ZNALECKÝ POSUDEK č. 1684-078/08
o stanovení obvyklé ceny rodinného domu na pozemku parc. č. 119, ostatních nemovitostí na pozemku parc. č. 10/3 (PK) a pozemku parc.č. 10/3 (PK), ul. Zahradní, v katastrálním území Šanov nad Jevišovkou, obec Šanov, okres Znojmo.
Posudek obsahuje 14 stran textu včetně krycího listu a 13 stran příloh a předává se objednateli ve třech vyhotoveních.
strana 2
1. ZÁKLADNÍ ÚDAJE Vlastník nemovitostí : (LV č. 154)
Fousek Antonín (47 01 01/468) a Fousková Květoslava (46 61 03/333) Zahradní 113, 671 68 Hrabětice
Objednatel posudku :
Exekutorský úřad Brno-město Brno, Cejl 99 (EX 6474/05)
Účel posudku :
Dle zákona č. 36/67 Sb. §1 odst. 1 a 2 a §12 odst. 2
Posudek vypracován k datu : 9.6.2008
Použitý předpis :
Zákon č. 151/97 Sb. o oceňování majetku v aktuálním znění
Zpracovatel posudku :
AREAS Brno, spol. s r.o. znalecký ústav Brno, Jílkova 203 Ing. Miroslav Kovalčík
Datum vyhotovení :
11.6.2008
strana 3
2. ÚVOD Předmětem znaleckého posudku o stanovení obvyklé ceny je rodinný dům na pozemku parc. č. 119, ostatní nemovitosti na pozemku parc. č. 10/3 (PK) a pozemku parc.č. 10/3 (PK), ul. Zahradní, v katastrálním území Šanov nad Jevišovkou. Podkladem pro ocenění byl : Výpis z katastru nemovitostí katastrálního úřadu ze dne 3.6.2008 - viz příl. č. 3 Kopie katastrálních map - viz příl. č. 4 Informace o parcele - viz příl. č. 5 Usnesení o ustanovení znalce ze dne 5.6.2008 - viz příl. č. 6 Exekuční příkaz ze dne 12.5.2006 - viz příl. č. 7 Informace zástupce objednatele (Mgr. Sýkorová), p. Škarka (starosta obce) a vlastníků Zjištění znalce na místě samém dne 9.6.2008 za účasti vlastníků
3. POUŽITÝ POSTUP Dle usnesení o ustanovení znalce vydaného soudní exekutorem JUDr. Urbanem (viz příl. č. 6) nám bylo uloženo vyhotovit znalecký posudek na nemovitosti vymezení v exekučním příkazu ze dne 12.5.2006 (viz příl. č. 7). V části 5 jsou oceněny nemovitosti a jejich příslušenství, v části 6 jsou oceněna jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené, v části 7 jsou stanoveny závady, které prodejem v dražbě nezaniknou, a v části 8 je rekapitulace cen a výsledná cena.
3.1. OBECNĚ Pro tržní oceňování jsou v odborné literatuře nejčastěji používány pojmy tržní cena, tržní hodnota, obchodní hodnota a obvyklá cena. Cena obvyklá je cena, která by byla dosažena při prodejích stejné, popřípadě obdobné nemovitosti v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění (tzn. v daném místě a čase). Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky povodňových či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná nemovitosti vyplývající z osobního vztahu k ní.
strana 4
Definice obvyklé ceny je uvedena v Zákoně č. 151/97 Sb. o oceňování majetku ve znění pozdějších předpisů. Zákon však závaznou metodiku stanovení obvyklé ceny neuvádí. Ta není stanovena ani v jiných předpisech. Specifické metody jsou v současné době vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování, peněžními ústavy a apod.
3.2. STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Obvyklou cenu nemovitostí nelze spočítat podle žádných matematických vztahů. Je možné ji stanovit pouze na základě aplikace podrobné znalosti místního trhu s nemovitostmi na konkrétní oceňovanou nemovitost. Podkladem pro stanovení obvyklé ceny bývá nejčastěji stanovení následujících hodnot : - věcné hodnoty nemovitostí - výnosové hodnoty nemovitostí - srovnávací hodnoty nemovitostí
3.2.1. Věcná hodnota nemovitostí (HN) Sestává z věcné hodnoty staveb a hodnoty pozemků. Věcná hodnota stavby (ev. samostatné jednotky) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na vybudování nové stavby v současných cenách (reprodukční cena stavby), snížených o opotřebení, stanovené přiměřeně ke stáří a skutečnému stavu (časová cena). Výpočet reprodukční ceny stavby je proveden např. pomocí ukazatelů vydávaných ÚRS, přiměřeného použití platného cenového předpisu, nákladových kalkulací, podrobného položkového rozpočtu, speciálních metodik (ACONS) apod. Výše opotřebení staveb se stanoví v % na základě celkového stavu stavby s přihlédnutím zejména ke stáří stavby, předpokládané životnosti, údržbě, provedeným stavebním změnám a opravám, závadám a způsobu užívání. Uvede se předpoklad další životnosti (v rocích) s běžnou údržbou. Hodnota pozemků. Oceňují se pouze stavební pozemky a pozemky tvořící se stavebními pozemky jeden funkční celek. Nejprve je vždy nutné provést analýzu trhu s pozemky v daném regionu. Zjištění hodnoty pozemků se může provést následujícím způsobem : - porovnáním se skutečnými prodeji - dle jednotkových cen uvedených v cenových mapách - Naegeliho metodou třídy polohy - přiměřeným využitím cenového předpisu Celková věcná hodnota nemovitostí se stanoví jako součet věcné hodnoty staveb a pozemků.
strana 5
3.2.2. Výnosová hodnota nemovitostí (HV) Výnosová hodnota vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Výnosové ocenění by mělo být provedeno u všech nemovitostí, které dosahují nebo mohou dosahovat výnosů z nájemného, zejména u všech nemovitostí s provozními prostory. Toto nájemné však musí být stanoveno jako nájemné v daném místě a čase obvyklé, tj. takové, které se na trhu dá i skutečně objektivně zjistit. Je nutné posoudit s komentářem i výši nájemného uvedenou v uzavřených nájemních smlouvách v době ocenění. Obvyklá výše nájemného musí odrážet daný stav nemovitosti. Nárok na regulované nájemné je nutné respektovat. Výnosová hodnota nemovitostí se stanovuje jednoduchou kapitalizací stabilizovaného, trvale dosažitelného ročního čistého výnosu příslušnou mírou kapitalizace, tj. porovnáním s jistinou vloženou do banky při alternativním investování kapitálu: stabilizovaný čistý roční výnos x 100 (%) výnosová hodnota = --------------------------------------------------úroková míra kapitalizace (% p.a.) Při kapitalizaci trvale dosažitelného ročního výnosu představuje výnosová hodnota nemovitosti jistinu, ze které při uložení do peněžního ústavu budou úroky stejné jako roční výnos nemovitosti. Vychází se z předpokladu, že majitel nemovitost pronajímá za účelem trvale odčerpatelného výnosu. Čistý výnos tvoří rozdíl příjmů z nájemného a výdajů, resp. nákladů vynaložených z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání objektu. Zdroj výnosu tvoří jednotlivé podlahové plochy staveb určené k pronájmu, rozlišené dle účelu užívání a polohy ve stavbě. Zdrojem výnosu mohou být i běžně pronajímatelné volné části pozemků. Nájemné pro výpočet výnosu je nutné uvažovat bez úhrad za plnění a služby spojené s užíváním (např. teplo, teplou vodu, vodné, stočné, el. energii, odvoz TDO, ostrahu apod.). Při výpočtu ročního příjmu se doporučuje uvažovat se ztrátou nájemného ve výši od 5 % z důvodů možných ztrát nájemného (částečná neobsazenost, neplacení nájemného atd.). Odpočitatelné roční výdaje (náklady) vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání tvoří zejména: - daň z nemovitostí (staveb i pozemků) - pojištění staveb - odpisy vyjadřující jejich „střádací funkci“ na obnovovací investice (ne účetní ani daňové odpisy) - průměrné výdaje na běžnou údržbu a opravy - náklady na správu Tyto výdaje se u běžných nemovitostí dle lokality, typu pronajímaných prostor a technického stavu pohybují v rozmezí 10 - 40 % z hrubého nájmu. Příjem nelze počítat z výnosů podnikatelských aktivit provozovaných v nemovitosti. Jednalo by se o ocenění výnosů těchto podnikatelských aktivit (resp. podniku), nikoliv pouze nemovitosti. Výše míry kapitalizace musí odrážet situaci na trhu i rizika daného typu nemovitostí. Kapitalizační míra se někdy obecně určuje součtem čtyř základních podmínek, které ji ovlivňují, tzn. míry návratnosti, míry inflace, rizikové míry a míry ekonomické životnosti.
strana 6
Stanovená výnosová hodnota vyjadřuje hodnotu celé nemovitosti, tzn. stavby i pozemku.
3.2.3. Srovnávací hodnota nemovitostí (HS) Jedná se o výsledek vyhodnocení cen nedávno uskutečněných nebo uskutečňovaných prodejů a pronájmů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí, možným výnosem a lokalitou. Toto srovnání je provedeno na základě zjištění a průzkumů znalce, konzultací s realitními kancelářemi a přiměřeným vyhodnocením nabídky a poptávky na trhu nemovitostí v dané lokalitě. Uvádí se srovnání jak celých nemovitostí, tak případně cen pozemků, hladin nájmů uvažovaných ve výnosovém ocenění, cen bytových ploch za 1 m2 apod. V posudku musí být uvedeny zdroje informací, druh, poloha, srovnávané charakteristiky a hodnoty srovnávaných nemovitostí. Při používaní vlastních i cizích databázi cen musí znalec vždy zvažovat aktuálnost použití ceny k datu ocenění. Pro běžné nemovitosti (RD, byty, pozemky apod.) je nutné při srovnávací metodě respektovat srovnatelnou lokalitu srovnávaných nemovitostí, tj. není možné srovnávat nemovitosti z jiných měst, odlišných lokalit apod. Ve srovnávací hodnotě je nutné již zohlednit existující a nastupující trendy vývoje trhu nemovitostí. Výsledkem šetření je stanovení srovnávací hodnoty, tj. odhad prodejní ceny oceňovaných nemovitostí, realizovatelné max. 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvou.
3.2.4. Závěrečná analýza Z výsledků stanovení výše uvedených hodnot je provedeno vyhodnocení a stanovení obvyklé ceny. Výsledek však nemůže být tvořen pouhým zprůměrováním získaných hodnot. Všechny hodnoty lze pokládat pouze za pomocné. Nejdůležitější z těchto hodnot je samozřejmě srovnávací hodnota, neboť v ní je promítnut reálný trh s nemovitostmi. Při stanovení konečné obvyklé ceny je nutno rovněž přihlédnout k případným omezujícím podmínkám (věcná břemena, nájemní smlouvy apod.).
strana 7
4. POPIS NEMOVITOSTÍ 4.1. VŠEOBECNĚ Předmětem znaleckého posudku o stanovení obvyklé ceny je rodinný dům na pozemku parc. č. 119, ostatní nemovitosti na pozemku parc. č. 10/3 (PK) a pozemku parc.č. 10/3 (PK), ul. Zahradní, v katastrálním území Šanov nad Jevišovkou.
4.2. POLOHA Šanov se nachází cca 55 km jižně od Brna a cca 30 km východně od Znojma. 3 km od Šanova jsou Hrušovany nad Jevišovkou. Nemovitost se nachází na západním okraji obce. Okolní zástavba je tvořena převážně individuálními RD. Jedná se o klidnou lokalitu.
4.3. DOPRAVNÍ POMĚRY Nemovitost je přístupná po místních komunikacích. Zastávka autobusové dopravy je ve vzdálenosti cca 200 m, zastávka vlakové dopravy je ve vzdálenosti cca 1 km (Hrabětice). Parkování je možné bez problémů přímo u nemovitosti.
4.4. INFRASTRUKTURA V místě jsou kompletní inženýrské sítě. Nemovitost je napojena na veřejný vodovod, kanalizaci a elektřinu.
4.5. MAJETKOPRÁVNÍ VZTAHY Pozemek parc. č. 119 není zapsán na LV. Ve zjednodušené evidenci je tento pozemek tvořen pozemkem parc. č. 10/3 (PK), který je ve vlastnictví vlastníků RD, a pozemkem parc. č. 3019 (PK), který je ve vlastnictví ČR (Pozemkový fond ČR). Z tohoto pozemku je placen roční nájem 100,–– Kč (viz příl.).
5. STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTÍ A JEJICH PŘÍSLUŠENSTVÍ 5.1. ZJIŠTĚNÍ VĚCNÉ HODNOTY (HN) Ke zjištění věcné hodnoty je přiměřeně využit Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a Vyhláška č. 3/2008 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, v aktuálním
strana 8
znění (Nejsou použity koef. prodejnosti a nejsou oceňovány venkovní úpravy - přípojky, ploty - a vedlejší stavba, které nemají vliv na stanovení obvyklé ceny). Hodnota pozemku je stanovena dle vlastní databáze obvyklých cen. 5.1.1. Rodinný dům Popis : Jedná se o stavbu s jedním nadzemním podlažím. Dispoziční uspořádání : 3 pokoje, kuchyně, koupelna, WC, chodba, spíž, komora a kůlna (přístupná ze dvora). Technický popis : Objekt má sedlový krov s krytinou z pálených a betonových tašek. Svislé nosné konstrukce jsou zděné v tl. 30 - 45 cm, vodorovné konstrukce jsou dřevěné s podbitím a klenbové. Vnější omítky jsou vápenné, vnitřní rovněž vápenné, obklady keramické. Podlahy obytných místností jsou z cementového potěru, v ostatních místnostech je keramická dlažba. Okna jsou zdvojená dřevěná, dveře hladké plné a prosklené. Vytápění je zajišťováno kamny na tuhá paliva, ohřev teplé vody je zajišťován zásobníkovým el. ohřívačem. Elektroinstalace je světelná a motorová. Objekt není jištěn hromosvodem. Rozvod vody a kanalizace je napojen na veřejný řad, rozvod plynu na P-B. Objekt byl postaven v roce 1910, před cca 20 lety byla provedena rekonstrukce (instalace, okna, dveře, podlahy, zařizovací předměty, topení, omítky). V roce 2006 byla provedena kompletní rekonstrukce koupelny a WC. Ve dvorním křídle se projevuje zvlhání obvodových zdí. Výpočet obestavěného prostoru (OP) : (dle příl. č. 1 odst. 5 vyhl.) 6,60*11,50*(3,30+5,80)*0,5............................................................................................... ..... 345,35 m3 8,80*7,10*(2,60+5,00)*0,5................................................................................................ ..... 237,42 m3 celkem ................................................................................................................................ ..... 582,77 m3 Stanovení základní ceny (ZC) 1 m3 obestavěného prostoru (dle příl. č. 6 vyhl.) : Dle konstrukčního provedení RD se jedná o typ A (zděná stavba se sklonitou střechou, nepodsklepená s jedním nadzemním podlažím) základní cena ............................................................................................... 2290,00 Kč/m3 Stanovení koeficientů pro úpravu ceny : K4 – koeficient nadstandardního, podstandardního a chybějícího vybavení : K4 = 1 + (0,54 × n) + y Tabulka pro výpočet nadstandardního, podstandardního a chybějícího vybavení podle objemových podílů jednotlivých konstrukcí s využitím příl. č. 15 tab. č. 3: Poznámka : Neuvedené konstrukce jsou standardní. pol.
1 2 6 9
konstrukce
základy včetně zemních prací svislé konstrukce klempířské konstrukce vnější obklady
objem. podíl 0,082 0,212 0,009 0,005
nadst. + chybí – poznámka podst. – navíc + n y -0,040 částečně bez izolací -0,050 částečně tl. 30 cm 0 -0,009 0 -0,003 částečně
strana 9
11 schody 16 vytápění 18 bleskosvod 26 ostatní celkem
0,010 0,052 0,006 0,034
0 -0,052
-0,142
-0,010 0 kamna na TP -0,006 -0,034 -0,062
K4 = 1+0,54*(-0,142)+(-0,062) ................................................................................ ......... 0,861 K5 – koeficient polohový (dle příl. č. 14 vyhl.) : položka č. 5 - ostatní obce ............................................................................................ 0,85 Ki – koeficient změny cen staveb (dle příl. č. 38 vyhl.) :............................................... 2,031 Výpočet opotřebení : (dle příl. č. 15 vyhl.) koeficient opotřebení (odborný propočet)............................................................. ..............0,350
-
Věcná hodnota : (zaokrouhleno) 582,77*2290,00*0,861*0,85*2,031*0,350............................................... 690 000,00
Kč
5.1.2. Pozemek Stanovení ceny : Dle vlastní databáze stanovuji cenu 1 m2 pozemku na .................................... 200,00 Kč/m2 Výpočet ceny : Dle informace o parcele (viz příl.) je pozemek tvořen následující parcelou : č.parcely
výměra
10/3(PK)
277
druh pozemku zastavěná plocha
cena/m2
celkem
200,00
55400,00
Věcná hodnota : (zaokrouhleno) ...........................................................................60 000,00 Kč Rekapitulace věcné hodnoty Rodinný dům.................................................................................... ..........690 000,00 Kč Pozemek ........................................................................................... ............60 000,00 Kč Věcná hodnota celkem (zaokrouhleno)
750 000,00 Kč
5.2. ZJIŠTĚNÍ VÝNOSOVÉ HODNOTY (HV) Vzhledem k tomu, že se v našem konkrétním případě jedná o nemovitost, která není v dané lokalitě běžně pronajímána, není tato hodnota stanovována.
5.3. ZJIŠTĚNÍ SROVNÁVACÍ HODNOTY (HS) Obecně : Podobné typy nemovitostí - rodinné domy s částečně zanedbanou údržbou - se v podobných lokalitách v současné době prodávají průměrně.
strana 10
Parametry oceňované nemovitosti : Individuálně stojící RD (3+1), 0 P.P. / 1 N.P., zastavěná plocha 148 m2, podlahová plocha cca 100 m2, obestavěný prostor 583 m3, mírně podstandardní vybavení (kamna na TP), částečně zanedbaná údržba, hospodářský objekt - zastavěná plocha 30 m2, pozemek 277 m2. Srovnávací nemovitosti - nabídky prodejů : V posledním období byly v realitní inzerci nabízeny následující nemovitosti : Poznámka :
Požadované ceny v realitní inzerci bývají obvykle vyšší než ceny skutečně dosažené, proto je u použitých nabídek provedena korekce v rozsahu cca 10 - 20 %.
K.ú. Šanov nad Jevišovkou Popis :
Řadový vnitřní RD s 0 P.P. / 1 N.P. (2+1), standardní vybavení, po rekonstrukci (chybí dokončit kanalizaci), pozemek 984 m2.
Požadovaná cena : 1 495 000,–– Kč Komentář :
Oceňovaný RD je o cca 1/3 větší, je hůře vybaven a je ve výrazně horším technickém stavu. Má menší pozemek, lokality jsou srovnatelné.
Srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti stanovuji na ........ 600 000,–– - 700 000,–– Kč K.ú. Šanov nad Jevišovkou Popis :
Řadový koncový RD s 0 P.P. / 1 N.P. (4+1), zanedbaná údržba - před rekonstrukcí, garáž, pozemek 423 m2.
Požadovaná cena : 350 000,–– Kč Komentář :
Jedná se o podobně velké RD, technický stav a vybavení je u oceňovaného RD lepší. Pozemky a lokality jsou srovnatelné.
Srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti stanovuji na ........ 500 000,–– - 600 000,–– Kč K.ú. Hrabětice (1 km od Šanova) Popis :
Řadový vnitřní RD s 0 P.P. / 1 N.P. (2+1), standardní vybavení (bez plynu), po rekonstrukci, pozemek 368 m2.
Požadovaná cena : 1 280 000,–– Kč Komentář :
Oceňovaný RD je mírně větší, technický stav a vybavení je horší, pozemek a lokality jsou srovnatelné.
Srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti stanovuji na ........ 600 000,–– - 700 000,–– Kč Srovnávací hodnota nemovitostí celkem : Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na
600 000,–– Kč
strana 11
5.4. ZÁVĚREČNÁ ANALÝZA Rekapitulace zjištěných hodnot : Věcná hodnota.............................................................................................750 000,–– Kč Výnosová hodnota ............................................................................ nebyla stanovována Srovnávací hodnota ....................................................................................600 000,–– Kč Závěr : Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí stanovuji obvyklou cenu předmětné nemovitosti v daném místě a čase na
600 000,–– Kč
6. OCENĚNÍ PRÁV A ZÁVAD S NEMOVITOSTMI SPOJENÝCH Nezjištěny.
0,–– Kč
7. OCENĚNÍ ZÁVAD, KTERÉ PRODEJEM V DRAŽBĚ NEZANIKNOU Nezjištěny.
0,–– Kč
strana 12
8. REKAPITULACE Cena nemovitostí a jejich příslušenství ......................................................600 000,–– Kč Cena jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených ................................ 0,–– Kč Cena závad, které prodejem v dražbě nezaniknou.............................................. 0,–– Kč
Výsledná celková cena
600 000,–– Kč
Výsledná celková cena předmětných nemovitostí činí 600 000,–– Kč, slovy šestsettisíc korun českých.
V Brně dne 11.6.2008
Zpracoval : Ing. Miroslav Kovalčík
AREAS BRNO, spol. s r.o. znalecký ústav Brno, Jílkova 203
strana 13
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, a ust. § 6 odst. 1 vyhlášky č. 36/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti ČR, č.j.75/2000 z 17.5.2000 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí, oceňování podniků, pro ceny a odhady věcí movitých, elektroniky a elektrotechniky, strojů, zařízení a technologických celků. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1684-078/08 znaleckého deníku.
Otisk znalecké pečetě :
Podpis za znalecký ústav :
strana 14
Seznam příloh číslo
název
počet listů
1
Identifikace objektu na mapě
1
2
Fotodokumentace
2
3
Výpis z katastru nemovitostí
2
4
Kopie katastrálních map
3
5
Informace o parcele
2
6
Usnesení o ustanovení znalce
2
7
Exekuční příkaz
1
Příloha číslo 2
