de Woningstichting Jaarverslag 2010

de Woningstichting Jaarverslag 2010

Verantwoording Voor ons jaarverslag maken wij een bewuste keuze ten aanzien van samenstelling, productie en uitgave.

Interne coproductie Ons jaarverslag bestaat uit bijdragen van een brede groep aan medewerkers op allerlei niveaus vanuit de gehele organisatie. Dat tekent hun betrokkenheid en schetst hun bereidheid en kwaliteit van werken om verantwoording over activiteiten af te willen en te kunnen leggen.

Uitgave in eigen beheer Het jaarverslag wordt met zorg, maar op eenvoudige wijze en passend voor een maatschappelijke organisatie, volledig in eigen beheer uitgegeven. Wij sparen niet op kwaliteit van de inhoud, wel op forse externe productiekosten. Het uitgespaarde geld wordt ingezet voor de volkshuisvesting.

Jaarverslag 2010

2

Profiel Missie De Woningstichting biedt als maatschappelijk ondernemer kwalitatief goede huisvesting, draagt bij aan een aantrekkelijke woonomgeving in aansluiting op de woonwensen met vooral bijzondere aandacht voor mensen die minder goed in staat zijn zelf in hun huisvesting te voorzien. Dit doen we op een transparante, maatschappelijke en financieel verantwoorde manier.

De Woningstichting is gevestigd in Wageningen: een levendige studentenstad met een oude, karakteristieke binnenstad. Wageningen staat bekend om de internationaal befaamde Wageningen UR (University & Research centre) en heeft landelijke bekendheid als ‘Stad van de Bevrijding’. De bevolking van Wageningen is samengesteld uit circa 151 nationaliteiten. De stad is prachtig gelegen tussen de Utrechtse Heuvelrug, de Veluwe en het Rivierenlandschap van de Betuwe. Met ongeveer 5.100 woningen (dat is bijna de helft van alle woningen in de stad) is de Woningstichting de grootste verhuurder in Wageningen. De Woningstichting heeft relatief veel gestapelde bouw uit de zestiger jaren van de vorige eeuw. De Woningstichting staat midden in de maatschappij. De Woningstichting is een maatschappelijke onderneming met als belangrijkste taak: zorgen voor goede huisvesting voor iedereen, en met name voor mensen die daar zelf moeilijk in kunnen voorzien. De Woningstichting profileert zich als professionele partner voor zorg- en welzijnsinstellingen.

Statement “Wij werken Samen in een Ondernemende organisatie, willen daarbij Open en Betrouwbaar zijn in ons gedrag en communicatie, zijn ons Bewust van onze Omgeving en streven naar kwaliteit door Integer, Deskundig, Resultaat- en Klantgericht te werken in gezamenlijke Verantwoordelijkheid”

Jaarverslag 2010

3

Jaarverslag 2010

4

Jaarverslag 2010

5

Inhoudsopgave Hoogtepunten 2010 in het kort

8

Kerncijfers

9

Voorwoord

10

Verkorte jaarrekening Balans Resultatenrekening Kasstroomoverzicht Beknopte grondslagen

16-25 17 19 20 22

Verslag Raad van Toezicht

26-61

Bestuurlijk verslag Governance, risico’s en risicobeheersing De Woningstichting en de positie in de sector Organisatie & Personeel

62-131 64 102 110

Volkshuisvestelijk verslag Kwaliteit van het woningbezit Woonruimteverdeling en verhuur Bewonersparticipatie Leefbaarheid Wonen en zorg Financiële continuïteit

132-209 134 156 174 182 194 198

Overige gegevens Vaststelling bestuur en goedkeuring Raad van Toezicht Begrippenlijst Afkortingenlijst Algemene gegevens Colofon

210-225 212 214 220 222 224

Jaarverslag 2010

6

Bron: De Stad Wageningen 22-12-2010

Jaarverslag 2010

7

Hoogtepunten 2010 in het kort We zijn trots op wat we in 2010 hebben gepresteerd. Dit hebben we uitvoerig in dit jaarverslag beschreven. Enkele hoogtepunten lichten we eruit.

Algemeen 

Eerste KWH viersterrencorporatie

Ten aanzien van belangenhouders en toezichthouders 

KWH Participatielabel behaald

Ten aanzien van onze klanten   

KWH Huurlabel verlengd Woonfraudebestrijding geïmplementeerd Toegang verkregen tot Gemeentelijke Basisadministratie

Ten aanzien van efficiency van de bedrijfsprocessen     

KWH-label Goed Werkgeverschap behaald; goede score werknemerstevredenheidonderzoek Huurachterstand verder verlaagd naar 0,56% ondanks crisis Ziekteverzuim op historisch laag niveau (2,53%) gehandhaafd Verhuurproces verder verbeterd: niet verhuurde woningen teruggebracht van 22 tot 14 per einde boekjaar Organisatieaanpassing leidt tot daling beheerkosten: tegen de landelijke trend in

Ten aanzien van verbetering van de kwaliteit van onze vastgoedportefeuille  

Twee groot onderhoudsprojecten gerealiseerd in bewoonde staat, zonder huurverhoging Ondertekening samenwerkingsovereenkomst met Opella in het kader van plan Rustenburg II en start bodemsanering plan Rustenburg II

Jaarverslag 2010

8

Kerncijfers 2010

2009

2008

2007

2006

Woningen (in aantallen vhe's) A. In exploitatie B. In aanbouw Subtotaal

5.091 0 5.091

5.115 0 5.115

5.122 0 5.122

5.088 44 5.132

5.105 45 5.150

Huurwoonwagens Standplaatsen Garages e.d. Bedrijfsvastgoed Totaal bezit

10 19 568 22 5.710

5 5 568 21 5.714

5 5 502 15 5.649

5 5 502 13 5.657

5 5 502 12 5.674

0 0

5 14

5 14

6 14

7 14

51,70

49,00

48,00

53,00

53,30

141.226 276.857

136.816 228.644

134.732 250.505

119.174 231.897

117.597 228.861

36.105 9.464

26.272 8.320

29.882 7.279

27.808 5.653

26.626 4.831

0,2 31,5

0,2 28,0

0,4 24,8

0,4 22,1

0,5 19,4

4,7

5,0

5,2

5,3

5,3

12,7

12,5

15,1

13,7

13,2

10,6

8,9

10,3

9,8

9,9

34,2% 2,6

40,9% 2,0

40,0% 1,6

37,4% 2,0

37,7% 2,4

4,6% 25%

4,6% 32%

3,3% 35%

3,9% 32%

5,0% 23%

In beheer voor Wageningen: Huurwoonwagens Standplaatsen Formatie in fte. Financiële kengetallen (x € 1.000) Boekwaarde Bedrijfswaarde (x € 1) Cashflow per woning Algemene reserve per woning op basis van: - Bedrijfswaarde - Boekwaarde Current ratio (min. 0,5) Solvabiliteit (min. 5-10%) Interest lang vreemd vermogen Salarissen inclusief sociale lasten, pensioenen en inlening als% van de huren en vergoedingen Huurkapitalisatie factor

Loan to value (max. 75%) Interest dekkingsratio (min 1,25) Direct rendement op basis van bedrijfswaarde Onderhoud als % van de huur

Jaarverslag 2010

9

Voorwoord

Jaarverslag 2010

10

Jaarverslag 2010

11

Dynamisch! Inleiding Als ik terugblik op het voorbije jaar dan schiet mij onmiddellijk één kenmerkend steekwoord te binnen: ‘dynamisch’. Het jaar 2010 was op allerlei fronten heel dynamisch, zowel landelijk als lokaal als ook voor de organisatie.

Landelijk Nieuwe wet- en regelgeving Als uitvloeisel van de EU-beschikking van eind 2009 betreffende wel of niet toegestane staatssteun is per 1 januari 2011 nieuwe nationale wet- en regelgeving ingevoerd. In dit jaarverslag wordt daaraan op diverse plaatsen aandacht besteed voor wat betreft de inhoud, de gevolgen en onze voorbereiding op de invoering. We werken vanaf de invoeringsdatum daadwerkelijk volgens de nieuwe regels; onze organisatie is er op ingespeeld.

Kans of bedreiging Hoe keken wij begin 2010 nu tegen het ‘Europa-dossier’aan: kans of bedreiging? Wij zijn direct aan de positieve ‘kans-kant’ gaan zitten. Denken in termen van nieuwe uitdagingen en nieuwe mogelijkheden in plaats van bedreigingen blijkt namelijk veel vruchtbaarder te zijn voor zowel de organisatie als de klant.

Voor- en nadelen Europa heeft - hoe dan ook - in ieder geval duidelijkheid verschaft over onze primaire doelstelling en onze markt en biedt ook kansen op het ontstaan van nieuwe markten en nieuwe mogelijkheden. Te betreuren is wel dat een belangrijke groep huishoudens, zoals die van de onderwijzer, de politieagent en dergelijke, met een inkomen tussen de 33.000 en 43.000 euro tussen wal en schip dreigt te raken; zij kunnen immers noch kopen omdat er gewoonweg geen aanbod is van goedkope en betaalbare koopwoningen, noch huren in de duurdere sector omdat ook daar te weinig woningen beschikbaar zijn. Dat kan de komende jaren tot problemen gaan leiden. Onze sector heeft de politiek daar meermalen, helaas tevergeefs, op gewezen.

Lokaal Overleg met belanghebbenden Onze Governancecode vereist een periodiek en inhoudelijk overleg met onze belanghebbenden over het beleid en de uitvoering daarvan. Zij moeten daar werkelijk invloed op kunnen uitoefenen en in de gelegenheid worden gesteld een oordeel te geven over onze volkshuisvestelijke en maatschappelijke prestaties. Zoals in het bedrijfsleven aandeelhouders invloed kunnen uitoefenen op de leiding van een bedrijf, zo moeten belanghebbenden dat in onze maatschappelijke onderneming op ons bestuur en onze Raad van Toezicht kunnen doen. Wij opereren immers niet solitair, maar staan midden in de (lokale) samenleving, verantwoorden ons transparant en helder over onze prestaties en staan open voor en stimuleren ook de inbreng van anderen, met name ook de door ons benoemde belanghouders.

Nieuw overlegmodel: kwaliteitsslag Met het overleg met de door ons benoemde belanghouders - bewonerscommissies, gemeente Wageningen en de gekwalificeerde belanghouders uit de zorg, het welzijn, het onderwijs, het bedrijfsleven en religie en WMO is in 2010 op basis van ons nieuwe overlegmodel een grote kwaliteitsslag gemaakt. Jaarverslag 2010

12

Bewonerscommissies Uitgaande van onze nieuwe visie en ons nieuwe overlegmodel om daadwerkelijk invloed van de huurders te ontvangen is aan het overleg met de bewonerscommissies in 2010 verder vorm gegeven. Zowel door de leden van de bewonerscommissies als door onze medewerkers is er bijzonder veel energie gestoken in de reguliere -, thema - en jaarbijeenkomsten. Dat werpt zeker ook zijn vruchten af. De bewonerscommissies herkennen dat, ondervinden dat en hebben veel waardering voor onze aanpak. Van de andere kant hebben wij bijzonder veel waardering voor de inzet en betrokkenheid van de leden van de bewonerscommissies. Dankzij die wederzijdse inspanningen waren wij in staat het KWH-kwaliteitslabel ‘Participatie’ te behalen. Zeker ook een groot compliment voor al die actieve bewoners! Actieve leden van de bewonerscommissies, ik ben jullie daar bijzonder erkentelijk voor.

Gemeente Wageningen Onze nieuwe overlegstructuur en ook het in 2010 nieuwgevormde College van B&W hebben zeer zeker een nieuwe impuls gegeven aan ons bestuurlijk en ambtelijk overleg met de gemeente Wageningen. Ook daar hebben we - samen met de gemeente - een grote kwaliteitssprong kunnen maken. We hebben bijvoorbeeld zonder problemen concrete afspraken kunnen maken over de aanpak van woonfraude in Wageningen en de inbreng en medewerking van de gemeente daarbij en over de parapluvergunning voor asbestverwijdering, een doorbraak op het gebied van efficiënt en effectief werken met de gemeente. Met de gemeente Wageningen werken we ook voortvarend aan de totstandkoming in 2011 van wederzijdse prestatieafspraken. Het moet in het land een voorbeeld worden van hoe je als gemeente en corporatie prestatieafspraken nu eigenlijk concreet en meetbaar behoort te formuleren.

Gekwalificeerde belanghouders Het nieuw geïntroduceerde overleg met de gekwalificeerde belanghouders uit de hiervoor genoemde sectoren begint vaste vorm te krijgen en zeker ook concrete resultaten op te leveren op operationeel en strategisch niveau. De inspirerende leiding bij dit overleg door een externe voorzitter blijkt heel productief te zijn; het overleg heeft de potentie om uit te groeien tot hét maatschappelijk ondernemersoverleg Wageningen. Ik ben daar trots op. De deelnemers aan het overleg raken meer en meer op elkaar ingespeeld en zijn bijzonder betrokken bij het werk van de Woningstichting, dat natuurlijk raakvlakken heeft of dezelfde doelgroepen betreft. Denk daarbij bijvoorbeeld aan schuldhulpverlening, wijkgericht werken en de zorg voor allerlei kwetsbare groepen mensen. Dit overleg kan heel veel betekenen en nog meer gaan betekenen voor het welzijn en welbevinden van mensen in Wageningen.

Onze organisatie Optimaliseren bedrijfsvoering Onze organisatie heeft haar beleid om efficiënt en effectief te werken en om de bedrijfsvoering te optimaliseren in 2010 verder uitgebreid. Daarbij gaan we wel steeds meer het accent leggen op het ‘leren en verbeteren’, ons leidende thema voor de komende jaren.

Leren en verbeteren In 2010 hebben wij twee kwaliteitslabels van KWH behaald: Goed Werkgeverschap en Participatie. We zijn daarmee de eerste viersterrencorporate in Nederland; we beschikken namelijk al over het Huurlabel en het label Goed Bestuur. Ik wil in dit voorwoord nadrukkelijk zeggen dat het behalen van Jaarverslag 2010

13

kwaliteitslabels niet ons eerste doel is, hoewel het natuurlijk wel een kroon is op ons werk. Het eerste doel is en blijft het scherp krijgen van zaken die beter kunnen en ook moeten, op welk beleidsterrein dan ook. Wat zouden wij moeten verbeteren in de ogen van de klant, het personeel, de maatschappij, de overheid en noem alle betrokkenen bij de volkshuisvesting maar op. Dat is de vraag en daar qaat het uiteindelijk om.

We zijn er nooit Met de Raad van Toezicht, met de medewerkers en met de belanghouders praat ik graag over dit onderwerp: leren en verbeteren. Eén van onze medewerkers concludeerde daaruit terecht: ‘We zijn er dus nooit’. Eenzelfde conclusie trok ook de Raad van Toezicht bij het onderwerp ‘risicomanagement’. Ook op dat gebied ben je er dus nooit; altijd dien je alert te blijven op nieuwe risico’s en veranderende omstandigheden. We zijn er dus nooit; we zijn een lerende en verbeterende organisatie: van medewerker tot bestuur en tot Raad van Toezicht.

Verbeterpunten Zijn er ook verbeterpunten te melden? Jazeker, we willen bijvoorbeeld dingen nog sneller doen, we willen nog meer dingen doen, die nodig zijn en we willen dingen ook nog beter doen. 

Sneller? Ja, zoals de sloop van het sterk verouderde zorggebouw Rustenburg, de nodige grondsanering en vervolgens de realisering van een nieuw concept voor wonen, zorg en welzijn samen met de directe partner, zorginstelling Opella, en met de welzijnsinstelling Solidez. Dit project vordert gestaag, maar vraagt veel tijd tussen fase ideevorming en start van de bouw en realisering. Dit is bepaald niet in het belang van de bewoners van Rustenburg en de inwoners van Wageningen ,maar blijkbaar vraagt de planvoorbereiding van dergelijke projecten in Nederland een niet te vermijden jarenlange voorbereidingstijd.



Meer? Ja, zoals de vlotte en broodnodige realisering van een voorziening voor dak- en thuislozen in Wageningen, samen met onze belanghouders RIBW, Solidez en de gemeente. Maar hoe komen we aan een geschikte en aanvaardbare locatie tegen een acceptabele grondprijs?



Beter? Ja, zoals onze maatschappelijke en volkshuisvestelijke verantwoording. Die kan beter en daar is nog een wereld te winnen. We gaan de komende jaren door met het zoeken en vinden van een werkbaar en bevredigend verantwoordingsmodel, afhankelijk van de geformuleerde doelstelling van een beschrijving van de resultaten tot concrete, kwantitatief gemeten resultaten.

Uiteindelijk schieten we, ondanks al onze mooie resultaten, toch nog tekort.

Onderweg We zijn onderweg. Zullen we ooit aankomen? Ik denk, zoals een medewerker en de Raad van Toezicht dat al verwoordden, van niet; het kan altijd beter!

Jaarverslag 2010

14

Nieuwe uitdagingen zijn te verwachten, zoals de ingrijpende stelselwijziging - het nieuwe arrangement met de overheid en de wijziging van de Woningwet - in onze sector de volkshuisvesting. Het zal dynamisch blijven in de komende jaren. Wij zullen al die veranderingen als nieuwe kansen en nieuwe mogelijkheden tegemoet treden. We zijn er nooit, maar gaan er wel voor. Niet uit eigen belang, maar voor de lokale samenleving in Wageningen. Wageningen kan en mag op ons rekenen. Maart 2011

ir. ing. L.J.P.M. Janssen MRE directeur / bestuurder

Jaarverslag 2010

15

Verkorte jaarrekening

Jaarverslag 2010

16

Balans per 31 december (na voorgestelde resultaatbestemming) (x € 1.000) 31 december 2010

31 december 2009

Vaste activa Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie

141.226

136.816

Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling

1.517

683

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

3.375

3.460 146.118

140.959

Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies Deelnemingen

0 1

357 1

Disagio Latente belastingvordering

47 4.628

51 7.543

Starters Rente Regelingen

62

0 4.738

7.952

335

1.818

0

720

Vlottende activa Voorraden Onderhanden projecten Vorderingen Huurdebiteuren

53

109

Gemeente Wageningen Overige vorderingen

120 188

57 192

Overlopende activa

865

361

Liquide middelen Totale activa

Jaarverslag 2010

1.226

719

299

72

152.716

152.240

17

31 december 2010

31 december 2009

48.179

42.557

Eigen vermogen Overige reserve

Voorzieningen Overige voorzieningen

480

Latente belastingverplichtingen

138

527 186 618

713

Langlopende schulden Leningen overheid Leningen kredietinstellingen

578 94.083

1.041 92.353 94.661

93.394

Kortlopende schulden Schulden aan gemeenten Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Te betalen pensioenpremie Aflossingsverplichting komend jaar Overlopende passiva

Totale passiva

Jaarverslag 2010

13 0

32 1.581

1.496

2.776

735 56

975 50

3.733 3.225

6.738 3.424 9.258

15.576

152.716

152.240

18

Winst-en-verliesrekening (x € 1.000) 2010

2009

Bedrijfsopbrengsten Huren

26.193

25.564

Vergoedingen Overheidsbijdragen

2.798 32

2.663 16

Verkoop onroerende zaken Gerealiseerde opbrengst onderhanden projecten

3.249 1.387

1.979 4.429

350 252

350 271

34.261

35.272

4.483 (1.626)

4.230 (422)

Lonen en salarissen Sociale lasten

2.820 349

2.670 367

Pensioenlasten Lasten onderhoud

526 6.448

495 8.279

Overige bedrijfslasten, stook en servicekosten Overige bedrijfslasten

2.785 5.102

2.642 8.133

Som der bedrijfslasten

20.887

26.394

Bedrijfsresultaat

13.374

8.878

Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa Overige waardeveranderingen materiële vaste activa

Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten

11

64

(4.896)

(5.335)

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening (voor belasting)

8.489

3.607

Belastingen

2.867

(1.667)

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening (na belasting)

5.622

5.274

Rentelasten en soortgelijke kosten

Jaarverslag 2010

19

Kasstroomoverzicht (indirecte methode) (x € 1.000) 2010 €

€

2009 €

€

Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat

13.374

8.878

Aanpassingen voor: Afschrijvingen Vrijval/dotatie voorzieningen Overige waardeveranderingen

4.483 (47)

4.230 (83)

(1.626)

(422) 2.810

3.725

Veranderingen in werkkapitaal: Voorraden en onderhanden projecten Vorderingen Kortlopende schulden

2.203

(445)

(507) (6.318)

(60) 3.224

Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen/(betaalde) interest

(4.622)

2.719

11.562

15.322

(4.885)

Kasstroom uit operationele activiteiten

(5.271) (4.885)

(5.271)

6.677

10.051

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa

(8.267)

(6.009)

Desinvesteringen materiële vaste activa

255

485

Desinvesteringen financiële vaste activa

295

200

Kasstroom uit investeringsactiviteiten

(7.717)

(5.324)

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden (nieuwe leningen) Aflossing langlopende schulden Kasstroom uit financieringsactiviteiten Mutatie geldmiddelen

Jaarverslag 2010

5.000 (3.733)

0 (6.738) 1.267

(6.738)

227

(2.011)

20

Jaarverslag 2010

21

Beknopte grondslagen Waardering van activa en passiva Algemeen Voor zover niet anders vermeld worden de activa en passiva gewaardeerd tegen de nominale waarde.

Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie De oorspronkelijke investeringen in complexen worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen en naar verwachting duurzame bijzondere waardeverminderingen.

Onroerende zaken in ontwikkeling De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat, zoals van voorbereiding, toezicht en directievoering onder eventuele aftrek van de voorgecalculeerde onrendabele top. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, dan wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen. Nieuwbouw koopwoningen worden verantwoord onder de post onderhanden werken.

Onroerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen aanschafwaarde onder aftrek van annuïtaire afschrijvingen voor het kantoorpand in eigen bezit en lineaire afschrijvingen voor de inventaris en overige activa.

Financiële vaste activa De financiële activa bestaan uit de toegezegde BWS-subsidies onder aftrek van de jaarlijks ontvangen termijnen, alsmede de aankoopwaarde (of lagere werkelijke waarde) van de certificaten van het NCCW BV. We hebben deze certificaten per 30 juni 2009 verkocht . Daarnaast hebben we in 2007 100 aandelen gekocht van Woningnet.

Latente belastingvorderingen en -verplichtingen Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Latente belastingen worden verantwoord voor tijdelijke verschillen inzake groepsmaatschappijen, deelnemingen en joint ventures, tenzij de Woningstichting in staat is het tijdstip van afloop van het tijdelijk verschil te bepalen en het niet waarschijnlijk is dat het tijdelijke verschil in de voorzienbare toekomst zal aflopen. Jaarverslag 2010

22

Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. De latenties worden contant gewaardeerd, met uitzondering van vorderingen en verplichtingen korter dan vijf jaar. Deze worden nominaal in de balans opgenomen.

Onderhanden werk De voorraden onderhanden werk (onverkochte woningen uit projectontwikkeling) worden gewaardeerd op vervaardigingprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling en interne logistiek alsmede toerekende rente. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden.

Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat.

Resultaatbepaling Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen. De baten worden verantwoord in het jaar dat zij zijn gerealiseerd. De lasten worden verantwoord in het jaar waarin deze voorzienbaar zijn en toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.

Verkoopopbrengsten Onder deze post zijn opgenomen het saldo van de verkoopopbrengst verminderd met de boekwaarde van die woningen (bestaand bezit). De woningen worden verkocht tegen de marktwaarde. De winst van de verkochte woningen wordt verantwoord op het moment van juridische levering.

Afschrijvingen De afschrijvingen zijn gebaseerd op de annuïteitenmethode op basis van de geschatte economische levensduur. Met een mogelijke restwaarde wordt geen rekening gehouden. Op grond wordt niet afgeschreven.

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Elk jaar wordt de bedrijfswaarde getoetst aan de boekwaarde. Als de bedrijfswaarde van een complex duurzaam lager is dan de boekwaarde dan wordt de minimum waarderingsregel toegepast en de boekwaarde teruggebracht tot de lagere bedrijfswaarde. Indien later blijkt dat de bedrijfswaarde hoger uitkomt dan de boekwaarde, wordt de afboeking (gedeeltelijk) hersteld. Het onrendabele deel van een investering, bestaande uit het verschil tussen de bedrijfswaarde en de boekwaarde, wordt na formele interne besluitvorming en externe communicatie onder deze post verantwoord, hetzij ten laste van het project, hetzij ten gunste van een voorziening.

Jaarverslag 2010

23

Lonen en salarissen Lonen en salarissen worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst en verliesrekening, voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Verder worden de kosten van ingeleend personeel op deze post verantwoord voor zover het betreft vervanging wegens vertrek of ziekte van personeel.

Pensioenen De pensioenen zijn volgens de CAO-Woondiensten ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). De premies zijn gebaseerd op de salarissen in het betreffende jaar. Er is geen andere wettelijke of feitelijke verplichting indien een tekort zich voordoet bij het SPW .

Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen onderhoudskosten verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen, waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op de balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Onderhoudskosten onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er sprake is van een waardeverhoging van het actief .

Overige bedrijfslasten Hieronder worden de overige kosten verantwoord die zijn gemaakt in het kader van de normale bedrijfsvoering.

Rente De rentelasten wegens opgenomen leningen en rentebaten van beleggingen worden afzonderlijk verantwoord.

Vennootschapsbelasting De vennootschapsbelasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.

Jaarverslag 2010

24

Jaarverslag 2010

25

Verslag Raad van Toezicht

Jaarverslag 2010

26

Jaarverslag 2010

27

Verslag van de Raad van Toezicht over 2010 Inleiding De toezichthoudende taak van de Raad van Toezicht omvat onder andere het interne toezicht op de kwaliteit van de dienstverlening en de tijdige en correcte toepassing van de wet- en regelgeving, ook daar waar het de Woningstichting niet of minder welgevallig is. Voor 2010 melden wij de volgende belangrijke ontwikkelingen.

Eerste ‘vier sterren corporatie’ van Nederland Corporaties worden zich steeds meer bewust van de noodzaak tot het voeren van een kwaliteitsbeleid. Dat geldt ook voor de Raden van Commissarissen / Toezicht en hun toezicht daarop. Het bestuur van de Woningstichting en onze Raad van Toezicht willen daarin voorop gaan. Op het gebied van kwaliteit werkt de Woningstichting ondermeer met de kwaliteitslabels van het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH) te Rotterdam. Het KWH kent vijf labels voor het meten van de kwaliteit van de omgang met klanten, relaties en personeel: Huur, Participatie, Goed Werkgeverschap, Goed Bestuur en Maatschappij. Het KWH is ISO-gecertificeerd. Met het behalen van de labels Participatie en Goed Werkgeverschap in 2010 bereikte de Woningstichting als eerste corporatie in Nederland de status van viersterren corporatie; over het Huurlabel en Label Goed Bestuur en Intern Toezicht beschikt de organisatie al langer. De meting voor het Maatschappijlabel staat voor 2011 op het programma. Met de certificatie door KWH laat de Woningstichting aan de buitenwereld zien dat de organisatie haar kwaliteitsbeleid uiterst serieus neemt. Overigens is het behalen van de kwaliteitslabels geen doel op zich; belangrijker nog is dat de organisatie voortdurend leert en verbetert. ‘Leren en Verbeteren’ is in 2011 het leidende thema voor de Raad van Toezicht, het bestuur en de medewerkers van de Woningstichting.

Europa Europese Beschikking Op 15 december 2009 heeft de Europese Commissie haar beschikking vastgesteld met betrekking tot de activiteiten waarvoor woningcorporaties staatssteun mogen ontvangen, ondermeer betreffende de toewijzingsregels voor sociale huurwoningen. Elders in dit jaarverslag leest u daar meer over.

Ministeriele Regeling Om als Nederland te voldoen aan de EU-beschikking is op 8 november 2010 de desbetreffende ministeriele regeling gepubliceerd, welke per 1 januari 2011 in gaat. De huur- en inkomensgrens voor de toewijzing van sociale huurwoningen is daarbij vastgesteld op respectievelijk € 652,52 en € 33.614.

Jaarverslag 2010

28

Themabijeenkomst Europa Gelet op de grote impact van de EU-beschikking heeft onze Raad in april 2010 een specifieke themabijeenkomst aan het onderwerp ‘Europa’ gewijd met de vraag naar de gevolgen voor de Woningstichting en de wijze waarop de organisatie zich daarop zou kunnen en moeten voorbereiden. Die gevolgen betreffen onder andere de woningtoewijzing, de (administratieve) scheiding van onze werkzaamheden in activiteiten met en zonder staatssteun en de financiering van die onderscheiden activiteiten (met of zonder borging van het WSW). De actielijst ‘Europa’ heeft vervolgens in 2010 op de agenda van elke vergadering van de Raad gestaan. Die acties zijn door het bestuur zoveel mogelijk afgestemd met de collega-corporaties in de WERV-regio (Wageningen, Ede, Rhenen en Veenendaal). De implementatie van de nieuwe regelgeving bij de Woningstichting was eind 2010 zo goed als gereed. De klanten, woningzoekenden en de gemeente Wageningen zijn geïnformeerd en de nieuwe regels voor woningtoewijzing zijn in 2010 reeds toegepast voor verhuringen met een ingangsdatum in 2011.

Negatieve effecten De corporatiesector vreest de negatieve gevolgen van de hiervoor beschreven nieuwe regelgeving. Specifieker, meerpersoonshuishoudens met een inkomen tussen € 33.614 en € 39.000 komen naar verwachting in de knel. Zij kunnen niet langer bij de sociale verhuurders terecht en beschikken evenmin over de mogelijkheid van huisvesting in de vrije huur- of koopsector. De kans op sociale segregatie en het ontstaan van eenzijdige inkomenswijken is reëel. Daarmee zou een einde komen aan het in Nederland zorgvuldig nagestreefde beleid voor gemengd samengestelde wijken en de positieve effecten daarvan. Vanuit haar rol als interne toezichthouder heeft de Raad van Toezicht, ondanks de verwachte negatieve effecten, ook in het Europa-dossier toegezien op de juiste en tijdige toepassing van de vigerende wet- en regelgeving.

Governance, risico’s en risicobeheersing Het bestuur en de Raad van Toezicht zijn verantwoordelijk voor de inrichting en toepassing van de governance en de naleving van de Governance Code Woningcorporaties, onderdeel van de AedesCode. Aan de governance, risico’s en risicobeheersing (essentieel onderdeel van de governance) is een afzonderlijk hoofdstuk gewijd in dit jaarverslag. Dat hoofdstuk maakt integraal deel uit van ons verslag, zodat we op deze plaats volstaan met een verwijzing. Op die plaats besteden we ook aandacht aan de tussenrapportage en het advies van de Monitoringcommissie Governancecode Woningcorporaties. In april 2011 wil Aedes de aangepaste code vaststellen. De actuele governance structuur is gepubliceerd op de website van de Woningstichting.

Bestuur Remuneratierapport Wij wijzen de lezer graag op de hoofdlijnen van ons remuneratierapport over 2010, zoals die als bijlage bij dit verslag zijn gevoegd. Dat rapport is conform de governance ook als afzonderlijk document op de website van de Woningstichting gepubliceerd.

Personalia, nevenfuncties en directiereglement Het bestuur van de Woningstichting wordt gevormd door één statutair directeur, de heer ir. ing. L.J.P.M. Janssen MRE, geboren op 1 juni 1952. Hij is per 1 oktober 2005 voor onbepaalde tijd benoemd.

Jaarverslag 2010

29

De heer Janssen is extern gecommitteerde van de examencommissie bij Avans Hogeschool in Tilburg, Academie voor Bouw en Management. Hij is deelnemer aan de ledenraad van de IPD European Social Property Services en deelnemer aan het WERV-directeurenoverleg (een samenwerkingsverband van acht corporaties uit Wageningen, Ede, Rhenen en Veenendaal). Verder is hij deelnemer aan het Wageningsberaad (een netwerk van betrokken Wageningers), deelnemer aan het Stadsoverleg in Wageningen, deelnemer KWP-overleg met de Gedeputeerde van de provincie Gelderland (KWP staat voor Kwalitatief Woningbouwprogramma) en lid van het Directeurencontact van Aedes, branchevereniging van woningcorporaties. In 2010 is de heer Janssen lid geworden van de Aedes-klankbordgroep ‘Actieve bewaking governance en integriteit’, de Raad van Toezicht van de Stichting Kinderopvang Grave en van de werkgroep MOOI: corporaties en maatschappelijke organisaties die in waar(achtig) ‘Maatschappelijk Ondernemen Onze Inspiratie’ vinden. Overigens vervult de heer Janssen geen nevenfuncties. Het directiereglement regelt de onderlinge verhouding tussen de Raad van Toezicht en het bestuur. In het reglement zijn de taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden van het bestuur vastgelegd.

Honorering Overeenkomstig de in de corporatiebranche tot 1 juli 2010 geldende adviesregeling arbeidsvoorwaarden statutair directeur zijn wij maximaal transparant over de honorering van de directeur / bestuurder. Zijn honorering is vastgesteld met inachtneming van die adviesregeling. In de financiële jaarrekening doen wij opgave van de honorering onder de toelichting bij de post lonen en salarissen. Conform de Wet Openbaarmaking uit Publieke middelen gefinancierde Topinkomens (Wopt) is zijn inkomen over 2009 gemeld aan het Ministerie van Binnenlandse Zaken. Per 1 juli 2010 is de nieuwe sectorbrede beloningscode voor bestuurders van woningcorporaties in werking getreden. De code heeft een verplichtend karakter en begrenst het inkomen tot het maatschappelijk aanvaarde maximum van de Balkenendenorm. Bij uitzondering kan een onafhankelijke en gezaghebbende commissie toestemming geven voor een hogere beloning. Het totale jaarinkomen van de directeur/bestuurder volgens de richtlijn van deze nieuwe beloningscode voor bestuurders van woningcorporaties komt niet boven de Balkenendenorm uit. De nieuwe code kent overgangsbepalingen voor bestaande arbeidsovereenkomsten, zoals de bepaling dat de inhoud van bestaande contracten op basis van het geldende arbeidsrecht gerespecteerd wordt. De Raad van Toezicht dient wel na te gaan hoe die bestaande afspraken zich verhouden tot de code. Als die afspraken afwijken van de code treden de Raad en de bestuurder in overleg om te bespreken of de afspraken bijstelling behoeven vanuit het besef van hun maatschappelijke positie en voorbeeldfunctie. Gezien de nieuwe richtlijn is aan de externe accountant opdracht gegeven inzicht te geven hoe de inhoud van de bestaande arbeidsovereenkomst zich verhoudt tot de nieuwe code. De uitkomst van het onderzoek van de accountant is nog niet bekend. Het salaris van de directeur / bestuurder bestaat uit een vast deel en een variabel deel (7 % van het vaste salaris, de minimale norm volgens de nu buiten werking gestelde adviesregeling Izeboud; de variabele beloning blijft overigens ook ruim binnen het maximum van de nieuwe beloningscode). Het vaste deel wordt geïndexeerd met het CBS-prijsindexcijfer voor de gezinsconsumptie (CPI alle huishoudens).

Jaarverslag 2010

30

Een eventuele doorgroei in het vaste inkomen wordt gebaseerd op de wijze waarop de directeur zich ontwikkelt in zijn functie. De beoordeling en besluitvorming daarover vindt plaats door de Raad van Toezicht, na advies van de Remuneratiecommissie. Sedert zijn indiensttreding is het vaste salaris overigens niet verhoogd, omdat de directeur gezien zijn leeftijd en ervaring maximaal is ingeschaald voor wat betreft een corporatie van onze omvang en de dynamiek van de vastgoedportefeuille. Ook zijn er geen bonussen of andere eenmalige beloningen toegekend. Het variabele salaris is afhankelijk van de mate waarin de directeur de met de Raad van Toezicht afgesproken en meetbaar geformuleerde prestatiecriteria realiseert. Onze Raad besluit daarover op advies van de Remuneratiecommissie. De overige arbeidsvoorwaarden van de directeur bestaan uit een bedrijfsauto (met een eigen bijdrage van 10%), een pensioenregeling (met eigen bijdrage; ook het variabele deel telt mee voor het pensioen) en een werkgeversbijdrage aan de basisziektekostenverzekering van 50%. De directeur ontvangt geen vaste kostenvergoeding of andere vormen van vergoedingen. Zijn uitgaven in het belang van de Woningstichting worden op declaratiebasis vergoed en geaccordeerd door de voorzitter van de Raad van Toezicht. Voor de directeur is een bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering afgesloten.

Wetsvoorstel Normering bezoldiging topfunctionarissen (semi)publieke sector (WNT) Minister Donner van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties heeft op 14 januari 2011 het wetsvoorstel Normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) bij de Tweede Kamer ingediend. De beloning van bestuurders en hoogste leidinggevenden van woningcorporaties mag volgens dat wetsvoorstel niet uitstijgen boven een maximum, gebaseerd op 30 procent meer dan het bruto salaris van een minister. Bovendien bevat de WNT regels over het openbaar maken van de beloning; de huidige wet Wopt wordt vervangen door de WNT. Het WNT kent drie regimes. Woningcorporaties vallen evenals het onderwijs, de publieke omroep en drinkwaterbedrijven in het strengste regime. Daarbij mag de beloning niet uitstijgen boven het hiervoor vermelde maximum, dat neerkomt op € 187.340, vermeerderd met componenten voor onkostenvergoeding (€ 7.559 ) en het werkgeversdeel van het pensioen (€ 28.767). De ontslagvergoeding wordt gemaximeerd op € 75.000. De WNT geeft de betrokken minister de bevoegdheid om de wettelijke beloningsafspraken te handhaven. In het uiterste geval kunnen betalingen die op grond van de wet verboden zijn aan de werknemer worden ontnomen. Onze Raad volgt de behandeling van het wetsvoorstel met belangstelling en zal - na de aanvaarding van het wetsvoorstel - bezien òf en zo ja welke maatregelen nodig zijn. Wij lopen daar niet op vooruit.

Verklaring Wij verklaren dat aan de directeur / bestuurder geen leningen of voorschotten zijn verstrekt en geen garanties zijn gegeven. Ook is er geen winstdelingsregeling en zijn er evenmin afspraken gemaakt over een uitkering bij einde dienstverband.

Jaarverslag 2010

31

Vierjaarlijkse beoordeling bestuurder Governance Volgens de governance vindt, naast de jaarlijkse beoordeling, eens in de vier jaar de beoordeling plaats of de directeur / bestuurder ook de juiste persoon is om de corporatie in de komende vier jaar te besturen. Dat is afhankelijk van de toekomstige koers van de Woningstichting en de daarbij vereiste competenties. De heer Janssen heeft daartoe de gevolgde koers en de te volgen koers voor de komende jaren uiteengezet en zijn ambities en competenties om daar leiding aan te geven.

Koers vanaf 2006 De koers van de Woningstichting vanaf 2006, zoals beschreven in ons huidige ondernemingsplan, kan als volgt worden samengevat. De Woningstichting wil zich ontwikkelen tot een meer extraverte, proactieve en ontwikkelende woningcorporatie. Het aanbod aan woningen moet beter aansluiten op de vraag uit de markt en bij de wensen van onze klanten. Dat betekent een grote herstructureringsopgave van de bestaande woningvoorraad: het Dynamisch Vastgoed Management (DVM omvat nieuwbouw, sloop en nieuwbouw, verkoop, opplussen van woningen voor ouderen en upgraden van de kwaliteit van onze woningen). We werken continu aan een optimale dienstverlening aan onze klanten: huurders, bewoners en woningzoekenden. We willen een optimaal evenwicht tussen de inzet van middelen voor het maatschappelijke en financiële rendement, te meten met voorheen de cijfers van de aeDex, nu de IPD European Social Property Services. We willen een professionele organisatie zijn op het gebied van (sociaal / maatschappelijk) vastgoed en bij voorkeur zelf invulling geven aan bijvoorbeeld de herstructureringsopgave. We streven naar het werken met prestatiegerichte medewerkers en laten onze belanghouders actief participeren bij de beleidsontwikkeling. Ambities De hiervoor beschreven koers is uitgewerkt naar ambities op vijf organisatiegebieden: 1. Processen: procesgericht werken in teams, invoering van de processen ‘bouwen’ en ‘herstructureren’ en het continu verzamelen van marktgegevens. 2. Strategie en Beleid: DVM in een continu proces organiseren, beleid mede op basis van continue marktgegevens, beleid gericht vertalen in projecten en afdelingsplannen (processen) en het inbedden van een kwaliteitscyclus. 3. Middelen: ICT optimaliseren ten behoeve van processen en gericht nagaan waar kennis inhuren efficiënter is dan zelf ontwikkelen. 4. Medewerkers: werken aan zelfstandige, bekwame medewerkers met de juiste attitude, training, opleiding en coaching en een nieuwe organisatiecultuur (van familiecultuur naar rol / taakcultuur op basis van het vierling-model). 5. Leiderschap: directeur / bestuurder, managementteam, staf en hoofden zitten op één lijn en stralen dat ook uit in de organisatie, deskundigheidsbevordering en gerichte sturing. Helder onderscheid tussen mee-weten, -praten en -beslissen. De (primaire) verantwoordelijkheid is als volgt:  Visie: Directeur / bestuurder en Raad van Toezicht  Beleid: Managementteam en staf  Processen: Middenkader  Uitvoering: Medewerkers

Jaarverslag 2010

32

In 2006 hebben we uitgesproken om over vijf jaar een procesgeoriënteerde organisatie te willen zijn. Een woningcorporatie die haar primaire processen goed op orde heeft en zo in staat is om een constant niveau aan service en dienstverlening aan haar klanten te bieden. We hebben dan een front office waar vragen van klanten direct beantwoord worden. Onze corporatie biedt dan bovendien aanvullende diensten bijvoorbeeld op het gebied van zorg, veiligheid en eventueel luxe diensten en verschuift zo het accent van ‘woning’ naar ‘wonen’; het wonen komt centraal te staan. Leiding wordt gegeven door mensen die een proces het beste kunnen organiseren en faciliteren. Onze relatie met belanghebbenden als gemeente, zorg- en welzijnsinstellingen, huurdersvereniging / bewonerscommissies / huurders et cetera heeft dan structureel vorm gekregen met een structureel overleg en evaluaties.

Kwaliteitsmeting (KWH en INK) en visitatie In het kader van kwaliteit en het INK-managementmodel spraken we in 2006 uit ons te willen ontwikkelen naar een ‘fase-2-organisatie’ (van activiteiten naar processen). We zullen daarbij de kwaliteitslabels van het KWH hanteren. Inmiddels beschikken we over vier van de vijf KWHlabels (Huur, Participatie, Goed Werkgeverschap en Goed Bestuur); het Maatschappijlabel volgt naar verwachting in 2011. Op een aantal onderdelen zijn we nu al gevorderd tot een ‘fase-4organisatie’ (ketenorganisatie): het reparatieproces (met aannemersportaal), het verkoopproces (met uitpondportaal) en het woningtoewijzing- en verhuurproces (met Huiswaarts.nu: alle woonwensen onder één dak, in de WERV-regio). De onafhankelijke visitatie planden we in 2011, het laatste jaar van ons huidige ondernemingsplan. Die visitatie zal inderdaad plaatsvinden in de eerste helft van 2011 door KWH, in lijn met ons kwaliteitsbeleid. De uitkomsten van de visitatie zullen dienen als input voor ons nieuwe ondernemingsplan. Aedes heeft hiervoor dispensatie verleend.

Toekomstige koers Door bestuur en Remuneratiecommissie is geconstateerd dat de voorgenomen koers in de afgelopen jaren goed gevolgd is. Voor de komende vier jaren is die koers, wel met een noodzakelijke verdere verdieping, op alle onderdelen nog steeds uiterst actueel. Duidelijk is ook dat het opschalen naar een procesgeoriënteerde kwaliteitscorporatie hoge eisen stelt aan het niveau van onze medewerkers. Dat kan gaan wringen met een aantal meer operationele werkzaamheden die wij nu nog uitvoeren. Een punt van zorg is het vereiste kwaliteitsniveau van onze vastgoedontwikkelpoot, gelet op haar eigenlijk te geringe omzet en omvang. De ontwikkeling van vastgoed wordt steeds complexer, met name in gecombineerde woon-, zorg- en welzijnsprojecten. Schaalvergroting zou een optie zijn. De corporatiewereld wordt steeds complexer; wet- en regelgeving veranderen in een steeds hoger tempo. De slagkracht van onze corporatie zal dus toe moeten nemen. Dat maakt een integrale bedrijfsvoering noodzakelijk, waarbij sociaal-maatschappelijke en financieel-ecomische belangen met elkaar in evenwicht zijn. Verder worden corporaties steeds meer aangesproken op hun transparante financiële en inhoudelijke verantwoording. We zullen duidelijke keuzes moeten maken ten aanzien van verwachte inspanningen en prestaties.

Maatschappelijk en sociaal-economisch belang De kern van ons ondernemerschap, zoals verwoord in het huidige ondernemingsplan, blijft onveranderd en richt zich op het maatschappelijk belang en het sociaal-economisch belang. Uit maatschappelijk oogpunt staat de primaire doelgroep centraal en heeft de secundaire doelgroep gelet op de marktvraag onze aandacht. Winsten uit commerciële activiteiten worden ingezet ten behoeve van de primaire doelgroep.

Jaarverslag 2010

33

We huisvesten maatschappelijke organisaties, werken actief aan onze maatschappelijke verankering, we betrekken belanghebbenden actief bij ons beleid en geven structuur aan het overleg met hen. Daarbij zijn de volgende zaken nog steeds actueel:  grotere differentiatie in ons woningaanbod en hogere kwaliteit van de woningen  verantwoorde woonlasten voor lagere inkomensgroepen  beter functioneren van de woningmarkt  creëren huisvestingsmogelijkheden voor mensen in kwetsbare positie  creëren huisvestingsmogelijkheden voor de secundaire doelgroep  vergroten zeggenschap van bewoners over woning en woonomgeving  financiering van onrendabele toppen bij nieuwbouw Uit sociaal-economisch oogpunt is het onderscheiden en anticiperen op risicofactoren van belang. Actueel is nog steeds:  scan betreffende frauderisico’s en implementeren van de aanbevelingen in de bedrijfsprocessen;  blijvende aandacht voor onze eigen integriteitcode met spelregels van onder andere financiële aard;  implementatie van controlslagen in de bedrijfsprocessen voor wat betreft afbreukrisico’s op financieel gebied en het voorkomen van imagoverlies;  besparing op bedrijfskosten door adequate en integrale bedrijfsvoering met minder formatieplaatsen en minder ingeleende krachten en door een meer effectieve en efficiënte bedrijfsvoering.

Rol bestuurder De directeur / bestuurder speelt een centrale rol bij de positionering, ontwikkeling en effectiviteit van een woningcorporatie. Die rol is in de laatste jaren ontegenzeggelijk breder en dynamischer geworden. Meer dan ooit zal de bestuurder van een maatschappelijke organisatie als de Woningstichting een permanent debat met de toezichthouders (intern en extern) en de belanghouders moeten voeren over legitimering en taakstelling van de organisatie, zowel op de korte als lange termijn. Hij zal zich ook transparant naar buiten toe verantwoorden. Vanuit zijn maatschappelijke betrokkenheid beweegt de bestuurder zich nog meer in (lokale) netwerken en allianties, gericht op de realisering van een gezamenlijke meerwaarde voor de samenleving. Daarbij speelt elke keer de keuze tussen participeren of het vervullen van de regierol. Bovendien moet de bestuurder leiding kunnen geven aan de veranderende en innoverende woningcorporatie.

Dilemma’s In zijn beschrijving van de koers van de Woningstichting schetst de bestuurder ook een aantal dilemma’s. Kiezen we in deze onzekere tijd heel voorzichtig voor kostenbeheersing en kostenbewustzijn of juist voor meer innovatie? Kiezen we voor ‘korte-termijn-verbetering’ (snelle oplossingen waar klanten en belanghouders soms om vragen) of juist voor ‘lange-termijnvernieuwing’ (vraagt meer aandacht en zorgvuldigheid)? Wisselende politieke omstandigheden kunnen leiden tot spanning tussen de gekozen strategie en de effectieve en efficiënte uitvoering. Een steeds terugkerend dilemma is het zelf uitvoeren of uitbesteden van taken; natuurlijk spelen bedrijfseconomische factoren daarbij een rol, maar de lokale visie op onze maatschappelijke rol zeker niet minder. De spanning tussen de inzet van ons vermogen voor lokale opgaven dan wel regionaal en/of landelijk is een nieuw dilemma, waar de Woningstichting mee geconfronteerd wordt. Die dilemma’s vragen om een goede bestuurlijke afweging en keuzes, waarbij de bestuurder effectief en gewetensvol moet opereren.

Jaarverslag 2010

34

Competenties Het vervullen van verschillende rollen, het leggen van verbanden en het sturing geven aan complexe interne en externe processen / krachtenvelden met een veelheid aan disciplines, zoals technisch, bedrijfseconomisch en maatschappelijk, vragen van de bestuurder een actieve rol als regisseur en leider. Hij zal verbindend en effectief moeten optreden en betekenisvol handelen. Kortom, hij toont leiderschap. Dat leiderschap moet passen bij enerzijds de geschetste ontwikkelingen en anderzijds bij zijn ambities, ervaring, kennis, competenties en persoonlijkheid. De vereiste competenties volgens het door de Woningstichting gehanteerde model van Schouten en Nelissen zijn: Denken (omgevingsbewustzijn), Verbeeldingskracht (innovatie en visie), Voelen (mens- / groepsgericht leiderschap), Interactie (onderhandelen en organisatie- / bestuurssensitiviteit), Doen (resultaat- en doelgericht) en Logica (doorzettingsvermogen); centraal staat tenslotte Overwicht.

Conclusies uit vierjaarlijkse beoordeling De Raad van Toezicht is akkoord met de voorzetting van de koers van de Woningstichting, zoals door de bestuurder voorgenomen en uiteengezet. Op voorstel van de Remuneratiecommissie is onze Raad eveneens akkoord gegaan met de conclusie dat de huidige directeur / bestuurder de juiste persoon is om onze corporatie in de komende jaren te besturen. Hij beschikt over de juiste competenties, is deskundig en bekwaam en zal naar verwachting van de Raad ook in de komende jaren uitstekend functioneren.

Functionerings- en beoordelingsgesprek 2010 / prestatiecriteria 2009 De Remuneratiecommissie heeft elk jaar, na de goedkeuring van het jaarverslag door de Raad, een functioneringsgesprek met de directeur / bestuurder. Dan vindt ook de beoordeling plaats van de mate waarin de prestatiecriteria met betrekking tot het afgelopen jaar zijn behaald. In 2010 zijn het functioneren en de mate waarin de prestatiecriteria 2009 zijn gerealiseerd, beoordeeld. Die afspraken over 2009 betroffen:  De implementatie van de nieuwe structuur voor het overleg met de drie groepen belanghouders: huurders / bewonerscommissies, gemeente Wageningen / wethouder Volkshuisvesting en zeven gekwalificeerde belanghouders uit de zorg, het welzijn, religie / WMO, het onderwijs en het locale bedrijfsleven. Toetsing afspraak: rapportage over het aantal overleggen met de verschillende groepen en de resultaten daarvan, gestaafd met verslagen.  De opzet en voorbereiding van het onderzoek naar de werknemerstevredenheid. Het feitelijke onderzoek zal in 2010 plaatsvinden na gereedkomen van het integraal Organisatie en Personeelsplan. Toetsing afspraak: op basis van een door de Remuneratiecommissie en gehele Raad goedgekeurde volledige onderzoeksopzet.  Een integraal Organisatie en Personeelsplan op basis van het vigerende Ondernemingsplan. Toetsing van deze afspraak omvat rapportages op de volgende onderdelen: 1. Vertaling van alle doelstellingen uit het ondernemingsplan naar concrete prestatieafspraken per afdeling. 2. Vertaling van het ondernemingsplan naar de BBSH-prestatievelden, de KWH-labels, de INKpositiebepaling en de borging van de kwaliteit. 3. Vertaling ondernemingsplan naar kernwaarden en imago. Deze zaken zijn ook uitgedragen en verankerd bij de leiding, staf en medewerkers.

Jaarverslag 2010

35

4. De vertaling van de strategie naar doelstellingen is vormgegeven met de volgende deelonderzoeken en/of rapportages: a) visie op goed werkgeverschap; b) functioneren als goed werkgever; c) rendement van goed werkgeverschap; d) tevredenheid werknemer; aanvullend tevredenheidsonderzoek werknemers. Vooraf is bepaald dat de laatste afspraak - het integraal O&P-plan – gezien de zwaarte voor 3,5 procent telt; de twee andere afspraken tellen ieder voor 1,75 procent. In totaal dus zeven procent, het maximum van de variabele beloning. De Remuneratiecommissie is bijzonder content over de door de directeur / bestuurder geleverde prestaties in 2009 en eveneens over de wijze van verantwoording daarover. De gehele Raad van Toezicht neemt die waardering van de commissie over en besluit op voorstel van de commissie de volledige variabele beloning over 2009 van zeven procent toe te kennen en uit te betalen in 2010.

Prestatiecriteria 2010 Voor het jaar 2010 zijn de volgende prestatieafspraken met de directeur / bestuurder gemaakt.  Het feitelijk onderzoek naar de werknemerstevredenheid, vervolgafspraak uit 2009. Het onderzoek vindt plaats met behulp van het instrument KWH-label Goed Werkgeverschap, aangevuld met een specifieke vragenlijst betreffende de thema’s sfeer en samenwerking, werkbeleving, werktevredenheid en betrokkenheid. Deze afspraak telt voor 1,75 procent en wordt getoetst op positieve resultaten uit het werknemerstevredenheidonderzoek.  Risicobeheersing. Het gaat hierbij om de integrale invoering in de organisatie van de gestructureerde risicobeheersing volgens de RMS-methodiek van PWC (RMS staat voor risicomanagementscan). De RMS bestaat uit 310 items. De afspraak voor 2010 is dat 85 procent (264 items) van de RMS in 2010 wordt gerealiseerd en dat voor het resterende deel een plan van aanpak gereed is. Deze afspraak telt gezien de zwaarte voor 5,25 procent en zal getoetst worden op basis van de rapportage van PWC over risicobeheersing bij haar beoordeling van de begroting 2011 en op basis van de periodieke rapportage. In totaal gaat het dus weer om zeven procent te behalen variabele beloning. De beoordeling van de realisering van de prestatiecriteria over 2010 zal plaatsvinden in 2011, na goedkeuring van de jaarstukken 2010 door de Raad van Toezicht.

Organisatieontwikkeling Het ondernemingsplan 2007 – 2011 kent naast ambitieuze externe doelstellingen (zoals het eerder genoemde DVM), ook ingrijpende interne doelstellingen met betrekking tot het veranderen en ontwikkelen van de organisatie en de medewerkers. Gevraagd wordt om kwaliteiten ontwikkelslagen (in bijvoorbeeld kennis, kunde en klantgerichtheid), om meer doeltreffendheid en doelmatigheid, om procesmanagement, om transformatie van generalisme in specialisme en om de omslag naar een ontwikkelende organisatie. Die organisatieontwikkeling is geen doel op zich, maar noodzakelijk om de gestelde volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelen in het kader van de lokale opgaven te realiseren. Ons motto daarbij is ‘leren en verbeteren’. De veranderende organisatiecultuur vormde de rode draad in de periodieke personeelsbijeenkomsten.

Jaarverslag 2010

36

In 2010 is het onderzoek naar werknemerstevredenheid uitgevoerd; onze Remuneratiecommissie was bij de onderzoeksopzet betrokken. Het onderzoek leverde positieve resultaten op en ook verbeterpunten. In het hoofdstuk Organisatie & Personeel valt daar meer over te lezen.

Intern toezicht Missie, statutaire taak, omvang en aantal kerncommissies De Raad van Toezicht is het intern toezichthoudend orgaan bij de Woningstichting. De missie van onze corporatie, evenals de statutaire taak, de omvang en het aantal kerncommissies van de Raad, zijn gepubliceerd op onze website, alsmede te lezen in dit verslag van de Raad van Toezicht dan wel in het hoofdstuk Governance, risico’s en risicobeheersing.

Nieuwsbrief medewerkers Om intern meer bekendheid te geven aan het werk van de Raad van Toezicht is in 2010 gestart met het publiceren van een nieuwsbrief voor de medewerkers van de Woningstichting op intranet over de vergaderingen en bijeenkomsten van de Raad. Op die manier wordt ook bijgedragen aan Goed Werkgeverschap (medewerkers bekend met beleid, besluiten en ontwikkelingen) en Governance (normen goed bestuur en intern toezicht verankeren in de organisatie).

Borging kwaliteit intern toezicht Met onafhankelijke, kritische, deskundige, ervaren en betrokken toezichthouders borgen wij de kwaliteit van ons interne toezicht. We komen tenminste eenmaal per kwartaal bijeen, verdiepen ons met themabijeenkomsten in relevante onderwerpen als Europa (staatssteun) en risicomanagement - een bijzonder belangrijk onderdeel van governance; we besteden er veel aandacht aan, zowel aan risico’s als aan Goed Bestuur - doen aan de jaarlijkse zelfevaluatie van de Raad (in 2010 nog zonder onafhankelijke begeleider, maar in 2011 met een externe) en volgen en beoordelen het functioneren van de statutair directeur kritisch. Hij weet welke informatie onze Raad wil ontvangen en welke bestuursbesluiten ter goedkeuring voorgelegd dienen te worden. De voorzitter bewaakt daarbij overigens scherp dat de Raad van Toezicht niet op de stoel van de bestuurder plaatsneemt. De continue kwaliteit en borging van het interne toezicht vormt in het komende jaar evenwel toch een belangrijk punt van aandacht. Per 1 januari 2011 is afscheid genomen van twee leden van de Raad, per 1 januari 2012 zullen we wegens het verstrijken van de maximale benoemingstermijnen afscheid nemen van de vicevoorzitter en per 1 juli 2012 van de voorzitter. We zullen in 2011 / 2012 alles in het werk moeten stellen om ervaren en deskundige interne toezichthouders aan te trekken, die zich verbonden weten met de maatschappelijke taken van een woningcorporatie; die gaan verder dan alleen de volkshuisvestelijke opgaven.

Reikwijdte toezichtstaak Onze toezichtstaak omvat de strategie, de governance (inclusief het risicomanagement) en de volkshuisvestelijke en maatschappelijke taken. Wij hebben een klankbordfunctie voor en vervullen de werkgeversrol naar het bestuur. Tussen de voorzitter van de Raad en het bestuur is een regelmatig contact, ook buiten de reguliere vergaderingen om. De voorzitter en de vicevoorzitter van de Raad bereiden gezamenlijk met het bestuur de vergaderingen van de Raad van Toezicht voor.

Jaarverslag 2010

37

Toezicht op strategie De Raad van Toezicht ziet er op toe dat de Woningstichting als maatschappelijke onderneming naar vermogen en met oog voor de financiële continuïteit volkshuisvestelijk en maatschappelijk presteert op basis van het ondernemingsplan. De Woningstichting doet dat ten minste in overleg, maar liever nog in samenwerking met haar belanghouders. De Woningstichting onderneemt integer en volgens de normen van Goed Bestuur en Intern Toezicht. Voor wat betreft de financiële continuïteit koersen we niet zonder meer op het continuïteitsoordeel van de externe toezichthouders: het CFV en het ministerie van VROM, nu het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties geheten. Na het eerdere C-oordeel (oordeelsbrief 2008: verwachting onvoldoende inzet van financiële middelen t/m 2012), waartegen het bestuur wegens verwachte grote investeringen in zorgvastgoed gemotiveerd, maar vruchteloos bezwaar aantekende, ontvingen we in 2010 het A1-oordeel (voorgenomen activiteiten vijfjaarsprognoseperiode passen bij vermogenspositie). Met ingang van het jaar 2011 is de kwalificatie C-oordeel van het CFV overigens in ‘t geheel komen te vervallen, omdat het Coordeel (onvoldoende inzet van vermogen) kan conflicteren met het oordeel van het WSW (onvoldoende kredietwaardig), hetgeen op zijn minst merkwaardig te noemen is. Hoe het ook zij, de Woningstichting presteert naar vermogen en is onverminderd kredietwaardig volgens de verschillende beoordelaars. Als andere voorbeelden van het toezicht op de strategie worden genoemd:  Toekomstige koers van de Woningstichting, zoals die bij de vierjaarlijkse beoordeling van de bestuurder is besproken en zoals hiervoor beschreven.  Europese beschikking / tijdelijke ministeriele regeling / herziening Woningwet voor het Nederlandse corporatiebestel: voor wat betreft aspecten als administratieve (vooralsnog onze voorkeur en ook nog toegestaan) of juridische (verplicht bij herziening Woningwet?) scheiding van activiteiten met en zonder staatssteun en de financiering van die onderscheiden activiteiten. We volgen deze ontwikkelingen nauwlettend en zullen er in ons toezicht tijdig op anticiperen.  Risicomanagement: ontwikkeling als (complex) vakgebied met inmiddels veel literatuur en stand van zaken ontwikkeling bij de Woningstichting. Als Raad hebben wij daar in 2010 een specifieke themabijeenkomst aan gewijd. We hebben stilgestaan bij definities van het begrip risico (bijv. kans op gebeurtenis met negatief effect, zodat doelstellingen niet gerealiseerd worden), de beheersing van risico’s (kennen, kwantificeren, maatregelen, monitoren en rapporteren volgens de PDCAcyclus), inventariseren van risico’s en specifiek ook het benoemen van relevante risico’s voor de Raad (zoals op strategisch niveau), het sturen op risico’s m.b.v. de risicoresponse kwadrant (concentreren op risico’s met grote kans en impact) en de ontwikkelingsfasen (vroege fase: erkenning belang, groeifase: gestructureerde aanpak en volwassen fase: integratie in de bedrijfsprocessen). Onze conclusie is dat het risicomanagement bij de Woningstichting inmiddels al integraal onderdeel uitmaakt van de bedrijfsvoering. De Woningstichting is in control, maar voortdurende oplettendheid blijft geboden. Risico’s zijn altijd in beweging en nieuwe risico’s zullen zich zonder enige twijfel aandienen. Ook op dit terrein blijft ‘leren en verbeteren’ geboden.  De samenwerking met zorginstelling Opella te Ede met het doel om een samenhangend aanbod van wonen, zorg en welzijn te realiseren. Beide organisaties brengen hun kerncompetities in: Opella op het gebied van zorg en welzijn; de Woningstichting op het gebied van (zorg)vastgoed. De samenwerking leidt in de komende jaren tot omvangrijke investeringen door de Woningstichting.  Vast agendapunt Corporatie in (lokale) samenleving. In de vergaderingen van de Raad is ruimte gecreëerd voor het verkennen van ontwikkelingen en de positionering van de Woningstichting in de (lokale) samenleving. Bijvoorbeeld de aanpak woonfraude in Wageningen.

Jaarverslag 2010

38



De ontwikkeling van de organisatie in relatie tot het ondernemingsplan. Bijvoorbeeld de integrale bedrijfsvoering resulterend in de afdeling Bedrijfsvoering per 1 januari 2011. De desbetreffende manager is lid van het MT.

Toezicht op integriteit, governance en risico’s De Raad van Toezicht heeft voortdurend aandacht voor integriteit, governance (waaronder naleving wet- en regelgeving) en risico’s. Zonder uitputtend te zijn, noemen we de volgende zaken op dit gebied. Het bestuur rapporteert elk kwartaal aan de Auditcommissie en de Raad van Toezicht over de naleving van het integriteitprotocol en de stand van zaken betreffende de risicobeheersing. De Woningstichting werkt uitsluitend met zakenrelaties die gedragsregels toepassen die consistent zijn met onze integriteitcode; die relaties hebben daartoe een integriteitverklaring ondertekend. Aan de tijdige invoering van de nieuwe regelgeving vanuit ‘Europa’ hebben we in april 2010 een themabijeenkomst gewijd; vervolgens rapporteerde het bestuur over de voortgang ervan. Er is verder gewerkt aan de verbeterpunten uit het eerder gehouden onderzoek van KWH naar Goed Bestuur en Intern Toezicht; in 2011 zal voor dit label een nieuwe meting plaatsvinden. Aan het kennen en beheersen van risico’s is in 2010 wederom bijzonder veel aandacht besteed, onder andere met een specifieke themabijeenkomst en bij de jaarlijkse prestatiecriteria met de bestuurder; we schreven er hiervoor al over. Verder komt dit onderwerp bij vrijwel elk bestuursvoorstel aan de orde en ook met de vaste kwartaalrapportages aan de Raad van Toezicht als financiën, fiscaliteiten, treasury, vastgoedprojecten (bouwrapportage en projectenoverzicht) en de rapportage over de kredietcrisis in relatie tot de Woningstichting. De (meerjaren) doelstellingenbegroting van de Woningstichting is voorzien van gevoeligheidsanalyses (scenario’s) en het onderzoeksrapport van de externe accountant. Wijzigingen in de parameters voor de bedrijfswaardeberekeningen behoeven de goedkeuring van de Raad en wijzigingen in de interne mandateringsregeling en betaalprocedure worden ter kennis van de Raad gebracht. Vastgoedprojecten, ook al zijn die in de goedgekeurde begroting opgenomen, worden voor de start van het project opnieuw ter goedkeuring aan de Raad voorgelegd. Aan de risicobeheersing met betrekking tot de samenwerking met de zorginstelling Opella en het omvangrijke en ook complexe (onder andere zorg) project Rustenburg in Wageningen (sloop, bodemsanering en nieuwbouw) is in 2010 opnieuw veel aandacht besteed. We zijn akkoord gegaan met de samenwerkingsovereenkomst met Opella en met de twee opvolgende anterieure overeenkomsten met de gemeente Wageningen. Op het gebied van risicobeheersing zijn in 2010 opnieuw kwaliteitsslagen gemaakt. Dat willen wij zeker continueren; risicobeheer, integriteit en goed bestuur en intern toezicht dienen goed verankerd te zijn in alle lagen van de organisatie. Dat tonen wij ook graag aan de buitenwereld.

Toezicht op volkshuisvestelijke taken In het kader van ons toezicht op de volkshuisvestelijke en maatschappelijke taken hechten wij groot belang aan prestatieafspraken met de gemeente Wageningen en de kwaliteit van het overleg met de belanghouders van de Woningstichting. Aan heldere en meetbare prestatieafspraken met de gemeente en andere belanghouders kunnen wij immers de conclusie verbinden dat de voorgenomen en gerealiseerde maatschappelijke prestaties worden gedragen door de lokale Wageningse samenleving; de Woningstichting doet en deed dan de juiste dingen. Wij zijn daar inmiddels een heel eind mee op weg.

Jaarverslag 2010

39

In de Raamovereenkomst Wonen - in 2009 overeengekomen tussen de gemeente Wageningen, Idealis en de Woningstichting - zijn de basisvoornemens op het terrein van het wonen uitgewerkt, passend binnen de gemeentelijke Woonvisie. Het zijn prestatieafspraken zoals die elders in het land veelal ook worden gemaakt: naast concrete afspraken nog (te) veel intenties. De harde prestatieafspraken zijn door het bestuur vervolgens vervat in het concept Bod van de Woningstichting op de Woonvisie Wageningen, zoals die in januari 2010 aan de gemeente is aangeboden (concept, omdat daarover ook overlegd wordt met de belanghouders en huurders). Het Bod op de Woonvisie omvat concrete en meetbare prestatieafspraken op de thema’s Wonen, Leefbaarheid, Sociaal-maatschappelijke opgaven, Wonen, zorg en welzijn, Kwaliteit, Doelgroepen van beleid, een gebiedsgericht bod (nieuwbouw en herstructurering) en een cijfermatig overzicht van investeringen en onrendabele toppen. In het bod is aangeven wat de inspanning van de Woningstichting is en welke inspanning wij van de gemeente verwachten. Op basis van het bod kunnen in het overleg met de gemeente vervolgens harde en wederzijdse afspraken gemaakt worden. Dat overleg is, met vertraging door de gemeenteraadsverkiezingen en collegevorming, in het vierde kwartaal van 2010 gestart en biedt uitzicht op het daadwerkelijk maken van de gewenste prestatieafspraken in 2011. Het overleg met de belanghebbenden - bewonerscommissies, gemeente Wageningen en de gekwalificeerde belanghouders - heeft in 2010 plaatsgevonden conform het nieuwe overlegmodel; dat model blijkt in de praktijk aan de verwachtingen te voldoen. Het bestuur rapporteert en informeert de Raad daar adequaat over. Aan de belanghebbenden wordt hun oordeel gevraagd over ons jaarverslag en de daarin verantwoorde maatschappelijke prestaties en tevens om input voor onze begroting voor de komende jaren. Dat wordt bijzonder gewaardeerd, hetgeen ook geldt voor de vele activiteiten van de Woningstichting op de verschillende beleidsterreinen. De bewonerscommissies leveren hun bijdragen aan het beleid vooral op de onderwerpen leefbaarheid, participatie en de kwaliteit van de woningen. De huurders kunnen bovendien bijdragen leveren aan de onderwerpen die via het internetpanel worden uitgezet. Met de gemeente en de gekwalificeerde belanghouders uit verschillende maatschappelijke sectoren wordt op bestuurlijk niveau in onderscheiden overleggen gesproken over een breed scala aan onderwerpen. Bijvoorbeeld over ons Bod op de Woonvisie, waaraan de gekwalificeerde belanghouders een bijdrage hebben geleverd. In maart 2010 hebben de samenwerkende maatschappelijke organisaties / partners met het gemeenschappelijke document ‘Voor een mooier, beter en vitaler Wageningen’ hun samenwerking en partnership met de gemeente Wageningen aangeboden en hun ambities op verschillende beleidsterreinen uitgesproken, teneinde gezamenlijk nog betere maatschappelijke prestaties te kunnen leveren. De gemeente wil dat eveneens graag en heeft hiervan ook al blijk gegeven in 2010. Met de gekwalificeerde belanghouders werken we vervolgens samen aan concrete projecten, waaraan in de stad behoefte is. De kwaliteit van het overleg met de belanghouders wordt gemeten met de verschillende KWHlabels. Die labels zijn voor de Raad een belangrijk toezichtinstrument. Als andere voorbeelden van ons volkshuisvestelijke toezicht worden nog genoemd:  Het verslag van de geschillenadviescommissie en het jaarverslag van de Urgentie- en Klachtencommissie Woonruimteverdeling worden geagendeerd voor de vergadering van de Raad van Toezicht.  De kwartaalrapportage Beleid betreffende de voortgang van de activiteiten op de zes prestatievelden uit het BBSH is een vast agendapunt bij onze vergaderingen. In 2010 is een volledig nieuwe rapportage ontworpen op basis van de doelstellingenbegroting. Daarmee wordt met percentages en kleur een helder en ook samenvattend overzicht gegeven van de mate van realisering van de doelstellingen.

Jaarverslag 2010

40

 



De verbouwing van het in 2008 aangekochte gemeenschapsgebouw Ons Huis in Wageningen tot een multifunctionele wijkaccommodatie, onder andere voor kinderopvang, welzijns- en kerkelijke activiteiten. De overname van huurwoonwagens en standplaatsen aan de Droevendaalsesteeg in Wageningen van de gemeente. Bewoners die dat willen kunnen hun huurwoonwagen kopen. Dat geldt ook voor onze woonwagens aan de Asterstraat in Wageningen. We hebben daarmee ons verkoopprogramma uitgebreid. Op het gebied van zorgvastgoed is de samenwerking met zorginstelling Opella al eerder genoemd, maar kan wegens het belang ervan op deze plaats niet onvermeld blijven.

Toezichtskader De Raad van Toezicht beschikt over een uitgebreid toezichtskader. Wij toetsen het beleid van het bestuur aan wet- en regelgeving (bijvoorbeeld BBSH, Governance Code en ‘Europa’), aan onze statuten, ons ondernemingsplan en onze missie, aan de doelstellingenbegroting, het treasurystatuut en treasuryjaarplan en aan de prestatieafspraken met het bestuur. Verder hanteren we het directiereglement en reglement Raad van Toezicht, de verschillende KWHlabels en benchmarks als de IPD European Social Property Services. Met de kwartaalrapportages van het bestuur aan de Raad wordt toezicht gehouden op de realisatie van de doelstellingen en op de risico’s.

Profielschets en reglementen We hebben een profielschets - met algemene eisen, waaronder het onderschrijven, naleven en toepassen van de Governancecode, en met gewenste deskundigheden - voor de leden van de Raad van Toezicht. De profielschets is op de website gepubliceerd. De algemene eisen aan de leden van de Raad betreffen: 1) affiniteit met de volks- huisvesting en met name de sociale doelstelling van de corporatie (kennis hebben dan wel eigen maken en up to date houden door bezoeken van bijeenkomsten en/of bijhouden van vakliteratuur), 2) bestuurlijke kwaliteiten en/of ervaring (afstand van de dagelijkse gang van zaken, hoofd- en bijzaken onderscheiden en op basis van voorliggende stukken in staat tot adequate besluitvorming), 3) een kritisch / analytisch denkvermogen en zelfstandig een mening kunnen vormen, 4) een maatschappelijke binding met het werkgebied (de vraag- stukken in de volkshuisvesting worden in sterke mate bepaald door regionale factoren als de samenstelling en opbouw van de bevolking et cetera; leden van de Raad hebben daar inzicht in en voelen zich betrokken bij de lokale verhoudingen) en 5) integriteit en onafhankelijke opstelling (zakelijke of politieke belangenverstrengeling bij leden van de Raad is niet acceptabel). De volgende specifieke kwaliteiten / deskundigheden dienen binnen de Raad van Toezicht vertegenwoordigd te zijn: 1) financieel en economisch, 2) juridisch en bestuurlijk, 3) inzake sociale verhoudingen, 4) bedrijfskundig / organisatorisch en 5) inzake lokale en regionale verhoudingen. Bij benoeming en herbenoeming wordt eerst nagegaan of de profielschets nog actueel is. In het geval van een vacature wordt de algemene profielschets aangevuld met specifieke criteria waaraan het nieuwe lid moet voldoen. In aanvulling op de statuten is er een reglement, waarin de taken en werkwijze van de Raad zijn geregeld. Verder is er een reglement benoemingsprocedure lid Raad van Toezicht op bindende voordracht van de huurders.

Jaarverslag 2010

41

Samenstelling en rooster van aftreden In het navolgende overzicht wordt de samenstelling en dergelijke van de Raad van Toezicht in 2010 gegeven. Naam en functie

Bruto jaarvergoeding

Geboortedatum

Eerste benoeming

Aftredend

De heer W.J. van Schaik, voorzitter

€ 8.301,84

21-12-1944

01-07-2004

30-06-2012

De heer H.Th. Boersma, vicevoorzitter Mevrouw Mr. M.P. Schooten, lid De heer K.H. Spiering AAG, lid Mevrouw H.P. Masselink, lid

€ 6.227,52

17-03-1950

01-01-2004

31-12-2011

€ 6.227,52

29-06-1957

01-01-2003

31-12-2010*

€ 6.227,52

20-08-1944

13-10-2005

13-10-2013

€ 6.227,52

01-08-1965

25-01-2007

31-12-2010*

De heer Ing. J. Meijer MSc, lid

€ 4.783,98

20-12-1957

24-03-2010

24-03-2014**

* vacature per 1 januari 2011 ** herbenoembaar

De leden van de Raad zijn lid van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW). Alle leden van de Raad van Toezicht hebben de Nederlandse nationaliteit. Mevrouw Schooten en de heer Boersma zijn benoemd en herbenoemd op bindende voordracht van de huurders. De totale bruto jaarvergoeding aan de leden van de Raad bedraagt € 37.995,90.

Beroep en relevante nevenfuncties De heer Van Schaik is gepensioneerd algemeen directeur van de Land- en tuinbouwcoöperatie Rijnvallei b.a. Hij is voorzitter van de Raad van Commissarissen van Verbeek’s Pluimvee Beheer BV in Renswoude, voorzitter van de Raad van Commissarissen van Agri Retail Holding in Ede en voorzitter van het College van Kerkrentmeesters van de Protestantse Gemeente in Wageningen. De heer Boersma is procesmanager bij het ministerie van Economische Zaken, Landbouw & Innovatie (EL&I), Dienst Landelijk Gebied, Ontwikkelingsbedrijf Groene Ruimte. Mevrouw Schooten is juridisch adviseur bij de Rijksgebouwendienst, onderdeel van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. De heer Spiering is actuaris (AAG) en gepensioneerd statutair directeur van Sterpolis Verzekeringen in Arnhem (dochterbedrijf van Interpolis en in 2002 geïntegreerd in het moederbedrijf). Sinds medio 2008 is hij lid van een visitatiecommissie voor pensioenfondsen. Mevrouw Masselink is directeur Groen door Rood en tevens directeur van AM Grondbedrijf (projectontwikkeling). AM Grondbedrijf behoort tot de Koninklijke BAM Groep N.V. De heer Meijer is zelfstandig adviseur in de zorgsector en eigenaar van Talentum Advies in Wageningen, een adviesbureau dat samenwerkt met Transmissie B.V. in Gorinchem; het laatste bureau beschikt over een netwerk van adviseurs op allerlei gebied in de zorg. Hij is tevens mede-eigenaar van Talemtum Shared Services Centrum BV, een adviesbureau dat kleinere zorginstellingen ondersteunt bij al hun secondaire bedrijfsprocessen. Hij is geregistreerd adviseur (keurmerk Investors in People).

Jaarverslag 2010

42

Procedure herbenoeming In geval van herbenoeming van leden van de Raad volgen we de procedure van consultatie door de voorzitter (of vicevoorzitter als het om de voorzitter gaat) van de andere leden van de Raad van Toezicht over het functioneren in de afgelopen periode, het vragen van advies aan de Ondernemingsraad (conform de CAO Woondiensten) en als het om één van de twee ‘huurderszetels’ gaat het bindende advies van de huurders (conform het BBSH). Tevens wordt getoetst of de profielschets nog actueel is. In 2010 was herbenoeming niet aan de orde.

Procedure benoeming Bij het ontstaan van vacatures in de Raad wordt een open werving- en selectieprocedure gevolgd om in de vacature te voorzien. De profielschets wordt op actualiteit beoordeeld en aangevuld met specifieke eisen, die gesteld worden aan het nieuwe lid. De vacature wordt in de gekozen dagbladen geadverteerd en op onze website geplaatst. En er wordt een informatiepakket en een introductieprogramma samengesteld. In het kader van Goed Bestuur en integriteit dient het te benoemen lid de Governance Code te onderschrijven, onze integriteitcode te ondertekenen, zich te legitimeren met een geldig identiteitsbewijs en een Verklaring Omtrent het Gedrag te overleggen. Conform de CAO Woondiensten wordt de Ondernemingsraad in de gelegenheid gesteld om advies te geven over de voorgenomen benoeming en conform het BBSH, in het geval het om een ‘huurderszetel’ gaat, worden de huurders in de gelegenheid gesteld een bindende voordracht uit te brengen. De Werving- en Selectiecommissie van de Raad is belast met het goed doen verlopen van de open procedure, met het voeren van de sollicitatiegesprekken en met de voordracht van de te benoemen kandidaat aan de Raad van Toezicht.

Vacature per 1 januari 2010 Voor de per 1 januari 2010 ontstane vacature in de Raad wegens het verstrijken van de maximale benoemingstermijn van een van de leden is de hiervoor beschreven open procedure gevolgd. Er is regionaal (de Gelderlander, breed verspreidingsgebied) en landelijk (NRC Handelsblad) geadverteerd. In totaal 36 belangstellenden hebben gesolliciteerd; met drie kandidaten heeft de W&S-commissie een sollicitatiegesprek gevoerd. Op voordracht van de W&S-commissie heeft de Raad van Toezicht de heer J. Meijer, woonachtig in Wageningen, per 24 maart 2010 als lid van de Raad benoemd. Geconcludeerd werd dat de heer Meijer met zijn bestuurlijke kwaliteiten, zijn sociaal-maatschappelijke kennis - met name ook op het gebied van zorginstellingen en zorgvastgoed - en zijn binding met Wageningen volledig aan het vereiste profiel voldoet. De Ondernemingsraad adviseerde positief ten aanzien van deze benoeming. De heer Meijer heeft de OR weten te overtuigen van de toegevoegde waarde die hij kan hebben voor de Raad. Hij deelt de kernwaarden - open, betrouwbaar, ondernemend en samen - van de Woningstichting. De OR is blij verrast over de kennis die de heer Meijer zich al eigen heeft gemaakt over de sector woningcorporaties.

Inwerkprogramma Het inwerkprogramma voor de heer Meijer omvatte gesprekken met de voorzitters van de Raad van Toezicht en de kerncommissies (verantwoordelijkheden, bevoegdheden en taken Raad en commissies) en met het bestuur, het managementteam en de bestuurssecretaris (algemeen beleid, specifiek beleid Vastgoed, Wonen, Financiën en Organisatie en Personeel, financiële verslaggeving, gang van zaken Raad en bestuur en vergaderingen, de governance, de VTW et cetera). Verder voorzag het programma in een rondleiding door het kantoor om kennis te maken met de medewerkers en een bezichtiging van het woningbezit om een indruk te krijgen van de kwaliteit, de bouw- en onderhoudsactiviteiten, de sfeer in buurten en wijken en de doelgroepen van beleid.

Jaarverslag 2010

43

Deze twee laatste programmaonderdelen zijn gecombineerd met een soort stagedag voor de nieuwe wethouder voor Ruimte, Wonen en Bereikbaarheid en drie medewerkers van Aedes. Het volle programma werd gezamenlijk afgesloten met een barbecue met het gehele personeel. De heer Meijer heeft verder informatie ontvangen over de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties en haar opleidingsprogramma; hij neemt deel aan de workshop ‘De wereld van de woningcorporatie’.

Twee vacatures per 1 januari 2011 Per 1 januari 2011 zijn in onze Raad twee vacatures ontstaan wegens het aftreden van mevrouw Schooten (niet herbenoembaar wegens verstrijken maximale benoemingstermijn) en mevrouw Masselink (verstrijken van de benoemingstermijn). Mevrouw Schooten was benoemd op bindende voordracht van de huurders, zodat de huurders in de gelegenheid worden gesteld om een bindende voordracht te doen. Als specifiek profiel is aan de huurders meegegeven een lid met deskundigheid op juridisch en bestuurlijk gebied; het profiel voor de andere vacature is deskundigheid op bedrijfskundig en organisatorisch gebied. Over de voordracht door de huurders is overleg gevoerd met de voorzitters van onze bewonerscommissies. Dat heeft onder begeleiding en voorzitterschap van de heer G. Geurts, freelance adviseur Woonbond Kennis- en Adviescentrum, geleid tot de vorming van een Selectiecommissie van huurders; ons tweede Raad van Toezichtlid met een huurderszetel treedt op als adviseur van die commissie. Voor de twee vacatures wordt wederom de eerder beschreven open werving- en selectieprocedure gevolgd, aangevuld met specifieke afspraken met de huurders over hun inbreng bij de profielschets, het informatiepakket, hun procedure en hun planning. In gezamenlijk overleg is, wegens de gevraagde lokale betrokkenheid, gekozen voor één gecombineerde advertentie voor de twee vacatures in alleen regionale en lokale bladen (de Gelderlander, breed verspreidingsgebied en hun vacaturesite, en lokale bladen als de Veluwepost). Verder zijn de advertentie en de profielschetsen op onze website geplaatst. Ten tijde van het schrijven van dit verslag zijn de twee verschillende werving- en selectieprocedures nog in volle gang. Voor de vacature met bindende voordracht door de huurders zijn 10 sollicitatiebrieven ontvangen; voor de andere vacature 47. De Raad van Toezicht hoopt en verwacht de twee nieuwe leden van de Raad, respectievelijk op bindende voordracht van de huurders en op voordracht van onze W&S-commissie, in haar vergadering van eind maart 2011 te kunnen benoemen; vanzelfsprekend eerst na ontvangst van positieve adviezen van de Ondernemingsraad.

Kerncommissies Onze Raad heeft drie kerncommissies ingesteld: de Auditcommissie, de Remuneratiecommissie en de Werving- en Selectiecommissie. Het zijn vaste voorbereidingscommissies van de Raad van Toezicht. De commissies beschikken over een eigen reglement waarin de samenstelling, de werkwijze en de taken en bevoegdheden zijn geregeld. Het reglement van de Auditcommissie is in 2010 herijkt en geactualiseerd. De Raad van Toezicht als geheel ontvangt een verslag van de vergaderingen van de commissies. Om alle leden van onze Raad in de gelegenheid te stellen deel te nemen aan het werk van de commissies is er een roulatieschema opgesteld.

Jaarverslag 2010

44

Auditcommissie Taken Auditcommissie De Auditcommissie heeft een omvangrijk taakgebied op het terrein van financiën et cetera en ziet in elk geval toe op de werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen (waaronder naleving relevante wet- en regelgeving, gedragsregels en de integriteitcode), de financiële informatieverschaffing (keuze accountingprinciples / waarderingsgrondslagen, toepassing en beoordeling effecten nieuwe regels, inzicht in behandeling van schattingsposten in de jaarrekening en het tot stand komen van prognoses), de financiële informatieverschaffing aan de externe toezichthouder, de naleving en opvolging van aanbevelingen en opmerkingen van de controller en de externe accountant, het beleid met betrekking tot taxplanning, de relatie met de externe accountant (waaronder in het bijzonder zijn onafhankelijkheid, bezoldiging en eventuele niet-controlewerkzaamheden voor de Woningstichting), het financieringsbeleid (conform Treasurystatuut en treasuryjaarplan), de toepassingen van de informatie- en communicatietechnologie (ICT) en het investeringsbeleid en de daarmee samenhangende normen en processen (als vastgelegd in het Investeringsstatuut). De Auditcommissie bereidt de vergaderingen van de Raad van Toezicht met de directeur / bestuurder voor waarin de jaarrekening en het jaarverslag, alsmede de begroting en meerjarenramingen van de Woningstichting worden besproken. De commissie beoordeelt de openbaar te maken jaarlijkse verslagen van de Woningstichting, alsmede het in het jaarverslag op te nemen verslag van de Raad van Toezicht.

Taken Auditcommissie met betrekking tot externe accountant De Auditcommissie is het eerste aanspreekpunt voor de externe accountant, wanneer de accountant zaken onder de aandacht van de Raad van Toezicht wil brengen. De Auditcommissie is, na consultatie van de externe accountant en de bestuurder, ook het aanspreekpunt voor de externe accountant wanneer deze onregelmatigheden constateert in de inhoud van de financiële berichten of in de gevolgde procedure ten behoeve van de financiële verslaggeving. De commissie stelt de bestuurder daarvan onmiddellijk op de hoogte. De Auditcommissie en de externe accountant worden betrokken bij het opstellen van het werkplan van de controller. Zij nemen ook kennis van de bevindingen van de controller. De Auditcommissie rapporteert met de directeur / bestuurder afzonderlijk jaarlijks aan de Raad van Toezicht over de ontwikkelingen in de relatie met de externe accountant, waaronder in het bijzonder over zijn onafhankelijkheid (met inbegrip van de wenselijkheid van rotatie van verantwoordelijke partners binnen een kantoor van externe accountants dat met de controle is belast), van het verrichten van niet-controlewerkzaamheden voor de Woningstichting door hetzelfde kantoor (de bestuurder informeert de Auditcommissie daarover), dan wel de wenselijkheid om van accountantskantoor te wisselen. Indien nodig, doet de Auditcommissie voorstellen aan de Raad met betrekking tot eventuele (potentiële) tegenstrijdige belangen tussen de externe accountant en de Woningstichting. De Auditcommissie beoordeelt de door de externe accountant voorgestelde reikwijdte, aanpak en honoraria van de audit, waaronder de coördinatie met de interne controle. Jaarlijks wordt het verslag van de externe accountant beoordeeld, waarin deze zijn onafhankelijkheid schriftelijk bevestigt. Hieronder vallen de door de accountant gehanteerde interne kwaliteitscontrole, procedures voor informatievergaring en opsporing. Ook wordt in dat verslag aandacht besteed aan eventuele belangrijke kwesties die in de afgelopen vier jaar door de interne kwaliteitscontrole van de externe accountant of door overheidslichamen met betrekking tot een door de accountant uitgevoerde audit naar voren zijn gebracht en aan de maatregelen die naar aanleiding daarvan zijn genomen. De Auditcommissie verzoekt de externe accountant om in zijn verslag zaken op te nemen die de accountant onder de aandacht van de bestuurder en de Raad wenst te brengen in verband met zijn controle van de jaarrekening en daarmee samenhangende controles.

Jaarverslag 2010

45

In aanvulling op de beoordeling dienaangaande door de bestuurder maakt de Auditcommissie ten minste eenmaal in de vier jaar een grondige beoordeling van het functioneren van de externe accountant in de diverse capaciteiten waarin de accountant fungeert. De belangrijkste conclusies daarvan worden aan de Raad van Toezicht medegedeeld ten behoeve van de beoordeling van de voordracht tot benoeming van de externe accountant.

Samenstelling en deskundigheid Auditcommissie Volgens het reglement Auditcommissie bestaat de commissie uit twee vaste leden, benoemd tot de datum van hun aftreden uit de Raad van Toezicht, en één roulerend lid, benoemd voor drie jaar of tot de eerdere datum van zijn aftreden uit de Raad. Ten minste één lid van de commissie beschikt over toereikende specifieke financiële deskundigheid om een volwaardig gesprekspartner van de externe accountant te kunnen zijn.

Vaste voorzitter De Auditcommissie heeft een vaste voorzitter.

Samenstelling en rooster van aftreden Auditcommissie De samenstelling van de Auditcommissie en het rooster van aftreden is als volgt. Naam

Functie

Eerste benoeming

Aftredend*

De heer K.H. Spiering De heer W.J. van Schaik

vast lid en vaste voorzitter vast lid

01-05-2006 01-05-2006

13-10-2013 30-06-2012

De heer H.Th. Boersma

roulerend lid

01-07-2007

31-12-2011

* Data van aftreden uit Raad van Toezicht en Auditcommissie; niet herbenoembaar.

Vergaderingen Auditcommissie De Auditcommissie is in 2010 zes keer bijeengekomen: vier keer ter voorbereiding van de reguliere vergaderingen van de Raad, een keer ten behoeve van de accountantsselectie en een keer met de Vastgoedcommissie van zorginstelling Opella over het project Rustenburg.

Belangrijkste onderwerpen Auditcommissie Als de belangrijkste onderwerpen die in 2010 aan de orde kwamen, worden genoemd:  Het jaarverslag, de jaarrekening en het verslag van de externe accountant over 2009.  De Beleidsmatige en Financiële Begroting 2011 en de Meerjarenramingen 2012-2016, inclusief gevoeligheidsanalyse en met onderzoeksverslag van de externe accountant.  De vierjaarlijkse beoordeling van het functioneren van de accountant en de selectie van de externe accountant voor de boekjaren 2011-2014. Er zijn bij drie kantoren offertes opgevraagd, waaronder PWC (huidige accountant) die zeer scherp offreerde. Op advies van de Auditcommissie heeft de Raad PWC herbenoemd.  De herijking / actualisering van het reglement Auditcommissie.  De benchmarks Corporatie in Perspectief 2009 (CFV) en aeDex 2008 / IPD corporatievastgoedindex.  Het Treasuryjaarplan.  De interne controle rapportages, de kwartaalrapportages financiën, treasury, fiscaliteiten, risicobeheersing, naleving integriteitprotocol, gevolgen kredietcrisis en ‘Europa’ en de verslagen van de Treasurycommissie.  Het plan van aanpak ‘Implementatie beschikking EU van 15 december 2009’.  Aandachtspunten 2010 voor controle door externe accountant.  De opvolging van opmerkingen in de accountantsrapporten 2009.  De interne mandateringsregeling en betaalprocedure.  Het continuïteitsoordeel 2010 van het CFV.  Financieringstransacties.

Jaarverslag 2010

46

Remuneratiecommissie Taak Remuneratiecommissie De Remuneratiecommissie ondersteunt de Raad van Toezicht bij de uitoefening van zijn taken op het gebied van het beloningsbeleid voor het bestuur en de beoordeling van het functioneren van het bestuur. De commissie is verantwoordelijk voor het doen van voorstellen aan de Raad voor de beloning van en de prestatieafspraken met het bestuur. Verder is de commissie verantwoordelijk voor het beoordelingsproces aangaande het bestuur. Jaarlijks stelt de commissie een remuneratierapport op. De hoofdlijnen van dit rapport zijn als bijlage bij ons verslag gevoegd en worden eveneens op de website van de Woningstichting gepubliceerd.

Omvang Remuneratiecommissie Volgens het reglement voor de Remuneratiecommissie bestaat deze commissie bij voorkeur uit drie leden, maar ten minste uit twee leden.

Samenstelling Remuneratiecommissie en rooster van aftreden De Remuneratiecommissie is in 2010 als volgt samengesteld. Naam

Functie

Eerste benoeming

Aftredend

De heer W.J. van Schaik

voorzitter

01-01-2006

30-06-2012

Mevrouw M.P. Schooten Mevrouw H.P. Masselink

lid lid

01-07-2007 01-07-2008

30-06-2010 31-12-2010

De heer H.Th. Boersma De heer K.H. Spiering

lid lid

01-07-2009 01-07-2010

31-12-2011 30-06-2013

De heer Van Schaik was tot 1 juli 2009 regulier lid van de commissie. Vanaf die datum is hij vast lid boven de sterkte tot de datum van zijn aftreden uit de Raad van Toezicht. Mevrouw Masselink is eind december 2010 teruggetreden uit de Raad van Toezicht en daarmee eveneens uit de Remuneratiecommissie. Alleen leden van de Raad kunnen lid zijn van de kerncommissies van de Raad van Toezicht. Bij de heer Boersma gaat het om zijn tweede benoeming. Hij was eerder van 1 januari 2006 tot 1 juli 2007 lid van de commissie. Hetzelfde geldt voor de heer Spiering; hij was van 1 januari 2006 tot 1 juli 2008 lid van de Remuneratiecommissie.

Bijeenkomsten Remuneratiecommissie en belangrijkste onderwerpen De Remuneratiecommissie is met betrekking tot het verslagjaar 2010 twee keer bijeen geweest (in mei 2010 en in januari 2011). De belangrijkste onderwerpen, die aan de orde kwamen, zijn:  De vierjaarlijkse beoordeling of de bestuurder de juiste persoon is om de Woningstichting in de komende vier jaar te besturen. Op voorstel van de Remuneratiecommissie besloot de Raad van Toezicht hierover positief. Over dit onderwerp is eerder in dit verslag bij het onderdeel Bestuur reeds uitvoerig verantwoording gegeven.  De nieuwe sectorbrede beloningscode voor bestuurders van woningcorporaties. Aan de externe accountant is opdracht gegeven te onderzoeken hoe de bestaande arbeidsovereenkomst zich verhoudt tot de code.  De beoordeling van het functioneren van de bestuurder in 2009, de verantwoording en beoordeling van de gerealiseerde prestatieafspraken 2009 door de bestuurder en het vervolgens vaststellen van het variabele deel van de beloning over 2009, uit te betalen in 2010. De prestatiecriteria voor 2010 werden in 2009 door de commissie met de bestuurder besproken en de prestatiecriteria voor 2011 in januari 2011 (zie verder onderdeel Bestuur van dit verslag).  De jaarlijkse indexering van het vaste salaris van de bestuurder en de vaststelling van de jaarlijkse pensioenbijdrage van de werkgever.  De reguliere vervanging van de leaseauto van de bestuurder. Jaarverslag 2010

47

Over de hiervoor gemelde onderwerpen besluit de Raad van Toezicht als geheel, op advies van de Remuneratiecommissie. Overigens is de Remuneratiecommissie betrokken geweest bij de opzet van het in 2010 gehouden werknemerstevredenheidsonderzoek.

Werving- en Selectiecommissie Taak W&S-commissie De Werving- en Selectiecommissie is verantwoordelijk voor de werving en selectie van een nieuw lid voor de Raad van Toezicht in het geval van een vacature. Deze commissie is niet verantwoordelijk voor de werving van een nieuwe bestuurder. Mocht dat aan de orde komen dan zal daarvoor een afzonderlijke ad-hoc-commissie ingesteld worden. De W&S-commissie is verder verantwoordelijk voor een open werving- en selectieprocedure, een actuele profielschets met algemene en specifieke selectiecriteria, de media waarin geadverteerd wordt, het selecteren van kandidaten die aan de profielschets voldoen, het voeren van sollicitatiegesprekken en het informatiepakket voor de kandidaat-leden. De benoeming van een nieuw lid van de Raad van Toezicht vindt plaats door de gehele Raad, op voorstel van de Werving- en Selectiecommissie. Conform de CAO Woondiensten wordt de Ondernemingsraad in de gelegenheid gesteld over de voorgenomen benoeming advies uit te brengen. Voor twee zetels in de Raad mogen de huurders volgens het BBSH een bindende voordracht uitbrengen. In het geval van een vacature betreffende één van de twee ‘huurderszetels’ worden de huurders in de gelegenheid gesteld een bindende voordracht uit te brengen.

Omvang W&S-commissie De W&S-commissie bestaat volgens het reglement bij voorkeur uit drie leden, maar tenminste uit twee leden.

Samenstelling W&S-commissie en rooster van aftreden De Werving- en Selectiecommissie is in 2010 als volgt samengesteld. Naam

Functie

Eerste benoeming

Aftredend

De heer W.J. van Schaik Mevrouw M.P. Schooten

Voorzitter Lid

01-07-2009 01-07-2008

30-06-2012 31-12-2010

Mevrouw H.P. Masselink De heer K.H. Spiering

Lid Lid

01-01-2010 01-01-2011

31-12-2010 13-10-2013

Bij de heer Van Schaik gaat het om zijn tweede benoeming. Hij was eerder van 20 september 2006 tot 1 juli 2007 lid van de commissie. Op 30 juni 2012 treedt hij af uit de Raad van Toezicht en is niet herbenoembaar. Mevrouw Schooten treedt op 31 december 2010 af uit de Raad van Toezicht en de W&S-commissie. Op haar eigen verzoek is zij niet betrokken geweest bij het werk van de W&S-commissie om in haar opvolging te voorzien. De heer Spiering heeft haar vervangen. Mevrouw Masselink is per 31 december 2010 afgetreden uit de Raad van Toezicht en de W&S-commissie. De heer Spiering heeft in 2010 mevrouw Schooten vervangen. Op 1 januari 2011 treedt hij formeel volgens rooster tot de W&S-commissie toe tot de datum van zijn aftreden uit de Raad van Toezicht en de W&S-commissie, 13 oktober 2013; hij is dan niet herbenoembaar.

Jaarverslag 2010

48

Adviseur selectiecommissie huurders De vicevoorzitter van de Raad van Toezicht, de heer Boersma, benoemd en herbenoemd op bindende voordracht van de huurders, is adviseur voor de Selectiecommissie van huurders. In dat kader neemt hij ook deel aan de bijeenkomsten van de W&S-commissie van de Raad van Toezicht betreffende de vervulling van de vacature van de ‘huurderszetel’ per 1 januari 2011 en aan de bijeenkomsten van de Selectiecommissie van huurders

Aantal bijeenkomsten W&S-commissie RvT De W&S-commissie van de Raad is in 2010 twee keer bijeen geweest. Eén keer voor de vacature per 1 januari 2010 en één keer voor de twee vacatures per 1 januari 2011. In de vacature per 1 januari 2010 is op voordracht van de commissie door de Raad voorzien; de procedure voor de twee vacatures per 1 januari 2011, waaronder een ‘huurderszetel’ loopt nog ten tijde van het schrijven van dit verslag.

Honorering leden Raad, nieuwe code VTW en verzekering aansprakelijkheid Regeling de Woningstichting Bij de vaststelling van de honorering van de leden van de Raad van Toezicht overwegen we, dat: a. enerzijds de vergoeding dient te passen bij een professionele toezichthouder en bij de toegenomen toezichtstaken en zwaardere verantwoordelijkheid (governance, grotere complexiteit activiteiten corporatie, het werk in de kerncommissies en meerdere aansprakelijkheid als vennootschapsbelastingplichtige stichting); b. anderzijds het interne toezicht dienstbaar is aan een maatschappelijke onderneming. In die afweging hebben wij in 2007 besloten de vergoeding, met een zekere tijdsvertraging, vast te stellen op het landelijk gemiddelde bedrag voor intern toezicht van corporaties van vergelijkbare grootte. We baseren ons daarbij op de bedrijfstakinformatie van Aedes. Zo is de vergoeding voor 2010 gebaseerd op het gemiddelde bedrag van € 7,70 per woning over 2008 van corporaties in onze grootteklasse. De honorering van de leden van de Raad, zowel individueel als in totaal, is hiervoor vermeld bij de samenstelling van de Raad van Toezicht. De huidige honorering van de leden van onze Raad past zeker binnen de tot 1 juli 2010 geldende adviesregeling van de VTW; die regeling kent namelijk hogere bedragen dan wij als honorering hebben vastgesteld.

Nieuwe regeling VTW De Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) heeft per 1 juli 2010 - ter vervanging van de adviesregeling uit 2006 - een nieuwe honoreringscode vastgesteld voor de honorering van toezichthouders in woningcorporaties. Die regeling is opgesteld door een commissie onder voorzitterschap van de heer prof. drs. M.H. Meijerink, voorzitter van de Raad voor de Volksgezondheid & Zorg. Uitgangspunt bij de nieuwe regeling is een passende balans tussen enerzijds de factoren die de zwaarte van de functie van interne toezichthouder bepalen en anderzijds de aandacht voor de samenleving die terughoudendheid vraagt bij het honoreren; dat uitgangspunt sluit aan bij onze opvattingen. Afwijking van de nieuwe code is in principe niet mogelijk (alleen bij hoge uitzondering met goedkeuring van de toetsingscommissie) en de code wordt onderdeel van de Governance Code Woningcorporaties. Voor zittende toezichthouders geldt de code eerst bij herbenoeming, maar uiterlijk per 1 januari 2012 (ook al heeft herbenoeming dan nog niet plaatsgevonden). De honorering van de interne toezichthouder is volgens de nieuwe code afhankelijk van de zwaarte van de functie, verband houdende met de zwaarte van de corporatie en aansluitend op de indeling in klassen met oplopende zwaarte bij de honoreringsregeling voor de bestuurder, in ons geval klasse F (overigens niet een automatische koppeling). Jaarverslag 2010

49

De nieuwe code kent bruto jaarvergoedingen van € 3.500 tot € 6.000 voor (zeer) kleine corporaties (klasse A en B) en van € 10.000 tot € 12.000 voor (zeer) grote corporaties (klasse H en I). Daartussen worden de klassen C (van € 5.000 tot € 7.000 ) tot en met G (van € 9.000 tot € 11.000 ) onderscheiden; het minimum is indicatief, het maximum is hard. Klasse F omvat een indicatief minimum van € 8.000 en een hard maximum van € 10.000 . De bruto jaarvergoeding over 2010 voor de leden van onze Raad van Toezicht bedraagt circa € 6.200 voor de leden (klasse C / D volgens nieuwe code) en € 8.300 voor de voorzitter (klasse E / F volgens nieuwe code), waar klasse F volgens de nieuwe code het uitgangspunt zou kunnen zijn qua zwaarte bij onze middelgrote corporatie. Naar verwachting voldoet onze honoreringsregeling aan de nieuwe code van de VTW. Wij zullen dat in 2011 nog formeel nagaan en vaststellen.

Overige kosten en verzekering De vergoeding van kosten, die de leden bij hun werkzaamheden voor de Raad van Toezicht maken, vindt op declaratiebasis plaats. Voor de leden van de Raad is een bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering afgesloten.

Tegenstrijdige belangen, onafhankelijkheid en interventies Tegenstrijdige belangen of onverenigbaarheden van belangen van leden van de Raad van Toezicht met de Woningstichting hebben zich niet voorgedaan. Het beroep en de nevenfuncties van de leden van de Raad conflicteren niet met het lidmaatschap van de Raad van Toezicht. Met een eventueel tegenstrijdig belang wordt volgens de regels van governance en integriteit omgegaan. Interventies van de Raad ten opzichte van het bestuur hebben zich niet voorgedaan.

Verklaring Wij verklaren dat aan geen van de leden van onze Raad van Toezicht leningen of voorschotten zijn verstrekt. Evenmin zijn garanties afgegeven. Wij verklaren tevens dat de leden van de Raad onafhankelijk en integer zijn en handelen. Dat geldt ook voor de twee leden die op bindende voordracht van de huurders zijn benoemd. Zij handelen en beslissen zonder last of ruggespraak.

Externe accountant In 2006 heeft er een selectietraject plaatsgevonden met betrekking tot de keuze van de accountant. PWC is met ingang van 1 januari 2007 door de Raad van Toezicht als nieuwe externe accountant benoemd voor een periode van vier jaar. De accountant kan, naast de algemene controleopdracht, van ons ook specifieke opdrachten dan wel adviesaanvragen ontvangen, zoals aandachtspunten bij de controle in 2010. Bij de vergadering van de Raad waarin het jaarverslag wordt behandeld en goedgekeurd, is de accountant aanwezig. De Raad spreekt dan ook met de accountant buiten aanwezigheid van het bestuur en de controller. De accountant heeft ook de opdracht om de begroting te onderzoeken op de uitgangspunten, de parameters, de samenhang daarin, de consistentie van het beleid en de financiële doorrekening. Dat is ook gebeurd met het Ondernemingsplan 2007 - 2011. Zoals hiervoor bij de Auditcommissie al vermeld, heeft de vierjaarlijkse beoordeling van de externe accountant door de Auditcommissie en het bestuur en vervolgens de gehele Raad van Toezicht in 2010 plaatsgevonden, zijn bij drie accountantskantoren offertes gevraagd en zijn met vertegenwoordigers van twee kantoren gesprekken gevoerd. Op basis van een aantal selectiecriteria is er een keuze gemaakt en is de huidige accountant met ingang van het boekjaar 2011 herbenoemd voor vier jaar op basis van kwaliteit en meest scherpe tarief.

Jaarverslag 2010

50

Maatschappelijke prestaties en financiële positie (solvabiliteit) Het doel van de Woningstichting is het leveren van maatschappelijke prestaties onder de randvoorwaarde van financiële continuïteit. Die prestaties worden geleverd op het gebied van vastgoed (creëren van een op de markt afgestemde voorraad), een rechtvaardig woonruimteverdelingsbeleid (in regionaal verband, de WERV-regio), sociaal verhuurderschap, adequate bewonersparticipatie, adequaat overleg met gemeente en gekwalificeerde belanghouders, zorg voor leefbare buurten en wijken en op het gebied van wonen en zorg. De ambitieuze volkshuisvestelijke en maatschappelijke opgaven in Wageningen vragen om een zekere buffer aan vermogen om mogelijke risico’s te kunnen opvangen. Daarom wordt een eigen solvabiliteitseis gehanteerd van tenminste twintig procent op basis van bedrijfswaarde volgens de normen van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). Het CFV vond eerder, zo meldden wij al in ons verslag over 2009, dat ons volkshuisvestelijke vermogen hoger zou zijn dan minimaal noodzakelijk en dat de voorgenomen activiteiten van onze corporatie zouden kunnen leiden tot een onvoldoende inzet van financiële middelen. Dat oordeel heeft het CFV in 2010 gewijzigd; we presteren nu naar verwachting van het CFV naar vermogen. Wij vinden dat zeer terecht, met name ook gelet op onze geplande grote investeringen in zorgvastgoed in de komende jaren in samenwerking met Opella in het sloop-, grondsanerings- en nieuwbouwproject Rustenburg in Wageningen. Bovendien vragen de wisselende kaders in de volkshuisvesting - zoals eerst vrijgesteld van Vpb, dan partiële Vpb en vervolgens integrale Vpb over alle activiteiten, de heffing voor bijzondere projectsteun voor kwetsbare wijken, het inflatievolgend huurbeleid tegenover de eerder verwachte grotere vrijheid op dit gebied, de afspraken van Nederland met Europa over staatssteun aan corporaties en de daaruit voortvloeiende nieuwe nationale regelgeving per 1 januari 2011 plus de verwachte ingrijpende stelselwijziging in de volkshuisvesting - om een gezonde financiële positie. Zeker in deze tijd van (krediet)crisis waarin het verkopen van woningen en de opbrengsten daaruit niet vanzelfsprekend zijn. Daarom is het nodig om over een gezonde financiële positie te beschikken op basis van de door ons geformuleerde criteria.

Belanghebbenden Wij onderschrijven het belang van maatschappelijke verantwoording aan en beleidsbeïnvloeding door onze belanghebbenden, zoals beschreven in de Governance Code Woningcorporaties. De inbreng van belanghebbenden is nodig om in Wageningen de juiste activiteiten te ondernemen. De nieuwe structuur voor het overleg met de belanghouders - bewonerscommissies, gemeente Wageningen en gekwalificeerde belanghouders - is in 2009 met succes geïmplementeerd en in 2010 verder in praktijk gebracht.

Bewonerscommissies Het overleg met de bewonerscommissies vormt de ruggengraat voor het lokale overleg. Met hen is (of wordt) een samenwerkingsovereenkomst gesloten. De kwaliteit van het overleg wordt gemeten met het KWH-label Participatie; wij beschikken over dat label. De kwantitatieve vraag van de huurders wordt gepeild met het internetpanel. De kwalitatieve vraag wordt vervolgens besproken met deelnemers aan het panel en een delegatie vanuit de bewonerscommissies. Daaruit vloeien adviezen aan de Woningstichting voort. Met de bewonerscommissies wordt overlegd over de kwaliteit van het woningbezit, bewonersparticipatie en wonen en zorg. Vooral het overleg over woning- en buurtgebonden onderwerpen levert input op voor onze begroting. Het gaat daarbij om veiligheid en leefbaarheid (drugsoverlast, vandalisme, verloedering en achterpaden / entrees), de kwaliteit van het onderhoud en schoonmaakwerkzaamheden, stook- en servicekosten en investeringen in groot onderhoud en energiebesparing.

Jaarverslag 2010

51

Gemeente Wageningen De gemeente Wageningen is een bijzonder belangrijke belanghouder van de Woningstichting. De kwaliteit van het overleg en de samenwerking met de gemeente zal in 2011 worden gemeten met het KWH-label Maatschappij. Ons bestuur overlegt op bestuurlijk niveau regelmatig met de betrokken (vak)wethouders en de burgemeester. Aan de (vak)wethouder van Ruimte, Wonen en Bereikbaarheid is aan de hand van ons jaarverslag 2009 een oordeel gevraagd over de door de Woningstichting geleverde maatschappelijke prestaties. In januari 2011 is daarover gezamenlijk gesproken. De wethouder heeft veel waardering voor onze prestaties, hecht zeer aan het tot stand komen van wederzijdse prestatieafspraken en nodigt ons uit tot een verdere goede samenwerking. Met concrete en meetbare prestatieafspraken met de gemeente kunnen we de beleidsbeïnvloeding door en de input voor onze begroting door de gemeente zichtbaar maken. In 2010 is op basis van de Raamovereenkomst Wonen en ons Bod op de Woonvisie verder gewerkt aan het maken van heldere en meetbare prestatieafspraken met de gemeente. Het jaar 2011 zal uiteindelijk duidelijkheid verschaffen of dat inderdaad gaat lukken. Natuurlijk overleggen ons bestuur en onze medewerkers ook periodiek en regelmatig met de gemeente op respectievelijk bestuurlijk en operationeel niveau over allerlei activiteiten op het gebied van leefbaarheid en projecten (nieuwbouw en herstructurering). Daar worden zeker resultaten geboekt, zoals bij de aanpak van woonfraude en de voortgang van projectontwikkeling, zoals bij de brede school Irene. De nieuwe gemeentelijke bestuursstijl en ons aanbod tot partnership en samenwerking met de gemeente werpen hun eerste vruchten in 2010 al af, zo concludeerden de gezamenlijke gekwalificeerde belanghouders in hun overleg.

Gekwalificeerde belanghouders In 2009 is het nieuwe overleg op bestuurlijk niveau met de gekwalificeerde belanghouders van start gegaan en in 2010 met veel enthousiasme en inzet van de deelnemers voortgezet. Het gaat om zeven maatschappelijke organisaties uit verschillende sectoren als zorg, welzijn, onderwijs, WMO/religie en bedrijfsleven. Van hun adviezen kan het bestuur alleen gemotiveerd afwijken. Het doel is een samenwerking op strategisch, tactisch en operationeel niveau, het gezamenlijk maken van bindende afspraken en het oplossen van maatschappelijke vraagstukken, onder andere op het gebied van wonen, maar zeker ook met betrekking tot zorg en welzijn. Het overleg staat onder leiding van een inspirerende en onafhankelijke voorzitter en kan zich ontwikkelen tot ‘Hét Maatschappelijk Ondernemingsoverleg Wageningen’ volgens de beginselen van het Wageningsberaad en de daarbij behorende nieuwe bestuursstijl. De kwaliteit van het overleg zal in 2011 worden gemeten met het KWH-label Maatschappij. De zeven bestuurders van de desbetreffende maatschappelijke organisaties zijn in 2009 geïnterviewd over hun verwachtingen van het nieuwe overleg en gevraagd naar hun opvattingen over verantwoord maatschappelijk ondernemerschap. Er is met elkaar kennisgemaakt, de koers en het beleid van de Woningstichting zijn besproken en de thema’s en dilemma’s zijn geïnventariseerd waarover in volgende bijeenkomsten verder zal worden gesproken. In 2010 zijn drie bijeenkomsten belegd met de gekwalificeerde belanghouders, twee keer voor een regulier overleg en één keer voor een extra overleg. Het extra overleg - in het kader van de gemeenteraadsverkiezingen en nieuwe collegevorming betrof het gezamenlijke initiatief om de formateur een document aan te bieden voor een goede samenwerking met de gemeente (partnership) en initiatieven voor een mooier, beter en vitaler Wageningen.

Jaarverslag 2010

52

Zoals eerder gemeld, is dit initiatief bij de gemeente goed ontvangen; de samenwerking is in 2010 al verbeterd en er wordt weer voortgang gemaakt in eerder stilgevallen dossiers (zoals de aanpak van woonfraude en het project brede school Irene). Een goed resultaat. In de twee reguliere bijeenkomsten zijn ons Bod op de Woonvisie (voorstel prestatieafspraken met de gemeente) en ideeën voor concrete samenwerking en projecten aan de orde gekomen. De wijzigingsvoorstellen van de belanghouders op het Bod op de Woonvisie zijn overgenomen en ingebracht bij de gemeente. De ideeën voor concrete projecten betreffen bijvoorbeeld het project Rustenburg (sloop en nieuwbouw wonen, zorg en welzijn) en het project ‘leren / studeren voor de stad’. Bij het project Rustenburg willen de belanghouders de samenleving (jongeren, ouderen en het onderwijs) betrekken bij de vertaling van de filosofie en het concept naar de praktijk. Het project ‘studeren voor de stad’ omvat concrete ideeën om studenten jongeren enthousiast te laten maken en uit te dagen op hun ambities en om lokale ondernemers te betrekken bij het aanbieden aan jongeren van leer- / werkplekken en te begeleiden naar regulier werk. De gezamenlijke belanghouders constateren ook dat een aantal eerder geopperde ideeën gewoon al lopen en in uitvoering zijn, zoals bij het Wijkgericht Werken, de ontwikkeling van Rustenburg en het Atelierconcept. Die moeten vooral ook teruggerapporteerd worden in dit overleg. Leidende criteria daarbij zijn: 1) draagt bij aan / versterkt lokale gemeenschap en 2) verhoogt eigen vaardigheid. In 2011 zullen de betrokken maatschappelijke organisaties verder samenwerken en overleggen, onder andere over Regionalisering en Food Valley. Food Valley is de economische motor voor onze regio en kan meer bedrijvigheid aantrekken. Kennis, innovatie, agroproducten zijn belangrijk voor de regio. Wonen volgt werken en de sociale component mag zeker niet ontbreken. Wij hebben gezamenlijk nog veel te ondernemen!

Overleg Raad van Toezicht met huurders De twee leden van de Raad van Toezicht, benoemd op bindende voordracht van de huurders, overlegden ten minste eenmaal per jaar met de overkoepelende huurderscommissie en brachten daarvan verslag uit aan de Raad. Na de opheffing van de Huurdersparticpatiecommissie in 2008 is dat overleg komen te vervallen. Met ons nieuwe overlegmodel met belanghebbenden, zoals de bewonerscommissies, voorzien we in die lacune. De leden van de Raad worden in de gelegenheid gesteld om aanwezig te zijn bij de themabijeenkomsten van de gezamenlijke bewonerscommissies.

Overleg Raad van Toezicht met Ondernemingsraad Het contact van de Raad van Toezicht met de Ondernemingsraad (OR) is structureel geregeld met tenminste één overleg per jaar. De voorzitter van de Raad is dan als toehoorder aanwezig bij een overlegvergadering van de OR met de directeur. In 2010 ging het om de vergadering van de OR waarin ons jaarverslag 2009 werd besproken. De voorzitter van de Raad van Toezicht ontvangt de verslagen van het overleg van de OR met de directeur. Conform de CAO Woondiensten vragen wij bij benoemingen en herbenoemingen in onze Raad van de Toezicht het advies van de OR.

Jaarverslag 2010

53

Visitatie, Label Goed Bestuur en Maatschappijlabel Volgens de Governance Code Woningcorporaties (ingangsdatum 01-01-2007) heeft visitatie betrekking op het volkshuisvestelijk en het maatschappelijk presteren, op de wijze waarop belanghebbenden invloed kunnen uitoefenen op het beleid en op de kwaliteit van de Governance. Woningcorporaties laten zich één keer in de vier jaar visiteren, dus voor het eerst vóór 1 januari 2011. De Woningstichting heeft - conform haar oorspronkelijke planning - afspraken gemaakt met het gecertificeerde visitatiebureau KWH te Rotterdam om zich in de eerste helft van 2011 te laten visiteren; Aedes heeft ons daarvoor dispensatie verleend. De voorbereidingen voor de visitatie zijn inmiddels gestart. Wij verwachten dat de visitatie ook input zal opleveren voor ons nieuw samen te stellen Ondernemingsplan. In 2011 zullen wij door KWH opnieuw gemeten worden voor het label Goed Bestuur en voor het eerst ook voor het label Maatschappij.

Zelfevaluatie Raad van Toezicht Eenmaal per jaar komt onze Raad van Toezicht zonder het bestuur bijeen om het eigen functioneren te evalueren en het functioneren van de directeur / bestuurder te bespreken. De Raad vraagt ook de visie van de bestuurder over het functioneren van de Raad van Toezicht. De zelfevaluatie over 2010 heeft plaatsgevonden met behulp van de handreiking van de VTW uit 2008 ‘Evaluatie van de Raad van Commissarissen en zijn leden’. De leden van de Raad hebben voorafgaande aan de zelfevaluatie de daarbij behorende enquête ingevuld. Een verbeterpunt in het kader van Goed Bestuur is het inschakelen van een onafhankelijke, externe gespreksleider bij de zelfevaluatie. Dat zal volgens besluit van de Raad voor het eerst over een jaar gebeuren bij de zelfevaluatie over 2011. Ter voorbereiding op de zelfevaluatie voeren de voorzitter en vicevoorzitter individuele functioneringsgesprekken met de leden van de Raad van Toezicht. Bij de zelfevaluatie volgen wij een vaste structuur. Er is een agenda en buiten de al genoemde onderwerpen komen onderwerpen aan de orde als het profiel en de competenties van de leden, alsmede de opleidingsbehoefte. In dit kader wordt ook vermeld dat er een introductieprogramma is voor nieuwe leden van de Raad. Bij de zelfevaluatie over 2010 was één lid van de Raad, mevrouw Schooten, met kennisgeving afwezig. De voorzitter, de vicevoorzitter en de drie andere leden waren allen aanwezig. Het verdere verslag van de Raad van Toezicht over de zelfevaluatie 2010 kan als volgt worden samengevat.

Visie bestuurder op functioneren Raad van Toezicht De directeur/bestuurder stelt vast dat er in 2010 op hoog niveau is geopereerd door zowel de Raad van Toezicht als het bestuur. Dat was mogelijk wegens de goede voorbereiding door beide bestuursorganen. De Raad stelt hoge eisen aan de bestuurder. Daardoor voelen de bestuurder en de organisatie zich wel eens opgejaagd; elke opmerking van de Raad wordt als actiepunt in de organisatie neergelegd. De Raad wenst dat niet en wil dat ook proberen te voorkomen. Het algemene beeld van de bestuurder over het functioneren van de Raad is positief.

Jaarverslag 2010

54

Visie Raad op functioneren bestuurder De Raad vindt dat de directeur/bestuurder over een voortreffelijke vakinhoudelijke deskundigheid beschikt. In vergaderingen van de Raad van Toezicht is er vaak een dialoog van de bestuurder naar de Raad toe en minder een open communicatie cq gesprek; een aandachtspunt.

Functioneren Raad van Toezicht De door de leden ingevulde enquête laat merendeels eenzelfde beeld zien. De Raad vindt dat er in voldoende mate gewerkt wordt aan zelfreflectie. Het evenwicht tussen het toezicht op de maatschappelijke taak en de bedrijfseconomische afweging acht de Raad nog te wisselend. Vragenderwijs komt het besluitvormingsproces aan de orde (eerst kerncommissies, dan gehele Raad) en hetgeen ter informatie en ter besluitvorming is.

Bijeenkomsten, excursie, onderwerpen en informatie In 2010 kwam de Raad van Toezicht zes keer in aanwezigheid van het bestuur bijeen: vier keer voor een reguliere vergadering (eenmaal per kwartaal) en twee keer voor een themabijeenkomst (EU-beschikking 15-12-2009 & staatssteun en risicomanagement & intern toezicht). Zonder het bestuur kwam de Raad twee keer bijeen: begin 2010 voor de vervolgbijeenkomst zelfevaluatie 2009 en eind 2010 voor de zelfevaluatie 2010. De excursie van de Raad met bestuur, management en staf begin 2010 stond in het teken van het zorgvastgoed van Opella (oud en nieuw) in verband met ons gezamenlijk project Rustenburg. Begin 2011 gaat de jaarlijkse excursie naar de nieuwbouw van NIOO-KNAW in Wageningen (het Nederlands Instituut voor Ecologie, onderzoeksinstituut van de Koninklijke Nederlandse Akademie voor Wetenschappen). Het NIOO doet onderzoek op het gebied van ecologie. Een aantal belangrijke onderwerpen die in de reguliere vergaderingen van de Raad aan de orde zijn gekomen betreffen het jaarverslag en de jaarrekening (in aanwezigheid van de accountant en controller), de begroting en meerjarenramingen, inclusief gevoeligheidsanalyses (in aanwezigheid van de controller), de waarderingsgrondslagen (parameters bedrijfswaarde), de risicobeheersing, de mandateringsregeling en betaalprocedure, het Bod op de Woonvisie (prestatieafspraken met gemeente), de organisatieontwikkeling (integrale bedrijfsvoering), het project Rustenburg / politiebureau (samenwerkingsovereenkomst met zorginstelling Opella en anterieure overeenkomsten 1 en 2 met gemeente), de verbouwing van Ons Huis (maatschappelijk vastgoed), de overname van woonwagens en standplaatsen Droevendaalsesteeg, de aanpak van woonfraude in Wageningen, het verslag van de Geschillenadviescommissie WERV, visitatie (planning en keuze bureau), de verslagen van de kerncommissies van de Raad, vastgoedtransacties als Kortenoord (eerste deelplan), procedure en aangaan geldleningen, de kwartaalrapportages (Europa, financiën, fiscaliteiten, treasury, projecten, risicobeheer, beleid, integriteit en gevolgen kredietcrisis), het overleg met de belanghebbenden, benchmarking, governance en kwaliteitslabels (Goed Bestuur, Goed Werkgeverschap en Participatie), de selectie en herbenoeming van de externe accountant, de externe beoordelingen door WSW, CFV en het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (voorheen VROM / WWI) en de uitbreiding van het verkoopprogramma met woonwagens. Om goed geïnformeerd te zijn over de ontwikkelingen in de volkshuisvesting nemen we kennis van relevante publicaties uit vaktijdschriften, zoals het Aedesmagazine. We nemen eveneens kennis van de verschillende publicaties en uitgaven van Aedes en de VTW, zoals het rapport van de VTW over het functioneren van de interne toezichthouders.

Jaarverslag 2010

55

Dat geldt ook voor het rapport van het CFV ‘Corporatie in perspectief’ en het rapport ‘Lessons learned’ en tweede fase nulmeting integriteit (brief WWI d.d. 09-07-2010). Met het jaarverslag van de Ondernemingsraad, de jaarverslagen van de Geschillenadviescommissie en de Urgentie- en Klachtencommissie Woonruimteverdeling, de KWH-Prestatie-Index en het verslag van het overleg met de gekwalificeerde belanghouders informeren wij ons over het functioneren van de Woningstichting.

Enkele belangrijke besluiten Enkele belangrijke besluiten die de Raad van Toezicht in 2010 genomen heeft, zijn:  Goedkeuring van het jaarverslag en de jaarrekening 2009.  Goedkeuring van de beleidsmatige en financiële begroting 2011 en de meerjarenbegroting 2012 – 2016.  Goedkeuring (concept) Bod op de Woonvisie Wageningen (voorstel prestatieafspraken).  Goedkeuring verbouwing Ons Huis in Wageningen (maatschappelijk vastgoed).  Goedkeuringen inzake project Rustenburg: de samenwerkingsovereenkomst met zorginstelling Opella, inclusief aankoop onroerende zaken van Opella in het plangebied en de anterieure overeenkomsten 1 en 2 met de gemeente, eveneens inclusief de aankoop van de gemeentelijke eigendommen binnen de ontwikkellocatie.  Goedkeuring aankoop van de gemeente van veertien standplaatsen en vijf huurwoonwagens aan de Droevendaalsesteeg in Wageningen.  Goedkeuring de leeftijdsgrens bij de Starters Renteregeling te verhogen van 35 jaar naar maximaal 40 jaar.  Goedkeuring aankoop en verdere ontwikkeling van 73 bouwrijpe kavels van Bouwfonds in het plangebied Kortenoord te Wageningen. Vanuit energieoogpunt zal onderzoek worden gedaan naar de oprichting van een energie-exploitatiemaatschappij.  Goedkeuring aangaan roll-over lening met variabele hoofdsom bij de NWB van € 5 miljoen per 1 december 2010. De lening wordt geborgd door het WSW.  Goedkeuring instelling derde afdeling Bedrijfsvoering en uitbreiding managementteam met de manager Bedrijfsvoering.  Goedkeuring uitbreiding verkoopprogramma met woonwagens Asterstraat en Droevendaalsesteeg te Wageningen.

Slotwoord Terugkijkend op het voorbije jaar is er veel gebeurd. Met genoegen constateren we dat elk jaar opnieuw. Dat wil niet zeggen, dat we er al zijn. In de komende jaren zal er opnieuw veel te ondernemen zijn en ook genoeg om te ‘leren en verbeteren’, ons nieuwe leidende thema. Dat thema geldt voor alle geledingen in onze maatschappelijke onderneming: Raad van Toezicht, bestuur, management, staf en medewerkers, niemand uitgezonderd. Met die positieve, lerende instelling kunnen we gezamenlijk alle uitdagingen aan. Niet alleen de vele eigen initiatieven op volkshuisvestelijk en maatschappelijk gebied, maar ook de steeds veranderende omstandigheden, zoals de verwachte ingrijpende stelselwijziging waarbinnen de corporatie zal moeten werken. De Raad van Toezicht is het bestuur en de medewerkers bijzonder erkentelijk voor de bereikte resultaten in 2010. De Raad daagt u uit die prestaties in 2011 te overtreffen. We leren en verbeteren immers. Maak dat waar en laat het zien! Namens de Raad van Toezicht W.J. van Schaik Voorzitter Jaarverslag 2010

56

Bijlage bij Verslag Raad van Toezicht Hoofdlijnen remuneratierapport over 2010 Inleiding: Governance, principes en uitwerkingen De Governance Code Woningcorporaties is per 1 januari 2007 in werking getreden. Het principe uit de GCW ten aanzien van de rechtspositie en de bezoldiging van het bestuur luidt als volgt. De Raad van Toezicht stelt het bezoldigingsbeleid voor het bestuur vast. De Raad bepaalt de bezoldiging van de individuele bestuurders binnen het kader van dit beleid. Het bezoldigingsbeleid wordt vastgesteld met inachtneming van de aanbevelingen van het advies arbeidsvoorwaarden statutair directeuren woningcorporaties zoals periodiek aangepast en met inachtneming van de toepasselijke wet- en regelgeving. Het jaarverslag bevat de hoofdlijnen van het remuneratierapport van de Raad van Toezicht waarin zijn opgenomen het bezoldigingsbeleid van de woningcorporatie en de wijze waarop dit in het afgelopen boekjaar in de praktijk is gebracht. De toelichting op de jaarrekening bevat in ieder geval een vermelding van de hoogte en de structuur van de bezoldiging van de individuele leden van het bestuur volgens de aanbevelingen van het advies arbeidsvoorwaarden statutair directeuren woningcorporaties zoals periodiek aangepast. De uitwerking in de GCW van het hiervoor vermelde principe kan als volgt worden weergegeven. 

 





Een lid van het bestuur wordt benoemd voor een periode van maximaal vier jaar. Herbenoeming kan telkens voor een periode van maximaal vier jaar plaatsvinden. De Raad van Toezicht beoordeelt jaarlijks het functioneren van iedere bestuurder. Opmerking: In de gewijzigde, toelichtende voetnoot bij de maximale benoemingstermijn van vier jaar wordt aangegeven dat deze bepaling geen gevolgen heeft voor zittende bestuurders, aangenomen dat deze voor onbepaalde tijd zijn benoemd. De woningcorporatie verstrekt aan de leden van het bestuur geen persoonlijke leningen, garanties en dergelijke. Het remuneratierapport bevat een verslag van de wijze waarop het beoordelings- en bezoldigingsbeleid in het afgelopen boekjaar in de praktijk is gebracht. De eventuele betaling of toezegging van een bijzondere vergoeding aan een (voormalig) lid van het bestuur wordt in het remuneratierapport vermeld en toegelicht. Het remuneratierapport bevat tevens een overzicht van het bezoldigingsbeleid dat het komend boekjaar en de daaropvolgende jaren door de Raad wordt voorzien. Het remuneratierapport bevat in elk geval bepalingen over de verhouding tussen vaste en variabele beloningscomponenten, het beleid t.a.v. de duur van arbeidscontracten met het bestuur en de geldende opzegtermijnen en afvloeiingsregelingen, overige arbeidsvoorwaarden en de regeling en financiering van de pensioentoezeggingen. De hoofdlijnen van het remuneratierapport worden in ieder geval op de website van de woningcorporatie geplaatst.

Maximaal transparant Overeenkomstig de adviesregeling arbeidsvoorwaarden statutair directeuren woningcorporaties zijn wij maximaal transparant over de bezoldiging van de statutair directeur. De hoofdlijnen van ons remuneratierapport worden op de website van de Woningstichting geplaatst.

Nieuwe sectorbrede beloningscode Het Directeurencontact (netwerk van directeuren van woningcorporaties) en de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) zijn in juni 2010 akkoord gegaan met de nieuwe sectorbrede beloningscode van mei 2010 voor bestuurders van woningcorporaties.

Jaarverslag 2010

57

De code treedt met ingang van 1 juli 2010 in werking en is opgesteld door de ‘Commissie Beloning Bestuurders Woningcorporaties’ onder voorzitterschap van de heer Anton Westerlaken, oud-voorzitter van het CNV. De zogenaamde ‘Balkenendenorm’ is het hart van de nieuwe beloningscode. De desbetreffende vakminister is gevraagd de code algemeen verbindend te verklaren. Ook is voorgesteld de beloningscode op te nemen in de Governance Code Woningcorporaties. Eind 2009 heeft de corporatiesector zelf het initiatief genomen om de salarisregeling voor statutair directeuren in onze branche - de volkshuisvesting - te versimpelen, te maximeren en te verplichten. Het resultaat is een transparante salariscode die recht doet aan de maatschappelijke discussie over dit onderwerp. De belangrijkste punten uit de nieuwe beloningscode zijn:  Een maximum salaris aansluitend bij het huidig maatschappelijk aanvaarde maximum: de Balkenendenorm.  Een verplichtend karakter.  Alleen na toetsing door een onafhankelijke gezaghebbende commissie kan van de maximale salarisnorm worden afgeweken. Toestemming voor beloning boven het maximum moet een uitzondering zijn.  Versobering van de variabele beloning (altijd prestatieafhankelijk en maximaal 20% van het totaal jaarinkomen1) en de afscheidsregelingen (maximum één jaarsalaris).  De nieuwe salarisregeling geldt voor nieuwe benoemingen. Bestaande arbeidsovereenkomsten worden op basis van het geldende arbeidsrecht gerespecteerd.  In het geval een bestaand contract afwijkt van de nieuwe code treden de Raad van Toezicht en de bestuurder in overleg met elkaar om te bespreken of de arbeidsovereenkomst aangepast zou moeten worden. Van beide bestuursorganen wordt verwacht dat zij handelen vanuit het besef van hun maatschappelijke positie en voorbeeldfunctie.  Aansluiting bij de uitgangspunten van het wetsvoorstel Wet Normering Topinkomens.

Overleg over nieuwe beloningscode De arbeidsvoorwaarden van de directeur / bestuurder zijn bij zijn benoeming in 2005 door de Raad van Toezicht vastgesteld met inachtneming van de aanbevelingen van het advies arbeidsvoorwaarden statutair directeuren woningcorporaties, zoals de Governancecode dat ook voorschrijft. In de afgelopen jaren kwam zijn jaarinkomen boven de Balkenendenorm uit, waarvan overeenkomstig de Wopt melding is gedaan aan het ministerie van Binnenlandse Zaken. Gezien de nieuwe richtlijn is aan de externe accountant opdracht gegeven inzicht te geven hoe de inhoud van de bestaande arbeidsovereenkomst zich verhoudt tot de nieuwe beloningscode. De uitkomst van het onderzoek van de accountant is nog niet bekend.

Bestuur: benoeming en opzegtermijn Het bestuur van de Woningstichting bestaat uit één statutair directeur, de heer ir. ing. L.J.P.M. Janssen MRE, geboren op 1 juni 1952. De heer Janssen is per 1 oktober 2005 door de Raad van Toezicht voor onbepaalde tijd benoemd. Zoals uit de toelichting bij de GCW blijkt, is dit geen afwijking op de code; de maximale benoemingstermijn van vier jaar heeft geen gevolgen voor zittende bestuurders die voor onbepaalde tijd zijn benoemd. Bovendien respecteert de Raad van Toezicht de bestaande arbeidsovereenkomst met de directeur / bestuurder. De arbeidsovereenkomst met de directeur / bestuurder eindigt van rechtswege zonder dat daarvoor opzegging is vereist bij zijn pensionering bij het bereiken van de 65-jarige leeftijd. De overeenkomst kan door ieder der partijen eerder schriftelijk worden opgezegd met inachtneming 1

1 Bij het werken met variabele beloning wordt het vaste jaarinkomen verlaagd, zodat vast jaarinkomen en maximum variabele beloning (eventueel met de meerkosten voor de werkgever i.v.m. een voorziening ten behoeve van beloningen betaalbaar op termijn / pensioen) samen het totaal jaarinkomen bedragen, zoals vastgesteld volgens de spelregels van de nieuwe code. Jaarverslag 2010

58

van een opzegtermijn voor de statutair directeur van één maand en voor de corporatie van één maand bij een dienstverband korter dan vijf jaar en voor elke volgende vijf jaar één maand erbij tot een maximum van vier maanden. Indien opzegging door de corporatie niet haar uitsluitende of voornaamste reden vindt in handelingen of nalatigheden van de statutair directeur, zoals fusie, reorganisatie of fundamentele wijziging van beleid, zal de Raad van Toezicht de kantonrechter verzoeken de arbeidsovereenkomst met hem te ontbinden. De hoogte van een eventuele schadeloosstelling zal door de kantonrechter, rekening houdend met alle voor het ontslag relevante factoren, worden vastgesteld.

Vierjaarlijkse beoordeling bestuur Volgens de regels van Goed Bestuur en Intern Toezicht vindt - naast de jaarlijkse beoordeling ook eens in de vier jaar de beoordeling plaats of de huidige directeur / bestuurder eveneens de juiste persoon is om de woningcorporatie in de komende vier jaar te besturen. De bestuurder heeft daartoe aan de Remuneratiecommissie en de Raad van Toezicht de koers van de Woningstichting voor de komende jaren uiteengezet. Die koers zal worden vastgelegd in het in 2011 nieuw te schrijven ondernemingsplan voor de jaren vanaf 2012. De Raad stemde in met die koers en concludeerde - op voorstel van de Remuneratiecommissie - dat de huidige bestuurder, de heer Janssen, de juiste persoon is om de Woningstichting de komende jaren te blijven besturen. Hij beschikt over de juiste competenties, is deskundig en bekwaam en zal naar verwachting van de Raad ook in de komende jaren uitstekend functioneren.

Bezoldigingsbeleid Het bezoldigingbeleid van de Raad van Toezicht voor de statutair directeur omvat.  De bezoldiging van de huidige statutair directeur - bestaande uit een vast deel en een variabel deel - met inachtneming van de tot 1 juli 2010 geldende adviesregeling arbeidsvoorwaarden statutair directeuren woningcorporaties. Het variabele deel van de bezoldiging bedraagt zeven procent van het vaste deel, de minimale norm volgens de genoemde adviesregeling en ook ruim binnen het maximum van de nieuwe salarisregeling. De toekenning van het variabele deel van de bezoldiging aan de statutair directeur is afhankelijk van zijn functioneren (prestatieafhankelijk); de Raad van Toezicht besluit daarover op voorstel van de Remuneratiecommissie. Het vaste deel van de bezoldiging wordt geïndexeerd met het CBS-prijsindexcijfer voor de gezinsconsumptie (CPI alle huishoudens). De eventuele doorgroei in de vaste bezoldiging wordt gebaseerd op de wijze waarop de statutair directeur zich ontwikkelt in zijn functie. De beoordeling en besluitvorming daarover vindt plaats door de Raad van Toezicht na advies van de Remuneratiecommissie.  De statutair directeur neemt voor zijn vaste salaris deel aan de bij onze corporatie geldende (vroeg)pensioenregeling van de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). De eigen bijdrage van de directeur wordt op zijn salaris ingehouden. Op voorstel van de Remuneratiecommissie is met goedkeuring van de Raad van Toezicht een systematiek vastgesteld om te bepalen welk bedrag elk jaar beschikbaar is voor pensioen en levensloopregeling.  Een bijdrage van de werkgever voor de ziektekostenverzekering.  Een bedrijfsauto met een eigen bijdrage van de directeur / bestuurder van tien procent.  Aan de statutair directeur worden geen leningen of voorschotten verstrekt en geen garanties gegeven. Evenmin wordt er een winstdelingsregeling of afvloeiingsregeling getroffen. Indien aan de orde, zal de hoogte van een eventuele schadeloosstelling bij ontslag door de kantonrechter worden vastgesteld.  Aan de statutair directeur worden geen vaste kostenvergoeding of andere vormen van vergoedingen toegekend. Zijn uitgaven in het belang van de Woningstichting worden op declaratiebasis vergoed en geaccordeerd door de voorzitter van de Raad van Toezicht.  Voor de statutair directeur wordt een bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering afgesloten.

Jaarverslag 2010

59

Praktijk bezoldigingsbeleid 2010, beloningscode en vierjaarlijkse beoordeling De bezoldiging van de huidige statutair directeur, de heer Janssen, is in 2010 geheel uitgevoerd binnen de kaders van ons bezoldigingsbeleid, met toepassing van de tot 1 juli 2010 geldende adviesregeling arbeidsvoorwaarden statutair directeuren woningcorporaties en met inachtneming van de toepasselijke wet- en regelgeving. Aan de accountant is opdracht gegeven te rapporteren over de verhouding bestaande arbeidsovereenkomst ten opzichte van de nieuwe beloningscode. Overeenkomstig de principes van Goed Bestuur heeft in 2010 de vierjaarlijkse beoordeling van de directeur / bestuurder plaatsgevonden, waarbij door de Remuneratiecommissie en vervolgens de volledige Raad is nagegaan of hij de juiste persoon is om de Woningstichting ook in de komende vier jaar te besturen. De uitkomst daarvan is, zoals hiervoor gemeld, positief; de Raad van Toezicht is daar unaniem over. Het bezoldigingsbeleid is in 2010 verder als volgt in praktijk gebracht.  Het functioneren van de heer Janssen over 2009 is, na de goedkeuring door de Raad van Toezicht van het jaarverslag en de jaarrekening 2009, in 2010 door de Remuneratiecommissie beoordeeld. Op voorstel van deze commissie besloot de Raad van Toezicht het volledige variabele deel van de bezoldiging van zeven procent van de vaste bezoldiging over 2009 toe te kennen en uit te betalen in 2010. De met de directeur / bestuurder overeengekomen prestatiecriteria over de jaren 2009 en 2010 zijn beschreven in ons verslag van de Raad van Toezicht, onderdeel van het jaarverslag 2010 en gepubliceerd op de website van de Woningstichting.  Het vaste deel van de bezoldiging van de heer Janssen is in 2010 geïndexeerd met het CBSprijsindexcijfer voor de gezinsconsumptie (CPI alle huishoudens) over 2009. De bezoldiging voor 2011 is geïndexeerd met dat prijsindexcijfer over 2010. Een verhoging van het vaste deel van de bezoldiging wegens doorgroei in de functie heeft in 2010, evenals in de voorgaande jaren vanaf zijn indiensttreding, niet plaatsgevonden. Reden is, dat de heer Janssen gezien zijn leeftijd en ervaring maximaal is ingeschaald voor wat betreft een corporatie van onze omvang en de dynamiek van onze vastgoedportefeuille.  Op grond van de door de Raad van Toezicht vastgestelde systematiek is de pensioenbijdrage van de werkgever over 2010 en 2011 definitief bepaald en toegekend.  Op voorstel van de Remuneratiecommissie is de Raad van Toezicht akkoord gegaan met de reguliere vervanging van de lease-auto van de directeur / bestuurder. Bij die vervanging is ook aandacht gegeven aan het milieu. Gekozen is voor de minst milieubelastende dieselauto van Volkswagen (BlueMotion Technologie) die minder brandstof per kilometer verbruikt en voorzien is van een extra roetfilter.  In de financiële jaarrekening 2010 doen wij conform de voorschriften in de toelichting bij de post lonen en salarissen opgave van de bezoldiging van de statutair directeur.  Conform de Wet Openbaarmaking uit Publieke middelen gefinancierde Topinkomens (Wopt) is de bezoldiging van de heer Janssen over 2009 gemeld aan het Ministerie van Binnenlandse Zaken. De norm voor 2010 wordt dus eerst bekend in de loop van 2011.  De Remuneratiecommissie heeft de met de directeur / bestuurder overeen te komen prestatieafspraken voor 2011 voorbereid en vastgesteld. Deze afspraken worden in de eerstvolgende vergadering van de Raad van Toezicht in 2011 aan de Raad ter goedkeuring voorgelegd.  De declaraties van de directeur / bestuurder over 2010 zijn goedgekeurd door de voorzitter van de Raad van Toezicht.

Jaarverslag 2010

60

Verklaring Wij verklaren dat aan de statutair directeur geen leningen of voorschotten zijn verstrekt en geen garanties zijn gegeven. Ook zijn er geen bonussen of andere eenmalige of bijzondere beloningen toegekend of uitgekeerd. Er is geen winstdelingsregeling en evenmin zijn er afspraken over een uitkering bij het einde van het dienstverband.

Bezoldigingsbeleid 2011 en volgende jaren De beoordeling van het functioneren van de directeur / bestuurder, de heer Janssen, over 2010 zal in 2011 plaatsvinden na de goedkeuring door de Raad van Toezicht van de jaarstukken over 2010. Dan zal tevens besloten worden over de toekenning van het variabele deel van zijn bezoldiging over 2010. In afwachting van het accountantsrapport over de nieuwe beloningscode verwachten wij in 2011 hetzelfde bezoldigingbeleid voor de huidige statutair directeur te voeren en in de praktijk te brengen als in 2010. Voor zover wij nu kunnen voorzien, zullen we dit bezoldigingsbeleid ook in de daaropvolgende jaren continueren. In het geval van een nieuwe benoeming zullen wij de nieuwe sectorbrede beloningscode toepassen. Voorjaar 2011 Namens de Remuneratiecommissie W.J. van Schaik, voorzitter Goedgekeurd in vergadering Raad van Toezicht van 30 maart 2011

Jaarverslag 2010

61

Bestuurlijk verslag

Jaarverslag 2010

62

Jaarverslag 2010

63

Governance, risico’s en risicobeheersing Inleiding Goed Bestuur en Intern Toezicht, kortweg Governance, is essentieel voor het integer, transparant en professioneel functioneren van een maatschappelijke onderneming als de Woningstichting. Het bestuur en de Raad van Toezicht - volgens de Governance Code Woningcorporaties beiden verantwoordelijk voor de inrichting, toepassing en naleving van de governance - besteden er dan ook elk jaar opnieuw de nodige aandacht aan, ook met het doel om de governance blijvend te verankeren in de gehele organisatie. Het kennen en beheersen van de risico’s die verbonden zijn aan het maatschappelijk ondernemen is een wezenlijk onderdeel van de governance. Vandaar dat het risicomanagement deel uitmaakt van dit hoofdstuk van het jaarverslag 2010. Verder wordt in dit hoofdstuk op hoofdlijnen een overzicht gegeven van de governancestructuur en de wijzigingen daarin. De volledige beschrijving van de actuele governancestructuur en de toepassing van de governance is gepubliceerd op onze website. In de bijlage bij dit hoofdstuk wordt een toelichting gegeven op mogelijke afwijkingen van de AedesCode en de Governance Code Woningcorporaties.

Kwaliteit / niveau governance De kwaliteit en het niveau van onze governance wordt op onafhankelijke wijze gemeten door het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH) met het instrument KWH-label Goed Bestuur. In 2009 werd dit label aan de Woningstichting toegekend. In 2011 zullen we opnieuw gemeten worden, dan inclusief de externe toets bij onze belanghouders.

Hoofdlijnen governance structuur Toelating en rechtsvorm De Woningstichting is een toegelaten instelling op grond van de Woningwet (KB 16-02-1920, nummer 47), werkzaam in de volkshuisvesting, statutair gevestigd in Wageningen en kent het stichtingsmodel als rechtsvorm. De statuten van de Woningstichting zijn op onze website geplaatst. Het voorstel Wet maatschappelijke onderneming - een nieuwe rechtsvorm voor maatschappelijke ondernemingen zoals scholen, zorginstellingen en ook woningcorporaties - is in november 2010 ingetrokken. De Raad van State heeft een negatief advies gegeven en betwijfelde de toegevoegde waarde van het wetsvoorstel. Werkveld en werkgebied Het werkveld van een woningcorporatie bestaat uit de zes prestatievelden uit het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH): kwaliteit woningbezit, verhuur & woonruimteverdeling, betrekken van bewoners bij beleid en beheer, leefbaarheid, wonen & zorg en financiële continuïteit. Met het oog op het ook buiten Wageningen kunnen realiseren van zorgvastgoed omvat ons statutaire werkgebied de regio Eem en Vallei. In de praktijk zijn we tot nu toe echter vrijwel uitsluitend in Wageningen werkzaam.

Jaarverslag 2010

64

Verbindingen We hebben geen verbindingen of een nevenstructuur. We nemen wel deel in het kapitaal van WoningNet N.V. te Utrecht (100 aandelen à € 11,05 nominaal; belang kleiner dan 0,5 %). Woningnet is een samenwerkingsverband van woningcorporaties om beschikbare huur- en koopwoningen in een regio middels één internetsite aan te bieden. In onze regio gaat het om de WERV-regio (de gemeenten Wageningen, Ede, Rhenen en Veenendaal). Samenwerking: WERV / Food Valley De Woningstichting werkt samen met andere woningcorporaties in de WERV-regio. We kennen één gezamenlijk woonruimteverdelingsysteem, één gezamenlijke Urgentie- en Klachtencommissie Woonruimteverdeling en één gezamenlijke Geschillenadviescommissie (klachtencommissie conform het BBSH). De jaarlijkse rapportages van de klachtencommissies worden geagendeerd voor de vergadering van de Raad van Toezicht. De WERV-regio en de Regio de Vallei (de gemeenten Barneveld, Nijkerk, Bron: WERV Nieuwsbrief nr. 16 juli 2009 Scherpenzeel en Renswoude) willen samen verder gaan onder de noemer van Food Valley. Dat betekent een uitbreiding van ons huidige regionale WERV-corporatieoverleg met de vier corporaties uit de laatstgenoemde gemeenten. We hebben dan te maken met twee huisvestingsverordeningen (waaronder WERV) en twee provincies (Gelderland en Utrecht).

Missie, positionering, speerpunten, doelstellingen en kernwaarden Onze missie De Woningstichting biedt als maatschappelijk ondernemer kwalitatief goede huisvesting, draagt bij aan een aantrekkelijke woonomgeving in aansluiting op de woonwensen met vooral bijzondere aandacht voor mensen die minder goed in staat zijn zelf in hun huisvesting te voorzien. Dit doen we op een transparante, maatschappelijke en financieel verantwoorde manier.

Positionering en speerpunten Onze missie is vertaald in het ondernemingsplan 2007 - 2011 en vervolgens in de jaarlijkse doelstellingenbegrotingen. Onze positionering vatten we als volgt samen. 1. Woonwensen De woonwensen van de inwoners van Wageningen en het lostrekken van de lokale woningmarkt zijn een belangrijke drijfveer geweest bij het bepalen van onze positionering. Vanzelfsprekend staan wij voor het huisvesten van kwetsbare en bijzondere doelgroepen, zoals ouderen, mensen met een lichamelijke of geestelijke beperking, vluchtelingen et cetera. 2. Actief in bouwen en ontwikkelen Het lostrekken van de woningmarkt betekent dat grote inspanningen moeten worden geleverd op het gebied van herstructureren, ontwikkelen en bouwen. Voor herstructurering is draagvlak bij betrokken bewoners bijzonder belangrijk.

Jaarverslag 2010

65

3. Organisatie De realisering van de onder 1) en 2) vermelde punten vraagt om een cultuuromslag van de mensen in de organisatie. Uit onze positionering vloeien de volgende speerpunten voort. 1. Transformatie De uitkomsten van het woningmarktonderzoek zijn vertaald in de transformatieopgave van ons woningbezit, dat wil zeggen het meer in evenwicht brengen van vraag en aanbod. Het gaat hierbij om renoveren, herstructureren, sloop en vervangende nieuwbouw en verkoop van huurwoningen (DVM ofwel Dynamisch Vastgoed Management). In dit kader zijn de herstructureringsprojecten Irene en Kolkakkerweg gerealiseerd. Jaarlijks verkopen we huurwoningen, met name ook in het goedkopere segment, aan starters op de koopmarkt. Om starters in staat te stellen om te kopen, passen we de Starters Renteregeling toe; daarbij wordt een korting op de maandlasten gegeven. Per project wordt over de toepassing van de regeling besloten. Het verkoopprogramma is in 2010 uitgebreid met de woonwagens. 2. Maatschappelijk vastgoed Samen met onze belanghouders willen we actief zijn in de ontwikkeling en exploitatie van maatschappelijk en zorgvastgoed. Onze portefeuille op dat gebied is eerder al uitgebreid met het multifunctionele gebouw Ons Huis (welzijn, kinderopvang en kerk). Ons Huis wordt thans volledig verbouwd en gerenoveerd in overleg met en ten behoeve van die maatschappelijke organisaties. Onze plannen voor het realiseren van nieuw zorgvastgoed in Wageningen voor zorginstelling Opella vorderen gestaag (sloop-, sanerings-, en nieuwbouwproject Rustenburg). Met Opella is in 2010 een samenwerkingsovereenkomst afgesloten en met de gemeente Wageningen twee anterieure overeenkomsten. Er is met die beide partijen eveneens overeenstemming over de aankoop van vastgoed in het betreffende plangebied. Met Trivium (basisonderwijs) en Solidez (welzijnsinstelling, voorheen Welvada) hebben we plannen voor een brede school (Irene). Met het nieuwe College van B&W lijkt in dat project weer schot te komen. Met de RIBW willen we al langere tijd een pension voor dak- en thuislozen in Wageningen realiseren. Probleem is nog steeds het vinden van een geschikte locatie tegen een aanvaardbare grondprijs; we overleggen daarover met de gemeente Wageningen. Verder willen we met verschillende partners cq belanghouders, waaronder zeker ook de gemeente Wageningen, ‘woonzorgzones’ ontwikkelen en realiseren in de verschillende wijken. 3. Woonomgeving Klantgericht werken en de kwaliteit van de woning vragen ook om investeringen in de woonomgeving. Met de bewonerscommissies en andere belanghouders overleggen we over de inzet van middelen voor het verbeteren van de leefbaarheid. We bereiken bijvoorbeeld resultaten op het gebied van veiligheid, zoals terugdringen drugsoverlast en vandalisme en het aanbrengen van achterpadverlichting. In dit kader melden we ook ons project ‘aanpak van woonfraude’, dat in 2010 gestart is. 4. Samen optrekken met de gemeente De gemeente Wageningen is een belangrijke belanghouder bij het realiseren van onze ambities. We willen dan ook graag samenwerken met de gemeente en prestatieafspraken maken. Daartoe overleggen we veelvuldig met de gemeente op allerlei niveaus, ook over het maken van concrete en meetbare prestatieafspraken. Daartoe hebben we in 2010 het Bod op de Woonvisie aan de gemeente Wageningen uitgebracht. Op basis van het Bod wordt op bestuurlijk niveau verder overlegd over wederzijdse prestatieafspraken, die in 2011 tot stand kunnen komen. Samen met de gekwalificeerde belanghouders hebben we in 2010 aan de formateur van het nieuwe College van B&W in een document met begeleidende brief ons gezamenlijk partnership met de gemeente aangeboden (‘samen kunnen we meer dan ieder voor zich’).

Jaarverslag 2010

66

De gemeente heeft hier heel positief op gereageerd, hetgeen in de praktijk ook zeker merkbaar is. 5. Organisatieontwikkeling De beheersmatige cultuur van de organisatie wordt gewijzigd in de cultuur van een actieve corporatie die zich als een projectontwikkelaar opstelt. We dienen effectief, efficiënt en procesmatig te werken. De cultuuromslag bereiken we met personeelsbijeenkomsten, opleidingen betreffende cultuur en leiderschap, het herijken van processen en uiteindelijk ook met wisselingen in het personeel. Het centrale thema voor de komende jaren is ‘leren en verbeteren’. Onze in de afgelopen jaren ingevoerde nieuwe werkwijze - die van een integrale bedrijfsvoering - is per 1 januari 2011 geformaliseerd met de derde afdeling ‘Bedrijfsvoering’ met een eigen manager. Met succes werken we aan de verlaging van onze bedrijfskosten: ontwikkeling van onze netto bedrijfslast in de periode 2006-2009 met 0,9% tegenover 25,7% voor corporaties van vergelijkbare omvang (bron: BTI van CFV). Dit onderwerp is in 2011 opnieuw een speerpunt van beleid. 6. Risicobeheersing De ambitieuze doelstellingen uit het ondernemingsplan vragen om een professioneel risicomanagement, zeker ook op het complexe vakgebied van projectontwikkeling en herstructurering. In de laatste jaren hebben we in dit opzicht een kwaliteitssprong gemaakt, zo blijkt ook uit de rapportage van de externe accountant. In 2010 heeft de Raad van Toezicht een specifieke themabijeenkomst gewijd aan het risicomanagement. De conclusie is dat ons risicomanagement integraal onderdeel is van de bedrijfsprocessen en dat de Woningstichting in control is. Oplettendheid op nieuwe risico’s blijft echter geboden. Het implementeren van een integraal systeem van risicobeheersing in de jaren 2010 en 2011 is een prestatieafspraak met de directeur / bestuurder. Risicomanagement blijft op onze agenda staan. 7. Transparantie en belanghouders De belanghouders en klanten betrekken we actief bij onze koers en visie. Het transparant maken van beleid en ontwikkeling en het hierin actief betrekken van belanghebbenden dient een normale bedrijfsactiviteit te zijn. Daartoe is een nieuwe overlegstructuur voor het overleg en het samenwerken met de belanghebbenden ingevoerd. Het nieuwe model werkt naar ons oordeel en naar het oordeel van onze belanghouders naar verwachting en wel meer dan dat. In 2011 gaan we de belanghouders niet alleen vragen, maar ook prikkelen om input te leveren voor ons nieuwe ondernemingsplan voor de jaren na 2012. We passen de AedesCode en Governance Code Woningcorporaties (GWC) toe, lichten mogelijke afwijkingen toe en verantwoorden ons transparant. Elk jaar opnieuw werken wij aan een verbeterde verantwoording over de door ons geleverde maatschappelijke prestaties; we vinden zelf dat we daarmee nog onderweg zijn.

Doelstellingen(begroting) Onze hoofddoelstelling is het leveren van optimale volkshuisvestelijke en maatschappelijke prestaties tegen zo laag mogelijke kosten. Die prestaties vormen het maatschappelijke rendement, dat we bezien in samenhang met het financiële rendement (efficiënte en effectieve bedrijfsvoering, positieve cashflows, gezonde solvabiliteit en liquiditeit). Het inzichtelijk maken en verantwoorden van het maatschappelijke rendement is lastiger, zoals we hiervoor al aangaven. Die verantwoording kan variëren van het concreet meten met de geldmaatstaf tot de verbale verantwoording in de vorm van een beschrijving van de positieve maatschappelijke effecten. De nieuwe inrichting van onze doelstellingenbegroting vanaf 2010 stelt ons in staat om ons beter en concreter te verantwoorden over de volkshuisvestelijke en maatschappelijke prestaties: doelen, activiteiten, verwachte resultaten en inzet van middelen zijn in een helder overzicht samengevat. Dit jaarverslag 2010 moet daarvoor het eerste bewijs leveren.

Jaarverslag 2010

67

Onze missie en ons ondernemingsplan zijn in de doelstellingenbegroting 2010 concreet vertaald in doelstellingen, voorgenomen activiteiten en benodigde middelen op de volgende werkgebieden:  Bevorderen slaagkansen en keuzemogelijkheden qua huisvesting van kwetsbare groepen.  Bevorderen voldoende voorraad betaalbare huurwoningen met daarbij passende kwaliteit.  Bevorderen passend kunnen wonen van bijzondere groepen.  Versterken samenhang tussen woon- en zorgdiensten.  Bevorderen goede afstemming met woonwensen van bewoners.  Verbeteren of behouden van leefbaarheid.  Milieubewust bouwen, verbouwen en onderhouden van vastgoed, gericht op duurzaamheid en beperking CO2-uitstoot.  Participatie van bewoners.  Bevorderen interactieve beleidsvorming met (lokale) belanghouders en transparante verantwoording. In de doelstellingenbegroting 2011 zijn de volgende speerpunten toegevoegd: het verder werken aan de integrale bedrijfsvoering, het verder verlagen van de bedrijfskosten, de visitatie, de ‘viersterrenmanifistatie’ (informatie van klanten en belanghouders over ‘wat er goed gaat en wat er beter kan/moet’), leren en verbeteren, het nieuwe ondernemingsplan 2012-2016, ‘Europa’ (verdere implementatie EU-beschikking en Nederlandse regelgeving), instrumenten (performance-meting), (greep houden op en benchmarken van) onderhoud, investeringen en herstructurering (scherper plannen in verband met planvoorbereidingstijd) en maatschappelijk gebonden kosten (meer inzichtelijk maken van kosten bewonersparticipatie en bewonersinitiatieven, alsmede van andere belanghouders). Verder besteden we in 2011 natuurlijk aandacht aan nieuwe ontwikkelingen, zoals: de stelselwijziging en de komst van een woonautoriteit (extern toezicht), het recht van huurders om hun huurwoning tegen een redelijke prijs te kopen, de beperking van toewijzing van sociale huurwoningen tot lagere inkomensgroepen, de beperking van de huurstijging tot het inflatiepercentage (althans voor huishoudens met een inkomen tot € 43.000; daarboven wordt een extra verhoging met 5% toegestaan ten behoeve van de doorstroming op de huurmarkt), het afschaffen van de ‘Vogelaarheffing’ en het bevorderen van samenwerking van corporaties met de thuiszorg en andere maatschappelijke organisaties door het wegnemen van belemmerende regelgeving. Koers vanaf 2006 en toekomst In het verslag van de Raad van Toezicht over 2010 bij het onderdeel ‘vierjaarlijkse beoordeling van het bestuur’ is uitgebreid aandacht gegeven aan de koers van de Woningstichting vanaf 2006 en de toekomstige koers. Wij verwijzen de lezer daar graag naar. Kernwaarden Ons handelen is vastgelegd in het volgende statement aangaande kernwaarden en organisatiecompetenties: “Wij werken Samen in een Ondernemende organisatie, willen daarbij Open en Betrouwbaar zijn in ons gedrag en onze communicatie, zijn ons Bewust van onze Omgeving en streven naar kwaliteit door Integer, Deskundig, Resultaat- en Klantgericht te werken in gezamenlijke Verantwoordelijkheid”.

Jaarverslag 2010

68

Bestuur / honorering / verklaring betreffende tegenstrijdige belangen Bestuur Het bestuur van de Woningstichting wordt gevormd door één statutair directeur, die in 2005 - vóór de inwerkingtreding van de GCW per 1 januari 2007 - voor onbepaalde tijd door de Raad van Toezicht is benoemd. Dit is geen afwijking van de benoemingstermijn van maximaal vier jaar (met mogelijkheid van herbenoeming) volgens de GCW. Die bepaling heeft namelijk geen gevolgen voor zittende bestuurders. Bovendien respecteert de Raad van Toezicht de bestaande arbeidsovereenkomst met het bestuur. In 2010 heeft - conform de regels van Goed Bestuur - de vierjaarlijkse beoordeling door de Remuneratiecommissie en Raad van Toezicht plaatsgevonden of de bestuurder de juiste persoon is om de Woningstichting in komende periode van vier jaar te besturen. De uitkomst van die beoordeling is positief. Honorering De honorering van de bestuurder is door de Raad van Toezicht vastgesteld in overeenstemming met de tot 1 juli 2010 in onze branche geldende adviesregeling Arbeidsvoorwaarden Statutair Directeur Woningcorporaties; we passen die adviesregeling toe. Per 1 juli 2010 is de nieuwe sectorbrede beloningscode voor bestuurders van woningcorporaties in werking getreden. De code heeft een verplichtend karakter, begrenst het inkomen tot de zogeheten Balkenendenorm en geldt voor nieuwe benoemingen. Bestaande arbeidsovereenkomsten worden op basis van het geldende arbeidsrecht gerespecteerd. Het totale jaarinkomen van de directeur/bestuurder volgens de richtlijn van deze nieuwe beloningscode voor bestuurders van woningcorporaties komt niet boven de Balkenendenorm uit. De honorering van de bestuurder wordt in de financiële jaarrekening vermeld. Indien noodzakelijk op basis van de Wet Openbaarmaking uit Publieke middelen gefinancierde Topinkomens (Wopt), zoals met het inkomen over 2009 het geval is, wordt het inkomen gemeld aan het ministerie van Binnenlandse Zaken. In januari 2011 is het wetsvoorstel Normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) bij de Tweede Kamer ingediend. Die wet zal het huidige Wopt vervangen. De WNT kent een maximale beloning van € 223.666 (salaris, onkostenvergoeding en werkgeversdeel pensioen). De eventuele ontslagvergoeding wordt gemaximeerd op € 75.000. De Raad van Toezicht zal bij verheffing van het wetsvoorstel tot wet nagaan òf en zo ja welke maatregelen bij de Woningstichting noodzakelijk zijn. Verklaring Het bestuur verklaart dat zich in het verslagjaar 2010 geen transacties met tegenstrijdige belangen aangaande het bestuur en de Woningstichting hebben voorgedaan. Belangrijke bestuursbesluiten, zoals genoemd in de statuten, het directiereglement en de GCW, worden aan de Raad van Toezicht ter goedkeuring voorgelegd. Statuten, reglement en code zijn op de website geplaatst. In het directiereglement zijn de taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van het bestuur geregeld.

Intern toezicht / Raad van Toezicht Het intern toezicht van de Woningstichting berust bij de Raad van Toezicht. De taak van de Raad omvat het toezicht op het beleid van het bestuur en de algemene gang van zaken binnen de stichting, de adviesfunctie en de werkgeversrol naar het bestuur.

Jaarverslag 2010

69

De Raad van Toezicht bestaat uit zes leden (statuten: vijf tot zeven leden). Twee leden van de Raad zijn of worden conform het BBSH benoemd op bindende voordracht van de huurders. In de statuten zijn de maximale benoemingstermijn (tweemaal vier jaar; indien niet mogelijk te voorzien in de vacature dan één jaar extra) en leeftijdsgrens (72 jaar) geregeld. Per 1 januari 2011 zijn er twee vacatures in de Raad van Toezicht, waarvan één de ‘huurderszetel’ betreft. De huurders zijn in de gelegenheid gesteld een bindende voordracht uit te brengen. Wij verwachten eind maart 2011 in beide vacatures te kunnen voorzien. De benoeming van een lid van de Raad geschiedt door de Raad van Toezicht op voorstel van de Werving- en Selectiecommissie, na advies van de Ondernemingsraad en indien van toepassing na de bindende voordracht van de huurders. De Raad kent drie kerncommissies: de Auditcommissie (financieel beleid, risicomanagement, integriteit et cetera), de Remuneratiecommissie (honorering, prestatieafspraken en beoordeling functioneren directeur - bestuurder) en de Werving- en Selectiecommissie (werving nieuwe leden Raad). Het zijn vaste voorbereidingscommissies van de Raad van Toezicht. De hoofdlijnen van het remuneratierapport van de Remuneratiecommissie betreffende de honorering en het functioneren van de statutair directeur zijn als bijlage bij het verslag van de Raad van Toezicht over 2010 gevoegd en gepubliceerd op onze website (conform de Governance Code). De Raad en de commissies beschikken over een reglement, waarin taken en bevoegdheden zijn vastgelegd. De samenstelling, het roulatieschema en de reglementen zijn op onze website geplaatst. De honorering van de leden van onze Raad van Toezicht is gebaseerd op het landelijk gemiddelde bedrag per woning in onze grootteklasse volgens de Aedes Bedrijfstakinformatie. De tot 1 juli 2010 geldende adviesregeling van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) kent hogere bedragen als honorering van het intern toezichthoudend orgaan. Per 1 juli 2010 heeft de VTW, ter vervanging van de adviesregeling, een nieuwe honoreringscode vastgesteld. Naar verwachting voldoet onze vergoedingsregeling aan de nieuwe code; we zullen dat in 2011 nog precies nagaan en formeel vaststellen.

Extern toezicht Het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (voorheen VROM/WWI) is belast met het externe toezicht op woningcorporaties. Elk jaar ontvangen corporaties van de desbetreffende minister een zogenaamde oordeelsbrief. De onderwerpen in de brief betreffen: Financiële positie (continuïteit, solvabiliteit en ontwikkeling netto bedrijfslasten), Rechtmatigheid (naleving wet- en regelgeving) en Governance (realisatie-index, dat is de mate van realisering van prognoses, en tijdigheid en kwaliteit van informatie). Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) adviseert de minister met betrekking tot de financiële positie van corporaties en publiceert jaarlijks de bedrijfsvergelijking Corporatie in Perspectief.

Ondernemingsraad Conform de Wet op de ondernemingsraden (WOR) en de CAO Woondiensten is bij de Woningstichting een Ondernemingsraad (OR) ingesteld. De OR beschikt over een reglement en bestaat uit vijf leden. De OR heeft het recht van informatie, overleg en advies of voor bepaalde besluiten het recht van instemming.

Jaarverslag 2010

70

Integriteitbeleid Beleidskader met betrekking tot integriteit In 2009 hebben we een volledig vernieuwd integraal Organisatie- en Personeelsbeleid (O&Pplan) vastgesteld en ingevoerd. Ons integriteitbeleid, evenals de interne mandateringsregeling en betaalprocedure, maken daar onderdeel van uit. De OR is bij het O&P-plan betrokken en heeft daarover ook geadviseerd. Het bestuur heeft het O&P-plan, rekening houdend met het advies van de OR, vervolgens vastgesteld en de Raad van Toezicht heeft het goedgekeurd. De medewerkers van de Woningstichting zijn in personeelsbijeenkomsten terdege geïnformeerd over het O&P-plan en het integriteitbeleid en hebben daarbij ook hun inbreng kunnen leveren. In het kader van integriteit is er al weer enkele jaren geleden een dilemmatraining geweest met het personeel. Thans is integriteit een vast onderdeel van het periodieke werkoverleg van de verschillende afdelingen met hun leidinggevende. We kennen ook een huishoudelijk reglement waarin zaken zijn geregeld op het gebied van het gebruik van gebouw, de veiligheid, EHBO et cetera. In de integriteitcode is geregeld dat onze medewerkers rekening houden met onze maatschappelijke functie en zich representatief gedragen, in het bijzonder richting klant. Dat is zeer belangrijk voor een dienstverlenende organisatie als de onze met heel veel persoonlijke klantcontacten. We dienen respect te betonen aan onze klant: in woord, in schrift, in gebaar en in ons voorkomen; kortom in heel ons doen en handelen. Het integriteitbeleid kent ook sancties, variërend van een (schriftelijke) waarschuwing tot vastlegging in het personeelsdossier en van schorsing tot uiteindelijk als uiterste middel ook de sanctie van ontslag. Verder maken de AedesCode en de Governancecode Woningcorporaties vanzelfsprekend onderdeel uit van ons integriteitbeleid. Bestuur en Raad van Toezicht onderschrijven die codes en verklaren de codes te zullen naleven en toe te passen, dan wel bij eventuele afwijkingen een toelichting daarop te geven (volgens de regel ‘pas toe of leg uit’ / best practice in de lokale omstandigheden). We doen dat in dit jaarverslag en op onze website.

Integriteitcode, klokkenluiderregeling en huishoudelijk reglement De Woningstichting beschikt over een eigen integriteitcode en klokkenluiderregeling en heeft die ook gepubliceerd op de website. Het huishoudelijk reglement is alleen op ons intranet geplaatst. De code, regeling en reglement voorzien in de wijze waarop en aan wie schendingen of overtredingen gemeld kunnen worden. Afhankelijk van de desbetreffende regeling, code of reglement lopen meldingen van mogelijke schendingen of overtredingen via de leidinggevenden, het management, het bestuur, de voorzitter van de Raad van Toezicht (mocht het gaan om de directeur / bestuurder) dan wel via daartoe benoemde interne of externe vertrouwenspersonen.

Interne en externe werking De Raad van Toezicht, het bestuur en de medewerkers hebben de integriteitcode ondertekend en verklaard zich daaraan te zullen houden. Dat verwachten we ook van onze zakenrelaties. We hebben onze relaties schriftelijk geïnformeerd over de integriteitcode en daarbij vermeld dat we uitsluitend zaken willen doen met zakenrelaties die consistent handelen in lijn met onze code. We vragen daartoe een ondertekende integriteitverklaring. Mochten derden daartoe niet bereid zijn dan ontvangen zij geen opdrachten (meer) van de Woningstichting.

Jaarverslag 2010

71

(Fraude-) risicobeleid Natuurlijk is het integriteitbeleid nauw verwant aan cq verbonden met het risicomanagement en het beleid ter voorkoming van fraude. Aan het risicomanagement hebben we in 2010 een speciale themabijeenkomst met de Raad van Toezicht, het bestuur, het management en enkele stafleden gewijd. De conclusie daaruit is dat het kennen en beheersen van risico’s bij de Woningstichting is ingebed in de normale bedrijfsvoering; we zijn gevorderd tot de volwassen fase van risicomanagement. De risico’s van fraude zijn alweer zo’n vijf jaar geleden met het externe bureau Deloitte op onafhankelijke wijze geïnventariseerd. De conclusie was dat het bewustzijn van de mogelijkheid van fraude bij de Woningstichting wel verhoogd zou kunnen worden. We werken daaraan, onder andere door de risico’s van mogelijke fraude structureel op te nemen bij de beschrijving en uitvoering van de verschillende bedrijfsprocessen. We onderkennen het belang van bijvoorbeeld het ‘vier-ogen-principe’, een heldere, onderbouwde en goed vastgelegde besluitvorming door het bestuur en de Raad van Toezicht en een heldere besluitvorming, regelgeving en besluitvorming met betrekking tot vastgoedprojecten, zoals de goedkeuring van fasedocumenten door het bestuur en de Raad van Toezicht, alvorens overgegaan kan worden tot de volgende fase van project- ontwikkeling. In 2010 is nadrukkelijk ook aandacht gegeven aan ons nieuwe project ‘ bestrijding van woonfraude’. Het kennen en beheersen, op structurele wijze, van de risico’s op basis van de verbeterde risicomanagementscan van onze externe accountant PWC maakt onderdeel uit van de prestatieafspraken in 2010 en 2011 van de Raad van Toezicht met de bestuurder.

Nieuwsbrief RvT voor personeel / aandacht voor integriteit Onze medewerkers worden uitvoerig geïnformeerd over het beleid en de besluiten van de Raad van Toezicht en het bestuur, ook op het gebied van integriteit. Van elke bijeenkomst van de Raad -regulier, extra of themabijeenkomst - wordt een nieuwsbrief RvT voor de medewerkers vervaardigd en gepubliceerd op ons intranet; de medewerkers blijken dat te waarderen. Daarenboven is in 2010 met het personeel veel aandacht besteed aan integriteit: bijvoorbeeld aan de mandateringsregeling en aan de projectrisico’s en de noodzakelijke / vereiste fasedocumenten, alvorens de volgende stap te zetten in een project; daarvoor is eerst goedkeuring vereist van bestuur en/of Raad van Toezicht.

Werving en selectie personeel en leden RvT Ook bij de werving en selectie van nieuwe medewerkers speelt integriteit een belangrijke rol. Afhankelijk van de functie vindt een meer of minder diepgravend antecedentenonderzoek plaats; in ieder geval dienen originele diploma’s overgelegd te worden en een geldig legitimatiebewijs. Afhankelijke van de functie zal ook een antecedentenonderzoek door een extern bureau plaatsvinden. Dat beleid geldt, tot op zekere hoogte en te bepalen door de Raad van Toezicht, ook voor nieuw te benoemen leden van de Raad van Toezicht. Zij dienen de AedesCode, de GCW en onze integriteitcode te onderschrijven en te verklaren die na te zullen leven en toe te passen. Zij dienen zich voor hun benoeming in ieder geval te legitimeren met een geldig legitimatiebewijs en een Verklaring omtrent Gedrag te overleggen. In de vooraf bekendgemaakte procedure en advertentie worden die zaken vermeld.

Jaarverslag 2010

72

Auditcommissie / rapportages bestuur De Auditcommissie van de Raad van Toezicht is belast met het toezicht op de naleving van de wet- en regelgeving en de integriteitprotocollen. Het bestuur rapporteert daar elk kwartaal over aan de commissie en de Raad. In 2010 hebben zich enkele schendingen voor gedaan, welke hebben geleid tot ernstige schriftelijke waarschuwingen (met vastlegging in het personeelsdossier) en in één geval ook tot aanzegging en effectuering van het ontslag van de betrokken werknemer. Van daadwerkelijke (financiële) fraude is in het verslagjaar geen sprake geweest, althans voor zover wij op basis van ons risico- en fraudemanagement en systeem hebben kunnen vaststellen.

Externe accountant Onze externe accountant PWC rapporteert ook over ons integriteitbeleid, de uitvoering daarvan en het risicomanagement. Ons integriteitbeleid is naar het oordeel van de accountant op orde en met het risicomanagement hebben we in de afgelopen jaren grote stappen gemaakt. We zullen daar in 2011 mee doorgaan. De aandacht voor integriteit en risico’s mag immers nooit verslappen. Het risicomanagement maakt ook in 2011 onderdeel uit van de prestatieafspraken van de Raad met het bestuur.

Meldpunt ministerie Het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) beschikt over een meldpunt ‘Integriteit Woningcorporaties’. Aan het meldpunt kunnen schendingen van de integriteit door woningcorporaties gemeld worden. Op onze website maken wij, op verzoek van het ministerie, melding van het bestaan van dat meldpunt en de wijze waarop klachten kunnen worden ingediend.

CFV en onderzoek naar integriteitbeleid In zijn brief van 4 februari 2011 heeft het CFV ons geïnformeerd over zijn vervolgonderzoek naar het integriteitbeleid en de -verantwoording bij woningcorporaties, in opdracht van de minister van BZK. De minister heeft in zijn individuele oordeelsbrief van 1 december 2009 naar aanleiding van de uitkomsten van de Nulmeting integriteitbeleid 2009 aan de Woningstichting geconcludeerd dat: ‘Zowel het reeds ontwikkelde instrumentarium om integer te handelen binnen uw organisatie te bevorderen, als het toezicht vanuit de raad van commissarissen daarop, geven mij het vertrouwen dat u daar waar eventueel nodig, één en ander nog verder zult optimaliseren. Ik ga ervan uit dat de inventarisatie daaraan een positieve bijdrage levert’. In verband met het voorgaande is de Woningstichting door het CFV niet benaderd voor de vervolgmeting. Die vervolgmeting is alleen gehouden bij corporaties waar het integriteitbeleid en het -instrumentarium blijkens de Nulmeting 2009 nog maar beperkt ontwikkeld was. Het CFV gaat er overigens wel vanuit dat mogelijke verbeteringen in het kader van integriteit door ons zijn ingevoerd om daarmee aan te sluiten bij de verwachting van de minister in zijn oordeelsbrief van 2009. Wij verwachten zeker aan de vragen van de minister en het CFV te hebben voldaan en in de komende jaren te voldoen. Van de toetsing van de verantwoording over integriteit in ons jaarverslag 2009 door het CFV hebben wij in dit jaarverslag over 2010 dankbaar gebruik gemaakt.

Jaarverslag 2010

73

Externe accountant en interne controller Externe accountant Na een selectietraject in 2006 is PWC per 1 januari 2007 door de Raad van Toezicht als nieuwe externe accountant bij de Woningstichting benoemd voor een periode van vier jaar. De accountant ontvangt naast de algemene controleopdracht ook specifieke opdrachten of adviesaanvragen van de Raad, zoals aandachtspunten betreffende de controle in een bepaald jaar. Bij de vergadering van de Raad waarin het jaarverslag wordt behandeld en goedgekeurd zijn de externe accountant en de interne controller van de Woningstichting aanwezig. Bij die aangelegenheid heeft de Raad ook een gesprek met de accountant buiten aanwezigheid van het bestuur. In 2010 heeft de vierjaarlijkse beoordeling van het functioneren van de accountant plaatsgevonden door de Auditcommissie, het bestuur en de Raad van Toezicht. Ten behoeve van de mogelijke selectie van een andere accountant zijn bij drie kantoren offertes gevraagd en met vertegenwoordigers van twee kantoren gesprekken gevoerd. Op basis van een aantal selectiecriteria is er een keuze gemaakt en is de huidige accountant PWC door de Raad van Toezicht herbenoemd voor een nieuwe periode van vier jaar (boekjaren 2011-2014) op basis van kwaliteit en meest scherpe tarief. Het controleprotocol BBSH benoemt expliciet de verantwoordelijkheid van de externe accountant bij de toetsing van de in het jaarverslag opgenomen informatie over de Governance Code. De accountant dient vast te stellen dat de vereiste informatie op het gebied van governance in het jaarverslag wordt gegeven en tevens de consistentie te toetsen van de door het bestuur en de Raad van Toezicht gedane uiteenzettingen in het jaarverslag en de jaarrekening.

Interne controller De manager Finance, Informatisering & Control is de interne controller bij de Woningstichting en tevens lid van het Managementteam. Over de borging van de rol en positie van de controlfunctie zijn, na overleg met de externe accountant, afspraken gemaakt met de Auditcommissie, de Raad van Toezicht en het bestuur. Geconcludeerd is dat er geen bezwaar is tegen de gecombineerde functie van controller en lid Managementteam, gelet op de omvang van onze organisatie en gelet op ons directiestatuut. Volgens dat statuut kan alleen de directeur / bestuurder de Woningstichting binden aan verplichtingen, de leden van het managementteam hebben daarbij uitsluitend een adviserende rol. De controller dient echter wel in al zijn uitingen te vermelden in welke rol hij mededelingen doet of rapporten uitbrengt. Als lid van het MT is de controller goed op de hoogte van de besluitvorming en belangrijke ontwikkelingen, hetgeen ook noodzakelijk is voor zijn functioneren. De controller heeft rechtstreeks toegang tot het bestuur en / of de Raad van Toezicht en heeft een standing invitation om gevraagd en ongevraagd advies te geven en rapporten uit te brengen. Hij is in ieder geval aanwezig bij de vergaderingen van de Raad van Toezicht waarin de onder zijn verantwoordelijkheid opgestelde verantwoordingsstukken worden behandeld. Het interne controleprogramma wordt in samenwerking met de externe accountant samengesteld. Aan de controller is de eis gesteld voldoende tijd aan zijn controlfunctie te besteden teneinde tijdig en regelmatig gedurende het jaar zijn onderzoek op kwalitatief goede wijze uit te voeren en daarover ook tijdig te rapporteren. Hij dient zijn werkzaamheden gestructureerd uit te voeren aan de hand van een evenwichtig controleplan, waarin de onderwerpen en activiteiten in de tijd voldoende aan de orde komen. De controlfunctie dient verankerd te zijn in de organisatie. Bestuur, Auditcommissie, Raad van Toezicht en externe accountant zien daar ieder vanuit hun eigen rol en positie op toe.

Jaarverslag 2010

74

Brancheverenigingen Aedes en VTW / branchecodes De Woningstichting is lid van Aedes, vereniging van woningcorporaties. Aedes maakt zich sterk voor de condities waaronder woningcorporaties als maatschappelijke ondernemingen hun werk kunnen doen. Aedes is tevens de werkgeversvereniging. Woningcorporaties die lid zijn van Aedes zijn verplicht zich te houden aan de AedesCode en de Governance Code Woningcorporaties (GCW); beide codes zijn gepubliceerd op onze website. In de AedesCode is de maatschappelijke functie van woningcorporaties op het gebied van wonen omschreven. Met de code laten corporaties zien waarvoor zij staan en waarop zij aanspreekbaar zijn. De AedesCode kent een onafhankelijke klachtencommissie; een ieder die daarbij een redelijk en direct belang heeft kan een klacht indienen bij deze commissie. De commissie kan adviseren tot mediation of sanctie (voorlopige schorsing of beëindiging lidmaatschap). In de GCW zijn de normen van Goed Bestuur en Intern Toezicht vastgelegd. De code omvat principes en concrete bepalingen. Hoewel handelen in de geest van de GCW voorop staat, is de code zeker niet vrijblijvend. Bestuur en Raad van Toezicht van de Woningstichting onderschrijven de AedesCode en de Governance Code. We passen de codes toe of leggen uit waarom wij afwijken volgens de regel van “pas toe of leg uit”. De toepassing van beide codes en de beschrijving van (mogelijke) afwijkingen is als bijlage bij dit hoofdstuk gevoegd. De leden van de Raad van Toezicht zijn lid van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW). De VTW ondersteunt, adviseert en behartigt de algemene belangen van toezichthouders van woningcorporaties. De VTW streeft naar excellent toezichthouderschap: integer, deskundig, onafhankelijk en kritisch. Het streven van de VTW komt volledig overeen met de eigen ambities van onze Raad. In dat kader laten we de kwaliteit van ons interne toezicht dan ook meten met het KWH-label Goed Bestuur.

Monitoringcommissie governancecode woningcorporaties De Monitoringcommissie governancecode woningcorporaties onderzoekt in opdracht van Aedes en VTW de toepassing, werkbaarheid en actualiteit van de Governancecode Woningcorporaties. Resultaten daarvan zijn de tussenrapportage van februari 2010 ‘Naar verdieping en verbreding van goed bestuur’ en het advies van september 2010 over de aanbevelingen voor aanpassing van de Governancecode Woningcorporaties.

Tussenrapportage februari 2010 Aan de samenvatting in de Tussenrapportage wordt het volgende ontleend.

Toepassing van de code Een aantal belangrijke principes uit de code worden goed nageleefd, zoals het voorleggen van majeure besluiten aan de RvC, de rol van de voorzitter van de RvC, de informatievoorziening aan de RvC en de rol van de auditcommissie t.a.v. het bestuur. Op meerdere belangrijke punten wordt de code niet of niet volledig nageleefd, zoals evaluatie RvC (individuele functioneringsgesprekken), integriteit (wel integriteitbeleid en integriteitcode, maar te weinig aandacht van de RvC en ook te weinig aandacht richting medewerkers voor wat betreft bewustwordingsactiviteiten en dilemmatrainingen; veelal ontbreekt een klokkenluidersregeling), risicomanagement (het hanteren van een risicobeheersings- en controlesysteem ontbreekt; afwezigheid van interne controle maatregelen bij vastgoedtransacties), zittingstermijnen RvC, toezichtskader, benoeming belanghebbenden en visitatie.

Jaarverslag 2010

75

Werkbaarheid van de code Effectiviteit: bestuurders en RvC’s zijn doorgaans positief over het nut van de code; het leidt tot een groter bewustzijn van taak, houding en gedrag en tot verdere professionalisering. Karakter: de code zou korter, helderder en krachtiger moeten. De commissie vindt dat de code in de toekomst meer het karakter moet krijgen van gedrag, moraal en principes. Pas toe of leg uit: deze regel wordt verschillend geïnterpreteerd en kan tot vrijblijvendheid leiden. Dialoog met belanghebbenden: het hoofdstuk over de dialoog met belanghebbenden blijkt in de praktijk moeilijk werkbaar. De jaarlijkse bijeenkomst is veelal een ritueel, de belangrijkste belanghouders zijn vaak niet benoemd en RvC’s nemen veelal niet deel aan het periodieke overleg. De corporaties blijken te worstelen met dit onderdeel van de code. Diversiteitsbeleid: De samenstelling van de RvC’s is nog behoorlijk eenzijdig. Bij de werving wordt een weinig expliciet diversiteitsbeleid gevoerd; dat beleid heeft bovendien weinig prioriteit. De commissie acht het een lacune dat in de code niets is opgenomen over een diversiteitsbeleid. Positie van huurders: de commissie vindt het een eigenaardige lacune dat in de code niets gezegd wordt over de positie van de huurders. Erkend wordt dat die positie elders in vele wettelijke bepalingen is geregeld, maar de code zou die verder kunnen invullen, bijvoorbeeld bij de werving van een huurderscommissaris. Verbindingen: er zijn grote verschillen in de mate waarin interne toezichthouders zicht hebben op verbindingen en op de daarmee verbonden risico’s. De commissie neemt zich voor meer zicht te krijgen op de kwaliteit van het interne toezicht op verbindingen (nevenstructuur).

Actualiteit van de code Good governance: toezichthouders zijn in overgrote meerderheid positief over de code. Bestuurders en RvC’s staan doorgaans achter de principes en normen van Goed Bestuur. Elke corporatie moet zich daar vanzelfsprekend aan houden. Politieke impact: corporaties maken zich zorgen over de politieke impact van de code. Ondanks of zelfs dankzij de code voert de overheid toch nieuwe regelgeving in. De commissie erkent dat risico. Relevant is ook de vraag wie in het toekomstige corporatiebestel de regie over de code krijgt. Verwachtingen ten aanzien van de code: de commissie merkt dat de doelstellingen die bestuurders en RvC’s bij de code hebben verschillend en soms te ambitieus zijn. Concluderend stelt de commissie vast dat de code effectief is, maar dat te hoge verwachtingen van de code wellicht moeten worden bijgesteld.

Advies september 2010 Aan de adviesbrief van 29 september 2010 van de Monitoringcommissie aan het bestuur van Aedes wordt het volgende ontleend. Algemene opmerking: goed bestuur is geen kwestie van een code alleen. Goed bestuur als concept is een normatief bewustzijn over integriteit, professionaliteit en transparantie, dat alleen ontstaat door een open discussie.

Beginselen van good governance Basisbegrippen zijn: integriteit (van belang als men met andermans geld op publieke taakvelden werkzaam is), transparantie (maximaal en bereid tot afleggen verantwoording) en professionaliteit (normen en waarden van beroepsuitoefening zichtbaar, goed geschoold en goed functionerend en een goede aansluiting bij de maatschappelijke problematiek). Proactieve rolopvatting RvC: RvC’s zijn onafhankelijk van bestuur van de corporatie, de belanghebbenden, de overheid en de huurders. Scheiding van bestuur en toezicht is essentieel. Toezichthouders houden toezicht op de risico’s, de kwaliteit van de dienstverlening, de cyclus van planning en controle en de maatschappelijke legitimatie van de corporatie.

Jaarverslag 2010

76

Strategie is meetlat van bestuur en beleid: de strategie komt tot stand in goede wisselwerking met belanghebbenden. De strategie is de bron van legitimatie en kapstok voor risicomanagement. De strategie bepaalt ook de nabijheid van bepaalde belanghouders en de profielen van bestuur en RvC.

Verdieping en verbreding goed bestuur Spoorboekje of normstellend document? De functie van handboek of spoorboekje van de code is van groot belang, maar de code moet verder gaan. De code is ook een normstellend document met regels over de verwachtingen t.a.v. een goede toezichthouder en een goede bestuurder. De code moet aanspreken op het gedrag. Huurdersvertegenwoordigingen: die vertegenwoordigingen maken deel uit van het besluitvormingsproces (medezeggenschap, BBSH-commissarissen bijvoorbeeld). Dus is het logisch aan de huurdersvertegenwoordingen ook normen op te leggen (idem als bestuur en RvC). De Monitoringcommssie heeft daarover gesproken met de Woonbond. De Woonbond voert daarover een interne discussie.

Specifieke vraagpunten Zittingsduur RvC’s: voorstel commissie om de zittingsduur te beperken tot maximaal twee maal vier jaar, totaal maximaal acht jaar. De evaluatie van herbenoeming van commissarissen moet aanmerkelijk kritischer gebeuren met inschakeling van een externe partij (openbaar verslag). Arbeidsovereenkomst bestuurder (bepaalde of onbepaalde tijd): de commissie acht een zittingsduur van een bestuurder met acht jaar maximaal. De bestuurder wordt voor vier jaar benoemd, slechts eenmaal te verlengen met een tweede periode na een goede openbare evaluatie. Risicomanagement: De bestuurder is verantwoordelijk voor het risicomanagement (afwegingskader, proactief, transparant, expliciete vastlegging en onderbouwing in relatie tot strategische doelen). De RvC borgt haar eigen inbreng over het toezicht op risicobewust handelen van de bestuurder. De RvC heeft inzicht in de risico’s en de uitwerking, vastlegging en uitvoering daarvan en kan aandachtspunten of kwesties agenderen. Beiden, bestuur en RvC, hebben een voorbeeldrol in de organisatie als het gaat om risicobewustzijn. Deze zaken kunnen in de preambule van de code opgenomen worden. Diversiteit: manager, bestuurder of commissaris van een nabijgelegen corporatie behoort tot de onverenigbaarheden voor RvC’s. De RvC streeft naar een uitgebalanceerde en gemengde samenstelling van de RvC (competenties, geslacht en leeftijd). ‘Opnieuw’ tellen van zittingsjaren na een fusie is onacceptabel. Uitbreiding bepaling voor het opstellen van een profielschets van de RvC en van de individuele zetels binnen de RvC. Werving via een te publiceren wervingsproces; ook de voordracht met motivatie openbaar maken. Pas toe of leg uit: er dient meer aandacht te worden gegeven aan de criteria van ‘pas toe of leg uit’. De preambule van de code kan aanmerkelijk worden verscherpt. Aan de motivering dienen strikte eisen te worden gesteld. Maatschappelijke verantwoording en verankering: aanbevelingen 1) bestuur betrekt relevante belanghebbenden bij het beleid en onderzoekt periodiek of nog wel met de meest relevante belanghebbenden wordt gesproken; 2) bestuur maakt in de verantwoording zichtbaar met wie en hoe de belanghebbendendialoog is gevoerd en tot welke aanpassingen in het beleid de dialoog aanleiding heeft gegeven; 3) bestuur verantwoordt zich aan de RvC over wat onder 1) en 2) is opgenomen. In het verlengde van de voorstellen is het van belang dat de sector een goede standaard voor stakeholdermanagement en maatschappelijke verantwoording ontwikkelt. Op dit onderdeel ‘maatschappij’ stelt de commissie voor een aantal bepalingen uit de code te schrappen en de code daarmee korter en krachtiger te maken.

Jaarverslag 2010

77

Toezicht op verbindingen: De commissie wil de code uitbreiden met 1) een verbindingsstatuut met criteria voor aangaan en ontbinden van verbindingen (keuze samenwerkingspartners, de financiering, de interne beheersing en periodieke verantwoording), 2) een investeringsstatuut met criteria voor het doen van een investering (investeringselectiecriteria in lijn met strategische doelstelling, risicoanalyse, rendementseisen, fiscale en juridische aspecten, financiering en interne- en externe mandatering) en 3) het intern toezichthoudend orgaan stelt het verbindingenen investeringsstatuut vast en ziet toe op de naleving van de uitgangspunten.

Algemene punten Rule-based: de code is rule-based; principes ofwel algemene beginselen zijn vrij precies en normatief uitgewerkt. Dat maakt de code vrij uitgebreid. De commissie acht dat echter niet onwenselijk. Afvinken van de code: de code verwoordt het minimale waaraan een moderne maatschappelijke onderneming dient te voldoen qua ‘goed bestuur’. Het precies nalopen van de code loont daarom de moeite. Het kan betekenen dat de corporatie werkt maakt van het toepassen van de code en afwijkingen proactief openbaar uitlegt via de regel van ‘pas toe of leg uit’. Preambule: de commissie beveelt aan na te gaan of de preambule bij de code nog voldoende scherp, helder, geldig en actueel is.

Vervolgtraject aanpassing Governancecode Een gezamenlijke commissie van de VTW en Aedes werkt aan een voorstel voor aanpassing van de GCW. Daarover houden beide organisaties een eigen ledenraadpleging. Het voornemen is dat de aangepaste code per 1 juli 2011 van kracht wordt. Verder is het de bedoeling om de GCW via de Woningwet algemeen verbindend te laten verklaren. Aedes en de VTW plaatsen overigens, in het licht van de nieuwe sectorbrede beloningscode bestuurders woningcorporaties, een vraagteken bij de aanbeveling van de Monitoringcommissie om bestuurders van corporaties voor maximaal twee termijnen van vier jaar te benoemen. Op dat onderdeel wordt het advies niet overgenomen.

Prestatieafspraken met gemeente Op het punt van inzet van middelen bepaalt de AedesCode dat de corporatie zijn investeringscapaciteit kent en de gemeente een voorstel doet voor haar bijdrage aan het realiseren van de woonvisie. In 2009 zijn de gemeente Wageningen, Idealis en de Woningstichting de Raamovereenkomst Wonen overeengekomen. In de raamovereenkomst zijn de basisvoornemens op het gebied van het wonen uitgewerkt, passend binnen de door de gemeente vastgestelde Woonvisie. Het gaat In de Raamovereenkomst Wonen om prestatieafspraken, zoals die elders in het land veelal ook worden gemaakt: naast concrete afspraken nog (te) veel intenties. Conform de AedesCode en in vervolg op de Raamovereenkomst Wonen heeft de Woningstichting in januari 2010 haar concept Bod op de Woonvisie 2010 - 2015 aan de gemeente Wageningen uitgebracht. Het bod omvat heldere, meetbare en harde prestatieafspraken op verschillende thema’s (Wonen, Leefbaarheid, Sociaal-maatschappelijke opgaven, Wonen, zorg en welzijn, Kwaliteit en Doelgroepen van beleid), een gebiedsgericht bod (nieuwbouw en herstructurering) en een cijfermatig overzicht van investeringen en onrendabele toppen. Tevens zijn de wederzijdse inspanningen - de verwachte inspanningen van de gemeente en de aangeboden inspanningen van de Woningstichting - in het bod aangegeven. Over ons Bod op de Woonvisie wordt thans op bestuurlijk niveau met de gemeente Wageningen overlegd. We verwachten in 2011 prestatieafspraken met de gemeente te kunnen maken.

Jaarverslag 2010

78

Overleg met belanghebbenden Het overleg met belanghebbenden is geregeld in de AedesCode, de Governance Code Woningcorporaties (GCW) en specifiek voor de huurders in het BBSH en de Wet op het overleg huurders verhuurder (WOHV). Over ons ondernemingsplan 2007-2011 hebben we in 2006 met de belanghebbenden overlegd en de resultaten daarvan aan hen teruggekoppeld. We hebben dit overleg als teleurstellend ervaren en de inbreng als gering (de Monitoringcommissie GCW omschrijft dit soort overleg als een ritueel; een juiste typering). Daarom hebben we in 2008 een nieuwe structuur voor het overleg met de belanghouders ontwikkeld. In 2009 hebben wij die nieuwe structuur ingevoerd. Uitgangspunt hierbij is dat de Woningstichting als partner met de verschillende belanghebbenden - bewonerscommissies, gemeente Wageningen en zeven gekwalificeerde belanghouders - wil samenwerken om volkshuisvestelijke en maatschappelijke problemen op te lossen. Voorafgaande aan de invoering van het nieuwe model hebben we daarover met de belanghebbenden overlegd; we kennen hun verwachtingen. De belanghebbenden onderschrijven het nieuwe overlegmodel. Zij willen met de Woningstichting samenwerken om op die wijze gezamenlijk de juiste activiteiten in Wageningen te ondernemen. Samen kunnen we meer dan alleen, is het motto. Bij ons nieuwe - nog te schrijven - ondernemingsplan vanaf 2012 zullen we in 2011 nadrukkelijk de inbreng van onze belanghouders vragen. Met ons nieuwe overlegmodel gaat dat zeker slagen. Over de door ons geleverde maatschappelijke prestaties leggen we jaarlijks met het jaarverslag verantwoording af aan de drie verschillende groepen belanghouders. En we zetten het jaarverslag plus de volkshuisvestelijke en maatschappelijke prestaties op de agenda van het periodieke overleg met hen; we vragen hun oordeel daarover. Een verslag op hoofdlijnen van de overleggen wordt conform de GCW op onze website geplaatst.

Overleg met bewonerscommissies / informatie individuele huurders Belangstelling huurders De huurders geven duidelijk aan geen belangstelling te hebben voor een structureel overleg met de Woningstichting op instellingsniveau over onderwerpen van beleid en beheer. Ze zijn daarentegen juist wel geïnteresseerd c.q. betrokken bij het werk van de bewonerscommissies, bij overzienbare projecten (met begin en eind) en in themabijeenkomsten, bijvoorbeeld ten aanzien van het woonfraudebeleid. Wageningen is daar zeker niet uniek in; het is een algemeen verschijnsel in participatieland. Veel van de leden van de bewonerscommissies zijn veelal ook actief in het wijkgericht werken; daar ligt hun belangstelling en betrokkenheid.

Overlegmodel, overlegwet en samenwerkingsovereenkomst Ons nieuwe overlegmodel, waarbij de bewonerscommissies de ruggengraat vormen van het lokale overleg, komt tegemoet aan de wensen en de belangstelling van de huurders. De positie van de bewonerscommissies in het overleg spoort bovendien met de formele status die de bewonerscommissies in de per 1 januari 2009 vernieuwde overlegwet hebben gekregen. Zij hebben recht op informatie, overleg, advies en in een enkel geval instemming (servicekosten) bij de in de wet en in het BBSH genoemde onderwerpen. We gaan met de bewonerscommissies een samenwerkingsovereenkomst aan. In die overeenkomst zijn de rechten, taken, bevoegdheden van en aantal en soort overleggen met de bewonerscommissies vastgelegd. In een participatieplanning geven we aan welke activiteiten wanneer plaatsvinden.

Jaarverslag 2010

79

Doel De bewonerscommissies vergaderen verschillende keren per jaar. Ons doel is om ten minste één keer per jaar met de woonconsulent en - indien van toepassing - met de huismeester bij dat overleg aanwezig te zijn. Met twaalf van de veertien bewonerscommissies hebben de woonconsulenten minstens twee keer per jaar overleg (twee commissies zijn niet actief). Het verslag van het overleg wordt als de bewonerscommissie daar toestemming voor geeft, gepubliceerd op onze website.

Onderwerpen van overleg en betrokkenen Met de bewonerscommissies overleggen we jaarlijks over leefbaarheid, participatie en de kwaliteit van de woningen. We overleggen over complexgebonden onderwerpen èn complexoverstijgende thema’s. Complexgebonden onderwerpen, zoals de woonomgeving, worden besproken met de woonconsulent van de Woningstichting. De bewonerscommissies worden verder elk jaar uitgenodigd om voorstellen te doen voor onze begroting op het punt van leefbaarheid en woonomgeving. We stellen daar jaarlijks een budget voor beschikbaar. Van die mogelijkheid maken de commissies dankbaar gebruik. Voor de aanvragen van de bewonerscommissies is een format ontwikkeld, bestaande uit de items doel, resultaat, budget, capaciteit en planning. Verder bespreken we elk jaar de concept afrekeningen stook- en servicekosten en de nieuwe voorschotten voor de komende periode. In woningcomplexen, waarin zowel kopers als huurders van ons wonen, nemen we deel aan de vergaderingen van de Vereniging van Eigenaren (VVE) om invloed te hebben op het onderhouds- en investeringsbeleid en de leefbaarheid. Een complexoverstijgend onderwerp is de jaarlijkse huurverhoging, waarover de huurders advies mogen uitbrengen. De voorgenomen huurverhoging wordt met een vertegenwoordiging vanuit de bewonerscommissies besproken. Bij dat overleg zijn leden van het Managementteam, medewerkers van Vastgoed Wonen en Finance, Informatisering & Control betrokken. In 2010 zijn de bewonerscommissies bij dit onderwerp ondersteund door de Woonbond. Een ander voorbeeld betreft de prestatieafspraken met de gemeente. Zodra de gemeente en de Woningstichting zich in 2011 gezamenlijk voornemen om prestatieafspraken overeen te komen, zullen deze eerst om advies aan een vertegenwoordiging van de bewonerscommissies worden voorgelegd. Graag willen we met de gezamenlijke bewonerscommissies ook het onderwerp integriteit bespreken. Dat zullen we doen aan de hand van onze integriteitcode en ons besluit om ook onze zakenrelaties / derden aan onze code te binden.

Internetpanel / themabijeenkomsten Met ons internetpanel, bestaande uit 353 huurders en 90 niet-huurders, ontvangen we antwoorden op kwantitatieve vragen op het brede gebied van wonen. De uitkomsten van het internetpanel bespreken we vervolgens themagewijs met een delegatie vanuit de bewonerscommissies en de deelnemers aan het internetpanel. Het gaat dan om de kwalitatieve vraag en om het advies van de huurders aan de Woningstichting. In 2010 zijn twee onderwerpen voorgelegd aan het internetpanel, te weten ‘Woonfraude’ en ‘Huismeester’. De conclusies uit de peiling over woonfraude zijn: a) men is zich bewust van wat woonfraude is, b) woonfraude moet in verband met een eerlijke woonruimteverdeling en doorstroming worden aangepakt; de Woningstichting is verantwoordelijk en c) huurders / woningzoekenden zijn passief bij de aanpak van woonfraude; een vermoeden van woonfraude wil men wel melden, maar de aanpak of het aanspreken van buren is een zaak van de Woningstichting.

Jaarverslag 2010

80

De bewoners hebben in vervolg op de themabijeenkomst over woonfraude een positief advies gegeven over ons woonfraudebeleid. Zij steunen dat beleid en geven de Woningstichting verder de volgende adviezen mee: a) informeer de huurders / bewoners duidelijk over wat woonfraude is, b) geef ook duidelijk aan wat de gevolgen van woonfraude zijn voor de desbetreffende fraudeur en pas sancties ook daadwerkelijk toe en c) benader de (mogelijke) fraudeur humaan: aan de ene kant duidelijk zijn, aan de andere kant oog hebben voor de mens erachter. Wij hebben de adviezen volledig overgenomen. De conclusies uit de peiling over de huismeester en de leefbaarheid zijn: a) men is redelijk tevreden over de leefbaarheid en woonomgeving, b) men, althans vrijwel ieder in een complex met huismeester, kent de huismeester, c) een kwart van de bewoners van een complex met huismeester heeft de huismeester al eens ingeschakeld; men is daar (zeer) tevreden over, d) de huismeester heeft een positieve invloed op de leefbaarheid, e) driekwart van de betreffende bewoners verwacht dat de leefbaarheid zal afnemen als er geen huismeester meer is, f) de behoefte aan een huismeester is groot en meer dan de helft van de bewoners wil daar ook voor betalen en g) men verwacht een verbetering van de leefbaarheid bij de komst van een huismeester. De themabijeenkomst over ‘Inzet huismeester en leefbaarheid’ zal in 2011 plaatsvinden. Vervolgens zullen we ons beleid formuleren op basis van de ontvangen adviezen.

Digitale nieuwsbrief In 2010 zijn we gestart met onze digitale nieuwsbrief voor bewoners, belanghouders en overige geïnteresseerden. In de nieuwsbrief zijn links opgenomen voor meer informatie over de verschillende onderwerpen. Met de digitale nieuwsbrief voldoen we aan de vraag daarnaar vanuit het internetpanel en belasten we het milieu minder dan met een papieren uitgave. Enkele exemplaren van de geprinte nieuwsbrief liggen ter inzage in ons Woontrefpunt.

Inzet Solidez en financiering bewonerscommissies Het internetpanel en de themabijeenkomsten zijn bedoeld om beleidsadviezen en input van de bewoners te ontvangen. We willen de bewoners daarbij graag faciliteren met de ondersteuning door de welzijnsinstelling Solidez als hun onafhankelijke adviseur; we zijn daarover in gesprek. Voor het optimaal functioneren van de bewonerscommissies stellen we € 5 per woning beschikbaar. Dat bedrag kan gebruikt worden voor deskundigheidsbevordering of de inhuur van externe adviseurs.

Jaarlijkse bijeenkomsten Jaarlijks nodigen we alle leden van alle bewonerscommissies uit voor een gezamenlijke bijeenkomst. De bestuurder, woonconsulenten en beleidsmedewerkers zijn dan aanwezig. Aan de orde komen het jaarverslag en de begroting en we verantwoorden ons specifiek over de onderwerpen participatie en leefbaarheid. In deze bijeenkomst worden ook de thema’s geïnventariseerd waarover de bewonerscommissies met ons willen overleggen. In 2010 is specifiek ook overlegd over het onderwerp ‘Tuinen en leefbaarheid’. Aan de orde kwamen vragen als: a) wat is acceptabel en wat veroorzaakt overlast en b) wie is verantwoordelijk voor het onderhoud van de tuin, het balkon, de galerij en de achterpaden. In vervolg op dit overleg formuleren we nu ons ‘Tuinenbeleid’, dat in 2011 zal worden geïmplementeerd.

Jaarverslag 2010

81

In december 2010 hebben we een eindejaarsbijeenkomst met de bewonerscommissies georganiseerd. Doel is om elkaar te ontmoeten, van elkaar te leren en onzerzijds ook het uitspreken van waardering voor de inzet van de bewonerscommissies. Die waardering werd nog eens onderstreept met het overhandigen van een kerstpakket aan de leden van de bewonerscommissies. Het onderwerp van de bijeenkomst, onder begeleiding van Solidez, was ‘Samenwerken’ door middel van de workshop ‘Taart maken’. De achterliggende gedachte daarbij is: ‘maak iets moois van je wijk’. In deze bijeenkomst zijn ook de door de bewonerscommissies voorgestelde en door de Woningstichting gehonoreerde leefbaarheidactiviteiten voor 2011 gepresenteerd. Wij hanteren als beoordelingscriteria bij die activiteiten: a) het aantal bewoners in een buurt voor wie de activiteit bedoeld is (het bereik) en b) de mate van verhoging van de saamhorigheid in een buurt met behulp van de activiteit.

Bindende voordracht huurders voor zetel RvT Per 1 januari 2011 is één van de twee ‘huurderszetels’ in de Raad van Toezicht vacant wegens het verstrijken van de maximale benoemingstermijn van het desbetreffende lid. Conform het BBSH heeft het bestuur de huurders in de gelegenheid gesteld om een bindende voordracht uit te brengen. Het Woonbond Kennis- en Adviescentrum ondersteunt hen daarbij. Uit de voorzitters en leden van de bewonerscommissies is een Selectiecommissie van huurders gevormd. Onze vicevoorzitter van de Raad, eerder benoemd en herbenoemd op bindende voordracht van de huurders, treedt met instemming van de huurders op als adviseur van de commissie. Na ontvangst van de bindende voordracht door de huurders (en het advies van de Ondernemingsraad conform de CAO Woondiensten) verwacht de Raad van Toezicht eind maart 2011 het nieuwe lid van de Raad te kunnen benoemen.

Individuele huurders / betrekken bewonerscommissies Vanzelfsprekend informeren wij de individuele huurders over relevante zaken betreffende hun woning of wooncomplex, zoals de jaarlijkse huurverhoging, de aanpassing van de stook- en servicekosten en het onderhoud. In geval van groot onderhoud en herstructurering worden informatieavonden voor de bewoners georganiseerd. We betrekken de bewonerscommissies in een vroeg stadium en in alle verdere fasen van het proces daarbij om draagvlak te creëren. Vooraf en ook achteraf enquêteren we de bewoners over de kwaliteit van hun woning en leefomgeving. Zo kunnen wij leren en het proces verbeteren.

Jaarlijkse evaluatie Jaarlijks wordt de samenwerking tussen de bewonerscommissies en de Woningstichting door de woonconsulenten met de commissies geëvalueerd. Met inachtneming van de hierna onder ‘Verdere ontwikkeling in 2011’ genoemde verbeterpunten vinden de bewonerscommissies dat er voldoende overleg is en zijn zij tevreden over de kwaliteit ervan. De jaarlijkse en themabijeenkomsten zijn over het algemeen nuttig en informatief en de commissies zijn tevreden over de ontvangen waardering. Wel willen de bewonerscommissies meer inzicht in wat de Woningstichting doet met hun informatie.

Meting kwaliteit overleg / compliment leden bewonerscommissies De kwaliteit van ons beleid en het overleg met de bewonerscommissies en informatie aan individuele huurders meten we op onafhankelijke wijze met de KWH-labels Participatie en Leefbaarheid (onderdeel van het KWH-Huurlabel). We beschikken over beide labels. Het Participatielabel behaalden we in 2010 met scores op of boven het landelijk gemiddelde (zie hoofdstuk Bewonersparticipatie van dit jaarverslag). Dat is een compliment voor de leden van de bewonerscommissies en zeker ook te danken aan hun inzet.

Jaarverslag 2010

82

Verdere ontwikkeling in 2011 Het werk van de bewonerscommissies en hun betrokkenheid bij het wijkgericht werken doet een groot - en wellicht te groot - beroep op onze actieve leden van de bewonerscommissies. Daarom zullen we in 2011 onderzoeken hoe onze participatiestructuur beter kan aansluiten op het wijkgericht werken. In 2011 gaan we ook aan de slag met het in 2010 opgestelde verbeterplan naar aanleiding van de KWH-rapportage Participatie. Verbeterpunten zijn onder andere om samen met de bewonerscommissies: a) onze visie op participatie uit te werken en af te stemmen, zodat verwachtingen over zeggenschap, bevoegdheden en terugkoppeling helder zijn, b) de communicatie over bewonersparticipatie naar de huurders te verbeteren en c) de terugkoppeling op adviezen beter te onderbouwen.

Overleg met gemeente De gemeente Wageningen is een onmisbare partner en belanghouder van de Woningstichting. Met de gemeente willen we gestructureerd overleggen en goed samenwerken. Voor de maatschappelijke prestaties uit ons ondernemingsplan is immers veelal draagvlak bij de gemeente noodzakelijk. Daartoe is er op alle niveaus veelvuldig contact en overleg tussen de gemeente en de Woningstichting. In ons nieuwe overlegmodel is het overleg op bestuurlijk niveau met de gemeente Wageningen geformaliseerd. Eén keer per maand is er een bestuurlijk overleg met vaste agendapunten, zoals de stand van zaken van projecten, met de wethouder van Ruimte, Wonen en Bereikbaarheid. Met de andere leden van het College van Burgemeester en Wethouders vindt meer of minder regelmatig overleg plaats als daar gelet op het onderwerp aanleiding toe is. Voorbeelden: overleg eenmaal per twee maanden met de wethouder van Sport, Zorg en Welzijn in de Stuurgroep Wijkgericht Werken en overleg met de burgemeester over het project Rustenburg en de verhuizing van het politiebureau (het huidige bureau maakt deel uit van het plangebied). Het overleg met de wethouder van Ruimte, Wonen en Bereikbaarheid heeft betrekking op de volkshuisvestelijke en maatschappelijke prestaties van de Woningstichting en over de opvattingen van de buitenwereld daarover. Aan de hand van ons jaarverslag 2009 is aan hem een oordeel gevraagd over de door ons geleverde maatschappelijke prestaties. De wethouder heeft veel waardering voor onze prestaties, hecht - net als wij – zeer aan het tot stand komen van prestatieafspraken en nodigt ons uit tot een verdere goede samenwerking. Met prestatieafspraken met de gemeente willen we ons garant stellen voor de toekomstige prestaties van de Woningstichting. We vragen daarbij de medewerking en bijdragen van de gemeente vanuit de idee dat beide - gemeente én de Woningstichting - een gezamenlijke verantwoordelijkheid dragen voor de volkshuisvesting in Wageningen. Beide partners behoren daarin te investeren. Het overleg met de gemeente omvat een breed scala aan onderwerpen, zoals ons bestuurlijk verslag, onze positie in de sector, maatschappelijk verantwoord ondernemerschap, kwaliteit van het woningbezit, woonruimteverdeling, bewonersparticipatie, leefbaarheid, wonen en zorg en onze financiële continuïteit. De kwaliteit van ons overleg met de gemeente zullen we in 2011 op onafhankelijke wijze laten meten met het KWH-Maatschappijlabel.

Jaarverslag 2010

83

Overleg met gekwalificeerde belanghouders / overleg overige belanghouders Omdat een breed overleg met veel verschillende belanghouders geen rendement oplevert, overleggen we vanaf 2009 met een beperkte groep van zeven gekwalificeerde belanghouders uit de zorg (Opella en RIBW), welzijn (Solidez), religie/WMO (Diaconaal WMO Platform Protestantse Gemeente Wageningen), onderwijs (Trivium, basisonderwijs, en Wageningen UR, onderzoeksinstituten, universiteit en hogeschool) en bedrijfsleven (Wagenings Ondernemerscontact). Deze belanghouders hebben het recht van gekwalificeerd advies; wij kunnen alleen gemotiveerd afwijken. De bijeenkomsten worden geleid door een onafhankelijke gespreksleider. Om ons te laten inspireren komen we bijeen in maatschappelijke gebouwen, zoals een theater, een centrum voor muziek, dans, theater en beeldende kunst, het Stadsatelier, een multifunctioneel gebouw en dergelijke. De gekwalificeerde belanghouders zijn geïnterviewd over hun verwachtingen van het nieuwe overleg en hun verbondenheid met de Woningstichting en haar werkzaamheden. Het gezamenlijk overleg moet naar die verwachtingen plaatsvinden op strategisch niveau, inspireren en leiden tot een samenwerking met meerwaarde op operationeel niveau in het belang van de klant en de samenleving. We willen maatschappelijke problemen oplossen en gezamenlijk prestatieafspraken maken. Wonen en leefbaarheid zijn thema’s die door alle betrokken organisaties met de Woningstichting gedeeld worden. Elke organisatie heeft vanuit haar eigen perspectief baat bij een vitale en leefbare stad waar het voor alle inwoners goed wonen is. Een gemeenschappelijke basis voor het overleg is dus zeker aanwezig en de verwachtingen komen overeen. In potentie heeft dit belanghoudersoverleg de mogelijkheid om uit te groeien tot hét Maatschappelijk Ondernemersoverleg in Wageningen. Het overleg overstijgt dan het belang van de Woningstichting; het is een overleg, waarin de Woningstichting participeert. Bij de start van dit overleg in 2009 hebben de betrokken organisaties met elkaar kennisgemaakt. We blijken de visie op het verantwoord maatschappelijk ondernemen te delen. Het gaat daarbij om het leveren van maatschappelijke prestaties en de juiste dingen doen voor de Wageningse samenleving, vooral ook voor de kwetsbare mensen. We willen verbinden. We willen als organisaties samenwerken om zo meer te bereiken dan elke organisatie voor zich alleen kan. Aan de hand van het ondernemingsplan is de koers van de Woningstichting besproken. Voor onze maatschappelijke prestaties ontvangen we graag input van de belanghouders. We willen klantgericht werken en bedrijfsmatig (efficiënt en effectief). Een belangrijke opgave in Wageningen is het omvormen van de eenzijdige woningvoorraad met veel hoogbouw naar een meer diverse voorraad met meer kwaliteit. Dat kan door nieuwbouw, herstructurering, toevoegen van kwaliteit aan bestaande woningen en door verkoop van woningen. In het overleg bespreken we ook elkaars dilemma’s, bijvoorbeeld de samenwerking met de gemeente Wageningen. Resultaat daarvan is ons gezamenlijke document ‘Voor een mooier, beter en vitaler Wageningen’ van maart 2010 aan de formateur van het nieuwe College van B&W. Daarbij hebben wij samen met onze belanghouders een goede samenwerking en partnership met de gemeente aangeboden en onze gezamenlijke ambities uitgesproken. Het document en ons aanbod is door de gemeente goed ontvangen en heeft in 2010 ook al tot een betere samenwerking geleid, zo ervaren alle belanghouders. In 2010 hebben we drie maal met de gekwalificeerde belanghouders overlegd, te weten:  In het begin van het jaar over ons concept Bod op de Woonvisie (voorstel prestatieafspraken met de gemeente Wageningen); de inbreng van de belanghouders is in het bod verwerkt.  In maart 2010 over ons gezamenlijke document aan de formateur van het nieuwe College van B&W en ons gezamenlijke aanbod tot samenwerking en partnership.

Jaarverslag 2010

84



In het laatste kwartaal van het jaar over ideeën voor concrete samenwerking en projecten.

Nieuwe concrete ideeën zijn:  Het project ‘leren / studeren voor de stad’. Studenten maken jongeren enthousiast en dagen hen uit op hun ambities. Lokale ondernemers bieden leer- / werkplekken aan en begeleiden jongeren naar regulier werk.  Het project Rustenburg. Het betrekken van de samenleving (jongeren, ouderen en het onderwijs) bij de vertaling van de filosofie en het concept naar de praktijk. Leidende criteria bij concrete ideeën zijn: a) verhoogt de eigen vaardigheid van mensen en b) draagt bij aan en versterkt de lokale gemeenschap. Een aantal eerder geuite concrete ideeën, zo constateren de gezamenlijke belanghouders, lopen al en zijn in uitvoering. Genoemd worden het Wijkgericht Werken, de ontwikkeling van Rustenburg (sloop en nieuwbouw zorgcentrum) en het Atelierconcept. Verder werken we gezamenlijk heel concreet aan de plannen voor een brede school (Irene), een multifunctioneel gebouw (Ons Huis, in uitvoering), zorgvastgoed (woonzorgzones) en een creatieve as (Wilhelminaweg). Het zijn plannen die bij realisering veel positieve maatschappelijke effecten teweeg zullen brengen en een grote uitstraling op de stad zullen hebben. In 2011 willen de gekwalificeerde belanghouders onder andere overleggen over Food Valley, de economische motor voor onze regio voor wat betreft kennis, innovatie en bedrijvigheid op het gebied van agro-producten. Er moet echter zeker ook plaats en aandacht zijn voor lokale, andere ondernemers en voor wonen, zorg en welzijn (de sociale component). Natuurlijk zijn er meer (maatschappelijke) organisaties werkzaam in Wageningen. Met veel van hen hebben wij op verschillende niveaus een veelvuldig en regulier contact en overleg. Ook met hen maken we afspraken, zoals met de Stichting Hospice Wageningen over het inmiddels gerealiseerde project hospice in Wageningen. Ook met die overige belanghouders willen we graag een goede relatie onderhouden en samenwerken aan concrete projecten. Het exclusieve overleg met de gekwalificeerde belanghouders is bedoeld als verdiepingsslag, uitstijgend boven reguliere contacten en samenwerking. De externe meting van de kwaliteit van het overleg met de gekwalificeerde belanghouders zal in 2011 plaatsvinden met het KWH-label Maatschappij.

Positie Raad van Toezicht in overleg met belanghebbenden Volgens de Governance Code Woningcorporaties (GCW) behoren de leden van de Raad van Toezicht voltallig aanwezig te zijn bij het overleg met belanghebbenden. Voor zover dat praktisch al mogelijk zou zijn, is onze Raad van opvatting dat het actieve overleg met de belanghebbenden een eerste verantwoordelijkheid is van het bestuur. De Raad houdt daar toezicht op en toetst het bestuur op actief overleg en de resultaten daarvan. Het overleg van de woonconsulenten met de bewonerscommissies en het bestuurlijk overleg met de wethouder (één op één contact tussen bestuurder en wethouder Volkshuisvesting) acht de Raad geen bijeenkomsten om bij aanwezig te zijn. Anders ligt dat met de themabijeenkomsten met de gezamenlijke bewonerscommissies en het overleg met de beperkte groep van gekwalificeerde belanghouders. Daarbij kan heel goed een delegatie van onze Raad als waarnemer aanwezig zijn om de behoeften en verwachtingen van deze belanghouders te leren kennen. Overigens zijn er ook andere bronnen, zoals de media en directe contacten, voor de Raad om de behoeften en verwachtingen van de onderscheiden belanghouders te kennen.

Jaarverslag 2010

85

Zoals uit de tussenrapportage en het advies uit 2010 van de Monitoringcommissie GCW blijkt, worstelen veel woningcorporaties met het onderdeel ‘Dialoog met belanghebbenden’ uit de Governancecode. De commissie beveelt daarom aan op dit punt een aantal bepalingen uit de Code te schrappen. Wel acht de commissie het van belang dat onze sector een goede standaard ontwikkelt voor het stakeholdermanagement en de maatschappelijke verantwoording. Met ons nieuwe overlegmodel met belanghebbenden, zoals hiervoor beschreven, menen wij een goede standaard voor het stakeholdermanagement te hebben neergezet, in ieder geval voor de lokale Wageningse situatie. Met onze maatschappelijke verantwoording hebben we in de afgelopen jaren zeker vooruitgang geboekt, onder andere met behulp van onze nieuwe doelstellingenbegrotingen vanaf 2010. Toch moeten we erkennen qua maatschappelijke verantwoording nog in een groeifase te verkeren. Het is zeker een uitdaging om daarvoor ook een goede standaard te ontwikkelen; we werken daaraan. We willen leren en verbeteren, ons thema voor de komende jaren.

Kwaliteit / visitatie / best practice De Woningstichting werkt op verschillende fronten en gestructureerd aan kwaliteit in het belang van de klant (huurder, bewoner, woningzoekende, koper en toekomstig bewoner) en in het belang van de (lokale) samenleving. Dat is één van de kernen van ons ondernemingsplan. Wij doen dat met behulp van de kwaliteitslabels van KWH, gebaseerd op het INK-managementmodel. Met de leveringvoorwaarden van de verschillende labels wordt de kwaliteit van onze dienstverlening en prestaties op de verschillende beleidsterreinen en met betrekking tot de verschillende doelgroepen - zoals huurders en bewoners, belanghebbenden, werknemers, governance en maatschappij - periodiek gemeten. Wij zijn in het bezit van het Huurlabel, het label Goed Bestuur, het Participatielabel en het label Goed Werkgeverschap van KWH. We zijn de eerste viersterren corporatie van Nederland. In 2011 zullen we deelnemen aan het KWH-Maatschappijlabel. Volgens de GCW (invoeringsdatum 1 januari 2007) laat de woningcorporatie zich één keer per vier jaar visiteren, waarbij een gestructureerd oordeel wordt gegeven over het volkshuisvestelijk en maatschappelijk presteren. Visitatie is een gezamenlijke verantwoordelijkheid van bestuur en Raad van Toezicht en dient volgens de letter van de code voor de eerste maal voor 1 januari 2011 plaats te vinden. Handelend in de geest van de code heeft de Woningstichting haar visitatie gepland in 2011. Wij hebben voorrang gegeven aan het behalen van de kwaliteitslabels van KWH, waarbij eveneens een beoordeling wordt gegeven van onze maatschappelijke prestaties. Onze best practice is: eerst KWH-kwaliteitslabels, dan visitatie. Overigens heeft ons bestuur de Monitoringcommissie Governancecode Woningcorporaties de suggestie gedaan of het werken met de KWH-labels niet facultatief zou kunnen zijn aan het instrument visitatie. Dat zou bovendien efficiënt zijn; overlappingen en dubbel werk kunnen dan voorkomen worden, zoals het al te veelvuldig (meer dan één per jaar) raadplegen van de belanghouders. In 2010 hebben we aan KWH te Rotterdam opdracht gegeven voor visitatie van de Woningstichting in de eerste helft van 2011. Aedes heeft voor de latere visitatie dispensatie verleend.

Jaarverslag 2010

86

Benchmarking Een andere manier, naast de kwaliteitslabels van KWH, om aan de kwaliteit van de organisatie te werken, is benchmarking. Benchmarking geeft inzicht in de kwaliteit van de prestaties van de eigen organisatie door die te meten en te vergelijken met de prestaties van soortgelijke andere organisaties. De uitkomsten geven een handvat voor verbeteringen. Zo kan de eigen bedrijfsvoering effectiever en efficiënter worden gemaakt. Aedes heeft op dit gebied het boekje Sturen met benchmarks uitgegeven. Woningcorporaties kunnen kiezen uit een keur aan benchmarks. Door de onafhankelijke Commissie Benchmarking van Aedes is een keurmerk geïntroduceerd voor benchmarks in de corporatiebranche. Het keurmerk geeft corporaties meer inzicht in de kwaliteit en effectiviteit van benchmarks. De Woningstichting benchmarkt op verschillende gebieden, zoals vastgoed, dienstverlening aan de klant en bedrijfsvoering. Bij vastgoed nemen we deel aan de IPD European Social Property Services (voorheen aeDex). Deze benchmark levert informatie over het financiële en maatschappelijk rendement, de waardeontwikkeling van het vastgoed en de economische bedrijfsvoering. De kwaliteit van de dienstverlening aan de klant meten we met behulp van de hiervoor genoemde kwaliteitslabels van KWH, met name het Huurlabel, inclusief leefbaarheid. Op het gebied van bedrijfsvoering maken we gebruik van de Aedes Bedrijfstakinformatie en van de benchmark Bedrijfsproces van Atriënsis; de Woningstichting behoort tot de “founding partners” van deze laatstgenoemde benchmark. De Commissie Benchmarking heeft eind 2009 aan de benchmark Bedrijfsproces van Atriënsis een voorlopig keurmerk afgegeven (geldigheidsduur één jaar). Atriënsis is daarmee de eerste aanbieder in Nederland die over het keurmerk beschikt. De benchmark Bedrijfsproces bestaat uit twee delen: een analyse van de bedrijfslasten en een analyse van de bedrijfsvoering. In het kader van kwaliteit en benchmarking noemen we verder nog de KWH-Prestatie-Index (prestaties in perspectief) en de rapportage Corporaties in Perspectief van het CFV. Deze publicaties leveren een keur aan informatie op. Tenslotte mag niet onvermeld blijven onze inschrijving in het register van Woningborg, dat de regels van het Garantie Instituut Woningbouw (GIW) uitvoert. Jaarlijks worden we getoetst op kredietwaardigheid, vakbekwaamheid en deskundigheid. Uit de vele verschillende benchmarks die beschikbaar zijn, kiezen we bewust een aantal gekwalificeerde benchmarks die we complementair aan elkaar gebruiken. Aan die benchmarks ontlenen we normen en stuurinformatie voor onze bedrijfsvoering. Voorbeelden daarvan zijn:  Aan de IPD ontlenen we normen voor beheer- en onderhoudskosten.  Aan de benchmark van Atriënsis ontlenen we normen voor mutatieonderhoud (kosten van geschikt maken van een woning voor nieuwe verhuring) en reparatieverzoeken (herstel van gebreken in een woning).  De vergoeding voor de leden van de Raad van Toezicht is gebaseerd op het landelijk gemiddelde van corporaties in onze grootteklasse volgens de Aedes Bedrijfstakinformatie.  Bij bewonersparticipatie leggen we de lat bij het desbetreffende KWH-label op 7,5 voor de waardering door onze huurders, bewoners en bewonerscommissies.  De uitgebreide leveringsvoorwaarden bij de KWH-kwaliteitslabels gebruiken wij als doelen en prestatie-indicatoren bij de inrichting en herijking van onze bedrijfsprocessen. We nemen die leveringsvoorwaarden niet klakkeloos over, maar zoeken het juiste optimum in relatie tot onze klant, onze organisatie en de lokale omstandigheden in Wageningen. Zo hanteren wij uit efficiencyoverwegingen andere openingstijden voor de klant en werken wij op afspraak. De klant kan ons elke werkdag van 8.00 uur tot 16.00 uur bereiken op ons gratis telefoonnummer 0800 - 0317.

Jaarverslag 2010

87



Uit oogpunt van gewenste kwaliteit kiezen we soms bewust voor hogere uitgaven dan een benchmark aangeeft als best practice. Dat is het geval bij onze ICT-uitgaven, die hoog scoren als gemiddeld bedrag per woning. Het feit dat wij een middelgrootte corporatie zijn en niet kunnen profiteren van verdere schaalvoordelen is daar debet aan. De permanente beschikbaarheid van goed werkende ICT-systemen vinden wij zo belangrijk dat we niet willen inleveren op de kwaliteit daarvan.

Sectorinstituten CFV en WSW Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) is een zelfstandig bestuursorgaan, die zijn taken zelfstandig uitvoert en ingesteld is door het toenmalige ministerie van VROM, het tegenwoordige ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Het CFV heeft een adviesfunctie naar de minister van genoemd ministerie, onder andere betreffende de financiële continuïteit van corporaties, en een saneringsfunctie voor corporaties in financiële problemen. Voor meer informatie: zie www.cfv.nl). Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) verstrekt als onafhankelijk instituut garanties aan financiers die leningen verstrekken aan woningcorporaties voor de financiering van sociale woningbouw en maatschappelijk vastgoed. Op die wijze kunnen corporaties tegen gunstige voorwaarden geld lenen. Wij zijn aangesloten bij het WSW, zodat we gemakkelijk toegang hebben tot de kapitaalmarkt en geld kunnen lenen bij banken als de Bank Nederlandse Gemeenten (BNG) en de Nederlandse Waterschapsbank (NWB). Voor meer informatie: zie www.wsw.nl). Als gevolg van de Europese Beschikking van 15 december 2009 betreffende staatssteun en de daarop gebaseerde ‘Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting’ vanaf 1 januari 2011 kunnen corporaties nog alleen door het WSW geborgd geld lenen voor projecten waarvoor staatssteun is toegestaan (sociale huurwoningen, maatschappelijk vastgoed en infrastructuur ten dienste aan de sociale huisvesting).

Heffingen, huurbeleid en kooprecht Vogelaarheffing Het hiervoor genoemde CFV is belast met de heffing van de bijzondere projectsteun van corporaties ten behoeve van de veertig door de overheid aangewezen kwetsbare wijken, de zeer omstreden Vogelaarheffing van 75 miljoen euro per jaar. De rechtbank in Utrecht heeft het beroep van de corporaties tegen de Vogelaarheffing gegrond verklaard en alle heffingsbesluiten vernietigd. De rechtbank is van oordeel dat de heffing niet in overeenstemming is met de Europese regelgeving voor staatssteun. Het CFV heeft bekendgemaakt hoger beroep tegen de uitspraak in te stellen bij de Raad van State. In januari 2011 heeft minister Donner in een brief aan de Tweede Kamer geschreven dat de Vogelaarheffing vanaf 2012 geheel komt te vervallen. De minister heeft een voorstel tot afbouw voorgelegd aan Aedes.

Heffing huurtoeslag Het nieuwe kabinet heeft in 2010 een nieuwe heffing op corporaties aangekondigd, namelijk de heffing huurtoeslag van zo’n 650 miljoen euro per jaar. De heffing is bedoeld om de huurtoeslag te financieren.

Inflatievolgend huurbeleid De rijksoverheid bepaalt het beleid ten aanzien van de jaarlijkse huurverhoging. Het vorige kabinet beperkte die jaarlijkse verhoging tot maximaal het niveau van de inflatie.

Jaarverslag 2010

88

Het nieuwe kabinet wil dat beleid continueren, zij het met een extra huurverhoging van vijf procent boven inflatie voor huishoudens met een inkomen boven 43.000 euro. Die maatregel is bedoeld om het zogenaamde scheefwonen tegen te gaan en de doorstroming op de huurmarkt te bevorderen.

Kooprecht Het nieuwe kabinet is voornemens de huurder het kooprecht op zijn corporatiewoning te verlenen en wel tegen een redelijke koopprijs. Het begrip ‘redelijk’ dient nog te worden ingevuld.

Vpb / ongelijk speelveld / uittreden uit bestel / VSO / horizontaal toezicht Vennootschapsbelasting / ongelijk speelveld Corporaties waren tot 1 januari 2006 vrijgesteld van de vennootschapsbelasting (Vpb) voor al hun activiteiten. Per genoemde datum is de partiële belastingplicht voor de Vpb ingevoerd voor commerciële activiteiten van corporaties, zoals de bouw van koopwoningen. Hiermee werd een gelijk speelveld gecreëerd met commerciële ondernemingen. Ingaande 1 januari 2008 is voor woningcorporaties de integrale belastingplicht voor de Vpb ingevoerd, ook voor de kernactiviteiten van een corporatie zoals de bouw van sociale huurwoningen. Daarmee is een ongelijk speelveld ontstaan, omdat commerciële ondernemingen bijvoorbeeld gebruik kunnen maken van een fiscale beleggingsinstelling (FBI); corporaties mogen dat niet. Onrendabele toppen die in de sociale woningbouw onvermijdelijk zijn wegens de betaalbaarheid van het huren worden fiscaal niet erkend. Alleen in gemengde projecten van sociale en commerciële woningbouw kunnen onrendabele toppen gecompenseerd worden. Dat betekent dat woningcorporaties met hun investeringsprojecten ook fiscaal dienen te sturen.

Uittreden uit bestel Wegens het ongelijk speelveld willen enkele corporaties uit het corporatiebestel treden om zo hun sociale doelstelling beter te kunnen realiseren; andere corporaties overwegen dat nog. De overheid verbiedt uittreding uit het bestel, daarbij gesteund door rechterlijke uitspraken. De Raad van State heeft in 2010 de rechterlijke uitspraak in hoger beroep bevestigd. Volgens de Raad van State is uittreding uit het bestel in strijd met de wet. Naar verwachting zal de juridische procedure tot aan het Europese Hof worden doorgezet.

VSO Om te voorkomen dat elke corporatie afzonderlijke afspraken met de fiscus dient te maken, zijn op sectorniveau afspraken gemaakt met de belastingdienst over de toepassing van de vennootschapsbelasting. Die afspraken betreffen onder meer de openingsbalans, projectontwikkeling, gemengde projecten (sociaal en commercieel) en tussenvormen tussen koop en huur. De afspraken zijn vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO2). Deze overeenkomst geldt voor een periode van vijf jaar en heeft terugwerkende kracht tot 1 januari 2008. De Woningstichting heeft de vaststellingsovereenkomst ondertekend.

Horizontaal toezicht Woningcorporaties kunnen met de belastingdienst een convenant Horizontaal Toezicht overeenkomen, teneinde effectief en efficiënt samen te kunnen werken. Partijen spreken in het convenant af te streven naar een goede relatie en op basis van welke uitgangspunten en op welke wijze ze met elkaar om willen gaan. Daardoor kan intensief toezicht achteraf minder noodzakelijk zijn. Centraal staat dat de corporatie verantwoordelijk is voor het indienen van aanvaardbare aangiften voor alle belastingen. De corporatie dient fiscale risico’s te melden bij de belastingdienst, zodat die daarop kan reageren. Op die manier weet de corporatie eerder waar zij aan toe is en heeft de fiscus achteraf minder werk. Jaarverslag 2010

89

Een Horizontaal Toezicht-traject hoeft overigens niet te leiden tot het sluiten van een convenant. Corporaties kunnen er ook voor kiezen de financiële en fiscale processen te verbeteren en een samenwerking met de belastingdienst te kiezen door onderlinge informatieverstrekking zonder formalisering in een convenant. De Woningstichting werkt consequent aan het verbeteren van al haar processen, inclusief de financiële en fiscale. Onze relatie en samenwerking met en informatievoorziening aan de belastingdienst is goed. Fasegewijs werken we aan het sluiten van een convenant Horizontaal Toezicht met de belastingdienst.

EU-beschikking / staatssteun aan corporaties De Europese Commissie heeft in december 2009 haar beschikking gepubliceerd waarin staat voor welke diensten van algemeen economisch belang (DAEB) aan woningcorporaties rechtmatig staatssteun kan worden gegeven. De uitwerking van het besluit van de Europese Commissie is in 2010 vastgelegd in de Nederlandse tijdelijke regeling ‘Diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting’, welke per 1 januari 2011 in werking is getreden. Deze tijdelijke regeling loopt vooruit op de herziening van de Woningwet. De hoofdelementen van de beschikking van de Europese Commissie betreffen: 1. Een duidelijke, afgebakende opsomming van activiteiten die als DAEB worden aangemerkt en die dus staatssteun mogen krijgen (Diensten van Algemeen Economisch Belang). 2. De staatssteungerechtigde activiteiten worden onderverdeeld in a) bouw en exploitatie van sociale huurwoningen tot een huur van € 648 per maand, b) maatschappelijk vastgoed en c) infrastructuur. De genoemde huurprijs is gerelateerd aan de maximale huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed is gelimiteerd en bij infrastructuur gaat het om kleinschaligheid in de openbare ruimte en betreffende openbare werken die ten dienste staan aan de sociale huisvesting. 3. De criteria en controle van de toewijzingen van sociale huurwoningen. Voor deze woningen wordt de 90%-toewijzingsnorm ingevoerd. Elke corporatie dient jaarlijks minstens 90% van zijn sociale huurwoningen (nieuw en vrijgekomen) toe te wijzen aan huishoudens met een belastbaar inkomen tot € 33.000 per jaar. 4. Het controlemechanisme voor overcompensatie. 5. Een onafhankelijke audit. 6. De goedkeuring van de bijzondere projectsteun voor de wijkaanpak. 7. De toezegging van Nederland dat de aanpassingen op korte termijn worden omgezet in nieuwe nationale regelgeving (eerst Ministeriele Regeling, dan nieuwe Woningwet). De beschikking van de Europese Commissie (EC) noemt als toegestane bestaande staatssteun de achtervang van de overheid bij de borging van geldleningen door het WSW, de (reguliere) project- en saneringssteun van het CFV en het recht van corporaties om geldleningen af te sluiten bij de BNG. Als nieuwe staatssteun is de bijzondere projectsteun ten behoeve van de veertig aandachtswijken door de Commissie goedgekeurd. De beschikking van EC eist verder een boekhoudkundige scheiding van DAEB’s en andere activiteiten uit het oogpunt van transparantie en kent ook sancties. Als de 90%-toewijzingsnorm niet wordt gehaald dient de teveel ontvangen staatssteun te worden terugbetaald (overcompensatie) en kan de toezichtsautoriteit een staatssteunstop opleggen. Staatssteun om nieuwe sociale huurwoningen te bouwen of te verwerven is dan niet langer beschikbaar tot dat de corporatie aantoont weer te kunnen voldoen aan de toewijzingsnorm.

Jaarverslag 2010

90

Ministeriele regeling: Nederlandse regelgeving op basis van EU-beschikking Interim regeling De tijdelijke ministeriële regeling ‘Diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting’ is op 8 november 2010 in de Staatscourant gepubliceerd en ingegaan op 1 januari 2011. De huur- en inkomensgrenzen zijn geïndexeerd; de huurgrens bedraagt € 652,52 per maand (was € 648) en de inkomensgrens € 33.614 per jaar (was € 33.000). Met deze interim regeling geeft Nederland op onderdelen (zie herzieningswet hierna) uitwerking aan het besluit van de Europese Commissie betreffende bestaande en nieuwe staatssteun aan woningcorporaties.

Rechtmatige staatssteun De Europese regels maken het mogelijk om rechtmatig staatssteun te geven voor diensten van algemeen economisch belang (DAEB). Het merendeel van de activiteiten van corporaties wordt als DAEB aangemerkt. De ministeriele regeling benoemt als staatssteun: de overheidsachtervang bij de borging van leningen door het WSW, de reguliere en bijzondere projectsteun, alsmede de saneringssteun van het CFV en de verlaging van grondprijzen door gemeenten ten behoeve van de realisatie van DAEB’s door corporaties. In de ministeriele regeling is omschreven voor welke werkzaamheden van corporaties staatssteun is toegestaan. Het gaat dan met name om het passend huisvesten van de doelgroep, het leveren van diensten aan bewoners, de bouw, instandhouding, verbetering, aankoop, exploitatie en verhuur van huurwoningen tot de maximale huurtoeslaggrens, om de bouw et cetera van nader omschreven maatschappelijk vastgoed (limitatieve, maar niet uitputtende lijst) en om woon-zorgvastgoed, om infrastructuur rondom woongelegenheden en maatschappelijk vastgoed, om leefbaarheid en om de wijkaanpak. Het werkdomein van corporaties wordt niet beperkt.

Toewijzingsnorm Een belangrijk element uit de regeling is de toewijzingsnorm. Corporaties dienen tenminste 90% van hun vrijkomende woningen (inclusief nieuwbouw) met een huur tot de eerder genoemde huurtoeslaggrens toe te wijzen aan huishoudens met het hiervoor genoemde maximale verzamelinkomen. Voor de overige 10% gelden overigens wel regels qua urgentie, af te spreken met de gemeente (urgentie vanuit gezondheid, veiligheid, sociale factoren, overmacht of calamiteiten dan wel anderszins urgent wegens scheiding of bepaalde beroepsgroepen die voor de stad behouden moeten worden). Het voorgaande betekent dat de inkomenspositie van huurders bij nieuwe toewijzingen een belangrijke factor is geworden voor corporaties.

Europese aanbesteding Corporaties zijn op zich niet aanbestedingsplichtig volgens de Europese richtlijn. Dat zijn ze wel voor de bouw en verbetering van maatschappelijk vastgoed. Boven het drempelbedrag - dat is de aanneemsom - van € 4,845 miljoen exclusief BTW moet Europees worden aanbesteed.

Administratie De ministeriele regeling geeft aan dat corporaties hun administratie zodanig moeten inrichten dat daaruit blijkt dat voldaan wordt aan de toewijzingsnorm van 90%, de regels met betrekking tot de toewijzing van de overige 10% en de aanbestedingsregels met betrekking tot maatschappelijk vastgoed. De minister beoordeelt jaarlijks op 1 december - voor het eerst in 2012 over 2011 - of de corporatie de compensatie (= staatssteun) volledig toekomt. Getoetst wordt of aan de 90%norm is voldaan.

Jaarverslag 2010

91

Sancties Indien niet voldaan wordt aan de nieuwe ‘Europese’ regelgeving dan kunnen sancties volgen als het uitsluiten van WSW-borging, voor het eerst in 2013. Een andere sanctie betreft het terugbetalen van overcompensatie, de teveel ontvangen staatssteun. De wijze waarop overcompensatie wordt bepaald dient nog nader te worden vastgesteld.

Financiering Bestaande leningscontracten van voor 1 januari 2011 met borging van het WSW kunnen ongewijzigd doorlopen. Wanneer leningen voor niet-DAEB-vastgoed aflopen, kan daarvoor geen nieuwe lening met WSW-borging worden verkregen. De ministeriele regeling biedt geen uitsluitsel over de wijze waarop niet-DAEB werkzaamheden van corporaties gefinancierd kunnen worden. Aedes is over de hiervoor genoemde zaken in overleg met het WSW.

De Woningstichting De Raad van Toezicht, het bestuur, het management en de organisatie hebben zich in 2010 terdege voorbereid op de Europese regels en de daaruit voortvloeiende verwachte nieuwe Nederlandse regelgeving. Wij zullen die in 2011 toepassen.

Herzieningswet toegelaten instellingen / nieuw corporatiebestel De hiervoor besproken ministeriele regeling loopt vooruit op de Herzieningswet toegelaten instellingen: de wijziging van de Woningwet. Bij die Herzieningswet gaat het om veel meer zaken, zoals het intern en extern toezicht, de rol en positie van de minister en de woonautoriteit, de inrichting van de corporatie en de positie van belanghouders en de gemeente. Kortom, het gaat daarbij om een nieuw corporatiebestel dat per 1 januari 2012 in werking zou moeten treden. Mocht de Herzieningswet te veel tijd vergen dan kan de verdere implementatie van het ECBesluit eerst nog via afzonderlijke wetgeving plaatsvinden. Het gaat dan om:  De (tenminste administratieve) scheiding tussen diensten van algemeen economisch belang en diensten die daar niet toe worden gerekend. Naar verwachting zal die scheiding per 1 januari 2013 ingevoerd moeten zijn.  De wijze waarop de eventuele overcompensatie wordt berekend, alsmede de daarmee samenhangende afdracht.

Investeringscapaciteit en -mogelijkheden De heffingen van de overheid, het inflatievolgend huurbeleid, de eerder ingevoerde vennootschapsbelasting en de regels vanuit Europa en de daarop gebaseerde Nederlandse regelgeving bedreigen de investeringscapaciteit en investeringsmogelijkheden van woningcorporaties. De verkoop van corporatiewoningen zal zeker geen solaas bieden. De financiering van een koopwoning door de aspirant-koper is er de laatste jaren bepaald niet eenvoudiger op geworden; in 2011 stellen banken opnieuw hogere eisen.

Wegnemen belemmerende regelgeving Als positieve maatregel kan genoemd worden het voornemen van het kabinet om de samenwerking tussen woningcorporaties, thuiszorg en andere maatschappelijke organisaties te bevorderen door het wegnemen van belemmerende regelgeving.

Jaarverslag 2010

92

Omvang sector volkshuisvesting Nederland kent in vergelijking met andere landen een unieke, omvangrijke en ‘ondanks alles’ goed functionerende sociale huursector met gemengde inkomenswijken in plaats van eenzijdig samengestelde wijken, die allerlei negatieve effecten teweeg kunnen brengen. Een prestatie van formaat, waar we als land bijzonder trots op zouden moeten zijn. Het tegendeel blijkt waar. De maatregelen van de regering lijken er op gericht om de sector Volkshuisvesting (fors) kleiner van omvang te maken. Als dat inderdaad gebeurt, zullen we daar eens spijt van krijgen.

Instelling de Woningstichting De omstandigheden in de volkshuisvesting en de externe omgeving waarin wij werken veranderen van jaar tot jaar en zullen nog verder ingrijpend wijzigen (nieuw bestel). Wij zullen daarop inspelen en proactief handelen onder het motto ‘leren en verbeteren’.

Risico’s en risicobeheersing We zijn ons bewust van de risico’s waarmee we als maatschappelijk vastgoedondernemer te maken krijgen bij de uitvoering van onze missie. Het stelsel om de onderkende externe en interne risico’s te beheersen en te monitoren is in 2010 verder verbeterd. Het oordeel dat onze externe accountant PwC heeft over onze interne beheersingsmaatregelen is positief, zoals blijkt uit de “Benchmark interne beheersing 2009”, alsmede de risicoscan die we in het najaar van 2009 hebben laten uitvoeren door PwC. Ook ten opzichte van de sector scoren wij goed. De risicoscan 2010 is in het vierde kwartaal van 2010 uitgevoerd. Het proces van risicobeheersing bestaat uit identificeren, actie ondernemen, monitoren en rapporteren. De Woningstichting

Ambitie

Benchmark

Uitkomsten 2009

1. Interne organisatie, Strategie & Doelen 100% 90% 80%

8. Generiek, Informatievoorziening & Monitoring

70%

2. Projectontwikkeling, Risico Identificatie & Analyse

60% 50% 40% 30% 20% 10%

7. Financieel Beheer, Risico Respons & Beheersing

3. Projectontwikkeling, Risico Respons & Beheersing

0%

6. Financieel Beheer, Risico Identificatie & Analyse

4. Vastgoedbeheer, Risico Identificatie & Analyse

5. Vastgoedbeheer, Risico Respons & Beheersing Figuur: Risk Management Scan

Bron: PwC Risk Management Scan Boekjaar 2010

We vinden het belangrijk om risicomanagement nog verder in de organisatie door te voeren. De presentatie aan de Raad van Toezicht over risicomanagement bij de Woningstichting is ook aan het hele MT en middenkader gegeven. Het middenkader is actief bij de Risico Management Scan betrokken. Samen zijn we er in geslaagd onze doelstelling om 85% van de verbeterpunten uit de scan van 2009 te realiseren.

Jaarverslag 2010

93

In 2011 zal het plan van aanpak hiervoor verder worden ontwikkeld en uitgevoerd. Een van de doelstellingen is te komen tot optimale kwantificering van de risico’s. Daarbij wordt in aanmerking genomen de kans dat een onvoorziene gebeurtenis zich voordoet en de (financiële) impact die dat voor ons heeft en in welke mate risico’s kunnen worden afgedekt. De belangrijkste bedrijfsrisico’s betreffen de gebieden:  macro-economische en politieke risico’s  bestuurlijke en personele risico’s  projectrisico’s  treasuryrisico’s  informatievoorzieningsrisico’s  exploitatierisico’s

Macro-economische en politieke risico’s Wij zijn als deelnemer aan het economisch verkeer gevoelig voor macro-economische risico’s als inflatie, recessie, renteontwikkelingen en de situatie van de woningmarkt (zowel verkoop als verhuur). Daarnaast wordt de corporatiesector geconfronteerd met een aantal politieke maatregelen die consequenties hebben voor het beleid van de corporaties. Meest in het oog springend hierbij zijn de invoering van de integrale vennootschapbelastingplicht, de staatssteunbeschikking van de EU (december 2009) en heffingen.

Heffingen Na de invoering van de Vogelaarheffing (2008), die ons jaarlijks € 280.000 kost, wordt in het nieuwe regeerakkoord een heffing van in totaal € 760 miljoen voorbereid voor alle verhuurders met meer dan tien huurwoningen (ingaande 2014). Het nieuwe kabinet is voornemens de Vogelaarheffing met ingang van 2012 af te schaffen.

EU-beschikking december 2009 Deze beschikking is vanaf 1 januari 2011 in werking getreden. Het gevolg hiervan is dat we onze dienstverlening moeten splitsen in twee soorten activiteiten, DAEB (Diensten van Algemeen en Economisch Belang) en niet-DAEB. Als DAEB-activiteit wordt aangemerkt de verhuur van woningen met een huurprijs tot de maximale huurtoeslaggrens (€ 652,52). We moeten 90 % van de woningen in deze categorie verhuren aan huurders met een verzamelinkomen voor het hele gezin van maximaal € 33.614. Als we aan deze regel voldoen mogen we de financiering van deze woningen met staatssteun (WSW-borging) aantrekken.

Maatregelen risicobeheersing Macro-economische en politieke risico’s proberen we zo snel mogelijk te onderkennen om hier zodoende op te kunnen anticiperen. Zo zijn we om aan de nieuwe regels voor woningtoewijzing te voldoen, alsmede de splitsing tussen DAEB- en niet-DAEB-activiteiten vorm en inhoud te geven, in 2010 gestart met een projectgroep. Deze projectgroep moet ervoor zorgen dat we voor de implementatie van de beschikking alle mogelijke gevolgen in kaart hebben gebracht en de hiermee samenhangende risico’s hebben gekwantificeerd en afgedekt. Dit doen we zoveel mogelijk met onze eigen organisatie met - waar nodig - hulp van externe, hoog gekwalificeerde adviseurs.

Bestuurlijke en personele risico’s De bestuurlijke en personele risico’s omvatten het interne toezicht, het bestuur en het personeel van onze organisatie. Als deze zaken niet op orde zijn, is er een reëel risico dat er iets fout gaat.

Jaarverslag 2010

94

Maatregelen risicobeheersing Intern toezicht Onze maatschappelijke onderneming vraagt om een goed intern toezicht met, zoals de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) dat omschrijft, integere en deskundige toezichthouders met een onafhankelijke en kritische houding tegenover het bestuur. De leden van onze Raad van Toezicht zijn lid van de VTW, die toezichthouders ondersteunt en adviseert. Boven de algemene deskundigheden in onze Raad zijn de verschillende specifieke deskundigheden als financiële, juridische en kennis van de (lokale) volkshuisvesting en ruimtelijke ordening over de leden gespreid. Onze Raad van Toezicht is zich zeer bewust van het grote belang van een goed intern toezicht. In 2009 hebben we het KWH label “Goed Bestuur” gehaald. In 2011 wordt getoetst of het label kan worden gecontinueerd.

Bestuur / statutair Een ervaren, deskundige en integere statutair directeur is onontbeerlijk voor een organisatie met een ambitieus ondernemingsplan. Zeker voor wat betreft het wijzigen van het eenzijdig samengestelde woningaanbod bestaande uit goedkopere appartementen in de sociale huursector. Wij menen over zo’n bestuurder te beschikken. Een bestuurder bovendien die zijn Raad van Toezicht goed informeert. Elk jaar beoordeelt de Raad buiten aanwezigheid van het bestuur het functioneren van de statutair directeur. Op 20 oktober 2010 heeft een themabijeenkomst over risicomanagement met de Raad van Toezicht plaatsgevonden. We hebben de Raad uitgebreid geïnformeerd over de wijze waarop risicomanagement is ingebed in de organisatie en op welke punten nog verbeteringen nodig zijn, zoals het kwantificeren van het afnemend risico bij projecten.

Personeel Om het beleid van het bestuur tot uitvoering te brengen is het kunnen beschikken over gekwalificeerd, betrokken en integer personeel een vereiste. Een opleidingsprogramma voorziet in de noodzakelijke permanente educatie. We hebben betrokken personeel. Dat constateren leidinggevenden en bestuur elk jaar opnieuw. Desondanks vinden wij het, vanuit risicomanagement, noodzakelijk dat risicodekking ook is geïntegreerd in onze procesorganisatie. Hieraan hebben we vorm gegeven door in de uitwerking van de primaire, secundaire, jaarlijkse en ondersteunende processen de meest essentiële risico's te beschrijven op a) financiële risico's en b) risico's op imago. In het kader van integriteit van onze medewerkers kennen we het antecedentenonderzoek in de werving- en selectieprocedure voor nieuwe medewerkers. Verder besteden we aandacht aan het bevorderen van de integriteit. Dit doen we door adequate sancties te treffen bij het overschrijden van de mandateringsregeling en / of integriteitcode waarbij de desbetreffende medewerker een officiële waarschuwing ontvangt. Daarnaast wordt gestuurd op het herkennen, erkennen en signaleren van menselijke fouten en signalen die erop kunnen duiden dat er sprake is van overschrijding van de betreffende spelregels. In 2010 hebben we het KWH-label “Goed werkgeverschap” behaald. Ook uit het hieraan gekoppelde werknemerstevredenheidsonderzoek kwamen zeer positieve resultaten. In het hoofdstuk Organisatie en personeel gaan we hier uitvoerig op in.

Controllerfunctie De manager Finance, Informatisering & Control vervult in onze organisatie ook de functie van controller. Als controller heeft hij een onafhankelijke positie en rechtstreeks toegang tot de Raad van Toezicht. De controller heeft de zorg voor een goede opzet en toetsing van de werking van de administratieve organisatie, alsmede het opstellen en uitvoeren van het interne controleplan in overleg met de externe accountant.

Jaarverslag 2010

95

Projectrisico’s We investeren nu en in de komende jaren grote bedragen in woningverbetering, herstructurering en nieuwbouw. Deze investeringen zorgen de komende jaren voor een verdubbeling van het balanstotaal. Hiermee hangt een aantal risico’s samen (verhuur- en verkoopbaarheid van het te ontwikkelen project, financiering, bouwtechnisch, et cetera) die gezien de omvang van de investeringsopgave substantieel zijn. We merken hierbij op dat de risico’s afnemen bij de voortgang van het project (zie volgende grafiek).

zekerheid risico

Bron: Gehner 2003

Maatregelen risicobeheersing Met het oog op deze risico’s hebben we onze processen rond projectontwikkeling herijkt. Het resultaat hiervan is dat fasedocumenten zijn ingevoerd en de implementatie van een geavanceerde projectenadministratie in voorbereiding is. Het calculatieprogramma GebiedsOntwikkeling (GO) van Ortec is inmiddels geïmplementeerd. We hanteren de volgende uitgangspunten in het kader van het beheersen van de projectrisico’s:  Nieuwbouw koopwoningen: overgang van fase voorlopig ontwerp (VO) naar fase definitief ontwerp (DO) nadat eerst 70 procent van de woningen is verkocht.  Nieuwbouw zorgprojecten en gebouwen met een bijzondere functie: overgang van VO-fase naar DO-fase nadat eerst de huurovereenkomst is ondertekend voor bij voorkeur tien jaar, maar voor ten minste vijf jaar.  Groot onderhoud: start werkzaamheden waarbij sprake is van een huurverhoging eerst na akkoord 70 procent van de huurders.  Dynamisch Vastgoed Management 2007-2016: antwoord op het woningmarktonderzoek; herstructuringsopgave financieel en technisch haalbaar, rekening houdend met de gevolgen van de EU-beschikking van december 2009.  Evenwichtig prijs- en kwaliteitsbeleid, ter voorkoming van concurrentie met eigen woningbezit.  Overige: selectie aannemer, check solvabiliteit aannemer (Dun & Bradstreet), bankgarantie en voldoen aan de eisen in het kader van de wet ketenaansprakelijkheid (inschrijving Kamer van Koophandel, verklaring goed betalingsgedrag van fiscus en bedrijfsvereniging en het hanteren van een geblokkeerde bankrekening).  Deelnemer aan Woningborg BV (garantie-instituut). Ook houden we rekening met belangrijke externe risico’s zoals veranderende wetgeving (huurbeleid, milieutechnisch (bijvoorbeeld fijnstof, flora en fauna), bouwtechnisch en fiscaal), de snelheid en de kwaliteit van de verstrekte vergunningen en eventuele subsidies door de overheid. Jaarverslag 2010

96

Treasuryrisico’s Op het gebied van treasury onderkennen we de volgende risico’s:  Financierbaarheidrisico’s (tijdig beschikking hebben over voldoende financiering);  Renterisico’s (wijziging rentelasten bij renteconversie of algehele aflossing);  Beleggingsrisico’s (mogelijke verliezen op uitgezette gelden).

Maatregelen risicobeheersing We beschikken over een treasurystatuut dat periodiek wordt geactualiseerd. De financieringscapaciteit is ruim voldoende. Ons financiële beleid is er op gericht om tegen gunstige condities toegang te houden tot de kapitaalmarkt en renterisico’s beperkt te houden. Het renterisico van de leningportefeuille blijft tot 2020 met maximaal 9,3 procent (2011) binnen de norm van 15 procent (WSW norm). Met behulp van een externe adviseur is onze huidige leningportefeuille geanalyseerd, met het oog op toekomstige ontwikkelingen. In 2011 zullen de adviezen tot optimalisatie van de leningenportefeuille verder worden uitgewerkt. ontwikkeling renterisico's gesplitst naar aflossing en conversie 2020 2019 2018 2017 2016 2015 2014 2013 2012 2011 0,0%

2,0%

4,0%

Renterisico aflossingen

6,0%

8,0%

10,0%

Renterisico renteconversie

We sturen op kengetallen zoals “loan to value” (maximaal 75% van de materiële vaste activa op basis van bedrijfswaarde gefinancierd met vreemd vermogen) en interest coverage ratio (groter of gelijk aan 1,3). Wij maken geen gebruik van speculatieve derivaten en daarvan afgeleide producten. Wat de beleggingen betreft: tijdelijk overtollige geldmiddelen worden risicomijdend belegd in rekeningcourant. In aandelen of andere effecten wordt niet belegd2.

Informatievoorzieningsrisico’s De afhankelijkheid van informatie- en communicatietechnologie neemt steeds verder toe. Betrouwbaarheid, beschikbaarheid en continuïteit van alle geautomatiseerde systemen zijn daarbij vereisten. Als deze niet voldoende gewaarborgd zijn, lopen we het risico beslissingen te nemen op onjuiste of te laat verstrekte informatie.

2

Uitzondering betreft 100 aandelen Woningnet

Jaarverslag 2010

97

Maatregelen risicobeheersing Dit onderwerp staat regelmatig op de agenda van het bestuur en managementteam en is gespreksonderwerp in de Auditcommissie. Het ondernemingsplan is in 2007 vertaald in een ICTplan waarin de belangrijkste maatregelen zijn opgenomen die de uitvoering van het ondernemingsplan kunnen waarborgen op het gebied van ICT ondersteuning. We kiezen voor het ASP concept, zowel voor het primaire systeem als voor de kantoorautomatisering. Wat het primaire systeem betreft ontvangen we jaarlijks van de leverancier een SAS 70-verklaring met een goedkeurende strekking. De afspraken met de leveranciers zijn vastgelegd in service level agreements (SLA) en worden continu gemonitord. In 2010 zijn we gestart met de doorontwikkeling van ons primaire systeem. We doen dit in samenwerking met NCCW en twee andere corporaties. De verwachting is dat we hier zeker in 2011 en 2012 nog mee bezig zullen zijn. In de tussentijd zullen de deelsystemen die gereed zijn (na goedgekeurde testfases) meteen worden geïmplementeerd.

Exploitatierisico’s Wij kennen de volgende exploitatierisico’s:  Verhuurrisico  Verkooprisico

Verhuurrisico Het verhuurrisico betreft het risico dat leegstand ontstaat door onverhuurbaarheid. Een groter deel van de woningvoorraad, dat niet nodig is voor de primaire doelgroep van beleid, wordt verhuurd tegen een huurprijs boven de huurtoeslaggrens (€ 652,52).

Maatregelen risicobeheersing    

Om het hiermee samenhangende debiteurenrisico te beperken wordt veel aandacht geschonken aan het voorkomen van huurachterstanden, onder andere door tijdig hulpverlening in te schakelen en streng en rechtvaardig op te treden. Met betrekking tot het voldoen aan de maatregelen uit de EU-beschikking is een projectgroep ingesteld die ervoor moet zorgen dat woningen worden verhuurd conform het in de beschikking genoemde beleid (zie bij macro-economische en politieke risico’s). Door te sturen op de in het proces gedefinieerde mutaties (A, B en C-mutaties), waarbij 90% van de A-mutaties aansluitend verhuurd moet worden (KPI), wordt nadrukkelijker de huurderving in de gaten gehouden. Frictie- en technische leegstand wordt maandelijks gemonitord en tussen de afdelingen (Vastgoed Wonen en Vastgoed Beheer) afgestemd.

Verkooprisico Een deel van de voorraad zal worden verkocht tegen de marktprijzen. De verkopen zijn een belangrijke basis van ons ondernemingsplan. Enerzijds om te voldoen aan de vraag naar relatief goedkope koopwoningen voor starters, anderzijds als financieringsmiddel om de herstructurering en woningverbetering mogelijk te maken. We moeten hierbij rekening houden met de effecten van de kredietcrisis en de strengere eisen die financiers stellen bij het verstrekken van financieringen aan particulieren (zie ook bij politieke risico’s). Voor wat betreft de nieuwbouw van koopwoningen lopen we het risico van voorfinanciering voor woningen die (nog) niet zijn verkocht bij de aanvang van de bouw.

Jaarverslag 2010

98

Maatregelen risicobeheersing Voor wat betreft het risico van de strengere eisen die financiers stellen bij het verstrekken van financiering aan particulieren bieden we aspirant-kopers de mogelijkheid om gebruik te maken van de Starters Renteregeling. Hiermee kunnen zij hun maandlasten aanzienlijk reduceren. Voor wat betreft de nieuwbouw van koopwoningen verrichten we voordat we gaan bouwen marktonderzoek naar de verkoopbaarheid van een project op de ontwikkellocatie. We beginnen ook pas met de bouw als 70% van de woningen is verkocht.

In-control verklaring van statutair directeur In tegenstelling tot de code-Tabaksblat kent de Governance Code Woningcorporaties geen verplichte in-control verklaring van de corporatiebestuurder ten aanzien van de interne beheersing. Opname in het jaarverslag van een dergelijke verklaring geschiedt dus op vrijwillige basis.

In-control verklaring Zoals elk jaar heeft onze externe accountant een beoordeling gemaakt van het systeem van administratieve organisatie en interne controle. Het bestuur verklaart het volgende. Hoe goed ons interne risicobeheersing- en controlesysteem ook is opgezet, het kan nooit absolute zekerheid bieden dat onze doelstellingen op het gebied van strategie, operatie, berichtgeving en naleving van alle van toepassing zijnde wet- en regelgeving altijd zullen worden bereikt. De werkelijkheid is dat bij het nemen van beslissingen menselijke beoordelingsfouten kunnen optreden en dat er steeds kosten-baten afwegingen worden gemaakt bij het aanvaarden van risico’s en het treffen van beheersingsmaatregelen. Rekening houdend met de voornoemde beperkingen die noodzakelijkerwijs verbonden zijn aan alle interne risicobeheersingsystemen en controlesystemen en met in acht neming van de geïdentificeerde mogelijkheden tot verbetering daarvan, geven de interne risicobeheersing- en controlesystemen het bestuur een redelijke mate van zekerheid dat:  het bestuur op de hoogte is van de mate waarin de strategische en operationele doelstellingen van de Woningstichting worden gerealiseerd;  de Woningstichting zich houdt aan de van toepassing zijnde wet- en regelgeving. En ten aanzien van financiële verslaggeving risico’s:  dat de financiële verslaggeving geen onjuistheden van materieel belang bevat, en  de risicobeheersing- en controlesystemen in het verslagjaar naar behoren hebben gewerkt.

Jaarverslag 2010

99

Bijlage bij hoofdstuk Governance, risico’s en risicobeheersing Toepassing AedesCode en Governance Code Woningcorporaties Inleiding Volgens de AedesCode, branchecode voor woningcorporaties, verantwoorden corporaties zich jaarlijks over de toepassing van de AedesCode in het jaarverslag. Volgens de Governance Code Woningcorporaties (GCW), onderdeel van de AedesCode, geeft de woningcorporatie bij de beschrijving van de governance structuur in een apart hoofdstuk in het jaarverslag aan in hoeverre de corporatie de in de GCW opgenomen uitwerking van de principes opvolgt, en zo niet, om welke redenen en wat de door de woningcorporatie gekozen uitwerking is (volgens de regel “pas toe, of leg uit”). In het navolgende voldoen wij aan de in de beide codes gevraagde verantwoording en geven een toelichting op (mogelijke) afwijkingen.

Toepassing AedesCode Voldoen aan de AedesCode De Raad van Toezicht en het bestuur onderschrijven de AedesCode en leven de code na. Met ons ondernemingsplan, onze doelstellingenbegroting, onze meerjarenbegroting en onze jaarlijkse werkzaamheden voldoen wij aan de AedesCode. We voeren een dynamisch vastgoed beleid van aankopen, verkopen, herstructureren, sloop en nieuwbouw in de verschillende segmenten van de lokale woningmarkt. We zorgen voor betaalbare en kwalitatief goede huurwoningen, ook voor wat betreft energiebesparing, voor doelgroepen als lagere inkomens, ouderen, starters en voor bijzondere doelgroepen als mensen met psychische of fysieke problemen. We zetten ons in op het gebied van zorgvastgoed, een brede school en andere maatschappelijke gebouwen. We willen in Wageningen graag een voorziening voor dak- en thuislozen realiseren. We spannen ons in voor de leefbaarheid van wijken en buurten. We leveren kwaliteit en laten die op onafhankelijke wijze door externen meten. We overleggen en werken samen met onze huurders en belanghouders. We functioneren als maatschappelijke onderneming, we passen de branchecodes toe en ondernemen integer; dat laatste verwachten wij ook van onze zakenrelaties.

Prestatieafspraken met gemeente Bij de inzet van middelen bepaalt de AedesCode, dat de woningcorporatie zijn investeringscapaciteit kent en de gemeente een voorstel doet voor haar bijdrage voor het realiseren van de woonvisie. Conform de code hebben wij in januari 2010 een concept Bod op de Woonvisie aan de gemeente uitgebracht met heldere en meetbare prestatieafspraken. Op dat punt kunnen we dus aan de AedesCode voldoen. Dat wil niet zeggen dat er nu wederzijdse prestatieafspraken tussen de gemeente Wageningen en de Woningstichting zijn. Dat is nog afhankelijk van het verdere bestuurlijke overleg met de gemeente, het advies van de huurders en uiteindelijk van de goedkeuring Raad van Toezicht. We verwachten in 2011 wederzijdse prestatieafspraken met de gemeente overeen te kunnen komen.

Visitatie Volgens de vernieuwde AedesCode, in werking getreden op 1 januari 2007, laten corporaties zich ten minste één keer in de vier jaar onafhankelijk, extern en gezaghebbend visiteren; volgens de letter van de code dus voor de eerste maal voor 1 januari 2011.

Jaarverslag 2010

100

Handelend in de geest van de code heeft de Woningstichting haar visitatie gepland in 2011. Wij hebben voorrang gegeven aan ons kwaliteitsbeleid met het behalen van de verschillende kwaliteitslabels van KWH; eveneens onafhankelijk, extern en gezaghebbend. Ook het KWH geeft een beoordeling van onze maatschappelijke prestaties. Onze best practice is dus: eerst KWH-kwaliteitslabels, dan visitatie. In 2010 hebben we het KWH te Rotterdam opdracht gegeven voor visitatie van de Woningstichting in 2011. Aedes heeft dispensatie verleend voor de latere visitatie..

Toepassing Governance Code Woningcorporaties De Raad van Toezicht en het bestuur onderschrijven de GCW en passen die toe. Daar waar wij (mogelijk) mochten afwijken, lichten wij dat toe.

Benoemingstermijn bestuur Volgens de code wordt een lid van het bestuur benoemd voor een periode van maximaal vier jaar. Herbenoeming kan telkens voor een periode van maximaal vier jaar plaatsvinden. In de gewijzigde voetnoot bij deze uitwerking wordt vermeld dat de bepaling geen gevolgen heeft voor zittende bestuurders, aangenomen dat deze zijn benoemd voor onbepaalde tijd. Het bestuur van de Woningstichting bestaat uit één statutair directeur, die in 2005 vóór de in werking treding van de GCW voor onbepaalde tijd is benoemd. De Raad van Toezicht respecteert de bestaande arbeidsovereenkomst met de directeur / bestuurder. Na de nieuwe toelichting bij de code is dit niet als een afwijking op de code aan te merken.

Overleg met belanghebbenden Volgens de GCW zijn het bestuur en de Raad van Toezicht voltallig aanwezig bij het overleg met belanghebbenden. Voor zover dat praktisch al mogelijk zou zijn, past dat niet in ons nieuwe overlegmodel met belanghebbenden (huurders / bewonerscommissies, de gemeente Wageningen en de gekwalificeerde belanghouders). Bovendien acht de Raad van Toezicht het actieve overleg met belanghebbenden een eerste verantwoordelijkheid van het bestuur. De Raad houdt daar toezicht op en hanteert ook andere bronnen (media / directe contacten / KWHrapportages) om de behoeften, verwachtingen en waardering van de belanghouders te kennen. Het nieuwe overlegmodel is hiervoor uitvoerig in dit hoofdstuk Governance, risico’s en risicobeheersing beschreven. Als best practice hanteren wij in onze lokale omstandigheden in Wageningen het volgende. Het bestuur is in ieder geval aanwezig bij de jaarlijkse bijeenkomsten met alle leden van de verschillende bewonerscommissies, het bestuurlijk overleg met de gemeente en het overleg met de gekwalificeerde belanghouders. De leden van de Raad van Toezicht of een delegatie ervan kunnen aanwezig zijn bij themabijeenkomsten met de gezamenlijke bewonerscommissies en het overleg met de gekwalificeerde belanghouders. Wij zijn ervan overtuigd met ons nieuwe overlegmodel zeker aan de bedoelingen van de GCW te voldoen, te weten goed en inhoudelijk overleg en advies, mogelijkheid tot beleidsbeïnvloeding en samenwerking met belanghebbende partners.

Jaarverslag 2010

101

De Woningstichting en de positie in de sector Onze positie in de sector is sterk. We zijn actief in het realiseren van onze maatschappelijke doelstellingen op een zo doelmatige wijze. In dit hoofdstuk geven we weer hoe onze externe toezichthouders ons beoordelen. Onze activiteiten zijn er op gericht om onze prestaties daar waar nodig voortdurend te verbeteren en te leren van wat beter kan. Daarom maken we ook gebruik van een aantal benchmarkinstrumenten. We noemen daarbij de aeDex, Corporatie in Perspectief (CFV) en de Atriënsis benchmark beheerkosten. Benchmarkinformatie komt eerst geruime tijd na afloop van het boekjaar beschikbaar. De trends die in de ontwikkeling van activiteiten zichtbaar zijn vinden we daarom het meest waardevol om onze positie te leren kennen. In het kader van dit jaarverslag geven we daarom de uitkomsten over het boekjaar 2009 weer.

Beoordeling Ministerie van BZK over 2009 Het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, voorheen VROM / WWI, heeft eind 2010 met betrekking tot het jaar 2009 een positief oordeel gegeven over de wijze waarop wij onze volkshuisvestelijke taak opvatten alsmede onze sterke financiële positie.

Beoordeling Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) over 2009 Het CFV geeft een oordeel over solvabiliteit per ultimo boekjaar alsmede een continuïteitsoordeel over de ontwikkelingen voor de komende vijf jaar. Wat betreft de solvabiliteit komt het CFV tot het oordeel “voldoende”. Wat de continuïteit betreft komt het fonds tot een A1-oordeel. Dat houdt in dat het fonds vindt dat we op grond van de meerjarenprognoses onze “volkshuisvestelijke exploitatiewaarde” voldoende inzetten voor volkshuisvestelijke prestaties.

Benchmarks Wij maken gebruik van een aantal benchmarkinstrumenten met het doel onze positie in de sector te kennen en voortdurend te leren en te verbeteren. Een voorbeeld hiervan is de aanpassing van de organisatie die begin 2009 heeft plaatsgevonden, zoals rondom de invoering van het gratis telefoonnummer 0800-0317, en het verder bijstellen van de organisatie door voor een aantal primaire processen “meewerkende” afdelingshoofden aan te stellen. De resultaten zijn in 2010 al zichtbaar geworden. Het ontbreken van tucht in de markt versterkt de noodzaak om te benchmarken. De verschillende benchmarkinstrumenten gebruiken we complementair. In verband met het vroege oplevertijdstip van het jaarverslag 2010 betreffen de benchmarks veelal de uitkomst over vorige boekjaren. We constateren dat uitkomsten in de verschillende benchmarks niet altijd identiek zijn, hetgeen wordt veroorzaakt door definitieverschillen. Het gaat ons om het beeld en de richting en trends die ze schetsen.

Viersterren KWH-corporatie Sinds juli 2010 zijn wij, als eerste en enige corporatie in Nederland, een KWH viersterrencorporatie. Wij zijn in het bezit van het Huurlabel, het Goed Bestuurlabel, het Participatielabel en het Goed Werkgeverschapslabel. Uiteraard zijn wij hier bijzonder trots op. Een KWH-label is niet onbeperkt geldig. Elke twee à drie jaar worden we opnieuw gemeten om te checken of we nog steeds voldoen aan de hoge kwaliteitseisen van onze klanten en belanghouders. Wij doen natuurlijk onze uiterste best om deze sterren te behouden. Op dit moment zijn we bezig met de voorbereidingen van de meting voor het KWHMaatschappijlabel. Deze meting zal waarschijnlijk in 2011 plaatsvinden.

Jaarverslag 2010

102

In de relevante hoofdstukken in dit jaarverslag gaan wij uitgebreider in op de diverse KWH-labels die we hebben gehaald en de resultaten van die metingen.

Corporatie in Perspectief (CiP) Het CFV heeft voor de vierde maal een uitvoerige rapportage beschikbaar gesteld “Corporatie in Perspectief 2010”. Deze rapportage is zowel door het CFV als door ons op de website geplaatst, aan de Raad van Toezicht verstrekt en besproken. Hoewel het cijfers betreft over het verslagjaar 2009 geeft het een goed beeld van onze positie en ontwikkeling weer. Enkele opvallende uitkomsten, ten opzichte van de landelijke cijfers, worden hierna weergegeven. Deze gegevens gebruiken we als richting om onze doelstellingen nader te formuleren.

Volkshuisvestelijke gegevens      

Huurachterstand: met 0,7% zitten we onder het landelijk gemiddelde (1,2%). Huurderving: met 0,9% zitten we onder het gemiddelde 1,5%. De gemiddelde maandhuur (€ 408) van de Woningstichting is de laatste jaren opgelopen tot het landelijk gemiddelde (€ 410). Het percentage goedkope en betaalbare woningen komt nagenoeg overeen met het landelijke beeld. De gemiddelde puntprijs bedraagt € 3,08 wat lager is dan de landelijke gegevens (€ 3,15) De totale onderhoudskosten zijn met € 1.594 hoger dan de landelijke cijfers (€1.446). De kosten van het klachtenonderhoud (€ 208) zijn lager (€ 325); daarentegen zijn de kosten mutatieonderhoud € 400 (€ 206) en planmatig onderhoud (€ 986) hoger dan de landelijke cijfers € 916). Opgemerkt wordt dat de kosten van het niet planmatig onderhoud in de loop van de jaren een dalende trend laten zien. Ontw ikkeling beheerkosten 2004-2009 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% 2004

2005

2006

Netto bedrijfslasten ontwikkeling tov 2004dws CIP



2007

2008

2009

Netto bedrijfslasten ontwikkleinge tov 2004 landelijk CIP

De bedragen die de Woningstichting investeert in leefbaarheid (€ 40) zijn relatief gering ten opzichte van de landelijke cijfers (€ 124).

Jaarverslag 2010

103

Bedrijfsvoering 

De maatregelen die de Woningstichting heeft genomen om de bedrijfslasten te beperken zijn terug te vinden in de cijfers. Nemen de beheerkosten landelijk nog steeds toe; bij de Woningstichting is een dalende trend waar te nemen, zodat de in het verleden relatief hoge beheerkosten nu (€ 1.205) lager zijn dan de landelijke gemiddelden (€ 1.396). Opvallend is dat de personeelskosten per fte van de Woningstichting relatief hoog zijn (€ 72.082) ten opzichte van de landelijke cijfers (€ 61.818). Hier staat overigens wel tegenover dat per 108 vhe’s één fte staat, tegenover landelijk 88 vhe’s.

Ontwikkeling Niet planmatig onderhoud (NPO) 900 800 700 600 npo dws

500

€

npo landelijk cip 400

Lineair (npo dws )

300 200 100 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

 

Hieruit blijkt dat de Woningstichting efficiënter werkt. Dit komt ook tot uitdrukking in de verhouding van de personeelskosten ten opzichte van de omzet (13,7%) tegenover landelijke cijfers van 14,4%. Dit cijfer wordt overigens niet gepresenteerd in de rapportage van het CFV. Verder wordt opgemerkt dat de omzet van de leveringen en diensten (stook -en servicekosten) niet in de rapportage wordt vermeld. Voor de Woningstichting betreft dit circa 10% van de omzet; voor het vervaardigen van de jaarlijkse afrekeningen, c.q. incasso is hiermee rekening gehouden bij de formatie van de Woningstichting. De netto kasstroom bedraagt € 1.008, hetgeen veel gunstiger is dan de landelijke cijfers (€ 684). Een gevolg hiervan is dat de rentedekkingsgraad ook gunstiger moet zijn dan de landelijke cijfers, hetgeen ook het geval is (2,0) ten opzichte van de landelijke cijfers 1,5. De minimumnorm die het WSW hanteert is overigens 1,3.

Waarden vastgoed, leningen en vermogenspositie    

De bedrijfswaarde 2009, volgens normen CFV, is met € 36.499 wat lager dan het landelijke gemiddelde € 37.542. Opvallend is de relatief hoge WOZ waarde van de huurwoningen van de Woningstichting (€ 171.911) ten opzichte van de landelijke cijfers (€ 159.816). Indien de huur in relatie wordt gebracht met de WOZ waarde zijn de verschillen beperkt: 2,9 ten opzichte van 3,1 landelijk. De schuldpositie van de Woningstichting is gunstig: € 19.008 tegenover landelijk € 30.995. Hier staat tegenover dat het gemiddelde rentepercentage op de leningportefeuille relatief hoog is: 5,12% tegenover landelijk 4,47%. Opgemerkt wordt dat de Woningstichting de

Jaarverslag 2010

104

laatste jaren zeer beperkt leningen heeft afgesloten (geïnvesteerd met eigen vermogen) en daardoor wat minder heeft kunnen profiteren van de relatief lage rentestand.

Financiële positie en perspectief   

De vermogenspositie van de Woningstichting is sterk. Het volkshuisvestelijk vermogen bedraagt 50,2% van het balanstotaal, tegenover 27,8% landelijk. Dit beeld komt overeen met de trend over de afgelopen jaren. Wat de risicobeoordeling betreft komt het totaal risico ultimo 2009 uit op 9,2 % van het balanstotaal (€ 3.575 per vhe); de landelijke cijfers zijn 9,1% (€ 4.242). Ultimo 2014 zijn de geprognosticeerde cijfers: 12,9% (€ 8.111); de landelijke cijfers 12,9 % (€ 7.314).

Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) Het WSW heeft verklaard dat op grond van de prognosecijfers 2010 tot en met 2014 de Woningstichting onveranderd kredietwaardig is en op reguliere wijze gebruik kan maken van de borgingsfaciliteiten. Het WSW heeft het faciliteringsvolume aan de hand van de investeringsprognose tot en met 2012 bepaald op € 91,9 miljoen.

Benchmark aeDex / IPD Corporatie Vastgoedindex Sinds het boekjaar 2004 nemen we deel aan de aeDex Corporatie Vastgoedindex. De aeDex / IPD Corporatie Vastgoedindex is een benchmarkinstrument dat de prestatie van corporaties als investeerder en beheerder van vastgoed meet en de uitkomsten met andere corporaties vergelijkt. De aeDex / IPD Corporatie Vastgoedindex, die in 1998 is ontstaan, is nog volop in ontwikkeling. We passen de aeDex / IPD Corporatie Vastgoedindex niet alleen toe als externe benchmark, maar ook als een instrument om te sturen op vastgoed. Bij de formulering van ons Dynamisch Vastgoed Management hebben we het aeDexgedachtegoed als referentiekader gebruikt. In 2010 hebben we in het kader van de implementatie van de gevolgen van de Europese beschikking van 15 december 2009 (splitsing in DAEB en niet-DAEB woningbezit) mede de aeDex-uitkomsten gebruikt.

Uitkomsten aeDex / IPD Corporatie Vastgoedindex 2009 De uitkomsten van de aeDex 2010 worden in mei 2011 gepresenteerd, geruime tijd na de oplevering van dit jaarverslag. Om een beeld te schetsen van de positie van onze positie in de sector volstaan we met het geven van de uitkomsten over 2009. Het totaal rendement (direct en indirect rendement) geeft over 2009 het volgende beeld: Alle objecten 2009

Alle objecten 2008

Gemiddeld laatste 6 Jaar

aeDex/ IPD Landelijk aeDex/ IPD Oost Nederland

-1,9 -2,4

-2,1 -3,1

3,8 2,7

de Woningstichting

-1,1

-0,5

3,3

Jaarverslag 2010

105

Ons totaalrendement over 2009 en 2008 is hoger dan de landelijke benchmark. Dit wordt veroorzaakt door enerzijds een hoger dan gemiddelde waardeontwikkeling en anderzijds een verbeterd direct rendement. We stellen ons als doel onze positie ten opzichte van de index te verbeteren door met name ons directe rendement te verbeteren: beheerkosten beperken en daar waar mogelijk huuropbrengsten verhogen. De invloed op de waardeontwikkeling is op korte termijn gering. Op totaalniveau is het direct rendement over 2009 als volgt vastgesteld: Alle objecten 2009

Alle objecten 2008

Gemiddeld laatste 6 jaar

aeDex/ IPD Landelijk aeDex/ IPD Oost Nederland

2,6 2,7

2,4 2,6

2,6 2,7

de Woningstichting

2,3

1,8

2,2

Het directe rendement is lager dan de landelijke benchmark, hoewel er een verbetering is waar te nemen. Wat betreft de directe beheerkosten bevinden de kosten als percentage van de inkomsten zich boven het niveau van het aeDex / IPD Corporatie Vastgoedindex-gemiddelde. Vanuit het perspectief van het bedrag per woning in euro’s per m2 is het resultaat beter dan de index. Het beleid om de huurinkomsten structureel te verhogen zal naar verwachting op korte termijn ook de kosten als percentage van de inkomsten beneden het niveau van de aeDex brengen. Het indirecte rendement (waardeontwikkeling) geeft op totaal niveau het volgende beeld: Alle ojecten 2009

Alle ojecten 2008

Gemiddeld laatste 6 jaar

aeDex/ IPD Landelijk aeDex/ IPD Oost Nederland

-4,3 -5,0

-4,3 -5,6

1,2 -0,1

de Woningstichting

-3,4

-2,2

1,0

De marktwaarde van onze woningportefeuille is gedaald van € 590,1 miljoen per ultimo 2008 tot € 571,8 miljoen per 31 december 2009. De waardedaling is met name veroorzaakt door de lagere leegwaarde als gevolg van de economische crisis en de recessie die vanaf 2008 heeft plaatsgevonden.

Exploitatie Opbrengsten De maatregel om de streefhuren van het kwalitatief goede bezit te verhogen tot 100% van de maximaal redelijke huur en de oplevering van een aantal nieuwbouwwoningen (Dolderse Brink) hebben een positief effect gehad. € per m2

Kale huur

Jaarverslag 2010

dWS 2009

73,1

aeDex / IPD

dWS 2008

aeDex / IPD

oost NL

oost NL

2009

2008

72,1

68,0

71,3

106

Beheerkosten De maatregelen om de bedrijfsprocessen efficiënter en effectiever te maken zijn ook in deze cijfers zichtbaar. Ook in de landelijke cijfers lijkt de trend van almaar stijgende beheerkosten van de aeDex-deelnemers tot staan te zijn gebracht. € per m2

dWS 2009

aeDex / IPD oost NL 2009

dWS 2008

aeDex / IPD oost NL 2008

Beheerkosten c.a.

12,2

14,4

14,2

12,5

Onderhoudskosten

21,7

19,3

22,6

19,3

Totaal

33,9

33,7

36,8

31,8

dWS 2009

aeDex / IPD oost NL 2009

dWS 2008

aeDex / IPD oost NL 2008

Beheerkosten c.a.

16,8

20,0

21,4

18,4

Onderhoudskosten Totaal

30,9 47,7

26,8 46,8

32,7 54,1

28,0 46,4

dWS 2009

aeDex / IPD oost NL 2009

dWS 2008

aeDex / IPD oost NL 2008

Beheerkosten c.a.

896

1.049

995

914

Onderhoudskosten

1.568

1.437

1.595

1.445

Totaal

2.434

2.486

2.590

2.359

% van de bruto inkomsten

€ per woning

Bij de Woningstichting zijn de onderhoudskosten relatief hoog. We hebben hiervan geleerd door in de begroting 2010 als doel te stellen dat gemiddeld binnen de horizon van de meerjarenbegroting de aeDex / IPD benchmark (uitgangspunt 2008) niet mag worden overschreden. Daarvoor zijn passende maatregelen genomen. Door kritisch te kijken naar de primaire processen (zoals reparatie en mutatie) en optimaal gebruik te maken van informatietechnologie verwachten we de beheerkosten nog verder omlaag te krijgen. Hoewel de begrote onderhoudskosten voor 2010 hoger waren dan de benchmark 2008, blijken de werkelijke kosten over 2010 substantieel lager uit te komen. Het relatieve hoge niveau van de onderhoudskosten is onder andere het gevolg van de uitwerking van het Dynamisch Vastgoed Management (DVM), waarbij vooral aandacht wordt besteed aan het op peil brengen van de binnenzijde van de woningen (inhaaleffecten). Dit kan worden beschouwd als vooruitgeschoven planmatig onderhoud. Daarnaast bleek het nodig om de organisatie van het niet planmatig onderhoud verder aan te passen, hetgeen in de loop van 2009 is geëffectueerd. Het herinvoeren van het onderhoudsabonnement heeft ook een bijdrage geleverd om de kosten te beperken.

Atriënsis benchmark bedrijfskosten Sinds 2008 zijn wij deelnemer van de nieuwe benchmark van het bureau Atriënsis over kosten van de bedrijfsprocessen. Met negen andere corporaties behoren we tot de ‘founding partners’. Deze benchmark heeft in 2009 een licentie gekregen van de commissie Benchmarking van Aedes.

Jaarverslag 2010

107

Ook deze benchmark leert ons dat de maatregelen die genomen zijn om de beheerkosten te verlagen effect hebben gehad, dat onze beheerkosten over 2009 hoog zijn en dat de efficiency van met name de processen van het dagelijks onderhoud en verhuurmutaties vergroot kan worden. Dat heeft zowel betrekking op de onderhoudskosten besteed aan derden als op de aansturing van de processen.

Berenschot benchmark kosten overhead In november 2010 heeft het bureau Berenschot een onderzoek gedaan naar onze kosten van overhead. De belangrijkste adviezen en conclusies zijn:  De overheadsformatie en de overheadskosten zijn gemiddeld ten opzichte van de sector. Berenschot is van mening dat de overhead binnen de sector als geheel te hoog is omdat ze in veel gevallen boven de kwartielscores uitkomen.  Omvang van bestuur/ directie en lijnmanagement is relatief laag. Dit wordt mede veroorzaakt door het feit dat er sprake is van meewerkende leidinggevenden.  De omvang van personeel en organisatie is relatief groot. De inzet voor de organisatiekant lijkt daarmee erg ruim.  Het percentage financiën en control is vergelijkbaar met de referentieroep, maar ligt aanzienlijk boven de kwartielscore. Een verklaring hiervoor betreft de hoge eisen die gesteld worden aan het afleggen van zowel voorgenomen activiteiten als het afleggen van verantwoording over de werkelijkheid. Berenschot stelt de vraag of een dergelijke last een dergelijke omvang van de formatie rechtvaardigt.  De Woningstichting zet meer formatie in dan gemiddeld voor ict; anderzijds zijn de kosten van inhuur en overige ICT kosten aanzienlijk hoger.  De kosten voor marketing en communicatie zijn lager dan gemiddeld. In 2011 zullen de aanbevelingen van Berenschot verder worden uitgewerkt.

Woningborg We zijn sinds 2006 ingeschreven in het register van Woningborg dat de regels van het GIW (Garantie Instituut Woningbouw) uitvoert. Het doel van de inschrijving is om aan kopers van nieuwbouwwoningen zekerheid te geven over de kwaliteit van de woningen en gebouwen en de kwaliteit van de opdrachtgever. Met ingang van 2010 heef de Woningborg Garantie- en Waarborgregeling de bestaande GIW vervangen. Woningborg stelt normen vast voor kredietwaardigheid, vakbekwaamheid en deskundigheid. Op grond van de jaarlijkse financiële herbeoordeling wordt onze inschrijving, behoudens onvoorziene gebeurtenissen gecontinueerd.

Jaarverslag 2010

108

Jaarverslag 2010

109

Organisatie & Personeel Organisatieontwikkelingen In 2010 is verdere invulling gegeven aan organisatieontwikkelingen, nadat van 2006 tot en met 2009 een enorme kwaliteitsslag gemaakt is in het kader van effectiviteit en efficiency van de interne en de externe dienstverlening. Dit is voornamelijk te herleiden uit het inrichten en inbedden van onze procesorganisatie, het aanpassen van onze organisatiestructuur op specialismen en de benoeming van hoofden per proces(cluster) waarmee een volgende kwaliteitslag is gemaakt in het leiderschap van onze organisatie.

Integraal organisatie en personeelsbeleid In het jaarverslag 2009 is gemotiveerd waarom het wenselijk en noodzakelijk is om in 2010 een afdelingsoverstijgende en integrale bedrijfsvoering te initiëren, te bewaken, te sturen en te toetsen. De visie op de integrale bedrijfsvoering is dat deze in een matrixorganisatie wordt aangestuurd en geborgd, op grond van cruciale succesfactoren zoals beschreven in onze luchtfoto. Hierbij is inzicht vereist in de samenhang van de organisatie met de omgeving, de belanghouders en de externe en de interne klant. De aansturing op de kritische succesfactoren vindt plaats op basis van de Plan, Do, Check, Act cyclus (PDCA). Het borgen hiervan in de organisatie en het sturen daarop zijn belangrijke aandachtspunten. Dat gaan we de komende jaren doen met ons nieuwe motto “Leren (Check) en Verbeteren (Act)”. Na een pilot fase in 2010, heeft op 24 november 2010 de Raad van Toezicht ingestemd met de invoering, naast Vastgoed en Finance, Informatisering & Control, van een derde afdeling; (Integrale) Bedrijfsvoering. Dit sluit aan op de lijn van de eerdere ingezette ontwikkelingen in onze organisatie. Doelstelling van deze derde afdeling is:  de primaire, secundaire, jaarlijkse en ondersteunende processen, ofwel de bedrijfsvoeringprocessen, naar een kwalitatief hoogwaardig plan brengen en waarborgen.  een kwalitatief hoogwaardige en klantgerichte organisatie zijn waar de interne en de externe klant op elkaar afgestemd zijn.  op organisatieniveau structureren van verbeteringen ten aanzien van effectiviteit, efficiency en resultaatsturing. Hierbij wordt het instrument PDCA gehanteerd.  ontwikkelen en borgen van deskundigheidsbevordering. De integrale bedrijfsvoering is gebaseerd op drie pijlers: organisatieontwikkeling (organization development), managementontwikkeling (management development) en medewerkers (human resource management). Per pijler zijn portefeuilles, competenties en aanverwante taken benoemd en is vervolgens gekeken welke huidige medewerkers (waarvan per pijler huidige functies zijn genoemd) specialist zijn op het desbetreffende gebied. De volgende organisatiegebieden zijn hierin ondergebracht:  Pijler Organisatieontwikkeling; Gebieden: strategie en beleid, kwaliteit en onderzoek, (logistieke) bedrijfsprocessen en communicatie (huidige afdeling Interne ondersteuning voor logistieke processen en ondersteuning van de overige portefeuillehouders, Projectmedewerker, Beleidsmedewerker, Stafmedewerker O&P).  Pijler Managementontwikkeling; Gebieden: deskundigheidsbevordering van het leiderschap door training en coaching met als doel een kwalitatieve, effectieve en prestatiegerichte vertaalslag van strategisch naar operationeel niveau (Stafmedewerker O&P in samenwerking met directeur / bestuurder).  Pijler Human Resource Management; Gebieden: deskundigheidsbevordering van medewerkers door training, opleiding en prestatieafspraken, aanreiken instrumenten en Goed Werkgeverschap (personeelsfunctionaris, stafmedewerker O&P in samenwerking met Managers).

Jaarverslag 2010

110

Op grond van de pilot zijn in 2010 de eerste meetbare resultaten zichtbaar. Het managementteam kan zich nu meer richten op strategische zaken. Daarnaast is de sturing op organisatie- en bedrijfsprocessen een continu proces geworden. Bovendien is samenhang aangebracht tussen de integrale bedrijfsvoering en kritische succesfactoren die vervolgens zijn vertaald in concrete thema’s van (interne) training, coaching en intervisie van het middenkader en de managers. De rode draad door dit geheel is een kwaliteitsslag in het Lerend, Oplossend en Sturend vermogen van het leiderschap van de Woningstichting. Ook is meer scherpte en duidelijkheid aangebracht in de hiërarchische lijn over visie, beleid, processen en operationele uitvoering. Knelpunten ten aanzien van de thema’s aansturing en coördinatie van de procesorganisatie en een adequate integratie van logistieke processen in de bedrijfsvoering, hebben in deze structuur een solide basis waarmee dit knelpunt is opgelost. Niet in de laatste plaats is met het thema “Communicatie” een belangrijke professionaliseringsslag gemaakt door kwaliteiten meer en beter te benutten maar dit thema ook functioneel onder te brengen op organisatieniveau in de afdeling Bedrijfsvoering. De voormalige stafmedewerker Vastgoed behartigt deze portefeuille op strategisch en tactisch niveau maar heeft ook de verantwoordelijkheid voor de communicatie in grote projecten zoals Rustenburg. De afdeling Bedrijfsvoering wordt aangestuurd vanuit een managersfunctie, gezien het afdelingsoverstijgende karakter en de verantwoordelijkheid op organisatieniveau. In deze functie maakt de manager eveneens deel uit van het MT. De stafmedewerker O&P is na een selectieprocedure benoemd tot manager Bedrijfsvoering. De ontwikkelingen in 2010 hebben geleid tot onderstaande organisatiestructuur. Raad van Toezicht

Directeur/Bestuurder

Bestuurssecretariaat

Vastgoed

Bedrijfsvoering

Finance, Informatisering & Control

Beheer

Staf Beleid en Ontwikkeling

Finance

Wonen

Interne Ondersteuning

Control

Verhuur

Human Resource Management

Informatisering

Ontwikkeling

Jaarverslag 2010

111

Ontwikkelingen van alle afdelingen Ons beleid is erop gericht om voortdurend te vernieuwen en te verbeteren daar waar het nodig is. Enkele van deze veranderingen lichten wij hieronder toe.

Bestuurssecretariaat Met de formalisering van de afdeling Bedrijfsvoering bestaat het Bestuurssecretariaat uit de Bestuursecretaresse en de Bestuurssecretaris.

Vastgoed 





 

Beheer Sinds januari 2010 heeft de afdeling Vastgoed Beheer een nieuw hoofd. Het nieuwe hoofd is extern aangetrokken en houdt zich voornamelijk bezig met het beleid en de herijking van alle processen van de afdeling. De projectleider Planmatig Onderhoud is, gezien zijn ervaring, kennis en deskundigheid, gevraagd om de dagelijkse coördinatie en aansturing van de uitvoering van de afdeling Vastgoed Beheer op zich te nemen en is benoemd in de functie van coördinator Vastgoed. Wonen Medio 2010 hebben wij intern de vacature voor hoofd Woonconsulenten gesteld. Eén van de stafmedewerkers Vastgoed heeft gesolliciteerd en is in de functie benoemd. De functie van stafmedewerker Vastgoed is niet meer ingevuld. Dit omdat de betreffende stafmedewerker een deel van haar werkzaamheden mee heeft genomen naar haar nieuwe functie en andere taken zijn ondergebracht in die processen waar ze ook thuis horen. Vanwege het vertrek van twee woonconsulenten (waarvan één tijdelijk was ingehuurd) is er een nieuwe woonconsulent geworven en per december 2010 aangesteld. Voor de tweede vacature werven we nog en verwachten het team in 2011 compleet te hebben. Verhuur Een belangrijke nieuwe taak voor de afdeling Vastgoed Verhuur in 2010 is de aanpak van Woonfraude. De aanpak van Woonfraude gebeurt niet alleen door de verhuurmakelaars maar ook door de woonconsulenten en de huismeester. Allen hebben hiervoor een cursus gevolgd waarbij is ingegaan op de juridische en praktische kanten van woonfraudebestrijding. Om dit project in juiste banen te leiden is een woonconsulent doorgestroomd naar de functie van onder meer coördinator Woonfraude en is daarmee toegevoegd aan het team Verhuur. Ontwikkeling Najaar 2010 hebben wij intern de vacature voor projectontwikkelaar ingevuld door één van de medewerkers Control te benoemen. Staf Eén stafmedewerker Vastgoed is doorgestroomd naar de functie hoofd Woonconsulenten. De andere stafmedewerker Vastgoed heeft als specialisme communicatie. Er is voor gekozen om dit specialisme nog meer te benutten, maar dan op organisatieniveau. De stafmedewerker Vastgoed is daarmee overgestapt naar de afdeling Bedrijfsvoering en richt zich voornamelijk op de beleidsmatige kant van de communicatie. Hierdoor is de tijdelijke vacature van één jaar, die begroot was voor een communicatiemedewerker, vervallen. Met deze ontwikkelingen is de afdeling Staf Vastgoed in zijn geheel vervallen in onze organisatiestructuur.

Bedrijfsvoering De nieuwe afdeling Bedrijfsvoering wordt gevormd door het hoofd Interne Ondersteuning, de medewerkers Interne Ondersteuning (tot 2010 Directiesecretariaat), de secretaresse Managementteam, de personeelsfunctionaris, de beleidsmedewerker communicatie en de projectmedewerker. De organisatieontwikkelingen met betrekking tot de afdeling Bedrijfsvoering zijn hiervoor al toegelicht.

Jaarverslag 2010

112

Finance, Informatisering & Control In 2010 is één van de medewerkers Control benoemd tot hoofd Control. Verder merken we op dat we afscheid hebben genomen van onze medewerker Control na een dienstverband van 45 jaar. Met ingang van 1 januari 2011 is hij met vroegpensioen gegaan. We hebben extern een nieuwe medewerker Control aangetrokken. Met deze ontwikkelingen hebben we op alle relevante processen een verantwoordelijk hoofd benoemd. Samen vormen zij het middenkader van onze organisatie en geven richting en sturing aan hun teams. Dit blijkt goed te werken wat is te merken aan de resultaten uit medewerkerstevredenheidsonderzoek en het onderzoek naar Goed Werkgeverschap.

Samenhang ondernemingsplan en Organisatie en Personeelsbeleid Missie, visie en strategie Onze missie, visie, strategie en doelstellingen zijn beschreven in ons huidige ondernemingsplan. Het afgelopen jaar is met name invulling gegeven aan de vertaalslag hiervan naar kritische succesfactoren op strategisch en tactisch niveau en wat dit betekent voor onze medewerkers.

Speerpunten Medewerkers bepalen voor een groot deel met elkaar het succes (en de resultaten) van de organisatie. Wij gaan uit van professionaliteit en gezamenlijke verantwoordelijkheid. Speerpunten waren in 2010:  Herijken en verbeteren van de primaire processen zoals verhuur, mutatie, reparatie, huurincasso.  Primair systeem voortdurend verbeteren om de processen adequater te kunnen sturen.  Voortdurend aandacht hebben voor aspecten als leiderschap, cultuur en communicatie als rode draad bij organisatieontwikkeling.  Behouden en behalen van verschillende KWH-labels. Om onze kennis te delen, elkaar te scherpen en kritisch feedback te geven over de speerpunten, zijn verschillende groepen medewerkers gevraagd om hun bijdrage te leveren. MT, staf en middenkader waren verantwoordelijk voor het realiseren van de vertaalslag van de ambities uit het ondernemingsplan in relevante onderwerpen, beleidskaders en kwaliteitsnormen. De Ondernemingsraad is een goede sparringpartner gebleken van de directeur / bestuurder. De OR is volledig geïnformeerd en geraadpleegd en verleende op relevante onderwerpen instemming of advies. Voor de duur van alle uit te werken thema’s was een klankbordgroep ingesteld. Deze groep bestond uit zes medewerkers waaronder een aantal OR-leden. De bedoeling om met deze groep te ‘klankborden’ over het plan van aanpak per onderwerp uit het ondernemingsplan en kritisch opbouwende feedback te ontvangen, is ruimschoots behaald. Ook hebben we hiermee gestreefd naar draagvlak in onze organisatie en het delen van kennis. De taak van de groep keyusers was primair om voor het eigen specifieke pakket de mogelijkheden van ons huidige systeem te optimaliseren. Hierbij hoorde ook de kennisoverdracht naar de naaste collega’s die met datzelfde pakket werken. De tweede taak van deze groep was de selectie van een nieuw primair systeem, nadat wij zeer dicht bij de grenzen van het huidige systeem gekomen waren. In onze organisatie die lerend wil zijn, proactief wil anticiperen en prestatiegericht is, zijn ontwikkelingen en veranderingen aan de orde van de dag. Dit betekent onder meer dat het leveren van kwaliteit, optimaliseren van werkprocessen, cultuurverandering en flexibiliteit hoge eisen stelt aan management, leidinggevenden en medewerkers. Hiervoor zijn wij samen verantwoordelijk, hebben we met elkaar samen gewerkt en onze krachten en kennis gebundeld.

Jaarverslag 2010

113

Doelstellingenbegroting; van strategie naar de praktijk Wij hebben onze eerste doelstellingenbegroting over 2010 gepresenteerd. Hierin worden onze ambities uit het ondernemingsplan nu jaarlijks vertaald in concrete thema’s met doelen, indicatoren, voorgenomen activiteiten en verantwoordelijke afdeling, hoofden en/of managers. In de begroting over 2010 waren 240 doelstellingen opgenomen, waaronder ook reguliere werkzaamheden met een grotere omvang. Eind 2010 is de doelstellingenbegroting 2011 ingericht en zijn alleen die doelstellingen opgenomen die buiten de dagelijkse reguliere werkzaamheden vallen; in totaal 64. Een andere kwaliteitsslag in deze begroting is dat in tegenstelling tot 2010, voor 2011 door het management alleen de hoofddoelstellingen en speerpunten als kader zijn aangereikt waardoor er veel meer sprake is van een ‘bottum up’ benadering. Hoofden hebben deze hoofddoelstellingen samen met hun team vertaald naar afdelingsdoelstellingen. Speerpunten zijn imago, risicobeheersing en rendement. Vervolgens zijn voorbereidingen getroffen voor de vertaalslag van afdelingsdoelstellingen naar desbetreffende functies(groepen) en wat dit betekent voor de medewerker zelf in de ontwikkeling van competenties maar ook wat dit betekent voor prestatieafspraken bij de resultaatgebieden uit de functiebeschrijving van de medewerker. Het middel dat hiervoor is gebruikt, zijn de Persoonlijke Ontwikkelings Plannen (POP). Eind 2010 waren de POP’en voor 100% gereed. Bedrijfsbreed wordt nu met deze plannen gewerkt. Hiermee hebben we invulling gegeven aan de vertaalslag van doelstellingen op organisatieniveau naar de individuele medewerkers. Met onze specifieke personeelsinstrumenten zoals bijvoorbeeld opleiding, loopbaanontwikkeling en feedback op functioneren, beogen wij onze medewerkers te faciliteren in een evenwichtige basis tussen wat hen verwacht wordt in de persoonlijke ontwikkeling aan de ene kant en concrete resultaten aan de andere kant. De looptijd van ons huidige ondernemingsplan is tot en met 2011. In 2010 zijn de eerste voorbereidingen getroffen voor een ‘nieuw’ of beter gezegd een geactualiseerd ondernemingsplan dat in 2011 verder vorm wordt gegeven. De doelstelling van onze organisatie is en blijft het bieden van kwalitatief goede huisvesting, met bijzondere aandacht voor mensen die minder goed in staat zijn zelf in hun huisvesting te voorzien. Daarnaast blijven we bijdragen aan het creëren van een aantrekkelijke woonomgeving in aansluiting op de marktvraag. We zien dit maatschappelijk ondernemen als een dynamische opdracht, waarbij we steeds inspelen op ontwikkelingen in de markt. Dit ondersteunen we met ons statement in hoe we daar invulling aan willen geven: “ Wij werken Samen in een Ondernemende organisatie, willen daarbij Open en Betrouwbaar zijn in ons gedrag en communicatie, zijn ons bewust van onze Omgeving en streven naar kwaliteit door Integer, Deskundig, Resultaat- en Klantgericht te werken in gezamenlijke Verantwoordelijkheid”. Politieke, maatschappelijke en locale ontwikkelingen, recente Europese regelgeving en in te schatten toekomstige ontwikkelingen, worden in 2011 naar inzicht vertaald in ons ondernemingsplan 2012-2016.

Kwaliteit dienstverlening Om aan onze maatschappelijke opdracht invulling te geven, gebruiken we een aantal instrumenten waarmee we onze kwaliteit kunnen meten en vervolgens op kunnen sturen door te “Leren en te Verbeteren”. Wij streven naar een hoogwaardige kwaliteit van onze dienstverlening aan klanten maar ook aan medewerkers, partners en belanghouders. Om onze kwaliteit voortdurend te verbeteren maken we gebruik van instrumenten zoals het INK managementmodel. Dit model biedt een methode om in ons marktsegment de klant goed te kunnen bedienen en onze bedrijfsvoering daar op af te stemmen. Ten opzichte van vorig jaar is besloten dat we de voorbereidingen voor onze INK positiebepaling en lidmaatschap uitstellen tot 2011. Daarnaast zijn wij aangesloten bij het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH).

Jaarverslag 2010

114

KWH Het KWH baseert zich op het INK managementmodel en is gespecialiseerd in het meten van kwaliteit, in de ruimste zin, van woningcorporaties. Als een corporatie aan de kwaliteitseisen voldoet dan verstrekt het KWH een kwaliteitslabel met een beperkte geldigheidsduur. Zelf is het KWH in 2010 ISO-gecertificeerd. Op deze wijze krijgen wij inzicht in onze (maatschappelijke prestaties) door het “Vergelijken, Leren en Verbeteren”. Vol trots kunnen we zeggen dat onze organisatie als eerste in Nederland over vier KWH-labels (vier sterren) beschikt. Dit succes gaan we in 2011 vieren met onze medewerkers, klanten, belanghouders en samenwerkingspartners.

KWH-labels We hebben de volgende KWH labels gehaald:  KWH-label Goed Bestuur; dit label hebben we in 2009 behaald als 1e woningcorporatie in Nederland. Op dit moment vindt de invulling plaats van aangereikte verbeterpunten. Het label is geldig tot en met 14 mei 2011. In 2011 worden we opnieuw gemeten en verwachten we het label te verlengen. In het hoofdstuk Governance zijn we hier uitgebreider op ingegaan.  KWH-Huurlabel; deze was reeds behaald maar is in 2010 opnieuw gemeten. Het resultaat is verlenging van het label. Het label is geldig tot en met 21 januari 2012. In het hoofdstuk Woonruimteverdeling en Verhuur gaan we hier uitgebreider op in.  KWH-Participatielabel; bij de 1e meting in 2007 hebben wij dit label niet gehaald. Hoewel we dit destijds ook vermoedden, is bewust voor de meting gekozen om de aanbevelingen te kunnen gebruiken om een kwaliteitsslag te maken. In 2010 heeft opnieuw een meting plaatsgevonden en is het label wel behaald. Het label is geldig tot en met 8 juli 2013. In het hoofdstuk Bewonersparticipatie gaan we hier uitgebreider op in.  KWH-label Goed Werkgeverschap.

KWH-label Goed Werkgeverschap Ten opzichte van de overige woningcorporaties waar dit onderzoek naar Goed Werkgeverschap eveneens is uitgevoerd, ligt onze organisatie rond of net iets boven het gemiddelde. Het label is geldig tot en met 8 juli 2012.

Eindcijfer per labelonderdeel 1. Visie op goed werkgeverschap 2. Functioneren als goed werkgever 3. Rendement goed werkgeverschap

de Woningstichting 7,1 7,0 6,8

Gemiddelde scores benchmark 7,0 6,9 6,6

Voor een goed werkgever geldt in het kader van het label dat ze de kwaliteiten van haar medewerkers benut en hun kwaliteiten en talenten verder ontwikkelt. We hebben ook de tevredenheid van onze medewerkers gemeten op de aspecten sfeer en samenwerking, werkbeleving, werktevredenheid en betrokkenheid. Het onderzoek bestond uit een vragenlijst en interviews met medewerkers en leidinggevenden. Op 1 juli 2010 zijn de resultaten, tijdens een personeelsbijeenkomst, toegelicht. We hebben aandacht geschonken aan de positieve waarderingen maar ook aan de verbeterpunten. Hiervoor hebben we de volgende instrumenten gehanteerd: a. Leiderschap, Cultuur en Communicatie zijn rode draad die te maken hebben met alle resultaten en verbeterpunten. Vanaf september tot en met december 2010 stonden alle personeelsbijeenkomsten in dit teken. De bijeenkomsten waren interactief en iedereen had een rol: functiegroepen, leidinggevenden, staf en managementteam.

Jaarverslag 2010

115

b. Voor alle aanbevelingen uit Goed Werkgeverschap en Tevredenheid is een plan van aanpak gemaakt. Van leidinggevenden wordt verwacht dat zij met hun afdeling en met elkaar verdere invulling geven aan de verbeterpunten uit dit onderzoek. De ingeslagen weg om ons kwalitatief te verbeteren, zetten wij graag voort. In dit licht staat 2011 dan ook in het teken van “Leren en Verbeteren”. Ook op onze website www.dewoningstichting.nl is meer informatie te vinden over de KWHmetingen en de behaalde resultaten.

KWH after sales Samen met vijf andere woningcorporaties ontwikkelden wij in het eerste kwartaal van 2010 met KWH een after sales instrument waarmee we continu de mening en beleving van onze klanten over de kwaliteit van onze dienstverlening in beeld kunnen krijgen. De doelen hiervan zijn:  Antwoord krijgen op de vraag hoe onze klanten onze dienstverlening waarderen.  Nazorg bieden aan klanten die aangeven niet tevreden te zijn over de geleverde kwaliteit van dienstverlening en zodoende alsnog de klanttevredenheid verhogen.  Met de verkregen input tussentijds sturen op aspecten als informatievoorziening, gedrag van medewerkers en processen en zodoende verbeteringen doorvoeren in de kwaliteit van onze dienstverlening. In deze pilot werd op drie onderdelen gemeten, namelijk ‘reparatie uitvoeren’, ‘woning betrekken’ en ‘woning verlaten’. Van april tot en met juni werden de vragenlijsten verstuurd en verwerkt. Onze focus lag voornamelijk op het nabellen van ontevreden klanten. We merken dat dit door onze klanten wordt gewaardeerd. Uit de evaluatie blijkt dat after sales op het proces ‘verlaten van de woning’ weinig meerwaarde biedt. Weinig klanten sturen een ingevulde vragenlijst terug. Op de vragenlijsten die wel terugkomen scoren we hoog op kwaliteit. Op basis van onze bevindingen hebben we besloten door te gaan met het instrument KWH after sales voor de processen ‘reparatieverzoek’ en ‘betrekken van de woning’. In 2011 willen we after sales verder implementeren en uitbreiden met meer processen. Als huurders een klacht hebben over onze dienstverlening dan proberen wij dat altijd in goed onderling overleg op te lossen. Lukt dat niet dan heeft de huurder het recht om zijn geschil in te dienen bij de Regionale geschillenadviescommissie.

Regionale geschillenadviescommissie (GAC) De Geschillenadviescommissie is het gezamenlijke adres voor geschillen tussen huurders en de zes deelnemende WERV-corporaties. De geschillenadviescommissie geeft de woningcorporatie onafhankelijk advies over de klacht van een huurder. Meer informatie over de GAC, waaronder het reglement, is te vinden op onze website.

Geschillen in 2010 In 2010 zijn in vier zaken (2009: tien zaken) door onze huurders geschillen voorgelegd aan de regionale GAC. In twee situaties is de huurder deels in het gelijk gesteld en hebben we het advies van de GAC opgevolgd. In één situatie zijn wij in het gelijk gesteld en is de klacht niet ontvankelijk verklaard. En één geschil hebben we gaandeweg de procedure opgelost. In het volgende overzicht staan de vier geschillen vermeld en lichten we toe wat het advies van de GAC was en wat ons besluit was.

Jaarverslag 2010

116

Geschil

Onderwerp

Advies

Besluit directie

10-03

Klacht over een onjuiste manier omgaan met het bepalen van het berekenen van de stookkosten. Klacht over het bepalen van het waterverbruik

1. Klacht over de communicatie en voorstelling van zaken gegrond te verklaren. 2. Het geschil voor het overige ongegrond te verklaren.

Advies gevolgd

10-04

Klacht over het niet nakomen van de afspraken die gemaakt zijn bij het betrekken van de woning over nog te constateren gebreken. Klacht over de erfafscheiding van de tuinen grenzend aan het Beekdal (natuurgebied)

Klacht is lopende de procedure opgelost.

Niet van toepassing

10-07

10-13

Klacht is niet ontvankelijk Advies gevolgd verklaard omdat deze ook aan een rechter was voorgelegd (art 24 lid 1b van het reglement) 1. te faciliteren bij de gesprekken Advies gevolgd Klacht over de wijze waarop de met de buren in aanwezigheid Woningstichting met de langdurige van de wijkagent overlast van de omwonende omgaat. 2. behulpzaam zijn bij de aanvraag van een urgentieverklaring 3. het deel van de klacht dat de Woningstichting geen inspanning heeft verricht om tot een oplossing te komen met klager ongegrond te verklaren.

Succesfactoren van het organisatie- en personeelsbeleid Beleid en spelregels In 2010 zijn het organisatie- en personeelsbeleid, doelen, prestatie-indicatoren en spelregels op diverse thema’s benoemd. In 2010 zijn deze spelregels leidraad geweest voor het inbedden in de organisatie. Met het oog op de voorbereidingen van een geactualiseerd ondernemingsplan per 2012, wordt het O&P-plan eerst op dat moment geëvalueerd en bijgesteld. Het ondernemingsplan is immers bepalend voor de vertaalslag naar het integrale organisatie en personeelsbeleid.

Informatie en communicatietechnologie Strategisch belang ICT is binnen onze organisatie geen kerncompetentie maar wel van strategisch belang in het verwezenlijken van onze doelstellingen. Zoals het ondernemingsplan ook stelt doen wij waar we goed in zijn. Voor andere zaken zoeken wij partners die uitblinken in hun vakgebied. Vertaald naar infrastructuur betekent dit dat wij kiezen voor standaard oplossingen waarbij de leverancier een totale oplossing inclusief infrastructuur aanbiedt. Hiermee wordt de relatief dure eigen infrastructuur ontlast. De integratie van ICT in bedrijfsprocessen leidt ertoe dat moderne ICT-projecten grote invloed op de bedrijfsvoering hebben. Zowel deze bewustwording als het integraal sturen van moderne ICTprojecten zijn cruciaal om projecten succesvol te maken. In 2010 is als eerste stap een degelijke basis gelegd om ICT hiervoor in te kunnen zetten met het instellen van de integrale stuurgroep. Hiermee wordt niet alleen de relatie tussen de ICT-projecten inzichtelijk maar wordt ook de samenhang met andere organisatorische wijzigingen zichtbaar.

Jaarverslag 2010

117

Voor optimale ondersteuning van bedrijfsprocessen is een procesgeoriënteerd primair systeem noodzakelijk. Ons huidige primair systeem voldoet hier niet meer aan. In 2009 heeft een selectie plaatsgevonden of de belangrijkste leveranciers van IT-systemen in onze sector aan onze eisen konden voldoen. Dat bleek niet het geval. Met onze huidige leverancier, het NCCW, en zijn partner Cordys is in samenwerking met ons en twee andere corporaties het Lighthouseproject gestart dat gebaseerd is op ‘business proces modelling’, een vooruitstrevende techniek bij woningcorporaties.

Procesgericht informatiseren en automatiseren Hieronder brengen we in beeld wat bij organisaties algemeen, en dus ook bij ons, van toepassing is. De bedrijfsstrategie wijzigt met een ritme van 3 tot 5 jaar. De organisatie / processen veranderen 1 à 2 keer per jaar. De ondersteunende IT-systemen hebben daarentegen een dynamiek van 10 à15 jaar. Met de inzet van Cordys software wordt het gat gedicht door diverse systemen samen te brengen waarmee het proces leidend wordt in plaats van het IT-systeem.

Bron: NCCW

De informatie over het proces die op deze manier verzameld wordt, is nodig om te bepalen waar het proces aangepast moet worden om nog effectiever aan de doelstelling te voldoen. Hiermee wordt de organisatie op drie belangrijke punten ondersteund:  Automatisch afhandelen waar geen denkwerk nodig is.  Samenbrengen van informatie zodat medewerkers beter beslissingen kunnen nemen.  Verzamelen van informatie over het proces zodat bijgestuurd kan worden. Dit project heeft een looptijd van minstens 2 jaar en richt zich in eerste instantie op het reparatieproces en het verhuur-mutatieproces. In die periode demonstreren wij ook de oplossing aan andere partijen.

Nieuw website Wij vinden dat onze huidige website niet meer aan de eisen van de tegenwoordige tijd voldoet. Daarom zijn we in 2010 een project gestart om een nieuwe website te realiseren. Bij dit project staat de digitale balie centraal. Op deze plaats kunnen klanten allerlei informatie op een snelle en eenvoudige manier krijgen.

Jaarverslag 2010

118

De aanwezige kennis en informatie brengen we samen in een kennissysteem dat als basis dient voor de website. Dit maakt de informatie 24 uur per dag, 7 dagen in de week toegankelijk voor externe en interne klanten. Deze ontwikkeling heeft een grote impact op onze manier van werken. Kennisbeheer is hiervoor essentieel. De volgende stap is dat klanten zelf snel en efficiënt via onze nieuwe website, op een veilige manier, hun zaken kunnen regelen. Hiermee bereiken we dat ‘onze klant medewerker wordt’. In 2011 wordt de nieuwe website geïmplementeerd.

Post en Archief In 2010 is een start gemaakt met een verbetering van het proces voor post en archief. Samen met het hoofd Informatisering wordt gezocht naar een geschikt systeem voor het digitaal archiveren van in- en uitgaande post. Belangrijke kwaliteitslagen zijn de workflow van inkomende en uitgaande post en het op een eenvoudige manier terugvinden van digitaal gearchiveerde documenten. In 2011 start een pilot in samenwerking met het NCCW. We verwachten het nieuwe post-en archiefsysteem in de tweede helft van 2011 te implementeren.

Overige ICT-ontwikkelingen in 2010 Verder is op ICT-gebied nog het volgende te melden:  Op ons kantoor is een beveiligd WiFi netwerk aangelegd. Hiermee hebben ook externen toegang tot internet en is het mobiele dataverbruik sterk gereduceerd.  Eind 2010 is de pilot gestart met digitaal verstrekken van documenten. Deze documenten kunnen onder andere met behulp van tablet PC’s gelezen worden. Met dit soort pilot projecten wordt zowel groter gebruikersgemak bereikt (eenvoudige toegang tot vele documenten), kostenreductie (eenvoudigere afhandeling en minder papier verbruik) als nieuwe mogelijkheden (multimedia documenten).

ICT-kosten We zijn ons er van bewust dat onze ICT-kosten relatief hoog zijn ten opzichte van de sector, 12% boven het NetwIT gemiddelde. Wij streven er naar om zonder toename van de kosten grote verbeteringen voor onze organisatie te bereiken. Het beperken van de kosten voor beheer zijn dan ook bij alle projecten een belangrijk aandachtspunt.

Planning en Control Tijdige maand- en kwartaalrapportages Maandelijks rond de tiende werkdag ontvangen managers en middenkader de maandrapportages over de vorige maand. Hierin verstrekken we informatie over balans, resultatenrekening, kasstroom, huurachterstand, onderhoudskosten en overige relevante informatie. In 2011 verbeteren we deze rapportages nog verder. Daarnaast stellen we in 2011 ook nieuwe budgetrapportages op in overleg met het middenkader. Aan de Raad van Toezicht verstrekken we per kwartaal rapportages over de financiële positie, fiscaliteit, treasury, bouwactiviteiten, beleidsontwikkeling in relatie tot de begroting en risicobeheersing. Daarnaast wordt de Raad van Toezicht zorgvuldig geïnformeerd over de gevolgen van de EU-beschikking voor de Woningstichting en de voorgenomen maatregelen om deze beschikking in ons beleid te integreren. Het bestuur en de Auditcommissie van de Raad van Toezicht informeren we elk kwartaal over eventuele schendingen van onze integriteitscode. Indien zich een schending voordoet pakken we dit grondig aan en nemen de daarbij passende maatregelen.

Jaarverslag 2010

119

Ook rapporteren we over ontwikkelingen op het gebied van risicomanagement. In een themabijeenkomst van onze Raad van Toezicht hebben we transparant gemaakt hoe wij het risicomanagement binnen onze organisatie hebben georganiseerd. In de risicoparagraaf in dit jaarverslag gaan we hier uitgebreid op in.

Mandateringsregeling Op het moment dat processen en daarmee bepaalde bevoegdheden en verantwoordelijkheden wijzigen, passen we de mandateringsregeling hierop aan.

Projectcontrol Projectontwikkeling brengt risico’s met zich mee. In het kader van de beheersing van deze risico’s hebben we verdieping aangebracht in de functie van projectcontrol. Dit hebben we gedaan door onder andere het gebruik van fasedocumenten verder te ontwikkelen. Wat betreft de projectadministratie melden we dat we verwachten deze in de eerste helft 2011 te implementeren. We hadden als doel gesteld om in 2010 een investeringsstatuut op te stellen. Dit is nog in ontwikkeling. In onze sector zijn nog geen toepasbare modellen beschikbaar. We pakken dit in 2011 verder op.

Interne Controle Op grond van het in overleg met de accountant samengestelde interne controleplan hebben we over 2010 controles uitgevoerd. Over de bevindingen hebben we gerapporteerd aan het bestuur, het managementteam en aan de Auditcommissie van onze Raad van Toezicht.

Sturen op processen Elk proces voldoet aan een doelstelling, prestatienormen, beleidskaders en uitwerking in een procedure met taken en verantwoordelijkheden, waarbij ook mogelijke financiële en imagorisico’s benoemd en waar mogelijk afgedekt worden. De processen zijn leidend en bepalend voor onze bedrijfsvoering in specialismen. De reeds ingezette procesomschrijving is dit jaar verder ontwikkeld waarbij voornamelijk de consistentie en uniformiteit speerpunten waren.

Leiderschap, communicatie en cultuur Interne oriëntatie op leiderschap, cultuur en communicatie is de rode draad voor 2010. Een groep van circa 22 ‘ambassadeurs’, bestaande uit staf, OR, leidinggevenden, klankbordgroep en keyusers, hebben samen met het bestuur de hoofdpunten van de rode draad uitgewerkt. Het afgelopen jaar hebben we de vertaalslag gemaakt van de theorie en gewenste werkwijze naar de dagelijkse praktijk.

Leiderschap Leidinggevenden nemen een cruciale positie in als het gaat om richting en sturing geven aan de verwachte resultaten ten aanzien van hun proces en daarin hun medewerkers te inspireren, uit te dagen, te motiveren, te stimuleren en persoonlijke ontwikkeling aan te moedigen. In het kader van het verbeteren van leiderschap ligt de focus op het managen van verwachtingen en situationeel leidinggeven door coaching. Met deze insteek beogen wij de kwaliteit van het werk en de medewerkers te verhogen. Omdat wij van onze leidinggevenden veel verwachten, zijn wij in 2009 gestart met een trainingsprogramma dat in 2010 is voortgezet. Dit doen we in eigen beheer omdat we hebben ingezet op specialismen en deze ook in huis hebben en daarmee bovendien kosten aan externen besparen. De trainingen (workshops) hebben allemaal in het teken gestaan van Leiderschap, Communicatie en Cultuur en aanverwante thema’s.

Jaarverslag 2010

120

In 2010 is een project van start gegaan: “Coach de Coach”. Leidinggevenden worden individueel begeleid op persoonlijke en functioneel inhoudelijke ontwikkeling. In 2011 starten we met intervisie voor de leidinggevenden: samen reflecteren, delen, communiceren en toepassen hiervan in de praktijk.

Communicatie Organisatiecultuur en communicatie zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. De cultuur beïnvloedt de manier van communiceren. Gedrag en communicatie zijn belangrijke pijlers voor ons imago. Daarom is interne en externe communicatie van groot belang. Medewerkers zijn ons visitekaartje. Hun gedrag en manier van communiceren is bepalend voor hoe onze klanten en andere belanghebbenden ons ervaren. Wij handelen, intern en extern, naar de volgende ‘Gouden Regels’.  Wij zijn deskundig en integer: goed voorbeeld doet goed volgen.  Vertrouwen is onze basis: wij nemen elkaar serieus en behandelen elkaar met respect.  Wij blijven verbeteren: wij coachen, stimuleren en prikkelen en geven ruimte voor individuele ontwikkeling.  Wij zijn duidelijk in onze verwachtingen: feedback is geven en ontvangen en nee is ook een antwoord.

Cultuur Op basis van onderzoek door Aedes naar de cultuur in onze organisatie en het praktijkboek “Organisatiecultuur bij woningcorporaties” (Dreimüller 2006) hebben wij bepaald om onze cultuur te veranderen van een ‘familiecultuur’ naar een ‘rol-en taakcultuur’. Dit hebben wij gedaan met verschillende geledingen uit onze organisatie. Deze cultuurverandering is noodzakelijk voor de verdere, gewenste, professionalisering van onze organisatie. Dit mede in het licht van de grote veranderingen die in onze sector plaatsvinden (Europese beschikking en nieuwe kabinetsplannen). De nadruk ligt op kwaliteitslagen, doelmatig werken, planning & control en kostenbeheersing.

Medewerkers Teambuilding Ieder jaar trappen we af met al onze medewerkers en kijken vooruit naar de uitdaging die voor ons ligt. In het kader van teambuilding en Nieuwjaarsevenement zijn we begin januari met het hele bedrijf een middag naar het Nederlandse Openluchtmuseum in Arnhem geweest. Daar maakten we in groepen de zogenaamde ‘barre tocht’ aan de hand van opdrachten per team langs de verschillende Nederlandse woningen. De middag werd afgesloten met een oud Hollands stamppottenbuffet.

Jaarverslag 2010

121

Personeelsbijeenkomsten In 2010 zijn maandelijks personeelsbijeenkomsten georganiseerd. Tot de zomervakantie zijn deze gepresenteerd door verschillende medewerkers. Deze thema’s zijn de presentatie van onze Luchtfoto, Bedrijfshulpverlening, Bewonersparticipatie, huurverhoging en de rol van de bewonerscommissie hierin, Goed Werkgeverschap, Woonfraude en digitalisering van Huiswaarts. In juli heeft een delegatie van Aedes stage gelopen bij de Woningstichting en aansluitend deel genomen aan de presentatie van de resultaten van Goed Werkgeverschap tijdens de personeelsbijeenkomst. Bij deze dag was ook een destijds nieuw aangesteld lid van de Raad van Toezicht aanwezig. Na afloop van deze bijeenkomst is met een barbecue de zomervakantie voor veel medewerkers ingeluid. Na de zomervakantie tot en met november hebben de bijeenkomsten in het teken gestaan van Leiderschap, Communicatie en Cultuur.

Leiderschap

Cultuur

Communicatie

Het voltallige personeel is op een interactieve manier geïnformeerd over de gewenste nieuwe cultuur, de manier waarop we met leiderschap omgaan en het belang van communicatie. Dit gebeurde in drie personeelsbijeenkomsten. In de eerste bijeenkomst zijn medewerkers geïnformeerd over het nut en de noodzaak van de verandering/ontwikkeling. Dit is gebeurd aan de hand van het boek ‘help, de ijsberg smelt’ van John Kotter, een autoriteit op het gebied van verandermanagement en professor op de Harvard Business School. Dit boek beschrijft verandering en groepsprocessen aan de hand van een fabel.

Jaarverslag 2010

122

In de tweede bijeenkomst presenteerden alle hoofden hoe zij de nieuwe cultuur en nieuwe manier van met elkaar omgaan inzetten in hun werk. Als laatste hebben alle medewerkers per afdeling laten zien hoe zij zich de nieuwe cultuur eigen maken en wat onder meer de Gouden Regels betekenen voor hun dagelijkse werk. Het waren enkele zeer interactieve, inspiratievolle personeelsbijeenkomsten.

We hebben 2010 afgesloten met een bijeenkomst met alle medewerkers. Jaarlijks wordt deze afsluiting door een afdeling georganiseerd. Dit jaar is dit georganiseerd door de woonconsulenten en de ICT afdeling. Tijdens deze halve dag in december zijn we naar Hilversum geweest, naar ‘Beeld en Geluid’. In twee groepen werden de medewerkers aan het werk gezet om een tv-serie of een nieuws item te maken. Het werd een interessante, inspiratievolle en vrolijke middag waarbij teambuilding voorop stond.

Veel van onze medewerkers hebben dit jaar tijd en energie gestoken in hun ontwikkeling. Ontwikkelingen die bijdragen aan de effectiviteit en efficiency van ons organisatiebeleid. Dit heeft geleid tot successen. Wij zijn ervan overtuigd dat deze successen een bijdrage leveren aan de arbeidstevredenheid, motivatie en binding en onze dienstverlening.

Successen van medewerkers Ook het afgelopen jaar zijn er op het gebied van de inzet van onze medewerkers bijzonderheden te melden. Enkele voorbeelden hiervan zijn:  Tijdens ziekte van twee medewerkers heeft één van onze servicemedewerkers een extra inzet, bereidheid en deskundigheid getoond om beiden voor een groot deel te vervangen.  Ons Verhuurteam heeft haar teambuildingsdag bij uitstek benut om een adequaat jaarplan neer te zetten. Ook heeft zij de kunst verstaan om te koersen op de inzet om zich als proactief team in te zetten en te profileren.

Jaarverslag 2010

123



     



Verschillende medewerkers zijn bezig met een opleiding naast hun werk en gaan gestaag voort met hun HBO dan wel academische opleiding en vormen hiermee eveneens een belangrijke bijdrage aan onze organisatie. Voorbeelden zijn de projectontwikkelaar Vastgoed, het hoofd Control en de personeelsfunctionaris. Onze personeelsfunctionaris heeft de HBO opleiding Personeelsmanagement met goed gevolg afgesloten. Ons team Vastgoed Beheer heeft laten zien, en aan andere leidinggevenden inzichtelijk gemaakt, wat een goede en aansprekende manier is om invulling te geven aan de persoonlijke ontwikkelingsplannen van medewerkers. De afdelingen FIC, Wonen en Verhuur werken nauw samen bij de problematiek van huurachterstand. Zij hebben er samen voor gezorgd dat deze achterstand en het aantal huisuitzettingen zijn gedaald naar een historisch laag niveau in 2010. Gedurende het hele jaar is er sprake van een constructieve samenwerking van alle afdelingen onderling over de gevolgen van het Europadossier. Onze medewerksters Woontrefpunt zijn met vlag en wimpel geslaagd voor een training in Word die volledig is verzorgd door onze medewerker ICT. In het Ligthouseproject hebben wij als organisatie een leidende positie verworven. Diverse medewerkers hebben het afgelopen jaar een promotie gemaakt. Deze is niet alleen afhankelijk van de kansen die onze organisatie biedt maar evenzeer van de kwaliteiten, deskundigheid en inzet van de betreffende medewerkers. Dit zijn de volgende medewerkers: hoofd Vastgoed Beheer, projectontwikkelaar, personeelsfunctionaris, hoofd Control, hoofd Woonconsulenten en manager Bedrijfsvoering. Alle externe deadlines van CFV, Aedex en Belastingdienst zijn behaald met een hoge kwaliteit waardoor zeer weinig inhoudelijke vragen zijn gesteld.

Ondersteuning cliënten ’s Heeren Loo de Vallei Wij geven ook het afgelopen jaar een dagbesteding aan zeven cliënten van 's Heeren Loo De Vallei. Zij voeren hun werkzaamheden uit onder toezicht van hun jobcoach en van een medewerker IO. Zij verzorgen voor onze catering en andere lichte facilitaire werkzaamheden. In 2010 zijn wij in het kader van ons verzuimbeleid begonnen met het aanbieden van gezonde voeding in ons bedrijfsrestaurant. Naast de verse soep, worden ook gratis groente- en fruithapjes aangeboden aan alle medewerkers. De cliënten van ’s Heeren Loo De Vallei zorgen voor deze versnaperingen. Een hoogtepunt voor hen was dit jaar het gezamenlijke uitje, dat wij hebben aangeboden als dank voor hun inzet.

Medewerkers ’s Heeren Loo De Vallei met een medewerkster van de Woningstichting tijdens hun uitje

Jaarverslag 2010

124

Personeelsvereniging Ook in 2010 is de Personeelsvereniging (PV) actief geweest: zij heeft gezorgd voor bloemen of andere attentie bij vertrek, jubilea en langdurige ziekte van medewerkers en bij geboorte van kinderen en bij huwelijk medewerker. Ook is rond Pasen op chocolade paashazen getrakteerd en in juni is een barbecue verzorgd voor alle medewerkers. Aansluitend op een van de personeelsbijeenkomsten zijn pizza’s geserveerd. Het jaar is afgesloten met speculaaspoppen op 5 december en oliebollen en appelflappen met Oud en Nieuw. In eerste instantie had de PV een personeelsfeest georganiseerd op 4 juni 2010. Door te weinig belangstelling is het feest niet doorgegaan. Dit was voor de PV de reden om een enquête onder de medewerkers te houden: “Denk mee met de PV”. Verschillende vragen van uiteenlopende aard zijn gesteld. Uit de resultaten blijkt dat iedereen de activiteiten van de PV over het algemeen goed vindt en waardeert.

Sinterklaasfeest Ook dit jaar heeft de PV een Sinterklaasfeest georganiseerd voor medewerkers, partners en hun kinderen. Eigen medewerkers zijn zwarte Pieten en een gepensioneerde medewerker is Sinterklaas. Elke medewerker krijgt per kind € 10 om een cadeau te kopen en de ouders leveren bij de PV een verhaaltje over hun kind(eren) aan wat Sinterklaas dan kan vertellen. Zoals elk jaar hebben alle kinderen maar ook hun ouders en andere aanwezigen weer erg genoten van het Sinterklaasfeest.

Organisatie en Personeelsinstrumenten Veiligheid, Welzijn en Gezondheid (VWG) Veiligheid, Welzijn en Gezondheid voor onze medewerkers zijn een belangrijk aspect in ons personeelsbeleid. Wij investeren in veiligheid, welzijn en gezondheid om twee redenen. De eerste reden is gelegen in het nemen van verantwoordelijkheid voor onze medewerkers door Goed Werkgeverschap. Dit sluit aan op wettelijke richtlijnen waar wij als organisatie voor staan maar ook aan gehouden zijn. Een tweejaarlijkse bijstelling van ons Arbo Plan van Aanpak om goede arbeidsomstandigheden te waarborgen, is hier een voorbeeld van. In de tweede plaats is deze investering ook een bewuste keuze om het verzuim te kunnen beheersen, kosten van verzuim te beperken en steeds meer te anticiperen op de preventie van verzuim. Ten aanzien van het verzuim van onze organisatie hanteren wij als belangrijkste norm dat ons ziekteverzuim op jaarbasis op of onder het gemiddelde percentage ligt van de zakelijke dienstverlening volgend het Centraal Bureau voor de Statistiek.

Jaarverslag 2010

125

Bedrijfshulpverlening 

Om de veiligheid en het welzijn van onze medewerkers te waarborgen beschikken we over adequaat opgeleide bedrijfshulpverleners. De vijf bedrijfshulpverleners beschikken over een BHV diploma, twee bedrijfshulpverleners hebben dit jaar hun EHBO-diploma gehaald. Dit jaar is de telefooncentrale van het toenmalige Directiesecretariaat naar het Woontrefpunt gegaan, wat tot gevolg heeft dat de medewerkers van het Woontrefpunt herhalingslessen met betrekking tot dit thema volgen omdat zij een spil vormen in de ondersteuning van de bedrijfshulpverlening. Afgelopen jaar hebben zich vijf incidenten, gelukkig niet ernstig, voorgedaan waarbij de bedrijfshulpverleners op adequate wijze hebben gehandeld.

Intimidatie, agressie, geweld en discriminatie In 2010 zijn er geen incidenten van seksuele intimidatie, agressie, geweld of discriminatie bij onze vertrouwenspersoon gemeld. Wanneer sprake is van een dergelijk incident wordt aan medewerkers altijd mentale opvang aangeboden. Dit is in het kader van ons reglement seksuele intimidatie, agressie, geweld en discriminatie en ons agressieprotocol.

Preventief medisch onderzoek (PMO) In het kader van goed werkgeverschap heeft onze organisatie dit jaar aan alle medewerkers een PMO aangeboden. Het doel van het onderzoek is het (zoveel mogelijk) voorkomen of beperken van gezondheidsschade ten gevolge van risicofactoren in het werk en in het algemeen. Het preventief medisch onderzoek heeft drie kerndoelen: a. preventie van beroepsziekten en arbeidsgebonden aandoeningen bij individuele en groepen medewerkers; b. bewaken en bevorderen van de gezondheid van individuele en groepen medewerkers in relatie tot het werk; c. het bewaken en verbeteren van het functioneren en de inzetbaarheid van individuele medewerkers. Het onderzoek bestond uit een online vragenlijst (performer), een biometrisch onderzoek op locatie van de Arbo Unie en een gesprek met de bedrijfsarts. Dit initiatief is door onze medewerkers als positief ervaren, wat blijkt uit de deelname; 78% heeft deelgenomen aan zowel de Performer als het biometrisch onderzoek en 84% heeft deelgenomen aan de Performer. De resultaten zijn in onderstaande grafiek weergegeven.

Bron: Arbo Unie (rapportage nav PMO) 2010

De resultaten van de onderzoeken geven een beeld weer dat de medewerkers zich over het algemeen gezond voelen en zich lekker voelen in hun werk. De aandachtspunten hebben betrekking op lichaamshouding in relatie tot de werkplek en in een enkel geval overgewicht. We hebben inmiddels acties ondernomen om de werkomgeving te verbeteren.

Jaarverslag 2010

126

In 2011 werken we de aanbevelingen verder uit en pakken we aanverwante thema’s op die bij zullen dragen aan het welzijn en de gezondheid van onze medewerkers. Om nog meer invulling te geven aan het welzijn van de medewerkers is dit jaar de griepvaccinatie aan de medewerkers aangeboden. Hieraan heeft op vrijwillige basis een derde van alle medewerkers deel genomen. Ons ziekteverzuim in de afgelopen jaren toont de volgende positieve ontwikkeling. Per 31 december Ziekteverzuim dws (excl. zwangerschap- en bevallingsverlof)

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2,58%

2,58%

3,58%

3,65%

4,74%

5,57%

% CBS zakelijke dienstverlening

Nog niet bekend

4,30%

4,30%

4,40%

4,40%

4,30%

Ziekteverzuim dWS vs. CBS 6,00%

5,00%

4,00% CBS

3,00%

dWS

2,00%

1,00%

0,00% 2005

2006

2007

2008

2009

2010

De cijfers laten zien dat er sprake is van een dalend verzuimpercentage in onze organisatie waarbij deze sinds 2007 onder de norm ligt van het CBS voor de zakelijke dienstverlening. Dit resultaat is in de eerste plaats te danken aan de inzet van onze medewerkers die hun kop en schouders hebben gezet onder de verschillende organisatieveranderingen en een grote verantwoordelijkheid hebben getoond. Ook leidinggevenden worden getraind op dit thema, op inzicht achter de wereld van het verzuim en hoe je hiermee om kunt gaan. Daarnaast is dit thema bespreekbaar geworden in de hele organisatie en vinden de afgelopen jaren verschuivingen plaats in de benadering van verzuim. Een voorzichtige conclusie is dat deze verschuivingen in de afgelopen jaren een relatie vertonen met het verzuimpercentage. In 2005 en 2006 was de aanpak van ons verzuim nog sterk ingestoken op fase 1, het beheersen van verzuim. In deze aanpak is verzuim dat wat je overkomt. In 2007 en 2008 zien we een verschuiving optreden van het beheersen van verzuim naar fase 2, het bevorderen van herstel van medewerkers door een goede begeleiding. In 2009 en 2010 zien we vervolgens de effecten van fase 3, het voorkomen van verzuim wat in trainingen met de leidinggevenden aan de orde is geweest. In 2011 wordt ingezet op de volgende fase, namelijk het verhogen van de weerbaarheid en inzetbaarheid van medewerkers waarmee beoogd wordt zowel de gezondheid als plezier in werk te bevorderen.

Jaarverslag 2010

127

Personeelsplanning Door gebruik te maken van de kwaliteiten en talenten van de medewerkers is het mogelijk geweest om formatieplaatsen effectief te bemensen. Tevens is er een optimalisatie in de processen waarneembaar wat leidt tot een adequate personeelsplanning. Bovendien volgen we binnen deze planning niet alleen de continuïteit en het waarborgen van onze bedrijfsvoering maar ook de balans in de verhouding tussen sekse en de mate van het dienstverband. De cijfers geven het volgende beeld. Per 31 december Totaal aantal medewerkers

2010

2009

2008

2007

2006

2005

55

54

55

60

62

63

Aantal formatieplaatsen Verhouding man-vrouw Mannen Vrouwen

52

49

48

53

53

55

26 29

27 27

26 29

27 33

28 34

27 36

34 21

34 20

31 24

30 30

33 29

32 31

Aard arbeidscontract Voltijd Deeltijd

Uit de cijfers blijkt dat het aantal medewerkers de afgelopen drie jaar constant is. Het aantal formatieplaatsen is ten opzichte van vorig jaar toegenomen. Het betreft de volgende wijzigingen:  splitsing functie Bestuurssecretaresse / hoofd Interne Ondersteuning  ter ondersteuning vormgeving procesorganisatie is een projectmedewerker aangesteld  ten slotte zijn binnen Vastgoed wonen voor twee medewerkers contracten qua arbeidsduur aangepast De toename van het aantal formatieplaatsen neemt niet weg dat hier sprake is van een tussenbalans. Met de verdere slag in effectiviteit en efficiency en de toenemende vraag van het al dan niet uitbesteden van werkzaamheden, is de verwachting dat het aantal formatieplaatsen de komende jaren weer wat zal afnemen. Kijken we naar de verhouding tussen mannen en vrouwen, dan is deze in vergelijking met voorgaande jaren evenwichtig te noemen. Het aantal voltijd contracten is nagenoeg gelijk gebleven in de afgelopen jaren. Gezien het belang van de continuïteit van de werkzaamheden, een afdoende en minstens minimale bezettingsgraad en de verwachte betrokkenheid van medewerkers, is de grens voor parttime werken gesteld op minimaal 24 uur per week .

Werving & selectie Wij hebben het beleid om voor vacante functies eerst intern te werven. Wanneer de functie niet via de interne werving ingevuld wordt, maken we gebruik van gerenommeerde bureaus of werving via de krant en/of internet. Afhankelijk van de vacature wordt de selectie gedaan door de personeelsfunctionaris, het hoofd van de afdeling en de desbetreffende manager. Omdat wij hechten aan integere medewerkers is een belangrijk onderdeel in onze selectieprocedure het antecedentenonderzoek. De cijfers geven het volgende beeld. Per 31 december

2010

2009

2008

2007

2006

2005

Aantal vacatures

3

3

1

3

2

4

Jaarverslag 2010

128

Het totaal van de 3 vacatures die op 31 december niet zijn ingevuld, hebben betrekking op:  woonconsulent  medewerker FIC  opzichter planmatig onderhoud. Hoewel begroot, wordt per vacature beoordeeld of deze ook daadwerkelijk ingevuld moet worden. Hierbij worden huidige en toekomstige ontwikkelingen zeker in ogenschouw genomen.

Persoonlijke ontwikkeling en opleiding Wij hechten veel waarde aan kwalitatief goed opgeleid personeel. Niet alleen in het belang van de organisatie, maar ook in het belang van medewerkers zelf. Doordat medewerkers investeren in hun ontwikkeling blijven zij aantrekkelijk voor onze organisatie maar ook voor de arbeidsmarkt. Het middel dat wij hiervoor gebruiken is het Persoonlijke Ontwikkelings Plan (POP). Eind 2010 waren de POP’en voor 100% gereed. Bedrijfsbreed wordt nu met deze plannen gewerkt. Hiermee hebben we invulling gegeven aan de vertaalslag van doelstellingen op organisatieniveau naar de individuele medewerkers. Met onze specifieke personeelsinstrumenten zoals bijvoorbeeld opleiding, loopbaanontwikkeling en feedback op functioneren, beogen wij onze medewerkers te faciliteren in een evenwichtige basis tussen wat van hen verwacht wordt in de persoonlijke ontwikkeling aan de ene kant en concrete resultaten aan de andere kant. Daar waar nodig of gewenst, faciliteren wij de opleiding binnen het daarvoor gereserveerde budget. We hebben de volgende uitgaven gedaan voor externe opleidingen. We merken hierbij op dat bij deze kosten niet de interne tijdsbesteding aan workshops en dergelijke is begrepen.

Opleidingsuitgaven in €

2010

2009

2008

2007

2006

2005

70.000

70.000

80.000

54.500

60.000

85.500

Voor 2010 hadden we een opleidingsbudget van € 100.000 begroot. Dat is circa 4% van het totaal aan bruto salarissen.

Persoonlijk loopbaanbudget In 2010 hebben wij in overleg met de ondernemingsraad voorbereidingen getroffen om het persoonlijk loopbaanbudget, zoals dat in de CAO Woondiensten is geregeld, in 2011 te implementeren. Met de OR is overeengekomen dat dit loopbaanbudget gerelateerd moet zijn aan de huidige functie of aan een aanverwante ontwikkeling op de huidige functie of loopbaan in de toekomst. Verschillende medewerkers hebben aangevraagd hun budget hiervoor in te kunnen zetten. Voorbeelden zijn een opleiding bedrijfskunde, een leergang voor middel management en een leergang voor publiek management in woningcorporaties.

Functioneren en beoordelen In 2010 hebben we het persoonlijke ontwikkelingsplan gekoppeld aan de cyclus van functionerings-, coaching- en beoordelingsgesprekken. Zo ontstaat een jaarlijkse gesprekcyclus met als doel kwantitatief en kwalitatief goed opgeleid personeel door persoonlijke ontwikkeling in kennis en kunde te stimuleren. Met ingang van 2011 wordt deze cyclus bedrijfsbreed gezamenlijk ingezet door de leidinggevenden van onze organisatie. In 2010 zijn de voorbereidingen getroffen om vanaf 2011 bedrijfsbreed en redelijk uniform met elkaar op te trekken.

Beloningssystematiek Beloning kent twee aspecten, namelijk beloning in waardering (intrinsieke beloning) en materiële beloning (extrinsieke beloning). Intrinsieke beloning werkt bevorderend voor de motivatie en binding met onze organisatie. Deze beloning, ofwel waardering is individueel en wordt door iedereen anders ervaren. Voor de extrinsieke beloning hanteren we de CAO. Dit betekent dat er jaarlijks een volgende stap wordt toegekend, afhankelijk van het functioneren. Jaarverslag 2010

129

Instroom, doorstroom en uitstroom Door alle ontwikkelingen op de arbeidsmarkt, waaronder de vergrijzing, sturen wij op de inzetbaarheid van onze medewerkers. Daar waar mogelijk zal de organisatie faciliteren in de mobiliteit van onze medewerkers zowel intern als extern.

Instroom In 2010 zijn vijf medewerkers ingestroomd in onze organisatie. Dit zijn het hoofd Vastgoed Beheer, hoofd Woonconsulenten, Woonconsulent, hoofd Interne ondersteuning en een Secretaresse MT.

Doorstroom In 2010 zijn zes medewerkers doorgestroomd naar een andere functie zoals we hebben beschreven in de paragraaf ‘ontwikkelingen van alle afdelingen’.

Uitstroom Met vier medewerkers is de arbeidsovereenkomst beëindigd. Er zijn geen medewerkers op eigen initiatief vertrokken. De cijfers over de verschillende jaren geven het volgende beeld.

In- en uitdiensttreding In dienst Uit dienst

2010

2009

2008

2007

2006

2005

5 4

4 5

6 11

5 7

7 8

7 8

Stagiaires Wij staan er open voor om stagiaires te begeleiden. In 2010 zijn twee stagiaires werkzaam geweest bij Vastgoed Beheer. Een stagiaire heeft kennis en ervaring opgedaan in de functie van servicemedewerker in het kader van zijn opleiding ROC/ Beroepspraktijkvorming. De andere stagiaire volgt een MBO-opleiding middenkaderfunctionaris Bouw en Infra en heeft geassisteerd bij de werkvoorbereiding. Omdat recentelijk regelgeving is gewijzigd over het bieden van stageplaatsen en het begeleiden van stagiaires, zijn wij aan het onderzoeken wat het betekent voor onze organisatie om een erkend leerbedrijf te worden.

Ondernemingsraad De directeur / bestuurder beschouwt de OR als het officiële overlegorgaan en als gesprekspartner namens het personeel. De gesprekken zijn een wisselwerking tussen de directeur / bestuurder en OR en hebben zowel een formele als een informele status. De OR denkt ook mee met de directeur / bestuurder over nieuwe ideeën en een goede implementatie hiervan. De OR wil op een constructieve manier invulling geven aan haar taken en legt het accent hierbij op taken die deel uitmaken van het organisatie- en personeelsbeleid. De medewerkers blijken tevreden te zijn over hoe de OR functioneert en zich opstelt. In 2010 heeft zes keer een formeel, en vier keer een informeel, overleg plaatsgevonden tussen de OR en de directeur / bestuurder. De stafmedewerker O&P was hierbij aanwezig als adviseur van de directeur / bestuurder. In de loop van het jaar is het verschil tussen formeel en informeel overleg vervaagd. Daarom hebben de OR en de directeur / bestuurder besloten om in 2011 één keer in de zes weken overleg te voeren.

Jaarverslag 2010

130

In haar eigen interne overleg bereidt de OR zaken voor die met de directeur / bestuurder worden besproken. Doel hiervan is om bepaalde onderwerpen voor het formele overleg te bespreken, te toetsten of toe te lichten. Tijdens het afgelopen jaar zijn een groot aantal thema’s de revue gepasseerd in het overleg met de directeur / bestuurder en de OR. Afhankelijk van wat in de Wet op de Ondernemingsraden is geregeld, heeft de OR haar instemming verleend of advies uitgebracht. Een essentiële bijdrage van de OR betreft de volgende onderwerpen.

Raad van Toezicht De OR heeft na een kennismakingsgesprek positief geadviseerd over de benoeming van een lid van de Raad van Toezicht.

Organisatieontwikkelingen In 2010 hebben wij in samenspraak met de OR een nieuwe laag in de organisatie vorm en inhoud gegeven. Om de managers meer ruimte te geven om nieuw beleid te implementeren zijn er voor alle afdelingen hoofden aangesteld die als meewerkend leidinggevende hun eigen afdeling aansturen. Ultimo 2010 was deze ontwikkeling voltooid. Ook is de OR nauw betrokken geweest bij alle overige organisatieontwikkelingen zoals beschreven in dit hoofdstuk, waaronder de aanstelling van de manager Bedrijfsvoering.

O&P-plan De OR is nauw betrokken geweest bij de verdere uitwerking van regelingen uit het O&P-plan (onder andere registratie klachten over houding en gedrag medewerkers).

Communicatie, Leiderschap en Cultuur De voltallige OR is betrokken geweest bij de workshops over leiderschap, communicatie en cultuur. Ook heeft een afvaardiging van de OR geparticipeerd in de klankbordgroep.

Regeling representatieve kleding Na advies van de OR heeft de organisatie besloten om hier geen formele regeling voor vast te stellen, maar dit over te laten aan de beoordeling van de leidinggevende en de medewerkers.

Mandateringsregeling De OR heeft geadviseerd om enkele, naar hun inzicht bureaucratische, artikelen in deze regeling aan te passen. Dit zal in het eerste kwartaal van 2011 nog meer vorm en inhoud krijgen.

Persoonlijk loopbaanbudget In 2010 zijn er regels opgesteld hoe dit budget ingezet kan en mag worden bij de Woningstichting. De opmerkingen van de OR zullen hierin verwerkt worden, waarna de regeling in het eerste overleg van 2011 definitief kan worden vastgesteld.

Jaarverslag 2010

131

Volkshuisvestelijk verslag

Jaarverslag 2010

132

Bron: De Gelderlander 15-12-2010

Jaarverslag 2010

133

Kwaliteit van het woningbezit Onze doelstelling is om zorg te dragen voor goede huisvesting die aansluit bij de marktvraag naar zowel betaalbare huur- en koopwoningen als huurwoningen in het duurdere segment, alsmede meer aandacht schenken aan het huisvesten van senioren. Daarvoor is het nodig om dynamiek te hebben in de vastgoedportefeuille. Dit is één van de speerpunten van ons ondernemingsplan 2007-2011. Het sluit niet alleen naadloos aan op het prestatieveld “kwaliteit van het bezit” in het BBSH, maar ook op de behoefte van onze belanghouders. De gewijzigde Europese wetgeving is een voorbeeld waarom het belangrijk is dat we dynamiek in onze vastgoedportefeuille hebben. Door de Europese beschikking van december 2009 wordt het speelveld van woningcorporaties beperkt. Dat houdt onder andere in dat 90% van de vrijkomende woningen met een huur tot € 652,52, verhuurd aan huishoudens met een inkomen van € 33.614, met staatssteun kunnen worden gefinancierd. Dat is onze primaire (DAEB) voorraad. De dynamiek betreft ofwel het verkopen, slopen en vervangend nieuw bouwen, opwaarderen, opplussen en renoveren of het uitvoeren van groot onderhoud van het bestaande bezit alsmede het aankopen van gronden en ander vastgoed. Bij het bepalen van de strategie maken we steeds meer gebruik van methodieken die een relatie hebben met de aeDex. Dit doen we door te sturen op het creëren van waarde, optimalisatie van rendement en beleidseffect, alsmede op efficiencyratio’s. We herijken niet alleen jaarlijks ons gehele programma Dynamisch Vastgoed Management (DVM), maar sturen bij als de omstandigheden dat vereisen. Het is een continu proces. Met het oog op het volgende ondernemingsplan, vanaf 2012, zullen we de gekozen uitgangspunten en maatregelen opnieuw bekijken. Ons woningbezit is eenzijdig samengesteld en bestaat overwegend uit gestapelde bouw (56%). De grootste bouwstromen vonden plaats tot en met 1979, met een accent op de jaren zestig. In de laatste 25 jaar is relatief minder gebouwd zoals blijkt uit de vergelijking met landelijke cijfers (Centraal Fonds Volkshuisvesting). Dit zal leiden tot een grote herstructureringsopgave voor de komende vijf tot tien jaar. Verdeling woningbezit naar bouwjaar vanaf 2000 1990-1999 1980-1989 2009 CFV Landelijk 1970-1979

2009 CFV Regio 2009 de Woningstichting

1960-1969 1945-1959 vooroorlogs 0

5

10

15

20

25

30

35

%

Bron: CiP 2010

Jaarverslag 2010

134

Een belangrijk speerpunt in onze bestaande en nieuwe projecten is duurzaamheid en energiebesparing. Het woningbezit moet aansluiten bij de huidige eisen op het gebied van de ontwikkelingen rond duurzaamheid en milieu.

Doelstellingen 2010 In 2010 hebben wij ons ten doel gesteld om de samenstelling van onze vastgoedportefeuille af te stemmen op de marktvraag en de ontwikkelingen op grond van de gewijzigde Europese wetgeving. Zoals ook in 2009 al bleek is de woningmarkt landelijk en ook in Wageningen in 2010 nog verder op slot komen te zitten als gevolg van de kredietcrisis en de economische recessie. Particulieren kunnen als gevolg van de strenge inkomenseisen die banken stellen geen of minder financiering krijgen voor de aankoop van een woning. Maar ook de overheid heeft strengere eisen gesteld in het kader van de bepalingen rond de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Dit heeft invloed op de doorstroming en ontwikkeling binnen onze bestaande portefeuille en de plannen voor nieuw vastgoed. Verder hebben we ons in 2010 dan ook ten doel gesteld om de uitgangspunten van het huidige DVM te overwegen en te komen tot een nieuw vraaggestuurd portefeuillemanagementinstrument, het nieuwe DVM. De verstarde woningmarkt vraagt om het creëren van dynamiek in onze vastgoedportefeuille. Dit hebben we vastgelegd in ons programma DVM. Hierin hebben we de strategie van onze complexen (objecten) bepaald en doorgerekend voor de jaren 2007 -2016. Deze strategie betreft ofwel het verkopen, slopen en vervangend nieuw bouwen, opwaarderen, opplussen en renoveren of het uitvoeren van groot onderhoud van het bestaande bezit alsmede het aankopen van gronden en ander vastgoed. Afhankelijk van de omstandigheden, zoals markt, (fiscale) overheidsmaatregelen en -voorschriften, beschikbaarheid van locaties en medewerking van de plaatselijke overheid en andere partners, stellen we onze plannen bij. In afwijking van voorgaande jaren waarin het DVM jaarlijks is herijkt, is het nu door de gewijzigde omstandigheden noodzakelijk geworden het DVM fundamenteler aan te pakken. Daar hebben we in 2010 een begin mee gemaakt. We bekijken de huidige woningvoorraad aan de hand van een vijftal criteria waaraan normen gekoppeld zijn, namelijk:  de bouwtechnische kwaliteit van de voorraad  de woontechnische kwaliteit  de marktvraag op korte termijn  de marktvraag op lange termijn  het financiële rendement Verder bepalen we welk deel van onze woningvoorraad tot de DAEB en niet-DAEB voorraad zal gaan behoren. Met name de eerste twee peilers zijn ‘statische’ peilers. Deze peilers wijzigingen niet of nauwelijks.

Peiler: bouwtechnische kwaliteit Als gevolg van ingrepen in het onderhoud zal de bouwtechnische kwaliteit veranderen. Bestaande elementen worden vervangen en er wordt kwaliteit toegevoegd. Bijvoorbeeld bij kozijnvervanging wordt dubbel glas standaard aangebracht. Idem bij het vervangen van daken waar standaard een geïsoleerde dakplaat wordt aangebracht.

Jaarverslag 2010

135

Peiler: woontechnische kwaliteit De woontechnische kwaliteit wordt bepaald door de indeling van de woning. Grootte van vertrekken zijn hierin bepalend en zullen over het algemeen niet of nauwelijks wijzigen. Bij het uitvoeren van groot onderhoud kan een keuze gemaakt worden om een slaapkamer op te offeren voor een badkamer maar het vergroten van een woning of het opnieuw indelen van een woning komen in de bestaande voorraad niet of nauwelijks voor. Peiler: marktvraag korte termijn De korte termijn markt wordt bepaald door de informatie die we via ons woonruimteverdelingsysteem Huiswaarts.nu genereren. Het betreft hier gegevens als mutatiegraad, acceptatiegraad, weigeringgraad per complex. Deze informatie was in 2010 nog niet afdoende voor handen en zal in de loop van 2011 verder ontwikkeld worden.

Peiler: marktvraag lange termijn Voor de lange termijn markt is informatie nodig met betrekking tot demografische ontwikkelingen, maar ook de behoefte en wensen van onze huidige huurders. Deze informatie is niet actueel. Wij hebben, samen met andere partijen in Wageningen, wel behoefte aan deze actuele informatie. Daarom is er in 2010 in opdracht van de Woningstichting, Idealis, de WUR en de gemeente Wageningen een woningmarktverkenning uitgevoerd. De vraagzijde van de woningmarkt in Wageningen is het uitgangspunt van het onderzoek. Centraal staan de toekomstige ontwikkelingen met betrekking tot demografie, economie/ inkomens en de woonvoorkeuren. Het onderzoek wordt uitgevoerd door het onafhankelijke bureau ABF research. In maart 2011 worden de resultaten van het onderzoek verwacht.

Peiler: financiële rendement Aan de hand van de vier vorige peilers bepalen we op welk niveau we onze complexen willen hebben. Vervolgens kijken we naar de aeDexrendementen van de afgelopen zes jaar van die complexen. Daarna bepalen we of de benodigde investering tot een verbetering van het aeDexrendement leidt. Is dat niet zo dan ontwikkelen we een alternatieve strategie zodanig dat het vereiste rendement gerealiseerd wordt. Nieuw DVM Aan de hand van de informatie zoals hiervoor omschreven is er in september een interne bijeenkomst geweest waarbij de nieuwe strategieën voor het DVM zijn besproken en vastgelegd. Die strategieën zijn: 1. ontwikkelen van nieuwe woningen al dan niet met zorgconcepten 2. herstructureren (sloop en vervangende nieuwbouw) 3. groot onderhoud met levensduurverlening 4. het in stand houden voor bepaalde tijd Om definitief de gekozen strategieën per complex vast te kunnen stellen zal eerst een advies moeten worden gevraagd aan de bewonerscommissies. Zij hebben in het kader van de nieuwe overlegwet de mogelijkheid om advies uit te brengen over ons nieuwe beleid. Vanwege de vele onzekerheden als gevolg van de invoering van de Europese beschikking van december 2009 is het nieuwe DVM nog niet voorgelegd aan de bewonerscommissies. Wij verwachten dit zo spoedig mogelijk in 2011 met hen te kunnen bespreken.

Jaarverslag 2010

136

Milieu Beleid Wij hechten aan duurzaamheid en verantwoorde opwekking en verbruik van energie. Het energievraagstuk zal één van de kernpunten worden van ons toekomstig beleid met het doel om een ‘ecocorporatie’ te worden. Het past in onze traditie om actief duurzaamheid, zoals aandacht voor milieu- en energievraagstukken, in onze bedrijfsvoering te betrekken. De gemeente Wageningen heeft ambitieuze doelen gesteld om in 2030 klimaatneutraal te zijn. Dit wil de gemeente Wageningen onder andere bereiken door alle bedrijven in Wageningen te stimuleren om energiebesparende maatregelen te nemen. De wijze waarop wij met het energievraagstuk omgaan sluit hierbij aan. Bij ons beleid houden wij tevens rekening met de gestelde doelstellingen uit het convenant tussen overheid, Aedes en de Woonbond. De belangrijkste doelstelling voor ons voorgenomen energiebeleid is, naast het reduceren van de woonlasten voor onze huurders, een besparing te realiseren van 20% op het gasverbruik in de periode 2008 tot 2018. Concreet zou dit gerealiseerd kunnen worden door het woningbezit gemiddeld qua label te verbeteren naar B of minimaal twee klassen bij ingrijpende woningverbetering. Om dit laatste te kunnen bewerkstellingen is ons totale woningbezit doorgerekend op een zevental maatregelen die in de regel eenvoudig uit te voeren zijn. Deze maatregelen zijn:  aanbrengen glasisolatie (HR++) in plaats van enkel glas  aanbrengen dakisolatie  aanbrengen vloerisolatie  aanbrengen spouwisolatie  aanbrengen HR-combiketel  aanbrengen gelijkstroomventilator  aanbrengen van kierdichting Het doorrekenen van deze maatregelen voor alle complexen levert het volgende resultaat op:  Het gemiddelde van het woningbezit gaat na het uitvoeren hiervan van een label E naar label C.  De totale besparing op het gasverbruik bedraagt 32%.  De totale kosten voor de uitvoering van deze maatregelen bedraagt ongeveer € 16 miljoen.

Resultaat in labeling Het hiervoor genoemde heeft zijn effect gehad op de totale energetische labeling van onze voorraad. In de onderstaande grafiek is nu al duidelijk te zien dat er sinds 2008 een verschuiving plaatsvindt die aansluit bij onze doelstelling om minimaal twee labels te verbeteren.

Jaarverslag 2010

137

Ontwikkeling energielabels 35%

Percentage woningbezit

30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% A++

A+

A

B

C

D

E

F

G

Energielabels 2008

2009

2010

We geven € 430.000 per jaar extra uit om deze energiebesparende maatregelen te realiseren.

Energieprojecten in de bestaande voorraad. Sinds 2008 is het gemiddelde label van ons woningbezit verbeterd van label E naar label D. Dit is in 2010 bereikt door de volgende concrete maatregelen:  Bij groot onderhoudswerkzaamheden aan complex 121 Einthovenstraat zijn de woningen voorzien van complete nieuwe geïsoleerde daken, kozijnen voorzien van HR++ glas en de gevels zijn aan de buitenzijde geïsoleerd. Deze woningen zijn van gemiddeld een energetisch label F naar een C of B-label gegaan. Dit resultaat is overigens nog niet in de hiervoor vermelde grafiek opgenomen omdat dit de gereedmelding van het project begin 2011 heeft plaatsgevonden.  Bij de overige groot onderhoudswerkzaamheden zijn met name de kozijnen en daken voorzien van isolatie. Al deze werkzaamheden zijn zonder huurverhoging uitgevoerd.  Bij zo’n tweehonderd, recent verbeterde woningen, hebben we een actie uitgezet om de spouwmuren daar waar mogelijk te voorzien van spouwmuurisolatie. Huurders konden zelf aangeven of zij hieraan wilde deelnemen aangezien er een beperkte huurverhoging tegenover staat. Slechts 50% van deze huurders heeft van deze maatregel gebruik gemaakt.  Bij vijftig woningen hebben wij op verzoek dubbel glas aangebracht tegen een huurverhoging.  In het complex Riemsdijkstraat is het oude elektrische verwarmingssysteem vervangen door een nieuw elektrisch systeem dat energiezuiniger is. Daarnaast zijn de boilers vervangen en is de nachtventilatie verlaagd.  Een beperkt aantal woningen is nog voorzien van moederhaarden. Bewoners worden actief aangeschreven om deze te laten vervangen door een nieuwe centraal verwarmingssysteem tegen een huurverhoging. In 2010 zijn ongeveer 15 moederhaarden vervangen voor een cvinstallatie.  In een aantal complexen zoals de Bleyk en de Van Doesburglaan is de buitenverlichting vervangen door LED-verlichting.

Jaarverslag 2010

138

  

In het kader van ons Ecoprofitproject hebben wij in de parkeergarage onder het Olympiaplein de tl-verlichting vervangen door LED-verlichting. Een zevental liftinstallaties is gemoderniseerd waardoor minder energie nodig is om deze te bedienen. Dit voordeel komt rechtstreeks ten gunste van de bewoners. In twee appartementgebouwen aan de Asterstraat zijn gasabsorptiepompen aangebracht. Een gasabsorptiepomp is een warmtepomp die warmte uit de buitenlucht absorbeert en weer benut voor het opwarmen van in deze situatie het warmwatergedeelte.

Gasabsorptiepompen Asterstraat

In 2011 gaan we in twee woningen aan de Van Eckstraat als experiment twee nieuwe energiezuinige cv-ketels plaatsen. Voor dit experiment ontvangen wij overheidssubsidie.

Mogelijkheden bij nieuwbouw, maar ook in de bestaande bouw Voor 2010 hadden wij als doel om onderzoek te doen naar de haalbaarheid van het gebruik van alternatieve energiebronnen. We hebben samen met de gemeente Wageningen, WUR, Idealis en het Bouwfonds een onderzoek laten uitvoeren naar de mogelijkheden van verduurzaming van het energieverbruik binnen Wageningen. Dit vindt plaats mede in het kader van de ambitie van de gemeente Wageningen om in 2030 klimaatneutraal te zijn. Daarnaast onderzoeken we hoe wij hieraan een bijdrage kunnen leveren en wat dit voor onze huurders oplevert. Het onderzoek levert het volgende op:  Realiseren warmteterugwinning via opvang douchewater en het plaatsen van zonnecollectoren en zonnepanelen.  Toepassen van warmte koude opslag (WKO).  Maximaal isoleren van een woning tot een ‘passiefhuis’. Een passiefhuis is een zo energiezuinig mogelijke woning. Het verbruik is minder dan 15 kWh/m² bruto per jaar voor ruimteverwarming (een gemiddelde woning verbruikt circa 200 kWh/m2). Dit wordt bereikt door het verminderen van het warmteverlies en het maximaliseren van de warmtewinst.  Toepassen van een collectieve of individuele warmtepomp. Eind 2010 is het eerste project van start gegaan om gezamenlijk met partijen te kijken wat de mogelijkheden zijn om de platte daken zo optimaal mogelijk in te kunnen zetten voor het plaatsen van zonnecollectoren of zonnepanelen. In 2011 zal dit concreet haar uitwerking moeten krijgen.

Jaarverslag 2010

139

Een ander resultaat is dat we bij nieuwbouwprojecten, zoals bijvoorbeeld Rustenburg en Nieuw Kortenoord, gebruik gaan maken van Warmte Koude opslag (WKO). WKO is een duurzame techniek waarmee energie uit de bodem kan worden gewonnen. Bij WKO wordt gebruik gemaakt van de warmte die van nature aanwezig is in de bodem en het grondwater. WKO kan worden gebruikt om gebouwen te verwarmen maar ook te koelen. Daarmee is WKO duurzame energie. In 2011 zal dit verder worden uitgewerkt, onder andere met het oog op juridische consequenties.

Projectontwikkeling Beleid Om onze rol als maatschappelijk ondernemer waar te maken richten wij ons met onze projecten primair op de kwetsbare groepen in de samenleving. In Wageningen is behoefte aan een diversiteit in het woningaanbod. Om dat te kunnen realiseren werken wij nauw samen met de gemeente Wageningen, zorginstellingen, andere maatschappelijke organisaties en derden. Het realiseren van dergelijke projecten op binnenstedelijke locaties zijn complex en langdurig. In de beheersing van onze projecten hanteren we verschillende fasen, namelijk ideefase, haalbaarheidsfase, voorlopig ontwerp, definitief ontwerp, uitvoering en nazorgfase. Hieronder bespreken we de stand van zaken van een aantal relevante projecten.

Doelstellingen 2010 Voor projectontwikkeling hebben we in 2010 een aantal extra doelstellingen gesteld:  Opstarten minimaal vijf nieuwe projecten per jaar.  Implementeren adequate projectadministratie als sturingsmiddel.

Realisatie doelstelling  Vijf nieuwe projecten Dit is een heel ambitieuze doelstelling. In 2010 hebben we veel oriënterende gesprekken gevoerd met diverse partijen/initiatiefgroepen om te kijken of we projecten kunnen opstarten. Een aantal projecten is op niets uitgelopen. Dit heeft onder andere te maken met de huidige economische crisis. Voor een aantal andere projecten voeren we nog gesprekken om te kijken of we kunnen komen tot realistische afspraken. Een belangrijk aspect van het wel of niet kunnen starten met een project is onder andere de onderhandelingen met de gemeente Wageningen. Dit gaat met name over de condities met betrekking tot de hoogte van de grondprijzen. Deze lopen eind januari 2011 nog steeds.

 Implementeren projectadministratie Het doel van een projectadministratie is om de zeer complexe projecten optimaal administratief te kunnen beheersen. Het implementeren van de projectadministratie is nog niet gerealiseerd. In 2010 hebben verschillende leveranciers hun product aan ons gedemonstreerd. We zijn op referentiebezoek geweest bij collega-corporaties. We verwachten de implementatie van de projectadministratie in het voorjaar van 2011 af te kunnen ronden. Gelet op de fase waarin de belangrijkste projecten zich thans bevinden hebben we hier tot nu toe geen hinder van ondervonden.

Projecten in de oriëntatie- of haalbaarheidsfase Naast de vele ideeën en haalbaarheidsstudies zijn er projecten die nu zover zijn om het komende jaar verder geconcretiseerd te worden. Door de huidige crisis komen er steeds meer mogelijkheden om projecten van anderen over te nemen. Hierbij kijken we wel kritisch of deze projecten een meerwaarde hebben voor de Woningstichting. Het project waar we meeste vooruitgang hebben geboekt is het plan Nieuw Kortenoord.

Jaarverslag 2010

140

Nieuw Kortenoord De gemeente Wageningen heeft bepaald dat in het plan Nieuw Kortenoord 40% in het sociale segment koop en huur ontwikkeld moet worden waarvan minimaal 20% als sociale huurwoningen moet worden gerealiseerd. Bouwfonds Ontwikkeling, die het plan ontwikkelt, heeft voor dit gedeelte contact opgenomen met ons en Idealis. Idealis heeft aangegeven slechts een beperkt deel aan huurwoningen voor studenten te willen afnemen. In juli 2010 hebben wij met Bouwfonds Ontwikkeling een intentieovereenkomst gesloten over het eerste deelplan (maximaal 73 grondgebonden eengezinswoningen in de sociale huur). Hierin zijn onder andere de kavelprijzen bepaald alsmede afspraken over het toepassen van WKO. De gesprekken over de feitelijke invulling van deze afspraken met Bouwfonds Ontwikkeling en de gemeente Wageningen zijn eind januari 2011 nog niet afgerond.

De 5,5 meter hoge vaas, genaamd ‘Hoorn des Overvloed’, van de Belgische kunstenaar Leo Copers wordt de landmark van Nieuw Kortenoord.

Bron: HoogenLaag.nl

Een ander belangrijk project in de haalbaarheidsfase is een woonzorgproject in Ede-West in samenwerking met Opella.

Voorlopig Ontwerp fase (VO-fase) Een project dat in 2010 is overgegaan naar de VO-fase is het plan Rustenburg II. Op de locatie Rustenburg staat een zorgcentrum dat volgens de zorgaanbieder Opella niet meer aan de eisen van de huidige tijd voldoet. Wij zijn op verzoek van Opella op zoek gegaan naar mogelijkheden om het zorgcentrum en de directe omgeving te herontwikkelen. Ook de gemeente Wageningen had al jaren plannen met dit gebied en stond positief tegenover de plannen van de Woningstichting om het gehele gebied Rustenburg II te herontwikkelen, dus inclusief het bestaande politiebureau en het parkeerterrein. De onderhandelingen over de verplaatsing van het politiebureau zijn eind januari 2011 nog niet afgerond. Het totale plan betreft verpleeghuisplaatsen in de sociale huur, appartementen in de sociale, middeldure en dure huur en koopwoningen. Daarnaast zullen betaalde parkeervoorzieningen worden gerealiseerd. De totale investeringen bedragen, volgens een voorzichtig scenario, € 50 miljoen. Bij de ontwikkeling van dit complexe project worden wij ondersteund door een externe projectontwikkelaar. Het project wordt fasegewijs uitgevoerd. Een architect is bezig met het verder uitwerken van de plannen.

Jaarverslag 2010

141

Artist impression: plan Rustenburg II

De grond is ernstig vervuild aangezien er vroeger een gasfabriek heeft gestaan. Voor de ontwikkeling van dit traject is het noodzakelijk dat er grondsanering plaatsvindt. Op 17 december 2010 hebben we een belangrijke nieuwe stap gezet in het realiseren van het plan Rustenburg II. Er zijn die dag een aantal belangrijke documenten ondertekend. Wij hebben met Opella de samenwerkingsovereenkomst getekend waarmee we ons als partners hebben verbonden aan de herontwikkeling van het gebied Rustenburg. De provincie Gelderland en de gemeente Wageningen hebben de uitvoeringsovereenkomst ‘Programma Gelderse Gasfabrieken’ ondertekend. Hiermee ontvangt de gemeente Wageningen subsidie van de provincie voor de benodigde bodemsanering van het gebied Rustenburg. De gemeente geeft deze subsidie aan de Woningstichting door ter ondersteuning van onze investering in dit project. Een belangrijke voorwaarde voor het verkrijgen van deze subsidie (€ 1,2 miljoen) was dat de sanering in 2010 is opgestart. Aan deze voorwaarde hebben we voldaan. Na ondertekening van alle documenten heeft mevrouw Van der Kolk, gedeputeerde van de provincie Gelderland, de pomp van het grondzuiveringssysteem aangezet.

Opella en de Woningstichting

Jaarverslag 2010

Gemeente en Provincie

Aanzetten pomp grondzuivering

142

Projecten in uitvoering De projecten die wij in 2010 in de uitvoeringsfase hadden betreffen investeringen in maatschappelijk vastgoed.

Verbouwing Ons Huis (Harnjesweg 84) In augustus 2010 zijn we gestart met de renovatie en verbouwing van het multifunctionele gebouw Ons Huis aan de Harnjesweg in Wageningen. Het gebouw wordt verbouwd voor de toekomstige gebruikers: stichting Solidez, de Nederlands Gereformeerde Kerk Wageningen en Koepel Kinderopvang Wageningen. De verbouwing is noodzakelijk omdat het pand sterk verouderd is en niet voldoet aan de eisen van deze tijd. Na de verbouwing kan het pand vaker en effectiever gebruikt worden. Eind januari 2011 zijn alle sloopwerkzaamheden uitgevoerd. Het dak van de kerkzaal is geheel verwijderd en voorzien van nieuwe dakplaten. Daarnaast worden alle installaties zoals elektra, water en centrale verwarming vernieuwd en kozijnen vervangen. De werkzaamheden zijn volgens planning voorjaar 2011 gereed. Tijdens de werkzaamheden zijn Solidez en de Nederlands Gereformeerde Kerk tijdelijk gehuisvest in het voormalig pand van hogeschool Diedenoort. Onze maatschappelijke investering in dit project is circa € 1,4 miljoen.

Verbouwing van de kerkzaal in Ons Huis

Lunchroom (Buurtseweg 3) Sinds 2008 zijn we in gesprek met ’s Heeren Loo De Vallei om hun dagbestedingactiviteiten in wijkcentrum Buurtse Bocht uit te breiden met een lunchroom. In december 2010 hebben wij met ’s Heeren Loo De Vallei een nieuwe huurovereenkomst getekend waarin ook afspraken zijn opgenomen over de verbouwing van de lunchroom. De realisering van een lunchroom vereist een verbouwing van het pand de Buurtse bocht. In het voorjaar van 2011 starten wij met de verbouwing. De planning is dat de lunchroom in juni 2011 geopend zal worden. Onze maatschappelijke investering in dit project bedraagt circa € 200.000.

Jaarverslag 2010

143

Projecten afgerond In 2010 hebben wij vier projecten opgeleverd. Project

Aantal

Type

Dolderse Brink Noord Reinwaterkelder

27 1

Koopappartementen Maatschappelijk

Hospice Wageningen-Renkum Melkweg 2

1 1

Maatschappelijk Maatschappelijk

Totale investering ( x € 1.000)

Opgeleverd

4.388 86 56 5

Februari 2010 April 2010 September 2010 September 2010

Dolderse Brink Noord (Dolderstraat) In december 2008 zijn we gestart met de bouw van 27 koopappartementen in het sociale segment (verkoopprijs < € 200.000) . In februari 2010 zijn de laatste appartementen opgeleverd. Hiervan zijn er per eind december 2010 25 verkocht. Sinds februari 2010 bieden we de appartementen aan met de verkoop bevorderende maatregel: Starters Renteregeling. Door de economische crisis hebben we een wat lager rendement gerealiseerd dan we hadden begroot. Door aanvullende maatregelen zijn de nadelige effecten minimaal.

Appartementen Dolderse Brink Noord

Reinwaterkelder (Asterstraat 421) Om de Musicalvereniging Sempre Sereno te voorzien in een opslagruimte voor hun decor- en kledingstukken en werkplaats hebben wij in 2010 de Reinwaterkelder verbouwd. Op 15 maart 2010 zijn de werkzaamheden gestart, eind april 2010 is het gebouw opgeleverd. Onze maatschappelijke investering bedraagt € 86.000.

Hospice Wageningen-Renkum (Melkweg 1) We hebben voor Stichting Hospice Wageningen-Renkum een deel van de kleinschalige woonvoorziening Melkweg 1 verbouwd. In de Melkweg wonen licht dementerende ouderen. Sinds eind september wordt een deel van de woonvoorziening gebruikt als hospice, de eerste in Wageningen. In het Hospice worden mensen verzorgt die ongeneeslijk ziek zijn, niet meer thuis kunnen blijven wonen en een levensverwachting hebben van minder dan drie maanden. Dit biedt de cliënt de mogelijkheid om in een huiselijke omgeving, samen met familie en vrienden, afscheid te nemen van het leven.

Jaarverslag 2010

144

Een deel van de Melkweg is aangepast aan de specifieke wensen van het Hospice. Het Hospice bestaat uit vier gastenkamers, een woonkamer en een stiltekamer. Wij hebben € 50.500 maatschappelijk geïnvesteerd. De overige aanpassings-, en verbouwingskosten heeft Stichting Hospice Wageningen-Renkum zelf betaald.

Hospice Wageningen-Renkum

Melkweg 2 Om te voorzien in de kantoorbehoefte van zorginstelling Vilente hebben wij op Melkweg 2 een kantoorruimte gecreëerd. We hebben een voormalige berging omgebouwd tot kantoorruimte. Onze maatschappelijke investering bedraagt € 5.000. Uit voorgaande blijkt dat wij in 2010 geen woningen hebben gebouwd waarvan de kosten hoger waren dan € 200.000.

Verkopen Het nieuwe kabinet is voornemens om de hypotheekaftrek te handhaven en huurders van woningcorporaties het recht te geven hun woning tegen een redelijke prijs te kopen. De verdere details over deze laatste maatregel zijn nog niet bekend. We hebben hier daarom nog geen voorbereidingen voor getroffen. Er is een aantal maatschappelijke risico’s verbonden aan een grootschalige verkoop. Het maakt planmatig onderhoud en strategisch voorraadbeheer lastiger. Net zoals dat herstructurering en wijkaanpak daarmee niet eenvoudiger worden.

Hypotheekverstrekking en de gevolgen voor de woningmarkt in 2011 Vanaf januari 2011 stellen financiers en de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) strengere inkomenseisen bij het verstrekken van hypothecaire leningen. Naar verwachting zal in de loop van 2011 de eisen nog verder worden aangescherpt waardoor de leencapaciteit van potentiële kopers afneemt. Dit zal naar verwachting gevolgen hebben voor de woningmarkt. Voor starters op de koopmarkt wordt de drempel om toegang te krijgen tot de woningmarkt nog moeilijker. De genomen maatregelen komen bovenop de maatregelen die de overheid in 2010 heeft genomen zoals het beëindigen rijksbijdrage Koopsubsidie en Starterleningen. Ook de gemeente Wageningen heeft de verstrekking van Startersleningen gestaakt omdat er geen budget meer beschikbaar is. Door deze genomen overheidsmaatregelen en de aanpassing van de toewijzingseisen van sociale huurwoningen zijn mensen met huishoudinkomens net boven de € 33.614 niet of nauwelijks tot staat een geschikte woning te kopen. De doorstroming van huurwoningen naar koopwoningen zal naar verwachting stagneren.

Jaarverslag 2010

145

Verkopen uit ons bestaande bezit Een deel van ons woningbezit is bestemd voor de verkoop. Het betreft voornamelijk portiek- en etagewoningen uit de bouwperiode 1950-1960 die tegen de, door een onafhankelijke taxateur, getaxeerde marktwaarde te koop worden aangeboden. Deze woningen blijken geliefd bij jonge starters. Er kan niet worden onderhandeld over de prijs. Een ander makelaarskantoor dan de taxateur begeleidt de verkoop. Daar waar nodig hebben we bij de te verkopen woningen moederhaarden vervangen door HR cv-ketels hetgeen bij de taxaties is betrokken. Met de opbrengst van de verkoop financieren we een deel van de voorgenomen investeringen in nieuwbouw, herstructurering en renovatie. Ook komen we er mee tegemoet aan de vraag vanuit de Wageningse woningmarkt en het rijksbeleid om het eigen woningbezit te vergroten. Met name starters op de woningmarkt krijgen meer mogelijkheden om een woning te kopen, omdat het gaat om eenvoudige appartementen in het benedensegment van de koopmarkt. De verkoop van huurwoningen betekent niet dat er veel minder huurwoningen komen. Om te kunnen voldoen aan de huidige en toekomstige vraag naar woningen willen wij ook nieuwe woningen bouwen.

Doelstelling Verkopen van 25 huurwoningen van het vastgestelde verkoopprogramma. In de financiële begroting van 2010 was rekening gehouden met een bedrijfsopbrengst voor de verkopen van € 3.109.000.

Realisatie doelstelling Ondanks de onzekere situatie afgelopen jaar door de financiële- en economische crisis, de hypotheekaftrek en de strengere eisen die financiers stellen bij het verstrekken van financieringen aan particulieren zijn er in 2010 26 huurwoningen verkocht. Afgelopen jaar zijn er geen huurwoningen verkocht aan zittende huurders. De bedrijfsopbrengst van de verkopen in 2010 is € 3.316.250. De gemiddelde verkoopprijs per appartement was in 2010 € 136.308.

Verkoopbevorderende maatregelen Door de aanhoudende crisis bleek de verkoop van nieuwbouwappartementen minder vlot te verlopen dan we hadden verwacht. Met verkoopbevorderende maatregelen hebben we deze stagnatie enigszins doorbroken.

Starters Renteregeling De Starters Renteregeling is ontwikkeld door een aantal corporaties, Finance Ideas, Vereniging Eigen Huis en FBTO. De kern van dit product is dat de koper 20% korting krijgt op de maandelijks te betalen hypotheekrente. Door deze regeling worden meer mensen in de gelegenheid gesteld toe te treden tot de koopwoningmarkt. Het risico voor de Woningstichting is beperkt en bedraagt op dit moment maximaal € 68.000. Vanaf februari 2010 zijn we gestart (als pilot) met het aanbieden met de Starters Renteregeling voor de onverkochte appartementen van Dolderse Brink Noord. Vier kopers hebben dit jaar gebruikt gemaakt van deze regeling. De voorwaarden die we gesteld hebben aan de regeling zijn afgelopen jaar aangepast aan de huidige marktsituatie. Op dit moment is er nog geen aanleiding om de Starters Renteregeling in te zetten voor de verkoop van ons bestaande bezit.

Jaarverslag 2010

146

Aankopen Indien er zich een mogelijkheid voordoet om vastgoed aan te kopen onderzoeken we of er nu of op korte termijn markt voor bestaat dan wel al gegadigden hebben. We baseren ons bij aankoop op een onafhankelijk getaxeerde marktprijs en dat wij beschikken over voldoende financieringsmiddelen. Uiteraard kopen we vastgoed alleen aan na goedkeuring van onze Raad van Toezicht. Snippergroen achter woningen Veerstraat 42 t/m 118 Op 15 januari 2010 heeft de eigendomsoverdracht plaatsgevonden van snippergroen achter onze huurwoningen Veerstraat 42 t/m 118. De gemeente Wageningen was eigenaar van het snippergroen. Na het aankopen van deze grond is er achter deze woningen een achterpad/ brandgang gerealiseerd zodat de bereikbaarheid van de bergingen en de veiligheid is verbeterd.

Veerstraat 76 In april 2010 zijn we eigenaar geworden van de Veerstraat 76. Deze woning was eigendom van de gemeente Wageningen en was de laatste in een rij van zeven die nog niet in ons bezit was. Met de aankoop van deze woning hebben we het gehele complex ter beschikking. Daarnaast is er weer een grondgebonden woning aan onze voorraad toegevoegd waar marktvraag voor is. We hebben € 50.000 geïnvesteerd om de verhuurbaarheid van deze woning te verbeteren. Deze woning hebben we voor € 105.000 k.k. gekocht. We verhuren de woning tegen een markthuur die boven de huurgrens ligt.

Woonwagenterrein Droevendaalsesteeg Op 15 november 2010 zijn we eigenaar geworden van het woonwagenterrein met veertien standplaatsen en vijf woonwagens aan de Droevendaalsesteeg in Wageningen. We beheren de woonwagenstandplaatsen al meer dan tien jaar.

Westerhofseweg 30 De woning Westerhofseweg hebben we in 2009 aangekocht en is in het najaar van 2010 overgedragen. Het betreft een strategische aankoop in het kader van de ontwikkellocatie Ireneschool en Buurtseplein. De woning wordt op dit moment verhuurd tegen markthuur.

Onderhoud Onder onderhoud verstaan wij het doelmatig en bedrijfeconomisch beheren van de woningvoorraad, gericht op functionele en bouwtechnische instandhouding. Daarnaast zijn er investeringen nodig om de kwaliteit van de woning te verbeteren zodat de verhuurbaarheid, leefbaarheid en waarde van de woning gewaarborgd blijft. Voor onze bestaande woningvoorraad geldt dat het merendeel in goede bouw- en woontechnische staat verkeert. We bezitten echter ook een aantal woningen die aan verbetering toe zijn. Onze meerjarenonderhoudsbegroting is afgeleid vanuit ons strategisch plan Dynamisch Vastgoed Management (DVM). Ontwikkelingen op het gebied van energiebesparing, duurzaamheid, kostenefficiency, het effectiever en efficiënter inrichten van processen om daarmee de waardering van de klant te vergroten zijn actuele en doorlopende thema’s die diagonaal door alle processen en projecten heen lopen. In het kader van beheersing van het onderhoudsproces richten we ons op de aeDex als benchmark. Waarbij wij tot doel hebben dat de onderhoudskosten lager zijn dan het gemiddelde van de aeDex.

Jaarverslag 2010

147

Als algemene ontwikkeling vermelden we dat de minister van Financiën een aantal maatregelen heeft genomen om de woningmarkt een impuls te geven. Eén van de maatregelen is het toepassen van een lager btw-tarief van 6% (in plaats van 19%) voor renovatie en herstel van een woning. Deze maatregel hebben wij binnen de huidige processen geïmplementeerd. Hierbij merken wij op dat de maatregel heeft geleid tot lagere kosten en het versneld uitvoeren van enkele onderhoudsprojecten maar niet heeft geleid tot extra werkzaamheden.

Dagelijks onderhoud Het dagelijks onderhoud betreft niet-planmatige onderhoudsactiviteiten zoals reparatieonderhoud en mutatieonderhoud welke vooraf niet zijn te plannen. Reparatieonderhoud is het in direct overleg met de klant verhelpen van gebreken. Mutatieonderhoud is erop gericht de opgezegde woning zo snel mogelijk, tegen afgewogen kosten, op een vooraf vastgesteld kwaliteitsniveau te houden of te brengen. In onderstaande tabel is de realisatie dagelijks onderhoud opgenomen. 2010

€ per vhe*

X € 1000 Reparatieonderhoud Mutatieonderhoud Totaal dagelijks onderhoud

2009

€ per vhe*

X € 1000

2008

€ per

X € 1000

vhe

658

129

1.096

214

1.320

258

912

179

2.107

412

2.822

551

1.570

308

3.203

626

4.142

809

* vhe= verhuureenheid

Reparatieonderhoud Met betrekking tot het reparatieonderhoud merken we het volgende op:  Met gemiddelde kosten van € 129 hebben we de doelstelling van € 220 per vhe ruimschoots gehaald. Dit hebben we gerealiseerd door een coördinator Vastgoed aan te stellen, de procedure aan te scherpen en met een actie om meer individuele onderhoudsabonnementen af te sluiten.  In de kosten van het reparatieonderhoud is begrepen de opbrengst vanuit het individueel huurdersabonnement.

Mutatieonderhoud Met betrekking tot het mutatieonderhoud merken we het volgende op:  De totale kosten mutatieonderhoud bedragen € 912.000 waarvan een bedrag van € 90.558 doorbelast is aan de vertrekkende huurders. Hiervan bleek € 40.000 niet inbaar.  Met gemiddelde onderhoudskosten van € 2.240 bij mutaties (2009: € 4.013) hebben we de doelstelling van € 2.500 per mutatie gehaald. Er is een trend in daling van de kosten waar te nemen. Die zijn het gevolg van een aantal maatregelen die we genomen hebben om het proces efficiënter in te richten:  Verder digitaliseren van het reparatieproces en mutatieproces.  Heldere oplevervoorwaarden bij mutaties geïmplementeerd.  KWH after-sales project, continue meting dienstverlening, is geïmplementeerd.  In het kader van ketenintegratie is het totale cv-onderhoud uitbesteed aan één aannemer.  Paraplu sloopvergunning voor asbestsanering dagelijks onderhoud is met de gemeente afgesloten.  Met leveranciers raamafspraken en prestatieafspraken gemaakt die vanaf 2011 gelden. In 2011 nemen we stappen om het aantal leveranciers verder terug te brengen wat ook weer positieve gevolgen voor andere processen heeft. We leggen daarbij de nadruk op het monitoren van de gemaakte afspraken.

Jaarverslag 2010

148

Onderhoudsabonnementen We maken onderscheid in een tweetal onderhoudsabonnementen, namelijk een collectief en een individueel abonnement. Elke (nieuwe) huurder is verplicht aangesloten bij het collectieve abonnement huurdersonderhoud. Het betreft hier onder andere ontstoppen riolering en schoonmaken dakgoten. Eind 2010 namen 4495 huurders deel aan het collectief abonnement huurdersonderhoud. Het individuele abonnement huurdersonderhoud is vrijwillig en dekt de kosten die wettelijk voor rekening van de huurder komen. Eind 2010 namen 1.752 huurders deel aan het individueel abonnement huurderonderhoud. De abonnementskosten bedragen € 5 per maand. Met betrekking tot de onderhoudsabonnementen merken we het volgende op. Om deelname te verhogen is er een wervingcampagne “Ik wil: onderhoudsgemak, reparatieservice, zonder inschrijfkosten” uitgezet. Dit heeft mede geresulteerd in een toename van 411 nieuwe abonnementen voor het individuele abonnement in 2010.

Zelf Aangebrachte Voorzieningen (ZAV) Natuurlijk willen bewoners een “thuis” maken van hun woning en daarin investeren door zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV) aan te brengen. Aan het aanbrengen van een ZAV zijn voorwaarden verbonden om ervoor te zorgen dat de vastgoedwaarde ten minste gehandhaafd blijft. In 2010 hebben we 75 (2009: 46) aanvragen voor een ZAV van huurders gekregen. In totaal hebben we 19 (2009: 16) aanvragen niet gehonoreerd of hebben de huurders hun aanvraag ingetrokken. De ZAV’s hebben onder andere betrekking op de volgende activiteiten:  verwijderen wand tussen woonkamer en keuken of slaapkamers onderling  plaatsen van dakramen  plaatsen ligbad  plaatsen zonnepanelen

Woningverbeteringen Huurders kunnen bij ons individuele verzoeken indienen voor het uitvoeren van woningverbeteringen in hun woning. Deze voorzieningen, onder voorwaarde dat er woningwaarderingspunten tegenover staan, worden door ons tegen een huurverhoging uitgevoerd. In 2010 hebben we 103 (2009: 68) verzoeken ontvangen. De meeste aanvragen die binnengekomen zijn betreffen:  plaatsen van een tweede toilet op de badkamer (8 stuks)  aanbrengen van dubbel glas (47 stuks)  aanbrengen van een centrale verwarmingsinstallatie (21 stuks)

Planmatig onderhoud Het planmatig onderhoud betreft het onderhoud dat op basis van de meerjarenonderhoudsplanning gepland staat. In het jaar voor de uitvoering wordt kritisch beoordeeld of de werkzaamheden in het komende jaar uitgevoerd moeten worden.

Jaarverslag 2010

149

In onderstaande tabel staat de realisatie planmatig onderhoud opgenomen. 2010 € per vhe* x € 1000 Planmatig onderhoud

4.998

982

2009 X € 1000

€ per vhe*

2008 X € 1000

€ per vhe*

55.195

1.015

4.474

873

* vhe= verhuureenheid

Met betrekking tot het planmatig onderhoud merken we het volgende op:  Van de uitgaven voor planmatig onderhoud in 2010 vindt ongeveer € 750.000 zijn oorsprong in 2009.  Van de begroting 2010 is in totaal voor € 53.682 doorgeschoven naar 2011 en daarmee is doelstelling van maximaal 5% budget doorschuiven voor het planmatig onderhoud behaald.  Bij mutaties worden in sommige gevallen werkzaamheden uitgevoerd, met het oog op verhuurbaarheid, klanttevredenheid en efficiency, vooruitlopend op de oorspronkelijk geplande planmatig onderhoudswerkzaamheden. Daarnaast worden de daarvoor in aanmerking komende woningen bij mutatie opgewaardeerd naar het in het DVM bepaalde kwaliteitslabel. De kosten van deze extra werkzaamheden bij mutatie bedragen € 340.000.  Met de VVE beheerder van complexen waarin wij nog appartementen hebben zijn nadere afspraken gemaakt om de kwaliteit te waarborgen.  We hebben het contractonderhoud in 2010 verder geoptimaliseerd onder andere door contracten meer te bundelen. Hier zal in 2011 een vervolg aan worden gegeven. De volgende planmatige onderhoudsactiviteiten zijn gerealiseerd. Het betreft hier een verkorte weergave van de belangrijkste activiteiten (bedragen x € 1.000). Activiteit

Omschrijving

Werkelijk 2010 1.643

Begroting 2010 1.728

Schilderwerk

In totaal zijn 33 complexen aan de buitenkant geschilderd.

Technische installaties

In 8 complexen zijn in totaal 42 cv-ketels vervangen door HR combiketels en 2 stuks als proef met een lucht warmte waterpomp.

67

99

Dakbedekking

Bij 6 complexen is de bedekking van de platte daken vervangen.

178

180

Galerijafwerking

Bij 2 complexen is de galerijvloerafwerking vervangen.

232

159

Dakramen vervangen

In 5 complexen zijn in totaal 46 dakramen vervangen.

21

43

Contractonderhoud

Totaal aan contractwerk voor lift-, CV-, brandmeld-, inbraak- , hydrofoorinstallatie-, schoonmaak-, toegangscontrolesysteem e.d.

524

505

De afwijkingen tussen de werkelijke en begrote kosten hebben verschillende oorzaken. Het gaat hierbij om aanbestedingsvoordelen (crisiseffect), extra noodzakelijke en aanvullende werkzaamheden.

Jaarverslag 2010

150

Bijzondere vermeldenswaardige planmatige projecten zijn:

Oranjelaan Dakvervanging van 26 woningen en bergingen aan de Oranjelaan waar asbestgolfdaken vervangen zijn voor hoogwaardig geïsoleerde dakplaten met bitumineuze dakbedekking. Daarbij zijn nieuwe zinken goten en PVC-hemelwaterafvoeren aangebracht en dakranden afgetimmerd. Aansluitend is het complex geschilderd en voorzien van isolatieglas waar bewoners dit tegen huurverhoging hebben aangevraagd. De totale kosten van dit project bedragen € 553.465.

Oranjelaan

Riemsdijkstraat In onze appartementen in de Riemsdijkstraat hebben we de elektrische radiatoren inclusief de groepenkasten, boilers en ventilatievoorziening vervangen. Tevens zijn de buitenkozijnen hersteld en is het complex geschilderd. De totale kosten van dit project bedragen € 734.151

5 Meiplein 7 en 7a We hebben in 2010 voorbereidingen getroffen om de gevel en een aantal ornamenten van het monumentale pand 5 Meiplein 7 en 7A in ere te herstellen. Deze werkzaamheden worden in 2011 uitgevoerd.

Jaarverslag 2010

151

Trends Samenvattend stellen we vast dat de dalende trend van de onderhoudskosten als percentage van de omzet zich in 2010 heeft voortgezet. Op grond van de meerjarenonderhoudsbegroting zullen de onderhoudsuitgaven ook in de komende jaren beneden de aeDexnorm blijven. Ontwikkeling onderhoudskosten ten opzichte van de huuropbrengsten 40,0%

35,0%

30,0%

25,0%

20,0%

15,0%

10,0%

5,0%

0,0% 2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

Tijd onderhoud tov omzet de Woningstichting

onderhoud tov huuromzet , aeDex 2009

Groot onderhoud Beleid In ons DVM hebben we van een aantal complexen, die niet meer het gewenste kwaliteitsniveau hebben, bepaald dat het waard is om deze door ingrijpende onderhoudsmaatregelen op een hoger kwaliteitsniveau te brengen. De levensduur wordt hiermee ten minste 30 jaar verlengd. Een deel van deze groot onderhoudsinvesteringen moet zichtbaar worden in een hogere vastgoedwaarde. Ook speelt het verfraaien van het woningbezit en de leefbaarheid van de woonomgeving een rol van betekenis. Vanuit het DVM hebben we een meerjarenonderhoudsplanning opgesteld. In het jaar voor de geplande uitvoering bekijken we nogmaals kritisch of de geplande werkzaamheden in het komende jaar feitelijk uitgevoerd moeten worden. Groot onderhoud omvat globaal de volgende werkzaamheden:  De woningen worden voorzien van nieuwe kozijnen met isolerende beglazing en isolerende daken. Bij het aanbrengen van deze isolerende voorzieningen is het noodzakelijk om voorzieningen te treffen om het binnenklimaat te optimaliseren. Hiervoor worden in de kozijnen ventilatieroosters aangebracht en de natuurlijke ventilatie van de douche wordt geoptimaliseerd.  Binnen in de woningen worden onder andere asbesthoudende rioleringen verwijderd (waar douche, keuken en toilet zijn vervangen) en vervangen door nieuwe leidingen. Alle natte ruimten (keuken, toilet en douche) worden, waar nodig, opnieuw betegeld en voorzien van nieuw sanitair. Zo nodig worden keukenblokken, plafonds, vlizotrappen en centrale verwarmingsketels vervangen. Alle voorzieningen die een comfortverbetering met zich meebrengen worden uitgevoerd zonder huurverhoging.

Jaarverslag 2010

152

Met betrekking tot het groot onderhoud merken we het volgende op:  Van de uitgaven voor groot onderhoud in 2010 vindt ongeveer € 1.847.000 zijn oorsprong in 2009. Het betreft hier projecten die in 2009 in uitvoering zijn genomen en in 2010 zijn afgerond.  Van de begroting 2010 is in totaal voor € 154.000 doorgeschoven naar 2011 en daarmee is doelstelling van maximaal 5% budget doorschuiven voor het groot onderhoud behaald.  Aanbestedingen zijn binnen het begrote budget gebleven, realisatie complex 121 wijkt 12% af van geprognosticeerd budget, realisatie complex 89 wijkt 6% af van geprognosticeerd budget. De volgende planmatige onderhoudsactiviteiten zijn in uitvoering genomen. Het betreft hier een verkorte weergave van de belangrijkste activiteiten. Activiteit

Omschrijving

Complex 89

8 woningen, omgeving Floralaan, Gladiolenstraat

Complex 121

47 woningen, omgeving Einthovenstraat, Oude Bennekomseweg, Lorentzstraat

complex 121

Werkelijk 2010 x € 1.000

Begroting 2010 X € 1.000 446

463

2.379

2.618

complex 89

Tevens zijn de doorlopende projecten uit 2009 afgerond:  Complex 72 en 73 (omgeving Floralaan), 36 woningen. Gemiddelde investeringskosten per woning € 31.000.  Complex 84 (omgeving Akeleistraat), 50 woningen. Gemiddelde investeringskosten per woning € 36.000.  Complex 121 (omgeving Einthovenstraat), 47 woningen. Gemiddelde investeringskosten per woning € 51.670. Wij gaan er vanuit dat als gevolg van deze ingrepen de vastgoedwaarde toe zal nemen. Wat deze projecten bijzonder maakt is het feit dat we deze woningen in bewoonde staat ingrijpend aangepakt hebben zonder huurverhoging. De werkzaamheden betroffen het volledig vernieuwen en isoleren van de daken, kozijnen en gevels aan de buitenzijde. Voor onze huurders betekent dit meer wooncomfort en een lager energieverbruik. Aan de binnenzijde van de woningen zijn, afhankelijk van de technische staat van de woning en wensen van de bewoners, douche, toilet en keuken gerenoveerd. Verder zijn vlizotrap, technische installatie en plafond vervangen.

Jaarverslag 2010

153

Omdat deze werkzaamheden in bewoonde staat zijn uitgevoerd, zijn dit ingrijpende projecten voor de bewoners. Daarom organiseren wij altijd van tevoren een bewonersbijeenkomst en bezoeken we bewoners individueel. We stellen in dergelijke projecten een al verbeterde woning beschikbaar aan de bewoners van deze complexen om te gebruiken als ‘model-/inloopwoning’. Zo’n woning is volledig ingericht en voorzien van allerlei gemakken zoals een keuken, douche, toilet, tv en gratis internet. Opzichters en woonconsulenten besteden veel aandacht aan de begeleiding van de huurders tijdens een dergelijk project. Ondanks deze aandacht en de andere maatregelen hebben we uit enquêtes geleerd welke punten we bij volgende projecten kunnen verbeteren.

Vergoeding Om onze huurders deels te compenseren voor de overlast tijdens het groot onderhoud verstrekken wij tevens een financiële vergoeding. De hoogte van de vergoeding is afhankelijk van de uit te voeren werkzaamheden en de daarmee gepaard gaande overlast. In een uitzondering, op sociaal of medisch vlak, brengen we huurders tijdelijk onder in plaatselijk hotel op onze kosten.

Jaarverslag 2010

154

Bron: De Gelderlander 20-11-2010

Jaarverslag 2010

155

Woonruimteverdeling en verhuur Ontwikkelingen Vanaf 1 januari 2011 is de Europese beschikking van 15 december 2009 ingevoerd, die regelt voor welke woningen staatssteun mag worden verstrekt. De achtergrond is om de sociale voorraad zoveel mogelijk te bestemmen voor de lagere inkomensgroepen. De beschikking die vertaald is in een tijdelijke ministeriële regeling hanteert de grens van € 652,52 en een maximum inkomen van € 33.614. Hiermee worden de mogelijkheden voor scheefwonen beperkt. Ook heeft het nieuwe kabinet plannen gepresenteerd om de huren van huishoudens met inkomen boven de € 43.000 met 5% boven inflatie te verhogen. In 2010 hebben wij ons op deze nieuwe situatie voorbereid.

Huurbeleid Wij streven ernaar om voldoende betaalbare woningen (50% van ons bezit) beschikbaar te hebben voor onze primaire doelgroep. Dit willen wij bereiken door een adequaat huurprijsbeleid en een goede prijs-kwaliteitsverhouding. Onze huren zijn relatief laag (prijs-kwaliteitsverhouding) zoals blijkt uit de meest relevante benchmarks. Het uitrustingsniveau van de woningen voor onze primaire doelgroep is sober, doelmatig en voldoet aan de eisen van deze tijd. Het huurprijsniveau van deze woningen ligt op 70% van de maximaal redelijke huur volgens het woningwaarderingstelsel (WWS). Om de prijs-kwaliteitsverhouding van onze kwalitatief goede woningen te verbeteren hebben wij tot nu toe van 1149 woningen het streefhuurpercentage verhoogd naar 100% van de maximaal redelijke huur. Deze wijziging wordt doorgevoerd bij huurdersmutatie. Met de extra inkomsten financieren wij de onrendabele top van nieuw te bouwen woningen en ingrijpende complexmatige woningverbeteringen zonder extra huurverhoging. Ook gebruiken wij deze inkomsten om de extra, door de overheid opgelegde, heffingen te compenseren. Wij passen ons huurbeleid in 2011 aan de nieuwe wetgeving aan om verspilling door scheefwonen zoveel mogelijk te voorkomen en de inzet van huurtoeslag, voor de huurders die daar recht op hebben, te optimaliseren. Wij willen daar waar mogelijk de streefhuren van onze woningen optrekken naar 100% maximaal redelijk. Hiermee brengen wij naar verwachting onze huidige gemiddelde streefhuur van 70% naar 97%. Nu vragen wij 30% minder huur dan wij mogen vragen, in de toekomst wordt dit 3%. Hierdoor voorkomen wij maatschappelijke ‘verspilling’.

Doelstelling 2010 Als extra doelstellingen hebben wij voor 2010 voorgenomen beter inzicht te krijgen in de verhouding tussen de woontechnische kwaliteit, de bouwtechnische kwaliteit, marktontwikkeling, financieel rendement en de waarde van ons bezit (en de daarbij behorende huurprijs).

Waarom deze doelstelling? Wij hebben dit doel gesteld om te onderzoeken of het mogelijk is het streefhuurpercentage van alle woningen naar 100% van de maximaal redelijke huur te brengen. De voorwaarde is om voldoende woningen over te houden voor onze primaire doelgroep. Deze informatie is de basis voor ons nieuw vast te stellen huurbeleid in 2011.

Jaarverslag 2010

156

Hebben wij deze doelstelling gehaald? Wij hebben deze doelstelling gerealiseerd. Van ons bezit weten wij wat de woontechnische kwaliteit, de bouwtechnische kwaliteit, de marktontwikkeling, het financiële rendement en de waarde is. Dit geeft ons een goed beeld van de huidige prijs-kwaliteitsverhouding en laat ons zien wat we aan huurinkomsten missen door niet de volledige huur te vragen.

Huurverhoging 2010 Beleid Wij baseren onze jaarlijkse huurverhoging op uitgangspunten uit ons ondernemingsplan 20072011 en onze begroting 2010. Voor de jaarlijkse huurverhoging schrijft de overheid strikte regels voor, zoals inflatievolgende huurverhoging. Doel van het huurverhogingproces is ervoor zorgen dat de jaarlijkse huurverhoging per 1 juli volgens wettelijk geldende kaders wordt uitgevoerd, zodat:  de huurder op tijd weet hoe hoog zijn huur wordt;  de huurder duidelijke informatie heeft over de aankomende huurverhoging.

Extra doelstellingen 2010 In 2010 hebben wij ons als extra doelen gesteld om: 1. het aantal bezwaren te verminderen naar aanleiding van de huurverhoging; 2. de huurverhoging van de bedrijfsonroerend goed objecten tijdig aan te zeggen; 3. overeenstemming te bereiken met de afvaardiging van de bewonerscommissies.

Waarom deze doelstellingen? Deze doelstellingen hebben wij geformuleerd om de kwaliteit van ons proces te verhogen en onze huurders nog beter te informeren.

Hebben wij deze doelstellingen gehaald? Door in de begeleidende brief bij de huurverhoging nog meer inhoudelijke informatie te geven, hebben wij in 2010 geen bezwaren over de huurverhoging ontvangen. Deze doelstelling is gehaald. De doelstelling betreffende het tijdig aanzeggen van de huurverhoging van de bedrijfsonroerendgoed objecten is niet gehaald. Bij twee objecten is de huurverhoging te vroeg uitgevoerd hetgeen hersteld is. Doordat wij onze voorstellen voor de huurverhoging tijdens een bijeenkomst op 2 februari 2010 voor de afvaardiging van de bewonerscommissies inhoudelijk goed hadden onderbouwd, is ons voorstel unaniem overgenomen met één opmerking van de bewonerscommissie Patrimonium. Zij merkten op dat we geen rekening hebben gehouden met energielabels. Huurverhoging

2010

2009

2008

2007

2006

1,2

2,5

1,6

1,1

2,3

2010

2009

2008

2007

2006

In overleg opgelost

0

3

1

0

7

Doorgestuurd naar Huurcommissie

0

1

0

0

0

Percentage huurverhoging Bezwaarschriften huurverhoging

Jaarverslag 2010

157

Effecten huurharmonisatie Met huurharmonisatie brengen we de huurprijs van een vrijgekomen woning op het niveau van de streefhuur. De streefhuur van een woning is gebaseerd op een percentage van de maximaal redelijke huur. De maximaal redelijke huur is gebaseerd op het aantal punten dat aan een woning is toegekend en een bijbehorende puntprijs. In 2010 hebben wij bij mutatie de huur van 58 woningen opgetrokken naar de streefhuur. Door huurharmonisatie zijn 16 woningen (2009: 34) onttrokken aan de voor de primaire doelgroep bereikbare voorraad.

Vooruitblik 2011 In 2011 willen wij de huurverhoging per 1 juli vóór 1 mei 2011 foutloos aanzeggen volgens het nieuw vast te stellen huurbeleid. Het nieuwe overheidsbeleid moet hiervoor nog worden gedefinieerd. Wij willen de huurders meer inzicht geven in de achtergronden van de huurverhoging door de informatie bij de aanzegging van de huurverhoging nog meer uit te breiden. Van onze huurders willen wij in 2011 graag weten hoe zij ons proces huurverhoging beoordelen.

Marktpositie Op 31 december 2010 hadden wij 5091 woningen in ons bezit. Hiermee bezitten wij circa 39% van de totale woningen in de gemeente Wageningen. Daarnaast bezitten wij 10 huurwoonwagens en 9 standplaatsen, bedrijfsonroerendgoed (BOG) bestaande uit 568 garages en 22 eenheden overig (maatschappelijk) onroerend goed. Geen van onze woningen staat structureel leeg. De frictieleegstand is aanzienlijk teruggebracht door het verbeteren van het toewijzingsproces. We zien dat de samenstelling van ons bezit zoals appartementen en grondgebonden woningen nauwelijks is gewijzigd. We zien een lichte verschuiving van de goedkope woningen naar betaalbare woningen. Dit is het gevolg van ons huurharmonisatiebeleid. De indeling in huurprijzen in conform de wet huurtoeslag.

sam enstelling bezit naar huurprijs (huurgrenzen per 1 juli 2010)

sam enstelling bezit naar w oningtype

100%

100%

7,8%

90%

6,1%

6,7% 5,4%

80%

70%

70%

63,7%

62,9%

50%

40%

40%

41,2%

15,9%

15,9%

38,9%

39,2%

2010

2009

30%

20% 10%

41,3%

60%

50%

30%

3,8%

90%

80%

60%

3,8%

22,4%

25,0%

20% 10%

0% 2010

2009

goedkoop (<= 357,37)

betaalbaar laag (357,38 - 511,50)

betaalbaar hoog (511,50 - 548,18)

duur (> 548,18)

Jaarverslag 2010

0%

appartement

beneden/bovenw oning

eengezinsw oning

overig

158

Huurincasso Beleid Om betalingsproblemen snel vast te kunnen stellen, is ons incassobeleid erop gericht dat de huur voor de eerste of vijfde van de maand (is afhankelijk van contract) is betaald. Het streven is dat in elk geval 85% van onze huurders betaalt via automatische incassomachtiging. Wanneer een huurder de huur niet voor de eerste of vijfde van de maand heeft betaald, sturen wij rond de 10e van de maand een herinnering. De huurder wordt verzocht de huur Bron: De Gelderlander 4-12-2010 binnen 5 dagen over te maken. Hebben wij de huur nog niet ontvangen, dan sturen we rond de 20e van de maand een aanmaning. In deze aanmaning geven wij nogmaals 5 dagen de tijd om de huur over te maken. Ondertussen zoeken wij zo veel mogelijk persoonlijk contact met de huurder. Wij roepen de huurder in de herinnering en aanmaning op contact met ons op te nemen, wordt dit niet gedaan proberen wij zelf de huurder telefonisch en/of via e-mail te bereiken. Wanneer de betaling opnieuw uitblijft en er geen contact gelegd kan worden met de huurder gaat de woonconsulent op huisbezoek. Wij willen hiermee achterhalen welke problematiek er mogelijk speelt en zodoende voorkomen dat de vordering aan de deurwaarder moet worden overgedragen. Blijft ook na dit bezoek betaling uit of worden gemaakte afspraken niet nagekomen, gaat de vordering voor de vijfde van de nieuwe maand naar de deurwaarder. Wij informeren onze huurders actief over dit beleid rond betalen van huur door middel van onze website en de folder Huurincasso. Wij doen dit om er voor te zorgen dat de klant voor de eerste of vijfde van de maand zijn lopende maandhuur of andere openstaande vorderingen heeft bijgeschreven op onze rekening, zodat:  de huurder voldoet aan zijn betalingsverplichting;  de huurachterstand zo laag mogelijk is. De huurachterstand zo laag mogelijk houden heeft als doel: 1. Samen met de huurder te zoeken naar een oplossing. Is bij een relatief lage huurachterstand nog mogelijk. 2. De eventuele deurwaarderskosten voor de huurder zo laag mogelijk te houden. 3. Voldoende tijd te hebben om met de huurder te zoeken naar een oplossing om ontruiming te voorkomen.

Doelstellingen 2010 Om ons incassoproces te optimaliseren hebben wij voor 2010 de volgende doelstellingen geformuleerd:  huurachterstand 0,3% tot 0,5% van de jaarhuur (inclusief vertrokken huurders);  huisuitzettingen door huurachterstand maximaal 10 per jaar;  verbeteren samenwerking schuldhulpverleningsinstanties.

Waarom deze doelstellingen? Wij willen onze huurachterstand terugbrengen naar maximaal 0,5% van de jaarhuur om daarmee tijdig over de benodigde financiering, nodig voor het realiseren van onze bedrijfsdoelstellingen, te kunnen beschikken. Tevens vinden wij dat de huurder de verantwoordelijkheid moet nemen voor het betalen voor hetgeen hij huurt. Daarnaast streven wij naar zo weinig mogelijk huisuitzettingen, omdat de gevolgen hiervan voor de huurder desastreus kunnen zijn. Omdat wij door ons beleid in een vroeg stadium huurders met huurachterstand doorverwijzen naar de schuldhulpverlening is een goede samenwerking met hulpverleningsinstanties van groot belang.

Jaarverslag 2010

159

Resultaten doelstellingen Het huurachterstandspercentage per 31 december 2010 bedraagt 0,56% (2009: 0,73%). Wij hebben de doelstelling voor 2010 niet gerealiseerd, maar door het beleid strikt uit te voeren en oninbare vorderingen bij de deurwaarder op te schonen, is het percentage opnieuw afgenomen. Uit publicaties blijkt dat door de huidige economische situatie het betaalgedrag in Nederland in zijn algemeenheid is verslechterd. Onze resultaten gaan tegen deze trend in. Dit jaar hebben wij onze doelstelling met betrekking tot de huisuitzetting ruim gehaald. In 2010 hebben slechts vijf ontruimingen plaatsgevonden. De kwaliteit van de externe schuldhulpverlening voldoet niet aan onze eisen. Wij hebben onze zorg bij de gemeente Wageningen aangegeven omtrent de wachtlijst van cliënten met problematische schulden en de kwaliteit van de schuldhulpverlening. Het resultaat is dat de gemeente Wageningen heeft besloten te stoppen met de huidige vorm van schuldhulpverlening. In samenwerking met onder andere de Woningstichting zal in 2011 gezocht worden naar een nieuwe en betere invulling. Huurachterstand incl.vertrokken huurders

2010

Percentage ten opzichte van jaarhuur *

2009

0,56

2008

0.73

2007

0,78

2006

0,90

1,50

* Percentage huurachterstand ten opzichte van jaarhuur, inclusief vertrokken huurders.

Aantal vonnissen en ontruimingen Aantal Vonnissen Aantal Ontruimingen

2010

2009 26 5

2008 29 10

18 7

2007

2006

onbekend 7

onbekend 24

Afboekingen 2010 Ondanks onze incassomaatregelen kan het voorkomen dat onze vorderingen oninbaar blijken. Dat is bijvoorbeeld het geval bij vertrek naar onbekende bestemming (‘noorderzon’) of bij overlijden zonder erfgenamen. In die gevallen zijn we genoodzaakt de vordering af te boeken, hetgeen overigens niet betekent dat we kwijtschelden. Onze deurwaarders en wij blijven dergelijke debiteuren ook na afboeking volgen met het doel om deze bedragen als nog te kunnen innen. Indien we meewerken aan een schuldsaneringstraject in het kader van WSNP kan er wel sprake zijn van kwijtschelding. We hebben in 2010 € 127.571 (2009: € 49.407) afgeboekt aan oninbare vorderingen. Op de eerder afgeboekte vorderingen hebben wij in 2010 € 3.537 (2009: € 9.418) ontvangen. Het grootste gedeelte van deze afboekingen bestaat uit in rekening gebrachte mutatiekosten.

Vooruitblik 2011 In 2011 willen wij de huurders met financiële en/of maatschappelijke problemen maatwerk bieden. Wij willen de huurders een structurele oplossing kunnen bieden voor hun problematiek. De inzet van de woonconsulent zal hierin van groot belang zijn. Wij stellen vast dat door het volgen van het strakke huurincassobeleid de huurders met multiproblematiek sneller worden opgemerkt. Wij constateren ook dat de meeste huurachterstanden ontstaan bij huurders die relatief kort bij ons huren. De huur van de woning is in deze gevallen relatief hoog, hoger dan € 511. Ook in 2011 blijven we onze aandacht vestigen op deze groep. Bij de toewijzing aan huurders uit deze groep houden we budgetadviesgesprekken.

Jaarverslag 2010

160

Woonruimteverdeling Er is sprake van schaarste op de woningmarkt. Er zijn meer mensen die een huurwoning zoeken dan dat er huurwoningen worden aangeboden. Dat houdt in dat we de woningtoewijzing van de vrijgekomen woningen moeten reguleren. Eén en ander is vastgelegd in de huisvestingsverordening WERV. We verhuren zo eerlijk mogelijk. Conform de huisvestingsverordening WERV komt iedereen ouder dan 18 jaar en met een economische of maatschappelijke binding met de WERV-regio in aanmerking voor een sociale huurwoning. Alleen voor seniorenwoningen hanteren we een leeftijdsgrens van minimaal 55 jaar. Een ander toewijzingscriterium is de inschrijftijd. Op grond van de huisvestingsverordening WERV sturen we niet actief op inkomen. Toch blijkt dat het merendeel van de toewijzingen plaatsvindt aan de doelgroep van beleid. Op grond van de regionale huisvestingsverordening is door de gemeenten bedongen om bij toewijzing de hoogte van het inkomen geen rol te laten spelen. Dat betekent dat wij niet sturen op het gebruik van de huurtoeslag. We merken op dat volgens informatie van de belastingdienst ruim 1.400 huishoudens in Wageningen huurtoeslag ontvangen. Dat is ruim 27% van onze huurders. In vergelijking met landelijke cijfers is dit een gunstig percentage. In Nederland maakt ruim 1 miljoen huishoudens gebruik van huurtoeslag. Op 2,4 miljoen huurwoningen is dat 42%. De voor verhuur in aanmerking komende sociale huurwoningen worden toegewezen volgens een regionaal woonruimteverdelingssysteem voor het WERV-gebied. Hierbij wordt gebruik gemaakt van het systeem Huiswaarts.nu. Woningen worden aan woningzoekenden aangeboden via de internetsite van Huiswaarts.nu en in regionale huis-aan-huisbladen. Er is één woonruimteverdeelmodel met een aantal selectiemethoden waarvan wij er twee hanteren: 1. aanbodmodel De woningzoekenden reageren zelf op de woning van hun keuze. De inschrijftijd bepaalt de volgorde. 2. lotingmodel De woning wordt aan woningzoekenden aangeboden op basis van hun inschrijfnummer. Hiermee hebben alle kandidaten een gelijke kans. Per 1 oktober 2010 zijn wij definitief gestopt met de optiewoningen. Woningzoekenden konden voor bepaalde complexen of woningen een voorkeur kenbaar maken waarbij de gegadigden met de langste inschrijftijd voorrang kreeg. De woningzoekenden die hiervoor ingeschreven stonden zijn tijdig op de hoogte gesteld van deze wijziging. Het aantal lotingwoningen is in 2010 met 654 woningen uitgebreid. Het totaal komt hiermee op 974. Hiermee kunnen we de groep starters die toe willen treden tot de woningmarkt nog eerder voorzien van een mogelijkheid tot huisvesting. De woningen met een huur boven de huurgrens (€ 652,52) verhuren we rechtstreeks, waarbij geldt dat de woning wordt toegewezen aan de eerste die de woning accepteert. Vanaf 2011 hebben wij de inkomenseis om voor een dergelijke woning in aanmerking te komen aangescherpt.

Woningzoekenden Eind 2010 waren circa 26.699 woningzoekenden ingeschreven in het WERV-gebied (2009: ca. 25.000 en 2008: ca. 24.000). Hiervan zijn er 4.717 afkomstig uit Wageningen (2009: 4.378 en 2008: 4.817).

Jaarverslag 2010

161

Het aantal actief woningzoekenden in het hele WERV-gebied is voor aanbod 8.004 (26%) en voor loting 5.914 (19%). 10.783 huishoudens stonden ingeschreven als passief woningzoekend. Daarmee is het overgrote deel van de woningzoekenden passief woningzoekenden. Passief woningzoekenden schrijven zich in om wachttijd op te bouwen en daarmee de kans op een snelle toewijzing in de toekomst te vergroten. Veelal betreft het senioren-huishoudens die anticiperen op een toekomstige behoefte om gelijkvloers of levensloopbestendig te gaan wonen. De samenstelling van de woningzoekenden naar type huishouden is als volgt: Inschrijving naar huishoudens Wageningen

Eenpersoons

Tweepersoons

1-ouder gezin

3 of 4 personen

5 of meer personen

0

500

1000

1500 2008

2000

2009

2500

3000

2010

Bron: Woningnet kengetallen

Opzeggingen en andere wijzigingen in de woningvoorraad In 2010 zijn de contracten beëindigd van 406 woningen, van 26 garages en 1 bedrijfsonroerend goed object. Dit is een mutatiegraad van 7,49%. In 2009 werden er 525 huurcontracten beëindigd (8,95%), terwijl in 2008 deze nog 10,5% was. Een verklaring voor de daling kan zijn dat er door de economische recessie minder huurders doorstroomden naar een andere woning. Aantal m utaties per jaar 600 500 400 300 200 100 0 januari

februari

maart

april

mei

juni 2007

Jaarverslag 2010

juli 2008

augustus 2009

september

oktober

november

december

2010

162

Er zijn geen woningen gesloopt en 26 woningen uit ons bestaande bezit verkocht. Van deze 26 verkochte woningen hebben we er niet één aan een zittende huurder verkocht. We hebben één woning Westerhofseweg 30 toegevoegd aan onze voorraad. In 2010 boden we een vrijgekomen appartement gemiddeld 4,7 keer aan een kandidaat aan voordat deze werd geaccepteerd. Eengezinswoningen boden we 8 keer aan voordat deze werden geaccepteerd.

Resultaten verhuur We hebben in 2010 391 woningen verhuurd en 38 garages en overig bedrijfsonroerendgoed. De gemiddelde wachttijd voor een woning via het aanbodmodel is 5,8 jaar (2009: 5,4 jaar) en het aantal woningzoekenden is toegenomen met 8,4%. In het hierna volgende overzicht is dit verder uitgewerkt.

Overzicht verhuringen Aantal vhe’s 2010

2009

22

79

Contractbeëindiging woningen

447

525

Subtotaal

469

604

Leeg per 31 december

14

22

Te verkopen woningen

26

18

429

564

270

331

19

33

Leeg per 31 december

Totaal te verhuren Reguliere verhuur Via Huiswaarts.nu / krant aangeboden Huurwoningen boven huurtoeslag grens direct verhuurd Contract verlengd WUR

2

Optiewoningen

3

22

Woningruil

14

22

Garages en overig BOG

38

66

totaal regulier verhuurd

346

474

Eigen toewijzingen (woongroepen en centraal wonen)

41

54

Bijzondere verhuringen (bemiddeling en optiewoningen)

42

36

Bijzondere verhuur

Totaal bijzondere verhuur Totaal verhuurd

83

90

429

564

Bijzondere doelgroepen Ieder jaar wordt een bepaald percentage huurwoningen verhuurd aan bijzondere doelgroepen. Dit gebeurt na goedkeuring van de gemeente Wageningen en de bestuurder van de Woningstichting. De toewijzing van bijzondere doelgroepen vindt gedeeltelijk plaats buiten het toewijzingsysteem Huiswaarts.nu om. Bijzondere doelgroepen zijn onder andere sociale- en medische urgenten, stadsvernieuwingsurgenten, vluchtelingen en statushouders en cliënten van instellingen zoals RIBW, Stichting Philadelphia Zorg, Stichting de Opbouw, Siza Dorpgroep en ‘s Heeren Loo De Vallei.

Jaarverslag 2010

163

Sociale urgentie De Urgentiecommissie WERV kent een zoekprofiel toe aan sociaal urgente woningzoekenden, bijvoorbeeld in geval van echtscheiding. Hiermee kan de urgente woningzoekende reageren op woningen via Huiswaarts.nu. Als er géén bijzonderheden staan vermeld in de advertentie hebben urgenten voorrang op alle andere woningzoekenden. Als de urgente woningzoekende binnen een termijn van zes maanden niet is gehuisvest, wordt onderzocht of dit te wijten is aan de urgente woningzoekende zelf. Is dat het geval dan trekt de Urgentiecommissie WERV in de meeste gevallen de urgentie in. We hebben in 2010 één vrouw met kinderen die uit de Hera-opvang kwam met voorrang een woning toegewezen. Hera helpt mensen die te maken hebben met huiselijke geweld en machtsmisbruik. Zij bieden voorlichting, hulp en opvang om het geweld te stoppen en herhaling te voorkomen. Vanuit de gemeente Wageningen is vastgesteld dat de Woningstichting maximaal 2 toewijzingen per jaar doet aan deze opvang.

Medische urgentie Woningzoekenden kunnen een medische urgentie aanvragen bij de Urgentiecommissie WERV. Er wordt dan aan een arts van de Hulpverlening Gelderland Midden (HGM) advies gevraagd om de situatie van de aanvrager te beoordelen. De HGM-arts zal eventueel andere artsen/hulpverleners raadplegen. Hierna wordt de gemeente Wageningen schriftelijk geadviseerd om al dan niet een urgentie toe te kennen. Vervolgens overlegt de gemeente Wageningen met ons om passende woonruimte beschikbaar te stellen. Aangezien de feitelijke toewijzing buiten het reguliere toewijzingssysteem plaatsvindt, moet de gemeente Wageningen deze toewijzing definitief goedkeuren. De woningzoekende mag deze woning niet weigeren. Eén woning is afgelopen jaar verhuurd aan het RIBW. Het RIBW verhuurt de woning aan negen mensen met een ex-psychische achtergrond en levert de nazorg en de begeleiding.

Urgentiecommissie WERV De urgentiecommissie WERV houdt zich bezig met de behandeling van de urgentieaanvragen in de WERV-regio. Voor Wageningen zijn er in 2010 52 aanvragen behandeld (in 2009 waren dit er 61) en zijn er 34 afgewezen (in 2009 waren dit er 41). Op deze afwijzingen zijn 7 bezwaarschriften binnengekomen die allemaal ongegrond zijn verklaard. Woonurgenties behandeld in 2010 toegekende woonurgenties

15

afgewezen woonurgenties buiten behandeling gestelde aanvragen

34 2

ingetrokken (verleende) woonurgenties Totaal woonurgenties behandeld in 2010

1 52

Waarvan 1 op basis van de hardheidsclausule

In verband met behouden koopwoning

Taakstelling huisvesting vergunninghouders vreemdelingenwet Ieder jaar moet de gemeente Wageningen een aantal asielzoekers op grond van haar taakstelling huisvesting vergunninghouders vreemdelingenwet huisvesten. In 2010 zijn 26 personen vanuit de taakstelling buiten het toewijzingsysteem om gehuisvest in twaalf woningen (2009: 9 woningen). Daarmee hebben we het restant van de taakstelling voor 2009 en de totale taakstelling voor 2010 volledig gerealiseerd. Met de sluiting van het Asielzoekerscentrum in Wageningen is het lastig om kandidaten met een reguliere status te “verleiden” in Wageningen te gaan wonen.

Jaarverslag 2010

164

Omdat er te weinig kandidaten zijn moeten we een aantal woningen aanbieden op de site van de COA dat betekent dat we mensen van buiten Wageningen gaan huisvesten. De taakstelling die de gemeente Wageningen opgelegd heeft gekregen tot 1 juli 2011 bedraagt 11 personen.

Laatste kansbeleid Elke aanvraag voor een laatste kans in eigen of andere woning wordt besproken en geaccordeerd door de gemeente Wageningen en de directie van de Woningstichting. In 2010 heeft er één toewijzing plaatsgevonden in het kader van het laatste kansbeleid.

Verhuringen WMO Indien blijkt dat een woning, waarvan het contract is opgezegd, bijzondere medische aanpassingen heeft wordt deze woning in overleg met de gemeente Wageningen (afdeling Wet Maatschappelijke Ondersteuning) toegewezen aan een hiervoor geschikte kandidaat. In 2010 is op deze manier één woning verhuurd. Op het moment dat een huurder aangeeft de WMO-voorzieningen niet meer nodig te hebben bemiddelen wij deze huurder naar een ‘reguliere’ woning. De vrijkomende ‘WMO-woning’ komt daarmee beschikbaar voor iemand die dat nodig heeft. Dit is 2010 eenmaal voorgekomen.

Model-/inloopwoning Jaarlijks voeren wij een aantal groot onderhoudsprojecten uit. De impact van deze werkzaamheden is enorm voor de bewoners. Om de bewoners een beeld te kunnen geven van hoe de woning eruit komt te zien na het groot onderhoud, reserveren we voor de totale duur van het project een woning die gebruikt wordt als modelwoning. Tevens wordt deze woning tijdens de totale duur van het project gebruikt als inloopwoning. Bewoners van woningen waar de groot onderhoudswerkzaamheden in volle gang zijn kunnen deze volledig ingerichte woning gebruiken om te koken, douchen, gebruik te maken van het toilet of tv te kijken. In 2010 hebben we twee woningen vrijgehouden om te gebruiken als model-/inloopwoning. We hebben één woning uit ons verkoopprogramma beschikbaar gesteld om huurders, van wie de woning is getroffen door brand, tijdelijk te huisvesten tot hun woning weer is hersteld.

OGGZ Schakel 3 Op grond van het WERV-convenant OGGZ hebben wij een verplichting om sociaal kwetsbare mensen die kampen met meervoudige problemen die onvoldoende zelfredzaam zijn te huisvesten. Via het RIBW, die de zorg en begeleiding levert, hebben wij acht zorgeenheden aan de Asterstraat 127 aan deze doelgroep verhuurd. De bijzondere verhuren worden in het hierna volgende overzicht samengevat. Toewijzingen bijzondere doelgroepen

2010

2009

Sociale- en medische urgenties

13

14

Taakstelling (vluchtelingen en statushouders)

12

9

Laatste kansbeleid

1

2

WMO vrij maken eengezinswoning

1

2

Bijzondere bemiddeling Melkweg

4

4

Model-/inloopwoningen

3

2

OGGZ Schakel 3

8

3

42

36

Totaal

Jaarverslag 2010

165

Overige bijzondere toewijzingen buiten Huiswaarts.nu om In de huisvestingsverordening van de WERV is vastgelegd dat een aantal woningen kan worden toegewezen buiten het reguliere woonruimteverdeelsysteem. Dit betreft bijvoorbeeld de woningen behorende bij de Centraal Wonen projecten als de Woongroepen. De huurders van deze woningen hebben het coöptatierecht bij mutaties. Dit houdt in dat zij hun eigen wachtlijsten hanteren en de toewijzingscommissie van deze groepen een kandidaat huurder voordraagt aan de Woningstichting. Uiteraard moeten zij nu en in de toekomst aan dezelfde inkomens- en bindingseisen voldoen als alle andere woningzoekenden. In hoeverre dit coöptatiesysteem kan blijven bestaan na de invoering van de Europese wetgeving rond toewijzing is eind januari 2011 nog weinig over te zeggen.

Eigen voordracht In Wageningen kennen we twee ‘centraal wonen’ projecten. Centraal Wonen I Leeuweriksweide/Graspieperweide en Centraal Wonen II het Binnenveld, gelegen in de wijk Noord West. Centraal Wonen is in de jaren ‘ 70 en ‘ 80 ontstaan uit een groeiende behoefte om op een andere manier te wonen; met meer betrokkenheid en meer sociale contacten. Tevens verhuren wij een aantal woningen aan woongroepen. Dit zijn woningen waarbij iedere bewoner een onzelfstandige kamer huurt in de woning en er gezamenlijk gebruik wordt gemaakt van de keuken, woonkamer, toilet en douche. De toewijzingen staan in hierna volgende overzicht. Overige bijzondere toewijzingen buiten Huiswaarts.nu om

2010

2009

Eigen voordracht Centraal Wonen I

9

18

Eigen voordracht Centraal Wonen II

10

8

Eigen voordracht Woongroepen

20

24

2

4

41

54

Toewijzing met bijzonderheden Totaal

Woningruil Voor bepaalde woningen is de druk op de woningmarkt in Wageningen hoog. Mensen moeten daarom vaak lang wachten op een andere woning. Woningruil kan dan een oplossing zijn. Onder bepaalde voorwaarden is het mogelijk om onderling van huurwoning te wisselen. Ruilen kan met huurders van de Woningstichting, maar ook met huurders van buiten Wageningen. In 2010 hebben 17 woningruilingen plaatsgevonden. Ook voor deze vorm van bijzondere toewijzing zijn de gevolgen van de Europese beschikking eind januari 2011 nog onbekend. Een daling van het aantal woningruilingen sluiten we niet uit.

Woningtoewijzing vanaf 1 januari 2011 Door gewijzigde wetgeving op grond van een Europese beschikking van december 2009 zal de woningtoewijzing van 2011 mogelijk ingrijpend wijzigen. We moeten 90% van de nieuwe of vrijkomende huurwoningen met een huur tot € 652,52 toewijzen aan huurders met een belastbaar huishoudinkomen beneden de grens van € 33.614. De resterende 10% moet in beginsel worden toegewezen aan urgenten, volgens definities Urgentiecommissie WERV, met hogere inkomens. Voor de huishoudens met lage inkomens nemen de huren een aanzienlijk deel van het besteedbaar inkomen in beslag. Wij starten vanaf 2011 met het hanteren van gedetailleerde inkomenseisen bij de toewijzing en daarbij spelen adviesbudgetgesprekken een belangrijke rol. Dit ter bescherming van de huurder.

Jaarverslag 2010

166

Zo proberen we te voorkomen dat de huurder na verloop van tijd, als gevolg van te hoge huur, in financiële problemen komt wat kan leiden tot eventuele huurachterstand en uiteindelijk ontruiming van de woning.

Woonfraude In 2006 is in opdracht van de VROM-inspectie onderzoek gedaan naar de mate van risico op woonfraude in 50 gemeenten in Nederland. Op basis van een literatuurstudie is een risicomodel opgesteld. Dit model is opgebouwd uit een aantal indicatoren. Als een gemeente hoog scoort op deze indicatoren is de kans groot dat in die gemeente onrechtmatige bewoning voorkomt. Gemeente Wageningen scoort relatief hoog op de lijst met 50-risicogemeenten (plaats 4, 13, 5 en 14, afhankelijk van de gehanteerde rekenmethode). Dit is te verklaren doordat er, door de aanwezigheid van de Wageningen UR, relatief veel studenten zijn ten opzichte van de andere inwoners van Wageningen. Het resultaat van bovengenoemd onderzoek is voor ons aanleiding om te onderzoeken in welke mate woonfraude in ons Bron: meldpuntwoonfraude.nl eigen woningbezit voorkomt en deze woonfraude te bestrijden. Wij beseffen dat door een toenemende druk op de woningmarkt er gezorgd moet blijven worden voor een eerlijke verdeling van de beschikbare woonvoorraad. Maar ook dat een aangenomen en actief uitgevoerd woonfraudebeleid onze positie vanuit juridisch perspectief en marktpositionering (imago) versterkt. Klanten mogen op dit gebied een actieve handelswijze van ons verwachten.

Doelstelling 2010 Als doelstelling voor 2010 is de aanpak van woonfraude geformuleerd. Het betreft het verbeteren van de positie op de lijst met risicogemeenten door plaatsing buiten de top 50 te realiseren. Hierbij wordt de volgende kanttekening gemaakt. Het risicomodel is gebaseerd op de veronderstelling dat onrechtmatige bewoning met name door de doelgroepen studenten, tijdelijke allochtone werknemers en illegalen wordt veroorzaakt. Daarnaast is het sociaal en economisch klimaat in de gemeente een factor die de mate van kans op woonfraude meet. Tevens maken de mogelijkheden voor huisvesting van deze doelgroepen onderdeel uit van het risicomodel. Deze gemeentelijke omstandigheden zijn nader uitgewerkt in meetbare indicatoren, die de basis vormen voor de lijst met 50 risicogemeenten. Deze lijst geeft weer hoe groot het risico op de aanwezigheid van woonfraude binnen de gemeente is. De feitelijke situatie wordt hiermee niet gemeten. Inwoners van Wageningen, de gemeente en de Woningstichting zijn gebaat bij de bestrijding van woonfraude. Woonfraude wordt niet langer getolereerd, wordt bestreden en zal daardoor minder vaak voorkomen. Echter, ondanks de bestrijding van woonfraude, wijzigen de uitkomsten van de indicatoren van het risicomodel niet. Niet bekend is of in de toekomst een herijking van de lijst met risicogemeenten plaatsvindt. De doelgroepen, het sociaal en economisch klimaat en de huisvestingsmogelijkheden zullen niet drastisch wijzigen. We hebben daarom niet de verwachting dat áls een herijking wordt uitgevoerd, de gemeente Wageningen niet meer op de lijst voorkomt. Desalniettemin erkent de Woningstichting de noodzaak van de aanpak van woonfraude en hebben we als hoofddoel geformuleerd: “Het leveren van een bijdrage aan een rechtvaardige woonruimteverdeling”

Jaarverslag 2010

167

Realisatie doelstelling In 2010 is actief gestart met de aanpak van woonfraude. De gemeente Wageningen en de Woningstichting hebben in april 2010 een convenant inzake de aanpak van overbewoning en onrechtmatige bewoning afgesloten.

Burgemeester Van Rumund en directeur Janssen hebben convenant ondertekend

Op grond hiervan hebben wij ons huurdersbestand vergeleken met de gegevens in de Gemeentelijke Basisadministratie (GBA). Deze bestandsvergelijking heeft een lijst met 94 adressen opgeleverd waar mogelijk sprake is van woonfraude. Uiteindelijk is van deze lijst bij 12 adressen nader onderzoek gedaan. Naast deze bestandsvergelijking zijn er ook meldingen gedaan door bewoners en onze eigen medewerkers. Deze bestandsvergelijking is op wettelijk verantwoorde wijze gebeurd, zodat de privacy van de huurders volledig is gewaarborgd. Verder zijn er in 2010 afspraken gemaakt met de gemeente over inschrijven op adressen van de Woningstichting in de Gemeentelijke Basisadministratie. Er moet altijd een bewijs worden overgelegd aan de balie van de afdeling Burgerzaken waaruit blijkt dat de Woningstichting akkoord gaat met inschrijven. Hierdoor zijn in 2010 ook veel meer aanvragen gedaan voor huisbewaring, kamerverhuur en inwoning.

Betrekken huurders bij woonfraude Uiteraard hebben we de huurders betrokken bij onze aanpak van woonfraude. In het hoofdstuk over bewonersparticipatie zetten we dit nader uiteen.

Training Onze medewerkers met veel klantcontacten hebben een alertheidtraining gehad zodat zij mogelijke woonfraude beter kunnen herkennen. Verder heeft een aantal medewerkers die direct betrokken zijn bij woonfraudebestrijding een extra training gevolgd. Twee woonconsulenten en de coördinator woonfraude hebben een training on the job gevolgd. Zij hebben zowel in Wageningen als in Amsterdam met een trainer adressen bezocht waar mogelijk sprake is van woonfraude. e

1 kwartaal

e

3 kwartaal

4 kwartaal

totaal

2 kwartaal

e

e

Meldingen woonfraude

14

8

22

22

66

Opzeggingen Huisbewaringen

2 5

0 5

5 6

2 3

9 19

Kamerverhuur Inwoning

1 0

0 0

6 3

7 17

14 20

Jaarverslag 2010

168

Om deze doelen te realiseren hebben we externen ingezet voor de implementatie van de woonfraudebestrijding voor € 35.400. In 2010 is het Verhuurteam uitgebreid met één fte die tevens de coördinator is van Woonfraude. Om mede het beleid van Woonfraude neer te zetten en meldingen te onderzoeken en actie te ondernemen is hieraan 0,5 fte ingezet. Voor 2011 verwachten we dat het onderzoeken van nieuwe meldingen en opbouwen van dossiers zes uur per week zal zijn. De opbrengsten zijn beter imago, bijdragen aan een eerlijke woonruimteverdeling en het realiseren van huurharmonisatie doordat er contracten zijn beëindigd.

Mutatieproces Beleid Het beleid is gericht om de geschikte kandidaten voor de vrijkomende woningen te vinden op een zo efficiënt en effectief mogelijk wijze. We streven naar aansluitend verhuren om hiermee de wachttijd van de huurder te minimaliseren en onze opbrengsten te optimaliseren. We verhuren de woningen aansluitend als er slechts geringe mutatiewerkzaamheden nodig zijn. We noemen dit A-mutaties. Door deze manier van werken zijn de kosten voor leegstand enorm afgenomen (2010: € 90.000. 2009: € 195.000)

A, B, en C mutaties:  A-mutatie (aansluitende verhuur) is een reguliere mutatie, zonder veel mutatieonderhoud omdat het een nieuwbouwwoning betreft of omdat er recentelijk groot onderhoud is uitgevoerd.  B-mutatie (maximaal 6 dagen leegstand) is een mutatie waarbij niet binnen 3 jaar groot onderhoud of planmatig onderhoud aan en in de woning is gepland.  C-mutatie (maximaal 12 dagen leegstand) is een mutatie waarbij binnen 3 jaar groot onderhoud of planmatig onderhoud aan/in de woning is gepland.

Wij kiezen voor een gedegen mutatieonderhoud om woningen in goede staat te verhuren. Woningen waar bijvoorbeeld het toilet, douche of keuken vervangen moet worden staan gedurende de mutatieperiode langer leeg. Hier is dus geen sprake van aansluitende verhuur (Ben C-mutaties). We hebben met aannemers afspraken gemaakt over de termijn waarbinnen deze werkzaamheden plaats moeten vinden.

Doelstellingen 2010 De doelstellingen voor 2010 zijn onder andere:  het invoeren van groepsbezichtigingen  verdere digitalisering van het hele mutatieproces  start Digizine om advertentiekosten te beperken  ten minste 90% van de A-mutaties aansluitend verhuren  frictieleegstand minder dan 0,5% van de jaarhuur  verhogen aantal e-mailadressen van klanten tot 65% van het aantal vhe’s

Jaarverslag 2010

169

Realisatie doelstellingen 

Groepsbezichtigingen We hebben groepsbezichtigingen ingevoerd. Hierdoor zijn kandidaten gelijktijdig uitgenodigd voor het bezichtigen van de woning in bewoonde staat in plaats van kandidaat na kandidaat in onbewoonde staat. Hiermee is de doorlooptijd van dit proces aanzienlijk verkort. Wij stimuleren vertrekkende huurders ten minste twee maanden voor vertrek het huurcontract op te zeggen door een financiële prikkel te geven. In 2010 hebben van de 61 huurders (15% van alle opzeggingen in 2010) hiervan gebruik gemaakt.



Digitalisering mutatieproces Vanaf 1 april 2010 zijn we gestart met het digitaal aanbieden. Dit houdt in dat de woningzoekenden alleen nog maar via internet kunnen reageren op een woning. Wij stimuleren de woningzoekenden om de communicatie rond het verkrijgen van de nieuwe woning uitsluitend digitaal te laten verlopen. Dit houdt in dat vanaf de reactie van de woningzoekende tot en met de uitnodiging voor het ondertekenen van de huurovereenkomst alles digitaal plaatsvindt. Voordeel hiervan is dat het effectief en efficiënt verloopt en kostenbesparend is.



Digizine De wekelijkse paginagrote advertenties met woningaanbiedingen in de huis-aan-huis-bladen zijn teruggebracht tot kleine advertenties waarbij verwezen wordt naar de website van Huiswaarts.nu zodat het past in de lijn van de digitalisering van het mutatieproces. Digizine is een digitaal magazine van Huiswaarts.nu waarin wekelijks het actuele woningaanbod van de WERV-corporaties staat. De woningzoekende ontvangt wekelijks een mail met een bestand waarin het actuele woningaanbod kort wordt gepresenteerd. Digizine is gratis en afgestemd op de wensen van de klant.



Ten minste 90% van A-mutaties aansluitend verhuren Deze doelstelling hebben we gehaald met 92,3%.



Frictieleegstand Er is geen sprake van structurele leegstand in onze woningvoorraad. De huurderving bedroeg € 90.000 (0,3% van de netto huur). Door het efficiënt en effectief inzetten van het nieuwe verhuur- mutatieproces is dit een forse daling ten opzichte van 2009, toen de huurderving wegens leegstand 0,8% van de netto huur bedroeg. Hiermee is deze doelstelling gehaald. De huurderving is verder nog te splitsen in technische- en frictieleegstand. In 2010 is dit alleen nog maar uit te drukken in dagen en nog niet in geld. In de loop van 2011 willen wij deze kosten wel gesplitst inzichtelijk maken.



Aan het eind van het jaar hebben we een Sinterklaas- en kerstmailing uitgevoerd. We wilden hiermee bereiken dat we over minimaal 65% van onze vhe’s e-mailadressen beschikken en ons bestaande adressenbestand konden actualiseren. De mailing was een groot succes, we hebben 1.505 reacties ontvangen. Dat brengt het aantal bekende emailadressen op ruim 3.000. Met 59% hebben wij de doelstelling nagenoeg bereikt. Voor de kinderen was er een Sinterklaaskleurplaat die bij inlevering (met e-mailadres) een snoepzak opleverde. Overige bewoners maakten met het invullen van hun gegevens kans op één van de honderd te verloten kerspakketten.

Jaarverslag 2010

170

De prijswinnaars haalden op 22 december hun kerstpakketten op in het woontrefpunt. Een sfeervolle en vrolijke bijeenkomst, huurders waren erg content met het pakket. In 2011 zetten we de lijn door om een zo groot mogelijk en actueel (e-mail)adressenbestand te hebben.

Verhuisbus Om onze klanten een extra service te bieden kan er tegen een voordelige prijs gebruik gemaakt worden van de verhuisbus. De verhuisbus is bedoeld voor (nieuwe) huurders en vertrekkende huurders van de Woningstichting. Deze verhuisbus kan voor één dag voordelig gehuurd worden. In het weekend betaalt men € 67,50 per dag, doordeweeks kost de verhuisbus € 60,75 (met uitzondering van feestdagen, dan geldt het weekendtarief). Als men meer dan 100 km rijdt, worden de kosten (€ 0,25 inclusief BTW per extra gereden kilometer) achteraf verrekend. Het huren van de verhuisbus gaat via Vallei Auto Groep Wageningen. In 2010 hebben 84 huurders gebruik gemaakt van de verhuisbus.

KWH Huurlabel De woonwensen van onze klanten zijn voor ons heel belangrijk. Daarom willen we optimale service en kwaliteit leveren. We zijn er dan ook trots op dat we in juni 2000 voor het eerst het KWH-Huurlabel (Kwaliteitszorg Woondiensten Huursector) hebben behaald. Als officiële kwaliteitscorporatie garanderen we onze klanten een optimale service op het gebied van fysieke en telefonische bereikbaarheid, voorlichting en wooninformatie, woningaanbieding, reparatieverzoeken, onderhoudsservice, huurtoeslag, huurderszelfwerkzaamheid, huuropzegging, huurbetaling en huurincasso en geschillenbehandeling.

Meting KWH controleert jaarlijks of de kwaliteit van onze dienstverlening aan hun strenge eisen voldoet. Zo meten ze of we goed bereikbaar zijn, of we goede voorlichting geven, of we klachten goed afhandelen. Kortom op een groot aantal zaken waarbij de huurder met ons te maken krijgt, laten wij jaarlijks een kwaliteitsonderzoek uitvoeren. Niet alle onderdelen worden elk jaar weer gemeten. KWH meet per jaar op een aantal onderdelen. De meting gebeurt op een aantal manieren:  Schriftelijke meting Met een schriftelijke enquête wordt de mening van onze klanten over de kwaliteit van onze dienstverlening gevraagd.  Onderzoek telefonische bereikbaarheid De telefonische bereikbaarheid van onze corporatie wordt onderzocht. Daarbij wordt zowel gelet op de snelheid van het beantwoorden en doorverbinden als de kwaliteit van het gespreksvoering.  Mysteryshopping Een anonieme bezoeker doet zich voor als woningzoekende en beoordeelt de kwaliteit van onze dienstverlening. De mysteryshopper kijkt bijvoorbeeld naar de ontvangst, de inrichting van de ruimte, de informatieverstrekking en beoordeelt de manier waarop hij of zij geholpen wordt.  Beoordelen informatiemateriaal Ons informatiemateriaal wordt aan de hand van een checklist beoordeeld. Dit betreft zowel brochures als de informatie op de website. De resultaten van al deze metingen geven de uiteindelijke score.

Jaarverslag 2010

171

Resultaten meting 2010 In 2010 hebben we ons KWH-Huurlabel opnieuw verlengd. In de volgende tabel is weergegeven hoe wij in 2010, op de verschillende metingen en vorige metingen hebben gescoord. Labelonderdeel

Score 2010

Score enquête

Score mystery guest en info

Score vorige meting

Score landelijk

Corporatie bellen Woning onderhouden

7,1 7,9

7,5 8,1

6,9 8,0

7,2 7,3

7,5 7,8

Klachten afhandelen Woning verlaten

6,5 8,8

5,2 9,4

7,4 8,0

5,9 8,4

6,8 8,4

Rond de woning

6,2

6,3

5,0

Nog niet eerder gemeten

6,7

De norm voor het behouden van het KWH label is een cijfer 7 op alle labelonderdelen. Uitzondering voor de labelonderdelen ‘Klachten afhandelen’ en ‘Rond de woning’, daarbij ligt de norm in 2010 respectievelijk bij 6,5 en 6. We voldoen dus ruim aan de kwaliteitseisen van KWH.

KWH-meting 2011 Ook in 2011 worden wij weer op verschillende onderdelen gemeten door het KWH. Daarnaast gebruiken we ook de KWH after sales. In het hoofdstuk Organisatie en Personeel staat dit onderwerp uitgebreider beschreven. We gebruiken alle resultaten en opmerkingen van onze klanten, over ons en onze dienstverlening, om onze dienstverlening op een nog hoger niveau te krijgen.

Verhuur bedrijfsonroerendgoed (BOG) Beleid Ons beleid bij de verhuur van BOG is dat de huurprijzen marktconform zijn. Jaarlijks worden per 1 juli de huurprijzen aangepast op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI) reeks alle huishoudens, gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek. Nieuwe huurovereenkomsten voor winkelruimte (artikel 7:290 BW) of kantoorruimte (artikel 7:230A) worden opgesteld volgens de modellen van de Raad van Onroerende Zaken (ROZ).

Bezit bedrijfsonroerendgoed Wij verhuren ons bedrijfsonroerendgoed aan verschillende (maatschappelijke) partijen, namelijk:  Asterstraat 421 (Reinwaterkelder) Musicalvereniging Sempre Sereno huurt deze ruimte om te gebruiken als opslag- en werkruimte voor hun decor- en kledingstukken.  Buurtseweg 3 De huurders van dit wijkcentrum zijn:  ’s Heerenloo: dagbestedingactiviteiten voor mensen met een verstandelijke beperking.  RIBW: kantooractiviteiten in verband met het begeleiden (bij het wonen) van cliënten met een psychosociale of psychiatrische beperking.  Stichting Vluchtelingenorganisatie Mai Mi Bath: biedt hulp aan vluchtelingen in binnen en buitenland in de vorm van praktische psychosociale en juridische hulp. Jaarverslag 2010

172





      

 Vriendendienst: maatjesproject voor mensen met een psychiatrische achtergrond. Crocusstraat 51 De Andre Stichting (maakt deel uit van Stichting de Opbouw) huurt twee groepswoningen en dagbestedingsruimte. Zij richten hun activiteiten op de verlening van zorg en begeleiding aan verstandelijk gehandicapten. Harnjesweg 84 (Ons Huis) De huurders van dit wijkcentrum zijn:  Solidez: welzijnsorganisatie met een uitgebreid dienstenaanbod voor alle inwoners van de gemeente Renkum en Wageningen.  Kerkenraad van de Nederlands Gereformeerde Kerk van Wageningen: houdt op alle zondagen en christelijke feestdagen kerkdiensten. Herenstraat 35 Jacaranda huurt deze ruimte en gebruikt het als winkel en atelier. Kortestraat 2 Solidez gebruikt deze ruimte als wijkcentrum in de Nude. 5 Mei plein 7 In deze ruimte is Kapsalon 5 Mei Plein gevestigd. Melkweg 1 Stichting Hospice Wageningen huurt Melkweg 1. Zij geeft aanvullende zorg voor lichamelijk, psychisch, sociaal en geestelijk/ spiritueel welbevinden in de laatste fase van het leven. Melkweg 2 Een gedeelte van deze ruimte verhuren wij aan Stichting Vilente die het als kantoor gebruikt. Stichting Vilente is een zorginstelling met een uitgebreid dienstenpakket. Ritzemabosweg 37 Stichting Koepel Kinderopvang Wageningen huurt deze ruimte en gebruikt het als kantoor en Buiten Schoolse Opvang. Veerstraat 122 Stichting Robinia huurt een ‘Agrodome-woning’ die zij gebruikt als informatiecentrum.

Naast deze panden verhuren wij ook garages en parkeerplaatsen.

Olympiaplein 26 Wij stellen ons kantoor aan het Olympiaplein 26 elke verkiezing kosteloos beschikbaar aan de gemeente Wageningen om te gebruiken als stemlokaal. Het WMO-netwerk vergadert periodiek, eveneens kosteloos, in ons kantoor aan het Olympiaplein 26.

Jaarverslag 2010

173

Bewonersparticipatie Visie Om te komen tot efficiënte bewonersparticipatie zijn we teruggegaan naar de basis, de bewonerscommissies. Zij zijn dé gesprekspartner van de Woningstichting. In onze participatievisie zijn er verschillende overlegvormen met bewonerscommissieleden. Op deze manier, soms gezamenlijk, soms met een afvaardiging, komen alle (verplichte) onderwerpen aan bod en is een overkoepelende huurdersorganisatie overbodig geworden. In 2010 is duidelijk geworden dat deze structuur onze bewonerscommissieleden weliswaar aanspreekt, maar dat er op deze manier veel van hen wordt gevraagd. Veel bewonerscommissieleden zijn veelal ook actief in het wijkgericht werken. In 2011 gaan we daarom kijken hoe we onze participatiestructuur beter kunnen laten aansluiten bij het wijkgericht werken.

KWH-Participatielabel In 2007 zijn we voor het eerst gemeten voor het KWH-Participatielabel. We hebben het toen net niet gehaald zoals blijkt uit de volgende tabel. De resultaten uit die meting hebben we gebruikt als een ‘nulmeting’ en hebben de verbeterpunten gebruikt om onze bewonersparticipatie op een hoger niveau te brengen. In de eerste helft van 2010 zijn we opnieuw gemeten op het KWH-participatielabel. We hebben het gehaald met de volgende cijfers: Labelonderdeel

2010

2007

Landelijk gem. 2009

Visie

7,2

7.2

7,2

Randvoorwaarden Samenwerking

7,0 6,9

6,6 6,8

6,9 6,8

Rendement

6,9

6,6

6,7

Jaarverslag 2010

174

Uit de meting blijkt dat we ten opzichte van 2007 een grote verbetering hebben gemaakt op het gebied van bewonersparticipatie. We scoren op alle onderdelen op of boven het landelijk gemiddelde. Op twee labelonderdelen scoren we op of boven de norm van 7,0. Hieruit concluderen we dat we, samen met bewoners, de laatste jaren hard hebben gewerkt aan het verbeteren van bewonersparticipatie. We realiseren ons dat we op de goede weg zijn. Natuurlijk is het proces altijd voor verbetering vatbaar. In 2010 hebben we, naar aanleiding van de resultaten uit deze KWH-meting, een verbeterplan opgesteld. De acties die hieruit voortkomen pakken we in 2011 op. Verbeterpunten zijn onder andere:  Samen met de bewonerscommissies de uitwerking van onze visie op participatie afstemmen, zodat verwachtingen over zeggenschap, bevoegdheden en terugkoppeling helder zijn.  (Samen met de bewonerscommissies) kijken naar het verbeteren van de communicatie over bewonersparticipatie richting huurders.  Zorgen dat terugkoppeling op adviezen beter onderbouwd is.

Internetpanel Het internetpanel bestaat op dit moment uit 543 deelnemers. Dit zijn zowel huurders als niethuurders. In 2010 zijn twee onderwerpen voorgelegd aan het internetpanel:

Woonfraude In maart hebben we onze internetpanelleden een korte vragenlijst over woonfraude voorgelegd. De uitkomsten van dit onderzoek hebben we gebruikt voor de twee themabijeenkomsten in april met een afvaardiging van bewonerscommissieleden. Conclusies uit deze enquête:  Huurders en woningzoekenden zijn zich bewust van wat woonfraude is.  Woonfraude moet worden aangepakt. Vooral ten bate van de eerlijke woonruimteverdeling en de doorstroming. De verantwoordelijkheid hiervan ligt bij de Woningstichting.  Huurders en woningzoekenden zijn passief in hun rol bij de aanpak van woonfraude. Men wil wel meewerken om woonfraude aan te pakken door een vermoeden van woonfraude te melden, maar het aanspreken van de buren ziet men als de rol van de Woningstichting.

Huismeester Voor de Woningstichting is het verbeteren van de leefbaarheid een belangrijk onderdeel van de dienstverlening. Om de leefbaarheid te vergroten hebben we sinds 2000 een huismeester. De huismeester is actief in de flats Pomona, Asterstraat, Van Uvenweg en Riemsdijkstraat. De huismeester ziet erop toe dat de leefbaarheid in de flatgebouwen op peil blijft of zelfs verbetert. Om erachter te komen of bewoners die gebruik maken van de huismeester hier tevreden over zijn én of bewoners in andere delen van Wageningen van een huismeester gebruik zouden willen maken, hebben we deze vragen in september voorgelegd aan ons internetpanel. Conclusies uit deze enquête:  Over het algemeen zijn leden van het klantenpanel redelijk tevreden over de leefbaarheid van hun woonomgeving.  Bijna alle panelleden die in een complex wonen waar de huismeester actief is, kennen de huismeester.  Een kwart van deze flatbewoners heeft de huismeester al eens ingeschakeld en is daar (zeer) tevreden over.  De huismeester blijkt een positieve invloed te hebben op de leefbaarheid.  Driekwart van de flatbewoners verwacht dat de leefbaarheid afneemt als de huismeester er niet meer zou zijn.  De behoefte aan het behoud van de huismeester is groot. Meer dan de helft van de flatbewoners is bereid hiervoor te betalen. Jaarverslag 2010

175



Panelleden verwachten een verbetering van de leefbaarheid bij de komst van een huismeester. Deze resultaten gebruiken we als input voor onze themabijeenkomst met de bewonerscommissies over dit onderwerp.

Digitale nieuwsbrief In 2010 introduceerden we onze nieuwe, digitale nieuwsbrief. We maken deze voor bewoners, belanghouders en overige geïnteresseerden die zich aanmelden. Via de links in de digitale nieuwsbrief kan de lezer met een druk op de knop meer informatie krijgen. We voldoen hiermee aan een vraag van het internetpanel. Bovendien belasten we het milieu minder met een digitale nieuwsbrief. Voor geïnteresseerden zonder computer(vaardigheden) leggen we altijd enkele exemplaren neer in ons Woontrefpunt.

Bijeenkomsten met bewonerscommissies Via onze website stellen wij onze huurders in de gelegenheid om kennis te nemen van diverse informatie over onze organisatie, zoals statuten, reglementen, jaarverslagen en andere bescheiden die van wezenlijk belang kunnen zijn. Daarnaast vinden wij persoonlijk contact met onze bewoners belangrijk. Daarom organiseren wij jaarlijks een aantal bijeenkomsten met onze bewonerscommissies. We kunnen deze bijeenkomsten indelen in vier soorten bijeenkomsten: 1. themabijeenkomsten 2. jaarlijkse bijeenkomsten 3. specifieke projectbijeenkomsten 4. individuele bewonerscommissiebijeenkomsten

Themabijeenkomsten Een themabijeenkomst gaat over een beleidsthema en is bedoeld om input te krijgen van bewoners. Vanuit de bewonerscommissieleden die hebben aangegeven interesse te hebben in een bepaald onderwerp wordt een werkgroep voor dat thema gevormd. In één of twee bijeenkomsten wordt het thema toegelicht en worden de resultaten van de peiling van het internetpanel gepresenteerd. Vervolgens wordt een advies verwacht van de werkgroep. Dit is in de praktijk lastig gebleken, bijvoorbeeld; van welk niveau moet het advies zijn, wie neemt het voortouw om het op papier te zetten. Om bewonerscommissieleden hierin te ondersteunen zijn we in gesprek met Solidez. We vragen van Solidez op te treden als onafhankelijk adviseur om de werkgroep te adviseren en coördineren, om zo het advies te professionaliseren. Daarnaast stellen we € 5 per woning beschikbaar zodat bewonerscommissies hun werkzaamheden optimaal kunnen verrichten, bijvoorbeeld voor het inhuren van adviseurs of deskundigheidsbevordering.

Huurverhoging Sommige beleidsthema’s zijn verplichte thema’s, zoals de jaarlijkse huurverhoging. Voor een dergelijk verplicht thema organiseren wij één of meerdere bijeenkomsten met een afvaardiging van bewonerscommissieleden. Zij krijgen dan informatie en kunnen vervolgens schriftelijk advies uitbrengen. We raadplegen het internetpanel niet voor deze thema’s. In februari 2010 is met een afvaardiging van bewonerscommissieleden de jaarlijkse huurverhoging besproken. Nadat wij een uitvoerige toelichting op ons huurbeleid hebben gegeven (voorgestelde huurverhoging inflatievolgend van 1,2 %) is door de themawerkgroep, die ondersteund werd door de Woonbond, een advies uitgebracht. De gezamenlijke bewonerscommissies zijn akkoord gegaan met ons voorstel met de aantekening dat wij geen rekening houden met de energiewaarde van de woning, zoals ze ons vorig jaar hadden geadviseerd. Jaarverslag 2010

176

Woonfraude In april hebben we twee bijeenkomsten gehouden over woonfraude.

Tijdens de eerste bijeenkomst lichten we ons voorgenomen beleid toe en vertelt een ervaringsdeskundige van een adviesbureau over zijn ervaringen met woonfraude.

Tijdens de tweede bijeenkomst laat een acteur samen met woonconsulenten zien welke situaties je kunt tegenkomen bij woonfraude en hoe het wel moet, maar vooral ook hoe het niet moet. De praktijkvoorbeelden spreken tot de verbeelding, zijn interessant en stellen de aanwezige bewonerscommissieleden gerust als het gaat om de ‘menskant’ van woonfraude. De werkgroep geeft een positief advies op ons woonfraudebeleid, met inachtneming van een aantal opmerkingen, zoals:  Informeer bewoners duidelijk over wat we onder woonfraude verstaan.  Geef duidelijk aan wat de gevolgen zijn voor de fraudeur en pas sancties ook daadwerkelijk toe.  Zorg voor een menselijke benadering van de fraudeur, aan de ene kant duidelijk zijn en aan de andere kant rekening houden met de mens achter de fraudeur. We hebben dit advies overgenomen.

Huismeester Wegens omstandigheden hebben we de themabijeenkomst over ‘de inzet van een huismeester en de invloed hiervan op de leefbaarheid van de woonomgeving’ die in oktober 2010 zou plaatsvinden, verzet naar 2011. Met de resultaten van het internetpanel en het advies van de bewonerscommissies bepalen we in 2011 de toekomstige inzet van de huismeester.

Jaarverslag 2010

177

Jaarlijkse bijeenkomsten Terwijl een themabijeenkomst bedoeld is voor een afvaardiging van de bewonerscommissieleden is een jaarlijkse bijeenkomst bedoeld voor alle bewonerscommissieleden. Wij organiseren elk jaar een formele bijeenkomst en een informele bijeenkomst voor alle bewonerscommissieleden.

Formele bijeenkomst: jaarverslag / begroting Op woensdag 2 juni vond de jaarlijkse bijeenkomst over ons jaarverslag en begroting plaats. Deze bijeenkomst was bedoeld om de leden te informeren over onze inspanningen van het afgelopen jaar (jaarverslag) en het komende jaar (begroting) op het gebied van leefbaarheid en participatie. De bijeenkomst vond plaats in de prachtige binnentuin van het complex gelegen aan de Otto van Gelreweg en het Delpad. De avond startte met de felicitaties van de heer Lex Janssen, directeur / bestuurder van de Woningstichting, aan de bewonerscommissies vanwege het behalen van het KWHparticipatielabel. Ook wethouder Stella Efdé was aanwezig. Zij benadrukte dat de leden als vrijwilliger een waardevolle bijdrage leveren aan de leefbaarheid in de complexen en buurten en daarmee aan de stad Wageningen. Als blijk van waardering ontvingen alle leden daarom het speciale 4/5-meispeldje van Wageningen. Wethouder Efdé en directeur Janssen reiken het Na een presentatie over de activiteiten op het 4/5-meispeldje uit aan een bewoner gebied van leefbaarheid over 2009 en 2010, ging de bijeenkomst verder over het onderwerp ‘tuinen en leefbaarheid’. Dit onderwerp was voorbereid door een aantal bewonerscommissieleden samen met de woonconsulenten. Na een bezoek aan twee gemeenschappelijke binnentuinen, Olympiaplein oud en nieuw, werd een discussie gehouden over tuinen en leefbaarheid. Wat is acceptabel, wat veroorzaakt overlast en wie is verantwoordelijk voor het onderhoud aan de tuin, balkon, galerij en achterpad? Op dit moment zijn we druk bezig de laatste hand te leggen aan het tuinenbeleid, dat in 2011 zal worden geïmplementeerd.

Informele bijeenkomst: eindejaarsbijeenkomst Op 14 december waren alle bewonerscommissieleden uitgenodigd voor de jaarlijkse eindejaarsbijeenkomst. Doel is elkaar ontmoeten en van elkaar leren en het uiten van onze waardering voor de inzet van het afgelopen jaar. De bijeenkomst vond dit jaar plaats in wijkcentrum de Nude, dat omgetoverd was tot een sfeervol restaurant. Het thema samenwerken kwam aan bod door middel van een workshop ‘taart maken’. In groepjes versierden de bewonerscommissieleden onder begeleiding van welzijnsorganisatie Solidez een taart, met als onderliggende gedachte: ‘maak iets moois van je wijk’.

Jaarverslag 2010

178

Na een gezamenlijk diner presenteerden we de goedgekeurde leefbaarheidsactiviteiten voor 2011 en werd even kort teruggeblikt op de hoogtepunten uit 2010. In de zomerperiode, voor 1 september, kunnen bewonerscommissies aanvragen doen voor het volgende jaar voor leefbaarheidsactiviteiten in hun buurt. Er waren weer veel aanvragen ingediend. De woonconsulenten hebben de aanvragen beoordeeld aan de hand van criteria zoals het aantal bewoners in een buurt voor wie de activiteit bedoeld is en vergroot de activiteit de saamhorigheid in een buurt. Daarna werden de ontworpen taarten gepresenteerd door de bewonerscommissieleden. Men was heel creatief geweest en de taarten zagen er prachtig uit, variërend van een multicultureel Wageningen in de vorm van een kleurige taart met in het midden een bloem als symbool voor de Woningstichting, tot een taart met pepernoten als uiting van de hondenpoepproblemen en een sneeuwpop die de strooiproblemen symboliseerde.

Alle aanwezigen vonden het een gezellige en geslaagde avond. Als extra bedankje voor hun inzet in het afgelopen jaar gaven wij alle bewonerscommissieleden nog een kerstpakket.

Specifieke projectbijeenkomsten Er kunnen zich specifieke projecten voordoen waarbij het nodig is om met een afvaardiging van de bewonerscommissies in gesprek te gaan om bewoners te betrekken bij wat wij gaan doen. Op die manier creëren wij draagvlak en kunnen we bewoners, indien gewenst, om advies vragen. In 2010 hebben we voor twee verschillende onderwerpen een werkgroep bij elkaar gevraagd. Ook hier geldt dat de bewonerscommissieleden zich zelf aanmelden om deel te nemen aan een dergelijke werkgroep.

Bewonerscommissies bij groot onderhoud en herstructurering Bij groot onderhoud en herstructurering is ons doel het actief betrekken van bewoners, door middel van bewonerscommissies, bij alle fasen van het proces om zo al in een vroeg stadium draagvlak te creëren. In 2010 is er groot onderhoud uitgevoerd in verschillende complexen. Ook hier zijn wij actief om een afvaardiging van huurders te betrekken vanaf de start van zo’n groot onderhoudsproject. Zowel vooraf als achteraf vragen we door middel van een enquête de mening van de bewoners over de kwaliteit van de woning en de kwaliteit van de leefomgeving. Hiervan leren wij en waar nodig verbeteren we het proces.

Jaarverslag 2010

179

Bijeenkomst bindende voordracht huurders zetel in Raad van Toezicht Doordat één van de twee Raad van Toezichtleden die met een huurderszetel in onze Raad van Toezicht zit niet meer herbenoembaar is, ontstaat er per 1 januari 2011 een vacature. Conform het BBSH dienen de huurders in de gelegenheid gesteld te worden om een bindende voordracht uit te brengen. Om deze reden hebben wij onze bewonerscommissieleden gevraagd wie interesse heeft om in de Werving- en Selectiecommissie plaats te nemen. Vijf leden hebben zich hiervoor aangemeld. Op verzoek van de W&S-commissie hebben wij een adviseur van de Woonbond ingehuurd die hen begeleidt tijdens de hele werving en selectie. Ook ons tweede Raad van Toezicht lid met een huurderszetel is toegevoegd aan deze W&S-commissie als adviseur van de huurders. Eind december 2010 hebben wij voor deze vacature een advertentie geplaatst in een aantal regionale en plaatselijke kranten en op onze internetsite. Er hebben in totaal tien kandidaten gereageerd en de gesprekken staan gepland in februari 2011.

Individuele bewonerscommissiebijeenkomsten Naast de gezamenlijke bijeenkomsten hebben wij ook overlegmomenten met de individuele bewonerscommissies waarin actuele zaken besproken worden.

Bijeenkomsten over afrekening stook- en servicekosten Jaarlijks bespreken we de concept afrekeningen stook- en servicekosten en de voorschotten voor de volgende periode met een afvaardiging van elke bewonerscommissie.

Bijwonen vergaderingen met VVE’s In complexen waar zowel onze huurders als particulieren eigenaren wonen, nemen we deel aan de vergadering van de Vereniging van Eigenaren (VVE). Op deze manier hebben wij, namens onze huurders, invloed op het onderhouds- en investeringsbeleid van het desbetreffende complex alsmede op aspecten op het gebied van leefbaarheid.

Bijwonen vergaderingen bewonerscommissies Bewonerscommissies vergaderen een aantal keer per jaar. Wij hebben ons als doel gesteld dat de betreffende woonconsulent en eventueel de huismeester minimaal één keer per jaar zo’n vergadering bijwoont. Met 12 van de 14 bewonerscommissies hebben de woonconsulenten minstens 2 keer per jaar overleg. Van een aantal van deze vergaderingen publiceren we het verslag, met toestemming van de bewonerscommissie, op onze website.

Jaarverslag 2010

180

Samenvatting doelen 2010 en realisatie Naast de doelen en resultaten die hiervoor zijn besproken vermelden wij nog een aantal specifieke doelen en de bereikte resultaten. Doelen

Resultaten

Er is minimaal één keer per jaar overleg tussen bewonerscommissies en de Woningstichting

Met 12 van de 14 bewonerscommissies is minstens twee keer per jaar overleg. Er is één bewonerscommissie ‘inactief’ (Margrietplantsoen). In 2010 is een nieuwe bewonerscommissie opgericht: Herenstraat/Waagstraat en er is er één in oprichting: in de Pomona.

Afspraken tussen de Woningstichting en de bewonerscommissies zijn vastgelegd in een samenwerkingsovereenkomst

Tien bewonerscommissies hebben de samenwerkingsovereenkomst ondertekend. Eén bewonerscommissie is in oprichting (Pomona), één bewonerscommissie is ‘inactief’ (Margrietplantsoen). De bewonerscommissies Irene/struikenbuurt, Kolkakkerweg en Centraal Wonen II zijn in onderhandeling. In 2011 wordt deze onderhandeling afgerond. In december hebben de bewonerscommissies samen met de woonconsulent de samenwerking geëvalueerd. De bewonerscommissie zijn over het algemeen zeer tevreden over de samenwerking met de Woningstichting. Ze beoordelen deze samenwerking gemiddeld met een 7,3. Door personele wisselingen bij de woonconsulenten hebben niet alle evaluatiegesprekken plaatsgevonden. 80% van de bewonerscommissies is tevreden over de kwaliteit van de overleggen en de samenwerking met de woonconsulent. De themabijeenkomsten worden positief ervaren, wel is het een aandachtspunt om de themabijeenkomsten interessant te houden door voldoende informatie te brengen en te halen. In de eerste helft van 2010 zijn we gemeten voor het KWH-participatielabel. We hebben dit label gehaald. Natuurlijk zijn er ook verbeterpunten. In 2010 is daarom een verbeterplan gemaakt, met de acties gaan we in 2011 aan de slag Uit de evaluatie met bewonerscommissies is gekomen dat de tevredenheid van bewonerscommissies gemiddeld op een 8 ligt.

Jaarlijks wordt de samenwerking tussen de bewonerscommissies en de Woningstichting geëvalueerd

Het KWH-participatielabel behalen

Tevredenheid van bewonerscommissies is minimaal een 7,5

Jaarverslag 2010

181

Leefbaarheid Beleid Naast leefbare wijken en buurten waar het prettig is om te wonen is een goede leefbaarheid ook van groot belang voor de waardeontwikkeling en verhuurbaarheid van het vastgoed. We gaan in 2011 ons leefbaarheidsbeleid verder ontwikkelen en implementeren. De belangrijkste doelen van ons leefbaarheidsbeleid zijn:  inzet middelen op de leefbaarheid. Primair rond de woning, dan het complex, daarna de buurt en vervolgens de wijk.  zorgen voor ongestoord woongenot van onze huurders.  bevorderen van de sociale cohesie in de complexen en wijken.  vergroten samenwerking met partnerorganisaties en bewoners. Ons leefbaarheidsbeleid komt ook tot uitdrukking in het verwerven van vastgoed om de leefbaarheid in een wijk te vergroten. Met de geformuleerde doelen op het gebied van leefbaarheid willen we een aantrekkelijk woonmilieu voor onze klanten realiseren en de goede verhuurbaarheid in stand houden. Dit doen we door te investeren in veiligheid en kwaliteit van de woonomgeving en door het versterken van de sociale cohesie tussen bewoners. We zijn ons ervan bewust dat we dit niet alleen kunnen en betrekken daar zoveel mogelijk onze huurders, de maatschappelijke organisaties, politie en de gemeente Wageningen bij om zo een goede leefbaarheid in onze wijken en buurten te waarborgen.

Prestatie-indicatoren Om onze inspanningen op het gebied van leefbaarheid goed te kunnen monitoren en bijsturen hebben we de volgende prestatie-indicatoren vastgesteld. 1. Jaarlijks interne buurtschouw in alle buurten. 2. Werken volgens buurtbeheerplannen. 3. Cijfer voor leefbaarheid in de buurt is minimaal een 7,5. 4. Werken volgens de KWH normen ‘kwaliteit van de dienstverlening rondom de woning’.

Realisatie prestatie-indicatoren 1. Een interne buurtschouw is bedoeld om met de woonconsulenten en opzichters per buurt te inventariseren wat de knelpunten zijn en welke maatregelen we gaan ondernemen. De uitkomsten van de buurtschouw is input voor het buurtbeheerplan. In 2011 gaan we de interne buurtschouw verder vorm en inhoud geven. 2. We hebben nog geen buurtbeheerplannen opgesteld in 2010. In 2011 implementeren we de leefbaarheidsmonitor waarna we fasegewijs de buurtbeheerplannen per wijk opstellen. Verder zal als gevolg van de nieuwe Europese wetgeving het inkomen bij de woningtoewijzing een cruciale rol gaan spelen waardoor het risico bestaat van eenzijdige buurten en de gevolgen daarvan voor de leefbaarheid. 3. Het meten van de leefbaarheid gaan we als volgt doen:  het opzetten van een instrument om de leefbaarheid in onze wijken periodiek te monitoren, samen met de gemeente Wageningen en Solidez. Begin 2011 zal dit worden geïmplementeerd. De resultaten van deze monitor worden gebruikt als input voor de buurtbeheerplannen.  Meting door KWH, onderdeel ‘kwaliteit van de dienstverlening rondom de woning’ (zie punt 4). Jaarverslag 2010

182

4. Het onderdeel ‘kwaliteit van dienstverlening rondom de woning’ maakt sinds 2010 deel uit van het KWH-Huurlabel en hierop worden wij periodiek gemeten. Deze normen gebruiken wij als onderlegger van ons nieuwe leefbaarheidsbeleid. De eerste meting heeft plaatsgevonden in 2010. De gemiddelde score is een 6,2. De scores per leveringsvoorwaarde: Leveringsvoorwaarde

Score 2010

Landelijk

1. De omgeving van de woning is schoon

6,3

6,9

2. De woning en de woonomgeving zijn veilig 3. De omgeving veroorzaakt geen nodeloze overlast

6,1 6,0

6,8 6,5

4. De corporatie stimuleert de sociale cohesie van de buurt 5. In de directe woonomgeving zijn goede voorzieningen

5,6 6,9

5,9 7,3

Alhoewel de KWH-norm voor dit onderdeel 6 is, zijn wij niet tevreden met deze scores. In de eerste helft van 2011 pakken we de verbeterpunten uit het rapport op om ervoor te zorgen dat we na de volgende meting (zomer 2011) gemiddeld op een 7,5 uitkomen.

Wijkgericht werken Wijkgericht werken biedt de mogelijkheid om interactief met bewoners en maatschappelijke organisaties de leefbaarheid in de wijken te bevorderen en de verantwoordelijkheid, betrokkenheid en participatie van bewoners te versterken. Samen met de gemeente Wageningen, Solidez, wijkagenten én bewoners proberen we via wijkpanels een positieve impuls te geven aan leefbaarheid in de wijken. De leden van de wijkpanels zijn de ‘bewoningsdeskundigen’ van de wijk. Zij geven invulling aan actief burgerschap en bevorderen de sociale cohesie in de wijk. Voor wijkgericht werken is Wageningen ingedeeld in vier gebieden. Elk gebied bestaat uit circa drie wijken. Wijkpanel

Beslaat de wijken

Status

Zuid Oost

Centrum, De Nude en Veluvia-Hamelakker Boven- en Benedenbuurt en Wageningen Hoog (en tussenliggende gebied de Eng)

Geïnstalleerd in 2009 Geïnstalleerd in 2010

Midden Noordwest

De Buurt en de Churchillweg/Rooseveltweg Noordwest, Pomona/Weiden en Tarthorst/Roghorst

In voorbereiding, start in 2011 In voorbereiding, start in 2011

Jaarverslag 2010

183

Een wijkpanel bestaat uit het wijkteam en de bewoners. Het wijkteam bestaat uit de wijkcoördinator van Solidez, een woonconsulent van de Woningstichting, de wijkagent en de opzichter wijkbeheer van de gemeente. Zij organiseren, werken samen en voeren uit.

Wijkpanel Zuid In 2010 heeft het wijkpanel Zuid het volgende gerealiseerd:  Plaatsing verkeersplateau bij de Nudeschool om de verkeersveiligheid te bevorderen. Het plateau is ontworpen door buurtbewoners in samenwerking met een kunstenaar.  Herinrichting van het Salverdaplein in samenwerking met bewoners.  Aanpak fietsproblematiek in het centrum in samenwerking met een buitengewoon opsporingsambtenaar (BOA) van de gemeente Wageningen.  Aanpak fietspad aan de Generaal Foulkesweg. Eind 2010 is er met het wijkpanel en de Rode Wouw (expertisecentrum participatie) een evaluatietraject van de afgelopen twee jaar gestart. Deze evaluatie, die in 2011 wordt afgerond, moet leiden tot een aantal verbeterpunten in de samenwerking en terugkoppeling naar bewoners (werkgroepen).

Wijkpanel Oost Een aantal jaren is in de wijk Oost een enthousiast buurtplatform actief geweest. Met de intrede van het nieuwe wijkgericht werken, waarbij de buurten zijn samengevoegd, is in het voorjaar een start gemaakt met wijkpanel Oost. Hierin zijn de Boven-, Benedenbuurt en Wageningen Hoog vertegenwoordigd. Vanuit elke buurt zijn vier vertegenwoordigers geselecteerd. In november 2010 is wijkpanel Oost door de wethouder Efdé officieel geïnstalleerd (foto). Na de oprichting van wijkpanel Oost kunnen we aan de slag met de vorming van de twee laatste wijkpanels, één voor het gebied Wageningen Midden en één voor Noordwest.

De Krachtmotor In Wageningen zijn we van start gegaan met een nieuw project 'De Krachtmotor'. De Krachtmotor is een project dat beoogt de sociale samenhang in de stad te versterken. De aanpak is erop gericht om de kracht van burgers en (samenwerkende) professionals te herbevestigen, aan te wakkeren en te benutten. Er worden krachtcirkels gevormd waarmee bewoners en andere betrokkenen met elkaar vormgeven aan sociale samenhang in de buurt. Een eerste pilot betrof het inloophuis/modelwoning aan de Einthovenstraat 25 (behorende bij complex 121), tijdens de groot onderhoudswerkzaamheden daar. Het huis was bedoeld voor buurtbewoners om tijdens de ingrijpende werkzaamheden in hun woning, te kunnen douchen, slapen, eten of een kopje koffie met buurtbewoners te drinken en verhalen uit te wisselen. Deze eerste pilot wordt begin 2011 geëvalueerd.

Buurtbemiddeling Wij werken samen met de gemeente Wageningen, de politie en Solidez aan het project Buurtbemiddeling. Het doel is buren bij te staan in het onderling oplossen van (kleine) problemen die tussen buren kunnen spelen. De bemiddeling vindt plaats door burgers die een opleiding Bemiddeling hebben gehad. De bemiddelaar kan vroegtijdig als neutrale partij met de buren/buurt in gesprek gaan, om escalatie te voorkomen. In veel gevallen leidt dat tot aanvaardbare oplossingen voor beide partijen en tot herstel van het woonplezier en de sfeer in de buurt. Partijen blijven zelf verantwoordelijk voor het oplossen van het conflict. Jaarlijks vinden er zo’n 40 bemiddelingen plaats. Wij hebben in 2010 € 25.000 bijgedragen aan het project Buurtbemiddeling.

Jaarverslag 2010

184

Zorgwekkende Zorgmijders In 2010 ondersteunden wij de welzijnsorganisaties Solidez en Vilente met een bedrag van € 25.000 om professionals in te zetten bij complexe overlastsituaties. Het gaat hier om die situaties waarbij personen, bewust dan wel onbewust, de reguliere hulpinstanties vermijden. Het doel is met deze mensen in gesprek te komen, met als eindresultaat de overlast te beperken. Kernwoorden bij het project Zorgwekkende Zorgmijders zijn ‘actief en vasthoudend optreden’ naar zowel cliënt als instanties. Jaarlijks worden zo’n 40 casussen behandeld in heel Wageningen.

Leefbaarheidsactiviteiten Jaarlijks in de zomerperiode krijgen de bewonerscommissies de gelegenheid een aanvraag te doen uit de leefbaarheidsbegroting. In 2010 heeft dit in de volgende leefbaarheidsactiviteiten geresulteerd.

Burendag Op 25 september was het Burendag, een landelijk initiatief van het Oranjefonds en Douwe Egberts. Ook in Wageningen was in veel buurten iets te doen. De woonconsulenten zijn, samen met Solidez en bewoners druk geweest om er een geslaagde dag van te maken. En dat is gelukt.

Patrimonium Het buurtfeest van Patrimonium vond plaats op en rondom het Witmondplein. Het begon om 14.00 uur met een kinderprogramma met verschillende leuke activiteiten zoals een springkussen, trampoline en andere spelletjes. Om 18.00 uur werd er gezellig met jong en oud gegeten. Daarna kon jong talent zich laten zien in de mini playbackshow. Ook het Rad van Fortuin was een groot succes. De opkomst was groot. De bewonerscommissie Patrimonium is uitgegroeid tot een actieve en betrokken commissie. Wij hebben met een bedrag van € 670 bijgedragen aan het buurtfeest.

Margrietplantsoen Na zeven jaar was het op Burendag dan eindelijk zover: het opnieuw ingerichte Margrietplantsoen werd geopend. De werkgroep vanuit het buurtplatform Midden heeft hard gewerkt om deze herinrichting voor elkaar te krijgen. Het was een leuke, drukbezochte dag waarbij vooral voor de kinderen leuke activiteiten waren georganiseerd. Voor de volwassenen was er een hapje en een drankje en zij konden deelnemen aan een ‘Zumba’ workshop. Bewoners van het nabijgelegen verzorgingshuis Rumah Kita hadden heerlijke mini-loempia’s gebakken. Het plantsoen werd feestelijk geopend door wethouder Stella Efdé, Ien van Doormalen, directeur Solidez, Lex Janssen, directeur de Woningstichting en Marion van Espelo, voorzitter van het buurtplatform. Door middel van een trap met de bal door één van de kinderen uit de buurt werd de tekening die door de school ‘De Dijk’ was gemaakt door midden geschoten. Dit was het startsein voor de ingebruikname van het nieuwe plantsoen. Aan de herinrichting hebben wij € 12.000 bijgedragen. Onze financiële bijdrage aan het feest bedraagt € 763.

Jaarverslag 2010

185

Werkbezoek college B&W en gemeenteraad Jaarlijks bezoeken burgemeester en Raadsleden twee wijken in Wageningen, dit jaar waren dit Wageningen Hoog en de Bloemenbuurt. Het programma voor de Bloemenbuurt bestond uit een bijeenkomst waarbij de netwerkpartners vanuit het wijkgericht werken (Solidez, politie, gemeente en de Woningstichting) een bijdrage leverden. Vervolgens werd een rondje door de wijk gefietst waarbij de burgemeester, wethouders en raadsleden een beeld hebben gekregen van de knelpunten van de wijk. Na een diner werd het bezoek afgesloten met een enerverende discussiebijeenkomst over veiligheid en groenvoorziening in de wijk.

Lustrumfeest Centraal Wonen I Op 19 september organiseerde Centraal Wonen Het Punt haar 25-jarig bestaan voor haar bewoners en oud bewoners. Er was veel te doen; ’s middags waren er optredens van het kindercircus, het koor Punt Uit en er was een lezing van een van de oprichtsters van Centraal Wonen. Na een gezamenlijke maaltijd bestond het avondprogramma uit een grote variëteit van bands van en met (oud)bewoners. De opkomst was groot. Wij hebben € 1.500 beschikbaar gesteld voor dit lustrumfeest.

Wijkfeest de Buurt en Pomona Ook in de Buurt en Pomona werd deze zomer weer een wijkfeest georganiseerd. Er was van alles te doen voor jong en oud op het gebied van spel, dans en muziek. Er waren heerlijke hapjes uit binnen- en buitenland verzorgd door bewoners uit de wijk. Wij hebben in 2010 € 1.250 beschikbaar gesteld voor dit wijkfeest.

Straatfeest Riemsdijkstraat Ieder jaar ondersteunen wij het straatfeest in de Riemsdijkstraat om de sociale samenhang in de wijk te vergroten en een bijdrage te leveren aan de leefbaarheid van de wijk. Dit jaar hebben wij een financiële bijdrage geleverd van € 1.300. Het straatfeest was dit jaar op 17 juli en met de opkomst van zo’n zeventig bewoners een groot succes. Er was een straattheater onder leiding van Teele Hindriks en de muziek werd verzorgd door de eigen ‘Riemsdijkband’. Deze band bestaat volledig uit bewoners van de Riemsdijkstraat. Het was een gezellig feest waar alle aanwezigen met veel plezier aan terug denken.

Jaarverslag 2010

186

Kerstmarkt Ook dit jaar organiseerden medewerkers en bewoners van Zideris en de Woningstichting weer een kerstmarkt bij de Crocusstraat. Zideris (‘eigenzinnige zorg’) geeft professionele begeleiding en ondersteuning aan kinderen en volwassenen met een verstandelijke beperking. De kerstmarkt werd druk bezocht. Verschillende ondernemers en vrijwilligers verkochten in de marktkramen producten zoals sieraden, kaarsen, bloemen, planten en natuurlijk kerststukjes. Alle kinderen konden gratis met de Kerstman meerijden in zijn arrenslee. Onze financiële bijdrage aan de kerstmarkt bedraagt € 1.100.

Kerstbomenactie Tijdens de feestdagen kleedt de Woningstichting de buurten aan met een grote kerstboom. Dit doen we door heel Wageningen in samenwerking met Solidez en de gemeente. Er zijn dit jaar tien kersbomen geplaatst en versierd.

Kerstworkshop Elk jaar organiseert de bewonerscommissie de Brakel een kerstworkshop voor haar bewoners met als doel de saamhorigheid te vergroten. Er wordt een zaaltje gehuurd, professionele bloembinders ingehuurd en decoratiemateriaal gekocht. De bewoners betalen zelf een bijdrage. Wij hebben € 400 aan deze workshop bijgedragen.

Akeleihof Op 19 mei werd het naambord van de Akeleihof onthuld. Het complex aan de Akeleistraat is in 1977 gebouwd, er wonen voornamelijk 55+’ers. Een jaar geleden gaf de bewonerscommissie aan dat het pand niet herkenbaar is voor hulpdiensten en postbezorging. In overleg met de activiteitencommissie en de bewonerscommissie van de Akeleihof, Solidez en de Woningstichting werd besloten dat de Akeleihof een naambord nodig had. De bewonerscommissie heeft financiering voor het bord aangevraagd bij Buurtplatform Midden. Ook heeft zij zelf een bijdrage gedaan uit eigen budget. Bewoners hebben het mozaïekbord samen met het stadsatelier ontworpen. Wij hebben € 1.400 bijgedragen aan de feestelijke onthulling van het naambord.

Irenebuurt Op 12 mei was het feest in de Irenebuurt. Na tien jaar plannen, renoveren, slopen, bouwen en verhuizen, is het werk in de Irenebuurt voltooid. Bewoners, omwonenden, gemeente en de Woningstichting vierden samen het einde van de herstructurering van de buurt.

Jaarverslag 2010

187

Wethouder Stella Efdé, gedeputeerde Theo Peters van de provincie Gelderland en directeur Lex Janssen van de Woningstichting bedankten de bewoners en iedereen die zich voor dit project hebben ingezet voor hun bijdrage aan het succesvol afronden van dit project. De bewonerscommissie verdient complimenten voor al het werk dat zij heeft verzet de afgelopen jaren. Het was niet altijd makkelijk, maar het resultaat mag er wezen. Wij hebben in 2010 € 2.250 beschikbaar gesteld voor dit eindfeest. Er was die middag voor elk wat wils in Irene. Het officiële gedeelte was kort omdat het feest vooral voor en door bewoners was. Kort na de opening gingen de activiteiten voor kinderen van start. Het avondeten met bewoners uit de wijk werd gevolgd door een gevarieerd avondprogramma. Het was een geslaagde dag in de prachtige, vernieuwde Irenebuurt.

Straatfeest Kolkakkerweg Op zaterdag 4 september organiseerden de bewonerscommissie van de Kolkakkerweg, samen met de Woningstichting en Solidez, een straatfeest. Alle bewoners, zowel van de nieuwbouw als de bestaande woningen, waren uitgenodigd om samen een nieuwe start te maken in een nieuwe straat. Aan de oproep hadden zo'n vijftig bewoners gehoor gegeven. Het werd een geslaagd feest; voor de kinderen waren er springkussens en de speelbus, terwijl volwassenen zich konden vermaken bij een roofvogelshow. De avond werd afgesloten met een gezamenlijke barbecue. Wij hebben € 675 bijgedragen aan dit straatfeest.

Wijkfeest de Nude Traditiegetrouw was er ook dit jaar, in mei, weer een Nudefeest. In samenwerking met de buurtbewoners was er een uitgebreid programma voorbereid van en voor de Nude inwoners met als thema “Niks moet, Ont-moet”. Na de feestelijke opening ging een optocht met kinderen vanaf de Nudeschool door de wijk onder begeleiding van politie-escorte. De optocht eindigde op het plein tegenover het wijkcentrum, waar het feest echt van start ging. ’s Middags waren er diverse activiteiten, zoals oud Hollandse spelen, trommelen, schilderen, een zeskamp en er was een kinderhoek, luchtkussens en een pannakooi. Na het multiculturele diner was er een avondprogramma met een dansvoorstelling van Mg dance, Zumba les, panna volleybal en DJ Abbas met wereldmuziek. Wij hebben € 1.500 bijgedragen aan dit wijkfeest.

Jaarverslag 2010

188

Tuinonderhoud Pomona Een aantal bewoners van de Pomona onderhoudt zelf een stuk grond dat ze van de gemeente Wageningen in bruikleen hebben gekregen. Jaarlijks ontvangen zij hiervoor een kleine vergoeding van de gemeente en vragen zij jaarlijks een bijdrage van de Woningstichting om de tuin te onderhouden en om nieuwe planten en materialen te kopen. In 2010 hebben wij € 200 bijgedragen.

Oprichting tuincommissie Olympiaplein oud Vanaf 1 januari 2010 is in door de Bewonerscommissie Olympiaplein Oud een tuincommissie opgericht. In overleg met de woonconsulent, heeft de bewonerscommissie Olympiaplein Oud een voorstel aan alle bewoners gedaan. In dit voorstel stond omschreven dat het tuinonderhoud van het complex vanaf 1 januari 2010 volledig door vrijwilligers uitgevoerd zal gaan worden. De tuincommissie bestaat uit minimaal 3 leden. Het grove (grote) snoeiwerk zal gedaan worden door een hovenier die ingeschakeld zal worden door de tuincommissie zelf. Het uiteindelijke doel van de tuincommissie is om de servicekosten omlaag te krijgen en de kwaliteit te verbeteren. Wij blijven verantwoordelijk voor het onderhoud aan de hekwerken en stoep. Jaarlijks geven wij de tuincommissie een voorschot van € 300.

De vlag uit bij de Dolderse Brink Na ruim tien jaar overleggen, plannen maken, graven en bouwen is het project de Dolderse Brink in mei 2010 opgeleverd. Dit ging samen met een feestje, waarbij de vlag werd gehesen door gedeputeerde Theo Peters van de provincie Gelderland, wethouder Michiel Uitdehaag van de gemeente Wageningen en directeur Lex Janssen van de Woningstichting. De wijk Dolderse Brink ligt aan de Kolkakkerweg, Nobelweg en de Dolderstraat. Het eerst gebouwde deel, Dolderse Brink Zuid, bestaat uit een mix van huurappartementen, huurwoningen en koopwoningen. Met de oplevering van de koopappartementen van de Dolderse Brink Noord sluit de Woningstichting dit project na tien jaar nu in zijn geheel af. Een bewoner vertelde namens de bewonerscommissie dat het weliswaar niet altijd een gemakkelijk proces was, maar dat er wel naar de bewonerscommissie werd geluisterd en dat ze echt wezenlijke dingen hebben kunnen beïnvloeden. “Dit gaf een goed gevoel”, aldus de tevreden bewoner. Voor de feestelijke afsluiting van het project ‘Dolderse Brink’ hebben wij circa € 4.500 besteed.

Jaarverslag 2010

189

Naast de leefbaarheidsactiviteiten vanuit bewonerscommissies hebben we nog meer gedaan op het gebied van leefbaarheid.

Achterpaden Herbestraten en verbeteren van achterpaden past in onze zorg en verantwoordelijkheid voor een goede en veilige woonomgeving. In 2010 zijn de volgende achterpaden vernieuwd:  Gladiolenstraat 28 t/m 40  Gladiolenstraat 16 t/m 26  Gladiolenstraat 42-44  Akeleistraat 4 t/m 14  Akeleistraat 45 t/m 54  Julianastraat 31 t/m 43  Oranjelaan 4-5  Crocusstraat 31 t/m 41  Vanenburgstraat 8 t/m 26  Margrietplantsoen 1 t/m 32  Kruisstraat 15 t/m 29 Het investeringsbedrag voor de verbetering van de achterpaden was € 74.000. Ook in 2011 gaan wij weer flink investeren in de verbetering van achterpaden.

Aanwezigheid bij evenementen In het kader van veiligheid zetten wij bij grote evenementen in de stad extra toezicht / surveillance in bij ons complex aan de Riemsdijkstraat. Doel hiervan is het handhaven van de leefbaarheid en orde en het beperken van (drugs-) overlast. In dit kader waren tijdens het bevrijdingsfestival op 5 mei onze huismeester en een woonconsulent bij het complex aanwezig. Dit werd door bewoners en omwonenden als zeer positief ervaren en beperkte de overlast van dronken feestgangers. Hierdoor waren er minder vernielingen dan voorgaande jaren.

Plaatsen camera’s In het complex aan de Riemsdijkstraat en twee flats in het complex Pomona / Asterstraat hebben we in 2010 camera’s geplaatst om vandalisme tegen te gaan. In een complex aan de Asterstraat en een complex in de Pomona/Asterstraat zijn we in 2009 begonnen het plaatsen van camera’s. In beide complexen hangen de camera’s in de liften en in de centrale hal, gericht op alle toegangsdeuren. De reactie van bewoners op de camera’s is positief. Het resultaat van het cameratoezicht was direct zichtbaar. Er werden geen vernielingen gepleegd en geen kranten of andere rommel meer achtergelaten. Kortom, met cameratoezicht is de overlast aanzienlijk verminderd. We hebben daarom voor 2011 een bedrag opgenomen van € 25.000 om te bekijken in welke complexen we nog meer camera’s kunnen plaatsen. De kosten van de plaatsing in de Riemsdijkstraat bedroegen € 11.000. De kosten van de plaatsing in de Pomona/Asterstraat bedroegen € 12.000.

Huismeester bijdrage bij vervanging lift Akeleihof Tijdens het vervangen van de lift in het seniorencomplex Akeleihof is tijdelijk de huismeester ingeschakeld in verband met eventuele problemen voor de bewoners. Elke dag had de huismeester spreekuur in de gemeenschappelijke ruimte van Akeleihof, waar hij aanspreekpunt was voor alle bewoners. Dit is zeer positief ontvangen door de bewoners. Problemen werden direct opgepakt. Inmiddels zijn de werkzaamheden afgerond en is afgesproken dat het spreekuur langzaam wordt afgebouwd.

Jaarverslag 2010

190

Overzicht leefbaarheidsactiviteiten In onderstaande overzicht vatten we alle in dit hoofdstuk vermeldde leefbaarheidsactiviteiten samen met daarbij de genoemde financiële bijdragen. We merken hierbij op dat we bij deze bedragen geen rekening hebben gehouden met inzet van onze medewerkers of andere middelen (zoals onze verhuisbus). Activiteit op het gebied van leefbaarheid

Financiële bijdrage dWS in €

Buurtbemiddeling

25.000

Zorgwekkende Zorgmijders

25.000

Buurtfeest Patrimonium Opening heringerichte Margrietplantsoen

670 Herinrichting: Feest:

12.000 763

Lustrum feest Centraal Wonen I

1.500

Wijkfeest de Buurt en Pomona

1.250

Straatfeest Riemsdijkstraat

1.300

Kerstmarkt Zideris (Crocusstraat)

1.100

Kerstworkshop de Brakel

400

Feestelijke onthulling naambord Akeleihof

1.400

Eindfeest Irenebuurt

2.250

Straatfeest Kolkakkerweg

675

Wijkfeest de Nude

1.500

Tuinonderhoud Pomona

200

Tuincommissie Olympiaplein Oud

300

Oplevering Dolderse Brink

4.500

Verbetering achterpaden Plaatsing camera’s

74.000 Riemsdijkstraat: 11.000 Pomona/Asterstraat: 12.000 Totaal

Jaarverslag 2010

176.808

191

Sponsoring Als maatschappelijk ondernemer wil de Woningstichting herkenbaar zijn in de stad en buurten, we laten zien dat we meer doen dan alleen woningen verhuren en verkopen. Sponsoring is een van de middelen die we daarbij inzetten. Iedereen kan sponsorgelden aanvragen. Om de aanvragen te beoordelen hanteren wij de volgende criteria:  aanvraag sluit aan bij maatschappelijke doelstelling van de Woningstichting;  komt ten goede aan huurders en inwoners van Wageningen;  er is een link met leefbaarheid in onze wijken. Daarnaast vragen we altijd een tegenprestatie. Dit kan een vernoeming zijn als sponsor, daarbij is altijd fysieke en visuele aanwezigheid vereist, bijvoorbeeld door middel van een spandoek. In 2010 hebben we de volgende evenementen gesponsord.

’t Hof van Sinterklaas Dit jaar heeft het Sinterklaashuis in Wageningen een sponsorbijdrage van € 1.000 ontvangen. Aansluitend vond er een kleurplatenactie plaats. De ingeleverde kleurplaten zijn tijdens de Sinterklaastijd in het Woontrefpunt opgehangen.

Bevrijdingsfestival Jaarlijks doen we een bijdrage aan het bevrijdingsfestival. Dit jaar hebben we gesponsord door de verhuisbus enkele dagen uit te lenen aan der organisatie.

WageningsGras: muziekfestival WageningsGras organiseert voor alle inwoners van Wageningen jaarlijks een muziekfestival waaraan iedereen kan meedoen. Na vier voorronden op verschillende locaties in de stad volgt de grote finale in de Junushoff. WageningsGras ontving van de Woningstichting € 1.000.

Rhine Town Jazz Ook sponsort de Woningstichting jaarlijks het driedaagse Wageningse Jazz festival, Rhine Town Jazz. Zij hebben een bijdrage van € 595 ontvangen.

Molenmarkt De Molenmarkt, een initiatief van buurtbewoners, onderscheidt zich op een geweldige manier van een doorsnee braderie met de molen als trots, gezellig middelpunt. Recycling was dit jaar het thema op de Molenmarkt. Over de hele markt was dit thema terug te vinden. We hebben de Molenmarkt een sponsorbijdrage van € 1.000 toegekend. In 2010 hebben we in totaal € 5.000 uitgegeven voor sponsoring.

Vooruitblik 2011 De nieuwe toewijzingsregels die we vanaf 2011 moeten hanteren als gevolg van de gewijzigde Europese wetgeving kunnen eenzijdig samengestelde wijken en buurten tot gevolg hebben. Het vermengen van huishoudens uit verschillende inkomensgroepen is niet meer mogelijk. We sluiten niet uit dit een verschuiving teweeg brengt in de beleving van onze huurders van de leefbaarheid in hun buurt en wijk en anderzijds hoe ze dit waarderen. Daarbij houden wij ook in het oog dat de vastgoedwaarde van onze woningen behouden blijft.

Jaarverslag 2010

192

Jaarverslag 2010

193

Wonen en zorg Wij streven in onze activiteiten op het gebied van wonen, zorg en welzijn naar ‘vitale wijken’. Dat wil zeggen dat wijken en buurten voor alle leeftijdsgroepen bereikbaar en aantrekkelijk moeten zijn. Daarom kiezen wij voor kleine, buurt-/gebiedsgerichte centra voor zorg en welzijn. Wij willen op locaties die vrijkomen woon-, zorg- en welzijnsvastgoed realiseren. Wij hebben speciale aandacht voor mensen met bijzondere woonbehoeften. Het passend huisvesten van groepen die (extra) zorg nodig hebben, zien wij als een kans en vinden wij uitdagend en inspirerend. Wij hanteren hierbij de volgende uitgangspunten:  Huurders moeten in staat worden gesteld zo lang mogelijk thuis te blijven wonen. Dit brengen we tot stand door kleinschalige zorgvoorzieningen te ontwikkelen, bestaande woningen aan te passen en actief samen te werken met gespecialiseerde maatschappelijke partners.  We willen voorkomen dat kwetsbare huurders in een sociaal isolement raken door activering en ontmoeting in de buurt te stimuleren.  We realiseren, beheren en onderhouden het maatschappelijk vastgoed; de sociale partners organiseren de diensten en exploitatie.

Doelstellingen Voor 2010 hebben we op het gebied van wonen en zorg drie extra doelstellingen benoemd. 1. Realiseren Hospice in het Melkwegproject. 2. Continueren project Zorgwekkende Zorgmijders 3. Realiseren intensievere samenwerking met onze partner Opella. We hebben deze doelen allemaal gerealiseerd zoals blijkt uit onderstaande beschrijving.

Maatschappelijk vastgoed Op het gebied van wonen en zorg zijn de dubbele vergrijzing en de extramuralisering van de zorg de richtingbepalende factoren. De overheid streeft in toenemende mate naar een situatie waarin ouderen zo lang mogelijk zelfstandig wonen, al dan niet in combinatie met geplande zorg, zorg op afroep of mantelzorg. Voor woningcorporaties betekent dit een toenemende vraag naar woningen in kleinschalige woonzorgvoorzieningen en woningen met een levensloopbestendig karakter, bij voorkeur in de kern van de gemeente en in de nabijheid van primaire voorzieningen. Ten aanzien van de realisatie van dit soort concepten wordt door corporaties in toenemende mate samenwerking gezocht met zorg- en welzijnsinstellingen. De zorginstelling Opella uit Ede deelt onze visie op het gebied van zorg- en ouderenhuisvesting wat tot resultaat heeft dat wij in nauwe samenwerking woonvoorzieningen voor deze doelgroep ontwikkelen.

Maatschappelijk vastgoedproject: Rustenburg II Met het ondertekenen van de samenwerkingsovereenkomst op 17 december 2010 verbinden Opella en de Woningstichting zich als partners aan de herontwikkeling van het gebied Rustenburg II. In de overeenkomst is afgesproken hoe we dit project willen realiseren. Wij willen goede en gevarieerde woningen bouwen, maar zelf geen zorgdiensten aanbieden. Opella wil zorg bieden, afgestemd op de vraag van de klant, maar geen woningen bouwen. Opella huurt binnen het project woningen voor verpleegd wonen. Ook huurt Opella ruimte in het wijkservicecentrum. Verder worden er binnen het project woningen gerealiseerd voor verzorgd wonen waarbij de Woningstichting verhuurt en Opella de zorg realiseert.

Jaarverslag 2010

194

Andere vastgoedprojecten met een maatschappelijk karakter die we in 2010 onder handen hebben:  We verbouwen het wijkcentrum “Ons Huis” tot een multifunctioneel centrum waar stichting Solidez, de Nederlands Gereformeerde Kerk Wageningen en Koepel Kinderopvang Wageningen hun maatschappelijke activiteiten kunnen voortzetten.  Hospice Wageningen-Renkum. We hebben een deel van de kleinschalige woonvoorziening Melkweg 1, waar licht dementerende ouderen wonen, verbouwd. Sinds eind september 2010 wordt een deel van de woonvoorziening gebruikt als Hospice, het eerste in Wageningen. Het Hospice verzorgt mensen die ongeneeslijk ziek zijn, niet meer thuis kunnen blijven wonen en een levensverwachting hebben van minder dan drie maanden.  Met ‘s Heeren Loo De Vallei zijn de voorbereidingen om de dagbestedingsactiviteiten van Kristal in het gebouw de Buurtse Bocht aan de Buurtseweg in Wageningen uit te breiden met een lunchroom afgerond. De verwachte realisatie in 2010 is uitgebleven maar staat nu gepland voor het voorjaar 2011.  Het huisvesten van 22 dak- en thuislozen samen met de Openbare Geestelijke GezondheidsZorg (OGGZ). In de prestatieafspraken die we aan het maken zijn met de gemeente Wageningen hebben we aangegeven dat we bereid zijn te investeren in een dergelijke voorziening. Over de locatie en overige voorwaarden zijn we met de gemeente in gesprek.

Bestaande voorzieningen Vanuit onze maatschappelijke taak voor huisvesting van de meest kwetsbare groepen hebben we ook in 2010 onze activiteiten gericht op een adequate invulling van het prestatieveld Wonen en Zorg.  Buurtseweg 3. Dit pand verhuren we aan diverse maatschappelijke organisaties:  Dagbestedingcentrum Kristal: teken-, en schilderactiviteiten, werkplaats keramiek, het vrijwel dagelijks maken van soep voor medewerkers van Kristal en onze medewerkers. Ook is de kunstuitleen ‘de Verbeelding’ in het pand ondergebracht.  Kantoorruimte voor RIBW, Mai Mi Bath (vluchtelingenorganisatie) en Vriendendienst NederVeluwe (maatjesproject voor mensen met een psychiatrische problematiek).  Droomhuis. Voorziening waarin negen meervoudig gehandicapte jongeren wonen onder begeleiding van een zorggezin. Dit bijzondere project is gerealiseerd naar aanleiding van een initiatief van ouders.  We verhuren 61 woningen aan zorginstellingen, zoals de Siza Dorp Groep Arnhem, Stichting Philadelphiazorg, Regionale Instelling Beschermd Wonen (RIBW), Plurijn Werkenrode groep, Zideris en ‘s Heeren Loo De Vallei.  Crocusstraat 51 a,b,c, Zideris. Deze voorziening uit 2006 bestaat uit twee groepswoningen van ieder zes eenheden en een dagbestedingsruimte voor de doelgroep verstandelijk gehandicapte volwassenen. In de dagbestedingsruimte worden keramische producten gemaakt en er bevindt zich een kaarsenmakerij. Deze producten zijn ter plaatse te koop in de winkel. Deze winkel en de jaarlijkse kerstmarkt vervullen een echte buurtfunctie. Buurtbewoners kopen regelmatig producten in de winkel en de kerstmarkt wordt druk bezocht.

Jaarverslag 2010

195

Bron: de Gelderlander

 De Melkweg. In deze voorziening wonen achttien licht dementerende ouderen. Vilente verleent de zorg vanuit een kantoor met een algemene ruimte. Met de bewoners zijn individuele huurcontracten gesloten. De huur is relatief laag, zodat huurders eventueel van huurtoeslag gebruik kunnen maken. Het beheersen van de leegstand vraagt overigens voortdurend aandacht.

Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) In de Wet Maatschappelijke Ondersteuning is bepaald dat de gemeente een taak heeft om zodanige voorzieningen te treffen dat mensen zoveel mogelijk zelfstandig kunnen wonen en leven, ook al is er hulp en zorg nodig. De gemeente Wageningen heeft een centraal loket WMO ingericht. In het kader van de WMO voeren wij woningaanpassingen uit. Op basis van medische indicatie kunnen huurders een verzoek indienen bij de gemeente voor aanpassingen in hun woning. Wij zorgen dat deze voorzieningen aangevraagd en aangebracht worden. De meest voorkomende aanvragen in 2010 zijn:  plaatsen wandbeugels (32 stuks)  aanbrengen verhoogde toilet (25 stuks)  plaatsen douchezitje (27 stuks)  verwijderen drempels (21 stuks)  aanpassen straatwerk naar voordeur (13 stuks) Daarnaast is een aantal voorzieningen verwijderd omdat deze niet meer nodig waren. De kosten van deze WMO-werkzaamheden bedragen € 126.000. Alle kosten zijn voor rekening van de gemeente Wageningen. Het WMO-netwerk maakt kosteloos gebruik van de vergaderfaciliteiten van ons kantoor. Deze, door de gemeente Wageningen ingestelde, adviesraad heeft tot taak het gevraagd en ongevraagd adviseren van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Wageningen. Het advies gaat over de voorbereiding en uitvoering van het gemeentelijk beleid op het gebied van wonen, welzijn, zorg, integratie en participatie. Daarnaast fungeert de raad als denktank over onderwerpen op de betreffende beleidsvelden. De adviesraad is samengesteld uit burgers die verbindingen hebben met in de gemeente actieve cliëntorganisaties en belangengroepen op het gebied van welzijn, wonen, zorg en integratie.

Jaarverslag 2010

196

Samenwerking met maatschappelijke partijen in de zorg en hulpverlening Om onze verantwoordelijkheid optimaal te kunnen nemen is een intensieve samenwerking met zorgleveranciers en instellingen noodzakelijk. Onze belangrijkste partners zijn:  Opella. In een samenwerkingsovereenkomst met de zorgaanbieder Opella uit Ede hebben we vastgelegd dat beide organisaties intensief en duurzaam met elkaar zullen samenwerken. Het doel van de samenwerking is dat beide die kerntaken uitvoeren waar hun specialisme ligt: leveren van zorg (Opella) en ontwikkelen, bouwen en beheren van vastgoed (de Woningstichting). Er is overeengekomen dat Opella nieuw vastgoed in Wageningen wat eigendom, ontwikkelingen en exploitatie betreft aan ons zal overdragen. Het gaat hierbij bijvoorbeeld over de vervanging van de verzorgingshuizen de Nudehof en Rustenburg. Opella gaat de zorg en dienstverlening verzorgen volgens een nieuwe dienstenformule, waarbij wordt uitgegaan aan de ‘één-loket-gedachte’.  Vilente  ‘s Heeren Loo De Vallei  Solidez. We dragen bij aan het project Buurtbemiddeling voor een bedrag van € 25.000.  Stichting Philadelphia Zorg  Regionale Instelling Beschermd Wonen (RIBW). Het RIBW biedt acute zorg en begeleiding op maat. De hulpverlening is gebaseerd op het verbeteren van het zelfstandig wonen, met name ook voor ouderen. Wij zetten zorgbemiddeling in als belangrijk instrument in het sociaal beheer van onze woningen.  Openbare Geestelijke GezondheidsZorg (OGGZ). Wij hebben met € 25.000 een project ‘Zorgwekkende Zorgmijders’ ondersteund dat mensen, die zich in zorgwekkende situaties bevinden maar zelf niet in staat zijn om hulp te vragen, naar zorg toe te leiden. Op WERV-niveau is een OGGZ convenant gesloten die wij onderschrijven.

Verhuur aan bijzondere doelgroepen Wij werken nauw samen met zorginstellingen zoals Opella, RIBW, Stichting Philadelphia Zorg, Vilente, de Siza Dorpgroep, stichting de Opbouw en ‘s Heeren Loo De Vallei. Dit zijn allemaal instanties die op hun manier zorg bieden aan mensen die zorg en/of begeleiding nodig hebben. Dit kan zijn van minimale zorg/begeleiding tot 24 uurs zorg/begeleiding. Wij hebben met de gemeente Wageningen de afspraak om jaarlijks een aantal woningen toe te wijzen aan zorginstellingen. Dit kan op twee manieren: 1. Het contract staat op naam van de zorginstelling. 2. Een ‘drie partijencontract’ waarbij de persoon zelfstandig de woning van ons huurt en zelf een zorgcontract sluit met een begeleidende instantie.

Ontwikkelingen De Europese regelgeving heeft tot gevolg dat personen met een inkomen boven € 33.614 die zorg behoeven in beginsel niet in aanmerking komen voor een (zorg-)woning met een huur lager dan € 652,52. De meeste van onze woningen die geschikt zijn voor ouderen en zorgbehoevende personen hebben een lagere huur. Dat betekent dat indien sprake is van medische of sociale urgentie gebruik gemaakt kan worden van de 10% toewijzingsruimte die wij hebben voor dit soort situaties. We merken op dat de 10% toewijzingsruimte afhankelijk is van het aantal mutaties. Dit aantal kunnen we alleen achteraf bepalen. We kunnen hier dus niet op sturen. Gezien de verwachting van de toenemende vergrijzing en de naar verwachting afnemende mutaties is het redelijk om aan te nemen dat we juist deze doelgroep niet meer volledig kunnen huisvesten.

Jaarverslag 2010

197

Financiële continuïteit Ontwikkelingen Het in oktober 2010 aangetreden kabinet Rutte heeft in het najaar van 2010 een aantal beleidsvoornemens gepresenteerd dat voor de sector als geheel grote impact zal hebben:  Vanaf 2014 zal een jaarlijkse heffing worden opgelegd aan de sector van € 630 miljoen om een bijdrage te leveren aan de kosten van de huurtoeslag. Dit komt gemiddeld neer op € 262,50 per woning, een extra jaarlijkse uitgaande kasstroom van € 1,3 miljoen voor de Woningstichting. Dit houdt in dat de leningcapaciteit met € 26 miljoen afneemt.  Het beperken van de jaarlijkse huurverhoging tot maximaal inflatie blijft gehandhaafd.  Voorts zal om de effecten van het scheefwonen te beperken met ingang van 1 juli 2011 voor inkomens boven € 43.000 een extra huurverhoging worden gevraagd van 5%, voor zover de maximaal redelijke huur van die woning niet is bereikt.  Het afschaffen van de heffing bijzondere projectsteun wijkaanpak (Vogelaarheffing), wat jaarlijks tot € 280.000 minder aan uitgaven leidt.

Europa en staatssteun De rol van Europese Unie bij de sociale volkshuisvesting is in 2010 duidelijker zichtbaar geworden. In de voorgaande hoofdstukken hebben we dit onderwerp uitvoerig behandeld. In dit hoofdstuk volstaan we met de financiële consequenties van de beschikking. De staatssteun bestaat uit het gebruikmaken van de borgingsfacilteiten van het WSW en het verkrijgen van gronden voor sociale woningbouw van gemeenten beneden de marktprijs. Concreet betekent dit dat met ingang van 2011 voor de niet-DAEB activiteiten en de eventuele herfinanciering daarvan, commerciële financiering moet worden aangetrokken. Commerciële financiering is 0,8% tot 1,25% duurder en de procedure om een lening te verkrijgen duurt veel langer. Een project moet “verkocht” worden aan de financier. Het plannen en sturen op kasstromen zal nog meer aandacht krijgen. Indien niet aan de regels wordt voldaan, kan de Europese Commissie sancties opleggen. Dit houdt in dat leningen voor DAEB activiteiten vanaf 2013 niet meer borgbaar zijn door het WSW. Indien verder wordt vastgesteld dat er sprake is van overcompensatie, kan de Europese Commissie boetes opleggen. De invoeringsdatum is in de loop van 2010 uitgesteld tot 1 januari 2011. Aangezien de impact van dat besluit groot is, hebben we ons in 2010 voorbereid om aan de nieuwe eisen te voldoen. Reeds in maart 2010 hebben we door een extern adviesbureau een eerste verkenning laten uitvoeren over de impact van de Europese regelgeving. De Raad van Toezicht is in april 2010 tijdens een themabijeenkomst voorgelicht over de gevolgen van de Europese beschikking. De wijze waarop wij met deze materie omgaan is ook landelijk opgevallen. In september hebben we tijdens een seminar een presentatie verzorgd over onze aanpak van het Europadossier. Hierbij moet worden opgemerkt dat er nog veel onduidelijkheden zijn over de feitelijke invulling van de regelgeving. Er is in de interpretatie van de regelgeving sprake van “dagkoersen”, zoals blijkt uit het drukke verkeer op de internetfora over dit onderwerp.

Jaarverslag 2010

198

Een greep uit de maatregelen die we inmiddels hebben genomen:  Formuleren van een huur-inkomenstabel, die mede is gebaseerd op de in 2011 verscherpte richtlijnen van de Nationale Hypotheek Garantie.  Introduceren van budgetadviesgesprekken bij woningtoewijzingen aan de hand van de richtlijnen van het Nibud.  Formuleren van het beleid voor de resterende 10%.  Herindeling van het woningbezit in toekomstige DAEB en niet-DAEB portefeuille op grond waarvan we ons DVM beleid zullen aanpassen.  Voortdurende aandacht bij de grote investeringsplannen zoals Rustenburg (complexe vastgoedproductie) en Nieuw Kortenoord (woningproductie). Eind januari 2011 is overigens nog weinig te zeggen over de effecten van de maatregelen. We houden er wel rekening mee dat de verhuisgeneigdheid van huishoudens, niet alleen door de economische situatie, maar ook door de nieuwe regelgeving zal afnemen. We volgen de ontwikkelingen actief. Hoewel de impact van deze ontwikkelingen groot is, is het vooralsnog niet nodig om ons financiële beleid aan te passen.

Financieel beleid Ons vermogen is vastgelegd in het vastgoed, zoals woningen, garages en bedrijfsgebouwen. Dat vermogen vertegenwoordigt een aanzienlijke waarde, afhankelijk van de gekozen waarderingsuitgangspunten tussen € 141,2 miljoen (historische kosten) en € 276,9 miljoen (bedrijfswaarde) of € 469,4 miljoen (marktwaarde in verhuurde staat, aeDexwaarde). Onze activiteiten zijn er op gericht om zodanig verantwoord met dit vermogen om te gaan dat we ook in de toekomst onze maatschappelijke opdracht optimaal kunnen blijven uitvoeren. We zijn er op gericht positieve resultaten te behalen. Niet alleen door positieve directe rendementen, maar ook door te sturen op kasstromen en waardeontwikkelingen. Ons financieel beleid is er daarom op gericht de continuïteit te waarborgen. We streven naar evenwicht, een balans tussen baten en lasten, inkomsten en uitgaven, investeringen en financieringen. Dat houdt in dat we ten minste voldoen aan de normen die het Waarborgfonds Sociale Woningbouw stelt: interestcoverage ratio groter of gelijk aan 1,3 en omvang van de leningenportefeuille minder dan 50% van de WOZ waarde van het woningbezit. De solvabiliteit moet voor de gehele begrotingsperiode ruim voldoen aan de eisen die het CFV stelt op grond van het voor de Woningstichting geldende risicoprofiel (meer dan 15% op grond van bedrijfswaarde). Niet-DAEB activiteiten financieren we bij voorkeur en voor zover mogelijk uit eigen middelen. We onderkennen, beperken en beheersen risico’s. We sturen op basis van kasstromen en kengetallen als liquiditeit, solvabiliteit, rendementen, rentevoet en markt- en bedrijfswaarden, maar ook via benchmarks, zoals de aeDex. We moeten daarom beschikken over voldoende eigen vermogen dat een buffer vormt tegen calamiteiten.

Jaarverslag 2010

199

In ons financieel beleid hanteren we de volgende uitgangspunten: Uitgangspunt ondernemingsplan 2007-2011

Realisatie 2010

Opmerkingen

 Onze operationele bedrijfsactiviteiten leiden tot positieve cashflows

Ja

€ 1.416 per woning

 Ons eigen vermogen wordt ingezet als financieringsmiddel voor onze investeringen

Ja

De investeringen van 2010 zijn voor 43,3% met eigen vermogen gefinancierd.

 Investeringsprojecten financieren we met 30% eigen vermogen  We spreken van een onrendabele top als we woningen realiseren met een lagere huur dan nodig is voor een kostendekkende of winstgevende huur. We hebben als doelstelling om geen onrendabele toppen te realiseren voor woningen die niet voor de doelgroep worden gebouwd met een huur boven de huurtoeslaggrens (€ 652,52 per maand per 1-1-2011)  De ontwikkeling van huurwoningen bestemd voor de primaire doelgroep moet op moment van oplevering een verwacht totaal rendement (lees indirect rendement plus direct rendement) opleveren van 7,5%  De ontwikkeling van huurwoningen bestemd voor het hogere segment moet op moment van oplevering een verwacht totaal rendement opleveren van 10%  Bij de ontwikkeling van verkoopwoningen moeten we een rendement realiseren van ten minste 10% van de stichtingskosten, in casu passend in de kaders die Woningborg BV stelt in het kader van de garantieregeling.

Ja NVT

NVT

NVT De koopwoningen Dolderse Brink Noord zijn met verlies gerealiseerd, mede door de extra verkoopbevorderende maatregelen (prijsverlaging en extra advertentiekosten) in verband met de economische crisis.

Nee

Jaarresultaat Het jaarresultaat voor belastingen over het boekjaar 2010 bedraagt € 8,5 miljoen (2009: € 3,6 miljoen). Na belastingen is het resultaat € 5,6 miljoen over 2010 (2009: € 5,3 miljoen). We hebben het jaarresultaat ten gunste gebracht van de algemene reserve. In de begroting was rekening gehouden met een positief jaarresultaat na belastingen van € 1,0 miljoen. Het jaarresultaat is als volgt samengesteld (bedragen x € 1.000): Jaarrekening 2010 29.625 21.393 8.232

Begroting 2010 29.674 24.384 5.290

Jaarrekening 2009 28.864 22.601 6.263

Treasuryresultaat

(4.885)

(5.563)

(5.271)

Overige waardeveranderingen Verkopen Portfolioresultaat

(1.626) 3.516 5.142

1.855 3.142 1.287

(422) 2.193 2.615

Belastingen

2.867

0

(1.667)

Jaarresultaat

5.622

1.014

5.274

Bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Exploitatieresultaat

Jaarverslag 2010

200

De doelstelling ten aanzien van het realiseren van ten minste het begrote jaarresultaat is ruimschoots bereikt.

Toelichting uitkomsten 2010 ten opzichte van begroting 2010 De uitkomsten van 2010 zijn in verband gebracht met de begroting 2010. De belangrijkste afwijkingen zijn hierna toegelicht, bedragen zijn vermeld in euro’s. ( + = hogere opbrengsten / lagere kosten of - = lagere opbrengsten / hogere kosten) Omschrijving Huren Verkopen Afschrijvingen Lonen en salarissen Onderhoud door derden

Overige bedrijfslasten: algemeen Rente Overige waardeveranderingen

Afwijking + of - > € 50.000 - 192- 192.000 + 107.000 + 69.000 + 453.000 + 2.168.000

+ 308.000 + 697.000 + 3.481.000

Toelichting Aankoop Koningshof niet gerealiseerd. Één woning meer verkocht dan begroot. Minder geïnvesteerd dan begroot. Minder personeel ingeleend. Lagere kosten dagelijks onderhoud als gevolg van minder mutaties en lagere kosten per mutatie, alsmede lagere kosten per reparatieverzoek. Minder adviseurs ingehuurd. Minder leningen aangetrokken. Aanpassing parameters, zoals verlaging van de disconteringsvoet van 6 naar 5,25

Toelichting uitkomsten 2010 ten opzichte van boekjaar 2009 De uitkomsten van 2010 zijn in verband gebracht met de jaarrekening 2009 De belangrijkste afwijkingen zijn hierna toegelicht, bedragen zijn vermeld in euro’s. ( + = hogere opbrengsten / lagere kosten of - =lagere opbrengsten / hogere kosten) Omschrijving Huren Verkopen Afschrijvingen Personeelskosten Onderhoud door derden Overige bedrijfslasten: algemeen Overige waardeveranderingen Rentelasten

Afwijking + of - > € 50.000 + 629.000 + 1.270.000 - 253.000 - 150.000 + 1.831.000 - 64.000 + 1.204.000 + 439.000

Toelichting Jaarlijkse huurverhoging, inflatie en huurharmonisatie Meer woningen verkocht. Annuïtensystematiek Uitbreiding formatie (nieuwe hoofdenstructuur) Lagere kosten dagelijks onderhoud. Onder andere door betere aansturing van het proces. De kosten voor heffingen zijn gestegen (+ 82.000), terwijl de beheerskosten zijn afgenomen (- 18.000) Aanpassing parameters, zoals verlaging van de disconteringsvoet van 6 naar 5,25 Twee relatief dure leningen zijn volledig afgelost.

De dalende trend in de beheerskosten heeft zich ook in 2010 voortgezet.

Fiscaliteiten Horizontaal toezicht en “ tax control framework” De Belastingdienst heeft de controleaanpak vernieuwd. Bij de handhaving gaat de Belastingdienst in het vervolg uit van begrip, transparantie en wederzijds vertrouwen tussen Belastingdienst en belastingplichtige. Dat gaat verder dan alleen het voldoen aan wet- en regelgeving. Wij, als belastingplichtige, moeten kunnen laten zien dat we controle hebben over onze fiscale processen en relevante fiscale risico’s. Dit wordt het tax control framework genoemd. De Belastingdienst stelt daar tegenover dat de controleaanpak verschuift van reactief (met belastingcontroles over oude jaren) naar proactief. Wij zien veel voordelen in het horizontaal toezicht en we zullen fasegewijs stappen nemen om in de komende jaren tot een tax control framework te komen. Met onze belastingadviseur van PwC hebben we het adviseursconvenant afgesloten.

Jaarverslag 2010

201

Bij onze aangifte geeft de adviseur daarom aan welke pleitbare standpunten door ons zijn ingenomen bij het opstellen van de aangifte. De Belastingdienst controleert dan vervolgens het proces van de aangifte en beoordeelt of de werkwijze leidt tot correcte aangiftes. Uiteraard neemt de Belastingdienst steekproeven op aangiftes binnen het adviseursconvenant. Onze aangifte 2008 is in de steekproef betrokken. Tot op heden zijn er nog geen formele opmerkingen.

Vennootschapsbelasting Per 1 januari 2008 zijn woningcorporaties belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting over alle activiteiten. Deze maatregel kan grote impact hebben op onze kasstromen. Nadat we de fiscale positie in kaart hadden gebracht, bleek dat we de uitvoering van het beperkte verkoopprogramma vanaf 2009 weer konden hervatten, hetgeen is gebeurd. De sector is met de Belastingdienst een Vaststellingsovereenkomst (VSO2) overeengekomen, waarin afspraken zijn vastgelegd hoe de fiscale wetgeving in specifieke gevallen moet worden geïnterpreteerd. De Woningstichting heeft in 2009 de VSO2 getekend. Deze VSO2 is voor ons relatief gunstig omdat de verliesgevende investeringen bij de herstructureringsprojecten en groot onderhoud aanzienlijke fiscaal te compenseren verliezen opleveren. We verwachten daarom tot 2015 geen vennootschapsbelasting af te dragen. De geschatte aangiften tot met 2010 zijn in de jaarrekening verwerkt. Per saldo is de acute belastinglast nihil en kunnen we beschikken over een fiscaal verrekenbaar verlies van € 13,4 miljoen.

Omzetbelasting Pro-rataregeling Over de jaren 2003 tot en met 2009 hebben we omzetbelasting teruggevorderd die begrepen is in de algemene beheerkosten die zijn toe te rekenen aan voor de omzetbelasting belaste activiteiten, zoals de ontwikkeling van verkoopwoningen. Over de jaren 2003 tot met 2008 hebben we begin 2010 een bedrag van € 136.000 verhoogd met rente, ontvangen. Als gevolg van een gerechtelijke uitspraak is de grondslag gunstiger geworden, waardoor in 2010 een aanvullende claim bij de Belastingdienst is ingediend van € 118.000, te verhogen met rente. In 2011 zal in het kader van deze regeling de omzetbelasting over 2009 en 2010 overeenkomstig deze regeling worden verrekend. De doelstelling 2010 is hiermee ruimschoots gerealiseerd.

Tijdelijke verlaging van tarief van 19% naar 6 % Om de activiteiten in de bouwsector te stimuleren heeft het Rijk met een tijdelijke maatregel (van 1 oktober 2010 tot 1 juli 2011) het tarief verlaagd van 19% naar 6% voor het arbeidsgedeelte van de onderhoudswerkzaamheden aan woningen ouder dan twee jaar. Deze maatregel heeft een kostenverlaging tot gevolg gehad en zal tot een eerdere uitvoering van werkzaamheden in het jaar 2011 leiden. We gaan overigens niet meer werkzaamheden uitvoeren dan dat we hadden begroot.

Vrijstelling integratieheffing ingetrokken In het Belastingplan 2010 heeft de overheid een maatregel opgenomen om de vrijstelling voor de integratieheffing voor woningcorporaties (“mededeling 26”) in te trekken. Dat betekent dat in het vervolg woningcorporaties bij projecten bij de inbreng van grond, die al in eigendom is,19% omzetbelasting moeten afdragen. De consequentie hiervan is dat de stichtingkosten van huurwoningen in herstructureringsgebieden door deze fiscale maatregel aanzienlijk hoger kunnen worden.

Jaarverslag 2010

202

Werkkostenregeling Per 1 januari 2011 is de werkkostenregeling (WKR) ingevoerd. Door deze regeling kan maximaal 1,4% van het totale fiscale loon (de 'vrije ruimte') worden besteed aan onbelaste vergoedingen en verstrekkingen voor de werknemers. Daarnaast kunnen we bepaalde zaken onbelast blijven vergoeden of verstrekken door gebruik te maken van de gerichte vrijstellingen. Over het bedrag boven de vrije ruimte moet loonbelasting in de vorm van een eindheffing van 80% worden afgedragen. We hebben voorbereidingen, zoals een inventarisatie, getroffen. Een aantal regelingen zal moeten worden herzien. Hierover zal overleg moeten worden gevoerd met de Ondernemingsraad. Deze regeling moet uiterlijk in 2013 zijn ingevoerd.

Bijdrage heffing bijzondere projectsteun wijkaanpak (“Vogelaarheffing”) Om de door het laatste kabinet Balkenende genoemde 40 aandachtswijken op te knappen is de heffing bijzondere projectsteun wijkaanpak (“Vogelaarheffing”) ingevoerd. Voor ons gaat het om een jaarlijks bedrag van € 280.000. Met ruim tweehonderd andere corporaties hebben we bezwaar gemaakt tegen deze heffing. Inmiddels zijn als gevolg van een gerechtelijke uitspraak (Rechtbank Utrecht, november 2010) de heffingen over 2008 en 2009 onrechtmatig verklaard. Het CFV is overigens tegen die uitspraak in beroep gegaan. Of voor de heffingen van 2010 ook de wettelijke basis ontbreekt, is eind januari 2011 nog niet bekend. Het kabinet Rutte heeft in het regeerakkoord opgenomen dat de Vogelaarheffing zal worden afgeschaft.

Rendement In de begroting 2010 hebben we een aantal rendementsdoelstellingen geformuleerd. In de volgende tabel zijn de gerealiseerde rendementen weergegeven. Onderwerp

Doelstelling / begroting 2010

Realisatie

Afwijking

Toelichting

Operationele kasstroom hoger dan begroot Operationele kasstroom hoger dan begroot. Dit effect wordt beperkt door de stijging van de bedrijfswaarde Operationele kasstroom hoger dan begroot

Direct rendement op basis van historische kosten Direct rendement op basis van bedrijfswaarde (WACC)

7,1

9,0

1,9

4,2

4,6

0,4

Direct rendement op basis van aeDex

1,7

2,2

0,5

Onze financiële rendementsdoelstellingen 2010 hebben wij gehaald.

Solvabiliteit De solvabiliteit drukt uit in hoeverre we in staat zijn in de toekomst aan onze verplichtingen te kunnen voldoen. De solvabiliteit wordt uitgedrukt in een kengetal: eigen vermogen gedeeld door balanstotaal. De solvabiliteit voor woningcorporaties kan dankzij de ordening in de sector, voor de primaire volkshuisvestelijke taak, veel lager liggen dan voor commerciële ondernemingen. De ordening komt met name tot uitdrukking in sectorinstituten als het WSW en het CFV en de wettelijk geregelde achtervang door de overheid.

Jaarverslag 2010

203

Onderwerp

Doelstelling/ begroting 2010

Solvabiliteit ultimo 2010 (historische kosten) Solvabiliteit ultimo 2010 (bedrijfswaarde CFV)

Realisatie

Afwijking

Toelichting

Resultaat 2010 is ruim € 4 miljoen hoger dan begroot Hoger resultaat en stijging bedrijfswaarde

23,8%

31,5%

+ 7,7%

50,9%

63,7%

+ 12,8%

We hebben als doel geformuleerd dat voor de sociale voorraad een solvabiliteit van ten minste 15% is vereist, berekend volgens de grondslagen die het CFV stelt voor de bedrijfswaarde. Voor activiteiten met een hoger risicoprofiel die geen betrekking hebben op de primaire voorraad hanteren we een minimale solvabiliteit in de bandbreedte van 30 tot 40% van de waarde van die activiteiten. Dit betreft de meer commerciële projecten, zoals koop- en huurwoningen in het duurdere segment. Voor de Woningstichting als totaal stellen we een gewogen solvabiliteitseis als doel van tenminste 20%. Op grond van onze meerjarenramingen kunnen we ruimschoots aan die doelstelling voldoen, zoals de grafiek laat zien. Er is “ruimte” van meer dan 20% om in te zetten in onze maatschappelijke activiteiten. We verwachten deze ruimte in te zetten voor de grote herstructureringen in complexen die aangepakt zullen worden na de planningshorizon van 2016.

Solvabiliteitsontwikkeling op basis van bedrijfswaarde

Solvabiliteits percentage

80 70 60 50 40 30 20 10 0 2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

Jaar Begroting 2011

Jaarverslag 2010

Minimale solvabiliteiteis

Negatief scenario

Positief scenario

204

Kasstromen door beheren, ontwikkelen en investeren Omschrijving (bedragen x € 1.000)

Doelstelling / begroting 2010

Kasstroom uit operationele activiteiten

Uitgaande kasstroom uit investeringen

Realisatie

Afwijking

Toelichting

De verlaging van de kortlopende schulden zorgt voor een lagere kasstroom. Deze wordt deels gecompenseerd door de lagere onderhoudslasten. Investeringen in projecten zijn doorgeschoven.

8.300

7.220

(1.080)

(28.500)

(8.768)

19.732

Kasstromen uit financieringen Omschrijving (bedragen x € 1.000)

Inkomende kasstroom door aangetrokken leningen.

Uitgaande kasstroom door aflossingen van leningen. WSW faciliteringsvolume 2010-2012. Het WSW heeft de cashflow eisen verhoogd, door rekening te houden met een aflossingsfictie van 2% van de leningenportefeuille. Kredietwaardigheidsoordeel van het WSW

Loan to value

WSW generieke achtervang: Tussen de gemeente Wageningen en het WSW is een ongelimiteerde achtervangovereenkomst gesloten. Hierdoor tekent de gemeente de door ons gesloten leningovereenkomsten niet meer mee. De achtervangovereenkomst geldt zowel voor onderhandse leningen als voor leningen op de openbare kapitaalmarkt.

Jaarverslag 2010

Begroting en doelstellingen 2010

Werkelijk 2010

Afwijking

Toelichting

NWB, roll-overlening 2jr, 1 december 2010, euribor 1 maand, spread 0,38

28.000

5.000

23.000

3.700

3.733

(33)

91.900

NVT

Is toereikend om onze investeringsvoornemens te kunnen realiseren. Het WSW handhaaft het oordeel dat we kredietwaardig zijn. Maximaal 75% van de bedrijfswaarde Handhaven van de bestaande generieke achtervang constructie.

Positief oordeel ontvangen

35,5%

Is gerealiseerd

Op grond van onze meerjarenramingen heeft het WSW is het toereikend. Hiervan is in 2010 € 5 miljoen benut.

NVT

NVT

De bedrijfswaarde is fors gestegen.

NVT

Dankzij de mogelijkheid van borgstelling door het WSW ondervinden we geen moeilijkheden bij de toegang op de kapitaalmarkt.

205

Beleidsaanpassingen WSW als gevolg van Europese wetgeving Het WSW heeft eind december 2010 in beleidsregels aangekondigd dat aflossingsverplichtingen voorvloeiend uit in 2011 aflopende WSW-leningcontrachten tijdelijk kunnen worden gefinancierd met WSW borging. Dat houdt in dat de toerekening van de leningen aan bestaande DAEB en niet-DAEB activiteiten nog niet hoeft plaats te vinden. Nieuwe niet-DAEB activiteiten kunnen vanaf 2011 niet meer door het WSW worden geborgd.

Treasurycommissie De treasurycommissie heeft ten doel om activiteiten met betrekking tot onze financiering goed voor te bereiden en het bestuur te informeren over de treasury-aspecten. De treasurycommissie bestaat uit de directeur / bestuurder, manager Finance, Informatisering & Control, hoofd Control, medewerker Control en het bureau Thésor als externe deskundige. De commissie heeft in 2010 viermaal vergaderd, overeenkomstig het gestelde doel. Onder andere is aan de orde gekomen: ontwikkelingen op de geld- en kapitaalmarkten (kredietcrisis), voorstellen tot het onderzoeken van de mogelijkheden van vervroegde aflossingen en renteconversies van geldleningen. In 2010 is een rapport opgeleverd waarin voorstellen worden gedaan om de leningenportefeuille op een aantal onderdelen te herstructureren. Daarmee hebben we als doel de renterisico's te beheersen en rentelasten te beperken, ook voor de langere termijn, onder andere door meer flexibiliteit in de leningenportefeuille aan te brengen. Zo krijgen we meer zekerheid over een belangrijk deel van onze (vaste) lasten. De verslagen van de vergaderingen van de treasurycommissie zijn ter informatie aan de Auditcommissie verstrekt.

Renterisico’s In de risicoparagraaf in dit jaarverslag is de wijze waarop we renterisico’s herkennen, en maatregelen nemen om deze te beperken beschreven. We volstaan derhalve naar een verwijzing naar de risicoparagraaf in het hoofdstuk Governance, risico’s en risicobeheersing.

Liquiditeit De liquiditeit geeft aan in hoeverre we op korte termijn aan onze verplichtingen kunnen voldoen. Onderwerp

Interest coverage ratio overeenkomstig normen in de sector Kredietfaciliteit BNG € 5,250 mln; Eonia met opslag van 30 basispunten

Huurachterstand

Jaarverslag 2010

Doelstelling

Realisatie

Afwijking

Toelichting

1,3

Aantrekken leningen beperkt tot € 5 miljoen; Beheerkosten in 2010 verder beperkt. In december rolloverlening afgesloten op het moment dat limiet werd bereikt. Vanaf 2011 is het contract aangepast als gevolg van marktomstandigheden: EURIBOR verhoogd met 75 basispunten. Inclusief vertrokken huurders. De achterstand bestaat vooral uit huurders van vrije sectorwoningen met relatief recente contracten.

> 1,3

2,6

Optimaal inzetten

€ 5,250 miljoen

NVT

0,50

0,56

0,06

206

Waarde van de activa Bedrijfswaarde Wij hebben er voor gekozen ook in 2010 de historische kosten als waarderingsgrondslag voor de jaarrekening te handhaven. Toch is het van belang om informatie te verstrekken over de ontwikkeling van de bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde bestaat uit het saldo van de toekomstige inkomsten en de toekomstige uitgaven die direct verband houden met de exploitatie van het vastgoed. Deze inkomsten en uitgaven zijn gebaseerd op een aantal parameters die het Centraal Fonds Volkshuisvesting hanteert, alsmede een aantal parameters die zijn oorsprong vinden in het beleid van de Woningstichting. Het gaat hierbij om de verwachte onderhoudskosten, beheerkosten en verkoopbeleid. De bedrijfswaardeberekening geschiedt met behulp van parameters, die onder de grondslagen voor waardering en resultaatbepaling in de algemene toelichting op de jaarrekening uitgebreid worden toegelicht. De bedrijfswaarde is toegenomen ten opzichte van 2009, zoals uit de opstelling blijkt:

Contante waarde huren Contante waarde huurderving Contante waarde onderhoudsuitgaven Contante waarde overige variabele uitgaven Contante waarde verkopen Contante waarde overige investeringsuitgaven Grondwaarde/restwaarde Rentabiliteitswaardecorrectie Bedrijfswaarde bezit Boekwaarde materiële vaste activa (historische kosten) Saldo Algemene reserve (historische kosten) Saldo eigen vermogen op basis van bedrijfswaarde

31-12-2010 528.356 -2.642 -86.626 -151.911 15.865 -43.735 13.916 3.634 276.857

31-12-2009 448.101 -2.241 -82.155 -124.559 12.820 -44.012 12.920 7.770 228.644

141.226 135.631 48.179 183.810

136.816 91.828 42.557 134.385

De streefhuurpercentages zijn naar boven bijgesteld. Dit zorgt voor de stijging van de contante waarden van de huren. De overige bedrijfslasten nemen ook toe in de begrotingsperiode. Al deze effecten worden nog eens versterkt door de verlaging van de disconteringsvoet van 6% naar 5,25%. Een volledige analyse van de stijging van de bedrijfswaarde staat in de bijlage achter de jaarrekening.

Wet onroerende zaken De Wet onroerende zaken (WOZ) speelt op steeds meer fronten een rol van betekenis voor woningcorporaties. Niet alleen als grondslag voor de heffing van de onroerende zaakbelasting, maar ook als grondslag bij de bepaling van de waarde in het economisch verkeer van vastgoed. Het WSW hanteert de WOZ-waarde als uitgangspunt bij de bepaling van het faciliteringsvolume (leningportefeuille mag maximaal 50% van de WOZ bedragen. Met 11% voldoen we ruimschoots aan deze norm., De WOZ-waarden van ons bezit zijn in overleg met de gemeente Wageningen vooraf getoetst met externe deskundigen (Ortax BV en DansenVanderVegt Vastgoedtaxaties BV). We zijn er van overtuigd te kunnen beschikken over kwalitatief steeds betere (“fair”) WOZ-waarden. We voorkomen hiermee tijdrovende bezwaarprocedures. Met deze methodiek sluiten we aan op de taxatiewerkzaamheden die jaarlijks in het kader van de aeDex worden verricht.

Jaarverslag 2010

207

Blik naar de toekomst De effecten van de Europese beschikking en de andere beleidsvoornemens van het kabinet, zoals de heffing voor de bijdrage in de kosten van de huurtoeslag zijn nog niet in onze prognoses verwerkt. Uit een globale doorrekening aan de hand van het “duurzaam businessmodel” van Aedes, blijkt dat de effecten voor ons relatief beperkt zijn. Dit is mede te danken aan onze sterke en stabiele operationele kasstroom. We kunnen derhalve nu en naar verwachting ook in de toekomst voldoen aan de verplichtingen op korte termijn, waarbij we rekening houden met het aantrekken van nieuwe geldleningen voor investeringsprojecten. Een onzekere factor die invloed kan hebben op onze kasstromen betreft de ontwikkeling van de rente. In september 2010 was het renteniveau op een historisch laag niveau uitgekomen. De verwachting is dat de rente, mede als gevolg van een aantrekkende economie en toenemende inflatie zal stijgen, onder andere door stijgende grondstofprijzen. In hoeverre de schuldenproblematiek van een aantal Zuid Europese landen zorgt voor een dempend effect is vooralsnog niet aan te geven. In 2011 zullen we de leningenportefeuille herstructureren volgens het vastgestelde plan uit 2010. Zoals eerder vermeld houden we rekening met de nieuwe regels van het WSW met ingang van 2011 in het kader van de implementatie van de Europese beschikking. Verder zijn de eisen die aan de banken worden gesteld in het kader van de Basel3 regelgeving (verplichting aanhouden van voorgeschreven eigen vermogen) ook van toepassing verklaard op de sectorbanken BNG en NWB, hetgeen inhoudt dat we mogelijk met hogere rentetarieven worden geconfronteerd. We houden in onze meerjarenramingen rekening met oplopende rentetarieven, zowel wat betreft de rente voor de korte als de lange termijn. Wat betreft de waardering van ons vastgoed moeten we in het kader van de gewijzigde Richtlijn voor de jaarverslaggeving in 2011 een besluit nemen om de waarderingsgrondslagen aan te passen. Een criterium bij die keuze is of we de corporatie zien als belegger of als volkshuisvester. Naar onze mening heeft, in de lijn met het aeDex-gedachtegoed, de corporatie een beleggersrol. De waardering van het vastgoed tegen marktwaarde in verhuurde staat sluit daar op aan.

Samenvattend De corporatiesector staat midden in ontwikkelingen die invloed hebben op elke woningcorporatie. In dit jaarverslag is daaraan uitvoerig aandacht besteed. Vanuit de omgeving komen veel impulsen op ons af: nieuwe wetgeving die het speelveld van de corporaties verder beperken, reeds ingevoerde of nog in te voeren heffingen en belastingen die als doel hebben om vermogens van de corporatiesector af te romen, een voortdurende economische crisis, waarvan sommigen hier en daar al lichtpunten zien. De historische rol van corporaties om als anticyclisch instrument in tijden van economische neergang de economie te stimuleren wordt door de overheid niet meer herkend. Wij hebben een sterke positie en zullen naar verwachting onze plannen kunnen realiseren. Dit kan overigens niet zonder goede partners.

Jaarverslag 2010

208

Jaarverslag 2010

209

Overige gegevens

Jaarverslag 2010

210

Jaarverslag 2010

211

Vaststelling bestuur en goedkeuring Raad van Toezicht Het bestuur van de Woningstichting verklaart dat de middelen in 2010 uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting zijn aangewend en dat de Woningstichting in 2010 in overeenstemming met de Aedescode heeft gehandeld. Wageningen, 30 maart 2011

De heer ir. ing. L.J.P.M. Janssen MRE (directeur / bestuurder)

Goedgekeurd door de Raad van Toezicht op 30 maart 2011

De heer W.J. van Schaik (voorzitter)

De heer H.Th. Boersma (vicevoorzitter)

De heer K.H. Spiering AAG

De heer ing. J. Meijer Msc

De heer drs. J. Kalisvaart AA

Jaarverslag 2010

212

Jaarverslag 2010

213

Begrippenlijst3 Begrip

Definitie / omschrijving

Aflossingsvrije (=fixe) lening:

Lening waarbij gedurende de looptijd alleen rentebetalingen plaatsvinden. Aflossing van de hoofdsom vindt plaats aan het eind van de looptijd Lening waarbij jaarlijks een vast bedrag aan rente en aflossing wordt betaald. In de beginjaren zal de jaarlijkse betaling voor het grootste deel uit rente bestaan, in de eindjaren voor het grootste deel uit aflossing op de hoofdsom Een Application Service Provider (ASP) is een onderneming, die via internet de mogelijkheid om bedrijfssoftware te gebruiken aanbiedt.

Annuïtaire lening:

ASP concept

Basispunten Bedrijfswaarde

Bruto bedrijfslasten

Eén basispunt is 1/100-ste procent (0,01%) De bedrijfswaarde is gelijk aan de contante waarde van de toekomstige inkomsten (onder andere: huren, eventuele bijdragen en overige opbrengsten) verminderd met de contante waarde van de toekomstige uitgaven (onder andere: onderhoud, beheerkosten, belastingen en verzekeringen) over de restant levensduur van het bezit. Omdat de inkomsten en uitgaven per jaar zijn uitgedrukt in euro’s van dat jaar, worden deze via een contantmakingsfactor (de disconteringsvoet) naar het basisjaar teruggerekend. Dat wil zeggen: uitgedrukt in euro’s van het betreffende basisjaar. De bedrijfswaarde laat de verdiencapaciteit van het bezit zien voor de resterende levensduur De bruto bedrijfslasten bestaan uit de lonen en salarissen, de sociale lasten en pensioenlasten en de overige bedrijfslasten. De bruto bedrijfslasten zijn gelijk aan de variabele exploitatielasten minus de onderhoudslasten

Buitengewone baten en lasten

Buitengewone baten en lasten vloeien voort uit incidentele gebeurtenissen of handelingen die niet direct samenhangen met de normale bedrijfsactiviteiten van een woningcorporatie

Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV)

Zelfstandig bestuursorgaan van het ministerie van VROM. Adviesorgaan van de minister. Houdt financieel toezicht en heeft saneringsfunctie. Het oordeel van het CFV geeft aan of het volkshuisvestelijk beleid van de corporatie in financieel opzicht kan worden gecontinueerd en of de voorgenomen activiteiten passen binnen de financiële ruimte die de corporaties tot haar beschikking heeft Dienst van Algemeen en Economisch Belang

DAEB (en niet-DAEB) Deposito

Derivaat Disconteringsvoet

Het beleggen van een vast bedrag gedurende een vaste periode (meestal een veelvoud van een maand) tegen een van te voren afgesproken vergoeding Een (rente-)product dat van een andere transactie, product of gebeurtenis is afgeleid. Het rentepercentage waartegen de gestelde cashflow over die periode contant wordt gemaakt naar het aanvangsmoment om zodoende de waarde van deze geldstroom op dat betreffende moment te kunnen bepalen

3

We hebben onder andere gebruik gemaakt van de begrippenlijst van CFV en van Vastgoedbeheer Lexicon (W.G. Keeris) en van Wikipedia. Jaarverslag 2010

214

Begrip

Definitie / omschrijving

Eonia

Euro OverNight Index Average. Het is het eendaags-renteniveau voor het eurogebied. De Eonia is een rente die veel als referentierente gehanteerd wordt binnen de financiële wereld, bij de handel in afgeleide producten (derivaten) Euro InterBank Offered Rate. Het is het tarief dat banken elkaar in rekening brengen voor kortlopende financiering. Het geldt als de gangbare referentierente voor kortlopende leningen Door taxateur gehanteerd begrip om marktrendement aan te duiden aan het einde van een beschouwde periode, mogelijk het moment van eventuele verkoop (dispositie) Het aantrekken van middelen buiten de organisatie voor de dekking van vermogensbehoefte Het aantrekken van de benodigde middelen voor de dekking van vermogensbehoefte voor een periode van minimaal twee jaar. Deze middelen kunnen bestaan uit zowel eigen vermogen als vreemd vermogen

Euribor

Exit yield

Externe financiering Financiering

Financieringsbehoefte Financieringsrisico

De behoefte om uit (interne of externe) bronnen vermogen aan te trekken voor de dekking van vermogensbehoefte Het risico dat geen nieuwe financiering kan worden aangetrokken

Gecorrigeerd weerstandsvermogen

Bij de beoordeling van de financiële positie wordt door het Centraal Fonds Volkshuisvesting rekening gehouden met een correctie wegens eventuele onder- of overwaardering van het bezit (het verschil tussen de bedrijfswaarde en de boekwaarde van het bezit) en de rentabiliteitswaardecorrectie van de leningen. Het gecorrigeerd weerstandsvermogen wordt bepaald door op het gepresenteerd weerstandsvermogen de eventuele onder- of overwaardering (onder aftrek van een onzekerheidsmarge) en de rentabiliteitswaardecorrectie van de leningen te corrigeren. Daarmee ontstaat een bruikbaar inzicht in de financiële positie van een corporatie

Huurderving

Het bedrag aan huur dat gemist wordt over de periode dat er geen huurcontract op de woning of het pand is.

Huurharmonisatie

Bij mutatie optrekken van de huursom tot aan het voor dat complex vastgestelde streefhuurpercentage. De huurkapitalisatiefactor (materiële vaste activa in exploitatie exclusief een eventuele herwaarderingsreserve gedeeld door de jaarhuur) is een kengetal waarmee inzicht wordt verkregen in de terugverdientijd van de resterende boekwaarde van het bezit in relatie tot de jaarhuur. De huurkapitalisatiefactor op basis van de bedrijfswaarde geeft de terugverdientijd van de (ongecorrigeerde) bedrijfswaarde aan in relatie tot de jaarhuur. Uit de door de corporaties opgegeven gegevens over de bouwperiode en huur van het woningbezit wordt door het Centraal Fonds tevens een normatieve huurkapitalisatiefactor berekend. In het kader van de financiële beoordeling wordt deze normatieve waarde door het Centraal Fonds vergeleken met de huurkapitalisatiefactor op basis van de bedrijfswaarde

Huurkapitalisatiefactor

ICT

Jaarverslag 2010

Informatie en communicatietechnologie; modern gebruik van telefoon en datavoorzieningen en automatisering

215

Begrip

Definitie / omschrijving

Interest

De vergoeding die in rekening gebracht wordt voor het tijdelijk beschikbaar stellen van liquiditeiten (het lenen). De entiteit die de beschikkingsmacht over de liquiditeiten afstaat is de crediteur. De entiteit die de beschikkingsmacht tijdelijk verkrijgt is de debiteur. De interest wordt veelal uitgedrukt in een percentage van de hoofdsom op jaarbasis. Interest is daarbij een vorm van huur (rente)

Interest coverage ratio

Geeft aan hoeveel maal een onderneming haar interestlasten verdient. Het is om die reden een maatstaf voor de mate waarin de winst voor interest en belasting kan terugvallen zonder dat de onderneming in financiële moeilijkheden komt. Financiering van de vermogensbehoefte door het aanwenden van geldmiddelen die reeds in de organisatie aanwezig zijn Het jaar resultaat is de resultante van de baten en lasten in het desbetreffende boekjaar. In principe is het jaarresultaat gelijk aan de mutatie van het eigen vermogen in het betreffende boekjaar Het lenen van een vast bedrag gedurende een vaste periode (meestal een veelvoud van een maand) tegen een van te voren afgesproken vergoeding

Interne financiering Jaarresultaat

Kasgeldlening

Looptijd

De periode die resteert tot het moment dat de voorwaarden van een lening of belegging wijzigingen. Onderscheid wordt gemaakt naar:  Liquiditeitstypische looptijd: de periode die resteert tot het moment dat de lening (o/g) moet worden afgelost dan wel een belegging (u/g) vrijvalt  Rentetypische looptijd: de periode die resteert tot het moment dat de rente op een lening of belegging een herziening ondergaat

Minimaal noodzakelijk weerstandsvermogen

Ten behoeve van de beoordeling van de financiële positie van een woningcorporatie stelt het Centraal Fonds Volkshuisvesting een risicoprofiel op en bepaalt op grond daarvan een minimaal noodzakelijk weerstandsvermogen. Het risicoprofiel is uitgedrukt in een percentage van het op actuele waarde gewaardeerde balanstotaal

Minimum waarderingsregel

Indien de bedrijfswaarde lager is dan de boekwaarde vindt afwaardering plaats naar de lagere bedrijfswaarde

Netto bedrijfslasten

De netto bedrijfslasten bestaan uit de bruto bedrijfslasten verminderd met de ontvangen vergoedingen voor geleverde diensten, de overige bedrijfsopbrengsten en de geactiveerde productie voor het eigen bedrijf De netto variabele lasten betreffen de variabele lasten verminderd met de op de exploitatie van de huurwoningen drukkende overige bedrijfsopbrengsten, de ontvangen vergoedingen voor geleverde diensten en de geactiveerde productie voor het eigen bedrijf

Netto variabele lasten

Onderhandse lening

Onverhandelbaar bewijs van deelname in het vreemde vermogen van een onderneming voor een van te voren overeengekomen periode tegen een van te voren overeengekomen vergoeding

Onrendabele top

Een onrendabele top is het negatieve verschil tussen de investerings- of stichtingskosten en de bedrijfswaarde van de sociale huurwoning. Met andere woorden: De verwachte opbrengst in de toekomst door de woning te verhuren is lager dan de kosten om de woning te bouwen

Jaarverslag 2010

216

Begrip

Definitie / omschrijving

Overcompensatie

De teveel ontvangen staatssteun die terugbetaald moet worden als niet wordt voldaan aan de 90%-toewijzingsnorm De referentiegroepen zijn door het Centraal Fonds Volkshuisvesting ontwikkeld om vergelijkingen tussen groepen van corporaties te kunnen maken. Binnen de referentiegroepen zijn zinvolle vergelijkingen tussen corporaties onderling mogelijk. De referentiegroep wordt gebruikt bij bedrijfsvergelijking (Corporatie in Perspectief), als toetsingsinstrument bij de individuele financiële beoordeling en bij diverse analyses over de ontwikkelingen van de sector als geheel In de bedrijfswaardeberekening wordt een bepaalde disconteringsvoet toegepast waarmee alle toekomstige inkomsten en uitgaven worden teruggerekend naar het basisjaar (de contantmakingsfactor). De leningenportefeuille van een woningcorporatie bestaat uit diverse leningen met verschillende rentepercentages, leningsvormen en resterende looptijden, waardoor het werkelijke rentepercentage in het basisjaar en de daarop volgende jaren nooit gelijk zal zijn aan de in de bedrijfswaarde gehanteerde disconteringsvoet. Daarom wordt een zogenaamde 'rentabiliteitswaardecorrectie' op de leningenportefeuille toegepast. Deze correctie kwantificeert de afwijking tussen de gehanteerde disconteringsvoet in de bedrijfswaardeberekening en de rentevoet van de leningen

Referentiecorporatie

Rentabiliteitswaardecorrectie leningen

Renteconversie

Bij een renteconversie dient over een bestaande lening de rente voor de opvolgende rentevastperiode opnieuw te worden overeengekomen

Renterisico

De mogelijkheid dat het toekomstige resultaat en/of vermogensverhoudingen nadelig worden beïnvloed als gevolg van ontwikkelingen in de rente. Het risico in absolute zin is de optelsom van jaarlijkse cashflow en renteaanpassingen in een bepaalde periode (meestal van 12 maanden). Aanpassingen in de rente kunnen betrekking hebben op leningen en beleggingen, maar ook op rente-instrumenten. Bij het risico in relatieve zin wordt het absolute renterisico gedurende een bepaalde periode (meestal 12 maanden) in een percentage van de netto financieringsbehoefte ultimo periode uitgedrukt

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

Het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening wordt bepaald door de bedrijfsopbrengsten (huren, bijdragen en overige bedrijfsopbrengsten) minus de bedrijfslasten (afschrijvingen, lonen en salarissen, onderhoud en overige bedrijfslasten) minus het saldo van financiële baten en lasten (rentebaten, opbrengsten beleggingen, resultaat deelnemingen en rentelasten). Het Centraal Fonds Volkshuisvesting rekent verkoopopbrengsten van bestaande huurwoningen en onrendabele investeringen in vastgoed niet tot het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

SAS 70 verklaring

Verklaring dat de IT-auditing, dit is het vakgebied dat zich op grond van Amerikaanse regelgeving bezighoudt met het beoordelen van de automatisering van de organisatie en de organisatie van de automatisering, aan de eisen voldoet Wanneer mensen in relatie tot hun inkomen in een te goedkope huurwoning wonen spreken we van ‘scheefwonen’.

Scheefwonen

Jaarverslag 2010

217

Begrip

Definitie / omschrijving

Sociale huurwoning

Een huurwoning met een huurprijs onder de huurgrens (€ 652,52 per maand) en in beginsel toegewezen aan een belastbaar huishoudinkomen lager dan € 33.614

Solvabiliteit

Het eigen vermogen in procenten van het totale vermogen (balanstotaal) ultimo het boekjaar Aanduiding van door de aeDex/ IPD Vastgoedindex geaccepteerde en in het universum opgenomen vastgoedobjecten, welke op marktconforme wijze geëxploiteerd worden in minstens twee opeenvolgende keren werden getaxeerd

Standing investments

Streefhuur

Variabele exploitatielasten

Volkshuisvestelijk vermogen

Huur gebaseerd op een percentage van de maximaal redelijke huur volgens het woningwaarderingstelsel passend bij het kwaliteitsniveau van een woning die bestemd is voor een specifieke doelgroep De variabele exploitatielasten bestaan uit de lonen en salarissen, sociale lasten en pensioenlasten, de onderhoudslasten en de overige bedrijfslasten

Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) Weighted Average Cost of Capital (WACC)

Het door het CFV bepaalde geüniformeerde bedrijfswaarde, aan de hand van de door de corporatie opgegeven bedrijfswaarde. Wachttijd is de tijdsduur in jaren die een woningzoekende staat geregistreerd op het moment van acceptatie van een woning. De gemiddelde wachttijd betreft de gemiddelde inschrijfduur bij acceptatie, berekend over meerdere woningzoekenden, gedurende een bepaalde periode voor bijvoorbeeld een bepaald woningtype, complex of wijk. De wachttijd van urgenten telt niet mee. Fonds dat borg staat bij leningen die corporaties op de kapitaalmarkt aangaan voor sociale woningbouwprojecten De WACC is de Engelstalige benaming voor de gewogen gemiddelde kosten van het vermogen van een bedrijf. De WACC wordt vaak intern gebruikt door managers die uitkijken naar expansiemogelijkheden of naar eventuele overnames. Investeringen voegen pas waarde aan een bedrijf toe als het verwachte rendement groter is dan de WACC. De WACC is een kengetal dat uitdrukking geeft aan de kosten die een bedrijf maakt voor het vermogen waarmee het bedrijf wordt gefinancierd. De financiering van een bedrijf bestaat uit vreemd en eigen vermogen. De WACC wordt berekend door de kosten van elk van deze twee vermogenstypes te 'wegen' naar het aandeel dat elk vermogenstype in de totale bedrijfsfinanciering heeft.

Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen (WSNP) Wet voorzieningen gehandicapten (WVG) Zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV)

een Nederlandse wet uit 1988 die burgers een extra mogelijkheid biedt op een schuldenvrije toekomst Voorziet in financiële ondersteuning bij woningaanpassingen voor gehandicapten Het aanpassen van een huurwoning naar eigen inzichten van de huurder, met (voorafgaande) toestemming van de verhuurder

Wachttijd

Jaarverslag 2010

218

Jaarverslag 2010

219

Afkortingenlijst Afkorting

Betekenis

AED

Automatische Externe Defibrillator

AAG

Actuaris Actuarieel Genootschap

Aedes

Eigennaam, branchevereniging van woningcorporaties

ARBO

Arbeids Omstandigheden

ASP

Application Server Provider

BBSH

Besluit Beheer Sociale Huursector

BHV

Bedrijfs Hulp Verlening

BNG

Bank Nederlandse Gemeenten

BOG

Bedrijfsonroerendgoed

BTW

Belasting Toegevoegde Waarde

BWS

Besluit Woninggebonden Subsidies

CAO

Collectieve Arbeids Overeenkomst

CBS

Centraal Bureau voor de Statistiek

CFV

Centraal Fonds Volkshuisvesting

CIP

Corporaties in Perspectief

CPI

Consumenten Prijs Index

DAEB

Diensten van Algemeen Economisch Belang

DO

Definitief Ontwerp

DVM

Dynamisch Vastgoed Management

dWS

de Woningstichting

EC

Europese Commissie

EDP

Electronic Data Processing

EHBO

Eerste Hulp Bij Ongelukken

EONIA

Euro Overnight Index Average

EU

Europese Unie

FIC

Finance, Informatisering en Control

FTE

Fulltime Equivalent

GAC

Geschillen Advies Commissie

GBA

Gemeentelijke Basis Administratie

GCW

Governance Code Woningcorporaties

GIW

Garantie Instituut Woningbouw

HBO

Hoger Beroeps Onderwijs

HGM

Hulpverlening Gelderland Midden

HR

Hoog Rendement

IBC

Interne Bezwaren Commissie

I(C)T

Informatie (en Communicatie) Technologie

INK

Instituut Nederlandse Kwaliteit

IPD

Investment Property Databank

KB

Koninklijk Besluit

KPI

Kritieke prestatie-indicator

KWH

Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector

LED

Light Emitting Diode

MRE

Master Real Estate

Jaarverslag 2010

220

Afkorting

Betekenis

MT

Management Team

NCCW

v/h Nederlands Computer Centrum Woningcorporaties, nu eigennaam

NWB

Nederlandse Waterschapsbank

O&P

Organisatie en Personeel

OGGZ

Openbare Geestelijke Gezondheids Zorg

OR

Ondernemingsraad

OZB

Onroerend Zaak Belasting

PDCA

Plan Do Check Act

PKN

Protestantse Kerk in Nederland

PMO

Preventief Medisch Onderzoek

POP

Persoonlijk Ontwikkelings Plan

PV

Personeels Vereniging

RIBW

Regionale Instelling voor Beschermd Wonen

RMS

Risico Management Scan

ROC

Regionaal Opleidingencentrum

RvC

Raad van Commissarissen

RvT

Raad van Toezicht

SLA

Service Level Agreement

SMART

Specifiek, Meetbaar, Acceptabel, Realistisch, Tijdgebonden

SPW

Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties

V.O.N.

Vrij Op Naam

VHE

Verhuur Eenheid

VO

Voorlopig Ontwerp

Vpb

Vennootschapsbelasting

VSO2

Vaststellingsovereenkomst belastingplicht woningcorporaties (versie 2)

VTW

Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties

VVE

Vereniging Van Eigenaren

WACC

Weighted Average Cost of Capital

WERV

Wageningen, Ede, Rhenen, Veenendaal

WKO

Warmte-Koude-Opslag

WMO

Wet Maatschappelijke Ondersteuning

WOHV

Wet op het Overleg Huurders Verhuurder

WOPT

Wet Openbaarmaking uit Publieke middelen gefinancierde Topinkomens

WOZ

Wet Waardering Onroerende Zaken

WSNP

Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen

WSW

Waarborgfonds Sociale Woningbouw

WUR WWI

Wageningen University & Research centre Wonen, Wijken en Integratie (onderdeel ministerie Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties)

WWS

Woning Waardering Stelsel

Jaarverslag 2010

221

Algemene gegevens Naam de Woningstichting Vestigingsplaats Gemeente Wageningen Adres Olympiaplein 26, 6707 EN Wageningen Correspondentieadres Postbus 38, 6700 AA Wageningen Telefoonnummer Voor huurders: 0800-0317 Voor andere zakelijke relaties: (0317) 471 600 Faxnummer (0317) 471 601 Website www.dewoningstichting.nl E-mailadres [email protected] Datum en nummer van het Koninklijk Besluit waarbij de instelling is toegelaten 16 februari 1920 nummer 47 Datum en nummer van de inschrijving in het Handelsregister gehouden door de Kamer van Koophandel en Fabrieken voor Centraal Gelderland te Arnhem 6 januari 1919 nummer 09002855 Datum en nummer inschrijving in het Nationaal Register Volkshuisvestingsinstellingen als organisatie die de Governancecode Woningcorporaties onderschrijft 17 september 1996 nummer NRV-2300 Lidmaatschap branchevereniging Aedes Vereniging van woningcorporaties, Hilversum Datum in bezit van KWH-Huurlabel 19 juni 2000, geldig tot 21 januari 2012 Datum in bezit van KWH-label Goed Bestuur 14 mei 2009, geldig tot 14 mei 2011 Datum in bezit van KWH-label Participatie 8 juli 2010, geldig tot 8 juli 2013 Datum in bezit van KWH-label Goed Werkgeverschap 8 juli 2010, geldig tot 8 juli 2012

Jaarverslag 2010

222

Jaarverslag 2010

223

Colofon Samenstelling Medewerkers en Raad van Toezicht van de Woningstichting

Redactie Cor Schaap, Elise Hofstede en Henny Schipper

Ontwerp omslag Gijs Derks

Jaarverslag 2010

224

Dit jaarverslag digitaal bekijken? Scan de QR code en kijk op onze website onder het kopje ‘leesvoer’

Jaarverslag 2010

225