jaarverslag 2012 samenwerken aan een mensgerichte en professionele Kleine Meierij

ja a r v er sl a g 20 12

s a m e n w e r ke n aan een mensgerichte en professionele Kleine Meierij

PAGINA 2

PAGINA 3

Missie Kleine Meierij biedt producten en diensten aan op het gebied van wonen en de woonomgeving. Wij spelen daarbij in op de wens van de woonconsument. Doelgroepen zijn huishoudens die niet zelf in hun woonwensen kunnen voorzien en steeds vaker ook huishoudens die kiezen voor gemak en service. Wij werken samen met overheden en/of marktpartijen op het gebied van wonen, zorg en welzijn. Bij die samenwerking tonen wij ons een betrouwbare partner. Kleine Meierij aan de Weidestraat 2 te Rosmalen

PAGINA 4

PAGINA 5

Voorwoord6 Hoofdstuk 01

De organisatie

Hoofdstuk 02

Belanghebbenden en toezichthouders

14

Hoofdstuk 03

Ontwikkeling bezit en kwaliteit van onze woningen

18

Hoofdstuk 04

Beheer en verhuur van onze woningen

24

Hoofdstuk 05

Betrokken bewoners

28

Hoofdstuk 06

Leefbare woonomgeving

32

Hoofdstuk 07

Wonen, zorg en welzijn

36

Hoofdstuk 08

Financiële continuïteit

38

Hoofdstuk 09

Relaties en verbindingen 

42

Hoofdstuk 10

Governance

46

Hoofdstuk 11

Raad van Toezicht

50

Hoofdstuk 12

Kengetallen

54

8

Hoofdstuk 13 Jaarrekening 2012 Balans per 31 december 2012  Winst- en verliesrekening over 2012 Overzicht kasstromen 2012 Toelichting grondslagen voor waardering en resultaatbepaling  Overzicht verloop actuele waarde  Enkelvoudige balans per 31 december 2012  Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2012

56

Hoofdstuk 14

92

Overige gegevens  Wettelijke bepalingen inzake bestemming van resultaat Bestemming van resultaat Gebeurtenissen na balansdatum

PAGINA 6

Simon Jansen, directeur-bestuurder

PAGINA 7

Voorwoord Participatie en betrokkenheid

2012

Kleine Meierij richtte haar pijlen in 2012 vooral op participatie en betrokkenheid. Bijvoorbeeld door onze medewerkers en externe belanghebbenden nauw te betrekken bij de totstandkoming van ons nieuwe koersplan 2013-2017 door middel van interne en externe belanghebbendenbijeenkomsten. Ook legden we ons meer toe op de persoonlijke contacten met onze klanten, op kantoor en door huisbezoeken. Dat werd mede mogelijk door het aanpassen van onze openingstijden en geeft ruimte en rust in onze contacten. In het verslagjaar gingen we in overleg met de huurdersbelangenverenigingen verder met de oprichting van de Stichting Huurdersbelangen Kleine Meierij. Inmiddels is het bestuur benoemd en werd de stichting in maart 2013 notarieel opgericht. Nu kunnen we afspraken maken over hoe we verder gaan. De meting door het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH) met betrekking tot de kwaliteit van onze dienstverlening is voor ons een bevestiging dat we op de goede weg zijn. Kleine Meierij is landelijk gestegen naar plaats 16 (2011 plaats 124 van 200 deelnemers). Nu is het taak om ons niveau van dienstverlening vast te houden.

Toekomst

Het Koersplan 2013-2017 beschrijft onze speerpunten van beleid voor de komende jaren. De kernboodschap is ‘focus’. Wij kunnen als corporaties niet alles zelf doen, maar we kunnen het wel samen met anderen doen. Denk hierbij aan welzijns- en zorginstellingen, gemeenten, maatschappelijk middenveld en collega corporaties. Kleine Meierij gaat zich voornamelijk richten op de woonlasten, de beschikbaarheid van woningen, leefbaarheid en zorg.

Rutte 2 Het kabinet-Rutte II heeft de wereld van de corporaties, en daarmee ook die van de huurders, in korte tijd op zijn kop gezet. Het kabinet probeert twee bewegingen in een keer te maken, dat is bezuinigen en het stelsel wijzigen. Eigenlijk een onmogelijke opgave. Wat de gevolgen zijn en hoe de corporaties dit gaan verwerken, is nog ongewis. Moeten we bij de pakken neerzitten? Nee! De problemen zijn te groot om te kniezen. Gelukkig kunnen wij de (financiële) consequenties van het Woonakkoord betalen. Dat komt omdat wij de afgelopen jaren fors hebben gereorganiseerd en de vastgoed-, ontwikkel- en leningenportefeuille hebben afgebouwd. Maar liever investeren we dat geld in het onderhoud van ons woningbezit en in onze dienstverlening. Gezien de ontwikkelingen blijft begrotingsdiscipline belangrijk en wordt deze zelfs steeds belangrijker.

Tot slot

De ‘huur koek’ is schaarser en die gaan we samen opnieuw verdelen. Hiervoor zijn we in gesprek met onze collega corporaties, de huurders, de welzijns- en zorginstellingen, het maatschappelijk middenveld en de gemeenten. Ons gezamenlijk motto is ‘onorthodoxe situaties vragen om onorthodoxe oplossingen’. Wij zijn er van overtuigd dat er over een paar jaar weer een nieuwe werkelijkheid is.

Visie Met vriendelijke groeten, Kleine Meierij wil een corporatie zijn die professioneel en volledig transparant middenin de samenleving opereert. Samen met bewoners, inwoners en partners geven wij vorm en inhoud aan wonen, zorg en welzijn voor mensen die niet of moeilijk in eigen woonruimte kunnen voorzien.

Simon Jansen MRE MRICS

PAGINA 8

PAGINA 9

De organisatie Onze medewerkers maken de organisatie. Zij zijn onmisbaar. Niet alleen voor het uitvoeren van de dagelijkse werkzaamheden om de organisatie draaiende te houden voor onze klanten en andere belanghebbenden. Hun inbreng is cruciaal voor het (toekomstig) beleid en voortbestaan van Kleine Meierij. Onze medewerkers zijn dan ook nauw betrokken bij het vormgeven van ons organisatiebeleid en krijgen veel verantwoordelijkheid. Dit motiveert en verhoogt hun betrokkenheid bij onze organisatie. Dat vertaalt zich door in de kwaliteit van onze dienstverlening en dus in de klanttevredenheid! Onze medewerkers

PAGINA 10

PAGINA 11

Organisatiestructuur De organisatiestructuur van Kleine Meierij ziet er als volgt uit:

Raad van Toezicht

• kwalitatief in stand houden van het woningbezit • betrekken van bewoners bij beleid en beheer • waarborgen van financiële continuïteit • bevorderen van leefbaarheid in wijken en buurten • bijdragen aan de combinatie van wonen en zorg

Speerpunten

Binnen het ondernemingsplan richt Kleine Meierij zich ieder jaar op een aantal speerpunten. In het verslagjaar lag de focus op: directiesecretaresse • het versterken van de financiële positie pr en communicatie • invulling geven aan de aanbevelingen uit het personeel en organisatie visitatierapport van 2011 • het versterken van de samenwerking met collega corporaties en belanghebbenden markt en beheer bedrijfsdiensten vastgoedontwikkeling • het optimaliseren van de klanttevredenheid, die KWH Het managementteam bestaat uit: jaarlijks toetst Simon Jansen, directeur-bestuurder • nadrukkelijker invulling geven aan ons motto ‘Samen werken aan een mensgerichte en professionele Kleine Martien Mantel, manager bedrijfsdiensten Harald Schell, manager markt en beheer Meierij’ directeur-bestuurder

Het managementteam (MT) heeft wekelijks overleg. Daarnaast vindt eens per maand een ‘groot-MT’ plaats, waar ook de directiesecretaresse, de medewerker personeel en organisatie en de communicatie adviseur aan deelnemen. Vaste onderwerpen die tijdens het groot-MT aan de orde komen, zijn actuele ontwikkelingen binnen de corporatiebranche, het verslag van het voorgaande overleg, de actuele besluitenlijst en de stand van zaken op het gebied van personeel en organisatie, markt en beheer en bedrijfsdiensten.

Afdeling vastgoedontwikkeling

Vastgoedontwikkeling is sinds 2010 extern ondergebracht bij een projectmanagementbureau. Wij hebben dan ook besloten de afdeling vastgoedontwikkeling per 1 januari 2013 op te heffen.

Ondernemen volgens plan Kleine Meierij ondernam ook in 2012 volgens de visie die in het ondernemingsplan als volgt is verwoord: Kleine Meierij wil een corporatie zijn die professioneel en volledig transparant middenin de samenleving opereert. Samen met bewoners, inwoners en partners geven wij vorm en inhoud aan wonen, zorg en welzijn voor mensen die niet of moeilijk in eigen woonruimte kunnen voorzien. Dat doen wij door te werken volgens de Governancecode Woningcorporaties (zie ook hoofdstuk 10) met transparante beleidsvoering en open communicatie, door te investeren in mensen en door terug te keren naar onze kernactiviteiten. Met kernactiviteiten bedoelen wij de zes prestatievelden van het Besluit beheer sociale huursector (Bbsh): • passend huisvesten van de doelgroep

Uitwerking

Door het regulier en extra aflossen van leningen en geen nieuwe leningen meer aan te gaan, zijn wij erin geslaagd onze financiële positie verder te versterken. Daarnaast is kostenbewustzijn onderdeel van onze dagelijkse werkzaamheden. Eind 2011 kwam uit het visitatierapport naar voren dat zowel de visitatiecommissie als de gevisiteerden veel respect hadden voor de wijze waarop het bestuur en de Raad van Toezicht Kleine Meierij weer op de rails hebben gezet. Het werd echter tijd om onze blik weer op de buitenwereld te richten. Dat advies hebben wij overgenomen. Om onze belanghebbenden meer te betrekken bij het beleid van Kleine Meierij zijn wij in 2012 gestart met themadialogen met onze interne belanghebbenden – onze medewerkers – en met onze externe belanghebbenden. Tijdens opeenvolgende bijeenkomsten zijn de thema’s ‘De kerntaken van Kleine Meierij’ en ‘De kwaliteit van onze dienstverlening’ besproken. Deze open en ontspannen themabijeenkomsten zorgen er enerzijds voor dat onze belanghebbenden meer begrip krijgen voor waar Kleine Meierij mee bezig is, anderzijds krijgen wij meer inzicht in wat er speelt en leeft bij onze medewerkers, klanten en partners. Wij nemen de inbreng uit de dialogen mee in ons Koersplan 2013-2017. Medio 2013 leggen wij dit koersplan ter goedkeuring voor aan de Raad van Toezicht, waarna het bestuur het vaststelt. Het koersplan vormt vanaf dat moment de basis voor onze jaarplannen en begrotingen tot 2017. Een jaarlijks terugkerend onderwerp van gesprek met de gemeenten waarin wij werkzaam zijn; ’s-Hertogenbosch, Sint-Michielsgestel en Bernheze, zijn de prestatieafspraken.

Door de economische en politieke ontwikkelingen is het onderling opleggen van nieuwbouw, het realiseren van een X aantal nieuwbouwwoningen per jaar, geen oplossing voor de problemen op (sociaal) huisvestelijk gebied. Deze tijd vraagt om samenwerking. Samenwerking met gemeenten, collega corporaties en (maatschappelijke) partners, zoals welzijns- en zorginstellingen, maar ook met bouwondernemingen. Alleen door samen te investeren kunnen we onze doelen bereiken. We spreken in het kader van de afspraken met gemeenten dan ook liever van een sociaal akkoord, dan van prestatieafspraken. Voor ’s-Hertogenbosch hebben BrabantWonen, Kleine Meierij en Zayaz hun streven naar een sociaal akkoord beschreven in het essay ‘De kunst van het samenleven’. Daarin komen vijf speerpunten naar voren die het leven in ’s-Hertogenbosch mogelijk, aantrekkelijk en betaalbaar moeten houden: • van woning naar wonen • van collectieve arrangementen naar individuele wensen • van sectorperformance naar ketensamenwerking • van toevallige buurten naar betrokken nabuurschap • van energie-experimenten naar een duurzame stad Gemeente, corporaties en (maatschappelijke) partners plaatsten in november hun handtekening onder dit essay. Daarmee gaven zij aan de inhoud van het essay te onderschrijven. Het doel is om de speerpunten uit ‘De kunst van het samenleven’ in 2013 aan te pakken. Intern richtten wij ons voornamelijk op het verder verbeteren van de kwaliteit van onze dienstverlening. Een voorbeeld. Met ingang van 1 januari 2012 pasten wij onze openingstijden aan. Voor klanten die graag op eigen gelegenheid bij ons binnen lopen voor informatie is de woonwinkel open van 08.30 tot 12.30 uur. Klanten die liever een afspraak maken, kunnen terecht tussen 13.00 en 17.00 uur. Dankzij deze nieuwe manier van werken kunnen onze verhuurmakelaars woningbezichtigingen vaker persoonlijk begeleiden en is er meer tijd voor de nazorg van nieuwe klanten. Onze woonconsulenten hebben ook meer ruimte voor afspraken, eventueel bij de klant thuis. Dat creëert rust voor zowel onze klanten als voor onze medewerkers.

Onze medewerkers Zonder onze medewerkers zouden wij bovengenoemde speerpunten niet kunnen bereiken. Zonder medewerkers geen bedrijf! Zij vormen dan ook een belangrijk onderdeel van ons organisatiemotto ‘Op weg naar een mensgerichte en professionele Kleine Meierij’. Dat uitte zich in 2012 onder andere door de implementatie van het, in 2011 geschreven, integrale personeelsbeleidsplan. In dit beleids­ plan zijn de kritische succesfactoren beschreven op het gebied van personeelsmanagement. Deze zijn vertaald in prestatie-indicatoren, waar Kleine Meierij in het verslagjaar

nadrukkelijk mee aan de slag ging. Zo liepen collega’s een dag mee met een woonconsulent, deelden we (nieuw) beleid en belangrijke ontwikkelingen met elkaar tijdens personeelsbijeenkomsten (‘Dare tot Share’), vonden interne dialogen plaats over ons (toekomstig) beleid, dat we onder andere gebruiken voor ons Koersplan 2013-2017, en investeerden wij in verzuimbeleid. Daarnaast kregen medewerkers indien gewenst individuele begeleiding (coaching trajecten).

Zelfstandig werken

Ook werkten wij intensief aan zelfstandigheid, de eigen verantwoordelijk­ heid van onze medewerkers. Er vindt nu regelmatig overleg plaats met en tussen medewerkers tijdens afdelings­ overleggen en overleggen binnen de eigen functie­groep. Onze medewerkers stellen hun eigen afdelingsdoelen op en zijn kostenbewust bezig met hun dagelijkse werkzaamheden. We verwachten van onze medewerkers dat ze oplossingen aanreiken. Hun inbreng is cruciaal. Zij zijn degenen die dagelijks contact hebben met interne en externe klanten en met andere belanghebbenden. Het zo laag mogelijk in de organisatie neerleggen van verant­ woorde­lijkheid, kan de eigen functie ook interessanter maken. Dankzij deze manier van aansturen neemt de motivatie en betrokkenheid van onze medewerkers toe. Dit werkt positief door in het lage verzuimcijfer en de hoge klanttevredenheid.

Beoordeling werkzaamheden

De kwaliteit van geleverd werk en de manier waarop we met onze interne en externe klanten omgaan, is belangrijk. De manier waaróp we resultaat leveren, we onze doelen bereiken, is echter net zo belangrijk. Een medewerker moet over de juiste vaardigheden en competenties beschikken om zijn of haar functie goed te vervullen. Hier staan we nadrukkelijk bij stil in de persoonlijke gesprekken met onze medewerkers binnen de HRM-cyclus. Onze HRM-cyclus bestaat jaarlijks uit een planningsgesprek, een functioneringsgesprek en een beoordelingsgesprek. In het verslagjaar is de HRM-cyclus gehandhaafd, maar inhoudelijk sterker geworden. Managers en medewerkers hadden meer ervaring met het voeren van de gesprekken en het beschrijven van concrete resultaatafspraken. Daarnaast mochten medewerkers meebeslissen welke functiespecifieke competenties aan het beoordelingsformulier werden toegevoegd.

Verankerde organisatie

In 2012 verankerde de veranderde organisatie zich. Niet alle medewerkers bleken in staat om mee te bewegen met deze organisatie. Acht medewerkers traden uit dienst. Ons team is echter versterkt met vier nieuwe medewerkers. Het is belangrijk dat dit team en daarmee de organisatie zo flexibel mogelijk is, om toekomstige veranderingen aan te kunnen en de inzetbaarheid binnen en buiten de organisatie te verbeteren.

PAGINA 12

PAGINA 13

Op 31 december 2012 had Kleine Meierij 32 medewerkers in dienst. Dit komt overeen met 29,78 fte. Er is gebruik gemaakt van vier inleners. Een interim assistent-manager markt en beheer richtte zich in 2011 en 2012 op de samen­ stelling en het functioneren van de functiegroepen. Voor het opvangen van de werkzaamheden door vertrek van de medewerker bedrijfsbureau is een ZZP-er aangetrokken. Tot slot vingen twee woonconsulenten het plotselinge vertrek van een collega op, wat ook de senior medewerker markt de ruimte gaf om de klantgerichte functiegroepen aan te sturen.

De ondernemingsraad

Het voordeel van een klein vast team is dat de medewerkers sterk betrokken zijn bij de organisatie en bij de klant. Zij tonen inzet, zijn gemotiveerd en servicegericht. Dankzij de korte lijnen kunnen wij snel schakelen. Ieder voordeel heeft echter ook zijn nadeel. De organisatie is kwetsbaar als een medewerker wegvalt. Om dat te voorkomen heb je all round medewerkers nodig. Daar zijn we naar toe aan het werken.

De ondernemingsraad vervult een formele positie binnen Kleine Meierij. De vier belangrijkste bevoegdheden van de OR zijn: a) adviesrecht. De OR mag advies geven over de financieel-economische en de bedrijfsorganisatorische kant van de organisatie. b) instemmingsrecht. De onderneming dient de OR om instemming te vragen bij voorstellen op het gebied van het sociale beleid in de onderneming. c) initiatiefrecht. De OR heeft de mogelijkheid om zelf voor­stellen in te dienen. d) informatierecht. De OR heeft recht op bepaalde beleids- en organisatorische informatie. Daarnaast kan de OR informatie vragen, indien zij dit nodig heeft voor haar functioneren.

Laag ziekteverzuim

Het ziekteverzuim lag laag in het verslagjaar; 1,87 procent. Een stuk lager dan in 2011 (7,29 procent). Dit komt door het lage aantal langdurig zieken. Is er sprake van ziekte, dan is er direct verzuimbegeleiding. Er is regelmatig contact met de zieke medewerker en als medewerkers vaker dan twee keer per jaar verzuimen wegens ziekte, bespreken we dat gezamenlijk.

Medewerkers en ontwikkeling

3 procent van de loonsom, zijnde € 75.000,00, is gereser­ veerd voor opleidingen. Daarnaast is er, volgens caoafspraken, een individueel loopbaanontwikkelingsbudget per mede­ werker. In 2012 werd daar € 10.460,00 van besteed (2011: € 5.519,00), met name voor individuele coaching trajecten. Een enkeling gebruikte het budget om zijn of haar loopbaan een geheel nieuwe wending te geven. Sommige medewerkers hebben hun budget volledig ingezet. Dit toont aan dat onze medewerkers goed gebruik maken van de mogelijkheden die onze CAO Woondiensten biedt. Uit de besteding van het budget voor functie gebonden opleidingen valt op dat een groot deel besteed werd aan incompany trainingen over bijvoorbeeld huurrecht, zakelijk Twitteren en inkomensregistratie woningzoekenden. Deze laatste training kwam tot stand in samenwerking met collega corporaties BrabantWonen en Zayaz. Medewerkers volgden vanzelfsprekend ook individueel opleidingen.

De ondernemingsraad (OR) bestond voorheen uit vijf leden. Twee leden traden in 2012 uit dienst. Per 31 december 2012 had de OR de volgende samenstelling: Naam medewerker Functie en rol binnen de OR Ciske Rovers opzichter en voorzitter OR Frank Verhees senior medewerker planning en control en vicevoorzitter OR Kees Deckers opzichter en secretaris OR

Juist binnen een kleine organisatie als Kleine Meierij met korte communicatielijnen, waarin veelvuldig informeel wordt overlegd, vervult de OR een waardevolle rol. In 2012 vergaderden de OR en de directeur-bestuurder drie keer met elkaar. Tijdens deze besprekingen kwamen de volgende onderwerpen aan de orde: • opheffen afdeling vastgoedontwikkeling per 1 januari 2013 • samenstelling Raad van Toezicht • samenstelling ondernemingsraad • omgangsprotocol • selectie nieuw primair systeem (automatisering) • invulling vacatures • HRM-cyclus • externe politiek-economische en lokale ontwikkelingen

Belang van communiceren Intern

Ondanks het feit dat Kleine Meierij een kleine organisatie is en er korte lijnen zijn, is communicatie een belangrijk onderwerp. Medewerkers moeten weten wat er speelt binnen de organisatie om hun dagelijkse werk te kunnen uitvoeren. De zaken die tijdens het wekelijkse MT en het maandelijkse groot-MT ter sprake komen, vinden hun weg binnen de organisatie via afdelingsoverleggen.

Daarnaast beschikt Kleine Meierij over een intranet waar medewerkers organisatie- en beleidsinformatie vinden en het laatste nieuws kunnen lezen. Vijf keer per jaar organiseren we informele lunch­bijeen­­­komsten, de zogenaamde ‘Dare to Share’ bijeen­komsten, waar we elkaar infor­meren over actuele zaken en ontwikkelingen. Voor­­beelden daarvan zijn ons beleid aangaande Zelf Aan­ge­brachte Voor­ zieningen (ZAV’s) door klanten, de huur­verhoging, het online klant­portaal en de gevolgen van de actuele economische en politieke ontwikkelingen voor onze branche in het algemeen en voor onze organisatie in het bijzonder.

Extern

Ook naar buiten toe speelt communicatie een belangrijke rol om klanten, relaties, partners en geïnteresseerden te informeren en te interesseren. Op onze website www.kleinemeierij.nl staat het laatste nieuws. Er is relevante informatie te vinden over huren bij Kleine Meierij en alles wat daarbij komt kijken, over beschikbare woningen (bestaand en nieuwbouw) en over onze organisatie zelf. Bij nieuwswaardige feiten informeren wij onze klanten, relaties, partners en geïnteresseerden niet alleen via de website, maar versturen wij ook persberichten naar de lokale media. In 2012 werden onze berichten regelmatig over­­ genomen door de pers. Onderwerpen waren onder andere: • de aanpassing van onze openingstijden om meer ruimte te creëren voor afspraken met klanten, op kantoor of bij de klant thuis • de oplevering van het nieuwe onderkomen van senioren­­ ontmoetingscentrum HEVO en 22 apparte­menten voor senioren aan de Tulpstraat in Rosmalen • de opening van het door ons gerealiseerde multifunctionele woon-/zorgcomplex op nieuwbouwlocatie De Hoef in Rosmalen • onze maatschappelijke financiële ondersteuning aan het behoud van de Kerststal in de Sint Jan in ’s-Hertogenbosch Van Helvoort Grafisch Bedrijf BV, dat onder andere weekkranten De Rosbode en De Brug uitgeeft, neemt daarnaast geregeld artikelen en foto’s over uit ons bewonersblad, dat eens per kwartaal verschijnt. In 2012 breidden wij onze externe communicatie uit met sociaal medium Twitter. Daardoor kunnen wij het laatste nieuws en actuele ontwikkelingen nog sneller delen met onze klanten, andere belanghebbenden en geïnteresseerden.

Directe betrokkenheid

Een belangrijke ontwikkeling op het gebied van com­ muni­catie zijn de eerder genoemde themabijeenkomsten met onze interne en externe belanghebbenden. Een hele zinvolle manier om onze belanghebbenden heel direct te betrekken bij ons beleid, nu en in de toekomst.

Digitaal klaar voor de toekomst In 2010 stelde Kleine Meierij een Informatiebeleidsplan op met een door­looptijd tot 2014. De kern van dit beleid is ‘organiseren en optimaliseren’. We streven naar optimalisatie van het gebruik en beheer van onze automatiseringstoepassingen. Een belangrijk onderdeel van het Informatiebeleidsplan was de aanschaf van een nieuw relatiemanagementsysteem (primair systeem) ter ondersteuning van onze dagelijkse werk­ zaam­ heden. De gegevens van onze relaties klanten, leveranciers, belanghebbenden en zo voort - zijn erin opgeslagen en medewerkers kunnen er de meest uiteenlopende klant- en managementinformatie uit ophalen. Onze medewerkers speelden een belangrijke rol in de aanschaf van het nieuwe primaire systeem, omdat zij er dagelijks mee werken. Aan het begin van het verslagjaar gingen verschillende interne werkgroepen aan de slag om het beste systeem voor onze organisatie te bepalen. Het resultaat was een Programma van Eisen en Wensen waar een nieuw relatiemanagementsysteem aan diende te voldoen. Zo moesten andere automatiseringssystemen soepel aan het nieuwe primaire systeem gekoppeld kunnen worden, waardoor een brede ontsluiting van informatie op alle niveaus van de organisatie mogelijk is. Snel, betrouwbaar en weinig arbeidsintensief. Drie leveranciers presenteerden hun systeem aan de hand van dit Programma van Eisen en Wensen, waarna we nog voor de zomerperiode een keuze maakten voor Tobias|AX van leverancier SG. Na de zomerperiode zijn in korte tijd alle voorbereidingen getroffen voor de implementatie van het systeem vanaf 1 januari 2013.

Mijn Kleine Meierij

Mede ingegeven door de aangepaste openingstijden breidden wij het online klantportaal Mijn Kleine Meierij medio 2012 verder uit. Klanten kunnen nu 24 uur per dag en 7 dagen per week terecht op dit persoonlijke, beveiligde gedeelte van de website voor het regelen en raadplegen van hun huurzaken. Ze kunnen meer persoonlijke gegevens wijzigen en meer informatie over hun woning en hun lopende contracten inzien. Daarnaast kunnen klanten online een reparatieverzoek indienen, maar ook verzoeken tot medehuurderschap, een serviceabonnement of huuropzegging. En het is mogelijk om betalingen in het verleden en nog openstaande bedragen te bekijken.

PAGINA 14

PAGINA 15

Belanghebbenden en toezichthouders Onze belanghebbenden en toezichthouders zijn de spiegel voor onze activiteiten: doen we wat we moeten doen en doen we dat goed? Daarnaast zijn zij onze partner bij het uitvoeren van onze maatschappelijke taken op het gebied van huisvesting en alles dat daarmee samenhangt, zoals leefbaarheid en zorg. Naast onze interne belanghebbenden, onze medewerkers, heeft Kleine Meierij ook te maken met diverse externe belanghebbenden, zoals huurdersbelangenverenigingen, de gemeenten in ons werkgebied, regionale collega corporaties en zorg- en welzijnsorganisaties. Tevens onderscheiden we interne en externe toezichthouders, zoals de Raad van Toezicht, het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Woonzorgcentrum De Annenborch, onderdeel van het veel grotere multifunctionele woon-/zorggebouw op nieuwbouwlocatie De Hoef in Rosmalen

PAGINA 16

Huurders

Uiteraard behoren onze huurders tot onze belangrijkste belanghebbenden. In hoofdstuk 5, Betrokken bewoners, beschrijven we uitgebreid hoe wij hen betrekken bij het beheer en bij het beleid van onze organisatie.

Gemeenten

Ons bezit concentreert zich in de drie Brabantse gemeenten ’s-Hertogenbosch, Sint-Michielsgestel en Bernheze. Met de vertegenwoordigers van deze gemeenten bespreken wij de wederzijdse verwachtingen, die we vastleggen in prestatieafspraken.

’s-Hertogenbosch

Bernheze Met de gemeente Bernheze zijn in 2011 al prestatie­ afspraken gemaakt. Deze zijn opgedeeld in zogenaamde jaarschijven, die we elk jaar bijwerken aan de hand van actuele ontwikkelingen op bijvoorbeeld volkshuisvestelijk of demografisch gebied.

Sint-Michielsgestel Met de gemeente Sint-Michielsgestel zijn nog geen prestatieafspraken gemaakt. We maken deze afspraken met de gemeente in samenspraak met collega corporatie Huis&Erf, die ook werkzaam is in Sint-Michielsgestel. Huis&Erf heeft op dit moment echter andere, organisatorische, prioriteiten, waardoor de gesprekken over de prestatieafspraken zijn doorgeschoven.

In het verslagjaar zijn de laatste onderdelen uit de prestatie­ afspraken 2008-2011 zo goed als afgerond. In januari leverden we het multifunctionele woon-/zorggebouw op nieuwbouwlocatie De Hoef in Rosmalen op. Tussen april en juli vestigden woonzorgcentrum De Annenborch, een buitenpolikliniek van het Jeroen Bosch Ziekenhuis, een kinderdagverblijf en een kapper zich in dit gebouw. In februari leverden we de nieuwe sociëteit voor seniorenvereniging HEVO op en 22 appartementen voor senioren aan de Tulpstraat in Rosmalen. Tot slot leverden we in het eerste kwartaal van 2013 ook appartementencomplex Het Hofgebouw op De Hoef in Rosmalen op.

Corporaties

De besprekingen met de gemeente ’s-Hertogenbosch over de prestatieafspraken voor 2012-2016 vragen veel tijd en inzet. Diverse overleggen in 2011 en 2012 leidden niet tot prestatie­ afspraken. Om aan te geven waar we naartoe willen, schreven de drie Bossche corporaties BrabantWonen, Zayaz en Kleine Meierij, in aanvulling op de Nota Wonen van de gemeente, het essay ‘De kunst van het samenleven’. Daarin beschrijven we een ruimere benadering van het begrip ‘prestatieafspraken’. Zo zijn traditionele prestatie­afspraken vooral gefocust op aantallen en doelen, terwijl het essay het gehele begrip ‘wonen’ benadert, dus ook leefbaarheid. En waar prestatieafspraken puur gericht zijn op de corporaties, betrekt het essay ook derden in de afspraken, zoals lokale zorg- en welzijnsinstellingen. In november 2012 onderschreven de gemeente, corporaties en betrokken zorg- en welzijnsinstellingen dit essay officieel, waarmee een begin is gemaakt om de speerpunten uit het essay verder te concretiseren.

Onze samenwerking met collega corporatie Mooiland, werkzaam in de gemeente Bernheze, spitst zich ook toe op de prestatieafspraken met deze gemeente.

Naast de prestatieafspraken is ook WoonService Den Bosch, het woonruimteverdeelsysteem in ’s-Hertogen­ bosch, waar de gemeente deels eigenaar van is, onderwerp van gesprek. Ook praten we regelmatig met elkaar op directie- en managementniveau.

De samenwerking met woningcorporatie Huis&Erf vindt voornamelijk plaats op het gebied van voornoemde prestatieafspraken met de gemeente Sint-Michielsgestel. In het verslagjaar werkten we echter ook nauw samen bij de toewijzing van onze nieuwbouwhuurwoningen in project Lochtenburg in Schijndel. Huis&Erf is daar al langer werkzaam, voor ons betekende Lochtenburg een uitbreiding van het werkgebied. De sociale huurwoningen vielen dan ook buiten WoonService Den Bosch. Om woningzoekenden een eerlijke kans te geven, wezen we de woningen toe op basis van de inschrijfduur bij Huis&Erf.

Hoef in Rosmalen, waar De Annenborch in het verslagjaar haar intrek in genomen heeft. Daarnaast neemt Kleine Meierij deel aan diverse overleggen die gericht zijn op herkennen, voorkomen en oplossen van problemen op maatschappelijk vlak en op het gebied van leefbaarheid. Een voorbeeld is het wijknetwerkoverleg. Tijdens dit overleg bespreken de deelnemers, zoals politie, Welzijnsinstelling Divers, gemeente, Bemoeizorg en collega corporaties, leefbaarheids- en overlastcasussen. Ook initiëren wij zelf overleggen met politie en/of hulpverleningsinstanties om maatschappelijke problemen op te lossen.

Financiers

Voor het aantrekken van financieringen is Kleine Meierij afhankelijk van de kapitaalmarkt. Om zoveel mogelijk gebruik te maken van gunstige condities, waaronder de verschuldigde rente, maken wij gebruik van de borgings­ mogelijkheden die het Waarborgfonds Sociale Huisvesting corporaties biedt. In onderstaande grafiek is per geldverstrekker de schuldrest ultimo 2012 weergegeven 180 160 140 schuldrest in miljoenen €

Onze belanghebbenden

PAGINA 17

120 100 80 60 40

Met BrabantWonen en Zayaz, de corporaties die voor­ namelijk woningen bezitten in de gemeente ’s-Hertogen­ bosch, is sprake van intensieve samenwerking. Zo maken we bijvoorbeeld gebruik van een gezamenlijk woon­ruimte­ verdeelsysteem, WoonService Den Bosch. Daarnaast zijn er reguliere overleggen tussen gemeente, corporaties en het Stedelijk HuurdersPlatform (SHP) om actuele ontwikkelingen te bespreken. Samenwerking tussen de Bossche corporaties vindt op meerdere niveaus binnen de verschillende organisaties plaats. Op die manier maken we gebruik van elkaars kennis en kunde.

Welzijns- en zorginstellingen en politie

Kleine Meierij komt op verschillende vlakken andere partners uit het maatschappelijk middenveld tegen. Zo huren instellingen als Vivent, Cello en Stichting De Annenborch woonruimte van ons. Vivent en De Annenborch zijn ook nauw betrokken bij de ontwikkeling van het vastgoed waar zij nu zorg aanbieden, zoals bij De Heere Hintham, waar Vivent Hof van Hintham gevestigd is, en bij het multifunctionele woon-/zorggebouw op De

20 0 schuldrest % van totaal

BNG 158,3 75,1%

NWB 27,8 13,2%

Gemeenten 10,7 5,1%

Rabo 6,4 3,0%

ING 3,4 1,6%

Overig 4,2 2,0%

Toezichthouders Intern toezicht

Het interne toezicht bij Kleine Meierij is in handen van de Raad van Toezicht. De Raad van Toezicht brengt in hoofdstuk 11 verslag uit van haar activiteiten in 2012.

Extern toezicht

Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) voert het toezicht uit op de corporaties in opdracht van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Onze verantwoording aan het CFV vindt plaats via de prognoses (vooraf) en de jaarcijfers (achteraf).

Daarnaast hebben we als corporatie te maken met het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Deze instelling bepaalt of de leningen die we willen aantrekken in aanmerking komen voor borging, waardoor we betere leningvoorwaarden krijgen.

Meer betrokkenheid De betrokkenheid van onze belanghebbenden en interne toe­zicht­houders is sinds begin 2012 verder geïntensiveerd dankzij de eerder in dit verslag genoemde belang­ hebbenden themabijeenkomsten.

PAGINA 18

PAGINA 19

Ontwikkeling bezit en kwaliteit van onze woningen De ontwikkeling van ons bezit kenmerkt zich door de woorden ‘terug naar de kern’. We ontwikkelen minder nieuwbouw en verkopen een deel van onze woningen aan zittende huurders. Zo kunnen we onze aandacht steeds meer focussen op het onderhoud van ons bestaande bezit, waarbij we rekening houden met de wensen van onze klanten. Heihoeven in Rosmalen

PAGINA 20

PAGINA 21

Het kerngebied van Kleine Meierij bestaat uit de gemeente ’s-Hertogenbosch, met woningen in Hintham en Rosmalen, de gemeente Sint-Michielsgestel en de gemeente Bernheze. In het verslagjaar lag de focus op de verkoop van bezit. Daarbij werd rekening gehouden met het strategisch voorraadbeleid daterend uit 2010. De verkoop van woningen over de afgelopen jaren noodzaakt ons echter om dit strategisch voorraadbeleid na 2012 te herzien. Zo kunnen we ons woningaanbod ook in de toekomst blijven afstemmen op de vraag van onze (toekomstige) klanten. Met een diversiteit in woningtypes en prijs en zowel huur- als koopwoningen. Dit komt ook ten goede aan de leefbaarheid in wijken en buurten.

Bezit naar kernen en gemeenten (absoluut en relatief) Kern Gemeente Aantal % Rosmalen ‘s-Hertogenbosch 2.155 61,8 ‘s-Hertogenbosch ‘s-Hertogenbosch 297 8,5 Berlicum Sint-Michielsgestel 494 14,2 Den Dungen Sint-Michielsgestel 16 0,5 Heeswijk-Dinther Bernheze 394 11,3 Loosbroek Bernheze 17 0,5 Boxtel Boxtel 1 0,0 Haarsteeg Heusden 1 0,0 Nuland Maasdonk 25 0,7 Oss Oss 2 0,1 Schijndel Schijndel 65 1,9 Vught Vught 18 0,5 Wanroij Sint-Anthonis 1 0,0 Totaal 3.486 100,0

Ontwikkeling woningvoorraad De volgende tabellen geven weer hoe de woningvoorraad zich heeft ontwikkeld, hoe ons bezit is verdeeld over de verschillende woonkernen en gemeenten en hoe de woning­ voorraad is verdeeld over de verschillende woningtypes Ontwikkeling verhuureenheden in het boekjaar Woningstichting 1-1-2012 Mutaties 31-12-2012 huurwoningen 3.367 52 3.419 eenheden in verzorgingshuizen 162 60 222 overige woongelegenheden 24 24 Totaal woongelegenheden 3.553 112 3.665 garages/bergingen/ parkeerplaatsen 119 152 271 overige eenheden 36 1 37 Totaal Woningstichting 3.708 265 3.973 Verhuur BV woongelegenheden parkeerplaatsen overige verhuureenheden Totaal Verhuur BV Totaal Generaal

25 25

42 10 2 54

67 10 2 79

3.733

319

4.052

4.000

aantal verhuureenheden

3.500

3.250

3.000 overige wonen

2008 95 3.691

2009 118 3.701

2010 119 3.682

2011 155 3.578

2012 322 3.730

Ontwikkeling nieuwbouw

Seniorenvereniging HEVO keerde in februari terug naar haar oude vertrouwde plek aan de Tulpstraat in Rosmalen. Daar leverden we, naast een nieuw ontmoetingscentrum voor HEVO, ook 22 appartementen voor senioren en bijhorende parkeerkelder op.

Lochtenburg Eind 2012 leverden we net voor Kerst 65 huur­ appartementen op in nieuwbouwproject Lochtenburg aan de Mieke de Brefstraat in Schijndel. Het gaat hierbij om een turnkey-afname van Bouwbedrijf Timmers BV uit Rosmalen. In de openbare garagekelder, eigendom van de gemeente Schijndel, zijn parkeervoorzieningen opgenomen voor alle bewoners.

Aan- en verkoop Bezit naar woningtype (in %) Eengezinswoningen Meergezinsetagebouw zonder lift Meergezinsetagebouw met lift Hoogbouw Eenheden verzorging Overige woongelegenheden

Landelijk 43,2 26,4 13,7 11,1

Regio 53,4 11,6 9,9 19,6

5,6

5,5

Kleine Meierij 47,6 14,0 16,8 15,1 5,9 0,6

Opgeleverd Multifunctioneel woon-/zorggebouw Op nieuwbouwlocatie De Hoef in Rosmalen realiseerde Kleine Meierij een multifunctioneel woon-/zorggebouw, dat we begin 2012 opleverden, met: • maatschappelijke ruimten en kantoren voor woonzorgcentrum De Annenborch • buitenpolikliniek Jeroen Bosch Ziekenhuis • kinderdagverblijf Zoete-Lieve-Gerritje • kapsalon Hooijmans Hairline • 60 intramurale appartementen • 2 groepswoningen (20 kamers en 3 kamers voor tijdelijk verblijf) • 58 extramurale appartementen • overige commerciële ruimten • bijhorende parkeerkelder Woonzorgcentrum De Annenborch was vanaf het begin van de bouw nauw betrokken bij de realisatie, omdat zij als geen ander weet aan welke eisen een modern woonzorgcentrum als dit moet voldoen. Daarnaast is rekening gehouden met de specifieke eisen en wensen van de andere huurpartijen met betrekking tot de ruimtes die zij in gebruik namen.

3.750

HEVO

Het multifunctionele gebouw maakt gebruik van een duurzame WKO-Installatie (Warmte-Koude-Opslag) voor het verwarmen en koelen van de ruimtes in het gebouw.

Kleine Meierij kocht de locatie van het oude woonzorg­ centrum van ‘De Annenborch’ op de School­ straat in Rosmalen aan, maar verkocht dit vervolgens aan bouw­ onderneming Hurks uit Eindhoven. Kleine Meierij heeft een gedeelte van haar bezit aangemerkt om te verkopen, bij voorkeur aan zittende huurders. Die kunnen, net als in 2011, gebruik maken van de Starters Renteregeling bij aankoop van hun woning. Dat houdt in dat de koper, via Social Finance NV, een voorschot verstrekt krijgt voor de verschuldigde hypotheekrente. Bij verkoop van de woning moet men het voorschot terugbetalen als de waarde van de woning is gestegen. Hierdoor dalen de maandlasten voor kopers met ongeveer 20%. Naast de Starters Renteregeling kopen zittende huurders de woning vrij op naam. Dat kan al gauw zo’n € 10.000,00 schelen. Dankzij deze regelingen was de interesse voor het aan­ kopen van de eigen huurwoning in 2012 onveranderd groot: 20 huurders kochten hun eigen woning aan. Daar­ naast verkochten wij 33 woningen bij vertrek van huurders aan derden. De opbrengsten uit de verkoop versterken onze financiële positie en investeren wij in onze sociale huurwoningen. In onderstaande tabel is het aantal verkopen samengevat over de afgelopen 5 jaar.

Jaar 2008 2009 2010 2011 2012

Aantal verkochte woningen 12 84 55 68 53

Verkocht aan zittende Verkocht huurder aan derden 1 11 15 69 7 48 31 37 20 33

In uitvoering Het Hofgebouw Naast het multifunctionele woon-/zorggebouw op De Hoef in Rosmalen vorderde de bouw van appartementencomplex Het Hofgebouw snel. Het Hofgebouw bestaat uit 20 vrije sector huurappartementen en 32 koopappartementen met bijhorende parkeervoorzieningen in de kelder. Net als bij het multifunctionele woon-/zorggebouw maken bewoners gebruik van een duurzame WKO-installatie (WarmteKoude-Opslag) voor het verwarmen en koelen van de appartementen. De oplevering van Het Hofgebouw vond plaats in het eerste kwartaal van 2013.

In voorbereiding Ontwikkeling De Hoef Op De Hoef zouden wij nog een derde project realiseren; Gezondheidscentrum De Hoef. Dit project werd in 2010 bij gebrek aan belangstelling tijdelijk stopgezet, om ons te heroriënteren. In 2011 is het project weer opgepakt met als doel commerciële ruimtes en appartementen te realiseren.

Burgemeester Nieuwenhuijzenstraat Dit plan aan de Burgemeester Nieuwenhuijzenstraat in Rosmalen omvat acht rijwoningen en twee geschakelde woningen. Uit financiële overwegingen en vanwege economische om­ standig­heden zijn de Ontwikkeling De Hoef en de Burge­ meester Nieuwenhuijzenstraat voor onbepaalde tijd stopgezet.

Plan De Windberg Plan De Windberg in Heeswijk-Dinther bestaat uit vier eengezins­ huurwoningen, 15 huurappartementen en 34 koopwoningen (19 eengezinswoningen en 15 starters­ appartementen). In mei 2012 startten we enthousiast met de verkoop van de 34 koopwoningen. De belangstelling was groot, maar de woningen werden niet verkocht, een voorwaarde om het project te realiseren. De ontwikkeling van Plan De Windberg vond dan ook geen doorgang.

Grondposities

Wij hebben nog diverse grondposities en locaties binnen ons werkgebied, al dan niet in samenwerking met partners, waar nog geen ontwikkelingen gepland zijn. Daar waar mogelijk onderzoeken we of verkoop van de locatie/positie aan de orde is. Dit resulteerde in 2012 in de verkoop van de volgende locaties: • Molenhoekpassage, Rosmalen • Deel 1-Gronden Willemspoort, Vlijmen (gezamenlijk eigendom met corporatie Zayaz en aannemersbedrijf Hoedemakers) • Deel 2-Gronden Willemspoort, Vlijmen (gezamenlijk eigendom met corporatie Zayaz en aannemersbedrijf Hoedemakers)

PAGINA 22

PAGINA 23

• Jacob van Maerlantstraat, ’s-Hertogenbosch • Jacob Catstraat, ’s-Hertogenbosch • Hooijmanslocatie, Rosmalen • Schoolstraat, Rosmalen (locatie voormalig woonzorgcentrum De Annenborch) Eventuele ontwikkelingen zijn tot en met 2015 niet aan de orde.

Onderhoud Ons bezit is in vergelijking met landelijke en regionale cijfers relatief jong. Onderstaande tabel laat dat goed zien. Bezit naar bouwperiode (in %) Landelijk Regio Kleine Meierij Tot 1945 8,0 3,4 0,3 1945 – 1959 13,6 15,9 4,4 1960 – 1969 17,4 16,5 20,5 1970 – 1979 18,6 20,3 23,1 1980 – 1989 20,7 22,2 25,8 1990 – 1999 10,8 10,7 13,2 2000 – 2009 6,8 10,8 11,1 Vanaf 2010 5,9

Wij richten ons op het up-to-date houden van ons bezit qua onderhoud. Het oudere bezit (bouwjaar < 1980) is gerenoveerd en de bouw van na 1980 is van goede kwaliteit. Door het uitvoeren van planmatig onderhoud aan de zogenaamde schil van de woningen houden we het bezit in goede conditie. Naast planmatig onderhoud onderscheiden we nog twee soorten onderhoud: dagelijks/klachtenonderhoud en mutatie­­onderhoud. In 2012 gaven wij het volgende uit aan deze drie soorten onderhoud: Onderhoud 2012 in € Klachtenonderhoud Mutatieonderhoud Planmatig onderhoud (inclusief onderhoudscontracten) Totaal

1.643.000 306.200 4.294.800 6.244.000

Klachtenonderhoud

Kleine Meierij streeft ernaar om onderhoudsklachten zo snel mogelijk op te lossen. De meeste onderhouds­ werkzaamheden laten wij oplossen door gespecialiseerde firma’s waar wij mee samenwerken. Het gaat dan om bouwkundige klachten, loodgieterswerk, werkzaamheden aan CV-installaties en riool en glasschade. Afhankelijk van de klacht pakken wij deze nog dezelfde dag of direct de volgende dag op. Hebben werkzaamheden een langere looptijd of een grotere impact, dan overlegt het gespecialiseerde bedrijf dat met onze opzichters, waarna wij onze klanten informeren. Onze klanten zijn zelf verantwoordelijk voor kleine reparaties in huis. Sinds 2011 is het echter mogelijk om een serviceabonnement huurdersonderhoud af te sluiten. In dat geval voeren wij een aantal van de onderhouds­ werkzaamheden uit, die de klant normaal gesproken zelf moet (laten) uitvoeren. Het serviceabonnement kost slechts € 1,95 per maand (prijspeil tot 2015). In de brochure ‘Onderhoud aan de woning’ is het OnderhoudsABC opgenomen, waarin de klant op overzichtelijke wijze kan lezen voor welk onderhoud hij/zij verantwoordelijk is, voor welk huurdersonderhoud hij/zij een serviceabonnement kan afsluiten en voor welk onderhoud Kleine Meierij standaard zorg draagt. In 2012 ontvingen wij 2.728 onderhoudsklachten. De gemiddelde kosten per klacht bedroegen € 595,00 (2011: € 453,00). De gemiddelde kosten voor een reparatieverzoek per VHE bedroegen € 405,00 (2011: € 346,00).

Mutatieonderhoud

Bij mutaties checken we de woning van binnen op kwaliteit en veiligheid. In het verslagjaar bedroegen de uitgaven aan mutatieonderhoud € 1.546,00 per mutatie (2011: € 1.297,00). Dit bedrag is het gevolg van achterstallige werkzaamheden uit voorgaande jaren, die we nu oppakken bij mutaties, zoals keuken-, badkamer- en toiletrenovatie.

Planmatig onderhoud/renovaties

Een groot deel van ons onderhoud is in contractvorm ondergebracht bij gespecialiseerde bedrijven. Hierbij gaat het bijvoorbeeld om het onderhoud van onze CV-ketels, liften, daken, enzovoort. Deze contracten vormen met € 2,1 miljoen iets meer dan 35 procent van het totale onderhoudsbudget van Kleine Meierij. In 2012 is onderhoud gepleegd aan drie liften in onze complexen in Hintham. Ook zijn diverse, hierboven al genoemde, keuken-, badkamer- en toiletvervangingen/– verbeteringen in opdracht gegeven. Daarnaast is groot onderhoud uitgevoerd aan de woningen in voormalig Plangebied Ter Weer in Heeswijk-Dinther. Deze woningen zouden door sloop plaats maken voor nieuwbouw. Daarom werd in voorgaande jaren slechts

sober onderhoud gepleegd aan deze woningen. Toen het geplande nieuwbouwproject geen doorgang vond, besloten wij alsnog groot onderhoud te plegen om de woningen weer in goede staat te brengen. Daarin zijn de woonwensen van de huidige bewoners meegenomen. Zij kunnen nu naar volle tevredenheid op hun eigen stek blijven wonen.

Meer comfort

Naast klachten-, mutatie- en planmatig onderhoud brengen wij ook verbeteringen aan om het comfort van de bewoner te verhogen. Dit zijn kwalitatieve verbeteringen aan de woning waar een huurverhoging tegenover staat. Deze verbeteringen vinden veelal plaats op verzoek van de klant en soms bij mutatie. Het gaat hierbij om maatregelen op het gebied van isolatie en/of het installeren van CV met warmwatervoorziening.

Keuzevrijheid

Kleine Meierij houdt bij het onderhoud van haar woningen rekening met de wensen van de klant. Is de keuken toe aan vervanging, dan heeft de klant ruime keuze uit bijvoorbeeld verschillende werkbladen en frontkleuren. We geven huurders van onze nieuwbouwprojecten, zoals Lochtenburg in Schijndel en Het Hofgebouw in Rosmalen, ook alle vrijheid om hun keuken naar wens in te richten.

Beleid Zelf Aangebrachte Voorzieningen (ZAV) Wij bieden onze klanten ruime mogelijkheden om, in overleg, zelf hun woning naar eigen wens aan te passen. Als de klant van mening is dat de aanpassing in zijn of haar woning voldoet aan de door ons gestelde eisen, dan hoeft hij/zij daar verder geen toestemming voor te vragen. Controle vindt achteraf plaats bij mutatie. Voor sommige verbeteringen ontvangt de klant een vergoeding bij het verlaten van de woning. In de brochure ‘Wonen op maat’ staat uitgebreid beschreven welke algemene richtlijnen van toepassing zijn bij het zelf aanpassen van de woning en welke kwaliteitseisen wij aan deze aanpassingen stellen.

Wijkbeheer

Binnen het onderhoudsbudget hebben wij een apart bedrag gereserveerd voor wijkbeheer. Daaronder valt bijvoorbeeld het onderhoud van gemeenschappelijke tuinen en achterpaden, straatwerk aan stoepen en parkeerplaatsen en het verwijderen van graffiti.

Energie en milieu

Energiebesparing is ook bij woningen continu een onderwerp van aandacht. Bij nieuwbouw wordt via het bouwbesluit geregeld dat woningen voldoen aan de gestelde normen. In dat kader kijken we ook naar de toepassing van nieuwe technieken, zoals Warmte-KoudeOpslag (WKO). WKO passen we onder andere toe op nieuwbouwlocatie De Hoef, bij het multifunctionele woon-/zorggebouw en bij appartementencomplex Het Hofgebouw. Maar ook in ons bestaand bezit houden we rekening met energie en milieu. Zo gebruiken we bij vervanging of plaatsing van CV-ketels uitsluitend HR-ketels en besteden we aandacht aan na-isolatie van woningen, bijvoorbeeld door het aanbrengen van dubbele beglazing.

PAGINA 24

PAGINA 25

Europa Basisschool De Theresiaschool in Berlicum met daarboven 10 appartementen

Corporaties dienen tenminste 90 procent van hun sociale huurwoningen (huurprijs tot € 664,66 per maand) toe te wijzen aan woningzoekenden met een belastbaar huishoudinkomen tot € 34.085,00 (inkomensgrens 2012). Voor de resterende 10 procent geldt deze inkomenstoets niet. Deze 10 procent zetten wij in voor woningzoekenden met een medische of herstructureringsurgentie (in geval van sloop en herontwikkeling). In 2012 voldeden wij ruimschoots aan de Europese norm. Toewijzing sociale huurwoningen 2012 Belastbaar Huur­ jaarinkomen overeenkomsten Percentage Tot € 34.085,00 207 92,41 Hoger dan € 34.085,00 17 7,59 Totaal 224 100

Toewijzing De toewijzing van onze sociale huurwoningen vindt plaats via WoonService Den Bosch, een samenwerking tussen verschillende woningcorporaties in de regio. Ook de gemeente ’s-Hertogenbosch heeft een aandeel in WoonService. Beschik­ bare huurwoningen worden wekelijks aangeboden op de website van WoonService, www.woonservicedenbosch.nl en daarnaast geadverteerd in het lokale weekblad Stadsblad ’s-Hertogenbosch. De sociale huurwoningen in nieuwbouwproject Lochten­ burg in Schijndel zijn een uitzondering op de regel vanwege hun ligging. Deze appartementen verhuurden wij daarom op basis van het woonruimteverdeelsysteem dat woningcorporatie Huis&Erf hanteert, een collega corporatie die al langer werkzaam is in de gemeente Schijndel.

Beheer en verhuur van onze woningen In ons huurbeleid ligt de focus op huishoudens die om verschillende redenen niet zelf in hun woonwensen kunnen voorzien en daarnaast op huishoudens die kiezen voor gemak en service, zoals ouderen. Met dat uitgangspunt als basis houden wij ook rekening met de eisen uit het Bbsh en met de Europese regelgeving waaraan corporaties dienen te voldoen.

WoonService Den Bosch biedt beschikbare huurwoningen op twee manieren aan. Op basis van inschrijfduur en door loting. Dankzij de lotingmodule komen woningzoekenden met een korte inschrijfduur die dringend woonruimte nodig hebben toch op korte termijn in aanmerking voor een woning. WoonService biedt ongeveer 10 procent van de beschikbare huurwoningen aan via de lotingmodule. In 2012 bood Kleine Meierij 15 huurwoningen aan via loting. Duurdere huurwoningen (vrije sector woningen) bieden wij ook aan via WoonService en/of via lokale makelaars. Nieuwbouwkoopwoningen en koopwoningen uit ons bestaande bezit bieden wij alleen aan via lokale makelaars. In het verslagjaar ontvingen wij gemiddeld 91 reacties op een woning die we aanboden via WoonService.

Toewijzingen per inkomenscategorie en huurklasse (absoluut en relatief) Hoger Laag inkomen1) inkomen1) Totaal Procenten Eenpersoons Huur < € 366,37 4 0 4 1,6 € 336,37 - € 524,37 61 37 98 38,7 Huur > € 524,37 19 46 65 25,7 Subtotaal 84 83 167 66,0 Tweepersoons Huur < € 366,37 € 336,37 - € 524,37 Huur > € 524,37 Subtotaal

0 21 18 39

1 9 33 43

1 30 51 82

0,4 11,9 20,1 32,4

Meerpersoons Huur < € 366,37 € 336,37 - € 561,98 Huur > € 561,98 Subtotaal

0 3 0 3

0 0 1 1

0 3 1 4

0,0 1,2 0,4 1,6

126 49,8

127 50,2

253 100,0

100,0

Totaal Procenten

1) Grenzen tussen laag en hoger inkomen: Eenpersoonshuishoudens < 65 jaar: € 22.025,Eenpersoonshuishoudens >= 65 jaar: € 20.675,Meerpersoonshuishoudens < 65 jaar: € 29.900,Meerpersoonshuishoudens >= 65 jaar: € 28.225,-

Woningzoekenden

Iedere woningzoekende die wil reageren op een sociale huurwoning, dient ingeschreven te zijn bij WoonService Den Bosch. Eind 2012 stonden 40.000 woningzoekenden bij WoonService ingeschreven (2011: 37.300). Het aantal actief reagerende woningzoekenden bedroeg 9.870. De gemiddelde inschrijfduur bedroeg 5,8 jaar voor een woningzoekende die een woning bij Kleine Meierij accepteert. Tegen 4,7 jaar in 2011. We verwachten dat deze stijging verder doorzet als gevolg van de Europese inkomensgrenzen en toenemende onzekerheid bij mensen als gevolg van de kabinetsbesluiten. Daardoor stagneert de doorstroming op de woningmarkt en neemt de vraag naar sociale huurwoningen toe. Daarnaast wordt geen nieuwbouw meer gepleegd, waardoor de sociale huurwoningvoorraad gelijk blijft. De inschrijving bij WoonService blijft geldig tot de woningzoekende een woning krijgt toegewezen en deze accepteert. Daarna dient een woningzoekende zich opnieuw in te schrijven.

Bijzondere toewijzing Urgentie Van de 253 sociale en vrije sector huurwoningen die wij in 2012 verhuurden, zijn er negen toegewezen aan woningzoekenden met een urgentieverklaring. Urgentie­ aanvragen kunnen alleen schriftelijk worden ingediend bij WoonService. De Toetsingscommissie van WoonService

PAGINA 26

bepaalt vervolgens of de betreffende woningzoekende urgentie krijgt. Bij een positief besluit krijgt hij/zij gedurende drie maanden voorrang op een huurwoning uit een bepaalde categorie, gebaseerd op inkomen, gezinssamenstelling en leeftijd. Weigert hij/zij de in die periode aangeboden woningen, dan vervalt de voorrangsregeling.

Vluchtelingen Ook het huisvesten van mensen met een verblijfsstatus is een belangrijke maatschappelijke opgave. Wij werken samen met collega corporaties, gemeenten en Vluchtelingen­­Werk om aan deze taakstelling te voldoen.

Verhuur aan organisaties

PAGINA 27

in 2011). Deze daling hangt samen met de plannen van de overheid om het scheefwonen aan te pakken en met de huidige economische situatie (recessie). Dit veroorzaakt onzekerheid, waardoor bewoners terughoudend zijn in hun verhuisplannen en de doorstroming op de woningmarkt stagneert. Het gevolg daarvan is, zoals eerder vermeld, dat woningzoekenden langer moeten wachten op een geschikte huurwoning. In onderstaande grafiek is onze mutatiegraad afgezet tegen de landelijke mutatiegraad en die van de referentiegroep (bron: Corporatie in Perspectief van CFV). Vanaf 2012 publiceert het CFV de landelijke en referentiecijfers niet meer.

Naast de verhuur van woningen aan particulieren, verhuren wij ook woningen en bedrijfsruimten aan, voornamelijk, maatschappelijke organisaties. Dit zorgt voor diversiteit en draagt bij aan onze maatschappelijke doelstelling.

10 8

Kleine Meierij verhuurt tientallen reguliere woningen aan maatschappelijke instellingen, zoals de Stichting Maat­ schappelijke Opvang, de GGZ, Novadic, Vivent, Philadelphia en Cello. In 2012 konden wij daar Stichting De Annenborch aan toevoegen, die zich vestigde in het multifunctionele woon-/zorggebouw op De Hoef in Rosmalen. Deze instellingen zorgen ervoor dat hun cliënten met de nodige zorg goed kunnen wonen in gewone wijken en buurten. Daarnaast zijn ook particuliere initiatieven welkom. Zo wonen 10 jongvolwassenen met een verstandelijke en/ of lichamelijke beperking van de Stichting BuitenGewoon op een woon-/werkboerderij in Berlicum, die wij in 2010 realiseerden. Daarnaast huisvesten we sinds 2011 zes dove jongvolwassenen van de Stichting Hoor Us in een appartement­en­complex aan het Sint Sebastiaanhof in Vught.

Bedrijfsruimten Wij beschikken over een klein aantal bedrijfsruimten in ons werkgebied. Deze verhuren we zowel voor maatschappelijke als voor commerciële doeleinden. Een mooi voorbeeld daarvan is het multifunctionele woon-/ zorggebouw op De Hoef in Rosmalen. Naast woningen bevinden zich daar diverse bedrijfsruimten, waarin het Jeroen Bosch Ziekenhuis en kinderdagverblijf Zoete-LieveGerritje gevestigd zijn. Maar ook kapsalon Hooijmans Hairline opende een vestiging in het gebouw. Het nieuwe ontmoetingscentrum van ouderenvereniging HEVO aan de Tulpstraat in Rosmalen is ook een goed voorbeeld van hoe wij maatschappelijke organisaties faciliteren bij het uitvoeren van hun taken.

Mutaties

In 2012 behandelden wij 164 mutaties. Het mutatie­ percentage komt daarmee uit op 5,1 procent (5,8 procent

mutatiegraad

Woningen

gemiddeld huurniveau en, zoals hiervoor al genoemd, een jaarlijkse huurverhoging die gelijk is aan het inflatie­percentage van het voorgaande jaar (2,3 procent in het verslagjaar).

Goedkoop (tot € 366,37) Betaalbaar (€ 366,38 tot € 561,98) Duur binnen huurtoeslaggrens (€ 561,99 tot € 664,66) Duur boven huurtoeslaggrens (vanaf € 664,66)

2 0

Kosten gemiddeld € 457 € 31 € 488

Bij mutatie controleren wij de huurwoning aan de hand van het woningwaarderingsstelsel en passen wij de puntenwaardering eventueel aan. Mutatiewoningen krijgen bij ons standaard een huurverhoging tot 67 procent van de maximaal redelijke huur, met de liberalisatiegrens als maximum. Bij vrije sector woningen (liberale huurprijs) kunnen wij de huurprijs bij mutatie indien nodig aanpassen naar de marktomstandigheden.

4

Landelijk Referentie Kleine Meierij

Incasso

Gemiddeld huurniveau 2012 Huuronderdelen Kale huur Servicekosten, zoals gas, water en elektriciteit en schoonmaakkosten Brutohuur

Prijssegmenten huurwoningen (in %)

6

2008 8,6 7,7 6,6

2009 8,4 7,5 5,6

2010 8,1 7,6 7,1

2011 8,0 7,4 5,8

2012

5,1

In onderstaande tabel is de mutatiegraad opgenomen per gemeente waarin wij werkzaam zijn. In de gemeenten ’s-Hertogenbosch en Sint-Michielsgestel nam de mutatie­ graad ten opzichte van 2011 af. In Bernheze bleef de mutatiegraad gelijk. Mutatiegraad per gemeente (in %) 2012 2011 2010 ’s-Hertogenbosch 5,5 6,3 7,7 Sint-Michielsgestel 3,3 4,0 4,8 Bernheze 5,3 5,3 6,7 Totaal 5,1 5,8 7,1

2009 6,3 3,4 4,6 5,6

2008 7,6 4,1 3,7 6,6

Huur Betaalbaarheid

In 2012 was er sprake van dat het kabinet-Rutte I differen­ tiatie in huurprijzen mogelijk zou maken om scheefwonen tegen te gaan en de woningmarkt in beweging te brengen. Uiteindelijk vond deze maatregel geen doorgang en was de huurverhoging net als voorheen gelijk aan het inflatiepercentage van het voorgaande jaar. Binnen ons huurbeleid heeft de betaalbaarheid van het wonen continu onze aandacht. Wij geven daar invulling aan door, bijvoorbeeld, het hanteren van een gematigd

Landelijk 21,4

Regio 16,5

Kleine Meierij 15,8

67,4

71,5

73,9

8,4

9,4

5,9

2,8

2,6

4,4

Huurtoeslag Is de huur in verhouding tot het inkomen van onze klant te hoog, dan kan de klant in aanmerking komen voor Huurtoeslag, die wordt toegekend en uitgekeerd door de Belastingdienst. Huurtoeslag is alleen van toepassing op sociale huurwoningen. De klant kan zelf kiezen of hij/zij de Huurtoeslag op de eigen rekening gestort krijgt of op de rekening van Kleine Meierij. In het laatste geval brengen wij het bedrag van de Huurtoeslag maandelijks in mindering op de huur. Klanten ontvangen informatie over het aanvragen van Huurtoeslag bij het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst en bij de jaarlijkse huurverhoging. Daarnaast kan men de informatie terugvinden op onze website en in onze brochure ‘Huur betalen’.

Huurderving

Een en ander resulteerde in een dervingspercentage vanwege leegstand van 1,33 procent van de jaarhuur (2011: 0,50 procent).

Structurele leegstand is in het bestaande bezit van Kleine Meierij niet aan de orde. Bij de meeste mutaties is de betreffende woning aansluitend verhuurd. Dat geldt echter niet voor de vrije sector huurwoningen. Daarnaast leverde Kleine Meierij in het verslagjaar een aantal nieuwbouw huurwoningen op (sociale en vrije sector­ woningen), die wij - gezien de omvang van het project gefaseerd verhuurden.

Om te voorkomen dat onze klanten in financiële problemen komen, adviseren wij hen de huur te betalen via automatische incasso. Dan weet de klant zeker dat de huur iedere maand tijdig wordt overgeschreven en wij passen het huurbedrag automatisch aan bij een eventuele huur­prijs­wijziging. Heeft een klant door omstandigheden toch problemen met de huurbetaling, dan adviseren wij om zo snel mogelijk contact op te nemen met onze woon­ consulenten om samen te zoeken naar een passende oplossing. Ook ons aanmaningsbeleid is erop gericht onze huurder te beschermen. Vergeet een klant de huur te betalen, dan sturen wij na 7 dagen een herinnering. Ontvangen wij daar geen reactie of betaling op, dan sturen wij de klant na 7 dagen een eerste aanmaning. Bij uitblijven van betaling nemen onze woonconsulenten contact op met de klant om de reden te achterhalen en eventueel een betalingsregeling aan te bieden. Ook kunnen wij op dat moment een maatschappelijke instantie inschakelen voor de klant. Slagen wij er niet in om de betalingsachterstand op minnelijke wijze te incasseren, dan zijn wij genoodzaakt een deurwaarder in te schakelen. Dit gebeurt hoofdzakelijk in gevallen dat de klant meer dan een maand huurachterstand heeft. Het inzetten van een deurwaarder leidt in de meeste gevallen tot betaling van de achterstallige huur. In het uiterste geval gaan we over tot ontbinding van de huurovereenkomst en woninguitzetting. In 2012 is dat vijf keer gebeurd. In 2012 richtten wij ons ook actief op klanten die structureel te laat betaalden, maar wel binnen één maand. En met succes. Deze actie resulteerde in een daling van te laat betalende klanten met 35 procent.

Huurachterstand Dankzij onze inspanningen om in een zo vroeg mogelijk stadium (mogelijke) problemen te onderkennen en aan te pakken, bedroeg de huurachterstand bij zittende huurders eind 2012 € 109.800,00. Dat is 0,43 procent van de totale jaarlijkse huurinkomsten (landelijk 1,3 procent). Deze huurachterstand wordt veroorzaakt door 199 klanten met een gemiddelde achterstand van € 551,76. Het gaat bij 111 klanten om huurders die consequent een maand achterlopen met het betalen van hun huur.

PAGINA 28

Cor Pietersen en Joke Veldman, huurders van het eerste uur van Het Hofgebouw op De Hoef in Rosmalen (opgeleverd eerste kwartaal 2013)

PAGINA 29

Individuele klantcontacten

Huurdersvertegenwoordiging

Voor algemene informatie kunnen klanten terecht op onze website of op de website van WoonService Den Bosch. Op ons online klantportaal Mijn Kleine Meierij, dat in 2012 is uitgebreid, kunnen klanten 24 uur per dag en 7 dagen per week specifieke huurzaken inzien en regelen.

Huurdersbelangenverenigingen

Om het individuele contact met onze klanten te verbeteren, creëerden wij met ingang van 2012 meer ruimte om naar onze klanten toe te gaan door het aanpassen van onze openingstijden. Hierdoor kregen onze verhuurmakelaars meer tijd om (potentiële) klanten te begeleiden bij bezichtigingen. Dankzij dit persoonlijke contact hebben klanten nu de mogelijkheid hun woonwensen ter plekke kenbaar te maken en kunnen wij daar op onze beurt direct op inspelen. Daarnaast investeerden we veel tijd in de begeleiding van klanten naar hun nieuwe woning in onze nieuwbouw­ projecten, zoals Lochtenburg in Schijndel. Bijvoorbeeld door het organiseren van kijkdagen tijdens de bouw, zodat onze klanten voor oplevering al een goede indruk hadden van hun toekomstige woning. Dankzij de nieuwe openingstijden en het aantrekken van een tijdelijke collega kregen ook onze woonconsulenten meer ruimte voor afspraken met de klant, op kantoor of bij de klant thuis. De woonconsulenten zorgen voor de bevordering en verbetering van de leefbaarheid in wijken en buurten waar dat nodig is. Ze behandelen overlastklachten, helpen klanten die in financiële problemen dreigen te komen en pakken initiatieven op die de directe woonomgeving van onze klanten ten goede komen. In hoofdstuk 6 lichten we enkele van deze initiatieven toe.

Betrokken bewoners Kleine Meierij en onze klanten zijn erbij gebaat als ons beleid en het beheer van onze woningen stroken met de verwachtingen van de klant. Binnen de kaders van wet- en regelgeving en financiële mogelijkheden proberen wij zoveel mogelijk maatwerk te leveren. Dat bereiken we door persoonlijk contact met onze klanten en door nauw overleg met de huurdersbelangenvertegenwoordiging.

Daarnaast betrekken wij onze bewoners ook bij het onderhoud van de woningen. Daarbij streven we naar een goede communicatie met onze klanten door hen tijdig en volledig te informeren over het betreffende onderhoud. Naderhand vragen wij onze klanten door middel van een enquête naar hun mening over onze aanpak van de onderhoudswerkzaamheden en de uitvoering daarvan door onze aannemers. Zo monitoren wij de kwaliteit van onze dienstverlening en die van onze onderhoudsbedrijven Uit de resultaten van de KWH-meting in het verslagjaar blijkt dat de kwaliteit van onze dienstverlening in ruime mate voldoet aan de behoefte van onze klanten (zie paragraaf ‘Vraag het de klant’ voor een toelichting op de meting door het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector).

Vanuit het verleden kennen wij een achttal huurders­belangen­ verenigingen (HBV’s). Voor een optimale communicatie, met als doel sneller en doeltreffender samen te werken met onze klanten, is besloten de krachten van de HBV’s te bundelen in één stichting die alle huurders vertegenwoordigt. In 2012 gingen we verder met de besprekingen om tot de Stichting Huurdersbelangen Kleine Meierij te komen. Begin 2013 ondertekenden het nieuwe bestuur van deze stichting en Kleine Meierij de oprichtingsakte. In 2012 hadden de Huurdersbelangenverenigingen en de manager markt & beheer twee keer formeel overleg. Onder­werpen die tijdens deze gesprekken aan de orde kwamen, waren: • de oprichting van de Stichting Huurdersbelangen Kleine Meierij • de stand van zaken bij Kleine Meierij • de verkoop van onze woningen • het planmatig onderhoud • de leefbaarheid • de actuele regionale en landelijke ontwikkelingen • de huurverhoging 2012 • de prestatieafspraken met de gemeenten binnen ons werkgebied

Bewonerscommissies en klankbordgroepen

Kleine Meierij heeft in totaal twee bewonerscommissies en een klankbordgroep. De bewonerscommissies hebben een belangrijke rol in het directe contact met onze klanten. Zij bieden een klankbord voor bewoners met vragen of problemen met betrekking tot hun woonomgeving en/of hun appartementsgebouw. In het verslagjaar kwamen onze woonconsulenten en de bewonerscommissies verschillende keren bij elkaar. Bij deze gelegenheden ging het onder meer over: • schoonmaak • veiligheid • servicekosten Op de punten schoonmaak en veiligheid werd direct actie ondernomen. De servicekosten rekenen wij af in 2013. In het overleg met de klankbordgroep van de Hendrik Chabotstraat/De Josselin de Jongstraat ging het met name over het onderhoud aan het complex. Naar aanleiding daarvan lieten wij onderzoek doen naar de staat van het complex. De punten die daaruit naar voren kwamen, laten wij in 2013 uitvoeren.

PAGINA 30

PAGINA 31

In het voorjaar van 2013 richtten we bewonerscommissie ‘Résidence De Ontmoeting’ op voor de bewoners van het appartementencomplex aan de Tulpstraat in Rosmalen. Ook voor De Annenborch, Lochtenburg en het in maart 2013 opgeleverde Hofgebouw zijn we voornemens om bewonerscommissies in het leven te roepen.

Belanghebbendenbijeenkomsten

gedurende het bouwproces, bij het verhuurproces en over de nazorg. Dit betrof een pilot, die we bij succes ook willen inzetten voor toekomstige nieuwbouwprojecten. De helft van de in totaal 22 bewoners reageerden op de enquête van het onderzoeksbureau. Uit de resultaten kwam het volgende naar voren:

In 2012 namen vertegenwoordigers van de in oprichting zijnde Stichting Huurdersbelangen Kleine Meierij deel aan de belanghebbendenbijeenkomst over de legitimiteit van onze kerntaken, nu en in de toekomst. Hun inbreng namen wij mee in ons Koersplan 2013-2017 dat wij eind tweede kwartaal van 2013 presenteren.

Scores onderzoek Onderdeel Algemene organisatie Bouwfase Vakmensen Oplever-/nazorg Gemiddelde score *

Score 8,30 6,99 7,55 8,12 7,74

Een mooi resultaat. Zeker als we de goede score aangaande de technische kwaliteit van de woning (weinig oplevergebreken) daarbij optellen.

Het huurlabel van het KWH geeft een belangrijke indicatie van de waardering van onze klanten voor onze producten en dienstverlening. Om die reden namen wij ook in het verslagjaar deel aan de jaarlijkse meting door het KWH. Door middel van een enquête onder onze klanten werden de volgende onderdelen gemeten: Scores metingonderdelen KWH Onderdeel Klantcontact Contact Bereikbaarheid Communicatie en informatie

Score 7,5 8,0 8,8

Verhuizen Woning zoeken Nieuwe woning Huur opzeggen

8,5 8,5 8,3

Onderhoud Reparaties Onderhoud

7,9 8,4

Klachten Klachtenbehandeling

7,3

Onze totaalscore bedroeg een 8,1 (2011: 7,7). Dit betekent dat onze klanten de verbeterslagen die we in 2012 doorvoerden, waarderen. We zijn dan ook meer dan tevreden met het resultaat van de KWH-meting. Het KWH-Huurlabel is verlengd tot maart 2015.

Rapportage nieuwbouw HEVO

Na het afronden van nieuwbouwproject HEVO, waar wij een ontmoetingscentrum voor seniorenvereniging HEVO en 22 appartementen voor senioren realiseerden, lieten wij een onafhankelijk bureau een onderzoek uitvoeren naar de tevredenheid bij onze klanten over de begeleiding

Andere communicatiemiddelen

Om potentiële kopers en huurders te informeren over en te interesseren voor onze nieuwbouwprojecten maken we gebruik van brochures. Daarin is uitgebreide informatie te vinden over de nieuwbouwlocatie, de omgeving en de voorzieningen. Ook staan de plattegronden, afmetingen en prijzen van de verschillende appartementstypes er uiteraard in vermeld.

De norm is een 7,0.

Vraag het de klant Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH)

• het essay ‘De Kunst van het Samenleven’ van de Bossche corporaties over de gewenste en nood­ zakelijke nauwe samenwerking met gemeente en (maatschappelijke) partners in ’s-Hertogenbosch • de vordering van de nieuwbouw van appartementen­ complex Het Hofgebouw op De Hoef in Rosmalen

Informeer de klant Bewonersblad

Eens per kwartaal brengen wij het bewonersblad ‘samenthuis’ uit. Het blad wordt in druk verspreid, maar is ook terug te vinden op onze website. In het bewonersblad brengen wij uiteenlopende informatie onder de aandacht over onze organisatie en daaraan gerelateerde onder­ werpen, zoals actuele ontwikkelingen op het gebied van wonen. Daarnaast is er voldoende ruimte voor luchtige informatie, zoals leuke aanbiedingen van de lokale middenstand speciaal voor onze huurders. Onderwerpen die we in 2012 opnamen, waren onder andere: • onze plannen voor 2012 • de dialogen met onze interne en externe belanghebbenden • de oplevering (en opening) van seniorenontmoetings­ centrum HEVO en 22 appartementen voor senioren aan de Tulpstraat in Rosmalen • de oplevering en opening van het multifunctionele woon-/zorgcomplex op nieuwbouwlocatie De Hoef in Rosmalen • de huurverhoging per 1 juli • de uitbreiding van online klantportaal Mijn Kleine Meierij • de verhuur en oplevering van appartementencomplex Lochtenburg in Schijndel • huurdersinformatie, zoals over zelf aangebrachte voorzieningen, inbraak- en brandveiligheid en overlast • organisaties die maatschappelijke financiële onder­ steuning van ons ontvingen

Daarnaast zijn in 2012 diverse leuke acties ondernomen om potentiële kopers en huurders persoonlijk te informeren en te interesseren: • verspreiding flyers over huren in Lochtenburg tijdens de markt in Schijndel • een informatieavond over huren in Lochtenburg in het sociaal cultureel centrum in Schijndel • stand op de jaarlijkse braderie in Heeswijk-Dinther waar betrokken verkoopmakelaars informatie boden over het geplande nieuwbouwproject Plan De Windberg • open huizen dagen in nieuwbouw en bestaande appartementencomplexen • stand en rondleiding in één van onze huur­apparte­ menten tijdens de opening van het multi­functionele woon-/zorgcomplex op De Hoef in Rosmalen

Klachtencommissie Als de huurder en de verhuurder het ergens niet over eens zijn en er samen niet uitkomen, gaat de onafhankelijke klachtencommissie van Kleine Meierij daar mee aan de slag. Ze onderhoudt hierover contact met onze directeurbestuurder. De commissie beoordeelt het geschil en bekijkt vervolgens of Kleine Meierij zorgvuldig heeft gehandeld. De werkwijze van de commissie ligt vast in een reglement klachtencommissie. In 2012 ontving de klachtencommissie geen klachten. De klachtencommissie gaf aan dat dit resultaat betekent dat Kleine Meierij ‘goed werk heeft geleverd’. Zij had geen behoefte aan een verdere evaluatie.

PAGINA 32

PAGINA 33

Leefbare woonomgeving Leefbare wijken en buurten, nu en in de toekomst. Met als uitgangspunt: schoon, heel en veilig. Een - vanzelfsprekend! - belangrijk speerpunt binnen ons beleid. Want een fijn huis in een prettige omgeving vormt een belangrijke basis voor iedereen. Bewoners van de Gerrit Schultestraat 1 tot en met 6 in Rosmalen

PAGINA 34

Wij vinden dat prettig wonen meer is dan alleen een goede en betaalbare woning. Voorzieningen en een leefbare woonomgeving zijn minstens zo belangrijk. Bij het bevorderen van de leefbaarheid speelt Kleine Meierij in op de maatschappelijke vragen en problemen die leven. Denk bijvoorbeeld aan de toenemende vraag naar zorg- en welzijnsvoorzieningen dichtbij huis en aan bestrijding van overlast. Deze uitdagingen pakken we samen op met onze klanten, inwoners en maatschappelijke partners.

Voorkomen, signaleren en oplossen Veel van onze medewerkers komen regelmatig bij onze klanten thuis. Ze krijgen dan ook een uniek ‘kijkje in de keuken’ van ieder huishouden en vervullen daardoor een belangrijke signaalfunctie.

Woonconsulenten

Vooral onze woonconsulenten hebben intensief contact met onze klanten. Ze behandelen overlastklachten en helpen klanten die in financiële problemen dreigen te komen. De woonconsulenten zijn nadrukkelijk in de wijk aanwezig, houden spreekuren en stimuleren bewoners­ initiatieven om de leefbaarheid te verbeteren. Een goed voorbeeld daarvan is onze medewerking aan de officiële opening van een voetbalveld in een omgeving waar veel (jonge) kinderen wonen. Door ze een plek te geven om te spelen, voorkom je eventuele overlast door deze jeugd. Een ander mooi voorbeeld is de tekenwedstrijd die we in de Kerstvakantie 2012/2013 organiseerden voor de jongste bewoners van de flats De Engstoep, Hoogveld en Fort Prins Willem. De makers van de vijf mooiste tekeningen wonnen een fiets. Daarnaast vereeuwigde een kunstenaar deze tekeningen op de muren van de entreehallen van voornoemde flats. Leuk voor de kinderen, hun ouders en de andere bewoners van de flats en een opfrisser voor de diverse entrees. Onze woonconsulenten voeren structureel overleg met/ nemen deel aan: • de Bewonerscommissie Meeuwenhof • de Bewonerscommissie Vincent van Goghlaan • het Gebruikersoverleg Hof van Hintham • het Wijknetwerk Rosmalen, sociaal netwerk Sint-Michielsgestel; netwerkoverleg Bernheze • Stuurgroep buurtbemiddeling ’s-Hertogenbosch • de Woonprogrammering Bijzondere Doelgroepen ’s-Hertogenbosch • het Veiligheidshuis ’s-Hertogenbosch • Overleg taakstelling ’s-Hertogenbosch, Bernheze en Sint-Michielsgestel • de Sprekershoek De Hooghe Clock

PAGINA 35

Ook politie, gemeente en maatschappelijk werk nemen vaak deel aan deze overleggen. Dankzij deze intensieve samenwerking met onze maatschappelijke partners kunnen we direct inspelen op verschillende situaties.

Opzichters

Onze opzichters hebben niet alleen oog voor de technische staat van onze woningen, maar ook voor de woon­­omgeving. Signaleren zij bepaalde zaken, dan leggen zij dit voor aan de des­betreffende woon­consulent. Indien nodig kan de woonconsulent direct maat­regelen nemen met inzet van het budget wijkbeheer. Bijvoor­beeld voor het verwijderen van graffiti, het herstellen van straat­werk of het onderhoud van achterpaden. Eén opzichter houdt zich specifiek bezig met het beheer van ons maatschappelijk vastgoed. Dat kenmerkt zich door afwijkende huurovereenkomsten, vaak verschillende gebruikers en complexe servicekostenstructuren.

Huismeesters

Veel van onze appartementencomplexen hebben de beschikking over de diensten van een huismeester. Deze is vraagbaak voor de bewoners en spreekt hen erop aan als ze bijvoorbeeld overlast veroorzaken voor andere bewoners. De huismeester is daarnaast verantwoordelijk voor de gemeenschappelijke ruimten in en om de gebouwen.

Vrijwilligers

Wij hechten veel waarde aan bewoners die zich betrokken voelen bij hun woonomgeving en zich daar actief voor inzetten, zoals bij onze hoogbouw het geval is. Onze vrijwilligers daar verwijderen zwerfafval, houden groenstroken en plantsoenen bij, bezemen de algemene ruimten en zo voort. Signaleren ze gebreken, dan melden ze dat direct bij de huismeesters, zodat een en ander meteen verholpen kan worden. Daarnaast hebben zij wekelijks informeel overleg om de goede en constructieve samenwerking te waarborgen. Wij ondersteunen onze vrijwilligers, in samenwerking met de (nieuwe) Stichting Huurdersbelangen Kleine Meierij, door bezems, prikkers, emmers en dweilen beschikbaar te stellen. Uiteraard uiten wij onze waardering voor hun inzet regelmatig en ontvangen ze daarnaast jaarlijks een attentie van ons. Gezien de goede resultaten maken onze huismeesters en woonconsulenten zich sterk om meer vrijwilligers in buurten en wijken te werven voor het schoon en veilig houden van de directe woonomgeving.

Overlast

Wij zetten ons samen met onze partners intensief in om problemen te voorkomen en de leefbaarheid te waarborgen.

Ervaren onze klanten overlast van andere buurtbewoners, dan verzoeken wij hen de overlast in eerste instantie zelf op te lossen door in gesprek te gaan met de veroorzaker. Uit ervaring weten wij dat dit meestal de meest effectieve oplossing is bij een overlastsituatie. De veroorzaker heeft er vaak geen weet van dat zijn/haar omgeving overlast ervaart. Hem/haar daar eerst op laten aanspreken door de buren, komt dan ook prettiger over en leidt vaak tot meer resultaat, dan als de verhuurder direct contact opneemt. Leidt een gesprek tussen buren toch niet tot een oplossing, dan verwijzen wij de partij(en) die de overlast ervaart/ ervaren door naar Buurtbemiddeling van welzijnsinstelling Divers. Mocht ook dat niet tot het gewenste resultaat leiden, dan gaan onze woonconsulenten in gesprek met de klanten. Soms leiden de bemiddelingsgesprekken niet tot een oplossing of willen de bewoners niet meer met elkaar in gesprek. In dat geval kunnen wij hen helaas niet verder helpen. Houdt de overlast aan, dan kunnen wij in het uiterste geval een gerechtelijke procedure starten tegen de overlastveroorzaker.

In 2012 behandelden wij 69 overlastmeldingen(dossiers), waarbij de bewoners er onderling niet uit kwamen. Bij vijf meldingen zorgde Buurtbemiddeling voor de oplossing. In 56 gevallen bereikten onze woonconsulenten dat de overlast ophield, dankzij goede afspraken tussen de bewoners. In vier gevallen waren wij genoodzaakt een gerechtelijke procedure te starten. De overige vier dossiers zijn nog in behandeling.

Cameratoezicht Bij onze hoogbouw maakten wij in 2012 voor het eerst ook gebruik van cameratoezicht om overlast te voorkomen/op te lossen. Met resultaat. De overlast in de betreffende gebouwen daalde fors. Daarnaast sloten wij enkele doorgangen in de betreffende flatgebouwen af om te voorkomen dat dit een hangplek zou worden voor overlast gevende jongeren. Deze maatregel vergrote het veiligheidsgevoel van bewoners. En door het hekwerk te voorzien van een poort is de doorgang nu een afsluitbare fietsenstalling geworden. Een win-win situatie.

Veilig wonen

Op onze website www.kleinemeierij.nl geven wij onze bewoners diverse tips om inbraak te voorkomen. Wij ondersteunen hen daarbij door het plaatsen van goed hang- en sluitwerk (inbraakwerendheid klasse 2) in nieuwbouw en bij vervanging in bestaande woningen. We leveren daarmee een bijdrage aan de sociale veiligheid in en rond woningen, complexen, buurten en wijken.

Woonfraude

Wij verwachten van onze klanten dat zij hun woning volgens de regels van de huurovereenkomst bewonen. Alle vormen van onrechtmatige onderhuur of onrechtmatig gebruik beschouwt Kleine Meierij dan ook als woonfraude. In 2012 zijn wij één gerechtelijke procedure tegen wanbewoning gestart. Voor de gerechtelijke uitspraak kwam echter een einde aan de woonfraude.

Maatschappelijke ondersteuning Naast onze eigen inspanningen om de leefbaarheid in ons werkgebied te bevorderen, ondersteunen wij diverse lokale maatschappelijke initiatieven met een financiële bijdrage. Meestal reageren wij op aanvragen vanuit maatschappelijke organisaties, maar soms gaan wij ook actief op zoek naar activiteiten die wij kunnen ondersteunen. Om alle verzoeken in goede banen te leiden en een goede afweging te kunnen maken tussen het wel of niet financieel ondersteunen van een bepaalde activiteit hanteren wij een beleid voor maatschappelijke financiële ondersteuning. Daarin zijn de criteria benoemd op basis waarvan wij bepalen of we ingaan op een verzoek voor financiële ondersteuning. Zo ondersteunen wij graag lokale initiatieven met een directe link naar wonen en leefbaarheid (en het bevorderen daarvan), maar zien daarvan af bij activiteiten met een commerciële of politieke doelstelling of activiteiten die het milieu onnodig belasten. In 2012 droegen wij onder meer bij aan: • het uitje van de medewerkers van schildersatelier Hint&Tint in ’s-Hertogenbosch (Cello) • de aanschaf van een nieuwe vervoersbus voor dagcentrum De Pomphoek (Cello) • het Bernhezer gehandicaptenbal • de lokale Jantje Beton Collectekrant ten behoeve van lokale speelplaatsen • het City Change Center voor activiteiten om het wonen, werken en leven in ’s-Hertogenbosch aantrekkelijker te maken • Speeltuin ’t Kwekkeltje Rosmalen voor de renovatie van speeltoestellen • Basisschool De Kleine Beer in Berlicum voor herinrichting van de speelplaats • Parochie Binnenstad ’s-Hertogenbosch voor het onderhoud aan de Kerststal in de Sint Jan

PAGINA 36

Rick en Bart, bewoners woon- en werkboerderij Stichting Buiten Gewoon te Berlicum

PAGINA 37

Wij richten ons de laatste jaren op de ontwikkeling van woongebouwen die bij voorkeur geschikt zijn voor ouderen en voor hen die zorg nodig hebben. Daarbij staan we open voor het realiseren van huisvesting met een toegevoegde waarde voor de wijk.

Huisvesting ouderen Met de oplevering van twee op ouderen gerichte nieuw­ bouw­projecten droeg Kleine Meierij in 2012 wederom fors bij aan de huisvesting voor onze bijzondere doelgroepen.

Multifunctioneel woon-/zorggebouw

Begin 2012 leverden wij het multifunctionele woon-/ zorg­gebouw op nieuwbouwlocatie De Hoef in Rosmalen op, inclusief parkeervoorzieningen. In april nam woon­ zorg­centrum De Annenborch haar intrek in dit gebouw, gevolgd door kinderdagverblijf Zoete-Lieve-Gerritje, kapsalon Hooijmans Hairline en de buitenpolikliniek van het Jeroen Bosch Ziekenhuis. Het gebouw bevindt zich op een zogenaamde groen-locatie met het centrum, uitvalswegen en het openbaar vervoer op loopafstand. Naast het multifunctionele woon-/zorggebouw realiseerden wij op De Hoef ook appartementencomplex Het Hofgebouw met 52 zelfstandige huur- en koop­ appartementen, gericht op 55+ers (oplevering maart 2013). De bewoners van dit complex kunnen gebruik maken van de voorzieningen in het multifunctionele woon-/zorggebouw.

HEVO

Aan de Tulpstraat in Rosmalen leverde Kleine Meierij in februari, naast een nieuw ontmoetingscentrum voor senioren­ vereniging HEVO, 22 appartementen voor senioren op.

Huisvesting mensen met beperking

Wonen, zorg en welzijn De combinatie van wonen, zorg en welzijn wordt steeds belangrijker door de toenemende vergrijzing. In samenwerking met verschillende partners, zoals zorg- en welzijnsinstellingen en gemeenten, werken wij aan woonvoorzieningen voor mensen die in meer of mindere mate afhankelijk zijn van de levering van zorg aan huis. Het gaat daarbij echter niet alleen om ouderen, maar ook om, bijvoorbeeld, mensen met een beperking.

Zoals eerder aangegeven, bezit Kleine Meierij een aantal panden die wij verhuren aan zorg- en welzijnsinstellingen, zoals Cello, Kentalis, de Robert Coppes Stichting en Stichting Philadelphia. Deze instellingen bieden huisvesting en begeleiding aan mensen met een verstandelijke en/of lichamelijke beperking in, over het algemeen, kleinschalige woonvormen. Ook verhuren wij woningen rechtstreeks aan mensen met een beperking, zoals de eerder genoemde 10 woningen op woon- en werkboerderij Stichting Buiten Gewoon in Berlicum en de zes woningen aan het Sint Sebastiaanhof in Vught ten behoeve van de Stichting Hoor Us.

Huisvesting overige bijzondere doelgroepen Kleine Meierij participeert in de zogenaamde ‘taskforce’ bijzondere doelgroepen in de gemeente ’s-Hertogenbosch. Binnen deze taskforce kijken gemeente, maatschappelijke en zorginstellingen en corporaties naar de huisvesting van groepen die om wat voor reden dan ook een vorm van begeleiding nodig hebben bij het wonen. Met de gemeente ’s-Hertogenbosch en collega corporaties BrabantWonen en Zayaz doen we ook mee met de ’50-woningen regeling’. Corporaties committeren zich om naar rato van hun woningbezit woningen aan te bieden aan de Werkgroep Bijzondere Doelgroepen voor de huisvesting van deze doelgroepen.

Nauwe samenwerking Stichting De Annenborch

Kleine Meierij heeft een samenwerkingsovereenkomst met Stichting De Annenborch. In deze overeenkomst is vastgelegd dat de partners bij activiteiten van één van hen op het gebied van wonen en zorg en bij gelegenheden waar één van hen reeds bij betrokken is, te onderzoeken of samenwerking met de andere partner mogelijk is. Daarnaast attenderen wij nieuwe huurders die eventueel zorg nodig hebben vrijblijvend op de dienstverlening van De Annenborch.

De kunst van het samenleven

In november 2012 ondertekenden de drie Bossche corporaties, BrabantWonen, Kleine Meierij en Zayaz, de gemeente ’s-Hertogenbosch en 15 maatschappelijke partijen het essay ‘De kunst van het samenleven’, opgesteld door de corporaties. In het essay beschrijven de drie corporaties hun visie op wonen en leven in de gemeente ’s-Hertogenbosch. Daarin is ook veel aandacht voor de zorg en het welzijn van de inwoners van ’s-Hertogenbosch. De razendsnelle, overwegend negatieve, politieke en economische veranderingen noodzaken alle partijen om nauwer samen te werken, zodat we onze doelen op het gebied van wonen, zorg en welzijn alsnog kunnen realiseren. Korte lijnen tussen de partners zorgen voor een adequate reactie op/aanpak van de alsmaar sneller veranderende omgeving.

PAGINA 38

PAGINA 39

Resultaat boekjaar 2012 Woonzorgcentrum De Hooghe Clock aan de Klokkenlaan te ‘s-Hertogenbosch

Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting dienen vanaf het verslagjaar 2012 te voldoen aan de herziene Richtlijn voor de Jaarverslaggeving, 645 Toegelaten Instellingen Volks­ huis­vesting. Naar aanleiding van de herziene RJ 645 heeft Kleine Meierij deze verplichte stelselwijziging in 2012 doorgevoerd op de Jaarrekening 2011. De belangrijkste wijzigingen ten opzichte van de jaar­ rekening 2011 zijn: • Het classificeren en kwalificeren van de onroerende zaken in exploitatie;  tot en met 2011 werden onroerende en roerende zaken in exploitatie gewaardeerd tegen bedrijfswaarde. Vanaf 2012 is deze post gesplitst in sociaal vastgoed in exploitatie en commercieel vastgoed in exploitatie. Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen bedrijfswaarde. Het commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op basis van actuele waarde gebaseerd op marktwaarde in verhuurde staat. • De methode van afschrijven; jaarlijks worden de afschrijvingen berekend over het sociaal vastgoed in exploitatie (bedrijfswaarde). De af­ schrijving­en zijn gesplitst naar de componenten grond, opstal en overige componenten. Over de grond wordt niet afgeschreven, over de andere componenten wordt afge­schreven op basis van de geschatte economische levensduur. • Het is niet langer toegestaan de rentabiliteits­waarde­ correctie op de lening portefeuille toe te passen bij de bepaling van de bedrijfswaarde. • Herziening van de minimale levensduur van het sociaal vastgoed in exploitatie naar 15 jaar. • Verwerking van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (VOV);  eenheden verkocht onder voorwaarden worden op de balans opgenomen tegen actuele waarde minus verleende korting. De terugkoopplicht is afhankelijk van de waardeontwikkeling en wordt jaarlijks gewaardeerd. • Aangepaste modellen voor de balans en winst- en verliesrekening. • Het vervallen van het verplichte mutatieoverzicht van de bedrijfswaarde in de toelichting van de jaarrekening.

Financiële continuïteit Kleine Meierij heeft de kasstromen op orde en ziet de toekomst met vertrouwen tegemoet, ondanks de kabinetsplannen.

Het bovenstaande heeft tot gevolg dat het resultaat over 2011 op basis van de nieuwe grondslagen uitkomt op € 1,7 miljoen negatief. Indien op de oude grondslagen zou zijn gewaardeerd, dan zou het resultaat in 2011 € 8,4 miljoen positief hebben bedragen. In boekjaar 2012 heeft Kleine Meierij een verlies van € 7,4 miljoen gerealiseerd. In het resultaat van boekjaar 2012 zijn incidentele posten en waarderingsposten opgenomen. Genormaliseerd blijkt dat Kleine Meierij over het boekjaar 2012 een positief resultaat heeft behaald. Het betreft onder

meer de volgende incidentele posten en waarderingsposten: • afschrijvingen sociaal vastgoed in exploitatie (effect circa € 8,4 miljoen negatief) • waarde mutatie sociaal vastgoed (effect circa € 2,4 miljoen negatief) • afwaarderingen opgeleverde nieuwbouw en grondposities (effect circa € 4,2 miljoen negatief) • afwaardering commercieel vastgoed in exploitatie (effect circa € 0,6 miljoen negatief) • eenmalige afwaardering lening Woninginvesteringsfonds (effect circa € 0,25 miljoen negatief) • eenmalige extra kosten onderhoud (effect circa € 2,8 miljoen negatief) • verkopen vastgoedportefeuille (effect circa € 5,4 miljoen positief)

Vermogenspositie

Aan het einde van het boekjaar bedroeg ons vermogen € 69.608.000,00. In verhouding tot het totaal vermogen is dit 23,8 procent (solvabiliteit). In het meerjarenperspectief stijgt de solvabiliteit naar verwachting naar 30 procent. In dit meer­jaren­perspectief zijn de huidige kabinetsplannen met betrekking tot de verhuurdersheffing en inkomens­ afhankelijke huurverhoging ingerekend. Allereerst beoordeelt het CFV de solvabiliteit van het volkshuisvestelijk vermogen aan het einde van een boekjaar, dat zij relateert aan een door haar vastgesteld risicobedrag. Voor ons vermogen aan het einde van 2011 kwam het CFV tot de conclusie dat volgens haar beoordelingsmaatstaven, op basis van alleen een voortgezette verhuurexploitatie, dit vermogen voldoende is om aan de toekomstige verplichtingen te voldoen. Het Centraal Fonds gaf in haar brief aan dat de diverse maat­­­­­regelen die zijn getroffen om de financiële positie te verbeteren het vermogenstechnisch gewenste effect sorteren. Gelijktijdig met het samenstellen van dit jaarverslag loopt de nieuwe beoordeling van de continuïteit door het CFV op basis van de voorgenomen activiteiten, zoals deze zijn opgenomen in de begroting 2013. In deze begroting zijn de kabinetsmaatregelen uit het Woonakkoord opge­ nomen, zoals de inkomensafhankelijke huurverhoging, de verhuurdersheffing en de saneringssteun. Op het moment van schrijven van dit jaarverslag was het oordeel van het CFV nog niet bekend.

Leningen

Naast de reguliere contractueel verschuldigde aflossingen van € 5,3 miljoen op de langlopende schulden losten wij in het boekjaar nog eens bijna € 0,5 miljoen vervroegd af. Op de bestaande rollover-leningen waarbij de hoofdsom variabel is, is in 2012 € 1,8 miljoen teruggestort. Van de in 2012 afgesloten rollover-lening met variabele hoofdsom

PAGINA 40

PAGINA 41

(€ 12,2 miljoen) is in 2012 € 7,9 miljoen opgenomen. Het verloop van het schuldrestant over de afgelopen vijf jaar en de verwachting voor de komende vijf jaar kan grafisch als volgt worden weergegeven. 250

In het boekjaar is de met de huisbankier overeengekomen financiële dienstverlening gecontinueerd. Belangrijk onder­ deel van deze overeenkomst is het krediet­arrangement van € 9,5 miljoen (3 procent van het balans­totaal), waarmee we meer flexibiliteit creëren voor de afstemming van inkomende en uitgaande kasstromen. Op balansdatum is van het arrangement geen gebruik gemaakt. Kleine Meierij maakt geen gebruik van derivaten.

Liquiditeitspositie en financiering 100

50

0 Nieuwe lening Overige Gemeenten NWB BNG

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 0 7 8 14 19 19 24 19 17 15 14 13 13 12 11 10 14 13 12 11 11 10 9 9 8 8 18 19 30 29 28 27 26 25 24 23 154 148 166 155 158 139 132 119 107 100

De nominale schuld per verhuureenheid was aan het einde van 2012 afgenomen van € 50.948,00 naar € 48.716,00. Door de daling van de EURIBOR waaraan de rente op de 3 rollover-leningen met variabele hoofdsom is gekoppeld, daalde de gemiddelde rentevoet verschuldigd over het vreemde vermogen van 4,26 procent naar 4,01 procent. Het lange vreemde vermogen bedraagt op balansdatum 67,6 procent (2011: 63,2 procent) van het balanstotaal en heeft een gemiddelde restantlooptijd van net iets meer dan 24 jaar.

Voor Kleine Meierij geldt sinds een aantal jaren dat het sturen op kasstromen de belangrijkste bijdrage levert aan het herstel. Conform onze externe verantwoording onderscheiden we een drietal kasstromen, namelijk operationele, (des-)investeringen en financieringskasstromen. Hoewel Kleine Meierij vanuit het principe redeneert dat er geen nieuwe leningen worden aangetrokken, is voor met name herfinanciering een positief evenwicht in de operationele kasstromen van belang. Om gebruik te kunnen maken van de borgingsfaciliteiten van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) wordt enerzijds onze kredietwaardigheid getoetst en anderzijds moeten wij uit onze operationele kasstromen minimaal 2 procent van het schuldrestant van opgenomen leningen kunnen voldoen. Onderstaande grafiek geeft de ontwikkeling van onze operationele kasstromen in relatie tot deze 2 procent aflossingsfictie over de afgelopen en toekomstige vijf jaar weer:

7,0

2,4

6,0

2,1 1,8

5,0

1,5

miljoenen €

4,0

1,2 3,0

0,9

2,0

0,6

1,0

0,3

0,0

0,0

-1,0 Operationele kasstroom 2% aflossingsfictie Rentedekkingsgraad

2008 -0,1 3,4 0,7

2009 -0,9 4,2 1

2010 2,1 4,0 1,2

2011 2,9 4,5 1,3

2012 2,5 4,2 1,3

2013 4,3 4,1 1,5

2014 4,6 3,9 1,6

2015 5,3 3,8 1,7

2016 5,8 3,6 1,8

2017 6,3 3,4 1,9

Op het moment van schrijven van dit jaarverslag hadden wij de jaarlijkse beoordeling van het WSW nog niet ontvangen.

Treasurycommissie

150

-0,3

kasstroom in verhouding tot rente

schuldrest in miljoenen €

200

Uit de grafiek blijkt dat Kleine Meierij vanaf 2013 voldoet aan de door het WSW gestelde aflossingsnorm. In de grafiek is ook de rentedekkingsgraad opgenomen. Het WSW hanteert een dekkingsgraad van 1,4 als ondergrens.

Op de balans van Woningstichting Kleine Meierij is de leningenportefeuille dominant aanwezig. Uit de winst- en verliesrekening blijkt dat de factor ‘rente’ een belangrijke stempel drukt op het jaarresultaat. De Treasurycommissie bij Kleine Meierij richt zich daarom in belangrijke mate op de kasstromen, de leningenportefeuille, op de beheersing van renterisico’s en op de jaarlijkse rentekosten. De Treasurycommissie bestaat uit de bestuurder, de manager bedrijfsdiensten en een extern deskundige van Thésor. Deze extern deskundige volgt en interpreteert de marktinformatie en -ontwikkelingen en brengt daarnaast kennis in van financiële markten en de werking van financiële producten. In 2012 kwam de Treasurycommissie vier keer bijeen. De belangrijkste onderwerpen die tijdens deze bijeenkomsten aan de orde kwamen, waren de liquiditeitspositie van Kleine Meierij en de voortgang van de begrote kasstromen. Andere onderwerpen die besproken werden, zijn: • het aantrekken van de financieringsbehoefte • het vervroegd aflossen op bestaande financiering voorafgegaan door een transactievoorstel van Thésor • de actualisering van het Treasurystatuut (in 2012 geëffectueerd) • de financiering van niet-DAEB activiteiten (dit is een vast agendapunt)

Vennootschapsbelasting

Vanaf 1 januari 2008 geldt er een belastingplicht voor alle activiteiten, dus ook voor de verhuur van sociaal onroerend goed. Net als bij de partiële belastingplicht vanaf 1 januari 2006 is er ook nu op sectorniveau een vaststellingsovereenkomst (VSO2) opgesteld, die vooral de waardering van alle activa en passiva regelt voor de fiscale openingsbalans, alsmede uitleg geeft over de overige fiscale regelgeving voor de berekening van het fiscale jaarresultaat. De aangiften over boekjaar 2008 en 2009 zijn definitief vastgesteld door de Belastingdienst. De aangiften over de boekjaren 2010 en 2011 zijn in behandeling bij de Belastingdienst. Begin 2012 heeft Kleine Meierij ruim 10 miljoen fiscaal verlies beschikbaar, dat voor voorwaartse verliesverrekening in aanmerking komt. Gezien het bovenstaande en rekening houdend met de in de begroting 2013 opgenomen voorgenomen activiteiten is met grote mate van zekerheid vast te stellen dat (gesaldeerd) tot en met 2016 geen vennootschapsbelasting verschuldigd is. Hierbij is geen rekening gehouden met het feit dat er fiscaal ook nog een onderhoudsvoorziening kan worden gevormd. Het opnemen van een actieve belastinglatentie is niet aan de orde.

Inzet middelen ten behoeve van de volkshuisvesting

Het bestuur verklaart in het boekjaar 2012 alle uitgaven in het belang van de volkshuisvesting te hebben gedaan, één en ander als omschreven in artikel 11 van het Bbsh.

PAGINA 42

PAGINA 43

Relaties en verbindingen Binnen onze bedrijfsvoering hebben wij in de loop der jaren verschillende fiscale entiteiten opgericht om onze risico’s te spreiden. Deze entiteiten bouwen we nu langzamerhand af, omdat zij overbodig geworden zijn. Om risico’s voor onze klanten te voorkomen, zijn wij verbindingen aangegaan met diverse partijen die, bijvoorbeeld, onze betrouwbaarheid waarborgen. Bewoners in beeld

PAGINA 44

PAGINA 45

Nevenstructuur De toegelaten instelling (TI) woningstichting Kleine Meierij kent een holdingstructuur, die als volgt is opgebouwd:

Hoe de activiteiten van de entiteiten zich verhouden tot de Herziene Woningwet is nog niet duidelijk. Het voornemen van het kabinet-Rutte II is om de Herziene Woningwet op 1 januari 2014 in te laten gaan. De verwachting is echter dat deze wet, gezien de vele amendementen, niet eerder dan 1 januari 2015 van kracht wordt.

Deelnemingen BV Kvk 17285915 Diensten BV KvK 17160790

Woningstichting KvK 16045671

VB&T VvE Diensten Noord Oost Brabant BV KvK 17241197

Energie BV KvK 52195724

Holding BV KvK 17160787

Projecten BV KvK 17160794

Ontwikkelingscombinatie VOF Annenburg KvK 17199259

Vastgoedontwikkel BV KvK 17285921 Verhuur BV KvK 17160791

In het verleden is voor deze constructie gekozen om fiscale redenen. Door de integrale belastingplicht voor de TI vanaf 1 januari 2008 is het hebben van een nevenstructuur vanuit fiscale overwegingen deels overbodig geworden.

De Projecten BV loopt leeg. Op dit moment is er nog één project actief; Het Hofgebouw. Na afwikkeling van dit project gaat ook deze BV op in de holding. Naar verwachting kan dat in juli 2014 plaatsvinden.

De TI is 100 procent aandeelhouder van de holding en de holding is voor 100 procent eigenaar van de besloten vennootschappen. Het aandeelhouderschap van de Diensten BV in VB&T Diensten Noord Oost Brabant BV bedraagt 25 procent. De deelname van Projecten BV in de VOF De Annenburg is gelijk aan 33,33 procent.

In de Energie BV zijn onze duurzame installaties voor warmte- en koude opslag gepositioneerd. In verband met de invoering van de nieuwe Warmtewet bekijken we de komende periode in hoeverre deze BV ook een rol gaat spelen bij de reeds bestaande blokverwarmingen en overige duurzame installaties.

Alle entiteiten zijn voor 100 procent gefinancierd vanuit de TI.

In de Verhuur BV worden vastgoedeenheden verhuurd, voor zover deze op basis van het Besluit beheer sociale huursector (Bbsh) niet door de toegelaten instelling verhuurd kunnen worden, het niet DAEB bezit.

Op dit moment vinden er geen activiteiten plaats in de Deelnemingen BV, Diensten BV en in de Vastgoedontwikkel BV. Het voornemen is om deze BV’s per 1 juli 2013 te laten opgaan in onze Holding BV. Dit wordt in de loop van 2013 verder onderzocht.

Gegevens nevenstructuur (x € 1.000) Holding Deelnemingen Diensten Energie Projecten Vastgoedontwikkel Verhuur Woningstichting

Omzet 15.177 284 15.461

Kapitaal 4.518 18 18 18 18 18 4.518 4.518

Netto vermogenswaarde 1.352 16 126 17 1.247 16 37 1.352

Rekeningcourant vordering Rekeningcourant schuld 111 0 73 7 1.478 12.196 0 10.145 20.908

Lidmaatschappen Aedes

Aedes behartigt als branchevereniging de belangen van woningcorporaties in Den Haag en Brussel, zoekt oplossingen voor het beter functioneren van de woningmarkt en draagt bij aan een professionele sector. Zo’n 95 procent van de corporaties is lid van Aedes, waaronder Kleine Meierij. Aedes maakt zich sterk voor optimale omstandigheden waaronder corporaties als maatschappelijke ondernemingen hun werk kunnen doen. Aedes is ook de werkgeversvereniging van de corporatie­ branche waarin ruim 28.000 werknemers dagelijks werken aan goed, betaalbaar en duurzaam wonen.

Woningborg

Wij verkopen de door Projecten BV ontwikkelde koop­ woningen met een garantie van Woningborg. Woning­ borg is een verzekeringsbedrijf waar circa 1.000 bouw­ ondernemingen staan ingeschreven. Zij zorgt ervoor dat een nieuwbouwwoning wordt afgebouwd als de aannemer failliet gaat. Daarnaast geeft Woningborg ook technische, financiële en juridische adviezen. De financiële specialisten van Woningborg beoordelen de solvabiliteit en liquiditeit van de bouwonderneming. Woning­­ borg staat onder toezicht van De Nederlandse Bank.

STEK.NU

STEK.NU is een coöperatieve vereniging die in 2010 startte als een projectmanagement bureau bij vastgoedontwikkeling. De vereniging heeft haar statuten inmiddels gewijzigd en heeft als hoofddoel de financiering van vastgoedontwikkeling. Het projectmanagement is naar het tweede plan geschoven. Het lidmaatschap is voorbehouden aan woningcorporaties en zorginstellingen. Op dit moment zijn vier woningcorporaties en één zorginstelling lid van STEK.NU.

Coöperatie Smart Finance BA

Social Finance is de spin-in-het-web van de Starters Renteregeling, zowel bestuurlijk als administratief. Kleine Meierij is hier lid van geworden, zodat kopers van ons bestaande bezit gebruik kunnen maken van de Starters Renteregeling. Zodra de koper een woning heeft gekocht, is er voor de financiering een relatie met Social Finance en de hypotheekverstrekker. Social Finance verstrekt de lening die onderdeel uitmaakt van de Starters Renteregeling.

PAGINA 46

PAGINA 47

Governance Kleine Meierij draagt transparantie, openheid en integriteit hoog in het vaandel. Wij handelen naar de Governancecode Woningcorporaties en maken gebruik van verschillende instrumenten om ons te verantwoorden naar onze belanghebbenden. Ontmoetingscentrum voor seniorenvereniging HEVO aan de Tulpstraat in Rosmalen

PAGINA 48

Governance Uitgangspunt voor Kleine Meierij is dat zij handelt overeenkomstig de Governancecode Woningcorporaties. Deze governancecode wordt gehanteerd voor het inrichten van de bestuurlijke organisatie. De governance bij Kleine Meierij uit zich in onze transparante bedrijfsvoering en open communicatie, zowel intern als extern. Niet alleen op onze website maar ook in onze jaarrekening en in uiteenlopende andere verantwoordingsmiddelen, mondeling en schriftelijk, geeft Kleine Meierij openheid van zaken. Integriteit is een speerpunt bij Kleine Meierij. Wij sturen daar strak op. Naast een integriteitsregeling beschikt Kleine Meierij over een klokkenluidersregeling. Ook de Raad van Toezicht speelt een belangrijke rol om de integriteit van onze organisatie te waarborgen. Een voor­beeld van ons gezamenlijk streven naar een integere bedrijfsvoering is ons investeringsstatuut. Hierin liggen de spelregels vast waar nieuwe investeringen aan dienen te voldoen. Ons aanbestedings­beleid vormt daar een onderdeel van.

Raad van Toezicht De Raad van Toezicht is het toezichthoudend orgaan van Kleine Meierij en bestond in 2012 uit vijf leden. De Raad heeft primair een vijftal taken: • toezicht houden op de bestuurder • werkgever van de bestuurder • adviseur van de bestuurder, gevraagd en ongevraagd • klankbord voor de bestuurder • informatie vergaren van anderen, niet zijnde de bestuurder In het verslag van de Raad van Toezicht, hoofdstuk 11, zijn de taken en de werkwijze van de Raad uitvoerig beschreven, even­ als de wijze waarop de Raad daar in 2012 invulling aan gaf.

Bestuur Het bestuur is verantwoordelijk voor de totale bedrijfs­ voering van Kleine Meierij. Zijn primaire taak is te zorgen voor financiële continuïteit en uitvoering te geven aan de omschreven taken binnen het Bbsh. Het bestuur geeft dit vorm in een ondernemingsplan. Hierin is om­schreven welke activiteiten en beleidszaken de corporatie voor­nemens is uit te voeren. Het ondernemings­ plan is de uit­komst van de wensen van de belanghouders en de financiële uitvoer­baar­heid van die wensen. Onze klanten spelen hier een belangrijke rol in. De Raad van Toezicht geeft goedkeuring aan het ondernemings­plan en de bestuurder stelt deze vervolgens vast.

PAGINA 49

In de toekomst maken wij gebruik van een koersplan. In een koersplan staan dezelfde zaken omschreven als in een ondernemingsplan en het komt op dezelfde manier tot stand. Echter, het schetst de richting die Kleine Meierij de komende jaren ingaat meer in grote lijnen. Daardoor biedt het koersplan meer flexibiliteit om gaandeweg in te spelen op alle (on)voorziene economische en politieke ontwikkelingen, die elkaar in een steeds sneller tempo opvolgen.

actuele (wekelijkse) liquiditeitsprognose. Financiële mee- en tegenvallers worden per direct verwerkt en geanalyseerd.

Verantwoording

Operationeel

Het bestuur legt zowel intern als extern verantwoording af.

Intern De Raad van Toezicht is de interne toezichthouder. Binnen de Raad heeft ieder lid een specialisatie, zoals op het gebied van HRM of financiën. Het bestuur rapporteert de Raad ieder kwartaal over de stand van zaken bij Kleine Meierij. Deze rapportage draait niet alleen om cijfers, maar behandelt bijvoorbeeld ook organisatiezaken en externe ontwikkelingen die voor Kleine Meierij van belang zijn. Los van de kwartaalrapportages hebben het bestuur en de Raad voortdurend overleg over actuele zaken.

Extern De externe toezichthouder is het Centraal Fonds Volkshuisvesting in opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Hier legt het bestuur twee keer per jaar schriftelijk verantwoording aan af. Dit resulteert in een beoordeling van de financiële gezondheid van onze organisatie.

Interne risicobeheersings- en controle systemen Het bestuur van Kleine Meierij is verantwoordelijk voor de interne risicobeheersings- en controlesystemen. Wij onderscheiden drie soorten risico’s.

Verder hebben wij, zoals eerder vermeld, een Treasury­ commissie waarin een extern adviseur, Thèsor, meekijkt en -denkt over hoe we de financiële risico’s kunnen minimaliseren. Het bestuur rapporteert de Raad van Toezicht ieder kwartaal en zo nodig vaker. Wij hebben onze organisatiekosten de afgelopen jaren langzaam maar zeker teruggebracht naar een niveau dat past bij onze organisatie, mede door de afslanking van ons personeelsbestand. Dat leidde tot een betere financiële positie van onze organisatie en een efficiënte manier van werken, maar het maakt ook kwetsbaar. Als een medewerker bijvoorbeeld langdurig uitvalt door ziekte, moeten we dat intern opvangen.

Risicomanagement

Twee keer per jaar organiseren we een bijeenkomst met alle medewerkers om de risico’s in de bedrijfsvoering te benoemen en de controlemogelijkheden te bespreken. Een extern adviseur begeleidt ons daarbij. Deze bijeen­ komsten zijn een belangrijk middel binnen ons risico­ management, omdat ze onze medewerkers bewust maken van hun omgeving en van de gevolgen van hun handelen. We formuleren de uitkomsten in een actie- en evaluatieplan, dat de Raad van Toezicht volgt door middel van rapportages. Bij Kleine Meierij is veel werk verricht om de risico’s te mini­ maliseren. Door procedures en protocollen, zoals onze integriteitscode, onze klokkenluidersregeling, ons aan­ bestedings­beleid, onze procuratieregeling en zo voort, maar ook door gedrags-(cultuur) trainingen. Opschrijven is één kant, maar uitvoering en controle zijn minstens zo belangrijk.

Risico’s Strategisch

Externe accountant

Als belangrijk strategisch risico onderkennen wij de afhankelijkheid van het politieke klimaat waar we in opereren. De onduidelijkheid rondom de inhoud en de invoeringstermijn van de Herziene Woningwet en de gevolgen van de besluiten van het kabinet-Rutte I en II zorgen ervoor dat we andere strategische keuzes moeten maken om eventuele negatieve effecten op te vangen.

De accountant is verantwoordelijk voor het oordeel over onze jaarrekening. Deze controle moet in overeenstemming zijn met het Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden en het controle protocol in rubriek A van de bijlage III van het Bbsh. Dit vereist dat de accountant voldoet aan geldende ethische voorschriften en dat bij het plannen van de controle een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening.

Financieel Financieel risico is het meest duidelijke risico dat speelt binnen de corporatie. Een voorbeeld van een financieel risico is de financiering van een corporatie. Een corporatie moet exact en per dag in beeld hebben wat haar financiële positie is en hoe de komende maanden en jaren er uitzien. Bij Kleine Meierij doen wij dit door het maken van een

De Raad van Toezicht benoemt de externe accountant na advies van de directeur-bestuurder. Daarnaast stelt de Raad de beloning van de externe accountant vast met de

directeur-bestuurder. Voor het boekjaar 2012 is Deloitte Accountants herbenoemd tot extern accountant van Kleine Meierij. Deze herbenoeming vond plaats na een grondige beoordeling van het functioneren van de externe accountant. De externe account woont in ieder geval het gedeelte van de vergadering van de Raad van Toezicht bij waarin zij het verslag van de externe accountant over het onderzoek van de jaarrekening bespreekt en waarin zij besluit over de goedkeuring daarvan. De Raad kan de externe accountant tijdens deze vergadering bevragen over zijn verklaring over de getrouwheid van de jaarrekening.

Visitatie Visitatie is een verantwoordingsinstrument om de prestaties van woningcorporaties te beoordelen. Belanghebbenden spelen hierin een belangrijke rol. Visitatie biedt ons niet alleen een objectief inzicht in onze prestaties, het vormt ook een instrument om onze prestaties in de toekomst te verbeteren en biedt ons de mogelijkheid om open en transparant verantwoording af te leggen aan onze omgeving. In de tweede helft van 2011 vond een visitatie plaats bij Kleine Meierij. De visitatiecommissie deed vier aanbevelingen, die wij hebben overgenomen: • Een duidelijke keuze maken in de strategische positie van onze corporatie; stedelijk of richting de dorpen. • De rol van de Raad van Toezicht meer op afstand zetten en meer informatiekanalen aanboren, niet zijnde de directeur bestuurder. • Beleid ontwikkelen in het kader van duurzaamheid en onderhoud. • Onze belanghebbenden meer betrekken bij ons beleid. Naar aanleiding van de eerste aanbeveling besloten wij ons meer te richten op de dorpen. Om onze belanghebbenden meer te betrekken bij ons beleid startten we in het verslagjaar met interne en externe belanghebbendenbijeenkomsten, waarover wij in voorgaande hoofdstukken al uitvoerig berichtten.

PAGINA 50

PAGINA 51

Het belang van goed toezicht Bewoners in beeld

Goed bestuur is vanuit het oogpunt van de Raad; in het belang van klanten en medewerkers en met waarborging van de financiële continuïteit van de organisatie. De Raad ziet hier op toe. Het toezichtskader van de Raad bestaat uit het Bbsh (Besluit beheer sociale huursector), de Aedes Governancecode Woningcorporaties, de statuten van de stichting en de werkafspraken tussen Raad en bestuur over ieders rol en de onderlinge werkwijze. Zoals besproken kent de Raad de volgende taken. Zij: • houdt toezicht op het bestuur en indirect op het reilen en zeilen van de stichting • adviseert het bestuur gevraagd en ongevraagd • is de werkgever van het bestuur • is een klankbord voor de bestuurder • vergaart informatie van anderen, niet zijnde de bestuurder

Samenstelling Raad van Toezicht In de loop van het verslagjaar traden twee leden van de Raad van Toezicht af, waaronder de voorzitter. Aanleiding voor het aftreden waren respectievelijk het accepteren van een nieuwe baan die niet verenigbaar is met het lidmaat­schap en het niet herbenoembaar zijn door persoonlijke omstandigheden. Eind 2012 was de samenstelling van de Raad van Toezicht als volgt:

Functie en aandachts­gebied binnen de Raad - Directeur Thebe Kraamzorg & Voeding en Dieet - Vice-voorzitter - HRM aangelegenheden, contacten met OR - Remuneratie (arbeidsvoorwaarden en functioneren directeur-bestuurder) De heer ir. - Zelfstandig adviseur en directeur R.A.M.M. Oskomera Groep BV Gradus - Huurders-aangelegenheden, contacten met de stichting huurdersbelangen - HRM aangelegenheden, contacten met OR De heer - Laatste functie COO en lid Raad van M.W.J. Bestuur SNS Reaal Hinssen - Bedrijfseconomische en financiële zaken, accountant (audit commissie) De heer -B  urgemeester Oisterwijk drs. - Voorzitter J.F.M. -R  emuneratie (arbeidsvoorwaarden en Janssen functioneren directeur-bestuurder) Naam Mevr. drs. C.A.H.A. Doomernik MMO

Raad van Toezicht De huidige Raad van Toezicht trad aan in het tweede kwartaal van 2012. Naast de kerntaken zijn de leden op informele basis aanwezig bij bijzondere gelegenheden, zoals bij de opening van het multifunctionele woon-/zorggebouw op De Hoef in Rosmalen. Dat versterkt de betrokkenheid van de Raad bij Kleine Meierij en schetst een goed beeld van ons kunnen en van (een deel van) onze doelgroep.

Mevrouw drs. W.M.J. Peels

- Directeur Huisvesting&Facilitaire Zaken Fontys Hogescholen - Huurders-aangelegenheden, contacten met de Stichting Huurdersbelangen - Bedrijfseconomische en financiële zaken, accountant (audit commissie)

De Raad onderschrijft de criteria voor onafhankelijkheid, zoals omschreven in de Governancecode Woningcorporaties. Alle leden zijn gescreend om eventuele onverenigbaarheden duidelijk te krijgen. Daarnaast is de Raad zodanig samengesteld dat de leden ten opzichte van elkaar en van het bestuur onafhankelijk opereren. De leden van de Raad zijn verplicht melding te maken van functiewijzigingen die kunnen leiden tot eventuele belangenverstrengeling.

Kennis en kunde Om het interne toezicht op Kleine Meierij naar behoren uit te voeren, dienen de leden van de Raad deskundig te zijn en op de hoogte van de lokale en landelijke volkshuis­ vestelijke ontwikkelingen. De meeste leden hebben in hun hoofdfunctie te maken met aspecten die ook bij Kleine Meierij spelen. Daarnaast hebben zij de mogelijkheid om in het kader van professionalisering een cursus of seminar te volgen. Ook houden de leden van de Raad vaktijdschriften bij en krijgen ze informatie aan­ gereikt vanuit de Vereniging van Toezichthouders in Woning­corporaties (VTW), waar zij lid van zijn. Het bestuur informeert de Raad uitvoerig over het reilen en zeilen in het werkgebied van de stichting en op het Intranet van Kleine Meierij vinden de leden dagelijks actuele interne en externe informatie. Tot slot verzamelt de Raad rechtstreeks of via derden informatie die belangrijk is voor hun functioneren.

Aftredend Herbe­ Nevenfuncties per noem­baar - Lid Raad van Toezicht GGZ Oost Brabant 1 juli 2016 nee - Voorzitter adviescommissie kraam­zorg bij Actiz

- Voorzitter Raad van Toezicht  1 juli 2016 Woningbouw­vereniging Woningbelang - Commissaris Woningstichting Laarbeek - Commissaris Maasveste Berben Bouw - Commissaris Envo Groep - Lid Raad van Toezicht St. Antonius 1 juli 2016 Ziekenhuis - Penningmeester Nationaal Restauratiefonds - Voorzitter Raad van Toezicht TBV Wonen 1 juli 2015 - Lid VNG-commissie Europa & International - Lid Comité van de Regio’s van de Europese Unie - Diverse lidmaatschappen - Lid Raad van Toezicht 1 juli 2015 Insula Dei Huize Kohlmann

ja

ja

ja

ja

PAGINA 52 Beloning Naam Jansen, S. Doomernik, C.A.H.A. Gradus, R.A.M.M. Hinssen, M.W.J. Janssen, J.F.M. Mommersteeg, M.L.P. Peels, W.M.J. Wiersema, R.M.

PAGINA 53

Functie Bestuurder Lid Lid Lid Voorzitter Lid Lid Voorzitter

vast 122.313 8.500 6.500 3.750 9.750 4.000 6.500 4.000 165.313

variabel op termijn 26.090 28.379 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 26.090 28.379

overig 6.245 604 462 266 692 284 462 284 9.299

Totaal 183.027 9.104 6.962 4.016 10.442 4.284 6.962 4284 229.081

Periode Geheel 2012 Geheel 2012 Vanaf 01-04-2012 Vanaf 01-08-2012 Vanaf 01-04-2012 Tot 01-07-2012 Vanaf 01-04-2012 Tot 01-05-2012

Naast het overleg tussen de Raad en de bestuurder hebben de voorzitter en de bestuurder periodiek informeel overleg. De bestuurder heeft ook met de andere leden van de Raad informeel overleg in het kader van klankborden en/of advisering, bijvoorbeeld bij Treasury of bij OR aangelegenheden.

Met de huurders De leden van de Raad die op voordracht van onze huurders in de raad zitten, overleggen normaliter twee keer per jaar met hen. Door de (her)benoeming van de leden van de Raad vond dit overleg in 2012 slechts één keer plaats.

Met de ondernemingsraad Honorering

2012 in een notendop

De leden van de Raad van Toezicht hebben geen arbeids­ overeenkomst. Zij ontvangen een vaste vergoeding. Deze bedraagt € 12.000,00 per jaar voor de voorzitter en € 8.000,00 per jaar voor de andere leden van de Raad. Hiermee komt de honorering uit op het gemiddelde van het (vrijblijvende) minimumbedrag en het (dwingende) maximumbedrag dat de VTW haar leden voorschrijft.

De Raad concludeerde eind 2012 dat Kleine Meierij naar tevredenheid bestuurd wordt. De klanten zijn tevreden als je kijkt naar de resultaten van de meting van het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH) in het verslagjaar. Ook de medewerkers zijn tevreden. Dat blijkt uit gesprekken met de OR en met de medewerker personeel en organisatie. Daarnaast bouwde het bestuur verder aan de financiële gezondheid van de stichting. De vastgoedportefeuille is verder verkleind, waardoor financiële risico’s verminderen.

Werkgeversrol Eén van de taken van de Raad is als werkgever van de bestuurder. Dat betekent ook dat de Raad de bestuurder tegen het einde van ieder jaar beoordeelt op zijn functioneren. De remuneratiecommissie (voorzitter en lid namens de voltallige Raad) voert het beoordelingsgesprek met de bestuurder. Over 2012 gaf zij de bestuurder een positieve beoordeling. De toenmalige Raad stelde in 2010 vast dat de bestuurder een cruciale, onmisbare trekkersrol vervult in het veranderingsproces van Kleine Meierij. Om die reden stelde de Raad hem destijds een extra beloning in het vooruitzicht op het moment dat hij ultimo 2010 respectievelijk ultimo 2011 in dienst was van Kleine Meierij en hij in zijn rol van bestuurder naar behoren functioneerde. De Raad stelde eind 2011 vast dat de bestuurder aan deze voorwaarden voldeed en stelde de additionele beloning ad. € 26.090,00 betaalbaar in 2012. Deze beloning is in het verslagjaar voor de laatste keer uitgekeerd. De variabele beloning verviel per 1 januari 2012. Daarnaast zag de bestuurder met ingang van 2012 voor de toekomst af van salarisverhoging. De in 2009 overeengekomen vaste beloning samen met de additionele beloning blijven in totaal binnen de van toepassing zijnde bandbreedte F van de ‘Sector brede beloningscode bestuurders woningcorporaties’.

Overleg Met de bestuurder In het verslagjaar hadden de Raad van Toezicht en de directeur-bestuurder zeven keer formeel overleg, inclusief werkbezoeken. Voorafgaand aan de formele bijeenkomsten vergadert de Raad zonder de bestuurder, om gelegenheid te bieden onderwerpen te bespreken die het bestuur betreffen. Onderwerpen die besproken werden tijdens de vergade­ ringen met de Raad waren: • besluitenlijst bestuur 2012 • voortschrijdende agenda 2012 • verslag en besluitenlijst • voortgangsnotitie organisatie, markt en beheer, projecten in ontwikkeling en projecten in uitvoering/realisatie • stand van zaken begroting 2012 • stand van zaken liquiditeitsprognose 2012 • jaarverslag- en rekening 2011 • begroting 2013-2017 • managementletter Deloitte 2011 • benoeming nieuwe leden Raad van Toezicht • actualisering Treasurystatuut • methodiek invulling risicomanagement

De leden van de Raad met HRM als aandachtsgebied en de OR van Kleine Meierij komen twee keer per jaar bij elkaar. Eén keer in het kader van terugkijken en één keer zijn de leden aanwezig bij een regulier overleg tussen bestuur en OR.

Goedkeuring en besluiten

Voordat de Raad een besluit neemt, vormt zij zich eerst een goed beeld van het vraagstuk in kwestie aan de hand van vergaderstukken, artikelen en mondelinge informatie. Vervolgens vormen de leden een gezamenlijk oordeel en nemen zij een besluit op basis van een heldere besluittekst. In 2012 verleende de Raad goedkeuring aan/nam de Raad een besluit over onder meer: • benoeming voorzitter Hans Janssen en twee leden van de Raad van Toezicht; M. Peels en R. Gradus (benoemd namens de HBV) • werkafspraken Raad van Toezicht, inclusief rooster van aftreden • herbenoeming lid Raad van Toezicht, C. Doomernik, voor een periode van vier jaar • jaarverslag- en rekening, jaarverslagen nevenstructuur 2011 • benoeming lid Raad van Toezicht, R. Hinssen, met ingang van 1 augustus 2012 • Treasurystatuut • begroting 2013 • voorstel BTW-heffing over commissarisvergoeding

Beoordeling Raad van Toezicht

Vanwege de vernieuwing in de samenstelling was 2012 vooral een ‘bouwjaar’. De ‘bouw’ geeft echter vertrouwen in de toekomst. De leden zijn betrokken, bereiden zich goed voor, respecteren ieders kwaliteiten en laten merken graag samen de klus te klaren. In 2013 vindt de eerste zelfevaluatie van de huidige Raad plaats.

Verklaring van de Raad van Toezicht De Raad van Toezicht verklaart zich akkoord met het jaarverslag 2012 met inachtneming van de verklaring van Deloitte over de jaarrekening en het jaarverslag. Om gezondheidsredenen is de voorzitter van de Raad, Hans Janssen, niet in staat het Jaarverslag en de Jaarrekening 2012 te ondertekenen. In mei 2013 staat een evaluatie van de externe accountant op de agenda. De raad ziet in het verslagjaar geen aanleiding om besluiten van het bestuur te schorsen of ongedaan te maken.

Tot slot Heeft u een vraag of opmerking aangaande de Raad, dan kunt u een e-mail sturen naar [email protected] ter attentie van de Raad van Toezicht.

Ondertekening raad van toezicht J.F.M. Janssen, voorzitter Raad van Toezicht C.A.H.A. Doomernik, vice-voorzitter Raad van Toezicht W.M.J. Peels, lid Raad van Toezicht R.A.M.M. Gradus, lid Raad van Toezicht M.W.J. Hinssen, lid Raad van Toezicht Rosmalen, 24 juni 2013

PAGINA 54

PAGINA 55 2012

2011

2010

2009

2008

3.364

3.270

3.466

3.517

3.501

Eenheden in verzorgingshuizen

222

162

70

70

70

Overige woongelegenheden

146

146

146

114

120

Parkeergelegenheden

281

119

87

87

62

1. Gegevens verhuureenheden in exploitatie Bewoners in beeld

Woningen

Overige verhuureenheden Totaal

39

36

32

31

33

4.052

3.733

3.801

3.819

3.786

373

130

93

139

58

-

3

-

45

114

2. Aantal mutaties in het woningbezit Opgeleverd Gekocht

-

28

4

27

-

Verkocht

Overige toevoegingen

54

251

116

168

12

Gesloopt

-

10

-

-

-

Overige onttrekkingen

-

-

-

-

-

2.728

4.008

5.047

5.427

5.484

Aantal gevallen mutatieonderhoud

164

210

284

202

264

Kosten klachtenonderhoud per vhe (€)

405

346

404

393

233

Kosten mutatieonderhoud per vhe (€)

76

70

48

33

50

1.060

565

439

509

562

532

635

634

695

757

3. Kwaliteit/woning Aantal reparatieverzoeken

Kosten planmatig onderhoud per vhe (€) 4. Het verhuren van woningen Aantal woningen huurprijsklasse goedkoop

2.832

2.856

2.964

2.912

2.821

Mutatiegraad (%)

Aantal woningen andere huurprijsklasse

5,1

5,8

7,1

5,6

6,6

Gemiddelde huurverhoging per 1 juli (%)

2,3

1,3

1,2

2,5

1,6

Huurachterstand in %

0,43

0,66

0,60

0,59

0,53

Huurderving in %

1,33

0,50

1,01

0,88

0,57

29,8

33,4

38,9

40,3

43,0

32

36

44

46

50

1,87

7,29

9,94

6,26

5,90

23,83

26,04

22,16

23,06

21,87

0,5

2,5

4,8

2,4

-1,8

48.980

51.312

61.685

61.999

57.361

449

8.613

11.922

7.816

7.977

Lang vreemd vermogen (€)

48.716

50.948

57.641

50.437

53.784

Eigen vermogen (€)

17.179

21.006

18.304

18.120

17.064

Jaarresultaat (€)

-1.825

-444

79

1.203

-402

5. Organisatie Aantal formatieplaatsen (fte) Aantal personeelsleden Ziekteverzuim (%) 6. Balans en winst- en verliesrekening/woning Solvabiliteit Rentabiliteit totaal vermogen (%) Activa in exploitatie (€) Activa in ontwikkeling (€)

kengetallen

PAGINA 56

PAGINA 57

geconsolideerde Jaarrekening 2012 Enkelvoudige jaarrekening 2012 Jennifer en Marga, bewoners van de Cello woonvoorziening aan de Christiaan Kannemansstraat te Hintham

PAGINA 58

PAGINA 59

Geconsolideerde balans per 31 december 2012 (in duizenden euro’s, na resultaatbestemming) ACTIVA

31-12-2012

31-12-2011

VASTE ACTIVA Materiële vaste activa

198.465

191.548

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

1.821

32.152

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

1.340

931

201.626

224.631

31-12-2011

69.608

78.416

Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen

0

0

Overige voorzieningen

0

320

0

320

197.398

190.189

GROEPSVERMOGEN

10

VOORZIENINGEN

11

LANGLOPENDE SCHULDEN

2

Commercieel vastgoed in exploitatie

22.753

17.225

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

2.092

2.390

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

6.946

4.575

31.791

24.190

Financiële vaste activa

31-12-2012

1

Sociaal vastgoed in exploitatie

Vastgoedbeleggingen

PASSIVA

3

Leningen u/g

12

Schulden / leningen kredietinstellingen Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

2.298

2.490

199.696

192.679

KORTLOPENDE SCHULDEN Schulden aan leveranciers

13

2.359

5.327

Onderhanden projecten

14

215

480

584

723

Te vorderen BWS-subsidie

3

6

Belastingen en premies sociale verzekeringen

15

3.179

80

Deelnemingen

0

0

Aflossingsverplichtingen komend jaar

16

13.482

20.435

Overige schulden

17

300

185

Overlopende passiva

18

3.232

3.170

22.767

29.677

292.071

301.092

Overige vorderingen

44.751

30.201

45.338

30.930

VLOTTENDE ACTIVA Voorraden

4

Vastgoed bestemd voor verkoop

9.590

12.642

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop

1.489

159

Overige voorraden

50

50

11.129

12.851

Vorderingen Huurdebiteuren

5

168

231

Belastingen en premies sociale verzekeringen

6

0

683

Overige vorderingen

7

621

1.075

Overlopende activa

8

Liquide middelen Totaal Generaal

9

920

1.138

1.709

3.127

478

5.363

292.071

301.092

Totaal Generaal

PAGINA 60

PAGINA 61

Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2012

geconsolideerd kasstroomoverzicht 2012

(in duizenden euro’s)

(volgens de directe methode in duizenden euro’s) 2012

2011

BEDRIJFSOPBRENGSTEN

2012 Ontvangsten van huurders

Huuropbrengsten

19

22.642

21.409

Vergoedingen

20

43

33

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

21

5.411

7.305

Verkoopresultaat projecten

22

261

-198

Overige bedrijfsopbrengsten

23

500

710

28.857

29.259

Som der bedrijfsopbrengsten BEDRIJFSLASTEN

Ontvangsten nieuwbouw en grondposities Ontvangsten van overige

2011

22.730

22.803

4.658

6.981

228

212 27.615

29.996

Betalingen aan werknemers

-1.377

-1.944

Betalingen aan leveranciers onderhoud

-4.566

-3.165

Betalingen uit hoofde van zakelijke lasten

-1.001

-937

Betalingen aan aannemers nieuwbouw

-3.076

-2.299

-43

-9.024

Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille

24

8.445

9.484

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille

25

6.585

302

Lonen en salarissen

26

2.027

1.909

Sociale lasten

27

235

248

Ontvangen interest

Pensioenlasten

28

324

365

Betaalde interest

Onderhoudslasten

29

6.244

3.637

Overige bedrijfslasten

30

Betalingen aan overige Kasstroom uit bedrijfsoperaties

-10.063

-17.369

17.552

12.627

97

106

-8.824

-8.771 -8.727

-8.665

8.825

3.962

3.525

4.371

Som der bedrijfslasten

27.385

20.316

BEDRIJFSRESULTAAT

1.472

8.943

Investeringen in materiële vaste activa

-9.067

-19.507

Desinvesteringen materiële vaste activa

5.332

36.972

-10.398

-3.109

148

0

Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

31

-578

-2.326

Waardeveranderingen van financiële vaste activa, van effecten en van verplichtingen

32

-234

16

Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten

33

718

939

Rentelasten en soortgelijke kosten

34

-8.773

-9.228

-8.867

-10.599

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Vennootschapsbelasting

35

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen Resultaat deelnemingen Resultaat toekomend aan de rechtspersoon

36

-7.395

-1.656

0

0

-7.395

-1.656

0

0

-7.395

-1.656

Kasstroom uit operationele activiteiten

Investeringen in vastgoedbeleggingen Desinvesteringen vastgoedbeleggingen Kasstroom uit investeringsactiviteiten

-13.985

14.356

Ontvangsten uit langlopende schulden

21.100

13.200

Aflossingen van langlopende schulden

-20.825

-26.744

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Mutatie geldmiddelen

275

-13.544

-4.885

4.774

PAGINA 62

Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening 2012 Algemeen

Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2012 tot en met 31 december 2012. Alle bedragen luiden in euro’s, tenzij anders vermeld.

Activiteiten De activiteiten van Woningstichting Kleine Meierij, statutair gevestigd en kantoor houdende in Rosmalen, zijn erop gericht mensen te huisvesten in vitale wijken, dorpen en steden.

Groepsverhoudingen Woningstichting Kleine Meierij te Rosmalen staat aan het hoofd van een groep rechtspersonen. Een overzicht van de gegevens vereist op grond van de artikelen 2: 379 en 2: 414 BW is hierna opgenomen: Volledig geconsolideerd • Kleine Meierij Holding BV, Rosmalen , (100 procent), is primair bedoeld voor het deelnemen in andere (dochter)ondernemingen; • Kleine Meierij Deelnemingen BV, Rosmalen, (100 procent), oprichten en verwerven van, het deelnemen in, het samenwerken met en het verlenen van adviezen en andere diensten aan vennootschappen en/ of ondernemingen; • Kleine Meierij Diensten BV, Rosmalen, (100 procent), dienstverlening op het gebied van de volkshuisvesting; • Kleine Meierij Energie BV, Rosmalen, (100 procent), verwerft en exploiteert WKO-installaties ten behoeve van de volkshuisvesting; • Kleine Meierij Projecten BV, Rosmalen, (100 procent), het (doen) realiseren van bouwwerken (projectontwikkeling) van sociale (huur)woningen en overig te verhuren maatschappelijk onroerend goed ten behoeve van Woningstichting Kleine Meierij te Rosmalen alsmede duurdere huurwoningen, koopwoningen en overig commercieel onroerend goed ten behoeve van Kleine Meierij Verhuur BV en derden; • Kleine Meierij Vastgoedontwikkel BV, Rosmalen, (100 procent), projectontwikkeling op het gebied van vastgoed; • Kleine Meierij Verhuur BV, Rosmalen, (100 procent), ver­ huur van vastgoedeenheden, voor zover deze op basis van van het Besluit beheer sociale huursector (Bbsh) niet door de toegelaten instelling verhuurd kunnen worden. Proportioneel geconsolideerd • Ontwikkelingscombinatie Annenburg VOF, Utrecht (33,33 procent) Overige deelnemingen, gewaardeerd op netto­vermogens­ waarde • VB&T VvE Diensten Noord Oost Brabant BV, Eindhoven, (25 procent)

PAGINA 63

Grondslagen voor de consolidatie In de geconsolideerde jaarrekening van Woningstichting Kleine Meierij zijn de financiële gegevens verwerkt van de tot de groep behorende maatschappijen en andere rechts­ personen waarop een overheersende zeggenschap kan worden uitgeoefend of waarover de centrale leiding wordt gevoerd. De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld met toepassing van de grondslagen voor de waardering en de resultaatbepaling van Woningstichting Kleine Meierij. De financiële gegevens van de groepsmaatschappijen en de andere in de consolidatie betrokken rechtspersonen en vennootschappen zijn volledig in de geconsolideerde jaarrekening opgenomen onder eliminatie van de onderlinge verhoudingen en transacties. Belangen van derden in het vermogen en in het resultaat van groepsmaatschappijen zijn afzonderlijk in de geconsolideerde jaarrekening tot uitdrukking gebracht. De financiële gegevens van VOF Annenburg zijn proportioneel (voor een evenredig deel) in de geconsolideerde jaarrekening opgenomen onder eliminatie van de onderlinge verhoudingen en transacties. De resultaten van nieuw verworven groepsmaat­schappijen en de andere in de consolidatie meegenomen rechts­ personen en vennootschappen worden geconsolideerd vanaf de overnamedatum. Op die datum worden de activa, voorzieningen en schulden gewaardeerd tegen de reële waarden. Eventueel betaalde goodwill wordt geactiveerd en afgeschreven over de economische levensduur. De resultaten van afgestoten deelnemingen worden in de consolidatie verwerkt tot het tijdstip waarop de groepsband wordt verbroken.

Algemene grondslagen voor opstelling van de geconsolideerde jaarrekening De geconsolideerde jaarrekening van Woningstichting Kleine Meierij is opgesteld volgens de bepalingen van het Besluit beheer sociale huursector (Bbsh). In dit besluit wordt voorgeschreven Titel 9 Boek 2 BW toe te passen, behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Tevens is deze geconsolideerde jaarrekening opgesteld volgens de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. Deze richtlijn is in 2011 herzien. Kleine Meierij past deze herziene Richtlijn vanaf het huidige verslagjaar toe. De waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis van historische kosten. Tenzij bij de desbetreffende grondslag voor de specifieke balanspost anders wordt vermeld, worden de activa en passiva gewaardeerd volgens het kostprijsmodel. Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben. Winsten worden slechts opgenomen voor zover zij op balansdatum zijn gerealiseerd. Verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden.

Stelselwijzigingen Algemeen Woningstichting Kleine Meierij past vanaf verslagjaar 2012 de herziene richtlijn voor de jaarverslaggeving, ‘Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting’ (2011) toe (RJ 645). In deze herziene richtlijn is een aantal belangrijke wijzigingen opgenomen. Zo heeft Woningstichting Kleine Meierij haar vastgoed in exploitatie geclassificeerd naar de categorieën sociaal vastgoed en commercieel vastgoed. Het sociaal vastgoed wordt als bedrijfsmiddel aangemerkt en het commercieel vastgoed als vastgoedbelegging. Als waarderingsgrondslag kiest Woningstichting Kleine Meierij voor de actuele waarde. Concreet betekent dit dat het sociale vastgoed gewaardeerd wordt tegen de bedrijfswaarde en het commerciële vastgoed tegen marktwaarde in verhuurde staat. Effect stelselwijziging Het toepassen van de nieuwe RJ 645 kwalificeert als een stelselwijziging. Conform de verslaggevingsvereisten heeft Woningstichting Kleine Meierij de vergelijkende cijfers over het boekjaar 2011 herrekend naar de nieuwe waarderingsgrondslagen en als zodanig verwerkt in de jaarrekening. De effecten van de stelstelwijziging zijn retrospectief verwerkt in het beginvermogen.

Het cumulatieve effect van de stelselwijziging op het beginvermogen bedraagt positief € 4,3 miljoen en het effect op het resultaat bedraagt negatief € 10,1 miljoen en is als volgt weer te geven. Vermogen 1-1-2011 (in duizenden euro’s) Eigen vermogen per 1-1 Eliminatie rentabiliteitswaardecorrectie Aanpassing levensduur sociaal vastgoed in exploitatie Waardering commercieel vastgoed tegen actuele waarde (taxatiewaarde) Waardering onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Mutatie actuele waarde door beginvermogen Herrekend eigen vermogen 1 januari 2011

Resultaat mutatie (in duizenden euro’s) Resultaat boekjaar voor stelselwijziging Afschrijvingen over sociaal vastgoed in exploitatie Waarde mutatie sociaal vastgoed in exploitatie (nieuwe RJ645) Niet gerealiseerde waardeveranderingen commercieel vastgoed Niet gerealiseerde waardeveranderingen verkocht onder voorwaarden Mutatie actuele waarde door beginvermogen (oude RJ645) Resultaat boekjaar na stelselwijziging

2011 69.502 -7.310 7.870 1.600 -42 2.260 73.880

2011 8.430 -9.069 2.877 -1.576 -58 -2.260 -1.656

Financiële instrumenten

Onder financiële instrumenten worden primaire financiële instrumenten, zoals vorderingen en schulden, verstaan. In de toelichting op de verscheidene posten van de balans wordt de reële waarde van het betreffende instrument toegelicht als deze afwijkt van de boekwaarde. Indien het financiële instrument niet in de balans is opgenomen, wordt de informatie over de reële waarde gegeven in de toelichting op de ‘Niet in de geconsolideerde balans opgenomen rechten en verplichtingen’. Voor de grondslagen van primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de behandeling per balanspost.

PAGINA 64

Grondslagen voor de waardering van de geconsolideerde activa en passiva Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maat­ schappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Ultimo 2012 bedraagt deze grens € 664,66 (2011: € 652,52). Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijns-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners, en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Woningstichting Kleine Meierij kwalificeert het sociaal vast­ goed als bedrijfsmiddel, aangezien Kleine Meierij een beleid heeft dat gericht is op het realiseren van de volkshuis­vestelijke taken. Het volkshuisvestelijk beleid staat hierbij centraal. Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen de actuele waarde gebaseerd op bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen van de kasstroomgenererende eenheid uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De indeling naar kasstroomgenererende eenheid is gedefinieerd op complexniveau. Woningstichting Kleine Meierij kiest voor deze indeling van de kasstroomgenererende eenheden, aangezien deze aansluit bij haar interne bedrijfsvoering en hierbij de basis vormt voor haar vastgoedsturing. De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van de complexen. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2012 intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van vijf jaar, behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus.

PAGINA 65

Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten nainvesteringen) die leiden tot een waardeverhoging van het actief, worden geactiveerd. Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige her­struc­ tureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan, worden in de waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren of vergroten van de oorspronkelijke capaciteit. Periodiek groot onderhoud wordt volgens de com­ponent­ en­benadering geactiveerd. Hierbij worden de totale uitgaven toegewezen aan de samenstellende delen. De lasten van onderhoud, niet zijnde periodiek groot onderhoud, waaronder renovatie, onderscheiden zich van activeer­bare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waarde­ verhoging van het actief. De lasten van dergelijk onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat dit zich voordoet. Afschrijvingen worden berekend over de bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde is gesplitst naar de componenten grond, opstal en overige componenten. Over het aandeel van de grond wordt niet afgeschreven. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur per component en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. De initiële herwaardering van het sociaal vastgoed in exploitatie naar actuele waarde is rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt in een herwaarderingsreserve. De hierop volgende jaarlijkse waardeveranderingen worden als volgt in de jaarrekening verwerkt: • Een waardevermeerdering van een complex onder het sociaal vastgoed wordt in beginsel direct ten gunste van de herwaarderingsreserve gebracht. Uitzondering betreft het geval wanneer voor een complex in het verleden een afwaardering ten laste van het resultaat is gebracht. In die situatie worden waardevermeerderingen van ditzelfde complex als positief resultaat in de winst- en verlies­rekening verwerkt, voor zover dit een terugname betreft van deze eerdere waardevermindering. Hierbij dient opgemerkt te worden dat de terugneming nooit hoger is dan de boekwaarde die bepaald zou zijn indien in voorgaande jaren geen bijzonder waarde­verminderings­ verlies voor het complex zou zijn verantwoord. • Een waardevermindering van een complex onder het sociaal vastgoed wordt in beginsel ten laste van het resultaat gebracht. Indien echter een herwaarderingsreserve voor dit complex gevormd is, wordt de waardevermindering direct ten laste van de herwaarderingsreserve gebracht tot het bedrag dat met betrekking tot het desbetreffende complex in de herwaarderingsreserve is opgenomen.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft complexen in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie. De complexen in aanbouw worden gewaar­ deerd tegen verkrijgingsprijs en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken, wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden onder deze post ver­ werkt tegen verkrijgingsprijs en bijkomende kosten. Afschrijving vindt plaats na ingebruikneming van de complexen.

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van de verkrijgings­ prijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op terreinen wordt niet afgeschreven. Kosten voor periodiek groot onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen.

Vastgoedbeleggingen

Een vastgoedbelegging is een onroerend goed (of een deel daarvan) dat wordt aangehouden om huuropbrengsten en/ of een waardestijging te realiseren.

Commercieel vastgoed in exploitatie Het commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op basis van actuele waarde. De actuele waarde wordt vastgesteld aan de hand van courante prijzen op een actieve markt voor gelijksoortige onroerende zaken op dezelfde locatie en in dezelfde staat. Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de actuele waarde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden worden verantwoord in de winst- en verliesrekening over de periode waarin de wijziging zich

voordoet, onder de categorie ‘Niet gerealiseerde waarde­ veranderingen vastgoedportefeuille’. Daarnaast wordt ten laste van de resultaatbestemming, hetzij ten laste van de overige reserves, een herwaarderingsreserve gevormd. De herwaarderingsreserve betreft het onge­ realiseerde positieve verschil tussen de actuele waarde en de historische kostprijs.

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden die zijn gekwalificeerd als een financieringstransactie worden gewaardeerd op basis van actuele waarde. De actuele waarde wordt vastgesteld aan de hand van courante prijzen op een actieve markt voor gelijksoortige onroerende zaken op dezelfde locatie en in dezelfde staat. Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de actuele waarde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden worden verantwoord in de winst- en verliesrekening over de periode waarin de wijziging zich voordoet, onder de categorie ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vast­ goed­portefeuille’. Daarnaast wordt ten laste van de resul­ taat­bestemming een herwaarderingsreserve gevormd. De herwaarderingsreserve betreft het ongerealiseerde positieve verschil tussen de actuele waarde en de historische kostprijs.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft complexen in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie als commercieel vastgoed. De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen verkrijgings­prijs en indien van toepassing verminderd met bijzondere waardeverminderingen. De verkrijgingsprijs bestaat uit materiaalkosten, toegerekende kosten van het werk­apparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering en toegerekende rente tijdens de bouw onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. De bijzondere waardevermindering wordt bepaald door het verschil tussen de realiseerbare waarde (taxatiewaarde van het object of DCF van exploitatiekasstromen) en de stichtings­kosten. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen verkrijgingsprijs, bijkomende kosten en indien van toepassing verminderd met bijzondere waarde­ verminderingen. Rentetoerekening vindt eerst plaats nadat ontwikkel­activiteiten zijn gestart.

PAGINA 66

PAGINA 67

Financiële vaste activa Deelnemingen

Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop

Deelnemingen in groepsmaatschappijen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd op de netto­vermogens­­ waarde, doch niet lager dan nihil. Deze netto­vermogens­ waarde wordt berekend op basis van de grond­slagen van Woningstichting Kleine Meierij.

Vastgoed bestemd voor verkoop betreft de voorraad koop­ woningen (opgeleverd en nog niet verkocht) en grond­posities. Vastgoed bestemd voor verkoop wordt gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs of lagere netto-opbrengst­waarde. Deze lagere netto-opbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van de voorraden.

Deelnemingen met een negatieve nettovermogenswaarde worden op nihil gewaardeerd. Wanneer Woningstichting Kleine Meierij geheel of ten dele instaat voor schulden van de desbetreffende deelneming, respectievelijk de feitelijke verplichting heeft de deelneming (voor haar aandeel) tot betaling van haar schulden in staat te stellen, wordt een voorziening gevormd. Bij het bepalen van de omvang van deze voorziening wordt rekening gehouden met reeds op vorderingen op de deelneming in mindering gebrachte voorzieningen voor oninbaarheid.

De vervaardigingsprijs omvat de bouwkosten, de directe loon­­ kosten en de overige kosten die rechtstreeks aan de ver­vaar­ diging kunnen worden toegerekend. De netto-op­ brengst­ waarde is gebaseerd op een verwachte verkoop­prijs, onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop.

Leningen u/g De aan derden verstrekte WIF-leningen (matching­activi­ teiten) zijn gewaardeerd tegen nominale waarde onder aftrek van de ontvangen aflossingen. De in 2011 en 2012 aan in totaal 20 kopers van bestaande woningen via Social Finance verstrekte voorschotten (Starters Renteregeling) zijn eveneens tegen nominale waarde gewaardeerd. Eventueel noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid worden in mindering gebracht. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen.

Te vorderen BWS-subsidies De uit hoofde van het Besluit Woninggebonden Subsidies (BWS) te vorderen subsidies zijn vastgesteld op basis van de contante waarde van de voorcalculatorische jaarlijkse exploitatietekorten, waarbij rekening is gehouden met toekomstige huur- en lastenstijgingen. Deze vorderingen zijn rentedragend en worden betaald in termijnen van 10 procent van de toegekende subsidie. Na aftrek van de rentevergoeding wordt het restant van de jaarlijkse bijdrage in mindering gebracht op de te vorderen subsidie. In 2009 is het merendeel van de toegekende subsidies afgekocht.

Overige vorderingen Als voor vastgoedobjecten in exploitatie, waarvan het juridisch eigendom in handen is van Kleine Meierij, langlopende huurovereenkomsten zijn gesloten, waardoor het economisch risico grotendeels bij de huurder ligt, worden de te ontvangen huurbedragen gewaardeerd als financieel vast actief. Hierbij wordt uitgegaan van een disconteringsvoet van 5,25 procent.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop betreffen de onroerende zaken onverkocht in aanbouw bestemd voor de verkoop. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd tegen vervaardigings­prijs of lagere netto-opbrengstwaarde. Deze lagere netto-opbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van de voorraden. De vervaardigings­ prijs omvat de bouwkosten, de directe loonkosten en de overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. De netto-opbrengstwaarde is gebaseerd op een verwachte verkoopprijs, onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop.

Overige voorraden De overige voorraden worden gewaardeerd tegen verkrijgings­ prijs of lagere netto-opbrengstwaarde. Deze lagere netto-opbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van de voorraden. De waardering van de overige voorraden komt tot stand op basis van de laatst betaalde inkoopprijs.

onderhanden projecten worden als opbrengsten en kosten verwerkt in de winst- en verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties op balansdatum. De mate waarin de prestaties zijn verricht, is bepaald op basis van de tot de balans­datum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Indien het totaal van alle onderhanden projecten een debetstand vertoont, wordt het totaalsaldo gepresenteerd onder de vlottende activa. Indien het totaal van alle onderhanden projecten een creditsaldo vertoont, wordt het totaalsaldo gepresenteerd onder de kortlopende schulden.

van het betreffende complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus de aan deze investering toe te rekenen bedrijfswaarde of actuele waarde.

Voorziening reorganisatiekosten

De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. De reële waarde en geamortiseerde kostprijs zijn gelijk aan de nominale waarde. Nood­zakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid worden in mindering gebracht. Deze voor­ zieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen.

Deze voorziening heeft betrekking op kosten in verband met de reorganisatie van activiteiten en wordt gevormd indien voor de groep een feitelijke of juridische verplichting is ontstaan. Voor reorganisaties waarvoor per balansdatum een plan is ge­ formaliseerd, maar waarvoor pas na balansdatum hetzij de gerecht­ vaardigde verwachting is gewekt richting betrokkenen dat de reorganisatie zal worden uitgevoerd, hetzij is gestart met de implementatie van het reorganisatieplan, is een voor­­ ziening in de balans opgenomen/is geen voorziening opge­­nomen, maar is de informatie opgenomen in de overige gegevens onder de gebeurtenissen na balansdatum. De voorziening is ge­ waardeerd tegen de nominale waarde.

Liquide middelen

Voorziening pensioenen

Vorderingen

De liquide middelen bestaan uit kas- en banktegoeden met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekeningcourantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder de kortlopende schulden. De liquide middelen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde. Indien middelen niet ter vrije beschikking staan, dan wordt hiermee bij de waardering rekening gehouden.

Voorzieningen

Vanwege het kortlopende karakter zijn voorzieningen opgenomen tegen nominale waarde.

Onderhanden projecten

Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen

De onderhanden projecten in opdracht van derden betreft onroerende zaken verkocht in aanbouw en worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectkosten vermeerderd met de toegerekende winst en verminderd met verwachte verliezen en gedeclareerde termijnen. Indien het resultaat op een onderhanden project niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, wordt geen winst toegerekend. De projectkosten omvatten de direct op het project betrekking hebbende kosten, de kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend. In de onderhanden projecten zijn tevens begrepen de uit projectontwikkeling voortkomende projecten indien en voor zover voor eenheden van het project voor of tijdens de constructie een onvoorwaardelijke verkoopovereenkomst is afgesloten. Projectopbrengsten en projectkosten uit hoofde van de

In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de woning­ corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuw­ bouw­ projecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de woningcorporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de verplichting heeft plaatsgevonden. Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele in­vestering­ en en herstructureringen worden als bijzondere waarde­­ verandering in mindering gebracht op de boek­waarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde

De pensioenen zijn verzekerd bij pensioenuitvoerder SPW (bedrijfstakpensioenfonds). Woningstichting Kleine Meierij verwerkt de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie als last in de winst- en verliesrekening. Voor zover de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie nog niet is voldaan, wordt deze als verplichting op de balans opgenomen. Indien de reeds betaalde premiebedragen de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie overtreffen, wordt het meerdere opgenomen als een overlopende actie voor zover sprake zal zijn van terugbetaling door de pensioen­uitvoerder of van verrekening met in de toekomst verschuldigde premies. Jaarlijks beoordeelt Woningstichting Kleine Meierij of en zo ja welke verplichtingen naast de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie per balansdatum bestaan. Uit deze beoordeling vloeit voort dat geen voorziening opgenomen dient te worden. De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd zijn. Ultimo 2012 bedraagt de dekkingsgraad van het SPW 106 procent (2011: 101 procent). De Nederlandse Bank stelt een minimale dekkingsgraad van 105 procent en een buffervereiste die uitkomt op een dekkingsgraad van tenminste 120 procent.

PAGINA 68

Langlopende schulden

De langlopende leningen worden bij eerste verwerking gewaar­­deerd tegen de reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag, rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uit­eindelijke aflossingswaarde wordt samen met de verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst- en verliesrekening wordt verwerkt. De aflossingsverplichting voor het komend jaar is op­ genomen onder de kortlopende schulden. Kleine Meierij heeft in het kader van de verkoop van woningen onder voor­waarden een terugkoopverplichting die afhankelijk is van de waardeontwikkeling van de woningen. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden, is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.

Kortlopende schulden

De kortlopende schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde (indien deze lager is dan de verkrijgings-/vervaardigingsprijs) en vervolgens gewaar­ deerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk kan zijn aan de nominale waarde.

PAGINA 69

Grondslagen voor de bepaling van het geconsolideerde resultaat Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen. Verder worden de bedrijfsopbrengsten verantwoord in het jaar dat zij gerealiseerd zijn. De bedrijfslasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking hebben.

Huuropbrengsten

Onder de huren zijn opgenomen de te ontvangen nettohuren exclusief de vergoedingen voor met huurders verrekenbare leveringen en diensten. Op deze baten worden in mindering gebracht de huurderving alsmede verleende kortingen bij afgesloten huurvastcontracten. Voor de huurvastcontracten waarvoor een afkoopsom is overeengekomen, valt afhankelijk van de looptijd van de overeenkomst (vijf of tien jaar) een evenredig deel van de afkoopsom vrij ten gunste van de huuropbrengsten. Voor de aangekochte woningen onder het label ‘Verzilverd Wonen’ waarbij het gratis gebruiksrecht op basis van actuariële berekeningen reeds met de aankoopsom verrekend is, wordt voorzichtigheidshalve géén rekening gehouden met een huuropbrengst ter grootte van de maandelijkse afname van de waarde van het gebruiksrecht.

Vergoedingen

De overige bij huurders en derden in rekening gebrachte bedragen voor geleverde goederen en diensten, welke niet bij de huur zijn inbegrepen, zijn gesaldeerd met de door derden in rekening gebrachte kosten welke volledig aan de huurders worden doorberekend.

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

De post netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde (bestaand bezit) dan wel de vervaardigingsprijs (projecten voor derden). Opbrengsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Mogelijke verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn.

Verkoopresultaat projecten

Projectopbrengsten uit hoofde van de onderhanden projecten worden als opbrengsten verwerkt in de winsten verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties op balansdatum onder de post verkoopresultaat projecten. De toe te rekenen interne directe kosten en rente in het kader van voorfinanciering ten behoeve van onderhanden projecten worden tevens hieronder verantwoord.

Overige bedrijfsopbrengsten

De overige bedrijfsopbrengsten betreffen alle overige vergoedingen voor verleende diensten, zoals aan huurders doorberekende administratie­ kosten en de vergoeding voor geplaatste zendmasten. Onder de overige bedrijfs­ opbrengsten is eveneens opgenomen de onder de noemer ‘Onderhoud’ verantwoorde personele kosten van vaklieden. Daarnaast zijn overeenkomstig de verslaggevingvoorschriften hieronder opgenomen de in andere posten van de winsten verliesrekening door­berekende personele kosten voor onder andere leefbaar­heid en matchingactiviteiten.

Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille

De afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoed­porte­feuille worden gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigings­prijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levens­duur. Afschrijving van het actief vindt plaats tot de rest­waarde is bereikt. De afschrijvingen op sociaal vastgoed in exploitatie worden gebaseerd op de bedrijfswaarde. Binnen de afschrijving op het sociaal vastgoed in exploitatie worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan 10 procent uitmaakt van de waarde van het actief.

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille

De overige waardeveranderingen worden gevormd door de waardevermindering die is ontstaan door gedurende het verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuw­ bouw en herstructurering.

Lonen, salarissen en sociale lasten

Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst- en verlies­ rekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden door de werknemers.

Pensioenlasten

Voor de grondslagen wordt verwezen naar de paragraaf voor­ziening pensioenen.

Onderhoudslasten

Onder onderhoudslasten worden alle direct aan het verslag­ jaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werk­ zaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen.

Overige bedrijfslasten

De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoed­ porte­ feuille betreffen winsten of mogelijke verliezen die ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoed­beleggingen in het verslagjaar.

Rentebaten en -lasten

De rentebaten betreffen de aan het verslagjaar toe te rekenen rente ontvangsten, welke per de balansdatum nog gedeeltelijk te ontvangen zijn. Onder de rentelasten zijn verantwoord de over het boekjaar verschuldigde renten, welke per de balansdatum nog gedeeltelijk te betalen zijn.

Vennootschapsbelasting

Sinds 1 januari 2008 vallen de woningcorporaties integraal onder de vigerende belastingwetgeving. Eind 2008 is er overeenstemming bereikt tussen Aedes en de belastingdienst betreffende de Vaststellingsovereenkomst 2 (VSO 2). De VSO 1 is eenzijdig in 2008 door de belastingdienst opgezegd. Woningstichting Kleine Meierij heeft de VSO 1 en VSO 2 getekend. Woningstichting Kleine Meierij heeft op basis van de uitgangspunten van VSO 1 en VSO 2 de fiscale positie ultimo 2012 en het fiscale resultaat 2012 bepaald. Doordat jurisprudentie inzake de uitwerking van VSO 1 en VSO 2 voor woningcorporaties nog ontbreekt, kan de werkelijk te betalen of te verrekenen belasting afwijken van de in de jaarrekening opgenomen schatting. Vanaf 1 januari 2008 maakt Kleine Meierij onderdeel uit van de fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting, die tot dat moment gevormd werd door Kleine Meierij Holding BV, Kleine Meierij Projecten BV, Kleine Meierij Diensten BV en Kleine Meierij Verhuur BV. In 2010 zijn Kleine Meierij Deelnemingen BV en Kleine Meierij Vastgoedontwikkel BV hieraan toegevoegd en in 2011 Kleine Meierij Energie BV.

PAGINA 70

Ten tijde van het samenstellen van de jaarrekening zijn de aangiftes tot en met 2011 ingediend en zijn door de Belastingdienst de definitieve aanslagen tot en met 2009 opgelegd. Voor het indienen van de aangifte 2012 is uitstel verkregen tot 1 oktober 2013. Bij bepaling van de verschuldigde vennootschapsbelasting is uitgegaan van het actuele belastingtarief.

Resultaat deelnemingen

Als resultaat van deelnemingen waarin invloed van betekenis wordt uitgeoefend op het zakelijke en financiële beleid, wordt opgenomen het aan Kleine Meierij toekomende aandeel in het resultaat van deze deelnemingen. Dit resultaat wordt bepaald op basis van de bij Kleine Meierij geldende grondslagen voor waardering en resultaatbepaling.

PAGINA 71

Grondslagenvoor de opstellingvan het geconsolideerd kasstroomoverzicht

Toelichting op de geconsolideerde balans

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. Deze methode gaat uit van een weergave van kasstromen onderverdeeld naar activiteiten. Het kasstroomoverzicht maakt onderscheid in de operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De mutatie in de liquiditeitspositie wordt bepaald door bij het saldo van deze drie activiteiten de mutatie van de bankkredieten te betrekken. Aan de operationele kasstroom zijn, naast de activiteiten die voortkomen uit het exploiteren van woningen, de betalingen voor personeel, overige bedrijfslasten en belastingen opgenomen. Ook de uitgaven en ontvangsten uit hoofde van interest worden aan deze kasstroom toegerekend. Onder de investeringskasstroom zijn opgenomen de ontvangsten uit het verkopen van woningen en de uitgaven die voortvloeien uit het aankopen, bouwen en verbeteren van woningen. Ook (des)investeringen uit hoofde van financiële vaste activa zijn opgenomen onder de investeringskasstroom. De mutatie in de langlopende leningenportefeuille is opgenomen onder de financieringskasstroom, waarbij onderscheid gemaakt is tussen nieuw opgenomen leningen en de aflossingen op de bestaande leningen.

Het verloop van het sociaal vastgoed voor eigen exploitatie kan als volgt worden weergegeven:

1. Materiële vaste activa

Sociaal vastgoed in exploitatie Cum. verkrijgings- of vervaardigingsprijs

Vastgoed in Onroerende en ontwikkeling roerende zaken bestemd voor ten dienste van eigen exploitatie de exploitatie

Totaal

136.318

45.867

3.069

185.254

72.752

0

0

72.752

Cum. waardeveranderingen en afschr.

-17.522

-13.715

-2.138

-33.375

Boekwaarde per 1 januari 2012

191.548

32.152

931

224.631

0

8.279

788

9.067

Desinvesteringen

-3.036

-2.250

-46

-5.332

Afschrijvingen

-7.401

0

-333

-7.734

Cum. herwaarderingen

Mutaties in boekjaar: Investeringen

Overboeking naar financiële vaste activa Overboekingen

0

-15.195

0

-15.195

21.043

-21.043

0

0

0

-122

0

-122

-3.689

0

0

-3.689

0

0

0

0

6.917

-30.331

409

-23.005

157.361

3.325

3.725

164.411

66.027

0

0

66.027

-24.923

-1.504

-2.385

-28.812

198.465

1.821

1.340

201.626

Overboeking naar voorraden Herwaarderingen Ov waardeveranderingen Saldo mutatie in het boekjaar Cum. verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cum. herwaarderingen Cum. waardeveranderingen en afschr. Boekwaarde per 31 december 2012

Sociaal Vastgoed in exploitatie De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek luiden voor de componenten van het sociaal vastgoed in exploitatie als volgt: • Grond: Hier wordt niet op afgeschreven. • Opstal: Afschrijvingstermijn betreft de resterende levensduur. Als deze op 31 december 2012 korter is dan 15 jaar dan wordt 15 jaar aangehouden. • Overig: Hiervoor is een gemiddelde afschrijvingsduur aangehouden van 20,7 jaar. Voor het sociaal vastgoed in exploitatie wordt de actuele waarde bepaald aan de hand van de bedrijfswaarde, zijnde het verschil tussen de toekomstige te ontvangen en te betalen kasstromen, contant gemaakt tegen een disconteringsvoet van 5,25 procent (2011: 5,25 procent). Dit is inclusief de te verwachten verkopen van 81 woningen uit het bestaande bezit in de periode 2013 tot en met 2017. Uitgangspunt hiervoor is een mutatiegraad van 5 procent en een verkoopkans van 100 procent voor de woningen die geoormerkt zijn als te verkopen. In het eerste jaar is de verwachting dat 13 woningen worden verkocht met

bijhorende verwachte opbrengstwaarde van € 2,0 miljoen en boekwaarde van € 0,26 miljoen. Voor de vaste activa zijn in 2012 WOZ-beschikkingen ont­ vangen voor een totaalbedrag van bijna € 650,7 miljoen. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt niet langer rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen. De rentabiliteitswaardecorrectie betrof het verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en beleggingen en de waardering van deze posten op de balans. De rentabiliteitswaardecorrectie is als stelstelwijzing verwerkt.

PAGINA 72

PAGINA 73

Uitgangspunten bedrijfswaarde berekening

Prijsinflatie Jaarlijkse huur­ verhoging Extra huur­ verhoging Looninflatie Korte rente Lange rente Bouwindex Onderhouds­ index Marktindex

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

2013 2014 2015 2016 2017 2018 e.v. 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,50% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%

2,00%

1,50% 2,25% 0,98% 3,00% 2,25%

1,50% 3,00% 3,50% 4,60% 3,00%

1,50% 3,00% 3,50% 4,60% 3,00%

2,25% 2,48% 2,63% 2,74% 3,00% -4,00% -2,13% -0,81% 0,11% 0,75%

3,00% 0,75%

1,50% 2,48% 1,74% 3,48% 2,48%

1,50% 2,63% 2,27% 3,82% 2,63%

1,50% 2,74% 2,64% 4,05% 2,74%

De afschrijvingen op lineaire basis zijn bepaald op basis van de volgende levensduur: • kantoorgebouw 25 jaar • inventarissen 3/7 jaar • werkplaats 25 jaar • vervoermiddelen 7 jaar De desinvestering bij de activa ten dienste van de exploitatie heeft betrekking op de in het boekjaar verkochte bedrijfsmiddelen, zoals auto’s. Verantwoord is de boek­waarde tegen historische kostprijs.

2. Vastgoedbeleggingen

Een overzicht van de vastgoedbeleggingen is hierna opgenomen: Commercieel vastgoed in exploitatie

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Totaal

Cum. verkrijgings- of vervaardigingsprijs

20.121

2.577

4.575

27.273

Cum. waardeveranderingen en afschr.

-2.896

-187

0

-3.083

Boekwaarde per 1 januari 2012

17.225

2.390

4.575

24.190

Mutaties in boekjaar: Investeringen

0

0

10.398

10.398

Desinvesteringen

0

-148

0

-148

6.226

0

-6.226

0

0

0

0

0

-698

0

0

-698

0

-150

-1.801

-1.951

Saldo mutatie in het boekjaar

5.528

-298

2.371

7.601

Cum. verkrijgings- of vervaardigingsprijs

26.347

2.429

8.747

37.523

Cum. waardeveranderingen en afschr.

-3.594

-337

-1.801

-5.732

22.753

2.092

6.946

31.791

Overboekingen

Daarnaast wordt rekening gehouden met een restwaarde gelijk aan de historische kostprijs van de grond. Van de complexen met een looptijd korter dan 10 jaar, is de minimale looptijd verlengd naar 15 jaar tenzij er voor deze complexen een sloopbesluit aanwezig is. Voor wat betreft het groot onderhoud/renovatie wordt een kasstroom ingerekend in het 25e exploitatiejaar van € 11.214,00 per woning (prijspeil 2012). Het normbedrag voor Kosten dagelijks- en contractonderhoud is € 1.205,00 en voor planmatig onderhoud € 103,96 per woning. De huurharmonisatie bedraagt 0,82 procent (2011: 0,86 procent). De jaarlijkse ingecalculeerde huurderving bedraagt 0,5 procent (2011: 0,5 procent). De ingerekende verhuurdersheffing per woning tot einde levensduur is als volgt:

Verhuurdersheffing

2013 2014 2015 2016 2017 2018 e.v. € 2 € 418 € 431 € 446 € 462 +2% p.j.

Desinvesteringen De desinvesteringen, opgenomen onder onroerende en roerende zaken in exploitatie, betreffen verminderingen als gevolg van verkopen uit het bestaande bezit. In 2012 zijn in totaal 54 verhuureenheden (inclusief 1 garage) verkocht.

Herclassificatie Er heeft geen herclassificatie plaatsgevonden van sociaal vastgoed naar commercieel vastgoed.

Herclassificatie/herkwalificatie Waarde mutatie Ov waardeveranderingen

Boekwaarde per 31 december 2012

Commercieel vastgoed in exploitatie

Zekerheden commercieel vastgoed in exploitatie

De bedrijfswaarde van het commercieel vastgoed in exploitatie berekend op basis van de uitgangspunten van het sociaal vastgoed in exploitatie bedraagt per 31 december 2012 € 17.311.111,00 (31 december 2011: € 17.201.259,00).

Voor het complex De Haverleij (32 vhe’s) zijn hypothecaire rechten verleend aan de financier. Per de balansdatum bedroeg de hypothecaire schuld € 3.667.200,00 (2011: € 4.350.535,00).

De actuele waarde van commercieel vastgoed in exploitatie is gebaseerd op een waardering door een onafhankelijke en ter zake kundige taxateur. • Bij de berekening van de marktwaarde in verhuurde staat is de DCF methode toegepast. Hierbij wordt de verhuurovereenkomst met de vastgelegde huurprijs inclusief de korting als basis genomen. De huur­opbrengst per jaar wordt omgeslagen naar een bruto aanvangs­ rendement waarbij tevens rekening gehouden wordt met de huidige rentestand, leeftijd van het getaxeerde en afschrijving van het getaxeerde. De locatie van het getaxeerde wordt tevens separaat getaxeerd. Er is geen rekening gehouden met eventuele transactiekosten. • De taxatie is verricht door een beëdigd taxateur. Het betreft een externe makelaar. Er vindt geen jaarlijkse taxatie plaats van de portefeuille als geheel. • In 2012 is 24 procent van het commercieel vastgoed in exploitatie getaxeerd.

Bij de contracten gebaseerd op het ‘Koopgarant’-principe geldt dat er sprake is van verleende kortingen tussen 15 procent en 20 procent. Daarnaast heeft Kleine Meierij een terugkoopverplichting. Het aandeel van Kleine Meierij in de waardeontwikkeling van de woning ligt tussen 80 en 85 procent in 2012.

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Aantal verhuureenheden 1 januari Verkopen boekjaar Terugkopen boekjaar Aantal verhuureenheden 31 december

2012 15 -1 14

2011 21 -6 15

PAGINA 74

PAGINA 75

3. Financiële vaste activa Deelneming VB&T VvE Diensten Noord Oost Brabant BV

Stand per 1 januari Mutaties boekjaar Stand per 31 december

31-12-2012 31-12-2011 0 0 0 0

De opgenomen deelneming betreft een deelneming van 25 procent in het aandelenkapitaal van VB&T VvE Diensten Noord Oost Brabant BV. Gezien het negatieve vermogen van deze BV per 31-12-2012 is het aandeel gewaardeerd tegen € 0,00. De afwaardering is in 2009 als negatief resultaat op deelnemingen ten laste van het resultaat gebracht. Ter financiering van de aanloopkosten is in 2011 door de aandeelhouders een lening verstrekt. Voor wat betreft Kleine Meierij Diensten BV gaat dit om een bedrag van € 40.000,00 tegen een jaarlijkse rentevergoeding van 5 procent en een looptijd van 4 jaar. In 2012 is hier € 10.000,00 op afgelost. Er zijn geen zekerheden gesteld.

Leningen u/g Leningen WIF

Stand per 1 januari Verstrekkingen in het boekjaar Afwaardering Aflossingen in het boekjaar Stand per 31 december

31-12-2012 31-12-2011 500 500 -250 250 500

Starters Renteregeling

Stand per 1 januari Verstrekkingen in het boekjaar Afwaardering Aflossingen in het boekjaar Stand per 31 december

31-12-2012 31-12-2011 223 121 223 -10 334 223

Het Wooninvesteringsfonds is in 2012 onder verscherpt toezicht gesteld door het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV).Gezien de voortdurende malaise op de woningmarkt voor verkopen, verwachte kostenstijgingen als gevolg van heffingen en dalende marktwaarden onderkent het CFV het risico van de continuïteit op termijn, met name gezien het feit dat in 2015 de huidige leningenportefeuille van het WIF volledig geherfinancierd dient te worden. Het WIF herkent en onderkent het risico op de continuïteit en heeft in dat kader het ‘actieplan 2013’ opgesteld. In de algemene ledenvergadering op 8 februari 2013 heeft het WIF haar meer­jaren­begroting 2013-2017 toegelicht en is in het verlengde daarvan het ‘actieplan 2013’, gericht op een financieel gezond WIF, besproken. Op basis van deze meer­jaren­begroting van het WIF heeft Kleine Meierij een inschatting gemaakt van de (toekomstige) waarde van haar verstrekte lening. Het WIF heeft een negatief eigen vermogen, maar dankzij de certificaathouders een positief weer­ stands­ vermogen. In de meerjarenbegroting van het WIF daalt dit weerstandsvermogen tot een minimum van € 95.282.000,00 in 2014. Dit weerstands­vermogen bedraagt op dat moment circa 50 procent van de nominale certificaat­ waarde, die op dat moment naar verwachting van het WIF € 190.797.000,00 bedraagt, inclusief opgelopen rente. Op basis van deze prognose heeft Kleine Meierij haar lening in 2012 met 50 procent afgewaardeerd naar een waarde van € 250.000,00 (50 procent van de nominale waarde van € 500.000,00). Als verkoopstimulans is in 2011 aan kopers de Starters Rente­regeling aangeboden. In totaal hebben 20 kopers hier­van gebruik gemaakt. Met deze regeling wordt 10 jaar lang 20 procent van de maandelijks te betalen hypotheek­ rente voorgeschoten (via Social Finance). Ter nadere zekerheid trekken kopers hiervoor een tweede hypotheek aan. Wanneer de woning wederom wordt verkocht, of na 30 jaar, dient de lening terugbetaald te worden.

Overige financiële vaste activa

Te vorderen BWS subsidie Stand per 1 januari Rentebijschrijving Ontvangen bijdragen Stand per 31 december

2004 deelgenomen in een lening voor een bedrag van € 500.000,00 met een looptijd tot 30 oktober 2014 (3,09 procent). Er zijn geen zekerheden gesteld.

31-12-2012 31-12-2011 6 11 0 0 -3 -5 3 6

Kleine Meierij heeft aansprakelijk vermogen beschikbaar gesteld aan het Wooninvesteringsfonds (WIF). Ten behoeve van de realisatie van meer dan 1.000 eenheden door een drietal studentenhuisvestingsorganisaties is op verzoek van het Wooninvesteringsfonds op 1 november

Stand per 1 januari Oplevering nieuwbouw Afschrijvingen Waarde mutatie Stand per 31 december

31-12-2012 31-12-2011 30.201 12.113 15.195 18.450 -711 -376 -66 14 44.751 30.201

Onder de overige financiële vaste activa zijn een drietal vast­ goed­ objecten opgenomen, waarvan het juridisch eigen­dom van Kleine Meierij is. Voor deze objecten zijn langdurige huurover­een­komsten afgesloten, waardoor het economisch risico grotendeels naar de be­treffende huurder is overgegaan. In 2011 is het complex De Heere Hintham opgeleverd en in 2012 het complex De Annenborch.

4. Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Overige voorraden Totaal

31-12-2012 31-12-2011 9.590 12.642 1.489 50 11.129

159 50 12.851

Vastgoed bestemd voor verkoop Stand per 1 januari Mutaties boekjaar Stand per 31 december

31-12-2012 31-12-2011 12.642 16.815 -3.052 -4.173 9.590 12.642

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Stand per 1 januari Mutaties boekjaar Stand per 31 december

31-12-2012 31-12-2011 159 15 1.330 144 1.489 159

Overige voorraden Stand per 1 januari Mutaties boekjaar Stand per 31 december

31-12-2012 31-12-2011 50 50 50 50

De voorraad bestemd voor verkoop heeft betrekking op twee woningen die in het verleden zijn verkocht en ondertussen zijn teruggekocht van de koper (MGE) en af te stoten grondposities. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop betreft nog te verkopen woningen in het project Het Hofgebouw.

31-12-2012 31-12-2011 € Aantal € Aantal 1 maand achterstand 28 111 49 171 2 maanden achterstand 22 30 27 39 3 maanden achterstand 18 14 31 25 4 maanden of meer achterstand 144 44 168 54 Totaal 212 199 275 289

Het verloop van de voorziening dubieuze debiteuren is als volgt: Stand per 1 januari In boekjaar afgeboekte posten Dotatie aan de voorziening in het boekjaar Totaal

31-12-2012 31-12-2011 110

151

102 212

124 275

-44 168

-44 231

31-12-2012 31-12-2011 44 44 -123 -61 123 44

61 44

6. Belastingen en premies sociale verzekeringen

Opgenomen zijn de te vorderen belastingen van de totale groep.

7. Overige vorderingen Vorderingen op gemeenten Debiteuren huurders en overige vorderingen Overige debiteuren (inclusief koopwoningen BV’s) Totaal

31-12-2012 31-12-2011 122

151

499 621

924 1.075

8. Overlopende activa 31-12-2012 31-12-2011 Terugwerkende kracht mutaties huuradministratie Overige overlopende activa Totaal

20 900 920

1.138 1.138

9. Liquide middelen Kas Rekening-courant banken Totaal

5. Huurdebiteuren Te vorderen huren zittende huurders Te vorderen huren vertrokken huurders Totaal te vorderen Af: voorziening dubieuze debiteuren Totaal

De specificatie van de te vorderen huurbedragen is als volgt:

31-12-2012 31-12-2011 1 1 477 5.362 478 5.363

De liquide middelen betreffen de rekening-couranttegoeden bij de huisbankier en enkele andere banken (waaronder het aandeel in het banktegoed van de VOF’s waarin Kleine Meierij participeert), welke geheel ter vrije beschikking staan. Voor de in rekening-courant aangehouden tegoeden is met de huis­ ban­kier een rentevergoeding overeengekomen gebaseerd op het 1-maands Euribor, met een afslag van 25 basispunten.

PAGINA 76

PAGINA 77

10. Groepsvermogen

Het verloop van de leningen kredietinstellingen is als volgt:

Het verloop van het groepsvermogen is als volgt:

Boekwaarde per 1 januari Effect stelselwijziging Resultaat boekjaar Waarde mutatie sociaal vastgoed in exploitatie Boekwaarde per 31 december

31-12-2012 31-12-2011 78.416 69.502 0 4.378 -7.395 -1.656 -1.413

6.192

69.608

78.416

Het niet-gerealiseerde eigen vermogen bedraagt per 31 december 2012 € 71,1 miljoen (31-12-2011: € 69,5 miljoen)

11. Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Stand per 1 januari Dotatie in het boekjaar Onttrekking in het boekjaar Stand per 31 december

31-12-2012 31-12-2011 0 10.702 0 8.003 0 -18.705 0 0

Voorziening overige Stand per 1 januari Dotatie in het boekjaar Onttrekking in het boekjaar Stand per 31 december

31-12-2012 31-12-2011 320 1.056 0 190 -320 -926 0 320

De overige voorziening betreft een reorganisatievoorziening.

12. Langlopende schulden Schulden / leningen kredietinstellingen Leningen gemeenten Leningen kredietinstellingen Totaal langlopende schulden per balansdatum Aflossingsverplichting komend boekjaar Opgenomen onder langlopende schulden

31-12-2012 31-12-2011 10.743 11.270 200.137 199.354 210.880

210.624

-13.482

-20.435

197.398

190.189

Het verloop van de gemeentelijke leningen is als volgt: Saldo per 1 januari Vervroegde aflossingen in het boekjaar Reguliere aflossing in het boekjaar Saldo per 31 december

31-12-2012 31-12-2011 11.270 11.964 0 -527 10.743

-154 -540 11.270

Saldo per 1 januari Opgenomen leningen Vervroegde aflossingen in het boekjaar Reguliere aflossing in het boekjaar Saldo per 31 december

31-12-2012 31-12-2011 199.354 212.205 30.400 2.200 -544 -29.073 200.137

-962 -14.089 199.354

De rentevoet van de 63 leningen (2011: 64) ligt tussen 0,478 procent en 7,5 procent (2011: 1,751 en 7,5 procent). De gemiddelde gewogen rentelasten bedragen eind 2012 4,01 procent tegen 4,26 procent eind 2011. De daling van het gemiddelde gewogen rentepercentage van de leningenportefeuille wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door de daling van de EURIBOR waaraan de rente op de 3 rollover-leningen met variabele hoofdsom is gekoppeld. Contractueel bestaat er voor de komende vijf jaar een aflossingsverplichting van € 46,48 miljoen (2011: 56,2 miljoen), waarvan € 13,48 miljoen (2011: 20,4 miljoen) verantwoord is bij de kortlopende schulden als aflossingsverplichting in 2013. Met uitzondering van een viertal leningen, waarvan het totale schuldrestant € 17 miljoen bedraagt, hebben alle leningen een resterende looptijd van langer dan vijf jaar. Bij 10 leningen met een totale schuldrestant van circa € 35,19 miljoen zal een renteconversie plaatsvinden.

Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (VOV) De terugkoopverplichting woningen VOV betreft de terugkoopverplichting van onroerende zaken die onder een regeling Verkoop onder Voorwaarden zijn overgedragen aan derden. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en ge­toetst aan de bij overdracht ontstane verplichting. Bij de jaarlijkse toetsing van de terugkoopverplichting wordt rekening gehouden met de waardeontwikkelingen van onroer­ende zaken en specifieke contractvoorwaarden met derden. De samenstelling en het verloop is als volgt:

Boekwaarde per 1 januari Mutaties in boekjaar: Waarde mutaties Teruggekochte woningen Boekwaarde per 31 december

2012 2.490

2011 3.489

-36 -156 2.298

-18 -981 2.490

13. Schulden aan leveranciers

Opgenomen zijn de op balansdatum aan leverancier nog verschuldigde bedragen van de totale groep.

14. Onderhanden projecten

Van 26 in aanbouw zijnde verkochte koopwoningen (Het Hofgebouw) is het verschil opgenomen tussen op balansdatum bij kopers in rekening gebrachte termijnen (€ 6,9 miljoen) en het geïnvesteerde bedrag (€ 6,2 miljoen), rekening houdend met het toegerekende aandeel in het resultaat (€ 0,5 miljoen).

15. B  elastingen en premies sociale verzekeringen

Opgenomen zijn de op balansdatum verschuldigde belastingen en premies sociale verzekeringen van de totale groep.

16. Aflossingsverplichtingen komend jaar

De in het volgende boekjaar verschuldigde reguliere aflos­sing op de afgesloten leningen is als kortlopende schuld opgenomen.

17. Overige schulden 31-12-2012 31-12-2011 Waarborgsommen inclusief rentevergoeding Te verrekenen servicekosten Overige Totaal

4 230 66 300

7 90 88 185

18. Overlopende passiva Niet vervallen rente leningen Vooruitontvangen huur Vooruitontvangen huurtoeslag Overige Totaal

31-12-2012 31-12-2011 2.255 2.341 186 108 82 84 709 637 3.232 3.170

Niet in de geconsolideerde balans opgenomen rechten en verplichtingen Fiscale eenheid Samen met Kleine Meierij Holding BV, Kleine Meierij Deel­ nemingen BV, Kleine Meierij Diensten BV, Kleine Meierij Projecten BV, Kleine Meierij Vastgoedontwikkel BV en Kleine Meierij Verhuur BV vormt de stichting een fiscale eenheid voor de omzetbelasting. De fiscale eenheid voor de ven­noot­ schaps­belasting wordt eveneens door genoemde entiteiten gevormd samen met Kleine Meierij Energie BV. Binnen deze een­heden kan iedere entiteit hoofdelijk aan­sprakelijk gesteld worden voor de belastingschuld van de eenheid. WSW-obligoverplichting Als WSW-deelnemer heeft Kleine Meierij naar het Waar­ borg­ fonds Sociale Woningbouw een zogeheten obligo­ verplichting. Deze verplichting is voor­ waardelijk. Zolang het risico­ vermogen van het WSW voldoende is om eventuele betalings­verplicht­ingen van WSW-deel­nemers over te nemen, wordt geen beroep gedaan op deze obligoverplichting. Van de totale schuld­ restant van op­ genomen leningen staat het WSW voor € 206.029.371,00 borg voor betaling van rente en aflossing. De hierover aan te houden obligo­verplichting bedraagt € 7.631.831,00. De WOZ-waarde van het door het WSW geaccepteerde en door Kleine Meierij ingebrachte onderpand bedraagt op 31 december 2012 € 642,47 miljoen. Volgens de systematiek van het WSW bedraagt 50 procent hiervan onder aftrek van de reeds geborgde en gestorte leningen, het maximale bedrag van nog aan te trekken leningen onder borging van het WSW, ofwel € 115 miljoen. Aankopen en investeringen Aangegane verplichtingen voor (nieuw)bouwprojecten bedragen eind 2012 in totaal € 0,9 miljoen (eind 2011 € 32,0 miljoen). Voor de bepaling van deze verplichtingen zijn de projecten betrokken die al in aanbouw zijn of waarvan vastgesteld is dat deze binnen afzienbare tijd in aanbouw worden genomen. De omvang van de aangegane verplichtingen is berekend op het verschil tussen de te verwachte investeringen (exclusief financierskosten) en de reeds verrichte investeringen. Aansprakelijkheid De Ontwikkelingscombinatie VOF Annenburg betreft een samenwerkingsverband waarin Kleine Meierij Projecten BV participeert. Gezien de gekozen rechtsvorm van deze samenwerking is Kleine Meierij Projecten BV hoofdelijk aansprakelijk voor alle verplichtingen van deze VOF. Aangetrokken leningen Woningstichting Kleine Meierij heeft een nieuwe lening met variabele hoofdsom aangetrokken. Het maximaal op te nemen bedrag bedraagt € 12,2 miljoen. Eind 2012 is er € 7,9 miljoen opgenomen.

PAGINA 78

Financiële instrumenten Kleine Meierij maakt geen gebruik van derivaten om het rente- en kasstroomrisico af te dekken. Doelstellingen risicobeheer In het Treasurystatuut van Kleine Meierij staan de kaders benoemd omtrent het beheersen van risico’s. In het statuut is het gebruik van afschermende instrumenten toegestaan ter beheersing van het renterisico op zekere kasstromen en de instrumenten zijn defensief van aard. De volgende eisen worden gesteld ten aanzien van het gebruik van derivaten: • spreiding van transacties over meerdere partijen; • derivaten mogen slechts gebruikt worden om het rente­ type van de leningenportefeuille te veranderen dan wel om renterisco’s te beperken; • derivaten moeten voldoen aan de richtlijnen van het WSW; • rente instrumenten met een open einde zijn niet toegestaan; • slechts een beperkt aantal soorten derivaten is toegestaan, dit zijn Forward Rate Agreement, CAP/Floor/ Collar, Interest Rate Payfers Swap, Interest Rate Receivers Swap, Payers Swaption, Receivers Swaption; • voor het gebruik van derivaten dient te allen tijde en direct (voordat het contract aangegaan wordt) goed­ keuring te worden gevraagd aan het bestuur inclusief een motivatie waarom een derivaat wordt gebruikt. In 2013 wordt het Treasurystatuut van Kleine Meierij geactuali­seerd. Hierbij zullen de nieuwe beleidsregels van het Ministerie van Binnenlandse zaken en Koninkrijksrelaties in acht worden genomen. Risico’s De belangrijkste financiële risico’s waaraan de groep onder­ hevig is, zijn het marktrisico, valutarisico, het renterisico, het kredietrisico en het liquiditeitsrisico. Marktrisico Kleine Meierij loopt geen risico’s ten aanzien van de waar­ dering van effecten, opgenomen onder de financiële vaste activa en effecten, opgenomen onder de vlottende activa. Het Treasurystatuut stelt dat Kleine Meierij niet mag beleggen. Valutarisico Kleine Meierij voert alleen transacties in euro’s (€) uit en loopt geen valutarisico. Renterisico Kleine Meierij loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder financiële vaste activa) en rente­dragende langlopende en kortlopende schulden. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt Kleine Meierij risico ten aanzien van toekomstige kasstromen.

PAGINA 79

Kredietrisico Het gaat hierbij om het risico dat financiële instellingen niet aan hun contractuele verplichtingen kunnen voldoen. Door het spreiden van transacties over verschillende financiële instellingen wordt getracht dit risico te beperken. Verder dienen de financiële instellingen te voldoen aan krediet­waardig­ heidseisen (rating). Dit is opgenomen in het Treasurystatuut. Liquiditeitsrisico Het gaat hierbij om het risico dat over onvoldoende middelen wordt beschikt om aan de directe verplichtingen te kunnen vol­doen. Dit geldt voor alle verplichtingen van Kleine Meierij en haar tegenpartijen, ongeacht of dit nu crediteuren of financiële instellingen zijn. Naast het aan­trekken van lang­ lopende leningen is er een rekening-courant faciliteit beschikbaar van € 9.500.000,00.

Gefactureerde termijnen

Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening 19. Huuropbrengsten Woningen en woongebouwen Onroerende zaken, niet zijnde woningen Huurderving wegens leegstand Huurkortingen Totaal

2012 22.129 893 23.022 -307 -73 22.642

2011 20.983 632 21.615 -109 -97 21.409

De huuropbrengsten van het commercieel vastgoed bedragen in 2012 € 0,91 miljoen (2011: € 0,63 miljoen) en voor het sociaal vastgoed € 21,74 miljoen (2011: € 20,78 miljoen).

20. Vergoedingen 2012 78 -2 -33 43

Vergoedingen Vergoedingsderving wegens leegstand Niet verrekenbare servicekosten Totaal

2011 43 -10 33

21. N  etto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

Op de in het boekjaar ontvangen bedragen bij verkoop van bestaande woningen zijn naast de actuele waarde de directe verkoopkosten in mindering gebracht.

Verkoopomzet bestaand bezit Actuele waarde verkochte woningen Direct toerekenbare verkoopkosten Totaal

2012 9.088 -3.278 -399 5.411

2011 39.897 -32.009 -583 7.305

22. Verkoopresultaat projecten

32 vge's Het Hofgebouw te Rosmalen Verkoop grondpositie Wolput De Hoven 95 vge's De Heere Hintham te 's-Hertogenbosch 4 vge’s Jan Heijmanslaan te 's-Hertogenbosch Grondpositie De Donk te Den Dungen Bij kopers in rekening gebrachte rente Totaal

2012 3.439 800 -15

2011 3.792 -

-

4.152

7 4.231

214 679 36 8.873

23. Overige bedrijfsopbrengsten Administratievergoeding bij leveringen en diensten Doorbelaste uren intern (vaklieden en huismeesters) Doorbelaste uren derden Overige Totaal

2012

2011

3

4

179 248 70 500

284 336 86 710

24. A  fschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille

De afschrijvingen op sociaal vastgoed in exploitatie worden gebaseerd op de bedrijfswaarde. Binnen de afschrijving op het sociaal vastgoed in exploitatie worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan 10 procent uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvings­last (als gevolg van een afwijkende levens­duur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10 procent afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend.

Het verkoopresultaat projecten bestaat uit:

Opbrengst verkopen projecten Af: vervaardigingskosten Totaal verkoopresultaat projecten

31-12-2012 31-12-2011 4.231 8.873 -3.970 -9.071 261

Sociaal vastgoed in exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal

2012 8.112

2011 9.069

333 8.445

415 9.484

-198

25. O  verige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Dotatie aan de voorziening nieuwbouwprojecten Onrendabele investering van in exploitatie genomen nieuwbouw Waarde mutatie sociaal vastgoed Totaal

2012

2011

0

8.003

4.165 2.420 6.585

-4.824 -2.877 302

PAGINA 80

PAGINA 81

26. Lonen en salarissen Bruto salarissen Inhuur personeel Ontvangen ziekengelden Totaal

2012 1.741 289 2.030 -3 2.027

2011 1.661 275 1.936 -27 1.909

Het gemiddeld aantal bij Woningstichting Kleine Meierij werkzame werknemers, berekend op fulltime basis en uitgesplitst naar activiteiten, bedroeg:

1 = wonen 2 = nieuwbouw 3 = beheer 4 = strategie & communicatie 5 = financiën 6 = overige Totaal

2012 11,60 2,00 6,50 3,33 5,28 1,94 30,65

2011 11,14 3,50 6,50 3,33 3,50 8,06 36,03

27. Sociale lasten

Opgenomen zijn de over het bruto salaris in het boekjaar verschuldigde sociale lasten.

28. Pensioenlasten

De pensioenregeling van Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW) is een toegezegde pensioen­ regeling. Dit houdt in, dat in het geval van een tekort bij SPW, de werkgever geen verplichting heeft tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. Als gevolg van de onzekere situatie op de financiële markten en de gevolgen hiervan op de dekkingsgraad van het fonds heeft het bestuur van het SPW begin 2009 besloten om per 1 januari 2009 geen indexatie toe te passen en de premiekorting van 2 procent te laten vervallen. Deze besluiten zijn ook genomen voor 2010, 2011 en 2012.

29. Onderhoudslasten

De specificatie van de onderhoudslasten is als volgt:

Uitbesteed werk (materiaal en manuren) Door eigen personeel uitgevoerd onderhoud Materiaalverbruik eigen personeel Bijzonder onderhoud, zoals EPA-adviezen Aan derden doorberekende kosten onderhoud Totaal

2012 6.317

2011 3.590

29 19 112

89 55 131

-233 6.244

-228 3.637

Voor het boekjaar 2012 waren de onderhoudsuitgaven begroot op € 3,3 miljoen. Dit is gebaseerd op een norm­ bedrag van € 1.000,00 per woning (prijspeil 2009) en een jaarlijkse besparing van € 1 miljoen gedurende de jaren

2009 tot en met 2012 in verband met de financiële positie. Daarnaast is in het verslagjaar een besluit genomen voor € 2,8 miljoen extra budget voor planmatig onderhoud. De onderhoudskosten voor het commercieel vastgoed bedragen in 2012 € 0,16 miljoen (2011: € 0,06 miljoen) en voor het sociaal vastgoed € 6,08 miljoen (2011: € 3,58 miljoen).

30. Overige bedrijfslasten Directe bedrijfskosten Leefbaarheid Huisvestingskosten Bestuurskosten / kosten toezicht Overige personeelskosten Algemene kosten Totaal

2012 1.516 172 119 91 232 1.395 3.525

2011 1.997 179 122 47 295 1.731 4.371

31. N  iet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 2012

2011

-464

-2.268

-114 -578

-58 -2.326

2012 16 -250 -234

2011 16 0 16

33. Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Ontvangen rente banktegoeden Rente op overige vorderingen Doorberekende rente Totaal

2012 -8.702

2011 -9.138

-25 -46 -8.773

-28 -62 -9.228

2012 34 435 249 718

De Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens (Wopt) verlangt dat de beloning van werknemers, van wie de som van het belastbaar loon en de beloningen betaalbaar op termijn hoger is dan het gemiddeld ministersalaris, wordt vermeld in de jaarrekening. In dit kader is de beloning van de bestuurder hierboven vermeld.

Kosten externe accountant

Tot en met 2007 was de partiële belastingplicht voor de vennootschapsbelasting door de woningstichting onder­ gebracht bij de nevenstructuur, waarbij Kleine Meierij Holding BV in de fiscale eenheid als moedermaatschappij optrad. In verband met de integrale belastingplicht vanaf 1 januari 2008 is de woningstichting toegevoegd aan de fiscale eenheid en heeft zij de aangifteplicht overgenomen van Kleine Meierij Holding BV. Voor de boekjaren 2008 tot en met 2011 zijn de aangiften bij de Belastingdienst ingediend. In totaliteit is er sprake van een compensabel verlies van ongeveer € 10,2 miljoen. Hierbij is geen rekening gehouden met het feit dat er fiscaal ook nog een onderhoudsvoorziening kan worden gevormd.

Onder de algemene kosten is een bedrag opgenomen van € 60.655,00 (2011: € 63.300,00), zijnde de controlekosten van de externe accountant Deloitte Accountants BV. In de controlekosten zijn tevens begrepen diverse rapportages en verklaringen, zoals die door externe toezichthouders worden gevraagd. Daarnaast is in het boekjaar een bedrag van € 41.684,00 (2011: € 36.500,00) betaald aan Deloitte voor met name fiscale werkzaamheden.

36. Resultaat deelnemingen

In de geconsolideerde cijfers is het resultaat opgenomen van VOF Annenburg, waar Kleine Meierij Projecten BV voor een derde in deelneemt.

Bezoldiging bestuur en toezichthouders Over het verslagjaar is € 229.081,00 (2011: € 233.390,00) aan lasten ter zake van bezoldiging en ter zake van pensioenen voor directeur-bestuurder en toezichthouders opgenomen. De specificatie hiervan kan als volgt per persoon worden weergegeven: Beloning

32. W  aardeveranderingen van financiële vaste activa, van effecten en van verplichtingen Rente WIF-leningen Afwaardering WIF-leningen Totaal

Rente opgenomen leningen Rente overige langlopende schulden (kosten WSW) Rente kortlopende schulden Totaal

35. Vennootschapsbelasting

Onder de directe bedrijfskosten zijn de belastingen en verzekeringen opgenomen van het onroerend goed (in totaal € 1.106.109,00 in 2012 tegen € 1.083.700,00 in 2011), de in 2012 betaalde sectorheffing (Vogelaarheffing) van € 71.733,00 (2011: € 229.300,00) en overige exploitatiekosten (€ 236.942,00 in 2012 tegen € 599.500,00 in 2011).

Waarde mutatie commercieel vastgoed in exploitatie Waarde mutatie onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Totaal

34. Rentelasten en soortgelijke kosten

2011 17 416 506 939

Naam

Functie

Jansen, S.

Bestuurder

Doomernik, C.A.H.A.

vast

variabel

op termijn

overig

Totaal

Periode

122.313

26.090

28.379

6.245

183.027 Geheel 2012

Lid

8.500

0

0

604

9.104 Geheel 2012

Gradus, R.A.M.M.

Lid

6.500

0

0

462

6.962 Vanaf 01-04-2012

Hinssen, M.W.J.

Lid

3.750

0

0

266

4.016 Vanaf 01-08-2012

Janssen, J.F.M.

Voorzitter

9.750

0

0

692

10.442 Vanaf 01-04-2012

Mommersteeg, M.L.P.

Lid

4.000

0

0

284

4.284 Tot 01-07-2012

Peels, W.M.J.

Lid

6500

0

0

462

6.962 Vanaf 01-04-2012

Wiersema, R.M.

Voorzitter

4000

0

0

284

4.284 Tot 01-05-2012

165.313

26.090

28.379

9.299

229.081

PAGINA 82

Enkelvoudige jaarrekening 2012

PAGINA 83

PAGINA 84

PAGINA 85

Enkelvoudige balans per 31 december 2012 (in duizenden euro’s, na resultaatbestemming) ACTIVA

31-12-2012

31-12-2011

VASTE ACTIVA

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Overige reserves 198.465

191.548

92

30.458

1.335

906

199.892

222.912

Vastgoedbeleggingen

Resultaat boekjaar

-1.656

Voorziening onrendabele investeringen en herstructurering

0

0

Overige voorzieningen

0

320

0

320

197.398

190.189

2.298

2.490

199.696

192.679

1.387

835

VOORZIENINGEN

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

2.092

2.390

LANGLOPENDE SCHULDEN

0 

1.466

Schulden/leningen overheid & kredietinstellingen

10.345

16.063

Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Financiële vaste activa

Te vorderen BWS-subsidie Overige vorderingen

1.352

4.409

554

683

3

6

44.751

30.201

46.660

35.299

KORTLOPENDE SCHULDEN Schulden aan leveranciers Schulden aan groepsmaatschappijen

11

3

Belastingen en premies sociale verzekeringen

63

80

13.482

20.435

245

106

3.233

3.168

18.421

24.627

287.725

296.042

Aflossingsverplichtingen komend jaar

VLOTTENDE ACTIVA

Overige schulden

Voorraden

Overlopende passiva

Vastgoed bestemd voor verkoop

296

149

8.002

9.599

50

50

8.348

9.798

168

231

20.919

5.144

Belastingen en premies sociale verzekeringen

136

395

Overige vorderingen

232

188

Overlopende activa

802

1.109

22.257

7.067

223

4.903

287.725

296.042

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Overige voorraden Vorderingen Huurdebiteuren Vorderingen op groepsmaatschappijen

Liquide middelen Totaal Generaal

80.072 78.416

12.207

Leningen u/g

77.003 -7.395

8.253

Deelnemingen in groepsmaatschappijen

31-12-2011

69.608

Commercieel vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

31-12-2012

EIGEN VERMOGEN

Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie

PASSIVA

Totaal Generaal

PAGINA 86

PAGINA 87

Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2012

Toelichting op de enkelvoudige jaarrekening

(in duizenden euro’s) 2012

2011

22.378

21.249

16

33

5.411

7.305

500

710

28.305

29.297

Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille

8.407

9.452

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille

4.784

302

Lonen en salarissen

BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huuropbrengsten Vergoedingen Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten BEDRIJFSlasten

2.027

1.909

Sociale lasten

234

248

Pensioenlasten

324

365

Onderhoudslasten

6.235

3.637

Overige bedrijfslasten

3.137

3.997

Som der bedrijfslasten

25.148

19.910

BEDRIJFSRESULTAAT

3.157

9.387

763

-1.031

-234

16

728

827

-8.774

-9.228

-7.517

-9.416

-4.360

-29

22

-66

-4.338

-95

-3.057

-1.561

-7.395

-1.656

Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Waardeveranderingen van financiële vaste activa, van effecten en van verplichtingen Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Vennootschapsbelasting Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen Aandeel in resultaat deelnemingen Resultaat na belastingen

Algemene grondslagen voor de opstelling van de enkelvoudige jaarrekening

De enkelvoudige jaarrekening van Woningstichting Kleine Meierij is opgesteld volgens de bepalingen van het Besluit beheer sociale huursector (Bbsh). In dit besluit wordt voor­ geschreven Titel 9 Boek 2 BW toe te passen, behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Tevens is deze enkelvoudige jaarrekening opgesteld volgens de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. Deze richtlijn is in 2011 herzien. Woningstichting Kleine Meierij past deze herziene Richtlijn vanaf het huidige verslagjaar toe. Voor de algemene grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening, de grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat, alsmede voor de toelichting op de onderscheiden activa en passiva en de resultaten wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde jaarrekening, voor zover hierna niet anders wordt vermeld.

Financiële vaste activa Deelnemingen in groepsmaatschappijen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd op de netto­ vermogenswaarde, doch niet lager dan nihil. Deze nettovermogenswaarde wordt berekend op basis van de grondslagen van Woningstichting Kleine Meierij. Deelnemingen met een negatieve nettovermogenswaarde worden op nihil gewaardeerd. Wanneer de vennootschap geheel of ten dele instaat voor schulden van de desbetreffende deelneming, respectievelijk de feitelijke verplichting heeft de deelneming (voor haar aandeel) tot betaling van haar schulden in staat te stellen, wordt een voorziening gevormd. Bij het bepalen van de omvang van deze voorziening wordt rekening gehouden met reeds op vorderingen op de deelneming in mindering gebrachte voorzieningen voor oninbaarheid.

PAGINA 88

PAGINA 89

Toelichting op de onderscheiden posten van de enkelvoudige balans

De uitgangspunten zijn toegelicht in de geconsolideerde jaarrekening. De bedrijfswaarde van het commercieel vastgoed in exploitatie bedraagt per 31 december 2012 € 11.419.563,00 (31 december 2011 € 6.321.425,00)

1. Materiële vaste activa

Het verloop van het sociaal vastgoed voor eigen exploitatie is hierna opgenomen: Sociaal Vastgoed in ont­ vastgoed in wikkeling bestemd exploitatie voor eigen exploitatie

Cum. verkrijgings- of vervaardigingsprijs

Onroerende en roer­ ende zaken ten dienste van de exploitatie

Totaal

136.318

44.173

2.974

183.465

72.752

0

0

72.752

Cum. waardeveranderingen en afschr.

-17.522

-13.715

-2.068

-33.305

Boekwaarde per 1 januari 2012

191.548

30.458

906

222.912

0

8.243

769

9.012

Desinvesteringen

-3.036

-2.250

-45

-5.331

Afschrijvingen

-7.401

0

-295

-7.696

0

-15.195

0

-15.195

21.043

-21.043

0

0

0

-122

0

-122

-3.689

0

0

-3.689

0

0

0

0

6.917

-30.367

429

-23.021

157.361

1.596

3.612

162.569

66.027

0

0

66.027

-24.923

-1.504

-2.277

-28.704

198.465

92

1.335

199.892

Cum. herwaarderingen

Mutaties in boekjaar: Investeringen

Overboeking naar financiële vaste activa Overboekingen Overboeking naar voorraden Herwaarderingen Ov waardeveranderingen Saldo mutatie in het boekjaar Cum. verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cum. herwaarderingen Cum. waardeveranderingen en afschr. Boekwaarde per 31 december 2012

Financiële vaste activa Deelnemingen in groepsmaatschappijen Stand per 1 januari Resultaat deelnemingen in het boekjaar Totaal

Een overzicht van de vastgoedbeleggingen is hierna opgenomen:

Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Overige voorraden Totaal

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Totaal

Cum. verkrijgings- of vervaardigingsprijs

13.647

2.577

1.466

17.690

Cum. waardeveranderingen en afschr.

-1.440

-187

0

-1.627

Boekwaarde per 1 januari 2012

12.207

2.390

1.466

16.063

Mutaties in boekjaar: 0

0

2.265

2.265

-8.328

-148

0

-8.476

3.731

0

-3.731

0

0

0

0

0

643

0

0

643

0

-150

0

-150

-3.954

-298

-1.466

-5.718

Cum. verkrijgings- of vervaardigingsprijs

9.481

2.429

0

11.910

Cum. waardeveranderingen en afschr.

-1.228

-337

0

-1.565

Boekwaarde per 31 december 2012

8.253

2.092

0

10.345

Herclassificatie/herkwalificatie Waarde mutatie Overige waardeveranderingen Saldo mutatie in het boekjaar

31-12-2012 31-12-2011 296 149 8.002 50 8.348

9.599 50 9.798

Vastgoed bestemd voor verkoop Stand per 1 januari Mutaties boekjaar Stand per 31 december

Stand per 1 januari Mutaties boekjaar Stand per 31 december

Commercieel vastgoed in exploitatie

Overboekingen

-1.561 4.409

Voorraden

2. Vastgoedbeleggingen

Investeringen

-3.057 1.352

31-12-2012 31-12-2011 149 959 147 -810 296 149

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop

De uitgangspunten zijn toegelicht in de geconsolideerde jaarrekening.

Desinvesteringen

31-12-2012 31-12-2011 4.409 5.970

31-12-2012 31-12-2011 9.599 0 -1.597 9.599 8.002 9.599

De genomen voorziening voor 2012 is € 8.125.703,00 (31-12-2011 € 14.907.498,00)

31-12-2012 31-12-2011 Rekening courant Kleine Meierij Holding B.V. Rekening courant Kleine Meierij Projecten B.V. Rekening courant Kleine Meierij Verhuur B.V. Totaal vorderingen op groepsmaatschappijen

49

48

12.196

4.539

8.674

557

20.919

5.144

Eigen vermogen Overige reserves

Boekwaarde per 1 januari Effect stelselwijziging Resultaat boekjaar Waarde mutatie sociaal vastgoed in exploitatie Boekwaarde per 31 december

31-12-2012 31-12-2011 80.072 69.202 0 4.378 -1.656 300 -1.413 77.003

6.192 80.072

Het niet-gerealiseerde eigen vermogen bedraagt per 31 december 2012 € 70,9 miljoen (31-12-2011: € 69,5 miljoen).

Overige reserves

Stand per 1 januari Resultaat bestemming vorig boekjaar Resultaat boekjaar Boekwaarde per 31 december

31-12-2012 31-12-2011 -1.656 300 1.656 -7.395 -7.395

-300 -1.656 -1.656

Kortlopende schulden Schulden aan groepsmaatschappijen 31-12-2012 31-12-2011

Overige voorraden Stand per 1 januari Mutaties boekjaar Stand per 31 december

Vorderingen Vorderingen op groepsmaatschappijen

31-12-2012 31-12-2011 50 50 0 0 50 50

Rekening courant Kleine Meierij Energie B.V. Rekening courant Kleine Meierij Diensten B.V. Totaal schulden aan groepsmaatschappijen

0

2

11

1

11

3

PAGINA 90

PAGINA 91

Toelichting op de onderscheiden posten van de enkelvoudige winst- en verliesrekening Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Dotatie aan de voorziening nieuwbouwprojecten Onrendabele investering van in exploitatie genomen nieuwbouw Waarde mutatie sociaal vastgoed Totaal

2012

2011

-

-

2.364 2.420 4.784

3.179 -2.877 302

De onrendabele investeringen betreffen afboekingen van grondposities en nacalculatieresultaten opgeleverde nieuwbouwprojecten.

Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Waarde mutatie commercieel vastgoed in exploitatie Waarde mutatie onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Totaal

2012

2011

876

-973

-113 763

-58 -1.031

Ondertekening jaarrekening S. Jansen, directeur-bestuurder J.F.M. Janssen, voorzitter Raad van Toezicht C.A.H.A. Doomernik, vice-voorzitter Raad van Toezicht W.M.J. Peels, lid Raad van Toezicht R.A.M.M. Gradus, lid Raad van Toezicht M.J.W. Hinssen, lid Raad van Toezicht Rosmalen, 24 juni 2013

PAGINA 92

PAGINA 93

Overige gegevens Appartementencomplex Lochtenburg, gebouw B, aan de Mieke de Brefstraat in Schijndel

PAGINA 94

Wettelijke bepalingen inzake bestemming van het resultaat Artikel 22 van het Bbsh bepaalt dat het resultaat uitsluitend bestemd mag worden voor werkzaamheden op het gebied van de volkshuisvesting.

Bestemming van het resultaat over het boekjaar 2011 De jaarrekening 2011 is vastgesteld in de vergadering van de Raad van Commissarissen gehouden op 05-07-2012. De vergadering heeft de bestemming van het resultaat vastgesteld conform het daartoe gedane voorstel.

Voorstel tot bestemming van het resultaat over het boekjaar 2012 Ter voldoening aan de wettelijke bepalingen is het resultaat over het boekjaar van € 7.395.000,00 aan de overige reserves onttrokken.

PAGINA 95

Gebeurtenissen na balansdatum Kleine Meierij heeft het principebesluit genomen om haar DAEB en niet-DAEB activiteiten juridisch te scheiden met als streven een ‘zuivere’ toegelaten instelling. Dit betekent voor de niet-DAEB activiteiten dat deze worden afgestoten of worden ondergebracht in de (commerciële) nevenstructuur. Tot en met 2012 zijn 67 huurwoningen, waarvan de huurprijs boven de grens van de huurtoeslag ligt, juridisch eigendom van Kleine Meierij Verhuur B.V. Het (voorgenomen) kabinetsbeleid met betrekking tot de verhuurders­heffing voor de periode na 2013 en het risico van de saneringssteun zijn gebeurtenissen na balans­ datum (boekjaar eindigend op 31 december 2012). Deze gebeurtenissen zijn van dusdanig belang dat het niet toelichten hiervan de oordeelsvorming van de gebruikers kan beïnvloeden. In de waardering per 31 december 2012 is rekening gehouden met de verhuurdersheffing en extra huur­ verhogingen. Dit betekent dat rekening is gehouden met de verhuurdersheffing (contante waarde € 20,9 miljoen) over de gehele exploitatieperiode van de woning en de huren in de waardering inkomensafhankelijk (contante waarde € 12,2 miljoen) zijn verhoogd. In de kasstroom prognoses en begroting 2013 is ook al rekening gehouden met de voorgenomen verhuurders­ heffing, saneringssteun (voor 10 jaar, 8,1 miljoen) en inkomensafhankelijke huurverhogingen hetgeen niet leidt tot aanpassingen in de voorgenomen bedrijfsuitoefening. De operationele kasstromen voor de komende jaren laten zien dat ondanks de kabinetsplannen Kleine Meierij een positieve operationele kasstroom genereert.

Colofon Drukwerk

Kleine Meierij Kleine Meierij eMMY, Eindhoven Fotografie Sandra Peerenboom, ’s-Hertogenbosch Fotoburo Olaf Smit, ’s-Hertogenbosch Dekkers van Gerwen, ’s-Hertogenbosch

Bezoekadres

Postadres

Kleine Meierij Weidestraat 2 5241 CB ROSMALEN

Kleine Meierij Postbus 212 5240 AE ROSMALEN

Redactie Tekst Vormgeving Fotografie

T. 073 851 00 00 F. 073 851 00 10 E. [email protected] I. www.kleinemeierij.nl

KvK 16045671

samenwonensamenlevensamenwerken Weidestraat 2 Postbus 212 5240 AE Rosmalen T. 073 851 00 00 F. 073 851 00 10 E. [email protected] I. www.kleinemeierij.nl