Zelfbewust samenwerken Jaarverslag 2010
Inhoudsopgave Voorwoord .......................................................................................................................4 1 Beleid en maatschappij.................................................................................................5 1.1 Beleidsvisie: waar Woonwaard voor staat..............................................................5 1.2 Prestatieafspraken: maatschappelijk belang en gezamenlijke doelen ...................6 1.4 Woningmarkt en woningstelsel ..............................................................................6 1.5 We doen het samen ...............................................................................................7 2 Onze klanten ................................................................................................................9 2.1 Klant centraal .........................................................................................................9 2.2 Huurdersbelangenvereniging .................................................................................9 2.3 Samenwerking en participatie ..............................................................................10 2.4 Huurderscommunicatie ........................................................................................10 2.5 Vragen en klachten ..............................................................................................11 2.6 Kwaliteitslabel KWH .............................................................................................13 2.7 Maatschappelijke initiatieven ...............................................................................14 3. Onze woningen..........................................................................................................16 3.1 Woningen naar huurniveau ..................................................................................16 3.2 Planmatig en strategisch onderhoud....................................................................20 3.3 APK Onderhoud...................................................................................................21 4 Vitale wijken, leefbare buurten....................................................................................22 4.1 Wijkvernieuwing krachtwijk Overdie .....................................................................22 4.2 De Hoef................................................................................................................24 4.3 Rivierenwijk ..........................................................................................................25 4.4 Bijzondere projecten ............................................................................................25 4.5 Buurtgericht samenwerken Alkmaar ....................................................................27 5 Bouwen om de woningmarkt in beweging te houden .................................................28 5.1 Woningmarkt in beweging houden.......................................................................28 5.2 Nieuwbouw opgeleverd........................................................................................28 5.3 Nieuwbouw gestart...............................................................................................29 5.4 Verwervingen .......................................................................................................30 6 Betaalbaar wonen en keuzevrijheid............................................................................33 6.1 Huurbeleid............................................................................................................33 6.2 Kopen zonder zorgen...........................................................................................35 6.3 Huurachterstand beperken...................................................................................36 6.4 Lagere energierekening .......................................................................................36 7 Wonen, welzijn en zorg ..............................................................................................38 7.1 Toenemende vraag ..............................................................................................38 7.2 Maatschappelijke huisvesting ..............................................................................39 7.3 Transferpunt.........................................................................................................40 7.4 Maatschappelijk vastgoed....................................................................................43 7.5 Bijzondere nieuwbouwprojecten ..........................................................................44 8 Duurzame woon- en leefomgeving .............................................................................46 8.1 Verschillende initiatieven......................................................................................46 8.2 CO2-reductie ........................................................................................................47 8.3 Ketensamenwerking.............................................................................................47 9 Interne organisatie......................................................................................................49 9.1 Control, Communicatie, Creativiteit en Cultuur ....................................................49 9.2 De formatie ..........................................................................................................50 9.3 Procesverbetering en organisatieverandering......................................................51
Jaarverslag 2010
pagina 2 van 86
9.4 Ondernemingsraad ..............................................................................................53 9.5 Opleiding en ontwikkeling ....................................................................................54 10. Toezicht ...................................................................................................................57 10.1 Verslag van de werkzaamheden van de raad van commissarissen over 2010..57 10.2 Samenstelling van de raad.................................................................................57 10.3 Werkwijze...........................................................................................................59 10.4 Kerncommissies.................................................................................................60 10.5 Inhoudelijk toezicht.............................................................................................60 10.6 Governance .......................................................................................................63 10.7 Integriteit ............................................................................................................65 10.8 Bestuur...............................................................................................................66 10.9 Bezoldiging Raad van Commissarissen.............................................................66 10.10 Tenslotte ..........................................................................................................67 Verklaring van het bestuur .........................................................................................67 Mededeling van de raad van commissarissen ...........................................................67 11. Risicobeheersing .....................................................................................................68 11.1 Risicoprofiel .......................................................................................................68 11.2 Risicobereidheid en -beheersing........................................................................70 11.3 Systeem voor risicobeheersing en -controle ......................................................70 12 Financiën ..................................................................................................................72 12.1 Resultaat, vermogen en solvabiliteit...................................................................72 12.2 Treasury.............................................................................................................72 12.3 Sturen op kasstromen ........................................................................................74 12.4 Bedrijfswaarde ...................................................................................................74 12.5 Investeringsbeleid ..............................................................................................75 12.6 Verbindingen......................................................................................................75 13. Financiële verantwoording.......................................................................................78 13.1 Geconsolideerde balans ....................................................................................78 13.2 Geconsolideerde winst- en verliesrekening........................................................80 13.3 Kengetallen ........................................................................................................82 Bijlagen • Overzicht maatschappelijk vastgoed en maatschappelijke huisvesting • Controleverklaring van de onafhankelijke accountant
Jaarverslag 2010
pagina 3 van 86
Voorwoord ‘De crisis biedt ook kansen’ of ‘de crisis werkt ook louterend’. Aan de ene kant gaan deze uitspraken voorbij aan de negatieve kant van de crisis: bedrijven die failliet gaan en mensen die hun baan verliezen. Aan de andere kant zijn deze uitspraken ook gewoon waar. Soms moet er iets ingrijpends gebeuren om weer alert te worden. Dat laatste geldt voor de corporatiesector. De crisis, met alle gevolgen voor de woningmarkt, dwingt ons goed na te denken wat wel en wat niet tot onze taak behoort. Voor Woonwaard is dit helder. Wij richten ons op wonen, zowel in huur als koop, voor mensen met een inkomen tot ongeveer 38.000 euro. We realiseren huisvesting voor bijzondere doelgroepen, bijvoorbeeld voor ouderen en mensen met een beperking. In wijken waar wij veel woningen hebben, bouwen we voorzieningen, zoals multifunctionele accommodaties. Buurten leefbaar houden, behoort ook tot onze taken. De crisis leert ons ook dat we nog steeds heel veel kunnen bereiken als we slimmer en meer dan in het verleden samenwerken. We zien dat concurrentie tussen corporaties en (zorg)instellingen onderling weinig efficiënt en productief is. Samenwerken op basis van maatschappelijke vraagstukken, waarbij partijen voor en met elkaar werken, zijn des te productiever. Ontkokeren is een van de belangrijkste uitdagingen van de komende tijd. We zien ook dat steeds meer vraagstukken gemeentegrenzen overschrijden: woningmarkt, krimp, economische ontwikkeling. Concurrentie tussen gemeenten leidt alleen tot verliezers, waarbij de rekening bij bewoners komt te liggen. Samenwerken in het belang van de regio maakt de kans groter dat de regio (en daarmee de gemeente) succesvol zal zijn. Woonwaard is ervan overtuigd dat we aan de vooravond staan van nieuwe vormen van samenwerken. Samenwerkingsverbanden die ontstaan op basis van een gedeeld vraagstuk. Het vraagstuk bepaalt in welke regio en met welke partijen er wordt samengewerkt. Die partijen hebben belang bij de oplossing van het vraagstuk. Kracht door Verbinding is daar zo’n voorbeeld van. Dat is een samenwerkingsverband waarin zelfbewuste en gemotiveerde partijen zitten. Partijen die niet wachten, maar initiatief durven nemen. In dit jaarverslag leest u in bijna alle onderwerpen dat samenwerking de sleutel is. Samenwerking met bijvoorbeeld gemeenten, met huurders, met instellingen, met collega-corporaties. Zo werken we samen aan een regio met vitale steden en dorpen die zo van belang zijn voor haar bewoners! Pierre Sponselee directeur-bestuurder
Jaarverslag 2010
pagina 4 van 86
1 Beleid en maatschappij 1.1 Beleidsvisie: waar Woonwaard voor staat Vraaggestuurd, verantwoordelijk en midden in de wijk. Dat is het motto van onze visie. Het jaar 2010 is het vierde uitvoeringsjaar van de beleidsvisie van Woonwaard. Vraaggestuurd en verantwoordelijk zeggen iets over hoe Woonwaard zich opstelt in haar omgeving. Vraaggestuurd werken doen we op verschillende manieren: bewoners van woningen waar we onderhoud plegen, betrekken we bij het maken van plannen.
Visie en missie Woonwaard is een sociale verhuurder in de regio Noord-Kennemerland met ruim 13.500 woningen in de gemeenten Alkmaar, Heerhugowaard, Graft-De Rijp, Langedijk, Heiloo en Bergen. Om onze missie goed te kunnen uitvoeren, stellen we onze klanten centraal: hun wensen, hun portemonnee, leefwijze en zorgbehoefte. We zien het als onze verantwoordelijkheid dat al onze klanten goed wonen in een omgeving die hen past. Daarover gaan we graag het gesprek aan. Onze missie luidt:
“Woonwaard zorgt voor vitale leefomgevingen Keuzemogelijkheden geven we waar dat in Noord-Kennemerland, biedt vraaggestuurd kan. We volgen de trends in de wonen en woondiensten aan en heeft speciale samenleving en op de woningmarkt om de aandacht voor hen die niet zelfstandig in toekomstige vraag in beeld te krijgen en passende huisvesting kunnen voorzien.” daarop voorbereid te zijn. Keukens en sanitair worden vaker op aanvraag van de bewoners vernieuwd, in plaats van op een door ons gekozen moment van groot onderhoud. Ook gaan we in op specifieke vragen van huurders, gemeenten en maatschappelijke organisaties.
Dit doen we vanuit onze verantwoordelijkheid voor goede en betaalbare huisvesting en een goed woon- en leefklimaat in wijken en buurten. Een goed voorzieningenniveau, duurzame, energiezuinige woningen: daar zijn wij verantwoordelijk voor. Ook zijn we verantwoordelijk voor de voortgang van nieuwbouwprojecten in ons werkgebied. In de huidige economische omstandigheden zijn veel nieuwbouwprojecten vertraagd of uitgesteld. Woonwaard heeft er voor gekozen om projecten doorgang te laten vinden. Dat houdt de woningmarkt in beweging. In 2010 heeft Woonwaard gebouwd aan meerdere eigen nieuwbouwprojecten (zie hoofdstuk 5). Ook hebben we de start van projecten van andere (commerciële) ontwikkelaars mede mogelijk gemaakt, door woningen uit projecten aan te kopen of door garant te staan om woningen af te nemen wanneer deze niet op de markt verkocht worden. We zijn er trots op dat de ontwikkeling aan het Geert Grote Plein in Alkmaar in deze tijd van de grond is gekomen, mede dankzij de grote inspanning van de gemeente en de samenwerking tussen de ontwikkelaars. ‘Midden in de wijk’, het laatste deel van het motto, is ook nog altijd aan de orde. We werken midden in de wijk: met huis- en buurtmeesters, we ondersteunen bewoners bij activiteiten in de wijk en we werken met andere partijen aan de leefbaarheid en vitaliteit van de wijken. Lees hierover meer in hoofdstuk 4.
Jaarverslag 2010
pagina 5 van 86
Midden in de wijk dekt niet de hele lading. We kijken verder dan de belangen op wijkniveau, maar houden ook het perspectief van gemeenten en de regio in het oog. Zo hebben we dit jaar het Transferium opgeleverd aan Parlan, een regionale organisatie voor jeugdzorg. Een bijzonder project dat door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) als pilotproject is aangemerkt. Het Oranjehuis, nu tijdelijk gevestigd in Westerlicht, is een tweede voorbeeld van een regionale voorziening waarvoor we nieuwbouw ontwikkelen. We zien dat maatschappelijke organisaties moeite hebben om de benodigde huisvesting te realiseren. Als corporatie zetten we onze kennis, kunde en financiële mogelijkheden graag in om belangrijke voorzieningen in de regio onderdak te geven. Ook dat rekenen we tot onze verantwoordelijkheid. In de beleidsvisie staan vijf thema’s centraal. De hoofdstukken 4 t/m 8 van dit jaarverslag geven inzicht in de doelen en resultaten op elk van deze thema’s.
1.2 Prestatieafspraken: maatschappelijk belang en gezamenlijke doelen Woonwaard heeft actuele prestatieafspraken met de gemeenten Heerhugowaard, Heiloo en Langedijk. Met de gemeente Graft-De Rijp zijn er afspraken op hoofdlijnen gemaakt. In 2010 zijn tevens de afspraken met de gemeente Alkmaar voorbereid en afgerond. De afspraken zijn zo veel mogelijk ingestoken vanuit gezamenlijke maatschappelijke doelen en belangen. Gemeente Alkmaar en Woonwaard dragen elk vanuit hun eigen positie, perspectief en mogelijkheden bij aan deze doelen. Zeker in een tijd waarin de financiële middelen schaars zijn, vinden we het van belang dat de gemeente en corporaties hun investeringskracht op dezelfde doelen inzetten. Zo worden meer en betere resultaten geboekt. We vinden het belangrijk om te volgen of de afspraken tot resultaten leiden. Ook maken we afspraken waar mogelijk concreter, zodat we de vorderingen beter kunnen meten. De afspraken met de gemeente Heerhugowaard hebben medewerkers van beide organisaties in een serie gesprekken geëvalueerd. De afspraken op het gebied van wonen, zorg en welzijn zijn in uitvoering. We hebben een gezamenlijke wijkvisie voor de Rivierenwijk gemaakt en de partijen weten elkaar te vinden op het gebied van duurzaamheid. De afstemming over onderhoud van openbare ruimte en woningen bleek nog niet van de grond gekomen. De evaluatie heeft hieraan een nieuwe impuls gegeven. Met de gemeente Graft-De Rijp hebben we op basis van de afspraken onderzocht welke rol Woonwaard kan vervullen in de plannen van de gemeente voor betaalbare woningbouw en maatschappelijk vastgoed. In Langedijk overlegden we over de herziening van de afspraken, die een looptijd hadden tot 2010. Alle prestatieafspraken vindt u op www.woonwaard.nl.
1.4 Woningmarkt en woningstelsel Op de woningmarkt waren de effecten van de economische crisis ook in 2010 goed merkbaar. Hoewel de achteruitgang stagneerde en oplevingen te zien waren, merken we de gevolgen bij de verhuur en verkoop van woningen. De vraag naar huurwoningen Jaarverslag 2010
pagina 6 van 86
is toegenomen. Mensen die zijn aangewezen op een huurwoning in de sociale sector maakten in 2010 minder kans. In hoofdstuk 6 leest u hier meer over. De interesse voor koopwoningen is juist afgenomen. We merken dat kopers voorzichtig zijn en steeds vaker geen financiering kunnen krijgen. Voor de betaalbare woningen, zeker onder voorwaarden van Koopgarant (zie par. 6.2), is nog wel veel belangstelling. De cijfers vindt u in hoofdstuk 5. De Europese beschikking van december 2009 heeft de primaire doelgroep van de woningcorporaties ingekaderd. Corporaties dienen 90% van hun betaalbare voorraad met ingang van 2011 aan te bieden aan huishoudens met een inkomen tot € 33.614. In 2010 is in samenwerking met de andere woningcorporaties in de regio onderzocht wat de mogelijke effecten zijn in Noord-Kennemerland. We hebben gezamenlijk gekozen voor een aanpassing in het systeem van woonruimtebemiddeling, waarbij de EUbeschikking wordt gevolgd en er tegelijkertijd ruimte blijft voor verhuur aan mensen met een wat hoger inkomen. Hiermee willen de corporaties bereiken dat mensen voor wie de huur in de vrije sector te hoog is, toch kans maken op een betaalbare woning. De negatieve effecten van de EU-beschikking blijven hiermee in onze regio naar verwachting beperkt. Goede monitoring is echter noodzakelijk. In 2010 trad een nieuw kabinet aan. Een gedegen visie op de woningmarkt maakt geen onderdeel uit van het regeerakkoord. Wel stelt het kabinet een aantal maatregelen voor, die de investeringscapaciteit van de woningcorporaties in ernstige mate zullen beperken. Het meest ingrijpend is de heffing van de huurtoeslag naar de woningcorporaties vanaf 2014. De investeringscapaciteit van de sector neemt af met miljarden. Dit gaat ten koste van de opgaven voor duurzaamheid, de aanpassing van de bestaande woningvoorraad aan de huidige vraag, nieuwbouw en de leefbaarheid van wijken.
1.5 We doen het samen Wonen raakt veel andere maatschappelijke terreinen. In wijken en buurten is samenwerking met bewoners en andere organisaties het devies om tot resultaat te komen (zie ook hoofdstuk 4). Samenwerking vindt ook plaats om andere redenen, bijvoorbeeld om als corporatie sterker te staan. Daarbij kan het gaan om efficiëntievoordeel dankzij een grotere gezamenlijke schaalgrootte. Ook kan het gaan om strategische samenwerking: samen investeren in dezelfde doelen (bijvoorbeeld bij vraagstukken op regionaal niveau). Door krachten te bundelen, kansen te delen en versnipperde inzet van middelen te voorkomen, kunnen we meer resultaten boeken. Trevin Woonwaard heeft met Wooncompagnie en IntermarisHoeksteen de coöperatie Trevin opgericht. In Trevin wisselen de corporaties kennis en ervaring uit op verschillende beleidsterreinen, zoals maatschappelijk vastgoed, woonconcepten en financiële vraagstukken. Trevin verleent ook diensten aan de woningcorporaties. Door de gezamenlijke organisatie willen de corporaties schaalvoordelen benutten. In 2010 zijn de corporaties gaan samenwerken in hun inkoop en is het Shared Service Centrum ICT operationeel geworden.
Jaarverslag 2010
pagina 7 van 86
Allianties uit Kracht door Verbinding waar Kracht door Verbinding Woonwaard deel van uitmaakt: De regio Noord-Holland Noord is een aantrekkelijke regio met veel kwaliteiten. Alliantie Trekker Daar staan ook punten van zorg CPO Nieuwe stijl Woonwaard tegenover, die de rol van Woonwaard Einde van de bescheidenheid Woonwaard en overstijgen. Vraagstukken als verkeer en KvK bereikbaarheid, recreatie en economisch Achtervang constructie bij CPOProvincie Noordprojecten (collectief particulier Holland klimaat raken ons als corporaties, omdat opdrachtgeverschap) ze onze huurders raken. Samenwerking Alkmaar Studentenstad InHolland met andere corporaties maakt het Bestaande woonvoorraad Trevin mogelijk om investeringen te doen op ons verduurzamen (koop en huur) eigen terrein, bijvoorbeeld op het gebied Betrokken bewoners? Zo! Parteon van duurzaamheid of (regionale) Beweegtuinen voor jong & oud Sportservice Heerhugowaard maatschappelijke voorzieningen. Zes Burgerpanel Noord-Holland Noord I&O Research corporaties: de Trevin partners, Parteon, Greenshots Alliantie Change Making Woningstichting Den Helder en Media Woonschakel, hebben daarom het Internetparticipatie bewoners GGD Hollands initiatief genomen tot Kracht door Noorden Verbinding. Veel ondernemers, Leer-werk marktplaats NoordTalent voor Holland techniek maatschappelijke organisaties en Organiseren van bewustwording Kracht door overheden zijn op de uitnodiging van m.b.t. energiebesparing bij Verbinding Kracht door Verbinding ingegaan om woonconsumenten samen te gaan werken aan initiatieven die Visie leefbaarheid wonen Provincie Noordbijdragen aan de kwaliteit van NoordHolland Vliegwiel politieke aandacht WWI/BZK Holland Noord. Er zijn zo’n veertig allianties tussen de partijen tot stand gekomen op uiteenlopende gebieden en op diverse schaalniveaus. Als initiatiefnemer zijn we heel blij met deze grote respons van hoge kwaliteit, en zullen we de allianties actief blijven trekken, volgen en steunen.
Ontwikkelend Alkmaar In Alkmaar is in 2010 een recordaantal nieuwbouwprojecten gestart. Waar de gemeente Alkmaar eerst met succes investeerde in het op gang krijgen van de woningbouwproductie, is nu de vraag hoe kan worden gewaarborgd dat het aanbod van nieuwbouwprojecten aansluit bij de vraag. Ontwikkelende partijen en andere betrokkenen in de bouw vormen met elkaar het platform Ontwikkelend Alkmaar, waar deze vraag onder regie van de gemeente wordt beantwoord. Woonwaard heeft het initiatief genomen om met andere ontwikkelaars een gezamenlijke verkooppromotie op te zetten: woneninalkmaar.nl. Het doel daarvan is om gezamenlijk zo veel mogelijk potentiële kopers, binnen en buiten de regio, voor de nieuwbouwprojecten te interesseren.
Jaarverslag 2010
pagina 8 van 86
2 Onze klanten 2.1 Klant centraal Onze klanten staan centraal in ons denken en handelen. Het is van belang om bij onze beslissingen continu de vraag te stellen welk belang er is voor de klant en welke rol er (mogelijk) voor de klant zelf is weggelegd. Om dat goed te kunnen weten, willen we onze kennis over ‘de’ klant vergroten. Dit doen we door een goede basisadministratie te waarborgen, maar ook door onze klanten regelmatig te vragen om hun mening, via klantenpanels. Daarnaast laten wij ons al negen jaar toetsen op onze kwaliteit van dienstverlening door KWH. KWH staat voor Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector. KWH begeleidt en inspireert woningcorporaties in het werken aan kwaliteit ten dienste van de huurder. Ook dit jaar hebben wij het KWH-label weer verdiend. De afdelingen Wooninformatie en Intake zijn de afdelingen waar het eerste contact van de klanten met Woonwaard plaatsvindt. Daar kunnen onze klanten met hun vragen terecht. De doelstelling is om 85% van alle vragen ‘klaar terwijl u wacht’ af te handelen. Deze doelstelling is in 2010 opnieuw gehaald. De medewerkers van deze afdelingen geven ook actief informatie aan klanten. In 2010 deden ze dat bijvoorbeeld over brandpreventie. Daarbij konden bezoekers van het Woonpunt tegen gereduceerde prijs rookmelders kopen. Zij deden dat ook door actieve begeleiding van en informatieverstrekking aan geïnteresseerde huurders bij de inschrijving voor de energieveiling groene stroom en gas. In het kader van onze bijdrage aan het beleidsthema “betaalbaar Wonen” kregen klanten van Woonwaard de mogelijkheid door groepsinkoop goedkopere, groene energie in te kopen via de energieveiling die iChoosr voor ons organiseerde.
2.2 Huurdersbelangenvereniging Naast de directe contacten met huurders is er ook indirecte vertegenwoordiging namens huurders. Zij worden vertegenwoordigd in de Huurdersbelangenvereniging (HBV). In totaal bestaat de HBV uit ongeveer twintig leden. Er is sprake van een vertegenwoordiging van de diverse wijken en plaatsen in het werkgebied. Woonwaard overlegt periodiek met haar huurders via de HBV en de individuele bewonerscommissies. Dit is als volgt georganiseerd: • • •
Overleg met de Commissie Centraal Overleg (CCO) door de directeurbestuurder, directeur Wonen en hoofd Bewonerszaken (tweemaandelijks). Overleg met het dagelijks bestuur van de Huurdersbelangenvereniging door het hoofd Bewonerszaken. Lokaal overleg met bewonerscommissies door de woonconsulenten.
In 2009 heeft Woonwaard een samenwerkingsovereenkomst opgesteld met de HBV, waarin de relevante verhoudingen tussen de huurdersvertegenwoordiging en de verhuurder zijn vastgelegd. Jaarlijks worden de gemaakte afspraken geëvalueerd en waar nodig bijgesteld.
Jaarverslag 2010
pagina 9 van 86
Met de HBV bespreken we alle relevante thema’s, zoals verankerd in de Overlegwet Huurders-Verhuurder. Er is onder meer een afspraak gemaakt in lijn van het convenant tussen Aedes en de Woonbond over energiebesparende maatregelen, en over de procedure onderhoud/groot onderhoud. Eerder werd een afspraak gemaakt over een tegemoetkoming in verhuiskosten bij (tijdelijke) verhuizing vanwege groot onderhoud of sloop. Bewonerscommissiesdag Op verrassende wijze heeft Woonwaard invulling gegeven aan de Overlegwet Huurders-Verhuurder. Die wet schrijft voor over welke zaken we bewonerscommissies en de HBV moeten informeren. In het najaar hebben we een interactieve dag gehouden met onze bewonersvertegenwoordigers. Alle leden van de HBV en alle bewonersvertegenwoordigingen waren uitgenodigd voor een speelse, maar educatieve middag. Via het Eigenwijze Buurtspel en het Wereldcafé hebben we samen met bewoners vorm gegeven aan communicatie en samenwerking. De organisaties De Wijkalliantie en Diversity Joy ondersteunden daarbij. De evaluatie na afloop liet zien dat men het evenement als verrassend en plezierig had ervaren. Van deze middag stellen we samen met de HBV een boekje samen, dat we aan alle deelnemers sturen.
2.3 Samenwerking en participatie Naast de wettelijk geregelde samenwerking met de HBV is een bewonerscommissie een belangrijke poort om samenwerking en participatie te realiseren met huurders bij ingrepen in de woning of woonomgeving. Er is in 2009 een handleiding voor bewonerscommissies opgesteld, waarin onder andere de zeggenschap van bewonerscommissies op onderwerpen is vastgelegd. Er zijn 46 bewonerscommissies, 31 in Alkmaar en 15 in Heerhugowaard. Woonwaard probeert waar mogelijk commissies in het leven te roepen. Dit is echter niet het enige middel om samen te werken of participatie te organiseren. We maken ook regelmatig gebruik van klantenpanels of tijdelijke bewonersinitiatieven om onderwerpen bespreekbaar te maken, de mening van bewoners te peilen en samenwerkingskansen te benutten.
2.4 Huurderscommunicatie Woonwaard brengt op verschillende manieren informatie onder de aandacht van haar huurders: op papier via ons bewonersblad, folders en flyers en de Woningkrant, digitaal via onze website. Daarnaast is Woonwaard gedurende kantooruren telefonisch en bij het Woonpunt goed bereikbaar voor het direct beantwoorden van alle denkbare klantvragen. Website In januari 2010 kwam onze nieuwe website in de lucht. In de wetenschap dat een groot aantal van onze klanten online informatie zoekt, heeft Woonwaard de kwaliteit van de site verbeterd. Dit komt de dienstverlening aan klanten ten goede en verbetert de effectiviteit en efficiëntie van de communicatie met klanten. Niet alleen is het uiterlijk van de site opgefrist, maar de nieuwe site biedt ook de mogelijkheid tot meer interactie met Jaarverslag 2010
pagina 10 van 86
onze huurders. Daarnaast is de gebruikersvriendelijkheid toegenomen door de site onder te verdelen in vier ‘blokken’: 1. Ik zoek een woning Voor alle informatie over beschikbare woningen in de regio. Niet alleen van Woonwaard, maar ook van de andere aanbieders met specificaties over zowel de woning als de wijk en met beeldmateriaal. 2. Ik ben een huurder Met alle informatie die van belang is voor onze zittende huurders. Naast de informatie zijn ook alle folders en aanvraagformulieren (met toelichting) te downloaden. 3. Huurdersbelangen Hier beschrijven we welke vormen van belangenbehartiging er zijn voor huurders en verwijzen we naar de Huurdersbelangenvereniging en naar de Woonbond. Ook vindt de bezoeker onder dit kopje wat het KWH-Huurlabel inhoudt en welk belang Woonwaard daaraan hecht. En we bieden hier de mogelijkheid aan voor huurders om zich op te geven voor een digitaal klantenpanel. 4. Over Woonwaard Voor algemene informatie over Woonwaard en haar drijfveren. Hier is onder meer informatie te vinden over het bestuur en toezicht, en is onder meer het jaarverslag te downloaden. Alle documenten zijn ook aan te vragen door huurders en andere belangstellenden. WoonwaardKrant Vier keer per jaar ontvangen al onze huurders de WoonwaardKrant. Daarin staat een mix aan artikelen. Over maatschappelijke ontwikkelingen en wat die voor de huurder betekenen, over de afdelingen van Woonwaard die direct contact hebben met huurders, over nieuwbouw en minstens één artikel per uitgave waarin bewoners aan het woord komen. In 2010 hebben we plannen gemaakt om de WoonwaardKrant te vernieuwen qua inhoud en vormgeving. De doelen van die verandering zijn om ons bewonersblad meer de uitstraling te geven van onze waarden en de mogelijkheden tot interactie met onze klanten te vergroten. Begin 2011 pakken we die plannen op, waarbij we onder andere een lezerspanel consulteren. SVNK-site en Woningkrant Woonwaard speelt een belangrijke rol binnen SVNK bij het informeren van (potentiële) huurders. Woonwaard houdt in overleg met de voorzitter van de gebruikersgroep van SVNK de teksten op de website van SVNK en in de Woningkrant bij. Dat geldt ook voor de standaardbrieven voor woningzoekenden. In 2010 is veelvuldig gecommuniceerd over de nieuwe regels voor woningtoewijzing, die per 1 januari 2011 van kracht werden. Projectcommunicatie Over onderhouds- en nieuwbouwprojecten communiceert Woonwaard op verschillende manieren. Bij nieuwbouwprojecten doen we dat vaak door een eigen website, brochure en advertenties. Bij onderhoudsprojecten houden we bijeenkomsten, spreekuren en maken we veelal een informatieboekje en/of nieuwsbrief voor bewoners.
2.5 Vragen en klachten Woonwaard registreert elke brief of e-mail waarin een vraag wordt gesteld (anders dan om informatie) of waarin een klacht is te lezen. We behandelen die volgens onze klachtenprocedure. Zo kunnen we veel van deze vragen en klachten oplossen in
Jaarverslag 2010
pagina 11 van 86
rechtstreeks contact met de klant. In sommige gevallen lukt het niet om tot een oplossing te komen. Dan kan de klant zijn klacht melden bij de Regionale Klachtencommissie, die vervolgens de achtergrondinformatie opvraagt en een hoorzitting kan houden waarin klant en Woonwaard worden gehoord. Door ook hier het proces te stroomlijnen en de communicatie naar de huurder optimaal te houden, is het ons opnieuw gelukt om zowel minder klachten te hebben als het aantal zaken bij de Regionale Klachtencommissie te minimaliseren. In 2010 hoefden wij voor geen enkele hoorzitting te verschijnen. De klachten in getallen In totaal hebben we in 2010 217 klachten ontvangen (2009: 280). Deze klachten zijn als volgt te verdelen: Categorie 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
Omschrijving Aantal Klachten gericht op gedrag derden 3 Klachten gericht op gedrag medewerkers Woonwaard 12 Klachten over renovatie 14 klachten over afhandeling reparatie-serviceverzoek Woonwaard 29 klachten over afhandeling reparatie-serviceverzoek derden 10 Klachten over CV / warmwatervoorziening 17 Klachten rondom mutatie 13 Klachten over facturen 28 Burengerucht en overlast 6 Installaties (liften e.d.) 3 Niet eens met rekening buitensluiting 11 Klacht over woningtoewijzing 6 Overig 35 Schadevergoeding 10 Klacht over staat van de woning (achterstallig) 20 Schade(vergoeding) niet huurders 0 217
De categorie Overig bevat dertien klachten over het veranderen van de nieuwbouwbrochure Zuiderlicht en vier klachten uit een complex over het kappen van een boom. De andere helft van die categorie ging over zaken als: niet eens met servicekosten en werk huismeester, geen antwoord gehad op een e-mail waarom het eigen huurhuis niet te koop is, vragen of er niet iets gedaan kan worden aan een complex dat slecht geïsoleerd is, bij luchtalarm is het huis niet goed af te sluiten door de mechanische ventilatie. Het aantal klachten dat naar de Regionale Klachtencommissie ging, bedroeg slechts 20. Daarvan waren 16 klachten ongegrond. Vier klachten zijn alsnog tussen huurder en Woonwaard opgelost zonder tussenkomst van de commissie. We beschouwen dit als het mooie resultaat van onze inspanningen van de afgelopen jaren om de kwaliteit van ons werk en onze interne klachtenprocedure te verbeteren. De Regionale Klachtencommissie heeft een reglement dat op de website van Woonwaard is te downloaden.
Jaarverslag 2010
pagina 12 van 86
Arbitragecommissie De arbitragecommissie beoordeelt bij geschillen of bij projecten van groot onderhoud of de vergoedingenregeling volgens de afspraken wordt toegepast. De arbitragecommissie bestaat uit een vertegenwoordiger van Woonwaard, een vertegenwoordiger van de HBV en een onafhankelijk voorzitter. In 2010 is er geen gebruik gemaakt van de diensten van de arbitragecommissie. Tabel 1. Woningtoewijzing
Categorie huishouden
≤ kwaliteitskortingsgrens HTW*
> kwaliteitskortingsgrens en ≤ aftoppingsgrens HTW
> kwaliteitskortingsgrens HTW*
* HTW = Huurtoeslagwet
2.6 Kwaliteitslabel KWH Wij zijn voortdurend bezig met het verbeteren van de kwaliteit van onze dienstverlening. Het KWH-keurmerk geeft aan dat de corporatie een hoge kwaliteit van dienstverlening waarborgt. Dit keurmerk krijgt een corporatie niet zomaar. Daarvoor onderzoekt KWH, hét kwaliteitscentrum voor woningcorporaties, jaarlijks de dienstverlening van de corporatie. Pas als de corporatie een goed cijfer haalt op alle onderdelen van de dienstverlening wordt het keurmerk uitgereikt. Woonwaard heeft het KWH-Huurlabel al sinds 2001. Ook in 2010 hebben we het KWH-Huurlabel weer kunnen behouden. Gemiddeld haalden we voor de vijf gemeten onderdelen een 7,8. Daarnaast werd in 2009 en 2010 onze telefonische bereikbaarheid continu gemeten. Daarvoor haalden we in dit verslagjaar een 7,1. Via de nieuwe consumentenwebsite van KWH www.ikwilzorgelooshuren.nl kunnen klanten of andere belangstellenden alles vinden over de kwaliteit van dienstverlening bij Woonwaard. Wij laten zien wat de klant bij ons mag verwachten. Daarnaast kunnen
Jaarverslag 2010
pagina 13 van 86
prestaties vergeleken worden, kunnen huurders testen of zij zorgeloos huren en is er informatie te vinden over klachtenafhandeling. Ook kan een bezoeker van de website hier zijn mening geven. In 2011 meet KWH voor de tiende keer hoe Woonwaard het doet op het gebied van dienstverlening. Meten doet KWH door vragen te stellen aan onze bewoners. De antwoorden vertaalt KWH naar rapportcijfers. Een corporatie krijgt of houdt het huurlabel als alle onderdelen minimaal een 7 zijn, behalve ‘klachten afhandelen’, dat moet minimaal een 6,5 zijn. Onze cijfers over de afgelopen jaren zien er als volgt uit: KWH-onderdeel
Corporatie bezoeken Corporatie bellen Woning zoeken Woning betrekken Huur betalen Reparatie uitvoeren Woning onderhouden Klachten afhandelen Woning verlaten
Norm
7,0 7,0 7,0 7,0 7,0 7,0 7,0 6,5 7,0
Landelijk gemiddelde 2010* 7,8 7,3 7,6 7,7 7,9 7,6 7,6 6,7 8,3
Cijfer 2010
Cijfer 2009
7,7 7,1** 7,8 7,6 7,9 7,9
Cijfer 2008
Cijfer 2007
7,7 7,2 7,5 7,2 7,9 7,6 7,9 6,9 8,6
6,9
8,4 7,3 8,0
* Landelijk gemiddelde van bij KWH aangesloten corporaties met meer dan 10.000 woningen. ** Gemiddelde van drie meetperiodes van 16 weken, uitgevoerd in 2009 en 2010.
KWH geeft, naast het huurlabel, nog vier kwaliteitslabels uit, waaronder het KWHParticipatielabel. Woonwaard heeft zich hiervoor opgegeven. In 2011 is de nulmeting. Het participatielabel meet het effect van wat we doen op het gebied van bewonersinspraak. Omdat participatie van huurders en bewoners in wijken een belangrijk speerpunt van Woonwaard is, waarvoor we extra middelen en personeel inzetten, is het van belang om inzicht te krijgen in hoe onze huurders de participatie beoordelen en te weten of onze inzet herkenbaar is. Dit doen we om ervan te leren en onze ervaringen in participatietrajecten om te zetten in nog betere dienstverlening.
2.7 Maatschappelijke initiatieven Als maatschappelijk ondernemer doen wij graag meer om onze maatschappelijke doelen te bereiken. Het Woonwaardfonds, onze sponsoractiviteiten en onze steun aan de Zuid-Afrikaanse woningcorporatie Yeast zijn daar voorbeelden van. Woonwaardfonds Het Woonwaardfonds steunt initiatieven die maatschappelijk of voor individuele huurders van belang zijn, maar waarvoor geen reguliere financiering beschikbaar is in de vorm van bijvoorbeeld subsidies of (gemeentelijke) regelingen. In 2010 is uit het Woonwaardfonds ruim € 9.000 bijgedragen. We steunden een huurder bij wie een aanpassing aan de woning nodig was vanwege ziekte van een gezinslid, die niet werd vergoed uit reguliere regelingen, en we steunden een actieve bewonerscommissie bij het opknappen van de recreatieruimte. Ook steunden we maatschappelijke organisaties
Jaarverslag 2010
pagina 14 van 86
die zich inzetten voor het bevorderen van contacten tussen inwoners van wijken en steden, gezondheid en welzijn. Deze laatste genoemde doelen zullen we in de toekomst vanuit ons leefbaarheidsbeleid steunen. Het Woonwaardfonds richt zich alleen nog op het steunen van bewoners bij situaties waarvoor geen reguliere middelen beschikbaar zijn. Bij zaken die niet passen in het Woonwaardbeleid, ons sponsorbeleid of ons leefbaarheidsbeleid, of zaken die niet worden gefinancierd door WMO of andere regelingen. De situaties die tussen wal en schip vallen. Sponsoring Woonwaard ondersteunt talloze initiatieven op wijkniveau, veelal kleinschalig en ontstaan bij of in samenwerking met bewoners. De financiële bijdragen zetten we in vanuit het budget voor leefbaarheid. Daarnaast wordt Woonwaard veelvuldig gevraagd om activiteiten te sponsoren die geen directe relatie hebben met de wijk, maar die van belang zijn voor de stad of de regio. Wanneer we een duidelijke relatie zien met de volkshuisvesting en/of leefbaarheid, kunnen we deze verzoeken honoreren. In 2010 hebben we een bedrag van ruim € 36.000 uitgegeven aan sponsoring, onder meer aan De Waaier, de stichting Ondernemend Alkmaar de aanleg van en speelterrein in GraftDe Rijp. Ook maakten we, met de andere corporaties in de regio, een donatie over aan het rampenfonds voor Haïti. Yeast In andere delen van de wereld staat de sociale woningbouw nog in de kinderschoenen. Digh, een organisatie verbonden aan Aedes, stelt zich als doel om betaalbare woningbouw mogelijk te maken in ontwikkelingslanden en in landen die zich in een economische overgangsfase bevinden. Zij doet dit door het afsluiten van leningen in deze landen. Nederlandse woningcorporaties staan garant voor de rente en aflossing van deze leningen. Woningcorporaties mogen voor 0,03% van hun balanstotaal verplichtingen aangaan die voortvloeien uit het garant staan voor leningen voor buitenlandse projecten.
Tau Village once a slum, drug den and closed down because of sex trafficking has now received a R30m makeover: • 81 family units. • 20 units for girls at risk and drop in office for abused girls/girls at risk. • 8 units for the old citizens. • 2 units tailor made for disabled people. • 5 commercial shops. • A crèche for the abused woman. Tau village is the only recipient of the scare National Social Housing subsidy (Capital Restructuring Grant) in Gauteng. It accommodates families earning between R3500 and R7500 per months. It shows the possibility of a creative partnership between the City of Tshwane, the Gauteng Partnership Fund (GPF), Social Housing Foundation (SHF), Civic organisation such as Tshwane Leadership Foundation (TLF), National Department of Housing, International financiers (DIGH), the National Housing Finance cooperation (NHFC). It is the first mixed use social housing development in the City of Tshwane.
Woonwaard steunt het initiatief van Digh door garant te staan voor drie leningen van de Zuid-Afrikaanse woningcorporatie Yeast. Het door Woonwaard geborgde bedrag bedroeg oorspronkelijk € 754.119. Het saldo van de garantstelling neemt jaarlijks – nadat Yeast City Housing aan haar annuïtaire verplichtingen heeft voldaan – met 1/20e deel af.
In 2010 heeft Yeast een aansprekend project opgeleverd met woningen en voorzieningen voor mensen in een kwetsbare positie.
Jaarverslag 2010
pagina 15 van 86
3. Onze woningen 3.1 Woningen naar huurniveau Woonwaard heeft een regionale toelating en heeft alleen bezit in de regio NoordKennemerland (het statutaire gebied). Huurwoningen kunnen we indelen naar prijsklassen. Hiervoor houden we de rekenhuur uit de Wet op de Huurtoeslag aan. Hieruit volgt de volgende verdeling van de maandhuur (wettelijk gestelde grenzen per 1 juli 2010). Goedkoop: Betaalbaar: Duur: Duur boven huurtoeslaggrens:
€ 357,37 van € 357,37 tot € 548,18 van € 548,18 tot € 647,53 vanaf € 647,53
Regionaal hanteren we andere grenzen (maandhuren per 1 juli 2010): Categorie 1 (kernvoorraad): Categorie 2: Categorie 3 en 4 (vrije sector):
tot € 511 € 511 to € 647 vanaf € 647
Woningbezit Ons woningbezit is als volgt verdeeld: 2010 6.088 7.215 39 726 366 347 14.781 181 219 15.181
Gegevens bezit (aantallen) Eengezinswoningen incl woonwagens Meergezinswoningen Woningen in beheer bij derden Garages Parkeerplaatsen Overige objecten Subtotaal Beheer In aanbouw Totaal verhuureenheden
2009 6.206 7.146 39 744 351 343 14.829 188 173 15.190
Tabel 2. Ontwikkeling van de woningvoorraad, exclusief woningen in beheer (aantallen) Netto huurprijs per maand Woning voorraad per 1 januari 2010 Sloop/onttrekkingen Toevoeging van woningen Verkoop van woningen Mutaties netto huurprijs Woningvoorraad per 3112- 2010
Jaarverslag 2010
goedkoop
betaalbaar 8.105
duur tot huurtoeslaggr. 1.704
duur boven huurtoeslaggr. 213
Eindtotaal 13.391
3.369 0 13 -3 -343 3.036
0 18 -70 -69 7.984
0 6 -43 408 2.075
0 31 -1 4 247
0 68 -117 0 13.342
pagina 16 van 86
Tabel 3. Woningvoorraad per gemeente per 31-12-2010 (aantallen) Netto huurprijs per maand Alkmaar Heerhugowaard Graft-De Rijp Langedijk Bergen Heiloo Totaal
goedkoop
betaalbaar
2.320 612 77 27 3.036
4.558 2.965 290 147 24 7.984
duur tot huurtoeslaggr. 1.035 939 54 32 15 2.075
duur boven huurtoeslaggr. 183 61 1 2 247
Eindtotaal 8.096 4.577 422 206 39 2 13.342
Verhuur In 2010 bedroeg de mutatiegraad van de woningen 8,5% en van de overige verhuureenheden (maatschappelijk vastgoed, garages en bedrijfsruimten) 6,1%. Het gemiddelde aantal woningmutaties was 94 per maand. Dat is hoger dan in 2009 (86) en 2008 (92). De mutaties betreffen ook woningruil en interne doorstroming. Het totale aantal nieuwe verhuringen inclusief nieuwbouw en aankoop bedroeg gemiddeld 104 per maand; eveneens hoger dan in 2009 (95) en 2008 (101). Hieruit is vooralsnog geen trend op te maken van een verder dalende mutatiegraad. De opleveringen van nieuwbouwwoningen in het werkgebied zijn hierop waarschijnlijk van invloed geweest. Huurverhoging en huuraanpassing bij mutatie De huren zijn in 2010 volgens overheidsbeleid inflatievolgend verhoogd. In enkele complexen is geen huurverhoging geweest vanwege geplande sloop. Eind 2010 bevindt de huurprijs zich voor 97% van het aantal woningen onder de huurtoeslaggrens van € 647,53. Overzicht van de huurverhogingen voor de woningvoorraad. Percentage 0 tot 1,2% 1,2% 2,50% Totaal
Aantal contracten 444 13.129 964 14.537
Vanaf 1 juli 2009 is gestart met huuraanpassing bij mutatie. In het strategisch voorraadbeleid is voor alle complexen vastgelegd wat het huurprijsniveau moet zijn. Bij bestaande bouw is dit 80% van de maximaal redelijke huur, afgetopt op de huurtoeslaggrens, tenzij anders besloten is in het strategisch voorraadbeleid. Daarbij hanteren we een bandbreedte erboven of eronder, afhankelijk van het energielabel, locatie en markt. Over de periode september 2009 t/m augustus 2010 bedroeg het effect van de huurharmonisatie 0,29% van de jaarhuur. In het tweede jaar bedroeg het effect hiervan circa 0,55% van de jaarhuur. Het verschil tussen het eerste en tweede jaar wordt veroorzaakt doordat in het eerste jaar de harmonisaties in de loop van het jaar ingingen en dus nog niet een volledig jaar meetellen. In 2010 is de woningwaardering nog niet aangepast met de systematiek van het energielabel, aangezien er nog geen besluit van de Tweede Kamer lag. Wel zijn de nodige voorbereidingen gedaan met de energielabels en programmatuur. Met het besluit in 2011 kan een koppeling worden gemaakt tussen de programma’s van de energielabels en de woningwaardering. In 2011 lopen we de woningwaardering na
Jaarverslag 2010
pagina 17 van 86
passen we het huurprijsbeleid aan op de effecten van het energielabel. De waardering met de energielabels zal niet worden gehanteerd voor de huurverhoging per 1 juli 2011. Overige verhuur Maatschappelijke instellingen weten Woonwaard steeds beter te vinden, conform de ambitie die Woonwaard zichzelf op dit gebied heeft gesteld. In de bestaande bouw en in de nieuwbouw stellen we 5% van de woningen beschikbaar aan cliënten van maatschappelijke organisaties. In bepaalde delen van het werkgebied zijn parkeerplaatsen en garages zeer slecht verhuurbaar, terwijl er in andere gebieden eerder een tekort is. De leegstand in dagen is hoog. Voor een deel komt dit doordat de verhuur in afwachting is van besluiten over de aanpak van de bijbehorende complexen. Voor een ander deel komt dit vanwege een lage vraag naar betaalde parkeerplaatsen omdat er voldoende vrije (gratis of goedkope) parkeerplaatsen in de omgeving zijn. Bedrijfsonroerend goed en maatschappelijk vastgoed Woonwaard beheert ook bedrijfsonroerend goed (BOG) en maatschappelijk vastgoed (MV). Het beheer van BOG bestaat uit verhuur én het oppakken van allerlei voorkomende beheervragen en -problemen in brede zin. Mede onder invloed van de ministeriële regeling voortvloeiend uit de maatregel opgelegd door de Europese Commissie, is in 2010 een onderzoek gestart naar de meerwaarde van het BOG in de werkgebieden van Woonwaard. In 2010 is Woonwaard met een eerste koper in onderhandeling voor een deel van het BOG. In 2011 zal de rest van het BOG in kaart gebracht en gewaardeerd worden en bij te weinig toegevoegde waarde voor Woonwaard worden verkocht in 2011 en de jaren daarna. Huurderving en leegstand De huurderving door leegstand in de verhuur is dankzij veel inspanningen via een pilot leanproces met 28% afgenomen (nog inclusief de leegstand bij verkoopwoningen in beheer van derden). Woonwaard heeft diverse maatregelen genomen ter verbetering van het mutatieproces, die deels nog worden ingevoerd. De huurderving voor de woningen (exclusief leegstand verkoop) in percentage van de jaarhuur is teruggebracht naar 0,27%. Dit is gerealiseerd door een aantal belangrijke aanpassingen in het proces, goede samenwerking en afspraken tussen Woonwaard en de ketenpartners. De huurderving kan nog verder omlaag. Woonwaard voert in 2011 meer aanpassingen uit om nog meer tijd te besparen en het proces nog beter te laten verlopen. Belangrijkste doelstelling was om de opleveringen volgens strakke afspraken intern en richting huurders te laten plaatsvinden. De leegstandscijfers worden voor een deel door enkele dure uitschieters beïnvloed. Daarnaast is de doorlooptijd van een verkoop toegenomen, doordat het voor kandidaatkopers veel meer tijd kost en het veel lastiger is geworden om de financiering rond te krijgen. Door de moeizamere financieringen én het stopzetten van de koopsubsidie door het Rijk en tijdelijk ook de starterslening in Alkmaar, komt het steeds vaker voor dat verkopen niet doorgaan en woningen opnieuw in verkoop gebracht moeten worden.
Jaarverslag 2010
pagina 18 van 86
Ook in 2011 houden we voortdurende druk op de verkoop en de leegstand; hiervoor blijven forse inspanningen nodig. Daarnaast worden in 2011 uit de bestaande voorraad vooral appartementen nieuw in verkoop genomen. Hiervoor zullen we de markt in deze gebieden moeten uitproberen. Verkoop Woonwaard verkoopt woningen om verschillende redenen: het bieden van keuzemogelijkheden op de woningmarkt in het algemeen of specifieke wijken in het bijzonder, het behoud van een gevarieerde woningvoorraad en het genereren van middelen voor strategisch onderhoud en nieuwbouw. Zittende huurders ontvangen een korting van 3% bij de aankoop van hun huurwoning. Jaarlijks maken enkele huurders van deze mogelijkheid gebruik. In 2010 zijn er 118 bestaande woningen verkocht en overgedragen (van de beoogde 120) met een verkoopresultaat (omzet minus boekwaarde) van 13,7 mln. Dat is ruim boven begroting. Het goede financiële resultaat komt mede doordat er 21 (18%) woningen met Koopgarant zijn verkocht in plaats van de geprognosticeerde 25%. De verkoopprijzen varieerden van € 106.000 tot € 210.000. Ruim een derde van de verkochte woningen in 2010 was in 2008 en 2009 leeg gekomen. Een kwart bestond uit initiële verkopen (aankoop door huurders bij nieuw in verkoop genomen complexen) en ruim 38% uit mutaties in 2010. Dit laatste cijfer baart zorgen voor de verkopen in 2011, aangezien het aantal verkoopwoningen uit mutaties in 2010 met 40% is afgenomen. Verkoop bestaande woningen Aantal Financieel resultaat
Doel 120 € 11,2 mln
Gerealiseerd 118 € 13,7 mln
Verkoopinspanningen In het najaar heeft Woonwaard voor enkele te koop staande huurwoningen een ‘Vrij op naamactie’ gehouden, met als randvoorwaarde overdracht vóór 1 januari. Tijdens deze actie zijn 9 van de 11 woningen verkocht. Zowel voor de bestaande bouw als nieuwbouw is Woonwaard zeer actief geweest in 2010. We hebben veel acties georganiseerd, zoals open dagen, rondleidingen en deelname aan de NVM open huizen dagen, landelijke nieuwbouwdagen en deelname aan open monumentendag (Pakhuis Eyssen). In de nieuwbouw zijn er 92 woningen overgedragen, waarvan 49 via Koopgarant. De verkoopprijzen varieerden van € 126.750 (na aftrek 25% Koopgarantkorting) tot € 282.000. De verkoop van nieuwbouwwoningen baart zorgen, omdat er veel woningen in hetzelfde segment op de markt zijn gekomen en nog komen. In een toch al terughoudende woningmarkt zijn de kandidaat-kopers nog veel kritischer op de prijskwaliteitverhouding en het al dan niet helemaal voldoen van de woning aan hun wensen. Daarnaast is het, zoals eerder genoemd, voor kopers veel lastiger geworden om de financiering rond te krijgen en speelt onzekerheid over de verkoop van de eigen woning een grote rol.
Jaarverslag 2010
pagina 19 van 86
3.2 Planmatig en strategisch onderhoud Woonwaard heeft de afgelopen vijf jaar extra middelen ingezet op het onderhoud van de woningen. Rond 2005 constateerden we dat veel bezit van Woonwaard aan onderhoud toe was. Daarop is in de periode 2006 tot en met nu fors meer geïnvesteerd. Zo is in 2010 ruim 12 miljoen besteed aan planmatig onderhoud. Voor dat bedrag zijn 119 projecten opgepakt. We hebben 13,1 miljoen euro geïnvesteerd in strategisch onderhoud (24 projecten) en ongeveer 2 miljoen euro besteed aan installaties, zoals verwarming en liften. De basis voor het onderhoud ligt onder andere in de conditiemeting. In 2008 en 2009 heeft een extern bureau ons geholpen bij het bepalen van de technische staat van de woningen. De gegevens van die meting heeft Woonwaard vervolgens vertaald naar de begroting. We maken onderscheid tussen planmatig onderhoud (PO), zoals de periodieke schilderbeurt, en strategisch onderhoud (SO). De laatste term gebruiken we voor de aanpak van complexen die we langere tijd willen blijven exploiteren. De basis voor die ingrepen ligt in ons strategisch voorraadbeleid. Natuurlijk spelen de gegevens uit de conditiemeting en duurzaamheidsaspecten (zie ook hoofdstuk 8) een belangrijke rol bij de vraag wat we precies gaan doen. Woonwaard betrekt de bewoners het liefst zo vroeg mogelijk bij de projecten. We hebben in 2010 bijzonder goede ervaring opgedaan bij een aantal strategisch onderhoudsprojecten, waar we de bewonerscommissie gevraagd hebben om al in de haalbaarheidsfase met het projectteam mee te denken. Bij het voorbereiden van het onderhoud aan de flat aan de Van de Veldelaan was het de bewonerscommissie die met technische opmerkingen kwam, waardoor de plannen aangepast werden. Door op die manier kennis en kunde in een vroeg stadium te bundelen, loopt de uitvoering sneller en beter en met minder overlast voor de bewoners. Ook bij het project Muiderwaard zaten we vroegtijdig om de tafel met de bewonerscommissie en pasten we plannen aan op basis van de inbreng van bewoners. Woningcartotheek Het is belangrijk dat de technische gegevens van de woningen van Woonwaard makkelijk toegankelijk zijn voor de medewerkers. Daarnaast moeten ze natuurlijk ‘up-todate’ zijn. De woningcartotheek biedt die mogelijkheden. In 2010 zijn we begonnen met het vullen van het systeem. Dat betekent concreet dat we technische gegevens van woningen per adres verwerken. Die gegevens zijn afkomstig vanuit allerlei bronnen. Medewerkers van Woonwaard verzamelen gegevens bij de mutatie van een woning, bij het onderhoud, bij een APK beurt of bij het afhandelen van een reparatieverzoek. Al die gegevens worden verwerkt, zodanig dat de technische conditie van een woning met een druk op de knop beschikbaar is.
Jaarverslag 2010
pagina 20 van 86
3.3 APK Onderhoud Het preventief onderhoud, het zogenaamde APK onderhoud, is in 2010 van start gegaan. Een keer in de drie jaar komen we bij onze huurders langs om de woning technisch na te lopen. We inspecteren de woning aan de hand van een puntenlijst (de APK lijst). Hiermee zijn we reparatieverzoeken van de bewoners voor. Dat is handiger en efficiënter, zowel voor de huurder als voor Woonwaard. En als we toch in de woning zijn, repareren we zoveel mogelijk kleine reparaties, ook al staan ze niet op de lijst. We zijn na de zomer van 2010 begonnen en hebben inmiddels bijna 2.200 adressen bezocht. Deze manier van werken zal ertoe leiden dat de hoeveelheid reparatieverzoeken terug loopt. Daarnaast biedt de periodieke inspectie van de woningen veel informatie over de onderhoudsstaat. Hierdoor zijn we steeds beter in staat om zaken op te pakken, voordat problemen – en daarmee overlast en hinder voor de huurders – ontstaat. Bovendien biedt deze manier van werken Woonwaard de mogelijkheid eventuele sociale problematiek te signaleren, omdat we bij onze huurders 'achter de voordeur komen'. Nadrukkelijk onderdeel van de APK is de check op de veiligheid van de woning, met name gas en elektriciteit. Bij een aantal adressen is in dat kader de gasleiding vervangen. Reguliere reparatieverzoeken blijven we uitvoeren conform de eisen van het KWHHuurlabel.
Jaarverslag 2010
pagina 21 van 86
Uit onze beleidsvisie
4 Vitale wijken, leefbare buurten 4.1 Wijkvernieuwing krachtwijk Overdie In Overdie werken we al geruime tijd samen met de gemeente Alkmaar en collegacorporatie Van Alckmaer aan de vernieuwing van Overdie. Nadat in 2003 het Integraal Plan Overdie is vastgesteld, zijn we begonnen met de fysieke aanpak van de wijk. We handelen nog steeds in de geest van het Integraal Plan. Door de crisis en nieuwe mogelijkheden zoals Koopgarant, zijn er in de afgelopen jaren enkele kleine verschuivingen geweest (zie tabel 4): er zijn meer huurwoningen toegevoegd en minder koopwoningen. De streefcijfers voor de betaalbare en duurdere segmenten liggen op koers. Tabel 4. Wijziging woningvoorraad Overdie
Oud-Overdie
totaal
huur abs.
huur %
koop abs.
koop %
betaalb abs.
betaalb. %
duur abs.
duur %
2003
1323
1045
79%
278
21%
1125
85%
198
15%
Stand per jan. 2010 Prognose voor dec. 2014
980
653
67%
327
33%
758
77%
222
23%
1307
811
62%
496
38%
923
71%
384
29%
Doel
1337
669
50%
669
50%
936
70%
401
30%
Nieuw-Overdie
totaal
huur abs.
huur %
koop abs.
koop %
betaalb abs.
betaalb. %
duur abs.
duur %
2003
2239
1523
68%
716
32%
1903
85%
336
15%
Stand per jan. 2010 Prognose voor dec. 2014
2174
1364
63%
810
37%
1716
79%
458
21%
2423
1378
57%
1045
43%
1735
72%
688
28%
Doel
2418
1451
60%
967
40%
1693
70%
725
30%
In 2010 is bovenstaand overzicht gemaakt van de wijziging van de woningvoorraad. Hierbij is gerekend met 25% verkoop van bestaande woningen die als te verkopen zijn aangemerkt.
Onderhoudsingrepen Inmiddels heeft een groot aantal woningen een onderhoudsingreep gekregen. In 2010 zijn de eengezinswoningen aan de Graalstraat en omgeving opgeleverd, voorzien van een nieuw dak en PVT-panelen, waarmee elektriciteit en warm water opgewekt kan worden. Aan de Ommering hebben de woningen van Woonwaard, Van Alckmaer en Kennemer Wonen een onderhoudsingreep gehad, en hebben de drie corporaties samen met de gemeente de tuin achter de woningen opnieuw ingericht. Door één gezamenlijk ontwerp te maken over grond van verschillende eigenaren is een mooi geheel ontstaan en hebben de bewoners van Nieuw-Overdie er een prachtige tuin bij gekregen. Nieuwbouwprojecten Door de recessie in de woningmarkt heeft Woonwaard alle zeilen bij moeten zetten om de vernieuwing van Overdie door te laten gaan. Ondanks de tegenwind zijn we gestart
Jaarverslag 2010
pagina 22 van 86
met de nieuwbouw van de Hooftstraat met daarin het Oranjehuis. Daarnaast startte Bouwfonds de eerste nieuwbouw aan het Geert Groteplein (de Entree), waar Woonwaard woningen afneemt voor de GGZ en de Waerden, en een zorgcentrum met een huisartsenpraktijk. Bouwfonds verkoopt de woningen. Onder de naam ‘Alkmaar Nieuw Zuid’ startten we de promotie van dit gebied (www.alkmaarnieuwzuid.nl). Door de verandering van de woningmarkt is er vertraging in de ontwikkeling van de zuidkant van het plein. In 2010 werkten we aan veranderingen aan het plan, zodat de ontwikkeling haalbaar blijft. Ook in de aanpassingen blijft staan dat het Geert Groteplein het hart van de wijk moet worden, met een goed voorzieningencentrum. Uniek In Oud-Overdie werd achter de schermen gewerkt aan de ontwikkeling van de Spieghelbuurt, een project met eengezinswoningen, appartementen en een Brede School. In dit project zijn de voorbereidingen getroffen om met toekomstige kopers en huurders in gesprek te gaan over de woningen en de inrichting van de buitenruimte. Het is uniek dat (toekomstige) bewoners in zo’n vroeg stadium kunnen meepraten over hun woning en leefomgeving. Bruggenbouwers Op sociaal gebied heeft Woonwaard vooral ingezet op de bruggenbouwers in NieuwOverdie. De bruggenbouwers brengen mensen meer met elkaar in contact (cohesie) en stimuleren bewoners om verantwoordelijkheid te nemen voor hun eigen leefomgeving. Dit project voeren we uit in enkele buurten in Nieuw-Overdie. De bruggenbouwers ondersteunen bewoners van complexen die als ‘gangmaker’ willen functioneren. Dit zijn bewoners die graag iets organiseren en mensen elkaar laten ontmoeten. Zo is er een schoonmaakmiddag georganiseerd en een burendag, waarbij buren elkaar in het zonnetje hebben gezet. Daarnaast hebben de bruggenbouwers ‘toezichthouders’ gezocht onder de flatbewoners. Er zijn nu zeven toezichthouders. Zij spreken mensen aan op de leefregels die Woonwaard en bewonerscommissie begin 2010 introduceerden (als deze niet worden nageleefd). Zij zorgen dat het oud papier wordt opgehaald en zij verwelkomen nieuwe buren. De toezichthouders hebben voor hun herkenbaarheid een speciale bodywarmer gekregen. In 2011 proberen we het flattoezicht door te ontwikkelen, waarbij de toezichthouders meer taken krijgen, zoals signalen uitzetten naar instanties. Leefregels In de Ommeringflats hebben we in 2010 leefregels geïntroduceerd. In 2011 gaan we hiermee verder in samenwerking met de bruggenbouwers. Wijkactieplan Het Wijkactieplan is opgesteld in 2007 door gemeente en corporaties, als onderdeel van de wijkaanpak die in dat jaar vanuit de Rijksoverheid is geïnitieerd. Het plan is erop gericht om de inwoners van Overdie meer perspectief te bieden. De speerpunten in de wijkaanpak zijn: - werken & maatschappelijke deelname (activeren) - leren - zorg.
Jaarverslag 2010
pagina 23 van 86
Het wijkactieplan wordt uitgevoerd onder regie van de gemeente, in samenwerking met de corporaties. Woonwaard investeert, op basis van de opdracht van het ministerie van WWI (nu BZK), mee in het sociale programma. Via bijzondere projectsteun van het Centraal Fonds Volkshuisvesting wordt een deel van de investeringen vergoed. Dit betreft zo’n 30% van de investeringen. In 2010 betrof onze bijdrage bijna € 2,8 miljoen, verdeeld over verschillende beleidsterreinen. Wonen Veiligheid Leren en opgroeien Werken Integratie en sociale samenhang
€ 624.948 € 195.658 € 203.718 € 374.718 € 735.378
Afgelopen jaar bleek dat het moeizaam is de doelstellingen uit het Wijkactieplan te halen. Eind 2010 heeft een visitatiecommissie van VROM een bezoek gebracht aan Overdie. De commissie heeft gesignaleerd dat de fysieke aanpak voorspoedig gaat, en dat de sociale aanpak nog niet heeft geresulteerd in de beoogde doelen. In haar collegeakkoord heeft de gemeente Alkmaar gekozen voor een verbreding van de wijkaanpak, die door Woonwaard van harte wordt ondersteund. De gemeente heeft de ambitie om het niveau van alle wijken in de gemeente naar ‘Nieuw Alkmaars Peil (NAP)’ te brengen. Het nieuwe college van 2011 continueert het beleid rond NAP niet, maar zet wel het buurtgericht samenwerken voort.
4.2 De Hoef In de Alkmaarse wijk De Hoef bezit Woonwaard zowel eengezinswoningen als portiekflats. De eengezinswoningen krijgen de komende jaren een grondige onderhoudsbeurt, zodat ze klaar zijn voor de toekomst. Woonwaard heeft de bewoners betrokken bij de voorbereidingen. Voor Woonwaard was sloop van de portiekflats en nieuwbouw een serieuze optie. In de loop van 2010 hebben we besloten de flats een opknapbeurt te geven. Dit werd ingegeven door een overleg met bewoners uit de flatwoningen. In een aantal bijeenkomsten is onder leiding van een onafhankelijk adviseur alle beschikbare informatie over de flatwoningen besproken. Toen we het eens waren over de feiten, hebben we samen de balans opgemaakt. De belangrijkste conclusie die we hebben getrokken, is dat er geen zwaarwegende argumenten zijn om de woningen te slopen. Bovendien zou het milieu onevenredig zwaar worden belast door sloop/nieuwbouw. Een groot deel van de bewoners woont met plezier in De Hoef, en wil daar graag blijven wonen. De woningen zijn wel toe aan een onderhoudsingreep. De klankbordgroep flatwoningen en de bewonerscommissie heeft daarop Woonwaard geadviseerd de woningen een onderhoudsingreep te geven. Dit advies is door Woonwaard overgenomen. Eind 2010 is gestart met de aanpak van de eerste woningen. De bedoeling is dat de flats de komende vijftien jaar in exploitatie blijven. Aanbesteding De aanbesteding van de werkzaamheden is bijzonder geweest. We hebben drie partijen uitgenodigd hun visie op het proces te geven, met als uitgangspunt dat we de uitvoerende partij zo vroeg mogelijk willen betrekken in de planvorming. Opmerkelijk is Jaarverslag 2010
pagina 24 van 86
dat twee van de drie partijen besloten hebben om gezamenlijk op te trekken, om op die manier zo optimaal mogelijk van elkaars kennis en kunde te profiteren. Kunstproject Om een impuls te geven aan de leefbaarheid rondom de portiekflats in De Hoef, hebben een kunstenaar en bewoners hun eigen kunstwerken ontworpen waarmee de portieken zijn opgeknapt. De kunst is op transparante folie aangebracht in de zes portieken.
4.3 Rivierenwijk Wijkvisie Rivierenwijk In samenwerking met de gemeente Heerhugowaard hebben we een wijkvisie geschreven voor de Rivierenwijk in Heerhugowaard. De Rivierenwijk is een typisch voorbeeld van een zogenaamde ‘bloemkoolwijk’, met de daarbij horende charme, maar ook tekortkomingen. Met het bureau van de Rijksbouwmeester zijn kansen voor dit gebied in kaart gebracht, waarna samen met bewoners, maatschappelijke organisatie en ondernemers, die ons via een adviesgroep bijstonden, richting is gegeven aan de ontwikkelmogelijkheden. Onder de titel ‘Rivierenwijk, van bloemkool naar zonnebloem’ is de wijkvisie inmiddels goedgekeurd. In 2011 werken we met elkaar aan het uitvoeringsprogramma 2011 – 2015. PortiekPortiers Eén van de acties om de leefbaarheid in de Rivierenwijk te verbeteren, is het inzetten van PortiekPortiers. Dit zijn kinderen in de leeftijd van 8 tot 12 jaar die samen met de buurtmeester verschillende acties oppakken. In de Rivierenwijk hebben we acht kinderen opgeleid tot PortiekPortier. Iedere woensdag gingen zij samen met de buurtmeester door de wijk en letten er op dat de wijk leuker werd. Zo hebben zij samen met de stadsreiniging zwerfvuil geprikt, diverse buurttafels georganiseerd met een heerlijk ontbijt of lunch voor bewoners die met elkaar in gesprek konden gaan. Samen met de politie keken ze naar verdachte zaken en regelmatig inspecteerden ze met de buurtmeester de complexen van Woonwaard. Ook interviewden ze bewoners over de wijk en inspecteerden ze tuinen. Door kinderen op die leeftijd bewuster te maken van hun leefomgeving en de rol die zij daarin spelen, hopen we dat deze kinderen een positieve bijdrage leveren aan de wijk. Via deze kinderen bereiken we echter ook de ouders en hun vriendenkring. De gemeente waardeerde dit project met de WMO-prijs 2010 en de PortiekPortiers ontvingen aan het eind van het project De Jonge Heldenprijs 2010. In 2011 starten we in de Rivierenwijk met een nieuwe groep PortiekPortiers.
4.4 Bijzondere projecten Woonwaard wil graag dat bewoners zichzelf staande kunnen houden en zich betrokken weten bij hun omgeving. Daar investeren we in. Dit doen we niet door de taak van opbouwwerk en anderen over te nemen. Wel door projecten te initiëren of financieel te
Jaarverslag 2010
pagina 25 van 86
ondersteunen: soms kleinschalige bewonersinitiatieven, soms een groter plan van een andere maatschappelijke partij. Kan Wél! in Heerhugowaard In 2010 zijn we het project Kan Wél! gestart. Dit project organiseren we samen met de bewonersorganisaties van de Oostertocht en Molenwijk en de gemeente. Het doel van dit project is vooral om bewoners te stimuleren hun ideeën om de leefbaarheid in hun buurt te bevorderen te verwezenlijken. We stellen geld en een buurtcoach beschikbaar. Het project verbreden we in 2011 naar de Rivierenwijk. Buurtbemiddeling Alkmaar In 2009 zijn we gestart met een project Buurtbemiddeling in Heerhugowaard, waarbij onafhankelijke (getrainde/opgeleide) vrijwilligers bemiddelen bij burenruzies. Dit is een instrument om de leefbaarheid te verbeteren, één van onze beleidsthema’s. In 2010 zijn we dit project ook in Alkmaar gestart. Met dit project geven we bewoners meer eigen verantwoordelijkheid in het oplossen van burenruzies. Jongerencoach Om jeugdcriminaliteit preventief aan te pakken en jongeren een uitweg te bieden, is door de gemeente Heerhugowaard, in samenwerking met Woonwaard, de politie en Kern8, de pilot Jongeren Coach opgezet. Sinds 1 juli 2009 biedt de coach (potentieel) criminele jongeren extra begeleiding. Het succes van deze pilot valt en staat bij zowel de welwillendheid van de doelgroep als het goede netwerk van de jongerencoach. Gelukkig heeft de coach via de politie en het ambulant jongerenwerk goede ingangen in de jongerengroepen. Door vanaf het begin jongens via het uitzendbureau van Agros aan een bijbaantje te helpen, heeft hij een goede reputatie opgebouwd. Veel jongeren die reeds bekend waren bij instanties (bijv. reclassering) staan zeer welwillend tegenover de ondersteuning van deze coach. Dit heeft ertoe geleid dat de aanwas van jongeren groter was dan verwacht. Voor 2010 was er extra budget aangevraagd voor uitbreiding van de uren. In het najaar is besloten om de inzet van de jongerencoach voort te zetten. Ook in Alkmaar zijn de goede vorderingen in Heerhugowaard reden geweest om de inzet van een jongerencoach te gaan gebruiken. Afspraken De Mare Helaas is niet alle inzet op leefbaarheid direct succesvol. In De Mare worden bewoners vanaf 2009 in toenemende en ernstige mate geconfronteerd worden met problemen, veroorzaakt door drie verschillende groepen hangjongeren. Het gedrag van deze jongeren zorgt ervoor dat andere bewoners de leefomgeving en hun gebouw als onveilig ervaren door overlast van onder andere vechtpartijen en asociaal gedrag, zoals vernielingen en intimidatie. Ondanks de zeer betrokken inzet van de jongerenwerker, politie, de buurtmeester en de consulent van Woonwaard en andere deelnemers aan het wijkteam, waaronder ook de winkeliersvereniging en het veiligheidshuis, is de overlast helaas alleen maar toegenomen. Als verhuurder is Woonwaard verantwoordelijk voor het ‘ongestoord woongenot’ van haar huurders. Wij kunnen dat niet garanderen en zijn ook niet bij machte om dit te keren alléén met inzet van onze huismeester en woonconsulenten.
Jaarverslag 2010
pagina 26 van 86
Er zijn daarom voor 2011 nieuwe afspraken gemaakt met gemeente en politie om deze overlast te stoppen en de jongeren te bewegen een zinvoller bezigheid te zoeken. Ook hier zal mogelijk een jongerencoach worden ingezet.
4.5 Buurtgericht samenwerken Alkmaar De gemeente Alkmaar wil ook de komende vier jaar samen met bewoners en andere partners in de wijk op volle kracht blijven werken aan leefbare wijken. Wijken waar het voor iedereen prettig wonen en leven is. Wijken waar sprake is van een kwalitatief goede leefomgeving binnen en buiten de voordeur en sociale cohesie. Omdat wijken altijd in ontwikkeling blijven en nooit ‘af’ zijn werd in 2010 het ‘Nieuw Alkmaars Peil’ (NAP) geïntroduceerd, een doorontwikkeling van Buurtgericht Samenwerken. Het NAP is een referentiekader waar de Alkmaarse wijk van de toekomst binnen tien jaar aan dient te voldoen. Het nieuwe college van 2011 continueert het beleid rond NAP niet, maar zet wel het buurtgericht samenwerken voort. Naast de beleidsmatige inzet van organisaties gebeurt er in het Buurtgericht samenwerken heel veel op bewonersniveau. Een kleine greep hieruit vindt u hieronder. Steegopruimdagen Afgelopen zomer heeft de werkgroep Eilandenbuurt de jaarlijkse steegopruimdagen gehouden. Woonwaard liet affiches drukken die de werkgroepleden bij de bewoners bezorgden. Om mee te doen met het schoonmaken van hun steeg, konden de bewoners intekenen op de affiches. De schoonmaakactie is in zes fases verdeeld en in het weekend gehouden. De stegen zijn prima opgeknapt en de sfeer was erg gezellig. Woonwaard nodigde alle bewoners die meegedaan hebben met deze actie uit voor een feestelijke afsluiting met een diner. Dit diner werd verzorgd door vier dames uit de wijk met verschillende culturele achtergronden, zodat er een gevarieerd en leuk menu ontstond. Woonwaard sponsorde de boodschappen. De steegopruimdagen bevorderden de samenhang in de wijk. Viswedstrijd en mozaïeken De werkgroep Eilandenbuurt heeft samen met Kern 8, Tiff en Woonwaard op de landelijke burendag activiteiten in de wijk georganiseerd. Eén van de onderdelen was het mozaïeken van stoeptegels die op een later tijdstip in de wijk worden geplaatst als wandelroute. Een ander onderdeel was de viswedstrijd voor kinderen. Er deden zo'n vijftien kinderen mee aan de wedstrijd. Deze werden begeleid door ouders uit de wijk. Woonwaard stelde een aantal bekers ter beschikking en alle deelnemers kregen een medaille. Facelift entree Schiermonnikoogstraat Een kunstenaar die in de Schiermonnikoogstraat woont, wilde graag iets doen aan het aanzicht van de entree van de straat. Woonwaard wilde daar aan meewerken als de bewoners zelf met ideeën kwamen en de werkzaamheden uitvoerden. Er zijn enkele varianten gemaakt, waaruit de bewoners een keuze maakten. De huismeester verzorgde alle spullen die nodig waren. Zes bewoners hebben gezamenlijk de betonnen muren bij de entree geverfd, waardoor die weer een frisse uitstraling kregen. Andere bewoners zorgden voor een drankje en een hapje. Al met al werd het een leuke en zinvolle activiteit.
Jaarverslag 2010
pagina 27 van 86
Uit onze beleidsvisie
5 Bouwen om de woningmarkt in beweging te houden 5.1 Woningmarkt in beweging houden De kredietcrisis veroorzaakte een diepe crisis op de woningmarkt. In 2010 is duidelijk geworden dat de markt voor koopwoningen voor een belangrijk deel stil is komen te liggen. Vertrouwen in de markt is verdwenen, starters kunnen nauwelijks financieren en doorstromers met een koopwoning raken deze moeilijk kwijt. In dat krachtenspel is het juist aan corporaties om ervoor te zorgen dat er toch nog beweging blijft in de woningmarkt. Ook Woonwaard heeft in dat opzicht naar vermogen bijgedragen. Enerzijds zijn programma’s van projecten aangepast in de richting van huur en Koopgarant. Anderzijds is in een aantal projecten met koopwoningen door middel van afnamegaranties door Woonwaard het voorverkooppercentage gehaald, waarmee de bouw kon starten.
5.2 Nieuwbouw opgeleverd We hebben in ons meerjarenprogramma de ambitie uitgesproken om jaarlijks minimaal 250 woningen in het betaalbare segment te bouwen. In het huidige marktperspectief ligt die meerjarige ambitie te hoog en is bijgesteld naar 175. Voor het verslagjaar was gepland om in totaal 133 woningen in alle prijscategorieën op te leveren. Daarnaast was voor het jaar 2010 de oplevering van Transferium met 80 eenheden voor jeugdzorg voorzien. In 2010 hebben we 221 nieuwbouwwoningen toegevoegd (zie tabel). Van dit aantal zijn 112 sociale huur- en Koopgarantwoningen en 29 reguliere koopwoningen. Ook zijn de 80 eenheden van Transferium opgeleverd. Tabel 5. Opgeleverde bouwprojecten 2010 2010 Opleveringen Woonwaard
Huur Cluster 6 Exodus Plaetmanstraat Meander & Wending Transferium
Begroting 2010 Koopgarant
Koop
Huur
realisatie Koopgarant
Koop
39 14 34 p.m.
17 7
17 20 p.m.
Projecten BV Drechterwaard
16
25
64
49
16
25
29
15 31
81
29
Turn Key Havens Oost Totaal
Jaarverslag 2010
20
pagina 28 van 86
De verschillen tussen begroting en realisatie kunnen worden verklaard uit het feit, dat bij het opstellen van de begroting 2010 de latere start van Meander & Wending alsmede Exodus niet te voorzien waren en doordat eind december geplande opleveringen toch de jaargrens overschreden. Koopgarant Het aantal woningen dat als Koopgarant is opgeleverd bedraagt 57% van het totaal en 72% van het sociale deel. Dat is beduidend meer dan Woonwaard in de beleidsvisie voor de periode 2007 tot 2011 beoogt. In deze beleidsvisie formuleren we de doelstelling om de helft van de nieuwbouw als Koopgarant te realiseren. Doordat kosten en opbrengsten van koopwoningen als gevolg van de crisis dichter naar elkaar zijn toegegroeid, moet een steeds groter deel van de korting die een koper ontvangt voorgefinancierd worden. Binnen de financieringsmogelijkheden van Koopgarant ontstaat hierdoor een forse rentelast voor Woonwaard. In dat licht bezien, is het aandeel Koopgarant op het totale aantal nieuwe woningen groot te noemen. Zorg In totaal zijn in 2010, inclusief Transferium, 221 verhuurbare eenheden opgeleverd, waarvan 96 geschikt zijn voor intensieve zorg. Daarmee voldoen we aan onze beleidsdoelstelling op dit terrein. Ook is in alle plannen de doelstelling gehaald om minimaal 30% in het sociale segment te realiseren. Van de opgeleverde projecten waren van drie projecten de gemiddelde stichtingskosten hoger dan € 200.000. Het gaat om de projecten Plaetmanstraat, Drechterwaard en Havens Oost. De 17 woningen van de Plaetmanstraat zijn als Koopgarant verkocht en dienen daarmee een duidelijk volkshuisvestelijk doel. Hetzelfde geldt voor het project Drechterwaard. Dit project omvat 16 zorggeschikte huurwoningen, 25 koopwoningen als Koopgarant en 29 reguliere koopwoningen. De koopwoningen hebben bijgedragen aan de financiële haalbaarheid van het project. De vijftien woningen in het project Havens Oost zijn verworven om de voortgang van dit project te garanderen. De woningen worden in eerste instantie verhuurd, maar zullen op termijn worden verkocht.
5.3 Nieuwbouw gestart In 2010 zijn we gestart met de bouw van vijf projecten (zie tabel 6). Woonwaard ontwikkelde drie projecten met in totaal 72 woningen volledig. Bij het bouwplan De Entree in Overdie zijn we nauw betrokken, maar de ontwikkeling daarvan ligt in handen van Bouwfonds. Dit plan omvat 103 woningen en 1.250 m2 commerciële ruimte die als WWZW-voorziening zal worden gebruikt. Woonwaard neemt 36 zorgwoningen turn key af en Bouwfonds verkoopt 67 woningen. Woonwaard staat voor maximaal 52 woningen van deze koopwoningen garant, waarvan op balansdatum nog 31 niet verkocht zijn. De WWZW-voorziening wordt deels koop en deels huur. Het bouwproject Middenweg in Heerhugowaard is een turn key project met 26 woningen. De start van een deel van de projecten in Alkmaar is mogelijk geworden door de stimuleringsregeling woningbouw.
Jaarverslag 2010
pagina 29 van 86
Tabel 6. Gestarte bouwprojecten 2010 2010 Start Bouw Woonwaard Exodus De Nollen Oost Projecten BV Drechterwaard Turn Key De Entree Poort Halfweg Totaal
Huur
Koopgarant
14 14
30
Koop
14 36 26 90
52 30
66
5.4 Verwervingen Om de realisatie van een aantal projecten mogelijk te maken hebben in 2010 verwervingen plaatsgevonden. Voor de ontwikkeling van De Entree waren grondverwervingen van de gemeente Alkmaar en woningcorporatie Van Alckmaer noodzakelijk. Het project Exodus wordt gebouwd voor de opvang van ex-gedetineerden in een bestaand pand dat van de gemeente Alkmaar is gekocht. Voor het project Nollen Oost is van de gemeente Alkmaar grond verworven tegen gangbare voorwaarden voor gronduitgifte. Eind 2010 heeft Woonwaard 10 standplaatsen en drie woonwagens overgenomen van de gemeente Alkmaar. Dit is conform de afspraken die we in 2006 met de gemeente hebben gemaakt. Grondposities Voor toekomstige ontwikkelingen heeft Woonwaard in het verleden grondposities verworven. In 2010 is alleen ten behoeve van de toekomstige ontwikkelingen van het project Geert Groteplein fase 1b 0,085 hectare gekocht voor een bedrag van € 538.000. Daar staat tegenover dat de grondpositie Kennemerstraatweg 16 (Koekenbier) in Alkmaar (0,067 ha) verkocht is voor € 1.030.000. Tevens is van een aantal grondposities de waardering met in totaal € 6,8 miljoen verlaagd, met name als gevolg van nieuwe inzichten, die rechtstreeks voortvloeien uit de sterk verslechterde markt. Naast de afwaardering zijn er door aan- en verkoop wisselingen geweest in de grondposities en zijn er diverse mutaties geweest, waaronder de verkoop van Koekenbier. De totale grondpositie ultimo 2010 is 33,506 hectare (2009: 33,488 hectare), in de balans opgenomen voor € 21.541.378 (2009: € 30.397.266). Daarnaast heeft Woonwaard verplichtingen die niet uit de balans blijken. Door de ontbinding van de koopovereenkomst van de panden Kennemerstraatweg 10-14 (Koekenbier) en door de bouw van de projecten Exodus en Nollen Oost resteert ultimo 2010 0,600 hectare (2009: 1,555 hectare) met een waarde van € 907.758 (2009: 4.149.689).
Jaarverslag 2010
pagina 30 van 86
Tabel 7. Onrendabel deel van de investeringen in nieuwbouwprojecten projectnaam
onrendabel x € 1.000
Alkmaar Herenweg, Exodus Compensatieoverwaarde PMC Totaal Herenweg Exodus
755 -245 510
De Nollen Oost
1.663
Hooftstraat Overdie
6.297
Paardenmarkt
2.450
De Entree
2.545
Havenmeester
1.384
Heerhogowaard Poort Halfweg
2.298
Tamarixplantsoen
3.648
Heiloo Locatie Monique
3.249
Langedijk Meander & Wending Totaal
Jaarverslag 2010
1.694 25.738
pagina 31 van 86
Tabel 8: projecten in ontwikkeling op 31 december 2010
Overzicht lopende projecten 2010
In uitvoering • Exodus/Herenweg e • Hooftstraat 1 fase • Meander&Wending e • Nollen Oost 1 fase • Paardenmarkt • Waarderhof Blok C Turn Key projecten • Schelphoek Havenmeester • Geert Groteplein fase 1A • Middenweg ‘Poort Halfweg’ Totaal op te leveren Ontwerp e • Nollen Oost 2 fase • De Draai fase 1 • Geert Groteplein fase 1B • Monique (Heiloo) • Plandeel 3 Stad vd Zon • Spieghelplein Turn Key projecten • Westerdel fase 1(Langedijk) Totaal ontwerp in 2010 Haalbaarheid • De Draai fase 2 • De Draai fase 3 • De Draai fase 4 • Geert Groteplein fase 2 • Gerard Douplantsoen/Hugo Oord • Overstad studentenhuisvesting • Tamarix • Vroonermeer Noord fase 1+Goed Turn Key projecten • Westerdel fase 2(Langedijk) Totaal haalbaarheid in 2010
Jaarverslag 2010
Aantal
Fase
Prognose oplevering
Prognose start bouw
e
14 79 61 44 71 14
1 kw 2011 e 2 kw 2011 e 2 kw 2011 e 2 kw 2011 e 2 kw 2011 e 2 kw 2011
36 88 26 433
3 kw 2011 e 1 kw 2012 e 3 kw 2012
e
e
10 190 32 18 74 142
ontwerp ontwerp ontwerp ontwerp ontwerp ontwerp
1 kw 2011 e 1 kw 2012 e 1 kw 2012 e 2 kw 2011 e 4 kw 2011 e 1 kw 2012
51 517
ontwerp
2013
35 36 158 143 80 70 57 100
haalbaarheid haalbaarheid haalbaarheid haalbaarheid haalbaarheid haalbaarheid haalbaarheid haalbaarheid
2013 2014 2015 n.t.b. e 1 kw 2013 2013/2014 e 3 kw 2012 e 3 kw 2012
55 734
haalbaarheid
2013
pagina 32 van 86
Uit onze beleidsvisie
6 Betaalbaar wonen en keuzevrijheid Woonwaard wil wonen betaalbaar houden. Voor onze klanten wordt het namelijk steeds moeilijker om betaalbaar te wonen. Dat wordt aan de ene kant ingegeven door de stijgende woonlasten, door bijvoorbeeld kosten voor energie. Aan de andere kant door de terughoudende koopwoningmarkt, waarin kopers moeilijker hun eigen woning verkocht krijgen en moeilijker de financiering rond krijgen van een nieuwe woning door meer regels en eisen van banken, NHG en overheid.
6.1 Huurbeleid In het strategisch voorraadbeleid is voor alle complexen de huurprijs afgesproken, waarvoor de woningen bij mutatie worden aangeboden. Deze huurprijs is mede afhankelijk van het energielabel en bevindt zich eind 2010 voor 97% van het aantal woningen onder de huurtoeslaggrens van € 647,53. Vanaf 2011 moeten woningcorporaties minimaal 90% van de woningen met een huurprijs tot € 652,52 toewijzen aan huishoudens met een gezamenlijk inkomen van maximaal € 33.614. Woonwaard heeft in 2010 met de regionale corporaties in het SVNK de voorbereidingen getroffen om de nieuwe regeling te kunnen uitvoeren. Aan deze huurprijsgrens werd in het werkgebied van Woonwaard tot op die datum geen maximaal inkomen gesteld. Aanhakend bij grenzen in de vigerende huisvestingsverordening is deze nu per 1 januari 2011 gesteld op € 38.500 om het mogelijk te maken dat huishoudens tot dat inkomen ook nog voor deze woningen in aanmerking komen. Op basis van gegevens uit voorgaande jaren verwachten we dat de 90%-grens niet overschreden wordt. We volgen dit nauwlettend. Adviseurs Huur & Koop doen de inkomenstoets en de kandidaat-huurder geeft een verklaring af over de juistheid van de gegevens. De huisvestingsverordening wordt in 2011 herzien. Een belangrijke zorg is hoe woningzoekenden met een iets hoger inkomen, die tot eind 2010 als doelgroep van de woningcorporaties wordt gezien, onder de nieuwe regelgeving nog aan betaalbare huisvesting kan komen. Die zorg is des te groter, omdat voor deze woningzoekenden ook de mogelijkheden voor het kopen vanaf 1 januari 2011 fors zullen afnemen. Vanwege aanscherping van regels en voorwaarden wordt de financiering van een woning voor deze groep namelijk een stuk moeilijker. Een bijkomende zorg over deze ministeriële regeling, is het verwachte effect dat een grote groep huurders niet zal verhuizen, omdat die niet meer in aanmerking komt voor een sociale huurwoning. Hierdoor zal de woningmarkt (verder) op slot raken. Reactiemogelijkheden verdubbeld Sinds mei 2010 verschijnt de Woningkrant van het SVNK wekelijks in plaats van tweewekelijks, terwijl woningzoekenden zich nog steeds voor drie woningen per krant mogen inschrijven. Hiermee is het aantal reactiemogelijkheden verdubbeld. Het aantal ‘geen reactie/niet op komen dagen’ is voor Woonwaard toegenomen van 26% in 2009 naar 37% in 2010. Dit geeft veel onnodige kosten en oponthoud in het verhuurproces. In 2011 worden woningzoekenden die drie keer geen reactie hebben gegeven, voor een half jaar geblokkeerd.
Jaarverslag 2010
pagina 33 van 86
Ook tijdens andere stappen in het verhuurproces, zoals bij voorcontroles met het bureau dat asbest inventariseert, komt het steeds vaker voor dat huurders niet thuis geven. Terwijl deze afspraken conform het leanproces juist in overleg met de huurder zijn gemaakt. De frequentie en het verbeteren hiervan onderzoeken we in 2011 nader. De mutatiegraad voor woningen bedroeg in 2010 8,5%. Het aantal woningzoekende eenpersoonshuishoudens is sterk in opkomst, bij voorkeur voor woningen met meerdere kamers. Kleine appartementen verhuren minder goed, met name eenkamerwoningen. Wel is hier vraag naar bij bijzondere doelgroepen en instellingen. Daarnaast zijn er complexen en woningtypen met een hoge weigeringsgraad. Dat kan oplopen tot over de dertig weigeringen, extreme uitschieters daar gelaten. Woningzoekenden zijn kritisch met het inzetten van hun slaagkans en hebben door het overgaan naar een wekelijkse Woningkrant meer reactiemogelijkheden gekregen per maand. In het verhuurproces zijn diverse nieuwe werkwijzen ingevoerd om de doorlooptijd voor acceptatie te bespoedigen, zoals groepsbezichtigingen bij woningen in bewoonde staat. Vertrekkende huurders vinden dat ook prettig, doordat alle kandidaten nu op één moment komen, in aanwezigheid van een adviseur van Woonwaard, en er bijtijds een nieuwe huurder bekend is, met wie overname afgesproken kan worden. De slaagkansen verschillen per gemeente en worden berekend door het aantal verhuringen te nemen van het aantal actief woningzoekenden. In 2010 lagen de slaagkansen in Alkmaar en Heerhugowaard op respectievelijk 8,1% en 7,6% en in Graft-De Rijp en Langedijk op respectievelijk 2,9% en 4,3%. Sinds kort wordt de eerste verhuurnota gepind op de woning voordat de sleutels overhandigd worden. Dit is ingevoerd om huurachterstanden als gevolg van slepersgedrag (consequent een maand achter lopen) tegen te gaan. Vanaf 1 januari 2011 brengen we bij ieder nieuw huurcontract (ook bij woningruil en tijdelijke verhuur) € 35 administratiekosten in rekening. Dit doen we om een deel van de kosten te dekken. Dit bedrag sluit prima aan bij de contractkosten die de meeste corporaties in de regio al berekenen. Aanpak woonfraude Om woonfraude te bestrijden worden vanaf 2011 gegevens van het volledige huishouden van nieuwe huurders rechtstreeks in de Gemeentelijke Basis Administratie (GBA) van Alkmaar ingevoerd. Kandidaat-huurders geven vooraf schriftelijk akkoord hiervoor. Tevens is met de gemeente Alkmaar afgesproken dat vanaf 2011 bijschrijvingen op het huuradres alleen mogelijk is na akkoord van Woonwaard. Voor onze huurders heeft dat twee voordelen: zij hoeven geen verhuisaangifte meer te doen bij de gemeente en zij betalen ook geen leges meer. In 2009 is Woonwaard in nauwe samenspraak met de gemeente gestart met de aanpak van woonfraude. De huurmarkt is nog steeds gespannen in deze regio. Er zijn nog altijd meer mensen die een betaalbare woning zoeken, dan er woningen zijn. Daarom is er ons veel aan gelegen dat dit ‘schaarse goed’ zo goed (maar ook zo eerlijk) mogelijk terecht komt bij mensen die zich via ons woningzoekendenregister hebben gemeld en via inschrijfduur op hun beurt wachten.
Jaarverslag 2010
pagina 34 van 86
Daar waar de woning een schaars goed is, zijn er ook altijd manieren om te proberen de wachtrij te omzeilen of om met dit goed te handelen. Het team Woonfraude probeert die zaken boven tafel te krijgen, aan te pakken en de woningen die bij die acties beschikbaar komen aan de markt terug te geven. In 2010 heeft het team in totaal 294 meldingen verwerkt, waardoor 57 woningen opnieuw beschikbaar kwamen voor woningzoekenden (zie kader). Woonfraudesymposium Met de twee andere Trevin-corporaties hebben we in 2009 een symposium over leefbaarheid georganiseerd. Dit kreeg in 2010 een vervolg met het thema ‘Woonfraude en huurincasso’. Twee externe professionals vertelden hierover en medewerkers wisselden hun ervaringen uit. Omdat de corporaties verschillende werkwijzen hebben, konden we veel van elkaar leren.
6.2 Kopen zonder zorgen
Resultaat aanpak woonfraude e • 29 x 2 kans of waarschuwing • 8 x een gedeeltelijke huuropzegging van een medehuurder, die niet woonachtig was in de woning. • 12 x een melding overgedragen aan een consulent waarbij er geen sprake was van woonfraude maar van een sociaal probleem. • 30 x een kwestie die afgesloten is maar die we blijven volgen, er blijft een vermoeden van woonfraude bestaan. • 70 meldingen zijn nog inbehandeling en staan op de lijst van 2011. • 1 x tijdelijke inwoning toegestaan in samenwerking met de debiteurenadministratie om zo inlossing van de oude openstaande schuld te bewerkstelligen. Reeds door bewindvoerder 1.500 euro afgelost. Totaal 57 huuropzeggingen • 36 x een beëindiging na onderhuur. • 3 x beëindigd in 2010 na onderhuur maar de oplevering in 2011. • 8 x beëindiging na hennepkwekerij, (17 meldingen e 8 opzeggingen 3 x 2 kans) • 4 x beëindiging door leegstand. Huurder is met de noorderzon vertrokken. • 1 x beëindiging onjuist aangevraagde huisbewaring en bedrijfsvoering van uit de woning. • 1 x huuropzegging bij onderhuur in voogdijkwestie. Huurder heeft opgezegd. Onderhuurder/expartner/verzorger is huurder geworden en heeft voogdij kunnen aanvragen voor zijn minderjarig kind. • 3 x ontruiming n.a.v. onderhuur en achterstand in 2010 • 1 x ontruiming n.a.v. leegstand (gepland in 2011)
Koopgarant Mensen met een middeninkomen vallen vaak tussen wal en schip als het gaat om het huren of kopen van een huis. Er zijn te weinig betaalbare huurwoningen en een koopwoning valt net buiten hun bereik. Daarom nam Woonwaard in 2004 een licentie op Koopgarant. Zo kan iemand ‘kopen zonder zorgen’. De constructie kent twee belangrijke voordelen voor de koper: •
•
Lage maandlasten: de koper koopt met korting de woning van Woonwaard en wordt volledig eigenaar en heeft dus ook het voordeel van de fiscale aftrekpost van de hypotheekrente. Weinig risico bij verkoop: wil hij de woning verkopen, dan lukt dat altijd. De eigenaar is verplicht de woning aan Woonwaard te verkopen en Woonwaard is verplicht de woning weer terug te kopen. De waardeontwikkeling, het verschil tussen de nieuwe en oude taxatieprijs, wordt gedeeld. Dit geldt voor zowel een positief als een negatief verschil.
Deze twee voordelen zijn ook een antwoord op de onzekerheid op de huizenmarkt. We zagen in 2010 dan ook dat er nog steeds muziek zit in de woningmarkt voor Koopgarantwoningen.
Jaarverslag 2010
pagina 35 van 86
Niet alle woningen uit de bestaande bouw worden op de markt gebracht als een Koopgarantwoning. De keus hiervoor is mede afhankelijk van de strategie voor het desbetreffende complex en de verkoopbaarheid. In 2010 zijn er 9 woningen aan derden verkocht via Koopgarant en 12 aan huurders, dat is samen 18% van het aantal verkopen in de bestaande bouw. Daarnaast zijn er 49 (53%) van de 92 verkochte nieuwbouwwoningen in Koopgarant overgedragen. Vanwege de grote belangstelling worden aan derden de Koopgarantwoningen via loting verkocht. Stichting Verkoopgarantie Mensen die een nieuwbouwwoning willen kopen, lopen liever geen risico met de verkoop van hun huidige woning. De stichting Verkoopgarantie geeft de zekerheid dat de bestaande woning wordt verkocht. Woonwaard is medeoprichter van deze stichting. Onze nieuwbouwwoningen in de projecten Hooftstraat en Paardenmarkt (Alkmaar) worden verkocht met Verkoopgarantie. In 2010 heeft Woonwaard twee woningen aangekocht van kopers die gebruik maakten van de regeling.
6.3 Huurachterstand beperken Woonwaard doet veel om huurachterstand te beperken. Het proces is zo ingericht dat er direct gehandeld wordt bij een eerste signaal van betalingsproblemen. Toch zagen we een toename van het aantal mensen dat relatief snel na het afsluiten van een nieuw huurcontract in betalingsproblemen kwam. In goed overleg met de Huurdersbelangenvereniging is besloten het proces rond het afsluiten van het huurcontract te wijzigen. Waar voorheen de eerste maand huur achteraf kon worden betaald, wordt nu de eerste maand huur direct gepind bij het afsluiten van het contract. Hiermee voorkomen we dat al vanaf het begin huurders een achterstand van een maand oplopen en die vervolgens met zich mee slepen.
6.4 Lagere energierekening Daar waar in het verleden onderscheid werd gemaakt tussen huur en energiekosten, wordt tegenwoordig in toenemende mate gesproken over woonlasten. Die woonlasten bestaan uit zowel het maandelijkse huurbedrag, als uit de (termijn)bedragen voor energie. De stijging van de energielasten ging de afgelopen jaren sneller dan de stijging van de huren (inflatievolgend). Gevolg daarvan is dat sommige huurders per maand meer betalen aan energie dan aan huur. Woonwaard vindt het van belang dat huurders zich bewust zijn van de stijgende woonlasten. Huurders kunnen daar zelf een belangrijke rol in spelen door de manier waarop zij met energie omgaan. Een voorbeeld van hoe Woonwaard energiebewust gedrag probeert te stimuleren is het initiatief iChoosr, waarin huurders werden uitgenodigd mee te doen in groepsaankopen van groene energie.
Jaarverslag 2010
pagina 36 van 86
Energiebesparende maatregelen Woonwaard treft bij nieuwbouw, onderhoud en mutatie van woningen energiebesparende maatregelen. Bij onderhoudsprojecten hebben in 2010 715 woningen een labelsprong gemaakt. Bij 490 woningen ging het om één stap in energielabel. Van 154 woningen verbeterde de energieprestatie zo dat ze twee labels vooruitgingen. Drie labels vooruit gebeurde bij 44 woningen en 27 woningen gingen zelfs vier labels vooruit.
Jaarverslag 2010
pagina 37 van 86
Uit onze beleidsvisie
7 Wonen, welzijn en zorg Wonen, zorg en welzijn zijn onlosmakelijke eenheden geworden in het beleidsdenken en -handelen bij Woonwaard. Er komen steeds meer ouderen die graag zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen, en ook andere groepen met een bijzondere zorgbehoefte willen of moeten steeds vaker zelfstandig wonen.
7.1 Toenemende vraag WWZ blijft daarom van groot belang – ook in 2010. We staan voor grote opgaven. De mensen in Nederland worden steeds ouder, de oudere mensen van vandaag worden ook steeds ouder, waardoor er relatief gezien ook steeds meer ouderen komen. Dat geldt ook voor onze huurders. Dat huurders zo lang mogelijk zelfstandig willen blijven wonen, stelt eisen aan de woning en aan het voorzieningenniveau in de buurt: winkels, zorg- en welzijnsvoorzieningen, voldoende ontmoetingsgelegenheden. Er zijn veel ‘bijzondere’ doelgroepen. Denk aan ouderen, dementen, mensen met een lichamelijke, verstandelijke of geestelijke beperking, (ex-)gedetineerden, jongeren die meer of minder begeleiding nodig hebben, daklozen. In het verleden werden deze in grote instellingen gehuisvest, maar ook daar is de visie dat mensen deel moeten kunnen uitmaken van de maatschappij. Daarom heeft Woonwaard ook in 2010 van veel instellingen de vraag gekregen om individuele of groepswoningen midden in de wijk te realiseren. En niet alleen van instellingen: we zien een toenemende vraag van stichtingen die zich hard maken voor de huisvesting van één bepaalde doelgroep. Alle initiatieven en aanvragen beoordelen en toetsen we aan de beleidsuitgangspunten. Met de ontwikkelingen en wensen die we honoreren, willen we voortvarend aan de slag gaan. Daarom hebben we de werkgroep ‘Maatschappelijk Vastgoed & Maatschappelijke Huisvesting’ opgericht. Deze werkgroep is ook het interne en externe aanspreekpunt als het gaat om wonen, welzijn en zorg. Woonservicezones Wijkbewoners moeten kunnen terugvallen op voldoende voorzieningen die het leven prettig en handig maken. In een aantal wijken is het logisch om goed naar de combinatie van wonen, welzijn en zorg te kijken. Bijvoorbeeld omdat de wijk grondig wordt aangepakt, of omdat er veel mensen uit de ‘zilveren generatie’ wonen waarvan we verwachten dat ze bij voorkeur niet meer verhuizen, of omdat een ‘ouderwets’ verzorgingshuis plaats moet maken voor een andere woonoplossing. In woonservicezones zijn zowel huisvesting als voorzieningen aan de orde. Juist het samengaan moet een aantrekkelijk gebied opleveren, waarvan alle wijkbewoners kunnen profiteren. Jaarverslag 2010
Hugo-Oord en Gerard Douplantsoen In Heerhugowaard hebben we in samenwerking met De Pieter Raat Stichting (DPRS) en de gemeente het afgelopen jaar weer meer kleur kunnen geven aan de plannen voor de nieuwe woonservicezone rond het huidige Hugo-Oord en Gerard Douplantsoen. Er komt een combinatie van onder andere ouderenzorg door DPRS, zorg en dagbesteding voor mensen met een beperking door Heliomare, en een kinderdagverblijf voor kinderen tot vier jaar. Voorop staat dat het vooral een levendig gebied moet worden. Als je gebonden bent aan een rollator moet je het immers hebben van reuring in de directe omgeving: van allerlei verschillende paadjes voor het dagelijkse ommetje, een kippenhok, volkstuintjes waar altijd iets te beleven valt, een standplaats voor een viskraam of fraaie architectuur.
pagina 38 van 86
7.2 Maatschappelijke huisvesting Onze kerntaak is het huisvesten van mensen die niet zelfstandig in huisvesting kunnen voorzien. Daaronder vallen ook mensen die we scharen onder ‘bijzondere doelgroep’, zoals cliënten van zorginstellingen en asielzoekers. Minimaal 5% van het aantal nieuwbouwwoningen en 5% van de vrijkomende huurwoningen bestemmen we voor bijzondere doelgroepen. Om de woningen toe te wijzen, werken we nauw samen met instellingen op het gebied van ouderenzorg, gehandicaptenzorg, geestelijke gezondheidszorg, jeugdzorg en maatschappelijke opvang. Op het gebied van maatschappelijke huisvesting waren er in 2010 een aantal ontwikkelingen: •
•
•
•
•
•
•
•
Aanvragen van instellingen en stichtingen proberen we waar mogelijk te combineren op één locatie. Dat biedt niet alleen voordeel aan de wijkbewoners, maar ook aan de instellingen. Bijvoorbeeld door gezamenlijk gebruik te maken van flexibele werkplekken of vergaderruimte of samenwerken bij nachtdienst. Samen met DNO en Parlan hebben we een pilot ontwikkeld voor een complex aan de Titanialaan, dat zich goed leent voor de huisvesting van jongeren (niet in een woonwijk, wél vlakbij het station) die begeleiding nodig hebben. In Vroonermeer-Noord staan eind 2010 alle lichten op groen om tot een zorgsteunpunt te komen, waarin op termijn De Pieter Raat Stichting een woonvoorziening voor dementerende ouderen vestigt. Dit combineren zij met woningen voor ouderen die extramurale zorg nodig hebben en een keur aan eerstelijnszorgverleners. Ouderen en mensen die hulp nodig hebben, willen zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen. Woonwaard wil dat faciliteren. Voor Wijkwaard, een complex met zorgwoningen, zijn het afgelopen jaar de plannen uitgevoerd om ieder appartement te voorzien van een eenvoudige keuken. Die worden op aanvraag of bij mutatie aangebracht. In het kader van de toenemende individualisering van wonen en zorg, heeft in 2010 de verbouwing plaatsgevonden van groepswoningen van Esdégé: 24 zit/ slaapkamers zijn verbouwd tot twintig ruime appartementen. Steeds meer mensen bereiken hogere leeftijden. Onze nieuwbouwwoningen bouwen we dan ook – conform de uitgangspunten van Woonkeur – levensloopbestendig. Om zicht te krijgen op de mate waarin het bestaande bezit van Woonwaard levensloopbestendig is en wat ons te doen staat om voldoende woningen geschikt te maken voor ouderen die zelfstandig blijven wonen, zijn we in 2010 een onderzoek gestart. In 2011 verwachten we daarvan de resultaten. De gemeente Heerhugowaard heeft een budget gereserveerd voor het ‘opplussen’ van zowel koop- als huurwoningen. Woonwaard is betrokken bij het maken van een plan om dit budget zo effectief mogelijk in te zetten. Duidelijk is dat de verantwoordelijkheid van bewoners zelf moet worden aangesproken, zowel waar het gaat om bewustwording van het belang van het aanpassen van de woning met het oog op het zelfstandig blijven wonen, als om het dragen van de kosten van aanpassingen. Het wordt steeds duidelijker dat de leefbaarheid van wijken wint bij duidelijke aanwezigheid van instellingen (met name GGZ en maatschappelijke opvang) die hun cliënten begeleiden. Overlastproblematiek wordt door hen aangepakt en hun aanwezigheid zorgt voor een vergroting van de sociale controle. In nauwe
Jaarverslag 2010
pagina 39 van 86
•
•
samenwerking met GGZ NHN, DNO en gemeente, bekijken we dan ook in welke buurten voorheen intramurale cliënten extramuraal gehuisvest kunnen worden. De teruglopende mutatiegraad vormt daarbij wel een probleem – zeker omdat de woningen in een bepaalde straal ten opzichte van het steunpunt moeten liggen. Ook bij de renovatie van de flats aan de Hortensialaan in Heerhugowaard is aan ouderen en bijzondere doelgroepen gedacht. In één van de flats worden na renovatie zo’n vijftien appartementen verhuurd aan Nehemia ten behoeve van een RIBW-voorziening. De andere flat wordt bestemd voor het onderbrengen van ouderen die extramurale zorg bij De Pieter Raat Stichting willen inkopen. Beide flats worden conform Woonkeur Bestaande Bouw gerenoveerd; daarmee worden ze levensloopbestendig. In 2010 is het appartementengebouw van plan Waarderhof opgeleverd. In dat gebouw zijn zestien appartementen voor cliënten van Esdégé gerealiseerd.
Verder werkten we in 2010 aan projecten die in de initiatief- of haalbaarheidsfase zitten en in 2011 een vervolg krijgen: • Een woonvoorziening voor jongvolwassen schizofrene mensen. • Een intramurale woonvoorziening voor verpleeghuiszorg door Viva! • Een kinderhospice. • Vast&Verder: een project van het Leger des Heils voor jongeren die begeleid worden bij wonen én werken. De bijlage ‘maatschappelijke huisvesting’ geeft een overzicht van onze totale inspanningen op het gebied van maatschappelijke huisvesting.
7.3 Transferpunt Het Transferpunt van SVNK biedt cliënten van Alkmaarse en regionale zorginstanties een mogelijkheid om een zelfstandige woning te ‘verdienen’, met als doel zo goed als mogelijk deel te nemen aan de maatschappij. Het Transferpunt biedt de zorginstanties de mogelijkheid om cliënten die hier klaar voor zijn uit te laten stromen, zodat er weer plek vrij komt voor nieuwe hulpvragers. Het Transferpunt ziet kritisch toe op het verloop van de transfer en houdt daarbij het doel voor ogen dat de cliënt zal slagen in de zelfstandige woning. Dit is gebaseerd op het convenant ‘Onder de Pannen’ dat gemeenten met corporaties sloten. Daarin is afgesproken dat maximaal 5% van de bij mutatie vrijkomende woningen voor deze doelgroep ter beschikking komt. Naast cliënten uit bijzondere doelgroepen bemiddelt het Transferpunt reguliere statushouders en gepardonneerden naar huisvesting, zodat de regionale gemeenten aan hun taakstelling voor deze groep voldoen. Voor deze taakstelling leverde Woonwaard in totaal 31 woningen (in drie verschillende gemeenten). Het Transferpunt heeft in 2010 in totaal 56 aanvragen van zorginstellingen behandeld en in totaal 36 woningen beschikbaar gesteld. Woonwaard heeft hierin met 25 woningen een groot aandeel. Naast de nieuwe bemiddelingen zijn ook in totaal 40 woningen vanuit een verdiencontract omgezet naar een vast huurcontract op naam van de cliënt. Het totaal van 40 is opgebouwd uit zes contracten met een oorsprong uit 2008, 32 uit 2009 en twee contracten uit 2010. Jaarverslag 2010
pagina 40 van 86
Tabel 9 . Aantal aanvragen 2010 en status (peildatum 1-2-2010). Status Instelling Blijfgroep Brijder De Waerden DNO Esdégé Exodus GGZ Leger des Heils Lijn 5 Nehemia Parlan Philladelphia ‘s Heeren Loo Eindtotaal
Intake Aanhouden Afgewezen Geplaatst wacht Teruggetrokken Toegewezen Eindtotaal 5 5 3 2 1 1 1 9 2 7 2 1 1 5 4 1 20 3 6 6 2 2 1 1
1 1 3
Toegewezen 5,4% Teruggetrokken 7,1%
10
1 1 1 4 32
4
4
1 3
Aanhouden 5,4% Afgewezen 17,9%
Intake wacht 7,1%
Geplaatst 57,1%
Percentagegrafiek van tabel 9 Toelichting status: Aanhouden: Afgewezen: Geplaatst: Intake wacht: Teruggetrokken: Toegewezen:
Jaarverslag 2010
Het dossier is behandeld, er is geen reden voor afwijzing. Wel is er een reden om nog niet tot toewijzing over te gaan, maar mogelijk later. De aanvraag is voor of na de intake afgewezen (meestal na). De zorginstelling heeft een huurcontract getekend voor hun cliënt en gaat starten met het verdienproject. De intake staat gepland, maar heeft op peildatum nog niet plaatsgevonden. Na aanvraag en/of intake heeft de instelling de aanvraag geannuleerd. Het intakegesprek heeft plaatsgevonden. Voor de instelling wordt een juiste woning gezocht om cliënt te huisvesten voor het verdienproject.
pagina 41 van 86
1 1 1 2 1 5 56
Tabel 10. Aantal toegewezen woningen in 2010 aan zorginstellingen Corporatie 5 andere Instelling corporaties Woonwaard Eindtotaal 6 Blijfgroep 1 5 2 Brijder 2 9 DNO 3 6 4 Exodus 1 3 8 GGZ 4 4 1 Lijn 5 0 1 1 Nehemia 0 1 1 Parlan 0 1 4 s' Heeren Loo 0 4 Eindtotaal 11 25 36 Tabel 11. Aantal toegewezen woningen in 2010 per plaats Woonplaats Corporatie Alkmaar Heerhugowaard Castricum Heiloo Langedijk Eindtotaal 25 Woonwaard 21 4 Overige 11 8 1 1 corporaties 1 1 Eindtotaal 29 4 1 1 36
Cijfers Taakstelling statushouders en gepardonneerden 2010
De tabellen 13 tot en met 15 geven de cijfers taakstelling statushouders en gepardonneerden weer over 2010. Het gaat om het aantal definitief aangemelde personen, het geleverde aantal woningen in Alkmaar en de verdeling van woningen tussen Woonwaard en de overige corporaties in Alkmaar. Tabel 12. Aantal definitief aangemelde personen voor de taakstelling 2010 Gemeente Alkmaar Bergen Castricum Graft-De Rijp Heiloo Heerhugowaard Langedijk Totaal
Aantal 77 22 20 9 20 30 24 202
Tabel 13. Geleverd aantal woningen per corporatie in Alkmaar Gemeente Corporatie Woonwaard Overige corporaties Totaal
Graft-De Alkmaar Bergen Castricum Rijp Heerhugowaard Heiloo Langedijk 17 1 13
Jaarverslag 2010
18 35
8 8
9 9
1
13
11 11
Totaal 31 9 9
pagina 42 van 86
55 86
Tabel 14. Verdeling Alkmaar Corporatie Woonwaard Overige corporaties Totaal
Aantal 17 18 35
Percentage 48.6% 51,4% 100%
7.4 Maatschappelijk vastgoed Onder maatschappelijk vastgoed verstaan we de gebouwde ruimte die nodig is voor alle voorzieningen en activiteiten die voor leefbare en vitale wijken en buurten noodzakelijk is. Woningen vallen daar dus niet onder. Wel bijvoorbeeld Brede Scholen, gezondheidscentra en multifunctionele accommodaties (MFA) waarin allerlei voorzieningen worden samengebracht. Alle initiatieven op dit vlak worden beoordeeld door een interne werkgroep. In de werkgroep wordt kennis samengebracht en ontwikkeld. We zijn lid van het Ontwikkellaboratorium dat exploitatie- en beheerformules voor MFA’s ontwikkelt. Eind 2010 is door het Trevinbestuur het Kader voor Maatschappelijk Vastgoed vastgesteld. Dit kader is te beschouwen als een nadere aanscherping van ons bestaande op dit terrein. De belangrijke uitgangspunten die daarin zijn vastgelegd geven we hieronder weer. Trevincorporaties: • Gaan aan de slag op basis van een duidelijke vraag. • Investeren in maatschappelijk vastgoed om tot leefbare, vitale wijken te komen. • Nemen verantwoordelijkheid voor de facilitering, ontwikkeling en realisering van maatschappelijk vastgoed in die wijken en dorpen waar zij aanmerkelijk bezit heeft. • Dragen medeverantwoordelijkheid voor het samenwerkingsconcept op lange termijn. • Streven naar wijkgericht, ondernemend en gastvrij beheer. • Toetsen ieder initiatief voor maatschappelijk vastgoed aan nut en noodzaak, rendementseis, risico’s en randvoorwaarden. • Werken met een Plan van Aanpak voor partijen. • Werken projectmatig, fasegewijs en met een duidelijke verslaglegging, en houden ‘druk op de ketel’. • Leggen de afspraken met externe partijen vast in een intentieovereenkomst, vóór de DO-fase in een samenwerkingsovereenkomst en tenslotte in een huurcontract. • Beperken zich bij de ontwikkeling van MV tot het vastgoed waarvoor het WSW borging biedt. • Ontwikkelen maatschappelijk vastgoed minimaal kostendekkend. • Kennen drie huurcategorieën: maatschappelijke huur (= kostendekkend op basis van rendementeis WSW), huur voor de semicommerciële sector (= marktconform – 1% rendementseis indien financiering te borgen is), en een marktconforme huur voor commerciële organisaties • Beperken zich tot het beheer en onderhoud van gebouw en installaties. • Stellen als voorwaarde dat partijen een beheerovereenkomst sluiten die onderdeel uitmaakt van de huurovereenkomst.
Jaarverslag 2010
pagina 43 van 86
•
Richten zich bij de bewaking van het samenwerkingsconcept op het gastvrije, wijkgerichte, en ondernemende karakter van het beheer, en op de voorwaarden voor een gezonde exploitatie.
Actuele ontwikkelingen in 2010 op dit terrein zijn: • Het WWZW-ontmoetingscentrum op het Geert Groteplein (zie paragraaf 7.5). • Intra- en extramurale huisvesting voor De Pieter Raat Stichting in combinatie met de vestiging van een eerstelijnsvoorziening in Vroonermeer-Noord. • Er is met partijen gewerkt aan de totstandkoming van een voorlopig ontwerp van het Spieghelhuis op het Spieghelplein in Oud-Overdie, een Brede School waarin Matthiasschool, buurthuis, kinderopvang en een ruimte voor de opvang van meervoudig gehandicapte kinderen samengebracht worden. • We zijn tot een inventarisatie gekomen van allerlei kleinere ontmoetingsruimtes die indertijd gebouwd zijn voor de bewoners van een bepaald complex. Deze ruimtes worden niet altijd optimaal gebruikt, en mede gezien de economische crisis zien we er scherp op toe dat voorhanden accommodaties goed benut worden c.q. dat we geen nieuwe voorzieningen bouwen als dat niet nodig is. Als uitgangspunt is geformuleerd dat we streven naar algemene toegankelijkheid: inwoners van een gemeente moeten weten waar zij terecht kunnen als zij een activiteit willen organiseren.
7.5 Bijzondere nieuwbouwprojecten Woonwaard investeert ook in vastgoed waarin het wonen op een minder gebruikelijke wijze plaats vindt, maar waarvan de maatschappelijke relevantie hoog is. Transferium Jeugdzorg In 2010 hebben we het Transferium Jeugdzorg opgeleverd. Dit is een gesloten jeugdinrichting (civielrechtelijk) voor tachtig jongeren. Veel van de jongeren die hier gehuisvest worden, verbleven voorheen ten onrechte in jeugdgevangenissen. Vanaf 1 november 2010 is Transferium verhuurd aan de Stichting Parlan, een instelling voor jeugdzorg. Dit gebeurt op basis van een kostendekkende exploitatie, die mede mogelijk is gemaakt door subsidie van de Provincie Noord-Holland en het ministerie voor Jeugd en Gezin. Ook borging door het WSW, met instemming van het ministerie van WWI, heeft hier aan bijgedragen. Het Transferium is een kunststuk geworden, dankzij een goede samenwerking en gesmeerde organisatie. De officiële en feestelijke opening vond op 11 november 2010 plaats. Oranje Huis In het project de Hooftstraat in Overdie realiseren we een Oranje Huis. Een Oranje Huis is een Blijf-van-mijn-lijfhuis waar bewoonsters zich niet voor de buitenwereld hoeven te verstoppen. Dit Oranje Huis biedt zowel huisvesting, hulpverlening als ondersteuning. De bouw is eind 2009 gestart en de oplevering staat gepland voor medio 2011. Exodus/Herenweg Eind 2010 hebben we, na een jarenlange voorbereiding, het voormalig jongerencentrum Flash (Herenweg 158 in Oudorp, gemeente Alkmaar) gekocht voor de herontwikkeling ten behoeve van Exodus. Deze instelling heeft tot doel (ex)-gedetineerden op te vangen en hen voor te bereiden op een succesvolle terugkeer in de samenleving. Zij waren al Jaarverslag 2010
pagina 44 van 86
geruime tijd gehuisvest in twee eengezinswoningen die doorgebroken waren, maar die zowel wat huisvesting betreft als wat werkruimte betreft verre van ideaal te noemen is. Exodus had behoefte aan vergroting van de mogelijkheid om cliënten op te nemen. Aan deze wens kon in de oude situatie geen gehoor gegeven worden, waardoor gezamenlijk is gezocht naar een alternatief. De gemeente is bereidwillig geweest het voormalige jongerencentrum dat was leeg gekomen hiervoor beschikbaar te stellen. Er is in de nieuwe locatie ruimte voor maximaal veertien (ex)-gedetineerden. De oplevering vindt plaats in maart 2011. WWZW-ontmoetingscentrum In 2010 hebben we de eerste paal geslagen voor het noordelijk deel van het WWZWontmoetingscentrum. In dit deel worden de huisartsen, fysiotherapeuten, apotheek, en een aantal woningen voor cliënten van GGZ NHN en De Waerden ondergebracht. Voor de realisatie van de rest van het plan, speelden enkele problemen uit 2009 ons nog parten. Die problemen hebben deels direct te maken met het WWZWontmoetingscentrum. Denk daarbij aan een oplossing voor parkeren, de stagnerende verkoop van eerder geplande appartementen, het vraagstuk rondom de huidige huisvesting van wijkcentrum, buurthuis en Centrum voor Jeugd en Gezin. We verwachten in 2011 weer concrete stappen te zetten. Kangoeroewoningen In 2010 heeft Woonwaard zes Kangoeroewoningen opgeleverd in flatgebouw Zonkant, aan de Melis Stokelaan in Alkmaar. De Kangoeroewoning is een uniek project dat niet eerder in deze regio is ontwikkeld. Een Kangoeroewoning omvat twee zelfstandige woningen die boven elkaar liggen en met elkaar verbonden zijn via een binnentrap. Zowel de hoofdwoning als de buidelwoning heeft een eigen woonkamer, keuken, baden slaapkamer. De benedenwoning is rolstoelvriendelijk. Kangoeroewonen kan de oplossing zijn voor wie graag wil zorgen voor moeder, vader of een gehandicapt kind en toch waarde hecht aan zelfstandigheid.
Jaarverslag 2010
pagina 45 van 86
Uit onze beleidsvisie
8 Duurzame woon- en leefomgeving Een van de centrale thema’s in de beleidsvisie van Woonwaard is duurzaamheid. Dat hebben we in 2006 vormgegeven in de beleidsnotitie ‘Duurzaam Bouwen en Ontwikkelen’. Die notitie is de basis voor duurzaamheidsmaatregelen van Woonwaard. De maatregelen worden onder andere vastgelegd in prestatieafspraken met de gemeenten waar Woonwaard bezit heeft. Woonwaard vindt het belangrijk dat ambities van partijen op het gebied van duurzaamheid elkaar zoveel mogelijk ondersteunen en versterken. Een duurzame woon- en leefomgeving kan immers alleen maar gerealiseerd worden als partijen samenwerken.
8.1 Verschillende initiatieven Symposium In 2010 heeft Woonwaard een inhoudelijke bijdrage geleverd aan het symposium in Heerhugowaard rond Stad van de Zon. De Stad van de Zon was de eerste energieneutrale wijk ter wereld. De nadruk lag daar op nieuwbouw. In de tweede helft van het jaar overlegde Woonwaard met de gemeente over de nadruk van duurzaamheid in de bestaande bouw. De gedachten gaan uit naar de aanpak van een wijk waar Woonwaard en particuliere eigenaren bezit hebben. Paviljoen 2030 In Alkmaar wordt ook gekeken naar de aanpak van een wijk met gemengd bezit. Woonwaard is lid van Paviljoen 2030. In 2030 is klimaatneutraal bouwen de standaard. Paviljoen 2030 is een gemeentelijk initiatief om kennis, ervaring en visie over energie uit te wisselen. Organisaties en individuen kunnen hier lid van worden. In 2010 heeft Paviljoen 2030 met regelmaat bijeenkomsten georganiseerd. Woonwaard heeft voor twee bijeenkomsten presentaties verzorgd. Restwarmte HVC Samen met twee andere corporaties in Alkmaar en de gemeente voert Woonwaard gesprekken met de HuisVuilCentrale (HVC) in Alkmaar. Voor nieuwbouwprojecten (Schelphoek, Vroonermeer Noord) hebben we inmiddels besloten om woningen op restwarmte van de HVC aan te sluiten. Dit zorgt voor een reductie van CO2-uitstoot, maar levert vooralsnog geen besparing in energielasten op voor de bewoner. In de tweede helft van 2010 hebben we ook over het aansluiten van bestaande bouw op restwarmte gesproken. We zijn begonnen met het uitwisselen van gegevens en met een inventarisatie van de complexen van de drie corporaties waar aansluiting op restwarmte technisch mogelijk is. In 2011 bespreken we onder welke voorwaarden complexen kunnen worden aangesloten. Ecoplatform Woonwaard heeft samen met Wooncompagnie het initiatief genomen tot de oprichting van het ‘Ecoplatform corporaties bestaande bouw’. Dit is een platform waarin veertien Noord-Hollandse corporaties samenwerken op het gebied van duurzaamheid. Jaarverslag 2010
pagina 46 van 86
8.2 CO2-reductie Energielabels 35 30 25 % van totaal
Aedes heeft in ‘Antwoord aan de samenleving’ doelstellingen op het gebied van duurzaamheid voor de branche geformuleerd: ten minste 20% reductie van het gasverbruik in de periode 2008 - 2018. Woonwaard gebruikt deze doelstelling als richtlijn voor het formuleren van activiteiten op het gebied van duurzaamheid. Zo had Woonwaard zich ten doel gesteld om in minstens 400 woningen 2 of meer labelsprongen te realiseren. We hebben in 2010 in ruim 700 woningen labelsprongen gerealiseerd, variërend van 1 label tot 4 labels. Daarnaast is bij 272 woningen de oude VR ketel vervangen door een HR ketel (zie ook paragraaf 6.4).
20
Woonwaard Overige corporaties
15 10 5 0 A++
A+
A
B
C
D
E
F
G
Label
Woonwaard heeft geen specifiek gelabelde middelen gereserveerd voor het realiseren van de ambities op het gebied van duurzaamheid. Duurzaamheid moet immers een integraal onderdeel zijn van zowel nieuwbouw als onderhoud. Onze ervaring met projectoverstijgende ketensamenwerking in onderhoud leert dat duurzaamheidsingrepen al vanaf de haalbaarheidsfase van een project op een goede manier in de functionele eisen opgenomen kunnen worden. Door het slimme samenwerken besparen we geld, dat we vervolgens weer inzetten op het gebied van duurzaamheid.
8.3 Ketensamenwerking Woonwaard is al enkele jaren koploper op het gebied van ketensamenwerking. Dat hebben we onderstreept door op 21 januari een groot symposium over dit onderwerp te organiseren. In het AZ stadion kwamen ruim 250 personen naar ervaringen van mensen uit de praktijk luisteren. Mark Calon, voorzitter van Aedes en Elco Brinkman, voorzitter van Bouwend Nederland, onderstreepten het belang van ketensamenwerking voor opdrachtgevers en opdrachtnemers. Inhoudelijk heeft Woonwaard in 2010 grote stappen gemaakt op het gebied van ketensamenwerking. Woonwaard werkt in het projectmatig onderhoud met vier ketenpartners (schilderbedrijven) en in het strategisch onderhoud met zes ketens. Zo’n keten bestaat uit een hoofdaannemer en vaste gespecialiseerde (onder)aannemers. Die ketens werken projectoverstijgend in de onderhoudsprojecten van Woonwaard. Dat betekent dat ze na het beëindigen van het ene project door kunnen gaan op een ander project. Zo wordt de manier van werken steeds verder verbeterd. Hogere tevredenheid Het is inmiddels overduidelijk dat ketensamenwerking leidt tot een hogere tevredenheid bij huurders. Per project worden huurders hierover geënquêteerd. Daarnaast blijkt de kwaliteit van het geleverde werk beter. Een indicatie daarvan is het feit dat in 2010 geen enkele zitting van de Regionale Klachten Commissie over onderhoudsprojecten van Woonwaard heeft plaatsgevonden. Nacalculatie van werkzaamheden in Jaarverslag 2010
pagina 47 van 86
mutatiewoningen leert dat de uitvoering tot 10% goedkoper is dan op basis van het prijzenboek van Woonwaard verondersteld mocht worden. Kostenopbouw en risicomanagement Twee specifieke punten kregen in de tweede helft van 2010 aandacht: de kostenopbouw van uitvoerende partijen en risicomanagement. De zes hoofdaannemers hebben allen meegedaan aan een benchmark door een externe partij, ondersteund vanuit Bouwend Nederland. De gegevens over de overhead van de bedrijven, de zogenaamde AK, is in alle openheid en transparantie besproken. Eind 2010 hebben deze partijen stappen ondernomen om te komen tot een eenduidig AK voor ketensamenwerking. Loodgieters binnen de ketens hebben besloten hun kostenopbouw ook volgens AK berekening op te zetten en elkaars gegevens te laten benchmarken. Adviesbureau Vannimwegen constateerde op het gebied van risicomanagement dat ketensamenwerking leidt tot beter inzicht en inschatting van risico’s voor alle participerende partijen. Ook op dit gebied delen partijen hun inzichten en ervaringen op een transparante wijze. In 2011 zal dit leiden tot vergaande afspraken over risicomanagement.
Jaarverslag 2010
pagina 48 van 86
9 Interne organisatie 9.1 Control, Communicatie, Creativiteit en Cultuur Vier C’s als speerpunten in de ontwikkeling van Woonwaard in 2010 en de volgende jaren. In de afgelopen jaren heeft de organisatie een aantal opeenvolgende stappen gezet in de ontwikkeling. De organisatiestructuur is aangepast, de beleidsvisie is ontwikkeld en in uitvoering, en in het afgelopen jaar heeft Woonwaard verder focus aangebracht via het bedrijfsplan. Deze ontwikkeling van de organisatie past in deze tijd waarin van maatschappelijke organisaties verwacht wordt dat zij professioneel werken, kwaliteit bieden, verantwoorde maatschappelijke investeringen doen en dat zij zich transparant verantwoorden over hun prestaties. Control Om het bereiken van de doelen van Woonwaard te borgen is ‘control’ een sleutelwoord: continu een adequaat inzicht in prestaties, kosten en risico’s, om te kunnen sturen en besturen. Via onder meer de verdere verbetering van de administratieve organisatie en de verdere implementatie van risicomanagement brengen we de organisatie verder in control. Voorbeelden: - Verbetering en implementatie fasestructuur bij nieuwbouw- en onderhoudsprojecten, waardoor inhoudelijke kwaliteit beter wordt bewaakt en de financiën beter worden beheerst. - Financiële toets bestuursbesluiten. - Verbetering risicoscans en strategieën bij optreden van deze risico’s. CFV heeft grondbeleid en (risicovolle) grondposities onderzocht. De uitkomst is dat Woonwaard de zaken in control heeft. Het ministerie van WWI is in haar oordeelsbrief ook positief over de vorderingen die Woonwaard maakt. Communicatie Communicatie is het tweede kernbegrip. Als woningcorporatie staan we volop in de schijnwerpers. We vervullen een belangrijke rol in de gemeenten waar we actief zijn, en dienen goed onder de aandacht te brengen wat we doen, waarom we dit doen, en wat het maatschappelijke rendement is. Communicatie is ook van belang om de boodschap aan ons als corporatie op te halen: welke wensen hebben onze huurders, gemeenten en maatschappelijke partners? Communicatie draagt bij aan een goede relatie met onze omgeving, die we nodig hebben om ons werk goed te kunnen doen. In 2010 hebben we een reputatieonderzoek voorbereid dat begin 2011 wordt uitgevoerd. Het onderzoek moet ons inzicht geven in hoe verschillende doelgroepen (medewerkers, huurders, belanghebbenden en klantrelaties) naar ons kijken en wat ze van ons vinden. In de sfeer van corporate communicatiemiddelen hebben we voorbereidingen getroffen voor een e-nieuwsbrief aan belanghebbenden en externe relaties en de inzet van social media. Ook besteden we steeds meer aandacht aan marketingcommunicatie van onze nieuwbouwprojecten.
Jaarverslag 2010
pagina 49 van 86
Creativiteit De opgaven waar we als corporatie voor staan, zijn veelal uniek. Er is geen pasklaar antwoord voor het bij elkaar brengen van vraag en aanbod op de woningmarkt, voor herstructurering, voor bewonersparticipatie, et cetera. Ook is onze financiële reikwijdte afgekaderd. Dit betekent dat we binnen de beschikbare middelen zoeken naar de beste oplossingen. Dit vereist creativiteit en durf om nieuwe wegen te verkennen en als het nodig is tegen de stroom in te roeien. In de afgelopen jaren hebben we op verschillende terreinen laten zien dat we dit kunnen. - Herontwikkeling nieuwbouwplannen, om ze beter aan te laten sluiten op de markt. - Opgave in Overdie steeds opnieuw bezien, het integraal plan niet letterlijk uitvoeren, maar vooral gericht op de doelen die gemeente, corporaties en bewoners voor ogen hebben. Voorbeeld: start ‘cascoproject’ Spieghelbuurt (bewoners bouwen zelf af), nadenken over kluswoningen. - Gerard Douplantsoen: door betrokkenheid van veel verschillende partijen een goed woonzorgconcept ontwikkelen, dat zowel maatschappelijke als financiële draagkracht heeft. - Ketensamenwerking. Cultuur Tot slot de laatste C, cultuur. De cultuur van Woonwaard zal ruimte moeten bieden aan de drie voorgenoemde C’s. Om in control te zijn is het gebruikelijk om verantwoording af te leggen, om open te zijn over prestaties en om zakelijke afspraken met elkaar te maken over wenselijke verbeteringen én deze na te komen. Om goed te kunnen communiceren met de omgeving is de interne communicatie de basis: open, transparant, tijdig en met interesse en trots. De externe communicatie krijgt zo een stevige interne basis. De waarde ‘creativiteit’ vraagt om een cultuur waarin initiatieven worden gewaardeerd, en waarin ruimte is voor experimenten en de mislukkingen die daarmee gepaard gaan.
9.2 De formatie De vaste formatie voor 2010 was vastgesteld op 178 fte. Op 31 december 2010 was 177 fte werkelijk ingevuld. Het aantal medewerkers op 31 december 2010 bedroeg 197 (2009: 204). In 2010 kwamen 26 nieuwe medewerkers in dienst. Drie medewerkers zijn intern doorgestroomd naar een andere functie. 29 medewerkers verlieten Woonwaard. Bij 11 medewerkers eindigde het tijdelijke contract. Woonwaard heeft vanuit kostenoogpunt in 2009 en 2010 veel met tijdelijke contracten gewerkt, in plaats van externe inhuur. Zes medewerkers zijn met (vroeg)pensioen gegaan en drie collega’s vond een nieuwe uitdaging buiten Woonwaard. In 2010 hebben we afscheid genomen van zeven collega’s, omdat de toekomst niet zou brengen wat we van elkaar mochten verwachten. Eén medewerker is uit dienst getreden na 2 jaar ziekte en een medewerker is na een ernstig ziekbed helaas overleden.
Jaarverslag 2010
pagina 50 van 86
Gegevens personeelsbestand
2010
2009
26
31
3
7
Aantal nieuwe medewerkers Interne doorstroom Aantal medewerkers uit dienst
29
17
197
204
Aantal parttime medewerkers per 31 december
82
82
Aantal fulltime medewerkers per 31 december
115
122
Aantal mannelijke medewerkers per 31 december
101
108
Aantal vrouwelijke medewerkers per 31 december
96
96
177
180
9
9
Aantal medewerkers per 31 december
Aantal fte's Gemiddeld aantal dienstjaren
Verdeling naar leeftijd
Aantal medewerkers
Aantal Aantal dienstjaren medewerkers
<30 jaar
21
0-5 jaar
89
30-40 jaar
52
5-10 jaar
36
40-50 jaar
64
10-15 jaar
31
50-60 jaar
47
15-20 jaar
12
> 60 jaar
13
20-25 jaar
12
25-30 jaar
6
> 30 jaar
11
9.3 Procesverbetering en organisatieverandering Woonwaard is georganiseerd in divisies: Wonen, Vastgoedbeheer en Vastgoedontwikkeling. De werkprocessen overstijgen vaak de grenzen van de divisies. Divisies werken daarom nauw samen. Een aantal werkprocessen is in het afgelopen jaar goed onder de loep genomen, met als doel om efficiënter te werken en betere resultaten te halen. Het mutatieproces is daarvan een voorbeeld. Medewerkers van verschillende afdelingen analyseerden het proces en pasten het aan. Het doel voor het mutatieonderhoud was daarbij om de woning na mutatie minimaal vijf jaar onderhoudsvrij te houden. Een mooi resultaat van de verbetering van het totale proces is dat de leegstand van woningen aanzienlijk is teruggebracht. Voor 2010 hadden we ons ten doel gesteld om 5% te bezuinigen op de kosten van onze bedrijfsvoering ten opzichte van 2009. Dat is met 6,2% ruim gelukt (zie tabel 15; dit percentage is gecorrigeerd met het eenmalige voordeel van de collectieve waardeoverdracht van het pensioen). De gerealiseerde bezuiniging is vooral te danken aan beduidend minder inhuur van tijdelijk personeel en externe adviseurs in 2010 ten opzichte van 2009. De ‘Overige personeelskosten’ waren in 2010 wel hoger dan begroot, omdat we ingehuurde krachten hebben gehad op strategische posities. Ondanks dat was de besparing ten opzichte van 2009 fors. Ten opzichte van de begroting 2010 zijn de kosten van onze bedrijfsvoering in 2010 ook ruim 5% lager uitgevallen. Ook hierin speelt de collectieve waardeoverdracht van het pensioen een hoofdrol. Jaarverslag 2010
pagina 51 van 86
Tabel 15. Kosten bedrijfsvoering 2010 en 2009. Jaarrekening 2010 (bedragen x € 1.000) Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenkosten Overige personeelskosten Huisvestingskosten Kosten RvC Overige algemene kosten incidenteel: collectieve waardeoverdracht
8.074 649 1.597 2.427 806 83 3.753 17.388
7.886 582 3.718 3.099 909 82 4.372 20.647
17.388
2.10018.547
Jaarrekening 2010 (bedragen x € 1.000) Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenkosten Overige personeelskosten Huisvestingskosten Kosten RvC Overige algemene kosten
Jaarrekening 2009 (bedragen x € 1.000)
8.074 649 1.597 2.427 806 83 3.753 17.388
Begroting 2010 (bedragen x € 1.000) 8.200 600 2.510 1.875 829 105 4.242 18.361
Efficiënter samenwerken divisies Omdat we efficiënter willen werken, zijn de divisies Wonen en Vastgoedbeheer gaan zoeken naar betere samenwerking. Concrete voorbeelden hiervan zijn de herinrichting van het mutatieproces en de pilots keukenprocedure en samenvoeging van de Intake en het Telefonisch Informatie Punt (TIP). Voor het mutatieproces zijn betrokken medewerkers van de afdelingen Huur&Koop, Vastgoedprojecten en het Onderhoudsbedrijf (OHB) gedurende drie maanden bij elkaar gaan zitten om mutaties af te handelen. Die periode zijn zij begeleid aan de hand van de principes van het Lean management. Op deze manier kregen medewerkers inzicht in processen en belevingen van andere afdelingen in het mutatieproces. Het eindproduct was een nieuwe inrichting van het proces, intern en extern. Werkzaamheden van verschillende afdelingen zijn veel beter op elkaar afgestemd, waardoor het percentage leegstand door mutatie met 50% is gedaald. In het kader van efficiënter werken zijn de divisies Wonen en Vastgoedbeheer gaan zoeken naar betere samenwerking. Zo heeft Wooninformatie met het Onderhoudsbedrijf en met Vastgoedprojecten een nieuwe keukenprocedure ontwikkeld en ontwikkelen we vervolgens een nieuwe procedure voor vervanging van badkamers en sanitair.
Jaarverslag 2010
pagina 52 van 86
In een pilotproject hebben we onderzocht of de telefonische bereikbaarheid van Woonwaard kon worden verbeterd door de teams van Wooninformatie en Intake (onderdeel van het Onderhoudsbedrijf) samen te laten werken op één locatie. De uitkomst hiervan is positief, bijvoorbeeld doordat bezettingsproblemen beter kunnen worden opgelost. Het is de bedoeling dat deze pilot begin 2011 leidt tot de inrichting van een nieuw Klant Contact Centrum. Verkoop nieuwbouw We hebben ook verbetering aangebracht in de verkoop van nieuwbouw. In een tijdelijk kernteam verkoop hebben projectontwikkelaars, een senior adviseur Huur & Koop en een communicatieadviseur gezamenlijk de interne processen aangescherpt en verbeteringen aangebracht in samenwerking met bijvoorbeeld makelaars. ICT naar Trevin In het laatste kwartaal van 2010 zijn de ICT afdelingen van Woonwaard, IntermarisHoeksteen en Wooncompagnie samengevoegd en als zelfstandige entiteit onder de naam Trevin samengebracht. Door deze samenvoeging van mensen en middelen is de continuïteit en kwaliteit van de informatievoorziening beter geborgd. Binnen Trevin zijn alle interne werkprocessen gestandaardiseerd op basis van de branchestandaard ITIL. Vanuit Trevin worden alle ICT diensten aan de drie corporaties geleverd op basis van expliciete afspraken die zijn vastgelegd in een Service Level Agreement. Met het vertrek van de ICT afdelingen en medewerkers ontstond er binnen de corporaties de behoefte aan een loket waar de functionele vragen en behoeften konden worden vertaald naar technische specificaties. Hiervoor is de afdeling Informatiemanagement en Functioneel Beheer (IM&FB) opgericht. Zij treedt op als opdrachtnemer richting de eigen organisatie en als opdrachtgever richting de diverse ICT-leveranciers, waaronder Trevin. Intern servicecentrum Als gevolg van de samenwerking in Trevin zijn de ondersteunende diensten ICT en Inkoop overgegaan naar Trevin. Dit heeft een organisatieverandering voor Woonwaard met zich meegebracht. Er zijn nieuwe functies ontstaan, die een goede aansluiting tussen de werkorganisatie en Trevin waarborgen. Daarnaast is besloten om de divisie Bedrijfsvoering op te heffen en een intern servicecentrum in te richten. Hierin wordt een beperkt aantal ondersteunende diensten georganiseerd, die de divisies ondersteunen in hun bedrijfsvoering.
9.4 Ondernemingsraad We informeren de ondernemingsraad (OR) vroegtijdig over ontwikkelingen binnen Woonwaard en in het werkveld. De OR wordt betrokken bij acties die voor onze bedrijfsvoering noodzakelijk zijn en een relatie hebben met de formele taakstelling van de ondernemingsraad. Woonwaard kiest ervoor om de OR veelal voorafgaand aan formele adviesaanvragen te informeren en te betrekken, zodat hij zich goed kan voorbereiden op de komende aanvragen en desgewenst vroegtijdig signalen kan afgeven over de zaken die zwaarwegend zijn voor de OR.
Jaarverslag 2010
pagina 53 van 86
Overleg De Ondernemingsraadvergadering is een maandelijks overleg (1e maandag van de maand). Deze vergadering is openbaar en kan worden bijgewoond door de achterbanleden. De agenda van deze vergadering wordt maandelijks gepubliceerd op intranet. De Overlegvergadering is een vergadering die eenmaal in de 8 weken plaatsvindt. Het dagelijks bestuur heeft regelmatig een informeel overleg met de directeurbestuurder, met het Bestuur van Trevin en met de ondernemingsraden van Wooncompagnie en van IntermarisHoeksteen over onderwerpen die verband houden met Trevin. Adviesaanvragen Woonwaard heeft in 2010 met de OR een stappenplan ontwikkeld om alle advies- en instemmingsaanvragen op een eenduidige wijze te kunnen behandelen. In 2010 heeft de OR twee adviesaanvragen behandeld: • De adviesaanvraag over de locatiekeuze van Trevin. • De adviesaanvraag over de aanpassing van de organisatiestructuur. Op beide adviesaanvragen heeft de OR een positief advies gegeven. Informatie In februari heeft de concerncontroller de OR geïnformeerd over de begroting 2010. Eind februari heeft de OR het jaarlijkse evaluatiegesprek gehad met de vertrouwenspersoon van Woonwaard. In mei heeft de OR zich laten informeren over de nieuwe CAO. De directeur-bestuurder en een vertegenwoordiger van de RvC hebben met de OR een overleg gehad over de behaalde resultaten in 2009. Daarnaast is aan het einde van het jaar ook een overleg geweest tussen de OR en de bedrijfsarts van Arboned. Verandertrajecten In 2010 zijn enkele verandertrajecten opgepakt, waarbij groepen medewerkers betrokken zijn geweest. • Pilot mutatieproces. • Pilot Wooninformatie en Intake. • Pilot Onderhoudsbedrijf. De directeur-bestuurder heeft de voortgang van deze pilots regelmatig met de ondernemingsraad besproken.
9.5 Opleiding en ontwikkeling De kwaliteit van de dienstverlening van Woonwaard staat of valt met de kwaliteit en kennis van onze medewerkers. Het ontwikkelen en daarmee ook opleiden van medewerkers staat bij Woonwaard hoog in het vaandel. Het opleidingsbudget was in 2010 vastgesteld op 3% van de bruto loonsom. In 2010 is 3,8% van de loonsom besteed aan opleidingen, cursussen, trainingen en seminars. Het gaat daarbij om een bedrag van bijna 310.000 euro. De ‘overschrijding’ van het budget heeft te maken gehad met de invoering van het persoonlijk loopbaanbudget in 2010 vanuit de CAO Woondiensten.
Jaarverslag 2010
pagina 54 van 86
Woonwaard investeert veel in de functionele opleidingen. Dit zijn opleidingen en cursussen die medewerkers volgen om hun functie goed te kunnen (blijven) uitoefenen. Woonwaard vergoedt deze opleidingen voor 100%. Er zijn ook medewerkers die bezig zijn met hun loopbaan of ontwikkeling. Zo zijn er medewerkers die gestart zijn met een (post) HBO-opleiding of Master-opleiding en medewerkers die cursussen hebben gevolgd om zich verder te ontwikkelen in hun huidige functie of in het kader van persoonlijke ontwikkeling. Deze opleidingen en coaching worden vergoed uit het persoonlijke loopbaanbudget. Woonwaard kent ook groeps- en organisatiebrede opleidingen. In 2010 hebben de volgende groepstrainingen plaatsgevonden: • Voor nieuwe medewerkers de cursus ‘Introductie Volkshuisvesting’ en ‘klantgericht schrijven’. • ‘Lean bouwen’ voor de medewerkers van de divisie Vastgoedontwikkeling. • ‘Samen samenwerken’ en het afronden van de opleiding ‘allround vakman’ binnen het Onderhoudsbedrijf. • De EPA-cursus voor het afgeven van energielabels in de woningen bij de afdelingen Huur & Koop, Vastgoedprojecten en het Onderhoudsbedrijf.
EPA-cursus Sinds januari 2010 is de regelgeving over het energielabel gewijzigd. Het energielabel voor woningen mag alleen door een gediplomeerd EPA adviseur worden opgesteld. Hierbij kan de EPA adviseur eventueel worden ondersteund door een EPA opnemer. In 2010 heeft een aantal medewerkers van het Onderhoudsbedrijf, de afdeling Huur & Koop en Vastgoedprojecten de EPA-cursus gevolgd en afgesloten. Op deze manier kan Woonwaard zelf de energielabels verzorgen. Per 1 juli 2010 vormt het label de basis voor het nieuwe woningwaarderingsstelsel. Voorbeeld samen samenwerken Medewerkers van het Onderhoudsbedrijf hebben een training ‘samen samenwerken’ gedaan, met als doel klantgericht te handelen en de bewoner gezamenlijk beter van dienst te kunnen zijn. De training was gericht op het verbeteren van de interne communicatie en er zijn verbindingen aangegaan tussen de intakemedewerkers, de planner/uitvoerders, de vakmannen en de technisch medewerkers. De training heeft geleid tot een betere samenwerking en effectieve communicatie tussen de collega’s. ICT-beheer en -ontwikkeling Voor het goed vervullen van de rol als opdrachtnemer en opdrachtgever heeft IM&FB zich gecommitteerd aan alom geaccepteerde werkprocessen en methoden op het gebied van ICT beheer (BiSL) en ICT ontwikkeling (PRINCE2). De aangeworven medewerkers van deze afdeling zijn hierop geselecteerd en verder getraind.
Leer- en stagebedrijf Veel jongeren vertrekken naar delen van het land waar de werkgelegenheid diverser is. Meer werkgelegenheid in met name de diensten- en creatieve sector behoudt ze voor de regio. Woonwaard draagt daaraan bij door zich nog sterker te profileren als leeren/of stagebedrijf. Woonwaard richtte de Hooftstraat in Alkmaar in als leerlingbouwplaats. Opgeleide leermeesters namen de leerlingen mee in alle voorkomende bouwkundige werkzaamheden. Een leerlingbouwplaats is uitermate geschikt om jongeren in korte tijd veel en gevarieerde praktijkervaring op te laten doen. Hier leren zij zowel in teamverband als zelfstandig te werken en krijgen een snel inzicht in het totaal van de bouw. Uit onderzoek blijkt dat het slagingspercentage van leerlingen die een deel van hun opleiding op een leerlingbouwplaats hebben gewerkt, hoger ligt dan bij leerlingen die dit niet hebben gedaan. Bovendien blijven zij langer in de bedrijfstak bouw werken.
Jaarverslag 2010
pagina 55 van 86
Woonwaard vroeg ook de onderaannemers hun leerlingen mee te nemen. Zowel Woonwaard als de uitvoerders zijn zeer te spreken over de toegevoegde waarde van leerlingen op de bouwplaats. Ook is ons Onderhoudsbedrijf een erkend leer- en stagebedrijf waar we in 2010 enkele stageplaatsen hebben ingevuld. We werken in onderhoudsprojecten nagenoeg altijd met erkende leer- en stagebedrijven. En Woonwaard biedt regelmatig plek aan trainees.
Jaarverslag 2010
pagina 56 van 86
10. Toezicht 10.1 Verslag van de werkzaamheden van de raad van commissarissen over 2010 Aan de maatschappelijk belanghebbenden van stichting Woonwaard NoordKennemerland (hierna: Woonwaard) te Alkmaar Hierbij bieden wij u de door het bestuur opgemaakte geconsolideerde jaarrekening over het jaar 2010 aan. Deze omvat de winst- en verliesrekening over dat jaar, de balans per 31 december 2010, de daarbij behorende toelichtingen, evenals het volkshuisvestelijk jaarverslag over het afgelopen boekjaar. De jaarrekening is door PWC gecontroleerd en goedgekeurd, zoals blijkt uit de controleverklaring die u als bijlage aan het einde van dit verslag aantreft. Wij kunnen ons met deze stukken verenigen en verlenen onze goedkeuring. Wij stellen het bestuur voor de jaarrekening 2010 op grond van artikel 7 lid 5 letter a. van de statuten vast te stellen. Daarmee wordt de bestuurder voor zijn het gevoerde beleid decharge verleend. Verantwoording van de raad van commissarissen
10.2 Samenstelling van de raad Statutaire samenstelling De raad van commissarissen bestaat statutair uit ten minste vijf en ten hoogste zeven leden, die primair voor een periode van vier jaar worden benoemd en die voor twee volgende zittingstermijnen van vier jaar kunnen worden herbenoemd. Twee commissarissen worden op bindende voordracht van de huurders en huurdersorganisatie benoemd. Leden Op 31 december 2010 bestaat de raad uit de volgende personen: Mr. H.M. (Henry) Meijdam, (m, 1961) Voorzitter raad van commissarissen, 1e benoeming in 2006, huidige zittingsperiode tot 1 januari 2011, herbenoembaar. Voorzitter Remuneratiecommissie. De heer Meijdam vervult op verzoek van de ondernemingsraad de rol, als ware hij op voordracht van de ondernemingsraad benoemd. Hoofdberoep: partner Bureau Markt & Overheid, vanuit deze positie onder meer belast met de directie van Espeq. Een volledig overzicht van werkzaamheden is op te vragen bij het directiesecretariaat. E. (Evelyn) Lindeman QC, (v, 1960) Commissaris, 1e benoeming in 2005, huidige zittingsperiode tot en met 31 december 2012, herbenoembaar. Voorzitter Audit Commissie.
Jaarverslag 2010
pagina 57 van 86
Lid Remuneratiecommissie Hoofdberoep: partner BMC groep te Amersfoort Nevenfunctie: commissaris Accolade Groep Th.A.G. (Theo) Faassen, (m, 1942) Commissaris, 1e benoeming in 2002, huidige zittingsperiode tot 1 januari 2014, niet herbenoembaar. Lid van de Audit Commissie. Hoofdberoep: directeur Faassen Agra-Business Nevenfuncties: lid raad van commissarissen Bejo Zaden Warmenhuizen, lid raad van commissarissen Clusius College Alkmaar, lid raad van commissarissen Fresh Care Dronten Drs. J.H.R. (Ruud) Bergh, (m, 1951) Commissaris, 1e benoeming in 2004, op 26 november 2007 herbenoemd voor de zittingsperiode 2008 t/m 2011, herbenoembaar. Lid van de Audit Commissie. Hoofdberoep: directeur Schiphol Area Development Company NV Nevenfuncties: voorzitter raad van commissarissen Latei, commissaris bij woningcorporatie De Alliantie, bestuurslid ABC Architectuurcentrum Haarlem. P.J.M.J. (Peter) Hoogenbosch, (m, 1948) Commissaris benoemd op voordracht van de huurdersorganisatie, 1e benoeming in 2008 voor de periode 2008 t/m 2011, herbenoembaar. Hoofdberoep: Directeur telefonische hulpdienst Sensoor Nevenfuncties: bestuurslid Stichting Parkmanagement Heerhugowaard, vice-voorzitter stichting De Wering, lid commissie van toezicht Zuyder Bos/Amerswiel. In december 2010 is met veel dank voor zijn bewezen diensten afscheid genomen van Mr. P.J.M. (Peter) Jong, die sinds 1996 deel uitmaakte van de raad. Benoemingen De selectie van de leden van de raad is gebaseerd op de in het reglement van de raad omschreven profielschets. Deze profielschets is beschikbaar op www.woonwaard.nl. In 2010 is de heer Meijdam met algemene instemming herbenoemd voor de periode 2011 – 2015. Voor de vacature die is ontstaan als gevolg van het aftreden van de heer Jong, zal de Huurdersbelangenvereniging een nieuwe commissaris voordragen. Deskundigheidsgebieden De heer Meijdam kan worden beschouwd als deskundige op het gebied van de volkshuisvesting in brede zin. Mevrouw Lindeman en de heer Faassen kunnen als financieel deskundigen worden beschouwd, terwijl de heer Bergh in 2004 werd aangezocht als Vastgoeddeskundige. De heer Hoogenbosch wordt beschouwd als deskundige in welzijn en dienstverlening. Bij de werving van een nieuw lid zal specifiek worden gezocht naar kandidaten met een juridische achtergrond. Alle commissarissen hebben een achtergrond in (maatschappelijk) ondernemen. De raad is van mening dat alle relevante deskundigheden zijn vertegenwoordigd.
Jaarverslag 2010
pagina 58 van 86
10.3 Werkwijze Rol van de raad De raad van commissarissen oefent toezicht uit op het beleid van het bestuur, op de werking en integriteit van de interne controle- en risicobeheersingssystemen en op door het bestuur ingestelde procedures, op de algemene gang van zaken binnen Woonwaard en op de met haar verbonden ondernemingen. De Raad staat het bestuur met advies terzijde. Ook in het afgelopen jaar, waarin de actualiteit een grote druk legde op het bestuur van de corporatie, is de klankbordfunctie van de Raad van waarde geweest. De Raad heeft zich beschikbaar gesteld voor de tussentijdse bespreking van beleid en maatregelen als gevolg van toegenomen risico’s in de projectontwikkeling. De Raad heeft actief thema’s van toezicht geagendeerd. Het reglement van de Raad van Commissarissen en het bestuursreglement zijn op te vragen bij het directiesecretariaat en te downloaden van www.woonwaard.nl. Vergaderingen In totaal heeft de Raad in 2010 zeven maal vergaderd volgens een vooraf vastgesteld schema. Er werd vergaderd op 8 februari, 19 april, 17 mei, 12 juli, 16 augustus, 18 oktober en 22 november 2010. Op 22 november heeft de Raad tevens vergaderd met een delegatie van de Huurdersbelangenvereniging. In deze vergadering kwamen aan de orde de rol, activiteiten en organisatie van de HBV, de rol van de Raad, en de bevindingen ten aanzien van de samenwerking tussen de HBV en Woonwaard. Tevens is de werving van een lid van de Raad door de HBV besproken. Onderwerpen Vaste onderwerpen op de agenda waren: verantwoording door middel van de jaarstukken over 2009, de meerjarenplanning en de begroting voor 2011, de periodieke rapportages, belangrijke investeringen, de fiscaliteit en risicomanagement. Daarnaast zijn onder meer de strategische samenwerking in Trevin, de positionering en inrichting van vastgoedontwikkeling en ontwikkelingen in de sector van woningcorporaties aan de orde geweest. Informatievoorziening De Raad wordt mondeling en schriftelijk geïnformeerd. De schriftelijke informatie bestaat onder meer uit relevante correspondentie met het ministerie, het Centraal Fonds Volkshuisvesting en het WSW, interne gespreksnotities over diverse thema’s, en externe rapporten die voor het functioneren van de corporatie van belang zijn. De periodieke verslaggeving vond in 2010 plaats in de vorm van een halfjaarsrapportage. Hierin wordt gerapporteerd over de voortgang van de jaarplannen en de begroting. Speciale aandacht wordt besteed aan de onderdelen die voor de exploitatie kritisch zijn, zoals de verkopen en de nieuwbouwprojecten. Deze werkwijze leidt tot meer scherpte in het toezicht. De Raad heeft de externe accountants uitgenodigd bij het bespreken van de jaarrekening 2009. De accountants zijn tevens aanwezig geweest bij een vergadering van de Auditcommissie.
Jaarverslag 2010
pagina 59 van 86
10.4 Kerncommissies Audit Commissie De Audit Commissie bestaat uit mevrouw Lindeman, voorzitter, en de heren Bergh en Faassen. De opdracht van de Audit Commissie is erop toe te zien dat Woonwaard passende procedures en controlesystemen onderhoudt ter beheersing van de financiële en operationele risico’s waaraan Woonwaard is blootgesteld en ter controle van de betrouwbaarheid van de financiële rapportage. De Audit Commissie is in het verslagjaar drie maal bijeen gekomen. De externe accountant, Deloitte Accountants B.V. is bij een vergadering aanwezig geweest. Op 19 april 2010 werden de jaarstukken behandeld in aanwezigheid van de externe account. Op 16 augustus 2010 werden de halfjaarrapportage en de stand van zaken van de accountantskeuze besproken. Op 22 november 2010 heeft de commissie de jaarplannen, begroting, het treasuryjaarplan voor 2011 en de meerjarenraming behandeld. De auditcommissie heeft in 2010 een nieuwe accountantsselectie voorbereid, en de Raad geadviseerd over een nieuw contract met ingang van de controle van de jaarrekening over 2010. Dit advies is overgenomen. Selectie- en remuneratiecommissie De remuneratiecommissie heeft op 8 februari 2010 met de bestuurder gesproken over de prestaties over 2009. De commissie heeft haar waardering uitgesproken over de inzet van de bestuurder en de behaalde resultaten. In dezelfde bijeenkomst zijn de prestaties voor 2010 vastgesteld. De prestaties over 2010 zijn concreter en uitgebreider vastgelegd dan in het verleden. Op het moment van de remuneratie was de regeling Izeboud nog van toepassing. De overeenkomst met de bestuurder is afgesloten vóór de regeling Izeboud. Op grond van die overeenkomst kan het salaris zich ontwikkelen op een niveau boven de regeling. Raad en bestuurder hechten er aan de binnen de sector afgesproken regeling te volgen. Daarom is in overleg besloten dat de bestuurder afstand doet van de prijscompensatieregeling voor het jaar 2009 en 2010, zodat de beloning binnen de op dat moment geldende regeling blijft.
10.5 Inhoudelijk toezicht Toezichtkader Het toezichtkader wordt gevormd door de volkshuisvestelijke beleidsvisie, het jaarplan, de begroting, de meerjarenraming, het treasuryjaarplan en een financieel toetsingskader. Dit financieel toezichtkader omvat onder meer een concrete norm voor de solvabiliteit en de Interest Coverage Ratio. De Raad hanteert dit toezichtkader bij de beoordeling van strategische keuzes die worden gemaakt en bij de goedkeuring van bestuursbesluiten.
Jaarverslag 2010
pagina 60 van 86
Goedkeuring van de doelstellingen en de strategie Het bestuur heeft ter goedkeuring aan de Raad van Commissarissen voorgelegd: a. de volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstellingen van Woonwaard; b. de operationele en financiële doelstellingen van Woonwaard c. de meerjarenstrategie gericht op verwezenlijking van deze doelstellingen d. de te bereiken resultaten voor het meten van de geleverde prestaties. Deze zijn geordend naar de beleidsvelden uit de meerjarenbeleidsvisie, zodat duidelijk is hoe hieraan inhoud wordt gegeven. De Raad heeft de begroting en de jaarplannen voor 2010 tijdens de vergadering van 23 november 2009 goedgekeurd. De doelstellingen van Woonwaard zijn er op gericht om maximaal maatschappelijk rendement te behalen onder de randvoorwaarde van financiële continuïteit. Interne risicobeheersing en controlesystemen In 2010 heeft de Raad veel aandacht geschonken aan risicobeheersing en controlesystemen. Zo heeft de Raad, ondersteund door de Audit Commissie, de accountantscontrole en opvolging van de aanbevelingen in de managementletter behandeld. Mede in verband met de spanningen op de woningmarkt heeft de Raad de risico’s met betrekking tot projectontwikkeling en woningverkoop nauwlettend gevolgd. Evenals in voorgaande jaren is in de Raad van Commissarissen en in de Auditcommissie gesproken over: − Begrotingsposten met de grootste risico’s (onder meer verkoopopbrengst, lasten planmatig onderhoud en resultaten deelnemingen). − Fiscaliteiten en waarderingsgrondslagen. − Model risicomanagement. − Scenarioanalyse financiële ontwikkeling. − Duurzaam business model. − Samenvatting benchmark Corporatie in Perspectief. Financiële continuïteit De meerjarenbegroting geeft inzicht in de financiële continuïteit op middellange termijn. Bij afwijkingen van de jaarbegroting, bijvoorbeeld door verwerving van onroerend goed, uitstel of wijziging van nieuwbouwprojecten of wijziging van verkoopprognoses, beoordeelt de Raad de effecten van de afwijking op de financiële continuïteit aan de hand van het geïmplementeerde toetsingskader. Gedurende 2010 zijn diverse bestuursbesluiten goedgekeurd die tot wijziging van de al eerder goedgekeurde begroting leidden. De financiële consequenties van deze besluiten passen binnen de financiële kaders die zijn gesteld. Woonwaard beschikt over zowel een treasurystatuut als een treasuryjaarplan. Het treasuryjaarplan wordt elk jaar, samen met de andere jaarplannen en begrotingen, aan de Raad ter goedkeuring voorgelegd. Voor dit verslagjaar gebeurde dat op 23 november 2009.
Jaarverslag 2010
pagina 61 van 86
De treasurycommissie, bestaande uit een lid van het managementteam, de concerncontroller, de treasurer en een externe deskundige, vergaderde regelmatig in het jaar. De commissie bracht daarover verslag uit aan de bestuurder. Beoordelingen van de financiële continuïteit door het CVF en het WSW, en de oordeelsbrief van de minister van WWI komen in de Raad aan de orde. Gespreksonderwerpen Naast de reguliere onderwerpen, zoals genoemd onder 2.3, zijn specifieke thema’s aan de orde geweest. Vastgoedontwikkeling De organisatie van de divisie Vastgoedontwikkeling alsmede de projectenportefeuille en (risicovolle) projecten zijn meermalen behandeld. Als gevolg van de veranderende markt is het risicoprofiel van enkele projecten verhoogd, wat heeft geleid tot maatregelen om de risico’s te beperken. De Raad heeft zich buiten de vergadering ter beschikking gesteld als klankbord om voorgenomen maatregelen te toetsen en bij de voorbereiding van de besluitvorming. Bij de projecten Koekenbier en Monique is van deze mogelijkheid gebruik gemaakt. Trevin De resultaten van de samenwerking in Trevin en perspectieven voor de toekomst zijn in de raad besproken. Gedurende het jaar hebben twee bijeenkomsten plaatsgevonden met de commissarissen van de samenwerkingspartners. De raad heeft goedkeuring verleend aan organisatieaanpassingen binnen Woonwaard als gevolg van het overgaan van ondersteunende activiteiten van Woonwaard naar Trevin. Kracht door Verbinding Kracht door Verbinding is een samenwerkingsproject van Woonwaard met vijf andere corporaties, met als doel om –in allianties met derden- te werken aan de leefbaarheid en vitaliteit van de regio. De raad is geïnformeerd over de visie en aanpak, en heeft punten van aandacht meegegeven voor deze samenwerking. Accountantsselectie De Raad heeft, voorbereid door de Audit Commissie, een nieuwe accountant geselecteerd op basis van objectieve, toetsbare criteria. Themabijeenkomst beleidsvisie In 2011 wordt een beleidsvisie voor de periode 2012 – 2015 opgesteld. Vooruitlopend daarop heeft de Raad in een themabijeenkomst gediscussieerd over ontwikkelingen in de samenleving en in de corporatiesector. De Raad heeft kritieke onderwerpen meegegeven waarmee bij het maken van de beleidsvisie rekening zal worden gehouden. Besluiten Tijdens het verslagjaar werden 33 bestuursbesluiten door de Raad behandeld: 2 besluiten uit 2009 en 31 bestuursbesluiten uit 2010, waarvan 9 voorgenomen besluiten. Voorgenomen bestuursbesluiten hebben betrekking op - in artikel 7 van de statuten onder de leden 4 en 5 omschreven - handelingen of voornemens waarvoor specifieke
Jaarverslag 2010
pagina 62 van 86
goedkeuring door Raad noodzakelijk is, zoals de verkrijging, vervreemding of bezwaring van registergoederen. De voornaamste besluiten waren: • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
Verbouwing pand Lindeboomplein Heerhugowaard Verhuren woningen Tuinderspad Verhuren woningen Coornhertkade 1e fase levensduurverlengende ingreep flat Het Hoefijzer, complex 711 Realisatie 24 huurwoningen en 30 koopgarant woningen Nollen Oost Levensduurverlenging SO Gijsbrechtstraat (Complex 604) Onderhoudsingreep Jac.Perklaan en Ronald Holstlaan (complex 74 Heerhugowaard) Onderhoudsingreep Schrijverwijk (Complex 72 Heerhugowaard) Geert Groteplein, aankoop grond en zorgwoningen Vaststellen jaarstukken Verdeling koopgarant/koop/huurwoningen Hooftstraat Vaststelling rendementseis Maatschappelijk Vastgoed/Maatschappelijke Huisvesting Muiderwaard, SO Aankoop grond Camphuysenstraat Alkmaar van Woonwaard Overdie B.V. Levensduurverlengende ingreep flats Hoefplan Wijziging programma Waarderhof Intermediairsconvenant en aangifte 2008 VON actie bestaande bouw Vroonermeer Noord SO Hortensialaan, complex 82 Vaststellen Jaarplan, begroting en treasury jaarplan Stopzetten ontwikkeling Koekenbier Verkoop Koekenbier Begrotingswijziging SO 2010 Overname woonwagens
Toezicht op verbindingen Stichting Woonwaard kent een aantal verbindingen, die zijn toegelicht in de jaarrekening op pagina 7. De Raad is door de bestuurder geïnformeerd over de besluiten die in de verbindingen zijn genomen. De Raad heeft goedkeuring over de begroting en de jaarrekening van de verbindingen verleend, separaat en via de geconsolideerde begroting en geconsolideerde jaarrekening van Stichting Woonwaard Noord-Kennemerland.
10.6 Governance Governance Code De Raad hecht grote waarde aan een transparant ondernemingsbestuur waarin de belangen van alle belanghebbenden op passende wijze worden meegewogen. De Raad en het bestuur hebben om die reden in 2007 besloten om de Governance Code Woningcorporaties (hierna: de Code) ook voor Woonwaard van toepassing te verklaren. De Code geldt dan ook voor dit verslag. Afwijking van de in de Code omschreven best-practices Het voornaamste punt waarvan Woonwaard nog van de Code afwijkt of waar ze zich bij naleving voor problemen ziet gesteld, is de (her)benoeming van de bestuurder voor een periode van maximaal vier jaar. De huidige bestuurder is benoemd vóór de invoering van de Code en heeft een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd. Woonwaard
Jaarverslag 2010
pagina 63 van 86
heeft als alternatief voor de best practice in de code gekozen voor een vierjaarlijkse intensieve beoordeling van het functioneren van de bestuurder, waarbij ook zijn geschiktheid voor de toekomst van Woonwaard aan de orde komt. Zelfevaluatie van de Raad De Raad heeft zich in zijn bijeenkomst van 26 november 2010 beraden op zijn functioneren en zich de vraag gesteld op welke onderdelen verbetering van zijn toezichthoudende taak mogelijk of wenselijk is. De raad heeft gesproken over het functioneren van de raad als collectief en over de inbreng van de leden afzonderlijk. Dit is besproken tegen de achtergrond van de steeds verdere professionalisering van de sector en het kritisch politiek maatschappelijk debat over de corporatiesector. De raad heeft naar aanleiding hiervan vastgesteld dat diversiteit van disciplines in de raad van groot belang is, evenals de aanwezigheid van gewenste competenties. Beide zaken zullen bij vacatures in de raad nog nadrukkelijker dan in het verleden meegenomen worden. De Raad heeft in de evaluatie stilgestaan bij de vraag hoe de toezichthoudende rol is ingevuld ten aanzien van de algemene gang van zaken binnen Woonwaard, en in het bijzonder ten aanzien van de betekenis van de crisis in de woningmarkt. In dit jaar zijn verschillende complexe dossiers aan de orde geweest, waarin de Raad als klankbord heeft gefungeerd, en tevens kritisch heeft getoetst of er voldoende alternatieven zijn onderzocht en de juiste maatregelen zijn getroffen. De Raad is van mening dat Woonwaard adequaat op de crisis heeft gereageerd en de Raad steeds goed heeft geïnformeerd via een vastgoedmonitor. Op basis daarvan waren zowel programmatische als financiële gevolgen inzichtelijk. Deze conclusie heeft de Raad gesterkt in het vervolgen van een eerder voornemen om toezicht dicht bij de uitvoering uit te oefenen, als ondersteunend partner van de bestuurder en om gemaakte afspraken op een zakelijke manier te monitoren. Werving en selectie leden van de Raad In het Huishoudelijk Reglement van de Raad is een profiel opgenomen waarin de gewenste deskundigheid en achtergrond van de commissarissen wordt geschetst. Bij elke vacature voor een commissaris wordt de profielschets geactualiseerd. Verantwoording aan belanghouders De Raad hecht veel belang aan de dialoog met en verantwoording aan belanghouders. Woonwaard werkt in dialoog met de gemeenten en maatschappelijke organisaties aan de opgave voor volkshuisvesting en verwante maatschappelijke doeleinden. Dit gebeurt via bestuurlijk overleg met verantwoordelijke wethouders en bestuurders van maatschappelijke organisaties en regionale en sectorale gremia. In Langedijk (2007), Heiloo (2008) en Heerhugowaard (2010) is dit geborgd in een actuele prestatieafspraak. Met de gemeente Graft-De Rijp zijn globale prestatieafspraken gemaakt (2008), die verder worden ingevuld wanneer de gemeente haar toekomstvisie heeft uitgewerkt. De voorbereidende besprekingen van de prestatieafspraken met de gemeente Alkmaar zijn in 2010 afgerond. Periodiek wordt de voortgang in realisatie van die afspraken met de verantwoordelijke wethouders besproken.
Jaarverslag 2010
pagina 64 van 86
Woonwaard verantwoordt zich eens in de vier jaar via de maatschappelijke visitatie. Deze visitatie is in 2009 gehouden. Over het realiseren van de volkshuisvestelijke taken wordt, onder andere, verantwoording afgelegd in de jaarstukken van Woonwaard waarbij de inspanningsvelden vanuit het BBSH als pijlers dienen.
10.7 Integriteit Integriteitscode Woonwaard heeft in november 2003 een integriteitscode opgesteld: “Bij Woonwaard gedragen wij ons zo”. De integriteitscode verbiedt het werknemers om geschenken van commerciële waarde voor zichzelf of voor hun familieleden aan te nemen, om voordelen te bieden aan derden ten nadele van de onderneming, of om te profiteren van zakelijke opportuniteiten die Woonwaard toekomen. Afgesproken werd dat de code ook geldt voor het bestuur en de leden van de Raad. De integriteitscode van Woonwaard is beschikbaar op de website van Woonwaard. Klokkenluidersregeling Op 25 februari 2008 werd de Klokkenluidersregeling vastgesteld en goedgekeurd. De ingangsdatum van de regeling was 1 mei 2008. De regeling is beschikbaar op de website van Woonwaard. Leningen en garanties Woonwaard verstrekt geen leningen of garanties aan leden van de Raad, het bestuur of de medewerkers. Onafhankelijkheid van de Raad van Commissarissen Alle leden van de Raad zijn onafhankelijk van de stichting. Er bestaan geen overlappingen met andere bestuursfuncties. Geen van de commissarissen is of was in het verleden in dienst van Woonwaard, of onderhoudt een directe of indirecte band met toeleveranciers of afnemers van Woonwaard. De voorgedragen commissarissen vervullen hun functie zonder last- of ruggespraak met de voordragende partij. In de regel verlenen de commissarissen geen andere diensten dan die welke voortvloeien uit hun lidmaatschap van de Raad, noch onderhouden zij banden met Woonwaard, hetzij direct, hetzij indirect, buiten hun commissariaat. Hierop bestaan twee uitzonderingen. Woonwaard besteedt de training van vaklieden uit aan Espeq, waarvan de heer Meijdam interim-directeur is. Deze uitbesteding is onafhankelijk van de toezichtsrelatie tussen Woonwaard en de heer Meijdam tot stand gekomen. Woonwaard heeft daarnaast adviesopdrachten verstrekt aan BMC, waar mevrouw Lindeman partner is. Deze opdrachten zijn tot stand gekomen volgens het inkoopbeleid, en staan los van de toezichthoudende rol van mevrouw Lindeman.
Jaarverslag 2010
pagina 65 van 86
10.8 Bestuur Beoordeling prestaties bestuur Het functioneren van de bestuurder wordt eens in de vier jaar intensief beoordeeld door een externe deskundige. Dit heeft in 2009 plaatsgevonden. In 2010 heeft de beoordeling plaatsgevonden door de remuneratiecommissie, onder meer op grond van de mate waarin de afgesproken doelen zijn gerealiseerd. Bezoldiging bestuurder in 2010 In 2009 heeft de raad besloten tot een verhoging van de bezoldiging om de waardering van de prestaties uit te drukken. In 2010 heeft er geen verhoging van het salaris plaatsgevonden om binnen de bandbreedte van de begin 2010 geldende regeling Izeboud te blijven. Met ingang van 1 juli 2010 is de ‘sectorbrede beloningscode Bestuurders Woningcorporaties’ van kracht geworden. Het salaris van de bestuurder is getoetst aan deze regeling. De functie is geclassificeerd in functiegroep F. Deze groep kent een vast jaarsalaris met een bandbreedte van € 106.128 tot € 151.612 bruto inclusief vakantiegeld. In het verslagjaar bestond de bezoldiging van de bestuurder uit: een salaris van € 134.267 (2009: € 135.174). De bestuurder heeft een premievrij pensioen, dit betekent een extra pensioenbijdrage van de werkgever van € 11.555. Inclusief deze extra pensioenbijdrage blijft het salaris binnen de eerder genoemde bandbreedte. Aan de bestuurder is een auto ter beschikking gesteld met een fiscale bijtelling van € 10.617 (2009: € 8.799). Woonwaard kent voor de bestuurder geen bonusregeling of eindejaarsuitkering.
10.9 Bezoldiging Raad van Commissarissen Het honorarium van de leden van de Raad werd in 2010 vastgesteld en bestaat uit een - van de functie van de Commissaris afhankelijke – vergoeding. De Raad heeft in het najaar besloten om de honoreringscode van de VTW te volgen. Het honorarium van de commissarissen is niet gekoppeld aan de financiële prestaties van Woonwaard. In 2010 bedroeg de bezoldiging van de leden van de Raad € 74.818. Voor de voorzitter € 18.407 (inclusief BTW), en voor de overige commissarissen: € 10.670 (exclusief premies).
Jaarverslag 2010
pagina 66 van 86
10.10 Tenslotte De Raad heeft waardering voor de bereikte resultaten in het verslagjaar en spreekt hiervoor zijn erkentelijkheid uit jegens de directeur-bestuurder en alle medewerkers. Alkmaar, 23 mei 2011 Namens de raad van commissarissen van Woonwaard Noord-Kennemerland Mr. H.M. Meijdam, voorzitter
Verklaring van het bestuur Het bestuur van stichting Woonwaard Noord-Kennemerland verklaart, op grond van artikel 24 lid 1 van de statuten, dat zij hierbij de jaarstukken (jaarrekening, jaarverslag, volkshuisvestingsverslag en het overzicht met cijfermatige kerngegevens en prognose) over 2010 vaststelt. Tevens wordt hierbij verklaard dat alle uitgaven zijn gedaan in het belang van de volkshuisvesting. De jaarstukken over 2010 zijn gecontroleerd door PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. De afgegeven controleverklaring treft u aan als bijlage aan het einde van dit verslag. Alkmaar, 23 mei 2011 P.F.Th. Sponselee, directeur-bestuurder
Mededeling van de raad van commissarissen De jaarstukken over 2010 zijn door het bestuur opgemaakt. De raad van commissarissen heeft, op grond van artikel 24 lid 2 van de statuten, de jaarstukken laten controleren door PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. De raad van commissarissen keurt de jaarstukken over 2010 goed. Alkmaar, 23 mei 2011 De raad van commissarissen
Jaarverslag 2010
pagina 67 van 86
11. Risicobeheersing Risicomanagement is in de afgelopen jaren hoger op de agenda van Woonwaard gekomen, ingegeven door de professionalisering van de corporatie en de scherpere sturing op financiële resultaten. Ook vanuit de omgeving van de woningcorporaties is gewezen op de noodzaak van een beter risicomanagement. De toezichthouder houdt nadrukkelijk toezicht op het risicoprofiel en de beheersmaatregelen die door de corporaties worden genomen. In dit risicoverslag wordt uiteengezet hoe Woonwaard omgaat met de risico’s die verbonden zijn aan de bedrijfsactiviteiten.
11.1 Risicoprofiel De onderstaande tabel vermeldt de voornaamste risico’s die Woonwaard heeft geïdentificeerd. De kleur illustreert de mate van het risico (groen: laag; oranje: meer dan gemiddeld; rood: hoog). Belangrijkste risico’s Intern Extern Strategisch - grondposities - stagnatie woningmarkt * nieuwbouw - verwervingen t.b.v. projectontwikkeling verkoopwoningen - woningaankopen t.b.v. * nieuwbouw Exploitatie huurwoningen * verkoop bestaande huurwoningen - politieke omgeving Operationeel - projectontwikkeling - terugkoop - automatisering Koopgarant Financieel
Compliance en financiële verslaggeving
- niet-DEAB financiering
- heffing huurtoeslag - verbindingen - fiscaal
Onderbouwing van de risico-inschatting: Strategisch: Grondposities: De risico’s met betrekking tot de risicovolle projecten en de grondposities zijn door het CFV onderzocht. De bevindingen uit het onderzoek gaven geen aanleiding tot het maken van nadere vervolgafspraken met betrekking tot (de opzet van) de interne beheersing en administratieve organisatie van de grondposities en risicovolle projecten. De waardering van de grondposities is verlaagd als gevolg van de verslechterde markt (zie ook paragraaf 5.4). Verwervingen t.b.v. projectontwikkeling: De verwervingen die in 2010 hebben plaatsgevonden (zie paragraaf 5.4) leidden niet tot verhoogde risico’s, vandaar de kwalificatie groen. Woningaankopen t.b.v. exploitatie: In 2010 zijn 15 van Hallokaties aangekochte eengezinswoningen en 10 van gemeente Alkmaar aangekochte woonwagenstandplaatsen in exploitatie genomen. De 15 eengezinswoningen hebben een hoge huurprijs en behoren tot de niet-DAEB activiteiten. Voor de standplaatsen voor woonwagens heeft de gemeente Alkmaar een bedrag ten behoeve van
Jaarverslag 2010
pagina 68 van 86
toekomstige exploitatie in de aankoopprijs verwerkt. Beide aankopen hebben een laag risico en zijn daarom groen. Stagnatie woningmarkt: Zowel in 2010 als de verwachtingen voor 2011 en verder geven aan dat de verkoop van nieuwbouwwoningen achterblijft bij de doelstellingen van Woonwaard (oranje). De oplevering van nieuwbouw huurwoningen (zie paragraaf 5.2) gaat voorspoedig (groen). De financiële doelstelling van verkoop van bestaande huurwoningen (zie paragraaf 3.1) is in 2010 gerealiseerd. Voor 2010 is het risico daarom weergegeven in het groen. Politieke omgeving: Er zijn verschillende ontwikkelingen die het werkterrein en de investeringsmogelijkheden van corporaties inperken. Onzekerheid rond inhoud en tijdstip van politieke besluitvorming is aanleiding voor de kleur oranje. Operationeel: Volgens accountant PWC geeft Woonwaard op professionele wijze invulling aan interne controle en de realisatie van haar doelstellingen. Tevens geeft PWC aan dat Woonwaard in grote lijnen haar interne beheersing goed op orde heeft. Het belangrijkste verbeterpotentieel zit met name bij ICT en Projectontwikkeling. Projectontwikkeling: In 2010 zijn in het divisieplan Vastgoedontwikkeling onder andere de positie, sturing en werkwijze in aangepaste vorm vastgesteld. Met onder andere de implementatie van het divisieplan kwalificeert Woonwaard het operationele risico op groen. Automatisering: Belangrijke ontwikkeling in 2010 was het onderbrengen van ICT in Trevin (zie paragraaf 9.3). Met de aandacht die ICT in 2010 al had en op korte termijn zal gaan krijgen en met de ontwikkeling van Trevin gaat Woonwaard er vanuit dat het operationele risico’s vanaf 2011 beheerst zullen worden (groen). Terugkoop Koopgarant: Woonwaard heeft een rapport met de kasstroomeffecten en – risico’s van 6 scenario’s van de Koopgarantportefeuille van Woonwaard laten samenstellen. De belangrijkste uitkomst van het onderzoek is dat bij alle realistische scenario’s de totale kasstroom en het rendement (met een betrouwbaarheid van 95%) positief blijven. De risico’s van de Koopgarantportefeuille heeft Woonwaard op basis van het rapport “Kasstroomeffecten en –risico’s koopgarantportefeuille Woonwaard” geaccepteerd en scoren groen. Financieel: Niet-DAEB financiering: de niet-DAEB financiering (commerciële financiering zonder borging van het WSW) was in 2010 nog geen issue (groen). In 2011 zal Woonwaard verder moeten onderzoeken wat de omvang en consequenties van de niet-DAEB financiering zullen worden. Op korte termijn is er geen groot risico, omdat Woonwaard een ruime liquiditeitspositie heeft. Heffing huurtoeslag: De heffing huurtoeslag is nog niet officieel vastgesteld. Vanaf 2010 anticipeert Woonwaard via diverse scenario’s echter wel op deze of een andere heffing per 2014. De financiële impact van een heffing, zoals die van de heffing huurtoeslag, is enorm. Voor Woonwaard betekent de huurtoeslagheffing een negatieve operationele kasstroom van € 3,0 tot € 3,5 mln. Met deze heffing kan Woonwaard bij ongewijzigd beleid niet voldoen aan de WSW-normen (code rood!). De WSW-normen zijn voor Woonwaard leidend om de financiële continuïteit te waarborgen. Verbindingen: in paragraaf 12.6 zijn overzichten opgenomen van de verbindingen. Met name de verbindingen met derden kwalificeert Woonwaard als verhoogd risico. Ook de interne financiering van de eigen dochterstructuur van € 27,5 mln. per 31-12-2010 kan
Jaarverslag 2010
pagina 69 van 86
in het licht van de niet-DAEB discussie tot een verhoogd risico leiden. Woonwaard ziet het risico in de verbindingen als bovengemiddeld (oranje). Compliance en financiële verslaggeving Fiscaal: in Trevin-verband wordt met Wooncompagnie en IntermarisHoeksteen gewerkt aan een gezamenlijk fiscaal platform. Doelstelling van de samenwerking op het gebied van fiscaliteiten is het verminderen van fiscale risico’s en het optimaal benutten van fiscale mogelijkheden om de belastingdruk te verminderen. De fiscale compliancerisico’s zijn inzichtelijk gemaakt met de nulmeting tax control framework. De opvolging van de nulmeting zal plaatsvinden in 2011. Woonwaard kwalificeert het risico als bovengemiddeld (oranje).
11.2 Risicobereidheid en -beheersing Om de doelstellingen te realiseren worden risico’s genomen. De algemene tendens is het beter zicht krijgen op de risico’s en de risico’s zoveel mogelijk reduceren. De risicobereidheid is beperkt. Woonwaard wil blijven voldoen aan de WSW-normen. Alvorens een risico aan te gaan wordt de impact op de bedrijfsvoering (financiën, organisatie) inzichtelijk gemaakt en vindt een continue risicoafweging plaats. Ter illustratie: - Woonwaard heeft woningen afgenomen van projectontwikkelaars en zich garant gesteld om nieuwbouwprojecten (van strategisch belang voor de doelen van Woonwaard) doorgang te laten vinden. Huidige en toekomstige risico’s zijn inzichtelijk gemaakt aan de hand van diverse scenario’s. Nieuwe verwervingen of garantstellingen worden alleen aangegaan wanneer er ruimte is in de sturingscriteria. Op risico’s in verbindingen met derden heeft Woonwaard naar de huidige inzichten te weinig invloed. Deze risico’s worden dan ook afgebouwd. In de eigen dochterstructuur maakt Woonwaard de projecten die nu daarin ondergebracht zijn af, maar voegt geen nieuwe projecten meer toe. Tevens heeft Woonwaard het voornemen om in 2011 de activiteiten van Woonwaard Overdie BV overdragen naar de toegelaten instelling en Woonwaard Monumenten BV op te heffen. De strategie met betrekking tot de interne operationele risico’s is voornamelijk reduceren, elimineren en mitigeren door het herontwerpen van de processen. Voor de externe risico’s die optreden (bijvoorbeeld de stagnerende woningmarkt) treft Woonwaard gerichte maatregelen.
11.3 Systeem voor risicobeheersing en -controle Het doel van ons risicobeheersingssysteem is om met de gewenste mate van zekerheid te kunnen stellen dat wij onze doelstellingen bereiken. Per doelstelling zijn risico’s en beheersmaatregelen geïnventariseerd. Via de managementinformatie monitort Woonwaard het succes van de sturing, voortgang van de doelstelling en de effectiviteit en naleving van de getroffen beheersmaatregelen. Via sturing & beheersing en de samenhang tussen doelstelling, risico’s en beheersmaatregelen geeft Woonwaard invulling aan risicomanagement. Woonwaard heeft software beschikbaar waarmee 'gaps' in onze 'control' zichtbaar gemaakt kunnen Jaarverslag 2010
pagina 70 van 86
worden. Dit inzicht ondersteunt het proces om zicht te krijgen op de punten waar maatregelen noodzakelijk zijn. De belangrijkste bouwstenen van de interne beheersing bestaan uit diverse fase- en verantwoordingsdocumenten gekoppeld aan de bestuurlijke besluitvorming, diverse commissies, stuur- en werkgroepen, diverse gedragscodes (zoals de integriteitscode) en het sturen op kasstromen. De belangrijkste sturingscriteria zijn de ICR en het resultaat uit verhuuractiviteiten. Ook behoren de vennootschapsbelasting, het kengetal ‘Loan to Value’ en de netto bedrijfslasten per vhe tot het toetsingskader. Via de halfjaarrapportage wordt de raad van commissarissen geïnformeerd over deze sturingscriteria en over de voortgang en de analyse van de onderdelen met een hoger risico uit de Winst- en Verliesrekening.
Jaarverslag 2010
pagina 71 van 86
12 Financiën 12.1 Resultaat, vermogen en solvabiliteit Het jaar 2010 is afgesloten met een negatief resultaat van € 0,8 miljoen. Dit resultaat is onttrokken aan de algemene reserve. De algemene reserve wordt gebruikt als dekking voor de gewone bedrijfsvoering en maakt het daarnaast mogelijk om in de toekomst grootschalige projecten uit te voeren waarmee naar verwachting forse onrendabele investeringen gepaard gaan. Het geconsolideerde bedrijfsresultaat bedraagt € 21,5 miljoen, waarmee het in lijn ligt met het bedrijfsresultaat over 2009. Vermogenspositie Het weerstandsvermogen (het totaal van het eigen vermogen, de egalisatierekening en de voorzieningen) is ten opzichte van 2009 afgenomen van € 103,7 miljoen (na stelsel wijziging, voor stelswijziging € 103,5)) naar € 89,1 miljoen. Aan het eind van 2010 bedraagt het weerstandsvermogen 13,6% van het balanstotaal; eind 2009 was dit na stelselwijziging 16,2% (voor stelselwijziging 17,1%). De solvabiliteit op basis van het volkshuisvestelijk vermogen van 2009 bedroeg 23,4% en is daarmee lager dan het landelijk gemiddelde van 29,3% (bron: Corporatie in Perspectief 2009). De current ratio (de vlottende activa gedeeld door de kortlopende schulden) bedraagt 1,07 aan het eind van 2010. In 2009 was deze 1,01 na stelselwijziging (0,94 voor stelselwijziging). De toename wordt grotendeels veroorzaakt door de toename van projecten in ontwikkeling. Solvabiliteitsoordeel Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) heeft ons in het solvabiliteitsoordeel aangegeven dat de financiële positie van Woonwaard kan worden weergegeven met voldoende solvabiliteit. Tevens hebben wij van het CFV een continuïteitsoordeel A ontvangen. Hiermee geeft het CFV aan dat onze voorgenomen activiteiten passen bij onze vermogenspositie.
12.2 Treasury In het treasurystatuut is opgenomen dat wij streven naar een zo laag mogelijke kostenvoet van het vreemd vermogen, het beheersen van de renterisico’s en een zo gunstig mogelijke verhouding tussen eigen en vreemd vermogen (vermijden van overfinanciering). In 2010 hebben wij het statuut niet aangepast. Een belangrijk uitgangspunt in het financiële beleid is dat het aantrekken van financiering met WSW-borging altijd mogelijk moet zijn. Vandaar dat we aan de voorwaarden voor borgstelling door het WSW moeten voldoen. Op basis van onder andere de normen van het WSW bedraagt de financieringsbehoefte af te dekken met WSW-borging voor de prognose jaren 2011 t/m 2013 € 124 miljoen. Dit is voldoende
Jaarverslag 2010
pagina 72 van 86
voor het aantrekken van de begrote leningen. De beschikbare kredietfaciliteit is € 15 miljoen en wordt af en toe gebruikt. We hebben in voorgaande jaren diverse maatregelen genomen om een betere spreiding in de leningportefeuille te krijgen en om het renterisico van de (her)financieringspiek(en) af te dekken. In het afgelopen jaar is daarop een aantal aanvullingen gedaan. De investeringen in de nieuwbouw zijn gedeeltelijk intern gefinancierd met de opbrengst uit de verkoop van woningen. In 2010 is voor in totaal € 49 miljoen aan nieuwe leningen aangetrokken. Dit als gevolg van € 14,5 miljoen aan vervallende leningen en voor het overige financiering van nieuwbouw activiteiten in de gemeenten Alkmaar, Heerhugowaard en Langedijk. Voor één nieuwe lening, met een hoofdsom van € 16 miljoen, werd al voor 2011 een ingangsdatum en rentepercentage afgesproken. Deze lening is aangetrokken voor herfinanciering van vervallende leningen. De gemiddelde vermogenskostenvoet is mede als gevolg van voornoemde maatregelen uitgekomen op 4,46%. Voor de komende 3 jaar verwachten wij een gemiddelde vermogenskostenvoet van circa 4,42%, waarbij als begroot herfinancieringsrendement voor 2011 en verder 5,25% is gehanteerd. De mutaties in de financiële activa zijn samengevat in onderstaande tabel. Tabel 16. Mutaties financiële activa (geconsolideerd)
Boekwaarde 1 januari 2010
Investeringen / toevoegingen Desinvesteringen / onttrekkingen Rentetoerekening Resultaat van deelnemingen Dividend Mutaties Boekwaarde 31 december 2010
Te vorderen BWSsubsidie
Deelnemingen
Belasting latenties
Overige
Totaal
( x € 1.000 )
( x € 1.000 )
( x € 1.000 )
( x € 1.000 )
( x € 1.000 )
2.920
3.782
24.186
2.137
33.025
0 -2.950 30 0 0 -2.920
0 0 0 -119 0 -119
-3.786 0 0 0 0 -3.786
42 -177 0 0 0 -135
-3.744 -3.127 30 -119 0 -6.960
0
3.663
20.400
2.002
26.065
Renterisico relatief Het relatieve renterisico is de schuldvernieuwing en renteconversie van het jaar uitgedrukt in een percentage van het saldo van de lening-/beleggingsportefeuille per 31 december 2010 verhoogd met de financieringsbehoefte van de voorgaande jaren. Hierbij proberen we, zoveel als mogelijk of gewenst is, te egaliseren over de jaren heen met als indicatie de ‘WSW-grens’ van 15%.
Jaarverslag 2010
pagina 73 van 86
Tabel 17. Renterisico relatief percentage
renterisico relatief 5,00 0,00 -5,00 -10,00 -15,00 -20,00 -25,00
risicopercentage w aarvan netto investeringen %WSW-grens
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
-1,33
-12,55
-18,72
-18,43
-10,62
-10,97
-5,20
-7,55
-7,03
-9,65
0,20
-5,27
-7,07
-7,36
-4,14
-4,38
-4,34
-4,17
-3,91
-4,39
-15,00
-15,00
-15,00
-15,00
-15,00
-15,00
-15,00
-15,00
-15,00
-15,00
12.3 Sturen op kasstromen Woonwaard heeft ook in 2010 gestuurd op kasstromen. Als belangrijkste indicator gebruiken we de rentedekkingsgraad of interest coverage ratio (ICR). De rentedekkingsgraad geeft aan hoe vaak uit de operationele kasstromen de verschuldigde rente aan verschaffers van vreemd vermogen kan worden betaald. Met andere woorden, hoe hoger de ratio, des te kleiner is het risico dat de corporatie de renteverplichtingen niet kan nakomen. Woonwaard stuurt op een ICR-norm, welke zodanig is dat wij hiermee kunnen voldoen aan de 2% genormeerde aflossingseis van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Het WSW geeft garanties aan onze financiers. Dankzij deze garanties kunnen wij geld lenen tegen gunstige voorwaarden. Van het WSW hebben wij de verklaring ontvangen dat wij onveranderd kredietwaardig waren. Het faciliteringsvolume is vrijgegeven voor investeringsactiviteiten van 2010 en 2011 en de herfinancieringen over de periode 2010 tot en met 2012.
12.4 Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde is de contante waarde van de toekomstige kasstromen die met de exploitatie samenhangen. Dit wordt ook wel aangeduid als de verwachte verdiencapaciteit. De bedrijfswaarde is gebaseerd op verwachtingen voor de toekomst, welke jaarlijks worden geactualiseerd. Hierbij zijn bedrijfseigen parameters en uitgangspunten gehanteerd, die passen binnen de kaders van het WSW. De bedrijfswaarde van de woningen, woongebouwen en overige objecten in exploitatie bedraagt € 661,4 miljoen. In de berekening is rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie voor de leningportefeuille. In 2009 bedroeg de bedrijfswaarde € 663,9 miljoen. Ten opzichte van 2009 is de bedrijfswaarde met € 2,5 miljoen afgenomen, met name als gevolg van de verschuiving in de tijd van kasstromen.
Jaarverslag 2010
pagina 74 van 86
12.5 Investeringsbeleid In het afgelopen jaar werd voor een bedrag van € 56,8 miljoen geïnvesteerd in roerende en onroerende zaken. Hiervan had een bedrag van € 5,3 miljoen betrekking op investeringen in bestaand bezit en € 1,4 miljoen op investeringen in onroerende zaken verkocht onder voorwaarden. € 49,7 miljoen had betrekking op nieuwbouw van woningen en overig onroerend goed en € 0,4 miljoen op onroerende zaken ten dienste van de exploitatie. In 2010 werd een bedrag van € 14,4 miljoen als onrendabele investering op nieuwbouwprojecten ten laste van het jaarresultaat gebracht. Deze onrendabele investering heeft betrekking op aangegane verplichtingen voor projecten die in 2010 en latere jaren gerealiseerd worden.
12.6 Verbindingen Woonwaard heeft een deel van haar activiteiten ondergebracht in haar verbindingen. Een schema van de verbindingen is hieronder opgenomen. fiscale eenheid
Stichting Woonwaard Noord-Kennemerland 32%
45% 100% Woonwaard Beheer BV
45% Helavron Beheer BV
100%
100%
100%
Woonwaard Projecten BV
Woonwaard Dienstverlening BV
Woonwaard Exploitatie BV
100%
100%
100%
100%
Woonwaard Overdie BV
Woonwaard Schelphoek BV
Pilaster VvE Beheer BV
Woonwaard Monumenten BV
33,3% Eendragt Beheer BV 0% Hallokaties CV
4% Eendragt CV
De hoofdactiviteiten van de verbindingen zijn opgenomen in onderstaande tabel. Verbinding Woonwaard Beheer BV Woonwaard Projecten BV Woonwaard Overdie BV Woonwaard Schelphoek BV Woonwaard Dienstverlening BV Pilaster VvE Beheer BV Woonwaard Exploitatie BV Woonwaard Monumenten BV Helavron Beheer BV Hallokaties CV Eendragt Beheer BV Eendragt CV Jaarverslag 2010
Activiteit Tussenholding Tussenholding en projectontwikkeling Projectontwikkeling Tussenholding Tussenholding Dienstverlening aan VvE’s Tussenholding Geen Beherend vennoot Projectontwikkeling Beherend vennoot Projectontwikkeling pagina 75 van 86
Woonwaard Projecten BV Woonwaard Projecten BV exploiteert 57 verhuureenheden, die op termijn worden gesloopt ten behoeve van de realisatie van nieuwbouw. In 2009 is Woonwaard Projecten BV gestart met de ontwikkeling van een aantal nieuwbouwprojecten, waarvan project Paardenmarkt in Alkmaar er één is. Woonwaard Overdie BV Eind 2009 heeft Woonwaard Overdie BV haar projectontwikkelingsactiviteiten overgedragen aan Stichting Woonwaard. Dit is gedaan om bedrijfsmatige redenen en past daarnaast in de lijn die is ingezet om de activiteiten in de verbindingen te beperken. De grondexploitaties van de projecten in Overdie zijn in Woonwaard Overdie BV achtergebleven. BV Pilaster V.v.E. Beheer BV Pilaster V.v.E. Beheer verricht (commerciële) activiteiten voor verenigingen van eigenaars (vve). Dit gebeurt in opdracht van particuliere verenigingen, van corporaties of ontwikkelaars. De dienstverlening omvat zowel advisering als het volledige beheer van vve’s. Woonwaard Monumenten BV Eind 2009 is het enige monument van Woonwaard Monumenten BV verkocht. Deze vennootschap heeft daardoor vanaf 2010 geen activiteiten meer. Woonwaard staat garant voor de rentebetaling van de kredietfaciliteit van Hallokaties CV ter grootte van € 2,3 miljoen. Voor De Eendragt CV staat Woonwaard garant voor de rentebetaling van de kredietfaciliteit ter grootte van in totaal van € 6,4 miljoen. In 2007 heeft Woonwaard haar deelname in Hallokaties opgezegd. De reeds aangegane verplichtingen worden nagekomen. Hallokaties bouwt de komende jaren nog circa 62 woningen, waarbij Woonwaard deel uitmaakt van de CV. Alle woningen hebben stichtingskosten hoger dan € 200.000. De verwachting is dat deze activiteit een positief resultaat heeft. Alle door Woonwaard aangegane verbindingen hebben als uitgangspunt minimaal kostendekkend te zijn. Voor de verbindingen waarbinnen projectontwikkeling plaatsvindt, wordt dit gedaan ten behoeve van de volkshuisvestelijke doelstelling van Woonwaard. Verbonden partijen Naast de hierboven vermelde maatschappijen is Woonwaard lid van de Coöperatieve Trevin U.A. Deze organisatie verzorgt o.a. ICT-diensten aan woningcorporaties.
Jaarverslag 2010
pagina 76 van 86
Tabel 18: overzicht verbindingen Naam
Aandeel (%)
Netto vermogenswaarde (in € 1.000) 33% 67
De Eendragt CV Ontwikkelingsmaatschappij 45% 4.064 Hallokaties CV Woonwaard Beheer BV 100% 2.605 Woonwaard Projecten BV * 100% 2.841 Woonwaard Overdie BV * 100% 3.824 Woonwaard Schelphoek BV * 100% 9 Woonwaard Dienstverlening BV * 100% -446 BV Pilaster VvE Beheer * 100% -438 Woonwaard Exploitatie BV * 100% 463 Woonwaard Monumenten BV * 100% 147 Helavron Beheer BV * 45% 35 De Eendragt Beheer BV * 33% 7 * indirect belang van Stichting Woonwaard Noord-Kennemerland
Solvabiliteit (EV/TV) 1%
Eigen vermogen (in € 1.000) 200
Jaaromzet (in € 1.000) 4.117
88% 9% 9% 44% 100% -537% -471% 77% 100% 100% 97%
9.073 2.605 2.841 3.824 9 -446 -438 463 147 77 22
9.899 7.207 1.445 586 1
Rekeningcourant in € 800
Garanties in € 1.000 *
Tabel 19: Het financiële belang inzake de inbreng in verbindingen Naam
Aandeel (%) Eigen vermogen in € 1.000 33% 67
Verstrekte leningen in € 1.000
De Eendragt CV Ontwikkelingsmaatschappij 45% 4.064 0 0 * Hallokaties CV Helavron Beheer BV 45% 35 0 0 0 Woonwaard Beheer BV 100% 2.605 0 27.519 0 * Stichting Woonwaard Noord-Kennemerland staat garant voor de rentebetaling op de kredietfaciliteiten van De Eendragt CV (€ 6,4 miljoen) en Ontwikkelingsmaatschappij Hallokaties CV (€ 2,3 miljoen).
Jaarverslag 2010
pagina 77 van 86
13. Financiële verantwoording 13.1 Geconsolideerde balans Per 31 december 2010 (na resultaatbestemming) 2010
2009
pro forma 2009 *
( x € 1.000 )
( x € 1.000 )
( x € 1.000 )
506.943 45.839 38.579 6.689 598.050
493.280 29.754 56.089 6.989 586.112
493.280 0 47.735 6.989 548.004
0 3.663 20.400 2.002 26.065
2.920 3.782 24.186 2.137 33.025
2.920 3.782 24.186 2.137 33.025
624.115
619.137
581.029
15.433 581 16.014
9.202 284 9.486
9.336 284 9.620
146
180
224
- Huurdebiteuren - Gemeenten - Vorderingen op deelnemingen - Overige vorderingen - Overlopende activa Subtotaal
698 0 1.645 5.250 843 8.436
592 819 2.530 4.013 950 8.904
592 819 2.530 4.013 950 8.904
Liquide middelen
6.513
4.150
4.150
31.109
22.720
22.898
655.224
641.857
603.927
ACTIVA
Vaste activa Materiële vaste activa - Onroerende zaken in exploitatie - Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden - Onroerende zaken in ontwikkeling - Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Subtotaal Financiële vaste activa - Te vorderen BWS - subsidie - Deelnemingen - Belastinglatenties - Overige Subtotaal Totaal vaste activa
Vlottende activa Voorraden - Voorraad onderhanden werk - Overige voorraden Subtotaal Onderhanden projecten Vorderingen
Totaal vlottende activa
Totaal activa
Jaarverslag 2010
pagina 78 van 86
2010
2009
pro forma 2009 *
( x € 1.000 )
( x € 1.000 )
( x € 1.000 )
78.656 0 78.656
79.493 0 79.493
79.288 0 79.288
602
746
746
9.808 9.808
23.422 23.422
23.422 23.422
8.908 479.351
9.277 468.678
9.277 468.678
48.725 536.984
37.726 515.681
0 477.955
7.113 3.396 1.860 16.805 29.174
4.220 3.347 1.301 13.647 22.515
4.220 3.347 1.301 13.648 22.516
655.224
641.857
603.927
PASSIVA
Groepsvermogen - Aandeel van de rechtspersoon in het groepsvermogen - Aandeel van derden in het groepsvermogen Totaal groepsvermogen
Egalisatierekening
Voorzieningen - Voorziening onrendabele investeringen Totaal voorzieningen
Langlopende schulden - Leningen overheid - Leningen kredietinstellingen - Schulden uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Totaal langlopende schulden
Kortlopende schulden - Schulden aan leveranciers - Belastingen, sociale verzekeringen en pensioenen - Overige schulden - Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden
Totaal passiva
Jaarverslag 2010
pagina 79 van 86
13.2 Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2010 2010
2009
pro forma 2009 *
( x € 1.000 )
( x € 1.000 )
( x € 1.000 )
72.391 2.438 579 11.508 10.800 1.070 1.711 100.497
70.780 2.353 217 12.043 2.036 1.050 1.596 90.075
70.780 2.353 217 16.013 14.429 1.050 1.596 106.438
- Projectkosten - Afschrijvingen op materiële vaste activa - Overige waardeveranderingen materiële vaste activa - Erfpacht - Lonen en salarissen - Sociale lasten - Pensioenlasten - Overige personeelskosten - Lasten onderhoud - Bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa - Overige bedrijfslasten Totaal bedrijfslasten
11.976 8.878 13.376 30 8.074 649 1.597 2.428 18.124 118 13.773 79.023
5.567 8.824 3.836 30 7.887 582 3.718 3.099 18.669 249 14.528 66.989
17.981 8.824 7.971 30 7.887 582 3.718 3.099 18.669 249 14.528 83.538
Bedrijfsresultaat
21.474
23.086
22.900
211 -18.617 -18.406
310 -20.047 -19.737
310 -19.861 -19.551
3.068
3.349
3.349
-3.786 -119
-2.290 0
-2.290 0
-837
1.059
1.059
Bedrijfsopbrengsten - Huren - Vergoedingen - Overheidsbijdragen - Verkoop onroerende zaken - Projectopbrengsten - Geactiveerde produktie ten behoeve van het eigen bedrijf - Overige bedrijfsopbrengsten Totaal bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten
Financiële baten en lasten - Rentebaten en soortgelijke opbrengsten - Rentelasten en soortgelijke kosten Totaal financiële baten en lasten Resultaat voor belastingen - Vennootschapsbelasting - Resultaat deelnemingen Resultaat na belastingen
Jaarverslag 2010
pagina 80 van 86
Toegepaste grondslagen (samenvatting) De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld conform de richtlijnen van het BBSH (Besluit Beheer Sociale Huursector) en overeenkomstig de verslaggevingvoorschriften en bepalingen zoals weergegeven in Titel 9 van boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. Tevens is, indien van toepassing, de richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving gevolgd. In deze richtlijn zijn voor de sector presentatie-, waarderings- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. In de geconsolideerde jaarrekening van Woonwaard zijn de financiële gegevens verwerkt van de tot de groep behorende maatschappijen en andere rechtspersonen waarop een overheersende zeggenschap kan worden uitgeoefend of waarover de centrale leiding wordt gevoerd. De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld met toepassing van de grondslagen voor de waardering en de resultaatbepaling van Woonwaard. De verbindingen zijn volgens de integrale consolidatiemethode verwerkt in de geconsolideerde jaarrekening op basis van uniforme waarderings– en resultaatbepalingsgrondslagen. Indien geen invloed van betekenis wordt uitgeoefend wordt de deelneming als ‘niet te consolideren deelneming’ in de balans opgenomen. Woonwaard waardeert de materiële vaste activa op basis van historische kostprijs of lagere bedrijfswaarde. Stelselwijziging Op basis van voortschrijdend inzicht is in 2010 besloten om de woningen die verkocht zijn onder Koopgarantvoorwaarden niet langer als verkopen te verwerken, maar als financieringstransactie. Als gevolg van de stelselwijziging worden de verkoopopbrengsten en kosten van Koopgarantverkopen in bestaand bezit en nieuwbouw niet meer in de resultatenrekening verwerkt, maar als ‘materiële vaste activa verkocht onder voorwaarden’ en ‘schulden uit hoofde van verkopen onder voorwaarden’. De vergelijkende cijfers zijn eveneens aangepast aan de nieuwe verwerkingswijze.
Jaarverslag 2010
pagina 81 van 86
13.3 Kengetallen 2010
2009
Woningen en woongebouwen Woningen in beheer bij derden (Egmond) Garages Parkeerplaatsen Overige objecten Totaal bezit
13.303 39 726 366 347 14.781
13.352 39 744 351 343 14.829
Beheer In aanbouw Totaal verhuureenheden
181 219 15.181
188 173 15.190
51 -106 -20 0 25 -5 46 -9
89 -120 -46 -67 0 7 99 -38
133 433
135 425
Aantal woningen naar huurprijsklasse (eigendom en beheer) Goedkoop Betaalbaar Duur Totaal
3.036 7.983 2.323 13.342
3.369 8.154 2.056 13.579
Kwaliteit Kosten niet-planmatig onderhoud / verhuureenheid (x € 1,--) Kosten planmatig onderhoud / verhuureenheid (x € 1,--) Totaal uitgaven onderhoud woningen (x € 1.000,--)
385 841 18.124
342 917 18.669
1.231 8,3% 176
1.188 8,0% 176
1,36% 0,29%
1,24% 0,62%
1. GEGEVENS BEZIT
Mutaties in het totaal verhuureenheden In exploitatie Verkoop regulier Verkoop onder voorwaarden Sloop / onttrekking / uit beheer Aankoop Overige mutaties / ombouw Mutatie in aanbouw Totaal Prijs/kwaliteitsverhouding (woningen in eigendom) Gemiddeld aantal punten WWS Gemiddelde netto-huurprijs (x € 1,--)
2. VERHUUR Aantal verhuurmutaties Mutatiegraad Gemiddelde huurmatiging (x € 1,--) (eigendom en beheer) Huurachterstand in % jaarhuur Huurderving in % jaarhuur
Jaarverslag 2010
pagina 82 van 86
2010
2009
40.461 1.763 2.105 5.321 41 6.026 36.329
39.525 2.227 1.532 5.361 50 6.990 34.775
5.063 1.226 698 6 1.260 -57
4.932 1.259 822 21 1.352 71
477.955 49.000 -38.696 488.259 4,46%
449.009 44.927 -15.981 477.955 4,41%
Beleggingen (x € 1.000,--) Bedrag aan liquide middelen
6.513
4.150
Interne financiering (vaste activa minus leningen)/ verhuureenheid
5.895
6.977
12,00% 13,59% 1,08
12,38% 16,15% 1,10
1,07 1.118
1,01 -289
-1,06% 3,23% 2,71%
1,33% 3,56% 3,29%
1,76 1,96
0,79 1,49
3. KERNCIJFERS PER VERHUUREENHEID Balans Materiële vaste activa Financiële vaste activa Vlottende activa Eigen vermogen Egalisatierekening Weerstandsvermogen Langlopende schulden Winst- en verliesrekening Huren en vergoedingen Onderhoudslasten Personeelslasten Rentebaten en Opbrengsten financiële vaste activa + resultaat deelnemingen Rentelasten Jaarresultaat 4. FINANCIERING Leningen, kredietinstellingen en overheid (x € 1.000,--) Schuldrestant per 1 januari Nieuwe leningen Aflossingen Schuldrestant per 31 december Gemiddeld gewogen rentepercentage 31 december
5. SOLVABILITEIT Eigen vermogen / totaal vermogen Weerstandsvermogen / totaal vermogen Totaal vaste activa / lang vreemd vermogen 6. LIQUIDITEIT Current ratio (vlottende activa / kortlopende schulden) Operationele cash-flow / verhuureenheid (x € 1,--) 7. RENTABILITEIT Rentabiliteit eigen vermogen (incl egalisatierekening) Rentabiliteit vreemd vermogen Rentabiliteit totaal vermogen 8. INTEREST COVERAGE RATIO (ICR) Interest coverage ratio o.b.v. geconsolideerd kasstroomoverzicht * Interest coverage ratio woningexploitatie (t.b.v. WSW) *
*
Het voornaamste verschil tussen deze twee ratio’s komt voort uit de behandeling van de kasstromen uit projectontwikkelingsactiviteiten, deze worden in de WSW-variant niet meegenomen.
Jaarverslag 2010
pagina 83 van 86
Werk in uitvoering maatschappelijke huisvesting & maatschappelijk vastgoed per 31-12-2010 Project
Instelling
Wat
Fase
Nieuwbouw
't Waerderhof
Esdégé
16 appartementen
Opgeleverd
Nieuwbouw
Vondelplein
Blijfgroep
Uitvoering
3e kwartaal 2011
Exodus GGZ
21 appartementen en kantoorruimte 14 wooneenheden 24 appartementen
Uitvoering Uitvoering
maart 2011 februari 2012
De Waerden
12 appartementen
Uitvoering
februari 2012
Huisartsen en fysiotherapeuten Leger des Heils
huisarts- en fysiotherapiepraktijk Vast & Verder, 20 wooneenheden en 2 alg. ruimten
Uitvoering
februari 2012
Ontwerpfase
1e kwartaal 2013
Basisschool, buurthuis, kinderopvang Voorziening voor intramurale zorg, 40 appartementen voor extramurale zorg, huisartsen-, fysiotherapie- en tandartspraktijk, en apotheek WWZW ontmoetingscentrum
Ontwerpfase
2e kwartaal 2013
Haalbaarheidsfase
tweede helft 2013
Haalbaarheidsfase
Januari 2015
Herontwikkeling Herenweg Nieuwbouw Geert Groteplein, hoek Koelmalaan Fase 1A Nieuwbouw Geert Groteplein, hoek Koelmalaan Fase 1A Nieuwbouw Geert Groteplein, hoek Koelmalaan Fase 1A Nieuwbouw Geert Groteplein, Camphuysenstraat Fase 1B Nieuwbouw
Spieghelplein
Brede school
Nieuwbouw
Zorgsteunpunt Vroonermeer Noord
De Pieter Raat Stichting en partijen eerstelijns gezondheidszorg
Nieuwbouw
Geert Groteplein (Jan ± 12 partijen op het Brugmanhof/Koelmalaan) gebied van zorg & welzijn
Nieuwbouw
Transferium
Herontwikkeling Lindenboomplein 7
Parlan Esdégé
Gesloten jeugdinrichting 20 appartementen
Opleverdatum juni 2010
Opgeleverd
november 2010
Opgeleverd
januari 2011
Herontwikkeling Hortensialaan
Nehemia
Herontwikkeling Hortensialaan Nieuwbouw Nieuwbouw
Stad vd Zon, Plandeel 3 Poort Halfweg
De Pieter Raat Stichting Esdégé GGZ
Nieuwbouw
Gerard Douplantsoen
Heliomare
Nieuwbouw Nieuwbouw
De Draai Tamarixplantsoen
Esdégé Viva! Zorggroep
Herontwikkeling Moutmolen
St Een Eigen Huis
Nieuwbouw
nog niet bekend
Gerard Douplantsoen
Herontwikkeling Monique
Esdégé
Herontwikkeling Monique Nieuwbouw Meander & Wending
Viva! Zorggroep Zonoord
Jaarverslag 2010
15 appartementen RIBW 20-28 appartementen voor extramurale zorg 30 appartementen 24 appartementen met alg. ruimte 16 wooneenheden + alg. ruimte 206 appartementen intramurale zorgvoorziening 12 appartementen + alg. ruimte
Uitvoering
december 2011
Ontwerpfase
december 2012
Ontwerpfase Uitvoering
december 2012 juni/juli 2012
250 m2 maatschappelijke bestemming 4 appartementen
Haalbaarheidsfase
2014
Bouwvoorbereiding
mei 2012
14 appartementen 24 zorgeenheden + algemene ruimte
Bouwvoorbereiding Uitvoering
mei 2012 mei 2011
Haalbaarheidsfase
2014
Haalbaarheidsfase Initiatieffase
3e kwartaal 2013 - 2022
Haalbaarheidsfase
pagina 85 van 86
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: het bestuur van Stichting Woonwaard Noord-Kennemerland De in dit verslag in paragraaf 13 Financiële verantwoording opgenomen samengevatte jaarrekening, bestaande uit de geconsolideerde balans per 31 december 2010 en de geconsolideerde winst-enverliesrekening over 2010 met bijbehorende toelichting van de (samengevatte) grondslag, is ontleend aan de gecontroleerde jaarrekening van Stichting Woonwaard Noord-Kennemerland te Alkmaar over 2010. Wij hebben een goedkeurend oordeel verstrekt bij die jaarrekening in onze controleverklaring van 23 mei 2011. Desbetreffende jaarrekening en deze samenvatting daarvan, bevatten geen weergave van gebeurtenissen die hebben plaatsgevonden sinds de datum van onze controleverklaring van 23 mei 2011. De samengevatte jaarrekening bevat niet alle toelichtingen die zijn vereist op basis van Titel 9 Boek 2 van het in Nederland geldende Burgerlijk Wetboek (BW). Het kennisnemen van de samengevatte jaarrekening kan derhalve niet in de plaats treden van het kennisnemen van de gecontroleerde jaarrekening van Stichting Woonwaard Noord-Kennemerland.
Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de stichting is verantwoordelijk voor het opstellen van een samenvatting van de gecontroleerde jaarrekening in overeenstemming met de grondslagen zoals beschreven in paragraaf 13.2 Geconsolideerde winst- en verliesrekening van de samengevatte jaarrekening.
Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de samengevatte jaarrekening op basis van onze werkzaamheden, uitgevoerd in overeenstemming met Nederlands Recht, waaronder Standaard 810, "Opdrachten om te rapporteren betreffende samengevatte financiële overzichten".
Oordeel Naar ons oordeel is de samengevatte jaarrekening in alle van materieel belang zijnde aspecten consistent met de gecontroleerde jaarrekening van Stichting Woonwaard Noord-Kennemerland voor het jaar geëindigd op 31 december 2010 in overeenstemming met de grondslagen zoals beschreven in paragraaf 13.2 Geconsolideerde winst- en verliesrekening van de samengevatte jaarrekening. Amsterdam, 23 mei 2011 PricewaterhouseCoopers Accountants N.V.
Origineel getekend door H.H. Bröring RA
