Jaarverslag 2008 WONINGSTICHTING NIJKERK. Nijkerk, juni Algemene gegevens Woningstichting Nijkerk

Jaarverslag 2008 WONINGSTICHTING NIJKERK

Nijkerk, juni 2009

Algemene gegevens Woningstichting Nijkerk Plaats van vestiging: Van ‘t Hoffstraat 40 3863 AX Nijkerk Postbus 98 3860 AB Nijkerk Telefoon: 033-2477400 Telefax: 033-2477410 E-mail: [email protected] Internet: www.wsnijkerk.nl Opgericht 8 september 1953 Toelating:

Bij Koninklijk Besluit nummer 13 d.d. 12 april 1954 Laatstelijk verlengd bij Koninklijk Besluit nummer 44 d.d. 14 december 1973

Werkgebied:

Gemeente Nijkerk

Ingeschreven in het Handelsregister onder nr. 41042105 bij de Kamer van Koophandel voor Eemland te Amersfoort op 1 januari 1998. Aangesloten bij Aedes, vereniging van woningcorporaties. Woningstichting Nijkerk hanteert de AedesCode.

Voorwoord In 2008 heeft WSN verder gebouwd op de eerder gelegde fundamenten. Enerzijds was er een record aantal woningen in aanbouw. Goed nieuws voor woningzoekenden in Nijkerk. Anderzijds hebben we intern hard gewerkt om te bouwen aan onze dienstverlening. Zo hebben we een nieuw primair system geïmplementeerd waarmee we klanten beter van dienst kunnen zijn. In de loop van het jaar waren ruim 200 woningen in aanbouw. In De Terrassen ging het om 85 goedkope huurwoningen en 44 Koopgarantwoningen. Gelijktijdig waren in het Van Reenenpark 70 woningen in aanbouw. Tot dit project behoort ook het Petit café Prins Heerlijk, voor dagbesteding van gehandicapten, 1000 m2 kantoor- en praktijkruimten ten behoeve van de zorg en een parkeergarage voor bijna 100 auto’s. WSN beschouwt de ontwikkeling van maatschappelijk vastgoed als een belangrijke maatschappelijke opdracht. Daarom hebben we in 2008 de verdere basis gelegd voor de ontwikkeling van twee gezondheidscentra in Nijkerk. Deze behelzen samen bijna 6000 m2 kantoor- en praktijkruimten. We hopen in 2009 met de bouw hiervan te beginnen. Er is dit jaar een nieuwe tranche woningen toegevoegd aan de Meerkeuzewoningen. Hiermee is inmiddels eenderde van het woningbezit onder dit label gebracht en kunnen weer meer huurders kiezen voor één van de drie huurvarianten of één van de twee koopvarianten. Het ondernemingsplan 2007 – 2011 en het daarvan afgeleide jaarplan 2008 werden vastgesteld. WSN heeft de input van haar stakeholders hierin verwerkt. Begin 2008 heeft WSN de resultaten over 2007 met de stakeholders geëvalueerd en is samen met onze stakeholders nagedacht over de toekomst. WSN ondervond veel waardering van de stakeholders voor dit initiatief. Helaas werd WSN in het verslagjaar geconfronteerd met de Vogelaarheffing en de integrale vennootschapsbelasting. Deze twee nieuwe maatregelen trekken, bovenop het inflatievolgend huurbeleid, een forse wissel op de financiële mogelijkheden van de corporatie en zullen ongetwijfeld leiden tot een heroriëntatie of temporisering van de beoogde investeringen. Eind 2008 werd het overleg met Woningstichting Barneveld gestart over een vergaande samenwerking of fusie tussen beide organisaties. Vooral strategische redenen vormden de aanleiding dit onderzoek te starten. We kunnen met trots terugkijken op een goed jaar voor WSN en haar huurders. Dit is vooral te danken aan de niet aflatende inzet van de medewerkers. Zij hebben getoond in moeilijke tijden en omstandigheden hun verantwoordelijkheid te nemen. Ook op deze plaats wil ik hen hiervoor hartelijk dank zeggen. Nijkerk, juni 2009

L. Rakhorst Directeur-bestuurder.

Woningstichting Nijkerk, Jaarverslag 2008

2

Inhoud I. ALGEMEEN .......................................................................................................................................................4 I. 1. Algemene beschouwingen ..........................................................................................................................4 I. 2. Bestuursbesluiten........................................................................................................................................9 II. ORGANISATIE ...............................................................................................................................................10 II. 1. Organigram van de organisatie................................................................................................................10 II. 2. Het bestuur ..............................................................................................................................................10 II. 3. De Raad van Commissarissen .................................................................................................................11 II. 4. De werkorganisatie..................................................................................................................................12 II. 5. Relaties met andere rechtspersonen.........................................................................................................16 II. 6. Externe contacten ....................................................................................................................................17 III. VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG ............................................................................................................20 III. 1. Werkzaam zijn in het belang van de volkshuisvesting...........................................................................20 III. 2. Huisvesting primaire doelgroep .............................................................................................................21 III. 3. Technische staat van de woningvoorraad...............................................................................................24 III. 4. Betrekken van bewoners bij beheer en beleid........................................................................................27 III. 5. Leefbaarheid ..........................................................................................................................................28 III. 6. Wonen, welzijn en zorg .........................................................................................................................28 III. 7. Financieel/economisch beleid ................................................................................................................30 VERKLARING BESTEDING MIDDELEN........................................................................................................34 VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN...................................................................................35 Algemeen .........................................................................................................................................................35 Statutair kader ..................................................................................................................................................35 Corporate Governance .....................................................................................................................................35 Verantwoording ...............................................................................................................................................35 Taak en werkwijze ...........................................................................................................................................36 Informatievergaring .........................................................................................................................................36 Vergaderingen..................................................................................................................................................37 Toetsingskader .................................................................................................................................................38 Bijzondere bijeenkomsten................................................................................................................................38 Evaluatie ..........................................................................................................................................................38 Onafhankelijkheid............................................................................................................................................39 Deskundigheid en samenstelling......................................................................................................................39 Evaluatie en bezoldiging bestuur over 2008 ....................................................................................................39 Honorering Raad van Commissarissen ............................................................................................................40 Tot slot .............................................................................................................................................................40 OVERIGE GEGEVENS .......................................................................................................................................41 Voorstel resultaatbestemming..........................................................................................................................41 Gebeurtenissen na balansdatum .......................................................................................................................41 Accountantsverklaring .....................................................................................................................................42 KENGETALLEN..................................................................................................................................................44 BALANS PER 31 DECEMBER 2008..................................................................................................................46 WINST- EN VERLIESREKENING OVER HET BOEKJAAR 2008 .................................................................48 GRONDSLAGEN VAN BALANSWAARDERING EN RESULTAATBEPALING .........................................49 TOELICHTING BALANS PER 31 DECEMBER 2008 ......................................................................................55 TOELICHTING WINST- EN VERLIESREKENING 2008 ................................................................................63 VENNOOTSCHAPPELIJKE BALANS VELUWEPOORT HOLDING BV PER 31 DECEMBER 2008 .........68 VERKLARING VAN DE GEBRUIKTE AFKORTINGEN ................................................................................70


3

I. ALGEMEEN I. 1. Algemene beschouwingen De basis voor de activiteiten van WSN is de missie, zoals die geformuleerd is in het ondernemingsplan 2007 – 2011.

Missie WSN wil de toonaangevende organisatie zijn in de gemeente Nijkerk op het gebied van het wonen, het leveren van woondiensten en kwalitatief goede woonmilieus en het faciliteren van zorgdiensten, vooral voor diegenen die niet zelfstandig kunnen voorzien in hun woonbehoefte, starters op de woningmarkt en ouderen. WSN wil zich daarbij profileren als een transparante leverancier van maatwerk in wonen, die actief en betrokken is en zich daarbij opstelt als een maatschappelijke ondernemer die graag samenwerkt met partners als gemeente en leveranciers op het gebied van zorg en welzijn. Het ondernemingsplan 2007-2011 is vertaald naar jaarplannen, waarin het beleid wordt omgezet in activiteiten en concreet benoemde resultaten voor 2008. De uitkomsten van de evaluatie van het afgelopen jaarplan zijn aangeboden aan de Raad van Commissarissen1. Op 6 februari 2008 is tijdens een stakeholderconferentie terugkoppeling gegeven over wat WSN met de geïnventariseerde opmerkingen en adviezen uit 2006 van haar stakeholders heeft gedaan. De 30 aanwezige stakeholders toonden zich bijzonder tevreden over de manier waarop wij het afgelopen jaar onze taken hebben opgepakt en uitgevoerd. Tijdens deze bijeenkomst zijn ook de wensen voor de komende jaren geïnventariseerd. Duidelijk werd dat de stakeholders het belangrijk vinden dat WSN zich niet alleen inzet voor de minder draagkrachtige woningzoekenden, maar ook op een breder terrein activiteiten ontplooit. Vooral projecten met een relatie met de zorg en het creëren van meer mogelijkheden voor begeleid wonen staan hoog op het wensenlijstje. WSN heeft in 2008 circa € 3 miljoen geïnvesteerd in maatschappelijke doelen. Dit betreft uitgaven op het gebied van leefbaarheid, betaalbaarheid (het vaststellen van lagere aanvangshuren om de nieuwbouw betaalbaar te houden voor de doelgroep van beleid) en maatschappelijke begeleiding in relatie tot het wonen.

Dienstverlening WSN streeft naar een hoge klanttevredenheid. Daarom laten we ons ieder jaar uitgebreid de maat nemen. Het vasthouden van de landelijk 2e plaats in de KWH- Prestatie-Index in 2007 was, gezien de omstandigheden, bij voorbaat een brug te ver. Toch slaagden we erin om onszelf op twee onderdelen te verbeteren en deden we op de 3 andere onderdelen niet onder voor het landelijk gemiddelde.

1

Sinds 1 januari 2008 is de Raad van Toezicht i.v.m. een statutenwijziging Raad van Commissarissen. Omwille van de leesbaarheid wordt in dit verslag alleen het laatste begrip gehanteerd. Woningstichting Nijkerk, Jaarverslag 2008

4

Woningstichting Nijkerk

Eindcijfer 2008

Verschil t.o.v. 2007

Verschil t.o.v. Landelijk gemiddelde 2007

Corporatie bellen

7,8

-0.9

+0.3

Woning veranderen

7,4

-0.4

0

Woning onderhouden Klachten afhandelen

8,1

+0.4

+0.3

6,7

-0.4

0

Woning verlaten

8,4

+0.1

+0.2

Labelonderdelen

Om het maatschappelijk handelen ook naar buiten toe te verantwoorden heeft WSN al enkele jaren geleden de AedesCode ondertekend. In de AedesCode is de maatschappelijke functie van de aangesloten corporaties op het terrein van wonen vastgelegd en uitgewerkt. Door zich te binden aan de AedesCode laat WSN zien dat zij kwaliteit biedt en dat zij verantwoording aflegt aan haar omgeving over haar maatschappelijk functioneren.

Samenwerking corporaties In 2008 is de samenwerking met Woningstichting Barneveld, Woningstichting Leusden en Vallei Wonen uit Woudenberg voortgezet. Met name op personeelszaken, ICT en treasury wordt concreet samengewerkt.

Samenwerking marktpartijen WSN werkt niet alleen samen met andere sociale verhuurders, maar ook met marktpartijen. Zo is in het verleden een overeenkomst gesloten met projectontwikkelaar Vos & Teeuwissen, die ertoe heeft geleid dat er 40 extra woningen die aanvankelijk voor de koopsector ontwikkeld zouden worden in De Terrassen, nu door WSN als huurwoning zijn gebouwd. Daarnaast heeft WSN 44 Koopgarantwoningen kunnen aankopen in overleg met Latei projectontwikkeling en Vos & Teeuwissen. WSN heeft in haar ondernemingsplan de trends en ontwikkelingen van de lokale markt in kaart gebracht. Belangrijke conclusies zijn dat er beperkte mogelijkheden zijn om woningen toe te voegen aan de voorraad en dat er op termijn een noodzaak is woningen te herstructureren en herpositioneren. Door het ontstaan van concurrentie ziet WSN ook de noodzaak van het bezit van grondposities om een onderhandelingspositie te hebben in de projectontwikkeling. Samen met De Alliantie (Eemvallei) heeft WSN enkele grondposities in Nijkerkerveen in haar bezit. Voortdurend worden gesprekken gevoerd met zorg- en welzijnspartijen inzake investeringen ten behoeve van specifieke doelgroepen. In 2007 heeft WSN hiervoor twee panden aangekocht, met de intentie hier een specifieke doelgroep te huisvesten. Omwonenden hebben echter bezwaar tegen de omvang van de plannen. De verwachting is dat hier in 2009 een ontwikkeling zal plaatsvinden. Samen met een groep huisartsen, fysiotherapeuten en een apotheker is WSN actief met het ontwikkelen van gezondheidscentrum ‘De Nije Veste’ aan de Oranjelaan. Dit heeft geresulteerd in een ontwerp van een gebouw van drie bouwlagen met daaronder een parkeergarage. Als de verdere procedure goed verloopt kan medio 2009 met de bouw worden begonnen. Woningstichting Nijkerk, Jaarverslag 2008

5

Wij zijn in 2007 benaderd door een tweede groep huisartsen, fysiotherapeuten, kruiswerk en apotheker om een ander gezondheidscentrum te ontwikkelen op Spoorkamp (gezondheidscentrum Corlaer). In 2008 is dit opgepakt en is een voorlopig ontwerp gemaakt. In 2008 is het bestemmingsplan voor nieuwbouw en uitbreiding van verpleeghuis Zilverschoon (onderdeel van Beweging 3.0) door de provincie goedgekeurd. Wij zijn in overleg over het ontwikkelen van appartementen in een zelfstandig gebouw, zoals eerder Zilverstaete. Daarnaast bezit WSN een aantal panden in de binnenstad voor herontwikkeling. Dit zijn relatief dure voorinvesteringen, maar zijn gedaan om op termijn extra woonruimte voor de doelgroep te kunnen realiseren.

Leefbaarheid Via gestructureerd overleg met gemeente, politie en buurttoezichthouders wordt de kwaliteit van de woonomgeving in de gaten gehouden en worden, waar nodig, maatregelen getroffen. Ook het aandeelhoudersproject biedt hiervoor aanknopingspunten. Daarnaast werkt WSN samen met Buurtbemiddeling om in een zo vroeg mogelijk stadium bewonersoverlast te beperken. In 2008 heeft WSN een extra medewerker op leefbaarheid ingezet. De Huurdersbelangenvereniging Nijkerk is de belangrijkste vertegenwoordiging van huurders in Nijkerk. Met hen is overleg gevoerd over diverse onderwerpen, die betrekking hebben op het bouwen en het beheren van huurwoningen in de gemeente Nijkerk. In 2008 is het bestuur van samenstelling gewisseld. Met het nieuwe bestuur is van gedachten gewisseld rond het zoeken naar een meer eigentijdse invulling van huurdersbelangenbehartiging.

Prestatieafspraken/woonvisie Na aandringen door WSN en na het verschijnen van een rapport van de rekenkamer over het uitblijven van afspraken, is medio 2008 een begin gemaakt met het voorbereiden van prestatieafspraken met de gemeente Nijkerk. Een extern adviesbureau begeleidt dit proces, dat in 2009 tot concrete afspraken moet leiden tussen de gemeente en de in Nijkerk actieve corporaties. De inventarisatiefase in 2008 leidde bij alle partijen tot het inzicht dat er veel gezamenlijke belangen zijn. Soms zijn er echter ook tegengestelde belangen. We hopen in 2009 tot evenwichtige afspraken te komen die de inwoners van Nijkerk ten goede zullen komen.

Matching In 2008 zijn geen nieuwe concrete matchingsinvesteringen gedaan. Daarmee blijft de matching op dit moment beperkt tot de investeringen in CV Uithof III in Utrecht. De bouwwerkzaamheden van dit project zijn afgerond en het project is in het 4de kwartaal van 2008 in beheer genomen. WSN heeft tot en met 2008 € 1.000.000 (=100%) gestort. In februari 2008 is een uitgewerkt voorstel van Aedes van een investeringsfonds voor de financiering van de 40 achterstandswijken door de minister verworpen en heeft zij aangekondigd een heffing via Centraal Fonds Volkshuisvesting op te leggen. Deze heffing moet € 75 miljoen per jaar opbrengen voor de 40 achterstandswijken.

Governance WSN onderschrijft de in de Aedescode en de Governancecode Woningcorporaties vastgelegde beginselen. De Governancecode Woningcorporaties wordt gehanteerd voor het Woningstichting Nijkerk, Jaarverslag 2008

6

inrichten van de bestuurlijke organisatie. In deze paragraaf verantwoorden wij ons over de inrichting van de governancestructuur binnen WSN. WSN is volop bezig de principes en uitwerkingen zoals opgenomen in de Governancecode Woningcorporaties te implementeren, naar verwachting zal dit in de loop van 2009 worden afgerond. Er zijn geen belangrijke onderwerpen waarvan WSN van mening is dat deze niet behoeven te worden opgevolgd door WSN.

Doelstellingen, strategie en randvoorwaarden Het bestuur heeft na goedkeuring van de RvC de volgende doelstellingen geformuleerd: • WSN is toonaangevend in wonen in Nijkerk. • Het aantal woningzoekende jongeren en senioren met 25% terugdringen in de periode 2007-2011. • Het realiseren van 2 locaties voor mensen met een handicap. • Het financiële beleid is gericht op financiële continuïteit. De volgende strategie wordt gehanteerd om de doelstellingen te bereiken: • Om het aantal woningzoekenden met 25% te kunnen terugdringen is er flink gebouwd in 2008. Er waren ruim 200 woningen in aanbouw. Ook is een groter deel van de woningen onder het Meerkeuzelabel gebracht. Dit bevordert de doorstroming en speelt goedkopere woningen vrij voor de doelgroep. • Met betrekking tot de financiële continuïteit zijn in 2007 de uitgangspunten voor het minimum noodzakelijk weerstandvermogen vastgesteld. Elke drie maanden wordt een uitgebreide meerjarenliquiditeitsbegroting bijgewerkt.

Horizontale dialoog In februari 2008 heeft WSN een stakeholdersbijeenkomst georganiseerd. De belangrijkste gespreksonderwerpen waren: • Informeren wat WSN heeft gedaan met de input van de stakeholders op het ondernemingsplan van WSN. • Verbeteren van leefbaarheid in aandachtswijken. • Verbeteren van de infrastructuur voor gehandicapten en ouderen. • Vestiging / integratie groepen begeleid wonen. • Energieprogramma uitrollen in Nijkerk. • Ontwikkelen laatste kans beleid. • Het door de stakeholders ingebrachte onderwerp ‘de leefbaarheid van een wijk voor alle doelgroepen, in het bijzonder voor ouderen’.

Interne risicobeheersings- en controlesystemen Het bestuur van WSN is verantwoordelijk voor de interne risicobeheersing- en controlesystemen, voor het actief managen van strategische, financiële en operationele risico’s en voor het beperken van de impact van mogelijke incidenten. In 2008 is de WSN gestart in samenwerking met Deloitte Financial Advisory Services om risicomanagement in kaart te brengen en op te zetten. Dit traject is in maart 2009 afgerond.


7

Hieronder is de risicokaart van de WSN weergegeven.

Dit overzicht geeft een opsomming van de risico’s die voor WSN van belang zijn. Het overzicht beoogt niet alle risico’s voor WSN weer te geven. WSN zal voor de belangrijkste risico’s in 2009 de beheersmaatregelen definiëren en deze in de processen opnemen.

Controle systemen Het bestuur is verantwoordelijk voor het ontwerp, de implementatie en de werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen. Deze omvatten beleidsvorming, processen, taken, het beïnvloeden van gedrag en andere aspecten van de organisatie die het mogelijk maken de doelstellingen te realiseren en potentieel wezenlijke fouten, verliezen of fraude of de overtreding van wetten en regelgeving te voorkomen, dan wel vroegtijdig te signaleren. Adequate en effectieve risicobeheersing- en controlesystemen bieden echter nooit een absolute garantie voor het realiseren van de ondernemingsdoelstellingen. Wezenlijke fouten, verliezen, fraude of de overtreding van wetten en regelgeving worden hiermee ook niet volledig voorkomen. Gedurende het verslagjaar hebben wij de controleomgeving geanalyseerd en geëvalueerd, evenals de risico’s waaraan WSN is blootgesteld. De belangrijkste componenten van onze interne risicobeheersing- en controlesystemen in het verslagjaar waren: • Het vaststellen van het minimaal noodzakelijk weerstandsvermogen. • Een maximum instellen voor het innemen van (grond)posities. • Het inschatten van het maximale risico per ingenomen (grond)positie. • Regelmatig een renterisico inschatting maken en evaluatie van het treasurystatuut. In het kader hiervan zijn de volgende maatregelen in 2008 genomen: • Het directiestatuut is aangepast aan de eisen van de tijd. • Het aanbestedingsbeleid is opnieuw vastgesteld. • Het risicomanagement is verder uitgewerkt.


8

In 2009 worden de volgende maatregelen genomen: • De integriteitcode wordt herijkt. • Er wordt een klokkenluiderregeling opgesteld. • Het risicomanagement wordt in 2009 geïmplementeerd voor de belangrijkste risico’s. Daarnaast kent WSN de taak van controller, die een belangrijke rol speelt in het beoordelen en toetsen van interne risico- en controlesystemen. De taak van controller ligt bij het hoofd financieel economische zaken en functioneert onder verantwoordelijkheid van het bestuur.

Externe accountant De accountant is benoemd door de RvC op advies van de directeur-bestuurder. Deloitte is voor 2008 benoemd tot accountant van WSN. Het bestuur en de RvC maken ieder ten minste éénmaal in de vier jaar een grondige beoordeling van het functioneren van de accountant en de diverse entiteiten en capaciteiten waarin hij functioneert. Deze beoordeling zal plaatsvinden in 2009. De accountant woont in ieder geval het gedeelte van de vergadering van de RvC bij waarin zijn verslag wordt besproken en wordt besloten over de goedkeuring van de jaarrekening. Tijdens deze vergadering hebben de commissarissen de gelegenheid vragen te stellen aan de accountant over de getrouwheid van de jaarrekening.

Visitatie WSN zal zich in 2010 laten visiteren door een onafhankelijke visitatiecommissie. In verband met de implementatie van het nieuwe primaire automatiseringssysteem ultimo 2007 en de hierna te realiseren verbeteringen is het niet zinvol de visitatie eerder te laten uitvoeren.

Koepelorganisatie Ook in het verslagjaar was WSN nauw betrokken bij de activiteiten van Aedes. Diverse vergadering van Aedes zijn bijgewoond, vooral door de directeur-bestuurder. Het betreft zowel reguliere vergaderingen op landelijk en regionaal niveau als extra vergaderingen over actuele onderwerpen.

I. 2. Bestuursbesluiten De belangrijkste besluiten die in het verslagjaar 2008 door het bestuur zijn genomen betreffen: • Het vaststellen van de aanvangshuren van diverse nieuwbouwwoningen. • Het instemmen met externe vertrouwenspersoon BLNW. • De nieuwbouw van Gezondheidscentrum Corlaer. • Het aankopen van een aantal panden en percelen met het oog op (her)ontwikkeling. • Het vaststellen van de samenwerkingsovereenkomst met Stichting ’s Heeren Loo Zorggroep inzake Petit café. • Het instemmen beleid samenwerking met zorginstellingen. • Het instemmen met een vernieuwde opzet van de website van WSN. • Het instemmen met diverse wijzigingen in personeelsregelingen. • Het vaststellen van de kortingsregeling verkoop uitponding. • Het instemmen met de uitbreiding van voor de verkoop in aanmerking komende woningen. • Het instemmen met de aanschaf van 3 nieuwe bedrijfsbussen voor de buitendienst. • Het instemmen met de inbreng van de parkeergarage Oranjelaan in de nevenstructuur van WSN. Woningstichting Nijkerk, Jaarverslag 2008

9

• • • • • • • • • •

Het vaststellen van diverse periodieke verantwoordingsrapportages. Het instemmen met diverse aanbestedingen planmatig onderhoud. Het aantrekken van geldleningen voor een totaal bedrag van € 26,5 miljoen. Het vaststellen van de huurverhoging per 1 juli 2008 voor alle sociale huurwoningen op het inflatiepercentage, zijnde 1,6% en voor geliberaliseerde woningen 2,5%. Het vaststellen van aanbestedingbeleid. Het vaststellen van het jaarverslag 2007. Het vaststellen van de begroting 2009 en meerjarenbegroting tot 2018. Het instemmen met de nieuwe opzet Geschillencommissie en het bijbehorende reglement. De opdrachtverlening aan Deloitte voor advies en implementatie risicomanagement. Het instemmen met uitbreiding personeelformatie WSN en aanstellen van nieuw personeel.

II. ORGANISATIE II. 1. Organigram van de organisatie Raad van commissarissen

Directeur / bestuurder

Secretariaat

Personeelszaken

Automatisering

Communicatie

Financieel economische zaken

Woondiensten

Nieuwbouw & planmatig onderhoud

II. 2. Het bestuur Taak en werkwijze Het bestuur is belast met het besturen van de woningcorporatie, hetgeen onder meer inhoudt dat het bestuur verantwoordelijk is voor: • de realisatie van de doelstellingen van de woningcorporatie; • de strategie; • de financiering; • het beleid; • de resultaatontwikkeling; • het beleid ten aanzien van deelnemingen van de corporatie. Het bestuur legt hierover verantwoording af aan de RvC. Het bestuur richt zich bij de vervulling van zijn taak op het belang van de woningcorporatie in het licht van haar Woningstichting Nijkerk, Jaarverslag 2008

10

volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstelling en weegt daarbij de in aanmerking komende belangen van bij de woningcorporatie betrokkenen af. Het bestuur verschaft de RvC tijdig de informatie die nodig is voor de uitoefening van de taak van de RvC. Het bestuur is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante wet- en regelgeving en voor het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten van de woningcorporatie. Het bestuur rapporteert hierover aan de RvC en bespreekt de interne risicobeheersing- en controlesystemen met hem. Het bestuur van de stichting berust bij de directeur-bestuurder. De bevoegdheden van de directeur-bestuurder zijn vastgelegd in de statuten en het directiereglement. De arbeidsvoorwaarden van de directeur-bestuurder zijn door de Raad van Commissarissen vastgesteld conform de daarvoor geldende richtlijnen. Hierbij is zoveel mogelijk aangesloten op de cao voor personeel in dienst van woningcorporaties. De bestuursbesluiten worden genomen tijdens de vergadering van het managementteam en in een besluitenregister vastgelegd. Het managementteam wordt gevormd door de directeurbestuurder en de afdelingshoofden. Directeur-bestuurder is dhr. L. Rakhorst. Leeftijd: 58 jaar. In dienst getreden op 1 februari 1973. Directeur met ingang van 1 januari 1990, werkzaam in de huidige functie sinds 13 februari 1998. Nevenfuncties: penningmeester van Bad Bloemendal te Nijkerk, lid van de huurcommissie en bestuurslid van het kiesplatform Aedes Gelderland. In 2008 is geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen met betrekking tot de directeurbestuurder zoals bedoeld in de Governancecode Woningcorporaties. De directeur-bestuurder ontving in 2008 een belastbaar loon van totaal € 119.731. Daarnaast werd maandelijks een vaste onkostenvergoeding betaald van € 100. Naast de voor alle medewerkers van toepassing zijnde eindejaarsuitkering ontving de directeur-bestuurder voor zijn extra inzet in 2007 een beloning van een maandsalaris (deze beloning is opgenomen in het totaal gepresenteerde belastbaar loon). Er zijn geen van de CAO afwijkende afspraken gemaakt ten aanzien van de financieringskosten van het pensioen van de directeur-bestuurder.

II. 3. De Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen (RvC) bestaat uit 5 personen ( 1 vacature per einde verslagjaar ) en functioneert als adviesorgaan en toezichthouder op het bestuur en op de algemene gang van zaken in de woningcorporatie en de met haar verbonden ondernemingen. Tijdens de reguliere RvC vergaderingen is ook de directeur-bestuurder aanwezig. De RvC wordt door de directeur-bestuurder geïnformeerd over genomen bestuursbesluiten. Tevens worden relevante in- en externe verslagen van bijeenkomsten, alsmede algemene informatie met betrekking tot de eigen corporatie en de volkshuisvesting verstrekt. Voorstellen, die overeenkomstig het huishoudelijk reglement of statuten voorafgaand goedkeuring door de RvC behoeven, worden aan de RvC voorgelegd. De leden van de RvC treden uiterlijk 4 jaar na hun benoeming af volgens een door de RvC opgesteld rooster en zijn maximaal twee maal herkiesbaar. Met de leden van de RvC is geen arbeidsovereenkomst gesloten. Woningstichting Nijkerk, Jaarverslag 2008

11

Leden van het college van burgemeester en wethouders en leden van Provinciale Staten maken geen deel uit van het bestuur of de RvC. Burgemeester en wethouders hebben evenmin het recht om personen te benoemen in het bestuur of in de RvC. In het verslagjaar hebben geen transacties plaatsgevonden met tegengestelde belangen van leden van het bestuur en/of de RvC. Het algemene kwaliteitsprofiel van de leden van de RvC is schriftelijk vastgelegd. Twee leden van de RvC zijn benoemd op voordracht van de Huurdersbelangenvereniging Nijkerk. De kosten voor de honorering, verzekeringen, advieskosten, opleidingen en werving van de RvC bedroeg in 2008 € 53.021,-. De leden beschikken minimaal over de volgende nader geformuleerde kwaliteiten: • Het hebben van een helikopterview, analytisch vermogen en het kunnen onderscheiden van hoofd- en bijzaken op academisch niveau. • Het vanuit een toezichthoudende rol kunnen oordelen over het functioneren van de corporatie op grond van de beschikbare, doorgaans schriftelijke, informatie. • Het inzicht hebben in het functioneren van organisaties. • Het inzicht hebben in strategische afwegingsprocessen. • Het hebben van affiniteit met de volkshuisvesting en ontwikkelingen ter zake. • Het kunnen samenwerken in een team, gegeven de eigen toegevoegde waarde. Daarnaast dienen de leden binding te hebben met de regionale samenleving in het algemeen en de volkshuisvesting in het bijzonder. Vanuit hun dagelijkse werkzaamheden, noch anderszins, mag van belangenverstrengeling sprake zijn. Voor meer informatie wordt verwezen naar het verslag van de RvC dat elders in dit jaarverslag is opgenomen.

II. 4. De werkorganisatie Arbeidsomstandigheden en ziekteverzuim WSN laat zich op het gebied van verzuimbegeleiding en arbeidsomstandigheden bijstaan door Arbo Unie. In 2008 heeft de HR Manager twee keer een algemeen gesprek gevoerd met de bedrijfsarts over de arbeidsomstandigheden. De Arbeidsinspectie controleerde in 2008 woningcorporaties specifiek op omgaan met agressief gedrag en werkdruk. WSN is niet door de Arbeidsinspectie bezocht, maar heeft wel in samenwerking met FMH een werkgroep gestart die een agressieprotocol heeft opgesteld. Dit protocol heeft als doel medewerkers handvatten te bieden om adequaat te kunnen reageren op agressie of geweld, zowel in kantoor als daarbuiten. Het team van Bedrijfshulpverleners is, na vertrek van enkele collega’s, weer op sterkte. Het nieuwe BHV-team buigt zich momenteel over het calamiteitenplan en zal op korte termijn een ontruimingsoefening houden. Samen met de andere vier corporaties in BLNW verband is een contract afgesloten om gebruik te kunnen maken van de inzet van een externe vertrouwenspersoon bij Arbo Unie.

Integriteit WSN beschikt over een gedragscode voor de directie, laatst vastgesteld op 29 oktober 2001 en een afzonderlijke gedragscode voor de medewerkers, laatst vastgesteld op 2 april 2001. In Woningstichting Nijkerk, Jaarverslag 2008

12

deze gedragscode is tevens het integriteitsbeleid opgenomen. Daarnaast is een vertrouwenspersoon aangewezen, waar medewerkers terecht kunnen met al hun vragen, onduidelijkheden, wensen en problemen. Er is nog geen afzonderlijke klokkenluidersregeling. In de loop van 2009 zal deze regeling worden ingevoerd. Het huishoudelijk reglement voor bestuur en Raad van Commissarissen dateert van november 2008.

Organisatiestructuur Op papier is de organisatiestructuur in 2008 ongewijzigd gebleven ten opzichte van 2007. In de praktijk kon echter pas aan het einde van het verslagjaar daadwerkelijk invulling worden gegeven aan de invoering van een middelmanagementlaag op de afdeling Woondiensten. Hierdoor heeft het hoofd Woondiensten nagenoeg het hele verslagjaar zelf de gehele afdeling aangestuurd. Met de komst van de twee teamleiders (Verhuur en Bewonerszaken en Technische Services) ontstond voor het hoofd Woondiensten meer ruimte om inhoudelijke taken op te pakken.

Bezetting Met name op de afdeling Woondiensten is de bezetting in 2008 instabiel geweest. Het bleek moeilijk te zijn om de juiste kandidaten te vinden voor de twee teamleidersposities, de medewerker leefbaarheid en de senior woonconsulent. Hoewel er tijdelijk gebruik gemaakt kon worden van de inzet van interimmers, trok de onderbezetting toch een wissel op de vaste medewerkers, alleen al door het feit dat ook tijdelijke krachten ingewerkt moeten worden en kennis verloren gaat.

In- en uitstroom In het verslagjaar zijn acht medewerkers in dienst getreden en verlieten vijf medewerkers de organisatie. Het verloopcijfer over 2008 bedraagt daarmee 14,7%. Eén medewerkster is voor drie jaar gedetacheerd bij een zorginstelling.

HR cyclus In 2008 is voor het eerst gewerkt met een nieuw functioneringsysteem. Dit systeem is erop gericht dat een functioneringsgesprek daadwerkelijk een tweezijdig gesprek is en vraagt zowel van de medewerker als van de leidinggevende een grondige voorbereiding. Zowel medewerkers als leidinggevenden zijn getraind in het voeren van een functioneringsgesprek. Tevens is in dit verslagjaar een voorstel goedgekeurd om de HR-cyclus verder in te richten met een startgesprek aan het begin van het jaar waarin resultaat- en ontwikkelafspraken worden gemaakt en een beoordelingssysteem dat de prestaties van de medewerker aan het eind van het jaar meet. Met de invoering van deze cyclus zijn tevens functiegebonden en organisatiecompetenties geïmplementeerd. WSN heeft klantgerichtheid, mondelinge communicatie en zelfstandigheid als kern- of organisatiecompetenties benoemd. Aan de uitkomst van de beoordeling worden vooralsnog geen (financiële) consequenties verbonden. Het systeem biedt echter wel de mogelijkheid om in de toekomst meer differentiatie aan te brengen in de beloning. In 2009 zal de gehele cyclus voor het eerst worden doorlopen. Hiermee heeft WSN een impuls gegeven aan het belang dat zij hecht aan de ontwikkeling van haar sociale kapitaal.

Opleidingen In 2008 bedroeg het budget voor opleidingen € 40.000. Dit is 3,2% van de loonsom. Dit budget is voor 100% aangewend voor diverse opleidingen en trainingen. De in 2007 gestarte driedaagse workshop Effectief Leiderschap, gebaseerd op het boek De zeven eigenschappen van effectief leiderschap van Stephen Covey, kende in 2008 drie sessies. Woningstichting Nijkerk, Jaarverslag 2008

13

Deze workshop staat open voor alle medewerkers van de corporaties waarmee op P&Ogebied wordt samengewerkt. Van WSN hebben 9 medewerkers aan deze training deelgenomen. In drie dagen wordt intensief gewerkt aan proactiviteit, eigen verantwoordelijkheid, doelen en prioriteiten stellen en samenwerken. De workshop wordt gegeven door de HR Manager die in dienst is van de vijf samenwerkende organisaties (BLNW en Eemland Wonen ). De afdeling Woondiensten kreeg een middag training in het geven en ontvangen van feedback.

Arbeidsvoorwaarden De salarissen zijn conform CAO in januari en juli verhoogd met respectievelijk 1,3% en 1%. Ook ontvingen alle medewerkers die nog niet aan hun schaalmaximum zaten een periodieke verhoging. Een enkele medewerker ontving een gratificatie voor een bovenmatige prestatie. Twee functies zijn in 2008 opnieuw beschreven en gewaardeerd. In overleg met de Ondernemingsraad werd, naast de kilometervergoeding voor zakelijke ritten die in de CAO is geregeld, een kleine vergoeding ingevoerd voor het gebruik van de privé-auto voor die functies waarvoor het beschikken over een eigen auto noodzakelijk is. Ook werd de kilometervergoeding voor woon/werkverkeer herzien. Op 31 december 2008 is de CAO Woondiensten afgelopen. De onderhandelingen tussen Aedes en de bonden over een nieuwe CAO zijn eind december gestart, maar verlopen moeizaam.

Organisatieontwikkeling Onder leiding van een organisatieadviseur hebben Directie en MT in 2006 de basis gelegd voor een aangepaste management- en organisatiestructuur. De invulling hiervan heeft in 2008 vervolg gekregen. Met het nieuwe Hoofd Woondiensten zijn in 2007 complementaire eigenschappen in het MT gebracht. Dit heeft, naast een toename van discussies, ertoe geleid dat verschillende dossiers ook vanuit een andere invalshoek bekeken werden, waardoor besluiten soms wat evenwichtiger gefundeerd konden worden. In 2008 hebben de twee teams van de afdeling Woondiensten (Verhuur en Bewonerszaken en Technische Service) een eigen teamleider gekregen. De afdeling Woondiensten kon hiermee een verdere professionalisering doormaken. Een eerste tastbaar resultaat hiervan is dat alles wat speelt rond huurwoningen en/of huurders vanaf 2008 digitaal gedocumenteerd wordt. Dit maakt het voor de toekomst gemakkelijker om de historie na te slaan. Ook is er in 2008 een slag gemaakt met het meer zelfstandig kunnen opereren van medewerkers. Beide ontwikkelingen hebben ervoor gezorgd dat de organisatie minder kwetsbaar geworden is voor personeelsmutaties.

Sociale activiteiten Op 2 januari openden we het jaar met een informeel Nieuwjaarsontbijt in de kantine van ons pand aan de Van 't Hoffstraat. Daarbij waren leden van de Raad van Commissarissen en medewerkers met vroegpensioen ook uitgenodigd. Op 12 september was de jaarlijkse personeelsdag. Dit jaar ging WSN de huisvesting van dieren bekijken in Ouwehands Dierenpark in Rhenen. Wij hebben een uitgebreide rondleiding gehad over het park met uitleg over de dieren en hun behuizing. De dag werd afgesloten met een warm en koud buffet in restaurant De Kalahari op het terrein van de dierentuin. Op 18 december hebben we een kerstbijeenkomst gehad waarbij de kerstpakketten werden uitgereikt en de relatiegeschenken verdeeld. Aansluitend hadden we een kerstdiner in Den Volle Buijck te Nijkerk.


14

Ondernemingsraad In 2008 vergaderde de Ondernemingsraad (OR) twee maal met de directeur in aanwezigheid van de HR manager. Bij één van deze overlegvergaderingen was ook een lid van de Raad van Commissarissen aanwezig. De OR stemde o.a. in met het voorstel voor het nieuwe beoordelingssysteem. De OR bestaat uit drie leden waarvan er één in 2008 is toegetreden. Om in de OR-rol te groeien, volgde de OR-leden een opleiding bij SBI in Doorn en legden de Ondernemingsraden van WSN, Woningstichting Barneveld en Woningstichting Leusden contact.

Sociale kengetallen Opbouw personeelsbestand Eind 2008 had WSN 34 medewerkers in dienst. Daarvan is 41% vrouw en 59% man. Van de vrouwelijke medewerkers werkte 85% parttime. Van de mannelijke collega’s werkte 35% parttime. Onder parttimers verstaan we alle medewerkers die minder dan 36 uur per week werken. Aantal medewerkers verdeeld naar fulltime/parttime dienstverband en geslacht

Parttime Fulltime Totaal

Mannen Mannen Vrouwen Vrouwen Totaal 2008 2007 2008 2007 2008 4 12 16 7 9 16 2 18 13 4 20 14 34 20 13

Totaal 2007

16 17 33

Aantal medewerker en FTE’s naar geslacht en per afdeling

Directie en staf* FEZ* Woondiensten NPO Totaal

Mannen Vrouwen Totaal FTE FTE FTE mannen vrouwen Totaal 2 3 5 1,12 1,44 2,56 4 11 3 20

3 7 1 14

7 18 4 34

3,88 11,06 3,00 19,06

1,24 5,12 4,44 15,50 1,00 4,00 8,12 27,18

*In de overzichten zijn de medewerkers die binnen het samenwerkingsverband werken meegenomen voor het aantal uren dat zij voor Woningstichting Nijkerk werken. Zij staan deels formeel niet op de loonlijst van WSN.

Salariëring In de CAO wordt gewerkt met het functiewaarderingssysteem CATS. Dit systeem kent de functieschalen A tot en met O. Bij WSN zijn alle medewerkers volgens dit systeem ingeschaald, met uitzondering van de directeur-bestuurder. Zijn honorering is gebaseerd op afspraken met de Raad van Commissarissen.

Demografische opbouw personeelsbestand en aantal dienstjaren De gemiddelde leeftijd van de 34 medewerkers bedroeg 43,4 jaar. Uitgesplitst naar geslacht is de gemiddelde leeftijd van de mannen 45,6 jaar en van de vrouwen 40,3 jaar.


15

Leeftijdsopbouw <25 Mannen Vrouwen Totaal

25 t/m 34 0 1 1

35 t/m 44

4 4 8

45 t/m 54

4 4 8

gem. leeftijd 2008

≥55

7 4 11

5 1 6

gem. leeftijd 2007 45,6 40,3 43,4

44,2 40,9 42,9

Gemiddelde diensttijd in jaren 0 t/m 1 Mannen Vrouwen

2 t/m 3 4 t/m 5 6 t/m 10

6 4

10

2 3 5

1 0 1

4 5 9

>10

gem. diensttijd 2008 7 2 9

gem. diensttijd 2007 10,1 5,8 8,3

9,2 6,7 8,2

Ziekteverzuim Het ziekteverzuim is in 2008 iets teruggelopen ten opzichte van 2007. In 2008 was het verzuimpercentage 5,57%. Dit cijfer bedroeg in 2007 7,18%. Het afgenomen verzuim wordt verklaard door minder langdurige uitval. De meldingsfrequentie was 1,6. Dit is aan de hoge kant, maar kan verklaard worden door de hoge werkdruk die de medewerkers in 2008 hebben gehad in verband met de implementatie van een nieuw automatiseringssysteem en de bezetting. In 2008 had WSN geen medewerkers met zwangerschapsverlof. Ziekteverzuim (excl. zwangerschap) 2007 2008 Streefcijfer Verzuimpercentage 7,18 5,57 <4 Gem. 1,5 1,6 <1 meldingsfrequentie

Bijzonderheden 2008 In 2008 heeft 1 medewerker gebruik gemaakt van de regeling ouderschapsverlof.

II. 5. Relaties met andere rechtspersonen WSN heeft de vennootschap Veluwepoort Vastgoed BV in 2000 opgericht. Deze zal, wanneer zich de mogelijkheid c.q. noodzaak voordoet, worden ingezet voor commerciële projecten en/of andere meer risicovolle activiteiten op het gebied van beheer en ontwikkeling van onroerend goed. De naamswijziging van de Veluwepoort Vastgoed BV in Veluwepoort Holding B.V en de oprichting van Veluwepoort Parkeer BV zijn in januari 2008 gerealiseerd. Voor het overige is WSN geen verbindingen aangegaan met andere rechtspersonen of vennootschappen anders dan waar het de realisatie van nieuwbouwprojecten betreft.


16

II. 6. Externe contacten Ook in het verslag jaar is er op diverse niveaus contact geweest met de gemeente Nijkerk. Regelmatig vindt er zowel ambtelijk als bestuurlijk overleg plaats. Onderwerpen van gesprek tijdens het bestuurlijk overleg waren onder andere: • De komende 10 jaar zal Woningstichting Nijkerk ongeveer 250 woningen minder kunnen realiseren als gevolg van de invoering per 1 januari 2008 van de integrale heffing van vennootschapsbelasting bij corporaties. • Wethouder Walet werd uitgenodigd om aanwezig te zijn bij de feestelijke bijeenkomst waar WSN de 2e prijs van Nederland in ontvangst mocht nemen van de KWH-prestatieindex. • Woningstichting Nijkerk wijst dit jaar nog eens 500 woningen aan als meerkeuzewoning, waarbij huurders kunnen kiezen tussen meerdere huur- en koopvormen. • De gemeente stelt gelden die beschikbaar zijn uit de regeling stimulering goedkope woningbouw van de provincie niet beschikbaar aan de corporaties. • WSN is met Kwintes in gesprek over het realiseren van groepswoningen en begeleid wonen voor mensen met een psychiatrische achtergrond. Nu moeten Nijkerkers die op deze zorg terug willen vallen hun heil elders in de regio zoeken. WSN heeft er bij de gemeente op aangedrongen hiervoor haar invloed te laten gelden om dit in Terrassen fase 2/3 mogelijk te maken. • De gemeente heeft WSN gevraagd af te willen zien van haar voornemen een 20-tal sociale huurwoningen te willen verkopen in Nijkerkerveen. • Rioolrechten. De gemeente Nijkerk berekent ook het gebruikersdeel van de rioolrechten door aan WSN. Vrijwel alle Nederlandse gemeenten berekenen dit deel door aan de gebruikers. Hierdoor loopt WSN tegen een extra kostenpost van enkele tonnen op. • Op 1 februari 2007 is de Huisvestingsverondening vastgesteld. In vervolg hierop moet het Convenant Woonruimteverdeling worden aangepast. De aanpassing is tijdens de start van de prestatieafspraken besproken en wordt in 2009 uitgewerkt. • De generieke achtervang WSW. WSN heeft de gemeente sinds 2007 gevraagd hiervoor een overeenkomst met het WSW aan te gaan. De gemeente heeft eind 2008 verklaard hier welwillend tegenover te staan. • De diverse nieuwbouw projecten, zowel woningbouw als gezondheidscentra, inclusief de herontwikkeling van diverse locaties in de binnenstad. • Het Kwalitatief Woningbouw Programma 3 (KWP3) van de Provincie Gelderland. Afstemming over de reactie richting provincie heeft plaatsgevonden. • De Geschillencommissie. Met ingang van 1 januari 2008 is de behandeling van geschillen over woonruimteverdeling onder regie van de gemeente gekomen. Het gaat hierbij meestal om het wel of niet ten onrechte weigeren van een urgentieverklaring. • Prestatieafspraken. Zoals al eerder beschreven is hiermee een start gemaakt. Met de Provincie Gelderland heeft zowel op bestuurlijk als ambtelijk niveau overleg plaatsgevonden over het KWP2 en het KWP3 (Kwalitatief Woningbouw Programma 3). Dit overleg is van belang voor het vaststellen van het woningbouwprogramma in de diverse regio’s en gemeenten. Door het regelmatig monitoren van de vorderingen kan zonodig voor tijdige bijsturing worden gezorgd. Aan de vergadering van de SWEV heeft WSN ook in 2008 deelgenomen. De SWEV is een samenwerkingsverband van 10 corporaties in de regio Eemland en West-Veluwe/Vallei. Ook in 2008 is in dit verband de voortgang besproken van het aantal woningen dat voldoet aan het Sterrensysteem (classificatie van toegankelijkheid van woningen voor gehandicapten). Ook is een onderzoek opgestart rond de marktvraag naar huisvesting voor bijzondere doelgroepen. Woningstichting Nijkerk, Jaarverslag 2008

17

Tevens is er een werkgroep Woonruimteverdeling ingesteld. Deze werkgroep moet de overeenkomsten en verschillen rond de woonruimteverdeling in de diverse gemeentes in kaart brengen. Het jaarlijkse informele overleg met corporaties uit de regio Eem-Veluwe-Vallei (EVV) heeft ook in het verslagjaar plaatsgevonden. Dit overleg draagt er toe bij dat de bestuurders van betreffende corporaties van elkaars ontwikkelingen op de hoogte blijven en in de eigen corporatie hiermee hun voordeel kunnen doen. Van de SMH (Stichting Maatschappelijke Huisvesting) zijn geen vergaderingen bijgewoond. Het bestuur van deze stichting legt door middel van het jaarverslag verantwoording af in een vergadering van de hierboven genoemde SWEV. De SMH ondersteunt initiatieven op het gebied van bijzondere huisvesting, zoals die voor daken thuislozen. Ook zijn een paar initiatieven rond het realiseren van hospices financieel ondersteund. Een belangrijk criterium bij het verlenen van subsidie is dat er een relatie met maatschappelijk onroerend goed aanwezig is. In het verslagjaar heeft 8 maal overleg plaatsgevonden met de directeuren van Woningstichting Barneveld, Woningstichtingen Leusden en Vallei Wonen uit Woudenberg (BLNW). Met deze corporaties wordt op een aantal gebieden samengewerkt. Hierbij moet worden gedacht aan personeelszaken, automatisering, treasury, beleids- en productontwikkeling. Zo nodig wordt ook onderling geld uitgeleend voor de korte termijn financiering. In het verslag jaar is ook besloten om te komen tot een gezamenlijke geschillencommissie. Voor het onderdeel personeelszaken heeft ook Eemland Wonen uit Baarn zich bij de samenwerking aangesloten. Met betrekking tot het innemen van (gezamenlijke) grondposities wordt door de BLNW corporaties ook samengewerkt met De Alliantie Eemvallei en Alliantie Ontwikkeling. In het verslag jaar is een begin gemaakt om te komen tot een meer structurele samenwerking en afstemming op dit gebied. Omdat WSN het belangrijk vindt dat ook de stem van de kleinere corporaties in het land wordt gehoord is zij lid van het MKW (Midden en Kleine Woningcorporaties). Op gezette tijden worden vergaderingen van het MKW bijgewoond. Ook in het verslagjaar werden weer regelmatig vergaderingen van Aedes bijgewoond, door zowel de directeur-bestuurder als leden van de werkorganisatie en de Raad van Commissarissen.

Werkzaamheden ten behoeve van derden In 2008 is aan de volgende organisaties administratieve dan wel technische ondersteuning verleend: • Stichting “De Goede Woning” en De Alliantie Eemvallei in het kader van de woonruimteverdeling in de Gemeente Nijkerk; • Vereniging van Eigenaren van de woonflats Frieswijkstraat 47 t/m 95; • Vereniging van Eigenaren van de Frieswijkstaete 47 t/m 99; • Vereniging van Eigenaren 500-flat Van Oldenbarneveltstraat 501 tot en met 556 te Nijkerk; • Vereniging van Eigenaren Van der Zaaghof 2 tot en met 38 te Nijkerk; • Vereniging van Eigenaren I Zuidelijke Entree Nijkerk; • Vereniging van Eigenaren II Zuidelijke Entree Nijkerk; • Vereniging van Eigenaren III Zuidelijke Entree Nijkerk; • Vereniging van Eigenaren De Wallaer; Woningstichting Nijkerk, Jaarverslag 2008

18

• • • •

Vereniging van Eigenaren Kruisboog; Bibliotheek Nijkerk-Hoevelaken; Woonenergie: aanmelding nieuwe klanten en doorgeven meterstanden. Reggefiber, voor het complexmatig aanleggen van glasvezelkabel tot in de woningen.


19

III. VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG III. 1. Werkzaam zijn in het belang van de volkshuisvesting Lopende nieuwbouwprojecten Eind 2008 is een aantal projecten in aanbouw. Er wordt nog gebouwd aan 44 kleinere appartementen voor 55-plussers aan de Oranjelaan. Ook wordt er begin januari 2009 een Petit Café geopend. De 30 grotere appartementen en ± 1.050 m2 kantoor- en praktijkruimte voor zorgleveranciers en aanverwante instellingen zijn in 2008 opgeleverd. Tevens worden er 6 koopwoningen gebouwd. In 2008 zijn de eerste 33 woningen in De Terrassen eerste fase opgeleverd. De overige 52 zullen in het voorjaar van 2009 gereed zijn voor bewoning. Deze woningen bestaan voor ruim de helft uit woningen voor één- en tweepersoons huishoudens. Ook zijn er tussenwoningen en hoekwoningen voor gezinnen zodat een gemêleerde wijkopbouw ontstaat. Verder heeft WSN in 2008 voorbereidingen getroffen voor de bouw van 21 grondgebonden woningen en 21 appartementen in de tweede fase van De Terrassen. Hier wordt de start van de bouwwerkzaamheden in de tweede helft van 2009 verwacht. Met de ontwikkelende aannemer Vos & Teeuwissen zal in 2009 overlegd gaan worden over de mogelijke overname van ca. 40 sociale koopwoningen, deels grondgebonden deels appartementen. Deze woningen zullen dan mogelijk als Koopgarantwoningen worden aangeboden. In fase III van de wijk De Terrassen hoopt WSN de komende tijd (2010) nog ongeveer 24 grondgebonden woningen te ontwikkelen. In de derde fase hopen wij ook Koopgarantwoningen te kunnen aanbieden.

Aankoop In 2008 zijn in de binnenstad twee posities verworven: a. Venestraat 40: - € 429.402 b. Frieswijkstraat 117: - € 434.826 Beide posities zijn verworven voor toekomstige herstructurering in binnenstedelijk gebied.

Meerkeuzewoning Met de introductie van zogenaamde Meerkeuzewoningen in 2005 kreeg een deel van de huurders en woningzoekenden de keuze uit een aantal verschillende vormen: Huren, Huurvast, Huurzeker, Koopgarant en Kooprecht. In 2008 heeft WSN ruim 600 woningen toegevoegd aan het aanbod Meerkeuzewoningen. In totaal heeft WSN eind 2008 ongeveer eenderde van haar bezit als Meerkeuzewoning gedefinieerd. Besloten is om een aantal meerkeuzewoningen alleen als Koopgarantwoningen aan te bieden om hiermee meer financiële middelen vrij te krijgen. In 2008 zijn er 8 Meerkeuzewoningen verkocht onder Koopgarant en 2 onder Kooprecht. Er zijn geen bewoners geweest die gekozen hebben voor Huurzeker of Huurvast.

Verkoop van woningen In 2008 heeft WSN 230 woningen toegevoegd aan de lijst bestemd voor de definitieve verkoop. Deze woningen kunnen door de huidige huurders worden gekocht en anders worden ze bij vertrek van de huidige huurders verkocht. Hiervan zijn er in 2008 14 verkocht. Woningstichting Nijkerk, Jaarverslag 2008

20

Eind 2008 stonden er nog 4 vrijgekomen woningen leeg die nog niet verkocht waren.

III. 2. Huisvesting primaire doelgroep Om een goede invulling te geven aan het huisvesten van onze doelgroepen moeten er voldoende betaalbare en geschikte woningen beschikbaar zijn. De voorraad huurwoningen in bezit van WSN, uitgesplitst naar huurprijs en type ziet er als volgt uit (bedragen en aantallen per 31 december 2008): Aantal woningen naar huurprijsklasse en woningtype Aantal woningen 800

753

700

Eengezins Begane grond

600

Gestapeld met lift

500

Gestapeld zonder lift Kamers

400 300 200

341 280

257 219

210 124

105

53

100

48

223

17

51 66

0 0

12

50

0 0

33

75 0

0 1

0 <=348

349-447

448-499

500-631

>=631

Huurprijsklasse

Onderstaand het bezit van WSN uitgesplitst naar type en kamertal: Aantal woningen

1000

Aantal woningen naar type en kamertal

918

1 kamer

900

2 kamers 3 kamers

800 700

4 kamers 5 kamers 6 kamers

600 500 385

400

328

315

300 200 100

181

139 0 27

5

165

62 4

0 0

60 0

120 65 65 0 0

4

4 0

47 24

0 Eengezins

Begane grond

Gestapeld met lift Gestapeld zonder Woningtype lift

Kamers

Woonruimteverdeling en woningzoekenden in Nijkerk Nog steeds is de vraag naar goedkope huurwoningen in Nijkerk erg groot. Voor de verdeling van woonruimte wordt sinds 1996 gewerkt met het ‘aanbodmodel’. Alle leegkomende woningen, behalve de woningen die bestemd zijn voor urgenten, worden in de krant en op onze website geplaatst. Woningzoekenden kunnen hun interesse voor deze woningen kenbaar maken. De basis voor de woningtoewijzing wordt gevormd door de “Overeenkomst Woonruimteverdeling”, die met de gemeente Nijkerk is afgesloten toen de uitvoering van de Woningstichting Nijkerk, Jaarverslag 2008

21

Huisvestingsverordening in 1995 door de gemeente werd overgedragen aan de corporatie. De woningen worden nog steeds verdeeld volgens de uitgangspunten, zoals deze zijn verwoord in de notities Marktgericht Woonruimte verdelen in Nijkerk en de Evaluatie Marktgericht Verdelen. Beide notities zijn in overleg met de gemeente in 1995 en 1996 vastgesteld. In 2008 is een begin gemaakt met het maken van prestatieafspraken met de gemeente Nijkerk. Hierbij wordt ook de woonruimteverdelingsystematiek besproken. Inzet is om de scherpe randjes van het bestaande systeem af te halen, waardoor minder woningzoekenden in een uitzichtloze situatie blijven verkeren. Niet alleen de vrijkomende woningen van WSN, maar ook de vrijkomende woningen in Hoevelaken en Nijkerkerveen, van respectievelijk De Alliantie Eemvallei en Stichting ‘De Goede Woning’ worden via WSN verdeeld. Jaar 2004 2005

In 2008 hebben 1.841 woningzoekenden minimaal één Aantal woningzoekenden* woonbon ingestuurd. 1493 1556

2006 2007

1594 1493

2008

1841

* Onderzoek van USP Marketing Consultancy eind 2008 leverde het inzicht op dat het aantal actief woningenzoekende op enig moment belangrijk lager is dan het aantal woningzoekenden dat gedurende een kalanderjaar een of meerdere woonbonnen instuurt. Veel woningzoekenden kwamen voor voorrang in aanmerking. In 2008 zijn 67 urgentieaanvragen gedaan (54 voor sociale urgenties en 13 voor medische urgentie). Er zijn 50 sociale en 8 medische urgentieaanvragen toegekend. Totaal hebben in 2008 40 sociale en 7 medische urgenten een woning toegewezen gekregen. Leeftijdsverdeling woningzoekenden: 2008 Naar leeftijd in jaren Aantal 0 – 20 21 – 25 26 - 30 31 - 35 36 – 40 41 - 45 46 - 55 56 – 65 66> TOTAAL

77 528 341 150 159 134 153 142 157 1841


% 4 29 18 8 9 7 8 8 9 100

22

Verdeling woningzoekenden naar huishoudengrootte: 2008 2007 Aantal % Aantal 1-persoonshuishouden 761 42 609 2-persoonshuishouden 710 39 585 3-persoonshuishouden 213 12 161 4-persoonshuishouden 100 5 84 5+-persoonshuishouden 57 2 54 TOTAAL

1841

100

1594

% 41 39 11 6 3

2006 Aantal 666 614 171 99 44

% 42 38 11 6 3

100

1556

100

Het leeuwendeel (80%) van het aantal woningzoekenden bestaat uit één- of tweepersoons huishoudens. Onderstaand de woningzoekenden van 2008 grafisch weergegeven: Verdeling woningzoekenden naar huishoudengrootte 4 pers

5+ pers

3 pers 1 pers

2 pers

Verdeling woningzoekenden naar categorie: 2008 2007 Categorie Aantal % Aantal Doorstromers Starters Vestigers

354 1050 437

19 57 24

TOTAAL

1841

100

%

2006 Aantal

%

256 894 343

17 60 23

265 968 361

17 61 22

1493

100

1594

100

Evenals eerdere jaren is de groep starters oververtegenwoordigd in het woningzoekendenbestand. Bij mutaties wordt bekeken of de huurprijs in verhouding staat tot de kwaliteit van de woning. De huurprijs wordt zo op een niveau gebracht dat beter past bij de kwaliteit van de woning. Door dit harmonisatiebeleid, het realiseren van nieuwbouw en door de jaarlijkse huuraanpassing is het aandeel van goedkope woningen gedaald en het aandeel van dure woningen gestegen. In algemene zin is met een gemiddelde huur van 63% van de maximaal redelijke huur, de huurprijs die WSN berekent is (erg) laag. Eind 2008 is door USP een marktonderzoek gedaan om een specifieker beeld te krijgen van de aantallen woningzoekenden en hun woonwensen. De resultaten hiervan wijken (fors) af Woningstichting Nijkerk, Jaarverslag 2008

23

van de in deze paragraaf gepresenteerde overzichten. Het aantal woningzoekenden blijkt op een bepaald moment flink lager te liggen dan het aantal personen dat in een jaar tijd tenminste 1 woonbon instuurt. Ook komt er een andere verhouding starters-doorstromers-vestigers uit het onderzoek dan uit de reacties op de aangeboden (gelabelde) woningen. Zo geeft het (representatieve) onderzoek aan dat het percentage doorstromers het grootst is: 42% i.p.v. 19%. Het percentage starters is 37% i.p.v. 57% en vestigers 21% i.p.v. 24%. In 2009 wordt nader onderzocht hoe deze verschillen te verklaren zijn en of dat gevolgen moet hebben voor het te volgen beleid.

Mutaties In 2008 zijn in totaal 288 nieuwe huurcontracten voor woningen ( excl. nieuwbouw ) gesloten en 9 voor garages. De mutatiegraad bedroeg in 2008 9,9%. Dit betekent een verhoging ten opzichte van de jaren 2006 (8,4%) en 2007 (7,8%).

Nieuwe verhuringen en weigeringen Ondanks het eigen initiatief dat woningzoekenden moeten nemen bij het verkrijgen van een andere woning, worden aangeboden woningen toch regelmatig geweigerd na aanbieding. Dit heeft te maken met persoonlijke omstandigheden, maar ook steeds vaker het tegenvallen van de kwaliteit. Woningen worden in steeds slechtere staat achtergelaten. Andere oorzaken van weigering zijn het type of de ligging van de aangeboden woning. Dit is vreemd omdat dit uit de advertentie blijkt. In een aantal gevallen reageren woningzoekenden op een woning, omdat ze vermoeden dat dit punten oplevert of nodig is. In 2008 zijn 217 woningadvertenties geplaatst.

Evaluatie woonruimteverdeling In 2008 zijn er geen wijzigingen in de systematiek van de woonruimteverdeling aangebracht. De verwachting is dat de spelregels in 2009 op onderdelen aangepast zullen worden door de aanpassing van het convenant woonruimteverdeling van de gemeente Nijkerk.

Huurachterstanden Aan het einde van het verslagjaar bedroeg de huurachterstand 0,96% van de jaarhuur. Dit is een stijging ten opzichte van 2007 (0,91%). Er hebben 5 ontruimingen op basis van huurschuld plaatsgevonden, 1 op basis van onderverhuur en 1 op basis van overlast (2007: 4, 2006: 7, 2005: 5). Voordat een daadwerkelijke ontruiming plaatsvindt, wordt altijd intensief overlegd met alle betrokkenen om te zoeken naar een oplossing. In sommige gevallen blijkt na overleg met hulpverlenende instanties dat een ontruiming ook een manier is om situaties geforceerd te veranderen.

Huurderving In 2008 was de huurderving 0,8% (2007: 0,4%). De derving wordt vooral veroorzaakt door wanbetaling, renovaties bij mutaties en door niet aansluitende verhuur. Ook oninbaarheid van andere vorderingen op huurders komt ten laste van deze post.

III. 3. Technische staat van de woningvoorraad. Kwaliteit van de woningen. WSN heeft het begrip kwaliteit en klantgerichtheid hoog in het vaandel staan. Daarom besteedt WSN veel aandacht aan het kwaliteitsniveau en onderhoud van de woningen. Nieuwbouwwoningen realiseert WSN zoveel mogelijk volgens de eisen van Woonkeur. Dit keurmerk waarborgt de gebruiksvriendelijkheid, toegankelijkheid en toekomstwaarde van Woningstichting Nijkerk, Jaarverslag 2008

24

onze woningen. Met deze kwaliteitseisen kan het best worden tegemoet gekomen aan de veranderende woningvraag in de komende jaren. In het convenant met de gemeente Nijkerk is vastgelegd dat WSN extra aandacht geeft aan aanpasbaar bouwen. De gemeente zal vanuit haar positie het bouwen voor senioren op locaties in het centrum stimuleren. Met de gemeente Nijkerk is in het convenant volkshuisvesting de afspraak gemaakt dat bij nieuwbouw en ingrijpende woningverbetering aandacht wordt besteed aan duurzaam bouwen, aanpasbaar bouwen en inbraakpreventie. Dit stemt grotendeels overeen met het streven van WSN om te voldoen aan Woonkeur. Overigens is het niet zo dat het label Woonkeur ten koste van alles moet worden behaald. WSN behoudt zich de vrijheid voor om gemotiveerd van de eisen van Woonkeur af te wijken als dit bijvoorbeeld nodig is om kleine woningen te bouwen. Verbetering van de kwaliteit van de woningen kan via nieuwbouw worden gerealiseerd (nieuwe toevoegingen), maar vooral ook via investeringen in bestaande woningen. Daarvoor worden veel werkzaamheden verricht in het kader van het uitvoeren van regulier (gepland) onderhoud en het service- en mutatieonderhoud. WSN voert ook op verzoek van bewoners individuele geriefsverbeteringen uit, waardoor de kwaliteit van de woning beter aansluit op de behoefte van de bewoner. Deze geriefsverbeteringen (zoals het aanbrengen van een centrale verwarmingsinstallatie, dubbelglas en dakisolatie) worden doorberekend in de huurprijs. Bij het streven naar leveren van goede kwaliteit is ook de termijn waarop reparaties worden verricht, voor klanten heel belangrijk. Alle reparaties worden op afspraak uitgevoerd, waarbij de tijdsindicatie wanneer de onderhoudsmedewerkers komen op een half dagdeel nauwkeurig wordt aangegeven. Soms moeten er ingrijpende werkzaamheden worden uitgevoerd tijdens mutaties, bij woningen die in het verleden nog niet gerenoveerd zijn. Zo wordt standaard een houten vloer vervangen door een betonvloer, wordt een centrale verwarmingsinstallatie aangelegd met een HR ketel en dubbele beglazing in de woonkamer en keuken aangebracht. Er is buiten het planmatig onderhoud om in elf woningen een betonvloer aangebracht. De kwaliteit van het woningbezit is gemiddeld mede door al deze inspanningen rond onderhoud en verbetering, zonder meer goed te noemen. Vrijwel het gehele bezit is voorzien van spouwisolatie en isolerende beglazing op de begane grond. Bij het muteren van woningen ouder dan 15 jaar wordt standaard een keuring van de elektra installatie uitgevoerd. Dit geldt ook bij woningen jonger dan 15 jaar waarbij er door de vertrekkende huurder aanpassingen zijn gedaan aan de elektra installatie .

Planmatig onderhoud Aan planmatig onderhoud is in 2008 voor bijna € 2,45 mln. uitgegeven. Dit komt overeen met een bedrag van ongeveer € 860 per verhuureenheid. Een volledige schilderbeurt is uitgevoerd aan de woningen van: • cluster 0150.0 (Van Zuijlenstraat e.o.) • cluster 0270.0 (Torenstraat) • cluster 0330.2 (Volharding) • cluster 0350.0 (Burg. Stamstraat e.o.) • cluster 0380.0 (Kardinaal Alfrinklaan) • cluster 0430.0 (Asserhof) • cluster 0440.0 (Asserhof) • cluster 0450.0 (Eikenlaan) • cluster 0470.2 (Kostverloren e.o.) • cluster 0550.0 (Wikke) Woningstichting Nijkerk, Jaarverslag 2008

25

• • • • • • • • •

cluster 0660.0 (Beatrixhof) cluster 0720.0 (K. Doormanstraat e.o.) cluster 0760.0 (Van Speykstraat) cluster 0810.0 (Sparrenlaan e.o.) cluster 0830.0 (Vrijheidslaan) cluster 0870.0 (Kajuit/Reling) cluster 0880.0 (Kombuis, Philadelphia) cluster 0890.0 (Kompas/Gaffel, ’s Heeren Loo) cluster 0910.0 (Kombuis)

Andere uitgevoerde werkzaamheden zijn onder meer: • Het vervangen van de centrale blokverwarmingsketels, het aanleggen van een warmwatersysteem en het vervangen van de groepenkast bij zes flatgebouwen Duifhuis/Vuurdoornlaan. • Het renoveren van de daken van cluster 0010.0 (Bernhardstraat) en cluster 0650.0 (Wilhelminastraat). • Het herstellen van voegwerk bij cluster 0460.1, 0600.2 (Fenteler en Irenestraat e.o.) en schoorstenen van cluster 0600.1, 0660.0, 0770.0 (Irenestraat e.o., Beatrixhof e.o. en Prof. Eykmanstraat). • Vernieuwen van douches in cluster 0120.0/0125.0 (Van Oldenbarneveltstraat), cluster 0140.0 (seniorenwoningen Bachlaan), cluster 0210.1 (Wulpenhof e.o.) en cluster 0210.4 (Mesdaghof/Rubenslaan). • Het vervangen van cv-ketels bij de woningen van cluster 0010.0, 0190.0, 0200.0, 0770.0 en 0780.0 (Bernhardstraat, Havenstraat, Prof. Eykmanstraat en Tuinstraat). En boilers aanbrengen bij de woningen van cluster 0125.0 (Van Oldenbarneveltstraat) • Het vervangen van de dakgoten bij cluster 0210.1 (Wulpenhof e.o.) • Kleine dakramen vervangen bij de woningen van cluster 0210.1 (Wulpenhof e.o.). • Nieuwe dakbedekking aanbrengen op de daken van de bergingen van cluster 0660.0 en 0820.5 (Beatrixhof en Westerveenstraat). • De topgevels vervangen van cluster 0550.0 (Wikke). • Het vervangen van de postkasten van cluster 0470.1 (Kostverloren e.o.) • Het vervangen van ramen in 8 woningen van cluster 0790.1 (Van Rensselaerstraat) • Onderhoud aan het hang- en sluitwerk van kunststof kozijnen van cluster 0070.0, 0730.0 en 0820.3 (Duifhuis/Vuurdoornlaan, De Ruyterstraat en Van Noortstraat e.o.). • Het vernieuwen van de bovenkapjes van de dakramen bij cluster 0350.0, 0400.0 en 0630.0 (K. Alfrinklaan e.o., S. Gerssenlaan e.o. en Bentinckstraat e.o.) De basis van het groot onderhoud en planmatig onderhoud wordt gevormd door de meerjaren onderhoudsbegroting. Ieder jaar wordt een vijfde deel van het bezit geïnspecteerd. Op basis van deze inspecties wordt de meerjaren onderhoudsbegroting jaarlijks aangepast. In 2008 is de meerjaren begroting geactualiseerd en is 20% van het bezit geïnspecteerd.

Mutatie onderhoud Door tijdens mutaties ook de nodige onderhoudswerkzaamheden uit te voeren, kan de kwaliteit van de woning op peil worden gebracht c.q. gehouden. Dit gebeurt overigens meestal in nauw overleg met de nieuwe bewoner, zodat de woning ‘op maat’ wordt opgeleverd. Onder het mutatieonderhoud worden de onderhoudskosten opgenomen, die te maken hebben met het opnieuw verhuren van een woning, behalve de kosten die het gevolg zijn van een woningverbetering bij mutatie. Bij het opnieuw verhuren van een woning moeten er in toenemende mate enkele werkzaamheden door WSN worden uitgevoerd. In 2008 zijn er Woningstichting Nijkerk, Jaarverslag 2008

26

288 woningen opnieuw verhuurd (exclusief garages en nieuwbouw). De kosten van deze mutaties bedroegen gemiddeld € 923,- per mutatie.

Serviceonderhoud Kwaliteit wordt gewaarborgd door goed serviceonderhoud. De post serviceonderhoud omvat alle kosten die te maken hebben met het uitvoeren van deze reparatieverzoeken. Ook wordt sinds een aantal jaren ten laste van deze post een aantal werkzaamheden uitgevoerd die strikt genomen tot het zogenaamde huurderonderhoud horen, maar die WSN als extra dienstverlening uitvoert. In 2008 zijn 3514 (inclusief cv onderhoud 4605) reparatieverzoeken uitgevoerd. De gemiddelde kosten excl. cv onderhoud bedroegen € 129 per reparatie. Er zijn 1091 cv reparaties uitgevoerd, met een gemiddeld bedrag van € 71,50 per melding.

III. 4. Betrekken van bewoners bij beheer en beleid Huurdersbelangenvereniging Nijkerk In 2008 is op constructieve wijze samengewerkt met de Huurdersbelangenvereniging Nijkerk (HVN). Dit gebeurt op basis van de samenwerkingsovereenkomst, het participatiereglement en de subsidieovereenkomst. Deze zijn in 2004 geactualiseerd. Er is tweemaal officieel overleg gevoerd met het bestuur van de HVN. Per ultimo 2008 heeft de HVN 700 leden. Een selectie uit de onderwerpen die in het overleg tussen HVN en WSN zijn behandeld: • huurbeleid • vernieuwing bestuur • nieuwe mogelijkheden voor de vereniging. Daarnaast heeft WSN een inhoudelijke bijdrage geleverd aan de jaarvergadering van HVN in april 2008.

Geschillencommissies In 2008 is de geschillenbeslechting uitgesplitst naar geschillen die gaan over interne aangelegenheden van WSN en geschillen die woningtoewijzing betreffen. Het laatste wordt niet langer door WSN gedaan en is vanaf 1 januari 2008 ondergebracht bij de commissie van Bezwaar en beroep van de gemeente Nijkerk. De gemeente is hierbij ook de verantwoordelijke partij, WSN voert slechts uit. De geschillen die optreden naar aanleiding van ontevredenheid bij klanten ten aanzien van ons functioneren of anderszins, zijn tijdelijk ondergebracht bij de geschillencommissie van Woningstichting Leusden. In 2008 zijn voorbereidingen gestart om tot een regionale geschillencommissie te komen, waarbij WSN aanhaakt. Deze zal in de loop van 2009 in werking treden. In 2008 waren er nul geschillen de organisatie betreffend en twee die over de woonruimteverdeling (niet afgegeven urgenties) gingen.

Woonduurbeloning Ook in 2008 zijn de huurders die 25 jaar in hun huidige woning wonen, beloond. Zij hebben cheques ontvangen met een waarde van € 350, die zij kunnen besteden aan ‘aan wonen gerelateerde artikelen of diensten’ bij een aantal geselecteerde bedrijven. In totaal zijn in 2008 26 huurders voor de woonduurbeloning in aanmerking gekomen.

Informatieverschaffing In 2008 is het informatieblad Wonen drie keer verschenen. Het blad is verspreid onder alle huurders en relaties. Met het informatieblad, maar ook met de website, houdt WSN haar huurders, woningzoekenden en relaties op de hoogte van diverse zaken die betrekking hebben Woningstichting Nijkerk, Jaarverslag 2008

27

op de nieuwbouw, huur en verhuur van woningen en het beheer van de woonomgeving. Daarnaast is een verslag van de stakeholderbijeenkomst en een populaire versie van het jaarverslag 2007 verzonden aan de stakeholders.

III. 5. Leefbaarheid Niet alleen de kwaliteit van de woning bepaalt de tevredenheid van onze klanten. Ook de kwaliteit van de woonomgeving is uiterst cruciaal in de woonbeleving. Daarom investeert WSN veel tijd in de samenwerking met andere partijen in de kwaliteit van de woonomgeving. De samenwerking met de gemeente Nijkerk en met de politie bij het beheer van de openbare ruimte is in 2008 positief verlopen. In de samenwerking met partijen spelen ook de bewoners van een aantal appartementencomplexen een belangrijke rol. Per complex houden buurttoezichthouder een oogje in het zeil en schakelen de betrokken instanties in bij problemen of klachten. Regelmatig vindt overleg met deze groep bewoners plaats, waarbij af en toe een aantal vertegenwoordigers van de gemeente Nijkerk en de wijkagent aanwezig is. Het buurtaandeelhouderschap, waarbij buurtbewoners investeringsvoorstellen ter verbetering van de leefbaarheid kunnen doen, heeft in 2008 weinig aandacht gehad. De oorzaak daarvan is te vinden in de werkdruk en de personeelswisselingen die hebben plaatsgevonden. WSN zal dit in het jaar 2009 weer oppakken. Daarbij zal er ook worden onderzocht of er mogelijkheden zijn om dit om te buigen naar op te richten Bewonerscommissies. In 2008 is de samenwerking met Buurtbemiddeling verder geïntensiveerd. Buurtbemiddeling neemt steeds meer overlastzaken over. Door de inzet van buurtgenoten die hier belangeloos aan meewerken worden veelal duurzame resultaten geboekt. Door de bemiddeling praten mensen weer met elkaar en ontstaat over en weer meer begrip. Door de inzet van Buurtbemiddeling ontstaat er bij WSN meer ruimte om pro actief met de leefbaarheid in Nijkerk aan de slag te gaan. WSN heeft daar een begin mee gemaakt door een plan van aanpak te schrijven dat in het jaar 2009 zal worden uitgevoerd. Overlast meldingen zijn er nog steeds en deze nemen toe. Het betreffen vooral meldingen over burenconflicten, verwaarloosde tuinen en brandgangen,vervuiling en honden- en kattenpoep. In 2008 zijn er in totaal 85 (2007: 75) meldingen van overlast in behandeling genomen. Waarvan 54 door WSN en 31 door Buurtbemiddeling behandeld werden. Preventief is de omgeving bij het wooncomplex Paulus Potterhof aangepakt en schoongemaakt. Ook in 2008 heeft WSN meegewerkt aan het multidisciplinaire zorgoverleg. Hierin komen partijen regelmatig bij elkaar om onderling lastige situaties te bespreken en een regievoerder te benoemen die de nodige actie onderneemt richting de gesignaleerde zorgmijders. WSN is met de gemeente Nijkerk in gesprek om het overleg in 2009 meer structuur en inhoud te geven.

III. 6. Wonen, welzijn en zorg Wonen, Welzijn en Zorg was ook in 2008 een belangrijk item. Er werd deelgenomen aan vergaderingen van de gemeentelijke Regiegroep Ouderen- en gehandicaptenbeleid. In het verslagjaar werd een aanzet gegeven tot het omvormen van deze groep in de Regiegroep Wonen, Welzijn en Zorg. Deze groep moet onder regie van de gemeente Nijkerk gevraagd en ongevraagd adviseren over zaken betreffende het wonen, welzijn en zorg. Woningstichting Nijkerk, Jaarverslag 2008

28

De door de gemeente in 2007 belegde bijeenkomst over het ontwikkelen van een woonservicegebied in het Paasbos kreeg een vervolg door een opdracht aan Spectrum voor het houden van interviews om de wensen voor de wijk beter in beeld te krijgen De projectgroep Wonen, Welzijn en Zorg heeft in het verslag jaar weinig activiteiten getoond. Deze groep is samengesteld uit vertegenwoordigers van WSN en een aantal zorg- en welzijnsinstellingen. De gemeente Nijkerk is hierin als toehoorder vertegenwoordigd. Begin 2008 heeft de projectgroep besloten de gemeente te vragen de regie over de uit te voeren projecten te gaan voeren. Een besluit hierover is in 2009 genomen. De projectgroep kan dan een slapend bestaan gaan leiden en zonodig weer in actie komen als er onvoldoende initiatieven door de Regiegroep Wonen, Welzijn en Zorg worden ondernomen. Met diverse zorginstellingen is gesproken over een bijdrage van WSN aan nieuwbouwontwikkelingen. Deze instellingen willen graag samenwerken met WSN om het aanbod aan zelfstandige huisvestingsmogelijkheden voor hun cliënten te verruimen. In 2008 heeft dit nog niet tot concrete resultaten geleid. Met de Beweging 3.0 is WSN in gesprek over het bouwen van een aantal appartementen op het terrein van Zilverschoon voor zelfstandige bewoning. Dit project zal dan onderdeel uitmaken van de herontwikkeling van Verpleeghuis Zilverschoon. Het al in 2006 opgestart overleg met huisartsen, fysiotherapeuten en een apotheker voor een gezondheidscentrum heeft geleid tot een besluit om dit centrum onder de naam “Nije Veste” aan de Oranjelaan te gaan realiseren. Dit centrum van totaal bijna 3000 m2 wordt een onderdeel van de woon- / zorgzone aan de Oranjelaan en biedt plaats aan diverse zorgverleners. Daarnaast zal de huurder van de Nije Veste, de stichting Oranje Veste, de eerste verdieping van gebouw C gaan huren. Verder heeft Stichting Interact Contour op de begane grond daarvan dagbestedingsactiviteiten voor haar cliënten ondergebracht. Aan de Oranjelaan wordt tevens een Petit Café (Prins Heerlijk)gehuisvest, waar gehandicapten werken onder begeleiding van medewerkers van ’s Heeren Loo. Op verzoek van een andere groep huisartsen en fysiotherapeuten en een apotheker is WSN betrokken bij een onderzoek naar de mogelijkheid om ook in Spoorkamp, gelegen naast de nieuwe woonwijk De Terrassen, een gezondheidscentrum te realiseren. Een eerder initiatief hiertoe met een commerciële partij is mislukt. Ook dit moet een relatief groot gezondheidscentrum van totaal ongeveer 2500 m2 worden. Er wordt naar gestreefd dat ook het Centrum voor Jeugd en Gezin hierbij aansluit. Met ’s Heeren Loo worden de mogelijkheden onderzocht voor het huisvesten van een aantal van haar cliënten. Dit moet een gemengd project worden, waarbij sprake is van zowel zelfstandig als onzelfstandige bewoning. WSN heeft hiervoor inmiddels twee panden aangekocht. Gesprekken met de buurt hebben plaatsgevonden om te komen tot een aanpassing van het bestemmingsplan. Deze gesprekken hebben nog niet tot het gewenste resultaat geleid. Tenslotte heeft WSN eind 2007 het voormalige postkantoor in Nijkerk met bijbehorende woning aangekocht. WSN was voornemens dit pand te gaan verhuren aan Stichting De Postkamer. Deze stichting wilde er een lunchroom en winkel vestigen in samenwerking met Stichting Philadelphia. Stichting De Postkamer heeft zich teruggetrokken. Op dit moment is niet duidelijk welke kant de ontwikkeling met het pand op zal gaan. In 2008 is er ook financieel bijgedragen aan de Stichting Maatschappelijke Huisvesting Eemland. WSN heeft een bijdrage van € 2.882 gegeven. Deze stichting is opgericht door de Samenwerkende Woningcorporaties Eemland en Vallei en heeft tot doel het verlenen van Woningstichting Nijkerk, Jaarverslag 2008

29

financiële steun aan instellingen die voorzien in maatschappelijke huisvesting en het stimuleren van hun werkzaamheden. Hiermee geeft WSN aandacht aan de problematiek van daken thuislozen.

III. 7. Financieel/economisch beleid Algemeen Voor zover in de tekst wordt verwezen naar komende jaren is rekening gehouden met de effecten van de Meerkeuzewoning.

Verbindingen WSN is 100% aandeelhouder van Veluwepoort Holding B.V. te Nijkerk. Veluwepoort Holding B.V. fungeert als holdingmaatschappij voor Veluwepoort Parkeer B.V. te Nijkerk. Het geplaatst en gestort kapitaal van Veluwepoort Holding B.V. bedraagt € 20.000. Veluwepoort Holding B.V. is 100% aandeelhouder van Veluwepoort Parkeer B.V. Het geplaatst en gestort kapitaal bedraagt € 18.000. Veluwepoort Holding B.V. is gewaardeerd volgens de netto vermogenswaarde. Op Veluwepoort Parkeer B.V. heeft WSN een rekening courantvordering van € 2.200.855 per 31 december 2008. De bedrijfsactiviteiten van Veluwepoort Parkeer B.V. bestaat uit de exploitatie van een parkeergarage. Veluwepoort Holding B.V. alsmede Veluwepoort Parkeer B.V. hebben geen omzet over 2008. Alleen bedrijfskosten over 2008. Voor Veluwepoort Holding B.V. bedragen deze kosten € 1.276 en voor Veluwepoort Parkeer B.V. € 9.960. De financiële administratie voor beide B.V. ’s wordt door WSN verzorgd. De uitgifte van de parkeerplaatsen voor de verhuur en de eventuele huurdermutaties worden ook door WSN verzorgd.

Financiële positie Het jaar 2008 is afgesloten met een voordelig saldo van bijna € 0,4 miljoen. Het jaarresultaat is voor circa € 2,1 miljoen positief beïnvloed door de verkoop van 14 huurwoningen ( 9 definitief en 5 Meerkeuze) en voor € 2,8 miljoen negatief door de waardeverandering van de materiële vaste activa. Het resultaat op de normale exploitatie van het onroerend goed was bijna € 0,6 miljoen positief. Ook de komende jaren zal dit laatste resultaat naar verwachting positieve saldi vertonen.

Vergelijking met jaarrekening 2007 Ten opzichte van 2007 is het resultaat met € 1,2 miljoen gedaald. Deze ontwikkeling wordt o.a. veroorzaakt door onderstaande voordelige en nadelige factoren. Voordelig: • een hogere huuropbrengst van € 0,4 miljoen; • hogere overige bedrijfsopbrengsten van € 0,3 miljoen; • lagere bijzondere waardevermindering vlottende activa € 1,2 miljoen; • belastingbate € 0,3 miljoen. Nadelig: • lagere opbrengst verkoop huurwoningen van € 0,2 miljoen; Woningstichting Nijkerk, Jaarverslag 2008

30

hogere afschrijvingen op materiele vaste activa van € 0,4 miljoen; hogere waardeverandering materiele vaste van € 1,7 miljoen; stijging van de salarissen, inclusief uitzendkrachten van ruim € 0,3 miljoen; hogere lasten onderhoud van € 0,5 miljoen; • een toename van de overige bedrijfslasten met € 0,1 miljoen; • een stijging van de rentelasten van bijna € 0,3 miljoen.

• • • •

Resultaat en Eigen vermogen Het jaarresultaat is verwerkt in de Overige Reserve. Per 31 december 2008 is geen beslag wegens geraamde onrendabele toppen op de Overige Reserve te voorzien. Wel wordt in de meerjarenbegroting gerekend met een totaal bedrag van € 8,3 miljoen aan onrendabele toppen in de jaren 2009 tot en met 2012. Per 31 december 2008 bedraagt de Overige Reserve € 21,9 miljoen.

Rentabiliteit Het behaalde jaarresultaat uitgedrukt in een percentage van het eigen vermogen daalde van 7,5% in 2007 naar 1,7% in 2008. De hoogte van dit rentabiliteitspercentage is in 2008 opnieuw sterk beïnvloed door de hoge afboeking waardeveranderingen materiële vaste activa. In beide jaren heeft het resultaat verkoop huurwoningen een forse positieve invloed op de rentabiliteit. Het behaalde jaarresultaat, vermeerderd met de verschuldigde rente uitgedrukt in een percentage van het totale vermogen daalde van 5,0% in 2007 naar 3,7% in 2008.

Percentage

Ontwikkeling solvabiliteit

25

22,5 20

Solvabiliteit Het eigen vermogen uitgedrukt in een percentage van het totale vermogen daalde van 19,3% in 2007 naar 17,7% in 2008. Met dit percentage wordt ruimschoots voldaan aan de in het ondernemingsplan gestelde ondergrens van 10%. Voor de komende jaren wordt een lichte daling van de solvabiliteit verwacht.

17,5 15 12,5 10 2003

2004

2005

2006

Jaar

2007

2008

Liquiditeit De verhouding van het saldo vlottende activa ten opzichte van het saldo kortlopende schulden is in 2008 fors gedaald ten opzichte van het jaar 2007. Ten opzichte van de oorspronkelijke prognoses was een vertraging opgetreden in de nieuwbouwprojecten. Als gevolg van een verwachte stijging van de rente waren reeds in een vroeg stadium financieringsmiddelen aangetrokken. In 2008 konden de uitgaven gefinancierd worden uit de aanwezige middelen. Het liquiditeitspercentage bedraagt ultimo 2008 0,5%. Het liquiditeitspercentage zal naar verwachting in de komende jaren laag blijven.

Beleggingspositie De liquide middelen zijn onder speciale rentecondities aangehouden in rekening-courant bij de Rabobank te Nijkerk. Daarnaast zijn tijdelijk overtollige liquide middelen via deposito’s weggezet bij derden. Per ultimo 2008 stonden er geen deposito’s uit.


31

WSN heeft zich verbonden voor € 1 miljoen deel te nemen in de CV Uithof III.

Financiering In 2008 hebben geen renteconversies plaatsgevonden. In 2008 zijn er vier geldleningen aangetrokken voor een totaal bedrag van € 18,5 miljoen. In 2008 zijn twee geldleningen van respectievelijk € 4 en € 8 miljoen afgesloten, waarvan de storting in 2009 zal plaatsgevonden. Bij het aantrekken van geldleningen wordt rekening gehouden met de spreiding van het renterisico in de komende jaren. Alle leningen van WSN zijn door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) geborgd.

Huurbeleid Per 1 juli 2008 zijn de huren in het bezit van WSN verhoogd met 1,6% . Dit percentage is gelijk aan de inflatie over 2007. Het maximum huurverhogingpercentage voor sociale huurwoningen is door de regering gelijk gesteld aan de inflatie voor gezinsconsumptie over 2007. Dit was 1,6%. Omdat de kostenstijging van WSN hoger is dan deze 1,6% , zijn alle woningen van WSN per 1 juli 2008 met 1,6% verhoogd. De totale huuropbrengst woningen over 2008 is met inbegrip van de opgeleverde nieuwbouw en de jaarlijkse huurstijging en rekening houdend met verkoop van huurwoningen met 2,3% gestegen ten opzichte van de jaarhuur over 2007. Bij mutaties wordt de huurprijs zonodig geharmoniseerd. Bij het vrijkomen van woningen heeft in 2008 harmonisatie ineens plaatsgevonden naar het niveau van € 2,80 (vóór 1 juli) en € 2,93 (na 1 juli) per punt. Naar aanleiding van de huurverhoging per 1 juli 2008 zijn er geen bezwaarschriften ingediend bij de huurcommissie.

Onrendabele investeringen In 2008 is de geraamde zogenoemde ‘onrendabele top’ genomen voor twee nieuwbouwprojecten in ontwikkeling. Voor een aantal complexen in exploitatie zijn de ‘onrendabele toppen’ gecorrigeerd. Totaal is er een bedrag van € 0,1 miljoen teruggenomen in 2008. De specificatie van dit bedrag staat in de toelichting op de winsten verliesrekening onder waardeveranderingen materiële vaste activa. In 2007 heeft WSN 44 nog te bouwen Koopgarantwoningen gekocht en doorverkocht. Hiervoor is € 1,1 miljoen ten laste van het resultaat gebracht in 2007. In 2008 is hiervan € 0,1 miljoen teruggenomen.

Structurele investeringsruimte Het totale weerstandsvermogen van WSN (= overige reserve + overwaarde materiële vaste activa in exploitatie) bedraagt € 48 miljoen. Uitgedrukt in een percentage van het totale vermogen bedraagt dit 39%. In 2008 is bepaald hoe hoog het minimaal noodzakelijk weerstandsvermogen van WSN moet zijn. Hiervoor wordt een interne berekening gehanteerd met als minimum het door het CFV vastgestelde percentage. Het minimum noodzakelijk weerstandsvermogen komt hierdoor op € 13,3 miljoen.


32

Begrote resultaten over de jaren 2009 tot en met 2018 Boekjaar (bedragen x € 1.000,-)

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

15.416 596 140 16.152

16.348 613 124 17.085

17.237 636 152 18.026

17.861 666 163 18.689

18.394 690 159 19.243

18.944 716 142 19.802

19.517 743 145 20.406

20.114 772 149 21.035

20.733 801 153 21.687

21.374 832 157 22.363

1.963 1.780 234 301 3.896 2.907 11.082

1.986 1.723 240 308 3.820 3.065 11.142

2.114 1.780 248 318 4.320 3.169 11.948

2.243 1.852 258 331 4.690 3.298 12.672

2.315 1.912 266 342 4.581 3.409 12.825

2.416 1.974 275 353 4.730 3.524 13.272

2.513 2.039 284 365 4.886 3.646 13.733

2.556 2.106 293 377 5.048 3.773 14.152

2.557 2.176 303 389 5.216 3.905 14.546

2.610 2.248 313 402 5.390 4.043 15.005

5.070

5.942

6.077

6.017

6.418

6.530

6.673

6.883

7.141

7.358

608 9 -5.015 -4.398

488 6 -5.324 -4.830

493 3 -5.650 -5.153

434 2 -5.823 -5.387

310 1 -6.001 -5.691

319 0 -6.273 -5.954

328 0 -6.698 -6.370

337 0 -6.823 -6.486

347 0 -7.116 -6.769

356 0 -7.176 -6.820

672

1.113

924

630

727

576

303

397

372

538

3.490 -2.000 -1.100

3.753 -1.600 0

3.807 -2.300 0

2.882 -2.400 0

2.979 -2.500 0

3.077 -2.600 0

2.841 -2.600 0

2.928 -2.700 0

2.801 -2.700 0

2.885 -2.800 0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

1.063

3.265

2.431

1.112

1.206

1.054

544

626

473

623

Bedrijfsopbrengsten Huren Vergoedingen Overige bedrijfsopbrengsten

Totaal van de bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten

Totaal van de bedrijfslasten Exploitatieresultaat Financiele baten en lasten Rente baten Opbrengsten financiële activa en effecten Rente lasten Saldo financiele baten en lasten

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Resultaat verkoop huurwoningen Waardeveranderingen materiële vaste activa Waardeveranderingen materiële vlottende activa Bijzondere baten en lasten

Jaarresultaat voor belasting Vennootschapsbelasting Jaarresultaat na belasting

-672

-790

-775

-733

-776

-763

-718

-753

-747

-803

391

2.475

1.657

379

431

291

-174

-127

-274

-180

Verantwoording en toekomst WSN hecht groot belang aan een betrouwbare verantwoording van haar werkzaamheden. De jaarrekening wordt jaarlijks beoordeeld door een gecertificeerd accountant. De goedkeurende accountantsverklaring is aan de jaarrekening toegevoegd. Drie maal per jaar wordt intern een periodiek verslag samengesteld voor het managementteam en de directie en voor de Raad van Commissarissen. De kwaliteit van dit verslag wordt intern bewaakt, onder meer door analyses ten opzichte van de vastgestelde begroting en afstemming met de jaarplannen. Een samenvatting van de prognose van de jaarresultaten voor de komende 10 jaren is in bovenstaand overzicht opgenomen. Dit overzicht is onderdeel van de in het najaar van 2008 vastgestelde begroting 2009. Voortdurend worden de voortschrijdende inzichten in deze begroting verwerkt, zodat de beheersing van de werkprocessen, waaronder de treasury, steeds op de meest actuele prognoses is gebaseerd. In de komende jaren zal de procedure ten aanzien van actualisering van de (meerjaren)begroting intern nader worden uitgewerkt en vastgelegd.


33

VERKLARING BESTEDING MIDDELEN De directeur-bestuurder van Woningstichting Nijkerk verklaart dat de woningstichting in het boekjaar 2008 geen andere uitgaven heeft verricht dan in het belang van de volkshuisvesting, overeenkomstig artikel 26 van het BBSH. Nijkerk, juni 2009

L. Rakhorst directeur-bestuurder


34

VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN Algemeen De Raad van Commissarissen heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken in de woningcorporatie en de met haar verbonden ondernemingen en staat tevens het bestuur met raad ter zijde en is de werkgever ten opzichte van de directeur/bestuurder. De Raad van Commissarissen houdt onder andere toezicht op: • de realisatie van de doelstellingen van de corporatie; • de realisatie van de volkshuisvestelijke opgaven; • de strategie en de risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie; • de opzet en werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen; • het kwaliteitsbeleid; • de kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording; • het financieel verslaggevingsproces; • de naleving van toepasselijke wet- en regelgeving. Dit toezicht strekt zich tevens uit tot de met de corporatie verbonden ondernemingen.

Statutair kader De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de Raad van Commissarissen zijn in artikel 9 van de statuten van WSN omschreven. Daarnaast is een huishoudelijk reglement van toepassing (d.d. 15 december 2008). De zittingstermijn is 4 jaar.

Corporate Governance WSN is lid van Aedes en heeft de Aedescode onderschreven. Eind 2006 heeft Aedes in samenspraak met de corporaties een Corporate Governancecode opgesteld speciaal bedoeld voor de corporatiesector. Deze Corporate Governancecode is afgeleid van de Code Tabaksblat die voor beursgenoteerde onderneming is ingevoerd. Alle corporaties die de Aedescode hebben onderschreven zijn verplicht de Corporate Governancecode te implementeren. In 2007 heeft het bestuur en de RvC van WSN een start gemaakt om de Corporate Governancecode in te voeren. Daarbij wordt gebruik gemaakt van deskundige externe begeleiding. De Corporatie Governancestructuur is in 2008 opgezet en zal daarna verder worden geïmplementeerd. Het toetsingskader en hoe de RvC toezicht heeft gehouden komt in dit verslag aan de orde. De RvC hecht groot belang aan periodiek stakeholderoverleg zowel informeel, bilateraal als – minder regelmatig- min of meer geïnstitutionaliseerd verband waarbij alle stakeholders gelijktijdig betrokken worden.

Verantwoording De RvC vindt het belangrijk als onderdeel van een maatschappelijk ondernemende organisatie, publiekelijk verantwoording af te leggen over de wijze waarop zij invulling heeft gegeven aan de uitvoering van haar taken en bevoegdheden in het afgelopen jaar. In dit jaarverslag legt de Raad van Commissarissen daartoe verantwoording af. Als kader voor het uitoefenen van haar taken hanteert de Raad van Commissarissen: • het BBSH en overige (algemene) wet- en regelgeving; • de door haar goedgekeurde missie zoals verwoord in het meerjarenplan en ondernemingsplan; • het jaarplan; Woningstichting Nijkerk, Jaarverslag 2008

35

• •

de begroting; diverse WSN beleidsdocumenten treasury, ict, P&O, (ethische) gedragscode).

Dit toezichtkader is door de Raad van Commissarissen in 2008 gebruikt bij het nemen van beslissingen, het beoordelen van bestuursvoorstellen en de bewaking van de realisatie van de corporatiedoelstellingen.

Taak en werkwijze De RvC is zodanig samengesteld dat de Commissarissen ten opzichte van elkaar en het bestuur onafhankelijk en kritisch kunnen opereren en het totale beleid kunnen beoordelen. Daarnaast beschikt elk lid over een specifieke deskundigheid die past bij haar/zijn rol in het kader van de voor leden van de raad bestaande profielschetsen. Twee leden hebben in de RvC zitting op voordracht van de huurdersorganisatie (Huurdersbelangenvereniging Nijkerk). De leden treden periodiek af volgens een door de raad vastgesteld rooster. Per 31 december 2008 was de Raad van Commissarissen van WSN als volgt samengesteld: Naam Mr. M. Voskuil N.B. Kok Ing. G. Duinker

Leeftijd 40 36 66

Functie Voorzitter Lid Lid/secretaris

Deskundigheidsgebied juridisch P&O volkshuisvesting

A. van den Berg R.A. Vacature

47

Lid Lid

financieel projectontwikkeling

Beroep Sr. Legal Counsel Sr adviseur Gep. W. en W. bouwkundige Controller

Rooster van aftreden: Naam Mr. M. Voskuil N.B. Kok Ing. G. Duinker A. van den Berg R.A. Vacature

Benoemd per 29 januari 2001 16 juni 2008 26 oktober 2004 1 januari 2007

Herbenoemd per 23 februari 2004

Aftredend per

Onafhankelijk

Nevenfuncties: Naam

Nevenfuncties

Mr. M. Voskuil: N.B. Kok: Ing. G. Duinker: A. van den Berg R.A.:

Voorzitter van de Juridische Commissie van ICT-Office. geen geen geen

Informatievergaring Om de toezichthoudende taak goed te kunnen vervullen heeft de Raad van Commissarissen zich regelmatig mondeling dan wel schriftelijk door het bestuur laten informeren betreffende de (financiële) resultaten in relatie tot de beoogde doelen, relevante externe ontwikkelingen en de wensen en behoeften van belanghebbenden, ontwikkelingen en resultaten. Gelet op de beperkte organisatieomvang heeft de RvC geen audit- en renumeratiecommisie ingesteld. De daarmee samenhangende taken zijn informeel verdeeld onder de commissarissen. Daarbij is de commissaris P&O, gezamenlijk met de voorzitter, betrokken bij de beoordeling en beloning van het bestuur. De commissaris met financiën in de portefeuille is meer dan de Woningstichting Nijkerk, Jaarverslag 2008

36

overige commissarissen betrokken bij audit en gerelateerde onderwerpen zoals COSO (o.a. t.b.v. frauderisico en kwaliteitsnormering). De agenda voor de vergaderingen van de raad wordt voorbereid door de directeur-bestuurder in overleg met de voorzitter van de raad. De Raad van Commissarissen heeft in het afgelopen boekjaar het volgende ondernomen om zich op de hoogte te houden van wat er speelt in het speelveld van WSN: • Overleg met het bestuur. • Overleg met de externe accountant. Daarnaast ontvangt de RvC verslaglegging van het overleg tussen bestuur en accountant of additionele (schriftelijke) informatie op verzoek van de RvC. • Overleg met de huurdersorganisatie. Daarnaast ontvangt de RvC verslaglegging van het overleg tussen bestuur en de huurdersorganisatie. • Overleg met ondernemingsraad. Daarnaast ontvangt de RvC verslaglegging van het overleg tussen bestuur en OR. • Het volgen van diverse seminars en cursussen over: invoering partiële en integrale vennootschapsbelastingplicht in de corporatiesector, nieuwe toetsingssystematiek Centraal Fonds voor Volkshuisvesting, nieuwe borgingssystematiek Waarborgfonds Sociale Woningbouw, Aedescongres 2008 en VTW-cursussen voor Volkshuisvestelijke zaken. • Het bijhouden van periodieke vakliteratuur en speciale uitgaven en boeken. • Kennisnemen en bespreken van het financieel oordeel van Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting over 2008. • De managementletter, waarin de externe accountant ingaat op de opzet en werking van de administratieve organisatie en werking van de interne beheersing (COSO), is uitvoering besproken in de RvC.

Vergaderingen De Raad van Commissarissen is in het afgelopen jaar 5 maal bijeen geweest in reguliere vergaderingen, daarnaast hebben enkele specifieke (voorbereidende) overleggen plaatsgevonden. Geen van de leden van de Raad van Commissarissen is frequent afwezig geweest bij vergaderingen. Een afvaardiging van de Raad van Commissarissen heeft in oktober overleg gehad met een delegatie van de ondernemingsraad. In 2008 heeft de Raad van Commissarissen incidenteel overleg met de huurdersbelangenvereniging gehad. De Raad van Commissarissen heeft in het afgelopen boekjaar de volgende (goedkeurings-) besluiten genomen: • jaarverslag 2007 • begrotingswijzigingen 2008 • begroting 2009 en meerjarenbegroting • jaarplan 2008 • periodieke verslagen • notitie Evaluatie Treasury 2007 • renumeratie van RvC Woningstichting Nijkerk, Jaarverslag 2008

37

• rollen en profielen RvC • huishoudelijk reglement RvC • directiereglement WSN • ondertekenen VSO2 • overzicht ingenomen (grond)posities • intentieovereenkomst gezondheidscentrum Corlaer • periodieke verslagen WSN Tevens is in het kader van toezicht gesproken over onder andere: • te ondernemen activiteiten rond de governance woningcorporaties (naleving Governancecode Woningcorporaties / naleving Aedescode) • rapport van bevindingen volkshuisvestingsverslag 2007 • CFV verslag continuïteitsoordeel 2008 • brief Resultaten onderzoek financiële positie jaarverslag CFV • afschrift brief Prestatieoordeel 2007 ministerie VROM • invulling jaarlijkse conferentie Raad van Commissarissen met managementteam • aankoop en nieuwbouw diverse projecten • verslag vergadering directie met ondernemingsraad • visitatie • managementletter accountant • samenwerking BLNW • nieuw primair automatiseringssysteem • (fraude)risicobeheersing Tevens zijn de onderwerpen huisvesting primaire doelgroep, betrekken bewoners bij beleid en beheer, leefbaarheid, kwaliteit van het woningbezit, de samenwerking met derden en wonen zorg en welzijn aan de orde geweest.

Toetsingskader Betreffende het toetsingskader is telkens in de respectievelijke agenda’s duidelijk onderscheid gemaakt tussen besluiten en gespreksonderwerpen. Eén en ander is in toenemende mate zodanig in de voorbereidende stukken en/of verslaglegging beschreven dat blijkt of en op welke wijze het toezichtkader is gebruikt bij de besluitvorming / het houden van toezicht.

Bijzondere bijeenkomsten Buiten de reguliere vergaderingen zijn een conferentiedag en een evaluatiedag georganiseerd.

Evaluatie Het eigen functioneren van de Raad van Commissarissen evenals dat van de individuele leden is besproken. Tevens is het functioneren van het bestuur behandeld. Op verzoek van de RvC wordt periodiek in aanwezigheid van het bestuur de RvC, het functioneren als collectief en de bijdrage van de afzonderlijke leden, beoordeeld. De Raad van Commissarissen vraagt hiertoe uitdrukkelijk de visie van het bestuur en betrekt deze alsdan in de bespreking. Gelet op de onderlinge open communicatie waardoor individuele evaluatie ook binnen het collectief goed kan plaatsvinden, wordt de evaluatie niet voorbereid door middel van bilaterale gesprekken tussen de voorzitter en de afzonderlijke leden van de Raad van Commissarissen, Tevens heeft de evaluatie (bewust) nog niet op basis van visitatie plaatsgevonden omdat de RvC meent dat visitatie zich nog dient te ontwikkelen. Bovendien meent de RvC dat visitatie geen doel op zich mag zijn en WSN en haar RvC voldoende zelfkritisch vermogen hebben. Desalniettemin is voorzien dat visitatie voor eind 2011 zal dienen te geschieden. Woningstichting Nijkerk, Jaarverslag 2008

38

De RvC houdt actief toezicht en is vanuit haar perspectief betrokken bij de strategie, het financiële beleid, de realisering van volkshuisvestelijke opgave, de corporatie zelf, maar ook bij verbindingen en neemt daarin haar verantwoordelijkheden. De leden van de RvC zijn lid van de VTW (Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties). Individuele leden bezochten vergaderingen van de VTW en volgden door VTW en Aedes georganiseerde studiedagen op het gebied van governance, volkshuishoudelijke aspecten, toezicht houden en beoordeling van bestuur en management. Daarnaast houden de leden de ontwikkelingen in de sector bij via diverse media.

Onafhankelijkheid De Raad van Commissarissen waakt ervoor dat de meerderheid van haar leden onafhankelijk is in de zin van de Governancecode Woningcorporaties. In 2001 is de Gedragscode voor medewerkers door bestuur/MT vastgesteld. Op 29 oktober 2001 is de gedragscode voor de directeur vastgesteld door de toenmalige Raad van Toezicht. In deze gedragscodes zijn de bepalingen over onafhankelijkheid en tegenstrijdige belangen vastgelegd. De RvC heeft daarbuiten nog geen ‘Regeling Melding Onregelmatigheden’ vastgesteld noch een gedragscode voor de leden van de RvC zelf. Dit zal te zijner tijd worden besproken. De onafhankelijkheid van de leden van de Raad van Commissarissen is in overeenstemming met bepaling III.2.2 van de Governancecode Woningcorporaties. In 2008 is geen sprake geweest van (transacties met) tegenstrijdige belangen waarbij leden van de Raad van Commissarissen en of het bestuur betrokken waren. In 2008 is binnen de organisatie van (WSN) geen gebruik gemaakt van de ‘Regeling Melding onregelmatigheden’.

Deskundigheid en samenstelling De Raad van Commissarissen werkt met een profielschets, gerelateerd aan zijn omvang, samenstelling en activiteiten, voor de gewenste deskundigheid en achtergrond van haar leden.

Evaluatie en bezoldiging bestuur over 2008 De Raad van Commissarissen is verantwoordelijk voor een goed bestuur, onder meer door benoeming, schorsing, ontslag en jaarlijkse evaluatie van het bestuur. In 2008 is de samenstelling van het bestuur niet gewijzigd. De Raad van Commissarissen heeft in 2008 de (aanpassing van de) bezoldiging van het bestuur (opnieuw) getoetst aan de adviesregeling zoals vastgesteld door de Commissie Izeboud (2006) en deze vervolgens vastgesteld. Een en ander conform de vigerende afspraken welke gebaseerd zijn op een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd en deels analoge toepasselijkheid van de CAO Woondiensten. Contracten met het bestuur worden, mede gelet op de historische gegevens, in principe aangegaan voor onbepaalde tijd. Voor het huidige bestuur geldt een opzegtermijn van 3 maanden conform artikel 2.9 en de opzegtermijn van de werkgever met betrekking tot het bestuur is 8 maanden conform artikel 2.10 van de CAO Woondiensten. Er is geen afvloeiingsregeling getroffen. Aan het bestuur is een pensioen toegezegd conform de standaardregeling van Stichting Pensioenfonds Woningcorporaties. De pensioenkosten worden gefinancierd door WSN en het bestuur conform de CAO Woondiensten. De overige arbeidsvoorwaarden zijn gebaseerd op de CAO Woondiensten. Woningstichting Nijkerk, Jaarverslag 2008

39

De Raad van Commissarissen heeft in de vergadering buiten aanwezigheid van het bestuur het functioneren van het bestuur besproken, gevoed door de zelfevaluatie van het bestuur. De voorzitter heeft samen met de commissaris P&O (samen de informele renumeratie commissie vormend) vervolgens in het jaarlijkse beoordelingsgesprek vastgesteld dat de werkzaamheden in 2008 naar behoren zijn verricht. Aan het bestuur is geen prestatiebeloning toegekend. In 2008 heeft het bestuur de volgende beloning ontvangen: Naam Periodiek Variabele Beloningen Uitkeringen betaalbare beloning betaalbaar bij beloning op termijn beëindiging (pensioen) dienstverband L. Rakhorst € 111.144 € 8.587 € 35.179 n.v.t.

Verstrekte leningen / voorschotten / garanties geen

Honorering Raad van Commissarissen De honorering van de Raad van Commissarissen is gekoppeld aan de zwaarte van de functie van de afzonderlijke leden van de Raad van Commissarissen en houdt rekening met maatschappelijke waarden en normen en is laatstelijk vastgesteld in 2008 en wordt periodiek geïndexeerd. De honorering is niet gekoppeld aan de prestaties van WSN. De gezamenlijke leden van de Raad van Commissarissen ontvingen in het verslagjaar een bruto vergoeding van € 27.863. Tevens is voor rekening van WSN ten behoeve van het bestuur en de RvC een BCA-Polis afgesloten. De BCA-Polis dekt de financiële gevolgen van persoonlijke aansprakelijkheid voor fouten begaan in de hoedanigheid van bestuurder of commissaris. De leden van de Raad van Commissarissen ontvangen jaarlijks een vergoeding van bruto € 5.850. De voorzitter ontvangt jaarlijks een vergoeding van bruto € 8.850.

Tot slot De Raad van Commisarissen kijkt met tevredenheid terug op het functioneren van WSN en spreekt tot slot graag haar waardering uit aan het bestuur/de directie, management en medewerkers van WSN voor hun positieve inzet in het jaar 2008 en hun inzet voor de huurders en samenwerking daarbij met de overige stakeholders, niet in de laatste plaats de Gemeente Nijkerk en de corporaties in BLNW verband. Nijkerk, juni 2009.

Namens de RvC Mr. M. Voskuil, voorzitter


40

OVERIGE GEGEVENS Voorstel resultaatbestemming Het resultaat over het boekjaar is toegevoegd aan op de overige reserves.

Gebeurtenissen na balansdatum Er hebben geen gebeurtenissen na balansdatum plaatsgevonden die vermeld zouden moeten worden in de jaarstukken.


41

Accountantsverklaring


42


43

KENGETALLEN Kengetallen over de afgelopen 5 jaar

2008

2007

2006

2005

2004

AANTAL VERHUUREENHEDEN (VHE) ultimo boekjaar: In eigendom en in exploitatie 1. Woningen en woongebouwen 2. Garages 3. Kamers 4. Bedrijfsruimte Totaal in eigendom

2.847 170 71 7 3.095

2.797 170 73 5 3.045

2.815 170 73 5 3.063

2.815 173 76 5 3.069

2.807 174 76 5 3.062

2.942 1

2.892 1

2.910 1

2.913 1

2.905 1

9 0 5 0 0 99

16 3 13 0 0 75

13 1 15 0 0 28

8 2 57 11 64

1

8 0 10 0 0 160 44 8

27,2

25,9

23,7

24,5

22,6

34 1

34 1

31 *)

32

29

5,57

7,18

3,83

7,47

3,63

1.841 288 6 772 1.752 394 0,96 0,8

1.493 234 3 774 1.735 361 0,91 0,4

1.594 283 0 833 1.717 338 0,80 0,4

1.556 284 0 802 1.728 361 0,98 0,4

1.493 290 0 759 1.774 350 0,90 0,3

Totaal aantal verhuureenheden (*) Kantoor/werkplaats In het boekjaar: - verkochte woningen - verkochte garages - verkochte MKW-woningen - aangekochte woningen - aangekochte garages - in aanbouw huurwoningen - in aanbouw Koopgarantwoningen - in aanbouw overige objecten TOTALE PERSONEELSBEZETTING (VOLTIJDS, EINDE BOEKJAAR) AANTAL PERSONEELSLEDEN IN DIENST ULTIMO BOEKJAAR (excl. vacatures). Aantal vacatures in fte *) vermeld vanaf 2007. ZIEKTEVERZUIM % VERHUUR EN INCASSO 1. Woningzoekenden bij woningcorporatie 2. Nieuwe verhuringen van woningen 3. Leegstaande woningen (> 3 mnd) 4a. Goedkope woningen (**) 4b.Betaalbare woningen (**) 4c. Dure woningen (**) 5. Huurachterstanden in % 6. Huurderving in %

8

(*) Een gewogen verhuureenheid (VHE) = 1 woning = 1 kamer = 10 garages (**)Aangesloten bij de BBSH grenzen


44

2008

2007

2006

2005

2004

CONTINUITEIT 1. Liquiditeit (current ratio) 2. Solvabiliteit in % 3. Rentabiliteit eigen vermogen (REV) in % 4. Rentabiliteit totaal vermogen (RTV) in %

0,5 17,7 1,7 3,7

2,5 19,3 7,5 5,0

2,5 17,7 -2,9 3,0

0,4 19,3 8,2 5,2

0,0 16,8 4,9 4,3

KWALITEIT WONINGBEZIT 1. Niet planmatig onderhoud per VHE 2. Planmatig onderhoud per VHE

326 1030

262 922

335 832

253 829

285 904

820 6 3 30 3 862

433 4 3 35 3 478

447 5 3 27 1 483

245 3 2 15 0 265

79,02

80,32

79,90

WONINGEN MET MKW-LABEL 1. Huur

2. 3. 4. 5.

Huurzeker Huurvast Koopgarant Kooprecht Totaal Meerkeuzewoning

CIJFER KWH-LABEL


45

BALANS PER 31 DECEMBER 2008 Activa 31-12-2008

31-12-2007

106.331.206 10.131.620

93.653.773 13.348.418

1.577.258 0 118.040.085

1.649.483 24.453 108.676.127

1.000.000 215.323 8.774 698.000 1.922.097

1.000.000 277.409 20.000 1.297.409

119.962.182

109.973.536

19.150 326.283 797.296 1.142.729

17.394 910.875 928.269

56.710 38.401 2.428.528 77.012 2.600.650

63.761 67.810 215.976 71.400 418.947

631

466

3.744.010

1.347.682

123.706.191

111.321.218

VASTE ACTIVA 1. 1.1 1.2 1.3

MATERIËLE VASTE ACTIVA Onroerende en roerende zaken in exploitatie Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 1.4 Overige materiële vaste activa Totaal materiële vaste activa

2.

FINANCIËLE VASTE ACTIVA

Deelname CV Uithof III Te vorderen BWS-subsidies Deelnemingen Belastinglatentie

Totaal vaste activa VLOTTENDE ACTIVA 3. VOORRADEN 3.1 Magazijn 3.1.12 Koopwoningen 3.2 Onderhanden werk projecten Totaal voorraden 4. 4.1 4.2 4.3 4.4

VORDERINGEN Huurdebiteuren Gemeente Overige vorderingen Overlopende activa Totaal vorderingen

5.

LIQUIDE MIDDELEN Totaal vlottende activa

TOTAAL


46

Passiva

6. EIGEN VERMOGEN Overige reserve

7. VOORZIENINGEN Voorziening onrendabele top

8. LANGLOPENDE SCHULDEN Leningen kredietinstellingen

9. KORTLOPENDE SCHULDEN 9.1 Schulden aan kredietinstellingen 9.2 Schulden aan gemeente 9.3 Schulden aan leveranciers 9.4 Belastingen en premies sociale verzekering 9.5 Vennootschapsbelasting 9.6 Overige schulden 9.7 Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden

TOTAAL


31-12-2008

31-12-2007

21.886.481

21.513.814

2.859.863

3.335.170

91.729.226

81.190.807

670.940 864 2.024.430 401.965 234.117 1.500.000 2.398.305 7.230.621

1.016.661 7.960 1.763.264 213.488 250.000 2.030.055 5.281.427

123.706.191

111.321.218

47

WINST- EN VERLIESREKENING OVER HET BOEKJAAR 2008 2008

2007

14.232.717 593.947 2.235 2.097.614 44.025 345.631 17.316.170

13.801.940 521.747 4.047 2.274.161 33.500 99.515 16.734.910

2.043.972 2.747.753 -109.463 1.641.690 171.311 225.689 3.988.722 3.081.444 13.791.119

1.681.950 1.041.446 1.110.000 1.421.703 138.558 189.899 3.423.439 2.974.213 11.981.209

3.525.050

4.753.701

819.140 11.022 4.258.567 -3.428.405

748.127 13.392 3.909.190 -3.147.671

96.646

1.606.030

287.248 -11.226

0

372.667

1.606.030

BEDRIJFSOPBRENGSTEN 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Resultaat verkoop huurwoningen Geactiveerde productie t.b.v. eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten BEDRIJFSLASTEN

7. 8. 8a. 9. 10. 11. 12. 13.

Afschrijvingen op materiële vaste activa Waardeveranderingen materiële vaste activa Bijzondere waardevermindering van vlottende activa Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten BEDRIJFSRESULTAAT FINANCIËLE BATEN EN LASTEN

14. Rentebaten 15. Opbrengsten financiële vaste activa en effecten 16. Rentelasten Som der financiële baten en lasten RESULTAAT VOOR UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING VOOR BELASTING 17. Belasting 18. Resultaat deelnemingen

JAARRESULTAAT


48

GRONDSLAGEN VAN BALANSWAARDERING EN RESULTAATBEPALING ALGEMEEN De waardering van de activa en passiva en de bepaling van het resultaat berusten op de grondslag van verkrijgings- of vervaardigingsprijs respectievelijk nominale waarde, tenzij anders vermeld.

CONSOLIDATIE De Woningstichting Nijkerk heeft de volgende deelnemingen. Veluwepoort Holding B.V. met een 100% dochteronderneming Veluwepoort Parkeer B.V. De Woningstichting Nijkerk heeft deze deelnemingen niet in haar jaarrekening geconsolideerd. Uit oogpunt van gering financieel belang wordt gebruik gemaakt van de consolidatievrijstelling voor Veluwepoort Holding B.V. Veluwepoort Parkeer B.V. exploiteert een parkeergarage bij een complex van de Woningstichting Nijkerk. De exploitatie van parkeergarage is aangevangen in 2009. De vennootschappelijke jaarrekening van Veluwepoort Holding B.V. is als bijlage bij deze jaarrekening gevoegd.

BALANSWAARDERING MATERIËLE VASTE ACTIVA Onroerende en roerende zaken in exploitatie De woningen met de daarbij behorende installaties (liften, cv's, warmwatertoestellen), de garages, de investeringen in woningverbetering en de woningaanpassingen zijn gewaardeerd tegen historische kostprijs verminderd met afschrijvingen bepaald op basis van de verwachte economische levensduur dan wel tegen lagere bedrijfswaarde op totaal niveau, indien deze naar verwachting duurzaam lager zal zijn. Op grond wordt niet afgeschreven, voor zover de verwachte economische slijtage ervan niet voor rekening van de corporatie komt. De afschrijvingen zijn berekend volgens het annuïtaire/lineaire systeem. Voor de berekening van de afschrijvingen is uitgegaan van de volgende gebruiksduur: Annuïtair (jaren) Woningen 50 Installaties: Liften Cv's Warmwatertoestellen Woningverbetering Woningaanpassingen Isolatie

20 15/25 15/25 15/25 20 20

Motivering complexindeling De complexindeling is in principe aangesloten bij de destijds bestaande financiële complexen zoals deze waren vastgesteld door de rijksoverheid. Het bouwjaar vormt een belangrijk Woningstichting Nijkerk, Jaarverslag 2008

49

onderscheidend aspect. Er zijn verschillende complexen met hetzelfde type woningen samengevoegd. Binnen de financiële complexen onderscheiden we marktcomplexen. Het gaat hier om een verzameling woningen die voor dezelfde doelgroep geschikt is. Bijvoorbeeld: eengezinswoningen, begane grondwoningen en flats zonder lift.

Bedrijfswaarde (x € 1 mln.) Omschrijving

2008

Bedrijfswaarde exclusief grond Bij: waarde van de grond Bedrijfswaarde per 31 december Bijbehorende boekwaarde Overwaarde

106,6 102,3 16,3 15,5 122,9 117,8 98,6 93,6 24,3 24,2

2007

Bij de berekening van de bedrijfswaarde zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: • De onderhoudskosten zijn gebaseerd op de meerjaren onderhoudsplanning per complex. • De variabele lasten bedragen € 1.221 per woning in het 1e jaar (2007: € 1.123). • Onderhoud en variabele lasten stijgen jaarlijks 2% (2007: 2%) en de disconteringsvoet bedraagt 6% (2007: 6%). • De grond wordt voor 100% van de oorspronkelijke aanschafwaarde meegenomen in de bedrijfswaarde. • De huurverhogingpercentages zijn als volgt: 2009: 2,5%, 2010 en 2011: 1%, 2012 en volgende jaren 2% (2008: 1,6%, 2009 en volgende jaren 2%). • Over de laatste 4 jaar van de exploitatie van een complex wordt er alleen klachten- en mutatieonderhoud gerekend. De bovenstaande parameters sluiten aan bij de consistente gedragslijn van WSN. De economische vooruitzichten verslechteren zienderogen. Een meer voorzichtige inschatting van de parameters zou leiden tot een lagere bedrijfswaarde. De invloed is niet substantieel. Bij het in 2004 aangekochte complex (Componistenbuurt) wordt rekening gehouden met de opbrengst van de verkoop bij mutatie. Per 31 december 2008 is het resterende aantal woningen in dit complex: 33 woningen. De mutatiegraad bedraagt 7%. In deze cijfers is geen rekening gehouden met de rentabiliteitswaarde correctie van de leningen van ruim € 8,3 miljoen. Gelet op het gemiddelde rentepercentage van 4,89% per ultimo van 2008 heeft de rentabiliteitswaarde correctie een positief effect op de bedrijfswaarde. In deze cijfers is geen rekening gehouden met verkopen uit het verkoopprogramma van 256 woningen en verkopen van Meerkeuzewoningen. Wanneer hier wel rekening mee wordt gehouden, zal de bedrijfswaarde stijgen.

Verkoop woningen Verkoopprogramma 256 woningen In 1997 zijn 256 woningen aangewezen voor de verkoop. Hiervan zijn er per ultimo 2008 161 verkocht, waarvan 8 in 2008. De resterende 95 woningen zullen waarschijnlijk alleen bij mutatie verkocht worden. Hierbij wordt uitgegaan van een mutatiegraad van 5%. De gemiddelde bruto verkoopopbrengst wordt geraamd op € 190.000 per woning. De verkoop is niet meegenomen in de bedrijfswaardeberekening.


50

Verkoop 57 woningen Componistenbuurt In 2004 zijn 57 woningen en 11 garages aangekocht, die worden verkocht bij vertrek van de huidige huurders. Hiervan zijn er per ultimo 2008 24 verkocht. De resterende 33 woningen zullen waarschijnlijk alleen bij mutatie verkocht worden. Hierbij wordt uitgegaan van een mutatiegraad van 10%. De gemiddelde bruto verkoopopbrengst wordt geraamd op € 235.000 per woning. De verkoop is meegenomen in de bedrijfswaardeberekening.

Meerkeuze woning In het voorjaar van 2005 is WSN met een pilot van 266 woningen voor Meerkeuzewoning gestart. Hierbij krijgen de huidige bewoners en bij mutatie de nieuwe bewoners de keuze uit 3 huurvarianten en 2 koopvarianten (marktprijs of 25% korting op de marktprijs). In 2006 is de pilot uitgebreid met 221 woningen. In 2008 is het aantal Meerkeuzewoningen fors uitgebreid tot ultimo 2008 862 woningen.

Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling De onroerende zaken in ontwikkeling (woningen in aanbouw) zijn opgenomen tegen nominale waarde van de tot en met balansdatum bestede bedragen inclusief rente over het geïnvesteerd vermogen tijdens de bouwperiode. Hierop zijn in mindering gebracht de geraamde onrendabele toppen vanaf het moment dat de bouw onomkeerbaar is. Het totaal bedrag per project mag niet negatief in de balans verantwoord worden. Indien de verwachte onrendabele top hoger is dan de gedane uitgaven wordt het verschil als “Voorziening onrendabele top” verantwoord in de balans.

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Deze activa zijn gewaardeerd tegen aanschafwaarde, verminderd met afschrijvingen bepaald op basis van de verwachte economische levensduur. De afschrijvingen zijn berekend volgens het annuïtair/lineair systeem. Voor de berekening van de afschrijvingen is uitgegaan van de volgende gebruiksduur (jaren): Annuïtair Lineair Kantoorgebouw 30 Inventarissen, incl. autom. app 3 t/m 10

Overige materiële vaste activa Deze post betreft aangekochte gronden waarbij in 2006 een perceel is verkocht aan de gemeente Nijkerk. Met de gemeente Nijkerk is overeengekomen dat hiervoor grond kan worden aangekocht op Corlaer. Hierbij kan woningbouw worden gerealiseerd. Dit is deels in 2007 gerealiseerd. De resterende grond is in 2008 als bouwkavel verkocht.

FINANCIËLE VASTE ACTIVA Te vorderen BWS-subsidies De te vorderen subsidies ingevolge het Besluit Woninggebonden Subsidies (BWS) worden jaarlijks verminderd met de ontvangen termijnen en verhoogd met de rente over het jaarlijks resterende saldo. Tien jaar na de definitieve toekenning van de subsidie vindt er renteconversie plaats. In 2004 moesten er daarom renteconversies plaatsvinden. Omdat hierover voor drie van de vier lopende regelingen nog geen informatie is verstrekt, is er in de berekeningen uitgegaan van een renteconversie van 4%. Woningstichting Nijkerk, Jaarverslag 2008

51

Deelnemingen De deelnemingen zijn gewaardeerd tegen de netto vermogenswaarde.

Belastinglatentie Voor het waardeverschil leningen o/g is een latentie gevormd. De latentie is op nominale waarde gewaardeerd. Bij het verkoopprogramma van de woningen Componistenbuurt wijkt de huidige boekwaarde nagenoeg niet af van de fiscale inbrengwaarde van deze woningen. Voor de overige verkoop uit bestaand bezit is in deze huidige onzekere markt geen inschatting te doen voor komende jaren over de verkoopaantallen en de verkoopprijzen. Om deze reden is voor het verkoopprogramma geen latentie opgenomen.

Financiele instrumenten Onder financiële instrumenten wordt verstaan rentederivaten. WSN gebruikt rentederivaten om renterisico’s op aangetrokken en nog aan te trekken financiering af te dekken (hedgen). WSN past kostprijshedge-accounting toe. Dit houdt in dat de derivaten op individueel niveau aansluiten bij de onderliggende benodigde financiering en daarmee effectief zijn. Ook vindt op individueel niveau een risico-afweging plaats, welke gedetailleerd wordt vastgelegd. De derivaten zijn vastgelegd in de administratie. De marktwaarde-ontwikkeling van de derivatenportefeuille wordt ook nauwgezet gemonitored.

VOORRADEN De voorraad groot materiaal is gewaardeerd tegen de laatst bekende vaste verrekenprijs. Voor de waarde van de voorraad klein materiaal is een raming opgenomen. De voorraad koopwoningen is gewaardeerd tegen de betaalde koopprijs. De woningen worden in 2009 verkocht. Het onderhanden werk wordt gewaardeerd tegen de vervaardigingsprijs minus de gedeclareerde termijnen. Winstneming geschiedt op basis van percentage of completion of completed contract.

VORDERINGEN, LIQUIDE MIDDELEN EN SCHULDEN Deze posten zijn opgenomen tegen nominale waarde. Voor dubieuze vorderingen is een voorziening gevormd.

RESULTAATBEPALING Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen. Bedrijfsopbrengsten worden verantwoord in het jaar waarin zij gerealiseerd zijn. Bedrijfslasten worden verantwoord in het jaar waarin zij voorzienbaar zijn.

BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huren Het betreft hier de te ontvangen netto huren, exclusief de vergoedingen voor leveringen en diensten en onder aftrek van huurderving. Woningstichting Nijkerk, Jaarverslag 2008

52

Vergoedingen Het betreft hier ontvangen vergoedingen van huurders (boven de netto huurprijs) en derden voor de levering van goederen en diensten.

Overheidsbijdragen Hieronder worden de overheidsbijdragen uit hoofde van woningaanpassingen verantwoord.

Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder zijn onder meer verantwoord de aan derden doorberekende kosten voor administratie en onderhoud.

BEDRIJFSLASTEN Waardeveranderingen materiële vaste activa Onder deze post worden af- of bijwaarderingen opgenomen die zijn gedaan in het kader van het toepassen van de minimum waarderingsregel (historische kostprijs of lagere bedrijfswaarde). Bij nieuwbouwprojecten wordt hieronder het onrendabele deel van de investering verantwoord.

Bijzondere waardevermindering van vlottende activa Onder deze post wordt het verschil opgenomen tussen de kosten van het aankopen van nieuw te bouwen Koopgarantwoningen en de opbrengsten van de verkoop aan de nieuwe eigenaren.

Pensioenlasten Er is sprake van een toegezegde pensioenregeling. De WSN heeft in het geval van een tekort bij het bedrijfstakpensioenfonds geen verplichting tot het voldoen van een aanvullende bijdrage anders dan de hogere toekomstige premies.

Lasten onderhoud Hieronder worden de uitgaven voor het onderhoud verantwoord. Dit betreft zowel het jaarlijks planmatig als niet planmatig onderhoud.

FINANCIËLE BATEN EN LASTEN Rentebaten Als rentebaten worden de (te) ontvangen rentevergoedingen op banktegoeden, deposito's en overige liquide middelen, alsmede de aan de nieuwbouw toegerekende rente verantwoord.

Opbrengsten financiële vaste activa en effecten Als opbrengsten financiële vaste activa en effecten worden de rentevergoedingen verantwoord.

Belastingen De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winsten-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt


53

rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Sinds 1 januari 2008 vallen de corporaties integraal onder de vigerende belastingwetgeving. Eind 2008 is er overeenstemming bereikt tussen Aedes en de belastingdienst betreffende de VSO 2. De VSO 1 is eenzijdig in 2008 door de belastingdienst opgezegd. WSN heeft op basis van de uitgangspunten van VSO 1 en VSO 2 de fiscale positie ultimo 2008 en het fiscale resultaat 2008 bepaald. Omdat jurisprudentie inzake de uitwerking van VSO 1 en VSO 2 voor corporaties nog ontbreekt kan de werkelijk te betalen of te verrekenen belasting over 2008 afwijken van de in de jaarrekening 2008 opgenomen schatting

Resultaat deelnemingen Betreft het resultaat boekjaar van Veluwepoort Holding B.V.


54

TOELICHTING BALANS PER 31 DECEMBER 2008 VASTE ACTIVA 1. MATERIËLE VASTE ACTIVA

Beginstand Tijdelijke exploitatie Mutatie: onrend. Top/voorz/waardeverand. Bij: investeringen Af: desinvesteringen Parkeergarage naar Veluwepoort B.V. Af: afschrijvingen Af: onderhanden werk koopwoningen Bij: correctieafschrijvingen Van: in ontwikkeling naar in exploitatie Eindstand

Onroerende en Onroerende en Onroerende en roerende zaken roerende zaken roerende zaken in exploitatie in ontwikkeling td vd exploitatie 93.653.773 13.348.418 1.649.483 4.820.695 -4.820.695 127.247 -3.320.033 313.905 18.109.835 32.313 -499.496 -2.620.855 -1.938.833 -105.138 -797.296 86.161 600 9.767.754 -9.767.754 106.331.206 10.131.620 1.577.258

De actuele waarde van de materiële vaste activa gebaseerd op reële waarde (bedrijfswaarde) bedraagt € 122.926.187. Ten opzichte van het voorgaand verslagjaar is de reële waarde met € 5.103.497 toegenomen. Deze waardetoename wordt grotendeels veroorzaakt doordat in 2008 er twee nieuwbouwcomplexen zijn opgeleverd. De aanpassing van diverse parameters had minder grote invloed. De mutatie laat zich als volgt verklaren: Bedrijfswaarde per 1/1-2008 Bedrijfswaarde per 31/12-2008 Mutatie in de bedrijfswaarde van de MVA a) Jaarresultaat - autonome mutatie - correctie i.v.m. verkocht bezit in het 1e jaar Saldo autonome mutatie b) gevolgen van aanpassingen van beleidsparameters en uitgangspunten - in de huurcomponent (invoer) - in de huurcomponent (stijging) - in de onderhoudslasten - in de overige lasten - in de vermogenskostenvoet - in de levensduur - in de restwaardeinschatting - in de voorgenomen investeringen - in de inflatie mutatie a.g.v. aanpassingen van beleidsparameters en uitgangspunten


117.822.690 122.926.187 5.103.497

253.803 2.746.200 3.000.003

1.700.840 -2.547.049 2.793.255 -2.629.652 3.839.905 -569.110 -2.083.443 -455.177 49.569

55

c) Gevolgen van mutaties in bezit - ontwikkeld bezit - verkocht bezit - gesloopt bezit mutatie agv mutaties in bezit

4.800.125 -2.746.200 0 2.053.925

Mutatie in de bedrijfswaarde van de MVA 2. FINANCIËLE VASTE ACTIVA Deelname CV Uithof III Op 15 december 2003 is besloten over te gaan tot vrijwillige matching. Hiertoe wordt deelgenomen voor een bedrag van € 1.000.000 in CV Uithof III van de SSHU in Utrecht. Het bezit is in 2008 opgeleverd. Er heeft nog geen berekening plaatsgevonden van de actuele waarde van deze CV. Te vorderen BWS-subsidie Het verloop van deze post is als volgt: Beginsaldo Rente Vervallen bijdrage Eindsaldo Deelnemingen Veluwepoort Holding BV, Nijkerk (100%) Beginsaldo af: resultaat Eindsaldo

5.103.497 31-12-2008

31-12-2007

1.000.000

1.000.000

277.409 11.023 -73.109 215.323

337.126 13.392 -73.109 277.409

20.000 20.000 -11.226 8.774

20.000

Belastinglatentie Mutatie 2008 Eindsaldo

698.000 698.000

Betreft een latentie over het waardeverschil leningen o/g Het waardeverschil is ultimo 2008 2.737.311,-. De latentie bedraagt 25,5%. VLOTTENDE ACTIVA 3. VOORRADEN 3.1 Onderhoudsmaterialen 3.1.1 Voorraad koopwoningen 2 MKW-woningen


19.150

17.394

326.283

56

31-12-2008 3.2 Onderhanden werk projecten: Grondkosten 44 Koopgarantwoningen Af: Opbrengst verkochte kavels 44 Koopgarantwoningen Af: Voorzienbaar verlies 44 Koopgarantwoningen Per saldo 44 koopgarantwoningen Koopwoningen Van Rheenenpark-bouwkosten

af: termijnen kopers per saldo koopwoningen Van Rheenenpark Totaal onderhanden werk projecten 4. VORDERINGEN 4.1 Huurdebiteuren Huurdebiteuren *) Voorziening dubieuze debiteuren Totaal

31-12-2007

2.125.034 -780.794 -1.110.000 234.240 2.193.000 -1.395.704 797.296 797.296

676.635 910.875

146.710 90.000 56.710

133.761 70.000 63.761

Huurachterstanden langer dan 12 maanden

10.881

Vertrokken huurders

37.334

38.881

70.000 7.764 -46.284 58.520 90.000

71.000 7.132 -43.785 35.652 70.000

2.234

2.235 5.000 60.575 67.810

De achterstand bedroeg 0,96 % (2007: 0,91%) van de bruto jaarhuur. De voorziening voor dubieuze huurdebiteuren is bepaald op basis van de openstaande vorderingen en de verwachting wat nog ontvangen zal worden. De mutatie dit jaar is als volgt: Voorziening per 1 januari - ontvangen posten - afgeboekte posten Bij: toevoeging Voorziening per 31 december 4.2 Gemeente Aanpassingen woningen WVG Subsidie Roemerstraat Exploitatiebijdragen Totaal


36.166 38.401

57

31-12-2008 4.3 Overige vorderingen Veluwepoort Parkeer BV Nijkerk-rekening courant Onderhoudsdebiteuren Samenwerking BLNW VVE's Overige debiteuren BTW Doorberekening Nije Veste Politie schade inval Diversen Totaal

4.4 Overlopende activa Niet vervallen exploitatiebijdragen Vooruitbetaalde assurantiepremie Rente beleggingen en rekening-courant Uitkering ziekengeld Kosten kantoor VVE VOB Onderhoudsdebiteuren Centrale Woningzoekenden Registratie Energiekosten Borgsommen Diversen Totaal

5. LIQUIDE MIDDELEN Direct opvraagbaar: Kas Totaal

6. EIGEN VERMOGEN Overige reserve Beginsaldo Resultaat boekjaar Eindsaldo


31-12-2007

2.200.855 1.534 23.308 4.827 227.673

2.428.528

24.451 5.596 17.212 9.839

179.777 4.333 1.764 433 215.976

24.451 994 6.104 19.357

6.306 3.916 817 1.105 7.770 77.012

6.908 1.456 4.713 2.729 1.105 3.583 71.400

631 631

466 466

21.513.814 372.667 21.886.481

19.907.784 1.606.030 21.513.814

58

7. VOORZIENINGEN Voorziening onrendabele top Beginsaldo Onttrekkingen: 33 woningen De Terrassen 52 woningen De Terrassen

21 woningen De Terrassen 21 appartementen De Terrassen

31-12-2008

31-12-2007

3.335.170

4.709.625

-660.422 -2.674.749 -7.568 -7.568

-1.194.095 -180.360

Toevoeging 2008:


1.300.000 1.575.000

Eindsaldo

2.859.863

3.335.170

81.190.807 18.500.000 -7.961.581 91.729.226

83.615.799 74.394 -2.499.386 81.190.807

7.193.274 28.275.000

6.664.705 29.142.291

670.940

1.016.661

8. LANGLOPENDE SCHULDEN 8.1 Leningen kredietinstellingen Het verloop van de leningen was als volgt: Beginsaldo Bijstorting/klim-/dkp-leningen Aflossingen Eindsaldo Waarvan: Leningen met een restant looptijd korter dan 1 jaar Leningen met een restant looptijd korter dan 5 jaar Rentevoet en aflossingssysteem De gemiddelde rentevoet van de per 31 december uitstaande leningen bedraagt 4,89% (2007: 4,67%). De normale aflossingsverplichtingen voor het komende jaar bedragen € 1.361.526, er zijn geen bijschrijvingen op leningen met een dynamisch kostprijs-systeem meer. De aflossingstermijnen bedragen voor: leningen kredietinstellingen annuïtair fixe dynamisch

10/50 jaar 8/10 jaar 20 jaar

9. KORTLOPENDE SCHULDEN 9.1 Schulden aan kredietinstellingen Rabobank - rekening courant Er is een maximum rekeningcourant krediet afgesloten van € 2.269.000.


59

31-12-2008

31-12-2007

864 864

3.007 832 864 3.257 7.960

2.024.430

1.763.264

9.4 Belastingen en premies sociale verzekeringen Omzetbelasting Loonheffing Soc. Lasten Pensioenpremies Totaal

323.577 61.342 21.949 -4.903 401.965

92.220 75.234 22.036 23.998 213.488

9.5 Vennootschapbelasting

234.117

9.2 Schulden aan gemeente Vuilafvoer Verhuisurgentie Te restitueren bijdragen Verlichting achterpaden Totaal 9.3 Schulden aan leveranciers

9.6 Overige schulden Kasgeldlening Vallei Wonen CV Uithof III laatste termijn Totaal

1.500.000 1.500.000

250.000 250.000

De kasgeldlening vervalt per 2 februari 2009. 9.7 Overlopende passiva Niet vervallen rente leningen o/g Huurders vooruitontvangen huur Huurders i.v.m. expl. leveringen en diensten Betaling niet voor WSN bestemd Controle jaarrekening en risicomanagement Taxaties MKW Nog te verrekenen Waarborgsommen Bank/rentekosten Verzekeringskosten Energiekosten Vacatiegelden geschillencommissie Stookkosten VVE VOB Overuren/verlofurentegoed Termijn 33 woningen De Terrassen Netto salaris Onderhoudprojecten Diversen Totaal


2.144.530 26.265 51.144 31.523 2.400 8.633 3.619 2.291 1.838 4.782

70.085 18.326 12.524 19.829 517 2.398.305

1.772.947 51.439 45.545 82.221 10.450

3.619 2.955 1.934 1.704 1.020 289 55.705

227 2.030.055

60

NIET UIT DE BALANS BLIJKENDE RECHTEN EN VERPLICHTINGEN.

31-12-2008

31-12-2007

3.420.879

3.077.721

Herstelplan pensioenfonds SPW. Op balansdatum is er sprake van een onderdekking van 96%. Inmiddels heeft het pensioenfonds woningcorporaties (SPW) een herstelplan gemaakt. Op basis van het herstelplan zullen de pensioenpremies gedurende langere tijd op het maximum van 31% worden vastgesteld. Dit betekent een lastenverzwaring voor de corporaties vanaf 2009. Obligo Waarborgfonds Sociale Woningbouw Het obligo Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), 2,89/3,85% van de geborgde leningen betreft de verplichting om de liquiditeitspositie van het WSW te versterken, zodra het vermogen van dit waarborgfonds daalt onder het niveau dat met de rijksoverheid en gemeenten is afgesproken. NWB fixe-lening per 3 maart 2008 ABN*AMRO fixe-lening per 1 juli 2008 BNG fixe-lening per 2 februari 2009 NWB per 1 augustus 2009

Koopgarantwoningen (MKW) (voormalige huurwon.)

5.000.000 6.000.000 4.000.000 8.000.000 12.000.000

11.000.000

5.487.155

5.031.563

Met ingang van 2005 heeft de WSN het product Meerkeuzewoning ingevoerd. Een onderdeel hiervan is de koopgarant variant. Wanneer een klant een woning van de WSN koopt onder de koopgarantcondities (o.a. 25 % korting op de vrijemarktprijs) heeft de koper de garantie dat de WSN de woning verplicht terugkoopt tegen de verkoopprijs en 50% van de waardeverandering. In 2008 zijn er 5 woningen als koopgarantwoning verkocht. (2007: 10 woningen) T/m 2008 zijn er totaal 84 woningen als koopgarantwoning verkocht.


61

31-12-2008

31-12-2007

6.086.250

6.086.250

24.111

29.842

285.667

285.667

Voor het realiseren van nieuwbouw van 52 woningen De Terrassen resteert nog een verplichting van:

1.748.000

7.156.287

Voor het realiseren van nieuwbouw aan de Oranjelaan en het Van Reenenpark resteert nog een verplichting van:

1.482.000

8.600.558

Er is geen rekening gehouden met een eventuele waardestijging van de in 2005 tot en met 2008 verkochte woningen. Volgens NVM makelaars is de waardestijging van de woningen in deze regio in 2007 met 4,5% (tussenwoning) en 1,9% (hoekwoningen) en in 2008 met 2,9% (tussenwoning) en 5,1% (hoekwoningen). Koopgarantwoningen (alleen Koopgarant)(nieuwbouw) In 2007 heeft de WSN 44 kavels voor de bouw van Koopgarant woningen gekocht. De woningen zijn in 2008 opgeleverd aan de eigenaren. De ingeschatte marktwaarde van deze woningen is € 8.115.000. 75% hiervan is € 6.086.250. Derivaten Er is één cap afgesloten: - op een hoofdsom van 4 mln., einddatum 2 maart 2015 De referentierente van dit produkt is de 3-maands euribor. Ultimo vertegenwoordigde de marktwaarde van deze derivaten een ongerealiseerde winst van: Aangegane verplichtingen Voor aankoop van een stuk grond nabij de Van Rensselaerstraat is een verplichting aangegaan van:



3.205.972

62

TOELICHTING WINST- EN VERLIESREKENING 2008 BEDRIJFSOPBRENGSTEN 1. HUREN 1.1 Te ontvangen netto huur Woningen en woongebouwen Onroerende goederen, niet zijnde woningen 1.2 Af: huurderving Wegens leegstand (exclusief verkoopwoningen) Wegens niet verhuurklaar Wegens oninbaarheid

Totaal De hogere huuropbrengst ten opzichte van vorig boekjaar is voornamelijk te verklaren door: De algemene huurverhoging per 1 juli Het in exploitatie komen van nieuwbouw Strategische posities/tijdelijke verhuur Mutaties door verkoop Overig: geriefsverbetering en huurharmonisatie

2. VERGOEDINGEN Te ontvangen vergoedingen Inzake leveringen en diensten Af: te verrekenen met huurders Subtotaal Af: vergoedingsderving Wegens leegstand en oninbaar Totaal

2008

2007

14.033.811 314.584 14.348.395

13.708.102 145.479 13.853.581

-57.157 -58.521 -115.678

-15.397 -592 -35.652 -51.641

14.232.717

13.801.940

212.000 155.000 157.000 -29.000

217.000 38.000 -157.000 24.000

647.915 -51.144 596.771

574.195 -51.073 523.122

2.824 593.947

1.375 521.747

3. OVERHEIDSBIJDRAGEN Bijdrage van de gemeente in het exploitatietekort: Woningaanpassingen-WVG Totaal

2.235 2.235

4.047 4.047

4. GEACTIVEERDE KOSTEN EIGEN BEDRIJF

44.025

33.500


63

5. RESULTAAT VERKOOP HUURWONINGEN Bruto verkoopopbrengst Af: kosten verkoop Verkoopopbrengst (na aftrek van kosten) Boekwaarde woningen Totaal

6. OVERIGE BEDRIJFSOPBRENGSTEN Afsluiten huurovereenkomsten Administratie derden Grondverkoop Holkerweg Diverse nagekomen opbrengsten voorgaande jaren Woonenergie Zendmasten Keukens/kranen/tegels WOZ/rioolrechten 2006 Adm vergoeding serviceksosten Diversen Totaal

2008

2007

2.586.825 75.877 2.510.948 -413.334 2.097.614

3.154.901 66.087 3.088.815 -814.654 2.274.161

17.046 39.799 228.406 11.892 161 26.870

10.985 40.786

1.090 26.303 4.316 13.500

15.040 6.417 345.631

2.536 99.515

7. AFSCHRIJVINGEN OP MATERIËLE VASTE ACTIVA Woningen en woongebouwen Onroerende zaken niet zijnde woningen Leveringen en diensten Activa t.d.v. de exploitatie Totaal

1.652.981 282.576 3.277 105.138 2.043.972

1.596.578 9.539 3.241 72.593 1.681.950

8. WAARDEVERANDERINGEN MATERIËLE VASTE ACTIVA Afboeking onrendabele top: Nieuwbouwprojecten: 21 woningen De Terrassen 21 appartementen De Terrassen Subtotaal nieuwbouwprojecten Diverse complexen correctie voorgaande jaren Totaal

1.300.000 1.575.000 2.875.000 -127.247 2.747.753

0 1.041.446 1.041.446

BEDRIJFSLASTEN


64

2008

2007

-109.463

1.110.000

1.279.937 437.651 -69.055 -6.843 1.641.690

1.162.739 284.896 -19.357 -6.575 1.421.703

10. SOCIALE LASTEN Totaal

171.311

138.558

11. PENSIOENLASTEN Totaal

225.689

189.899

548.040 265.934 53.410 150.167 16.689 36.791 4.231 6.624 77.921 6.714 1.166.519 -204.662

585.910 153.271 48.080 155.841 15.433 35.163 4.557 7.982 69.200 5.886 1.081.323 -194.030

-3.101 958.756 3.029.967 3.988.722

-130.560 756.732 2.666.707 3.423.439

8a. BIJZONDERE WAARDEVERANDERING VAN VLOTTENDE ACTIVA 44 Koopgarantwoningen De Terrassen

9. LONEN EN SALARISSEN Bruto salarissen (incl. medewerkers BLNW) Uitzendkrachten Ontvangen ziekengelden Ontvangen subsidies Totaal

12. LASTEN ONDERHOUD a. Jaarlijks, niet planmatig onderhoud: - Service onderhoud - Mutatie onderhoud - Liften - CV - WKK + brandmeldinstallatie - Dakgoot/rioolontstoppingscontract - Vuilafvoer - Exploitatiekosten auto - Verbruik klein materiaal - Gereedschappen subtotaal - Elders gepresenteerde kosten eigen dienst - Dekking onderhoud rekening huurders en uitkering verzekering totaal niet planmatig onderhoud b. Planmatig onderhoud: Totaal


65

13. OVERIGE BEDRIJFSLASTEN Overige personeelslasten Huisvestingskosten Kosten RvC Leefbaarheid Strategische verbeteringen Algemene kosten Belastingen Verzekeringen Contributie Aedes Servicekosten Lasten strategische posities voorgaande jaren Correctie stook/servicekosten voorgaande jaren Overige exploitatielasten Totaal Honorarium accountant Statutaire controlewerkzaamheden Meerwerk statutaire controlewerkzaamheden Overige controlewerkzaamheden totaal

2008

2007

218.847 63.884 53.021 60.531 112.309 803.893 958.562 48.554 27.818 593.947 140.078

161.857 63.752 41.387 85.891 340.338 774.246 927.364 48.833 26.114 498.302

3.081.444

5.341 788 2.974.213

25.692 7.888 3.420 37.000

FINANCIËLE BATEN EN LASTEN 14. RENTEBATEN Rente tijdens de bouw Rente op uitgezette middelen Rente op overige vorderingen Totaal 15. OPBRENGSTEN FINANCIËLE VASTE ACTIVA EN EFFECTEN Rente op te vorderen subsidies BWS 16. RENTELASTEN Rente leningen kredietinstellingen Kosten betalingsverkeer Totaal


759.002 52.500 7.639 819.140

452.414 291.200 4.513 748.127

11.022

13.392

4.230.223 28.344 4.258.567

3.901.139 8.050 3.909.190

66

2008

2007

17. BELASTING Commercieel resultaat voor belastingen conform jaarrekening 85.419 Bij: Fiscale correctie afschrijvingen 1.750.198 Fiscale correctie waardeverandering materiele vaste activa 2.747 .753 Niet aftrekbare kosten: Vogelaarheffing 170.796 Correctie resultaat verhuur binnen projecten toewijsbaar aan 2007 94.051 Opstalrealisatie Oranjelaan 19.271 subtotaal 4.867.488 Af: Fiscaal lager resultaat Holkerweg 228.406 Fiscaal lager resultaat verkoop woningen 2.097.614 Bijzondere waardevermindering vlottende activa 109.463 Verkoopkosten geen verbandhoudend met verkochte woningen 27.616 Vrijval waarderingsverschil leningen o/g 634.817 Fiscale winst 1.769.572 Bij: Beperkt aftrekbare kosten 6.567 Resultaat deelneming 11.226 1.787.365 Af: Investeringaftrek 8.078 1.779.287 Af: verrekenbaaar verlies ultimo 2007 109.182 Belastbaar bedrag 1 .670.105 eerste schijf 20% van 275.000 over het meerdere 25,5% Verschuldigde belasting Belastinglatentie 25,5% van 2.737.311

18. RESULTAAT DEELNEMINGEN Resultaat Veluwepoort Holding B.V.


55.000 355.752 -410.752 698.000 287.248

-11.226

67

VENNOOTSCHAPPELIJKE BALANS VELUWEPOORT HOLDING BV PER 31 DECEMBER 2008 Activa

Veluwepoort Holding B.V. 31-12-2008

31-12-2007

8.039

18.100

VASTE ACTIVA


1.

Deelnemingen Deelneming in Veluwepoort Parkeer B.V. Resultaat deelneming 2008

18.000 -9.961

VLOTTENDE ACTIVA

2.

Nog te ontvangen posten

212

510

3.

Liquide middelen

530

1.401

8.782

20.011

TOTAAL


68

Veluwepoort Holding B.V.

Passiva 31-12-2008

31-12-2007

20.000

20.000

-11.226

11

8

0

8.782

20.011

EIGEN VERMOGEN

4.

Aandelenkapitaal

5.

Overige reserves

Saldo per 1 januari Resultaten 2008

11 -11.237

VLOTTENDE PASSIVA

6.

Crediteuren

TOTAAL


69

VERKLARING VAN DE GEBRUIKTE AFKORTINGEN ARBO BBSH BCA polis BLNW BV BWS CAO CATS CFV CV EPA FEZ FTE HVN HR ICT KWH MT NPO OR P&O RvC SWEV VPB VOF VROM VSO VTW VVE WOZ WSN WSW WWI

Arbeidsomstandigheden Besluit Beheer Sociale Huursector Bestuurders en Commissarissen Aansprakelijkheid Woningstichtingen Barneveld, Leusden en Nijkerk en Woningbouwvereniging “De Voortuitgang” in Woudenberg Besloten Vennootschap Besluit Woninggebonden Subsidies Collectieve Arbeidsvoorwaardenregeling Commercieel, Administratief, Technisch en Sociaal Centraal Fonds Volkshuisvesting Commanditaire Vennootschap Energie Prestatie Advies Financieel Economische Zaken Full Time Equivalent (eenheid van werktijd) Huurdersbelangen Vereniging Nijkerk Hoog Rendement Informatie en Communicatie Technologie Kwaliteitszorg Woondiensten Huursector Management Team Nieuwbouw en Planmatig Onderhoud Ondernemingsraad Personeel en Organisatie Raad van Commissarissen Samenwerkingsverband Woningcorporaties Eemland en Vallei Vennootschapsbelasting Vennootschap Onder Firma Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer Vaststellingsovereenkomst Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties Vereniging van Eigenaren Waardering Onroerende Zaken Woningstichting Nijkerk Waarborgfonds Sociale Woningbouw Wonen, Wijken en Integratie


70


Nijkerk, juni 2009



Werkgebied:

Gemeente Nijkerk





2

Inhoud I. ALGEMEEN .......................................................................................................................................................4 I. 1. Algemene beschouwingen ..........................................................................................................................4 I. 2. Bestuursbesluiten........................................................................................................................................9 II. ORGANISATIE ...............................................................................................................................................10 II. 1. Organigram van de organisatie................................................................................................................10 II. 2. Het bestuur ..............................................................................................................................................10 II. 3. De Raad van Commissarissen .................................................................................................................11 II. 4. De werkorganisatie..................................................................................................................................12 II. 5. Relaties met andere rechtspersonen.........................................................................................................16 II. 6. Externe contacten ....................................................................................................................................17 III. VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG ............................................................................................................20 III. 1. Werkzaam zijn in het belang van de volkshuisvesting...........................................................................20 III. 2. Huisvesting primaire doelgroep .............................................................................................................21 III. 3. Technische staat van de woningvoorraad...............................................................................................24 III. 4. Betrekken van bewoners bij beheer en beleid........................................................................................27 III. 5. Leefbaarheid ..........................................................................................................................................28 III. 6. Wonen, welzijn en zorg .........................................................................................................................28 III. 7. Financieel/economisch beleid ................................................................................................................30 VERKLARING BESTEDING MIDDELEN ........................................................................................................34 VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN...................................................................................35 Algemeen .........................................................................................................................................................35 Statutair kader ..................................................................................................................................................35 Corporate Governance .....................................................................................................................................35 Verantwoording ...............................................................................................................................................35 Taak en werkwijze ...........................................................................................................................................36 Informatievergaring .........................................................................................................................................36 Vergaderingen..................................................................................................................................................37 Toetsingskader .................................................................................................................................................38 Bijzondere bijeenkomsten................................................................................................................................38 Evaluatie ..........................................................................................................................................................38 Onafhankelijkheid............................................................................................................................................39 Deskundigheid en samenstelling......................................................................................................................39 Evaluatie en bezoldiging bestuur over 2008 ....................................................................................................39 Honorering Raad van Commissarissen ............................................................................................................40 Tot slot .............................................................................................................................................................40 OVERIGE GEGEVENS .......................................................................................................................................41 Voorstel resultaatbestemming..........................................................................................................................41 Gebeurtenissen na balansdatum .......................................................................................................................41 Accountantsverklaring .....................................................................................................................................42 KENGETALLEN..................................................................................................................................................44 BALANS PER 31 DECEMBER 2008..................................................................................................................46 WINST- EN VERLIESREKENING OVER HET BOEKJAAR 2008 .................................................................48 GRONDSLAGEN VAN BALANSWAARDERING EN RESULTAATBEPALING .........................................49 TOELICHTING BALANS PER 31 DECEMBER 2008 ......................................................................................55 TOELICHTING WINST- EN VERLIESREKENING 2008 ................................................................................63 VENNOOTSCHAPPELIJKE BALANS VELUWEPOORT HOLDING BV PER 31 DECEMBER 2008 .........68 VERKLARING VAN DE GEBRUIKTE AFKORTINGEN ................................................................................70


3




1


4


Eindcijfer 2008



Corporatie bellen

7,8

-0.9

+0.3

Woning veranderen

7,4

-0.4

0


8,1

+0.4

+0.3

6,7

-0.4

0

Woning verlaten

8,4

+0.1

+0.2

Labelonderdelen




5






6






7





8






9

• • • • • • • • • •




Secretariaat

Personeelszaken

Automatisering

Communicatie


Woondiensten



10



11




12







13






14





Totaal 2007

16 17 33




3 7 1 14

7 18 4 34

3,88 11,06 3,00 19,06

1,24 5,12 4,44 15,50 1,00 4,00 8,12 27,18





15


25 t/m 34 0 1 1

35 t/m 44

4 4 8

45 t/m 54

4 4 8

gem. leeftijd 2008

≥55

7 4 11

5 1 6

gem. leeftijd 2007 45,6 40,3 43,4

44,2 40,9 42,9


2 t/m 3 4 t/m 5 6 t/m 10

6 4

10

2 3 5

1 0 1

4 5 9

>10


gem. diensttijd 2007 10,1 5,8 8,3

9,2 6,7 8,2





16


17



18

• • • •



19





20



753

700


600

Gestapeld met lift

500


400 300 200

341 280

257 219

210 124

105

53

100

48

223

17

51 66

0 0

12

50

0 0

33

75 0

0 1

0 <=348

349-447

448-499

500-631

>=631

Huurprijsklasse


1000


918

1 kamer

900

2 kamers 3 kamers

800 700


600 500 385

400

328

315

300 200 100

181

139 0 27

5

165

62 4

0 0

60 0

120 65 65 0 0

4

4 0

47 24

0 Eengezins

Begane grond


Kamers


21



2006 2007

1594 1493

2008

1841


77 528 341 150 159 134 153 142 157 1841


% 4 29 18 8 9 7 8 8 9 100

22


1841

100

1594

% 41 39 11 6 3

2006 Aantal 666 614 171 99 44

% 42 38 11 6 3

100

1556

100


5+ pers

3 pers 1 pers

2 pers


354 1050 437

19 57 24

TOTAAL

1841

100

%

2006 Aantal

%

256 894 343

17 60 23

265 968 361

17 61 22

1493

100

1594

100


23








24



25

• • • • • • • • •




26







27




28


29






30


• • • •



Percentage


25

22,5 20


17,5 15 12,5 10 2003

2004

2005

2006

Jaar

2007

2008




31







32


2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

15.416 596 140 16.152

16.348 613 124 17.085

17.237 636 152 18.026

17.861 666 163 18.689

18.394 690 159 19.243

18.944 716 142 19.802

19.517 743 145 20.406

20.114 772 149 21.035

20.733 801 153 21.687

21.374 832 157 22.363

1.963 1.780 234 301 3.896 2.907 11.082

1.986 1.723 240 308 3.820 3.065 11.142

2.114 1.780 248 318 4.320 3.169 11.948

2.243 1.852 258 331 4.690 3.298 12.672

2.315 1.912 266 342 4.581 3.409 12.825

2.416 1.974 275 353 4.730 3.524 13.272

2.513 2.039 284 365 4.886 3.646 13.733

2.556 2.106 293 377 5.048 3.773 14.152

2.557 2.176 303 389 5.216 3.905 14.546

2.610 2.248 313 402 5.390 4.043 15.005

5.070

5.942

6.077

6.017

6.418

6.530

6.673

6.883

7.141

7.358

608 9 -5.015 -4.398

488 6 -5.324 -4.830

493 3 -5.650 -5.153

434 2 -5.823 -5.387

310 1 -6.001 -5.691

319 0 -6.273 -5.954

328 0 -6.698 -6.370

337 0 -6.823 -6.486

347 0 -7.116 -6.769

356 0 -7.176 -6.820

672

1.113

924

630

727

576

303

397

372

538

3.490 -2.000 -1.100

3.753 -1.600 0

3.807 -2.300 0

2.882 -2.400 0

2.979 -2.500 0

3.077 -2.600 0

2.841 -2.600 0

2.928 -2.700 0

2.801 -2.700 0

2.885 -2.800 0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

1.063

3.265

2.431

1.112

1.206

1.054

544

626

473

623






-672

-790

-775

-733

-776

-763

-718

-753

-747

-803

391

2.475

1.657

379

431

291

-174

-127

-274

-180



33




34





35

• •




Leeftijd 40 36 66




47

Lid Lid






Aftredend per

Onafhankelijk

Nevenfuncties: Naam

Nevenfuncties




36



37





38





39







40




41



42


43


2008

2007

2006

2005

2004


2.847 170 71 7 3.095

2.797 170 73 5 3.045

2.815 170 73 5 3.063

2.815 173 76 5 3.069

2.807 174 76 5 3.062

2.942 1

2.892 1

2.910 1

2.913 1

2.905 1

9 0 5 0 0 99

16 3 13 0 0 75

13 1 15 0 0 28

8 2 57 11 64

1

8 0 10 0 0 160 44 8

27,2

25,9

23,7

24,5

22,6

34 1

34 1

31 *)

32

29

5,57

7,18

3,83

7,47

3,63

1.841 288 6 772 1.752 394 0,96 0,8

1.493 234 3 774 1.735 361 0,91 0,4

1.594 283 0 833 1.717 338 0,80 0,4

1.556 284 0 802 1.728 361 0,98 0,4

1.493 290 0 759 1.774 350 0,90 0,3


8



44

2008

2007

2006

2005

2004


0,5 17,7 1,7 3,7

2,5 19,3 7,5 5,0

2,5 17,7 -2,9 3,0

0,4 19,3 8,2 5,2

0,0 16,8 4,9 4,3


326 1030

262 922

335 832

253 829

285 904

820 6 3 30 3 862

433 4 3 35 3 478

447 5 3 27 1 483

245 3 2 15 0 265

79,02

80,32

79,90


2. 3. 4. 5.


CIJFER KWH-LABEL


45


31-12-2007

106.331.206 10.131.620

93.653.773 13.348.418

1.577.258 0 118.040.085

1.649.483 24.453 108.676.127

1.000.000 215.323 8.774 698.000 1.922.097

1.000.000 277.409 20.000 1.297.409

119.962.182

109.973.536

19.150 326.283 797.296 1.142.729

17.394 910.875 928.269

56.710 38.401 2.428.528 77.012 2.600.650

63.761 67.810 215.976 71.400 418.947

631

466

3.744.010

1.347.682

123.706.191

111.321.218



2.





5.


TOTAAL


46

Passiva





TOTAAL


31-12-2008

31-12-2007

21.886.481

21.513.814

2.859.863

3.335.170

91.729.226

81.190.807

670.940 864 2.024.430 401.965 234.117 1.500.000 2.398.305 7.230.621

1.016.661 7.960 1.763.264 213.488 250.000 2.030.055 5.281.427

123.706.191

111.321.218

47


2007

14.232.717 593.947 2.235 2.097.614 44.025 345.631 17.316.170

13.801.940 521.747 4.047 2.274.161 33.500 99.515 16.734.910

2.043.972 2.747.753 -109.463 1.641.690 171.311 225.689 3.988.722 3.081.444 13.791.119

1.681.950 1.041.446 1.110.000 1.421.703 138.558 189.899 3.423.439 2.974.213 11.981.209

3.525.050

4.753.701

819.140 11.022 4.258.567 -3.428.405

748.127 13.392 3.909.190 -3.147.671

96.646

1.606.030

287.248 -11.226

0

372.667

1.606.030



7. 8. 8a. 9. 10. 11. 12. 13.



JAARRESULTAAT


48




20 15/25 15/25 15/25 20 20


49



2008


106,6 102,3 16,3 15,5 122,9 117,8 98,6 93,6 24,3 24,2

2007




50







51








52












53




54






117.822.690 122.926.187 5.103.497

253.803 2.746.200 3.000.003

1.700.840 -2.547.049 2.793.255 -2.629.652 3.839.905 -569.110 -2.083.443 -455.177 49.569

55


4.800.125 -2.746.200 0 2.053.925


5.103.497 31-12-2008

31-12-2007

1.000.000

1.000.000

277.409 11.023 -73.109 215.323

337.126 13.392 -73.109 277.409

20.000 20.000 -11.226 8.774

20.000


698.000 698.000



19.150

17.394

326.283

56



31-12-2007

2.125.034 -780.794 -1.110.000 234.240 2.193.000 -1.395.704 797.296 797.296

676.635 910.875

146.710 90.000 56.710

133.761 70.000 63.761


10.881

Vertrokken huurders

37.334

38.881

70.000 7.764 -46.284 58.520 90.000

71.000 7.132 -43.785 35.652 70.000

2.234

2.235 5.000 60.575 67.810



36.166 38.401

57






31-12-2007

2.200.855 1.534 23.308 4.827 227.673

2.428.528

24.451 5.596 17.212 9.839

179.777 4.333 1.764 433 215.976

24.451 994 6.104 19.357

6.306 3.916 817 1.105 7.770 77.012

6.908 1.456 4.713 2.729 1.105 3.583 71.400

631 631

466 466

21.513.814 372.667 21.886.481

19.907.784 1.606.030 21.513.814

58



31-12-2008

31-12-2007

3.335.170

4.709.625

-660.422 -2.674.749 -7.568 -7.568

-1.194.095 -180.360

Toevoeging 2008:


1.300.000 1.575.000

Eindsaldo

2.859.863

3.335.170

81.190.807 18.500.000 -7.961.581 91.729.226

83.615.799 74.394 -2.499.386 81.190.807

7.193.274 28.275.000

6.664.705 29.142.291

670.940

1.016.661





59

31-12-2008

31-12-2007

864 864

3.007 832 864 3.257 7.960

2.024.430

1.763.264


323.577 61.342 21.949 -4.903 401.965

92.220 75.234 22.036 23.998 213.488


234.117



1.500.000 1.500.000

250.000 250.000



2.144.530 26.265 51.144 31.523 2.400 8.633 3.619 2.291 1.838 4.782

70.085 18.326 12.524 19.829 517 2.398.305

1.772.947 51.439 45.545 82.221 10.450

3.619 2.955 1.934 1.704 1.020 289 55.705

227 2.030.055

60


31-12-2008

31-12-2007

3.420.879

3.077.721



5.000.000 6.000.000 4.000.000 8.000.000 12.000.000

11.000.000

5.487.155

5.031.563



61

31-12-2008

31-12-2007

6.086.250

6.086.250

24.111

29.842

285.667

285.667


1.748.000

7.156.287


1.482.000

8.600.558




3.205.972

62




2008

2007

14.033.811 314.584 14.348.395

13.708.102 145.479 13.853.581

-57.157 -58.521 -115.678

-15.397 -592 -35.652 -51.641

14.232.717

13.801.940

212.000 155.000 157.000 -29.000

217.000 38.000 -157.000 24.000

647.915 -51.144 596.771

574.195 -51.073 523.122

2.824 593.947

1.375 521.747


2.235 2.235

4.047 4.047


44.025

33.500


63



2008

2007

2.586.825 75.877 2.510.948 -413.334 2.097.614

3.154.901 66.087 3.088.815 -814.654 2.274.161

17.046 39.799 228.406 11.892 161 26.870

10.985 40.786

1.090 26.303 4.316 13.500

15.040 6.417 345.631

2.536 99.515


1.652.981 282.576 3.277 105.138 2.043.972

1.596.578 9.539 3.241 72.593 1.681.950


1.300.000 1.575.000 2.875.000 -127.247 2.747.753

0 1.041.446 1.041.446

BEDRIJFSLASTEN


64

2008

2007

-109.463

1.110.000

1.279.937 437.651 -69.055 -6.843 1.641.690

1.162.739 284.896 -19.357 -6.575 1.421.703


171.311

138.558


225.689

189.899

548.040 265.934 53.410 150.167 16.689 36.791 4.231 6.624 77.921 6.714 1.166.519 -204.662

585.910 153.271 48.080 155.841 15.433 35.163 4.557 7.982 69.200 5.886 1.081.323 -194.030

-3.101 958.756 3.029.967 3.988.722

-130.560 756.732 2.666.707 3.423.439





65


2008

2007

218.847 63.884 53.021 60.531 112.309 803.893 958.562 48.554 27.818 593.947 140.078

161.857 63.752 41.387 85.891 340.338 774.246 927.364 48.833 26.114 498.302

3.081.444

5.341 788 2.974.213

25.692 7.888 3.420 37.000



759.002 52.500 7.639 819.140

452.414 291.200 4.513 748.127

11.022

13.392

4.230.223 28.344 4.258.567

3.901.139 8.050 3.909.190

66

2008

2007




55.000 355.752 -410.752 698.000 287.248

-11.226

67



31-12-2007

8.039

18.100

VASTE ACTIVA


1.


18.000 -9.961

VLOTTENDE ACTIVA

2.


212

510

3.

Liquide middelen

530

1.401

8.782

20.011

TOTAAL


68


Passiva 31-12-2008

31-12-2007

20.000

20.000

-11.226

11

8

0

8.782

20.011

EIGEN VERMOGEN

4.

Aandelenkapitaal

5.

Overige reserves


11 -11.237

VLOTTENDE PASSIVA

6.

Crediteuren

TOTAAL


69




70


Nijkerk, juni 2009



Werkgebied:

Gemeente Nijkerk





2

Inhoud I. ALGEMEEN .......................................................................................................................................................4 I. 1. Algemene beschouwingen ..........................................................................................................................4 I. 2. Bestuursbesluiten........................................................................................................................................9 II. ORGANISATIE ...............................................................................................................................................10 II. 1. Organigram van de organisatie................................................................................................................10 II. 2. Het bestuur ..............................................................................................................................................10 II. 3. De Raad van Commissarissen .................................................................................................................11 II. 4. De werkorganisatie..................................................................................................................................12 II. 5. Relaties met andere rechtspersonen.........................................................................................................16 II. 6. Externe contacten ....................................................................................................................................17 III. VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG ............................................................................................................20 III. 1. Werkzaam zijn in het belang van de volkshuisvesting...........................................................................20 III. 2. Huisvesting primaire doelgroep .............................................................................................................21 III. 3. Technische staat van de woningvoorraad...............................................................................................24 III. 4. Betrekken van bewoners bij beheer en beleid........................................................................................27 III. 5. Leefbaarheid ..........................................................................................................................................28 III. 6. Wonen, welzijn en zorg .........................................................................................................................28 III. 7. Financieel/economisch beleid ................................................................................................................30 VERKLARING BESTEDING MIDDELEN ........................................................................................................34 VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN...................................................................................35 Algemeen .........................................................................................................................................................35 Statutair kader ..................................................................................................................................................35 Corporate Governance .....................................................................................................................................35 Verantwoording ...............................................................................................................................................35 Taak en werkwijze ...........................................................................................................................................36 Informatievergaring .........................................................................................................................................36 Vergaderingen..................................................................................................................................................37 Toetsingskader .................................................................................................................................................38 Bijzondere bijeenkomsten................................................................................................................................38 Evaluatie ..........................................................................................................................................................38 Onafhankelijkheid............................................................................................................................................39 Deskundigheid en samenstelling......................................................................................................................39 Evaluatie en bezoldiging bestuur over 2008 ....................................................................................................39 Honorering Raad van Commissarissen ............................................................................................................40 Tot slot .............................................................................................................................................................40 OVERIGE GEGEVENS .......................................................................................................................................41 Voorstel resultaatbestemming..........................................................................................................................41 Gebeurtenissen na balansdatum .......................................................................................................................41 Accountantsverklaring .....................................................................................................................................42 KENGETALLEN..................................................................................................................................................44 BALANS PER 31 DECEMBER 2008..................................................................................................................46 WINST- EN VERLIESREKENING OVER HET BOEKJAAR 2008 .................................................................48 GRONDSLAGEN VAN BALANSWAARDERING EN RESULTAATBEPALING .........................................49 TOELICHTING BALANS PER 31 DECEMBER 2008 ......................................................................................55 TOELICHTING WINST- EN VERLIESREKENING 2008 ................................................................................63 VENNOOTSCHAPPELIJKE BALANS VELUWEPOORT HOLDING BV PER 31 DECEMBER 2008 .........68 VERKLARING VAN DE GEBRUIKTE AFKORTINGEN ................................................................................70


3




1


4


Eindcijfer 2008



Corporatie bellen

7,8

-0.9

+0.3

Woning veranderen

7,4

-0.4

0


8,1

+0.4

+0.3

6,7

-0.4

0

Woning verlaten

8,4

+0.1

+0.2

Labelonderdelen




5






6






7





8






9

• • • • • • • • • •




Secretariaat

Personeelszaken

Automatisering

Communicatie


Woondiensten



10



11




12







13






14





Totaal 2007

16 17 33




3 7 1 14

7 18 4 34

3,88 11,06 3,00 19,06

1,24 5,12 4,44 15,50 1,00 4,00 8,12 27,18





15


25 t/m 34 0 1 1

35 t/m 44

4 4 8

45 t/m 54

4 4 8

gem. leeftijd 2008

≥55

7 4 11

5 1 6

gem. leeftijd 2007 45,6 40,3 43,4

44,2 40,9 42,9


2 t/m 3 4 t/m 5 6 t/m 10

6 4

10

2 3 5

1 0 1

4 5 9

>10


gem. diensttijd 2007 10,1 5,8 8,3

9,2 6,7 8,2





16


17



18

• • • •



19





20



753

700


600

Gestapeld met lift

500


400 300 200

341 280

257 219

210 124

105

53

100

48

223

17

51 66

0 0

12

50

0 0

33

75 0

0 1

0 <=348

349-447

448-499

500-631

>=631

Huurprijsklasse


1000


918

1 kamer

900

2 kamers 3 kamers

800 700


600 500 385

400

328

315

300 200 100

181

139 0 27

5

165

62 4

0 0

60 0

120 65 65 0 0

4

4 0

47 24

0 Eengezins

Begane grond


Kamers


21



2006 2007

1594 1493

2008

1841


77 528 341 150 159 134 153 142 157 1841


% 4 29 18 8 9 7 8 8 9 100

22


1841

100

1594

% 41 39 11 6 3

2006 Aantal 666 614 171 99 44

% 42 38 11 6 3

100

1556

100


5+ pers

3 pers 1 pers

2 pers


354 1050 437

19 57 24

TOTAAL

1841

100

%

2006 Aantal

%

256 894 343

17 60 23

265 968 361

17 61 22

1493

100

1594

100


23








24



25

• • • • • • • • •




26







27




28


29






30


• • • •



Percentage


25

22,5 20


17,5 15 12,5 10 2003

2004

2005

2006

Jaar

2007

2008




31







32


2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

15.416 596 140 16.152

16.348 613 124 17.085

17.237 636 152 18.026

17.861 666 163 18.689

18.394 690 159 19.243

18.944 716 142 19.802

19.517 743 145 20.406

20.114 772 149 21.035

20.733 801 153 21.687

21.374 832 157 22.363

1.963 1.780 234 301 3.896 2.907 11.082

1.986 1.723 240 308 3.820 3.065 11.142

2.114 1.780 248 318 4.320 3.169 11.948

2.243 1.852 258 331 4.690 3.298 12.672

2.315 1.912 266 342 4.581 3.409 12.825

2.416 1.974 275 353 4.730 3.524 13.272

2.513 2.039 284 365 4.886 3.646 13.733

2.556 2.106 293 377 5.048 3.773 14.152

2.557 2.176 303 389 5.216 3.905 14.546

2.610 2.248 313 402 5.390 4.043 15.005

5.070

5.942

6.077

6.017

6.418

6.530

6.673

6.883

7.141

7.358

608 9 -5.015 -4.398

488 6 -5.324 -4.830

493 3 -5.650 -5.153

434 2 -5.823 -5.387

310 1 -6.001 -5.691

319 0 -6.273 -5.954

328 0 -6.698 -6.370

337 0 -6.823 -6.486

347 0 -7.116 -6.769

356 0 -7.176 -6.820

672

1.113

924

630

727

576

303

397

372

538

3.490 -2.000 -1.100

3.753 -1.600 0

3.807 -2.300 0

2.882 -2.400 0

2.979 -2.500 0

3.077 -2.600 0

2.841 -2.600 0

2.928 -2.700 0

2.801 -2.700 0

2.885 -2.800 0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

1.063

3.265

2.431

1.112

1.206

1.054

544

626

473

623






-672

-790

-775

-733

-776

-763

-718

-753

-747

-803

391

2.475

1.657

379

431

291

-174

-127

-274

-180



33




34





35

• •




Leeftijd 40 36 66




47

Lid Lid






Aftredend per

Onafhankelijk

Nevenfuncties: Naam

Nevenfuncties




36



37





38





39







40




41



42


43


2008

2007

2006

2005

2004


2.847 170 71 7 3.095

2.797 170 73 5 3.045

2.815 170 73 5 3.063

2.815 173 76 5 3.069

2.807 174 76 5 3.062

2.942 1

2.892 1

2.910 1

2.913 1

2.905 1

9 0 5 0 0 99

16 3 13 0 0 75

13 1 15 0 0 28

8 2 57 11 64

1

8 0 10 0 0 160 44 8

27,2

25,9

23,7

24,5

22,6

34 1

34 1

31 *)

32

29

5,57

7,18

3,83

7,47

3,63

1.841 288 6 772 1.752 394 0,96 0,8

1.493 234 3 774 1.735 361 0,91 0,4

1.594 283 0 833 1.717 338 0,80 0,4

1.556 284 0 802 1.728 361 0,98 0,4

1.493 290 0 759 1.774 350 0,90 0,3


8



44

2008

2007

2006

2005

2004


0,5 17,7 1,7 3,7

2,5 19,3 7,5 5,0

2,5 17,7 -2,9 3,0

0,4 19,3 8,2 5,2

0,0 16,8 4,9 4,3


326 1030

262 922

335 832

253 829

285 904

820 6 3 30 3 862

433 4 3 35 3 478

447 5 3 27 1 483

245 3 2 15 0 265

79,02

80,32

79,90


2. 3. 4. 5.


CIJFER KWH-LABEL


45


31-12-2007

106.331.206 10.131.620

93.653.773 13.348.418

1.577.258 0 118.040.085

1.649.483 24.453 108.676.127

1.000.000 215.323 8.774 698.000 1.922.097

1.000.000 277.409 20.000 1.297.409

119.962.182

109.973.536

19.150 326.283 797.296 1.142.729

17.394 910.875 928.269

56.710 38.401 2.428.528 77.012 2.600.650

63.761 67.810 215.976 71.400 418.947

631

466

3.744.010

1.347.682

123.706.191

111.321.218



2.





5.


TOTAAL


46

Passiva





TOTAAL


31-12-2008

31-12-2007

21.886.481

21.513.814

2.859.863

3.335.170

91.729.226

81.190.807

670.940 864 2.024.430 401.965 234.117 1.500.000 2.398.305 7.230.621

1.016.661 7.960 1.763.264 213.488 250.000 2.030.055 5.281.427

123.706.191

111.321.218

47


2007

14.232.717 593.947 2.235 2.097.614 44.025 345.631 17.316.170

13.801.940 521.747 4.047 2.274.161 33.500 99.515 16.734.910

2.043.972 2.747.753 -109.463 1.641.690 171.311 225.689 3.988.722 3.081.444 13.791.119

1.681.950 1.041.446 1.110.000 1.421.703 138.558 189.899 3.423.439 2.974.213 11.981.209

3.525.050

4.753.701

819.140 11.022 4.258.567 -3.428.405

748.127 13.392 3.909.190 -3.147.671

96.646

1.606.030

287.248 -11.226

0

372.667

1.606.030



7. 8. 8a. 9. 10. 11. 12. 13.



JAARRESULTAAT


48




20 15/25 15/25 15/25 20 20


49



2008


106,6 102,3 16,3 15,5 122,9 117,8 98,6 93,6 24,3 24,2

2007




50







51








52












53




54






117.822.690 122.926.187 5.103.497

253.803 2.746.200 3.000.003

1.700.840 -2.547.049 2.793.255 -2.629.652 3.839.905 -569.110 -2.083.443 -455.177 49.569

55


4.800.125 -2.746.200 0 2.053.925


5.103.497 31-12-2008

31-12-2007

1.000.000

1.000.000

277.409 11.023 -73.109 215.323

337.126 13.392 -73.109 277.409

20.000 20.000 -11.226 8.774

20.000


698.000 698.000



19.150

17.394

326.283

56



31-12-2007

2.125.034 -780.794 -1.110.000 234.240 2.193.000 -1.395.704 797.296 797.296

676.635 910.875

146.710 90.000 56.710

133.761 70.000 63.761


10.881

Vertrokken huurders

37.334

38.881

70.000 7.764 -46.284 58.520 90.000

71.000 7.132 -43.785 35.652 70.000

2.234

2.235 5.000 60.575 67.810



36.166 38.401

57






31-12-2007

2.200.855 1.534 23.308 4.827 227.673

2.428.528

24.451 5.596 17.212 9.839

179.777 4.333 1.764 433 215.976

24.451 994 6.104 19.357

6.306 3.916 817 1.105 7.770 77.012

6.908 1.456 4.713 2.729 1.105 3.583 71.400

631 631

466 466

21.513.814 372.667 21.886.481

19.907.784 1.606.030 21.513.814

58



31-12-2008

31-12-2007

3.335.170

4.709.625

-660.422 -2.674.749 -7.568 -7.568

-1.194.095 -180.360

Toevoeging 2008:


1.300.000 1.575.000

Eindsaldo

2.859.863

3.335.170

81.190.807 18.500.000 -7.961.581 91.729.226

83.615.799 74.394 -2.499.386 81.190.807

7.193.274 28.275.000

6.664.705 29.142.291

670.940

1.016.661





59

31-12-2008

31-12-2007

864 864

3.007 832 864 3.257 7.960

2.024.430

1.763.264


323.577 61.342 21.949 -4.903 401.965

92.220 75.234 22.036 23.998 213.488


234.117



1.500.000 1.500.000

250.000 250.000



2.144.530 26.265 51.144 31.523 2.400 8.633 3.619 2.291 1.838 4.782

70.085 18.326 12.524 19.829 517 2.398.305

1.772.947 51.439 45.545 82.221 10.450

3.619 2.955 1.934 1.704 1.020 289 55.705

227 2.030.055

60


31-12-2008

31-12-2007

3.420.879

3.077.721



5.000.000 6.000.000 4.000.000 8.000.000 12.000.000

11.000.000

5.487.155

5.031.563



61

31-12-2008

31-12-2007

6.086.250

6.086.250

24.111

29.842

285.667

285.667


1.748.000

7.156.287


1.482.000

8.600.558




3.205.972

62




2008

2007

14.033.811 314.584 14.348.395

13.708.102 145.479 13.853.581

-57.157 -58.521 -115.678

-15.397 -592 -35.652 -51.641

14.232.717

13.801.940

212.000 155.000 157.000 -29.000

217.000 38.000 -157.000 24.000

647.915 -51.144 596.771

574.195 -51.073 523.122

2.824 593.947

1.375 521.747


2.235 2.235

4.047 4.047


44.025

33.500


63



2008

2007

2.586.825 75.877 2.510.948 -413.334 2.097.614

3.154.901 66.087 3.088.815 -814.654 2.274.161

17.046 39.799 228.406 11.892 161 26.870

10.985 40.786

1.090 26.303 4.316 13.500

15.040 6.417 345.631

2.536 99.515


1.652.981 282.576 3.277 105.138 2.043.972

1.596.578 9.539 3.241 72.593 1.681.950


1.300.000 1.575.000 2.875.000 -127.247 2.747.753

0 1.041.446 1.041.446

BEDRIJFSLASTEN


64

2008

2007

-109.463

1.110.000

1.279.937 437.651 -69.055 -6.843 1.641.690

1.162.739 284.896 -19.357 -6.575 1.421.703


171.311

138.558


225.689

189.899

548.040 265.934 53.410 150.167 16.689 36.791 4.231 6.624 77.921 6.714 1.166.519 -204.662

585.910 153.271 48.080 155.841 15.433 35.163 4.557 7.982 69.200 5.886 1.081.323 -194.030

-3.101 958.756 3.029.967 3.988.722

-130.560 756.732 2.666.707 3.423.439





65


2008

2007

218.847 63.884 53.021 60.531 112.309 803.893 958.562 48.554 27.818 593.947 140.078

161.857 63.752 41.387 85.891 340.338 774.246 927.364 48.833 26.114 498.302

3.081.444

5.341 788 2.974.213

25.692 7.888 3.420 37.000



759.002 52.500 7.639 819.140

452.414 291.200 4.513 748.127

11.022

13.392

4.230.223 28.344 4.258.567

3.901.139 8.050 3.909.190

66

2008

2007




55.000 355.752 -410.752 698.000 287.248

-11.226

67



31-12-2007

8.039

18.100

VASTE ACTIVA


1.


18.000 -9.961

VLOTTENDE ACTIVA

2.


212

510

3.

Liquide middelen

530

1.401

8.782

20.011

TOTAAL


68


Passiva 31-12-2008

31-12-2007

20.000

20.000

-11.226

11

8

0

8.782

20.011

EIGEN VERMOGEN

4.

Aandelenkapitaal

5.

Overige reserves


11 -11.237

VLOTTENDE PASSIVA

6.

Crediteuren

TOTAAL


69




70

Jaarverslag 2008 WONINGSTICHTING NIJKERK. Nijkerk, juni Algemene gegevens Woningstichting Nijkerk

Recommend Documents