Jaarverslag de Woningstichting

Jaarverslag 2007 de Woningstichting

Inhoudsopgave Voorwoord ___________________________________________________________ 4 Verkorte jaarrekening _______________________________________________8-17 Kerncijfers _____________________________________________________________ 10 Balans ________________________________________________________________ 11 Resultatenrekening ______________________________________________________ 13 Kasstroomoverzicht______________________________________________________ 14 Beknopte grondslagen ___________________________________________________ 15

Verslag Raad van Toezicht ________________________________________18-33 Bestuurlijk verslag ________________________________________________34-85 Governance, risico’s en risicobeheersing _____________________________________ 36 Bijlage Overzicht toepassing Governance Code ________________________________ 50 De Woningstichting en de positie in de sector _________________________________ 62 Maatschappelijk verantwoord ondernemerschap _______________________________ 68 Personeel & Organisatie __________________________________________________ 78

Volkshuisvestelijk verslag ________________________________________86-137 Kwaliteit van het woningbezit ______________________________________________ 88 Woonruimteverdeling en verhuur __________________________________________ 100 Bewonersparticipatie____________________________________________________ 110 Leefbaarheid __________________________________________________________ 116 Wonen en zorg ________________________________________________________ 122 Financiële continuïteit ___________________________________________________ 128

Overige gegevens _______________________________________________138-152 Vaststelling bestuur en goedkeuring Raad van Toezicht ________________________ 140 Rapport van bevindingen ________________________________________________ 142 Begrippenlijst__________________________________________________________ 146 Algemene gegevens ____________________________________________________ 152

Jaarverslag 2007

2

Jaarrekening _____________________________________________ apart bijgevoegd

Jaarverslag 2007

3

Voorwoord

Jaarverslag 2007

4

Jaarverslag 2007

5

Ongelofelijk Ongelofelijk, dat is eigenlijk het enige woord dat in mij naar boven komt als ik terugblik op het afgelopen jaar. Ongelofelijk omdat er in zo’n korte tijd en met zo weinig discussie zo’n grote trendbreuk tussen corporaties en de rijksoverheid is ontstaan. Nog niet zo lang geleden subsidieerde de overheid de corporaties en was er sprake van partnership, gedegen kennis van de volkshuisvesting en gezamenlijke belangen om te komen tot goede sociale volkshuisvesting in Nederland. Na staatssecretaris Heerma (de brutering in 1995) subsidieerden de corporaties zichzelf en was er sprake van een terugtrekkende overheid. En nu, na de instemming van het parlement met het besluit van de regering om integrale vennootschapsbelasting (VPB) in te voeren per 1 januari 2008 en de 40-wijken-bijdragen, gaan de corporaties bijdragen in de algemene kosten van de rijksoverheid. Voor het eerst is het financiële perspectief voor woningcorporaties op de lange termijn drastisch veranderd. In onze begroting voor 2008 komt dit ook al te zeer duidelijk naar voren. Deze begroting, zonder verkoopopbrengsten van ons bestaande bezit en zonder grote uitgaven voor nieuwe herstructureringen sluit op € 2 miljoen negatief. De verkoopopbrengsten van de verkopen van een deel van ons bestaand bezit zijn dus hard nodig om een sluitende exploitatie te vormen. Daarnaast zien wij ook duidelijk dat wij door gerichte verkopen van een deel van ons bezit de starters-koopmarkt bedienen: praktisch al onze verkoopwoningen in 2007 zijn aan jongeren verkocht. In het vierde kwartaal van 2007 hebben wij deze verkopen echter stilgelegd en de voorbereiding van het op de markt brengen van vijfhonderd verkoopwoningen opgeschort omdat er onzekerheid bestaat over de uitwerking van de integrale vennootschapsbelasting op ons voorgenomen investeringsprogramma. Ook de voorbereidende werkzaamheden voor drie mogelijke herstructureringsgebieden zijn op een laag pitje gezet. Er is nog veel onduidelijk rond de uitwerking van de integrale vennootschapsbelasting. Van grote betekenis is of de afspraken die in de Vaststellingsovereenkomst (VSO) tussen corporaties en Rijk met betrekking tot het belastingregiem voor 2006 en 2007 ook voor 2008 zullen gelden. Wij gaan er vooralsnog vanuit dat de VPB maatregelen een negatief effect op de investeringscapaciteit hebben. Deze investeringscapaciteit zal geringer worden want het Rijk wil linksom of rechtsom geld zien vanuit onze sector. De gevolgen zijn simpel en laten zich raden: • Groot onderhoud en renovatieprojecten worden getemporiseerd • Nieuwbouwhuurwoningen met huren onder aftoppingsgrenzen zullen nauwelijks meer gebouwd worden • Herstructureringsprojecten zullen nauwelijks tot ontwikkeling komen of worden omgezet naar verkoopprojecten • Bijdragen aan maatschappelijk vastgoed komen zwaar onder druk • Bijdragen aan bijvoorbeeld leefbaarheid worden geminimaliseerd Er zullen initiatieven komen van corporaties om de toelating te beëindigen omdat de statutaire doelstellingen van de corporaties buiten de sector beter kunnen worden waargemaakt. Met andere woorden: de TI-status inleveren in het belang van de volkshuisvesting. Corporaties zullen naar Brussel stappen vanwege het kunstmatig gecreëerde ongelijke ‘level playing field’ met de institutionele vastgoedbeleggers die via de status van fiscale beleggingsinstellingen (FBI) geen vennootschapsbelasting betalen.

Jaarverslag 2007

6

Een ongelofelijke 180º graden koerswijziging tussen corporaties en overheid. En dat zonder inhoudelijke discussie, puur vanuit de macht opgelegd. En de huurder en de lokale politiek? Die kijken aan de zijlijn toe en zijn uiteindelijk het kind van de rekening. Het voorliggende jaarverslag beschrijft onze activiteiten van 2007. Een dik jaarverslag. Enerzijds door weten regelgeving die bepaalde manieren van verslaglegging voorschrijft, maar anderzijds omdat we meer te melden hebben. Meer te melden over onze brede taakopvatting van de volkshuisvesting in Wageningen. Een taakopvatting waar wij voor staan, waar wij op aangesproken kunnen worden en waar wij trots op zijn. Een taakopvatting die wij, ondanks het hiervoor geschetste, zo optimaal en creatief mogelijk zullen blijven invullen vanuit de kansen die de huidige ontwikkelingen zullen bieden.

Ir. ing. L.J.P.M. Janssen MRE Directeur/Bestuurder

Jaarverslag 2007

7

Verkorte jaarrekening

Jaarverslag 2007

8

Jaarverslag 2007

9

Kerncijfers 2007 Woningen (in aantallen vhe's) A. In exploitatie B. In aanbouw Subtotaal Huurwoonwagens Standplaatsen Garages e.d. Bedrijfsvastgoed Totaal bezit

2006

2005

2004

2003

5.088 44 5.132 5 5 502 13 5.657

5.105 45 5.150 5 5 502 12 5.674

5.158 12 5.170 4 5 502 12 5.693

5.208 23 5.231 4 5 502 12 5.754

5.241 6 5.247 4 5 502 12 5.770

6 14

7 14

7 14

7 14

7 14

53,00

53,30

55,15

55,78

57,29

119.174 231.897 743.714

117.597 228.861 709.848

110.416 187.572 712.368

107.805 134.817 528.200

108.537 134.000 525.320

Algemene reserve

28.762

24.662

20.718

19.719

20.283

Huren Vergoedingen Totaal omzet

23.774 2.701 26.475

23.222 2.502 25.724

22.743 2.277 25.020

22.064 2.161 24.225

21.174 2.019 23.193

4.100 129.988 86.677

3.944 126.648 86.273

999 120.650 90.242

(565) 116.907 85.629

(80) 119.382 90.384

5.653 1.429

4.831 1.897

4.017 1.491

3.786 1.238

3.870 1.217

0,4 22,1 5,3%

0,5 19,4 5,3%

1,1 17,2 5,6%

0,4 16,9 6,0%

1,2 17,0 6,6%

13,7%

13,2%

13,4%

14,6%

15,3%

In beheer voor Wageningen: Huurwoonwagens Standplaatsen Formatie in fte. Financiële kengetallen (x € 1.000,--) Boekwaarde Bedrijfswaarde WSW OZB waarde

Jaarresultaat Balanstotaal Lang vreemd vermogen (x € 1,--) Algemene reserve per woning Cash flow per woning Current ratio Solvabiliteit Interest lang vreemd vermogen Salarissen inclusief sociale lasten, pensioenen en inlening als % van de huren en vergoedingen

Jaarverslag 2007

10

Balans per 31 december 2007 (na voorgestelde resultaatbestemming) (x € 1.000) 31 december 2007

31 december 2006

Vaste activa Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

119.174

117.597

1.972

169 3.540

3.551 124.697

Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies Beleggingen Disagio

511 101 60

121.306

611 100 65 672

776

14 1.613

14 1.021

Vlottende activa Voorraden Onderhanden projecten Vorderingen Huurdebiteuren Gemeente Wageningen Overige vorderingen Overlopende activa

Liquide middelen Totale activa

Jaarverslag 2007

157 53 119 505

258 213 122 546 834

1.139

2.158

2.392

129.988

126.648

11

31 december 2007

31 december 2006

28.762

24.662

Eigen vermogen Overige reserve

Voorzieningen Onrendabele investeringen nieuwbouw Overige voorzieningen

2.491 599

2.390 651 3.041

Langlopende schulden Leningen overheid Leningen kredietinstellingen

5.206 81.471

3.090

5.694 80.579 86.677

Kortlopende schulden Schulden aan gemeenten Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Aflossingsverplichting komend jaar Overlopende passiva

Totale passiva

Jaarverslag 2007

86.273

22 3.213

32 694

394 4.596 3.283

144 3.969 7.784 11.508

12.623

129.988

126.648

12

Winst-en-verliesrekening over 2007 (x € 1.000)

Bedrijfsopbrengsten Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Verkopen Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten, stook en servicekosten Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten Bedrijfsresultaat Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening (voor belasting) Belastingen Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening (na belasting)

Jaarverslag 2007

2007

2006

23.669 2.701 18 2.765 350

23.113 2.502 20 3.057 350

133 29.636

263 29.305

3.784 (611) 2.823 366 437 7.600 2.680 3.897 20.976

3.456 2.282 2.549 364 471 5.357 2.474 3.644 20.597

8.660

8.708

211 (4.771)

130 (4.894)

4.100

3.944

0

0

4.100

3.944

13

Kasstroomoverzicht 2007 (indirecte methode) (x € 1.000) 2007

2006

8.660

8.708

Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor: Afschrijvingen

3.784

3.456

Vrijval/dotatie voorzieningen Overige waardeveranderingen

(49) (611)

2.468 2.282 3.124

8.206

Veranderingen in werkkapitaal: Onderhanden projecten Vorderingen Kortlopende schulden (excl. bankkrediet)

(592) 305

(493) (144)

(1.115)

3.555

Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen/(betaalde) interest

(1.402)

2.918

10.382

19.832

(4.560)

Kasstroom uit operationele activiteiten

(4.764) (4.560)

(4.764)

5.822

15.068

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa

(6.773)

(13.037)

Desinvesteringen materiële vaste activa

209

200

Desinvesteringen financiële vaste activa

104

38

Kasstroom uit investeringsactiviteiten

(6.460)

(12.799)

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden (nieuwe leningen) Aflossing langlopende schulden Kasstroom uit financieringsactiviteiten Afname geldmiddelen

Jaarverslag 2007

5.000 (4.596)

0 (3.969) 404

(3.969)

(234)

(1.700)

14

Beknopte grondslagen voor waardering van activa en passiva Algemeen Voor zover niet anders vermeld worden de activa en passiva gewaardeerd tegen de nominale waarde.

Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie De oorspronkelijke investeringen in complexen worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen en naar verwachting duurzame bijzondere waardeverminderingen.

Onroerende zaken in ontwikkeling De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat, zoals van voorbereiding, toezicht en directievoering onder eventuele aftrek van de voorgecalculeerde onrendabele top. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, dan wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen. Nieuwbouw koopwoningen worden verantwoord onder de post onderhanden werken.

Onroerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen aanschafwaarde onder aftrek van annuïtaire afschrijvingen voor het kantoorpand in eigen bezit en lineaire afschrijvingen voor de inventaris en overige activa.

Financiële vaste activa De financiële activa bestaan uit de toegezegde BWS-subsidies onder aftrek van de jaarlijks ontvangen termijnen, alsmede de aankoopwaarde (of lagere werkelijke waarde) van de certificaten van het NCCW BV.

Onderhanden werk Onderhanden werk wordt gewaardeerd tegen uitgaven voor het bouwproject, bestaande uit de kosten van sloop- en nieuwbouwprojecten, onder aftrek van voor koopwoningen in rekening gebrachte termijnen.

Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat.

Jaarverslag 2007

15

Beknopte grondslagen voor resultaatbepaling Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen. De baten worden verantwoord in het jaar dat zij zijn gerealiseerd. De lasten worden verantwoord in het jaar waarin deze voorzienbaar zijn en toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.

Verkoopopbrengsten Onder deze post zijn opgenomen het saldo van de verkoopopbrengst verminderd met de boekwaarde van die woningen (bestaand bezit). De woningen worden verkocht tegen de marktwaarde. De winst van de verkochte woningen wordt verantwoord op het moment van juridische levering.

Afschrijvingen De afschrijvingen zijn gebaseerd op de annuïteitenmethode op basis van de geschatte economische levensduur. Met een mogelijke restwaarde wordt geen rekening gehouden. Op grond wordt niet afgeschreven.

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Elk jaar wordt de bedrijfswaarde getoetst aan de boekwaarde. Als de bedrijfswaarde van een complex duurzaam lager is dan de boekwaarde dan wordt de minimum waarderingsregel toegepast en de boekwaarde teruggebracht tot de lagere bedrijfswaarde. Indien later blijkt dat de bedrijfswaarde hoger uitkomt dan de boekwaarde, wordt de afboeking (gedeeltelijk) hersteld. Het onrendabele deel van een investering, bestaande uit het verschil tussen de bedrijfswaarde en de boekwaarde, wordt na formele interne besluitvorming en externe communicatie onder deze post verantwoord, hetzij ten laste van het project, hetzij ten gunste van een voorziening.

Lonen en salarissen Lonen en salarissen worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst en verliesrekening, voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Verder worden de kosten van ingeleend personeel op deze post verantwoord voor zover het betreft vervanging wegens vertrek of ziekte van personeel.

Pensioenen De pensioenen zijn volgens de CAO-Woondiensten ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties. De premies zijn gebaseerd op de salarissen in het betreffende jaar. Er is geen andere wettelijke of feitelijke verplichting indien een tekort zich voordoet bij het SPW.

Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen onderhoudskosten verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen, waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op de balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Onderhoudskosten onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er sprake is van een waardeverhoging van het actief.

Jaarverslag 2007

16

Overige bedrijfslasten Hieronder worden de overige kosten verantwoord die zijn gemaakt in het kader van de normale bedrijfsvoering.

Rente De rentelasten wegens opgenomen leningen en rentebaten van beleggingen worden afzonderlijk verantwoord.

Jaarverslag 2007

17

Verslag Raad van Toezicht

Jaarverslag 2007

18

Jaarverslag 2007

19

Verslag van de Raad van Toezicht over 2007 Inleiding Doel De Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW), waar de leden van onze Raad van Toezicht lid van zijn, wil het interne toezicht op woningcorporaties verbeteren en versterken. De VTW streeft naar een excellent toezichthouderschap. Daaronder verstaat de VTW de uitoefening van het interne toezicht door integere en deskundige toezichthouders met een onafhankelijke en kritische houding tegenover het bestuur. Wij onderschrijven de doelstelling van de VTW en herkennen ons daarin. In ons verslag over 2006 hebben we in andere bewoordingen hetzelfde doel omschreven.

Kwaliteitssprong Voor de verantwoording over ons interne toezicht over 2005 ontvingen we, mede op basis van onderzoek van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV), de complimenten van het Ministerie van VROM. Het ministerie vroeg ons in 2006 weer een kwaliteitssprong te maken. Met zijn prestatieoordeel over 2006 geeft het ministerie van VROM ons opnieuw een compliment. Onze verantwoording over 2006 behoort kwalitatief tot de beste 25 van alle woningcorporaties in Nederland. Onze verantwoording scoort 84 punten op een schaal van 100; de gemiddelde score van alle corporaties bedraagt 40,7 punten. Onze verantwoording wordt door het ministerie als uitstekend gekwalificeerd. Wij zijn blij met het compliment van het ministerie. Het toont aan dat we onze doelstelling en die van de VTW over excellent intern toezicht heel serieus nemen.

Vennootschapsbelasting, VSO, nevenstructuur en onderhandelaarsakkoord In de eerste maanden van het jaar hebben we ons beraden op de partiële belastingplicht voor de vennootschapsbelasting vanaf 1 januari 2006 voor de commerciële activiteiten van corporaties en als uitvloeisel daarvan op de eventuele noodzaak om een nevenstructuur op te zetten. Commerciële activiteiten als de ontwikkeling en bouw van koopwoningen zouden dan binnen een holdingstructuur in een afzonderlijke besloten vennootschap kunnen worden ondergebracht. In de laatste maanden van het jaar bogen we ons over de integrale belastingplicht vanaf 1 januari 2008 voor alle activiteiten, dus ook voor de maatschappelijke kernactiviteiten van woningcorporaties, en over het onderhandelaarsakkoord tussen minister Ella Vogelaar voor Wonen, Wijken en Integratie (WWI) en Aedes over de extra inzet van corporaties voor de veertig aandachtswijken. Conclusies uit die beraadslagingen zijn: 1. De Woningstichting ondertekent de met terugwerkende kracht tot 1 januari 2006 geldende vaststellingsovereenkomst (VSO) met de belastingdienst. De VSO schept duidelijkheid en voorkomt geschillen en langslepende procedures met de belastingdienst. Met de invoering van de integrale belastingplicht per 1 januari 2008 is de VSO overigens weer vervallen. 2. Wij kiezen voor het model van de administratieve scheiding. Onze commerciële activiteiten hebben een zodanige omvang dat een nevenstructuur (nog) niet nodig is, ook niet uit het oogpunt van risicospreiding. De administratieve scheiding wordt door de fiscus toegestaan en voldoet. Het nadeel van een nevenstructuur is, dat de administratieve lasten toenemen en het toezicht complexer wordt.

Jaarverslag 2007

20

3. We maken een pas op de plaats. De verkoop van huurwoningen uit het bestaande bezit wordt in 2008 vooralsnog gestaakt. De nieuwe onzekerheid, nu over de integrale belastingplicht voor de vennootschapsbelasting en de nadelige effecten daarvan op het vermogen, brengen ons daartoe. Bovendien is er sprake van een cumulatie van ongunstige maatregelen. Ook de jaarlijkse huurverhoging wordt beperkt tot het niveau van de inflatie en er komt een heffing ten behoeve van de veertig wijken. Onze organisatie zal haar programma uit het ambitieuze ondernemingsplan moeten herijken en de verschillende activiteiten fiscaal zo optimaal mogelijk moeten plannen.

Governance, risico’s en risicobeheersing “Het bestuur en de raad van commissarissen zijn verantwoordelijk voor de inrichting en toepassing van de governance van de woningcorporatie en de naleving van de governance code woningcorporaties”. Zo luidt het eerste principe uit de Governance Code Woningcorporaties. Wij hebben in 2007 veel aandacht gegeven aan zowel de AedesCode als de Governance Code Woningcorporaties. Het onderkennen van risico’s en de beheersing van risico’s is een essentieel onderdeel van de governance. Aan het doel en de toepassing van de AedesCode en de Governance Code, alsmede de risico’s en risicobeheersing, is in dit jaarverslag een afzonderlijk hoofdstuk gewijd. Dat hoofdstuk maakt, gelet op de gezamenlijke verantwoordelijkheid van bestuur en Raad van Toezicht, ook integraal onderdeel uit van ons verslag. Wij volstaan hier dan ook met het verwijzen naar het hoofdstuk “Governance, risico’s en risicobeheersing”.

Bestuur Personalia en nevenfuncties Het bestuur van de Woningstichting bestaat uit één statutair directeur, de heer ir. ing. L.J.P.M. Janssen MRE. De heer Janssen is per 1 oktober 2005 voor onbepaalde tijd benoemd. De heer Janssen, geboren op 1 juni 1952, is extern gecommitteerde bij Avans Hogeschool in Tilburg (Academie voor Bouw en Management). Hij is deelnemer aan de ledenraad van de Aedex / IPD Corporatievastgoedindex en deelnemer aan de kieskring Gelderland van Aedes. Verder is hij voorzitter van het WERV-overleg, een samenwerkingsverband van corporaties uit Wageningen, Ede, Rhenen en Veenendaal. Overigens vervult de heer Janssen geen nevenfuncties.

Directiereglement In 2007 is een geheel nieuw directiereglement vastgesteld. Dit reglement regelt de onderlinge verhouding tussen de Raad van Toezicht en het bestuur en omschrijft de taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden van het bestuur. Het directiereglement is op de website van de Woningstichting geplaatst.

Honorering Het salaris van de heer Janssen is door de Raad van Toezicht vastgesteld met inachtneming van de in de corporatiebranche geldende adviesregeling arbeidsvoorwaarden statutair directeur (commissie Izeboud). Het salaris bestaat uit een vast deel en een variabel deel. Doorgroei in het vaste inkomen is gebaseerd op de wijze waarop de statutair directeur zich ontwikkelt in zijn functie en vindt slechts plaats na beoordeling en besluitvorming door de Raad van Toezicht na advies van de remuneratiecommissie.

Jaarverslag 2007

21

De statutair directeur kan jaarlijks een variabel salaris verwerven van maximaal 7% van het vaste salaris, welk percentage afhankelijk is gesteld van de mate waarin de statutair directeur de met de Raad van Toezicht afgesproken kwantitatieve en kwalitatieve resultaten, met inachtneming van de gestelde randvoorwaarden, realiseert. De Raad van Toezicht besluit over de toekenning van het variabele salaris op advies van de remuneratiecommissie.

Overige arbeidsvoorwaarden De statutair directeur beschikt over een bedrijfsauto overeenkomstig de door de Woningstichting opgestelde autoregeling. Hij draagt voor 10% per maand bij in de kosten van de bedrijfsauto. Er is een pensioenregeling getroffen met een eigen bijdrage van de directeur. Als werkgever dragen wij bij aan de ziektekostenverzekering van de heer Janssen. De heer Janssen ontvangt geen vaste kostenvergoeding of andere vormen van vergoedingen, maar declareert zijn in het belang van de Woningstichting gedane uitgaven. De voorzitter van de Raad van Toezicht accordeert de desbetreffende nota’s. Voor het bestuur is een bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering afgesloten.

Verklaring Wij verklaren dat aan het bestuur geen leningen of voorschotten zijn verstrekt en geen garanties zijn gegeven. Van winstdeling is in onze non-profit organisatie geen sprake. Ook zijn er geen afspraken gemaakt over een uitkering bij het einde van het dienstverband.

Beoordelings- en functioneringsgesprekken De remuneratiecommissie van onze raad heeft elk jaar een functioneringsgesprek met de statutair directeur over de ontwikkeling in zijn functie (koppeling met het vaste salaris) en een beoordelingsgesprek over de bereikte resultaten (koppeling met het variabele salaris). Op voorstel van de remuneratiecommissie hebben wij in 2007 besloten het vaste salaris van de heer Janssen jaarlijks aan te passen aan de ontwikkeling van de prijsindex voor gezinsconsumptie (CPI alle huishoudens).Tevens zijn er, als uitwerking van de in 2005 gesloten arbeidsovereenkomst, definitieve afspraken gemaakt over de kosten van de pensioenregeling die ten laste van de werkgever komen. De beoordeling of de bereikte resultaten aanleiding geven voor de toekenning van het variabele deel van het salaris vindt elk jaar plaats na de goedkeuring van het jaarverslag. In 2007 hebben wij het bereiken van de resultaatafspraken voor 2006 beoordeeld. Die afspraken bestonden uit het opleveren van een nieuw ondernemingsplan (met oog voor efficiency, effectiviteit en maatschappelijk presteren), het herijken van twee primaire bedrijfsprocessen (met aspecten als kosten, resultaatgerichtheid, verantwoordelijkheid lager in de organisatie, verantwoording en intensievere controle), een reductie van het ziekteverzuim tot een concreet streefpercentage en een zeker financieel resultaat uit de gewone bedrijfsuitoefening. De remuneratiecommissie en vervolgens onze raad heeft vastgesteld dat de resultaatafspraken voor 2006 ruimschoots door de heer Janssen zijn behaald, zodat besloten is de 7% variabele beloning uit te keren.

Resultaatafspraken 2007 Voor het jaar 2007 zijn de volgende resultaatafspraken gemaakt tussen de Raad van Toezicht en het bestuur: 1. Het creëren van draagvlak voor ons ondernemingsplan en het daarin opgenomen Dynamisch Vastgoed Management (DVM) bij onze belangrijkste stakeholders. Het meetpunt is dat het DVM niet wordt belemmerd. 2. Het verminderen in 2007 van het gemiddelde ziekteverzuimpercentage van 2006 met 0,5%. 3. Het behalen van het KWH-participatielabel. De norm is certificatie in 2007. 4. Het realiseren van een model waarmee maatschappelijke investeringen kunnen worden gemeten. Het doel is een werkend model.

Jaarverslag 2007

22

Bij de beoordeling of deze doelstellingen zijn gerealiseerd, hebben alle vier afspraken eenzelfde gewicht van 25%. Die beoordeling zal plaatsvinden na de goedkeuring van het jaarverslag 2007 door de Raad van Toezicht.

Prestatieafspraken 2008 Voor het jaar 2008 worden prestatieafspraken met het bestuur gemaakt op het gebied van integriteit (integriteitscode, verhogen fraudebewustzijn binnen de organisatie en het treffen van preventiemaatregelen), het creëren van marktkansen en verwerven van grondposities, een nieuwe structuur voor het overleg met belanghouders en het risicobeheer van vastgoedprojecten. Alle vier de prestatieafspraken wegen even zwaar, namelijk 1,75%; in totaal 7%.

Maximale transparantie Overeenkomstig de adviesregeling van de commissie Izeboud zijn wij maximaal transparant over de honorering van het bestuur. In de financiële jaarrekening doen wij onder de toelichting bij de personeelskosten opgave van de beloning van het bestuur.

Intern toezicht Statutaire taak, omvang en aantal kerncommissies De Raad van Toezicht is het intern toezichthoudend orgaan bij de Woningstichting. In het afzonderlijke hoofdstuk “Governance, risico’s en risicobeheersing” in dit jaarverslag zijn de statutaire taak, de omvang en het aantal kerncommissies beschreven. Op deze plaats volstaan we om daarnaar te verwijzen.

Reikwijdte toezichtstaak Onze toezichtstaak omvat de strategie, de governance, waaronder de beheersing van financiële en andere risico’s, en de volkshuisvestelijke taken. Verder hebben wij een klankbordfunctie voor het bestuur en vervullen de werkgeversrol naar het bestuur. Tussen de voorzitter van de Raad van Toezicht en het bestuur is een regelmatig contact. Als voorbeelden van het toezicht op de strategie worden genoemd de herijking van het ondernemingsplan in relatie tot de integrale vennootschapsbelasting, de strategische keuze voor de administratieve scheiding van commerciële activiteiten en kernactiviteiten, waarbij aspecten als risicospreiding, complexiteit van het toezicht en administratieve lasten zijn meegewogen, en de besluitvorming over de voorgenomen intensieve en langdurige samenwerking met een zorginstelling. Bij die samenwerking worden marktkansen, risico’s, maatschappelijk rendement en inzet van vermogen tegenover elkaar afgewogen. Een voorbeeld van het toezicht op de governance is de prestatieafspraak met het bestuur om tot een nieuwe structuur te komen met betrekking tot het overleg met de belanghouders. Beïnvloeding van het beleid door belanghebbenden is een wezenlijk onderdeel van de governance. In 2007 hebben onze raad en het bestuur gezamenlijk vastgesteld dat - in tegenstelling tot de inbreng bij het nieuwe ondernemingsplan in 2006 – de belangstelling van belanghouders voor het overleg teleurstellend is. Het doel dat we nastreven is dat het overleg met de belanghouders daadwerkelijk wordt geïntegreerd in het besluitvormingsproces. Op het gebied van risico’s noemen wij als voorbeeld de gevoeligheidsanalyses en scenario’s die wij vragen bij het ondernemingsplan en de begroting. Het onderwerp “kennen en beheersen van risico’s” staat nadrukkelijk op de agenda van de Raad van Toezicht (plan van aanpak risico’s, projecten treasury-rapportage als onderdelen van de kwartaalrapportage, de risico’s van nieuwe projecten en dergelijke). In het hoofdstuk “Governance, risico’s en risicobeheersing” van dit jaarverslag wordt meer verteld over dit onderwerp. Jaarverslag 2007

23

Ten aanzien van het toezicht op de volkshuisvestelijke taken noemen wij de kwartaalrapportage over alle prestatievelden uit het BBSH, dus niet alleen de financiële en vastgoed kant, maar ook wonen en zorg, bewonersparticipatie, leefbaarheid en woonruimteverdeling. Wij wijzen bijvoorbeeld op de prestatieafspraak met het bestuur over het behalen van het KWHparticipatielabel, op het creëren van één open woningmarkt in de WERV-regio en op de kwaliteit van de dienstverlening aan de klant (KWH-huurlabel).

Toezichtskader Wij beschikken over een uitgebreid toezichtskader. Wij toetsen het beleid van het bestuur aan weten regelgeving, zoals het BBSH en de Governance Code, aan onze statuten en ons ondernemingsplan en de daarin opgenomen missie, aan de begroting, het treasurystatuut en treasury-jaarplan en aan de met het bestuur gemaakte prestatieafspraken. Verder hanteren we het directiereglement en benchmarks als de Aedex Corporatievastgoedindex en de Aedes Bedrijfstakinformatie. Met de kwartaalrapportage van het bestuur aan de Raad van Toezicht wordt toezicht gehouden op de voortgang en uitvoering van de te realiseren doelstellingen.

Profielschets en reglementen We hebben een profielschets voor de leden van de Raad van Toezicht. In geval van een vacature wordt de profielschets aangevuld met specifieke criteria waaraan het nieuwe lid van de raad moet voldoen. Bij herbenoeming wordt nagegaan of de profielschets nog actueel is. In aanvulling op de statuten beschikken we over een reglement voor de Raad van Toezicht, waarin de taken en werkwijze van de raad zijn geregeld. Dit reglement is in 2007 gewijzigd en aangevuld met zaken rond de governance. Het reglement is op onze website geplaatst. Verder is er een reglement benoemingsprocedure lid Raad van Toezicht op bindende voordracht van de huurders.

Samenstelling en rooster van aftreden In het navolgende overzicht wordt de samenstelling en dergelijke van de Raad van Toezicht gegeven. Naam en functie De heer W.J. van Schaik, voorzitter De heer H.Th. Boersma, vice-voorzitter De heer Ir. R.A. Pot, lid Mevr. Mr. M.P. Schooten, lid De heer K.H. Spiering ACT, lid Mevr. H.P. Masselink, lid

Bruto jaarvergoeding € 5.082,-

Geboortedatum Eerste benoeming 21-12-1944 01-07-2004

Aftredend 01-07-2008

€ 3.812,-

17-03-1950

01-01-2004

31-12-2011

€ 3.812,€ 3.812,-

04-07-1939 29-06-1957

17-09-2002 01-01-2003

31-12-2009 31-12-2010

€ 3.812,-

20-08-1944

13-10-2005

13-10-2009

€ 3.549,-

01-08-1965

25-01-2007

25-01-2011

Alle leden van de raad hebben de Nederlandse nationaliteit. Mevrouw Schooten en de heer Boersma zijn benoemd c.q. herbenoemd op bindende voordracht van de huurders. De totale bruto jaarvergoeding aan de leden van de raad bedraagt € 23.879,-

Jaarverslag 2007

24

Beroep en relevante nevenfuncties De heer Van Schaik is gepensioneerd algemeen directeur van de Land- en tuinbouwcoöperatie Rijnvallei b.a. Hij is voorzitter van de Raad van Commissarissen van Verbeek’s Pluimvee Beheer BV in Renswoude en voorzitter van de Raad van Commissarissen van het W.I.C.C. in Wageningen (stichting tot exploitatie van het Wageningen Internationaal Conferentie Centrum). De heer Boersma is procesmanager bij de provincie Gelderland, dienst Ruimte, Economie en Welzijn / Landelijk gebied / Beleid en Strategie. De heer Pot is gepensioneerd directeur van de “Exploitatie Afvalverwerking” (dochteronderneming van de Grontmij NV). Hij is adviseur bij PUM, een VNO/NCW-organisatie voor uitzending van (oud) managers naar ontwikkelingslanden en regent/vermogensbeheerder bij de Stichting Ouden van Dagen in Waddinxveen (huisvesting). Mevrouw Schooten is juridisch adviseur bij de Rijksgebouwendienst, onderdeel van het Ministerie van VROM. De heer Spiering is actuaris (ACT) en gepensioneerd statutair directeur van Sterpolis Verzekeringen in Arnhem (dochterbedrijf van Interpolis en in 2002 geïntegreerd in het moederbedrijf). Mevrouw Masselink is hoofd Groene Grondbedrijf van de Dienst Landelijk Gebied, een Competence Centre van het ministerie van LNV in Utrecht.

Benoeming en herbenoeming. Eind 2006 ontstond een vacature in onze Raad van Toezicht. Om daarin te voorzien is in 2006 een procedure opgesteld voor een open werving en selectie. Er is een actuele profielschets gemaakt met algemene en specifieke criteria, een informatiepakket samengesteld en geadverteerd in het regionale dagblad en op de website “Vrouwen in beeld”. Op advies van onze Werving- en selectiecommissie hebben wij in januari 2007 mevrouw Masselink benoemd. Zij voldoet aan het profiel en bleek de meest geschikte kandidaat. Ook de ondernemingsraad heeft een positief advies uitgebracht met betrekking tot haar benoeming. In geval van herbenoeming volgen we de procedure van consultatie door de voorzitter van de andere leden van de Raad van Toezicht over het functioneren in de afgelopen periode, het vragen van advies aan de ondernemingsraad volgens de CAO-woondiensten en als het gaat om de “huurderszetel” het bindende advies van de huurders conform het BBSH. We toetsen tevens of de profielschets nog actueel is. Mevrouw Schooten, benoemd op bindende voordracht van de huurders, kwam eind 2006 in aanmerking voor herbenoeming. Omdat de erkende huurdersvereniging in Wageningen is opgeheven, is voor het verkrijgen van de bindende voordracht van de huurders gebruik gemaakt van het instrument “zaakwaarnemerschap” van de Nederlandse Woonbond. De HuurdersParticipatieCommissie (HPC) heeft zich in een prettig gesprek een goed beeld kunnen vormen van mevrouw Schooten en de wijze waarop zij invulling geeft aan haar taak. De HPC heeft haar daarom voorgedragen voor herbenoeming. Onze raad heeft mevrouw Schooten vervolgens herbenoemd, omdat zij in de voorbije periode goed gefunctioneerd heeft en wij graag voor een nieuwe periode van vier jaar gebruik blijven maken van haar ervaring. Eind 2007 kwam de heer Boersma, eveneens benoemd op bindende voordracht van de huurders, in aanmerking voor herbenoeming. De ondernemingsraad heeft een prettig gesprek gevoerd met de heer Boersma, die op de ondernemingsraad overkwam als een integere persoonlijkheid met kennis van zaken met betrekking tot de volkshuisvesting.

Jaarverslag 2007

25

De ondernemingsraad meent dat de heer Boersma een positieve bijdrage aan de werkzaamheden van de Raad van Toezicht zal blijven leveren en gaf een positief advies. Ook de HPC heeft een prettig gesprek gevoerd met de heer Boersma en zich een goed beeld kunnen vormen van hem en de wijze waarop hij invulling geeft aan zijn taak. De HPC deed daarom een bindende voordracht voor zijn herbenoeming. De Raad van Toezicht heeft de heer Boersma vervolgens herbenoemd met dezelfde motivering als ten aanzien van mevrouw Schooten; hij heeft goed gefunctioneerd in de afgelopen periode en wij benutten nog graag zijn ervaring voor een nieuwe termijn van vier jaar.

Kerncommissies Onze raad heeft drie kerncommissies ingesteld: de auditcommissie, de remuneratiecommissie en de commissie werving en selectie. Het zijn vaste voorbereidingscommissies van de Raad van Toezicht. Onze raad ontvangt een verslag van de vergaderingen van deze commissies. De auditcommissie en de remuneratiecommissie beschikken over een eigen reglement waarin de samenstelling, de werkwijze en de taken en bevoegdheden zijn geregeld. Deze reglementen zijn op onze website geplaatst. De commissie werving en selectie beschikt over een procedure voor het werven van nieuwe leden voor de Raad van Toezicht. Het reglement voor deze commissie wordt in 2008 vervaardigd. Om alle leden van onze raad in de gelegenheid te stellen om deel te nemen aan het werk van de commissies is er een roulatieschema opgesteld.

Auditcommissie De auditcommissie ziet toe op het financiële beleid, de risico’s, de werking van interne risicobeheersings- en controlesystemen (waaronder naleving relevante weten regelgeving en gedragsregels), de financiële informatieverschaffing (waaronder waarderingsgrondslagen), de naleving van de aanbevelingen van de controller (interne controle) en de accountant (externe controle), de financiering en de relatie met de externe accountant (onafhankelijkheid, kwaliteitbeheerssysteem accountantsorganisatie en opbouw en kwalificaties controleteam). De auditcommissie is als volgt samengesteld: Naam De heer K.H. Spiering De heer W.J. van Schaik Mevrouw M.P. Schooten De heer H.Th. Boersma

Functie voorzitter lid lid lid

Eerste benoeming 01-05-2006 01-05-2006 01-05-2006 01-07-2007

Aftredend 30-06-2009 30-06-2008 30-06-2007 30-06-2010

De heer R.A. Pot zal per 1 juli 2008 tot de auditcommissie toetreden; de heer Van Schaik treedt dan af. De auditcommissie heeft in 2007 vijf keer vergaderd. De belangrijkste onderwerpen die aan de orde kwamen zijn het jaarverslag en de jaarrekening, alsmede de managementletter van de externe accountant, de begroting, gevoeligheidsanalyses (ondernemingsplan en begroting), risicomanagement, treasurystatuut en treasury-jaarplan, directiereglement, actieplan en rapportage interne controle, de impact van de belastingplicht voor de vennootschapsbelasting en de financiële kwartaalrapportages.

Remuneratiecommissie De remuneratiecommissie ondersteunt de Raad van Toezicht bij de uitoefening van zijn taken op het gebied van het beloningsbeleid voor het bestuur en de beoordeling van het functioneren van het bestuur. De commissie is verantwoordelijk voor het doen van voorstellen aan onze raad voor de beloning van en de prestatieafspraken met het bestuur. Tevens is zij verantwoordelijk voor het beoordelingsproces aangaande het bestuur. Jaarlijks stelt de commissie het remuneratierapport op. Jaarverslag 2007

26

De remuneratiecommissie is als volgt samengesteld: Naam De heer W.J. van Schaik De heer K.H. Spiering De heer H.Th. Boersma Mevrouw M.P. Schooten



Aftredend 30-06-2008 30-06-2008 30-06-2007 30-06-2010

Mevrouw H.P. Masselink zal per 1 juli 2008 tot de remuneratiecommissie toetreden; de heer Spiering treedt dan af. De remuneratiecommissie heeft in 2007 vier keer vergaderd. De belangrijkste onderwerpen die aan de orde kwamen zijn het beoordelings- en functioneringsgesprek met het bestuur, het maken en beoordelen van de prestatieafspraken met het bestuur, de indexering van het vaste salaris, de toekenning van het variabele deel van het salaris, de definitieve afspraken over de pensioenregeling, het remuneratierapport en het reglement remuneratiecommissie. Verder heeft de commissie uitgesproken de ontwikkelingen in de arbeidsvoorwaarden Statutair Directeur Woningcorporaties op de voet te blijven volgen en in de lijn van de adviesregeling te handelen.

Werving- en selectiecommissie De commissie werving en selectie is verantwoordelijk voor de werving en selectie van een nieuw lid voor de Raad van Toezicht in geval van een vacature. Mocht het nodig zijn een nieuwe bestuurder te werven, dan wordt daarvoor een afzonderlijke ad hoc commissie ingesteld. De werving- en selectiecommissie is verder verantwoordelijk voor een open procedure, een actuele profielschets met algemene en specifieke selectiecriteria, de media waarin geadverteerd wordt en het informatiepakket voor de kandidaat-leden. De werving- en selectiecommissie is als volgt samengesteld: Naam De heer H.Th. Boersma De heer K.H. Spiering De heer W.J. van Schaik De heer R.A. Pot



Aftredend 30-06-2009 30-06-2008 30-06-2007 31-12-2009

Mevrouw M.P. Schooten zal per 1 juli 2008 tot de werving- en selectiecommissie toetreden; de heer Spiering treedt dan af. De werving- en selectiecommissie is in 2007 niet bijeen geweest. De procedure voor de benoeming in januari 2007 van mevrouw Masselink is in 2006 afgerond en verder deden zich in 2007 geen vacatures in onze raad voor.

Honorering en verzekering aansprakelijkheid De Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) heeft in 2006 een adviesregeling opgesteld voor de honorering van het intern toezichthoudend orgaan. Het is een ingroeiregeling met hogere vergoedingen dan wij kennen. Gegevens uit de Aedes Bedrijfstakinformatie bevestigen dat. De verklaring is dat de vergoeding voor onze leden van de Raad van Toezicht sinds de laatste aanpassing op 1 januari 2002 niet meer is gewijzigd. Wij hebben vastgesteld dat de werkzaamheden en verantwoordelijkheden van de leden van onze Raad van Toezicht zijn toegenomen door de hogere eisen in het kader van de governance, de grotere complexiteit van de activiteiten van onze corporatie en het werk van de leden in de drie vaste kerncommissies van onze raad.

Jaarverslag 2007

27

Op basis van het voorgaande hebben wij besloten de vaste bruto jaarvergoeding in twee stappen te verhogen, per 1 januari 2007 en per 1 januari 2008, naar het landelijk gemiddelde bedrag van € 6,- per woning (Aedes Bedrijfstakinformatie 2005). Vanaf 1 januari 2009 zal de vergoeding jaarlijks aangepast worden aan het landelijk gemiddelde bedrag per woning. De vaste bruto jaarvergoeding voor 2007 is vastgesteld op € 5.082,- voor de voorzitter en € 3.812,- voor de overige leden. De totale bruto vergoeding over 2007 bedraagt € 23.879,Bij ons besluit om de vergoeding aan te passen, hebben we overwogen dat een passende vergoeding nodig is ter bevordering van een professioneel samengesteld intern toezichthoudend orgaan. Tegelijk realiseren we ons dat we rekening hebben te houden met onze maatschappelijke functie. De vergoeding van kosten die de leden bij hun werkzaamheden voor de raad maken, vindt plaats op declaratiebasis. Voor de leden van onze raad is een bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering afgesloten.

Verklaring Wij verklaren dat aan geen van de leden van onze Raad van Toezicht leningen of voorschotten zijn verstrekt. Evenmin zijn garanties afgegeven. Wij verklaren tevens dat de leden van de raad onafhankelijk en integer zijn en optreden. Dat geldt ook voor de twee leden die op bindende voordracht van de huurders zijn benoemd. Zij handelen en beslissen zonder last of ruggespraak. Tegenstrijdige belangen of onverenigbaarheden van belangen van leden van de Raad van Toezicht met de Woningstichting hebben zich niet voorgedaan. De nevenfuncties van de leden van de raad conflicteren niet met het lidmaatschap van de Raad van Toezicht. Interventies van de raad ten opzichte van het bestuur waren niet nodig.

Accountant Omdat Deloitte al jarenlang als externe accountant bij de Woningstichting functioneerde, besloten we in 2006 uit overwegingen van governance voor een andere accountant te kiezen. Per 1 januari 2007 is PriceWaterhouseCoopers (PWC) als externe accountant benoemd voor een periode van vier jaar. De externe accountant ontvangt van ons naast de algemene controleopdracht ook specifieke opdrachten of adviesaanvragen. Bij onze vergadering waarin het jaarverslag wordt behandeld en goedgekeurd is de accountant aanwezig. De accountant heeft ook de opdracht om de begroting te controleren op de uitgangspunten, de parameters, de samenhang daarin, de consistentie van het beleid en de financiële doorrekening. Dat is ook gebeurd met het ondernemingsplan voor de jaren 2007 – 2011.

Maatschappelijke prestaties en financiële positie Het doel van de Woningstichting is het leveren van maatschappelijke prestaties onder de randvoorwaarde van financiële continuïteit. Die prestaties worden geleverd op het gebied van vastgoed (creëren van een op de markt afgestemde voorraad), een rechtvaardig woonruimteverdelingsbeleid en sociaal verhuurderschap, adequate bewonersparticipatie, zorg voor leefbare wijken en buurten en wonen en zorg. De ambitieuze volkshuisvestelijke opgave in Wageningen vraagt om een zekere buffer aan vermogen om mogelijke risico’s te kunnen opvangen. Daarom wordt een eigen solvabiliteitseis gehanteerd van tenminste twintig procent op basis van bedrijfswaarde volgens normen van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Het CFV heeft overigens geconcludeerd dat ons weerstandsvermogen hoger is dan het minimaal noodzakelijk geachte weerstandsvermogen. We beschikken dus over een gezonde financiële positie.

Jaarverslag 2007

28

Benchmarking en KWH-Huurlabel De Woningstichting wil niet alleen maatschappelijk presteren; zij wil die prestaties ook inzichtelijk en meetbaar maken. In dit jaarverslag is daarom een afzonderlijk hoofdstuk opgenomen, waarin een overzicht wordt gegeven van onze maatschappelijke prestaties. Onze prestaties worden ook meetbaar en vergelijkbaar gemaakt met behulp van de Aedex / IPD Corporatievastgoedindex. De uitkomsten worden in de Raad van Toezicht besproken. Onze organisatie is in het bezit van het KWH-Huurlabel. Het KWH is het Kwaliteitscentrum Woondiensten Huursector. Het KWH meet elk jaar de kwaliteit van de dienstverlening.

Belanghouders, HPC en OR Om in Wageningen de juiste activiteiten te verrichten is het van belang de belanghouders bij het beleid te betrekken. Onze belanghouders zijn in 2006 benoemd en betrokken bij ons ondernemingsplan. In 2007 is er een bijeenkomst geweest om het ondernemingsplan aan de belanghouders te presenteren. Het verslag van de bijeenkomst is op onze website gepubliceerd. Het heeft moeite gekost om de belanghouders bij die bijeenkomst te betrekken. Dat is aanleiding om na te denken over een nieuwe structuur voor het overleg met de belanghouders. Het contact van de Raad van Toezicht met de huurders (HuurdersParticipatieCommissie) en de ondernemingsraad (OR) is structureel geregeld met tenminste één overleg per jaar. De twee “huurdersleden” van de raad spreken met de HPC en de voorzitter van de raad is aanwezig in de vergadering van de OR waarin het jaarverslag wordt besproken.

Visitatie Volgens de governance code heeft visitatie betrekking op het volkshuisvestelijk en maatschappelijk presteren, op de wijze waarop belanghouders in de gelegenheid zijn gesteld invloed uit te oefenen op het beleid en op de kwaliteit van de governance. De woningcorporatie laat zich één keer per vier jaar visiteren. De Woningstichting heeft visitatie voor het jaar 2010 gepland. De uitkomsten ervan kunnen dan input zijn voor het in 2011 nieuw te vervaardigen ondernemingsplan.

Zelfevaluatie en introductieprogramma Eenmaal per jaar komt onze Raad van Toezicht zonder het bestuur bijeen om het functioneren van de statutair directeur te bespreken en het eigen functioneren te evalueren. Deze bijeenkomst heeft, wegens persoonlijke omstandigheden betreffende één van de leden van onze raad, niet in 2007 plaatsgevonden, maar in januari 2008. Bij de zelfevaluatie komen, naast de reeds genoemde punten, onderwerpen aan de orde als de visie van het bestuur op het functioneren van de raad, het profiel en de competenties van de raad en de opleidingsbehoefte bij de leden van de raad. Voor nieuwe leden van de raad is in 2007 een introductieprogramma vastgesteld. Een eerdere zelfevaluatie van de raad leverde één concreet verbeterpunt op. De ontwikkelingen in onze sector gaan zo snel dat de leden meer tijd willen voor reflectie. Daarom zijn in 2007 twee themabijeenkomsten voor de Raad van Toezicht georganiseerd om een aantal onderwerpen eens verder uit te diepen. Ook in 2008 staan verschillende themabijeenkomsten op het programma. Bij de zelfevaluatie over 2007 was de voltallige Raad van Toezicht aanwezig. Vastgesteld werd dat de zakelijke en juridische positie en de maatschappelijke verantwoordelijkheid van corporaties vraagt om een goede en professionele inrichting van het interne toezicht. Onderdeel van die professionele inrichting is het volgen van de Governance Code Woningcorporaties. Deze code biedt daartoe duidelijke handvatten. Als doel van de zelfevaluatie wordt omschreven de “zelfreiniging” van de raad. Door de processen transparant en de gesprekken open te houden wordt de kwaliteit, de effectiviteit en de toegevoegde waarde van de Raad van Toezicht hoger.

Jaarverslag 2007

29

Eens per jaar wordt een aparte sessie van de raad belegd voor zelfevaluatie over het functioneren en de samenstelling van de Raad van Toezicht. Bij de zelfevaluatie over 2007 zijn de volgende criteria gehanteerd: Criterium Functioneren bestuurder

Taak en verantwoordelijkheid Kennis en ervaring

Onafhankelijkheid

Distantie en betrokkenheid Actieve opstelling Netwerk

Integrale benadering

Belanghouders-oriëntatie

Zorgvuldigheid en integriteit

Beschikbaarheid Raad Bereidheid tot verantwoording Inhoudelijk

Toelichting Het voeren van een functioneringsgesprek; de rol van de bestuurder als netwerker, samenwerker en bindende figuur (competenties) Het toezicht kunnen houden op en het inhoudelijk adviseren over beleidsvorming en beleidsuitvoering Algemene bestuurlijke kennis en ervaring. Inzicht hebben in risicomanagement. Complementaire kennis en ervaring hebben, die passen bij de ontwikkelingsfase en de uitdagingen van de onderneming Voldoende onafhankelijkheid zijn van deelbelangen om toezicht te kunnen uitoefenen in het belang van de onderneming Niet alleen “op afstand” toezicht uitoefenen, maar ook inhoudelijk betrokken zijn zonder dat dit tot bemoeizucht leidt Niet alleen reactief, maar indien nodig ook proactief opstellen (informatie inwinnen en inzichten uitwisselen) Naast contacten met de directie ook contacten onderhouden met andere betrokkenen binnen en buiten de onderneming (nieuwe relaties en dergelijke) Richten op alle financieel-economische en sociaalorganisatorische aspecten van het beleid in hun onderlinge samenhang Beoordelen van het directiebeleid op het streven van een goede balans tussen de belangen van de belangenhouders en het maatschappelijk belang Handelen volgens de wetgeving, statuten, codes en maatschappelijke normen. Zorgvuldigheid en integriteit betrachten in het functioneren als lid van de Raad in de omgang met elkaar en anderen en bij de behandeling van verstrekte informatie Voldoende tijd beschikbaar hebben om de functie van lid van de Raad naar behoren te kunnen vervullen Bereid zijn om ten opzichte van elkaar, als lid van de Raad, directie en belanghouders, transparant te functioneren, aanspreekbaar te zijn en verantwoording af te leggen Gang van zaken / operatie, financiën, risico’s, ICT, acquisities, techniek / innovatie, HRM, strategie / beleid, marketing / commercieel, regels, wetgeving, codes en algemeen juridisch

Bijeenkomsten, onderwerpen, informatie en excursie In 2007 kwam de Raad van Toezicht zes keer in aanwezigheid van het bestuur bijeen; vier keer voor een reguliere vergadering en twee keer voor een extra vergadering met aansluitend een themabijeenkomst. De themabijeenkomsten betroffen de impact van de vennootschapsbelasting en de voor- en nadelen van een nevenstructuur, het onderhandelaarsakkoord tussen Aedes en de minister van Wonen, Wijken en Integratie en de waardering van het woningbezit naar aanleiding van de voorgenomen wijziging van de waardering tegen historische kosten naar bedrijfswaarde.

Jaarverslag 2007

30

Een aantal belangrijke onderwerpen die in de reguliere vergaderingen aan de orde zijn gekomen betreffen het jaarverslag (in aanwezigheid van accountant en controller), de begroting, de risicobeheersing, de projecten, de organisatieontwikkelingen/-veranderingen, de kwartaalrapportage, de governance, de externe beoordelingen door WSW, CFV en ministerie van VROM, de Aedex / IPD Corporatievastgoedindex, de aankoop van vastgoed en de verkoop van huurwoningen, de financiering, reglementen, treasurystatuut en jaarplan, gevoeligheidsanalyses en het overleg met de belanghouders. Om goed geïnformeerd te zijn over de ontwikkelingen in de volkshuisvesting nemen we kennis van relevante publicaties uit vaktijdschriften en nemen leden van de raad deel aan bijeenkomsten, zoals die van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW). Voorbeelden van informatie waarvan wij kennis nemen betreffen het rapport van het CFV “Van reflectie naar rekenschap” over de kwaliteit van de verantwoording van het interne toezicht, de bedrijfsvergelijking “Corporatie in perspectief 2007” van het CFV en het onderzoeksrapport “Toezicht op scherp” van de VTW over de praktijk van het interne toezicht bij woningcorporaties. Onze jaarlijkse excursie ging in 2006, op uitnodiging van de Raad van Commissarissen van woningcorporatie Woonstede, naar Ede. In 2007 nodigden wij Ede uit voor een tegenbezoek. We brachten gezamenlijk een bezoek aan verschillende in uitvoering zijnde of reeds opgeleverde projecten in Wageningen.

Enkele belangrijke besluiten Enkele belangrijke besluiten die de Raad van Toezicht in 2007 genomen heeft, zijn: • Goedkeuring van het jaarverslag en de jaarrekening 2006 • Goedkeuring van de begroting 2008 en de meerjarenramingen 2009 – 2013 • Goedkeuring voor het aangaan van een geldlening met de BNG van € 5.000.000,- (fixe lening, vaste rente 4,795%, aflossing ineens 1 april 2037) • Goedkeuring voor renteafspraken in 2009 en 2010 voor twee geldleningen van de BNG (lening € 7.260.000,- in 2009 van 7,02% naar 4,810% en lening € 5.445.000,- in 2010 van 7,33% naar 4,895%) • Vaststelling van het directiereglement, reglement remuneratiecommissie en het gewijzigde reglement Raad van Toezicht • Goedkeuring om met 100 aandelen deel te nemen in WoningNet N.V. • Goedkeuring van het treasurystatuut en het treasuryjaarplan • Mandaat voor het bestuur voor het verwerven en financieren van registergoederen tot € 200.000,- per transactie en met een maximum van € 1.000.000,- per kalenderjaar • De goedkeuring van diverse aankopen van grond en opstallen en de uitbreiding van het verkoopprogramma aan huurwoningen

Slotwoord Het jaar 2007 is voor woningcorporaties in onzekerheid geëindigd. Aan de ene kant ziet de politiek corporaties als gewone ondernemingen die belasting moeten betalen. Aan de andere kant verwacht diezelfde politiek dat corporaties als maatschappelijke ondernemingen meer en betere maatschappelijke prestaties gaan leveren. De vraag is hoe onze onderneming die twee verschillende visies gaat combineren. In 2008 maken wij een pas op de plaats om antwoord te vinden op die vraag.

Jaarverslag 2007

31

Vanaf deze plaats wil de Raad van Toezicht het bestuur en de medewerkers van de Woningstichting dankzeggen voor hun inzet en de bereikte resultaten in het afgelopen jaar. Wij vertrouwen op eenzelfde inzet voor de activiteiten van de Woningstichting ten behoeve van de Wageningse samenleving in het jaar 2008. Namens de Raad van Toezicht

W.J. van Schaik Voorzitter

Jaarverslag 2007

32

Jaarverslag 2007

33

Bestuurlijk verslag

Jaarverslag 2007

34

Jaarverslag 2007

35

Governance, risico’s en risicobeheersing Inleiding In de sector woningcorporaties kennen we twee branchecodes: de AedesCode en de Governance Code Woningcorporaties. Beide codes zijn te vinden op onze website. In dit hoofdstuk besteden we aandacht aan de vernieuwde AedesCode en de geheel nieuwe Governance Code. Daarbij komen aan de orde het doel en de toepassing van zowel de AedesCode als de Governance Code Woningcorporaties en de beschrijving van onze actuele governance structuur. In de bijlage bij dit hoofdstuk is in tabelvorm een samenvatting gegeven van de toepassing van de Governance Code. Het onderkennen van de risico’s die verbonden zijn aan het maatschappelijk ondernemen en de beheersing daarvan is een wezenlijk onderdeel van goed bestuur, zoals governance vertaald kan worden. Daarom is er in dit hoofdstuk een beschrijving opgenomen van die risico’s en de maatregelen die wij treffen om de risico’s te beheersen.

Onderschrijving AedesCode en Governance Code De AedesCode is per 1 januari 2007 volledig vernieuwd en de voor onze branche nieuwe Governance Code Woningcorporaties is per die datum ingevoerd. Beide codes zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. Raad van Toezicht en bestuur zijn gezamenlijk verantwoordelijk voor de governance. Woningcorporaties die lid zijn van Aedes, vereniging van woningcorporaties, verplichten zich om beide codes toe te passen en zich daarover te verantwoorden. De Raad van Toezicht en het bestuur van de Woningstichting hebben daarenboven expliciet uitgesproken de beide branchecodes te onderschrijven en toe te passen. Het onderschrijven van de codes wordt ook als eis gesteld aan nieuw toetredende leden van de Raad van Toezicht.

Doel AedesCode In de AedesCode is de maatschappelijke functie van woningcorporaties op het gebied van wonen omschreven. Met de code laten corporaties zien waarvoor zij staan en waarop zij aanspreekbaar zijn. Corporaties bieden kwaliteit en leggen verantwoording af aan de omgeving waarin ze werken. Samen met gemeente en maatschappelijke organisaties willen corporaties, op basis van harde afspraken, werken aan goed wonen in wijken en buurten. Belanghebbenden, die menen dat een corporatie in strijd met de AedesCode handelt, kunnen terecht bij de onafhankelijke Commissie AedesCode. De AedesCode is concreet gemaakt met het “Antwoord aan de samenleving”. Daarin zijn de gezamenlijke ambities van woningcorporaties vastgelegd op het gebied van het bouwen van woningen, de betaalbaarheid van woningen, de wijken buurtaanpak, de huisvesting van bijzondere doelgroepen en de energiebesparing. Samengevat is het doel van de AedesCode: het herstel van vertrouwen van de politiek in woningcorporaties, het accentueren van de maatschappelijke functie van corporaties, het mede oplossen van maatschappelijke vraagstukken, het investeren op basis van harde afspraken, het bieden van kwaliteit, aanspreekbaar zijn over doen en laten en verantwoording afleggen.

Jaarverslag 2007

36

Toepassing AedesCode De Raad van Toezicht en het bestuur hebben in 2007 stilgestaan bij de vraag in hoeverre wij voldoen aan de AedesCode en welke acties nog nodig zijn. Onze conclusie is, dat we met ons ondernemingsplan en onze meerjarenbegroting in belangrijke mate voldoen aan de code. We voeren een dynamisch vastgoed beleid van aankopen, verkopen, herstructureren, sloop en nieuwbouw in de verschillende segmenten van de locale woningmarkt. We zorgen voor betaalbare en goede huurwoningen voor doelgroepen als lagere inkomens, ouderen, starters en voor bijzondere doelgroepen als mensen met psychische of fysieke problemen. Graag willen we ook onze bijdrage leveren aan voorzieningen voor daken thuislozen. We spannen ons in voor de leefbaarheid van wijken en buurten. We leveren kwaliteit en we overleggen met onze huurders en belanghouders. We hanteren de Governance Code Woningcorporaties en ondernemen integer. Op twee punten kunnen we nog niet voldoen aan de AedesCode, te weten op het punt van prestatieafspraken met de gemeente en op het punt van een integriteitscode. In het voorwoord bij het jaarverslag 2006 schreven we dat het niet gelukt was om de al in 2005 in concept gemaakte prestatieafspraken bestuurlijk te bekrachtigen. Optimistisch voegden we daaraan toe, dat betrokken partijen gebonden en verbonden zijn met elkaar; de potentie om daar iets geweldigs mee te doen is zeker aanwezig. Opnieuw moeten we echter constateren, dat het ook in 2007 niet gelukt is om prestatieafspraken te maken. Met nieuwe energie en initiatieven zullen we trachten daar in 2008 wel in te slagen. Gemeente en de Woningstichting hebben daartoe voor gezamenlijke rekening een externe adviseur aangetrokken. Bovendien heeft de gemeente een interim medewerker in tijdelijke dienst genomen, die zich met name met het maken van prestatieafspraken zal bezighouden. In de achterliggende jaren is er de nodige aandacht geweest voor integriteit en fraudepreventie. Uit de in 2006 door een extern bureau vervaardigde scan van de fraudebestendigheid binnen onze organisatie bleek, dat wij al een groot aantal maatregelen hebben getroffen. In 2007 hebben we gewerkt aan verdere verbeteringen op dit gebied. In 2008 zullen we een integriteitscode en klokkenluidersregeling vervaardigen en publiceren op onze website.

Doel Governance Code De Governance Code Woningcorporaties is opgesteld in opdracht van de VTW, vereniging van toezichthouders in woningcorporaties, en Aedes, vereniging van woningcorporaties, door een commissie onder leiding van voorzitter prof. mr. Jaap Winter, die eerder lid was van de commissie Tabaksblat. Deze geheel nieuwe branchecode is gebaseerd op de “Code Tabaksblat” voor beursgenoteerde ondernemingen en op reeds bestaande codes voor maatschappelijke ondernemingen. Doel van de Governance Code is het vaststellen van normen voor goed bestuur en toezicht, transparantie, externe verantwoording en financiële beheersing. De code omvat principes en concrete bepalingen. De principes weerspiegelen moderne en algemene opvattingen over goed ondernemingsbestuur. De bepalingen zijn concrete uitwerkingen van de principes en vormen de zogenaamde “best practices”. Woningcorporaties mogen hiervan afwijken als in de locale omstandigheden een betere praktijk is ontwikkeld.

Jaarverslag 2007

37

Dan geldt wel het principe afkomstig uit de Code Tabaksblat van “pas toe of leg uit”. In het jaarverslag dient elk jaar gemotiveerd uitgelegd te worden waarom afgeweken wordt van de code. De code is zeker niet vrijblijvend, maar handelen in de geest van de code staat voorop.

Toepassing Governance Code De Raad van Toezicht en het bestuur zijn in 2007 grondig nagegaan in hoeverre wij voldoen aan de Governance Code en welke acties nog nodig zijn. Daarbij is geconstateerd, dat alle bepalingen uit de code op de Woningstichting van toepassing zijn en dat we aan veel van de bepalingen al voldoen of eind 2007 kunnen voldoen. Procedureel wijken we van de Governance Code af op het punt van de benodigde invoeringstijd. Eén, oorspronkelijk veronderstelde, inhoudelijke afwijking op de code betreffende de duur van de arbeidsovereenkomst met de bestuurder blijkt na een nieuwe toelichting bij de code geen afwijking te zijn. De Governance Code kent een implementatietijd van één jaar. Wij hebben gekozen voor de invoering van de code in twee jaar, in de jaren 2007 en 2008. We willen de code zorgvuldig implementeren. Voorts voorzagen we, dat in 2007 ook andere onderwerpen de volle aandacht van onze organisatie zouden vragen, zoals het ten uitvoer brengen van ons nieuwe en ambitieuze ondernemingsplan. De Governance Code bepaalt, dat een lid van het bestuur wordt benoemd voor een periode van maximaal vier jaar, waarbij herbenoeming mogelijk is. In de gewijzigde toelichtende voetnoot bij deze bepaling wordt nu vermeld dat de bepaling geen gevolgen heeft voor zittende bestuurders, aangenomen dat deze zijn benoemd voor onbepaalde tijd. Ons bestuur bestaat uit één statutair directeur, die in 2005 vóór het in werking treden van de code voor onbepaalde tijd is benoemd. De Raad van Toezicht respecteert de bestaande arbeidsovereenkomst met het bestuur. Na de nieuwe toelichting bij de code is dit niet als een afwijking op de code aan te merken. In het kader van de governance hebben we in 2007 een nieuw directiereglement vervaardigd, het reglement Raad van Toezicht geactualiseerd en uitgebreid en een reglement voor de remuneratiecommissie gemaakt. Over het reglement voor de Auditcommissie beschikten we al. De reglementen zijn op onze website van geplaatst. We hebben een roulatieschema en rooster van aftreden vastgesteld voor de kerncommissies van de Raad van Toezicht en we hebben een introductieprogramma gemaakt voor nieuwe leden van de Raad. In 2008 zullen we een reglement maken voor de Werving- en Selectiecommissie. We zullen dan ook de integriteitscode en de klokkenluidersregeling ontwerpen en na advies van de ondernemingsraad vaststellen. Tevens zullen we onze website verder vullen met de vanuit governance oogpunt vereiste onderwerpen. Als sluitstuk van de invoering van de governance zullen we in 2008 het KWH-label goed bestuur implementeren.

Actuele governance structuur Toelating en werkveld Wij zijn een toegelaten instelling op grond van de Woningwet (Koninklijk Besluit van 16 februari 1920, nummer 47) en werkzaam in de volkshuisvesting. Het werkveld van woningcorporaties is vastgelegd in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) en omvat zes prestatievelden: de kwaliteit van de woningen, de verhuur van de woningen, het betrekken van de bewoners bij het beleid en beheer, de leefbaarheid van wijken en buurten, wonen en zorg en de financiële continuïteit van de corporatie.

Jaarverslag 2007

38

Missie Wij bieden als maatschappelijk ondernemer kwalitatief goede huisvesting, dragen bij aan een aantrekkelijke woonomgeving in aansluiting op de woonwensen met vooral bijzondere aandacht voor mensen die minder goed in staat zijn zelf in hun huisvesting te voorzien. Dit doen we op een transparante, maatschappelijke en financieel verantwoorde manier.

Rechtsvorm en verbindingen De Woningstichting kent het stichtingsmodel als rechtsvorm. We hebben geen verbindingen of een nevenstructuur. Wel nemen we deel in het kapitaal van NCCW B.V. te Almere en WoningNet N.V. te Utrecht. In het NCCW (Nationaal Computer Centrum Woningcorporaties) hebben we een belang van € 100.000,- (circa 0,5 %) door middel van 124 certificaten van aandelen. Onze manager Finance & Control is lid van het bestuur van de Stichting Administratiekantoor NCCW. WoningNet is een samenwerkingsverband van woningcorporaties om beschikbare huuren koopwoningen in een regio middels één internetsite aan te bieden. Wij doen dat in de WERVregio (Wageningen, Ede, Rhenen en Veenendaal). Wij hebben een belang van 100 aandelen à € 11,95 nominaal in WoningNet (minder dan 0,5 %).

Nieuwe rechtsvorm maatschappelijke onderneming Het Ministerie van Justitie heeft in 2007 een voorontwerp wetsvoorstel openbaar gemaakt, waarin wordt voorgesteld om het Burgerlijk Wetboek uit te breiden met een nieuwe rechtsvorm voor maatschappelijke ondernemingen. Daartoe behoren scholen, zorginstellingen en ook woningcorporaties. Aedes bespreekt met haar leden-woningcorporaties de waarde van het voorontwerp wetsvoorstel “Rechtsvorm maatschappelijke onderneming”.

Werkgebied en samenwerking in WERV-regio Ons statutaire werkgebied omvat de regio “Eem en Vallei”, bestaande uit de gemeenten: Amersfoort, Baarn, Barneveld, Bunschoten, Ede, Eemnes, Hoevelaken, Leusden, Nijkerk, Renswoude, Rhenen, Scherpenzeel, Soest, Veenendaal, Wageningen en Woudenberg. Statutair is de Woningstichting gevestigd in de gemeente Wageningen. In de praktijk zijn we vrijwel uitsluitend in onze vestigingsplaats Wageningen werkzaam. Onze corporatie werkt samen met andere woningcorporaties in de WERV-regio, bijvoorbeeld op het gebied van één open woningmarkt in deze regio.

Extern toezicht Het ministerie van VROM is belast met het externe toezicht op woningcorporaties. Elk jaar geeft de minister voor Wonen, Wijken en Integratie (WWI) elke individuele corporatie een schriftelijk oordeel over de volkshuisvestelijke prestaties, de naleving van weten regelgeving, de financiële positie van de corporatie en de interne organisatie en governance. Het oordeel over de financiële positie van de corporatie wordt gebaseerd op het advies van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV).

Intern toezicht / Raad van Toezicht Het interne toezicht op onze corporatie is opgedragen aan de Raad van Toezicht. Tot de statutaire taak van de Raad van Toezicht behoort het houden van toezicht op het beleid van het bestuur en de algemene gang van zaken in onze stichting. Voorts staat de Raad van Toezicht het bestuur met raad terzijde en vervult de Raad de werkgeversrol naar het bestuur. Besluiten van het bestuur, die onderworpen zijn aan de goedkeuring van de Raad van Toezicht, zijn in de statuten vermeld. Volgens onze statuten bestaat de Raad van Toezicht uit tenminste vijf en ten hoogste zeven leden. Het aantal leden wordt door de Raad vastgesteld. In 2007 bestond de Raad van Toezicht uit zes leden. Twee leden zijn conform het BBSH benoemd op bindende voordracht van de huurders. In de statuten is de maximale zittingsduur en de leeftijdsgrens geregeld.

Jaarverslag 2007

39

De Raad van Toezicht kent drie kerncommissies: de remuneratiecommissie, de auditcommissie en de werving- en selectiecommissie. Deze commissies zijn vaste voorbereidingscommissies van de Raad van Toezicht. De samenstelling van en taakuitoefening door de Raad wordt beschreven in het verslag van de Raad van Toezicht in dit jaarverslag. Onze statuten, reglementen en dergelijke zijn op onze website geplaatst.

Bestuur Het bestuur van de Woningstichting wordt gevormd door één statutair directeur, die in 2005 voor onbepaalde tijd door de Raad van Toezicht is benoemd. De afwijking op de benoemingstermijn van vier jaar volgens de per 1 januari 2007 geldende Governance Code is in het voorafgaande reeds toegelicht. De honorering van het bestuur is door de Raad van Toezicht vastgesteld met inachtneming van de in onze branche geldende adviesregeling van de commissie Izeboud. In het verslag van de Raad van Toezicht in dit jaarverslag leest u over het functioneren van het bestuur. Het directiereglement is op onze website geplaatst.

Ondernemingsraad Wij zijn volgens de Wet op de ondernemingsraden (WOR) verplicht om een ondernemingsraad (OR) in te stellen. Volgens de wet is het instellen van een OR verplicht als in de regel ten minste vijftig personen in de onderneming werkzaam zijn. Volgens onze CAO Woondiensten is het instellen van een OR reeds verplicht als in de regel ten minste tien werknemers in de onderneming werken. Wij voldoen zowel aan de criteria volgens de CAO als de WOR met betrekking tot de verplichting tot het instellen van een OR. Volgens de WOR en ons eigen reglement OR dient de Ondernemingsraad uit vijf leden te bestaan. In de loop van 2007 zijn in onze Ondernemingsraad twee vacatures ontstaan, zodat de OR nu uit drie leden bestaat. In 2008 zal worden getracht in de twee vacatures te voorzien. In 2007 heeft de OR haar reglement herijkt.

Huurdersparticipatiecommissie en bewonerscommissies Woningcorporaties dienen volgens het BBSH hun bewoners te betrekken bij het beleid en beheer. Wij geven daar invulling aan door de Huurdersparticipatiecommissie (HPC) te betrekken bij het beleid en de verschillende bewonerscommissies bij het beheer van wijken en buurten. HPC en bewonerscommissies kunnen zich laten ondersteunen door de Nederlandse Woonbond, de belangenvereniging van huurders en woningzoekenden.

Belanghebbenden Volgens de Governance Code Woningcorporaties (GCW) betrekt een corporatie de belanghebbenden bij de beleidsvorming en voert met hen een dialoog over de uitvoering van het beleid. De corporatie geeft inzicht in de realisatie van de beleidsdoelstellingen en communiceert hierover met de relevante belanghebbenden. Belanghebbenden zijn bewoners en hun vertegenwoordigers (HPC, Woonbond) en belanghouders als de gemeente, zorgen welzijnsinstellingen, de politie en collega-corporaties. Wij hebben onze belanghebbenden benoemd, zoals de GCW vereist, en voeren overleg met hen. Het verslag van het overleg plaatsen we op onze website.

Klachtencommissies Bij ons functioneren hebben wij ten aanzien van haar belanghebbenden te maken met drie klachtencommissies: 1. de klachtencommissie volgens het BBSH 2. de klachtencommissie volgens de Huisvestingswet 3. de klachtencommissie volgens de AedesCode

Jaarverslag 2007

40

Ad 1. De klachtencommissie conform het BBSH Volgens het BBSH beschikt de woningcorporatie ten behoeve van haar huurders over een klachtencommissie. Huurders kunnen klachten indienen over handelen of nalaten van de corporatie. Onze eigen geschillenadviescommissie is in 2007 opgegaan in de gezamenlijke geschillenadviescommissie van zes woningcorporaties in de WERV-regio. Deze gezamenlijke commissie bevordert de onafhankelijkheid van de commissie en een efficiënte behandeling van klachten. De geschillenadviescommissie brengt advies uit aan het bestuur van de desbetreffende corporatie. Het bestuur kan gemotiveerd van het advies afwijken. Ad 2. De klachtencommissie conform de Huisvestingswet Op grond van de Huisvestingswet beschikt de gemeente Wageningen over een onafhankelijke klachtencommissie, waarbij een belanghebbende zijn beklag kan doen over de woonruimteverdeling. Uitspraken van deze klachtencommissie hebben het karakter van een bindend advies. De eigen klachtencommissie van de gemeente Wageningen is in 2007 opgenomen in de gezamenlijke klachtencommissie woonruimteverdeling van de vier WERV-gemeenten. Ad 3. De klachtencommissie conform de AedesCode De AedesCode kent een onafhankelijke commissie AedesCode. Indien de corporatie niet voldoet aan de AedesCode kan een ieder, die daarbij een redelijk en direct belang heeft, een klacht indienen bij deze commissie. De commissie AedesCode kan adviseren tot mediation of tot de sanctie van de voorlopige maatregel tot schorsing van het lidmaatschap van Aedes dan wel de beëindiging van dat lidmaatschap.

Brancheverenigingen Aedes en VTW Wij zijn lid van Aedes, de branchevereniging van woningcorporaties met bijna 500 leden. Die leden zorgen ervoor dat ruim 2,4 miljoen huishoudens goed wonen in Nederland. Aedes maakt zich sterk voor de condities waaronder woningcorporaties als maatschappelijke ondernemingen hun werk kunnen doen. Aedes geeft voorlichting en informatie en initieert onderzoek en productontwikkeling. Aedes is tevens de werkgeversvereniging. De corporatiebranche telt ruim 25.000 werknemers. De leden van onze Raad van Toezicht zijn lid van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW). De VTW ondersteunt, adviseert en behartigt de algemene belangen van toezichthouders van woningcorporaties. Daarmee wil deze vereniging het intern toezicht op woningcorporaties versterken. De VTW streeft daarbij naar excellent toezichthouderschap: de uitoefening van intern toezicht door integere en deskundige toezichthouders met een onafhankelijke en kritische houding tegenover het bestuur.

Sectorinstituten CFV en WSW Het eerder in dit verslag genoemde CFV heeft naast zijn adviesfunctie naar de minister van WWI betreffende de financiën van corporaties ook een saneringsfunctie ten behoeve van woningcorporaties. Corporaties in financiële problemen komen onder verscherpt toezicht te staan van het CFV en kunnen een beroep doen op saneringssteun. Bij ons is dat niet aan de orde. Het CFV is een Zelfstandig Bestuursorgaan, ingesteld door het ministerie van VROM. Het CFV is een publiekrechtelijke rechtspersoon, die als organisatie zijn taken zelfstandig uitvoert. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) is hét onafhankelijke instituut dat optimale financiering van vastgoed in de publieke sector mogelijk maakt voor de aangesloten instellingen en daarmee wil bijdragen aan de kwaliteit van de samenleving. Het WSW geeft garanties aan financiers die woningcorporaties leningen verstrekken voor sociale woningbouwprojecten en leningen voor maatschappelijk vastgoed.

Jaarverslag 2007

41

Dankzij deze garanties kunnen corporaties geld lenen tegen gunstige voorwaarden. Het WSW beschikt over een solide zekerheidsstructuur en zijn garanties staan hoog aangeschreven bij kredietbeoordelaars. Het WSW borgt medio 2007 een volume van circa 61 miljard euro. Wij zijn aangesloten bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw, zodat wij gemakkelijk toegang hebben tot de kapitaalmarkt, zoals bij banken als de Bank Nederlandse Gemeenten (BNG) en de Nederlandse Waterschapsbank (NWB).

Vennootschapsbelasting / ongelijk speelveld Tot 1 januari 2006 waren woningcorporaties volledig vrijgesteld van de vennootschapsbelasting (Vpb). Per die datum is de partiele belastingplicht voor de Vpb ingevoerd voor de commerciële activiteiten van corporaties, zoals de ontwikkeling en bouw van koopwoningen. Hiermee werd een gelijk speelveld gecreëerd met commerciële ondernemingen. Ingaande 1 januari 2008 is voor woningcorporaties de integrale belastingplicht voor de Vpb ingevoerd, zodat ook de kernactiviteiten van een corporatie als de bouw van sociale huurwoningen volledig worden belast. Daarmee is een ongelijk speelveld ontstaan ten opzichte van commerciële beleggers. De laatstgenoemden kunnen bijvoorbeeld gebruik maken van de voordelen van een fiscale beleggingsinstelling (FBI). Corporaties mogen dat niet. De integrale vennootschapsbelasting voor woningcorporaties is louter uit budgettaire redenen ingevoerd. Deze belastingmaatregel moet de staat vanaf 2008 ten minste € 500 miljoen per jaar opleveren.

Onderhandelaarakkoord Aedes is met de minister van Wonen, Wijken en Integratie een onderhandelaarakkoord overeengekomen over onder andere de extra inzet van corporaties voor de aanpak van veertig aandachtswijken. Die extra inzet bedraagt zo’n € 250 miljoen per jaar gedurende tien jaar. De inzet beperkt zich niet alleen tot fysieke ingrepen in woningen, maar betreft ook de verbetering van de sociale infrastructuur in die wijken. Uit verontwaardiging en teleurstelling over de invoering van de integrale vennootschapsbelasting hebben de leden van Aedes het onderhandelaarakkoord afgewezen. Ondanks deze afwijzing blijven corporaties zich verantwoordelijk voelen voor de aanpak van probleemwijken.

Inflatievolgend huurbeleid De rijksoverheid bepaalt het beleid ten aanzien van de jaarlijkse huurverhoging. Het huidige kabinet heeft voor de duur van zijn regeerperiode de jaarlijkse huurverhoging per woning beperkt tot maximaal het niveau van de inflatie.

Financieel perspectief volgens CFV Het Centraal Fonds Volkshuisvesting geeft in zijn rapport “Sectorbeeld Woningcorporaties 2007” aan, dat het financiële perspectief van de sector de komende jaren verslechtert. De combinatie van een inflatievolgend huurbeleid, stijgende bedrijfslasten, de verwachte toename aan investeringen en de invoering van de integrale vennootschapsbelasting maken dat het weerstandsvermogen daalt. Volgens het CFV is een verdere stijging van activiteiten van corporaties in financieel opzicht afhankelijk van een stijging van de verkoop van huurwoningen.

Pas op de plaats Wij hebben de lezer met de voorgaande beschrijving van onze governance structuur een beeld willen geven van de structuren waarbinnen wij werken en van de omstandigheden waaronder wij dat moeten doen. Die omstandigheden zijn er in 2007 niet gemakkelijker op geworden. Om die reden hebben we besloten om in 2008 een pas op de plaats te maken met de verkoop van woningen uit ons bestaande bezit. We willen eerst nagaan hoe we onze verschillende activiteiten in de komende jaren in fiscaal opzicht optimaal kunnen matchen.

Jaarverslag 2007

42

Risico’s en risicobeheersing We zijn ons bewust van de risico’s waarmee we als maatschappelijk vastgoedondernemer te maken krijgen bij de uitvoering van onze missie. Het stelsel om de onderkende externe en interne risico’s te beheersen en te monitoren is in 2007 verder verbeterd. Het oordeel dat onze externe accountant PriceWaterhouseCoopers heeft over onze interne beheersingsmaatregelen is positief, zoals blijkt uit de “Benchmark interne beheersing 2007”. Ook ten opzichte van de sector scoren wij goed. W aarde 20 0 7

I nterne beheersing, D e W oningsti chti ng

Benchmark 2 0 07 Juridische aspecten

Best In Class 2 0 0 7

100 Treasury

Fiscaliteit

75 Planning & Control

ICT

50 25 0

Projectontw ikkeling

Toez icht (Corporate G overnance)

W onen & Z org

Inkoopcontrol

H RM

Sturen op w aarde Exploitatie

Bron: PWC accountantsrapport 2007

We vinden het belangrijk om risicomanagement nog verder in de organisatie door te voeren. Hiertoe is een plan van aanpak gemaakt dat in 2008 verder zal worden uitgewerkt. Een van de doelstellingen is te komen tot optimale kwantificering van de risico’s. Daarbij wordt in aanmerking genomen de kans dat een onvoorziene gebeurtenis zich voordoet en de (financiële) impact die dat voor ons heeft en in welke mate risico’s kunnen worden afgedekt. De belangrijkste interne risico’s betreffende de gebieden: • Bestuurlijke en personele risico’s • Projectrisico’s • Treasuryrisico’s • Informatievoorzieningsrisico’s • Exploitatierisico’s

Bestuurlijke en personele risico’s De bestuurlijke en personele risico’s omvatten het interne toezicht, het bestuur en het personeel van onze organisatie. Als deze zaken niet op orde zijn, is het risico dat er iets fout gaat reëel aanwezig.

Jaarverslag 2007

43

Intern toezicht Onze maatschappelijke onderneming vraagt om een goed intern toezicht met, zoals de VTW dat omschrijft, integere en deskundige toezichthouders met een onafhankelijke en kritische houding tegenover het bestuur. De leden van onze Raad van Toezicht zijn lid van de VTW die toezichthouders ondersteunt en adviseert. Boven de algemene deskundigheden in onze Raad zijn de verschillende specifieke deskundigheden als financiële, juridische en kennis van de (locale) volkshuisvesting en ruimtelijke ordening over de leden gespreid. Onze Raad van Toezicht is zich zeer bewust van het grote belang van een goed intern toezicht.

Bestuur / statutair Een ervaren, deskundige en integere statutair directeur is onontbeerlijk voor onze woningstichting met een ambitieus ondernemingsplan, zeker voor wat betreft het wijzigen van het eenzijdig samengestelde woningaanbod bestaande uit goedkopere appartementen in de sociale huursector. Wij menen over die bestuurder te beschikken; een bestuurder bovendien die zijn Raad van Toezicht goed informeert. Elk jaar beoordeelt de Raad buiten aanwezigheid van het bestuur het functioneren van de statutair directeur.

Personeel Om het beleid van het bestuur tot uitvoering te brengen is het kunnen beschikken over gekwalificeerd, betrokken en integer personeel een vereiste. Een opleidingsprogramma voorziet in de noodzakelijke permanente educatie. Betrokken personeel hebben we zeker. Dat hebben leidinggevenden en bestuur elk jaar opnieuw kunnen constateren. Integer personeel is essentieel. Daarom kennen we ook het antecedentenonderzoek in de werving- en selectieprocedure voor nieuwe medewerkers. Verder besteden we aandacht aan het bevorderen van de integriteit. In 2008 willen we het fraudebewustzijn van onze medewerkers verhogen.

Controllerfunctie De manager Finance & Control vervult in onze organisatie de functie van controller. De controller heeft een onafhankelijke positie en heeft rechtstreeks toegang tot de Raad van Toezicht. De controller heeft de zorg voor een goede opzet en toetsing van de werking van de administratieve organisatie, alsmede het opstellen en uitvoeren van het interne controleplan in overleg met de externe accountant.

Projectrisico’s We investeren nu en in de komende jaren grote bedragen in woningverbetering, herstructurering en nieuwbouw. Met het oog hierop zijn de processen rond projectontwikkeling herijkt. Het resultaat hiervan is dat fasedocumenten zijn ingevoerd, de implementatie van een geavanceerde projectenadministratie (NCCW/Oracle) in voorbereiding is evenals de implementatie van calculatieprogramma GebiedsOntwikkeling (Ortec). We hanteren de volgende uitgangspunten in het kader van het beheersen van de projectrisico’s: • Nieuwbouw koopwoningen: start bouw nadat eerst 70 procent van de woningen is verkocht • Nieuwbouw zorgprojecten en gebouwen met een bijzondere functie: start bouw nadat eerst de huurovereenkomst is ondertekend voor bij voorkeur tien jaar, maar voor tenminste vijf jaar • Groot onderhoud: start werkzaamheden eerst na akkoord 70 procent van de huurders met huurverhoging • Dynamisch Vastgoed Management 2007-2016: antwoord op het woningmarktonderzoek; herstructuringsopgave financieel en technisch haalbaar • Evenwichtig prijs- en kwaliteitsbeleid, ter voorkoming van concurrentie met eigen woningbezit

Jaarverslag 2007

44

•

•

Overige: selectie aannemer, check solvabiliteit aannemer(Dun & Bradstreet), bankgarantie en voldoen aan de eisen in het kader van de wet ketenaansprakelijkheid (inschrijving Kamer van Koophandel, verklaring goed betalingsgedrag van fiscus en bedrijfsvereniging en het hanteren van een geblokkeerde bankrekening) Deelnemer aan Woningborg BV (garantie-instituut)

In de loop van 2007 zijn maatregelen genomen om een aantal projectdossiers op orde te brengen. Verder zal de interne informatie-uitwisseling worden verbeterd zodat de financieringsbehoefte en de tijdige beschikbaarheid van geldmiddelen beter met elkaar in evenwicht komt. Ook de rapportages over de projecten zijn in de loop van 2007 verbeterd. Ook houden we rekening met belangrijke externe risico’s zoals veranderende wetgeving (huurbeleid, milieutechnisch - fijnstof, flora en fauna e.d - , bouwtechnisch en fiscaal), de snelheid en de kwaliteit van de verstrekte vergunningen en eventuele subsidies door de overheid.

Treasuryrisico’s Op het gebied van treasury onderkennen we de volgende risico’s: • Financierbaarheidrisico’s • Renterisico’s • Beleggingsrisico’s In 2007 is een nieuw treasurystatuut vastgesteld. De financieringscapaciteit is ruim voldoende. Ons financiële beleid is er op gericht om tegen gunstige condities toegang te houden tot de kapitaalmarkt en renterisico’s beperkt te houden. Het renterisico van de leningportefeuille blijft tot 2016 met maximaal 9,5 procent (2015) binnen de norm van 15 procent (WSW norm). Tot en met 2010 zijn de renteafspraken gemaakt door percentages onder de 5% vast te leggen voor de restant looptijd van de leningen (20 tot 30 jaar). ontw ikkeling renterisico's gesplitst naar aflossing en conversie 2017 2016 2015 2014 2013 2012 2011 2010 2009 2008 0,0%

2,0%

Renterisico aflossingen

4,0%

6,0%

8,0%

10,0%

Renterisico renteconversie

We sturen op kengetallen zoals “loan to value” (maximaal 75% van de materiele vaste activa op basis van bedrijfswaarde gefinancierd met vreemd vermogen) en interestcoverage ratio (groter of gelijk aan 1). Wij maken geen gebruik van speculatieve derivaten en daarvan afgeleide producten. Wat de beleggingen betreft: tijdelijke overtollige geldmiddelen worden risicomijdend belegd in rekeningcourant. In aandelen of andere effecten wordt niet belegd1. 1

Uitzonderingen betreffen een pakket van 124 certificaten van aandelen NCCW en 100 aandelen in Woningnet BV. De Woningstichting is vertegenwoordigd in het bestuur van de Stichting Administratiekantoor NCCW BV. Jaarverslag 2007

45

Informatievoorzieningsrisico’s De afhankelijkheid van informatie- en communicatietechnologie neemt steeds verder toe. Dit onderwerp staat regelmatig op de agenda van het managementteam en is gespreksonderwerp in de Auditcommissie. Betrouwbaarheid, beschikbaarheid (99,5% in 2007) en continuïteit zijn daarbij vereisten. Het ondernemingplan is in 2007 vertaald in een ICT-plan waarin de belangrijkste maatregelen zijn opgenomen die de uitvoering van het ondernemingsplan kan waarborgen op het gebied van ICT ondersteuning. We kiezen voor het ASP concept, zowel voor het primaire systeem als voor de kantoorautomatisering. Wat het primaire systeem betreft ontvangen we jaarlijks van de leverancier een EDP rapportage met een goedkeurende strekking. De afspraken met de leveranciers zijn vastgelegd in sevice level agreements (SLA) en worden continu gemonitord.

Exploitatierisico’s Wij kennen de volgende exploitatierisico’s: • Verhuurrisico • Verkooprisico

Verhuurrisico Het verhuurrisico betreft het risico dat leegstand ontstaat door onverhuurbaarheid. Een groter deel van de woningvoorraad, dat niet nodig is voor de primaire doelgroep van beleid wordt verhuurd tegen de maximaal redelijke huur. We sluiten niet uit dat mogelijk meer inspanningen nodig zijn om woningen uit het duurdere segment te verhuren. Om het hiermee samenhangende debiteurenrisico te beperken wordt veel aandacht geschonken aan het voorkomen van achterstanden, onder andere door tijdig hulpverlening in te schakelen en streng en rechtvaardig op te treden.

Verkooprisico Een deel van de voorraad zal worden verkocht tegen de marktprijzen. De verkopen zijn een belangrijke basis van het ondernemingsplan, enerzijds om te voldoen aan de vraag naar relatief goedkope koopwoningen voor starters, anderzijds als financieringsmiddel om de herstructurering en woningverbetering mogelijk te maken. In verband met de invoering van de integrale vennootschapsbelasting per 1 januari 2008 zijn de verkopen van woningen uit het bestaande bezit in oktober 2007 voorlopig opgeschort omdat onzekerheid bestaat over de financiële consequenties vanwege de specifieke regels die voor woningcorporaties zullen gelden. In 2008 zal de impact van de integrale vennootschapsbelasting verder worden onderzocht en uitgewerkt. Verder dient rekening te worden gehouden met de mogelijke nadelige effecten van de huidige kredietcrisis en de strengere eisen die financiers stellen bij het verstrekken van financieringen aan particulieren.

Jaarverslag 2007

46

Risico’s en verzekeringsportefeuille Een belangrijk onderdeel van het systeem van risicobeheersing is een toereikende verzekeringsportefeuille. De volgende risico’s zijn afgedekt: Verzekerd risico Brand- stormschade woningbezit Brand- stormschade overig bezit Bestuurdersaansprakelijkheid

Bedrijfsaansprakelijkheid

Aansprakelijkheid bestuurder motorrijtuig

Verzekerd bedrag Herbouwwaarde Herbouwwaarde € 2,5 miljoen per aanspraak per jaar € 1,25 miljoen per gebeurtenis tot maximaal € 2,5 miljoen per jaar € 2,5 miljoen

Jaarpremie

Bijzonderheden

2007 € 113.900,2008 € 60.700,2007 € 21.700,2008 € 7.700,2007 € 2.732,2008 € 1.639,-

Onderverzekering uitgesloten Onderverzekering uitgesloten Raad van Toezicht Directeur/bestuur Managementteam

2007 € 6.881,2008 € 5.519,-

2007 € 545,2008 € 545,-

Fraude- geldtransportrisico

€ 0,45 miljoen

2007 € 1.170,2008 € 1.170,-

Bedrijfswaarde (v/h reconstructie)

€ 0,22 miljoen

2007 € 696,2008 € 696,-

Motorrijtuigen

nieuwwaarde

Ongevallen

€ 25.000,overlijden € 50.000,invaliditeit % bruto jaarloonsom

2007 € 2008 € 2007 € 2008 €

Ziekteverzuim

Jaarverslag 2007

3.800,3.800,536,536,-

2007 € 85.000,(circa = afhankelijk personeelsformatie)

Aansprakelijkheid als werkgever voor, niet door een verzekerde gedekte, schade die de werknemer kan lijden doordat deze bij de uitoefening van werkzaamheden bij een ongeval betrokken raakt terwijl hij een motorrijtuig bestuurt. Fraude, oplichting, vals bankpapier, geldtransport Reconstructie (papieren) administratieve gegevens Bedrijfswagens en aanhangwagens Verplicht conform CAO woningcorporaties

Loondoorbetalingsplicht bij ziekte

47

Borging kwaliteit Het leveren van goede kwaliteit vinden wij belangrijk. Daarom hebben wij maatregelen genomen om die kwaliteit te borgen, zodat we het huidge niveau kunnen handhaven en waarnodig verder verbeteren. De maatregelen die genomen zijn om de kwaliteit te borgen zijn onder andere: KWH Huurlabel dienstverlening (sinds 2000), onderzoeksrapport externe accountant bij begroting en meerjarenramingen, deelname Woningborg NV, abonnement kredietinformatie Dun & Bradstreet en het outsourcen van ICT diensten.

Interne verklaring bij het stelsel van interne beheersing van de Woningstichting In het accountantsrapport over 2006 heeft Deloitte accountants bericht dat zij van mening zijn dat de Woningstichting in control is. Ook PriceWaterhouseCoopers, de externe accountant vanaf 2007, heeft in de managementletter meegedeeld dat “gegeven de omvang van de Woningstichting kan worden gesteld dat het niveau qua opzet van de interne beheersing over het algemeen voldoende tot goed te noemen is”. Dat wil niet zeggen dat er geen verbeteringen mogelijk zijn. Op grond van de door de controller vervaardigde interne controlerapportages die door Bestuur en Auditcommissie zijn besproken, zijn maatregelen genomen om net name de processen rond de projectontwikkeling te verbeteren. Met het oog op hetgeen in artikel 6.3.3. van de Vaststellingsovereenkomst met de Belastingdienst is overeengekomen verklaart het bestuur: • De verantwoordelijkheid te aanvaarden voor de opzet en werking van de risicobeheermaatregelen en controlesystemen • Dat in het boekjaar zelfstandig en op systematische wijze de beheersing van de bedrijfsrisico’s en fiscale risico’s van de organisatie zijn geanalyseerd en beoordeeld; dat binnen de organisatie naar aanleiding van deze beoordelingen rapportages zijn opgesteld die besproken zijn in de auditcommissie en/of raad van Commissarissen • Dat de aangifte vennootschapsbelasting opgesteld is conform de uitgangspunten en bepalingen van de overeenkomst

Verklaringen van stakeholders Een aantal stakeholders, zoals het ministerie van VROM/WWI, het Centraal Fonds Volkshuisvesting en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw hebben verklaringen verstrekt over onze positie en ons functioneren over 2006. In een afzonderlijk hoofdstuk is hieraan aandacht besteed.

Jaarverslag 2007

48

Jaarverslag 2007

49

Bijlage: overzicht toepassing Governance Code GOVERNANCE CODE WONINGCORPORATIES PRINCIPES EN UITWERKINGEN van de Woningstichting te Wageningen Twee opmerkingen vooraf: 1. De kwalificatie “toegepast” achter het kopje “respons” wil zeggen, dat wij de code naleven of zullen naleven als de beschreven situatie zich voordoet. Toegepast wil dus niet zeggen, dat de situatie zich ook daadwerkelijk heeft voorgedaan in 2007. 2. Daar waar we nog niet kunnen voldoen aan de code wordt dat toegelicht achter het kopje “acties”. I. Principe:

Respons:

Naleving en handhaving van de code 2 Het bestuur en de raad van commissarissen zijn verantwoordelijk voor de inrichting en toepassing van de governance van de woningcorporatie en de naleving van de Governance Code woningcorporaties. We onderschrijven dit principe en passen het toe.

Uitwerking: I.1 De hoofdlijnen van de governance structuur van de woningcorporatie worden, mede aan de hand van de principes die in deze code zijn genoemd, in een apart hoofdstuk in het jaarverslag uiteengezet. Indien zich geen ingrijpende wijzigingen in de governance hebben voorgedaan ten opzichte van het voorgaande verslagjaar wordt volstaan met het beschrijven van de wijzigingen. De actuele volledige governance structuur wordt op de website van de woningcorporatie geplaatst. Respons: Toegepast. Onze governance structuur is in een apart hoofdstuk in het jaarverslag uiteengezet. Het jaarverslag wordt op onze website geplaatst. I.2 Respons: I.3 Respons: II. II.1 Principe:

Respons:

Bij de beschrijving van de governance structuur geeft de woningcorporatie aan in hoeverre zij de in deze Governance Code opgenomen uitwerking opvolgt en zo niet, om welke redenen en wat de door de woningcorporatie gekozen uitwerking is. Toegepast. Elke verandering in de governance structuur van de woningcorporatie en in de naleving van de code wordt onder een apart agendapunt ter goedkeuring aan de raad van commissarissen voorgelegd. Toegepast. Het Bestuur Taak en werkwijze Het bestuur is belast met het besturen van de woningcorporatie, hetgeen onder meer inhoudt dat het bestuur verantwoordelijk is voor de realisatie van de doelstellingen van de woningcorporatie, de strategie, de financiering en het beleid en de daaruit voortvloeiende resultatenontwikkeling en het beleid ten aanzien van deelnemingen van de corporatie. Het bestuur legt hierover verantwoording af aan de raad van commissarissen. Het bestuur richt zich bij de vervulling van zijn taak naar het belang van de woningcorporatie in het licht van haar volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstelling en weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van bij de woningcorporatie betrokkenen af. Het bestuur verschaft de raad van commissarissen tijdig de informatie die nodig is voor de uitoefening van de taak van de raad van commissarissen. Het bestuur is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante weten regelgeving en voor het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten van de woningcorporatie. Het bestuur rapporteert hierover aan en bespreekt de interne risicobeheersings- en controlesystemen met de raad van commissarissen en zijn auditcommissie, indien ingesteld. We onderschrijven dit principe en passen het toe.

Uitwerking: II.1.1 Het bestuur legt vooraf ter goedkeuring voor aan de raad van commissarissen: a) de volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstellingen van de woningcorporatie; b) de operationele en financiële doelstellingen van de woningcorporatie; c) de strategie die moet leiden tot het realiseren van de doelstellingen; d) de randvoorwaarden die bij de strategie worden gehanteerd; e) de wijze waarop de principes van horizontale verantwoording als beschreven in hoofdstuk V van deze code worden vormgegeven; 2

Bij de Woningstichting spreken we over de Raad van Toezicht.

Jaarverslag 2007

50

Respons: II.1.2

Respons: II.1.3

Respons: II.1.4

Respons: Acties:

II.1.5 Respons: II.1.6

Respons: Acties: II.1.7 Respons: II.2 Principe:

f) indien aanwezig het reglement waarin de werkwijze van het bestuur wordt geregeld. De hoofdzaken hiervan worden vermeld in het jaarverslag. Toegepast. Het bestuur legt ter goedkeuring aan de raad van commissarissen voor het jaarverslag, de jaarrekening en de begroting van de woningcorporatie, alsmede vooraf, de uitoefening van stemrecht over de in deze bepaling en in II.1.3 met uitzondering van g. bedoelde aangelegenheden in deelnemingen waarin de corporatie overwegende zeggenschap uitoefent. Toegepast. Het bestuur legt tenminste de volgende majeure besluiten vooraf ter goedkeuring voor aan de raad van commissarissen: a) het aangaan en verbreken van duurzame samenwerking van de woningcorporatie met een andere rechtspersoon, indien deze samenwerking of verbreking van ingrijpende betekenis is voor de vennootschap; b) een voorstel tot wijziging van de statuten; c) een voorstel tot ontbinding van de woningcorporatie; d) aangifte van faillissement en aanvraag van surseance van betaling; e) beëindiging van de arbeidsovereenkomst van een aanmerkelijk aantal werknemers tegelijkertijd of binnen een kort tijdsbestek van de woningcorporatie; f) ingrijpende wijziging van de arbeidsomstandigheden van een aanmerkelijk aantal werknemers van de woningcorporatie; g) de opdracht tot het uitvoeren van visitatie bij de woningcorporatie en de wijze van uitvoering van en verslaggeving over de visitatie zoals voorzien in V.3. Toegepast. In de woningcorporatie is een op de woningcorporatie en haar bedrijfsvoering toegesneden intern risicobeheersings- en controlesysteem aanwezig. Als instrumenten van het interne risicobeheersings- en controlesysteem hanteert de woningcorporatie in ieder geval: a) risicoanalyses van de operationele en financiële doelstellingen van de woningcorporatie; b) een integriteitcode die in ieder geval op de website van de woningcorporatie wordt geplaatst; c) kwaliteitszorg en zelfevaluatie met het oog op visitatie als bedoeld in hoofdstuk V; d) handleidingen voor de inrichting van de financiële verslaggeving, alsmede de voor de opstelling daarvan te volgen procedures; e) een systeem van periodieke monitoring en rapportering. Toegepast. De integriteitcode van de Woningstichting wordt in 2008 ontworpen en vastgesteld en vervolgens op de onze website geplaatst. Visitatie hebben we voor het jaar 2010 gepland. In het jaarverslag geeft het bestuur inzicht in de interne risicobeheersing- en controlesystemen en de werking hiervan. Toegepast. Het bestuur draagt er zorg voor dat werknemers zonder gevaar voor hun rechtspositie de mogelijkheid hebben te rapporteren over vermeende onregelmatigheden van algemene, operationele en financiële aard binnen de woningcorporatie aan het bestuur of aan een door hem aangewezen functionaris. Vermeende onregelmatigheden die het functioneren van leden van het bestuur betreffen worden gerapporteerd aan de voorzitter van de raad van commissarissen. Dit wordt geregeld in een klokkenluiderregeling, die in ieder geval op de website van de woningcorporatie wordt geplaatst. We onderschrijven deze uitwerking. De klokkenluiderregeling van de Woningstichting wordt in 2008 ontworpen en vastgesteld en vervolgens op onze website geplaatst. Het bestuur doet tenminste eenmaal per jaar verslag aan de raad van commissarissen over werkzaamheden van de klachtencommissie in de zin van artikel 16 BBSH en maakt hiervan melding in het jaarverslag van de woningcorporatie. Toegepast. Rechtspositie en bezoldiging bestuur De raad van commissarissen stelt het bezoldigingsbeleid voor het bestuur vast. De raad van commissarissen bepaalt de bezoldiging van individuele bestuurders binnen het kader van het bezoldigingsbeleid. Het bezoldigingsbeleid wordt vastgesteld met inachtneming van de aanbevelingen van het advies arbeidsvoorwaarden statutair directeuren woningcorporaties zoals periodiek aangepast, en met inachtneming van de toepasselijke weten regelgeving.

Jaarverslag 2007

51

Respons:

Het jaarverslag bevat de hoofdlijnen van het remuneratierapport van de raad van commissarissen waarin zijn opgenomen het bezoldigingsbeleid van de woningcorporatie en de wijze waarop dit in het afgelopen boekjaar in de praktijk is gebracht. De toelichting op de jaarrekening bevat in ieder geval een vermelding van de hoogte en de structuur van de bezoldiging van de individuele leden van het bestuur volgens de aanbevelingen van het advies arbeidsvoorwaarden statutair directeuren woningcorporaties zoals periodiek aangepast. We onderschrijven dit principe en passen het toe.

Uitwerking: II.2.1 Onverlet de arbeidsrechtelijke positie wordt een lid van het bestuur benoemd voor een periode van maximaal vier jaar. Herbenoeming kan telkens voor een periode van maximaal vier jaar plaatsvinden. De raad van commissarissen beoordeelt jaarlijks het functioneren van iedere bestuurder. Respons: Deze uitwerking heeft geen gevolgen voor zittende bestuurders die voor onbepaalde tijd zijn benoemd volgens de toelichting bij de code. Ons bestuur bestaat uit één statutair directeur die per 1 oktober 2005 voor onbepaalde tijd is benoemd, dus voor het in werking treden van de code per 1 januari 2007. De Raad van Toezicht respecteert de bestaande arbeidsovereenkomst met het bestuur. II.2.2 Respons: II.2.3

Respons: II.2.4

Respons: II.2.5 Respons: II.3 Principe:

Respons:

De woningcorporatie verstrekt aan de leden van het bestuur geen persoonlijke leningen, garanties, en dergelijke. Toegepast. Het remuneratierapport van de raad van commissarissen bevat een verslag van de wijze waarop het beoordelings- en bezoldigingsbeleid in het afgelopen boekjaar in de praktijk is gebracht. In het geval dat gedurende het boekjaar aan een (voormalig) lid van het bestuur een bijzondere vergoeding is betaald of toegezegd, wordt deze in het remuneratierapport vermeld en van een toelichting voorzien. Het remuneratierapport bevat tevens een overzicht van het bezoldigingsbeleid dat het komende boekjaar en de daaropvolgende jaren door de raad wordt voorzien. Toegepast. Het overzicht dat in het voorgaande lid is bedoeld bevat in elk geval bepalingen over de verhouding tussen vaste en variabele beloningscomponenten, het beleid ten aanzien van de duur van contracten van leden van het bestuur en de geldende opzegtermijnen en afvloeiingsregelingen, overige arbeidsvoorwaarden en de regeling en financiering van de pensioentoezeggingen. Toegepast. De hoofdlijnen van het remuneratierapport van de raad van commissarissen worden in ieder geval op de website van de woningcorporatie geplaatst. Toegepast. Hoofdlijnen worden vermeld in het jaarverslag, dat op onze website wordt geplaatst. Tegenstrijdige belangen en nevenfuncties Elke vorm en schijn van belangenverstrengeling tussen de woningcorporatie en leden van het bestuur wordt vermeden. Besluiten tot het aangaan van transacties waarbij tegenstrijdige belangen van leden van het bestuur kunnen spelen die van materiële betekenis zijn voor de woningcorporatie en/of voor de betreffende leden van het bestuur, behoeven de goedkeuring van de raad van commissarissen. Het door een lid van het bestuur aanvaarden van een nevenfunctie die gezien aard of tijdsbeslag van betekenis is voor de uitoefening van de taak van bestuurder behoeft voorafgaande goedkeuring van de raad van commissarissen. We onderschrijven dit principe en passen het toe.

Uitwerking: II.3.1 Een bestuurder zal: a) niet in concurrentie treden met de woningcorporatie; b) geen substantiële schenkingen vragen of aannemen van de corporatie of van een voor de corporatie relevante derde voor zichzelf, zijn echtgenoot, geregistreerde partner of andere levensgezel, pleegkind, bloed- of aanverwant tot in de tweede graad; c) ten laste van de woningcorporatie derden geen ongerechtvaardigde voordelen verschaffen; d) geen zakelijke kansen die aan de woningcorporatie toekomen voor zichzelf of zijn echtgenoot, geregistreerde partner of andere levensgezel, pleegkind, bloed of aanverwant tot in de tweede graad benutten. Respons: Toegepast.

Jaarverslag 2007

52

II.3.2

Respons: II.3.3 Respons: II.3.4

Respons: III. III.1 Principe:

Respons:

Een lid van het bestuur meldt een (potentieel) tegenstrijdig belang dat van betekenis is voor de woningcorporatie en/of voor het betreffende lid van het bestuur terstond aan de voorzitter van de raad van commissarissen en aan de overige leden van het bestuur en verschaft daarover alle relevante informatie, inclusief de voor de situatie relevante informatie inzake zijn echtgenoot, geregistreerde partner of een andere levensgezel, pleegkind en bloed- en aanverwanten tot in de tweede graad. De raad van commissarissen besluit buiten aanwezigheid van het betrokken lid van het bestuur of sprake is van een tegenstrijdig belang. Toegepast. Een lid van het bestuur neemt niet deel aan de discussie en de besluitvorming over een onderwerp of transactie waarbij het lid van het bestuur (potentieel) een tegenstrijdig belang heeft. Toegepast. Besluiten tot het aangaan van transacties waarbij tegenstrijdige belangen van leden van het bestuur spelen die van materiële betekenis zijn voor de woningcorporatie en/of voor de betreffende leden van het bestuur behoeven goedkeuring van de raad van commissarissen. Dergelijke transacties worden gepubliceerd in het jaarverslag met vermelding van het tegenstrijdig belang en de verklaring dat de bepalingen II.3.2 tot en met II.3.4 zijn toegepast. Toegepast. Raad van Commissarissen Taak en werkwijze De raad van commissarissen heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken in de woningcorporatie en de met haar verbonden onderneming en staat het bestuur met raad ter zijde. De raad van commissarissen richt zich bij de vervulling van zijn taak naar het belang van de woningcorporatie en weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van bij de woningcorporatie betrokkenen af. De raad van commissarissen is verantwoordelijk voor de kwaliteit van zijn eigen functioneren. De raad van commissarissen beslist over benoeming, beoordeling, beloning, schorsing en ontslag van bestuurders. Wij onderschrijven dit principe en passen het toe.

Uitwerking: III.1.1 De taakverdeling van de raad van commissarissen, alsmede zijn werkwijze worden neergelegd in een reglement. De raad van commissarissen neemt in het reglement een passage op voor zijn omgang met het bestuur en de ondernemingsraad. Het reglement wordt in ieder geval op de website van de woningcorporatie geplaatst. Respons: Toegepast. III.1.2 Respons: III.1.3

Respons: III.1.4 Respons: III.1.5 Respons:

Van de jaarstukken van de woningcorporatie maakt deel uit een verslag van de raad van commissarissen, waarin de raad van commissarissen verslag doet van zijn werkzaamheden in het boekjaar en de specifieke opgaven en vermeldingen opneemt die de bepalingen van deze code verlangen. Toegepast. Van elk lid van de raad van commissarissen wordt in het verslag van de raad van commissarissen opgave gedaan van: a) geslacht; b) leeftijd; c) hoofdfunctie; d) nevenfuncties voor zover deze relevant zijn voor de vervulling van de taak als lid van de raad van commissarissen, waaronder in ieder geval andere toezichthoudende taken; e) tijdstip van eerste benoeming en eventueel herbenoeming; f) de lopende termijn waarvoor hij is benoemd; g) het lidmaatschap van een kerncommissie van de raad van commissarissen als bedoeld in principe III.5. h) de vaststelling of het lid onafhankelijk is in de zin van bepaling III.2.2 Toegepast. Indien leden van de raad van commissarissen frequent afwezig zijn bij vergaderingen van de raad van commissarissen, worden zij daarop aangesproken. Toegepast. Een lid van de raad van commissarissen treedt tussentijds af bij onvoldoende functioneren, structurele onverenigbaarheid van belangen of wanneer dit anderszins naar het oordeel van de raad van commissarissen is geboden; Toegepast.

Jaarverslag 2007

53

III.1.6

Respons: III.1.7

Respons: III.1.8

Respons: III.2 Principe:

Respons:

Het toezicht van de raad van commissarissen op het bestuur omvat in ieder geval: a) de realisatie van de doelstellingen van de woningcorporatie; b) de strategie en de risico’s verbonden aan de activiteiten van de woningcorporatie; c) de opzet en de werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen; d) het kwaliteitsbeleid; e) de kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording als voorzien in hoofdstuk V; f) het financiële verslaggevingproces; g) de naleving van toepasselijke weten regelgeving. Toegepast. De raad van commissarissen bespreekt tenminste éénmaal per jaar buiten aanwezigheid van het bestuur zowel zijn eigen functioneren als dat van de individuele leden van de raad van commissarissen en de conclusies die hieraan moeten worden verbonden. De raad van commissarissen vraagt hiertoe uitdrukkelijk de visie van het bestuur ter zake en betrekt deze in de bespreking. Tevens wordt het gewenste profiel en de samenstelling en competentie van de raad van commissarissen besproken alsmede de conclusies die hieraan moeten worden verbonden. De raad van commissarissen bepreekt voorts ten minste éénmaal per jaar buiten aanwezigheid van het bestuur zowel het functioneren van het bestuur als college als dat van de individuele leden van het bestuur, en de conclusies die hieraan moeten worden verbonden en bespreekt deze conclusie met het bestuur en de bestuurders. Toegepast. De raad van commissarissen en de leden van de raad van commissarissen afzonderlijk hebben een eigen verantwoordelijkheid om van het bestuur en de externe accountant de informatie te verlangen die de raad van commissarissen behoeft om zijn taak als toezichthoudend orgaan goed te kunnen uitoefenen. Indien de raad van commissarissen dit geboden acht kan hij informatie inwinnen van functionarissen en externe adviseurs van de woningcorporatie. De woningcorporatie stelt hiertoe de nodige middelen ter beschikking. De raad van commissarissen kan verlangen dat bepaalde functionarissen en externe adviseurs bij zijn vergaderingen aanwezig zijn. Toegepast. Onafhankelijkheid Ieder lid van de raad van commissarissen heeft de verantwoordelijkheid onafhankelijk en kritisch bij te dragen aan de besluitvorming zodanig dat de raad van commissarissen de in aanmerking komende belangen op evenwichtige wijze kan afwegen. De raad van commissarissen is zodanig samengesteld dat de leden ten opzichte van elkaar, het bestuur en welk deelbelang dan ook onafhankelijk en kritisch kunnen opereren. Wij onderschrijven dit principe en passen het toe.

Uitwerking: III.2.1 De raad van commissarissen waakt ervoor dat meerderheid van de leden van de raad van commissarissen naar zijn oordeel in formele zin onafhankelijk is in het licht van de in bepaling III.2.2 aangeduide criteria. De raad van commissarissen maakt hiervan melding in het jaarverslag. Respons: Toegepast. III.2.2

De raad van commissarissen stelt ten aanzien van iedere commissaris vast of deze in een zodanige relatie tot de corporatie staat of heeft gestaan dat hij in formele zin niet geacht kan worden onafhankelijk te zijn, waarbij de raad van commissarissen tenminste de hieronder genoemde onafhankelijkheidcriteria in zijn beoordeling betrekt. De verantwoordelijkheid voor een onafhankelijke en kritische bijdrage aan de besluitvorming binnen de raad van commissarissen rust ook op commissarissen waarvan de raad van commissarissen vaststelt dat zij in formele zin niet onafhankelijk zijn. Bedoelde afhankelijkheidscriteria zijn dat het betrokken lid van de raad van commissarissen, dan wel zijn echtgenoot, geregistreerde partner of een andere levensgezel, pleegkind of bloed- of aanverwant tot in de tweede graad: a) in de vijf jaar voorafgaande aan de benoeming werknemer of lid van het bestuur van de woningcorporatie (inclusief gelieerde rechtspersonen) is geweest; b) een persoonlijke financiële vergoeding van de woningcorporatie of van een aan haar gelieerde rechtspersoon ontvangt, anders dan de vergoeding die voor de als lid van de raad van commissarissen verrichte werkzaamheden wordt ontvangen en voor zover zij niet past in de normale uitoefening van bedrijf; c) bestuurslid is van een vennootschap dan wel rechtspersoon waarin een lid van het bestuur van de woningcorporatie lid van de raad van commissarissen is; d) in de vijf jaar voorafgaand aan de benoeming een belangrijke zakelijke relatie met de woningcorporatie of een aan haar gelieerde rechtspersoon heeft of in de vijf jaar voorafgaand aan de benoeming heeft gehad. Daaronder wordt in ieder geval begrepen het geval dat de commissaris, of een kantoor waarvan hij aandeelhouder, vennoot, medewerker of adviseur is, is opgetreden als adviseur van de woningcorporatie en het geval dat de commissaris bestuurder of medewerker is van een bankinstelling waarmee de woningcorporatie een duurzame en significante relatie onderhoudt;

Jaarverslag 2007

54

Respons: III.3 Principe:

Respons:

e) lid is van de gemeenteraad of Provinciale Staten van een gemeente of provincie waar de woningcorporatie feitelijk werkzaam is dan wel in dienst is van een zodanige gemeente of provincie en feitelijk betrokken bij volkshuisvestingsaangelegenheden; f) werkzaam is bij het ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, of bij het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting, het waarborgfonds Sociale Woningbouw of voor de volkshuisvesting relevante belangenbehartigingsorganisaties en feitelijk betrokken is bij volkshuisvestingaangelegenheden; g) huurder is van de woningcorporatie; h) aandelen houdt, of bestuurder of commissaris van een rechtspersoon is die aandelen houdt, in een aan de woningcorporatie gelieerde vennootschap, of vennoot is dan wel bestuurder of commissaris is van een vennoot in een contractuele vennootschap waarin ook de woningcorporatie vennoot is. i) gedurende de voorgaande twaalf maanden tijdelijk heeft voorzien in het bestuur bij belet en ontstentenis van bestuurders. Toegepast. Deskundigheid en samenstelling Elk lid van de raad van commissarissen dient in staat te zijn om de hoofdlijnen van het totale beleid te beoordelen. Elk lid van de raad van commissarissen beschikt over de specifieke deskundigheid die noodzakelijk is voor de vervulling van zijn taak, binnen zijn rol in het kader van de profielschets van de raad. Ook leden die op voordracht zijn benoemd dienen aan dit profiel te voldoen. De raad van commissarissen dient zodanig te zijn samengesteld dat hij zijn taak naar behoren kan vervullen. Een herbenoeming van een lid van de raad van commissarissen vindt slechts plaats na zorgvuldige overweging. Ook bij een herbenoeming wordt de hiervoor genoemde profielschets in acht genomen. Wij onderschrijven dit principe en passen het toe.

Uitwerking: III.3.1 De raad van commissarissen stelt een profielschets voor zijn omvang en samenstelling op, rekening houdend met de aard van de woningcorporatie, haar activiteiten en de gewenste deskundigheid en achtergrond van de leden van de raad van commissarissen. De profielschets wordt algemeen verkrijgbaar gesteld en wordt in ieder geval op de website van de woningcorporatie geplaatst. Respons: Toegepast. Acties: De profielschets wordt in 2008 op onze website geplaatst. III.3.2 Respons:

Minimaal één lid van de raad van commissarissen heeft ervaring in volkshuisvestingsaangelegenheden. Toegepast.

III.3.3

Minimaal één lid van de raad van commissarissen is een zogenoemde financieel expert, hetgeen inhoudt dat deze persoon relevante kennis en ervaring heeft opgedaan in de financiële bedrijfsvoering bij naar omvang gelijkwaardige rechtspersonen. Toegepast.

Respons: III.3.4

Respons: III.3.5 Respons:

III.3.6 Respons:

Alle commissarissen volgen na benoeming een introductieprogramma, waarin in ieder geval aandacht wordt besteed aan algemene financiële en juridische zaken, de financiële verslaggeving door de woningcorporatie, de specifieke aspecten die eigen zijn aan de betreffende corporatie en haar activiteiten en de verantwoordelijkheden van een commissaris. De raad van commissarissen beoordeelt jaarlijks op welke onderdelen leden van de raad van commissarissen gedurende hun benoemingsperiode behoefte hebben aan nadere introductie of opleiding. Het bestuur speelt hierin een faciliterende rol. Toegepast. In 2007 is een introductieprogramma vastgesteld voor nieuwe leden van de Raad van Toezicht. Een lid van de raad van commissarissen kan maximaal drie maal voor een periode van vier jaar zitting hebben in de raad van commissarissen. Toegepast. Onze statuten: twee periodes van vier jaar en mogelijk een extra periode van één jaar als niet in de vacature zou kunnen worden voorzien. Bovendien een leeftijdsgrens: leden treden af bij het bereiken van de leeftijd van 72 jaar. De raad van commissarissen stelt een rooster van aftreden vast om zoveel mogelijk te voorkomen dat veel leden van de raad van commissarissen tegelijk aftreden. Het rooster van aftreden wordt in ieder geval op de website van de woningcorporatie geplaatst. Toegepast. Het rooster is opgenomen in het jaarverslag, dat op onze website wordt geplaatst.

Jaarverslag 2007

55

III.4 Principe:

Respons:

Rol van de voorzitter van de raad van commissarissen De voorzitter van de raad van commissarissen bereidt de agenda van de vergadering voor en leidt de vergaderingen van de raad, ziet toe op het goed functioneren van de raad en zijn commissies, draagt zorg voor een adequate informatievoorziening aan de leden van de raad, zorgt ervoor dat voldoende tijd bestaat voor de besluitvorming, draagt zorg voor een adequate introductie, is namens de raad van commissarissen het voornaamste aanspreekpunt voor het bestuur, en initieert de evaluatie van het functioneren van de raad van commissarissen en van het functioneren van het bestuur. De woningcorporatie draagt zorg voor een adequate ondersteuning van de voorzitter van de raad van commissarissen (informatie, agendering, evaluatie, introductie nieuwe leden, etc.). Wij onderschrijven dit principe en passen het toe.

Uitwerking: III.4.1 De voorzitter van de raad van commissarissen ziet er op toe dat: a) de leden van de raad van commissarissen tijdig de informatie ontvangen die nodig is voor de goede uitoefening van hun taak; b) voldoende tijd bestaat voor de beraadslaging en besluitvorming door de raad van commissarissen; c) de commissies van de raad van commissarissen naar behoren functioneren; d) de leden van het bestuur en de leden van de raad van commissarissen tenminste jaarlijks worden beoordeeld op hun functioneren; e) de contacten van de raad van commissarissen met het bestuur en ondernemingsraad naar behoren verlopen; f) de commissarissen hun introductie- en opleidings- of trainingsprogramma volgen. Respons: Toegepast. III.4.2 Respons:

De voorzitter van de raad van commissarissen is geen voormalig bestuurder van de woningcorporatie. Toegepast.

III.5 Principe:

Samenstelling en rol van twee kerncommissies van de raad van commissarissen Indien de raad van commissarissen meer dan vijf leden omvat, kan de raad van commissarissen uit zijn midden een auditcommissie en een selectie/remuneratiecommissie instellen. De taak van de commissies is om de besluitvorming van de raad van commissarissen voor te bereiden. Indien de raad van commissarissen besluit tot het niet instellen van een audit, en/of selectie/remuneratiecommissie, dan geldt de van toepassing zijnde uitwerking in III.5.4, III.5.5, III.5.8, III.5.9, III.5.10, IV.1.2, IV.2.3 en IV.3.1 ten aanzien van de gehele raad van commissarissen. In het jaarverslag van de woningcorporatie doet de raad van commissarissen verslag van de uitvoering van de taakopdracht van de commissies in het boekjaar. We onderschrijven dit principe en passen het toe. Onze raad kent drie commissies: de audit-, de remuneratie- en de werving- en selectiecommissie.

Respons:

Uitwerking: III.5.1 De raad van commissarissen stelt voor iedere commissie een reglement op. Het reglement geeft aan wat de rol en verantwoordelijkheid van de betreffende commissie is, haar samenstelling en op welke wijze zij haar taak uitoefent. Respons: Toegepast. Er is een reglement voor de auditcommissie en de remuneratiecommissie. Acties: Het reglement voor de werving- en selectiecommissie wordt in 2008 ontworpen en vastgesteld. III.5.2 Respons: III.5.3 Respons:

De raad van commissarissen vermeldt in het jaarverslag de samenstelling van de afzonderlijke commissies, het aantal vergaderingen van de commissies, alsmede de belangrijkste onderwerpen die aan de orde zijn gekomen. Toegepast. De raad van commissarissen ontvangt van elk van de commissies een verslag van de beraadslagingen en bevindingen. Toegepast.

Auditcommissie III.5.4 De auditcommissie richt zich in ieder geval op het toezicht op het bestuur ten aanzien van: a) de werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen, waaronder het toezicht op de naleving van de relevante weten regelgeving en het toezicht op de werking van de integriteitcode; b) de financiële informatieverschaffing door de woningcorporatie (keuze van accountingpolicies, toepassing en beoordeling van effecten van nieuwe regels, prognoses, werk van in- en externe accountants ter zake, etc.). c) de naleving van aanbevelingen en opvolging van opmerkingen van in- en externe accountants; d) de voorgeschreven financiële informatieverschaffing aan de externe toezichthouder. Respons: Toegepast. Acties: De integriteitscode wordt in 2008 ontworpen en vastgesteld. Jaarverslag 2007

56

III.5.5 Respons: III.5.6

De auditcommissie is het eerste aanspreekpunt van de externe accountant wanneer deze onregelmatigheden constateert in de inhoud van de financiële berichten of in de gevolgde procedures ten behoeve van de financiële verslaggeving. Toegepast.

Respons:

Het voorzitterschap van de auditcommissie wordt niet vervuld door een voormalig lid van het bestuur van de woningcorporatie. Toegepast.

III.5.7 Respons:

Van de auditcommissie maakt ten minste een financieel expert in de zin van uitwerking III.3.3 deel uit. Toegepast.

III.5.8

De auditcommissie bepaalt of en wanneer de voorzitter, het lid van het bestuur verantwoordelijk voor financiële zaken en/of de externe accountant bij de vergadering van de commissie aanwezig zijn. Toegepast.

Respons: III.5.9 Respons:

De auditcommissie overlegt zo vaak als zij dit noodzakelijk acht, doch ten minste éénmaal per jaar buiten aanwezigheid van leden van het bestuur met de externe accountant. Toegepast.

Selectie- en remuneratiecommissie III.5.10 De selectie- en remuneratiecommissie heeft in ieder geval de volgende taken: a) het doen van een voorstel voor selectiecriteria en benoemingsprocedure inzake de leden van de raad van commissarissen en leden van het bestuur; b) het doen van een voorstel voor een profielschets van de raad van commissarissen; c) het werven, selecteren en voordragen van leden van de raad van commissarissen ter benoeming door de raad van commissarissen; d) het doen van een voorstel aan de raad van commissarissen betreffende het te voeren bezoldigingsbeleid; e) het doen van een voorstel inzake de bezoldiging van de individuele leden van het bestuur ter vaststelling door de raad van commissarissen; en f) het opmaken van het remuneratierapport als bedoeld in Uitwerking II.2.3. Respons: Toegepast. III.5.11 Het voorzitterschap van de selectie- en remuneratiecommissie wordt niet vervuld door een voormalig lid van het bestuur van de woningcorporatie. Respons: Toegepast. III.6 Principe:

Respons:

Tegenstrijdige belangen Elke vorm en schijn van belangenverstrengeling tussen de woningcorporatie en leden van de raad van commissarissen wordt vermeden. Besluiten tot het aangaan van transacties door de woningcorporatie waarbij tegenstrijdige belangen van leden van de raad van commissarissen kunnen spelen, die van materiële betekenis zijn voor de woningcorporatie en/of voor de betreffende leden van de raad van commissarissen, behoeven de goedkeuring van de raad van commissarissen. De raad van commissarissen is verantwoordelijk voor de besluitvorming over de omgang met tegenstrijdige belangen bij leden van het bestuur, leden van de raad van commissarissen en de externe accountant in relatie tot de woningcorporatie. Het door een lid van de raad van commissarissen aanvaarden van een nevenfunctie die gezien aard of tijdsbeslag van betekenis is voor de uitoefening van de taak van commissaris behoeft voorafgaande goedkeuring van de raad van commissarissen. We onderschrijven dit principe en passen het toe.

Uitwerking: III.6.1 Een lid van de raad van commissarissen meldt een (potentieel) tegenstrijdig belang dat van betekenis is voor de woningcorporatie en/of voor het betreffende lid van de raad van commissarissen terstond aan de voorzitter van de raad van commissarissen en verschaft daarover alle relevante informatie, inclusief de relevante informatie inzake zijn echtgenoot, geregistreerde partner of een andere levensgezel, pleegkind en bloed- en aanverwanten tot in de tweede graad. Indien de voorzitter van de raad van commissarissen een (potentieel) tegenstrijdig belang heeft dat van materiële betekenis is voor de woningcorporatie en/of voor zichzelf, meldt hij dit terstond aan de vice-voorzitter van de raad van commissarissen en verschaft daarover alle relevante informatie, inclusief de relevante informatie inzake zijn echtgenoot, geregistreerde partner of een andere levensgezel, pleegkind en bloed- en aanverwanten tot in de tweede graad. Aan de beoordeling van de raad van commissarissen of sprake is van een tegenstrijdig belang neemt het betreffende lid van de raad van commissarissen niet deel. Respons: Toegepast.

Jaarverslag 2007

57

III.6.2 Respons: III.6.3

Respons: III.6.4

Respons: III.6.5

Respons: III.6.6 Respons: III.7 Principe:

Respons:

Een lid van de raad van commissarissen neemt niet deel aan de discussie en de besluitvorming over een onderwerp of transactie waarbij dit lid van de raad van commissarissen een tegenstrijdig belang heeft. Toegepast. Besluiten tot het aangaan van transacties waarbij tegenstrijdige belangen van leden van de raad van commissarissen spelen die van materiële betekenis zijn voor de woningcorporatie en/of voor de betreffende leden van de raad van commissarissen behoeven goedkeuring van de raad van commissarissen. Dergelijke transacties worden gepubliceerd in het jaarverslag van de woningcorporatie met vermelding van het tegenstrijdig belang en de verklaring dat de bepalingen III.6.1 tot en met III.6.3 zijn nageleefd. Toegepast. Het reglement van de raad van commissarissen bevat regels ten aanzien van de omgang met (potentieel) tegenstrijdige belangen bij leden van het bestuur, leden van de raad van commissarissen en de externe accountant in relatie tot de woningcorporatie, en voor welke transacties goedkeuring van de raad van commissarissen nodig is. Toegepast. Een gedelegeerd lid van de raad van commissarissen is een lid van de raad van commissarissen met een bijzondere taak. De delegatie kan niet verder gaan dan de taken die de raad van commissarissen zelf heeft en omvat niet het besturen van de woningcorporatie. Zij strekt tot intensiever toezicht en advies en meer geregeld overleg met het bestuur. De delegatie is slechts van tijdelijke aard. De delegatie kan niet de taak en bevoegdheid van de raad van commissarissen wegnemen. Het gedelegeerd lid van de raad van commissarissen blijft lid van de raad van commissarissen. Toegepast. Het lid van de raad van commissarissen dat tijdelijk voorziet in het bestuur bij belet en ontstentenis van leden van het bestuur treedt voor deze periode uit de raad van commissarissen om de bestuurstaak op zich te nemen. Toegepast. Bezoldiging Raad van Commissarissen De raad van commissarissen stelt de bezoldiging van de leden van de raad van commissarissen vast. De bezoldiging van een lid van de raad van commissarissen is niet afhankelijk van de resultaten van de woningcorporatie. De toelichting op de jaarrekening bevat in ieder geval informatie over de hoogte en de structuur van de bezoldiging van de individuele leden van de raad van commissarissen. We onderschrijven dit principe en passen het toe.

Uitwerking: III.7.1 De woningcorporatie verstrekt aan de leden van de raad van commissarissen geen persoonlijke leningen of garanties. Respons: Toegepast. IV. IV.1 Principe: Respons:

De audit van de financiële verslaggeving en de positie van de interne control functie en van de externe accountant Financiële verslaggeving Het bestuur is verantwoordelijk voor de kwaliteit en de volledigheid van de openbaar gemaakte financiële berichten. We onderschrijven dit principe en passen het toe.

Uitwerking: IV.1.1 Het opstellen en de publicatie van het jaarverslag, de jaarrekening en andere financiële berichten die worden gepubliceerd vergen zorgvuldige interne procedures. De raad van commissarissen houdt toezicht op het volgen van deze procedures. Respons: Toegepast. IV.1.2 Respons: IV.1.3

De raad van commissarissen beoordeelt of en hoe de externe accountant wordt betrokken bij de inhoud en publicatie van financiële berichten, anders dan de jaarrekening. Toegepast. Het bestuur is verantwoordelijk voor het instellen en handhaven van interne procedures die ervoor zorgen dat alle belangrijke financiële informatie bij het bestuur bekend is, zodat de tijdigheid, volledigheid en juistheid van de interne en externe financiële verslaggeving worden gewaarborgd. Vanuit dit oogpunt zorgt het bestuur ervoor dat de financiële informatie aangaande ondernemingen waarover de woningcorporatie overwegende zeggenschap uitoefent, rechtstreeks aan hem wordt gerapporteerd. De raad van commissarissen houdt toezicht op de instelling en handhaving van deze interne procedures.

Jaarverslag 2007

58

Respons:

Toegepast.

IV.2 Principe:

Rol, benoeming, beloning en beoordeling van het functioneren van de externe accountant De raad van commissarissen benoemt de externe accountant en stelt de beloning van de externe accountant vast. De raad van commissarissen laat zich daartoe door het bestuur adviseren. We onderschrijven dit principe en passen het toe.

Respons:

Uitwerking: IV.2.1 De externe accountant kan over zijn verklaring omtrent de getrouwheid van de jaarrekening worden bevraagd door de raad van commissarissen. Respons: Toegepast. IV.2.2

Respons: IV.2.3

Respons: IV.2.4 Respons: IV.3 Principe:

Respons:

Het bestuur en de auditcommissie rapporteren jaarlijks afzonderlijk aan de raad van commissarissen over de ontwikkelingen in de relatie met de externe accountant, waaronder in het bijzonder zijn onafhankelijkheid (met inbegrip van de wenselijkheid van het verrichten van niet-controlewerkzaamheden voor de woningcorporatie verricht door hetzelfde kantoor). Mede op grond hiervan bepaalt de raad van commissarissen zijn benoeming van een externe accountant. Toegepast. De externe accountant wordt benoemd voor een periode van maximaal vier jaar waarbij herbenoeming telkens voor een periode van maximaal vier jaar kan plaatsvinden. Het bestuur en de auditcommissie maken ieder ten minste éénmaal in de vier jaar een grondige beoordeling van het functioneren van de externe accountant in de diverse entiteiten en capaciteiten waarin de externe accountant fungeert. De beoordeling wordt besproken in de raad van commissarissen. De raad maakt van zijn belangrijkste bevindingen melding in het jaarverslag van de woningcorporatie. Toegepast. De opdrachtverlening tot en de bezoldiging van het uitvoeren van niet-controlewerkzaamheden door de externe accountant worden, na overleg met het bestuur, goedgekeurd door de raad van commissarissen. Toegepast. Interne controlefunctie De interne accountant c.q. controller, die een belangrijke rol kan spelen in het beoordelen en toetsen van interne risicobeheersings- en controlesystemen, functioneert onder de verantwoordelijkheid van het bestuur. Indien aan een woningcorporatie geen interne accountant c.q. controller is verbonden is dit principe en daaruit afgeleide uitwerking van overeenkomstige toepassing op de financieel verantwoordelijke van de woningcorporatie. We onderschrijven dit principe en passen het toe.

Uitwerking: IV.3.1 De externe accountant en de auditcommissie worden betrokken bij het opstellen van het werkplan van de interne accountant. Zij nemen ook kennis van de bevindingen van de interne accountant c.q. controller. De raad van commissarissen beoordeelt of en in hoeverre de externe accountant wordt gevraagd zijn bevindingen ter zake aan de raad van commissarissen te rapporteren. Respons: Toegepast. IV.4 Principe:

Respons:

Relatie en communicatie van de externe accountant met de organen van de woningcorporatie De externe accountant woont in ieder geval de vergadering van de raad van commissarissen bij waarin over de vaststelling van de jaarrekening wordt besloten. De externe accountant rapporteert zijn bevindingen betreffende het onderzoek naar de jaarrekening gelijktijdig en op dezelfde wijze aan het bestuur en de raad van commissarissen. We onderschrijven dit principe en passen het toe.

Uitwerking: IV.4.1 Het verslag van de externe accountant ingevolge artikel 2:393 lid 4 BW bevat datgene wat de externe accountant met betrekking tot de controle van de jaarrekening en de daaraan gerelateerde controles onder de aandacht van het bestuur en de raad van commissarissen wil brengen. Daarbij komen ten minste de volgende onderwerpen aan de orde: a) Met betrekking tot de accountantscontrole: informatie over zaken die van belang zijn voor de beoordeling van de onafhankelijkheid van de externe accountant; informatie over de gang van zaken tijdens de controle als ook de samenwerking met interne accountants en eventueel andere externe accountants, discussiepunten met het bestuur, een overzicht van niet aangepaste correcties, etc.

Jaarverslag 2007

59

Respons: V. V.1 Principe:

Respons:

b) Met betrekking tot de financiële cijfers: Analyses van ontwikkelingen van het vermogen en resultaat, die niet in te publiceren cijfers voorkomen en die naar de mening van de externe accountant bijdragen aan het inzicht in de financiële positie en resultaten van de woningcorporatie; Commentaar op de verwerking van eenmalige posten, de effecten van schattingen en de wijze waarop deze tot stand zijn gekomen, de keuze van accountingpolicies wanneer ook andere keuzes mogelijk waren, alsmede bijzondere effecten als gevolg daarvan; Opmerkingen over de kwaliteit van prognoses en budgetten. c) Met betrekking tot de werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen (inclusief betrouwbaarheid en continuïteit van de geautomatiseerde gegevensverwerking) en de kwaliteit van de interne informatievoorziening: Verbeterpunten, geconstateerde leemten en kwaliteitsbeoordelingen; Opmerkingen over bedreigingen en risico’s voor de woningcorporatie en de wijze waarop daarover in te publiceren gegevens gerapporteerd dient te worden; Naleving van statuten, instructies, regelgeving, vereisten van externe toezichthouders, etc. Toegepast. Maatschappelijke verantwoording en beleidsbeïnvloeding door belanghebbenden Het bestuur hanteert een visie op de maatschappelijke positie van de woningcorporatie als uitgangspunt voor zijn beleid. Het bestuur vertaalt die visie in een missie en beleidsdoelstellingen. Het bestuur betrekt belanghebbenden bij beleidsvorming en voert met hen een dialoog over de uitvoering van het beleid. Het bestuur geeft inzicht in de realisatie van de beleidsdoelstellingen en communiceert hierover met relevante belanghebbenden. We onderschrijven dit principe en passen het toe.

Uitwerking: V.1.1 Het bestuur benoemt, na goedkeuring door de raad van commissarissen, voor iedereen kenbaar de belanghebbenden bij de maatschappelijke en volkshuisvestelijke missie en doelstellingen van de woningcorporatie en voert met hen actief overleg. De belanghebbenden kunnen onder meer zijn: Bewoners (klanten, zijnde huidige of toekomstige afnemers van producten en diensten, en andere burgers) en hun vertegenwoordigers; relevante overheden en hun instellingen op gemeentelijk en regionaal niveau; maatschappelijke organisaties op het terrein van zorg, welzijn, onderwijs en veiligheid; collega-corporaties Respons: Toegepast. V.1.2 Respons: Acties: V.2 Principe:

Respons:

De woningcorporatie heeft en onderhoudt een website waarop zij de informatie toegankelijk maakt die zij krachtens wet- of regelgeving of deze code dient te publiceren. Toegepast. De website wordt in 2008 aangevuld met zaken, zoals die in dit overzicht op verschillende plaatsen zijn vermeld. De woningcorporatie voorziet in een vorm van overleg met de door haar benoemde belanghebbenden over het door de woningcorporatie voorgenomen beleid en de uitvoering daarvan. In het governance hoofdstuk in het jaarverslag verantwoordt de woningcorporatie de vorm van overleg die zij heeft gekozen. De door de woningcorporatie benoemde belanghebbenden worden tenminste eenmaal per jaar in het overleg betrokken. We onderschrijven dit principe en passen het toe.

Uitwerking: V.2.1 De vorm van het periodiek overleg met belanghebbenden wordt vastgesteld door het bestuur en behoeft voorafgaande goedkeuring door de raad van commissarissen. Respons: Toegepast. V.2.2 Respons: V.2.3 Respons:

Het bestuur stelt belanghebbenden, in het overleg, in de gelegenheid advies uit te brengen over de vastgestelde jaarrekening en het jaarverslag en over de strategie en beleid van de woningcorporatie in het licht van haar volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstellingen. Toegepast. Belanghebbenden ontvangen het goedgekeurde jaarverslag, dat ook op de website wordt geplaatst. Het bestuur en de raad van commissarissen zijn voltallig aanwezig bij het overleg met belanghebbenden. Toegepast. Is de intentie, maar in de praktijk niet altijd haalbaar.

Jaarverslag 2007

60

V.2.4 Respons: V.3 Principe:

Respons:

Het bestuur maakt in ieder geval op hoofdlijnen een verslag over hetgeen in het overleg met belanghebbenden is besproken en plaatst dit verslag binnen drie maanden op de website van de corporatie. Toegepast. De woningcorporatie laat zich een keer per vier jaar visiteren waarbij een gestructureerd oordeel wordt gegeven over het volkshuisvestelijk en maatschappelijk presteren. Visitatie is een gezamenlijke verantwoordelijkheid van bestuur en raad van commissarissen. We onderschrijven dit principe en passen het toe.

Uitwerking: V.3.1 Visitatie heeft betrekking op het volkshuisvestelijk en maatschappelijk presteren, op de wijze waarop belanghebbenden in de gelegenheid zijn gesteld invloed uit te oefenen op het beleid en op de kwaliteit van de governance. Respons: Toegepast. Acties: Visitatie zal in het jaar 2010 plaatsvinden. V.3.2 Respons: Acties: V.3.3 Respons: Acties:

Het visitatierapport, alsmede het standpunt ter zake van bestuur en raad van commissarissen, wordt op de website van de woningcorporatie geplaatst. Toegepast. In het jaar 2010. Het visitatierapport wordt besproken in het overleg met belanghebbenden op basis van het standpunt van bestuur en raad van commissarissen. Toegepast. In het jaar 2010.

Jaarverslag 2007

61

De Woningstichting en de positie in de sector Beoordeling Ministerie van VROM /WWI 2006 Het ministerie van VROM / WWI heeft eind 2007 met betrekking tot het jaar 2006 een positief oordeel gegeven over de wijze waarop wij onze volkshuisvestelijke taak opvatten alsmede de sterke financiële positie. Met de wijze waarop invulling is gegeven aan governance en interne beheersing behoren wij tot een landelijke kopgroep van 25 corporaties. Het ministerie was het niet eens met het feit dat bij verkopen geen scheiding was aangebracht tussen de verkopende makelaar en taxateur. Hoewel wij van mening zijn dat de betreffende regelgeving (MG 2006-06) goed is nageleefd hebben we toch de verkoopprocedure op dit onderdeel aangepast.

Beoordeling Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) 2006 Het CFV heeft over 2006 verklaard dat het volgens de normen van het Centraal Fonds Volkshuisvesting gecorrigeerde weerstandsvermogen (€ 61,9 miljoen) hoger is dan het minimaal noodzakelijke weerstandsvermogen (€ 25,4 miljoen); een nader onderzoek naar de financiële positie is derhalve niet nodig. Het CFV heeft voor de tweede maal een uitvoerige rapportage beschikbaar gesteld “corporaties in perspectief”. Deze rapportage is aan de Raad van Toezicht verstrekt en wordt begin 2008 besproken. Deze rapportage is betrouwbaar omdat die is gebaseerd op door alle corporaties verplicht verstrekte geautoriseerde gegevens. Enkele opvallende uitkomsten, ten opzichte van de landelijke cijfers en de referentiecorporatie, worden hierna weergegeven:

Volkshuisvestelijk de Woningstichting Verhuur Mutatiegraad (% aantal woongelegenheden) Leegstand (langer dan 3 mnd % woongelegenheden) Gemiddelde huurprijs (€ per mnd per woongelegenheid) Benutting potentiële huurruimte (huurprijs in % max. toegestane huur) Huurwoningen in goedkope segment in % huurwoningen Huurwoningen in betaalbare prijssegment in % huurwoningen Toewijzing aan de doelgroep in % totale toewijzingen 20032006 Qua inkomensgrenzen passende toewijzingen in % totale toewijzingen 2003-2006 Kwaliteit Woningwaardering (gemiddeld aantal wws punten per woongelegenheid in 2006) Prijs/kwaliteitverhouding (gemiddelde prijs per wws punt in 2006) Toegankelijke woningen (% woongelegenheden 2006) Uitgaven planmatig onderhoud (€ per woongelegenheid 2006)

Jaarverslag 2007

Referentie

Landelijk

11 0,1 368

9,9 1,3 366

9,6 1,1 381

68,8 25,5 71

71 35,9 58,5

70,2 29,5 64,2

63

72,3

70,2

91,5

89,9

91,1

131

123

127

2,8 34,3

2,97 27,5

2,99 25,6

577

684

790

62

Bedrijfsvoering (cijfers over 2006) •

• •

Netto bedrijfslasten: over de periode 2003 tot en met 2006 zijn de netto bedrijfslasten met 0,3% toegenomen; de referentiecorporatie en landelijke ontwikkeling waren respectievelijk 6,8% en 9,8%. De kosten per verhuureenheid zijn met € 1.206 relatief hoog De netto kasstroom per verhuureenheid na rente bedraagt € 1.239 en is beter dan zowel de referentiecorporatie als het landelijke cijfer De interest coverage ratio bedraagt 2,3 en is gunstig zowel ten opzichte van de referentie corporatie (1,5) als het landelijke cijfer (1,6)

Waarden vastgoed, vermogen en financiële positie (cijfers over 2006) •

De balanswaarden geven het volgende beeld: de Woningstichting Bedrijfswaarde (€ per vhe) Rentabiliteitswaarde leningen (€ per vhe) WOZ-waarde (€ per vhe) Restant levensduur Huurkapitalisatiefactor Bedrijfswaarde / WOZ waarde

•

41.573 16.555 135.785 26,7 9,4 0,31

35.477 21.499 130.058 22,3 8,1 0,27

Het weerstandsvermogen en de solvabiliteit zijn als volgt: de Woningstichting

Referentie

Weerstandsvermogen 2006 (€ per vhe ) Solvabiliteit 2006

•

Referentie

24.617 56,8%

39.712 23.650 130.653 23,6 8,8 0,30

Landelijk

16.758 39,5%

Minimaal noodzakelijk weerstandsvermogen en overmaat 2006: de Referentie Woningstichting Minimaal noodzakelijk weerstandsvermogen 2006 (€ per vhe) Minimaal noodzakelijk weerstandsvermogen (% balanstotaal normen CFV) Vermogensovermaat per woning (€ per vhe)

Landelijk

19.040 40,8%

Landelijk

24.617

16.758

19.040

15,9%

16,7%

14,0%

7.136

3.241

5.912

Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) Het WSW heeft verklaard dat op grond van de prognosecijfers 2007 tot en met 2011 wij onveranderd kredietwaardig zijn en op reguliere wijze gebruik kunnen maken van de borgingsfaciliteiten. Het faciliteringsvolume heeft het WSW aan de hand van de investeringsprognose per 1 september 2007 bepaald op € 28,5 miljoen.

Aedes bedrijfstakinformatie (BTI) 2006 De Bedrijfstakinformatie die Aedes jaarlijks publiceert krijgt ook in de pers aandacht. Deze informatie is ontleend aan door 274 corporaties (met een bezit van 58% van de 2,4 miljoen huurwoningen) op vrijwillige basis verstrekte gegevens. De BTI bevestigt het beeld dat het CFV van ons heeft: relatief laag huurprijsniveau, gemiddelde personeelsbezetting (relatief hoge bezetting woningbeheer, leefbaarheid c.a. en verhuur), hoge onderhoudskosten; de solvabiliteit op basis van historische kosten is lager dan gemiddeld.

Jaarverslag 2007

63

Het bedrijfsresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening is hoger dan gemiddeld. 64% van de deelnemende corporaties heeft een resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening dat lager is.

Benchmark Aedex Corporatie Vastgoedindex 2006 Sinds het boekjaar 2004 nemen we deel aan de Aedex Corporatie Vastgoedindex. De Aedex Corporatie Vastgoedindex is een benchmarkinstrument dat de prestatie van corporaties als investeerder en beheerder van vastgoed meet en de uitkomsten met andere corporaties vergelijkt. De Aedex Corporatie Vastgoedindex, die in 1998 is ontstaan, is nog volop in ontwikkeling. We passen de Aedex Corporatie Vastgoedindex niet alleen toe als externe benchmark, maar ook als een instrument om te sturen op vastgoed. Bij de formulering van ons Dynamisch Vastgoed Management hebben we het Aedex-gedachtegoed als referentiekader gebruikt. Bij het samenstellen van de jaarrekening (januari 2008) zijn de uitkomsten over 2007 nog niet beschikbaar. We volstaan daarom met een overzicht met de belangrijkste uitkomsten over 2006. Het totaal rendement (direct en indirect rendement3) geeft over 2006 (2005) het volgende beeld: Standing investments 2006 6,1 5,5 3,1

Landelijke Aedex benchmark Oost Nederland Aedex benchmark de Woningstichting

Standing investments 2005 8,5 7,7 5,1

Ons totaal rendement blijft achter bij de landelijke benchmark. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door een lagere waardeontwikkeling. Op totaalniveau is het direct rendement over 2006 (2005) als volgt vastgesteld: Standing investments 2006 2,5 2,4 2,5



Het directe rendement komt overeen met de landelijke benchmark. Toch bestaan er per object hogere en lagere rendementen, die worden veroorzaakt door de hoogte van de huur, beheerkosten en de (cyclische planmatige) onderhoudskosten. Wat betreft de directe beheerkosten bevinden wij ons thans iets onder het niveau van het Aedex Corporatie Vastgoedindex-gemiddelde, zowel als percentage van de bruto inkomsten als in euro’s per m2: % van de bruto inkomsten

Beheerkosten (direct)

3

c.a.

de Woningstichting 2006

Aedex 2006 / Oost Nederland


Aedex 2005


Aedex 2004

19,1

19,9

20,1

19,4

22,3

20,3

Onderhoudskosten

23,3

27,9

27,3

27,7

20,8

26,1

Totaal

42,4

47,8

47,4

47,1

43,1

46,4

Voor uitleg van de begrippen ‘direct en indirect rendement’ verwijzen wij naar de begrippenlijst.

Jaarverslag 2007

64

€ per m2 per jaar


Aedex 2006/ Oost Nederland


Aedex 2005


Aedex 2004

12,5

12,5

12,7

12,9

13,5

13,0

Onderhoudskosten

15,4

17,5

17,2

18,3

12,5

16,7

Totaal

27,9

30,0

29,9

31,2

26,0

29,7

Beheerkosten (direct)

c.a.

Het indirecte rendement (waardeontwikkeling) geeft op totaal niveau het volgende beeld:




De marktwaarde van onze woningportefeuille is gestegen van € 516,5 miljoen per ultimo 2005 tot € 525,6 miljoen per ultimo 2006. De hieraan ten grondslag liggende waardegroei is door Aedex Corporatie Vastgoedindex becijferd op 0,6%. Hiermee blijven wij duidelijk achter bij zowel het landelijk als het regionale gemiddelde dat is vastgesteld op respectievelijk 3,6% en 3,0%. Deze (beperkte) waardeontwikkeling is veroorzaakt door: Effect waardeontwikkeling Positief Negatief Hogere (geplande) onderhoudsuitgaven XX Verhoging markthuren XX Lagere leegwaarde ontwikkeling XX Lagere disconteringsvoet en exit-yield XX Sloop woningen XX (Deel)aankopen XX

Onderhoudsuitgaven Door verdergaande veroudering van het bezit neemt de onderhoudsinspanning toe. In de meerjarenramingen is rekening gehouden met een dergelijke stijging, hetgeen een daling van de marktwaarde van het bezit tot gevolg heeft.

Mutatiegraad Binnen ons bezit wordt de afgelopen jaren een daling van het aantal mutaties gemeten. Deze daling is doorvertaald naar de aannames ten aanzien van de mutatiegraad in de waardering van het bezit. De lagere aanname met betrekking tot de mutatiegraad betekent dat het tempo waarmee woningen kunnen worden verkocht dan wel de huur kan worden opgetrokken naar markthuurniveau omlaag gaat. Dit heeft een negatieve invloed op de marktwaarde van het bezit.

Markthuren De markthuren zijn structureel verhoogd op grond van de constatering dat in voorgaande versies van de benchmark een wat te behoudende inschatting van deze grootheid is gehanteerd. Voorheen werd de markthuur bepaald als 4,0% van de getaxeerde leegwaarde. Inmiddels is dit percentage opgetrokken tot 4,5%. Uiteraard heeft dit een opwaarts effect op de waarde van de portefeuille tot gevolg.

Jaarverslag 2007

65

Leegwaardeontwikkeling De stijging van de leegwaarde van onze woningen is beperkt en blijft duidelijk achter bij het gemiddelde uit de Aedex-benchmark en landelijke en regionale cijfers die door bijvoorbeeld de NVM worden gepubliceerd. Als nader naar dit gegeven wordt gekeken blijkt dat dit met name wordt veroorzaakt door een achterblijvende ontwikkeling in de oudere, gestapelde bouw. Een belangrijk deel van de woningportefeuille bestaat uit gestapelde eenheden zonder lift die zijn gebouwd in de periode ’45-’74. Met name binnen dit segment is geen of nauwelijks waardestijging geconstateerd.

Disconteringsvoet en exit-yields Wij hebben door ingrepen in een aantal wijken, die voorheen als problematisch werden gekenschetst, de situatie aanzienlijk verbeterd. Daardoor neemt het risico van een belegging in de betreffende wijken af en kunnen de rendementseisen die tot uitdrukking komen in de gehanteerde disconteringsvoet enerzijds en exit-yields anderzijds omlaag. Uiteindelijk hebben deze verlagingen een positief effect op de waardeontwikkeling van de portefeuille als geheel.

Effect gesloopte woningen In 2006 zijn in totaal 58 woningen gesloopt in het kader van herontwikkeling. Deze woningen vertegenwoordigden in de index per ultimo 2005 nog een waarde van circa € 80.000,- tot € 100.000,- per eenheid. Na sloop resteert nog slechts de waarde van de grond. Per saldo leidt deze actie dus tot een waardedaling van circa € 60.000,- tot € 80.000,- per gesloopte eenheid. De gesloopte eenheden vallen in het segment eengezinswoningen voor 1945. De sloop verklaart dan ook het opvallende rendement voor dit segment van -9,8%.

Effecten van gerealiseerde (deel)aankopen Eind 2006 zijn 31 eenheden aangekocht van de gemeente. De gunstige aankoopprijs heeft een positief effect op het indirecte rendement. Het beleidseffect geeft over 2006 (2005) het volgende beeld: Primaire Primaire objecten objecten 2006 2005 Landelijke Aedex benchmark 1,7 1,7 Oost Nederland Aedex benchmark 1,5 nb de Woningstichting 1,2 1,2 Ons verschil ten opzichte van de landelijke benchmark wordt deels veroorzaakt door een gebrek aan uniformering in de wijze waarop de markthuur wordt vastgesteld. Wij hebben deelgenomen aan een SEV-experiment met een aantal landelijke corporaties om tot een uniforme definiëring van het begrip markthuur voor sociale huurwoningen te komen. Het experiment is helaas zonder resultaat beëindigd. De eenzijdige samenstelling van ons woningbezit zou ook voor een belangrijk deel dit fenomeen kunnen verklaren. In geld uitgedrukt komt het beleidseffect uit op circa € 6,2 miljoen. In 2006 hebben we een bedrag van € 10,5 miljoen (2005 € 7,1 miljoen) geïnvesteerd in vastgoed en voor € 3 miljoen (2005 € 2,5 miljoen) verkocht uit de bestaande woningvoorraad.

Jaarverslag 2007

66

Woningborg Sinds 2006 zijn we ingeschreven in het register van Woningborg dat de regels van het GIW (Garantie Instituut Woningbouw) uitvoert. Het doel van de inschrijving is om aan kopers van nieuwbouwwoningen zekerheid te geven over de kwaliteit van de woningen en gebouwen en de kwaliteit van de opdrachtgever. Woningborg stelt normen vast voor kredietwaardigheid, vakbekwaamheid en deskundigheid. Jaarlijks worden wij getoetst. Op grond van de periodieke financiële herbeoordeling heeft Woningborg in juli 2007 verklaard dat de inschrijving bij Woningborg kan worden gecontinueerd, behoudens onvoorzienbare gebeurtenissen.

Overige activiteiten in de sector We stellen ons actief op in de sector op verschillende niveaus. De directeur-bestuurder is voorzitter van het WERV-directeurenoverleg. Onze medewerkers worden regelmatig gevraagd presentaties te houden op verschillende bijeenkomsten in de sector (Mitros, “in gesprek met de huurder”, Hans van Es; NCCW corporatiedag, presentatie over ICT bij de Woningstichting (Jan Inden). In veel gevallen treden wij op als referentie.

Jaarverslag 2007

67

Maatschappelijk verantwoord ondernemerschap Wat onderscheidt ons van een commerciële vastgoedbelegger? Goede huisvesting bieden voor die groepen die voor die belegger niet interessant zijn. Ons handelen vindt zijn basis in wettelijke regelingen zoals het BBSH. Dat maakt van ons een ondernemer met een bijzondere maatschappelijke verantwoordelijkheid. Wij hebben dat maatschappelijk verantwoord ondernemerschap vertaald in onze missie en nader uitgewerkt in ons ondernemingsplan voor de jaren 2007-2011. We zetten ons in om optimale volkshuisvestelijke prestaties te leveren, waarbij we steeds zoeken naar wegen om dat inzichtelijker te maken. Het bepalen van het maatschappelijk rendement is niet eenvoudig. Er wordt nog volop geëxperimenteerd met de verschillende methoden en instrumenten. Wij hebben in de loop van 2007 het instrument “sturen op prestaties” geïmplementeerd. Het instrument is mede ontwikkeld door Ortec BV. Met deze methode wordt beoogd de kosten van het maatschappelijk beleid (allocatie) financieel inzichtelijk te maken als verschil tussen de marktwaarde van ons bezit in verhuurde staat (Aedexwaarde) en de beleidswaarde. In het kader van de toepassing van dit instrument is de beleidswaarde gedefinieerd als de contante waarde van het eigen beleid, met als restwaarde de marktwaarde van het bezit aan einde van de beleidsperiode. In 2008 zullen we dit verder inzichtelijk maken. Met maatschappelijk rendement bedoelen we dat we onze volkshuisvestelijke prestaties optimaal uitvoeren tegen zo laag mogelijke offers. Dit is voor de ene activiteit in geld uit te drukken, voor andere activiteiten vinden wij een verbale verantwoording toereikend. Maatschappelijk rendement moet dus worden gezien in samenhang met financieel rendement, dat zijn weerslag vindt in een efficiënte en effectieve bedrijfsvoering, positieve cashflows, goede solvabiliteit en liquiditeit. De behaalde resultaten van dit maatschappelijke rendement worden op de volgende werkgebieden beschreven: • Bevorderen van slaagkansen en keuzemogelijkheden van kwetsbare groepen • Bevorderen van voldoende voorraad betaalbare huurwoningen met daarbij passende kwaliteit • Bevorderen van passend kunnen wonen van bijzondere groepen • Versterken van de samenhang tussen woon- en zorgdiensten • Bevorderen goede afstemming met de woonwensen van bewoners • Verbeteren of behoud van leefbaarheid • Milieubewust bouwen, verbouwen en onderhouden • Participatie bewoners • Bevorderen interactieve beleidsvorming met (locale) belangenhouders en transparante verantwoording Daar waar relevant zijn ter illustratie gegevens toegevoegd die zijn ontleend aan de publicatie van het Centraal Fonds Volkshuisvesting “corporaties in perspectief 2007” (november 2007).

Bevorderen van slaagkansen en keuzemogelijkheden (van kwetsbare groepen) •

Woningmarkt uitgebreid tot gehele WERV gebied per 1 juli 2007. We beogen hiermee de slaagkansen en keuzemogelijkheden te vergroten waardoor de doorstroming op de woningmarkt op gang kan komen. Er is vrije vestiging in de WERV regio; de regels en criteria voor woningtoewijzing in de WERV zijn geharmoniseerd. Presentatie van de vrijkomende woningen via website www.huiswaarts.nu en plaatselijke huis aan huisbladen. De positie van starters is mogelijk verbeterd doordat een deel van het aanbod via loting beschikbaar wordt gesteld. In de loop van 2008 zal meer duidelijk worden of de doelen zijn gehaald. Nog niet alle ICT problemen zijn opgelost.

Jaarverslag 2007

68

•

Verkoopplan: We beogen te voldoen aan de vraag naar goedkope koopwoningen. In 2007 hebben we 26 woningen, voornamelijk etagewoningen, voor eigen bewoning verkocht voor de marktprijs aan de zittende huurder of op de vrije markt. Het verkoopprogramma bestaat uit ruim 800 woningen. In verband met onzekerheid over de consequenties met betrekking tot de invoering van de integrale vennootschapsbelasting per 1 januari 2008 zijn de verkopen uit het bestaande bezit in 2008 voorlopig opgeschort. Het verwachte tempo van verkopen ligt namelijk hoger dan de vervangende nieuwbouw, zodat we naar verwachting niet of nauwelijks gebruik kunnen maken van de fiscale herinvesteringsreserve.

Bevorderen van voldoende voorraad betaalbare huurwoningen met daarbij passende kwaliteit •

Voorraad betaalbare woningen. We beschikken over voldoende woningen voor de huisvesting van de primaire doelgroep van beleid (maandhuur tot € 527,-). Hierbij nemen we in aanmerking dat de huurder eventueel gebruik kan maken van huurtoeslag. We kennen (behoudens frictieleegstand) geen leegstand. Onze primaire voorraad is te groot. Op grond van onder andere het woningmarktonderzoek (2005) en huurtoeslaggegevens kunnen we in beginsel volstaan met circa 2.500 woningen. Door gebrek aan doorstromingsmogelijkheden kunnen we niet voorkomen dat een deel van onze woningen wordt bewoond door scheefwoners. Dit probleem kunnen we niet plaatselijk of regionaal oplossen. Ook de nieuwe regionale woonruimteverordening biedt geen mogelijkheden om op grond van inkomens toe te wijzen. % betaalbare woningen van de voorraad (2006)

landelijk Referentie de Woningstichting

0,0

10,0

20,0

30,0

40,0

50,0

60,0

70,0

80,0

Bron: CFV corporaties in perspectief 2007

•

Lage huurprijs. De huurprijs van ons bezit is relatief laag. Door rijksoverheidsmaatregelen wordt vanaf 2007 de jaarlijkse huurverhoging beperkt tot inflatie (per 1 juli 2007 1,1% per woning) gedurende deze kabinetsperiode.

Jaarverslag 2007

69

gemiddelde huurprijs (2006) in euro's per woongelegenheid

landelijk Referentie de w oningstichting

355

360

365

370

375

380

385


Voor onze primaire voorraad realiseren we een lagere huur dan de markthuur. Dit rendementsoffer maakt betaalbare huren voor de doelgroep mogelijk. Ons offer kan indicatief worden becijferd op € 6,2 miljoen per jaar. Voor zover de primaire voorraad niet is verhuurd aan de doelgroepen van beleid kan er overigens sprake zijn van verspilling (“scheefwonen”). We hebben helaas nog geen inzicht in de omvang hiervan. Om het effect van de wettelijke beperking van de jaarlijkse huurverhoging te compenseren (in het eerste jaar € 180.000,-) hebben we circa 900 woningen aangewezen die we vanaf 2008 bij mutatie verhuren tegen markthuur (vooralsnog 100% maximaal redelijk). Het gaat daarbij vooral om het kwalitatief betere bezit (label 4 en 5). We doen er alles aan om daar waar mogelijk te komen tot een evenwichtige prijskwaliteitverhouding. Door het huidige rijksbeleid kunnen we dat evenwicht echter alleen realiseren bij woningmutaties (harmonisatie). •

Dynamisch Vastgoed Management (DVM). Met ons DVM realiseren we een optimale prijskwaliteitverhouding en meer differentiatie in het bestaande woningbezit. Dit evenwicht realiseren we door sloop, woningverbetering, nieuwbouw en verkoop van woningen. prijs kwaliteitverhouding (2006)


2,70

2,75

2,80

2,85

2,90

2,95

3,00

3,05

gemiddelde puntprijs


Jaarverslag 2007

70

We hebben in 2006 de normen voor de basiskwaliteit bepaald en aan alle woningen labels toegekend. Van verkoop en sloop (label 0) tot voorlopig in stand houden (label 2), basiskwaliteit (label 3) en topkwaliteit (label 4 en 5). Dit heeft extra onderhoudskosten in komende jaren tot gevolg (verdubbeling ten opzichte van 2005) die niet tot huurverhogingen leiden. We verbeteren daar waar nodig de binnenzijde van de primaire woningvoorraad zodat die kan voldoen aan de interne norm label 3. Dit gebeurt hetzij bij mutatie of planmatig. We beogen hiermee ook de klanttevredenheid te verbeteren. Woningverkopen zijn nodig op deze extra lasten te financieren. woningwaardering (2006)


118

120

122

124

126

128

130

132

wws punten per woongelegenheid


•

Herstructurering, Irene. In de buurt Irene heeft groot onderhoud aan 82 woningen plaatsgevonden. Een deel van de wijk is gesloopt. We bouwen op dezelfde locatie 44 huuren 12 koopwoningen. De nieuwbouw in volle gang. De gemeente Wageningen heeft bepaald dat de nieuwe huurprijs € 480,- per maand bedraagt, zowel voor de terugkerende als nieuwe huurders. Dit leidt tot een onrendabele top van € 1,7 miljoen. Bij dit project heeft het handhaven van de sociale cohesie in de buurt door terugkeer van vele bewoners een belangrijke rol gespeeld. Wij dragen in belangrijke mate bij in de kosten van de verbetering van de infrastructuur in het gebied € 307.000,-.

•

Verhuisbus. Verhuisservicedienst voor onze nieuwe en/of vertrekkende huurders, waarbij zij tegen een door ons gesubsidieerd tarief een verhuisbus kunnen huren bij een plaatselijk garagebedrijf. Onze netto kosten zijn circa € 8.000,- per jaar. Jaarlijks maken circa 150 bewoners gebruik van deze service.

Bevorderen van passend kunnen wonen van bijzondere groepen •

Het realiseren van projecten voor bijzondere doelgroepen. We spelen in op de tendens dat zorginstellingen hun zorgdiensten extramuraliseren. Daardoor ontstaat behoefte aan flexibele en kleinschalige huisvestingsvoorzieningen. We zoeken met de instellingen naar creatieve oplossingen voor de specifieke doelgroepen. Daarvoor is veelvuldig overleg met de betrokken instanties vereist. Door de specifieke en steeds veranderende wetgeving is veel voorbereidingstijd nodig. Door in te zetten op flexibele bouw trachten we de onrendabele toppen van deze projecten zo veel mogelijk te beperken.

Jaarverslag 2007

71

Voorbeelden van projecten die we hebben gerealiseerd zijn: - Melkweg: woonzorgvoorziening voor 18 licht dementerenden - Crocusstraat 51a: wooneenheden en dagbesteding (Heimerstein) - Philadelphia: diverse woningen beschikbaar gesteld - RIBW: diverse woningen beschikbaar gesteld •

Buurtseweg 1. De in 1996 gerealiseerde huisvesting aan de Asterstraat voor personen met niet aangeboren hersenletsel blijkt inmiddels verouderd. De indeling van de wooneenheden voldoet niet langer aan de huidige eisen (privacy en natte ruimten). Verbouwing van de Asterstraat is niet mogelijk. In samenwerking met de Siza Dorpgroep zullen aan de Buurtseweg 1 nieuwe woongelegenheden worden gerealiseerd. Met dit project zullen ook vier extra plaatsen beschikbaar komen.

•

Droomhuis aan de Dijk. Dit betreft een woonzorgvoorziening voor zes meervoudig gehandicapte kinderen, drie verstandelijk gehandicapte jongvolwassenen en een zorggezin dat in 2007 na een lange voorbereidingstijd is opgeleverd. Wij hebben er veel energie en middelen (onrendabele top) in gestoken om dit ouderinitiatief te kunnen realiseren. Dit project geniet regionale en zeker ook provinciale bekendheid en wordt gedragen door een groot deel van de Wageningse gemeenschap.

•

Uitgeprocedeerde asielzoekers. We hebben een bijdrage geleverd aan het gemeentelijke besluit om uitgeprocedeerde asielzoekers te huisvesten vooruitlopend op een generaal pardonregeling. We hebben daarvoor 31 woningen beschikbaar gesteld. 23 via Ons Pardon en 8 via de organisatie Vluchtelingen Onder Dak, alsmede de kantoorruimte (56 m2) om niet verstrekt. Deze woningen staan op de nominatie om te worden gesloopt in afwachting van de afwikkeling van verschillende procedures met betrekking tot de ruimtelijke ordening.

•

Daklozenproject Stadsbrink. De gemeente Wageningen heeft een taakstelling om een woonvorm voor daken thuislozen met 28 plaatsen te realiseren. Het bleek voor ons niet haalbaar om op de aangeboden locatie Stadsbrink een geschikt plan te maken. De gemeente Wageningen onderzoekt nu mogelijkheden om met een particuliere ontwikkelaar op andere locatie een voorziening te realiseren.

•

Overname woonwagenstandplaatsen en woonwagens Droevendaalsesteeg. We hebben ervaring met het huisvesten van woonwagenbewoners (Asterstraat). We zijn geruime tijd met de gemeente in overleg om veertien standplaatsen en zes wagens aan de Droevendaalsesteeg over te nemen. Het proces is in een eindfase. We beheren voor de gemeente het centrum. Zodra voor de verschillende opstallen een recht van opstal is geregeld, kan de overdracht plaatsvinden tegen de bedrijfswaarde.

•

Buurtseweg 3: Kristal. De zorginstelling ’s Heerenloo Midden Nederland wil haar dagbestedingsactiviteiten (Kristal) voor verstandelijk gehandicapten aan de Buurtseweg 3 uitbreiden. De verbouwing zal in het voorjaar van 2008 plaatsvinden. Deelnemers aan de dagbestedingsactiviteiten verzorgen ook de catering aan ons personeel.

Jaarverslag 2007

72

•

Woningaanpassingen. Uit het woningmarktonderzoek (2005) blijkt dat ouderen langer zelfstandig in de eigen woning en woonomgeving willen blijven. We passen daarom in samenwerking met de gemeente Wageningen woningen ook op medische gronden aan. Dat doen we jaarlijks voor circa veertig huurders. Het gaat daarbij om voorzieningen in het kader van de Wet maatschappelijke ondersteuning (WMO), zoals trapliften, beugels en verhoogde toiletpotten). In 2007 hebben we in 195 woningen WVG-aanpassingen aangebracht. toegankelijke woningen (2006)


0

5

10

15

20

25

30

35

40

% van de wooneenheden 2006


•

Opplussen. Hoewel we ten opzichte van het landelijke gemiddelde over relatief meer toegankelijke woningen beschikken willen we toch nog meer woningen geschikt maken voor de doelgroep ouderen. We doen dit als antwoord op het woningmarktonderzoek 2005.

Versterken van de samenhang tussen woon- en zorgdiensten •

Woon-, zorgen welzijnszones. We realiseren voor de doelgroep ouderen geschikte woningen met aanvullende diensten voor zorg en welzijn. Ouderen kunnen hierdoor langer blijven wonen in de vertrouwde omgeving . We participeren in een gemeentelijke werkgroep. We constateren dat de processen traag verlopen. Door onze aandacht te richten op de samenwerking met zorginstelling Opella te Ede verwachten we sneller projecten te kunnen realiseren. We vullen elkaar aan als huisvester en zorgpartij en verwachten hierdoor meerwaarde kunnen genereren voor elkaar en voor onze oudere huurders.

•

Overleg zorginstellingen. We nemen deel aan de cliëntenraad van Vilente als professionele partner en vertegenwoordiger van onze huurders.

•

Wet Maatschappelijke ondersteuning (WMO). We geven uitvoering aan de WMO voor zover dit van toepassing is op onze beleidsterreinen. In samenwerking met de gemeente wordt het beleid nog verder vormgegeven.

Bevorderen goede afstemming met de woonwensen van bewoners •

KWH-Huurlabel. We beschikken sinds het jaar 2000 over het KWH Huurlabel. Dit label waarborgt mede de kwaliteit van onze externe dienstverlening. De directe kosten voor dit label bedragen jaarlijks € 25.000,-.

Jaarverslag 2007

73

•

Zelf Aangebrachte Voorzieningen (ZAV).Ter bevordering van keuzevrijheid en hun woongenot kunnen huurders hun woningen verbeteren door zelf op eigen verzoek en na onze toestemming voorzieningen aan te brengen. Jaarlijks verwerken we circa 150 ZAV aanvragen van bewoners. We staan niet meer toe dat de huurders de kosten via de huur verrekenen. Wij realiseren ons echter dat, indien er sprake is van “scheefwonen”, het toestaan van een ZAV contraproductief voor de doorstroming kan werken.

Verbeteren of behoud van leefbaarheid •

Huismeester. We verrichten intensief sociaal beheer in enkele kwetsbare complexen zoals de Nude, Riemsdijkstraat, Pomona en Asterstraat. De directe kosten zijn circa € 40.000,-, die niet in de huur of servicekosten worden verrekend. Bij eventuele calamiteiten treden we direct op.

•

Initiatieven huurders. We vinden het belangrijk dat onze huurders ook zelf zorgen voor een kwalitatief goede woonomgeving. Het gaat daarbij om “mooi wonen”, “veilig wonen”, “ schoon wonen” en “prettig wonen”. Hiervoor is in 2007 € 109.000,- uitgegeven. De personele inzet van met name de woonconsulenten, de wijkopzichters en de huismeester (circa € 150.000,-) betreft de initiëring, begeleiding en facilitering van de uitvoering activiteiten op deze activiteiten. Het werken aan de leefbaarheid van wijken en buurten doen we in nauwe samenwerking met onze partners zoals gemeente Wageningen, Welvada, politie en bewonersorganisaties.

•

Leefbaarheidfonds. We bieden financiële ondersteuning aan kleinschalige initiatieven ter verbetering van de kwaliteit van de leefomgeving in Wageningen. Er is in veel gevallen geen directe relatie met ons vastgoed. Het ministerie van VROM heeft deze activiteit goedgekeurd. Het gaat over een bedrag van € 30.000,-

•

Opruimactie portieken rond de jaarwisseling. Hiermee voorkomen we dat branden of andersoortige vandalisme ontstaan in en rondom ons woningbezit tijdens de jaarwisseling. Deze maatregel kost circa € 5.000,- en is zeer succesvol.

•

Verlichting achterpaden. We vinden met onze bewoners het verhogen sociale veiligheid belangrijk. Huurders ervaren onverlichte achterpaden als onveilig. In de afgelopen jaren hebben we bij circa 20 achterpaden verlichting aangebracht (jaarlijkse kosten € 80.000,-).

•

Overlastaanpak. Overlast van medehuurders verstoort prettig wonen. We pakken overlast aan. We zijn deelnemer aan het project buurtbemiddeling, participeren in het overleg drugsoverlast en zijn intensief betrokken in overlastsituaties. De kosten van de inzet van woonconsulenten was in 2007 circa € 150.000,-. Het gaat hierbij om circa 150 verschillenden overlastgevallen per jaar. In sommige gevallen is het nodig om andere externe professionals in te schakelen.

Milieubewust bouwen, verbouwen en onderhouden •

Milieubeleidsplan. We voeren ons milieubeleidsplan uit 1997 uit. Het zal in 2008 worden geactualiseerd.

•

Agrodôme. We hebben geparticipeerd in het tot stand komen van vier experimentele koopwoningen die worden gebouwd uit hernieuwbare, natuurlijke materialen; we kopen een woning die we verhuren aan een instelling die de woning als informatiecentrum zal gebruiken.

Jaarverslag 2007

74

•

Afvalwaterscheiding Rooseveltweg. We dragen bij aan het project van de gemeente Wageningen om de ontkoppeling van het gezamenlijke rioolsysteem te realiseren om te komen tot een gescheiden stelsel van hemelwater en afvalwater. Kosten € 252.000,-. Het project is in 2007 afgerond.

Participatie bewoners •

Huurdersparticipatiecommissie (HPC). Onze huurders hebben de mogelijkheid om inspraak en invloed te hebben over algemene onderwerpen van beheer en beleid. Daartoe is de HPC opgericht. De HPC is opgericht naar aanleiding van het Lagerhuisdebat 2006. Zij heeft de rol van belangenbehartiger en vertegenwoordiger van al onze huurders. Jaarlijks overleggen wij vijfmaal met de HPC. De Woonbond ondersteunt de HPC, hetgeen wij financieren. Ook dragen wij de kosten voor deskundigheidsbevordering van de leden HPC. We voldoen aan het wettelijke vereiste, krijgen nieuwe input voor beleid vanuit de klanten. Helaas bestaat de HPC uit slechts drie personen. Het vraagt veel inspanning om meer huurders te interesseren voor de actieve bijdrage aan de HPC.

•

Lagerhuisdebat. We vinden het belangrijk om in debat te gaan met onze huurders over ons (maatschappelijk) presteren. In juni 2007 is voor de tweedemaal een debat georganiseerd in de Junushoff. De belangstelling viel wat tegen in vergelijking met 2006. Toch waren er ongeveer honderd huurders.

•

Bewonerscommissies. Het betrekken van huurders op complex,- buurt,- of wijkniveau vindt plaats via de dertien bewonerscommissies. We voeren met hen periodiek overleg over onderwerpen die het complex of de buurt/wijk aangaan. Daarnaast hebben we overleg met de bewonersgroepen bij herstructurerings- en groot onderhoudsprojecten.

•

Zaakwaarnemerschap bij advisering over jaarlijkse huurverhoging. We zijn wettelijk verplicht om huurders inspraak te geven op de voorgenomen jaarlijkse huurverhoging. De Woonbond treedt op als zaakwaarnemer namens onze huurders om ons advies te geven over de voorgenomen huurverhoging per 1 juli. We leveren de benodigde informatie over ons huurbeleid, investeringsprogramma, kostenontwikkeling en andere ontwikkelingen. De huurders waren het eens met de voorgestelde huurverhoging. Door deze werkwijze met huurdersvertegenwoordiging hebben we conform de wettelijke richtlijnen de huurverhoging aangezegd en doorgevoerd. De lage huurverhoging (1,1%) heeft er ook toe geleid dat er geen bezwaren zijn gemaakt tegen de huurverhoging per 1 juli 2007.

•

KWH participatielabel. In 2007 hebben ons ingespannen om in aanmerking te komen voor het KWH Participatielabel. Op 0,2 punt na zijn we er niet in geslaagd dit volledig te realiseren.

Bevorderen interactieve beleidsvorming met (locale) belangenhouders en transparante verantwoording •

Aedex. Sinds 2004 zijn we deelnemer aan de Aedex Corporatie Vastgoedindex. Dit landelijk benchmarkinstrument met internationale verankering via IPD (Investment Property Databank) maakt sturing op vastgoed mogelijk (DVM) en het geeft inzicht in rendementen. De externe kosten zijn € 60.000,- en de interne kosten bedragen circa vier uur per week gedurende veertien weken.

•

Presentatie ondernemingsplan aan stakeholders. Op 27 juni 2007 hebben wij ons ondernemingsplan gepresenteerd aan onze plaatselijke stakeholders. Het betrof een interactieve bijeenkomst in het historische pand Hotel de Wereld aan het 5 meiplein in Wageningen.

Jaarverslag 2007

75

•

Excursie projecten aan wethouder en gedeputeerde. Op 31 augustus 2007 hebben wij een excursie georganiseerd voor de wethouder dr. ir. S. L. Efdé en de gedeputeerde Th. H. C. Peters en enkele ambtenaren. Na een inleiding over ons dynamisch vastgoedmanagement programma zijn de belangrijkste projecten bezocht.

De heer Janssen geeft uitleg aan wethouder Efdé en gedeputeerde Peters 31-08-2007

Jaarverslag 2007

76

Jaarverslag 2007

77

Personeel & Organisatie Met het gevoerde P&O beleid is beoogd om uitgangspunten, doelstellingen en ambities uit het ondernemingsplan te vertalen naar de praktijk met de volgende thema’s.

Organisatieontwikkeling Een organisatie die lerend wil zijn, pro-actief wil handelen en waarbij kwaliteit, effectiviteit en efficiency een rode draad vormen, impliceert een continu veranderingsproces. In aansluiting op 2006, heeft dit proces geleid tot de volgende organisatieontwikkelingen: • Projectontwikkeling, (Vastgoed) is één van de speerpunten voor de komende jaren. Deze afdeling maakt een omslag naar een actieve opstelling als projectontwikkelaar. Voorbereidingen zijn getroffen voor de aanstelling van een projectontwikkelaar en een bedrijfsmakelaar. Deze laatste functie is vervuld door interne werving in de organisatie. De betrokken medewerker is inmiddels gestart met de opleiding tot bedrijfsmakelaar. • Om de omslag te kunnen maken van een beherende naar een ontwikkelende organisatie, heeft in de afdeling Wonen het werken in specialismen zijn beslag gekregen in de vorm van drie teams: serviceteam verhuur, serviceteam mutatie en het stadsteam. Ook is een aanzet gemaakt met het herijken van de primaire processen. • De wens en noodzaak voor de transformatie van de afdeling facilitaire zaken in een kwalitatief volwaardig Directiesecretariaat, is in 2007 gerealiseerd. Werkwijze, processen met betrekking tot effectiviteit en efficiëntie, doel en imago van deze afdeling zijn doorgelicht en bijgesteld. Na een interne ad interim periode is per oktober 2007 een nieuwe directiesecretaresse aangesteld die tevens leiding gaat geven aan het secretariaat. Er is nog niet bepaald op welke afdeling en in welke functie het resterende telefoonverkeer wordt ondergebracht.

Functiebeschrijvingen en functieclassificatie De organisatieontwikkelingen van de afgelopen twee jaar hebben vrijwel in totaliteit geresulteerd in herziene functiebeschrijvingen en functieclassificaties, toegespitst op de specialismen per afdeling. De beschrijvingen en classificatie zijn gebaseerd op het Handboek Functie-indeling Woondiensten. In de functiebeschrijvingen zijn taken van resultaatgebieden, en per resultaatgebied ook het gewenst resultaat, geformuleerd. Het beschrijven van taken in specialismen heeft geen consequenties gehad voor een opwaartse of neerwaartse waardering van de functieclassificatie. De functies zijn aangeboden met een persoonlijke brief en de bijbehorende procedure met betrekking tot de Interne Bezwaren Commissie (IBC). De IBC heeft niet één bezwaarschrift ontvangen.

Kwaliteitsslag leidinggevenden en medewerkers in relatie tot personeelsinstrumenten Om de opgave en ambities uit het ondernemingsplan te realiseren is een kwaliteitsslag in leidinggevend kader ingezet. Van leiderschap wordt verwacht dat richting gegeven wordt aan het veranderingsproces waarbij capaciteiten en competenties van medewerkers en te behalen organisatieresultaten met elkaar in balans zijn. In een procesgeoriënteerde organisatie is de beheersing van productieprocessen en primaire processen van groot belang. Voor leidinggevenden betekent dit dat zij hun teams coachen in het veranderingsproces qua cultuur en structuur en de ontwikkeling van medewerkers stimuleren (mens-kant). Ook wordt van leidinggevenden verwacht dat zij kwalitatief goede managers en procesbewakers zijn (inhoud). Deze verwachting heeft in 2007 geleid tot een noodzakelijke kwaliteitsslag in het middenkader.

Jaarverslag 2007

78

Van drie leidinggevenden is afscheid genomen en er zijn nieuwe leidinggevenden aangesteld voor respectievelijk de serviceteams verhuur en reparatie, het stadsteam en het directiesecretariaat. Voor medewerkers wijst het proces van verandering op de noodzaak van een kwaliteitsslag in deskundigheidsbevordering, een proactieve houding, kunnen anticiperen, oplossingsgericht denken en bewustwording van de benodigde competenties voor de uitoefening van de functie. Om concreet invulling te kunnen geven aan de kwaliteitsslag voor leidinggevenden en medewerkers, heeft 2007 in het teken gestaan van de integratie van meerdere personeelsinstrumenten.

Personeelsinstrumenten Met de inzet van personeelsinstrumenten vindt een afstemming plaats van organisatie- en individuele competenties van leidinggevenden en medewerkers. • Werving- en selectiebeleid; In 2007 heeft verdere kwaliteitsbevordering plaatsgevonden. Gestreefd is naar uniforme waarderingscriteria voor de sollicitatiecommissie van brieven en gesprekken op grond van het functieprofiel in de vacature. Voor potentiële kandidaten van wie minimaal een HBO- werk en denkniveau wordt verlangd, maakt een assessment bij een erkend bureau deel uit van het werving- en selectieproces. Het rapport van dit assessment wordt gehanteerd als ondersteuning bij het al dan niet aanstellen van kandidaten. • Om de kosten van werving en selectie terug te dringen voor tijdelijk personeel (speciale projecten, zwangerschap en bevalling- en ouderschapverlof) is een eerste oriënterende kennismaking geweest met een bureau om een structurele pool voor werving & selectie op te zetten, zo mogelijk in de WERV- regio. Gezien de impact, organisatorische, juridische en financiële gevolgen, is uit zorgvuldigheidsoverweging besloten aan deze actie in 2008 verder vorm te geven. • Delegeren van verantwoordelijkheden en bevoegdheden; met de herziene functiebeschrijvingen als gevolg van de organisatieontwikkelingen is in 2007 een solide basis gelegd voor de te beschrijven verantwoordelijkheden en bevoegdheden (2008) per functie(groep). • De resultaatgebieden in de functiebeschrijvingen zijn een afgeleide van het ondernemingsplan. Leidinggevenden zijn verantwoordelijk voor de prestaties van de desbetreffende afdeling. Medewerkers zijn verantwoordelijk voor de prestaties die voortvloeien uit hun functiebeschrijving. Deze resultaatgebieden maken deel uit van het Persoonlijk Ontwikkeling Plan (POP) per medewerker. Het POP is een uitkristallisering van het opleidingsbeleid. In het POP komen de organisatiecompetenties, de functiecompetenties en prestatieafspraken over de resultaatgebieden uit de betreffende functie, samen. Uitgangspunt bij dit plan is het formuleren van perspectieven in de persoonlijke ontwikkeling, groei en ontwikkelpunten op de desbetreffende competenties en resultaatgebieden. In 2007 is het POP voor de gehele organisatie voorbereid en vorm gegeven. Vanaf januari 2008 is de implementatie van de POP op alle afdelingen en voor alle medewerkers operationeel. • Voor het leidinggevend kader wordt aan de POP een extra dimensie toegevoegd aan training en ontwikkeling. Deze dimensie richt zich op bedrijfsbrede thema’s ter ondersteuning van het realiseren van de ondernemingsdoelstellingen. In 2007 is de focus gelegd op het terugdringen van ziekteverzuim en verzuimgesprekken. Ook zijn de voorbereidingen getroffen om in 2007 een ‘kapstok’ te ontwerpen en aan de hand van het ondernemingsplan een gestructureerde aanpak en training van thema’s (rode draad in 2008) in te bedden voor het management, staf en middenkader. Voorbeelden van thema’s zijn cultuurverandering, veranderingsmanagement, coachen van medewerkers, competentiemanagement en het voeren van functionering- en beoordelingsgesprekken.

Jaarverslag 2007

79

•

Functionering- en beoordelingsgesprekken; de huidige systematiek van functionering- en beoordelingsgesprekken is verouderd en wordt toegespitst op de hierboven geschetste ontwikkelingen. Vanaf 2008 wordt de nieuwe systematiek geïmplementeerd.

Deze spitst zich toe op een combinatie van een functioneringsgesprek (bespreken competenties en inhoud POP), tussentijdse coachinggesprekken (proces en voortgang POP) en een beoordelingsgesprek (toetsen van de gemaakte prestatieafspraken).

Personeelsbijeenkomsten Om doelstellingen en ambities uit het ondernemingsplan te vertalen naar de praktijk is naast de beschreven thema’s evenzeer de informatieverstrekking aan medewerkers van groot belang. Deze bijeenkomsten hebben niet alleen het karakter van informatievoorziening. Hiermee wordt ook beoogd om saamhorigheid, betrokkenheid en teambuilding te stimuleren. Jaarlijks vindt in december een Kerstbijeenkomst plaats. Deze bijeenkomst staat inhoudelijk in het teken van terugblikken op ontwikkelingen en behaalde resultaten maar is ook als start bedoeld om vooruit te kijken naar actuele ontwikkelingen in het volgende jaar. Daarnaast worden ook personeelsbijeenkomsten georganiseerd bij relevante thema’s die van invloed zijn op de gehele organisatie. Voorbeelden hiervan zijn de presentatie van het ondernemingsplan en de impact voor de organisatie van de invoering van vennootschapsbelasting zoals van overheidswege is bepaald. Van andere thema’s, zoals het persoonlijk ontwikkelingsplan (pop) worden medewerkers geïnformeerd via afdelingsoverleg en/of met brochures die het thema behandelen.

Organisatiestructuur

Raad van Toezicht

Directeur/Bestuurder

Staf

Finance & Control

Directiesecretariaat

Wonen

Vastgoed

De directeur/bestuurder, de manager Finance & Control, de manager Wonen en de manager Vastgoed vormen gezamenlijk ons managementteam. De manager Finance & Control is verantwoordelijk voor het ICT-beleid en vervult tevens de functie van Controller. Als Controller heeft hij een onafhankelijke positie en heeft rechtstreeks toegang tot het bestuur, het managementteam en de Raad Van Toezicht. Jaarverslag 2007

80

Opbouw personeelsbestand Cijfers per 31 december

Totaal aantal medewerkers Aantal vacatures Aantal formatieplaatsen Verhouding man-vrouw Mannen Vrouwen Aard arbeidscontract Voltijd Deeltijd Opleidingsuitgaven Ziekteverzuim (excl. zwangerschaps- en bevallingsverlof) In- en uitdiensttreding In dienst Uit dienst

2007 60 3 53

2006 62 2 53

2005 63 4 55

2004 64 2 56

2003 67

2002 64

57

57

27 33

28 34

27 36

30 34

32 35

30 34

30 30 54.500 3,65%

33 29 60.000 4,74%

32 31 85.500 5,57%

37 27 80.000 5,65 %

39 28 42.000 6,91%

41 23 36.000 4,58%

5 7

7 8

7 8

6 9

9 6

7 6

Arbeidsomstandigheden Verzuimtraining Ziekteverzuim is een belangrijk thema van arbeidsomstandigheden. Het doel is om het verzuimpercentage met 2% terug te brengen (van 5,6% in 2005 naar 3,5% in 2007). Sociale en economische redenen spelen hierbij een belangrijke rol. De norm van 3,5% is gerelateerd aan het landelijk gemiddelde van de zakelijke dienstverlening volgens het CBS. Deze doelstelling is in 2007 bij benadering gerealiseerd (3,65%). De verantwoordelijkheid voor het beheersen van verzuim is neergelegd bij de desbetreffende leidinggevenden. Nadat leidinggevenden in 2006 een verzuimtraining hebben gevolgd, is de verzuimprocedure in 2007 verder aangescherpt door: • Intensiveren van gesprekken met medewerkers die frequent verzuimen (>3 x per jaar) • Kortere reïntegratietrajecten tot het moment van 100% arbeidsgeschiktheid (streven: < 6 maanden;) van langdurig zieke medewerkers • De inzet van een ambulant spreekuur met een verzuimconsulent van Arbo-Unie. Medewerkers, leidinggevenden, P&O en MT kunnen gebruik maken van dit spreekuur met betrekking tot preventie, aanpak, advies en coaching bij (dreigend) verzuim • Maandelijkse rapportageverstrekking waardoor de ontwikkeling van het verzuim inzichtelijk is voor verantwoordelijke leidinggevenden • Het bespreekbaar maken van het thema verzuim in de hele organisatie door een brochure, het rapporteren van het verzuim op intranet en het benoemen van succesmomenten, bijvoorbeeld bij het behalen van de gestelde norm

Veiligheid en welzijn Eind 2006, begin 2007 heeft zich een situatie voorgedaan waarbij drie van onze medewerkers en een medewerker van een onderaannemer zijn blootgesteld aan asbest in één van onze gebouwen. Deze ruimte was ten tijde van het incident niet asbestvrij verklaard. Reden van deze blootstelling bleek nalatigheid van de onderaannemer bij het hanteren van het protocol bij aanwezigheid van asbest. De arbeidsinspectie is daarop geïnformeerd en heeft de situatie ter plekke bekeken. De inspectie heeft geen nader onderzoek ingesteld.

Jaarverslag 2007

81

De volgende maatregelen zijn vervolgens getroffen: • Hangende het reguliere inspectierapport in dergelijke omstandigheden, is vrijwel direct besloten de werkzaamheden en projecten die op de rol staan met de betreffende onderaannemer, uit te stellen • De betreffende aannemer en onderaannemer zijn voor een gesprek uitgenodigd en er zijn dwingende afspraken gemaakt om herhaling te voorkomen • Aan de betrokken medewerkers is na overleg met de bedrijfsarts en arbeidshygiënist (tevens deskundige op het gebied van asbest) aangeboden een gezondheidsrisicoprofiel te laten uitvoeren De conclusie van het inspectierapport asbest was dat op grond van de vermelde resultaten de betreffende ruimte asbestvrij is verklaard en zonder adembeschermende middelen kan worden betreden.

Informatie- en communicatietechnologie (ICT) ICT is voor ons geen kerncompetentie maar wel van strategisch belang. Wij stellen aan de ICTvoorzieningen hoge eisen op het gebied van betrouwbaarheid, beschikbaarheid, kwaliteit, beveiliging en aanpassing aan de technische ontwikkelingen. De beschikbaarheid van de systemen over 2007 was opnieuw meer dan 99,5 procent.

ICT -plan De activiteiten van 2007 zijn gebaseerd op het ICT-plan, dat in 2003 is opgesteld. Elk jaar wordt er vanuit het ICT-Plan een werkplan gemaakt. Het ICT-plan is een vertaling van het ondernemingsplan naar de ICT hulpmiddelen die nodig zijn om de bedrijfsdoelen te realiseren. Het nieuwe ondernemingsplan 2007-2011 is vertaald in een herijkt ICT-plan (december 2007).

Reparatieverzoeken Het proces reparatieverzoeken is ondersteund met enkele nieuwe ICT hulpmiddelen, zoals de invoering van een digitaal planbord. Dit planbord heeft een draadloze verbinding met de mobiele werkstations van de servicemedewerkers. Het voordeel hiervan is dat ook de klant meteen informatie heeft wanneer de reparatie zal worden uitgevoerd. De opdrachten naar aannemers voor het verhelpen van klachten gaan vanaf 2007 via het internet. De aannemer kan zelf zijn opdrachten op onze website ophalen en technisch gereed melden. Aannemers reageren positief over deze verandering. Papieren opdrachtbonnen zijn hiermee nagenoeg verleden tijd. Klanten worden beter en sneller geholpen.

Woningmutaties Het aanbieden van woningen gebeurt niet meer via onze eigen website maar via de website Huiswaarts.nu. Een gezamenlijk initiatief van de WERV corporaties. Elders in het jaarverslag wordt hierop uitgebreider ingegaan. Het mutatieproces is verder aangepast door bestaande systemen te optimaliseren.

Huurdersgegevens De voorbereidingen om klanten op een veilige manier via onze website inzage te geven in hun eigen gegevens zijn gereed. Begin 2008 worden de huurders hierover geïnformeerd.

Projectadministratie Om te beschikken over betere informatie over de ontwikkeling en uitvoering van projecten, hebben we voorbereidingen getroffen om een geavanceerde projectadministratie te implementeren. Begin 2008 gaan we hiermee werken.

Jaarverslag 2007

82

Plaatsonafhankelijk werken Het thema plaatsonafhankelijk werken is verder vormgegeven door het verstrekken van mobiele werkstations voor de servicemedewerkers. Daarnaast is het aantal BlackBerries uitgebreid. Er zijn vijf laptops aangeschaft, onder andere om interviews bij de klant thuis direct te kunnen registreren en presentaties te kunnen houden. Er zijn voorbereidingen getroffen om het op een veilige wijze thuiswerken voor meer medewerkers mogelijk te maken.

Printers Het gebruik van losse printers naast losse kopieermachines is niet efficiënt. De proef in 2007 gedaan om machines te gebruiken waarmee zowel kan worden geprint als gekopieerd, is geslaagd. We verwachten dat in 2008 alle machines worden vervangen door combimachines (all-in-ones).

Opleidingen In het afgelopen jaar zijn aan medewerkers (interne) cursussen gegeven om hen beter te laten werken met bestaande systemen. Aan opleidingen op het gebied van ICT zal ook in 2008 veel aandacht worden geschonken.

Outsourcen van netwerkbeheer Omdat ICT geen kerncompetentie is, besteden wij het systeembeheer uit aan derden (Inter Access BV). De voordelen hiervan zijn dat we toegang hebben tot actuele ICT kennis, minder kwetsbaar zijn, hoge beschikbaarheid van de systemen. De afgelopen twee jaar hebben we voorbereidingen getroffen om naast het uitbesteden van het primaire systeem ook over te gaan tot het volledig uitbesteden van de kantoorautomatisering via het ASP-concept. Het doel is om tegen lagere kosten over dezelfde mate van dienstverlening te kunnen beschikken.

Collegiale dienstverlening Het afgelopen jaar heeft de Rhenense Woningstichting een verzoek aan ons gedaan om een bijdrage te leveren aan de evaluatie en samenstelling van hun personeelsbeleidsplan. Doel was dit beleidsplan toe te spitsen op het ondernemingsplan van de Rhenense Woningstichting en dit plan ook in een nieuw en eigentijds ‘jasje’ te gieten. Tegen een collegiaal tarief heeft de stafmedewerker P&O deze opdracht in nauwe en zeer prettige samenwerking met de Rhenense Woningstichting vervuld.

Ondernemingsraad De Ondernemingsraad (OR) heeft in 2007 veertien keer vergaderd, waarvan zeven keer met de directeur/bestuurder. Daarnaast is er een aantal keren informeel overlegd om bepaalde zaken voor het overleg met de directeur/bestuurder voor te bespreken. In 2007 heeft de OR zich onder meer bezig gehouden met de organisatiewijziging (met name binnen afdeling Wonen), het jaarplan 2007 en diverse onderwerpen met betrekking tot het personeelsbeleid. Ook is in december het OR-reglement aangepast, aangevuld en vastgesteld. Tot slot is de OR ook betrokken bij de (her)benoeming van leden van de Raad van Toezicht. Met betrekking tot de organisatiewijziging binnen de afdeling Wonen heeft de OR in juli een brief ontvangen vanuit de afdeling. Naar aanleiding van de brief heeft de OR in september een gesprek gevoerd met een vertegenwoordiging van de afdeling Wonen. De OR heeft vervolgens de directeur/bestuurder geadviseerd om een gesprek aan te gaan met de vertegenwoordiging van de afdeling Wonen. De directeur/bestuurder heeft er voor gekozen om in december met alle functiegroepen binnen de afdeling gesprekken te voeren. De uitkomsten van deze gesprekken zullen in de loop van 2008 nader worden uitgewerkt.

Jaarverslag 2007

83

In 2007 heeft de OR een cursusdag gehad, die in de ochtend met name was gericht op de theoretische kennis met betrekking tot rechten en plichten van een OR. In de middag kwam het onderwerp communicatie (onderling, met de directeur/bestuurder en met het personeel) aan de orde. Per 1 januari 2007 was er één positie binnen de OR vacant. Deze is later in januari 2007 alsnog ingevuld. Gedurende het jaar zijn er helaas twee leden van de OR opgestapt, omdat zij de werkzaamheden op hun afdeling niet meer meenden te kunnen combineren met het OR-werk. In 2008 zullen verkiezingen worden gehouden om deze vacatures in te vullen. In december 2007 heeft de OR samen met de directeur/bestuurder de samenwerking in het afgelopen jaar geëvalueerd. Met betrekking tot de samenwerking is uitgesproken dat van beide kanten de samenwerking als zeer prettig en constructief is ervaren. Met betrekking tot de inhoud van de OR-vergaderingen is uitgesproken dat de OR gegroeid is in haar rol en als een belangrijk orgaan wordt gezien om de achterban te vertegenwoordigen. Het vertrouwen is dan ook wederzijds aanwezig om op dezelfde voet verder te gaan in 2008.

Diverse Catering Uit oogpunt van de wens en het belang om ook maatschappelijk te investeren, verzorgt ’s Heeren Loo Midden Nederland (onderdeel Kristal uit Wageningen) sinds juni 2006 de catering. Dit houdt in dat medewerkers van ’s Heeren Loo de koffieautomaten verzorgen, de afwas doen en drie dagen per week verse soep maken. ‘s Heeren Loo biedt hoogwaardige ondersteuning en begeleiding aan mensen met een verstandelijke beperking.

Jaarverslag 2007

84

Jaarverslag 2007

85

Volkshuisvestelijk verslag

Jaarverslag 2007

86

Jaarverslag 2007

87

Kwaliteit van het woningbezit Dynamisch Vastgoed Management In 2006 heeft de vertaling plaatsgevonden van het woningmarktonderzoek naar het Dynamisch Vastgoed Management (DVM). Concreet is per woning, complex of buurt een toekomststrategie vastgesteld (2007-2016). Hierbij zijn onder andere ligging, huidige huurprijs en kwaliteit van het bezit als uitgangspunten gehanteerd om tot een besluit te komen. Het DVM bepaalt hoe we de komende jaren met ons woningbezit omgaan. De maatregelen die we gaan uitvoeren zijn: • Uitvoeren van regulier onderhoud • Verbeteren van de kwaliteit van woningen • Opplussen van woningen • Verkopen van woningen • Slopen en nieuw bouwen van woningen De activiteiten voortvloeiend uit het DVM zijn verwerkt in de diverse werkprocessen en in 2007 is een start gemaakt met de uitvoering hiervan. Ons programma voor de komende jaren (tot 2016) ziet er als volgt uit: • Uitbreiding verkoopprogramma van 833 woningen • Renoveren van 750 woningen • Opplussen van 500 woningen • Sloop van 600 woningen en vervangende nieuwbouw van 515 woningen (koop en huur) • Opwaarderen binnenkant van 1750 woningen bij mutatie Hieronder wordt in het kort weergegeven welke activiteiten er in het kader van het DVM in 2007 in uitvoering zijn genomen.

Onderhoud Het onderhoud is uit te splitsen in: • Activiteiten die niet te plannen zijn: het reparatie- en mutatieonderhoud • Activiteiten die op voorhand wel in te plannen zijn: het planmatig onderhoud In onderstaande tabel zijn de verschillende onderhoudsuitgaven opgenomen.

Reparatieverzoeken Mutatieonderhoud Planmatig onderhoud

2007

per vhe*

2006

per vhe

€ 1.425.000,€ 2.536.000,€ 3.811.000,€ 6.772.000.-

€ 280,€ 498,€ 749,€ 1527,-

€ 1.199.000,€ 1.402.000,€ 2.949.000,€ 5.550.000,-

€ 235,€ 275,€ 578,€ 1.088,-

* vhe= verhuureenheid

De kosten van het mutatieonderhoud zijn toegenomen door de kwaliteitsverbetering (op niveau brengen van passend label) die in het kader van het DVM is toegepast. De kosten van het mutatieonderhoud per woning zijn hierdoor hoger dan de benchmark (CFV 2006: € 154,-)

Jaarverslag 2007

88

Planmatig onderhoud Op basis van de meerjarenplanning zijn de volgende planmatig onderhoudsactiviteiten voorbereid en/of in uitvoering genomen. Het betreft hier een verkorte weergave van de belangrijkste activiteiten:

Schilderwerk Alle in de begroting 2007 opgenomen schilderwerkzaamheden zijn in 2007 uitgevoerd. In totaal zijn 684 woningen in 18 complexen aan de buitenkant geschilderd. Daarnaast zijn diverse garages maar ook de trappenhuizen van flatgebouwen aan de binnenzijde geschilderd. De totale kosten bedragen € 2.500.000,-.

Technische installaties In 18 complexen zijn in totaal 182 cv-ketels vervangen, kosten € 260.000,-. Daarnaast worden in het kader van veiligheid “moederhaarden” vervangen voor nieuwe cvinstallaties. 15 installaties zijn in 2007 uitgevoerd en nog eens 47 staan er gepland voor 2008. Totale kosten € 170.000,-. Overige planmatige activiteiten: • In 6 complexen zijn 360 dakramen complexmatig vervangen. Hierbij hebben bewoners tevens de mogelijkheid gehad om tegen een huurverhoging een groter dakraam te laten plaatsen. Totale kosten € 190.000,• In complex 140 Schaepmanstraat en omgeving zijn reparaties aan de balkons uitgevoerd, kosten € 100.000,• In complex 300 Akeleistraat zijn de bestaande aluminium ramen en deuren vervangen door hout en voorzien van dubbele beglazing, kosten € 130.000,• In een aantal complexen is de dakbedekking vervangen, kosten € 70.000,• Aan de Rooseveltweg zijn de hemelwaterafvoeren afgekoppeld van het rioleringsstelsel zodat het water natuurlijk de grond kan infiltreren, totale kosten € 60.000,-

Opplussen van woningen Om oudere bewoners langer zelfstandig te kunnen laten wonen gaan we woningen aanpassen via het opplussen. Bewoners in aangewezen complexen kunnen een keuze maken uit onder andere de volgende maatregelen: • Antislip vloer in de douche • Verwijderen stofdorpels binnendeuren • Verlagen drempels buitendeuren • Ophogen galerijvloeren • Aanbrengen douchezitje • Thermostatische mengkraan in de douche • Seniorenslot voordeur • Lage raambediening uitzetramen In 2007 zijn we gestart met de voorbereidingen om dit programma in aangewezen complexen en tijdens de renovaties aan te bieden en uit te voeren. Naast de bewoners in 174 renovatiewoningen zijn 128 bewoners aangeschreven of zij interesse hebben om van dit programma gebruik te maken. In totaal hebben hiervan 88 bewoners gereageerd en deze zijn via een huisbezoek geïnformeerd over de keuzemogelijkheden. Eind 2007 is gestart met de uitvoering van 88 woningen die door zal lopen in 2008.

Jaarverslag 2007

89

Renovatie en groot onderhoud In het DVM hebben we aangegeven dat de kwaliteit voor een deel van ons woningbezit (label 3) omhoog moet. Tijdens de uitvoering van de in de meerjarenplanning opgenomen renovatieprojecten wordt hier aandacht aan besteed. In 2007 zijn we gestart met de eerste renovatieprojecten waarbij veelal alle kozijnen worden vervangen en standaard worden voorzien van dubbel glas (energiebesparing). Daarnaast worden daar waar nodig de daken vervangen waarbij gelijktijdig een geïsoleerde dakplaat (energiebesparing) wordt aangebracht. Deze energiebesparende maatregelen worden zonder huurverhoging uitgevoerd. Aan de binnenzijde van de woning worden de natte ruimten (keuken, toilet en douche) gerenoveerd waarbij bewoners de mogelijkheid krijgen om een keuze te maken in kleur tegels en aanrechtblok. De installaties worden vernieuwd zodat ze weer voldoen aan de eisen van deze tijd. Daar waar nodig worden cv-ketels met warmwatervoorziening vervangen in een HRcombiketel (energiezuinig). Ook deze vervanging gaat zonder huurverhoging gepaard. Er zijn vier renovatie-/groot onderhoudsprojecten voorbereid, waarvan er drie in uitvoering zijn. Het betreft de complexen 12 en 61, 28 woningen Vanenburgstraat en omgeving. De firma Bouman is de bouwkundige hoofdaannemer, totale investering € 1.622.000,-. In 2007 is gestart met de uitvoering en 12 woningen zijn opgeleverd, totale uitgaven in 2007 € 748.000,- In 2008 worden de overige woningen opgeleverd.

foto groot onderhoud complex 87

Jaarverslag 2007

90

Het complex 10, 81 woningen Dahliastraat en omgeving gaat de firma van Dillen uitvoeren, totale investering € 5.131.000,-, waarvan € 484.000,- uitgegeven is in 2007. De proefwoning is gereed en er is een start gemaakt met het vervangen van de daken. Het project wordt in 2008 afgerond. Het complex 87, 45 woningen Crocusstraat en omgeving worden door de firma Kranen uitgevoerd, totale investering € 1.820.000,-, waarvan € 462.000,- is uitgegeven in 2007. Met het vervangen van de daken is gestart en ook deze woningen worden in 2008 opgeleverd. Het complex 83, 20 woningen Irisstraat en omgeving zijn in voorbereiding en nog niet aanbesteed, totale investering globaal € 833.000,-. Uitvoering zal geheel in 2008 plaats vinden.

Voorlichtingsmiddag WZW 26 september 2007

Jaarverslag 2007

91

Nieuwbouw In 2007 is een aantal omvangrijke projecten in uitvoering genomen. Daarnaast zijn er een behoorlijk aantal projecten in de voorbereidingfase of in de planontwikkelingsfase. Onderstaand overzicht geeft deze projecten weer en in welke fase zij zich bevinden. Aant Type vhe's

Locatie

Fase/status

Planontwikkeling Plantenveredeling

huur

16

Spijk 9-11

2

Veerweg 77 t/m 81

haalbaarheidsstudie

12 appartementen brede school; welzijns acc. en 35 seniorenwoningen met zorg

Ireneschool Wageningen Centrum

planontwikkeling

ontwikkeling masterplan

locatieonderzoek huur

haalbaarheidsstudie

koop/huur

concept samenwerking overeenkomst

In voorbereiding Droevendaalsesteeg

14 standplaatsen/woonwagens

huur

in voorbereiding

Kolkakkerweg noord

27 appartementen

koop

in verkoop januari 2008

e

14 appartementen

huur

start bouw mei/juni 2008

e

Kolkakkerweg zuid 2 fase

23 eengezinswoningen

koop

start bouw mei/juni 2008

Buurtsebocht 3

1 verbouwing lunchroom eengezinswoningen en 32 appartementen voor ouderen en NAHL 1 opslagruimte Leef Festival

huur

definitief ontwerp

huur

voorlopig ontwerp

huur

initiatieffase

e


huur

start november 2007

e


28 appartementen

huur

start november 2007

Irene


koop en huur oplevering maart/juni 2008


Buurtseweg 1 Reinwaterkelder In uitvoering Kolkakkerweg zuid 1 fase

Agrodôme

4 eengezinswoningen

koop en huur oplevering maart 2008

Afgerond Gemeentelijk bezit Droomhuis

31 diverse woningen onzelfstandig/zelfstandig/ 10 zorgwoning

huur

overgedragen

huur

opgeleverd

huur

vervallen

Vervallen Stadsbrink

Jaarverslag 2007

28

eenheden + dagbestedingsruimte

92

Planontwikkeling Plantenveredeling In 2006 zijn de eerste gesprekken gestart om samen met ontwikkelaar Vastbouw het terrein Plantenveredeling te ontwikkelen. Op het achterterrein worden vrije sector woningen in particulier opdrachtgeverschap gerealiseerd en in het bestaande gebouw van architect Blaauw kunnen appartementen worden ontwikkeld. De bedoeling is dat wij het bestaande gebouw herontwikkelen. Nadat Vastbouw overeenstemming heeft met de gemeente wordt de ontwikkeling verder opgepakt.

Spijk 9-11 Deze twee woningen zijn onderdeel van de overname van het gemeentelijk woningbezit. Momenteel vindt onderzoek plaats of deze woningen voor een speciale doelgroep of voor de reguliere woningmarkt bestemd worden.

Veerweg 77 t/m 81 Voor dit terrein waar drie vrijstaande kleine gedateerde huurwoningen staan, is een locatieonderzoek verricht voor sloop van deze woningen en nieuwbouw van twaalf luxe appartementen. Het plan bevindt zich op dit moment nog in de initiatieffase.

Ireneschool Op deze locatie is met het schoolbestuur, Welvada en Opella en plan ontwikkeld voor de bouw van een nieuwe lagere school gecombineerd met allerlei welzijnsactiviteiten en woningen voor senioren met zorg en ontmoeting mogelijkheden. Door gecombineerd gebruik te maken van allerlei ruimtes en door de aanwezigheid van deze diversiteit aan functies ontstaat er een levendige ontmoetingsplek in deze buurt. Het plan bevindt zich in de haalbaarheid fase

Wageningen Centrum Voor het gebied Plantsoen-Gerdesstraat is door de Gemeente een stedebouwkundig masterplan opgesteld waarin de visie en randvoorwaarden zijn opgenomen met betrekking tot de voorgenomen ontwikkelingen voor de komende 10 tot 15 jaar. Marktpartijen, waaronder de Woningstichting, die of eigenaar zijn van panden en gronden in dit plangebied hebben de intentie uitgesproken om te komen tot een ontwikkelingsplan. Het plan bevindt zich in de intentiefase.

In voorbereiding Droevendaalsesteeg Het woonwagencentrum bestaat uit veertien standplaatsen met inmiddels zes huurwoonwagens en acht koopwoonwagens. Het is de bedoeling dat wij de standplaatsen en de huurwoonwagens overnemen van de gemeente Wageningen. Er is een conceptovereenkomst opgesteld met de gemeente.

Kolkakkerweg noordelijk deel Voor het realiseren van 27 levensloopbestendige twee-, drie- en vierkamerappartementen is de planvoorbereiding afgerond. Bouwvergunning is verleend en de verkoop start binnenkort. Zodra 70% verkocht is kan gestart worden met de bouw. Aannemer Slokker Bouwgroep B.V. zal de woningen realiseren.

Jaarverslag 2007

93

Kolkakkerweg zuid 2e fase In deze fase worden 14 huurappartementen en 23 eengezinswoningen in de koop gerealiseerd. De bouwvergunning is verleend en het project is aanbesteed. De sloop van de nog bestaande drie flats zal in maart 2008 plaats vinden. Start bouw zal omstreeks mei/juni zijn en de verkoop vanaf april 2008. Aannemer van Swaay zal de woningen realiseren.

Buurtse Bocht 3 In het bestaande gebouw wordt de grote gemeenschappelijke ruimte verbouwd tot een horecaachtige dagbestedingactiviteit (“koffie met verbeelding”) ten behoeve van Dagcentrum Kristal. Momenteel worden het plan verder uitgewerkt en de uitvoering, vergunningsaanvraag en uitvoering worden voorbereid. Uitvoering zal in het voorjaar 2008 starten.

Buurtseweg 1 Voor het terrein aan de Buurtseweg 1 hebben we een plan ontwikkeld om 4 eengezinswoningen en 28 appartementen te realiseren. Twaalf van deze appartementen zijn bestemd voor mensen met een niet aangeboren hersenletsel. Er is met de gemeente overeenstemming over het ontwerp. Nadat de buurt is geïnformeerd over de plannen kan de RO-procedure starten. De gemeente stelt een concept realisatieovereenkomst op.

Reinwaterkelder Momenteel wordt onderzocht of we de Reinwaterkelder aan de Asterstraat geschikt kunnen maken voor de opslag ten behoeve van Leef Festival Wageningen.

In uitvoering Kolkakkerweg zuid 1e fase In deze fase worden 28 huurappartementen en 12 huureengezinswoningen gerealiseerd. Met de bouw is in november 2007 gestart door de aannemer van Swaay.

Irene In juni 2007 is de aannemer Bouman gestart met de bouw van 44 huuren 12 koopwoningen. De toewijzing van de huur en de verkoop van de koopwoningen is in 2007 afgerond. Eerste steenlegging heeft in november 2007 door de heer Peters gedeputeerde van de provincie Gelderland plaatsgevonden. In maart/april worden de eerste woningen opgeleverd waarna aansluitend het openbare gebied van het gerenoveerde deel en de nieuwbouw Irene wordt aangepakt.

Jaarverslag 2007

94

Nieuwbouw 56 woningen Irene

Agrodôme Dit project bestaat uit drie koopwoningen en een huurwoning die duurzaam worden gebouwd. We maken zoveel mogelijk gebruik van hernieuwbare grondstoffen. De samenwerkingsovereenkomst tussen de gemeente, Wageningen Universiteit en Researchcentrum, aannemer van Swaay en de Woningstichting is in april 2007 getekend. De bouw en de verkoop van de woningen is gestart.

Afgerond Overname gemeentelijk woningbezit De definitieve overdracht van de 31 panden van de gemeente Wageningen heeft in 2007 plaatsgevonden.

Droomhuis aan de Dijk De verbouw en realisatie van zes onzelfstandige, drie zelfstandige woningen en één zorgwoning aan de Niemeijerstraat: het Droomhuis aan de Dijk is in 2007 door aannemer Bouwman gerealiseerd.

Jaarverslag 2007

95

foto Droomhuis aan de Dijk

Vervallen Stadsbrink De ontwikkeling van dit project om op de locatie aan de Stadsbrink een Sociaal Pension voor de RIBW te realiseren is in 2007 beëindigd. Er wordt gezocht naar een mogelijke andere locatie.

Verkoop van bestaande woningen In 2007 stonden 78 woningen op de planning om te verkopen. Het betreft hier de woningen die volgens het DVM als verkoop gelabeld zijn uit ons bestaande verkoopprogramma. Deze woningen worden na mutaties voor verkoop aangeboden. In totaal zijn er maar 26 woningen uit onze bestaande voorraad verkocht. Het betreft woningen in de navolgende complexen: • 2 appartementen aan de Gruttoweide • 3 appartementen aan de Zeemanstraat • 4 appartementen aan de Van Uvenweg • 3 appartementen aan de Eijkmanstraat • 1 appartement aan de Van ’t Hoffstraat • 1 appartement aan de Van der Waalstraat • 11 appartementen aan de Bernhardstraat • 1 eengezinswoning aan de Irenestraat

Jaarverslag 2007

96

Milieu Milieu is het afgelopen jaar een belangrijk politiek en mondiaal item geworden. In het verdrag van Kyoto uit 1997 zijn afspraken gemaakt (en herijkt in Bali 2007) rondom het verminderen van de uitstoot van broeikasgassen. De Nederlandse overheid is dan ook druk bezig om richtlijnen en regelingen op te stellen waar partijen zich in de toekomst aan moeten houden. Voorbeelden hiervan zijn het vernieuwde Bouwbesluit maar ook de energiecertificering. Ook wij zijn actief op dit terrein. Zo is in de WERV-regio een convenant Duurzaam Bouwen afgesloten. In dit convenant wordt geregeld hoe partijen om moeten gaan met de toepassing van duurzame materialen en bouwmethoden bij het bouwen en verbouwen van hun bezit. Een vervolg op dit convenant, dat tot eind 2007 liep, is er nog niet. Toch zijn wij het afgelopen jaar een weg ingeslagen om voor de toekomst aandacht te blijven houden voor het aspect Milieu.

Energiecertificering In 2007 is een start gemaakt om al onze woningen te voorzien van een energielabel. Met dit label (energiecertificaat) dat vanaf 2009 verplicht moet worden verstrekt bij verkoop, nieuwbouw of mutatie van woningen, kan een toekomstige gebruiker een redelijke inschatting maken wat het energieverbruik van deze woning is. Het energielabel gaat straks onderdeel uitmaken in de herijking van ons Dynamisch Vastgoedmanagement (DVM). Afhankelijk van de strategie van het complex kan worden vastgesteld of er aanvullende maatregelen getroffen moeten worden om de energetische kwaliteit van deze woningen naar een hoger niveau te brengen. De maatregelen hiervoor worden in de meerjarenbegroting opgenomen. Eind 2007 is met de inventarisatie gestart en in de loop van 2008 is de totale voorraad gelabeld.

Ecoprofit Wij willen ook onze huurders bewust maken om goed om te gaan met het gebruik van energie in hun woning. Om dit te kunnen doen vinden wij het belangrijk om eerst zelf naar de eigen organisatie te kijken en daar verbeteringen aan te brengen. Zo zijn wij eind 2007 gestart om deel te nemen aan het Ecoprofit project. Tijdens dit project wordt in een aantal workshops inzichtelijk gemaakt hoe men om kan gaan met het energiegebruik van verlichting, computers etc. Ook het gebruik van papier en afval wordt tijdens dit project meegenomen om zo een belangrijke bijdrage te leveren aan het milieu. In 2008 zullen wij onze huurders gaan informeren hoe beter en efficiënter om te gaan met energie.

Milieubeleidsplan Wij hebben een milieubeleidsplan dat dateert uit 1997. Veel van de hierin genoemde maatregelen en toepassing van producten zijn nog steeds actueel en worden in de praktijk toegepast. Toch is het goed om gezien de ontwikkelingen van de afgelopen jaren een nieuw milieubeleidsplan op te gaan stellen.

Jaarverslag 2007

97

In 2007 is intensief met de gemeente en Idealis overleg geweest om een nieuwe start te maken in het Wageningse rondom milieubeleid. Als basis is natuurlijk het convenant Duurzaam Bouwen gebruikt. Wij hebben in 2007 besloten om eerst de hiervoor genoemde trajecten rondom de Energiecertificering en Ecoprofit op te starten. Vervolgens zal samen met Senter Novem gestart worden om een nieuw milieubeleidsplan op te stellen.

Wat doen we dan zoal in de praktijk? Tijdens de uitvoering van het planmatig onderhoud worden standaard al maatregelen getroffen op het gebied van milieu. Voor de activiteiten zie het onderdeel “Kwaliteit van het woningbezit”. Zo wordt bij het vervangen van kozijnen standaard dubbel glas aangebracht om het energiegebruik te verminderen. Er worden tevens ventilatieroosters aangebracht om het binnenklimaat beter te kunnen reguleren. Bij vervanging van het dakbeschot worden geïsoleerde dakplaten aangebracht en de vervanging van de cv-ketel wordt uitgevoerd in een hoogrendement ketel. Daar waar mogelijk ontkoppelen we de hemelwaterafvoer van het rioleringsstelsel in overleg met de gemeente. Zo zijn in 2007 van alle flatgebouwen aan de Rooseveltweg de hemelwaterafvoeren afgekoppeld. Het water infiltreert hierdoor natuurlijk in de bodem richting de nieuw aangelegde Rooseveltsingel. Op het dak van ons kantoorgebouw aan het Olympiaplein zijn in het verleden al zonnepanelen geplaatst. De opgewekte stroom wordt teruggeleverd aan de Nuon.

foto bouw Agrodôme

In de nieuwbouwprojecten wordt natuurlijk voldaan aan het bouwbesluit en de daarin opgenomen milieueisen. In 2007 is er een bijzonder project gestart, namelijk de bouw van vier ecologische woningen: Agrodôme. In dit project worden vier woningen gerealiseerd die duurzaam zijn gebouwd en waarbij zoveel mogelijk gebruik wordt gemaakt van hernieuwbare grondstoffen. Drie woningen worden verkocht aan particulieren en wij hebben de vierde woning gekocht die we gaan inrichten als demonstratiewoning/expositieruimte.

Jaarverslag 2007

98

Jaarverslag 2007

99

Woonruimteverdeling en verhuur Marktpositie Met ons bezit van 5088 woningen en ruim 500 eenheden bedrijfsonroerend goed zijn we een belangrijke speler op de Wageningse woningmarkt. Ons bezit is vooral gelokaliseerd aan de noordzijde van de stad.

postcode 6701 6702 6703 6704 6705 6706 6707 6708 6712

omschrijving Oude Stad (Binnenstad) Buitenwijken Wageningen-West Buitenwijken Wageningen-Oost Wageningse Berg – De Eng – Korten Wageningen Hoog Buitenwijken Wageningen-Noord-Oost Buitenwijken Wageningen-Noord Buitenwijken Wageningen-Noord-West Ede - Indische Wijk

Jaarverslag 2007

aantal woningen

huuropbrengst per woning (€)

280 436 188 14 1 729 1.672 1.765 2

3.014 4.619 4.521 2.929 Verzilv wonen 4.374 4.540 5.186 Verzilv wonen

100

postcode

omschrijving

aantal woningen

huuropbrengst per woning (€)

1 5.088

Verzilv wonen

6716 Ede – Frankeneng Totaal aantal woningen

Ons woningbezit is nogal eenzijdig samengesteld. Het bestaat overwegend uit gestapelde bouw (56%) welke is gebouwd in de periode tot en met 1979, met een accent op de jaren zestig. In de laatste 25 jaar is relatief minder gebouwd zoals blijkt uit de vergelijking met landelijke cijfers (Centraal Fonds Volkshuisvesting). Verdeling woningbezit naar woningtype peildatum 31 december 2007

overig 3%

appartement 40%

eengezins-woning 41%

beneden- bovenwoning 16%

verdeling woningbezit naar bouwjaar

vanaf 2000

1990-1999

1980-1989 2006 CFV landelijk 2006 CFV regio 2007

1970-1979

1960-1969

1946-1959

vooroorlogs

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%


Het woningmarktonderzoek uit 2005 bevestigde dat vraag en aanbod op de Wageningse woningmarkt niet op elkaar aansluiten. Er is behoefte aan grondgebonden woningen, woningen die geschikt zijn voor ouderen, maar er is ook vraag naar koopwoningen en huurwoningen in het duurdere segment. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (“corporatie in perspectief 2007”) meldt dat 56% van ons woningbezit zich bevindt in wijken met een lage woonkwaliteit.

Jaarverslag 2007

101

Met ons DVM, dat de basis vormde van ons ondernemingsplan, hebben wij antwoord gegeven op deze knelpunten om te komen tot kwaliteitsverbetering van ons bezit en realisatie van een nieuw evenwicht in ons bezit. Onze maatregelen betreffen herstructurering (Irene en Kolkakkerweg), verbetering van de binnenzijde van de woningen zonder huurverhogingen en groot onderhouds- en isolatiewerkzaamheden van woningen zodat er levensduurverlenging kan worden gerealiseerd. Daarnaast investeren we in leefbaarheid zoals de inzet van een huismeester in de kwetsbare wijk de Nude (pc 6702) en Pomona en Asterstraat (pc 6708). Vooral ons bezit in de gebieden noord (pc 6706) en noordoost (pc 6707) pakken we grondig aan. Ook plussen we woningen in de verschillende wijken op om deze geschikt te maken voor huisvesting van ouderen. Het realiseren van nieuwbouwwoningen is vertraagd omdat we niet beschikken over geschikte grondposities. We kennen nauwelijks leegstand langer dan drie maanden en de mutatiegraad was in 2007 net als in 2006 11%.

Huurbeleid We hebben als doelstelling om evenwicht te brengen in de prijs-kwaliteitverhouding in ons bezit en uitgaande van en voldoende omvang van de primaire voorraad. Onze standaardwoning (met uitrustingsniveau label 3) moet voldoen aan huidige kwaliteitseisen en is bestemd voor de doelgroep. De huurprijs ligt op het niveau van 70% van de maximaal redelijke huur. Woningen met een hoger kwaliteitsniveau (label 4 en 5) hebben een huurniveau van 75% en 80% van de maximaal redelijke huur. Ons huurniveau is relatief laag ten opzichte van andere corporaties, zoals blijkt uit de verschillende benchmarks. Bij mutaties trekken we de huur op naar het streefhuurniveau.

W oningbezit naar huurklasse peildatum: 31 december 2007 100%

4,3% 5,9% Duur > € 527 maandhuur

80%

Betaalbaar hoog (max. € 527 maandhuur)

60%

64,4% Betaalbaar laag (max. € 492 maandhuur)

40%

Goedkoop (max. € 343 maandhuur)

20% 25,4%

0% aandeel woningbezit

In het regeerakkoord is vastgelegd dat de jaarlijkse huurverhoging per woning wordt gemaximaliseerd op het niveau van de inflatie. De huurverhoging was 1,1% per 1 juli 2007. In 2006 realiseerden we een gedifferentieerde huurverhoging van gemiddeld 2,3%. De impact van deze overheidsmaatregel is groot, namelijk oplopend circa € 1,3 miljoen in 2010. Om dit te compenseren hebben we de streefhuur van circa 900 woningen (label 4 en 5) verhoogd tot de markthuur (100% maximaal redelijke huur). Een gevolg hiervan is dat een deel van de woningzoekenden niet meer in aanmerking kan komen voor de kwalitatief betere woningen.

Jaarverslag 2007

102

Bezwaarschriften huurverhoging In 2007 heeft niemand bezwaar aangetekend tegen de jaarlijkse huurverhoging.

Effecten huurharmonisatie Met huurharmonisatie brengen we de huurprijs van een vrijgekomen woning op het niveau van de streefhuur. De streefhuur van een woning is gebaseerd op een percentage van de maximaal redelijke huur. De maximaal redelijke huur is gebaseerd op het aantal punten dat aan een woning is toegekend en een bijhorende puntprijs. Van de 481 nieuwe verhuringen zijn in 2007 door huurharmonisatie 33 woningen onttrokken aan de betaalbare en bereikbare voorraad voor de primaire doelgroep (2006:17). Dit heeft nauwelijks effect op de omvang van de primaire voorraad.

Verkopen In 2007 hebben we in het kader van het DVM ons verkoopprogramma van woningen uit het bestaande bezit uitgebreid tot 833 woningen waarvan 81% appartementen. Door de invoering van de integrale vennootschapsbelasting hebben we de verkoop van woningen uit bestaande bezit vanaf 1 januari 2008 voorlopig helaas moeten opschorten vanwege de voor ons nadelige financiële gevolgen. In 2007 hebben we 26 woningen verkocht, één eengezinswoning (€ 187.500) en 25 portieketagewoningen in Wageningen noord oost tegen de marktprijs aan de zittende huurder, dan wel bij mutatie voor eigen bewoning. De gemiddelde verkoopprijs was € 115.620. We hebben in 2007 scheiding aangebracht tussen de taxerende en de verkopende makelaar.

Slimmer kopen® In 2007 hebben we een licentieovereenkomst gesloten voor het product Slimmer kopen® met woningcorporatie Trudo uit Eindhoven. Slimmer kopen® is kopen met korting. Als tegenprestatie biedt de koper de woning aan ons te koop aan op het moment dat hij de woning wil verkopen en deelt met ons het eventuele waardeverschil, overeenkomstig het kortingspercentage. Na de terugkoop kunnen we de woning hetzij verkopen tegen marktprijs, verhuren of opnieuw via Slimmer kopen® met korting aanbieden. In 2008 gaan we dit product verder implementeren om operationeel te zijn bij de hernieuwde start van ons verkoopprogramma.

Verzilverd Wonen In 2007 hebben we één woning van een huiseigenaar verzilverd, op basis van de overeenkomst met de Torenstad Groep BV te Zutphen. In de periode 2004 tot en met 2007 zijn slechts zeven woningen verzilverd. We hebben de doelstelling niet gehaald om in de periode 2004-2007 voldoende woningen te verwerven in het kader van de verzilvering (breakeven bij 50 woningen). Dat is de reden dat het contract met de Torenstadgroep is opgezegd per 12 januari 2009. Tot dat moment zullen we alleen bij hoge uitzondering (aantrekkelijke grondgebonden woning in Wageningen) op een aangeboden woning ingaan.

WERV-woonruimteverdeling Op 1 juli 2007 is de regionale woonruimteverdeling gerealiseerd in het WERV gebied en is er een regionale woningmarkt ontstaan in het gebied van de gemeenten Wageningen, Ede, Rhenen en Veenendaal. Woningzoekenden hebben vrije vestiging in deze gemeenten.

Jaarverslag 2007

103

Als uitgangspunten gelden: • De klant staat centraal en moet maximaal gefaciliteerd worden in zijn zoektocht naar een woning • Het nieuwe woonruimteverdelingsysteem moet zo transparant mogelijk zijn in aanbod, regels en procedures • Er moet sprake zijn van vrije vestiging in de WERV-regio • Inschrijfduur bepaalt vanaf 2008 de rangorde Het nieuwe woonruimteverdelingmodel kent een combinatie van drie modellen, het aanbod- , optie- en lotingmodel. Het aanbodmodel is het belangrijkste. De corporaties bepalen zelf welke woningen voor welk model in aanmerking komen. De woningen worden geadverteerd in een wekelijkse advertentiepagina in de huis- aanhuis bladen in de WERV-gemeenten. De meeste reacties worden verwerkt via de gezamenlijke website www.huiswaarts.nu. De implementatie is vrijwel probleemloos verlopen. Het tweede halfjaar van 2007 gold als overgangsperiode, waarbij alle woningzoekenden in alle gemeenten hun opgebouwde rechten konden verzilveren en hun inschrijving in het woningzoekendenbestand gratis konden verlengen. Nieuwe woningzoekenden hebben zich tijdens de overgangsperiode eveneens gratis kunnen inschrijven. Vanaf 2008 zal de rangordebepaling bij toewijzing uitsluitend plaatsvinden op inschrijftijd.

Bron: WoningNet 4e kwartaalrapportage 2007

Woningnet BV, de exploitant van Huiswaarts.nu heeft op basis van de reacties in het tweede halfjaar van 2007 een indicatiegegeven van de mogelijke toekomstige verhuisbewegingen tussen de vier gemeenten. Wat opvalt is dat de druk op Wageningen relatief beperkt is. De wachttijd om in Wageningen een woning te verkrijgen is het gunstigst ten opzichte van de andere gemeenten (5 tot 7,5 jaar), zoals uit de bijgevoegde kaart blijkt.

Jaarverslag 2007

104

Bron: WoningNet 4e kwartaalrapportage 2007

Bij de verdeling van de woningen volgens de nieuwe systematiek wordt geen rekening gehouden met inkomens of vermogenseisen. We kunnen derhalve niet sturen op het beperken en voorkomen van “scheefwonen”.

Woningzoekenden Gedurende het vierde kwartaal van 2007 waren 30.864 woningzoekenden ingeschreven in het WERV gebied. Hiervan zijn er 4.752 afkomstig uit Wageningen.

Reageren Het gemiddeld aantal reacties per advertentie is dit jaar ten opzichte van de voorgaande jaren ongeveer gelijk gebleven. Reacties 2007 2006 Gemiddeld aantal reacties per advertentie Aandeel reacties via woonbon Aandeel reacties via internet

74 7% 93%

72 8% 92%

Resultaten verhuur Verhuur Aantal nieuwe verhuringen Gemiddelde inschrijfduur starters bij toewijzing Gemiddelde woonduur doorstromers bij toewijzing Gemiddelde inschrijfduur bij toewijzing in 4e kwartaal

2007

2006

481 Nvt Nvt 7,2 jaar

499 2,9 jaar 7,6 jaar nvt

De woningen zijn voor het grootste deel toegewezen met een huur op of onder de huurtoeslaggrens.

Jaarverslag 2007

105

Huisvesting bijzondere doelgroepen Jaarlijks wijzen we een aantal woningen toe aan bijzondere doelgroepen. Dit doen we in nauw overleg met de gemeente Wageningen. Sinds 1 juli 2007 wordt de toewijzing/bemiddeling van specifieke doelgroepen uiteraard frequent afgestemd met de zeven andere corporaties en de drie andere gemeenten in de WERV-regio. De toewijzing aan bijzondere doelgroepen vindt plaats buiten het reguliere aanbod om. In 2007 ging het om 84 woningen. Bijzondere doelgroepen 2007 2006 Urgenten 55 33 Stadsvernieuwingsurgenten 14 40 Vluchtelingen en statushouders 8 5 Buitenlandse studenten PhD/MsC 2 3 RIBW 5 2 Totaal 84 83 Wij verhuren ook woningen aan organisaties die zelf mensen huisvesten die begeleiding nodig hebben bij het wonen. Dit betreft (ex-) psychiatrische patiënten, (ex-) delinquenten, personen met een lichamelijke of geestelijke beperking. Het gaat om de volgende organisaties: De Kastanje, RIBW (Regionale Instelling Beschermd Wonen), Stichting Philadelphiazorg, Stichting Jeugdzorg Ede, GJS Lindenhout (begeleiding minderjarige asielzoekers), Sizadorpgroep, SNOW (Stichting Noodopvang Wageningen) en COW (Centrale Opvang Wageningen). In totaal verhuren we 34 woningen aan deze verschillende organisaties. Overige toewijzingen buiten aanbodmodel Eigen voordracht (centraal wonen en woongroepen) Wisselwoning Woningruil Terugkeer uit buitenland Tweede kansbeleid Toewijzing in verband met bijzonderheden Totaal

2007 36 0 6 0 2 7 51

2006 43 12 9 2 6 14 86

Urgentiecommissie Wageningen Woningzoekenden met een dringend huisvestingsprobleem kunnen in aanmerking komen voor een sociale of medische urgentie. Of een woningzoekende urgent is, bepaalde tot 1 juli 2007 de onafhankelijke urgentiecommissie Wageningen. Als een urgentie is toegekend, bieden we binnen zes maanden passende woonruimte aan. Vanaf 1 juli 2007 is een commissie ingesteld die zich bezighoudt met zowel de behandeling van de urgentieaanvragen in de WERV-regio, maar klachten over de woonruimteverdeling in de WERV-regio behandelt. In 2007 zijn in totaal 93 (2006: 87) aanvragen voor een urgentie aangevraagd. De druk op het vrijkomende woningaanbod is daarmee iets afgenomen. Van de 93 aanvragen zijn er 66 voor 1 juli 2007 behandeld door de urgentiecommissie Wageningen en de resterende 27 door de WERV- urgentiecommissie.

Jaarverslag 2007

106

Urgentiecommissie Urgentiecommissie Wageningen WERV tot 1 juli 2007 vanaf 1 juli 2007 Aantal keren bijeen geweest Aantal besproken urgentieaanvragen Aantal toegekende urgenties Aantal afgewezen aanvragen Niet ontvankelijk verklaard Ingetrokken

6 66 17 28 8 11

9 27 6 20 1

Klachtencommissie woonruimteverdeling Een woningzoekende die vindt dat een woning onterecht is toegewezen kon tot 1 juli 2007 een klacht indienen bij de onafhankelijke klachtencommissie van de gemeente Wageningen. In 2007 heeft één persoon een klacht ingediend. De commissie heeft in 2007 deze huurder is in het gelijk gesteld. Wij hebben bezwaar gemaakt tegen deze beslissing en geen uitvoering gegeven aan deze beslissing van de klachtencommissie. Bij de WERV-klachtencommissie, die vanaf 1 juli 2007 is ingesteld, is niet één klacht binnengekomen.

Geschillenadviescommissie (GAC) Tot 1 juli 2007 kon een klant, die het met ons niet eens was over de behandeling van een klacht, zich richten tot de Geschillenadviescommissie. Deze commissie behandelde geschillen over het handelen van onze organisatie of onze medewerkers van of over het nalaten daarvan. Zij adviseerde ons bestuur over de voorgelegde geschillen. Tot 1 juli 2007 zijn geen geschillen voorgelegd aan deze GAC. Na 1 juli 2007 zijn de werkzaamheden van GAC beëindigd. Vanaf dat moment hebben de WERV-corporaties een regionale WERV-geschillenadviescommissie ingesteld. Patrimonium Woonstichting en Idealis kiezen er voor een eigen geschillencommissie. In 2007 zijn in vier zaken door onze huurders geschillen voorgelegd aan deze regionale commissie. In twee situaties is de huurder in het gelijk gesteld en wij in twee andere situaties. Het betrof de volgende geschillen: Geschil Uitspraak Commissie Besluit bestuur de Woningstichting Bewoner wenst vergoeding De Woningstichting moet Overname besluit commissie voor aangebrachte serre vergoeding geven en huurder krijgt vergoeding achter het huis Bewoner wenst dat de De Woningstichting is Overname besluit commissie Woningstichting voldoende de huurder zuiveringsdeel betaalt voor tegemoetgekomen door het weggelopen water als gevolg teveel verbruikte water door van leiding lekkage de lekkage volledig te vergoeden Bewoners klagen over De Woningstichting moet toch Overname besluit commissie vergoeding die zij niet krijgen vergoeding geven van de Woningstichting voor achtergebleven zelf aangebrachte voorzieningen als dakkapel en buitenlamp Huurder is van mening dat bij Huurder in ongelijk gesteld Overname besluit commissie zijn vertrek de nieuwe huurder te laat bekend is gemaakt door de Woningstichting waardoor overname van goederen niet mogelijk was Jaarverslag 2007

107

Beperken woonfraude Wij kennen reeds jarenlang een beleid betreffende de tijdelijke onderverhuur van woningen met toestemming van de verhuurder. In de studentenstad die Wageningen is, komt het geregeld voor dat huurders een zekere periode in het buitenland verblijven voor onderzoek, stage en dergelijke. Om illegale onderverhuur te voorkomen, hebben we een beleid opgesteld om legale tijdelijke onderverhuur met toestemming van de verhuurder mogelijk te maken. Er gelden in die situatie regels voor onderverhuur, onder andere ten aanzien van de gevraagde huurprijs en de duur van de onderverhuur. Alhoewel we dus op dit gebied beleid ontwikkeld hebben, ontbreekt het in de praktijk aan voldoende controle; die controle gebeurt nu nog te incidenteel. Naar aanleiding van de uitgevoerde integriteitsscan is besloten om die controle wel structureel te gaan regelen. We maken ons sterk om bij de herijking van de desbetreffende primaire processen controlemomenten in te bouwen en een controlestructuur aan te brengen.

Beperken huurachterstanden In 2007 hebben we het proces van de huurincasso verbeterd door extra aandacht te schenken in het beginstadium van dreigende huurachterstanden: telefonische en persoonlijke benadering bij storno’s, aanpassing van de herinneringsbrieven. De huurachterstand is van 1,5% gedaald naar 1,0 % van de jaarhuur. Door streng en rechtvaardig incassobeleid bij nieuwe en/of korte huurachterstanden voorkomen we dat huurders terecht komen in situaties die in het uiterste geval kunnen leiden tot ontruiming. In 2007 hebben we € 123.000 (2006 € 104.000) afgeboekt aan oninbare vorderingen. Het grootste deel van de afgeboekte vorderingen betreft bij vertrokken huurders in rekening gebrachte mutatiekosten.

Woningontruiming Ons beleid is er op gericht woningontruimingen door huurachterstand of andere problemen, zoals psycho-sociale problemen, verslavingsproblematiek of isolement. zo veel mogelijk te voorkomen. We pakken deze problematiek aan samen met de betreffende maatschappelijke organisaties. Soms komt er geen oplossing en is ontruiming onafwendbaar. In 2007 gebeurde dit zeven keer, (2006: 24) In alle gevallen was huurachterstand de reden van de ontruiming. We verwachten in 2008 door de aanpak van korte huurachterstanden verder te verbeteren het aantal ontruimingen verder terug te dringen of mogelijk zelfs te voorkomen

Woonproducten Keukenplan In 2006 hebben we het keukenplan geïntroduceerd om huurders meer keuzevrijheid te bieden. Het geeft klanten de mogelijkheid om een keuze te maken uit een ruim assortiment keukens, tegels, kranen en inbouwapparatuur. Klanten kunnen hiervan gebruikmaken bij verhuizing, renovatie, groot onderhoud, nieuwbouw, reparatie of op eigen verzoek. Als een keuken aan vervanging toe is, komt deze voor onze rekening. Als de huurder meer luxe wenst komt dit voor rekening van de klant; als een keuken nog niet aan vervanging toe is betaalt de huurder de restwaarde. In 2007 hebben 130 huurders gebruik gemaakt van het keukenplan.

Woonverzekeringen Onze huurders kunnen voordelig verzekeringen afsluiten bij FBTO. Het huurderspakket biedt drie soorten verzekeringen in één pakket: de inboedel-, aansprakelijkheids- en rechtshulpverzekering. Klanten regelen de verzekering rechtstreeks bij FBTO. Wij bemiddelen niet en ontvangen geen provisie.

Jaarverslag 2007

108

Abonnement huurdersonderhoud Voor verhelpen van onderhoudsklachten, die normaliter voor rekening van de huurder komen, beschikken we over een individueel abonnement huurderonderhoud (€ 3,78 per maand). Hiervan maken 2.258 huurders gebruik. In 2008 hebben we uit efficiency-overwegingen deze onderhoudsactiviteiten als integraal onderdeel reparatieonderhoud toegevoegd. Het betreffende budget is niet verhoogd. Nieuwe huurders nemen automatisch deel aan het collectief huurdersonderhoud. De kosten voor het ontstoppen van riolering en schoonmaken van dakgoten worden hieruit gedekt. De huurder draagt € 1,34 per maand bij. Op 31 december 2007 hadden 5003 huurders een collectief abonnement Verhuisbus Klanten die van of naar een woning van de Woningstichting verhuizen, kunnen gebruik maken van onze verhuisbus. Voor € 45,- per dag mogen zij de bus gebruiken. Dit is inclusief € 5,brandstof en 50 kilometer vrij rijden. We verhuren de bus via een plaatselijke autobedrijf. In 2007 hebben 154 (2006: 200) huurders gebruik gemaakt van de verhuisbus.

Jaarverslag 2007

109

Bewonersparticipatie “Het is een rituele dans. Meer vorm dan inhoud. Steeds minder mensen willen er aan meedoen”. Dit zijn veelgehoorde redenen van corporaties om rigoureus te breken met het aloude huurderoverleg. Zij zoeken hun heil in nieuwe vormen van bewonersparticipatie. Corporaties tonen zich bijzonder creatief. Het is nu leuk om in gesprek te gaan met bewoners. Beter dan die saaie vergaderingen uit het verleden”. Zo luidde de leader van een groot artikel in het Aedes magazine van juni 2007, waarin aandacht werd besteed aan de nieuwe vormen van huurdersparticipatie, waarmee wij aan de slag zijn gegaan, na de opheffing van Huurdersvereniging Rijnstede in 2005. Voorbeelden van bijvoorbeeld het Lagerhuisdebat, het zaakwaarnemerschap en het internetpanel waarmee we in 2006 zijn gestart werden in het artikel beschreven als voorbeeld voor collega corporaties van vernieuwende en eigentijdse participatievormen. Dit artikel leverde ook het verzoek op van collega-corporatie Mitros Wonen uit Utrecht om een inhoudelijke bijdrage te leveren aan hun Mitros Podium (belanghoudersbijeenkomst) over het thema huurderparticipatie. Ook WBV de Kombinatie uit Zeist en Woonbron Rotterdam willen in januari 2008 meer weten over de opzet en resultaten van onze nieuw geïntroduceerde participatievormen en hebben ons verzocht hierover te komen vertellen.

Huurdersparticipatiecommissie Met ondersteuning van een adviseur van het Woonbond Kennis en Adviescentrum heeft de HPC er van het begin af aan voor gekozen, om in het overleg met ons, zich direct te richten op een aantal inhoudelijke onderwerpen en te bezien op welke wijze de organisatie van de HPC nader zou moeten worden uitgewerkt in bijvoorbeeld een verenigingsstructuur of een stichtingsstructuur. In 2007 hebben de uiteindelijk drie overgebleven leden van de HPC echter direct gemerkt dat een wat breder kader, dan wel een aanspreekbare achterban belangrijk is om het werk als vertegenwoordiger van onze huurders op kwalitatief goede wijze vorm en inhoud te geven. Daarom heeft de HPC medio 2007 een informatieve bijeenkomst belegd voor alle kaderleden van alle in Wageningen actieve bewonerscommissies en uiteraard ook, op persoonlijke titel, al onze geïnteresseerde huurders. Door de geringe belangstelling voor deze avond (slechts tien personen) beantwoordde de avond ook niet aan een van de doelen, te weten aanvulling van nieuwe mensen in de HPC. Ook aan het einde van 2007 bestond de HPC nog steeds uit drie leden, die er echter wel voor gekozen hebben ook in 2008 stug door te gaan met hun belangenbehartigingwerk. Zij hebben nog steeds het vertrouwen dat het in 2008 moet lukken om een breder kader te kunnen vormen. Wij hebben in 2007 drie overlegmomenten gehad met de HPC. Tijdens die overleggen zijn o.a. de onderstaande onderwerpen aan de orde geweest: • Huurbeleid. De HPC organiseerde op 20 februari 2007 een informatieavond over het huurbeleid, waar circa 30 huurders aanwezig waren en waarin de basis werd gelegd voor het advies van de HPC aan ons met betrekking tot de huurverhoging per 1-7-2007 • Ondernemingsdoelstellingen op basis van het Ondernemingsplan IK, 2007-2012 • Nieuwbouwbeleid en verwerving van nieuwbouwlocaties. Deze laatste bespreking leverde ook een ondersteunende brief op van de HPC aan ons. In haar brief van 1 maart 2007 aan het College van B en W riep de HPC de gemeente op ons een preferente positie te geven voor de ontwikkeling van nieuwbouwwoningen op nieuwbouwlocaties, om daarmee de woningmarkt weer wat meer in balans te krijgen Daarnaast heeft de HPC in november 2007 het jaarlijks overleg gevoerd met de beide leden van de Raad van Toezicht, die op voordracht van de huurders in de Raad van Toezicht zijn benoemd.

Jaarverslag 2007

110

Na dit laatste overleg heeft de HPC een positief advies gegeven tot herbenoeming van de heer H. Boersma voor een nieuwe periode van vier jaar in de Raad van Toezicht.

Lagerhuisdebat Op donderdag 7 juni 2007 organiseerden wij samen met de HPC ons tweede Lagerhuisdebat met huurders. Evenals vorig jaar nodigden we alle huurders uit om met ons in debat te gaan. Op basis van het succes van het eerste Lagerhuisdebat van 2006 was de avond op identieke wijze opgezet met als doel, om in open debat met huurders te horen wat klanten vinden van ons functioneren en open te staan voor nieuwe ideeën, wensen en verwachtingen. De opkomst was echter deze tweede avond enigszins teleurstellend. Met circa 30 huurders beduidend minder dan de volle zaal van het eerste Lagerhuisdebat. De extreme temperatuur van de avond (circa 34 graden !!) hebben ons waarschijnlijk teveel parten gespeeld en was er de oorzaak van dat vele huurders de voorkeur aan de koele achtertuin in plaats van aan een zaal in de Junushoff vol verhitte discussies. Toch heeft het Lagerhuisdebat 2007, dat meer weg had van een kringgesprek met huurders zinvolle informatie opgeleverd over de onderstaande onderwerpen: • Nieuwbouwbeleid voor middeninkomens en hoge-inkomens-groepen en onze rol en verantwoordelijkheid hierin • Milieubeleid en duurzaam bouwen • Onze rol in de aanpak van de Leefbaarheid van wijken en buurten • En tenslotte het verkoopbeleid Het is nog onduidelijk of we in 2008 wederom een Lagerhuisdebat organiseren of weer een nieuwe debatvorm introduceren.

Internetpanel Een andere nieuwe vorm van bewonersparticipatie in 2007 was het internetpanel. De voorbereidingen hiervoor waren reeds in 2006 gestart samen met een gespecialiseerd bureau die ons ondersteunde in de opstelling van een eerste instapenquête. Begin 2007 is de internetsite in gebruik genomen. Alle huurders hebben hierover een brief ontvangen, met de oproep om deel te nemen aan het internetpanel. Met deze instapenquête wilden we inzicht krijgen in de beleving van de huurders rond onze image, communicatie, dienstverlening en ons beleid. De oproep aan onze huurders om deel te gaan nemen aan ons nieuwe internetpanel heeft 306 deelnemers opgeleverd, waarvan uiteindelijk 175 de eerste vragenlijst over imago, dienstverlening, beleid en communicatie hebben ingevuld. Deze eerste internetraadpleging leverde een enorme hoeveelheid nieuwe informatie op over de mening van onze huurders op ons functioneren. In november 2007 hebben we een tweede internetraadpleging gedaan op het thema energiebesparend wonen, waarvan de resultaten bij het schrijven van dit jaarverslag nog niet bekend waren. Op basis van de uitkomsten van de instapenquête hebben we voor het jaar 2008 een drietal raadplegingen van ons internetpanel gepland. Twee onderwerpen zullen daarbij zeker aan de orde gesteld worden: 1. ons imago 2. ons investeringsbeleid en onze investeringskeuzes Rondom ons heen zien we vele corporaties ons voorbeeld volgen om via internetpanels hun huurders te betrekken bij algemene onderwerpen van beheer en beleid.

Jaarverslag 2007

111

Bewonerscommissies Er zijn voor ons dertien bewonerscommissies actief. Onze woonconsulenten hebben ongeveer tweemaal per jaar overleg met hen, een voor- en najaarsoverleg. Onderwerpen die het afgelopen jaar in dit overleg aan de orde zijn geweest: • Voorgenomen onderhoudsplannen op basis van het programma DVM • De jaarlijkse huurverhoging per 1 juli 2007 voor de huurders • Activiteiten in de buurt op het gebied van de leefbaarheid gericht op een schonere, mooiere en veiligere wijk • Stook, - en servicekostenafrekeningen • Verkoop van woningen • Verhuurbeleid van woningen • Afsluiten van portieken • Schoonmaakprogramma’s • Plaatsing en vervanging van warmtemeters Wij faciliteren de bestaande bewonerscommissies in hun werkzaamheden door het verstrekken van budgetten op basis van een vooraf ingediende begroting. Ook honoreren we wensen van leden van de bewonerscommissies gericht op het bevorderen van deskundigheid en gerichte scholingen door het Woonbond Kennis- en Adviescentrum.

Participatie en wijkgericht werken in Wageningen In Wageningen werken professionals uit verschillende organisaties samen (politie, gemeente, welzijnsorganisatie Welvada) in wijkteams. In de wijken Oost, de Buurt, de Nude en Tarthorst/Roghorst werken de wijkteams samen met bewoners in bewonersplatforms. Via deze platforms kunnen bewoners invloed uitoefenen op het beleid ten aanzien van leefbaarheid van wijken. In gezamenlijk overleg kunnen zij voorstellen doen om problemen in de wijk op te lossen, variërend van te hard rijden tot hondenpoep en van geluidsoverlast tot verbetering van speelgelegenheid voor kinderen. Daarnaast vinden regelmatig wijkschouwen plaats. Tijdens de wijkschouw worden er, samen met bewoners acute problemen ten aanzien van de veiligheid en de uiterlijke conditie van de wijk opgenomen. Ter plaatse wordt afgesproken hoe, wanneer en door wie het probleem wordt opgelost. Vele vertegenwoordigers van de bewonersplatforms hebben in 2007 actief geparticipeerd tijdens de drie evaluatiebijeenkomsten van het wijkgericht werken in Wageningen, zoals dat sinds 2002 stadsbreed is ingevoerd. Zij hebben daarmee inhoudelijke bijdrage geleverd aan het beleidsplan “Wijkgericht werken, anders bekeken”, waarin het nieuwe gemeentelijke beleid voor het wijkgericht werken is vastgesteld voor de periode 2008-2012.

Participatie bij wijkvernieuwing Irene en Kolkakkerweg De wijkvernieuwingsprocessen in Irene en de Kolkakkerweg zijn begonnen in 2000. Vanaf het begin is een vertegenwoordiging van bewoners betrokken door deelname aan de projectgroep. Deze projectgroepen hielden zich bezig met de planvorming, de voorbereiding van de uitvoering van de wijkvernieuwing. In beide wijken zijn de bewoners ondersteund door een adviseur van het Woonbond Kennis- en Adviescentrum.

Jaarverslag 2007

112

Irene De bewonersafvaardiging die sinds het begin van het proces tot wijkvernieuwing (december 2000) actief participeert in de projectgroep Irene heeft het in het jaar 2007 wat rustiger aan kunnen doen. Immers in 2006 hebben wij het groot onderhoud afgerond aan de 82 woningen in Irene. De bewonerscommissie heeft begin 2007 onder de bewoners een enquête uitgezet, waarin gevraagd is naar de bewonerstevredenheid over het gehele proces en het uiteindelijke resultaat van het groot onderhoudsprogramma, zoals dat is uitgevoerd aan de 82 woningen. Alle bewoners zijn zeer te spreken zijn over het resultaat van het groot onderhoudsprogramma en hebben aangegeven dat de wijk hiermee een enorme kwalitatieve impuls heeft gekregen als eerste stap naar een vernieuwde Irenebuurt. Waardering werd uitgesproken met een dikke 7,5 als eindoordeel. Met betrekking tot de nieuwbouw van de 44 huurwoningen en 12 koopwoningen heeft de projectgroep in 2007 inspraak gehad in de bouwvoorbereiding en de begeleiding van de bouw. Daarnaast is er actief aan de slag gegaan met de aanpak van de openbare ruimte van de totale Irenebuurt en het maken van plannen daarvoor. Bewoners hebben inspraak gehad op een aantal onderwerpen die in de projectgroep Irene aan de orde kwamen. Daarnaast is 2007 en het wijkvernieuwingsproces in de wijk Irene ook door twee belangrijke feestmomenten gekenmerkt. De bewonerscommissie heeft de totale organisatie van deze bijeenkomsten samen met Welvada en ons opgepakt. Het betreft hier de onthulling van het Mozaïek Monument van de Irenebuurt op 18 april 2007 in Wijkcentrum Ons Huis en het feest met de symbolische eerste steenlegging door gedeputeerde Peters van de Provincie Gelderland, op donderdag 15 november 2007. Zowel de gemeente Wageningen, de Woningstichting, als de bewoners kijken met volle tevredenheid terug op deze beide gemoedelijk verlopen buurtbijeenkomsten.

Eerste steenlegging Irene, november 2007

Jaarverslag 2007

113

Kolkakkerweg Ook in het wijkvernieuwingsproces aan de Kolkakkerweg/Nobelweg zijn bewoners vanaf het begin betrokken geweest. Een afvaardiging van de bewonerscommissie vormde samen met de gemeente Wageningen en de Woningstichting de projectgroep. Deze projectgroep heeft het gehele voorbereidingsproces van het nieuwbouwplan voor zowel fase 1, als fase 2 mede vormgegeven. In het eerste kwartaal van 2007 is de projectgroep Kolkakkerweg/Nobelweg opgeheven. Het planontwerp was klaar. De eerste fase van de daadwerkelijke realisering is in juni 2007 symbolisch gevierd met de onthulling van het bouwbord op de hoek Dolderstraat/Kolkakkerweg. In het reguliere overleg tussen de woonconsulent en de bewonerscommissie Kolkakkerweg/Nobelweg is de voortgang van de nieuwbouw een vast agendapunt.

Klantonderzoek KWH Sinds 2000 beschikken we over het landelijke KWH-Huurlabel (Kwaliteitscentrum Woondiensten Huursector). Vanuit ons in 2007 uitgebrachte ondernemingsplan IK hebben we ons voorgenomen naast het huurlabel in 2007 eveneens door KWH onze prestaties op het gebied van de participatie van huurders te beoordelen. Anders gezegd komen we op basis van onze huidige activiteiten op dit prestatieveld direct in aanmerking voor het participatielabel of moeten we nog verbetervoorstellen uitwerken en een herbeoordeling krijgen. Op 11 december 2007 hebben we van KWH een terugkoppeling gekregen over onze prestaties op dit labelonderdeel. Concluderend kwamen we op 0,2 punt tekort om direct voor het label in aanmerking te komen. Onze scores zagen er als volgt uit: Labelonderdeel Visie Randvoorwaarden Samenwerking Rendement

Score de Woningstichting 7,2 6,6 6,8 6,6

Aangezien een corporatie op tenminste twee labelonderdelen een zeven moet scoren hebben we het dus net niet gehaald. Deze resultaten zijn beoordelingen die KWH heeft gedaan ten aanzien van ons presteren na een documentenanalyse, een enquête onder huurders, een enquête onder bewonersorganisaties en na een serie audit gesprekken met Directie/MT, woonconsulenten en bewonersorganisaties. Naast de scores zijn een aantal conclusies getrokken en aanbevelingen gedaan tot verbetering. De belangrijkste daarvan waren de onderstaande: • Wij hebben het vermogen om succesvolle participatie mogelijk te maken, door onze goede en concrete visie, uitdagende en vernieuwende participatievormen en kunnen worden gezien als een betrouwbare partner voor huurders, die zijn afspraken nakomt. Wij worden als sterk genoemd in de benadering van onze participanten. • Wel is het een aanbeveling de informatie uit de participatievormen beter te benutten, de kaders van de inspraak van met name de HPC nader vast te gaan leggen en het inspraakmoment van huurders te borgen in het besluitvormingsproces van de corporatie. • Ook is het raadzaam met name de facilitering en de financiële ondersteuning richting bewonersorganisaties beter op papier te zetten en dit meer onder de aandacht te brengen bij de bewoners, bijvoorbeeld in de vorm van een informatiefolder.

Jaarverslag 2007

114

In 2008 bezien we of we de verbetervoorstellen van de KWH organisatie, ook daadwerkelijk in de praktijk gaan brengen, zodat we in 2008 opnieuw gemeten kunnen worden en wellicht het KWH participatielabel alsnog kunnen bemachtigen. Met name de financiële kosten-batenanalyse zal ten behoeve van deze beslissing bepalend zijn.

Meten is Weten We doen ook al jaren ons eigen klanttevredenheidsonderzoek, Meten is Weten. Hiervoor sturen we maandelijks een aantal huurders en ex-huurders een vragenlijst. We bevragen klanten bij wie een reparatie is uitgevoerd en klanten die naar of van één van onze woningen zijn verhuisd. De respons was in 2007 circa 50% procent. Het algemeen oordeel en resultaat van 2007 op de constant gemeten onderdelen zag er als volgt uit: Onderdeel

2007

2006

Oordeel woonsituatie reparatieverzoeken vragenlijst

7,4

7,3

Totaal dienstverlening reparatieverzoeken vragenlijst

7,8

7,8

Oordeel woonsituatie vragenlijst nieuwe huurders

7,4

7,5

Totaal dienstverlening vragenlijst nieuwe huurders

7,7

7,8

Oordeel woonsituatie vragenlijst vertrokken huurders

7,4

6,9

Jaarverslag 2007

115

Leefbaarheid Niet alleen de kwaliteit van een woning, maar juist ook de woonomgeving is tegenwoordig doorslaggevend bij de acceptatie van een aangeboden woning. Daarom is het voor de verhuurbaarheid van onze woningen en voor de klanttevredenheid van onze huidige en toekomstige klanten heel belangrijk dat wij investeren in de kwaliteit van leefbaarheid van de wijken waar haar woningen staan. In 2007 investeerden we in totaal ruim € 210.000,- (exclusief huismeester € 40.000,-) in activiteiten en projecten die de wijken prettiger, schoner, veiliger en mooier hebben gemaakt. We hebben dit gedaan via de integrale aanpak, dus door intensieve samenwerking met onze partners in de stad: de gemeente Wageningen, welzijnsorganisatie Welvada, het team gebiedsagenten van de Politie Gelderland Midden, welzijn- en zorginstellingen en natuurlijk de aanwezige bewonersorganisaties. Hieronder een toelichting op deze projecten.

Stedelijke werkgroep leefbaarheid Deze werkgroep bestaat uit vertegenwoordigers van de gemeente Wageningen (voert de regie), Politie, Welvada en onze organisatie. De werkgroep coördineert beleid en activiteiten op het gebied van leefbaarheid in Wageningen. In 2007 is de werkgroep vier keer bijeen geweest. In het overleg vindt afstemming plaats tussen de vertegenwoordigers van de organisaties over personele inzet, de uitvoering van het wijkgericht werken en het beleid van partnerorganisaties. Hiermee waarborgen we de integrale aanpak en verbeteren we de kwaliteit van het wijkgericht werken. De volgende onderwerpen zijn besproken: • Evaluatie Buurtbemiddeling • Opzet evaluatie en bespreking plan van aanpak evaluatie van de structuur wijkgericht werken • Opstelling nieuwe toekomstvisie wijkgericht werken • Inventarisatie knelpunten in de uitvoering van het wijkgericht werken • Ons programma Dynamische Vastgoedmanagement • Prestatievergoeding buurtplatformleden • Inzet en besteding wijkbudgetten • Evaluatie wijkspreekuren In feite heeft het jaar 2007 volledig in het teken gestaan van de evaluatie van het wijkgericht werken in de gemeente Wageningen sinds 2002. Op basis van een door het college van B&W in maart 2006 geformuleerde opdracht om de implementatie van de stadsbrede invoering van het wijkgericht werken te evalueren, zijn drietal bijeenkomsten georganiseerd met alle interne gemeentelijke diensten en alle extern betrokken partijen en bewonersorganisaties. Eerste bijeenkomst op 20 maart 2007: visie ontwikkeling en inventarisatie van wederzijdse verwachtingen. Tweede bijeenkomst op 21 mei 2007: bespreking van onderzoeksuitkomsten en het verkennen van oplossingsrichtingen voor geconstateerde problemen in de huidige structuur. Derde bijeenkomst op 30 oktober 2007; presentatie gekozen toekomstrichting nieuwe opzet wijkgericht werken. Op alle bijeenkomsten waren wij vertegenwoordigd. Wij hebben een belangrijke inhoudelijke bijdrage geleverd als deelnemers aan deze bijeenkomsten. Uiteindelijk is op basis van deze evaluatie eind november 2007 het concept beleidsplan wijkgericht werken opgesteld voor 2008-2012.

Jaarverslag 2007

116

Wijkteams en bewonersplatforms Voor de wijkgerichte aanpak van leefbaarheid in buurten zijn vier wijkteams en bewonersplatforms actief: in Oost, Midden, de Nude en de Tarthorst/Roghorst. Met name de inzet van de wijkteams en bewonersplatforms is in de evaluatie van het wijkgericht werken als een belangrijke succesfactor genoemd, die moet worden gehandhaafd in de nieuwe opzet van het wijkgericht werken. Door afstemming van de werkzaamheden en het bespreken van concrete situaties op wijkniveau wordt een bijdrage geleverd aan de integrale aanpak van verschillende aspecten van leefbaarheid. De inzet van de politie focust zich daarbij vooral op de veiligheid, de gemeentelijke afdeling BOR is de professional op het gebied van de fysieke kwaliteit en Welvada en wij richten ons voornamelijk op de sociale aspecten. De inbreng van de bewoners verenigd in de diverse bewonersplatforms geeft daarbij zichtbare meerwaarde. Hun specifiek inbreng als ‘bewoningsdeskundigen’ van de wijk verscherpt de uiteindelijke aanpak. Bewoners geven hiermee invulling aan het actief burgerschap en tevens zorgen de bewonersplatforms voor het bevorderen van de sociale cohesie in de wijken. Met tevredenheid kan dus worden teruggekeken op de samenwerking tussen professionals en burgers in het wijkgericht werken, waarbij in 2007 onder andere de onderstaande concrete activiteiten zijn uitgevoerd in de vier wijken: • In alle wijken zijn verschillende uitgaven van de wijkkranten verschenen • In de wijken de Oost, Tarthorst en de Nude zijn wijkschouwen gehouden • Er is een (zwerfvuil,- opruim,-) actiedag gehouden in de Tarthorst • Ontmoetingsactiviteiten voor bewoners georganiseerd • Speeltoestellen opgeknapt • Collectieve schoonmaakactiviteiten opgezet in buurten en/of in de verschillende algemene ruimten van appartementencomplexen

Leefbaarheidfonds Met het leefbaarheidfonds steunen we kleinschalige initiatieven van huurders (organisaties), maar ook van particulieren en organisaties in de stad. Initiatieven die anders niet of lastig van de grond zouden komen. Het gaat om projecten die van belang zijn voor (de leefbaarheid van) Wageningen en die niet per se gericht zijn op een bepaalde straat, buurt of wijk. Ook dit jaar hadden we € 30.000,- beschikbaar gesteld. We ontvingen elf aanvragen, waarvan er uiteindelijk zeven zijn gehonoreerd. Een onafhankelijke jury, bestaande uit vertegenwoordigers van de Politie, Welvada, de gemeente en onze organisatie, bepaalt welke initiatieven worden gefinancierd. Afgelopen jaar kregen de volgende initiatieven een bijdrage uit het leefbaarheidfonds: • Gamehal inrichting t.b.v. de jongerenraad van Welvada • Medefinanciering van de Wageningse stadspelen • Bijdrage aan de organisatie van het activiteitenprogramma tijdens de jaarlijkse Molendag • Stichting Allure is ondersteund die culturele wandelingen door Wageningen opzet vol dans, toneel en muziek • Aanschaf van twee picknicktafels voor de Nude • Informatiemarkt “Alles loopt op rolletjes”van Welvada • En tot slot zijn er bijdrages verstrekt aan de Willemshoeve de Zorgboerderij in Wageningen voor de aanpak van het straatwerk en aan het openingsfeest van het project Droomhuis/ Aan de Dijk

Jaarverslag 2007

117

Budget honorering bewonerswensen Jaarlijks hebben we budget beschikbaar voor het honoreren van wensen van bewoners en bewonersorganisaties ter verbetering van de leefbaarheid van hun buurt. In 2007 hebben we € 100.000,- besteed aan de honorering van deze bewonerswensen. Met dit budget zijn onder andere de onderstaande activiteiten gefinancierd: • Actiedag Tarthorst • Verspreiding van de nieuwsbrieven over de voortgang wijkaanpak Irene • Overkapping terras in het project Centraal Wonen 1 • Viering Kerst en Koninginnedag in de Akeleihof • Nudefeest • Plaatsing van een zitje in de centrale hal van de Akeleihof • Arrenslee activiteit tijdens Kerstmarkt Heimerstein/ Crocusstraat 51 a,b • Organisatie Kindermiddag Hazekamp • Medefinanciering Bewonersbarbecue Riemsdijkstraat • Viering 25 jarig bestaan Huurdervereniging aanleunwoningen Nudehof • Verbetering groenstrook en speeltuin Bernhardstraat • Wijkfeest Midden en opknappen van de Pomhorst • Overkapping containers en fietsenstalling project Centraal Wonen 2 • Armaturen vervanging algemene ruimten Centraal Wonen project • Inloop en schoonmaakmatten in de centrale ruimten van de appartementencomplexen in de Nude • “Opnuderen” en “Opmulderen” • Bloembakkenactie in de Rooseveltweg/ Brakelseweg flats • Plaatsing kunstwerk mozaïek Irenewijk • Schilderen binnenzijde centrale hal Riemsdijkstraat • Aanleg van groenstroken rondom complex Heimerstein aan de Crocusstraat • Aanschaf tuingereedschap voor twee bewoners die vrijwillig de tuinen onderhouden rondom complex in Pomona • Grootse najaarssnoeibeurt van de tuin van de school aan de Ritzema Bosweg 37a • Opfrisdag (klein onderhoud en schoonmaak) en afsluitfeest Centraal Wonen Leeuweriksweide • Leefbaarheidactie en opknappen speeltoestellen in de Van Uvenweg/Margrietplantsoen • Meefinancieren van wijkschouwen, wijkfeesten, huur van spreekuurruimten en ten slotte kinderactiviteiten die in het kader van het wijkgericht werken zijn opgezet

Jaarverslag 2007

118

buurtfeest Pomhorst 15-04-07

Sociale veiligheid Voor de handhaving of verbetering van de sociale veiligheid van wijken zijn we in 2007 daarnaast op verschillende terreinen aan het werk geweest:

Aanpak achterpaden en achterpadverlichting Voor € 80.000,- hebben we op diverse locaties in de stad de achterpaden aangepakt en achterpadverlichting aangebracht. Op de volgende plaatsen zijn de achterpaden gedeeltelijk hersteld, verbreed of opnieuw bestraat en is het overhangend groen in de achterpaden gesnoeid: Klaas Katerstraat 1-19 Van Uvenweg 192/194 Vanenburgstraat 7 t/m 37 We hebben in vier straten achterpadverlichting aangebracht, te weten: Klaas Katerstraat 2-24 Eikendwarsstraat 2 t/m 8 en de Eikenlaan 14. Matenstraat 17-47 Van Eckstraat 105-111.

Buurtbemiddeling Het komt regelmatig voor dat bewonersgedrag leidt tot achteruitgang van de leefbaarheid en tot onderlinge bewonersconflicten. Om dit soort situaties direct te kunnen aanpakken, zetten we onze huismeester in op die complexen, waar dit op grond van huurdermeldingen het meest noodzakelijk is. Als er sprake is van burenruzies of bewonersconflicten kan de hulp worden ingeroepen van het project Buurtbemiddeling. Hiervoor zijn onafhankelijke vrijwilligers opgeleid, zij bieden burgers die een conflict met elkaar hebben ondersteuning in het zelf vinden van oplossingen. Dit project is in 2005 gestart vanuit de stedelijke werkgroep leefbaarheid en valt nu onder verantwoordelijkheid van Welvada. Wij zijn medefiancierder van het project.

Jaarverslag 2007

119

In 2007 heeft ons team woonconsulenten 24 van de circa 150 meldingen overlast die zijn binnengekomen, doorverwezen naar het team buurtbemiddeling. Uit een evaluatie blijkt dat in ruim 70 procent van die situaties de buurtbemiddeling tot tevredenheid van beide partijen is afgesloten. Ook de huismeester heeft een aantal bemiddelingen tussen bewoners die een conflict hadden naar tevredenheid opgelost.

Overleg drugsoverlast Om drugsoverlast en drugsgerelateerde criminaliteit in een zo vroeg mogelijk stadium aan te pakken, voeren wij met de gemeente Wageningen, de Politie en recherche het overleg drugsoverlast. Wij hechten in het belang van een prettige woonomgeving veel waarde aan dit overleg. In 2007 is vijf keer overleg gevoerd. Tijdens dit overleg zijn 22 actuele drugsoverlastzaken besproken, is een gezamenlijke aanpak afgestemd en zijn situaties besproken waarin vermoedens bestonden van hennepkwekerijen en drugsdealpraktijken. Resultaat was het ontmantelen van enkele hennepkwekerijen, waarbij vervolgens het huurcontract met de betrokken bewoner(s) is beëindigd.

Aanpak schotelantennes In 2007 hebben we in vijf gevallen bewoners moeten aanschrijven wier schotel niet conform onze beleidsuitgangspunten was geplaatst. De bewoners zijn verzocht de schotel te verplaatsen naar de achterzijde van de woning. In vier situaties is de schotelantenne inmiddels verplaatst, in de andere situatie overwegen we nu de bewoner via een juridische procedure te dwingen zijn schotel te verplaatsen.

Jaarverslag 2007

120

Jaarverslag 2007

121

Wonen en zorg Vanuit onze maatschappelijke taak naar de meest kwetsbare groepen in de samenleving hebben we ook in 2007 weer op verschillende manieren invulling gegeven aan het prestatieveld Wonen en Zorg.

Verhuur aan specifieke doelgroepen In 2007 verhuurden we een aantal woningen aan specifieke doelgroepen. Instellingen waaraan we verhuren zijn onder andere Siza Dorpgroep Arnhem, Stichting Philadelphiazorg, Regionale Instelling Beschermd Wonen (RIBW), Plurijn Werkenrode groep en ’s Heeren Loo Midden Nederland. Met het beschikbaar stellen van deze 34 woningen leveren wij onze bijdrage aan de vermaatschappelijking van de zorg. Anders gezegd, de decentralisatie en extramuralisering van verschillende specifieke doelgroepen als lichamelijk/verstandelijk gehandicapten, ex psychiatrische patiënten, moeilijk opvoedbare jongeren en mensen met een niet aangeboren hersenletsel.

Stichting Ons Pardon Stichting Ons Pardon, bestaande uit een groep burgers en maatschappelijke organisaties, heeft de afgelopen jaren met instemming en budget van de gemeente Wageningen Wageningse uitgeprocedeerde asielzoekers onder haar hoede genomen. Zij zorgen voor huisvesting, leefgeld en begeleiding voor deze groep mensen. Wij hebben in april 2006 met de Stichting Ons Pardon een gebruikersovereenkomst gesloten voor het gebruik van 23 panden in de appartementencomplexen aan de Kolkakkerweg/Nobelweg die in 2008 worden gesloopt ten behoeve van een nieuwbouwproject op die locatie. De gebruikersovereenkomst had een looptijd tot uiterlijk 31 december 2007, maar is in november 2007 op verzoek van de Stichting Ons Pardon met een maand verlengd tot 31 januari 2008. Op dat moment zal de stichting Ons Pardon de 23 woningen leeg opleveren en kan er gestart worden met de sloop van de drie appartementencomplexen. Vanaf 1 januari 2008 is de verantwoordelijkheid voor de opvang, begeleiding en huisvesting van deze groep niet langer de verantwoordelijkheid van de Stichting Ons Pardon, maar zal deze worden overgenomen door de gemeente Wageningen. Zij zal op basis van de generaal pardonregeling, zoals deze landelijk is vastgesteld deze mensen verder begeleiden en huisvesten. Het in 2006 beschikbaar gestelde lokaal in ons pand aan de Ritzema Bosweg, welke wij om niet in gebruik hebben gegeven aan de Stichting Ons Pardon als kantoorlocatie, is eind november 2007 wederom aan ons teruggegeven, aangezien we deze ruimte konden gaan verhuren aan de Stichting Kinderkoepelopvang/ Kinderkunst. Het kantoor van de Stichting Ons Pardon is voor de resterende laatste maanden, dat de Stichting actief is, verplaatst naar een van de 23 panden in de Kolkakkerweg flats. Tevens zijn er onder dezelfde voorwaarden en eveneens op basis van een gebruikersovereenkomst in dezelfde appartementencomplexen aan de Kolkakkerweg/Nobelweg flats nog acht woningen om niet in gebruik gegeven aan de lokale Stichting Vluchtelingen Onder Dak (V.O.D.). Ook deze Stichting bekommert zich over het lot van een bepaalde groep vluchtelingen zonder status in Nederland, niet zijnde de oude wetters, die vermoedelijk allen voor de generaal pardonregeling in aanmerking zullen komen. Ook voor deze Stichting geldt dat zij uiterlijk 31 januari 2008 de acht woningen weer leeg aan ons zullen moeten opleveren, waarmee ook direct een einde komt aan de gebruikersovereenkomst met deze belangenorganisatie.

Jaarverslag 2007

122

Wij zullen uiteraard een belangrijke rol hebben in de structurele huisvesting van een groot deel van deze mensen op basis van de bijzondere taakstelling tot huisvesting van 55 personen in een periode van maximaal 5 maal ½ jaar die Wageningen vastgesteld heeft gekregen op basis van de generaal pardonregeling.

Overeenkomst zorgbemiddeling RIBW Sinds jaren hebben we een overeenkomst met de Regionale Instelling Beschermd Wonen (RIBW). We schakelen het RIBW in als we bij een huurder constateren dat het niet normaal verloopt en er aanleiding is hulpverlening in te schakelen. Het RIBW biedt acute zorg en begeleiding op maat. De hulpverlening is altijd gebaseerd op het verbeteren van het zelfstandig wonen, zoals bijvoorbeeld de aanpak van een vervuilde woning van iemand die in isolement is geraakt. Ook ouderen worden ondersteund, bijvoorbeeld bij een verhuizing, wat een enorme impact kan hebben. In 2007 hebben wij in zeventien situaties zorgbemiddeling ingezet als belangrijk instrument in het sociaal beheer van de onze woningen.

Nieuwbouwprojecten voor specifieke doelgroepen Droomhuis aan de Dijk Het jaar 2007 is het unieke woonzorgproject het Droomhuis/ aan de Dijk, aan de Niemeijerstraat 35-37 te Wageningen opgeleverd. Na een jarenlange voorbereiding is dit project, tot stand gekomen na een ouderinitiatief, dan eindelijk werkelijkheid geworden en wonen er sinds 1 oktober negen verstandelijk/lichamelijk gehandicapte jongeren in het Droomhuis/aan de Dijk. Zes jongeren in het Droomhuis en drie in de appartementen op de begane grond. Het begeleidende zorggezin heeft op de eerste verdieping boven de appartementen een eigen zorggezinwoning betrokken, van waaruit zij de zorg en begeleiding geven aan de jongeren. Dit uiteraard samen met een aanvullend team van ambulante zorgbegeleiders. Op maandag 10 september 2007 ontvingen de bewoners tijdens een feestelijke bijeenkomst met familie en vrienden in ons kantoor de sleutel van hun kamer en/of hun appartement en werden zowel de formele huurcontracten en zorgcontracten ondertekend. De bewoners zijn er 1 oktober 2007 ook daadwerkelijk gaan wonen en gaan wennen. Op 15 december 2007 is met een groots openingsfeest voor de bewoners, de buurt en alle betrokkenen bij het project Droomhuis/aan de Dijk nog eens gevierd dat de stad Wageningen een uniek project rijker is geworden in 2007. Dat het project haar brede steun en betrokkenheid in de gehele samenleving van Wageningen heeft werd die dag nog eens extra benadrukt door vele mooie optredens, mooie woorden en mooie geschenken van de honderden bezoekers die dag.

Crocusstraat 51 a,b,c December 2006 hebben wij twee groepswoningen van ieder zes eenheden en een dagbestedingsruimte voor de doelgroep verstandelijk gehandicapte volwassenen van Heimerstein opgeleverd. In de dagbestedingsruimte worden keramische producten gemaakt en er bevindt zich een kaarsenmakerij. We hebben daar al breed verslag van gedaan in ons jaarverslag van 2006. Toch is 2007 weer een belangrijk jaar geweest voor dit project, want tijdens de kerstmarkt van 15 december is een jaar na oplevering het winkeltje geopend waar de gemaakte producten uit de dagbesteding worden verkocht. Vrijwel direct na de opening werd duidelijk dat de winkel een echte buurtfunctie kan gaan vervullen. Buurtbewoners kopen hun producten hier al regelmatig of komen zo af te toe een kijkje nemen in het winkeltje op zoek naar cadeautjes.

Jaarverslag 2007

123

Onze medewerkers vierden op donderdag 20 december samen met de deelnemers van Heimerstein aan de dagbestedingactiviteiten, de bewoners van de twee groepswoningen en tenslotte het begeleidend personeel van Heimerstein hun kerstbijeenkomst.

In 2007 nieuw gestarte initiatieven: Uitbreiding dagbestedingsruimte ’s Heerenloo in de Buurtse Bocht: Sinds enkele jaren alweer huurt ’s Heerenloo Midden Nederland ten behoeve van haar dagbestedingcentrum Kristal de gehele begane grond van het gebouw de Buurtse Bocht aan de Buurtseweg te Wageningen. Zo zijn er teken,- en schilderactiviteiten, is er een werkplaats keramiek gevestigd op de begane grond en wordt er in de centrale keuken van dit gebouw driemaal per week door een groep lunchsoep bereid voor de deelnemers en begeleiders van Kristal en voor ons. Tevens is de kunstuitleen de Verbeelding in het pand ondergebracht. Medio 2007 is een gezamenlijk plan van ons en ’s Heerenloo om een soort van koffiekantine/lunchroom in de Buurtse Bocht te realiseren nader uitgewerkt. Er is een definitief verbouwingsplan voor de begane grond gemaakt, de financiële dekking voor de noodzakelijke investering is overeengekomen tussen beide partijen en zijn de concrete voorbereidingen voor de daadwerkelijke verbouwing in 2008 gestart. Het is de bedoeling april 2008 te starten met de realisering van de voorziening “Koffie met Verbeelding”, eigenlijk een mix van een koffiekantine/lunchroom en een workshop/tentoonstellingspodium voor de doelgroep verstandelijk gehandicapte volwassenen. Dagelijks vinden er in de verbouwde open ruimte dagbestedingactiviteiten/workshops plaats, die ook te bezoeken zullen zijn voor omwonenden, waarbij zelfs in enkele gevallen kan worden deelgenomen aan de activiteit. Tevens kan men tussendoor een kopje koffie nuttigen of een eenvoudig broodje bestellen of een kopje soep in de lunchroom “Koffie met Verbeelding”. Soep en broodjes worden gemaakt en geserveerd door de deelnemers van ’s Heerenloo aan de dagbestedingactiviteiten. Op deze wijze kan de dagbesteding worden uitgebreid, wordt de socialisatie en integratie van de doelgroep bevorderd en ontstaat er tevens in de buurt een ontmoetingsruimte voor omwonenden. Ook medewerkers van de vele maatschappelijke organisaties die gehuisvest zijn rond de Buurtse Bocht kunnen gebruik gaan maken van deze lunchvoorziening op loopafstand van het kantoor. Wageningen heeft er dan een unieke voorziening bij gekregen: ‘Koffie met Verbeelding”. In april 2008 start de verbouwing en we hopen op het vernieuwde terras aan de zijkant van het gebouw de Buurtse Bocht direct na de zomervakantie de eerste broodjes te serveren en koffie te schenken aan de bezoekers.

Nieuw ouderinitiatief voor woonzorgwoning zes-acht verstandelijk gehandicapten: Eind 2007 heeft zich een nieuwe initiatiefgroep van ouders bij ons gemeld. Deze groep ouders wil voor zes-acht verstandelijk gehandicapten een gemeenschappelijke kleinschalige woonvoorziening realiseren voor hun kinderen. Ook in dit project is het uitgangspunt dat de zorg en begeleiding aan de jongeren wordt geboden door een zorggezin, die woont in het project en in dienst is van een zorginstelling. Er is gestart met het bespreken van hun programma van eisen, waarmee de zoekactie naar een geschikte locatie voor nieuwbouw, dan wel een geschikt pand dat kan worden verbouwd voor dit doel is begonnen. Het streven is deze voorziening binnen een termijn van vijf jaar te realiseren. De oudergroep is naast de gesprekken met ons als huisvester ook gestart met oriënterende gesprekken met zorginstellingen, waar zij op termijn de zorg voor de bewoners willen gaan inkopen.

Project Beschermd Wonen Al in 2002 constateerden de corporaties in de regio Wageningen, Ede, Rhenen en Veenendaal dat het realiseren van een noodzakelijke huisvestingsvorm voor de doelgroep daken thuislozen niet op lokaal niveau, maar op regionaal niveau verder moet worden uitgewerkt.

Jaarverslag 2007

124

Dit omdat de doelgroep niet lokaal gebonden is en te klein in omvang is om per gemeente de noodzakelijke huisvestingsvormen te bouwen. Daarom is afgesproken een aantal verschillende woonvoorzieningen op regionaal niveau te realiseren, waarbij iedere gemeente een bepaalde woonvorm bouwt. Voor Wageningen is bepaald dat er een voorziening Beschermd Wonen voor 28 plaatsen moet komen, de RIBW verzorgt hier de maatschappelijke opvang en begeleiding. De gemeente Wageningen heeft ons hiervoor een locatie aangeboden aan de Stadsbrink. In 2007 hebben we besloten niet tot aankoop van deze locatie over te gaan. De realisering van 28 plaatsen beschermd wonen bleek op deze locatie financieel niet haalbaar. Het zou een onverantwoorde onrendabele investering voor ons met zich hebben meegebracht, op grond waarvan we het College van B&W hebben voorgesteld te zoeken naar een andere locatie. Wij hebben in de brief, waarin wij de locatie Stadsbrink afwezen, aan de gemeente direct aangegeven bereid te zijn weer mee te willen denken en werken of te willen investeren in deze voorziening maar dan op een andere locatie. De gemeente heeft daar tot op heden geen gebruik van gemaakt en bekijkt met andere partners nu de mogelijkheden voor deze woonzorgvoorziening op de locatie Costerweg.

Buurtseweg 1 Voor dit terrein hebben we een plan ontwikkeld voor de bouw van 4 eengezinswoningen en 28 levensloopbestendige appartementen in het goedkope en middeldure huursegment. Twaalf van de appartementen zijn bestemd voor mensen met een niet aangeboren hersenletsel, die nu nog aan de Asterstraat wonen. De school die op de locatie staat is nu atelierruimte voor kunstenaars. Nadat het definitief planontwerp is afgerond wordt het oude schoolpand gesloopt. In 2007 heeft de gemeente het plan getoetst en hebben we op onderdelen het plan moeten aanpassen. We gaan ervan uit in 2008 tot aankoop van de locatie over te kunnen gaan, zodat we op basis van het definitieve plan met de bouw kunnen starten.

WVG-aanpassingen In het kader van het beter aanpasbaar maken van de bestaande voorraad, hebben we het afgelopen jaar weer een aantal woningen aangepast op medische indicatie. Dit is geregeld in de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO). Met het aanbrengen van de meest voorkomende aanpassingen zoals verhoogde toiletpotten, douchezitjes, douchebeugels en het antislip maken van douchevloeren hebben we een aantal woningen weer beter kunnen toerusten voor bewoners met een medische indicatie. In 2007 hebben we in totaal in 195 woningen een WVG-voorziening aangebracht, gefinancierd door de gemeente Wageningen.

Cliëntenraad Vilente, Algemeen Maatschappelijk Werk en Sociaal Raadslieden Deze cliëntenraad van de afdeling Maatschappelijk Werk en Sociaal Raadslieden van Vilente komt op voor de belangen van haar klanten. De kwaliteit van de hulpverlening aan de cliënt staat centraal. Afgelopen jaar nam een stafmedewerker Beleid & Ontwikkeling deel aan de cliëntenraad. Een groot deel van de cliënten, is ook klant van ons. Door deel te nemen aan de Cliëntenraad laten wij onze maatschappelijke betrokkenheid zien. In 2007 kwamen de volgende onderwerpen aan de orde: organisatorische ontwikkelingen bij Vilente, financiering project zorgwekkende zorgmijders, klanttevredenheidsonderzoek, projecten huiselijk geweld en sociale activering.

WMO Op 1 januari 2007 is de Wet Maatschappelijke Ondersteuning ingevoerd. Vanaf deze datum is de gemeente verantwoordelijk voor de uitvoering van deze wet. Centrale doel van de WMO is dat mensen zoveel mogelijk voor zichzelf en voor elkaar kunnen zorgen om mee te kunnen doen aan de samenleving.

Jaarverslag 2007

125

Dat kan bijvoorbeeld met vrijwilligerswerk en mantelzorg, maar ook met goede informatie en advies, opvoedingsondersteuning en huishoudelijke hulp. Als het nodig is, biedt de gemeente ondersteuning. Onderdeel van de WMO is een lokaal loket. Sinds 1 januari 2007 kunnen inwoners terecht bij het Knooppunt. Dit loket bevindt zich in het Stadskantoor en men krijgt hier informatie en advies op het gebied van zorg, welzijn en wonen. In 2007 is door de gemeente Wageningen de nota WMO opgesteld, die begin 2008 aan de Raad ter vaststelling zal worden aangeboden. Wij hebben een inhoudelijke reactie gegeven op de inhoud van de nota tijdens de daarvoor georganiseerde inspraakmomenten door de gemeente. Met name met de uitvoering van het opplussen van woningen, het aanbrengen van WMO aanpassingen in woningen en vooral het sociaal veiliger maken van de woonomgeving (door middel van bijvoorbeeld de inzet van de huismeester, de verbetering en verlichting van achterpaden) zijn als de belangrijkste raakvlakken van ons werk en de WMO benoemd. De gemeente heeft aangegeven na het vaststellen door de gemeenteraad van de nota WMO tot vorming van een nieuwe overleggroep over te gaan, die de uitvoering van de nota en daarmee dus de kwaliteit van de lokale WMO projecten en activiteiten gaat monitoren. Wij zullen de stafmedewerkster Beleid en Ontwikkeling voor deze groep afvaardigen.

Jaarverslag 2007

126

Jaarverslag 2007

127

Financiële continuïteit Wet- en regelgeving Vennootschapsbelasting Vanaf 1 januari 2008 is de integrale vennootschapsbelasting ingevoerd voor woningcorporaties. Dit is een vervolg op de partiële belastingplicht voor de commerciële activiteiten per 1 januari 2006. Deze partiële belastingplicht is nader uitgewerkt in de vaststellingsovereenkomst (VSO) tussen de Woningstichting en de Belastingdienst. We hebben de overeenkomst voor 31 maart 2007 getekend en de belastingdienst tijdig voor 31 augustus 2008 meegedeeld dat we kiezen voor administratieve scheiding van de commerciële activiteiten. De aangiften over 2006 en 2007 zijn gereed en zullen tijdig zijn ingediend. Met de integrale belastingheffing zal vennootschapsbelasting worden geheven over alle activiteiten, dus ook de verhuur van sociale huurwoningen. De impact van deze overheidsmaatregel is groot. Sectorinstituten zoals het WSW en het CFV maar ook Aedes hebben de verantwoordelijke bewindslieden en parlementsleden in het najaar van 2007 indringend gewezen op de negatieve gevolgen voor de liquiditeit en vermogenspositie van de sector. De investeringsopgave kan hierdoor onder druk komen te staan. De opbrengst van de integrale vennootschapsbelasting wordt aangewend voor de algemene middelen van de overheid. Rekening wordt gehouden met € 500 miljoen per jaar. De belangrijkste gevolgen zijn: • Corporaties worden geacht een onderneming te drijven, hetgeen spanning oplevert met het geldende BBSH • Onrendabele toppen van sociale projecten zijn bedrijfseconomisch als kosten aan te merken, maar niet in fiscale zin • De mogelijkheden om af te schrijven op vastgoed zijn sinds 2007 beperkt • Inbrengwaarde is van betekenis: het gaat daarbij om de waarde in het economisch verkeer. Vermoedelijk zal dat marktwaarde in verhuurde staat worden (Aedexwaarde of een percentage van de WOZ) De conclusie is dat de belasting zal worden geheven over de positieve kasstroom uit de exploitatie van sociale huurwoningen en de boekwinst op de verkopen van woningen uit het bestaande woningbezit. In hoeverre we hierbij gebruik kunnen maken van de herinvesteringsreserve is nog onduidelijk, aangezien we meer woningen zullen verkopen dan nieuwe huurwoningen zullen bouwen. In onze meerjarenbegroting 2008-2013 vermelden wij dat we bij ongewijzigd beleid jaarlijks circa € 2 miljoen aan vennootschapsbelasting verschuldigd zijn. De belastingdruk ontstaat vooral door de heffing over de boekwinsten bij woningverkopen. In het voorjaar van 2008 zullen we onze toekomstplannen herijken met het oog op de nieuwe situatie (taxplanning en fiscale optimalisatie, in harmonie met de maatschappelijke opgave en de uitvoering van het woningmarktonderzoek). De aangifte 2006 en 2007 (met betrekking tot de VSO) zijn in de jaarrekening verwerkt. Per saldo is de acute belastinglast nihil.

Beperking jaarlijkse huurverhoging In het regeerakkoord is vastgelegd dat de jaarlijkse huurverhoging per 1 juli (per woning) inflatievolgend is. De impact van deze maatregel is groot. Dit betekent dat het instrument om jaarlijks de prijs-kwaliteitverhouding van ons woningbezit meer in evenwicht te brengen is vervallen. Ook zullen we hierdoor minder huuropbrengsten genereren (circa € 1,8 miljoen tot en met 2010).

Jaarverslag 2007

128

Om de effecten van deze maatregel te compenseren zal het huurharmonisatie-instrument bij mutatie sterker worden ingezet. De streefhuren van de woningen met een hoge kwaliteit zijn per 1 januari 2008 verhoogd van 80% naar 100% van de maximaal redelijke huur (markthuur). Het gaat daarbij om circa 900 woningen (18% van ons woningbezit).

Wijziging BBSH Het ministerie van VROM/WWI is al geruime tijd bezig met het aanpassen van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). Deze aanpassingen zullen ingrijpend zijn. Vooral de opmerkingen van de Europese Unie op het terrein van staatssteun bij woningcorporaties leidt tot veel onderzoek en aanpassingen van gerelateerde wetgeving, zoals de Woningwet. Hier komt aan de orde welke activiteiten behoren tot de kernactiviteiten en welke niet. Vanaf eind 2005 zijn het ministerie van Financiën en VROM elk een eigen spoor gevolgd. Zijn bij VROM in het kader van het BBSH inkomens- en stichtingskostengrenzen bepalend, het ministerie van Financiën gaat uit van huurgrenzen en van ondernemingsactiviteiten. De invoering van de integrale vennootschapsbelasting voor woningcorporaties per 1 januari 2008 heeft dit nog eens versterkt.

Wet onroerende zaken De Wet onroerende zaken (WOZ) speelt op steeds meer fronten een rol van betekenis voor woningcorporaties. Niet alleen als grondslag voor de heffing van de onroerende zaakbelasting, maar ook als mogelijke grondslag bij de bepaling van de waarde in het economisch verkeer van vastgoed voor de vennootschapsbelasting. De WOZ-waarden van ons bezit zijn in overleg met de gemeente Wageningen vooraf getoetst door het onafhankelijk bureau Deloitte Real Estate BV op basis van objectieve criteria. Ook voor het volgende tijdvak passen we deze methode toe; vanaf 2007 (belastingjaar 2008) maken we gebruik van de informatie die we verkrijgen aan de hand van de modelmatige taxaties die in het kader van de Aedex door Ortax BV worden bepaald, met een inhoudelijke toets door DanzevanVegt Vastgoedtaxaties BV. Zo zijn we ervan overtuigd te kunnen beschikken over kwalitatief steeds betere WOZ-waarden .

Financieel beleid Ons financieel beleid is er op gericht om de continuïteit van de Woningstichting te waarborgen. We streven naar een evenwicht, een balans op de langere termijn tussen baten en lasten, inkomsten en uitgaven, investeringen en financieringen. We onderkennen, beperken en beheersen risico’s. We sturen op basis van kasstromen en kengetallen als liquiditeit, solvabiliteit, rendement, rentevoet en bedrijfswaarden, maar ook via benchmarks. De algemene reserve moet een voldoende buffer zijn voor het opvangen van calamiteiten. In ons financieel beleid hanteren we de volgende uitgangspunten: Uitgangspunt ondernemingsplan 2007-1011 Realisatie Opmerkingen 2007 Ja € 3,0 mln exclusief verkopen • Onze normale bedrijfsactiviteiten leiden tot € 5,8 mln inclusief verkopen positieve cashflows Ja De investeringen van 2007 zijn • Ons eigen vermogen wordt ingezet als voor 45% met eigen vermogen financieringsmiddel voor onze investeringen gefinancierd Ja • Investeringsprojecten financieren we met 30% eigen vermogen Ja Irene, 44 huurwoningen. • We spreken van een onrendabele top als we Aanvangshuur € 480,- per woningen realiseren met een lagere huur maand dan nodig is voor een kostendekkende of winstgevende huur. We gaan geen onrendabele toppen realiseren voor woningen die niet voor de doelgroep worden gebouwd met een huur boven de huurgrens (€615,- per maand per 1-1-2007) Jaarverslag 2007

129

Uitgangspunt ondernemingsplan 2007-1011 •

•

•

De ontwikkeling van huurwoningen bestemd voor de primaire doelgroep moet op moment van oplevering een verwacht totaal rendement (lees indirect rendement plus direct rendement) opleveren van 7,5% De ontwikkeling van huurwoningen bestemd voor het hogere segment moet op moment van oplevering een verwacht totaal rendement opleveren van 10% Bij de ontwikkeling van verkoopwoningen moeten we een rendement realiseren van ten minste 10% van de stichtingskosten, in casu passend in de kaders die Woningborg BV stelt in het kader van de garantieregeling

Realisatie 2007 Ja

Opmerkingen Irene, verwacht direct rendement 2,2%. Na oplevering kan bij verkoop rendement van 24% worden verwacht

NVT

Ja

Op de 12 koopwoningen Irene wordt een rendement van 24% gerealiseerd (oplevering 2008)

Jaarresultaat Het jaarresultaat voor belastingen over het boekjaar 2007 bedraagt € 4,1 miljoen (2006 € 3,9 miljoen). We hebben het jaarresultaat ten gunste gebracht van de algemene reserve. In de begroting was rekening gehouden met een voordelig saldo van € 1,1 miljoen. Het jaarresultaat is als volgt samengesteld (bedragen * € 1.000):

Bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Exploitatieresultaat Treasuryresultaat Overige waarde veranderingen Verkopen Portfolioresultaat Belastingen Jaarresultaat

Jaarverslag 2007

Jaarrekening 2007 26.871 (21.587) 5.284

Begroting 2007 26.570 (23.098) 3.472

Jaarrekening 2006 26.411 (18.478) 7.933

(4.560)

(5.024)

(4.764)

611 2.765 3.376

(5.194) 8.047 2.853

(2.282) 3.057 775

0

(246)

0

4.100

1.055

3.944

130

Toelichting uitkomsten 2007 ten opzichte van begroting 2007 De uitkomsten van 2007 zijn in verband gebracht met de begroting 2007. De belangrijkste afwijkingen zijn hierna toegelicht. ( + = hogere opbrengsten/ lagere kosten of - =lagere opbrengsten / hogere kosten) Omschrijving Vergoedingen Verkopen

Afschrijvingen

Personeelskosten

Onderhoud door derden

Overige bedrijfslasten: algemeen

Overige bedrijfslasten: stook en servicekosten Rente Overige waardeveranderingen

Jaarverslag 2007

Afwijking > Toelichting € 50.000 + 295.000 Compensatie gestegen energiekosten - 5.282.000 Voorbereiding aanvullend verkoopprogramma is trager verlopen; door integrale vennootschapsbelasting pas op de plaats gemaakt. Minder nieuwbouwkoopwoningen gerealiseerd dan begroot - 448.000 Langer doorexploiteren van sloopcomplex en aankoop van 31 gemeentelijke panden waren niet oorspronkelijke begroting opgenomen -64.000 Uitkeringen loon tijdens ziekte lager door sterk gedaald ziekteverzuim. Door vertrek van personeel meer ingeleend: Wonen wegens organisatieaanpassing en Vastgoed wegens projecten. Door implementatie van Huiswaarts.nu was extra ondersteuning van externen nodig + 1.758.000 In het najaar van 2007 opgedragen werkzaamheden worden begin 2008 uitgevoerd. Het gaat om € 1,8 miljoen +539.000 Hogere advieskosten, onder andere herijking processen en implementatie Huiswaarts.nu; lagere kosten doordat het wetsvoorstel betaalbaarheidsheffing is ingetrokken en lagere opleidingskosten -274.000 Stijgende energiekosten +464.000 Minder financiering nodig dan geraamd door minder investeringen + 5.805.000 Terugboeking eerdere afboekingen minimum waarderingsregel € 5,2 miljoen en geplande projecten 2007 niet doorgegaan (€ 4,3 miljoen) afboeking minimum waarderingsregel (€ 2,7 miljoen). Onrendabele toppen grootonderhoudsprojecten: € 1 miljoen

131

Toelichting ten opzichte van boekjaar 2006 De uitkomsten van 2007 zijn in verband gebracht met de jaarrekening. De belangrijkste afwijkingen zijn hierna toegelicht. ( + = hogere opbrengsten/ lagere kosten of - =lagere opbrengsten en hogere kosten) Omschrijving Huren

Vergoedingen Overige baten Verkopen Afschrijvingen Personeelskosten Onderhoud door derden Overige bedrijfslasten: algemeen

Overige bedrijfslasten: stook en servicekosten Overige waardeveranderingen

Afwijking + of Toelichting > € 50.000 + 556.000 Jaarlijkse huurverhoging per 1 juli, huurharmonisatie , aankoop 31 woningen eind 2006. Verkopen hebben minder opbrengsten tot gevolg. +199.0000 Compensatie door gestegen energiekosten -130.000 In 2006 opgenomen afkoop huurderving Buurtse Bocht (€ 125.000) -292.000 Minder verkopen -328.000 Methodiek annuïteiten en langer doorexploiteren Kolkakkerweg -242.000 Nieuwe CAO, periodieken en inlenen personeel -2.243.000 Hoger mutatieonderhoud als gevolg van DVM en programma planmatig onderhoud -253.000 Hogere algemene beheerskosten, onder andere adviseurs herijking processen Wonen. Hogere kosten ICT, onder vanwege andere implementatie Huiswaarts.nu -206.000 Gestegen energiekosten + 2.893.000 Lagere afboeking nieuwbouwprojecten (€ 2,4 miljoen); hogere onrendabele top groot onderhoudsprojecten (€ 1 miljoen); lagere correctie minimumwaarderingsregel (1,5 miljoen)

Vooruitzichten De invoering van de integrale vennootschapsbelasting heeft bij ongewijzigd beleid invloed op onze financiële positie. In het voorjaar van 2008 brengen we de consequenties in kaart. Als gevolg van ons huidige grote verkoopprogramma en de beperkte nieuwbouwmogelijkheden hebben we te maken met een relatief zware belastingdruk. Met de herijking van ons beleid zullen we komen tot een hernieuwd evenwicht in onze maatschappelijke volkshuivestelijke opdracht en onze financiële positie.

Jaarverslag 2007

132

Wij hebben nog geen rekening gehouden met een eventuele extra heffing die de minster van VROM/WWI dreigt in te voeren in verband met de 40 wijken problematiek. Uitgaande van een vijftigtal verschillende economische scenario’s hebben we de solvabiliteitsontwikkeling bepaald. De rode lijn in de grafiek geeft weer dat bij ongewijzigd beleid bij een gemiddeld economisch scenario de solvabiliteit vrijwel op hetzelfde niveau blijft. De groei van de solvabiliteit die eerdere verwachtingen toonden is in negatieve zin omgebogen.

Solvabiliteit De solvabiliteit drukt uit in hoeverre we in staat zijn in de toekomst aan onze verplichtingen te kunnen voldoen. De solvabiliteit wordt uitgedrukt in een kengetal: eigen vermogen gedeeld door balanstotaal. De solvabiliteit voor woningcorporaties kan dankzij de ordening in de sector, voor de primaire volkshuisvestelijke taak, veel lager liggen dan voor commerciële ondernemingen. De ordening komt met name tot uitdrukking in sectorinstituten als het WSW en het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting en de wettelijk geregelde achtervang door de overheid. Een solvabiliteitspercentage van nihil zou kunnen volstaan omdat de sociale volkshuisvestingsactiviteiten op de kapitaalmarkt kunnen worden gefinancierd met behulp van borging van het WSW. Een buffer voor calamiteiten ontbreekt in dat geval. Wij kiezen daar niet voor. De solvabiliteit op basis van historische kosten bedraagt per 31 december 2007 22,1 procent en loopt naar verwachting op naar 23,2 procent in 2013. Daarmee voldoen we aan de doelstelling van een solvabiliteit van 5 tot 10 procent. Onze solvabiliteit, gebaseerd op historische kosten, ontwikkelt zich als volgt: Solvabiliteit 2007-2013

30,0%

Solvabiliteit

25,0% 20,0% 15,0% 10,0% 5,0% 0,0%

2007 Solvabiliteit

2008

2009

2010

Ondergrens minimum bandbreedte

2011

2012

2013

Bovengrens minimum bandbreedte

Het WSW heeft verklaard dat we voldoende kredietwaardig zijn. Ook het CFV heeft verklaard dat op grond van onze financiële positie geen dossieronderzoek nodig is.

Jaarverslag 2007

133

Treasury Kasstromen investeringen en financieringen In het boekjaar was de netto kasstroom uit de operationele activiteiten (€ 6,3 miljoen) ruim voldoende om de contractuele aflossingen van de leningen te voldoen (€ 4 miljoen). Aan investeringen is € 7,6 miljoen uitgegeven, die zijn betaald uit de operationele kasstroom en de beschikbare liquide middelen aan het begin van het boekjaar en een aangetrokken lening van € 5 miljoen.

Investeringen en afwijking ten opzichte van begroting 2007 In de begroting 2007 hebben we onze voornemens met betrekking tot investeringen en financiering vastgelegd. In het volgende overzicht laten we zien wat in 2007 is gerealiseerd. (- = lagere investeringen of lagere leningen) Omschrijving (bedragen * € 1.000)

Investeringen nieuwbouw

Investeringen bestaand bezit, waaronder groot onderhoud

Investeringen in eigen bedrijf Aangetrokken leningen

Afgeloste leningen

Begroting Werkelijk Afwijking 2007 2007

14.347

4.382

4.946

2.327

407

272

17.000

5.000

3.991

4.596

Toelichting

- 9.965 Vertraging herstructureringsproject Kolkakkerweg en geen beschikbare locatie voor nieuw bouw -2.619 Vertraging door voorbereiding DVM. Per balansdatum voor € 1,8 miljoen onderhanden - 135 Vervanging primair ictsysteem uitgesteld -12.000 Minder financieringsbehoefte door minder investeringen dan geraamd -605 Vanaf 2007 aflossingsverplichtingen onder kortlopende schulden verantwoord

Liquiditeit Onze liquiditeit is goed. Binnen de sector is in principe sprake van een goede liquiditeit als de current ratio (vlottende activa gedeeld door vlottende passiva) groter of gelijk is aan 0,5. Met 0,40 (0,36 in 2006) voldoen we daar niet helemaal aan. De current ratio betreft een momentopname per balansdatum. De maandhuur wordt per de 5e van de maand, vooraf ontvangen.

Jaarverslag 2007

134

We merken op dat in afwijking van vorige jaren de aflossingsverplichting van de geldleningen is opgenomen onder kortlopende schulden; in voorgaande jaren werd volstaan met het melden van deze verplichting in de toelichting onder de langlopende schulden. We kunnen nu, en naar verwachting ook in de toekomst, voldoen aan de verplichtingen op korte termijn, waarbij we rekening houden met het aantrekken van nieuwe geldleningen voor investeringsprojecten en onrendabele toppen. De tijdelijk overtollige geldmiddelen beleggen we risicomijdend op de rekening courant. We kunnen beschikken over een kredietfaciliteit bij de BNG van € 5.250.000,-, op basis van rekening-courant. We hebben hiervan in 2007 geen gebruik gemaakt. Het hebben van deze faciliteit brengt geen kosten met zich mee. Over het opgenomen bedrag geldt een tarief van Eonia (dagrente voor het eurogebied) verhoogd met 0,3%.

Financieringsruimte De vaste activa, voornamelijk bestaande uit woningbezit, zijn voor 69,0% gefinancierd met langlopende leningen. Eind 2006 was dat 71,1%. De financieringsruimte is voldoende om aan onze toekomstige financieringsbehoefte te kunnen voldoen.

Financiering De leningenportefeuille bedraagt (inclusief de aflossingsverplichting voor het komende jaar) per 31 december € 91,3 miljoen (ultimo 2006 € 90,2 miljoen). In 2007 hebben we één lening van € 5 miljoen, aangetrokken voor de gedeeltelijke financiering van herstructureringsprojecten zoals Irene en Kolkakkerweg (fixe, 30 jaar, 4,795%, 30 jaar rentevast). Het restant van de investeringen is gefinancierd uit de cashflow van de lopende exploitatie, inclusief woningverkopen.

Treasurycommissie In het voorjaar van 2007 is de treasurycommissie ingesteld. De commissie heeft ten doel om activiteiten met betrekking tot de financiering van de Woningstichting goed voor te bereiden en het bestuur te informeren over de treasury-aspecten. De treasurycommissie bestaat uit de directeur / bestuurder, manager Finance & Control en een externe adviseur van het bureau Thésor. De commissie heeft in 2007 driemaal vergaderd. Onder andere zijn voorstellen met betrekking tot het aantrekken van een geldlening en de mogelijkheden van vervroegde aflossingen en renteconversies van geldleningen. Daarmee proberen we renterisico's te beheersen en rentelasten te beperken, ook voor de langere termijn, zodat we meer zekerheid krijgen over een belangrijk deel van onze (vaste) lasten. Er zijn voor een tweetal leningen afspraken gemaakt voor de renteconversies in 2009 en 2010, respectievelijk 4,81% (restant schuld 4,8 miljoen) en 4,895% (restantschuld 4,9 miljoen). Dit ligt onder een voor ons aanvaardbaar percentage van 5%.

Generieke achtervang WSW Tussen de gemeente Wageningen en het WSW is een ongelimiteerde achtervangovereenkomst gesloten. Nu hoeft de gemeente niet meer mee te ondertekenen als we geldleningovereenkomsten sluiten met financiers. De achtervangovereenkomst geldt zowel voor onderhandse leningen als voor leningen op de openbare kapitaalmarkt. Dankzij de mogelijkheid van borgstelling door het WSW ondervinden we geen moeilijkheden bij de toegang op de kapitaalmarkt.

Jaarverslag 2007

135

Bedrijfswaarde Wij hebben er voor gekozen in 2007 de historische kosten als waarderingsgrondslag voor de jaarrekening te handhaven. Toch is het van belang om informatie te vertrekken over de ontwikkeling van de bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde bestaat uit het saldo van de toekomstige inkomsten en de toekomstige uitgaven die direct verband houden met de exploitatie van het vastgoed. De berekening geschiedt met behulp van parameters, die onder de grondslagen voor waardering en resultaatbepaling in de algemene toelichting op de jaarrekening uitgebreid worden toegelicht. De bedrijfswaarde is toegenomen ten opzichte van 2006, zoals uit de opstelling blijkt (bedragen * € 1.000):

Contante waarde huren Contante waarde huurderving Contante waarde onderhoudsuitgaven Contante waarde overige variabele uitgaven Contante waarde verkopen Contante waarde overige investeringsuitgaven Grondwaarde/restwaarde Rentabiliteitswaardecorrectie Bedrijfswaarde bezit Boekwaarde materiële vaste activa (historische kosten) Saldo Algemene reserve (historische kosten) Saldo eigen vermogen op basis van bedrijfswaarde

01-01-2007 345.387 -3.440 -92.030 -86.125 50.233 -28.115 39.250 3.701 228.861

01-01-2008 400.929 -2.051 -92.810 -113.398 30.583 -29.553 33.264 4.933 231.897

117.597 111.264 24.662 135.926

119.174 112.723 28.762 141.485

Huuropbrengsten zijn gestegen doordat circa 900 woningen zijn aangewezen als commercieel vastgoed waardoor de streefhuur opgetrokken wordt naar maximaal redelijk (markthuur) bij mutatie, alsmede de verwachte extra huuropbrengsten in 2008 als gevolg van het opschorten van het verkoopprogramma. Hier staat tegenover dat de overige variabele lasten (met name leefbaarheid en vergoeding voor overlast bij groot onderhoud en herstructurering) zijn gestegen. We hebben als doel voor de sociale voorraad een solvabiliteit van ten minste 15 procent op basis van bedrijfswaarde volgens de eisen die het Centraal Fonds stelt. Daarbij houden we rekening met verschillende bedrijfsrisico’s. Activiteiten met een hoger risicoprofiel vereisen een hogere solvabiliteit voor zover zij geen betrekking hebben op de primaire voorraad, zoals de herstructurering en het aanbrengen van verbeteringen in de bestaande woningvoorraad en projectontwikkeling. We gaan voor deze activiteiten uit van een minimale solvabiliteit in de bandbreedte 30 tot 40 procent van de waarde van die activiteiten. Voor de Woningstichting als totaal stellen we dus een gewogen solvabiliteitseis als doel van tenminste 20 procent.

Jaarverslag 2007

136

Jaarverslag 2007

137

Overige gegevens

Jaarverslag 2007

138

Jaarverslag 2007

139

Vaststelling bestuur en goedkeuring Raad van Toezicht De Raad van Toezicht en het bestuur van de Woningstichting verklaren dat de middelen in 2007 uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting zijn aangewend en dat de Woningstichting in 2007 in overeenstemming met de Aedescode heeft gehandeld. Wageningen, 12 maart 2008

De heer ir. ing. L.J.P.M. Janssen MRE (directeur/bestuurder)

Goedgekeurd door de Raad van Toezicht op 12 maart 2008

De heer W.J. van Schaik (voorzitter)

De heer H.Th. Boersma (vice voorzitter)

Mevrouw mr. M.P. Schooten

Mevrouw H.P. Masselink

De heer ir. R.A. Pot

De heer K.H. Spiering ACT

Jaarverslag 2007

140

Jaarverslag 2007

141

Rapport van bevindingen Rapport van feitelijke bevindingen inzake het volkshuisvestingsverslag Ingevolge uw opdracht hebben wij een aantal specifieke werkzaamheden verricht met betrekking tot het volkshuisvestingsverslag, bedoeld in artikel 26, tweede lid, van het Besluit Beheer Sociale Huursector over het boekjaar 2007, van de Woningstichting te Wageningen en met betrekking tot een aantal overige aspecten, zoals genoemd in het controleprotocol in rubriek B in Bijlage III bij het Besluit Beheer Sociale Huursector. Het volkshuisvestingsverslag is opgesteld onder verantwoordelijkheid van de leiding van de toegelaten instelling. Deze rapportage bevat de uitkomsten van onze werkzaamheden.

Aard en reikwijdte van de verrichte werkzaamheden Onze werkzaamheden zijn verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder Standaard 4400 ‘Opdrachten tot het verrichten van overeengekomen specifieke werkzaamheden met betrekking tot financiële informatie’. De opdracht houdt in dat op de in het volkshuisvestingsverslag opgenomen gegevens en toelichtingen daarop geen accountantscontrole is toegepast en dat tevens geen beoordelingsopdracht is uitgevoerd. Een en ander impliceert dat aan onze rapportage geen zekerheid kan worden ontleend omtrent de getrouwheid van de in het volkshuisvestingsverslag opgenomen gegevens en toelichtingen daarop. Volledigheidshalve wijzen wij er nog op dat, indien wij aanvullende werkzaamheden zouden hebben verricht of een controle- of beoordelingsopdracht zouden hebben uitgevoerd, wellicht andere onderwerpen zouden zijn geconstateerd die voor rapportering in aanmerking zouden zijn gekomen. Wij hebben de werkzaamheden verricht volgens het controleprotocol in rubriek B in Bijlage III bij het Besluit Beheer Sociale Huursector.

Feitelijke bevindingen Onze bevindingen ter zake zijn als volgt: 1. Wij hebben vastgesteld dat het volkshuisvestingsverslag een uiteenzetting geeft over alle onderwerpen, genoemd in artikel 26, tweede lid, van het Besluit Beheer Sociale Huursector, dan wel vermeldt waarom geen uiteenzetting is gegeven. 2. Daarnaast hebben wij vastgesteld dat alle in het volkshuisvestingsverslag opgenomen informatie niet strijdig is met de jaarrekening. 3. Voorts hebben wij vastgesteld dat: a. de toegelaten instelling, voor zover uit ons onderzoek is gebleken, inzicht heeft gegeven, als bedoeld in artikel 26, 2e lid, onderdelen j en k, in haar verbindingen met andere rechtspersonen en/of vennootschappen als bedoeld in artikel 2a van het Besluit Beheer Sociale Huursector, zodanig dat het hieruit de geldstromen van de toegelaten instelling naar de verbinding(en) en vice versa zijn af te leiden en inzicht kan worden verkregen in de geldstromen die verbonden zijn aan de uitvoering van de kerntaken enerzijds en aan die van de nevenactiviteiten anderzijds, alsmede inzicht wordt verkregen in de maatregelen die zijn genomen om de financiële risico’s voor de toegelaten instelling zoveel mogelijk te beperken; b. de toegelaten instelling slechts woongelegenheden en onroerende aanhorigheden in eigendom en in beheer heeft gehad binnen het statutair vastgestelde werkgebied, bedoeld in artikel 7, eerste lid, onderdeel a, van het Besluit Beheer Sociale Huursector; c. de samenstelling van het bestuur en van het orgaan, bedoeld in artikel 7, eerste lid, onderdeel b, van het Besluit Beheer Sociale Huursector (Raad van Toezicht), in het

Jaarverslag 2007

142

d.

e.

f.

g.

h.

i.

j. k. l.

m.

verslagjaar voldeed aan de statutaire bepalingen daarover, bedoeld in artikel 7, eerste lid, onderdelen c, d en e, en tweede lid, onderdeel a, van dat besluit; de toegelaten instelling in het verslagjaar geen woongelegenheden heeft vervreemd tegen een prijs die lager ligt dan 90% van de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik van die woongelegenheden, tenzij er hiertoe overeenkomstig artikel 11c, vierde lid, van het Besluit Beheer Sociale Huursector toestemming is verleend, dan wel de verkrijger een toegelaten instelling is, dan wel de woning is verkocht aan een eigenaar-bewoner in de zin van de Wet bevordering eigenwoningbezit, die een eigenwoningbijdrage in de zin van die wet heeft ontvangen en in die woning zijn hoofdverblijf zal hebben; dan wel een bestaande woning is verkocht aan een eigenaarbewoner in de zin van de Wet bevordering eigenwoningbezit, die een eigenwoningbijdrage in de zin van die wet heeft ontvangen en reeds zijn hoofdverblijf in die woning had; de toegelaten instelling in het verslagjaar, geen woningen heeft vervreemd aan eigenaarbewoners in de zin van de Wet bevordering eigenwoningbezit, die een eigenwoningbijdrage in de zin van die wet hebben ontvangen en in die woning hun hoofdverblijf zullen hebben, tegen een prijs lager dan 80% van de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik van die woningen; de toegelaten instelling in het verslagjaar geen bestaande woningen heeft vervreemd aan eigenaar-bewoners in de zin van de Wet bevordering eigenwoningbezit, die een eigenwoningbijdrage hebben ontvangen en in die woning reeds hun hoofdverblijf hadden, tegen een prijs lager dan 70% van de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik van die woningen; de toegelaten instelling heeft gehandeld overeenkomstig de in de circulaires MG 2002-27 van 23 december 2002 en de MG 2006-06 van 10 juli 2006 gegeven regels en richtlijnen over meldingsplicht, ontheffing van het 90% criterium en verplichte taxatie door een onafhankelijke taxateur die op geen enkele wijze bij de transactie zelf betrokken is geweest. De taxaties niet ouder zijn dan 1 jaar; de toegelaten instelling in het verslagjaar overeenkomstig artikel 11d, eerste en tweede lid van het Besluit Beheer Sociale Huursector – voor zover dit van toepassing is – haar voornemens tot het vervreemden van onroerende zaken aan en het op onroerende zaken vestigen van een recht van erfpacht, van opstal of van vruchtgebruik ten behoeve van natuurlijke personen en/of rechtspersonen en/of vennootschappen die geen toegelaten instelling zijn heeft gemeld aan de Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer; de toegelaten instelling in het verslagjaar beschikte over criteria voor de vervreemding van woongelegenheden als bedoeld in artikel 15 van het Besluit Beheer Sociale Huursector en dat deze niet strijdig zijn met de door het bestuur genomen besluiten tot vervreemding; de toegelaten instelling de gemiddelde huurprijs per 1 juli van het verslagjaar met een niet hoger percentage heeft verhoogd, dan is toegestaan op voet van artikel 15a; een klachtencommissie als bedoeld in artikel 16, eerste lid, van het Besluit Beheer Sociale Huursector is ingesteld en dat gedurende het verslagjaar een reglement omtrent de samenstelling en werkwijze van de commissie van kracht is; de toegelaten instelling in het verslagjaar ten minste een maal per jaar overleg heeft gevoerd met de huurders van haar woongelegenheden of hun vertegenwoordigers, overeenkomstig artikel 17 van het Besluit Beheer Sociale Huursector, en dat gedurende het verslagjaar een reglement omtrent dat overleg van kracht was; indien de toegelaten instelling en/of haar verbindingen nieuw gebouwde woningen hebben verkregen, waarvan de kosten voor het verkrijgen in eigendom hoger zijn dan of gelijk zijn aan € 200.000 per woning, zij een uiteenzetting heeft gegeven om aannemelijk te maken, dat de werkzaamheden dienaangaande hebben bijgedragen aan de beleidsresultaten, zoals die voor de toegelaten instelling zijn genoemd in artikel 26, tweede lid, onderdelen a tot en met f;

Jaarverslag 2007

143

n. de toegelaten instelling een overzicht heeft gegeven van haar activiteiten in het verslagjaar op het gebied van beleggingen, overeenkomstig artikel 26, lid 2, onderdeel l; o. de toegelaten instelling na overleg met de huurders van haar woongelegenheden of hun vertegenwoordigers een reglement heeft vastgesteld met betrekking tot de bijdragen in de kosten van verhuizing van huurders in verband met een voorgenomen renovatie dan wel sloop, bedoeld in artikel 11g, eerste en tweede lid en de MG 2006-04, waarin in elk geval de hoogte van die bijdragen is vastgelegd, en p. voor zover de toegelaten instelling financiële ondersteuning heeft gegeven aan buitenlandse instellingen zoals bedoeld in de MG 2005-04, hier in de jaarrekening en het volkshuisvestingverslag expliciet melding van is gemaakt. Deze financiële ondersteuning bedraagt in enig jaar niet meer dan 0,3 promille van het balanstotaal van de toegelaten instelling. Wij wijzen er nog op dat onze werkzaamheden uitsluitend zijn verricht ten behoeve van de door de Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer aangewezen bevoegde instanties en dat deze rapportage derhalve niet (geheel of gedeeltelijk) aan anderen mag worden verstrekt, zonder onze uitdrukkelijke toestemming vooraf, Almere, 12 maart 2008 PricewaterhousCoopers Accountants N.V.

B.A. Spelbos RA

Jaarverslag 2007

144

Jaarverslag 2007

145

Begrippenlijst4 Begrip Aflossingsvrije (=fixe) lening

Annuïtaire lening

Basispunten Bedrijfswaarde

Bruto bedrijfslasten

Buitengewone baten en lasten Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV)

Deposito

Disconteringsvoet

Euribor

Exit yield

Externe financiering

4

Definitie / omschrijving Lening waarbij gedurende de looptijd alleen rentebetalingen plaatsvinden. Aflossing van de hoofdsom vindt plaats aan het eind van de looptijd Lening waarbij jaarlijks een vast bedrag aan rente en aflossing wordt betaald. In de beginjaren zal de jaarlijkse betaling voor het grootste deel uit rente bestaan, in de eindjaren voor het grootste deel uit aflossing op de hoofdsom Eén basispunt is 1/100-ste procent (0,01%) De bedrijfswaarde is gelijk aan de contante waarde van de toekomstige inkomsten (onder andere: huren, eventuele bijdragen en overige opbrengsten) verminderd met de contante waarde van de toekomstige uitgaven (onder andere: onderhoud, beheerkosten, belastingen en verzekeringen) over de restant levensduur van het bezit. Omdat de inkomsten en uitgaven per jaar zijn uitgedrukt in euro's van dat jaar, worden deze via een contantmakingsfactor (de disconteringsvoet) naar het basisjaar teruggerekend. Dat wil zeggen: uitgedrukt in euro's van het betreffende basisjaar. De bedrijfswaarde laat de verdiencapaciteit van het bezit zien voor de resterende levensduur De bruto bedrijfslasten bestaan uit de lonen en salarissen, de sociale lasten en pensioenlasten en de overige bedrijfslasten. De bruto bedrijfslasten zijn gelijk aan de variabele exploitatielasten minus de onderhoudslasten Buitengewone baten en lasten vloeien voort uit incidentele gebeurtenissen of handelingen die niet direct samenhangen met de normale bedrijfsactiviteiten van een woningcorporatie Zelfstandig bestuursorgaan van het ministerie van VROM. Adviesorgaan van de minister. Houdt financieel toezicht en heeft saneringsfunctie. Het oordeel van het CFV geeft aan of het volkshuisvestelijk beleid van de corporatie in financieel opzicht kan worden gecontinueerd en of de voorgenomen activiteiten passen binnen de financiële ruimte die de corporaties tot haar beschikking heeft Het beleggen van een vast bedrag gedurende een vaste periode (meestal een veelvoud van een maand) tegen een van te voren afgesproken vergoeding Het rentepercentage waartegen de gestelde cashflow over die periode contant wordt gemaakt naar het aanvangsmoment om zodoende de waarde van deze geldstroom op dat betreffende moment te kunnen bepalen Staat voor Euro InterBank Offered Rate. Het is het tarief dat banken elkaar in rekening brengen voor kortlopende financiering. Het geldt als de gangbare referentierente voor kortlopende leningen Door taxateur gehanteerd begrip om marktrendement aan te duiden aan het einde van een beschouwde periode, mogelijk het moment van eventuele verkoop (dispositie) Het aantrekken van middelen buiten de organisatie voor de dekking van vermogensbehoefte

Er is onder andere gebruik gemaakt van de begrippenlijst van CFV en van Vastgoedbeheer Lexicon (W.G. Keeris)

Jaarverslag 2007

146

Begrip Financiering

Financieringsbehoefte Financieringsrisico Gecorrigeerd weerstandsvermogen

Historische kosten

Huurkapitalisatiefactor

ICT Interest

Interne financiering Jaarresultaat

Jaarverslag 2007

Definitie / omschrijving Het aantrekken van de benodigde middelen voor de dekking van vermogensbehoefte voor een periode van minimaal twee jaar. Deze middelen kunnen bestaan uit zowel eigen vermogen als vreemd vermogen De behoefte om uit (interne of externe) bronnen vermogen aan te trekken voor de dekking van vermogensbehoefte Het risico dat geen nieuwe financiering kan worden aangetrokken Bij de beoordeling van de financiële positie wordt door het Centraal Fonds Volkshuisvesting rekening gehouden met een correctie wegens eventuele onder- of overwaardering van het bezit (het verschil tussen de bedrijfswaarde en de boekwaarde van het bezit) en de rentabiliteitswaardecorrectie van de leningen. Het gecorrigeerd weerstandsvermogen wordt bepaald door op het gepresenteerd weerstandsvermogen de eventuele onder- of overwaardering (onder aftrek van een onzekerheidsmarge) en de rentabiliteitswaardecorrectie van de leningen te corrigeren. Daarmee ontstaat een bruikbaar inzicht in de financiële positie van een corporatie De verkrijgings- of vervaardigingsprijs bestaande uit de som van alle direct toe te rekenen uitgaven eventueel vermeerderd met na-investeringen onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen De huurkapitalisatiefactor (materiële vaste activa in exploitatie exclusief een eventuele herwaarderingsreserve gedeeld door de jaarhuur) is een kengetal waarmee inzicht wordt verkregen in de terugverdientijd van de resterende boekwaarde van het bezit in relatie tot de jaarhuur. De huurkapitalisatiefactor op basis van de bedrijfswaarde geeft de terugverdientijd van de (ongecorrigeerde) bedrijfswaarde aan in relatie tot de jaarhuur. Uit de door de corporaties opgegeven gegevens over de bouwperiode en huur van het woningbezit wordt door het Centraal Fonds tevens een normatieve huurkapitalisatiefactor berekend. In het kader van de financiële beoordeling wordt deze normatieve waarde door het Centraal Fonds vergeleken met de huurkapitalisatiefactor op basis van de bedrijfswaarde Informatie en communicatietechnologie; modern gebruik van telefoon en datavoorzieningen en automatisering De vergoeding die in rekening gebracht wordt voor het tijdelijk beschikbaar stellen van liquiditeiten (het lenen). De entiteit die de beschikkingsmacht over de liquiditeiten afstaat is de crediteur. De entiteit die de beschikkingsmacht tijdelijk verkrijgt is de debiteur. De interest wordt veelal uitgedrukt in een percentage van de hoofdsom op jaarbasis. Interest is daarbij een vorm van huur (rente) Financiering van de vermogensbehoefte door het aanwenden van geldmiddelen die reeds in de organisatie aanwezig zijn Het jaarresultaat is de resultante van de baten en lasten in het desbetreffende boekjaar. In principe is het jaarresultaat gelijk aan de mutatie van het eigen vermogen in het betreffende boekjaar 147

Begrip Kasgeldlening

Definitie / omschrijving Het lenen van een vast bedrag gedurende een vaste periode (meestal een veelvoud van een maand) tegen een van te voren afgesproken vergoeding Looptijd De periode die resteert tot het moment dat de voorwaarden van een lening of belegging wijzigingen. Onderscheid wordt gemaakt naar: − Liquiditeitstypische looptijd: de periode die resteert tot het moment dat de lening (o/g) moet worden afgelost dan wel een belegging (u/g) vrijvalt − Rentetypische looptijd: de periode die resteert tot het moment dat de rente op een lening of belegging een herziening ondergaat Minimaal noodzakelijk Ten behoeve van de beoordeling van de financiële positie weerstandsvermogen van een woningcorporatie stelt het Centraal Fonds Volkshuisvesting een risicoprofiel op en bepaalt op grond daarvan een minimaal noodzakelijk weerstandsvermogen. Het risicoprofiel is uitgedrukt in een percentage van het op actuele waarde gewaardeerde balanstotaal Minimum waarderingsregel Indien de bedrijfswaarde lager is dan de boekwaarde vindt afwaardering plaats naar de lagere bedrijfswaarde Netto bedrijfslasten De netto bedrijfslasten bestaan uit de bruto bedrijfslasten verminderd met de ontvangen vergoedingen voor geleverde diensten, de overige bedrijfsopbrengsten en de geactiveerde productie voor het eigen bedrijf Netto variabele lasten De netto variabele lasten betreffen de variabele lasten verminderd met de op de exploitatie van de huurwoningen drukkende overige bedrijfsopbrengsten, de ontvangen vergoedingen voor geleverde diensten en de geactiveerde productie voor het eigen bedrijf Onderhandse lening Onverhandelbaar bewijs van deelname in het vreemde vermogen van een onderneming voor een van te voren overeengekomen periode tegen een van te voren overeengekomen vergoeding Referentiecorporatie De referentiegroepen zijn door het Centraal Fonds Volkshuisvesting ontwikkeld om vergelijkingen tussen groepen van corporaties te kunnen maken. Binnen de referentiegroepen zijn zinvolle vergelijkingen tussen corporaties onderling mogelijk. De referentiegroep wordt gebruikt bij bedrijfsvergelijking (Corporatie in Perspectief), als toetsingsinstrument bij de individuele financiële beoordeling en bij diverse analyses over de ontwikkelingen van de sector als geheel Rentabiliteitswaardecorrectie In de bedrijfswaardeberekening wordt een bepaalde leningen disconteringsvoet toegepast waarmee alle toekomstige inkomsten en uitgaven worden teruggerekend naar het basisjaar (de contantmakingsfactor). De leningenportefeuille van een woningcorporatie bestaat uit diverse leningen met verschillende rentepercentages, leningsvormen en resterende looptijden, waardoor het werkelijke rentepercentage in het basisjaar en de daarop volgende jaren nooit gelijk zal zijn aan de in de bedrijfswaarde gehanteerde disconteringsvoet. Daarom wordt een zogenaamde 'rentabiliteitswaardecorrectie' op de leningenportefeuille Jaarverslag 2007

148

Begrip

Renteconversie

Renterisico

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

Solvabiliteit Standing investments

Streefhuur

Variabele exploitatielasten

Vermogensovermaat

Jaarverslag 2007

Definitie / omschrijving toegepast. Deze correctie kwantificeert de afwijking tussen de gehanteerde disconteringsvoet in de bedrijfswaardeberekening en de rentevoet van de leningen Bij een renteconversie dient over een bestaande lening de rente voor de opvolgende rentevastperiode opnieuw te worden overeengekomen De mogelijkheid dat het toekomstige resultaat en/of vermogensverhoudingen nadelig worden beïnvloed als gevolg van ontwikkelingen in de rente. Het risico in absolute zin is de optelsom van jaarlijkse cashflow en renteaanpassingen in een bepaalde periode (meestal van 12 maanden). Aanpassingen in de rente kunnen betrekking hebben op leningen en beleggingen, maar ook op renteinstrumenten. Bij het risico in relatieve zin wordt het absolute renterisico gedurende een bepaalde periode (meestal 12 maanden) in een percentage van de netto financieringsbehoefte ultimo periode uitgedrukt Het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening wordt bepaald door de bedrijfsopbrengsten (huren, bijdragen en overige bedrijfsopbrengsten) minus de bedrijfslasten (afschrijvingen, lonen en salarissen, onderhoud en overige bedrijfslasten) minus het saldo van financiële baten en lasten (rentebaten, opbrengsten beleggingen, resultaat deelnemingen en rentelasten). Het Centraal Fonds Volkshuisvesting rekent verkoopopbrengsten van bestaande huurwoningen en onrendabele investeringen in vastgoed niet tot het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Het eigen vermogen in procenten van het totale vermogen (balanstotaal) ultimo het boekjaar Aanduiding van door de Aedex/ IPD Vastgoedindex geaccepteerde en in het universum opgenomen vastgoedobjecten, welke op marktconforme wijze geëxploiteerd worden in minstens twee opeenvolgende keren werden getaxeerd Percentage van de maximaal redelijke huur volgens het woningwaarderingstelsel passend bij het kwaliteitsniveau van een woning die bestemd is voor een specifieke doelgroep De variabele exploitatielasten bestaan uit de lonen en salarissen, sociale lasten en pensioenlasten, de onderhoudslasten en de overige bedrijfslasten De vermogensovermaat is het verschil tussen het gecorrigeerd weerstandsvermogen en het minimaal noodzakelijk weerstandsvermogen gebaseerd op het per corporatie door het Fonds vastgestelde risicoprofiel. De vermogensovermaat wordt berekend op basis van de geautomatiseerde verwerking van de aan het Fonds verstrekte gegevens. Dit betekent dat indien sprake zou zijn van nader onderzoek per corporatie een aangepaste vermogensovermaat kan resulteren naar aanleiding van aanpassing van het risicoprofiel en daarvan afgeleid het minimaal noodzakelijk vermogen c.q. het gecorrigeerd weerstandsvermogen

149

Begrip Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) Wet voorzieningen gehandicapten (WVG) Zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV)

Jaarverslag 2007

Definitie / omschrijving Fonds dat borg staat bij leningen die corporaties op de kapitaalmarkt aangaan voor sociale woningbouwprojecten Voorziet in financiële ondersteuning bij woningaanpassingen voor gehandicapten Het aanpassen van een huurwoning naar eigen inzichten van de huurder, met (voorafgaande) toestemming van de verhuurder

150

Jaarverslag 2007

151

Algemene gegevens Naam De Woningstichting Vestigingsplaats Gemeente Wageningen Adres Olympiaplein 26, 6707 EN Wageningen Correspondentieadres Postbus 38, 6700 AA Wageningen Telefoonnummer (0317) 471 600 Faxnummer (0317) 471 601 Website www.dewoningstichting.nl E-mailadres [email protected] Datum en nummer van het Koninklijk Besluit waarbij de instelling is toegelaten 16 februari 1920 nummer 47 Datum en nummer van de inschrijving in het Handelsregister gehouden door de Kamer van Koophandel en Fabrieken voor Centraal Gelderland te Arnhem 6 januari 1919 nummer 09002855 Datum en nummer inschrijving in het Nationaal Register Volkshuisvestingsinstellingen als organisatie die de Governancecode Woningcorporaties onderschrijft 17 september 1996 nummer NRV-2300 Lidmaatschap branchevereniging Aedes Vereniging van woningcorporaties, Hilversum Datum in bezit van KWH-Huurlabel 19 juni 2000

Jaarverslag 2007

152

Jaarverslag de Woningstichting

Recommend Documents