Van Alckmaer Highlights
Jaarverslag 2012
Voorwoord
2012 was in veel opzichten een roerig jaar voor de corporatiewereld. De crisis is volop voelbaar, de huizenmarkt is totaal ingestort en het nieuwe kabinet komt met het voorstel voor een verhuurdersheffing. Als klap op de vuurpijl komt daar het in nood verkerende Vestia bovenop. Deze schuldenpost leidt tot een saneringsbijdrage voor alle corporaties. De heffingen die in 2012 bekend werden gemaakt, hebben waarschijnlijk grote gevolgen voor veel corporaties. Omdat de consequenties in dit verslagjaar nog niet te overzien waren heeft Van Alckmaer de reeds in 2011 ingezette koers om ons voornamelijk te richten op renovatie c.q. restauratie van ons bezit, gecontinueerd. Inmiddels een jaar verder kunnen wij constateren dat dit een goede keuze is geweest. Wij hebben veel bereikt. Zo is o.a. in de herstructureringswijk Overdie en Kooimeer een groot aantal woningen gerestaureerd respectievelijk gerenoveerd. Duurzaamheid stond hierbij hoog in het vaandel. De gerenoveerde woningen in de Uitenboschstraat zijn allen aangesloten op de restwarmte van de Huisvuilcentrale Alkmaar. Daarnaast maakten wij gebruik van een ‘huizenarts’ om de energetische prestaties te meten en te beoordelen. Dit alles om het energieverbruik voor onze huurders zo veel mogelijk tot een minimum te beperken! In 2012 zijn voorbereidingen getroffen voor de restauratie van het Ringershof en Oudegracht 180-182, zodat wij hier na oplevering de vruchten van kunnen plukken. De kers op de taart was de nieuwbouw aan de Bergerweg. Nabij de voormalige ambachtschool aan de Bergerweg heeft Van Alckmaer 19 moderne stadswoningen in de sociale huursector ontwikkeld. Deze woningen vormen een prachtig contrast met het in 2011 opgeleverde monumentale Karenhuis dat hier tegenover ligt. Ook op het gebied van de leefbaarheid heeft Van Alckmaer niet stil gezeten en participeerden wij o.a. in het buurtgericht werken en het wijkteam Overdie. Daarnaast hebben wij in dit verslagjaar diverse sociale activiteiten met bewoners georganiseerd. De monumenten en onze klangerichte aanpak maken het verschil. In 2012 hebben wij hier volop in geïnvesteerd. Hoewel de roerige tijden nog niet voorbij zijn, zien wij de toekomst hoopvol tegemoet. ‘Na het zuur komt het zoet… In dit jaarverslag zijn al onze activiteiten, de financiële resultaten en de activiteiten van de Raad van Commissarissen in 2012 beschreven.
1
Inhoudsopgave Voorwoord Verhuur Vastgoed / monumenten Leefbaarheid en duurzaamheid Communicatie en participatie Interne organisatie Financieel beleid en beheer Verslag Raad van commissarissen Kengetallen
2
Verhuur
Landelijke ontwikkelingen De doelgroep voor sociale huurwoningen is door een beschikking van de Europese Commissie verkleind. Van Alckmaer mag 90% van de sociale huurwoningen alleen nog toewijzen aan mensen met een belastbaar inkomen tot maximaal € 34.085 (prijspeil 2012). Woningzoekenden die meer verdienen, hebben geen recht op een sociale huurwoning. Ook zijn in 2012 de schaarstepunten toegepast. Dit betekent dat bij de woningwaardering, die bepalend is voor de huurprijs, een (beperkt) aantal extra punten wordt toegekend als de woning binnen een schaarstegebied valt. Alkmaar behoort hiertoe. Bij mutatie kan dan meer huur worden gevraagd, om beter recht te doen aan de marktprijzen van huur- en koopwoningen in het gebied.
Huurverhoging Van Alckmaer heeft in 2012 een inflatievolgend huurbeleid gevolgd en de huren met 2,3% verhoogd. In complexen waar renovatie, restauratie of sloop/nieuwbouw is gepland, is de jaarlijkse huurverhoging op 0% gesteld. Van Alckmaer heeft de schaarstepunten toegepast, waardoor 2.256 woningen 15 punten extra hebben gekregen en 116 woningen met 25 punten zijn verhoogd. Bij mutatie vindt op basis van het portfoliomanagement harmonisatie van de huurprijs plaats.
Gevarieerd woningaanbod Van Alckmaer is van mening dat een leefbare buurt wordt gevormd door mensen met verschillende inkomens een vrije(re) keuze te geven in waar en hoe zij wonen. Vandaar dat wordt ingezet op een gevarieerd woningaanbod. Het streven is om minimaal 80% van de voorraad voor de primaire doelgroep (60% kernvoorraad en 20% betaalbare huur) beschikbaar te houden. Dit zijn huurders die moeilijk zelf voor hun eigen huisvesting kunnen zorgen. Daarnaast verhuren wij woningen in het hogere segment, de vrije sector (thans 7% van onze woningvoorraad). Dit zijn vooral de karakteristieke woningen in monumentale panden in of nabij het centrum van Alkmaar. Van Alckmaer pleit onverminderd voor een grote diversiteit in wijken, buurten en complexen en gelooft in een menging van verschillende inkomensgroepen, culturen, leeftijden en levensfase.
Woonruimteverdeling Van
Alckmaer wijst de woningen die leegkomen toe via het gezamenlijke systeem van de Stichting Sociale Verhuurders Noord-Kennemerland (SVNK). Corporaties uit Alkmaar, Bergen, Castricum, Graft de Rijp, Heerhugowaard, Heiloo, Langedijk en Schermer bieden gezamenlijk de leeggekomen woningen aan op de website. De woningkrant is per 1 juli 2012 opgeheven, alle woningen worden nu via de website aangeboden. De daling van het aantal actief woningzoekenden in de regio zet zich ook in 2012 voort. Onder de actief woningzoekenden is de leeftijdsgroep 30 – 54 jaar absoluut gezien de grootste groep. De overige categorieen (18 t/m 22 jaar – 23 t/m 29 jaar en 55 jaar en ouder) laten een daling zien. De daling in het aantal verhuringen is vooral zichtbaar in de verhuringen aan urgent woningzoekenden, deze is gedaald met ruim 50% ten opzichte van 2011. De samenstelling van woningzoekenden naar huishoudgrootte wordt net zoals de rest in Nederland gedomineerd door de 1 en 2 persoons huishoudens. Wat betreft het woningtype zien wij een stijging in de verhuring van zorgwoningen en bovenwoningen. Het aantal woningzoekenden met een inkomen tot het minimum (€ 15.650 – € 21.675) en tot de grens doelgroep (€ 22.025 – € 28.225) is nagenoeg gelijk gebleven in 2012 ten opzichte van 2011. Ruim 70% van de actief woningzoekenden heeft een inkomen onder de grens van de doelgroep. Slechts 1% heeft een inkomen boven de grens van zelfredzaamheid
3
(€ 43.766). Woningzoekenden met een inkomen boven de €38.500,- komen niet meer in aanmerking voor het sociale huuraanbod van SVNK. Het aandeel woningen dat wordt verhuurd aan mensen uit de laagste inkomensgroep neemt de afgelopen jaren langzaam toe van 43% in 2011 naar 45% in 2012. De woningzoekenden zijn in 2012 bewuster gaan reageren op woningen, dit blijkt uit de sterke daling van het aantal weigeringen (rapportage wrv Noord-Kennemerland 2008 – 2012).
Transferpunt Van Alckaer neemt deel aan het transferpunt, een initiatief van corporaties in de regio. Instellingen voor de maatschappelijke opvang, psychiatrie, verslavings- of gehandicaptenzorg kunnen via het Transferpunt woningenzoekenden laten plaatsen in een woning van de deelnemende corporaties. 5% van de vrijkomende woningen wordt toegewezen aan deze bijzondere doelgroepen. Van Alckmaer heeft zeven woningen beschikbaar gesteld in 2012 aan maatschappelijke instellingen en drie statushouders gehuisvest.
Schuldhulpverlening Van Alckmaer voert een actief beleid bij huurachterstanden. Afhankelijk van de situatie wordt schuldhulpverlening aangeboden. Mede vanwege de crisis is het aantal huurachterstanden vergeleken met 2011 licht gestegen (van 207 in 2011 naar 227 in 2012). Opvallend is dat meer mensen een huurachterstand hebben van meer dan drie maanden. In 2012 bedraagt de totale huurachterstand in percentage van de totale huursom 0,8% tegenover 0,6% in 2011. De hoogte van de totale huurachterstand is gestegen en ook de gemiddelde hoogte van de huurachterstand is toegenomen: van € 684 (in 2011)naar € 872 in 2012.
Serviceabonnement Van Alckmaer biedt klanten met een serviceabonnement de mogelijkheid reparaties uit te laten voeren door medewerkers van Van Alckmaer die normaal gesproken voor rekening zijn van de huurder. De klant betaalt daarvoor elke maand een vergoeding van € 5,50. Het aantal abonnementen is ten opzichte van 2011 met 5% toegenomen waarmee 80% van het totaal aantal huurders een serviceabonnement heeft afgesloten. In 2012 is het aantal opdrachten ten opzichte van 2011 gedaald. De bewoners met een serviceabonnement krijgen 1 x per 5 jaar een servicecontrole van hun woning aangeboden.
Klachten Van Alckmaer hecht veel waarde aan een goede dienstverlening. Mocht iemand ontevreden zijn en niet met Van Alckmaer tot een oplossing komen, dan kan de formele klachtenprocedure worden gestart. De onafhankelijke SVNK regionale klachtencommissie wordt hierbij ingeschakeld en geeft een advies aan Van Alckmaer. Klachten worden op deze manier zorgvuldig afgehandeld. In 2012 zijn twee klachten bij de Klachtencommissie ingediend. Beide klachten zijn niet ontvankelijk verklaard.
4
Vastgoed/ monumenten
Ontwikkelingen Vanwege de verhuurdersheffing en de saneringsbijdrage die in het verslagjaar 2012 bekend zijn gemaakt, was van Alckmaer genoodzaakt een pas op de plaats te maken. Hoewel de concrete uitwerking van de heffing ten tijde van het maken van dit verslag nog niet helder was, is wel duidelijk dat het grote consequenties heeft voor de bedrijfsvoering van vele corporaties, waaronder ook Van Alckmaer. Diverse projecten zijn om deze reden uitgesteld en/of hebben een andere wending gekregen. Zowel de recessie als de aangekondigde maatregelen in het regeerakkoord hadden in het verslagjaar effect op de vastgoedmarkt. Vanwege de structurele cyclische herijking van het portfoliomanagement, inbegrepen het verkoopbeleid, kon Van Alckmaer de mogelijke effecten goed in de gaten houden en tijdig bijstellen.
Monumenten Van Alckmaer zet zich, als oudste woningcorporatie in Alkmaar, met hart en ziel in om ervoor te zorgen dat panden met een historische waarde behouden blijven voor de stad. Dit is voor ons een belangrijke activiteit, waarbij we ervoor zorgen dat we onze corporatiedoelen niet uit het oog verliezen . Onze activiteiten voor monumenten leveren een niet te onderschatten bijdrage aan het behoud van het cultureel erfgoed van de stad Alkmaar. Onze keuzes en expertise op dit gebied worden alom herkend en erkend. De monumenten maken het verschil en onderscheiden Van Alckmaer van de rest. Van Alckmaer heeft sinds 2011 de AOM-status verkregen: Aangewezen Organisatie voor Monumentenbehoud. Hiermee kon Van Alckmaer gecombineerde instandhoudingsplannen indienen bij de Rijksoverheid voor het cultureel erfgoed. In 2012 heeft de staatssecretaris besloten deze status voor alle monumentenorganisaties in te trekken. Deze organisaties, waaronder Van Alckmaer, zijn in de gelegenheid gesteld om een status als Professionele Organisatie voor Monumentenbehoud (POM) aan te vragen. In 2012 zijn geen restauraties uitgevoerd. Wel is de visie voor de aanpak van de 32 woningen van het Ringershof (P. Krugerstraat) in 2012 uitgewerkt. De uitvoering van deze restauratie staat gepland in 2015. Ook is de planvorming gestart voor de restauratie van de voorheen openbare meisjesschool aan de Oudegracht 180–182. Bij dit rijksmonumentale pand is de Hollandse renaissancestijl met 17eeuwse, gekoppelde trapgevels te bewonderen. De technische kwaliteit, het matige wooncomfort en de slechte energetische prestatie van de huidige acht woningen, maakt een restauratie noodzakelijk. Om de monumenten van Van Alckmaer aan een breed publiek te kunnen tonen zijn tijdens de open monumentendag 2012 diverse monumenten opengesteld. Zo waren de Keetgracht (de oude stadstimmerwerf), het Karenhuis, Kennemerstraatweg 148 (hofje van Laurens van Oosthoorn) en de Oudegracht 291 opengesteld voor het publiek. Ruim duizend mensen hebben de monumenten bezocht. Dit leverde veel positieve reacties op.
Herstructering Overdie De herstructurering in Overdie blijft een grote inspanning vragen van Van Alckmaer. Overdie is één van de 40 aangewezen ‘kracht- en/of prachtwijken’ in Nederland. Samen met de gemeente Alkmaar en collega-corporatie Woonwaard werkt Van Alckmaer aan de herstructurering van deze wijk die nu zijn afronding nadert. Nog slechts enkele complexen wacht een fysieke ingreep. Het ‘Integraal Plan
5
Overdie’ (IPO) waarin alle fysieke ingrepen in deze wijk zijn omschreven, wordt door Van Alckmaer nog steeds ongewijzigd uitgevoerd. In 2012 stonden de volgende fysieke projecten in Overdie op het programma: Renovatie 51 eengezinswoningen Uitenboschstraat
De Uitenboschstraagt is uniek omdat hier de allereerste sociale huurwoningen van Alkmaar te vinden zijn, gebouwd in 1912. In 2012 zijn 16 woningen aangepakt van de in totaal 65 woningen. Het gehele project moet in 2014 gerealiseerd zijn. De woningen worden verwarmd via het warmtenet van de huisvuilcentrale (HVC), een primeur in de regio. Melis Stokelaan portiekflats
Vanwege de effecten van de heffingen op de operationele kasstromen, was Van Alckmaer genoodzaakt om de sloop/nieuwbouwplan van de 54 portiekwoningen Melis Stokelaan om te zetten in een instandhoudingsingreep van 20 jaar. Schilingreep Koelmalaan
De voorbereidingen van de schilingreep van de twee galerijflats aan de Koelmalaan zijn gestart. Schilingreep Karel van Manderstraat
De voorbereidingen voor zowel de esthetische als energetische maatregelen van de 47 eengezinswoningen aan de Karel van Manderstraat zijn in 2012 gestart.
Revitalisatie bestaand bezit De revitalisering van het vastgoedbezit door Van Alckmaer is een doorlopend proces. De afgelopen jaren is rond 75% van ons vastgoedbezit aangepast aan de huidige kwaliteitseisen. Voor de periode 2013–2020 staat een ingreep voor nog eens 300 woningen gepland. Om energetisch minder of slecht presterende woningen aan te pakken, is een meerjarenprogramma opgesteld. Van Alckmaer continueert in 2012 het eerder geformuleerde beleid van revitalisatie van haar bezit . Deze revitalisatie varieert van het uitvoeren van een op maat toegesneden schilingreep tot de restauratie van monumentaal vastgoed. Renovatie eengezinswoningen Kooimeer In 2012 zijn 97 woningen in de Kooimeer grondig gerenoveerd. Op verzoek van de bewoners kunnen (tegen huurverhoging) extra verbeteringen in de woning worden uitgevoerd. In elke straat variëren de gevels in kleur en materiaal. In 2013 worden de laatste woningen opgeleverd. Wageweg De verkeerstechnische maatregelen van de Gemeente Alkmaar hebben ertoe geleid dat de kantoorpanden aan de Wageweg vanwege de slechte bereikbaarheid niet verhuurbaar waren. Besloten is om de drie kantoren te transformeren tot drie woningen in het DAEB-segment. De woningen worden in 2013 opgeleverd.
Nieuwbouw Nabij de voormalige ambachtsschool aan de Bergerweg heeft Van Alckmaer 19 moderne stadswoningen ontwikkeld in de betaalbare voorraad. De gemeente heeft hier een Regionaal Archief gebouwd. Het combinatieproject archief en woningen is Europees aanbesteed. De woningen zijn voorzien van ventilatielucht Warmte Terug Winning. De planvorming voor de sloop/nieuwbouw van 75 aanleunwoningen is gezien de effecten van de verhuurdersheffing en saneringsbijdrage aangehouden.
6
Van Alckmaer realiseert ook projecten voor bijzondere doelgroepen. Hierbij werkt Van Alckmaer onder meer samen met Noorderhaven uit Julianadorp, onderdeel van ’s Heeren Loo NoordNederland. Deze zorginstelling richt zich op mensen met een verstandelijke beperking. Het doel van de samenwerking is huisvesting te ontwikkelen om deze doelgroep, onder begeleiding, in een meer zelfstandige omgeving te kunnen laten wonen.
Portfoliomanagement/verkoopbeleid Het portfoliomanagement geeft antwoord op de vragen over het huidige woningbezit en het voor de toekomst gewenste woningbezit. In 2012 is via het portfoliomanagement de informatie over alle woningen en de woonomgeving geactualiseerd. Zo houden wij een actueel overzicht van o.a. het soort woning, de prijs, typering van de wijken, buurten, woon- en leefstijl van de huurders. Het portfolimanagement is een belangrijk instrument bij het realiseren van passend aanbod in de verschillende huursegmenten. Eind 2012 is een start gemaakt met de herijking. De gewijzigde portfoliostrategie zal in 2013 worden vastgesteld. Van Alckmaer verkoopt woningen omdat dit een positieve bijdrage kan leveren aan de leefbaarheid in een wijk. Daarnaast genereert het financiele middelen die ingezet worden om de investeringen in de huidige en toekomstige woningvoorraad te financieren. In 2012 zijn 3 woningen verkocht. Deze woningen staan in Overdie. Het verkoopresultaat in 2012 bedraagt € 388.591 (verkoopprijs, minus boekwaarde, minus kosten). De woningen worden over het algemeen verkocht aan starters op de woningmarkt. De gemiddelde verkoopprijs van € 139.000 is relatief laag. De betaalbaarheid van deze woningen voor de doelgroep staat onder toenemende druk.
Onderhoud Van Alckmaer investeert jaarlijks in de woon- en bouwtechnische kwaliteit van haar vastgoedbezit. In 2012 is totaal € 1.776.830 aan onderhoud besteed, zijnde € 939.921 niet-planmatig onderhoud en € 836.908 planmatig onderhoud. Van Alckmaer laat continu bouwkundig onderzoek uitvoeren. In het verslagjaar is een deel van het vastgoedbezit van Van Alckmaer geïnspecteerd door een extern adviesbureau om inzicht te verkrijgen in de staat van het onderhoud van ons bezit. Mede op basis van deze inventarisatie is een onderbouwde meerjaren onderhoudsbegroting opgesteld. Als onderdeel van de bezuiniging op beheerskosten heeft een aantal medewerkers in 2012 een opleiding conditiemeting gevolgd waardoor deze periodieke inspecties en de rapportages vanaf 2013 intern kunnen worden uitgevoerd.
7
Leefbaarheid en duurzaamheid
Leefbaarheid De politieke ontwikkelingen en de krappere financiële mogelijkheden maakten het lastig de investeringen in de leefbaarheid voort te zetten. Toch was Van Alckmaer in 2012 actief in de aanpak voor een beter leefklimaat in de wijken. De specifieke klantwensen halen wij op door kritisch te luisteren naar de klachten, de ideeën, de wensen en de verhalen. Maar ook door goed te kijken naar het bewonersgedrag en door onze bedrijfsresultaten kritisch te analyseren.
Complexmedewerkers Van Alckmaer heeft twee complexmedewerkers die toezicht houden op het gebruik van de woningen en de algemene en gemeenschappelijke ruimtes. Ook spreken zij bewoners aan op ongewenst gedrag. Hiermee leveren zij een directe bijdrage aan het beleid: ‘Schoon, heel en veilig’. De uitvoering van deze sociale rol had een positieve bijdrage op de leefbaarheid in de wijken.
Overlast voorkomen Om overlastsituaties zoveel mogelijk te voorkomen neemt Van Alckmaer deel aan diverse overleggen en/of participeert in groepen en netwerken. Voor Overdie is samen met de partners in de wijkvernieuwing het Wijkactieplan (WAP)opgesteld, deze is uitgesplitst in sociale- en economische pijlers. Met dit plan is extra aandacht voor de samenhang tussen de fysieke projecten en de sociale versterking van de wijk. In 2012 is veelvuldig contact en overleg geweest om overlastsituaties te voorkomen . Van Alckmaer heeft in 2012 voor het laatste jaar een bijdrage uit het corporatie-wijkenfonds ontvangen om te investeren in de wijk Overdie. Het fonds is per 1 januari 2013 opgeheven. Van Alckmaer is deelnemer aan het project Buurtbemiddeling. Getrainde vrijwilligers worden ingezet bij bemiddeling in burenconflicten. Door het vroegtijdig inzetten van buurtbemiddeling werd escalatie van conflicten tussen buren voorkomen. Samen met collega corporatie Woonwaard is tot eind 2012 in de Graalstraat en omgeving een buurtmeester aangesteld. Deze functie was ingesteld om tijdens de renovatiewerkzaamheden in de flats aan de Ommering de contacten met de bewoners te vergemakkelijken. De buurtmeester houdt toezicht op de flats en de woonomgeving.
Koken en samenleven In de Uitenboschstraat zijn alle woningen aangesloten op de restwarmte van de Huisvuilcentrale Alkmaar (HVC). Hiermee wordt een substantiële verlaging van de CO2 uitstoot gerealiseerd. Omdat de mensen geen gasaansluiting meer in de woning hebben en verplicht elektrisch moeten koken, is aan de bewoners in 2012 een kookcursus aangeboden. Deze cursus vindt in één van de opgeleverde woningen plaats en heeft een belangrijke sociale functie. Men zit gezamenlijk aan lange tafels en leert elkaar door deze activiteit beter kennen. Alle deelnemers gaven aan dat zij deze activiteit als zeer waardevol hebben ervaren
Buurtgericht werken Van Alckmaer participeert in het ‘Buurtgericht samenwerken’. Door deelname aan de wijkteams in de stad op plekken waar van Alckmaer bezit heeft, werken wij samen met bewoners, gemeente Alkmaar, politie Noord-Holland Noord en collega-corporaties aan prettige buurten. Schoon, heel en veilig is het uitgangspunt.
8
Vanuit het buurtgericht samenwerken is ook geld beschikbaar gesteld voor bewonersinitiatieven. Bewoners die iets voor hun buurt of wijk willen doen, kunnen hiervoor een aanvraag indienen. In alle wijken is hier gebruik van gemaakt. In 2012 hebben de wijkteams aandacht besteed aan: leefbaarheid, veiligheid, vandalisme en jeugdoverlast.
‘Wij de wijk’ Kooimeer en ‘Wij de wijk’ Hoefplan In 2012 zijn verschillende leefbaarheidprojecten in de Kooimeer en Hoefplan georganiseerd. Het doel van deze projecten is de anonimiteit van de buurtbewoners verkleinen en de sociale verbondenheid te versterken. De nadruk lag op het stimuleren van bewonersinitiatieven. In de flats Amalia van Solmstraat zijn o.a. gesprekken met de bewoners gevoerd om zicht te krijgen op de problemen die aangepakt moeten worden. Overlast van jeugd en veiligheid werden als de belangrijkste thema’s genoemd. In samenwerking met Kern8 zijn vervolgens leefregels voor de bewoners opgesteld. In Hoefplan is een buurtagenda opgesteld. De activiteiten die op basis hiervan werden georganiseerd sluiten aan bij het programma ‘Schoon, heel en veilig’. Op 1 januari 2013 is vanwege bezuinigingen het project ‘Wij de wijk’ opgeheven.
Duurzaamheid Duurzaamheid kon ook in 2012 van Van Alckmaer rekenen op brede aandacht. Van Alckmaer handelt volgens het principe van de ‘Trias Energetica’. Dit houdt in dat wij eerst alle woningen goed isoleren, zodat niet onnodig energie wordt verspild. Wanneer er niets meer kan worden ‘gewonnen’ met isolerende maatregelen, zoeken wij naar alternatieven voor de traditionele fossiele brandstoffen. Wanneer hiermee ook geen winst meer te behalen is, zetten we ons in voor hoogrendement traditionele installaties. Doordat de energiekosten veelal een groot aandeel van de totale woonlasten vormen, zullen de isolerende maatregelen ook een positief effect hebben op de woonlasten. De in 2011 ingezette ‘huizenarts’ ofwel een adviseur duurzaamheid, heeft ook zijn diensten in 2012 bewezen in het project Uitenboschstraat en Kooimeer. De huizenarts meet en beoordeelt de energetische prestaties. In de Kooimeer zijn de energetische prestaties van de woningen na oplevering gemeten en is een verbeterplan opgesteld. Vooral het terugdringen van (te) grote kieren in isolatiemateriaal levert forse prestatieverbeteringen op.
9
Communicatie en participatie
Klantgerichtheid en persoonlijk contact Van Alckmaer onderscheidt zich t.o.v. andere corporaties door haar klantgerichtheid en persoonlijke benadering van de klanten. In ons ondernemingsplan 2011-2015 is de ambitie opgenomen dat het verbeteren van de klantgerichtheid bij al onze activiteiten en processen permanent aandacht moet hebben. Wij zien graag zoveel mogelijk van onze huurders, met het doel onze activiteiten zo goed mogelijk op hun wensen af te stemmen. Met alle nieuwe communicatiemogelijkheden is dat steeds beter mogelijk. Wij kennen veel van onze huurders persoonlijk. Persoonlijk contact is noodzakelijk om een goed beeld te krijgen van de wensen en behoeften. Direct (door)vragen, uitleggen en vragen beantwoorden helpt klanten bij het formuleren van hun verwachtingen en helpt Van Alckmaer bij het signaleren van verbeterpunten of het in kaart brengen van gewenste acties. Huisbezoeken vinden plaats bij renovatie- en restauratieprojecten zoals in Overdie en in Kooimeer. Ook worden zonodig voorlichtingsbijeenkomsten georganiseerd. Na oplevering bij vertrek en bij nieuwe verhuringen vinden after-sales gesprekken plaats. De bevindingen worden gebruikt om onze producten en dienstverlening waar nodig bij te stellen.
Overleg met huurdersvereniging Het overleg met de huurdersvereniging is een formeel overlegmoment. In 2012 zijn o.a. het huurbeleid, de afrekening servicekosten en de voortgang van de verschillende projecten met de huurdersvereniging besproken. Onduidelijke communicatie en inhoudelijk verschil van mening over de samenwerking heeft de relatie in 2012 enige tijd op scherp gezet. Met behulp van een adviseur van de Woonbond is de samenwerking in 2013 in rustiger vaarwater gekomen.
Overleg met bewonerscommissies De voor- en najaarsoverleggen met de bewoners- en wijkcommissies vonden ook in 2012 plaats. In het voorjaar is de jaarlijkse huurverhoging en de afrekening van de servicekosten besproken, in het najaar het geplande onderhoud. De agenda van deze overleggen wordt in nauwe samenspraak met de bewonerscommissie opgesteld. Afhankelijk van de specifieke situatie krijgen onderwerpen als inrichting en onderhoud van tuinen, voorkomende vervuiling, overlast en dergelijke meer of minder aandacht. Overleg met de bewonerscommissie van complexen waar planmatig onderhoud- of renovatie, restauratiewerkzaamheden plaats vinden, vindt veel frequenter plaats.
Klantenpanel Van Alckmaer heeft bij de oprichting van het klantenpanel voor een persoonlijke en kleinschalige aanpak gekozen. Een panel van 7 mensen komt 4 maal per jaar bijeen om thematische onderwerpen te bespreken. Daarnaast wordt een tweede klantpanel digitaal benaderd. Dit panel bestaat ook uit 7 personen. Zij reageren schriftelijk op dezelfde thema’s. In 2012 zijn de volgende thema’s behandeld: de eigentijdse inrichting en aanpak van een mutatiewoning (waaronder ook het onderhouds ABC) en reparatieverzoeken. In de nieuwsbrief van september 2012 is uitgebreid aandacht besteed aan de resultaten van het klantenpanel. De deelnemers van het panel zijn enthousiast en positief.
Nieuwsbrieven, website en ‘social media’ Regelmatig brengen wij onze klanten op de hoogte van onze activiteiten en de ontwikkelingen binnen de branche. De nieuwsbrief is in 2012 drie maal verschenen. Op 5 mei is een speciale editie over de gerestaureerde Synagoge verschenen. Via de website is actuele informatie te vinden over de vrije sector woningen en activiteiten van Van Alckmaer. Social media werden in 2012 met name voor de verhuur van vrije sectorwoningen ingezet.
10
Overleggen en Netwerken Het opbouwen en onderhouden van netwerken, het bijhouden van kennis van aanverwante werkgebieden, maar zeker ook de opgedane kennis delen met anderen, beschouwen wij als een belangrijke taak. Van Alckmaer participeert daarom in verschillende overlegstructuren en initiatieven, wanneer deze passen bij de kernactiviteiten. In 2011 zijn regionale prestatieafspraken gemaakt. Op 31 oktober 2012 vond een bestuurlijk overleg plaats tussen vertegenwoordigers van de Gemeente Alkmaar en de vijf corporaties waarin de inzet, intenties en afspraken voor de komende periode zijn vastgelegd. Het document is bekrachtigd met een handtekening. Vanaf 2013 wordt 2 x per jaar een bestuurlijk overleg gehouden tussen gemeente en corporaties. In 2012 is het platform Woningcorporaties Noord-Holland Noord (PWNN) formeel opgericht. Dit platform is opgericht om bovenregionale samenwerking te bevorderen. Van Alckmaer maakt hiervan deel uit.
11
Interne organisatie
Inleiding Een goed functionerende organisatie is van groot belang voor de prestaties van Van Alckmaer. Om de economische crisis, de ingrijpende wet- en regelgeving en de maatschappelijke en demografische ontwikkelingen te trotseren zijn zorgvuldigheid en een flexibele houding vereist. De economische recessie snijdt ook in de eigen organisatie. Het totale personeelsbestand krimpt, het aantal externe adviseurs is tot een minimum beperkt. Contracten met leveranciers worden waar nodig herzien.
Ziekteverzuim In 2012 was het verzuimpercentage inclusief langdurig zieken 3,6%. T.o.v. 2011 is vooral het percentage langdurig zieken flink gedaald. Het ziekteverzuimpercentage exclusief langdurig zieken is 2, 1%. Het totale personeelbestand op 31 december 2012 bestond uit 29 medewerkers; 27,32 fte’s. Dit is minder dan 2011. De gemiddelde leeftijd van de werknemers was per 31 december 2012 48 jaar. Dit is hoger dan in 2011. De deeltijdfactor is met een gemiddelde van 0,92 iets gedaald.
Scholing en ontwikkeling De medewerkers worden voortdurend (bij)geschoold en getraind om hun taken te kunnen uitvoeren. Hiervoor worden jaarlijks opleidingsprogramma’s opgesteld. Gedurende het jaar hebben verschillende medewerkers voor de uitvoering van hun functie relevante opleidingen, bijeenkomsten, workshops en symposia gevolgd. Enkele voorbeelden: Opfriscursussen NCCW modules, herhalingscursussen voor de gecertificeerde BHV-ers, Financiële seminars, Cursussen P&O, vakgerichte opleidingen op het gebied van legionella, erfgoed en asbest. Netwerkbijeenkomsten en opfriscursussen secretariaat. Enkele medewerkers hebben een cursus bedrijfskunde gevolgd.
Professionalisering Om de afdeling vastgoed verder te professionaliseren is het handboek vastgoedontwikkeling opgezet. Hiermee wordt de bestaande werkwijze geactualiseerd en de risicobeheersing geoptimaliseerd. De komende jaren heeft Van Alckmaer een flinke investeringsopgave om de woningvoorraad aan te passen aan de eisen van deze tijd. Dit stelt eisen aan de organisatie als geheel en de projectorganisatie in het bijzonder.
Ondernemingsraad (OR) In 2012 heeft de OR twee maal officieel overleg gevoerd met de directie. De volgende zaken zijn besproken: stand van zaken organisatie (ondernemingsplan en afdelingsplannen), economische crisis en gevolgen voor Van Alckmaer, functionerings- en beoordelingssysteem, project ‘Door het Glazen Plafond’ (FNV Formaat) en wijzigingen binnen de RvC. Naast deze officiële overleggen vindt informeel overleg plaats tussen de OR en directie.
Bedrijfshulpverlening (BHV) In totaal heeft Van Alckmaer 4 BHV-ers die allen gecertificeerd zijn, ook voor de Automatische Externe Defibrillator (AED). Elk jaar worden de herhalingscursussen gevolgd voor brandbestrijding, ontruiming, eerste hulp en AED.
12
Financieel beleid en beheer
Risicomanagement Realiteit is dat om ons heen veel partijen in de bouwwereld in de financiële problemen komen. Door het uitblijven van de concrete uitwerking van wet- en regelgeving is daarbij de onzekerheid over de juiste koers groot. Van Alckmaer heeft het beleid in 2012 hierop aangepast en blijft dicht bij de kern van haar organisatiedoelstellingen. Binnen de financiële risico’s worden de risico’s weloverwogen genomen en wordt intensief aandacht besteed aan prijs-, krediet-, liquiditeits-, en kasstroomrisico’s. Van Alckmaer heeft een beleid ingezet van kostenbesparing en beperking van investeringen om te blijven voldoen aan de geformuleerde kengetallen zoals die door externe partijen wordt gehanteerd. Met deze maatregelen kan Van Alckmaer de gevolgen in financieel opzicht opvangen die de vehuurdersheffing en de saneringsbijdrage met zich meebrengen. Tevens is de verwachting dat blijvend kan worden voldaan aan de liquiditeitseis van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw rekening houdend met een aflossingsfictie van 2%. Het risicomanagement bij Van Alckmaer is de verzamelterm voor een serie samenhangende activiteiten die er voor moeten zorgen dat de doelstellingen van de organisatie behaald worden. De interne beheersing is een belangrijk onderdeel van het huidige risicomanagement bij Van Alckmaer. In 2012 is door de externe accountant een managementletter uitgebracht naar aanleiding van de uitkomsten van de tussentijdse controle. In deze managementletter werd o.a. ingegaan op de kwaliteit van de interne beheersing. De hierin genoemde verbeterpunten worden door van Alckmaer ondertekend en opgepakt in de loop van 2013.
Financiële positie en continuïteit Het financiële beleid van Van Alckmaer is gebaseerd op twee pijlers: liquiditeit en solvabiliteit. De hoogte van deze ratio’s is niet alleen van belang voor interne sturing, maar is ook een onderdeel van de risico- en continuïteitsbeoordeling door het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en voor de financieringsbeoordeling door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Van Alckmaer heeft een interest coverage ratio (ICR) van 2,1 over 2012 (2011: 2,0). Deze ratio geeft aan in hoeverre van Alckmaer in staat is om haar rentelasten te betalen vanuit de exploitatie kasstroom. Het overschot kan dienen ten behoeve van de (interne) financiering van investeringen. Volgens het WSW is in de bedrijfstak een ICR van minimaal 1,4 gewenst. Van Alckmaer houdt deze 1,4 ook aan als randvoorwaarde. Aangezien de ICR over 2012 boven de gewenste norm is, is Van Alckmaer niet genoodzaakt om het tot nu toe gevoerde beleid drastisch bij te stellen. De solvabiliteit van Van Alckmaer is gedaald van 45,3% in 2011 naar 43,0% in 2012. Dit is nog ruim boven de norm van 30% die Van Alckmaer hanteert. Het continuïteitsoordeel is een financieel oordeel over de voorgenomen activiteiten na balansdatum. Met betrekking tot het continuiteitsoordeel heeft Van Alckmaer het A1-oordeel volgens de CFVtoetsing behouden. Dat betekent dat de voorgenomen activiteiten passen bij de vermogenspositie van Van Alckmaer.
Treasurybeleid Het treasurybeleid van Van Alckmaer is gericht op het actief beheersen van financierings- en renterisico’s. Het treasurystatuut van Van Alckmaer voorziet in een treasurycommissie. De treasurycommissie vergaderde in 2012 drie maal. De commissie heeft een brede adviserende taak ten behoeve van de directeur-bestuurder op het gebied van financiën en treasury. De treasurycommissie heeft daarnaast een adviserende rol bij het opstellen van documentatie en
13
informatie op het gebied van treasury, zoals het treasurystatuut, het treasuryjaarplan en de treasuryparagraaf. Eén lid van de Raad van Commissarissen (met de financiële portefeuille) is op verzoek van de directeur-bestuurder aanwezig als toehoorder bij de treasurycommissie. Een belangrijke doelstelling van treasury is het bewaken en zekerstellen van de financierbaarheid van de activiteiten van de organisatie door tijdige en voldoende toegang tot de geld- en kapitaalmarkt op zowel korte als lange termijn. Dit gebeurt door actief saldobeheer. Als deelnemer van het WSW worden nieuwe langlopende leningen afgesloten onder borgstelling door het WSW. Van Alckmaer voldoet aan de eisen van kredietwaardigheid en solvabiliteit die het WSW stelt.
Renterisicoprofiel Renterisico is door het WSW gedefinieerd als het totale bedrag waarover te zijner tijd een nu nog onbekend rentepercentage wordt betaald. Het renterisico wordt gemeten door de eindaflossingen en renteaanpassingen van langlopende leningen in enig jaar te relateren aan de totale leningportefeuille van het lopende jaar. Spreiding van de renterisico’s over de jaren maakt dat de exploitatie minder wordt blootgesteld aan schommelingen van het renteniveau en dat de rentelasten gelijkmatig over de jaren worden verdeeld. De huidige norm van het WSW voor het maximaal aanvaardbare renterisico in een jaar is bepaald op 15% van de restant hoofdsom van langlopende leningen. Het renterisicoprofiel van Van Alckmaer in het tijdvak 2013-2017 stijgt niet boven de WSW norm. De gemiddelde rente van de leningportefeuille bedroeg per 31 december 2012: 4,33% (in 2011: 4,20%). De gemiddelde looptijd van de leningenportefeuille past bij de gemiddelde restant levensduur van het vastgoedbezit.
Accountant Het beleid van Van Alckmaer is dat de externe accountant benoemd wordt voor een periode van maximaal vier jaar. In 2012 was E&Y de controlerende accountant.
14
Verslag van de Raad van Commissarissen
Algemeen De Raad van Commissarissen (RvC) heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken bij Van Alckmaer. De RvC staat tevens het bestuur met raad terzijde. Het jaar 2012 stond in het teken van alle ontwikkelingen die er op de corporaties afkomen en hoe de risico’s hiervan zo goed mogelijk afgedekt kunnen worden.
Samenstelling en deskundigheid De samenstelling van de RvC en het rooster van aftreden per 1 januari 2012 is als volgt: Naam functie Eerste benoeming Herbenoeming/ Aftredend Han van Kuijk Lid 2005 April 2013 Joris Jan de Vries Lid 2005 Juni 2015 Renée Beltman-Jeelof Lid 2005 November 2012 Leo Spruyt Voorzitter 2010 Maart 2013 Tillie van der Poel Vice-voorzitter 2011 Januari 2016 Voorzitter Maart 2012
Werving nieuwe leden/herbenoeming Renée Beltman is per 1 november 2012 afgetreden en Han van Kuijk per 1 april 2013. In 2013 worden deze vacatures in de Raad opgevuld, waarvan een op voordracht vanuit de kring van de huurders. De RvC heeft een profielschets voor de Raad van Commissarisen vastgesteld waarin de gewenste deskundigheid en ervaring van de commissarissen is bepaald. In afwijking van de governancecode heeft Joris Jan de Vries zich beschikbaar gesteld voor een derde termijn. In het kader van pas toe of leg uit: reden hiervoor is het waarborgen van de continuïteit en de kwaliteit van de Governance binnen de RvC.
Nevenfuncties In de RvC zijn de nevenfuncties van de leden besproken als zijnde niet tegenstrijdig en passend binnen het toegestane aantal commissariaten.
Vergaderingen Om de toezichthoudende taak goed te kunnen vervullen, heeft de RvC zich regelmatig mondeling, dan wel schriftelijk door de bestuurder en het MT laten informeren over relevante ontwikkelingen en behaalde resultaten in relatie tot de beoogde doelen. De Raad van Commissarissen kwam in 2012 twaalf maal bijeen voor overleg, waarvan tienmaal met de directie en twee keer zonder directie. De beoordeling van de directeur-bestuurder werd voorbereid door de gehele RvC. In 2012 is een strategiedag gehouden en heeft de zelfevaluatie plaatsgevonden. In het verslagjaar 2012 is gewerkt met een thematisch vergaderschema waarbij de volgende zaken structureel op de agenda staan: 3-maand rapportage, stand van zaken liquide middelen, voortgangsrapportage ondernemingsplan 2010 – 2015, presentatie projecten, strategische verkenning en herijking, VGR treasury 2012, jaarrekening 2011, VH verslag 2011, waardering vastgoed in het kader van de RJ 645, risicobeheersing- en controle, managementletter, oordeelsbrief 2011 BZK en CFV. Specifieke thema’s die in 2012 aan de orde kwamen zijn onder andere: sectorbeeld realisaties 2011 en beleidsregels 2012, WSW kredietwaardigheid en faciliteringsvolume, meerjarenbegroting
15
2013-2017, handboek vastgoedontwikkeling, beoordeling directeur bestuurder (inclusief sectorbrede beloningscode), actieplan governancecode, o.a. zelfevaluatie RvC, algemene positie woningcoropraties en specifieke situaties in Noord-Kennemerland en integriteit. Gezien de maatschappelijke ontwikkelingen is er uiteraard veel aandacht besteed aan de consequenties van de kredietcrisis, de risicoanalyse bedrijfsvoering en het continuiteit- en solvabiliteitsoordeel CFV.
Activiteiten Vier leden van de RvC hebben deel genomen aan een seminar van Ernst & Young over de rol van de commissaris. Daarnaast heeft de voltallige RvC in 2012 een bezoek gebracht aan het herstructureringsgebied Overdie en de restauratie van de Uitenboschstraat van Van Alckmaer bekeken. De RvC blijft de ontwikkeling in dit gebied nauwgezet volgen in het licht van de actuele ontwikkeling op zowel de vastgoed als de financiële markt. Verder is tijdens diverse bijeenkomsten zoals o.a. de Lindegrachtconcerten, Open monumentendag, Kaeskoppenstad en de 5 mei viering de gelegenheid benut om in direct contact te treden met de stakeholders van Van Alckmaer. De nieuwjaarsborrel op kantoor Van Alckmaer is een goede gelegenheid om de vertrouwensband met (de medewerkers van) Van Alckmaer te versterken en vooruit te kijken naar de in 2013 te realiseren doelstellingen. In 2012 zijn twee strategiedagen geweest waaraan het bestuur, managementteam en de voltallige RvC hebben deelgenomen. Er is aandacht besteed aan het herijken van strategische keuzes van Van Alckmaer en aan de zelfevaluatie van de RvC.
Goedkeuringen en besluiten De Raad van Commissarissen gaf in 2012 haar goedkeuring aan de volgende door het bestuur vastgestelde besluiten: De Meerjarenbegroting 2013-2017 De Jaarrekening 2011 De rapportage interim-controle van Ernst & Young Het Volkshuisvestings- en Bestuursverslag De waardering van het DAEB-bezit, in het kader van de Richtlijn Jaarrekening (RJ) 645, op bedrijfswaarde en niet-DEAB op marktwaarde Het Treasury jaarplan 2012 En nam daarnaast de volgende besluiten: De directeur-bestuurder decharge te verlenen voor het gevoerde beleid 2011. De benoeming van mevrouw T. Van der Poel als vice-voorzitter van de RvC. De her-benoeming van de heer J.J.M.E. de Vries tot en met 30 juni 2015. De benoeming van de heer mr. E.J. van der Maas tot 3e lid van de RvC. De benoeming van de heer H.B. de Regt als 4e lid van de RvC. (besluit 2013) De renumeratie van de statutair directeur per 12 december 2012 op basis van de prestaties over 2012. De renumeratie van de RvC per 1 januari 2012. De notulen dd. 7/12/2011, 2/2/2012, 4/4/2012, 6/6/2012, 4/7/2012, 12/9/2012, 4/10/2012 en 11/12/2012 (tevens ondertekend).
Commissies De voorzitter van de Raad van Commissarissen is toehoorder van de treasury (kern)commissie. De Treasurycommissie bestaat uit de bestuurder van Van Alckmaer, het verantwoordelijke
16
managementteamlid en een externe adviseur. Het reglement van de Treasurycommissie is vastgelegd in het Treasurystatuut.
Zelfevaluatie De zelfevaluatie maakte in 2012 onderdeel uit van het programma van de strategiedagen en is uitgevoerd onder leiding van een externe deskundige.
Inhoudelijk toezicht Het Ondernemingsplan 2010–2015 en de afdelings- en activiteitenplannen die hiervan zijn afgeleid, bieden de leden van de Raad van Commissarissen handvatten bij het houden van toezicht op het bereiken van de gestelde doelen. Tevens worden prestatieafspraken gemaakt met de bestuurder. De begroting en de jaarrekening bieden verder de mogelijkheid om te beoordelen of de onderneming voldoende investeert en rendeert op de genoemde werkterreinen. Met 3-maandsrapportages, rapportages over de strategische - en Volkshuisvestelijke prestaties, projectplannen en –presentaties en het treasurybeleid heeft de Raad van Commissarissen goed zicht op de financiële risico’s en resultaten van Van Alckmaer. Van Alckmaer heeft in 2012 het volledige faciliteringsvolume van het WSW opgenomen. Het nieuwe beleid van het WSW is dat het faciliteringsvolume beperkt is tot een looptijd van 1 jaar vanwege de kabinetsmaatregelen wat onzekerheden met zich meebrengt.
Professionalisering Governance De Governance van Van Alckmaer is ingericht volgens de richtlijnen van Aedes en de commissies Glasz en Tabaksblat. De verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de Raad van Commissarissen evenals die van de bestuurder zijn vastgelegd in de statuten van Van Alckmaer. Er heeft in het verslagjaar geen visitatie plaatsgevonden. In het kader van pas toe of leg uit; de reden hiervoor was dat Van Alckmaer zich niet kon vinden in de wijze waarop de accreditatie is vormgegeven en de kwaliteit van de visitatoren is geborgd. Er is door de Raad van Commissarissen blijvend aandacht besteed aan de Corporate Governancerichtlijnen. In 2012 zijn de volgende zaken nader uitgewerkt: Het functioneren en de inrichting van de Raad van Commissarissen en de relatie tussen de Raad van Commissarissen en de directeur bij o.a de goedkeuringsbevoegdheid, strategieontwikkeling, het monitoren van het functioneren van de organisatie, informatiebronnen en het optimaal benutten van netwerken. Het doorontwikkelen van de visie over de taakinvulling van de Raad van Commissarissen (adviseur/klankbord, toezichthouder en werkgever van de bestuurder). De organisatie van het zelfkritisch vermogen, het laten aansluiten van de samenstelling van de Raad van Commissarissen op de behoeften van de leden en het bewaken van de integriteit. De omvang van de toezichttaak van de Raad van Commissarissen, met name bij de ontwikkeling om naast de financieel-bedrijfsmatige prestaties ook expliciet te kijken naar de strategische en volkshuisvestelijke prestaties van de onderneming.
Overleg met de Huurdersvereniging De leden van de RvC die op voordracht vanuit de kring van huurders of voor huurders werkzame organisaties zijn benoemd, hebben overleg met de Huurdersvereniging. Ook zijn zij in de regel aanwezig bij de algemene ledenvergadering van Huurdersvereniging.
17
Integriteit De gedragscodes van Aedes vormen het uitgangspunt voor het interne beleid omtrent integriteit en gedrag. Van Alckmaer kent een klokkenluidersregeling. Deze is opgenomen in de ‘Algemene Gedragsregels’. Deze gedragsregels zijn opgesteld conform de integriteitcode.
Verantwoording van de bestuurdersbeloning en honorering leden RvC De Aedes-leden hebben besloten om als sector actief maximale openheid te geven over de salarissen van directeur-bestuurders (transparantie). Corporaties publiceren hierover in het jaarverslag in een vast format op basis van de nieuwe Wet Normering Topinkomens (WNT). De bezoldiging bedroeg in het verslagjaar € 165.469,-. De beloning betaalbaar op termijn is € 41.034,-. De leden van de RvC ontvangen per kwartaal een vaste beloning. De totale honorering van de RvC bedroeg in 2012 € 41.623,-
Accountant De RvC laat zich ondersteunen door een externe accountant. De controle is uitgevoerd door E&Y.
18
Kengetallen
19
2012 Woongelegenheden in exploitatie Daeb bezit woningen Woningen in aanbouw Garages Overig bezit bedrijfsruimten/winkels aantallen t.b.v. bedrijfswaarde Niet daeb bezit woningen bedrijfsruimten/winkels
Totaal bezit
Totaal verzekerde waarde ( x € 1.000) Gemiddelde verzekerde waarde per woning Gemiddelde grondslag OZB per woning Gemiddelde bedrijfswaarde per vhe, daeb Gemiddelde marktwaarde per vhe, niet daeb Aantal woningen naar huurprijsklasse Goedkoop : maandhuur <= € 366,37 Betaalbaar : maandhuur > € 366,37 <= € 561,98 Duur : maandhuur > € 561,98 Kwaliteit Aantal reparatieverzoeken per woning Kosten niet planmatig onderhoud per woning Kosten planmatig onderhoud per woning Totale kosten onderhoud per woning Prijs-kwaliteitverhouding Gemiddeld aantal punten WWS Gemiddelde nettohuurprijs per woning per maand Het verhuren van woningen Huurachterstand in % van de huren en de vergoedingen Huurderving in % van de huren en de vergoedingen Mutatiegraad KENGETALLEN
2.382 22 199 24 5 2.632
2.424 2 199 24 5 2.654
2.449
2.492
113 31 144
71 29 100
2.776
2.754
213.711 75.000 146.397 55.143 184.627
185.025 75.000 136.173 51.304 214.108
485 1.567 443
543 1.605 347
1,6 443 502 945
1,7 475 413 888
148 468
140 451
0,81% 3,45% 7,5 2012
Financiële continuïteit Solvabiliteit Rentabiliteit totaal vermogen Rentabiliteit eigen vermogen Liquiditeit (current ratio) Gemiddelde rentevoet vreemd vermogen Interest coverage ratio Loan to value
2011
42,82% 1,66% 3,74% 0,77 4,33% 2,1 25%
0,57% 2,94% 6,1 2011 44,14% 3,90% 9,23% 1,01 4,43% 2,0 25%
20
Balans en winst- en verliesrekening x € 1.000,Eigen vermogen Vreemd vermogen Totaal vermogen Vlottende activa Vlottende passiva Bedrijfsresultaat voor rente en belastingen Rentelasten Huren Vergoedingen Huurachterstand actieve contracten (incl WSNP) Huurderving Algemeen Algemene bedrijfsreserve per woning x € 1,Salarissen en sociale lasten (x € 1000) Personele bezetting (in fte's) a. Directie en staf b. Projectontwikkeling- en uitvoering c. Front Office d. Back Office en algemene zaken
76.063 101.552 177.614 8.230 10.746 2.845 3.893 13.842 706 119 502
73.209 92.660 165.869 5.684 5.616 6.758 3.544 13.495 702 81 418
29.342 1.844
38.459 1.801
1,00 11,23 8,00 7,53
2,89 6,00 14,50 7,36
21
BALANS PER
ACTIVA
31-dec-12
31-dec-11
VASTE ACTIVA
1. 2. 3.
Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
4. 5.
Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
6. 7.
Financiële vaste activa Deelnemingen Latente belastingvordering
Totaal vaste activa
135.044.689 2.861.731 3.641.425
127.849.035 2.554.880 3.843.364
141.547.845
134.247.279
26.586.350 779.501 27.365.851
21.410.776 2.587.770 23.998.546
20.042 451.127
20.143 1.918.969
471.169
1.939.112
169.384.865
160.184.937
14.607
6.348
118.526 2.925 372.162 141.055 399.316
80.565 0 370.596 38.200 306.848
1.033.984
796.209
7.181.029
4.881.625
8.229.620
5.684.182
177.614.485
165.869.119
VLOTTENDE ACTIVA 8.
Voorraden
9. 10. 11. 12. 13.
Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten Rekening courant deelnemingen Overige vorderingen Overlopende activa
14.
Liquide middelen
Totaal vlottende activa
Totaal generaal
22
31 DECEMBER 2012 ( x € 1)
PASSIVA
31-dec-12
31-dec-11
EIGEN VERMOGEN 15.
Algemene bedrijfsreserve
76.062.913
73.208.976
Totaal eigen vermogen
76.062.913
73.208.976
0 291.618 14.093 92.299
608.589 297.910 12.600 88.246
398.010
1.007.345
Leningen gemeente Leningen kredietinstellingen
638.789 89.768.823
4.225.897 81.811.189
Totaal langlopende schulden
90.407.612
86.037.086
4.498.741 2.065.460 1.432.378 470.251 2.279.120
0 141.996 2.155.396 900.001 2.418.320
10.745.950
5.615.713
177.614.485
165.869.119
VOORZIENINGEN 16. 17. 18. 19.
Voorziening onrendabele investeringen Voorziening latente belastingverplichting Voorziening deelnemingen Overige voorzieningen
LANGLOPENDE SCHULDEN 20. 21.
KORTLOPENDE SCHULDEN 22. 23. 24. 25. 26.
Schulden aan kredietinstellingen Aflossingsverplichtingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden
Totaal generaal
23
WINST- EN VERLIESREKENING 2012 ( x € 1) Boekjaar 2012
Boekjaar 2011
Bedrijfsopbrengsten 27. Huuropbrengsten 28. Opbrensten servicecontracten 29. Overheidsbijdragen 30. Resultaat verkoop vastgoedportefeuille 31. Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten
13.841.888 706.123 227.202 227.841 331.679 15.334.733
13.494.791 702.472 205.442 266.224 662.538 15.331.467
Bedrijfslasten 32. Afschrijvingen 33. Overige waardeveranderingen sociaal vastgoed in exploitatie 34. Bijzondere waardevermindering van vlottende activa 35. Erfpacht 36. Lonen en salarissen 37. Sociale lasten 38. Pensioenlasten 39. Onderhoudslasten 40. Leefbaarheid 41. Lasten servicecontracten 42. Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten
3.644.869 -732.218 18.561 2.690 1.647.696 196.739 -167.247 5.666.575 69.915 678.996 2.859.995 13.886.571
3.519.716 -885.006 5.274 2.683 1.603.550 197.299 381.365 4.869.226 87.923 674.659 3.022.410 13.479.099
1.448.162
1.852.368
1.396.935
4.905.482
2.845.097
6.757.851
Financiële baten en lasten 44. Rentebaten 45. Rentelasten Som der financiële baten en lasten
40.211 -3.892.505 -3.852.294
11.374 -3.544.323 -3.532.949
RESULTAAT VOOR BELASTINGEN
-1.007.197
3.224.899
RESULTAAT UIT VERHUURACTIVITEITEN
43.
(On)gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen
BEDRIJFSRESULTAAT
46.
Vennootschapsbelasting
-1.461.550
-92.364
47.
Resultaat deelnemingen
-1.594
43.488
-2.470.341
3.176.024
RESULTAAT NA BELASTINGEN
24
