Jaarverslag Woningstichting Eendracht

2013 Jaarverslag Woningstichting Eendracht

1

Inhoud Voorwoord.............................................................................................................................................. 3 Verantwoording ..................................................................................................................................... 4 Toezicht .................................................................................................................................................. 6 Verslag Raad van Commissarissen 2013........................................................................................ 8 Bestuur & operationeel management .............................................................................................. 11 Verslag bestuur 2013 ......................................................................................................................... 14 Hoofdpunten ........................................................................................................................................ 14 Vergadercyclus ................................................................................................................................... 14 Leefbaarheid; betrokken bij de wijk.................................................................................................. 16 Huurbeleid en beheer van de woningvoorraad .............................................................................. 18 Financiële continuïteit ........................................................................................................................ 23 Kengetallen .......................................................................................................................................... 25

Duurzaam Wonen en Leven

Pagina 2

Voorwoord En alweer een jaarverslag, nu over het jaar 2013, waarmee we u willen informeren over de feiten en bijzonderheden over het afgelopen jaar. In 2013 hebben we ons verder gericht op het consolideren en uitbouwen van onze rol in volkshuisvestingsland binnen de grenzen van de gemeente Rotterdam. Een rol die steeds meer wordt beïnvloed door politieke keuzes en daarmee gepaard gaande ontwikkelingen. Hierbij kunt u denken aan de gewijzigde normeringen voor huurverhogingen, gekoppeld aan de sanerings- en verhuurdersheffingen. De impact van deze heffingen op de exploitatie is voor corporaties in het algemeen bijzonder ingrijpend, voor Woningstichting Eendracht in het bijzonder. De uiteindelijke gevolgen voor de gehele sector zijn voor de lange termijn nog niet te overzien, maar dat die er zullen zijn lijkt onafwendbaar. Ondanks de beperkte omvang van onze stichting zijn we erin geslaagd om toch op een verantwoorde wijze invulling te geven aan onze rol en verantwoordelijkheid. Op basis van goed rentmeesterschap en verantwoord ondernemen en investeren lijken we ook in een meerjarenperspectief op een gezonde basis verder te kunnen gaan. De verder toenemende regeldruk met name vanuit toezichthouders als WSW en CFV, is een zorg die ons verder bezig zal houden. Steeds weer nieuwe verantwoordingsinformatie en regelgeving die ten koste lijkt te gaan van de sector en met name de kleine spelers zoals Woningstichting Eendracht, zal de toekomst verder kleuren en mogelijk bepalen. Maar dat betekent niet dat we ons bestaan en voortbestaan in twijfel zullen trekken. Sterker nog, wij zijn van mening dat Woningstichting Eendracht een blijvende toegevoegde waarde heeft en kan blijven betekenen. Op basis van een verantwoorde exploitatie, slagkracht en samenwerking wordt de toekomst aangegaan. Vermeldenswaard is dat we in 2013 geconfronteerd zijn met de tijdelijke sluiting van 2 woningen op basis van bestuursdwang door de burgemeester van de gemeente Rotterdam, aangezien in 2 van onze panden drugs werden verhandeld. In goed overleg met alle betrokken partijen zijn de woningen tijdelijk afgesloten geweest en zijn we in staat geweest de termijn van sluiting zo kort mogelijk te houden. Inmiddels zijn de woningen weer beschikbaar voor de verhuur. Meer informatie hierover treft u aan in het jaarverslag. Wij hopen u met dit jaarverslag inzicht te kunnen geven in de zaken die we hebben gedaan en de positie die we innemen. Met het lezen wens ik u veel plezier! Rotterdam, 28 mei 2014, Woningstichting Eendracht Gert Florusse

Bestuursvoorzitter


Pagina 3

Verantwoording Betrokkenheid vanuit overtuiging

Woningstichting Eendracht is een kleine woningstichting. Door de raad van commissarissen

kleinschaligheid en plaats, het kantoor ligt naast de woningen, tussen de bewoners in de wijk is het mogelijk om snel te schakelen tussen individuele behoeften, beheersmatige vereisten

bestuur

en politiek-bestuurlijke ontwikkelingen. Dit alles met behoud van identiteit en eigenheid en binnen de grenzen wat mogelijk is.

operationeel manager

Bestuursleden en commissarissen van woningstichting Eendracht hebben vanuit hun persoonlijke overtuiging gekozen om via woningstichting Eendracht een bijdrage te leveren aan de volkshuisvesting en meer specifiek de wijkontwikkeling in Tussendijken. Veel bestuursleden en commissarissen hebben een ruime bestuurlijke ervaring, voor het merendeel opgedaan in de non-profit sector. De historische context en de gemeenschappelijke (NS-)achtergrond van veel commissarissen en bestuursleden van woningstichting Eendracht, speelt hierbij een grote rol.

Gewerkt wordt in de geest van de Aedes-code en de Governancecode. Gezien de oorsprong en het bijzondere karakter van veel kleinere corporaties leidt een strikte naleving van sommige richtlijnen tot ongewenste situaties.

Zittingsduur commissarissen en bestuurders

De maximale zittingsduur van het merendeel van de commissarissen is 4 jaar. Een lid van het bestuur wordt benoemd voor een periode van maximaal 4 jaar. Herbenoeming van bestuurders kan telkens voor een periode van maximaal 4 jaar plaatsvinden. Dit is conform de code de code voorschrijft. Als criterium voor herbenoeming hanteert woningstichting Eendracht de randvoorwaarden ‘de aantoonbare betrokkenheid bij de volkshuisvestingstaak van woningstichting Eendracht in Tussendijken’ alsmede ‘het aanwezige draagvlak bij de collega-toezichthouders en bestuurders”.

Integer handelen (integriteitscode) Werkzaamheden worden door zowel commissarissen als bestuursleden vervuld vanuit nietcommerciële motieven. Beslissingen worden genomen in het belang van de volkshuisvesting. Bij het aanstellen van nieuwe bestuurders en commissarissen wordt in de selectieprocedure nadrukkelijk stil gestaan bij eventuele strijdige belangen. Indien nodig worden afspraken gemaakt en vastgelegd op welke wijze met strijdige belangen wordt omgegaan.


Pagina 4

Beslissingen door bestuurders over het aangaan van (financiële) verplichtingen en of het afwijken van vastgesteld beleid worden vooraf in het bestuur besproken en genomen beslissingen worden schriftelijk vastgelegd. In de taakverdeling en bevoegdheden tussen operationeel manager en bestuursleden wordt het principe van functiescheiding nadrukkelijk toegepast en zijn de procedures hierop ingericht.

Aan de bestuursleden, commissarissen en werknemer zijn door woningstichting Eendracht geen leningen of borgstellingen verstrekt.

Klokkenluidersregeling

Aangezien de uitvoerende organisatie zeer transparant is ingericht en uit slechts één werknemer bestaat is geen regeling opgesteld waarbij misstanden kunnen worden gemeld. Commissarissen (en bestuursleden) zijn voor de operationeel manager voor het melden van misstanden direct benaderbaar. Noch bij het bestuur noch bij de commissarissen is melding gedaan van misstanden of onregelmatigheden.

Bezoldigingsbeleid De leden van de Raad van Commissarissen en bestuursleden ontvingen voor hun werkzaamheden een vergoeding die voor een kleine woningstichting als ‘passend’ getypeerd mag worden en aansluit bij wat maatschappelijk aanvaardbaar wordt gevonden, aansluit bij de maatschappelijke volkshuisvestingsopdracht en inspeelt op de continuïteitsdoelstelling van de woningstichting. De hoogte van de vergoedingen wordt jaarlijks met de Raad van Commissarissen op realiteitsgehalte getoetst en wijzigingen worden via het jaarverslag verantwoord.


Pagina 5

Toezicht Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen houdt toezicht, adviseert het bestuur en heeft als intern toezichthouder bijzondere aandacht voor de maatschappelijke resultaten, de risico’s en het onderliggende financiële beleid. De raad toetst de realisatie van de volkshuisvestelijke opgaven. Zij houdt hierbij rekening met landelijke, regionale en lokale doelen en de door de overheid gestelde kaders. De leden van de Raad van Commissarissen zijn onafhankelijk en leveren hun bijdragen vanuit hun persoonlijke kennis en ervaring. In het boekjaar 2013 is geen sprake van tegenstrijdige belangen. Deskundigheid De leden van de Raad van Commissarissen houden hun kennis op peil door het volgen van seminars en workshops en zijn tevens lid van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties. Samenstelling Voorzitter tot mei 2013, dhr. Ir. J. Schouten, Geboortedatum: 14-10-1938, Verbonden aan woningstichting Eendracht sinds 01-05-1986, Afgetreden in mei 2013 Lid financiën, dhr. B. Bras, Geboortedatum: 01-09-1943, Verbonden aan woningstichting Eendracht sinds 24-05-1996, Jaar van aftreden 2015, zal aftreden in 2014 Voorzitter vanaf mei 2013, dhr. P. Ranke Geboortedatum: 01-01-1945 Verbonden aan woningstichting Eendracht sinds 23-05-2012 , Jaar van aftreden 2017 Lid huurderbelangen, mevr. A.H. van der Kooij, Geboortedatum: 13-06-1964 , Verbonden aan woningstichting Eendracht sinds 23-05-2012 , Jaar van aftreden 2017 Lid, dhr. A. Gritter, Geboortedatum: 15-12-1951 , Verbonden aan woningstichting Eendracht sinds 27-11-2013 , Jaar van aftreden 2018


Pagina 6

Bezoldiging

Overzicht bezoldiging van commissarissen in 2013 Bezoldiging

Reis- en onkostenvergoeding

Ir. J. Schouten

€

2080

€

250

B. Bras

€

3121

€

600

P.M. Ranke

€

4213

€

600

A.H. van der Kooij

€

3121

€

600

A.J. Gritter

€

520

€

100

Totaal:

€ 13.055

€ 2.150

Nevenfuncties De commissarissen van woningstichting Eendracht zijn niet beroepsmatig gelieerd aan de volkshuisvesting. Ook bestaan er geen andere banden met organisaties die in en voor de woningstichting of de wijk actief zijn, waardoor voldoende ‘inhoudelijke afstand’ met onderwerpen in het werkveld verzekerd is.



De heren Schouten en Bras hadden in het verslagjaar geen nevenfunctie;



De heer Ranke is directeur van Ranke Consulting, adviserend op terreinen van Railverkeer, Railvervoer en Railinfrastructuur;



Mevrouw Van der Kooij is programmamanager bij de gemeente Rotterdam;



De heer Gritter is werkzaam bij ProRail als coördinator gebruiksvergoeding.


Pagina 7

Verslag Raad van Commissarissen 2013

Algemene beschouwingen Woningcorporaties beleefden in 2013 een turbulente periode. In het woonakkoord, afgesloten tussen de coalitie en D66, Christen Unie en SGP zijn o.a. afspraken gemaakt over de hoogte van de verhuurdersheffing. Het bedrag daarvan loopt op tot 1,7 miljard in 2017. Idee achter deze heffing is, dat corporaties genoeg geld hebben om mee te betalen aan de bezuinigingen en de maatregel zou ook kunnen helpen om de doorstroming op de woningmarkten te bevorderen. In december heeft de Eerste Kamer ingestemd met het wetsvoorstel. Daarbij is wel bedongen dat na twee jaar een evaluatie zal volgen. Corporaties verwachten door deze heffing grote gevolgen voor de verhuurbaarheid van het woningbezit. Ondanks het feit dat een deel van de toekomstige noodzakelijke huurstijgingen wordt opgevangen door de huurtoeslag, zullen veel huurders van Eendracht toch te maken krijgen met oplopende woonuitgaven en mede door de economische crisis wellicht naar alternatieven gaan zoeken. Met name in de midden inkomensgroepen kan dit zich gaan voordoen. Los van het woonakkoord speelt ook de saneringsheffing een nieuwe grote rol in de financiële huishouding van corporaties. Voor de oplossing van problemen van noodlijdende collega’s moeten heffingen van in totaal 508 miljoen in 2013 en 460 miljoen in 2014 opgevangen worden om tot een positieve vermogenspositie van het Centraal Fonds te komen. Mede door de misstanden in de sector is in april 2013 een parlementaire enquête-commissie woningcorporaties ingesteld. Deze commissie onderzoekt opzet en functioneren van het stelsel van woningcorporaties. Toezicht De Raad van Commissarissen baseert het toezicht op de geest van de Governancecode Woningbouwcorporaties. Het kader voor het inhoudelijk toezicht wordt gevormd door de vastgestelde strategie, de meerjarenraming, de begroting en het ondernemingsplan. De activiteitenplanning van het bestuur vormt daarbij het tijdskader voor het toezicht. Via de parlementaire enquête zullen ook aanbevelingen worden geformuleerd om de rol van het toezicht aan te scherpen. Het fundament van de corporaties moet zijn het veiligstellen van betaalbaar wonen. Daarnaast komen integriteit, maatschappelijke legitimatie, financiële continuïteit, transparantie en goed rentmeesterschap als vanzelfsprekende elementen naar voren. De Raad van Eendracht conformeert zich geheel aan deze principes. Qua financiële huishouding worden de solvabiliteit en financiële stabiliteit ook naar de toekomst positief ingeschat en zijn ook door de externe toezichthouder - het CFV- als zodanig gewaardeerd. Vergadercyclus In het verslagjaar kwam de Raad tweemaal gezamenlijk bijeen met het bestuur van Woningstichting Eendracht. In de voorjaarsvergadering werd het jaarverslag en de jaarrekening 2012 behandeld en goedgekeurd. Het positieve saldo ad. € 112.000 over 2012 is toegevoegd aan de algemene reserve. Bijzondere aandacht werd gegeven aan het sturen op een goed evenwicht tussen maatschappelijk en financieel rendement.


Pagina 8

Kostenbeheersing blijft noodzakelijk. Zorgen zijn uitgesproken over de hoogte van de verhuurdersheffing in de komende jaren. Na bespreking van het accountantsrapport 2012 werd de jaarrekening - voorzien van een goedkeurende accountantsverklaring van BDO - definitief akkoord bevonden. In de najaarsvergadering werd de begroting 2014 en de meerjarenraming 2015 -2023 goedgekeurd. De definitieve hoogte van de verhuurdersheffing is in de meerjarenbegroting meegenomen. De Raad stelt vast dat de raming blijft voldoen aan de eisen betreffende kasstromen en solvabiliteit. Aandachtspunt daarbij is wel de dalende liquiditeit in de meerjarencijfers. In financiële zin zijn voor woningstichting Eendracht huuraanpassingen en onderhoudsuitgaven de enige grote componenten die zij zelf kan beïnvloeden. Niet beïnvloedbare externe heffingen als verhuurdersheffing en saneringsheffing maken het steeds moeilijker voor Eendracht om kwalitatief goede woningen tegen een verantwoorde /aanvaardbare huurprijs aan te bieden. In een bijzondere bijeenkomst van bestuur en commissarissen werd in oktober 2013 afscheid genomen van de heer Schouten als voorzitter van de Raad. In zijn zittingsperiode is het totale woningbezit van Eendracht vernieuwd en heeft de corporatie aangetoond ook als kleine zelfstandige organisatie een effectieve bijdrage aan de volkshuisvestingsopdracht te kunnen leveren. In samenwerking met het bestuur zijn voorts belangrijke randvoorwaarden geschapen voor een stabiele en evenwichtige organisatie met goede toekomstperspectieven. In een viertal afzonderlijke vergaderingen van de Raad, werd aandacht besteed aan de opvolgingsplanning binnen de Raad, het inwerken van nieuwe leden en aan de voorbereiding op de gezamenlijke vergaderingen met het Bestuur.

Organisatie De Raad heeft in 2013 verdere stappen gezet in de voorgenomen gefaseerde wijziging van haar samenstelling. In het verslagjaar is de voorzitter van de Raad, J. Schouten, per 29 mei teruggetreden. De Raad spreekt haar grote erkentelijkheid uit voor de vele jaren – sinds 1986 – waarin de heer Schouten de belangen van Eendracht heeft gediend. Per 29 mei is de heer P. Ranke de heer Schouten opgevolgd als voorzitter van de Raad. Op 27 november is de heer A. Gritter, voor een periode van vijf jaar, toegetreden tot de Raad. De heer Gritter zal in het voorjaar van 2014 de financiële portefeuille van de dan aftredende heer B. Bras overnemen. Met deze wijzigingen in de samenstelling, volgt de Raad de aanbevelingen op, betreffende de maximale zittingsduur van toezichthouders. In dit verslag zijn de personalia en nevenfuncties van de leden van de Raad van commissarissen opgenomen, evenals het schema van aftreden. De leden van de Raad hebben onafhankelijk gehandeld en er is geen sprake van belangenverstrengeling. De leden van de Raad ontvangen een vergoeding, alsmede een onkostenvergoeding, welke in dit jaarverslag is opgenomen.


Pagina 9

De hoogte ervan beweegt zich aan de onderzijde van de Adviesregeling Honorering Toezichthouders en is ook in lijn met de per 1 januari 2013 van kracht geworden wet WNT. Tot slot Een woord van dank aan het bestuur en medewerkers is hier op zijn plaats. Mede dank zij hun inzet en betrokkenheid, heeft de woningstichting Eendracht ook in 2013 uitstekend aan zijn primaire functies voldaan. Rotterdam, 28 mei 2014

Raad van commissarissen,

De heer P. Ranke

De heer B. Bras

Voorzitter

Lid

Mevrouw A.H. van der Kooij

De heer A. Gritter

Lid

Lid


Pagina 10

Bestuur & operationeel management Het bestuur geeft leiding aan de uitvoering van de activiteiten en het beleid van woningstichting Eendracht. De dagelijkse operationele uitvoering ligt grotendeels in handen van de operationeel manager. De bestuurders leveren hun bijdragen vanuit hun persoonlijke kennis en ervaring en zijn verantwoordelijk voor hun vakgebied. De bestuursleden hebben naast hun beleidsmatige taak ook een aantal specifieke uitvoerende taken. Dit is noodzakelijk om functiescheiding te waarborgen. Vanwege de beperkte omvang van de corporatie is het hanteren van strikte regels en richtlijnen voor het handelen van medewerker en bestuursleden van groot belang. Functiescheiding en procesindeling vormen de basis voor het doen en laten van medewerker en bestuursleden. Besluitvorming vindt plaats met meerderheid van stemmen, maar bij voorkeur op basis van consensus. Wettelijke vertegenwoordiging vindt conform de statuten plaats door twee bestuursleden. Bij langdurende afwezigheid van één der bestuursleden worden zijn/haar activiteiten waargenomen door een collega-bestuurslid. Het kantoor van de woningstichting is gepositioneerd midden in het eigen woningbezit, wat bijdraagt aan de aanspreekbaarheid en de directe en persoonlijke communicatie met huurders en wijkorganisaties. De enige medewerker in dienst van woningstichting Eendracht, de operationeel manager, onderhoudt veel van de dagelijkse contacten. De communicatielijnen zijn kort en de woningstichting houdt rekening met de specifieke situatie van huurders. Het takenpakket van de operationeel manager beslaat de complete administratieve verwerking van o.a. post, de financiële en huuradministratie, als ook contacten met huurders en leveranciers/serviceorganisaties.

Continuïteit In de dagelijkse uitvoering is de operationeel manager voor de meest voorkomende zaken op basis van begroting (offertes) gemandateerd door het bestuur, uiteraard met verantwoording achteraf. Operationeel manager en individuele bestuursleden hebben bilaterale afstemming en werkafspraken over de operationele uitvoering op portefeuilleniveau. Woningstichting Eendracht maakt gebruik van de diensten van NCCW. Deze keuze is mede ingegeven om indien vereist, (tijdelijke) extra personele ondersteuning en/of vervanging van de operationeel manager mogelijk te maken. Daarnaast is ter versterking van de flexibiliteit voor toezichthouders, bestuur en operationeel manager een virtueel kantoor ingericht dat de uitvoering van de verschillende taken en werkzaamheden, met behoud van scheiding van verantwoordelijkheden, ondersteunt. Als gevolg van het virtueel kantoor zijn de mogelijkheden voor snel en effectief afstemmen en het delen en raadplegen van informatie versterkt.


Pagina 11

Samenstelling Bestuur De benoemingstermijn voor bestuursleden is statutair vastgesteld op 4 jaar. Bestuursvoorzitter, dhr. G. Florusse, Verbonden aan woningstichting Eendracht sinds 01-01-1995, Jaar van aftreden 2014. Bestuurder, portefeuille secretariaat, mevr. A. Mak, Verbonden aan woningstichting Eendracht sinds 01-02-2009. Herkozen in 2013, jaar van aftreden 2017 Bestuurder, portefeuille financiën , dhr. H.C. Knape, Verbonden aan woningstichting Eendracht sinds 01-06-2011 Jaar van aftreden 2015 Bestuurder, portefeuille verhuurzaken, dhr. M.M. Sips, Verbonden aan woningstichting Eendracht sinds 01-01-2001, Herkozen in 2013, jaar van aftreden 2017

Herbenoeming Mevrouw A. Mak en de heer M.M. Sips zijn voor een periode van 4 jaar herbenoemd. Taakverdeling Bestuur

Voorzitter

Het leiden van de bestuursvergaderingen, het extern vertegenwoordigen van de woningstichting, voorzitter van de benoemingscommissie voor het aanvullen van vacatures in het bestuur.

Portefeuille secretariaat

Het verzorgen van de correspondentie, beheer van archief, het notuleren van vergaderingen en het verzorgen van verslagen. Het vertegenwoordigen van de woningstichting op bijeenkomsten gericht op het verkrijgen van informatie en/of besluitvorming.

Portefeuille financiën

Het beheer van de financiële middelen van de woningstichting, het verzorgen van financiële rapportages, het opstellen van begrotingen, investeringsvoorstellen, jaarrekening. Verantwoordelijk voor control op de financiële processen, het beoordelen van de betaalbaar gestelde rekeningen en het verrichten van betalingen.

Portefeuille verhuurzaken

Verantwoordelijk voor het opstellen en aangaan van huurcontracten, inschrijvingen, klachtenbehandeling, informatievoorziening en overleg met huurders. Toezien op naleving van het in huurreglement en huurovereenkomst gestelde.

Portefeuille techniek

In 2012 heeft het bestuur besloten de vacature voor een bestuurder met de portefeuille Technische Zaken niet aan te vullen. Vanwege de veranderende (financiële) omstandigheden is en was het bestuur van mening dat opvullen op dat moment niet noodzakelijk en wenselijk was. Deze portefeuille is thans tijdelijk verdeeld onder 2 bestuurders en is terugkerend onderwerp van bespreking binnen het bestuur.


Pagina 12

Bezoldiging bestuur

Overzicht bezoldiging bestuursleden in 2013 Bezoldiging

Reis- en onkostenvergoeding

G. Florusse

€ 17.175

€

745

A. Mak

€ 11.450

€

587

M. M. Sips

€ 11.450

€ 1.644

H.C. Knape

€ 11.450

€

587

€ 51.525

€

3.563

Totaal:

Nevenfuncties De bestuurders van woningstichting Eendracht zijn niet beroepsmatig gelieerd aan de volkshuisvesting. Ook bestaan er geen andere banden met organisaties die in en voor de woningstichting of de wijk actief zijn. Hierdoor is voldoende ‘inhoudelijke afstand’ met onderwerpen in het werkveld verzekerd. 

Dhr. Florusse heeft een eigen HRM adviesbureau ‘Florusse Consultancy BV’ te Zwijndrecht en is werkzaam bij de PKN.



Mevr. Mak is als commissiegriffier verbonden aan de gemeente Barendrecht.



Dhr. Sips werkt als projectleider/adviseur in de sector Sport en Welzijn bij de gemeente Zoetermeer.



Dhr. Knape is partner bij Multimediair BV, heeft een eigen adviesbureau `Knape Financieel Advies BV` en is werkzaam bij BP.


Pagina 13

Verslag bestuur 2013 Algemeen Het jaar 2013 laat zich kenmerken als een jaar met veel onderwerpen en issues die de vergadertafel zijn gepasseerd. Naast de exploitatie van de 217 woningen in ons bezit en alle daarmee gepaard gaande onderwerpen, heeft de verder toegenomen regel- en lastendruk haar sporen op de bestuurstafel in 2013 nagelaten. De vele ontwikkelingen die op de branche zijn afgekomen, vroegen en vragen om een duidelijke aanpak en oriëntatie, zowel vanuit oogpunt van exploitatie, maar zeker ook vanuit financiële continuïteit. In het verslagjaar 2013 hebben zich geen personele wijzigingen voorgedaan binnen het bestuur. Hoofdpunten Ten behoeve van een aantal operationele taken en verantwoordelijkheden hebben we nadrukkelijk de samenwerking gezocht met Havensteder, onze “grote buurman”. Op het gebied van zorg voor aanpak van huurachterstanden en sociaal beheer zijn inmiddels afspraken gemaakt en is op basis van een pilot gestart met het inzetten van een ervaren kracht van Havensteder op deze terreinen. Er wordt zorgvuldig gemonitord op de inzet en de resultaten daarvan. Vanuit onze taak, het huisvesten van (vooral) groepen huurders die op de Sociale Woningbouw zijn aangewezen, hebben we ons in 2013 ook weer gericht op alle voorkomende zaken die bij het besturen van een woningcorporatie aan de orde zijn: lopende zaken, verhuurbaarheid, onderhoud en aanverwante zaken. Vergadercyclus Het bestuur vergaderde in 2013 tien keer. Besluiten in de bestuursvergaderingen werden zonder uitzondering met algemene stemmen aangenomen. Vaste onderwerpen op de agenda van de bestuursvergaderingen waren huurzaken, onderhoud en de feitelijke invulling van activiteiten vanuit het ondernemingsplan “Betrokken Wonen”. In 2013 zijn we als bestuur het gesprek gestart over een herziening en aanpassing van het ondernemingsplan. Dit zal verder in 2014 haar beslag krijgen, mede in overleg met de Raad van Commissarissen en andere stakeholders. Ook huurbeleid, de vaststelling van de huurprijzen en de politieke ontwikkelingen met daaraan verbonden keuzes en consequenties in de sector zijn aan de orde geweest. Gezien de ingrijpende wijzigingen in de huurprijsontwikkeling, gekoppeld aan de opgelegde heffingen, heeft dit onderwerp veelvuldig op de agenda gestaan. Bestuur en Raad van Commissarissen In 2013 heeft de Raad van Commissarissen een personele wijziging ondergaan. Naast het vertrek van de president-commissaris de heer Schouten is tevens een opvolger aangesteld voor de heer Bras die in 2014 zal vertrekken. In deze nieuwe samenstelling zijn bestuur en de Raad van Commissarissen tweemaal bijeengekomen voor regulier overleg en is een eerste verkennend gesprek geweest over de opzet, structuur en toekomstvastheid van de organisatie. Punt van overleg in de reguliere bijeenkomsten vormden de vaste onderdelen met betrekking tot de vaststelling van het jaarverslag 2012, de begroting 2014 en de meerjarenraming tot en met 2023. Het bestuur heeft deze stukken goedgekeurd en vervolgens aan de Raad van Commissarissen aangeboden.


Pagina 14

Rotterdam, 28 mei 2014 Voorzitter bestuur

Bestuurder

Dhr. G. Florusse

Mevr. A. Mak

Bestuurder en plaatsvervangend voorzitter

Bestuurder

Dhr. M.M. Sips

Dhr. H.C. Knape


Pagina 15

Leefbaarheid; betrokken bij de wijk Tussendijken Woningstichting Eendracht is uitsluitend actief in de Rotterdamse wijk Tussendijken in de deelgemeente Delfshaven. Tussendijken grenst in het noorden aan de Mathenesserweg, in het oosten aan de Delfshavensche Schie en in het zuiden aan de Schiedamseweg. Het gebied is dichtbevolkt met gemiddeld circa tweehonderd bewoners per hectare, waarvan circa driekwart van allochtone afkomst. Qua leeftijdsopbouw is het een jonge wijk, mede door de multiculturele samenstelling met veel gezinnen met jonge kinderen. Ook wonen er veel jonge alleenstaanden. De meeste bewoners behoren tot de groep met een laag of middeninkomen. De wijk ligt net buiten het stadscentrum van Rotterdam, maar dankzij de levendigheid en sociale structuur, is de wijk bijna een stad op zich. Tussendijken is een echte stadswijk die teruggaat tot 1920, tevens het oprichtingsjaar van Woningstichting Eendracht. De wijk is volop in beweging. Onder het gemeentemotto “Rotterdam durft!” en de wijkvisie “Bospolder-Tussendijken, het ontdekken waard”, is er zowel door de gemeente als door projectontwikkelaars en woningcorporaties enorm in de wijk geïnvesteerd. Veel huurwoningen zijn verkocht en verouderde panden vervangen door nieuwe, eigentijdse en gevarieerde huur- en koopwoningen of worden gerenoveerd. De door de deelgemeente, maatschappelijke- private organisaties gepresenteerde gebiedsvisie ‘Blik op Bospolder-Tussendijken 2020’ beschrijft 4 kernstrategieën: . Het verbeteren van de veiligheid en leefbaarheid, . Het ‘opvoeren van de emancipatiemotor’, . Het investeren in de bestaande woningvoorraad, . Het versterken van de identiteit en herkenbaarheid van Bospolder-Tussendijken. De manier waarop woningstichting Eendracht hieraan bijdraagt staat beschreven in het ondernemingsplan ‘Betrokken Wonen’. Betrokken wonen Woningstichting Eendracht heeft als ambitie om vanuit haar maatschappelijke positie en betrokkenheid een duurzame bijdrage te leveren aan de versterking van de sociale samenhang van de wijk Tussendijken. Een hoge kwaliteit van wonen, leven en werken te bieden, in een leefbare multiculturele woonomgeving is haar streven. Woningstichting Eendracht wil als motor/(mede-) initiator en bestendiger blijvend een actieve rol spelen in Tussendijken. Vanuit een achttal hoofddoelstellingen zijn voor de periode 2010-2014 de te realiseren doelen geformuleerd. Voor ieder doel is een portefeuillehouder aangewezen. De financiële consequenties van de beschreven doelen zijn in de meerjarenbegroting verwerkt. De meeste doelstellingen zijn inmiddels bereikt terwijl voor enkele doelstellingen geldt dat hierop als gevolg van het gewijzigde huurbeleid een herbezinning op zijn plaats is. Dit jaar zijn afspraken gemaakt over actualisatie van de hoofddoelstellingen in 2014. Tijdens het verslagjaar is het contact met en tussen buurtbewoners gestimuleerd. Dit, door buurtbewoners te ondersteunen bij het realiseren van ideeën voor buurtactiviteiten. Het eigen initiatief van bewoners is hierbij leidend. Waar nodig ondersteunt en faciliteert de woningstichting initiatieven die bijdragen aan de leefbaarheid door het beschikbaar stellen van kennis, ruimte en/of toekenning


Pagina 16

van budget. Er heeft geen sponsoring plaatsgevonden anders dan onderstaande zaken die bijdragen aan de leefbaarheid. De activiteiten van Het Kinderatelier zijn voortgezet, zowel voor kinderen als volwassenen. Het Kinderatelier bestaat inmiddels 4 jaar. Maandelijks vinden er door buurtbewoners georganiseerde activiteiten voor volwassenen en voor kinderen plaats. Een nieuw project van een huurder waarbij buurtbewoners deel konden nemen aan creatieve activiteiten bleek te weinig belangstellenden te trekken en is in overleg met de initiatiefnemer na zes maanden beëindigd. Met betrekking tot de leefbaarheid in de wijk heeft er regelmatig contact plaatsgevonden met belangengroepen en maatschappelijke partners als Delphi (opbouwwerk), Thuis Op Straat (TOS), Politie, Roteb en Dienst Stadsontwikkeling. De samenvatting van het jaarverslag is in de vorm van een relatiemagazine aan deze partijen toegezonden.


Pagina 17

Huurbeleid en beheer van de woningvoorraad Woningvoorraad Woningstichting Eendracht bezit in totaal 217 woningen, een parkeergarage met 50 parkeerplaatsen en 3 bedrijfsruimten. In totaal hebben 22 woningen een huurprijs hoger dan de maximale huurgrens voor de primaire doelgroep. Het betreft hier 16 niet DEAB woningen en 6 woningen waarbij als gevolg van huurverhoging de maximale huurgrens voor de primaire doelgroep is overschreden. Laatstgenoemde 6 woningen blijven beschikbaar voor de primaire doelgroep doordat bij mutatie de huurprijs weer neerwaarts wordt bijgesteld. In totaal zijn 201 woningen beschikbaar voor de primaire doelgroep. Het aantal ‘dure’ woningen met een huur van meer dan € 574,35 is met 14 toegenomen tot 90. De overige 127 woningen vallen met huren tussen de € 377,44 tot € 574,35 in de huurprijsklasse ‘betaalbaar’. Leegstand, huuropzegging, woningontruiming en toewijzing van huurwoningen Ultimo 2012 moesten nog 5 woningen worden verhuurd en als gevolg van huuropzeggingen zijn in het verslagjaar 6 woningen leeggekomen. Aan het eind van het jaar zijn 8 opnieuw verhuurd en voor 3 woningen is de toewijzingsprocedure nog niet afgerond. Twee huurovereenkomsten zijn ontbonden na oneigenlijk gebruik van de woning. Alle sociale huurwoningen zijn verhuurd aan belangstellenden uit de primaire doelgroep waarbij het huishoudinkomen minder was dan € 34.229. Bijzondere doelgroepen Het maatschappelijk belang van huisvesting voor bijzondere doelgroepen wordt onderkend. De bescheiden omvang van het woningbezit leidt er echter toe dat er geen actief beleid voor deze doelgroepen wordt gevoerd. Geanticipeerd wordt op de situaties die zich in de wijk voordoen. Wonen en Zorg Woningstichting Eendracht bezit of exploiteert geen woon-zorgcomplexen. Er zijn geen initiatieven op het gebied van wonen en zorg (diensten noch producten) ondernomen. Op wijkniveau volgt woningstichting Eendracht de ontwikkelingen met betrekking tot zorg en zorgcomplexen bij collega corporaties op de voet. Van alle woningen is ruim 20% levensloopbestendig. De 34 levensloopbestendige woningen van complex 501 zijn voorbereid op domotica. Ook zijn bij deze woningen voorzieningen ten behoeve van scootmobielgebruik in de portieken beschikbaar. Huurprijzen & Huurprijsstijging Met betrekking tot de ontwikkeling van het huurbeleid en de huurprijsvaststelling vinden wij het belangrijk dat huurprijzen voor de verschillende woningtypen door onze klanten als logisch worden ervaren; dat huurprijsverschillen uitlegbaar zijn. Doordat het woningbezit geconcentreerd is, en beperkt blijft tot een tweetal naast elkaar liggende woningblokken, zijn huurprijzen eenvoudig vergelijkbaar. Een transparant huurprijsbeleid draagt bij aan acceptatie door onze bewoners. Dit is een belangrijke voorwaarde om als verhuurder effectief in de wijk te kunnen opereren. Het kabinetsbeleid draagt niet bij aan een transparant huurprijsbeleid. Het kabinet wil dat er meer sociale huurwoningen beschikbaar komen voor lagere inkomensgroepen. Daarom gelden er vanaf 1 juli 2013 hogere percentages voor de maximale huurverhoging voor de hogere inkomens en de


Pagina 18

middeninkomens. Het kabinet wil hiermee de doorstroming van hogere inkomensgroepen stimuleren en het scheefhuren tegengaan. Vanaf 1 juli 2013 zijn de percentages voor de maximale huurverhoging hoger dan de inflatie. De inflatie over 2012 was 2,5%. Het kabinet heeft de maximale huurverhoging gesteld op: • • •

4% 4,5% 6,5%

(2,5% +1,5%) (2,5% +2,0%) (2,5% + 4%)

de basisverhoging, voor huishoudinkomens tot € 33.614; voor middeninkomens van € 33.614 tot € 43.000; voor inkomens boven € 43.000.

De huurtoeslag blijft bestaan om woningen voor lagere inkomens betaalbaar te houden. De 1,5% huurverhoging boven inflatie wordt voor het grootste deel gecompenseerd door de huurtoeslag. De benadering waarbij de huurverhoging wordt gebaseerd op het huishoudinkomen van onze huurders wordt door ons als ‘risicovol’ getypeerd. Dit komt vooral door de aard van de ( onzekere) arbeidsrelaties met veel tijdelijke contracten en stapeling van onzekere inkomens. In algemene zin geldt voor de grote groep kwetsbare woningzoekenden met een woonwens in de grote steden dat een situatie is ontstaan die niet aansluit bij de dagelijkse realiteit van deze categorie woningzoekenden. De persoonlijke- en economische situatie van deze groep is dermate onstabiel dat het aangaan van een langdurige (te) hoge huurverplichting grote risico’s met zich meebrengt. Met ingang van 1 juli 2013 zijn de huren van de woningen met 4 % verhoogd. Voor huurders met een huishoudinkomen van meer dan € 43.000 is de huur extra verhoogd met 2,5%. Van de mogelijkheid om huurders met inkomens tussen € 33.614 en € 43.000 met 0,5% extra te belasten is afgezien. Deze extra verhoging draagt naar onze mening onvoldoende bij aan het doel: het tegengaan van het scheefwonen. Huurharmonisatie Met ingang van 2007 wordt huurharmonisatie toegepast voor alle woningen gebouwd in de periode 1998 tot 2000. Dit betreft driekwart van het gehele woningbezit. Afhankelijk van het type woning zullen de nieuwe huren na harmonisatie uitkomen op een huurprijs variërend van 75 tot 90 procent van de ‘maximaal redelijke’ huur. Het afgelopen jaar is in totaal bij 3 woningen de huur geharmoniseerd. Het aantal woningen met een geharmoniseerde huur vanaf 2007 is daarmee op 38 gekomen. Inkomenstoets Vanaf 1 januari 2013 moeten woningcorporaties vrijgekomen sociale huurwoningen in beginsel toewijzen aan huishoudens met een gezamenlijk inkomen tot € 34.229. Met een hoger inkomen komt een woningzoekende uitsluitend in aanmerking voor huurwoningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens van € 681,02. Ter bescherming van potentiële huurders wordt voor de woningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens een inkomenstoets gehanteerd. Van het gezamenlijk belastbaar inkomen mag niet meer dan 23% aan huur worden besteed. Bij de berekening wordt uitgegaan van de kale huur van de woning.


Pagina 19

Verhuur parkeerplaatsen De woningen van complex 501 worden verhuurd met bijbehorende parkeerplaats in de parkeergarage aan de Rösener Manzstraat 37. Voor het gebruik van de parkeerplaats wordt een aparte huurovereenkomst afgesloten waarbij om praktische redenen de maandhuur is afgerond op hele euro’s. Jaarlijks wordt gelijktijdig met het besluit over de huurverhoging voor de woningen beoordeeld of de huur voor de parkeerplaatsen wordt aangepast. Na de verhoging in 2012 naar € 57 per maand is de huur voor een parkeerplaats in 2013 niet gewijzigd. Huurbetaling & huurderving Bij betalingsachterstanden is het van belang zo snel mogelijk met huurders in gesprek te komen. Daarom wordt het betalingsgedrag bij te late betaling, aanvullend op de standaard procedure van schriftelijke herinneringen en waar nodig aanmaningen, per dossier beoordeeld. Bij te late betaling ontvangt de huurder een herinneringsbrief waarin niet uitsluitend de achterstallige huur maar ook de eventueel door verhuurder te maken incassokosten staan vermeld. Waar nodig worden huurders uitgenodigd voor een persoonlijk gesprek. Alle uitnodigingen en gemaakte afspraken worden vastgelegd. Afhankelijk van de problematiek worden afspraken gemaakt over verdere huurbetaling (inclusief de afbetaling van de ontstane huurachterstand) of vindt verwijzing plaats naar hulpverleningsinstanties. In alle gevallen volgt woningstichting Eendracht de voortgang van gemaakte afspraken. Bij systematische weigering van de huurder om in gesprek te komen en/of afspraken na te komen wordt dit schriftelijk vastgelegd en worden vorderingen aan het incassobureau overgedragen. Als stimulans voor het correct en tijdig betalen zijn ook dit jaar kerstpakketten verloot onder huurders die de huurbetaling gedurende het gehele jaar volledig en op tijd voldoen. De verdeling van de pakketten is op de website bekend gemaakt. De totale huurachterstand van actieve- (huidige huurders) en niet-actieve contracten (voormalige huurders) is ten opzichte van het begin van het jaar vrijwel gelijk gebleven. Ultimo 2013: € 82.797,- . Het aantal actieve contracten waarbij sprake is van huurachterstanden is met 3 toegenomen tot 38. Het totale bedrag dat hiermee is gemoeid bedraagt € 52.137,- een stijging van € 12.068 ten opzichte van 2012. Ruim 79 procent van het te vorderen bedrag is in behandeling bij het incassobureau of de gemeentelijke kredietbank en voor ruim 15 procent is met huurders een persoonlijke afbetalingsregeling overeengekomen. Ultimo 2013 hebben in totaal 8 voormalige huurders nog een schuld bij de woningstichting. Dit is er 1 minder dan aan het begin van het jaar. De totale vordering bij deze niet-actieve contracten is met € 10.854,- afgenomen en bedraagt € 30.624,-. Vrijwel het volledig te vorderen bedrag (ruim 99 procent) is in behandeling bij het incassobureau. In het verslagjaar is € 8.648 aan huurachterstand als oninbaar afgeboekt. Huurderoverleg Het per (deel)complex voeren van overleg met huurders is voortgezet. Door het overleg te koppelen aan voor huurders direct herkenbare en actuele onderwerpen wordt de participatie door- en betrokkenheid van huurders gestimuleerd. Van de met huurders gehouden overleggen vindt verslaglegging plaats. Deze verslagen worden onder alle huurders, deelnemers en niet-deelnemers verspreid. In het verslagjaar is overleg gevoerd over de veiligheid op de binnenterreinen hetgeen heeft geresulteerd in een aantal in 2014 te nemen fysieke aanpassing op het binnenterrein.


Pagina 20

Onderhoud Het onderhoud is middels een meerjarenplan uitgevoerd en is in de begroting opgenomen. Dit meerjarenplan beslaat telkens een periode van 10 jaar. Jaarlijks vindt zo nodig bijstelling plaats. Met de wensen van bewoners wordt rekening gehouden. Inspelend op de tijdelijk verlaagde BTW-heffing op onderhoud is dit jaar bij 2 in plaats van 1 galerij de triflex dekvloer vernieuwd. Verder is planmatig schilderwerk en kitwerk uitgevoerd in complex 301. Vanwege de beperkte omvang van de organisatie en het woningbestand zijn, met uitzondering van kleine onderhoudswerkzaamheden, in principe alle werkzaamheden voor onderhoud, zowel mutatie-, service- als preventief onderhoud door derden verricht. Waar nodig hebben bewoners ter afhandeling van storingen rechtstreeks contact met deze bedrijven opgenomen. Woningstichting Eendracht is achteraf over de bevindingen geïnformeerd. Veel kleine onderhoudswerkzaamheden zijn direct zelf opgepakt. Het directe, persoonlijke, contact wordt door bewoners als zeer prettig ervaren. Doordat het kantoor te midden van het bezit is gevestigd kan er adequaat en slagvaardig gereageerd worden in geval van klachten. Veiligheid Ook dit jaar hebben zich in de directe woonomgeving enkele incidenten voorgedaan. Naast 2 meldingen van auto-inbraak in de parkeergarage was er sprake van een poging tot woninginbraak vanaf het binnenterrein van het woningblok Kleine Visserijstraat / Jan Kobellstraat. De aanwezigheid van onbevoegden op het binnenterrein en het zonder toestemming betreden van tuinen doet een aanslag op het veiligheidsgevoel. Aanvullende maatregelen ter voorkoming van het onbevoegd betreden van het binnenterrein zijn in voorbereiding. In alle gevallen is door de bewoners aangifte gedaan. Waar beschikbaar zijn op verzoek van gedupeerde bewoners camerabeelden ter beschikking van justitie gesteld. Duurzaamheid Woningstichting Eendracht beschikt over een kwalitatief hoogwaardig woningbestand. Bij zowel bouw als onderhoud wordt rekening gehouden met duurzaamheid. Het meest zichtbaar is dit in de meest recent opgeleverde woningen: hoogrendement CV en warmwatervoorziening, “Warmte Terug Win” installaties (WTW), vloerverwarming, hoogrendement glas, kunststofwaterleidingen. Ook zijn waterbesparende maatregelen genomen met begrenzers in douchegarnituur en toiletstortbakken en zijn er voorzieningen ter voorkoming van de legionellabacterie in zowel de woningen als in de drukinstallaties aangebracht. Gewerkt wordt met FSC gewaarmerkt kozijnhout/timmerhout. De gemeenschappelijke verlichting (in portieken en de parkeergarage) is voorzien van bewegingssensoren. Bij het schilderwerk wordt gebruik gemaakt van een gesiliconiseerd aflaksysteem, damp open en met een vaste stof. Meer glans, minder kans op vervuiling waardoor een langere levensduur ontstaat. Alle woningen zijn voorzien van een energielabel. Alle woningen vallen in de energieklasse A tot en met C. Verhuiskostenreglement Gezien de samenstelling van het woningbezit (alle woningen zijn recent vernieuwd) zal de komende jaren geen gedwongen verhuizing plaatsvinden en zal dus ook geen beroep op een verhuiskostenregeling gedaan behoeven te worden. Mocht er desondanks, door welke onvoorziene omstandigheid dan ook, toch sprake zijn van gedwongen verhuizing dan wordt in overleg met de huurders alsnog een op die situatie toegesneden verhuiskostenreglement opgesteld. Gezien de


Pagina 21

bijzondere situatie die dan aan de orde is, zal in dat geval een maatwerkregeling op zijn plaats zijn. Als basis voor een dergelijk reglement zal gebruik gemaakt worden van hetgeen ten aanzien van dit onderwerp binnen de Stadsregio Rotterdam gangbaar is. Klachtenreglement en –procedure Klachten worden geregistreerd en in het bestuur behandeld. Afhandeling van klachten vindt plaats conform het genomen bestuursbesluit. In het verslagjaar zijn bij het bestuur geen klachten ingediend. Huurcommissie Door één huurder is succesvol bezwaar gemaakt omtrent het onderhoud van zijn woning. Als gevolg hiervan is de huur met ingang van 1 januari 2013 bevroren tot 40% van de maximale huurprijs. Een moeilijk te traceren lekkage in de woning was de oorzaak van deze tijdelijke maatregel. De lekkage is inmiddels verholpen, waarna de huurprijs weer naar het oorspronkelijke niveau is teruggebracht.


Pagina 22

Financiële continuïteit Resultaat 2013 Het boekjaar 2013 is afgesloten met een negatief resultaat van € 146.000 voor belastingen. Ten opzichte van 2012 is dit een daling van € 305.000 in vergelijking met de begroting is de daling € 243.000. Het resultaat wordt ten opzichte van vorig jaar positief beïnvloed door hogere huuropbrengsten van € 40.000, daling van de onderhoudslasten € 36.000, daling van de rentebaten en rentelasten met € 38.000 en lagere sociale lasten en pensioenlasten € 1.000. Hiertegenover staat dat de bedrijfslasten (+ € 49.000), de afschrijvingen (+ € 11.000) zijn gestegen. Tevens is er een afwaardering toegepast van € 360.000 (zie toelichting hieronder). Voorgesteld wordt om het netto verlies ten laste te brengen van de algemene reserve. Het eigen vermogen bedraagt na verwerking € 2.682.000,-. De balans en de winst- en verliesrekening evenals de details van de posten van de resultatenrekening per rubriek zijn opgenomen in de bijlagen. Conform de richtlijnen is de verhuurdersheffing tot het einde van de looptijd in de complexen ingerekend. Voor complex 501 resulteert dit voor het sociale vastgoed tot een duurzaam lagere waardering. Op basis van de huidige parameters en kosteninschattingen moet in jaarrekening 2013 een overige waardeverandering van € 360.000 als last worden opgenomen. Vorig jaar was hier de bedrijfswaarde al lager dan de boekwaarde maar toen is deze nog niet als structureel afgewaardeerd omdat niet zeker was of de verhuurdersheffing definitief zou doorgaan. Nu de verhuurdersheffing definitief is en andere lasten ongewijzigd blijven, geldt dat het verschil tussen de boekwaarde en de bedrijfswaarde groter is geworden en nu een structureel karakter heeft van € 360.000. Liquiditeit De liquiditeit was het gehele jaar 2013 voldoende voor de reguliere bedrijfsactiviteiten. De beschikbaarheid van liquide middelen blijft als gevolg van toenemende onderhoudskosten en de opgelegde heffingen de komende jaren een punt van aandacht. De komende jaren zijn geen projecten gepland, waarvoor nieuwe financiering noodzakelijk is. Wel vindt in 2014 een herfinanciering plaats (zie lening 2 in onderstaand overzicht). De current ratio bedraagt 2,3 % en is hiermee licht gestegen in vergelijk met vorig jaar (2012: 2,2%). Overzicht leningen 31-12-2013 premiedatum 2-1-2013 1-2-2013 15-4-2013 17-5-2013 15-6-2013 1-7-2013 2-8-2013 15-9-2013

leningbedrag rest.schuld bedrag € 8.000.000,00 € 7.450.930,88 € 1.134.450,54 € 1.134.450,54 € 1.000.000,00 € 900.000,00 € 1.000.000,00 € 850.000,00 € 1.100.000,00 € 1.100.000,00 € 1.159.733,58 € 1.143.987,50 € 1.100.000,00 € 1.100.000,00 € 1.159.733,58 € 1.144.144,91

aflossing rente looptijd vervaldatumte betalen einddatum percentage € 100.897,76 € 308.114,64 40 2-1-2047 € 409.009,92 4,080% € 50.369,60 15 1-2-2014 € 1.185.099,98 4,440% € 50.000,00 € 36.860,00 20 15-4-2031 € 51.940,00 3,880% € 50.000,00 € 33.120,00 20 17-5-2030 € 51.840,00 3,680% € 45.705,00 20 15-6-2029 € 1.145.705,00 4,155% € 16.375,92 € 45.759,50 35 1-7-2047 € 62.135,42 4,000% € 45.265,00 15 2-8-2023 € 1.145.265,00 4,115% € 16.220,01 € 46.337,87 35 15-9-2047 € 62.557,88 4,050%

Solvabiliteit De solvabiliteit bedraagt 14,7% en is gedaald ten opzichte van voorgaand jaar (2012: 15,57%).

Balans Het balanstotaal is ten opzichte van voorgaand jaar met € 357.000 gedaald tot € 18.283.000.


Pagina 23

Het eigen vermogen neemt af, door de verrekening van het nettoresultaat 2013 ad € 221.000 tot € 2.682.000.

Financiële steun buitenlandse instellingen Woningstichting Eendracht heeft in 2013 geen financiële steun aan buitenlandse instellingen verstrekt.

Grondaankopen In 2013 heeft Woningstichting Eendracht geen grondaankopen gedaan.


Pagina 24

Kengetallen Kengetallen

2013

2012

2011

2010

2009

Gegevens woningen en bedrijfsruimten: Woningen

217

217

217

217

217

Bedrijfsruimten

3

3

3

3

3

Parkeergarage

1

1

1

1

1

221

221

221

221

221

Woningen in aanbouw

0

0

0

0

0

Parkeergarage in aanbouw

0

0

0

0

0

Kantoor in aanbouw

0

0

0

0

0

21.950

21.552

21.412

22.811

22.671

0

0

0

0

0

127

141

144

152

158

90

76

73

65

59

1,1

1,6

1,4

0,9

0,9

2. Aantal gevallen mutatieonderhoud per woning(=11)

3

12

15

5

4

3. Percentage woningen: woningverbetering

0

0

0

0

0

4. Kosten niet planmatig onderhoud per woning in €

223,6

444,5

376,3

331,8

278,8

5. Kosten planmatig onderhoud per woning in €

462,9

108,1

93,1

327,2

303,9

0

0

0

0

0

1. Gemiddeld aantal punten WWS

154,9

154,9

154,9

147,3

147,3

2. Gemiddelde netto huurprijs (per maand)

581,3

555,8

542,4

532,6

524,3

Totaal

Verzekerde waarde bezit (in €1.000,-)

Aantal woningen naar huurprijsklasse: 1. Goedkoop (tot 374,44) 2. Betaalbaar (374,44 tot 574,35) 3. Duur ( > 574,35)

Kwaliteit: 1. Aantal reparatieverzoeken per woning (=236)

6. Kosten groot onderhoud en woningverbetering per woning

Prijs-kwaliteit woning:


Pagina 25

Financiële continuïteit: 1. Solvabiliteit

14,67

15,57

14,93

14,11

13,59

2,3

2,2

2,0

2,1

2,2

-8,2

3,86

4,67

2,67

2,09

-22,3

-21,9

-23,9

-25,8

-26,8

281

50

-232

-475

-74

2.682

2.903

2.791

2.662

2.588

0

0

0

0

0

1.515

1.470

1.438

1.427

1.381

37

41

41

41

41

-146

159

129

71

54

1. Huurachterstand in % v/d bruto huur

5,3

5,5

4,6

5,5

3,9

2. Huurderving in % van de huren en vergoedingen

2,0

1,6

1,7

0,9

2,1

n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.

12.135

13.354

12.862

12.267

11.926

1

1

1

1

1

2. Liquiditeit (current ratio) 3. Rentabiliteit eigen vermogen 4. Renteresultaat in % van het eigen vermogen 5. Cash flow per woning (excl. 2 bedrijfsruimtes, parkeergarage en kantoor woningstichting Eendracht

Balans en Winst- en verliesrekening (x €. 1.000,-) 1. Eigen vermogen 2. Voorzieningen 3. Huren 4. Vergoedingen 5. Jaarresultaat voor belastingen

Algemeen:

3. Voorziening onderhoud per verhuureenheid 4. ABR per verhuureenheid 5. Personeelsbezetting


Pagina 26

Jaarverslag Woningstichting Eendracht

Recommend Documents