Jaarverslag Van Alckmaer voor Wonen

Jaarverslag Van Alckmaer voor Wonen 2014

Vastgesteld op:

Goedgekeurd op:

……………………….

………………………….

De heer A.C.A. Köster:

Mevrouw M.A.M. van der Poel:

……………………….

…………………………. De heer J.J.M.E. de Vries: …………………………. De heer E.J. van der Maas: …………………………. De heer H.B. de Regt: ………………………….

Standaard gegevens Naam van de corporatie

Van Alckmaer

Gemeente van vestiging

Alkmaar

Adres:

Keetgracht 1 1811 AM Alkmaar

Postadres:

Postbus 191 1800 AD Alkmaar

Telefoon:

(072) 541 03 62

Internet:

www.vanalckmaer.nl

E-mail:

[email protected]

Nummer Kamer va Koophandel:

37030892

BTW-nummer:

0026.99.035.B.01

NRV

12512

Instellingsnummer

L0063

1

Inhoud Inhoud

Standaard gegevens .....................................................................................................................................1 Voorwoord ..................................................................................................................................................3 1.

Bestuursverslag .................................................................................................................................4

2.

Verslag raad van commissarissen 2014 .....................................................................................6

3.

Verslag van de ondernemingsraad ............................................................................................13

4.

Het volkshuisvestingsverslag ......................................................................................................14

4.1

Van Alckmaer in beweging .......................................................................................................15

4.2

Verhuren van woningen ............................................................................................................18

4.3

Vastgoed, onderhoud en projecten ........................................................................................21

4.4

Leefbaarheid en duurzaamheid ..............................................................................................25

4.5

Wonen en zorg .............................................................................................................................29

4.6

Bewoners betrekken bij beleid en beheer ...........................................................................30

4.7

Financieel beleid en beheer .....................................................................................................33

4.8

Interne organisatie .....................................................................................................................41

Overzicht bezit Van Alckmaer ............................................................................................................47

2

Voorwoord In dit document vindt u het bestuursverslag, het verslag van de raad van commissarissen, het verslag van de ondernemingsraad, het volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening van Van Alckmaer. Samen vormen deze documenten het jaarverslag 2014. In het jaarverslag leggen wij verantwoording af over onze maatschappelijke en volkshuisvestelijke prestaties in 2014. Dit gebeurt aan de hand van de prestatievelden die in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) zijn benoemd. Op deze manier voldoen wij aan onze wettelijke verplichtingen én bieden wij onze klanten en stakeholders inzicht in onze beleidskeuzes en activiteiten in de stad Alkmaar. Met het jaarverslag geven wij ook inzicht in de voorbereidingen voor de nieuwe koers van Van Alckmaer. In 2014 is gestart met de efficiëntieslag binnen de organisatie. Het jaar 2014 is daarmee een transitiejaar. Toegewerkt wordt naar een flexibele, klant- en resultaatgerichte organisatie, waarvan de eerste resultaten in 2015 zichtbaar worden. Opbouw jaarverslag In hoofdstuk 1 vindt u het verslag van de directeur-bestuurder. Vervolgens wordt in hoofdstuk 2 door de raad van commissarissen teruggeblikt op 2014. Hoofdstuk 3 betreft het verslag van de ondernemingsraad (OR) van Van Alckmaer. Het volkshuisvestingsverslag is terug te vinden in hoofdstuk 4. Dit hoofdstuk gaat achtereenvolgens in op het bestaansrecht en de doelen van Van Alckmaer en onze prestaties (aan de hand van de BBSH-prestatievelden). De jaarrekening 2014 is in hoofdstuk 5 opgenomen; hoofdstuk 6 geeft een overzicht van de kengetallen. Tot slot eindigt het jaarverslag met een verklaring van de directeur-bestuurder en een controleverklaring van de onafhankelijk accountant. Het jaarverslag geeft met deze opzet een goed beeld van de invulling van onze rol als corporatie in het transitiejaar 2014 en de koers voor de komende jaren.

3

1.

Bestuursverslag

VER VAN HUIS EN TOCH ZO DICHTBIJ

Hierbij bied ik u ons jaarverslag 2014 aan. Een jaar waarin heel veel is gebeurd, zowel binnen als buiten Van Alckmaer. Veel is in beweging gezet, zodat wij onze klanten, de huurders, van betaalbare woningen in een prettige leefomgeving kunnen blijven voorzien. Maar het jaar 2014 stond vooral in het teken van de Novelle Herzieningswet toegelaten instellingen, in nauwe samenhang met de parlementaire enquête Woningcorporaties. In december 2014 vond hier geïntegreerde parlementaire behandeling en besluitvorming over plaats. Wanbeleid grote effecten op sector In mei en juni 2014 heeft iedereen de openbare verhoren van de parlementaire enquête kunnen volgen, die uiteindelijk verschenen in het eindrapport Ver van Huis. En ‘ver van huis’ was een gedeelte van de sector, waardoor verschillende incidenten - variërend van fraude tot verkeerde investeringen en financieel wanbeheer - werden onderzocht. In het grondige onderzoek naar het corporatiestelsel werden naast diverse corporatiemedewerkers en -bestuurders ook politici, toezichthouders en ambtenaren niet gespaard. Hoewel het om een handvol corporaties gaat, is het onvoorstelbaar om te vernemen hoe collega’s een scheve schaats hebben gereden. Vele huurders zijn hierdoor gedupeerd. De consequenties zijn groot, zowel wat betreft imago als financieel. Dit blijkt wel uit de impact die onder meer de verhuurder- en saneringsheffing, gecombineerd met een economische crises, heeft op onze investeringen in en rondom Alkmaar. Ook Van Alckmaer heeft sommige projecten op de lange baan moeten schuiven. De parlementaire enquête is aangewend om het corporatiestelsel te verbeteren en de sector te vernieuwen. Het werkdomein, de kerntaken en de legitimatie van het handelen van woningcorporaties zijn beschreven in de Herzieningswet. Deze wet is in 2015 door de Eerste Kamer aangenomen. Woningcorporaties hebben brede erkenning voor hun belangrijke rol op de woningmarkt. Een rol waar we in Nederland niet zonder kunnen. Echter, met alle nieuwe wet- en regelgeving in het verschiet, wordt het steeds lastiger om deze rol nog goed te vervullen. Voor tal van onderwerpen, zoals de splitsing van DAEB/niet-DAEB, de fit en proper-test, de marktwaardering etc. zullen wij keuzes moeten maken en maatregelen moeten treffen. Dit betekent dat in de hele organisatie en op alle niveaus aanpassingen nodig zijn in processen, automatisering en informatievoorziening. Tegelijkertijd moeten huurdersorganisaties, gemeenten en andere samenwerkingspartners op de hoogte worden gebracht van alle veranderingen. Nieuwe koers In 2014 hebben al deze ontwikkelingen onder meer geleid tot een nieuwe koers onder de naam Van Alckmaer in beweging. Hierbij wordt uitgegaan van een flexibele, klant- en resultaatgerichte organisatie. Een organisatie dicht bij de klant, met lage bedrijfslasten en medewerkers die gericht zijn op (resultaatgerichte) samenwerking. Het jaar 2014 kan hierbij als transitiejaar worden benoemd, als voorbereiding op de toekomst. Belangrijke ontwikkeling in dit kader is het opstarten van het strategische portefeuillemanagement (zie ook 4.1). De missie, visie en doelen van Van Alckmaer zijn hiervoor opnieuw gefomuleerd. Maar ook de samenwerking met de collegacorporaties Woonwaard en Kennemer Wonen voor de ontwikkeling van een Alkmaarse portefeuillestrategie, het opstarten van een persoonlijk 4

ontwikkeltraject voor de medewerkers en de fusie met de Burgemeester Peeckstichting en Stichting De Sanderij zijn noemenswaardig. Resultaten projecten Naast bovengenoemde activiteiten zijn in 2014 diverse projecten opgestart of afgerond. Zo is onder andere de laatste fase van de renovatie van de woningen aan de Uitenboschstraat afgerond en zijn de plannen voltooid voor de sloop van negen naoorlogse woningen. Ook is gestart met de restauratie van het monumentale pand Oudegracht 180-184 en zijn de gerenoveerde eengezinswoningen aan de Karel van Manderstraat opgeleverd. Tot slot zijn de plannen voor de Paul Krugerstraat en De Nieuwpoort uitgewerkt en is een brancheringsonderzoek gestart voor de Laat 9-13. Betaalbaarheid, leefbaarheid en participatie Het onderwerp betaalbaarheid was in 2014 een landelijk thema. De woningcorporaties in de regio, georganiseerd in de Stichting Sociale Verhuurders Noord-Kennemerland (SVNK), hebben in 2014 het onderzoeksbureau Rigo gevraagd de regionale situatie op het gebied van betaalbare woningen in beeld te brengen. Van Alckmaer heeft mede op basis van dit onderzoek met de collegacorporaties in Alkmaar een gematigde huurverhoging afgesproken. Verder heeft 75% van het woningbezit van Van Alckmaer en de collegacorporaties in Alkmaar een huurprijs onder de tweede aftoppingsgrens (huurprijs lager dan € 596). Naast betaalbaarheid zijn bewonersparticipatie en leefbaarheid belangrijke thema’s voor Van Alckmaer. Gekeken is naar vernieuwing in de aanpak op deze terreinen. Door het activeren van bewonerscommissies en het waar mogelijk opstarten van nieuwe participatieprojecten wordt dit bereikt. Alles met het doel om ‘toch zo dichtbij’ onze huurder te blijven. De huurder is immers onze klant; daar werken wij elke dag met alle energie voor en daar zijn wij trots op. Fons Köster Directeur-bestuurder

5

2.

Verslag raad van commissarissen 2014

1. Algemeen De raad van commissarissen (RvC) heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en de algemene gang van zaken bij Van Alckmaer. Naast deze werkgeversfunctie, staat de RvC het bestuur met raad en daad terzijde. In dit jaarverslag legt de RvC publieke verantwoording af over de wijze van uitoefening van zijn taken. Van Alckmaer is begin 2014 lid geworden van de branchevereniging Aedes en onderschrijft hiermee automatisch de AedesCode, waarvan de governancecode integraal onderdeel uitmaakt. 2. Samenstelling en deskundigheid Volgens de statuten bestaat de RvC uit ten minste drie en ten hoogste vijf personen, die in eerste instantie voor de periode van vier jaar worden benoemd. Deze periode kan maximaal eenmaal worden verlengd met nogmaals vier jaar. In 2013 is met een tweede herbenoeming van de heer J.J.M.E. de Vries hiervan afgeweken. Dit is gebeurd om de continuïteit in en de kwaliteit van de governance van Van Alckmaer te waarborgen. In het verslagjaar is de samenstelling van de RvC niet gewijzigd (conform het rooster van aftreden). Per 31 december 2014 kent de RvC de volgende leden en het volgende rooster van aftreden: Naam Dhr. J.J.M.E. de Vries Mw. M.A.M. van der Poel Dhr. E.J. van der Maas Dhr. H.B. de Regt

Functie Lid Vicevoorzitter Vicevoorzitter Voorzitter Lid Lid

Eerste benoeming 1 juni 2005 1 maart 2013 1 november 2011 1 maart 2013 1 april 2013 1 mei 2013

Herbenoeming/Aftredend Juni 2015 November 2015 April 2017 Mei 2017

De RvC heeft een profielschets vastgesteld, waarin de gewenste deskundigheid en ervaring van de commissarissen is beschreven. Binnen de RvC zijn juridische, financiële, volkshuisvestelijke, bestuurlijke en maatschappelijke expertises vertegenwoordigd. De leden zijn zowel in de private sector als publieke sector werkzaam. Zij kennen het werkgebied van de corporatie en opereren als team. De sfeer binnen de raad is collegiaal en constructief, waarbij alle commissarissen de ruimte krijgen én nemen die voor een goede uitoefening van de toezichtsrol is vereist. Voor twee nieuw te werven commissarissen (i.v.m. aftreden), is een profielschets opgesteld. De Huurdersbelangenvereniging van Van Alckmaer (HBVA) heeft - onder begeleiding van de Woonbond - de werving en selectie voor haar rekening genomen. Deze procedure was in 2014 nog niet afgerond.

6

Bestuurlijke achtergrond Naam Functie Eerste benoeming Kennis / ervaring Aandachtsgebied Beroep

: de heer E.J. van der Maas : lid : 1 april 2013 : politiek, bestuurlijk, financiën, fiscaal en vastgoed : financiën en treasury : vicepresident Tax Royal Dutch Shell, statutair directeur Shell International BV en Maatschappij voor Licht en Kracht.

Nevenfuncties: • Lid Kamercentrale VVD Noord-Holland Noord; • Lid Partijraad VVD. Naam Functie Eerste benoeming Kennis / ervaring Aandachtsgebied Beroep

: mevrouw M.A.M. van der Poel : voorzitter : 1 november 2011 : governance, volkshuisvesting, HR en financiën : algemene zaken, human resource en governance : professioneel toezichthouder

Nevenfuncties: • Voorzitter raad van commissarissen Rabo Noord-Kennemerland; • Lid kringbestuur Rabo Noord-Holland; • Lid centrale kring vergadering Rabo NL; • Lid adviesraad Taqa Cultuurfonds; • Voorzitter stichting Jansje. Naam Functie Eerste benoeming Kennis / ervaring Aandachtsgebied Beroep

: de heer H.B. de Regt : lid : 1 mei 2013 : juridisch, stedelijke ontwikkeling en gemeenten : juridische zaken : advocaat, bestuurder mr. H.B. de Regt B.V., bestuurder De Regt Advocatuur B.V. en bestuurder Quinta Sabeer Holding B.V.

Nevenfuncties: • Voorzitter 8 October Vereeniging ‘Alkmaar Ontzet’; • Lid raad van discipline Amsterdam van de Nederlandse Orde van Advocaten. Naam Functie Herbenoeming Kennis / ervaring Aandachtsgebied Beroep

: de heer J.J.M.E. de Vries : vicevoorzitter : 1 juni 2012 : volkshuisvesting, vastgoed en ICT : volkshuisvesting en wijkgericht werken : projectleider E-dienstverlening, gemeente Haarlem

Nevenfuncties: • Secretaris stichting Kaasfabriek en Fablab regio Alkmaar. 7

In de RvC zijn de nevenfuncties van de leden besproken. Daarbij zijn de functies beoordeeld als niettegenstrijdig met de belangen van Van Alckmaer en passend binnen het toegestane aantal commissariaten. 3. Werkwijze Toezichtskader Om de toezichthoudende taak goed te kunnen vervullen, heeft de RvC zich regelmatig mondeling en schriftelijk door de bestuurder van Van Alckmaer laten informeren over relevante ontwikkelingen. Ook zijn de behaalde resultaten in relatie tot de beoogde doelen aan de orde gekomen. De RvC concludeert dat het zijn toezichthoudende taak gedurende het verslagjaar op onafhankelijke wijze heeft kunnen vervullen. Zonder enige terughoudendheid heeft de RvC de daarvoor benodigde informatie van Van Alckmaer gekregen. Als toezichtskader bij het uitoefenen van zijn taken hanteert de RvC onder meer: • het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH); • de herziene versie van het ondernemingsplan 2013 - 2015: ‘Historisch Toekomstperspectief’; • de begroting 2014 - 2019; • het treasuryjaarplan 2014; • het treasurystatuut; • het volkshuisvestings- en bestuursverslag 2013 en het rapport van feitelijke bevindingen 2013 van accountant BDO; • de managementletter interim-controle 2013 van BDO; • de oordeelsbrief over het verslagjaar 2013 van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties (BZK); • de toezichtbrief 2014 van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV), inclusief liquiditeits- en solvabiliteitsoordeel; • de kredietwaardigheid voor het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en het faciliteringsvolume; • het reglement van de RvC; • afspraken naar aanleiding van periodiek overleg met de ondernemingsraad (OR); • de afspraken met belanghebbenden. Bijeenkomsten en overleggen De RvC kwam in 2014 zesmaal voltallig bijeen voor de reguliere RvC-overleggen. Deze bijeenkomsten vonden plaats op 31 januari, 14 maart, 16 mei, 20 juni, 10 oktober en 28 november. Tijdens deze overleggen is de algemene gang van zaken binnen Van Alckmaer besproken. Ook waren de organisatieveranderingen binnen Van Alckmaer, die als gevolg van veranderende wetgeving nodig zijn, onderwerp van gesprek. In het verslagjaar 2014 is gewerkt met een thematisch vergaderschema, waarbij de volgende zaken op de agenda stonden: driemaandsrapportage, stand van zaken liquide middelen, voortgangsrapportage aangepast ondernemingsplan 2013 - 2015, presentatie projecten, strategische verkenning en herijking, profielschets lid RvC, treasury 2014, treasuryjaarplan 2015, jaarrekening 2013, volkhuisvestingsverslag 2013, risicobeheersing- en controle, follow up managementrapportage en de door de accountant geformuleerde verbeterpunten, oordeelsbrief verslagjaar 2013 van BZK, toezichtbrief 2014 van CFV, financiële meerjarenbegroting 2015 - 2019, rooster van aftreden, vergaderschema 2015, remuneratie directeur-bestuurder en zelfevaluatie. Gezien de maatschappelijke ontwikkelingen is er uiteraard veel 8

aandacht besteed aan de consequenties van de kredietcrisis, de risicoanalyse bedrijfsvoering, het continuïteits- en solvabiliteitsoordeel van WSW, treasury en de komst van de nieuwe Woningwet (novelle). Verder zijn behandeld: volmacht van WSW, lidmaatschap van VTW, afhechten van de rol van de voorzitter in het transitiejaar, aanpassing van de statuten van de huurdersvereniging van Van Alckmaer, honorering van de RvC-leden (aanpassingen naar aanleiding van de Wet normering topinkomens (WNT)), directiereglement, profielschetsen van de huurderscommissarissen, evaluatie van verkopen, fusie Van Alckmaer met Burgemeester Peeckstichting en Stichting de Sanderij en uitstel van visitatie. Maandelijks vond overleg tussen de voorzitter van de RvC en de directeur-bestuurder plaats. Daarnaast heeft een afvaardiging van de RvC gedurende het jaar diverse keren met de OR en de HBVA overlegd. Strategische afstemming Op 20 juni 2014 vond een strategische sessie plaats. Tijdens deze middag zijn de voortgang van het herijkte ondernemingsplan 2013 – 2015, de omgevingsanalyse en de uitdagingen voor Van Alckmaer besproken. Daarnaast is de nieuwe aanpak voor het portefeuillemanagement van Van Alckmaer toegelicht. Statuten en reglementen governancecode-proof De statuten en reglementen van Van Alckmaer voldoen aan de governancecode. Goedkeuringen en besluiten De RvC gaf in 2014 zijn goedkeuring aan: • de jaarrekening 2013; • het volkshuisvestings- en bestuursverslag 2013; • de managementletter interim-controle van BDO; • het treasuryjaarplan 2014; • de financiële meerjarenbegroting 2015. Verder nam de RvC besluiten over: • het rooster van aftreden; • de honorering 2014 en 2015 van de RvC-leden, conform de uitgangspunten van de WNT; • het verstrekken van een volmacht aan WSW. Daarbij is de voorwaarde gesteld dat zowel huidige als toekomstige panden, waarvoor een Nationaal Restauratiefonds (NFR)-hypotheek is of wordt afgesloten, met een gemotiveerd verzoek aan WSW (alsnog) worden onttrokken; • het lidmaatschap van de VTW; • het afhechten van de rol van de voorzitter van de RvC in het transitiejaar; • het opstellen van een nieuw en eigentijds directiereglement dat is afgestemd op het RvC-reglement; • de profielschetsen voor twee nieuw te werven commissarissen op voordracht van de HuurdersBelangenVereniging Van Alckmaer; • de ondertekening van het fusiedocument van de Burgemeester Peeckstichting, Stichting de Sanderij en Van Alckmaer; • de notulen d.d. 31 januari 2014, 14 maart 2014, 16 mei 2014, 20 juni 2014, 10 oktober 2014 en 28 november 2014 (tevens ondertekend); • de beoordeling van de remuneratie van de directeur-bestuurder in 2014 en de kritieke prestatieindicatoren (KPI’s) voor 2015.

9

Om tot een goede besluitvorming te kunnen komen, werden de onderwerpen voorbereid door het RvClid dat verantwoordelijk is voor het betreffende aandachtsgebied, in samenspraak met de directeurbestuurder. Zo nodig werden externe deskundigen geconsulteerd of om input gevraagd, zoals de accountant, de advocaat en een adviseur op het gebied van treasury. Activiteiten In 2014 heeft de RvC diverse trainingen en bijeenkomsten gevolgd, waaronder een tweedaagse bijeenkomst over governance en een speciale bijeenkomst over voorzitterschap. Daarnaast zijn diverse themabijeenkomsten van de VTW bijgewoond. Commissies Van Alckmaer kent een treasury- en remuneratiecommissie. Treasurycommissie De heer E. J. van der Maas is als lid van de RvC toehoorder bij de treasurycommissie. De treasurycommissie bestaat verder uit de directeur-bestuurder, de teamleider van de afdeling Financiën en een externe adviseur van Zanders Treasury and Finance Solutions. In de treasurycommissie werd gesproken over het treasurybeleid (gericht op de financierbaarheid en het renterisicobeleid van de organisatie) en de financiële resultaten. Het reglement van de treasurycommissie is vastgelegd in het treasurystatuut. Jaarlijks wordt het treasuryjaarplan vastgesteld. Remuneratiecommissie De heer J.J.M.E. de Vries is november 2013 tot voorzitter van de remuneratiecommissie benoemd; mevrouw M.A.M. van der Poel is benoemd tot vicevoorzitter. De remuneratiecommissie heeft twee aandachtsgebieden: • de selectie en benoeming van de RvC en de directeur-bestuurder; • de beoordeling en bezoldiging van de directeur-bestuurder. In december 2014 heeft een gesprek over de remuneratie van de directeur-bestuurder, de heer A.C.A. Köster, plaatsgevonden. Hierbij zijn door de voltallige RvC ook de KPI’s voor 2015 vastgesteld. Zelfevaluatie Op 20 juni 2014 heeft de RvC zijn functioneren als geheel en dat van de individuele commissarissen geëvalueerd. Daarnaast is in aanwezigheid van de directeur-bestuurder de relatie tussen de directeurbestuurder en de RvC geëvalueerd. Hierbij is geconstateerd dat er sprake is van een transparante relatie. Afgesproken is om naast de formele overleggen ook informele overleggen met de voltallige RvC in te plannen op verzoek van de directeur-bestuurder. Inhoudelijk toezicht Van Alckmaer heeft tot doel uitsluitend werkzaam te zijn op het gebied van de volkshuisvesting. Daaronder vallen volgens de statuten ook het verwerven en in stand houden van gebouwen met een historische of stedelijke waarde. De aanpak van monumenten is een van de speerpunten van het beleid van Van Alckmaer. Het herziene ondernemingsplan Historisch Toekomstperspectief 2014 - 2015 en de afdelings- en activiteitenplannen die hiervan zijn afgeleid, bieden de RvC handvatten bij het houden van toezicht op het bereiken van de gestelde doelen. De begroting en de jaarrekening bieden daarnaast de mogelijkheid om te beoordelen of de onderneming voldoende (maatschappelijk) investeert en rendeert op de genoemde werkterreinen.

10

Met driemaandsrapportages, rapportages over de strategische - en volkshuisvestelijke prestaties, projectplannen en -presentaties en het treasurybeleid meent de RvC goed zicht te hebben op de financiële risico’s en resultaten van Van Alckmaer. De organisatie conformeert zich aan de definities en normen van WSW. Deze definities en normen worden gebruikt als toetsingscriteria bij de invulling van het treasurybeleid. Professionalisering governance De governance van Van Alckmaer is ingericht volgens de richtlijnen van Aedes en de commissie Tabaksblat. De verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de RvC, evenals die van de directeurbestuurder, zijn vastgelegd in de statuten van Van Alckmaer. Er wordt door de RvC continu aandacht besteed aan de corporate governancerichtlijnen. In 2014 zijn de volgende onderwerpen uitgewerkt: • het functioneren en de inrichting van de RvC en de relatie tussen de RvC en de directeur-bestuurder bij onder andere de goedkeuringsbevoegdheid, strategieontwikkeling, het monitoren van het functioneren van de organisatie en het optimaal benutten van netwerken; • de organisatie van het zelfkritisch vermogen en het bewaken van de integriteit; • de omvang van de toezichttaak van de RvC. Met name bij projectontwikkeling wordt naast de financieel-bedrijfsmatige prestaties ook expliciet gekeken naar de strategische en volkshuisvestelijke prestaties van de onderneming. Er heeft in het verslagjaar geen visitatie plaatsgevonden. Het Aedes-bestuur heeft Van Alckmaer, vanwege de uitgestelde gemeenteraadsverkiezingen en de aanpassingen in de interne organisatie, dispensatie voor de visitatieverplichting uit de AedesCode verleend. Uiterlijk 1 januari 2016 moet Van Alckmaer de visitatie hebben afgerond. Overleg met de Huurdersbelangenvereniging Van Alckmaer (HBVA) De heer J.J.M.E. de Vries heeft, als lid van de RvC op voordracht van de HBVA en voor huurders werkzame organisaties, overleg met de HBVA. Ook is hij in principe aanwezig bij de algemene ledenvergadering van de HBVA. Op 14 maart 2014 vond een overleg plaats tussen de gehele RvC en het bestuur van de HBVA over de vervolgprocedure voor de nieuw te werven commissarissen op voordracht van de HBVA. Overleg met de ondernemingsraad De heer H.B. de Regt, RvC-lid met de OR-portefeuille, heeft in het verslagjaar vier keer overleg gehad met de OR. Naast een kennismakingsgesprek met de nieuwe OR in juni 2014, vond driemaal een regulier overleg plaats. Integriteit De gedragscodes van Aedes vormen het uitgangspunt voor het interne beleid omtrent integriteit en gedrag. Van Alckmaer kent een klokkenluidersregeling die is opgenomen in de Algemene gedragsregels. Deze gedragsregels zijn opgesteld volgens de integriteitscode en staan vermeld op de website van Van Alckmaer.

11

4

Verantwoording honorering van de RvC-leden

Bezoldiging commissarissen in 2014 De bezoldiging van de RvC in 2014 is conform de WNT. De bezoldiging van de commissarissen in 2014 was als volgt (exclusief btw): Naam M.A.M. van der Poel J.J.M.E. de Vries E.J. van der Maas H.B. de Regt

Functie Voorzitter Vicevoorzitter Lid Lid

Brutobezoldiging € 7.125,00 € 4.750,00 € 4.750,00 € 4.750,00

De bezoldiging van de RvC bedroeg in 2014 in totaal € 21.375,00 exclusief btw en onkosten. € 26.045,48 inclusief btw en onkosten van € 150,19. Dit honorarium voldoet aan de WNT. De leden van de RvC kunnen werkelijk gemaakte reis- en onkosten declareren bij Van Alckmaer. Voor de bezoldiging van de directeur-bestuurder wordt verwezen naar de jaarrekening. Tot slot In 2014 is door de RvC aangestuurd op een organisatieverandering bij Van Alckmaer om de cultuur en omvang van de organisatie beter te laten aansluiten bij het aantal verhuureenheden. Ook dient de aandacht voor zowel de maatschappelijke opgave als de monumenten in de stad Alkmaar met de nieuwe inrichting van de organisatie geborgd te zijn. Met de nieuwe wet- en regelgeving in het achterhoofd, heeft de RvC hiertoe diverse stappen gezet. Zo is onder andere de samenwerking met de twee collegacorporaties in Alkmaar geïntensiveerd en is een start gemaakt met het gezamenlijke portefeuillemanagement in Alkmaar. Hiermee is ook een goede basis gelegd voor het maken van prestatieafspraken. De betaalbaarheid van het wonen blijft een belangrijke rode draad, die de RvC ook in 2015 blijft volgen. Namens de RvC, M.A.M. van der Poel, voorzitter Alkmaar, mei 2015 Mevrouw M.A.M.van der Poel Voorzitter raad van commissarissen De heer J.J.M.E. de Vries Vicevoorzitter raad van commissarissen De heer E.J. van der Maas Lid raad van commissarissen De heer H.B. de Regt Lid raad van commissarissen 12

3.

Verslag van de ondernemingsraad

Samenstelling ondernemingsraad (OR) Conform het reglement bestaat de OR van Van Alckmaer uit drie leden. Deze leden zijn benoemd voor een periode van drie jaar. In april 2014 vonden reguliere verkiezingen plaats en is de samenstelling van de OR gewijzigd. In onderstaande tabel is de de samenstelling van de OR per 1 januari 2014 weergegeven: Functie Voorzitter Secretaris Adviseur

Naam Edith de Jongh Jolanda van Leeuwen Frank Bloem

Afdeling Wonen Financiën Financiën

Per 31 december 2014 is de OR als volgt samengesteld: Functie Voorzitter Secretaris Lid

Naam Frank Bloem Diana Beenken Gijs Bakker

Afdeling Financiën Wonen Vastgoed

Cursussen De nieuwe OR heeft in april 2014 een training gevolgd waarin het doel, de taak en werking van de OR is besproken en verduidelijkt. Vergaderingen en adviezen De OR heeft in 2014 vijf keer onderling overleg gevoerd. Ook is drie keer formeel met de directeurbestuurder vergaderd. Verder is één keer gesproken met een vertegenwoordiger van de RvC. De belangrijkste gespreksonderwerpen voor deze vergaderingen waren het Handboek Personeel en de voorgenomen fusie met de Burgemeester Peeckstichting en Stichting De Sanderij. Over beide onderwerpen heeft de OR in 2014 positief geadviseerd. De door de OR voorgestelde wijzigingen op het Handboek Personeel zijn daarbij overgenomen. Vooruitblik 2015 De OR verwacht dat 2015 een bewogen jaar wordt; in dit jaar wordt de organisatiestructuur van Van Alckmaer herzien. Naar verwachting vraagt dit traject extra scholing en inzet van de OR-leden.

13

4.

Het volkshuisvestingsverslag

Inleiding Van Alckmaer is sinds 1997 een stichting met de status van toegelaten instelling en uitsluitend werkzaam op het gebied van de volkshuisvesting. Bij onze werkzaamheden volgen wij de prestatievelden uit het Besluit Beheer Sociale huursector (BBSH). De taakafbakening van woningcorporaties is wettelijk verankerd in de novelle bij de Herzieningswet, die per 1 juli 2015 in werking treedt. Daarin is opgenomen dat corporaties zich meer moeten richten op hun kerntaken. Ook bij Van Alckmaer is het credo ‘terug naar de kerntaken’. Het volkshuisvestingsverslag beschrijft onze inspanningen op het gebied van de verhuur van woningen, vastgoed, onderhoud en projecten, leefbaarheid, duurzaamheid, wonen en zorg en het betrekken van huurders bij beleid en beheer. Ook wordt ingegaan op de inzet van onze financiële middelen en de interne organisatie. Een aantal belangrijke ontwikkelingen heeft invloed op de genoemde prestatievelden, die zijn dan ook vooraf beschreven (4.1).

14

4.1 Van Alckmaer in beweging Inleiding De komst van de nieuwe directeur-bestuurder in december 2013 kenmerkt een nieuwe periode voor Van Alcmaer. Onder de naam ‘Van Alckmaer in beweging’ wordt vanaf 2014 gewerkt aan de volgende doelen: • we staan dichtbij de klant; • we realiseren een efficiënte en flexibele organisatie om de bedrijfslasten structureel te verlagen; • onze medewerkers hebben een oplossingsgerichte en samenwerkende houding. Met de flexibele, klant- en resultaatgerichte organisatie die eind 2015 moet zijn gerealiseerd, is de organisatie goed voorbereid op de toekomst. Het jaar 2014 is hiermee een transitiejaar voor Van Alckmaer. Vanuit onze rol als maatschappelijke organisatie zijn dit jaar de volgende stappen gemaakt: 1. Van Alckmaer is gestart met het strategisch portefeuillemanagement en heeft hiervoor haar missie, visie en doelen opnieuw geformuleerd; 2. De contacten met collegacorporaties en stakeholders zijn geïntensiveerd. Gezamenlijk is een basis gelegd voor de Alkmaarse portefeuillestrategie; 3. Voor de interne organisatie is een ontwikkeltraject ingezet; 4. De fusie met de Burgemeester Peeckstichting en Stichting De Sanderij is gerealiseerd. 1. Strategisch portefeuillemanagement Onze omgeving is constant in beweging, waarbij met name de economische crises, de stagnerende woningmarkt en demografische en technische ontwikkelingen van invloed zijn op de organisatie en onze werkzaamheden. Met het portefeuillemanagement creeërt Van Alckmaer een visie op haar vastgoedportefeuille voor de korte en de lange termijn. Dit biedt een helder strategisch kader om weloverwogen onze (dagelijkse) activiteiten aan te passen aan de veranderende omgeving en keuzes te maken. Daarbij dwingt het Van Alckmaer vooruit te denken en te anticiperen op toekomst. Vanuit dit kader is de positionering van Van Alckmaer nader uitgewerkt, waarbij de missie en visie van de organisatie en de doelen voor de komende tien jaar centraal stonden. Leidraad vormde hierbij ook het herziene ondernemingsplan Historisch Toekomstperspectief 2014 - 2015. De speerpunten van dit plan zijn nog steeds actueel en geven richting aan de activiteiten van Van Alckmaer. Onderstaand zijn deze speerpunten benoemd: • terug naar de kerntaken; • het versterken van de klantbinding; • specialist in monumenten; • inzetten op leefbaarheid; • innovatief in duurzaamheid; • verlaging van de woonlasten; • gezond financieel beleid (verlaging bedrijfslasten). Herformulering missie Na diverse sessies met het management en de medewerkers van Van Alckmaer is de missie opnieuw geformuleerd: Van alckmaer verhuurt, beheert en realiseert voldoende en passende woningen van goede kwaliteit in levensloopbestendige wijken in de regio Alkmaar voor onze primaire doelgroep van huishoudens met een 15

laag inkomen. Wij hebben daarbij een sterke focus op het beheer en behoud van monumentale panden met een historische waarde voor de Stad Alkmaar. Van Alckmaer kent als werkgebied Alkmaar en omgeving. De missie is vervolgens uitgewerkt in vijf doelen (SMART geformuleerd: specifiek, meetbaar, acceptabel, realistisch en tijdsgebonden), die richting geven aan het portefeuillemanagement: • vergroten van de betaalbaarheid van de woonlasten voor lage inkomens; • vergroten van de energiezuinigheid van woningen; • verbeteren van de kwantitatieve en kwalitatieve match tussen vraag en aanbod; • verbeteren van de differentiatie in het woningaanbod in de wijken voor een mix van huishoudens; • verbeteren van het aanbod aan monumentale woningen en panden in de stad Alkmaar. De verdere uitwerking van de portefeuillestrategie en het portefeuillemanagement is naar verwachting in het najaar van 2015 afgerond. Betrekken stakeholders In het verslagjaar zijn diverse gesprekken met stakeholders gevoerd. De banden met de Huurdersbelangenvereniging van Van Alckmaer (HBVA), de collegacorporaties in Alkmaar en NoordHolland Noord en zorgpartijen, zoals de gemeente Alkmaar, zijn aangehaald. Ook mogen deze partijen reageren op de nieuwe strategie van Van Alckmaer. Hiervoor wordt in 2015 een stakeholdersoverleg georganiseerd. 2. Alkmaarse portefeuillestrategie Vanaf eind 2013 wordt met de collegacorporaties in Alkmaar onderzocht op welke thema’s de corporaties elkaar kunnen versterken. Alle partijen beschikken over vastgoed in Alkmaar - vaak in dezelfde wijken - en staan voor dezelfde uitdagingen. Dit heeft geresulteerd in een Alkmaarse portefeuillestrategie, die het gezamenlijke kader vormt voor beslissingen over de toekomstige sociale woningvoorraad in Alkmaar. Met deze strategie worden vraag en aanbod beter op elkaar afgestemd, vullen de corporaties elkaars activiteiten beter aan en is een eenduidig beeld naar buiten mogelijk. De Alkmaarse portefeuillestrategie schetst de gezamenlijke opgave voor de verschillende corporaties, waarbij voor de betaalbaarheid, duurzaamheid, beschikbaarheid, levensloopgeschiktheid en leefbaarheid SMART-doelstellingen zijn geformuleerd. Voor Van Alckmaer is hierbij rekening gehouden met de speciale aanpak die monumenten vragen. In november 2014 vonden de gemeenteraadsverkiezingen in Alkmaar plaats. De corporaties hebben gezamenlijk een portefeuillestrategie ontwikkeld die men voor de zomer 2015 aan het nieuwe college van B&W wil presenteren. De strategie vormt een prima basis voor de uitwerking van de prestatieafspraken met de stakeholders in Alkmaar. 3. Ontwikkeltraject interne organisatie Bij Van Alckmaer zijn diverse interne veranderingen in gang gezet. Gewerkt wordt aan de gewenste cultuur en een heldere profilering naar buiten toe. Daarnaast krijgen efficiëntie, effectiviteit en kostenbeheersing veel aandacht. Door onder andere het opheffen van de managersfuncties, het verlagen van de leegstandsderving en het optimaliseren van diverse processen en procedures, zijn de bedrijfslasten in 2014 verlaagd. Verder dragen alle medewerkers bij aan het adagium ‘van binnen naar buiten’ en van ‘buiten naar binnen’. We benaderen actief collegacorporaties en andere organisaties om 16

informatie en kennis uit te wisselen. Daarnaast zoeken wij ook onze klanten actief op; wij werken voor én met de klant. Out of the box-denken wordt gestimuleerd, evenals een visie op de toekomst als het gaat om opleiding en ontwikkeling. Om de voortgang in de bovengenoemde activititeiten en ontwikkelingen binnen Van Alckmaer te bewaken en te sturen, is een werkplan (SMART) ontwikkeld. Dit plan wordt maandelijks in het teamleidersoverleg (TLO) besproken en geactualiseerd. Voor stakeholders is het via de website in te zien. Fusie met de Burgemeester Peeckstichting en Stichting De Sanderij Sinds juli 2011 verzorgt Van Alckmaer het beheer van de Burgemeester Peeckstichting en Stichting De Sanderij. Dit betreft het onderhoud, de verhuur en de financiële administratie van het bezit van deze stichtingen. Ouderen in de gemeente Bergen vormen de doelgroep van de woningen. Dit laatste én de eventuele herontwikkelingsopgave op de langere termijn, waren destijds redenen om de beheeropdracht te aanvaarden. In juni 2014 is Van Alckmaer benaderd door het bestuur van beide stichtingen met het verzoek tot samenwerking. De wens tot verdere professionalisering van de activiteiten van beide stichtingen ligt ten grondslag aan dit verzoek. Maar ook de veranderende wet- en regelgeving speelde mee. In Van Alckmaer zien de besturen een professionele fusiepartner, die de doelstellingen van de stichtingen respecteert en voortzet. De Burgemeester Peeckstichting en Stichting De Sanderij, beide gevestigd te Schoorl, hebben het volgende bezit in hun vestigingsplaats: • 46 sociale huurappartementen (doelgroep 55+); • grond (uitgegeven door de Burgemeester Peeckstichting in erfpacht) voor 40 koopappartementen; • parkeergarage (50 parkeerplaatsen); • wijksteunpunt ( 9 kantoorruimten); • Molenweg 9 (herontwikkelingslocatie); Meerwaarde fusie Voor Van Alckmaer vormt de voorgestelde fusie een vanzelfsprekende invulling van haar maatschappelijke verantwoordelijkheid. Daarnaast is het woningbezit van de stichtingen vanuit het oogpunt van (herontwikkelings)locatie en samenstelling een goede aanvulling op de portefeuille van Van Alckmaer. De fusie kan bovendien tegen zeer geringe kosten en inspanningen worden gerealiseerd, met een positieve cashflow tot gevolg. Op de inrichting en de werkprocessen van Van Alckmaer heeft de fusie weinig impact. Een groot deel van de werkzaamheden wordt immers al door Van Alckmaer verricht. Ook is uitbreiding van het aantal fte’s bij Van Alckmaer niet aan de orde, aangezien beide stichtingen geen medewerkers in dienst hebben. Beleidsaanpassingen of een reorganisatie zijn dan ook niet nodig. Het statutaire werkgebied van Van Alckmaer verandert eveneens niet. Van Alckmaer is actief in NoordKennemerland, waar Schoorl (gemeente Bergen) deel vanuit maakt. Tot slot ondervinden de huurders en andere belanghebbenden geen nadelige gevolgen van de fusie; de fusie vraagt geen wijziging van het huur- en onderhoudsbeleid en (lopende of voorgenomen) investeringen. Gezien bovenstaande staat Van Alckmaer positief tegenover fusie. Gericht wordt dan ook op een fusie per 1 januari 2015. Hiertoe is in augustus 2014 een intentieovereenkomst gesloten. In november 2014 is het fusievoorstel ter besluitvorming aan de minister van Wonen en Rijksdienst voorgelegd, inclusief de zienswijze van de gemeente, het advies van de huurdersorganisaties en het advies van de ondernemingsraad van Van Alckmaer. Ten tijde van het schrijven van dit verslag is de goedkeuring van de minister van Wonen en Rijksdienst over bovengenoemde fusie ontvangen. 17

4.2 Verhuren van woningen Inleiding Van Alckmaer is een toegelaten instelling en geeft uitvoering aan de Woningwet. Daarin wordt onder meer gesteld dat met voorrang huisvesting dient te worden verleend aan personen die door hun inkomen of andere omstandigheden, moeilijkheden ondervinden bij het vinden van een passende woning (artikel 46 van de Woningwet). Van Alckmaer zorgt voor voldoende betaalbare huurwoningen, evenals voor reële keuzemogelijkheden op de woningmarkt voor woningzoekenden met een laag inkomen. 80% van het woningbezit heeft een huurprijs lager dan € 596. De woningcorporaties in de regio, georganiseerd in de Stichting Sociale Verhuurders Noord-Kennemerland (SVNK), hebben het onderzoeksbureau Rigo gevraagd de regionale situatie op het gebied van betaalbare woningen in beeld te brengen. De betaalbaarheid is de afgelopen jaren onder druk komen te staan, onder meer door de overheidsmaatregel om inflatieoverstijgende huurverhogingen toe te staan. Rigo heeft voor het onderzoek de huidige huurniveaus en koopprijzen in beeld gebracht. Ook is gekeken naar de streefhuur, de huur waarvan de verhuurder vindt dat die past bij de kwaliteit van de woning. Tot slot heeft Rigo op basis van het Woononderzoek Nederland 2012 (WOon 2012) de toekomstige woningvraag bekeken. Geconcludeerd werd dat wonen weliswaar duurder wordt, maar deze ontwikkeling aansluit bij de ontwikkeling van de doelgroep. Tweederde van de voorraad blijft bereikbaar voor de ‘doelgroep van beleid’, die zo’n 70% uitmaakt van de actief woningzoekenden. Onderzoek Rigo: voldoende betaalbare woningen Van Alckmaer heeft mede op basis van dit onderzoek met de collegacorporaties in Alkmaar een gematigde huurverhoging afgesproken. Verder heeft 75% van het woningbezit een huurprijs beneden de tweede aftoppingsgrens ofwel lager dan € 596. Minimaal 95% van de woningen valt binnen de liberalisatiegrens (€ 699). Met investeringen in energiebesparing en maatregelen voor verlaging van de servicekosten, worden de totale woonlasten lager. Op termijn wordt een woonlastenwijzer op de website van SVNK geplaatst. Woningzoekenden kunnen zo makkelijk beoordelen welke woningen voor hen betaalbaar zijn. Wil een woningzoekende een woning huren die op basis van de woonlastenwijzer te duur is, dan vraagt de woningcorporatie een goede onderbouwing van de mogelijkheden van de huurder om zijn maandelijkse lasten te voldoen.

HPK 1 HPK 2 HPK 3 HPK 4 HPK 5

Overzicht huurprijsklassen (HPK) 2014 Van Alckmaer Huurtoeslag voor huurders jonger dan 23 Huurtoeslag 1 tot 2 persoonhuishoudens Huurtoeslag gezin Sociale huurgrens Markthuur

Van

€ € € € €

389,05 556,82 596,75 699,48

Tot

% woningvoorraad per HPK op basis van huidige huur

€ 389,05

16%

€ 556,82 € 596,75 € 699,48

55% 9% 15% 5% 100%

Het overzicht in de tabel is exclusief woonzorgappartementen en bedrijfsonroerend goed. 18

Toewijzingsnorm Met ingang van 1 januari 2011 dienen corporaties minimaal 90% van de vrijkomende woningen toe te wijzen aan huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tot € 34.678. De regelgeving voor en controle op de 90%-normering is in 2013 aangescherpt. Iedere toewijzing wordt intern extra gecontroleerd op juistheid en volledigheid. In 2014 heeft Van Alckmaer 99% van haar aanbod toegewezen aan huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tot € 34.678. Daarmee is ruimschoots voldaan aan de norm van 90%. Woonruimteverdeling Van Alckmaer wijst woningen die vrijkomen toe via SVNK. Corporaties met woningen in Alkmaar, Bergen, Castricum, Graft-de Rijp, Heerhugowaard, Heiloo, Langedijk en Schermer bieden via SVNK gezamenlijk de leeggekomen woningen aan. Het aantal verhuringen is in 2014 nagenoeg gelijk gebleven (2014: 2003 en 2013: 1999). Dit geldt ook voor de slaagkans: 16,15% (2013: 16,7%). Toewijzing bijzondere doelgroepen Van Alckmaer huisvest kwetsbare groepen, zoals mensen met een beperking of psychische problemen, verslaafden, ex-gedetineerden etc. Hierbij maken wij gebruik van het transferpunt SVNK. Via dit transferpunt wordt 5% van de vrijgekomen woningen toegewezen aan mensen uit deze bijzondere doelgroepen. Voor Van Alckmaer ging het in 2014 om de toewijzing van zes woningen. De huurders krijgen in eerste instantie een zogenaamd verdiencontract. Als na een jaar de gezamenlijk geformuleerde doelen zijn gehaald, wordt een verzoek ingediend om het contract op naam van de cliënt te zetten. In 2014 zijn in Alkmaar 28 woningen toegewezen aan statushouders, waarvan twee door Van Alckmaer. Illegale bewoning Tot op heden heeft Van Alckmaer weinig met illegale bewoning te maken gehad. Een actieve aanpak hiervoor is dan ook niet ontwikkeld. In 2013 heeft wel een bestandsvergelijking plaatsgevonden met de Basisregistratie Personen (BRP), voorheen de Gemeentelijke Basisadministratie voor persoonsgegevens. In 2014 zijn de diverse medewerkers van de afdeling Wonen gemachtigd voor dit systeem, zodat zij zelf toegang hebben. Hierdoor is het mogelijk om bij een vermoeden van illegale bewoning direct na te gaan of de persoon nog ingeschreven staat op dit adres of dat een ander persoon zich heeft ingeschreven. Huurverhoging Van Alckmaer heeft ervoor gekozen de huurprijzen in 2014 te verhogen met 4% en geen inkomensafhankelijke huurverhoging toe te passen. Dit komt uit op een gemiddelde jaarlijkse huurverhoging (exclusief harmonisatie) van 3,6%. Bij mutatie worden de huurprijzen op basis van het portefeuillemanagement geharmoniseerd: de huren worden opgetrokken tot de streefhuur (de huurprijs die past bij de kwaliteit van de woning). Gemiddeld is deze streefhuur bij Van Alckmaer 80% van de maximaal toegestane prijs van de woning. De huurverhoging is besproken met de HBVA. Huurachterstand De aanpak bij huurachterstand (het huurincassobeleid) is in 2014 gewijzigd. Om huurachterstanden zoveel mogelijk te beperken, zijn in 2014 de voorbereidingen getroffen om het incassoproces efficiënter te laten verlopen. In de zomer is gestart met huisbezoeken, waarbij huurders met een achterstand van meer dan één maand door de woonconsulenten van Van Alckmaer onaangekondigd worden bezocht. Tijdens deze huisbezoeken worden afspraken gemaakt over de betaling. Worden deze afspraken niet nagekomen door de huurder, dan volgt direct een doorverwijzing naar de deurwaarder. Is de huurder niet thuis, dan wordt een dringende oproep achtergelaten om contact met de woonconsulent op te nemen. In september zijn de huisbezoeken verschoven naar de avonduren, waarmee de kans om de 19

huurder te spreken enorm zijn toegenomen. Aanvullend op deze nieuwe aanpak is Van Alckmaer in 2014 overgestapt naar een andere deurwaarder. De combinatie van de maatregelen heeft geleid tot een afname van de huurachterstanden. In 2014 bedroeg de totale huurachterstand (actief en niet-actief) als percentage van de totale huursom 1,40% (2013: 1,69%). Ook de gemiddelde hoogte van de huurachterstand is afgenomen: van € 1.146 in 2013 naar € 1.131 in 2014. Aantal Aantal achterstanden achterstanden 2014 2013 1. 2. 3.

Achterstand per 2014

Achterstand per 2013

166 33 25

€ 119.220 € 57.504 € 49.414

€ 172.297 € 51.427 € 33.001

200 224 Af: Voorziening dubieuze debiteuren Saldo per 31 december

€ 226.138 € -94.930 € 131.207

€ 256.725 € -113.089 € 143.637

Actieve contracten Niet-actieve contracten Vorderingen in WSNP (Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen)

150 24 26

Ontruimingen Door de persoonlijke benadering van Van Alckmaer bij huurachterstanden wordt ontruiming veelal voorkomen. Toch komt het in sommige situaties zover. Dit gebeurt als een bewoner de gemaakte betaalafspraken niet nakomt of geen hulp zoekt voor zijn of haar financiële situatie. In 2014 hebben zeven ontruimingen plaatsgevonden (2013: 9). Urgente woningzoekenden Hebben mensen dringend woonruimte nodig, dan kunnen zij een urgentieverklaring aanvragen. Daarmee krijgen zij voorrang bij de toewijzing van een vrijgekomen huurwoning. In 2014 heeft Van Alckmaer tien woningzoekenden met een urgentieverklaring geholpen en vier woningzoekenden met een sociaal-medische urgentieverklaring. Mutatiegraad De mutatiegraad van Van Alckmaer bedraagt 7,2%. Deze mutatiegraad is iets hoger dan verwacht; er was rekening gehouden met een gelijkblijvende of iets lagere mutatiegraad ten opzichte van 2013 (6,3%). Ondanks de lichte toename van het aantal mutaties, hebben zowel doorstromende als startende woningzoekenden problemen bij het vinden van een passende woning. Door de verscherpte toewijzingsregels zijn huishoudens met een inkomen hoger dan € 34.678 minder snel geneigd te verhuizen. Zij komen dan niet meer in aanmerking voor een sociale huurwoning. Dit geldt zeker voor huishoudens net boven de gestelde inkomensgrens. Zij kunnen een koopwoning of een huurwoning in de vrije sector veelal niet betalen. Daarnaast is het voor starters op de koopmarkt lastig om de financiering rond te krijgen. Woningruil Woningruil is een mogelijkheid om in aanmerking te komen voor een andere woning. In 2014 zijn 14 verzoeken tot woningruil ingewilligd. 20

4.3 Vastgoed, onderhoud en projecten Inleiding Net als in voorgaand jaar lag in 2014 de focus van Van Alckmaer op de revitalisatie van de bestaande woningvoorraad. Specifieke aandacht ging uit naar de kwaliteit en duurzaamheid van de woningen. Bij projecten gaat kwaliteit voor kwantiteit; liever minder projecten met een goede kwaliteit, dan veel projecten met een matige kwaliteit. Vastgoedstrategie Naast het regulier en planmatig onderhoud wordt de kwaliteit van het woningbezit op peil gehouden met projectmatige ingrepen. Vraag en aanbod worden getoetst aan het portefeuillemanagement (voorheen strategisch voorraadbeleid). Mede gezien de primaire focus op de doelgroepen van beleid, is in 2014 het portefeuillemanagement gestart. Het proces voor het portefeuillemanagement is opgedeeld in diverse fases die gekoppeld zijn aan de schaalniveaus van het portefeuillemanagement: van abstracte ondernemingsstrategie naar reguliere dagelijkse processen. Deze lopen van boven naar beneden in de vastgoeddriehoek: van portfoliomanagement (ondernemings- en portefeuillestrategie) naar asset management (wijk- en complexstrategie) naar property management (de reguliere bedrijfsprocessen van verhuur en beheer). In 2014 zijn in dit kader de portefeuillestrategie en wijkvisies opgesteld en afgerond. Het uitwerken van de complexstrategieën en de reguliere bedrijfsprocessen voor verhuur en beheer (complexbeheerplannen) is de volgende stap. Dit wordt in 2015 gedaan. Binnen de complexbeheerplannen is bijzondere aandacht voor duurzaamheid. Het verbeteren van de energetische prestatie van de woningvoorraad, met als primaire doel het beheersen van woonlasten, is vanuit de visie en doelen van Van Alckmaer ook de komende jaren een belangrijk speerpunt. Kwalitatieve opgave Van Alckmaer heeft bewust gekozen voor kleinschalig opereren, passend bij de kwalitatieve opgave in Alkmaar. Van Alckmaer is nauwelijks actief in (grootstedelijke) nieuwbouwprojecten en kiest ervoor om te investeren in de revitalisatie van de bestaande woningvoorraad. Ongeveer 75% van ons vastgoedbezit is aangepast aan de huidige kwaliteitseisen. Voor de periode van 2014 – 2020 staat een ingreep van nog eens 250 woningen gepland. De uitvoering is uiteraard wel afhankelijk van de financiële situatie bij Van Alckmaer, die onder meer wordt beïnvloed door overheidsmaatregelen zoals de verhuurderheffing. De komende vijf jaar groeit de woningportefeuille van Van Alckmaer licht. De toename wordt met name veroorzaakt door de herontwikkeling van onze woningen in de Kooimeer (De Nieuwpoort). Andere oorzaak is de fusie met de Burgemeester Peeckstichting, die in 2015 wordt geformaliseerd. Alhoewel hier verkoop van bestaand bezit tegenover staat, leidt dit tot de genoemde lichte groei in de woningportefeuille. Het aantal mensen met lage inkomens blijft stijgen. Daarnaast hebben de forse bezuinigingen vanuit de overheid financiële gevolgen voor deze groep. Bij herontwikkeling en beheer van woningen staat het bieden van goede en betaalbare huisvesting dan ook voorop. Dit vraagt om een maximale inzet van onze investeringsmogelijkheden voor de primaire doelgroep. Mutaties in het bezit 21

In 2014 zijn geen eenheden aangekocht en/of gesloopt. Ook zijn er geen nieuwbouwwoningen opgeleverd. Wel zijn veertien woningen verkocht. Onderhoud en renovatie Van Alckmaer investeert jaarlijks in de woon- en bouwtechnische kwaliteit van haar vastgoedbezit. In 2014 is in totaal € 1.936.186 aan onderhoud besteed: € 930.839 aan niet-planmatig onderhoud en € 1.005.347 aan planmatig onderhoud. Door periodieke complexgewijze conditiemetingen is er goed zicht op de staat van de woningen. Op basis van deze onderzoeken wordt het portefeuillemanagement uitgewerkt en de meerjarenonderhoudsbegroting opgesteld. Monumenten Naast de maatschappelijke taakvelden en de primaire doelstelling als toegelaten instelling, is ook in onze statuten vastgelegd dat Van Alckmaer een actieve bijdrage levert aan de verwerving en instandhouding van gebouwen met een (kunst)historische en/of stedelijke waarde. Daaronder vallen ook de beschermde monumenten in eigendom. Belangrijk is dat de monumenten zogenaamde DAEB (Diensten van Algemeen Economisch Belang)-woningen toevoegen aan de woningmarkt, eventueel gecombineerd met een maatschappelijke functie. Monumenten vragen wat betreft onderhoud, beheer en verhuur een duidelijk andere benadering dan reguliere woningen. Om de monumenten van Van Alckmaer aan een breed publiek te tonen, is tijdens de Open Monumentendag 2014 het kantoor van Van Alckmaer, de oude stadstimmerwerf, opengesteld. Medewerkers van Van Alckmaer stonden de bezoekers te woord. Ruim 200 mensen bezochten het monument. Dit leverde veel positieve reacties op Projecten in 2014 Oudegracht 180–182 De Oudegracht 180-182, voorheen een meisjesschool, is een rijksmonumentaal pand in de Hollandse renaissancestijl met 17e-eeuwse, gekoppelde trapgevels. Gezien de technische kwaliteit, het matige wooncomfort en de slechte energetische prestaties van de huidige acht woningen, is een restauratie nodig. Aanvankelijk was het de bedoeling om eigentijdse appartementen in de vrije sector te ontwikkelen. Uiteindelijk is besloten tien kleine appartementen in het DAEB-segment te realiseren voor starters op de woningmarkt. Een keuze die aansluit op het herziene ondernemingsplan Historisch Toekomstperspectief 2014 – 2015 en onze missie en visie. De restauratie is in 2014 gestart; de woningen worden in het voorjaar van 2015 opgeleverd. Deze restauratie is mede mogelijk gemaakt door de restauratiehypotheek van het Nationaal Restauratiefonds. Renovatie 91 eengezinswoningen Uitenboschstraat In totaal zijn 91 vooroorlogse eengezinswoningen aan de Uitenboschstraat gerestaureerd of gerenoveerd. Deze grootschalige ingreep is in drie fases uitgevoerd. De eerste fase (56 woningen) werd in 2012 afgerond. De tweede fase (11 woningen) is in 2013 opgeleverd en de laatste fase (24 woningen) in 2014. De woningen zijn ook na renovatie betaalbaar voor de primaire doelgroep. Ze worden verwarmd via het warmtenet van de Huisvuilcentrale Alkmaar (HVC). Daarnaast zijn in 2014 de plannen voltooid voor de sloop van negen naoorlogse woningen. Als experiment is gekozen voor een vernieuwende aanpak voor de nieuwbouw. Er worden negen concept eengezinswoningen ontwikkeld, die qua stijl aansluiten bij het ontwerp van de oorspronkelijke woningen. De woningen bestaan uit prefab bouwdelen die - in veertien weken - op de bouwplaats worden samengevoegd. Ze worden aangesloten op het warmtenet van de HVC. De aanpak is een 22

interessante aanvulling op de vernieuwing en het verduurzamen van vooroorlogse buurten. De sfeer in de buurt wordt zo naar de wens van de bewoners en Van Alckmaer behouden. Daarbij kennen de woningen een relatief lage bouwprijs en daarmee een scherpe huurprijs. Samen met de besparing op de energielasten worden de woonlasten van de primaire doelgroep op deze manier beheerst. De sloop en nieuwbouw is in 2015 gepland. Schilingreep Karel van Manderstraat De renovatie van de 47 eengezinswoningen aan de Karel van Manderstraat bestaat uit energetische maatregelen en esthetische verbeteringen aan de schil. De woningen zijn in 1975 gebouwd als prefab betonskeletwoningen en niet geïsoleerd. Vanwege funderingsproblemen was een ingreep nodig die afwijkt van gangbare energiebesparende maatregelen. De woningen zijn ingepakt met isolatiemateriaal in combinatie met steenstrips. Met daarbij de vernieuwing van het dak en de kozijnen is een energielabel A behaald. De uitstraling van het complex is eveneens aanzienlijk verbeterd. De huurprijs ligt nog steeds binnen het bereik van de primaire doelgroep. Dit aansprekende project is in 2014 opgeleverd. Aanpak Koelmalaan In 2012 zijn de voorbereidingen getroffen voor de schilingreep aan de twee galerijflats aan de Koelmalaan. Dit project wordt mede uitgevoerd naar aanleiding van constructieproblemen bij nagenoeg identieke woongebouwen in Leeuwarden. Om vergelijkbare problemen te voorkomen en de veiligheid van de bewoners te garanderen, zijn in 2012 - vooruitlopend op de schilingreep - al preventieve maatregelen getroffen. In 2014 is nader technisch onderzoek gedaan en op basis hiervan is een Programma van Eisen opgesteld. Vervolgens is een aannemer uitgedaagd om een projectplan uit te werken. Tijdens het technisch onderzoek bleek dat het metselwerk van de achtergevel in slechte staat verkeert. Dit wordt dan ook vervangen, evenals de galerijhekken. Daarnaast wordt de bouwconstructie bij de galerijen verstevigd en het complex verduurzaamd. Tegelijkertijd wordt een kantoorruimte in de plint herbestemd tot woningen in het betaalbare segment. De start van de ingreep is in het najaar van 2015 gepland. Sloop/nieuwbouw Ringershof – Paul Krugerstraat In 2013 is gestart met de ontwerpfase van de grootschalige renovatie van 32 portiekwoningen aan de Ringershof. Naast de energetische verbeteringen zouden de woningen worden samengevoegd tot grondgebonden sociale woningen. Gebleken is dat het verwachte eindresultaat, in verhouding tot de investering, niet het optimale woonproduct zou opleveren. Daarom is in 2014 besloten het complex te slopen en aansluitend, in de architectonische stijl van het bestaande gebouw, nieuwbouw te realiseren. De bouw van de 23 appartementen in het betaalbare segment start medio 2015. De Nieuwpoort Om de kwaliteit van de seniorenwoningen beter aan te laten sluiten op de huidige woonwensen van de huurders, worden 66 aanleunwoningen bij De Nieuwpoort aangepakt. Hierbij speelt Van Alckmaer in op de ontwikkeling van het scheiden van wonen en zorg. In samenwerking met het nabijgelegen zorgcentrum wordt een integrale aanpak ontwikkeld om het aanbod aan vastgoed en zorg af te stemmen op de vraag van de huurders in de wijk Kooimeer. De gezamenlijke planontwikkeling is in 2013 gestart en loopt door in 2014/2015. Voor Van Alckmaer bestaat het project uit de renovatie van 37 en de sloop van 29 aanleunwoningen. Aansluitend wordt de nieuwbouw van naar verwachting 67 drempelloze woningen voor ouderen gerealiseerd. De woningen blijven binnen het sociale huursegment. De start van de werkzaamheden staat gepland in mei 2016. Laat 9-13 23

Dit bedrijfspand was oorspronkelijk verworven voor de herbestemming tot veertien huurwoningen, gecombineerd met een winkelruimte in de plint. Dit project is vanwege de financiële effecten van de verhuurderheffing en saneringsbijdrage aangehouden. In 2014 zijn twee scenario’s uitgewerkt: nieuwbouw met een maximaal volume stadswoningen in het DAEB-segment of verkoop. De besluitvorming hierover is doorgeschoven vanwege een brancheringsonderzoek dat in opdracht van de gemeente Alkmaar wordt uitgevoerd. Kooimeerflats (Vondelstraat en A. Agnesstraat) Het flatgebouw aan de Vondelstraat en A. Agnesstraat , dat bestaat uit 85 woningen en 20 garages, is toe aan een bouwkundige en installatietechnische renovatie. In 2014 is nader technisch onderzoek gedaan en op basis hiervan is een Programma van Eisen opgesteld. Het metselwerk van de buitengevel vertoont gebreken en de liften moeten worden vervangen. De liften dienen na ingreep te voldoen aan de nieuwe wet- en regelgeving, hetgeen ook bouwkundige gevolgen heeft. In de flats worden de houten raamkozijnen in de trappenhuizen vervangen. Installatie van mechanische ventilatie wordt nader onderzocht. Bij woningmutatie wordt direct de inrichting en binneninstallatie van de woningen aangepakt. Voor ongeveer 60% van de woningen is deze ingreep al uitgevoerd. Serviceabonnement Van Alckmaer biedt klanten met een serviceabonnement de mogelijkheid kleine reparaties, die normaal gesproken voor rekening zijn van de huurder, uit te laten voeren door medewerkers van Van Alckmaer. De klant betaalt daarvoor elke maand een vergoeding van € 5,50. Per 31 december 2014 maakten 2.110 huurders gebruik van het serviceabonnement (2013: 2.038); dit is inclusief De Sanderij in Schoorl. Hiermee heeft ruim 80% van het totale aantal huurders een serviceabonnement. In 2014 is 1.177 keer (2013: 1.304) een opdracht voor serviceonderhoud verstrekt. De bewoners met een serviceabonnement krijgen ook een servicecontrole van hun woning aangeboden. De woning wordt dan eenmaal in de vijf jaar op ‘schoon, heel en veilig’ nagelopen. De eerste controle vindt zes maanden na aanmelding voor het serviceabonnement plaats. Verkoop van woningen Het verkoopbeleid van Van Alckmaer heeft de volgende uitgangspunten: • een aantal complexen is aangewezen voor de verkoop; • de woningen worden bij complexgewijze verkoop altijd eerst aan de zittende huurders aangeboden; • de aangewezen woningen voor verkoop staan in de wijken Daalmeer, Overdie, Hoefplan en Centrum. Van Alckmaer verkoopt woningen uit het eigen woningbezit om een drietal redenen: • het levert Van Alckmaer middelen op voor het verbeteren van de woningvoorraad; • de verkoop levert een positieve bijdrage aan de leefbaarheid in de wijk; • we komen hiermee tegemoet aan de wens van de klant. In 2014 zijn veertien woningen verkocht. De bruto verkoopopbrengst van de woningen bedraagt € 2.171.500; de gemiddelde verkoopprijs komt uit op € 155.107. Voor de komende vijf jaar is een verkoopplan opgesteld waarin 43 woningen zijn bestemd voor de verkoop. Hiervoor zijn in eerste instantie de eengezinswoningen in Hoefplan en een deel van het bezit in het centrumgebied aan de verkoopportefeuille toegevoegd. De woningen in het centrum gaan uitsluitend bij mutatie in de verkoop. Naar verwachting worden in het komende boekjaar vijftien woningen verkocht. De HBVA heeft ingestemd met het aangepaste verkoopbeleid. In het kader van de vernieuwing van het portefeuillemanagement wordt in 2015 het verkoopbeleid - als onderdeel van de wijkvisies en complexbeheerplannen - geëvalueerd en waar nodig aangepast. 24

4.4 Leefbaarheid en duurzaamheid Inleiding Bij leefbaarheid gaat het om de mate waarin de leefomgeving aansluit bij de voorwaarden die de bewoners hieraan stellen. Dit betreft onder meer om de bevolkingssamenstelling in de buurt, het veiligheidsgevoel, overlast en hinder, de kwaliteit van de woningen en openbare buitenruimte en de voorzieningen in de buurt. Omdat wij een constante factor zijn in de wijken en vaak als enige partij achter de voordeur van huurders komen, is Van Alckmaer een belangrijke partner voor bewoners, gemeente en andere instellingen. We kunnen immers vanuit onze rol en kennis een waardevolle bijdrage leveren aan het afstemmen van de vraag naar en het aanbod van woningen, het vroeg signaleren van schuldproblematiek en het verbeteren van het leefklimaat in de wijken. Wel hanteert Van Alckmaer het uitgangspunt dat onze uitgaven en inspanningen voor leefbaarheid ten goede komen aan het (sociale) woningbezit. Wij nemen geen verantwoordelijkheden over van de gemeente of maatschappelijke instellingen. Wel kan Van Alckmaer initiator zijn van activiteiten of hierbij een regierol vervullen. De wensen en behoeften van de huurders staan centraal bij de aanpak van leefbaarheid. Zij geven zelf aan welke investeringen een positieve bijdrage kunnen leveren. Op verschillende manieren komen deze specifieke wensen en behoeften bij ons in beeld. Zo zijn bijvoorbeeld bij de verschillende renovatie-, restauratie- en bouwprojecten leefbaarheid en duurzaamheid vaste agendapunten tijdens de overleggen. Het gaat bij deze aanpak overigens niet om ‘u vraagt, wij draaien’, maar om kritisch luisteren naar de klachten, ideeën, wensen en verhalen en goed te kijken naar het bewonersgedrag. Complexmedewerker Van Alckmaer heeft in 2014 één complexmedewerker. Deze medewerker houdt toezicht en controleert de gemeenschappelijke ruimtes. De complexmedewerker kent de buurt en de bewoners kennen hem. Hij is dan ook een vraagbaak voor hen. Op zijn beurt spreekt hij bewoners zonodig aan op ongewenst gedrag. Hiermee levert hij een directe bijdrage aan het beleid ‘schoon, heel en veilig’. Buurtbemiddeling, wijkteams en buurtgericht werken Landelijk wordt gesignaleerd dat de overlastmeldingen toenemen en de oorzaken complexer zijn, bijvoorbeeld door psychische problematiek. Daarnaast worden door ontwikkelingen in de samenleving de verhoudingen tussen bewoners complexer. Buurtbemiddeling kan bij deze problematiek een waardevolle rol vervullen en de leefbaarheid in de wijk verbeteren. Van Alckmaer steunt dan ook het project Buurtbemiddeling van stichting Welzijnsbevordering Kern8, die vanaf 1 januari 2015 opereert in de nieuwe stichting De Bemiddelingskamer. (De projecten Buurtbemiddeling Bergen, Heerhugowaard en Alkmaar zijn per die datum ondergebracht in deze zelfstandige stichting.) In dit project worden getrainde vrijwilligers ingezet bij bemiddeling in burenconflicten. Van Alckmaer ondersteunt de gedachte dat het vroegtijdig inzetten van buurtbemiddeling escalatie van conflicten kan voorkomen. Het herstel van de onderlinge communicatie werkt preventief en kan leiden tot een acceptabele oplossing voor beide partijen. Strafrechtelijke en civielrechtelijke procedures worden zo vermeden. In 2014 waren er 22 getrainde vrijwilligers actief en in totaal is 66% van het aantal meldingen positief afgerond.

25

Buurtgericht samenwerken In 2013 werd door bezuinigingen bij de gemeente Alkmaar de inzet van wijkteams herzien. Gekozen is aan te sluiten bij de landelijke trend, waarbij wijkondernemingen worden opgezet met een sterkere positie en rol van bewonersgroepen, verenigingen en besturen. Hierbij worden de mogelijkheden verkend om bewoners, als wijkonderneming, zelf wijk- en buurtcentra of de openbare ruimte te laten beheren en exploiteren. In 2014 zijn door de gemeente gebiedsconsulenten benoemd die in de wijken Noord, Midden en Zuid de bewoners helpen bij wijkinitiatieven, bijvoorbeeld voor meer groen, een rommelmarkt etc. Alle bewoners kunnen een dergelijk initiatief starten. Door de verantwoordelijkheid mede bij de bewoners te leggen, streeft de gemeente naar een toename van de saamhorigheid in de wijk. Overdie Overdie is in 2007 door de overheid aangewezen als een zogenaamde ‘krachtwijk’. Mede hierdoor zijn er investeringen gedaan op fysiek en sociaaleconomisch gebied. Door de goede samenwerking tussen de wijkraden, de corporaties, de gemeente en het ministerie, is de situatie in de wijk verbeterd. Echter, bij het overleg in 2014 tussen bovengenoemde partijen en het ministerie van BZK, is geconstateerd dat op een aantal gebieden nog voortgang dient te worden geboekt. Dit betreft onder andere het verbeteren van veiligheid en het terugdringen van jeugdoverlast, schooluitval en werkloosheid. De samenwerkingspartners hebben hierover concrete afspraken gemaakt. Ook is afgesproken door te gaan met de geplande investeringen in de nieuwbouw en renovatie van woningen en de verbetering van de openbare ruimte. Het doel is om in de periode van 2015 t/m 2017 voor de genoemde aandachtsgebieden de gewenste resultaten te behalen en die te borgen. Activiteiten in de wijk Bij de aanpak van de woningen in de Uitenboschstraat zijn alle woningen aangesloten op de restwarmte van de HVC. Hiermee wordt een substantiële verlaging van de CO2-uitstoot gerealiseerd. Omdat de woningen nu niet meer beschikken over een gasaansluiting en elektrisch moet worden gekookt, is in 2014 aan de bewoners een kookcursus aangeboden. Deze cursus vindt in een van de opgeleverde woningen plaats en heeft een belangrijke sociale functie; men leert elkaar direct beter kennen. Alle deelnemers gaven aan dat zij deze activiteit zeer hebben gewaardeerd. Herstel schade buitenruimte Wat mooi is, moet mooi blijven. Onder dit motto schenkt Van Alckmaer structureel aandacht aan het herstel van schade aan de buitenruimten. Deze schade bestaat vaak uit vernieling of aangebrachte graffiti. In totaal heeft Van Alckmaer in 2014 aan de diverse leefbaarheidsactiviteiten een bedrag van € 34.317 besteed. Daarvan is € 9.119 uitgegeven aan sociale activiteiten en € 25.197 aan verbetering van de woningen. Hiermee blijven wij ruim onder het maximum dat de minister in de nieuwe Woningwet heeft gesteld (beperking van de leefbaarheidsuitgaven tot circa € 100 euro per DAEB-woning). Duurzaamheid Van Alckmaer handelt volgens het principe van de ‘Trias Energetica’. Dit wil zeggen: eerst alle woningen goed isoleren, zodat niet onnodig energie wordt verspild. Wanneer er niets meer kan worden gewonnen met isolerende maatregelen, dan zoeken wij naar alternatieven voor de traditionele fossiele brandstoffen. Is dan ook geen winst meer te behalen, dan zetten we ons in voor hoog rendement traditionele installaties.

26

Wij richten ons met de Trias Energetica zowel op het terugdringen van de vervuiling (vermindering CO2uitstoot ten behoeve van het klimaat), als op het stimuleren van milieubewuster gedrag van onze huurders. Deze aanpak kent een meerjarenprogramma. Bij alle sloop/nieuwbouw, renovatie- en restauratieprojecten krijgt energiebesparing extra aandacht. Maar ook bij het planmatig onderhoudsprogramma heeft duurzaamheid een belangrijke plek in de aanpak. Doordat de energiekosten veelal een groot deel van de totale woonlasten van onze huurders vormen, hebben de energiebesparende maatregelen hierop ook een positief effect. Huizenarts De kwaliteit van de uitvoering van duurzaamheidsmaatregelen is van groot belang. Om die reden is de ‘huizenarts’, die al vanaf 2011 wordt ingezet, in het verslagjaar betrokken geweest bij de projecten Uitenboschstraat, Karel van Manderstraat en Ringershof. De huizenarts meet en beoordeelt de energetische prestaties van de woningen. Daarnaast controleert hij de bouwwerkzaamheden gedurende de renovatie op effectiviteit en wijze van uitvoering. Ook wordt het uitvoerend bouwpersoneel geïnstrueerd over de juiste bouwwijze en toepassing van isolatiematerialen en isolerende maatregelen. Vooral het terugdringen van (te) grote kieren in isolatiemateriaal levert forse prestatieverbeteringen op. Huisvuilcentrale Alkmaar (HVC) en Warmte Terug Winning (WTW) Bestaande woningen aansluiten op het warmtenet van de HVC is een belangrijke maatregel op het gebied van duurzaamheid. Inmiddels is dit voor 145 woningen na renovatie gebeurd. De communicatie over deze ingreep vraagt zeker bij bestaande woningen veel aandacht. Elektrisch koken en het ‘niet meer dan anders’-principe (bewoners krijgen de garantie dat hun energiekosten niet hoger worden) komen hierbij uitgebreid aan de orde. Vooralsnog zijn de huurders enthousiast over de maatregel, gezien hun bijdrage aan een beter milieu door de reductie van CO2-uitstoot. De daadwerkelijke reductie wordt jaarlijks door de HVC gemeten. Verder past Van Alckmaer Warmte Terug Winning (WTW)-ventilatie toe in de nieuwbouwwoningen aan de Bergerweg. In alle projecten van Van Alckmaer is duurzaam gebouwd, conform de aangescherpte regelgeving. Zo werd gewerkt met isolerende voorzieningen en duurzame materialen, zoals HR++-glas en HR-ketels. In alle programma’s van eisen is dit opgenomen. Naast energiebesparend bouwen en renoveren, het plaatsen van energiezuinige installaties en het (experimenteel) toepassen van alternatieve energiebronnen, is er ook aandacht voor de ontwikkeling van energiebewust gedrag. Dit betreft niet alleen het gedrag van onze huurders, maar ook dat van onszelf. Alternatieve energiebronnen De opdracht om de bestaande woningvoorraad te verduurzamen en de woonlasten te verlagen, vraagt verdere verdieping in alternatieve energiebronnen. Initiatieven op dit gebied, zoals bijvoorbeeld ‘de stroomversnelling’ (door duurzame renovatie gaan de energiekosten naar nul), worden op de voet gevolgd. Ook Van Alckmaer draagt hier in de komende periode met experimenten aan bij. Vanzelfsprekend verliezen wij niet uit het oog dat de (eind)gebruikers eveneens een belangrijke rol spelen bij het terugdringen van het energiegebruik. Voorlichting en begeleiding kregen dan ook in 2014 weer aandacht. Energielabel Onze woningen hebben een concept of definitief energielabel; het gemiddelde label is op dit moment C. Van onze 2.518 woningen hebben 1.392 woningen een afgemeld (definitief) energielabel. Voor de woningen waarbij dit nog ontbreekt, wordt bij mutatie, projectmatige aanpak en/of verkoop een definitief energiecertificaat afgegeven. In het portefeuillemanagement is de ambitie vastgelegd om op termijn tot een gemiddeld energielabel B te komen. In 2014 zijn met de ingreep in de Karel van 27

Manderstraat en Uitenboschstraat in totaal 70 woningen met een label E of F overgegaan naar label A (16 woningen) en B (54 woningen). Warmtewet Per 1 januari 2014 is de Warmtewet in werking getreden. De Warmtewet beschermt kleinverbruikers tegen mogelijk te hoge warmtetarieven bij afhankelijkheid van ‘warmtenetten’. Een warmtenet is een collectieve warmwater- en/of verwarmingsinstallatie, zoals blokverwarming. Omdat de afnemer zelf niet de leverancier kan kiezen, is het tarief voor de levering van warmte gemaximaliseerd. Van Alckmaer exploiteert enkele complexen met een warmtenet, zoals de woningen in De Nieuwpoort (E. Casimirstraat en F. Hendrikstraat), de woningen en bedrijfsruimten Hof van Sonoy en de bedrijfsruimten Schelphoek en Karenhuis. De huurders van deze complexen zijn in 2014 geïnformeerd over de gevolgen van de Warmtewet. Daarnaast zijn in het verslagjaar bij diverse complexen gigajoule-meters bij het warmtenet aangebracht. Op die manier is het mogelijk de servicekosten met de huurders in gigajoules af te rekenen, zoals de wet voorschrijft.

28

4.5 Wonen en zorg Inleiding Belangrijke taak van Van Alckmaer is het huisvesten van bijzondere doelgroepen. Hierbij werkt Van Alckmaer onder meer samen met Noorderhaven uit Julianadorp, onderdeel van ’s Heeren Loo NoordNederland. Deze zorginstelling richt zich op mensen met een verstandelijke beperking. Het doel van de samenwerking is om deze doelgroep onder begeleiding in een meer zelfstandige omgeving te kunnen laten wonen. Met zorgcentrum De Nieuwpoort, met als zorgentiteit Stichting NiKo, werken we intensief samen op het terrein van ouderenhuisvesting. De Nieuwpoort Voor de 66 aanleunwoningen van Van Alckmaer bij De Nieuwpoort wordt sinds 2012, in samenwerking met De Nieuwpoort, gewerkt aan plannen om de hoogwaardige kwaliteit van deze woningen in de toekomst te kunnen bijven garanderen. Dit initiatief is een vervolg op de in 2009 gerealiseerde nieuwbouw op het terrein van De Nieuwpoort. Destijds zijn 32 woningen gebouwd voor ouderen met een verstandelijke beperking (categorie zwaar). De wijzigingen in de wet- en regelgeving voor zorg, waaronder het langer zelfstandig wonen van cliënten met een Zorg Zwaarte Pakket (ZZP) 1-3, hebben ertoe geleid dat de aanpak is gewijzigd. De opgave van intramurale zorg (Stichting NiKo) in combinatie met de aanpak van de 66 aanleunwoningen van Van Alckmaer vraagt om een integrale benadering. Flexibiliteit in het ontwerp en het creëren van een levensloopbestendige buurt zijn onder meer de speerpunten in deze aanpak. Om de kwaliteit van de seniorenwoningen beter aan te laten sluiten bij de huidige woonwensen van de huurders, worden de 66 aanleunwoningen aangepakt. Hierbij speelt Van Alckmaer - samen met het nabijgelegen zorgcentrum - in op de ontwikkeling van het scheiden van wonen en zorg en de vraag hiernaar in de wijk Kooimeer. Daarnaast is er structureel overleg met Stichting NiKo over de extramurale zorg aan onze huurders in de nabije omgeving van De Nieuwpoort.

29

4.6 Bewoners betrekken bij beleid en beheer Inleiding De bewonersparticipatie krijgt continu aandacht in onze activiteiten en processen, zoals ook beschreven in het herziene ondernemingsplan Historisch Toekomstperspectief 2014 - 2015. Van Alckmaer hecht veel waarde aan het persoonlijke contact met huurders. In 2014 is hieraan nader vorm gegeven vanuit het adagium ‘van binnen naar buiten’ en ‘van buiten naar binnen’. Dit houdt in dat wij meer naar onze huurders toe gaan om een beter beeld te krijgen van hun wensen, vragen en gedrag. Daarnaast gebruiken wij onze kennis van huurders en andere stakeholders om ons aanbod aan woningen beter af te stemmen op de behoeften. Standaard is de norm, maar wij bieden flexibiliteit en maatwerk daar waar dat mogelijk en wenselijk is. Overleg met Huurdersbelangenvereniging Van Alckmaer (HBVA) In 2014 is met de HBVA onder meer gesproken over het huurbeleid, de begroting, de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo), de vernieuwing van de bewonersparticipatie, de werving en selectie van nieuwe commissarissen op voordracht van de huurders, de opzet van de najaarsoverleggen en de voortgang in de verschillende projecten. De directeur-bestuurder voert het overleg met de HBVA. Veel tijd is geïnvesteerd in het herstel van het onderlinge vertrouwen. Dit vertrouwen was voor de komst van de nieuwe directeur-bestuurder geschaad, met name doordat de communicatie niet altijd zorgvuldig was. Inmiddels is de samenwerking tussen de HBVA en de directeur-bestuurder op een goed niveau, waarbij met openheid over de inhoudelijke onderwerpen wordt gesproken. Om de werkzaamheden van de HBVA mogelijk te maken int Van Alckmaer de contributie voor deze vereniging. Ook leveren we daarnaast een bijdrage per verhuureenheid. Voor de gehele woningvoorraad was dit in 2014 in totaal € 12.500. De HBVA stelt jaarlijks op basis van de voorgenomen activiteiten een begroting op. Overleg met bewoners- en wijkcommissies De voor- en najaarsoverleggen met de bewoners- en wijkcommissies zijn in 2014 voortgezet. In het voorjaar zijn de jaarlijkse huurverhoging en de afrekening van de servicekosten besproken. In het najaar zijn het geplande onderhoud en het thema leefbaarheid en bewonersparticipatie aan de orde gekomen. Het doel was om te bekijken op welke wijze wij de bewonersparticipatie nieuw leven in kunnen blazen. In totaal hebben twaalf bewonerscommissies meegepraat en aanbevelingen gedaan voor een nieuwe invulling van de bewonersparticipatie. Velen gaven aan dat het goed is om meer bekendheid te geven aan de bewonerscommissies, nieuwe leden te werven en te kijken naar mogelijke andere vormen van participatie. Dit thema blijft onze aandacht houden en krijgt in 2015 nader vorm. Ook is met een bewonerscommissie een wijkschouw georganiseerd. Deze activiteit wordt ook in 2015 georganiseerd. De agenda voor de voor- en najaarsoverleggen wordt in nauwe samenspraak met de bewoners- en wijkcommissies opgesteld. Afhankelijk van de specifieke situatie krijgen onderwerpen zoals de inrichting en het onderhoud van tuinen, vervuiling en overlast meer of minder aandacht. Met bewonerscommissies van complexen waar planmatig onderhoud, renovatie- of restauratiewerkzaamheden plaatsvinden, vindt veel vaker overleg plaats. 30

Experimenten bewonersparticipatie De bespreking van het thema bewonersparticipatie tijdens de najaarsoverleggen in 2014 vormt een eerste aanzet voor de vernieuwing van de bewonersparticipatie in 2015. Voor ons is een belangrijk uitgangspunt dat de bewonerscommissie een afspiegeling vormt van de bewoners in de wijk. Jongeren of allochtonen zijn veelal nu niet van de partij. Meer spirit in het overleg is ook gewenst. Door samen met een bewonerscommissie huis aan huis mensen aan te spreken, is het gelukt om andere groepen bewoners te activeren. Samen bekijken we de mogelijkheden om naast de formele participatiebijeenkomsten ook de informele participatie van de grond te krijgen. Te denken valt aan het gezamenlijk organiseren van activiteiten in de wijk en buurt, waarbij bewoners een eigen budget krijgen (in lijn met de nieuwe Woningwet). Klantenpanel Met het oog op de nieuwe invulling van de bewonersparticipatie in 2015 is het klantenpanel van Van Alckmaer eind 2014 opgeheven. Deze groep bestond nog maar uit een beperkt aantal huurders en was niet representatief voor het huurdersbestand. In 2015 wordt samen met de HBVA naar een nieuwe vorm gezocht. Persoonlijk contact met huurders Het merendeel van onze werknemers komt regelmatig in contact met onze huurders. Wij kennen veel van onze huurders persoonlijk. Dit is ook nodig om een goed beeld te krijgen van de wensen en behoeften die leven. Direct (door)vragen, uitleggen en vragen beantwoorden helpt klanten bij het formuleren van hun verwachtingen. En het helpt Van Alckmaer bij het signaleren van verbeterpunten of het in kaart brengen van gewenste acties. Het persoonlijke contact komt tot stand bij onder meer de huisbezoeken bij huurachterstanden of bij renovatie- en restauratieprojecten, zoals in de Karel van Manderstraat, Uitenboschsstraat en De Nieuwpoort. Ook zijn vertegenwoordigers van Van Alckmaer aanwezig bij voorlichtingsbijeenkomsten. Tot slot vindt bij nieuwe verhuringen een uitgebreide intake plaats en na oplevering en bij nieuwe verhuringen zijn er aftersalesgesprekken. De informatie uit deze gesprekken wordt gebruikt om onze producten en dienstverlening waar nodig te verbeteren. Nieuwsbrieven Regelmatig brengen wij onze klanten op de hoogte van onze activiteiten en de ontwikkelingen op het gebied van wonen. Van Alckmaer heeft in 2014 twee keer een gedrukte versie van de algemene nieuwsbrief huis-aan-huis laten bezorgen. Bij de huurverhoging is een nieuwsbrief met achtergrondinformatie verstuurd. Daarnaast is eenmaal een digitale nieuwsbrief verstuurd. Tot slot is de Woonkostenkrant huis-aan-huis bezorgd. Website en social media Op de website kunnen huurders de meest recente informatie over huren, onderhoud of Van Alckmaer terugvinden. Daarnaast maakt Van Alckmaer gebruik van Twitter om korte nieuwsberichten, vooral over vrijgekomen vrijesectorwoningen of tijdelijke vacatures, onder de aandacht te brengen. Klachten en geschillen Van Alckmaer hecht veel waarde aan een goede dienstverlening. Toch kan het voorkomen dat een klant zich verkeerd of onzorgvuldig bejegend voelt door een medewerker van Van Alckmaer of door één van de bedrijven die in onze opdracht werken. Samen met de klant zoekt Van Alckmaer dan naar een oplossing. De klachten over onze dienstverlening worden op één centraal punt bijgehouden en afgehandeld door de leidinggevende van de betreffende afdeling. Komen we er met de huurder niet uit, dan kan deze een beroep doen op de SVNK Regionale Klachtencommissie. Dit is een onafhankelijke commissie die geen 31

verantwoording aflegt aan de corporaties. De commissie geeft na het horen van de betrokkenen een schriftelijk advies aan Van Alckmaer. In 2014 is bij de klachtencommissie één klacht binnengekomen. De klacht betrof de afhandeling van reparatieverzoeken na oplevering van de woning na renovatie. Deze klacht heeft geleid tot aanpassing van ons beleid op dit onderwerp.

32

4.7 Financieel beleid en beheer Inleiding Het kabinet heeft in 2015 de nieuwe Woningwet aangenomen. De nieuwe wet- en regelgeving heeft een grote impact op de hele sector. De woningcorporaties moeten terug naar hun kerntaak en daar waar sprake is van niet-DAEB activiteiten, dienen zij een keuze te maken tussen juridische splitsing of administratieve scheiding. Verder is besloten dat de maximale huurgrens voor sociale woningen drie jaar wordt bevroren op €710,68 (huurtoeslaggrens 2015). Hiermee is de verdiencapaciteit van de sociale huur ingekaderd. Van Alckmaer zal zich hoofdzakelijk moeten richten op de inkomensgroep die in aanmerking komt voor deze woningen. Om tot betaalbare woningen te komen, is in regionaal verband afgesproken dat op corporatieniveau 75% van alle woningen wordt aangeboden onder de tweede aftoppingsgrens voor de huurtoeslag (€ 596 in 2014). In de begroting heeft Van Alckmaer al rekening gehouden met de bevriezing van de huur over de komende drie jaar. Op basis van het vernieuwde portefeuillemanagement worden de effecten van de ontwikkeling van de huren verder doorgerekend, evenals die van de huursombenadering. Ook worden in 2015 de effecten van de scheiding tussen DAEB en niet-DAEB bezit nader uitgewerkt. In de meerjarenbegroting 2015 – 2019 is daarmee een groot deel van de effecten verwerkt in de verwachte kasstromen op korte termijn. Van Alckmaer gaat kritisch om met het begroten van projecten; de projecten moeten passen binnen de liquiditeitsprognose en uitvoerbaar zijn. Het doorvoeren van bezuinigingen op de interne bedrijfsvoering hebben een positief effect op de kasstromen van de corporatie. Treasurybeleid Het treasurybeleid van Van Alckmaer is gericht op het actief beheersen van financierings- en renterisico’s. Het treasurystatuut van Van Alckmaer voorziet in een treasurycommissie. De treasurycommissie vergaderde in 2014 driemaal. De commissie adviseert de directeur-bestuurder op het gebied van financiën en treasury. Daarnaast heeft de treasurycommissie een adviserende rol bij het opstellen van de documentatie en informatie op het gebied van treasury, zoals het treasurystatuut en het treasuryjaarplan. Eén lid van de RvC (met de financiële portefeuille) is op verzoek van de directeurbestuurder aanwezig als toehoorder bij de treasurycommissie. In februari 2015 is het treasurystatuut geactualiseerd, rekeninghoudend met de nieuwe wet- en regelgeving voor het financieren en beleggen bij woningcorporaties. De directeur-bestuurder heeft het statuut vastgesteld en de raad van commissarissen heeft deze goedgekeurd in de vergadering van 13 maart 2015. Een belangrijke doelstelling van treasury is het bewaken en zekerstellen van de financierbaarheid van de activiteiten van de organisatie door tijdige en voldoende toegang tot de geld- en kapitaalmarkt op zowel de korte als de lange termijn. Dit gebeurt door actief saldobeheer. Als deelnemer van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) worden nieuwe langlopende leningen afgesloten onder borgstelling door het WSW.

33

Renterisicoprofiel Renterisico is door het WSW gedefinieerd als het totale bedrag waarover te zijner tijd een nu nog onbekend rentepercentage wordt betaald. Het renterisico wordt gemeten door de eindaflossingen en renteaanpassingen van langlopende leningen in enig jaar te relateren aan de totale leningenportefeuille van het lopende jaar. Spreiding van de renterisico’s over de jaren maakt dat de exploitatie minder wordt blootgesteld aan schommelingen van het renteniveau. Ook worden zo de rentelasten gelijkmatig over de jaren verdeeld. De huidige norm van het WSW voor het maximaal aanvaardbare renterisico in een jaar is bepaald op 15% van de restant hoofdsom van langlopende leningen. Het renterisicoprofiel van Van Alckmaer in de periode 2015 - 2019 stijgt niet boven de WSW-norm. In 2014 zijn twee WSW-geborgde leningen met uitgestelde storting aangetrokken voor de renovatie van de Oudegracht 180 - 182. De stortingen vinden plaats naar rato van het aantal facturen dat Van Alckmaer ontvangt. In 2014 zijn de volgende leningen afgesloten: Datum Wijze Kredietgever 1-09-2014 Fixe Nationaal Restauratie Fonds 1-09-2014 Fixe Nationaal Restauratie Fonds

Bedrag € 300.000 € 229.913 € 529.913

Percentage 1,50% 1,50%

Looptijd 30 jr. 30 jr.

De gemiddelde rente van de leningenportefeuille bedroeg per 31 december 2014 4,32% (2013: 4,32%). De gemiddelde looptijd van de leningenportefeuille bedraagt 24 jaar. De liquiditeitsprognose wordt tijdig geactualiseerd en vormt de basis voor de besluitvorming in de treasurycommissie. Van Alckmaer had op balansdatum vijf basisrenteleningen ter hoogte van in totaal € 31 miljoen. Deze basisrenteleningen worden niet als derivaat aangemerkt. Voor de stresstest van het Centraal Fonds Volkhuisvesting (CFV) volstaat de nominale waarde van deze leningen. Huren In 2014 is onze gemiddelde jaarlijkse huurverhoging (exclusief harmonisatie) 3,6%. In complexen waar renovatie, restauratie of sloop/nieuwbouw is gepland, is de jaarlijkse huurverhoging op 0% vastgesteld. De reguliere huurverhoging heeft een stijging van de huuropbrengsten van circa € 303.000 tot gevolg. Het effect van de huurharmonisatie bij mutaties en woningverbetering is circa € 170.000 in 2014. De overige stijging in huuropbrengst is het gevolg van de opleveringen van de woningen aan de Melis Stokelaan (2013) en de Uitenboschstraat (2013 en 2014). Overige bedrijfslasten De totale overige bedrijfslasten zijn circa 17% hoger dan in 2013; de belangrijkste oorzaak hiervan is de verhuurderheffing. De bedrijfslasten voor de interne organisatie zijn met 15% gedaald. Deze daling wordt met name veroorzaakt door kostenbewuster te zijn. Accountant Het beleid van Van Alckmaer is dat de externe accountant benoemd wordt voor een periode van maximaal vier jaar. BDO Accountants is de controlerende accountant van de jaarrekeningen 2013 tot en met 2016. Financiële rapportages 34

Projectontwikkeling en treasury zijn de meest risicovolle activiteiten van Van Alckmaer. Om ervoor te zorgen dat de risico’s beheersbaar en inzichtelijk zijn, wordt gestructureerd gerapporteerd (maandelijks en viermaandelijks). Daarnaast worden een begroting, een treasuryjaarplan en een jaarrekening opgesteld. Hierop vindt monitoring en controle plaats; dit biedt voldoende sturingsmogelijkheden voor de directeur-bestuurder. Deelnemingen Voor het ontwikkelen en het in stand houden van monumenten in de zin van de Monumentenwet is Van Alckmaer voor Monumenten bv opgericht. De vennootschap Van Alckmaer voor Ontwikkeling bv heeft als oorspronkelijke doelstelling het ontwikkelen en realiseren van nieuwe projecten. In deze bv’s worden nagenoeg geen activiteiten verricht. Dit is een reden om de noodzaak van deze bv’s in 2016 te heroverwegen. Bij het besluit de bv’s op te heffen of te handhaven, wordt een eventuele juridische of administratieve splitsing van sociaal en commercieel bezit, zoals vereist vanuit de Woningwet, betrokken. Binnen de deelnemingen hebben geen grote transacties plaatsgevonden. Verbindingen met andere rechtspersonen SVNK is een formele samenwerking met de corporaties in de regio voor de verdeling van de woonruimte. Alle regionale corporaties hebben hierin een gelijke stem. Bij SVNK kunnen woningzoekenden na inschrijving hun interesse aangeven voor de beschikbare woningen in de regio. Ook neemt Van Alckmaer zitting in de Verenigingen van Eigenaren (VvE) van de Jongkindlaan 180 t/m 246 (even) en Baanpad 1 t/m 47 (oneven). In beide verenigingen heeft Van Alckmaer een meerderheidsbelang. Ook voor het synagogecomplex is een VvE opgezet. Activiteiten op het gebied van beleggingen Van Alckmaer heeft geen beleggingen. Verhuiskostenreglement In overleg met de HBVA is in 2005 in het Sociaal Plan van de gemeente Alkmaar vastgelegd dat bij renovatie en restauratie de wettelijke verhuiskostenvergoeding wordt gehanteerd. In 2014 was de minimale verhuiskostenvergoeding € 5.799. Van Alckmaer voldoet hiermee aan de ministeriële richtlijnen. In het Sociaal Plan zijn ook de wijze van betaling, de rechten van de huurder en de procedure vastgelegd. De regeling is uitgevoerd voor de huurders van de woningen aan de Paul Krugerstraat (Ringershof), Oudegracht en de Uitenboschstraat. Onrendabele investeringen Bedragen x € 1.000 Project

Oudegracht Paul Krugerstraat Uitenboschstraat fase 3

Afwaardering ten Voorziening Totale onrendabele laste van onrendabele top geactiveerde investeringen kosten 323 351 674 1.301 1.502 201 773 58 715 582 2.367 2.949

In 2014 is voor alle projecten (nieuwbouw en renovatie) die intern zijn geformaliseerd en extern gecommuniceerd, bepaald of er sprake is van een onrendabele top. De onrendabele top wordt bepaald 35

door de verwachte stichtingskosten (inclusief huidige boekwaarde) van een project af te zetten tegen de (stijging van de) bedrijfswaarde na oplevering. Verklaring besteding van middelen Conform artikel 26.2 BBSH zijn de middelen van Van Alckmaer uitsluitend besteed in het belang van de volkshuisvesting. Aansluiting volkshuisvestingsverslag met jaarrekening De informatie die is opgenomen in de jaarrekening, het jaarverslag en het volkshuisvestingsverslag/bestuursverslag sluiten op elkaar aan. Het gaat dan om zowel tekst als cijfers.

36

Toekomstparagraaf De financiële continuïteit van Van Alckmaer vraagt gezien alle ontwikkelingen in de corporatiebranche veel aandacht. Sturing op kasstromen en risicomanagement zijn de speerpunten van beleid voor Van Alckmaer. Het treasurybeleid is een essentieel onderdeel van het bewaken en behouden van financiële continuïteit. Dit betekent een laag risicoprofiel, een leningenportefeuille die qua looptijd de levensduur van het vastgoed volgt en een gemiddeld lage rente. Effect voorgenomen regeringsbeleid Van Alckmaer wordt in haar bedrijfsvoering geconfronteerd met diverse regeringsmaatregelen voor de huursector. Denk aan de verhuurderheffing en de saneringsheffing van het CVF. Deze heffingen hebben de organisatie genoodzaakt meer kostenbewust te opereren en haar investeringen af te stemmen op de mogelijkheden in de kasstromen. Financieringsstructuur Om te blijven voldoen aan de geformuleerde kengetallen, zoals die door externe partijen gehanteerd worden en relevant zijn voor het behouden van toegang tot de kapitaalmarkt, heeft Van Alckmaer een beleid ingezet van kostenbesparing en het investeringsbeleid afgestemd op de kasstromen. Met deze maatregelen kan Van Alckmaer in financieel opzicht de gevolgen van de heffingen opvangen en verwacht zij blijvend te kunnen voldoen aan de toetsingscriteria van externe partijen zoals het WSW en het CFV. Stijging huurprijzen Van Alckmaer streeft naar betaalbare huurwoningen bereikbaar voor de doelgroep. Om die reden is in 2015 gekozen voor een inflatievolgend huurbeleid; de gemiddelde huurverhoging komt daarmee uit op 1,50%.

37

De totale kasstromen van Van Alckmaer zijn hieronder weergegeven. Kasstromen 2015 t/m 2019 ( bedragen x € 1.000 ) Operationele kasstroom - Huur - Overige ontvangsten Totaal ontvangsten - Personeelskosten - Onderhoud - Bedrijfskosten - Belasting en verzekeringen - Verhuurdersheffing - Saneringsheffing - Overige lasten - Rentelasten Totaal uitgaven A. Totaal operationele kasstroom

2015

2016

2017

2018

2019

16.416 16.975 17.404 17.785 18.432 2.295 793 777 797 815 18.711 17.768 18.181 18.582 19.247 -1.827 -1.883 -1.241 -936 -1.293 -297 -1406 -4.271 -13.154

-1.741 -2.887 -1.256 -962 -1.420 -297 -717 -4.238 -13.518

-1.784 -2.531 -1.287 -984 -1.544 -149 -734 -4.030 -13.043

-1.828 -2.716 -1.319 -1015 -1.586 -149 -753 -3.744 -13.110

-1.874 -3.110 -1.352 -1045 -1.625 0 -772 -3.556 -13.334

5.557

4.250

5.138

5.472

5.913

(des-) Investeringskasstroom Totaal verkoopopbrengsten Totaal verbeteringen/renovaties Totaal nieuwbouw Totaal t.d.v. exploitatie

2.333 1.074 1.116 1.184 1.230 -2.099 -3.502 -604 -156 -160 -4.161 -2.875 -3.978 -4.345 -4.137 -33 -78 -26 -27 -27

B. Totaal (des-)investeringskasstroom

-3.960 -5.381 -3.492 -3.344 -3.094

Financieringskasstromen Eindaflossingen Reguliere aflossingen C. Totaal financieringskasstroom

3.000- 7.000- 7.000- 4.000- 4.0001481521561601643.148- 7.152- 7.156- 4.160- 4.164-

A+B+C Totaal mutatie geldmiddelen

1.551- 8.283- 5.510- 2.032- 1.345-

In dit overzicht is geen rekening gehouden met eventuele herfinanciering van leningen. De tekorten in de jaren 2015 t/m 2019 worden opgevangen door kortlopend krediet (rekening-courantfaciliteit) en het aantrekken van financiering (met name herfinanciering van aflopende leningen). De verhuurderheffing loopt op van 7,8% van de huuromzet in 2014 naar 8,8% in 2019. De saneringsheffing drukt eveneens op de operationele kasstroom. Ondanks de heffingen kent Van Alckmaer een positieve operationele kasstroom. Dit is ook nodig om aan de voorwaarden van de toezichthoudende organen te voldoen. 38

Risicobeheer Er wordt intensief aandacht besteed aan prijs-, krediet-, liquiditeits- en kasstroomrisico’s. Financiële positie en continuïteit Het financiële beleid van Van Alckmaer is gebaseerd op twee pijlers: liquiditeit en solvabiliteit. De hoogte van deze ratio’s is niet alleen van belang voor interne sturing, maar is ook een onderdeel van de risicoen continuïteitsbeoordeling door het CFV en het WSW. Daarnaast wil Van Alckmaer blijven voldoen aan de overige ratio’s van het WSW. Financierbaarheid Van Alckmaer heeft een interest coverage ratio (ICR) van 1,7 over 2014 (2013: 1,8). Deze ratio geeft aan in hoeverre Van Alckmaer in staat is om haar rentelasten te betalen vanuit de exploitatie van het bestaand bezit (exclusief verkopen bestaand bezit en kasstromen nieuwbouw koop). Het overschot kan dienen voor de (interne) financiering van investeringen. Volgens het WSW is in de bedrijfstak een ICR van minimaal 1,4 gewenst. Van Alckmaer houdt deze 1,4 ook aan als randvoorwaarde. Uit de begroting 2015 - 2019 blijkt dat Van Alckmaer blijft voldoen aan deze norm. De solvabiliteit van Van Alckmaer is gestegen naar 38% in 2014 (2013: 34,2%). Binnen de branche wordt een minimale solvabiliteit gehanteerd van circa 20 - 25%. Het WSW hanteert een minimale solvabiliteit op basis van het volkshuisvestelijke vermogen van 20%. Het volkshuisvestelijke vermogen van Van Alckmaer voldoet ultimo 2014 aan de door het WSW gestelde eisen. De meerjarenbegroting 2015 - 2019 laat zien dat de solvabiliteit ruim boven het branchegemiddelde blijft liggen. Minimumweerstandsvermogen volgens CFV De beoordeling van het CFV richt zich op een zestal toezichtterreinen die van invloed kunnen zijn op de financiële continuïteit van een corporatie. Die terreinen zijn: • • • • • •

kwaliteit financiële verantwoording; behoud maatschappelijk vermogen; financieel risicobeheer; liquiditeit; solvabiliteit; draagkrachtvermogen in relatie tot de voorgenomen activiteiten.

Het bij Van Alckmaer uitgevoerde onderzoek geeft het CFV geen aanleiding tot opmerkingen. Liquiditeit In de toezichtsbrief 2013 is aan ons een maatregel opgelegd met het toezichtsterrein liquiditeit. Uit de beoordeling 2014 blijkt dat de toezegging om de niet-DAEB productie in haar oorspronkelijke opzet geen doorgang te laten vinden, ook daadwerkelijk is uitgewerkt. Draagkracht vermogen Op basis van het oordeel 2013 met name over het toezichtsveld ‘draagkracht vermogen’ is door Van Alckmaer een zogenaamde stuurbaarheidsverklaring projecten ondertekend. Deze verklaring is op basis van het oordeel 2014 niet meer relevant. Externe strategische risico’s Van Alckmaer gebruikt de komende periode om haar portefeuillestrategie te herijken en de impact van de juridische dan wel administratieve scheiding van het DAEB en niet-DEAB bezit in kaart brengen, zoals vereist door de nieuwe Woningwet. In het kader van de betaalbaarheid van woningen zijn op 39

gemeentelijk niveau afspraken gemaakt met de corporaties en is in de meerjarenbegroting rekening gehouden met een gematigd huurbeleid. Daarnaast is bezuinigd op de interne kosten. Interne strategische risico’s Een woningcorporatie heeft een breed scala aan sturingsmiddelen om haar doelstellingen te behalen. Het met afstand belangrijkste sturingsmiddel om de doelstelling van het huisvesten van de doelgroep te realiseren, is onze vastgoedportefeuille. De actualisatie van het portefeuillemanagement is dan ook een essentieel onderdeel van de planning en controlcyclus van Van Alckmaer. Externe economische risico’s Een belangrijk risico voor woningcorporaties met een omvangrijke investeringsopgave is stagnatie van het verkoopprogramma. Met de opbrengsten uit de verkopen wordt een deel van de investeringen gefinancierd. In 2014 zijn de begrote verkopen gehaald. Het renterisico op financieringen wordt gemonitord door Van Alckmaer en hangt samen met de wijze waarop het treasurybeleid wordt ingevuld. Van Alckmaer heeft een treasuryjaarplan en een treasurystatuut. Deze documenten worden regelmatig geactualiseerd. De inhoud, verdere invulling en de afwegingen die daarbij worden gemaakt, komen regelmatig ter sprake in het treasuryoverleg. Het beleid voor het rente- en looptijdenrisico is gericht op het optimaliseren van het renteprofiel en de vervalkalender van de leningenportefeuille. Waar mogelijk wordt geanticipeerd op de verwachte ontwikkelingen; het risico van onverwachte ontwikkelingen wordt geminimaliseerd.

40

4.8 Interne organisatie Inleiding Van Alckmaer heeft met het herziene ondernemingsplan 2014 - 2015 gekozen voor een aangepaste koers. Deze koers komt voort uit een veranderende visie op de samenleving en de veranderende rol van de woningcorporatie daarin. Het gewenste doel is om dichtbij de klant te staan, een efficiënte en flexibele organisatie te hebben (voor structurele verlaging van de bedrijfslasten) en een oplossingsgerichte en samenwerkende houding van medewerkers te realiseren. Om te voldoen aan de eisen van externe toezichthouders en de financiën op orde te houden, is deze flexibele, klant- en resultaatgerichte organisatie gewenst. Het jaar 2014 kan worden gezien als een transitiejaar. Daarin zijn de gewenste cultuur en organisatiestructuur, passend bij de nieuwe koers, verkend. In 2015 worden de gewenste veranderingen uitgewerkt. Veranderingen in de organisatie Van Alckmaer kent als organisatiestructuur de traditionele driepoot (financiën, vastgoed en wonen). Dit is in het verslagjaar in formele zin niet veranderd. Wel is gestart met een procesgestuurde werkwijze. Zo zijn voor het terugdringen van frictieleegstand (tijdelijke leegstand als gevolg van renovatie of verbouwing) en de huurachterstanden de processen opnieuw bekeken en ingericht. Medewerkers vanuit alle afdelingen zijn bij deze werkzaamheden betrokken en gezamenlijk verantwoordelijk voor het resultaat. Het procesgestuurd werken wordt in 2015 verder uitgewerkt. Van Alkmaer werkt vanuit de volgende kernwaarden: • maatschappelijk betrokken; • klantfocus/dichtbij de klant; • partner in de wijk; • financieel solide. Om hier invulling aan te geven is een aantal veranderingen in de interne organisatie doorgevoerd. Zo zijn de managersfuncties opgeheven en worden de drie afdelingen nu aangestuurd door teamleiders. Verder zijn alle arbeidscontracten tegen het licht gehouden en enkele functies aangepast. Het aantal externe adviseurs is nog steeds tot een minimum beperkt. Tot slot is gekeken waar efficiënter en effectiever gewerkt kan worden. Ontwikkeling competenties medewerkers In het verslagjaar is ingezet op het ontwikkelen van de volgende competenties: • nemen van verantwoordelijkheid; • samenwerking; • ontwikkelingsgerichtheid In 2014 is intern het bewustzijn gegroeid dat eigen initiatief belangrijk is, in plaats van ontwikkelingen af te wachten. De cyclus van plannings-, functionerings- en beoordelingsgesprekken biedt hierin houvast voor medewerkers. Ook is in deze gesprekken aandacht besteed aan de persoonlijke ontwikkeling van medewerkers. Iedereen moet in staat zijn om zijn of haar bijdrage te kunnen leveren aan de gewenste veranderingen. Ziekteverzuim 41

In 2014 was het verzuimpercentage inclusief langdurig zieken 3,8% (2013: 7,3%); zonder langdurig zieken 2,2% (2013: 2,3%). Dit betekent dat vooral het percentage langdurig zieken in 2014 flink is gedaald. In 2014 zijn 48 ziekmeldingen geregistreerd, waarvan 87,23% kortdurende verzuimgevallen (2013: 46, respectievelijk 75,56%). Eén medewerkster ging in 2014 voor een aantal maanden met zwangerschapsverlof. Personeel/organisatiestructuur Op 31 december 2014 bestond het totale personeelsbestand van Van Alckmaer uit 27 medewerkers en 24,8 fte (2013: 27 medewerkers en 25,0 fte). De gemiddelde leeftijd van de medewerkers was 49 jaar (2013: 48 jaar). Ook de deeltijdfactor is met 0,92 gelijk gebleven. In 2014 is een bedrag van € 15.619 uitgegeven aan uitzend- en inleenkrachten (2013: € 285.025). Hiervoor was € 128.993 begroot, waarmee een aanzienlijke bezuiniging is gerealiseerd. Het organogram van Van Alckmaer ziet er als volgt uit:

Bedrijfshulpverlening (BHV) In totaal heeft Van Alckmaer drie gecertificeerde BHV-ers. Hun certificering geldt ook voor de automatische externe defibrillator (AED). Elk jaar worden herhalingscursussen gevolgd voor brandbestrijding, ontruiming, eerste hulp en de AED. Overleg met collegacorporaties en stakeholders De corporaties in Alkmaar hebben in 2014 een start gemaakt met het Alkmaarse portefeuillemanagement. Dit vormt de opmaat voor het presenteren van een gezamenlijke woonvisie aan het nieuwe college van B&W, dat vanwege de fusie van de gemeente Alkmaar met de gemeenten 42

Graft-De Rijp en Schermer eind 2014 is gevormd. Het Alkmaarse portefeuillemanagement is een goede basis voor de nog te maken prestatieafspraken met de gemeente Alkmaar. Van Alckmaer heeft in 2014 veelvuldig contact met de collegacorporaties Het Grootslag en Woontij, collega corporaties van gelijke omvang. We bekijken op welke thema’s we informatie en ervaringen uit kunnen wisselen en in de toekomst wellicht samen op kunnen trekken. SVNK Het SVNK-overleg richt zich met name op de regionale thema’s op het gebied van de volkshuisvesting. De corporaties Woonwaard, WBV Langedijk, Kennemer Wonen, Ymere, Wooncompagnie en Van Alckmaer zijn in het SVNK vertegenwoordigd. De directeur-bestuurders hebben in 2014 onder andere gesproken over samenwerking, de nieuwe Woningwet, de woonruimteverdeling, de huisvestingsverordening, het SVNK-klachtenreglement en het Rigo-onderzoek naar betaalbaarheid. De hoofden woondiensten van de genoemde corporaties hebben eenmaal in de twee maanden overleg met elkaar. Gemeenteambtenaren zijn op uitnodiging aanwezig. Op de agenda stonden in 2014 onder meer het huurbeleid, de huisvestingsverordening, het SVNK-klachtenreglement en het woonruimteverdeelsysteem. Van Alckmaer heeft ook de bijeenkomsten van het Platform Woningcorporaties Noord-Holland Noord (PWNN) bijgewoond. De uitwisseling van informatie en het delen van ervaringen over de aanpak van de woningmarkt in Noord-Holland Noord staan hierbij centraal. In 2014 zijn twee bijeenkomsten georganiseerd over de ontwikkelingen met betrekking tot wonen en zorg in Noord-Holland Noord. Diverse corporaties, zorgpartijen en wethouders lichtten hun aanpak van de wijzigingen in de Wmo toe. Wijzigingen die op corporaties een behoorlijke impact hebben. Corporate governance Van Alckmaer vindt goed ondernemingsbestuur (corporate governance) van groot belang. De governancestructuur is ingericht op basis van principes als transparantie, betrouwbaarheid, zorgvuldigheid en checks en balances. In het verslagjaar is Van Alckmaer lid geworden van de branchevereniging Aedes. De RvC is lid geworden van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW). Van Alckmaer onderschrijft het belang van de governancecode Woningcorporaties en handelt hiernaar. De governancecode is van toepassing op dit verslag. Afwijkingen of het niet naleven van de governancecode worden toegelicht in het verslag van de RvC of het volkshuisvestingsverslag. Van Alckmaer is een stichting. De stichting wordt bestuurd door een directeur-bestuurder. De werkwijze, taken en bevoegdheden van de directeur-bestuurder en de wijze van het afleggen van verantwoording door de directeur-bestuurder staan beschreven in het directiereglement. Het directiereglement is eind 2014 geactualiseerd en in maart 2015 vastgesteld door de directeur-bestuurder en goedgekeurd door de RvC. Dit reglement geeft ook informatie over de voorgenomen besluiten die het bestuur ter goedkeuring dient voor te leggen aan de RvC. De RvC houdt toezicht op het bestuur, geeft advies aan het bestuur en beschikt over een aantal specifieke verantwoordelijkheden, waaronder het benoemen van een accountant. De werkwijze is vastgelegd in het reglement van de RvC. Ook is een profielschets voor de RvC opgesteld. Deze profielschets beschrijft de eisen waaraan de individuele commissarissen en de RvC als geheel aan moeten voldoen. Alle leden van de RvC zijn onafhankelijk van de stichting. Geen van de commissarissen is of was in het verleden in dienst van Van Alckmaer. Ook onderhouden zij geen directe of indirecte banden met 43

toeleveranciers of afnemers van Van Alckmaer. Geen van de commissarissen verleent andere diensten dan die voortvloeien uit zijn/haar lidmaatschap van de RvC. Ook onderhoudt geen van de commissarissen banden met Van Alckmaer, hetzij direct, hetzij indirect, buiten zijn/haar commissariaat. De RvC van Van Alckmaer heeft in 2014 vastgesteld dat zijn samenstelling zodanig is, dat de leden ten opzichte van elkaar, het bestuur en welk deelbelang dan ook, onafhankelijk en kritisch kunnen opereren. In 2014 bekleedde de directeur-bestuurder geen nevenfuncties die strijdig zijn met hetgeen in het directiereglement is vastgelegd. Er zijn geen transacties geweest waarbij zich tegenstrijdige belangen van de directeur-bestuurder voordoen en waarvoor goedkeuring van de RvC nodig is. De RvC stelt de beloning van het bestuur vast. De raad baseert zich hierbij op de Wet normering topinkomens (WNT). Visitatie Van Alckmaer was in het verslagjaar verplicht om te voldoen aan de visitatie. Omdat een efficiëntie- en professionaliseringslag moest worden gemaakt en alle beschikbare capaciteit voor de transitie van de organisatie nodig was, is uitstel van de visitatie aangevraagd en gehonoreerd. Van Alckmaer wordt in de tweede helft van 2015 gevisiteerd door Raeflex. Financiën De uitgangspunten van het ondernemingsplan worden vertaald naar de begroting, die een raming geeft van de te verwachten financiële ontwikkeling met taakstellende budgetten. Periodiek wordt in de RvC vergadering en in het teamleidersoverleg door middel van rapportages verantwoording afgelegd over de realisatie van de budgetten. Het financieel beleid van Van Alckmaer is gericht op het voldoen aan de normen van het WSW en het CFV. Een goede financieringsstructuur en adequaat rentemanagement zijn steeds meer bepalend voor de financiële continuïteit. Uitgangspunten, afspraken en procedures hiervoor zijn vastgelegd in het treasurystatuut. Overlegstructuur Tussen de RvC en de directeur-bestuurder werd in 2014 tweemaandelijks overleg gevoerd. Hiervan is een verslag, besluitenregister en actielijst opgesteld en ondertekend. Het teamleidersoverleg, waaraan de directeur-bestuurder, de drie teamleiders en een stafmedewerker (verslaglegging) deelnemen, vindt maandelijks plaats. Ook van dit overleg wordt een verslag, besluitenregister en actielijst gemaakt. Interne controle- en risicobeheersingsystemen De interne controle- en beheersmaatregelen zijn adequaat en effectief; in het kader van de jaarrekeningcontrole zijn deze maatregelen beoordeeld en goed bevonden. De processen en systemen worden structureel onderhouden en waar nodig aangepast aan de gewijzigde omstandigheden. In 2015 wordt de corporatie control monitor (CCM) geïmplementeerd. Dit is een geautomatiseerde toepassing waarin de risico’s en interne beheersingsmaatregelen zijn vastgeleged. Integriteitsbeleid Van Alckmaer heeft in 2008 algemene gedragsregels (het integriteitsbeleid) vastgesteld. Deze algemene gedragsregels voor eigen en ingehuurde medewerkers zijn met name bedoeld om het handelen van medewerkers en externen te kunnen toetsen en bewaken. Ze maken deel uit van de algemene contractvoorwaarden die worden afgesloten met derden. Jaarlijks worden evaluatiegesprekken gevoerd met degenen die op regelmatige basis werkzaamheden voor en namens Van Alckmaer verrichten. De gedragsregels zijn dan een vast onderdeel van het evaluatiegesprek. 44

De algemene gedragsregels vormen een aanvulling op de regels en bepalingen die zijn vastgelegd in de CAO Woondiensten. Het gaat hierbij om in de tijd gegroeide normen en waarden; de contouren van de ongeschreven regels. Algemeen geldende norm is dat iedereen zich correct opstelt en gedraagt (moreel of maatschappelijk onberispelijk), zowel naar huurders als naar collega’s en derden. Hiermee wordt bedoeld dat medewerkers geen vooroordelen of vooringenomenheid hebben en niet ingaan op eventuele geldelijke of andere aanbiedingen (smeergeld, omkoping, steekpenningen, etc). Eventuele kritiek op personen wordt met de personen zelf of via de teamleiders besproken. Andere visies, leefwijzen en standpunten worden gerespecteerd. Maar ook zijn de medewerkers kritisch op eigen gedrag en denkbeelden en blijven zij onafhankelijk denken en handelen. Tot slot: afspraak is afspraak. Klokkenluidersregeling/meldingsregeling In de algemene gedragsregels van Van Alckmaer is de procedure opgenomen voor het handelen bij het signaleren of vermoeden van misstanden, fraude en ongeregeldheden. Anonimiteit van de melder is toegezegd. Daar waar het mogelijk de eigen leidinggevende of de directeur-bestuurder betreft, zijn alternatieve mogelijkheden gecreëerd. Vertrouwenspersoon In 2014 zijn geen meldingen gedaan bij de vertrouwenspersoon. Verklaring bij de interne beheersing van Van Alckmaer De directeur-bestuurder van Van Alckmaer heeft gedurende het verslagjaar op regelmatige basis de risico’s in haar omgeving beoordeeld. Van de voornaamste risico’s van deze inventarisaties is hier verslag gedaan. Van Alckmaer heeft de intentie om een zo getrouw en compleet mogelijk beeld te geven van het risicoprofiel. Er kunnen echter omstandigheden zijn waarin zich niet geïdentificeerde risico’s voordoen of waarvan de impact van de geïdentificeerde risico’s groter is dan werd ingeschat. De directeur-bestuurder benadrukt dat de aard van de corporatie blootstelling aan risico’s met zich meebrengt die buiten haar invloed liggen. Voor de interne risico’s bepaalt de goverancecode dat in de organisatie een intern risicobeheersings- en controlesysteem aanwezig moet zijn, waarbij in het jaarverslag wordt verklaard dat dit systeem adequaat en effectief is en dit wordt onderbouwd. De verklaring die moet worden gegeven is een zogenoemd ‘in control statement’, die betrekking heeft op zowel het interne risicobeheersingssysteem als op het controlesysteem. In 2014 hebben wij vanuit onze verantwoordelijkheid voortdurend de prestaties, de beheersomgeving en de risico’s van Van Alckmaer geanalyseerd en beoordeeld. De aanwezigheid en effectiviteit van de geïmplementeerde systemen en interne beheersingsmaatregelen bieden echter geen garantie dat de doelstellingen van Van Alckmaer worden gehaald. Evenmin kunnen de geïmplementeerde systemen en interne beheersingsmaatregelen de garantie bieden dat mensenlijke fouten, onvoorziene omstandigheden, materieel onjuiste verklaringen, verlies, fraude en schending van wetten en voorschriften volledig worden voorkomen. De genoemde systemen voor interne risicobeheersing en de controle hierop zijn naar opzet en werking geëvalueerd. Uitgaande van het hierboven geschetste risicoprofiel en de opzet en werking van de hierop afgestemde interne beheersingsmaatregelen, en rekening houdend met de genoemde beperkingen die inherent zijn aan het systeem van interne beheersing, zijn wij van oordeel dat de interne 45

risicobeheersings- en controlemaatregelen een basis vormen om met een redelijke mate van zekerheid te kunnen verklaren dat: • Wij voldoende inzicht hebben in de mate waarin de operationele volkshuisvestelijke en financiële doelstellingen van Van Alckmaer zijn gerealiseerd; • Van Alckmaer zich houdt aan de geldende wet- en regelgeving; • De interne - en externe financiële rapportages van Van Alckmaer betrouwbaar zijn; • Geen risico’s zijn gelopen die in tegenspraak waren met het vooraf gedefinieerde en goedgekeurde beleid. Samenvattend stelt het risocobeheersings- en interne controlesysteem ons in staat om Van Alckmaer beheerst te besturen en daarover verantwoording af te leggen. De jaarrekening geeft dan ook een getrouw beeld van de financiële situatie per 31 december 2014 en van het resultaat over 2014, waarbij melding is gemaakt van alle zaken waartoe wij door de huidige wet- en regelgeving verplicht zijn. Alkmaar, mei 2014

46

Overzicht bezit Van Alckmaer 1

1

Het bezit van Van Alckmaer in Schagen is op deze kaart niet weergegeven 47