ZNALECKÝ POSUDEK 3111/31/2014 O ceně obvyklé na stavbu č.p. 22 postavené na pozemku St.6, stavební pozemek St. 6 ve výši spoluvlastnického podílu 1/2; budovy bez č.p. na pozemku St. 50/2 ve výši spoluvlastnického podílu 3/8, pozemku St. 50 výši spoluvlastnického podílu 3/8, pozemku St. 56 a pozemku parc. č. 600 výši spoluvlastnického podílu 3/8, vše v katastrálním území Pstruž, obci Merklín a okrese Karlovy Vary
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Praha-západ, Pan JUDr. Milan Makarius Plzeňská 298/276, 15123 Praha 5
Účel posudku:
Stanovení ceny obvyklé pro účely exekuce vedené JUDr. Milanem Makariusem, soudním exekutorem pod sp. zn. 156 EX 3983/13 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., dále dle metodiky Teorie oceňování Prof. Ing. Alberta Bradáče, DrSc., a podle stavu ke dni 07.02.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Václav Zvěřina, CSc. Skořepka 422/7, 11000 Praha 1 telefon: 721602008 e-mail:
[email protected] Posudek obsahuje včetně titulního listu 17 stran textu a 10 stran příloh. Objednateli se předává v vyhotovení. 10.4.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovit cenu obvyklou níže uvedených nemovitostí včetně movitých věcí, které tvoří příslušenství nemovitosti s přihlédnutím k právům a závadám spojených s nemovitostmi (známá věcná břemena a nájemní práva, a to : na stavbu č.p. 22 v obci Merklín na pozemku - parcele č. st.p. 6 - zastavěná plocha a nádvoří ve výši spoluvlastnického podílu 1/2, pozemku - parcele č. st.p. 6 - zastavěná plocha a nádvoří ve výši spoluvlastnického podílu 1/2, stavby bez č.p. na pozemku - parcele č. st. p. 50/2 ve výši spoluvlastnického podílu 3/8 pozemku - parcele č. St. 50 pozemku parc. č. st. 56 - zastavěná plocha a nádvoří ve výši spoluvlastnického podílu 3/8 pozemku parc. č. 600, vodní plocha ve výši spoluvlastnického podílu 3/8 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Merklín, stavby, pozemku a příslušenství Merklín 22 362 34 Merklín Kraj: Karlovarský Okres: Karlovy Vary Obec: Merklín Katastrální území: Pstruží u Merklína Počet obyvatel: 1 085 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 400,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce O2. Hospodářsko-správní význam obce O3. Poloha obce O4. Technická infrastruktura v obci O5. Dopravní obslužnost obce O6. Občanská vybavenost v obci
č. I I I I I I
Pi 0,95 0,60 0,80 1,00 1,00 1,00
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 1 094,40 Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 27.02.2014 za přítomnosti, a zástupce exekutorského úřadu. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpisy z katastru nemovitostí LV 51. LV 348, LV 307, které jsou přílohou tohoto posudku a byly vydány Katastrálním úřadem pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Karlovy Vary Obsah katastrálních map oceňovaných nemovitostí Historie a zkoumání vodní energie, především použití Bánkiho turbín. Fotodokumentace a zaměření nemovitost 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické a evidenční údaje jsou uvedeny na listech vlastnictví LV 51. LV 348, LV 307, které jsou přílohou tohoto posudku a byly vydány Katastrálním úřadem pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Karlovy Vary -2-
6. Dokumentace a skutečnost dokumentace nebyla předložena a základem pro stanovení posudku je fotodokumentace skutečného stavu staveb a pozemků a příslušenství včetně věcí movitých. 7. Obsah posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 22 1.1.2. Náhon ze zpevněného koryta a česla s regulací toku 1.2. Příslušenství 1.2.1. Vedlejší stavba - vodní elektrárna 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek - parcela č. St.p. 6 2.2. Pozemek - parcela St. 56 2.3. Pozemek parc. č. 600 2.4. Pozemek parcela č. St. 50/2
B. ZNALECKÝ POSUDEK B1. Ocenění dle cenového předpisu Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. rodinný dům č.p. 22 Základy včetně zemních prací jsou kamenné. Svislé konstrukce jsou kombinací kamene cihel a tvárnic. Stropy jsou klasické trámové s betonem. Zastřešení je sedlové s eternitovou šablonou. Klempířské konstrukce chybí. Vnitřní omítky jsou štukové a fasádní z 50 %vápencové.Vnitřní ani vnější obklady nejsou.Schod jsou betonové + dřevěné. Dveře jsou zasazeny do dřevěných zárubní a jsou dřevěné náplňové. Okna dřevěná dvouramenná. Podlahy obytných místností jsou prkenné a ostatních místností betonové. Vytápění chybí, elektroinstalace 220 V nefunkční, bleskosvod není instalován, rozvod vody je proveden, ale je také nefunkční. Zdroj teplé vody a instalace plynu chybí. Odkanalizování je provedeno, ale opět není funkční. Vybavení kuchyní, vnitřní hygienické zařízení chybí a instalována pouze záchodová mísa. Používá se suché WC. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Karlovarský kraj, obec do 2 000 obyvatel 100 let 2 421,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží přízemí: (14,3*7,9)+2,2*5,4 2. nadzemní podlaží: 7,9*14,3 podkroví: 6,2*14,3 -3-
= = =
124,85 m2 112,97 m2 89,00 m2
Název podlaží přízemí: 2. nadzemní podlaží: podkroví:
Zastavěná plocha 124,85 m2 112,97 m2 89,00 m2
Konstrukční výška 2,85 m 2,55 m 3,00 m
Obestavěný prostor přízemí+2NP+podk. (7,9*14,3*4,5)+(5,4*2,2*2,47)+(7,9*14,3*4,0)/2 Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,62
= =
763,65 m3 763,65 m3 124,85 m2 326,82 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, vlastní studna na pozemku 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD - bez základního příslušenství nebo pouze suchý záchod, chemické WC 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 100 let: s = 1 - 0,005 * 100 = 0,50 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 12
Index vybavení IV = (1 +
Vi) * V13 * 0,60 = 0,289
i=1
-4-
č. I
Vi typ A
III III II I II
0,00 0,00 0,00 0,00 -0,05
I I
-0,08 -0,10
I II II
0,00 -0,03 0,00
II
0,00
III IV
0,00 0,65
Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I než nabídka - Rodinný dům je neudržovaný, bez dlouhodobých úprav a tak jeho cenu lze stanovit pouze na základě stáří stavby. 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví III 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Rodinný dům je v I exekučním řízení jednoho spolumajitele ve výši 1/2 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV záplav
Pi -0,06
-0,01 0,00 -0,01 1,00
4
Index trhu
IT = P5 * (1 +
Pi) = 0,920
i=1
Index polohy pozemku Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rekreační oblasti 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek nelze napojit na žádné sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Žádná zastávka hromadné dopravy nebo ve vzdálenosti nad 1000 m 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná – možnost komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. I
Pi 1,03
III
-0,02
IV III
-0,02 -0,20
III
-0,05
VI
0,00
I
-0,10
II
0,01
II I II
0,00 -0,04 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 +
Pi) = 0,597
i=2
Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 421,- Kč/m3 * 0,289 = 699,67 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 763,65 m3 * 699,67 Kč/m3 * 0,920 * 0,597= 293 460,58 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
= =
-5-
293 460,58 Kč 293 460,58 Kč
Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem
*
Rodinný dům č.p. 22 - zjištěná cena
1/2 146 730,29 Kč
=
1.1.2. náhon ze zpevněného koryta a česla s regulací toku Náhon je zdrž bez opevnění s dřevěným česlem na regulaci toku. Zatřídění pro potřeby ocenění Inženýrské a speciální pozemní stavby: § 17 Typ stavby: 19. Nádrže na tocích, úpravy toku a kanály Objekt Úpravy vodních toků Konstrukční charakteristika (opevnění břehů a bez opevnění dna): Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 2152 Množství: 383,00 m délky (m2 upravené plochy) Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I
Pi 0,00
I
0,00
I I I
0,00 0,00 1,00
4
Index trhu
IT = P5 * (1 +
Pi) = 1,000
i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce I 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, I 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 200 m I 0,00 (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 -6-
komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
I I I
0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 +
Pi) = 1,030
i=2
Koeficient pp = IT * IP = 1,030 Ocenění Základní cena dle přílohy č. 15: Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena Kč/m
= * * =
Plná cena:
=
383,00 m * 6 883,96 Kč/m
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 20 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 40 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 20 / 60 = 33,3 % Koeficient opotřebení: (1- 33,3 % / 100) Výpočet ceny technologického zařízení Dřevěného česla na 40 000,00Kč 50,00 % s regulací toku Hodnota technologického zařízení celkem Upravená cena technologického zařízení (vybavení) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
*
+
20 000,- Kč
=
20 000,- Kč + = * = =
Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem
*
Náhon ze zpevněného koryta a česla s regulací toku - zjištěná cena
=
3 651,0,9000 2,0950 6 883,96 2 636 556,68 Kč
0,667
20 000,- Kč 1 778 583,31 Kč 1,030 1 831 940,81 Kč 1 831 940,81 Kč
3/8 686 977,80 Kč
1.2. Příslušenství 1.2.1. vedlejší stavba - vodní elektrárna Vedlejší stavba - vodní elektrárna je přízemní stavba vyzděná z cihel se sedlovou střechou a krytinou z pozinkovaného plechu. Má sklolaminátové okno a plechová vrata. Podlaha je betonová. Uvnitř stavby jsou dvě turbíny s dynamem. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení:
typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny -7-
Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I
Pi 0,00
I
0,00
I I I
0,00 0,00 1,00
4
Index trhu
IT = P5 * (1 +
Pi) = 1,000
i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce I 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, I 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 200 m I 0,00 (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí I 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost I 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 11
Index polohy
IP = P1 * (1 +
Pi) = 1,030
i=2
Koeficient pp = IT * IP = 1,030 Výpočet jednotlivých ploch -8-
Název přízemí se soustrojím
Plocha 5,70*6,00
[m2] 34,20
=
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 34,20 m2 3,60 m
Název přízemí se soustrojím Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor stavba se soustrojím (5,70*9,00*3,00) + (5,70*9,00*0,60)/2
=
[m3] 169,29 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
stavba se soustrojím Obestavěný prostor - celkem:
NP
Obestavěný prostor 169,29 m3 169,29 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Provedení
Konstrukce 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace
betonové pásy betonové tl. 15 - 30 cm chybí dřevěný neumožňující podkroví pozinkovaný plech chybí břízolitová omítka kovové Sklolaminátová betonová
Hodnocení standardu S S C P S C S X S S S S
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře
Obj. podíl [%] S S C P S C S X S
7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 -9-
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 0,00 0,46 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00
Upravený obj. podíl 7,10 31,80 0,00 3,36 8,10 0,00 6,10 0,00 3,00
10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
S S S
1,10 8,20 5,80
100 100 100
1,00 1,00 1,00
1,10 8,20 5,80 74,56 0,7456
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):
= * * *
1 250,0,7456 0,9000 2,0750
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 169,29 m3 * 1 740,51 Kč/m3
= =
1 740,51 294 650,94 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 20 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 60 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 20 / 80 = 25,0 % Koeficient opotřebení: (1- 25,0 % / 100)
*
Výpočet ceny technologického zařízení Bánkyho turbína s 140 000,00Kč 33,33 % generátorem Bánkyho turbína s 140 000,00Kč 33,33 % generátorem Hodnota technologického zařízení celkem Upravená cena technologického zařízení (vybavení) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
+
93 338,- Kč
+
93 338,- Kč
=
186 676,- Kč + = * = =
Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem
*
Vedlejší stavba - vodní elektrárna - zjištěná cena
=
0,750
186 676,- Kč 407 664,21 Kč 1,030 419 894,14 Kč 419 894,14 Kč
3/8 157 460,30 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. pozemek - parcela č. St.p. 6 Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV včetně; ostatní orientace - Svažitost pozemku je v uvedené toleranci 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III - 10 -
Pi 0,00 0,00
3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemek je zastavěn stavbou a v okolí se další stavby nepředpokládají
I I II II
0,00 0,00 0,00 0,00
č. I
Pi 0,00
I
0,00
I I I
0,00 0,00 1,00
č. I
Pi 1,03
I
0,00
I I
0,00 0,00
I
0,00
I
0,00
I
0,00
I
0,00
I I I
0,00 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 +
Pi = 1,000
i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 4
Index trhu
IT = P5 * (1 +
Pi) = 1,000
i=1
Index polohy pozemku Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 11
Index polohy
IP = P1 * (1 +
Pi) = 1,030
i=2
Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 1,030 = 1,030 - 11 -
Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 1 094,40 Parcelní číslo St ..6
Název
Typ § 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem
Výměra [m2] 413,00
Index
Koef.
1,030
Upr. cena [Kč/m2] 1 127,23
Jedn. cena [Kč/m2] 1 127,23
Cena [Kč] 465 545,99
=
465 545,99 465 545,99 Kč
Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem
*
Pozemek - parcela č. St.p. 6 - zjištěná cena
=
1/2 232 773,- Kč
2.2. pozemek - parcela St. 56 Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemek je zastavěn stavbou a v okolí se další stavby nepředpokládají
č. I
Pi 0,00
I I I I II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
č. I
Pi 0,00
I
0,00
I I I
0,00 0,00 1,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 +
Pi = 1,000
i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu - 12 -
záplav 4
Index trhu
IT = P5 * (1 +
Pi) = 1,000
i=1
Index polohy pozemku Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. I
Pi 1,03
I
0,00
I I
0,00 0,00
I
0,00
I
0,00
I
0,00
I
0,00
I I I
0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 +
Pi) = 1,030
i=2
Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 1,030 = 1,030 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 1 094,40 Typ
Název
§ 4 odst. 1
Parcelní číslo St. 56
zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem Výpočet vlastnického podílu - 13 -
Výměra [m2] 18,00
Index
Koef.
1,030
Upr. cena [Kč/m2] 1 127,23
Jedn. cena [Kč/m2] 1 127,23
Cena [Kč] 20 290,14
=
20 290,14 20 290,14 Kč
Úprava ceny vlastnickým podílem
*
3/8
Pozemek - parcela St. 56 - zjištěná cena = 7 608,80 Kč 2.3. pozemek parc. č. 600 Ocenění Pozemek rybníků, nádrží a ostatních vodních ploch oceněný dle § 8 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění Koeficienty Úprava 2 [Kč/m ] [Kč/m2] § 8 odst. 4 - pozemky vodních nádrží a vodního toku § 8 odstavec 4 1 094,40 0,07 1,00 76,61 Parcelní Výměra Srážka Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m2] % [Kč/m2] [Kč] § 8 odstavec 4 koryto vodního toku 600 383,00 - % 76,61 29 341,63 přirozené Pozemek rybníků nádrží a ostatních vodních ploch - celkem 29 341,63 Pozemek parc. č. 600 - zjištěná cena
=
2.4. pozemek parcela č. St. 50/2 Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - v okolí se další stavby neuvažují
29 341,63 Kč
č. I
Pi 0,00
I I I I II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
č. I
Pi 0,00
I
0,00
I I I
0,00 0,00 1,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 +
Pi = 1,000
i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 4
Index trhu
IT = P5 * (1 +
Pi) = 1,000 - 14 -
i=1
Index polohy pozemku Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. I
Pi 1,03
I
0,00
I I
0,00 0,00
I
0,00
I
0,00
I
0,00
I
0,00
I I I
0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 +
Pi) = 1,030
i=2
Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 1,030 = 1,030 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 1 094,40 Typ
Název
§ 4 odst. 1
Parcelní číslo St. 50/2
zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem
Výměra [m2] 113,00
Index 1,030
Upr. cena [Kč/m2] 1 127,23
Jedn. cena [Kč/m2] 1 127,23
Cena [Kč] 127 376,99
=
127 376,99 127 376,99 Kč
Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem
*
Pozemek parcela č. St. 50/2 - zjištěná cena
=
- 15 -
Koef.
3/8 47 766,37 Kč
C. REKAPITULACE C1. Ocenění dle cenového předpisu Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. rodinný dům č.p. 22 1.1.2. náhon ze zpevněného koryta a česla s regulací tokuž 1.2. Příslušenství 1.2.1. vedlejší stavba - vodní elektrárna
146 730,30 Kč 1 003 708,80 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 365 933,20 Kč
215 494,10 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. pozemek - parcela č. St.p. 6 2.2. pozemek - parcela St. 56 2.3. pozemek parc. č. 600 2.4. pozemek parcela č. St. 50/2
232 773,00 Kč 7 608,80 Kč 29 341,60 Kč 47 766,40 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
317 489,80 Kč 1 683 423,- Kč
Celkem
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
1 683 423,- Kč
S ohledem na stavbu rodinného domu a jeho celkovou devastaci bez oprav a nedokončené rekonstrukce nebyla na serveru S reality.cz nalezena, žádná srovnatelná stavba. Rovněž v nabídce realitních kanceláří není nabídka srovnatelné stavby elektrárny s technologií a těžko jí lze porovnat s jinými stavbami. Povinný se místního šetření nezúčastnil a neposkytnul potřebné informace o ekonomii provozu elektrárny a tak znalci nebyly předloženy doklady k výnosovému ocenění. Z tohoto důvodu nebylo možné stanovit cenu obvyklou na základě cenového porovnání staveb ani výnosové ocenění elektrárny. Z tohoto důvodu je za cena obvyklá stanovena cenou dle vyhlášky.
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. rodinný dům č.p. 22 1.1.2. náhon ze zpevněného koryta a česla s regulací toku 1.2. Příslušenství 1.2.1. vedlejší stavba - vodní elektrárna
146 730,30 Kč 686 977,80 Kč
1. Ocenění staveb celkem
991 168,40 Kč - 16 -
157 460,30 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. pozemek - parcela č. St.p. 6 2.2. pozemek - parcela St. 56 2.3. pozemek parc. č. 600 2.4. pozemek parcela č. St. 50/2
232 773,- Kč 7 608,80 Kč 29 341,60 Kč 47 766,40 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
317 489,80 Kč 1 308 658,20 Kč
Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
1 308 658,20 Kč
Cena obvyklá spoluvlastnického podílu po zaokrouhlení dle § 50:
1 308 660,- Kč
slovy: Jedenmiliontřistaosmtisícšestsetšedesát Kč 10.4.2014 Ing. Václav Zvěřina, CSc. Skořepka 7, 110 00 Praha 1 telefon: 721602008 e-mail:
[email protected]
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Městského soudu v Praze č.j. Spr 1220/91 ze dne 1. prosince 1992 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3111/31/2014 znaleckého deníku.
Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.1.
- 17 -
