Posudek je vyhotoven ve třech číslovaných exemplářích a obsahuje včetně titulní strany a příloh 37 stran textu

Posudek / č. 101-144/2011

AP PR AI S ALS

O obvyklé ceně nemovitostí Pozemek parcela č.2874/2 Chomutov zapsaná na LV 6297 k.ú. Chomutov II ve spoluvlastnictví SJM Klíma Ondřej a Klímová Eva, Osvobození 3548/17, Chomutov, PSČ 430 03 (podíl 1329/8550) a byt v bytovém domě č.p. 3548 Chomutov zapsaném na LV č. 5439 k.ú. Chomutov II ve vlastnictví Klíma Ondřej, Osvobození 3548/17, Chomutov, PSČ 430 03

Objednatel:

Exekutorský úřad Brno - venkov Brno, Veveří 125, PSČ 616 45 IČ: 605 31 355

Zpracovatel:

Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Nové Město, Lodecká 1181/4, PSČ: 110 00 IČ: 289 33 362

Účel posudku:

Zjištění ceny pro exekuční řízení

Posudek je vyhotoven ve třech číslovaných exemplářích a obsahuje včetně titulní strany a příloh 37 stran textu.

V Praze dne 25.06.2011

Vyhotovení č.: 3

Znalecký posudek / č. 101-144/2011

Obsah 1

Rekapitulace ......................................................................................................................................................... 3

2

Jméno a osvědčení ............................................................................................................................................... 4

3

Předpoklady a omezující podmínky .................................................................................................................... 5

4

5

3.1

Omezující podmínky ...................................................................................................................................... 5

3.2

Definice základních pojmů ............................................................................................................................ 6

3.3

Metody stanovení ceny obvyklé ................................................................................................................... 6

3.4

Podklady pro zpracování ocenění ................................................................................................................. 8

Nález ..................................................................................................................................................................... 9 4.1

Předmět a účel znaleckého posudku ............................................................................................................ 9

4.2

Datum znaleckého posudku .......................................................................................................................... 9

4.3

Základní informace o nemovitosti ................................................................................................................ 9

Ocenění nemovitosti ........................................................................................................................................... 13 5.1

Nákladový způsob ........................................................................................................................................ 13

5.2

Porovnávací metoda .................................................................................................................................... 16

5.3

Rekapitulace hodnot .................................................................................................................................... 17

6

Výsledek ocenění................................................................................................................................................ 18

7

Přílohy ................................................................................................................................................................. 20

Strana 2

Znalecký posudek /č.101-144/2011

1

Rekapitulace

Identifikace předmětu znaleckého posudku: Znalecký posudek o ceně nemovitosti – pozemek parcela č.2874/2 Chomutov, zapsaná na LV 6297 k.ú. Chomutov II ve spoluvlastnictví SJM Klíma Ondřej a Klímová Eva, Osvobození 3548/17, Chomutov, PSČ 430 03 (podíl 1329/8550) a byt v bytovém domě č.p. 3548 Chomutov, zapsaném na LV č. 5439 k.ú. Chomutov II ve vlastnictví Klíma Ondřej, Osvobození 3548/17, Chomutov, PSČ 430 03. Zjištění ceny obvyklé nemovitostí se provádí pro exekuční řízení na základě Usnesení JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno - venkov, se sídlem Veveři 125, Brno, 616 45. Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., podle stavu ke dni 22.06.2011. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k 22.6.2011.

Obvyklá cena nemovitostí zapsaných na LV č. 6297 (podíl 1329/8550) a LV č. 5439 k.ú. Chomutov II je stanovena:

260 000,00 Kč (slovy: Dvěstěšedesát tisíc korun českých)

Omezující podmínky: Zhotovitel prohlašuje, že nemá a ani v budoucnosti mít nebude prospěch z činností souvisejících s předmětem ocenění. Odměna získaná za provedené ocenění není závislá na stanovených hodnotách. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu ocenění a nebyly shledány žádné skutečnosti svědčící o informacích nepravdivých, zkreslených nebo zavádějících. Dne: 25.06.2011

Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Nové Město, Lodecká 1181/4, PSČ: 110 00 IČ: 289 33 362 Ing. Jan Attl, Ph.D., MBA jednatel

Strana 3


2 Jméno a osvědčení Jméno a osvědčení:

Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Nové Město, Lodecká 1181/4, PSČ: 110 00 IČ: 289 33 362

Osvědčení: Zpracovatel tímto osvědčuje, že nemá a ani v budoucnosti mít nebude prospěch z činností souvisejících s předmětem zaleckého posudku; odměna získaná za provedený znalecký posudek není závislá na stanovených hodnotách; zpracovaný posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu zpracování; nebyly shledány žádné skutečnosti svědčící o informacích nepravdivých, zkreslených nebo zavádějících.

Strana 4


3 Předpoklady a omezující podmínky 3.1

Omezující podmínky

•

Zpracovatel předpokládá, že veškeré podkladové materiály, informace a dokumenty použité pro zpracování znaleckého posudku jsou pravdivé, věrohodné a správné, neodpovídá tedy za jejich pravost a platnost,

•

zpracovatel zpracoval posudek ke konkrétnímu datu a k tomuto datu se vztahují veškeré závěry a podmínky, pokud došlo ke změně tržního prostředí po datu zpracování, nejsou tyto skutečnosti v posudku zohledněny,

•

informace a podklady poskytnuté objednatelem považujeme za věrohodné, pravdivé a správné,

•

další informace z ostatních (zejména veřejných) zdrojů, které byly v tomto znaleckém posudku použity, jsou rovněž považovány za věrohodné, pravdivé a správné,

•

ačkoli máme za to, že informace, na jejichž základě je znalecký posudek zpracován, jsme nashromáždili ze spolehlivých zdrojů, nepřebíráme žádnou odpovědnost za pravdivost a přesnost jakýchkoliv údajů takto získaných,

•

hodnoty prezentované v tomto znaleckém posudku jsou založeny na předpokladech v tomto znaleckém posudku uvedených,

•

datum zpracování, k němuž se závěry tohoto znaleckého posudku vztahují, je uvedeno v tomto znaleckém posudku,

•

odhad obvyklé výše předmětu ocenění tak, jak je v tomto znaleckém posudku uveden, je založen na stavu národní ekonomiky a na kupní síle měny k datu zpracování,

•

obsah tohoto znaleckého posudku je důvěrný, slouží pouze pro vnitřní potřeby objednatele,

•

tento znalecký posudek ani žádná jeho část (vč. závěrů týkajících se hodnoty předmětu posudku, identity zpracovatele nebo jiných osob, které znalecký posudek podepsaly nebo se jich týká) nesmí být šířena třetím stranám bez předchozího souhlasu a schválení zpracovatelem, s výjimkou žádosti ze strany příslušných státních orgánů,

•

zpracovatel ani jiné osoby, kterých se znalecký posudek týká, bez předchozí domluvy nesmějí vypovídat před soudem nebo v jiném soudním řízení v souvislosti s tímto znaleckým posudkem, tím není dotčeno právo a povinnost zacházet s tímto znaleckým posudkem v souladu s obchodním zákoníkem a jinými zákonnými ustanoveními,

•

zpracovatel prohlašuje, že závěry tohoto znaleckého posudku vycházely z dokumentů, které mu byly předloženy objednatelem, v případě, že objednatel nepředložil zpracovateli dokumenty, které mohly mít vliv na zpracování tohoto znaleckého posudku, nepřijímá zpracovatel jakoukoli odpovědnost s touto skutečností související,

•

znalecký posudek je platný pouze pro výše uvedený účel zpracování a nelze jej použít za jiným účelem,

•

posudek respektuje právní stav v oblasti daní, účetnictví, financování a oceňování, platný k datu zpracování,

•

znalecký posudek byl zpracován na podkladu standardů mezinárodní organizace TEGoVA.

Strana 5


3.2

Definice základních pojmů

Cena je výrazem používaným pro požadovanou, nabízenou nebo placenou částku za zboží nebo službu. Je to historický fakt, buď veřejně známý, nebo udržovaný v soukromí. Z důvodu finančních možností, motivace a zájmů daného kupujícího a prodávajícího může nebo nemusí mít cena placená za zboží nebo služby nějaký vztah k hodnotě, která je zboží nebo službám připisována jinými. Cena je obecným údajem o relativní hodnotě přiřazené zboží nebo službám jednotlivými kupujícími a/nebo prodávajícími v jednotlivých situacích. Trh je systémem (a příležitostně též místem), kde jsou zboží a služby směňovány mezi kupujícími a prodávajícími prostřednictvím cenového mechanismu. Pojem trhu představuje schopnost zboží a/nebo služeb být směňováno mezi kupujícími a prodávajícími bez přílišných omezení jejich činností. Každá strana reaguje na nabídkově-poptávkové vztahy a ostatní cenotvorné faktory, schopnosti a znalosti každé strany, jejich chápání relativní užitečnosti zboží a/nebo služeb a jejich individuální potřeby a přání. Hodnota je ekonomický pojem, který se týká peněžního vztahu mezi zbožím a službami, které lze koupit, a těmi, kdo je kupují a prodávají. Hodnota není (na rozdíl od ceny) skutečností, ale odhadem ohodnocení zboží a služeb v daném čase, podle konkrétní definice hodnoty. Ekonomická koncepce tržní hodnoty odráží názor trhu na prospěch plynoucí tomu, kdo vlastní zboží nebo obdrží služby k datu platnosti hodnoty. V praxi převládá pojem hodnoty s přívlastkem tržní. Tržní hodnota aktiva je výrazem jeho trhem uznané použitelnosti spíše než jeho čistě fyzického stavu. Použitelnost aktiva pro daný podnik se může lišit od použitelnosti, kterou uznává trh nebo konkrétní obchod. Z toho lze vyvozovat rozdíl mezi individuální a tržní hodnotou. Definice tržní hodnoty: Tržní hodnota je finanční částka, kterou lze obdržet při prodeji nebo uhradit při koupi majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potencionálním kupujícím a prodávajícím. Obě strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoli nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, a to ať ze strany kupujícího, tak ze strany prodávajícího. Všechny informace o předmětném majetku jsou dostupné a shodné pro obě strany, všechny informace jsou relevantní a pravdivé.

3.3

Metody stanovení ceny obvyklé

Administrativní cena – cena zjištěná podle cenového předpisu (v současné době zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů, vyhláška ministerstva financí České republiky č. 279/1997 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., v platném znění. Trh – Interakce prodávajících a kupujících, vedoucí ke stanovení cen a množství komodit. Trh nemovitostí je segmentován podle typu nemovitostí a lokalit. Obvyklá cena – cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku bez mimořádných okolností trhu. Tržní hodnota – odhadnutá suma, za kterou by se nemovitost mohla směnit v den ocenění, mezi ochotným prodejcem a ochotným kupcem v nestranné transakci po řádném marketingu, kdy obě strany jednaly informovaně, rozvážně a bez nátlaku (schválená definice dle Evropských oceňovacích standardů 2003). Věcná hodnota – (dle právního názvosloví „časová cena“ věci), je reprodukční cena věci, snížená o

Strana 6


přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Výnosová hodnota – je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. Cena pořizovací – je cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době pořízení (u nemovitosti, zejména staveb, cena v době postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení. Cena reprodukční – je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Čistý roční stabilizovaný výnos – jsou výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního, finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmů), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady. Zkratky: ZC – základní cena ZCU – základní cena upravená IPC – indexovaná průměrná cena CU – cena upravená na 1 m2 podlahové plochy bytu ÚR – územní rozhodnutí ÚP – územní plán LV – list vlastnictví Metody oceňování nemovitého majetku. Pro stanovení tržní hodnoty nemovitostí jsou zpravidla používány tři standardní mezinárodně uznávané přístupy k oceňování. Jedná se o metodu věcné hodnoty (nákladovou), metodu výnosovou a metodu porovnávací. Tržní hodnotu jako obvyklou cenu nemovitosti pak stanoví odhadce vysoce odborným odhadem, který vychází z podrobné znalosti místního trhu s daným typem nemovitostí. Hodnoty získané výše uvedenými metodami slouží jako podklad pro stanovení hodnoty tržní. Věcná hodnota nemovitosti je součtem věcné hodnoty staveb i pozemků. Věcnou hodnotou stavby se rozumí reprodukční cena stavby (náklady, za které by bylo možné postavit stejnou stavbu ke dni ocenění), snížená o opotřebení odpovídající stáří stavby a jejímu technickému stavu. Výnosová hodnota je stanovována u nemovitostí, které přinášejí nebo mohou přinášet trvalý a ustálený výnos z pronájmu. Při zjištění výnosové hodnoty se vychází z modelu prosté kapitalizace (takzvané věčné renty), kdy výše čistého ročního příjmu z nájemného je kapitalizována příslušnou mírou kapitalizace. Míra kapitalizace vychází z faktorů, které ovlivňují cenu nemovitosti z hlediska budoucích zisků z jejího pronájmu a provozu v daném místě. Jedná se o faktory výnosovosti, inflace, rizika a ekonomické životnosti. Při výpočtu čistého výnosu se vychází z hodnoty obvyklého nájemného v daném místě a čase, sníženého o náklady vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání nemovitosti. Porovnávací hodnota je výsledkem srovnání a vyhodnocení realizovaných cen nemovitostí obdobného charakteru, přičemž je nutné porovnávat lokalitu, polohu, stav, velikost a účel užívání nemovitosti. Při nedostatku informací o realizovaných prodejích lze přiměřeně využívat relevantních nabídkových a poptávkových cen realitních kanceláří při respektování vývojových trendů na trhu nemovitostí v daném místě.

Strana 7


3.4

Podklady pro zpracování ocenění

Při zpracování ocenění se vycházelo z následujících podkladů: Podklady získané ze strany zadavatele ocenění: Usnesení Č.j. 137Ex 4377/10-39 JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor Exekutorského úřadu Brno - venkov

Podklady získané zhotovitelem: výpis z KN LV č. 6297 a 5439 k.ú. Chomutov II k datu 20.04.2011 kopie katastrální mapy k.ú. Chomutov II skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém fotodokumentace infomapa nabídky realitních kanceláří na síti internet

Strana 8


4 Nález 4.1

Předmět a účel znaleckého posudku

Znalecký posudek o ceně nemovitosti – pozemek parcela č.2874/2 Chomutov, zapsaná na LV 6297 k.ú. Chomutov II ve spoluvlastnictví SJM Klíma Ondřej a Klímová Eva, Osvobození 3548/17, Chomutov, PSČ 430 03 (podíl 1329/8550) a byt v bytovém domě č.p. 3548 Chomutov, zapsaném na LV č. 5439 k.ú. Chomutov II ve vlastnictví Klíma Ondřej, Osvobození 3548/17, Chomutov, PSČ 430 03. Zjištění ceny obvyklé nemovitostí se provádí pro exekuční řízení na základě Usnesení JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno - venkov, se sídlem Veveři 125, Brno, 616 45. Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., podle stavu ke dni 22.06.2011. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k 22.6.2011.

4.2

Datum znaleckého posudku

Zpracování znaleckého posudku je prováděno na základě Usnesení č.j. 137 EX 4377/10-39 JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno - venkov, se sídlem Veveří 125, Brno, 616 45 ze dne 20.04.2011. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k 22.06.2011. Místní šetření bylo provedeno dne 22.06.2011. Zástupci advokátní kanceláře Mgr. Ing. Vlastimil Němec zajistili vstup do předmětné bytové jednotky.

4.3

Základní informace o nemovitosti

Informace o nemovitosti – LV 6297: Předmětné pozemky se nachází v obci Chomutov, v ulici Osvobození. Kraj: Ústecký Okres: Chomutov Obec: Chomutov Katastrální území: Chomutov II Vlastnické a evidenční údaje: Vlastnické právo k oceněným nemovitostem bytu je zapsáno dle výpisu z KN LV 6297 k.ú. Chomutov II pro: SJM Klíma Ondřej, Osvobození 3548/17, Chomutov, PSČ 430 03 (podíl 1329/8550), RČ: 710121/0105 a Klímová Eva, Lišnice 66, Most I, PSČ 434 01, RČ: 766008/2452. Jiná práva: bez zápisu Omezení vlastnických práv: Nařízení exekuce Klíma Ondřej, Osvobození 3548/17, Chomutov, 430 03 Chomutov 3, RČ/IČO: 710121/0105. Listina: Usnesení soudu o nařízení exekuce 26 EXE-8688/2010-11 (soudní exekutor: Mgr. David Koncz, Sládkova 1, 350 02 Cheb) ze dne 05.05.2010 (Z-5411/2010-503). Nařízení exekuce Klímová Eva, Líšnice 66, 434 01 Most 1, RČ/IČO: 766008/2452. Listina: Usnesení soudu o nařízení exekuce 26 EXE-8688/2010-11 (soudní exekutor: Mgr. David Koncz, Sládkova 1, 350

Strana 9


02 Cheb) ze dne 05.05.2010 (Z-5411/2010-503). Nařízení exekuce Klíma Ondřej, Osvobození 3548/17, Chomutov, 430 03 Chomutov 3, RČ/IČO: 710121/0105. Listina: Usnesení soudu o nařízení exekuce 26 EXE-8682/2010-11 (soudní exekutor: Mgr. David Koncz, Sládkova 1, 350 02 Cheb) ze dne 05.05.2010 (Z-5627/2010-503). Zástavní právo exekutorské k č.j. 26 EXE 8688/2010-11 k podílu 1329/8550 CETELEM ČR, a.s., Karla Engliše 3208/5, Praha 5, Smíchov, 150 00 Praha 5, RČ/IČ: 25085689 pro Klíma Ondřej, Osvobození 3548/17, Chomutov, 430 03 Chomutov 3, RČ/IČO: 710121/0105 a Klímová Eva, Líšnice 66, 434 01 Most 1, RČ/IČO: 766008/2452. Listina: Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Cheb čj. 074 EX-06447/2010 -05 ze dne 28.05.2010. Právní moc ke dni 17.06.2010 (Z-5976/2010-503). Zástavní právo exekutorské k č.j. 26 EXE 8682/2010-10 k podílu 1329/8550 CETELEM ČR, a.s., Karla Engliše 3208/5, Praha 5, Smíchov, 150 00 Praha 5, RČ/IČ: 25085689 pro Klíma Ondřej, Osvobození 3548/17, Chomutov, 430 03 Chomutov 3, RČ/IČO: 710121/0105 a Klímová Eva, Líšnice 66, 434 01 Most 1, RČ/IČO: 766008/2452. Listina: Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Cheb čj. 074 EX-06381/2010 -007 ze dne 28.05.2010. Právní moc ke dni 17.06.2010 (Z-6004/2010-503). Nařízení exekuce Klíma Ondřej, Osvobození 3548/17, Chomutov, 430 03 Chomutov 3, RČ/IČO: 710121/0105. Listina: Usnesení soudu o nařízení exekuce 26 EXE-8152/2010 -10 (soudní exekutor: JUDr. Petr Kocián, Veveří 125, 616 45 Brno) ze dne 31.03.2010 (Z-7695/2010-503). Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k č.j. 26 8152/2010-10 podíl 1329/8550 pro pro Klíma Ondřej, Osvobození 3548/17, Chomutov, 430 03 Chomutov 3, RČ/IČO: 710121/0105 a Klímová Eva, Líšnice 66, 434 01 Most 1, RČ/IČO: 766008/2452. Listina: Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Brno-venkov 137 Ex-4377/2010-16 ze dne 15.07.2010. Právní moc ke dni 03.08.2010 (Z-7705/2010503). Zástavní právo soudcovské pohledávka ve výši 61 999,00 Kč k podílu 1329/8550 (soud přijal návrh dne 02.11.2010) Okresní správa sociálního zabezpečení Chomutov, Roháčova 4183, Chomutov, 430 03 Chomutov 3, pro pro Klíma Ondřej, Osvobození 3548/17, Chomutov, 430 03 Chomutov 3, RČ/IČO: 710121/0105 a Klímová Eva, Líšnice 66, 434 01 Most 1, RČ/IČO: 766008/2452. Listina: Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhodnutí zřízením soudcovského zástavního práva 10 E-194/2010-16 ze dne 27.01.2011. Právní moc ke dni 26.02.2011 (Z-3997/2011-503). Nabývací tituly a jiné podklady zápisu: Listina Smlouva kupní ze dne 16.4.2009. Právní účinky vkladu práva ke dni 30.04.2009 pro Klíma Ondřej, Osvobození 3548/17, Chomutov, 430 03 Chomutov 3, RČ/IČO: 710121/0105 a Klímová Eva, Líšnice 66, 434 01 Most 1, RČ/IČO: 766008/2452 (V-2391/2009-503). Smlouva kupní ze dne 15.5.2009. Právní účinky vkladu práva ke dni 09.06.2009 pro Klíma Ondřej, Osvobození 3548/17, Chomutov, 430 03 Chomutov 3, RČ/IČO: 710121/0105 a Klímová Eva, Líšnice 66, 434 01 Most 1, RČ/IČO: 766008/2452 (V-3294/2009-503). Jiné zápisy: bez zápisu Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám: bez zápisu Informace o nemovitosti – LV 5439: Název nemovitosti: Byt 3548/2 Adresa nemovitosti: Osvobození 3548, Chomutov, PSČ 430 03 Kraj: Ústecký Okres: Chomutov

Strana 10


Obec: Chomutov Katastrální území: Chomutov II Počet obyvatel: 51 118 Indexovaná průměrná cena podle § 25 odst. 1: 11 060,00 Kč/m2 Vlastnické a evidenční údaje: Vlastnické právo k oceněným nemovitostem bytu je zapsáno dle výpisu z KN LV 5439 k.ú. Chomutov II pro: Klíma Ondřej, Osvobození 3548/17, Chomutov, PSČ 430 03, RČ: 710121/0105. Jiná práva: bez zápisu Omezení vlastnických práv: Zástavní právo smluvní veškeré pohledávky ve výši 639.987,- Kč s příslušenstvím Credit Funding a.s., Sokolovská 394/17, Praha 8, Karlín, 186 00, Praha 86, RČ/IČO: 27606716 pro jednotka: 3548/2. Listina: Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne 6.8.2008. Právní účinky vkladu práva ke dni 7.8.2008 (V-5418/2008-503). Nařízení exekuce Klíma Ondřej, Osvobození 3548/17, Chomutov, 430 03 Chomutov 3, RČ/IČO: 710121/0105. Listina: Usnesení soudu o nařízení exekuce 26 EXE-8688/2010-11 (soudní exekutor: Mgr. David Koncz, Sládkova 1, 350 02 Cheb) ze dne 05.05.2010 (Z-5411/2010-503). Nařízení exekuce Klíma Ondřej, Osvobození 3548/17, Chomutov, 430 03 Chomutov 3, RČ/IČO: 710121/0105. Listina: Usnesení soudu o nařízení exekuce 26 EXE-8682/2010-10 (soudní exekutor: Mgr. David Koncz, Sládkova 1, 350 02 Cheb) ze dne 05.05.2010 (Z-5627/2010-503). Zástavní právo exekutorské k č.j. 26 EXE 8688/2010-11 CETELEM ČR, a.s., Karla Engliše 3208/5, Praha 5, Smíchov, 150 00 Praha 5, RČ/IČ: 25085689 pro jednotka 3548/2. Listina: Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Cheb čj. 074 EX-06447/2010 -05 ze dne 28.05.2010. Právní moc ke dni 17.06.2010 (Z-5976/2010-503). Zástavní právo exekutorské k č.j. 26 EXE 8682/2010-10 CETELEM ČR, a.s., Karla Engliše 3208/5, Praha 5, Smíchov, 150 00 Praha 5, RČ/IČ: 25085689 pro jednotka 3548/2. Listina: Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Cheb čj. 074 EX-06381/2010 -007 ze dne 28.05.2010. Právní moc ke dni 17.06.2010 (Z-6004/2010-503). Nařízení exekuce Klíma Ondřej, Osvobození 3548/17, Chomutov, 430 03 Chomutov 3, RČ/IČO: 710121/0105. Listina: Usnesení soudu o nařízení exekuce 26 EXE-8152/2010 -10 (soudní exekutor: JUDr. Petr Kocián, Veveří 125, 616 45 Brno) ze dne 31.03.2010 (Z-7695/2010-503). Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k č.j. 26 8152/2010-10 jednotka 3548/2. Listina: Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Brno-venkov 137 Ex-4377/2010-16 ze dne 15.07.2010. Právní moc ke dni 03.08.2010 (Z-7705/2010-503). Zástavní právo soudcovské pohledávka ve výši 61 999,00 Kč (soud přijal návrh dne 02.11.2010) Okresní správa sociálního zabezpečení Chomutov, Roháčova 4183, Chomutov, 430 03 Chomutov 3, pro jednotka 3548/2. Listina: Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhodnutí zřízením soudcovského zástavního práva 10 E-194/2010-16 ze dne 27.01.2011. Právní moc ke dni 26.02.2011 (Z-3997/2011-503). Nabývací tituly a jiné podklady zápisu: Listina Smlouva o převodu vlastnictví jednotky (§ 24 zák.č.72/1994 Sb.) ze dne 22.05.2003 a 05.06.2003. Právní účinky vkladu práva ke dni 08.07.2003 (V-2776/2003-503). Pro: Klíma Ondřej, Osvobození 3548/17, Chomutov, 430 03 Chomutov 3, RČ/IČO: 710121/0105.

Strana 11


Dohoda o vypořádání SJM ze dne 21.09.2007. Právní účinky vkladu práva ke dni 29.07.2008 (V5197/2008-503). Pro: Klíma Ondřej, Osvobození 3548/17, Chomutov, 430 03 Chomutov 3, RČ/IČO: 710121/0105. Souhlasné prohlášení o odstoupení od smlouvy ze dne 21.04.2010 (Z-4162/2010-503). Pro: Klíma Ondřej, Osvobození 3548/17, Chomutov, 430 03 Chomutov 3, RČ/IČO: 710121/0105. Jiné zápisy: bez zápisu Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám: bez zápisu

Technická dokumentace: Technická dokumentace nebyla předložena. Celkový popis nemovitostí: Nemovitosti tvoří funkční celek a nachází ve městě Chomutov, v ulici Osvobození. Dle serveru MVCR ve městě trvale žije 51 118 obyvatel. Je zde dobré napojení na komunikaci E 442 a R7. Ve městě je veškerá občanská vybavenost a napojení na sítě. Oceňovaný pozemek (podíl 1329/8550) parcelní číslo 2874/2 je dle výpisu z katastru LV č. 6297 využívány jako ostatní plocha – jiná plocha. Výměra pozemku činí 245 m2. Pozemek tvoří funkční celek s budovou, ve které se nachází oceňovaná nemovitost - byt č. 3548/2. Dle LV č. 5439 se nachází v domě č.p. 3548. Jedná se o zděný bytový dům na parcelách č. 2872 a 2873, které mají celkovou výměru 398 m2. Bytový dům tvoří spolu se sousední budovou uzavřený celek v oploceném areálu s travnatou plochou (okrasné dřeviny, dětské hřiště). Bytová jednotka č. 2 se nachází v 1. NP a je tvořena pokojem, kuchyní, chodbou, koupelnou, WC a dvěma pokoji. K bytové jednotce přísluší balkon a sklep. Vytápění plynový závěsný kotel (nefunkční), ústřední vytápění ocelové radiátory, rozvody v mědi. Napojení na plyn, elektrickou energii, věřejný vodovod a kanalizaci. Byt je ve stádiu nedokončené rekonstrukce – nová plastová okna, omítky, stropy, částečně obklad keramickou dlažbou v koupelně a kuchyňské části. Podlahy dřevěné prkené nebo betonové, na balkoně a v koupelně keramická dlažba. Vybavení zřizovacími předměty chybí. Nedokončena rekonstrukce elektroinstalace (zásuvek, vypínače, světla). Nefunkční vytápění. Chybí vnitřní dveře i zárubně, finální potěr podlah, podlahové krytiny. Rekonstrukce započata 2009. Byt neobýván. Parkování je možné za domem nebo před blokem na ulici.

Strana 12


5 Ocenění nemovitosti 5.1

Nákladový způsob

Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění. Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obsah posudku: a) Byt porovnávacím způsobem a1) Byt v 3.NP bytového domu č.p. 5216 b) Pozemky b1) Pozemky k.ú. Chomutov I a) Byt porovnávacím způsobem a1) Byt v 3. NP bytového domu č.p. 5216 - § 25 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Stavba je po částečné rekonstrukci. Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19 tabulka č. 1)

Bytový prostor Chomutov 35 roků 11 060,- Kč/m2

Základní cena dle přílohy č. 19 tabulky č. 1 se násobí indexem cenového porovnání dle vzorce: CU = IPC x I Kde: CU - cena upravená na 1 m2 podlahové plochy bytu, IPC - indexovaná průměrná cena podle přílohy č. 19 tabulky č. 1 I - index cenového porovnání vypočtený podle vzorce: I = IT * I P * I V kde IT ; IP a IV jsou stanoveny jako 3

Index trhu IT

1

Tn n 1

7

Index polohy IP

1

Pn n 1

9

Index vybavení IV

1

Vn xV10 n 1

Podlahové plochy bytu dle výpisu z katastru LV č. 5439 a dle provedeného zaměření činí 68,98 m2 (pokoj 1 23,36 m2, kuchyně 7,84 m2, pokoj 2 13,84 m2, pokoj 3 13,85 m2, koupelna s WC 4,73 m2, chodba 5,36 m2). K bytové jednotce náleží balkon (výměra 1,53 m2, koeficient 0,17) a sklep (výměra cca 6,00 m2, koeficient 0,10) Podlahové plochy - celkem: = 69,84 m2

Strana 13


Výpočet indexu cenového porovnání: Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) - bez vlivu

č. II. II. II.

Ti -0,05 0,00 0,00

č. III. II. III. II. II. II. III. I.

Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -0,10

3

Index trhu IT

Tn = 0,95

1 n 1

Index polohy: Název znaku 1. Poloha nemovitosti v obci – souvisle zastavené území obce 2. Význam lokality - bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí nemovitosti - převažující objekty pro bydlení 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 8. Vlivy neuvedené – nedokončená rekonstrukce

8

Index polohy

1

Pn = 0,90 n 1

Index vybavení: Název znaku 1. Typ stavby - panelová, zateplená 2. Společné části domu - kočárkárna, sklad 3. Příslušenství domu - bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě – ostatní 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - ostatní světové strany - část. výhled 6. Zákl. příslušenství bytu - příslušenství úplné, standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - balkon, sklepní kóje 8. Vytápění bytu - dálkové, ústřední 9. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav – nutná rekonstrukce

č. III. II. II. II. II. III. III. III. III. IV.

Vi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,40

Koeficient pro stavby stáří nad 30 do 50 let včetně: 0,32 9

Index vybavení IV

Vn xV10 = 0,3200

1 n 1

Celkový index I = IT * IP * IV = 0,9500 * 0,9000 * 0,3200 = 0,2736 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 19): Index trhu IT (dle příl. č. 18a tabulka č. 1): Index polohy IP (dle příl. č. 18a tabulka č. 6): Index konstrukce a vybavení IV (dle příl. č. 19 tabulka č. 2): Základní cena upravená

= * * * =

11 060,00 Kč/m2 0,9500 0,9000 0,3200 3 026,02 Kč/m2

Strana 14


69,84 m2 * 3 026,02 Kč/m2

Plná cena: Byt č.3548/2 - zjištěná cena

=

211 337,24 Kč

=

211 337,24 Kč

b) Pozemky b1) Pozemky k.ú. Chomutov II Stavební pozemky takto zařazené platným územním plánem neuvedené v cenové mapě stavebních pozemků. Výměry pozemků celkem 398 m2 (LV č. 5439) a 245 m2 (LV č. 6297). Pozemky nemají BPEJ. b1) Pozemky Chomutov II - § 27 - § 32 Výměry pozemků celkem 398 m2. Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Cena pozemku je dle odst. 1 g) je 500 Kč/ m2 Název Zastavěná plocha a nádvoří Zastavěná plocha a nádvoří Součet

Parcelní číslo

Výměra [m2]

2872 2873

199,00 199,00

Jedn. cena [Kč/m2] 500,00 500,00

Úprava ceny – příloha č. 21: 1.1 významnost obce Úprava ceny celkem

10% 10%

2.11 možnost napojení na plyn Úprava ceny celkem

10% 10%

Mezisoučet Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 – celkem Podíl 648/8550 jednotka č. 3548/2 Celkem podíl

Cena [m2] 99 500,00 99 500,00 199 000,00

19 900,00 218 900,00 21 890,00 240 790,00 240 790,00 * 2,154 *0,644 334 018,11 25 315,06 25 315,06

B2) Pozemky Chomutov II - § 27 - § 32 Výměry pozemků celkem 245 m2. Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Cena pozemku je dle odst. 1 g) je 500 Kč/ m2 Název Zastavěná plocha a nádvoří Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 1.1 významnost obce Úprava ceny celkem

Parcelní číslo

Výměra [m2]

2874/2

245,00

Jedn. cena [Kč/m2] 500,00

10% 10%

Cena [m2] 122 500,00 122 500,00

12 250,00 134 750,00

Strana 15


2.11 možnost napojení na plyn Úprava ceny celkem

10% 10%

13 475,00 148 225,00 148 225,00 * 2,154 *0,644 *0,400 82 245,66 11 918,41 11 918,41 37 233,47 Kč

Mezisoučet Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient dle § 28 odst. 5): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 – celkem Podíl 1239/8550 Celkem podíl Pozemek Chomutov - zjištěná cena Rekapitulace cen nemovitostí Výsledné ceny: a) Pozemky Chomutov - podíl a) Byt v 1. NP bytového domu č.p. 3548 Cena nemovitostí činí celkem Výsledná cena nemovitostí po zaokrouhlení dle § 46 činí

5.2

= =

37 233,47 Kč 211 337,24 Kč 248 570,71 Kč = 348 570,00 Kč

Porovnávací metoda

Popis porovnávaných objektů: Jednotka: m2 podlahové plochy Množství jednotek oceňované nemovitosti: 68,98 Pro porovnání nabízených nemovitostí jsou použity koeficienty: Km - koeficient místa Kc - koeficient časový Kv - koeficient vybavenosti K1 - koeficient velikosti výměr K2 - koeficient vlastních pozemků K3 - koeficient transakce Popis porovnávaných objektů: 1) Byt 2+1 Chomutov. Byt v osobním vlastnictví v 2. patře cihlového bytového domu. Původní stav, umakartové bytové jádro, nové rozvody, na podlahách PVC a koberce. Klidná lokalita. Nabídková cena 649 000,00 Kč. 2) Byt 2+1 Chomutov - Sluneční ul. Byt 2+1 s balkonem v osobním vlastnictví, který se nachází v 1. patře cihlového bytového domu. Byt v původním stavu, bez úprav. Uhrazena výměna oken za plastová. Nedaloko centra, možnost parkování u domu. Nabídková cena 650 000,00 Kč. 3) Prodej bytu 3+1/70 m², Spořická, Chomutov. Prodej bytu v osobním vlastnictví ve zrekonstruovaném zatepleném bytovém domě. Nová kuchyňská linka, zděné jádro, nové rozvody, výměna oken za plastová v roce 2011 (proběhne). Nabídková cena 500 000,00 Kč. 4) Byt v osobním vlastnictví 3+1, Komenského, Chomutov, 64 m². Kompletn zrekonstruovaný bytový dům, rekonstrukce bytové jednotky (vyzděné jádro, obklady, zřizovací předměty, kuchyňská linka, podlahy). Kompletní občasnská vybavenost v okolí. K bytu přísluší komora na chodbě a sklep. Nabídková cena 599 999,00 Kč.

Strana 16


Seznam porovnávaných objektů:

Název Šafaříkova Sluneční Spořická Komenského Součet:

Realizovaná cena

Km

Kc

649 000,00 650 000,00 500 000,00 599 999,00

0,95 0,95 1,00 1,00

1,00 1,00 1,00 1,00

Kv

K1

0,50 1,02 0,50 1,03 0,50 1,00 0,50 1,01

K2

K3

Množství [jedn]

1,00 1,00 1,00 1,00

0,85 0,85 0,85 0,85

58,00 52,00 70,00 64,00

Jedn. cena [Kč/jedn.] 4 608,18 5 198,28 3 035,71 4 024,21 16 866,39 Kč/jedn. /4 4 216,60 Kč/jedn. 3 035,71 Kč/jedn. 5 198,28 Kč/jedn.

Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Základní cena: 4 216,60 Kč/m2 68,98 m2 á 4 216,60 Kč/m2 290 861,07 Kč Cena zjištěná porovnávací metodou celkem činí 290 861,07 Kč, to je 291 000,00 Kč po zaokrouhlení.

5.3

Rekapitulace hodnot

Rekapitulace hodnot a cen nemovitosti: Výsledná cena nemovitosti zjištěná podle předpisu Porovnávací hodnota Výnosová hodnota

248 570,00 Kč 291 000,00 Kč nestanovena

Závěr: Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Pokud nenastanou kvalitativní změny v oceněné nemovitosti a ani změny v jejím prostředí, je platnost uvedeného návrhu tržní hodnoty po dobu 3 měsíců ode dne vyhotovení. Tržní hodnotu částečně kladně ovlivňuje situování v uzavřeném bloku. Negativní vliv mají nedostatky ve vybavenosti konstrukcemi krátkodobé životnosti, nemožnost garážování a omezené parkování na ulici. Cena obvyklá nemovitostí zapsaných na LV č. 6297 (podíl 1329/8550) a 5439 k.ú. Chomutov II podle odborného odhadu znaleckého ústavu s přihlédnutím ke stanoveným dílčím metodám ocenění činí 260 000,00 Kč.

Strana 17


6 Výsledek ocenění Znalecký posudek o ceně nemovitosti – pozemek parcela č.2874/2 Chomutov, zapsaná na LV 6297 k.ú. Chomutov II ve spoluvlastnictví SJM Klíma Ondřej a Klímová Eva, Osvobození 3548/17, Chomutov, PSČ 430 03 (podíl 1329/8550) a byt v bytovém domě č.p. 3548 Chomutov, zapsaném na LV č. 5439 k.ú. Chomutov II ve vlastnictví Klíma Ondřej, Osvobození 3548/17, Chomutov, PSČ 430 03. Zjištění ceny obvyklé nemovitostí se provádí pro exekuční řízení na základě Usnesení JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno - venkov, se sídlem Veveři 125, Brno, 616 45. Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., podle stavu ke dni 22.06.2011. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k 22.6.2011.

Obvyklá cena nemovitostí zapsaných na LV č. 6297 (podíl 1329/8550) a LV č. 5439 k.ú. Chomutov II je stanovena:

260 000,00 Kč (slovy: Dvěstěšedesát tisíc korun českých)

Strana 18


Znalecká doložka

Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování podniku a složek jeho aktiv, cenných papírů, nemovitostí a nehmotného majetku a majetkových práv. Zápis znaleckého ústavu do seznamu byl proveden na základě rozhodnutí ministra spravedlnosti ze dne 16.12.2009 pod č.j. 194/2009-OD-ZN. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 101-144/2011 do znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme podle připojené likvidace na základě faktury – daňového dokladu č. 11101.

V Praze dne 25.06.2011

Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Nové Město, Lodecká 1181/4, PSČ: 110 00 IČ: 289 33 362 Ing. Jan Attl, Ph.D., MBA jednatel

Posudek zpracoval: Ing. Ivana Attlová Ing. Jan Attl, Ph.D., MBA znalec

Strana 19


7 Přílohy 1. 2. 3. 4. 5.

usnesení č.j. 137 EX 4377/10-39 JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor Exekutorského úřadu Brno - venkov výpis z KN LV č. 6297 a 439 k.ú. Chomutov II kopie katastrální mapy k.ú. Chomutov II fotodokumentace nabídka realitních kanceláří

Strana 20


Budova č.p. 3548

Koupelna

Pokoj

Strana 21


Strana 22

Posudek je vyhotoven ve třech číslovaných exemplářích a obsahuje včetně titulní strany a příloh 37 stran textu

Recommend Documents