Posudek je vyhotoven ve třech číslovaných exemplářích a obsahuje včetně titulní strany a příloh 28 stran textu

Posudek / č. 87-130/2011

AP PR AI S ALS

O obvyklé ceně nemovitostí byt v bytovém domě č.p. 271, Stráž zapsaném na LV č. 567 k.ú. Stráž u Tachova ve vlastnictví SJM Zavalaný Bartoloměj a Zavalaná Jiřina, Stráž 271, Bor u Tachova, PSČ 348 02

Objednatel:

Exekutorský úřad Brno - venkov Brno, Veveří 125, PSČ 616 45 IČ: 605 31 355

Zpracovatel:

Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Nové Město, Lodecká 1181/4, PSČ: 110 00 IČ: 289 33 362

Účel posudku:

Zjištění ceny pro exekuční řízení

Posudek je vyhotoven ve třech číslovaných exemplářích a obsahuje včetně titulní strany a příloh 28 stran textu.

V Praze dne 10.06.2011

Vyhotovení č.: 3

Znalecký posudek / č. 87-130/2011

Obsah 1

Rekapitulace ......................................................................................................................................................... 3

2

Jméno a osvědčení ............................................................................................................................................... 4

3

Předpoklady a omezující podmínky .................................................................................................................... 5

4

5

3.1

Omezující podmínky ...................................................................................................................................... 5

3.2

Definice základních pojmů ............................................................................................................................ 6

3.3

Metody stanovení ceny obvyklé ................................................................................................................... 6

3.4

Podklady pro zpracování ocenění ................................................................................................................. 8

Nález ..................................................................................................................................................................... 9 4.1

Předmět a účel znaleckého posudku ............................................................................................................ 9

4.2

Datum znaleckého posudku .......................................................................................................................... 9

4.3

Základní informace o nemovitosti ................................................................................................................ 9

Ocenění nemovitosti ........................................................................................................................................... 11 5.1

Nákladový způsob ........................................................................................................................................ 11

5.2

Rekapitulace hodnot ....................................................................................................................................14

6

Výsledek ocenění................................................................................................................................................ 16

7

Přílohy ................................................................................................................................................................. 18

Strana 2

Znalecký posudek /č. 87-130/2011

1

Rekapitulace

Identifikace předmětu znaleckého posudku: Znalecký posudek o ceně bytu (byt v bytovém domě č.p. 271, zapsaný na LV č. 508, na pozemku parc.č. 414 zapsaných na LV č. 567 k.ú. Stráž u Tachova) ve vlastnictví SJM Zavalaný Bartoloměj, RČ: 640903/0386, a Zavalaná Jiřina, RČ: 715702/2158, trvalé bydliště Stráž 271, PSČ 348 02, Bor u Tachova. Zjištění ceny obvyklé nemovitostí se provádí pro exekuční řízení na základě Usnesení JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno - venkov, se sídlem Veveři 125, Brno, 616 45. Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., podle stavu ke dni 24.05.2011. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k 24.05.2011.

Obvyklá cena nemovitostí zapsaných na LV č. 567 k.ú. Stráž u Tachova je stanovena:

355 000,00 Kč (slovy: Třistapadesátpět tisíc korun českých)

Omezující podmínky: Zhotovitel prohlašuje, že nemá a ani v budoucnosti mít nebude prospěch z činností souvisejících s předmětem ocenění. Odměna získaná za provedené ocenění není závislá na stanovených hodnotách. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu ocenění a nebyly shledány žádné skutečnosti svědčící o informacích nepravdivých, zkreslených nebo zavádějících. Dne: 10.06.2011

Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Nové Město, Lodecká 1181/4, PSČ: 110 00 IČ: 289 33 362 Ing. Jan Attl, Ph.D., MBA jednatel

Strana 3


2 Jméno a osvědčení Jméno a osvědčení:

Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Nové Město, Lodecká 1181/4, PSČ: 110 00 IČ: 289 33 362

Osvědčení: Zpracovatel tímto osvědčuje, že nemá a ani v budoucnosti mít nebude prospěch z činností souvisejících s předmětem zaleckého posudku; odměna získaná za provedený znalecký posudek není závislá na stanovených hodnotách; zpracovaný posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu zpracování; nebyly shledány žádné skutečnosti svědčící o informacích nepravdivých, zkreslených nebo zavádějících.

Strana 4


3 Předpoklady a omezující podmínky 3.1

Omezující podmínky

•

Zpracovatel předpokládá, že veškeré podkladové materiály, informace a dokumenty použité pro zpracování znaleckého posudku jsou pravdivé, věrohodné a správné, neodpovídá tedy za jejich pravost a platnost,

•

zpracovatel zpracoval posudek ke konkrétnímu datu a k tomuto datu se vztahují veškeré závěry a podmínky, pokud došlo ke změně tržního prostředí po datu zpracování, nejsou tyto skutečnosti v posudku zohledněny,

•

informace a podklady poskytnuté objednatelem považujeme za věrohodné, pravdivé a správné,

•

další informace z ostatních (zejména veřejných) zdrojů, které byly v tomto znaleckém posudku použity, jsou rovněž považovány za věrohodné, pravdivé a správné,

•

ačkoli máme za to, že informace, na jejichž základě je znalecký posudek zpracován, jsme nashromáždili ze spolehlivých zdrojů, nepřebíráme žádnou odpovědnost za pravdivost a přesnost jakýchkoliv údajů takto získaných,

•

hodnoty prezentované v tomto znaleckém posudku jsou založeny na předpokladech v tomto znaleckém posudku uvedených,

•

datum zpracování, k němuž se závěry tohoto znaleckého posudku vztahují, je uvedeno v tomto znaleckém posudku,

•

odhad obvyklé výše předmětu ocenění tak, jak je v tomto znaleckém posudku uveden, je založen na stavu národní ekonomiky a na kupní síle měny k datu zpracování,

•

obsah tohoto znaleckého posudku je důvěrný, slouží pouze pro vnitřní potřeby objednatele,

•

tento znalecký posudek ani žádná jeho část (vč. závěrů týkajících se hodnoty předmětu posudku, identity zpracovatele nebo jiných osob, které znalecký posudek podepsaly nebo se jich týká) nesmí být šířena třetím stranám bez předchozího souhlasu a schválení zpracovatelem, s výjimkou žádosti ze strany příslušných státních orgánů,

•

zpracovatel ani jiné osoby, kterých se znalecký posudek týká, bez předchozí domluvy nesmějí vypovídat před soudem nebo v jiném soudním řízení v souvislosti s tímto znaleckým posudkem, tím není dotčeno právo a povinnost zacházet s tímto znaleckým posudkem v souladu s obchodním zákoníkem a jinými zákonnými ustanoveními,

•

zpracovatel prohlašuje, že závěry tohoto znaleckého posudku vycházely z dokumentů, které mu byly předloženy objednatelem, v případě, že objednatel nepředložil zpracovateli dokumenty, které mohly mít vliv na zpracování tohoto znaleckého posudku, nepřijímá zpracovatel jakoukoli odpovědnost s touto skutečností související,

•

znalecký posudek je platný pouze pro výše uvedený účel zpracování a nelze jej použít za jiným účelem,

•

posudek respektuje právní stav v oblasti daní, účetnictví, financování a oceňování, platný k datu zpracování,

•

znalecký posudek byl zpracován na podkladu standardů mezinárodní organizace TEGoVA.

Strana 5


3.2

Definice základních pojmů

Cena je výrazem používaným pro požadovanou, nabízenou nebo placenou částku za zboží nebo službu. Je to historický fakt, buď veřejně známý, nebo udržovaný v soukromí. Z důvodu finančních možností, motivace a zájmů daného kupujícího a prodávajícího může nebo nemusí mít cena placená za zboží nebo služby nějaký vztah k hodnotě, která je zboží nebo službám připisována jinými. Cena je obecným údajem o relativní hodnotě přiřazené zboží nebo službám jednotlivými kupujícími a/nebo prodávajícími v jednotlivých situacích. Trh je systémem (a příležitostně též místem), kde jsou zboží a služby směňovány mezi kupujícími a prodávajícími prostřednictvím cenového mechanismu. Pojem trhu představuje schopnost zboží a/nebo služeb být směňováno mezi kupujícími a prodávajícími bez přílišných omezení jejich činností. Každá strana reaguje na nabídkově-poptávkové vztahy a ostatní cenotvorné faktory, schopnosti a znalosti každé strany, jejich chápání relativní užitečnosti zboží a/nebo služeb a jejich individuální potřeby a přání. Hodnota je ekonomický pojem, který se týká peněžního vztahu mezi zbožím a službami, které lze koupit, a těmi, kdo je kupují a prodávají. Hodnota není (na rozdíl od ceny) skutečností, ale odhadem ohodnocení zboží a služeb v daném čase, podle konkrétní definice hodnoty. Ekonomická koncepce tržní hodnoty odráží názor trhu na prospěch plynoucí tomu, kdo vlastní zboží nebo obdrží služby k datu platnosti hodnoty. V praxi převládá pojem hodnoty s přívlastkem tržní. Tržní hodnota aktiva je výrazem jeho trhem uznané použitelnosti spíše než jeho čistě fyzického stavu. Použitelnost aktiva pro daný podnik se může lišit od použitelnosti, kterou uznává trh nebo konkrétní obchod. Z toho lze vyvozovat rozdíl mezi individuální a tržní hodnotou. Definice tržní hodnoty: Tržní hodnota je finanční částka, kterou lze obdržet při prodeji nebo uhradit při koupi majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potencionálním kupujícím a prodávajícím. Obě strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoli nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, a to ať ze strany kupujícího, tak ze strany prodávajícího. Všechny informace o předmětném majetku jsou dostupné a shodné pro obě strany, všechny informace jsou relevantní a pravdivé.

3.3

Metody stanovení ceny obvyklé

Administrativní cena – cena zjištěná podle cenového předpisu (v současné době zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů, vyhláška ministerstva financí České republiky č. 279/1997 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., v platném znění. Trh – Interakce prodávajících a kupujících, vedoucí ke stanovení cen a množství komodit. Trh nemovitostí je segmentován podle typu nemovitostí a lokalit. Obvyklá cena – cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku bez mimořádných okolností trhu. Tržní hodnota – odhadnutá suma, za kterou by se nemovitost mohla směnit v den ocenění, mezi ochotným prodejcem a ochotným kupcem v nestranné transakci po řádném marketingu, kdy obě strany jednaly informovaně, rozvážně a bez nátlaku (schválená definice dle Evropských oceňovacích standardů 2003). Věcná hodnota – (dle právního názvosloví „časová cena“ věci), je reprodukční cena věci, snížená o

Strana 6


přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Výnosová hodnota – je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. Cena pořizovací – je cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době pořízení (u nemovitosti, zejména staveb, cena v době postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení. Cena reprodukční – je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Čistý roční stabilizovaný výnos – jsou výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního, finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmů), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady. Zkratky: ZC – základní cena ZCU – základní cena upravená IPC – indexovaná průměrná cena CU – cena upravená na 1 m2 podlahové plochy bytu ÚR – územní rozhodnutí ÚP – územní plán LV – list vlastnictví Metody oceňování nemovitého majetku. Pro stanovení tržní hodnoty nemovitostí jsou zpravidla používány tři standardní mezinárodně uznávané přístupy k oceňování. Jedná se o metodu věcné hodnoty (nákladovou), metodu výnosovou a metodu porovnávací. Tržní hodnotu jako obvyklou cenu nemovitosti pak stanoví odhadce vysoce odborným odhadem, který vychází z podrobné znalosti místního trhu s daným typem nemovitostí. Hodnoty získané výše uvedenými metodami slouží jako podklad pro stanovení hodnoty tržní. Věcná hodnota nemovitosti je součtem věcné hodnoty staveb i pozemků. Věcnou hodnotou stavby se rozumí reprodukční cena stavby (náklady, za které by bylo možné postavit stejnou stavbu ke dni ocenění), snížená o opotřebení odpovídající stáří stavby a jejímu technickému stavu. Výnosová hodnota je stanovována u nemovitostí, které přinášejí nebo mohou přinášet trvalý a ustálený výnos z pronájmu. Při zjištění výnosové hodnoty se vychází z modelu prosté kapitalizace (takzvané věčné renty), kdy výše čistého ročního příjmu z nájemného je kapitalizována příslušnou mírou kapitalizace. Míra kapitalizace vychází z faktorů, které ovlivňují cenu nemovitosti z hlediska budoucích zisků z jejího pronájmu a provozu v daném místě. Jedná se o faktory výnosovosti, inflace, rizika a ekonomické životnosti. Při výpočtu čistého výnosu se vychází z hodnoty obvyklého nájemného v daném místě a čase, sníženého o náklady vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání nemovitosti. Porovnávací hodnota je výsledkem srovnání a vyhodnocení realizovaných cen nemovitostí obdobného charakteru, přičemž je nutné porovnávat lokalitu, polohu, stav, velikost a účel užívání nemovitosti. Při nedostatku informací o realizovaných prodejích lze přiměřeně využívat relevantních nabídkových a poptávkových cen realitních kanceláří při respektování vývojových trendů na trhu nemovitostí v daném místě.

Strana 7


3.4

Podklady pro zpracování ocenění

Při zpracování ocenění se vycházelo z následujících podkladů: Podklady získané ze strany zadavatele ocenění: Usnesení Č.j. 137Ex 17423/09-35 JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor Exekutorského úřadu Brno - venkov

Podklady získané zhotovitelem: výpis z KN LV č. 567 k.ú. Stráž u Tachova k datu 23.02.2011 kopie katastrální mapy k.ú. Stráž u Tachova skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém fotodokumentace infomapa nabídky realitních kanceláří na síti internet

Strana 8


4 Nález 4.1

Předmět a účel znaleckého posudku

Znalecký posudek o ceně bytu (byt v bytovém domě č.p. 271, zapsaný na LV č. 508, na pozemku parc.č. 414 zapsaných na LV č. 567 k.ú. Stráž u Tachova) ve vlastnictví SJM Zavalaný Bartoloměj, RČ: 640903/0386, a Zavalaná Jiřina, RČ: 715702/2158, trvalé bydliště Stráž 271, PSČ 348 02, Bor u Tachova. Zjištění ceny obvyklé nemovitostí se provádí pro exekuční řízení na základě Usnesení JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno - venkov, se sídlem Veveři 125, Brno, 616 45. Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., podle stavu ke dni 24.05.2011. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k 24.05.2011.

4.2

Datum znaleckého posudku

Zpracování znaleckého posudku je prováděno na základě Usnesení č.j. 137 EX 17423/09-35 JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno - venkov, se sídlem Veveří 125, Brno, 616 45 ze dne 25.03.2011. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k 24.05.2011. Místní šetření bylo provedeno dne 24.05.2011. Vlastník/uživatel nezpřístupnil bytovou jednotku. Ocenění nemovitosti se provádí na základě odborného odhadu a vnějšího ohledání nemovitosti.

4.3

Základní informace o nemovitosti

Informace o nemovitosti: Název nemovitosti: Byt 271/3 Adresa nemovitosti: Stráž č.p. 271, PSČ 348 02, Bor u Tachova Kraj: Plzeňský Okres: Tachov Obec: Stráž Katastrální území: Stráž u Tachova Počet obyvatel: 1 066 Indexovaná průměrná cena podle § 25 odst. 1: 13 695,00 Kč/m2 Vlastnické a evidenční údaje: Vlastnické právo k oceněným nemovitostem bytu je zapsáno dle výpisu z KN LV 567 k.ú. Stráž u Tachova pro: SJM Zavalaný Bartoloměj, RČ: 640903/0386, a Zavalaná JIřina, RČ: 715702/2158, Stráž 271, 348 02 Bor u Tachova. Jiná práva: bez zápisu Omezení vlastnických práv: Zástavní právo smluvní pohledávka a) 550.000,-Kč b) pro budoucí pohledávky dle smlouvy pro GE Money Bank, a.s., Vyskočilova 1422/1a, Praha 4, Michle, 140 28, RČ/IČO: 25672720 k Jednotce: 271/3. Listina - Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 25.02.2009. Právní účinky vkladu práva ke dni 25.02.2009 (V-734/2009-410).

Strana 9


Nařízení exekuce pro Zavalaná Jiřina, Stráž 271, 348 02 Bor u Tachova, RČ/IČO: 715702/2158. Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce (Okresní soud v Tachově) 11 Nc-4765/2009 -5 ze dne 23.07.2009 (Z-19493/2009-410). Nařízení exekuce pro Zavalaná Jiřina, Stráž 271, 348 02 Bor u Tachova, RČ/IČO: 715702/2158. Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce (Okresní soud v Tachově) Nc-2676/2004 -7 ze dne 19.08.2004. (Z19494/2009-410). Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti pro Zavalaná Jiřina, Stráž 271, 348 02 Bor u Tachova, RČ/IČO: 715702/2158, Jednotka: 271/3. Listina - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí (soudní exekutor JUDr. Petr Kocián) 137Ex-17423/2009 -9 ze dne 08.12.2009 (Z-19501/2009-410). Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti pro Zavalaná Jiřina, Stráž 271, 348 02 Bor u Tachova, RČ/IČO: 715702/2158, Jednotka: 271/3. Listina - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí (soudní exekutor JUDr. Petr Kocián) 137Ex-12162/2004 -10 ze dne 08.12.2009 (Z-19503/2009-410). Nařízení exekuce pro Zavalaná Jiřina, Stráž 271, 348 02 Bor u Tachova, RČ/IČO: 715702/2158. Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce (Okresní soud v Tachově) 11 EXE-2358/2010 ze dne 07.06.2010 (Z4624/2010-410). Nařízení exekuce pro Zavalaná Jiřina, Stráž 271, 348 02 Bor u Tachova, RČ/IČO: 715702/2158. Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce (Okresní soud v Tachově) 11 EXE-2358/2010 ze dne 07.06.2010 (Z4690/2010-410). Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti pro Zavalaná Jiřina, Stráž 271, 348 02 Bor u Tachova, RČ/IČO: 715702/2158, Jednotka: 271/3. Listina - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí (soudní exekutor JUDr. Marcel Smékal) 081 EX-18044/2010 -10M ze dne 25.01.2011. (Z-643/2011-410). Jiné zápisy: Nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástav. práva doručen dne 25.1.2011 pro Český inkasní kapitál, a.s., Václavské náměstí 808/66, Praha 1, Nové Město, 110 00 Praha 1, RČ/IČO: 27646751 k Jednotka: 271/3. Listina - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti (soudní exekutor JUDr. Marcel Smékal) 081 EX-18044/2010 -011M ze dne 25.01.2011 (Z-644/2011-410). Nabývací tituly a jiné podklady zápisu: Listina – Smlouva kupní ze dne 12.01.2009. Právní účinky vkladu práva ke dni 13.01.2009 (V-108/2009410). Pro Zavalaný Bartoloměj a Zavalaná Jiřina, Stráž 271, 348 02 Bor u Tachova, RČ: 640903/0386, 715702/2158. Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám: bez zápisu Upozornění: Další údaje o budově a pozemcích uvedených v části B jsou vždy na příslušném výpisu z katastru nemovitostí pro vlastnictví domu s byty a nebytovými prostory. Technická dokumentace: Technická dokumentace nebyla předložena. Celkový popis nemovitosti: Oceněný byt č. 271/3 nebyl majitelem bytu zpřístupněn. Byt se nachází v typovém domě v centru obce Stráž u Tachova, která se od Tachova nachází směrem na jihovýchod (cca 20km). Obec má dobrou dostupnost na dálnici D5 a dle internetového serveru má 1 066 obyvatel, obcí prochází železnice. Dům má dvě nadzemní patra a sklepní prostor, oceňovaný byt se nachází v patře prvním spolu s dalšími dvěma byty. Dům není opravovaný, má původní fasádu s dřevěnými okny. Samotný byt má balkon a jeho celková výměra je cca 50 m2. Nemovitost je napojena na elektrickou síť a na vodovodní a kanalizační řad města.

Strana 10


5 Ocenění nemovitosti 5.1

Nákladový způsob

Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění. Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obsah posudku: a) Byt porovnávacím způsobem a1) Byt v 1.NP bytového domu č.p. 271 b) Pozemky b1) Pozemky k.ú. Stráž u Tachova a) Byt porovnávacím způsobem a1) Byt v 1. NP bytového domu č.p. 271 - § 25 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19 tabulka č. 1)

Bytový prostor Stráž 40 let 13 695,- Kč/m2

Základní cena dle přílohy č. 19 tabulky č. 1 se násobí indexem cenového porovnání dle vzorce: CU = IPC x I Kde: CU - cena upravená na 1 m2 podlahové plochy bytu, IPC - indexovaná průměrná cena podle přílohy č. 19 tabulky č. 1 I - index cenového porovnání vypočtený podle vzorce: I = IT * I P * I V kde IT ; IP a IV jsou stanoveny jako 3

Index trhu IT

1

Tn n 1

7

Index polohy IP

1

Pn n 1

9

Index vybavení IV

1

Vn xV10 n 1

Podlahové plochy bytu dle odhadu znalce a porovnání obdobných nabídek bytů ve stejném místě činí 50,00 m2. Podlahové plochy - celkem: = 50,00 m2

Strana 11


Výpočet indexu cenového porovnání: Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi – nabídka vyšší než poptávka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) - bez vlivu

č. II. II. II.

Ti -0,05 0,00 0,00

č. I. III. II. II. II. I. II. II. II. III. II.

Pi 0,00 0,01 0,00 0,00 0,00 -0,03 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

č. IV. II. II. II. II. III. II. III. I. II.

Vi 0,10 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -0,01 0,00 -0,10 0,85

3

Index trhu IT

Tn = 0,95

1 n 1

Index polohy: Název znaku 1. Význam obce – bez většího významu 2. Poloha nemovitosti v obci – centrální území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí – objekty bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci – základní sortiment 5. Školství a sport v obci– základní škola 6. Zdravotnické zařízení v obci – žádné 7. Veřejná doprava – omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo – bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí – odpovídá průměru 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů

11

Index polohy Ip 1

Pn = 0,98 n 1

Index vybavení: Název znaku 1. Typ stavby - budova zděná 2. Společné části domu – běžné 3. Příslušenství domu - bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě – ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - ostatní světové strany 6. Zákl. příslušenství bytu - příslušenství úplné, standardní 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - standardní vybavení – balkon 8. Vytápění bytu – ústřední 9. Kriterium jinde neuvedené – snižující cenu poloha 10. Stavebně - technický stav - byt se zanedbanou údržbou (menší úpravy) Koeficient pro stavby stáří nad 30 let do 50 let včetně: 0,8

9

Index vybavení IV

Vn xV10 = 0,6732

1 n 1

Celkový index I = IT * IP * IV = 0,9500 * 0,9800 * 0,6732 = 0,6267

Strana 12


Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 19): Index trhu IT (dle příl. č. 18a tabulka č. 1): Index polohy IP (dle příl. č. 18a tabulka č. 5): Index konstrukce a vybavení IV (dle příl. č. 19 tabulka č. 2):

Základní cena upravená Plná cena:

2

50,00 m * 8 583,33 Kč/m

Byt č. 271/3 - zjištěná cena

2

= * * *

13 695,00 Kč/m2 0,9500 0,9800 0,6732

= =

8 583,33 Kč/m2 429 166,50 Kč

=

429 166,50 Kč

b) Pozemky b1) Pozemky k.ú. Stráž u Tachova Stavební pozemky takto zařazené platným územním plánem neuvedené v cenové mapě stavebních pozemků. Výměry pozemků celkem 240 m2. Pozemky nemají BPEJ. b1) Pozemky Stráž u Tachova- § 27 - § 32 Výměry pozemků celkem 240 m2. Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Cena pozemku se dle odst. 1 k) se ZC = Cp x 1,00 Cp = 35+(a-1000)x0,007414 Kde a je počet obyvatel, pro a vždy platí a≥1000, je-li počet obyvatel v obci nižší než 1000, použije se a=1000. Počet obyvatel obce Stráž u Tachova je dle serveru obce online 1 066 obyvatel, a=1 066. Cp = 35+(1 066-1000)x0,007414= 35,49 Kč/m2 ZC = 35,489 x 1,00 = 35,49 Kč/m2 Název

Parcelní číslo

Výměra [m2]

Jedn. cena [Kč/m2]

414

240,00

35,49

Zastavěná plocha a nádvoří Součet

8 517,60 8 517,60

Mezisoučet Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 – celkem Podíl 2134/10000 byt č. 271/3 Celkem podíl Pozemek Stráž u Tachova - zjištěná cena Rekapitulace cen nemovitostí Výsledné ceny: a) Byt v 1. NP bytového domu č.p. 271 b) Pozemky Stráž u Tachova - podíl Cena nemovitostí činí celkem Výsledná cena nemovitostí po zaokrouhlení dle § 46 činí

Cena [m2]

8 517,60 * 2,154 * 0,461 8 457,93 1 804,92 1 804,92 1 804,92

= 429 166,50 Kč = 1 804,92 Kč 430 971,42 Kč =

430 970,00 Kč

Strana 13


5.2

Porovnávací metoda

Popis porovnávaných objektů: Jednotka: m2 podlahové plochy Množství jednotek oceňované nemovitosti: 50,00 Pro porovnání nabízených nemovitostí jsou použity koeficienty: Km - koeficient místa Kc - koeficient časový Kv - koeficient vybavenosti K1 - koeficient velikosti výměr K2 - koeficient vlastních pozemků K3 - koeficient transakce Popis porovnávaných objektů: 1) Prodej bytu v osobním vlastnictví o dispozici 2+1 v obci Luhov u Líšťan. Byt o celkové výměře 58 m2 se nachází v 1. patře panelového domu. Vytápění: společný kotel na tuhá paliva, plyn, elektřina, voda - obecní. K bytu dále náleží garáž a zahrada o výměře 1600 m2. Nabídková cena 450 000,00 Kč. 2) Prodej bytu 2+1 s garáží a zahradou v Luhově Naše společnost Vám nabízí prodej bytu 2+1 s lodžií v osobním vlastnictví o podlahové ploše 62 m2 v obci Luhov, 3 km od Líšťan. Bytová jednotka se nachází v 1. nadzemním podlaží panelového domu. Vytápění je zajištěno centrálním kotlem na tuhá paliva. K bytu patří garáž, která je umístěna v panelovém domě a prostorný pozemek (zahrada) za domem o rozloze 1 910 m2. Bytová jednotka je k dispozici ihned. Nabídková cena 450 000,00 Kč. 3) Byt o velikosti 1+1 (1x obytná místnost+kuchyně s jídelnou) o celkové výměře užitné plochy 37,72 m2 v Klenčí pod Čerchovem. Bytová jednotka je situována v I. nadzemním podlaží (zvýšené přízemí) zděného bytového domu s osmi bytovými jednotkami. Byt, jehož původní stáří je cca 40 let je v dobrém technickém stavu, po celou dobu své životnosti užíván k trvalému bydlení a standardně udržován. V roce 2010 byla provedena kompletní výměna oken za plastová s izolačními skly. Orientace oken obytné místnosti na severozápad, orientace oken v kuchyni na severovýchod. Bytový dům, ve kterém se byt nachází je třípodlažní, bez výtahu, situován v klidné části obce - zástavba bytových a rodinných domů navazující na veřejnou zeleň. Byt je kompletně provozně vybaven, částečně zařízen, připraven k okamžitému nastěhování a bydlení. K bytu náleží možnost užívání společných prostor v domě (kočárkárna-kolárna) situovaných v přízemních prostorách bytového domu. Možnost parkování osobního automobilu u bytového domu na veřejném parkovacím stání. Nabízený byt je vhodný a využitelný k trvalému i rekreačnímu bydlení v klidné lokalitě s dostupností základních služeb a infrastruktury. Nabídková cena 299 000,00 Kč. Seznam porovnávaných objektů:

Název Luhov I. Luhov II. Klenčí Součet:

Realizovaná cena

Km

Kc

450 000,00 450 000,00 299 000,00

1,00 1,00 1,00

1,00 1,00 1,00

Kv

K1

K2

K3

1,00 1,02 1,00 0,90 1,00 1,05 1,00 0,90 1,15 0,90 1,00 0,90

Množství [jedn] 58,00 62,00 38,00

Jedn. cena [Kč/jedn.] 7 122,41 6 858,87 7 329,43 21 310,71 Kč/jedn. /3 7 103,57 Kč/jedn. 6 858,87 Kč/jedn. 7 329,43 Kč/jedn.

Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Základní cena: 7 103,57 Kč/m2 50 m2 á 7 103,57 Kč/m2 355 178,50 Cena zjištěná porovnávací metodou celkem činí 355 178,50 Kč, to je 355 000,00 Kč po zaokrouhlení.

Strana 14


5.3

Rekapitulace hodnot

Rekapitulace hodnot a cen nemovitosti: Výsledná cena nemovitosti zjištěná podle předpisu Porovnávací hodnota Výnosová hodnota

430 970,00 Kč 355 000,00 Kč nestanovena

Závěr: Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Pokud nenastanou kvalitativní změny v oceněné nemovitosti a ani změny v jejím prostředí, je platnost uvedeného návrhu tržní hodnoty po dobu 3 měsíců ode dne vyhotovení. Cena obvyklá nemovitostí zapsaných na LV č. 567 k.ú. Stráž u Tachova podle odborného odhadu znaleckého ústavu s přihlédnutím ke stanoveným dílčím metodám ocenění činí 355 000,00 Kč.

Strana 15


6 Výsledek ocenění Znalecký posudek o ceně bytu (byt v bytovém domě č.p. 271, zapsaný na LV č. 508, na pozemcích parc.č. St.414 zapsaných na LV č. 567 k.ú. Stráž u Tachova) ve vlastnictví SJM Zavalaný Bartoloměj, RČ: 640903/0386, a Zavalaná Jiřina, RČ: 715702/2158, Stráž 271, 348 02 Bor u Tachova. Zjištění ceny obvyklé nemovitostí se provádí pro exekuční řízení na základě Usnesení JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno - venkov, se sídlem Veveři 125, Brno, 616 45. Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., podle stavu ke dni 24.05.2011. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k 24.05.2011.

Cena obvyklá nemovitosti zapsané na LV č. 567 k.ú. Stráž u Tachova je stanovena ve výši:

355 000,00 Kč (slovy: Třistapadesátpět tisíc korun českých)

Strana 16


Znalecká doložka

Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování podniku a složek jeho aktiv, cenných papírů, nemovitostí a nehmotného majetku a majetkových práv. Zápis znaleckého ústavu do seznamu byl proveden na základě rozhodnutí ministra spravedlnosti ze dne 16.12.2009 pod č.j. 194/2009-OD-ZN. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 87-130/2011 do znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme podle připojené likvidace na základě faktury – daňového dokladu č. 11090.

V Praze dne 10.06.2011

Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Nové Město, Lodecká 1181/4, PSČ: 110 00 IČ: 289 33 362 Ing. Jan Attl, Ph.D., MBA jednatel

Posudek zpracoval: Kateřina Vejmelková Ing. Jan Attl, Ph.D., MBA znalec

Strana 17


7 Přílohy 1. 2. 3. 4. 5.

usnesení č.j. 137 EX 17423/09-35 JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor Exekutorského úřadu Brno - venkov výpis z KN LV č. 567 k.ú. Stráž u Tachova kopie katastrální mapy k.ú. Stráž u Tachova fotodokumentace nabídka realitních kanceláří

Strana 18


Bytový dům č.p. 271

Vchod

Balkon bytové jednotky č. 271/3

Strana 19


Strana 20

Posudek je vyhotoven ve třech číslovaných exemplářích a obsahuje včetně titulní strany a příloh 28 stran textu

Recommend Documents