Posudek je vyhotoven ve třech číslovaných exemplářích a obsahuje včetně titulní strany a příloh 31 stran textu

Posudek / č. 91-134/2011

AP PR AI S ALS

O obvyklé ceně nemovitostí rodinný dům č.p. 1 na parcele 4003 s příslušenstvím zapsané na LV č. 3762 k.ú. Benešov u Prahy vespolu vlastnictví Nouzová Jana, Radíkovice 1, Benešov u Prahy PSČ 265 01 (podíl ½)

Objednatel:

Exekutorský úřad Brno - venkov Brno, Veveří 125, PSČ 616 45 IČ: 605 31 355

Zpracovatel:

Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Nové Město, Lodecká 1181/4, PSČ: 110 00 IČ: 289 33 362

Účel posudku:

Zjištění ceny pro exekuční řízení

Posudek je vyhotoven ve třech číslovaných exemplářích a obsahuje včetně titulní strany a příloh 31 stran textu.

V Praze dne 10.06.2011

Vyhotovení č.: 3

Znalecký posudek / č. 91-134/2011

Obsah 1

Rekapitulace ......................................................................................................................................................... 3

2

Jméno a osvědčení ............................................................................................................................................... 4

3

Předpoklady a omezující podmínky .................................................................................................................... 5

4

5

3.1

Omezující podmínky ...................................................................................................................................... 5

3.2

Definice základních pojmů ............................................................................................................................ 6

3.3

Metody stanovení ceny obvyklé ................................................................................................................... 6

3.4

Podklady pro zpracování ocenění ................................................................................................................. 8

Nález ..................................................................................................................................................................... 9 4.1

Předmět a účel znaleckého posudku ............................................................................................................ 9

4.2

Datum znaleckého posudku .......................................................................................................................... 9

4.3

Základní informace o nemovitosti ................................................................................................................ 9

Ocenění nemovitosti ........................................................................................................................................... 12 5.1

Nákladový způsob ........................................................................................................................................ 12

5.2

Rekapitulace hodnot ....................................................................................................................................14

6

Výsledek ocenění................................................................................................................................................. 17

7

Přílohy ................................................................................................................................................................. 19

Strana 2

Znalecký posudek /č. 91-134/2011

1

Rekapitulace

Identifikace předmětu znaleckého posudku: Znalecký posudek o ceně rodinného domu včetně příslušenství (budova č.p. 1 na pozemku parc.č. 4003 vše zapsané na LV č. 3762 k.ú. Benešov u Prahy) ve spoluvlastnictví Nouzová Jana, RČ 595713/2082, Radíkovice 1, Benešov u Prahy, PSČ 256 01 (podíl ½) a Pecha Ferdinand, RČ 360904/056, Hvězdonice 92, Chocerady, PSČ 257 24 (podíl 1/2). Zjištění ceny obvyklé nemovitostí se provádí pro exekuční řízení na základě Usnesení JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno - venkov, se sídlem Veveří 125, Brno, 616 45. Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., podle stavu ke dni 04.06.2011. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k 04.06.2011.

Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ½ nemovitostí zapsaných na LV č. 3762 k.ú. Benešov u Prahy je stanovena:

1 333 000,00 Kč (slovy: Jeden milion třistatřicettři tisíc korun českých)

Omezující podmínky: Zhotovitel prohlašuje, že nemá a ani v budoucnosti mít nebude prospěch z činností souvisejících s předmětem ocenění. Odměna získaná za provedené ocenění není závislá na stanovených hodnotách. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu ocenění a nebyly shledány žádné skutečnosti svědčící o informacích nepravdivých, zkreslených nebo zavádějících. Dne: 10.06.2011

Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Nové Město, Lodecká 1181/4, PSČ: 110 00 IČ: 289 33 362 Ing. Jan Attl, Ph.D., MBA jednatel

Strana 3


2 Jméno a osvědčení Jméno a osvědčení:

Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Nové Město, Lodecká 1181/4, PSČ: 110 00 IČ: 289 33 362

Osvědčení: Zpracovatel tímto osvědčuje, že nemá a ani v budoucnosti mít nebude prospěch z činností souvisejících s předmětem zaleckého posudku; odměna získaná za provedený znalecký posudek není závislá na stanovených hodnotách; zpracovaný posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu zpracování; nebyly shledány žádné skutečnosti svědčící o informacích nepravdivých, zkreslených nebo zavádějících.

Strana 4


3 Předpoklady a omezující podmínky 3.1

Omezující podmínky

•

Zpracovatel předpokládá, že veškeré podkladové materiály, informace a dokumenty použité pro zpracování znaleckého posudku jsou pravdivé, věrohodné a správné, neodpovídá tedy za jejich pravost a platnost,

•

zpracovatel zpracoval posudek ke konkrétnímu datu a k tomuto datu se vztahují veškeré závěry a podmínky, pokud došlo ke změně tržního prostředí po datu zpracování, nejsou tyto skutečnosti v posudku zohledněny,

•

informace a podklady poskytnuté objednatelem považujeme za věrohodné, pravdivé a správné,

•

další informace z ostatních (zejména veřejných) zdrojů, které byly v tomto znaleckém posudku použity, jsou rovněž považovány za věrohodné, pravdivé a správné,

•

ačkoli máme za to, že informace, na jejichž základě je znalecký posudek zpracován, jsme nashromáždili ze spolehlivých zdrojů, nepřebíráme žádnou odpovědnost za pravdivost a přesnost jakýchkoliv údajů takto získaných,

•

hodnoty prezentované v tomto znaleckém posudku jsou založeny na předpokladech v tomto znaleckém posudku uvedených,

•

datum zpracování, k němuž se závěry tohoto znaleckého posudku vztahují, je uvedeno v tomto znaleckém posudku,

•

odhad obvyklé výše předmětu ocenění tak, jak je v tomto znaleckém posudku uveden, je založen na stavu národní ekonomiky a na kupní síle měny k datu zpracování,

•

obsah tohoto znaleckého posudku je důvěrný, slouží pouze pro vnitřní potřeby objednatele,

•

tento znalecký posudek ani žádná jeho část (vč. závěrů týkajících se hodnoty předmětu posudku, identity zpracovatele nebo jiných osob, které znalecký posudek podepsaly nebo se jich týká) nesmí být šířena třetím stranám bez předchozího souhlasu a schválení zpracovatelem, s výjimkou žádosti ze strany příslušných státních orgánů,

•

zpracovatel ani jiné osoby, kterých se znalecký posudek týká, bez předchozí domluvy nesmějí vypovídat před soudem nebo v jiném soudním řízení v souvislosti s tímto znaleckým posudkem, tím není dotčeno právo a povinnost zacházet s tímto znaleckým posudkem v souladu s obchodním zákoníkem a jinými zákonnými ustanoveními,

•

zpracovatel prohlašuje, že závěry tohoto znaleckého posudku vycházely z dokumentů, které mu byly předloženy objednatelem, v případě, že objednatel nepředložil zpracovateli dokumenty, které mohly mít vliv na zpracování tohoto znaleckého posudku, nepřijímá zpracovatel jakoukoli odpovědnost s touto skutečností související,

•

znalecký posudek je platný pouze pro výše uvedený účel zpracování a nelze jej použít za jiným účelem,

•

posudek respektuje právní stav v oblasti daní, účetnictví, financování a oceňování, platný k datu zpracování,

•

znalecký posudek byl zpracován na podkladu standardů mezinárodní organizace TEGoVA.

Strana 5


3.2

Definice základních pojmů

Cena je výrazem používaným pro požadovanou, nabízenou nebo placenou částku za zboží nebo službu. Je to historický fakt, buď veřejně známý, nebo udržovaný v soukromí. Z důvodu finančních možností, motivace a zájmů daného kupujícího a prodávajícího může nebo nemusí mít cena placená za zboží nebo služby nějaký vztah k hodnotě, která je zboží nebo službám připisována jinými. Cena je obecným údajem o relativní hodnotě přiřazené zboží nebo službám jednotlivými kupujícími a/nebo prodávajícími v jednotlivých situacích. Trh je systémem (a příležitostně též místem), kde jsou zboží a služby směňovány mezi kupujícími a prodávajícími prostřednictvím cenového mechanismu. Pojem trhu představuje schopnost zboží a/nebo služeb být směňováno mezi kupujícími a prodávajícími bez přílišných omezení jejich činností. Každá strana reaguje na nabídkově-poptávkové vztahy a ostatní cenotvorné faktory, schopnosti a znalosti každé strany, jejich chápání relativní užitečnosti zboží a/nebo služeb a jejich individuální potřeby a přání. Hodnota je ekonomický pojem, který se týká peněžního vztahu mezi zbožím a službami, které lze koupit, a těmi, kdo je kupují a prodávají. Hodnota není (na rozdíl od ceny) skutečností, ale odhadem ohodnocení zboží a služeb v daném čase, podle konkrétní definice hodnoty. Ekonomická koncepce tržní hodnoty odráží názor trhu na prospěch plynoucí tomu, kdo vlastní zboží nebo obdrží služby k datu platnosti hodnoty. V praxi převládá pojem hodnoty s přívlastkem tržní. Tržní hodnota aktiva je výrazem jeho trhem uznané použitelnosti spíše než jeho čistě fyzického stavu. Použitelnost aktiva pro daný podnik se může lišit od použitelnosti, kterou uznává trh nebo konkrétní obchod. Z toho lze vyvozovat rozdíl mezi individuální a tržní hodnotou. Definice tržní hodnoty: Tržní hodnota je finanční částka, kterou lze obdržet při prodeji nebo uhradit při koupi majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potencionálním kupujícím a prodávajícím. Obě strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoli nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, a to ať ze strany kupujícího, tak ze strany prodávajícího. Všechny informace o předmětném majetku jsou dostupné a shodné pro obě strany, všechny informace jsou relevantní a pravdivé.

3.3

Metody stanovení ceny obvyklé

Administrativní cena – cena zjištěná podle cenového předpisu (v současné době zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů, vyhláška ministerstva financí České republiky č. 279/1997 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., v platném znění. Trh – Interakce prodávajících a kupujících, vedoucí ke stanovení cen a množství komodit. Trh nemovitostí je segmentován podle typu nemovitostí a lokalit. Obvyklá cena – cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku bez mimořádných okolností trhu. Tržní hodnota – odhadnutá suma, za kterou by se nemovitost mohla směnit v den ocenění, mezi ochotným prodejcem a ochotným kupcem v nestranné transakci po řádném marketingu, kdy obě strany jednaly informovaně, rozvážně a bez nátlaku (schválená definice dle Evropských oceňovacích standardů 2003). Věcná hodnota – (dle právního názvosloví „časová cena“ věci), je reprodukční cena věci, snížená o

Strana 6


přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Výnosová hodnota – je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. Cena pořizovací – je cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době pořízení (u nemovitosti, zejména staveb, cena v době postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení. Cena reprodukční – je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Čistý roční stabilizovaný výnos – jsou výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního, finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmů), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady. Zkratky: ZC – základní cena ZCU – základní cena upravená IPC – indexovaná průměrná cena CU – cena upravená na 1 m2 podlahové plochy bytu ÚR – územní rozhodnutí ÚP – územní plán LV – list vlastnictví Metody oceňování nemovitého majetku. Pro stanovení tržní hodnoty nemovitostí jsou zpravidla používány tři standardní mezinárodně uznávané přístupy k oceňování. Jedná se o metodu věcné hodnoty (nákladovou), metodu výnosovou a metodu porovnávací. Tržní hodnotu jako obvyklou cenu nemovitosti pak stanoví odhadce vysoce odborným odhadem, který vychází z podrobné znalosti místního trhu s daným typem nemovitostí. Hodnoty získané výše uvedenými metodami slouží jako podklad pro stanovení hodnoty tržní. Věcná hodnota nemovitosti je součtem věcné hodnoty staveb i pozemků. Věcnou hodnotou stavby se rozumí reprodukční cena stavby (náklady, za které by bylo možné postavit stejnou stavbu ke dni ocenění), snížená o opotřebení odpovídající stáří stavby a jejímu technickému stavu. Výnosová hodnota je stanovována u nemovitostí, které přinášejí nebo mohou přinášet trvalý a ustálený výnos z pronájmu. Při zjištění výnosové hodnoty se vychází z modelu prosté kapitalizace (takzvané věčné renty), kdy výše čistého ročního příjmu z nájemného je kapitalizována příslušnou mírou kapitalizace. Míra kapitalizace vychází z faktorů, které ovlivňují cenu nemovitosti z hlediska budoucích zisků z jejího pronájmu a provozu v daném místě. Jedná se o faktory výnosovosti, inflace, rizika a ekonomické životnosti. Při výpočtu čistého výnosu se vychází z hodnoty obvyklého nájemného v daném místě a čase, sníženého o náklady vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání nemovitosti. Porovnávací hodnota je výsledkem srovnání a vyhodnocení realizovaných cen nemovitostí obdobného charakteru, přičemž je nutné porovnávat lokalitu, polohu, stav, velikost a účel užívání nemovitosti. Při nedostatku informací o realizovaných prodejích lze přiměřeně využívat relevantních nabídkových a poptávkových cen realitních kanceláří při respektování vývojových trendů na trhu nemovitostí v daném místě.

Strana 7


3.4

Podklady pro zpracování ocenění

Při zpracování ocenění se vycházelo z následujících podkladů: Podklady získané ze strany zadavatele ocenění: Usnesení Č.j. 137 Ex 15083/10-49 JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor Exekutorského úřadu Brno - venkov

Podklady získané zhotovitelem: výpis z KN LV č. 3762 k.ú. Benešov u Prahy k datu 30.03.2011 skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém fotodokumentace infomapa nabídky realitních kanceláří na síti internet

Strana 8


4 Nález 4.1

Předmět a účel znaleckého posudku

Znalecký posudek o ceně rodinného domu včetně příslušenství (budova č.p. 1 na pozemku parc.č. 4003 vše zapsané na LV č. 3762 k.ú. Benešov u Prahy) ve spoluvlastnictví Nouzová Jana, RČ 595713/2082, Radíkovice 1, Benešov u Prahy, PSČ 256 01 (podíl ½) a Pecha Ferdinand, RČ 360904/056, Hvězdonice 92, Chocerady, PSČ 257 24 (podíl 1/2). Zjištění ceny obvyklé nemovitostí se provádí pro exekuční řízení na základě Usnesení JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno - venkov, se sídlem Veveří 125, Brno, 616 45. Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., podle stavu ke dni 04.06.2011.

4.2

Datum znaleckého posudku

Zpracování znaleckého posudku je prováděno na základě Usnesení č.j. 137Ex 15083/10-49 JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno - venkov, se sídlem Veveří 125, Brno, 616 45 ze dne 30.03.2011. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k 04.06.2011. Místní šetření bylo provedeno dne 04.06.2011. Majitel domu paní Nouzová umožnila vstup do nemovitosti a zodpověděla otázky. Ocenění nemovitosti se provádí na základě odborného odhadu a ohledání nemovitosti.

4.3

Základní informace o nemovitosti

Informace o nemovitosti: Název nemovitosti: Rodinný dům včetně příslušenství č.p. 1 a pozemek parc.č. 4003 Adresa nemovitosti: Radíkovice č.p. 1 PSČ 256 01 Benešov u Prahy Kraj: Středočeký Okres: Benešov Obec: Benešov Katastrální území: Benešov u Prahy Počet obyvatel: 16 597 Indexovaná průměrná cena podle § 26a odst. 1: 3 779,00 Kč/m3 Vlastnické a evidenční údaje: Vlastnické právo k oceněným nemovitostem je zapsáno dle výpisu z KN LV č. 3762 k.ú. Benešov u Prahy pro: Nouzová Jana, RČ 595713/2082, Radíkovice 1, Benešov u Prahy, PSČ 256 01 (podíl ½) Pecha Ferdinand, RČ 360904/056, Hvězdonice 92, Chocerady, PSČ 257 24 (podíl ½) Jiná práva: bez zápisu Omezení vlastnických práv: Nařízení exekuce Nouzová Jana, Radíkovice 1, 256 01 Benešov u Prahy, RČ/IČO: 595713/2082 (Z6518/2010-201). Listina - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Benešově 7EXE-918/2010 14 ze dne 31.03.2010 (Z-6518/2010-201).

Strana 9


Zástavní právo exekutorsképohledávka dle exekučního příkazuke spoluvlastnickému podílu ½ Home Credit a.s., Moravské náměstí Nouzová Jana, Radíkovice 1, 249/8, Brno-město, 602 00 Brno 2, 256 01 Benešov u Prahy, RČ/IČO: RČ/IČO: 26978636 595713/2082, Stavba: Radíkovice, č.p. 1 (Z-7463/2010201) Nouzová Jana, Radíkovice 1, 256 01 Benešov u Prahy, RČ/IČO: 595713/2082, Parcela: 4003 (Z7463/2010-201). Listina - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti JUDr. IgorOlma, soudní exekutor 111 EX-10246/2009 -9 ( k 7EXE 918/2010-14) ze dne09.05.2010 (Z7463/2010-201). Listina - Ohlášení o nabytí právní moci rozhodnutí 111 EX-10246/2009 -11 Právní moc ke dni13.05.2010. (Z-9335/2010-201). Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti ke spoluvlastnickému podílu 1/2 Nouzová Jana, Radíkovice 1, 256 01 Benešov u Prahy, RČ/IČO: 595713/2082, Stavba: Radíkovice, č.p. 1 (Z-13610/2010-201). Nouzová Jana, Radíkovice 1, 256 01 Benešov u Prahy, RČ/IČO: 595713/2082, Parcela: 4003 (Z-13610/2010-201). Listina - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor 137Ex15083/2010 -14 ( k 7 EXE 3386/2010-9) ze dne 08.09.2010 (Z-13610/2010-201). Listina - Ohlášení o nabytí právní moci rozhodnutí 137 Ex-15083/2010 -14 Právní moc ke dni15.09.2010 (Z-322/2011-201). Nařízení exekuce Nouzová Jana, Radíkovice 1, 256 01 Benešov u Prahy, RČ/IČO: 595713/2082 (Z15824/2010-201). Listina - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Benešově 7 EXE3386/2010 -9, 137Ex 15083/10 ze dne 27.08.2010 (Z-15824/2010-201). Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nouzová Jana, Radíkovice 1, 256 01 Benešov u Prahy, RČ/IČO: 595713/2082, Stavba: Radíkovice, č.p. 1 (Z-19288/2010-201). Nouzová Jana, Radíkovice 1, 256 01 Benešov u Prahy, RČ/IČO: 595713/2082, Parcela: 4003 (Z-19288/2010-201). Listina - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí JUDr. Marcel Smékal, soudní exekutor 081EX-41707/2010 -8 M (k 7EXE 4933/201010) ze dne 20.12.2010 (Z-19288/2010-201). Nařízení exekuce Nouzová Jana, Radíkovice 1, 256 01 Benešov u Prahy, RČ/IČO: 595713/2082 (Z3615/2011-201). Listina - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Benešově 7EXE-292/2011 18 ze dne26.01.2011 (Z-3615/2011-201). Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti ke spoluvlast. podílu 1/2 Nouzová Jana, Radíkovice 1, 256 01 Benešov u Prahy, RČ/IČO: 595713/2082, Stavba: Radíkovice, č.p. 1 (Z-3623/2011-201). Nouzová Jana, Radíkovice 1, 256 01 Benešov u Prahy, RČ/IČO: 595713/2082, Parcela: 4003 (Z-3623/2011-201). Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí JUDr. Antonín Dohnal, soudní exekutor014 EX-93787/2010 -11 ( k 7 EXE 292/2011-18) ze dne 28.02.2011 (Z-3623/2011-201). Jiné zápisy: Nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástav. práva doručen dne 21.12.2010 ke spoluvlastnickému podílu 1/2GE Money Bank, a.s., Vyskočilova 1422/1a, Praha 4, Michle, 140 28, RČ/IČO: 25672720. Nouzová Jana, Radíkovice 1, 256 01 Benešov u Prahy, RČ/IČO: 595713/2082, Stavba: Radíkovice, č.p. 1 (Z19287/2010-201). Nouzová Jana, Radíkovice 1, 256 01 Benešov u Prahy, RČ/IČO: 595713/2082, Parcela: 4003 (Z-19287/2010-201). Listina - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti JUDr. Marcel Smékal, soudní exekutor 081 EX-41707/2010 -9 M (k 7EXE 4933/2010-10) ze dne20.12.2010 (Z-19287/2010-201). Nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástav. práva doručen dne 1.3.2011 ke spoluvlast. podílu ½ Profidebt, s.r.o., Jindřišská 941/24, Praha 1, Nové Město, 110 00 Praha 1, RČ/IČO: 27221971. Nouzová Jana, Radíkovice 1, 256 01 Benešov u Prahy, RČ/IČO: 595713/2082, Stavba: Radíkovice, č.p. 1 (Z3622/2011-201). Nouzová Jana, Radíkovice 1, 256 01 Benešov u Prahy, RČ/IČO: 595713/2082, Parcela: 4003 (Z-3622/2011-201). Listina - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti JUDr. Antonín Dohnal, soudní exekutor 014 EX-93787/2010 -12 ( k 7 EXE 292/2011-18) zedne 28.02.2011 (Z-3622/2011-201). Nabývací tituly a jiné podklady zápisu: Listina

Strana 10


Smlouva (dohoda) V1 2637/1998 o převodu nemovitostí POLVZ:931/1998 (-100931/1998-201) Pro: Pecha Ferdinand, Hvězdonice 92, 257 24 Chocerady RČ/IČO: 360904/056. Smlouva (dohoda) V1 2638/1998 o převodu nemovitostí POLVZ:931/1998 (Z-100931/1998-201) Pro: Nouzová Jana, Radíkovice 1, 256 01 Benešov u Prahy RČ/IČO: 595713/2082. Smlouva (dohoda) V1 2986/1999 o převodu pozemků č. 72 RP 98/46 POLVZ:820/1999 (Z-100820/1999201) Pro: Pecha Ferdinand, Hvězdonice 92, 257 24 Chocerady RČ/IČO: 360904/056. Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám: bez zápisu Věcné břemeno nezjištěno. Technická dokumentace: Technická dokumentace nebyla předložena. Celkový popis nemovitosti: Oceňovaná nemovitost, rodinný dům č.p. 1, se nachází v obci Benešov, katastrální území Benešov u Prahy, Středočeský kraj. Nemovitost je situována na samotě místní části Radíkovice, v okolí statek s hospodářskými budovami. Přístup po zpevněné místní komunikaci. Nemovitosti se nacházejí cca 2 km od východního okraje souvislé zástavby Benešova. Z obce je dobrá dostupnost do Prahy po rychlostní komunikaci D1. Trvalý pobyt má úředně hlášeno 16 597 obyvatel (server MVCR). V obci je zavedena kanalizace, plyn, voda a eletkřina. Je zde zdravotní zařízení, školy, pošta atd. Město s dobrou občanskou vybaveností. Dopravní spojení autobusové, v dosahu i vlakové linky. Oceňovaný dům byl postaven v roce 1945. Jedná se o polovinu cihlového dvojdomu. Dům byl rekonstruován v roce 2009 včetně zateplení, nové fasády a dále je průběžně rekonstruován interiér (nové dlažby, koupelna, WC, kuchyňská linka, podlahové krytiny). Dispozice domu: 1. NP – ložnice, obývací pokoj, pokoj, kuchyně, koupelna s vanou a WC, chodba se schodištěm, zádveří. Schodiště betonové. 2. NP - 2 x pokoj, chodba, koupelna a WC (v současnosti probíhá rekonstrukce, chybí část obkladů). Dům je je z ¼ podsklepen. Sklep není využívaný, je podmáčený a proniká zde spodní voda). Topení na TUH + elektrická akumulační kamna, ohřev vody elektrobojlerem. Napojení na elektrický proud 220/380 V, jímka na odpadní vodu společná pro obě poloviny dvojdomku, dodávka vody - studna v sousedním statku. Pozemek oplocen, okolo domu zpevněná plocha z betonových polí, na pozemku garáž, dřevník a chlév v jednom přízemním objektu s pultovou střechou – objekt zděný, vrata dvoukřídlá ocelová, střešní krytinxy eternitové desky. Objekt napojen na rozvod elektrické energie.

Strana 11


5 Ocenění nemovitosti 5.1

Nákladový způsob

Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění. Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obsah posudku: Rodinný dům se zahradou 1) Hlavní stavba - rodinný dům č.p. 1 2) Pozemky k.ú. Benešov u Prahy 1) Budova porovnávacím způsobem Rodinný dům č.p. 1 - § 26a Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a tabulky č.1)

Rodinný dům Benešov 66 roků 3 779,- Kč/m3

Cena upravená se zjistí vynásobením indexované průměrné ceny dle přílohy č. 20a tabulky č.1 a indexem cenového porovnání dle vzorce: CU = IPC x I Kde: CU - cena upravená na 1 m3 obestavěného prostoru, IPC - indexovaná průměrná cena podle přílohy č.20a tabulky č. 1 I - index cenového porovnání vypočtený podle vzorce: I = IT * I P * I V kde IT ; IP a IV jsou stanoveny jako 3

Index trhu IT

1

Tn n 1

7

Index polohy IP

1

Pn n 1

9

Index vybavení IV

1

Vn xV13 n 1

Obestavěný prostor domu č.p. 1 dle odhadu znalce činí: Přízemí 1. patro Podsklepení Obestavěný prostor - celkem:

543,00 m3 380,00 m3 122,00 m3 =1 045,00 m3

Strana 12


Výpočet indexu cenového porovnání: Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - prodej podílu - negativní

č. II. II. I.

Ti -0,05 0,00 -0,05

3

Index trhu IT

Tn = 0,90

1 n 1

Index polohy: Název znaku 1. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce 2. Význam lokality - bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí nemovitosti - převažující objekty pro bydlení 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů

Č. II. II. III. II. II. II. III. II.

Pi -0,03 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Č. I. II. III. II. II. III. I. III. I. II. II. II. III. III.

Vi A -0,01 0,00 0,00 0,01 0,00 -0,08 0,00 0,00 -0,03 0,00 0,00 0,00 0,85

11

Index polohy

1

Pn = 0,97 n 1

Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - podsklepený nebo do 1/2 zastavěné plochy se strmou střechou 1. Druh stavby – dvojdomek 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, odkanalizování do jímky 6. Způsob vytápění stavby - lokální vytápění na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství (koupelna nebo WC) - úplné standardní 8. Ostatní vybavení - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příšlušenství – bez vedlejších staveb 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kritérium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - zanedbaná údržba, menší stavební úpravy Koeficient pro stavby stáří nad 50 do 80 let včetně: 0,7 12

Index vybavení IV

1

Vn xV13 = 0,5296 n 1

Celkový index I = IT * IP * IV = 0,9000 * 0,9700 * 0,5296 = 0,4623 Ocenění: Indexovaná průměrná cena (dle příl. č. 20a tabulka č. 1): Index trhu IT (dle příl. č. 18a tabulka č. 1): Index polohy IP (dle příl. č. 18a tabulka č. 6):

= * *

3 779,00 Kč/m3 0,9000 0,9700

Strana 13


Index konstrukce a vybavení IV (dle příl. č. 20a tabulka č. 2):

Základní cena upravená Plná cena:

*

0,5296

= 3

1 045,00 m * 1 747,19 Kč/m

3

Budova č.p. 1 - zjištěná cena

= =

1 747,19 Kč/m3 1 825 813,55 Kč 1 825 813,55 Kč

b) Pozemky b1) Pozemky k.ú. Benešov u Prahy Stavební pozemky takto zařazené platným územním plánem neuvedené v cenové mapě stavebních pozemků. Výměry pozemků celkem 765 m2. Pozemky nemají BPEJ. b1) Pozemky Benešov - § 27 - § 32 Výměry pozemků celkem 765 m2. Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Cena pozemku se dle odst. 1 i) je 400 Kč/ m2

Název Zastavěná plocha a nádvoří Součet

Parcelní číslo

Výměra [m2]

4003

765,00

Úprava ceny – příloha č. 21: 1.1 významnost obce Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 – celkem Pozemek Benešov - zjištěná cena

Rekapitulace cen nemovitostí Výsledné ceny: 1) Budova č.p. 1 2) Pozemky k.ú. Benešov u Prahy Cena nemovitostí činí celkem Podíl ½ celkem Výsledná cena nemovitostí po zaokrouhlení dle § 46 činí

5.2

Jedn. cena [Kč/m2] 400,00

30% 30%

Cena [m2] 306 000,00 306 000,00

91 800,00 397 800,00 397 800,00 * 2,169 * 1,430 1 233 844,33 1 233 844,33

1 825 813,55 Kč 1 233 844,33 Kč 3 059 657,88 Kč 1 529 828,94 Kč 1 529 830,00 Kč

Porovnávací metoda

Popis porovnávaných objektů: Jednotka: m2 zastavěné plochy Množství jednotek oceňované nemovitosti: 178,00

Strana 14


Pro porovnání nabízených nemovitostí jsou použity koeficienty: Km - koeficient místa Kc - koeficient časový Kv - koeficient vybavenosti K1 - koeficient velikosti výměr K2 - koeficient vlastních pozemků K3 - koeficient transakce Popis porovnávaných objektů: 1) RD 6+1, 190 m², zahrada, lodžie, komora, garáž, okr. Benešov, Zdislavice. Dům se nachází v klidné lokalitě Zdislavic u Vlašimi, s dobrým spojením na Prahu. Dům je dvoupodlažní, zařízen kuchyňskou linkou. Dům má dvě koupelny, dvě toalety, garáž, parkovací stání před domem, přípojku pevné tel. linky. Topení zajišťuje elektrokotel, kombinovaný na tuhá paliva. Nabídková cena 2 450 000,00 Kč, jednotková nabídková cena 18 148,00 Kč/m². 2) Řadový rodinný dům o velikosti 5+1 v obci Maršovice u Benešova. V přízemí se nachází obývací pokoj, kuchyně, 1 pokoj, koupelna se sprchovým koutem a WC, chodba. V prvním patře se nachází 3 pokoje. Podlahy: plovoucí podlahy v pokojích, dlažba v kuchyni, v koupelně a na chodbě. V podkroví - půda. Dům je podsklepený. Ve sklepě je prádelna a kotelna - uhelna. Na pozemku se nachází garáž s dílnou. Topení ústřední na tuhá paliva, boiler na teplou vodu. Inženýrské sítě: elektřina, voda, kanalizace. Pozemek celkem 463 m 2, zastavěná plocha 153 m2. Nabídková cena 2 200 000,00 Kč, jednotková nabídková cena 14 379,00 Kč/m². 3) RD 2+1/komora, s možností půdní vestavby, se zastavěnou plochou 100 m² v Popovicích, okr. Benešov. /13 km od Benešova/,nachází se v centru obce, na vlastním pozemku 1.000 m² v krásné a klidné lokalitě. Dům prošel kompletní rekonstrukcí, nová dřevěná okna, chybí dodělat fasádu. Interiér je před dokončením. Vybavení: nová kuchyňská linka, koupelna se sprchovým koutem a WC. Podlahy jsou betónové, krytina dlažba a dřevo. Vytápění je řešeno kamny na TP, ohřev vody el. bojlerem Na pozemku stojí stodola, přestavěná na garáž. IS: elektrika, obecní vodovod, kanalizace není - řešeno septikem. Před domem travnatý dvůr s krásnými, porostlými jehličnatými stromy a malým altánkem. Za domem zahrada s ovocnými stromy. Dopravní spojení - vlak z Postupic /5km/. Lze využít pro trvalé bydlení, ale i jako chalupu pro rekreaci. Forma vytápění: lokální palivové. Nabídková cena 2 499 000,00 Kč, jednotková nabídková cena 24 990,00 Kč/m². 4) Dům 4+kk v obci Mokrá Lhota u Benešova. Obytná plocha domu je 150 m², pozemek 734 m². Dům je po částečné rekonstrukci, jsou zde nové rozvody vody a elektřiny, nový kotel a ústřední topení, nové vnitřní omítky. V domě samotném je prostorná veranda s posezením, samostatná koupelna a wc, chodba s vchodem do 20 m² sklepa, a na prostornou půdu s možností půdní vestavby, dále spíž, tři prostorné pokoje, kuchyň s kuchyňskou linkou, jídelním koutem. Voda z vlastní studny, odpady svedené do jímky. Na dům pak navazuje bývalá stodola využívaná jako garáž a dílna. Za domem menší udržovaná okrasná zahrada. Dům se prodává včetně kuchyňské linky a spotřebičů, zařízení dětského pokoje, po dohodě možno i další zařízení. Mokrá Lhota je vzdálená 2 km od Benešova, je zde dobrá dopravní dostupnost. Nabídková cena 2 550 000,00 Kč, jednotková nabídková cena 12 750,00 Kč/m². Seznam porovnávaných objektů:

Název

Realizovaná cena

Km

Kc

Kv

K1

K2

K3

Množství [jedn]

Jedn. cena [Kč/jedn.]

Zdislavice Maršovice Popovice Mokrá Lhota

2 450 000,00 2 200 000,00 2 499 000,00 2 550 000,00

1,00 1,00 1,02 1,01

1,00 1,00 1,00 1,00

0,95 1,02 0,90 0,97

1,03 1,05 0,85 1,10

1,02 1,05 0,95 1,00

0,90 0,90 0,90 0,90

135,00 153,00 100,00 200,00

16 301,81 14 553,00 16 672,24 12 366,26

Strana 15


Součet: Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Základní cena: 14 973,33 Kč/m² 178,00 m² á 14 973,33 Kč/m²

59 893,31 Kč/jedn. /4 14 973,33 Kč/jedn. 12 366,26 Kč/jedn. 16 672,24 Kč/jedn. 2 665 252,74 Kč

Cena zjištěná porovnávací metodou celkem činí 2 665 252,74 Kč. Podíl 1/2 činí 1 332 626,37 Kč, to je 1 333 000,00 Kč po zaokrouhlení.

5.3

Rekapitulace hodnot

Rekapitulace hodnot a cen nemovitosti: Výsledná cena nemovitosti zjištěná podle předpisu Porovnávací hodnota Výnosová hodnota

1 529 830,00 Kč 1 333 000,00 Kč nestanovena

Závěr: Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Pokud nenastanou kvalitativní změny v oceněné nemovitosti a ani změny v jejím prostředí, je platnost uvedeného návrhu tržní hodnoty po dobu 3 měsíců ode dne vyhotovení. Tržní hodnotu částečně kladně ovlivňuje situování nedaleko obce s dobrou občanskou vybaveností, dále dobrá dostupnost do Prahy po dálnici D1. Negativní vliv má prodej podílu, samota, dostupnost po místní komunikaci a dále potřeba částečných oprav nemovitosti. Cena obvyklá spoluvlastnického podílu ½ nemovitostí zapsaných na LV č. 3762 k.ú. Benešov u Prahy podle odborného odhadu znaleckého ústavu s přihlédnutím ke stanoveným dílčím metodám ocenění činí 1 333 000,00 Kč.

Strana 16


6 Výsledek ocenění Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny rodinného domu včetně příslušenství (budova č.p. 1 na pozemku parc.č. 4003 vše zapsané na LV č. 3762 k.ú. Benešov u Prahy) ve spoluvlastnictví Nouzová Jana, RČ 595713/2082, Radíkovice 1, Benešov u Prahy, PSČ 256 01 (podíl ½) a Pecha Ferdinand, RČ 360904/056, Hvězdonice 92, Chocerady, PSČ 257 24 (podíl 1/2). Zjištění ceny obvyklé nemovitostí se provádí pro exekuční řízení na základě Usnesení JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno - venkov, se sídlem Veveří 125, Brno, 616 45. Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., podle stavu ke dni 04.06.2011. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k 04.06.2011.

Cena obvyklá spoluvlastnického podílu ½ nemovitostí zapsaných na LV č. 3762 k.ú. Benešov u Prahy je stanovena ve výši:

1 333 000,00 Kč (slovy: Jeden milion třistatřicettři tisíc korun českých)

Strana 17


Znalecká doložka

Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování podniku a složek jeho aktiv, cenných papírů, nemovitostí a nehmotného majetku a majetkových práv. Zápis znaleckého ústavu do seznamu byl proveden na základě rozhodnutí ministra spravedlnosti ze dne 16.12.2009 pod č.j. 194/2009-OD-ZN. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 91-134/2011 do znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme podle připojené likvidace na základě faktury – daňového dokladu č. 11093.

V Praze dne 10.06.2011

Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Nové Město, Lodecká 1181/4, PSČ: 110 00 IČ: 289 33 362 Ing. Jan Attl, Ph.D., MBA jednatel

Posudek zpracoval: Lucie Suplinčáková Ing. Jan Attl, Ph.D., MBA znalec

Strana 18


7 Přílohy 1. 2. 3. 4. 5.

usnesení č.j. 137 EX 15083/10-49 JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor Exekutorského úřadu Brno - venkov výpis z KN LV č. 3762 k.ú. Benešov u Prahy k datu 30.03.2011 kopie katastrální mapy k.ú. Benešov u Prahy fotodokumentace nabídka realitních kanceláří

Strana 19


RD č.p. 1

Obývací pokoj

Vchod, zpevněná plocha, oplocení

Strana 20

Posudek je vyhotoven ve třech číslovaných exemplářích a obsahuje včetně titulní strany a příloh 31 stran textu

Recommend Documents