ZOwonen jaarverslag Samenwerken aan onze volkshuisvestelijke taak

ZOwonen jaarverslag 2013 Samenwerken aan onze volkshuisvestelijke taak

zo wonen index voorwoord zo wonen, zo doen

zo wonen, zo zijn wij

Samenwerken aan betaalbare woningen

Samen werken aan ZOwonen

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 1.10

5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7

1.11 1.12

Het jaar 2013 in vogelvlucht Landelijke ontwikkelingen Doelen ZOwonen Huurbeleid Woonruimteverdeling Passende toewijzingen BBH Bijzondere aandachtsgroepen Overlastprotocol Tweede kans beleid Bijzondere toewijzingen en begeleidingsovereenkomsten Sponsoring Duurzaam en energiezuinig

zo wonen, zo werken Samenwerken met belanghouders 2.1 2.2 2.3 2.4

Verbeteren door verbinden Huurdersorganisatie/ participatie Overheden Participaties en samenwerkingsverbanden

ZOwonen een organisatie in ontwikkeling Resultaten 2013 Organisatiestructuur en koers Medewerkers Motivatie Meting KCC en klantvisie/ dienstverlening Ondernemingsraad ZOwonen in het nieuws

zo wonen, zo toezien Samen toezien op maatschappelijk ondernemen 6.1 6.2 6.3 6.4 6.4.1 6.5 6.6

Governancecode Verslag Raad van Commissarissen Bestuur Interne controle en risicobeheersing Management Control Internal Audit Externe accountant

zo wonen, zo berekenen Bouwen en investeren

Samen zorgen voor ouderenhuisvesting 3.1 3.2

Visie wonen en zorg WMO

7.1 7.2

Financiële positie Financiële doorkijk

Verkort financieel overzicht Samenwerken aan goede woningen in leefbare wijken 4.1 4.2 4.2.1 4.2.2 4.2.3 4.2.4 4.2.5 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.7.1 4.8 4.8.1 4.8.2 4.9 4.10

Strategisch Voorraadbeleid (SVB) Samen werken aan wijken Spoorkolonie Stadbroek Burgemeester Lemmensstraat 60 2-op-1 woningen Seringenlaan/ Meidoornlaan/ Burg. Lemmensstraat Mijn Zuid Samen werken aan leefbaarheid Samen werken aan onderhoud Samen werken aan kwaliteit van ons bezit Samen werken aan slimme inkoop Renovatie Renovatieprojecten in voorbereiding Nieuwbouw Opgeleverde projecten Projecten in uitvoering Verkoop Cijfers woningvoorraad

8.1 8.2 8.3 8.4 8.5

Balans per 31 december 2013 Winst- en verliesrekening 2013 Kasstroomoverzicht Algemene toelichting Grondslagen voor balanswaardering en resultaatbepaling

Verklaren 9.1 9.2

Bestuursverklaring Controle verklaring van de onafhankelijke accountant

zo bouwen, zo feiten Bijlagen

jaarverslag 2013

2

zo wonen voorwoord Het landschap in volkshuisvestingsland blijft veranderen. Het in 2013 gesloten Woonakkoord maakt definitief duidelijk dat de Verhuurdersheffing een feit is. Kosten voor ZOwonen: oplopend tot € 7 miljoen per jaar in 2017! Samen met andere heffingen betekent dit € 8 miljoen per jaar! ZOwonen komt wel in aanmerking voor de Regeling vermindering verhuurdersheffing en gaat op grond van die regeling heffingsvermindering aanvragen voor de voorgenomen sloop van 476 woningen. Deze heffingsvermindering bedraagt maximaal € 15.000,- per woning.

De toekomst van corporaties zal nooit meer worden wat deze geweest is. Het werkveld is definitief versmald tot het huisvesten van de lage inkomens. Om die reden zal de sector op den duur met ongeveer 1/3 moeten krimpen. Het feit dat de inkomensgrens voor de doelgroep wellicht opgerekt wordt van € 34.000 naar € 38.000, doet daar niet veel aan af. En al evenmin het politieke akkoord om corporaties nog niet te dwingen om afscheid te nemen van het woningbezit boven de liberalisatiegrens. ZOwonen hoeft hier overigens niet rouwig om te zijn. In ons ondernemingsplan Terug naar de Kern van 2012 hebben wij al de expliciete keuze gemaakt voor de laagste inkomens. Financieel gezien zijn we de komende jaren in staat ons investeringsprogramma te realiseren en toch onze continuïteit te garanderen. Ook uit dit jaarverslag blijkt een beheerste en gezonde financiële huishouding. Ontwikkelingen in de markt vragen ons wel scherpe keuzes te maken. ZOwonen is hard op weg een moderne corporatie te worden . We sturen voor ons vastgoed steeds meer op rendement en stemmen onze maatschappelijke taakstellingen af met onze belanghouders. Daarbij kiezen we ervoor om steeds meer in een regierol te komen. Bijvoorbeeld als het gaat om vastgoedbeheer. Zo hebben we de eigen onderhoudsdienst in 2013 opgeheven en per 1 januari 2014 uitbesteed aan aannemers. Uiteraard sturen we deze aan op basis van kwaliteitseisen. Deze beweging is deels ingegeven om kosten te besparen, maar dat is zeker niet het hele verhaal.

ZOwonen werkt vanuit de gedachte dat we zo weinig mogelijk geld moeten uitgeven aan onze eigen organisatie. Op die manier kunnen we zoveel mogelijk investeren in onze volkshuisvestelijke opgave.

ZOwonen is hard op weg een moderne corporatie te worden

Met het traject ZObeter streven we naar een besparing van ruim € 5 miljoen per jaar. Dit betekent onder meer dat onze formatie in 2013 is afgeslankt. Maar ZObeter is meer dan een bezuinigingsoperatie. Het gaat er ook om de professionaliteit van onze organisatie te verbeteren. Het doel? Onze klanten beter van dienst zijn. Dit doen we onder andere door de digitale dienstverlening verder te ontwikkelen, waardoor onze klanten onafhankelijk van plaats en tijd gebruik kunnen maken van onze diensten. Zo kunnen zij vanaf begin 2014 langs digitale weg een reparatieverzoek indienen en de afhandeling ervan volgen op internet. De nadruk ligt op dit moment misschien wel erg op bezuinigen en afslanken. Dit doen we juist om zoveel mogelijk geld in te kunnen zetten voor onze volkshuisvestelijke opgave. ZOwonen heeft haar volkshuisvestelijke missie hoog in het vaandel. Daar staan we voor! Wij zijn en blijven op aarde om te voorzien in de huisvestingsbehoefte van mensen met lage inkomens en dat maken we ook waar. Overigens is in 2014 de beschikbaarheid en de betaalbaarheid van ons woningbezit meer dan ooit een issue. De positie van lage inkomens komt steeds meer onder druk, mede door de toenemende armoede. We zien dit terug in de stijging van de huurachterstanden, huurderving en ontruimingen wegens huurachterstanden in 2013. In 2014 buigen we ons daarom onder meer over

jaarverslag 2013

3

zo wonen voorwoord ons beleid als het gaat om huurprijs, woonruimteverdeling, incasso en de strategische voorraad. Daarbij zoeken we de balans tussen sturen op rendementen en invulling geven aan onze maatschappelijke taakstelling. We maken weloverwogen keuzes en maken zichtbaar waar wij ons vermogen maatschappelijk voor willen aanwenden. We gaan onze belanghouders, zoals huurders en gemeenten, uitnodigen om daarover nog actiever met ons mee te denken. In 2014 worden de eerste stappen in deze richting gezet. U begrijpt: we hebben het afgelopen jaar veel van onze medewerkers gevraagd. De veranderingen gaan in een hoog tempo. Waardering voor hun inzet en hun betrokkenheid is zeker op zijn plaats! Zij mogen trots zijn op de resultaten die in het belang van de volkshuisvesting in ons werkgebied, gehaald zijn.

Het meest in het oog springende resultaat is de oplevering en verhuur van 230 nieuwbouwen renovatie woningen. Onderdeel daarvan zijn 67 woningen die we in de Spoorkolonie in het sociale segment hebben opgeleverd. Daarmee hebben we een grote bijdrage geleverd aan behoud van cultuurhistorisch erfgoed. In drie herstructureringsgebieden zijn nieuwbouwwoningen gerealiseerd: de eerste 16 appartementen in Thienbunder en 13 appartementen in Molenbeek, beide in Sittard, en 21 eengezinswoningen aan de Burgemeester Lemmensstraat in Geleen. 

Onze relatie met bouwbedrijven ontwikkelt zich stap voor stap in de richting van ketensamenwerking bij nieuwbouw en renovatie. Ook op het gebied van dagelijks onderhoud zijn de eerste stappen gezet. In 2014 starten pilots op het gebied van renovatie en van nieuwbouw. De bedoeling is dat we mede op basis van deze ervaringen de ketensamenwerking verder uitrollen.

En daarmee is deze opsomming bij lange na niet compleet! Want ook de samenwerking met onze belangrijkste belanghouders is verder verbeterd. Met gemeenten werken we gebiedsvisies uit als basis voor prestatieafspraken over meerdere jaren. Ook hebben we besloten om samen met andere corporaties in de Westelijke Mijnstreek meerjaren prestatieafspraken te maken met de gezamenlijke gemeenten. Daarmee zetten we een forse stap in de samenwerking met de gemeentelijke overheden. De samenwerking met de Huurdersbelangenverenigingen en de Adviesraad Huurders (ARH) kreeg gestalte door intensieve adviestrajecten voor de diverse nieuwe beleidsontwikkelingen.



Verder hebben we voorbereidingen getroffen om in 2014 te starten met een centraal aangestuurde inkoop. Dit moet een besparing op jaarbasis van € 3 miljoen opleveren. 

De ontwikkeling van ons risicomanagement heeft een volgend stadium bereikt: het inbouwen van risicomanagement in in de operationele werkprocessen. 

Voor onze dienstverlening aan klanten hebben we een mooi rapportcijfer gekregen: 7,6. Dit blijkt uit de KWH-meting van afgelopen jaar. 

Tot slot hebben we voor alle belanghouders een themabijeenkomst georganiseerd. Daarin hebben we hen geprikkeld om een positieve instelling met elkaar te delen, die bijdraagt aan onze wens tot samenwerking. In 2014 wordt een nieuwe visitatie uitgevoerd. Deze moet duidelijk maken of ZOwonen op de goede weg is als het gaat om de relatie met de buitenwacht en hun beoordeling van onze resultaten. We zien deze vol vertrouwen tegemoet. We zijn erop uit om onze relatie met belanghouders nieuwe impulsen te geven. Alleen op die manier kunnen we het debat over onze maatschappelijke opgave actief voeren én ons achteraf gericht verantwoorden over de uitvoering.

Ton Mans Directeur bestuurder

jaarverslag 2013

4

zo wonen zo doen

1. Samenwerken aan betaalbare woningen 1.1 Het jaar 2013 in vogelvlucht De koers van ZOwonen is duidelijk: we kiezen voor de bewoners en de woningzoekenden aan de onderkant van woningmarkt. En huisvesten dan ook met name mensen uit kwetsbare lagere inkomensgroepen in woningen op maat. Tegelijkertijd investeren we in leefbare wijken. Dat doen we samen met onze partners. Vanuit een houding die zich kenmerkt door resultaatgerichtheid, betrouwbaarheid en transparantie.

De koers van ZOwonen sluit qua takenpakket aan bij de visie van minister Blok. Hij is zeer duidelijk over zijn beleid: het exploiteren van sociale huurwoningen moet weer centraal komen te staan. Taken worden teruggebracht tot het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen en het daaraan direct verbonden maatschappelijke vastgoed. Corporaties moeten zich richten op huishoudens met een smalle beurs. Overige activiteiten, zoals bouwen van dure huur- of verkoopwoningen, behoren niet automatisch meer tot de kerntaken van corporaties. Een keuze die ZOwonen al in 2012 maakte.

1.2 Landelijke ontwikkelingen Woningmarkt De koopmarkt was de afgelopen jaren nauwelijks in beweging en in 2013 is dat nog steeds het geval. De economische malaise (toenemende werkeloosheid, hoge

inflatie, zeer laag consumentenvertrouwen, dalende huizenprijzen etc.) en de verscherpte maatregelen bij hypotheekverstrekking (annuïtaire lening, geen overwaarde enz.) maken dat de verkoop niet echt op gang komt. Eind 2013 is er sprake van een opleving, maar het is de vraag of dit van structurele aard is. In de Westelijke Mijnstreek, waarin ZOwonen vooral haar bezit heeft, speelt bovendien in toenemende mate het probleem van de bevolkingskrimp. De vraag naar woningen neemt af. Deze ontwikkelingen hebben mede tot gevolg dat vraag en aanbod in de huuren de koopsector verder uit elkaar lopen. De huursector zit vrijwel op slot. Veel bewoners die zouden willen doorstromen naar een andere huurwoning of naar een koopwoning, doen dit niet. De pessimistische vooruitzichten zorgen ervoor dat de meeste bewoners blijven zitten waar ze zitten.

Integrale aanpak woningmarkt Gezien de stagnerende woningmarkt heeft het kabinet maatregelen voorbereid om de gehele woningmarkt vlot te trekken . Een belangrijk onderdeel hiervan is een akkoord tussen het kabinet en de corporatiesector, te weten het Woonakkoord. Oktober 2013 heeft een meerderheid van de corporaties (68%) ingestemd met het Woonakkoord. Wel onder de voorwaarde dat de huren betaalbaar blijven. De belangrijkste punten uit het Woonakkoord:

Verhuurdersheffing Deze heffing gaat door. In 2013 bedraagt de heffing € 50 miljoen en loopt op tot € 1,7 miljard in 2017, een bedrag dat rechtstreeks de schatkist in gaat en vrijwel niet ten goede komt aan de volkshuisvesting. jaarverslag 2013

5

zo wonen zo doen De heffing kan volgens het kabinet in de komende jaren grotendeels worden betaald uit de opbrengst van de huurverhoging. Corporaties kunnen ook zelf een bijdrage leveren door verkoop van woningen en efficiënter werken. Voor ZOwonen is de ruimte om de huren extra te ver-hogen beperkt. Verkoop van sociale huurwoningen staat onder druk, mede gezien de stagnerende koopmarkt. Rest ons dus een kostenreductie van onze eigen organisatie: in het kader van ZObeter (zie ook 1.2 Doelen) streven we naar een kostenbesparing in 2015 van € 5 miljoen ten opzichte van 2012. Dit dwingt ons uiteraard om scherpe keuzes te maken.

Maximeren jaarlijkse huurverhoging Voor mensen met een inkomen boven de € 43.000 mag de jaarlijkse huurverhoging maximaal 4% boven inflatie bedragen (in plaats van 6,5% in het regeerakkoord). Voor mensen met een inkomen tussen de € 33.614 en € 43.000 wordt het 2% boven inflatie (in plaats van 2,5% in het regeerakkoord). Voor de inkomens tot € 33.614 gaat de huur met 1,5% boven inflatie omhoog. ZOwonen werkt in een krimpmarkt. De marges om de huren extra te verhogen, zijn zeer beperkt. Daarom hebben we in de afgelopen jaren een gematigd huurbeleid gevoerd en geen inkomensafhankelijke huurverhoging toegepast. Zoals het er nu uitziet, zien we hier ook in 2014 van af.

Commercieel vastgoed Het werkdomein wordt in principe ingeperkt tot werkzaamheden die een directe relatie hebben met de sociale huurwoningen. Onder strakke voorwaarden mogen corporaties commercieel vastgoed ontwikkelen. ZOwonen heeft in 2012 al uitgesproken om zich uitsluitend op de (sociale) kerntaken te richten en sluit hiermee aan op het gedachtengoed van de minister.

Intern en extern toezicht Verder scherpt de minister het interne en externe toezicht aan. Het toezicht moet zich meer (gaan) richten op het vroegtijdig identificeren van risico’s en problemen. Dat vereist werken met risicoprofielen en on-site toezicht. Ook vindt de minister de samenwerking tussen gemeenten en woningcorporaties van groot belang voor het realiseren van de lokale en regionale sociale woonopgaven. Hij zet in op een verdere versterking van de lokale sturing en goede prestatieafspraken. ZOwonen snapt - gezien alle incidenten - dat het toezicht in de belangstelling staat, maar de centralisatie van het toezicht betekent terug naar de jaren tachtig. We zullen vaker vooraf zaken bij het ministerie moeten voorleggen, wat vertragend werkt.

Het jaar 2013 in vogelvlucht De samenwerking met de gemeenten verloopt goed. Afspraken worden vastgelegd en steeds meer onderwerpen worden in regionaal verband opgepakt. Vooruitlopend op de voorgenomen maatregelen heeft de Belastingdienst de huurmatiging afgeschaft. Ongeveer 4,6 miljoen huishoudens ontvangen op dit moment één of meerdere toeslagen. Het kabinet wil dit aantal terugdringen tot 3,7 miljoen huishoudens. De toeslagen worden ook eenvoudiger gemaakt door zorgtoeslag, huurtoeslag en het kindgebonden budget samen te voegen tot een zogenoemde huishoudentoeslag. Voor de huurtoeslag betekent dit dat alle huurders per 2014 deze toeslag rechtstreeks van de Belastingdienst ontvangen. De corporaties kunnen dus niet meer de huur matigen (huur korten met huurtoeslag). De kans op oplopende huurschulden neemt daardoor toe. ZOwonen merkt dit nu al.

Scheiden Wonen & Zorg Het rijksbeleid zet sterk in op het scheiden van wonen en zorg als het gaat om financiering. De cliënt betaalt straks zelf voor het wonen via huur of koop. Daarnaast wordt de AWBZ verder ‘uitgekleed’ tot een kern-AWBZ. Veel onderdelen die voorheen onder de AWBZ vielen worden dadelijk via onder meer de WMO betaald. De gemeentelijke instanties voeren deze WMO-taak uit en krijgen tegelijkertijd te maken met een fikse bezuiniging van 25% op het WMO-budget. De gemeente wordt dus gedwongen om binnen haar takenpakket scherp te bezien hoe zij haar middelen inzet. Deel van de oplossingsrichting is dat de burger zelf meer verantwoordelijkheid neemt en zelf zaken gaat organiseren. Dit alles betekent dat de relatie tussen gemeenten, zorginstellingen en woningcorporaties de komende jaren sterk verandert. Vanwege de bezuinigingen moet iedereen terug qua ambities. Met elkaar duidelijke keuzen maken in onderlinge afstemming is dus belangrijk. Inzet is dat iedere organisatie haar kerntaken uitvoert en vanuit partnerschap gekeken wordt hoe risico’s afgedekt kunnen worden.

De verhuurdersheffing dwingt ons uiteraard om scherpe keuzes te maken. Anders gezegd: de heffing gaat ten koste van de investeringen die hard nodig zijn.

jaarverslag 2013

6

zo wonen zo doen 1.3 Doelen ZOwonen De grondslag voor onze doelstellingen in 2013 vormt het ondernemingsplan 2012-2015 ‘Terug naar de kern’. In dit plan heeft ZOwonen haar strategie vertaald in ondernemingsdoelen voor de korte en middellange termijn. Voor 2013 hebben we veertien doelen beschreven die een hoge prioriteit hebben en een belangrijke bijdrage leveren aan het realiseren van het ondernemingsplan. Al deze doelen zijn opgepakt en nagenoeg afgerond. Een beperkt aantal loopt door in 2014.

De belangrijkste doelstellingen zijn:

Klantgerichte doelen

Vastgoedgerichte doelen Onderhoudsbegroting In feite het belangrijkste doel voor ZOwonen in 2013: het opleveren van een betrouwbare meerjarenbegroting. Het is gelukt om een betrouwbare onderhoudsbegroting op te stellen die past binnen de financiële doelstellingen (zie ook punt 3 bij ZObeter).

Zorgvisie ZOwonen heeft in 2013 haar zorgvisie ontwikkeld. In deze visie op zorg(vastgoed) maken wij keuzes over hoe we onze taak in dit sterk bewegende veld de komende jaren willen oppakken. Na de eerste visieontwikkeling voor Sittard-Geleen, hebben we in 2013 een visie ontwikkeld voor ons hele werkgebied ontwikkeld waarin we ook het kabinetsbeleid vertalen naar ZOwonen. In oktober heeft dit geleid tot het visiedocument ‘ZOwonen visie op ZOrgvastgoed’. Uitgangspunt is en blijft een goede huisvesting voor bewoners met een smalle beurs en een mate van zorgvraag. In 2014 gaan we concrete sturing geven aan de ontwikkeling van de (zorg)vastgoedportefeuille.

Klantgerichtheid & klantenportaal Op elk moment, 24 uur per dag / 7 dagen per week, bereikbaar zijn voor klanten. Dat is de insteek van het klantenportaal, een van onze doelen als het gaat om klantgericht werken. Zo kunnen klanten via internet reparatie-verzoeken indienen en de afhandeling daarvan volgen. In 2013 hebben we het klantenportal voorbereid en begin 2014 gaan we ‘live’.

Ketensamenwerking In 2012 hebben we twee pilotprojecten voor ketensamenwerking aangewezen: de nieuwbouwontwikkeling van een woonzorgcentrum en de renovatie van de flat Eisenhower 2, beide in Sittard. In 2013 zijn we gestart met de voorbereiding van deze pilots. Inzet is om via ketensamenwerking processen beter op elkaar af te stemmen en hierdoor kosten te besparen. Ook op het gebied van niet-planmatig onderhoud hebben we de eerste stappen gezet op weg naar ketensamenwerking. Vanaf januari 2014 werken we nog slechts met drie onderhoudsaannemers. Met deze drie aannemers hebben we sluitende afspraken gemaakt over aannemen, uitvoeren en afhandelen van reparatieverzoeken. Zij hebben de uitvoerende taken, die tot eind 2013 bij onze eigen onderhoudsdienst lagen, volledig overgenomen. Per 1 januari 2014 is de onderhoudsdienst van ZOwonen dan ook opgeheven.

Gebiedsvisies In 2013 hebben we, samen met gemeente SittardGeleen, gewerkt aan de gebiedsvisie Geleen-Zuidoost. Medio 2014 moet deze klaar zijn. Ook voor de gemeenten Echt-Susteren, Beek en Schinnen zijn er in 2013 ook gebiedsvisies gekomen. Deze worden gebruikt als kader om toekomstige ontwikkelingen op elkaar af te stemmen.

Vastgoedportefeuille In 2014 herijkt ZOwonen haar vastgoedportefeuille. In 2012 hebben we hiervoor de voorbereidingen getroffen. Daarbij gebruiken we onder andere de meerjaren onderhoudsbegroting, de gebiedsvisies ende zorgvisie als input.

jaarverslag 2013

7

zo wonen zo doen

Organisatiegerichte doelen ZObeter

Strategisch HRM

Met het traject ZObeter willen we uiteindelijk (vanaf 2017) jaarlijks ruim € 5 miljoen besparen. Dit willen we bereiken efficiënter en doelgerichter te werken. De maat-regelen die we hiervoor treffen, hebben betrekking op vier pijlers: 1. reduceren van stichtingskosten in de nieuwbouw. Door het programma van eisen aan te scherpen, is het stichtingskostenniveau gedaald; 2. optimaliseren van de huuropbrengst. In 2012 kwam uit intern onderzoek naar voren dat dit in de huidige krimpmarkt nauwelijks mogelijk is. De uitkomst vormde wel aanleiding om het huurbeleid in 2013 integraal te herijken, met als doel beter te kunnen sturen op prijs/ kwaliteitverhouding en populariteit van de woning. In 2013 is de herijking nagenoeg afgerond. Het nieuwe huurprijsbeleid vormt de basis voor de huurprijsbepaling op middellange termijn en daarmee de jaarlijkse huurverhoging per 1 juli 2014; 3. een betrouwbare onderhoudsbegroting. In 2012 en 2013 hebben we de onderhoudsbehoefte van ons woningbezit in kaart gebracht door middel van een grootscheepse technische opname. Deze is nu vertaald in een meerjarenbegroting die uitgaat van vooraf bepaalde kwaliteitsniveaus en die past in de vooraf aangegeven financiële ruimte; 4. kosten besparen voor de eigen organisatie. Uitgangspunt is dat we zo min mogelijk kosten maken voor onszelf. In 2013 hebben we onder andere kostenbesparing kunnen realiseren door werkprocessen te rationaliseren, kantoorautomatisering verder door te voeren en werk uit te besteden, met name de vooronderhoudsdienst en formatiekrimp. In 2014 zetten we ZObeter voort. Daarbij richten we de aandacht vooral op de interne organisatie.

ZOwonen wil als organisatie nog een verbeterslag maken. Zo hebben we in 2013 onderzocht hoe we de centrale inkoop het best in de organisatie kunnen verankeren. Daarnaast hebben we de afdeling Vastgoedbeheer gereorganiseerd, met een formatiekrimp tot gevolg. De organisatieontwikkelingen moeten hand in hand gaan met de kwaliteitsontwikkeling van medewerkers. Op het gebied van competentieontwikkeling zijn we daarom bezig om een talent tool te ontwikkelen.

Risicomanagement Op het gebied van risicomanagement hebben we nieuwe stappen gezet. De risicomanagementtool BWise is ingericht en de afdelingen zijn geïnstrueerd in het managen van afdelingseigen risico’s.

Informatievoorziening In 2013 is Viewpoint verder afgestemd op de werkprocessen. Het verbeteren van de informatievoorziening vormde in 2013 een belangrijk aandachtspunt. We hebben ervoor gekozen om gebruik te maken van een stoplichtmodel. Dit vergroot de inzichtelijkheid van de informatie.

Medewerkersmotivatie-meting In 2013 hebben we opnieuw een medewerkersmotivatiemeting uitgevoerd. Het onderzoek meet de werkbeleving binnen ZOwonen. De gemiddelde tevredenheid bedraagt, in rapportcijfers uitgedrukt, een 7,1. Dat komt precies overeen met de benchmark, maar is 0,2 punt lager dan in 2011. Meer over dit onderzoek in hfdst. 5: Samen werken aan onze volkshuisvestelijke taak.

jaarverslag 2013

8

zo wonen zo doen

Het jaar 2013 in vogelvlucht

1.4 Huurbeleid In 2013 waren verschillende ontwikkelingen - intern én extern - aanleiding om het huurbeleid te evalueren. De belangrijkste interne aanleiding: de steeds grotere verschillen in huurprijs ten opzichte van de geboden kwaliteit in de woningvoorraad. De belangrijkste externe aanleiding: de wijzigingen in de weten regelgeving. Hierdoor hebben corporaties nieuwe mogelijkheden om via het huurbeleid te sturen op de huuropbrengsten. Dat heeft geleid tot een herijking van het huurprijsbeleid.

Het ministerie bood daarnaast de mogelijkheid om een inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren. Huishoudens met een inkomen van meer dan € 33.614 konden een huurverhoging krijgen van 2,0% bovenop inflatie. Voor huishoudens met een inkomen van meer dan € 43.000 was dit 4,0% bovenop inflatie (peiljaar inkomen 2011). Daarmee kon de maximale huurverhoging voor deze inkomenscategorieën uitkomen op respectievelijk 4,5% en 6,5%. ZOwonen heeft géén gebruik

Het ‘oude’ huurprijsbeleid is gebaseerd op taxatie. In het ‘nieuwe’ huurprijsbeleid is het voorstel om te gaan werken op basis van het wettelijk voorgeschreven woningwaarderingsstelsel (WWS). Uitgangspunt is dat de streefhuur 74% bedraagt van de maximaal toegestane huur op grond van het WWS. Rekening houdend met de marktsituatie van de woning (populariteit en mutatiegraad) wordt hierbij een aantal procent opgehoogd dan wel verminderd. Een voorbeeld: een portieketagewoning in wijk X heeft een gemiddelde mutatiegraad en de woning is populair. Het basis streefhuurpercentage is 74%, voor de mutatiegraad wordt niet opgeplust, voor de populariteit komt er 5% bij. Stel: deze woning heeft 110 WWS-punten. Daarbij hoort een maximale toegestane huur van € 525. 74% + 5% = 79% van de maximale huur. Dit leidt tot een streefhuur van € 415.

De belangrijkste redenen zijn: de maatregel geldt waarschijnlijk voor maximaal twee jaar, de Belastingdienst leverde onbetrouwbare gegevens aan, de nazorg zou veel administratief werk vragen (hoge uitvoeringskosten).

gemaakt van de inkomensafhankelijke huurverhoging.

Het nieuwe huurbeleid houdt uiteraard rekening met voldoende aanbod voor de primaire doelgroep. Het nieuwe beleid wordt begin 2014 geïmplementeerd, zodat het bij de huurverhogingsronde per 1 juli 2014 operationeel is.

Voor het geliberaliseerd bezit (huurprijs > € 681,02) mag ZOwonen de hoogte van de huurverhoging zelf vaststellen. Per 1 juli 2013 hebben we de huurprijzen van deze woningen verhoogd met maximaal 4,5% (2,5% inflatie + 2% extra verhoging). In drie situaties passen we de maximale huurverhoging niet toe:  als in het huurcontract een afwijkende afspraak is gemaakt;  als de verhuurbaarheid matig is door de marktsituatie;  als de nieuwe huur uitkomt boven de streefhuur. In dit geval wordt afgetopt op streefhuur. ZOwonen heeft 330 geliberaliseerde huurwoningen. In 2013 bedroeg het gemiddelde huurverhogingspercentage voor ZOwonen 3,5%.

Huurverhoging 2013

Incassobeleid

In 2013 hebben ons beleid rondom de huurverhoging veranderd ten opzichte van voorgaande jaren. Als basis geldt de huurverhoging met het inflatiepercentage van 2012, te weten 2,5%. Voor de niet-geliberaliseerde/ gereguleerde woningen (huurprijs < € 681,02) stond het ministerie een additionele huurverhoging van 1,5% per jaar toe, bovenop de inflatie. ZOwonen mocht afgelopen jaar zelf bepalen of zij deze extra verhoging wilde inzetten. Hiervan hebben we deels gebruik gemaakt. We hebben de huren van de niet-geliberaliseerde woningen met maximaal 4,0% (2,5% + 1,5%) verhoogd. Gemiddeld zijn we uitgekomen op 3,5%. Het exacte percentage hangt af van de streefhuur.

De debiteurenpositie is in 2013 verslechterd. Dit komt vooral vanwege de economische crisis. De afdeling Incasso doet al het mogelijke om tijdige betaling te bevorderen. Denk aan gerichte aanschrijfacties, huisbezoeken en telefonisch contact, maar ook proactieve samenwerking met instanties als gemeenten en schuldhulpverlening. Bij huurachterstand proberen we tot het laatste toe tot een oplossing te komen in overleg met huurder, de deurwaarder of andere partijen.

Ondanks al deze inspanningen kunnen we niet altijd voorkomen dat we woningen moeten ontruimen wegens huurachterstand. In 2013 hebben we 28 woningen om deze reden ontruimd. Een flinke stijging: in 2012 ging het om 18 woningen.

jaarverslag 2013

9

zo wonen zo doen 1.5 Woonruimteverdeling ZOwonen hanteert een woonruimteverdelingsmodel waarin de woningzoekenden keuzevrijheid hebben om zelf naar een gewenste (passende) woning te zoeken. Voordelen zijn een toenemende klanttevredenheid en een kleinere verhuisgeneigdheid, omdat de woning goed aansluit op de woonwensen van de klant. Het woonruimteverdelingsmodel heeft de volgende belangrijke kenmerken:  geen onderscheid tussen starters en doorstromers. De woningen worden toegewezen op volgorde van inschrijfduur;  zo min mogelijk selectiecriteria in de advertenties (met name voor huishoudgrootte en leeftijd) waardoor de woningzoekende meer keuzevrijheid heeft;  vastlegging inkomstencriteria in een inkomenstabel. De woningzoekende kan zelf zien in welke huurprijsklasse hij kan reageren;  woningen met voorrang toewijzen aan mensen met een inkomen onder € 34.000,-.

ZOwonen publiceert het actuele woningaanbod via de website www.zowonen.com

Het jaar 2013 in vogelvlucht Groepsbezichtigingen Sinds oktober 2012 werkt ZOwonen met groepsbezichtigingen. Dat houdt in dat we de eerste 10 tot 20 kandidaten die op een woning hebben gereageerd, uitnodigen om de woning te bezichtigen. Bij leegstaande woningen doen we dit onder begeleiding van een medewerker van ZOwonen. Bij woningen die nog bewoond zijn, maken de gegadigden zelf een afspraak met de vertrekkend huurder. Op deze manier stellen we op relatief korte termijn 10 tot 20 gegadigden in de gelegenheid een woning te bezichtigen en aan te geven of ze geïnteresseerd zijn. Zijn er meerdere geïnteresseerden? Dan gaat de woning naar de kandidaat met de langste inschrijfduur die aan de gestelde voorwaarden voldoet. Zo kunnen we het verhuisproces aanmerkelijk versnellen. Voorheen bereikten we slechts één kandidaat per week; elke weigering betekende minimaal één week vertraging in het verhuurproces. Dankzij de nieuwe werkwijze is het mutatieproces geoptimaliseerd, waardoor de huurderving wegens leegstand kan worden teruggedrongen.

Toewijzingen Europese regelgeving (90%-norm) ZOwonen wees in 2013 91 % van de vrijkomende woningen toe aan mensen met een inkomen beneden de € 34.229,- (91% in 2012). Hiermee voldoen we aan de 90%-norm van het ministerie.

Cijferoverzicht woonruimteverdeling 2013

2012

2011

15.689

12.811

23.498

Woningzoekenden Aantal Mutaties Aantal mutaties (abs) (beëindigde contracten)

1.073

1.026

906

Aantal mutaties %

9,2%

8,9%

6,5%

27,2

52,2

85,1

Reacties Reactiegraad (gemiddeld aantal reacties per woning)

Woningzoekenden

Reacties

De stijging van het aantal woningzoekenden is een reguliere stijging, dus niet opmerkelijk gezien de ontwikkeling van het aantal woningzoekenden de afgelopen jaren. De daling in 2012 ten opzichte van 2011 werd veroorzaakt door een eenmalige opschoonactie van het woningzoekendenbestand.

Uit dit cijfers blijkt duidelijk de afnemende interesse voor ons product. Met name voor seniorencomplexen geldt een afnemend aantal reacties. Dit komt grotendeels door de huidige stagnatie op de woningmarkt. Veel senioren kunnen niet doorverhuizen naar een zorg -of andere seniorenwoning, omdat hun eigen woning niet wordt verkocht.

Mutaties Dit is een stijging van 0,3 %. Hiervoor is geen aanwijsbare reden te noemen, de stijging valt onder de lichte fluctuaties zoals die jaarlijks plaatsvinden.

Daarnaast neemt de verhuurbaarheid van de portieketagewoningen af. Dit komt door het het ruime aanbod van dit relatief gedateerd product. jaarverslag 2013

10

zo wonen zo doen

1.6 Passende toewijzingen (BBSH) BBSH-verhuringen 2013 1. Eenpersoons huishouden Leeftijd Jonger dan 65 jaar 65 jaar of ouder

Inkomen

1. Goedkoop

2. Betaalbaar

3. Duur tot huurtoeslaggrens

 € 374,44

> € 374,44  € 535,91

> € 535,91  € 681,02

Totaal

 € 21.025

99

230

68

397

> € 21.025

10

74

42

126

 € 21.100

1

39

56

96

> € 21.100

0

13

21

34

Som:

110

356

187

653

1. Goedkoop

2. Betaalbaar


Totaal

2. Tweepersoons huishouden Leeftijd Jonger dan 65 jaar 65 jaar of ouder

Inkomen

 € 374,44

> € 374,44  € 535,91

> € 535,91  € 681,02

 € 28.550

8

89

51

148

> € 28.550

1

21

37

59

 € 28.725

0

3

12

15

> € 28.725

0

13

41

54

Som:

9

126

141

276

1. Goedkoop

2. Betaalbaar


Totaal

3. Drie- en meerpersoonshuishouden Leeftijd Jonger dan 65 jaar 65 jaar of ouder

Inkomen

 € 374,44

> € 374,44  € 574,35

> € 574,35  € 681,02

 € 28.550

0

85

33

118

> € 28.550

0

25

19

44

 € 28.725

0

3

0

3

> € 28.725

0

0

0

0

Som:

0

113

52

165

jaarverslag 2013

11

zo wonen zo doen

1.7 Bijzondere aandachtsgroepen Onze kerntaak is woningen zo passend mogelijk te verhuren aan huishoudens met een inkomen tot € 34.229. Daarnaast zijn er bijzondere aandachtsgroepen. Dit zijn mensen die extra aandacht vragen. Denk aan onder andere jongeren onder de 23 jaar, woonwagenbewoners, statushouders, daken thuislozen, gehandicapten en mensen met een sociaal-maatschappelijke zorgbehoefte.

Woonwagenbewoners ZOwonen is verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van verschillende woonwagenlocaties binnen de gemeenten Beek, Echt-Susteren, Schinnen en SittardGeleen. In de gemeente Beek zijn de standplaatsen eigendom van ZOwonen. Alle woonwagens in Beek zijn koopwagens. Voor de overige gemeenten is de gemeente zelf eigenaar van de standplaatsen en de huurwagens. Deze gemeenten hebben het beheer en onderhoud (deels) uitbesteed aan ZOwonen. De gemeenten Echt-Susteren, Schinnen en SittardGeleen hebben ons gevraagd of wij bereid zijn standplaatsen en huurwoonwagens in eigendom over te nemen. ZOwonen heeft aangegeven onder voorwaarden bereid te zijn mee te werken aan een overdracht. Denk daarbij aan: genormaliseerde situatie (huurbetalingen, goede onderhoudstoestand, helder handhavingsbeleid), kostenneutrale overdracht en brandveilige situatie. In 2012 zijn haalbaarheidsonderzoeken in genoemde gemeenten opgestart. Eind 2013 zijn de onderzoeken nog niet definitief afgerond.

De huidige stand van zaken per gemeente is als volgt. De gemeente Schinnen heeft aangegeven de overdracht enkele jaren uit te stellen en het onderzoek op dat moment verder op te pakken. In de gemeente SittardGeleen zijn de gesprekken lopende. In 2014 stelt de gemeente een beleidsnotitie woonwagenlocaties op, waarin onder andere vastgelegd wordt wat ieders verantwoordelijkheid is op het gebied van woonwagens. In de gemeente Echt-Susteren bevindt het onderzoek zich in de eindfase. Naar verwachting neemt ZOwonen in 2014 een definitief besluit over de overname.

In totaal voerde ZOwonen in 2013 het beheer over 142 standplaatsen en 40 woonwagens. ZOwonen besteedt het beheer van de woonwagenlocaties uit aan Nijbod Consultancy, met uitzondering van de locatie Limietweg in Schinnen. Hier verzorgt Partners in Maatwerk (PIM) het beheert. Nijbod en PIM treden op als verbindende schakel tussen de gemeenten, huurders van standplaats en/of woonwagen en ZOwonen. Beide beheerders bezoeken geregeld de woonwagenlocaties.

Overzicht van woonwagenlocaties per gemeente:  Beek: verhuur van 32 standplaatsen, 1 bergruimte en 1 parkeerplaats;  Echt-Susteren: beheer van 9 standplaatsen en 5 woonwagens;  Schinnen: beheer van 23 standplaatsen en 14 woonwagens;  Sittard-Geleen: beheer van 78 standplaatsen en 21 woonwagens. jaarverslag 2013

12

zo wonen zo doen


1.8 Overlastprotocol

1.9 Tweede kans beleid

ZOwonen werkt met een overlastprotocol. Dit betekent dat we bij een overlastklacht eerst beoordelen wat de aard en de ernst van de overlast is. Het dossier en gegevensuitwisseling met netwerkpartners Belangrijk voor het dossier is dat overlast wordt vastgelegd vanaf de eerste melding. Het gaat hier voornamelijk om schriftelijke meldingen en ondertekende verklaringen van omwonenden. In ernstige overlastzaken vragen we de melder om voor een langere periode een registratieformulier bij te houden. Zo kunnen we de overlastsituatie goed in kaart brengen én een dossier vormen.

ZOwonen geeft mensen van wie de woning ontruimd is, onder bepaalde voorwaarden, nog eenmaal een kans om een woning te huren. Het zijn strenge voorwaarden, maar het geeft mensen wel weer kans op een eigen woonruimte.

De focus in het overlastprotocol ligt op het voorkomen van juridische procedures. Dit doen we vooral door aan de voorkant van de overlastproblematiek te investeren. Daarvoor werken we met netwerkpartners als gemeente, politie, PIW, Veiligheidshuis, GGD en RIBW. In 2013 zijn grote stappen gezet in de samenwerking met de politie. Zo zijn er nieuwe samenwerkingsafspraken gemaakt en met de politie Susteren zijn we een samenwerkingsverband aangegaan in het kader van onderlinge gegevensuitwisseling. Dit helpt ons om overlast te voorkomen en overlastproblematiek integraal aan te pakken.

In 2013 is team Leefbaarheid gestart met een nieuwe registratiemethode in het systeem. Alle overlastmeldingen worden in het primaire systeem vastgelegd. Hierdoor kunnen we de meldingen beter volgen en zo ook onze huurders beter van dienst zijn. In 2013 kwamen 1270 overlastmeldingen van verschillende aard binnen.

Gerechtelijke procedure Lukt het niet om het probleem op te lossen en is er sprake van ernstige structurele overlast? Dan start ZOwonen een rechtszaak. De rechter beoordeelt de situatie op basis van het dossier, dus de onderliggende informatie is van essentieel belang. Alleen bij voldoende schriftelijk bewijs kan een rechter een besluit nemen om het huurcontract te ontbinden en ontruiming van de woning te vorderen. Een gerechtelijke procedure duurt doorgaans 6 maanden tot enkele jaren. In 2013 heeft dit voor ZOwonen geleid tot 2 ontruimingen vanwege overlast; evenveel als in 2012. Daarnaast waren er 3 ontruimingen vanwege hennepteelt (2 in 2012). Meer over hennepteelt in de volgende paragraaf.

In 2013 hebben we geen woonruimte toegewezen in het kader van het Tweede Kans beleid.

Bij een huurschuld Is een woning vanwege huurschuld ontruimd? Dan kan de bewoner - nadat hij de hele schuld aan ZOwonen heeft afbetaald - weer in aanmerking komen voor een woning via ZOwonen. Is de huurder bereid een traject voor schuldhulpverlening in te gaan en kan een andere instelling de schuld bij ZOwonen overnemen (bijvoorbeeld Sociale Zaken of de Kredietbank? Dan kan hij bij ons, na 3 jaar vanaf datum einde huur, toch een nieuwe start maken. Uiteraard maken we dan afspraken, zodat er op het nieuwe adres geen nieuwe huurschuld ontstaat. Als voorwaarde moet de huurder een begeleidingsovereenkomst ondertekenen waarin hij verklaart dat hij bereid is begeleiding door een hulpverleningsinstelling te accep-teren, voor een periode van minimaal twee jaar.

Bij overlast Een huurder wordt bij overlast niet zomaar uit de woning gezet. ZOwonen geeft daarom ook niet zomaar een tweede kans als sprake is van ernstige overlast. Om te beginnen krijgt de huurder gedurende een periode van 3 jaar na de ontruiming geen woningaanbod meer van ZOwonen. Na die 3 jaar moet de betrokkene duidelijk maken dat de overlast zich niet herhaalt. De oprechte belofte om nooit meer overlast te veroorzaken is daarbij niet genoeg. Woonbegeleiding is verplicht. Daarbij maken we duidelijke afspraken die moeten voorkomen dat er opnieuw overlast ontstaat. Voor het begeleidingstraject leggen we de situatie voor aan het Vangnet OGGZ. Het Vangnet bekijkt welke mogelijkheden er voor begeleiding zijn. De daaruit voortvloeiende afspraken worden vastgelegd in de begeleidingsovereenkomst.

In 2013 zijn er, naast de al lopende begeleidingscontracten, 40 nieuwe zaken in behandeling genomen waarbij een begeleidingscontract is afgesloten (10 in 2012).

jaarverslag 2013

13

zo wonen zo doen


Bij hennep

Woonfraude

Drugsgerelateerde activiteiten, waaronder hennepteelt, zijn verboden op basis van artikel 6.3 lid 9 van onze Algemene Voorwaarden. Dit verbod is gebaseerd op de overlast- en veiligheidsrisico’s voor de omwonenden. Als ZOwonen constateert dat een huurder dit artikel overtreedt, stellen we hem in de gelegenheid zelf de huurovereenkomst te beëindigen. Daarna kan hij zich wel weer laten inschrijven als woningzoekende, maar hij krijgt drie jaar lang geen woningaanbod meer van ZOwonen. Zegt de huurder de huurovereenkomst niet zelf op? Dan starten we een procedure op bij de Kantonrechter. ZOwonen eist in deze procedure een ontruimingsvonnis. Het doel hiervan is het beëindigen van de druggerelateerde activiteiten. Bovendien komt de huurder gedurende 6 jaar niet in aanmerking voor een nieuwe huurwoning van ZOwonen.

ZOwonen vindt het belangrijk woonfraude tegen te gaan; onrechtmatige bewoning belemmert immers de doorstroming van klanten naar huurwoningen. Door woonfraude nemen wachttijden toe. Daarnaast kan woonfraude de leefbaarheid aantasten. Enerzijds door mogelijke criminele activiteiten van de betreffende huurder. bovendien zijn onrechtmatige bewoners vaak minder betrokken bij de directe woonomgeving. Op basis van signalen uit de omgeving stelt ZOwonen bij een vermoeden van woonfraude samen met de betreffende gemeente een onderzoek in. Afhankelijk van de onderzoeksresultaten nemen we vervolgens gepaste maatregelen, zoals het starten van een juridische procedure. Waar nodig geven we, binnen de kaders van de wet, relevante informatie door aan instanties zoals politie en gemeenten.

In 2013 waren er 19 gedwongen huuropzeggingen in verband met hennep (25 in 2012) en 3 (2 in 2012) ontruimingen.

De woonbegeleiding Als we een huurder een tweede kans geven, stellen we daarbij meestal een vorm van woonbegeleiding als voorwaarde. Bij meervoudige complexe problematiek leggen we de situatie voor aan het Veiligheidshuis/Vangnet OGGZ (MP-traject). Deze screent de situatie en roept de benodigde partijen bij elkaar. De betrokken partijen stellen samen een plan van aanpak op, waarin ieders rol en de gestelde voorwaarden duidelijk worden benoemd. Ook in 2013 hebben we geïnvesteerd in de samenwerking met de OGGZ en het Veiligheidshuis en structureel evaluaties gepland.

In 2013 hebben we 17 nieuwe casussen aangemeld bij de OGGZ, evenveel als in 2012. Het betroffen allemaal zorgmeldingen, waarbij woningvervuiling, psychiatrische problematiek en lichamelijke problematiek het vaakst voorkomen. Daarnaast hebben we in 2013 23 nieuwe casussen aangemeld bij het Veiligheidshuis.

In 2013 heeft ZOwonen 6 (18 in 2012) gevallen van woonfraude aangepakt.

1.10 Bijzondere toewijzingen en begeleidingsovereenkomsten Er zijn nog enkele andere aandachtsgroepen die mogelijk ondersteuning nodig hebben bij het zelfstandig wonen. Denk hierbij aan mensen met een beperking. Het verleden heeft laten zien dat dit niet altijd zonder problemen gaat. Om deze mensen een reële kans te bieden, maken wij met individuele huurders afspraken over begeleiding door hun zorgverlener. Dit zijn voor ons bijzondere toewijzingen. Ook hier geldt dat we in beginsel een begeleidingsovereenkomst afsluiten voor een periode van twee jaar, gekoppeld aan de huurovereenkomst.

In 2013 waren bij 44 huurders begeleidingscontracten van toepassing is en hebben we 9 nieuwe begeleidingsovereenkomsten afgesloten.

jaarverslag 2013

14

zo wonen zo doen

1.11 Sponsoring ZOwonen investeert in activiteiten in wijken en dorpskernen. Dat doen wij om onze maatschappelijke betrokkenheid te tonen. Naast onze eigen leefbaarheidsactiviteiten sponsoren wij activiteiten van bewoners en verenigingen die een bijdrage leveren aan de leefbaarheid in de directe woonomgeving. Maatschappelijk rendement staat daarbij voorop. Immers, een schone en veilige leefomgeving bevordert de verhuurbaarheid en verhoogt de klanttevredenheid.

Een greep uit de initiatieven die ZOwonen in 2013 steunde:  Rosafeesten Sittard: het familiecircus was vrij toegankelijk door onze financiële bijdrage;  straatspeeldag Oud-Geleen;  bbq-middag Emmaplein Geleen;  burendag Stationsstraat Geleen;  jubileum Voetbalvereniging Sanderbout Sittard;  dag van de wijk Stadbroek Sittard.

In 2013 investeerde ZOwonen een bedrag van € 2.500,- aan sponsoring aan wijkoverstijgende initiatieven. Naast dit bedrag werd € 6.000,- gesponsord aan specifieke leefbaarheidsactiviteiten in de buurten.

Geleen Wat

Waar

Doel

Wijkplatform Krawinkel

Geleen

leefbaarheid

t Clubje - regelmatige kelder activiteiten in Cityflat in Geleen door vrijwilligers

Geleen

sociale verbondenheid

Straatspeeldag

Antoniusstraat Oud Geleen / buurt Patersveld

leefbaarheid

Jaarlijkse jaarmarkt

Geleen Zuid en De Kluis

sociale verbondenheid

Jaarlijkse sponsoring

Burg. Lemmensstraat

leefbaarheid jaarverslag 2013

15

zo wonen zo doen


Geleen Wat

Waar

Doel

75 jarig jubileumfeest

Lindenheuvel

leefbaarheid

Burendag in de Van Banninglaan in Geleen

Geleen

leefbaarheid

Dag van de wijk

Geleen

leefbaarheid

BBQ middag

Geleen

leefbaarheid

Dag van de wijk

Geleen, Lindenheuvel, Zeeheldenbuurt, Maastrichterbaan

leefbaarheid

Burendag

Geleen / Jos Klijnenlaan

leefbaarheid

Burendag

Geleen / Stationsstraat

leefbaarheid

Intocht van Sinterklaas

Geleen Zuid en De Kluis

leefbaarheid

4 x 11 jarig bestaan

Geleen

leefbaarheid

Diverse activitetein

Kramershof Geleen

sociale cohesie / leefbaarheid

Jaarlijkse sponsoring

Lindenheuvel


Nieuwjaarsreceptie en BBQ

Geleen


Wat

Waar

Doel

Kerst versieringen

Waleweinstaete

leefbaarheid

Jubileumkrant advertentie

Sanderbout

leefbaarheid

Reclamebord langs voetbalveld

Sanderbout

leefbaarheid

Project Stadbroek Noord-Oost

Stadbroek

herstructurering

Koninginnedagviering Overhoven

Overhoven

leefbaarheid

Sponsoring dag van de wijk

Stadbroek

leefbaarheid

Buitenspeeldag

Ophoven

leefbaarheid

Wijkfeesten

Overhoven

leefbaarheid

Sponsoring van de jaarlijkse BBQ t.b.v. inwoners Odapark en andere 65-plussers

Odaflat

leefbaarheid

Sjnaaketuin op braakliggend terrein tussen de Korenstraat en Limbrichterweg

Limbrichterveld

leefbaarheid

Loterij

Stadbroek

leefbaarheid

Sittard

jaarverslag 2013

16

zo wonen zo doen

Landelijk gebied Wat

Waar

Doel

Advertentie in informatiekrant ‘Veilig Leven in de gemeenten Stein, Schinnen en Beek 2013’

gemeenten Stein, Schinnen en Beek

leefbaarheid

Jaarlijks straatfeest

Gregoriuslaan in Susteren

leefbaarheid

Dag van de ouderen

Puth

leefbaarheid

Sponsoring 2 scholen in Schinnen en Beek

gemeente Schinnen en Beek

n.v.t.

Jaarlijkse Vrijmarkt

gemeente Beek

leefbaarheid

Oktoberfest 2013 dd 19 oktober 2013

gemeente Schinnen

leefbaarheid

Schooljaar 2013-2014 bijdrage gemeente Beek

gemeente Beek

leefbaarheid

Schooljaar 2013-2014 bijdrage gemeente Beek

gemeente Beek

leefbaarheid

Stoelen voor kerstconcert

De Beemden Schinnen

Dagverzorging van De Beemden

1.12 Duurzaam en energiezuinig ZOwonen heeft in 2010 haar duurzaamheidsvisie vastgelegd in het rapport ‘Uitwerkingsplan energie en duurzaam bouwen, visie van ZOwonen’. Deze visie is vervolgens gebruikt om in 2012 maatregelen te benoemen voor de bestaande bouw en voor nieuwbouw. De hoofdlijnen van het plan bestaan uit het verduurzamen en het energiezuiniger maken van ons woningbezit. Uitgangspunt is een projectmatige aanpak, waarbij bouwelementen worden vervangen als het bouwelement technisch ‘op’ is. Daarbij sluiten we zoveel mogelijk aan bij natuurlijke momenten zoals renovatie en groot onderhoud. De maatregelen richten zich vooral op het casco en minder op installaties, met uitzondering van de cv-installatie.

In het kader van de meerjaren onderhoudsbegroting hebben we in 2013 een verdiepingsslag gemaakt. De uitgangspunten voor duurzaamheid zijn verder uitgediept. Eind 2013 is het eindresultaat voor advies voorgelegd aan de huurdersorganisaties. De uitgangspunten gaan ook in op de verdeling van de kosten. ZOwonen vindt het reëel dat de huurder meebetaalt aan de investering die ZOwonen doet. Immers, de energielasten van de huurder dalen en hij krijgt meer wooncomfort. De huurdersorganisaties hebben grotendeels positief geadviseerd. In de eerste helft van 2014 wordt het beleid definitief gemaakt en vertaald in een uitvoeringsprogramma. Ten slotte vindt de vertaling plaats in de meerjaren bedrijfsbegroting. jaarverslag 2013

17

zo wonen zo doen Duurzaamheidsmaatregelen ZOwonen heeft ervoor gekozen om de grotere planmatige werkzaamheden en duurzaamheids-maatregelen projectmatig uit te voeren. Dus niet iedere woning apart aanpakken, maar voor een (deel)complex een totaalplan op te stellen. Bij de haalbaarheidsstudies voor onze renovatieprojecten onderzoeken we of en in welke omvang we duurzaamheidsingrepen of ingrepen voor een energiezuinig verbruik kunnen combineren met grotere planmatige werkzaamheden.

Spoorkolonie oude staat

In 2013 zijn plannen voorbereid om bij een complex van 110 eengezinswoningen in Achtbunder (onderdeel van herstructureringsproject Mijn Zuid) energetische maatregelen te treffen. Deze omvatten het vervangen van enkel glas door HR++ glas en het aanbrengen van dakisolatie. Als onderdeel van de haalbaarheidsstudie voor de renovatie van 100 portieketagewoningen in Geleen (project Gerardusstraat e.o.) hebben we onderzocht of het aanbrengen van gevelisolatie tot de mogelijkheden behoort. Spoorkolonie na renovatie

Het Groene Net Als grootste verhuurder in de regio zijn we in staat een betekenisvol aandeel te leveren in het duurzamer gebruik van energie, door middel van gepaste ingrepen in ons woningbezit. Om deze reden zijn we een samenwerking met Het Groene Net (gemeenten Sittard-Geleen, Beek en Stein, Provincie Limburg, BAM energy systems) aangegaan voor de levering van ‘groene’ warmte aan onze woningen. Daarvoor gebruiken we de de industriële restwarmte van het Chemelot-terrein en de biomassacentrale (gelegen in Hoogveld Sittard) om warmte te leveren aan een groot aantal woningen. ZOwonen participeert in stadsverwarmingsnetwerk Het Groene Net (HGN) als afnemer van warmte.

ZOwonen sloot in 2011 een convenant af om 5.000 woningen aan te sluiten op Het Groene Net. Voor nieuwe woningen die aan het Groene Net liggen, geldt een aansluitplicht. De nieuwbouwen renovatieprojecten Spoorkolonie (eengezinswoningen en appartementen), Elisabeth van Barstraat (eengezinswoningen en appartementen) en Thienbunder (appartementen) zijn opgeleverd met een aansluiting op Het Groene Net. Ook het nieuwe kantoor van ZOwonen dat in 2012 werd opgeleverd, wordt aangesloten op het Groene Net zodra dit in gebruik is. Voor bestaande woningen geldt een inspanningsverplichting.

Niet alleen verwezenlijken we hiermee een duurzaamheidsdoelstelling. Dankzij de participatie in Het Groene Net realiseren we ook de doelstelling om betaalbare woningen ter beschikking te stellen. Immers, hiermee kunnen we de energielasten voor huurders- een steeds grotere kostenpost in de totale woonlasten- met 10 tot 15% omlaag brengen. En waar de aansluiting op Het Groene Net niet tot financiële voordelen leidt, dragen we in ieder geval bij aan een energiezuinige en duurzame exploitatie.

Omdat Het Groene Net nog niet in gebruik is, krijgen de woningen en ons kantoor een tijdelijke installatie die warmte levert. Zodra Het Groene Net in gebruik is, worden deze tijdelijke installaties vervangen door de definitieve aansluiting. We streven ernaar in 2020 minimaal 5.000 woningen aan te sluiten op Het Groene Net. Tot dat moment maken we gebruik van een tijdelijke stookvoorziening.

jaarverslag 2013

18

zo wonen zo werken

2. Samenwerken met belanghouders ZOwonen heeft samenwerkingsverbanden met belanghouders op het snijvlak van wonen, welzijn en zorg. Denk aan huurdersorganisaties, gemeenten, provincie, zorgaanbieders, welzijnsinstellingen en collega woningcorporaties. Met deze belanghouders hebben we regelmatig overleg op bestuurlijk en uitvoerend niveau. We zoeken nadrukkelijk de verbinding en streven ernaar onze belanghouders actief te betrekken bij onze beleidsvorming. Kortom, ZOwonen wil graag in gesprek blijven met haar belangenhouders.

2.1 Verbeteren door verbinden Onder het motto ‘Verbeteren door verbinden’ hebben we op 20 juni 2013 onze belanghouders uitgenodigd voor een verassende en inspirerende zomeravond, met als thema ‘de kracht van het anti-klagen’. Met deze bijeenkomst wilden we laten zien dat we het voortouw nemen, de schouders eronder zetten en constructief de samenwerking zoeken met belanghouders. De corporatiesector staat namelijk behoorlijk onder druk en dan is het heel menselijk om te gaan klagen. Verandermanager Bart Flos liet de deelnemers zien wat de effecten van klagen zijn op leiderschap, gedrag en resultaten van een organisatie. Tegelijkertijd gaf hij aan dat klaagzang niet helpt om op een positieve en constructieve manier samen te werken aan gezamenlijke doelen. Dus af en toe een beetje klagen mag, maar blijf er niet in hangen.

Doel van de bijeenkomst was de deelnemers uit te dagen een tegenbeweging op gang te brengen: het anti-klagen. De reacties waren uitgesproken positief. ZOwonen heeft met haar belanghouders afgesproken dat zij hen in 2014 opnieuw actief zal benaderen voor dit soort themabijeenkomsten. Dan gaan we weer in gesprek met onze stakeholders.

2.2 Huurdersorganisatie/participatie Onze belangrijkste stakeholders zijn onze huurders. We willen daarom graag weten wat zij willen. Dit doen we op verschillende manieren, zoals kwaliteitsonderzoek (KWH) en enquêtes. Daarnaast voert ZOwonen overleg met de huurders op alle niveaus. Dit kan zijn op het niveau van de individuele huurder tot overleg op corporatieniveau met de Adviesraad Huurders ZOwonen (ARH), waarin de huurdersorganisaties vertegenwoordigd zijn. ZOwonen kent vijf huurdersbelangenverenigingen: Huurdersbelangenraad Beek, Huurdersvereniging Geleen, Bewonersraad Schinnen-Onderbanken, Huurdersbelangen Sittard-Munstergeleen en Huurdersbelangenvereniging Susteren. Met hen overleggen we regelmatig gezamenlijk dan wel apart. Ook hebben we regelmatig overleg met huurders die op een andere manier georganiseerd zijn. Denk aan: huurwijkplatforms, werkgroepen en bewonerscommissies. Veelal gaat het dan over het woonen leefklimaat in de buurt, straat of complex. jaarverslag 2013

19

zo wonen zo werken ZOwonen vindt het belangrijk om te weten hoe de vijf huurdersorganisaties tegen actuele onderwerpen aankijken. Zij zijn voor ons de verbindende schakel en dus belangrijke sparringpartners. De organisaties hebben lokale en regionale wortels. Zo organiseren zij plaatselijke activiteiten voor hun achterban zoals (telefonisch) spreekuur, algemene ledenvergadering en nieuwsbrieven. In 2013 heeft ZOwonen in vier reguliere vergaderingen met de gezamenlijke huurdersorganisaties gesproken over het traject ZObeter, outsourcen onderhoudsdienst, klantencontactcentrum, meerjaren bedrijfsbegroting ZOwonen, jaarbegrotingen huurdersorganisaties, doorontwikkeling huurdersorganisaties (Masterplan), jaar-verslag 2012 ZOwonen, activiteitenoverzichten, prestatieafspraken, huurprijsbeleid 2013, huurmatiging, woningtoewijzingsbeleid & verhuisproces, energielabels, woonakkoord Aedes-Kabinet, krimp en verhuurder/huurdersonderhoud.

Samenwerken met belangenhouders ZOwonen vindt het belangrijk om de huurdersorganisaties tijdig bij (nieuwe) beleidsontwikkelingen te betrekken. We streven ernaar vooraf met huurdersorganisaties over diverse onderwerpen van gedachten te wisselen. In 2012 zijn we gestart met het vooroverleg in werkgroepverband, waarbij het overigens ook kan gaan om themabijeenkomsten over een specifiek onderwerp zoals krimp. In deze overleggen bespreken we de ‘zwaardere’ onderwerpen, voordat ze op de agenda komen van de overlegtafel met de directeur-bestuurder. De praktijk leert dat dit prettig werkt en een positief effect heeft op het besluitvormingsproces in de overlegtafel. In 2013 hebben we op deze manier uitvoerig stilgestaan bij de thema’s: huurders/verhuurders-onderhoud, duurzaamheid, veiligheid, asbest, verhuisproces en krimp.

De huurdersorganisaties hebben in 2013 gevraagd en ongevraagd advies uitgebracht over het huurder/ verhuurdersonderhoud, huurbeleid 2013, verhuisproces, Woonakkoord, duurzaamheid, veiligheid (brandveiligheid, asbest en legionella). De afgegeven adviezen waren allemaal positief. Wel hebben de huurdersorganisaties bij enkele adviezen kanttekeningen geplaatst, die ZOwonen deels heeft overgenomen. Het advies over het loslaten van de tweede aftoppingsgrens (= niet meer aftoppen van de streefhuren op deze grens) is op verzoek van de huurdersorganisaties doorgeschoven. Een definitief advies hierover wordt gegeven begin 2014, dan heeft ZOwonen het integrale huurbeleid uitgewerkt.

De toenemende complexiteit van de volkshuisvesting stelt niet alleen hoge eisen aan de professionaliteit van ZOwonen, maar ook aan het functioneren van de huurdersorganisaties. Om hieraan tegemoet te komen, zijn de huurdersorganisaties in 2011 gestart met een vierjarig programma om hun organisatie door te ontwikkelen. ZOwonen ondersteunt dit programma inhoudelijk en financieel. Eind 2013 zijn de eerste drie fasen afgerond. Bereikte resultaten zijn onder andere: implementeren van de nieuwe (overleg)structuur, vaststellen werkwijze in een statuut, beschrijven van bestuursprofielen, aanstellen bestuurssecretaris, organiseren van seminars, volgen van opleidingen en cursussen en het afleggen van bezoeken bij andere huurders-organisaties, waaronder Kerkrade en Eindhoven. Deze ontwikkelingen hebben er mede toe geleid dat alle vijf huurdersorganisaties zich in 2012 verenigd hebben in de Adviesraad Huurders ZOwonen (ARH).

Fase 1 en 2 zijn geëvalueerd (organiseren samenwerking en structuur en opdoen van kennis). Daarbij kwam als belangrijk aandachtspunt naar voren: het werven van nieuwe bestuursleden. In de praktijk blijkt het moeilijk te zijn nieuwe bestuursleden aan te trekken. In 2013 is fase 3 gestart (toepassen van kennis en kunde) en afgerond. Deze fase wordt in het eerste kwartaal van 2014 geëvalueerd. Fase 4 (evaluatie) start begin 2014 en loopt één jaar. Het opzetten van een wervingscampagne voor leden en bestuursleden krijgt daarbij specifieke aandacht. Eind 2014 is het programma in zijn geheel doorlopen. Na de afronding kijken we nog een keert terug op alle fases, met als mogelijke uitkomst aandachtspunten voor de toekomst.

jaarverslag 2013

20

zo wonen zo werken 2.3 Overheden Gemeenten Het werkgebied van ZOwonen beslaat zes gemeenten: Beek, Brunssum, Echt-Susteren, Onderbanken, Schinnen en Sittard-Geleen. We hebben regelmatig overleg met de gemeenten op zowel bestuurlijk als ambtelijk niveau. Daarbij komen onderwerpen als algemene ontwikkelingen, strategie en beleid, nieuwe initiatieven en voortgang van projecten en prestatieafspraken aan bod. Jaarlijks stellen we, op basis van onze begroting, een activiteitenoverzicht op per gemeente. Deze activiteitenoverzichten vormen de basis voor de jaarlijkse prestatieafspraken met iedere gemeente. De afspraken gaan over onderwerpen zoals nieuwbouw, herstructurering, onderhoud, huisvesten bijzondere doelgroepen en leefbaarheid. We maken prestatieafspraken met alle gemeenten, met uitzondering van Brunssum. In deze gemeente hebben we namelijk slechts 20 woningen in eigendom. Partijen hebben een inspanningsverplichting om de prestatievelden binnen de gestelde termijn te behalen. Nagenoeg alle afspraken voor 2013 zijn nagekomen. ZOwonen streeft ernaar de komende jaren een beter evenwicht te creëren in de afspraken. Wij gaan uit van een groeimodel. Nu ligt de nadruk vooral op afspraken waarvoor ZOwonen verantwoordelijk is. We willen dat ook de afspraken van de kant van de gemeente inzichtelijk gemaakt en vastgelegd worden. In tegenstelling tot de andere gemeenten maken we met de gemeente Sittard-Geleen meerjarenafspraken. Vanaf 2014 gaan we dit echter ook met de andere gemeenten doen. Verder hebben de vier gemeenten van de Westelijke Mijnstreek met de negen woningcorporaties die hier werkzaam zijn (SWWM), afgesproken dat zij vanaf 2014 regionale prestatieafspraken gaan maken. In de tweede helft van 2013 hebben de vier regiogemeenten en een delegatie van de corporaties hiertoe voorbereidingen getroffen. Als basis hebben de meerjarenafspraken van Sittard-Geleen gediend.

In 2013 hebben we in overleg met de gemeenten Sittard-Geleen, Echt-Susteren, Beek en Schinnen gebiedsvisies opgesteld. Hierin zijn de plannen van de betreffende gemeente en ZOwonen opgenomen en zo mogelijk zijn de plannen op elkaar afgestemd. De visie zoomt in op de onderwerpen: wonen, groen en voorzieningen, waarbij de component wonen de boventoon voert. Gekeken is naar de bestaande situatie waaronder de woningen huishoudensopbouw. Verder is nagegaan welke ontwikkelingen van belang zijn voor de toekomst van het gebied. Uiteindelijk levert dit aandachtlocaties op, die gevisualiseerd zijn op een visiekaart. De gemeenten en ZOwonen gebruiken de gebiedsvisies als kader om toekomstige ontwikkelingen daaraan te kunnen toetsen. In 2013 is de gebiedsvisie voor Schinnen afgerond, evenals de gebiedsvisie voor de kernen Beek, Neerbeek en Geverik. Voor de gemeente EchtSusteren is in 2013 de gebiedsvisie van de voormalige gemeente Susteren opgesteld en afgerond. Ten slotte zijn voor de gemeente Sittard-Geleen voorbereidingen getroffen om de gebiedsvisie Geleen-Zuidoost op te stellen. In 2012 is al de gebiedsvisie Sittard-Oost gereed gekomen.

jaarverslag 2013

21

zo wonen zo werken

Samenwerken met belangenhouders

Regio’s ZOwonen beheert en verhuurt 13.896 huurwoningen in de regio’s Westelijke Mijnstreek, Midden-Limburg en Parkstad Limburg. Het overgrote deel van het woningbezit is geconcentreerd in de Westelijke Mijnstreek (ruim 90%). ZOwonen heeft regelmatig overleg met de collega-corporaties in de regio Westelijke Mijnstreek (via SWWM) en Parkstad Limburg (via ROW). Thema’s die daar besproken worden zijn veelal vastgoed gerelateerd, zoals strategisch voorraadbeleid, nieuwbouw, wonen & zorg en bevolkingskrimp.

Westelijke Mijnstreek 90% van ons bezit ligt in de regio Westelijke Mijnstreek. Dit zijn ruim 12.624 woningen: gemeente Beek 1.382 woningen, Schinnen 924 woningen en Sittard-Geleen 10.318 woningen. In de Westelijke Mijnstreek heeft ZOwonen 67% van de sociale huurwoningen. We hebben in deze regio dan ook een voortrekkersrol voor de daar werkzame corporaties. De woningmarkt in deze regio is kwantitatief in evenwicht. Dit houdt in dat vanaf 2011 voor iedere nieuwbouwwoning één woning gesloopt moet worden. Kwalitatief gaan vraag en aanbod uiteen lopen, als gevolg van de vergrijzing, ontgroening en toename van de één- en tweepersoonshuishoudens. Deze demografische ontwikkelingen nopen ons tot het maken van een kwaliteitsslag door nieuwbouw en aanpassing van de bestaande voorraad. De nadruk daarbij ligt op de herstructurering van het bestaande bezit. Een uitdagende opgave, omdat het totaal aantal woningen niet mag toenemen. Zowel gemeenten als corporaties beseffen dat uitstel geen optie is. Tegen deze achtergrond hebben de vier gemeenten in de Westelijke Mijnstreek medio 2011 de Structuurvisie Wonen Westelijke Mijnstreek vastgesteld. Daarin zijn keuzes gemaakt voor de korte en middellange termijn. Met als doel gerichter te kunnen sturen op gewenste woonontwikkelingen. De regio wil ruimte bieden aan ontwikkelingen die bijdragen aan een goed woonen leefklimaat en ongewenste ontwikkelingen tegenhouden. Centraal onderdeel vormt een gebiedsgerichte (integrale) aanpak. De visie biedt daarmee een afwegingskader voor plannen en geeft aan welke instrumenten ter beschikking staan om te kunnen sturen op de (on) gewenste ontwikkelingen. Bij instrumenten valt te denken aan het opstellen van nieuwe bestemmingsplannen, intrekken bouwvergunningen en monitoren. Voor geheel nieuwe plannen geldt het principe ‘nee, tenzij’. Jaarlijks herijken de vier regiogemeenten de planvoorraad.

Verder loopt er een onderzoek naar de mogelijkheden voor een sloop- c.q. herstructureringsfonds. Het onderzoek zou in 2013 zijn afgerond. Dit is niet gelukt. De vraag rijst of een dergelijk fonds er ooit gaat komen. Vooral de vulling van het fonds blijkt problematisch, mede omdat er een enorm bedrag mee gemoeid is. In de tweede helft van 2013 heeft het onderzoeksbureau E’til in opdracht van de corporaties (SWWM) en de vier regiogemeenten een onderzoek uitgevoerd naar de toekomstige omvang van de doelgroep: huishoudens met een inkomen tot € 34.000. Het onderzoeksresultaat (middenscenario) laat zien dat de doelgroep door de recessie tot 2020 nog toeneemt. Pas in 2030 neemt de doelgroep iets af ten opzichte van 2012. Mocht deze verwachting uitkomen, dan betekent dit dat corporaties voorlopig de huidige sociale huurvoorraad (woningen met een huur tot € 681) tenminste gelijk moeten houden. Voor iedere gesloopte sociale huurwoning moet dan een sociale huurwoning teruggebouwd worden. Gezien de krimp van de bevolking moet de verdunning dan plaatsvinden in de particuliere huursector en koopsector. Dus niet in de sociale huursector. Dit vraagt van de gemeenten extra regie en (financiële) inspanning. Deze voorspellingen houden in dat het aantal huishoudens dat is aangewezen op sociale huurwoningen tot 2020 eerder stijgt dan daalt. Dit heeft gevolgen voor de vastgoedportefeuille van corporaties. Uitgangspunt is dat de sociale woningvoorraad blijft sporen met de omvang van de doelgroep. Het ministerie ziet huishoudens met een inkomen van € 34.000 en minder als doelgroep. Niet onvermeld mag blijven dat de regiogemeenten vanaf 2014 gaat monitoren en strakker sturen op het uitgangspunt “1 woning erbij betekent 1 woning eraf”. De provinciale woonmonitor wordt daarbij als onderlegger gebruikt. Inzet is dat de sloop- en nieuwbouwplannen periodiek in de tijd worden gevolgd.

Parkstad Limburg De positie van ZOwonen in de regio Parkstad Limburg is beperkt, gezien het geringe woningbezit. In Parkstad Limburg heeft ZOwonen 201 woningen. Deze liggen in de gemeenten Onderbanken (181 woningen) en Brunssum (20 woningen). Parkstad loopt binnen de provincie Limburg voorop qua krimp. Het wekt dan ook geen verbazing dat deze regio als een van de eerste in Nederland actief bezig is om (krimp)instrumenten te ontwikkelen. ZOwonen gebruik de kennis en kunde van deze regio om toe te passen binnen de regio Westelijke Mijnstreek en Midden-Limburg. jaarverslag 2013

22

zo wonen zo werken

Gemeenten en woningcorporaties hebben in samenspraak een herstructureringsvisie voor de woningvoorraad opgesteld. Per kern/buurt is een ontwikkelingsrichting voor de komende tien jaar bepaald. Deze visie is herijkt en dient als referentiekader voor toekomstige planvorming. Net als in de Westelijke Mijnstreek geldt ook in Parkstad dat niets doen alleen maar tot grotere problemen leidt. De Maatschappelijke Kosten-BatenAnalyse (MKBA), uitgevoerd in 2012 door het EIB, bevestigt dit. Bij passief beleid loopt de leegstand op en er ontstaat een waardedaling bij de goedkope huur en koop. Sinds 2011 maakt de regio gebruik van de envelop die periodiek herzien wordt. Deze envelop geeft aan wat er aan plannen ligt en hoe hierop gereageerd dient te worden. Het uiteindelijke doel is leegstand beperkt te houden en de waarde van de woningen nagenoeg gelijk te houden. Voortbordurend op deze herstructureringsvisie is in 2012 de werkgroep ‘Herstructurering’ gestart. Hierin zijn alle woningcorporaties binnen Parkstad (ROW corporaties) vertegenwoordigd. Deze werkgroep brengt het strategisch voorraadbeleid (SVB) in beeld en koppelt dit aan de ontwikkelingen in de woningmarkt in de regio Parkstad Limburg. De gegevens zijn in 2013 herijkt en inmiddels vastgelegd in een Geografisch Informatie Systeem (GIS), zodat de continuïteit bewaard wordt. In 2014 vindt een verdere doorontwikkeling plaats.

De regio heeft in december 2012 de regionale woonstrategie 2012-2020 ‘Kiezen voor Parkstad’ vastgesteld. Doel van de visie is de woningproductie afremmen om structurele overschotten op de woningmarkt te voorkomen en te zorgen voor een stabiele woningmarkt. De woonstrategie is in 2013 als handelingskader gebruikt en dit zal ook de komende jaren gebeuren.

Midden-Limburg ZOwonen heeft in Midden-Limburg alleen woningen in de voormalige gemeente Susteren (1.071 woningen). De krimp is in deze regio nog minder voelbaar dan in Zuid-Limburg. Laat onverlet dat ook hier rond 2025 het aantal huishoudens afneemt. Binnen de regio groeit het besef dat maatregelen nodig zijn om vraag en aanbod zowel kwalitatief als kwantitatief in evenwicht te houden. ZOwonen blijft in het overleg met de regio aandacht vragen voor de demografische ontwikkelingen in relatie tot gericht toekomstig beleid. De gemeenteraad Echt-Susteren heeft in 2012 de gebiedsvisie Susteren-plus vastgesteld. Deze geldt voor de afzonderlijke kernen van de voormalige gemeente Susteren. ZOwonen heeft deze visie tegen het strategisch voorraadbeheer afgezet. De conclusie: de visie van de gemeente en ZOwonen lopen redelijk parallel. De uitkomst ervan is vastgelegd in de gebiedsvisie Susteren.

jaarverslag 2013

23

zo wonen zo werken 2.4 Participaties en samenwerkingsverbanden Participaties Zorg- en welzijnszinstellingen ZOwonen werkt intensief samen met zorgen welzijnsinstellingen. We bieden passende huisvesting aan senioren en mensen met een lichamelijke, verstandelijke of psychische beperking. De zorgen welzijnsinstellingen bieden zorg. Het gaat dan om instellingen zoals Cicero, GGD, Orbis, Partners in Welzijn, Stichting Pergamijn, Stichting Daelzicht, Stichting Gehandicaptenzorg Limburg, Stichting Fokus, Stichting MOV, Wonen Plus, RIBW en Vivantes.

Ondersteunen collega-woningcorporaties ZOwonen ondersteunt diverse collega-corporaties bij het administratief en technisch beheer. Zo verzorgen we voor woningvereniging Obbicht & Papenhoven en woningvereniging Spaubeek het administratief beheer. Daarnaast stellen we de jaarrekening en de begroting samen. Voor woningvereniging Spaubeek verrichten we ook het technisch beheer. De ondersteuning aan woningstichting Urmond hebben we in de loop van 2013 helemaal afgebouwd, al hebben we wel nog ad hoc ondersteuning geboden. Eind 2013 heeft woningstichting Urmond kenbaar gemaakt een fusie aan te gaan met Wonen Limburg.

SWWM In het Samenwerkingsverband Woningcorporaties Westelijke Mijnstreek (SWWM) zijn de negen corporaties in deze regio verenigd: Wonen Limburg, Woonpunt, Maaskant Wonen, Urmond, Vitaal Wonen, BornGreven-bicht, Obbicht & Papenhoven, Spaubeek en ZOwonen. Het doel van het samenwerkingsverband is tweeledig: belangenbehartiging ten opzichte van andere sectoren en de overheid en onderlinge afstemming van beleid en visies. De samenwerking tussen de SWWM-leden is versterkt. Zo zijn in 2013 de vastgoedgegevens onderling uitgewisseld, inclusief de onderliggende vastgoedmaatregelen. De afspraak is dat we na de huurverhoging van 1 juli de gegevens jaarlijks actualiseren. ZOwonen heeft de taak op zich genomen om de cijfers te analyseren en zo mogelijk plannen op elkaar af te stemmen. Eind 2013 zijn de uitkomsten van deze analyse besproken. De leden hebben daarbij uitgesproken extra informatie op woningniveau te willen verzamelen, zoals: WWSpunten, streefhuur, bouwjaar, wel/geen zorgwoning. jaarverslag 2013

24

zo wonen zo werken

Samenwerken met belangenhouders

De SWWM-leden hebben afgesproken dat zij in 2014 in overleg met de vier regiogemeenten willen komen tot regionale prestatieafspraken. Als voorbeeld hiervoor dienen de huidige prestatieafspraken van de gemeente Sittard-Geleen met de corporaties die hier actief zijn. Vanaf 2015 worden de regionale prestatieafspraken over meerdere jaren gemaakt.

Klachtencommissie

In 2013 hebben de SWWM-leden voor het eerst overleg gehad met de vier wethouders Wonen van de regiogemeenten. Het SWWM heeft haar toekomstige herstructureringsplannen toegelicht. De gemeenten zijn ingegaan op de instrumenten die zij willen gaan hanteren om de woningproductie beter te kunnen sturen. Ook zijn de gevolgen van het overheidsbeleid aan de orde gesteld. Afgesproken is om in 2014 minimaal één keer weer met de wethouders om tafel te gaan zitten.

De Regionale Klachtencommissie SWWM heeft een onafhankelijke adviesfunctie naar de zeven aangesloten corporaties, waaronder ZOwonen. De klachtencommissie bestaat uit drie onafhankelijke leden: een voorzitter, een lid namens de woningcorporaties en een lid namens de huurdersorganisaties. Voor ieder lid is een plaatsvervanger benoemd.

Natuurlijk zijn er ook nog andere onderwerpen besproken binnen het SWWM: beleid op het terrein van wonen & zorg, omvang van de sociale doelgroep en de gevolgen van het Regeerakkoord Rutte II. Over het laatste onderwerp heeft het SWWM een brandbrief gestuurd aan koepelorganisatie Aedes. Daarin hebben we onder andere onze zorgen geuit over het voornemen van het kabinet om de verhouding jaarhuur/WOZ-waarde te maximeren op 4,5. Dit zou desastreuze gevolgen hebben voor de verdiencapaciteit en de solvabiliteit van de SWWM-leden. De minister is in 2013 op zijn voornemen teruggekomen. Hij heeft besloten dat het woningwaar-deringsstelsel de basis blijft voor het bepalen van de maximaal redelijke huur. Wel gaat de verhuurdersheffing door. Dit legt een aanzienlijke druk op de plannen van de SWWM-corporaties. In de krimpregio Westelijke Mijnstreek kunnen we de huren niet onbeperkt verhogen. Investeringen die gepland zijn, moeten telkens kritisch bekeken worden. Wel heeft de minister toegezegd dat krimpgebieden, waaronder Zuid-Limburg, in aanmerking kunnen komen voor een korting op de verhuurdersheffing van € 15.000 per woning, die gesloopt of samengevoegd wordt. Het SWWM heeft uitgesproken om ook in 2013 het Vangnet Openbare Geestelijke Gezondheidszorg (OGGZ) te ondersteunen. De corporaties vinden het belangrijk om zorg te garanderen voor de zorgmijdende mensen te helpen met psychiatrische of andere geestelijke klachten. De GGD ontvangt voor de geleverde diensten een financiële vergoeding van het SWWM (zie ook OGGZ vangnet, verderop in deze paragraaf).

Huurders en woningzoekenden die ontevreden zijn over de klachtenafhandeling door hun corporatie, kunnen zich wenden tot de Regionale Klachtencommissie SWWM. Alle SWWM-corporaties zijn hierbij aangesloten, met uitzondering van Wonen Limburg en Woonpunt. Beide corporaties hebben een eigen klachtencommissie.

In 2013 heeft de Regionale klachtencommissie SWWM achttien klachten over ZOwonen ontvangen, tegenover 29 klachten in 2012. Daarvan werden tien klachten ontvankelijk verklaard, waarvan er vervolgens acht in een hoorzitting zijn behandeld. Deze acht klachten hadden betrekking op ZAV-beleid (zelf aangebrachte veranderingen), renovatie, het factuurbedrag bij een reparatieverzoek, de gang van zaken rondom de vervanging van de cv-ketel, de manier waarop klachten afhandeld zijn beleid in verband met veiligheidseisen en een eindafrekening. Van de tien ontvankelijke klachten zijn er drie ongegrond en drie gegrond verklaard. Eén klacht is alsnog niet ontvankelijk verklaard. Twee klachten zijn in onderling overleg tussen klager en ZOwonen afgehandeld, waardoor een advies niet nodig was. Van één klacht loopt de klachtenprocedure nog. De klachtencommissie evalueert jaarlijks het klachtenreglement, de klachten en het jaarverslag. Dit heeft in 2013 niet geleid tot aanpassingen van de procedures of het te volgen beleid. De commissie heeft met het MT van ZOwonen overleg gehad over haar bevindingen.

C7 In 2012 hebben de zeven grootste corporaties in ZuidLimburg mede op initiatief van ZOwonen een overlegplatform in het leven geroepen. Het gaat om de volgende corporaties: Woonpunt, Servatius, Wonen Limburg, Weller, Wonen Zuid, Heemwonen en ZOwonen. In het overleg worden beleidsonderwerpen besproken en vindt afstemming plaats. In 2013 hebben twee onderwerpen centraal gestaan: duurzaamheid en maatschappelijk rendement/opoffering. Beide onderwerpen lopen door in 2014. jaarverslag 2013

25

zo wonen zo werken Stichting Stadbroek in Ontwikkeling Voor de herstructurering van de Sittardse wijk Stadbroek hebben de gemeente Sittard-Geleen en ZOwonen in 2001 een uitvoeringsorganisatie opgericht: de stichting Stadbroek in Ontwikkeling (SIO). De stichting werkt samen aan het nieuwe woongebied Molenbeek, in het westelijke deel van de wijk Stadbroek. Op dit moment zijn we in overleg met de gemeente over de vraag of en zo ja, in welke vorm, we deze samenwerking moeten voortzetten.

Verenigingen van (huis)eigenaren (VvE) Als een woongebouw meerdere huiseigenaren telt, is een Vereniging van Eigenaren (VvE) actief. ZOwonen heeft het administratief en technisch beheer in de meeste gevallen uitbesteed. Dit betekent dat we grotendeels alleen nog de eigenaarsrol in de VvE’s vervullen. Momenteel participeren we in 55 VvE’s.

Vangnet OGGZ Het Vangnet Openbare Geestelijke Gezondheidszorg (OGGZ) is een samenwerkingsverband van (hulpverlening)organisaties in de regio die samen de zorg voor mensen met psychiatrische of andere geestelijke klachten op zich nemen. ZOwonen vindt het belangrijk om ook deze (vaak zorgmijdende) mensen te helpen. Daarom participeren we samen vanuit het SWWM in het Vangnet. Ieder half jaar rapporteert het OGGZ over de casuïstiek en de voortgang. Het SWWM heeft het convenant Vangnet OGGZ in 2013 verlengd en doet dit ook voor 2014. De GGD ontvangt van de samenwerkende woningcorporaties een financiële vergoeding voor de geleverde diensten . De kosten worden verdeeld op basis van het aantal woningen in eigendom.

Samenwerken met belangenhouders Lidmaatschappen Aedes ZOwonen is lid van Aedes, Vereniging van Woningcorporaties. Ook hebben we de Aedescode onderschreven en de Governancecode die daarvan deel uitmaakt. Het basisprincipe luidt: ‘Pas toe of leg uit’ en is in onze bedrijfsvoering richtinggevend.Daarnaast nemen we deel aan activiteiten zoals landelijke vergaderingen, studieconferenties en voorlichtingsbijeenkomsten van Aedes. Belangrijke thema’s in 2013 waren: huurbeleid, verhuurdersheffing, financieringsruimte wonen & zorg en intern/extern toezicht. Wij gebruiken deze input voor de beleidsvorming binnen onze eigen organisatie. De kosten voor dit lidmaatschap bedroegen in 2013 € 98.000,-.

Vereniging Ons Limburg De Vereniging Ons Limburg is van oudsher een samenwerkingsverband van Limburgse woningcorporaties. De vereniging heeft haar vermogen ondergebracht in Fonds Ons Limburg, dat zich richt op leefbaarheid in de buurt. Organisaties en initiatieven die in de provincie werkzaam zijn op het gebied van wonen en welzijn, kunnen een bijdrage uit het Fonds ontvangen. Deze worden gedaan van de jaarlijkse rente op het vermogen van € 5,2 miljoen. Dit gebeurt via het Oranje Fonds, dat sinds 2007 het Fonds Ons Limburg beheert. De kosten voor dit lidmaatschap bedroegen € 50,- in 2013.

Regionaal Orgaan Woningcorporaties ZOwonen is lid van het Regionaal Orgaan Woningcorporaties (ROW), een samenwerkingsverband van woningcorporaties in de regio Parkstad Limburg. In 2013 bestond de agenda vooral uit zaken die een directe relatie hadden met nieuwbouw en herstructurering.

Platform Limburgse Woningcorporaties Koepelorganisatie Aedes organiseert periodiek netwerkbijeenkomsten voor woningcorporaties, in Limburg onder de nam Platform Limburgse Woningcorporaties. In deze bijeenkomsten wisselen corporatiebestuurders informatie uit over actuele ontwikkelingen en vindt afstemming plaats over bepaalde beleidsthema’s.

jaarverslag 2013

26

zo wonen zo werken

3. Samen zorgen voor ouderenhuisvesting De bezuinigingsopgave van de overheid heeft een grote impact op de zorgwereld. Het scheiden van wonen en zorg versterkt betekent dat er de komende jaren veel verandert voor zorgaanbieders, gemeenten, zorgvragers en woningcorporaties. Uit het regeerakkoord ‘Bruggen Slaan’ uit 2012 en de brief Langdurige Zorg van april 2013 wordt duidelijk dat de nationale overheid steeds meer verantwoordelijkheid legt bij de burger. Daarnaast krijgen ook de instanties er omheen te maken met bezuinigingen én nieuwe opgaven. ZOwonen vervult al lang een belangrijke rol in de huisvesting voor mensen met een zorgvraag. Dit geldt zowel voor senioren als voor mensen met een lichamelijke en/of geestelijke beperking.

In de ontwikkeling van de visie hebben we het woningbezit geïnventariseerd. Ten eerste zijn we nagegaan in welke mate het bezit al voldoet aan ‘verzorgd wonen’ (rolstoelgeschikt) of ‘geschikt wonen’ (rollatorgeschikt). Daarnaast hebben we onderzocht welke mogelijkheden er zijn om het bestaand bezit aan te passen. Uit de inventarisatie is naar voren gekomen dat we deze opgave voor een groot deel kunnen invullen in bestaand bezit. Gelet op de vraagontwikkeling hebben we in onze visie ook uitspraken gedaan over in welke gebieden wij mogelijkheden zien om te investeren. Bij de herijking van ons SVB in 2014, hebben we de zorgopgave gekoppeld aan andere vraagstukken, zoals duurzaamheid. Op basis daarvan besluiten we hoe en waar het meest efficiënt geïnvesteerd kan worden.

In de toekomst willen wij een rol blijven spelen in het huisvesten van senioren en mensen met een beperking.

Aangezien de ontwikkelingen nog in volle gang zijn en ook de wetgeving nog niet helemaal is uitgewerkt, blijven we dit de komende jaren monitoren.

3.2 WMO 3.1 Visie wonen en zorg ZOwonen heeft in oktober 2013 haar visie op zorg(vastgoed) vastgesteld. Centraal daarin staat de boodschap dat we ons blijven richten op mensen met een zwakkere positie op de woningmarkt. Daaronder vallen ouderen en mensen met een lichamelijke, verstandelijke of psychische beperking. Hierbij geldt dan wel dat we de vraag op dat vlak invullen waar het wonen de boventoon voert. We investeren dus alleen in extramuraal vastgoed en geven de voorkeur aan oplossingen in bestaande bouw.

In 2014 worden de huidige WMO-convenanten geëvalueerd. Oorspronkelijk zou de evaluatie in eind 2013 plaatsvinden, maar het leek het SWWM verstandiger om eerst de nieuwe Wet Maatschappelijke Ondersteuning af te wachten. Voor de gemeente Echt-Susteren is het WMO-convenant in 2013 tussentijds bijgesteld. Dit was een wens van de gemeente en de daar werkzame corporaties, waaronder Wonen Limburg en Woongoed 2-duizend, om uitvoeringsproblemen in de praktijk op te kunnen lossen.

jaarverslag 2013

27

zo wonen zo werken

4. Samenwerken aan goede woningen in leefbare wijken In 2013 heeft ZOwonen verder gebouwd aan prettige woonwijken. Daarnaast hebben we geïnvesteerd in de kwaliteit van woningen in een aantal groot onderhoudsen renovatieprojecten. Bovendien hebben we nieuwe projecten gerealiseerd en in gang gezet. Lees hierover meer in de komende hoofdstukken.

4.2 Samen werken aan wijken In 2013 heeft ZOwonen gebouwd aan wijken, de zogenaamde hotspots in ons werkgebied. Daarnaast hebben we geïnvesteerd in de kwaliteit van woningen, zowel in onderhouds-, renovatie als nieuwbouwprojecten. Lees hierover meer in de komende hoofdstukken.

4.1 Strategisch Voorraadbeleid (SVB) 4.2.1 Spoorkolonie In het Strategisch Voorraadbeleid (SVB) legt ZOwonen vast hoe zij haar vastgoedstrategie invult. De kapstok hierbij vormt het portefeuilleplan, waarin we de strategie en veranderopgave van ons vastgoed hebben vastgelegd. Dit vertaalt zich uiteindelijk in keuzes op woningniveau. De strategieën zijn: doorexploiteren, investeren of desinvesteren. Deze zijn verder uit te splitsen naar consolideren, renderen, renoveren, nieuwbouw, slopen en verkopen. Samen vormen zij het richtinggevend kader voor onze uitvoeringsprogramma’s.

In het najaar van 2013 zijn we gestart met het traject Vastgoedsturing 2015. Centraal hierin staat de volledige herijking van onze portefeuillestrategie en de vertaling daarvan op complexniveau. De uitkomsten en (beleids)richtingen van het MJOB, de gebiedsvisies en de ‘ZOwonen visie op ZOrgvastgoed’ gebruiken we voor het invullen van de opgave. We streven ernaar de strategie op portefeuilleniveau in de eerste helft van 2014 vast te stellen. In de tweede helft van 2014 volgt de uitwerking op complexniveau.

In Sittard-Noord verhuurde ZOwonen een wooncomplex van 56 woningen. Het complex werd gebouwd in 1921 voor de toenmalige spoorwegbeambten, de zogenaamde Spoorkolonie. De woningen vertoonden na ruim 90 jaar grote bouwtechnische problemen, waren verouderd en niet toekomstbestendig. De bewoners en de gemeente wilden echter dat de karakteristieke uitstraling van de woningen behouden zou blijven. Om aan deze wens tegemoet te komen, hebben we in 2012 gewerkt aan een oplossing, in nauwe samenwerking met de ‘Bewonerscommissie 56 huizen’. Zo is er een renovatie- en nieuwbouwplan tot stand gekomen binnen de stedenbouwkundige contouren: de bestaande voorgevels blijven behouden en daarachter verrijzen nieuwe woningen.

jaarverslag 2013

28

zo wonen zo werken Eind 2012 zijn de laatste bewoners verhuisd naar een wisselwoning. In 2013 hebben we de 56 woningen gesloopt, met uitzondering van de voorgevels. Die zijn hersteld en vormen nu een schil voor 55 gerenoveerde woningen, bestaande uit 14 appartementen en 41 eengezinswoningen. De 12 woningen die grenzen aan de 56 woningen en deel uitmaken van dezelfde stedenbouwkundige driehoek, zijn in december 2012 gesloopt. Ze hebben plaatsgemaakt voor 12 nieuwe woningen met dezelfde stedenbouwkundige kenmerken, die voldoen aan de hedendaagse eisen. Aan de achterzijde van de 55 gerenoveerde woningen is een gemeenschappelijke groenvoorziening aangelegd. De eengezinswoningen aan de Tunnelstraat en de Akkerstraat hebben bovendien een eigen parkeerplaats.

De in totaal 67 nieuwe woningen zijn gefaseerd in december 2013 en januari 2014 opgeleverd. Van de oorspronkelijke bewoners zijn er 11 teruggekeerd naar het gerenoveerde complex van de 55 woningen en 5 naar de aangrenzende 12 nieuwbouwwoningen.

Samenwerken aan leefbare wijken 4.2.2 Stadbroek Vanuit Stichting Stadbroek in Ontwikkeling (SIO) werken we samen met de gemeente aan de herontwikkeling van de Sittardse wijk Stadbroek. Daarnaast voeren we in deze wijk een sociaal programma uit. Dit maakt geen onderdeel uit van SIO.

Molenbeek / Stichting Stadbroek in Ontwikkeling (SIO) Een van de werkgebieden voor SIO is woongebied Molenbeek, gelegen in het westelijke deel van Stadbroek. Een groot deel van de woningen in dit gebied is gesloopt of aan vervanging toe. Het bezit is sterk verouderd of sluit niet meer aan bij de toekomstige woningbehoefte. Door een nieuwe invulling te geven aan de herontwikkelingslocaties geven we de wijk een positieve impuls.

Molenbeek-West In Molenbeek-West is een groot deel van de openbare infrastructuur (wegen en groen) opgeleverd en overgedragen aan de gemeente. Aan de Hemelsley hebben we in januari 2013 een huurcomplex opgeleverd met 13 appartementen. Alle geplande huurwoningen in Molenbeek-West zijn hiermee gerealiseerd. In 2012 hebben we de gronden, bestemd voor 59 koopwoningen, geleverd aan Aannemersbedrijven Jongen en Meulen. Gezien de slechte marktomstandigheden in de koopsector en dus tegenvallende verkoopresultaten, is er eind 2013 nog geen zicht op een spoedige start van de invulling van de koopkavels.

Molenbeek-Oost De gemeente en ZOwonen hebben in 2012 de gebiedsvisie Sittard-Oost opgesteld. Stadbroek maakt deel uit van deze visie. In de tweede helft van 2013 hebben we bureau Urbis opdracht gegeven om voor Stadbroek en de aanpalende wijken aandachtsgebieden stedenbouwkundig uit te werken. Molenbeek-Oost vormt daarbij een belangrijk aandachtsgebied. Het programma dat we ooit voor Molenbeek-Oost voor ogen hadden (een mix van 60 koop-/huurwoningen), wordt al geruime tijd binnen ZOwonen en de gemeente heroverwogen. Dit is nodig vanwege de slechte marktomstandigheden in de koopsector. We hopen dat het stedenbouwkundige plan voor dit gebied duidelijkheid geeft over het uiteindelijk programma (aantallen en verhouding huur/koop). Op dit moment zoeken we naar mogelijkheden om het gebied ‘tijdelijk’ af te bouwen en de koopkavels op een later tijdstip alsnog in de markt te zetten.

jaarverslag 2013

29

zo wonen zo werken Op basis van de stedenbouwkundige uitwerking zullen we starten met een reeks opeenvolgende projecten binnen Molenbeek-Oost. Hoe de afbouw er precies uit gaat zien, bepalen we in overleg met de gemeente. We verwachten begin 2014 tot overeenstemming te komen hierover. Het uitblijven van de nieuwbouw zorgt er ook voor dat de beoogde verhuisbeweging - vermenging van huidige bewoners uit Stadbroek met instroom van buitenaf - niet op gang komt. Daarom werken we intussen wel aan het ondersteunen en versterken van genormaliseerd gedrag via het sociaal programma Stadbroek.

Sociaal programma Stadbroek Doordat de leefbaarheid in Stadbroek onder druk stond, was er in sociaal opzicht een grote behoefte aan verbetering. In 2011 kwam het tot een climax door een stroom van inbraken in leegstaande woningen, wegtrekkende bewoners en toename van criminele activiteiten. Het bleek steeds moeilijker te om woningen op een goede wijze te verhuren aan geschikte kandidaten. In nauwe samenwerking met de gemeente SittardGeleen hebben we daarom een sociaal programma opgestart, geënt op de methodiek van de ‘Veilige Buurten Aanpak’. Inzet is afscheid te nemen van huurders die zich niet aan weten regelgeving houden. Nu vindt bij instroom screening plaats van nieuwe huurders. De uitstroom en leegstand van huurwoningen is licht afgenomen en gestabiliseerd op 4% (was 6% in 2012). Eind 2013 zijn we weer gestart met het adverteren van de leegstaande woningen.

Eind 2013 hebben we het Sociaal Programma Stadbroek-Oost geëvalueerd. De resultaten zijn bemoedigend.

Woninginbraken zijn als gevolg van de inzet van alarmsystemen en tijdelijke bewoning fors afgenomen. Door consequent handhavingsbeleid en aanspreken van burgers verbetert het woonklimaat langzaam. Onderzoek bevestigt dit. De perceptie van leefbaarheid en veiligheid is toegenomen, er zijn minder criminele activiteiten en de waardering voor de wijk is toegenomen. Bewoners nemen weer verantwoordelijkheid voor hun leefomge-ving. Men meldt zich weer aan als vrijwilliger voor allerlei activiteiten. Op grond van deze resultaten heeft de stuurgroep eind 2013 besloten om het project voor de sociale aanpak met drie jaar te verlengen.

Stadbroek - Sittard

4.2.3 Burgemeester Lemmensstraat De Burgemeester Lemmensstraat bevindt zich aan de westzijde van Geleen, in de wijk Lindenheuvel. Door het verdwijnen van winkels en andere sociale voorzieningen, nam de leegstand toe. Samen met de bewoners hebben we in 2006 via een ontwerpfestival een nieuwe visie voor de buurt opgesteld onder de naam ‘Straat op maat’. Ideeën en suggesties van de bewoners zijn, daar waar mogelijk, meegenomen in de planontwikkelingen. Uiteindelijk hebben we in 2012 de realisatieovereenkomst afgesloten met de gemeente, is de bestemmingsplanprocedure afgerond en de omgevingsvergunning voor de nieuwbouw verleend. Ter voorbereiding op de nieuwbouw hebben we in 2011 een sloopbesluit genomen voor het laatste bewoonde complex met portieketagewoningen. De laatste huurder is medio 2013 naar passende vervangende woonruimte verhuisd. Daarna hebben we het complex gesloopt en zijn we gestart met het bouwen woonrijp maken van de gronden. jaarverslag 2013

30

zo wonen zo werken In augustus 2013 is de bouw van 21 eengezinswoningen (verspreid over twee blokken van 9 en 12 woningen) van start gegaan. Deze zijn in december 2013 opgeleverd. De start bouw van 41 appartementen, verdeeld over twee gebouwen, vond oktober 2013 plaats. De appartementen worden eind 2014 opgeleverd. Hiermee is het volledige nieuwbouwprogramma van de huurwoningen gerealiseerd.

Samenwerken aan leefbare wijken Conform de Overlegwet hebben we de Huurdersvereniging Geleen (HVG) vooraf geraadpleegd over het leegstandsbesluit en de voorgenomen sloop. De HVG heeft hierover positief advies uitgebracht. Voor de bewoners is het sociaal plan van toepassing. Zo ontvangen bewoners die verhuizen, een vergoeding voor onder andere de verhuiskosten en de zelf aangebrachte voorzieningen. Tevens komen ze, met voorrang op alle andere woningzoekenden, in aanmerking voor alle vrijkomende woningen bij ZOwonen. Dus ook voor de 41 nieuwe appartementen en de 21 eengezinswoningen op de Burgemeester Lemmensstraat. Zo bieden wij hen de mogelijkheid om met voorrang terug te keren in de wijk Lindenheuvel en te verhuizen naar de nieuwbouw. 12 bewoners uit drie blokken (18 woningen) aan de noordzijde van de Seringenlaan zijn het niet eens met de voorgenomen sloop. In diverse gesprekken met bewoners en gemeente hebben we de reden van het sloopbesluit nog eens toegelicht. De bewoners in de zeven bouwblokken (42 woningen) gelegen aan de zuidzijde van de Seringenlaan en de Kastanjelaan kunnen zich wel vinden in het sloopbesluit. Inmiddels (februari 2014) is de helft van alle bewoners al verhuisd.

4.2.5 Mijn Zuid In 2007 zijn we gestart met de wijkontwikkeling van locatie Mijn Zuid (voorheen TASs). Het gaat om een grootschalige herstructurering van drie aan elkaar grenzende buurten in Sittard-Zuid: Thienbunder, Achtbunder en Sanderbout. Op basis van de samenwerkingsovereenkomst tussen gemeente, provincie, ZOwonen en bewoners uit 2011, hebben we in 2013 verder gewerkt aan het fysieke en het sociale programma.

Burgemeester Lemmensstraat - Geleen

4.2.4 60 2-op-1-woningen Seringenlaan/ Meidoornlaan/Burg. Lemmensstraat Aan de herstructureringslocatie van de Burgemeester Lemmensstraat grenst een wooncomplex van 60 2-op-1woningen. ZOwonen heeft in 2013 het besluit genomen om de woningen in 2017 te slopen, conform ons Strategisch Voorraad beleid (SVB). Het woningtype 2-op-1woning heeft in ons woningmarktgebied geen toekomstwaarde, zeker als het gaat om minder gunstig gelegen complexen. Bovendien is de bouwtechnische staat van het merendeel van dit woningtype slecht. Zo zorgen bouwtechnische koudebruggen ervoor dat er sprake is van ernstige vochtproblematiek bij woningen waar huurders onvoldoende ventileren.

Met de huurders in Mijn Zuid hebben we afgesproken dat zij binnen het gebied met voorrang kunnen verhuizen naar een andere woning. Daarbij bieden we hen de nieuw gebouwde huurwoningen aan tegen een huurprijs van maximaal de tweede aftoppingsgrens.

Thienbunder In deze buurt zijn alle 232 woningen inmiddels gesloopt. In 2013 is het eerste nieuwbouwproject van start gegaan: de bouw van 16 huurappartementen. In 2014 volgen nog 29 eengezinswoningen en 8 patiowoningen in de huur. Als er markt voor is, volgen er ook nog71 koopwoningen (deels vrije kavels, deels collectief particulier opdrachtgeverschap en deels projectmatig te bouwen woningen). Gezien de huidige situatie op de koopmarkt vormt dit echter een punt van zorg. Daarom hebben we eind 2013 marktpartijen gevraagd om een bieding uit te brengen op de koopkavels. jaarverslag 2013

31

zo wonen zo werken

Daarnaast zijn we in Thienbunder gestart met de reconstructie van de bestaande wegen. In november 2013 zijn de bouwwegen opgeleverd. Aansluitend zijn de nutsbedrijven aan de slag gegaan met de aanleg van de nieuwe kabels en leidingen, waaronder Het Groene Net.

Achtbunder Voor Achtbunder bereiden we de renovatie van 110 eengezinswoningen voor. De renovatieplannen bestaan uit onderhoudswerkzaamheden, aangevuld met energetische ingrepen die we op verzoek van de huurders uitvoeren. In de eerste helft van 2013 hebben we de bewonersvertegenwoordiging Mijn Zuid geïnformeerd over de plannen. Ook de huurdersbelangenvereniging Sittard-Munstergeleen is hiervan in kennis gesteld. Zij heeft een positief advies uitgebracht over de plannen. De overige 123 woningen in Achtbunder, kleinere eengezinswoningen uit de jaren ‘50, worden gefaseerd gesloopt. Het overgrote deel van deze woningen is leeg of in tijdelijk beheer. In 2012 hebben we de eerste acht woningen gesloopt en in 2013 nog eens 28. De 123 eengezinswoningen worden vervangen door 21 patiowoningen, waarvan 15 in de sociale huur. Op deze manier geven we invulling aan de verdunningsopgave en krijgt de wijk meer groen. ZOwonen en de gemeente Sittard-Geleen bereikten in 2012 overeenstemming met de bewoners over het inrichtingsplan. Daarbij zijn ook de parkeervoorzieningen in kaart gebracht. Na de vaststelling van dit nieuwe inrichtingsplan is in 2013 de bestemmingsplanprocedure doorlopen. De gemeenteraad heeft het nieuwe bestemmingsplan december 2013 vastgesteld.

Sanderbout De stedenbouwkundige visie voor de 102 mijnwerkers-

woningen in Sanderbout is in 2013 verder uitgewerkt. In de samenwerkingsovereenkomst (SOK) hadden we vastgelegd dat we 44 woningen renoveren en 58 woningen vervangen door 30 nieuwe woningen. Op verzoek van stichting Kritzraedt (inzet voor behoud van de stedenbouwkundige karakteristiek) zijn we echter op zoek gegaan naar een passend alternatief. De afspraken in de samenwerkingsovereenkomst kwamen door de aanvraag van de stichting Kritzraedt namelijk onder druk te staan. In 2013 hebben we met de gemeente en provincie overeenstemming bereikt over een oplossing die recht doet aan de stedenbouwkundige karakteristiek van deze buurt. In plaats van 44 woningen worden 36 woningen gerenoveerd. Het sloopprogramma bestaat uit 58 woningen. De nieuwbouw bestaat uit 34 nieuwe huurwoningen voor ZOwonen en 14 koopwoningen (8 gestripte huurwoningen en 6 kavels). De bewoners van Sanderbout zijn eind 2013 geïnformeerd over het gewijzigde programma. De wijkontwikkeling in Mijn Zuid richt zich niet alleen op het woonklimaat, maar ook op een goed leefklimaat. Daarom zijn in de SOK ambities op het vlak van wonen én voor de ontwikkeling van maatschappelijke voorzieningen. In de oorspronkelijke plannen was de ontwikkeling van een Brede Maatschappelijke Voorziening (BMV) voorzien op een locatie direct naast Sanderbout. In de BMV zou ruimte zijn voor een basisschool, buurthuis en verschillende aanvullende maatschappelijke voorzieningen. Kindante (onderwijs) heeft zich echter teruggetrokken uit de ontwikkeling van de BMV. Hierdoor had de BMV te weinig draagvlak en is de ontwikkeling stilgelegd. In plaats daarvan werken we nu aan plannen voor de bouw van een multifunctionele accommodatie (MFA) op de huidige basisschoollocatie tussen Achtbunder en Sanderbout. Daarnaast werken we hier aan de ontwikkeling van 19 patiowoningen. jaarverslag 2013

32

zo wonen zo werken

In 2013 besteedde ZOwonen € 804.000,- in het kader van leefbaarheid.

4.3 Samen werken aan leefbaarheid In buurten waar ZOwonen relatief veel woningbezit heeft, zijn in totaal vijfbuurtbeheerders actief. Zij ondernemen activiteiten die direct verband houden met de leefbaarheid in de wijken. Denk aan toezicht op tuinen, het begeleiden van onderhoudswerkzaamheden van onze groenvoorzieningen en het voortijdig onderkennen en oppakken van dreigende problemen bij huurders. Daarvoor werken we intensief samen met onder meer gemeenten en politie. Daarnaast hebben we in diverse hoogbouwcomplexen in totaal zeven huismeesters die toezicht houden op een goed leefklimaat. Deze professionals van ZOwonen worden in veel buurten ondersteund door 36 wijktoezichthouders. Dit zijn vrijwilligers die de ogen en oren van de wijk vormen. Zij melden vroegtijdig zaken bij gemeenten en ZOwonen en zijn daarbij een belangrijke schakel in de ketensamenwerking.

Hieronder een greep uit kleinschalige leefbaarheidsprojecten, waarin ZOwonen zich, samen met bewoners en andere belanghouders, inzet voor een beter woonen leefklimaat in de buurten. De grotere leefbaarheidsprojecten lichten we toe in hoofdstuk 4: Samen werken aan goede woningen in leefbare buurten.

Heropening ontmoetingsruimte ‘Bie Eisenhower’ Sittard Voor onze huurders en wijkgenoten uit Limbrichterveld stellen wij een ruimte in de Eisenhowerflat 1 beschikbaar. In deze mooie ruimte ontmoeten buurtbewoners elkaar en maken een praatje. Seniorenvereniging Limbricht doet het beheer van de ruimte en ZOwonen levert op deze manier een bijdrage aan de leefbaarheid in en rond de flats.

jaarverslag 2013

33

zo wonen zo werken

BMV - Merkelbeek

Schone woonomgeving Eisenhowerflats Eisenhowerflat 1 is recentelijk gerenoveerd. Om het thema ‘schone woonomgeving’ extra onder de aandacht te brengen, kreeg iedereen een schoonmaakpakket en werden de handen gezamenlijk uit de mouwen gestoken tijdens een symbolische schoonmaakronde.

Hart voor de wijk in Stadbroek Bewoners met ‘hart voor de wijk’ Stadbroek verenigden hun krachten om de leegstaande voetbalkantine in de wijk te behouden als ontmoetingsplek voor de wijk. Met succes! Met ondersteuning van ZOwonen wordt het gebouw opgeknapt. Samen met het Veilige Buurten Team gaan de bewoners in de toekomst activiteiten organiseren voor en door mensen in de buurt.

ZOwonen omarmt Brede Maatschappelijke Voorziening (BMV) Merkelbeek In december 2013 is de bouw gestart van de BMV Merkelbeek. Deze ruimte biedt onderdak aan ruim 20 verenigingen/stichtingen uit de omgeving. Uit oogpunt van leefbaarheid ondersteunt ZOwonen het project met € 100.000,-

4.4 Samen werken aan onderhoud De instandhouding van het bezit is een kerntaak voor ZOwonen. In 2013 dienden onze huurders circa 32.000 reparatieverzoeken in. Die hadden ongeveer 26.000 werkopdrachten voor reparatieonderhoud als gevolg. Daarnaast hebben we energie gestoken in het onder-

houd van woningen die vrijkwamen vanwege een huuropzegging, het zogenaamde mutatieonderhoud. Ongeveer 1200 woningen werden in 2013 verhuurklaar gemaakt. In nog zo’n 200 andere woningen hebben we na huuropzegging werkzaamheden uitgevoerd om de woning in orde te maken voor verkoop of tijdelijke verhuur in het kader van leegstandsbeheer in herstructureringsprojecten. In 2013 hebben we ook op verzoek van huurders 220 aanpassingen aan hun woning verricht (vraag gestuurd onderhoud). Zo hebben we complete badkamers, keukens en/of toiletten vervangen op verzoek van huurders, mits de aanvragen aan bepaalde spelregels voldeden. Daarnaast hebben we woningaanpassingen gerealiseerd op verzoek van de gemeenten, in het kader van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO). Dankzij deze aanpassingen kunnen huurders langer zelfstandig in hun woning blijven wonen. In totaal heeft ZOwonen aan

het hierboven omschreven niet-planmatig onderhoud ruim € 8,4 miljoen uitgegeven.

Daarnaast hebben we planmatig onderhoud en contractonderhoud uitgevoerd. Denk aan: schilderbeurten, vervangen van daken en vervangen van het interieur van de ruimten badkamer, keuken en toilet. De kosten hiervoor in 2013 bedroegen bijna € 7,2 miljoen.

jaarverslag 2013

34

zo wonen zo werken 4.5 Samen werken aan kwaliteit van ons bezit De afdeling Vastgoedbeheer heeft in 2013 vooral gewerkt aan het verbeteren van de kwaliteit. Zo hebben we in het kader van de nieuwe meerjarenonderhoudsbegroting alle beleidskaders herijkt en processen van de afdeling geoptimaliseerd.

Vernieuwing MJOB Het traject met betrekking tot de de meerjarenonderhoudsbegroting heeft in 2013 een logisch vervolg gekregen. We hebben heldere keuzes gemaakt ten aanzien van het onderhoudsbeleid. In tal van werkgroepen is gewerkt aan het opnieuw vaststellen van beleidskaders. We hebben een nieuw Handelingskader Onderhoud (HKO) ontwikkeld en de kwaliteitsniveaus van de woningen zijn uitgewerkt op basis van de vastgoedstrategie. Daarnaast hebben we ons beleid op het gebied van Veiligheid, Asbest en Legionella herijkt en getoetst aan de huidige weten regelgeving. Bovendien hebben we onze ambities voor de thema’s Duurzaamheid en Energie verder ingevuld.

Samenwerken aan leefbare wijken Daarnaast moest de aanstaande partner bereid zijn om een of meerdere medewerkers van onze onderhoudsdienst over te nemen. Een ander speerpunt was het verschuiven van de intake voor reparatieverzoeken van ZOwonen naar de onderhoudspartners. Op die manier krijgen wij meer een regierol in plaats van een uitvoerende rol. Op voorhand hebben we een longlist opgesteld van bouwen onderhoudsbedrijven. Uiteindelijk hebben we 46 bedrijven uitgenodigd, waarvan er 26 reageerden. Van de 26 inschrijvers bleken negen partijen geschikt. De beoordelingscommissie van ZOwonen heeft de aanbiedingen bekeken. Dit leidde uiteindelijk tot vijf bedrijven, die zich aan de beoordelingscommissie mochten presenteren tijdens een bedrijfsbezoek. Aan het einde van de rit bleven er drie onderhoudspartners over. Het feit dat 10 van de 11 huidige aannemers in een vroeg stadium van de tender afvielen, zorgde overigens voor beroering. Bouwend Nederland en de lokale politiek zetten vraagtekens bij onze keuzes. Uiteindelijk heeft dit niet tot nieuwe inzichten geleid, aangezien we de selectieprocedure uiterst zorgvuldig hebben uitgevoerd.

Prijzenboek Ook hebben we keuzes gemaakt voor de uitvoeringsstrategie van bepaalde onderhoudsingrepen. Zo hebben we besloten badkamer-, toilet- en keukenvervangingen en duurzaamheidsingrepen alleen nog maar op projectmatige basis uit te voeren. Hiermee behoort het vraag gestuurde onderhoud dus tot het verleden, met uitzondering van reparatieverzoeken.

Ketengerichte samenwerking dagelijks onderhoud Eind 2012 heeft ZOwonen zich voorgenomen de eigen onderhoudsdienst op te heffen. Begin 2013 is dit omgezet naar een definitief besluit.

De outsourcing van onze onderhoudsdienst hebben we gekoppeld aan het verbeteringstraject voor een eigentijdse en vernieuwende samenwerking met partners in het reparatie- en mutatie-onderhoud. Het opbouwen van een duurzame relatie staat daarbij centraal. Na een intensieve voorbereiding zijn we medio 2013 gestart met de selectie van onderhoudspartners voor het dagelijks onderhoud. Onze visie op ketensamenwerking betekende dat we niet meer op zoek waren naar de traditionele ‘aannemer van werk’, maar naar een onderhoudspartner met een specifiek kwaliteitsprofiel.

Per 1 januari 2014 start de ketensamenwerking met de drie onderhoudsbedrijven. Tegelijk willen we het inkoopproces professionaliseren. Prijsafspraken komen niet langer ad hoc tot stand. In plaats daarvan werken we aan de hand van een prijzenboek, waarin voor alle voorkomende werkzaamheden vaste prijzen zijn opgenomen. In het hele proces van het melden, uitvoeren en factureren van onderhoudswerk speelt ICT straks een grote rol. De drie onderhoudspartners halen de reparatieverzoeken rechtstreeks uit het klantenportal op. Aan de hand van standaardafspraken zorgen ze vervolgens ook voor de uitvoering.

Optimalisatie processen In 2013 hebben we de processen van het reparatieonderhoud, mutatieonderhoud en de totstandkoming van de meerjarenonderhoudsbegroting geoptimaliseerd. Een van de belangrijkste speerpunten hierin was het werken met zogenaamde proceseigenaren. Zij sturen het proces aan over de afdelingen heen. Daarnaast is ingezet op het automatiseren van de processen, zodat we onze klanten optimaal van dienst kunnen zijn. Zo is er vanaf 2014 een klantportaal voor reparatieverzoeken operationeel, waar huurders 24 uur per dag hun reparatieverzoek digitaal kunnen melden.

jaarverslag 2013

35

zo wonen zo werken

De geselecteerde onderhoudspartners nemen vervolgens met de huurders contact op voor een intakegesprek.

schappelijke groenvoorzieningen. Vixia zet hiervoor ca. 30 mensen in. Daarmee geven geeft ZOwonen nadrukkelijk invulling aan haar rol op het gebied van maatschappelijk verantwoord ondernemen.

4.6 Samen werken aan slimme inkoop Bouwen aan de toekomst Dagelijks onderhoud leent zich uitstekend voor ketengerichte samenwerking. Ten eerste vanwege de hoeveelheid projecten in het kader van reparatieonderhoud, mutatieonderhoud en WMO-aanpassingen. Ten tweede vanwege het repeterende effect. Hierdoor kunnen we een duurzame relatie met de onderhoudsbedrijven opbouwen en processen onderling afstemmen. Dit moet uiteindelijk leiden tot kostenreductie. De ketensamenwerking voor het dagelijks onderhoud is gebouwd op een digitaal woningopnamesysteem en het prijzenboek met bijbehorende standaard bestek. Het ontwikkelde woningopnamesysteem maakt slimme inkoop van wer-ken mogelijk én vormt de verbindende schakel tussen de afdeling Vastgoedbeheer en andere afdelingen van ZOwonen.

Contract met Vixia In 2013 hebben we ook een resultaatgericht contract met Vixia afgesloten voor het onderhoud aan gemeen-

Al deze doorontwikkelingstrajecten hebben geleid tot een nieuwe structuur van de afdeling: Het Nieuwe Vastgoedbeheer. In 2014 krijgt deze nieuwe structuur zijn definitieve invulling. Daarnaast staat 2014 in het teken van continu doorontwikkelen en verbeteren. Samen met onze partners bouwen aan een stabiele en professionele organisatie, die binnen de vooraf gestelde financiële kaders onze klanten van kwalitatief goede, maar betaalbare woningen voorziet.

4.7 Renovatie De kerntaak van ZOwonen is het behouden van betaalbare woningen en het creëren van een toekomstbestendig betaalbaar woningbezit. Dit bereiken we onder meer door renovatie van een groot deel van onze bestaande woningen. Vanzelfsprekend betrekken we bewonerscommissies in jaarverslag 2013

36

zo wonen zo werken het voorbereidingstraject. Zo inventariseren we in hoeverre er draagvlak is voor de plannen en welke wensen en behoeften er eventueel onder bewoners leven. We overleggen over wat wel en niet mogelijk is en wat de gevolgen zijn voor de huurprijs als we verzoeken van huurders . Als het renovatieplan tot stand is gekomen, starten we het overleg met de individuele huurders op. Daarbij streven we ernaar om de plannen zo op te stellen dat we met minimaal 70% van de huurders tot overeenstemming komen.

Sittard, 55 woningen Spoorkolonie In 2013 hebben we 56 eengezinswoningen in de Spoorkolonie deels gesloopt, gerenoveerd en herbouwd. Dit gebeurde op basis van een renovatie- en nieuwbouwplan dat tot stand is gekomen na intensief overleg met de bewoners. Daarbij zijn de bestaande karakteristieke voorgevels gehandhaafd. De woningen dateerden van 1921. Achter de oude voorgevels hebben we 55 huurwoningen gerenoveerd: 38 ruime eengezinswoningen (waarvan 18 met parkeren op eigen erf), 14 appartementen en 3 kleinere gezinswoningen. Alle woningen worden aangesloten op Het Groene Net zodra het netwerk in gebruik wordt genomen. Tot die tijd wordt het complex verwarmd via een tijdelijke stookvoorziening. De nieuwe woningen zijn vanaf 16 december gefaseerd in verhuur gegaan.

4.7.1 Renovatieprojecten in voorbereiding Sittard, 110 eengezinswoningen Achtbunder Voor Achtbunder hebben we in 2013 plannen uitgewerkt om 110 eengezinswoningen (bekend als de langswoningen) te renoveren. De renovatieplannen bestaan uit onderhoudswerkzaamheden, aangevuld met energetische ingrepen op verzoek van de huurders. Tijdens het overleg- en participatietraject rondom de wijkontwikkeling Mijn Zuid (Thienbunder, Achtbunder, Sanderbout) hebben de bewoners van Achtbunder gevraagd om te bekijken of we de isolatie in hun woningen kunnen verbeteren. Voor deze energetische ingrepen leggen we aan de huurders een huurverhoging voor. Hier staat een aanzienlijke energiebesparing tegenover. De totale woonlasten blijven per saldo dus gelijk en zullen in sommige gevallen zelfs dalen. In de eerste helft van 2013 hebben we de bewonersvertegenwoordiging geïnformeerd over de voorbereide plannen. Ook de huurdersbelangenvereniging Sittard-Munstergeleen is hiervan in kennis gesteld. Zij heeft positief geadviseerd op de plannen.

Spoorkolonie oude staat

Spoorkolonie December 2013 Begin 2014 bezoeken we alle 110 huishoudens individueel om het renovatievoorstel toe te lichten. Het voorstel bestaat uit: het vervangen van een deel van de kozijnen, het plaatsen van HR++ glas, het aanbrengen van brandwerende voorzieningen aan de woningscheidende wanden en het isoleren van het dak (daar waar huurders dit niet al zelf hebben gedaan).

Sittard, 132 woningen Eisenhowerflat 2 Het complex Eisenhowerflat 2 is een galerijflat (tweede in een rij van vijf) bestaande uit 132 woningen, gebouwd in 1968. In mei 2013 hebben we een startnotitie opgesteld om de haalbaarheid van renovatie te onderzoeken. Daarbij stellen we voor om aan de hand van een scenarioanalyse inzichtelijk te maken wat de (financiële) consequenties van de voorgenomen renovatie zijn. Vanwege technische noodzaak hebben we in 2012, vooruitlopend op de renovatieplannen, de lift reeds vervangen. De aanpak van Eisenhowerflat 2 wordt een pilotproject voor ketensamenwerking op het gebied van renovatie, met Ballast Nedam/Laudy/Bouwborg. Het tot stand brengen van de ketensamenwerking heeft in 2013 veel tijd gekost (partnerselectie en het maken van afspraken). Daarom zijn we pas in februari 2014 met de haalbaarjaarverslag 2013

37

zo wonen zo werken heidsstudie gestart. Deze studie hebben we samen met de ketensamenwerkingspartners uitgevoerd. Het doel is om uiteindelijk één scenario te kiezen. Daarnaast buigen de partners zich samen over de rol die bewoners gaan krijgen in het traject en het overleg met de bewonerscommissie. Daarbij gaat het niet alleen over het informeren van de bewoners over het proces en de stappen die gezet worden, maar ook over het terugkoppelen van de inhoudelijke beoordeling. Als de plannen haalbaar blijken, sturen we op uitvoering van de werkzaamheden in 2015.

Geleen, 100 woningen Gerardusstraat e.o In 2013 hebben we de mogelijkheden voor renovatie onderzocht voor een complex van 100 portieketagewoningen zonder lift in Geleen (verdeeld over zeven bouwblokken aan de Gerardusstraat, de Augustinusstraat en de Professor Keulersstraat). De woningen zijn gebouwd in 1967 en in 2005 van binnen gerenoveerd. Sindsdien ligt er een voornemen om ook de buitenschil van deze gebouwen op te waarderen. Op basis van de uitkomsten van de haalbaarheidsstudie komen we tot de volgende voorstellen: de balkons vervangen door nieuwe en grotere balkons, de entree vernieuwen en vergroten en over het gehele gebouw gevelisolatie en stucwerk aanbrengen. Dit levert een aanzienlijke esthetische en energetische verbetering op. In juni 2013 hebben we de voorgenomen plannen in de vorm van drie renovatievarianten (verschillende kleurstellingen) gepresenteerd aan een bewonersafvaardiging. De plannen zijn enthousiast ontvangen. Vervolgens hebben we deze schriftelijk aan de bewonersafvaardiging en huurdersbelangenvereniging Sittard-Munstergeleen voorgelegd. De HBSM heeft een positief advies afgegeven. Begin 2014 bespreken we de plannen verder met de bewonersafvaardiging. Daarnaast leggen we huisbezoeken bij de individuele huurders af. We lichten de plannen toe en vragen huurders om instemming met de renovatievoorstellen en de daarbij behorende huurverhoging. Pas daarna gaan we over tot definitieve besluitvorming. We hopen eind 2014 met de werkzaamheden te starten.

Sittard, 264 woningen Vrangendael In 2012 zijn we gestart met het voorbereiden van een haalbaarheidsstudie naar de renovatie van 264 portieketagewoningen in de Sittardse wijk Vrangendael.

We hebben de bewonersvertegenwoordiging die intussen was opgericht om als aanspreekpunt te fungeren, ingelicht over ons voorgenomen haalbaarheidsonderzoek. Het onderzoek is uiteindelijk vooruitgeschoven, omdat we meer tijd nodig hadden om tot een heldere kaderstelling te komen. Bovendien waren we op dat moment bezig met het voorbereiden en uitvoeren van een groot aantal andere projecten. In 2013 hebben we de bewonersvertegenwoordiging ingelicht over de vooruitgeschoven planning en het vervolg van de processtappen. Ook hebben we geïnventariseerd hoe de bewoners over het complex oordelen en welke wensen er eventueel zijn. Eind 2013 is bestuurlijk opnieuw opdracht gegeven om te onderzoeken welke ingrepen nodig zijn om de woningen nog 25 jaar te verhuren en of dit technisch en financieel haalbaar is. Begin 2014 stellen we de bewonersvertegenwoordiging op de hoogte van de stand van zaken en de vervolgstappen.

Kamers met kansen De gemeente Sittard-Geleen is met Woonpunt en diverse zorginstellingen een traject gestart voor de realisatie van het project ‘Kamers met Kansen’. Woonpunt heeft uiteindelijk afgezien van realisatie, waarna ZOwonen het project heeft overgenomen vanwege het maatschappelijke belang. Voor het project Kamers met Kansen wordt een pand aan de Oude Markt gerenoveerd. Er komen tien studio’s/ kamers, die worden verhuurd aan jongeren van 18 tot 25 jaar met problemen thuis, op school en/of werk. In een positieve omgeving en met individuele coaching gaan zijn op zoek naar werk of een opleiding. De inzet is dat de jongeren na anderhalf tot twee jaar zelfstandig verder aan hun toekomst gaan bouwen. De filosofie achter Kamers met Kansen is dat jongeren zich even niet om hun huisvesting hoeven te bekommeren en zich kunnen richten op hun persoonlijke ontwikkeling. Op deze manier krijgen zij een (nieuwe) kans. Het project duurt vooralsnog vijf jaar. Daarna wordt bekeken of en zo ja, op welke wijze we een blijvende invulling kunnen geven aan deze woonvorm. Eind 2013 zijn we gestart met de renovatiewerkzaamheden. Vanaf Maart 2014 zijn de kamers beschikbaar voor verhuur.

jaarverslag 2013

38

zo wonen zo werken 4.8 Nieuwbouw Door de vele interne en externe ontwikkelingen, waaronder de verhoogde lastendruk vanuit de overheid, staan de bouwwereld onder druk. Toch heeft ZOwonen in 2013 fors geïnvesteerd in de bouw van verschillende projecten in de dure en sociale huur. We zoeken voortdurend naar creatieve en innovatieve manieren om de investeringsbedragen te verlagen. Twee belangrijke middelen die we inzetten zijn slimmere bouwmethoden (nieuwbouw) en nieuwe samenwerkingsvormen (nieuwbouw/renovatie). Op basis van conceptueel bouwen (korte doorlooptijd projecten en lagere stichtingskosten) en ketensamenwerking (meer kwaliteit, lagere bouwkosten en exploitatielasten) zoeken we binnen de gestelde financiële kaders gezocht naar een optimale prijs-kwaliteitverhouding met een gunstige exploitatie. Zoals al aangeven lopen op dit moment twee pilotprojecten ketensamenwerking: de realisatie van een woonzorgcomplex in centrum Sittard (nieuwbouw) en Eisenhowerflat 2 (renovatie). In 2013 hebben we hiervoor een visiedocument opgesteld en in 2014 volgt een plan van aanpak. Daarin hebben we met name de interne verankering van ketensamenwerking vastgelegd en de noodzaak om de ketensamenwerking bedrijfsbreed op te pakken. Op het gebied van renovatie hanteren we sinds 2012 het volgende beleid: de investering die we doen om de kwaliteit in een complex te verbeteren, berekenen we, indien mogelijk, door in een huurverhoging. Daarmee verdienen we de investering geheel/grotendeels terug. Voorafgaand aan een project leggen we het renovatievoorstel en de daarbij behorende huurverhoging voor aan de huurders. In 2014 passen we deze werkwijze voor het eerst toe bij twee renovatieprojecten (110 eengezinswoningen Achtbunder en 100 portieketagewoningen Gerardusstraat).

4.8.1 Opgeleverde projecten Sittard, 30 appartementen Rosa Toren Zitterd Revisited Sittard ZOwonen kocht dit project met 30 appartementen in het hogere huursegment (> € 750 inclusief ondergronds parkeren) van de bouwcombinatie Laudy- van Wijnen. Het complex ligt in het centrum en telt 30 huurappartementen, 9 koopappartementen en 1 commerciële ruimte. ZOwonen verhuurt de 30 huurwoningen. Het complex is in februari 2013 in exploitatie genomen.

Eind 2013 waren er 29 woningen verhuurd.

Rosa Toren - Sittard

Sittard, 13 appartementen Molenbeek-West In Molenbeek-West, aan de Hemelsley in Sittard, was een locatie beschikbaar voor de realisatie van een appartementengebouw. Deze locatie was vrijgehouden om als integraal onderdeel van het centrumplan Molenbeek te kunnen dienen. Door het uitblijven van afspraken over het centrumplan, heeft ZOwonen besloten op deze locatie een solitair project te realiseren. Het appartementengebouw telt, verdeeld over vier bouwlagen, 11 huurappartementen in de sociale huursector en 2 appartementen op de bovenste laag met een groot dakterras. In januari 2013 is het complex in exploitatie genomen.

Proosdijveld - Beek

Beek, 30 appartementen Proosdijveld/Onze Lieve Vrouweplein Op de locatie van de voormalige Onze Lieve Vrouwekerk in Beek hebben we 30 appartementen sociale huur gerealiseerd met een grote diversiteit aan appartementen qua afmetingen. Het binnenterrein van het complex hebben we aangelegd als een mooie groene tuin. In het kader van duurzaam en energiezuinig bouwen, worden de woningen in de toekomst aangesloten op Het Groene Net. Hiermee verbetert de EPC-waarde en kan de energiebesparing oplopen tot 15% ten opzichte van reguliere woningen met een cv-ketel. De woningen zijn in oktober 2013 in exploitatie genomen. jaarverslag 2013

39

zo wonen zo werken Sittard, 53 woningen E. van Barstraat In het centrum van Sittard hebben we in 2013 een gecombineerd complex gebouwd van 40 huurappartementen en 13 eengezinswoningen. Het complex is voorbereid voor mogelijke toekomstige aansluiting op Het Groene Net. Het project wordt gefaseerd opgeleverd. De eerste appartementen zijn december 2013 in exploitatie genomen en gereed voor verhuur. Voor de koopwoningen zijn tot nu toe nog geen kopers gevonden. Om die reden hebben we besloten de koopwoningen in de verhuur weg te zetten.

Samenwerken aan leefbare wijken Geleen, 21 woningen Burgemeester Lemmenstraat Buro5 Maastricht heeft in juni 2010 een stedenbouwkundige visie voor de Burgemeester Lemmensstraat opgesteld. Daarmee kunnen we een nieuwe invulling geven aan open plekken en locaties waar verouderde en te renoveren gebouwen staan. Inmiddels hebben we verschillende complexen gesloopt om plaats te maken voor nieuwbouw. Als eerste in de reeks van nieuwbouwontwikkelingen hebben we de bouw van 9 + 12 eengezinswoningen in de sociale huursector opgepakt. De woningen zijn gebouwd volgens een snelbouwconcept van Jongen bouw. Hierdoor bedroeg de bouwtijd slechts 5 maanden, inclusief het aanleggen van de infra rondom de woningen. De woningen zijn in december 2013 in exploitatie genomen.

Sittard, 16 appartementen Thienbunder

E. van Barstraat - Sittard

Sittard, 12 woningen Spoorkolonie In 2013 hebben we 56 eengezinswoningen in de Spoorkolonie deels gesloopt gerenoveerd en herbouwd. Dit gebeurde op basis van een renovatie- en nieuwbouwplan dat tot stand is gekomen na intensief overleg met de bewoners. Daarbij zijn de bestaande karakteristieke voorgevels gehandhaafd. De woningen dateerden van 1921.

In Thienbunder (onderdeel van herstructureringsgebied Mijn Zuid, bestaande uit Thienbunder, Achtbunder, Sanderbout), zijn in 2010 en 2012 in totaal 232 woningen gesloopt. Op basis van de stedenbouwkundige visie voor Mijn Zuid zijn we gestart met de realisatie van een appartementengebouw met 16 huurappartementen. Dit gebouw vormt het startpunt van de nieuwbouwontwikkeling binnen Mijn Zuid. Het gebouw heeft een uitstraling die past bij het beeldkwaliteitsplan. Hierin is vastgelegd dat Thienbunder wordt ingevuld op basis van het thema ‘het witte wonen in een parkachtige setting’. In december 2013 is het complex in exploitatie gegaan.

Binnen de stedenbouwkundige driehoek van de Spoorkolonie zijn nog eens 15 woningen gesloopt, daterend uit 1931. Hiervoor in de plaats hebben we 12 nieuwe eengezinswoningen in de sociale huursector gebouwd. op basis van een snelbouwconcept. De woningen zijn in een periode van 3 maanden gebouwd en klaargemaakt voor verhuur. Alle woningen worden aangesloten op Het Groene Net zodra het netwerk in gebruik wordt genomen. Tot die tijd wordt het complex verwarmd via een tijdelijke stookvoorziening. De woningen zijn vanaf 16 december gefaseerd in verhuur gegaan.

Thienbunder - Sittard

jaarverslag 2013

40

zo wonen zo werken 4.8.2 Projecten in uitvoering Geleen, 41 appartementen Burgemeester Lemmensstraat Aan de Burgemeester Lemmenstraat in Geleen zijn we in oktober 2013 gestart met de bouw van twee appartementengebouwen. De situering en positionering van deze gebouwen (20 + 21 huurappartementen) zorgen voor pleinvorming. Hierdoor zal het verkeer in dit gebied langzamer rijden. De woningen worden in de toekomst aangesloten op Het Groene Net, tot die tijd krijgen ze een tijdelijke stookvoorziening. De planning is dat de woningen in december 2014 worden opgeleverd.

4.8.3 Projecten in voorbereiding Sittard, 150 appartementen woonzorgcomplex Zitterd Revisited fase 1 In samenwerking met Orbis hebben we in 2012 gezocht naar een locatie waar we wonen kunnen combineren met zorg-, verzorgd en zorggeschikt wonen. Orbis heeft behoefte aan 48 PG-plaatsen (psychogeriatrisch) en ZOwonen wil 150 appartementen realiseren voor senioren die een (potentiële) zorgvraag hebben. Onze voorkeurslocaties zijn de drie nog te ontwikkelen bouwvlakken in het plan Zitterd Revisited fase 1 aan de Odasingel te Sittard. Momenteel wordt onderzocht in welke mate de provincie eveneens een bijdrage in de haalbaarheid van het project kan leveren. Dit plan is voor ons een van de twee pilotprojecten op het gebied van ketensamenwerking. Onze partners daarbij zijn: Orbis, gemeente, aannemer, architect en andere partners in de totale bouwketen. De oorspronkelijke planning was om in 2015 te starten met de bouw. In verband met het oplossen van financiële vraagstukken bij de verschillende partijen is de planning nu opgeschoven naar start bouw in 2016.

Beek, 30 woningen in de voormalige Carmelitessen kloostertuin In de kloostertuin van het voormalig klooster van de Carmelitessen in Beek (Carmelstraat) hebben we een koopintentie getekend met een ontwikkelaar. ZOwonen koopt daarmee 18 grondgebonden huurwoningen en 12 patio huurwoningen aan. Als we met de ontwikkelaar tot overeenstemming komen over de randvoorwaarden, kan de bouw in 2014 starten, met oplevering in 2015. De woningen worden aangesloten op het Groene Net.

Samenwerken aan leefbare wijken onderdeel zou uitmaken van de centrumplanontwikkeling van de kern Susteren. In 2011 hebben we besloten om de locatie zelfstandig te ontwikkelen voor de doelgroep senioren. In 2012 hebben we plannen ontwikkeld voor de bouw van 16 huurappartementen. De gemeenteraad heeft in 2013 het nieuwe bestemmingsplan vastgesteld. Omwonenden hebben hiertegen bezwaar aangetekend, waarvan één gegrond is verklaard door de Raad van State (RvS). Het bezwaar had betrekking op de bezonning en schaduwvlakken. De gemeente heeft vervolgens een bezonningsstudie uitgevoerd. Hieruit bleek dat er voldaan wordt aan de gestelde norm en dat er geen aantasting is van het leef- en woongenot. Het bestemmingsplan kan nu dus onherroepelijk worden verklaard. De vertraging die door deze procedure is ontstaan, leidt ertoe dat de bouw niet in 2013 is gestart. Naar verwachting gaat de bouw in de tweede helft van 2014 van start.

Sittard, 29 eengezinswoningen + 8 patiowoningen Thienbunder Na de bouw van 16 huurappartementen in Thienbunder in 2013, gaan we in 2014 verder met de realisatie van 29 eengezinswoningen en 8 patiowoningen. Net als de appartementen bouwen we ook deze huurwoningen volgens het thema ‘het witte wonen in een parkachtige setting’. Ook hier maken we gebruik van het snelbouwconcept; naar verwachting start de bouw in april 2014 en vindt oplevering in oktober 2014 plaats.

4.9 Verkoop Voor ZOwonen is de verkoop van woningen een belangrijke activiteit. Opbrengsten uit verkoop zijn nodig om toekomstige investeringen mogelijk te maken. Denk aan de immense herstructureringsopgave ende financiering van de verhuurdersheffing. Verder draagt de verkoop van huurwoningen bij aan de verbetering van het woonen leefklimaat in buurten en stimuleert het eigen woningbezit onder huurders. ZOwonen verkoopt de woningen tegen marktconforme prijzen. De uitgangspunten liggen vast in het verkoopbeleid. We streven ernaar om jaarlijks minimaal 50 woningen te verkopen.

Susteren, 16 appartementen WBC-locatie (voormalig WoonBegeleidingsCentrum) ZOwonen heeft al lange tijd het oude gezinsvervangend tehuis in Susteren in eigendom. Jarenlang was het de bedoeling dat deze locatie op een of andere wijze

In 2013 zijn in 46 woningen en 5 overige verhuureenheden getransporteerd en verkocht met een totale verkoopopbrengst van € 4,6 miljoen. jaarverslag 2013

41

zo wonen zo werken

Samenwerken aan leefbare wijken

4.10 Cijfers woningvoorraad Bouwjaarklasse

Gemeente Beek

Gemeente Brunssum

Gemeente Echt-Susteren

Gemeente Onderbanken

Gemeente Schinnen

Gemeente Sittard-Geleen

Eindtotaal

1945 en eerder

25

0

0

0

41

329

395

1946 - 1959

141

14

124

45

141

1.850

2.315

1960 - 1969

491

6

244

25

89

2.501

3.356

1970 - 1979

138

0

278

37

210

1.706

2.369

1980 - 1989

226

0

206

50

242

1.929

2.653

1990 - 1999

198

0

68

19

90

895

1.270

2000 en later

163

0

151

5

111

1.108

1.538

Eindtotaal

1.382

20

1.071

181

924

10.318

13.896

Woningtype

Gemeente Beek

Gemeente Brunssum

Gemeente Echt-Susteren

Gemeente Onderbanken

Gemeente Schinnen

Gemeente Sittard-Geleen

Eindtotaal

Meergezins-

795

0

209

0

200

3.450

4.654

149

9

185

12

155

3.258

3.768

438

11

675

168

564

3.605

5.461

0

0

2

1

5

5

13

Eindtotaal

1.382

20

1.071

181

924

10.318

13.896

Gemeente

Woningen en wooneenheden

Overige eenheden*

Eindtotaal

Beek

1.382

185

1.567

Brunssum

20

0

20

Echt-Susteren

1.071

34

1.105

Onderbanken

181

1

182

Schinnen

924

32

956

Sittard-Geleen

10.318

1.078

11.396

Eindtotaal

13.896

1.330

15.226

woning met lift Meergezinswoning zonder lift Eengezinswoning geschakeld Eengezinswoning vrijstaand

Woningen in

* Garages, parkeerplaatsen, winkels, bedrijfsruimtes, strategische aankopen enz.

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

13.363

13.308

13.362

13.428

13.502

13.591

13.713

13.761

13.878

533

530

482

489

353

361

372

334

326

1.103

1.063

1.082

1.081

1.054

1.097

1.036

1.002

1.003

227

233

205

283

171

141

128

126

128

15.226

15.134

15.131

15.281

15.080

15.190

15.249

15.223

15.335

exploitatie Wooneenheden in exploitatie Garages en parkeerplaatsen Overige verhuureenheden Totaal aantal verhuureenheden

jaarverslag 2013

42

zo wonen zo zijn wij

5. Samen werken aan ZOwonen 5.1 ZOwonen een organisatie in ontwikkeling In het najaar 2012 is het project ZObeter van start gegaan. Het betreft een aantal samenhangende projecten met een looptijd van drie jaar met als doel onze organisatie professioneler, slagvaardiger en daarmee efficiënter te maken. De beoogde besparing bedraagt ruim € 5 miljoen op jaarbasis. In 2013 zijn flinke stappen gezet. Een tussentijdse evaluatie wijst uit dat we goed op weg zijn om in 2015 de gestelde doelstellingen te halen. Er moeten echter nog enkele stappen gezet worden. ZOwonen vervult een maatschappelijke functie, maar moet daarnaast haar taken zo doelmatig en efficiënt mogelijk uitvoeren. Elke euro die we besparen op de organisatie komt immers ten goede aan de uitvoering van onze kerntaak: het zorgen voor goede en betaalbare woningen voor mensen met een inkomen tot € 34.000. De externe druk is voor ons een extra stimulans om met ZObeter onverkort door te gaan op de ingeslagen weg. Wat houdt de externe druk in? Denk aan de verhuurdersheffing van de overheid (voor ZOwonen € 200.000 oplopend naar ruim € 7 miljoen per jaar) en de saneringsheffing (circa € 3,0 miljoen). We willen er alles aan doen om deze financiële tegenvallers zelf zoveel mogelijk op te vangen door kosten te besparen.

Zo hoeven we deze heffing niet door te berekenen aan onze huurders en hen belasten met een forse huurverhoging. Niet voor niets hebben we in 2013 afgezien van de inkomensafhankelijke huurverhoging. Een andere ontwikkeling die ons noodzaakt de organisatie aan te passen is van demografische aard. De bevol-king in ons werkgebied krimpt. Maar op deze trend moeten we als organisatie wel anticiperen. Op dit moment heeft ZOwonen bijna 14.000 woningen. Naar verwachting zal dit aantal in de toekomst dalen. Daar past een organisatie bij die compacter en wendbaarder is.

Meer vertrouwen, minder controle ZObeter maakt van ZOwonen een organisatie waarin mensen eigen verantwoordelijkheid nemen en professioneel werken aan het vervullen van de kerntaak. Vanaf 2015 leidt dit tot een beoogde kostenbesparing van ruim € 5 miljoen (prijspeil 2012). Dat resultaat bereiken we via een samenspel van maatregelen op het vlak van HRM, ICT en organisatieverandering. De belangrijkste besparing in ZObeter is die op de salariskosten door middel van een formatiereductie van 20%. Maar het gaat zeker niet enkel om een afslankingsoperatie. ZObeter vraagt het nodige van de ontwikkeling van medewerkers, en daarmee van de organisatiecultuur, stijl van leidinggeven en het HRM-beleid. jaarverslag 2013

43

zo wonen zo zijn wij Leidinggevenden moeten beter dan nu in staat zijn om duidelijk te maken wat er van medewerkers wordt verwacht en waarop ze worden beoordeeld. Bij voorkeur zodanig dat de ruimte waarbinnen medewerkers hun werk kunnen doen, wordt vergroot. Dat vraagt om meer resultaatgerichte sturing en sturing op competenties. Ook vraagt het om een cultuur waarin leidinggevenden en medewerkers meer met elkaar in gesprek gaan. Meer vertrouwen en minder controle zijn hier de sleutelbegrippen. Daarnaast voeren we kwaliteitsmetingen uit om vast te stellen in hoeverre medewerkers voldoen aan de te stellen kwaliteitseisen. Mocht de geboden kwaliteit niet overeenstemmen met de gevraagde kwaliteit, zullen wij hen faciliteren met opleidingen.

Uitbesteden onderhoud Professioneler werken vraagt daarnaast om een organisatie die slanker en slimmer is ingericht. Op dat vlak hebben we inmiddels een aantal aansprekende resultaten bereikt. De meest ingrijpende maatregel betreft het uitbesteden van onze onderhoudsdienst. Deze voerde circa 40 procent van al het niet-planmatig onderhoud uit. Deze beslissing is genomen na een grondige kostenbatenanalyse, uitgevoerd door KPMG. De analyse wijst uit dat het uitbesteden van onderhoud (mutatie en reparatie) een besparing oplevert van € 500.000 tot € 600.000 per jaar. Uiteraard heeft deze beslissing ingrijpende personele gevolgen: 24 medewerkers, voornamelijk vaklieden in de bouw, verloren hun baan bij ZOwonen. Het is dan ook begrijpelijk dat deze beslissing de nodige emoties en weerstand opriep. Niet alleen bij de ondernemingsraad, maar ook bij andere stakeholders, zoals de gemeenteraad van Sittard-Geleen. Op basis van goede gronden en juiste argumenten hebben we toch besloten deze beslissing door te zetten. We zijn ervan overtuigd dat de kwaliteit van het onderhoud gewaarborgd is. En met een goed sociaal plan zijn de gevolgen voor het personeel opgevangen. Dat laatste blijkt ook al in de praktijk: alle medewerkers hebben ander werk gevonden. Circa vijf medewerkers gaan aan de slag bij één van de drie onderhoudsaannemers.

5.2 Resultaten 2013 In 2013 hebben we als organisatie stappen gezet die invulling geven aan de doelstellingen in het ondernemingsplan. De volgende acties en resultaten zijn in dat verband van belang:

jaarverslag 2013

44



Strategie & beleid In 2013 hebben we de kaders opgesteld voor wonen en zorg, inclusief het uitvoeringsprogramma. Ook de gebiedsvisies hebben vorm gekregen. Bovendien zijn we gestart met het schetsen van de kaders voor integraal huurbeleid. Naar aanleiding van de visitatie hebben we aanbevelingen geïmplementeerd. Zo hebben we themabijeenkomsten voor onze relaties georganiseerd. Tot slot is de strategische communicatievisie vastgesteld.

      

12 53 30 16 21 13 30

woningen Spoorkolonie; woningen E. van Barstraat; appartementen Proosdijveld; appartementen Thienbunder; eengezinswoningen Burgemeester Lemmensstraat; appartementen Hemelsley; appartementen Rosatoren.

Vastgoedbeheer HRM Ook op HRM-gebied was 2013 een bewogen jaar. Met name de begeleiding en ondersteuning van de organisatie in het kader van ZObeter vroeg veel inspanningen. Dit geldt ook voor het herijken van het functiehuis en loongebouw én onze visie op Arbozorg. Daarnaast hebben we de kaders bepaald voor strategisch HRM en het competentiemanagement. We hebben flinke stappen gezet bij de implementatie van het strategisch opleidingsbeleid en de strategische opleidingsplannen. Ook hebben we diverse activiteiten georganiseerd in het kader van het management developmenttraject. Meer daarover in paragraaf 5.3.

Klant Op het gebied van dienstverlening hebben we gewerkt aan verbeteringen bij het Klantcontactcentrum (KCC) en is er een KWH-meting verricht. Daarnaast ging de uitvoering van het sociaal programma Stadbroek onverminderd door. Dit geldt ook voor het versterken van de bewonersparticipatie in de wijken, zoals Sanderbout/ Thienbunder en de Spoorkolonie. Net als in 2012 stond ook de verkoop van vijftig bestaande huurwoningen op het programma.

Voor Vastgoedbeheer stond de optimalisering van de meerjarenonderhoudsbegroting centraal in 2013. Daarin hebben we ook al een aantal concrete stappen ondernomen: het uitwerken van de visie op ketensamenwerking voor dagelijks onderhoud, het selecteren van de ketenpartners en een succesvolle outsourcing van onze eigen onderhoudsdienst. Ook de nieuwe processen voor niet-planmatig onderhoud zijn geïmplementeerd. Verder zijn het Handelingskader Onderhoud (HKO) en het beleid Huurdersonderhoud herijkt, bovendien hebben we de kwaliteitsniveaus voor bestaande bouw in relatie tot vastgoedsturing uitgewerkt. Tot slot hebben we nieuw beleid geformuleerd op de thema’s Veiligheid (brandveiligheid, open verbrandingstoestellen, veilig werken op hoogte), Asbest en Legionella (VAL) en op het thema Duurzaamheid en Energie (DE).

Bedrijfsvoering Een tijdige afrekening van de servicekosten, intensievere aandacht voor de planning & control cyclus en het verbeteren van de managementinformatie waren aandachtspunten voor Bedrijfsvoering. Daarnaast hebben we het financieel beleid herijkt en ingebed in de begroting, Bovendien stond een inkrimping van de afdeling op het programma.

Vastgoedontwikkeling Op basis van de resultaten van conceptueel bouwen, hebben we een ontwikkelslag gemaakt in het Programma van Eisen voor de nieuwbouw; de stichtingskosten voor eengezinswoningen en patiowoningen zijn gereduceerd. Daarnaast zijn we begonnen met een pilotproject waarin we voor het eerst aan de slag gaan met ketensamenwerking: de renovatie Eisenhowerflat 2 in Sittard. Ook waren we betrokken bij de opstart van Het Groene net. Bij een aantal nieuwbouwprojecten (Spoorkolonie, E. van Barstraat, Thienbunder) zijn voorzieningen aangelegd om de woningen op dit duurzame energieleveringssysteem aan kunnen te sluiten. Tot slot hebben we een aantal nieuwbouwprojecten opgeleverd:

Control In 2014 hebben we het risicomanagement uitgewerkt naar tactisch en operationeel niveau en ingebed in de risicomanagementtool. Daarnaast hebben we diverse operational internal audits uitgevoerd en de maatregelen naar aanleiding daarvan geïmplementeerd. Ook stonden er audits rondom het verhuurproces, woningverkopen en HRM op het programma. Op basis van de uitkomsten hebben we in samenspraak met de afdelingen actieplannen opgesteld die tot verbetering van deze processen moeten leiden. Het huurproces is ook herijkt. De doelstellingen hierbij waren efficiëncy en effectiviteit ondersteund door geautomatiseerde toepassingen. Het verhuisproces is opnieuw vastgesteld en ook de verbeteringen zijn geheel in de organisatie doorgevoerd. jaarverslag 2013

45

zo wonen zo zijn wij Verder hebben we het programmamanagement verricht voor een aantal projecten: outsourcen onderhoudsdienst, optimalisatie processen VGB, invoeren prijzenboek en centraliseren inkoop. De processen VGB zijn succesvol afgerond, waarbij de afdeling gereed is gemaakt voor de implementatie in 2014. Voor de centrale inkoop hebben we het raamwerk opgetekend. De verdere uitwerking hiervan vindt in 2014 plaats. programmamanagement verricht voor de projecten;

ZOwonen staat in 2014 voor nieuwe uitdagingen en de doorontwikkeling van prestaties uit 2013. De uitdagingen voor 2014 bestaan onder andere uit:

Samen werken aan ZOwonen Ook is er aandacht voor het verankeren van onderhoud bij investeringsbeslissingen, het inventariseren van het interieur van niet-geïnventariseerde woningen en het ontwikkelen van unieke plattegronden per woning.

Bedrijfsvoering Bedrijfsvoering richt zich ook in 2014 op het verbeteren van de efficiency van de processen, het invullen van de formatiekrimp en de optimalisatie van de managementinformatie. Verder wordt het financieel beleid vastgesteld en het investeringsstatuut herijkt. Tot slot bieden we ondersteuning bij het project Vastgoedsturing 2015.

HRM Strategie & beleid De kaders van het strategisch voorraadbeleid worden verder uitgewerkt, daarnaast gaan we de herijking van dit beleid verder voorbereiden. Het vaststellen van het beleid en de actieplannen voor onder meer duurzaamheid, asbest en brandveiligheid staat eveneens op de rol voor 2014. Dit geldt ook voor het opstellen en afronden van de gebiedsvisies en het voorbereiden van de visitatie. Andere onderwerpen die komend jaar spelen: social mediastrategie, reputatiemanagement, nieuw intranet en een vernieuwde website.

Klant Net als in 2013 ligt ook komend jaar de nadruk op de herijking van de klantvisie, doorontwikkeling van het Klantencontactcentrum (KCC), bewonersparticipatie in de herstructureringsgebied en de verkoop van vijftig bestaande huurwoningen.

Vastgoedontwikkeling In Achtbunder gaat het eerste nieuwbouwproject van start: de bouw van 15 patiowoningen. Daarnaast staan de renovatie van 110 eengezinswoningen in Achtbunder en 100 portieketagewoningen in de Gerardusstraat op de planning. Voor de start hiervan leggen we eerst huisbezoeken af. Ook voor de renovatie van 132 galerijwoningen Eisenhowerflat 2 en 264 portieketagewoningen in Vrangendael starten we het overleg met de huurders op.

Vastgoedbeheer

Komend jaar wordt het plan van aanpak voor integraal HRM uitgevoerd, dit geldt ook voor het cultuurtraject (communicatie in samenwerking). Daarnaast stellen we nieuwe functieprofielen op en gaan we het functiegebouw beschrijven (functiebeschrijving en -waardering). Vanzelfsprekend blijven we de maatregelen die genomen zijn/worden in het kader van ZObeter monitoren.

Control Op het gebied van risicomanagement en procesmanagement gaan we de verbinding tussen deze twee onderdelen tot stand brengen. Ook gaan we de klantgerichte (primaire) processen voor de afdelingen klant, VGB en bedrijfsvoering vastleggen in BWise. Dit geldt deels ook voor de ondersteunende processen zoals HRM en ICT. De volgende audits staan in het jaarplan: managementinformatie, processen planmatig en niet-planmatig onderhoud en de effectiviteit van het vernieuwde verhuisproces, aangevuld met een beoordeling van de maatschappelijke processen. Een belangrijk punt is het direct leiding geven aan de strategisch inkoper en de centrale inkooporganisatie. Daarbij gaan we vooral sturen op het inrichten en bemensen van de afdeling, beleid en processen. Ook geeft Control leiding aan de afdeling ICT, waarbij de herinrichting van de afdeling een belangrijke doelstelling is. De continuïteit en kwaliteit vragen om verbetering en de afdeling wordt gereed gemaakt voor outsourcing. Daarnaast stellen we een strategisch Informatiebeleidsplan op. Bovendien voeren we het programmamanagement voor de klanten aannemersportalen.

Voor Vastgoedbeheer krijgt een aantal in 2013 ingezette trajecten komend jaar concreet vorm: de optimalisatie van de meerjarenonderhoudsbegroting, een plan van aanpak voor het beleid VAL/DE, de nieuwe afdelingsstructuur (Het Nieuwe Vastgoedbeheer) en het Klantportaal voor reparatieverzoeken.

jaarverslag 2013

46

zo wonen zo zijn wij 5.3.


Organisatiestructuur en koers

Organogram ZOwonen 2013 DirecteurBestuurder Strategie en beleid

Control

Vastgoedontwikkeling

Klant

Wonen

Juridische zaken

Marketing en communicatie

Human resource management

Vastgoedbeheer

Bedrijfsvoering

Team Verhuur

Team Leefbaarheid

Projectrealisatie

Beheer

Facilitaire zaken

Planning en Rapportage

Team Herstructurering

Reparatie- en mutatiecentrum

Projectontwikkeling

Reparatie- en mutatiecentrum

ICT

Administraties

Staf

Klant Contact Center

Onderhoudsdienst

Koers Om de ontwikkelingsrichting van de afdelingen helder te krijgen, en daarmee verder invulling te geven aan het ondernemingsplan, zijn vooraf de kernactiviteiten per afdeling bepaald. Op basis van de kerntaken is de noodzakelijke kwantitatieve formatieve omvang vastgesteld die nodig is om deze kerntaken te kunnen uitvoeren. Maar voor ZOwonen als organisatie is niet alleen de kwantitatieve samenstelling van het personeelsbestand belangrijk, maar vooral ook de kwalitatieve samenstelling. ZOwonen wil daarom gericht investeren in de kwaliteit van haar medewerkers. Om dit mogelijk te maken zijn ‘strategische afdelingsplannen’ (meerjarig) opgesteld worden. Gekoppeld aan de strategische afdelingsplannen is het strategisch opleidingsbeleid samengesteld. In het opleidingsbeleid en bijbehorende opleidingsfaciliteiten gaat het niet alleen om kennisontwikkeling, maar ook om competentieontwikkeling, passend bij onze cultuur en besturingsfilosofie van Integraal Management. We kiezen duidelijk voor de ontwikkeling van onze mensen om als totale organisatie ZObeter te worden. Voor de HR-strategie is de toekomstige ‘foto van de organisatie’ richtinggevend.

In 2015 heeft ZOwonen als onderscheidende organisatie-eigenschappen: 1. ondernemende medewerkers die klant en resultaatgericht zijn 2. managers met een coachende managementstijl 3. kritische succesfactoren worden door vertaald op operationeel niveau en de organisatie stuurt daar op 4. duidelijke sturingsinformatie op management niveau 5. biedt ruimte aan verborgen talent en innovatieve potenties van medewerkers 6. die ondanks de persoonlijke resultaatverplichtingen ook gezamenlijk met alle medewerkers voor het succes wil gaan 7. de primaire, ondersteunende en sturende processen duidelijk in beeld 8. weet wie voor welke resultaten verantwoordelijk is en heeft daarbij helder hoe de bevoegdheden zijn verdeeld 9. hanteert een heldere resultaatgerichte functionerings- en beoordelingssystematiek 10. houdt nadrukkelijk rekening met de medewerkerstevredenheid 11. is vanuit resultaatgerichtheid in staat om constant te verbeteren en te leren (een transparante meeten verbetersystematiek)

jaarverslag 2013

47


Strategisch HRM De strategische bijdrage van HR richt zich op de componenten van cultuur, kennis, attitude en managementstijl. Doel is om de professionele kwaliteit van medewerkers op het niveau te brengen dat is afgeleid van de ondernemingsdoelstellingen (vastgelegd in het Ondernemingsplan 2012 - 2015 en aangevuld met ZObeter van najaar 2012 ) en voor de periode tot eind 2015 uitgewerkt in de strategische afdelingsplannen van voorjaar 2013. De kwaliteit wordt bepaald door de vakbekwaamheid én competenties in termen van houding en gedrag. Het vertalen van deze strategische bijdrage naar de verschillende HR–beleidsvelden vindt plaats door de inzet van managementmethodieken. Gekozen methodieken zijn performance management en competentiemanagement. Performance management biedt aanknopingspunten om gerichter te sturen op wenselijke prestaties. Naast performance management geeft competentiemanagement de mogelijkheid om gericht te sturen op de wenselijke cultuur en attitude en vaardigheden van managers en medewerkers. Door het identificeren van de benodigde competenties en hier gericht op te sturen op de verschillende HR–beleidsvelden wordt gestructureerd richting gegeven aan de organisatieontwikkeling. In het geval van ZOwonen zijn dat de kerncompetenties klantgericht, resultaatgericht, samenwerking en verantwoordelijkheid nemen.

Middels een ontwikkel/assessment instrument (kwaliteitstoets) wordt voor alle medewerkers in beeld gebracht in hoeverre er een afstand is tussen de gevraagde en de geboden kwaliteit. De vereiste kwaliteit is afgeleid van de ondernemingsdoelen die hun vertaling hebben gekregen in strategische afdelingsplannen. Met behulp van dit instrument wordt de kwaliteit jaarlijks gemeten en kan de ontwikkeling daarin worden vastgesteld. De uitkomsten van deze kwaliteitstoets zijn voor de medewerker en de leidinggevende het handvat om te bepalen welke stappen gezet moeten worden om de kwaliteit op het gewenste niveau te brengen. Afspraken hierover worden structureel ingebed in de RGW cyclus en zijn tevens input voor het strategisch opleidingsplan. Een correcte uitvoering van de RGW cyclus is van groot belang voor de ontwikkeling van medewerkers naar het gewenste kwaliteitsniveau. Daarbij gaat het niet alleen om kennis en vaardigheden maar ook om houding en gedrag. Een van de belangrijkste aandachtspunten is het ontwikkelen van eigen verantwoordelijkheid van medewerkers. In 2014 zal er middels interne audits op worden toegezien dat niet alleen alle gesprekken met de medewerkers zijn gevoerd maar ook op de inhoud van de besprekingen.

jaarverslag 2013

48


Realisatie in 2013 





De strategische afdelingsplannen en jaarplannen zijn opgesteld, vastgesteld en operationeel. In deze plannen zijn opgenomen op welke strategische doelen de eigen afdeling een bijdrage moet leveren.



Voor alle medewerkers zijn resultaatgerichte functieprofielen opgesteld en vastgesteld. Aansluitend worden competentieprofielen opgesteld.



In overleg met de OR wordt een aanpassing van de RGW-cyclus voorbereid. Door toevoeging van een objectieve en subjectieve kwaliteitstoetsing kan gedragsontwikkeling) worden gerealiseerd.



Sturingsinformatie en rapportages zijn opgesteld en vastgesteld.



Voor het cultuurveranderingstraject ANDERS zijn binnen de organisatie ca. 10 kritische bedrijfsprocessen gedetecteerd. In 2de kwartaal zijn we opgestart met 2 pilots. Doelstelling is ‘verbeteren afdeling overschrijdende samenwerking’. Hieraan hebben medewerkers van diverse afdelingen deelgenomen.



Realisatie formatieontwikkeling 2012 - 2015

Het MT en MK nemen sinds begin 2013 deel aan een intensief MD-traject. En a.d.h.v. de strategische afdelingsplannen zijn de noodzakelijke personeelsopleidingen opgesteld, vastgesteld en operationeel. Individuele jaarafspraken met medewerkers en managers zijn opgesteld en vastgesteld. Met de medewerkers is besproken en vastgesteld hoe die doelen gerealiseerd gaan worden. Ook zijn er afspraken gemaakt over ontwikkelingsdoelen.



Faciliteiten beschikbaar gesteld (opleidingen, menskracht, andere middelen).



De gekozen organisatiestructuur en organisatiecultuur zijn besproken, opgesteld en vastgesteld.

Werknemers Ultimo boekjaar had ZOwonen 155 werknemers in dienst (2012: 165). Het aantal FTE’s bedroeg ultimo boekjaar 140,36 (2012: 151,20). Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam (2013:0). FTE’s 2013

FTE’s 2012

aantal 2013

aantal 2012

Directie en secretariaat

1,78

1,78

2

2

Bestuur en Control

1,78

2,00

2

2

Strategie en Beleid

9,67

9,94

11

11

Bedrijfsvoering

30,22

30,33

34

33

Vastgoed-beheer*

46,22

54,11

48

56

Klant

39,39

41,60

46

49

Vastgoed-ontwikkeling

11,30

11,44

12

12

140,36

151,20

155

165

jaarverslag 2013

49



Management Development-traject

ARBO en VGW

Zoals aangegeven is de sturingsfilosofie van ZOwonen gericht op integraal management. Concreet betekent dit dat verantwoordelijkheden laag in de lijn komen te liggen. Een leiderschapsstijl die hierbij aansluit is coachend leiderschap. In 2013 hebben we geïnvesteerd in een management development-traject. Daarbij is het volledig leidinggevend kader getraind op coachend leiderschap. Dit programma heeft een uitloop in 2014.

Om de veiligheid, gezondheid en het welzijn van de medewerkers te waarborgen, heeft ZOwonen in 2013 haar visie rondom Arbozorg herijkt. In de Arbovisie is vastgesteld dat de komende jaren het accent in de Arbozorg meer en meer verschuift van curatieve zorg naar preventieve zorg. Om dit te kunnen doen, zijn we in 2013 gestart met de uitwerking van de gedachtegang ‘ZOwonen, een vitale organisatie’. Deze gedachtegang werken we in de komende jaren verder uit tot een kaderstuk. Hierin krijgen onder meer vitaliteit, levensfase bewust personeelsbeleid en Arbo een plek. Verder is de aanbesteding opgestart voor een nieuwe Arbopartner.

Centrale thema’s die aan bod zijn gekomen:  persoonlijk leiderschap;  situationeel leidinggeven en teamontwikkeling;  talentontwikkeling en coaching;  integraal management.

ZOwonen heeft in 2013 een strategisch opleidingsplan opgesteld. Dit plan brengt de individuele opleidingswensen van medewerkers en de strategische opleidingswens vanuit de organisatie(doelen) bijeen. Het strategisch opleidingsbeleid is in 2013 uitgebreid met een Persoonlijk ontwikkelplan (afgekort tot POP). Dit POP biedt ons de mogelijkheid om de individuele opleidingswensen van medewerkers gerichter in kaart te brengen en in balans te brengen met de strategische opleidingsbehoefte vanuit de organisatie.

In 2013 hebben we de volgende acties opgepakt naar aanleiding van Arbozorg:  het laten uitvoeren van werkplekonderzoeken en deze aanpassen aan de aanbevelingen;  het bijscholen van de (bedrijf-)hulpverleners en het optimaliseren van de hulpverleningsorganisatie. Naast de verplichte bijscholing traint het BHV-team periodiek op vrijwillige basis in company;  er zijn twee ontruimingsoefeningen gehouden, zodat de medewerkers en het BHV-team weten wat van hen wordt verwacht in geval van een calamiteit;  het bijscholen van leidinggevenden met betrekking tot Wet Verbetering Poortwachter;  de kantooromgeving is uiteraard ingericht conform Arbowetgeving. Ook is het kantoor voorzien van een breed scala aan veiligheidsmaatregelen om medewerkers en bezoekers optimaal van dienst te zijn in geval van een calamiteit. Denk aan een AED, een evac-chair e.d.

Stages

Verzuim

In 2013 heeft ZOwonen aan vijf stagiaires een stageplaats geboden. Ook in 2013 is ZOwonen weer erkend als leerbedrijf door Fundeon en Ecabo, voor onder meer ICT, financieel-administratieve opleidingen, HRM en Vastgoed. Als erkend leerbedrijf laten we de werkzaamheden voor een stagiaire aansluiten bij de stageopdrachten en het opleidingsniveau. Vanzelfsprekend zorgen we ervoor dat de stagiaires kunnen rekenen op een adequate begeleiding.

Het verzuimpercentage kwam in 2013 uit op 6,1%. Dit is 2,1 % hoger dan het verzuimpercentage in 2012. Team HRM heeft veel aandacht besteed aan het ondersteunen van de leidinggevenden om het opgelopen verzuim terug te dringen. Een professioneel coachingsbureau heeft diverse verzuimende medewerkers ondersteund in hun herstel.

Strategisch opleidingsbeleid In totaal hebben we in 2013 afgerond € 161.000 besteed aan opleidingen, zowel individueel als organisatiebreed. Het bovenstaande bedrag is exclusief de opleidingen die gefinancierd zijn vanuit het persoonlijke loopbaanontwikkelingsbudget (artikel 10.3 e.v. CAO woondiensten).

In 2013 hebben we de eerste stappen gezet om het Arbo-dienstverleningsniveau naar een nog hoger niveau te tillen. Naar verwachting worden de eerste resultaten hiervan in 2014 zichtbaar.

jaarverslag 2013

50



Personeelscijfers per 31-12-2013* Aantal medewerkers

Dienstverband

Vaste aanstelling

148

Tijdelijke aanstelling

7

Totaal

155

Mannen

98

Vrouwen

57

Fulltime

104

Parttime

51

0-5 jaar

49

5-10 jaar

36

10-15 jaar

16

15-20 jaar

11

20+ jaar

43

Gemiddeld dienstverband

13,43 jaar

Aantal fte’s

140,36 fte

Leeftijdsopbouw

+ 55 jaar

21,29%

45 – 55 jaar

31,61%

35 – 45 jaar

28,39%

25 – 35 jaar

17,42%

Tot 25 jaar

1,29%

Gemiddelde leeftijd

45,83 jaar

Gemiddeld verzuim

6,12%

Gemiddelde verzuimfrequentie

1,11 maal

Gemiddelde verzuimduur

11,74 dagen

* exclusief stagiaires en inleenkrachten.

5.4 Medewerkers Motivatie Meting Net als in 2011 heeft ZOwonen in 2013 een onderzoek uit laten voeren naar de tevredenheid en werkbeleving van alle medewerkers, ook wel Medewerker Motivatie Meting (MMM) genoemd. Onderzocht is:  wat drijft medewerkers en wat verwachten ze in hun werk;  wat is het beeld van medewerkers over de organisatie en hoe zijn hun ervaringen;  zijn medewerkers loyaal en betrokken bij de organisatie;  waar staat ZOwonen nu en hoe kan het beter?

onder collega’s. Sinds de meting in 2011 daalde de tevredenheid van medewerkers enigszins. De gemiddelde tevredenheid was 7.3 en is anno 2013 7.1. Veranderingen in de organisatie leiden tot veranderingen in de beleving van het werk. Dit komt het sterkst tot uiting in de dalende tevredenheid over de kwaliteitsgerichtheid en professionaliteit van de organisatie. De resultaten van het onderzoek zijn uitvoerig toegelicht aan MT, OR en medewerkers. Begin 2014 gaan we de vervolgacties en verbetervoorstellen uitzetten.

5.5 KCC en klantvisie/dienstverlening Het onderzoek is inhoudelijk voorbereid door ZOwonen en uitgevoerd door adviesbureau Integron. Medewerkers hebben online en anoniem een uitgebreide vragenlijst ingevuld. De respons was bijzonder goed: 89 % van alle medewerkers heeft de vragenlijst ingevuld.

Resultaten van het onderzoek Het overgrote deel van onze medewerkers draagt graag bij aan de doelen van de organisatie en voelt zich thuis

ZOwonen heeft klantgerichtheid hoog in het vaandel staan. Door continu aandacht te schenken aan onze klantgerichtheid, werken we dagelijks aan de klanttevredenheid van onze huurders. Het afgelopen jaar hebben we geconstateerd dat het telefonie-volume ongekend hoog was. Daardoor stond de kwaliteit van onze telefonische dienstverlening – met name lange wachtrijen en wachttijden - te zeer onder druk. Inmiddels hebben we hiervoor een verbeterplan opgesteld. Dit moet er onder jaarverslag 2013

51


andere toe leiden dat het telefonieverkeer afneemt en de wachttijden verkorten. Een belangrijke oorzaak van het telefoonvolume betreft het herhaal-verkeer. Inmiddels hebben we het telefonieverkeer over reparatieverzoeken, huurachterstanden en voor zakelijke relaties efficiënter gerouteerd. Hierdoor is rechtstreeks telefonisch contact mogelijk, zonder tussenkomst van het KCC. In het belang van een betere telefonische dienstverlening hebben we de één-ingangsgedachte voor telefonieverkeer via het KCC dus losgelaten. In 2014 zal ZOwonen haar klantvisie opnieuw tegen het licht houden en herijken. Belangrijk aandachtspunt hierin vormt het inspelen op de kansen en mogelijkheden van de digitale dienstverlening om zo onze dienstverlening uit te breiden en de klanttevredenheid te verhogen. Vandaar dat we onderzoeken hoe we verder vorm kunnen geven aan een digitaal klantportaal. Dit geeft klanten 24-uur per dag toegang tot ZOwonen. Bovendien kunnen zij op elk gewenst moment self-serviceactiviteiten verrichten zoals het melden van reparatieverzoeken of het raadplegen van hun gegevens.

Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH) Het KWH is een onafhankelijke stichting die samen met de aangesloten woningcorporaties werkt aan de kwaliteit van dienstverlening. Jaarlijks voert KWH metingen uit om te beoordelen of de kwaliteit van dienstverlening voldoende is om gecertificeerd te blijven met het KWH Huurlabel. Het KWH Huurlabel geeft inzicht in de prestaties die ZOwonen levert in haar dienstverlening aan klanten. In 2012 heeft KWH een vernieuwd Huurlabel gelanceerd. Daarbij ligt de focus nog meer op de beleving van de klant en de klanttevredenheid. Op basis van de nieuwe meetmethodiek heeft ZOwonen in 2012 (uitslag in april 2013) een gemiddeld rapportcijfer gescoord van 7,6, hetzelfde cijfer als bij de meting in 2011. Naast de KWH-meting onderzoeken we op dit moment de mogelijkheden om zelf gerichter en real-time de klanttevredenheid te kunnen meten en monitoren op de belangrijkste onderdelen in onze werkprocessen.

jaarverslag 2013

52


5.6 Ondernemingsraad In 2013 was de vierjaarstermijn afgelopen van de OR en dus zijn nieuwe verkiezingen gehouden. De nieuwe ondernemingsraad is gekozen voor een nieuwe vierjaarstermijn. Net zoals voorheen bestaat deze nieuwe ondernemingsraad uit zeven leden. Van de oude OR hebben zich drie kandidaten herkiesbaar gesteld, die allen herkozen zijn. Dit zorgt voor continuïteit in de lopende dossiers. Gelet op de ontwikkelingen binnen ZObeter was 2013 voor de ondernemingsraad een druk en soms moeilijk jaar. De adviesaanvragen met betrekking tot ZObeter organisatiebreed en het opheffen van de Onderhoudsdienst, die de OR in december 2012 ontving, hebben veel aandacht gevraagd. Vooral in de eerste helft van 2013. Ten aanzien van de adviesaanvraag ZObeter heeft de OR uiteindelijk een positief advies uitgebracht voor alle afdelingen behalve Vastgoedbeheer. Hierover werd de afspraak gemaakt dat de bestuurder meer tijd zou nemen om zijn voorstel uit te werken. De bestuurder heeft eind november 2013 de adviesaanvraag voor de afdeling Vastgoedbeheer aan de nieuw gekozen OR voorgelegd. De OR verwacht in februari zijn advies uit te brengen. De OR besloot voor de adviesaanvraag ten aanzien van het opheffen van de onderhoudsdienst een second opinion uit te laten voeren,omdat de cijfers zoals gepresenteerd onvoldoende helder waren en niet duidelijk maakten waarom het opheffen noodzakelijk was. In dit adviestraject is ook met de voorzitter van de RvC gesproken. Op basis van de second opinion heeft de OR negatief geadviseerd. De bestuurder heeft met redenen omkleed het besluit genomen om over te gaan tot het opheffen van de onderhoudsdienst.

Naast deze zaken is er gedurende het jaar onder meer gesproken over diverse aspecten van het HRM-beleid, een nieuwe ARBO-dienst en de integriteitscode. Daarnaast hield de bestuurder de OR op de hoogte ten aanzien van de vorderingen binnen het ZObeter traject. Het contact met de achterban onderhoudt de OR door OR-flitsen op intranet te plaatsen en door de notulen van elke OV-vergadering toegankelijk te maken. Verder kunnen de medewerkers gebruik maken van de speciale mailbox van de OR waarin zij aandachtspunten, klachten en dergelijke kunnen melden. Waar nodig worden bijeenkomsten met medewerkers gepland om hen te bevragen of te informeren over onderwerpen die op dat moment onderwerp van gesprek zijn tussen de bestuurder en de OR. In de medewerkersmotivatiemeting die het bureau Integron in 2013 uitvoerde, kreeg de OR een mooi cijfer: een 7,9. Hiermee behaalde de OR de hoogste score binnen ZOwonen en scoorde ze 1,6 punt hoger dan de benchmark op nationale schaal. Een mooi signaal van onze achterban die het werk en inzet van de OR waardeert. Daarnaast is in 2013 één keer met de voltallige Raad van Commissarissen gesproken. Het overleg vond net als in voorgaande jaren plaats in het bijzijn van de bestuurder. In dat overleg heeft het jaarplan 2014 centraal gestaan, waarbij de OR vooral aandacht heeft gevraagd voor het gevoerde HRM-beleid en alle facetten die daar deel van uitmaken. Ook is gesproken over de jaarrekening en het jaarverslag. Sittard-Geleen, januari 2014 Diederick Barendsz Voorzitter Ondernemingsraad

jaarverslag 2013

53



‘Ik wil een sprankelend bedrijf achterlaten’ TON MANS – DIRECTEUR-BESTUURDER ZOWONEN

REORGANISATIE BIJ ZOWONEN

MINDER DOEN EN MINDER MENSEN KRIMPVRAAGSTUK 쐌 ‘Wijkvernieuwing raakt aan emoties bewoners’ 쐌 Dilemma én uitdaging voor woningcorporaties

Woongeluk maak je samen Woongeluk blijft niet beperkt tot achter de voordeur. Ook woonomgeving, leefbaarheid en prettige buren spelen een rol. Hoe creëer je nieuw woongeluk in herstructureringswijken?

RAPPORT Ondanks negatief advies OR wordt afdeling afgestoten

Onderhoud van corporatie ZOwonen naar aannemers

door onze verslaggever SITTARD – Directeur Ton Mans van

ZOwonen houdt vast aan zijn besluit om de onderhoudsdienst van de corporatie af te stoten. Hij doet dit ondanks een negatief advies van de ondernemingsraad (OR).

jaarverslag 2013

54



LINDENHEUVEL 쐌 Zestig woningen wacht de sloophamer 쐌 Bewoners vinden ingreep op korte termijn logisch

Gelatenheid bij aangekondigde sloop Er verdwijnen 60 duplexwoningen in Lindenheuvel. De bewoners van deze panden vinden het besluit niet meer dan logisch. „Ze zijn niet meer zo geweldig.”

Plaatselijke trots: de spoorkolonie Rond 1921 werden de huizen van de spoorkolonie gebouwd, omdat er plannen waren voor een groot rangeerterrein voor kolentransport. Omdat de spoortunnel er nog niet was, lag Limbrichterveld geïsoleerd. Een groot deel van de karakteristieke huizen is inmiddels gesloopt. De woningen, die nu worden gerenoveerd, zijn de laatste die uit de begindagen stammen. De druk van bewoners op corporatie ZOwonen, om in elk geval de gevels te behouden, was groot.

Alle hens aan dek in zorgflat Probleem in Geleen. Zeven dagen geen lift in een zorgflat vol hoogbejaarde bewoners. Een noodlift blijkt ‘te duur’. Een elektronische trappenklimmer met veiligheidsgordels moet uitkomst bieden.

HUURWONINGEN Woningcorporatie voert inkomensafhankelijke huurverhoging niet door

ZOwonen spaart huurders door Remco Koumans – De woningcorporatie ZOwonen gaat de verhuurdersheffing die het Rijk aan alle woningcorporaties oplegt niet doorberekenen in de huurprijzen. De kosten worden vooral in de interne organisatie bespaard.

SITTARD

jaarverslag 2013

55

zo wonen zo toezien

Samen toezien op maatschappelijk ondernemen

6. Samen toezien op maatschappelijk ondernemen 6.1 Governancecode ZOwonen onderschrijft de Aedescode en de Governancecode Woningcorporaties en handelt hier naar.

6.2 Verslag Raad van Commissarissen (RvC) Algemeen De Raad van Commissarissen heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken in de woningcorporatie en de met haar verbonden ondernemingen en staat tevens het bestuur met raad terzijde. De Raad van Commissarissen houdt onder andere toezicht op:  Realisatie van de doelstellingen van de corporatie  Realisering van de volkshuisvestelijke opgaven  Strategie en de risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie  Opzet en de werking van de interne risicobeheersingen controlesystemen  Kwaliteitsbeleid  Kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording  Financiële verslaggevingproces  Naleving van toepasselijke weten regelgeving. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de Raad van Commissarissen zijn in artikel 19 van de

statuten van de Stichting Woonmaatschappij ZO Wonen omschreven. Een en ander is verder uitgewerkt in het reglement voor de Raad van Commissarissen d.d. 29 mei 2012. In dit jaarverslag legt de Raad van Commissarissen als onderdeel van de maatschappelijk ondernemende organisatie, publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop zij invulling heeft gegeven aan de uitvoering van haar taken en bevoegdheden in het afgelopen jaar. Als toezichthouder voor het uitoefenen van haar taken hanteert de Raad van Commissarissen:  De governancecode voor toegelaten instellingen Volkshuisvesting  Het wettelijk kader BCFV en BBSH  De door hen goedgekeurde missie  Het jaarplan  De begroting  Aanvullende (strategische) beleid- en uitvoeringsplannen  Concrete normen voor financiële continuïteit  Afspraken met belanghouders. De Raad van Commissarissen heeft dit toetsingskader in 2013 gebruikt bij het nemen van beslissingen, het beoordelen van bestuursvoorstellen en de bewaking van de realisatie van de corporatiedoelstellingen.

jaarverslag 2013

56

zo wonen zo toezien

Taak en werkwijze Per 31 december 2013 was de Raad van Commissarissen van Woonmaatschappij ZOwonen als volgt samengesteld:

Samenstelling, mutaties en bezoldiging Raad van Commissarissen Woonmaatschappij ZOwonen Naam

RvC-Functie

M/V

Geb.datum

Eerste benoeming

Aftr. per

Herbenoemd

Aftr. per

Bezoldiging

Beroep

Nevenfunctie(s) *

Voorzitter Raad van Toezicht Levanto Voorzitter RvA Science Programm UM

(per jaar)

De heer J.B. Haazen

Voorzitter

M

8-9-1955

April 2009

21-4-2013

ja

21-4-2017

€ 11.407,-

Zelfstandig adviseur

Ing. M.M.S. van Sloun

Lid/Huurdersvertegenwoordiging

M

6-4-1967

April 2009

21-4-2013

ja

21-4-2017

€ 7.985,-

Senior-bouwadviseur Bisdom Roermond

M.J. Clemens

Lid/Huurdersvertegenwoordiging

M

10-3-1961

Augustus 2010

1-8-2014

€ 7.985,-

directeur Qrcus

Directeur Falconidac BV

H.P.F. Bloemen RA

Lid

M

26-2-1956

Januari 2010

1-1-2014

1-1-2014

€ 7.985,-

Zelfstandig Consultant

Lid/voorzitter Raad van Toezicht Woningstichting Goede Stede Almere

Mr. J. Verwijlen

Lid

M

6-6-1953

April 2010

April 2014

1-4-2014

€ 7.985,-

Voorzitter Raad van Bestuur

Secretaris stichting Immens.

Mr. J. Hekking Tonnaer

Lid vice voorzitter per nov. 2010

V

11-1-1950

April 2010

April 2014

1-4-2014

€ 9.696,-

Manager orthoen forensische psychiatrie

Mr. S.P. Claessen

Lid

M

21-10-1960

Oktober 2010

Oktober 2014

1-10-2014

€ 7.985,-

MT-lid belastingdienst

Conform de Governancecode zijn nevenfuncties vermeld - voor zover deze relevant zijn voor de vervulling van de taak als lid van de Raad van Commissarissen waaronder in ieder geval andere toezichthoudende taken.

jaarverslag 2013

57

zo wonen zo toezien


Om de toezichthoudende taak goed te kunnen vervullen heeft de Raad van Commissarissen zich regelmatig mondeling en schriftelijk door het bestuur laten informeren inzake de financiële, volkshuisvestelijke en maatschappelijke resultaten in relatie tot de beoogde doelen, relevante in- en externe ontwikkelingen en de wensen en behoeften van belanghouders. De Raad van Commissarissen heeft in het afgelopen boekjaar het volgende ondernomen om zich op de hoogte te houden van wat er speelt in het speelveld van Woonmaatschappij ZOwonen.

De Raad van Commissarissen 













 



voerde 6 keer regulier overleg met het bestuur, waarvan eenmaal in bijzijn van de accountant heeft daarnaast 1 interne en 3 externe themabijeenkomsten bijgewoond heeft tweemaal in beslotenheid zonder de bestuurder vergaderd stelde ten aanzien van verschillende thema’s schriftelijk vragen aan de bestuurder voerde eenmaal als raad en tweemaal als auditcommissie overleg met de externe accountant voerde zijn jaarlijks overleg met de huurdersorganisaties voerde zijn jaarlijks overleg met de Ondernemingsraad voerde overleg met andere belanghouders leden van de RvC bezochten verschillende (regionale en landelijke) bijeenkomsten van de VTW en Aedes de leden namen kennis van relevante informatie over de sector via diverse binnen de sector georganiseerde bijeenkomsten, geschreven en digitale media, waaronder vakbladen, dagen weekbladen zowel regionaal als nationaal, televisie, internet, enz.

De Raad kent een remuneratie- en auditcommissie. Deze commissies kwamen twee respectievelijk zes maal bijeen. De Raad van Commissarissen heeft in de loop van het verslagjaar naast de reguliere overleggen meer informele contacten gehad met zowel (leden van) de ondernemingsraad als de huurdersorganisaties. Ook met het (leden van) het managementteam is enkele malen zowel in formele vergaderingen als bij informele gelegenheden en themabijeenkomsten overleg gevoerd. De Raad van Commissarissen heeft in het afgelopen boekjaar de volgende besluiten genomen, goedkeuring verleend aan en gesproken over de volgende onderwerpen:

Goedgekeurd zijn:  Jaarverslag 2012  Jaarrekening 2012  Begroting 2014  Het volkshuisvestingsverslag  Aanpassing van Statuten en reglementen Besproken zijn de volgende beleidsvelden en thema’s: Prioriteiten van de corporatie in het licht van het Rijksbeleid  Beleidsplan / ondernemingsplan (integraal)  Maatschappelijk rendement  Informatiebehoefte RvC  Huurbeleid  Strategisch voorraadbeleid  Fraude en risicobeheersing/risicomanagement  Interne organisatie  Governance  Relatie belanghouders  Ketensamenwerking  (Bijzondere) Projecten  Financieringsbehoefte  Treasurystatuut  Aanwending van niet noodzakelijke middelen  Verkopen  Huisvesten primaire doelgroep  Betrekken bewoners bij het beleid en beheer  Zorgvisie  Leefbaarheid  Kwaliteit woningbezit  Bestaande kantoorpanden (verkoop). 

De genoemde gespreksonderwerpen kenden zowel een integrale als op onderdelen een specifieke benadering, waarbij als aandachtspunten kunnen worden genoemd: doelmatigheid, rechtmatigheid, integriteit, governance, inzet vermogen, weglek van maatschappelijk vermogen en financiële continuïteit. Ook de demografische ontwikkeling van de regio en de indringender wordende vraagstukken rond duurzaamheid mogen niet onbenoemd blijven. De onderwerpen moeten worden gezien tegen de achtergrond van de wenselijk geachte ontwikkeling van de organisatie, het beoogde organisatiemodel met een bij de opgaven passende kwantitatieve en kwalitatieve formatie. Daarnaast vragen de ambities, die worden bepaald door zowel interne als externe ontwikkelingen, om het upgraden van de administratieve organisatie en interne controle. De in 2012 gerealiseerde centrale huisvesting biedt een bijdrage aan een effectieve en efficiënte organisatie.

jaarverslag 2013

58

zo wonen zo toezien


In 2013 is na nauwgezet onderzoek en diepgaande analyse besloten tot outsourcing van de onderhoudsdienst. Hierbij worden de belangen van de betrokken medewerkers gediend door hen van werk naar werk te begeleiden. De met de outsourcing beoogde verbeterde efficiency en verhoogde kwaliteit van dienstverlening dienen ten goede te komen aan de huurders. Tevens wordt een impuls gegeven aan de ketensamenwerking die hetzelfde beoogt. De Raad van Commissarissen heeft bij de besprekingen van de hiervoor genoemde onderwerpen tevens invulling gegeven aan zijn adviesrol. Als specifieke punten kunnen hierbij worden genoemd:  De kwantitatieve en kwalitatieve organisatieontwikkeling en –inrichting  De centrale huisvesting  Het financiële en volkshuisvestelijke meerjarenperspectief  Maatschappelijk verantwoord ondernemen. De Raad van Commissarissen heeft niet alleen met instemming geconstateerd, maar zelf ook actief gestimuleerd, dat de conclusies van de visitatiecommissie (anno 2010) leiden tot een - zeker in het licht van de actuele ontwikkelingen - sterk verbeterde performance van de corporatie. De corporatie wordt in 2014 wederom gevisiteerd, hetgeen de verbeterde performance moet bevestigen. De wijze waarop invulling is gegeven aan de aanbevelingen van destijds en de doorgezette professionalisering intern en geïntensiveerde samenwerking in de keten doen de verwachtingen stijgen. Na de implementatie van het nieuw primair systeem is dit systeem verder tot op specifiek organisatie-eigen behoeften toegesneden. Deze ontwikkeling zet zich nog altijd door gezien de toenemende digitalisering van de samenleving en daarmee van de werkprocessen bij de corporatie. Ook het kalenderjaar 2013 is sowieso maar zeker ook voor de corporatiesector een zeer bewogen jaar geweest. Inmiddels is de Verhuurderheffing door het kabinet ook door de Eerste Kamer geloodst. De heffing loopt in de jaren naar 2017 op tot € 1,7 miljard. De gevolgen zijn op alle niveaus van de bedrijfsvoering van onze corporatie aanzienlijk. Daar waar op strategisch niveau de contouren voor het lange termijn beleid gestalte waren gegeven is ten gevolge van het “crisisgesternte” het complete onderhoudsbeleid inclusief de onderhoudsbegroting van de grond af aan

opnieuw opgebouwd moeten worden. Het was reeds en blijft het streven om de beschikbare middelen maximaal in te zetten voor onze sociale huurwoningen. ZOwonen weet zich als grootste aanbieder van sociale woningen in de regio verantwoordelijk om een voortrekkersrol in te nemen bij het realiseren van een vitale regio, die kan omgaan met de actuele vraagstukken op het gebied van leefbaarheid, economie, demografie en ecologie. ZOwonen treedt actief in overleg met haar belanghouders van haar huurders, gemeenten tot zorgorganisaties om de agenda op basis van ieders verantwoordelijkheid op te stellen en ten uitvoer te brengen. De Raad van Commissarissen neemt verantwoordelijkheid om deze ontwikkelingen te borgen.

Onafhankelijkheid De Raad van Commissarissen waakt ervoor dat haar leden onafhankelijk zijn in de zin van de in de Governancecode woningcorporaties bepaling III 2.2 aangeduide criteria. Ook in dit jaar is geen sprake geweest van (transacties met) tegenstrijdige belangen waarbij leden van de Raad van Commissarissen en/of het bestuur betrokken waren. Ook is er in dit jaar binnen de organisatie van ZOwonen geen gebruik gemaakt van de ’regeling melding onregelmatigheden’.

Deskundigheid en samenstelling De Raad van Commissarissen is samengesteld op basis van de vastgestelde profielschets. Ter actualisering van de gewenste deskundigheid nemen de leden deel aan seminars, cursussen en congressen en (regio)vergaderingen van de VTW. De raad heeft het goede gebruik, dat op de deelname aan een dergelijke activiteit in het collectief van de Raad wordt teruggeblikt. Gedurende het verslagjaar hebben de leden aan diverse bijeenkomsten deelgenomen (zie hiervoor).

Mutaties In het afgelopen verslagjaar zijn erin de samenstelling van de raad geen mutaties geweest. Wel zijn 3 leden voor een tweede (en conform de governancecode laatste) periode benoemd, te weten de heren ing. M.M.S. van Sloun, H.P.F. Bloemen RA en J. B. Haazen.

jaarverslag 2013

59

zo wonen zo toezien


De Raad van Commissarissen kent een twee commissies, te weten de audit- en remuneratiecommissie. Beide commissies functioneren onder de respectievelijke reglementen. Hierin zijn de taken en bevoegdheden van de commissies beschreven. De commissies zijn op basis van dit reglement namens de Raad van Commissarissen onder meer belast met het adviseren van de Raad van Commissarissen inzake bedrijfsvoering en financieel beheer respectievelijk inzake de beoordeling en beloning van de raad van bestuur.

Remuneratiecommissie De Remuneratiecommissie is in het verslagjaar 2013 twee keer bijeen geweest. Het eerste overleg stond in het teken van de terugblik op het verslagjaar 2012. Het tweede overleg betrof enerzijds de evaluatie van het functioneren van de bestuurder in 2013 en anderzijds de doelen respectievelijk de te maken prestatieafspraken met de bestuurder voor het jaar 2014.

Auditcommissie De Raad van Commissarissen kent uit zijn midden een Auditcommissie ingesteld bestaande uit de leden de heren H. Bloemen RA (voorzitter) en mr. J. Verwijlen. Ten behoeve van de uitvoering van haar taken heeft de Auditcommissie zes maal vergaderd, waarvan twee keer in aanwezigheid van de externe accountant. Het bestuur en de auditcommissie maken in principe ieder tenminste een maal in de vier jaar een grondige beoordeling van het functioneren van de externe accountant in de diverse entiteiten en capaciteiten waarin de externe accountant fungeert. Deze beoordeling heeft in 2012 plaats gehad. Overeenkomstig algemeen aanvaarde beginselen is in 2013 een nieuwe accountant aangezocht.

  

De governancecode woningcorporaties. Het reglement Raad van Commissarissen. Een enquête ten aanzien van het persoonlijk alsmede het collectief functioneren.

Als aandachtspunten voor het jaar 2014 heeft de Raad ten aanzien van het eigen functioneren het volgende geformuleerd:  de rol van de Raad versterkt op strategisch niveau invullen  organiseren contact met stakeholders  verbreed vorm geven aan verantwoording afleggen.

Beoordeling bestuur De Raad van Commissarissen is verantwoordelijk voor goed bestuur, onder meer door benoeming, schorsing, ontslag en jaarlijkse evaluatie van het bestuur. De remuneratiecommissie heeft met de bestuurder de grote waardering, die de Raad van Commissarissen voor zijn functioneren heeft, gedeeld. De honorering van de bestuurder geschiedde op basis van de door de brancheverenigingen Aedes en VTW opgestelde governancecode voor woningcorporaties. Het regime waaronder bezoldiging in de toekomst zal plaats vinden volgt de nationale regelgeving.

Honorering Raad van Commissarissen Ook de honorering van de Raad van Commissarissen geschiedt overeenkomstig de nationale regelgeving. Deze regeling is te downloaden op www.vtw.nl.

Sittard-Geleen, januari 2014 J.B. Haazen Voorzitter Raad van Commissarissen

Zelfevaluatie In de besloten bijeenkomst van december 2013 is, buiten de aanwezigheid van het bestuur, het eigen functioneren besproken van de Raad van Commissarissen besproken, van de individuele leden en van het bestuur. Ter voorbereiding en ter verdieping van dit overleg respectievelijk zelfevaluatie heeft de Raad er dit jaar voor gekozen om bij zijn evaluatie gebruik te maken van ondersteuning door de NKCC (Nederlands KennisCentrum voor Commissarissen en Toezichthouders). Hierbij heeft de Raad van Commissarissen uitdrukkelijk de visie van het bestuur gevraagd en deze betrokken in de bespreking. De evaluatie heeft plaatsgevonden op basis van:

jaarverslag 2013

60

zo wonen zo toezien


6.3 Bestuur Directeur-bestuurder A.M.J.Mans Dhr. A.M.J. Mans is in maart 2010 in dienst getreden en wordt in 2014 herbenoemd als directeur-bestuurder voor de termijn van 4 jaar. Zijn jaarsalaris in 2013 komt voor verantwoording in aanmerking. De Raad van Commissarissen stelt de beloning van het bestuur vast. De beloning van de algemeen directeur is gebaseerd op het advies van de Commissie Beloningscode Bestuurders Woningcorporaties. Op basis hiervan is de functie van de bestuurder geplaatst in functieklasse F. Naam

datum in dienst

A.M.J. Mans

1-3-2010

datum uit dienst

De duur van het dienstverband 2013 is 365 dagen en heeft betrekking op 1 fte.

Bezoldiging topfunctionarissen conform jaarrekeningrecht (Richtlijnen voor de jaarverslagleggeving RJ) Naam

Functie

A.M.J. Mans

Directeur-bestuurder

Beloning

Belastbare vaste en variabele onkostenvergoedingen

€ 166.256

Voorzieningen t.b.v. beloningen betaalbaar op termijn

€ 9.970

€ 37.310

Totale bezoldiging € 213.536

Bezoldiging topfunctionarissen conform Wet Normering Topinkomens (WNT) Naam

Functie

A.M.J. Mans

Directeur-bestuurder

Beloning

Belastbare vaste en variabele onkostenvergoedingen

€ 166.256

Uitkeringen bij einde dienstverband overige functionarissen Functie

jaar waarin dienstuitkeringen bij verband is beëindigd einde dienstverband

SR medewerker

2012

€ 332.406

HRM

Het hoogste uitvoerend orgaan bij ZOwonen is het bestuur. Het bestuur van ZOwonen bestaat, zoals ook blijkt uit het uittreksel van de Kamer van Koophandel, uit één persoon. De directeur-bestuurder is belast met de dagelijkse leiding van de gehele organisatie hetgeen blijkt uit het bestuursreglement en stuurt in die hoedanigheid de afdelingsmanagers direct en individueel aan. De managers zijn belast met de dagelijkse leiding van hun afdeling. In artikel 5 van het bestuursreglement is geregeld dat het bestuur bij kortdurende afwezigheid voorzieningen treft die gericht zijn op een ongestoorde voortgang van werkzaamheden in de organisatie, onder verantwoordelijkheid van het bestuur. Het managementteam van ZOwonen vormt een adviserend orgaan voor de bestuurder. Hieruit kan worden afgeleid dat bij ZOwonen enkel de directeurbestuurder kan worden gekwalificeerd als topfunctionaris volgens de WNT. In 2013 is voor een totaalbedrag van € 1.948.000,- aan ontslagvergoedingen betaald, met name in het kader van de afbouw van de onderhoudsdienst. Daarvan was één uitbetaald bedrag (salaris en afkoopsom) hoger dan de WNT norm.

€0

Voorzieningen t.b.v. beloningen betaalbaar op termijn € 37.510

Totale bezoldiging € 203.767

Toelichting bij het samenstellen van de WNT verantwoording Bij de samenstelling van bovenstaande verantwoording uit hoofde van de WNT zijn de Beleidsregels toepassing WNT d.d. 27 februari 2014 van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties als uitgangspunt gehanteerd. ZOwonen herkent de door de Minister van BZK in zijn kamerbrief d.d. 27 februari 2014 onderkende uitvoeringsproblemen met betrekking tot externe niettopfunctionarissen, en heeft deze categorie in lijn met de door de minister voorgestelde gedragslijn niet in de WNT verantwoording betrokken. De ministeriële regeling van 22 november 2013 (hierna te noemen de regeling) zal, in combinatie met de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector d.d. 15 november 2012 (hierna te noemen de WNT), leidend zijn en als grondslag dienen voor de bezoldiging van de topfunctionarissen binnen ZOwonen ingaande 1 januari 2014. Met de huidige directeur-bestuurder van ZOwonen is in 2010 een arbeidsovereenkomst aangegaan voor onbepaalde tijd. Op grond daarvan is voor hem, op basis van paragraaf 5 in de toelichting van de regeling, per 1 januari 2014 het overgangsrecht van toepassing. Zijn bezoldiging, zoals genoten in 2013, zal in 2014 op grond van het overgangsrecht in de regeling worden gecontinueerd. jaarverslag 2013

61

zo wonen zo toezien


6.4 Interne controle en risicobeheersing Het Bestuur is verantwoordelijk voor het interne risicobeheersings- en controlesysteem van ZOwonen en voor de beoordeling van de effectiviteit van dit systeem. De interne controle en risicobeheersing is neergelegd bij de afdeling Control. Het risicobeheersings- en controlesysteem van ZOwonen is erop gericht om de bedrijfsdoelstellingen te realiseren, zoals opgenomen in het ondernemingsplan. Het systeem kan redelijke, maar geen absolute, bescherming bieden tegen onjuistheden van materieel belang of verlies.

6.4.1. Management control Het management control-systeem is één van de pijlers van de interne controle en risicobeheersing. Een belangrijk onderdeel van management control is risicomanagement. Het afgelopen jaar is conform het van aanpak risicomanagement breder doorgevoerd in de organisatie. Daar waar tot dit jaar de werkzaamheden met betrekking tot risicomanagement met name neergelegd was bij de afdeling Control zijn nu alle afdelingen nadrukkelijk betrokken bij risicomanagement. Per risico zijn op afdelingsniveau eigenaren benoemd die verantwoordelijk zijn voor het benoemen van de beheersmaatregelen op de risico’s en de uitvoering hiervan.

Deze werkzaamheden worden vastgelegd in de risicomanagementtool Bwise waarmee tevens verantwoording wordt afgelegd aan de riskmanager. Tevens kan Bwise rapportages generen die onderdeel uitmaken van de trimesterrapportage. Ook het signaleren van nieuwe risico’s is mede een taak die is neergelegd bij de betreffende afdelingen. Zij zijn primair verantwoordelijk voor de risicobeheersing op hun eigen processen. In 2014 wordt verbinding gelegd met procesmanagement. Daardoor kunnen afdelingen op een integrale wijze sturing geven aan het bereiken van hun doelstellingen en de beheersing van de risico’s die hier mogelijk uit kunnen voortkomen. Een andere belangrijk aspect in het kader van management control is de beheersing van de processen. In 2013 zijn belangrijke stappen gezet om het verhuurproces en de processen van de afdeling Vastgoedbeheer te actualiseren. Hierbij zijn vooraf de te bereiken doelstellingen benoemd en zijn de processen efficiënter ingericht. Tevens zijn stuurindicatoren in de vorm van KPi’s vastgesteld zodat tussentijds informatie wordt verkregen over het bereiken van de doelstellingen en ook eventueel tijdig bijsturing mogelijk is.

6.5 Internal Audit

6.6 Externe accountant

Het bestuur heeft het audit jaarplan 2013 vastgesteld en is later door de Raad van Commissarissen goedgekeurd. Het auditplan omvat naast de beoordelingen op de aanbevelingen op voorgaande audits de specifieke audits. De uitkomsten voortkomend uit de specifieke audits (verhuurproces, HRM en verkopen) zijn gerapporteerd aan zowel de bestuurder als de audit commissie. Per audit zijn in samenspraak met de afdelingen acties benoemd ten behoeve van het optimaliseren van de processen.

In 2012 heeft conform de richtlijnen van de Raad van Commissarissen een nieuwe aanbesteding van de accountantscontrole plaatsgevonden. Voor deze aanbesteding is een selectiecommissie samengesteld onder voorzitterschap van de audit commissie. Vooraf zijn door de selectiecommissie de selectiecriteria vastgesteld op basis waarvan de uiteindelijke gunning zou plaatsvinden. De aanbesteding heeft erin geresulteerd dat met ingang van het controlejaar 2013 PWC benoemd is als accountant voor de periode van vijf jaar.

Naast de reguliere audits, zoals opgenomen in het audit jaarplan, heeft de bestuurder tevens opdracht gegeven tot onderzoek naar het proces rondom het onderhoud van een wooncomplex in Limbrichterveld Sittard. Het MT heeft deze rapportage behandeld waarbij de adviezen zijn overgenomen door de betrokken afdelingen.

De externe accountant was aanwezig bij de vergadering van de RvC waarbij het besluit over de goedkeuring van de jaarrekening aan de orde is. De externe accountant wordt tijdens deze vergadering bevraagd over zijn verklaring over de getrouwheid van de jaarrekening. De externe accountant vervult binnen de Auditcommissie een actieve rol bij de behandeling van de jaarrekening en de door de accountant opgestelde managementletter. Aspecten over interne beheersing- en controlesystemen zijn ook in de Auditcommissie met de externe accountant besproken. jaarverslag 2013

62

zo wonen zo berekenen

7. Bouwen en investeren ZOwonen Holding BV en ZOwonen Vastgoed BV - elk met een geplaatst kapitaal van € 18.000 - zijn in de jaarrekening van ZOwonen opgenomen en gewaardeerd op nettovermogenswaarde van de deelneming. Daarnaast is voor elke BV een eigen jaarrekening opgesteld. Het bestuur van deze BV’s wordt gevoerd door ZOwonen (100% zeggenschap). Op dit moment vinden er in beide BV’s geen activiteiten plaats.

7.1 Financiële positie Het financieel beleid van ZOwonen is gericht op borging van de financiële continuïteit op korte en lange termijn. Daarbij zijn beheersing van vermogenspositie én kasstromen van groot belang. Indirect wordt daarmee ook de continuïteit van de activiteiten en het realiseren van de maatschappelijke doelen van ZOwonen geborgd. In 2013 heeft ZOwonen - in het licht van interne en externe ontwikkelingen - besloten haar financieel beleid te herijken (zie ook paragraaf 7.2). ZOwonen hanteert primair haar begroting als financieel sturingsinstrument. De financiële consequenties van voorgenomen programma’s worden op grond van een te verwachten economische werkelijkheid doorgerekend. De verwachte vermogens- en kasstroomontwikkelingen en resultaten worden beoordeeld aan de hand van de in het financieel beleid opgenomen (minimum) normen.

De jaarrekening wordt vooral beschouwd als een verantwoordingsinstrument. Vooral voor wat betreft de inschattingen van de verwachten economische werkelijkheid kunnen er verschillen ontstaan tussen begroting en jaarrekening. Bij de jaarrekening wordt deze vooral bepaald door de min of meer algemene, voorgeschreven inschattingen door de Raad voor de Jaarverslaglegging respectievelijk de sectorinstituten. Voor de begroting hanteert ZOwonen de voor haar specifiek geldende inschattingen. Genoemde verschillen leiden tot een andere bedrijfswaarde voor het sociaal vastgoed in de begroting respectievelijk de jaarrekening. De bedrijfswaarde ultimo 2013 van de jaarrekening ligt circa € 13 miljoen onder het niveau van de bedrijfswaarde conform de goedgekeurde meerjarenbegroting.

Waardering vastgoed ZOwonen past sinds verslagjaar 2012 de herziene Richtlijn voor de jaarverslaggeving, 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (2011) toe. In deze herziene Richtlijn is een aantal belangrijke wijzigingen opgenomen. Zo heeft ZOwonen haar vastgoed in exploitatie geclassificeerd naar de categorieën sociaal en commercieel vastgoed, waarbij het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel wordt aangemerkt. Als waarderingsgrondslag heeft ZOwonen gekozen voor de actuele waarde. Concreet betekent dit dat het sociale vastgoed gewaardeerd wordt op bedrijfswaarde en het commerciële vastgoed op marktwaarde (in verhuurde staat). jaarverslag 2013

63


Bouwen en investeren

Verhuurderheffing In het verslagjaar 2013 is de verhuurderheffing voor woningcorporaties een feit geworden. De verhuurderheffing raakt de financiële positie van ZOwonen fors; de bedrijfswaarde daalt met meer dan € 100 miljoen. Door deze daling (als gevolg van de heffing) worden vermogens gerelateerde ratio’s (de solvabiliteitsratio en de Loan to Value, LTV) en de kasstroom gerelateerde ratio’s (Interest Coverage Ratio, ICR en Debt Service Coverage Ratio, DSCR) negatief beïnvloed.

Jaarresultaat Het jaarresultaat bedraagt € -53,6 miljoen; over 2012 was dit € 7,4 miljoen. Ten opzichte van vorig boekjaar is sprake van een verschil van € 61 miljoen. De lagere waardering en de daaruit voortvloeiende waardeverandering wordt vooral veroorzaakt door het opnemen van de verhuurderheffing in de bedrijfswaarden. De belangrijkste resultaat verschillen t.o.v. vorig boekjaar zijn: bedragen x € 1,0 mln. Af: Lagere overige bedrijfsopbrengsten incl. verkoop

-0,3

Lagere overige waardeveranderingen

-55,6

Hogere afschrijvingen

-1,5

Hogere bedrijfslasten

-4,1

Lagere niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

-2,9

Lagere belastingopbrengst

-1,6

Subtotaal

-66

Bij: Lagere rentekosten

0,6

Hogere huuropbrengsten

2,7

Uit de overige reserves gerealiseerde herwaardering

1,7

Totaal

-61

Solvabiliteit De belangrijkste buffer om financiële tegenvallers op te vangen is het eigen vermogen. Het eigen vermogen is in 2013 met ruim 40% afgenomen van € 200,7 tot € 118,4 miljoen, voornamelijk als gevolg van de daling van de bedrijfswaarde. De solvabiliteit bedraagt ultimo 2013 23,3% en voldoet daarmee aan de eisen van zowel het CFV en het WSW. Het WSW hanteert een minimale solvabiliteitsnorm van 20% en het CFV heeft de norm recentelijk verhoogd van 20% naar 22,5%.

Liquiditeit ‘Cash is king’ ofwel zorg er steeds voor dat voorgenomen activiteiten kunnen worden betaald. Daarvoor is grip nodig op de kasstromen die met de

activiteiten zijn verbonden. De kasstromen zijn te onderscheiden naar operationele-, (des)investeringsen financieringskasstromen. Daarbij is het van belang dat de operationele kasstroom voldoende ruimte overlaat om rente en aflossing van de benodigde financiering te kunnen betalen en om een deel van de investeringen met eigen middelen te kunnen financieren. De rentedekkingsgraad (ICR) wordt hierbij als meetinstrument ingezet. De berekende kasstroom uit operationele activiteiten vóór rente bedraagt € 32,9 miljoen (2012: € 36,2 miljoen). Dit is ruim voldoende om zowel de rentelasten als de reguliere aflossingen te kunnen voldoen. De ICR bedraagt ultimo 2013 2,17 (2012: 2,28). ZOwonen voldoet daarmee aan de ICR-norm van 1,4 die het WSW stelt.

Loan to value Financiering is niet oneindig maar wordt begrensd door wat de organisatie kan betalen. Naast de operationele kasstroom wordt daarom ook naar de LTV of schuldquote gekeken. Dit is kortweg de verhouding tussen de omvang van de leningenportefeuille enerzijds en de (bedrijfs)waarde van het bezit in exploitatie anderzijds. Eind 2013 bedraagt het totaal van de leningenportefeuille 73,0% van de bedrijfswaarde van het bezit in exploitatie (2012: 63,0%). De toename van de LTV-ratio met 10% wordt vooral veroorzaakt door de forse daling van de bedrijfswaarde (als gevolg van de verhuurderheffing).

Onrendabele investeringen In 2013 hebben onrendabele investeringen plaatsgevonden inzake in exploitatie genomen nieuwbouwen renovatieprojecten. Deze projecten zijn: E. van Barstraat

53 huurwoningen

€ 2,84 miljoen

Spoorkolonie

55 huurwoningen (renovatie)

€ 2,23 miljoen

Spoorkolonie

12 huurwoningen

€ 0,70 miljoen

Proosdijveld

30 huurwoningen (20 DAEB en 10 NDAEB)

€ 2,09 miljoen

Tienbunder

16 appartementen

€ 0,72 miljoen

Burgemeester Lemmensstraat

21 huurwoningen

€ 1,08 miljoen

Hemelsley

13 huurwoningen

€ 0,63 miljoen

Rosatoren

30 huurwoningen (NDAEB o.b.v. taxatiewaarde)

€ 1,27 miljoen

Totaal

230 woningen

€ 11,56 miljoen

De gemiddelde onrendabele investering per woning bedraagt daarmee ruim € 50.000. jaarverslag 2013

64


Het oordeel van de sectorinstituten: CFV en WSW In 2013 hebben de sectorinstituten aangekondigd hun financiële beoordelingskaders verder aan te scherpen. Onze belangrijkste toezichthouder, het CFV, geeft sinds 2013 één keer per jaar een oordeel over onze financiële positie: op basis van de jaarrekening (DVI) én op basis van de meerjarenbegroting (DPI). De beoordeling start met een bureauonderzoek. Eventuele overschrijdingen van geformuleerde grenswaarden dienen verklaard te worden waarbij in voorkomende gevallen nader onderzoek kan plaatsvinden.

Het WSW, als borgingsinstituut, heeft in het verslagjaar een integrale beoordeling gedaan van de financiële positie en verklaart dat ZOwonen voldoet aan de eisen van kredietwaardigheid. Op grond van deze verklaring kan ZOwonen beschikken over een faciliteringsvolume van € 45,5 miljoen ter financiering van het investeringsen herfinancieringsprogramma voor de jaren 2013 tot en met 2015. Zij geeft in haar oordeel aan dat ZOwonen naar verwachting ook aan het (vanaf 2014) nog aan te scherpen beoordelingskader lijkt te kunnen voldoen.

Het CFV heeft in 2013 geconcludeerd dat het bureauonderzoek geen aanleiding geeft tot opmerkingen en/of nader onderzoek en ziet geen aanleiding voor interventies. Dit betekent dat ZOwonen aan de door het CFV geformuleerde financiële grenswaarden voldoet.

7.2

Financiële doorkijk

Financieel beleid ZOwonen Het uitgangspunt van het financieel beleid van ZOwonen is dat het financieel beleid zich niet enkel richt op één aspect van de financiële huishouding; via een set van ratio’s wordt de financiële positie en continuïteit beheerst. In onderstaand schema zijn de bouwstenen van het financieel beleid schematisch weergegeven.

“financieel gezonde corporatie...”

eigen vermogen

vreemd vermogen

kasstromen

onderpand

weerstand (solvabiliteit) IFR

AR

ICR

DSCR

ABA norm

ER

LtV

dekkingsratio

jaarverslag 2013

65

zo wonen zo berekenen Allereerst worden strikte normen gesteld aan de operationele exploitatie kasstromen met behulp van de ICR, de DSCR, de bedrijfskosten (ABA)norm en de Efficiency Ratio (ER; verhouding tussen exploitatielasten en huur). Aan de investeringskant worden kaders gesteld voor de financieringswijze van voorgenomen investeringen, bestaande uit de Investerings/financieringsratio (IFR) en de aflosssingsratio (AR). De IFR stelt eisen aan de mate waarin investeringen met vreemd vermogen mogen worden gefinancierd. De AR stelt eisen aan de mate waarin jaarlijks stelstelmatig aflossing van vreemd vermogen plaatsvindt. Dat geheel stelt ZOwonen in staat haar (maatschappelijke) doelen te bereiken en voldoende buffer aan te houden om eventuele tegenvallers op te kunnen vangen.

Bouwen en investeren Door definiëring van de ratio’s solvabiliteit, ICR, DSCR, LTV, ER en IFR houdt ZOwonen zicht op de interne en de door het WSW en CFV geformuleerde toetsingskaders. Gezien het grote belang van een positieve beoordeling van het WSW en het CFV, sluit ZOwonen minimaal aan op de rationormen (en definities) van deze sectorinstituten. ZOwonen blijft ook in de toekomst - ondanks de negatieve financiële effecten van de verhuurderheffing en de verhoogde saneringssteun - zowel voor wat betreft de vermogens- als de kasstroomratio’s voldoen aan de intern en extern gehanteerde normen.

Financiële ratio’s ZOwonen. Onderstaand wordt een overzicht gegeven van de verwachte vermogens-en kasstroomratio’s op basis van de ZOwonen meerjarenbegroting 2014-2018. Ratio/kengetal

Norm

2014

2015

2016

2017

2018

ICR

> 1,5

2,22

1,95

1,87

1,98

2,22

DSCR

> 1,0

1,35

1,35

1,41

1,42

1,44

Loan to Value

< 75%

69%

68%

72%

72%

71%

Financieringsratio

< 50%

30%

12%

72%

43%

28%

cumulatief

31%

24%

47%

47%

43%

Dekkingsratio

< 40%

25%

25%

27%

27%

26%

Efficiencyratio

< 80%

77%

83%

85%

83%

78%

Aflossingen

min 2%

-7.765

-7.159

-6.446

-6.385

-6.280

ICR Sectorinstituut WSW

> 1,4

1,97

1,92

1,96

2,04

2,08

Solvabiliteit

> 25%

28%

26%

25%

26%

27%

In 2011 is een ondernemingsplan voor de periode 2012 - 2015 geschreven waarin ambities en actuele omgevingsinvloeden hun plaats hebben gekregen. In de actuele meerjaren-prognose 2014 t/m 2022 zijn daarvan financiële vertalingen gemaakt. Hierbij is ook rekening gehouden met de financiële consequenties van het te verwachten overheidsbeleid (regeer- c.q. woonakkoord). Het bestaande inflatievolgende huuren harmonisatiebeleid en het bestaande investeringsen verkoopprogramma zijn ingerekend. Daarnaast is rekening gehouden met de effecten van de voorgenomen bezuinigingen van ZOBeter. De kasstroomprognoses blijven, onder de gestelde uitgangspunten, positief. De heffingen leggen weliswaar extra druk op de uitgaande cashflow maar per saldo blijft deze voldoende om aan de bestaande rente- en aflossingsverplichtingen te voldoen. Daarnaast resteert voldoende ruimte om aan de ICR norm van 1,4 te blijven

voldoen; de ICR ontwikkelt zich naar verwachting de komende 10 jaar tussen de 1,8 en 2,2. De ER geeft inzicht in hoe de jaarlijkse exploitatiekosten zich verhouden tot de jaarlijkse huuropbrengsten. Hiermee stuurt ZOwonen in feite op de toekomstige kasstroomontwikkelingen. In de periode 2015 tot en met 2017 ligt de verwachte realisatie boven de streefwaarde van 80%. Vanaf 2018 ligt deze weer binnen de gehanteerde streefwaarde van 80%. De vermogenspositie komt als gevolg van het doorrekenen in de bedrijfswaarden van de aangekondigde overheidsheffingen eveneens onder druk te staan maar blijft zich in de begrotingsperiode binnen de gestelde normen bewegen. De LTV blijft vanaf het 1e begrotingsjaar binnen de norm van 75%. De IFR ontwikkelt zich positief in de begrotingsperiode; de voorgenomen investeringen kunnen in voldoende mate met eigen vermogen werden gefinancierd. Ook de AR blijft binnen de gestelde streefwaarden. jaarverslag 2013

66


8. Verkort financieel overzicht Criteria voor het samenvatten van de statutaire jaarrekening Onderhavig stuk is een samenvatting van de statutaire jaarrekening over boekjaar 2013. Er zijn in Nederland geen algemeen vastgestelde criteria beschikbaar voor het opstellen van samengevatte financiële overzichten. Hierom heeft ZOwonen deze criteria zelf ontwikkeld. Het doel van deze samenvatting is om op een compacte en overzichtelijke wijze een beeld te geven van de jaarcijfers. De gehanteerde criteria en het aggregatieniveau van deze samenvatting zijn hierop toegespitst. Bijgesloten samenvatting van de statutaire jaarrekening is als volgt tot stand gekomen: De oorspronkelijke balans per 31 december 2013, winst- en verliesrekening en kasstroomoverzicht zijn in deze samenvatting overgenomen uit de statutaire jaarrekening.

De statutaire jaarrekening is gebaseerd op titel 9 boek 2 BW. In deze samenvatting zijn de grondslagen integraal herhaald. De toelichtingen zijn in de samenvatting niet opgenomen, de vergelijkende cijfers wel. Het kennisnemen van deze samenvatting kan niet in de plaats treden van het kennisnemen van de statutaire jaarrekening over boekjaar 2013, aangezien diverse vereenvoudigingen zijn aangebracht. Gebruikers die behoefte hebben aan meer informatie kunnen een exemplaar van de statutaire jaarrekening verkrijgen via de website van ZOwonen.

jaarverslag 2013

67

zo wonen zo berekenen 8.1

Verkort financieel overzicht

Balans per 31 december 2013 (na resultaatbepaling)

ACTIVA

31 - 12 - 2013

31 - 12 - 2012

x € 1.000

x € 1.000

441.122

511.633

2.683

3.986

11.750

14.756

455.555

530.375

47.721

42.009

0

5.737

47.721

47.747

0

0

39

30

0

1.693

2.010

2.139

2.049

3.861

505.325

581.983

Vastgoed bestemd voor verkoop

0

5.883

Onderhoudsmaterialen

2

61

2

5.944

1.397

1.121

0

2

76

247

Belastingen en premies sociale verzekeringen

429

0

Overige vorderingen

307

468

Overlopende activa

153

788

2.362

2.626

782

5

3.146

8.575

508.471

590.558

VASTE ACTIVA

Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Vastgoedbelegingen Commercieel vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling

Financiële vaste activa Deelnemingen in groepsmaatschappijen Te vorderen BWS-subsidies Belastinglatentie Overige vorderingen

VLOTTENDE ACTIVA

Voorraden

Vorderingen Huurdebiteuren Vorderingen op groepsmaatschappijen Gemeenten

Liquide middelen

TOTAAL

jaarverslag 2013

68



31 DECEMBER 2013

PASSIVA

31 - 12 - 2013

31 - 12 - 2012

x € 1.000

x € 1.000

118.438

200.718

14.229

19.477

475

1.126

14.704

20.604

10.738

12.041

313.129

314.348

74

72

323.941

326.461

32.315

20.463

Schulden aan gemeenten

1.303

5.649

Schulden aan leveranciers

4.691

3.041

4

6

1.440

2.068

Schulden ter zake van pensioenen

145

154

Aangegane verplichtingen onderhoud

127

0

2

590

11.361

10.804

51.388

42.774

508.471

590.558

EIGEN VERMOGEN

Algemene reserve

VOORZIENINGEN

Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Overige voorzieningen

LANGLOPENDE SCHULDEN

Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Overige schulden

KORTLOPENDE SCHULDEN

Schulden aan kredietinstellingen

Schulden aan groepsmaatschappijen Belastingen en premies sociale verzekeringen

Overige schulden Overlopende passiva

TOTAAL

jaarverslag 2013

69



Winst- en verliesrekening 2013 Boekjaar 2013

Boekjaar 2012

x € 1.000

x € 1.000

74.605

71.788

5.880

5.609

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

435

1.553

Geactiveerde productie ten

576

609

1.167

485

82.663

80.045

Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille

24.921

23.424

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille

50.985

-4.567

7

11

Lonen en salarissen

9.342

9.519

Sociale lasten

1.017

1.132

Pensioenlasten

1.390

1.433

14.589

14.527

804

648

6.099

5.415

16.199

12.433

Som der bedrijfslasten

125.407

63.975

BEDRIJFSRESULTAAT

-42.744

16.070

-2.677

260

8.620

6.915

134

78

-80

140

Rentelasten en soortgelijke kosten

-15.167

-15.936

Som financiële baten en lasten

-15.113

-15.718

RESULTAAT UIT GEWONE

-51.914

7.527

-1.693

-96

-5

-5

-53.612

7.426

BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huuropbrengsten Opbrengsten Servicecontracten

behoeve van eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten

BEDRIJFSLASTEN

Erfpacht

Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten

Niet gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille Uit de overige reserves gerealiseerde herwaardering

FINANCIËLE BATEN EN LASTEN Opbrengsten van vorderingen die tot de vaste activa behoren Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten

BEDRIJFSUITOEFENING Belastingresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Resultaat deelnemingen JAARRESULTAAT NA BELASTING

jaarverslag 2013

70



Kasstroomoverzicht x € 1.000

2013

x € 1.000

2012

Kasstroom uit operationele activiteiten Saldo bedrijfsopbrengsten -bedrijfslasten

-42.744

16.070

24.921

23.424

46.837

-7.890

Aanpassingen voor:  Afschrijvingen  Mutatie egalisatierekening  Waardeveranderingen materiële vaste activa  Netto verkoopresultaat vatgoedportefeuille

-435

 Geactiveerde productie eigen bedrijf vaste activa

-576

 Vrijval voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen

-2.287

 Dotatie voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen

6.435

 Mutatie overige voorzieningen

-651

3.124

 Verandering in werkkapitaal  mutatie voorraden en onderhanden projecten  mutatie vorderingen  mutatie kortlopende schulden

58

1.639

263

553

1.111

-703

(excl. kortlopende leningen, incl. rekening courant)

Kasstroom uit bedrijfsoperaties  Ontvangen rente  Betaalde rente  Ontvangen/betaalde vennootschapsbelasting  Resultaat deelneming

1.432

1.489

32.932

36.217

55

27

-15.167

-15.924

0

0

-5

-5 -15.117

Kasstroom uit operationele activiteiten

-15.902 17.815

20.316

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa

-26.894

-14.985

Desinvestering in materiële vaste activa

4.751

5.006

119

-778

Mutatie financiële vaste activa Kasstroom uit investeringsactiviteiten

-22.024

-10.757

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden

0

0

Terugbetaalde waarborgsommen

2

-2

-32.904

-19.479

37.888

9.900

Aflossingen langlopende schulden Nieuwe leningen Kasstroom uit financieringsactiviteiten

4.985

-9.581

777

-22

5

27

Mutaties boekjaar

777

-22

Stand per 31 december

782

5

Mutatie liquide middelen De toename (afname) van geldmiddelen in het boekjaar is als volgt te specificeren: Stand per 1 januari

jaarverslag 2013

71


Jaarrekening

Algemene toelichting

Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2013 tot en met 31 december 2013. Alle bedragen luiden in euro’s.

Algemeen ZOwonen is een stichting met de status van “Toegelaten Instelling volkshuisvesting”. De statutaire vestigingsplaats is Sittard, de feitelijke vestigingsplaats is Luxemburgstraat 30 te Sittard. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen voor de sociale huursector. Zij heeft specifieke toelating in de regio’s Westelijke Mijnstreek, MiddenLimburg en Parkstad Limburg en is werkzaam binnen de juridische wetgeving van de Woonwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector.

De verkrijgingsprijs bestaat uit het geldbedrag of het equivalent hiervan dat is overeengekomen voor de verkrijging van de overgenomen onderneming vermeerderd met eventuele direct toerekenbare kosten. Indien de verkrijgingsprijs lager is dan het nettobedrag van de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva, dan wordt het verschil (negatieve goodwill) als overlopende passiefpost opgenomen. De maatschappijen die in de consolidatie betrokken zijn, blijven in de consolidatie opgenomen tot het moment dat zij worden verkocht; deconsolidatie vindt plaats op het moment dat de beslissende zeggenschap wordt overgedragen.

Presentatiewijziging Groepsverhoudingen ZOwonen staat aan het hoofd van de groep welke bestaat uit:  ZOwonen Holding B.V.  ZOwonen Vastgoed B.V. Deze groepsmaatschappijen verrichten momenteel geen activiteiten.

Grondslagen voor consolidatie Op grond van art. 2:406, lid 1 BW rust op het groepshoofd, ZOwonen een consolidatieplicht. Aangezien de gezamenlijke betekenis van de dochtermaatschappijen in financiële zin ultimo 2013 slechts zeer beperkt van invloed is op het inzicht dat de jaarrekening dient te geven in het vermogen en resultaat, maakt ZOwonen gebruik van de consolidatievrijstelling op grond van art. 2:407 lid 1 sub a BW. De dochtermaatschappijen hebben geen personeel in dienst, hebben geen activiteiten in het verslagjaar en het financieel belang van zowel het balanstotaal, het resultaat als de onderliggende individuele posten is in verhouding tot het geheel te verwaarlozen.

Acquisities en desinvesteringen van groepsmaatschappijen Vanaf de overnamedatum worden de resultaten en de identificeerbare activa en passiva van de overgenomen vennootschap opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening. De overnamedatum is het moment dat overheersende zeggenschap kan worden uitgeoefend op de betreffende vennootschap.

In 2013 heeft ZOwonen de volgende presentatiewijzigingen doorgevoerd. Het vastgoed bestemd voor verkoop is opgenomen in het sociaal vastgoed in exploitatie totdat er een normbedrag is uitgegeven voor het verkoopklaar maken van de woning. Dan worden deze woningen opgenomen als voorraad bestemd voor vastgoed. De gerealiseerde herwaardering (door afschrijvingen) is apart verantwoord in paragraaf uit de overige reserves gerealiseerde herwaardering en niet meer onder afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille.

Hiermee sluit ZOwonen aan bij de gebruikelijke verwerkingswijze in het bedrijfsleven. Naar de mening van het bestuur verhoogt dit de vergelijkbaarheid en daarmee de leesbaarheid van het deze jaarrekening.

Schattingen Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van ZOwonen zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen in hoofdstuk 7 of bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningpost.

jaarverslag 2013

72


Jaarrekening

Grondslagen voor balanswaardering en resultaatbepaling

Regelgeving De jaarrekening van ZOwonen is opgesteld volgens de bepalingen van het Besluit beheer sociale huursector (Bbsh). In dit besluit wordt voorgeschreven Titel 9 Boek 2 BW toe te passen behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Tevens is deze jaarrekening opgesteld volgende de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. Deze richtlijn is in 2011 herzien. ZOwonen past deze herziene Richtlijn vanaf verslagjaar 2012 toe. De waardering van de activa en passiva en de bepaling van het resultaat berusten op de grondslag van verkrijgingsof vervaardigingsprijs respectievelijk nominale waarde, tenzij anders vermeld. De balans en winst- en verliesrekening worden na resultaatbestemming bepaald, waarbij het jaarresultaat aan het eigen vermogen wordt toegevoegd.

Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar.

wordt vermeld gelden voor alle materiële vaste activa de volgende algemene uitgangspunten.

Verkrijgings- of vervaardigingsprijs De verkrijgingsof vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven onder aftrek van afschrijvingen gedurende de geschatte toekomstige gebruiksduur. Op grond wordt niet afgeschreven. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgingsof vervaardigingsprijs. Tevens worden hierbij direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten geactiveerd. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht.

Verwerking van groot onderhoud ZOwonen verwerkt de kosten van groot onderhoud aan haar materiële vaste activa als onderdeel van de boekwaarde indien wordt voldaan aan de criteria voor activering.

Sociaal vastgoed in exploitatie Verwerking verplichtingen Bij de bepaling van voorzieningen wordt uitgegaan van in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen die op de balansdatum bestaan. Tot de feitelijke verplichtingen worden ook gerekend verplichtingen die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering.

Typering Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat door de Minister van Binnenlandse zaken en de Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen.

Immateriële vaste activa De immateriële vaste activa worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs onder aftrek van afschrijvingen. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen; dit is het geval als de boekwaarde van het actief (of van de kasstroomgenererende eenheid waartoe het actief behoort) hoger is dan de realiseerbare waarde ervan.

MATERIËLE VASTE ACTIVA

Algemene uitgangspunten Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders

Waarderingsgrondslag en complexindeling ZOwonen waardeert haar sociaal vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgingsof vervaardigingsprijs en daarna tegen de actuele waarde zijnde de laagste van de vervangingswaarde en de bedrijfswaarde onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen van de kasstroomgenererende eenheid uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investejaarverslag 2013

73

zo wonen zo berekenen ring. De indeling naar kasstroom-genererende eenheid is gedefinieerd op complexniveau. ZOwonen kiest voor deze indeling van de kasstroomgenererende eenheden aangezien deze aansluit bij haar interne bedrijfsvoering en de basis vormt voor haar vastgoedsturing.

Na-investeringen Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten nainvesteringen) die leiden tot een waardeverhoging van het actief, worden geactiveerd. Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan, worden in de waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren of vergroten van de oorspronkelijke capaciteit. Onderhoud De lasten van regelmatig voorkomend onderhoud waaronder renovatie onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord.

Jaarrekening Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten: Jaarlijkse huurstijging 2014

2,50%

2015

1,75%

vanaf 2016

2,00%

Huurharmonisatie

1e 5 jaar

Huurderving bestaand bezit 2014

2,27%

2015

1,99%

vanaf 2016

1,88%

Huurderving commercieel bezit 2014

20,00%

vanaf 2015

16,66%

Huurderving sloop / herstructurering 1e jaar (jaar van leegstandsbesluit)

10% uit exploitatie

2e jaar (na leegstandsbesluit)

20% uit exploitatie


50% uit exploitatie


20% uit exploitatie

Inflatie

Componenten Binnen het vastgoed worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) wordt het component opstal onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan 10% uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend. Bepaling bedrijfswaarde Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2013 geformaliseerde meerjarenbegroting rekening houdend met de richtlijnen voor de jaarverslaggeving RJ.

2014

1,75%

van 2015 - 2018

2,00%

vanaf 2019

3,00%

Stijging loonkosten 2014

2,25%

2015

2,50%

vanaf 2016

3,00%

Stijging onderhoudslasten 2014

2,65%

vanaf 2015

3,00%

Kosten beheer, belastingen, verzekeringen en leefbaarheid Geschatte kasstromen. De algemene beheerkosten zijn geschoond voor de incidentele kosten. Daarnaast zijn hierop in mindering gebracht de overige bedrijfsopbrengsten en geactiveerde produktie ten behoeve van eigen bedrijf. Tevens is gerekend met een taakstelling voor de kosten algemeen beheer om ingaande 2016 tot een norm van ca € 980 (prijspeil 2014) per woning te komen. Verhuurderheffing

% over WOZ waarde:

2014

0,3181%

2015

0,4490%

2016

0,4910%

vanaf 2017

0,5360%

Levensduur

50 jaar / restant looptijd o.b.v. SVBMinimaal 15 jaar niet voortschrijdend.

jaarverslag 2013

74

zo wonen zo berekenen Disconteringsvoet

5,25%

Restwaarde aan het eind van de levensduur per woning* Grondgebonden

€ 17.000 -/- € 13.175

Meergezins (MG) zonder lift

€ 17.000 -/- € 13.175

MG met lift max. 3 lagen

€ 17.000 -/- € 13.175

MG met lift vanaf 4 lagen

€ 17.000 -/- € 13.175

Garages en parkeerplaatsen

€ 17.000 -/- € 13.175

Jaarrekening uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen.

Onderhoudslasten bestaand bezit Planmatig onderhoud (PO) **

Conform complexgewijze onderhouds begroting, met een afslag van 8, 9 en 10% over de jaren 2015, 2016 en 2017.

BKTI’s, VAL en Energetisch ***

Conform onderhoudsbegroting VGB

Reparatie onderhoud****


Mutatie onderhoud****


Mutatiekans Toekomstige mutaties woningbezit Verkoop

Komende 5 jaar

Sloop

Leegstandsbesluit genomen

Nieuwbouw en verbeteringen

Niet meegenomen

*

De opbrengstwaarde per woning wordt verminderd met de beoogde toekomstige uitgaven voor uitplaatsing, ZAV vergoeding en sloop.

**

Gebaseerd op de WOS/kwaliteitsinspectie.

***

Betreft kosten woninginterieuren, kosten i.v.m. veiligheid, asbest en legionella, en kosten duurzaamheid. Gebaseerd op interne en externe kengetallen/ramingen.

**** Gebaseerd op gedifferentieerde normen per VHO (o.b.v. leeftijd, type etc).

Bij de bepaling van de bedrijfswaarde op basis van RJ 645 (2011) wordt niet langer rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen. De rentabiliteitswaardecorrectie betrof het tijdelijke verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en beleggingen en de waardering van deze posten op de balans. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het maximale bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties

Levensduur De gehanteerde uitgangspunten bij de bepaling van de resterende economische levensduur zijn:  Er wordt voor sociale huurwoningen uitgegaan van een weerlegbaar vermoeden dat de resterende economische levensduur maximaal 50 jaar en minimaal 15 jaar bedraagt. Het strategisch voorraad-beheer is leidend. Bij de complexen waarvoor een sloop- of leegstandsbesluit is genomen, is de levensduurinschatting aangepast, waardoor deze minder dan 15 jaar kan bedragen. 

Restwaarde De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt, voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden, plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel of vierkantemeterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met de geindexeerde verwachte sloop- en sociaal statuutkosten. Indeling in kasstroomgenererende eenheden. De kasstroomgenererende eenheden zijn bepaald in overeenstemming met het strategisch voorraadbeleid van ZOwonen. De indeling van het strategische voorraadbeleid is gebaseerd op de indeling van strategieën doorexploiteren, slopen en verkopen en op de geografische ligging en het onroerend goed type.

Mutaties in de bedrijfswaarde De initiële herwaardering van het sociaal vastgoed in exploitatie naar actuele waarde is rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt in een herwaarderingsreserve. De hierop volgende jaarlijkse waardeveranderingen worden als volgt in de jaarrekening verwerkt:  Een waardevermeerdering van een complex onder het sociaal vastgoed wordt in beginsel direct ten gunste van de herwaarderingsreserve gebracht. Uitzondering betreft het geval wanneer voor een complex in het verleden een afwaardering ten laste van het resultaat is jaarverslag 2013

75

zo wonen zo berekenen gebracht. In die situatie worden waardevermeerderingen van ditzelfde complex als positief resultaat in de winst-en-verliesrekening verwerkt, voor zover dit een terugname betreft van deze eerdere waardevermindering. Hierbij dient opgemerkt te worden dat de terugneming nooit hoger is dan de boekwaarde die bepaald zou zijn indien in voorgaande jaren geen bijzonder waardeverminderingsverlies voor het complex zou zijn verantwoord.  Een waardevermindering van een complex onder het sociaal vastgoed wordt in beginsel ten laste van het resultaat gebracht. Indien echter een herwaarderingsreserve voor dit complex gevormd is, wordt de waardevermindering direct ten laste van de herwaarderingsreserve gebracht tot het bedrag dat met betrekking tot het desbetreffende complex in de herwaarderingsreserve is opgenomen.

Afschrijvingen Afschrijvingen worden berekend over de bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde is gesplitst naar de componenten grond en opstal. Over het aandeel van de grond wordt niet afgeschreven. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Typering Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet al vastgoed in exploitatie niet zijnde een vastgoedbelegging. Waarderingsgrondslag Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering. Bijzondere waardevermindering ZOwonen beoordeelt op iedere balansdatum of er aanwijzingen zijn dat een vast actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Indien de verwachte realiseerbare waarde lager is dan de verwachte totale geactiveerde kosten bij oplevering is sprake van een onrendabele top. Bij de bepaling of de onrendabele top leidt tot een bijzondere waardevermindering worden de boekwaarde en de bedrijfswaarde van de kasstroomgenererende eenheid waartoe

Jaarrekening de onroerende zaken gaan behoren betrokken. Indien en voor zover de onrendabele top groter is dan het verschil tussen de bedrijfswaarde en de boekwaarde van de betreffende kasstroomgenererende eenheid, is sprake van een bijzondere waardevermindering van het vastgoed in ontwikkeling. Indien en voor zover de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van het vastgoed in ontwikkeling, dan wordt het vastgoed in ontwikkeling op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen.

Afschrijvingen Op vastgoed in ontwikkeling wordt niet afgeschreven. Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie. Deze activa zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsof vervaardigingsprijs verminderd met de cumulatieve afschrijvingen bepaald op basis van de verwachte economische levensduur. De afschrijvingen zijn berekend volgens het lineaire systeem en starten vanaf het moment van ingebruikneming. VASTGOEDBELEGGINGEN Een vastgoedbelegging is een onroerend goed (of een deel daarvan) dat wordt aangehouden om huuropbrengsten of een waardestijging, of beide, te realiseren.

Commercieel vastgoed in exploitatie Typering Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed. Waarderingsgrondslag ZOwonen waardeert haar commercieel vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgingsof vervaardigingsprijs en daarna tegen actuele waarde. De actuele waarde wordt vastgesteld aan de hand van courante prijzen op een actieve markt voor gelijksoortige onroerende zaken op dezelfde locatie en in dezelfde staat. De waardebepaling van het commercieel vastgoed is gedaan door een gecertificeerd taxatiebureau erkend door Stichting Taxaties en Validaties (STenV) en wel door middel van een beëdigd taxateur. In het verslagjaar 2012 zijn alle commerciële vastgoedjaarverslag 2013

76

zo wonen zo berekenen objecten getaxeerd. Vervolgens zal circa 1/3 deel van de onderscheiden commerciële vastgoedobjecten jaarlijks opnieuw getaxeerd worden. Hierbij is het uitgangspunt dat op basis van een homogene groepsindeling de waarde mutatie van het (opnieuw)getaxeerde deel geëxtrapoleerd kan worden naar de waarde van het dat jaar niet getaxeerde deel. De homogene groepsindeling vindt plaats op basis van type object en op basis van de ligging van het object. De commerciële vastgoedobjecten bestaan zowel uit woningen als garages als bedrijfsobjecten (kantoren en winkels). De actuele waarde is bepaald op basis van de marktwaarde in verhuurde staat alsmede de waarde berekend op basis van de DCF methode.

Overige uitgangspunten De overige uitgangspunten van Sociaal vastgoed in exploitatie zijn ook van toepassing op het Commercieel vastgoed in exploitatie, met uitzondering van het volgende: Als invulling van de actuele waarde geldt niet de bedrijfswaarde maar de reële waarde. Mutatie reële waarde Mutaties in de reële waarde van Commercieel vastgoed in exploitatie worden in de winst-en-verliesrekening verantwoord onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Mutaties in de reële waarde worden binnen het eigen vermogen afzonderlijk als ‘niet-gerealiseerde herwaardering’ bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld. De herwaarderingsreserve betreft het ongerealiseerde positieve verschil tussen de actuele waarde en de historische kostprijs.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Typering Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie zijnde een vastgoedbelegging. Waarderingsgrondslag Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging wordt bij eerste verwerking gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een eventuele voorziening voor onrendabele investeringen. Mutatie reële waarde Mutaties in de reële waarde van Vastgoed in ontwik-

Jaarrekening keling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging worden in de winst-en-verliesrekening verantwoord onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Mutaties in de reële waarde worden binnen het eigen vermogen afzonderlijk als ‘niet-gerealiseerde herwaardering’ bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld.

FINANCIËLE VASTE ACTIVA

Deelnemingen Kapitaalbelangen waarin ZOwonen een beleidsbepalende invloed heeft, worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode en wel de netto vermogenswaarde. Voor deelnemingen met een negatieve netto vermogenswaarde wordt een voorziening gevormd, primair ten laste van de vorderingen op deze deelnemingen en voor het overige onder de voorzieningen. De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening. Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen. De vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen worden initieel gewaardeerd tegen de reële waarde, gewoonlijk de nominale waarde. Vervolgens vindt waardering plaats tegen geamortiseerde kostprijs waarbij rekening wordt gehouden met eventuele bijzondere waardeverminderingen.

Belastinglatentie Voor het verschil tussen de fiscale en de commerciële boekwaarde is een belastinglatentie gevormd. Deze latentie is tegen contante waarde berekend; de rentevoet is gelijk aan de disconteringsvoet voor de bedrijfswaardeberekening minus het geldend tarief voor de vennootschapsbelasting. Het onroerend goed bestaat, op basis van de doelstelling, uit twee categorieën: duurzame exploitatie en sloop. Aangezien er voor het onroerend goed bedoeld voor duurzame exploitatie en sloop onvoldoende informatie beschikbaar is om een betrouwbare schatting van de latentie te kunnen maken, is de latentie voor deze delen van het onroerend goed op nihil gesteld. De belastinglatentie heeft enerzijds betrekking op de verschillen tussen de commerciële waarde van de vaste activa bestemd voor verkoop (voor de komende 5 begrotingsjaren) en de fiscale waarde per ultimo boekjaar. De fiscale waarde van het vastgoed is gebaseerd op de WOZ-waarde (70%). Hierbij is uitgangspunt dat binnen afzienbare tijd daadwerkelijke fiscale verrekening kan plaatsvinden. Anderzijds heeft de belastinglatentie betrekking op het verschil tussen de commerciële waardering van de leningportefeuille (nominale waarde) en de fiscale waarde (marktwaarde). jaarverslag 2013

77

zo wonen zo berekenen Als gevolg van de lagere fiscale waardering ontstaat er fiscaal een disagio welke naar rato van de looptijd van de leningen ten laste van de fiscale winst wordt gebracht.

Te vorderen BWS-subsidies De uit hoofde van het Besluit Woninggebonden Subsidies (BWS) te vorderen subsidies wordt jaarlijks verminderd met de door de budgethouder beschikbaar gestelde bedragen. De uitbetaling loopt niet synchroon met de voorgecalculeerde jaarlijkse exploitatietekorten en de uitbetalingstermijn beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. De te vorderen subsidies zijn op het moment waarop de aanspraak is ontstaan voor het totale bedrag opgenomen, onder aftrek van de jaarlijks ontvangen termijnen en verhoogd met rente over het jaarlijks resterend saldo.

Jaarrekening VOORRADEN

Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed bestemd voor verkoop betreft de woningen, waarvan het huurcontract is beëindigd en te koop worden aangeboden. Vastgoed bestemd voor verkoop wordt gewaardeerd tegen de te verwachte nettoopbrengstwaarde. Deze netto-opbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van de voorraden en is gebaseerd op een verwachte verkoopprijs, onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop. Ultimo dit jaar wordt het vastgoed bestemd voor verkoop gewaardeerd als commercieel of sociaal vastgoed.

Overige voorraden De overige voorraden zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere opbrengstwaarde.

Overige vorderingen De te vorderen koploperspilots zijn op het moment waarop de aanspraak is ontstaan voor het totale bedrag opgenomen en worden jaarlijks vermeerderd met de bij toekenning vastgestelde rentevergoedingen en verminderd met de door de budgethouders uitbetaalde bedragen. Bijzondere waardeverminderingen van financiële vaste activa. Ook voor financiële vaste activa, waaronder financiële instrumenten beoordeelt ZOwonen op iedere balansdatum of er objectieve aanwijzingen zijn voor bijzondere waardeverminderingen van een financieel actief of een groep van financiële activa. Bij aanwezigheid van objectieve aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen bepaalt ZOwonen de omvang van het verlies uit hoofde van de bijzondere waardeverminderingen, en verwerkt dit direct in de winst-en-verliesrekening. Bij financiële activa die gewaardeerd zijn tegen geamortiseerde kostprijs wordt de omvang van de bijzondere waardevermindering bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het actief en de best mogelijke schatting van de toekomstige kasstromen, contant gemaakt tegen de effectieve rentevoet van het financiële actief zoals die is bepaald bij de eerste verwerking van het instrument. Een eventueel bijzonder waardeverminderingsverlies wordt teruggenomen indien de afname van de waardevermindering verband houdt met een objectieve gebeurtenis na afboeking. De terugname wordt beperkt tot maximaal het bedrag dat nodig is om het actief te waarderen op de geamortiseerde kostprijs op het moment van de terugname, als geen sprake geweest zou zijn van een bijzondere waardevermindering. Het teruggenomen verlies wordt in de winst-en-verliesrekening verwerkt.

Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde. Een voorziening voor oninbaarheid gebaseerd op een statische beoordeling per balansdatum wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering.

Liquide middelen De liquide middelen bestaan uit banktegoeden en zijn opgenomen tegen nominale waarde. Rekeningcourantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder de kortlopende schulden.

EIGEN VERMOGEN Het eigen vermogen bestaat uit een algemene reserve.

VOORZIENINGEN Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen. Deze voorziening strekt tot dekking van de onrendabele investeringen in projecten waarvan de realisatie intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd is. Het betreft hier investeringen voor nieuwbouw, grondexploitaties en renovatie. Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen en herstructureringen worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde (bedrijfswaarde) van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. jaarverslag 2013

78

zo wonen zo berekenen Indien en voor zover de verwachte investeringen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus de aan deze investering toe te rekenen bedrijfswaarde of actuele waarde.

Voorziening uitgestelde beloningen Werknemers krijgen op grond van de CAO bij een jubileum (bepaald aantal jaren in dienst) een eenmalige uitkering. Bij de berekening is rekening gehouden met de kans dat werknemers in dienst blijven op basis van historische gemiddelden. De verplichtingen zijn contant gemaakt, waarbij een disconteringsvoet is gehanteerd van 3%.

Voorziening persoonlijk loopbaan ontwikkel budget De werknemer die op 1 januari 2010 een 36-urige werkweek heeft en vijf jaar of langer in dienst is bij de onderneming heeft voor de periode 1 januari 2010 tot en met 31 december 2014 recht op een persoonlijk loopbaan ontwikkelingsbudget (PLOB) van € 4.500. De omvang van de voorziening van deze opgebouwde rechten is gebaseerd op het geschatte gebruik daarvan. Werknemers die korter dan 5 jaar in dienst zijn hebben recht op een PLOB naar rato van het aantal dienstjaren. Hierin wordt een differentiatie gemaakt voor medewerkers die voor 2010 in dienst zijn getreden en medewerkers die in 2010 of later in dienst zijn getreden.

Voorziening personeel Ultimo het jaar is een aantal ontslagen aangezegd. Van de medewerkers opgenomen in de voorziening verloopt het contract uiterlijk per 1 juli 2014. De omvang van de voorziening is gebaseerd op de salariskosten en een eventuele ontslagvergoeding. Deze voorziening heeft voornamelijk betrekking op kosten in verband met de afvloeiing van personeel en wordt gevormd indien per balansdatum een feitelijke of juridische verplichting is ontstaan. De voorziening wordt tegen nominale waarde van de verwachte uitgaven gewaardeerd.

Jaarrekening het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de geschatte looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening als interestlast verwerkt. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden. De waarborgsommen en de kortlopende schulden zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven.

Onderhoudsverplichtingen Deze verplichting betreft uitgevoerde onderhoudswerkzaamheden waarvoor opdracht is verstrekt, maar waar nog geen factuur is ontvangen. Werk waarvoor opdrachten zijn verstrekt, maar nog niet uitgevoerd zijn, worden verwerkt in de niet uit de balans blijkende verplichtingen.

RESULTAATBEPALING ALGEMEEN Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde vast activa.

Opbrengstverantwoording algemeen Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten.

LANGLOPENDE EN KORTLOPENDE SCHULDEN

Bijzondere posten

Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde

Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en met name de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse jaarverslag 2013

79


Jaarrekening

en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht.

BEDRIJFSLASTEN

BEDRIJFSOPBRENGSTEN

De afschrijvingen betreffen de afschrijvingslasten van onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie op basis van de verkrijgingsprijs- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur, tot de restwaarde bereikt is. De afschrijvingen op sociaal vastgoed in exploitatie worden gebaseerd op de bedrijfswaarde per begin van de verslagperiode. Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan worden de toekomstige afschrijvingen aangepast. Boekwinsten en -verliezen bij verkoop van onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn begrepen onder de afschrijvingen. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeulle. De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op afwaarderingen uit hoofde van bijzondere waardeverminderingen dan wel een terugneming daarvan. (Mutaties in) bijzondere waardeverminderingen ontstaan door een jaarlijkse toets van de bedrijfswaarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op historische kostprijs minus cumulatieve afschrijvingen.

Huuropbrengsten Betreft de (te) ontvangen nettohuren. Dit zijn de huren exclusief (te) ontvangen opbrengsten voor servicecontracten onder aftrek van huurderving en dotatie voorziening dubieuze debiteuren. De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2013 bedroeg dit maximumpercentage 4% voor huishoudinkomens tot € 33.614, 4,5% voor inkomens tussen € 33.614 en € 43.000 en 6,5% voor inkomens boven € 43.000. De opbrengsten uit hoofde van huur voortvloeiend uit contracten waar “Huurvast” en “Huurzeker” geldt worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid daar bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt.

Opbrengsten servicecontracten Betreft van huurders, naast de netto-huurprijs, (te) ontvangen opbrengsten voor servicecontracten. De opbrengsten zijn voor de dekking van de te maken en gemaakte servicekosten. Verrekening op basis van daadwerkelijke bestedingen vindt jaarlijks plaats. Gemaakte servicekosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten.

Afschrijvingen op materiële vaste activa en vastgoedportefeuille

Erfpacht Jaarlijks wordt voor het gebruik van de grond onder de verhuureenheden erfpacht in rekening gebracht op basis van canons.

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Dit betreft de opbrengst van de verkoop van woningen en overige verhuureenheden onder aftrek van de betreffende boekwaarde en verkoopkosten. Opbrengsten en het resultaat worden verantwoord op het moment van levering van het onroerend goed (passeren transportakte). De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden wordt alleen als verkoopopbrengst verantwoord als alle belangrijke economische rechten zijn overgedragen aan de koper.

Lonen en salarissen en sociale lasten Lonen en salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst- en verliesrekening voorzover ze verschuldigd zijn aan werknemers.

Pensioenlasten ZOwonen heeft alle pensioenregelingen verwerkt volgens de verplichtingenbenadering. De over het verslagjaar verschuldigde premie wordt als last verantwoord.

Geactiveerde productie t.b.v. het eigen bedrijf Betreft toegerekende interne directe kosten ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling.

Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder zijn voornamelijk de aan derden doorberekende kosten voor administratie en onderhoud verantwoord. Daarnaast is er dit jaar in het kader van de pro rata regeling een opbrengst gerealiseerd.

Onderhoudslasten Hieronder worden alle direct aan het verslagjaar toerekenbare onderhoudsuitgaven verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. jaarverslag 2013

80


Jaarrekening

Leefbaarheid Leefbaarheid omvat gemaakte kosten voor fysieke ingrepen die de leefbaarheid in buurten en wijken bevorderen. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden.

Lasten servicecontracten De gemaakte servicekosten voor huurders worden verantwoord onder de lasten servicecontracten in het verslagjaar waarop de servicekosten betrekking hebben.

verantwoorde vennootschapsbelasting betreft het saldo van de verschuldigde vennootschapsbelasting en de mutaties in de actieve (en passieve) belastinglatenties. De rechtspersoon staat met ingang van 1 januari 2008 aan het hoofd van een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting waarin verder opgenomen zijn ZOwonen Holding B.V. en ZOwonen Vastgoed B.V.

Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille. De niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille hebben betrekking op waardemutaties van op reële waarde geactiveerde activa.

Uit de overige reserves gerealiseerde herwaardering Op grond van de BBSH is de vorming van een herwaarderingsreserve binnen het eigen vermogen niet vereist. Niet gerealiseerde waardestijgingen worden daarom al onderdeel van de overige reserves gepresenteerd. Het gerealiseerde deel van de herwaardering ten gevolge van afschrijving en verkoop, ontstaan door het waarderen van de materiele vaste activa volgens het actuele waardemodel, is als afzonderlijke post ten gunste van de winst- en verliesrekening gebracht.

Opbrengsten van vorderingen die tot de vaste activa behoren Hieronder wordt de bijgeschreven rente op BWSsubsidies en koploperspilot verantwoord.

Rentebaten en rentelasten De rentebaten betreffen voornamelijk de opbrengsten uit hoofde van rentevergoeding op creditsaldi van de rekening courant. Daarnaast is er dit jaar ook een correctie van voorgaand jaar opgenomen. Onder de rentelasten zijn de aan het vreemd vermogen verbonden kosten verantwoord.

Vennootschapsbelasting ZOwonen is m.i.v. 1 januari 2008 integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting (2006 en 2007 partieel). De verschuldigde vennootschapsbelasting wordt berekend, rekening houdend met de bepalingen van de vaststellingsovereenkomst met de belastingdienst (VSO II). De in de winst- en verliesrekening jaarverslag 2013

81


9. Verklaren 9.1 Bestuursverklaring Hierbij verklaart het Bestuur van Woonmaatschappij ZOwonen dat ZOwonen haar middelen in 2013 uitsluitend heeft besteed in het belang van de volkshuisvesting. Sittard-Geleen, april 2014 Ton Mans jaarverslag 2013

82


Verklaren

9.2 Controle verklaring van de onafhankelijke accountant

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: de directie van Woonmaatschappij ZO Wonen

De in dit rapport opgenomen samengevatte jaarrekening, bestaande uit de samengevatte balans per 31 december 2013 en de samengevatte winst-en-verliesrekeningbalans over 2013 met bijbehorende toelichtingen, is ontleend aan de gecontroleerde jaarrekening van Woonmaatschappij ZO Wonen te Sittard over 2013. Wij hebben een goedkeurend oordeel verstrekt bij die jaarrekening in onze controleverklaring van 24 april 2014. De desbetreffende jaarrekening en deze samenvatting daarvan, bevatten geen weergave van gebeurtenissen die hebben plaatsgevonden sinds de datum van onze controleverklaring van 24 april 2014. De samengevatte jaarrekening bevat niet alle toelichtingen die zijn vereist op basis van Titel 9 Boek 2 van het in Nederland geldende Burgerlijk Wetboek (BW). Het kennisnemen van de samengevatte jaarrekening kan derhalve niet in de plaats treden van het kennisnemen van de gecontroleerde jaarrekening van Woonmaatschappij ZO Wonen.

Verantwoordelijkheid van de directie De directie van de stichting is verantwoordelijk voor het opstellen van een samenvatting van de gecontroleerde jaarrekening in overeenstemming met de grondslagen zoals beschreven in punt 5 van de toelichting.

Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de samengevatte jaarrekening op basis van onze werkzaamheden, uitgevoerd in overeenstemming met Nederlands Recht, waaronder Standaard 810, "Opdrachten om te rapporteren betreffende samengevatte financiële overzichten".

Oordeel Naar ons oordeel is de samengevatte jaarrekening in alle van materieel belang zijnde aspecten consistent met de gecontroleerde jaarrekening van Woonmaatschappij ZO Wonen voor het jaar geëindigd op 31 december 2013 en in overeenstemming met de grondslagen zoals beschreven in punt 5 van de gecontroleerde jaarrekening. Zwolle, 24 april 2014 PricewaterhouseCoopers Accountants N.V.

Origineel getekend door G.A.N. Turkenburg RA

PricewaterhouseCoopers Accountants N.V., Zuiderzeelaan 53, 8017 JV Zwolle, Postbus 513, 8000 AM Zwolle T: 088 792 00 38, F: 088 792 94 61, www.pwc.nl

jaarverslag 2013

83


Verklaren 2013

2012

2011

2010

Gegevens woningbezit Huurwoningen

13.363

13.308

13.362

13.428

Eenheden in verzorgingshuizen

237

237

183

189

Overige woongelegenheden

296

293

299

300

13.896

13.838

13.844

13.917

1.103

1.063

1.082

1.081

49

47

45

46

161

168

142

223

Totaal aantal woongelegenheden Garages/parkeerplekken Bedrijfsruimten/winkels Overig bezit Strategische aankopen

3

3

4

-

14

15

14

14

15.226

15.134

15.131

15.281

230

167

18

216

Aantal verkocht

46

48

66

66

Aantal gesloopt

126

95

29

55

1.762

2.113

2.381

10.804

10.485

10.050

Maatschappelijk vastgoed Totaal aantal verhuureenheden Mutaties woningbezit Aantal opgeleverd

Woningen naar klassen Goedkoop (< € 366,37) Betaalbaar (€ 366,37 – € 664,66) Leegstand (o.a. voor sloop of verkoop)

370

335

271

Duur (>€ 664,66)

427

375

343

Aantal reparatieverzoeken

2,00

1,90

1,77

1,99

Aantal mutatie onderhoud

0,06

0,07

0,08

0,11

Kosten dagelijks onderhoud

654

605

861

735

Kwaliteit (per woning)

Kosten planmatig onderhoud Totaal kosten onderhoud

493

593

712

528

1.147

1.198

1.573

1.263

140,48

138,88

135,75

135,42

€ 478,17

€ 454,12

€ 459,16

€ 453,10

9,2

8,9

6,5

8,4

Prijs/kwaliteitverhouding Gemiddeld aantal WWS-punten Gerealiseerde huurprijs Verhuur woningen Mutatiegraad in % Huurachterstand in %

1,67

1,42

1,16%

0,91

2,71%

2,82%

1,98%

1,70%

23,29%

33,99%

30,80%

30,26%

0,06

0,20

0,12

0,27

4,04%

4,32%

4,30%

4,54%

Rentabiliteit totaal vermogen

-7,23%

3,97%

3,62%

4,13%

Loan-to-value

72,97%

63,00%

72,81%

72,33%

2,17

2,28

1,75

1,98

Eigen vermogen

8.523

14.505

12.764

12.339

Voorzieningen

1.058

1.489

1.263

1.465

Totaal opbrengsten

5.876

5.628

5.636

5.439

Overige bedrijfslasten

*1.605

1.290

1.254

1.086

Jaarresultaat

-3.858

662

371

504

Huurderving in % Financiële continuïteit Solvabiliteit Liquiditeit (current ratio) Rentabiliteit vreemd vermogen

Rentedekkingsgraad (ICR) Balans/W&V (per woning)

* inclusief € 220 saneringsheffing

jaarverslag 2013

84


Toelichting

Kwaliteit

Gegevens woningbezit

Aantal reparatieverzoeken per woning Totaal aantal reparatieverzoeken (klachten) gedeeld door totaal aantal woongelegenheden.

Een verhuureenheid (vhe) wordt gedefinieerd als een zelfstandig verhuurde eenheid. Het aantal woningen uit dit overzicht vormt de basis bij de berekening van de kengetallen.

Aantal woningen naar huurprijsklassen In de categorie laag worden woningen opgenomen met een netto-huurprijs (kale huur) van minder dan € 374,44 (prijspeil 1 januari 2013) conform artikel 13 van het BBSH. In de categorie betaalbaar worden woningen opgenomen met een netto-huurprijs vanaf € 374,44 tot € 681,02 (prijspeil 1 januari 2013). De categorie duur betreft woningen met een nettohuurprijs hoger dan € 681,02 (prijspeil 1 januari 2013).

Aantal gevallen mutatie-onderhoud per woning Totaal aantal woningen waaraan mutatie-onderhoud is gepleegd ten laste van de woningstichting, gedeeld door het totaal aantal woongelegenheden. Kosten dagelijks onderhoud per woning Het totaal van de kosten klachten- en mutatieonderhoud gedeeld door het totaal aantal woongelegenheden. Kosten planmatig onderhoud Het totaal van de kosten planmatig-, verschoven planmatig- en contractonderhoud gedeeld door het totaal aantal woongelegenheden. jaarverslag 2013

85


Verklaren

Prijs/kwaliteitverhouding Gemiddeld aantal WWS-punten Dit betreft het gemiddeld aantal woningwaarderingspunten.

Gerealiseerde huurprijs Het totaal van de te ontvangen jaarhuur vermeerderd met de vergoedingen over het boekjaar gedeeld door het aantal woongelegenheden per 31-12.

Het verhuren van woningen Mutatiegraad: Het aantal opzeggingen in het boekjaar uitgedrukt in een percentage van het totaal aantal woningen, inclusief verkochte woningen. Huurachterstand in % jaarhuur: Bruto huurachterstand van de zittende bewoners volgens de balans uitgedrukt in een percentage van de te ontvangen netto jaarhuur en vergoedingen voor overige zaken, leveringen en diensten, conform de toelichting op de winst- en verliesrekening. Huurderving in % jaarhuur De huurderving wegens leegstand en oninbaar uitgedrukt in een percentage van de te ontvangen jaarhuur en vergoedingen conform de toelichting op de winsten verliesrekening.

Financiële continuïteit De gegevens zijn uitgedrukt in kengetallen per het einde van het boekjaar. Solvabiliteit: Het eigen vermogen gedeeld door het totale vermogen.

Loan-to-value: De lange schulden vermeerderd met de kortlopende schulden minus de vlottende activa gedeeld door de bedrijfswaarde. Rentedekkingsgraad (ICR*): Het betreft de rentelasten plus de operationele gedeeld door de rentelasten. * In de begroting is de operationele kasstroom anders gedefinieerd dan in de jaarrekening.

Balans en winst- verliesrekening Eigen vermogen per woning: Het eigen vermogen per 31-12 van het boekjaar gedeeld door het totaal aantal woongelegenheden. Voorzieningen per woning: Het totaal van de voorzieningen per 31-12 van het boekjaar gedeeld door het totaal aantal woongelegenheden. Totaal opbrengsten per woning: De som van huren, vergoedingen, overheidsbijdragen en overige bedrijfsopbrengsten in het boekjaar gedeeld door het totaal aantal woongelegenheden. Overige bedrijfslasten per woning: De overige lasten in het kader van de gewone bedrijfsvoering in het boekjaar gedeeld door het totaal aantal woongelegenheden. Jaarresultaat per woning: Het jaarresultaat in het boekjaar gedeeld door het totaal aantal woongelegenheden.

Liquiditeit (current ratio): Totaal vlottende activa gedeeld door totaal kortlopende schulden. Rentabiliteit vreemd vermogen: Het totaal van de rentelasten over het boekjaar, uitgedrukt in een percentage van het (totale) vreemd vermogen Rentabiliteit totaal vermogen: Het totaal van het jaarresultaat en de rentelasten vreemd vermogen, uitgedrukt in een percentage van het totale vermogen.

jaarverslag 2013

86

zo wonen ZOwonen

Werkgebied ZOwonen is werkzaam in de volgende steden en dorpskernen:  Amstenrade  Beek  Bingelrade  Dieteren  Doenrade  Geleen  Genhout  Geverik  Jabeek  Limbricht  Merkelbeek  Munstergeleen  Neerbeek  Nieuwstadt  Oirsbeek  Puth  Roosteren  Schinnen  Sittard  Susteren  Sweikhuizen  Treebeek

Opgemaakt maart 2014

Hoofdkantoor Luxemburgstraat 30, Sittard Adresgegevens Postbus 13, 6130 AA Sittard T (046) 420 96 00 F (046) 420 96 66 E [email protected] W www.zowonen.com

jaarverslag 2013

87

ZOwonen jaarverslag Samenwerken aan onze volkshuisvestelijke taak

Recommend Documents