JAARVERSLAG 2012 JAARVERSLAG 2012

JAARVERSLAG 2012

JAARVERSLAG 2012

Jaarrekening 2012 Woningstichting Aert Swaens

JAARVERSLAG 2012 VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG

JAARVERSLAG 2012

2

De directeur over …….

3

De Raad van Commissarissen rapporteert over …

8

Aert Swaens over de woningmarkt

17

Aert Swaens over vastgoed

25

Aert Swaens over maatschappelijk presteren

31

Aert Swaens over de samenwerking met haar klanten

35

Aert Swaens bouwt aan de eigen organisatie (ultimo 2012)

36

Aert Swaens over de financiën

42

JAARREKENING 2012

49

Kengetallen

50

Balans per 31 december 2012

52

Winst- en verliesrekening 2012

54

Toelichtingen

56


2


De directeur over ……. … Aert Swaens in 2012 Woningstichting Aert Swaens is een woningcorporatie die in Veldhoven en Waalre ruim 4.000 woningen beheert. We spelen een actieve rol bij het ontwikkelen van nieuwbouw en maatschappelijk vastgoed. Maatschappelijk presteren staat hoog in ons vaandel en in onze dienstverlenende organisatie staan klanten centraal. We zijn ons bewust van onze maatschappelijke taak en de verwachtingen die de markt, de samenleving en de politiek van ons heeft. Het afgelopen jaar was geen gemakkelijk jaar. Immers het thema van ons ondernemingsplan ´Samen werken aan wonen met perspectief´ is in een ander daglicht komen te staan vanwege de actuele ontwikkelingen in de sector en in de samenleving. Een analyse van de huidige omstandigheden en de toekomstverwachtingen bevestigt dit. Het jaar 2012 gaat niet alleen de boeken in als schrikkeljaar, maar ook als laatste jaar van Aert Swaens. Het voorbereiden van de fusie met Domein liep als een rode draad ´tussen de bedrijven door´. Een enorme uitdaging die veel van onze organisatie heeft gevraagd. De dagelijkse bedrijfsuitvoering liep immers gewoon door, en met resultaat! Dit jaarverslag rapporteert hierover in cijfers, mensen en activiteiten. De omstandigheden waarbinnen we dit hebben gedaan, kunnen gerust uitdagend genoemd worden. Een, zeker voor onze sector, onzeker politiek klimaat, gekoppeld aan de aanhoudende economische crisis en uitblijvende duidelijkheid op de woningmarkt zijn hiervan de voornaamste oorzaken. De situatie op de woningmarkt blijft onveranderd lastig. Beschikbare woningen voor onze doelgroepen zijn nog steeds schaars. De aanhoudende crisis, lange onduidelijkheid over maatregelen op de woningmarkt en een stagnerende verkoop van woningen dragen hier niet op een positieve wijze aan bij. Sterker nog, door het uitblijven van investeringen in nieuwe woningen zal deze schaarste op termijn alleen maar groter worden. De invloed van de centrale overheid op ons huishoudboekje maakt dat ook wij geplande investeringen de komende jaren moeten uitstellen of verminderen. Dit was echter in 2012 nog niet van invloed op het realiseren van onze plannen. Op termijn zal niet alleen onze investeringscapaciteit onder druk komen te staan. Dit gaat ook gelden voor de betaalbaarheid van onze woningen.

…… de belangrijkste resultaten We hebben de afgelopen periode een belangrijke bijdrage kunnen leveren aan betaalbaar en prettig wonen. Op verschillende plaatsen realiseerden we fraaie en zeker ook bijzondere projecten. In 2012 zijn in totaal 159 woningen opgeleverd waarvan 87 nieuwbouwwoningen en 72 woningen in Zonderwijk, waaraan ingrijpend groot onderhoud is verricht. Van het aantal nieuwbouwwoningen zijn 53 woningen in het project Mira in Veldhoven en 34 woningen in het project Hoogh Waalre gerealiseerd. In uitvoering zijn 41 woningen op de Brabantia-locatie. Ook op de startersmarkt zijn goede resultaten geboekt. Bijna 23% van de vrijgekomen sociale woningen zijn verhuurd aan starters en een deel van de verkochte woningen met Koopgarant zijn aan starters verkocht. In 2012 hebben we 38 bestaande woningen verkocht, 3 meer dan de doelstelling voor dit jaar.


In dit jaarverslag leggen we verantwoording af over de geleverde prestaties en de behaalde resultaten.

3

De verkoop van nieuwe vrije sector woningen blijft een zorgpunt. Om deze reden hebben we in het project Beltz te Aalst de 18 onverkochte woningen omgezet van koop naar huur en allen zijn toen verhuurd. Bijzondere doelgroepen hebben altijd op onze aandacht mogen rekenen. Aert Swaens onderschrijft in toenemende mate de noodzaak om voor bijzondere doelgroepen iets te betekenen. Zo zijn projecten in voorbereiding en in uitvoering genomen met verschillende zorgpartners, waar Aert Swaens veelvuldig mee samenwerkt. Eind 2011 is een samenwerkingsovereenkomst gesloten met de initiatiefnemers om een project op te starten voor het huisvesten van jong volwassenen met een autistische beperking. Het betreft een project van 24 wooneenheden en is een initiatief van de stichtingen JOVO en Woondroom, de gemeente Veldhoven en Aert Swaens. Realisatie staat gepland voor 2013 en oplevering voor begin 2014. In 2012 is in samenwerking met de gemeente en de RSZK gestart met een haalbaarheidsonderzoek naar de mogelijke ontwikkeling van een woonzorg complex ter plaatse van het plangebied Leuskenhei te Veldhoven. Het betreft hier zorgplaatsen in de intramurale sfeer. Tenslotte onderzoekt, op verzoek van de gemeente Veldhoven, Aert Swaens de haalbaarheid van het realiseren van een zorgcluster in Oerle. Aert Swaens geeft klantwaarde betekenis door o.a. de kwaliteit van de dienstverlening op niveau van minimaal het KWH-label uit te voeren. In 2012 is er opnieuw een KWH-meting op alle labelonderdelen geweest met een gemiddelde score van 7,9. In de KWH-Prestatie-index zijn de scores van alle 180 deelnemende corporaties vergeleken en scoort Aert Swaens een verdienstelijke 39e plaats. Ook de betrokkenheid van onze huurders bij onderhoudsprojecten en samenwerking met bewoners bij leefbaarheidsprojecten hebben we het afgelopen jaar op meerdere plaatsen inhoudelijk vorm gegeven en met succes.

Duurzaamheid vinden we ontzettend belangrijk. We hebben dit jaar weer een aantal stappen in de juiste richting gezet en we blijven dat de komende jaren ook doen. In 2009 is het energiebeleid voor de bestaande voorraad opgesteld. Belangrijkste doelstelling is het beperken van de woonlasten voor onze huurders. Volgens onze ondernemingsdoelstelling moet eind 2012 voor de gehele voorraad het energielabel gemiddeld label C zijn. Deze doelstelling is inmiddels gerealiseerd. In 2012 heeft Aert Swaens actief deelgenomen aan het uitwerken van een studie naar het realiseren van een duurzaam bouwconcept in bestaand bezit voor een 10-tal woningen. Hierbij zijn de voordelen van ketensamenwerking nadrukkelijk verkend en beoordeeld. Deze samenwerking bestaat uit een consortium van bedrijven die allen actief zijn in projectverband ter bevordering van het Energie Neutraal Wonen In Brainport (ENWIB). Rondom het begrip duurzaamheid en energie worden in dit verband veel initiatieven genomen waar Aert Swaens bij betrokken is of wordt. Een eerder initiatief is door dit consortium in het kader van het project “Energyhouse” in 2010 ontwikkeld.


Een goede samenwerking met onze belanghouders vinden wij van groot belang. Zo is bijv. met de gemeenten Waalre en Veldhoven intensief samengewerkt bij het wegwerken van de achterstand bij het huisvesten van statushouders, en met succes. In beide gemeenten zijn de trajecten om te komen tot een actualisering van de prestatieafspraken nog niet tot een afronding kunnen komen. We zijn van mening, dat daarvoor eerst het fundament, zoals een geactualiseerde woonvisie, moet worden gelegd. Samen met de beide gemeenten wordt hier nog aan gewerkt.

4

… stabiele bedrijfsvoering De kernactiviteit van Aert Swaens is het beheren en bouwen van woningen voor de doelgroep van beleid. Het is van groot belang, dat deze activiteiten ook voor de langere termijn gewaarborgd zijn. Dit betekent, dat de continuïteit van onze bedrijfsvoering gegarandeerd moet zijn. Het bedrijfsresultaat is positief en bedraagt € 3.597.316,-. Na aftrek van de renteverplichting bedraagt het resultaat -/- € 2.380.929,- en na verrekening van de vennootschapsbelasting die we niet hoeven te betalen bedraagt het resultaat -/- € 1.572.903,-. Door de invoering van de nieuwe RJ645 hebben we een drietal nieuwe posten moeten verwerken in de Winst- & Verliesrekening. Het betreft de afschrijvingen materiele vaste activa op bedrijfswaarde, de vastgoedbeleggingen en de vrijval van de ongerealiseerde reserve. Dit zorgt voor een negatief effect op het jaarresultaat van € 3.209.815,-. De jaarcijfers laten zien dat er sprake is van een stabiele bedrijfsvoering en dat Aert Swaens financieel nog gezond is. Natuurlijk moeten we in de huidige markt nieuwe investeringen goed afwegen en de kostenstructuur zorgvuldig bewaken. De voorgenomen overheidsmaatregelen dwingen ons om de komende tijd voldoende dekking te vinden voor een dreigende tekort van ca. € 14,5 miljoen in de komende 5 jaar. Investeringsprogramma op koers In 2012 zijn 87 nieuwe woningen opgeleverd in het betaalbaar segment. De plannen voor grootonderhoud aan 360 woningen in Zonderwijk lopen op schema. In voorbereiding zijn nog 410 woningen, waarvan 37 nieuwbouw in het betaalbaar segment en 373 woningen grootonderhoud op verschillende locaties. Alle activiteiten betreffen het sociale segment. We zijn op een gepaste wijze trots dat we ondanks de voortdurende crisis ons investeringsprogramma overeind kunnen houden.

Op nadrukkelijk verzoek van het Ministerie voor Wonen en Aedes zijn we een samenwerking aangegaan voor drie jaar met onze collega-corporatie Fundashon Cas Bonairiano (FCB) op Bonaire. In deze samenwerking hebben we ook in 2012 voortgang geboekt. De samenwerking tussen Aert Swaens en FCB is gericht op kennisdeling en het professionaliseren van de volkshuisvesting ter plaatste. We investeren dus niet. Langzaam maar zeker begint de samenwerking zijn vruchten af te werpen en worden belangrijke resultaten behaald, zoals:  Woonvisie: in samenwerking met lokale partners via o.a. workshop opgesteld, unaniem vastgesteld door eilandsraad en getekend door OLB en FCB;  Prestatieafspraken: in samenwerking met lokale partners via o.a. workshop opgesteld, unaniem vastgesteld door eilandsraad en getekend door OLB en FCB;  Bemiddeling bij financiering voor nieuwbouw 101 woningen gerealiseerd en start nieuwbouw;  Instellen stuurgroep integrale wijkaanpak met OLB en FCB;  Beschikkingen van BZK voor leefbaarheidsprojecten, beheer en toekenningstructuur uitwerken;  Convenant perspectief op verantwoord wonen. Ontwikkelen van een sociaal vangnet en wegwerken huurachterstanden is daarmee een breed gedragen vraagstuk en niet exclusief een FCB-probleem;  Huisvesting jongeren in samenwerking met Jong Bonaire;  Ondersteuning en professionalisering interne werkorganisatie op de gebieden Financiën (Begroting, Jaarrekening, waardering, vermogen, kasstromen, incasso huurachterstanden),


…. samenwerking met FCB Bonaire

5

Techniek (MJOB en Projecten) en Verhuur (beleid op diverse onderdelen, woonwensenonderzoek, introductie voorraadbeleid etc.);

….. het fusieproces De rode draad werd in het begin al genoemd. Het jaar stond voor een groot deel in het teken van de voorgenomen fusie met Domein. Beide organisaties willen in een sterk veranderende omgeving de rol van maatschappelijk betrokken en klantgedreven corporatie vasthouden en versterken in de gemeenten waar zij nu actief zijn. Voldoende schaalgrootte is hierbij onontbeerlijk. Begin 2012 bereikten we met het tekenen van de intentieverklaring de eerste belangrijke mijlpaal. Tijdens de maanden die volgenden, is er door beide organisaties hard gewerkt om deze fusie verder tot stand te brengen. Er is een gezamenlijk ondernemingsplan opgesteld, de meerwaarde van de nieuwe organisatie is bepaald en het boekenonderzoek werd zonder verrassingen afgesloten. Beide Raden van Commissarissen gaven goedkeuring aan het voornemen tot fusie, evenals de Ondernemingsraden. De betrokken gemeenten werd om een zienswijze gevraagd en zonder uitzondering leidde dit tot positieve resultaten. Ook beide huurdersorganisaties hebben een positief advies afgegeven. In november werd het officiële verzoek tot fusie goedgekeurd door het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. De geplande juridische fusiedatum van 1 januari 2013 hebben we hiermee ook gehaald. De integratie van beide organisaties vindt halverwege 2013 plaats. Vanaf dat moment zijn we echt ’thuis!

Tenslotte… … kunnen we vaststellen dat onze financiële positie goed is, maar het effect van de crisis en het totaalpakket aan overheidsmaatregelen ons aanzienlijk gaan beperken in de investeringsmogelijkheden. Tegelijkertijd staat de betaalbaarheid van het wonen voor de primaire doelgroep behoorlijk onder druk. Daarmee wordt het een grote uitdaging voor de nieuwe organisatie ’thuis om de volkshuisvestelijke taken naar behoren te kunnen uitvoeren.

… kunnen we vaststellen dat onze medewerkers in hoge mate betrokken zijn bij de ontwikkelingen van Aert Swaens en een belangrijke bijdrage hebben geleverd aan het succesvolle fusietraject. Zij hebben het afgelopen jaar veel inzet en flexibiliteit getoond. Ook onze belanghouders en relaties hebben veel inzet getoond om samen met ons de doelstellingen en resultaten te behalen. Daarvoor ben ik hen veel dank verschuldigd; zonder hun inbreng was dit alles niet mogelijk geweest. … hebben wij overeenkomstig onze statuten en doelstelling alle middelen in het verslagjaar uitsluitend besteed in het belang van de volkshuisvesting.


… kunnen we vaststellen dat we onze maatschappelijke verantwoordelijkheid ruimschoots hebben waargemaakt en dit ook in de nieuwe organisatie ’thuis mee nemen. We zijn open en transparant, we werken volgens de principes van goed bestuur, we passen de governancecode voor woningcorporaties toe en we onderschrijven de Aedescode. Integriteit zit in onze genen en daardoor hanteren wij al langere tijd in- en extern een integriteitcode en beschikken we over een klokkenluiderregeling.

6


Ir. E.J.M. de Groot directeur-bestuurder

7

De Raad van Commissarissen rapporteert over … … fusie met Domein Aert Swaens is op 1 januari 2013 gefuseerd met Domein uit Eindhoven tot Woonstichting ‘thuis. Inmiddels beschikt ‘thuis ook over een nieuwe Raad van Commissarissen. De onderstaande paragraaf beschrijft de situatie zoals deze in 2012 heeft gefunctioneerd.

… governance en zijn toezichthoudende taak

Voor Aert Swaens zijn de beginselen van behoorlijk bestuur belangrijk. We hechten aan transparantie, afleggen van verantwoording, onafhankelijk toezicht en we hebben de Governancecode Woningcorporaties zo goed mogelijk geïmplementeerd. Hiervoor is medio 2010 uit de leden van de RvC een werkgroep Governance en integriteit (WGI) samengesteld die, samen met het bestuur, de implementatie en de bewaking van de governancecode voor woningcorporaties heeft begeleidt. De Governancecode geeft aan hoe een corporatie bestuurd moet worden en bevat regels voor het functioneren van het bestuur en de Raad van Commissarissen (RvC). De enige afwijkingen op dit moment bij Aert Swaens op de code zijn:  De bestuurder van Aert Swaens is in 2006 in overleg met de RvC niet voor een periode van 4 jaar benoemd, maar voor onbepaalde tijd. De RvC heeft echter te allen tijde de bevoegdheid om de bestuurder te schorsen of te ontslaan.  De RvC heeft in 2012 een remuneratiecommissie ingesteld. De beoordeling en beloning van de bestuurder wordt door de voorzitter en vicevoorzitter binnen de kaders van de sectorbrede beloningscode voor bestuurders uitgevoerd en één keer per jaar besproken en geëvalueerd binnen de RvC als geheel. De afspraken tussen RvC en bestuurder over de resultaten zijn vastgelegd in een bestuursopdracht. In het jaarverslag wordt de beloning van de bestuurder verantwoord.  Voor de werving en selectie van commissarissen wordt op basis van een vastgestelde procedure en een geactualiseerde profielschets tijdelijk een selectiecommissie samengesteld uit de RvC. Volgens de governancecode is hiervoor ook geen permanente commissie noodzakelijk. De taken van deze commissie zijn wel overeenkomstig de bepalingen uit de governancecode.  Begin 2012 heeft de RvC besloten om de financiele commissie de status van auditcommissie te geven. Deze commissie bespreekt met de directie de uitgangspunten bij de jaarverslaglegging, de begroting en de accountantscontrole, de parameters voor de bedrijfswaardeberekeningen en het treasurybeleid. De bevindingen van de financiële commissie worden als advies aan de RvC gepresenteerd.  Begin 2012 heeft de RvC eveneens het besluit genomen om een officiële commissie Governance in te stellen. In haar jaarverslag beschrijft Aert Swaens hoe zij de principes van goed bestuur in de praktijk brengt: de werkwijze, de beloning, het risicomanagement, het interne kwaliteits- en managementcontrolsysteem en beoordeling door de accountant daarvan. De leden van de Raad van Commissarissen zijn lid van de Vereniging van Toezichthouders bij Woningcorporaties (VTW). Bovendien onderschrijven ze de Aedescode.


Governancecode

8

De Governancestructuur In de governancestructuur bij Aert Swaens zijn de beginselen van behoorlijk bestuur belangrijk. We beschikken over toezichtkaders en de RvC gebruikt toetsingskaders bij het afleggen van verantwoording en het uitoefenen van onafhankelijk toezicht. Toezichtkaders De taken en bevoegdheden van de RvC en het bestuur zijn vastgelegd in de statuten. De RvC beschikt over een reglement d.d. 31 oktober 2006, waarin nadere regels zijn vastgelegd over aftreden en herbenoeming, taken van de RvC, honorering RvC, besluitvorming, benoeming en overleg met de accountant en overleg met de OR en de Centrale Bewonersraad. Bij besluit van de RvC is dit reglement aangepast aan de herziene Governancecode en in de vergadering van 8 maart 2012 opnieuw vastgesteld. De RvC beschikt over een profielschets voor commissarissen bij Aert Swaens (laatst vastgesteld d.d. 8 juni 2011), die voorafgaande aan een traject van openbare werving en selectie wordt geactualiseerd. Met de bestuurder zijn resultaatafspraken gemaakt, die zijn vastgelegd in een bestuursopdracht d.d. 28 april 2011. De RvC ziet er op toe, dat de activiteiten van Aert Swaens voldoen aan de kaders zoals die zijn vastgelegd in het BBSH en de Woningwet.

De RvC heeft in overleg met de bestuurder op verschillende beleidsterreinen kaders vastgesteld waarmee de RvC zijn toezichthoudende taak inhoudelijk kan uitvoeren. Op het beleidsterrein van de volkshuisvesting en de organisatie zijn deze kaders vastgelegd in het Ondernemingsplan 2009–2012, het Jaarplan en de Begroting. Met de bestuurder zijn de resultaatgerichte afspraken vastgelegd in een Bestuursopdracht. Op het beleidsterrein van financiën en continuïteit zijn deze kaders vastgelegd in het Treasurystatuut (vastgesteld d.d. 2 april 2009) en Treasuryjaarplan, de financiële toetsingskaders voor investeringen (notitie toetsingskader en sturingselementen d.d. 1 april 2010) en de financiële meerjarenplanning. Jaarlijks wordt beoordeeld of de diverse toetsingkaders nog valide zijn, in 2012 is dat opnieuw gebeurt en heeft dat niet geleid tot bijstelling. Daarnaast hanteert de RvC het strategisch vastgoedbeleid en de wensportefeuille als toetsingskader voor de verdere ontwikkeling van de woningportefeuille van Aert Swaens. Voor de aanbesteding van bouwkundige werkzaamheden is een aanbestedingsbeleid vastgesteld d.d 3 februari 2011 met instemming van de RvC. Ten slotte beschikt Aert Swaens over een integriteitcode (laatst vastgesteld d.d. 22 november 2011 ) en een klokkenluidersregeling (laatst vastgesteld d.d. 6 november 2007) waaraan zowel het handelen van Aert Swaens als het handelen van haar relaties wordt getoetst. Taakopvatting en verantwoording De RvC heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken van Aert Swaens en de met haar verbonden ondernemingen en staat het bestuur met raad ter zijde. De RvC houdt onder andere toezicht op:  realisatie van de doelstellingen van de corporatie;  realisatie van de volkshuisvestelijke opgaven;  strategie en risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie;  opzet en werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen;  kwaliteitsbeleid;  kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording;  financieel verslaggevingproces;  naleving van toepasselijke weten regelgeving;  naleving van de principes van governance.


Toetsingskaders

9

Dit toezicht strekt zich tevens integraal uit tot en met de corporatie verbonden BV-structuur. Besluiten en bespreekpunten In het afgelopen jaar is de RvC elf keer in een officiële vergadering bijeen geweest, dat is inclusief de extra bijeenkomsten in verband met de voorgenomen fusie tussen Aert Swaens en Domein uit Eindhoven. Aan alle reguliere vergaderingen werd deelgenomen door de directeur-bestuurder en de adjunct-directeur. Afhankelijk van de onderwerpen werden ook medewerkers en managers uitgenodigd om deel te nemen aan de vergadering. De Raad heeft zich periodiek mondeling en schriftelijk door de directeur-bestuurder laten informeren over de maatschappelijke en financiële resultaten in relatie tot de beoogde doelen, relevante externe ontwikkelingen en de doorkijk naar de toekomst. De informatie van het bestuur vindt plaats door middel van een directieverslag en de kwartaalrapportages. Daarnaast heeft de voorzitter tussen de vergaderingen van de Raad periodiek overleg met de directeur-bestuurder. Andere belangrijke informatiemomenten zijn o.a. het overleg met de externe accountant, het jaarlijks overleg met de Ondernemingsraad, deelname aan bijeenkomsten van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW), waarbij de leden van de Raad zijn aangesloten. De RvC constateert dat, voor wat betreft de operationele bedrijfsprocessen bij Aert Swaens, de zaak goed op orde is. Hierdoor heeft de RvC meer ruimte en mogelijkheden om samen met het bestuur op een proactieve wijze aandacht te besteden aan strategische vraagstukken als gevolg van ontwikkelingen in de woningmarkt en de financiële wereld en het gevolg van de veranderingen in het rijksbeleid.

Er is veelvuldig stilgestaan bij de voor- en nadelen inzake het fusietraject en het proces juridische aanvraag en toestemming bij het Ministerie van Binnenlandse zaken. De Raad van Commissarissen heeft in verband met de fusie de volgende besluiten goedgekeurd:  de intentieverklaring fusie;  mandatering van de heer Kemps inzake het due diligence onderzoek;  het ondernemingsplan en meerwaardenotitie fusieorganisatie;  formele aanvraag tot goedkeuring fusie bij het Ministerie van Binnenlandse Zaken;  statuten fusieorganisatie;  besturingsmodel inclusief portefeuilleverdeling;  fusievoorstel;  benoeming Raad van Commissarissen fusieorganisatie;  keuze accountant en fiscaal adviseur fusieorganisatie;  begroting 2013 fusieorganisatie.


In verband met de fusie is begin 2012 een klankbordgroep ingesteld die namens de Raad van Commissarissen het fusieproces van nabij heeft begeleid. De klankbordgroep bestond uit de beide voorzitters en een lid van de beide auditcommissies. De klankbordgroep heeft adviezen uitgebracht voor de samenstelling van de Raad van Commissarissen na fusie en de diverse commissies. Ingevolge het advies van de klankbordgroep is door de Raden van Commissarissen van Domein en Aert Swaens besloten 3 leden uit beide raden deel te laten nemen aan de nieuwe Raad en een nieuwe voorzitter te werven. De Remuneratiecommissie in oprichting heeft een voorstel gemaakt voor de werving van een nieuwe voorzitter en de beloning van de commissarissen na fusie.

10

Naast de fusiebesluiten heeft de RvC aan de volgende onderwerpen bijzondere aandacht besteed:  de CFV-informatie (CIP) en beoordelingen, de borgingsruimte WSW, het Treasury-jaarplan en fiscaliteiten;  gevoeligheidsanalyse derivatenportefeuille;  de gevolgen van het EU-dossier, scenarioplanningen en toekomststrategie voor Aert Swaens (met Domein als fusiepartner) en de vernieuwing van de Bestuursopdracht;  het toetsingskader en sturingselementen, de financieringsstrategie, interim-controle;  de resultaten Aedex 2011;  beleidsnotitie Governance & Integriteit  verschillende beleidsonderdelen van de strategische vastgoedportefeuille, verkoop bestaande woningen in Zonderwijk, diverse fasedocumenten van verschillende projecten inclusief samenwerkingsovereenkomsten, financiele afwikkelingen van diverse projecten;  goedkeuring Jaarverslag en Begroting, het jaarverslag van de OKC (geschillenregeling);  de samenwerking met de collega-corporatie op Bonaire en de beoordeling van de directeurbestuurder. Overleg met management en OR Een delegatie van de RvC heeft het afgelopen jaar twee maal apart overleg gevoerd met de Ondernemingsraad (OR). De RvC heeft kennisgenomen van het jaarverslag van de OR. Bij de studiebijeenkomsten over de actuele ontwikkelingen was ook het managementteam uitgenodigd. Functioneren RvC Jaarlijks evalueren we de eigen rol, de werkwijze van de RvC en de resultaten. Evalueren doen we collectief. We stellen ons daarbij de volgende vragen:  Hebben we nog het juiste beeld van de rol en taak van de commissaris bij Aert Swaens?  Vullen we onze rol inhoudelijk goed in?  Bieden we voldoende tegenwicht aan de bestuurder met behoud van een constructieve relatie?  Zijn we een goede teamgenoot?  Tonen we voldoende inzet qua tijd en zijn we voldoende geëquipeerd om onze verantwoordelijkheid te nemen?

Naast de reguliere vergaderingen worden er jaarlijks twee studiebijeenkomsten voor de RvC georganiseerd. In het voorjaar van 2012 stond de bijeenkomst in het teken van de gevolgen van de EU-beschikking. Samen met deskundigen is gesproken over de gevolgen van de ministeriele regeling voor woningcorporaties alsmede over de financieringsaspecten in het veranderende speelveld. De studiebijeenkomst in het najaar is benut als extra RvC-vergadering die geheel in het teken stond van de ontwikkelingen rondom het Brabantiaterrein en het fusiebesluit met Domein. Verder hebben leden van de RvC deelgenomen aan diverse symposia en studiebijeenkomsten voor toezichthouders, waaronder:  VTW-bijeenkomsten;  Ernst & Young masterclass voor leden van de Raad van Commissarissen van woningcorporaties. Integriteit Als eigentijdse woningcorporatie staan we midden in de samenleving en dragen we een grote maatschappelijke verantwoordelijkheid. Daar past openheid, transparantie en integriteit bij. Voor iedereen moet duidelijk zijn welke waarden voor Aert Swaens belangrijk zijn en welke


Opleiding en scholing door de RvC

11

gedragslijnen daarbij horen. Integriteit zit in de genen van de bedrijfscultuur. Vandaar dat we ook het ongeschreven en zo natuurlijke beleid zichtbaar hebben gemaakt in een integriteitcode en een klokkenluiderregeling. Deze zijn op de website beschikbaar. Integriteit is een onderwerp dat ook met grote regelmaat op verschillende momenten besproken is binnen de organisatie. Soms gebeurt dat in het kader van de interne controle, soms naar aanleiding van praktijkvoorbeelden. De dilemma’s worden dan besproken. De integriteitcode is in november 2011 op enkele onderdelen aangepast en met instemming van de OR vastgesteld door de RvC. Onafhankelijkheid Alle leden van de RvC voldoen aan de criteria van onafhankelijkheid zoals deze in de governancecode voor woningcorporaties is vastgesteld. Er is geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen bij adviezen, standpuntbepaling of besluitvorming. Risicobeheersing De RvC hecht veel waarde aan een goede interne risicobeheersing en controle. In de kwartaalrapportages worden we hierover geïnformeerd. Daarnaast vindt periodieke bijstelling plaats van de risicoanalyse en scenarioberekeningen. Gezien de omvangrijke investeringen maken we sinds 2009 gebruik van het programma WALS. Dit is een krachtige toepassing voor het doorrekenen van de financiële positie en het maken van risicoanalyses. De meerjarenbegroting is door een externe adviseur getoetst. Gebleken is dat deze een betrouwbaar beeld geeft en recht doet aan het voorzichtigheidsbeginsel. Jaarlijks worden rond de zomerperiode de begrotingsuitgangspunten met de RvC besproken en worden de consequenties van gewijzigd beleid in beeld gebracht. Dit maakt dat we goed grip hebben op de financiële positie van Aert Swaens. Verantwoording door bestuurder Tijdens elke vergadering legt de bestuurder via een directieverslag aan de RvC verantwoording af over het gevoerde beleid. Ieder kwartaal ontvangen we een bedrijfsrapportage (PBR). Naast financiële, zijn vooral inhoudelijke prestaties onderdeel van de verantwoording. Het directieverslag bevat informatie over ontwikkelingen op het gebied van missie, visie, strategie en beleid. De PBR is ingericht volgens het INK-model en legt de relatie met de voorgenomen doelstellingen en resultaten uit het vastgestelde jaarplan van Aert Swaens en de bestuursopdracht.

Jaarlijks wordt de ontwikkeling van de belangrijkste financiële ratio’s voor de komende tien jaren beoordeeld. Er is een meerjareninvesteringsbegroting opgesteld, die door de RvC is goedgekeurd. In deze meerjarenbegroting is ook rekening gehouden met ingrepen in het kader van het strategisch vastgoedbeleid en het energiebeleid. De RvC volgt de ontwikkelingen op de woningmarkt nauwgezet en kritisch, omdat het verloop van het voorgenomen verkoopprogramma voor bestaande en nieuwe woningen mede van invloed is op het investeringsprogramma. In de audit commissie worden de belangrijkste beslissingen inzake bedrijfswaarden, vastgoedwaardering en investeringen kritisch doorgenomen met het bestuur en voorzien van een advies aan de voltallige RvC. Vastgesteld is dat Aert Swaens op het gebied van investeren ‘scherp aan de wind vaart’, waardoor de financiële mogelijkheden in het eigen werkgebied optimaal worden benut. Er wordt sterk gestuurd op kasstromen en waardeontwikkeling. Nieuwe investeringen worden in eerste instantie getoetst op effecten ten aanzien van de kasstromen (ICR). Daarnaast wordt getoetst op ondermeer de BAR (Bruto AanvangsRendement), overeenkomstig het toetsingskader met stuurelementen.


Financiële mogelijkheden

12

Rol accountant De externe accountant wordt benoemd door de RvC. Ernst & Young is benoemd voor de periode tot en met 2012. De accountant participeert 1-2 keer per jaar in de vergadering van de RvC. Tot de belangrijkste onderwerpen van gesprek behoren de bevindingen en controleresultaten inzake de jaarrekening, marktontwikkelingen en financieringspositie, de waarderingsgrondslag van de activa in de balans, de bedrijfswaarde, de integrale vennootschapsbelasting en veranderende weten regelgeving. Verder constateerde de accountant dat de organisatie van Aert Swaens sterk in beweging is. De aangepaste organisatie heeft geleid tot een positieve bijdrage aan de verdere professionalisering. Het honorarium van de accountant voor de controle van de commerciële jaarrekening inclusief Dpi/Dvi bedraagt € 43.655,- incl. BTW. Dit is exclusief eventuele aanvullende werkzaamheden. Samenstelling Als onderdeel van het fusiebesluit is bepaald dat de leden van de RvC hun zetel per fusiedatum van 1 januari 2013 beschikbaar stellen. Voor de nieuwe fusieorganisatie is door de Raden van Commissarissen van Aert Swaens en Domeins besloten 3 leden uit beide raden deel te laten nemen aan de nieuwe Raad en een nieuwe voorzitter te werven. De Remuneratiecommissie in oprichting heeft een voorstel gemaakt voor de werving van een nieuwe voorzitter en de beloning van de commissarissen na fusie. De samenstelling van de RvC tot en met 31 december 2012 is als volgt: Naam Mr. J.J.P.M. Storimans - Veldhoven W.G.A. de Kort RA1 – Veldhoven Prof. dr. ir. L.A.M. van Dongen – Eindhoven Mw. M.A.E.J. van Eijndhoven – Bergeijk Ing. C.J. Kemps - Eindhoven Drs. Mw. M.G.P.G. Elings1 - Veldhoven 1

Functie

Geboorte jaar

Achtergrond

Eerste benoeming

Aftredend per eind

voorzitter lid lid

1943 1954 1954

Notariaat Accountancy Technisch

19-12-2006 14-12-2004 05-06-2008

2012 2013 2014

lid

1953

Bestuurlijk

03-04-2007

2013

lid lid

1948 1962

Vastgoed Zorg

18-12-2007 17-12-2009

2013 2012

Huurderszetel.

Per 1 januari 2012 is Mr. R.B.J.M. van der Linden benoemd als adviseur RvC gezien zijn juridische achtergrond en zijn betrokkenheid bij het lopende fusieonderzoek. De vacature is in verband met de fusie niet ingevuld.

Naam

Functie

Geboorte jaar

Achtergrond

Eerste benoeming

Herbenoeming/ Aftredend per eind

voorzitter

1947

01-01-2013

2017

Mw. A.M.H. Buskes - Eindhoven

lid

1954

14-02-2008

2016

P. Silvis - Lieshout H.E.H.M. Salemink - Best

lid lid

1954 1960

28-08-2009 01-01-2011

2013 2014

Prof. dr. ir. L.A.M. van Dongen – Eindhoven Ing. C.J. Kemps - Eindhoven Drs. Mw. M.G.P.G. Elings1 - Veldhoven

lid

1954

Bestuurlijk/ juridisch Sociaal maatsch. financieel Bouwkunde/ bedrijfskunde Technisch

05-06-2008

2014

lid lid

1948 1962

Vastgoed Zorg

18-12-2007 17-12-2009

2013 2016

W. Ligtvoet – Nuenen


De samenstelling van de RvC van de fusieorganisatie ‘thuis is per 1 januari 2013 als volgt:

13

Hoofd- en nevenfuncties

Naam

Hoofd- en nevenfuncties

Mr. J.J.P.M. Storimans

Hoofdfunctie:  Gepensioneerd notaris Nevenfuncties:  Parochiebestuur Heilige Drie-eenheid  Voorzitter Stg. Inloophuis De Eik Hoofdfunctie:  Registeraccountant te Veldhoven Nevenfuncties:  Penningmeester Muziekschool Veldhoven  Secretaris/penningmeester Stg. Pastoor Vekemansfonds Hoofdfunctie:  Directeur NedTrain Fleet Services Nevenfuncties:  Arbiter Raad van Arbitrage Metaalnijverheid  Voorzitter Stichting Railsport  Lid Raad van Toezicht Spoorwegmuseum  Deeltijdhoogleraar Maintenance Engineering, Universiteit Twente Hoofdfunctie:  Voormalig bestuurder van lokale overheid Nevenfuncties:  Lid Raad van Commissarissen Rabobank Bergeijk  Vicevoorzitter Raad van Toezicht MEE Zuidoost Brabant  Lid Raad van Commissarissen Conquest  Lid Raad van Toezicht Stg. Speciaal Onderwijs Eindhoven  Voorzitter district De Kempen van het Rode Kruis  Voorzitter GOW Welzijnswerk  Voorzitter Lokale Partij Bergeijk Hoofdfunctie:  Ondernemer Nevenfuncties:  Lid commissie Onderscheidingen van Aedes  Penningmeester VTV Groen Gennep Hoofdfunctie:  Praktijk voor medische keuringen in Oisterwijk en Veldhoven  Oncologisch arts Amphia Ziekenhuis Breda Nevenfuncties:  Lid Dagelijks Bestuur van het pensioenfonds voor verloskundigen  Adviseur Stg. Platform Gehandicapten Veldhoven  Bestuurder Amarantiusstichting, beheerder legaat t.b.v. verstandelijk gehandicapten  Lid Raad van Toezicht van Severinus  Lid Raad van Toezicht Christiaan Huygens College Eindhoven  Scen-arts regio Oost Brabant

W.G.A. de Kort RA

Prof.dr.ir. L.A.M. van Dongen

M.A.E.J. van Eijndhoven

Ing. C.J. Kemps

Drs. M.G.P.G. Elings

… de werkgeversrol De Raad van Commissarissen is verantwoordelijk voor een goed bestuur. De RvC heeft statutair de bevoegdheid tot benoeming, schorsing, ontslag en jaarlijkse evaluatie van het bestuur. Ook in 2012 was het bestuur in handen van de heer ir. E.J.M. de Groot. De voorzitter


Alle nevenfuncties van de commissarissen zijn bekend bij de huidige Raad van Commissarissen en directeur-bestuurder. Er is geen sprake van tegenstrijdige belangen en er zijn geen meldingen van onregelmatigheden.

14

en vicevoorzitter hebben gemiddeld iedere zes weken overleg met de directeur-bestuurder. In dit overleg worden de lopende zaken besproken en wordt de agenda voor de RvC- vergadering voorbereid. De nevenfuncties van onze directeur-bestuurder zijn:  Arbiter bij de Raad van Arbitrage voor de bouw (op voordracht van Aedes).  Plaatsvervangend lid Provinciale Omgevingscommissie (POC - op voordracht van Aedes).  Bestuurslid van het Veldhovens Ondernemers Contact;  Lid van de Raad van Toezicht bij de stichting glasvezel Veldhoven.  Bestuurslid Bouwsocieteit Zuid-Oost Brabant. De uitoefening van de nevenfuncties heeft de toestemming van de RvC. Vergoedingen komen ten gunste van Aert Swaens.

… aansprakelijkheidverzekering en honorering Voor het bestuur, het managementteam en alle leden van onze RvC is een bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering afgesloten en de commissarissen zijn bij reguliere uitvoering van hun toezicht gevrijwaard van eventuele aansprakelijkheden.

De beloning van de directeur-bestuurder vindt plaats op basis van de beloningscode voor bestuurders woningcorporaties. Het bruto jaarsalaris bedroeg in 2012 € 129.043,67, dat is inclusief vakantiegeld en bruto vergoedingen. Daarnaast wordt een bescheiden representatievergoeding verstrekt en beschikt de directeur-bestuurder over een auto van de zaak, waarvoor naast de fiscale bijtelling ook een eigen bijdrage wordt betaald. De pensioenregeling met bijbehorende premieverdeling is conform de CAO Woondiensten. In overleg met pensioendeskundigen (waaronder het SPW) zijn afspraken gemaakt met de directeur-bestuurder over zijn aanvullend pensioen. Op basis van berekeningen is de regeling getroffen dat de directeur-bestuurder vanaf september 2011 over een maximale periode van 5 jaar een bijdrage ontvangt van € 1.000,- bruto per maand, zolang het dienstverband wordt voortgezet in de genoemde 5 jaren. Met deze regeling wordt de afspraak uit de arbeidsovereenkomst ingevuld en vervalt de eerder getroffen pensioenvoorziening van € 60.000,-. Het salaris overeenkomstig de WNT definitie ziet er als volgt uit: Bestuurder: E.J.M. de Groot

2012

2011

Periodiek betaalde beloningen Beloning betaalbaar op termijn Fiscale bijtelling auto van de zaak Eigen bijdrage auto van de zaak Levensloopregeling Crisisheffing

129.043,67 29.769,48 12.456,00 -/- 2.000,04 12.000,00 n.v.t.

127.225,85 29.323,56 12.456,00 -/- 2.000,04 4.000,00 n.v.t.

Totaal

181.269,11

171.005,37


De leden van de RvC ontvangen een vaste vergoeding. Een lid ontvangt € 7.000,- per jaar en de voorzitter ontvangt € 10.500,- per jaar. Daarnaast ontvangen de RvC leden € 1.000,indien ze zitting nemen in een of meerdere aanvullende commissies. In 2012 werd in totaal € 61.640,- uitbetaald. Deze honorering voor de leden en de voorzitter is conform de adviestabel honorering toezichthouders VTW. Er is geen sprake van overige vergoedingen en/of faciliteiten.

15

… jaarverslag 2012

W. Ligtvoet (voorzitter)

-----------------------------------------------------

A.M.H. Buskes

-----------------------------------------------------

P. Silvis

-----------------------------------------------------

H.E.H.M. Salemink

-----------------------------------------------------

L.A.M. van Dongen

-----------------------------------------------------

C.J. Kemps

-----------------------------------------------------

M.G.P.G. Elings

-----------------------------------------------------


De RvC kijkt met grote tevredenheid terug op de prestaties die Aert Swaens in het afgelopen jaar heeft geleverd. Wij vinden dat er op een goede wijze invulling is gegeven aan de missie zoals die is omschreven in het ondernemingsplan. Bovendien is het de organisatie gelukt om binnen 1 jaar een juridische fusie te realiseren. De Raad bedankt hiervoor de directie, het managementteam en alle medewerkers. De raad verleent decharge aan de RvC-leden van de verdwijnende stichting Woningstichting Aert Swaens, de RvC-leden van de fusieorganisatie ‘thuis en het Bestuur.

16

Aert Swaens over de woningmarkt Kenmerkende ontwikkelingen in de woningmarkt het afgelopen jaar zijn o.a. de aangekondigde hervormingen in de renteaftrek bij hypotheken, de prijsdaling van de koopwoningen, de inperking van financieringsmogelijkheden voor woningaankoop en de sterk stijgende huurprijzen. Dit heeft veel onzekerheid onder woonconsumenten veroorzaakt en heeft het gebrek aan vertrouwen bij woonconsumenten versterkt. Aert Swaens ervaart hier ook de gevolgen van. De economische crisis is ook in 2012 nog steeds een belangrijke factor op de woningmarkt. Mensen ervaren een onzekerheid over behoud van hun baan, vanwege de spanning op de arbeidsmarkt. In de koopwoningmarkt blijft het aantal transacties ver achter bij voorgaande jaren. Als gevolg hiervan vindt er nog maar weinig doorstroming plaats richting een koopwoning. Ook de huurders die wellicht een verhuizing overwegen nemen een afwachtende houding aan. Het aantal mutaties loopt terug en de doorstroming stagneert. Wij verwachten niet dat de sterke verhoging van huurprijzen de juiste impuls is voor het op gang brengen van de doorstroming. Het effect van deze ontwikkelingen zien we vooral bij starters en aan de huishoudens met een middeninkomen die moeizaam aan passende woonruimte kunnen komen. De nieuwbouwproductie stagneert. Woningen die oorspronkelijk gebouwd zijn voor de verkoop worden omgezet naar huurwoningen en nieuwe projecten worden pas gestart bij voldoende voorverkoop. Binnen Aert Swaens wordt nieuwbouw zo veel als mogelijk, strategisch ingezet voor starters, senioren, doorstromers en bijzondere doelgroepen. Daarnaast worden, vanwege stagnerende verkoop, nieuwbouwappartementen, naar de huur omgeklapt. Een andere trend in de woningmarkt is de steeds kritischer wordende woonconsument. Met name in het koopsegment is het een vragersmarkt geworden. Er is ruime keus en de consument kan geduldig wachten op een voor hem/haar passend aanbod. Dit leidt tot een langere verkooptijd en lagere prijzen. Ook in de huurmarkt leidt dit tot een afwachtende houding van de consument, dalende mutatiegraad en een kritische houding t.o.v. de prijs/kwaliteit verhouding van de huurwoning.


Positief is dat Aert Swaens in 2012 haar doelstelling ten aanzien van het verkopen van bestaand bezit behaald heeft. Tegen het einde van het jaar hebben meer verkopen plaatsgevonden dan we hadden verwacht. Dit wordt verklaard door kopers die nog wilden profiteren van de “oude” hypotheekregels zonder verplichting om af te lossen.

17

Aert Swaens over verhuur Woningportefeuille Op 31 december 2012 heeft Aert Swaens 4.152 woningen in de reguliere verhuur. Hierbij is kamerverhuur buiten beschouwing gelaten. In 2012 zijn 83 nieuwe huurwoningen opgeleverd, één maatschappelijk vastgoed, geen woningen gesloopt en 38 woningen uit het bestaand bezit-verkocht. Daarnaast beschikken we over 56 kamers en 21 ruimten voor sociaal-maatschappelijke functies. In het SRE-gebied is bepaald dat maandhuur tot € 561,98 betaalbaar is (prijspeil 2012). De woningvoorraad van Aert Swaens bestaat voor 85,2% uit een huurprijs lager dan € 561,98. Slechts 14,8% heeft een huurprijs die hoger ligt. Circa 2,5% van de huurwoningen heeft een huurprijs hoger dan € 681,02; de nieuwe grens per 1 januari 2013 uit het EUdossier. We constateren een groeiende behoefte aan huurwoningen in de prijscategorie van € 550,- tot € 850,-, ook als resultante van het EU-besluit voor de huursector en de ministeriële beschikking hieromtrent per 1 januari 2011. Woonruimteverdeelsysteem Het gehanteerde aanbodmodel voor de sociale huurwoningen voorziet erin dat de kandidaat met de langste inschrijftijd in principe de woning krijgt toegewezen. Voor betaalbare eengezinswoningen gold gedurende 2012 een inkomencriterium van maximaal € 34.085,bruto per jaar. Tenminste 90% van de vrijkomende woningen met een huurprijs tot en met € 664,66 per maand moet worden toegewezen aan huurders met een inkomen tot € 34.085,-. Voor de overige 10% van de toewijzingen van de vrijkomende woningen met een huur tot en met € 664,66 per maand mag de corporatie zelf beleid vaststellen. Bij Aert Swaens wordt de 10% ruimte benut voor woningzoekenden met inkomens tot € 43.000,-. Hiervoor komen alleen woningen met een huur van boven € 600,- netto per maand in aanmerking. In 2012 is 91,4% van de vrijkomende woningen passend, volgens EU criteria, toegewezen.

Eind 2012 bedraagt het aantal ingeschreven woningzoekenden 10.431. In totaal wisselden 283 woningen van huurder en kwamen er 83 extra huurwoningen bij door nieuwbouw, waarvan er in 2012 83 direct zijn verhuurd. De mutatiegraad in het bestaande bezit in 2012 komt uit op 7,0% tegen een mutatiegraad van 8,1% in 2011. Het aantal mensen dat op enig moment actief op zoek is naar een woning bedraagt ruim 938. In totaal kwamen 366 woningen voor verhuur beschikbaar. Gemiddeld reageren 51 woningzoekenden per advertentie; in 2011 waren er nog gemiddeld 63 reacties op een advertentie. De gemiddelde inschrijftijd voor eengezinswoningen bedraagt in Veldhoven ongeveer 11 jaar en in Waalre circa 8 jaar, voor appartementen bedraagt de gemiddelde inschrijftijd globaal 7 jaar in Veldhoven en 4 jaar in Waalre. Starters in de woningmarkt In Veldhoven streven we er naar om 20% van het vrijkomend woningaanbod toe te wijzen aan starters. Uiteindelijk hebben we in 2012 22,9% toegewezen aan deze doelgroep. Weigeringen In de reguliere verhuur blijft het aantal weigeringen hoog, dit gebeurde het afgelopen jaar 219 keer. De gemiddelde weigeringgraad bedraagt 60%. De meeste weigeringen komen voor bij de kleine etagewoningen, studio’s en seniorenappartementen met 1 slaapkamer en bij tijdelijke verhuur in combinatie met de kwaliteit van de woning en appartementen met weinig tot geen buitenruimte. De indruk bestaat dat de klant zich onvoldoende vooraf oriënteert op de geadverteerde woning. Daarom denken we na over eventuele aanpassingen die leiden tot een lagere weigeringsgraad zonder dat we daarbij de keuzemogelijkheid beperken. Een van de


Woningzoekenden en verhuizingen

18

mogelijkheden welke wordt onderzocht is de mogelijkheid om inschrijftijd te behouden bij acceptatie van een woning van een bepaald type (b.v. moeilijk verhuurbare studio’s). Urgenties Urgentie is bedoeld voor een acute noodsituatie die buiten de eigen schuld van betrokkene(n) is ontstaan. Bovendien betreft het een situatie die men zelf niet kan oplossen en waarvan het vereist is dat men op zeer korte termijn verhuist. Bij het urgentiebeleid ligt de verantwoordelijkheid voor de uitvoering bij Aert Swaens. We hebben een leveringsplicht binnen een termijn van maximaal 6 maanden. Het weigeren van een toegewezen passende woning leidt tot het vervallen van de urgentie. Per 1 januari 2012 moesten we nog 10 urgent woningzoekenden uit 2011 huisvesten. Daarnaast zijn in 2012 17 nieuwe urgenties verleend. Ook hebben we 15 urgenten geholpen. Een tweetal urgenten hebben op eigen gelegenheid een oplossing voor hun woonsituatie gevonden. Voor 2013 moeten we dus nog 10 urgenten huisvesten. Opplussen Om Veldhovense huurders van Aert Swaens langer zelfstandig te kunnen laten wonen, worden woningen op verzoek voorzien van enkele hulpmiddelen zoals een extra trapleuning, hogere toiletpot, beugels etc. In 2012 zijn 66 aanvragen (totale kosten € 20.363,-) verwerkt. Gemiddeld kostte een dergelijke opplusvoorziening € 308,-. In tegenstelling tot voorgaande jaren deelt de gemeente niet langer mee in de kosten ten behoeve van opplusvoorzieningen. WMO In het kader van de WMO zijn zowel in de gemeente Veldhoven als in de gemeente Waalre woningen aangepast aan de lichamelijke beperkingen van de huurders. In 2012 is voor een bedrag van € 18.635,- aan woningaanpassingen uitgevoerd. Verkoop bestaand bezit In 2012 willen we 35 huurwoningen uit het bestaande bezit verkopen. Afgelopen jaar zijn er 38 woningen in Veldhoven verkocht vanuit het bestaande bezit. Op de groslijst staan ca. 1200 te verkopen woningen, waarvan ca. 187 in de gemeente Waalre.

We starten begin 2013 met de verkoop in diverse complexen in Waalre (aanbiedingen aan zittende huurders om hun huis te kopen. Met intensivering van de marketing en samenwerking met externe makelaars verwachten we meer beweging te krijgen in de markt van moeilijk verkoopbare woningen in het hogere segment (Abdijtuinen en Den Hoorn). Huurderving door leegstand Het is van groot belang om vrijkomende woningen aansluitend te verhuren. Om meerdere redenen kan het aansluitend verhuren niet altijd plaatsvinden, omdat er bijvoorbeeld nog ingrijpende werkzaamheden (b.v. badkamerrenovatie) uitgevoerd moeten worden of omdat de woning meerdere malen achter elkaar wordt geweigerd door kandidaat-huurders. In totaal bedraagt de reguliere huurderving wegens leegstand 0,1% van de nettohuur. Daarnaast kennen we leegstand als gevolg van voorbereidende werkzaamheden groot onderhoud/renovatie en bij verkoop. Dit laaste is het gevolg van de economische crisis.


Sinds 2009 zijn 70 woningen verkocht, 47 woningen met maximaal 25% koopgarantkorting, en 23 woningen zonder korting. De opbrengst ligt op € 161.266,- gemiddeld per woning (hierin is de gegeven korting van Koopgarant verwerkt). Daarmee voldoen we aan de interne norm van gemiddeld € 160.000,- opbrengst per woning.

19

Leegstand die rechtstreeks voortvloeit uit projecten wordt ten laste van deze projecten gebracht. Huurachterstand en betalingsregelingen Op 31 december 2012 was de huurachterstand van de ‘actuele huurders’ 0,60%. Dit is uitgedrukt in een percentage van de bruto-jaarhuur. De huurachterstand was een jaar eerder 0,40%. De totale huurachterstand op huurwoningen bedraagt ultimo 2012 € 149.435,-. Dit was verdeeld over 228 huurders. Wij reageren snel en adequaat zodra achterstanden dreigen te ontstaan. We blijven investeren in een actief incasso- en begeleidingstraject waarmee we voorkomen dat huurders in onoverkomelijke problemen komen door hoge huurschulden. Diverse zaken die op deze wijze onder onze aandacht komen, worden in de verschillende bijeenkomsten met de netwerkpartners besproken om ontruiming te voorkomen. In een aantal zaken waarbij de rechter uiteindelijk de ontruiming van het gehuurde vorderde, is met de huurders een zogenaamde laatste-kans-overeenkomst gesloten. Deze laatste kans is niet vrijblijvend. Vaak worden er voorwaarden gesteld zoals het accepteren van schuldhulpverlening in combinatie met hulpverlening vanuit het netwerk. Het betreft dan meestal kwetsbare gezinnen met (psycho sociale) problematiek. Onrechtmatige bewoning Ultimo 2012 vermoeden wij dat nog bij 32 adressen onrechtmatige bewoning plaatsvindt. Vorig jaar waren dat er 26. De toename van het aantal ‘van mogelijke woonfraude verdachte’ adressen is deels te verklaren door de schaarste op de woningmarkt en deels te verklaren door een sterkere focus op mogelijke woonfraude. Ontruimingen De deurwaarder heeft in 2012 20 van onze huurders gewaarschuwd voor het ontruimen van hun woning (in 2009 waren dit er 26; in 2010 waren dit er 28; in 2011 waren dit er 19). Uiteindelijk zijn er 5 (2009: 10, 2010: 9; 2011: 10) woningen daadwerkelijk ontruimd. In 2 situaties heeft de huurder het niet op een daadwerkelijke ontruiming laten aankomen en is de woning vrijwillig verlaten met een afstandsverklaring.

Aert Swaens heeft aandacht voor bijzondere doelgroepen

In 2012 zijn in Veldhoven en Waalre door Aert Swaens 41 statushouders gehuisvest. Hiermee is geheel voldaan aan de door de gemeenten Veldhoven en Waalre naar Aert Swaens doorvertaalde aandeel in de totale gemeentelijke taakstellingen. Door het COA is in 2009 een aanbodmodel voor woningen geïntroduceerd waarbij de woningen centraal worden aangeboden, zodat statushouders die elders in het land verblijven een keuze uit het woningaanbod kunnen maken. Dit vergemakkelijkt het werk van het COA om mensen uit een asielzoekerscentrum naar een reguliere woning te begeleiden. Gevolg van deze werkwijze is dat we vooraf niet over informatie over de te huisvesten statushouders beschikken. Dit leidt regelmatig tot ongewenste situaties. We stellen ons op het standpunt dat statushouders passend gehuisvest moeten worden, waarbij de gezinssituatie en omstandigheden voorafgaand aan de huisvesting mede beoordeeld moeten worden. Daarnaast speelt het woon- en leefklimaat waarin statushouders gehuisvest worden een rol. We streven ernaar cumulatie van probleemsituaties in buurten en


Statushouders

20

wijken te voorkomen. Vanuit deze invalshoek is het wenselijker dat gemeenten zich bij de huisvesting van asielzoekers niet uitsluitend richten op het sociale woningbezit van corporaties. In het najaar van 2011 is in samenspraak met de gemeenten Veldhoven en Waalre gezocht naar oplossingen voor dit vraagstuk. Dit heeft erin geresulteerd dat de Gemeente Veldhoven uit het door haar verworven woningbezit 3 woningen voor een tijdelijke periode beschikbaar stelt voor de huisvesting van statushouders. Aert Swaens gaat deze woningen voor de gemeente beheren. Deze woningen zijn in 2012 aan statushouders verhuurd. Met de Gemeente Waalre zijn de gesprekken over de oplossing van het huisvestingsvraagstuk van statushouders tot ieders tevredenheid verlopen Kamerbegeleidingsprojecten Wij verhuren 2 panden aan Stichting De Combinatie Jeugdzorg (voorheen Stichting Troje). Deze woonruimtes worden gebruikt voor de opvang van jongeren als opstap naar zelfstandig wonen. Dag- en logeeropvang Een woning (Roskam 19) in Veldhoven doet dienst als dag- en logeeropvang voor kinderen met een meervoudige handicap. Psychiatrische patiënten, licht dementerenden en meervoudig gehandicapten Eén pand is verhuurd aan Stichting De Boei en wordt gebruikt als inloophuis voor expsychiatrische patiënten. Het inloophuis is bedoeld als laagdrempelige voorziening, waarin vooral de ontmoetingsfunctie centraal staat. Beoogd wordt om de doelgroep een dagstructurering/dagbesteding te bieden om terugval te voorkomen en begeleiding in het maatschappelijk leven te bieden. Daarnaast is in het Rundgraafpark een kleinschalig project groepswonen voor licht dementerenden. Er zijn 18 kamers met een aantal gemeenschappelijke voorzieningen. In het nieuwbouwcomplex De Abdijtuinen zijn 12 sociale huurwoningen toegewezen aan cliënten/patiënten van diverse zorginstellingen, waaronder 5 woningen aan de GGzE die in het kader van begeleid zelfstandig wonen beschikbaar zijn gesteld voor (ex)psychiatrische patienten.

Kinderdagopvang Kinderdagverblijf Klokje Rond is gevestigd in het Rundgraafpark te Veldhoven. Klokje Rond biedt 24-uurs flexibele opvang in de vorm van dag- en nachtopvang, buitenschoolse opvang en weekend-/vakantieopvang. Woonbegeleidingscentrum jongvolwassenen De voormalige pastorie in Acht (Eindhoven) is verhuurd aan Lunetzorg, die 12-14 jongvolwassenen (leeftijdscategorie van 17 tot 27 jaar) met een verstandelijke beperking begeleidt en traint als opstap naar zelfstandig wonen. Een vergelijkbaar project bevindt zich aan de Van Vroonhovenlaan 50. Hier worden 6 zelfstandig wonende jongeren begeleid bij het zelfstandig wonen.


Aan de Christinastraat hebben we in samenwerking met Severinus een nieuwproject geealiseerd waar verschillden groepen (4 groepen van 6 bewoners) meervoudig gehandicapten een thuis vinden, maar waar ook 4 zelfstandige appartementen in een beschermde omgeving zijn gerealiseerd.

21

In het nieuwbouwproject De Abdijtuinen zijn 2 cliënten van Severinus en 5 cliënten van Lunetzorg gehuisvest. Deze cliënten, allen met een verstandelijke beperking, wonen zelfstandig maar worden vanuit de instellingen begeleid. Dak- en thuislozen Conform de toezegging van Aert Swaens aan het programma DOOR (huisvesting van dak- en thuislozen) zijn gedurende 2012 enkele kandidaten gehuisvest. In het programma DOOR wordt de kandidaat begeleid. Nadat gebleken is dat deze voldoende zelfstandig kan wonen, komt het huurcontract op naam van de kandidaat. De begeleiding kan één tot twee jaar duren. Netwerk 24-uurszorg Het netwerk 24-uurszorg (Veldhoven) en het Signaleringsoverleg (Waalre) richt zich op bespreking van die casussen die tussen de wal en het schip (dreigen te) vallen. We hebben in Veldhoven 6 (4 Aert Swaens) nieuwe gevallen. In Waalre waren dat in totaal 31 (21 Aert Swaens) waarvan 13 (12 Aert Swaens) nieuwe gevallen. Woningen geschikt voor mindervaliden


Een woning die zowel intern als extern toegankelijk is wordt gedefinieerd als een nultredenwoning. Een woning is intern toegankelijk als de belangrijkste vertrekken (woonkamer, keuken, toilet, badkamer en één slaapkamer) op één verdiepingslaag liggen. Een woning is extern toegankelijk als de belangrijkste vertrekken van buiten te bereiken zijn zonder trappen te hoeven lopen. Aert Swaens beschikt eind 2012 over circa 1.400 nultredenwoningen.

22

Aert Swaens voert een verantwoord huurbeleid Huurverhoging 2012 Voor het huurbeleid 2012 is een circulaire uitgevaardigd, waarin een inflatievolgend huurbeleid voor het niet-geliberaliseerde bezit is vastgesteld. Concreet betekende dit per 1 juli 2012 een huurverhoging van 2,3% voor alle huurwoningen met een huurprijs tot € 664,66. Geliberaliseerde huurprijzen hebben een huurverhoging variërend van 2,3% tot maximaal 6% gekregen. Al naar gelang de prijs/kwaliteitverhouding en de marktprijs van het woningbezit. Naast de huurverhoging van de woningen zijn ook de huurprijzen van commerciële ruimten, parkeerplaatsen en garageboxen aangepast. Voor de commerciële ruimten geldt over het algemeen een meerjarige contractafspraak. De huurprijs van de parkeerplaatsen is verhoogd met 3% en de garageboxen worden opgetrokken naar € 55,- per maand. Naast de jaarlijkse huurverhoging passen we huurharmonisatie toe. Met ingang van 2012 is dit beleid geactualiseerd. Vanaf dat moment gaan we uit van streefhuren die overeenkomen met 74% van maximaal redelijk voor eengezinswoningen. Bij appartementen met en zonder lift wordt gestreefd naar 80% van maximaal redelijk. Er wordt geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid om schaarstepunten toe te passen Bezwaarschriften In 2012 is er bij de huurcommissie 1 bezwaarschrift binnengekomen. In deze zaak betrof het een bezwaar tegen de afrekening van de servicekosten met betrekking tot groenonderhoud. Hierbij zijn we in het gelijk gesteld. Huurtoeslag Door de huurtoeslag direct te verwerken in de huur wordt zeker gesteld dat deze toeslag daadwerkelijk verrekend wordt met de huur. Het is een extra service naar de huurders toe. Per 31 december 2012 ontvingen wij voor 895 huurders rechtstreeks de huurtoeslag. Dat is ca. 10% lager dan voorgaand jaar. Gemiddeld gaat het over een toeslagbedrag van € 191,75 per maand per huurder. Hennep

In 2012 zijn geen huurders aangepakt vanwege hennepteelt. Het telen (voor huisgebruik) van wiet in tuin of balkon, waarbij het aantal niet de gedoogde hoeveelheid overtreft, is een toenemend fenomeen. Deze activiteiten veroorzaken in een aantal gevallen overlast. Vanwege het gedoogbeleid kunnen we daar niets aan doen. Overlast In de aanpak van overlast hebben wij nog meer dan voorheen een beroep gedaan op de eigen verantwoordelijkheid van de huurders. Daarnaast werken wij in de aanpak van overlastgevende huurders nauw samen met belanghouders (o.a. politie en maatschappelijk werk). Deze samenwerking is constructief en wordt door alle partijen zeer gewaardeerd.


Zowel voor Veldhoven als Waalre is er een Hennepconvenant ondertekend waarin partijen strikte afspraken hebben gemaakt over de aanpak van hennep. Medeondertekenaars zijn de gemeente, Woonbedrijf, politie, justitie en nutsbedrijven. We hanteren een zero-tolerance beleid.

23

Aert Swaens hecht aan klantwaarde KWH-Huurlabel In 2010 heeft Aert Swaens het KWH-Huurlabel behaald. Het gemiddelde over alle gemeten labelonderdelen bedroeg 7,8. Deze score ligt ver boven de minimale norm voor het behalen van het KWH-Huurlabel. In de KWH-Prestatie-index zijn de scores van alle 197 deelnemende corporaties vergeleken en scoort Aert Swaens een verdienstelijke 51e plaats. In 2012 is er opnieuw een KWH-meting op alle labelonderdelen geweest. Deze meting is in tegenstelling tot eerdere metingen niet in een relatief korte periode van 12 weken uitgevoerd, maar is verspreid over ruim 30 weken, zodat er gedurende langere periode een beeld ontstaat over de kwaliteit van de dienstverlening. Het continu meten biedt tevens mogelijkheden om tussentijds aan de hand van behaalde resultaten bij te sturen, hetgeen de kwaliteit van de dienstverlening ook ten goede komt. Het gemiddelde over alle gemeten labelonderdelen bedroeg 7,9. Deze score ligt ver boven de minimale norm voor het behalen van het KWH-Huurlabel. In de KWH-Prestatie-index zijn de scores van alle 180 deelnemende corporaties vergeleken en scoort Aert Swaens een verdienstelijke 39e plaats. Klachtenprocedure / OKC


In het kader van de klachtenprocedure zijn in 2012 19 klachten gemeld inzake de organisatie of een besluit. In 2011 waren er 20 klachten bij de OKC ingediend. De klachten zijn divers van aard, maar het merendeel van de klachten betrof het verlengen van de inschrijving als woningzoekende. Van de ingediende klachten zijn er 9 afgehandeld, 7 niet ontvankelijk verklaard en 3 nog in behandeling. Van de 9 afgehandelde klachten is in 1 geval de klacht als deels gegrond verklaard. Het hieruit voortvloeiende advies van de OKC aan de directeur-bestuurder is door laatstgenoemde overgenomen. Jaarlijks vindt een evaluatie plaats op basis van het Jaarverslag OKC, verstrekte adviezen en genomen besluiten.

24

Aert Swaens over vastgoed In 2012 heeft Aert Swaens, ondanks de heersende crisis in de bouw, een belangrijk deel van haar investeringen aangewend voor de realisatie van nieuwbouw en groot onderhoud. In 2012 zijn in totaal 159 woningen opgeleverd waarvan 87 nieuwbouwwoningen en 72 woningen waaraan groot onderhoud is verricht. Van het aantal nieuwbouwwoningen zijn 53 woningen in het project Mira in Veldhoven en 34 woningen in het project Hoogh Waalre gerealiseerd. Voor de komende jaren zal er nog aanzienlijk worden geïnvesteerd door toevoeging van nieuwe woningen aan de woningvoorraad en in het verbeteren van de woningvoorraad. Hoewel de trend van de alsmaar krimpende nieuwbouw zich de komende tijd nog wel zal blijven voortzetten en de verkooptransacties zich ook in 2012 maar matig hebben ontwikkeld, blijft Aert Swaens zich richten op de toenemende woningbehoefte in de huursector die zich in de komende jaren zal blijven manifesteren. In dit verband zal Aert Swaens op basis van haar portefeuillestragie zich blijven inzetten om in de regio haar bijdrage te leveren in het realiseren van maatschappelijk vastgoed. Aert Swaens maakt zich zorgen over de ontwikkeling van de woonlasten voor huurders en zal in de loop van 2013 een onderzoek afronden die de ontwikkeling ervan in beeld moet brengen. Op hoofdlijnen zal het investeringsprogramma dat voor de komende jaren was voorzien worden uitgevoerd, voor zover de rijksmaatregelen niet wezenlijk van invloed zijn op het voorgenomen beleid. Een groot deel van de voorgenomen projecten die in de loop van 2011 in voorbereiding waren zijn in 2012 in uitvoering of opgeleverd. Ultimo 31 december 2012 waren 411 woningen in voorbereiding, waarvan 37 nieuwbouwwoningen en waren er 95 woningen in uitvoering, waarvan 41 nieuwbouwwoningen. De volgende overzichten geven een beeld van de stand van zaken: Opgeleverd in 2012

Groot onderhoud / renovatie Groot onderhoud Zonderwijk complex 1 type A Nieuwbouw Mira fase 1, blok 2 Mira fase 1, blok 3 Hoogh Waalre Totaal

Spec. doelgr.

Huur Sociaal

Huur VS

Koop Sociaal

Koop VS

(DAEB)

(NietDaeb)

(NietDaeb)

(NietDaeb)

72

Totaal

72

16 17 30

4 16

135

20

4

20 33 34

4

159


Locatie

25

In uitvoering 2012 Locatie

Spec. doelgr.

Groot onderhoud / renovatie Groot onderhoud Zonderwijk complex 1 type A en C Nieuwbouw Brabantia, fase I

Huur Sociaal

Huur VS

Koop Sociaal

Koop VS

(DAEB)

(NietDaeb)

(NietDaeb)

(NietDaeb)

54

Totaal

Totaal

54

39

2

41

93

2

95

In voorbereiding 2012

Groot onderhoud / renovatie Onderdoorgangen en entreepartijen Wal en Struweel (complex 11) Commerciële ruimte Burg. Van Hoofflaan fase 2 Groot onderhoud Zonderwijk complex 1 type A en C inclusief energiemaatregelen Onderhoud, energiebesparing en woningverbetering complex 204 in Waalre Renovatie 2 portiekflats Oortlaan- Mullerlaan Verbeteren entreepartijen, galerijen en balkons complex 23, 24 en 25 Renovatie 10 woningen Cobbeek (ENWIB) Nieuwbouw Nieuwbouw JOVO / Woondroom Heuvelsehof te Waalre Gebiedsontwikkeling ’t Look Ontwikkeling woonzorgcomplex Leuskenhei Totaal

Spec. doelgr.

Huur Sociaal

Huur VS

Koop Sociaal

Koop VS

(DAEB)

(NietDaeb)

(NietDaeb)

(NietDaeb)

116

Totaal

116

1

1

102

102

42

42

48

48

55

55

10

10

24

24

pm pm

13 pm pm

pm pm

24

386

1

pm pm

pm pm

13 pm pm 411


Locatie

26

Aert Swaens realiseert nieuwbouw en groot onderhoud / renovatie De periode 2009-2012 heeft vooral in het teken gestaan van de bouwproductie. Ook in 2012 zijn weer 87 nieuwbouwwoningen opgeleverd en is bij 72 woningen groot onderhoud uitgevoerd. De totale investeringsomvang in 2012 over deze bouwproductie bedroeg € 8.986.000,- incl. BTW. In de investeringsbegroting 2013 - 2022 is een bedrag van € 65 miljoen gereserveerd voor investeringen in nieuwe projecten. Hiervan heeft € 49 miljoen betrekking op huurwoningen en € 16 miljoen betreft koopwoningen. Een groot deel van deze koopwoningen (52 woningen) zijn voorzien in de ontwikkeling van het Brabantiaterrein te Aalst. Omdat de markt naar schatting voor de komende jaren erg ongewis blijft zal nader onderzoek op dit koopprogramma noodzakelijk zijn. Conform de investeringsbegroting 2013 e.v. realiseren we de komende vijf jaar in totaal circa 244 nieuwbouwwoningen. Grondaankopen voor nieuwbouw In 2012 is een perceel aangekocht van de gemeente Veldhoven voor de bouw van 24 appartementen voor bijzondere doelgroepen (project Jovo/Woondroom). Hiervoor betaalden we € 943.346,- incl. BTW. Tevens is in 2012 het perceel van de Brabantialocatie te Waalre verdeeld tussen Aert Swaens en Wooninc. Het perceel was reeds in gezamenlijk eigendom van beide partijen. Deze verdeling is met gesloten beurzen gedaan. Aert Swaens verkoopt Zoals eerder gesteld is de verkoop van nieuwbouwprojecten tot stilstand gekomen. De verwachting is dat voor 2013 de markt hetzelfde beeld laat zien. Reden te meer om ook in 2013 de markontwikkelingen kritisch te volgen, zowel voor Veldhoven als in Waalre en verkoop stimulerende maatregelen te overwegen. Over het algemeen kan worden gesteld dat verkoop onder koopgarant of een alternatieve koopvariant nog redelijk goed verloopt. Daar waar de verkoop blijft stagneren zullen alternatieve maatregelen worden overwogen bijv. door de koopwoningen tijdelijk om te slaan naar huur.

Het project Beltz te Aalst heeft nog 18 onverkochte woningen. Deze woningen zijn in 2012 omgezet van koop naar huur en allen verhuurd.

… ook voor bijzondere doelgroepen Aert Swaens onderschrijft in toenemende mate de noodzaak om voor bijzondere doelgroepen iets te betekenen. Zo zijn projecten in voorbereiding en in uitvoering genomen met verschillende zorgpartners onder meer waar Aert Swaens veelvuldig mee samenwerkt. In 2010 is de aanzet gemaakt om een project op te starten voor het huisvesten van jong volwassenen met een autistische beperking. Het betreft een project van 24 wooneenheden en is een initiatief van de stichtingen JOVO en Woondroom, de gemeente Veldhoven en AS. Eind 2011 is een samenwerkingsovereenkomst gesloten met de initiatiefnemers. Realisatie staat gepland voor 2013 en oplevering voor begin 2014.


De volgende koopwoningen staan ultimo 31 december 2012 nog te koop:  Abdijtuinen: 16 appartementen van de in totaal 53 woningen.  De Mirre: in 2012 is er 1 woning verkocht van de nog 2 resterende koopwoningen uit dit project. Het Energyhouse zal in de verhuur worden gezet.  Den Hoorn: nog 6 appartementen te koop van de 20.

27

In 2012 is in samenwerking met de gemeente en de RSZK gestart met een haalbaarheidsonderzoek naar de mogelijke ontwikkeling van een woonzorg complex ter plaatse van het plangebied Leuskenhei te Veldhoven. Het betreft hier zorgplaatsen in de intramurale sfeer. Op verzoek van de gemeente Veldhoven onderzoekt Aert Swaens de haalbaarheid van het realiseren van een zorgcluster in Oerle.

Aert Swaens beheert met zorg haar woningen Een goed onderhouden woning In 2012 is een aanvang gemaakt met de planvoorbereiding voor onderhouds- en verbeterwerkzaamheden aan een aantal zogenaamde “rode” complexen (dit zijn complexen die uit oogpunt van de portefeuillestrategie relatief matig/slecht scoren op het gebied ven verhuurbaarheid dan wel op technisch gebied). Het betreft de complexen Wal en Struweel in Veldhoven (116 appartementen in complex 11), Meresberg, Stevensberg en Ketelberg in Veldhoven (55 appartementen in complexen 23, 24 en 25) en 42 eengezinswoningen in Waalre (complex 204). De te treffen maatregelen worden veelal uitgevoerd in combinatie met geclusterde werkzaamheden in het planmatig onderhoud. Ze hebben meestal betrekking op functionele verbeteringen, het verbeteren van de uitstraling, de veiligheid en/of het veiligheidsgevoel rond deze complexen. Ultimo 2012 bezat Aert Swaens ruim 4.100 woningen in de gemeente Waalre (ruim 800) en Veldhoven (ruim 3.300). Het woningbezit is relatief jong, de kwaliteit is goed. Om dit zo te houden is voortdurende aandacht nodig. We professionaliseren dan ook onze inkooprol en sturen meer en meer op technisch en financieel resultaat. Het planmatig onderhoud van de woningen vindt plaats op basis van een meerjaren onderhoudsbegroting. Planmatig onderhoud In 2012 is voor planmatig onderhoud 2012 een totaalbedrag van € 5.421.384,- begroot.

Voor het complex “De Ligt” is er een aanvullend budget van € 13.000,- beschikbaar gesteld voor het ondersteunen van bewoners (plaatsen tijdelijke trapliften en inrichten tijdelijke parkeervoorziening voor scootmobielen). Verder is voor het energiebeleid (exclusief groot onderhoud complex 011 + 001) een budget van € 258.963,- beschikbaar gesteld. Het totale begrote planmatig onderhoud 2012 komt daarmee uit op € 4.351.065,-. Hiervan is per 31 december 2012 € 3.584.094,- besteed (excl. energie). Het restant budget valt vrij vanwege positieve aanbestedingsresultaten (€ 581.397,-), niet gebruikt budget (€ 130.031,-) en niet gestart/ in voorbereiding (€ 55.543,-). Vrijwel alle werkzaamheden zijn per 31 december 2012 afgerond en het grootste deel is gefactureerd.


Voor complex 011 Wal/Struweel was groot onderhoud (project) gepland. De werkzaamheden die regulier planmatig onderhoud betreffen, zijn begroot in het planmatig onderhoud 2012, te weten € 1.342.282,-. Om praktische reden is dit onderhoudsbudget overgeheveld naar het projectbudget waar de onderhoudsmaatregelen deel van uit zullen gaan maken.

28

In 2012 waren er nog diverse overloopposten uit 2011. Per 31 december 2012 zijn al deze werkzaamheden afgerond en gefactureerd. De onderhoudsreserveringen (incl. het budget planmatig voor het project Wal Struweel) is daarmee nagenoeg op hetzelfde niveau gebleven als in 2011. Onderhoudscontracten Van het totale budget ad. € 623.389,- is per 31 december 2012 voor € 570.885,- aan opdrachten verstrekt. Het verschil (€ 52.504,-) is grotendeels veroorzaakt door het niet gebruiken van het budget voor goten reinigen. Doordat in de afgelopen jaren deze werkzaamheden steeds iets later zijn uitgevoerd, is het budget van 2012 niet nodig. In 2012 zijn namelijk de goten gereinigd ten laste van het budget van 2011 en in 2013 worden de goten gereinigd ten laste van het budget van 2013. Vrijwel alle werkzaamheden zijn per 31 december 2012 afgerond.

Vastgoedbeleid en Vastgoedsturing Strategisch Vastgoedbeleid (SVB) De afgelopen jaren heeft Aert Swaens zich op diverse fronten ingezet voor implementatie van het strategisch voorraadbeheer en wordt het principe van de beleidscyclus toegepast, zoals dat reeds in 2011 werd voorzien. De beleidscyclus richt zich op beleids- en investeringsvoorstellen, maar ook op onderhoud en beheersvraagstukken. De complexen van Aert Swaens zijn in 2012 allen getoetst op de vigerende strategie en voor zover deze waren achterhaald weer geactualiseerd in de beheerplannen. Verder zijn een aantal beleidsonderwerpen nader uitgewerkt, zoals het kwaliteitsbeleid, verkoopbeleid en het huurbeleid. Gebiedsontwikkeling

In 2012 zijn de volgende nieuwe initiatieven genomen:  Er is een aanzet gemaakt voor het opstellen van wijkvisies voor een drietal wijken.  In samenwerking met de gemeente Veldhoven en Woonbedrijf is de wijkmonitor voor Zonderwijk opgesteld die begin 2013 voor besluitvorming zal worden ingebracht. De wijkmonitor geeft een totaal beeld van hoe de situatie in de wijk is, wat er afgelopen jaren is gedaan om de wijk verder te ontwikkelen en richt zich op kansen in de wijk. Medio 2013 wordt de wijkvisie Zonderwijk met de stakeholders voltooid.  Voortzetting van de gebiedsontwikkeling ’t Look. Er is intensief overleg gevoerd met de gemeente Veldhoven en Lunetzorg ten aanzien van een integrale gebiedsvisie. Naar verwachting leidt dit in het eerste kwartaal 2013 tot een definitieve, door partijen breed gedragen, visie. Hierna wordt de visie uitgewerkt tot concrete plannen.  Voor Cobbeek zijn de bouwstenen om te komen tot een wijkvisie opgesteld. Deze bouwstenen geven de “interne” analyse van Aert Swaens weer en de beoogde visie op de wijk, die met de gemeente Veldhoven en overige belanghouders zal worden gedeeld.  In Aalst is Aert Swaens betrokken bij een herinrichtingsstudie met een ontwikkelaar voor het realiseren van een 30-tal huurwoningen.


Het accent van het ontwikkelen van nieuwbouw richt zich de komende jaren, naast die van de zogenaamde uitleggebieden, in belangrijke mate op de herontwikkellocaties binnen de gemeenten waar Aert Swaens actief is. Deze verschuiving is noodzakelijk om de transformatie van bestaande wijken en buurten te bewerkstelligen. In dit kader wordt er dan ook een belangrijk accent gelegd op de ontwikkeling van wijkvisies als basis voor dergelijke initiatieven.

29

Aert Swaens heeft oog voor duurzaamheid Energiebeleid In 2009 is het energiebeleid voor de bestaande voorraad opgesteld. Belangrijkste doelstelling is het beperken van de woonlasten voor onze huurders. Eind 2012 moet het energielabel volgens de ondernemingsdoelstelling gemiddeld label C zijn voor de gehele voorraad. De uitvoering van het energiebeleid wordt gecombineerd met planmatig en groot onderhoud. De investeringsomvang voor energiemaatregelen voor de periode 2010-2019 bedraagt € 4,3 miljoen. Over 2012 is er op dit onderdeel voor het planmatig onderhoud voor € 139.420,- in opdracht gegeven. Dit betreft met name het vervangen van enkel glas door HR++ glas en kierdichting. Daarnaast is zo’n € 443.000,- uitgegeven aan energiebesparende maatregelen in de woningen van complex 001 (360 eengezinswoningen Zonderwijk) die in het kader van groot onderhoud zijn/worden uitgevoerd. Duurzaamheid In 2012 heeft Aert Swaens actief deelgenomen aan het uitwerken van een zogenaamde. pilot. Het betreft hier een studie naar het realiseren een 10-tal woningen voor een duurzaam bouwconcept in bestaand bezit. Hierbij wordt gebruik gemaakt van specifieke technieken op basis van ketensamenwerking. Deze samenwerking bestaat uit een consortium van bedrijven die allen actief zijn in projectverband ter bevordering van het Energie Neutraal Wonen In Brainport (ENWIB). Rondom het begrip duurzaamheid en energie worden veel initiatieven genomen. Een eerder initiatief is door dit consortium in het kader van het project “Energyhouse” in 2010 ontwikkeld

Eind 2012 dragen we zorg voor het technisch en administratief beheer bij 27 verenigingen, waarvan 15 in Veldhoven, 10 in Waalre en 2 in Son. Van deze verenigingen hebben er 13 ook het bestuur aan ons uitbesteed. Deze bestuursrol wordt slechts nog vervuld bij complexen waar wij een meerderheidsbelang hebben. Alle verenigingen hebben hun jaarlijkse ledenvergadering gehouden. Hierin wordt onder meer de begroting voor het komende jaar en de jaarrekening van het voorgaande jaar vastgesteld. De verenigingen hadden in 2012 een gezamenlijke begroting van € 1,4 miljoen, waarvan € 400.000,- voor planmatig onderhoud is gereserveerd.


Aert Swaens ondersteunt VvE´s

30

Aert Swaens over maatschappelijk presteren Uitgangspunt bij maatschappelijk ondernemen is dat we tijd en geld inzetten in die buurten en wijken waar ons bezit is gelegen. We richten ons vooral op de ketens ‘Wonen, leren en werken’ en ‘Wonen, welzijn en zorg’. We nemen zelf initiatief of ondersteunen initiatieven die door bewoners of andere belanghouders en partners worden genomen. Op basis van het jaarlijks vast te stellen jaarplan Maatschappelijk Ondernemen wordt er steeds meer gewerkt aan structurele zaken die van belang zijn voor de leefbaarheid in buurten en wijken. Verbinden is hierbij continu het motto. Het sluiten van vitale coalities is hierbij van belang. Een uitgebreid netwerk, waarvan wij deel uitmaken, helpt ons enorm hierbij. Versterken ketensamenwerking  





We blijven participeren in een groot aantal werkgroepen, stuurgroepen etc. op met name de terreinen, welzijn en (ouderen)zorg bij de gemeenten Veldhoven en Waalre. Daarnaast hebben we met regelmaat contact en overleg met de overige ketenpartners waaronder het Sondervickcollege, de politie, basisscholen, zorgaanbieders etc. Deze contacten leiden veelal tot concrete projecten in buurten en wijken zoals het opknappen van achterpaden. Sinds maart 2011 wordt er elke donderdag in de kantine van ons kantoor een lunch verzorgd door een tweetal cliënten van Severinus. Op deze wijze bieden we jong volwassenen met een verstandelijke beperking perspectief en bieden we alle medewerkers van onze organisatie de mogelijkheid op ongedwongen wijze eenmaal per week samen te lunchen. In 2012 heeft Aert Swaens zowel in Waalre als in Veldhoven een ‘buurten in de buurthuis’ geopend. In deze ‘Inlopers’ kunnen belanghouders elkaar ontmoeten en de onderlinge samenwerking in het kader van integrale ontwikkeling van een buurt nader invulling geven.

Wat hebben we in 2012 verder nog gedaan?

Samen met gemeente Veldhoven en Woonbedrijf zijn we betrokken geweest bij het tot stand brengen van Veldhovens eerste wijkcontract. Met een dergelijk contract wordt duidelijk inzicht verkregen in wat er in een bepaald jaar in een bepaalde wijk gaat gebeuren op een zeer uiteenlopend gebied. Verder is het doel van een wijkcontract dat dit de basis vormt voor een hechte samenwerking tussen partijen als bewoners, gemeente, woningcorporaties en overige partners. Als pilot is gekozen voor de wijk d’Ekker. In de gemeentelijke beleidsgroep wijkbeheer is het eerste wijkcontract vastgesteld in maart 2011. Op 6 april 2011 is het wijkcontract overhandigd aan wethouder Van der Weijden. In 2013 wordt er een evaluatie van de samenwerking op basis van de afspraken uit het wijkcontract d’Ekker gemaakt. Bijeenkomsten Wijktafels/Wijkplatformen We participeren in Veldhoven actief in het wijkbeheer. We hebben deelgenomen aan wijkbijeenkomsten van Zonderwijk, ’t Look, Heikant/Kelen, Polders, Zeelst, Cobbeek, Oerle en Veldhoven-dorp. Leefbaarheid, veiligheid en bewustwording De inzet van een drietal buurtbeheerders heeft een positieve invloed op onze huurders. Zij zijn herkenbaar aanwezig en spreken zonodig mensen aan op ontoelaatbaar (woon)gedrag. Ze


Wijkbeheer

31

fungeren ook als aanspreekpunt in de wijken voor de bewoners en houden dagelijks toezicht op de aspecten schoon, veilig en de leefbaarheid van de woonomgeving. In samenwerking met buurtbewoners en leerlingen van de VMBO-opleiding van het Sondervickcollege worden regelmatig fysieke werkzaamheden uitgevoerd zoals het gedeeltelijk herstraten van een trottoir of achterpad. Maar ook een leer-/werkstage voor leerlingen van het Pius X-college uit Bladel, in de vorm van het schilderen van enkele trappenhallen en mutatiewoningen, is uitgevoerd. Op deze wijze snijdt het mes aan meerdere kanten. De bewoners helpen actief mee aan het verbeteren van hun woon- en leefomgeving, de leerlingen van de VMBO-scholen hebben een nuttig stageproject en de leefbaarheid in de buurt wordt op een positieve manier beïnvloed door de uitvoering van deze activiteit. Aert Swaens heeft een aantal banken laten ontwerpen en plaatsen; op deze ontmoetingsplekken worden mensen ‘bij elkaar gebracht’, hetgeen belangrijk is voor het gezamenlijk beheer van de eigen, prettige woonomgeving. Er zijn 16 banken geplaatst, waarvan 14 banken een plekje in Aalst/Waalre hebben gekregen. Er zijn nog 4 banken beschikbaar, die wellicht rondom het nieuwbouwproject Brabantia een plekje krijgen. Middels ‘op de koffie’ gesprekken peilen we de leefbaarheid in een buurt en verzamelen we informatie als bouwsteen voor een goede buurtanalyse en met onze deelname aan de Nationale Burendag hebben we het onderling contact tussen bewoners gestimuleerd. Verder zijn er opschoonacties en achterpadprojecten gehouden waarbij de betrokkenheid van bewoners bij hun woonomgeving is gestimuleerd. De jaarlijkse ‘Handen uit de Mouwen’ dag is benut om een dagdeel met (alle) collega’s als vrijwilliger met elkaar iets leuks te doen ter bevordering van de leefbaarheid in een buurt. In 2012 hebben we de vlindertuin in Waalre opgeknapt; bankjes zijn opgeknapt; er zijn nieuwe erfafscheidingen geplaatst en er is een schuur geverfd. Naast de hier genoemde initiatieven zijn er door het jaar heen nog tal van kleinere initiatieven opgepikt en uitgevoerd dan wel ondersteund door de verschillende rayonteams. Met een zorgpartij hebben wij voor het complex Rundgraafpark de samenwerking geëvalueerd en geherpositioneerd, zodat er ondanks druk op de financiële haalbaarheid toch een zorgaanbod in dit ouderencomplex beschikbaar is gebleven. Er is een samenwerking opgestart met vrijwilligersorganisatie ‘Present’, waardoor bijvoorbeeld tuinen kunnen worden opgeknapt bij mensen die daar niet zelfstandig toe in staat zijn.

In Zonderwijk zijn bewoners intensief betrokken bij de voorbereiding en uitvoering van groot onderhouds-plannen door brede deelname in een van de klankbordgroepen. Minder geformaliseerd zijn de dagelijkse gesprekken die met name de buurtbeheerders met bewoners voeren over de woonomgeving. Ook via deze weg hebben deze bewoners invloed op de woonomgeving. Realiseren van ontmoetingsmogelijkheden Eenzaamheid is een probleem niet alleen van een groot aantal senioren maar ook van bijvoorbeeld jongere mensen met een beperking of moeders van éénoudergezinnen. Dit blijkt uit specifiek onderzoek. We werken voortdurend aan het creëren van mogelijkheden om huurders met eenzaamheidsproblemen meer te betrekken bij activiteiten. Zo is enkele jaren geleden ‘wandelen in de wijk’ gestart in ’t Look met ondersteuning van Aert Swaens. Wekelijks wandelen hier op een vaste dag een tiental wijkbewoners een route van


Bevorderen invloed bewoners op hun buurt

32

ongeveer een uur door de wijk of om de wijk heen. Naast het in beweging zijn, is het sociale aspect van belang. Na de wandeling wordt er gezamenlijk koffie gedronken. Leefbaarheidsfond “De buurt maak je zelf” Sinds maart 2011 hebben we geen specifieke wijkbudgetten meer, maar is er sprake van een algemeen leefbaarheidfonds onder het motto ‘De buurt maak je zelf’. Hierop kan door alle bewoners een beroep worden gedaan als het gaat om het opzetten en uitvoeren van activiteiten in hun buurt en wijk die bijdragen aan het bevorderen van de leefbaarheid. Een belangrijke voorwaarde voor onze ondersteuning is dat er niemand van deelname aan de activiteit wordt uitgesloten. In            

2012 hebben we onder andere de volgende aanvragen gehonoreerd: Diverse aanvragen kerstversiering in algemene ruimten; Plantenbakken Citadel, Fuut en De Ligt; Sponsoring Oranjemarkt; Sponsoring Kankerbestrijding; Straatfeestdag Stationskwartier; Straatspeeldag; Geluidsinstallatie tbv bingomiddagen Rundgraafpark; Sponsoring Ijsbaan De Plaatse; Sponsoring Intocht Sinterklaas; Diverse barbecue’s ter bevordering van sociale cohesie; Springkussen op een wijkdag; Wijkblad in D’Ekker ondersteund.

We hebben onze relaties verzocht om in plaats van kerstgeschenken een donatie te doen voor het goede doel. We hebben in 2012 een tweetal cheques van ieder € 2.125,- kunnen uitreiken aan Stichting Voedselbank en aan het Diaconaal Noodfonds. In 2012 hebben we de vrijwilligersorgansiatie Stichting Present gesponsord voor € 5.000,-.

Daarnaast hebben we deelgenomen aan diverse overleggen;  Wijkplatforms (Zeelst, D’Ekker, Cobbeek/Centrum, De Polders, Zonderwijk, ’t Look, Heikant/Kelen, Veldhoven Dorp, Oerle);  Regelmatig overleg met de buurtagenten;  Armoedeconferentie Veldhoven;  ‘Leefbaarheid in de lift’ (georganiseerd door provincie Noord Brabant);  Workshop Laaggeletterdheid;  Klankbordgroep Wonen Welzijn en Zorg in Veldhoven en Waalre;  Inloper(s) werklunches met netwerkpartners;  Signaleringsoverleg en 24-uursnetwerkoverleg Veldhoven en Waalre;  Informatiebijeenkomst Huiselijk Geweld;  Overleg Vluchtelingenwerk;  Overleg statushouders;  ‘Wonen op leeftijd’ met gemeente Veldhoven, Wooninc, Ouderenbond en SWOVE;


Voor alle vrijwilligers is een zeer druk bezochte en gezellige vrijwilligersmiddag met middagprogramma (muziekquiz) en uitgebreid buffet georganiseerd. Alle vrijwilligers hebben tevens een kerstpakket aangeboden gekregen.

33

Preventieve woonbegeleiding Om bewoners in multi-probleemsituaties een laatste hulpmiddel te bieden hebben we enkele jaren geleden samenwerking gezocht met NEOS uit Eindhoven, een instelling die een begeleidingstraject voor bovengenoemde bewoners heeft ontwikkeld. Dit bestaat erin dat veelal gezinnen in probleemsituaties door Aert Swaens een laatste kans wordt geboden om woon- en leefgedrag positief te wijzigen. Hiertoe wordt NEOS ingeschakeld en wordt na een inventarisatie en een plan van aanpak het begeleidingstraject gestart. In de meeste casussen is deze begeleiding succesvol afgesloten en in slechts een enkele situatie heeft deze aanpak helaas niet het gewenste effect gehad. Leer/werken leer/stagebedrijf Aert Swaens biedt mogelijkheden voor praktijkstages om studenten uit het beroepsonderwijs in de praktijk ervaring op te laten doen. In dit verband zijn wij op basis van de wet Educatie en Beroepsonderwijs gecertificeerd voor Aeqor (in het kader van de opleiding wijkwerker), Fundeon en Ecabo (in het kader van praktijkstages in de bouw). Nieuwbouwprojecten worden zoveel als mogelijk als leerlingbouwplaats uitgevoerd. In 2012 hebben we daar afspraken over gemaakt in het kader van het project Brabantia. Daarnaast bieden we regelmatig snuffelstageplaatsen en we hebben een vaste stageplaats voor een I&A stagiair. En verder ……… Blijven we vanuit onze maatschappelijke betrokkenheid participeren in een grote verscheidenheid aan projecten, werkgroepen, stuurgroepen, netwerken, signaleringsoverleggen, beleidsgroepen etc. in zowel Waalre als in Veldhoven.


In totaal hebben we in 2012 € 329.353,- uitgegeven aan leefbaarheid.

34

Aert Swaens over de samenwerking met haar klanten Constructief overleg De Centrale Bewonersraad (CBR) is de erkende centrale huurdersorganisatie bij Aert Swaens, zoals bedoeld in de overlegwet Huurders Verhuurder. De CBR behartigt de belangen van huurders van Aert Swaens. Dit gebeurt op basis van het participatiereglement en de samenwerkingsovereenkomst welke dateren van 4 augustus 2009. Tijdens de reguliere overleggen met de CBR zijn de volgende onderwerpen besproken:  Jaarplan en begroting 2012  Overzicht planmatig onderhoud complexen 2012  Financiële verantwoording CBR 2011  Evaluatie samenwerking Aert Swaens en CBR en verbreding participatie  Doorberekening schoonmaakonderhoud  Sociaal Plan Mullerlaan / Oortlaan;  Verhuiskostenreglement;  Prestatieafspraken Veldhoven en Waalre  Jaarverslag 2011  Woonlastenonderzoek  Fusie Aert Swaens - Domein  Online adverteren  Huurharmonisatiebeleid  Individuele klachten en vragen van bewonerscommissies De directeur-bestuurder heeft tijdens de algemene ledenvergadering van de CBR een uitgebreide toelichting gegeven op de fusie tussen Aert Swaens en Domein.


Het CBR heeft positief geadviseerd over de volgende beleidswijzingen:  Huurbeleid 2012  Online adverteren woningaanbod  Huurharmonisatiebeleid  Beleid dagelijks onderhoud  Sociaal Plan Mullerlaan/Oortlaan  Verhuiskostenreglement

35

Aert Swaens bouwt aan de eigen organisatie

(ultimo 2012)

Juridische structuur Woningstichting Aert Swaens is een toegelaten instelling (TI). Daarnaast beschikken we over een holdingstructuur met vier BV’s: Aert Swaens Holding BV, Aert Swaens Projectontwikkeling BV, Aert Swaens Vastgoed BV en Aert Swaens Vastgoeddiensten BV. Wat betreft de bestuurlijke verantwoordelijkheden en het toezicht door de Raad van Commissarissen is gekozen voor eenduidige doorvertaling naar de BV-structuur. Dit betekent maximale transparantie. Ook in 2012 zijn geen financiële activiteiten ondergebracht in de BV-structuur. Afhankelijk van verdere externe ontwikkelingen (EU-dossier, politieke keuzes in Den Haag) en de fusie bepalen we hoe om te gaan met deze holdingstructuur. Organisatie directeur-bestuurder Lies de Groot

PR & Communicatie

Woondiensten

Bedrijfsvoering

Vastgoedontwikkeling

hoofd Woondiensten John van Slobbe a.i.

adjunct-directeur Helga Kessels

klantenadvies relatiebeheer rayonbeheer buurtbeheer administratief technisch beheer huurzaken maatschappelijk ondernemen (projecten)

planning & control financieel beleid vastgoedcontrole financiele administratie informatisering & automatisering personeel & organisatie

manager Vastgoedontwikkeling Ruud van Splunder projectleiding vastgoedbeleid vastgoedbeheer vastgoeddiensten

Cultuur en werkwijze Onze drie kernwaarden zijn: Ondernemend - Toegankelijk – Betrokken. Daarnaast beschikken we over een goed competentiemanagement en zijn thema’s als integriteit en adequate interne controle van groot belang. Bij de verschillende werkoverleggen, bedrijfsbijeenkomsten, jaarlijkse functionerings- en beoordelingsgesprekken zijn deze thema’s een vast onderdeel van het gesprek. In het kader van persoonlijke ontwikkeling wordt door onze medewerkers frequent gebruik gemaakt van de mogelijkheid om via een persoonlijk assessement een goed beeld te krijgen van hun talenten en competenties. Op basis hiervan worden opleidingsafspraken gemaakt. Hiervoor is jaarlijks 4% van de loonsom als budget beschikbaar.


Secretariaat

36

Ondernemend Bij investeringsbeslissingen maken we een zakelijke afweging tussen volkshuisvestelijke belangen en financieel rendement. Voor onderhouds- en nieuwbouwprojecten leggen we dit vast in fasedocumenten. De RvC bespreekt deze fasedocumenten en toetst deze aan de vastgestelde toetsingscriteria en stuurelementen. We sturen op klantwaarde, vastgoedwaarde, positieve kasstromen en zijn kostenbewust binnen de gestelde kaders. Dit blijkt o.a. uit het initiatief om voor het dagelijks onderhoud gebruik te maken van een prijzenboek, dat standaardwerkzaamheden en eenheidsprijzen aan elkaar koppelt. Onze vaste aannemers werken inmiddels met dit prijzenboek. Toegankelijk In ons denken en doen zijn we aanspreekbaar en toegankelijk voor anderen. We luisteren naar wat er speelt en laten bewoners en belanghouders participeren in beleidsontwikkeling. Een goed voorbeeld van deze werkwijze is het open planproces, dat is toegepast bij de ontwikkeling van de plannen voor het groot onderhoud met verbeteropties bij 360 woningen in Zonderwijk en het project Schatgraven in dezelfde wijk. Wij zoeken als strategisch partner van gemeenten samen naar oplossingen voor actuele vraagstukken op het gebied van wonen in onze thuismarkten Veldhoven en Waalre. Mede hierdoor hebben we gezamenlijk initiatief genomen voor het uitvoeren van een woonlastenonderzoek in beide gemeenten. Betrokken We voelen ons betrokken bij mensen die minder kansen hebben op de woningmarkt en soms ook op andere wijze in een kwetsbare positie zitten. Daarom spelen we een actieve rol in het 24-uurs netwerk in Veldhoven en het signaleringsoverleg in Waalre. Ook de samenwerking met DOOR en NEOS is geïntensiveerd. Tevreden belanghouders en partners waarmee we samenwerken, motiveert ons sterk. In juni 2012 hebben we twee buurten-in-de-buurthuizen geopend.

Werk- en verloftijden worden steeds vaker flexibel ingevuld, er wordt gewerkt op de momenten dat de externe omgeving daarom vraagt en medewerkers zijn vrij om de ruimte in hun agenda naar eigen inzicht in te vullen. Uiteraard binnen de grenzen van een minimale bezetting die recht doet aan een adequate klantbediening. Bij het vervullen van vacatures streven we naar een goede mix van senioriteit en young potentials. Medewerkers kunnen gebruik maken van het Woondiensten Cafetaria Systeem (WCS). Nagenoeg iedereen neemt deel. De meeste interesse gaat uit naar de mogelijkheid om extra vakantiedagen te kopen. Verder kunnen medewerkers gebruik maken van een collectieve zorgverzekering, waarbij zij keuze hebben uit drie verschillende verzekeraars. Voor de levensloopregeling kunnen de medewerkers kiezen uit twee collectieve contracten. Ter ondersteuning van de persoonlijke ontwikkeling kunnen medewerkers gebruik maken van assessment en een op maat gemaakt opleidingsplan. Van de post lonen en salarissen (€ 2.340.611,-) hebben we 1,9% besteed aan scholing en vorming.


Secundaire arbeidsvoorwaarden

37

De personeelsbezetting Eind 2012 zijn er 46 medewerkers in dienst: 28 fulltimers en 18 parttimers. Omgerekend zijn dat 40,83 fulltime krachten (fte’s). Hiervan is 37,83 fte in vaste dienst en heeft 3 fte een tijdelijk contract. Stagiaires en vakantiekrachten zijn niet meegenomen in het totaal van de fte’s. In totaal werken bij Aert Swaens 24 mannen en 22 vrouwen. De gemiddelde leeftijd van de medewerkers is 42,5 jaar en zij zijn gemiddeld 7,4 jaar in dienst. 12 Medewerkers zijn 3 jaar of korter in dienst, de gemiddelde leeftijd van deze medewerkers is 39 jaar. Leren en opleiden Directie en management nemen deel aan directeuren- en managerskringen. Het managementteam (MT) vergadert iedere week. Alle medewerkers hebben vorig jaar één of meer functionerings- en beoordelingsgesprekken gehad. Werkoverleg vindt structureel plaats. Er is in totaal € 46.490,- besteed aan het opleiden/coachen van medewerkers. We vinden het maatschappelijk gezien van groot belang om regelmatig stageplaatsen beschikbaar te stellen. In 2012 zijn er vijf stageplekken beschikbaar gesteld. Arbeidsomstandigheden We beschikken over een team van drie bedrijfshulpverleners. Van de bedrijfsmassageregeling wordt frequent gebruik gemaakt. Het draagt bij aan beperking van de RSI-risico’s, maar ook aan ander dreigend ziekteverzuim. Inmiddels heeft de bedrijfsmassageregeling het karakter van een goede secundaire arbeidsvoorwaarde verworven. Wij beschikken over een arbocontract dat openstaat voor alle medewerkers. Dit contract loopt bij Regiopoortwachters. Deze arbodienst zorgt ook voor de verzuimbegeleiding. Het ziekteverzuim over 2012 bedraagt 1,53%. Dat is 0,09% hoger dan in 2011.Toen was het 1,44%. Dat is de nasleep van een lange verzuimsituatie uit 2011. Desondanks blijven we ruim onder het landelijk percentage. De lichte stijging van het ziekteverzuimpercentage wordt veroorzaakt door twee wat langere verzuimsituaties.

Na ondertekening van de intentieverklaring tot fusie per 1 januari 2013 is een intensieve samenwerking met Domein gestart. De eerste helft van 2012 heeft in het teken gestaan van het opstellen van een nieuw ondernemingsplan, de meerwaardenotitie, de financiële doorrekening en het due diligence onderzoek, wat resulteerde in positieve besluitvorming over de voorgenomen fusie en indiening bij het ministerie BZK. In dezelfde fase is in overleg met de Ondernemingsraden een werkgelegenheidsgarantie afgegeven voor medewerkers met een vast contract. In de tweede helft van 2012 zijn door kwartiermakers en werkgroepen het ondernemingsplan en de organisatieschets verder uitgewerkt in afdelingsplannen, processen, procedures en functies. Parallel aan deze uitwerking loopt het kritische integratieproces van de primaire systemen, waarbij gekozen is voor Viewpoint van Itris dat Domein in 2011 implementeerde. Tot slot is met vakbonden en ondernemings-raden overeenstemming bereikt over het sociaal plan dat als basis dient voor de functieaanbieding aan medewerkers en de integratie van de organisaties per 1 juli 2013. In het kader van het afbouwen van de mobiliteitsregeling bij Aert Swaens is een bedrag van € 200.000,- gereserveerd, uitwerking vindt plaats in het eerste halfjaar van 2013. Aert Swaens en Domein zijn per 1 januari 2013 juridisch gefuseerd, waarbij Aert Swaens de verdwijnende stichting is en Domein de verkrijgende stichting. Samenwerking met FCB Bonaire Op nadrukkelijk verzoek van het Ministerie voor Wonen en Aedes zijn we in 2010 een samenwerking aangegaan voor drie jaar met onze collega-corporatie Fundashon Cas


Samenwerking met Domein

38

Bonairiano (FCB) op Bonaire. In nauw overleg met de directie van FCB is de samenwerking vervolgens vastgelegd in een MOU (memorandum of understanding). De MOU kreeg begin augustus 2010 effectief betekenis nadat deze samenwerking de instemming kreeg van:  Minister VROM (nu Ministerie BZK/WWI)  RvC Aert Swaens  RvC FCB  Bestuurscollege Bonaire

De samenwerking tussen Aert Swaens en FCB is gericht op kennisdeling en het professionaliseren van de volkshuisvesting ter plaatste. We investeren dus niet. Met alle partijen is de samenwerking in het derde kwartaal van 2012 geevalueerd op de eerder overeengekomen voorwaarden bij de samenwerking. Daaruit kan de volgende conclusie worden getrokken: 1. De lokale opgaven van Aert Swaens in de thuismarkt is op geen enkele wijze in het geding geweest als gevolg van de samenwerking tussen FCB en Aert Swaens; 2. De samenwerking heeft blijvend de instemming van de bevoegde organen, zoals RvC’s van de beide organisaties, het eilandbestuur van Bonaire, de Minister van BZK/WWI, AEDES, gemeente Veldhoven, gemeente Waalre; 3. De samenwerking en de daaruit voortvloeiende activiteiten hebben tot op dit moment geen reputatieschade voor Aert Swaens opgeleverd; 4. FCB houdt zich aan de Code Corporate Governance Eilandengebied Bonaire. In de samenwerking tussen FCB en Openbaar Lichaam zijn wel eens fricties ontstaan, op grond van governance-vraagstukken, maar ook op beleidsinhoudelijke gronden. Via o.a. bemiddeling en interventie van Aert Swaens is steeds weer in positieve zin de samenwerking verbeterd; 5. Tot nu toe zijn er geen financiële verplichtingen aangegaan of investeringen gedaan op Bonaire, die voortvloeien uit de samenwerking. Daarmee is er ook nog geen voorafgaande goedkeuring van de RvC van Aert Swaens noodzakelijk geweest; 6. Er is geen boekenonderzoek noodzakelijk geweest, omdat er geen besluiten zijn genomen voor personele uitwisseling of investeringen op Bonaire. Wel is er veelvuldig en diepgaand geadviseerd bij het opstellen van de jaarstukken en de begroting voor 2012 en 2013. Hiermee hebben we een zeer goed beeld van de financiële positie van FCB;


In deze samenwerking hebben we ook in 2012 voortgang geboekt. Langzaam maar zeker begint de samenwerking zijn vruchten af te werpen en worden belangrijke resultaten behaald, zoals:  Woonvisie: in samenwerking met lokale partners via o.a. workshop opgesteld, unaniem vastgesteld door eilandsraad en getekend door OLB en FCB;  Prestatieafspraken: in samenwerking met lokale partners via o.a. workshop opgesteld, unaniem vastgesteld door eilandsraad en getekend door OLB en FCB;  Bemiddeling bij financiering voor nieuwbouw 101 woningen gerealiseerd en start nieuwbouw;  Instellen stuurgroep integrale wijkaanpak met OLB en FCB;  Beschikkingen van BZK voor leefbaarheidsprojecten, beheer en toekenningstructuur uitwerken;  Convenant perspectief op verantwoord wonen. Ontwikkelen van een sociaal vangnet en wegwerken huurachterstanden is daarmee een breed gedragen vraagstuk en niet exclusief een FCB-probleem;  Huisvesting jongeren in samenwerking met Jong Bonaire;  Ondersteuning en professionalisering interne werkorganisatie op de gebieden Financiën (Begroting, JR, waardering, vermogen, kasstromen, incasso huurachterstanden), Techniek (MJOB en Projecten) en Verhuur (beleid op diverse onderdelen, woonwensenonderzoek, introductie voorraadbeleid etc.);

39

7. De bestuurlijke continuïteit bij FCB is voor de komende periode veiliggesteld op basis van de overeenkomst tussen bestuur en RvC van FCB; 8. FCB is geen nevenvestiging van Aert Swaens geworden en zal dat ook niet worden. 9. Aert Swaens heeft een uitstekende relatie opgebouwd met BZK, FCB en de diverse instanties op Bonaire. In verband met de fusie is het van belang, dat:  “Het samenwerkingsverband tussen Aert Swaens en FCB (Bonaire), zoals overeengekomen in het memorandum of understanding wordt gerespecteerd. De samenwerking betreft uitsluitend kennisdeling en informatie-uitwisseling”. In de intentieverklaring tot fusie en de efficiencyparagraaf is ook zo vastgelegd.  Het Ministerie van BZK het van belang acht, dat de werkzaamheden van AS op Bonaire onverminderd worden voortgezet, ook na de fusie met Domein.  Het Ministerie van BZK eind februari 2012 zijn waardering heeft uitgesproken over de resultaten van de samenwerking tussen AS en FCB en de hoop uitgesproken, dat deze samenwerking mag voortduren. Bovenstaande afspraken en signalen geven aan, dat de samenwerkingsovereenkomst tussen thuis gecontinueerd kan worden.Hiervoor wordt in 2013 een nieuwe samenwerkingsovereenkomst opgesteld voor een bepaalde periode met daarin opgenomen:  De thema’s/onderwerpen, waarop de samenwerking betrekking heeft;  De voorwaarden waaronder de samenwerking succesvol dient te verlopen;  De middelen, die maximaal beschikbaar zijn om de samenwerking inhoud te geven.

PR & Communicatie

Ook dit jaar hebben we weer een aantal opvallende zaken gerealiseerd:  Bewonerscommunicatie rondom project Groot-onderhoud Zonderwijk type A&C.  Opening ‘buurten-in-de-buurthuis’ De Inloper in Veldhoven en Waalre.  Een van de initiatiefnemers van het evenement ‘Beleef Veldhoven’.  Marketingcampagne gestart om verkoop ‘eigen bezit’ te ondersteunen.  Campagne gevoerd tijdens de start bouw van Brabantia door een projectwebsite en online campagne.  De eerste bewonersinitiatieven binnen project Schatgraven Zonderwijk geconcretiseerd.  Zorgen voor de interne communicatie tijdens de tot standkoming van de fusie  Zorgen voor een frequente en positieve aanwezigheid in de pers. Permanent wordt het beleid geëvalueerd en worden nut en rendement van communicatieuitingen beoordeeld. Op het gebied van “sponsering” beperken we ons tot die activiteiten die nadrukkelijk van toegevoegde waarde zijn bij de uitvoering van onze kerntaken. De meeste uitgaven op dit gebied hebben dan ook betrekking op leefbaarheid of worden verstrekt vanuit het leefbaarheidsfonds. Voor een toelichting verwijzen we naar pagina 32 en 33.


Onze reputatie is een bepalende succesfactor voor onze organisatie. Effectieve communicatie met onze huurders, partners, belanghouders en samenleving is hierbij essentieel. Het communicatiebeleidsplan is in 2009 voor 4 jaar vastgesteld. Jaarlijks wordt een dergelijk plan opgesteld waarbij we de volgende aandachtsgebieden hebben gedefinieerd: communicatie met de samenleving, communicatie met bewoners, interne communicatie, marketing en pers.

40

Onze ondernemingsraad


De OR vergadert in principe tweewekelijks over allerlei onderwerpen die betrekking hebben op personeel en organisatie. De vergaderingen hebben in 2012 voornamelijk in het teken gestaan van de fusie met Domein. De beide ondernemingsraden hebben ervoor gekozen om gezamenlijk op te trekken en hebben regelmatig platformoverleg gevoerd waarin beide ondernemingsraden met elkaar vergaderen. Ook de overlegvergaderingen van Domein en Aert Swaens zijn samengevoegd tot één gezamenlijke overlegvergadering. In 2012 zijn er 12 overlegvergaderingen geweest met de directeur-bestuurders. Tussentijds heeft een aantal keer informeel overleg met de directeurbestuurders plaatsgevonden. Hierbij lag de focus voornamelijk op:  de inrichting van de nieuwe organisatie  het convenant tussen Domein, Aert Swaens, de ondernemingsraden en de vakbonden  het sociaal plan  het arbeidsvoorwaardenpakket voor de nieuwe organisatie  de compensatieregeling voor medewerkers

41

Aert Swaens over de financiën Focus op continuïteit In het ondernemingsplan zijn onze ambities vastgelegd. Een belangrijk deel van deze ambities is in uitvoering dan wel gerealiseerd. Dat geldt met name voor de nieuwbouw, maar ook voor de inspectie van een belangrijk deel van de vastgoedportefeuille, het vaststellen van de strategische vastgoedportefeuille en het energiebeleid. Natuurlijk krijgen al die trajecten ook een vervolg, immers na de realisatie van het ene project staat het volgende project al weer op stapel. Dat past bij een actieve woningcorporatie als Aert Swaens, maar zeker ook bij de bewaking van de financiële positie. En … dat is noodzakelijk voor de lokale opgaven. Desalniettemin zijn we uiterst kritisch bij het aangaan van nieuwe verplichtingen. De gevolgen van de economische crisis zijn zowel in positieve als in negatieve zin voelbaar. Positief omdat bouwkosten, kwaliteit en kwantiteit van de te bouwen woningen weer in een wat reëler perspectief zijn komen te staan. Negatief omdat de woningmarkt volledig op slot is komen te zitten waardoor verkopen nagenoeg alleen nog maar via koopvormen zoals bijvoorbeeld Koopgarant gerealiseerd kunnen worden. Daarnaast hebben nieuwe ontwikkelingen op het gebied van de Herzieningswet, Woonakkoord en een verder bezuinigende overheid, het EUdossier, financieringsvraagstukken (in brede zin), het Eigen Middelenbeleid WSW, de verhuurdersheffing enz. een belangrijke impact op de toekomst en het verdienmodel van de corporatie.

De positie van Aert Swaens is solide en met instrumenten als WALS, Aedex, een goed treasurybeleid, risicomanagement, een toetsingskader met stuurelementen enz. kunnen we de consequenties van de gewijzigde omstandigheden inzake de financiële posities heel nauwkeurig doorrekenen. Ook zijn we in staat om risicoanalyses te maken en beleidswijzigingen op macroniveau door te rekenen. Belangrijke stuurelementen zijn aanvangsrendement, waardecreatie en interne opbrengstvoet. We toetsen aan solvabiliteit, rendement (direct en indirect) en liquiditeit. Het monitoren van de liquiditeit doen we, zoals bekend, door sterk te sturen op positieve operationele kasstromen. Zeker nu we in een nieuwe fase van externe ontwikkelingen terecht komen. De ontwikkelingen zijn op zich nog wel te begrijpen maar de timing is zeer ongelukkig. Het EU-dossier is al even genoemd en de feitelijke uitwerking op de financiële positie en de mogelijkheid om ook op de lange termijn nog de noodzakelijke investeringen te doen, baart zorgen. De Vogelaarheffing vervalt na 2012. Echter daarvoor in de plaats komt verhuurdersheffing. Door de invoering van de verhuurdersheffing moeten de woningcorporaties met ingang van 2013 een bijdrage leveren welke oploopt in 2017 naar landelijk € 1,7 miljard. Hoewel voor 2013 nog sprake is van een beperkte heffing, loopt deze heffing voor de corporaties in 2014 al op naar miljoenen. Daarnaast worden de corporaties geconfronteerd met saneringsheffing. Deze heffing wordt opgelegd door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV). Met dit geld worden woningcorporaties geholpen die in de problemen zijn gekomen.


In 2010 zijn we gestart met het verdiepen van het strategisch vastgoed beleid. Zo is de strategische wensportefeuille geformuleerd en doorgerekend op haalbaarheid. Verder hebben we de omvang van het maximale risicoprofiel van Koopgarant bepaald. Bij de doorrekening zijn we uitgegaan van maximaal 10% van het balanstotaal. In praktijk komt dat neer op zo’n 200 woningen. Niet alleen dit, maar ook de onderwerpen als EU-dossier, RJ645, de heffingen en risicomanagement zijn belangrijke vraagstukken die ook het komend jaar nog de nodige aandacht vragen.

42

Bij het opstellen van de begroting 2013 hebben we voor de verhuurdersheffing € 105.000,- en voor de saneringsheffing € 952.600,- ingerekend. Inmiddels zijn de effecten van het Woonakkoord voor de nieuwe fusieorgansaitie doorgerekend en moet nog dekking gevonden worden voor ca. € 14 miljoen de komende 5 jaren. En dan hebben we het nog niet gehad over de steeds verder gaande externe verantwoordingsplicht en de administratieve scheidingen die voortvloeien uit nieuwe weten regelgeving. Met als resultaat dat naast de financiële lastenstijging ook de administratieve lasten verder stijgen. En dat in een tijd waarin we juist met elkaar steeds kritischer zijn op de bedrijfslasten en moeten bezuinigen. We moeten ook bijzonder kritisch zijn ten aanzien van het bewaken van onze -tot op hedensolide financiële positie waarmee de bedrijfscontinuïteit gewaarborgd wordt. Voorwaarde voor de financiele positie is het behouden van de A-status CFV en WSW-borgbaar blijven. Momenteel worden we geholpen door de relatief lage rentestand. Maar met de komst van alle financiele lastenstijgingen ontkomen we er niet aan om het huurharmonisatiebeleid te actualiseren en breder toe te passen. In 2012 hebben we het huurharmonisatiebeleid geactualiseerd. Daarnaast moeten we er ook in slagen om de verkopen van bestaand bezit te realiseren. want juist deze verkopen dragen bij aan de invulling van onze ambities. Als er op beide terreinen de gewenste resultaten om welke reden dan ook niet meer gehaald worden, moeten we een deel van de investeringen heroverwegen. Het blijven sturen op de kasstromen is dan ook van vitaal belang.

Focus op risicobeheersing

Zoals bekend heeft risicomanagement een prominente plek in de besluitvorming. We hebben een omvangrijke investeringsopgave en de economie heeft het zwaar te verduren. Verkopen stagneren, maar ook de snelheid van handelen is toegenomen en de wereld om ons heen wordt complexer. Eén van de belangrijkste aspecten is het sturen op kasstromen. Daarnaast monitoren we de rentedekkingsgraad (ICR). De ICR bepaalt immers de financierbaarheid. We gaan uit van een minimale ICR van 1,4. De ICR van Aert Swaens bedraagt eind 2012 2,0. Verder sturen we onder andere op een BAR van minimaal 3,5% bij sociale huurwoningen, een BAR van 4,5-5% voor duurdere huurwoningen en maatschappelijk vastgoed en een BAR van 7% bij commerciële ruimten. Dit alles bij een neutraal risicoprofiel. Het totale instrumentarium van toestingskaders en stuurelementen financiële beleidsstrategieën helpt ons bij het maken van de juiste keuzes. Het maakt (maatschappelijke) prestaties inzichtelijk en draagt bij aan een meer resultaatgerichte sturing en een verdere verdieping van de financiële positie. Besluitvorming van nieuwe investeringen vindt plaats op basis van de wensportefeuille en fasedocumenten waarin veel aandacht wordt besteed aan marktontwikkelingen, maatschappelijk rendement, waardeontwikkeling enz., maar waar ook getoetst wordt aan de kaders van onze begroting, toetsingskaders en stuurelementen. Risico’s worden beschreven en zo veel mogelijk gekwantificeerd. Verder besteden we in een vroeg stadium ruim aandacht aan juridische structurering en fiscale planning. Daarnaast checken we de herkomst van te verwerven vastgoed en beoordelen we mogelijke partijen op financiele continuïteit. Verantwoording vindt plaats in de jaarrekening en bedrijfsrapportages. Uiteraard volgen we via de interne controle of de tussentijdse ontwikkelingen passen binnen de vastgestelde kaders en signaleren we afwijkingen.


Risicomanagement

43

Treasury Cashflowprognoses vormen de basis voor een goed treasurybeleid. Strategische planning van assets (vastgoed) en liability’s (leningen) is noodzakelijk gezien de vele activiteiten. Integraliteit en flexibiliteit maken de interne sturing krachtig. We hebben hier dan ook continue aandacht voor. In 2012 zijn we gestart met het opstellen van een kwartaalrapportage op gebied van treasury. Deze rapportage wordt na elk kwartaal opgesteld in een samenwerking tussen Aert Swaens en Zanders. De rapportage wordt besproken in de Treasury Commissie vergaderingen. Tevens wordt deze rapportage, ter informatie, aan de directie en de Raad van Commissarissen voorgelegd. De Treasury Commissie heeft in 2012 driemaal vergaderd. In de Treasury Commissie worden de actiepunten uit het Treasury Jaarplan 2012 besproken. Afhankelijk van (nieuwe) inzichten met betrekking tot enerzijds de ontwikkeling van de liquiditeitspositie en anderzijds de ontwikkelingen op de gelden kapitaalmarkt, worden financierings- en renterisicobeheersingsacties voorgesteld en vervolgens uitgevoerd. Het Treasury Jaarplan en de kwartaalrapportage vormen de input voor deze besluitvorming. We beschikken over drie derivaten, waarvan één CAP en twee SWAPS, welke rechtstreeks gekoppeld zijn aan leningen. Gezien de lage rentestand hebben we per eind 2012 een gevoeligheidsanalyse naar de SWAPS uit laten voeren, waarbij we uitgegaan zijn van een verdere daling van 1%. Ook zijn de contracten nog eens kritisch aan een nadere analyse onderworpen. Algemene conclusie van beide analyses was dat Aert Swaens in de meest ongunstige situatie waarbij de rente nog eens 1% verder daalt, de negatieve waarde van de SWAPS oploopt van € 9,4 tot € 15,3 miljoen. Op dat moment wordt de door de Rabobank bepaalde grens van € 20 miljoen niet overschreden. In het geval dat dit wel zou gebeuren zou de Rabobank aanvullende zekerheden kunnen opvragen. Aert Swaens beschikt over voldoende aanvullende dekkingsmogelijkheden. Voor alle duidelijkheid: er is geen bijstoringsverplichting én er is ook geen sprake van margin calls. De afgesloten SWAPS passen bij een defensief treasurybeleid.

Behalve enkele renteherzieningen, die hebben geleid tot een lager rentepercentage op de betreffende leningen, hebben er geen noemenswaardige transacties plaatsgevonden in 2012. Gezien de tijdelijke rust bij de vastgoedinvesteringen is de liquiditeitspositie van Aert Swaens vrij stabiel. In 2012 hebben we een bedrag van € 5 miljoen aan aflossingen betaald. Het totale leningenbedrag bedraagt ultimo 2012 ruim € 152 miljoen.


Gezien de omvangrijke investeringsbedragen wordt veel aandacht besteed aan de onzekerheden in de ontwikkeling van de financieringsbehoefte en de renterisico’s voor de komende jaren. Sturen op positieve operationele kasstromen is hoofdzaak. De solvabiliteit en de rentedekkingsgraad zijn op orde. De lage rentestand helpt ons daarbij, dat is tegelijkertijd een belangrijk risico. Juist daarom hebben we een financieringsstrategie vastgesteld. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen kort en lang geld, renterisico en bedrijfseconomisch risico, balansfinanciering versus projectfinanciering, rente versus looptijd en type lening.

44

Focus op waardering De waardering van de materiële vaste activa is veranderd.Toegelaten instellingen moeten vanaf het verslagjaar 2012 voeldoen aan de herziene RJ645. Met de nieuwe RJ645 is de waardering afhankelijk van de mate waarin de corporaties het strategische vastgoedbeleid op orde heeft, de positionering en het beleid van de corporatie. Een corporatie die ondermeer stuurt op vastgoedwaarde, financieel rendement en financierbaarheid (ten dienste van de opgave) kan waarderen op marktwaarde. Corporaties die primair sturen op maatschappelijk rendement kunnen beter waarderen op basis van de bedrijfswaarde of de historische kostprijs. Daarnaast is het onderscheid tussen ‘DAEB’ en ‘niet-DAEB’ zichtbaar gemaakt in de jaarrekening. IPD/aeDex In april 2013 zijn de eerste IPD/aeDex-resultaten over 2012 gepresenteerd. Het direct rendement van de benchmark ligt met 3,4% op het hoogste niveau in de historie van de index. Een belangrijke oorzaak hiervan is de groei in de bruto inkomsten van 3,0%. In 2012 is het totaal rendement van de standing investments van de benchmark echter negatief (-0,5%). De oorzaak hiervan is een negatief indirect rendement van -3,9%. Het direct rendement ligt bij Aert Swaens (3,2%) iets lager dan de benchmark. Het indirect rendement bij Aert Swaens (-1,4%) is daarentegen een stuk minder negatief dan de benchmark. Dit zorgt voor een positief totaal rendement (1,8%) terwijl de benchmark een negatief totaal rendement kent. De totale netto open marktwaarde (marktwaarde in verhuurde staat) van ons bezit bedroeg eind 2012 € 474 miljoen. De leegwaarde van het woningbezit is per eind 2012 bepaald op € 718 miljoen, dit is inclusief de voorraad verkoopwoningen.

Vanaf 2009 waardeert Aert Swaens het vastgoed in exploitatie tegen actuele waarde (= bedrijfswaarde). Het vastgoedbeleid was vanaf dat moment helemaal op orde en daarmee beschikten we over de juiste beleidsvisies om verantwoord over te kunnen stappen naar actuele waarde. Het totale beleid op het gebied van SVB, energie, investeringen in dagelijks, planmatig en groot onderhoud is ingerekend. De waardering van de bedrijfswaarde is in 2012 aangepast naar aanleiding van de nieuwe RJ645 waarin een splitsing is gemaakt tussen DAEB woningen (sociaal) en niet-DAEB woningen (commercieel). In het boekjaar 2012 is met terugwerkendekracht vanaf 1 januari 2011, het sociaal vastgoed gekwalificeerd als bedrijfsmiddel dat gewaardeerd wordt tegen bedrijfswaarde. Het commercieel vastgoed kwalificeert zich als vastgoedbelegging en wordt gewaardeerd tegen marktwaarde. De wettelijk voorgeschreven veranderingen van het sociaal vastgoed zijn vanaf 2011:  Minimale levensduur van 15 jaar;  Geen rentabiliteitswaardecorrectie (RW) meer inrekenen;  Alleen vastgoed gerelateerde kosten inrekenen. Het niet meer inrekenen van de RW correctie geeft een negatieve correctie, de andere twee wijzigingen genereren een positieve correctie. Voor de parameters van de bedrijfswaarde van 2012 zijn we zoals gebruikelijk uitgegaan van de economische verwachting zoals die gepresenteerd wordt door het CFV, CPB en de Nederlandsche Bank. Voor de waardering van de grond wordt uitgegaan van de actuele marktwaarde, overeenkomstig het lokale beleid en verminderd met € 15.000,- in verband met sloop, uitplaatsing en infrastructuur/bouwrijp maken van de grond.


Waardering activa

45

We zijn van mening dat de grondwaarde in een gebied zoals Veldhoven en Waalre niet structureel daalt. Overwegingen hierbij zijn dat grond schaars is en dat op lange termijn ook zal blijven en dat in deze regio het aantal huishoudens tot 2030 nog toeneemt. Een belangrijke reden hiervoor is dat we in een economisch sterke regio zitten. Wel is de grondquote bij de nieuwbouw van appartementen in Veldhoven teruggebracht naar 25% (was 32%), aangezien in het grondbeleid van de gemeente Veldhoven gesteld wordt dat de grondquote afhankelijk is van de locatie en de ontwikkeling. Daarnaast hebben we gekozen voor een index die past bij de langetermijnontwikkelingen en gebaseerd is op genoemde economische verwachtingen, rekening houdend met de regionale omstandigheden. De index is gekoppeld aan de prijsinflatie waarna de restwaarde contant wordt gemaakt tegen de geldende discontovoet van 5,25%. Voor de overige parameters verwijzen we naar de waarderingsgrondslagen. De waarde van ons bezit bedraagt € 353 miljoen, bestaande uit € 325 miljoen sociaal vastgoed gewaardeerd op bedrijfswaarde en € 28 miljoen commercieel vastgoed gewaardeerd op marktwaarde. In 2011 bedroeg de waardering van ons bezit ruim € 340 miljoen, waarvan € 319 miljoen sociaal vastgoed en € 21 miljoen commercieel vastgoed. Het verschil wordt veroorzaakt door de activering van nieuwe complexen, de verkoop van bestaand bezit en de parameters- en beleidswijzigingen in de bedrijfswaarde. De WOZ-waarde bedraagt over 2012 € 723 miljoen, in 2011 was de WOZ-waarde € 743 miljoen (daling van 3,0%). Koopgarant In 2012 zijn 38 woningen uit het bestaand bezit verkocht waaronder 26 via Koopgarant. Overeenkomstig de RJ645 zijn deze woningen opgenomen aan de debetzijde van de balans onder “Activa / Vaste activa / Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden” en aan de creditzijde onder de “Langlopende schulden / Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden”. De koopgarant winsten worden rechtstreeks via het Eigen Vermogen verwerkt en de verliezen in de Winst- & Verliesrekening.

Focus op fiscaliteiten

Zo is het nog steeds de bedoeling om de BV-structuur te vereenvoudigen. Echter de discussie over de toekomst van de woningcorporaties en het EU-dossier maken dat we een pas op de plaats hebben gemaakt. Binnen de BV-structuur vinden geen activiteiten plaatst sinds 2009. Een ander aspect betreft het uitwerken van een Tax Control Framework (TCF) en het organiseren van Horizontaal Toezicht (HT). In 2009 is een start gemaakt om samen met Ernst & Young alle fiscale risico’s in kaart te brengen. Het doel van horizontaal toezicht is een effectieve wijze van toezicht door de belastingdienst, gebruik makend van de interne controle van de belastingplichtige en de controle die door de accountant wordt uitgevoerd. Hierbij moet Aert Swaens een Tax Control Framework hebben waardoor de fiscale risico’s inzichtelijk worden en ook de fiscale processen beheerst kunnen worden. Hoe beter wij het Tax Control Framework hebben ingericht hoe minder intensief de controle zal zijn. Op basis van de gemaakte afspraken is de Risico Controle Matrix uitgewerkt en vastgesteld. Ernst & Young heeft een Tax Control paragraaf geschreven over de risico’s binnen Aert Swaens. Hierbij is zowel naar de harde aspecten (proces) gekeken als naar het zachte aspecten (houding en


Woningcorporaties zijn integraal belastingplichtig voor alle activiteiten. De laatste jaren is over de toepassing van de Vaststellingsovereenkomst 2 (VSO2) meer en meer duidelijkheid ontstaan en daarnaast plegen we intensief en vooraf overleg met onze belastingadviseurs én de belastingdienst zelf.

46

gedrag). In het derde kwartaal van 2012 is Tax Control Framework afgerond. We zijn niet verder gegaan met het implementeren van de vervolgstap (horizontale toezicht) vanwege de fusie. Op basis van het Tax Control Framework ligt er een goede basis voor de verdere uitwerking richting horizontaal toezicht en de inrichting van de nieuwe organisatie. Maar ook de impact van btw, integratieheffing en overdrachtsbelasting mag niet worden onderschat. Ook dit jaar hebben we optimaal gebruik gemaakt van de fiscale mogelijkheden, uiteraard binnen algemeen aanvaardbare kaders. Op dit gebied wensen we geen risico’s te lopen. We laten ons dan ook uitgebreid ondersteunen door de fiscalisten van Ernst & Young, en we maken proactief afspraken met de belastingdienst. Grondtransacties voor nieuwbouwprojecten die nog in aanmerking komen voor de vrijstelling integratieheffing, worden zoveel als mogelijk verworven in de sfeer van overdrachtsbelasting in plaats van btw. Het gaat dan om niet bouwrijpe grond, waarop een bouwbestemming ligt en waarvan de fiscale status op ‘kantelen’ staat. Verder hebben we voor een aantal in voorbereiding zijnde projecten de vrijstelling integratieheffing veilig gesteld. In de jaarrekening 2012 hebben we in overleg met de accountant vanuit voorzichtigheid geen belastinglatenties opgenomen vanwege de fusie en de omvang van verrekenbare voorvoegingsverliezen.

Jaarresultaat Het bedrijfsresultaat bedraagt in 2012 € 3.597.316,-. Dat is vóór de renteverplichting en exclusief overige kosten. Na aftrek van deze kosten bedraagt het resultaat -/- € 2.380.929,-. Dit resultaat wordt beïnvloed door de onrendabele top(pen) van toekomstig te realiseren huurwoningen. Na de vrijval van vennootschapsbelasting (reservering) en resultaat op deelnemingen bedraagt het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belasting -/- € 1.572.903,-.

Het resultaat op de nieuwbouwkoopwoningen uit de voorraad bedraagt -/- € 773.289,-. Dit bedrag wordt voornamelijk veroorzaakt door de afwaardering van de onverkochte koopwoningen voor een bedrag van € 667.504,- en wordt verantwoord in de Winst- en Verliesrekening onder de ‘bijzondere waardeverminderingen vlottende activa’. Door de invoering van de nieuwe RJ645 hebben we nu een drietal nieuwe posten moeten verwerken in de Winst- & Verliesrekening. Het betreft de afschrijvingen op bedrijfswaarde, de vastgoedbeleggingen en de vrijval van de ongerealiseerde reserve. Dit zorgt voor een effect op het jaarresultaat van € 3.209.815,- negatief. De vrijval van de vennootschapsbelasting bedraagt € 808.026,-. Het betreft hier een vrijval van de voorziene te betalen vennootschapsbelasting. Tot het daadwerkelijk betalen van belasting komt het niet vanwege het feit dat we de herbestedingsreserve hebben toegepast in de fiscale jaarrekening tot en met 2011.


Bij de verkopen bestaand bezit hebben we een verkoopopbrengst gerealiseerd van € 124.535,boven de ingerekende verkoopopbrengst zoals die is ingerekend in de bedrijfswaarde.

47

Een onzekere post betreft de vordering en te ontvangen rente van het WIF vanwege de thans kritische positie van het WIF. Er wordt gewerkt aan een herstelplan. We volgen de ontwikkelingen nauwgezet.

Rentabiliteit 2012 De rentabiliteit van het Eigen Vermogen (actuele waarde) is -0,74 %. In 2011 was die 1,01 %. De rentabiliteit van het Eigen Vermogen geeft het rendement aan waarmee het jaarresultaat in verhouding staat tot het eigen vermogen. De rentabiliteit van het Vreemd Vermogen (RVV) is 3,56%. In 2011 was die 3,66%. De RVV geeft aan wat de gemiddelde rentelasten zijn over het totaal uitstaande vreemd vermogen. De RVV moet niet verward worden met de gemiddelde rente. De gemiddelde rente van de langlopende leningen bedraagt 4,01%. De rentabiliteit van het Totaal Vermogen actuele waarde (bedrijfsresultaat/totaal vermogen) bedraagt ultimo 2012 0,88% (in 2011: 1,18%).

Eigen Vermogen


Het Eigen Vermogen bedraagt in 2012 € 211.151.718,-. Dat is inclusief een bedrag van € 179.536.572,- aan herwaardering. In 2011 bedroeg het Eigen Vermogen € 206.258.822,-. Dit was inclusief een bedrag van € 173.070.779,- aan herwaardering.

48


JAARREKENING 2012

49

Kengetallen 2012

2011

2010

2009

Gegevens woningbezit Aantal verhuureenheden in exploitatie: 1. Woningen/woongebouwen 2. Kamers 3. Semi-comm./sociaal-maatschappelijke ruimten 4. Garages 5. Bergingen 6. Standplaatsen

4.152 56 21 208 13 16

4.091 46 21 129 13 16

4.079 49 20 104 13 16

4.030 52 19 107 14 16

Totaal

4.466

4.316

4.281

4.238

122.014 174.147

105.769 179.010

104.170 186.194

108.230 185.943

4.077 64 4.141

4.075 2 4.077

4.075

239 86 325

206 33 239

206

75 7 106 38 0

50 0 0 15 0

90 3 15 27 38

89 6 16 1 0

433 3.775

522 3.615

529 3.599

628 3.454

1,25 480 925

1,29 469 970

1,39 490 591

1,29 489 583

1.405

1.439

1.081

1.073

165 475

160 459

145 451

144 430

Gemiddelde verzekerde waarde per woning Gemiddelde grondslag OZB per woning Bezit gesplitst in Daeb en niet-Daeb Aantal Daeb Mutaties in boekjaar Aantal Daeb ultimo boekjaar Aantal niet-Daeb Mutaties in boekjaar Aantal niet-Daeb ultimo boekjaar Mutaties in het (woning)bezit 1. 2. 3. 4. 5.

Aantal Aantal Aantal Aantal Aantal

opgeleverd gesplitst aangekocht verkocht/samengevoegd gesloopt

1. Laag volgens BBSH ≤ € 366,37 2. Overig volgens BBSH > € 366,37 Kwaliteit 1. Aantal reparatieverzoeken per woning 2. Kosten niet-planmatig onderhoud per woning 3. Kosten planmatig onderhoud/SVB per woning Totale kosten onderhoud per woning Prijs-kwaliteitsverhouding 1. Gemiddeld aantal punten WWS 2. Gemiddelde netto huurprijs


Aantal woningen naar huurprijsklasse

50

2012

2011

2010

2009

7,00% 40,00% 0,60% 0,61% 1,31%

8,10% 43,35% 0,40% 0,20% 0,62%

8,20% 66,25% 0,41% 0,25% 0,50%

8,40% 50,78% 0,32% 0,13% 0,08%

5.262 3.052 1.103 1.014

5.285 3.007 1.030 939

5.767 3.543 1.102 922

18.521 10.928 3.025 3.574

10.431

10.261

11.334

36.048

51,87% -0,74% 3,56% 0,88% 2,83% 0,55 2,00

51,50% 1,01% 3,66% 1,18% 2,97% 1,35 1,90

49,74% -0,71% 3,57% 1,81% 3,04% 1,51 1,86

53,89% 0,75% 3,38% 2,16% 2,65% 1,17 2,32

50.855 6.171 2.625 229 1.118 1.440

50.418 6.051 3.764 215 1.086 1.499

45.072 5.371 2.448 203 1.031 1.370

48.853 5.823 2.373 192 939 1.293

Het verhuren van woningen 1. 2. 3. 4. 5.

Mutatiegraad Acceptatiegraad Huurachterstand in % van de jaarhuur Reguliere huurderving in % van de jaarhuur Beleidsmatige huurderving in % van de jaarhuur (o.a. sloop/renovatie/verkoop bestaand bezit)

Aantal inschrijvingen 1. 2. 3. 4.

Alleenstaanden Twee volwassenen zonder kind(eren) Eén volwassene met kind(eren) Twee volwassenen met thuiswonende kind(eren)

Totaal aantal woningzoekenden Financiële continuïteit 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Solvabiliteit o.b.v. actuele waarde Rentabiliteit eigen vermogen actuele waarde Rentabiliteit vreemd vermogen Rentabiliteit totaal vermogen actuele waarde Renteresultaat in % EV actuele waarde Liquiditeit (current ratio) Interest Coverage Rate (ICR)

1. 2. 3. 4. 5. 6.

Eigen vermogen actuele waarde per woning Totale opbrengsten per woning Kapitaalslasten per woning Zakelijke lasten per woning Overige bedrijfslasten per woning Renteresultaat per woning


Balans en Winst- en Verliesrekening

51

Balans per 31 december 2012 (in euro’s) 2012 ACTIVA

(in euro’s) 2011

Ref.

Vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in ontwikkeling Onr. en roerende zaken tdv exploitatie

1.1

Commercieel vastgoed in exploitatie Commercieel vastgoed in exploitatie Comm. vastgoed in ontw. voor eigen expl. Vastgoed verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontw. verkocht onder voorw.

1.2

Totaal materiele vaste activa Financiële vaste activa Te vorderen BWS subsidies WIF Deelnemingen

324.951.918 11.430.728 3.927.044

318.700.087 11.964.170 4.192.179

28.898.711 0 27.586.922 0

21.482.780 2.972.175 25.731.918 -118.943

396.795.323

384.924.366

82.871 1.755.944 0

160.860 1.717.891 0

1.838.815

1.878.751

398.634.138

386.803.117

244.649 6.478.414

285.788 10.129.963

6.723.063

10.415.751

149.436 3.717 669.015 0 756.708

97.177 9.592 724.439 1.206.149 457.603

1.578.876

2.494.960

174.364

826.924

8.476.303

13.737.635

407.110.441

400.540.752

1.3

Totaal financiële vaste activa Totaal vaste activa Vlottende activa 1.4

Totaal Voorraad Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten Overige vorderingen Vooruitbetaalde VPB Overlopende activa

1.5

Totaal vorderingen Liquide middelen Totaal vlottende activa TOTAAL

1.6


Voorraden Vastgoed in ontw. bestemd voor verkoop Vastgoed bestemd voor verkoop

52

(in euro’s) 2012

PASSIVA

(in euro’s) 2011

Ref.

Eigen vermogen 1.7

211.151.718

206.258.828

211.151.718

206.258.828

82.871

160.860

Voorziening latente belastingplicht Voorziening pensioen Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw

0 0 0

0 60.000 617.000

Totaal voorzieningen

0

677.000

Leningen overheid en kredietinstellingen Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

152.590.908 27.789.088

157.540.095 25.740.921

Totaal langlopende schulden

180.379.996

183.281.016

4.792.532

1.791.192

7.275 3.554.167 2.072.409 5.069.473

14.471 2.338.230 967.769 5.051.386

15.495.856

10.163.048

407.110.441

400.540.752

Totaal eigen vermogen

Egalisatierekening

1.8

Voorzieningen

1.9

Langlopende schulden

Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen (kortgeldfaciliteit) Schulden aan gemeenten Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden

TOTAAL

1.10

1.11


Algemene Bedrijfsreserve

53

Winst- en verliesrekening 2012 (in euro’s) Realisatie 2012 Bedrijfsopbrengsten Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Verkoop bestaand bezit Geactiveerde kosten tbv van het eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten

(in euro’s) Realisatie 2011

Ref. 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6

Som der bedrijfsopbrengsten

24.047.001 913.150 91.312 124.535 309.566 135.309

23.190.113 904.980 104.735 -157.572 581.995 131.317

25.620.873

24.755.568

464.429 13.313.258 4.129.042 773.289 2.340.611 302.543 329.295 5.831.465 4.643.068

443.144 12.033.180 -338.954 1.453.292 2.133.200 263.378 371.035 5.886.913 4.443.414

32.127.000

26.688.602

60.734 10.042.709

-903.360 7.569.266

3.597.316

4.732.872

107.018 -6.046.043 -39.220

74.240 -6.205.763 -128.231

-2.380.929

-1.526.882

-808.026 0

-3.604.811 -662

-1.572.903

2.077.267

Bedrijfslasten Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa Afschrijvingen op materiele vaste activa BW Overige waardeverandering MVA Bijz. waardevermindering vlottende activa Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten

2.7 2.08 2.09 2.10 2.11 2.12 2.13 2.14

Som der bedrijfslasten

Vastgoedbeleggingen Vrijval ongerealiseerde reserve

2.15 2.16

Bedrijfsresultaat Financiële baten en lasten Renteopbrengsten Rentelasten Overige kosten/ opbrengsten

2.17 2.18 2.19

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belasting Vennootschapsbelasting Resultaat deelnemingen RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING NA BELASTING

2.20 2.21


Waardeveranderingen

54

Kasstroomoverzicht 2012

Bedrijfsresultaat

2011

3.597.316

4.732.872

Onderhanden projecten en voorraad Afschrijvingen Vrijval ongerealiseerde reserve Overige waardeverandering Mutatie vorderingen Mutatie kortlopende schulden Mutatie Eigen Vermogen (rechtstreeks) Mutatie voorzieningen Mutatie egalisatierekening

3.692.688 13.777.687 -10.042.709 4.129.042 916.086 5.332.807 7.910.917 -677.000 -77.989

1.844.312 12.476.324 -7.569.266 -338.954 104.012 299.059 779.766 -2.737.811 -86.743

Kasstroom uit bedrijfsoperaties

28.558.845

9.503.571

107.017 -6.046.043 -39.220 808.026

74.240 -6.205.763 -128.231 3.604.811

Kasstroom uit operationele activiteiten (A)

23.388.625

6.848.628

Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen in materiële vaste activa Afname financiële vaste activa Resultaat deelneming

-24.823.174 5.691.240 39.937 0

-19.197.175 2.082.931 164.710 -662

-19.091.997

-16.950.196

0 -97.340 -4.851.848

20.000.000 0 -9.202.161

-4.949.188

10.797.839

-652.560

696.271

========

========

Werkelijk

Werkelijk

23.388.625 3.150.802 20.237.823

6.848.628 2.934.845 3.913.783

Ontvangen rente Verschuldigde rente Overige lasten VPB

Kasstroom uit investeringsactiviteiten (B) Nieuwe leningen Vervroegde aflossing Aflossingen langlopende schulden Kasstroom uit financieringsactiviteiten (C) Mutatie geldmiddelen ( A + B + C ) ============================= Operationele kasstroom WSW-norm Operationale kasstroom Af: Genormeerde aflossing WSW (2%) Saldo operationele kasstroom incl. WSW


Aanpassingen voor:

55

Toelichtingen Toelichting waarderingsgrondslagen Algemeen De stichting heeft de enkelvoudige jaarrekening opgesteld volgens de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 Burgerlijk Wetboek.Verder zijn de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven richtlijnen toegepast, waaronder Richtlijn 645 ‘Toegelaten instellingen Volkshuisvesting (herzien 2011) in het bijzonder. De jaarrekening is vastgesteld op 3 juni 2013. Oordelen en schattingen De opstelling van de jaarrekening vereist dat het bestuur zich oordelen vormt van schattingen en veronderstellingen maakt die van invloed zijn op de toepassing van grondslagen en de gerapporteerde waarde van activa, verplichtingen en van baten en lasten. De daadwerkelijke uitkomsten kunnen afwijken van deze schattingen. De schattingen en onderliggende veronderstellingen worden voortdurend beoordeeld. Herzieningen van schattingen worden opgenomen in de periode waarin de schatting wordt herzien en in de toekomstige perioden waarvoor de herziening gevolgen heeft.

De hiervoor genoemde RJ wijzigingen hebben ertoe geleid dat de stichting haar stelsel van waardering en resultaatbepaling vanaf 2012 heeft gewijzigd op de volgende onderdelen:  Herclassificatie van bezit in exploitatie naar sociaal en commercieel vastgoed.  De waarderingskeuze voor de bedrijfswaarde als invulling van de actuele waarde inzake het sociaal vastgoed gekwalifieerd als bedrijfsmiddel, welke keuze is gebaseerd op het beleid van de corporatie waarbij met name het realiseren van de Volkshuisvestelijke taken centraal staat.  Aanpassingen van de bedrijfswaarde-uitgangspunten wegens het vervallen van de RW correctie, het uitsluitend inrekenen van Vastgoedgerelateerde kosten en het verlengen van de restant levensduur bij doorexploitatie van minimaal 10 jaar naar minimaal 15 jaar in het geval er nog geen concrete sloop- of verkoopbesluiten zijn genomen. Als gevolg van deze 3 wijzigingen is de bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie herrekend.  Als gevolg van het aanpassen van de bedrijfswaarde is het onrendabel deel van de sociale vastgoedontwikkelprojecten bij aanvang boekjaar en voorafgaand boekjaar herrekend.  De verwerking van de jaarlijkse mutatie actuele waarde in

Stelselwijziging


Stelselwijziging

56



de winst en verliesrekening komt te vervallen, zodat het jaarresultaat 2011 t.a.v. deze post voor vergelijkingsdoeleinden is herrekend. Over de bedrijfswaaarde dienen afschrijvingen t.l.v. het resultaat te worden toegepast; het jaarresultaat 2011 is als gevolg hiervan voor vergelijkingsdoeleinden aangepast.

De wijzigingen in de waarderingsgrondslag zoals genoemd in bovenstaande punten zijn als stelselwijziging verwerkt in het vermogen en resultaat, waarbij de vergelijkende cijfers 2011 in de jaarrekening 2012 zijn aangepast. De aanpassing van de vergelijkende cijfers houdt in dat deze zijn herrekend alsof de nieuwe waarderingsgrondslag reeds van toepassing was in voorafgaande jaren. De invloed van de stelselwijziging (cumulatieve effect) is voor het deel dat betrekking heeft op de jaren tot en met 2010 verwerkt in het eigen vermogen per 1 januari 2011 en bedraagt € 3.266.757,- negatief. Stand MVA in expl. 1-1-2011 voor stelselwijziging Effect op grond van nieuwe richtlijnen Stand MVA in expl. 1-1-2011 na stelselwijziging Balansposten 1-1-2011 Sociaal vastgoed Commercieel vastgoed Totaal

Stand 1-1-2011 voor stelselwijziging € 312.578.717 €0 € 312.578.717

€ 312.578.717 € -3.266.757 € 309.311.960 Stand 1-1-2011 na stelselwijziging € 288.588.204 € 20.723.756 € 309.311.960

Resultaat effect 2011

Mutatie actuele waarde Afschrijving materiële vaste activa Vrijval ongerealiseerde reserve Overige waardeverandering sociaal vastgoed Ongerealiseerde waardeverandering vastgoedbelegging Bijzondere waardeverminderingen vlottende activa Totaal

Baten/ lasten 2011 volgens WVR 2011

Baten/ lasten 2011 vergelijkingsdoeleinden

€ -18.310.306

€0

Aanpassing resultaat 2011 vergelijkingsdoeleinden € -18.310.306

€0

€ -12.033.180

€ -12.033.180

€0

€ 7.569.266

€ 7.569.266

€ 3.722.559

€ -338.954

€ 4.061.513

€0

€ -903.360

€ -903.360

€ 1.576.886

€ 1.453.292

€ 123.594

€ -19.492.473

Het cumulatief effect op 1-1-2012 voor de jaren 2010 en 2011 is aldus € -/- 22.759.230 ( € -/- 3.266.757 + € -/- 19.492.473,-). Indien we rekening houden met de directe vermogensmutatie in het eigen vermogen is het resultaat slechts € -/- 2.425.235,-


Het deel dat betrekking heeft op het resultaat 2011 is in de individuele posten van de winst- en verliesrekening verwerkt middels aanpassing van vergelijkende cijfers 2011 en bedraagt in totaal € 19.492.473,- negatief.

57

Schattingswijzigingen In het kader van de herziene RJ 645 is vanaf boekjaar 2012 de afschrijving op het sociaal vastgoed lineair met een minimale levensduur van 15 jaar en gebaseeerd op de componentenbenadering. De 4 componenten zijn grond, opstal, installaties en inventaris. Aert Swaens baseert haar afschrijving uiteindelijk over 2 componenten, Grond ( geen afschrijving ) en casco. De componenten installaties en inventaris zijn toegevoegd aan de casco-component omdat de materialiteitsbeginsel zegt dat als de totale post van de installatie- en inventariscompononent minder dan 10% uitmaakt van het totaal, deze samengevoegd mag worden aan de casco-component. Bij het samenstellen van de balans en de winst- en verliesrekening wordt een bestendige gedragslijn aangehouden. Consolideren Aert Swaens heeft geen geconsolideerde jaarrekening samengesteld gezien de geringe materialiteit van de deelnemingen en het geringe kapitaalsbelang. Salderen Een actief en een post van het Vreemd vermogen wordt gesaldeerd in de jaarrekening indien het stellige voornemen bestaat om het saldo als zodanig of beide posten simultaan af te wikkelen.

Grondslagen Balanswaardering Activa Materiële vaste activa Met ingang van het boekjaar 2009 waardeert Aert Swaens de onroerende zaken in exploitatie tegen de actuele waarde (= bedrijfswaarde). De waardering van de bedrijfswaarde is in 2012 aangepast n.a.v. de nieuwe RJ 645 waarin een splitsing wordt gemaakt tussen DAEB woningen (sociaal) en niet-DAEB woningen (commercieel). De DAEB woningen worden gewaardeerd als bedrijfsmiddel. De wettelijk voorgeschreven veranderingen van de DAEB woningen welke gewaardeerd worden op bedrijfswaarde zijn vanaf 2011:  Minimale levensduur bedraagt 15 jaar.  Geen RW correctie meer inrekenen.  Alleen Vastgoed gerelateerde kosten inrekenenen. Door deze 3 correctie’s krijg je een andere waardering. De RW correctie niet meer inrekenen geeft een negatieve correctie, de andere 2 wijzigingen genereren een positieve correctie.

Sociaal Vastgoed in exploitatie Jaarrekening 2012 Woningstichting Aert Swaens

Sociaal vastgoed in exploitatie

58

De bedrijfswaarde wordt bepaald door de contante waarde van het saldo van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatie-opbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende levensduur van de investering. De contante waarde van de kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zijn gedurende de resterende levensduur van de complexen (= kasstroomgenererende eenheid). Herwaardering sociaal vastgoed Waardevermeerderingen a.g.v. verschillen tussen de boekwaarde op basis van bedrijfswaarde en de boekwaarde op basis van historische kosten (herwaardering) worden rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt. Voor zover de waardevermeerdering een terugname is van de waardevermindering (ORT) van hetzelfde actief (kasstroomgenererende eenheid/ complexniveau), die voorheen als last in de verlies en winstrekening was verwerkt, wordt de waardevermeerdering in de winst en verliesrekening verwerkt. Waardeverminderingen a.g.v. een herwaardering worden ten laste van het eigen vermogen verwerkt tot het bedrag dat met betrekking tot het betreffende actief als ongerealiseerde waardestijging in het eigen vermogen is opgenomen. Voor het meerdere wordt de waardevermindering in de winst en verliesrekening verwerkt. De realisatie van de herwaardering door afschrijvingen wordt voor het verschil tussen de hogere afschrijving op basis van bedrijfswaarde en de afschrijving op basis van de historische kosten, ten gunste van de Winst- en Verliesrekening verantwoord. Sociaal vastgoed in ontwikkeling

Onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie wordt gewaardeerd tegen de kostprijs, minus eventuele investeringssubsidies, verminderd met cumulatieve afschrijvingen.

Sociaal vastgoed in ontwikkeling

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie


Dit betreffen complexen in aanbouw die worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van de te dekken stichtingskosten. Bij de bepaling van de bijzondere waardevermindering worden de boekwaarde en de actuele waarde van de kasstroomgenererende eenheid, waartoe de onroerende zaken gaan behoren, betrokken. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen.

59

Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie

Commercieel vastgoed in exploitatie

Classificatie Het vastgoed in exploitatie wordt op objectniveau geclassificeerd naar sociaal en commercieel vastgoed, rekening houdend met de criteria van de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Op grond van deze criteria omvat het commercieel vastgoed de woningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens (huurtoeslaggrens), het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed. Met ingang van 2010 waardeert Aert Swaens haar commercieel vastgoed op Marktwaarde. Vanuit de nieuwe RJ 645 is het verplicht om je bezit te splitsen in sociaal en commercieel vastgoed. Om het verloop goed te kunnen beoordelen is het noodzakelijk om de waarde van het commercieel vastgoed vanaf 2010 te waarderen. Het commercieel vastgoed is het niet-Daeb bezit van Aert Swaens. Het commercieel vastgoed wordt ieder jaar gewaardeerd via de IPD/aeDex corporatie vastgoedindex. Deze methode vormt de basis voor de marktwaarde van het commercieel bezit van Aert Swaens.

Herwaardering Winsten of verliezen ontstaan door wijziging in de reele waarde worden verantwoord in de winst- en verliesrekening. Het verschil tussen de boekwaarde en de marktwaarde wordt direct in het Eigen Vermogen geboekt als ongerealiseerde waardestijging. Commerieel vastgoed in ontwikkeling Dit betreft onroerende zaken in aanbouw of in ontwikkeling voor gebruik als vastgoedbelegging. De waardering na eerste verwerking is tegen reële waarde. De reële waarde wordt bepaald via de IPD/aeDex systematiek waaraan wij deelnemen.

Commecieel vastgoed in ontwikkeling


Waardering Bij de eerste verwerking wordt het commercieel vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprijs. Na de eerste verwerking wordt het commercieel vastgoed in exploitatie vanaf 2012 gewaardeerd tegen reële waarde overeenkomstig het actuele waardemodel van RJ 213 “Vastgoedbeleggingen”. De reële waarde wordt bepaald met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen opgenomen in de Bbsh. Op het commercieel vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen reële waarde wordt op grond van RJ 213 niet afgeschreven.

60

Vastgoed verkocht onder Voorwaarden

Vastgoed VOV

Voor onroerende zaken in exploitatie gekwalificeerd als bedrijfsmidddel, die in het kader van een regeling verkoop onder voorwaarden (VOV) door de corporatie zijn overgedragen aan derden waarbij de regeling kwalificeert als financieringstransactie, eindigt het eigen gebruik en vindt herclassificatie plaats als vastgoedbelegging. De vastgoedbelegging wordt op dat moment gewaardeerd op basis van het actuele waardemodel, zijnde de met de koper overeengekomen reële waarde onder aftrek van de contractuele korting.Het verschil tussen de boekwaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie gewaardeerd volgens RJ 212 en de met de koper overeengekomen reële waarde onder aftrek van de contractuele korting wordt op dat moment rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt en toegelicht bij het eigen vermogen als ongerealiseerde waardestijging (herwaardering). Na eerste verwerking vindt waardering plaats tegen de marktwaarde na aftrek van de in het VOV-contract overeengekomen korting Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde heeft de corporatie een terugkoopplicht, die jaarlijks wordt gewaardeerd op de bij de overdracht ontstane terugkoopverplichting, rekening houdend met de contractvoorwaarden inzake terugkoop waaronder de deling van de jaarlijkse waardeontwikkeling van de woning in het economische verkeer. De terugkoopverplichting wordt aan de creditzijde van de balans opgenomen en is tegen de nominale waarde gewaardeerd. De waardeverandering ter zake van de woningen verkocht onder voorwaarden (na herclassificatie) en die ter zake de terugkoopverplichtingen worden in het resultaat verantwoord onder de post Overige waardeveranderingen vastgoedbeleggingen.

Dit betreft onder koopgarant-bepalingen aan derden verkochte, per balansdatum in ontwikkeling zijnde woningen.

Vastgoed in ontw. Bestemd voor VOV

Financiële vaste activa Latente belastingvorderingen Met ingang van 2008 zijn Toegelaten Instellingen integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Een voorziening voor latente belastingverplichtingen dan wel een latente belastingvordering wordt gevormd voor tijdelijke verschillen tussen enerzijds de commerciële boekwaarde van activa en verplichtingen en anderzijds de fiscale grondslag. Verder wordt een latente belastingvordering gevormd voor beschikbare voorwaartse verliescompensatie. De berekening van de latente belastingvorderingen en –verplichtingen geschiedt tegen de op

Belastingen


Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor VOV

61

het einde van het verslagjaar geldende belastingtarieven dan wel de in de komende jaren geldende tarieven. Latente belastingvorderingen inclusief voortvloeiend uit voorwaartse verliescompensatie, worden uitsluitend opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat in de voorzienbare toekomst belastbare winsten beschikbaar zullen zijn die voor de realisatie van de actiefpost kunnen worden aangewend en waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd. Het woningbezit in exploitatie mag sinds begin 2008 voor 70% van de WOZ-waarde worden opgenomen in de fiscale vermogensopstelling. De waarde ligt in lijn met de commerciële waardering. Indien hier een waarderingsverschil ontstaat wordt hiervoor een belastinglatentie gevormd. Omdat het verschil naar verwachting vanwege de beperking van de fiscale afschrijving en de lange levensduur van de woningen niet binnen een afzienbare periode tot realisatie leidt, is deze latente belastingvordering niet opgenomen in de balans. BWS-subsidie

WIF Het wooninvesteringsfonds (WIF) stelt zich ten doel volkshuisvestelijk gewenste investeringen te stimuleren en mogelijk te maken. In 2005 is besloten om te participeren voor een totale nominale waarde van € 1.500.000,-. Inmiddels is de waarde van de 15 certificaten gestegen in 2012 tot een bedrag van € 1.755.944,- door de opgebouwde rente tot en met 2008 om te zetten in certificaten (€ 217.891,-) en een uit te keren post rente betreffende € 38.053,- van boekjaar 2012. Deelnemingen In de vier deelnemingen van Aert Swaens vinden geen activiteiten plaats. De waarde van de deelnemingen is volgens de vermogensmutatiemethode in 2011 nihil geworden. Deze methode wordt hierdoor niet langer toegepast en hierdoor worden de deelnemingen bij ongewijzigde omstandigheden op nihil gewaardeerd.

Te vorderen BWSsubsidies

WIF

Deelnemingen

Vlottende activa Voorraad Vastgoed bestemd voor verkoop De voorraden, betreffende woningen die opgeleverd zijn maar nog niet verkocht, worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs danwel de lagere opbrengstwaarde. De

Vastgoed bestemd voor verkoop


Waardering van de te vorderen BWS-subsidies vindt plaats door aan de contante waarde van de subsidie bij aanvang van de exploitatie, jaarlijks rente (gemiddeld 3,75%) toe te rekenen tegen het subsidierendement onder aftrek van de ontvangen bijdrage.

62

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Dit betreft vastgoed in aanbouw voor verkoop dat nog niet verkocht is (onderhanden werk). De waardering is tegen verkrijgingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop

Onderhanden projecten Een onderhanden project in opdracht van derden (hierna: onderhanden project) is een project dat is overeengekomen met een derde, voor de constructie van een actief of combinatie van activa waarbij de uitvoering zich gewoonlijk uitstrekt over meer dan één verslagperiode. De projectopbrengsten en projectkosten uit hoofde van het onderhanden project worden als opbrengsten en kosten in de winst- en verliesrekening naar rato van de verrichte prestatie per balansdatum verwerkt, indien het resultaat van een onderhanden project op betrouwbare wijze kan worden ingeschat (‘percentage of completion’-methode). Als het resultaat van een onderhanden project niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, worden de opbrengsten alleen verwerkt in de winst- en verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten dat waarschijnlijk kan worden verhaald. Daarnaast worden de projectkosten in de winst- en verliesrekening verwerkt in de periode waarin ze zijn gemaakt (‘percentage of completion with zero profit’-methode). Als er geen onzekerheden meer bestaan ten aanzien van het op betrouwbare wijze kunnen inschatten van het resultaat van een onderhanden project, worden de cumulatieve projectopbrengsten verwerkt in de winst- en verliesrekening op basis van de mate van verrichte prestaties op het moment van het niet meer bestaan van onzekerheden. Als het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten zullen overschrijden, worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst- en verliesrekening verwerkt. De projectkosten bestaan uit de directe projectkosten, de opslag voor kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project gebaseerd op het normale niveau van projectactiviteiten en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend, exclusief de rente op het vreemd vermogen. Uitgaven die verband houden met projectkosten die na de balansdatum tot te verrichten prestaties leiden, zijn als voorraden (onderhanden werk of vooruitbetalingen op voorraden) of als overlopende activa verwerkt indien het waarschijnlijk is dat ze in een volgende periode zullen leiden tot opbrengsten. Een voorziening voor verwachte verliezen voor een project wordt in mindering gebracht op de post onderhanden project. Tevens worden de gedeclareerde termijnen in mindering gebracht op de post onderhanden project. Het nettobedrag per onderhanden project wordt verwerkt als actief of als schuld, indien het saldo van het onderhanden project

Onderhanden projecten


waardering van de teruggekochte woningen met een terugkoopplicht is tegen de terugkoopprijs, zijnde de verkrijgingsprijs voor de waardering als voorraad, dan wel lagere opbrengstwaarde. De lagere opbrengstwaarde is de verwachte verkoopprijs en wordt bepaald op basis van taxaties dan wel recente verkooptransacties van referentiewoningen.

63

een debet- respectievelijk creditstand vertoont. Vorderingen

Vorderingen

Alle vorderingen zijn gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs onder aftrek van een eventuele voorziening wegens oninbaarheid. De vorderingen bestaan o.a. uit huurdebiteuren, vorderingen op gemeenten, overige vorderingen, vooruitbetaalde Vpb en overlopende activa. Liquide middelen

Liquide middelen

Onder liquide middelen zijn opgenomen de kasmiddelen en de tegoeden op bankrekeningen. Deze zijn gewaardeerd tegen reële waarde en staan ter vrije beschikking.

Passiva Eigen vermogen

Eigen vermogen

Het eigen vermogen bestaat uit ongerealiseerde reserves en een algemene reserve. De ongerealiseerde reserves zijn gelijk aan het verschil tussen de actuele waarde en de boekwaarde van de materiële vaste activa in exploitatie op basis van de historische kostprijs. Egalisatierekening

Egalisatierekening

Waardering van de te egaliseren subsidies BWS vindt plaats door aan de contante waarde van de subsidie bij aanvang van de exploitatie jaarlijks rente toe te rekenen tegen het subsidierendement onder aftrek van het ten gunste van het resultaat gebrachte traditionele exploitatietekort. Voorziening

Een voorziening wordt gevormd voor verplichtingen waarvan het waarschijnlijk is dat zij zullen moeten worden afgewikkeld en waarvan de omvang redelijkerwijs is te schatten. De omvang van de voorziening wordt bepaald door de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de desbetreffende verplichtingen en verliezen per balansdatum af te wikkelen. Voorzieningen worden gewaardeerd tegen nominale waarde met uitzondering van de voorzieningen die tegen contante waarde worden gewaardeerd als het effect van de tijdswaarde materieel is. Langlopende schulden De leningen worden gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. De diverse leningen worden ieder jaar gedeeltelijk afgelost of aan het einde van de looptijd in één keer (Fixeleningen). De leningenportefeuille is zodanig gespreid dat er maximaal 10% per jaar kan vrijvallen. De verplichtingen van verkoop onder voorwaarden (koopgarant) worden ook onder deze post verantwoord.

Langlopende schulden


Voorziening

64

Kortlopende schulden

Kortlopende schulden

Deze post is opgenomen tegen de nominale waarde en bestaat uit het saldo van het rekening-courantkrediet Rabobank, saldo crediteuren en overlopende passiva. Derivaten en hedgeaccounting

Derivaten en hedgeaccounting

Aert Swaens maakt gebruik van afgeleide financiële instrumenten zoals renteswaps en CAPS ter afdekking van de te lopen risico’s betreffende de renteschommelingen. Dergelijke financiële instrumenten worden bij de eerste waardering gewaardeerd tegen de reële waarde.

De afdekkingen die aan deze strikte voorwaarden voor hedgeaccounting voldoen, worden als volgt verantwoord:  Indien de afgedekte post tegen kostprijs in de balans wordt verwerkt, dan wordt ook het derivaat tegen kostprijs gewaardeerd.  Zolang de afgedekte post (i.c. toekomstige herfinancieringen op bestaande leningen) in de kostprijshedge nog niet in de balans is verwerkt, wordt het hedge-instrument niet geherwaardeerd.  De resultaten op het hedge-instrument worden gelijktijdig verantwoord met de resultaten op de afgedekte post.  Per balansdatum wordt de omvang van de risicopositie in de afgedekte post in de hedge-relatie vergeleken met de omvang van de risicomitigerende werking van het hedge-instrument. Indien het hedge-instrument een grotere omvang heeft dan de afgedekte post, is sprake van ineffectiviteit en wordt het ineffectieve deel tegen reële waarde gewaardeerd met waardewijzigingen in de winst- en verliesrekening, tegen kostprijs of lagere marktwaarde.  In het geval een rentecap deel uitmaakt van een hegde-realtie (afdekking renterisico) en voor de aankoop ervan een eenmalige premie is betaald, wordt dexe premie lineair geamortiseerd over de looptijd van de afgedekte post.


Op het moment van de eerste verantwoording rubriceert Aert Swaens de derivaten onder de reikwijdte van RJ 290 op portefeuillebasis in de onderstaande subcategorie: derivaten met toepassing van kostprijshedge-accounting. De afdekkingen worden volgens kostprijshedge-accounting verwerkt, indien voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:  de algemene hedgestrategie, hoe de hedgerelaties passen in de doelstellingen van risicobeheer en de verwachting aangaande de effectiviteit van deze hedgerelaties zijn gedocumenteerd;  de in het soort hedgerelatie betrokken hedge-instrumenten en afgedekte posities zijn gedocumenteerd;  de ineffectiviteit is in de winst-en-verliesrekening verwerkt.

65


Kostprijshedge-accounting wordt beëindigd indien:  het hedge-instrument afloopt, wordt verkocht, beëindigd of is uitgeoefend. Het cumulatieve gerealiseerde resultaat op het hedge-instrument dat nog niet in de winst-en verliesrekening was verwerkt toen er sprake was van een effectieve hedge, wordt afzonderlijk in de overlopende posten in de balans verwerkt tot de afgedekte transactie plaatsvindt.  de hedge-relatie niet meer voldoet aan de criteria voor hedgeaccounting. Indien de afgedekte positie een in de toekomst verwachte transactie betreft, vindt de verwerking van de hedgeresultaten als volgt plaats: indien de verwachte transactie naar verwachting nog plaatsvindt, wordt hedge-accounting vanaf dat moment stopgezet. Het hiermee samenhangende cumulatieve resultaat op het hedge-instrument dat in de periode waarin de hedge effectief was buiten de winst-en verliesrekening of off-balance was gehouden, blijft afhankelijk van de situatie off-balance of op de balans. indien de verwachte transactie naar verwachting niet meer plaatsvindt, wordt het hiermee samenhangende cumulatieve resultaat op het hedge-instrument dat in de periode waarin de hedge effectief was buiten de winst-en verliesrekening of off-balance was gehouden, naar de winst-en verliesrekening overgebracht.

66

Grondslagen Winst- en Verliesrekening Opbrengsten Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen. Baten worden verantwoord in het jaar dat zij gerealiseerd zijn. Lasten worden verantwoord in het jaar waarin ze voorzienbaar zijn.

Resultaatbepaling

De huuropbrengsten betreffen de op het boekjaar betrekking hebbende huren; de huren van woningen, woongebouwen en overige onroerende goederen zoals bedrijfsruimten en garages. Huurderving wegens leegstand, verkoop van woningen, renovatie, sloop en nieuwbouw is op de huren in mindering gebracht.

Huren

De opbrengsten bestaan uit de aan het boekjaar toegerekende vergoedingen van huurders voor levering van zaken en diensten, na aftrek van gederfde vergoedingen.

Vergoedingen

Voor zover overheidsbijdragen nog niet zijn ontvangen is de bijdrage berekend op grond van de regelingen.

Overheidsbijdragen

De posten verkoop bestaand bezit en verkoop nieuwbouw betreffen het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde (bestaand bezit) dan wel de vervaardigingsprijs (projecten voor derden). Winsten worden verantwoord op het moment van levering of op basis van de percentage- of completion-methode.

Verkoop onroerende goederen

Renteopbrengsten worden tijdsevenredig in de winst-en verliesrekening verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de desbetreffende actiefpost, indien hun bedrag bepaalbaar is en hun ontvangst waarschijnlijk.

Rente

De kosten worden bepaald met inachtneming van de hiervoor reeds vermelde grondslagen voor waardering en toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. (Voorzienbare) verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het boekjaar, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden en overigens wordt voldaan aan de voorwaarden voor het opnemen van voorzieningen.

Algemeen

De afschrijvingen op materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op basis van de verkrijgingsprijs en de verwachte economische levensduur. De afschrijvingen worden berekend volgens de lineaire methode. Op de grond vindt geen afschrijving plaats.

Afschrijvingen MVA tdv exploitatie


Kosten

67

Afschrijving MVA sociaal vastgoed

In de post overige waardeveranderingen MVA worden de onrendabele toppen gepresenteerd van de op te leveren of opgeleverde nieuwbouwcomplexen. Met ingang van 2011, de nieuwe RJ 645, worden nu ook de terugname’s van deze onrendable toppen hierin gepresenteerd.

Overige waardeveranderingen MVA

De bijzondere waardevermindering vlottende activa bevat de afwaardering van de onverkochte woningen in voorraad, de doorbelaste kosten van de Vereniging van Eigenaren van de onverkochte woningen en de nagekome kosten van opgeleverde nieuwbouwprojecten die reeds in exploitatie zijn genomen.

Bijzondere waardevermindering vlottende activa

In de lasten van onderhoud worden alle door derden verrichte onderhoudswerkzaamheden verantwoord, voor zover de werkzaamheden in het jaar hebben plaatsgevonden.De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van waardeverhoging maar instandhouding van het actief.

Lasten Onderhoud

Hieronder worden de overige kosten verantwoord die zijn gemaakt in het kader van de gewone bedrijfsuitvoering zoals huisvestingskosten, bestuurskosten, algemene kosten, overige personeelskosten, belastingen, verzekeringen en levering van goederen en diensten.

Overige bedrijfslasten

De vastgoedbeleggingen betreffen de resultaten van de waardeveranderingen van de reeds verkochte koopgarantwoningen. Daarnaast wordt hieronder de waardeveranderingen van de niet-DAEB woningen verantwoord.

Vastgoedbeleggingen

De vrijval van de ongrealiseerde reserve geeft het resultaat weer tussen de afschrijvingen op de bedrijfswaarde en de afschrijvingen op basis van historische kosten.

Vrijval ongerealiseerde reserve

Rente wordt toegerekend aan de opeenvolgende verslagperioden naar rato van de resterende hoofdsom. (Dis)agio en aflossingspremies worden als rentelast aan de opeenvolgende verslagperioden toegerekend zodanig dat tezamen met de over de lening verschuldigde rentevergoeding de effectieve rente in de winst-en verliesrekening wordt verwerkt en in de balans de amortisatiewaarde van de schuld. Periodieke rentelasten en soortgelijke lasten komen ten laste van het jaar waarover zij verschuldigd worden.

Rente

Dit betreft uitsluitend baten en lasten die niet uit de normale bedrijfsactiviteiten voortkomen. Door de gewijzigde regelgeving zijn de posten buitengewone baten en lasten overgeheveld naar de overige bedrijfsopbrengsten en overige bedrijfslasten.

Buitengewone baten en lasten


Onder de post afschrijving materiële vaste activa sociaal vastgoed worden de afschrijvingen op basis van de bedrijfswaarde verantwoord. Via de doorgevoerde componentenmethode worden de afschrijvingen bepaald op basis van de restant levensduur van de complexen met een minimale levensduur van 15 jaar conform de nieuwe RJ645.

68

Toelichting op de Balans per 31 december 2012 2012

2011

Boekwaarde per 1 januari Effect stelselwijziging Herrekend per 1 januari

318.700.087

312.578.717 -23.990.513 288.588.204

Directe investeringen Herclassificatie vanuit Sociaal VG in ontw. Herclassificatie naar commercieel VG Herclassificatie naar VoV Desinvesteringen Afschrijvingen Overige waardeveranderingen Herwaarderingen t.g.v. ongereal. reserve

52.065 8.205.510 -787.205 -3.670.293 -1.629.674 -13.313.258 1.373.736 16.020.950

-59.397 12.528.427 0 -1.785.675 -158.672 -12.033.180 4.253.498 27.366.882

324.951.918

318.700.087

Boekwaarde per 31 december


Sociaal vastgoed in exploitatie

69

2012

2011

Boekwaarde per 1 januari

11.964.170

13.678.062

Mutaties in boekwaarde Overboeking activa in exploitatie Onrendabele top op projecten naar expl. Herclassificatie naar VG beleggingen Nieuwbouw ORT overboeking uit voorziening Onrendabele top

-8.205.510 -2.882.209 -915.942 12.909.574 -617.000 -822.355

-12.528.427 -1.278.093 -2.972.175 17.197.803 0 -2.133.000

11.430.728

11.964.170

4.971.417 -779.238 4.192.179

4.712.432 -365.026 4.347.406

205.894 -464.429 0 42.818 -49.418

317.981 -443.144 0 28.932 -58.996

3.927.045

4.192.179

Oorspronkelijke kosten Cumulatieve afschrijvingen

5.127.893 -1.200.849

4.971.417 -779.238


3.927.044

4.192.179

340.309.690

334.856.436

21.482.780 3.888.117 4.096.157 -1.798.214 -187.926 787.205 376.695 253.897

20.723.756 0 1.559.939 -441.985 0 0 420.836 -779.766

28.898.711

21.482.780

Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie


Boekwaarde per 1 januari Oorspronkelijke kosten Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde Mutaties in boekwaarde Investeringen Afschrijvingen Afwaardering kantoorpand Mutatie afschrijvingen desinvesteringen Desinvesteringen Boekwaarde per 31 december

TOTAAL MATERIËLE VASTE ACTIVA 1.2 Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Boekwaarde per 1 januari Investeringen (uit in ontwikkeling) Investeringen (uit voorraad) Overige waardeveranderingen Desinvesteringen Herclassificatie bezit Ongerealiseerde reserve Aanpassing reële waarde (V&W) Boekwaarde per 31 december


On- en roerende zaken t.d.v. de exploitatie

70

2012

2011

Commercieel vastgoed in ontwikkeling Boekwaarde per 1 januari Investeringen Overboeking naar comm. vastgoed in exploitatie Boekwaarde per 31 december

2.972.175 915.942 -3.888.117

0 2.972.175 0

0

2.972.175

25.731.918 776.000 3.670.293 4.782 -1.100.300 162.000 -1.464.608 -193.163

22.119.809 2.916.662 1.785.675 0 -140.860 144.000 -969.774 -123.594

27.586.922

25.731.918

-118.943 238.618 -151.565 31.890

0 381.593 -500.536 0

0

-118.943

56.485.633

50.067.930

Vastgoed verkocht onder voorwaarden (koopgarant = KG) Boekwaarde per 1 januari Investeringen nieuwbouw (verkoop) Investeringen bestaand bezit (verkoop) Directe vermogensmutatie Teruggekochte woningen KG Doorverkoop teruggekochte KG-woningen Waardevermindering KG-bezit (koper) Waardevermindering KG bezit (AS) Boekwaarde per 31 december

Boekwaarde per 1 januari Investeringen Gefactureerd Resultaat verkoop Boekwaarde per 31 december TOTAAL VASTGOEDBELEGGINGEN


Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor VoV

71

Toelichting mutatie Bedrijfswaarde Uitgangspunten voor de bedrijfswaardeberekening De bedrijfswaarde wordt bepaald aan de hand van de beleidsuitgangspunten van de corporatie. De parameters worden afgeleid van het visiedocument economische parameters Ortec en geschikt gemaakt voor de Aert Swaens situatie. Basis zijn de verwachtingen van toezichthouders(DNB, CFV) en het CPB.







  





De huurstijging is in 2013 4% (2,5% en 1,5%% extra vanwege de inkomensgerelateerde huurverhoging), in 2014 2,75%, in 2015 2,53%, in 2016 2,37%, in 2017 2,26%, in 2018 2,18 % en vanaf 2019 is dit 2%. De jaarlijkse lastenstijging van de personeelskosten, het planmatig, contract en dagelijks onderhoud is gekoppeld aan de bouwindex en bedraagt in 2013 2%, in 2014 2,3% in 2015 2,51%, in 2016 2,66%, in 2017 2,76% en vanf 2018 bedraagt deze 3%. De jaarlijkse lastenstijging voor het algemeen beheer bedraagt in 2013 2,5% en stijgt daarna gelijk met de ingerekende huurstijging (prijsindex). Dit wijkt af van het voorschrift van het WSW, welke voorschrijft dat de lastenstijging 3% moet zijn. Wij achten het verdedigbaar dat wij onze externe kosten niet meer laten stijgen dan de prijsinflatie, dit schrijven wij voor aan onze relaties. De verhuurdersheffing 2013 is ingerekend. De disconteringsvoet bedraagt 5,25%. De grondprijs wordt verhoogd met de index die past bij de lange termijnontwikkelingen en gebaseerd is op genomede economische verwachtingen rekening houdend met de regionale omstandigheden. De index is vanaf 2012 gelijk aan de prijsindex, warna de restwaarde contant wordt gemaakt tegen de geldende discontovoet van 5,25%. De verwachte opbrengstwaarde van de in de meerjarenbegroting opgenomen 175 te verkopen woningen wordt gedefinieerd als de CW van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen de verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten. Het verkopen van woningen wordt hoofdzakelijk verricht in het kader van financiering van investeringen in sociale huurwoningen en wordt daarom voor een periode vna 5 jaar in de waardering meegenomen. Hiermee wordt voldaan aan de eisen van de externe toezichthouders. De rente op vreemd vermogen is niet geactiveerd.

De bedrijfswaarde bedraagt in 2012 : € 324.951.918,-.


De uitgangspunten voor de bedrijfswaarde berekening zijn als volgt:

72

MVA ten dienste van exploitatie

Roerende en onroerende zaken ten dienste van exploitatie De afschrijving van de roerende en onroerende zaken ten dienste van exploitatie is lineair en gebaseerd op de verwachtte gebruiksduur. Omschrijving

Lineair

Kantoor Kantoorinstallaties Kantoorinventaris Auto’s Inventaris ICT

30 20 10 5 5 5

Waardeverandering materiële vaste activa      

Voor het project JoVo is een onrendabele top genomen van € 822.355,-. Voor het project Hoogh-Waalre dat in 2012 in exploitatie is gegaan, is een onrendabele top genomen van € 281.047,-. Voor de Boekweitstraat die na de brand is aangekocht is een onrendabele top genomen van € 71.998,-. In 2012 is het project Mira in exploitatie gegaan. Er is een onrendabele top genomen van € 2.529.164,- voor het sociale vastgoed en € 495.667,- voor het commerciële vastgoed. Voor de 18 woningen die van de koop naar de huur zijn omgezet is een onrendabele top genomen van € 1.302.547,-. De terugname van eerder genomen onrendabele toppen bedraagt € 1.373.736,-.

Project

Aantal 2008

Aantal 2009

Aantal 2010

Aantal 2011

Aantal 2012

Totaal 31-12-2012

Waalre West

23

-1

0

0

0

22

De Mirre Abdijtuinen

12

22 0

7 29

4 3

0 -3

45 29

0 0

0 0

12 6

0

0

9

0 0 4 12

-2 0 0 26

10 6 4 47

35

21

63

23

21

163

Den Hoorn Beltz Hoogh-Waalre Bestaand bezit Totaal

Verzekeringen De activa in exploitatie zijn verzekerd tegen uitgebreide brand- en stormschade voor een bedrag van € 506.601.058,-. De verzekerde waarde wordt jaarlijks aangepast met de indexgegevens welke door het Centraal Bureau voor de Statistiek zijn vastgesteld. Voor het kantoorgebouw, de kantoorinstallaties en de inventaris is een uitgebreide brand/stormverzekering afgesloten voor een bedrag van € 4.000.000,-.


Verkochte koopgarantwoningen

73

2012

2011

1.3 Financiële vaste activa Te vorderen BWS subsidies Stand per 1 januari

160.860

247.603

6.637 84.626

10.376 97.119

82.871

160.860

1.500.000 255.944

1.500.000 217.891

1.755.944

1.717.891

Stand per 1 januari

0

662

Af: Resultaat deelnemingen* Holding BV Vastgoed BV Vastgoeddiensten BV Projectontwikkeling BV

0 0 0 0

-176 -175 -176 -135

0

0

Rente Ontvangsten Stand per 31 december

Wooninvesteringsfonds Certificaten Aan hoofdsom toegevoegde rente-certificaten Uitleg aan hoofdsom toegevoegde rente: Certificaten € 1.500.000,Rente 2006 € 73.125,- (4,875%) Rente 2007 € 70.790,- (4,5%) Rente 2008 € 73.976,- (4,5%) Rente 2012 € 38.053,- (2,25%) Totaal € 1.755.944,Totaal Wooninvesteringsfonds per 31 december

*Het kapitaalsbelang in de 4 BV’s bedraagt € 18.000.- per BV.

Stans per 31 december


Deelnemingen

74

2012

2011

Vlottende activa 1.4 Voorraden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop 1 januari 2012 Complex 045 Zoestraat Complex 213 Hoogh-Waalre

Bedrag

244.649

285.788

6.478.414

10.129.963

Totaal

243.100 42.688

285.788

Mutaties in boekjaar

Complex 213 Hoogh-Waalre Kosten Interne kosten (voorlopig) resultaat Gefactureerde termijn

1.549

1.549

63.277 13.710 31.890 -151.565

-42.688

Ultimo 2012 Complex 045 Zoestraat Complex 213 Hoogh- Waalre

244.649 0

31 december 2012

244.649

Vastgoed bestemd voor verkoop Onderhanden werken 1 januari 2012 Onverkochte grond Zoestraat Onverkochte woningen De Mirre Onverkochte woningen Den Hoorn Onverkochte woningen Abdijtuinen Onverkochte woningen Beltz Subtotaal Verkoop bestaand bezit Totaal 1 januari 2012 Investeringen 2012 Terugkoop VoV Totaal investeringen 2012

Aantal

Bedrag

0 2 6 16 18 42

180.200 668.067 1.838.235 3.605.629 3.690.522 9.982.653

1

147.310

43

10.129.963

6 6

1.109.143 1.109.143


Complex 045 Zoestraat Kosten

75

Verkopen/ herclassificatie 2012 Herclassificatie grond Zoestraat Verkoop woning De Mirre Appartementen Beltz koop naar huur Afwaardering app. Abdijtuinen Afwaardering app. Den Hoorn Verkoop VoV Totaal verkopen/ herclassificatie

0 1 18 16 6 1 42

180.200 323.529 3.690.522 213.540 205.591 147.310 4.760.692

31 december 2012 Woning De Mirre Appartementen Den Hoorn Appartementen Abdijtuinen Subtotaal

1 6 16 23

344.538 1.632.644 3.392.089 5.369.271

6

1.109.143

29

6.478.414

Verkoop bestaand bezit Totaal 31 december 2011

1.5 Vorderingen Huurdebiteuren

149.436

97.177

De huurdebiteuren kunnen worden gespecificeerd naar ouderdom, aantal en bedrag. Totaal bezit

Bedrag 2012

Aantal 2012

Bedrag 2011

Woningen t/m >1 t/m >2 t/m meer dan

1 2 3 3

maand maanden maanden maanden subtotaal

32.179 30.166 29.510 57.581 149.436

130 45 24 29 228

27.156 35.488 14.844 19.689 97.177

0

0

0

149.436

228

97.177

t/m Totaal

3 maanden

De huurachterstand uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan huren en vergoedingen voor de woningen bedroeg eind 2012 0,60%. Eind 2011 was dit 0,40%.


Commerciële ruimten

76

2012

2011

Gemeenten Gemeente Veldhoven WMO-bijdrage Gemeente Waalre WMO-bijdrage

2.940 777

6.212 3.380

Totaal gemeenten

3.717

9.592

263.200 345.000 0 60.815

274.082 360.000 29.542 60.815

669.015

724.439

VPB verplichting 2008 VPB verplichting 2009 VPB verplichting 2010 Vooruitbetaalde VPB 2009 Vooruitbetaalde VPB 2010 Vooruitbetaalde VPB 2011

0 0 0 0 0 0

-181.111 90.433 -717.348 716.230 865.945 432.000

Totaal te vorderen VPB

0

1.206.149

23.682 733.026

33.879 423.724

756.708

457.603

6.544 167.790 30

1.668 825.226 30

174.364

826.924

Overige vorderingen Overige debiteuren (waaronder de ex-huurders)* Bijdrage volkshuisvestingsfonds Waalre Termijnen verkoopprojecten Rekening-courant (Aert Swaens Holding BV) Totaal overige vorderingen *

Ex-huurders Voor de vorderingen op ex-huurders is een voorziening gevormd ten behoeve van de mogelijke oninbaarheid. Jaarlijks wordt beoordeeld of deze voorziening toereikend is. Het bedrag van deze voorziening ad € 162.000,- is al in mindering gebracht op de vordering van de ex-huurders. Aan vorderingen is € 54.308 in 2009 afgeboekt, in 2010 € 36.365,-, in 2011 € 70.816,- en in 2012 € 110.105,-.

Overlopende activa Vooruitbetaalde rente en aflossingen Overige Totaal overlopende activa 1.6 Liquide middelen Kas Postbank Bank Totaal


Te vorderen VPB

77

2012

2011

PASSIVA Eigen Vermogen 1.7 Algemene Bedrijfsreserve Beginvermogen voor stelselwijziging Correctie nieuwe richtlijn Beginvermogen na stelselwijziging Resultaat winst en verliesrekening EV zonder herwaardering

33.188.049 -1.572.903 31.615.146

54.705.131 -23.594.349 31.110.782 2.077.267 33.188.049

Herwaardering bedrijfswaarde per 31 december Herwaardering marktwaarde per 31 december Herwaardering VoV per 31 december

164.854.550 8.363.635 6.318.387

162.059.777 8.111.135 2.899.867

Totale herwaardering per 31 december

179.536.572

173.070.779

Saldo per 31 december

211.151.718

206.258.828

Stand per 1 januari Rente Ontvangsten

160.860 6.637 84.626

247.603 10.376 97.119

Stand per 31 december

82.871

160.860

Stand per 1 januari Correctie 2008 + 2009 Vrijval voorziening Dotatie aan voorziening 2010

0 0 0 0

3.604.811 484.368 -4.089.179 0


0

0

60.000 0 60.000

60.000 0 0

0

60.000

1.8 Egalisatierekening

1.9 Voorzieningen

Voorziening pensioen Stand per 1 januari Dotatie aan voorziening Vrijval voorziening Stand per 31 december


Voorziening latente belastingplicht

78

2012

2011

Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw 617.000 0 0 -617.000

0 617.000 0 0


0

617.000

Stand voorzieningen per 31 december

0

677.000

Stand per 1 januari Dotatie aan voorziening Vrijval ten gunste van het resultaat Overboeking naar MVA in ontwikkeling

1.10 Langlopende schulden Het totaal van de langlopende en kortlopende leningen is als volgt samengesteld: 31 december 2012

31 december 2011

Totaal

Totaal

Waarvan looptijd > 5 jaar

Waarvan looptijd > 5 jaar

1 Leningen overheid

5.649.426

4.460.132

6.547.990

5.210.749

2 Leningen Krediet Instel.

146.941.482

131.766.732

150.992.105

134.855.594

152.590.908

136.226.864

157.540.095

140.066.343

Totaal

Van het totale saldo aan leningen vervalt € 5.329.044,binnen 1 jaar (in 2011 bedroeg dit € 1.713.390,-). Dit betreffen 2 leningen die in zijn geheel worden afgelost en 2 leningen met een afloopdatum. De rente varieert van 2,595% tot 7,30%. De gemiddelde rente van de langlopende leningen bedraagt 4,01%. In 2012 is een bedrag van € 4.949.188,- aan aflossingen betaald.

Saldo per 1 januari Aflossingen Saldo per 31 december

6.547.990 -898.564 5.649.426

7.407.335 -859.345 6.547.990

Saldo per 1 januari Aflossingen Nieuwe leningen Saldo per 31 december

150.992.105 -4.050.623 0 146.941.482

139.334.921 -8.342.816 20.000.000 150.992.105

Totaal langlopende leningen overheid en kredietinstellingen

152.590.908

157.540.095

2) Leningen kredietinstellingen


1) Leningen overheid

79

2012

2011

Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (koopgarant = KG) Saldo per 1 januari

25.740.921

22.005.218

Investeringen nieuwbouw (verkoop) Investeringen bestaand bezit (verkoop) Teruggekochte woningen KG Doorverkoop teruggekochte KG woningen Waardestijging KG bezit Resultaat KG waardedaling (AS-deel)

776.000 3.675.075 -1.100.300 162.000 -1.657.771 193.163

2.916.662 1.785.675 -140.860 -1.093.368 144.000 123.594

27.789.088

25.740.921

4.792.532 7.275 3.554.167 2.072.409 5.069.473

1.791.192 14.471 2.338.230 967.769 5.051.386

15.495.856

10.163.048

190.179 2.820.361 200.000 114 136.283 196.471 184.586 68.912 0 1.174.187 0 98.380

192.138 3.018.609 0 196.594 174.359 202.098 213.476 83.877 50.000 800.000 45.692 74.543

5.069.473

5.051.386

Saldo per 31 december

Schulden aan kredietinstellingen (kortgeldfaciliteit) Schulden aan gemeenten Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overlopende passiva Totaal Overlopende passiva: Vooruitontvangen huren Rente leningen Mobiliteitsregeling Projecten Verhuiskosten Huurtoeslag Servicekosten Onderhoud VvE Panorama RC BZK Zonnehuizen (Roskam) Overig Totaal


1.11 Kortlopende schulden

80

Niet uit de balans blijkende verplichtingen en rechten





De aangegane verplichtingen betreffende de projecten in ontwikkeling per ultimo 2012 bedragen in totaal € 19.233.530,-. Door Aert Swaens is een kortgeld faciliteit aangegaan ter waarde van € 22.500.000,-. Als zekerheden zijn gesteld verstrekte geldleningen, verleende kredieten, gestelde- afgegeven borgtochten en/of bankgaranties, regresvorderingen en derivatencontracten. De obligoverplichting bij het WSW bedraagt op basis van de geborgde leningen € 4.838.641,(3,85% * € 151.653.000,-).

Basisrentelening Aert Swaens beschikt over een viertal basisrenteleningen voor in totaal € 40 miljoen met een looptijd van 48 tot 50 jaar en een rente van gemiddeld 3,01%. De overeengekomen liquiditeitesopslag bedraagt voor 2 leningen 0,00%, 1 lening 0,075% en 1 lening 0,16%. Dit voor een periode van resp. 2 à 3 jaar. Het is een nieuw type lening waarbij gebruik gemaakt wordt van de relatief lagere korte rente in combinatie met een renteswap. Op deze wijze krijgt de lening een langlopend karakter. De leningen zijn geborgd door het WSW en daarmee is de swap ook gedekt voor de bank en is er geen discussie ten aanzien van aanvullende dekking. Wel bestaat er enige onzekerheid over de toekomstige liquiditeitsopslag, welke is ingevoerd ten tijde van de kredietcrisis. De verwachting bij banken, onze AFM gereguleerde externe treasuryadviseur en het WSW is dat deze liquiditeitsopslag van tijdelijke aard is, danwel beperkt in niveau zal zijn. Het blijft echter een risico waarvan we ons bewust (moeten) zijn. Derivaten op leningen De in deze toelichting opgenomen gegevens verschaffen informatie die behulpzaam is bij het schatten van de omvang van risico’s die verbonden zijn aan zowel de in de balans opgenomen als de niet in de balans opgenomen financiële instrumenten. De primaire financiële instrumenten van de woningcorporatie, anders dan derivaten, dienen ter financiering van de operationele activiteiten van de groep of vloeien direct uit deze activiteiten voort. Tevens gaat de woningcorporatie transacties aan in derivaten, met name renteswaps, om het renterisico af te dekken dat ontstaat uit de operationele en financieringsactiviteiten van de woningcorporatie. Het beleid van de woningcorporatie is om niet te handelen in financiële instrumenten. Het belangrijkste risico uit hoofde van de financiële instrumenten van de woningcorporatie is het prijsrisico bestaande uit het renterisico. De langlopende leningen van de groep hebben een variabel rentepercentage waardoor de woningcorporatie het risico loopt

Basisrentelening




81

dat de waarde van de leningen zal dalen respectievelijk stijgen als gevolg van veranderingen in de marktrente. De woningcorporatie dekt dit risico af door in geval van een significante verwachte stijging respectievelijk daling van de marktrente renteswap contracten af te sluiten waarbij de woningcorporatie de variabele rente ruilt voor een vaste rente. De reële waarde van de financiële instrumenten is bepaald met behulp van beschikbare marktinformatie en schattingsmethoden. De waarde in het economische verkeer van de renteswaps bestaat uit het bedrag dat de woningcorporatie zou ontvangen of betalen om deze contracten te beëindigen. De reële waarden van de niet in de balans opgenomen financiële instrumenten van de woningcorporatie luiden als volgt: Lening

57

58

59

Type

CAP

SWAP

SWAP

Soort

Lineair

Fix

Fix

Bedrag

7.900.000

6.000.000

10.000.000

Schuldrestant

5.968.928

6.000.000

10.000.000

Marktwaarde

401

-2.731.389

-6.673.430

Afgesloten

2005

2006

2006

Einde looptijd

2035

2046

2046

4,75%

3,935%

4,30%

Vaste Rente Vast rente% na 2026

5,19%

Aanv rente tot 2011* Aanv rente na 2011* Boetevrije aflossing

iedere 10 jaar

Bij een verdere rentedaling met 1% (100 basispunten) wijzigt de negatieve waarde van de SWAPS van € 9,4 miljoen naar € 15,3 miljoen. Bij overschrijding van de negatieve waarde grens van € 20 miljoen kan de bank nadere zekerheden vragen. Renterisico en marktrisico Renterisico is gedefinieerd als het totale bedrag of hoofdsom waarover in een bepaald jaar een nu nog onbekend rentepercentage betaald gaat worden. Algemeen uitgangspunt bij risicomanagement is het zoveel mogelijk spreiden van herfinancieringsmomenten en door spreiding aan te brengen in de geldgevers. Aert Swaens heeft haar portefeuille op een dusdanige manier gespreid dat zij ieder jaar ruim onder de WSW norm van 15% blijft.


*Aanvullende rente is een liquiditeitsopslag op de korte rente

82

Consequenties integrale vennootschapsbelastingplicht


Toegelaten instellingen volkshuisvesting zijn met ingang van 1 januari 2008 integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Bij aanvang van deze belastingplicht diende Aert Swaens een fiscale openingsbalans op te maken waarvoor specifieke fiscale waarderingsregels gelden. Voor het verschil tussen de waardering op de fiscale balans (fiscale boekwaarde) en de waardering op de commerciële balans (commerciële boekwaarde) dient Aert Swaens een belastinglatentie te vormen indien en voor zover er sprake is van verrekenbare tijdelijke verschillen. Een actieve belastinglatentie moet worden gevormd in het geval dat de commerciële waardering (op het niveau van kasstroomgenererende eenheid) lager is dan de fiscale waardering, een passieve latentie in het omgekeerde geval. De actieve latentie dient te worden gevormd tot het bedrag waarvan het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening.

83

Toelichting op de Winst- en verliesrekening 2012 2012

2011

BEDRIJFSOPBRENGSTEN 2.1 Huren Netto huur Af:Reguliere huurderving wegens leegstand Huurderving wegens verkoop woningen Huurderving wegens renovatie/ nieuwbouw/ Sloop Totaal De netto huur is ten opzichte van het vorige boekjaar als volgt gemuteerd:  Huurverhoging per 1 juli 2012 die gemiddeld 2,3% bedroeg, renovaties de doorgevoerde huurharmonisatie, en de verkoop bestaand bezit.  In exploitatie gaan van nieuwe complexen  In exploitatie gaan van complexen in 2011

24.517.018 148.954 95.088 225.975

23.382.840 47.597 94.650 50.480

24.047.001

23.190.113

433.412

360.149

568.216 132.550

210.982 287.744

913.448

913.392

298

8.412

913.150

904.980

91.312

104.735

91.312

104.735

124.535

-157.572

124.535

-157.572

De voornaamste redenen voor de reguliere huurderving zijn dure huurwoningen waar beperkte kandidaten voor zijn. De reguliere huurderving bedraagt 0,61% van de netto jaarhuur.

Te ontvangen vergoedingen leveringen & diensten Af: Derving wegens leegstand Totaal 2.3 Overheidsbijdragen Subsidie in het kader van de BWS- en WMO-regeling Totaal 2.4 Verkoop bestaand bezit Verkoop bestaand bezit Totaal


2.2 Vergoedingen

84

2012

2011

2.5 Geactiveerde kosten ten behoeve van het eigen bedrijf Geactiveerde kosten ten behoeve van het eigen bedrijf Totaal

309.566

581.995

309.566

581.995

46.399 88.910 0

55.139 52.253 23.925

135.309

131.317

464.429

443.144

13.313.258

12.033.180

13.777.687

12.476.324

4.129.042

-338.954

4.129.042

-338.954

773.289

1.453.292

773.289

1.453.292

2.6 Overige bedrijfsopbrengsten Dienstverlening servicekosten Dienstverlening VvE BTW stimuleringsmaatregel Totaal BEDRIJFSLASTEN 2.7 Afschrijvingen op materiële vaste activa Afschrijving op kantoor, inventaris en automatisering Afschrijving op bedrijfswaarde Totaal 2.8 Overige waardeverandering materiële vaste activa Waardeverandering bestaand bezit*

Totaal 2.9 Bijzondere waardeverminderingen vlottende activa Bijzondere waardeverminderingen vlottende activa Totaal


* Voor de samenstelling van deze posten verwijzen wij naar pagina 73 van de jaarrekening.

85

2012

2011

2.059.133 314.901 33.423

1.951.953 194.504 13.257

2.340.611

2.133.200

2.11 Sociale lasten

302.543

263.378

2.12 Pensioenlasten

329.295

371.035

1.992.690 3.838.775

1.916.719 3.970.194

5.831.465

5.886.913

1) Overige kostensoorten:  Overige personeelskosten  Huisvestingskosten  Kosten RvC  Algemene kosten  Accountantskosten

717.948 121.604 74.047 967.716 49.515

841.379 115.508 60.929 1.479.628 54.979

2) Zakelijke bedrijfslasten:  Belastingen  Verzekeringen

843.979 105.817

783.452 97.510

3) Overige lasten  Gas, water, elektra en overige leveringen  Overige exploitatielasten  Samenwerking FCB Bonaire  Fusiekosten Aert Swaens-Domein

912.219 54.926 16.640 778.656

867.405 90.936 32.262 19.426

4.643.067

4.443.414

2.10 Lonen en salarissen Salarissen Bij: ingehuurd personeel Af: ontvangen ziekengelden Totaal

2.13 Lasten onderhoud Dagelijks onderhoud Planmatig onderhoud, SVB & energie Totaal

Totaal


2.14 Overige bedrijfslasten

86

2012

2011

2.15 Vastgoedbeleggingen Mutatie Marktwaarde Waardeveranderingen VoV bezit

253.897

-779.766

-193.163

-123.594

Totaal

60.734

-903.360

13.313.258 -4.715.673 8.597.585

12.033.180 -4.538.893 7.494.287

Bedrijfswaarde verkoop BB (kk) Historische kosten verkoop BB (kk) Vrijval ongerealiseerde reserve verkoop BB (kk)

1.629.674 -308.745 1.320.929

158.672 -83.693 74.979

Marktwaarde verkoop BB (kk) Historische kosten verkoop BB (kk) Vrijval ongerealiseerde reserve verkoop BB (kk)

187.926 -63.731 124.195

0 0 0

10.042.709

7.569.266

107.018

74.240

107.018

74.240

6.046.043

6.205.763

6.046.043

6.205.763

41.620 -2.400 0

127.065 1.166 0

39.220

128.231

2.16 Vrijval ongerealiseerde reserve Afschrijving op basis van bedrijfswaarde Afschrijving op basis van historische kosten Vrijval ongerealiseerde reserve afschrijvingen

Totaal 2.17 Opbrengsten financiële vaste activa Opbrengst financiële vaste activa Totaal

Rentelasten Totaal 2.19 Overige kosten Mutatie voorziening dubieuze debiteuren Desinvesteringen Afwaardering Kantoorpand Totaal


2.18 Rentelasten en soortgelijke kosten

87

2.20 Belastingen Terugboeking onderhoudsvoorziening ‘08 Terugboeking onderhoudsvoorziening ‘09 Terugboeking onderhoudsvoorziening ‘10 Correctie onderhoudsvoorziening 2008 Correctie onderhoudsvoorziening 2009 Terugboeking reservering VPB 2008-2010

0 0 0 0 -808.026

-1.759.091 -1.215.754 -1.114.334 308.248 176.120 0

-808.026

-3.604.811

0

-662

Voor het jaar 2012 is de fiscaal belaste winst samen berekend met de fiscale afdeling van E&Y:

-2.380.929

Overi ge wa a rdevera nderi ngen

4.129.042

Afs chri jvi ngen MVA

4.715.673

Vri jva l ongerea l res erve

-1.445.124

Bi jzondere wa a rdevermi nderi ngen

706.913

Res ul ta a t VG bel eggi ngen

-60.734

Verkoop res ul ta a t BB

-124.535

Di s a gi o Leni ngen

-233.079

La s ten GO Zonderwi jk Mut. Ega l i s a ti e BWS Bi jdra ge CFV Bel a s tba re wi ns t Verrekenba re verl i ezen

-5.068.669 -74.201 82.029 246.386 0

Fi s ca l e Opti ma l i s a ti e

-246.386

Belastbaar bedrag 2012

0

Op basis van deze fiscale positie behaalt Aert Swaens een positief resultaat van € 246.386. Er zijn echter genoeg fiscale optimalisatiemogelijkheden om dit belastbare bedrag terug te brengen tot Nihil in 2012. De vrijval van de voorziene te betalen VPB over de jaren 2008 – 2010 is te verklaren door het feit dat Aert Swaens in die jaren gebruik heeft gemaakt van de herbestedingsreserve en het fiscaal resultaat daardoor definitief nihil bedraagt.

Totaal 2.21 Resultaat deelnemingen Totaal


Commercieel resultaat 2012 :

88

Bezoldiging bestuurder en commissarissen De bezoldiging van de huidige bestuurder die in het boekjaar ten laste van de woningcorporatie is gekomen bedraagt volgens de definitie van het WNT € 181.269 ( in 2011 € 171.005) en is als volgt gespecificeerd: Dhr. de Groot Periodiek betaalde beloning

2012

2011

€ 127.044

€ 125.225

Beloning betaalbaar op termijn

€ 29.769

€ 29.324

Fiscale bijtelling auto

€ 12.456

€ 12.456

Levensloopregeling

€ 12.000

€ 4.000

Crisisheffing

nvt

nvt

€ 181.269

€ 171.005

De bezoldiging van huidige en gewezen commissarissen die in het boekjaar ten laste van de woningcorporatie is gekomen bedraagt € 61.640,- (voor het jaar 2011 € 40.580,-) en is naar individuele commissaris als volgt gespecificeerd: Naam

2012

2011

€ 12.500

€ 8.120

Mevr. Elings

€ 9.000

€ 5.410

Mevr. Van Eijndhoven

€ 8.000

€ 5.410

Dhr. De Kort

€ 8.000

€ 5.410

Dhr. Van der Linden

€ 7.140

€ 5.410

Dhr. Van Dongen

€ 8.000

€ 5.410

Dhr. Kemps

€ 9.000

€ 5.410

€ 61.640

€ 40.580

Dhr. Storimans

Accountantskosten

Boekjaar 2012 Onderzoek jaarrek + dvi

Ernst & Young Accountant

Overig E&Y

totaal E&Y

€ 43.655

€ 5.860

€ 49.515

Adviesdiensten fiscaal ( BTW-VPB)

nvt

€ 66.725

€ 66.725

Tax Control Framework

nvt

€ 17.767

€ 17.767

€ 43.655

Boekjaar 2011 Onderzoek jaarrek + dvi

Ernst & Young Accountant

€ 90.352 € 134.007 Overig E&Y

totaal E&Y

€ 49.812

€ 5.167

€ 54.979

Adviesdiensten fiscaal ( BTW-VPB)

nvt

€ 61.158

€ 61.158

Tax Control Framework

nvt

€ 18.336

€ 18.336

€ 49.812

€ 84.661 € 134.473


De ten laste van het boekjaar gebrachte kosten van de externe accountant en de accountantsorganisatie en het gehele netwerk waartoe deze accountantsorganisatie behoort, zijn als volgt voor de groep:

89

Overige gegevens Statutaire regeling betreffende de bestemming van het resultaat Overeenkomstig onze statuten en doelstelling alle middelen in het verslagjaar uitsluitend besteed in het belang van de volkshuisvesting en wordt het resultaat toegevoegd aan het Eigen Vermogen. Bestemming van het resultaat 2012 Het resultaat wordt met goedkeuring door de Raad van Commissarissen in mindering gebracht op de overige reserves. De resultaatbestemming is in de jaarrekening verwerkt. Gebeurtenissen na balansdatum Na balansdatum heeft terzake het zogenaamde ‘woonakkoord’ politieke besluitvorming plaatsgevonden over verhuurdersheffing en huurverhogingen. Het akkoord houdt kortweg in dat de huurverhoging van de sociale woningen in exploitatie deels inkomensafhankelijk wordt. Daarnaast krijgen we te maken met de verhuurdersheffing voor 2014 en verder. In de gepresenteerde waardering van het sociaal vastgoed in exploitatie is geen rekening gehouden met inkomensafhankelijke huurverhogingen. Wel is voor het jaar 2013 1,5% huurverhoging boven inflatie en de verhuurdersheffings ingerekend, gebaseerd op de beste schattingen van het bestuur. Als de genoemde effecten van het woonakkoord wel worden ingerekend in de waardering van het sociale vastgoed in exploitatie, waarbij we aftoppen op gewenste huur volgens het beleid, zou deze per 31 december 2012 met € 32 miljoen afnemen. Dit effect zou direct resulteren in een evenredige afname van de overige reserves. Bij de inrekening van het woonakkoord wordt uitgegaan van de volgende parameteraanpasssingen:  Huurverhoging conform verwachte prijsinflatie (conform parameters bedrijfswaarde)  Een generiek extra huurverhoging van 1,5% boven inflatie voor de jaren 2014 en verder. De inkomensafhankelijke huurverhoging voor scheefwoners is niet meegenomen.  De verhuurdersheffing is naast 2013 ook ingerekend voor de jaren 2014 en verder(2014: € 2.435.000,-, 2015: € 2.890.000,-, 2016: € 3.344.000,-, 2017 en verder € 3.771.000,-). De verhuurdersheffing wordt geindexeerd aan de hand van de verwachte prijsinflatie.


Woningstichting Aert Swaens is per 1 januari 2013 juridisch gefuseerd met Stichting Woonmaatschappij Domein. Daarbij is Aert Swaens de verdwijnende stichting en Domein de verkrijgende stichting. De fusieorganisatie gaat verder als Woonstichting ‘thuis en is gevestigd in Eindhoven. De organisatorische fusie is voorzien per 1 juli 2013.

90

Bijlagen Overzicht Rente 2012

2011

Rentebaten Materiële vaste activa  Rente tijdens de bouw

500

16.411

Financiële vaste activa  Rente op te vorderen BWS-subsidies  Rente op overige vorderingen

6.523 61.055

10.376 9.400

Liquide middelen  Rente liquide middelen

38.940

38.053

107.018

74.240

6.522

10.376

265.458 5.712.210 17.583 12.000

306.244 5.627.392 13.471 0

32.270

206.263

0

42.017

6.046.043

6.205.763

-5.939.026

-6.131.523

Totaal rentebaten

Egalisatierekeningen  Toegevoegde rente BWS-subsidies Langlopende schulden  Rente leningen overheid  Rente leningen kredietinstellingen  Rente waarborgfonds  Rente Bonaire Liquide middelen  Rente liquide middelen Materiële vaste activa  Rente tijdens de bouw Totaal rentelasten Renteresultaat


Rentelasten

91


Accountant

92

Winst- en verliesrekening 2012

(in euro’s)

Realisatie 2012

Begroting 2012

Verschil

Bedrijfsopbrengsten Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Verkoop bestaand bezit Geact. Kst t.b.v.eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten

24.047.001 913.150 91.312 124.535 309.566 135.309

24.731.000 811.000 92.000 -104.000 825.000 158.000

-683.999 102.150 -688 228.535 -515.434 -22.691

25.620.873

26.513.000

-892.127

464.429 13.313.258 4.129.042 773.289 2.340.611 302.543 329.295 5.831.465 4.643.068

507.000 0 5.250.000 -236.000 2.140.000 285.000 396.000 7.446.000 4.249.000

-42.571 -13.313.258 -1.120.958 1.009.289 200.611 17.543 -66.705 -1.614.535 394.068

32.127.000

20.037.000

-12.090.000

Vastgoedbeleggingen Vrijval ongerealiseerde reserve

60.734 10.042.709

0 0

60.734 10.042.709

Bedrijfsresultaat

3.597.316

6.476.000

-2.878.684

107.018 -6.046.043 -39.220

81.000 -6.447.000 0

26.018 400.957 -39.220

-2.380.929

110.000

-2.490.929

-808.026 0

444.000 0

-1.252.026 0

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belasting

-1.572.903

-334.000

-1.238.903

JAARRESULTAAT

-1.572.903

-334.000

-1.238.903

Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijvingen op MVA t.d.v. expl. Afschrijvingen op MVA (Bedr. Waarde) Overige waardeverandering MVA Bijz waardeverminderinge Vl. Act Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten Waardeveranderingen

Opbrengsten FVA en effecten Rentelasten Overige kosten/ opbrengsten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belasting Vennootschapsbelasting Resultaat uit deelnemingen


Financiële baten en lasten

93

INTERN Toelichting verschillen jaarrekening - begroting 2012 Huren Het verschil van € -/- 683.999,- wordt enerzijds veroorzaakt doordat we in de begroting verondersteld hebben dat 2 complexen met te koop staande woningen omgeklapt zouden worden naar de verhuur. Bij één complex is dat pas eind 2012 geschied ( 18 huur Beltz) en bij het andere complex ( 16 app. Abdijtuinen) moet daar nog over beslist worden. De hogere huurderving (€ -/- 334.766,-) wordt veroorzaakt iets hogere reguliere huurderving ( 0,1%), door de leegstaande woningen ten behoeve van.verkoop van bestaand bezit ( 0,4%), en oplevering nieuwbouw woningen en renovatie (0,9%). Verkoop bestaand bezit Het positieve verschil van € 228.535,- wordt veroorzaakt doordat we 38 woningen verkocht hebben terwijl in de begroting uitgegaan was van de verkoop van 35 woningen bestaand bezit. Los van dit resultaat is door de nieuwe RJ 645 verplicht dat de winst op verkochte KGwoningen rechtstreeks in het eigen vermogen beland. Dus het totale resultaat is nog € 78.967,- beter. Geactiveerde kosten ten behoeve van het eigen bedrijf Er worden interne kosten toegerekend aan koop- en huurprojecten in eigen productie. In 2012 is er minder geïnvesteerd dan begroot. De interne kosten vallen dan ook lager uit dan begroot. Ook is minder toegerekend door de differentiatie in de AK toerekening. Aan Turn Key projecten wordt 1% toegerekend, aan gedelegeerde ontwikkelprojecten 2% en aan eigen projecten 4%. Overige Bedrijfsopbrengsten De bedrijfsopbrengsten zijn iets lager uitgevallen dan begroot. Dit komt doordat het VvE Beheer van de Abdijtuinen bij Aert Swaens is weggevallen. Afschrijvingen op materiële vaste activa t.d.v. de exploitatie De afschrijvingskosten van I&A zijn lager uitgevallen dan begroot.

Waardeverandering materiële vaste activa Overige waardeveranderingen MVA 1. Complex 061 Boekweitstraat 2. Complex 064 Mira 3. Complex 090 Jovo 4. Complex 213 Hoogh Waalre 5. Complex 064 Mira (Comm VG) 6. Complex 316 Beltz (Comm VG) Terugname ORT’s Totaal

Begroting 2012 0 -2.594.000 0 -2.656.000 0 0 -5.250.000 0 -5.250.000

Werkelijk 2012 -71.998 -2.529.164 -822.355 -281.047 -495.667 -1.302.547 -5.502.778 1.373.736 -4.129.402

Verschil t.o.v. begroting -71.998 64.836 -822.355 2.374.953 -495.667 -1.302.547 -252.778 1.373.736 1.120.598


Afschrijvingen op materiële vaste activa Door de stelselwijziging is dit een nieuwe post in de verlies en winst die niet meegenomen was in de begroting. Onder deze post worden de afschrijvingen op bedrijfswaarde verantwoord. Via de doorgevoerde componentenmethode worden de afschrijvingen bepaald op basis van de restant levensduur van de complexen, met altijd een minimale levensduur van 15 jaar, conform de nieuwe RJ 645. De totale post van de afschrijvingen € 13.313.258,- is dus niet begroot.

94

Ad 1: Boekweitstraat is een onverwacht aangekochte kavel, waarvan de grond is aangekocht en de woning herbouwd. De onrendabele top hangt samen met de huurprijs. Ad 2: Een gedeelte van de ORT van Mira was al genomen en doordat een gedeelte van de Mira is overgegaan naar Marktwaarde is de ORT hier lager dan begroot. . Ad 3: Project JOVO wordt binnenkort uitgevoerd. Op basis van het fasedocument DO is de ORT bepaald en geboekt, daarmee reeds rekening gehouden met BTW 21%. Ad 4: Een gedeelte van de ORT van Hoogh Waalre was al genomen in de jaarrekening van 2011, waardoor de aanvullende ORT in de jaarrekening 2012 nu meevalt. Ad 5: De ORT van de in commercieel Vastgoed in exploitatie genomen 20 appartementen Mira moet gesaldeerd worden met de ORT van de 33 sociale huurwoningen Mira. Ad 6: De ORT van de omgeklapte 18 appartementen van Beltz naar de verhuur was niet in de begroting meegenomen. Bijzondere waardeverminderingen Vlottende Activa Deze post was voorheen gerubriceerd als Verkoopresultaat Nieuwbouw, doch heeft gezien de huidige situatie een andere titel gekregen. Het resultaat ( -/- € 773.289) wordt met name veroorzaakt door de afwaardering van de onverkochte huur- en koopwoningen in voorraad ( € -/- 667.504). Een meevaller is de afwikkeling van de claim van Hurks inzake de Mirre, waar naar verrekening van alle kosten een bate resteert ( € 83.252). De winst op verkochte Koopgarant nieuwbouw is door de stelselwijziging ook rechtstreeks in herwaarderingsreserve van het Eigen Vermogen verwerkt ( € + 31.890,-) en zie je niet meer terug in de V&W.

Vastgoedbeleggingen Deze post is nieuw door de stelselwijziging en in deze post wordt het resultaat op afwaardering van de waarde op de verkochte koopgarantwoningen ( -/- 193.163) verantwoord en het resultaat op de waardering van het niet-DAEB bezit ( 253.897). Vrijval ongerealiseerde reserve Deze post bestaat uit:  De correctie tussen de afschrijvingen op Bedrijfswaarde en de afschrijvingen gebaseerd op historische kosten (€ 8.597.585,-). Deze post mag je verwerken in de verlies en winst, waardoor je per saldo in je verlies en winst de afschrijvingskosten tegen Historische kosten presenteert.  De gerealiseerde winst op de verkochte bestaand bezit woningen (11 stuks) en dan het verschil tussen de Historische kostprijs en de verkoopprijs. ( € 1.320.929,-)  De gerealiseerde winst op de verkochte commercieel bezit woning ( 1 stuks ) en dan het verschil tussen de Historische kostprijs en de verkoopprijs ( € 124.195,-)


Lasten onderhoud Het dagelijks en planmatig onderhoud is € 1.602.295,- lager uitgevallen dan begroot. Bij DO zijn de lasten lager uitgevallen door minder uitgaven aan reparatieverzoeken. Bij PO zijn de lasten lager uitgevallen door betere aanbestedingsresultaten.( € 515.000) en doordat de renovatie van complex 11 niet is uitgevoerd, maar verschoven is naar VGO voor 2013. Minder kosten DO/CO € 238.070,Minder kosten PO € 1.364.225,Totaal € 1.602.295,-

95

Financiële baten en lasten Deze zijn iets lager dan begroot. De veroorzaker is de halvering van de WIF rente . Rentelasten Deze zijn een stuk lager dan begroot (€ 407.767,-). Er zijn minder rentelasten in rekening gebracht op de Cap lening. Lening was in de begroting ingerekend met een rentepercentage van 4,75%, maar de 3-maands Euribor was een stuk lager. Dit zorgt voor een rentevoordeel van € 241.332,-. Daarnaast is er veel minder uitgegeven aan de RC rente ( € 166.435,-), omdat we minder geïnvesteerd hebben en de RC stand gedurende 2012 lager was dan verwacht. Overige Kosten Overige lasten zijn niet begroot aangezien deze incidenteel zijn. Dit jaar hebben we de voorziening t.b.v. de openstaande debiteuren (ex-huurders) weer opgehoogd. Door de strengere voorwaarden, die vorig jaar zijn afgesproken, hebben we ook nu weer een extra kostenpost moeten nemen.

Huuropbrengsten Verkoop bestaand bezit

€ 24.047.001 € 5.883.075

Omzet vrij van btw

€ 29.930.076

Omzet Omzet Omzet Omzet Omzet

€ 296.218 € 500.536 € 10.947.342 € 5.486.259 € 5.127.763

koop De Mirre koop Waalre Noord complex Mira complex Waalre Noord complex Beltz

Omzet belast met btw

€ 22.009.147

Huuropbrengsten Koopopbrengsten

€ 29.930.076 € 22.009.147

Het resultaat op bijzondere waardevermindering vlottende activa is als volgt: Afwikkeling De Mirre (Hurks) Kosten VvE appartementen in Voorraad

€ €

-83.252 107.929

Resultaat op opgeleverde projecten Afwaardering opgeleverde werken e.d. Totaal resultaat op onverkochte woningen, Nieuwbouw en recent opgeleverde projecten.

€ € €

24.677 748.612 773.289

Omzet

Bijzondere waardevermindering vlottende activa Jaarrekening 2012 Woningstichting Aert Swaens

De omzet in het jaar 2012 is als volgt te verdelen:

96

Toelichting op de Balans per 31 december 2012 2012

ACTIVA 1.1 Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Bedrijfswaarde begin verslagjaar Bedrijfswaarde einde verslagjaar Mutaties in de bedrijfswaarde

318.700.087 324.951.918 6.251.831

De mutaties zijn als volgt te verklaren: -5.386.336 17.096.357

Parameterwijzigingen Huurindex Prijsindex Grondwaarde index Bouwindex Loonindex Marktindex

8.587.530 -670.000 -22.700.000 500.000 -610.000 -1.300.000

Niveauwijzigingen Huurniveau Grondwaarde Onderhoudskostenniveau Overig lastenniveau Effect toekomstige investeringen Effect toekomstige verbeteringen Minimale Levensduur 15 jaar

1.045.769 -16.815.891 4.268.973 452.516 666.023 15.184.478 1.026.554

Te verkopen/slopen huurwoningen* Resultaat op te verkopen/slopen eenheden a.g.v. gerealiseerde verkopen/sloop en verhoging van de gemiddelde verkoopwaarde/sloopkosten en -opbrengsten Per saldo mutatie bedrijfswaarde via de exploitatierekening

2.735.455

4.081.428


Mutatie door tijdsverloop* Vrijval kasstromen Effect een jaar opschuiven

97

4.140.449 4.065.061 8.205.510 159.920 -107.855 8.257.575 -5.299.967 -787.205

Voorraadmutatie in de Balans

2.170.403

Saldo mutaties in de bedrijfswaarde

6.251.831


Voorraadmutaties Nieuwbouw Aankoop Totale bedrijfswaarde nieuwe complexen Nieuwe activeringen Desinvestering Viedome Saldo Investeringen in exploitatie (-/- ORT) Verkoop Herclassificatie

98

Mutatie door tijdsverloop Vrijval kasstroom Dit betreft het wegvallen van de kasstroom van 2012 wat een negatief effect op de kasstroom heeft van € 5.386.336,-. Een jaar minder kasstroom Dit betreft het effect van een jaar dichterbij komen en dus de kasstromen worden 1 jaar minder verdisconteerd. Dit heeft een positief effect op de bedrijfswaarde van € 17.096.357,-. Parameterwijzigingen Huurindex/ prijsindex De prijsinflatie is in de nieuwe bedrijfswaarde tot en met 2018 hoger geworden dan in de bedrijfswaarde 2011. Dit zorgt voor een positief effect op de contant gemaakte huren van € 8.587.530,- en een negatief effect op de baten en lasten van € 670.000,-. Onderhoudskostenindex De onderhoudskosten is tot en met 2018 licht lager geworden. Dit zorgt voor een positief effect op het onderhoud en de verbeteringen in de bedrijfswaarde voor een bedrag van € 500.000,-. Loonindex De loonindex is gelijk aan de onderhoudsindex en is dus ook tot en met 2018 lager geworden wat bijdraagt aan positief effect op de personeelskosten van € 160.000,-. Tevens worden de overige personeelskosten in de bedrijfswaarde 2012 gekoppeld aan de loonindex in plaats van de prijsinflatie wat een negatief effect heeft van € 770.000,-. Grondwaarde-index De restwaarde van de grond wordt in de bedrijfswaarde 2012 geindexeerd met de prijsinflatie in plaats van de 3,15% die in de bedrijfswaarde 2011 ingerekend was. Totaal zorgt dit voor een daling in de bedrijfswaarde van € 22.700.000,-.

Disconteringsvoet De disconteringsvoet is gelijk gebleven en bedraagt 5,25%. Dit heeft dan ook geen effect op de bedrijfswaarde. Niveauwijzigingen Huurniveau De stijging van het huurniveau wordt veroorzaakt door het nieuwe huurharmonisatiebeleid wat eind 2011 is vastgesteld. Daarnaast krijgen de woningen in 2013 een extra huurverhoging van 1,5% boven inflatie naar aanleiding van het vastgestelde woonakkoord op 13 februari 2013. Dit ter compensatie van de verhuurdersheffing. Grondwaarde De restwaardekosten en –opbrengsten zijn ten opzichte van de bedrijfswaarde 2011 aangepast. Hierdoor ontstaat er een negatief effect van € 16.815.891,-.


Marktindex De marktindex is voor de komende jaren naar beneden bijgesteld wat een negatief effect ten gevolge heeft op de verkoopopbrengst van € 1.300.000.

99

Onderhoudskostenniveau De stijging van het onderhoudskostenniveau wordt veroorzaakt doordat we minder planmatig onderhoud en dagelijks onderhoud inrekenen. Overig lastenniveau De overige lasten zijn in de bedrijfswaarde 2012 gedaald ten opzichte van de bedrijfswaarde 2011. Effect toekomstige (des)investeringen en investeringen binnen horizon (intern vastgesteld strategisch vastgoed beleid)  In de bedrijfswaarde van 2011 waren alleen verkopen ingerekend tot en met het jaar 2016. In de bedrijfswaarde 2012 zijn ook verkopen ingerekend voor 2017. Dit zorgt voor ene positief effect op de bedrijfswaarde van € 646.666,-.  In de bedrijfswaarde 2011 zouden in 2014 nog 7 woningen worden gesloopt. Deze blijven echter in de BW 2012 in exploitatie wat zorgt voor een stijging van € 270.357,-.  De bedrijfswaarde 2012 kent een investeringshorizon van 5 jaar. Dat wil zeggen dat alle geplande (des)investeringen, die binnen de periode 2013-2017 afgerond zijn, meegenomen worden in de bedrijfswaardeberekening. De BW 2012 neemt af met € 251.000,- doordat er nieuwe (des)investeringen van 2017 nu worden ingerekend.  Doordat de verbeteringen niet meer in de bedrijfswaarde ingerekend worden, zorgt dit voor een positief effect in de bedrijfswaarde van € 15.184.478,-. Minimale levensduur 15 jaar Door het houden van de levensduren op een minimum van 15 jaar in de bedrijfswaarde 2012 (mits er geen beleid op vastgesteld is) in plaats van 10 jaar in de bedrijfswaarde 2011, stijgt de bedrijfswaarde met € 1.026.554,-. Te verkopen huurwoningen Resultaat op te verkopen/slopen eenheden agv gerealiseerde verkopen/ sloop en verhoging van de gemiddelde verkoopwaarde In de bedrijfswaarde 2011 waren 35 VHE’s ingerekend die bestemd waren voor de verkoop. In de bedrijfswaarde 2012 zijn er daadwerkelijk 38 vhe’s verkocht. Een lichte daling wordt veroorzaakt door de samenvoeging van 3 woningen. Een lichte stijging van de splitsing van woningen en de oplevering van 8 parkeerplaatsen staat hier tegenover. Per saldo heeft de post ‘te verkopen huurwoningen’ een positief effect op de bedrijfswaarde van € 2.735.455,-.

Nieuwbouw en aankoop In 2012 zijn de complexen Mira, Hoogh-Waalre en de Boekweitstraat 21 opgeleverd. Verkoop In 2012 zijn 38 woningen uit het bestaand bezit verkocht. Nieuwe activeringen In 2012 zijn bij een aantal woningen verbeteringen uitgevoerd. Deze zijn geactiveerd. Desinvesteringen Het Viedome-systeem is in 2011 ontmanteld omdat het niet meer voldeed aan de moderne technische eisen. De subsidie die Aert Swaens jaarlijks ontving vanwege de ontmanteling zou in 1 bedrag uitgekeerd worden. In 2012 is echter nog een bedrag van € 107.855,- ontvangen.


Voorraadmutaties

100

Berekeningswijze Financiële kengetallen De op pagina 51 weergegeven financiële kengetallen zijn als volgt berekend: Solvabiliteit Eigen Vermogen: Totaal Vermogen 211.151.718 / 407.110.441 x 100% = 51,9% Rentabiliteit Eigen Vermogen Jaarresultaat*¹: Eigen Vermogen einde verslagjaar -1.572.903 / 211.151.718 x 100% = -0,74% Rentabiliteit Vreemd Vermogen Renteresultaat: (LL schulden + kort Vreemd Vermogen) 5.977.678 / (152.590.908 + 15.495.856) = 3,56% Rentabiliteit Totaal Vermogen Bedrijfsresultaat / Totaal Vermogen 3.597.316 / 407.110.441 x 100% = 0,88% Renteresultaat Eigen Vermogen Renteresultaat: Eigen Vermogen 5.977.678 / 211.151.718 = 2,83%

Vlottende Activa: kort Vreemd Vermogen 8.476.303 / 15.495.856 = 0,55 ICR (Interest Coverage Rate) (Bedrijfsresultaat excl afschrijvingen, afwaarderingen en verkopen) / Rentelasten) (3.597.316 + 13.777.687 – 5.201.112 – 124.535) / 6.046.043 = 2,0


Liquiditeit (current ratio)

101

JAARVERSLAG 2012 JAARVERSLAG 2012

Recommend Documents