Posudek je vyhotoven ve třech číslovaných exemplářích a obsahuje včetně titulní strany a příloh 28 stran textu

0,00,

Posudek / č. 60-103/2011

AP PR AI S ALS

O ceně obvyklé nemovitostí Pozemek parcela č. 744/29 Skály zapsané na LV 448 k.ú. Skály u Protivína ve vlastnictví Cupan Zdenko, Skály 17, Protivín, PSČ 398 11

Objednatel:

Exekutorský úřad Brno - venkov Brno, Veveří 125, PSČ 616 45 IČ: 605 31 355

Zpracovatel:

Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Nové Město, Lodecká 1181/4, PSČ: 110 00 IČ: 289 33 362

Účel posudku:

Zjištění ceny pro exekuční řízení

Posudek je vyhotoven ve třech číslovaných exemplářích a obsahuje včetně titulní strany a příloh 28 stran textu.

V Praze dne 05.05.2011

Vyhotovení č.: 3

Posudek / č. 60-103/2011

Obsah 1

Rekapitulace ......................................................................................................................................................... 3

2

Jméno a osvědčení ............................................................................................................................................... 4

3

Předpoklady a omezující podmínky .................................................................................................................... 5

4

5

6

3.1

Omezující podmínky ...................................................................................................................................... 5

3.2

Definice základních pojmů ............................................................................................................................ 6

3.3

Metody stanovení ceny obvyklé ................................................................................................................... 6

3.4

Podklady pro zpracování ocenění ................................................................................................................. 8

Nález ..................................................................................................................................................................... 9 4.1

Předmět a účel znaleckého posudku ............................................................................................................ 9

4.2

Datum ocenění ............................................................................................................................................... 9

4.3

Základní informace o nemovitosti ................................................................................................................ 9

Ocenění nemovitosti ........................................................................................................................................... 12 5.1

Cena dle předpisu ......................................................................................................................................... 12

5.2

Porovnávací metoda ..................................................................................................................................... 12

5.3

Rekapitulace hodnot ....................................................................................................................................14

Výsledek ocenění................................................................................................................................................. 15

Přílohy .......................................................................................................................................................................... 17

Strana 2

Znalecký posudek /č.60-103/2011

1

Rekapitulace

Identifikace předmětu znaleckého posudku: Znalecký posudek o ceně nemovitosti – pozemek parcela č. st. 744/29, který je zapsán na LV č. 448 k.ú. Skály u Protivína, obec Skály, okres Písek. Tento pozemek je ve vlastnictví Cupan Zdenko (RČ 760224/6410) Skály 17, 398 11 Protivín. Zjištění ceny nemovitosti se provádí pro exekuční řízení na základě usnesení JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno-venkov, se sídlem v Brně, Veveří 125, PSČ 616 45. Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/208 Sb. a č. 460/2009 Sb., podle stavu ke dni 29.04.2011. Stanovení hodnoty pohledávek je provedeno na základě stavu k 29.04.2011.

Zjištěná obvyklá cena nemovitosti zapsané na LV č. 448 k.ú. Skály u Protivína je stanovena:

169 000,00 Kč (slovy: Stošedesátdevět tisíc korunčeských)

Omezující podmínky: Zhotovitel prohlašuje, že nemá a ani v budoucnosti mít nebude prospěch z činností souvisejících s předmětem ocenění. Odměna získaná za provedené ocenění není závislá na stanovených hodnotách. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu ocenění a nebyly shledány žádné skutečnosti svědčící o informacích nepravdivých, zkreslených nebo zavádějících. Dne: 05.05.2011

Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Nové Město, Lodecká 1181/4, PSČ: 110 00 IČ: 289 33 362 Ing. Jan Attl, Ph.D., MBA jednatel

Strana 3


2 Jméno a osvědčení Jméno a osvědčení:

Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Nové Město, Lodecká 1181/4, PSČ: 110 00 IČ: 289 33 362

Osvědčení: Zpracovatel tímto osvědčuje, že •

nemá a ani v budoucnosti mít nebude prospěch z činností souvisejících s předmětem ocenění;

•

odměna získaná za provedené ocenění není závislá na stanovených hodnotách;

•

zpracovaný posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu ocenění;

•

nebyly shledány žádné skutečnosti svědčící o informacích nepravdivých, zkreslených nebo zavádějících.

Strana 4


3 Předpoklady a omezující podmínky 3.1

Omezující podmínky

•

Zpracovatel předpokládá, že veškeré podkladové materiály, informace a dokumenty použité pro zpracování ocenění jsou pravdivé, věrohodné a správné, neodpovídá tedy za jejich pravost a platnost,

•

zpracovatel zpracoval posudek ke konkrétnímu datu a k tomuto datu se vztahují veškeré závěry a podmínky, pokud došlo ke změně tržního prostředí po datu ocenění, nejsou tyto skutečnosti v ocenění zohledněny,

•

informace a podklady poskytnuté objednatelem považujeme za věrohodné, pravdivé a správné,

•

další informace z ostatních (zejména veřejných) zdrojů, které byly v tomto znaleckém posudku použity, jsou rovněž považovány za věrohodné, pravdivé a správné,

•

ačkoli máme za to, že informace, na jejichž základě je znalecký posudek zpracován, jsme nashromáždili ze spolehlivých zdrojů, nepřebíráme žádnou odpovědnost za pravdivost a přesnost jakýchkoliv údajů takto získaných,

•

hodnoty prezentované v tomto znaleckém posudku jsou založeny na předpokladech v tomto znaleckém posudku uvedených,

•

datum ocenění, k němuž se závěry tohoto znaleckého posudku vztahují, je uvedeno v tomto znaleckém posudku,

•

odhad hodnoty předmětu ocenění tak, jak je v tomto znaleckém posudku uveden, je založen na stavu národní ekonomiky a na kupní síle měny k datu zpracování,

•

obsah tohoto znaleckého posudku je důvěrný, slouží pouze pro vnitřní potřeby objednatele,

•

tento znalecký posudek ani žádná jeho část (vč. závěrů týkajících se hodnoty předmětu ocenění, identity zpracovatele nebo jiných osob, které znalecký posudek podepsaly nebo se jich týká) nesmí být šířena třetím stranám bez předchozího souhlasu a schválení zpracovatelem, s výjimkou žádosti ze strany příslušných státních orgánů,

•

zpracovatel ani jiné osoby, kterých se znalecký posudek týká, bez předchozí domluvy nesmějí vypovídat před soudem nebo v jiném soudním řízení v souvislosti s tímto znaleckým posudkem, tím není dotčeno právo a povinnost zacházet s tímto znaleckým posudkem v souladu s obchodním zákoníkem a jinými zákonnými ustanoveními,

•

zpracovatel prohlašuje, že závěry tohoto znaleckého posudku vycházely z dokumentů, které mu byly předloženy objednatelem, v případě, že objednatel nepředložil zpracovateli dokumenty, které mohly mít vliv na zpracování tohoto znaleckého posudku, nepřijímá zpracovatel jakoukoli odpovědnost s touto skutečností související,

•

znalecký posudek je platný pouze pro výše uvedený účel ocenění a nelze jej použít za jiným účelem,

•

posudek respektuje právní stav v oblasti daní, účetnictví, financování a oceňování, platný k datu ocenění,

•

znalecký posudek byl zpracován na podkladu standardů mezinárodní organizace TEGoVA.

Strana 5


3.2

Definice základních pojmů

Cena je výrazem používaným pro požadovanou, nabízenou nebo placenou částku za zboží nebo službu. Je to historický fakt, buď veřejně známý, nebo udržovaný v soukromí. Z důvodu finančních možností, motivace a zájmů daného kupujícího a prodávajícího může nebo nemusí mít cena placená za zboží nebo služby nějaký vztah k hodnotě, která je zboží nebo službám připisována jinými. Cena je obecným údajem o relativní hodnotě přiřazené zboží nebo službám jednotlivými kupujícími a/nebo prodávajícími v jednotlivých situacích. Trh je systémem (a příležitostně též místem), kde jsou zboží a služby směňovány mezi kupujícími a prodávajícími prostřednictvím cenového mechanismu. Pojem trhu představuje schopnost zboží a/nebo služeb být směňováno mezi kupujícími a prodávajícími bez přílišných omezení jejich činností. Každá strana reaguje na nabídkově-poptávkové vztahy a ostatní cenotvorné faktory, schopnosti a znalosti každé strany, jejich chápání relativní užitečnosti zboží a/nebo služeb a jejich individuální potřeby a přání. Hodnota je ekonomický pojem, který se týká peněžního vztahu mezi zbožím a službami, které lze koupit, a těmi, kdo je kupují a prodávají. Hodnota není (na rozdíl od ceny) skutečností, ale odhadem ohodnocení zboží a služeb v daném čase, podle konkrétní definice hodnoty. Ekonomická koncepce tržní hodnoty odráží názor trhu na prospěch plynoucí tomu, kdo vlastní zboží nebo obdrží služby k datu platnosti hodnoty. V praxi převládá pojem hodnoty s přívlastkem tržní. Tržní hodnota aktiva je výrazem jeho trhem uznané použitelnosti spíše než jeho čistě fyzického stavu. Použitelnost aktiva pro daný podnik se může lišit od použitelnosti, kterou uznává trh nebo konkrétní obchod. Z toho lze vyvozovat rozdíl mezi individuální a tržní hodnotou.

Definice tržní hodnoty: Tržní hodnota je finanční částka, kterou lze obdržet při prodeji nebo uhradit při koupi majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potencionálním kupujícím a prodávajícím. Obě strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoli nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, a to ať ze strany kupujícího, tak ze strany prodávajícího. Všechny informace o předmětném majetku jsou dostupné a shodné pro obě strany, všechny informace jsou relevantní a pravdivé.

3.3

Metody stanovení ceny obvyklé

Administrativní cena – cena zjištěná podle cenového předpisu (v současné době zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů, vyhláška ministerstva financí České republiky č. 279/1997 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., v platném znění. Trh – Interakce prodávajících a kupujících, vedoucí ke stanovení cen a množství komodit. Trh nemovitostí je segmentován podle typu nemovitostí a lokalit. Obvyklá cena – cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku bez mimořádných okolností trhu. Tržní hodnota – odhadnutá suma, za kterou by se nemovitost mohla směnit v den ocenění, mezi ochotným prodejcem a ochotným kupcem v nestranné transakci po řádném marketingu, kdy obě strany jednaly informovaně, rozvážně a bez nátlaku (schválená definice dle Evropských oceňovacích standardů 2003). Věcná hodnota – (dle právního názvosloví „časová cena“ věci), je reprodukční cena věci, snížená o

Strana 6


přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Výnosová hodnota – je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. Cena pořizovací – je cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době pořízení (u nemovitosti, zejména staveb, cena v době postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení. Cena reprodukční – je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Čistý roční stabilizovaný výnos – jsou výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního, finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmů), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady. Zkratky: ZC – základní cena ZCU – základní cena upravená ÚR – územní rozhodnutí ÚP – územní plán LV – list vlastnictví Metody oceňování nemovitého majetku. Pro stanovení tržní hodnoty nemovitostí jsou zpravidla používány tři standardní mezinárodně uznávané přístupy k oceňování. Jedná se o metodu věcné hodnoty (nákladovou), metodu výnosovou a metodu porovnávací. Tržní hodnotu jako obvyklou cenu nemovitosti pak stanoví odhadce vysoce odborným odhadem, který vychází z podrobné znalosti místního trhu s daným typem nemovitostí. Hodnoty získané výše uvedenými metodami slouží jako podklad pro stanovení hodnoty tržní. Věcná hodnota nemovitosti je součtem věcné hodnoty staveb i pozemků. Věcnou hodnotou stavby se rozumí reprodukční cena stavby (náklady, za které by bylo možné postavit stejnou stavbu ke dni ocenění), snížená o opotřebení odpovídající stáří stavby a jejímu technickému stavu. Výnosová hodnota je stanovována u nemovitostí, které přinášejí nebo mohou přinášet trvalý a ustálený výnos z pronájmu. Při zjištění výnosové hodnoty se vychází z modelu prosté kapitalizace (takzvané věčné renty), kdy výše čistého ročního příjmu z nájemného je kapitalizována příslušnou mírou kapitalizace. Míra kapitalizace vychází z faktorů, které ovlivňují cenu nemovitosti z hlediska budoucích zisků z jejího pronájmu a provozu v daném místě. Jedná se o faktory výnosovosti, inflace, rizika a ekonomické životnosti. Při výpočtu čistého výnosu se vychází z hodnoty obvyklého nájemného v daném místě a čase, sníženého o náklady vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání nemovitosti. Porovnávací hodnota je výsledkem srovnání a vyhodnocení realizovaných cen nemovitostí obdobného charakteru, přičemž je nutné porovnávat lokalitu, polohu, stav, velikost a účel užívání nemovitosti. Při nedostatku informací o realizovaných prodejích lze přiměřeně využívat relevantních nabídkových a poptávkových cen realitních kanceláří při respektování vývojových trendů na trhu nemovitostí v daném místě.

Strana 7


3.4

Podklady pro zpracování ocenění

Při zpracování ocenění se vycházelo z následujících podkladů: Podklady získané ze strany zadavatele ocenění: Usnesení č.j. 137 EX 11737/09-37 JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor Exekutorského úřadu Bno-venkov

Podklady získané zhotovitelem: Výpis z KN LV č. 448 k.ú. Skály u Protivína k datu 04.03.2011 Kopie katastrální mapy k.ú. Skály u Protivína Informace obecního úřadu obce Skály u Protivína Fotodokumentace Infomapa Nabídky realitních kanceláří na síti internet

Strana 8


4 Nález 4.1

Předmět a účel znaleckého posudku

Znalecký posudek o ceně nemovitosti – pozemek parcela č. st. 744/29, který je zapsán na LV č. 448 k.ú. Skály u Protivína, obec Skály, okres Písek. Tento pozemek je ve vlastnictví Cupan Zdenko (RČ 760224/6410) Skály 17, 398 11 Protivín. Zjištění ceny nemovitosti se provádí pro exekuční řízení na základě usnesení JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno-venkov, se sídlem v Brně, Veveří 125, PSČ 616 45. Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/208 Sb. a č. 460/2009 Sb., podle stavu ke dni 29.04.2011. Stanovení hodnoty pohledávek je provedeno na základě stavu k 29.04.2011.

4.2

Datum ocenění

Zpracování znaleckého posudku je prováděno na základě Usnesení č.j. 137 EX 11737/09-37 JUDr. Petr Kocián, soudního exekutora Exekutorského úřadu Bno-venkov, se sídlem Brno, Veveří 125, PSČ 616 45 ze dne 04.03.2011. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti je provedeno na základě stavu k 29.04.2011. Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 29.04.2011. Stanovení hodnoty nemovitostí je provedeno na základě stavu k 29.04.2011.

4.3

Základní informace o nemovitosti

Informace o nemovitosti: Předmětný pozemek se nachází na hranici obce Skály, okres Protivín. Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:

Jihočeský Písek Skály Skály u Protivína

Vlastnické a evidenční údaje: Vlastnické právo k oceněné nemovitosti je zapsáno dle výpisu z KN LV 448 k.ú. Skály u Protivína zapsáno pro: Cupan Zdenko, Skály 17, PSČ 398 11 Protivín, RČ: 760224/6410. Jiná práva: bez zápisu Omezení vlastnických práv: Cupan Zdenko, Skály 17, 398 11 Protivín, RČ/IČO: 760224/6410 (Z-11113/2009-305). Listina - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Písku 19Nc-1693/2009 -14 ze dne15.05.2009 (Z-11113/2009305). Exekuční příkaz k prodejinemovitosti Parcela: 744/29 (Z-11119/2009-305). Listina - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Brno-venkov 137EX11737/2009 -13 ze dne 25.09.2009. Právní moc ke dni 30.10.2009 (Z-11119/2009-305).

Strana 9


Nařízení exekuce Cupan Zdenko, Skály 17, 398 11 Protivín, RČ/IČO: 760224/6410 (Z-11407/2009-305). Listina - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Písku 18Nc-5827/2009 -12 ze dne 25.08.2009 (Z-11407/2009-305). Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Parcela: 744/29 (Z-14015/2009-305). Listina - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Břeclav 123EX-3070/2009-6 ze dne 22.10.2009 (Z14015/2009-305). Nařízení exekuce Cupan Zdenko, Skály 17, 398 11 Protivín, RČ/IČO: 760224/6410 (Z-653/2010-305). Listina - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Písku 19EXE-2/2010 -9 ze dne 19.01.2010 (Z-653/2010-305). Nařízení exekuce pověřený soudní exekutor: JUDr. Stanislav Pazderka, Exekutorský úřad Písek, Prokopova 339/14, 397 01 Písek Cupan Zdenko, Skály 17, 398 11 Protivín, RČ/IČO: 760224/6410 (Z2594/2010-305). Listina - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Písku 19EXE-215/2010 -10 ze dne 24.02.2010 (Z-2594/2010-305). Exekuční příkaz k prodejinemovitosti Parcela: 744/29 (Z-2595/2010-305). Listina - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Písek 117EX-323/2010 15 ze dne 02.03.2010 (Z-2595/2010305). Nařízení exekuce pověřený soudní exekutor: JUDr. Marcel Smékal, Exekutorský úřad Praha 4, Michelská1326/62, 140 00 Praha 4 ( spisová značka soudního exekutora: 081 EX 29607/10 ) Cupan Zdenko, Skály 17, 398 11 Protivín, RČ/IČO: 760224/6410 (Z-7735/2010-305). Listina - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Písku 19 EXE-1232/2010 -8 ze dne 31.08.2010 (Z-7735/2010-305). Nařízení exekuce pověřený soudní exekutor: JUDr. Stanislav Pazderka, Exekutorský úřad Písek, Prokopova 339/14, 397 01 Písek ( spisová značka soudního exekutora: 3369/10 ) Cupan Zdenko, Skály 17, 398 11 Protivín, RČ/IČO: 760224/6410 (Z-10321/2010-305). Listina - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Písku 18 EXE-2056/2010 -10 ze dne20.12.2010 (Z-10321/2010-305). Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Parcela: 744/29 (Z-10322/2010-305). Listina - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Písek 117EX-3369/2010 16 ze dne 29.12.2010 (Z-10322/2010305). Exekuční příkaz k prodejinemovitosti Parcela: 744/29 (Z-856/2011-305). Listina - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Klatovy 120EX-8064/2010-21 ze dne 25.01.2011 (Z-856/2011305). Nařízení exekuce pověřený soudní exekutor: Soudní exekutor JUDr. Dalimil Mika Za Beránkem 836/132, Klatovy II, 339 01 Klatovy 1 Cupan Zdenko, Skály 17, 398 11 Protivín, RČ/IČO: 760224/6410 (Z834/2011-305). Listina - Usnesení soudu o nařízení exekuce OS Písek, 18 EXE 314/2010-7 ze dne 10.03.2010 (Z-834/2011-305). Nabývací tituly a jiné podklady zápisu: Listina Smlouva kupní ze dne 24.01.2007. Právní účinky vkladu práva ke dni 04.04.2007 (V-1159/2007-305) Pro: Cupan Zdenko, Skály 17, 398 11 Protivín RČ/IČO: 760224/6410. Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ): bez zápisu

Strana 10


Celkový popis nemovitosti: Jedná se o parcelu navazující na zastavěnou část obce Skály u Protivína. Dle informace pracovnice Obecního úřadu Skály u Protivína se na pozemku nachází stožár vysokého napětí společnosti EON, okolo kterého je ochranné pásmo. Pozemek lze případně zastavit pouze částečně menší stavbou vzhledem k jeho rozloze 543 m2. Na vedlejším pozemku parcelní číslo 744/24, který není ve vlastnictví stejného majitele, se nachází základová deska s přívodem elektrické energie. Dle LV č. 448 je parcela č. 744/29 ostatní plocha, jiná plocha. Obec Skály se nachází nedaleko měst Protivín, Píseka Strakonice. Nedaleko napojení na komunikaci E49, poblíž vlakové spojení do okolních měst. Obec Skály má dle serveru MVCR 283 trvale přihlášených obyvatel. Pověřeným úřadem je město Protivín. V obci Skály je zaveden pouze vodovod.

Strana 11


5 Ocenění nemovitosti 5.1

Cena dle předpisu

Informace o nemovitosti: Pozemek – ostatní plocha, jiná plocha Pozemek Skály - § 27 - § 32 Výměry pozemku celkem 543 m2. Stavební pozemek takto zařazený platným územním plánem neuvedený v cenové mapě stavebních pozemků. Výměry pozemku celkem 543 m2. Pozemek nemá BPEJ. Pozemek ostatní plocha - jiná plocha oceněný dle § 28 odst. 5: Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Cena pozemku se dle odst. 1 k) se ZC = Cp x 1,00 Cp = 35+(a-1000)x0,007414 Kde a je počet obyvatel, pro a vždy platí a≥1000, je-li počet obyvatel v obci nižší než 1000, použije se a=1000. Počet obyvatel obce Skály je dle serveru MVCR online 283 obyvatel. a=1000 Cp = 35+(1000-1000)x0,007414= 35,00 Kč/m2 ZC = 35,00 x 1,00 = 35,00 Kč/m2 Jedn. Parcelní Výměra Název cena Cena [m2] číslo [m2] [Kč/m2] Ostatní plocha - jiná plocha 744/29 543,00 35,00 19 005,00 Součet 19 005,00 Úprava ceny – příloha č. 21: 1.1 významnost obce Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient 0,4 dle odst. 5: Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 – celkem Pozemek Skály - zjištěná cena

5.2

25% 25%

4 751,25 23 756,25 23 756,25 * 2,169 * 1,280 * 0,400 26 381,98 26 381,98 Kč

Porovnávací metoda

Zemědělský pozemek Popis porovnávaných objektů: Jednotka: m2 plochy Množství jednotek oceňované nemovitosti: 543,00 Pro porovnávání nabízených nemovitostí jsou použity koeficienty: Km - koeficient místa Kc - koeficient časový Kv - koeficient vybavenosti

Strana 12


K1 - koeficient velikosti výměr K2 - koeficient vlastních pozemků K3 - koeficient transakce Popis porovnávaných objektů: 1) Pozemek o výměře 367 m² se stavební parcelou 17 m² se nachází na okraji zahrádkářské kolonie. Je zde studna s povrchovou vodou a zavedený el.proud na 380 V. Na pozemku stojí dřevěná kůlna, pozemek oplocen, příjezdová cesta je zpevněná. Nabídková cena 140 000,00 Kč, jednotková nábídková cena 382,00 Kč/m². 2) Prodej pozemku v klidné části obce Heřmaň v okrese Písek. Pozemek má rozlohu 1328 m² a je zde schválený územní plán pro výstavbu rodinného domu nebo rekreační chalupy. Inženýrské sítě jsou na hranici pozemku. Majitel nabízí vážnému zájemci zahradní domek zdarma. V obci je obchod, kulturní dům, obecní úřad. Obec se nachází 6 km od Protivína a 10 km od Písku, kde je veškerá občanská vybavenost. Nedaleko Heřmaně je celoroční rekreační a sportovní zařízení Benešovský mlýn. Nabídková cena 385 120,00 Kč, jednotková nábídková cena 290,00 Kč/m². 3) Rovinatý pozemek na výstavbu rodinného domu o výměře 1500 m² v obci Skály u Protivína na velmi klidném a pěkném místě. Přípojky IS vedou na hranici pozemku, možnost připojení na elektřinu, na obecní vodovod a obecní kanalizaci. Nabídková cena 495 000,00 Kč, jednotková nábídková cena 330,00 Kč/m². 4) Prodej zahrady v Pisku v Jižních čechách. Zahrada je o celkové výměře 408 m². Zastavění plocha je 14 m². Na zahradě je postavená dřevěná chatka s přistavkem na nářadí. Zahrada je umístěna na mírně svažitém terénu na okraji města Písek,v lokolitě (Tři rybníky) a přitom jste v zahrádkářské kolonii, která je ve velmi klidném prostředí. Na zahradě jsou vysázené ovocné stromy. K zahradě je přivedena voda a elektřina.Pozemek lze využít jak k zahrádkaření, tak i k relaxaci, vzhledem ke klidnému prostředí.Ve městě je veškerá občanská vybavenost (škola,školka, lékaři, autobus, vlak a obchodní řetězce). Zahrada je k dizpozici ihned. Nabídková cena 240 000,00 Kč, jednotková nábídková cena 588,00 Kč/m². Seznam porovnávaných objektů: Název Zátaví Heřmaň Skály Písek Součet:

Realizovaná cena

Km

Kc

Kv

K1

K2

K3

Množství [jedn]

140 000,00 385 120,00 495 000,00 240 000,00

1,00 1,00 1,00 0,85

1,00 1,00 1,00 1,00

0,97 0,95 0,95 0,90

1,01 0,95 0,93 1,02

1,00 1,00 1,00 1,00

0,90 0,90 0,90 0,90

367,00 1 328,00 1 500,00 408,00

Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Základní cena: 311,85 Kč/m2 543,00 m2 á 311,85 Kč/m2

Jedn. cena [Kč/jedn.] 336,35 235,55 262,40 413,10 1 247,41 Kč/jedn. /4 311,85 Kč/jedn. 235,55 Kč/jedn. 413,10 Kč/jedn. 169 334,55 Kč

Cena zjištěná porovnávací metodou celkem činí 169 334,55 Kč, to je 169 000,00 Kč po zaokrouhlení.

Strana 13


5.3

Rekapitulace hodnot

Rekapitulace hodnot a cen nemovitosti: Cena nemovitosti zjištěná podle předpisu Cena zjištěná porovnávací metodou

26 381,98 Kč 169 000,00 Kč

Závěr:

Cena obvyklá je stanovena pro možné využití předmětného pozemku. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Pokud nenastanou kvalitativní změny v oceněné nemovitosti a ani změny v jejím prostředí, je platnost uvedeného návrhu tržní hodnoty podobu 3 měsíců ode dne vyhotovení. Cenu kladně ovlivňuje umístění v obci s v blízkosti větších měst s dobrou občanskou vybaveností, negativní vliv má omezení pozemku pro případnou výstavbu nemovitosti. Cena obvyklá nemovitosti zapsané na LV č. 448 k.ú. Skály u Protivína podle odborného odhadu znaleckého ústavu s přihlédnutím ke stanoveným dílčím metodám ocenění činí 169 000,00 Kč.

Strana 14


6 Výsledek ocenění Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé pozemku parcela č. st. 744/29, který je zapsán na LV č. 448 k.ú. Skály u Protivína, obec Skály, okres Písek. Tento pozemek je ve vlastnictví Cupan Zdenko (RČ 760224/6410) Skály 17, 398 11 Protivín. Zjištění ceny nemovitosti se provádí pro exekuční řízení na základě usnesení JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno-venkov, se sídlem v Brně, Veveří 125, PSČ 616 45. Zjištění ceny nemovitosti se provádí pro investiční rozhodnutí zadavatele. Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/208 Sb. a č. 460/2009 Sb., podle stavu ke dni 29.04.2011. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti je provedeno na základě stavu k 29.04.2011. Cena obvyklá nemovitosti zapsané na na LV č. 448 k.ú. Skály u Protivína je stanovena ve výši:

169 000,00 Kč (slovy: Stošedesátdevět tisíc korunčeských)

Strana 15


Znalecká doložka

Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování podniku a složek jeho aktiv, cenných papírů, nemovitostí a nehmotného majetku a majetkových práv. Zápis znaleckého ústavu do seznamu byl proveden na základě rozhodnutí ministra spravedlnosti ze dne 16.12.2009 pod č.j. 194/2009-OD-ZN. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 60-103/2011 do znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme podle připojené likvidace na základě faktury – daňového dokladu č. 11064.

V Praze dne 05.05.2011

Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Nové Město, Lodecká 1181/4, PSČ: 110 00 IČ: 289 33 362 Ing. Jan Attl, Ph.D., MBA jednatel

Znalecký posudek zpracovali: Lucie Suplinčáková Ing. Jan Attl, Ph.D., MBA znalec

Strana 16


Přílohy Usnesení č.j. 137 EX 11737/09-37 ze dne 04.03.2011 Výpis z KN LV č. 448 k.ú. Skály u Protivína k datu 04.03.2011 Snímek pozemkové mapy předmětného území Fotodokumentace Nabídky realitních kanceláří

Strana 17

Posudek je vyhotoven ve třech číslovaných exemplářích a obsahuje včetně titulní strany a příloh 28 stran textu

Recommend Documents