Jaarverslag 2011 WONINGSTICHTING SWZ
Inhoudsopgave 1.
Wij onderkennen onze grenzen
3
2.
Wij stellen ons aan u voor
4
2.1 2.2
4 5
3.
Identiteit, missie en beleidsplan 2008-2011 Ontwikkeling up-to-date strategisch voorraadbeleid
2.3
Nieuw woonruimteverdeelsysteem
5
2.4
Samenwerken met maatschappelijke belanghouders
6
Wij maken contact met de toekomst
8
3.1 3.2 3.3 3.4 3.5
8 8 8 9 9
Vernieuwde visie, missie en strategie SWZ 2012-2015 Korte en lange termijn perspectief Werken aan de hand van een strategisch kader Reductie bedrijfskosten Lering uitkomsten visitatie
4.
Wij behalen maatschappelijke resultaten 4.1 Prestatieafspraken 4.1.1 Kwantitatieve opgave 4.2 De klant 4.2.1 Verhuur van woningen 4.2.2 Verkoop van woningen 4.2.3 Uitvoeren van reparaties 4.2.4 Inspelen op financiële en sociale problemen 4.3 De wijk 4.3.1 Asbestinventarisatie en -sanering 4.3.2 Investeren in buurten en wijken 4.4 Stadsdeel Zuid 4.5 Stadsdeel Midden 4.6 Stadsdeel Noord
10 10 11 11 12 14 15 15 17 17 18 19 21 23
5.
Wij passen duurzaamheid integraal toe
27
6.
Wij geven inhoud aan het thema wonen, welzijn en zorg
29
7.
Wij ontwikkelen ons tot een klantgedreven organisatie
31
8.
Wij zijn een organisatie in ontwikkeling 8.1 Medewerkers in de organisatie 8.2 Ontwikkeling van beleid 8.3 Effectieve communicatie
33 33 34 34
1
9.
10.
Wij staan stil bij het besturen van en het toezicht houden op SWZ
35
9.1
Organisatiestructuur en intern toezicht
35
9.2 9.3
Bestuurlijke verantwoording en intern toezicht Toezicht door de Raad van Commissarissen
36 38
9.4
Ministerie WWI/Centraal Fonds Volkshuisvesting
42
9.5 9.6 9.7
Huurdersbelangenvereniging De Woonkoepel Centrale Klachtenadviescommissie Ondernemingsraad SWZ
42 44 47
Kostenbewustzijn: een belangrijke focus
49
10.1
Vergelijking jaarresultaat t.o.v. voorgaand boekjaar
49
10.2 10.2.1 10.2.2 10.3 10.4 10.5 10.6
Realisatie versus begroting Begrote resultatenrekening versus realisatie Realisatie versus investeringsbegroting Doorkijk naar de toekomst Kasstroomoverzicht 2012-2017 Treasury Ontwikkeling waarde bezit
50 50 53 54 56 57 57
Balans per 31 december 2011 Winst- en verliesrekening Kasstroomoverzicht 2011 Toelichting op de waarderingsgrondslagen 1. Algemeen 2. Balanswaardering 3. Resultaatbepaling Toelichting op de balans Toelichting op de winst- en verliesrekening Kengetallen Overige gegevens Controleverklaring Verklaring Raad van commissarissen en bestuur
59 60 62 63 64 64 65 68 71 82 89 90 91 93
Het Glazen Huis Overzicht nieuwbouw Kengetallen organisatie Overzicht sponsoring Maatschappelijke belanghouders Beheersinstrument Deelnemingen en verbindingen Nevenfuncties Raad van commissarissen
94 95 98 99 100 101 103 105
Jaarrekening 11. 12. 13. 14.
15. 16. 17. 18. 19. 20. Bijlagen 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.
2
1.
Wij onderkennen onze grenzen
Het gehele jaarverslag 2011 van Woningstichting SWZ staat deze keer op onze website. We hebben er dit jaar voor gekozen om een meer populaire samenvattende versie in papiervorm uit te brengen. Voor het eerst sinds een aantal jaren dingen we dit jaar niet mee naar de prijs van ‘Het Glazen Huis’ voor het beste jaarverslag in de woningcorporatiesector. De prijs is gestopt. De aanbevelingen in de afgelopen jaren zijn ook weer van waarde geweest voor ons jaarverslag 2011. In 2011 is SWZ gestart met een nieuw ondernemingsplan. We ronden dit in 2012 af. Onze nieuwe missie hebben we al wel geformuleerd in 2011: ‘’SWZ biedt betaalbare woningen in leefbare wijken’’. Bij het definiëren van betaalbaar en leefbaar, zullen we nog dichter bij de primaire kerntaak van woningcorporaties blijven. Een belangrijk onderdeel van het nieuwe ondernemingsplan betreft kostenreductie. Per 1 januari 2014 wordt SWZ geconfronteerd met een rijksheffing van 250 à 300 euro per woning per jaar. We willen deze heffing voldoen door een besparing op onze interne kosten. In 2010 zijn al stappen gezet. Dit is in 2011 doorgezet. Uit het jaarverslag blijkt dat we de doelstellingen uit het Jaarplan 2011 nagenoeg hebben behaald. Onze bijdrage aan de volkshuisvesting in Zwolle in 2011 is aanzienlijk geweest. Zo kwam ongeveer 50% van de nieuwbouwproductie voor rekening van SWZ. De wijkvernieuwing in Holtenbroek, Dieze-Oost, Pierik en Ittersumerlanden is volop in voorbereiding en uitvoering. In 2011 is een nieuw woonruimteverdelingsysteem in Zwolle geïntroduceerd. De wachttijden voor met name eengezinswoningen zijn nog steeds veel te hoog. Hier iets aan te doen is voor SWZ een belangrijke opgave in de komende jaren. De financiële resultaten in 2011 zijn gunstig en in belangrijke mate conform de begroting. Met name de verkoop van bestaande woningen is ondanks de huidige woningmarkt nog redelijk doorgelopen. In 2011 is SWZ gevisiteerd, heeft een medewerkersonderzoek plaatsgevonden en werd het KWH-label behouden. In alle drie gevallen positieve uitkomsten met belangrijke aandachtspunten en aanknopingspunten voor de komende periode. In 2011 was SWZ bezig met de toekomst (een nieuw ondernemingsplan) en met het heden (het jaarplan 2011). We zijn trots op de uitkomsten en ik wens u veel leesplezier. Een reactie is altijd welkom:
[email protected] Eddy Veenstra, april 2012
3
2.
Wij stellen ons aan u voor
In dit hoofdstuk geven we een beeld van SWZ. We staan stil bij de identiteit en missie, belangrijke strategische activiteiten, organisatiebrede thema’s en de wijze waarop we de relatie met onze maatschappelijke belanghouders inhoud hebben gegeven. 2.1 Identiteit, missie en beleidsplan 2008-2011 Woningstichting SWZ is, ruim 100 jaar, werkzaam in de stad Zwolle. Wij vinden onze inspiratie en daadkracht in onderstaande missie: SWZ is een organisatie die oog heeft voor sociale gemeenschappen en het individu centraal stelt. Die groepen of individuen in de samenleving, die een duwtje in de rug nodig hebben, hebben onze bijzondere aandacht. Onze organisatie is op basis van de missie actief betrokken bij het verbeteren van de leefbaarheid in de wijken en bij de mensen die minder kansen hebben en kwetsbaar zijn. Daarvoor wordt met een groot aantal maatschappelijke partners samengewerkt. Ongeveer 80% van de huishoudens die klant zijn van SWZ bestaat uit één- en tweepersoonshuishoudens. Hiervan heeft 75% een inkomen onder de 26.000 euro en behoort tot de primaire doelgroep (bron: CBS, 2008). Bij SWZ werken ongeveer 100 medewerkers. Ons bezit kenmerkt zich door een gemiddeld lage huurprijs. Onze visie staat in het beleidsplan ‘SWZ Thuis in wonen 2008-2011’. Ontwikkeling bezit 2011 Het bezit van SWZ bestaat eind 2011 uit 9.036 verhuureenheden. Hiertoe behoren 7.770 woningen en kamers, 42 commerciële ruimten, 221 parkeerplaatsen en 1.003 overige verhuureenheden (voornamelijk garages). In 2011 zijn 201 nieuwbouwwoningen en 5 maatschappelijke bedrijfsruimten door nieuwbouw toegevoegd. Bovendien zijn 2 overige ruimten toegevoegd aan het woningbezit. Daarnaast zijn in 2011 86 woningen en 4 garages verkocht en 22 woningen en 17 overige ruimten gesloopt. Het bezit is toegenomen met 93 woningen en 5 bedrijfsruimten. Het aantal overige ruimten is met 19 stuks afgenomen. Daarnaast zijn in 2011 nog twee renovatieprojecten opgeleverd. Dit gaat om 289 woningen in Ittersumerlanden en Dieze-Oost. Organisatiebrede thema’s SWZ behandelt in dit jaarverslag drie thema’s die strategisch leidend zijn. Dit zijn: klantgedrevenheid; wonen, welzijn en zorg; duurzaamheid. Met het thema klantgedrevenheid wil de organisatie de houding en het gedrag ten opzichte van klanten en de werkprocessen die daarin ondersteunen bevorderen. SWZ wil in de omgang met de klant verwachtingen waarmaken en waar mogelijk dat kleine positieve verschil maken. Het thema wonen, welzijn en zorg richt zich op klanten die meer nodig hebben dan alleen een woning om zelfstandig te kunnen blijven wonen. Dit zijn mensen met een fysieke of verstandelijke beperking voor wie wonen zonder zorg of begeleiding niet mogelijk is. Bij duurzaamheid gaat de organisatie een bijdrage leveren aan het tegengaan van de opwarming van de aarde. In de basis is onze focus gericht op energiebesparing en daarmee op woonlastenreductie voor onze bewoners. Maar ook willen we een duurzame stad, waarin de bewoners prettig wonen, leven en werken, bewerkstellingen. Welke activiteiten wij hierin gaan oppakken of initiëren wordt de komende jaren nog verder bepaald. 4
2.2 Ontwikkeling up-to-date strategisch voorraadbeleid SWZ heeft behoefte aan een duidelijke toekomstgerichte koers. Hiervoor is ook aandacht in relatie tot het strategisch voorraadbeleid. De basis hiervan was de afgelopen jaren de streefportefeuille. Hierin wordt aangegeven hoe de woningvoorraad over tien tot vijftien jaar verdeeld moet zijn over de wijken om balans te houden in de waardeontwikkeling van ons bezit en een gezonde balans te krijgen tussen rendabele en onrendabele vastgoedinvesteringen. Doordat de woningmarkt de afgelopen jaren wezenlijk is veranderd, is besloten het strategisch voorraadbeleid anders aan te pakken. Voor de vijf wijken waar SWZ het meeste bezit heeft en voor Stadshagen worden wijkkoersen ontwikkeld. Duidelijk moet worden in welke richting de wijk zich gaat ontwikkelen en welke complexstrategieën hierbij horen. In het najaar zijn de eerste vier wijkkoersen ontwikkeld en begin 2012 volgen de overige twee. Daarna wordt het geheel doorgerekend en in de tweede helft van 2012 moet het strategisch voorraadbeleid geïmplementeerd zijn in de organisatie. 2.3
Nieuw woonruimteverdeelsysteem
De ontwikkeling van een nieuw systeem van woonruimteverdeling, waarin de corporaties deltaWonen, Openbaar Belang, Beter Wonen IJsselmuiden en SWZ met elkaar samenwerken, is in 2011 afgerond. In het nieuwe systeem zijn de woningmarkten van Zwolle en Kampen/IJsselmuiden samengevoegd. Met het vorige systeem kon onvoldoende worden ingespeeld op de verschillen in behoeften van woningzoekenden. Keuzevrijheid staat in het nieuwe systeem centraal. In 2011 is de nieuwe website www.dewoningzoeker.nl gebouwd en zijn medewerkers opgeleid in het gebruik van het systeem. De ongeveer 35.000 reeds ingeschreven woningzoekenden zijn geïnformeerd over de komst van het nieuwe systeem en de manier waarop ze hun inschrijving desgewenst konden herbevestigen. Naast de vele positieve reacties op de nieuwe Woningzoeker ontvangen we ook klachten die zich met name richten op het afschaffen van de urgentieregeling. Sommige woningzoekenden met haast hebben er moeite mee dat zij geen voorrang hebben op andere woningzoekenden, die in hun beleving minder reden voor urgentie hebben. Dit probleem is met name pregnant, omdat de slaagkans in de spoedmodule (toewijzing via loting) per eind 2011 35% bedraagt en dus achterblijft bij het streven dat 66% van de spoedzoekers binnen zes maanden aan een woning zou zijn geholpen (mits ze steeds twee keer per week reageren op een spoedwoning). Dit wordt met name veroorzaakt door het feit dat er meer mensen dan verwacht in de spoedmodule reageren. Tegelijkertijd zien we ook dat de reactiefrequentie in de spoedmodule lager is dan wij geformuleerd hebben als passend bij een urgente woningvraag. Met andere woorden, er reageren ook veel mensen op spoedwoningen die mogelijk niet heel veel haast hebben. Onderzocht wordt welke maatregelen we kunnen treffen.
5
2.4 Samenwerken met maatschappelijke belanghouders
Het handelen van SWZ staat of valt met de maatschappelijke legitimatie. We hebben op lokaal niveau aandacht voor de maatschappelijke belanghouders en willen ze graag betrekken en invloed laten uitoefenen op de strategische keuzes. Met belanghouders vindt daarvoor, formeel en informeel, intensief overleg plaats en worden prestatieafspraken gemaakt. Hieronder wordt een globaal overzicht gegeven van de belanghouders, de overlegvorm, de frequentie van het overleg en de te behandelen onderwerpen. Door het jaarverslag heen geven we een inhoudelijke verantwoording van de resultaten die mede vanuit de samenwerking met belanghouders zijn gerealiseerd. Voor een opsomming van de belanghouders verwijzen we naar bijlage 5. Externe belanghouders
Verantwoordelijk
Overlegvorm
Frequentie
Thema/Onderwerp
Huurdersbelangenvereniging
Directie/RvC
Overleg
1x per kwartaal
Belangen huurders
Directie/Financiën
Overleg
1x per jaar
Borging/investeringen
Gemeenteraad
Directie
Overleg
1x per kwartaal
Raadsleden reiken
Wethouder
Directie
Overleg
1x per 6 weken
Woonthema’s
- afd. Ruimte en Strategie
Beleid & Innovatie
Vergadering
2x per jaar
Prestatieafspraken
- gebied beheerteams (8)
Sociaal beheer
Vergadering
1x per maand
Leefbaarheid
- begeleiding bijzondere doelgroepen
Sociaal beheer
Vergadering
1x per maand
Afst. vraag/aanbod
- Benen Op Tafel-overleg duurzaamheid
Vastgoedbeheer
Overleg
1x per kwartaal
Prestatieafspraken
Platform WWZ
Sociaal Beheer
Bijeenkomst
2x per jaar
WWZ gerelateerd
Servicepunt Zorgwoning
Sociaal Beheer/
Stuurgroep
1x per kwartaal
Woonruimteverdeel-
De Woonkoepel Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) Gemeente Zwolle
onderwerpen aan
Ambtelijk
Wonen, welzijn en zorg
systeem doelgroep
Beleid & Innovatie Bijzondere doelgroep
Directie
Stuurgroep
2x per jaar
Huisvesting
Bijzondere doelgroep
Sociaal beheer
Begeleidingsgroep
1x per maand
Huisvesting
Communicatie
Interviews/
Continu
Div. onderwerpen
Communicatie Pers
persbijeenkomsten Gezamenlijke communicatie Kamperpoort
Communicatie
Vergadering
1x per kwartaal
Communicatie naar
Gezamenlijke communicatie Stadshagen
Communicatie
Vergadering
2x per jaar
buurtbewoners,
Gezamenlijke communicatie Diezerpoort
Communicatie
Vergadering
1x per kwartaal
potentiële kopers en huurders
Onderwijsinstellingen
Directie
Bijeenkomst
2x per jaar
Studentenstad en huisvesting
Gezamenlijke Zwolse corporaties Woonruimteverdeling
Klant & Markt
Stuurgroep
1x per maand
Beleid woonruimteverdeelsysteem
Woonruimteverdeling
Klant & Markt
Werkgroep
1x per 2 weken
Uitvoering
Wijkontwikkeling
Ontwikkeling
Stuurgroep
1x per 2 maanden
woonruimteverdeel-
6
Wijkontwikkeling
Ontwikkeling
Stuurgroep
1x per 2 maanden
systeem
Wijkontwikkeling
Ontwikkeling
Stuurgroep
1x per 2 maanden
Stadshagen
Wijkontwikkeling
Ontwikkeling
Stuurgroep
1x per 2 maanden
Dieze Holtenbroek Kamperpoort
7
3.
Wij maken contact met de toekomst
De context waarin SWZ opereert verandert zo snel dat het aanpassen van de bestaande strategie noodzakelijk is. We staan in dit hoofdstuk stil bij een aantal activiteiten dat in dat licht in 2011 heeft plaatsgevonden en in 2012 leidt tot een nieuw ondernemingsplan voor de periode 2012-2015. 3.1 Vernieuwde visie, missie en strategie SWZ 2012-2015 Het huidige beleidsplan heeft een doorlooptijd tot en met 2011. Tot medio 2012 nemen we de ruimte om, in afstemming met onze maatschappelijke belanghouders, te komen tot een smart en compleet ondernemingsplan. In 2011 zijn we tot een aantal uitgangspunten gekomen. 3.2 Korte en lange termijn perspectief SWZ wil zich op de langere termijn breder gaan inzetten in wijken en buurten. Afhankelijk van het zich voordoende maatschappelijke vraagstuk kan SWZ vanuit het domein wonen actief worden op het gebied van veiligheid, welzijn, zorg, educatie of werkgelegenheid. Hoe dit handen en voeten te geven is een interessante uitdaging en dit krijgt in samenhang met onze belanghouders op middellange termijn meer aandacht. Voor de korte termijn ligt de nadruk meer op het waarborgen van de financiële continuïteit. SWZ wil haar maatschappelijke verantwoordelijkheid inhoud geven, het stuur zelf in handen houden en belangrijke maatschappelijke doelen realiseren. 3.3 Werken aan de hand van een strategisch kader Het strategische kader voor SWZ zal bestaan uit de volgende bouwstenen: Betaalbare woning Het gaat SWZ in de eerste plaats om mensen met een lager inkomen en het hen aanbieden van betaalbare woningen in leefbare wijken. Het woningaanbod van SWZ is door het gevoerde huurbeleid goed bereikbaar gebleven. Dit aanbod willen we in de toekomst minimaal op hetzelfde peil houden. Zelfstandige medewerker Om de doelen van SWZ te kunnen bereiken zijn medewerkers die zich positief inzetten de basis. Dit zijn medewerkers die betrokken zijn bij de organisatie, competent zijn op hun vakgebied en beschikken over een klantgerichte houding. SWZ kan steunen op zelfstandige medewerkers als ook rekening wordt gehouden met hun belang. En dat belang is dat zij zich kunnen ontwikkelen. Externe legitimatie Als maatschappelijke organisatie bevinden we ons tussen de markt, overheid en de samenleving. De verschillende maatschappelijke opgaven bevinden zich grotendeels op lokaal niveau. We willen op termijn ons breder gaan inzetten in wijken en buurten. Financiële continuïteit SWZ benadert haar financiële continuïteit vanuit twee invalshoeken. Het up to date houden van de woningvoorraad en de organisatie. Bij de eerste invalshoek, het actualiseren van de voorraad, wordt met de financiën uitdrukkelijk rekening gehouden. Niet alleen door kostenbewust bouw- en woontechnische maatregelen te nemen, maar ook door te streven naar financieel rendement van de verhuur van onze woningen. De tweede invalshoek is een doelmatige werkorganisatie en het verlagen van de bedrijfskosten.
8
3.4 Reductie bedrijfskosten Er is een projectgroep ingericht die zich nadrukkelijk richt op het reduceren van de bedrijfskosten. Onze organisatie stelt zich tot doel voor 1 januari 2014 de bedrijfskosten maximaal € 1.000 per woning te laten bedragen (2011 € 1.181). De relatief makkelijk weg te snijden kosten zijn inmiddels verdwenen en bezuinigen vraagt om een, ingrijpende, verandering van de organisatie. Optimaliseren van de bedrijfsprocessen Duidelijk is dat het reduceren van de bedrijfskosten plaats moet vinden door het reduceren van de personeelsomvang. Uit een analyse wordt duidelijk dat we moeten koersen op een formatie van maximaal 80 fte. Onder de noemer procesoptimalisatie worden processen met betrekking tot de mutatie, vastgoedbeheer, ontwikkeling, sociaal beheer en de ondersteunende diensten tegen het licht gehouden. Besparing op de bedrijfsvoering Ook is gekeken naar de kosten van bedrijfsactiviteiten die we kunnen versoberen. Hierbij gaat het om de arbeidsvoorwaarden, werkomstandigheden en de dienstverlening richting de klant. Voor dit laatste onderdeel is ook de nut en noodzaak van de woonwinkel in beschouwing genomen. De activiteiten van de woonwinkel op de locatie aan het Lubeckplein zetten we per 1 mei 2012 stop en verplaatsen we naar het hoofdkantoor aan de Galvaniweg. 3.5 Lering uitkomsten visitatie De waardering van de prestaties van SWZ door de in 2011 gehouden visitatie bedraagt gemiddeld een 7,3. De visitatiecommissie vindt dat SWZ een uitzonderlijk heldere maatschappelijke positie heeft gekozen. Met name op het vlak van investeren in vastgoed, de huisvesting van bijzondere doelgroepen en de kwaliteit van wijken en buurten krijgen we een positieve beoordeling. De scores op het onderdeel ‘presteren naar opgaven’ zijn wisselend. Deze worden beïnvloed door het niet realiseren van de opgave om de wachtduur voor woningzoekenden te verlagen en het nog onvoldoende opplussen van woningen. We zijn volgens de commissie stevig verbonden met onze maatschappelijke omgeving en hebben een goede antenne voor wat samenwerkingspartners nodig hebben. Verbeterpunten voor de toekomst en voor het vormgeven van het ondernemingsplan liggen ten eerste op het vlak van het verduidelijken van wat we met onze activiteiten willen bereiken, bij voorkeur in termen van gewenst maatschappelijk effect. Belanghouders waarderen de openheid en toegankelijkheid, alleen worden ze nog te weinig betrokken bij het ontwikkelen en evalueren van onze ambities en strategie. Zo is het voor SWZ ook raadzaam doelen en ambities concreter te maken. Al met al beschikt SWZ over voldoende potentie om juist ook in de komende jaren het maatschappelijk presteren verder te verbeteren. Volgens de visitatiecommissie is het raadzaam om richting de toekomst heldere keuzes te maken. Het is belangrijk bij het maken van die keuze de focus op Zwolle en kwetsbare groepen te behouden. Juist dit geeft het door de buitenwereld gewaardeerde profiel.
9
4.
Wij behalen maatschappelijke resultaten
De stad Zwolle kent diverse maatschappelijke vraagstukken. Die kunnen deels zelfstandig door ons, maar voor een belangrijker deel alleen in samenwerking met de gemeente Zwolle en andere maatschappelijke partners worden opgelost. De opgave voor SWZ valt uiteen in een aantal facetten. Behaalde resultaten in 2011 staan onder andere in relatie tot eerder gemaakte prestatieafspraken met de gemeente Zwolle. Daarnaast zijn er resultaten in relatie tot de klant of in relatie tot de verschillende wijken waar SWZ haar bezit heeft. De corporaties deltaWonen, Openbaar Belang en SWZ en de gemeente Zwolle zijn in 2011 bezig geweest met het actualiseren van de prestatieafspraken. Uitgangspunt hierbij was het Woonplan 2011-2015 (op 9 mei 2011 goedgekeurd in de Raad). De in het Woonplan genoemde speerpunten voor de jaren 2011-2015 zijn de basis voor de afspraken. Jaarlijks wordt een actieprogramma vastgesteld, worden behaalde resultaten geëvalueerd en wordt de stand van zaken voor de lange termijn weergegeven. 4.1 Prestatieafspraken In de praktijk blijken de prestatieafspraken waardevolle en effectieve instrumenten die door de betrokken partijen serieus worden genomen. In 2010 is gestart met het actualiseren van de Woonvisie tot 2020. Dit heeft geresulteerd in het Woonplan 2011-2015. De thema’s voor de nieuwe prestatieafspraken zijn: 1. 2. 3. 4. 5.
De nieuwbouwopgave van Zwolle Aandacht voor de sociale voorraad Natuurlijke wijkvernieuwing Energie Wonen en zorg
Na het vaststellen van het Woonplan is gestart met de nieuwe prestatieafspraken. Een ambtelijke werkgroep met medewerkers van de gemeente en de corporaties zorgen voor de voorbereiding en coördinatie. Daarnaast zijn in het najaar voor ieder thema deelsessies geweest met een brede groep betrokkenen. Dit resulteert in nieuwe afspraken vanaf het voorjaar van 2012. 4.1.1 Kwantitatieve opgave In het structuurplan Zwolle 2020 had Zwolle de ambitie om in de periode 2010 tot 2020 gemiddeld zo’n 900 woningen per jaar te bouwen. Door de economische crisis is er echter, net als in de rest van het land, een sterke stagnatie opgetreden. In het Woonplan 2011-2015 worden de structuurplanambities voor de lange termijn gehandhaafd, maar zijn er wel aanpassingen op korte termijn. Voor 2012 en 2013 wordt een productie verwacht van respectievelijk 500 en 655 woningen en herstelt de woningmarkt zich per 2014. Het is echter afhankelijk van de ontwikkelingen op de woningmarkt en het algemeen economisch herstel of deze prognose klopt. In 2011 zijn er 582 woningen opgeleverd in Zwolle (opgave gemeente Zwolle, woningen gemeld bij CBS). Van de in 2011 opgeleverde woningen zijn 241 woningen en 5 overige ruimten van SWZ1.
1
Het betreft hier nieuwbouw afgemeld bij het CBS. Dit getal kan dus anders zijn dan onze opgave van
nieuwbouw bij ontwikkeling bezit.
10
Resultaat: bevorderen van evenwichtige huurprijzen SWZ heeft een focus op mensen met de laagste inkomens en bijzondere doelgroepen. Dit betekent dat we moeten zorgen dat er voldoende woningen beschikbaar zijn die betaalbaar zijn. De maximale huurgrens voor een sociale huurwoning was in 2011 € 652,52. Woningen met een huurprijs hieronder zijn dus bereikbaar voor onze doelgroep. Dit betekent echter niet dat de woningen ook betaalbaar zijn. Boven de aftoppingsgrens van € 517 (één- en tweepersoonshuishoudens) of € 552 (huishoudens van drie of meer personen) moeten de huurders meer zelf betalen. Zo is een woning van bijvoorbeeld € 640 ook met huurtoeslag voor minima duur. Op dit moment heeft ongeveer 92% van onze woningen een huur onder de € 552 en is dus bereikbaar en betaalbaar voor de minima. De gemiddelde huurprijs van SWZ is de laagste van de Zwolse corporaties, maar daar staat tegenover dat de woningwaardering ook het laagst is2. Ten opzichte van andere corporaties in de regio scoort SWZ gemiddeld. De woningen hebben een huur met gemiddeld 70% van de maximaal redelijke huur. In het huurbeleid wordt uitgegaan van een gemiddelde streefhuur van 80% van de maximale huur. In 2011 is het huurbeleid opnieuw tegen het licht gehouden. De redenen om dit te doen waren: de vereenvoudiging van de huurtoeslag, waardoor meer woningen bereikbaar zijn voor onze doelgroep; de energielabeling die per 1 juli 2011 onderdeel is van de puntenwaardering en waardoor de maximale huren veranderen (sommige stijgen en sommige dalen). Gemiddeld zijn de maximale huren iets omhoog gegaan ten opzichte van de oude labeling. de vanuit het strategisch voorraadbeleid gewenste differentiatie in de huur het kijken naar woonlasten in plaats van huurlasten. 4.2 De klant 4.2.1 Verhuur van woningen Door de wijzigingen in het woonruimteverdeelsysteem (zie paragraaf 2.4) zijn de cijfers van dit jaar niet altijd direct te vergelijken met die van de voorgaande jaren. Resultaat: aantal mutaties stabiel Het aantal woningen dat dit jaar door de Zwolse corporaties is toegewezen, bedraagt 1.579. Dat zijn er ongeveer 100 minder dan in 2010. Door SWZ zijn dit jaar in totaal 774 woningen toegewezen. Dit zijn er meer dan in 2010 (743). Dit aantal is inclusief ruim 170 nieuwbouwwoningen.
2
Bron: CFV, Corporatie in Perspectief 2011
11
Uitgesplitst naar verschillende doelgroepen zien we de volgende verdelingen: Uitgesplitst naar starters en doorstromers tot 24 mei 2011: 2011
2010
2009
2008
2007
98
225
247
248
240
(23,0 %)
(30,3%)
(33,4%)
(31,8%)
(35,5%)
328
518
488
526
437
(77,0 %)
(69,7%)
(65,9%)
(67,4%)
(64,5%)
Starters
Doorstromers
Onbekend
Totaal
426
743
5
6
(0,7%)
(0,8%)
740
780
677
Uitgesplitst naar starters en doorstromers vanaf 24 mei 2011: Woonsituatie
Totaal
Ik ben inwonend
137 (39,3 %)
Ik huur een kamer
58 (16,6 %)
Ik heb een huurwoning
125 (25,8 %)
Ik heb een koopwoning
11 (3,2 %)
Onbekend
18 (5,2 %)
Eindtotaal
349
Uitgesplitst naar urgenten, ouderen, studenten, jongeren en overig:
Urgenten (tot 24 mei) Ouderen
Studenten
2011
2010
2009
2008
2007
47
95
115
114
107
(6,1%)
(12,8%)
(15,5%)
(14,6%)
(15,8%)
89
101
56
124
44
(11,5%)
(13,6%)
(7,6%)
(15,9%)
(6,5%)
170
153 (20,6%)
(21,9%)
182
158
175
(24,6%)
(20,2%)
(25,8%)
Jongeren
40
60
46
65
77
(<23 jaar)
(5,2%)
(8,1%)
(6,2%)
(8,3%)
(11,4%)
429
334
341
274
328
(55,4%)
(45%)
(46,1%)
(40,5%)
(44,5%)
Overig
12
meerphh
1phh
Uitgesplitst naar huishoudgrootte, leeftijdscategorie en inkomensgroep: Leeftijd
Jaarinkomen
Jonger dan 65 jaar
< = 22.650
Jonger dan 65 jaar
> 22.650
65 jaar en ouder 65 jaar en ouder Jonger dan 65 jaar
< = 29.450
Jonger dan 65 jaar 65 jaar en ouder 65 jaar en ouder
> 361,66 ≤ 554,76
≤ 361,66
> 554,76 ≤ 652,52
> 652,52
Totaal
21,7%
19,9%
1,8%
0%
43,5%
1,8%
9,2%
0,7%
0,2%
11,8%
<=21.275
0%
1,6%
0,2%
0%
1,8%
> 21.275
0%
0,5%
0%
0%
0,5%
2,1%
23,4%
2,6%
0%
28,1%
> 29.450
0%
6,5%
2,3%
1,1%
10,1%
< = 28.550
0%
1,3%
0,5%
0,2%
2,0%
> 28.550
0%
1,0%
0%
0%
1,0%
< 33,614
0%
1,3%
0%
0%
0,0%
25,8%
64,7%
8,0%
1,5%
100,0%
Resultaat: aantal reacties op spoedwoningen groter dan op wenswoningen In de nieuwe woonruimteverdeling was het gemiddelde aantal reacties in Zwolle op een woning 124. Per module bedroeg het gemiddelde: Spoedmodule: 173 Wensmodule: 102 In de vrije sector module (woningen met een huurprijs > € 652,52) was het gemiddelde aantal reacties 38. Door de overstap naar het nieuwe woonruimteverdeelsysteem is een vergelijking van het aantal reacties op een woning tussen dit jaar en voorgaande jaren niet te maken. Resultaat: inschrijfduur blijft oplopen In het nieuwe systeem lijkt de inschrijfduur te zijn opgelopen. Dit is echter een vertekend beeld, veroorzaakt door het omzetten van opgebouwde punten uit het oude systeem naar inschrijfduur nu. Daarbij zijn twee dingen aan de orde:
Niet alleen de door inschrijfduur opgebouwde punten, maar ook de reactiepunten zijn omgezet naar inschrijfduur. Vanwege het samenvoegen van Zwolle en Kampen is een correctiefactor op de punten van Zwolse woningzoekenden toegepast.
Effect hiervan is dat de inschrijfduur van de ‘oude’ woningzoekenden als het ware is ‘opgeblazen’. Dit is dus fictieve inschrijfduur en geen reële inschrijfduur. Voor de kans die mensen maken op een wenswoning maakt het trouwens niets uit: de volgorde in de groep oude woningzoekenden is hetzelfde als vóór 24 mei. Wanneer we echter kijken naar de gemiddelde reële inschrijfduur (tijd dat iemand echt ingeschreven staat), dan zien we ook dat deze is toegenomen. De gemiddelde inschrijfduur in de wensmodule bedraagt nu 3,6 jaar (eind 2010 was dit 3,1 jaar). Resultaat: streefpercentage spoedmodule wordt niet gehaald Voor woningzoekenden die nog niet veel inschrijfduur hebben opgebouwd en toch haast hebben bij het vinden van een woning, moet de spoedmodule uitkomst bieden. In deze module worden woningen verloot en is de inschrijfduur niet relevant. Bij de start van het systeem was het uitgangspunt dat 66% van de spoedzoekers binnen zes maanden aan een woning zou zijn geholpen, mits ze steeds twee keer per week reageren op een spoedwoning. Eind 2011 was de slaagkans echter 35%. Dit wordt met name veroorzaakt door het feit dat er meer mensen dan
13
verwacht in de spoedmodule reageren. Tegelijkertijd zien we ook dat de reactiefrequentie in de spoedmodule lager is dan hetgeen wij geformuleerd hebben als passend bij een urgente woningvraag (gemiddeld 1,6 in plaats van twee keer per week) . Met andere woorden: er reageren ook veel mensen op spoedwoningen die mogelijk niet heel veel haast hebben. Onderzocht wordt welke maatregelen getroffen kunnen worden. Resultaat: stabiel percentage bemiddeling Er zijn 630 woningen van SWZ via de woonruimteverdeling toegewezen (81%). Daarnaast zijn 145 woningen (19%) via bemiddeling toegewezen. Dit aantal is fors lager dan in het voorgaande jaar. Dit komt doordat in de nieuwe woonruimteverdeling mensen die vanwege sloop of renovatie moeten verhuizen, niet meer bemiddeld worden naar een andere woning, maar een ophoging van hun inschrijfduur krijgen die groot genoeg is om in de wensmodule zelf minimaal vergelijkbare woonruimte te vinden. Resultaat: toewijzingen voldoen aan Europese toewijzingsregels Van alle toegewezen sociale huurwoningen (huurprijs tot € 652,52) hebben we dit jaar 94,4% toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot € 33.614. Hiermee zijn we binnen de grens van de Europese toewijzingsregels (10%) gebleven. Resultaat: leegstandskosten lager dan begroot Wij hadden in onze begroting rekening gehouden met een post huurderving veroorzaakt door leegstand3 van € 268.000. We zijn uitgekomen op een lager bedrag: € 237.035. 4.2.2 Verkoop van woningen We verkopen een deel van ons bestaande bezit om investeringsruimte te creëren, om mensen die dat kunnen en willen in de gelegenheid te stellen een woning te kopen, en om gevarieerde wijken te krijgen. Ook verkopen we nieuwbouwwoningen. Gelet op de positieve resultaten van vorig jaar hebben we de verkoop van nieuwbouw wederom grotendeels zelf opgepakt. Resultaat: verkoopdoelstelling bestaande bouw niet gerealiseerd We hadden in onze begroting 83 te verkopen woningen met een bruto opbrengst van € 13 miljoen opgenomen. Gerealiseerd zijn 66 verkochte woningen met vier garages met een opbrengst van € 10,5 miljoen. Naast de voor verkoop aangewezen en in de begroting ingerekende woningen zijn 20 appartementen aan de Rhijnvis Feithlaan verkocht aan de gemeente tegen een opbrengst van € 0,6 miljoen. De totale bruto verkoopopbrengst bedraagt daarmee € 11,1 miljoen, wat dus nog steeds lager is dan de doelstelling. De economische crisis, de politieke onzekerheid (hypotheekrenteaftrek) en de steeds scherpere financieringsregels van hypotheekverstrekkers spelen ons parten. In de middelen die we inzetten om verkoop te realiseren zijn digitale media een nog prominentere rol gaan spelen. Zo komen potentiële kopers via de website www.kopenbijswz.nl direct op de verkooppagina van SWZ, twitteren we over onze koopwoningen en gebruiken we artist impressions en een interactieve omgeving waarbij geïnteresseerden zelf een woning kunnen inrichten in verschillende stijlen, zodat ze een betere indruk krijgen van de (mogelijkheden van de) woning. Ook zijn de medewerkers van de afdeling Verkoop dit jaar uitgerust met een Ipad waardoor ze informatie tijdens een bezichtiging direct kunnen tonen. 3
Het gaat hier om leegtand wegens ontbreken huurder en mutatieonderhoud. Leegstand wegens sloop, renovatie en
verkoop worden hier buiten beschouwing gelaten.
14
Resultaat: verkoop nieuwbouwwoningen gerealiseerd De verkoop van de koopwoningen in de tweede fase van de Muziekwijk is zeer voorspoedig verlopen: alle 44 woningen zijn verkocht. Van de 18 koopwoningen uit het project MMWT staan de minimaal 10 woningen, die per 31 maart 2012 verkocht moeten zijn, onder optie. 4.2.3 Uitvoeren van reparaties Het budget voor het dagelijks onderhoud is vastgesteld op € 4,3 miljoen. De werkelijke uitgaven bedragen € 3,6 miljoen. Dit is inclusief het contractonderhoud door derden. Het onderhoud betreft het uitvoeren van ‘kleine’ reparaties, onderhoud bij mutatie, groot onderhoud en serviceonderhoud. Resultaat: aantal reparaties neemt af Er zijn 5.865 woningen minimaal één keer bezocht om één of meerdere reparaties te verrichten. Verzoeken met een hoge urgentie zijn gemiddeld in vijf dagen afgehandeld. De afhandeling van verzoeken duurt gemiddeld twaalf dagen. Resultaat: verbetering woongenot Onder groot onderhoud verstaan we onderhoud dat een structurele verbetering van het woongenot oplevert. De kosten van dit type onderhoud worden gezien als een structurele investering in het woningbezit. De werkzaamheden hebben betrekking op douche-, keuken- en toiletrenovaties en plafond- en wandverbetering. Er is voor ongeveer € 0,4 miljoen aan investeringen uitgevoerd (€ 0,2 miljoen in 2010). Resultaat: afname aantal servicebeurten SWZ biedt haar klanten de mogelijkheid om een servicecontract af te sluiten tegen een vergoeding van € 4,52 per maand. De klant heeft daarmee recht op een aantal kosteloze reparaties. Ook komt een vakman eens in de twee jaar langs om preventief onderhoud te verrichten. Het serviceonderhoud heeft een tweeledig doel; enerzijds bereiken we hiermee dat minimaal eens per twee jaar een contactmoment met de bewoner plaatsvindt en anderzijds beogen we een terugdringing van het correctief onderhoud. De bijdrage is niet helemaal kostendekkend, maar wordt gezien als een maatschappelijke investering van € 51.000 (€ 66.000 in 2010). Er zijn 2.695 servicebeurten uitgevoerd in vergelijking met 1.923 servicebeurten in 2010. 4.2.4 Inspelen op financiële en sociale problemen Huurders met betalingsproblemen worden actief en persoonlijk benaderd. Daarbij wordt al het mogelijke gedaan om huisuitzettingen als gevolg van huurachterstanden te voorkomen. Huurders worden binnen tien dagen schriftelijk in kennis gesteld van een huurachterstand. Bij het uitblijven van een reactie benaderen we de huurders nogmaals schriftelijk, telefonisch of via een huisbezoek. Daar waar mogelijk treffen we betalingsregelingen of brengen we huurders in contact met (schuld)hulpverlenende instanties. Met deze werkwijze streven we naar een goede relatie met onze huurders en een tijdig inzicht in de betalingsproblematiek. Hiermee kunnen we huurachterstanden voorkomen of sneller oplossen. Resultaat: huurachterstandspercentage onder de norm Voor 2011 stelden we een achterstandspercentage van maximaal 0,8% van de jaarhuur als doel. Op 31 december 2011 bedroeg de achterstand 0,78%. Op grond van huurachterstanden sprak de rechter 68 ontruimingsvonnissen uit. Hiervan was er 1 voor een bedrijfspand. We hebben 11 woningen moeten ontruimen, waarvan er 10 voortijdig door de bewoners waren verlaten. De huishoudenssamenstelling van de ontruimde woningen was als volgt: 9 alleenstaande mannen, 1 alleenstaande vrouw en 1 echtpaar. 15
Resultaat: huuradviesgesprekken Het huuradviesgesprek heeft een vervolg gekregen binnen het verhuurproces. Aanvullend op het standaard intakegesprek met nieuwe huurders voert de verhuurmedewerker met starters (personen die voor het eerst zelfstandig gaan wonen) een huuradviesgesprek. Resultaat: succesvol inlooppunt Vanaf januari hebben de Sociale Raadslieden wekelijks een inloopspreekuur in het Pierikhuis, een informatiepunt dat al een aantal jaren gelegen is in de wijk Assendorp. Wegens de grote aanloop overwegen de Sociale Raadslieden hun openstelling te verruimen. Resultaat: sneller inspelen op (schuld)hulpverlening De samenwerking tussen de afdeling Inkomensondersteuning van de gemeente Zwolle, de Sociale Raadslieden en de Zwolse woningcorporaties is geëvalueerd. In 2010 begonnen we nauwer samen te werken, om sneller te kunnen inspelen op schuldenproblematiek. De woningcorporaties melden huurders met een schuldhulpvraag aan bij de Sociale Raadlieden. Daar waar een schuldregelingstraject nodig is, voorzien de Sociale Raadlieden de afdeling Inkomensondersteuning snel van de benodigde informatie. Met de werkwijze kan de afdeling Inkomensondersteuning sneller budgetbeheer en een schuldregelingstraject opstarten. De samenwerking verloopt naar tevredenheid en wordt dan ook voortgezet. In 2011 is er voor 16 huishoudens een minnelijke schuldregeling getroffen, 35 huishoudens werden toegelaten tot de wettelijke schuldsaneringsregeling (WSNP). De regelingen gaan gepaard met een bedrag van ruim € 56.000 (2010: € 42.000). In aanvulling op de samenwerking met de Sociale Raadslieden en de gemeente Zwolle maakten we in januari afspraken met het Leger des Heils. In bepaalde situaties komt schuldhulpverlening niet van de grond, omdat de medewerking van de huurder ontbreekt. Het Leger beoogt met het aanbieden van een intensievere begeleiding deze huurders alsnog te bewegen tot de benodigde medewerking, met als doel het voorkomen van een huisuitzetting. In 2011 heeft het Leger met succes twee alleenstaande mannen begeleid. Resultaat: betere samenwerking SWZ participeert in 2011 in twintig regiegroepen. Met de juiste begeleiding en een eenduidige aanpak wordt het voor bewoners weer mogelijk om te wonen of zich te handhaven in de huidige omgeving. De gemeente voert de regie en per huishouden wordt beoordeeld welke actieve inzet van partijen nodig is. Voor deze regievoering heeft SWZ in 2011 een bijdrage van € 21.500 betaald. Resultaat: ondersteuning individuele bewoners Stichting Present slaat een brug tussen mensen die iets hebben te bieden en mensen die daarmee geholpen kunnen worden. Zo wordt er een beweging op gang gebracht in de samenleving waarbij meer mensen het vanzelfsprekend vinden om naar elkaar om te zien. In 2011 heeft Present 38 bewoners van SWZ geholpen hun woning en/of tuin op orde te krijgen. SWZ heeft in 2011 een financiële bijdrage betaald van € 24.000 om de inzet en coördinatie te ondersteunen.
16
Resultaat: bewoners zijn actief in hun buurt Een aantal bewoners is aangesteld als toezichthouder in de eigen woonbuurt. Aansturing gebeurt door de afdeling Toezicht en Handhaving van de gemeente. Voor de corporaties betekent dit extra ogen en oren in de wijk. SWZ heeft in 2011 een bedrag van € 2.040 betaald voor dit toezicht. In september ondertekende SWZ het ‘convenant ZorgSaam’. De ondertekening vormde de start voor gezamenlijk werken aan een nieuwe aanpak voor (potentiële) multiprobleemhuishoudens aan de Palestrinalaan: ‘1 gezin, 1 plan en 1 allround hulpverlener’. De nieuwe aanpak moet leiden tot een effectievere en efficiëntere hulpverlening. 4.3
De wijk
Aandacht, visie en een goede samenwerking bij de ontwikkeling van de Zwolse wijken is noodzakelijk. Het is wenselijk om de juiste woningen te bouwen of aan te passen en te voorzien van de juiste woonkwaliteit. Het gaat hierbij in de eerste plaats om wijkvernieuwing, het verwerven of bouwen van woningen. We willen bovendien voor de bewoners een plek in de wijk creëren waar ze zich thuis voelen. In het kader van leefbaarheid wordt daarom gefocust op schoon, groen, heel en veilig en het bieden van laagdrempelige voorzieningen. Om de geleverde resultaten overzichtelijk te presenteren, is gekozen voor een opdeling van de stad in stadsdelen. In 2011 is gestart met het maken van wijkkoersen. Het strategisch voorraadbeleid wordt vertaald naar wijken en buurten en vervolgens naar complexen. Bij de vertaling van het strategisch voorraadbeleid speelt de veranderende woningmarkt een belangrijke rol. De wijkkoersen worden in 2012 afgerond. Voor Dieze-Oost is in 2011 een koers bepaald hoe deze wijk er in 2025, als we daar klaar zijn, uit moet zien. Deze koers gaat uit van de kracht van Dieze-Oost, te weten relatief goedkope woningen met een relatief korte wachttijd. Daarnaast bezit Dieze-Oost het vermogen om mensen op hun eigen manier te laten wonen zonder dat hun omgeving daar aanstoot aanneemt. Probleemgevallen in andere wijken vinden meestal moeiteloos hun plek in Dieze-Oost. Om deze kracht te behouden zijn er vier huurniveaus. Aan de huurniveaus hangt naast een prijskaartje ook een wooncomfort. Hierdoor kan iedereen zijn plek behouden en krijgen in Dieze-Oost. Samen met collega-corporatie deltaWonen hebben we de gemeente weten te overtuigen van dit toekomstperspectief voor deze wijk. Begin 2012 wordt dit bekrachtigd in een overeenkomst In bijlage 2 wordt een totaaloverzicht gegeven van de nieuwbouwprojecten van het jaar 2011 en de projecten voor de komende jaren. 4.3.1 Asbestinventarisatie/-sanering Op basis van de uitgevoerde steekproefsgewijze asbestinventarisatie in 2010 hebben wij in 2011 399 woningen (deels) gesaneerd (bereikbaar en aanraakbaar asbest). Uitvoering van de sanering is in combinatie gegaan met de in dit jaar geplande groot- en planmatig onderhoudswerkzaamheden. Alle asbestdelen zijn nog niet verwijderd, omdat nog niet alle onderhoudsactiviteiten in deze complexen in de planning aan de beurt waren en zijn uitgevoerd. In een volgende onderhoudscyclus wordt bij deze complexen het overige deel asbest gesaneerd. Op de genoemde werkwijze is het voor ons financieel mogelijk (in 2011 circa € 360.000) om onze woningen de komende jaren gespreid vrij te maken van bereikbaar en aanraakbaar asbest.
17
4.3.2 Investeren in buurten en wijken Algemeen Onderstaande grafieken tonen aan dat de meeste problematiek zich concentreert zich in Holtenbroek, Diezerpoort en deelbuurten van Zwolle-Zuid. Dat deze buurten ook (ver) beneden het Zwolse gemiddelde scoren blijkt uit het Buurt voor buurtonderzoek dat in 2011 is gepresenteerd. Dit is niet nieuw, want deze buurten scoren al jaren onder het Zwolse niveau (7.7 in 2011). De focus van SWZ richt zich daarom ook vooral op deze buurten, zowel fysiek als sociaal. Om tot een structurele verbetering te komen is eenzelfde focus van wijkpartners essentieel. De intentie is er en de uitwerking volgt in 2012.
Huurachterstanden, sociale problematiek (meldingen in het klantvolgsysteem KIS) en mutatiegraden zijn in onderstaande grafieken per buurt weergegeven. De huurachterstanden zijn uitgedrukt in een percentage van de moethuur op 31 december 2011. De KIS-meldingen en mutatiegraden zijn uitgedrukt in een percentage van het aantal verhuureenheden. De buurten waar sprake is van 100 of meer verhuureenheden zijn weergegeven. Ruim 95% van als onze verhuureenheden bevindt zich in deze buurten. Noord
Midden
18
Zuid
Buurtgeluk In 2011 hebben we met corporatie deltaWonen het initiatief genomen om de buurtregie weer terug te leggen bij de buurtbewoners. De uitwerking van dit initiatief vindt plaats in twee buurten in Zwolle en Kampen. Financiering van de pilot gebeurt via het innovatieplatform Zwolle Kampen. In twee pilots willen we aantonen dat een betere samenwerking (waarbij preventie, eigen initiatief en zelfredzaamheid van bewoners voorop staat) leidt tot meer geluk en minder inzet van professionals. In september zijn we samen met elf enthousiaste partijen gestart met de uitwerking van buurtgeluk: IJsselheem, De Kern, Icare, Frion, RIBW, Travers, EigenKrachtCentrale, gemeentes Zwolle en Kampen en deltaWonen. Een externe programmaleider is ingehuurd het initiatief uit te werken tot een gezamenlijk en concreet werkprogramma. In april/mei 2012 starten beide pilots. Stadsdeel Zuid Stadsdeel Zuid bestaat uit de wijken Wipstrik, Indische Buurt, Pierik, Assendorp en Zwolle-Zuid. Onze inzet en die van de wijkconsulent richt zich met name op de buurten Ittersumerlanden en Geren. Verder participeren wij actief in de fysieke en sociale gebiedsteams in zowel Zwolle-Zuid als Assendorp e.o. Oldeneelallee Direct na de oplevering van het appartementengebouw aan de Oldeneelallee werd duidelijk dat de open, voor iedereen toegankelijke, entree naar de woningen ook een aantrekkelijke plek voor hangjongeren is. Gesprekken met deze jongeren leverden onvoldoende op. Uiteindelijk zijn er technische ingrepen gedaan om dit probleem op te lossen. Ittersumerlanden In januari 2011 heeft de gemeenteraad ingestemd met de bijdrage van de gemeente aan de verbetering van de stedenbouwkundige structuur van Ittersumerlanden. Het groot onderhoud aan de 161 eengezinswoningen is in het voorjaar van 2011 afgerond. De buitenkant is verfraaid, waardoor de uitstraling enorm is verbeterd. De uitverhuizing van de bewoners van de onzelfstandige eenheden verloopt voorspoedig. De verwachting is dat deze medio 2012 gesloopt kunnen worden. Op de plaats van deze woningen en op andere locaties in de buurt wordt woningbouw toegevoegd om de structuur verder te versterken. Het gaat om het toevoegen van 27 eengezinswoningen en 6 zorgwoningen. Ook wordt het woongebouw dat door Frion wordt gehuurd ingrijpend ver(nieuw)bouwd. De bestaande zorgwoningen krijgen een schilderbeurt. In het najaar is gestart met de aanbesteding op basis van een Ontwerp- en Realisatiecontractvorm. De start van de werkzaamheden is in het najaar van 2012.
19
Samenwerken aan de wijk In Zwolle-Zuid is er samen met partners (corporaties, opbouwwerk Travers en wijkpolitie) gewerkt aan de leefbaarheid van een aantal buurten. De volgende activiteiten zijn georganiseerd: Nederland Schoon, een jaarlijkse actie waarbij bewoners en professionals in de Van Dedemmarke, Bijsterboschmarke, Bastertkamp, Ten Busschekamp en Timmermeesterlaan
samen de veger door hun buurten hebben gehaald. De belangstelling bij deze actie is groot, 250 bewoners waren actief. Buit van Zuid, waarbij samen met partners door middel van huis-aan-huis gesprekken kwaliteiten van bewoners zijn ‘opgehaald’. Tijdens deze actie bleek dat bewoners bereid zijn hun kwaliteiten in te zetten ten behoeve van de buurt. Concrete activiteiten volgen in 2012.
De speeltuin in de Kempenaerware is vernieuwd. De aannemer heeft deze speeltuin als afronding van het renovatietraject ‘geschonken‘ aan de buurt.
Groen Oldermannenlaan e.o. In het jaarplan van 2011 is een budget van € 16.000 opgenomen om het groen van de Oldermannenlaan e.o. te verbeteren. De paden waren overwoekerd, parkeerplekken waren onvoldoende afgebakend en er waren veel kale plekken in het algemene groen. Door de ingreep van € 13.300 ziet de directe omgeving er nu aantrekkelijk uit. Onderhoud voortuinen
Om een aantal voortuinen in Zwolle-Zuid te verbeteren hebben we in het jaarplan 2011 een bedrag opgenomen. Voorwaarde voor SWZ is dat bewoners zelf betrokken worden. Zij hebben namelijk aangegeven dat de niet-onderhouden tuinen het aanzicht van een straat negatief beinvloeden en daarmee ook effect hebben op de leefbaarheid. Tegelijkertijd zien we dat bewoners die financiële, fysieke of mentale problemen hebben er niet toe komen om hun tuin te onderhouden. Het opleggen van tuinonderhoud werkt onvoldoende. Dit hebben we in de afgelopen jaren gedaan, maar het resultaat was van korte duur. We hebben met deze ervaring in ons achterhoofd aansluiting gezocht bij een bestaand initiatief van Travers Welzijn en het RIBW om bewoners te verbinden door middel van het initiatief ‘groen/milieu, recreatie en educatie’. Insteek van dit initiatief is dat bewoners elkaar helpen. Eventueel materiaalgebruik wordt verstrekt via de wijkboerderij. Corporaties geven gezamenlijk een financiële impuls aan de totstandkoming van dit project. Renovatie en planmatig onderhoud Aan de Narcisstraat zijn 59 woningen aan de buitenzijde geschilderd. Bewoners konden kiezen voor isolerende maatregelen (tegen huurverhoging). In totaal hebben 42 bewoners gekozen voor HR-isolatieglas, 8 voor dakisolatie en 9 voor het na-isoleren van de spouwmuur. Met deze maatregelen zijn de woningen op een C-label gekomen. Totaal zijn er 92 woningen aan de Knoppertkamp, Kadeneterkamp en Ten Busschekamp aan de buitenzijde geschilderd en voorzien van HR-isolatieglas (C-label). In samenwerking met Frion zijn de wooneenheden aan Van Yrtebelt 26 t/m 32 conform hun wensen vergroot. De 77 woningen aan de Vroomemarke zijn aan de buitenzijde geschilderd. Bij de 23 woningen aan de Groeneweg en Deventerstraatweg is de binneninrichting (keuken, badkamer en toilet) vernieuwd. Ook zijn hier de houten gevelonderdelen schoongemaakt en is de kwaliteit van het schilderwerk gecontroleerd en waar nodig hersteld. De 110 woningen aan de Heemskerckstraat, Trompstraat en Evertsenstraat zijn aan de buitenkant geschilderd. Ook zijn de resterende bergingen (83 stuks) vervangen. Bij 51 woningen zijn energetische verbeteringen uitgevoerd (HR-isolatieglas en isolatie) om de woningen te verbeteren tot een B-label. In 2010 zijn de buitenwerkzaamheden van de woningen aan de Van Hogendorpware gestart. In het voorjaar 2011 zijn de laatste 41 woningen opgeleverd. Het 20
buitenschilderwerk van de 32 woningen aan de Van der Laenstraat is van een frisse laag voorzien. Tijdens het schilderwerk is al het aanwezige glas vervangen door HR-isolatieglas (C-label). Bij de woningen en wooneenheden (totaal 43) aan de Tuinstraat, Van der Laenstraat en Molenweg is de binneninrichting (keuken, badkamer en toilet) vernieuwd. Ook de drie (gemeenschappelijke) verwarmingsketels zijn vernieuwd door cv-ketels met een hoogwaardig rendement. De 90 woningen aan de Meervalklok zijn aan de buitenzijde geschilderd. Bij dit project zijn de cv-ketels vervangen door een hoogrendementsketel en zijn ook 3 HRe-ketels geplaatst. Naast warmte wekken deze HRe-ketels ook elektriciteit op. De woning aan de Van Galenstraat 2 is aan de buitenzijde geschilderd. Buurtvernieuwing Pierik-Zuid In 2007 is besloten dit wijkdeel stapsgewijs te vernieuwen. In eerste instantie zijn in 2008/2009 62 eengezinswoningen gerenoveerd. In april 2011 is besloten de resterende 16 eengezinswoningen en 42 duplexwoningen te slopen. Op deze locatie worden in 2014 ongeveer 30 grotere eengezinswoningen en ongeveer 25 ruime appartementen in de sociale huur gerealiseerd. Hierdoor ontstaat een meer gedifferentieerd woningbezit in dit gedeelte van de wijk en voldoen wij aan de verwachte woningbehoefte. Stadsdeel Midden Stadsdeel Midden bestaat uit de wijken Centrum, Kamperpoort, Dieze, Aa-landen en Berkum. We participeren actief in de sociale en fysieke gebiedsteams. Dieze-Oost heeft voor ons prioriteit. In de gebiedsteams in de andere deelbuurten kiezen we voor een beperkte rol. Per onderwerp/thema bepalen we onze inzet. Wijkkantoor Dieze-Oost SWZ is in 2009 gestart met de vernieuwing van deze buurt. Zowel fysieke als sociale maatregelen staan op het programma. Begin 2011 hebben wij een woning aan de Van Schoonhovenstraat ingericht als wijkkantoor. De wijkconsulent heeft hiermee een zichtbare plek in de wijk. Ook de projectopzichters maken gebruik van deze ruimte. Vogelaargelden ingezet voor Resto Van Harte en tuinen Dieze-Oost De eenzijdige woonvoorraad in Dieze-Oost heeft als gevolg dat er veel eenpersoonshuishoudens leven. We zien dat juist deze groep nauwelijks contacten heeft in de buurt. Er is weinig sociale samenhang te ontdekken. Met de vele mutaties en de mogelijkheid om anoniem te wonen, heeft deze buurt ook een aantrekkingskracht voor bewoners die niet veel investeren in hun buurt. Om deze neerwaartse spiraal te doorbreken, is besloten om de beschikbare Vogelaargelden in te zetten op ontmoeten. Eind 2011 is het gelukt om in samenwerking met de gemeente en andere betrokkenen in deze buurt een Resto Van Harte (eten en ontmoeten) te realiseren. Zij hebben onderdak gevonden in De Terp, de ontmoetingsruimte van de woonzorgappartementen Arcadia. De exploitatie voor de periode 2012 tot en met 2015 is geborgd door de Vogelaargelden en subsidies. SWZ levert over deze periode een bijdrage van € 14.900. Met geld uit het Vogelaarfonds hebben wij bewoners ook gestimuleerd hun tuin op te knappen en met inzet van hulp van buitenaf zijn tientallen tuinen opgeruimd en schoongemaakt. Op de zichthoeken zijn beukenhagen geplaatst. De voor een deel slordige privétuinen achter de woningen aan de Caspar Fagelstraat en Isaac van Hoornbeekstraat waren al lange tijd een doorn in het oog. De totale investering bedroeg € 11.500.
21
Renovatie en planmatig onderhoud In het stadsdeel Midden zijn bij 99 woningen aan de Minervalaan renovatiewerkzaamheden uitgevoerd en zijn deze verbeterd naar een B-label. De werkzaamheden bestaan uit het vernieuwen van de badkamer en het toilet. De kozijnen van de voor- en achtergevel, inclusief ramen en deuren, zijn vervangen door kunststofkozijnen, waarbij HR-isolatieglas is geplaatst. Verder is een isolatiepakket aangebracht bestaande uit: het isoleren van het dak, de wanden van het trappenhuis en de plafonds van de bergingen (vormen de vloer voor de woningen op de eerste verdieping). Daarnaast is het dak voorzien van een nieuwe dakbedekking, zijn de resterende houten buitenkozijnen geschilderd, zijn trappenhuis, trappen, bordessen en balkonvloeren gecoat en de wanden van de bergingsgangen gesausd. De 75 woningen aan de Alm zijn aan de buitenzijde geschilderd. Bij 128 woningen aan de Gantel (Aa-landen) is het plaatsen van een vliesgevel in het voorjaar afgerond. Daarna is ook het straatwerk in samenwerking met de gemeente aangepakt en is de liftopbouw van de verschillende flats verfraaid. Aan de Tilligterbeek zijn 119 woningen aan de buitenzijde geschilderd. Tegen huurverhoging konden bewoners ook kiezen voor HR-isolatieglas. In totaal hebben 49 bewoners hiervoor gekozen. Verder zijn 104 cv-ketels vervangen door cv-ketels met hoog rendement. Gezien de slechte kwaliteit van de schoonstenen zijn deze voorzien van schoorsteenkappen. De woningen zijn hiermee op een C-label gekomen. De 9 woningen aan de Eekwal hebben een nieuwe keukeninrichting gekregen. Buitenschilderwerk is bij 3 woningen aan de Prins Mauritsstraat en bij 56 woningen aan de Hemsterhuislaan uitgevoerd. Bij de Hemsterhuislaan is ook het aanwezige glas vervangen door HR-isolatieglas en zijn de Werzalith gevelschroten van de laagbouwwoningen vervangen. Ook bij de 6 woningen aan de Kamerlingh Onneslaan is het buitenschilderwerk opgefrist met een nieuwe laag. Bewoners konden ook kiezen voor HRisolatieglas en een verwarmingsinstallatie (tegen huurverhoging). Drie bewoners hebben gekozen voor HR-isolatieglas en vier bewoners voor een nieuwe cv-installatie. Bij 89 woningen aan de Kamperstraat, Eekwal en Erasmuslaan zijn de houten gevelonderdelen schoongemaakt en is de kwaliteit van het schilderwerk gecontroleerd en waar nodig hersteld. Geert Groote (Dieze-Oost) De maisonnetteflat op de hoek van de Geert Grootestraat en de Van Schoonhovenstraat werd in 2011 vervangen. In april werd gestart met de sloop en op 9 december is het nieuwe gebouw al opgeleverd. De 22 woningen zijn allemaal verhuurd. Hiervan zijn er 15 met voorrang toegewezen aan onze huurders in Dieze-Oost. De tweede flat aan de Geert Grootestraat wordt vanaf 1 januari 2012 uitverhuisd. De bouw van de nieuwe flat op deze plaats is gepland in 2013. Pieter Steijn (Dieze-Oost) Dit jaar is er een haalbaarheidsstudie verricht. Er is onderzocht hoe er gerenoveerd kan worden en welke kosten daarmee gemoeid zijn. Ook is er nadrukkelijk gekeken naar de mogelijkheid of bewoners kunnen blijven wonen tijdens de werkzaamheden. De werkzaamheden moeten in ieder geval bestaan uit het vernieuwen van de binneninrichting, het aanleggen van een centraal verwarmingssysteem en het realiseren van energielabel B. Feniks (Kamperpoort) SWZ en Ontwikkelingscombinatie De Nieuwe Kamperpoort realiseren op het voormalige fabrieksterrein Fenix 64 koopwoningen en 38 sociale huurwoningen en een woonlocatie met zorggerelateerde functies, genaamd Fenix. In juni 2010 is de bouw gestart en de huurwoningen werden in de zomer van 2011 opgeleverd. In het gebouw Fenix bevinden zich op de begane grond en eerste verdieping een huisartsenpraktijk en een apotheek, fysiotherapeuten, psychologen/haptonomen, huid- en oedeemtherapeuten en een diëtist. Daarboven bevinden zich vijf groepswoningen van Woonzorgconcern IJsselheem. IJsselheem biedt in deze woningen verpleeghuiszorg volgens het concept kleinschalig wonen.
22
Stadsdeel Noord Stadsdeel Noord bestaat uit de wijken Holtenbroek, Westenholte en Stadshagen. We participeren actief in de fysieke en sociale gebiedsteams van Holtenbroek. Het gebiedsteam Stadshagen volgen we, maar onze inzet is hier beperkt tot het uitwisselen van informatie. Holtenbroek I, II, III en IV De wijkconsulent is actief in Holtenbroek III en bij incidenten ook in de andere deelgebieden van Holtenbroek. Samenwerken in Holtenbroek III Met de gemeente, corporaties, politie, Travers en De Kern is de inzet in Holtenbroek III fors en intensief. De aandacht richt zich op schoon, heel en veilig. Bewoners spreken elkaar niet aan en er is een gevoel van onveiligheid. Er worden wijkschouwen gehouden en acties genomen om illegale bouwsels/activiteiten te bestrijden. De bewoners van de Van Lubeckstraat, Buxtehudestraat en Frobergerstraat zijn huis-aan-huis bezocht en bevraagd over de leefbaarheid van hun buurt en hun mogelijke eigen bijdrage om dit te verbeteren. Op verzoek van deze bewoners is een straatspeeldag georganiseerd, waarvoor de animo groot bleek. Bewoners organiseren in 2012 deze dag zelf. De rol van SWZ was faciliterend. Samen Actief Met de stichting Wijz, Humanitas, de gemeente en corporaties wordt ingezet om de oudere bewoner in Holtenbroek te activeren. De eerste activiteit bestond uit een koffieochtend in Wijkcentrum Holtenbroek. De volgende activiteiten zijn gericht op ontmoeten en actief bijdragen. Dit initiatief loopt door tot en met 2012. Palestrinalaan Het kernteam Samen gaan voor de Palestrinalaan heeft gesignaleerd dat de situatie voor de multiprobleemgezinnen niet verbetert, omdat er te veel versnipperde zorg wordt aangeboden. Dit signaal is aanleiding geweest om de pilot ZorgSaam op te starten. In september ondertekenden we het ‘convenant ZorgSaam’. De ondertekening vormde de start om gezamenlijk te willen werken aan een nieuwe aanpak voor (potentiële) multiprobleemhuishoudens aan de Palestrinalaan: ‘1 gezin, 1 plan en 1 allround hulpverlener’. De nieuwe aanpak moet leiden tot een effectievere en efficiëntere hulpverlening. In januari 2012 wordt daadwerkelijk begonnen met de nieuwe aanpak. Afvalproblematiek blijft onverminderd de aandacht vragen. Tegelijkertijd is de participatie van bewoners tijdens de schoonmaakdagen groot. Bewoners vinden een schone omgeving kennelijk toch erg belangrijk. We blijven volharden en zetten de schoonmaakacties voort. Prins Pieter van Vollenhoven heeft de Palestrinalaan bezocht als voorzitter van Stichting Veiligheid Maatschappij en Politie, de grondlegger voor de samenwerking in de Palestrinalaan. Renovatie en planmatig onderhoud Bij 88 woningen aan de Schubertstraat is de binneninrichting vernieuwd en is het buitenschilderwerk van een frisse laag voorzien. Bewoners konden tegen huurverhoging ook kiezen voor HR-isolatieglas. In totaal hebben 65 hiervoor gekozen. Daarnaast is bij 44 woningen een nieuwe cv-ketel geplaatst met een hoogwaardig rendement. De woningen zijn hiermee op een Clabel gekomen. Bij de laagbouwflats aan de Palestrinalaan zijn bij drie van de vier collectieve verwarmingsinstallaties nieuwe verwarmingsketels geplaatst, per locatie twee hoogwaardige verwarmingsketels (cascadesysteem). De 18 woningen aan de Winterdijkstraat zijn aan de buitenzijde geschilderd. Ook bij de 5 woningen aan de Zinniaweg is het buitenschilderwerk 23
opgefrist met een nieuwe laag. Bewoners konden hier kiezen voor HR-isolatieglas en een verwarmingsinstallatie (tegen huurverhoging). Drie bewoners hebben gekozen voor HRisolatieglas en vier bewoners voor een nieuwe cv-installatie. Bij de 58 woningen aan de Rietkraag zijn de houten gevelonderdelen schoongemaakt en is de kwaliteit van het schilderwerk gecontroleerd en waar nodig hersteld. Muziekwijk (Holtenbroek) In 2011 was er volop activiteit in de Muziekwijk. De woningen worden in vier fasen gerealiseerd. Naast de woningen wordt er onder andere gewerkt aan het bouw- en woonrijp maken en het groenplan. De inrichting van het openbare gebied blijft een belangrijke pijler van het project. In totaal komen er 329 woningen in de Muziekwijk. De afronding van de laatste fase staat gepland in het laatste kwartaal van 2013. De voortgang van de Muziekwijk is mede van belang om de bouwproductie in Zwolle op gang te houden. Daarbij komt dat het project de afronding is van de herstructurering van het eerste kwadrant van Holtenbroek. Binnen de Muziekwijk worden de (bouw)aannemers geselecteerd om een fase te ontwerpen én te bouwen. Door op deze manier de coördinatie bij de bouwaannemer te leggen ontstaat er een op efficiëntie gerichte bouwketen, waardoor snel en betaalbaar mooie woningen worden gerealiseerd. SWZ krijgt steeds meer ervaring met deze nieuwe manier van werken (integrale bouworganisatie) en de resultaten zijn positief. Eerste fase Muziekwijk Medio 2011 is de eerste fase van de nieuwe Muziekwijk opgeleverd. De 21 eengezinswoningen koop, 26 eengezinswoningen huur en een appartementengebouw met 18 huurappartementen vormen samen een mooi afgeronde eerste fase. Tweede fase Muziekwijk Begin 2011 is overgaan tot gunning van de tweede fase die bestaat uit 66 eengezinswoningen, 20 appartementen en 25 appartementen met aanvullende ruimten bestemd voor cliënten van Frion verdeeld over twee clusters. Bij oplevering worden 20 appartementen, 25 Frion-appartementen en, afhankelijk van verkoop, minimaal 11 bereikbare grondgebonden huurwoningen onder de huurtoeslaggrens toegevoegd. Er zijn 55 eengezinswoningen te koop aangeboden. Hierbij is voor het eerst gekozen voor het online opteren op een woning via de website www.muziekwijkzwolle.nl. Binnen één uur na de lancering was op 80% van de woningen een optie genomen. Eind 2011 zijn 38 woningen definitief verkocht en staan er nog enkele onder optie. Zeker gezien de huidige marktomstandigheden een succes. In september is gestart met de bouwwerkzaamheden van de appartementencomplexen. Derde fase Muziekwijk Na een grondige selectie door SWZ zijn vier consortia (samenwerking van aannemer(s), architect en adviseurs) geselecteerd om een plan voor de derde fase van de Muziekwijk te maken. Op hoofdlijnen was de opgave 118 woningen, waarvan 40 appartementen verdeeld over drie clusters. Alles wat SWZ in voorgaande fasen heeft geleerd is gebruikt in de zeer uitgewerkte vraagstelling aan de consortia. Dit heeft vier plannen opgeleverd die van een zeer hoge kwaliteit zijn. De winnaar aanwijzen was, in zekere zin, een spannend ‘luxeprobleem’. Vanaf oktober wordt tot het voorjaar 2012 hard gewerkt aan het verder uitwerken van het plan. De verkoop van 46 eengezinswoningen wordt voorbereid. De twee andere clusters die beide een appartementencomplex bevatten zijn qua uitvoering een half jaar later gepland.
24
MMWT (Muziekwijk) De fase Mens- en Milieuvriendelijk Wonen (MMWT) maakt ook onderdeel uit van dit plan. Al jaren wordt met de vereniging MMWT samengewerkt om hier een project van 36 woningen te realiseren. SWZ is verantwoordelijk voor deze ontwikkeling, maar MMWT is medeopdrachtgever en geeft zo zelf vorm aan het project. Gedurende het hele jaar is gewerkt aan het samen met de aannemer en architect vormgeven van het project. Het resultaat mag er zijn: een mooi onderscheidend ontwerp wat toch prima past in de totale ontwikkeling van de Muziekwijk. Verder is veel aandacht voor materiaalgebruik, isolatie en andere duurzaamheidsaspecten. Erg onderscheidend ten opzichte van de overige fases in de Muziekwijk is het groene binnengebied. Doordat er minder auto’s zijn in dit project en omdat deze auto’s ook nog eens overdekt geparkeerd kunnen worden, ontstaat er een prachtige ontmoetingsplek voor de bewoners, waarbij er tevens vanaf een terras een mooi uitzicht is over het Zwarte Water en de wijkboerderij. Er wordt gestart met de bouw van dit project wanneer 13 van de 18 koopwoningen daadwerkelijk verkocht zijn. Stadsverwarming Muziekwijk In de Muziekwijk is gekozen voor een vorm van stadsverwarming. Alle woningen krijgen vanuit een centrale bron warm water. De bron is nu nog een tijdelijke voorziening, maar de beoogde exploitant Cogas heeft forse stappen gezet om duidelijkheid te krijgen waar de definitieve biokachel (verbranden van houtsnippers om warmte op te wekken voor de wijk) kan komen te staan. Unieke en innovatieve pilot Jouw Energie Moment in de Muziekwijk Ook is in 2011 de start gegeven aan een unieke en innovatieve pilot Jouw Energie Moment. Met deze pilot onderzoeken we hoe we in Nederland anders kunnen omgaan met energie door vraag en aanbod beter op elkaar afstemmen. Hiervoor is een slim netwerk nodig, genaamd smart grid. SWZ maakt de woningen geschikt voor aansluiting op dit netwerk en rust de woningen voor de deelnemers uit met zonnepanelen. Toekomstige bewoners van de tweede fase en verder ontvangen bij deelname aan de pilot zonnepanelen, slimme apparatuur en een slim witgoedapparaat. Voor de bewoners betekent dit dat zij bij deelname de mogelijkheid krijgen om het gunstigste energiemoment te kiezen. Dit kan zijn het meest duurzame of goedkoopste. Tevens komt de opgewekte energie ten goede aan de bewoners. Dit levert een lagere energierekening op. Naast duurzaamheid draagt deze pilot bij aan de bewustwording van het energieverbruikgedrag en grip op de woonlasten. Deze pilot is een gezamenlijk initiatief van SWZ, Enexis en een consortium, waarvan ook de Technische Universiteit Eindhoven deel uitmaakt. De Muziekwijk is één van de twaalf gebieden, die het ministerie van Economische Zaken, Landbouw en Innovatie heeft aangewezen, waar slimme elektriciteitsnetten komen. Bachlaan SWZ heeft een grote opgave in Holtenbroek. Zodra de ontwikkeling van de Muziekwijk is afgerond, staat de herstructurering van de Bachlaan op de agenda. Dit zijn flatwoningen, waarvan vaststaat dat ze gesloopt gaan worden. De woningen worden nu tijdelijk verhuurd. Er is veel animo, vooral onder studenten, voor deze goedkope woonvorm, ondanks het beperkte wooncomfort. In 2012 wordt in lijn met de wijkkoers de sloop en het nieuwbouwplan voorbereid. Werkerbrink, Brinkpark (Stadshagen I) In oktober en november zijn in dit gedeelte 22 huurwoningen en 16 koopwoningen opgeleverd. De woningen maken onderdeel uit van een gezamenlijke ontwikkeling van SWZ en bouwbedrijf Salverda van in totaal 50 woningen, Brinkpark genaamd. Op één patiowoning na zijn alle
25
woningen verkocht. Een groot succes in de huidige markt. Twee patiowoningen zijn via de Wmo verhuurd. Klokkengieterlaan (Stadshagen I) De bouw van 17 appartementen en 2 gezamenlijke ruimten voor de JP van den Bent stichting is in volle gang. Het wordt een bijzonder wooncomplex, waarbij het zelfstandig wonen centraal staat. In het voorjaar van 2012 wordt dit gebouw opgeleverd. Breecamp-Oost (Stadshagen+) In Breecamp-Oost gaat SWZ in vier projecten de komende jaren nog zo’n 100 woningen bouwen. Het eerder genomen besluit van de gemeente Zwolle, om gezien de markt-omstandigheden een pas op de plaats te maken met het verder ontwikkelen van dit gebied, is in het vierde kwartaal van 2010 opgeheven. Het eerstvolgende project Plantage 1a, waar 21 huurwoningen staan gepland, is in 2011 weer opgestart. De woningen vormen samen met 21 koopwoningen van bouwbedrijf Mateboer B.V. één ontwikkeling c.q. bouwstroom. De grondonderhandelingen met de gemeente worden begin 2012 afgerond. Hierna kan de verkoop starten. De verwachting is dat deze woningen begin 2013 worden opgeleverd. Verder is eind 2011 gestart met de ontwikkeling van het project Havezate. Hier heeft SWZ een contigent van 28 huurwoningen in een gebied waar de start ontwikkeling afhankelijk is van onder andere de ontwikkelsnelheid van andere ontwikkelaars. Voor 2012 staat de start bouw van deze locatie gepland. Deze woningen worden naar verwachting 2013 opgeleverd. Stadshagen+ Dé grote nieuwbouwlocatie van Zwolle, Stadshagen II (in totaal ruim 4.500 woningen), is omgedoopt in Stadshagen+. Deze plus staat voor duurzaamheid en flexibiliteit. Het economisch tij en de groeiende belangstelling voor het thema duurzaamheid vragen om flexibiliteit in programma en planning. Ook vraagt dit om een integraal en innovatief ontwikkelproces met de gemeente Zwolle en ontwikkelaars. Gekozen is om met twee pilots te starten, één in deelgebied Tippe en één in deelgebied Breezicht. SWZ richt zich voor de eerste ontwikkeling op deelgebied Breezicht. Het stedenbouwkundig plan wordt gekenmerkt door een landschappelijk gebied met daarin woonkernen of buurtschappen. Het eerste buurschap wordt gerealiseerd aan de Milligerplas en is 150/180 woningen groot. SWZ neemt hiervan 35-45 woningen voor haar rekening. Deze woningen worden naar verwachting in 2013 opgeleverd. Havezate en Plantage Breecamp (Stadshagen+) In het voorjaar van 2011 zijn deze twee plannen met in totaal 91 eengezinswoningen opgeleverd. Hier is met name sprake van sociale huur, maar ook sociale koop en vier Wmo-woningen zijn gerealiseerd. Inclusief de koopwoningen van ontwikkelaar AM ontstaat hier samen met het gerealiseerde sportpark al met al een buurt op zich. Warmtenet BeGreen De Havezate en Plantage, maar ook de woningen van ontwikkelaar AM en toekomstige nabijgelegen plannen, worden verwarmd door het warmtenet van warmteexploitant BeGreen. In plaats van gas wordt via een ondergronds warmtenet warm water de woningen ingeleid om de woning te verwarmen en van warm tapwater te kunnen voorzien. De totale warmtebehoefte van de aangesloten woningen wordt collectief opgewekt. Momenteel nog door middel van een tijdelijke installatie, maar in 2012 wordt begonnen met de bouw van de definitieve houtpallet kachel.
26
5.
Wij passen duurzaamheid integraal toe
We geven vanuit een duurzaam kader inhoud aan onze strategie. Wij zijn ons bewust van ons handelen op de samenleving op de lange termijn. Hierbij worden de effecten op het milieu als een belangrijke factor meegenomen en -gewogen. Duurzaamheid wordt bij ons voorgesteld vanuit de drie p’s. Dit zijn people (mensen in een sociale samenleving), planet (planeet, ecologie en natuur) en profit (economische winst/welvaart). Bij duurzaamheid is het streven om deze drie zoveel mogelijk harmonieus met elkaar te verbinden. Dit kunnen wij niet alleen, maar doen wij samen met meerdere partijen in de maatschappij. Om niet te verzanden in het brede begrip van duurzaamheid en om ook zelf concrete resultaten te kunnen behalen, beperken we ons in eerste instantie tot de opgave energiebesparing/CO2reductie. Primaire doelstelling hierbij is om grip te krijgen op de woonlast (energielast) van onze huurders. De verbinding en balans in de drie p’s wordt gemaakt in de (te) ontwikkel(en)de wijkstrategieën binnen het vernieuwde strategisch voorraadbeleid. Resultaat: aanscherpen doelstelling in energiebesparing In 2011 hebben wij de doelstellingen op energiebesparing SMART gedefinieerd. Onze visie is gericht op het energieneutraal willen zijn in 2040. We hebben een tussendoelstelling geformuleerd die binnen de snelle innovatie op energiebesparingconcepten realistisch is. Alle woningen die binnen het strategisch voorraadbeleid als strategie doorexploiteren hebben en aan gestelde voorwaarden voldoen, zitten in 2020 minimaal op energielabel C. Resultaat: bijstelling van de integrale prestatieafspraken op het thema Energie In 2011 is gewerkt aan bijgestelde integrale prestatieafspraken tussen de drie Zwolse corporaties en de gemeente (2012-2015). Als leidend principe voor de prestatieafspraken wordt duurzaamheid gehanteerd en als basis dienen de belangrijke doelen die in de convenantafspraken ‘energiebesparing’ tussen Aedes en de overheid zijn gemaakt: Uitstoot broeikasgassen in 2020 met 30% verminderen Tempo van energiebesparing de komende jaren verdubbelen van 1% naar 2% per jaar Aandeel duurzame energie in 2020 verhogen naar 20% van het totale energiegebruik Wij conformeren ons aan deze gemaakte convenantafspraken. Resultaat: energiebesparingsmaatregelen woningen stapsgewijs uitvoeren Onze ambitie is om in 2020 alle woningen van SWZ, die binnen het strategisch voorraadbeleid als strategie doorexploiteren hebben, minimaal op energielabel C te hebben (met energieneutraliteit in 2040 als focus). Waar we op een eenvoudige en financieel aantrekkelijke manier de stap naar energielabel B kunnen zetten, wordt dit uiteraard gedaan. In 2011 hebben wij 150 woningen
geupgrade naar label B en 229 woningen geupgrade naar label C. Daarnaast zijn er nog 56 label A woningen bijgekomen. Bij de labels D t/m G is het aantal woningen met ongeveer 380 verminderd. Resultaat: toepassing duurzaam Programma van Eisen voor nieuwbouw/grootschalige renovatie We willen ons onderscheiden door te komen met innovatieve duurzame woonconcepten. In het Programma van Eisen voor nieuwbouw zijn duurzame randvoorwaarden toegevoegd die gebaseerd zijn op het principe van Trias Energetica. SWZ heeft in 2011 voor al haar nieuwbouwprojecten de volgende uitgangspunten gehanteerd: Altijd 10% onder de wettelijke EPC-norm Hoge isolatiewaarden voor de woningschil Lage temperatuursverwarming
27
Gebruik van een controle-instrument
In 2011 zijn er 201 nieuwe woningen met label A toegevoegd aan ons bezit.
3.000
2.500
2.000 1.500 1.000 500 2009 W
A
B
2010 W C
D
E
2011 W F
G
Resultaat: bewustwording duurzaamheid extern en intern In 2011 is een aantal activiteiten ontplooid om de bewustwording bij huurders en medewerkers te bevorderen, bijvoorbeeld: Klantenpanel duurzaamheid Participatie tijdens de week Natuurlijk Duurzaam Deelname aan bewustwordingscampagne ‘Energie maakt je warm’ in samenwerking met Natuur en Milieu Overijssel, de gemeente Zwolle en de woningcorporaties deltaWonen en Openbaar Belang Start WoonKwaliteitOnderzoek Energie door de VAC Zwolle Deelname aan Warme Truiendag Resultaat: diverse projecten op het gebied van duurzaamheid We zoeken de samenwerking op met andere partijen, bijvoorbeeld: als voorzitter Stichting Duurzaamheidbarometer met als doel het doorontwikkelen van de duurzaamheidsbarometer in samenwerking met onder andere KWH door deelname aan een Community of practice Duurzaamheid (Cop) door deelname aan koplopergroep Corporaties Overijssel door deelname in verkenning oprichting Duurzaam Energie en Ontwikkelbedrijf Zwolle door samen te werken met Enexis in de pilot Jouw Energie Moment in de Muziekwijk Daarnaast doen we meer op het gebied van duurzaamheid. Zo hebben we in 2011 de energielabeling omgezet in een ander pakket VABI, is een onderzoeksrapportage van de Taskforce CO2 afgerond welke wordt gebruikt binnen het strategisch voorraadbeheer en gaan we de haalbaarheid en potentie onderzoeken van de oprichting van een eigen (Energie Service Company). Ook binnen SWZ is volop aandacht voor het onderwerp, bijvoorbeeld: Aanschaffing energiezuinige bedrijfsauto’s Stimulering fietsgebruik in mobiliteitsplan FSC-keurmerk voor papiergebruik(wat digitaal kan, wordt digitaal verspreid)
28
6.
Wij geven inhoud aan het thema wonen, welzijn en zorg
SWZ heeft in 2008 haar visie op Wonen, welzijn en zorg geformuleerd. De kern van deze visie is zo gewoon mogelijk wonen voor iedereen. De aandacht binnen dit thema richt zich op twee groepen:
de ouder wordende bewoner die zorg nodig heeft om zelfstandig te kunnen (blijven)
wonen mensen met een verstandelijke en/of lichamelijke beperking
Resultaat: inzicht in de toekomstige vraag In 2011 heeft SWZ aan de hand van een onderzoek naar de woonbehoefte van deze doelgroepen haar opgave vastgesteld. 15% van de woningvoorraad is geschikt voor de oudere doelgroep. Dit noemen we 0-tredenwoningen en 5% van de woningvoorraad bestaat uit bijzondere woonvormen. Dit zijn de woonvormen waar naast het wonen ook ruimte is voor ontmoeten en een kantoorruimte voor zorg. Deze opgave wordt in de eerste helft van 2012 vertaald in de wijkstrategieën. Resultaten: succesvol inspelen op de wensen van de klant In het herstructureringsprogramma van Ittersumerlanden is ruimte om een aantal 0 tredenwoningen toe te voegen, dichtbij een zorginstelling. SWZ heeft aan studenten van de Hogeschool Windesheim, studierichting gerontologie, gevraagd een onderzoek te doen naar de woonwensen van ouderen in deze wijk. De uitkomst van het onderzoek is niet uniek, maar wel eenduidig. Bewoners wensen een begane grondwoning met twee slaapkamers en een mogelijkheid tot ontmoeten in de nabijheid ( op ‘pantoffelafstand’). Servicecoördinator ‘t Hoge Huis Bij de realisatie van ‘t Hoge Huis is samen met de Zorgcombinatie het initiatief genomen tot één aanspreekpunt voor de bewoners. We noemen deze functie servicecoördinator. De coördinator is verantwoordelijk voor zowel het welzijnsaanbod als de huismeestertaken. SWZ investeert twee uur per week, naast de opbrengsten van de huismeester. Deze extra investering bedraagt in 2011 € 4.300. In de zomer van 2011 hebben we de bewoners gevraagd naar hun mening over deze functie. Uit de resultaten van de enquête kwam naar voren dat bewoners erg tevreden zijn over de inzet, de persoon zelf en de gevolgen van de aanwezigheid voor het welzijn. De servicecoördinator wordt als een onmisbare schakel gezien in het welbevinden. Dankzij de coördinator is ‘t Hoge Huis een thuis. Dezelfde constructie is wegens het succes ingezet in andere zorgwoningen van de Zorgcombinatie. Toewijzing zorgwoning Onze 196 zorgwoningen worden toegewezen door middel van het Servicepunt Zorgwoningen. Op 31 december 2011 stonden er 1.620 mensen ingeschreven, waarvan 502 actief zoeken. Om de keuzevrijheid en eigen regie van deze groep te behouden, of mogelijk te bevorderen, wordt met betrokken partijen beoordeeld of aansluiting bij het Zwolse woonruimteverdeelsysteem voordeel biedt voor deze groep. De samenwerkingsovereenkomst, de wens om samen in de wijken een meerwaarde op gebied van wonen, welzijn en zorg te bieden, heeft in 2011 niet geleid tot concrete activiteiten.
29
Bedienen van bijzondere doelgroepen Onder bijzondere doelgroepen verstaan we bewoners die zorg en/of begeleiding nodig hebben om zelfstandig te kunnen wonen. Vaak is er sprake van een verstandelijke en/of lichamelijke beperking. SWZ heeft in de afgelopen jaren 320 woningen gerealiseerd voor deze doelgroep. De zorgpartij is ook huurder, omdat wonen zonder zorg voor deze doelgroep niet mogelijk is. Na 2013 verandert de wetgeving en is er een strikte scheiding tussen wonen en zorg. De overheid gaat ervan uit dat na deze datum de bewoners zelf een huurcontract afsluiten met de corporatie. Of dit ook haalbaar is voor een aantal bewoners is de discussie. Ondertussen blijven we woningen realiseren voor deze doelgroep waarbij het uitgangspunt is dat bij scheiden wonen en zorg de huur beneden de huurtoeslaggrens blijft. In 2011 zijn we gestart met de bouw van: 31 wooneenheden voor cliënten met een psychogeriatrische aandoening op het voormalige Fenixterrein in de Kamperpoort. IJsselheem levert de zorg, oplevering begin 2012. 19 woningen voor bewoners met een verstandelijke beperking aan de Klokkengieterlaan in Stadshagen. De JP van den Bent stichting levert de zorg, oplevering voorjaar 2012. In 2011 hebben we de volgende initiatieven uitgewerkt: 25 appartementen voor bewoners met een verstandelijke beperking in de Muziekwijk Fast Forward, jongerenhotel. Een initiatief in Dieze-Oost om kwetsbare jongeren te huisvesten die vanuit een goede woonplek begeleid worden naar zelfstandig wonen. Hiertoe is in 2011 een intentieovereenkomst getekend. Een maximum van 12 woningen worden in het voorjaar van 2012 opgeleverd. herstructurering van 48 HAT-eenheden voor Frion in Ittersumerlanden In 2011 hebben we gerealiseerd: De verbouw van de Van Yrtebelt 36. Dit is een woonvorm voor kinderen met een verstandelijke beperking. Het pand is uitgebreid met één speelkamer en twee slaapkamers. Frion huurt het pand. Uitbreiding locaties voor Leger des Heils In de gezinsopvang aan de Bachlaan is het aantal woningen op verzoek van het Leger des Heils uitgebreid van 10 naar 13 woningen. Deze tijdelijke huisvesting is exclusief voor huishoudens met kinderen. In deze tijdelijke woonvorm worden deze gezinnen begeleid in het zelfstandig functioneren als gezin. In 2011 hebben we twee woningen verkocht en één woning verhuurd aan het Leger des Heils voor de opvang van daklozen. Vanuit het principe dat kleinschalige opvang in de wijk een snelle terugkeer in de samenleving bevordert, heeft het Leger des Heils een grootschalige opvanglocatie aan de Burg. Van Walsumlaan ontmanteld. SWZ beheert twee bovenstedelijke woonvoorzieningen: Vrouwenopvang Overijssel: de Zwolse en regionale corporaties betalen de huisvestingskosten van deze woonvorm. Voor SWZ betekent dit een financiële bijdrage van € 43.000 in 2011. Daklozenopvang de Herberg: in 2009 hebben de regionale corporaties in een samenwerkingsovereenkomst hun bijdrage aan deze daklozenopvang vastgelegd. Voor SWZ betekent dit in 2011 een financiële bijdrage van € 142.000. Doelstelling van de Herberg is dat er in Zwolle geen mensen tegen hun wil op straat hoeven te slapen. In 2011 heeft de Herberg elke nacht aan ruim 50 mannen en vrouwen opvang geboden.
30
7.
Wij ontwikkelen ons tot een klantgedreven organisatie
Onder klantgedrevenheid verstaan we houding en gedrag jegens klanten en de werkprocessen die daarin ondersteunen. Het is onze ambitie om in de omgang met onze klanten de verwachtingen waar te maken, en waar mogelijk net dat kleine verschil te maken: klanten verrassen, en hen laten zien dat we hen serieus nemen. Dit betekent niet dat we klakkeloos alles doen wat klanten vragen. Het betekent wel dat we actief meedenken, flexibel, creatief en zeer zorgvuldig zijn. Vooral in de communicatie met de klanten. Onder het motto ‘Verrassend SWZ’ is het thema Klantgedrevenheid in de zomer van 2009 organisatiebreed gelanceerd. Nadat in eerste instantie vooral is ingezet op bewustwording van het thema en het belang ervan, zijn in 2010 diverse activiteiten uitgevoerd gericht op het creëren van een meer klantgedreven houding en gedrag. Dit jaar is deze lijn voortgezet. Resultaat: diverse activiteiten rondom klantgedrevenheid Twee ‘broodje casus’ bijeenkomsten In deze bijeenkomsten is aan de hand van een werkelijke casus in een groep medewerkers van verschillende afdelingen het gesprek gevoerd over wat hier goed ging en wat beter kon als het gaat om klantgedrevenheid. Zowel de collega’s die daadwerkelijk bij de casus betrokken waren, als een aantal die totaal onbekend was met de casus, namen deel aan de bijeenkomsten, die we omdat deze plaatsvindt tijdens de middagpauze onder het genot van een broodje - ‘broodje casus’ genoemd hebben. Wisselbeker ‘Verrassend SWZ’ Na de eerste uitreiking van deze wisselbeker eind 2009 is deze elk kwartaal van eigenaar gewisseld. De winnaar, de medewerker die de meest klantgedreven actie van het kwartaal heeft uitgevoerd, wordt gekozen door het managementteam. Over de winnende acties is steeds verhaald op ons intranet. Bij de uitreiking na het tweede kwartaal is besloten te stoppen met de wisselbeker. Deze heeft zijn functie gehad. Bewustwordingsactie telefoondiscipline Aan de hand van een strip op posterformaat is bij de nieuwe release van de telefooncentrale organisatiebreed aandacht gevraagd voor het belang van een zorgvuldig gebruik hiervan (aan- en afmelden, gebruik statustekst). Procedure afhandelen terugbelverzoeken vastgesteld en geïmplementeerd Uit diverse onderzoeken naar de kwaliteit van onze dienstverlening komt het geen of laat gehoor geven aan terugbelverzoeken van klanten als een belangrijk verbeterpunt naar voren. Om hier vooruitgang op te boeken is besloten het afhandelen van terugbelverzoeken te gaan monitoren. Indien een medewerker niet na 24 uur aan de telefoniste heeft teruggekoppeld dat een terugbelverzoek is afgehandeld, volgt een herinneringsmail. Begin 2012 wordt – mede op basis van de KWH-resultaten - bepaald of/ hoe we hiermee verder gaan. Resultaat: klantgedrevenheid gerelateerd aan reductie bedrijfskosten Medio 2011 is bepaald dat in het nieuwe ondernemingsplan financiële continuïteit en reductie van bedrijfskosten centraal komen te staan. In het licht hiervan is de oriëntatie op de vier strategische thema’s die we eind 2009 geformuleerd hebben, opnieuw bepaald. Met betrekking tot klantgedrevenheid komt het accent te liggen op het dusdanig inrichten van de bedrijfsprocessen dat we optimaal toegevoegde waarde leveren voor onze klanten, en dat door een goede omgang
31
en communicatie met klanten tijd- en geldrovende herstelacties voorkomen worden. Het doel dat we oorspronkelijk geformuleerd hadden met betrekking tot klantgedrevenheid (‘80% van onze klanten is te spreken over de manier waarop wij als SWZ met ze omgaan’), laten we voorlopig los. Dit zou immers om acties en oplossingen kunnen vragen die met het accent dat we nu leggen, niet meer aan de orde zijn. Waar klantgedrevenheid niet óók bijdraagt aan efficiëntie, trekken we nu een grens. Resultaat: Huurlabel KWH behouden Op grond van de resultaten van de laatste meting, behoudt SWZ het KWH Huurlabel. Op de getoetste onderdelen zijn de volgende cijfers behaald (tussen haakjes staan de scores van 2009, de laatste keer dat deze labelonderdelen zijn gemeten):
Corporatie bellen: 7,1 (7,3)
Woning onderhouden: 7,6 (8,7)
Klachten afhandelen: 6,8 (6,7)
Woning verlaten: 8,5 (8,2)
De scores verschillen dus niet veel ten opzichte van 2009 met uitzondering van het onderdeel ‘Woning onderhouden’ waarop we 1,1 punt achteruit zijn gegaan, maar nog steeds een ruime voldoende scoren. Met de afdelingshoofden en/of medewerkers wordt nog gesproken waar mogelijke verbeteringen liggen.
32
8.
Wij zijn een organisatie in ontwikkeling
De omgeving van SWZ is voortdurend in beweging. Interessante resultaten zijn behaald met betrekking tot de ontwikkeling van de medewerkers, het inhoud geven aan interne beleidsterreinen en op het terrein van communicatie en ICT. Ons doel daarbij is de focus van SWZ op mensen met lagere inkomens en bijzondere doelgroepen en haar visie op buurten en wijken nog verder te verstevigen. Hieronder volgt een overzicht van de organisatiestructuur.
8.1 Medewerkers in de organisatie Ten opzichte van 2010 is de omvang van het personeelsbestand gedaald. Dit komt voornamelijk omdat we heel kritisch kijken naar de invulling van ontstane vacatures. Het streven blijft de ontstane vacatures zoveel mogelijk met de huidige bezetting in te vullen. En als een functie wordt ingevuld, gebeurt dit op tijdelijke basis met als doel onze flexibele schil van medewerkers groter te maken. In bijlage 3 staat een aantal belangrijke kengetallen over de organisatie. Resultaat: stevige focus op veiligheid en gezondheid De Arbo-commissie heeft een aantal onderwerpen op het terrein van veiligheid en gezondheid besproken. Een onderwerp waar in 2011 specifiek actie op is ondernomen, is het aanpassen van de risico-inventarisatie en –evaluatie RIE voor de opzichters. Daarnaast blijven we veel aandacht besteden aan ons asbestbeleid. Wij werken volgens het protocol van Aedes. In 2011 zijn negen meldingen geweest van agressief gedrag van externen. Tegen deze externen zijn passende maatregelen genomen. Onze vertrouwenspersoon heeft vier gesprekken gevoerd met medewerkers van SWZ. Resultaat: ziekteverzuim gedaald Het ziekteverzuimpercentage over 2011 is 3,5%. Dit is een flinke daling ten opzichte van de 5,6% in 2010. De daling zit met name in het langdurig verzuim. De frequentie van het ziekteverzuim is wel gestegen van 1,12 in 2010 naar 1,32 in 2011. We blijven veel aandacht besteden aan zowel het kort- als langdurend verzuim en hebben hierover intensief contact met de arbodienst. 33
Resultaat: meer aandacht voor persoonlijke ontwikkeling Voor het slagen van onze ambities zijn de medewerkers van cruciaal belang. Naast de kerncompetenties klantgedreven, resultaatgericht, verantwoordelijk en samenwerken zijn er functiespecifieke competenties benoemd. Medewerkers worden gestimuleerd om gebruik te maken van het individuele opleidingsbudget op grond van de Cao. In 2011 hebben vijftig medewerkers een opleiding gevolgd. 8.2 Ontwikkelen van beleid Resultaat: stagiaires kansen bieden stage- en werkervaring op te doen In nauwe samenwerking met werkgeversorganisatie Bouwend Nederland, kenniscentrum Fundeon en de mbo-onderwijsinstellingen creëren dertig noordelijke woningcorporaties extra kansen voor jongeren en zij-nstromers. Zij stellen leerwerkplekken en stageplaatsen beschikbaar en promoten leren en werken in de bouw. SWZ is één van de corporaties en in 2011 hadden we vijf stagiaires en één werkervaringsplaats. Resultaat: bevorderen van projectmatig en efficiënt werken In 2011 hebben projectmatig werken en efficiënt werken aandacht gekregen in de vorm van coaching on the job voor onze medewerkers. Doel hiervan is het bevorderen van een eenduidige werkwijze in projecten en daarnaast de medewerker te faciliteren zijn werkzaamheden efficiënt in te richten. Naast het volgen van opleidingen en trainingen vinden we het belangrijk dat mensen van elkaar leren binnen onze organisatie. Hiervoor zijn we in het najaar van 2011 gestart met een intervisietraject voor medewerkers van de afdeling Ontwikkeling. In 2011 zijn ook de voorbereidingen getroffen voor de implementatie van een nieuw HR-systeem per 1 januari 2012. Het systeem biedt managers direct toegang tot relevante managementinformatie over hun afdeling. Met dit systeem worden ook meer verantwoordelijkheden naar de lijn en de medewerkers gebracht en processen rondom personeelsinformatie en salarisadministratie efficiënter ingericht. 8.3 Effectieve communicatie Resultaat: veel media-aandacht In 2011 werden we 55 keer (in 2010 48 keer) vermeld in het regionale dagblad De Stentor. Dat is gemiddeld vaker dan één keer per week. Onderwerpen die aan de orde kwamen waren onder andere: de ontwikkelingen in de Muziekwijk, MMWT, studentencampus, liftstoringen, Stadshagen, de bezuinigingen binnen SWZ, Kamperpoort. Resultaat: nieuwe media geïntroduceerd De discipline Communicatie is aan het veranderen. Traditionele media worden in rap tempo ingehaald door sociale media. In 2011 zijn we begonnen met de introductie van nieuwe media in de bestaande communicatiemiddelen. Facebook, Twitter worden ingevoerd in de dagelijkse praktijk. In de Muziekwijk werd de start van de verkoop online geïntroduceerd. Dit was een groot succes!
34
9.
Wij staan stil bij het besturen van en het toezicht houden op SWZ
De leiding van SWZ is in handen van de directeurbestuurder die verantwoording aflegt aan de Raad van commissarissen. De raad bestaat uit vijf leden, ieder met een eigen specifiek kennisgebied. De directeurbestuurder geeft leiding aan vijf managementteamleden, de stafafdeling en Officemanagement. Woningcorporaties stonden ook in 2011 volop in de belangstelling. De overheid tracht op allerlei manieren grip te krijgen op de corporaties. Fiscale heffingen, kooprecht bij huurders en Europees beleid zijn erop gericht de sociale woningsector te verkleinen en financieel af te romen. Daarnaast zijn er invloeden vanuit de sector zelf die de sector geen goed imago bezorgen. Vastgoedfraude, verkeerde financiële besluiten, actief zijn op werkgebieden die niet tot de core business horen, zijn hiervan voorbeelden. Samen met verslechterende economische omstandigheden zijn dit factoren die maken dat corporaties kritisch naar zichzelf moeten kijken en zich bewust moeten zijn van de omgeving waarin zij opereren. SWZ wil proberen om binnen een aantal jaren haar bedrijfskosten te verlagen van gemiddeld € 1.290 (2009) per woning per jaar naar € 1.000 per woning per jaar. De voorgenomen rijksheffing gaat per 1 januari 2014 dan niet ten koste van activiteiten in Zwolle. In 2011 is duidelijk dat het verlagen van de bedrijfskosten grote personele en organisatorische consequenties heeft. In 2011 is dan ook het overleg gestart om tot een Sociaal Plan te komen. 9.1 Organisatiestructuur en intern toezicht In het tweewekelijkse overleg van het managementteam vindt afstemming en besluitvorming plaats. De uitkomsten worden binnen twee dagen na de bijeenkomst via een MT nieuwsbrief gecommuniceerd met de organisatie. Eén keer per maand worden de maandrapportages van de diverse managers besproken. Per kwartaal komt er een uitgebreide kwartaalrapportage aan de orde. De onderliggende cijfers worden getoetst door de afdeling Controlling. De afdeling Controlling becommentarieert de ontwikkelingen. Stappen zijn ondernomen om de sturing van de organisatie verbeteren. De meetinstrumenten die als onderlegger dienen voor het strategisch voorraadbeleid worden onderzocht. Een project om meer inzicht te krijgen in de mutatiekosten is opgestart en besluitvorming heeft plaatsgevonden. Het implementeren in de organisatie en meetbaar maken in de rapportagestructuur moet in 2012 en 2013 verder vorm krijgen. De maandelijkse en kwartaalrapportages krijgen hierdoor een extra dimensie waarbij ICT mogelijkheden/toepassingen een belangrijke rol spelen. Interne controle Jaarlijks worden de primaire processen op basis van het intern controleplan doorgelicht door de afdeling Controlling. Door de grotere betrokkenheid bij de kwartaalrapportage is een deel van de controles direct verbonden aan de toetsing van de kwartaalcijfers. De controles zijn voor het overgrote deel uitgevoerd. Hierbij is rekening gehouden met het risico dat de organisatie loopt. De interne controles worden door de accountant als adequaat beoordeeld. Voor zover er opmerkingen zijn worden deze meegenomen in het totaal van maatregelen. Controle door externe bureaus In 2009 zijn voor het eerst externe bureaus betrokken bij de technische controle op uitgevoerde en opgeleverde projecten planmatig onderhoud. Dit bleek een prima middel om de verkregen resultaten te toetsen aan de inzet van middelen. De rapportage heeft geleid tot diverse
35
aanpassingen in het proces van planmatig onderhoud. De toetsing die voor 2010 gepland stond, is verschoven naar 2011 om ook de effecten van de genomen maatregelen te kunnen beoordelen. De afdeling Vastgoed heeft over 2011 een inhaalslag gemaakt ten aanzien van de projecten die een start kenden in 2009 en 2010. De aanbevelingen vanuit de eerste controle zijn hierin mee genomen. De toets ten aanzien van de in het vorig jaarverslag genoemde periode is niet uitgevoerd als gevolg van de grote hoeveelheid aan projecten en de inhaalslag die is gemaakt om de projecten ook in 2011 af te ronden. Risicobeheersing Naar aanleiding van de risicoanalyse en de maatregelen die getroffen zijn, zijn nu stappen ondernomen om tot het systematisch beoordelen van risico’s te komen. Het management is zich bewust van de risico’s en gaat structureel risicomanagement invullen. Risicomanagement en risicobeheersing worden steeds belangrijker. Het is belangrijk om toezicht uit te oefenen op de activiteiten die de organisatie onderneemt en de daaraan verbonden risico’s te signaleren en te beheersen. Bij de rapportage over de ontwikkelprojecten wordt standaard bepaald welke risico’s de organisatie loopt ten aanzien van de ontwikkelportefeuille. Renterisico’s worden afgedekt met derivaten zonder het doel hiermee te speculeren en afgestemd op de activiteiten die wij als organisatie hebben opgepakt (conform treasurystatuut). In het viermaandelijkse overleg met de treasurycommissie, waarbij de organisatie ondersteund wordt door externe deskundigheid, wordt op basis van prognoses bepaald welke maatregelen getroffen moeten worden. Normen gesteld door het WSW en het treasurystatuut vormen hier de basis voor de beslissingen. Auditcommissie De auditcommissie uit de Raad van commissarissen heeft voorafgaand aan de vergadering van de Raad een eigen bijeenkomst om de financiële zaken die aan de orde zijn, te toetsen. Bij dit overleg zijn ook aanwezig een afvaardiging van de organisatie en één keer per jaar de externe accountant en treasury adviseur. 9.2 Bestuurlijke verantwoording en intern toezicht In 2011 is een aanvang gemaakt met een nieuw beleidsplan voor de periode 2012-2015. Kostenreductie en focus zijn belangrijke pijlers. Als nieuwe missie voor de komende jaren is inmiddels geformuleerd: ‘SWZ biedt betaalbare woningen in leefbare wijken’. In 2011 is beoordeeld of er vormen van samenwerking mogelijk zijn met enerzijds De Woonplaats uit Enschede en anderzijds Openbaar Belang uit Zwolle. Geconcludeerd werd dat er geen basis en meerwaarde was voor vergaande samenwerking met De Woonplaats. Beide woningcorporaties verschillen teveel. Met Openbaar belang wordt verder gewerkt naar inhoudelijke vormen van samenwerking in Zwolle. Voor SWZ wordt de financiële meerjarenraming steeds meer leidend. Ook hier zijn kostenreductie, focus en het behalen van de opgaven in Zwolle en binnen ons woningbezit, belangrijke pijlers. De meerjarenraming wordt vertaald in jaarplannen en vervolgens in kwartaalberichten. Verantwoording in het kwartaalbericht is een belangrijke basis voor het structureel overleg tussen de directeurbestuurder en de Raad van commissarissen. SWZ heeft ook in 2011 de A-status conform de CFV-voorwaarden behouden en heeft voldaan aan blijvende financierbaarheid met voldoende borgingsruimte conform de WSW-voorwaarden. In 2010 heeft de Raad van commissarissen het Strategisch voorraadbeleid goedgekeurd. In 2011 wordt dit verfijnd naar wijken complexplannen.
36
Toepassen van de Governance Code In 2011 is een heroverweging gemaakt om weer lid te worden van Aedes. De redenen waarom SWZ is afgehaakt zijn opgelost en de noodzaak om door inspraak meer richting te kunnen geven aan de legitimatie van de woningsector is onder de huidige turbulente omstandigheden noodzakelijk. Wat blijft is het kostenplaatje dat verbonden is aan het lidmaatschap. In 2011 hebben zich ten opzichte van 2010 twee wijzigingen voorgedaan in het aantal deelnemingen en samenwerkingsverbanden. In 2010 is de VOF Holtenbroek geliquideerd en werd het besluit genomen om de deelname in Woonquest stop te zetten. Dit is in 2011 geëffectueerd. De deelnemingen in De Herberg en de Vrouwenopvang in Zwolle zijn gecontinueerd. In dit jaarverslag zijn onder bijlage 7 alle deelnemingen en samenwerkingverbanden met een toelichting opgenomen. Interne beheersing van risico’s De afgelopen jaren is de interne beheersing van risico’s fors verbeterd. Bij ontwikkel- en investeringsvoorstellen is/wordt een risicoparagraaf opgenomen. Een risicoinventarisatie SWZbreed heeft plaatsgevonden en hier wordt naar gehandeld. Met name op het terrein van projectontwikkeling en planmatig onderhoud zijn specifieke en gerichte audits verricht. Binnen drie planmatig onderhoudsprojecten is beoordeeld of geleverd is, waarvoor opdracht is verstrekt. Belanghouders In 2011 zijn geen brede belanghoudersdialogen georganiseerd. Er was wel overleg met individuele partijen. Frequent vindt overleg plaats met de Huurdersbelangenvereniging De Woonkoepel. Klachtenadviescommissie De drie Zwolse woningcorporaties en Beter Wonen IJsselmuiden hebben een gezamenlijke klachtenadviescommissie. Het jaarverslag van deze commissie wordt besproken in de Raad van commissarissen. In enkele situaties heeft de klachtenadviescommissie SWZ in 2011 in het ongelijk gesteld en een desbetreffend advies aan de directie voorgelegd. In alle gevallen heeft de directie het advies van de klachtenadviescommissie overgenomen. De directie is van mening dat de klachtenadviescommissie een weloverwogen en zorgvuldige belangenafweging heeft gemaakt. De directie ziet daarom geen aanleiding om van hun advies af te wijken. Directeurbestuurder Het bestuur van SWZ bestond in 2011 uit één statutair directeur. De heer Eddy Veenstra is werkzaam als directeur-bestuurder vanaf 1 augustus 2003. Zijn aanstelling is voor onbepaalde tijd. Als directeurbestuurder van SWZ is Eddy Veenstra ook bestuurder van: VOF Tussen de Verlaten (grondpositie Zwolse Woningcorporaties) Stichting Bouwtalent Overijssel/Gelderland Concilium Zwolle (bouwproductie Zwolle) Stichting Jeugdsportfonds Zwolle Stichting Duurzaamheidbarometer (voorzitter) Stichting Gereglementeerd Eigendom Zwolle (voorzitter)
37
Overige relevante nevenfuncties:
Vanaf maart 2003 lid Provinciale Staten Drenthe (voorzitter PvdA-fractie)
Lid Raad van Toezicht Kjenning bv (vanaf 2008) Bestuurslid Stichting Earthship Zwolle (vanaf 2008)
Lid Programmaraad Trendburo Overijssel (vanaf 2008)
Het bestuur van SWZ verricht haar taak conform de Statuten van SWZ en de arbeidsovereenkomst uit 2003. Het bestuur legt inhoudelijke en financiële verantwoording af aan de Raad van commissarissen. Het Besluit Beheer Sociale Huursector is van toepassing. 9.3 Toezicht door de Raad van commissarissen De samenstelling van de Raad van commissarissen in 2011: Jacob Kielman (voorzitter) Ineke Noordhoff Teun Oosterhuis Jan van Dijk John van der Meer De taken en verantwoordelijkheden van de Raad van commissarissen van SWZ zijn vastgelegd in de Statuten van SWZ en het Reglement van de Raad van commissarissen. De Raad van commissarissen en haar individuele leden zijn onafhankelijk. De leden handelen zonder last en ruggespraak en conform de wettelijke vereisten. In 2008 is het Beleidsplan 2008-2011 opgesteld. In 2011 is op basis hiervan een jaarplan opgesteld en uitgewerkt. Hetzelfde geldt voor de begroting en de meerjarenraming (2011-2014). De drie documenten zijn voorgelegd aan en goedgekeurd door de Raad van commissarissen. Ook voor de Raad van commissarissen werd de financiële focus in 2011 scherper. Binnen de begroting en kwartaalberichten is scherp toezicht gehouden op de daadwerkelijke inkomsten versus geplande uitgaven. Aandachtspunten Raad van commissarissen SWZ: Toezicht vanuit commissies Vanuit de Raad van commissarissen zijn de Auditcommissie en Remuneratiecommissie actief. 1. Auditcommissie De samenstelling van de Auditcommissie was in 2011 als volgt: John van der Meer, voorzitter Teun Oosterhuis, lid De commissie liet zich in haar werkzaamheden bijstaan door de directeurbestuurder, de controller en de manager Financiën. De Auditcommissie is ingesteld om inhoud te geven aan de voorbereiding van de raadsvergaderingen waar het gaat om risicobeheersing en controle, financiële informatievoorziening, wet- en regelgeving en de aanbevelingen van de accountant. De Raad van commissarissen ontvangt een verslag van de beraadslagingen. De Auditcommissie is in 2011 viermaal bijeen geweest. Aan de orde kwamen onder andere: het jaarverslag, de kwartaalberichten, de begroting 2011, risicomanagement, het treasury jaarplan en de managementletter.
38
2. Renumeratiecommissie De samenstelling van de Remuneratiecommissie was in 2011 als volgt:
Jacob Kielman Ineke Noordhoff
De Remuneratiecommissie is ingesteld om inhoud te geven aan de werkgeversfunctie van de Raad van Commissarissen ten aanzien van met de directeurbestuurder gemaakte prestatieafspraken. De commissie is in 2011 één keer bijeen geweest. De hieruit voortgevloeide voorstellen zijn besproken en ter goedkeuring voorgelegd aan de voltallige Raad van commissarissen. De voorzitter van de Remuneratiecommissie heeft de Raad van commissarissen geïnformeerd over hetgeen de directeurbestuurder, volgens afspraak heeft afgehandeld en opgepakt. Gevraagde prestaties bestuurder 2011: 1. Missie, visie en strategie Hierover zijn verschillende bijeenkomsten met de Raad van commissarissen, management en andere belanghouders, zoals de gemeente Zwolle, belegd en zijn de uiteenlopende standpunten geconvergeerd naar een duidelijk en eenduidig beeld hoe SWZ de komende jaren tegemoet treedt. Er wordt verwacht dat eind dit jaar de afronding van het ‘missie, visie en strategiedocument’ plaatsvindt met als motto: ‘hetzelfde met minder’. 2. Belanghouders communicatie Dit punt is in de loop van het jaar goed op de agenda gekomen. Waar mogelijk is de inventarisatie van de belanghouderswensen/opvattingen gecombineerd. We denken hierbij aan de visitatie. De verantwoording door middel van een bestaand middel, het jaarverslag, is ook een invulling van een efficiënte en doeltreffende aanpak. 3. Visitatie De voorbereiding en uitvoering van de visitatie heeft op de Renumeratiecommissie een uitstekende indruk gemaakt. Op het moment van schrijven van deze brief is nog niet duidelijk of ons eigen beeld van SWZ door de visitatiecommissie wordt bevestigd. 4. Samenwerkingsverbanden De lopende verkenningen, zoals met De Woonplaats, zijn afgerond en hebben niet geleid tot enige verdere acties omdat een nauwe samenwerking niet bij zou dragen aan de kerntaak: goed wonen voor de doelgroepen in Zwolle. Daarbij is opgevallen dat de verwachte resultaten van deze verkenning bij de "Woonplaats" alleen op een fusie gericht waren, terwijl dit bij SWZ niet zo was. Alvorens weer verkenningen op dit gebied aan te pakken, beveelt de Renumeratiecommissie aan om in een eerder stadium te toetsen in hoeverre een samenwerkingsvorm bijdraagt aan de kerntaak. 5. Vier Prioriteiten jaarplan Dit is conform de planning opgepakt. Algemeen Evenals in 2010 is de Renumeratiecommissie, ondanks de opmerkingen over het samenwerkingsproces met De Woonplaats en het uitblijven van een opleidingsactiviteit, zeer tevreden over het functioneren van de directeurbestuurder van SWZ. De wijze van samenwerken, informeren, maar ook laten adviseren, met de Raad van commissarissen wordt gewaardeerd. Salaris per 1 augustus 2011 In mei 2010 is de sectorbrede beloningscode voor bestuurders van woningcorporaties vastgesteld. De waardering van de directeurbestuurdersfunctie van SWZ is vastgesteld op 480 FZD-punten en valt daarmee in functiegroep E met een bandbreedte van 442 tot 523 punten. Het bijbehorende jaarinkomen mag vanaf 1 januari 2011 liggen tussen € 92.141 en € 131.630. Het 39
brutosalaris tot 1 augustus 2011 was € 125.460. Op basis van het oordeel over het functioneren hebben we besloten het salaris per 1 augustus 2011 te verhogen met 2%. De helft van deze verhoging betreft inflatiecompensatie en de andere helft is te zien als een reguliere periodiek. Daarmee zit het salaris aan de bovenkant van de bandbreedte. Echter, de Renumeratiecommissie vindt dit een goede weergave van het functioneren. Werkafspraken 2012 1. Uitvoering geven aan de missie en visie van SWZ 2. De beoogde bedrijfskostenreductie realiseren 3. De resultaten van de visitatie beoordelen, een actieplan op basis van de adviezen van de visitatiecommissie opstellen en implementeren 4. De verantwoording en toelichtingen in de kwartaalrapportage verder aanscherpen De Raad van commissarissen heeft de voorstellen van de Remuneratiecommissie overgenomen. Reguliere vergaderingen De Raad van commissarissen heeft in 2011 vier reguliere vergaderingen gehouden. De belangrijkste onderwerpen waren het jaarverslag en het volkshuisvestingsverslag 2010, de begroting 2012 en het jaarplan 2012, de financiële meerjarenraming 2011-2015, de benoeming van Ellen Kruize en Magriet van der Werff tot lid van de Raad van commissarissen, aandachtspunten uit de accountantscontrole, het strategisch voorraadbeleid, het Treasuryjaarplan en de visitatie. De hieraan ten grondslag liggende voorstellen zijn door de Raad van commissarissen goedgekeurd. Extra vergaderingen In 2011 is de Raad van commissarissen drie keer extra bijeen geweest. In februari om het plan van aanpak met betrekking tot de visitatie te bespreken. In mei is het Jaarverslag/Jaarrekening 2010 besproken en vastgesteld. Verder heeft de Raad van commissarissen ingestemd met het advies om de visitatie en het aanvullende maatwerk volgens plan van aanpak door KWH te laten uitvoeren. Benadrukt wordt dat Teun Oosterhuis wel betrokken is bij het plan van aanpak, maar zich bij de bespreking van de selectie en het maken van een keuze onthoudt van stemming. In september is de planning en opzet van de visitatie besproken alsook de zelfevaluatie SWZ hieruit voortkomend. Zelfevaluatie Raad van commissarissen In 2011 heeft visitatie plaatsgevonden. De Raad van commissarissen gebruikt de uitkomsten om in 2012 tot zelfevaluatie over te gaan. Mogelijk wordt hier een derde bij betrokken. Overleg Raad van commissarissen met belanghouders De Raad van commissarissen heeft in 2011 gesproken met een afvaardiging van De Woonkoepel (bewonersorganisatie). Ingegaan werd met name op de bewonersparticipatie bij SWZ. Ook heeft de Raad van commissarissen gesproken met de ondernemingsraad. Bij dit gesprek was de directeurbestuurder niet aanwezig. Gesproken is over onder andere 5% bezuiniging en personeelsstop; de rol van de corporatie in de toekomst en nut en noodzaak van samenwerking. Naar voren kwam dat een goede communicatie onrust onder het personeel wegneemt.
40
Beloningen Raad van commissarissen In het overleg van de Raad van commissarissen van 11 oktober 2010 heeft de Raad van commissarissen besloten om haar vergoedingen per 1 januari 2011 aan te passen. Een en ander conform de ‘Code voor de honorering van commissarissen in woningcorporaties’. Volgens de Code geldt voor een commissaris een indicatief minimum van € 7.000 per jaar en maximaal € 12.000 per jaar (bruto/E). De vergoedingen voor de leden van de Raad van commissarissen zijn per 1 januari 2011 vastgesteld op € 7.000 per jaar (het minimum volgens de code, dit was € 6.000). De vergoeding voor de voorzitter kan volgens de code +50% zijn. Afgesproken is dat de vergoeding voor de voorzitter per 1 januari 2011 € 10.000 wordt (dit was € 7.200). Deze bedragen zijn meegenomen in de begroting voor 2011. Lasten ter zake van bezoldiging en pensioenen (x € 1.000): 2011 2010 directeurbestuurder 167,8 164,9 commissarissen (exclusief btw) 38,0 31,2 De bezoldiging van de bestuurder is opgebouwd uit de volgende posten: Bruto-inkomen (loon en vakantiegeld) € 126.428,00 Overige vergoedingen € 3.208,00 Sociale lasten € 8.810,00 Pensioenlasten € 29.348,00 In de arbeidsovereenkomst is geen regeling getroffen voor een uitkering ineens bij beëindiging van de arbeidsovereenkomst. Benoeming Raad van commissarissen In 2011 is de procedure gestart tot het benomen van twee huurderscommissarissen. In overleg met HBV De Woonkoepel is een profiel opgesteld. De Woonbond heeft (na selectie) het traject begeleid. Vanuit de Raad van commissarissen zijn Jacob Kielman en Teun Oosterhuis bij de selectie betrokken. HBV De Woonkoepel heeft Ellen Kruize en Magriet van der Werff voorgedragen als lid Raad van commissarissen. Deze voordracht is op 12 december 2011 door de Raad van commissarissen bekrachtigd. De gevraagde deskundigheid, competenties en onafhankelijkheid zijn hiermee in de Raad van commissarissen geborgd. Rooster van aftreden Raad van commissarissen
Naam
Aftredend in
Benoembaar in
J.E. Kielman
2013
2013
I. Noordhoff
2012
n.v.t.
J. van Dijk
2012
n.v.t.
J.H.M. van der Meer
2014
2014
Th. Oosterhuis
2014
2014
Website Raad van commissarissen Op de website van SWZ is een pagina over de Raad van commissarissen opgenomen. Naast algemene informatie staan hier korte verslagen van de vergaderingen.
41
9.4 Ministerie WWI/Centraal Fonds Volkshuisvesting In 2011 ontvingen wij het continuïteitsoordeel 2011 en het solvabiliteitsoordeel 2011 (verslagjaar 2010) van het Centraal Fonds en de oordeelsbrief 2011 van de minister van WWI (zie hiervoor ook de website www.cfv.nl). Het continuïteitsoordeel voor SWZ in 2011 is A. Met andere woorden de voorgenomen activiteiten passen bij de vermogenspositie. Het solvabiliteitsoordeel 2011 is gebaseerd op de verantwoording over het verslagjaar 2011. Hierbij werd geconstateerd dat het vermogen op balansdatum 31 december 2010 groter is dan het voor de corporatie vastgestelde risicobedrag (inclusief vermogensbeklemming). Dit leidt tot een oordeel ‘voldoende solvabel’. De oordeelsbrief van het ministerie van WVI is deels gebaseerd op het eerder ontvangen continuïteits- en solvabiliteitsoordeel. De oordeelsbrief is positief. 9.5 Huurdersbelangenvereniging De Woonkoepel Jaarverslag De Woonkoepel Ook in 2011 heeft Huurdersbelangenvereniging De Woonkoepel zich op een breed terrein ingezet om de belangen van de SWZ-huurders te vertegenwoordigen. Opvallende punten waren de ondertekening van een nieuwe samenwerkingsovereenkomst met SWZ en de start van een spreekuur voor huurders van SWZ. Ook is De Woonkoepel betrokken geweest bij de visitatie van SWZ en is een door het bestuur genoemde commissie betrokken geweest bij de voordracht van twee huurderscommissarissen. Samenwerkingsovereenkomst De Woonkoepel en SWZ hebben tijdens de Algemene Ledenvergadering van De Woonkoepel op dinsdag 15 november een nieuwe samenwerkingsovereenkomst getekend, waarin de verhoudingen tussen beide partijen uiteen zijn gezet. Als huurdersbelangenvereniging heeft De Woonkoepel adviesrecht over verschillende onderwerpen, zoals woonruimteverdeling, onderhoudsbeleid, wijkvernieuwing en huurbeleid. Instemmingsrecht is van toepassing bij het wijzigen van het huurreglement. Visitatie Als belanghebbende was ook De Woonkoepel betrokken bij de visitatie van SWZ in 2011. Twee bestuursleden zijn via enquêtes en interviews met de visitatiecommissie betrokken geweest bij dit onderzoek. Tijdens de visitatie heeft SWZ verantwoording afgelegd over het gevoerde beleid in de afgelopen vier jaar. Een onafhankelijke commissie van het KWH (Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector) heeft zich hiermee beziggehouden. De uitkomsten kunnen op verschillende manieren worden benut. Het maakt duidelijk hoe betrokkenen bij SWZ, zoals huurders, gemeente en medewerkers de prestaties van de corporatie hebben ervaren. Hierdoor kan SWZ het handelen verbeteren om zo beter aan te sluiten bij wat samenwerkingspartners verwachten. Tevens bieden de uitkomsten SWZ ook nieuwe inzichten over het in de toekomst te voeren beleid. Spreekuur In 2011 is de Bemiddelingscommissie van De Woonkoepel gestart met een spreekuur. Elke eerste woensdag van de maand kunnen huurders van SWZ bij De Woonkoepel terecht voor serieuze problemen. Doel van De Woonkoepel is te bemiddelen tussen SWZ en huurders bij serieuze problemen. In 2011 heeft de klachtenbemiddelingscommissie van De Woonkoepel vier keer een spreekuur gehouden. De eerste en tweede keer was de opkomst groot en zijn verschillende onderwerpen aangedragen. De Woonkoepel heeft in deze kwesties een positieve rol kunnen vervullen. Kwesties tussen SWZ en betrokken huurders werden opgelost. Het spreekuur heeft nog geen definitief karakter en moet zich nog bewijzen. Veel hangt af van de opkomst van huurders. 42
Medio 2012 neemt het bestuur een beslissing of het spreekuur een structureel karakter kan krijgen. Ook zijn er buiten het spreekuur om door huurders een aantal zaken aangekaart bij De Woonkoepel. Het spreekuur is een activiteit van de Bemiddelingscommissie van De Woonkoepel die de band met de huurders van SWZ intensiveert. Gezien het aantal zaken dat is aangedragen, kan worden geconcludeerd dat deze doelstelling is gehaald. Bewonersverenigingen Geheel in de lijn met het plan van aanpak heeft De Woonkoepel in 2011 de band met de bewonersverenigingen verder aangetrokken en het overleg meer structuur gegeven. De Commissie Bewonerszaken heeft hier op 10 februari een eerste aanzet toe gegeven met de organisatie van een instuif/praatavond met de besturen van de bewonersverenigingen. Het was een prima gelegenheid om van gedachten te wisselen over de verhoudingen tussen De Woonkoepel en de bewonersverenigingen en hoe die er in de toekomst uit moet zien. Ook zijn wijkspecifieke problemen aan de orde gekomen. De Commissie Bewonerszaken heeft daarnaast enkele bijzondere bijeenkomsten van bewonersverenigingen bezocht, zoals het afscheid van voorzitter Ard Bunning van BaBuTi en het 40-jarig bestaan van het Vissersdorp. Ook is er een onderhoud geweest met wethouder René de Heer, waarin de Commissie Bewonerszaken de wethouder kennis heeft laten maken met de doelstelling van De Woonkoepel. Raad van Commissarissen In 2011 hebben namens de huurders twee nieuwe personen zitting genomen in de Raad van commissarissen van SWZ. De Woonkoepel heeft hier een belangrijke rol in gespeeld. Met behulp van de Woonbond heeft een speciale commissie van de huurdersbelangenvereniging zich beziggehouden met de selectie van de twee nieuwe kandidaten. Uit drie selectiebureaus is De Woonbond op advies van De Woonkoepel gekozen. Daarna zijn er uitvoerige gesprekken gevoerd met verschillende kandidaten, waarna een voordracht is gedaan. In de profielschets is op verzoek van De Woonkoepel een voorkeur aangegeven voor twee vrouwelijke commissarissen, die ook banden hebben met Zwolle. Anders waren er geen vrouwen vertegenwoordigd in de Raad van commissarissen. Uiteindelijk zijn in overleg met de selectiecommissie van SWZ en de Raad van commissarissen Ellen Kruize uit Hattem en Magriet van der Werff uit Groningen voorgedragen. Kruize werkt als directeur bij de Meerpaal in Dronten. Ze heeft ervaring in de zorgsector en in toezicht bij onderwijs in Zwolle. Van der Werff is werkzaam als zelfstandig adviseur en heeft ruime ervaring in de stedelijke corporatiesector en in toezichthoudende functies. Werkbezoek In september vorig jaar heeft De Woonkoepel een afvaardiging van de Stichting Huurdersbelangen Beter Wonen (SHBW) en een delegatie van de directie van Woningcorporatie Beter Wonen uit Almelo ontvangen. Tijdens dit werkbezoek heeft directeur Eddy Veenstra uitleg gegeven over de organisatie van SWZ en voorzitter Dolf Croese heeft uitleg gegeven over De Woonkoepel. Vervolgens zijn bezoeken gebracht aan Doepark Nooterhof en daklozenopvang De Herberg. Doel van het werkbezoek was om van elkaar te horen hoe bepaalde zaken worden geregeld en hoe de contacten met de huurders worden onderhouden. Veenstra heeft tijdens het werkbezoek een duidelijk verhaal verteld over onder andere de nieuwe, gerealiseerde en toekomstige plannen waarbij ook het onderwerp duurzaamheid aan de orde kwam. Vergaderingen De Woonkoepel heeft in 2011 interne vergaderingen gehouden. Bij de bestuursvergaderingen kwamen verschillende onderwerpen aan de orde, zoals visitatie SWZ, statuten, nieuwsbrief, huurverhoging, spreekuur, prestatieafspraken, waarderingsonderzoek huismeester, gesprek Raad van commissarissen, taak- en functieomschrijving bestuursleden, plan van aanpak, financiële 43
zaken, wijziging vergaderlocatie, klachtenbehandeling en deskundigheidsbevordering. Vier keer is er vergaderd met SWZ. Op 7 juli is er een bespreking geweest met de Raad van commissarissen van SWZ. Onderwerpen waren onder andere overheidsplannen met betrekking tot huurprijzen en de opwaardering van het puntenstelsel. In 2011 heeft De Woonkoepel vier algemene ledenvergaderingen georganiseerd (11 januari, 23 juni, 6 juli en 15 november). De algemene ledenvergadering op 6 juli was bedoeld om de geplande statutenwijziging mogelijk te maken. In 2011 heeft de PR-commissie twee nieuwsbrieven uitgebracht. Ook is de bestaande folder van De Woonkoepel aangepast en opnieuw uitgebracht. De nieuwe folder is onder een groot aantal huurders van SWZ verspreid. De jaarlijkse bijdrage vanuit SWZ voor De Woonkoepel bedroeg in 2011 € 44.245. De kosten van de vereniging bedroegen € 37.901,82. Het verschil tussen bijdrage en kosten wordt verrekend met de aangevraagde bijdrage voor 2012. Samenstelling bestuur De Woonkoepel begon 2011 met tien bestuursleden. Begin 2011 zijn de algemene bestuursleden mevrouw A.G. v/d Bend en T. Hovenkamp-Hut en secretaris mevrouw I.S. Niessink teruggetreden. De heer J.H.A. Croese heeft vervolgens de functie van secretaris tijdelijk overgenomen. Op 23 juni is hij officieel door de leden benoemd tot voorzitter van De Woonkoepel. Daarvoor trad de heer H. Eikenaar tijdelijk op als waarnemend voorzitter. Het bestuur van De Woonkoepel bestond in 2011 uit de volgende personen: De heer J.H.A. Croese (voorzitter en tijdelijk secretaris) De heer H. Eikenaar (tijdelijk waarnemend voorzitter) De heer F. de Rooij (penningmeester) Mevrouw I.S. Niessink (secretaris, teruggetreden) Mevrouw A.G. v/d Bend (teruggetreden) Mevrouw T. Hovenkamp-Hut (teruggetreden) De heer E.G. Kiffers Mevrouw D. Weegenaar-Bosch Mevrouw H. van den Hof De heer G. Meijeringh 9.6 Centrale Klachtenadviescommissie De drie Zwolse corporaties, deltaWonen, Openbaar Belang en SWZ en woningcorporatie Beter Wonen uit IJsselmuiden, hebben gezamenlijk een centrale klachtenadviescommissie. De werkwijze en bevoegdheden van deze klachtenadviescommissie zijn vastgelegd in een reglement dat eind 2011 is geactualiseerd en met instemming van de bewonersvertegenwoordigingen door de directies is vastgesteld. Behandelde zaken SWZ De klachtenadviescommissie heeft in 2011 totaal elf klachten ontvangen. Eind december 2010 is een klacht binnengekomen die begin 2011 is opgepakt. Van de twaalf ingediende klachten heeft de commissie vijf klachten in behandeling genomen en daarover advies uitgebracht aan de directie. De directie heeft alle adviezen overgenomen en conform gehandeld. Bij de overige zeven klachten heeft de commissie de afhandeling overgelaten aan de organisatie. In overleg met de betrokken huurders is in de meeste gevallen een oplossing gevonden voor de klachten of problemen. Voor meer informatie wordt gemakshalve verwezen naar het eigen jaarverslag van de centrale klachtenadviescommissie.
44
Verantwoording aan Raad van commissarissen en De Woonkoepel Dit eigen jaarverslag van de klachtenadviescommissie wordt jaarlijks ook toegezonden aan de huurdersbelangenvereniging De Woonkoepel. Ook de Raad van commissarissen ontvangt elk jaar het jaarverslag. De commissie bestaat uit onafhankelijke leden. Zij hebben geen werkrelatie met een van de corporaties en zijn ook niet bestuurlijk betrokken bij een huurdersbelangenvereniging. Twee leden zijn wel huurder bij één van de aangesloten corporaties. De vier afzonderlijke corporaties hebben elk een ambtelijk secretaris beschikbaar gesteld, die de commissie in haar werk ondersteunt. De secretarissen verzorgen de administratieve werkzaamheden rond de behandeling van een klacht die betrekking heeft op de corporatie waar de ambtelijk secretaris werkzaam is. Op 31 december 2011 bestond de klachtenadviescommissie uit de volgende personen:
de de de de de de
heer heer heer heer heer heer
A.F.M. ter Bekke J. Ubro R.G. Berkhof J. ter Schegget P.K. Buter J. Kiers
Het secretariaat wordt verzorgd door: mevrouw F. Folkerts-Diekman mevrouw M. Vakkert de heer T. Post de heer J. Albada
voorzitter (onafhankelijk lid) plaatsvervangend voorzitter (onafhankelijk lid) onafhankelijk lid huurderslid huurderslid huurderslid
ambtelijk ambtelijk ambtelijk ambtelijk
secretaris secretaris secretaris secretaris
deltaWonen Openbaar Belang Beter Wonen SWZ
In de loop van 2011 is een sollicitatieprocedure opgestart omdat twee commissieleden per 31 december 2011 aftreden en niet langer zitting mogen nemen in de commissie. Per 1 januari 2012 treden twee nieuwe leden toe tot de klachtenadviescommissie. De twee andere commissieleden, die sinds 2004 in de commissie zitten, treden eind 2012 af. Dan zit ook hun maximale termijn erop. Overleg klachtenadviescommissie en corporaties Voor een goede beoordeling en advisering van de ingediende klachten is het belangrijk dat de commissie op de hoogte blijft van ontwikkelingen binnen en buiten de organisaties. Hiervoor is een algemeen overleg ingesteld, waarbij de ambtelijk secretaris de verantwoordelijkheid draagt voor het overleg en de informatievoorziening. In 2011 heeft dit overleg twee keer plaatsgevonden bij de corporaties Beter Wonen en Openbaar Belang. Daarbij zijn de ontwikkelingen binnen de corporaties en op het terrein van de volkshuisvesting aan de orde geweest. Hierna worden de behandelde klachten met betrekking tot SWZ door de Klachtenadviescommissie beschreven. Klacht 1 Huurders hebben veel overlast ervaren tijdens de renovatie van hun woning en de andere woningen in hun buurt. In hun ogen is de overlast buitenproportioneel geweest. De Klachtenadviescommissie is van oordeel dat de klacht gegrond is. Huurders hebben flinke overlast ervaren van de werkzaamheden en als gevolg daarvan niet het normale woongenot kunnen genieten. De Klachtenadviescommissie geeft de directie in overweging het renovatiereglement te beoordelen of te herijken naar aanleiding van de ervaringen die hiermee inmiddels zijn opgedaan. De directie heeft dit advies overgenomen en alle bewoners, waarvan de woning is gerenoveerd, een cadeaubon van € 100,- verstrekt. 45
Klacht 2 Iemand maakt bezwaar tegen de beslissing van SWZ om hem niet officieel te erkennen als medehuurder van de woning die zijn ouders tot hun overlijden hebben gehuurd. Dit terwijl hij, volgens eigen zeggen, wel de laatste jaren op dit adres heeft gewoond en voor zijn ouders heeft gezorgd. Na gesprek met de Klachtenadviescommissie belde hij enkele dagen later, naar aanleiding van het gesprek met zijn advocaat, dat hij zijn zaak aan de rechter wilde voorleggen. De Klachtenadviescommissie heeft de behandeling dan ook niet voortgezet. Klacht 3 Een bewoner klaagt over de overlast als gevolg van de renovatiewerkzaamheden en vraagt om een gepaste vergoeding. Het betreft hier hetzelfde project als klacht 1.Bewoner heeft zijn klacht voorgelegd aan de Klachtenadviescommissie, omdat naar zijn mening bij hem sprake is van een andere situatie. De Klachtenadviescommissie is van oordeel dat de klacht gegrond is. De Klachtenadviescommissie adviseert om uitvoerders en uitvoerende partijen steviger op hun rol en verantwoordelijkheid te wijzen in hun relatie met bewoners. Zij kunnen ervoor zorgen dat werkzaamheden beter op elkaar aansluiten en dat de communicatie over de uitvoering van werkzaamheden tijdig en goed is. Tijdens de zitting heeft de bewoners te kennen gegeven een hogere compensatie dan de cadeaubon van € 100 op zijn plaats te vinden. De commissie acht zich niet competent daarover uitspraak te doen. De commissie verzoekt de directie de bewoner te informeren over het genomen besluit. De directie heeft dit advies overgenomen en de bewoner hierover geïnformeerd. Klacht 4 Een bewoonster klaagt over de overlast als gevolg van de renovatiewerkzaamheden en vraagt om een gepaste vergoeding. Het betreft hier hetzelfde project als klacht 1 en 3. De bewoonster heeft haar klacht voorgelegd aan de Klachtenadviescommissie, omdat naar haar mening bij haar sprake is van een andere situatie. De Klachtenadviescommissie acht de klacht gegrond. Mevrouw heeft aantoonbaar meer overlast ervaren dan veel andere bewoners binnen het project. Bij de woning van de bewoonster is als eerste gestart met de binnenrenovatie. De Klachtenadviescommissie adviseert de directie te overwegen of mevrouw gezien de ondervonden overlast niet in aanmerking komt voor een compensatie, omdat hier sprake is van een unieke situatie. De directie heeft dit advies overgenomen. Gezien de unieke situatie heeft de bewoonster als compensatie een bedrag ontvangen dat gelijk is aan één maand huur. Klacht 5 Van de bewoners van klacht 1 hebben opnieuw een brief aan de Klachtenadviescommissie gestuurd, waarin zij drie klachten vermelden. Eén van deze klachten is reeds tijdens de vorige zitting aan de orde geweest. De drie klachten worden door de commissie als nieuwe klacht gezien zodat de commissie deze in behandeling heeft genomen. De bewoners hebben na de renovatie aan de achterzijde van hun woning geen nieuwe erfscheiding van SWZ gekregen. Volgens SWZ zijn er alleen nieuwe schuttingen of erfscheidingen geplaatst wanneer deze beeldbepalend zijn voor de buurt. Verder zijn bewoners van mening dat de maandelijkse huurverhoging (als gevolg van gekozen bewonersopties) te vroeg in rekening zijn gebracht en dat de hoogte van de ontvangen tuinvergoeding onvoldoende is. bewoners zouden tevreden zijn wanneer zij, als compensatie voor de ondervonden overlast, een nieuwe schutting bij hun achtertuin zouden krijgen. De Klachtenadviescommissie heeft bij de behandeling van de eerdere klachten al aangegeven dat bewoners flinke overlast hebben ervaren van de werkzaamheden en als gevolg daarvan niet het
46
normale woongenot hebben kunnen genieten. Wat de nieuwe klachten betreft acht de commissie deze niet gegrond. SWZ heeft een architect ingehuurd om te bepalen welke erfafscheidingen beeldbepalend zijn. De architect heeft bepaald dat de situatie bij het achterpad van bewoners niet beeldbepalend is en dat hier daarom geen nieuwe schutting nodig is. De commissie accepteert de visie van de architect en ziet geen reden hiervan af te wijken. De directie heeft het advies van de Klachtenadviescommissie overgenomen en bewoners hierover geïnformeerd. 9.7 Ondernemingsraad SWZ 2011 is voor de ondernemingsraad lastig om in één woord te duiden. De diverse gebeurtenissen maakten dat het een bijzonder jaar is geworden. Begin 2011 was SWZ in onderhandeling over een vergaande samenwerking en/of fusie met twee collega-corporaties. Dit waren twee gescheiden trajecten. In deze fase heeft de OR verkennende gesprekken gevoerd met de ondernemingsraden van de twee corporaties. De insteek van beide trajecten was verschillend. Bij de ene kandidaat was eerder sprake van een mogelijke fusie, terwijl bij de andere kandidaat de meerwaarde meer gezocht werd in de samenwerking. SWZ had duidelijke belangen bij een mogelijke samenwerking. Hoewel SWZ een financieel gezonde organisatie is, bleek er vooral behoefte aan extra financiële ondersteuning om het gewenste nieuwbouwprogramma te realiseren. Een paar maanden na het afbreken van de onderhandelingen met beide partijen kwam de directie met een nieuwe missie, visie en strategie. Nog voor de zomer 2011 werd bekend gemaakt dat SWZ flink moest bezuinigen. Hiervoor wordt een efficiency traject ingezet, waarbij gedwongen ontslagen niet worden uitgesloten. Communicatie OR De communicatie tussen de directie en de ondernemingsraad wordt als plezierig ervaren. Er is tijdens de overleggen sprake van een constructieve houding en wederzijdse waardering. De positie van de OR is af en toe lastig. In het kader van de bezuinigingen is ervoor gekozen om op elke afdeling aan te schuiven bij het afdelingsoverleg. Op deze manier kon iedereen concrete vragen stellen. Zo kon de OR als klankbord fungeren en punten van zorg meenemen in het volgende overleg tussen de OR en directie. De ervaring is dat dit als prettig werd ervaren. De OR is van plan vaker aan te schuiven bij de afdelingen. Nieuwe missie, visie en strategie De nieuwe missie van SWZ is: ‘SWZ biedt betaalbare woningen in leefbare buurten en wijken’. De exacte uitwerking hiervan loopt door in 2012. Duidelijk is dat meer gekeken wordt naar de zelfredzaamheid van huurders en buurten. SWZ wil de werkzaamheden efficiënter uitvoeren, waardoor er minder kosten en mensen nodig zijn. De overheid zal ons opschepen met extra belastingen. Toekomst woonwinkel Dit was één van de zaken die in 2011 de hoogste prioriteit heeft gehad en ook in 2012 nog heeft. In 2011 is er een projectgroep opgericht om het functioneren van de woonwinkel te onderzoeken. Uitkomst van de onderzoeken heeft er toe geleid dat het huurcontract van de huidige locatie van de woonwinkel niet wordt verlengd. Mutatieproces Het mutatieproces was een belangrijk onderwerp in 2011. Het gehele proces is doorgelicht. Waar kan het beter, waar efficiënter en waar kunnen we tijd en geld mee besparen? De OR volgt dit proces op de voet. 47
KWH-label en visitatie Het in 2011 gehouden KWH-onderzoek heeft goede cijfers opgeleverd. Vanuit het personeel is de vraag gesteld of het KWH-label nog wel zijn meerwaarde heeft en of er in het kader van de bezuinigingen niet mee gestopt moet worden of naar een alternatief gezocht moet worden. De OR kan zich in deze zienswijze vinden. SWZ is in 2011 bezocht door de visitatiecommissie. De eindwaardering is positief. De rol van de ondernemingsraad bij de visitatie was minimaal. De visitatie was op externe belanghouders gericht. Aedes Ook in 2011 was SWZ geen lid van Aedes. Om verschillende redenen, maar niet in de laatste plaats vanwege de hoge contributiekosten. Een andere reden was dat SWZ zich niet kon vinden in het beleid van haar belangenbehartiger. De op intranet gehouden poll onder het personeel over een hernieuwd lidmaatschap van Aedes was onduidelijk door het ontbreken van een onderbouwing van de te maken keuzes. Toch was 67% tegen een hernieuwd lidmaatschap. Ondanks de poll en de nog steeds hoge bijdrage heeft de directie besloten om opnieuw het lidmaatschap van Aedes aan te vragen. Belangrijkste drijfveer is krachtenbundeling richting overheid en niet mee willen liften op andermans portemonnee. Medewerkerstevredenheidsonderzoek De OR is van mening dat op basis van het in 2009 uitgevoerde medewerkertevredenheidsonderzoek er een andere opzet van deze enquête moest komen. Aanleiding was onder andere dat je hiermee gelijke benchmark gegevens hebt en dat achteraf waarschijnlijk minder discussie is over de interpretatie van vragen en uitkomst. De medewerkers van SWZ gaven aan zeer tevreden te zijn over SWZ. SWZ scoort hoger dan het landelijke gemiddelde. Ook is er een aantal verbeter- en knelpunten naar voren gekomen. Hierop wordt door Personeel & Organisatie gericht actie ondernomen.
48
10.
Kostenbewustzijn: een belangrijke focus
In 2011 hebben wij een vervolg gegeven aan waar wij in de afgelopen jaren reeds mee zijn gestart. Ons nieuwe ondernemingsplan heeft als één van de belangrijkste doelstellingen het terugbrengen van de bedrijfskosten. Een andere belangrijke doelstelling is betaalbare woningen in leefbare wijken. Er is dan ook voor gekozen om op het gebied van leefbaarheid en onderhoud de komende jaren geen grote concessies te doen. In 2011 zijn wij reeds gestart met het verbeteren van onze bedrijfsprocessen en dit zal een vervolg krijgen in de komende jaren met als doel in 2014 (ingangsjaar verwachte wettelijke heffing) de bedrijfskosten dusdanig te hebben teruggedrongen dat uit de besparingen de te verwachten wettelijke heffing grotendeels kan worden betaald. Als ijkpunt voor te realiseren besparingen is gekozen voor de berekening van de bedrijfskosten per woning volgens de berekeningssystematiek van het Centraal Fonds. Vanaf 2010 is reeds sprake van een belangrijke daling van onze gemiddelde bedrijfskosten per woning. Per verhuureenheid bedragen de bedrijfskosten in 2011 € 1.182 (2010 € 1204). Belangrijk onderlegger voor ons nieuwe ondernemingsplan is de financiële bouwsteen. Hierin zullen naast onze randvoorwaarden van het Centraal Fonds en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) aanvullende criteria worden opgenomen, welke onze gehele organisatie voldoende financieel bewust moet maken. Relaties zullen hierin worden gelegd tussen investeringsmogelijkheden in nieuwbouw en/of bestaand bezit tot mogelijke toekomstige verkopen/ander opbrengstpotentieel, kostenbesparingen en renteontwikkelingen. Het gebruik en de ontwikkeling van de kasstromen zullen hierbij een belangrijke rol krijgen. De basis voor ons in 2012 vast te stellen ondernemingsplan is ons nieuwe strategische voorraadbeleid (SVB). De ingangsdatum van de EU-beschikking is bepaald op 1 januari 2011, wat inhoudt dat SWZ haar bezit moet indelen op basis van de hiervoor geldende regels. Indeling vindt vanaf die datum plaats op het DAEB en niet DAEB bezit. DAEB staat voor diensten van algemeen economisch belang en hieronder valt al het bezit tot de huurtoeslaggrens (sociaal vastgoed). Het bezit van SWZ bestaat per die datum grotendeels uit sociaal vastgoed (DAEB) (ruim 96%) en voor het restant vrijwel geheel uit woningen in de vrije sector (niet-Daeb). SWZ heeft in haar beleid uitgesproken zich uitsluitend op sociaal vastgoed te richten, waardoor financiering van haar toekomstige investeringen via borging door het WSW kan worden gerealiseerd. Randvoorwaarde hierbij is dat wordt voldaan aan de geldende voorwaarden van het WSW. Vanaf 1 januari 2012 gelden de nieuwe jaarverslagleggingsregels. Onduidelijkheid over de toepassing van deze regels is de reden dat de jaarrekening 2011 nog op de oude in 2011 nog geldende jaarverslagleggingsregels is opgesteld. In het voorjaar 2012 wordt in een werkgroep samen met onze accountant de toepassing van de nieuwe jaarverslagleggingsregels uitgewerkt. 10.1 Vergelijking jaarresultaat t.o.v. voorgaand boekjaar Het jaarresultaat na belasting bedraagt € 2,4 miljoen positief (2010 € 0,3 miljoen). Het jaarresultaat wordt structureel beïnvloed door de post waardeveranderingen (2011 € 7,3 miljoen ten opzichte van 2010 € 13,4 miljoen). Deze post is sterk afhankelijk van de investeringsbeslissingen in enig jaar en wordt bepaald op basis van intern vastgestelde uitgangspunten (opgenomen in het onderdeel waarderingsgrondslagen). Naast de post waardeverandering wordt het jaarresultaat structureel ook sterk beïnvloed door het resultaat uit verkoop bestaande woningen (2011 € 8,2 miljoen, 2010 € 9,6 miljoen). In het resultaat over 2011 is verder sprake van een incidentele bate met betrekking tot de verrekening van de herziene prorataregeling over de afgelopen jaren (in 2010 opgenomen onder niet uit de balans blijkende 49
verplichtingen). Opvallende verschillen betreffen verder de lagere onderhoudskosten van ruim 1 miljoen in 2011. Dit heeft vooral betrekking op de uitgaven planmatig onderhoud (2011 € 3,5 miljoen, 2010 € 4,7 miljoen). Het verschil tussen de verantwoorde overige bedrijfslasten in 2011 (€ 8,6 miljoen) ten opzichte van 2010 € 9,5 miljoen. Het belangrijkste verschil ten opzichte van voorgaand boekjaar wordt veroorzaakt door de lager uitgevallen servicekosten. Het verschil in de rentebaten wordt veroorzaakt door de hogere post toegerekende bouwrente als gevolg van een groter aantal opgeleverde projecten in 2011. De verschillen in verschuldigde vennootschapsbelasting ten opzichte van 2010 wordt in het hoofdstuk fiscale positie toegelicht. Fiscale positie De fiscale positie is conform de geldende regels in samenwerking met de externe fiscalist opgesteld. De voorbereidende werkzaamheden zijn voor een belangrijk deel door de eigen organisatie uitgevoerd. In 2011 is het fiscale resultaat negatief. Dit wordt met name veroorzaakt door de fiscaal hogere onderhoudskosten en de fiscale toerekening van kosten aan de koopwoningen van de Muziekwijk. Voorzichtigheidshalve is de latente belastingvordering ad € 3,6 miljoen uit hoofde van verrekenbare verliezen en fiscale afwaardering van de langlopende geldleningen ten laste van het resultaat in 2011 gebracht. De verwachting is dat SWZ nog ten minste vijf jaren in een fiscale verliessituatie zal verkeren. 10.2 Realisatie versus begroting Vrijwel alle in de begroting 2011 opgenomen plannen zijn gerealiseerd, zijn nog onderhanden of worden opgepakt in 2012. Alleen heeft in het tweede kwartaal besluitvorming plaatsgevonden over verlaging van de aantallen te verwachten verkoop uit bestaand bezit. In dit jaarverslag worden in de diverse hoofdstukken deze plannen nader toegelicht. Hieronder vindt een korte financiele analyse plaats van de belangrijkste verschillen tussen de begrotingcijfers en de realisatie in 2011. 10.2.1 Begrote resultatenrekening versus realisatie Het werkelijk gerealiseerde positieve jaarresultaat bedraagt in 2011 € 2,4 miljoen en wijkt hiermee positief af met € 1,4 miljoen van het begrote positieve resultaat van 1 miljoen euro. Voor een specificatie van de begroting 2011 wordt verwezen naar de in dit verslag opgenomen resultatenrekening. De belangrijkste afwijkingen in de resultatenrekening 2011 ten opzichte van de in de begroting opgenomen bedragen worden in de volgende paragrafen weergegeven. Bedrijfsopbrengsten De bedrijfsopbrengsten zijn € 0,8 miljoen lager dan begroot. Dit negatieve begrotingsresultaat wordt met name veroorzaakt door een lagere opbrengst uit vergoeding, lagere verkopen uit bestaand bezit en hogere bijzondere baten. De lagere opbrengst uit vergoeding (€ 0,7 miljoen) wordt veroorzaakt door lager met de bewoners te verrekenen servicekosten. Zie hiervoor ook de toelichting op de bedrijfslasten met betrekking tot de servicekosten. De lagere opbrengst valt volledig weg tegen de lagere servicekosten. De lagere verkoopopbrengst ten opzichte van de begroting wordt veroorzaakt door achterblijvende verkoop uit bestaand bezit. Over aanpassing van het verwachte verkoopresultaat heeft in 2011 reeds aanvullende besluitvorming plaatsgevonden. Het aantal te verkopen woningen is teruggebracht van 83 woningen naar 62. Een compenserende factor in 2011 was de complexmatige verkoop van het studentenhuis (20 onzelfstandige eenheden) aan de Rhijnvis Feithlaan met een opbrengst van 0,5 miljoen. Het positieve resultaat op de geactiveerde productie wordt voornamelijk veroorzaakt door de te lage inschatting van de bouwrente over de verschillende projecten. 50
In 2011 hebben wij in verband met de herziene prorata regeling een restitutie van € 0,8 miljoen over de afgelopen jaren ontvangen. Bedrijfslasten De werkelijke bedrijfslasten zijn bijna € 4,5 miljoen lager dan begroot. Dit wordt naast een fors lagere waardeverandering (€ 2,4 miljoen) in belangrijke mate veroorzaakt door lagere afschrijvingen (€ 0,2 miljoen), lagere personeelskosten (€ 0,2 miljoen) lagere onderhoudsuitgaven (€ 0,5 miljoen), lagere servicekosten (€ 0,8 miljoen) en lagere uitgaven bij projecten Vastgoed en Buurt- en wijkbeheer (€ 0,3 miljoen). De waardeveranderingen worden bij ons verantwoord in het jaar, waarin de verplichting wordt aangegaan. In het onderstaande overzicht staan de verantwoorde, begrote en de werkelijke waardeveranderingen van de in 2011 in oplevering, in uitvoering of in voorbereiding zijnde projecten: Omschrijving
Materiële vaste activa in exploitatie
Verwerkt
Begroot
Werkelijk
t/m 2010
2011
2011
-
-
193
-
-
484
3.599
-
-
765
-
-
2.525
-
-
889
-
-
22 woningen Geert Grootestraat
1.530
1.286
-
42 woningen T12 en T13 (muziekwijk)
1.817
-
-
Grondexploitatie Muziekwijk
7.139
-
-
Grondexploitatie Feniks
Materiële vaste activa ten dienste van exploitatie Afwaardering boekwaarde woonwinkel Opgeleverde nieuwbouwprojecten in 2011: 58 woningen Plantage Sportpark 33 woningen Havezate vlek 4 38 woningen Feniks 22 woningen Werkerbrink
Nieuwbouwprojecten in uitvoering per 31-12-2011
1.097
-
-
Muziekwijk T14 +T18
-
3.468
2.213
Klokkegieterlaan
-
811
460
Muziekwijk T16+T19
-
849
758
Muziekwijk T17
-
725
1.714
Werkerhoven woonwagen
-
376
-
Nieuwbouw Havezate vlek 3b
-
502
-
-
1.936
-
-
-
1.460
19.361
9.653
7.282
Nieuwbouwprojecten in Voorbereiding per 31-12-2011
Verbeterplannen in voorbereiding Verbeterplan Pieter Steynstraat Grondposities Afwaardering Berkummerveldhoek Totaal waardeveranderingen
51
De lagere post waardeveranderingen in 2011 ten opzichte van de begroting wordt veroorzaakt door:
Gewijzigde aantallen en hoger aanvangsrendement (Muziekwijk T14 en T18) Gewijzigde aantallen, hogere stichtingskosten en aanpassing uitgangspunten (Muziekwijk T17)
Gewijzigd aanvangsrendement (Klokkengieterlaan) Ontbreken investeringsbesluiten (nieuwbouwplannen Havezate vlek 3b, woonwagens en verbeterplan deelcomplex Pieter Steynstraat
De afwaardering grondpositie Berkummerveldhoek
De post afschrijving is € 0,2 miljoen lager ten opzichte van de begroting 2011. De oorzaak van dit verschil moet in belangrijke mate worden gevonden in onvoldoende afstemming tussen de cijfers voor de post afschrijving uit ons Financieel Meerjarenprognosepakket en ons activapakket bij opstelling van de begroting. Het terughoudende beleid bij het invullen van vacatures is de voornaamste oorzaak van het positieve verschil tussen begrote en werkelijke personeelskosten. De onderhoudskosten zijn bijna € 0,2 miljoen lager dan begroot en hebben betrekking op de uitgaven dagelijks onderhoud. De verschillen in de uitgaven dagelijks onderhoud betreffen: Minder uitgaven klachtenonderhoud (€ 0,2 miljoen) Minder uitgaven asbestinventarisaties (€ 0,2 miljoen) Minder uitgaven uitgevoerd planmatig onderhoud door afdeling dagelijks onderhoud (€ 0,2 miljoen) Meer uitgaven calamiteiten onderhoud (€ 0,4 miljoen) De lagere servicekosten (€ 0,8 miljoen) ten opzichte van de begroting worden voor een belangrijk deel verklaard door lager uitgevallen energiekosten. Verrekening van deze kosten vindt plaats met onze huurders, waardoor lagere servicekosten nauwelijks invloed hebben op het resultaat. Zie verder ook de toelichting bij bedrijfsopbrengsten Met name doordat een aantal projectactiviteiten door de diverse afdelingen niet in 2011 zijn uitgevoerd of opgepakt vallen de kosten in 2011 lager uit dan begroot. Financieringsbaten en lasten De financieringsvraag in 2011 is vrijwel conform begroting ingevuld. Met name door de gunstige renteontwikkeling in het verslagjaar zijn de rentelasten ruim € 0,1 miljoen lager uitgevallen dan begroot. Het positieve resultaat op de rentebaten wordt voornamelijk veroorzaakt door de renteopbrengst op het rekening-courant saldo en de rente berekend over een belastingteruggave. Vennootschapsbelasting In tegenstelling tot de begroting is in 2011 sprake van een negatief fiscaal resultaat. In de begroting 2011 is rekening gehouden met een last van ruim € 1,1 miljoen te verrekenen vennootschapsbelasting. In de jaarrekening 2010 is een latente belastingvordering opgenomen van € 3.698.000 in verband met verrekenbare verliezen en een disagio op de leningenportefeuille. Op grond van het herstructureringsproject Muziekwijk en de projecten Bachlaan, Geert Grootestraat en de plannen tot sloop is het niet de verwachting dat SWZ de komende jaren fiscale winsten zal genereren. Daarom is voorzichtigheidshalve gekozen om de latente belastingvordering à € 3.698.000 uit hoofde van verrekenbare verliezen en uit hoofde van de fiscale afwaardering van de langlopende geldleningen in 2011 vrij te laten vallen. 52
10.2.2 Realisatie versus investeringsbegroting Investeringen nieuwbouwprojecten In de begroting 2011 zijn de investeringsplannen opgenomen van de volgende nieuwbouw huuren koopprojecten: - Geert Grootestraat 2a - Klokkengieterlaan (huurwoningen) - Muziekwijk T14 en T18 ( fase 2 koop- en huurwoningen) - Muziekwijk T15 en T16 (fase 3 koop- en huurwoningen - Muziekwijk T17 (fase 4 huur- en koopwoningen) - Ittersumerlanden fase 3 (huurwoningen) - Woonwagenlocatie Werkeren (woonwagens) De stand van de werkzaamheden van bovengenoemde projecten wordt hieronder kort toegelicht. Het project Geert Grootestraat 2a is in 2011 opgeleverd en de investering is binnen het begrote bedrag gebleven. Het project Klokkengieterlaan is in uitvoering en wordt naar verwachting binnen het beschikbare budget opgeleverd. De tweede fase van de Muziekwijk is op dit moment in uitvoering. Voor de projecten in de derde en vierde fase van de Muziekwijk is reeds een investeringsbesluit genomen en de start van de projecten wordt in 2012 verwacht ( mits voorverkooppercentages zijn gerealiseerd). Voor de totale Muziekwijk (alle fases) is eind 2010 een totaalopstelling gemaakt van de verwachte investeringen, welke in 2011 is aangepast en goedgekeurd. De reeds vastgestelde investeringsbesluiten met betrekking tot de projecten in de Muziekwijk passen binnen deze totaalopstelling. Van het project Ittersumerlanden fase 3 wordt het investeringsbesluit in 2012 verwacht. In het voorbereidingsbesluit in 2011 is opgenomen dat dit project wordt uitgebreid met de Frionlocatie in deze wijk. Budgettair is dit verwerkt in de begroting 2012. Met betrekking tot de woonwagenlocatie in Werkeren zijn de plannen nog niet afgerond. Uitvoering van dit project wordt uitgesteld. Investeringen in bestaand bezit De in de begroting van onze afdeling Projectontwikkeling opgenomen investeringen in bestaand bezit (€ 6,3 miljoen) hebben betrekking op het project Dieze (plan Kop van Oost € 1 miljoen en Pieter Steynstraat vlek 3a € 5,4 miljoen). Eind 2010 is gestart met het projectteam Dieze, dat begin 2011 voor de gehele wijk nieuwe plannen heeft uitgewerkt. Deze nieuwe wijkvisie is in 2011 goedgekeurd en betekende vertraging voor de in de begroting opgenomen verbeterprojecten. De nieuwe wijkvisie is vertaald in de begroting van 2012. Voor de specifiek in de begroting opgenomen verbeterprojecten zijn hierdoor dan ook nauwelijks kosten gemaakt. De levensduurverlengende investeringen in combinatie met energiebesparende maatregelen (begroot € 4,5 + € 3,4 miljoen) zijn alle in 2011 uitgevoerd. Op een kleine uitzondering na (€ 0,1 miljoen) zijn alle projecten technisch en financieel afgewikkeld. Het totaal opgenomen investeringsbedrag in 2011 voor de uitgevoerde projecten onder budgetverantwoordelijkheid van de afdeling Vastgoedbeheer bedraagt € 6,4 miljoen (inclusief overloop projecten 2010 € 0,8 miljoen). De grote afwijking tussen het begrote bedrag en de werkelijke uitgaven wordt in belangrijke mate bepaald door de deelnamegraad van zowel de levensduurverlengende investeringen als de energiebesparende maatregelen.
53
Investeringen in bedrijfsmiddelen De investeringen in bedrijfsmiddelen zijn in 2011 begroot op ruim € 0,6 miljoen. Verder zijn in 2011 aanvullende besluiten (€ 0,1 miljoen) genomen als uitvloeisel van het mobiliteitsbeleid binnen SWZ en de niet in de oorspronkelijke begroting opgenomen eerdere vervanging van een bedrijfsauto. In 2011 is daadwerkelijk ruim € 0,4 miljoen aan met name automatiseringskosten (€ 0,3 miljoen) en aanschaf vervoersmiddelen (€ 0,1 miljoen) besteed. Een aantal in de investeringsbegroting 2011 opgenomen zaken zijn overlopende zaken (softwarepakket strategisch voorraadbeheer, werkplekvirtualisatie en het planningspakket) of worden niet ingevuld (project Samen gaan in de Palestrinalaan). 10.3 Doorkijk naar de toekomst De vertaling van ons in 2010 goedgekeurde strategisch voorraadbeleidsplan naar de wijk Dieze is aanleiding geweest dit plan in 2011 opnieuw tegen het licht te houden. Hiervoor zijn diverse projectteams samengesteld, welke zijn gestart met het opstellen van de verschillende wijkvisies. De uitkomst van deze wijkvisies vormen de basis in 2012 voor ons aangepast strategisch voorraadbeleid en zal ook als basis dienen voor ons nieuwe beleidsplan. De meerjarenprognose voor 2012 tot en met 2016 is nog gedeeltelijk gebaseerd op het bestaande strategisch voorraadbeleid (SVB), waarbij al wel rekening is gehouden met de actuele uitkomsten van de plannen in de wijk Dieze en de Muziekwijk. Op basis van de huidige ontwikkelingen op de woningmarkt zijn in de nieuwe prognoseperiode de te verwachten verkoopaantallen naar beneden bijgesteld. Op basis van ons huurbeleid (bij mutatie 80% van de maximaal redelijke huurprijs) zijn op basis van per complex bepaalde mutatiecijfers de huren doorberekend. Verder zijn de projectportefeuille van de afdeling Ontwikkeling, de noodzakelijke verwachte planmatig onderhoudsuitgaven en de duurzaamheidsinvesteringen in bestaand bezit in de nieuwe meerjarenprognose opgenomen. Voor de duurzaamheidsinvesteringen zijn wij in de berekeningen ervan uitgegaan dat 50% van deze investeringen moet worden terugverdiend. Evenals in vorige meerjarenprognose is voor de komende vier jaren een kostenbesparing van 5% ten opzichte van voorgaand jaar op de beïnvloedbare bedrijfskosten doorgevoerd. De doorberekende personeelskosten in de meerjarenprognose zijn gebaseerd op de aanwezige formatie per eind 2011, waarbij rekening is gehouden met een afname van de personeelskosten van 5% ten opzichte van het voorgaande jaar. De opgenomen financieringslasten in de meerjarenprognose zijn gebaseerd op onze leningportefeuille per 31 december 2011 en jaarlijks aangepast aan de financieringsbehoefte over de komende jaren. Met de EU-beschikking is in onze meerjarencijfers nog geen rekening gehouden. Op basis van het huidig woningbezit (96% valt onder de huurtoeslaggrens) en de keuze ons in de toekomst voornamelijk te richten op de sociale (huur)sector, verwachten wij dat de invloed van de EUbeschikking op onze meerjarencijfers beperkt zal zijn. Belangrijk hierbij zijn ook de beleidskaders van zowel het Waarborgfonds als het Centraal Fonds. Immers de financierbaarheid van deze plannen maar ook de financiële continuïteit moet blijven gewaarborgd. De fictieve aflossingsnorm van 2% van de leningsom gehanteerd door het Waarborgfonds welke minimaal uit de operationele kasstroom moet kunnen worden gehaald, is het belangrijkste uitgangspunt voor de haalbaarheid van de in de meerjarenbegroting opgenomen plannen. De rode draad in de mogelijkheden tot uitvoering van onze plannen uit de meerjarenprognose 2012-2017 is evenals voorgaande jaren de ontwikkeling van de verkopen uit bestaand bezit.
54
Belangrijke ontwikkelingen 2012-2017 2012
2013
2014
2015
2016
-96
-87
-266
-25
-70
-70
-75
-75
-66
-61
120
139
137
158
97
koopwoningen
68
82
-
27
82
Mutaties
711
701
675
667
609
-
54
42
108
-
Sloop (inclusief bedrijfsruimten) Verkopen uit bestaand bezit Nieuwbouw huurwoningen Nieuwbouw
Verbeterplannen ( > € 20.000)
Parametersoverzicht 2012-2017 Parameters (in %)
2012
2013
2014
2015
2016
Huuraanpassing
2
2
2
2
2
Prijsinflatie
1,65
1,76
1,83
1,88
3
Looninflatie
2
2.27
2,49
2,64
3
Korte rente
2,04
2,42
2,68
2,87
3,3
Lange rente
3,89
4,16
4,35
4,49
5,25
Bouwindex
1,95
2,27
2,49
2,64
3
Onderhoudsindex
1,95
2,27
2,49
2,64
3
de WOZ-waarde)
90
90
90
90
90
Marktindex
0
0,17
0,47
1,14
1,28
Verkoopprijs (% van
Omvangrijke langjarige verplichtingen zullen door ons de komende periode niet meer ineens worden aangegaan. In met name herstructureringsprojecten, maar ook in grote nieuwbouwprojecten zal gefaseerd opdracht worden gegeven. Per kwartaal worden alle verwachte kasstromen geactualiseerd en gerapporteerd. Evenals vorig jaar ligt er een scherpe focus op het realiseren van de verkopen, de aangegane verplichtingen en de toegezegde besparingen op de bedrijfskosten. De basisgegevens voor de toekomstige doorrekening van de meerjarenprognose 2012 - 2017 staan in de tabellen hierboven. Het in de jaarrekening opgenomen kasstroomoverzicht vormt de basis voor de jaarlijkse prognosecijfers die in 2012 ook met het Centraal Fonds en het Waarborgfonds worden gedeeld. Het kasstroomoverzicht op de volgende pagina maakt het verschil duidelijk tussen de operationele- en de (des)investerings-kasstromen in de periode 2012 t/m 2014 en geeft een
55
externe financieringsbehoefte (exclusief aflossingen) van bijna € 52 miljoen. De opgenomen plannen in de prognose vallen binnen de door het Waarborgfonds borgbare activiteiten. Verder voldoet SWZ, op basis van de door de directie goedgekeurde meerjarenprognose en opgestelde operationele kasstroom aan de fictieve 2% aflossingsnorm van het Waarborgfonds. De stand van het beschikbare faciliteringsvolume bij het Waarborgfonds bedraagt eind 2011 € 41,5 miljoen. 10.4 Kasstroomoverzichten 2012-2017 (conform opgave Centraal Fonds) Omschrijving
2012
2013
2014
2015
2016
41.119
42.523
44.037
45.720
47.063
3.041
3.041
2.999
2.971
3.012
148
149
146
145
147
36
2
39
0
25
44.344
45.725
47.221
48.836
50.247
3
3
3
3
3
Salarissen/Pensioenlasten/Sociale lasten
6.957
6.760
6.581
6.568
6.660
Onderhoud
8.180
10.753
8.912
8.503
9.800
Bedrijfskosten
8.889
9.085
9.234
9.260
9.442
11.020
11.354
12.071
12.841
13.810
Sector specifieke heffing
135
-
1.914
1.896
1.922
Leefbaarheid
442
450
458
453
460
-
-
-
-
-
35.626
38.405
39.173
39.524
42.097
Saldo operationele kasstroom (excl. vpb)
8.718
7.320
8.048
9.312
8.150
Verkoop
9.860
10.379
10.447
9.347
8.978
- 24.578
-25.961
- 25.460
-17.753
-16.611
-10.922
-6.237
-12.369
-11.812
- 5.556
3.090
- 527
2.708
- 1.084
- 555
- 22.550
- 22.346
24.674
- 21.302
- 13.744
Operationele kasstroom Ontvangsten Huur Vergoedingen Overige bedrijfsopbrengsten Rentebaten
Uitgaven Erfpacht
Rentelasten
Vennootschapsbelasting
Nieuwbouw huur Kasstroom woningverbetering Nieuwbouw koop Saldo kasstroom (des)investeringen
-
56
10.5 Treasury De jaarlijkse financieringsbehoefte op basis van onze meerjarenprognose wordt vastgelegd in het treasury jaarplan dat wordt goedgekeurd door de Raad van commissarissen en vastgesteld door de directie. In dit jaarplan zijn ook de afgesloten rente-instrumenten (payerswaps) opgenomen. Vanaf 2011 wordt per kwartaal de werkelijke financieringsbehoefte hieraan getoetst. Eind 2011 hebben wij de beschikking over een negental langlopende swaps (einddatum eerst vervallende swap 2-5-2017) met een totale waarde van € 70 miljoen. In 2011 zijn geen derivatencontracten afgesloten door ons. Eind 2011 is elke swap gekoppeld aan een lening. Aan geen van de door SWZ afgesloten swaps zijn extra verplichtingen verbonden. Bijstorten of verplicht aanhouden van liquiditeiten bij een bepaalde positieve of negatieve afwijking van het afgesloten swappercentage is niet van toepassing. In 2011 zijn ieder kwartaal geactualiseerde kasstroomoverzichten van alle inkomsten en uitgaven opgesteld, waarin tevens al onze (toekomstige) financieringsactiviteiten zijn opgenomen. Per kwartaal wordt deze financieringsbehoefte besproken in de treasurycommissie en worden door onze externe treasury adviseur, indien van toepassing, transactievoorstellen uitgewerkt. In het boekjaar zijn de volgende financieringstransacties afgesloten. In 2011 is voor een totaalbedrag van € 35 miljoen aan leningen afgesloten en ontvangen. Het herfinancieringsdeel hiervan bedraagt € 19,3 miljoen, waardoor bijna € 16 miljoen is aangetrokken voor investeringen in 2011. De in 2011 aangetrokken financiering bestaat uit een drietal fixe leningen en één basis rentelening. De drie fixe leningen (€ 25 miljoen) met een gemiddelde rente van 3,8% hebben een rentevaste looptijd van 10 jaar. De basisrentelening bedraagt € 10 miljoen en heeft een looptijd van 40 jaar. De basisrente van deze lening bedraagt 3,1% voor de volle looptijd van de lening, de opslag bedraagt 0,1%. De opslagherziening van deze lening vindt plaats in 2013. Verder zijn in voorgaand boekjaar reeds herfinancieringsafspraken gemaakt om het renterisico in verband met de aflossing van de bestaande leningenportefeuille in 2012 af te dekken. Hiervoor is een basisrentelening afgesloten van € 15 miljoen met stortingsdatum 3 december 2012 en een looptijd van 50 jaar tegen een basisrente van 3,11% en een opslag voor de periode van drie jaar van 0,27%. Conform het treasury statuut zijn de renterisico’s hiermee voor een belangrijk deel van de leningen met een renteaanpassing in 2012 afgedekt. In 2011 is ter herfinanciering een roll-over lening aangetrokken met stortingsdatum 2 januari 2012 en een looptijd van negentien jaar. Deze lening is afgesloten met een rente van drie maands euribor en een opslag voor de periode van drie jaar van 0,36% en wordt gekoppeld aan de vrijgekomen payerswap. 10.6 Ontwikkeling waarde bezit De berekening van de bedrijfswaarde vindt plaats op basis van intern vastgestelde uitgangspunten. De uitgangspunten zijn opgenomen onder het onderdeel waarderingsgrondslagen in dit jaarverslag. De levensduur wordt bepaald op basis van het laatst vastgestelde strategisch voorraadbeleid. Per (deel)complex wordt de bedrijfswaarde bepaald. De bedrijfswaarde wordt gebaseerd op de opgaven uit de laatst vastgestelde meerjarenprognose. Hiermee is de berekende bedrijfswaarde op dit moment ook de beleidswaarde. Vanaf 2010 wordt conform ons beleid ook rekening gehouden met de verkopen in de eerste vijf jaar. De bedrijfswaarde 2011 inclusief de rentabiliteitscorrectie bedraagt € 515,7 miljoen (2010 € 483 miljoen). De rentabiliteitswaardecorrectie bedraagt in 2011 € 13,1 miljoen (2010 € 10,4 miljoen). De rentabiliteitswaardecorrectie is het positieve verschil tussen de normatieve rente 5,25% (beleid SWZ) en de werkelijk gemiddelde vermogenskostenvoet van SWZ berekend over de restant looptijd van de totale leningportefeuille. Naast de bedrijfswaarde/beleidswaarde heeft het bezit ook een marktwaarde (directe opbrengstwaarde bij vrije verkoop). SWZ beschikt niet over waardetaxaties bij verkoop van het gehele bezit. Wel is een belangrijk deel van het bezit voor verkoop aangewezen (bijna 2.000 woningen), waardoor voor een deel dit inzicht wel bestaat. De 57
WOZ-taxaties worden hieraan getoetst en waar nodig wordt hierop bezwaar aangetekend. De WOZ-waarde geeft een redelijk goede afspiegeling van de marktprijzen in Zwolle. Op basis van de WOZ-beschikkingen bedraagt de totale waarde van het bezit € 1,15 miljard. In 2011 bedraagt de gemiddelde waarde per woning € 146.000 (in 2010 was dat € 149.000).
58
Jaarrekening Woningstichting SWZ Boekjaar 2011
59
11. Balans per 31 december 2011 (na resultaatbestemming) (bedragen x € 1.000) ACTIVA
31-12-2011 31-12-2010
Vaste activa Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling
325.032 4.317
282.989 24.177
4.372
5.207
333.721
312.373
11
11
Beleggingen
-
21
Belastinglatentie Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen
-
3.698
567
609
Totaal financiële vaste activa
578
4.339
334.299
316.712
Voorraad Voorraad materialen Voorraad vastgoed bestemd voor verkoop Voorraad vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop
311 750 2.893
338 270 1.688
Totaal voorraad
3.954
2.296
-
-
Vorderingen Huurdebiteuren Gemeente Zwolle Overige vorderingen Overlopende activa
403 356 560 1.269
422 2.369 1.589 246
Totaal vorderingen
2.588
4.626
Liquide middelen
861
27
7.403
6.949
341.702
323.661
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal materiële vaste activa Financiële vaste activa Deelnemingen
Totaal vaste activa Vlottende activa
Onderhanden projecten
Totaal vlottende activa Totaal activa
60
(bedragen x € 1.000)
PASSIVA
31-12-2011
31-12-2010
Overige reserves
56.920
54.555
Totaal eigen vermogen
56.920
54.555
Voorziening waardeveranderingen materiële vaste activa
3.538
1.179
Totaal voorzieningen
3.538
1.179
Leningen overheid (gemeente Zwolle) Leningen kredietinstellingen Waarborgsommen
13.227 254.476 48
18.662 233.371 48
Totaal langlopende schulden
267.751
252.081
91 4.524 2.073 6.805
2.838 80 5.209 1.869 5.850
13.493
15.846
341.702
323.661
Eigen vermogen
Voorzieningen
Langlopende schulden
Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Gemeente Zwolle Crediteuren Belastingen en (pensioen)premies Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden
Totaal passiva
61
12. Winst- en verliesrekening over het boekjaar 2011 (bedragen x € 1.000) Omschrijving 2011
Begroting 2011
2010
Bedrijfsopbrengsten Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen
39.313 2.346 -
39.188 3.004 -
38.001 2.491 697
Verkoop onroerende zaken Wijziging in onderhanden werk Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten
14.647 187 1.723 1.003
9.739 1.582 425
11.377 - 510 1.626 497
Totaal bedrijfsopbrengsten
59.219
53.938
54.179
6.865 7.282 3 5.172 786 979 6.059 6.929 8.625
7.075 9.653 3 5.378 777 1.003 7.464 9.741
6.435 13.384 3 5.188 746 1.007 1.094 7.906 9.554
Totaal bedrijfslasten
42.700
41.094
45.317
Bedrijfsresultaat
16.519
12.844
8.862
Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten
132 -10.588
-10.696
25 -10.237
Totaal financiële baten en lasten
-10.456
-10.696
-10.212
6.063
2.148
-1.350
-3.698 -
-1.100 -
771 872
2.365
1.048
293
Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa Waardeverminderingen van materiële vaste activa Erfpacht Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Kosten uitbesteed werk Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Vennootschapsbelasting Resultaat deelnemingen
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen
62
13. Kasstroomoverzicht 2011 (bedragen x € 1.000) Omschrijving
2011
2010
Kasstroom uit operationele activiteiten 16.519
Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor: Verkoopopbrengst Geactiveerde productie Afschrijvingen Waardeveranderingen Mutatie voorzieningen
-8.208 1.723 6.865 7.090 2.359
Veranderingen in werkkapitaal Mutatie operationele vorderingen Mutatie voorraden Mutatie onderhanden projecten Mutatie operationele schulden
2.038 27 -1.685 485
Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen interest Betaalde interest Resultaat deelneming Betaalde winstbelasting
132 -10.589 -
18.259
865
1.211 10 4.127 -299
5.049
-10.457
32.170 -10.218 872 771
16.756
-39.409 10.592 63
Kasstroom uit investeringsactiviteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden Aflossingen van langlopende schulden Mutatie waarborgsommen
9.829
-708 6.435 13.432 -900
27.213
Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen materiële vaste activa Investeringen in financiële vaste activa
8.862
23.595
-38.670 2.083 956 -28.754
35.000 -19.330 -
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Toename/afname geldmiddelen
Saldo liquide middelen en schulden kredietinstellingen Saldo begin boekjaar Saldo eind boekjaar Mutatie in boekjaar
-8.575
-37.025
30.000 -18.468 13 15.670
11.545
3.672
-1.885
-2.811 861 3.672
-926 -2811 -1.885 63
14. Toelichting op de waarderingsgrondslagen 14.1 Algemeen De gehanteerde grondslagen van waardering en resultaatbepaling zijn niet gewijzigd ten opzichte van voorgaand jaar. De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met algemeen in Nederland aanvaardbare grondslagen voor financiële verslaggeving zoals hierna vermeld. Op de jaarverslaggeving van toegelaten instellingen is in overeenstemming met het Besluit Sociale Huursector (BBSH) titel 9 van boek 2 van het Burgerlijk Wetboek van toepassing. Voor de inrichting en de waardering van onze verslaggeving zijn de richtlijnen Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting, zoals die door de Raad van de Jaarverslaglegging (RJ) zijn gepubliceerd, bepalend. Belastingen Woningcorporaties zijn met ingang van het jaar 2008 integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. De regels specifiek voor woningcorporaties zijn uitgewerkt in een vaststellingsovereenkomst (VSO2). De regels zoals omschreven in RJ 272 ‘Belastingen naar de winst’ zijn van toepassing. In RJ 272.306 is geregeld dat voor alle verrekenbare tijdelijke verschillen tussen de fiscale en commerciële waardering een (actieve) latente belastingvordering dient te worden gevormd tot het bedrag dat het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. In RJ 272.301 is geregeld dat voor alle belastbare tijdelijke verschillen een (passieve) latente belastingverplichting opgenomen dient te worden. De waardering van latente belastingverplichtingen en latente belastingvorderingen is gebaseerd op de fiscale gevolgen van de per balansdatum voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling van de activa, voorzieningen, schulden of overlopende passiva. De voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling van het onroerend goed is gebaseerd op het strategisch voorraadbeleid. De horizon voor toetsing bedraagt derhalve een periode tussen 5 en maximaal 10 jaren. Om deze reden is ten aanzien van de waarderingsverschillen uit hoofde van het bezit (o.a. openingsbalans materiële vaste activa per 1 januari 2008) geen latentie in de jaarrekening verwerkt. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen een belastingpercentage van 20%. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. De opgenomen belastinglatenties zijn tegen nominale waarde gewaardeerd. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa indien de verwachte looptijd > 1 jaar is en realiseerbaar worden geacht. Latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening zijn een aantal standpunten ingenomen die eerst bij afwerking van de aangifte over de verslagjaren 2006 tot en met 2011 door de fiscus zullen worden getoetst. Dientengevolge kan de fiscale last over 2011 en voorgaande jaren nog wijzigingen ondergaan. 64
Waardering De waardering van de activa en passiva alsmede de bepaling van het resultaat zijn gebaseerd op de historische kostprijs of nominale waarde, tenzij hierna anders is vermeld. De baten en lasten rekent SWZ toe aan het jaar waarop zij betrekking hebben. Grondslagen voor het opstellen van het kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het nettoresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de balansposten en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit liquide middelen onder aftrek van gerealiseerde bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. Aangegane verplichtingen Conform de RJ-252 worden de door de corporatie aangegane (restant) verplichtingen vermeld onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. 14.2 Balanswaardering Onroerende zaken in exploitatie Met betrekking tot de waardering van de onroerende zaken in exploitatie heeft SWZ in 2004 een nieuwe complexindeling op haar totale woningbezit toegepast. Deze indeling is in belangrijke mate gebaseerd op het woningtype en de verwachte restant levensduur van de complexen. De onroerende zaken in exploitatie worden op basis van de nieuwe complexindeling gewaardeerd tegen historische kostprijs, verminderd met de daarop toegepaste afschrijvingen dan wel de lagere bedrijfswaarde. Op de aanschafprijs van de grond wordt niet afgeschreven. Onder historische kostprijs wordt in dit verband verstaan de oorspronkelijke stichtingskosten, vermeerderd met eventuele na-investeringen in woningverbetering en/of levensduurverlenging. De bedrijfswaarde wordt bepaald door de contante waarde van het saldo van toekomstige baten en lasten gedurende de resterende geschatte economische levensduur van de investering. Bij de bedrijfswaardeberekening zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: Jaarlijkse huurverhogingen: Huurharmonisatie: Jaarlijkse stijging variabele lasten: Disconteringsvoet:
: Vanaf 2012 2,0% : Op basis van mutatiegraad aanpassing tot streefhuur : Vanaf 2012 gemiddeld 1,7% (prognose volgens CPB) vanaf 2016 3% : 5,25%
De in de bedrijfswaarde opgenomen geschatte restwaarde is afgeleid van de door de gemeente Zwolle gehanteerde grondquotes (17,5% tot maximaal 33,1% van de verwachte V.O.N. prijs) voor bepaling van de grondprijzen. Voor de te hanteren V.O.N. prijzen heeft SWZ als basis de op 1-1-2010 vastgestelde WOZ waardes van de woningen gebruikt. De gehanteerde uitgangspunten zijn door de directie vastgesteld en door de Raad van commissarissen goedgekeurd.
65
Onroerende zaken in ontwikkeling Onder onroerende zaken in ontwikkeling zijn opgenomen de tot en met balansdatum bestede bedragen. Rente wordt geactiveerd. Eventuele éénmalige subsidies en verwachte onrendabele toppen worden hierop in mindering gebracht. Afschrijving vindt eerst plaats nadat deze goederen in exploitatie zijn genomen. Onroerende zaken ten dienste van de exploitatie De waardering vindt plaats op basis van de historische kostprijs dan wel lagere vervangingswaarde, verminderd met de daarop toegepaste afschrijvingen. Deelnemingen SWZ heeft in het verleden aandelen verworven van zowel een bestaande als een nieuwe organisatie. Deze aandelen zijn tegen de aankoopprijs in de balans onder deelnemingen verantwoord. De deelnemingen zijn niet geconsolideerd. Aanvullende informatie over de deelnemingen is opgenomen in het volkshuisvestingsverslag. De deelnemingen zijn opgenomen tegen verkrijgingprijs. Vanwege het geringe financiële belang van de deelnemingen heeft er geen consolidatie plaatsgevonden. Voorraden De voorraad bestaat uit: Voorraad materialen Voorraad te verkopen woningen Onderhanden werk koopwoningen Voorraad materialen De voorraden zijn gewaardeerd tegen eenheidsprijzen. Deze prijzen zijn gebaseerd op de historische kostprijs. De voorraad algemene goederen (grijpvoorraad) is bepaald op basis van een vaste voorraad per onderhoudsmedewerker. Voorraad te verkopen woningen De voorraad woningen (opgeleverd en nog niet verkocht) wordt gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs of lagere nettoopbrengstwaarde. Onderhanden werk koopwoningen Het onderhanden werk (onroerende zaken onverkocht in aanbouw bestemd voor verkoop) wordt gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs of lagere netto‐opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat de bouwkosten, directe loonkosten en overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. Deze lagere netto‐opbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van de voorraden. De vervaardigingsprijs omvat de bouwkosten, directe loonkosten en overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend.
66
Onderhanden projecten De onderhanden projecten (onroerende zaken verkocht in aanbouw) worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectkosten vermeerderd met de toegerekende winst en verminderd met verwerkte verliezen en gedeclareerde termijnen. Indien het resultaat op een onderhanden project niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat wordt geen winst toegerekend. De projectkosten omvatten de direct op het project betrekking hebbende kosten, de kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend. Projectopbrengsten en projectkosten uit hoofde van de onderhanden projecten worden als opbrengsten en kosten verwerkt in de winst-en-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties op balansdatum. De mate waarin de prestaties zijn verricht is bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten/inspectie van het uitgevoerde deel van het project/de voltooiing van een fysiek onderscheidbaar projectonderdeel. Onderhanden projecten waarvan het saldo een debetstand vertoont, worden gepresenteerd onder de vlottende activa. Onderhanden projecten waarvan het saldo een creditstand vertoont, worden gepresenteerd onder de kortlopende schulden. In het boekjaar gerealiseerde projectopbrengsten worden als opbrengsten in de winst-enverliesrekening verwerkt in de post verkoopopbrengsten/mutatie onderhanden projecten zolang het project nog niet is voltooid. Projectkosten zijn verwerkt in de kosten van uitbesteed werk. Vorderingen De vorderingen zijn gewaardeerd tegen nominale waarde onder aftrek van een voorziening voor mogelijke oninbaarheid. De opgenomen voorziening heeft de omvang van de totale vordering op mutatiedebiteuren. Liquide middelen De liquide middelen bestaan uit: kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening‐courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder de kortlopende schulden. Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare en feitelijke verplichtingen en verliezen die op de balansdatum bestaan, waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden ingeschat. Voorzieningen worden tegen nominale waarde opgenomen. In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de woningcorporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders, aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de woningcorporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Voorziening waardeveranderingen materiële vaste activa Van alle verplichtingen die zijn aangegaan in het boekjaar met betrekking tot nieuwbouw, verbouw en/of herstructurering wordt de onrendabele top berekend. Onder verplichtingen wordt verstaan een getekend contract voor de nieuwbouw, herstructurering en/of verbetering van onroerende zaken met een derde partij. Indien de onrendabele top groter is dan de verantwoorde investeringen per ultimo boekjaar wordt voor het ontstane verschil een voorziening opgenomen.
67
Langlopende schulden De leningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde. Het (dis)agio op leningen wordt in het jaar van betaling geactiveerd, waarna deze gelijkmatig oploopt met de rentelasten van de betreffende lening. Kortlopende schulden De kortlopende schulden worden gewaardeerd tegen nominale waarde. Het criterium “betalingstermijn” is beslissend voor de rubricering van een schuld onder de post langlopende of kortlopende schulden. Met betalingstermijn wordt die termijn bedoeld die is overeengekomen bij de normale tenuitvoerlegging van de overeenkomst. Indien de (oorspronkelijke) betalingstermijn van een schuld minder dan één jaar bedraagt, is deze schuld aan te merken als een kortlopende schuld. Uitzondering hierop is dat het kortlopende deel van de langlopende schulden als toelichting is opgenomen onder de langlopende schulden, maar geen onderdeel uitmaakt van de balansposten kortlopende schulden. Financiële instrumenten Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten, zoals vorderingen en schulden, als financiële derivaten verstaan. In de toelichting op de onderscheiden posten van de balans wordt de reële waarde van het betreffende instrument toegelicht als die afwijkt van de boekwaarde. Indien het financiële instrument niet in de balans is opgenomen wordt de informatie over de reële waarde gegeven in de toelichting. De vennootschap past hedge accounting toe op basis van generieke documentatie. Het effectieve deel van financiële derivaten die zijn toegewezen voor kostprijshedge-accounting, wordt tegen kostprijs gewaardeerd en het ineffectieve deel wordt tegen reële waarde gewaardeerd. De waardeveranderingen van de reële waarde van het ineffectieve deel worden direct in de winst-enverliesrekening verwerkt. 14.3 Resultaatbepaling Algemeen Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen. Baten worden opgenomen in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd. Lasten worden opgenomen in het jaar waarin zij gemaakt zijn dan wel waaraan zij kunnen worden toegerekend. Huren De jaarlijkse huurverhoging is gebaseerd op het vastgestelde huursombeleid in de vastgestelde complex beheerplannen rekening houdend met de wettelijk geldende regelgeving. Vergoedingen Dit betreft van huurders te ontvangen vergoedingen voor aanvullende voorzieningen als energielevering, huismeester, schoonmaakkosten enz. De vergoeding is gebaseerd op geraamde kosten. Jaarlijks vindt op basis van werkelijke kosten verrekening plaats. Resultaat uit woningverkoop De resultaten uit woningverkopen van zowel bestaande huurwoningen als nieuwbouw koopwoningen worden in de verlies- en winstrekening als afzonderlijke post opgenomen. Voor de verkoop van de bestaande huurwoningen geldt dat de resultaten worden verantwoord in het jaar waarin de eigendomsakte wordt getransporteerd. Van de koopwoningen in nieuwbouwcomplexen worden de verkoopresultaten verantwoord op basis van percentage of completion. 68
Overige opbrengsten De overige opbrengsten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Hieronder worden ook interne directe kosten toegerekend aan materiële activa in ontwikkeling en makelaarsdiensten verantwoord. Afschrijvingen De afschrijvingen op materiële vaste activa en activa ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op basis van de verkrijgingsprijs-, vervaardigingsprijs of lagere bedrijfswaarde. Afschrijvingen op materiële activa vinden plaats volgens de annuïteitenmethode, de activa ten dienste van de exploitatie wordt op lineaire basis afgeschreven. SWZ hanteert de volgende algemene afschrijvingstermijnen: Grond Stichtingskosten Installaties Isolatie Woningverbetering Garages/bedrijfsruimten Bedrijfsmiddelen
Geen afschrijving annuïtair annuïtair annuïtair annuïtair annuïtair lineair
40/50 jr 15/25 jr 20/25jr 25/40 jr 50 jr Minimaal 5 jaar tot geschatte levensduur
Waardeverminderingen Onder waardeverminderingen worden naast de afwaarderingen op het onroerend goed in verband met lagere bedrijfswaarde, de onrendabele toppen met betrekking tot nieuwbouw, verbouw en/of herstructurering opgenomen. Lonen en salarissen Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de verlies- en winstrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van het klachten-, mutatie- en het planmatig onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen, waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van waardeverhoging. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Financiële baten en lasten Het renteresultaat wordt bepaald door het saldo van de betaalde, de ontvangen rente en de aan de in ontwikkeling zijnde projecten toegerekende rente. Eveneens wordt het resultaat uit deelnemingen onder deze post verantwoord.
69
Belastingen De belastingen over het resultaat worden berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en verliesrekening, rekening houdend met beschikbaar fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen onder de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het belastingtarief.
70
15. Toelichting op de balans
(bedragen x € 1.000)
ACTIVA Materiële vaste activa in exploitatie De mutaties in de vaste activa in exploitatie zijn in het navolgende schema samengevat. 1 januari 2011 Verkrijgingsprijzen Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde per 1 januari 2011
353.700 -70.711 282.989
Mutaties 2011 Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen Overboekingen ontwikkelingsprojecten Overige waardeverminderingen
7.458 -2.372 -6.233 43.623 -433
Totaal mutaties
42.043
31 december 2011 Verkrijgingsprijzen Cumulatieve afschrijvingen
401.976 -76.944
Boekwaarde per 31-12-2011
325.032
Zekerheden Het onroerend goed is, naast het optimaal benutten van het eigen vermogen, gefinancierd met gemeenteleningen (€ 13,2 miljoen), kapitaalmarktleningen (€ 253,2 miljoen) en een lening van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (€ 1,3 miljoen). Ons gehele woningbezit is als onderpand ingezet voor de door het waarborgfonds geborgde kapitaalmarktleningen. Op de leningportefeuille rusten geen hypothecaire zekerheden. Verzekerde waarde De activa zijn voor brand- en stormschade verzekerd tegen aanschaf- c.q. voortbrengingskosten. Voor de brand- en stormverzekering is een tarief per verhuureenheid afgesproken, waarbij door de verzekeraar geen beroep kan worden gedaan op onderverzekering. Het eigen risicobedrag bij brandschade bedraagt in 2011 € 2.000,-. Voor stormschade geldt een maximaal eigen risico van € 10.000,- per gebeurtenis. Verkopen uit bestaand bezit Op basis van de binnen SWZ goedgekeurde verkoopplannen zijn ultimo 2011 nog 1.695 woningen bij mutatie beschikbaar voor verkoop. Naar verwachting worden in 2012 70 woningen verkocht met een geprognosticeerd resultaat van € 7,4 miljoen.
71
Bedrijfswaarde De actuele waarde van de onroerende zaken in exploitatie, gebaseerd op de bedrijfswaardeberekening inclusief de rentabiliteitswaardecorrectie bedraagt in 2011 € 515,7 miljoen. In 2010 bedroeg de bedrijfswaarde € 483,4 miljoen. Ter bepaling van een mogelijke afboeking ten laste van het resultaat als gevolg van een bedrijfswaarde ten opzichte van onze boekwaarde is ons woningbezit verdeeld in clusters (verzameling complexen). De totale bedrijfswaarde van deze clusters wordt jaarlijks afgezet tegen de totale boekwaarde per cluster. Op basis van deze clustering is in tegenstelling tot 2010 geen afboeking noodzakelijk. De toename van € 32,3 miljoen ten opzichte van 2010 wordt veroorzaakt door: Autonome ontwikkeling vrijval kasstromen effect een jaar opschuiven Voorraadmutaties verkoop sloop nieuwbouw aankoop woningen Overige mutaties woninggegevens Parameterwijzigingen Indexaties Disconteringsvoet Levensduur Mutatiegraad Wijzigingen exploitatiebeleid Huren planmatig onderhoud klachtenonderhoud (incl. mutatie- en overig onderhoud) belasting en verzekeringen Salariskosten overige baten/lasten restwaarde Wijzigingen (des)investeringsbeleid verkoop sloop verbeteringen Rentabiliteitswaardecorrectie autonome ontwikkeling wijziging in lopende leningen nieuwe leningen discontovoet Totaal specificatie verloop bedrijfswaarde
X 1 miljoen -18,9 19,6
0,7 0,9 39,0 0,8
-0,8 -8,1 0,7
1,0 15,5 0,1 1,8 5,7 -5,2 0,3
-12,6 -8,7 -2,1
-0,4 0,9 2,1 32,3
72
Onroerende zaken in ontwikkeling/aankoop De mutaties in de onroerende zaken in ontwikkeling zijn in het navolgende schema samengevat: 1 januari 2011 Verkrijgingsprijzen Cumulatieve waardeverminderingen
43.484 19.307
Boekwaarde per 1-1-2011
24.177
Mutaties Investeringen
34.074
Overboekingen naar activa in exploitatie Overboekingen overig Overige waardeverminderingen en terugneming daarvan
-43.623 -3.705 -6.606
Mutaties 2011
-19.860
31 december 2011 Verkrijgingsprijzen Cumulatieve waardeverminderingen
11.315 -6.998
Boekwaarde 31 december 2011
4.317
In 2011 is aan het vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie een bedrag van 1.014.500, - aan bouwrente geactiveerd. De gemiddelde rentevoet die hierbij werd gehanteerd bedraagt 3,07% en is het gemiddelde van de 10-jaars rente over 2011. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De mutaties in de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn in onderstaand schema samengevat. 1 januari 2011 Verkrijgingsprijzen Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde per 1 januari 2011
14.013 -8.806 5.207
Mutaties Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen Overige waardeverminderingen
437 -12 -776 -484
Mutaties 2011
-835
31 december 2011 Verkrijgingsprijzen Cumulatieve afschrijvingen Cumulatieve waardeverminderingen Boekwaarde 31 december 2011
14.387 -9.531 -484 4.372
73
2011
2010
Financiële vaste activa Deelnemingen Deelnemingen betreffen participaties van SWZ. De samenstelling van de boekwaarde van de participaties is als volgt: Tussen de Verlaten Stadsherstel Zwolle
6 5
6 5
11
11
6 5
6 5
Totaal deelnemingen
11
11
Het verloop van de post deelnemingen is als volgt: Boekwaarde per 1 januari Investeringen Desinvesteringen Resultaat deelneming Te verrekenen i.v.m. liquidatie V.O.F. Holtenbroek
11 -
200 -1 872 -1.060
Boekwaarde per 31 december
11
11
-
21
2.506 -2.506 -
1.541 965
-
2.506
1.192 -1.192
1.386 -194
Subtotaal latentie in verband met leningen o/g
-
1.192
Totaal belastinglatentie 31 december 2011
-
3.698
Totaal deelnemingen Deelnemingen in overige verbonden maatschappijen Overige deelnemingen
Beleggingen premie aankoop collar m.b.t. roll over-lening Bank Artesia Belastinglatenties Belastinglatentie saldo 1 januari 2011 vrijval latentie verliescompensatie verlies 2011 Subtotaal latentie in verband met verliescompensatie Belastinglatentie o/g leningen correctie voorgaand boekjaar Vrijval latentie leningen o/g
De toelichting op de mutatie van de belastinglatentie wordt gegeven in de toelichting op de resultatenrekening. Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Leningen u/g Leningen aan gelieerde partijen
567
609
Totaal boekwaarde lening u/g
567
609
74
2011
2010
Het verloop van de post leningen u/g is als volgt: Boekwaarde per 1 januari
609
36
3
609
-45
-
-
-36
Boekwaarde per 31 december
567
609
Totaal financiële vaste activa
578
4.339
311 750
338 270
Totaal boekwaarde per 31 december
1061
608
Voorraad vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Bestede kosten Af: voorziening voor verwachte verliezen
2.893 -
1.688 -
Boekwaarde per 31 december
2.893
1.688
Huurdebiteuren Gemeente Zwolle Overige vorderingen Overlopende activa
403 356 560 1.269
422 2.369 1.589 246
Boekwaarde per 31 december
2.588
4.626
332 314
338 384
Mutaties leningen Ontvangen aflossingen Desinvesteringen
Vlottende activa Voorraden Voorraad materialen Voorraad vastgoed bestemd voor verkoop
Vorderingen
Huurdebiteuren Het saldo huurdebiteuren wordt als volgt gespecificeerd. Huurachterstand actieve contracten Overige vorderingen (actieve en niet actieve contracten)
646
722
Af: voorziening dubieuze debiteuren
-243
-300
Totaal huurdebiteuren (actieve en niet actieve contracten)
403
422
Gemeente Zwolle Te ontvangen subsidies en bijdragen
356
2.369
Totaal gemeente Zwolle per 31 december
356
2.369
Overige vorderingen Vorderingen op overige verbonden maatschappijen Overige vorderingen
245 315
920 669
Totaal overige vorderingen per 31 december
560
1.589
75
2011
2010
1.269
246
Overlopende activa Overige overlopende activa
De onder overige vorderingen en overlopende activa verantwoorde posten hebben een verwachte looptijd van maximaal één jaar. Liquide middelen Bank/giro Kas Totaal liquide middelen per 31 december
860
22
1
5
861
27
76
PASSIVA
2011
2010
54.555
54.262
2.365
293
56.920
54.555
Eigen vermogen Overige reserves Het verloop van de overige reserves is als volgt: Stand per 1 januari Resultaat Stand per 31 december Voorzieningen Voorziening waardeveranderingen materiële vaste activa Het verloop van de post voorziening waardeveranderingen mva is als volgt: Boekwaarde per 1 januari Onttrekking in verband met investering in onderhanden werk Dotatie ten laste van resultaat in verband met nieuwe projecten Overige mutaties Boekwaarde per 31 december
1.179 -1.179 3.538 -
2.079 -2.079 1.179 -
3.538
1.179
De voorziening heeft betrekking op verliezen die ontstaan uit hoofde van investeringen in de bouw van nieuwe woningen voor eigen portefeuille. De in de voorziening opgenomen nieuwe projecten betreffen de nieuwbouw in de Muziekwijk. Verwacht wordt dat dit bedrag binnen twee jaar wordt gerealiseerd. Langlopende schulden Leningen van de overheid en kredietinstellingen Het verloop van de post leningen van de overheid en kredietinstellingen van SWZ is als volgt: Boekwaarde per 1 januari Bij: nieuwe leningen Af: aflossingen
252.033 35.000 -19.330
240.502 30.000 -18.469
Boekwaarde per 31 december
267.703
252.033
Van de leningportefeuille is ultimo 2011 261,0 miljoen geborgd door het WSW. Rente- en kasstroomrisico Onderstaand is de leningportefeuille uitgesplitst naar rentepercentage en naar resterende looptijd (x1.000,-).
< 1 jaar 1 - 5 jaar 5 - 10 jaar 10 - 15 jaar 15 - 20 jaar > 20 jaar Totaal
Roll-over 22.500 25.000 22.500 15.000 10.000 95.000
< 2% 1.300 750 2.050
< 3% 5.000 5.000
< 4% 12.725 48.495 1.104 22.442 84.766
< 5% 6.619 4.513 23.516 28.541 63.189
< 6% 13.676 968 1.927 16.572
< 8% 343 784 1.126
Totaal 37.819 37.725 80.116 22.544 23.516 65.983 267.703
77
De gemiddelde rentevoet van de totaal uitstaande leningen bedraagt per balansdatum 4,03 % (2010: 4,12%). De totale aflossingsverplichting voor het komende jaar bedraagt € 40,2 miljoen. 2011
2010
Boekwaarde per 1 januari Mutaties
48 -
35 13
Boekwaarde per 31 december
48
48
Waarborgsommen
Toelichting op waarborgsommen: Het saldo van de waarborgsommen heeft betrekking op de tijdelijke huurcontracten in herstructureringsgebieden en in een aantal gevallen bij de verhuur van dure huurwoningen. Kortlopende schulden en overlopende passiva Schulden aan kredietinstellingen Gemeente Zwolle Crediteuren algemeen Belastingen en (pensioen)premies Overlopende passiva
91 4.524 2.073 6.805
2.838 80 5.209 1.869 5.850
13.493
15.846
Schulden aan kredietinstellingen Rekening courant krediet Diversen
-
2.838 -
Totaal schulden aan kredietinstellingen
-
2.838
Boekwaarde per 31 december
SWZ beschikt over een kredietfaciliteit van € 8,5 miljoen bij de ABN-AMRO bank. Per 31-12-2011 wordt van deze kredietfaciliteit geen gebruik gemaakt. Gemeente Zwolle Levering diverse goederen en diensten
91
80
Totaal schulden aan Gemeente Zwolle
91
2.838
Crediteuren algemeen Verschuldigd wegens levering diverse goederen en diensten
4.524
5.209
Totaal schulden aan crediteuren
4.524
5.209
Belastingen en (pensioen)premies Omzetbelasting (Pensioen) premies Loonheffing Vennootschapsbelasting
1.589 269 215 -
1.516 130 223 -
Totaal belastingen en (pensioen)premies
2.073
1.869
78
Overlopende passiva Niet vervallen rente Vooruitontvangen huren
4.281 336
4.157 333
560
197
Overige overlopende passiva
1.628
1.163
Totaal overlopende passiva
6.805
5.850
Nog te verrekenen servicekosten
De onder crediteuren en overlopende passiva verantwoorde posten hebben een verwachte looptijd korter dan één jaar. Niet uit de balans blijkende voorwaardelijke rechten en verplichtingen Koopgarant Woningstichting SWZ heeft in 2009 twee woningen verkocht op basis van de KoopGarantregeling. Voor deze woningen geldt een terugkoopplicht. De eigenaar heeft zich contractueel verplicht bij mutatie de woning aan te bieden aan Woningstichting SWZ. De terugkoopprijs is contractueel vastgelegd. Hierbij is rekening gehouden met het kortingspercentage dat bij de verkoop is gehanteerd en de wijze van verrekening van de waardeontwikkeling gedurende de periode dat de woning in bezit is geweest van de koper. De financiële betekenis van deze terugkoopplicht kan pas worden vastgesteld op het moment dat de terugkoop daadwerkelijk wordt geëffectueerd. Vanwege de onzekerheid omtrent verkoopmoment, terugkoopprijs en beleidscontext op het moment van terugkoop, is het niet mogelijk de financiële betekenis van de verplichting betrouwbaar vast te stellen. Obligo WSW Uit hoofde van de door het WSW geborgde leningen dient een obligo aangehouden te worden, die opeisbaar wordt indien blijkt dat de aan het WSW betaalde disagio/borgstellingsvergoeding niet voldoende is om de aanspraken op het WSW te dekken. Het WSW verwacht conform de actuele meerjaren-liquiditeitsprognose voor de komende vijf jaar geen beroep te doen op deze obligoverplichting. De maximale obligoverplichting voor SWZ bedraagt per 31 december 2011 € 9,52 miljoen. Aangegane verplichtingen Ultimo boekjaar is sprake van een totaal (restant) verplichting ad 6.5 miljoen betreffende nieuwbouwprojecten, waarvoor opdrachten met derden zijn aangegaan en die nog niet zijn afgewikkeld. Alle groot onderhoud en verbeterplannen zijn opgeleverd in 2011. Er staan in dit kader dan ook geen verplichtingen meer open per 31-12-2011. Het bedrag aan aangegane verplichtingen (x € 1.000,-) heeft betrekking op: Nieuwbouwprojecten Klokkengieterlaan Muziekwijk T14 en T18
539 5.929
Totaal verplichtingen nieuwbouwplannen afdeling Ontwikkeling
6.468
79
Jubileumuitkeringen Voor eventuele jubileumuitkeringen is geen voorziening gevormd omdat de omvang van deze verplichting niet betrouwbaar kan worden bepaald. Overigens gaat dit om een bedrag dat niet materieel is. Voorziening voor pensioenen SWZ heeft voor haar werknemers een toegezegd-pensioenregeling. Hiervoor in aanmerking komende werknemers hebben op de pensioengerechtigde leeftijd recht op een pensioen dat is
gebaseerd op het gemiddeld verdiende loon berekend over de jaren dat de werknemer pensioen heeft opgebouwd bij SWZ. De verplichtingen, welke voortvloeien uit deze rechten van haar personeel, zijn ondergebracht bij het bedrijfstakpensioenfondsen SPW.
De pensioenrechten worden jaarlijks geïndexeerd, indien en voor zover de dekkingsgraad van het pensioenfonds (het vermogen van het pensioenfonds gedeeld door haar financiële verplichtingen) dit toelaat. Naar de stand van ultimo december 2011 is de dekkingsgraad van het pensioenfonds SPW 101% (zie www.spw.nl d.d. 1 mei 2012). In 2014 dient het pensioenfonds een dekkingsgraad van ten minste 105% te hebben. Het pensioenfondsverwacht hieraan te kunnen voldoen en voorziet geen noodzaak voor de aangesloten woningcorporaties om extra stortingen te verrichten of om bijzondere premieverhogingen door te voeren. SWZ heeft geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij de pensioenfondsen, anders dan het effect van hogere toekomstige premies. SWZ heeft daarom alleen de verschuldigde premies tot en met het einde van het jaar in de jaarrekening opgenomen. Rente-instrumenten SWZ heeft per 31-12-2011 de beschikking over negen payerswaps, welke al voor 2009 met verschillende (toekomstige) ingangsdata zijn afgesloten bij diverse banken. Met deze swaps zijn renteafspraken gemaakt, waarbij de hoogte van de rente voor SWZ is vastgelegd. Hierdoor wordt het (toekomstige) renterisico verminderd. Alle swaps zijn per 31-12-2011 gekoppeld aan aangetrokken roll-over leningen. Voor geen van de afgesloten payerswaps geldt de verplichting tot het bijstorten cq aanhouden van middelen als gevolg van te grote afwijking tussen markt- en swaprente. Een payerswap is een rente-instrument met een waardeontwikkeling, afhankelijk van de renteontwikkeling kan dit resulteren in een positieve of een negatieve marktwaarde. Kort gezegd zal bij een stijgende rente de swap een positieve waarde krijgen en bij een dalende rente een negatieve waarde.
80
De belangrijkste modaliteiten van de afgesproken payerswaps zijn: Tegenpartij
Hoofdsom
Ingangsdatum
Einddatum
Te betalen
Marktwaarde
vaste rente
(31/12/2011)
ABN-AMRO ABN-AMRO
€ 7,5 mln. € 7,5 mln.
01-12-2006 02-05-2007
02-12-2019 02-05-2017
3,74% 3,68%
- 0,9 mln. - 0,8 mln.
ABN-AMRO
€ 7,5 mln.
02-05-2008
02-05-2018
3,77%
- 0,9 mln.
ABN-AMRO ABN-AMRO
€ 7,5 mln. € 7,5 mln.
01-12-2008 03-12-2007
01-12-2020 01-12-2023
4,13% 4,14%
- 1,2 mln. - 1,4 mln.
ABN-AMRO
€ 7,5 mln.
03-09-2007
01-09-2025
4,15%
- 1,5 mln.
BNG BNG BNG
€ 7,5 mln. € 7,5 mln. €10,0 mln.
04-01-2010 03-05-2 10 01-10-2010
02-01-2031 03-05-2032 03-10-2033
4,87% 4,88% 4,88%
- 2,2 mln. - 2,7 mln. - 3,8 mln.
Totaal
€70,0 mln.
- 15,4 mln.
Naast bovenstaande rente-instrumenten heeft SWZ een Collar constructie voor een lening van € 5 miljoen. Met het aangaan van deze Collar wordt bereikt dat de rente (Euribor) zich beweegt tussen een bandbreedte van 2% en 5,5%. Als de rente buiten de bandbreedte komt dan wordt er niet meer betaald dan 5,5% en niet minder dan 2%.
81
16. Toelichting op de winst- en verliesrekening (bedragen x € 1.000) 2011
2010
37.860
36.826
1.685
1.416
Subtotaal Af: huurderving wegens leegstand/oninbaarheid
39.545 -232
38.242 -241
Totaal huuropbrengst
39.313
38.001
Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Woningen en woongebouwen Onroerende zaken niet zijnde woningen
De “te ontvangen huur” is gewijzigd als gevolg van (x 1.000,-): - Verhoging van de huren wegens de algemene huurverhoging, in 2011 1,3% (2010 1,2%), tot een bedrag van 310. - Het in exploitatie komen van nieuwe woningen en woongebouwen tot een bedrag van 837. - Overige wijzigingen als gevolg van mutatiehuur, verkoop en sloop. Vergoedingen Ontvangen vergoedingen voor de levering van goederen en diensten Af: te verrekenen met bewoners Totaal vergoedingen Af: derving wegens leegstand/oninbaarheid
2.956 -546 2.410 -64
2.796 -243 2.553 -62
Totaal vergoedingen
2.346
2.491
BWS-subsidie Jaarlijkse bijdragen woningaanpassingen op medische indicatie
-
697 -
Totaal
-
697
Overheidsbijdragen
De BWS-subsidie is middels een bijdrage ineens in 2010 afgekocht en komt hierdoor in 2011 te vervallen. Verkoop onroerende zaken Verkoopopbrengst huurwoningen Verkoopopbrengst niet woningen Af:verkoopkosten Af:boekwaarde Verkoopresultaat bestaand bezit Doorberekende kosten eigen makelaardij Totaal verkoop onroerende zaken bestaand bezit
11.076 48 -565 -2.517
12.480 24 -503 -2.599
8.042
9.402
166
160
8.208
9.562
Verkoopopbrengsten vanuit projecten: Nieuwbouwkoopwoningen Nieuwbouwkoopwoningen Nieuwbouwkoopwoningen Nieuwbouwkoopwoningen
project Cello in muziekwijk project Havezate project fase II in muziekwijk project Werkerbrink
Totaal opbrengst verkopen onroerende zaken Totaal opbrengst uit verkoop in resultatenrekening
1.611 2.112 2.021 695
1.815 -
6.439
1.815
14.647
11.377 82
De opbrengst met betrekking tot het bestaande bezit betreft de verkoop van 86 huurwoningen en 4 garages (2010 75 woningen). 2011
2010
Nieuwbouwkoopwoningen project Cello in muziekwijk Nieuwbouwkoopwoningen project Werkerbrink
510
-510
-
-
Nieuwbouwkoopwoningen project fase II in muziekwijk
-323
-
187
-510
1.723
1.626
773 230
497
1.003
497
Wijziging in onderhanden werk
Wijziging in onderhanden werk
Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf Geactiveerde productie ten behoeve van eigen bedrijf Overige opbrengsten Belastingdienst: verrekening BTW 2005-2009 Overige opbrengsten Totaal
83
Bedrijfslasten
2011
2010
Materiële vaste activa
6.864
6.435
Totaal
6.864
6.435
Waardeverminderingen van materiële vaste activa Materiële vaste activa
7.282
13.384
Totaal waardeverminderingen
7.282
13.384
Afschrijvingen op materiële vaste activa
Voor een nadere toelichting van de waardeverminderingen wordt verwezen naar het hoofdstuk waarderingsgrondslagen. Erfpacht Gemeente Zwolle: verschuldigde erfpacht
3
3
Lonen, salarissen, sociale lasten en pensioenlasten Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten
5.172 786 979
5.188 746 1.007
Totaal lonen, salarissen, sociale lasten en pensioenlasten
6.937
6.941
De verschuldigde erfpacht heeft betrekking op 171 woningen.
Gedurende het verslagjaar 2011 had de corporatie gemiddeld 104,1 werknemers in dienst (2010 107,5). Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten. Het gemiddeld werknemers ingedeeld naar de afdelingen binnen SWZ is als volgt: Directie 1 Ondersteunende diensten 18,1 Financiën/automatisering 12,5 Onderhoud 30 Klant&markt 17 Sociaal beheer 16,5 Projectontwikkeling 9 Kosten uitbesteed werk Nieuwbouwkoopwoningen Nieuwbouwkoopwoningen Nieuwbouwkoopwoningen Nieuwbouwkoopwoningen
project Cello in muziekwijk project Havezate project Werkerbrink project fase II in muziekwijk
1.972 2.080 632 1.375
1.094 -
Totaal kosten uitbesteed werk
6.059
1.094
Lasten onderhoud Onderhoudsuitgaven Onderhoudswerkzaamheden uitgevoerd door eigen dienst
7.782 -853
8.827 -921
Totaal onderhoudslasten
6.929
7.906
84
De onderhoudskosten zijn te verdelen in: Planmatig onderhoud
3.535
4.719
Klachtenonderhoud
2.539
2.462
Mutatieonderhoud Leefbaarheid
1.079 326
991 348
303
307
7.782
8.827
Algemene beheer- en administratiekosten Automatisering Bestuurs- en toezichtskosten
1.918 274 104
2.298 268 87
Totaal beheerkosten
2.296
2.653
Heffingen Belastingen Bijdrageheffing Centraal Fonds Volkshuisvesting Verzekeringen
2.643 444 216
2.601 404 225
Totaal heffingen
3.303
3.230
Overige bedrijfslasten Servicekosten Mutaties overige voorzieningen Diverse bedrijfslasten
1.738 124 1.164
1.968 130 1.573
Totaal overige bedrijfslasten
3.026
3.671
Totaal overige bedrijfslasten
8.625
9.554
Servicecontract Totaal onderhoudsuitgaven Overige bedrijfslasten Beheerkosten
Honorarium externe accountant en de accountantorganisatie 2011 Controle van de jaarrekening
Deloitte accountants
Overige adviseurs Totaal
42
42
Andere controle/opdrachten Fiscale adviesdiensten Andere niet-controlediensten Totaal 2010 Controle van de jaarrekening
13
21
7 62 Deloitte accountants
7 21
55
55 -
14
18
Andere niet-controlediensten Totaal
83
Overige adviseurs Totaal
Andere controle/opdrachten Fiscale adviesdiensten
34
32 -
69
18
87
85
Financiële baten en lasten
2011
2010
Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rente rekening-courant banken etc.
32
19
Overige rentebaten
100
6
Totaal rentebaten
132
25
Rente leningen overheid en kredietinstellingen
8.406
8.068
Rente derivaten Rente overige schulden
2.068 114
2.082 87
10.588
10.237
Rentelasten en soortgelijke kosten
Totaal rentelasten
In 2011 is voor een bedrag van 1.014.500 aan rentelasten geactiveerd. Deze geactiveerde rentelasten zijn opgenomen onder de post “geactiveerde productie voor het eigen bedrijf”. Belastingen Vennootschapsbelasting
-3.698
771
De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Het belastingtarief voor de vennootschapsbelasting bedraagt 25% (20% voor de winst < € 200.000,-). Een afwijkende effectieve belastingdruk wordt veroorzaakt door het benutten van fiscale verliescompensatie, de waardering van latenties en fiscaal vrijgestelde winstbestanddelen. De berekening van de belastingplicht is als volgt opgebouwd: Latente Latentie Latentie Latentie Latentie Latentie Latentie
vennootschapsbelasting 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Totaal latentie vennootschapsbelasting ultimo 2011
106 93 173 2555 771 -3.698 -
86
Op grond van het herstructureringsproject Muziekwijk en de projecten Bachlaan, Geert Grootestraat, plannen tot sloop is het niet de verwachting dat SWZ de komende jaren fiscale winsten zal genereren en is daarom voorzichtigheidshalve de latente belastingvordering uit hoofde van verrekenbare verliezen en uit hoofde van de fiscale afwaardering van de langlopende geldleningen in de jaarrekening 2011 komen te vervallen. De verwachting is dat SWZ nog ten minste 5 jaren in een fiscale verliessituatie zal verkeren. Aansluiting commercieel een fiscaal resultaat Commercieel resultaat voor vennootschapsbelasting
6.063
Bij: Fiscaal lagere afschrijving MVA Fiscaal terugname afwaardering huurwoningen Fiscaal geen waardeveranderingen Bijdrageheffing bijzondere projectsteun wijkenaanpak Gemengde kosten Boetes
4.916 7.250 444 20 12.630
Af: Fiscaal geen opbrengst woningverkopen Fiscaal geen overheidsbijdrage BWS-subsidie Fiscaal afwaarderen huurwoningen op basis van WOZ 2011 Fiscaal hogere lasten onderhoud Vrijval disagio op leningen Energie investeringsaftrek Fiscaal resultaat Muziekwijk T12/T13 Fiscaal resultaat Muziekwijk T14/T18
8.042 7.182 970 211 1.000 1.670 19.075
Belastbare winst 2011
-382
Af: te verrekenen verliezen
-
Belastbaar bedrag 2011
Nihil
Totaal te verrekenen verlies ultimo 2011 Belastbare winst 2006 Belastbare winst 2007 Belastbare winst 2008 Belastbare winst 2009 Belastbare winst 2010 Belastbare winst 2011
-426 -372 -1.399 -6.215 -4.828 -382
Totaal te verrekenen verlies ultimo 2011
-13.622
Het belastbare verlies in 2011 leidt ertoe dat over 2011 geen vennootschapsbelasting verschuldigd is. Het is fiscaal echter wel mogelijk om het belastbaar (negatief) bedrag uit 2011 (inclusief verrekenbare verliezen uit 2006, 2007, 2008, 2009 en 2010) te verrekenen met belastbare (positieve) bedragen uit komende jaren, door het toepassen van de voorwaartse verliescompensatie. 87
Resultaat deelnemingen Resultaat VOF Holtenbroek
-
872
Overige informatie Werknemers Gedurende het verslagjaar 2011 had de corporatie gemiddeld 104,1 werknemers in dienst (2010 107,5). Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten. Bestuurder en commissarissen Voor de bezoldiging van de bestuurder kwam in 2011 een bedrag (x € 1.000) van 167,8 (2010 164,9) ten laste van de van de woningcorporatie. Voor de commissarissen kwam in 2011 een bedrag (x € 1.000 excl. btw) van 38,0 (2010 31,2) ten laste van de woningcorporatie. De bezoldiging van de bestuurder en commissarissen van de woningcorporatie is als volgt (excl. btw):
Naam
Functie
Periodiek betaalde Pensioen- Overige Sociale beloning lasten vergoedingen lasten
E. Veenstra
Directeur-bestuurder
126.428
J. Kielman
Commissaris (voorzitter)
J. van der Meer
29.348
3.208
Totaal
8.810
167.794
10.000
-
-
-
10.000
Commissaris
7.000
-
-
-
7.000
Th. Oosterhuis
Commissaris
7.000
-
-
-
7.000
I. Noordhoff
Commissaris
7.000
-
-
-
7.000
J. van Dijk
Commissaris
7.000
-
-
-
7.000
Totaal
164.428
29.348
3.208
8.810
205.794
Zie hoofdstuk 10.2 van het jaarverslag voor een toelichting op de bezoldigingen.
88
17. Kengetallen Boekjaar Aantal verhuureenheden Woningen en woongebouwen * in exploitatie per 1/1 Verkoop Sloop Nieuwbouw Aankoop Omzetting/samenvoeging/overig
2011
2010
2009
2008
2007
7.677
7.612
7.521
7.459
7.616
-86 -22
-77 0
-74 0
-85 -110
-52 -200
201
142
164
257
38
0 0
0 0
0 1
1 -1
58 -1
Woningen en woongebouwen in exploitatie per 31/12 Winkels/bedrijfsruimten Overige (voornamelijk garages)
7.770
7.677
7.612
7.521
7.459
42 1.224
37 1.162
35 1.022
33 1.016
16 947
Totaal
9.036
8.876
8.669
8.570
8.422
88
157
128
230
340
9,3 0,78 0,70 1,3 416
9,5 0,82 0,74 1,2 411
9,4 0,82 0,71 2,5 393
8,5 0,8 0,6 1,6 378
9,5 1,0 0,7 1,1 363
Jaarresultaat voor belastingen (x € 1.000) Jaarresultaat na belastingen (x € 1.000)
6.063 2.365
-1.350 292
4.823 7.377
1.339 1.712
396 396
Solvabiliteit in % Current ratio Rentabiliteit eigen vermogen in % Rentabiliteit totaal vermogen in % Eigen vermogen per woning
16,7 0,55 10,65 4,54 7.326
16,9 0,4 -0.9 2,79 7.106
17,4 0,9 8,89 4,33 7.129
16,3 0,4 2,9 3,3 6.234
17,4 1,0 0,9 2,5 6.056
Woningen en woongebouwen in aanbouw
Mutatiegraad in % Huurachterstand in % van de jaarhuur Huurderving in % Gemiddelde huurverhoging woningen in % Gemiddelde kale huurprijs per woning per maand
89
18. Overige gegevens Resultaatbestemming Het jaarresultaat over 2011 (na belasting) ad € 2,4 miljoen positief is vooruitlopend op de goedkeuring van de jaarrekening door de Raad van Commissarissen aan het eind van het boekjaar ten gunste gebracht van de post overige reserves. De resultaatbestemming van het jaarresultaat over 2010 ten gunste van de overige reserve is ongewijzigd goedgekeurd door de RvC. Gebeurtenissen na balansdatum Er zijn geen materiële gebeurtenissen die van invloed zijn op de jaarrekening.
90
19. Controleverklaring Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de jaarrekening 2011 van Woningstichting SWZ te Zwolle gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2011 en de winst-en-verliesrekening over 2011 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Verantwoordelijkheid van de directeur-bestuurder De directeur-bestuurder van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening en het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector, Richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens. De directeur-bestuurder van de toegelaten instelling is tevens verantwoordelijk voor een zodanig intern beheersingssysteem als zij noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden en het controleprotocol in rubriek A van bijlage III bij het Bbsh. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden.
91
Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Woningstichting SWZ per 31 december 2011 en van het resultaat over 2011 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens. Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel a, van het Bbsh melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van titel 9 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek is opgesteld, en of de in artikel 2: 392, lid 1 onder g, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 391, vierde lid, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. Verder vermelden wij dat is voldaan aan de verplichting tot vermelding in het jaarverslag van financiële ondersteuning aan buitenlandse instellingen zoals bedoeld in de MG 2005-04, MG 2008-03, MG 2010-03 en MG2011-02, alsmede aan de verplichting tot vermelding in het jaarverslag van grondaankopen zoals bedoeld in de MG 2001-26 en de verplichting tot vermelding in het jaarverslag van sponsoractiviteiten zoals bedoeld in MG 2006-04. Groningen, 4 mei 2012 Deloitte Accountants B.V.
w.g. J.S. Huizinga RA
92
20. Verklaring RvC en Bestuur Verklaring van besteding van middelen Conform het gestelde in artikel 26 van het Besluit Beheer Sociale Huursector zijn de beschikbare financiële middelen uitsluitend besteed in het belang van de volkshuisvesting. Verklaring van ondertekening van de jaarrekening en het jaarverslag van het jaar 2011 Conform het gestelde in artikel 25 lid 5 van de statuten van Woningstichting SWZ wordt door het lid van de statutaire directie en alle leden van de Raad van Commissarissen de jaarrekening en het jaarverslag van 2011 ondertekend. Getekend te Zwolle op 26 april 2012
w.g. dhr. drs. E.R. Veenstra
w.g. dhr. J.E. Kielman
w.g. mw. H.F. Kruize
w.g. dhr. drs. J.H.M. van der Meer
w.g. dhr. Th. Oosterhuis
w.g. mw. mr. M.H.M. van der Werff
93
Bijlage 1: Het Glazen Huis Het Glazen Huis is gestopt, maar beoordeelde in 2011 nog de opzet en vorm van een jaarverslag op acht dimensies. Het jaarverslag 2010 van SWZ is verkozen tot één van de 25 beste jaarverslagen. Vanuit de acht dimensies zijn in 2010 de volgende resultaten behaald. 1. Missie, opgave en strategie (max. score 100 punten) 2008 2009 2010 Score SWZ 74 punten 74 punten 72 Gemiddelde score 61 punten 65 punten 68 2. Governance/maatschappelijke inbedding (max. score 150 punten) 2008 2009 2010 Score SWZ 100 punten 118 punten 112 punten Gemiddelde score 46 punten 53 punten 55 punten 3. Governance/ bestuurlijke organisatie (max. score 150 punten) 2008 2009 2010 Score SWZ 78 punten 116 punten 120 punten Gemiddelde score 92 punten 99 punten 103 punten 4. Beleid/verdienen en alloceren (max. score 100 2008 2009 Score SWZ 60 punten 54 punten Gemiddelde score 43 punten 47 punten
punten) 2010 60 punten 49 punten
5. Maatschappelijke resultaten (max. score 200 punten) 2008 2009 2010 Score SWZ 152 punten 146 punten 148 punten Gemiddelde score 86 punten 100 punten 107 punten 6. Financiële resultaten (max. score 2008 Score SWZ 52 punten Gemiddelde score 48 punten
100 punten) 2009 60 punten 52 punten
7. Toekomst (max. score 100 punten) 2008 2009 Score SWZ 76 punten 64 punten Gemiddelde score 45 punten 53 punten
2010 72 punten 59 punten 2010 72 punten 51 punten
8. Communicatiewaarde (max. score 100 punten) 2008 2009 2010 Score SWZ 65 punten 78 punten 80 punten Gemiddelde score
59 punten
61 punten
66 punten
94
Bijlage 2: Overzicht nieuwbouw Opgeleverde woningen in 2011
Project
Appartementen koop sociaal
Grondgebonden huur
duur
Muziekwijk fase 1
sociaal
b. IHS*
koop sociaal
huur duur
18
Overig
21
Plantage sportpark vlek 2
sociaal
huur
b. IHS*
26 58
Havezate vlek 4
16
17
Werkerbrink
16
Feniks
10
22 27
1
Feniks/Ahoed
5
Feniks/parkeren
81
Geert Groote vlek 2a
22
Totaal
50
16
37
150
1
86
* b. IHS = buiten individuele huurtoeslaggrens Op te leveren woningen in 2012
Project
Appartementen koop sociaal
Grondgebonden huur
duur
sociaal
Muziekwijk fase 2
45
Klokkengieterlaan
19
b. IHS*
koop sociaal
Muziekwijk fase 3
huur duur 38*
sociaal
huur
b. IHS*
28
30
Havezate vlek 3 Breecamp Totaal
Overig
28 64
68
56
* onverkochte woningen worden deels sociaal en deels b.IHS verhuurd.
95
Op te leveren woningen in 2013
Project
Appartementen koop sociaal
Grondgebonden huur
duur
sociaal
b. IHS*
Muziekwijk fase 3 (T16) Muziekwijk MMWT (T17)
koop sociaal
10
8
huur duur
13
Overig
11
8
sociaal
10 21
Ittersumerlanden fase 3
31
Breezicht
35 30
12
Stadshagen + Totaal
b. IHS*
22
Plantage vlek 1a Breecamp
Muziekwijk T15 enT19
huur
10 40
8
31
11
131
Op te leveren woningen in 2014
Project
Appartementen koop sociaal
Grondgebonden huur
duur
sociaal
Bema II
16
Geert Groote vlek 2b
22
b. IHS*
koop sociaal
Overig
huur duur
sociaal
8 31
Stadshagen+
60 38
b. IHS* 1
Plantage vlek 1b
Totaal
huur
99
1
96
Op te leveren woningen in 2015
Project
Appartementen koop sociaal
Grondgebonden huur
duur
sociaal
b. IHS*
koop sociaal
Dieze-Oost binnenhofjes
huur duur
sociaal
27
Pierik-Zuid sloop/nieuwbouw
23
Pierik de Vlindertuin
16
1
Oude Wetering vlek 5
16
Totaal
69
b. IHS*
27
12
30
huur
14
Werkerhoven woonwagens
Bachlaan
Overig
20 27
89
1
Op te leveren woningen in 2016
Project
Appartementen koop sociaal
Grondgebonden huur
duur
sociaal
b. IHS*
koop sociaal
Overig huur
duur
sociaal
Stadshagen +
huur
b. IHS*
47
Bachlaan II
20
Dieze-Oost Geert Groote 3
18
Totaal
38
30
40
20
4 30
44
67
97
Bijlage 3: Kengetallen organisatie 2006 Aantal medewerkers
2007
2008
2009
2010
2011
111
111
115
120
123
112
100,6
98,7
104,7
105,11
106,46*
102,65
4,2
9
12
10
10,5
8,5
Uit dienst
2
9
7
4
2
7
In dienst
6
9
11
9
5
1
43%
43%
47%
48%
48%
45%
27
30
38
42
42
36
Mannen in deeltijd
2
4
3
2
4
4
Jubilarissen
4
3
0
1
2
5
42,5
43
42,7
43,5
44,2
45,3
8,7
9,1
8,9
9,1
9,6
10,9
Opleiding/training
€ 49.000
€ 86.369
€ 128.697
€ 154.392
€ 132.268
€ 157.935
Ouderschapsverlof
3
3
3
3
5
5
Spaarloonregeling
84
78
87
91
92
102
6,4%
4,3%
3,9%
5,4%
5,6%
3,5%
0
1
0
0
0
1
Aantal fte Inleners in fte
Percentage vrouwen Vrouwen in deeltijd
Gemiddelde leeftijd Gemiddelde dienstjaren
Ziekteverzuim WAO/WIA
98
Bijlage 4: Overzicht sponsoring We zijn een maatschappelijke onderneming die haar huurders centraal stelt. SWZ steunt initiatieven van bewoners en maatschappelijke organisaties door activiteiten te faciliteren die in brede zin met wonen en de woonomgeving te maken hebben. Dan valt vooral te denken aan het prestatieveld ‘leefbaarheid’: veiligheid van de buurt, het bestrijden van vandalisme en burenoverlast, enzovoort. En met sponsoring willen we met name onze doelgroepen bereiken: onze huurders in het algemeen, ouderen, jongeren en gehandicapten.
Sponsoractiviteit
Bedrag
Muziek in de Tent
€ 2.667
KWF Kankerbestrijding
€ 225
BIC: posters slechtzienden
€ 760
Berkumstede: autoreclame
€ 744
Bewonersvereniging Botlek: buurtfeest
€ 100
SZKV: bijdrage voetbaltoernooi
€ 150
Kunstproject Dieze
€ 100
Wijkorganisatie Holtenbroek: wijkfeest
€ 250
SWGN: maak de droom waar
€ 100
Cibap: sponsoring symposium
€ 1.500
SHMZ: deelname Halve Marathon
€ 1.208
Travers: Zomercarrousel Holtenbroek
€ 250
Staatsmanlaan: buurtfeest
€ 250
Habitat fietstocht
€ 1334
Frion: activiteiten feest
€ 250
Jeugdland Kamperpoort
€ 250
Doas: sponsoring symposium
€ 500
Buurtbemiddeling: advertentie
€ 500
Stichting Vrienden Zonnehuis
€ 250
Thomas à Kempis concert
€ 250
Stichting Herberg: kerstdiner
€ 125
Vrije Evangelische Gemeente Zwolle
€ 250
Totaal
€ 10.687
99
Bijlage 5: Maatschappelijke belanghouders Onze maatschappelijke partners en belanghouders zijn globaal in te delen in vijf categorieën: zorg- en welzijnsinstellingen, huurders, de overheid, andere corporaties en de categorie overige. Zorg- en welzijnsinstellingen
De Kern, Zwolle Driezorg, Zwolle
Fokus, Groningen
Frion, Zwolle IJsselheem Ouderenzorg, Kampen
RIBW IJssel Vecht, Zwolle Stichting De Herberg, Zwolle Stichting De Wissel, Zwolle Stichting JP van de Bent, Deventer Kadera, Zwolle Travers, Zwolle Leger des Heils, Zwolle Stichting BeMa, Zwolle Zorgcombinatie Zwolle Icare Zwolle Huurders Bewonersvereniging Amer Bewonersvereniging BABUTI Bewonersvereniging Botlek Bewonersvereniging Dollard/Haringvliet Bewonersvereniging Ittersumerbroek Bewonersvereniging Parkplan Berkum Bewonersvereniging ’t Vissersdorp Bewonersvereniging Tweestromen Veste Huurdersbelangenvereniging De Woonkoepel, Zwolle Overheid Gemeente Zwolle Ministerie VROM, Den Haag Corporaties Openbaar Belang, Zwolle deltaWonen, Zwolle Beter Wonen, IJsselmuiden Beter Wonen Vechtdal, Hardenberg Overige Concilium Zwolle Deltion College, Zwolle ROC Landstede, Zwolle Stichting BE-MA, Zwolle Stichting MMWZ, Zwolle Stichting Present, Zwolle
100
Bijlage 6: Beheersinstrument Planning
Frequentie
Meerjarenplanning
om de vier jaar
Resultaat
Activiteiten
Middelen
Beleidsplan 2008-2011
jaarlijks Jaarplanning
jaarlijks
Prognose
Meerjarenprognose Jaarplannen
jaarlijks
Begroting
jaarlijks
Urenprognose
Control
Frequentie
Resultaat
Hoofdrapportage
maandelijks
Maandrapportage
kwartaal
Kwartaalrapportage per afdeling
jaarlijks
Jaarverslag
maandelijks
Verkopen
Maandelijks
Projecten Planmatig Onderhoud
maandelijks
Activiteiten Dagelijks Onderhoud
maandelijks
Projecten Ontwikkeling
maandelijks
Projecten Sociaal Beheer
maandelijks
Bedrijfskosten
maandelijks
Afdelingsrapportage
Interne controle en beoordeling
Frequentie
Resultaat
Controles ICP
doorlopend
AO en processen
Fraudeonderzoek
jaarlijks
Integriteit/volledigheid kosten opbrengsten
Meetpunten
kwartaal
Controle op jaarplannen
Personeelstevredenheidonderzoek
om de drie jaar
Onderzoek naar tevredenheid personeel
MT-stukken/besluiten
tweewekelijks
Beoordelen managementstukken
Overige rapportages
101
Externe controle en beoordeling
Frequentie
Resultaat
Controle accountant
jaarlijks
Managementletter/jaarrekening/jaarverslag
CFV
jaarlijks
Rapportage Centraal Fonds
KWH-huurlabel
jaarlijks
Onderzoek KWH-label
Projectbeoordeling
jaarlijks
Onderzoek op gerealiseerde projecten
Waarderingsonderzoeken
kwartaal
Onderzoek op diverse bedrijfsprocessen
Het Glazen Huis
jaarlijks
Beoordeling jaarverslag
Benchmark
jaarlijks
Onderzoek naar passende benchmark
102
Bijlage 7: Deelnemingen en verbindingen Hieronder worden de deelnemingen van SWZ inhoudelijk behandeld. Stichting de Herberg Zwolle en Omgeving De stichting de Herberg Zwolle en Omgeving heeft ten doel het bieden van opvang aan daklozen en andere hulpbehoevenden. In 2009 heeft de stichting de beschikking gekregen over een nieuw onderkomen. De statuten van de stichting zijn in 2009 gewijzigd. In een samenwerkingsverband tussen de Zwolse en zes regionale woningcorporaties wordt huisvesting, beveiliging en begeleiding aangeboden aan daklozen. De zorg wordt geleverd door de Regionale Instelling voor Begeleid Wonen (RIBW IJssel Vecht.) De exploitatie van de opvang is in handen van de stichting. In de samenwerkingsovereenkomst zijn de maximale deelnamebedragen, weliswaar geïndexeerd, voor de verschillende deelnemende corporaties opgenomen. Stichting Beheer Bijzondere Woonvormen De Stichting Beheer Bijzondere Woonvormen (opgericht door SWZ, deltaWonen en Openbaar Belang) is eind boekjaar 2011 een slapende stichting. Hierin worden mogelijk in de toekomst gezamenlijke projecten met de woningstichtingen deltaWonen en Openbaar Belang ondergebracht. In 2011, maar ook voor 2012, zijn geen gezamenlijke activiteiten gepland. Het eigen vermogen in de stichting is nihil en er bestaan geen onderlinge financiële verplichtingen tussen SWZ en de stichting. De omzet, evenals het resultaat in 2011 is nihil. Geen aanvullende zekerheden zijn gesteld ten aanzien van deze stichting, waardoor het risico zich beperkt tot de eventuele activiteiten van de stichting. Stichting Beheer Onroerende Zaken Met de start van de verkoop van bestaande huurwoningen in het complex Gender in de wijk de Aa-landen is het eigendom van het gemeenschappelijk groen overgedragen aan de Stichting Beheer Onroerende Zaken. De deelnemers in deze stichting zijn Woningstichting SWZ en de kopers in het betreffende complex (eind 2011 34 verkochte woningen). Deze stichting is verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van het gemeenschappelijk groen in het complex. De officiële overdracht van de grond tegen een symbolische prijs van € 1 heeft in 2005 plaatsgevonden. De omzet in deze stichting beperkt zich tot het beheer van het groen. Het eigen vermogen is nihil en de financiële verplichting aan SWZ beperkt zich tot de symbolische overdrachtsprijs. De omzet in 2011 bedroeg € 8.000. De gemaakte kosten voor tuinonderhoud worden volledig doorberekend aan de kopers in dit complex en aan SWZ. Het behaalde resultaat in 2011 in de stichting is nihil. De risico’s beperken zich tot de onderhoudskosten van gemeenschappelijk groen. BV Tussen de Verlaten In 2004 is door Openbaar Belang, deltaWonen en SWZ samen met andere marktpartijen 60 hectare grond aangekocht op een mogelijk toekomstige bouwlocatie in de wijk Berkum van de gemeente Zwolle. Met deze aankoop is voor SWZ een bedrag van € 1,3 miljoen gemoeid. De marktpartijen bezitten 30 hectare, terwijl de woningcorporaties ieder 10 hectare van de totale grondoppervlakte in eigendom hebben verkregen. De activiteit van SWZ in deze BV beperkt zich tot deelname in het aandelenkapitaal ad € 6.000 tot er duidelijkheid is over de bestemming van de aangekochte locatie. In 2011 is deze duidelijkheid er nog niet. Wel is de aangekochte locatie in de structuurvisie van de gemeente Zwolle als potentiële toekomstige woninglocatie aangewezen. De omzet in 2011 is nihil en de gemaakte kosten blijven beperkt tot de gemaakte accountantskosten voor het opstellen van de jaarrekening. Het risico voor SWZ blijft, totdat er
103
duidelijkheid is over het bestemmingsplan in het betreffende gebied, beperkt tot de deelname in het aandelenkapitaal en de jaarlijkse exploitatielasten. Stadsherstel Zwolle BV De Stadsherstel BV is een organisatie die zich bezighoudt met het opknappen/vernieuwen van panden in de binnenstad van Zwolle. In 2004 heeft SWZ een deelneming genomen in deze organisatie. Onze activiteit in deze deelneming beperkt zich tot het aanhouden van eigendomscertificaten tot een bedrag van € 5.000. De aandelen geven recht op maximaal 5% dividend per jaar. Uitkering daarvan gebeurt op voorstel van de vergadering van houders van prioriteitsaandelen. Voorwaarde is dat voldoende winst is behaald. Nu is Stadsherstel een organisatie zonder winstoogmerk. Dit betekent dat naar verwachting de eerste tientallen jaren geen winst wordt behaald. Uitkering van dividend zal voorlopig dus nog op zich laten wachten. De risico’s blijven beperkt tot het aandeel van SWZ in het aandelenkapitaal.
104
Bijlage 8: Nevenfuncties Raad van Commissarissen Jacob Kielman, voorzitter Commercieel directeur Gasterra B.V. te Groningen Nevenfuncties:
Voorzitter Raad van commissarissen van Groninger Film Onderneming B.V. te Groningen Voorzitter beleggingscommissie van de Stichting Oude Groninger Kerken te Groningen
Voorzitter Departement Groningen van de Maatschappij
Lid bestuur van Stichting Pensioenfonds Gasunie (tot juli 2011)
Jan van Dijk, lid Gevestigd met eigen adviesbureau Nevenfuncties: Bestuurslid van Eigenarenvereniging Schellerheem te Zwolle (onbezoldigd) CFO Yourhosting BV te Zwolle Ineke Noordhoff, lid Freelance journalist Auteur voor Atlas Nevenfuncties: Voorzitter Raad van commissarissen Woonborg Lid Adviesraad IVN Noord Nederland (onbezoldigd) Commissaris Rabobank Noord-Drenthe John van der Meer, lid Directeur Meerpen BV en Meerpen Holding BV Nevenfuncties: Lid Raad van Toezicht en voorzitter auditcommissie van Bestuursstichting Lentis Lid Raad van Toezicht en lid auditcommissie van Carint Reggeland Groep Lid Raad van commissarissen en voorzitter auditcommissie van Countus Groep BV Lid van het Bestuur en penningmeester van Alliance Française Twente (onbezoldigd) Teun Oosterhuis, lid Adviseur/interim manager Oosterhuis-advies Nevenfuncties: Auditor visitatie woningcorporaties Commissaris woningcorporatie/zorginstelling Woonmensen te Apeldoorn Commissaris onderwijsinstelling Roelof van Echten te Hoogeveen Gastdocent MRE opleiding Hanzehogeschool Bestuurslid vereniging Wonen Boven Winkels Nederland (onbezoldigd)
105
