JAARVERSLAG 2009 KLEINE MEIERIJ

JAARVERSLAG 2009 KLEINE MEIERIJ

Inhoudsopgave Voorwoord ............................................................................................................ 3 1. Stakeholders ..................................................................................................... 5 2. Prestatieafspraken gemeenten ............................................................................ 7 3. Ontwikkeling vastgoedportefeuille .......................................................................11 4. Beheren en verhuren .........................................................................................17 5. Leefbaarheid ....................................................................................................21 6. Wonen en Zorg .................................................................................................23 7. Betrekken van bewoners bij beleid en beheer .......................................................25 8. Financiën .........................................................................................................27 9. Bedrijfsvoering en administratie .........................................................................29 10. Governance ....................................................................................................37 11. Verslag van de Raad van Toezicht .....................................................................41 12. Rapport van feitelijke bevindingen ....................................................................43 13. Geconsolideerde jaarrekening 2009 ...................................................................45 13.1 Kengetallen ...............................................................................................47 13.2 Geconsolideerde balans per 31 december 2009 ..............................................48 13.3 Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2009 .....................................50 13.4 Kasstromenoverzicht 2009 ..........................................................................51 13.5 Toelichting op de jaarrekening 2009 .............................................................52 13.6 Verloopoverzicht actuele waarde ..................................................................69 13.7 Enkelvoudige balans per 31 december 2009 ..................................................70 13.8 Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2009 ..........................................72 13.9 Overige gegevens .......................................................................................73

1

2

Voorwoord Het jaar 2009 is het jaar van het feitelijk saneren en de start van het funderen geweest. Waarom? De tweede helft van 2008 heeft er bij Kleine Meierij een nulmeting plaatsgevonden op een viertal gebieden, te weten financieel, juridisch, fiscaal en Real Estate. De resultaten van deze meting leverden begin 2009 een beeld op dat noopte tot drastisch ingrijpen. De rode draad bij de uitkomsten van deze meting waren dat zowel inkomsten, structurele lasten en aangegane verplichtingen (leningportefeuille en nieuwbouwprojecten) het voortbestaan van Kleine Meierij in gevaar bracht. Een uiting van de noodzaak van saneren en funderen blijkt uit het feit dat het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) Kleine Meierij medio 2009 het predicaat B1 status oplegde. Na een uitvoerige bestudering is op een viertal fronten ingegrepen. De volgende maatregelen zijn genomen: structureel verlagen van de organisatiekosten structureel verlagen van de rentelasten tijdelijk verlagen van de onderhoudslasten het verkopen van projecten, partners zoeken bij realisatie van projecten en het uitstellen van vastgoedontwikkelingen. Naast deze ‘harde’ kant van de maatregelen is er gestart met de ‘zachte’ kant, het opstarten van een cultuurtraject voor alle medewerkers van Kleine Meierij in het derde kwartaal van 2009. Gedurende het jaar 2009 hebben de ingezette maatregelen geleid tot het beoogde resultaat. Dit alles is vertaald in de begroting 2010. Deze begroting is voor het CFV de basis om in 2010 de B1 status te verlaten en weer de A1 status aan Kleine Meierij toe te kennen.

Hoe nu verder? We zijn nu bezig om te komen tot een verdere fundering van de ingezette koers. De jaren 2010 en 2011 zullen worden gebruikt om niet alleen een solide fundering (financieel en op het gebied van cultuur) neer te zetten, we zullen ook gezamenlijk gaan bouwen aan de toekomst van Kleine Meierij. De basis hiervoor is het nieuw ondernemingsplan 2010/2014, waarmee we terugkeren naar onze roots, namelijk het uitvoeren van onze kerntaak en het minimaliseren van vastgoedrisico’s. ‘Onze kerntaak is het verhuren van woningen aan mensen die daar zelf niet in kunnen voorzien.’ Het portfoliobeleid is hiervoor geactualiseerd en er is gestart met het strategisch voorraadbeleid. In 2011 zullen wij middels een stakeholdersdag van gedachten wisselen met onze stakeholders over de wederzijdse verwachtingen. De uitkomsten zullen wij zoveel mogelijk vertalen naar meetbare prestaties voor Kleine Meierij.

Financiering De komende jaren zijn cruciaal voor de corporatiesector in zijn algemeenheid. De financierbaarheid zoals gehanteerd tot het recente verleden is van de baan. De corporaties zijn niet zo vermogend als menigeen dacht. De kredietcrisis heeft ons allen weer met twee benen op de grond gezet. Er zal een plafond komen aan de dienstverlening en aan het aantal nieuw te bouwen woningen. Vorenstaande wil niet zeggen dat de toekomst er somber uitziet. We staan aan de vooravond van een heroverweging van de nieuwe rol en functie van de woningcorporatie. Dit biedt kansen en mogelijkheden om onze dienstverlening naar onze huurders te blijven voortzetten. Rosmalen, 16 juni 2010 Was getekend: Simon Jansen MRE MRICS directeur-bestuurder

3

4

1. Stakeholders Gemeenten De statutaire toelating van Kleine Meierij strekt zich uit tot 22 gemeenten in Noord-Oost Brabant en Lelystad. Kleine Meierij heeft bezit in een werkgebied dat een aantal van deze gemeenten omvat. In 2009 hebben we ons bezit in Lelystad verkocht, waardoor ons bezit over 11 gemeenten is verdeeld. Met de drie gemeenten waar we substantieel bezit hebben, zijn we bijna continu in gesprek over wederzijdse verwachtingen. In de gemeente ’s-Hertogenbosch is de woonvisie uit 2007 door gemeente en corporaties verder uitgewerkt in 2008. Dat heeft geleid tot prestatieafspraken tussen de gemeente en corporaties die zich laten opdelen in algemene, stedelijke afspraken, afspraken op wijkniveau en afspraken op corporatieniveau. In het voorjaar van 2009 zijn deze afspraken bekrachtigd. Het gaat dan om onder meer de aantallen te realiseren nieuwbouwwoningen, milieu en duurzaamheid, huisvesting van bijzondere doelgroepen en wijkontwikkeling en leefbaarheid. In hoofdstuk 2 geven we een nadere toelichting op deze afspraken en de huidige stand van zaken. In de gemeente Sint-Michielsgestel heeft Kleine Meierij samen met de gemeente in 2008 en 2009 gewerkt aan de uitwerking van de prestatieafspraken. Deze krijgen in 2010 hun beslag. Onderwerpen die aan bod komen, zijn onder meer woonmilieus, doelgroepen, wonen/zorg/welzijn, omvang en kwaliteit van de woningvoorraad en nieuwbouw. In de gemeente Bernheze tot slot heeft Kleine Meierij in 2008 geparticipeerd in een werkgroep die als resultaat een Herziening van de Woonvisie Bernheze moet opleveren. Deze herziening is gereed maar nog niet politiek goedgekeurd.

Welzijn- en zorginstellingen / politie Kleine Meierij komt op verschillende manieren andere partners uit het maatschappelijke middenveld tegen. Dat is bijvoorbeeld het geval bij de ontwikkeling van vastgoed. We trekken dan samen op met instellingen als Vivent, Cello, Stichting BerneZorg, Stichting Annenborch en Viataal. In 2008 zijn we gestart met de bouw van een tweetal grote complexen waarin wonen en zorg samen op gaan, te weten De Heere Hintham in Hintham en De Annenborch in Rosmalen. Daarnaast participeert Kleine Meierij in verschillende gemeenten in diverse overlegvormen die gericht zijn op herkennen, voorkomen en oplossen van problemen op het maatschappelijke vlak en op het gebied van de leefbaarheid. Denk daarbij aan maatschappelijk werk, schuldhulpverlening, huisvesting van bijzondere doelgroepen, pandenoverleg, het veiligheidshuis, wijktafels, etc.

Financiers Sinds de bruteringsoperatie midden jaren 90 van de vorige eeuw is Kleine Meierij voor het aantrekken van financieringen volledig afhankelijk van de kapitaalmarkt. Om zoveel mogelijk gebruik te maken van gunstige condities, waaronder de verschuldigde rente, wordt gebruik gemaakt van de borgingsmogelijkheden die het Waarborgfonds Sociale Woningbouw biedt. In 2008 heeft het WSW ons laten weten dat als gevolg van negatieve operationele kasstromen er geen faciliteringsvolume meer werd toegekend. Na uitgebreid overleg is door het WSW eind 2008 maatwerk geleverd voor een bedrag van € 35 miljoen. Dit is in 2009 gecontinueerd, waarbij de afspraak is gemaakt dat van dit beschikbaar gestelde volume slechts in uiterste nood gebruik wordt gemaakt. De huidige leningportefeuille bestaat hoofdzakelijk (meer dan 80%) uit leningen afgesloten bij de Bank Nederlandse Gemeente en de Nederlandse Waterschapsbank. Daarnaast wordt meer dan 80% afgelost op basis van het annuïteiten systeem en heeft de leningportefeuille een restant looptijd van meer dan 25 jaar. De resultaten uit het onderzoek naar de leningportefeuille zijn besproken met de BNG, tevens onze huisbankier. Zij hebben zich bereid verklaard om medewerking te verlenen bij de

5

herpositionering van de door hun verstrekte leningen. Dit heeft begin 2010 geresulteerd in de herfinanciering van 1 lening en het contractueel aanpassen van 5 leningen, waarbij nu voorzien is in een renteconversie en de mogelijkheid van vervroegde aflossing.

Externe toezichthouders Kleine Meierij heeft in 2008 en 2009 veel tijd besteed aan het informeren van onze externe toezichthouders, het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Werden deze toezichthouders voorheen afzonderlijk voorzien van de gewenste informatie, sinds 2008 hebben we hiervoor voor het eerst gebruik gemaakt van het fenomeen CorpoData. Als corporatie lever je in een vooraf gedefinieerd format je gegevens aan waar vervolgens beide instellingen hun toetsende werk mee verrichten. Op basis van de begin 2009 aangeleverde prognosecijfers heeft het CFV een B1-oordeel toegekend voor de continuïteit en op basis van de verantwoordingscijfers over 2008 in november onze solvabiliteit als voldoende gekwalificeerd. Op basis van de ontwikkelingen eind 2008 was al zichtbaar dat onze financiële positie zwaar onder druk stond. Dit is ook aanleiding geweest om in januari drastische maatregelen te treffen om ons vermogen en de voorgenomen activiteiten in evenwicht te brengen, waardoor de continuïteit van Kleine Meierij gegarandeerd wordt. Ten tijde van het samenstellen van deze jaarrekening was al bekend dat op basis van de begin 2010 aangeleverde prognosecijfers het continuïteitsoordeel terug gaat naar A1. Dit betekent dat ons vermogen toereikend is voor de voorgenomen activiteiten en dat de getroffen maatregelen het gewenste effect hebben.

Interne toezichthouders Het interne toezicht bij Kleine Meierij is in handen van de Raad van Toezicht. Over haar activiteiten in 2009 doet ze in hoofdstuk 10 verslag. In dit verslag is nadrukkelijk aansluiting gezocht met de in de sector gehanteerde Governancecode. Ten behoeve van de Raad is Kleine Meierij een lidmaatschap met de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties aangegaan.

6

2. Prestatieafspraken gemeenten ‘s-Hertogenbosch Met de gemeente ’s-Hertogenbosch zijn prestatieafspraken gemaakt over de periode 2008 tot en met 2011. Onderstaand wordt per onderdeel de huidige stand van zaken weergegeven. Woningproductie Van de overeengekomen woningproductie hebben we de volgende projecten opgeleverd of in uitvoering. In de wijk Graafsepoort het project De Heere Hintham dat 123 woningen omvat, waarvan 95 koopwoningen en 28 huurwoningen. Van de koopwoningen is fase 1 voltooid en in het eerste kwartaal van 2010 opgeleverd. De huurwoningen worden in 2011 opgeleverd. Verder komen er nog 90 zorgeenheden. In Noord ligt het project De Hooghe Clock, waarvan de 40 appartementen opgeleverd zijn in april 2009. In West zouden we 103 woningen aan de Kooikersweg realiseren. Daarvoor zijn onder meer diverse panden aangekocht, maar de veranderde marktomstandigheden hebben ons tot een heroriëntatie gedwongen. Of het project door gaat, is momenteel onderwerp van gesprek. Verder hebben we in 2008 27 woningen aan de Amundsenstraat gerealiseerd en opgeleverd en hebben we 108 appartementen in het Paleiskwartier, project Markiezenhof aangekocht. In Rosmalen gaan we 22 appartementen en een nieuwe sociëteit voor HEVO realiseren. Dit project is vertraagd, maar we hebben er alle vertrouwen in dat het in 2011 wordt gerealiseerd. In het project De Hoef zijn we inmiddels druk bezig met de bouw van 136 woningen en 63 zorgeenheden. Verder hebben we in 2009 in de wijk De Groote Wielen 73 woningen in Broekland opgeleverd. In De Hoven komen nog eens 85 woningen en 12 zorgeenheden. Hiervan is de oplevering gepland in 2010. Bestaande woningvoorraad De kwaliteit van onze woningen is over het algemeen goed, mede door het gevoerde onderhoudsbeleid. C.V.-ketels worden altijd vervangen door HR-combiketels als vervanging aan de orde is en bij mutaties wordt altijd dubbelglas geplaatst op de woonverdieping als dit nog niet is uitgevoerd. De goedkope huurvoorraad is vaak van mindere kwaliteit, dus komen deze woningen relatief vaker in aanmerking voor renovatie of herontwikkeling. De huurharmonisatie ligt op 75% van het maximaal redelijke, dus de omvang van de goedkope huurvoorraad van DKM zal eerder afnemen dan toenemen. Op dit moment heeft Kleine Meierij ongeveer 500 woningen in de goedkope huurvoorraad. Onderzoek en nog nader te maken afspraken moeten duidelijk maken welke omvang de goedkope huurvoorraad in de gemeente moet hebben. Doorstroming/slaagkansen In Noord vindt een experiment met doorstroming plaats. De bedoeling is ouderen in (te) grote eengezinswoningen te ‘verleiden’ om te verhuizen naar een seniorenwoning. Dit is echter een project in het werkgebied van Zayaz en BrabantWonen. Kleine Meierij is hier niet bij betrokken. Het Te Woon concept is niet ingevoerd bij Kleine Meierij, noch bij Zayaz en/of BrabantWonen. Wel hebben wij Huurvast ingevoerd. Met Huurvast kunnen huurders ervoor kiezen gedurende een aantal jaren van te voren de huurverhoging vast te laten leggen. Huurvast wordt in 2010 geëvalueerd voor continuatie. Huisvesting doelgroep ouderen Er komen 2 nieuwe woonzorgcomplexen, namelijk in de wijk Graafsepoort De Heere Hintham en in de wijk De Hoef het complex De Annenborch. Deze laatste wordt gefaseerd uitgevoerd. Met het bouwdeel Buitenhof is men inmiddels gestart. De afgesproken 148 seniorenpluswoningen zijn inmiddels gerealiseerd of in aanbouw. Het betreft hier 28 woningen in de Graafsepoort, 40 appartementen in de De Hooghe Clock

7

en 65 woningen in De Annenborch. Ook komen er 30 woningen voor ouderen in een woongroep (maakt deel uit van project De Hoef). Hiervan is een deel koopwoningen, waarvan 80% verkocht moet zijn voordat met de bouw wordt begonnen. Ook zijn we in 2009 begonnen met het nieuwe Wijkinformatiepunt, genaamd Wijkplein. Het wijkinformatiepunt is op 1 maart 2010 opengegaan. De locatie is Perron 3 geworden, op loopafstand van De Annenborch. Tot slot was Kleine Meierij deelnemer aan het Verzilverd Woonconcept. Door het aankopen van eigendomswoningen van ouderen door Kleine Meierij konden deze hun vermogen in de woning vrijmaken. Veel ouderen hebben alleen nog maar AOW en de, vaak hoge, onderhoudskosten kan men hiermee niet betalen. Helaas zijn we met het Verzilverd Woonconcept in 2009 gestopt op grond van financiële overwegingen. Bijzondere doelgroepen In de prestatieovereenkomst met de gemeente is overeengekomen om een viertal woonprojecten te realiseren. Drie daarvan voor mensen met een lichamelijke beperking. De locatie Amundsenstraat is opgeleverd, de locaties Jan Heijmansstraat en De Hoven in de wijk Groote Wielen worden in 2010 opgeleverd. Ook komt er een woonproject voor doven in De Hoef. De bouw hiervan start in 2010. Voor wat betreft de realisatie van een hostel vindt op dit moment overleg met de gemeente plaats, De locatie wordt naar alle waarschijnlijkheid de wijk Hintham. De te bouwen shortstay-voorzieningen komen niet in het werkgebied van Kleine Meierij. De kleinschalige woonvoorzieningen worden vormgegeven via het 50 woningenprogramma, een samenwerkingsverband tussen de regionale corporaties en zorg- en welzijnsaanbieders. Draagvermogen van wijken Er bestaat een mogelijkheid om in zwakkere wijken een aangepast woningtoewijzingsbeleid te voeren. Zayaz en BrabantWonen doen dit al, Kleine Meierij niet. Om te voorkomen dat wij daardoor alle ‘probleemgevallen’ krijgen, is het wenselijk om minimaal al pro forma aan te geven dat Kleine Meierij ook van deze regeling gebruik gaat maken. Feitelijk invoering kan dan op het moment dat het daadwerkelijk nodig is. Vluchtelingen Wij vervullen ons aandeel, zoals overeengekomen met de gemeente Milieu Energiebesparing in de huidige voorraad De gemeentelijke ambities op het gebied van energiebesparing zijn hoog. Kleine Meierij heeft eind 2008 de energiekwaliteit van haar woningbezit in beeld gebracht en wil deze analyse met de gemeente bespreken om gezamenlijk te kijken waar resultaten op milieuterrein zijn te behalen. Kleine Meierij heeft geen grootschalige planmatige onderhoudsprogramma’s, maar realiseert bij individuele woningverbetering wel een kwaliteit die overeenkomt met de voorwaarden en normstelling van label C. Kleine Meierij gaat aanhaken bij een onderzoeksproject om te achterhalen hoeveel rendement huurders kunnen behalen (lagere energielasten) in relatie tot de gedane investeringen door de corporatie en het investeringsniveau. Samen met de gemeente, BrabantWonen en Zayaz nemen wij ook deel aan het project ‘Watt ’n besparing!’. Milieunorm bij nieuwbouw Afgesproken en gerealiseerd wordt een energieprestatiecoëfficiënt dat 25% onder de wettelijke norm valt. Toepassing warmte/koudeopslag In het project De Annenborch realiseert Kleine Meierij een WKO installatie.

8

Maatschappelijk Vastgoed Al eerder hebben we gezegd dat het project HEVO, een ontmoetingsruimte voor ouderen in combinatie met 22 appartementen vertraagd is. Oplevering is echter in 2011 gepland. De ouderen hebben tijdelijk plek gevonden in het nieuwe wijkinformatiepunt. Het Wijkinformatiepunt of –loket is inmiddels gerealiseerd en op 1 maart 2010 in gebruik genomen. Leefbaarheid en overige wijkzaken Kleine Meierij zet in op verkoop van huurwoningen, binnen de randvoorwaarden van het behoud van de kernvoorraad, om tot een volkshuisvestelijk gewenste spreiding en woningdifferentiatie te komen in de verschillende buurten en wijken (als ondersteunende maatregel voor verbetering van de leefbaarheid in buurten en wijken). Kleine Meierij heeft haar woningen al voorzien van ‘veilig’ hang- en sluitwerk en alle bestaande achterpaden zijn verlicht. Bewonersparticipatie Wij zijn actief in wijkbeheer, in het voeren van complexgesprekken en hebben overleg met huurdersbelangenverenigingen. De gemeente subsidieert Divers voor € 1,8 miljoen per jaar om onder meer bewonersparticipatie te bevorderen. Daarnaast subsidieert de gemeente ruimten voor ontmoetingen in Brede Scholen en sociaal-culturele centra. Wijkwinkels De gemeente is voornemens 6 van de bestaande wijkwinkels plus het Zorgzaam Netwerk Rosmalen te verbreden in het kader van de WMO. Kleine Meierij participeert in en financiert mede het Zorgzaam Netwerk Rosmalen en is bereid om ook een eventuele verbreding hiervan te ondersteunen. De gemeente neemt het initiatief. Betaalbaarheid en financiële investeringen Investeringen Kleine Meierij Door de gerealiseerde en voorgenomen activiteiten is de solvabiliteit van Kleine Meierij sterk afgenomen en wordt verwacht dat deze verder afneemt. Om het tij te keren, dienen we naast de herpositionering van onze voorgenomen activiteiten extra woningen uit de bestaande voorraad te verkopen. Financieel gezien overschrijdt Kleine Meierij de grens die het Waarborgfonds Sociale Woningbouw voor haar borgingsfaciliteit hanteert. Ook na herpositionering van de voorgenomen activiteiten investeren we in de periode tot en met 2011 in nieuwbouwprojecten, in renovatie, onderhoud en energiebesparing. Hiermee kan geconcludeerd worden dat Kleine Meierij naar vermogen in de stad investeert en dat Kleine Meierij alleen nieuwe investeringen kan aangaan, indien daar ook inkomsten, bijvoorbeeld uit de verkoop van woningen, tegenoverstaan. Gemeentelijke investeringen en bijdragen De gemeente draagt op tal van gebieden bij aan het behouden dan wel realiseren van een goed woonklimaat. Denk aan de herstructureringsbudgetten, de bijdragen aan bewonersparticipatie en bewonersinitiatieven, de lage grondprijzen voor sociale huurwoningen en de subsidiëring van bijzondere woonprojecten uit het fonds sociale bouw (FSB) etc. In de overkoepelende stedelijke afspraken wordt specifieker ingegaan op de gemeentelijke investeringen en bijdragen aan goed en betaalbaar wonen en leven. Al met al een bijzonder positief resultaat voor Kleine Meierij in deze gemeente. De afspraken gemaakt in 2008 zijn eind 2009 al bijna gehaald of worden in 2010 respectievelijk 2011 gerealiseerd. We gaan dan ook vol vertrouwen samen met Zayaz en BrabantWonen de gesprekken met de gemeente aan om de prestatieafspraken voor 2012 en verder overeen te komen.

Sint-Michielsgestel Eind oktober 2009 is voor het laatst contact geweest met de gemeente. Er waren nog wat punten en komma’s te regelen bij de nieuwe prestatieafspraken. Daarnaast diende het geheel nog te worden voorgelegd aan de ‘woonregisseur’ van de regio. Heet hangijzer in Sint-Michielsgestel is de verkoop van woningen door Kleine Meierij. We hopen in 2010 tot definitieve prestatieafspraken te komen.

9

Bernheze Er zijn prestatieafspraken die lopen tot en met 2010 en er is een woonconvenant, ook met een looptijd tot en met 2010. Deze zullen we in 2010 evalueren en tegelijk de gesprekken opstarten voor de nieuwe prestatieafspraken.

10

3. Ontwikkeling vastgoedportefeuille De woningportefeuille van Kleine Meierij kenmerkt zich door de geografische spreiding en de diversiteit in type en prijs. Bij toevoegingen en onttrekkingen hebben we dat ook als uitgangspunt. Wij denken dat dit bijdraagt aan het werkelijk ‘wat te kiezen hebben’ voor onze doelgroep. Tegelijkertijd komt dit ten goede aan de leefbaarheid van buurt en wijk. Bij de keuzes die we maken ten aanzien van het woningbezit gaan we uit van de revolving-fund gedachte. Dat wil zeggen, dat wat we aan de voorraad verdienen, bijvoorbeeld door verkoop, er ook weer instoppen. Verkoopopbrengsten en onrendabele toppen moeten elkaar, over langere tijd gemeten, in balans houden. Ontwikkeling verhuureenheden in het boekjaar 1-1-2009 3.437

woningen Toevoegingen: opgeleverd aangekocht overige toevoegingen Onttrekkingen: verkoop aan zittende huurders verkoop aan collega-corporaties verkoop aan derden (na mutatie) vhe’s in zorginstellingen Totaal woningen en woongebouwen woonwagens en standplaatsen Totaal woongelegenheden garages/bergingen/parkeerplaatsen overige eenheden Totaal aantal verhuureenheden

mutaties

31-12-2009 3.480

55 45 27 -15 -47 -22 134 3.571 24 3.595 71 120 3.786

43 43 16 -26 33

134 3.614 24 3.638 87 94 3.819

De ontwikkeling van onze woningvoorraad in de afgelopen 10 jaar kan grafisch als volgt worden weergegeven: Ontwikkeling woningvoorraad 3.700 3.600 3.500 3.400

aantal

3.300 3.200 3.100 3.000 2.900 2.800 2.700 2000

2001

2002

2003

2004

11

2005

2006

2007

2008

2009

In onderstaande tabel is de verdeling van de woningen over de verschillende kernen en gemeenten in beeld gebracht. Bezit naar kernen en gemeenten (absoluut en relatief) Kern Gemeente Rosmalen ‘s-Hertogenbosch ‘s-Hertogenbosch ‘s-Hertogenbosch Berlicum Sint-Michielsgestel Den Dungen Sint-Michielsgestel Heeswijk-Dinther Bernheze Loosbroek Bernheze Boxtel Boxtel Haarsteeg Heusden Nuland Maasdonk Oss Oss Vierlingsbeek Boxmeer Vught Vught Wanroij Sint-Anthonis Totaal

Aantal 1.958 463 537 26 428 21 1 1 27 3 1 13 1 3.480

% 56,4 13,3 15,4 0,7 12,3 0,6 0,0 0,0 0,8 0,1 0,0 0,4 0,0 100,0

Het bezit van Kleine Meierij over de verschillende woningtypes is als volgt verdeeld: Bezit naar type (in %)

Eengezinswoningen Meergezinsetagebouw zonder lift Meergezinsetagebouw met lift Hoogbouw Eenheden verzorging Overige woongelegenheden

Landelijk 43,6 27,5 12,7 10,6 2,1 3,5

Regio 53,0 9,7 11,8 20,6 0,7 4,1

Kleine Meierij 50,6 15,3 9,3 19,8 1,9 3,3

Aangekocht In 2009 is 1 woning in Vierlingsbeek gekocht onder de vlag van Verzilverd Wonen en 44 in Heeswijk-Dinther van Stichting BerneZorg, waarvan er 30 in de herontwikkeling van de locatie Ter Weer worden betrokken. Voor herontwikkeling van de ouderensociëteit HEVO is aan de Tulpstraat in Rosmalen hun bestaande pand verworven en daarna gesloopt.

Huurwoningen opgeleverd in 2009 Kleine Meierij heeft 15 nieuwe eengezinswoningen aan de Chansonstraat in De Hoven, De Groote Wielen, opgeleverd. Daarnaast is de verbouwing van De Hooghe Clock in het boekjaar afgerond, met onder andere de oplevering van 40 nieuwe seniorenpluswoningen. Voor beide opgeleverde projecten geldt dat de gemiddelde stichtingskosten minder dan € 200.000 per woning bedraagt. Tevens is de uitbreiding van kinderdagverblijf ‘t Beertjeshuis in 2009 voltooid.

Verkoop bestaand bezit In 2009 hebben we 84 woningen uit onze bestaande voorraad verkocht, 6 onzelfstandige wooneenheden, 1 garage en 2 overige ruimten. Van de verkochte woningen zijn er 35 overgedragen aan onze collega-corporatie in Lelystad (Centrada) en 12 woningen aan het Rietstok in Gemonde aan Huis en Erf. Aan zittende huurders zijn 15 woningen verkocht en 22 woningen zijn na mutatie aan derden verkocht.

12

Kern ‘s-Hertogenbosch Rosmalen Berlicum Loosbroek Heeswijk-Dinther Lelystad Gemonde Totaal

Aantal verkochte woningen 14 6 9 1 7 35 12 84

Onderstaande tabel laat zien dat we de stijgende lijn in de verkoop van woningen in 2009 hebben kunnen vasthouden, zelfs als geen rekening wordt gehouden met de complexgewijze verkoop aan collega-corporaties. Omdat de opbrengsten uit de verkoop van woningen voor de bedrijfsvoering van groot belang zijn, is in 2009 de pool van te verkopen woningen uitgebreid. Jaar 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Aantal verkochte woningen 7 9 3 12 12 20 24 12 84

Verkocht aan zittende huurder 1 3 1 2 7 6 6 1 15

Verkocht aan derden 6 6 2 10 5 14 18 11 69

Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE) In 2004 heeft Kleine Meierij in Vught voor het eerst woningen verkocht in een zogenaamde MGE-constructie. Wij doen dit onder de naam Kopen met Korting. De, in overleg met de gemeente, gekozen constructie is vooral bedoeld om starters op de woningmarkt meer kansen te bieden bij het vinden van een betaalbare koopwoning. In 2008 zijn met een identieke achtergrondgedachte 12 appartementen in het complex De Berenhof in Berlicum opgeleverd en in 2009 zijn 4 appartementen voor starters in De Gildehof opgeleverd. Tevens zijn in 2009 12 appartementen voor starters aan de Bosscheweg in Schijndel opgeleverd. Oorspronkelijk zouden deze ook met korting aan starters worden verkocht, echter is besloten om deze woningen na oplevering complexgewijs te verkopen aan Huis en Erf. Het Kopen met Korting concept houdt in dat de koper korting op de koopprijs krijgt. Daar staat tegenover dat deze koper de woning bij vertrek verplicht is terug te verkopen aan Kleine Meierij. In 2008 is er 1 appartement door Kleine Meierij teruggekocht en vervolgens (in 2009) weer onder dezelfde condities aan nieuwe bewoners verkocht. In 2009 zijn er 6 appartementen teruggekocht, waarvan er 3 opnieuw zijn verkocht.

Koopwoningen opgeleverd in 2009 Naast de bovengenoemde 12 woningen aan de Bosscheweg in Schijndel en de 4 appartementen in De Gildehof te Berlicum heeft Kleine Meierij in 2009 68 koopwoningen opgeleverd in De Hoven, De Groote Wielen. De gemiddelde stichtingskosten van deze koopwoningen bedraagt meer dan € 200.000. Bij de invulling van deze Vinex-locatie is expliciet gekozen voor een gevarieerde productie in prijs en kwaliteit.

13

In aanbouw Verder had Kleine Meierij veel projecten in aanbouw. Ook hier gaat het vaak om maatschappelijk vastgoed. Onderstaand een opsomming: De Hoven (De Groote Wielen): van het totale plan zijn in 2009 de 68 koopwoningen en de 15 huurwoningen opgeleverd. De 12 wooneenheden ten behoeve van Cello, een instelling die woonbegeleiding en zorg levert voor mensen met een verstandelijke beperking, worden medio 2010 opgeleverd; in september 2008 is de bouw gestart van het woon-zorg complex De Heere Hintham in Hintham. Dit complex omvat 28 seniorenpluswoningen, 95 koopappartementen, 90 eenheden in het zorgcentrum en 2.500 m2 ten behoeve van een zorgcentrum en een buurtcentrum. In januari 2010 zijn de eerste koopappartementen opgeleverd; eind 2008 is Kleine Meierij gestart met de realisatie van de nieuwbouw voor De Annenborch in Rosmalen. Dit plan omvat naast de zorginfrastructuur een diagnostisch centrum van het Jeroen Bosch Ziekenhuis, paramedische voorzieningen en een parkeergarage met 98 plaatsen, 58 seniorenplusappartementen, 20 PG eenheden in het zorgcentrum en 60 intramurale appartementen. De oplevering is voor 2011 voorzien; aan de Jan Heijmanslaan in Hintham bouwden we 20 wooneenheden met 2 algemene ruimten ten behoeve van Cello, een instelling die woonbegeleiding en zorg levert voor mensen met een verstandelijke beperking, en 4 koopwoningen. Dit project is in januari 2010 opgeleverd; het project Heilaren in Heeswijk-Dinther bestaat uit de deelprojecten De Heuvel en De Hoven. In De Hoven (Essenburgh) zijn we in 2009 gestart met de bouw van 10 koopeengezinswoningen; aan de Tulpstraat in Rosmalen was voorzien in 2009 te starten met de bouw van 22 seniorenplus huurappartementen en een ouderensociëteit (HEVO) met parkeerkelder. Na verwerving en sloop van het bestaande pand is de start van de bouwwerkzaamheden echter vertraagd.

In voorbereiding Eind 2008 waren de omvangrijke projectenportefeuille en de hieruit voortvloeiende (financiële) verplichtingen aanleiding voor een nader onderzoek. De belangrijkste uitkomst uit dit onderzoek was dat de gerealiseerde aankopen en de te verwachten ontwikkelkosten ver boven de marktwaarde liggen. Dit was aanleiding om in 2009 diverse in het verleden genomen besluiten te heroverwegen. Per project is een afweging gemaakt of de ontwikkeling door Kleine Meierij zelf moet worden voortgezet, of voor de ontwikkeling samenwerking met derden moet worden gezocht, of dat de ontwikkeling moet worden stopgezet en de ingenomen positie moet worden afgestoten. Uiteindelijk zal de projectportefeuille in evenwicht moeten komen met onze financiële draagkracht en – omvang. De op dit moment in voorbereiding zijnde projecten zijn als volgt: De Hoef te Rosmalen is, naast de reeds in aanbouw genomen nieuwbouw voor De Anneborgh, het Hofgebouw met koop- en huurappartementen in voorbereiding. Hiervan neemt woongroep De Hoefslag zowel koop- als huurappartementen af. Het in voorbereiding zijnde Medisch Centrum De Hoef moet voor diverse zorgverleners voorzien in praktijkruimte gecombineerd met 6 appartementen voor jonge dove/slechthorende volwassenen; in Den Dungen ontwikkelt Kleine Meierij nieuwbouw voor Vivent ter vervanging van zorgcomplex De Donk. Op de planning staan, naast de zorginfrastructuur, 4 groepswoningen voor Vivent, een Kulturhus voor de gemeente en 62 appartementen; aan de Beekstraat in Berlicum zijn 10 woningen en een gemeenschappelijke ruimte voor personen met een verstandelijke beperking (Stichting Buiten Gewoon, woon- en werkboerderij) in voorbereiding; in Heeswijk-Dinther is het herontwikkelingsproject Ter Weer in voorbereiding. Het gaat om een woon-zorgproject in samenwerking met Stichting BerneZorg. Er komen zowel huur- als koopwoningen; Kleine Meierij heeft in het centrum van Rosmalen diverse grondposities en er worden meerdere (deel)projecten onderscheiden, onder andere PTT-Aldi, Hooymans,

14

Komplan Zuid. De diverse deelplannen omvatten zowel koop- als huurwoningen en commerciële ruimten. Tot slot heeft Kleine Meierij meerdere strategische grondposities in haar werkgebied, al dan niet met samenwerkingspartners. De grondposities zijn nog niet actief in ontwikkeling, maar zijn potentiële projecten die in de nabije en verdere toekomst in voorbereiding kunnen komen. Met betrekking tot een aantal hiervan worden momenteel onderhandelingen gevoerd met derden.

Onderhoud Het bezit van Kleine Meierij is in vergelijking met landelijke en regionale cijfers relatief jong. Onderstaande tabel laat dat goed zien. Bezit naar bouwperiode (in %)

Tot 1945 1945 – 1959 1960 – 1969 1970 – 1979 1980 – 1989 1990 – 1999 Vanaf 2000

Landelijk 8,6 14,5 17,9 18,9 21,3 11,2 7,6

Regio 3,4 16,5 17,9 20,6 23,4 10,9 7,2

Kleine Meierij 0,3 4,5 20,1 21,8 24,6 13,1 15,7

Kleine Meierij is er op gericht haar bezit qua onderhoudstoestand up-to-date te houden. Het oudere bezit (bouwjaar < 1980) is gerenoveerd en de bouw van na 1980 is van goede kwaliteit. Door het uitvoeren van planmatig onderhoud aan de zogenaamde schil van de woningen houden we het bezit in goed conditie. Onderhoud 2009: begroting versus werkelijke uitgaven Begroot Klachtenonderhoud (incl. contracten) Mutatieonderhoud Planmatig onderhoud (incl. onderhoudscontracten) Totaal

2.930.200

Werkelijk 1.500.200 125.600 1.942.400 3.568.200

Verschil

-638.000

Oorspronkelijk was voor 2009 voor onderhoud € 1.000 (prijspeil 2008) per woning begroot. In januari 2009 is in het kader van de financiële positie besloten om voor de jaren 2009 tot en met 2012 per jaar € 1 miljoen te bezuinigen op onderhoud. In bovenstaande tabel is het resterende budget als begroting opgenomen. Onderscheid tussen de verschillende onderhoudscomponenten is niet gemaakt. Na het genoemde besluit tot besparing zijn diverse gesprekken gevoerd met partijen waarmee langlopende onderhoudscontracten zijn afgesloten. Dit heeft in 2009 nog niet geresulteerd in de beoogde besparing.

Klachten- en mutatieonderhoud De gemiddelde kosten per woning voor een reparatieverzoek bedroegen in 2009 € 253. Landelijk is dit € 300. Inclusief de contracten en het mutatieonderhoud hebben we in 2009 gemiddeld € 426 per woning besteed. Tot 2009 bood Kleine Meierij haar huurders eens in de twee jaar de mogelijkheid met een vakman de woning door te lopen en kleine herstelwerkzaamheden direct te laten verrichten. In de loop der jaren is de animo voor deze dienst teruggelopen en daarom zijn we daar in 2009 mee gestopt. Opmerkelijk is dat het klachtenonderhoud niet zwaarder is belast, maar nagenoeg hetzelfde is gebleven.

15

De daling in het afgelopen jaar van de gemiddelde mutatiekosten per woning is voor een belangrijk deel toe te schrijven aan het gecombineerde effect van de verkoop van woningen en de lage mutatiegraad.

Planmatig onderhoud en woningverbetering Kleine Meierij heeft er tot op heden voor gekozen een groot deel van het planmatig onderhoud via contracten te regelen. Deze contracten vormen met € 1,9 miljoen bijna 55% van het totale onderhoudsbudget. Het gaat dan om o.a. het schilderwerk, het onderhoud van C.V.’s, daken, liften en deursystemen. Naast het klachten- mutatie- en planmatig onderhoud brengt Kleine Meierij – veelal op verzoek van de bewoner en soms bij mutatie - ook verbeteringen aan waar een huurverhoging tegenover staat. In de meeste gevallen gaat het dan om maatregelen op het gebied van isolatie en/of het installeren van C.V./warmwatervoorziening.

Wijkbeheer Een aparte post binnen het onderhoudsbudget is gereserveerd voor het wijkbeheer. Te denken valt dan aan het onderhouden van gemeenschappelijke tuinen en achterpaden, straatwerk aan stoepen, parkeerplaatsen e.d. en het verwijderen van graffiti. Werd dit werk tot 2009 door de speciaal hiermee belaste wijkbeheerder gedaan, sinds vorig jaar is dit een taak van het wijkteam. Dat het budget maar voor een deel is gebruikt (€ 27.500), is toe te schrijven aan het feit dat men nog in deze taak moeten groeien. De kosten van het wijkbeheer worden onder de noemer ‘Leefbaarheid’ verantwoord.

ZAV-beleid Wij bieden onze klanten ruime mogelijkheden om in overleg vergaand hun woningen aan eigen wensen aan te passen. In 2009 hebben ons 49 verzoeken van bewoners bereikt om de woning naar eigen wensen aan te passen. Alle verzoeken zijn toegekend.

Woningaanpassingen Samen met de gemeenten waarin we werkzaam zijn, geven we uitvoering aan de WMO door bij huurders, die daarvoor geïndiceerd zijn, woningaanpassingen uit te voeren. Het gaat dan veelal om het aanbrengen van beugels in badkamer en toilet en het plaatsen van een traplift. In 2009 hebben ons 59 verzoeken bereikt op basis waarvan ruim € 62.000 is geïnvesteerd. De WMO aanpassingen worden voor het grootste deel in opdracht van de huurders uitgevoerd en betaald door de betreffende gemeente.

Energie en milieu Energiebesparing is ook bij woningen continu een onderwerp van aandacht. Bij de nieuwbouw wordt via het bouwbesluit geregeld dat woningen voldoen aan de gestelde normen. In dat kader kijken we ook naar de toepassing van nieuwe technieken, zoals Warmte-Koude-Opslag (WKO) en zonne-energie. WKO passen we zowel bij de nieuwbouw in De Groote Wielen toe als bij de projecten De Heere Hintham in Hintham en De Hoef in Rosmalen, waaronder de nieuwbouw van zorgcentrum De Annenborch. In de bestaande bouw gebeurt er echter ook het nodige. Bij vervanging of plaatsing van C.V.-ketels gebruiken we uitsluitend HR-ketels. Zoals gezegd doen we bij bestaande woningen ook nog aan na-isolatie. In de meeste gevallen gaat het hier om woningen die om verschillende redenen in het verleden niet zijn meegenomen in het planmatig onderhoud in het betreffende complex. Eind 2008 zijn al onze woningen voorzien van een energieprestatie-certificaat. Het gemiddelde van alle woningen van Kleine Meierij is label D. Van al onze woningen beschikt 41% over een ‘groen’ label. Dat wil zeggen label A, B of C. In totaal 23% heeft label D en 36% beschikt over de minder gunstige labels E, F en G. Nu we zicht hebben op de energieprestatie van onze woningen kunnen we bepalen hoe we deze met gerichte investeringen kunnen verbeteren.

16

4. Beheren en verhuren In het afgelopen jaar zijn in 250 woningen van Kleine Meierij nieuwe bewoners getrokken. Hieronder zijn 11 woningen die tijdelijk (onder de noemer van anti-kraak) worden bewoond in verband met toekomstige herontwikkeling. Naast deze 250 nieuwe verhuringen zijn er 22 woningen vrijgekomen die niet opnieuw zijn verhuurd, maar na mutatie zijn verkocht. Van de 250 nieuwe verhuringen kwamen er 195 in een bestaande woning en 55 in een nieuwbouwwoning terecht. Daarmee komt de mutatiegraad (het percentage bestaande woningen dat een andere huurder kreeg) met 5,6% exact 1% lager uit dan in 2008. Dat wijst op een nog steeds vastzittende woningmarkt, zeker in vergelijking met landelijke cijfers. Berekend voor alle corporaties in Nederland bedroeg de mutatiegraad in 2008 namelijk 8,6% en voor de corporaties uit onze referentiegroep 7,7%. Mutatiegraad 2000-2009 8,0 7,0 6,0

%

5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

De verdeling over de gemeenten is in onderstaande tabel opgenomen. Opvallend is het blijvend lage aantal mutaties in Bernheze en Sint-Michielsgestel, hoewel Bernheze wel een lichte stijging laat zien ten opzichte van 2008. Mutatiegraad per gemeente (in %) 2009 ’s-Hertogenbosch 6,3 Sint-Michielsgestel 3,4 Bernheze 4,6 Totaal 5,6

2008 7,6 4,1 3,7 6,6

2007 6,8 8,5 3,6 6,7

2006 8,4 6,6 2,4 7,6

Bij de meeste mutaties in het bestaande bezit is de betreffende woning aansluitend verhuurd. Bij verkoop na mutatie is gebleken, dat ten opzichte van 2008 meer tijd nodig was voor dat verkoop gerealiseerd kon worden. Al met al leidt dit tot een dervingpercentage vanwege leegstand van 0,88% van de jaarhuur (2008; 0,57%). Landelijk ligt dit op 1,4% van de jaarhuur. Van alle in 2009 verhuurde woningen zijn er 18 toegewezen aan urgenten (2008; 10). Daarnaast hebben we in 1 geval woningruil toegestaan (2008; 4). Kleine Meierij heeft 10 woningen verhuurd in het kader van de taakstelling in de huisvesting van verblijfsgerechtigden (2008; 18). In totaal gaat het om 13 personen (2008; 30), dat is inclusief de personen die zijn gehuisvest vanuit de generaal-pardonregeling.

17

Het afgelopen jaar kregen we gemiddeld 41 goede reacties op een via WoonService geadverteerde woning. Hierbij is overigens alleen gekeken naar de woningen die zijn gepubliceerd en die niet zijn toegewezen aan urgenten. Het aantal reacties is fors gedaald ten opzichte van 2008 met een gemiddelde van 59. Wellicht heeft een deel van onze doelgroep de keuze gemaakt (al dan niet gedwongen) om een pas op te plaats te maken en verhuisplannen of -wensen uit te stellen. De komende jaren zal moeten blijken of het inderdaad een gevolg is van de crisis of dat er een trend zichtbaar wordt. De gemiddelde inschrijfduur van de woningzoekende, die een woning bij Kleine Meierij accepteert, bedroeg in 2009 zo’n 56 maanden (2008; 49 maanden). Ook hier zijn de toewijzingen aan urgenten en die via directe bemiddeling buiten beschouwing gelaten, waardoor het cijfer een getrouwer beeld geeft van de werkelijke wachttijd voor een woning. De aanbiedingsgraad bedroeg in 2009 1,8 en dit is een verhoging ten opzichte van 2008 (1,5). Dit cijfer geeft aan dat we onze geadverteerde woningen (die niet naar urgenten gaan en waarvoor niet direct wordt bemiddeld) in 2009 vaker hebben moeten aanbieden om tot een verhuring te komen. In 2008 zijn de corporaties en de gemeente ’s-Hertogenbosch aan de slag gegaan met de evaluatie van WoonService, het woonruimteverdeelsysteem waarin Kleine Meierij participeert. Dit heeft in 2009 geleid tot een bredere discussie over het huidige systeem van woonruimteverdeling. En dit heeft weer geleid tot nieuwe afspraken over de inrichting van het verbetertraject rond woonruimteverdeling. In 2009 is een extern bureau ingeschakeld om dit proces te begeleiden.

Verhuur volgens Bbsh-normen De toewijzing van woningen uit de kernvoorraad (= 92% van ons bezit) geschiedt volgens de huur-inkomenstabel van het Bossche aanbodmodel en voldoet daarmee aan de eisen uit het BBSH. De duurdere huurwoningen gaan veelal ook de markt op via WoonService. Indien nodig wordt voor een, aanvullende, andere weg gekozen. NB: in onderstaande tabel zijn de 11 woningen die via antikraak worden verhuurd niet meegenomen. Toewijzingen per inkomenscategorie en huurklasse (absolute en relatief) Laag inkomen 1) Hoger inkomen 1) Totaal Huur < € 357,37 48 1 49 Huur > € 357,37 77 113 190 Totaal 125 114 239 % 52,3 47,7 100

% 20,5 79,5 100,0

1)

Grenzen tussen laag en hoger inkomen: Alleenstaanden < 65 jaar: € 20.975 Alleenstaanden > 65 jaar: € 19.800 Meerpersoonshuishoudens < 65 jaar: € 28.475 Meerpersoonshuishoudens > 65 jaar: € 27.075

Betaalbaarheid De betaalbaarheid van het wonen heeft continu onze aandacht. In de afgelopen jaren hebben wij daar invulling aan gegeven door het hanteren van een gematigd gemiddeld huurniveau, gematigde jaarlijkse huurverhogingen (in 2009 2,5% voor bijna alle woningen) en het gratis aanbieden van een aantal diensten. Het gaat dan om de inzet van de huismeester in de complexen met gestapelde bouw, de glasverzekering en het zogenaamde huurdersonderhoud; dat is het onderhoud dat wettelijk gezien voor rekening van de huurder komt. Hoewel de huidige economische omstandigheden niet gunstig zijn, proberen we door niet wezenlijk aan deze uitgangspunten te tornen de betaalbaarheid voor onze klanten te waarborgen. Maar we ontkomen er niet aan hier en daar uitgangspunten bij te stellen.

18

De gemiddelde huurprijs bedroeg op 31 december 2009 € 417 (landelijk was dit € 412). Het huurniveau van ons bezit ligt eind 2009 op 66,4% van de maximaal redelijke huur. Landelijk is dat 71,0%. In verhouding tot de maximaal redelijke huur is onze huurprijs dus aanzienlijk lager dan het landelijk gemiddeld, terwijl de kwaliteit van ons bezit ruim hoger is (gemiddeld 142 punten in de woningwaardering tegen 130 landelijk). Dat vertaalt zich in een relatief lage huurprijs per woningwaarderingspunt (€ 2,94 ten opzichte van € 3,16 landelijk). In verband daarmee en ook gelet op de financiële positie is eind 2008 besloten het streefhuurniveau op te trekken van 65% van maximaal redelijk naar 75% van maximaal redelijk. Dit heeft vooral effect bij het aanpassen van de huren bij mutatie, de zogenaamde huurharmonisatie. De verdeling van ons bezit op basis van huurprijzen over de categorieën goedkoop, betaalbaar en duur is als volgt: Prijssegmenten huurwoningen (in %)

Goedkoop (t/m € 357,37) Betaalbaar (€ 357,38 t/m € 511,50) Duur binnen huurtoeslaggrens (€ 511,51 t/m € 548,18) Duur boven huurtoeslaggrens (vanaf € 548,19)

Landelijk 26,6 66,3 5,5 1,6

Regio 20,6 72,0 5,9 1,4

Kleine Meierij 19,5 68,1 4,8 7,6

De huurachterstand bij zittende huurders bedroeg ultimo 2009 0,59% van de jaarhuur en is daarmee nog steeds op een bijzonder laag niveau (landelijk 1,1% en bij de referentiegroep 0,9%). Dit komt mede door onze inspanningen om in een zo vroeg mogelijk stadium (mogelijke) problemen te onderkennen en bespreekbaar te maken. De resultaten van onze inspanningen worden ook zichtbaar bij het aantal ontruimingen als gevolg van huurachterstand. In 2009 zijn 6 ontruimingen aangezegd waarvan er uiteindelijk 2 zijn doorgegaan (2008; 8 respectievelijk 4).

Huisvesting bijzondere doelgroepen Behalve het ontwikkelen en beheren van bijzondere woongebouwen voor mensen die begeleiding bij het wonen nodig hebben, verhuurt Kleine Meierij al sinds jaar en dag enkele tientallen reguliere woningen aan instellingen als Stichting Maatschappelijke Opvang, GGZ, Novadic, Cello en Philadelphia. Deze instellingen zorgen er voor dat hun cliënten met de nodige zorg goed kunnen wonen in gewone wijken en buurten. Voor een aantal mensen, vooral in de stad, is een goede woonvoorziening nog niet beschikbaar. Dat is de reden dat in de gemeente ’s-Hertogenbosch een taskforce bijzondere doelgroepen in het leven is geroepen waarin ook Kleine Meierij participeert. In deze taskforce kijken corporaties samen met gemeenten en zorg biedende instellingen wat er voor deze mensen nodig is en hoe dat gerealiseerd kan worden. Een voorstel is eind 2008 door de gemeenteraad geaccordeerd. Rol van de corporaties hierin betreft vooral de levering van woonruimte. Zo is in 2009 in eerste instantie ingezet op het realiseren van een tweetal hostels in de stad, die huisvesting zullen bieden aan daklozen met een psychiatrische ziekte en een langdurige verslaving. Deze hostels zijn eind 2009 nog niet gerealiseerd.

19

20

5. Leefbaarheid Zoals eerder al is gesteld, kenmerkt onze woningportefeuille zich door geografische spreiding en diversiteit in type en prijs. Daar is in het verleden bewust op gestuurd en het is ook nog steeds uitgangspunt bij de verdere ontwikkeling van onze portefeuille. Wij zijn er namelijk van overtuigd dat dit ten goede komt aan de leefbaarheid van buurt en wijk. Consequentie hiervan is dat we, met uitzondering van de flats in Hintham, nergens grote concentraties woningen hebben. Dat neemt niet weg dat we wel aandacht hebben voor de woonomgeving van onze klanten en samenwerking met collega corporaties, al was het maar om problemen op het gebied van leefbaarheid te voorkomen. Met het wijkteam binnen de afdeling markt en beheer beogen we duidelijk aanwezig te zijn in de wijken waar we bezit hebben. De betreffende medewerkers houden zich vooral bezig met het (sociaal) beheer en de leefbaarheid in deze wijken. Zij onderhouden daartoe intensieve contacten met bewoners en alle andere relevante partijen. Onze opzichters hebben niet alleen oog voor onze woningen maar ook voor de woonomgeving. Het budget wijkbeheer stelt ze in staat direct maatregelen te nemen als dat nodig is bijvoorbeeld voor het verwijderen van graffiti, herstellen van straatwerk of het onderhoud van achterpaden. Alle complexen met gestapelde woningen van Kleine Meierij hebben de beschikking over de diensten van een huismeester. Zij bewaken vooral de gemeenschappelijke ruimten in en om deze gebouwen, zijn vraagbaak voor de bewoners en spreken mensen er op aan als ze zich niet naar algemeen aanvaardbare normen gedragen, waardoor voor andere bewoners overlast ontstaat. Kleine Meierij participeert in de gemeente ’s-Hertogenbosch in verschillende overlegvormen die een relatie met leefbaarheid hebben. Het gaat dan om het veiligheidshuis (overleg over leefbaarheid/veiligheid in de stad in het algemeen), de wijktafels (alles wat op tafel komt op wijkniveau) en tot slot het zogenaamde pandenoverleg (bespreking van overlastgevende situaties). In 2008 is tussen de gemeente Sint-Michielsgestel en verschillende maatschappelijke organisaties, waaronder Kleine Meierij, het convenant sociaal-netwerkoverleg ondertekend. Maandelijks is er een overleg waarin specifieke gevallen worden besproken. Een vergelijkbare constructie bestaat ook in de gemeente Bernheze. Hier vindt ook regelmatig signaleringsoverleg plaats waar Kleine Meierij aan deelneemt. Als zich gevallen van overlast voordoen, is ons beleid dat mensen in eerste instantie proberen er zelf met elkaar uit te komen. Indien nodig stimuleren wij dat ook. Als dat niet lukt, kan het zijn dat wij een bemiddelende rol vervullen. Als het een situatie betreft waar ook anderen dan huurders van Kleine Meierij bij betrokken zijn, schakelen wij buurtbemiddeling in. Vrijwilligers onder de vlag van welzijnsinstelling Divers in ’sHertogenbosch en Partis in Sint-Michielsgestel helpen dan bij het oplossen van de problemen met betrekking tot de overlast. Kleine Meierij overlegt regelmatig met haar huurdersbelangenverenigingen. Dit is voor ons, naast onze eigen medewerkers, een belangrijke antenne in de buurten en complexen op het gebied van leefbaarheid. We stimuleren de HBV’s om in hun eigen gebied initiatieven te ontplooien in het kader van de leefbaarheid. Het aan hen beschikbaar gestelde budget kunnen ze gebruiken voor activiteiten die bijdragen aan het beter samenleven in complex en/of buurt in de breedste zin van het woord. In totaal hebben de HBV’s hiervoor in 2009 bijna € 6.500 gebruikt. In 2009 hebben we in totaal ongeveer € 230.000 besteed aan leefbaarheid.

21

22

6. Wonen en Zorg Kleine Meierij is al jaren actief op het terrein van Wonen en Zorg. In samenwerking met verschillende partijen werken wij aan woonvoorzieningen voor mensen die in meer of mindere mate afhankelijk zijn van de levering van zorg aan huis. Het gaat dan niet alleen om ouderen maar bijvoorbeeld ook om mensen met een beperking. Door de samenwerking met partijen die gespecialiseerd zijn in het leveren van zorg kunnen wij ons richten op onze specialiteit, namelijk het bouwen en beheren van vastgoed. De partijen waar wij mee samenwerken, kunnen deze gebouwen vervolgens voorzien van de gewenste infrastructuur, zodat het geheel optimaal geschikt is voor het huisvesten en verzorgen van mensen.

Huisvesting ouderen Ouderen vormen een substantieel deel van het klantenbestand van Kleine Meierij. Bijna 30% van de toewijzingen gaat naar mensen van 65 jaar en ouder. Circa 40% van onze huurders is 55 jaar of ouder. Een deel van hen woont in woningen die speciaal voor ouderen bestemd zijn. Met de uitbreiding van de De Hooghe Clock zijn er aan deze categorie in de eerste helft van 2009 40 toegevoegd. Hierdoor komt het totaal aantal woningen specifiek voor ouderen op bijna 600, waarvan er iets meer dan 200 bij een zorgcentrum zijn gelegen die zorg en diensten levert die ook voor deze bewoners toegankelijk zijn. Naast reguliere woningen voorziet Kleine Meierij ook in de huisvesting van ouderen die meer zorg nodig hebben en niet meer zelfstandig kunnen wonen. In De Hooghe Clock in ’s-Hertogenbosch bieden we na de gerealiseerde uitbreiding onderdak aan ongeveer 100 bewoners. Met de in aanbouw zijnde projecten De Heere Hintham in Hintham en De Annenborch in Rosmalen voegen we hier nog eens bijna 135 eenheden aan toe. In het in voorbereiding zijnde project De Donk in Den Dungen zijn nog eens iets meer dan 60 eenheden voorzien voor deze doelgroep.

Huisvesting mensen met een beperking Kleine Meierij heeft verschillende panden in bezit die verhuurd worden aan instellingen als Cello, Viataal, Robert Coppesstichting en Stichting Philadelphia. Deze instellingen bieden huisvesting en begeleiding aan geestelijk en/of lichamelijk gehandicapten in over het algemeen kleinschalige woonvormen. Naast de reeds in exploitatie zijnde 60 wooneenheden waren er eind 2009 aan de Jan Heijmanslaan in Hintham 20 eenheden in aanbouw en 12 eenheden in het plan De Hoven in Rosmalen (beiden Cello). Verder zijn in voorbereiding 10 wooneenheden aan de Beekstraat in Berlicum, waarvan de ontwikkeling gecombineerd wordt met een woon- en werkboerderij (Stichting Buiten Gewoon), en komen er in De Hoef in Rosmalen nog eens 6 appartementen voor jonge dove/slechthorende volwassenen (Stichting Hoor Us).

Huisvesting overige bijzonder doelgroepen Kleine Meierij is participant in de zogenaamde taskforce bijzonder doelgroepen in de gemeente ’s-Hertogenbosch. Hierin kijken gemeente, maatschappelijke en zorginstellingen en corporaties naar de huisvesting van groepen die om wat voor reden dan ook een vorm van begeleiding nodig hebben bij het wonen. De vraag aan corporaties is om woonruimte te leveren en mee te denken over (wellicht nieuwe) vormen van huisvesting. Kleine Meierij ziet dit ook als haar taak, er van uitgaande dat de bewoners adequate begeleiding krijgen. Locaties, schaal en fasering zijn onderwerp van overleg tussen gemeente en corporaties.

Zorgzaam Netwerk Rosmalen Kleine Meierij participeert in het Zorgzaam Netwerk Rosmalen. Dit netwerk, waarin alle lokale organisaties zijn vertegenwoordigd die actief zijn op het gebied zorg en wonen,

23

richt zich onder meer op het realiseren van 1 loket voor de inwoners van Rosmalen. Het is de bedoeling dat men bij dit loket terecht kan met alle vragen die betrekking hebben op zorg en wonen. Het Zorgzaam Netwerk Rosmalen is ook bezig met het onderzoeken van de mogelijkheden voor een woonservicezone in Rosmalen.

24

7. Betrekken van bewoners bij beleid en beheer Klantcontacten Belangrijke kanalen in de algemene communicatie met huurders zijn internet, het bewonersblad en vooral de individuele contacten die medewerkers van Kleine Meierij met bewoners hebben. Vanuit de houding ‘Haal de buitenwereld binnen’ zijn we op zoek naar mogelijkheden om deze contactmomenten beter te benutten en nieuwe andere mogelijkheden in te zetten. Dat moet leiden tot meer inzicht in wat de klant wil maar ook een bewuster uitdragen van wat Kleine Meierij is en waar we voor staan. Met de doorgevoerde reorganisatie en het in het leven roepen van het wijkteam hebben we hierop voorgesorteerd. Dit team maakt onderdeel uit van de afdeling markt en beheer en bestaat uit een aantal wijkadviseurs. Het is hun taak om er op uit te trekken en de belangrijke taak ‘Haal de buitenwereld binnen’ waar te maken.

Huurdersvertegenwoordiging en participatie Kleine Meierij kent al sinds jaar en dag de constructie dat het overleg met huurders loopt via de per kern c.q. wijk georganiseerde Huurdersbelangenverenigingen (HBV’s). Kleine Meierij telt in totaal 6 HBV’s waarvan er in 2009 2 niet ‘bemenst’ zijn. Met de HBV’s wordt zowel gezamenlijk; op centraal niveau, als individueel; op wijkniveau overleg gevoerd. Het centrale overleg heeft in 2009 twee maal plaats gevonden en richtte zich op algemene beleidsitems als het activiteitenoverzicht, het jaarverslag, het huurbeleid en de woonruimteverdeling. Tijdens de vergadering van september is stil gestaan bij een vereenvoudiging van het systeem van HBV’s, waarbij de gedachte is geventileerd om naar een nieuwe overlegstructuur te kijken met 1 centrale huurdersbelangenvereniging met daaronder bewonerscommissies. Hier wordt in 2010 verdere invulling aan gegeven. Met de individuele HBV’s is in 2009 minimaal een keer overlegd over zaken die op wijkof complexniveau spelen.

Klachtencommissie Kleine Meierij heeft een eigen onafhankelijke klachtencommissie die werkt volgens het reglement klachtencommissie. Als er officiële klachten binnenkomen, gaat de klachtencommissie hiermee aan de slag. Ze onderhoudt hierover contact met de directeur-bestuurder van Kleine Meierij. Bij de klachtencommissie is er in 2009 1 klacht binnengekomen. Deze is door de commissie niet ontvankelijk verklaard, maar doorverwezen naar de arbitragecommissie van het Garantie Instituut Woningbouw.

25

26

8. Financiën Als maatschappelijk ondernemer hebben wij de plicht zorgvuldig om te gaan met onze financiën. Dat betekent efficiënt en effectief werken. Uit de vergelijkende cijfers van het Centraal Fonds Volkshuisvesting blijkt dat ons volkshuisvestelijk vermogen onder het niveau ligt van alle corporaties in Nederland en onder het gemiddelde niveau van de referentiecorporaties.

Resultaat boekjaar Tijdens het boekjaar 2009 hebben we een omzet gegenereerd van ruim € 27 miljoen, wat een toename van € 5 miljoen is ten opzichte van 2008. Dit is vooral het gevolg van meer opbrengsten uit verkochte bestaande woningen (€ 4,2 miljoen) en een hogere huuromzet (€ 1,2 miljoen). De omzet uit projectontwikkeling en dienstverlening is ten opzichte van 2008 met € 0,4 afgenomen. Ten opzichte van het vorige jaar zijn de bedrijfslasten met € 8,3 miljoen afgenomen, namelijk van € 29,6 miljoen in 2008 naar € 21,3 miljoen in 2009. Deze afname is met name het gevolg van: lagere afwaardering van in exploitatie genomen verhuureenheden ten opzichte van 2008 (verschil € 5,9 miljoen) geen dotatie aan reorganisatievoorziening (2008; € 2,6 miljoen) lagere kosten onderhoud ten opzichte van 2008 (€ 1,5 miljoen) Naast bovengenoemde afnamen is ten opzichte van 2008 € 1 miljoen meer aan de voorziening voor toekomstige onrendabele investeringen toegevoegd en zijn de organisatiekosten € 0,7 miljoen hoger dan in 2008, met name als gevolg van het meer inhuren van uitzendkrachten en externe adviseurs. Per saldo is de rentelast ten opzichte van 2008 met € 2,2 miljoen toegenomen. Enerzijds als gevolg van lagere rentebaten door de afname van liquide middelen en anderzijds door de in 2009 verantwoorde boeterente voor het oversluiten van 5 en vervroegd aflossen van 1 lening. Al met al heeft het bovenstaande tot gevolg dat het resultaat uit gewone bedrijfsvoering in 2009 uitkomt op € 4,2 miljoen negatief (2008; € 15,5 miljoen negatief). Aan dit resultaat is in 2009 € 8,7 miljoen toegevoegd (2008; € 14,0 miljoen), zijnde de mutatie op de actuele waarde van het vastgoed in exploitatie. Deze toevoeging is hoofdzakelijk het gevolg van het feit dat vanaf dit boekjaar in de bedrijfswaarde rekening wordt gehouden met de kasstromen van te realiseren verkopen in de komende vijf jaar.

Vermogenspositie Eigen vermogen en continuïteit Aan het einde van dit boekjaar bedraagt ons vermogen (inclusief nog te realiseren) € 69,2 miljoen. In verhouding tot het totaal vermogen is dit 23,1%. Deze solvabiliteit is, zoals reed gesteld, beduidend lager dan het landelijk gemiddelde van 30,5% en het gemiddelde van de referentiegroep van 34,5%. De ontwikkeling van de solvabiliteit in relatie tot de geplande activiteiten is voor het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) de basis waarop zij haar continuïteitsoordeel afgeeft. Hierbij worden tevens een drietal risicofactoren in ogenschouw genomen, namelijk het marktrisico, het macro-economisch risico en het operationeel risico. Zoals werd verwacht is op basis van de begin 2009 aangeleverde gegevens met betrekking tot onze voorgenomen activiteiten (begroting 2009) door het CFV geoordeeld dat deze activiteiten de vermogenspositie op middellange termijn in gevaar brengen (B1 oordeel). Ondertussen heeft het CFV ons laten weten dat zij verwacht, op basis van de rapportage die begin 2010 is ingediend (begroting 2010), aan Kleine Meierij een A1 oordeel toe te kennen. Dit betekent dat onze (aangepaste) voorgenomen activiteiten passen bij onze vermogenspositie. Kleine Meierij voldoet zowel aan de eis dat de continuïteit voldoende is

27

gewaarborgd, als aan de eis dat we onze middelen voldoende inzetten in het belang van de volkshuisvesting. Vreemd vermogen Naast de reguliere contractueel verschuldigde aflossingen van € 5,3 miljoen op de langlopende schulden is er in het boekjaar nog eens € 5,3 miljoen vervroegd afgelost. Hierdoor hebben we de nominale schuld per woning teruggebracht van € 53.800 naar € 50.400. Dit is echter nog steeds extreem hoog ten opzichte van het landelijke gemiddelde en dat van onze referentiegroep van ongeveer € 29.000. In het boekjaar zijn we met de huisbankier een nieuwe overeenkomst aangegaan voor de financiële dienstverlening. Belangrijk onderdeel van deze overeenkomst is het kredietarrangement van € 9,5 miljoen, waarmee we meer flexibiliteit hebben gecreëerd voor de afstemming van inkomende en uitgaande kasstromen. Op balansdatum was van het arrangement iets meer dan € 5 miljoen gebruikt.

Treasurycommissie De in december 2008 opgerichte treasurycommissie is in 2009 vijf keer bij elkaar geweest. In navolging op de wijziging van de statuten van de woningstichting, waarin de bevoegdheden van de bestuurder nader omschreven zijn, de hierop aangepaste procuratieregeling, waarin de bestuurder bevoegdheden heeft gedelegeerd naar de organisatie, heeft de treasurycommissie zich gebogen over het bestaande treasurystatuut, daterend uit 1998. Het nieuwe statuut is in april 2009 vastgesteld. Daarnaast heeft de commissie onderzoek gedaan naar de samenstelling van de leningportefeuille. Reeds in 2008 werd de conclusie getrokken dat deze te omvangrijk in bedrag en aantal is, te star qua modaliteiten en de uit de leningen voortvloeiende renteen aflossingsverplichtingen niet in verhouding staan tot de operationele kasstromen. In deze discussie is ook de huisbankier, die 70% van onze langlopende leningen heeft verstrekt, betrokken. Uiteindelijk heeft dit in december 2009 geresulteerd in een besluit om van een vijftal leningen (omvang € 24,5 miljoen) de voorwaarden aan te passen (toevoeging renteaanpassing en vervroegde aflossingmogelijk) en 1 lening (€ 14,5 miljoen) te herfinancieren met een 3-maands roll-overlening. Ook de omvang van de projectenportefeuille en de hieruit te verwachten kasstromen zijn door de commissie betrokken bij het inzichtelijk maken van de liquiditeitspositie op korte, middellange en lange termijn. In het bijzonder is ook veel aandacht uitgegaan naar de consequenties op de liquiditeitspositie voortvloeiende uit heroverwegingen op de projectenportefeuille.

Vennootschapsbelasting Vanaf 1 januari 2008 geldt er een belastingplicht voor alle activiteiten, dus ook voor de verhuur van sociaal onroerend goed. Ook nu is er weer op sectorniveau een vaststellingsovereenkomst (VSO2) opgesteld, die vooral de waardering van alle activa en passiva regelt voor de fiscale openingsbalans, alsmede uitleg geeft over de overige fiscale regelgeving voor de berekening van het fiscale jaarresultaat. Aan de hand van een quickscan voor 2008, alsmede de fiscale mogelijkheden voor de vorming van een herinvesteringsreserve en een onderhoudsvoorziening is komen vast te staan dat met een grote mate van zekerheid gesaldeerd over 2008 en 2009 geen vennootschapsbelasting verschuldigd is. Daar staat tegenover dat het opnemen van een actieve belastinglatentie niet wenselijk wordt geacht.

Inzet middelen ten behoeve van de volkshuisvesting Het bestuur verklaart in het boekjaar 2009 alle uitgaven in het belang van de volkshuisvesting te hebben gedaan, één en ander als omschreven in artikel 11 van het Bbsh.

28

9. Bedrijfsvoering en administratie Nevenstructuur De nevenstructuur die Kleine Meierij nu kent, is ingegeven door indertijd (2003) te verwachten ontwikkelingen op het gebied van de fiscale regelgeving.

Kleine Meierij

STAVAST BrabantNoordoost BV (fbi)

Holding BV

Deelnemingen BV i.o.

Diensten BV

Verhuur BV

VB&T VvE Diensten Noord Oost Brabant BV (25%)

Projecten BV

Vastgoedontwikkel BV i.o.

VOF Anneburg (1/3 deel)

Met uitzondering van VB&T VvE Diensten Noord Oost Brabant BV en VOF Annenburg is de stichting direct, dan wel via de Holding, 100% aandeelhouder. De in bovenstaand schema opgenomen Deelnemingen BV en Vastgoedontwikkel BV waren ten tijde van het samenstellen van de jaarrekening in oprichting. De financiering van de activiteiten in de BV-structuur vind plaats vanuit de toegelaten instelling en bedraagt op balansdatum € 21 miljoen, waarvan € 4,5 miljoen betrekking heeft op kapitaalstortingen en € 16,5 miljoen op een rentedragende rekening-courantverhouding. De totale netto vermogenswaarde van de BV-structuur bedraagt € 5,8 miljoen. Gegevens nevenstructuur (x € 1.000)

STAVAST Holding

Kleine Meierij

Kapitaal Omzet 18 0 4.518 38.267 Diensten 18 283 Projecten 4.518 37.984 Verhuur 18 0 4.536 38.267

Netto Rekening- Rekeningvermogenscourant courant waarde vordering schuld 16 0 0 5.802 0 16.490 128 7 10 5.709 0 16.433 13 0 0 5.818 16.490

De eind 2007 opgerichte fiscale beleggingsinstelling STAVAST Brabant-Noordoost BV heeft ten doel het beleggen van vermogen overeenkomstig hetgeen daaromtrent bij of krachtens artikel 28 van de Wet op de vennootschapbelasting is bepaald. Vanaf 1 januari 2008 geldt voor Kleine Meierij de integrale belastingplichtig ingevolge de Wet op de vennootschapsbelasting, waardoor het fiscale bestaansrecht van STAVAST BrabantNoordoost BV achterhaald is. Onder Holding BV ressorteren Diensten BV, Projecten BV en Verhuur BV. In deze BV’s zijn de commerciële activiteiten van de woningstichting ondergebracht, respectievelijk de commerciële dienstverlening, de projectontwikkeling en de verhuur van duurdere huurwoningen en commerciële ruimten. De activiteiten worden voornamelijk ontwikkeld in het gebied waarin de woningstichting haar toelating heeft. De inrichting van de huidige nevenstructuur heeft met name een fiscale onderlegger, welke door de integrale belastingplicht van Kleine Meierij is komen te vervallen. In 2010 zal de actualisering van de nevenstructuur, met ondersteuning van de accountant,

29

notaris en jurist op de agenda staan. Hierbij worden de volgende aspecten nader afgewogen: - governance en verbindingen (toezicht) - juridische aspecten en verbindingen - verbindingen en informatie - financiering van de verbindingen - fiscaliteiten - risicomanagement - verbindingen en arbeidsrecht

Personeel en organisatie Bepaalde informatie mag niet ontbreken in een jaarverslag zoals arbeidsomstandigheden, mutaties in het personeelsbestand en ziekteverzuim. Deze staan verderop vermeld, maar het onderwerp waar we in dit jaarverslag vooral aandacht aan willen besteden is het ingezette veranderingstraject binnen de organisatie. In 2008 is bij Kleine Meierij een reorganisatie gestart en, zoals bij de meeste bedrijven het geval is, ging in 2008 en 2009 de aandacht in eerste instantie uit naar de structuur van de organisatie, de harde kant. Het organogram ziet er als volgt uit:

raad van toezicht directeur-bestuurder directiesecretaresse PR & communicatie personeel & organisatie

vastgoedontwikkeling

bedrijfsdiensten

markt & beheer

Vervolgens hebben we in de tweede helft van 2009 ingezoomd op de medewerkers in de organisatie, de zachte kant. In september heeft bureau Inmensis uit Hilversum een medewerkerstevredenheidsonderzoek (MTO) uitgevoerd en de uitkomsten hiervan met bestuur, leidinggevenden en de medewerkers in kleine groepen besproken. Trots op Kleine Meierij en betrokkenheid bij de organisatie kwamen als sterke punten naar voren en meer eigen verantwoordelijkheid leren nemen en een meer proactieve houding als verbeterpunten. De uitkomsten van het MTO waren tevens een bevestiging om meer aandacht te besteden aan cultuur. In 2010 staat de ontwikkeling van de houding, het gedrag en de vaardigheden centraal voor zowel onze individuele medewerkers als onze teams als geheel van samenwerkende collega’s. Uitgangspunt is dat kwaliteit in het werk en de mensen centraal staan. Hun houding en gedrag bepalen uiteindelijk de cultuur binnen Kleine Meierij. In het verleden is daar weinig aandacht aan besteed, waardoor er nu op dit vlak een duidelijke uitdaging ligt. Bureau Inmensis begeleidt ons ook bij dit ontwikkelingstraject van de cultuur bij Kleine Meierij. Niet vanuit ingewikkelde theorieën of MT-vergaderingen achter gesloten deuren, maar zoveel mogelijk ter plekke, tijdens het dagelijkse werk, zodat onze klanten gewoon geholpen blijven worden én er een werkelijk beklijvende verandering in de praktijk van alledag plaatsvindt. Daarnaast wordt er een aantal trainingsdagen en bijeenkomsten georganiseerd voor alle medewerkers om vaardigheden en nieuw gedrag

30

te ontwikkelen en tegen het licht te houden. Doelstelling daarbij is om een cultuur samen verder te ontwikkelen, waarin iedere medewerker als vanzelfsprekend denkt en handelt in mogelijkheden en oplossingen en daarbij optimaal en transparant de samenwerking opzoekt met klanten, collega’s en derden. We zijn op weg naar een cultuur waarbij het optimale woongenot voor onze klanten en de werkvreugde en professionaliteit van onze medewerkers hand in hand gaan. Personeelsbestand Het aantal medewerkers was op 1 januari 2009 50 en op 31 december 2009 46. Drie medewerkers traden in dienst en zeven medewerkers zijn vertrokken. Het verloop was hoger dan gebruikelijk onder andere vanwege de reorganisatie. Bij een viertal medewerkers was sprake van een beëindiging van het dienstverband op initiatief van de werkgever, één medewerker is vertrokken vanwege de uitbesteding van het VvE-beheer naar een externe partij (deze persoon is het werk gevolgd), één medewerker ging terug naar zijn oude werkgever en één medewerker heeft gebruik gemaakt van de mogelijkheid van vroegpensioen. Organisatiekosten De hoge organisatiekosten leidden tot bezuinigingen die ook in de portemonnee van de medewerker voelbaar waren. Denk aan een korting op de vergoeding voor de zorgverzekering die voortaan naar rato van het aantal contracturen wordt berekend. Daarnaast is het aantal functionarissen dat over een leaseauto van Kleine Meierij beschikt teruggebracht van veertien naar drie medewerkers. Kleine Meierij vergoedt vanzelfsprekend zakelijke kilometers die gereden worden en bovendien wordt er een vergoeding voor woon-werkverkeer toegekend. HRM-cyclus en ontwikkeling van medewerkers In 2009 is de HRM-cyclus opgestart. Begin 2009 hadden alle medewerkers hun nieuwe functie aanvaard. In de eerste helft van het jaar zijn in het licht van de nieuwe functie en de nieuwe organisatie persoonlijke ontwikkelingsplannen opgezet en zijn in de tweede helft van het jaar functionerings- en tenslotte beoordelingsgesprekken gevoerd. Medewerkers moesten wennen aan het systeem, maar voor een aantal van hen zijn ontwikkelingsmogelijkheden inzichtelijk geworden. Zij hebben hun eigen ontwikkeling ter hand genomen. De verwachting is dat dit in 2010 voor meer medewerkers het geval zal zijn en dat het budget voor opleidingen grotendeels benut zal worden. Arbo Hoewel Kleine Meierij geen zogenaamde gevaarlijke beroepen kent, hebben wij als werkgever onze verplichtingen. In 2009 zijn gesprekken gevoerd met de Arbo Unie om in 2010 een nieuwe Risico Inventarisatie en –Evaluatie (RI&E) uit te voeren. In 2002 is voor het laatst een RI&E gehouden en het daarbij behorende plan van aanpak is beperkt geactualiseerd. Standaard onderdeel van een RI&E is een onderzoek naar de psychosociale arbeidsbelasting van medewerkers. Dit onderdeel zal de Arbo Unie niet onderzoeken vanwege de weinig representatieve periode waarin Kleine Meierij zich bevindt en het MTO (september 2009) dat herhaald zal worden in september 2010. Uitkomsten van het MTO worden meegenomen in de RI&E. De uitkomsten van de RI&E en het bijbehorende stappenplan zullen gebruikt worden om verbeteringen door te voeren en om het Arbobeleidsplan en het beleid met betrekking tot Bedrijfshulpverlening te actualiseren. Vertrouwenspersoon Kleine Meierij is een te kleine organisatie om een vertrouwenspersoon uit eigen geledingen aan te wijzen. In 2009 is daarom besloten om voor een bescheiden bedrag per jaar, via de Arbo Unie de beschikking te krijgen over een externe vertrouwenspersoon. Deze wijziging is besproken met de Ondernemingsraad en is met de medewerkers gecommuniceerd via Intranet. Tegelijkertijd is een protocol Ongewenste Omgangsvormen vastgesteld en gepubliceerd.

31

Ziekteverzuim Het ziekteverzuim bij Kleine Meierij bedroeg in 2009 6,26% en is voornamelijk het gevolg van zes langdurig zieken (langer dan zes weken). Zonder de langdurig zieken bedroeg het ziekteverzuim 2,3%. In 2009 is intensief contact geweest met de bedrijfsarts over begeleiding van zieke werknemers en is er een verzuimprotocol opgesteld. Grootste verandering ten opzichte van voorgaande jaren is dat Kleine Meierij actief optreedt bij verzuim en contact onderhoudt met de verzuimende medewerker. Ondernemingsraad De OR kwam in 2009 negen maal in vergadering met de directeur-bestuurder bijeen. Tijdens deze vergaderingen werden, naast alle ontwikkelingen rondom de reorganisatie, onder andere de volgende onderwerpen besproken: arbeidsomstandigheden, CAO, flexibel werken, huisregels en het functionerings- en beoordelingssysteem. Op 16 juli werden OR-verkiezingen gehouden. Vijf medewerkers stelden zich verkiesbaar. 37 van de 40 kiesgerechtigden hebben hun stem uitgebracht. Vier medewerkers zijn gekozen en benoemd tot lid van de ondernemingsraad. De zittende OR heeft de tweede helft van 2009 onder andere gebruikt om de nieuwe leden voor te bereiden op hun taak vanaf 1 januari 2010. Zij zijn meerdere malen bij elkaar gekomen om zaken door te spreken. De nieuwe leden hebben daarnaast opleidingen gevolgd en de laatste twee ORvergaderingen van het jaar bijgewoond om zich de materie eigen te maken.

Kwaliteitszorg: KWH - label behouden Zoals gebruikelijk werd ook in 2009 de kwaliteit van onze dienstverlening gemeten. In onderstaand overzicht staan de resultaten. Ter vergelijking zijn ook de voorgaande meetresultaten toegevoegd. Meetresultaten KWH per labelonderdeel Landelijk Corporatie bezoeken 7,8 Corporatie bellen 7,5 Woning zoeken 7,6 Woning betrekken 7,8 Woning veranderen 7,3 Huur betalen 8,0 Reparatie uitvoeren 7,7 Woning onderhouden 7,8 Klachten afhandelen 6,8 Woning verlaten 8,3

2009

2008 7,8

6,4

2007 8,0

7,1 7,7 7,4

2005 7,8

7,6 7,6 7,6

8,3 7,7 7,4 6,0 8,7

2006 7,7

7,7 8,1 8,2

7,2 6,8 8,5

7,4 7,1 8,4

De in rood vermelde getallen zijn een onvoldoende. Hiervoor zullen we bij de volgende meting een ‘herexamen’ moeten doen. Hoewel een en ander grotendeels te wijten is aan het drukke en bewogen afgelopen jaar, zijn we vanzelfsprekend niet tevreden met de resultaten. We hopen het aanzienlijk beter te doen bij onze meting in 2010. Niettemin blijft de kwaliteit van onze dienstverlening een belangrijk punt van aandacht en zullen we, indien nodig, in 2010 met maatregelen komen ter verbetering

ICT Op het gebied van ICT en telefonie gebeurt veel. De technische mogelijkheden zijn enorm. Een in 2009 ingestelde interne werkgroep heeft de opdracht te bekijken in hoeverre (het gebruik van) de ICT- en telefoniestructuur voldoet, lettend op de ingezette veranderingen en de uit te zetten ontwikkelingsrichting van Kleine Meierij. Ten tijde van het samenstellen van de jaarrekening heeft de werkgroep het Informatiebeleidsplan met een geldigheidsduur tot eind 2014 opgeleverd. Het informatiebeleid heeft tot doel om de ICT-ontwikkelingen te koppelen aan onze strategische doelen (om als organisatie succesvol te zijn), handvatten te bieden voor ICT-projecten en ICT-investeringen en om onze ICT planmatig te ontwikkelen.

32

Het informatiebeleid wordt jaarlijks bijgesteld, het informatiebeleidsplan is kaderstellend voor een ICT-jaarplan. Het informatiebeleid wordt vastgesteld door de directie naar aanleiding van een advies van het managementteam. De essenties van ons informatiebeleid zijn hierna weergegeven: koppelen van ICT aan onze strategische doelen - vastleggen en beheren van klantinformatie, optimaal gebruik maken van onze ICT-toepassingen; inzicht in ons bezit en in de ontwikkelingen in de wijk; optimalisatie van de (management-)informatievoorziening - brede ontsluiting van informatie, op elk niveau in onze organisatie. We streven naar snelle, betrouwbare en zo weinig mogelijk arbeidsintensieve informatievoorziening; zorgvuldige aanschaf van ICT en omgang met ICT-leveranciers - we hanteren expliciete criteria en procedures bij aanschaf van ICT. Dit om het inkoopproces en daarmee de ontwikkeling van onze ICT te kunnen beheersen; zorgvuldige invoering van ICT – implementaties pakken we projectmatig aan met een heldere rolverdeling tussen betrokkenen (in- en extern), alsook tussen opdrachtgever en –nemer. We onderkennen een belangrijke rol voor gebruikers bij implementaties. Kwaliteit gaat boven tijd bij invoering van ICT; we zetten een goede (nieuwe) beheerorganisatie op van onze ICT. Hierin voorzien we ook een nadrukkelijke(re) rol voor onze kerngebruikers; klantrelatiemanagement en de rol van ICT is een belangrijk thema – we willen relevante klantgegevens verzamelen, centraal beheren en goed delen, uiteraard rekening houdend met wet- en regelgeving (Wet Bescherming Persoonsgegevens); we zetten in op ontwikkeling van onze organisatie via Internet – onze internetstrategie gaat uit van een structurele, planmatige ontwikkeling van onze website; we zetten in op het verzamelen en delen van kennis door goed gebruik te maken van ons systeem voor kennismanagement. Het informatiebeleidsplan bevat ook een visie op de ICT van onze organisatie in 2014. Essenties van deze ICT-visie zijn dat we streven naar een ICT-omgeving die onze doelen, processen en onze mensen goed ondersteunt. Daar gaan we gericht aan werken. We beschikken daarnaast in 2014 over precies voldoende functionaliteit en hebben de informatievoorziening op orde. De ICT-omgeving van Kleine Meierij is uitbesteed en kent een hoge mate van beschikbaarheid en betrouwbaarheid. We hebben tot slot in 2014 een professionele ICT-organisatie: goed ICT-beheer, goede verankering van de rol van gebruikers en we zijn een professionele opdrachtgever naar ICT-leveranciers. De kern van het ontwikkelpad van de ICT in de komende vier jaar (van de huidige situatie in 2010 naar de gewenste situatie in 2014) laat zich kenmerken als organiseren en optimaliseren. We streven naar optimalisatie van gebruik en beheer van onze toepassingen. Daarnaast onderzoeken we of een nieuw geïntegreerd informatiesysteem meerwaarde biedt voor onze organisatie. We onderkennen noodzakelijke veranderingen en dat deze impact hebben op onze medewerkers. Bewuste omgang met capaciteit, goede begeleiding van onze mensen en een reële en overzichtelijke projectenkalender zijn dan ook benoemd.

Communicatie Zowel de interne als de externe communicatie zijn cruciaal bij het tot uitvoering brengen van onze plannen: cruciaal voor het optimaal kunnen bedienen van onze klanten, cruciaal voor een fijne, inspirerende werkomgeving voor onze medewerkers en last but not least cruciaal voor het leveren van meerwaarde voor de gemeenschap(pen) waarin we actief zijn. In 2009 heeft communicatie daarom al een veel grotere, professionele rol gekregen, dan voorheen het geval was. Dit is nog verder geïntensiveerd dankzij de optimalisering van de capaciteit met betrekking tot pr en communicatie. Zo is het communicatiebeleid op het gebied van sponsoring, pers, adverteren en de communicatie rondom nieuwbouw- en

33

herontwikkelingsprojecten dat in de loop van 2009 is geïnitieerd verder vormgegeven. Dit moet in 2010 resulteren in een Handboek Communicatie. De rode draad van het beleid is en blijft een streven om meer naar buiten te treden om zowel uit te dragen waar Kleine Meierij voor staat als wat Kleine Meierij doet als zij signalen uit de samenleving opvangt omtrent wensen en verwachtingen. Om dit verder toe te lichten is hieronder een toelichting op het sponsor- en persbeleid gegeven. Communicatie moet (nog meer) een vanzelfsprekend onderdeel worden van de dagelijkse bedrijfsvoering. Niet alleen de algemene communicatie met huurders via de website en het bewonersblad. Nog meer geldt dit voor de individuele contacten die medewerkers van Kleine Meierij met bewoners hebben bij het betrekken en verlaten van de woning, het melden en verhelpen van reparaties e.d. Deze contacten zorgen niet alleen voor een betere verstandhouding met de huurders, maar leveren ook veel nuttige informatie op omtrent de wensen van de klant. Voornoemd streven en andere ambities worden begin 2010 ook zichtbaar in de nieuwe ‘corporate identity’ van Kleine Meierij. Een project met grote impact op de gehele onderneming, omdat alle huisstijldragers van Kleine Meierij opnieuw vormgegeven worden. Daarnaast verdwijnen sommige huisstijldragers om – indien nodig - plaats te maken voor nieuwe. Voor de website en het bewonersblad betekent de nieuwe ‘corporate indentity’’ niet alleen een wijziging aan de buitenkant, ook de inhoud en - in het geval van de website – de functionaliteiten worden opnieuw vormgegeven/ingericht aan de hand van de wensen van de gebruikers/lezers van deze communicatiemiddelen. Een voorbeeld om de contacten tussen Kleine Meierij en de klant verder te intensiveren is het klantportal ‘Mijn Kleine Meierij’ dat begin 2011 op de website wordt geïmplementeerd. Hier kunnen klanten hun contactgegevens inzien en wijzigen, maar onder andere ook hun huurcontract bekijken. Tot slot wordt het streven naar meer en persoonlijk contact met onze klanten bereikt door de realisatie van een Woonwinkel in de ontvangstruimte van het kantoor. Met de Woonwinkel wil Kleine Meierij de drempel voor klanten verlagen om binnen te lopen en persoonlijk informatie te verkrijgen over de producten en diensten die Kleine Meierij hen biedt.

Kleine Meierij en sponsoring Vanuit onze missie en visie sponsort Kleine Meierij verschillende activiteiten en instellingen. Daarmee geeft Kleine Meierij blijk van haar betrokkenheid bij de samenleving en het feit dat Kleine Meierij zich daar als organisatie actief voor inzet. Andere motieven voor sponsoring zijn: een goede reputatie; het bereiken van specifieke doelgroepen; klantenbinding; naamsbekendheid. Voor al deze motieven geldt, dat ze dienen bij te dragen aan het uitvoeren van onze kerntaak. Jaarlijks ontvangt Kleine Meierij diverse sponsorverzoeken: van carnaval- tot volleybalvereniging en van zorginstelling tot speeltuin. Om deze verzoeken in goede banen te leiden en een goede afweging te kunnen maken tussen wel of niet sponsoren van een bepaalde activiteit, heeft Kleine Meierij een sponsorbeleid opgesteld. Daarin zijn de criteria benoemd op basis waarvan Kleine Meierij bepaalt of ze ingaat op een sponsorverzoek. Zo ondersteunt Kleine Meierij lokale initiatieven met een directe link naar wonen en leefbaarheid, maar sponsort zij in principe geen activiteiten met een commerciële of politieke doelstelling of activiteiten die het milieu onnodig belasten.

34

Kleine Meierij en de pers In de externe communicatie van Kleine Meierij vormt de pers een belangrijke schakel. Op geen andere manier wordt zo snel een breed publiek bereikt. Om de omgang van Kleine Meierij met de pers eenduidig te laten verlopen en ervoor te zorgen dat de pers correct geïnformeerd wordt over actuele ontwikkelingen binnen, maar ook buiten de organisatie heeft Kleine Meierij sinds eind 2008 een persprotocol. De belangrijkste punten daarin zijn: Kleine Meierij is altijd bereid de pers te woord te staan; om de informatiestroom in goede banen te leiden, kiest Kleine Meierij ervoor de contacten met de pers zoveel mogelijk te centraliseren; contacten met de pers worden onderhouden door de medewerker pr en communicatie; Kleine Meierij voert een actief persbeleid. Dit betekent dat wanneer Kleine Meierij nieuwswaardige feiten aan een breed publiek kenbaar wil maken, ze actief contact zoekt met de pers.

35

36

10. Governance Governancecode Woningstichting De Kleine Meierij onderschrijft de in de Aedescode en de Governancecode Woningcorporaties vastgelegde beginselen. De Governancecode Woningcorporaties wordt gehanteerd voor het inrichten van de bestuurlijke organisatie. In deze paragraaf verantwoorden wij ons over de inrichting van de governancestructuur binnen Kleine Meierij. Meer gedetailleerde informatie is opgenomen op onze website (www.kleinemeierij.nl). Kleine Meierij heeft de principes en uitwerkingen zoals opgenomen in de Governancecode Woningcorporaties in 2009 zoveel mogelijk opgevolgd.

Organisatieschema

raad van toezicht directeur-bestuurder directiesecretaresse PR & communicatie personeel & organisatie

vastgoedontwikkeling

bedrijfsdiensten

markt & beheer

Raad van Toezicht De Raad van Toezicht bestaat uit vijf personen. De Raad heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken in de woningcorporatie en de met haar verbonden ondernemingen en staat tevens het bestuur met raad ter zijde. In het verslag van de Raad van Toezicht in dit jaarverslag zijn de taak en werkwijze van de Raad nader beschreven, evenals de wijze waarop de Raad hieraan in 2009 invulling heeft gegeven.

Het bestuur Taak en werkwijze Het bestuur is belast met het besturen van de woningcorporatie, hetgeen onder meer inhoudt dat het bestuur verantwoordelijk is voor: de realisatie van de doelstellingen van de woningcorporatie de strategie de financiering het beleid de resultatenontwikkeling het beleid ten aanzien van deelnemingen van de corporatie. Het bestuur legt hierover verantwoording af aan de Raad van Toezicht. Het bestuur richt zich bij de vervulling van zijn taak naar het belang van de woningcorporatie in het licht van haar volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstelling en weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van bij de woningcorporatie betrokkenen af. Het bestuur verschaft de Raad van Toezicht tijdig de informatie die nodig is voor de uitoefening van de taak van de Raad.

37

Het bestuur is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante wet- en regelgeving en voor het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten van Kleine Meierij. Het bestuur rapporteert hierover aan en bespreekt de interne risicobeheersings- en controlesystemen met de Raad van Toezicht. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van het bestuur zijn in artikel 8 van de statuten van Woningstichting De Kleine Meierij omschreven. Een en ander behoeft niet verder uitgewerkt te worden in een bestuursreglement. Leden van het bestuur Het bestuur bestaat uit de directeur-bestuurder de heer Simon Jansen MRE MRICS. Hij is op 1 juli 2008 voor onbepaalde tijd benoemd Tegenstrijdige belangen In 2009 is geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen met betrekking tot de directeur-bestuurder zoals bedoeld in principe II.3 van de Governancecode Woningcorporaties.

Beleidsdoelstellingen Doelstellingen, strategie en randvoorwaarden Het bestuur heeft in oktober 2009 aan de Raad van Toezicht het Ondernemingsplan 2010-2014 gepresenteerd. In dit plan zijn de hoge ambities voor de toekomst verwoord, waarbij Kleine Meierij in 2014 een corporatie is, die professioneel en volledig transparant middenin de samenleving opereert. De komende jaren laat de strategie op hoofdlijnen zich kenmerken als ‘open en transparant’, ‘investeren in mensen’ en ’terug naar de roots’. Met de roots wordt gedoeld op de zes prestatievelden van het Besluit Beheer Sociale Huursector (Bbsh): Passend huisvesten van de doelgroep; Kwalitatief in stand houden van het woningbezit; Betrekken van bewoners bij beleid en beheer; Waarborgen van financiële continuïteit; Bevorderen van de leefbaarheid in wijken en buurten; Bijdragen aan de combinatie wonen en zorg. De doelstellingen in het Ondernemingsplan opgenomen doelstellingen worden begin 2011 SMART gemaakt. Daarna zal de hierbij passende strategie nader worden geconcretiseerd. Horizontale dialoog Kleine Meierij heeft de volgende belanghebbenden met betrekking tot de maatschappelijke en volkshuisvestelijke missie en doelstellingen benoemd: bewoners (klanten, zijnde huidige of toekomstige afnemers van producten en diensten, en andere burgers) en hun vertegenwoordigers; relevante overheden en hun instellingen op gemeentelijk en regionaal niveau; maatschappelijke organisaties op het terrein van zorg, welzijn, onderwijs en veiligheid; collega-corporaties. De Raad van Toezicht heeft deze benoeming goedgekeurd in haar vergadering van 19 oktober 2009. In 2009 is verschillende kanalen met deze belanghebbende gecommuniceerd. Hierbij waren de belangrijkste gespreksonderwerpen: prestatieafspraken met gemeenten; samenwerkingsovereenkomsten met stakeholders structureel overleg met Huurdersbelangenverenigingen.

38

Interne risicobeheersings- en controlesystemen Risicobeheersing Het bestuur van Kleine Meierij is verantwoordelijk voor de interne risicobeheersings- en controlesystemen, voor het actief managen van de strategische, financiële en operationele risico’s, en voor het beperken van de impact van mogelijke incidenten. Hieronder zijn enkele voorbeelden van risico’s waar wij mee te maken hebben beschreven. Dit overzicht beoogt geen uitputtende opsomming te geven van alle risico’s die voor Kleine Meierij van belang zijn. Strategische risico’s Als een belangrijk strategisch risico onderkennen wij de afhankelijkheid van het politieke klimaat waarin we opereren. Naast de gemeenteraadsverkiezingen en de landelijke verkiezingen in 2010 kan de EU-beschikking van december 2009 onze strategische keuzes nadelig beïnvloeden. Financiële risico’s De huidige omvang van onze leningportefeuille en de hieruit voorvloeiende kasstromen bemoeilijkt de borging van de aan te trekken financieringsmiddelen voor de verplichtingen uit de projectenportefeuille Operationele risico’s In verhouding tot collega-corporaties zijn onze organisatiekosten hoog. Om deze kosten terug te brengen naar een niveau wat past bij Kleine Meierij zijn er bezuinigingsmaatregelen getroffen, waarvan de resultaten nog niet het volledige gewenste effect hebben. Controlesystemen Het bestuur is verantwoordelijk voor het ontwerp, de implementatie en de werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen. Deze omvatten beleidsvorming, processen, taken, het beïnvloeden van gedrag en andere aspecten van de organisatie die het mogelijk maken de doelstellingen te realiseren en potentieel wezenlijke fouten, verliezen of fraude of de overtreding van wetten en regelgeving te voorkomen, dan wel vroegtijdig te signaleren. Ook adequate en effectieve risicobeheersings- en controlesystemen bieden echter nooit een absolute garantie voor het realiseren van de ondernemingsdoelstellingen, noch kunnen zij wezenlijke fouten, verliezen, fraude of de overtreding van wetten en regelgeving volledig voorkomen. Gedurende het verslagjaar hebben wij de controleomgeving geanalyseerd en geëvalueerd, evenals risico’s waaraan Kleine Meierij is blootgesteld. De belangrijkste componenten van onze interne risicobeheersings- en controlesystemen in het verslagjaar waren: het ontwikkeling van regelmatige risicoanalyses van de operationele en financiële doelstellingen van de woningcorporatie; het opstellen van een integriteitscode, die op de website van de woningcorporatie wordt geplaatst; voorbereidingen treffen voor monitoring van kwaliteitszorg en zelfevaluatie met het oog op visitatie in 2011; het verder ontwikkelen van handleidingen voor de inrichting van de financiële verslaggeving, alsmede voor de opstelling daarvan te volgen procedures; De in voorgaande jaren ontwikkelde interne systemen, met name de systemen gericht op de administratieve organisatie en interne controle zijn geïnventariseerd. 2010 staat in het teken van evaluatie en actualisatie van deze systemen. Een gedetailleerd beleidsplan is in ontwikkeling ter verbetering van het Handboek administratieve organisatie en interne controle.

Externe accountant De externe accountant wordt benoemd door de Raad van Toezicht na advies van de directeur-bestuurder. De Raad heeft tevens de beloning van de externe accountant vastgesteld met de directeur-bestuurder. Deloitte Accountants BV is voor de periode 2009-2010 benoemd tot extern accountant van Kleine Meierij. Deze benoeming heeft

39

plaatsgevonden na een grondige beoordeling van het functioneren van de externe accountant. Daarna zijn offertes aangevraagd, beoordeeld en besproken van een drietal accountantsbureaus. Het per 1 juli 2009 vastgestelde ‘Protocol externe controle’ is leidraad geweest bij de beoordeling van de offertes. De externe accountant woont in elk geval het gedeelte van de vergadering van de Raad van Toezicht bij waarin het verslag van de externe accountant over het onderzoek van de jaarrekening wordt besproken en waarin wordt besloten over de goedkeuring van de jaarrekening. De externe accountant kan tijdens deze vergadering over zijn verklaring over de getrouwheid van de jaarrekening worden bevraagd door de Raad van Toezicht.

Visitatie Kleine Meierij zal zich in 2011 laten visiteren door een onafhankelijke visitatiecommissie. Het jaar 2011 is gekozen omdat de reorganisatie, ingezet in 2009, dan is voltooid.

40

11. Verslag van de Raad van Toezicht Inleiding 2009 stond in het teken van een nieuwe start van Kleine Meierij. Met het aantreden van een nieuwe directeur-bestuurder medio 2008 werd al snel duidelijk dat het op verschillende fronten niet goed ging met de corporatie. Uit diverse onderzoeken en doorlichtingen in de tweede helft van 2008 en in 2009 bleek dat de projectenportefeuille te ambitieus was en dat diverse projecten niet strookten met de volkshuisvestelijke doelen die een maatschappelijke onderneming als Kleine Meierij zich hoort te stellen. Zij was beland in een financieel moeras met een onverantwoord hoge schuldenlast en dito financieringskosten. De continuïteit van de dienstverlening aan onze huurders was aldus op lange termijn niet gegarandeerd. Organisatorisch was in de loop van de jaren een situatie gegroeid met een zwak intern toezicht, gebrek aan goed bestuur en een matig presterende en te dure werkorganisatie.

Puin ruimen en opbouwen Geconfronteerd met deze situatie, is de nieuwe directeur-bestuurder in de tweede helft van 2008 aan de slag gegaan om het tij te keren. Actie was geboden op alle fronten: de vastgoedontwikkeling, het dagelijks beheer van de woningvoorraad, de financiën en personeel & organisatie. In de organisatie heeft hij een team om zich heen verzameld om deze acties stap-voor-stap door te voeren. Dat was en is nog steeds niet eenvoudig. Niet alleen zijn er heel veel zaken die aandacht vragen en die onderling verweven zijn, ook is de slagkracht en het verandervermogen van de organisatie niet onbeperkt. Bovendien blijft tijdens de verbouwing de winkel open.

De eerste resultaten Het noeste werken begint ondertussen zijn vruchten af te werpen. Alle projecten zijn in beeld gebracht, in termen van plannen, stand van zaken, verplichtingen en financiën. Waar mogelijk is gezocht naar een betere balans tussen kosten en baten van projecten. Daarbij is scherp gekeken naar het inkoopbeleid en zijn ook betrokken partijen als aannemers e.d. aangesproken op hun verantwoordelijkheid. De beheersfunctie van de financiële administratie heeft een verbeterslag doorgemaakt. Ook is de leningportefeuille geherstructureerd. Begin 2010 is de A-status verkregen. Er zijn maatregelen genomen om het onderhoud van onze woningen op lange termijn betaalbaar te houden. In de organisatie is door een geheel nieuw team leidinggevenden actief gestuurd op functioneren. Waar nodig is afscheid genomen van medewerkers die niet in staat of bereid zijn deze veranderslag mee te maken. Het traject van cultuurverandering krijgt ook in 2010 een vervolg. De Raad van Toezicht is tevreden over de eerste resultaten en dankt eenieder binnen en buiten Kleine Meierij die hieraan een bijdrage heeft geleverd.

Een nieuwe Raad van Toezicht De perikelen bij Kleine Meierij hebben begin 2009 geleid tot het terugtreden van de vrijwel voltallige toenmalige Raad van Toezicht. Gedurende het tweede kwartaal heeft interim-voorzitter Jacques van Geest samen met het net benoemde lid Marco Mommersteeg de nieuwe Raad gevormd. Via een advertentie in twee dagbladen is geworven voor nieuwe leden. Op basis van een profiel hebben de twee leden van de Raad samen met Peter van Keulen namens de Huurderbelangenvereniging een selectie uit de kandidaten gemaakt. Per 1 juli is de heer Van Geest teruggetreden en kon de Raad in de nieuwe samenstelling en op volle kracht van start. In onderstaande tabel is te lezen hoe de huidige samenstelling van de Raad er uit ziet.

41

Benoemd Aftredend per per Lid, op voordracht HBV, 07/2009 07/2011

Naam Mw. J.E. Beijer

Rol in de Raad

(1968, Hazerswoude) Mw. C.A.H.A. Doomernik

(1965, Oss)

Mw. N.A.M.M. Hermans

(1969, Drunen)

Dhr. M.L.P. Mommersteeg

(1965, Vlijmen)

Dhr. R.M. Wiersema

(1967, Rosmalen)

aandachtsgebied financiën Lid, aandachtsgebied HRM/OR Lid, op voordracht HBV, vice-voorzitter, aandachtsgebied remuneratie Lid, aandachtsgebied financiën Voorzitter,aandachtsgebied remuneratie

Beroep Directeur peuterspeelzalen

Onafhankelijk Ja

07/2009

07/2012

Manager HRM

Ja

07/2009

07/2013

Zelfstandig organisatie-adviseur en verandermanager

Ja

01/2009

07/2012

Manager Financiën

Ja

07/2009

07/2011

Gemeentesecretaris

Ja

De Raad heeft de honorering vastgesteld op € 6.000 per lid per jaar en voor de voorzitter € 9.000 op jaarbasis. De bedragen zijn conform de richtlijnen van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW). De honorering van bestuur en Raad in 2009 was als volgt: Vast Pensioen- Vergoedingen inkomen lasten en overig Totaal 115.921 27.996 30.008 173.925 3.000 0 207 3.207 3.000 0 207 3.207 30.925 0 0 30.925 3.000 0 207 3.207 682 0 0 682 6.000 0 414 6.414 682 0 0 682 682 0 0 682 4.500 0 310 4.810 168.392 27.996 31.353 227.741 Het inkomen van de heer J.J.E. van Geest, interim-voorzitter RvT, betreft een managementfee. geen variabele beloningen toegekend of uitgekeerd Naam Jansen, S. Beijer, J.E. Doomernik, C.A.H.A. Geest, J.J.E. van Hermans, N.A.M.M. Meulblok, H.M. Mommersteeg, M.L.P. Penninx, F. Wesselink, A.M.A. Wiersema, R.M.

Functie bestuurder lid RvT lid RvT voorzitter RvT a.i. lid RvT lid RvT lid RvT lid RvT lid RvT voorzitter RvT

Periode Geheel 2009 1-7-09 / 31-12-09 1-7-09 / 31-12-09 1-4-09 / 30-06-09 1-7-09 / 31-12-09 1-1-09 / 31-03-09 Geheel 2009 1-1-09 / 31-03-09 1-1-09 / 31-03-09 1-7-09 / 31-12-09 In 2009 zijn

Speerpunten in 2009 De Raad van Toezicht is de interne toezichthouder op het bestuur. De hoofdtaak is dus het monitoren en controleren van de gang van zaken in de corporatie. Daarbij is de directeur-bestuurder het eerste aanspreekpunt. Daarnaast is de Raad sparringpartner voor het bestuur. Gegeven de geheel nieuwe samenstelling van de Raad hebben de leden in 2009 de nodige tijd besteed aan de manier waarop ze met elkaar en in samenspraak met het bestuur de Raad willen laten functioneren. Deze ‘zelforganisatie’ loopt door in 2010. De Governancecode voor woningcorporaties is leidend voor de inrichting en het handelen van de Raad. In 2009 hebben 8 vergaderingen plaats gevonden tussen Raad en bestuurder. In de vergaderingen met de bestuurder is uitgebreid gesproken over de actuele vraagstukken (zie hiervoor). Daarnaast zijn diverse ‘reguliere’ onderwerpen aan bod geweest, zoals de goedkeuring van de jaarrekening 2008 en de goedkeuring van de begroting 2010. Op initiatief van de Raad is een offertetraject doorlopen, op basis waarvan Deloitte is benoemd als controlerend accountant voor de jaren 2009 en 2010. Meer toekomstgericht heeft de Raad in 2009 het Ondernemingsplan van Kleine Meierij besproken en is fiat gegeven om de vastgoedontwikkeling in de toekomst via een zakelijke samenwerking met partners te organiseren.

Was getekend: Jennifer Beijer, Chris Doomernik, Nicole Hermans, Marco Mommersteeg en René Wiersema

42

12. Rapport van feitelijke bevindingen inzake het volkshuisvestingsverslag, bedoeld in artikel 26, tweede lid, van het Besluit beheer sociale-huursector

Opdracht Ingevolge uw opdracht hebben wij een aantal specifieke werkzaamheden verricht met betrekking tot het volkshuisvestingsverslag, als bedoeld in artikel 26, tweede lid, van het Besluit beheer sociale-huursector over het boekjaar 2009 van Woningstichting De Kleine Meierij te Rosmalen zoals opgenomen op de pagina's 3 tot en met 42 van het jaarverslag van Woningstichting De Kleine Meierij. Het volkshuisvestingsverslag is opgesteld onder verantwoordelijkheid van het bestuur van de toegelaten instelling. Deze rapportage bevat de uitkomsten van onze werkzaamheden.

Aard en reikwijdte van de verrichte werkzaamheden Onze werkzaamheden zijn verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder Standaard 4400 ‘Opdrachten tot het verrichten van overeengekomen specifieke werkzaamheden met betrekking tot financiële informatie’. Het doel van een opdracht tot het verrichten van overeengekomen specifieke werkzaamheden is het verrichten van die werkzaamheden die wij met Woningstichting De Kleine Meierij zijn overeengekomen en het rapporteren over de feitelijke bevindingen. Aangezien wij slechts verslag doen van feitelijke bevindingen uit hoofde van de overeengekomen werkzaamheden betekent dit dat op het in het volkshuisvestingsverslag opgenomen cijfermateriaal en toelichtingen geen accountantscontrole is toegepast en dat evenmin een beoordelingsopdracht is uitgevoerd. Dit houdt in dat aan onze rapportage geen zekerheid kan worden ontleend omtrent de getrouwheid van het in het volkshuisvestingsverslag opgenomen cijfermateriaal en toelichtingen daarop. Het is de bedoeling dat u zelf een oordeel vormt over de werkzaamheden en over de in dit rapport weergegeven bevindingen en op basis daarvan uw eigen conclusie trekt. Wij wijzen u er op dat, indien wij aanvullende werkzaamheden zouden hebben verricht of een controleof beoordelingsopdracht zouden hebben uitgevoerd, wellicht andere onderwerpen aan het licht zouden kunnen zijn gebracht die voor u van belang kunnen zijn.

Verrichte werkzaamheden Wij hebben de werkzaamheden verricht volgens het controleprotocol in rubriek B1 van bijlage III bij het Besluit beheer sociale-huursector.

Feitelijke bevindingen Wij hebben vastgesteld dat: 1. Het volkshuisvestingsverslag een uiteenzetting geeft over de onderwerpen, genoemd in artikel 26, tweede lid van het Besluit beheer sociale-huursector, dan wel vermeldt waarom geen uiteenzetting is gegeven. 2. De in het volkshuisvestingsverslag opgenomen informatie, voor zover wij dat kunnen beoordelen, aansluit op de jaarrekening. 3. Voorts hebben wij vastgesteld dat: a. de toegelaten instelling een uiteenzetting heeft gegeven van de in artikel 26, tweede lid, onderdelen j en k, genoemde onderwerpen, dan wel heeft vermeld waarom geen uiteenzetting is gegeven; b. de in het verslagjaar aan de voorraad van de toegelaten instelling toegevoegde woongelegenheden en onroerende aanhorigheden (in eigendom en in beheer) binnen het statutair vastgestelde werkgebied, bedoeld in artikel 7, eerste lid, onderdeel a, zijn gelegen; c. de samenstelling van het bestuur en van het orgaan, bedoeld in artikel 7, eerste lid, onderdeel b, van het Besluit beheer sociale-huursector (Raad van Toezicht) in het verslagjaar voldeed aan de statutaire bepalingen daarover, bedoeld in artikel 7, eerste lid, onderdelen c, d en e en tweede lid, onderdeel a, van dat besluit;

43

d. de toegelaten instelling de gemiddelde huurprijs per 1 juli van het verslagjaar met een niet hoger percentage heeft verhoogd, dan is toegestaan op voet van artikel 15a; e. een klachtencommissie als bedoeld in artikel 16, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector is ingesteld en dat gedurende het verslagjaar een reglement omtrent de samenstelling en werkwijze van de commissie van kracht is; f. de toegelaten instelling in het verslagjaar tenminste eenmaal per jaar overleg heeft gevoerd met de huurders van haar woongelegenheden of hun vertegenwoordigers, overeenkomstig artikel 17 van het Besluit beheer socialehuursector en dat gedurende het verslagjaar een reglement omtrent dat overleg van kracht was; g. met betrekking tot de in het verslagjaar gerealiseerde nieuwe woningen (huur en koop) voor zover de kosten voor het verkrijgen in eigendom hoger zijn dan of gelijk zijn aan € 200.000 per woning, een motivering is gegeven dat de werkzaamheden dienaangaande hebben bijgedragen aan de beleidsresultaten, uiteengezet in artikel 26, tweede lid, onderdelen a tot en met f; h. de toegelaten instelling een overzicht heeft gegeven van haar activiteiten en de daaraan verbonden risico’s in het verslagjaar op het gebied van beleggingen, overeenkomstig artikel 26, tweede lid, onderdeel 1 en dat dit overzicht niet strijdig is met de jaarrekening. 4. Voorts hebben wij vastgesteld dat: a. met betrekking tot de in het verslagjaar gerealiseerde nieuwe woningen (huur en koop) binnen de verbindingen van de toegelaten instelling, voor zover de kosten voor het verkrijgen in eigendom van die woningen hoger zijn dan of gelijk zijn aan € 200.000 per woning, een motivering is gegeven dat de werkzaamheden dienaangaande hebben bijgedragen aan de beleidsresultaten, uiteengezet in artikel 26, tweede lid, onderdelen a tot en met f; b. de toegelaten instelling in overleg met de huurders van haar woongelegenheden of hun vertegenwoordigers een reglement heeft vastgesteld met betrekking tot de bijdragen in de kosten van verhuizing van huurders in verband met een voorgenomen renovatie dan wel sloop, bedoeld in artikel 11g, eerste en tweede lid en de vigerende MG’s, waarin in elk geval de hoogte van die bijdragen is vastgelegd.

Overige aspecten – beperking in het gebruik (en verspreidingskring) Deze rapportage is uitsluitend bestemd voor de door de minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer aangewezen bevoegde instanties aangezien anderen die niet op de hoogte zijn van het doel van de werkzaamheden de resultaten onjuist kunnen interpreteren. Wij attenderen u er derhalve op dat de rapportage niet (geheel of gedeeltelijk) aan anderen mag worden verstrekt, zonder onze uitdrukkelijke toestemming vooraf. Deloitte Accountants B.V. Eindhoven, 21 juni 2010 Was getekend: drs. C.H.L.J. Bergmans RA

44

13. Geconsolideerde jaarrekening 2009

45

46

13.1 Kengetallen 2009

2008

2007

2006

2005

1. Gegevens verhuureenheden in exploitatie Woningen en woongebouwen

3.614

3.571

3.411

3.351

3.324

Woonwagens en standplaatsen

24

24

24

24

24

Parkeergelegenheden

87

71

71

71

71

Overige verhuureenheden Totaal

94

120

120

95

96

3.819

3.786

3.626

3.541

3.515

139

58

45

-

46

45

114

6

70

70

2. Aantal mutaties in het woningbezit Opgeleverd Gekocht Overige toevoegingen

27

-

51

-

-

Verkocht

168

12

24

20

13

Gesloopt

-

-

-

-

-

Overige onttrekkingen

-

-

-

14

-

5.427

5.484

5.586

5.495

4.868

Aantal gevallen mutatieonderhoud

202

264

252

301

229

Kosten klachtenonderhoud per vhe (€)

393

233

305

273

225

3. Kwaliteit/woning Aantal reparatieverzoeken

Kosten mutatieonderhoud per vhe (€) Kosten planmatig onderhoud per vhe (€)

33

50

56

56

71

509

562

577

433

644

695

757

798

814

749

2.912

2.821

2.620

2.544

2.575

5,6

6,6

6,7

7,6

6,9

4. Het verhuren van woningen Aantal woningen huurprijsklasse goedkoop Aantal woningen andere huurprijsklasse Mutatiegraad (%) Gemiddelde huurverhoging per 1 juli (%)

2,5

1,6

1,1

2,1

1,7

Huurachterstand in %

0,59

0,53

0,61

0,64

0,73

Huurderving in %

0,88

0,57

0,34

0,80

0,86

40,3

43,0

39,5

38,5

38,5

5. Organisatie Aantal formatieplaatsen (fte) Aantal personeelsleden Ziekteverzuim (%)

46

50

46

46

46

6,26

5,90

5,66

4,54

3,77

23,06

21,87

25,60

14,07

15,28

6. Balans en winst- en verliesrekening/woning Solvabiliteit Rentabiliteit totaal vermogen (%) Activa in exploitatie (€) Activa in ontwikkeling (€)

2,4

-1,8

4,2

5,0

5,5

61.999

57.361

49.925

37.358

34.364

7.816

7.977

8.292

6.625

4.323

Lang vreemd vermogen (€)

50.437

53.784

45.646

40.766

32.927

Eigen vermogen* (€)

18.120

17.064

18.237

7.759

7.107

1.203

-402

883

687

555

Jaarresultaat (€)

*) ten behoeve van de vergelijkbaarheid zijn enkele kengetallen herrekend op basis van de bij de kengetallen van het verslagjaar gehanteerde uitgangspunten

47

13.2 Geconsolideerde balans per 31 december 2009 (in duizenden euro’s)

ACTIVA

31-12-2009

31-12-2008

236.775

217.168

29.850

30.199

1.223

1.335

267.848

248.702

0

-

VASTE ACTIVA Materiële vaste activa In exploitatie In ontwikkeling Ten dienste van de exploitatie

Financiële vaste activa Deelnemingen Te vorderen BWS-subsidie

16

495

954

954

970

1.449

24.511

22.043

-

1.102

Huurdebiteuren

201

183

Belastingen en SV-premies

970

182

Overige vorderingen

3.602

3.624

Overlopende activa

1.051

624

5.824

4.613

957

17.479

300.110

295.388

Leningen u/g

VLOTTENDE ACTIVA Voorraden Onderhanden werk Vorderingen

Liquide middelen Totaal Generaal

48

PASSIVA

31-12-2009

31-12-2008

69.202

64.606

14.898

10.030

303

1.812

15.201

11.842

192.620

203.624

Schulden aan kredietinstellingen

5.070

-

Schulden aan leveranciers

4.386

2.812

Onderhanden werk

1.583

-

GROEPSVERMOGEN VOORZIENINGEN Voorziening nieuwbouwprojecten Overige voorzieningen

LANGLOPENDE SCHULDEN Leningen gemeenten / kredietinstellingen

KORTLOPENDE SCHULDEN

Belastingen en SV-premies Overige schulden Aflossingsverplichtingen komend jaar Overlopende passiva

Totaal Generaal

49

95

161

471

397

6.689

6.266

4.793

5.680

23.087

15.316

300.110

295.388

13.3 Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2009 (in duizenden euro’s)

2009

2008

19.079

12.400

BEDRIJFSOPBRENGSTEN Geactiveerde productie eigen bedrijf Omzet bouwprojecten en dienstverleningen Kostprijs van de omzet Toegevoegde waarde projecten / diensten

16.056

16.934

-34.228

-28.001

907

1.333

19.842

18.345

Vergoedingen

20

20

Overheidsbijdragen

35

19

6.013

1.809

455

497

27.272

22.023

Huren

Winst op verkopen Overige bedrijfsopbrengsten Totaal bedrijfsopbrengsten

BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen materiële vaste activa Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten

318

294

10.364

15.194

2.961

2.421

257

272

416

369

Lasten onderhoud

3.569

5.008

Overige bedrijfslasten

3.399

6.076

21.284

29.634

Verschil tussen bedrijfsopbrengsten en –lasten

5.988

-7.611

Rentebaten

1.210

2.236

61

82

-11.407

-10.249

-4.148

-15.542

Vennootschapsbelasting

0

4

Resultaat deelnemingen

-5

-

-4.153

-15.538

Buitengewone baten

-

-

Buitengewone lasten

-

-

Totaal bedrijfslasten

RESULTAAT

Opbrengsten financiële vaste activa en effecten Rentelasten Resultaat uit gewone bedrijfsvoering voor belasting

Resultaat uit gewone bedrijfsvoering na belasting

Resultaat voor mutatie actuele waarde

-4.153

-15.538

Mutatie actuele waarde materiële vaste activa

8.749

14.016

Totaal resultaat

4.596

-1.522

50

13.4 Kasstromenoverzicht 2009 (in duizenden euro’s)

2009

2008

19.842

18.345

19

20

Overheidsontvangsten

539

554

Overige bedrijfsontvangsten

455

497

Kasstroom uit operationele activiteiten Huren Vergoedingen

Renteontvangsten Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten

1.246

2.272

-2.962

-2.421

-257

-272

-416

-369

Onderhoudsuitgaven

-3.569

-5.008

Overige bedrijfsuitgaven

-2.939

-2.751

Kasstromen ten laste van voorzieningen

-1.497

-829

Renteuitgaven

-11.581

-10.158

Sectorspecifieke heffing

-219

-214

Leefbaarheid

-229

-332

-4

4

-1.572

-623

Vpb Totaal kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit (des)investeringen Desinvesteringen in materiële vaste activa

13.954

2.160

-24.062

-40.719

152

-13.200

0

0

-9.956

-47.098

0

47.000

Aflossing leningen

-10.581

-7.288

Totaal kasstroom uit financieringsactiviteiten

-10.581

39.712

Totaal kasstromen

-22.109

-12.708

5.070

0

Investeringen in materiële vaste activa Mutatie voorraden en onderhanden werk Mutatie financiële vaste activa Totaal kasstroom uit (des)investeringen Kasstroom uit financieringsactiviteiten Nieuwe leningen

Mutatie schulden aan kredietinstellingen Wijziging kortgeldmutaties Toename / afname liquide middelen Saldo liquide middelen 1 januari Saldo liquide middelen 31 december

51

517

2.994

-16.522

-9.714

17.479

27.193

957

17.479

13.5 Toelichting op de jaarrekening 2009 Algemeen Geconsolideerde jaarrekening Kleine Meierij heeft voor de toegestane nevenactiviteiten op 18 december 2003 DKM Holding BV opgericht met daaronder een drietal besloten vennootschappen te weten DKM Projecten BV, DKM Verhuur BV en DKM Diensten BV. Daar de aandelen van de drie werkmaatschappijen volledig eigendom zijn van DKM Holding BV en de aandelen van DKM Holding BV volledig eigendom van Kleine Meierij zijn, is ten behoeve van het gewenste inzicht gekozen om de toelichting te verstrekken op de geconsolideerde balans en winst- en verliesrekening. Daarnaast is in de consolidatie betrokken de eind 2007 opgerichte vennootschap Stavast Brabant Noordoost BV (fiscale beleggingsinstelling, waarin overigens vooralsnog geen activiteiten worden uitgevoerd) alsmede het 1/3-aandeel van DKM Projecten BV in de VOF Annenburg. De jaarrekeningcijfers van de VOF zijn naar rato van het aandeel in onderhavig jaarrekening verwerkt. De enkelvoudige jaarrekening van Kleine Meierij is in de bijlage opgenomen. Stelselwijziging Met ingang van verslagjaar 2009 is een geactualiseerde RJ 221 van toepassing. De belangrijkste consequentie is dat met ingang van 2009 projecten die nog niet in opdracht van derden in ontwikkeling zijn verwerkt en gewaardeerd worden overeenkomstig RJ 220 ‘Voorraden’. Doordat in 2009 sprake is van een geactualiseerde RJ 221 is sprake van een stelselwijziging in 2009. Dit betekent dat de verwerking en toelichting van de effecten van de nieuwe RJ 221 plaats heeft gevonden overeenkomstig RJ 140 ‘Stelselwijzigingen’. De stelselwijziging is retrospectief verwerkt. De vergelijkende cijfers van het voorgaande boekjaar zijn aangepast aan de gewijzigde grondslag. Het cumulatieve effect op het eigen vermogen is nihil. Besluit beheer sociale huursector (BBSH) De jaarverslaggeving van toegelaten instellingen dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector. In dit besluit wordt BW2 titel 9 voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Een en ander heeft tevens geleid tot een specifieke richtlijn van de Raad voor de Jaarverslaggeving. In deze definitieve Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de winst- en verliesrekening opgenomen en zijn de voor de sector specifieke presentatie-, waarderings- en verslaggevingvoorschriften geformuleerd. In deze jaarrekening is de Richtlijn toegepast. De waardering van de activa en passiva én de bepaling van het resultaat berusten op de grondslag van verkrijgingprijs of vervaardigingprijs respectievelijk nominale waarde, tenzij hierna anders vermeld is. Fiscaliteiten Vanaf 1 januari 2008 geldt er voor toegelaten instellingen een integrale belastingplicht ingevolge de Wet Vennootschapsbelasting. Daarmee is de VSO1 van rechtswege komen te vervallen. Voor de overgang van de partiële naar de integrale belastingplicht is wederom een Vaststellingsovereenkomst (VSO2) opgesteld met de Belastingdienst. Kleine Meierij heeft deze op 28 april 2009 getekend en de Belastingdienst op 14 september 2009. Deze overeenkomst regelt de waardering van de activa en de passiva voor de fiscale openingsbalans van 1 januari 2008, alsmede de uitleg van overige fiscale regelgeving voor de berekening van het fiscale resultaat. Belastinglatenties kunnen ontstaan door verschillen in de waardering en de resultaatberekening tussen de commerciële en fiscale jaarrekening. Voor zowel de jaarrekening 2008 als 2009 hebben

52

wij het niet wenselijk geacht om hiervoor een belastinglatentie op te nemen. Voor de aangifte 2008 is uitstel verleend tot 1 september 2010.

Waarderingsgrondslagen voor activa en passiva Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie Grond, woningen met de daarbij behorende installaties, parkeergelegenheden en overige onroerende en roerende zaken in exploitatie zijn gewaardeerd tegen bedrijfswaarde. Investeringen in woningverbeteringen zijn eveneens gewaardeerd tegen bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde wordt gevormd door, uitgaande van een discontovoet van 6%, het saldo van de toekomstige opbrengsten en toekomstige uitgaven contant te maken over de resterende levensduur van het complex. Bij deze berekening zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: Prijsinflatie (%) Looninflatie (%) Korte rente (%) Lange rente (%) Bouwindex (%) Onderhoudsindex (%) Marktindex (%)

2010 1,25% 1,50% 2,81% 4,97% 1,50% 1,50% -1,00%

2011 1,48% 1,95% 2,96% 4,92% 1,95% 1,95% 0,20%

2012 1,63% 2,27% 3,06% 4,88% 2,27% 2,27% 1,04%

2013 1,74% 2,49% 3,30% 4,80% 2,49% 2,49% 1,63%

2014 2,00% 3,00% 3,30% 4,80% 3,00% 3,00% 3,00%

2015 ev 2,25% 3,00% 3,30% 6,00% 3,00% 3,25% 3,00%

Daarnaast wordt rekening gehouden met een restwaarde gelijk aan de historische kostprijs van de grond. Voor wat betreft het groot onderhoud/renovatie wordt een kasstroom ingerekend in het 25e exploitatiejaar van € 9.685 per woning. Mocht dit 25e jaar vallen in de jaren 2009 tot en met 2013, dan worden deze kosten ingerekend in het 30e exploitatiejaar. Tevens is rekening gehouden met de verkoop van 128 eenheden uit de bestaande voorraad in de periode 2010 tot en met 2014. Uitgangspunt hiervoor is een mutatiegraad van 5% en een verkoopkans van 30% voor de woningen die geoormerkt zijn als te verkopen. Voor het jaar 2010 is uitgegaan van een verkoopkans van 60%. De bedrijfswaarde wordt per complex berekend. In het jaar van oplevering wordt deze bedrijfswaarde afgezet tegen de werkelijke stichtingskosten. Het verschil wordt als ‘Overige waardeverandering’ verantwoord in de Winst- en verliesrekening. Waardeverandering van in exploitatie zijnde complexen, als gevolg van parameter- en/of beleidswijzigingen, worden in de Winst- en verliesrekening afzonderlijk verantwoord onder de noemer ‘Mutatie actuele waarde’. Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Per balansdatum zijn hieronder opgenomen de kostprijs van de in ontwikkeling zijnde projecten van huureenheden minus de verwachte onrendabele toppen (voor zover de investeringskosten hoger zijn dan de berekende tekorten) alsmede de aankoopkosten van de nog aan DKM Projecten BV over te dragen grondposities (inclusief eventueel deels verhuurde opstallen) ten behoeve van koopwoningen en overig commercieel onroerend goed. Overdracht van de grond per project zal zoveel mogelijk via ABC-contracten aan DKM Projecten BV plaatsvinden nadat definitief bekend is welke vge's gebouwd zullen worden. In het jaar van daadwerkelijke overdracht zullen de hieraan verbonden grondwaarden overeenkomstig de bepalingen van de VSO geen onderdeel meer uitmaken van de ‘Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling’ maar van de ‘Voorraden en onderhanden werk’. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn gewaardeerd tegen aanschafwaarde verminderd met afschrijvingen op basis van de verwachte gebruiksduur. Deze investeringen worden lineair afgeschreven met uitzondering van het kantoorgebouw en de werkplaats, welke volgens het annuïtaire systeem worden afgeschreven.

53

Financiële vaste activa Deelnemingen Deelnemingen in andere rechtspersonen, waarvan het belang een minderheid vertegenwoordigt, worden gewaardeerd tegen intrinsieke waarde. In de enkelvoudige jaarrekening worden de 100% deelnemingen in dochtervennootschappen gewaardeerd tegen netto vermogenswaarde Te vorderen BWS-subsidies De uit hoofde van het Besluit Woninggebonden Subsidies (BWS) te vorderen subsidies zijn vastgesteld op basis van de contante waarde van de voorcalculatorische jaarlijkse exploitatietekorten, waarbij rekening is gehouden met toekomstige huur- en lastenstijgingen. Deze vorderingen zijn rentedragend en worden betaald in termijnen van 10% van de toegekende subsidie. Na aftrek van de rentevergoeding wordt het restant van de jaarlijkse bijdrage in mindering gebracht op de te vorderen subsidie. In 2009 is het merendeel van de toegekende subsidies afgekocht middels een bijdrage-ineens. Leningen u/g De aan derden verstrekte WIF-leningen (matchingactiviteiten) zijn gewaardeerd tegen nominale waarde onder aftrek van de ontvangen aflossingen. Voorraden De voorraad onderhoudsmaterialen is gewaardeerd tegen laatst betaalde inkoopprijzen. De voorraden nog te verkopen gerealiseerde onroerende zaken zijn gewaardeerd tegen de verwervingsprijs dan wel tegen de lagere opbrengstwaarde. Onderhanden werk / voorraden koopwoningen in aanbouw Het onderhanden werk is onder te verdelen in bouwprojecten en dienstverleningsprojecten. De bouwprojecten zijn opgenomen tegen de verrichte uitgaven voor grondverwerving (exclusief de kosten van de nog door de toegelaten instelling over te dragen grondposities) en de bouw van het vastgoed onder aftrek van de aan de toegelaten instelling in termijnen doorberekende kostprijs van te verhuren vastgoedeenheden, reeds aan kopers in rekening gebrachte termijnen en winstaandeel, dat als gerealiseerd wordt beschouwd. Bij dienstverleningsprojecten zijn de voor de betreffende projecten bestede kosten exclusief de hiervoor gefactureerde voorschotten opgenomen. De presentatie van de onderhanden projecten vindt plaats conform de richtlijnen van de Jaarverslaggeving (richtlijn RJ 645). Voor onderhanden projecten is hierin aangegeven dat de specifieke richtlijn RJ 221 ‘Onderhanden projecten in opdracht van derden’ van toepassing is. De waardering vindt plaats tegen voortbrengingskosten verminderd met gedeclareerde termijnen en eventuele afwaarderingen voor verwachte verliezen. De verantwoording van opbrengsten en kosten vindt plaats volgens de percentage of completion method naar rato van de verkochte eenheden gerelateerd tot de totale te verwachten opbrengsten en de fysieke voortgang. De voorraden bestaan uit onverkochte en niet opgeleverde koopwoningen en zijn conform RJ 220 ‘Voorraden’ gewaardeerd tegen voortbrengingskosten gecorrigeerd voor eventuele waardeverminderingen. Vorderingen en liquide middelen De kortlopende vorderingen en liquide middelen zijn opgenomen tegen nominale waarde. Op de vordering is de voor dubieuze debiteuren gevormde voorziening in mindering gebracht. Voorzieningen De voorzieningen zijn opgenomen tegen nominale waarde.

54

Langlopende en kortlopende schulden De aangetrokken leningen van overheids- en kredietinstellingen alsmede kortlopende schulden zijn gewaardeerd tegen nominale waarde.

Waarderingsgrondslagen voor de bepaling van het resultaat Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen. Verder worden de bedrijfsopbrengsten verantwoord in het jaar dat zij gerealiseerd zijn. De bedrijfslasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking hebben. Bouw- en dienstverleningprojecten Bij projecten wordt niet eerder winst verantwoord dan nadat een projectvoortgang is bereikt waarbij een verantwoorde inschatting van de projectwinst (eventueel fasegewijs als het project in fasen wordt uitgevoerd) kan worden gemaakt. Voor verwachte verliezen op projecten worden toereikende voorzieningen gevormd als definitief vaststaat dat het betreffende project uitgevoerd zal worden. Voor nieuwbouwprojecten ten behoeve van de verhuur door de toegelaten instelling worden de bij de huurwoningen verwachte onrendabele toppen (verantwoord onder ‘Waardeveranderingen (im)materiële vaste activa’) opgenomen in het jaar dat voor de betreffende projecten de verplichtingen voor de nieuwbouw zijn aangegaan. Voor zover de voorinvestering van het betreffende project lager is dan de verwachte onrendabele top, wordt deze voorlopige onrendabele top niet op de investeringen in mindering gebracht doch volledig opgenomen onder de voorziening nieuwbouwprojecten. Na afronding van het bouwproject wordt op basis van nacalculatie de definitieve onrendabele top bepaald. Overige dienstverlening Onder de overige dienstverleningen is opgenomen de contractueel overeengekomen jaarvergoedingen, waarbij de directe kosten met uitzondering van de personele uren als kostprijs van de omzet worden aangemerkt. Huren Onder de huren zijn opgenomen de te ontvangen netto-huren exclusief de vergoedingen voor met huurders verrekenbare leveringen en diensten. Op deze baten worden in mindering gebracht de huurderving alsmede verleende kortingen bij afgesloten huurvastcontracten. Voor de huurvastcontracten waarvoor een afkoopsom is overeengekomen, valt afhankelijk van de looptijd van de overeenkomst (5 of 10 jaar) een evenredig deel van de afkoopsom vrij ten gunste van de huuropbrengsten. Voor de aangekochte woningen onder het label ‘Verzilverd Wonen’ (tot en met 2009 9 woningen), waarbij het gratis gebruiksrecht op basis van actuariële berekeningen reeds met de aankoopsom verrekend is, wordt voorzichtigheidshalve géén rekening gehouden met een huuropbrengst ter grootte van de maandelijkse afname van de waarde van het gebruiksrecht. Vergoedingen De overige bij huurders en derden in rekening gebrachte bedragen voor geleverde goederen en diensten, welke niet bij de huur zijn inbegrepen, zijn gesaldeerd met de door derden in rekening gebrachte kosten welke volledig aan de huurders worden doorberekend. Overheidsbijdragen Onder de overheidsbijdragen zijn alleen opgenomen de jaarlijkse bijdragen voor een beperkt aantal woningen (aflopend), daar de overheidsbijdragen voor woningaanpassingen op de hiervoor bestede kosten in mindering worden gebracht.

55

Winst op verkopen Voor de bepaling van de winst op verkoop van bestaande woningen wordt uitgegaan van het verschil tussen de bedrijfswaarde en de verkoopopbrengst, na aftrek van de directe verkoopkosten. Het resultaat op nieuw te bouwen verkoopwoningen is opgenomen volgens het principe van Percentage of Completion Methode. Afhankelijk van de stand van het werk per 31 december wordt een evenredig deel van de verkoopwinst van de verkochte woningen aan het betreffende boekjaar toegekend. Overige bedrijfsopbrengsten De overige bedrijfsopbrengsten betreffen alle overige vergoedingen voor verleende diensten, zoals aan huurders doorberekende administratiekosten en de vergoeding voor geplaatste zendmasten. Onder de overige bedrijfsopbrengsten is eveneens opgenomen de onder de noemer ‘Onderhoud’ verantwoorde personele kosten van vaklieden. Daarnaast zijn overeenkomstig de verslaggevingvoorschriften hieronder opgenomen de in andere posten van de winst- en verliesrekening doorberekende personele kosten voor o.a. leefbaarheid en matchingactiviteiten. Lasten onderhoud Onder de onderhoudslasten is opgenomen de werkelijke onderhoudslasten. Rentebaten en -lasten De rentebaten betreffen de aan het verslagjaar toe te rekenen rente- en dividendontvangsten, welke per de balansdatum nog gedeeltelijk te ontvangen zijn. Onder de rentelasten zijn verantwoord de over het boekjaar verschuldigde renten, welke per de balansdatum nog gedeeltelijk te betalen zijn. Vennootschapsbelasting Vanaf 1 januari 2008 maakt Kleine Meierij onderdeel uit van de fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting, die tot dat moment gevormd werd door DKM Holding BV, DKM Projecten BV, DKM Diensten BV en DKM Verhuur BV. Ten tijde van het samenstellen van de jaarrekening waren de aangiftes tot en met 2007 ingediend en waren door de Belastingdienst de definitieve aanslagen opgelegd. Voor het indienen van de aangifte 2008 is uitstel verkregen. Bij bepaling van de verschuldigde vennootschapsbelasting is uitgegaan van het actuele belastingtarief. Resultaat deelnemingen Deelnemingen in andere rechtspersonen, waarvan het belang een minderheid vertegenwoordigt, worden gewaardeerd tegen intrinsieke waarde. In de enkelvoudige jaarrekening worden de 100% deelnemingen in dochtervennootschappen gewaardeerd tegen netto vermogenswaarde. Het verschil tussen de begin- en eindbalans wordt als resultaat verantwoord. Buitengewone baten en lasten Overeenkomstig de verslaggevingregels worden de behaalde resultaten bij verkoop van bestaand verhuurd bezit van de toegelaten instelling opgenomen onder de ‘overige opbrengsten’ en de onrendabele toppen bij nieuw te verhuren vastgoedeenheden opgenomen onder ‘Waardeveranderingen (im)materiële vaste activa’. Hoewel het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening hierdoor sterk wordt beïnvloed, worden alleen overige baten en lasten als buitengewone baten en lasten beschouwd voor zover deze niet uit de gewone bedrijfsuitoefening voortvloeien dan wel van incidentele aard zijn en/of door de grootte van de betreffende posten het inzicht in de baten en lasten uit gewone bedrijfsuitoefening zouden verstoren. Mutatie actuele waarde materiële vaste activa Hieronder is begrepen het nog niet gerealiseerde verschil tussen de bedrijfswaarde aan het begin en aan het einde van het boekjaar, rekeninghoudend met eventuele verkopen en overige waardeveranderingen.

56

Waarderingsgrondslagen voor de kasstromen Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. Deze methode gaat uit van een weergave van kasstromen onderverdeeld naar activiteiten. Het kasstroomoverzicht maakt onderscheid in de operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De mutatie in de liquiditeitspositie wordt bepaald door bij het saldo van deze drie activiteiten de mutatie van de bankkredieten te betrekken. Aan de operationele kasstroom zijn naast de activiteiten die voortkomen uit het exploiteren van woningen, de betalingen voor personeel, overige bedrijfslasten en belastingen opgenomen. Ook de uitgaven en ontvangsten uit hoofde van interest worden aan deze kasstroom toegerekend. Onder de investeringskasstroom zijn opgenomen de ontvangsten uit het verkopen van woningen en de uitgaven die voortvloeien uit het aankopen, bouwen en verbeteren van woningen. Ook (des)investeringen uit hoofde van financiële vaste activa zijn opgenomen onder de investeringskasstroom. De mutatie in de langlopende leningportefeuille is opgenomen onder de financieringskasstroom, waarbij onderscheid gemaakt is tussen nieuw opgenomen leningen en de aflossingen op de bestaande leningen. Deze methode sluit aan op het door Corpodata gehanteerde model. Vanwege de vergelijkbaarheid hebben wij hiervoor gekozen.

Toelichting op de balans Materiële vaste activa Het verloop van de materiële vaste activa kan als volgt worden weergegeven:

Actuele waarde /aanschafwaarde

In In exploitatie ontwikkeling 217.168 40.520

Afschrijvingen en waardeveranderingen

Ten dienste van 2.552

Totaal 260.240

-

-10.321

-1.217

-11.538

217.168

30.199

1.335

248.702

6.406

17.136

520

24.062

In exploitatie genomen

14.434

-14.434

0

0

Desinvesteringen

-7.788

250

-315

-7.853

Afschrijvingen en waardeveranderingen

-2.194

-3.302

-318

-5.814

8.749

0

0

8.749

19.607

-350

-113

19.144

236.775

41.522

2.608

280.905

0

-11.672

-1.385

-13.057

236.775

29.850

1.223

267.848

Boekwaarde per 1 januari 2009 Mutaties in het boekjaar: Investeringen

Mutatie actuele waarde Saldo mutatie in het boekjaar Actuele waarde /aanschafwaarde Afschrijvingen en waardeveranderingen Boekwaarde per 31 december 2009

Actuele waarde materiële vaste activa in exploitatie Voor de in exploitatie genomen onroerende en roerende goederen wordt de actuele waarde bepaald aan de hand van de bedrijfswaarde, zijnde het verschil tussen de toekomstige te ontvangen en te betalen kasstromen. Deze toekomstige kasstromen zijn contant gemaakt met behulp van een disconteringsvoet van 6%. Bij het bepalen van de actuele waarde is tevens rekening gehouden met de correctie volgend uit het verschil tussen de contante waarde van de toekomstige rente- en aflossingsverplichtingen van de opgenomen leningen en de aan de passivazijde verantwoorde nominale bedragen van deze leningen. Deze rentabiliteitswaardecorrectie bedraagt per 31 december 2009 € 17,8 miljoen (2008: € 20,3 miljoen). Desinvesteringen De desinvesteringen, opgenomen onder onroerende en roerende zaken in exploitatie, betreffen verminderingen als gevolg van verkopen uit het bestaande bezit. In 2009 zijn

57

in totaal 93 verhuureenheden verkocht. De desinvesteringen, opgenomen onder onroerende en roerende zaken in ontwikkeling, betreft een correctie op een in 2008 verwerkte afwaardering op koopwoningen. Tenslotte heeft de desinvestering bij de activa ten dienste van de exploitatie betrekking op de in het boekjaar verkochte bedrijfsmiddelen, zoals auto’s. Verantwoord is de boekwaarde tegen historische kostprijs. Materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie De afschrijvingen zijn bepaald op basis van de volgende levensduur en methodiek: kantoorgebouw 25 jarige annuïteit inventarissen 3/7 jaar lineair werkplaats 25 jarige annuïteit vervoermiddelen 7 jaar lineair Zekerheden Voor een drietal complexen zijn hypothecaire rechten verleend. Dit betreffen de complexen De Overlaet (28 vhe's); De Heibloem (13 vhe's) en De Haverleij (32 vhe's). Per de balansdatum bedroeg de totale hypothecaire schuld € 7.418.000 (2008: € 8.993.500). Financiële vaste activa 31-12-2009

31-12-2008

0

-

Deelnemingen

VB&T VvE Diensten Noord Oost Brabant BV Te vorderen BWS-subsidie Te vorderen BWS-subsidie begin boekjaar Rentebijschrijving Ontvangen bijdragen Totaal te vorderen BWS-subsidie Leningen u/g (Wif-leningen) Saldo begin boekjaar Aflossingen in het boekjaar Saldo einde boekjaar Totaal financiële vaste activa

495 25 -504

988 43 -536 16

954 -

495 954 -

954 970

954 1.449

De opgenomen deelneming betreft een deelneming van 25% in het aandelenkapitaal van VB&T VvE Diensten Noord Oost Brabant BV. Gezien het negatieve vermogen van de BV per 31-12-2009 is het aandeel gewaardeerd tegen € 0,00. De afwaardering is als negatief resultaat op deelnemingen ten laste van het resultaat gebracht. Van de te vorderen BWS-subsidies is in 2009 het overgrote deel afgekocht en ineens ontvangen. Aan het Wooninvesteringsfonds zijn een tweetal leningen verstrekt. Een daarvan, voor een bedrag van € 500.000, heeft een looptijd tot 30 oktober 2014 (3,09%) en de ander, ad € 453.780, een looptijd tot 2 juni 2010 (4,45%). Voorraden 31-12-2009 50 612 23.849 24.511

Grond- en hulpstoffen onderhoudsmaterialen Voorraad gereedgekomen koopwoningen Voorraad koopwoningen in ontwikkeling Totaal

31-12-2008 50 351 21.642 22.043

De opgenomen voorraad gereedgekomen koopwoningen per 31 december 2009 bestaat uit een drietal woningen die in het verleden zijn verkocht, maar ondertussen zijn teruggekocht van de koper (MGE). De voorraad koopwoningen in ontwikkeling heeft betrekking op projecten, die niet in ontwikkeling zijn in opdracht van derden. Enerzijds betreft dit in aanbouw zijnde nog niet verkochte koopwoningen, en anderzijds betreft dit nog in ontwikkeling te nemen grondposities. Een van deze grondposities betreft een in 2007 door DKM Projecten BV aangekocht bedrijfsverzamelgebouw. Juridische levering zal

58

op 31 maart 2012 plaatsvinden. Voor de periode tussen de koopovereenkomst en de juridische levering is door verkoper het eerste recht van hypotheek verstrekt aan koper. Onderhanden werk Opgenomen zijn de in opdracht van derden in aanbouw zijnde koopwoningen. Op balansdatum bedroegen de aan kopers in rekening gebrachte termijnen meer dan het geïnvesteerde bedrag, rekening houdend met het toegerekende aandeel in het resultaat. Presentatie vind derhalve aan de passivazijde van de balans plaats. Huurdebiteuren 31-12-2009 123 122 245 -44 201

Te vorderen huren zittende huurders Te vorderen huren vertrokken huurders Totaal te vorderen Af: voorziening dubieuze debiteuren Totaal

31-12-2008 110 117 227 -44 183

De specificatie van de te vorderen huurbedragen is als volgt: 31 december 2009 x€ Aantal 1.000 56 199 25 41 29 24 135 52 245 316

1 maand achterstand 2 maanden achterstand 3 maanden achterstand 4 maanden of meer achterstand Totaal

31 december 2008 x€ Aantal 1.000 54 195 31 45 22 18 121 41 227 299

Het verloop van de voorziening dubieuze debiteuren is als volgt: 31-12-2009 44 -11 11 44

Stand per 1 januari In boekjaar afgeboekte posten Dotatie aan de voorziening in het boekjaar Totaal

31-12-2008 25 -4 23 44

Belastingen en SV-premies Opgenomen zijn de te vorderen belastingen van de totale groep. Dit betreft met name een BTW vordering. Overige vorderingen Vorderingen op gemeenten Debiteuren huurders en overige vorderingen Overige debiteuren (inclusief koopwoningen BV’s) Totaal

31-12-2009 97 1.537 1.968 3.602

31-12-2008 386 1.519 1.719 3.624

31-12-2009 0 824 227 1.051

31-12-2008 8 616 624

31-12-2009 3 0 0 954 957

31-12-2008 2 4 10.000 7.473 17.479

Overlopende activa Nog te ontvangen rente Terugwerkende kracht mutaties huuradministratie Overige overlopende activa Totaal

Liquide middelen Kas In behandeling zijnde overboekingen (kruisposten) Verstrekte kasgeldleningen aan collega corporaties Rekening-courant banken Totaal

59

De liquide middelen betreffen de rekening-couranttegoeden bij de huisbankier en enige andere banken (waaronder het aandeel in het banktegoed van de VOF's waarin Kleine Meierij participeert), welke geheel ter vrije beschikking staan. Voor de in rekeningcourant aangehouden tegoeden is met de huisbankier een rentevergoeding overeengekomen gebaseerd op het 1-maands Euribor, met een afslag van 25 basispunten. Groepsvermogen In de geconsolideerde jaarrekening wordt het eigen vermogen van de woningstichting en dat van haar dochters gezamenlijk gepresenteerd onder de noemer groepsvermogen. In de enkelvoudige jaarrekening wordt alleen het eigen vermogen van de woningstichting weergegeven, waarvan de toelichting op de afzonderlijke vermogenscomponenten onderstaand is opgenomen. Statutaire reserve (stichtingskapitaal) Opgenomen is het bij oprichting gestorte stichtingskapitaal van € 45. Overige reserves Saldo per 1 januari Jaarresultaat voorgaand boekjaar Saldo per 31 december voor resultaatbestemming Jaarresultaat boekjaar Saldo per 31 december na resultaatbestemming

31-12-2009 66.096 -1.490 64.606 4.596 69.202

31-12-2008 62.928 3.168 66.096 -1.490 64.606

Overeenkomstig de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving wordt het resultaat over enig boekjaar afzonderlijk in de (enkelvoudige) balans tot uitdrukking gebracht. Het verloop van de overige reserve is hiervoor weergegeven, waarbij tevens het voorstel van resultaatbestemming is weergegeven. Als gevolg van de waardering tegen bedrijfswaarde is het saldo van de ‘Overige reserve’ opgebouwd uit zowel de in het verleden gerealiseerde als de bij het huidige beleid in de toekomst nog te realiseren resultaten. Per 31 december 2009 bedraagt het nog te realiseren deel € 44,6 miljoen (2008: € 44,2 miljoen). Het eigen vermogen is per 31 december 2009 21,29% van het totale vermogen (2008: 21,87%). Voorzieningen Voorziening nieuwbouwprojecten 31-12-2009 10.030 8.170 -3.302 14.898

Stand per 1 januari Dotatie in het boekjaar Onttrekking in het boekjaar Stand per 31 december

31-12-2008 12.213 7.163 -9.346 10.030

Overeenkomstig de grondslagen worden de voorziene onrendabele tekorten alleen genomen, als de verplichtingen voor het bouwen van de woningen zijn aangegaan. Met de verwachte onrendabelheid van in voorbereiding zijnde te bouwen verhuureenheden is dus nog geen rekening gehouden. Streven hierbij is dat deze tekorten zoveel mogelijk opgevangen worden door de winst op woningverkopen van bestaand bezit en nieuwbouwkoopwoningen, alsmede overige te verkrijgen bijdragen van overheden en samenwerkingspartners. Daarnaast is voor een zevental ingenomen ontwikkelposities een voorziening getroffen voor een mogelijk lagere opbrengstwaarde bij ontwikkeling of afstoten van het betreffende project. Hier gaat het om een bedrag van € 9,4 miljoen. De onrendabele tekorten worden in principe op de investeringen in mindering gebracht, tenzij deze voorinvesteringen nog te beperkt zijn om het volledige onrendabele tekort hierop in mindering te brengen. In laatstgenoemde situatie wordt het restantbedrag in de voorziening opgenomen. Per balansdatum betreft dit een bedrag van ongeveer € 5,5

60

miljoen. Het reeds op de voorfinanciering in mindering gebrachte bedrag heeft een omvang van € 11,7 miljoen. Overige voorzieningen Voorziening reorganisatie Stand per 1 januari Dotatie in het boekjaar Onttrekking in het boekjaar Stand per 31 december

31-12-2009 1.800 0 -1.497 303

31-12-2008 2.629 -829 1.800

Voorziening na-sanering Stand per 1 januari Dotatie in het boekjaar Onttrekking in het boekjaar Stand per 31 december

31-12-2009 12 -12 0

31-12-2008 23 -11 12

31-12-2009 13.012 186.297 199.309 -6.689 192.620

31-12-2008 14.262 195.628 209.890 -6.266 203.624

31-12-2009 14.262 -578 -672 13.012

31-12-2008 16.242 -1.227 -753 14.262

Langlopende schulden Leningen gemeenten Leningen kredietinstellingen Totaal langlopende schulden per balansdatum Aflossingsverplichting komend boekjaar Opgenomen onder langlopende schulden

Het verloop van de gemeentelijke leningen is als volgt: Saldo per 1 januari Vervroegde aflossingen in het boekjaar Reguliere aflossing in het boekjaar Saldo per 31 december

Het verloop van de leningen kredietinstellingen is als volgt: 31-12-2009 195.628 0 -4.676 -4.655 186.298

Saldo per 1 januari Opgenomen leningen Vervroegde aflossingen in het boekjaar Reguliere aflossing in het boekjaar Saldo per 31 december

31-12-2008 153.936 47.000 -1.137 -4.171 195.628

De rentevoet van de 64 leningen ligt tussen 2 en 7,5%. De gemiddelde gewogen rentelasten bedragen eind 2009 4,88% tegen 4,92% eind 2008. De daling van het gemiddelde gewogen rentepercentage van de leningenportefeuille wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door de vervroegde aflossing van een aantal leningen. Met uitzondering van een tweetal leningen, waarvan de totale schuldrestant ongeveer € 1,4 miljoen bedraagt, hebben alle leningen een resterende looptijd van langer dan 5 jaar, terwijl in de komende vijf jaar bij 5 leningen met een totale schuldrestant van circa € 5,9 miljoen een renteconversie zal plaatsvinden. Schulden aan kredietinstellingen Op 24 april 2009 is met de NV Bank Nederlandse Gemeenten een overeenkomst afgesloten voor de financiële dienstverlening. Onderdeel hiervan is een kredietarrangement tot een maximumbedrag van € 9,5 miljoen. Voor het gebruikte deel van dit krediet is met een bank een rentevergoeding overeengekomen, die gelijk is aan het 1-maands Euribor met een opslag van 70 basispunten. Schulden aan leveranciers Opgenomen zijn de op balansdatum aan leverancier nog verschuldigde bedragen van de totale groep.

61

Onderhanden werk Van 136 in aanbouw zijnde verkochte koopwoningen is het verschil opgenomen tussen op balansdatum bij kopers in rekening gebrachte termijnen (€ 29,9 miljoen) en het geïnvesteerde bedrag (€ 27,8 miljoen), rekening houdend met het toegerekende aandeel in het resultaat (€ 0,5 miljoen). Bij alle drie de projecten is op balansdatum per saldo meer gefactureerd aan kopers dan betaald aan derden, namelijk bij de 67 kopers van het project DGW De Hoven € 485.000, bij de 59 kopers in het project De Heere Hintham € 833.000 en bij de kopers van de 10 woningen in het project Essenburgh € 265.000. Belastingen en SV-premies Opgenomen zijn de op balansdatum verschuldigde belastingen en premies sociale verzekeringen van de totale groep. Overige schulden 31-12-2009 4 136 21 310 471

Waarborgsommen inclusief rentevergoeding Te verrekenen servicekosten Verzilverd Wonen Overige Totaal

31-12-2008 6 86 43 262 397

Aflossingsverplichting leningen komend jaar De in het volgende boekjaar verschuldigde reguliere aflossing op de afgesloten leningen is als kortlopende schuld opgenomen. Overlopende passiva 31-12-2009 2.287 1.253 0 0 115 95 1.043 4.793

Niet vervallen rente leningen Disagio ivm aanpassing leningovereenkomsten Vooruitgefactureerd Gefactureerde voorschotten onderhanden werk Vooruitontvangen huur Vooruitontvangen Huurtoeslag Overige Totaal

31-12-2008 2.461 218 1.910 79 113 899 5.680

Niet uit de balans blijkende verplichtingen Samen met DKM Holding BV, DKM Diensten BV, DKM Projecten BV en DKM Verhuur BV vormt de stichting een fiscale eenheid voor de omzetbelasting en voor de vennootschapsbelasting. Binnen deze eenheden kan iedere entiteit hoofdelijk aansprakelijk gesteld worden voor de belastingschuld van de eenheid. In 2006 heeft Kleine Meierij de eerste 11 appartementen (St. Sebastiaanshof te Vught) voor starters opgeleverd onder het label ‘Kopen met Korting’ en in 2008 zijn hieraan 12 woningen (Berenhof in Berlicum) toegevoegd. In 2009 zijn nog eens 4 appartementen voor starters opgeleverd (Gildehof te Berlicum). Deze nieuwbouwwoningen zijn met 20%-korting verkocht, onder de voorwaarde dat bij verkoop deze woningen verplicht aan Kleine Meierij worden terug verkocht, waarbij een verrekening van de verleende korting alsmede een gedeelte van de overwaarde zal plaatsvinden. Zolang de betreffende eigenaren hun ‘Kopen met Korting’-woningen niet verkopen, zal Kleine Meierij de hierop bestaande rechten dus niet kunnen verzilveren, reden waarom in de jaarrekening geen waardering van deze rechten heeft plaatsgevonden. Als WSW-deelnemer hebben wij naar het Waarborgfonds Sociale Woningbouw een zogeheten obligoverplichting. Deze verplichting is voorwaardelijk. Zolang het risicovermogen van het WSW voldoende is om eventuele betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen, wordt geen beroep gedaan op deze obligoverplichting.

62

Het WSW heeft ons laten weten dat zij voor de komende vijf jaar conform de actuele meerjarenliquiditeitsprognose geen beroep verwacht te doen op deze obligoverplichting. Aangegane verplichtingen voor (nieuw)bouwprojecten bedragen eind 2009 in totaal € 106,1 miljoen (eind 2008 € 111,6 miljoen). Voor de bepaling van deze verplichtingen zijn de projecten betrokken die al in aanbouw zijn of waarvan vastgesteld is dat deze binnen afzienbare tijd in aanbouw worden genomen. De omvang van de aangegane verplichtingen is berekend op het verschil tussen de te verwachte investeringen (exclusief financierskosten) en de reeds verrichte investeringen. De Ontwikkelingscombinatie VOF Annenburg betreft een samenwerkingsverband waarin DKM Projecten BV participeert. Gezien de gekozen rechtsvorm van deze samenwerking is DKM Projecten BV hoofdelijk aansprakelijk voor alle verplichtingen van deze VOF. Risicoparagraaf Projecten, zeker ten aanzien van inbreidingsplannen, worden tegenwoordig gekenmerkt door een lange voorbereidingstijd met allerlei denkbare procedures, welke hogere en onvoorziene kosten voor de projectontwikkelaar tot gevolg kunnen hebben. Daar dit inherent is aan de hedendaagse projectontwikkeling, zijn voor deze financiële risico’s geen afzonderlijke voorzieningen gevormd, daar deze kosten als normale projectkosten worden aangemerkt als deze naar verwachting binnen het betreffende project opgevangen kunnen worden. Momenteel bestaat er geen aanleiding om in dit kader een specifieke voorziening te vormen.

Toelichting op de winst- en verliesrekening Geactiveerde productie eigen bedrijf De bouwprojecten kennen diverse fasen. In de onderstaande specificatie van de nieuwbouwprojecten is per project de status eind 2009 aangegeven, in voorbereiding zijnde projecten (1); in aanbouw-zijnde projecten (2), in aanbouw-zijnde projecten waarvan enige fase zijn opgeleverd (3) en gereedgekomen en opgeleverde projecten (4): Geactiveerde productie eigen bedrijf 10 vge’s Zorgboerderij te Berlicum 28 vge’s De Heere Hintham (huurwoningen + zorgcentrum) 20 vge’s Jan Heijmanslaan (Cello), Hintham 27 vge’s Amundsestraat (Cello), Den Bosch 61 vge’s huurwoningen De Donk + zorgcentrum 77 vge’s Clockenweerde / Erasmushuis (De Hooghe Clock) 34 vge’s Ravelijn, Lelystad 18 vge’s Broekland, Rosmalen 108 vge’s Statenlaan (Markiezenhof), Den Bosch 26 vge’s Brede School en huurwoningen te Berlicum 13 vge’s Europaplein, Middelrode 14 vge’s Schuurkerkpad (Cello) te Berlicum 54 vge’s De Annenborch (huurwoningen + zorgcentrum) 22 vge’s HEVO (huurwoningen + ouderensociëteit) 20 vge’s ‘t Hofgebouw (huurwoningen, zorggebouw) 6 vge’s Medisch Centrum De Hoef 16 vge’s bouw huurwoningen De Hoven 12 vge’s Taalstraat te Vught units tijdelijke huisvesting ‘t Beertjeshuis 18 vge’s Windberg te Heeswijk-Dinther 12 vge’s Berenhof te Berlicum (KmK door Ti) 12 vge’s Stamhuis. Bosscheweg te Schijndel voorschot Gildenhof Totaal geactiveerde productie tbv eigen bedrijf

63

1 3 2 4 1 4 4 4 4 4 4 4 2 1 1 1 4 4 4 1 4 4 4

2009 39 7.232 2.181 209 2.047 3.847 114 425 848 1.905 205 27 19.079

2008 66 1.948 299 181 390 5.020 -3 943 46 7 623 2 450 120 930 197 650 510 16 5 12.400

Omzet bouwprojecten en dienstverleningen 2009 15.920 47 87 2 16.056

Omzet bouwprojecten ten behoeve van derden Bij kopers in rekening gebrachte rente Omzet dienstverleningsprojecten Omzet overige dienstverleningen Totaal

2008 16.566 48 96 224 16.934

Omzet bouwprojecten ten behoeve van derden (gefactureerde termijnen) 1/3-aandeel in VOF Annenburg (totaal 55 vge’s) 16 vge's De Ploeg te Berlicum 95 vge's De Heere Hintham te 's-Hertogenbosch 68 vge's DGW De Hoven te Rosmalen 10 vge’s Essenburgh te Heeswijk-Dinther Totaal omzet bouwprojecten voor derden

4 1 3 3 2

2009 6.413 8.651 856 15.920

2008 2.221 455 4.474 9.416 16.566

Omzet dienstverleningprojecten Opgenomen is de gefactureerde omzet die bij derden in rekening is gebracht voor het voeren van de directie bij nieuw- en verbouwprojecten. Omzet overige dienstverleningen VvE-beheer Winst verkoop dure huurwoning van de woningstichting Totaal omzet overige dienstverleningen

2009 2 2

2008 256 -32 224

2009 35.072 2.289 37.361 -3.133 34.228

2008 33.849 725 34.574 -6.573 28.001

Kostprijs van de omzet Kostprijs van de omzet Financieringslasten Mutatie onderhanden werken Totaal kostprijs van de omzet

De specificatie van de kostprijs van de omzet in het boekjaar, exclusief uren projectmedewerkers (opgenomen onder personele kosten), is als volgt:

Gronden e.a. Bouwkosten Architecten & adviseurs Winstuitkering participanten Overige netto kosten Netto financieringslasten Subsidies Totaal

bouwprojecten 2.780 30.296 0 0 3.363 723 126 37.288

dienstverl. projecten 0 0 73 0 0 0 0 73

overige dienstverl 0 0 0 0 0 0 0 0

Totaal 2.780 30.296 73 0 3.363 723 126 37.361

Huren 2009 19.581 521 20.102 -176 -84 19.842

Woningen en woongebouwen Onroerende zaken, niet zijnde woningen Huurvastcontracten met afkoopsom Huurderving wegens leegstand Huurkortingen Totaal

64

2008 18.041 481 18.522 -102 -75 18.345

Vergoedingen 2009 20 -1 19

Leveringen en diensten Vergoedingsderving wegens leegstand Totaal

2008 21 -1 20

Overheidsbijdragen Opgenomen zijn de jaarlijkse bijdragen die worden ontvangen in verband met in het verleden geïnvesteerde bedragen voor het aanpassen van woningen ten behoeve van de gehandicapte bewoner. Winst op verkopen Op de in het boekjaar ontvangen bedragen bij verkoop van bestaande woningen is de actuele waarde in mindering gebracht. De hieruit resulterende boekwinst wordt onder ‘Winst op verkopen’ verantwoord. Overige bedrijfsopbrengsten Administratievergoeding bij leveringen en diensten Overige Totaal

2009 454 1 455

2008 428 69 497

Afschrijvingen materiële vaste activa In verband met de waardering tegen actuele waarde van materiële vaste activa in exploitatie blijven de afschrijvingen beperkt tot de activa ten dienste van de exploitatie. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Dotatie aan de voorziening nieuwbouwprojecten Onrendabele investering van in exploitatie genomen nieuwbouw Totaal

2009 8.170 2.194 10.364

2008 7.163 8.031 15.194

Voor de te bouwen sociale huurwoningen, alsmede voor het maatschappelijk vastgoed in diverse projecten heeft in het boekjaar een dotatie van € 8,1 miljoen aan de voorziening voor onrendabele investeringen plaatsgevonden. Daarnaast is de bedrijfswaarde van de in het boekjaar in exploitatie genomen nieuwbouw € 2,2 miljoen lager dan het geïnvesteerde bedrag. Hiervan heeft € 2,4 miljoen betrekking op de verbouwing en nieuwbouw van De Hooghe Clock. Het resterende bedrag betreft de oplevering van 15 woningen aan de Chansonstraat in De Groote Wielen te Rosmalen en de aankoop van 44 woningen van Stichting BerneZorg in Heeswijk-Dinther. Lonen en salarissen 2009 2.022 953 2.975 -13 2.962

Bruto salarissen Inhuur personeel Ontvangen ziekengelden Totaal

2008 1.897 543 2.440 -19 2.421

Sociale lasten Opgenomen zijn de over het bruto salaris in het boekjaar verschuldigde sociale lasten. Pensioenpremie De pensioenregeling van Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW) is een toegezegde pensioenregeling. Dit houdt in, dat in het geval van een tekort bij SPW, de werkgever geen verplichting heeft tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. Als gevolg van de onzekere situatie op de financiële markten en de gevolgen hiervan op de dekkingsgraad van het fonds heeft het bestuur

65

van het SPW begin 2009 besloten om per 1 januari 2009 geen indexatie toe te passen en de premiekorting van 2% te laten vervallen. Eind 2009 is hetzelfde besluit genomen voor 2010. De over 2009 vervallen premiekorting is volledig ten laste van de werkgevers gekomen. Met ingang van 2010 komt deze premieverhoging voor tweederde deel ten laste van de werkgevers. Lasten onderhoud De specificatie van de onderhoudslasten is als volgt: 2009 3.503 177 53 138 -302 3.569

Uitbesteed werk (materiaal en manuren) Door eigen personeel uitgevoerd onderhoud Materiaalverbruik eigen personeel Bijzonder onderhoud, zoals EPA-adviezen Aan derden doorberekende kosten onderhoud Totaal

2008 5.038 188 77 191 -486 5.008

Voor het boekjaar 2009 waren de onderhoudsuitgaven oorspronkelijk begroot op € 3,9 miljoen, gebaseerd op een normbedrag van € 1.000 per woning. Na vaststelling van de begroting is in verband met de financiële positie besloten om gedurende de jaren 2009 tot en met 2012 jaarlijks € 1 miljoen te besparen op onderhoud, waardoor het beschikbare budget voor 2009 € 2,9 miljoen bedraagt. In het boekjaar zijn diverse gesprekken gevoerd met partijen waarmee langlopende onderhoudscontracten zijn afgesloten. Dit heeft in 2009 niet geresulteerd in de beoogde besparing. Overige bedrijfslasten 2009 1.672 229 158 31 453 855 3.398

Directe bedrijfskosten Leefbaarheid Huisvestingskosten Bestuurskosten / kosten toezicht Overige personeelskosten Algemene kosten Totaal

2008 1.693 332 142 38 440 3.431 6.076

Onder de directe bedrijfskosten zijn de belastingen en verzekeringen opgenomen van het onroerend goed (in totaal € 1.017.800 in 2009 tegen € 971.600 in 2008), de in 2009 betaalde sectorheffing (Vogelaarheffing) ad € 218.600 (2008: € 214.600) en overige exploitatiekosten (€ 436.100 in 2009 tegen € 507.100 in 2008). Door de afname van het gratis serviceonderhoud zijn de kosten leefbaarheid ten opzichte van 2008 gedaald. De stijging van de huisvestingskosten zijn met name het gevolg van een tijdelijke uitbreiding van het kantoor met losse units en de hiermee gepaard gaande stijging van de energiekosten, alsmede schoonmaakkosten. De overige personeelskosten zijn licht gestegen als gevolg van een toename van de reis- en verblijfkosten. In de algemene kosten 2008 is de dotatie aan de gevormde reorganisatievoorziening ad € 2.629.000 opgenomen. Rentebaten Ontvangen rente banktegoeden Rente op overige vorderingen Rente verstrekte kasgeldleningen minus provisie Doorberekende rente Totaal

2009 1 1.142 67 0 1.210

2008 1.034 1.186 17 -1 2.236

De afname van de rentebaten is het gevolg van het zoveel mogelijke intern financieren van in ontwikkeling zijnde projecten. Dit is ook zichtbaar in de afname van het saldo liquide middelen/schulden kredietinstellingen per balansdatum. Eind 2008 was er sprake

66

van een positief saldo van € 17,5 miljoen, terwijl eind 2009 sprake was van een negatief saldo (krediet) van € 4,1 miljoen. Opbrengsten financiële vaste activa Rente WIF-leningen Rente te vorderen BWS-subsidies Totaal

2009 36 25 61

2008 36 46 82

2009 -10.096 -1.257 -54 -11.407

2008 -10.127 -50 -72 -10.249

Rentelasten Rente opgenomen leningen Rente overige langlopende schulden Rente kortlopende schulden Totaal

Onder ‘Rente overige langlopende schulden’ is de disagio opgenomen die verschuldigd is bij het oversluiten van een vijftal leningen en de vervroegde aflossing van 1 lening in februari 2010. Omdat het besluit voor deze transactie in 2009 is genomen, zijn de kosten in dit boekjaar verwerkt. Vennootschapsbelasting Tot en met 2007 was de partiële belastingplicht voor de Vennootschapsbelasting door de woningstichting ondergebracht bij de nevenstructuur, waarbij DKM Holding BV in de fiscale eenheid als moedermaatschappij optrad. In verband met de integrale belastingplicht vanaf 1 januari 2008 is de woningstichting toegevoegd aan de fiscale eenheid en heeft zij de aangifteplicht overgenomen van DKM Holding BV. Onder andere vanwege de vorming van de reorganisatievoorziening, alsmede de fiscale mogelijkheden tot vorming van een herinvesteringsreserve voor verkoopresultaten en een onderhoudsvoorziening, wordt over het boekjaar 2008 geen belastbaar resultaat verwacht. Naar verwachting zal rekening houdend met bovenstaande het fiscale resultaat over 2009 volledig gecompenseerd kunnen worden met het fiscale verlies van 2008. In verband met de onzekerheid omtrent de fiscale openingsbalans en de eventueel hieruit voortvloeiende belastinglatentie is besloten over het fiscale verlies tot en met 2009 geen actieve belastingvordering op te nemen. Resultaat deelnemingen In de geconsolideerde jaarrekening is vanwege het negatieve vermogen van VB&T VvE Diensten Noord Oost Brabant BV per 31-12-2009 de deelneming afgewaardeerd ten laste van het resultaat. In de enkelvoudige cijfers is het (geconsolideerde) resultaat van DKM Holding BV en STAVAST Brabant-Noordoost BV opgenomen. Mutatie actuele waarde De opgenomen mutatie actuele waarde heeft enerzijds betrekking op de in de beginbalans opgenomen jaarschijf van het betreffende boekjaar, die in het boekjaar is geëffectueerd. Anderzijds betreft dit mutaties in de actuele waarde als gevolg van aanpassingen in uitgangsposities, parameters en beleidswijzigingen. Het verloopoverzicht van de actuele waarde is afzonderlijk opgenomen (zie hoofdstuk 12.6). Toerekening jaarresultaat 2009 0 4.596 4.596

Onttrekking / vorming herinvesteringsreserve Onttrekking / toevoeging overige reserve Totaal jaarresultaat

Het positieve resultaat is ten gunste van de Overige reserves gebracht.

67

2008 -32 -1.490 -1.522

Bezoldiging bestuur en toezichthouders Over het verslagjaar is € 227.741 (2008: € 138.276) aan lasten ter zake van bezoldiging en ter zake van pensioenen voor bestuurder en toezichthouders opgenomen. De specificatie hiervan kan als volgt per persoon worden weergegeven: Vast Pensioeninkomen lasten

Werkgeverslasten en vergoedingen 27.996 30.008

Naam Jansen, S.

Functie Bestuurder

Beijer, J.E.

lid RvT

3.000

0

207

3.207 1-7-09 / 31-12-09

Doomernik, C.A.H.A.

lid RvT

3.000

0

207

3.207 1-7-09 / 31-12-09

Geest, J.J.E. van

voorzitter RvT a.i.

30.925

0

0

30.925 1-4-09 / 30-06-09

Hermans, N.A.M.M.

lid RvT

3.000

0

207

3.207 1-7-09 / 31-12-09

Meulblok, H.M.

lid RvT

682

0

0

Mommersteeg, M.L.P.

lid RvT

6.000

0

414

Penninx, F.

lid RvT

682

0

0

Wesselink, A.M.A.

lid RvT

Wiersema, R.M.

voorzitter RvT

115.921

Totaal Periode 173.925 Geheel 2009

682 1-1-09 / 31-03-09 6.414 Geheel 2009 682 1-1-09 / 31-03-09

682

0

0

682 1-1-09 / 31-03-09

4.500

0

310

4.810 1-7-09 / 31-12-09

168.392

27.996

31.353

227.741

Het inkomen van de heer J.J.E. van Geest, interim-voorzitter RvT, betreft een managementfee.

Kosten externe accountant Onder de algemene kosten is een bedrag opgenomen van € 85.100 (2008: € 36.500), zijnde de controlekosten van de externe accountant Deloitte Accountants BV. De hogere kosten hebben met name betrekking op extra controlewerkzaamheden over het boekjaar 2008. Daarnaast is in het boekjaar een bedrag van € 82.700 (2008: € 85.250) betaald aan Deloitte Accountants BV voor extra controlewerkzaamheden met betrekking tot de BTW administratie gericht op de projectontwikkeling en de algemene kosten bij gemengde omzet. Deze kosten zijn deels verantwoord bij de projecten en deels onder het kopje ‘Algemene kosten’ bij ‘Overige bedrijfslasten’.

68

13.6 Verloopoverzicht actuele waarde (in duizenden euro’s)

2009

2008

Materiële vaste activa begin boekjaar

217.168

181.029

Materiële vaste activa einde boekjaar

236.775

217.168

19.607

36.139

Vrijval kasstromen

-2.948

-1.517

Effect van een jaar opschuiven

-2.031

-1.454

-4.979

-2.971

Verkoop

-7.788

-351

Nieuwbouw

15.168

7.022

3.477

15.451

10.858

22.122

Mutatie in het boekjaar Autonome ontwikkelingen

Voorraadmutaties

Aankoop en verbetering

Parameterwijzigingen Wijzigingen verkoopopbrengsten Huurstijging Lastenstijging

15.477

87

6.807

5.771

-606

-1.256

21.678

4.602

Onderhoudsuitgaven

-3.419

8.367

Overige exploitatie-uitgaven

-2.077

-1.167

-5.496

7.200

0

5.706

Niveauwijzigingen

Rentabiliteitswaardecorrectie Nieuwe leningen Aflossingen

-2.454

-520

-2.454

5.186

De mutaties volgende uit de autonome ontwikkelingen, parameterwijzigingen, niveauwijzigingen en rentabiliteitswaardecorrectie vormen samen de mutatie actuele waarde, die in de winst- en verliesrekening is verantwoord (2009: € 8.749.000 en in 2008: € 14.016.000).

69

13.7 Enkelvoudige balans per 31 december 2009 (in duizenden euro’s)

ACTIVA

31-12-2009

31-12-2008

236.775

217.168

29.850

30.199

VASTE ACTIVA Materiële vaste activa In exploitatie In ontwikkeling Ten dienste van de exploitatie

1.138

1.335

267.763

248.702

16

495

5.818

5.643

954

954

6.788

7.092

662

1.979

201

183

0

129

16.490

15.475

1.710

1.943

Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidie 1

Deelnemingen Leningen u/g

VLOTTENDE ACTIVA Voorraden Vorderingen Huurdebiteuren Belastingen en SV-premies Vorderingen op groepsmaatschappijen Overige vorderingen Overlopende activa

Liquide middelen Totaal Generaal

1

Deelnemingen worden gewaardeerd tegen netto vermogenswaarde.

70

855

404

19.256

18.134

41

15.421

294.510

291.328

PASSIVA

31-12-2009

31-12-2008

EIGEN VERMOGEN Statutaire reserve Overige reserves Resultaat boekjaar

0

0

64.606

66.128

4.596

-1.522

69.202

64.606

14.899

10.030

303

1.800

15.202

11.830

192.620

203.371

VOORZIENINGEN Voorziening nieuwbouwprojecten Overige voorzieningen

LANGLOPENDE SCHULDEN Leningen gemeenten / kredietinstellingen

KORTLOPENDE SCHULDEN Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en SV-premies Overige schulden Aflossingsverplichtingen komend jaar Overlopende passiva

Totaal Generaal

71

5.070

0

410

1.064

95

90

429

396

6.689

6.266

4.793

3.705

17.486

11.521

294.510

291.328

13.8 Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2009 (in duizenden euro’s)

2009

2008

19.842

18.345

20

20

BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Winst op verkopen Overige bedrijfsopbrengsten

35

19

6.013

1.809

996

1.445

26.906

21.638

310

294

10.364

15.194

2.961

2.421

Sociale lasten

257

272

Pensioenlasten

416

369

Lasten onderhoud

3.569

5.008

Overige bedrijfslasten

3.347

5.947

21.224

29.505

Verschil tussen bedrijfsopbrengsten en –lasten

5.682

-7.867

Rentebaten

1.196

2.168

Totaal bedrijfsopbrengsten

BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen materiële vaste activa Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Lonen en salarissen

Totaal bedrijfslasten

RESULTAAT

Opbrengsten financiële vaste activa en effecten Rentelasten Resultaat uit gewone bedrijfsvoering voor belasting Vennootschapsbelasting Resultaat uit gewone bedrijfsvoering na belasting Aandeel in resultaat deelnemingen Resultaat voor mutatie actuele waarde

61

82

-11.396

-10.198

-4.457

-15.815

79

83

-4.378

-15.732

225

194

-4.153

-15.538

Mutatie actuele waarde materiële vaste activa

8.749

14.016

Totaal resultaat

4.596

-1.522

Rosmalen, 16 juni 2010 Was getekend: Simon Jansen MRE MRICS directeur-bestuurder

72

13.9 Overige gegevens Wettelijke bepalingen inzake bestemming van het resultaat Artikel 22 van het BBSH bepaalt dat het resultaat uitsluitend bestemd mag worden voor werkzaamheden op het gebied van de volkshuisvesting.

Bestemming van het resultaat Ter voldoening aan de wettelijke bepalingen is het resultaat over het boekjaar ad € 4.595.442 aan de overige reserves toegevoegd.

Gebeurtenissen na balansdatum In het kader van integrale vennootschapsbelastingplicht voor Kleine Meierij met ingang van 1 januari 2008 is door de Belastingdienst, Aedes en afgevaardigden uit de corporatiebranche overleg gevoerd over de praktische invulling hiervan. Dit heeft op 23 januari 2009 geresulteerd in een vaststellingsovereenkomst (VSO2). Op 28 april 2009 is deze overeenkomst door de woningstichting ondertekend. Als gevolg van de invoering van de integrale vennootschapsbelastingplicht voor de woningstichting is er geen sprake meer van onbelaste activiteiten en heeft het laten uitzakken van commercieel vastgoed fiscaal geen voordelen. Per 1 januari 2009 zijn de diensten die werden verricht voor Verenigingen van Eigenaren overgedragen aan VB&T VvE Diensten Noord Oost Brabant BV. Bij oprichting op 19 januari 2009 heeft DKM Diensten BV voor 50% deelgenomen in het aandelenkapitaal. De helft hiervan is op 7 januari 2010 overgedragen aan BrabantWonen Holding BV. Op 2 maart 2010 is door Kleine Meierij en DKM Verhuur BV de coöperatieve vereniging STEK.NU UA opgericht. De activiteit van deze vereniging omvat projectmanagement bij vastgoedontwikkeling, ongeacht de fase waarin het project zich bevindt. STEK.NU biedt diensten aan op het gebied van integrale risicobeheersing van vastgoedontwikkeling, projectontwikkeling en projectmanagement, waarbij gebruik wordt gemaakt van personeel gedetacheerd door de leden of ingehuurde capaciteit in de vorm van interim managers. Naast deze primaire dienstverlening ondersteunt STEK.NU de leden bij de besluitvorming ten aanzien van exploitatie en financiering van het vastgoed. Hierbij worden de leden geadviseerd en gefaciliteerd bij de vraagstukken die voorliggen in het proces van vastgoedontwikkeling. Gestuurd wordt op kwaliteit en kwantiteit waarbij op transparante wijze kostenbeheersing ontstaat. De toegevoegde waarde van STEK.NU is tegen gunstige kosten, door bundelen van kennis en kunde, een integrale beheersing te bieden van de risico’s die samengaan met het ontwikkelen van vastgoed. Het lidmaatschap is voorbehouden aan woningcorporaties en zorginstellingen. Momenteel vind overleg plaats met diverse partijen om als lid toe te treden. Zodra een nieuw lid toetreedt, zal DKM Verhuur BV per direct haar lidmaatschap beëindigen. In verband met de spreiding van en beheersing van risico’s zijn op 11 mei 2010 door DKM Holding BV de vennootschappen DKM Vastgoedontwikkel BV en DKM Deelnemingen BV opgericht. In DKM Vastgoedontwikkel BV worden de in ontwikkeling zijnde projecten ondergebracht, die na de besluitvorming in 2009 verder tot ontwikkeling worden gebracht, eventueel in samenwerking met andere (markt) partijen. Als er gekozen wordt voor samenwerking bij deze projecten, zal DKM Deelnemingen BV hierin participeren.

73

Accountantsverklaring Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in het jaarverslag opgenomen jaarrekening 2009 van Woningstichting De Kleine Meierij te Rosmalen bestaande uit de geconsolideerde en enkelvoudige balans per 31 december 2009 en de geconsolideerde en enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2009 met de toelichting gecontroleerd. Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van Woningstichting De Kleine Meierij is verantwoordelijk voor het opmaken van deze jaarrekening die het vermogen en resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening en het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Deze verantwoordelijkheid omvat onder meer: het ontwerpen, invoeren en in stand houden van een intern beheersingssysteem relevant voor het opmaken van en getrouw weergeven in de jaarrekening van vermogen en resultaat, zodanig dat deze geen afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten bevat, het kiezen en toepassen van aanvaardbare grondslagen voor financiële verslaggeving en het maken van schattingen die onder de gegeven omstandigheden redelijk zijn. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht en het controleprotocol in rubriek A van Bijlage III bij het Besluit beheer sociale-huursector. Dienovereenkomstig zijn wij verplicht te voldoen aan de voor ons geldende gedragsnormen en zijn wij gehouden onze controle zodanig te plannen en uit te voeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controleinformatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De keuze van de uit te voeren werkzaamheden is afhankelijk van de professionele oordeelsvorming van de accountant, waaronder begrepen zijn beoordeling van de risico’s van afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. In die beoordeling neemt de accountant in aanmerking het voor het opmaken van en getrouw weergeven in de jaarrekening van vermogen en resultaat relevante interne beheersingssysteem, teneinde een verantwoorde keuze te kunnen maken van de controlewerkzaamheden die onder de gegeven omstandigheden adequaat zijn maar die niet tot doel hebben een oordeel te geven over de effectiviteit van het interne beheersingssysteem van Woningstichting De Kleine Meierij. Tevens omvat een controle onder meer een evaluatie van de aanvaardbaarheid van de toegepaste grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van schattingen die het bestuur van Woningstichting De Kleine Meierij heeft gemaakt, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel. Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Woningstichting De Kleine Meierij per 31 december 2009 en van het resultaat over 2009 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving.

74

Verklaring betreffende andere wettelijke voorschriften/en of voorschriften van regelgevende instanties Op grond van de verplichting ingevolge Bbsh artikel 28, sub a melden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391, lid 4, BW. Voorts merken wij op dat, op grond van artikel 6 van de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens, is voldaan aan de wettelijke verplichting tot vermelding van de informatie over topinkomens en dat, indien de toegelaten instelling financiële ondersteuning heeft gegeven aan buitenlandse instellingen zoals bedoeld in de MG 2005-04 en MG 2008-03, hiervan melding is gemaakt in de jaarrekening en het jaarverslag. Deloitte Accountants B.V. Eindhoven, 21 juni 2010 Was getekend:drs. C.H.L.J. Bergmans RA

75