JAARVERSLAG 2008 WONINGSTICHTING DE KLEINE MEIERIJ
Inhoudsopgave Voorwoord ............................................................................................................ 3 1. Stakeholders ..................................................................................................... 5 2. Ontwikkeling vastgoedportefeuille ........................................................................ 7 3. Beheren en verhuren ........................................................................................ 15 4. Leefbaarheid ................................................................................................... 19 5. Wonen en Zorg/(maatschappelijk vastgoed) ........................................................ 21 6. Betrekken van bewoners bij beleid en beheer ...................................................... 23 7. Financiën ........................................................................................................ 25 8. Bedrijfsvoering en administratie ......................................................................... 27 9. Verslag van de Raad van Toezicht ...................................................................... 31 10. Geconsolideerde jaarrekening 2008 .................................................................. 33 10.1 Kengetallen .............................................................................................. 35 10.2 Geconsolideerde balans per 31 december 2008 ............................................. 36 10.3 Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2008..................................... 38 10.4 Kasstromenoverzicht 2008.......................................................................... 39 10.5 Toelichting op de jaarrekening 2008 ............................................................ 40 10.6 Verloopoverzicht actuele waarde ................................................................. 57 10.7 Overige gegevens ...................................................................................... 58
1
2
Voorwoord Het jaar 2008 is voor De Kleine Meierij een bewogen jaar geweest. In de loop van het jaar is duidelijk geworden dat de financiële positie van de corporatie zorgwekkend is. Met de komst van een nieuwe directeur-bestuurder per 1 juli 2008 heeft De Kleine Meierij een ‘nulmeting’ laten uitvoeren om inzicht te krijgen in de financiële stand van zaken. De onderzoeken zijn uitgevoerd door accountants en advocaten. In 2008 zijn er al enkele maatregelen getroffen om financieel efficiënter te werken. Maar er is ook aan de toekomst gewerkt. Met een nieuw ingezette koers is de interne organisatie een verandertraject ingegaan. Daarnaast heeft De Kleine Meierij in 2008 veel geïnvesteerd in maatschappelijk vastgoed. De corporatie is de spil in de maatschappij en dit betekent investeren en participeren in de maatschappij.
Financiële stand van zaken In oktober van 2008 is door verschillende partijen onderzoek gedaan naar de leningenportefeuille, de vastgoedportefeuille en de organisatiekosten. Het ministerie van VROM is van deze onderzoeken op de hoogte gesteld. In het voorjaar van 2009 is het onderzoek afgerond. Eén van de belangrijkste conclusies was dat een aantal projecten zo duur is ingekocht dat ze nooit rendabel wordt en naar alle waarschijnlijkheid (fors) verliesgevend is. Om de projecten te kunnen financieren zijn vooraf leningen aangetrokken. Deze leningen groeien de organisatie boven het hoofd. Daarnaast is er binnen de leningenportefeuille, door een gebrek aan flexibiliteit, geen ruimte om dit af te wenden. Ook de interne organisatiekosten waren in vergelijking met andere corporaties hoog. Dit was voor het bestuur reden om drastische maatregelen te nemen en de koers te verleggen om als zelfstandige, financieel gezonde corporatie te functioneren. Over de resultaten van het onderzoek en de genomen maatregelen zijn onze externe en interne toezichthouders geïnformeerd, alsook het personeel en diverse media. Het voorgaande is voor de Raad van Toezicht aanleiding geweest om begin 2009 op te stappen en ruimte te maken voor een nieuwe raad.
Interne organisatie Eind 2008 is besloten de interne organisatie en het managementteam te veranderen. Met een aantal interim-managers en in nauw overleg met de OR is tot het voorjaar 2009 gewerkt aan een reorganisatie. Hiermee is het fundament gelegd voor de cultuuromslag die we in 2009 willen maken. Kern daarvan is het naar binnen halen van de buitenwereld met als motto: ‘samenwerken aan een mensgericht en professioneel DKM’. Openheid en transparantie zijn hierin kernbegrippen. We willen veel duidelijker laten zien wat, waarom en hoe we de dingen doen die we doen. Dit moet leiden tot een grotere toegankelijkheid voor klanten en actiever in gesprek gaan met hen en andere belanghebbenden.
De corporatie als spil in de maatschappij Als corporatie willen en moeten wij investeren in maatschappelijk vastgoed. Corporaties investeren in de driehoek van wonen, zorg en welzijn. De Kleine Meierij investeert fors in maatschappelijk vastgoed, tien keer zoveel als vergelijkbare corporaties. Het gaat hierbij om investeren in de jeugd, in bijvoorbeeld het basisonderwijs en naschoolse opvang en investeren in zorg. Zorginstellingen, scholen en welzijnsorganisaties zijn vaak te klein om zelf onrendabel te kunnen investeren in vastgoed. Daar is de corporatie voor. Plezierig kunnen wonen moet gelden voor iedereen. In principe in de wijken en kernen waar De Kleine Meierij haar woningen heeft. De medewerkers van De Kleine Meierij zijn in 2008 vooral bezig geweest met onze kerntaak: het bedienen van de klant door woningen te verhuren, het verlenen van diensten aan onze zittende huurders en het bijdragen aan een prettige, kwalitatief goede woning en woonomgeving. Hiervoor is in 2008 het KWH-label behouden. Ik wil de
3
medewerkers bedanken voor de bewonderenswaardige wijze waarop zij het werk hebben uitgevoerd. Net als vorige jaren hebben we dat gedaan vanuit het perspectief van ons Ondernemingsplan 2007-2010. Inmiddels zijn er aanzetten gegeven om in 2009 te komen tot een nieuw ondernemingsplan. De Kleine Meierij staat voor wonen in de breedste zin van het woord. Het is ons doel mensen zorgeloos woonplezier te bieden. Onze basis daarvoor is onze gevarieerde en kwalitatief goede woningportefeuille, waarvan het hart gevormd wordt door de goedkope en betaalbare woningen die ook voor mensen met een lager inkomen bereikbaar zijn. Het verhuren van deze woningen doen wij met een (meer dan gemiddelde) goede kwaliteit van dienstverlening. Hoe we dit in 2008 gedaan hebben laten we graag in dit jaarverslag zien. Rosmalen, 19 juni 2009 Simon Jansen MRE Directeur-bestuurder
4
1. Stakeholders Gemeenten De statutaire toelating van De Kleine Meierij strekt zich uit tot 21 gemeenten in NoordOost Brabant en Lelystad. DKM heeft bezit in een werkgebied dat een aantal van deze gemeenten omvat. Met de drie gemeenten waar we substantieel bezit hebben zijn we bijna continu in gesprek over wederzijdse verwachtingen. In de gemeente ’s-Hertogenbosch is de woonvisie uit 2007 door gemeente en corporaties verder uitgewerkt in 2008. Dat heeft geleid tot prestatieafspraken tussen de gemeente en corporaties die zich laten opdelen in algemene, stedelijke afspraken, afspraken op wijkniveau en afspraken op corporatieniveau. In het voorjaar van 2009 zijn deze afspraken bekrachtigd. Het gaat dan om onder meer de aantallen te realiseren nieuwbouwwoningen, milieu en duurzaamheid, huisvesting van bijzondere doelgroepen en wijkontwikkeling en leefbaarheid. In de gemeente Sint Michielsgestel heeft De Kleine Meierij samen met de gemeente in 2008 gewerkt aan de uitwerking van de prestatieafspraken. Deze zullen in 2009 hun beslag krijgen. Onderwerpen die aan bod komen zijn onder meer woonmilieus, doelgroepen, wonen/zorg/welzijn, omvang en kwaliteit van de woningvoorraad en nieuwbouw. In de gemeente Bernheze tot slot heeft De Kleine Meierij in 2008 geparticipeerd in een werkgroep die als resultaat een Herziening van de Woonvisie Bernheze moet opleveren. Deze herziening was eind 2008 gereed maar nog niet politiek goedgekeurd.
Welzijn- en zorginstellingen/politie De Kleine Meierij komt op verschillende manieren andere partners uit het maatschappelijke middenveld tegen. Dat is het geval bij de ontwikkeling van vastgoed. We trekken dan samen op met instellingen als Vivent, Cello, Bernezorg, Annenborch en Viataal. In 2008 zijn we gestart met de bouw van een tweetal grote complexen waarin wonen en zorg samen op gaan, te weten De Biechten in Hintham en de Annenborch in Rosmalen. Daarnaast participeert De Kleine Meierij in verschillende gemeenten in diverse overlegvormen die gericht zijn op herkennen, voorkomen en oplossen van problemen op het maatschappelijke vlak en op het gebied van de leefbaarheid. Denk daarbij aan maatschappelijk werk, schuldhulpverlening, huisvesting bijzondere doelgroepen, pandenoverleg, veiligheidshuis, wijktafels, etc.
Financiers Sinds de bruteringsoperatie midden jaren 90 van de vorige eeuw is DKM voor het aantrekken van financieringen volledig afhankelijk van de kapitaalmarkt. Om zoveel mogelijk gebruik te maken van gunstige condities, waaronder de verschuldigde rente, wordt gebruik gemaakt van de borgingsmogelijkheden die het Waarborgfonds Sociale Woningbouw biedt. In 2008 heeft het WSW ons laten weten dat als gevolg van negatieve operationele kasstromen er geen faciliteringsvolume meer werd toegekend. Na uitgebreid overleg is door het WSW eind 2008 maatwerk geleverd voor een bedrag van € 35 miljoen. Hierbij is de afspraak gemaakt dat van dit beschikbaar gesteld volume slechts in uiterste noodzaak gebruik wordt gemaakt. De huidige leningportefeuille bestaat hoofdzakelijk (meer dan 80%) uit leningen afgesloten bij de Bank Nederlandse Gemeente en de Nederlandse Waterschapsbank. Daarnaast wordt meer dan 80% afgelost op basis van het annuïteiten systeem en heeft de leningportefeuille een restant looptijd van meer dan 25 jaar. De resultaten uit het onderzoek naar de leningportefeuille zijn besproken met de BNG, tevens onze
5
huisbankier. Zij hebben zich bereid verklaard om medewerking te verlenen bij de herpositionering van de door hun verstrekte leningen.
Externe toezichthouders De Kleine Meierij heeft in 2008 veel tijd besteed aan het informeren van onze externe toezichthouders, het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Werden deze toezichthouders voorheen afzonderlijk voorzien van de gewenste informatie, sinds 2008 hebben we hiervoor voor het eerst gebruik gemaakt van het fenomeen Corpodata. Als corporatie lever je in een vooraf gedefinieerd format je gegevens aan waar vervolgens beide instellingen hun toetsende werk mee verrichten. Hoewel het CFV op basis van de begin 2008 aangeleverde prognosecijfers een A-oordeel heeft toegekend voor de continuïteit en op basis van de verantwoordingscijfers over 2007 in november onze solvabiliteit voldoende kwalificeerde, was op basis van de ontwikkeling al zichtbaar dat onze financiële positie zwaar onder druk stond. Ten tijde van het samenstellen van deze jaarrekening was al bekend dat op basis van de begin 2009 aangeleverde prognosecijfers het continuïteitsoordeel gaat wijzigen in B1. Dit betekent dat ons vermogen niet toereikend is voor de voorgenomen activiteiten. In de afgelopen maanden zijn diverse acties uitgezet en ondernomen om ons vermogen en onze voorgenomen activiteiten weer met elkaar in evenwicht te krijgen. Binnenkort worden onze externe toezichthouders geïnformeerd over de financiële effecten hiervan.
Interne toezichthouders Het interne toezicht bij DKM is in handen van de Raad van Toezicht. Over haar activiteiten in 2008 doet ze in hoofdstuk 9 verslag. In dit verslag is nadrukkelijk aansluiting gezocht met de in de sector gehanteerd Governancecode.
6
2. Ontwikkeling vastgoedportefeuille De woningportefeuille van De Kleine Meierij kenmerkt zich door de geografische spreiding en de diversiteit in type en prijs. Bij toevoegingen en onttrekkingen hebben we dat ook als uitgangspunt. Wij denken dat dit bijdraagt aan het werkelijk wat te kiezen hebben voor mensen. Tegelijkertijd komt dit ten goede aan de leefbaarheid van buurt en wijk. Bij de keuzes die we maken ten aanzien van het woningbezit gaat we uit van de revolving-fund gedachte. Dat wil zeggen dat wat we aan de voorraad verdienen, bijvoorbeeld door verkoop, er ook weer instoppen. Verkoopopbrengsten en onrendabele toppen moeten elkaar over langere tijd gemeten in balans houden. 1-1-08 mutaties
woningen Bij: aankoop in kader van Verzilverd Wonen aankoop in verband met herontwikkeling in de toekomst aankoop appartementen ’s-Hertogenbosch - Paleiskwartier nieuwbouw eengezinswoningen Rosmalen - Groote Wielen nieuwbouw eengezinswoningen Berlicum - Middelrode totaal toevoegingen Af: verkoop aan zittende bewoners verkoop overig totaal onttrekkingen Subtotaal woningen vhe’s/bedden ten behoeve van zorginstellingen woonwagens en standplaatsen garages/bergingen steunpunten werkplaats t.b.v. zorginstelling Kinderdagverblijf Lokalen school commerciële ruimtes Subtotaal overige eenheden Totaal aantal eenheden
31-1208
3.385 4 2 108 18 13 + 145 -1 -11 - 12 3.518 107 24 71 3 1 1 18 16 134 3.626
+ 27
134 24 71 3 1 1 18 16 134 3.786
In onderstaande tabel is de verdeling van de woningen over de verschillende kernen in beeld gebracht. Kern Den Bosch Rosmalen Berlicum/Middelrode Gemonde Den Dungen Heeswijk-Dinther/Loosbroek Nuland Haarsteeg Boxtel Wanroij Oss Lelystad Totaal
Aantal woningen 386 2.110 504 12 26 412 27 1 1 1 3 35 3.518
7
Het bezit van De Kleine Meierij is over de verschillende woningtypes als volgt verdeeld: Eengezinswoningen 53% Meergezinswoningen zonder lift 14% Meergezinswoningen met lift 31% Kamers 2% De woningen in Lelystad zijn in 2007 opgeleverd en zijn het gevolg van collegiale ondersteuning (het matching-principe). matching Centrada, woningcorporatie in Lelystad, heeft haar volkshuisvestelijke opgaven en het daarbij horende investeringsniveau in kaart gebracht. cht. De financiële inspanning van alle noodzakelijke opgaven ging de draagkracht van Centrada te boven. Vandaar dat zij investeringspartners binnen de sector heeft gezocht. DKM is voor dit specifieke project als partner opgetreden door niet alleen een financiële nciële bijdrage maar ook personele capaciteit te leveren. Ten tijde van het samenstellen van de jaarrekening was met Centrada overeenstemming bereikt over de eigendomsoverdracht van deze appartementen. 3600
ontwikkeling woningvoorraad
3500 3400 3300 3200 3100 3000 2900 2800
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
Aangekocht In 2008 zijn er 4 woningen aangekocht onder onder de vlag van Verzilverd Wonen. Het gaat hier om mensen die hun woning aan De D Kleine Meierij verkocht hebben waarbij ze in ruil voor een deel van de koopprijs levenslang woonrecht in de betreffende woning houden. In totaal heeft De Kleine Meierij eierij ultimo 2008 acht woningen in het kader van Verzilverd Wonen aangekocht. Daarnaast zijn er voor toekomstige projectontwikkeling een tweetal woningen gekocht. Tevens zijn 108 appartementen aangekocht in het woongebouw de Markiezenhof in het Paleiskwartier in ’s-Hertogenbosch Hertogenbosch (investering € 22 miljoen). Op vrijdag 23 mei is voor en door de bewoners van ons complex “de Markiezenhof” aan de Statenlaan in het Paleiskwartier een barbecue georganiseerd. Daarmee is feestelijk de oplevering van dit complex gevierd. De e onthulling van een beeld in de prachtige binnentuin van het complex vormde de officiële handeling.
Verkoop In 2008 hebben we 12 bestaande woningen verkocht. Hiervan is er 1 verkocht aan zittende bewoners en 11 aan overigen. Dit had een netto-opbrengst netto van an € 1,8 miljoen als resultaat.
8
Kern
Aantal verkochte woningen
Rosmalen Nuland Berlicum/Middelrode Totaal
8 3 1 12
Onderstaande tabel laat zien dat we de stijgende lijn in de verkoop van woningen in 2008 niet hebben kunnen vasthouden. Omdat de opbrengsten uit de verkoop van woningen voor de bedrijfsvoering van groot belang zijn is in 2008 de pool van te verkopen woningen uitgebreid. Jaar
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
Aantal verkochte woningen 7 9 3 12 12 20 24 12
Verkocht Verkocht aan zittende na mutatie huurder 1 6 3 6 1 2 2 10 7 5 6 14 6 18 1 11
Huurwoningen opgeleverd in 2008 Het afgelopen jaar heeft De Kleine Meierij ook weer veel huurwoningen opgeleverd. Welbeschouwd zitten we nu in een periode - die de komende jaren ook nog doorgaat waarin de productie van woningen aanzienlijk is. In 2008 ging het om de volgende afgeronde projecten: • •
•
18 eengezinswoningen aan de Spirealaan in Vinex-uitbreidingswijk De Groote Wielen in Rosmalen (investering € 2,2 miljoen). 13 eengezinswoningen, waarvan 4 levensloopbestendig (dat wil zeggen met de mogelijkheid alle woonfuncties op de begane grond te situeren) aan het Europaplein in Middelrode (investering € 1,4 miljoen). 27 wooneenheden in een woonvoorziening ten behoeve van Cello aan de Amundsenstraat in ‘s-Hertogenbosch. Opgeleverd in maart 2008 (investering € 3,7 miljoen).
MGE (Maatschappelijk Gebonden Eigendom) In 2004 heeft De Kleine Meierij in Vught voor het eerst woningen verkocht in een zogenaamde MGE-constructie. Wij doen dit onder de naam “kopen met korting”. De, in overleg met de gemeente, gekozen constructie is vooral bedoeld om starters op de woningmarkt meer kansen te bieden bij het vinden van een betaalbare koopwoning. In 2008 zijn met een identieke achtergrondgedachte de 12 appartementen in het complex De Berenhof in Berlicum opgeleverd en is een start gemaakt met de bouw van 4 appartementen voor starters in De Gildehof. Daarnaast zijn we begonnen met de bouw van 12 appartementen voor starters aan de Bosscheweg in Schijndel. Deze woningen zijn echter in 2009 verkocht aan Bouwvereniging Huis en Erf. De “kopen met korting”-constructie houdt in dat de koper korting op de koopprijs krijgt. Daar staat tegenover dat deze koper de woning bij vertrek verplicht is terug te verkopen aan De Kleine Meierij. In 2008 is er 1 appartement door De Kleine Meierij teruggekocht en vervolgens (in 2009) weer onder dezelfde condities aan nieuwe bewoners verkocht.
9
Koopwoningen opgeleverd in 2008 •
•
De Kleine Meierij heeft 1/3 aandeel in het samenwerkingsverband VOF Annenburg. Vanuit dit samenwerkingsverband zijn in de eerste helft van 2008 55 eengezinskoopwoningen opgeleverd in de Groote Wielen. Hoevenaars/Berenhof in Berlicum: 12 koopappartementen voor starters. Deze woningen worden onder de noemer kopen met korting in de markt gezet. Ze zijn allemaal verkocht. Oplevering heeft in april 2008 plaats gevonden.
In aanbouw Verder had De Kleine Meierij veel projecten in aanbouw. Ook hier gaat het vaak om maatschappelijk vastgoed. Onderstaand een opsomming: • De Hooghe Clock. 40 senioren-plus woningen en 36 eenheden in verzorgingshuis(investering € 14,9 miljoen). Oplevering in voorjaar 2009. • De Hoven (Groote Wielen): 15 eengezinshuur- en 68 koopwoningen(investering € 12,7 miljoen euro). Het plan omvat daarnaast nog 12 wooneenheden ten behoeve van Cello, een instelling die woonbegeleiding en zorg levert voor mensen met een verstandelijke beperking. Oplevering is vanaf medio 2009. • In september 2008 is de bouw gestart van het woon-zorg complex De Biechten in Hintham (investering € 46,2 miljoen). Dit complex omvat 28 senioren-plus woningen, 95 koopappartementen, 90 eenheden in het zorgcentrum en 2.500 m2 ten behoeve van zorgcentrum, buurtcentrum en bibliotheek. • In december 2008 is De Kleine Meierij gestart met de realisatie van de nieuwbouw voor de Annenborch (investering € 34 miljoen). Dit plan omvat naast de zorginfrastructuur, een diagnostisch centrum van het Jeroen Bosch Ziekenhuis, paramedische voorzieningen en een parkeergarage met 98 plaatsen, 118 seniorenplus appartementen, 20 PG eenheden in het zorgcentrum en 60 overige woongelegenheden. De oplevering is voor 2010 voorzien. • Aan de Jan Heijmanslaan in Hintham bouwen we 4 eengezinskoopwoningen en 20 wooneenheden en 2 algemene ruimten ten behoeve van Cello (investering € 4 miljoen), een instelling die woonbegeleiding en zorg levert voor mensen met een verstandelijke beperking. Verwachte oplevering is in 2009. • Uitbreiding van het kinderdagverblijf het Beertjeshuis (investering € 0,8 miljoen). Een paar jaar geleden heeft De Kleine Meierij in Berlicum het kinderdagverblijf het Beertjeshuis opgeleverd. Gelegen tussen de bestaande bebouwde kom en uitbreidingsplan Schuurkerkpad bleek het al gauw te klein. Architect Kees Gunneweg heeft hiervoor een opvallende uitbreiding op zijn eigen ontwerp bedacht. Begin 2009 is het nieuwe, grotere Beertjeshuis opgeleverd. • Het project Gildehof in Berlicum bestaat uit 4 appartementen. Deze worden voor starters gebouwd en verkocht met het “kopen met korting” concept. De oplevering staat gepland voor medio 2009. • Het project Heilaren (investering € 10,2 miljoen) bestaat uit de deelprojecten De Heuvel en De Hoven. In De Heuvel bouwen we 4 huureengezinswoningen, 14 huurappartementen en een algemene ruimte voor Stichting Dichterbij. Daarnaast worden er in De Heuvel 10 koop eengezinswoningen gebouwd. In De Hoven bouwen we 13 eengezinswoningen voor de verkoop.
In voorbereiding Tot slot had De Kleine Meierij nog diverse projecten in voorbereiding. Bij de nieuwe Hoef in Rosmalen (investering € 23,9 miljoen) komen in het Hofgebouw 30 koop- en 20 huurappartementen. Hiervan neemt woongroep De Hoefslag zowel koop- als huurappartementen af, in totaal 35. In het Coulissengebouw komen 6 appartementen voor Viataal (dove mensen) en een zorgcentrum met een apotheek, huisartsen, tandartsen en tandtechnieker.
10
In Den Dungen ontwikkelt De Kleine Meierij nieuwbouw voor zorgcomplex De Donk (investering € 22,1 miljoen). Er komen 61 appartementen en 18 of 24 zorgeenheden en verschillende voorzieningen. Aan de Tulpstraat/Hevo in Rosmalen (investering € 4 miljoen) werken we aan de voorbereiding van 22 seniorenplus huurappartementen en een ouderensociëteit (HEVO) met parkeerkelder. Aan de Beekstraat in Berlicum (investering € 1,9 miljoen) ontwikkelt De Kleine Meierij 10 woningen en een gemeenschappelijke ruimte voor personen met een verstandelijke beperking (Stichting Buiten Gewoon, woon- en werkboerderij) In Heeswijk Dinther is het Centrumplan Ter Weer (investering € 14,3 miljoen) in voorbereiding. Het gaat om een woon-zorgproject in samenwerking met Bernezorg. Er komen zowel huur- als koopwoningen. De Zilverpopulier in ’s-Hertogenbosch (investering € 4,2 miljoen) omvat een kinderdagverblijf, buitenschoolse opvang en ongeveer 15 koopwoningen. De Kleine Meierij heeft in het Centrumplan Rosmalen-diverse grondposities en er worden meerdere (deel)projecten onderscheiden, onder andere PTT, Hooymans, Centrumplan Zuid etc. De diverse deelplannen omvatten zowel koop- als huurwoningen en commerciële ruimten. In samenwerking met de VOF Kooikersweg zijn diverse posities verworven op de locatie Kooikersweg met als doel sloop en nieuwbouw. Er komen naast parkeergelegenheden en commerciële ruimtes ongeveer 100 appartementen. Een tweetal turn-key projecten (investering € 30,4 miljoen) is ook in ontwikkeling in Schijndel, de Mieke de Brefstraat en in Vlijmen, de Wolput. Het gaat hier om respectievelijk 65 koopwoningen en 20 koop- en 10 huurwoningen. Tot slot heeft De Kleine Meierij meerdere strategische grondposities in haar werkgebied, al dan niet met samenwerkingspartners. De grondposities zijn nog niet actief in ontwikkeling, maar zijn potentiële projecten die in de nabije en verdere toekomst in voorbereiding komen. Belangrijke uitkomst uit de onderzoeken naar onze projectportefeuille is dat de gerealiseerde aankopen en de te verwachten ontwikkelkosten ver boven de marktwaarde liggen. Momenteel wordt per project een strategische keuze gemaakt, waarbij het uitgangspunt is dat uiteindelijk de geïnitieerde projecten worden gerealiseerd. Of dit door ons zelf, een derde of in samenwerking met een derde gaat plaatsvinden is onderwerp van gesprek. Uiteindelijk zal de projectportefeuille in evenwicht moeten komen met onze financiële draagkracht en –omvang.
Onderhoud Het bezit van De Kleine Meierij is in vergelijking met landelijke en regionale cijfers relatief jong. Onderstaande tabel laat dat zien. Bezit naar bouwperiode (in %) Nederland Tot 1945 8,8 1945 – 1959 14,8 1960 – 1969 18,2 1970 – 1979 19,1 1980 – 1989 21,6 1990 – 1999 11,1 Vanaf 2000 6,4
Den Bosch 3,5 17,0 18,3 20,9 23,9 11,0 5,5
DKM
11
0,3 4,7 21,2 22,7 25,8 13,7 11,7
up te De Kleine Meierij is er op gericht haar bezit qua onderhoudstoestand up-to-date houden. Het oudere bezit (bouwjaar < 1980) is gerenoveerd en de bouw van na 1980 is van goede kwaliteit. Door het uitvoeren van planmatig onderhoud aan de zogenaamde schil van de woningen houden we het bezit in goed conditie. Onderhoud 2008: begroting versus werkelijke uitgaven Begroot Klachtenonderhoud (incl. servicebeurt) 999.416 Kantoor DKM 0 Contracten (riool, goten, loodgieterswerk, liften) 164.019 Mutatieonderhoud 220.966 Wijkverzorging 68.626 Planmatig onderhoud (incl. onderhoudscontracten) 2.787.979 Totaal 4.241.006
Uitgegeven 882.612 121.012 666.708 189.027 18.799 2.126.472 4.004.630
Verschil 116.804 -121.012 - 502.689 31.939 49.827 661.507 236.376
Naast bovengenoemde uitgaven is er in 2008 voor nog ongeveer € 1 miljoen aan onderhoud uitgegeven, waarvan de opdracht (en de begroting) haar oorsprong vindt vind in voorgaande jaren. De kosten onder het kopje Kantoor De Kleine Meierij eierij hebben betrekking op reparatieverzoeken aan aangekochte panden die niet in het primaire systeem zijn opgenomen. De overschrijding van het beschikbare budget bij contracten heeft te maken met het eind 2007 nieuw afgesloten contract voor het loodgieterswerk. Dit is niet in de begroting voor 2008 meegenomen. We verwachten dat dit vanaf 2009 leidt tot lagere kosten bij het klachtenonderhoud en bij het planmatig onderhoud. De gemiddelde uitgave aan onderhoud per woning bedroeg in 2008 € 1.138 1. per woning. In 2007 was dit op landelijk niveau € 1.310 en bij met De Kleine Meierij eierij vergelijkbare corporaties (de zogenaamde referentiegroep volgens het Centraal Fonds) € 1.343. Omdat de onderhoudstoestand van ons bezit in goede conditie is, is in het kader van het herstellen van onze financiële positie besloten om de komende 4 jaar ongeveer 30% op de onderhoudsuitgaven te bezuinigen. bezui
Klachten- en mutatieonderhoud Voor het et klachtenonderhoud in 2008 is bijna 90 % van het begrote bedrag gebruikt. De D gemiddelde kosten per melding bedroegen in 2008 € 161 (2007: € 197)). 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 meldingen klachtenonderhoud
servicebeurt
Tot 2008 bood De Kleine Meierij eierij haar huurders eens in de twee jaar de mogelijkheid met een vakman de woning door te lopen en kleine herstellingen direct te laten verrichten. In de loop der jaren is de animo voor deze dienst teruggelopen. Bij de eerste cyclus lag het deelnamepercentage op ruim 60%. In 2008 hebben 670 0 huurders van dit aanbod gebruik gemaakt. Er van uitgaande dat het aan de helft van de 3.400 3 00 huurders is aangeboden maakte in 2008 dus bijna 40% % gebruik van deze service.
12
Het op orde zijn van onze woningen, na nu 3 cycli met de servicebeurt se afgerond te hebben, een dalende animo voor de servicebeurt, gevoegd bij de noodzaak uitgaven te beperken waar het kan, is in 2008 besloten de frequentie van de servicebeurt terug te brengen van eenmaal in de 2 jaar naar eenmaal in de drie jaar. verbeteringen gebeuren niet meer Geriefsverbeteringen via planmatig onderhoud maar op verzoek van de individuele bewoner of bij mutatie. Honorering van deze verzoeken is wel afhankelijk van de staat waarin een voorziening verkeert en de door De D Kleine Meierij gehanteerde standaard aard vervangingstermijnen. In de begroting is daarin als aparte post binnen het planmatig onderhoud voorzien. De uitgaven bij mutaties waren in 2008 conform de begroting.
klachtenonderhoud per woning
400 300 €200 100 0 2000
2002
2004
2006
2008
mutatiekosten per woning 80 60 €40
20 0 2000
2002
2004
2006
2008
De daling in de laatste paar jaar van de gemiddelde mutatiekosten per woning is voor voo een belangrijk deel toe te schrijven aan het gecombineerde effect van de toename van het aantal woningen door nieuwbouw in combinatie met de lage mutatiegraad.
Planmatig onderhoud Aan planmatig onderhoud is in 2008 200 ruim 2,1 miljoen euro (= 76 6 % van het begrote bedrag) uitgegeven. Dit achterblijven bij de begroting is vooral het gevolg van het niet doorgaan van een aantal werkzaamheden, werkzaamheden te weten: Activiteit Vervanging lift in flat Hintham Controle elektra en dakbedekking Dynamisch mutatiebeleid
Begroot bedrag € 250.000 € 180.000 € 168.650
De Kleine Meierij heeft er tot op heden voor gekozen een groot deel van het planmatig onderhoud via contracten te regelen. Deze contracten vormen ruim 50 % van het planmatig onderhoudsbudget. Het gaat dan om o.a. het schilderwerk, het onderhoud van CV’s en daken en in de gestapelde bouw het onderhoud aan liften liften en deursystemen. Of we hiermee doorgaan gaan we opnieuw bezien en is afhankelijk van de mate waarin deze manier van werken bijdraagt aan de beoogde doelen zoals kwaliteit, continuïteit en kostenbeheersing. leine Meierij – veelal Naast het klachten- mutatie-- en planmatig onderhoud brengt De Kleine op verzoek van de bewoner en soms bij mutatie - ook verbeteringen aan waar een huurverhoging tegenover staat. In de meeste gevallen gaat het dan om maatregelen op
13
het gebied van isolatie en/of het installeren van CV/warmwatervoorziening. In 2008 is dit bij 23 woningen gebeurd. De totaal ermee gemoeide investering bedroeg € 32.000.
Wijkbeheer Een aparte post binnen het onderhoudsbudget is gereserveerd voor het wijkbeheer. Te denken valt dan aan het onderhouden van gemeenschappelijke tuinen en achterpaden, straatwerk aan stoepen, parkeerplaatsen e.d. en het verwijderen van graffiti. Werd dit werk tot 2008 door de speciaal hiermee belaste wijkbeheerder gedaan, sinds vorig jaar is dit een taak van de opzichters. Dat het budget maar voor een deel is gebruikt (€ 18.799 = 27 %) is toe te schrijven aan het feit dat ze nog in deze taak moeten groeien.
ZAV-beleid De Kleine Meierij biedt haar klanten ruime mogelijkheden om in overleg vergaand hun woningen aan eigen wensen aan te passen. In 2008 hebben ons 126 verzoeken van bewoners bereikt om de woning naar eigen wensen aan te passen. Slechts een daarvan is niet gehonoreerd.
Woningaanpassingen Samen met de gemeenten waarin we werkzaam zijn geven we uitvoering aan de WMO door bij klanten van ons die daarvoor geïndiceerd zijn woningaanpassingen uit te voeren. Het gaat dan veelal om het aanbrengen van beugels in badkamer en toilet en het plaatsen van een traplift. In 2008 hebben ons 120 verzoeken bereikt op basis waarvan ruim € 150.000 is geïnvesteerd. Een bedrag dat overigens voor het grootste deel vanuit de gemeentelijke ‘WMO-pot’ afkomstig is.
Energie en milieu Energiebesparing is ook bij woningen continu een onderwerp van aandacht. Bij de nieuwbouw wordt via het bouwbesluit geregeld dat woningen voldoen aan de gestelde normen. In dat kader kijken we ook naar de toepassing van nieuwe technieken, zoals Warmte-Koude-Opslag (WKO) en zonne-energie. WKO passen we zowel bij de nieuwbouw in de Groote Wielen toe als bij de projecten op De Hoef, waaronder de nieuwbouw van zorgcentrum De Annenborch. In de bestaande bouw gebeurt er echter ook het nodige. Bij vervanging of plaatsing van CV-ketels gebruiken we uitsluitende HR-ketels. Zoals gezegd doen we bij bestaande woningen ook nog aan na-isolatie. In de meeste gevallen gaat het hier om woningen die om verschillende redenen in het verleden niet zijn meegenomen in het planmatig onderhoud in het betreffende complex. Eind 2008 zijn al onze woningen voorzien van een energieprestatie-certificaat. Het gemiddelde van alle woningen van De Kleine Meierij is label D. Van alle woningen van DKM beschikt 41 % over een ‘groen’ label. Dat wil zeggen label A, B of C. In totaal 23 % heeft label D en 36% beschikt over de minder gunstige labels E, F en G. Nu we zicht hebben op de energieprestatie van onze woningen kunnen we bepalen hoe we deze met gerichte investeringen kunnen verbeteren. De plannen daarvoor gaan we in 2009 maken. Doel daarvan is zowel vermindering van de CO2 uitstoot als de verlaging van de energielasten voor onze klanten.
14
3. Beheren en verhuren In het afgelopen jaar zijn in 359 woningen van De Kleine Meierij nieuwe bewoners getrokken. Hiervan kwamen er 221 in een bestaande woning en 138 in een nieuwbouwwoning terecht. Daarmee komt de mutatiegraad (het percentage bestaande woningen dat een andere bewoner kreeg) met 6,6 % nog iets lager uit dan in 2007. Dat wijst op een nog steeds redelijk vastzittende markt, zeker in vergelijking met landelijke cijfers. Berekend voor alle corporaties in Nederland bedroeg de mutatiegraad in 2007 namelijk 9,8 % en voor de corporaties uit de referentiegroep 8,4 %.
Mutatiegraad DKM 2000-2008 8 7 6
%
5 4 3 2 1 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
De verdeling over de gemeenten is in onderstaand staatje opgenomen. Opvallend is het blijvende lage aantal mutaties in Bernheze en het nu ook lage percentage in Sint Michielsgestel. De mutatiegraad in ’s-Hertogenbosch is juist weer gestegen ten opzichte van 2007. Dat is mede in de hand gewerkt door het na jaren op een laag pitje te hebben gestaan op stoom komen van de nieuwbouw in deze gemeente.
gemeente ’s-Hertogenbosch Sint Michielsgestel Bernheze DKM totaal
2008 7,6 % 4,1 % 3,7 % 6,6 %
mutatiegraad 2007 6,8 % 8,5 % 3,6 % 6,7 %
2006 8,4 % 6,6 % 2,4 % 7,6 %
Bij de meeste mutaties in het bestaande bezit is de betreffende woning aansluitend verhuurd. Al met al leidt dat tot een dervingpercentage vanwege leegstand van 0,57 % van de jaarhuur. Van alle in 2008 verhuurde woningen zijn er 10 toegewezen aan urgente en in 4 gevallen ging het om een woningruil. De Kleine Meierij heeft 18 woningen verhuurd in het kader van de taakstelling in de huisvesting van verblijfsgerechtigden. In totaal gaat het om 30 personen, dat is inclusief de personen die zijn gehuisvest vanuit de generaalpardonregeling. Het afgelopen jaar kregen we gemiddeld 59 reacties op een via woonservice geadverteerde woning. Dit aantal is ten opzichte van 2007 nauwelijks veranderd. Dit geldt ook voor de gemiddelde wachttijd voor een woning bij De Kleine Meierij. Deze bedraagt gemiddeld 49 maanden, dus ruim 4 jaar.
15
De aanbiedingsgraad bedroeg in 2008 1,5 % en is daarmee de laatste jaren vrij stabiel. Dit cijfer geeft aan dat we een woning gemiddeld 1,5 keer moeten aanbieden voordat een woningzoekende deze accepteert. In 2008 zijn de corporaties en de gemeente ’s-Hertogenbosch aan de slag gegaan met de evaluatie van Woonservice, het woonruimteverdeelsysteem waarin De Kleine Meierij participeert. Dit zal in 2009 leiden tot enkele aanpassingen. Vooruitlopend daarop is gestart met enkele experimenten die gericht zijn op het bevorderen van bijvoorbeeld doorstroming van ouderen in eengezinswoningen en het honoreren van wijkvoorkeuren van sloopurgenten.
Verhuur volgens BBSH-normen De toewijzing van woningen uit de kernvoorraad (= 95 % van het DKM-bezit) geschiedt volgens de huur-inkomenstabel van het Bossche aanbodmodel en voldoet daarmee aan de eisen uit het BBSH. De duurdere huurwoningen gaan veelal ook de markt op via Woonservice. Indien nodig wordt voor een, aanvullende, andere weg gekozen. Toewijzingen per inkomenscategorie en huurklasse in 2008 (in absolute aantallen) Laag inkomen 1) Hoger inkomen 1) Totaal % Huur < € 348,99 73 3 76 21,2 Huur > € 348,99 91 192 283 78,8 Totaal 164 195 358 100,0 % 45,8 54,2 100 1) Grenzen tussen laag en hoger inkomen: Alleenstaanden < 65 jaar: € 20.600 Alleenstaanden > 65 jaar: €ε 18.525 Meerpersoonshuishoudens < 65 jaar: € 27.950 Meerpersoonshuishoudens > 65 jaar: € 24.625
Betaalbaarheid De betaalbaarheid van het wonen heeft continu onze aandacht. In de afgelopen jaren hebben wij daar invulling aan gegeven door het hanteren van een gematigd gemiddeld huurniveau, gematigde jaarlijkse huurverhogingen (in 2008 1,6% voor bijna alle woningen) en het gratis aanbieden van een aantal diensten. Het gaat dan om de inzet van de huismeester in de complexen met gestapelde bouw, de glasverzekering en het zogenaamde huurdersonderhoud, dat is het onderhoud dat wettelijk gezien voor rekening van de huurder komt. Hoewel de huidige economische omstandigheden niet gunstig zijn proberen we door niet wezenlijk aan deze uitgangspunten te tornen de betaalbaarheid voor onze klanten te waarborgen. Maar we ontkomen er niet aan hier en daar uitgangspunten bij te stellen. De gemiddelde huurprijs bedroeg op 31 december 2008 € 407 (landelijk was dit € 404). Het huurniveau van ons bezit ligt eind 2008 op 66,5 % van de maximaal redelijke huur. Landelijk is dat 72 %. Het komt er dus op neer dat onze huurprijs in verhouding iets lager is dan gemiddeld, terwijl de kwaliteit van ons bezit ruim hoger is (gemiddeld 141 punten in de woningwaardering tegen 128 landelijk). Dat vertaalt zich in een relatief lage huurprijs per woningwaarderingspunt (€ 2,83 ten opzichte van € 3,14 landelijk). In verband daarmee en ook gelet op de financiële positie is eind 2008 besloten het streefhuurniveau op te trekken van 65 % van maximaal redelijk naar 75 % van maximaal redelijk. Dit heeft vooral effect bij het aanpassen van de huren bij mutatie, de zogenaamde huurharmonisatie. De huurachterstand bij zittende huurders bedroeg ultimo 2008 0,53% van de jaarhuur en is daarmee nog steeds op een bijzonder laag niveau (landelijk 1,2 % en bij de referentiegroep 0,9 %). Dit komt mede door de inspanningen die wij ons getroosten om in een zo vroeg mogelijk stadium (mogelijke) problemen te onderkennen en
16
bespreekbaar te maken. Vermeldenswaard hierbij is nog dat we in oktober een laagterecord hadden met betrekking tot de huurachterstand die toen slechts 0,41 % bedroeg. De resultaten van onze inspanningen worden ook zichtbaar bij het aantal ontruimingen als gevolg van huurachterstand. In 2008 zijn 8 ontruimingen aangezegd waarvan er uiteindelijk 4 zijn doorgegaan. De verdeling over de categorieën goedkoop, betaalbaar en duur is als volgt:
Goedkoop (t/m € 348,99) Betaalbaar (€ 349,00 t/m € 499,51) Duur binnen huurtoeslag-grens (€ 499,52 t/m € 535,33) Duur boven huurtoeslag-grens (vanaf € 535,34)
DKM 20 % 69 % 4% 6%
Nederland 29 % 64 % 5% 2%
Huisvesting bijzondere doelgroepen Behalve het ontwikkelen en beheren van bijzondere woongebouwen voor mensen die begeleiding bij het wonen nodig hebben verhuurt De Kleine Meierij al sinds jaar en dag enkele tientallen reguliere woningen aan instellingen als Stichting Maatschappelijke Opvang, GGZ, Novadic, Cello en Philadelphia. Deze instellingen zorgen er voor dat hun cliënten met de nodige zorg goed kunnen wonen in gewone wijken en buurten. Voor een aantal mensen, vooral in de stad, is een goede woonvoorziening nog niet beschikbaar. Dat is de reden dat in de gemeente ’s-Hertogenbosch een taskforce bijzondere doelgroepen in het leven is geroepen waarin ook De Kleine Meierij participeert. In deze taskforce kijken corporaties samen met gemeenten en zorg biedende instellingen wat er voor deze mensen nodig is en hoe dat gerealiseerd kan worden. Een voorstel is eind 2008 door de gemeenteraad geaccordeerd. Rol van corporaties hierin betreft vooral de levering van woonruimte.
17
18
4. Leefbaarheid Zoals eerder al is gesteld kenmerkt onze woningportefeuille zich door geografische spreiding en diversiteit in type en prijs. Daar is in het verleden bewust op gestuurd en het is ook nog steeds uitgangspunt bij de verdere ontwikkeling van onze portefeuille. Wij zijn er namelijk van overtuigd dat dit ten goede komt aan de leefbaarheid van buurt en wijk. Consequentie hiervan is dat we met uitzondering van de flats in Hintham nergens grote concentraties woningen hebben. Dat neemt niet weg dat we wel aandacht hebben voor de woonomgeving van onze klanten en samenwerking met collega corporaties, al was het maar om problemen op het gebied van leefbaarheid te voorkomen. Met het instellen van wijkteams binnen de afdeling Markt en Beheer eind 2008 beogen we duidelijker aanwezig te zijn in de wijken waar we bezit hebben. De betreffende medewerkers houden zich vooral bezig met het (sociaal) beheer en de leefbaarheid in deze wijken. Zij onderhouden daartoe intensieve contacten met bewoners en alle andere relevante partijen. Onze opzichters hebben niet alleen oog voor onze woningen maar ook voor de woonomgeving. Het budget wijkbeheer stelt ze in staat direct maatregelen te nemen als dat nodig is bijvoorbeeld voor het verwijderen van graffiti, herstellen van straatwerk of het onderhoud van achterpaden. Alle complexen met gestapelde woningen van DKM hebben de beschikking over de diensten van een huismeester. Zij bewaken vooral de gemeenschappelijke ruimten in en om deze gebouwen, zijn vraagbaak voor de bewoners en spreken mensen er op aan als ze zich niet naar algemeen aanvaarde normen gedragen waardoor voor andere bewoners overlast ontstaat. DKM participeert in de gemeente ’s-Hertogenbosch in verschillende overlegvormen die een relatie met leefbaarheid hebben. Het gaat dan om het veiligheidshuis (overleg over leefbaarheid/veiligheid in de stad in het algemeen), de wijktafels (alles wat op tafel komt op wijkniveau) en tot slot het zogenaamde pandenoverleg (bespreking van overlastgevende situaties). Op 1 maart 2008 is tussen de gemeente Sint Michielsgestel en verschillende maatschappelijke organisaties, waaronder De Kleine Meierij, het convenant sociaalnetwerkoverleg ondertekend. Maandelijks is er een overleg waarin specifieke gevallen worden besproken. Een vergelijkbare constructie is er ook in de gemeente Bernheze. Hier vindt ook regelmatig signaleringsoverleg plaats waar ook De Kleine Meierij aan deelneemt. Als zich gevallen van overlast voordoen is ons beleid dat mensen in eerste instantie proberen er zelf met elkaar uit te komen. Indien nodig stimuleren wij dat ook. Als dat niet lukt, kan het zijn dat wij een bemiddelende rol vervullen. Als dat niet lukt of het betreft een situatie waar ook anderen dan huurders van De Kleine Meierij bij betrokken zijn schakelen wij buurtbemiddeling in. Vrijwilligers onder de vlag van welzijnsinstelling Divers in ’s-Hertogenbosch en Partis in Sint Michielsgestel helpen dan bij het oplossen van problemen rond overlast. De Kleine Meierij overlegt regelmatig met haar huurdersbelangenverenigingen. Dit is voor ons, naast onze eigen medewerkers, een belangrijke antenne in de buurten en complexen op het gebied van leefbaarheid. We stimuleren de HBV’s om in hun eigen gebied initiatieven te ontplooien in het kader van de leefbaarheid. Het aan hen beschikbaar gestelde budget kunnen ze gebruiken voor activiteiten die bijdragen aan het beter samenleven in complex en/of buurt in de breedste zin van het woord. In totaal hadden de HBV’s hiervoor in 2008 bijna € 24.000 tot hun beschikking. In 2008 hebben we in totaal ongeveer € 330.000 besteed aan leefbaarheid.
19
Daarnaast ondersteunt De Kleine Meierij ook vele andere initiatieven van bijvoorbeeld verenigingen of stichtingen. Verzoeken worden beoordeeld op basis van raakvlak met wonen en met ons werkgebied. In 2008 hebben we dit soort initiatieven ondersteund voor een totaalbedrag van bijna € 100.000. Dit is inclusief promotionele uitgaven ter bevordering van onze naamsbekendheid Te denken valt aan: • verschillende sport- en ontspanningsverenigingen in ons werkgebied • de kinderboerderij in Rosmalen • sociaal aandeelhouder Mooi Zo Goed Zo
20
5. Wonen en Zorg/(maatschappelijk vastgoed) De Kleine Meierij is al jaren actief op het terrein van Wonen en Zorg. In samenwerking met verschillende partijen werken wij aan woonvoorzieningen voor mensen die in meer of mindere mate afhankelijk zijn van de levering van zorg aan huis. Het gaat dan niet alleen om ouderen maar bijvoorbeeld ook om gehandicapten. Door de samenwerking met partijen die gespecialiseerd zijn in de levering van zorg kunnen wij ons richten op onze specialiteit, namelijk het bouwen en beheren van vastgoed. De partijen waar wij mee samenwerken, kunnen vervolgens deze gebouwen voorzien van de gewenste infrastructuur, zodat het geheel optimaal geschikt is voor het huisvesten en verzorgen van mensen.
Huisvesting ouderen Ouderen vormen een substantieel deel van het klantenbestand van De Kleine Meierij. Bijna 30 % van de toewijzingen gaat naar mensen van 65 jaar en ouder. Circa 40 % van onze huurders is 55 jaar of ouder. Een deel van hen woont in woningen die speciaal voor ouderen bestemd zijn. Daarvan heeft De Kleine Meierij er bijna 600 waarvan er 162 bij een zorgcentrum zijn gelegen die zorg en diensten levert die ook voor deze bewoners toegankelijk zijn. Met de uitbreiding van de Clockenweerde komen er daar in de eerste helft van 2009 nog 40 bij. Naast reguliere woningen voorziet De Kleine Meierij ook in de huisvesting van ouderen die meer zorg nodig hebben en niet meer zelfstandig kunnen wonen. Met het Erasmushuis in ’s-Hertogenbosch bieden we onderdak aan 66 bewoners. Met de uitbreiding die eind 2008 flink op streek was komen er nog eens 41 bij. In een later stadium voegen we daar nog eens 170 eenheden aan toe met de ontwikkeling van de nieuwe Annenborch in Rosmalen– waarvan de bouw eind 2008 is gestart - en De Donk in Den Dungen waarvoor in 2008 voorbereidend werk is gedaan.
Huisvesting gehandicapten De Kleine Meierij heeft verschillende panden in bezit die verhuurd worden aan instellingen als Cello, Viataal, Robert Coppesstichting en Stichting Philadelphia. Deze instellingen bieden huisvesting en begeleiding aan geestelijk en/of lichamelijk gehandicapten in over het algemeen kleinschalige woonvormen. Eind 2008 waren dat 60 eenheden, waaronder de 27 in 2008 opgeleverde eenheden aan de Amundsenstraat in ’sHertogenbosch. Eind 2008 was er ook nog een complex aan de J. Heijmanslaan in Hintham in deze categorie in aanbouw met 22 eenheden.
Huisvesting overige bijzonder doelgroepen De Kleine Meierij is participant in de zogenaamde Taskforce bijzonder doelgroepen in de gemeente ’s-Hertogenbosch. Hierin kijken gemeente, maatschappelijke en zorginstellingen en corporaties naar de huisvesting van groepen die om wat voor reden dan ook een vorm van begeleiding nodig hebben bij het wonen. De vraag aan corporaties is om woonruimte te leveren en mee te denken over (wellicht nieuwe) vormen van huisvesting. De Kleine Meierij ziet dit ook als haar taak, er van uitgaande dat de bewoners adequate begeleiding krijgen. Locaties, schaal en fasering zijn onderwerp van overleg tussen gemeente en corporaties.
Zorgzaam netwerk Rosmalen De Kleine Meierij participeert in het Zorgzaam Netwerk Rosmalen. Dit netwerk, waarin alle lokale organisaties zijn vertegenwoordigd die actief zijn op het gebied zorg en wonen, richt zich onder meer op het realiseren van 1 loket voor de inwoners van Rosmalen. Het is de bedoeling dat men bij dit loket terecht kan met alle vragen die betrekking hebben op zorg en wonen. Het ZNR is ook bezig met het onderzoeken van de mogelijkheden voor een woonservicezone in Rosmalen.
21
Op 5 juni heeft in de Kentering een informatieavond plaats gevonden onder de titel Thuis in Rosmalen. Het doel van de avond was om de ouderen van nu en straks in Rosmalen informatie te verschaffen over allerlei zaken die op het pad komen bij het ouder worden. Dit gebeurde aan de hand van een viertal thema’s te weten; wonen, eten & drinken, diensten en vrije tijd. Voor het onderdeel wonen heeft De Kleine Meierij een bijdrage geleverd.
22
6. Betrekken van bewoners bij beleid en beheer Klantcontacten Belangrijke kanalen in de algemene communicatie met huurders zijn internet, het bewonersblad en vooral de individuele contacten die medewerkers van De Kleine Meierij met bewoners hebben. Vanuit de houding “Haal de buitenwereld binnen” zijn we op zoek naar mogelijkheden om deze contactmomenten beter uit te nutten en nieuwe andere mogelijkheden in te zetten. Dat moet leiden tot meer inzicht in wat de klant wil maar ook een bewuster uitdragen van wat De Kleine Meierij is en waar we voor staan. Met de doorgevoerde reorganisatie en het in het leven roepen van het wijkteam hebben we hierop voorgesorteerd. Dit team maakt onderdeel uit van de afdeling Markt en Beheer en bestaat uit een aantal wijkadviseurs. Het is hun taak om er op uit te trekken en onze belangrijke taak “Haal de buitenwereld binnen” waar te maken.
Huurdersvertegenwoordiging en participatie De Kleine Meierij kent al sinds jaar en dag de constructie dat het overleg met huurders loopt via de per kern c.q. wijk georganiseerde Huurdersbelangenverenigingen (HBV’s). De Kleine Meierij telt in totaal 6 HBV’s waarvan er eind 2008 2 niet “bemenst”zijn. Met de HBV’s wordt zowel gezamenlijk, op centraal niveau als individueel, op wijkniveau overleg gevoerd. Het centrale overleg heeft in 2008 twee maal plaats gevonden en richtte zich op algemene beleidsitems als het activiteitenoverzicht, het jaarverslag, het huurbeleid en de woonruimteverdeling. Een ander belangrijk onderwerp van gesprek is de communicatie tussen De Kleine Meierij en haar klanten. Samen met de HBV zijn we op zoek naar vormen die aan de ene kant klanten de mogelijkheid geeft actief betrokken te zijn bij waar de corporatie mee bezig is en aan de andere kant De Kleine Meierij inzicht verschaft in wat er bij de klanten leeft en waar behoefte aan is. Met de individuele HBV’s is in 2008 minimaal een keer overlegd over zaken die op wijkof complexniveau spelen.
Klachtencommissie De Kleine Meierij heeft een eigen onafhankelijke klachtencommissie die werkt volgens het reglement klachtencommissie. Als er officiële klachten binnenkomen, gaat de klachtencommissie hiermee aan de slag. Ze onderhoudt hierover contact met de directeur bestuurder van De Kleine Meierij. Bij de klachtencommissie zijn in 2008 geen klachten binnengekomen.
23
24
7. Financiën Als maatschappelijk ondernemer hebben wij de plicht zorgvuldig om te gaan met onze financiën. Dat betekent efficiënt en effectief werken. Uit de benchmark blijkt dat ons volkshuisvestelijk vermogen onder het niveau ligt van alle corporaties in Nederland en onder het gemiddelde niveau van de referentiecorporaties.
Resultaat boekjaar Tijdens het boekjaar 2008 hebben we een omzet gegenereerd van € 22 miljoen. Ten opzicht van het vorige boekjaar is dat ongeveer € 600.000 lager. Dit is vooral het gevolg van minder opbrengsten uit verkochte bestaande woningen (€ 1,6 miljoen). Daarnaast was weliswaar de huuromzet hoger (€ 1,3 miljoen), maar bedroeg de omzet uit projectontwikkeling en dienstverlening weer minder (€ 300.000) dan het vorige boekjaar. Ten opzichte van het vorige jaar zijn de bedrijfslasten ongeveer twee keer zo hoog, namelijk € 29,6 miljoen in 2008 en € 13,7 miljoen in 2007. Deze enorme stijging is het gevolg van: • hogere afwaardering van in exploitatie genomen verhuureenheden (€ 6,5 miljoen) • hogere dotatie aan de voorziening (toekomstige) onrendabele voorzieningen (€ 4,3 miljoen) • het treffen van de voorziening reorganisatiekosten (€ 2,6 miljoen) • hogere kosten onderhoud, waarvan een belangrijk deel betrekking heeft op voorgaande jaren (€ 1,5 miljoen) Als gevolg van de toename van de leningportefeuille is ook de te betalen rente gestegen ten opzichte van het vorige boekjaar. Daar staat tegenover dat gedurende een periode over de opgenomen bedragen rente is ontvangen. Per saldo is de rentelast met € 1,9 miljoen toegenomen. Al met al heeft het bovenstaande tot gevolg dat het resultaat uit gewone bedrijfsvoering in 2008 uitkomt op € 15,5 miljoen negatief (2007: € 2,6 miljoen positief). Als gevolg van het besluit om de komende jaren te besparen op de onderhoudsuitgaven, een structurele verlaging van de organisatiekosten door te voeren en de streefhuur te verhogen van 65% naar 75% is de actuele waarde van onze toekomstige kasstromen in het boekjaar gestegen met € 14 miljoen (€ 2007; € 0,6 miljoen). Hierdoor komt het jaarresultaat over 2008 op € 1,5 miljoen negatief ten opzichte van € 3,2 miljoen positief in 2007.
Financiële continuïteit Vanaf deze jaarrekening vindt de waardering van ons bezit plaats tegen actuele waarde, ofwel bedrijfswaarde. Hiermee beogen we om niet alleen zicht te hebben op de gerealiseerde resultaten in de afgesloten jaren, maar ook zicht te hebben op de verdiencapaciteit van het bezit in de toekomst. Deze stelselwijziging is om in de jaarrekening vergelijkbare cijfers te hebben met 2007 ook toegepast over dat boekjaar. Dit heeft geresulteerd in een toevoeging per 1 januari 2007 van bijna € 35,5 miljoen aan de Overige reserves. Aan het einde van dit boekjaar bedraagt ons vermogen (inclusief nog te realiseren) € 64,6 miljoen. In verhouding tot het totaal vermogen is dit 21,9%. Deze solvabiliteit is, zoals reed gesteld, beduidend lager dan het landelijk gemiddelde van 31,6% en het gemiddelde van de referentiegroep van 34,3%. De ontwikkeling van de solvabiliteit in relatie tot de geplande activiteiten, is voor het Centraal Fonds Volkshuisvesting de basis waarop zij haar continuïteitsoordeel afgeeft. Hierbij worden tevens een drietal risicofactoren in ogenschouw genomen, namelijk het marktrisico, het macro-economisch risico en het operationeel risico. Naast de te verwachte daling van onze solvabiliteit, volgend uit de enorme projectportefeuille zijn door het CFV de risico’s ook hoger ingeschat dan voorgaand jaar. Een en ander zal er toe
25
leiden dat we onze A-status verliezen. Uit het voorlopige oordeel (juni 2009) blijkt dat het CFV ons een B1-status zal toekennen. Ondertussen zijn er al acties ondernomen om binnen afzienbare tijd de A-status terug te krijgen.
Vennootschapsbelasting De afgelopen 2 jaren waren we gedeeltelijk belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. De belaste (commerciële) activiteiten waarvoor belasting verschuldigd is, zijn al vanaf 2003 ondergebracht in entiteiten, die aan belastingheffing onderhevig waren. Daarnaast hebben we gebruik gemaakt van zogenaamde bufferruimten, die binnen de vaststellingsovereenkomst met de Belastingdienst toegepast konden worden. Ondertussen hebben we over de jaren 2006 en 2007 conform genoemde overeenkomst (VSO1) met de Belastingdienst afgerekend. Vanaf 1 januari 2008 geldt er een belastingplicht voor alle activiteiten, dus ook voor de verhuur van sociaal onroerend goed. Ook nu is er weer op sectorniveau een vaststellingsovereenkomst opgesteld, die vooral de waardering van alle activa en passiva regelt voor de fiscale openingsbalans, alsmede uitleg geeft over de overige fiscale regelgeving voor de berekening van het fiscale jaarresultaat. Aan de hand van een quickscan is komen vast te staan dat met een grote mate van zekerheid over 2008 geen vennootschapsbelasting verschuldigd is. Daar staat tegenover dat het opnemen van een actieve belastinglatentie niet wenselijk wordt geacht.
Treasury In december 2008 zijn we begonnen met een treasurycommissie. Als eerste heeft deze commissie, ondersteund door externe specialisten, onderzoek gedaan naar de samenstelling van de leningportefeuille. Conclusie was dat deze te omvangrijk in bedrag en aantal is, te star qua modaliteiten en de uit de leningen voortvloeiende rente- en aflossingsverplichtingen staan niet in verhouding tot de operationele kasstromen. Een en ander is gebleken uit de door het CFV gepubliceerde vergelijkingscijfers. Zo ligt onze rentedekkingsgraad rond de 1, terwijl die van het landelijk gemiddelde en het gemiddelde van de referentiecorporaties meer dan 1,5 bedraagt. Ook onze schuldverdien ratio (verhouding netto kasstromen en langlopende schulden) ligt met 18,3 ver boven het referentiegemiddelde van 12,6. Dit betekent dat wij er tenminste 6 jaar langer over moeten doen om van onze schulden af te komen. Nominaal bedragen onze leningen ongeveer € 55.000 per verhuureenheid. Landelijk ligt op nog geen € 25.000. Gezien het bovenstaande zijn we direct begonnen met het vervroegd aflossen van leningen, daar waar dit mogelijk is met geen of een beperkte boete. Ondertussen is ongeveer € 6 miljoen afgelost. In verband met de uit de projectportefeuille voortkomende betalingsverplichtingen wordt het verder aflossen van leningen (waarvoor ook hogere afkoopsommen worden gevraagd) aan een nader onderzoek onderworpen. In navolging op de wijziging van de statuten van de woningstichting, waarin de bevoegdheden van de bestuurder nader omschreven zijn, de hierop aangepaste procuratieregeling, waarin de bestuurder bevoegdheden heeft gedelegeerd naar de organisatie, heeft de treasurycommissie zich gebogen over het bestaande treasurystatuut, daterend uit 1998. Het nieuwe statuut is in april 2009 vastgesteld.
Inzet middelen ten behoeve van de volkshuisvesting Het bestuur verklaart in het boekjaar 2008 alle uitgaven in het belang van de volkshuisvesting te hebben gedaan, één en ander als omschreven in artikel 11 van het BBSH.
26
8. Bedrijfsvoering en administratie Nevenstructuur De BV-structuur die De Kleine Meierij nu kent is ingegeven door indertijd (2003) te verwachten ontwikkelingen op het gebied van de fiscale regelgeving.
Woningstichting DKM
FBI Stavast Brabant-Noordoost
DKM Diensten bv
DKM Holding bv
DKM Projecten bv
VOF De Watertuinen
DKM Verhuur bv
VOF De Annenburg
Met uitzondering van de 2 genoemde VOF’s is de stichting direct, dan wel via de Holding 100% aandeelhouder. In VOF De Watertuinen participeert DKM Projecten BV voor 23%. Deze VOF is overigens in het boekjaar geliquideerd. In de ontwikkelcombinatie VOF De Annenburg is het aandeel van DKM Projecten BV 1/3. De activiteiten in deze VOF zijn in het boekjaar afgesloten. Er resteert nog 1 te verkopen woning. Sinds 1 januari 2008 is een woningcorporatie niet meer partieel maar integraal belastingplichtig. Daartoe is een nieuwe vaststellingsovereenkomst tussen de sector en fiscus op 23 januari 2009 gepresenteerd. Eind april hebben wij deze getekend. De nevenstructuur is hiermee wellicht overbodig geworden. In 2009 bekijken we nader of de structuur nog bijdraagt aan de bedrijfsvoering.
Personeel en organisatie De Kleine Meierij is in de afgelopen jaren flink gegroeid, niet alleen qua omvang (uit te drukken in aantal woningen of fte’s) maar ook qua taken. Na de zomer van 2008 zijn alle activiteiten opnieuw geïnventariseerd. Vervolgens is de organisatie opnieuw ingericht met een beperkt aantal staffuncties en een drietal afdelingen, te weten Markt en Beheer, Bedrijfsdiensten en Vastgoedontwikkeling. In feite is hiermee een duidelijk onderscheid tussen front- en backoffice aangebracht.
27
Organogram DKM Raad van Toezicht
MT Staf
Directeur-Bestuurder
Beleidsontwikkeling Directiesecretaresse Personeel & Organisatie
Vastgoedontwikkeling
Communicatie & PR
Bedrijfsdiensten
Markt & Beheer
Met de reorganisatie is ook de HRM-cyclus opgestart. Op basis van de activiteiten en bijbehorende taken zijn namelijk alle functies opnieuw beschreven waarna deze aan de medewerkers zijn aangeboden. Eind 2008 had het merendeel van de medewerkers zijn nieuwe functie aanvaard. In 2009 krijgt deze cyclus zijn vervolg met het opstellen van persoonlijke ontwikkelingsplannen en het opzetten van een helder en transparant beoordelings- en functioneringssysteem. Deze heldere structuur biedt ook zicht op de ontwikkelmogelijkheden die er voor medewerkers zijn. In verband met de extra inspanningen die nodig zijn om de gewenste structuur- en bijbehorende cultuurverandering te realiseren gaan we uit van een tijdelijke uitbreiding van de formatie. Om iedereen van een goede werkplek te voorzien hebben we in het najaar van 2008 een aantal losse units naast het kantoor geplaatst en hebben we van de gelegenheid gebruik gemaakt om de directe werkomgeving van de medewerkers op te frissen en op te fleuren. In totaal is voor de periode 2008 – 2010 € 2,6 miljoen uitgetrokken om deze extra inspanningen te kunnen bekostigen. De administratieve organisatie heeft het groeitempo van de afgelopen jaren niet helemaal bij kunnen benen. Eind 2008 is een begin gemaakt met een inhaalslag om de beleidsregels en werkprocessen op hoofdlijnen te gaan beschrijven. De aftrap hiervoor is gegeven met het vaststellen van het aanbestedingsbeleid eind 2008. In dit beleid zijn de kaders voor het inkopen in het algemeen en het aanbesteden in het bijzonder gedefinieerd. Dit aanbestedingsbeleid maakt op haar beurt weer deel uit van een in 2009 op te stellen handboek waarin de bedrijfsvoering zoals we die willen gaan voeren beleidsmatig en procedureel is vastgelegd. Zo zal bijvoorbeeld het strategisch voorraadbeleid, het onderhoudsbeleid en het aan- en verkoopbeleid onderdeel van het handboek uitmaken. Tot slot vragen de veranderingen in de organisatie ook om een daarop afgestemd systeem van rapporteren en verantwoorden. Dit gaan we in 2009 ontwikkelen waarbij we er naar streven zoveel mogelijk onze eigen prestaties in perspectief te zetten door het te koppelen aan benchmark-gegevens.
28
Arbo en ziekteverzuim De arbeidsinspectie heeft in september een inspectie uitgevoerd. Dit onderzoek richtte zich voornamelijk op 3 aspecten te weten; psychosociale arbeidsbelasting van werknemers (aspecten van agressie en geweld en van werkdruk), hoe we omgaan met de problematiek van het verwijderen van asbest en het rookverbod. Naar aanleiding van het onderzoek is een positief rapport uitgebracht. In 2008 hebben we zowel het ARBO-beleidsplan als het beleid rond Bedrijfshulpverlening geactualiseerd. Vermeldenswaard is dat afgelopen jaar 4 medewerkers de opleiding tot bedrijfshulpverlener met succes hebben afgerond. Hun taken gaan we in 2009 verder uitwerken. Het ziekteverzuim bij DKM bedroeg in 2008 5,9 % en is voornamelijk het gevolg van enkele langdurig zieken. Zonder de langdurig zieken bedroeg het ziekteverzuim 3,7%.
Kwaliteitszorg: KWH - label behouden Ook in 2008 is De Kleien Meierij er in geslaagd het KWH-label te continueren. Voor De Kleine Meierij is het behouden van het KWH-label geen doel op zich. Het is voor ons veel meer een instrument om continu bezig te zijn met de kwaliteit van onze dienstverlening. De methode van KWH spreekt ons aan omdat het uitgaat van het oordeel van onze klanten. We zien het ook als een permanent proces waarin we steeds bekijken welke verbeterpunten er uit de rapportages komen om daar vervolgens mee aan de slag te gaan. De resultaten van de meting zijn in onderstaande tabel weergegeven, afgezet tegen het gemiddelde van alle corporaties die zich hebben laten meten.
Corporatie bezoeken Woning zoeken Woning betrekken Huur betalen Reparatie uitvoeren
NL- 2007 7,8 7,6 7,6 8,0 7,7
DKM - 2008 7,8 7,1 7,7 8,3 7,7
ICT Op het gebied van ICT en telefonie gebeurt er veel. De technische mogelijkheden zijn enorm. Een eind 2008 ingestelde interne werkgroep heeft de opdracht te bekijken in hoeverre (het gebruik van) de ICT- en telefoniestructuur voldoet, lettend op de ingezette veranderingen en de uit te zetten ontwikkelingsrichting van De Kleine Meierij. Daarbij wordt in ieder geval de opzet van een DataWareHouse meegenomen.
Communicatie In 2008 zijn we begonnen met het doorlichten van de communicatie in en vanuit De Kleine Meierij. De rol van communicatie in het algemeen en sponsoring in het bijzonder vragen hernieuwde aandacht in het licht van de ingezette koers. Zowel de interne als de externe communicatie zijn cruciaal bij het tot uitvoering brengen van onze plannen. Cruciaal voor het optimaal kunnen bedienen van onze klanten, cruciaal voor een goede werkomgeving maar bovenal cruciaal voor het leveren van een meerwaarde voor de gemeenschap(pen) waarin we actief zijn. Eind 2008 hebben we in dit kader het persprotocol herschreven en het beleid rond sponsoring geactualiseerd.
VvE-beheer De afgelopen jaren is De Kleine Meierij actief geweest op het gebied van VvE-beheer. In de loop der jaren is een aanzienlijke portefeuille opgebouwd met VvE’s waar DKM administratieve en bestuurlijke diensten aan verleende. Ultimo 2008 had De Kleine Meierij 84 VvE’s in beheer met in totaal 2.108 eenheden (appartementen en commerciële ruimtes).
29
Geconstateerd moet ook worden dat VvE-beheer een aparte tak van sport is waarmee als het geen core business is – het niet makkelijk is iets te verdienen. In 2008 is daarom besloten de portefeuille af te stoten. Hiertoe zijn met verschillende gegadigden gesprekken gevoerd die er toe hebben geleid dat de portefeuille per 1 januari 2009 naar een ander partij is overgegaan. DKM Diensten BV heeft hier een belang van 50% in zodat we nog wel betrokken zijn en invloed hebben op dit product. Dat willen we ook want voor een belangrijk deel betreft het VvE’s waar we zelf bezit in hebben.
30
9. Verslag van de Raad van Toezicht Het jaar 2008 was een moeilijk jaar voor De Kleine Meierij. Het vertrek ultimo 2007 van de bestuurder bracht de noodzaak tot aanstelling van een interim bestuurder. De functie werd ingevuld door de heer P. Verkuijlen, die kort daarvoor was aangetreden als lid van de Raad van Toezicht. De heer Verkuijlen trad per 1 januari 2008 af als lid van de Raad van Toezicht en nam vanaf dat moment, tot het aantreden van de nieuwe bestuurder, de heer Simon Jansen, de functie van bestuurder waar. Hij verrichtte het werk in deeltijd. Tijdelijk werden ook door MT-leden bestuurlijke taken verricht. De heer Verkuijlen is niet meer teruggekeerd als toezichthouder. Een bestuurderswisseling zorgt doorgaans voor enige discontinuïteit. In de situatie van De Kleine Meierij luidde het vertrek van de bestuurder een nieuw tijdperk in. Langzamerhand werd duidelijk dat De Kleine Meierij in zwaar weer terecht was gekomen. Dit proces werd versneld na het aantreden per 1 juli 2008 van de nieuwe bestuurder. De nieuw aangetreden bestuurder trof een situatie aan die zich laat kwalificeren als zeer slecht. De Kleine Meierij had in een reeks van jaren een te grote broek aangetrokken. Er waren te veel woningbouwprojecten geacquireerd, er waren te veel grondposities ingenomen, er waren forse langlopende financiële verplichtingen aangegaan en de werkorganisatie was daarop niet berekend, niet aangepast. Daarnaast was de werkorganisatie relatief en absoluut veel te duur. In het bijzonder de zelfopgelegde bouwopgave bleek enorm en zeer risicovol. Een quick scan door de nieuwe bestuurder leverde de conclusie op dat alle projecten minutieus in beeld gebracht dienden te worden om de risico´s te kunnen inschatten en gepaste maatregelen te kunnen nemen. In de tweede helft van het jaar is door Holland van Gijzen advocaten en Ernst en Young accountants een nulmeting gehouden om een onafhankelijk inzicht in de projectenportefeuille te verkrijgen. Voor deze opdracht werd in overleg tussen Raad en bestuurder een apart budget beschikbaar gesteld. De leningenportefeuille bleek in voorgaande jaren een omvang te hebben bereikt die niet meer passend is voor een corporatie met de omvang van De Kleine Meierij. Bovendien was een reeks van zeer langlopende leningen afgesloten, waardoor van enige flexibiliteit in de financiering geen sprake meer was. De werkorganisatie bleek verouderd in haar werkwijzen. Moderne hulpmiddelen en nieuwe inzichten werden niet gehanteerd. Het beloningsniveau en de secundaire arbeidsvoorwaarden waren riant te noemen. De disbalans in de organisatie en de snel verslechterende financiële positie waren bij de Raad van Toezicht slechts in beperkte mate bekend. Dat had te maken met de cultuur binnen de organisatie, waarbij tussen bestuurder en toezichthoudend orgaan een forse afstand bestond en het kennelijke verzuim van de interim-bestuurder die afstand te verkleinen en te rapporteren over de situatie binnen het bedrijf. Zo kon het gebeuren dat eind 2008 een nieuwe toezichthouder werd geworven die pas na het aftreden eind maart 2009 van de overige leden van de Raad geleidelijk inzicht kreeg in de problemen waarmee de organisatie kampte. De per 1 juli 2008 aangetreden bestuurder heeft de situatie zoals hij die aantrof niet alleen bij de Raad van Toezicht aanhangig gemaakt, maar ook het ministerie van VROM op de hoogte gesteld van wat hij aantrof. Dat leidde tot een reeks van gesprekken tussen VROM en de Raad van Toezicht alsook tussen VROM en de bestuurder. De conclusies uit die gesprekken hebben begin 2009 geleid tot het vertrek van drie van de vier leden van de Raad om de weg vrij te maken voor een nieuwe Raad, niet belast met de medeverantwoordelijkheid voor de ontstane situatie. Toch kan de “oude “ Raad van Toezicht betrokkenheid bij het bedrijf niet ontzegd worden. De betrokkenheid was echter te afstandelijk en te weinig indringend. Zo kwam de Raad 7 keer formeel bijeen, doorgaans in aanwezigheid van de bestuurder. Er was geen vast patroon in de te behandelen onderwerpen. Na het bekend worden van
31
het feit dat de organisatie in slecht weer was terechtgekomen is iedere keer dit probleem op de agenda verschenen, in het bijzonder ten aanzien van de vraag hoe precies inzicht verkregen kon worden in precieze aard en omvang van het probleem. Een gedegen analyse van wat er mis was gegaan en wie in welke mate daarvoor verantwoordelijk diende te worden gesteld is niet gemaakt. Besproken onderwerpen in dit verband waren de op gang gebrachte reorganisatie, het aanbestedingsbeleid, de risicoanalyse op de ontwikkelingsportefeuille en de governancecode voor woningcorporaties. Daarnaast en eerder in het verslagjaar werd de agenda gedomineerd door het prestatieoordeel over het boekjaar 2006, de voor corporaties geïntroduceerde vennootschapsbelasting en correspondentie met het Centraal Fonds. Weinig terugkoppeling over de bedrijfsvoering en nog minder over de grote problemen waarin de organisatie dreigde terecht te komen. Het contact tussen Raad van Toezicht en accountant was te beperkt. Er was geen sprake van een actief opdrachtgeverschap richting accountant. De rol van de accountant, de werkwijze en de conclusies in de managementletter “controle jaarrekening 2007 “ zijn vanuit de Raad en het bestuur sterk bekritiseerd. Echter, jarenlang is er nauwelijks kritisch naar het functioneren van de accountant gekeken. En de accountant heeft jarenlang niet kritisch naar de organisatie gekeken. De Raad van toezicht bestond in 2008 uit de volgende leden: Aftredend per
Onafhankelijk
1-1-2007
Her benoemd per N.v.t
31-12-2010
ja
19-1-2004
1-1-2008
ja
1-1-2004
1-1-2008
Afgetreden per 1-102008 31-12-2011
Naam
Leef tijd
Beroep
Benoemd per
Mw H.M. Meulblok* Mr. J.H.M. Erkerns (vz)
51
Team- leider WMO Jurist
Mw mr. A.M.A. Wesselink Drs F. Penninx
47
Management adviseur
67
Ja
52
Lid Raad van 1-1-2005 N.v.t. 31-12-2008 ja Bestuur GGZ Oost-Brabant *Mevrouw Meulblok is naast lid van de Raad van Toezicht in 2008 ook onafhankelijk voorzitter van Stichting Vreemdelingenzorg geweest.
De honorering van bestuur en Raad van Toezicht was als volgt: Naam
Functie
Totaal vast inkomen
Variabel inkomen
Pensioen kosten
Jansen S.*
Directeur € 54.720,36 € 0,00 vanaf 1-7 Verkuijlen P. Waarnemend € 54.437,50 directeur Erkens J. RvT € 4.092,00 Meulblok H. RvT € 2.728,00 Penninx F. RvT € 2.728,00 Wesselink A. RvT € 2.728,00 *De heer S. Jansen is per 1-7-2008 in dienst getreden.
€ 11.626,38
Vergoedingen en werkgevers lasten € 5.215,69
totaal
Periode
€ 71.562,43
1-7-08 t/m 31-12-08 1-1-08 t/m 30-06-08 Geheel 2008 Geheel 2008 Geheel 2008 Geheel 2008
€ 54.437,50 € € € €
4.092,00 2.728,00 2.728,00 2.728,00
Er zijn geen uitkeringen gedaan i.v.m. beëindiging dienstverband. De honorering van de bestuurder, aangetreden per 1 juli 2008, is conform het advies van de commissie Izeboutsz. De honorering van de leden van de Raad van Toezicht ligt in 2008 onder het advies van de vereniging van toezichthouders. J.J.E. van Geest, voorzitter RvT ad-interim M.L.P. Mommersteeg, lid van de RvT
32
10. Geconsolideerde jaarrekening 2008
33
34
10.1 Kengetallen 2008
2007
2006
2005
2004
1. Gegevens verhuureenheden in exploitatie Woningen en woongebouwen
3.571
3.411
3.351
3324
3291
Woonwagens en standplaatsen
24
24
24
24
24
Parkeergelegenheden
71
71
71
71
71
Overige verhuureenheden Totaal
120
120
95
96
26
3.786
3.626
3.541
3.515
3.412
58
45
114
6
2. Aantal mutaties in het woningbezit Opgeleverd Gekocht Overige toevoegingen
46
43
70
70
40
20
13
12
51
Verkocht
12
24
Gesloopt
17
Overige onttrekkingen
14
3. Kwaliteit/woning Aantal reparatieverzoeken
5.484
5.586
5.495
4.868
4.654
Aantal gevallen mutatieonderhoud
264
252
301
229
259
Kosten klachtenonderhoud per vhe (€)
233
305
273
225
275
Kosten mutatieonderhoud per vhe (€) Kosten planmatig onderhoud per vhe (€)
50
56
56
71
59
562
577
433
644
445
4. Het verhuren van woningen Aantal woningen huurprijsklasse goedkoop Aantal woningen andere huurprijsklasse Mutatiegraad (%) Gemiddelde huurverhoging per 1 juli (%)
757
798
814
749
755
2.821
2.620
2.544
2.575
2.536
6,6
6,7
7,6
6,9
6,5
1,6
1,1
2,1
1,7
3,0
Huurachterstand in %
0,53
0,61
0,64
0,73
0,76
Huurderving in %
0,57
0,34
0,80
0,86
0,54
43,0
38,7
38,5
38,5
38,5
5. Organisatie Aantal formatieplaatsen (fte) Aantal personeelsleden Ziekteverzuim (%)
50
46
46
46
48
5,90
5,66
4,54
3,77
7,03
21,87
25,60
14,07
15,28
21,01
6. Balans en winst- en verliesrekening/woning Solvabiliteit Rentabiliteit totaal vermogen (%) Activa in exploitatie (€) Activa in ontwikkeling (€)
-1,8
4,2
5,0
5,5
5,6
57.361
49.925
37.358
34.364
33.484
7.977
8.292
6.625
4.323
4.284
Lang vreemd vermogen (€)
53.784
45.646
40.766
32.927
31.707
Eigen vermogen* (€)
17.064
18.237
7.759
7.107
9.479
-402
883
687
555
571
Jaarresultaat (€)
*) ten behoeve van de vergelijkbaarheid zijn enkele kengetallen herrekend op basis van de bij de kengetallen van het verslagjaar gehanteerde uitgangspunten
35
10.2 Geconsolideerde balans per 31 december 2008 (in duizenden euro’s)
ACTIVA
31-12-2008 Actueel
31-12-2007 Actueel
31-12-2007 Historisch
217.168
181.029
144.802
30.199
30.068
30.068
VASTE ACTIVA Materiële vaste activa In exploitatie In ontwikkeling Ten dienste van de exploitatie
1.335
1.253
1.253
248.702
212.350
176.123
495
988
988
Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidie Leningen u/u
954
954
954
1.449
1.942
1.942
23.145
14.488
14.488
Huurdebiteuren
183
186
186
Belastingen en SV-premies
182
73
73
3.624
1.777
1.777
VLOTTENDE ACTIVA Voorraden en onderhanden werk Vorderingen
Overige vorderingen Overlopende activa
Liquide middelen Totaal Generaal
624
256
256
4.613
2.292
2.292
17.479
27.193
27.193
295.388
258.265
222.038
36
PASSIVA GROEPSVERMOGEN
31-12-2008 Actueel
31-12-2007 Actueel
31-12-2007 Historisch
64.606
66.128
29.901
10.030
12.213
12.213
1.812
23
23
11.842
12.236
12.236
203.624
165.513
165.513
-
-
-
2.812
3.761
3.761
161
501
501
VOORZIENINGEN Voorziening nieuwbouwprojecten Overige voorzieningen
LANGLOPENDE SCHULDEN Leningen gemeenten / kredietinstellingen
KORTLOPENDE SCHULDEN Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en SV-premies Overige schulden Aflossingsverplichtingen komend jaar Overlopende passiva
Totaal Generaal
397
512
512
6.266
4.665
4.665
5.680
4.949
4.949
15.316
14.388
14.388
295.388
258.265
222.038
37
10.3 Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2008 (in duizenden euro’s)
2008 Actueel
2007 Actueel
2007 Historisch
Geactiveerde productie eigen bedrijf
12.400
21.168
21.168
Omzet bouwprojecten en dienstverleningen
16.934
5.123
5.123
-28.001
-24.637
-24.637
1.333
1.654
1.654
18.345
16.998
16.998
20
21
21
BEDRIJFSOPBRENGSTEN
Kostprijs van de omzet Toegevoegde waarde projecten / diensten Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen
19
11
11
1.809
3.476
3.959
497
454
454
22.023
22.614
23.097
294
290
2243
15.194
4.394
3.104
2.421
1.950
1.950
Sociale lasten
272
278
278
Pensioenlasten
369
340
340
Lasten onderhoud
5.008
3.511
3.511
Overige bedrijfslasten
6.076
2.974
2.974
29.634
13.737
14.400
-7.611
8.877
8.697
2.236
1.774
1.774
Winst op verkopen Overige bedrijfsopbrengsten Totaal bedrijfsopbrengsten
BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen materiële vaste activa Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Lonen en salarissen
Totaal bedrijfslasten
RESULTAAT Verschil tussen bedrijfsopbrengsten en –lasten Rentebaten Opbrengsten financiële vaste activa en effecten
82
86
86
-10.249
-7.929
-7.929
-15.542
2.808
2.628
4
-199
-199
-15.538
2.608
2.429
Buitengewone baten
-
-
-
Buitengewone lasten
-
-
-
Rentelasten Resultaat uit gewone bedrijfsvoering voor belasting Vennootschapsbelasting Resultaat uit gewone bedrijfsvoering na belasting
Resultaat voor mutatie actuele waarde
-15.538
2.608
2.429
Mutatie actuele waarde materiële vaste activa
14.016
592
-
Totaal resultaat
-1.522
3.200
2.429
38
10.4 Kasstromenoverzicht 2008 (in duizenden euro’s)
Kasstroom uit operationele activiteiten Saldo opbrengsten en lasten
-7.611
Afschrijvingen en waardeveranderingen
17.671
Veranderingen in werkkapitaal Mutatie voorraden en onderhanden werk
-8.657
Mutatie vorderingen
-2.321
Mutatie kortlopende schulden
-673 -11.654
Mutatie voorzieningen
-394 -1.985
Vennootschapsbelasting
4
Kasstromen uit renten Ontvangen rente
2.236
Opbrengsten financiële vaste activa
82
Betaalde rente
-10.249 -7.931 -9.913
Kasstromen uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vast activa
-40.719
Desinvesteringen in materiële vaste activa
712
Mutatie financiële vaste activa
493 -39.514
Kasstromen uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden
47.000
Aflossingen langlopende schulden
-7.288 39.712
Toename / afname liquide middelen
-9.714
39
10.5 Toelichting op de jaarrekening 2008 Algemeen Geconsolideerde jaarrekening Woningstichting De Kleine Meierij heeft voor de toegestane nevenactiviteiten op 18 december 2003 DKM Holding bv opgericht met daaronder een drietal besloten vennootschappen te weten DKM Projecten bv, DKM Verhuur bv en DKM Diensten bv. Daar de aandelen van de drie werkmaatschappijen volledig eigendom zijn van DKM Holding bv en de aandelen van DKM Holding bv volledig eigendom van Woningstichting DKM zijn, is ten behoeve van het gewenste inzicht gekozen om de toelichting te verstrekken op de geconsolideerde balans en winst- en verliesrekening. Daarnaast is in de consolidatie betrokken de eind 2007 opgerichte vennootschap Stavast Brabant Noordoost BV (fiscale beleggingsinstelling, waarin overigens vooralsnog geen activiteiten worden uitgevoerd) alsmede het 1/3-aandeel van DKM Projecten bv in de VOF Annenburg. De jaarrekeningcijfers van de VOF zijn naar rato van het aandeel in onderhavig jaarrekening verwerkt. De enkelvoudige jaarrekening van Woningstichting De Kleine Meierij is in de bijlage opgenomen. Besluit beheer sociale huursector (BBSH) De jaarverslaggeving van toegelaten instellingen dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector. In dit besluit wordt BW2 titel 9 voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard (afdelingen 1, 9, 10 en 12). Een en ander heeft tevens geleid tot een specifieke richtlijn van de Raad voor de Jaarverslaggeving. In deze definitieve Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de winst- en verliesrekening opgenomen en zijn de voor de sector specifieke presentatie-, waarderings- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. In deze jaarrekening is de Richtlijn toegepast. De waardering van de activa en passiva én de bepaling van het resultaat berusten op de grondslag van verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs respectievelijk nominale waarde, tenzij hierna anders vermeld is. Stelselwijzigingen De financiële positie van DKM is niet alleen afhankelijk van de in het verleden behaalde resultaten, maar ook van de toekomstige verdiencapaciteit. Om het inzicht in de financiële positie te verbeteren is er voor gekozen om met ingang van de jaarrekening 2008 het vastgoed in exploitatie te waarderen op actuele waarde in plaats van historische kostprijs of lagere bedrijfswaarde. Voor de invulling van de actuele waarde is gekozen voor de contante waarde van de toekomstige kasstromen (bedrijfswaarde), vermeerdert met een restwaarde. Overeenkomstig de Richtlijnen voor de Jaarverslaglegging wordt hieraan het verschil tussen de contante waarde van de renteen aflossingsverplichtingen en de nominale schuldpositie van de opgenomen leningen toegevoegd. Verwerking van deze stelselwijziging heeft overeenkomstig de daarvoor geldende regelgeving plaatsgevonden per 1 januari 2007. Het effect op de materiële vaste activa en het vermogen per die datum is een toename van € 35.454.699, inclusief een rentabiliteitswaardecorrectie op de opgenomen leningen van € 10.989.745. Voor het boekjaar 2007 betekent deze stelselwijziging een toename van het resultaat van € 771.864, zodat in totaal het vermogen per 31 december 2007 € 36.226.563 meer bedraagt dan het in de jaarrekening 2007 opgenomen bedrag tegen historische kostprijs (€ 66.128.299 in plaats van € 29.901.737).
40
Fiscaliteiten Met terugwerkende kracht tot 1 januari 2006 heeft DKM een vaststellingsovereenkomst (VSO1) met de Belastingdienst afgesloten. In deze overeenkomst, waarbij gekozen is voor model I zijn specifieke afspraken vastgelegd op welke wijze de verschuldigde vennootschapsbelasting te bepalen is. Aangezien DKM reeds vanaf 2003 een nevenstructuur heeft opgericht en in de toegelaten instelling in principe alleen de voor de vennootschapsbelasting vrijgestelde activiteiten en in de dochtermaatschappijen de belaste activiteiten plaatsvinden, zal op basis van de huidige inzichten geen naheffing vennootschapsbelasting plaatsvinden daar reeds vanaf 2006 met de bepalingen van de VSO rekening is gehouden. De rentekosten worden sinds 2006, overeenkomstig de richtlijnen van de vaststellingsovereenkomst aan de individuele projecten van DKM Projecten bv toegerekend aan het onderhanden werk. Het renteverlies over de boekwaarde van "onroerende zaken in ontwikkeling" wordt evenals in voorgaande jaren nog steeds rechtstreeks ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht doch bij eventueel aan DKM Projecten bv over te dragen grondposities zal alsnog met het hierover geleden renteverlies rekening gehouden worden. Onder gebruikmaking van de "bufferruimten" van VSO I hebben binnen de toegelaten instelling geen belaste activiteiten plaatsgevonden, zodat over de jaren 2006 en 2007 alleen vennootschapsbelasting verschuldigd is over binnen de BV's behaalde resultaten. Op één punt bestond nog onzekerheid. Immers eind 2003 heeft DKM Projecten BV met de toegelaten instelling DKM een overeenkomst afgesloten, waarin afspraken zijn gemaakt omtrent de door de besloten vennootschap over te nemen grondposities en de reeds bestede voorbereidingskosten, een jaarlijkse vergoeding voor de waardeontwikkeling over de grondposities voor zover deze nog niet door de besloten vennootschap zijn overgenomen als ook de afspraak, dat te ontwikkelen huurwoningen ten behoeve van de toegelaten instelling tegen bedrijfswaarde geleverd zouden worden. Laatstgenoemde afspraak was een compensatie voor het feit dat de totale projectenportefeuille zonder (fiscale) herwaardering tegen boekwaarde is overgedragen zodat overdracht tegen bedrijfswaarde, welke lager dan de kostprijs is, uit de verwachte winsten als redelijk werd geacht. Daar op grond van de VSO de opstalrealisatie van huurwoningen vanaf 1 januari 2006 tegen kostprijs aan de toegelaten instelling geleverd dienen te worden, zou de toegelaten instelling onevenredig tekort worden gedaan. Om deze reden wordt voor de vanaf 1 januari 2006 met de bouw gestarte projecten, welke onderdeel uitmaken van de eind 2003 gesloten overeenkomst, per op te leveren sociale huurwoning een korting van € 7.500 (prijspeil 2004) aan de toegelaten instelling verleend. Overigens over de jaren 2006 en 2007 is deze korting nog niet verleend, daar er in deze jaren geen sociale huurwoningen van de eind 2003 overgedragen projecten zijn opgeleverd waarvan de bouw ná 1 januari 2006 gestart is. Met de Belastingdienst is overleg gevoerd zowel ten aanzien van het bovenstaande aspect als ook het voornemen om bij gecombineerde projecten met huur- en koopwoningen (welke géén onderdeel uitmaken van de eind 2003 gesloten overeenkomst), voor de sociale huurwoningen eenzelfde bijdrage te verstrekken voor zover de winst van het betreffende project niet onder de minimumgrens van 2% komt. In januari 2009 is zij akkoord gegaan met onze zienswijze voor de jaren 2006 en 2007. Er zijn verder geen andere punten waarover een discussie loopt. Inmiddels is bekend geworden dat vanaf 1 januari 2008 voor toegelaten instellingen de integrale belastingplicht ingevolge de Wet Vennootschapsbelasting van toepassing is. Daarmee is de VSO I van rechtswege komen te vervallen. DKM heeft geen aanleiding gezien de keuze voor optie 1 aan te passen (mogelijkheid was daarvoor tot 1 februari
41
2008). Voor de overgang van de partiële naar de integrale vpb-plicht is wederom een Vaststellingsovereenkomst (VSO2) opgesteld met de Belastingdienst. DKM heeft deze op 28 april 2009 getekend. Deze overeenkomst regelt de waardering van de activa en de passiva voor de fiscale openingsbalans, alsmede de uitleg van overige fiscale regelgeving voor de berekening van het fiscale resultaat. Belastinglatenties kunnen ontstaan door verschillen in de waardering en de resultaatberekening tussen de commerciële en fiscale jaarrekening. Voor de jaarrekening 2008 hebben wij het niet wenselijk geacht om hiervoor een belastinglatentie op te nemen.
Waarderingsgrondslagen voor activa en passiva Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie Grond, woningen met de daarbij behorende installaties, parkeergelegenheden en overige onroerende en roerende zaken in exploitatie zijn gewaardeerd tegen bedrijfswaarde. Investeringen in woningverbeteringen zijn eveneens gewaardeerd tegen bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde wordt gevormd door het saldo van de contante waarde van de toekomstige opbrengsten en toekomstige uitgaven te berekenen over de resterende levensduur van het complex. Bij de bedrijfswaardeberekening zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: • jaarlijkse huurverhoging per 1 juli 2009 2,5%, daarna 2% tot en met 2013 en vanaf 2014 2,25% • variabele lastenstijging jaarlijks 2,25% • stijging jaarlijkse onderhoudskosten van 3,25% • disconteringsvoet van 6% Daarnaast wordt rekening gehouden met een restwaarde gelijk aan de historische kostprijs van de grond. Voor wat betreft het groot onderhoud/renovatie wordt een kasstroom ingerekend in het 25e exploitatiejaar van € 9.541 per woning. Mocht dit 25e jaar vallen in de jaren 2009 tot en met 2013, worden deze kosten ingerekend in het 30e exploitatiejaar. De bedrijfswaarde wordt per complex berekend. In het jaar van oplevering wordt deze bedrijfswaarde afgezet tegen de werkelijke stichtingskosten. Het verschil wordt als Overige waardeverandering verantwoord in de Winst- en verliesrekening. Waardeverandering van in exploitatie zijnde complexen, als gevolg van parameter- en/of beleidswijzigingen worden in de Winst- en verliesrekening afzonderlijk verantwoord onder de noemer Mutatie actuele waarde. Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Per balansdatum zijn hieronder opgenomen de kostprijs van de in ontwikkeling zijnde projecten van huureenheden minus de verwachte onrendabele toppen (voorzover de investeringskosten hoger zijn dan de berekende tekorten) alsmede de aankoopkosten van de nog aan DKM Projecten bv over te dragen grondposities (inclusief eventueel deels verhuurde opstallen) ten behoeve van koopwoningen en overig commercieel onroerend goed. Overdracht van de grond per project zal zoveel mogelijk via ABC-contracten aan DKM Projecten bv plaatsvinden nadat definitief bekend is, welke vge's gebouwd zullen worden. In het jaar van daadwerkelijke overdracht zullen de hieraan verbonden grondwaarden overeenkomstig de bepalingen van de VSO geen onderdeel meer uitmaken van de "onroerende en roerende zaken in ontwikkeling" maar van de "voorraden en onderhanden werk". Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn gewaardeerd tegen aanschafwaarde verminderd met afschrijvingen op basis van de verwachte gebruiksduur. Deze investeringen worden lineair afgeschreven met uitzondering van het kantoorgebouw en de werkplaats, welke volgens het annuïtaire systeem worden afgeschreven.
42
Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies De uit hoofde van het Besluit Woninggebonden Subsidies (BWS) te vorderen subsidies zijn vastgesteld op basis van de contante waarde van de voorcalculatorische jaarlijkse exploitatietekorten, waarbij rekening is gehouden met toekomstige huur- en lastenstijgingen. Deze vorderingen zijn rentedragend en worden betaald in termijnen van 10% van de toegekende subsidie. Na aftrek van de rentevergoeding wordt het restant van de jaarlijkse bijdrage in mindering gebracht op de te vorderen subsidie. Leningen u/g De aan derden verstrekte WIF-leningen (matchingactiviteiten) zijn gewaardeerd tegen nominale waarde onder aftrek van de ontvangen aflossingen. Voorraden en onderhanden werken De voorraad onderhoudsmaterialen is gewaardeerd tegen laatst betaalde inkoopprijzen. De voorraden nog te verkopen gerealiseerde onroerende zaken zijn gewaardeerd tegen de verwachte netto-opbrengstwaarde. Het onderhanden werk is onder te verdelen in bouwprojecten en dienstverleningsprojecten. De bouwprojecten zijn opgenomen tegen de verrichte uitgaven voor grondverwerving (exclusief de kosten van de nog door de toegelaten instelling over te dragen grondposities) en de bouw van het vastgoed onder aftrek van de aan de toegelaten instelling in termijnen doorberekende kostprijs van te verhuren vastgoedeenheden, reeds aan kopers in rekening gebrachte termijnen en winstaandeel, welke als gerealiseerd wordt beschouwd. Bij dienstverleningsprojecten zijn de voor de betreffende projecten bestede kosten exclusief de hiervoor gefactureerde voorschotten opgenomen. Vorderingen en liquide middelen De kortlopende vorderingen en liquide middelen zijn opgenomen tegen nominale waarde. Op de vordering is de voor dubieuze debiteuren gevormde voorziening in mindering gebracht. Voorzieningen De voorzieningen zijn opgenomen tegen nominale waarde. Langlopende en kortlopende schulden De aangetrokken leningen van overheids- en kredietinstellingen alsmede kortlopende schulden zijn gewaardeerd tegen nominale waarde.
Waarderingsgrondslagen voor de bepaling van het resultaat Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen. Verder worden de bedrijfsopbrengsten verantwoord in het jaar dat zij gerealiseerd zijn. De bedrijfslasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking hebben. Bouw- en dienstverleningprojecten Bij projecten wordt niet eerder winst verantwoord dan nadat een projectvoortgang is bereikt waarbij een verantwoorde inschatting van de projectwinst (eventueel fasegewijs als het project in fasen wordt uitgevoerd) kan worden gemaakt. Voor verwachte verliezen op projecten worden toereikende voorzieningen gevormd als definitief vaststaat dat het betrefende project uitgevoerd zal worden. Voor nieuwbouwprojecten ten behoeve van de verhuur door de toegelaten instelling worden de bij de huurwoningen verwachte onrendabele toppen (verantwoord onder "waardeveranderingen (im)materiële vaste activa") opgenomen in het jaar dat voor de betreffende projecten de verplichtingen voor de nieuwbouw zijn aangegaan. Voorzover de voorinvestering van het betreffende project lager is dan de verwachte onrendabele top, wordt deze voorlopige onrendabele top niet op de investeringen in mindering gebracht doch volledig opgenomen onder de
43
voorziening nieuwbouwprojecten. Na afronding van het bouwproject wordt op basis van nacalculatie de definitieve onrendabele top bepaald. Overige dienstverlening Onder de overige dienstverleningen is opgenomen de contractueel overeengekomen jaarvergoedingen voor VvE-beheer en het gebiedsmanagement, waarbij de directe kosten met uitzondering van de personele uren als kostprijs van de omzet worden aangemerkt. Huren Onder de huren zijn opgenomen de te ontvangen netto-huren exclusief de vergoedingen voor met huurders verrekenbare leveringen en diensten. Op deze baten worden in mindering gebracht de huurderving alsmede verleende kortingen bij afgesloten huurvastcontracten. Voor de huurvastcontracten waarvoor een afkoopsom is overeengekomen, valt afhankelijk van de looptijd van de overeenkomst (5 of 10 jaar) een evenredig deel van de afkoopsom vrij ten gunste van de huuropbrengsten. Voor de aangekochte woningen onder het label "Verzilverd Wonen" (tot en met 2008 8 woningen), waarbij het gratis gebruiksrecht op basis van actuariële berekeningen reeds met de aankoopsom verrekend is, wordt voorzichtigheidshalve géén rekening gehouden met een huuropbrengst ter grootte van de maandelijkse afname van de waarde van het gebruiksrecht. Vergoedingen De overige bij huurders en derden in rekening gebrachte bedragen voor geleverde goederen en diensten, welke niet bij de huur zijn inbegrepen, zijn gesaldeerd met de door derden in rekening gebrachte kosten welke volledig aan de huurders worden doorberekend. Overheidsbijdragen Onder de overheidsbijdragen zijn alleen opgenomen de jaarlijkse bijdragen voor een beperkt aantal woningen (aflopend), daar de overheidsbijdragen voor woningaanpassingen op de hiervoor bestede kosten in mindering worden gebracht. Winst op verkopen Voor de bepaling van de winst op verkoop van bestaande woningen wordt uitgegaan van het verschil tussen de bedrijfswaarde en de verkoopopbrengst. Het resultaat op nieuw te bouwen verkoopwoningen is opgenomen volgens het principe van Percentage of Completion Methode. Afhankelijk van de stand van het werk per 31 december wordt een evenredig deel van de verkoopwinst van de verkochte woningen aan het betreffende boekjaar toegekend. Overige bedrijfsopbrengsten De overige bedrijfsopbrengsten betreffen alle overige vergoedingen voor verleende diensten zoals aan huurders doorberekende administratiekosten en geplaatste zendmasten. Onder de overige bedrijfsopbrengsten is eveneens opgenomen de ten laste van de voorziening onderhoud verantwoorde personele kosten van vaklieden. Daarnaast zijn overeenkomstig de verslaggevingvoorschriften hieronder opgenomen de in andere posten van de winst- en verliesrekening doorberekende personele kosten voor o.a. leefbaarheid en matchingactiviteiten. Lasten onderhoud Onder de onderhoudslasten is opgenomen de werkelijke onderhoudslasten. Rentebaten en -lasten De rentebaten betreffen de aan het verslagjaar toe te rekenen rente- en dividendontvangsten, welke per de balansdatum nog gedeeltelijk te ontvangen zijn.
44
Onder de rentelasten zijn verantwoord de over het boekjaar verschuldigde renten, welke per de balansdatum nog gedeeltelijk te betalen zijn. Vennootschapsbelasting Vanaf 1 januari 2008 maakt Woningstichting De Kleine Meierij onderdeel uit van de fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting, die tot dat moment gevormd werd door DKM Holding bv, DKM Projecten bv, DKM Diensten bv en DKM Verhuur bv. Ten tijde van het samenstellen van de jaarrekening waren de aangiftes tot en met 2007 ingediend en waren door de Belastingdienst de definitieve aanslagen opgelegd. Bij bepaling van de verschuldigde vennootschapsbelasting is uitgegaan van het actuele belastingtarief. Buitengewone baten en lasten Overeenkomstig de verslaggevingsregels worden de behaalde resultaten bij verkoop van bestaand verhuurd bezit van de toegelaten instelling opgenomen onder de "overige opbrengsten" en de onrendabele toppen bij nieuw te verhuren vastgoedeenheden opgenomen onder "waardeveranderingen (im)materiële vaste activa". Hoewel het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening hierdoor sterk wordt beïnvloed, worden alleen overige baten en lasten als buitengewone baten en lasten beschouwd voorzover deze niet uit de gewone bedrijfsuitoefening voortvloeien dan wel van incidentele aard zijn en/of door de grootte van de betreffende posten het inzicht in de baten en lasten uit gewone bedrijfsuitoefening zouden verstoren. Mutatie actuele waarde materiële vaste activa Hieronder is begrepen het nog niet gerealiseerde verschil tussen de bedrijfswaarde aan het begin en aan het einde van het boekjaar, rekeninghoudend met eventuele verkopen en overige waardeveranderingen.
Toelichting op de balans Materiële vaste activa Het verloop van de materiële vaste activa kan als volgt worden weergegeven:
Actuele waarde /aanschafwaarde
In In exploitatie ontwikkeling 181.029 31.043
Afschrijvingen en waardeveranderingen Boekwaarde per 1 januari 2008
Ten dienste van 2.185
Totaal 214.257
-
-975
-932
-1.907
181.029
30.068
1.253
212.350
24.051
16.270
398
40.719
6.454
-6.454
-
-
Mutaties in het boekjaar: Investeringen In exploitatie genomen Desinvesteringen
-351
-339
-22
-712
Afschrijvingen en waardeveranderingen
-8.031
-9.346
-294
-17.671
Mutatie actuele waarde
14.016
-
-
14.016
Saldo mutatie in het boekjaar
36.139
131
82
36.352
Actuele waarde /aanschafwaarde
217.168
40.520
2.552
260.240
-
-10.321
-1.217
-11.538
217.168
30.199
1.335
248.702
Afschrijvingen en waardeveranderingen Boekwaarde per 31 december 2008
45
Actuele waarde materiële vaste activa in exploitatie Voor de in exploitatie genomen onroerende en roerende goederen wordt de actuele waarde bepaald aan de hand van de bedrijfswaarde, zijnde het verschil tussen de toekomstige te ontvangen en te betalen kasstromen. Deze toekomstige kasstromen zijn contant gemaakt met behulp van een disconteringsvoet van 6%. Bij het bepalen van de actuele waarde is tevens rekening gehouden met de correctie volgend uit het verschil tussen de contante waarde van de toekomstige rente- en aflossingsverplichtingen van de opgenomen leningen en de aan de passivazijde verantwoorde nominale bedragen van deze leningen. Deze rentabiliteitswaardecorrectie bedraagt per 31 december 2008 € 20.287.946 (2007: € 15.102.236). Desinvesteringen De desinvesteringen, opgenomen onder onroerende en roerende zaken in exploitatie, betreffen verminderingen als gevolg van woningverkopen. De desinvesteringen, opgenomen onder onroerende en roerende zaken in ontwikkeling, betreffen naast enige grondverkopen overboekingen in verband met afgeronde en in exploitatie genomen bouwprojecten. Eventueel voor specifieke nieuwbouwprojecten ontvangen subsidies zijn reeds op de investeringen in mindering gebracht. Materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie De afschrijvingen zijn bepaald op basis van de volgende levensduur en methodiek: • kantoorgebouw 25 jarige annuïteit • inventarissen 3/7 jaar lineair • werkplaats 25 jarige annuïteit • vervoermiddelen 7 jaar lineair Zekerheden Voor een drietal complexen, zijn hypothecaire rechten verleend. Dit betreffen de complexen De Overlaet (28 vhe's); De Heibloem (13 vhe's) en De Haverleij (32 vhe's). Per de balansdatum bedroeg de totale hypothecaire schuld €8.993.500 (2007: € 10.963.926). Financiële vaste activa 31-12-2008 Te vorderen BWS-subsidie Te vorderen BWS-subsidie begin boekjaar Rentebijschrijving Ontvangen bijdragen Totaal te vorderen BWS-subsidie Leningen u/g (Wif-leningen) Saldo begin boekjaar Aflossingen in het boekjaar Saldo einde boekjaar Totaal financiële vaste activa
988 43 -536
31-12-2007 1.103 49 -164
495 954 -
988 954 -
954 1.449
954 1.942
Voorraden en onderhanden werken 31-12-2008 50 351 22.744 23.145
Grond- en hulpstoffen onderhoudsmaterialen Voorraad gereedgekomen onroerende zaken / koopwoningenwerk starters Onderhanden Totaal
31-12-2007 50 14.438 14.488
De opgenomen voorraad gereedgekomen woningen per 31 december 2008 bestaat enerzijds uit het proportioneel aandeel in de nog niet verkochte woning van VOF De Annenburg en anderzijds uit een in 2008 teruggekochte woning aan de St. Sebastiaanshof te Vught (MGE). Eind 2007 zijn alle nieuwbouwwoningen verkocht zodat er geen voorraad was. Het onderhanden werk kan onderverdeeld worden in het onderhanden werk voor koopwoningen aan starters ad € 1.701.334 (2007: € 63.409),
46
welke door de toegelaten instelling verkocht zijn, alsmede het onderhanden werk ad € 21.042.173 (2007: € 14.437.173) van in totaal 38 (nieuw)bouwprojecten (2007: 39 projecten) en 1 dienstverleningsproject (bouwcoördinatie en -begeleiding ten behoeve van derden), welke als volgt is opgebouwd:
Aangekochte gronden incl. opstallen, betaalde c.q. voorfinancieringen grondverwervingen Vooruitbetaling grondaankoop met hypothecair recht Bouwkosten Kosten voorstudies Architectkosten en overige adviseurs Kosten projectmanagement Overige kosten minus opbrengsten Winstuitkering aan project-participanten Voorlopig voordelig resultaat Netto-financieringslasten Totaal kosten onderhanden werk Af: gefactureerde termijnen Af: bij kopers over termijnen berekende rente Af: subsidies Onderhanden werken (nieuw)bouwprojecten Onderhanden werken (nieuw)bouwprojecten tbv starters (MGE) Onderhanden werken dienstverleningsprojecten Totaal onderhanden werken
31-12-2008
31-12-2007
21.046 1.725 23.511 55 5.409 1.176 1.394 0 577 1.934 56.827 -36.119 -42 -1.339 19.327 1.701 1.716 22.744
11.088 1.725 17.576 41 4.098 1.100 925 0 820 1.389 38.762 -24.668 -14 -1.290 12.790 63 1.585 14.438
31-12-2008 110 117 227 -44 183
31-12-2007 118 93 211 -25 186
Huurdebiteuren Te vorderen huren zittende huurders Te vorderen huren vertrokken huurders Totaal te vorderen Af: voorziening dubieuze debiteuren Totaal
De specificatie van de te vorderen huurbedragen is als volgt: 31 december 2008 x€ Aantal 54 195 31 45 22 18 121 41 227 299
1 maand achterstand 2 maanden achterstand 3 maanden achterstand 4 maanden of meer achterstand Totaal
31 december 2007 x€ Aantal 59 198 25 37 17 16 110 39 211 290
Het verloop van de voorziening dubieuze debiteuren is als volgt: 31-12-2008 25 -4 23 44
Stand per 1 januari In boekjaar afgeboekte posten Dotatie aan de voorziening in het boekjaar Totaal
31-12-2007 25 -10 10 25
Belastingen en SV-premies Opgenomen zijn de te vorderen belastingen van de totale DKM-groep. Overige vorderingen Vorderingen op gemeenten Debiteuren huurders en overige vorderingen Vordering op STAVAST Brabant-Noordoost BV Overige debiteuren (inclusief koopwoningen BV’s) Totaal
47
31-12-2008 386 1.519 1.719 3.624
31-12-2007 72 489 18 1.198 1.777
Overlopende activa Betreft onder andere de nog te ontvangen rente. Liquide middelen Kas In behandeling zijnde overboekingen (kruisposten) Verstrekte kasgeldleningen aan collega corporaties Rekening-courant banken Totaal
31-12-2008 2 4 10.000 7.473 17.479
31-12-2007 2 6 15.000 12.185 27.193
De liquide middelen betreffen de rekening-couranttegoeden bij de huisbankier en enige andere banken (waaronder het aandeel in het banktegoed van de VOF's waarin DKM participeert), welke geheel ter vrije beschikking staan. Met de huisbankier is een rentevergoeding overeengekomen, welke nagenoeg gelijk is aan de rentevergoeding voor 1-maands deposito's. Gezien de ruime liquiditeitspositie, mede doordat de financieringen voor enige in aanbouw zijnde projecten reeds volledig opgenomen zijn, is de bestaande kredietfaciliteit van € 8 miljoen opgeheven en is met de huisbankier overeengekomen een kredietfaciliteit af te sluiten zodra daartoe behoefte bestaat. Een belangrijk deel van de overtollige liquide middelen is tijdelijk in de vorm van kasgeldleningen aan collega corporaties verstrekt. Groepsvermogen In de geconsolideerde jaarrekening wordt het eigen vermogen van de woningstichting en dat van haar dochters gezamenlijk gepresenteerd onder de noemer groepsvermogen. In de enkelvoudige jaarrekening wordt alleen het eigen vermogen van de woningstichting weergegeven, waarvan de toelichting op de afzonderlijke vermogenscomponenten onderstaand is opgenomen. Statutaire reserve (stichtingskapitaal) Opgenomen is het bij oprichting gestorte stichtingskapitaal van € 45. Overige reserves Herinvesteringsreserve Het via de winstbestemming over 2007 aan de herinvesteringsreserve toegevoegde bedrag ad € 32.196 is afgeleid uit het resultaat van de verkoop van een dure huurwoning, zoals bepaald in de VSO (Vaststellingsovereenkomst). Hiermee werd gebruik gemaakt van de fiscale facilteit, die erin voorziet dat over dat deel van de winst de Vpbplicht is uitgesteld. In 2008 is voor de aankoop van een vergelijkbare woningen de herinvesteringreserve ingezet en komt de Vpb-plicht definitief te vervallen. Overige reserve Overeenkomstig de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving wordt het resultaat over enig boekjaar afzonderlijk in de balans tot uitdrukking gebracht. Het verloop van de overige reserve is als volgt, waarbij tevens het voorstel van resultaatbestemming is weergegeven: 31-12-2008 Saldo 1 januari 2007 voor stelselwijzigingen Bij: in verband met stelselwijziging Saldo per 1 januari Jaarresultaat boekjaar Totaal
66.096 -1.490 64.606
31-12-2007 27.473 35.455 62.928 3.168 66.096
Als gevolg van de stelselwijziging in 2008 is de stand Overige reserve per 1 januari 2007 herrekend op € 62,9 miljoen, hetgeen ten opzichte van de jaarrekening 2007 een toevoeging betekent van € 35,5 miljoen. Deze toevoeging heeft betrekking op het verschil tussen de in het verleden gerealiseerde resultaten en de bij het huidige beleid in
48
de toekomst nog te realiseren resultaten. Per 31 december 2008 bedraagt dit verschil € 44,2 miljoen. Het eigen vermogen is per 31 december 2008 21,87% van het totale vermogen (2007: 25,59%). Voorzieningen Voorziening nieuwbouwprojecten 31-12-2008 12.213 7.163 -9.346 10.030
Stand per 1 januari Dotatie in het boekjaar Onttrekking in het boekjaar Stand per 31 december
31-12-2007 10.848 2.804 -1.439 12.213
Overeenkomstig de grondslagen worden alleen de voorziene onrendabele tekorten genomen als de verplichtingen voor het bouwen van de woningen zijn aangegaan. Met de verwachte onrendabelheid van in voorbereiding zijnde te bouwen verhuureenheden is dus nog geen rekening gehouden. Streven hierbij is dat deze tekorten zoveel mogelijk opgevangen worden door de winst op woningverkopen van bestaand bezit en nieuwbouwkoopwoningen, alsmede overige te verkrijgen bijdragen van overheden en samenwerkingspartners. daarnaast is voor een zevental ingenomen ontwikkelposities een voorziening getroffen voor een mogelijk lagere opbrengstwaarde bij ontwikkeling of afstoten van het betreffende project. Hierbij gaat het om een bedrag van bijna € 7 miljoen. De onrendabele tekorten worden in principe op de investeringen in mindering gebracht, tenzij deze voorinvesteringen nog te beperkt zijn om het volledige onrendabele tekort hierop in mindering te brengen. In laatstgenoemde situatie wordt het restantbedrag in de voorziening opgenomen. Per balansdatum betreft dit een bedrag van ongeveer € 3 miljoen. Het reeds op de voorfinanciering in mindering gebrachte bedrag heeft een omvang van € 10,3 miljoen. Overige voorzieningen Voorziening reorganisatie Stand per 1 januari Dotatie in het boekjaar Onttrekking in het boekjaar Stand per 31 december
31-12-2008 2.629 -829 1.800
31-12-2007 -
Voorziening na-sanering Stand per 1 januari Dotatie in het boekjaar Onttrekking in het boekjaar Stand per 31 december
31-12-2008 23 -11 12
31-12-2007 23 23
31-12-2008 14.262 195.628 209.890 -6.266 203.624
31-12-2007 16.242 153.936 170.178 -4.665 165.513
31-12-2008 16.242 -1.227 -753 14.262
31-12-2007 16.984 -742 16.242
Langlopende schulden Leningen gemeenten Leningen kredietinstellingen Totaal langlopende schulden per balansdatum Aflossingsverplichting komend boekjaar Opgenomen onder langlopende schulden
Het verloop van de gemeentelijke leningen is als volgt: Saldo per 1 januari Vervroegde aflossingen in het boekjaar Reguliere aflossing in het boekjaar Saldo per 31 december
49
Het verloop van de leningen kredietinstellingen is als volgt: 31-12-2008 153.936 47.000 -1.137 -4.171 195.628
Saldo per 1 januari Opgenomen leningen Vervroegde aflossingen in het boekjaar Reguliere aflossing in het boekjaar Saldo per 31 december
31-12-2007 133.208 25.300 -4.572 153.936
De rentevoet van de 69 leningen ligt tussen 2 en 8,5%. De gemiddelde gewogen rentelasten bedragen eind 2008 4,92% tegen 5,01% in 2007. De daling van het gemiddelde gewogen rentepercentage van de leningenportefeuille wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door nieuw aangetrokken leningen met een lagere rentevoet dan het gemiddelde gewogen rentepercentage. Met uitzondering van een vijftal leningen, waarvan de totale schuldrestant ongeveer € 3,8 miljoen bedraagt, hebben alle leningen een resterende looptijd van langer dan 5 jaar, terwijl in de komende vijf jaar bij 6 leningen met een totale schuldrestant van circa € 6,8 miljoen een renteconversie zal plaatsvinden. Schulden aan leveranciers Opgenomen zijn de op balansdatum aan leverancier nog verschuldigde bedragen van de totale DKM-groep. Belastingen en SV-premies Opgenomen zijn de op balansdatum verschuldigde belastingen en premies sociale verzekeringen van de totale DKM-groep. Overige schulden 31-12-2008 6 86 43 262 397
Waarborgsommen inclusief rentevergoeding Te verrekenen servicekosten Verzilverd Wonen Overige Totaal
31-12-2007 6 116 64 326 512
Aflossingsverplichting leningen komend jaar De in het volgende boekjaar verschuldigde reguliere aflossing op de afgesloten leningen is als kortlopende schuld opgenomen. Overlopende passiva 31-12-2008 2.461 218 1.910 79 113 899 5.680
Niet vervallen rente leningen Vooruitgefactureerd Gefactureerde voorschotten onderhanden werk Vooruitontvangen huur Vooruitontvangen Huurtoeslag Overige Totaal
31-12-2007 2.370 1 1.814 72 114 578 4.949
Niet uit de balans blijkende verplichtingen Samen met DKM Holding BV, DKM Diensten BV, DKM Projecten BV en DKM Verhuur BV vormt de stichting een fiscale eenheid voor de Omzetbelasting en voor de Vennootschapsbelasting. Binnen deze eenheden kan iedere entiteit hoofdelijk aansprakelijk gesteld worden voor de belastingschuld van de eenheid. In 2006 heeft DKM de eerste 11 appartementen (St. Sebastiaanshof te Vught) voor starters opgeleverd onder het label "Kopen met Korting" en in 2008 zijn hieraan 12 woningen (Berenhof in Berlicum) toegevoegd. Ultimo 2008 zijn nog eens 4 appartementen voor starters in aanbouw (Gildehof te Berlicum). Al deze
50
nieuwbouwwoningen zijn met 20%-korting verkocht onder de voorwaarde, dat bij verkoop deze woning verplicht aan DKM is terug te verkopen, waarbij een verrekening van de verleende korting alsmede een gedeelte van de overwaarde zal plaatsvinden. Zolang de betreffende eigenaren "Kopen met Korting"-woningen niet verkopen, zal DKM de hierop bestaande rechten dus niet kunnen verzilveren, reden waarom in de jaarrekening geen waardering van deze rechten heeft plaatsgevonden. Als WSW-deelnemer hebben wij naar het Waarborgfonds Sociale Woningbouw een zogeheten obligoverplichting. Deze verplichting is voorwaardelijk. Zolang het risicovermogen van het WSW voldoende is om eventuele betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen, wordt geen beroep gedaan op deze obligoverplichting. Het WSW heeft ons laten weten dat zij voor de komende vijf jaar conform de actuele meerjarenliquiditeitsprognose geen beroep verwacht te doen op deze obligoverplichting. Aangegane verplichtingen voor (nieuw)bouwprojecten bedragen eind 2008 in totaal € 111,6 miljoen (eind 2007 € 126,6 miljoen). Voor de bepaling van deze verplichting zijn de projecten betrokken, die al in aanbouw zijn of waarvan vastgesteld is dat deze in binnen afzienbare tijd in aanbouw worden genomen. De omvang van de aangegane verplichting is berekend op het verschil tussen de te verwachte investeringen (exclusief financierskosten) en de reeds verrichte investeringen. De Ontwikkelingscombinatie VOF Annenburg betreft een samenwerkingsverband waarin DKM Projecten bv participeert. Gezien de gekozen rechtsvorm van deze samenwerking is DKM Projecten bv hoofdelijk aansprakelijk voor alle verplichtingen van deze VOF. Risicoparagraaf Projecten, zeker ten aanzien van inbreidingsplannen, worden tegenwoordig gekenmerkt door een lange voorbereidingstijd met allerlei denkbare procedures, welke hogere en onvoorziene kosten voor de projectontwikkelaar tot gevolg kunnen hebben. Daar dit inherent is aan de hedendaagse projectontwikkeling, zijn voor deze financiële risico’s geen afzonderlijke voorzieningen gevormd daar deze kosten als normale projectkosten worden aangemerkt als deze naar verwachting binnen het betreffende project opgevangen kunnen worden. Momenteel bestaat er geen aanleiding om in dit kader een specifieke voorziening te vormen.
Toelichting op de winst- en verliesrekening Geactiveerde productie eigen bedrijf De bouwprojecten kennen diverse fasen. In de onderstaande specificatie van de nieuwbouwprojecten is per project de status van het project eind 2008 aangegeven te weten opgeleverde projecten (1); in aanbouw-zijnde projecten (2) en in voorbereiding zijnde projecten (3):
51
28 vge's De biechten (huurwoningen+zorgcentrum) 10 vge's woon/werk boerderij te Berlicum 20 vge's Jan Heijmanslaan te Hintham 27 vge's Amundsestraat te 's-Hertogenbosch 61 vge's huurwoningen en zorgcentrumhuurwoningen De Donk 77 vge's ver- en nieuwbouw Klockenwrde/Erasmushuis 34 vge's Ravelijn te Lelystad 18 vge's Broekland te Rosmalen 108 vge's Markiezenhof te 's-Hertogenbosch 26 vge's Brede School met huurwoningen te Berlicum 13 vge's Europaplein te Middelrode 14 vge's Schuurkerkpad te Berlicum 54 vge's Annenborch (huurwoningen+zorgcentrum) 22 vge's HEVO (huurwoningen+ouderensociëteit) 12 vge's Taalstraat te Vught units tijdelijke huisvesting 't Beertjeshuis 12 vge's Berenhof te Berlicum (verkoop met korting door DKM) voorschot bouw huurwoningen De Hoven 12 vge's Stamhuise, Bosscheweg te Schijndel voorschot Gildenhof Totaal geactiveerde productie tbv eigen bedrijf
3 1 2 4 1 3 4 4 4 4 4 4 1 1 4 2 2 3 2 2
2008 1.948 66 299 181 390 5.020 -3 943 46 7 623 2 450 120 197 650 510 930 16 5 12.400
2007 400 18 47 2.547 450 8.109 1.209 1.699 28 2.113 1.339 559 275 50 1.328 18 789 190 0 0 21.168
Omzet bouwprojecten en dienstverleningen 2008 16.566 48 96 224 16.934
Omzet bouwprojecten ten behoeve van derden Bij kopers in rekening gebrachte rente Omzet dienstverleningsprojecten Omzet overige dienstverleningen Totaal
2007 4.589 12 244 278 5.123
Omzet bouwprojecten ten behoeve van derden (gefactureerde termijnen) 1/3-aandeel in de verkopen via VOF Annenburg (totaal 55 9 vge's en 1 commerciële ruimte Kerkwijk te Berlicum 16 vge's de Ploeg te Berlicum 95 vge's de biechten, Hintham te 's-Hertogenbosch 6 vge's DGW De Hoven te Rosmalen 16 vge's Schuurkerkpad 3e fase te Berlicum Totaal omzet bouwprojecten voor derden
4 4 1 3 3 4
2008 2.221 455 4.474 9.416 16.566
2007 3.458 1.139 -8 4.589
Omzet dienstverleningprojecten Opgenomen is de gefactureerde omzet die bij derden in rekening is gebracht voor het voeren van de directie bij nieuw- en verbouwprojecten. Omzet overige dienstverleningen VvE-beheer Winst verkoop dure huurwoning van de woningstichting Gebiedsmanagement Totaal omzet overige dienstverleningen
2008 256 -32 224
2007 237 32 9 278
2008 33.849 725 34.574 -6.572 28.002
2007 31.076 515 31.591 -6.954 24.637
Kostprijs van de omzet Kostprijs van de omzet Financieringslasten Mutatie onderhanden werken Totaal kostprijs van de omzet
52
De specificatie van de kostprijs van de omzet in het boekjaar, exclusief uren projectmedewerkers (opgenomen onder personele kosten) is als volgt: bouwprojecten 12.692
dienstverl. projecten -
overige dienstverl -
Totaal 12.692
18.201
-
-
18.201
14
-
-
14
1.804
65
-
1.869
-
-
-
-
1.115
-
9
1.124
Netto financieringslasten
725
-
-
725
Subsidies
-51
-
-
-51
34.500
65
9
34.574
Gronden e.a. Bouwkosten Kosten voorstudies Architecten & adviseurs Winstuitkering participanten Overige netto kosten
Totaal
Huren Woningen en woongebouwen Onroerende zaken, niet zijnde woningen Huurvastcontracten met afkoopsom Huurderving wegens leegstand Huurkortingen Totaal
2008 18.041 481 18.522 -102 -75 18.345
2007 16.770 337 17.107 5 -56 -58 16.998
2008 21 -1 20
2007 21 0 21
Vergoedingen Leveringen en diensten Vergoedingsderving wegens leegstand Totaal
Overheidsbijdragen Opgenomen zijn de jaarlijkse bijdragen die worden ontvangen in verband met in het verleden geïnvesteerde bedragen voor het aanpassen van woningen ten behoeve van de gehandicapte bewoner. Winst op verkopen Op de in het boekjaar ontvangen bedragen bij verkoop van bestaande woningen is de actuele waarde in mindering gebracht. De hieruit resulterende boekwinst wordt onder winst op verkopen verantwoord. Overige bedrijfsopbrengsten Administratievergoeding bij leveringen en diensten Overige Totaal
2008 428 69 497
2007 454 0 454
Afschrijvingen materiële vaste activa In verband met de waardering tegen actuele waarde van materiële vaste activa in exploitatie, blijven de afschrijvingen beperkt tot de activa ten dienste van de exploitatie. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Dotatie aan de voorziening nieuwbouwprojecten Onrendabele investering van in exploitatie genomen Totaal
53
2008 7.163 8.031 15.194
2007 2.804 1.590 4.394
Voor de te bouwen sociale huurwoningen, alsmede voor het maatschappelijk vastgoed in diverse projecten heeft er in het boekjaar een dotatie van € 7,1 miljoen aan de voorziening voor onrendabele investeringen plaatsgevonden. Daarnaast is de bedrijfswaarde van de in het boekjaar in exploitatie genomen nieuwbouw € 8 miljoen lager dan het geïnvesteerde bedrag. Hiervan heeft € 6,3 miljoen betrekking op de aankoop van 108 appartementen aan de Statenlaan, € 1 miljoen op de opgeleverde 27 nieuwe eenheden aan de Amundsenlaan en € 0,5 miljoen op de 18 nieuwe woningen aan de Spirealaan. Lonen en salarissen 2008 1.897 543 2.440 -19 2.421
Bruto salarissen Inhuur personeel Ontvangen ziekengelden Totaal
2007 1.913 59 1.972 -22 1.950
Sociale lasten Opgenomen zijn de over het bruto salaris in het boekjaar verschuldigde sociale lasten. Pensioenpremie De pensioenregeling van Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW) is een toegezegde pensioenregeling. Dit houdt in, dat in het geval van een tekort bij SPW, de werkgever geen verplichting heeft tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. Als gevolg van de onzekere situatie op de financiële markten en de gevolgen hiervan op de dekkingsgraad van het fonds heeft het bestuur van het SPW begin 2009 besloten om per 1 januari 2009 geen indexatie toe te passen en de premiekorting van 2% te laten vervallen. Ten tijde van het samenstellen van de jaarrekening was nog niks bekend omtrent de verdeling van de premieverhoging tussen werknemers en -gevers. Lasten onderhoud De specificatie van de onderhoudslasten is als volgt: 2008 5.038 188 77 191 -486 5.008
Uitbesteed werk (materiaal en manuren) Door eigen personeel uitgevoerd onderhoud Materiaalverbruik eigen personeel EPA-adviezen Aan derden doorberekende kosten onderhoud Totaal
2007 3.534 319 109 116 -567 3.511
Voor het boekjaar 2008 waren de onderhoudsuitgaven begroot op € 4,2 miljoen. Deze geplande uitgaven hebben nagenoeg allemaal in het boekjaar plaatsgevonden. Daarnaast zijn er in 2008 voor ongeveer € 1 miljoen uitgaven geweest, die begroot waren voor het boekjaar 2007. Dit betreft met name het vervangen van standleidingen en liften in een aantal hoogbouwcomplexen. Overige bedrijfslasten 2008 1.693 332 142 38 440 3.431 6.076
Directe bedrijfskosten Leefbaarheid Huisvestingskosten Bestuurskosten / kosten toezicht Overige personeelskosten Algemene kosten Totaal
54
2007 1.424 304 84 26 503 633 2.974
Onder de directe bedrijfskosten zijn de belastingen en verzekeringen opgenomen van het onroerend goed (in totaal € 971.558 in 2008 tegen € 926.883 in 2007), de in 2008 betaalde sectorheffing (Vogelaarheffing) ad € 214.590 en overige exploitatiekosten (€ 507.127 in 2008 tegen € 496.916 in 2007). De kosten van leefbaarheid zijn ten opzichte van 2007 met ongeveer 10% gestegen. De stijging van de huisvestingskosten zijn met name het gevolg van een tijdelijke uitbreiding van het kantoor met losse units, een stijging van de energiekosten, alsmede incidentele onderzoekskosten naar een nieuw kantoor. De overige personeelkosten zijn daarentegen gedaald ten opzichte van 2007, omdat in dat jaar extra kosten voor personeelswerving waren gemaakt (advertentiekosten en ingeschakelde wervingsbureaus). In de algemene kosten is de dotatie aan de gevormde reorganisatievoorziening ad € 2.629.000 opgenomen. Rentebaten Ontvangen rente banktegoeden Rente op overige vorderingen Rente verstrekte kasgeldleningen minus provisie Doorberekende rente Totaal
2008 1.034 1.186 17 -1 2.236
2007 580 1.017 177 1.774
2008 36 46 82
2007 36 50 86
2008 -10.127 -50 -72 -10.249
2007 -7.876 -13 -40 -7.929
Opbrengsten financiële vaste activa Rente WIF-leningen Rente te vorderen BWS-subsidies Totaal
Rentelasten Rente opgenomen leningen Rente overige langlopende schulden Rente kortlopende schulden Totaal
Vennootschapsbelasting Tot en met 2007 was de partiële belastingplicht voor de Vennootschapsbelasting door de woningstichting ondergebracht bij de nevenstructuur, waarbij DKM Holding BV in de fiscale eenheid als moedermaatschappij optrad. In verband met de integrale belastingplicht vanaf 1 januari 2008 is de woningstichting toegevoegd aan de fiscale eenheid en heeft zij de aangifteplicht overgenomen van DKM Holding. Onder andere vanwege de vorming van de reorganisatievoorziening, alsmede de fiscale mogelijkheden tot vorming van een Herinvesteringsreserve voor verkoopresultaten en een onderhoudsvoorziening, wordt over het boekjaar geen belastbaar resultaat verwacht. In verband met de onzekerheid omtrent de fiscale openingsbalans en de eventueel hieruit voortvloeiende belastinglatentie, is besloten over het verlies van 2008 geen actieve belastingvordering op te nemen. Het verantwoorde bedrag heeft betrekking op een correctie voortvloeiende uit de definitieve aangifte over 2007. Mutatie actuele waarde De opgenomen mutatie actuele waarde heeft enerzijds betrekking op de in de beginbalans opgenomen jaarschijf van het betreffende boekjaar, die in het boekjaar is geëffectueerd. Anderzijds betreft dit mutaties in de actuele waarde als gevolg van aanpassingen in uitgangsposities, parameters en beleidswijzigingen. De voor 2008 opgenomen mutaties zijn hoofdzakelijk het gevolg van het in januari 2009 genomen besluit tot (a) verhoging van de huurharmonisatiegrens tot 75%, (b) structurele besparing op de organisatie en (c) een extra besparing op de kosten onderhoud gedurende de komende 5 jaar.
55
Toerekening jaarresultaat 2008 -32 -1.490 -1.522
Onttrekking / vorming herinvesteringsreserve Onttrekking / toevoeging overige reserve Totaal jaarresultaat
2007 32 3.168 3.200
Van het negatieve resultaat over het boekjaar is € 32.196 onttrokken aan de Herinvesteringsreserve, in verband met de aankoop van een woning. Het resterende negatieve resultaat is ten laste van de algemene reserve gebracht.
Bezoldiging bestuur en toezichthouders Over het verslagjaar is € 138.276 aan lasten ter zake van bezoldiging en ter zake van pensioenen voor bestuurders en toezichthouders opgenomen. De specificatie hiervan kan als volgt per persoon worden weergegeven: Naam
Functie
Vast inkomen
Jansen S.
Bestuurder
54.720
Verkuijlen P. *
Bestuurder a.i.
54.438
pensioenlasten
werkgeverslasten en vergoedingen 11.626 5.216
totaal Periode
71.562 1-7-08 / 31-12-08 54.438 1-1-08 / 30-06-08
Erkens J.
voorzitter RvT
4.092
4.092 Geheel 2008
Meulblok H.
lid RvT
2.728
2.728 Geheel 2008
Penninx F.
lid RvT
2.728
2.728 Geheel 2008
Wesselink A.
lid RvT
2.728
2.728 Geheel 2008
121.434
11.626
5.216
138.276
* Het inkomen van de heer P. Verkuijlen, interimbestuurder, betreft een managementfee.
56
10.6 Verloopoverzicht actuele waarde (in duizenden euro’s)
2008
2007
Materiële vaste activa einde boekjaar
181.029
167.740
Materiële vaste activa begin boekjaar
217.168
181.029
36.139
13.289
Vrijval kasstromen
-1.517
-1.384
Effet van een jaar opschuiven
-1.454
-238
-2.971
-1.622
-351
-1.069
Mutatie in het boekjaar Autonome ontwikkelingen
Voorraadmutaties Verkoop Nieuwbouw Aankoop
7.022
13.766
15.451
-
22.122
12.697
Parameterwijzigingen Wijzigingen verkoopopbrengsten Huurstijging Lastenstijging
87
-
5.771
3.512
-1.256
-798
4.602
2.714
Niveauwijzigingen Onderhoudsuitgaven Overige exploitatie-uitgaven
8.367
-2.579
-1.167
-2.033
7.200
-4.612
5.706
3.181
-520
931
5.186
4.112
Rentabiliteitswaardecorrectie Nieuwe leningen Aflossingen
57
10.7 Overige gegevens Enkelvoudige balans per 31 december 2008 (in duizenden euro’s)
31-12-2008 Actueel
31-12-2007 Actueel
31-12-2007 Historisch
217.168
181.029
144.802
30.199
30.068
30.068
1.335
1.253
1.253
248.702
212.350
176.123
495
988
988
5.643
5.781
5.781
954
954
954
7.092
7.723
7.723
1.979
114
114
Huurdebiteuren
183
186
186
Belastingen en SV-premies
129
-
-
15.475
6.353
6.353
1.943
605
605
ACTIVA VASTE ACTIVA Materiële vaste activa In exploitatie In ontwikkeling Ten dienste van de exploitatie
Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidie Deelnemingen Leningen u/u
VLOTTENDE ACTIVA Voorraden en onderhanden werk Vorderingen
Vorderingen op groepsmaatschappijen Overige vorderingen Overlopende activa
Liquide middelen Totaal Generaal
404
180
180
18.134
7.324
7.324
15.421
24.843
24.843
291.328
252.354
216.127
58
PASSIVA
31-12-2008 Actueel
31-12-2007 Actueel
31-12-2007 Historisch
EIGEN VERMOGEN Statutaire reserve Overige reserves Resultaat boekjaar
0
0
0
66.128
62.928
27.473
-1.522
3.200
2.429
64.606
66.128
29.902
10.030
12.213
12.213
1.800
-
-
11.830
12.213
12.213
203.371
165.260
165.259
VOORZIENINGEN Voorziening nieuwbouwprojecten Overige voorzieningen
LANGLOPENDE SCHULDEN Leningen gemeenten / kredietinstellingen
KORTLOPENDE SCHULDEN Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en SV-premies Overige schulden Aflossingsverplichtingen komend jaar Overlopende passiva
Totaal Generaal
-
-
-
1.064
388
388
90
116
116
396
450
450
6.266
4.665
4.665
3.705
3.134
3.134
11.521
8.753
8.753
291.328
252.354
216.127
59
Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2008 (in duizenden euro’s)
2008 Actueel
2007 Actueel
2007 Historisch
18.345
16.998
16.998
20
21
21
BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen
19
11
11
Winst op verkopen
1.809
3.476
3.959
Overige bedrijfsopbrengsten
1.445
1.288
1.288
21.638
21.794
22.277
294
290
2.242
15.194
4.394
3.104
2.421
1.950
1.950
Sociale lasten
272
278
278
Pensioenlasten
369
340
340
Lasten onderhoud
5.008
3.511
3.511
Overige bedrijfslasten
5.947
2.946
2.946
29.505
13.709
14.371
-7.867
8.085
7.906
2.168
1.738
1.738
Totaal bedrijfsopbrengsten
BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen materiële vaste activa Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Lonen en salarissen
Totaal bedrijfslasten
RESULTAAT Verschil tussen bedrijfsopbrengsten en –lasten Rentebaten Opbrengsten financiële vaste activa en effecten Rentelasten Resultaat uit gewone bedrijfsvoering voor belasting Vennootschapsbelasting Resultaat uit gewone bedrijfsvoering na belasting Aandeel in resultaat deelnemingen Resultaat voor mutatie actuele waarde
82
86
86
-10.198
-7.914
-7.914
-15.815
1.995
1.816
83
-
-
-15.732
1.995
1.816
194
613
613
-15.538
2.608
2.429
Mutatie actuele waarde materiële vaste activa
14.016
592
-
Totaal resultaat
-1.522
3.200
2.429
60
Wettelijke bepalingen inzake bestemming van het resultaat Artikel 22 van het BBSH bepaalt dat het resultaat uitsluitend bestemd mag worden voor werkzaamheden op het gebied van de volkshuisvesting. Bestemming van het resultaat Ter voldoening aan de wettelijke bepalingen is van het resultaat over het boekjaar € 32.196 aan de herinvesteringsreserve onttrokken en € 1.490.284 aan de overige reserves. Gebeurtenissen na balansdatum In het kader van integrale vennootschapsbelastingplicht voor Woningstichting De Kleine Meierij met ingang van 1 januari 2008 is er door de Belastingdienst, Aedes en afgevaardigden uit de corporatiebranche overleg gevoerd over de praktische invulling hiervan. Dit heeft op 23 januari 2009 geresulteerd in een vaststellingsovereenkomst (VSO2). Op 28 april 2009 is deze overeenkomst door de woningstichting ondertekend. Als gevolg van de invoering van de integrale vennootschapsbelastingplicht voor de woningstichting is er geen sprake meer van onbelaste activiteiten en heeft het laten uitzakken van commercieel vastgoed fiscaal geen voordelen. Per 1 januari 2009 zijn de diensten die werden verricht voor Verenigingen van Eigenaren overgedragen aan VB&T VvE Diensten Noord Oost Brabant BV. DKM Diensten BV is voor 50% eigenaar van deze per 19 januari 2009 opgerichte entiteit. De overige 50% is eigendom van VB&T-Groep BV. Accountantsverklaring
61
