Jaarverslag 2014 Woningstichting Volksbelang Wijk bij Duurstede
Inhoud VERSLAG VAN DE DIRECTEUR-BESTUURDER........................................................ 3 Inleiding ...................................................................................................................................... 3 Ontwikkelingen in de sector ....................................................................................................... 3 Resultaten .................................................................................................................................. 4 Toekomstverwachtingen............................................................................................................. 4 Verklaring van het bestuur ......................................................................................................... 4
SAMENWERKING ........................................................................................................ 5 Samenwerking en overleg met huurders.................................................................................... 5 Samenwerking en overleg met gemeente en zorg- en welzijnspartners ................................... 7 Samenwerking en overleg met bouw- en ketenpartners ............................................................ 8
VERHUUR ..................................................................................................................... 9 De Wijkse woningmarkt .............................................................................................................. 9 Woningzoekenden en slaagkans ............................................................................................... 9 Lokaal maatwerk ...................................................................................................................... 11 Huurprijsbeleid .......................................................................................................................... 11 Huurderving en huurachterstanden .......................................................................................... 11
VOORRAAD.................................................................................................................14 Strategisch voorraadbeleid ....................................................................................................... 14 Onderhoud ................................................................................................................................ 14 Groot onderhoud en renovatie ................................................................................................. 16 Zelf aangebrachte veranderingen ............................................................................................ 17 Wet Maatschappelijke Ondersteuning ...................................................................................... 17 Nieuwbouw ............................................................................................................................... 17 Duurzaamheid .......................................................................................................................... 18 Verkoop .................................................................................................................................... 19
FINANCIËN ..................................................................................................................20 Financieel beleid ....................................................................................................................... 20 De financiële positie van Volksbelang ...................................................................................... 20 Waardering bezit ...................................................................................................................... 20 Jaarresultaat 2014 .................................................................................................................... 21 Financiering .............................................................................................................................. 22 Risicobeheersing ...................................................................................................................... 23 Realisatie versus begroting ...................................................................................................... 24
ORGANISATIE .............................................................................................................25 Structuur ................................................................................................................................... 25 Ontwikkelingen ......................................................................................................................... 27 Integriteit ................................................................................................................................... 27 Verbindingen ............................................................................................................................ 27
VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN .................................................28 Samenstelling ........................................................................................................................... 28 Taak en werkwijze .................................................................................................................... 28 Toezicht op dochterondernemingen en verbindingen .............................................................. 28 Reglement ................................................................................................................................ 28 1
Vergaderingen en behandelde onderwerpen ........................................................................... 29 Overleg met belanghebbenden ................................................................................................ 30 Commissies .............................................................................................................................. 30 Integriteit ................................................................................................................................... 31 Onafhankelijkheid ..................................................................................................................... 31 Remuneratierapport .................................................................................................................. 31 Aanpassingen ........................................................................................................................... 32 Rooster van aftreden per 31 december 2014 .......................................................................... 32 Verklaring van de Raad van Commissarissen ......................................................................... 32
KENGETALLEN ...........................................................................................................33 DEEL 2
JAARREKENING 2014 (FINANCIËN) ..............................................................34
BALANS PER 31 DECEMBER 2014 ...................................................................................35 WINST EN VERLIESREKENING 2014 ................................................................................37 KASSTROOMOVERZICHT..................................................................................................38 Toelichting op de jaarrekening .............................................................................................................. 39 Grondslagen voor de waardering van de activa en passiva ................................................................. 40 Grondslagen voor de bepaling van het resultaat .................................................................................. 46 Grondslagen voor de opstelling van het kasstroomoverzicht ................................................................ 49 Toelichting op de onderscheiden posten van de balans ....................................................................... 50 Toelichting op de onderscheiden posten van de winst-en-verliesrekening ........................................... 67 Toelichting op de onderscheiden posten van het kasstroomoverzicht ................................................. 75 Overige toelichting ................................................................................................................................. 76
DEEL 3
OVERIGE GEGEVENS .....................................................................................78
2
DEEL 1
VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG
Verslag van de directeur-bestuurder Inleiding Voor u ligt het jaarverslag over 2014, een mooi jaar voor Volksbelang. Een jaar dat in het teken heeft gestaan van het verstevigen van de organisatie en ons beleid, waarin we zijn gevisiteerd, woningen hebben gerenoveerd en opgeleverd, kritisch keken onze financiële positie en met belanghouders in gesprek waren onze rol in de samenleving. Ontwikkelingen in de sector Wet- en regelgeving In 2014 is geen nieuwe wet- en regelgeving van kracht geworden. Wel is het een en ander voorbereid dat in 2015 ingaat. Op 11 december 2014 heeft de Tweede Kamer unaniem ingestemd met de Novelle Herzieningswet Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. Veel amendementen en moties van de Tweede Kamer op de novelle volgen uit de aanbevelingen van de Parlementaire enquête Woningcorporaties. De Eerste Kamer beraadt zich begin 2015 op de novelle. Streven is de Herzieningswet in juli 2015 in te voeren. Wat in de novelle sterk terugkomt, is naast een concentratie op kerntaken, een afbakening van het geografisch werkgebied en een versterking van de rol van gemeenten richting Toegelaten Instellingen. Ook is ingestemd met een aangepast woningwaarderingssysteem (WWS-systeem) dat per oktober 2015 ingevoerd wordt. Net als in 2013 hadden we dit jaar te maken met de verhuurderheffing. Woningcorporaties en particuliere verhuurders in de sociale sector betaalden in 2014 ruim 1,1 miljard euro. Dat bedrag loopt op tot 1,7 miljard in 2017. De effecten van de verhuurderheffing worden begin 2016 geëvalueerd. In 2014 is wederom de jaarlijkse inkomensafhankelijke huurverhoging doorgevoerd. De wet die dat mogelijk maakt, werd in maart 2013 aangenomen. Hiermee wordt beoogd sociale huurwoningen betaalbaar te houden, het zogenaamde scheefwonen tegen te gaan en de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen. Maatschappelijke ontwikkelingen Nederland bevindt zich in een overgangsfase van verzorgingsstaat naar ‘participatiesamenleving’. Een verschuiving van een samenleving waarin de staat de primaire verantwoordelijkheid draagt voor het welzijn van zijn burgers naar een samenleving waarin die verantwoordelijkheid primair bij de burgers zelf ligt. Deze overgang vraagt een omslag in het denken van zowel organisaties als burgers. Dit vraagt ook van Volksbelang dat we opnieuw kijken naar onze rol in de samenleving. Hoewel globalisering niet meer weg te denken is, is er ook een andere beweging op gang gekomen. Die van de kleine schaal, het lokale, de gemeenschap. Initiatieven van onderaf, duurzaamheid in/uit de eigen omgeving, andere organisatievormen en wijzen van communicatie. Van groente van de boer tot lokaal opgewekte energie. Eigen kracht van mensen is daarin een veel gebruikte term. Tot slot is de zorgsector volop in verandering, voornamelijk door veranderingen in wet- en regelgeving. Scheiding wonen en zorg staat daarbij centraal, waarmee wordt gedoeld op de ontwikkeling waarin zorg steeds meer in de eigen woning wordt geleverd in plaats van in een intramurale instelling (verzorgings- en verpleegtehuis, instelling voor mensen met een beperking of aandoening). De verwachting is dat door het scheiden van wonen en zorg een grotere vraag ontstaat naar toegankelijke woningen waarin zorg geleverd kan worden.
3
Resultaten Visitatie In 2014 is Volksbelang gevisiteerd. Het geïntegreerde eindoordeel is een 7,2. Dat is aan de bovenkant van de bandbreedte en daar zijn we trots op. Alle belanghebbenden waren positief over de prestaties van Volksbelang. De visietafels, Gouden Buur(t) en de inzet van het team van Volksbelang hebben bijgedragen aan mooie beoordelingen bij externe legitimatie, leefbaarheid en vitale buurten en wijken. Aandachtspunten die de commissie heeft aangegeven zijn omgezet in acties en pakken we op in 2015. Financieel resultaat Als effect van het verbeterplan toont het resultaat over 2014 een positief saldo van € 2,6 miljoen ten opzichte van 2013. De stijging van het resultaat is in vergelijking met vorig jaar voornamelijk ontstaan uit hogere huuropbrengsten, meer verkochte woningen en door herwaarderingen van de bezittingen overeenkomstig de geldende voorschriften. Op deze positieve effecten drukken de verhuurdersheffing, saneringssteun en hogere personele lasten. In 2015 zal het ingezette beleid worden voortgezet om de financiële stabiliteit van Volksbelang verder te versterken. Om zo de continuïteit voor de toekomst te kunnen blijven waarborgen. Toekomstverwachtingen In 2015 ligt de focus op innovatieve projecten zoals de Gouden Gemeenschap en de Slimme Woning. Naast innovatieve projecten focust Volksbelang zich op het verdiepen van klantcontacten, het vermarkten van woningen en het verder versterken van haar financiële positie. Volksbelang wil meer kunnen leveren voor minder door dingen anders te organiseren. Volksbelang investeert waar nodig, andere investeringen worden kritisch beoordeeld op verschillende factoren zoals haalbaarheid en rentabiliteit. De personele bezetting zal naar verwachting licht afnemen. De financiering zal in 2015 naar verwachting worden verlaagd met € 3 miljoen, hetgeen een positief effect heeft op de rentabiliteit van Volksbelang. Verklaring van het bestuur Het bestuur van Volksbelang heeft het Volkshuisvestingsverslag en de Jaarrekening over 2014 vastgesteld. Dit besluit is ter goedkeuring voorgelegd aan de Raad van Commissarissen. In het kader van artikel 16.2 lid g van het BBSH verklaar ik dat de middelen uitsluitend besteed zijn in het belang van de volkshuisvesting. Wijk bij Duurstede, 10 maart 2015
Was getekend: Batian Nieuwerth Directeur-bestuurder
4
Samenwerking De participatiesamenleving vraagt om verbinding tussen mensen en organisaties. Voor Volksbelang is dat niet nieuw, het zit in onze aard om de samenwerking met onze belanghouders te zoeken. Mede aangemoedigd door ontwikkelingen in de sector hebben we dit jaar het thema opgenomen in onze strategische visie voor de komende jaren. Dit hoofdstuk beschrijft de samenwerking met huurders, gemeente en zorg- en welzijnspartners, en bouw- en ketenpartners over 2014. Samenwerking en overleg met huurders Samen werken aan de maatschappelijke opgave in Wijk bij Duurstede is voor Volksbelang essentieel. We maken onderscheid in lokale partners en regionale partners, zoals Stichting Woonruimteverdeling Regio Utrecht (SWRU). Lokaal zijn onze huurders en hun afvaardiging, de Huurdersbelangenvereniging Krommerijn (HBV), één van onze belangrijke belanghouders. Ook de gemeente Wijk bij Duurstede is een belangrijke samenwerkingspartner. Daarnaast werken wij samen met zorg- en welzijnspartijen en partners voor de ontwikkeling en het beheer van woningen. Ook zijn we in 2014 verbindingen aangegaan met partijen met wie we nieuwe initiatieven willen oppakken en kennis uitwisselen. Op bestuurlijk niveau hebben we verkennende gesprekken gevoerd over mogelijke samenwerkingsvormen met andere corporaties in de regio. Huurdersbelangenvereniging De samenwerking tussen Volksbelang en de HBV is goed. In 2014 werd formeel zeven keer vergaderd. Deze vergaderingen zijn bijgewoond door één van de twee huurderscommissarissen. De belangrijkste agendapunten waren: voortgang nieuwbouwprojecten; voortgang invoering Sepa; voortgang Gouden Buur(t); verkoopbeleid, voortgang verkoop, uitbreiding aantal te verkopen woningen; jaarlijkse huurverhoging per 1 juli 2014; evaluatie samenwerkingsovereenkomst HBV/Volksbelang; visitatie; strategisch voorraadbeleid; jaarrekening 2013; vergroten zichtbaarheid HBV/lancering nieuwe site/versterken huurdersorganisatie; woningmarktonderzoek; implicaties warmtewet; strategische visie en koers, ondernemingsplan en begroting 2015 e.v.; wijziging incassoprocedure. Over de onderwerpen inkomensafhankelijke huurverhoging, verkoopbeleid, strategische visie, strategisch voorraadbeleid en wijziging huurincassoprocedure is overeenstemming bereikt, met inachtneming van de aard van het recht van inspraak. Terugkerend aandachtspunt vanuit Volksbelang is de jaarlijkse terugkoppeling met de leden van Krommerijn en de rol die de HBV naar buiten toe inneemt. De algemene ledenvergadering werd in mei bezocht door vijftien (2013: achttien) van de circa 95 leden (2013: circa 95). De jaarstukken zijn goedgekeurd en de kascommissie heeft de jaarrekening 2013 geaccordeerd. In juni is het algemeen bestuurslid uit Langbroek afgetreden. Naast deze vacature is gedurende heel 2014 de functie van penningmeester vacant gebleven. De vacatures zijn uitgezet en het werk wordt ondervangen door de huidige bestuursleden. De HBV is lid van de Woonbond en krijgt daar op verzoek ondersteuning van. Volksbelang stelt de HBV in het kader van de samenwerkingsovereenkomst jaarlijks een budget ter beschikking. In goed onderling overleg heeft Volksbelang dit, gezien de eigen financiële positie en de hoogte van de door de HBV opgebouwde reserves, naar beneden bijgesteld. De bijdrage voor 2014
5
was € 8.500 (2013: € 10.000). Het HBV lidmaatschap is met ingang van 1 oktober 2014 verhoogd van € 6,00 naar € 7,50 per jaar. Overleg met andere huurder(s)organisaties geschiedt op niet frequente basis en vindt voornamelijk op afroep plaats. Het contact met individuele huurders We hebben dagelijks contact met individuele huurders, via verschillende communicatiemiddelen en over diverse onderwerpen. Over onze dienstverlening in een belangrijk deel van onze primaire processen, vragen wij feedback. Die vragen we met name aan vertrekkende en nieuwe bewoners. Dienstverleningsaspect
Beoordeling vertrekkende en nieuwe bewoners 7,7
Klantvriendelijkheid Informatieverstrekking
7,6
Afhandeling onderhoudsklachten
7,0
Huurincasso
7,9
Dienstverlening medewerkers
8,0
De onafhankelijke visitatiecommissie beoordeelde onze dienstverlening in zijn algemeenheid met een 7,0. Gouden Buur Spaarpas Ongeveer 1.552 huurders (77%) hebben een Gouden Buur Spaarpas. Deze huurders sparen 100 punten per maand (ieder punt is één cent waard) als zij voldoen aan de drie criteria van een ‘goede huurder’: de huur op tijd betalen, de voortuin onderhouden en geen overlast veroorzaken. In december kwamen 1.387 huurders in aanmerking voor deze punten. Daarnaast kwamen 1.276 huurders in aanmerking voor 50 punten extra per maand, omdat zij de huur betalen via een automatische incasso. Alle huurders met een spaarpas samen spaarden over heel 2014 2.554.400 punten en namen in de eerste drie kwartalen 946.300 punten op. De punten van het vierde kwartaal kunnen in 2015 opgenomen worden. Gouden Buur(t) Vanuit het Gouden Buur(t)-budget zijn twee initiatieven ondersteund. In de Wilhelminastraat hebben huurders van Volksbelang samen met kopers een straatfeest georganiseerd. De huur van het springkussen en de barbecue zijn bekostigd uit het Gouden Buur(t)-budget. In De Geer hebben bewoners vanuit dit budget de bloembakken opgefrist met nieuwe vaste planten. Klachten Een bezwaar tegen de jaarlijkse huurverhoging of een verzoek tot huurverlaging wegens technische gebreken kunnen huurders voorleggen aan de Huurcommissie. Een klacht over onze dienstverlening kan worden voorgelegd aan de Geschillencommissie en een klacht over de woningtoewijzing aan de Regionale Klachtencommissie Woonruimteverdeling. Bij de Geschillencommissie is één klacht ingediend. De commissie heeft geen uitspraak gedaan, omdat partijen onderling tot een oplossing zijn gekomen. In 2014 heeft de Regionale Klachtencommissie Woonruimteverdeling geen klachten ontvangen inzake de woningtoewijzing. Bij de Huurcommissie is eind 2013 een verzoek tot huurverlaging ingediend. Dit verzoek is in 2014 afgewezen.
6
Leefbaarheid In 2014 hebben we vanuit leefbaarheid ingezet op het aanspreken van mensen. Daarin trekken we samen op met de gemeente, Stichting Binding en de politie. Trappenhuizen De trappenhuizen hebben onze constante aandacht. Huurders die fietsen of andere zaken in een van de trappenhuizen van de portiekflats plaatsen, worden daar door de consulenten wijkbeheer keer op keer over aangesproken. Alle trappenhuizen moeten leeg en schoon zijn, omdat het trappenhuis bij brand of andere calamiteiten een veilige vluchtweg moet zijn en goed toegankelijk voor hulpdiensten. Tuinen Een verwaarloosde tuin of voorgevel heeft een negatieve invloed op de leefbaarheid in de buurt. De tuinen en voorgevels worden dan ook jaarlijks door onze consulent wijkbeheer gecontroleerd. In 2014 werden vijftien tuinen en voorgevels afgekeurd (2013: 56). Huurders die hun tuin of voorgevel niet opknappen, ontvangen geen Gouden Buur-spaarpunten. Overlast In 2014 zijn in totaal 98 eerste meldingen van overlast gedaan (2013: 81 meldingen). Dit betekent dat 4,9% van onze huurders een overlastincident meldde (2013: 4%). De eerste overlastmeldingen handelen we veelal gelijk af door middel van advies en/of doorverwijzing naar Buurtbemiddeling. Als na een eerste melding nogmaals een melding wordt gedaan, maken we een overlastdossier aan. Begin 2014 stonden dertien dossiers open. In 2014 zijn daar vijf nieuwe dossiers bij gekomen en is één dossier heropend. Van de in totaal negentien dossiers die in 2014 in behandeling waren, is er één afgesloten. Dit was omdat de overlast is opgelost na inschakeling van Buurtbemiddeling door de huurder. We hebben dit jaar uit eigen initiatief drie dossiers doorgezet naar Buurtbemiddeling. Huurders worden hiervan op de hoogte gesteld. Samengevat waren er op 31 december 2014 nog achttien lopende overlastdossiers. De meeste overlastmeldingen en -dossiers gaan over geluidsoverlast, namelijk 74%. Bij de openstaande dossiers speelt ook regelmatig van burenruzie, te weten bij 16%. Die zijn over het algemeen moeilijk op te lossen. In vier gevallen is sprake van een ernstig conflict, waardoor de overlastzaak al langere tijd loopt. De meeste overlastmeldingen komen net als voorgaande jaren uit de wijken De Heul en De Engk, voornamelijk van bewoners van de flats. Als het nodig is dan sluiten de wijkagenten aan bij overlastgesprekken of huisbezoeken. Samenwerking en overleg met gemeente en zorg- en welzijnspartners Binnen de gemeente Wijk bij Duurstede dragen wij samen met Woningbouwstichting Cothen zorg voor de uitvoering van het lokale volkshuisvestingsbeleid. In dat kader vinden zowel op bestuurlijk als op ambtelijk niveau overleggen plaats. In 2014 vonden er geen bestuurlijke overleggen plaats tussen Volksbelang, de gemeente en woningbouwvereniging Cothen, wel tussen Volksbelang en de gemeente. Tot formele prestatieafspraken is het dit jaar niet gekomen, maar we stemmen onze plannen over wonen en leefbaarheid met elkaar af. Lokaal maatwerk De overeenkomst met betrekking tot lokaal maatwerk liep in 2014 af. Het opstellen van een nieuwe overeenkomst is stilgelegd in verband met de herziening van de Huisvestingswet. Het is aan de gemeente om een nieuwe verordening te maken. Wet Maatschappelijke Ondersteuning Elk kwartaal heeft op ambtelijk niveau een overleg plaatsgevonden in het kader van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning. Gesproken is onder andere over een aanpassing van een woning en de scootmobielstalling bij de Romeinenbaanflats (zie paragraaf 4.5).
7
Stichting Binding Met Stichting Binding werken we samen in het Signaleringsnetwerk en buurtbemiddeling. Complexe overlastzaken brengen wij in, in het Signaleringsnetwerk. We bespreken deze multidisciplinaire casussen en wijzen ze toe aan een casemanager. Een groot voordeel van dit overleg is dat alle disciplines aanwezig zijn. In een kort tijdbestek wordt veel besproken en worden snel acties uitgezet. Het Signaleringsnetwerk in de huidige vorm is geëindigd per 31 december 2014. In overleg gaan we kijken hoe we deze samenwerking op een aangepaste wijze kunnen voortzetten. In 2014 hebben wij een aantal eenvoudige overlastgevallen overgedragen aan Buurtbemiddeling. Dat waren casussen waarvan we verwachten dat het probleem met één gezamenlijk gesprek op te lossen was. De bemiddeling is goed verlopen. Het betrof één op één geluidsoverlastzaken. Gouden Gemeenschap Onder de noemer ‘werken aan een Gouden Gemeenschap’ zijn de gemeente, Stichting Binding en Volksbelang aan het aftasten en onderzoeken of en hoe we onze samenwerking kunnen versterken als het gaat om leefbaarheid. Bijvoorbeeld door (eerder) samen op te trekken in projecten die de gemeenschap raken. Statushoudersoverleg De gemeente, Vluchtelingenwerk, Volksbelang en de woningbouwvereniging Cothen hebben periodiek gesproken over de huisvesting van statushouders in de gemeente Wijk bij Duurstede. De opgave in het kader van de huisvesting van statushouders is in de tweede helft van 2014 substantieel verhoogd in verband met de toestroom van vluchtelingen naar Nederland (zie paragraaf 3.2.1). Over de huisvesting van statushouders wordt ook binnen het regionaal overleg gesproken. Vastgoedprojecten Met de gemeente hebben we dit jaar op bestuurlijk en ambtelijk niveau meermalen overlegd over te realiseren projecten en nieuwe ontwikkelingen. Gesproken werd over de nieuwbouwprojecten aan de Steenstraat en in Langbroek (Oranjepoort). Voor de Dirk Fockstraat is een gezamenlijke quickscan op haalbaarheid uitgevoerd in verband met de keuze voor renovatie of sloop/nieuwbouw. Door het jaar heen werd ook gesproken over behoud c.q. invulling van de winkelfunctie in Oranjepoort, Langbroek. Voor de uitvoering van het renovatieproject aan de Van Brederodestraat en Dr. Cuypersstraat is op ambtelijk niveau veelvuldig contact geweest. In dit project realiseren we samen met de gemeente en WMO ook een woning met ook slaap- en badkamer op de begane grond. Samenwerking en overleg met bouw- en ketenpartners Samen met onze bouw- en ketenpartners dragen wij zorg voor het bouwen en beheren van onze woningen. Voor een groot aantal werkzaamheden werken wij duurzaam samen met onze ketenpartners. Door deze duurzame samenwerking hebben zij kennis van ons bezit en kennen we elkaars processen en werkwijze. Dit komt de kwaliteit en samenwerking ten goede. Voor onze huurders zijn de medewerkers van deze bedrijven vertrouwde gezichten. Voor het nu lopende renovatieproject van dertig eengezinswoningen aan de Van Brederodestraat en Dr. Cuypersstraat hebben we door middel van aanbesteding een bouwpartner geselecteerd.
8
Verhuur Volksbelang verhuurt binnen de gemeente Wijk bij Duurstede woningen in de kernen Wijk bij Duurstede en Langbroek, zowel sociaal als in de vrije sector. Op de Wijkse sociale woningmarkt neemt de druk toe, de slaagkans op een woning is gedaald ten opzichte van het vorig jaar. De financiële situatie van huurders lijkt verslechterd, we hebben dit jaar te maken met meer betalingsachterstanden. Hierop hebben we ons beleid aangescherpt. De Wijkse woningmarkt Ten opzichte van vorig jaar vertrekken minder mensen uit Wijk bij Duurstede en ontstaan meer huishoudens. In 2014 nam vooral het aantal eenpersoonshuishoudens toe. Van de huishoudens die zich in Wijk bij Duurstede vestigen, is het aandeel uit de Provincie Utrecht groot. Deze groep komt voor een substantieel deel uit de gemeente Utrechtse Heuvelrug. Zoals in heel Nederland vergrijst ook in Wijk bij Duurstede de bevolking. De groep van 65 jaar en ouder groeit, met als gevolg dat de toekomstige zorgvraag en de vraag naar toegankelijke woningen toenemen. Ongeveer een kwart van de Wijkse huishoudens heeft een inkomen onder de huurtoeslaggrens en behoort daarmee tot de primaire doelgroep van woningcorporaties. Woningzoekenden en slaagkans De druk op de sociale woningmarkt in Wijk bij Duurstede neemt toe, de vraag is groter dan het aanbod. 2.247 woningzoekenden reageerden in 2014 op het aanbod in Wijk bij Duurstede (2013: 2.083). Eengezinswoningen zijn op de lokale sociale woningmarkt het meest gewenst. De wachttijd voor deze woningen is namelijk het langst, gemiddeld 9 jaar. Voor een appartement/flat is de wachttijd iets minder dan 6 jaar, voor een bovenwoning gemiddeld 2 jaar en voor een benedenwoning rond de 6,5 jaar. Gemiddeld stonden huishoudens 6,9 jaar ingeschreven voordat ze een woning in Wijk bij Duurstede kregen toegewezen. De gemiddelde slaagkans van huishoudens die reageerden op in Wijk bij Duurstede vrijkomende woningen bedroeg 4,8% (2013: 6,0%). We moesten in 2014 een woning die via Woningnet werd verhuurd gemiddeld 3,2 keer aanbieden. In de tweede helft van 2014 zijn we gestart met een kleinschalig kwalitatief onderzoek naar de reden voor woningzoekenden om een woning af te wijzen. Toewijzingen Op 31 december 2014 telde onze voorraad 2.015 woningen. Onderstaande tabel laat de indeling van onze voorraad naar kale huurprijs zien. Negen van de 2.015 woningen stonden leeg in afwachting van verkoop, deze zijn niet meegenomen in de tabel. Zeven woningen aan de Hoogstraat die worden beheerd door een interim vastgoedbeheerder (kale huurprijs € 0,00) en twaalf zorgappartementen in het Droomhuis zijn wel meegenomen. Kale huurprijs
Toegewezen woningen in 2014
Bezit Volksbelang
< € 389,05
4
161
Toegewezen woningen/ totaal aantal woningen in betreffende prijsklasse in % 2,5
€ 389,05 – € 556,82
85
743
11,4
€ 556,82 – € 596,75
18
295
6,1
€ 596,75 – € 699,48
34
645
5,3
>= € 699,48
17
162
10,5
Totaal
158
2.006
7,9
Als je onze voorraad vergelijkt met die van andere corporaties valt op dat wij in verhouding veel ruime eengezinswoningen hebben: 59% van onze voorraad. Daardoor hebben wij vergeleken met andere
9
corporaties minder goedkope en betaalbare woningen. Onze voorraad ingedeeld naar aftoppingsgrens voor huursubsidie: Huishouden
Aftoppingsgrens
Percentage van de woningvoorraad € 389,05
8
Eén- en tweepersoons
(van € 389,05 tot) € 559,82
37
Drie- en meerpersoons
(van € 559,82 tot) € 596,75
15
Jonger dan 23 jaar
In totaal heeft 60% van onze woningen een huurprijs onder de € 596,75, de aftoppingsgrens voor drieen meerpersoonshuishoudens. In totaal boden wij in 2014 158 huurwoningen aan: 99 bestaande sociale huurwoningen 42 sociale nieuwbouwwoningen 17 vrije sector huurwoningen Daarmee was de mutatiegraad, het percentage woningen dat van huurder wisselt, 7,8% (2013: 9,6%). Doelgroepen Wij onderscheiden drie doelgroepen: primair, secundair en tertiair. De primaire doelgroep heeft recht op huurtoeslag, de secundaire doelgroep heeft een huishoudinkomen tot € 34.678 en geen recht op huurtoeslag en de tertiaire doelgroep heeft een huishoudinkomen van € 34.678 of hoger. Onderstaande tabel toont de toewijzing van woningen per doelgroep in 2014, naar kale huurprijs. Huur < € 597 Woningen toegewezen aan de primaire doelgroep Woningen toegewezen aan de secundaire doelgroep Woningen toegewezen aan de tertiaire doelgroep Totaal
Huur < € 699
Huur > € 700
Totaal
Aantal
%
Aantal
%
Aantal
%
Aantal
%
82
77
22
65
0
0
104
66
21
20
4
12
0
0
25
16
4
3
8
24
17
100
29
18
107
100
34
100
17
100
158
100
In 2014 wezen wij 104 van de 141 toegewezen sociale huurwoningen toe aan huishoudens uit de primaire doelgroep (74%). In totaal wezen we 92% van onze sociale woningen toe aan huishoudens met een inkomen tot € 34.678. 8% van de vrijgekomen woningen is toegewezen aan de huishoudens met een inkomen van € 34.678 of hoger. Hiermee voldoen wij aan de door de overheid gestelde norm om ten minste 90% van de vrijkomende sociale woningen toe te wijzen aan de lagere inkomens. Urgenties en hardheid Een deel van de op Woningnet geadverteerde sociale huurwoningen is met voorrang toegewezen aan huishoudens met een urgentieverklaring of een hardheid. Toegewezen op basis van urgentieverklaringen en hardheid
Aantal woningen
Urgenties i.v.m. relatieverbreking
9
Financiële urgenties
1
Maatschappelijke urgenties
2
Hardheid
16
Totaal
28
Toewijzingen niet via Woningnet Niet alle 141 sociale huurwoningen die wij in 2014 verhuurden, zijn toegewezen via Woningnet. 14 woningen werden buiten Woningnet om toegewezen. Onderstaande tabel toont een specificatie daarvan:
10
Toegewezen aan
Aantal woningen
Huishoudens met een verblijfstatus (statushouders)
9
Huishoudens met een hardheid
1
Huishoudens die wegens medische redenen moesten verhuizen (WMO)
1
Woningruil
3
Totaal
14
In 2014 voldeed Wijk bij Duurstede aan de taakstelling met betrekking tot de huisvesting van statushouders. Lokaal maatwerk In 2013 is de lokaal maatwerkovereenkomst met de gemeente verlopen en in 2014 is vooralsnog geen nieuwe overeenkomst gesloten. Wij wezen in 2014 vier woningen met voorrang toe volgens de verlopen lokaal maatwerkovereenkomst. Het betrof: één jongerenwoning voor jongeren tot 23 jaar. één verhuizing van een huurder uit een bovenwoning naar een benedenwoning. twee woningen die met voorrang werden toegewezen aan woningzoekenden met een lokale binding. Huurprijsbeleid Huurverhoging Wij hebben in 2014 de inkomensafhankelijke huurverhoging doorgevoerd binnen onze sociale voorraad. Daarbij is gebruik gemaakt van de maximale huurverhogingspercentages per inkomenscategorie, zoals deze gesteld werden door de Rijksoverheid. De belangrijkste reden hiervoor is het verbeteren van de financiële positie van Volksbelang. Doelgroep
Huurverhogingspercentage
Huishoudinkomen <= € 34.085
4,0
Huishoudinkomen vanaf € 34.085 tot € 43.602
4,5
Huishoudinkomen => € 43.602
6,5
Vrije sector huurwoningen en huurders van garages en bergingen
6,5
De gerealiseerd huuropbrengsten in 2014 zijn lager dan begroot. Het verschil tussen werkelijke huuropbrengsten en begroting wordt verklaard doordat in 2014 een aantal woningen eerder is verkocht dan begroot en dat nieuwbouwwoningen later zijn opgeleverd dan begroot. Huurders hebben volgens de wet de mogelijkheid om bezwaar in te dienen naar aanleiding van de huurverhoging. We hebben 48 ontvankelijk verklaarde bezwaren ontvangen. 30 daarvan gaven aanleiding tot verlaging van de huurverhoging. Deze hadden voornamelijk te maken met huishoudinkomens die in 2013 lager waren dan in 2012. Bij dertien gevallen werd het bezwaar ingetrokken en in vijf gevallen gaf het bezwaar geen aanleiding tot verlaging van de huurverhoging. In de tweede helft van 2014 namen wij vier huurverlagingsverzoeken in behandeling. Alle verzoeken zijn toegewezen. Het betrof huishoudens die te maken kregen met een wijziging in de huishoudenssamenstelling. Streefhuurbeleid In 2014 hebben wij de streefhuren van onze woningen verhoogd naar gemiddeld 70%. Voor de verhoging bedroeg het gemiddelde percentage 68%. De verhoging van het streefhuurpercentage maakt onderdeel uit van het verbeterplan om de financiële positie van Volksbelang te verbeteren. Huurderving en huurachterstanden Ten opzichte van 2013 is het aantal betalingsachterstanden toegenomen. Belangrijke redenen daarvoor zijn de economische crisis, het feit dat de mensen die vorig jaar hun baan zijn verloren nog
11
steeds zoekende zijn op de arbeidsmarkt, de tijd die schuldhulpverleningsinstanties nodig hebben om de financiële situatie binnen een gezin stabiel te krijgen en het struisvogelgedrag van huurders met een betaalachterstand. Om huurachterstanden te voorkomen, hebben we dit jaar ons beleid aangescherpt. De aanscherping bestaat uit: We accepteren zo min mogelijk betalingsafspraken waar geen concrete regeling aan gekoppeld is. We leggen de verantwoording duidelijker bij de huurder, wat resulteert in minder terugbelacties. Uitgangspunt is dat de huurder contact moet opnemen met Volksbelang in plaats van Volksbelang met de huurder. We leggen in een vroeg stadium uit wat de consequenties zijn als we geen contact krijgen met de huurder of als huurder geen contact opneemt met Volksbelang: we sturen de zaak door naar de deurwaarder. Om dit te kunnen realiseren werken we nauw samen met het Signaleringsnetwerk, Bureau Sociale Raadslieden, bewindvoerders, de Regionale Sociale Dienst, de Schuldhulpverlening, Caritas en Maatschappelijk Werk. Eind 2014 hadden 193 huurders een openstaande vordering (2013: 167). Dat betekent een stijging van 15,6% ten opzichte van 2013. Hiervan heeft 8,8% een vordering waarvan de betaaltermijn nog niet is verstreken. Van de resterende 176 vorderingen heeft 24,4% betrekking op maximaal één maand huurachterstand, 4,0% op één tot twee maanden en 9,1% op meer dan twee maandhuren achterstand. Een percentage van 56,8% is per 31 december 2014 in handen van de deurwaarder. Het resterende percentage van 5,8% bestaat uit een achterstand waarbij finale kwijting is verleend of op basis van de Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen (WSNP) schuldsanering is uitgesproken. Hierbij is het definitieve bedrag wat moet worden afgeboekt nog niet bekend. Dit aantal en het bedrag is meer dan verdubbeld ten opzicht van 2013. Onderstaande tabellen tonen het overzicht van betaalachterstanden over 2014 ten opzichte van 2013: Periode betalingsachterstand < 1 maand 1 maand 1 tot 2 maanden > 2 maanden < 2 maanden, bij deurwaarder > 2 maanden, bij deurwaarder WSNP/finale kwijtschelding Totaal
Aantal huurders 2014 2013 58 44 11 8 17 48 7 193
51 33 16 19 16 29 3 167
Achterstand in € 2014 2013 25.139 10.445 27.992 19.302 8.810 10.429 19.870 25.625 7.803 8.927 115.967 74.148 12.496 5.032 218.077 153.908
In de totale achterstanden zijn ook de achterstanden opgenomen waarvoor een betalingsregeling is getroffen. Vooruitstand Op 31 december 2014 hadden 112 huurders de huur vooruit betaald, voor een bedrag van € 76.335 (2013: € 64.951). Ontruimingen In 2014 hebben vier ontruimingen plaatsgevonden. Hiervan was één ontruiming op grond van huurachterstand en drie ontruimingen op grond van hennepteelt. Onderstaande tabel geeft overzicht van de deurwaarderdossiers.
12
Status dossier
Aantal dossiers
Achterstand (€)
Lopend op 31 december 2013
44
62.829
Afgesloten uit 2013
22
33.182
Nieuw in 2014
66
94.760
Afgesloten in 2014
25
25.465
Lopend op 31 december 2014
63
98.941
Betalingsregelingen Onderstaande tabel toont de betalingsregelingen over 2014 ten opzichte van 2013. Betalingsregeling Doorloop uit 2013 (2012), beëindigd 2014 (2013) Nieuw & actief in 2014 (2013) Nieuw & beëindigd in 2014 (2013) Totaal
Aantal 2014 2013 61 40
< € 250 2014 2013 13 4
€ 250 - 500 2014 2013 12 21
€ 500 - 750 2014 2013 21 13
> € 750 2014 2013 15 2
Totaal (€) 2014 2013 37.440 17.876
42
61
7
13
4
12
23
21
8
15
27.071
37.440
74
58
14
9
18
25
37
20
5
4
37.168
26.480
177
159
34
26
34
58
81
54
28
21
101.679
81.796
In 2014 hebben we 116 nieuwe betalingsregelingen afgesloten (2013: 119). Dit is 2,5% minder dan in 2013. Van de 116 zijn 74 regelingen in hetzelfde jaar ook weer beëindigd. Het streven is een achterstand af te laten betalen in maximaal 6 maanden. De nieuwe regelingen die we in 2014 hebben afgesloten, vertegenwoordigen een bedrag van € 64.239 (2013: € 63.920). Dit is 0,5% hoger dan in 2013. Het totaal aantal regelingen dat in 2014 actief was, bedraagt 177 (2013: 159). Dit is een stijging van 11,3% ten opzichte van 2013, die mede veroorzaakt wordt door 61 regelingen met een doorloop uit 2013 (2013: 40 regelingen uit 2012). De regelingen die in 2014 liepen vertegenwoordigen een totaalbedrag van € 101.679 (2013: € 81.797). Dat is 24,3% hoger dan in 2013. Ook dit heeft te maken met een hoog bedrag aan doorloop vanuit 2013. Van deze betalingsregelingen zijn er 135 in 2014 beëindigd, waarmee het aantal actieve regelingen op 31 december 2014 komt op 42 (2013: 61). Dit is 31,1% minder dan op 31 december 2013.
13
Voorraad Dit jaar hebben we ons strategisch voorraadbeleid geactualiseerd. Nog meer dan voorheen kijken we samen met onze belanghouders en vanuit onze rol in het maatschappelijk speelveld naar de opbouw en het onderhoud van onze voorraad. Deels vanuit ons huidige beleid en deels vanuit onze nieuwe inzichten, hebben we dit jaar onderhoud grotendeels conform begroting en planning uitgevoerd. De verkoop van woningen was zeer succesvol en op het gebied van duurzaamheid en domotica zijn concrete stappen gezet. Strategisch voorraadbeleid Als sociaal verhuurder ligt onze focus binnen de gemeente Wijk bij Duurstede op de kernen Wijk bij Duurstede en Langbroek. Wij bieden een divers woningaanbod, zowel in woningtype (producten) en kwaliteiten als in verschillende buurten. Ons strategisch voorraadbeleid is erop gericht om zowel nu als in de toekomst aan de vraag naar woningen te (blijven) voldoen. Daarbij is betaalbaarheid voor (toekomstige) huurders en voor onszelf een belangrijk uitgangspunt voor ons beleid. De toekomstige vraag van de klant hebben we in 2014 in beeld gebracht met een leefstijlenonderzoek. Daarnaast deelden we onze voorraad in in producten en kwaliteitsniveaus. Hierdoor zijn we beter in staat om vraag en aanbod te koppelen: product-markt-combinaties. Samen met enkele belanghouders hebben we daarnaast een woningenmarktonderzoek uitgevoerd. Met de analyse en indeling van onze voorraad, een omgevingsanalyse en de onderzoeken hebben we de basis gelegd om in 2015 onze strategie voor de toekomstige portefeuille te kunnen vormgeven. Onderhoud Planmatig onderhoud Onder planmatig onderhoud (PO) verstaan wij voorzienbaar onderhoud dat wij veelal cyclisch uitvoeren, bijvoorbeeld schilderwerk, gevelonderhoud, vervanging van goten en het vervangen van badkamer, keuken en toilet. In 2014 is aan PO € 1.412.060 uitgegeven (2013: € 1.461.971), inclusief de overloop van 2013 en het bedrag voor het uitkeren van de bewonersvergoedingen. Begroot was: € 1.938.195. We hebben bij 617 woningen onderhoud uitgevoerd, waarvan bij 561 exterieur onderhoud (schilderwerk, gevelonderhoud, e.d.). Verder vernieuwden we 42 keukens, 12 douches en 16 toiletten. Dat we minder hebben uitgegeven dan begroot, komt onder andere doordat: - we met onze bouwpartners in deze tot scherpere prijsafspraken zijn gekomen; - minder bewoners (60%) dan begroot (80%) aan de binnenrenovaties hebben deelgenomen; - de tijdelijke BTW-verlaging die leidde tot besparing op de arbeidskosten. Een aantal posten is doorgeschoven naar 2015. Deze activiteiten voeren we gelijktijdig uit met andere reeds geplande activiteiten. Deze posten vertegenwoordigen € 33.320. Daarnaast is een aantal posten komen te vervallen. Dit vertegenwoordigt een bedrag van € 140.093. Hiervan was € 90.000 aan kosten voor asbest ingerekend die nog niet gemaakt zijn. Op aan later moment, in een algemeen asbestproject, worden deze kosten waarschijnlijk wel gemaakt. Planmatig onderhoud dynamisch interieur Planmatig onderhoud dynamisch interieur (PODI) is vernieuwing van keuken en/of douche en/of toilet op een ander moment dan tijdens planmatig onderhoud. Dit betreft woningen die vrijkomen één jaar voorafgaand aan planmatig binnenonderhoud of narooi van vrijgekomen woningen van wie de huurders niet hebben meegedaan bij eerder planmatig onderhoud. Daarbij bekijken we altijd de technische noodzaak van het onderhoud. Daarnaast beslaat PODI vernieuwingen die we uitvoeren omdat huurders een klacht hebben, of vanuit technische noodzaak.
14
In 2014 is aan PODI € 447.756 uitgegeven voor het opknappen van 25 woningen (2013: € 482.245 voor 24 woningen). Dat is gemiddeld € 17.910 per woning, inclusief de reguliere mutatiekosten en de kosten voor asbestinventarisatie en -sanering. Oorspronkelijk was € 281.775 begroot, exclusief overloop van 2012. Tussentijds is het budget verhoogd naar € 431.775. De overschrijding van de begroting is grotendeels veroorzaakt door het complexe onderhoud van vier mutatiewoningen. Dat bedroeg in totaal € 126.000. Daarnaast zijn asbestinventarisaties en -saneringen uitgevoerd voor € 25.272. We zien de afgelopen jaren dat het daadwerkelijk aantal PODI-woningen correspondeert met het begroot aantal, maar dat de gemiddelde kosten per woning toenemen door complexe mutaties (meer technisch werk met daaruit voorkomende hogere kosten) en asbestwerkzaamheden. Niet-planmatig onderhoud Niet-planmatig onderhoud is onderverdeeld in twee processen: Dagelijks onderhoud Mutatieonderhoud Dagelijks onderhoud Dagelijks onderhoud zijn de kleine dagelijkse klachten van huurders, in en om de woning. In het Onderhouds-ABC hebben wij voor huurders op een rij gezet welke werkzaamheden zij zelf kunnen oplossen en welke wij uitvoeren. In 2014 hebben onze samenwerkingspartners voor € 280.000 werkzaamheden uitgevoerd. Hiervan bestond € 12.500 uit het inventariseren en saneren van asbesthoudende materialen. Naast de kleine klachten hebben we in 2014 ook 32 klachten gehad met een complexiteit. Deze klachten lopen uiteen van het vervangen van een keukenblok tot aan het herstellen van de noodverlichting bij de flats. Ook zijn diverse rioleringen en bergingsdaken vervangen. In totaal hebben onze partners in 2014 voor een bedrag van € 70.500 aan onderhoud uitgevoerd, dat niet direct onder kleine herstelwerkzaamheden viel. Mutatieonderhoud Mutatieonderhoud zijn de werkzaamheden die nodig zijn om een woning weer in goede staat te verhuren. Onze samenwerkingspartners voeren bij elke leeggekomen woning een zogenoemde APK uit. Daarnaast maken we tijdens een voor- en eindcontrole afspraken met de vertrekkende bewoner. De uitgaven van mutatieonderhoud zijn ten opzichte van 2013 € 45.000 gedaald: € 175.000 in 2014 tegenover € 220.000 het jaar daarvoor. Naast het reguliere mutatieonderhoud hebben we de leeggekomen woningen geïnventariseerd op asbesthoudende materialen en indien nodig zijn deze verwijderd. In totaal hebben onze samenwerkingspartners voor € 19.000 aan rapportages opgesteld en voor € 31.500 gesaneerd. Contractonderhoud Van contractonderhoud (CO) is sprake wanneer het onderhoud voor langere tijd is uitbesteed in de vorm van contractuele afspraken, bijvoorbeeld onderhoud aan individuele cv-installaties in combinatie met mechanische ventilatie, collectieve cv-installaties, algemene verlichting, liftinstallaties, automatische deuropeners en hydrofoorinstallaties. Ook vallen gemeenschappelijke groenvoorzieningen en ongediertebestrijding onder contractonderhoud. Voor 2014 was € 503.982 begroot voor CO, uitgegeven is € 302.351 (2013: € 435.661). Dat we minder hebben uitgegeven dan begroot, komt onder andere door: - de tijdelijke BTW-verlaging naar 6% op arbeid; - een lagere indexatie vanuit leveranciers dan door ons begroot; - contractverlening met een leverancier levert een jaarlijkse besparing op van € 90.000 op het onderhoudscontract voor individuele centrale verwarming en mechanische ventilatie.
15
Daarnaast is € 38.028 aan posten vervallen. Dit waren met name ingerekende contracten voor kunststof kozijnen die we eerder hebben opgezegd. En contracten waarvoor in 2014 de verplichtingen zijn aangegaan, maar waarvoor pas in 2015 kosten worden gemaakt. Planmatig onderhoud niet begroot Planmatig onderhoud niet begroot (PONB) is onderhoud wat planmatig begroot en/of uitgevoerd had moeten worden, maar dat niet is. In 2014 is aan PONB € 116.944 uitgegeven (2013: € 68.061). Dit betrof de kosten voor asbestsanering en de installatie van ISTA-meters aan de Karel Martelstraat (in verband met verschuiving van groot onderhoud naar 2016) en het reinigen en vernieuwen van de collectieve ventilatie-installaties in verschillende clusters. Daarnaast hebben we kosten gemaakt voor instandhouding van een flat, omdat renovatie daarvan on hold is gezet. Planmatig onderhoud contracten Het planmatig onderhoud contracten (POC) betreft grote, voorziene uitgaven voor vervanging van, met name, installatiedelen (die door de huidige contracten niet ondervangen worden). De meerjarenraming hebben we in samenwerking met diverse leveranciers opgesteld. In 2014 is aan POC € 52.742 uitgegeven (2013: € 9.580). Het totaal begrote bedrag bedroeg € 60.777 De uitgaven waren het aanbrengen van warmtemeters voor verschillende clusters in verband met de warmtewet en het vervangen van de frequentieregeling en tachometer aan de liftinstallaties. Groot onderhoud en renovatie Groot onderhoud en renovatie is onderhoud binnen een cluster in combinatie met investeringen, dat we uitvoeren zodat onze woningen op het gebied van bruikbaarheid, veiligheid, gezondheid en energiezuinigheid (minimaal energielabel B) aan de wettelijke voorschriften en eisen van deze tijd voldoen. De levensduur van de woningen wordt hierdoor met minimaal 35 jaar verlengd. Voor de verbeteringen vragen we een huurverhoging. Van Brederodestraat e.o. In november 2014 zijn we gestart met onderhoud- en renovatiewerkzaamheden aan de dertig eengezinswoningen aan de Van Brederodestraat en Dr. Cuypersstraat. Voor de selectie van de aannemer hebben we een meervoudig onderhandse aanbesteding gehouden. In het plan, dat gezamenlijk met de bewonerscommissie is opgesteld, worden de woningen zowel aan de buitenzijde (gevels, kozijnen en dak) als aan de binnenzijde (keuken, douche, toilet en installaties) gerenoveerd. Zodanig dat de woningen weer voldoen aan de wettelijke voorschriften en eisen van deze tijd. Na oplevering (mei 2015) hebben de woningen een energielabel B. Naast de deelname van alle bewoners aan de buitenrenovatie, doet 96% van de bewoners mee aan de vervanging van het interieur. Dit is in vergelijking met andere renovatieprojecten een groot succes (gemiddeld is het deelnamepercentage rond de 50%). Binnen de financiële mogelijkheden hebben wij ingezet om voor de bewoners de maximaal mogelijke voorzieningen en maatregelen te realiseren. Dirk Fockstraat 2 t/m 84 Begin 2014 zijn de voorbereidingen voor het onderhoud- en renovatieplan van de 42 portiekwoningen aan de Dirk Fockstraat, die we samen met de bewonerscommissie opgepakt hadden, om diverse redenen on hold gezet. De renovatie zoals in 2012 door ons gepresenteerd, was binnen de huidige voorwaarden niet te financieren. Daarbij zou deze renovatie leiden tot een huurverhoging die wij in 2012 niet konden voorzien, maar die wij binnen ons huidige beleid onacceptabel vinden, omdat daarmee onvoldoende betaalbare woningen in Wijk bij Duurstede blijven. Daarnaast zijn wij ingegaan op het verzoek van de gemeente om mee te denken met de ontwikkeling van De Engk en samen te kijken naar woonruimte die voldoet aan de wensen van nu en de toekomst. In een aantal informatiebijeenkomsten zijn we hierover met de bewoners over in gesprek geweest. Als compensatie voor het on hold staan van de renovatie, hebben we bij alle bewoners navraag gedaan over eventuele klachten/gebreken in de woning. Alle klachten die we hebben teruggekregen zijn samen met onze samenwerkingspartners opgepakt en opgelost.
16
Karel Martelstraat 1 t/m 93 Voor de 47 woningen aan de Karel Martelstraat bekijken we samen met een partner twee varianten om deze woningen te verbeteren. De aanzet hiervoor is in 2014 gedaan. De eerste variant is onze ‘reguliere renovatieaanpak’. Hierbij wordt binnen de financiële normen een renovatieplan opgesteld, uitgaande van een levensduurverlenging van 35 jaar of meer, en een labelsprong naar energielabel B. Bij de tweede variant onderzoeken we een energie-0 concept, waarbij de investering gezamenlijk door Volksbelang en de samenwerkingspartner wordt gedragen. Hiervoor zal het onderhoud aan deze partner worden aanbesteed. De investeringen worden deels gefinancierd vanuit de besparingen op de energielasten. De Karel Martelstraat een complex is waar veel ouderen wonen en daarom onderzoeken we binnen dit complex de mogelijkheden op het gebied van domotica en duurzaamheid, aangezien met name ouderen daar veel baat bij kunnen hebben. Zandweg 58 t/m 80 De negen eengezinswoningen aan de Zandweg willen we verbeteren. We richten ons met name op het exterieur en op verduurzamen (minimaal energielabel B). Het interieur pakken we sober en doelmatig aan. In 2014 hebben we besloten dat we dit project gebruiken als pilot voor het innovatieproject de renovatiewinkel. Met samenwerkings- en/of ketenpartners gaan we pakketten ontwikkelen voor het verbeteren en verduurzamen van deze woningen. Het ingerekende renovatiebudget is taakstellend. Zelf aangebrachte veranderingen In 2014 hebben we 46 aanvragen ontvangen voor veranderingen aan de woning. De aanvragen variëren van het aan laten brengen van een slimme thermostaatregelaar, tot het vervangen van tegelwerk in een douche. Ook hebben we de eerste aanvraag voor het aanleggen van zonnepanelen binnen gekregen. Wet Maatschappelijke Ondersteuning Met het WMO-loket zijn we in 2014 op operationeel niveau overeengekomen om met een vaste prijslijst te werken voor aanpassingen in de woning. Dit zijn aanpassingen voor hulpbehoevende huurders, zoals een verhoogd toilet of een douchestoel. Door gewijzigde wet- en regelgeving worden deze hulpelementen niet meer vergoed. De prijslijst wordt nu gebruikt om de hulpbehoevende huurders adequaat te helpen en te informeren over de mogelijkheden. We hebben voor € 1.283 aan kosten teruggevraagd bij het WMO-loket. Bewoners van de Romeinenbaanflats hebben drie scootmobielen aangevraagd bij de gemeente. De ruimte bij de flats voor de stalling van de scootmobielen is zeer beperkt. Gemeente en Volksbelang zijn in overleg om per individueel geval een oplossing te vinden. In het onderhoudsproject Van Brederodestraat/Dr. Cuyperstraat realiseren we samen met de gemeente en WMO ook een woning met ook slaap- en badkamer op de begane grond. Nieuwbouw Oranjepoort Langbroek Begin 2014 is de multifunctionele accommodatie Oranjepoort opgeleverd en in gebruik genomen. De 35 woningen op de verdiepingen zijn bewoond en op de begane grond zijn het dorpshuis, de peuterspeelzaal en BSO, een basisschool en een werkplek voor QuaRijn gevestigd. Alleen de winkelruimte is nog niet in gebruik. We hebben de betreffende ruimte opgeleverd aan de huurder. We onderzoeken of het gehele gebouw langdurig in onderhoud bij de aannemer kan worden gebracht. Daarvoor is een meerjarenonderhoudsbegroting opgesteld. In 2015 wordt dit onderhoudstraject afgerond.
17
Steenstraat fase 1 en 2 In 2014 heeft de nazorg van de opgeleverde woningen uit fase 1 plaatsgevonden. De meeste koopen huurappartementen waren begin 2014 bewoond, een aantal koopwoningen is in de loop van 2014 verkocht en bewoond. Eén koopappartement hebben we omgezet naar huur. Deze bieden we bij mutatie opnieuw te koop aan. Fase 2 van de Steenstraat is van start gegaan. De sloop vond voor de zomer van 2014 plaats en aansluitend is de bouw opgestart. We verwachten dat conform plan de 38 woningen van blok 3 en 4 begin 2015 worden opgeleverd. Alle aangeboden woningen zijn toegewezen, drie worden apart gehouden voor urgenten. Prospects Postkantoorlocatie In samenwerking met de gemeente is in het verleden de postkantoorlocatie verworven met als doel deze in de toekomst te ontwikkelen. Deze ontwikkeling bleek niet snel opgestart te kunnen worden. Momenteel huurt Stichting Binding het voormalige postkantoor. Onderzoek naar mogelijkheden voor ontwikkeling worden voortgezet. Groenewoudseweg 8 In 2014 heeft de Groenewoudseweg 8 in de verkoop gestaan. In de tussentijd houden we het pand bewoonbaar. Eind van het jaar hebben we gesprekken georganiseerd met de zorgpartijen die voorheen geïnteresseerd waren om op deze locatie een zorgboerderij te ontwikkelen. De financiële situatie bij onze samenwerkingspartners en bij ons plaatste dat plan in een ander perspectief. Inmiddels onderzoeken we met samenwerkingspartijen de mogelijkheden van herontwikkeling. Duurzaamheid Onze woningvoorraad heeft op basis van referentiewoningen een gemiddelde energie-index van 1,53 (december 2014). Deze index komt overeen met energielabel C. Dit jaar hebben we, in navolging van een herijkingsproject in 2011, het overige deel van onze energielabels op basis van de huidige wet- en regelgeving laten actualiseren.
100% 90% 80%
3% 7%
1% 6%
0% 6%
10%
11%
13%
Energielabel G Energielabel F
11%
15%
70%
Energielabel E
24% 60%
Energielabel D
42%
50% 40%
44%
Energielabel B
33%
30%
Energielabel A
20% 10% 0%
Energielabel C
22%
15%
16% 5%
9%
9%
Landelijk 2014
Volksbelang 2014
Volksbelang 2013
Figuur 1: Energielabels van Volksbelang in 2013 en 2014 vergeleken met het landelijk gemiddelde in 2014.
18
In 2014 zijn een groot aantal cv-ketels vervangen. Samen met de actualisatie van de labels geeft dit een verbetering van de gemiddelde energie-index van 1,57 (2013) naar 1,53 (2014). In vergelijking met 2013 zien we een daling van het aantal woningen met een C en D-label en een toename van de woningen met een B-label. In figuur 1 is te zien dat onze voorraad er ten opzichte van het landelijk gemiddelde gunstig bij staat. We bezitten geen woningen die voldoen aan energielabel A+ en A++. Daarom zijn deze niet in de figuur weergegeven. Volksbelang stelt zich ten doel om bij de uitvoering van projectmatig onderhoud een zo hoog mogelijk label te halen met een minimum van een B-label. Naast deze ambitie ontwikkelen we een breed beleid rondom zonne-energie. Dat moet huurders in staat stellen eigen of gehuurde zonnepanelen te plaatsen op de huurwoningen. Ook willen we een concept ontwikkelen voor een slimme woning. Dat concept houdt in dat we techniek aanbieden die de bewoner ondersteunt in het verkrijgen van een laag energieverbruik en meer gebruikersgemak. De ontwikkeling van dit concept vindt plaats in het project Karel Martelstraat. Tot slot besteden we aandacht aan de gedragscomponent. Bij de nieuwbouwprojecten Steenstraat fase 1 en Hoogstraat 75-85 is een terugkomdag georganiseerd, waarbij de onderwerpen energieverbruik en comfort centraal stonden. De tips en trucs die daar werden gedeeld, geven bewoners weer mogelijkheden om nog comfortabeler en zuiniger te wonen. Wat we hieruit hebben geleerd, is dat het woongedrag van bewoners positief wordt beïnvloed als wij na een jaar zo’n terugkomdag organiseren, doordat wij informatie geven en doordat de huurders/kopers ideeën uitwisselen. Verkoop In 2014 zijn in totaal 43 woningen verkocht. De verkochte woningen bestaan uit 35 bestaande woningen, 5 nieuwbouwwoningen en 3 voormalig koopgarant woningen. Vanuit de begroting voor 2014 was de verkoopdoelstelling 25 woningen. Ter verbetering van onze financiële positie is gedurende het jaar de beleidsdoelstelling op 40 verkopen gezet. Om dit te behalen, werd de verkoopportefeuille vergroot en een verkoopbegeleider aangesteld. Vervolgens is een tweetal succesvolle open huizen-dagen georganiseerd, met als resultaat dat in 2014 43 woningen zijn verkocht (2013: 16). Bestaande woningen In 2014 zijn in totaal 35 bestaande woningen verkocht met een gemiddelde verkoopprijs van € 167.000 (2013: 175.000). Terugkoop koopgarant woningen In 2014 hebben we drie koopgarant woningen teruggekocht, waarvan twee in datzelfde jaar opnieuw zijn verkocht. Een in 2013 aangekocht appartement is eveneens in 2014 verkocht, één appartement staat nog te koop. Daarnaast staat nog één eengezinswoning aangekocht in 2013 te koop. Nieuwbouwwoningen In 2014 zijn de laatste nieuwbouwappartementen in de Steenstraat aan de nieuwe bewoners overgedragen. We hebben nog vijf appartementen verkocht en één voor verkoop gelabeld appartement verhuurd. Eind december is het laatste appartement aan de koper opgeleverd.
19
Financiën Dit hoofdstuk geeft een toelichting op de financiële ontwikkelingen van het afgelopen jaar. Onze bedrijfsvoering wordt mede bepaald door maatregelen van de overheid, zoals de betaling van verhuurdersheffing en saneringssteun. Deze lasten leggen een groot beslag op onze financiële middelen. Het afgelopen jaar hebben we opnieuw kritisch gekeken naar onze nieuwbouwopgave en renovatieprojecten. De uitkomsten hiervan leiden ertoe dat een aantal projecten zijn uitgesteld. Daarnaast is om de inkomsten te vergroten het aantal te verkopen woningen vergroot. De volgende paragrafen informeren u over het gevoerde financieel beleid, de financiële positie, de wijzigingen in bedrijfswaarde, een analyse over het jaarresultaat en de financiering. Financieel beleid Ons financieel beleid is gericht op continuïteit en het blijvend kunnen voldoen aan de financiële verplichtingen. Daarbij is de samenhang tussen een gezonde balans, kasstroom en financiering de gewenste uitgangspositie. Wij werken met een financieel kader waarin parameters zijn geformuleerd voor de kasstroom, eigen vermogen, vreemd vermogen, investeringen en het rendement. Aanvullend daarop is er een investeringsstatuut waar Volksbelang mee werkt. De financiële positie van Volksbelang Centraal Fonds Volkshuisvesting In 2014 is regelmatig contact geweest met het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV), voortkomend uit het ingediende verbeterplan, dat in 2014 is uitgerold om de financiële continuïteit naar de toekomst te waarborgen. Het CFV heeft daarbij gelet op de realisatie van de ingerekende verkoopresultaten, realisatie van de huurinkomsten, nieuwbouw en het bezuinigingsbeleid. Wij hebben de voorgenomen activiteiten in 2014 kunnen uitvoeren omdat wij, zoals afgesproken, vooraf de financiering hebben geregeld. In de toezichtbrief 2014 heeft het CFV bevestigd dat Volksbelang voldoende vermogensherstel laat zien, zodat onze activiteiten passend zijn bij de vermogenspositie en vermogensontwikkeling. Waarborgfonds Sociale Woningbouw Dit jaar is het borgingsplafond in de plaats gekomen van het faciliteringsvolume en is het maximale bedrag aan door Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) geborgde leningen dat een deelnemer op enig moment in het jaar mag hebben. Het WSW heeft het borgingsplafond voor 2014 tot en met 2016 vastgesteld op basis van de financieringsbehoefte gebaseerd op de ingediende verslagstaten 2013, de zogenaamde dPi. Op basis hiervan hebben wij financiering voor alle geplande activiteiten in 2014 kunnen aantrekken en blijven wij binnen het borgingsplafond. Waardering bezit Wij waarderen ons sociaal bezit in de jaarrekening op basis van bedrijfswaarde. Het commerciële bezit waarderen wij op basis van marktwaarde in verhuurde staat. Bij het bepalen van de marktwaarde is het rekenmodel gebruik gemaakt van een Discounted Cash Flow (DCF) berekening. Dit betekent dat voor een periode van vijftien jaar de inkomsten en uitgaven zo betrouwbaar mogelijk worden geschat en dat deze aan de hand van een disconteringsvoet ‘contant’ worden gemaakt naar het heden. Daarnaast wordt een eindwaarde bepaald na afloop van de DCF-periode van vijftien jaar (de zogenaamde exit yield). Het schatten van kosten en opbrengsten wordt gedaan aan de hand van twee scenario’s: doorverhuren en uitponden. Per complex wordt uiteindelijk het scenario met de hoogste uitkomst gelijk gesteld aan het begrip ‘marktwaarde in verhuurde staat’, zijnde de reële waarde waartegen de waardering van het vastgoed plaatsvindt. De taxaties zijn opgesteld door een externe deskundige taxateur (DTZ Zadelhoff).
20
Jaarresultaat 2014 Het groot aantal verkochte woningen leidt tot een positief resultaat over 2014. De verkoop van woningen maakt onderdeel uit van het verbeterplan zoals dat in 2014 is ingezet om te komen tot een betere financiële positie van Volksbelang. Naast het grote aantal verkopen leveren de stijging in de huuropbrengsten en herwaardering van het bezit eveneens een positieve bijdrage aan het resultaat. De verhuurdersheffing, saneringsheffing en personele lasten hebben een dempend effect op het geheel. De lasten voor verhuurdersheffing en saneringsheffing zijn in vergelijking met 2013 gestegen van € 497.000 naar € 1.662.000. Onrendabele investeringen We hebben dit jaar verschillende investeringen gepleegd. Uit hoofde van onze doelstelling, sociaal huisvesten, is een deel van deze investeringen onrendabel. Het gaat hierbij om de volgende projecten: Project
Onrendabele investeringen (€)
Sociaal bezit Oranjepoort
280
Postkantoor
270
Steenstraat
217
Hoogstraat
36
Renovatie
623
Diverse ontwikkelkosten
16
Overige waardeveranderingen
614 2.056
Vastgoed Zorgboerderij
270
Oranjepoort (supermarkt)
-254 16
Totaal
2.072
De projecten Oranjepoort en Steenstraat 1e fase zijn in 2014 opgeleverd en afgewikkeld. Het project Steenstraat 2e fase wordt naar verwachting in 2015 opgeleverd. De onrendabele investering project Postkantoor heeft voornamelijk betrekking op de grondwaardering van het pand. In het project renovatie is in 2014 gestart met groot onderhoud, het betreft hier 30 woningen waarbij zowel binnen als buiten grote renovatiewerkzaamheden worden verricht. Oplevering van dit project is eveneens in 2015 gepland. Bestedingen Naast de onrendabele investeringen zijn door Volksbelang andere bestedingen gedaan om haar doelstellingen te behalen. Onderstaande diagrammen tonen aan dat de belangrijkste wijzigingen ten opzichte van 2013. Hierbij merken we op dat de totale bestedingen ten opzichte van 2013 sterk zijn gedaald. Dit leidt tot een herverdeling van de procentuele uitgaven. De afschrijvingen en waardeveranderingen zijn gedaald van 54% naar 18%. Deze daling wordt voornamelijk verklaard door de terugname van onrendabele investeringen. Deze daling wordt gecompenseerd door een stijging in de onderhoudslasten en de overige bedrijfslasten. De laatste stijging wordt voornamelijk veroorzaakt door de stijgende verhuurdersheffing en saneringssteun.
21
Rentebaten & l a sten 23%
Afs chri jvi ngen en wa a rdeverandering en 18%
Rentebaten & lasten 14% Overige bedrijfslasten 11%
2014 Overi ge bedri jfslasten 27%
Onderhoud 20%
Pers oneel 7% Leefbaarheid
2013
Afs chri jvi ngen en wa a rdeveranderingen 54%
0%
Leefbaarheid Pers oneel0%
Onderhoud 14%
12%
Financiering De activiteiten van Volksbelang worden in belangrijke mate extern gefinancierd. Bij het aantrekken en aflossen van leningen worden wij bijgestaan door een externe partij gespecialiseerd in financiering gericht op woningcorporaties. Deze partij neemt dan ook zitting in de treasurycommissie. Treasurycommissie De treasurycommissie is in 2014 driemaal bijeen geweest. Naast de economische, rente- en marktontwikkelingen werden ook onder andere de volgende specifieke onderwerpen besproken: Nieuwe beoordelingsmethodiek WSW; Borgingsplafond WSW; Financiering supermarkt; Treasuryplan 2015; Herziening Woningwet. In 2014 is voor € 11,4 miljoen aan nieuwe leningen aangetrokken met verschillende looptijden en verschillende rentepercentages. Één lening (€ 4,0 miljoen) is aangetrokken bij een Duitse partij vanwege de aantrekkelijke condities. In de markt ondervinden de Nederlandse banken concurrentie van Duitse banken institutionele beleggers. Ultimo 2014 bezit Volksbelang geen zogenaamde embedded derivaten. Volksbelang heeft gedurende 2014 voor een totaal bedrag van € 10,0 miljoen aan leningen afgelost. Ultimo 2013 bevatte het contract met de BNG een toezicht-belemmerende bepaling. Deze bepaling is na het tekenen van de wijzigingsovereenkomst tussen de BNG en Volksbelang vervallen. Hiervoor zijn nieuwe bepalingen in de plaats gekomen. Aedes en CFV hebben de inhoud van de nieuwe bepalingen goedgekeurd. Eind 2014 beschikt Volksbelang over voldoende borgingsruimte om de investeringen in 2015 te financieren. Ten aanzien van de financiering is qua risicobeheersing het beheersen van de renterisico’s de belangrijkste. Onderstaande grafiek toont dit potentiële renterisico.
22
De grafiek toont een potentieel renterisico in 2019. In het Treasurystatuut is de vastgelegde norm voor renterisico gesteld op 15%. In 2019 ontstaat een mogelijke overschrijding van 1,2% boven de gestelde norm. Deze overschrijding is exclusief geprognosticeerde investeringen dit risico bedraagt 1,6%. Aangezien de potentiële overschrijding zich wellicht pas in 2019 voordoet wordt hierop vooralsnog geen actie op ondernomen. Het potentiële risico wordt periodiek gemonitord en zodra actie noodzakelijk wordt geacht worden deze genomen. Verder zetten wij ons periodiek overleg met het WSW over ons financieel beleid voort. Risicobeheersing Interne risicobeheersing (controlesysteem) Ter beheersing van de interne risico’s hanteert Volksbelang een diverse set aan instrumenten. Hierbij worden onder andere de volgende instrumenten ingezet: de administratieve organisatie de periodieke opstelling van kwartaal- en jaarcijfers de geleverde informatie wordt samengesteld uit het geautomatiseerde informatiesysteem; en de Planning- & Controlcyclus waarbij: · Bedrijfsactiviteiten zo doelmatig en efficiënt mogelijk worden uitgevoerd; · Financiële en operationele informatie volledig en betrouwbaar is; · Handelingen en beslissingen in overeenstemming zijn met het ondernemingsplan. Risico’s en risicobeheersing Bij het realiseren van maatschappelijke doelstellingen loopt Volksbelang risico’s. Daarom is het van belang dat Volksbelang zich bewust is van de risico’s waarmee zij als maatschappelijke ondernemer te maken krijgt bij het uitvoeren van haar taken. Volksbelang beseft dat zij zowel financiële risico’s dient te beheersen alsook imago-technisch (het maatschappelijk draagvlak) zichzelf dient te kunnen verantwoorden. Daarom kiest Volksbelang ervoor om in 2015 het risicomanagementbeleid in combinatie met Compliance en de Planning & Controlcyclus verder aan te scherpen. Mensen en systemen spelen hierin een hele belangrijke rol. Van de medewerkers van Volksbelang wordt op ieder niveau in de organisatie risicobewustzijn verwacht.
23
Realisatie versus begroting Werkelijk Begroting Verschil Werkelijk Werkelijk 2014 2014 2014 2013 2012 Bedrijfsopbrengsten Huren Vergoedingen Geactiveerde productie Verkopen Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten
13.252 528 77 3.317 56 17.230
13.513 1.806 127 15.446
-261 528 77 1.511 -71 1.784
12.379 597 109 1.385 130 14.600
11.699 578 108 1.519 60 13.964
Bedrijfslasten Afschrijvingen Lonen en salarissen Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten
3.793 1.619 2.787 4.318 12.517
3.358 1.529 3.201 3.635 11.723
435 90 -414 683 794
4.115 1.462 2.975 3.049 11.601
3.908 1.441 3.126 2.444 10.919
4.713
3.723
990
2.999
3.045
1 3 -3.185 -3.181
2 65 -3.720 -3.653
-1 -62 535 472
2 23 -3.051 -3.026
4 12 -2.857 -2.841
1.532
70
1.462
-27
204
Bedrijfsresultaat Financiële baten en lasten Rentebaten BWS Rentebaten Rentelasten leningen o/g Financieel resultaat Resultaat na financiering Activering grondw aarde Waardemutatie bedrijfsw aarde Afboeking investering Belastingen Resultaat deelneming
-5 1.372 -289 -
717 -2.958 -
-722 4.330 -289 -
-94 -7.501 -504 9
3.245 -158 13
Resultaat na m utatie actuele w aarde na belastingen
2.610
-2.171
4.781
-8.117
3.304
Het bedrijfsresultaat 2014 bedraagt € 4.713, hetgeen een verbetering is van € 990 dan begroot. De resultaatverbetering wordt veroorzaakt door een hogere bedrijfsopbrengst € 17.230 (begroot: € 15.446) gecompenseerd door €794 hogere bedrijfslasten. De stijging in de opbrengsten zijn te verklaren doordat in 2014 43 woningen zijn verkocht ten opzichte van 25 begroot. Verder was in de begroting geen rekening gehouden met vergoedingen, zoals bijvoorbeeld servicekosten, in werkelijkheid € 528. Een compenserend effect op deze hogere opbrengsten zijn de lagere huuropbrengsten. Deze zijn € 261 lager dan begroot. De bedrijfslasten zijn hoger door toenemende afschrijvingen, lonen & salarissen en overige bedrijfslasten. De afschrijvingen stijgen doordat in de begroting geen rekening is gehouden met de begrote verkopen. De lonen & salarissen zijn ten opzichte van de begroting licht gestegen. In 2014 is door de RvC goedkeuring verleend voor een aanvullend budget aan personeelslasten van € 250.000. Hierdoor blijven deze lasten binnen de begroting. De stijging in de overige bedrijfslasten wordt verklaard door met name de hogere verhuurdersheffing. Het resultaat na mutatie actuele waarde na belastingen is € 4.781 hoger dan begroot. Deze stijging wordt voornamelijk verklaard door een terugname van voorgaande onrendabele investeringen en de toename in het aantal verkopen.
24
Organisatie Het team van Volksbelang is in structuur dit jaar niet gewijzigd. Een aantal medewerkers heeft gebruikgemaakt van de pre-pensioenregeling en er zijn nieuwe gezichten bijgekomen, waardoor wel de samenstelling is veranderd. Inhoudelijk ging onze aandacht uit naar het versterken van integrale beleidsvorming en samenwerking, zowel intern en als met onze belanghouders in het veranderende speelveld van maatschappelijke organisaties. Structuur Corporate Board Het governancemodel van Volksbelang bestaat in essentie uit drie organen: het bestuur, de Raad van Commissarissen en de Corporate Board. De Corporate Board wordt gevormd door de leden van de Raad van Commissarissen en het bestuur. De Corporate Board is verantwoordelijk voor de strategie/koers van Volksbelang en besluit daarover met visionair consent. In de Board worden de keuzen gemaakt, daar wordt vastgesteld wat samen met onze belanghouders onze rol in de samenleving van Wijk bij Duurstede moet zijn. Dat doen de leden niet op eigen gezag, ieder lid verbindt zich aan de zogenoemde ‘visietafels’ met een deel van onze belanghouders. De werkwijze van de Corporate Board zorgt ervoor dat de maatschappelijke keuzen die Volksbelang op het terrein van het wonen maakt, lokaal draagvlak hebben. Het functioneren van de Corporate Board bewerkstelligt legitimatie. In 2014 is één visietafel georganiseerd. Aan deze visietafel heeft het personeel gesproken over de koers en de prestaties van Volksbelang. De Ondernemingsraad heeft op basis van de uitkomsten daarvan advies uitgebracht aan de directeur-bestuurder over Ondernemingsplan/begroting 2015 e.v. Voor 2015 staan de visietafels met de overige (externe) belanghouders gepland. Dagelijks bestuur Directeur-bestuurder en managementteam vormen samen het directieoverleg. Het managementteam bestaat uit de hoofden van de afdelingen Klantencontacten, Vastgoed en Financiën & Controlling. Zij vertalen de visie en de koers van Volksbelang samen met hun medewerkers en de staf in beleid en uitvoering. Die worden vervolgens in het directieoverleg vastgesteld. Vaak vindt bij de beleidsvorming ruggenspraak plaats met de belanghouders. Overleg De overlegstructuur en verslaglegging van overleggen is gedurende dit jaar beter ingebed. Het betreft dan bijvoorbeeld het directie- en managementoverleg, maar ook de verslaglegging van de Raad van Commissarissen. Organisatiestructuur Bij Volksbelang werken op 31 december 2014 25 mensen (2013: 23) aan de ontwikkeling van onze visie, de vertaling van die visie in beleid en de uitvoering van de visie en het beleid in de dagelijkse praktijk. De organisatie telt 22,1 voltijd formatieplaatsen (2013: 19,8). Onderstaande tabel toont het aantal medewerkers en formatieplaatsen bij Volksbelang per 31 december 2014. Vaste formatie
Tijdelijke formatie (vacature)
Aantal vaste fte
Aantal tijdelijke fte (vacature)
Directeur-bestuurder
1
-
0,78
-
Managementteam
3
-
2,78
-
Afdeling Klantencontacten
9
0,5
7,92
0,56
Afdeling Vastgoed
3
-
4,00
-
Afdeling Financiën & Controlling
4
-
2,74
-
Staf
5
1,0
3,89
1,00
25
1,5
22,11
1,56
Totaal
25
Organogram
Raad van Commissarissen
Bestuur Directeur-bestuurder
Controller
Staf
Financiën & Controlling Management financiën & controlling Hoofd financiën & controlling
Bestuursondersteuning Bestuurssecretaris Communicatie Communicatieadviseur
Financiële administratie - 1e medewerker financiën & controlling - Administratief medewerker huur - Administratief medewerker crediteuren
Beleid Beleidsadviseur Secretariaat Managementassistent HRM HRM adviseur (extern) ICT Medewerker ICT (extern)
Klantencontacten
Vastgoed
Management klantencontacten Hoofd klantencontacten
Management vastgoed Hoofd vastgoed
Sociaal Beheer - Coördinator/Consulent sociaal beheer - Consulent sociaal beheer - Verkoopbegeleider - Consulent verhuur - Consulent wijkbeheer
Projecten Coördinator nieuwbouw Projectleider onderhoud & renovatie Beheer Projectleider vastgoedbeheer Opzichter onderhoud
Technisch Beheer Coördinator dagelijks onderhoud Opzichter dagelijks onderhoud Ondersteuning Receptioniste
26
Ontwikkelingen Deze tijd vraagt van ons om heldere keuzes te maken, om met minder middelen meer te realiseren, op een andere manier dan we tot nu toe deden. Daarin hebben we te leren, over de wijze waarop we ons werk doen en over vakgebieden in ontwikkeling, zoals duurzaamheid, domotica en verkoop. Daarop hebben we in 2014 geanticipeerd door het team uit te breiden met een verkoopbegeleider en door medewerkers hun kennis uitbreiden op het gebied van innovatieve ontwikkelingen. Waar we ook in te veranderen hebben, mede door wijzigingen in wet- en regelgeving, is onze manier van samenwerken. Zowel extern als intern. Extern door het gesprek aan te gaan met onze lokale samenwerkingspartners en netwerken met collega-corporaties om kennis en kunde te delen. We gaan duurzame relaties aan daar waar we zien dat we dezelfde opgave voor Wijk bij Duurstede of voor de regio hebben. Daartoe hebben we binnen de organisatie het gesprek geopend over onze rol, taken en verantwoordelijkheden als organisatie in het maatschappelijk middenveld. Intern willen we met minder mensen meer zien te bereiken. Dat vraagt van elke medewerker om te denken en te handelen vanuit onze kernwaarden, integraliteit en vertrouwen, en daarnaast om een andere vorm van aansturing, meer zelfsturing en meer procesmatig werken. De eerste stappen hierin hebben we dit jaar gezet. We hebben aandacht voor het besef dat deze werkwijze bij de huidige tijd, maar nog meer bij de toekomst hoort. Dat het geen tijdelijke bijsturing is, maar een volledige transitie van de organisatie. Integriteit Ons integriteitsbeleid hebben we vastgelegd in de integriteitcode, die te lezen is op onze site. De code omvat een cultuurcode en een signaleringsregeling. De cultuurcode gaat in op gewenst gedrag en het voorkomen van belangenverstrengeling. In de signaleringsregeling, ook wel klokkenluidersregeling genoemd, wordt de rechtsbescherming gewaarborgd van medewerkers die een vermoeden van een misstand melden. In 2014 hebben de directeur-bestuurder en de commissarissen geen signaal ontvangen en/of een vermoeden gehad van fraude of illegaal handelen bij Volksbelang. Verbindingen Volksbelang hield een 100% belang in Volksbelang Wijk bij Duurstede B.V. Een besloten vennootschap in het verleden opgericht om met samenwerkingspartijen projecten te ontwikkelen. Deze ontwikkeling bleek niet snel opgestart te kunnen worden waardoor de vennootschap geen bestaansrecht meer heeft. Derhalve is de vennootschap per 1 januari 2014 samengevoegd met de stichting. In 2014 zijn geen nieuwe verbindingen aangegaan.
27
Verslag van de Raad van Commissarissen Samenstelling Naam
Portefeuille
Hoofdprofessie
Relevante nevenfuncties Bestuurslid stichting Sport en Veiligheid Lid Raad voor de Journalistiek Bestuurslid BOM Kerckebosch
dhr. A. (Lex) Mellink (1957)
Voorzitter Marketing en communicatie
Ondernemer en sociaal architect
dhr. A.W.H. (Fons) van den Heuvel (1967)
Lid van de RvC met consent van de wethouder financiën gemeente Wijk bij Duurstede. Vicevoorzitter Huurders, volkshuisvesting en ruimtelijke ordening Lid van de RvC op voordracht van de HuurdersBelangenVereniging Krommerijn. Huurders Juridisch Lid van de RvC met consent van de wethouder volkshuisvesting en woningbouw gemeente Wijk bij Duurstede. Financieel economisch Bijzondere doelgroepen
Strategisch planeconoom/senior projectmanager gemeente Zeist
mw. A.M.J. (Angélique) Driessens-Kuipers (1961)
mw. E. (Elles) BrakkéIngenhuls (1969)
vacature
Zelfstandig advocaat
Voorzitter Klachtencommissie Ongewenst gedrag Stichting Reclassering Nederland
Zelfstandig financieel adviseur
Docent Erasmus Universiteit Rotterdam
Taak en werkwijze De RvC maakt bij zijn toezicht en voortgangsbewaking gebruik van een toetsingskader. Dit kader bestaat onder andere uit de visie, missie en strategie van Volksbelang, het strategisch voorraadbeleid, de Balanced Scorecard, het treasurybeleid en het personeelsbeleid, alsook de jaarplannen en begrotingen ter realisering van de uitgezette koers binnen de gestelde beleidskaders. Leren en ontwikkeling De leden van de RvC ontwikkelen hun kennis als toezichthouder en lid van de Corporate Board vanuit periodieke evaluaties, de samenwerking binnen de RvC en door scholing. De heer Mellink is vanuit de Raad voor de Journalistiek betrokken geweest bij de herformulering van de ‘leidraad journalistiek handelen’ (beroepscode). Mevrouw Driessens heeft een VTW-cursus over het nieuwe pensioenrecht gevolgd. De RvC als geheel volgde een training over financiën voor toezichthouders. Toezicht op dochterondernemingen en verbindingen De RvC is het intern toezichthoudend orgaan van de hele organisatie van Volksbelang, inclusief Volksbelang Wijk bij Duurstede BV, waarover Woningstichting Volksbelang zeggenschap heeft. BV en stichting zijn in 2014 gefuseerd. Reglement De werkwijze van de RvC van Volksbelang is vastgelegd in een reglement. Het reglement, de functieprofielen en het rooster van aftreden staan op de site van Volksbelang.
28
Vergaderingen en behandelde onderwerpen Reguliere vergaderingen De RvC van Volksbelang heeft in 2014 5 reguliere vergaderingen gehouden. De belangrijkste onderwerpen waren: periodieke rapportages van management, treasurycommissie en externe accountant; jaarverslag 2013 (volkshuisvestelijk verslag, jaarrekening en accountantscontrole); interne evaluatie 2013 en 2014; managementletter 2013 en 2014; strategische visie en koers, ondernemingsplan en begroting 2015 e.v.; strategisch voorraadbeleid; visitatie; financiële continuïteit Volksbelang en beoordeling van WSW en CFV over financiële koers; investerings- en treasurystatuut; fusie Volksbelang bv en Woningstichting Volksbelang; werving, selectie en benoeming RvC; instelling kerncommissies en algemeen gebruikelijke commissies; organisatieontwikkeling; fusie/samenwerking; belanghoudersbeleid. Besluiten van de Raad van Commissarissen In 2014 heeft de RvC een aantal besluiten van de directeur-bestuurder goedgekeurd dan wel vastgesteld conform hetgeen daarover geregeld is in de statuten. De belangrijkste zijn: jaarrekening 2013; fusie van Volksbelang bv en Woningstichting Volksbelang; aangepaste plan van aanpak toezicht belemmerende bepalingen voor het CFV; personele koers en de financiële consequenties daarvan; nieuwe kwartaalrapportage: format en wijze van rapporteren; investeringsstatuut; richtinggevend kader voor de meerjarenbegroting; strategische visie 2015 e.v. ondernemingsplan/begroting 2015 e.v.; investeringsstatuut versie 1.0; bestuursbeoordeling over Q4_2014; treasuryjaarplan 2015. Andere besluiten van de RvC: toekenning van de visitatie-opdracht (d.d. 16 januari 2014); uitnodiging kandidaat-commissaris voor de vergadering van 22 april 2014; instelling van kerncommissies en algemeen gebruikelijke commissies; opstellen standpunt RvC en bestuur naar aanleiding van het visitatierapport, inclusief publicatie daarvan op de site van Volksbelang; herbenoeming de heer Van den Heuvel; voortzetting en versterking Corporate Board-model. Themavergadering De bijeenkomst van 1 juli 2014 was gewijd aan het actualiseren van het strategisch voorraadbeleid (SVB). Na een presentatie van de uitgangspunten voor het beleid, bezochten de commissarissen de woningen en leefmilieus die deze uitgangspunten vertegenwoordigen. Daarmee werd een levend beeld gegeven van het papieren beleid. Na de rondgang langs het bezit volgde besluitvorming op de ingeslagen koers voor het Strategisch voorraadbeleid. Interne evaluatievergadering De bijeenkomst van 9 december 2014 stond in het teken van evalueren: het Corporate Board-model, het individueel en collectief functioneren van de commissarissen en de directeur-bestuurder. De bijeenkomst werd voorgezeten door organisatieadviseur dhr. Van Leeuwen. Uitkomst van de evaluatie is een aantal acties gericht op het versterken van het Corporate Board-model en het scherper onderscheid maken tussen de rol van toezichthouder en strategisch gesprekspartner. Geconstateerd wordt dat de kracht van individuele en collectieve expertise nog meer genut kan worden en dat er een wens is voor meer scholing. 29
Klachtencommissie De RvC is door directeur-bestuurder geïnformeerd dat de klachtencommissie in 2014 geen klachten heeft ontvangen. Overleg met belanghebbenden Huurders De commissarissen Driessens en Van den Heuvel wonen beurtelings de bestuursvergaderingen bij van de HuurdersBelangenVereniging (HBV). Externe relaties Over verschillende thema’s zijn de commissarissen in gesprek geweest met externe relaties. Met de gemeente heeft op bestuurlijk niveau overleg plaatsgevonden, met name in het kader van de te realiseren prestatieafspraken. Daarnaast namen de heer Van den Heuvel en medewerkers van Volksbelang en de gemeente deel aan een projectbezoek in het kader van Gouden Gemeenschap. Voor de visitatie en de evaluatie van het Corporate Board-model, is gesproken met voormalig directeur-bestuurder de heer G. Nellestein, de heer R. Thomas, oorspronkelijk trekker van het experiment vanuit Atrivé en organisatieadviseur de heer W. van Leeuwen. De heer Van Leeuwen is tevens adviseur op het gebied van het onderwerp samenwerking/fusie. De VTW heeft de heer Mellink geraadpleegd over het integriteitsstandpunt, vanuit zijn achtergrond als voorzitter van de RvC en werkzaamheden voor met name de Nationale Politie en de Raad voor de Journalistiek. Overleg met de Ondernemingsraad In 2014 is geen overleg met de Ondernemingsraad geweest zonder het bijzijn van de directeurbestuurder. De voorzitter van de RvC heeft de visietafel personeel bijgewoond. Overleg met de externe accountant De RvC en de directeur-bestuurder hebben met de externe accountant de managementletter en concept-jaarrekening 2013 besproken. Daarnaast is gesproken over de kwaliteit van de dienstverlening van het accountantsbureau. Dit heeft geleid tot een gewijzigde samenstelling van het accountantsteam. Commissies In 2014 is besloten, conform de mogelijkheden van de Governancecode, tot inrichting van kerncommissies en algemene commissies binnen de RvC. De commissies bereiden de besluitvorming voor de RvC voor. Daarmee wordt kennis en ervaring van de individuele leden nog meer benut en kan tijdens de reguliere RvC-vergaderingen integraal naar het bestuur van Volksbelang gekeken worden.
Selectie
Dhr. Mellink
Dhr. V.d. Heuvel
voorzitter
commissielid
Audit
commissielid
Vastgoed
voorzitter
Mevr. Driessens
voorzitter
commissielid commissielid
Vacature
commissielid
Welzijn Organisatie
Mevr. Ingenhuls
voorzitter
voorzitter
Kerncommissies Selectie en Remuneratie De commissie Selectie en Remuneratie is in gesprek geweest met een kandidaat over mogelijke toetreding tot de RvC. Gezien de aangescherpte wetgeving voor corporaties is bestuurlijke ervaring bij nieuw-aantredende commissarissen gewenst, en in goed overleg is besloten dat de kandidaat niet toetreedt tot de RvC. Vervolgens is besloten tot het inschakelen van een wervingsbureau voor de vacature Bijzondere doelgroepen, maar eind 2014 is de commissie in gesprek geweest met een kandidaat uit eigen netwerk, een ervaren commissaris en oud-bestuurder.
30
Audit De auditcommissie is in 2014 drie keer bijeen geweest. Belangrijkste agendapunten waren: concept-jaarrekening 2013 ondernemingsplan/begroting 2015 e.v. Algemeen gebruikelijke commissies Vastgoed De commissie Vastgoed heeft een bijeenkomst gewijd aan het strategisch voorraadbeleid en projecten. De commissarissen werden meegenomen in: de huidige stand van de portefeuille, de ontwikkeling van het beleid, de gemaakte keuzes, het onderzoek naar leefstijlen en het woningmarktonderzoek en het strategisch voorraadbeleid als input voor de prestatieafspraken met de gemeente. Ook de (potentiële) vastgoedprojecten passeerden de revue. Wonen/Leefbaarheid/Zorg&Welzijn Vanwege vacature nog niet actief. Organisatieontwikkeling en Bedrijfsvoering De commissie Organisatieontwikkeling en Bedrijfsvoering is in gesprek geweest over het proces van personeelsontwikkeling. De invulling van posities is in relatie gebracht tot de bedrijfsvoering over 2014-2016. Daarbij is ook een scenario geschetst op basis van samenwerking/fusie. Integriteit Tijdens de behandeling van het rapport van de controle van de jaarrekening door de accountant, hebben de commissarissen en de directeur-bestuurder unaniem tegenover de accountant uitgesproken dat er geen vermoeden is van integriteitschending. Mocht er sprake zijn van meldingen van integriteitschendingen, dan bepalen de directeur-bestuurder en de RvC in overleg of tot publicatie wordt overgegaan. Bij de weging van belangen wordt meegenomen of publicatie kan leiden tot (onnodige) beschadiging van Volksbelang en/of personen. Onafhankelijkheid De RvC van Volksbelang is zodanig samengesteld dat de leden ten opzichte van elkaar en de directeur-bestuurder geheel onafhankelijk opereren. Er wordt sterk gehecht aan het voorkomen van belangenverstrengeling binnen de RvC. Sinds de start van het project herontwikkeling Hoogstraat 9 t/m 33 is bekend dat voor mevrouw Driessens sprake is van mogelijk tegenstrijdig belang, aangezien zij tegenover deze woningen woont. Besloten is dat zij buiten eventuele besluitvorming blijft over dit project. Remuneratierapport De directeur-bestuurder en de RvC onderschrijven de Governancecode Woningcorporaties. Afwijkingen van de Governancecode III.1.8 De RvC zal alleen met medeweten van de directeur-bestuurder informatie inwinnen van functionarissen en externe adviseurs van de corporatie. III.2.2 De onafhankelijkheid van een lid van de RvC strekt zich tot in de eerste en niet tot in de tweede graad. Dit omdat Volksbelang een kleine organisatie is in een kleine gemeenschap (circa 23.000 inwoners). Beoordelingsbeleid directeur-bestuurder Het beoordelingsbeleid ten aanzien van de statutair directeur van Volksbelang, de heer Nieuwerth, is gebaseerd op het meten van de behaalde resultaten zoals die zijn neergelegd in het jaarplan en de begroting. De heer Nieuwerth ontvangt een beloning van € 69.840 bij een dienstverband van 0,78 FTE. De beloning voldoet aan de WNT.
31
Overige arbeidsrechtelijke afspraken De heer Nieuwerth heeft een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd. Hij ontvangt een onkostenvergoeding op basis van werkelijk gemaakte kosten. Voor de overige arbeidsvoorwaarden is aangesloten bij de arbeidsvoorwaarden van Volksbelang. Beloningsbeleid Raad van Commissarissen De RvC van Volksbelang wordt beloond conform de Wet normering topinkomens. Over het jaar 2014 bedroeg de beloning (inclusief BTW) van de heer Mellink € 14.320, de heer Van den Heuvel € 8.000, mevrouw Driessens € 9.680 en mevrouw Ingenhuls € 6.286. Onkostenvergoedingen Met de leden van de RvC zijn geen arbeidsovereenkomsten gesloten. Aanpassingen De heer Van den Heuvel is met terugwerkende kracht per 9 december 2014 herkozen voor een periode van vier jaar. De portefeuille Bijzondere doelgroepen (wonen, welzijn en zorg) is vacant. Rooster van aftreden per 31 december 2014 Naam
Aangetreden
Aftredend
Herkiesbaar
dhr. A. Mellink
01-10-2007
01-10-2015
nee
mw. A.M.J. Driessens-Kuipers
31-12-2008
31-12-2016
nee
mw. E. Brakké-Ingenhuls
16-12-2013
16-12-2017
ja
dhr. A.W.H. van den Heuvel
01-10-2010
01-10-2018
nee
Verklaring van de Raad van Commissarissen De RvC van Volksbelang verklaart zich hierbij akkoord met het jaarverslag en de jaarrekening over 2014. De Raad baseert zich daarbij mede op de verklaring van Deloitte bij de jaarrekening 2014 en het volkshuisvestingsverslag 2014. De RvC stelt vast dat er in het verslagjaar géén aanleiding is geweest om besluiten van de directeur-bestuurder te schorsen of ongedaan te maken.
Wijk bij Duurstede, 10 maart 2015, De Raad van Commissarissen, namens deze, was getekend: Lex Mellink, voorzitter
32
Kengetallen 2014
2013
2012
1.845 161 26 1 2.033 43 10 38 175.000
1.917 89 23 1 2.030 22 24 37 175.000
1.915 59 23 1.997 18 75 175.000
22.069 1.371 796 1.867 6.518 260 1.284
13.215 1.466 720 1.208 6.098 294 -3.999
19.433 1.565 722 937 5.858 290 1.655
Verhuur en incasso Woningzoekenden Verhuringen Aantal huurders huurtoeslag via Volksbelang Leegstaande woningen (> 3mnd) Goedkope woningen < € 389 Betaalbare woningen > € 389 en < € 597 Dure woningen > € 574 Toewijzingen < € 389 Toewijzingen > € 389 en < € 557 of € 597) Toewijzingen > € 557 (of € 597) Aantal goede reacties per advertentie Huurachterstand in % van de jaarhuur Huurderving in % van de jaarhuur
2.247 158 161 1.038 807 4 103 51 39 1,75 1,99
1.841 192 5 188 1.063 755 16 98 78 40 1,49 1,65
2.159 110 305 217 1.140 626 8 70 32 91 1,16 1,71
Personeelsformatie Aantal voltijds formatieplaatsen Aantal personeelsleden Inclusief vacatures op balansdatum
22,11 25 1,56
19,8 23 0
19,6 22 0,6
0,87 33,87% 5,00% 5,82% 1,97% 4,14%
0,65 22,41% -9,86% -30,26% -6,78% 4,04%
1,08 29,85% -1,03% 8,51% 2,54% 4,18%
Boekjaar Aantal verhuurdereenheden - In exploitatie a. woningen en woongebouwen sociaal b. woningen commercieel c. garages/bedrijfspanden d. school Totaal - Verkocht (bestaand en nieuwbouw) - Te koop (bestaand en nieuwbouw) - In aanbouw (huur en koop) Totaal verzekerde waarde (x € 1.000,=) Balans en winst- en verliesrekening per V.H.E. Eigen vermogen incl. herwaarderingsreserve Lasten onderhoud Salarissen en sociale lasten Andere Bedrijfslasten Huren Vergoedingen Jaarresultaat
Continuïteit Liquiditeit (current ratio) Solvabiliteit (o.b.v. E.V. actuele waarde) Solvabiliteit (o.b.v. E.V. historische kostprijs) Rentabiliteit eigen vermogen (REV) Rentabiliteit totaal vermogen (RTV) Rentabiliteit vreemd vermogen (RVV)
33
DEEL 2
JAARREKENING 2014 (FINANCIËN)
34
Balans per 31 december 2014 (na resultaatbestemming)
31-12-2014
31-12-2013
€ 1.000
€ 1.000
Actief Vaste activa Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie
1 1.1 1.2 1.3
98.148 1.630
91.052 2.433
657
668 100.435
Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed i.o. bestemd voor eigen exploitatie
2 2.1 2.2 2.3
22.068 7.492 -
94.153
12.260 7.889 187 29.560
Financiële vaste activa Deelnemingen in groepsmaatschappijen Latente belastingvordering(en) Overige effecten Te vorderen BWS-subsidies
3 3.1 3.2 3.3 3.4
12 8
Som der vaste activa
20.336
631 175 12 29 20
847
130.015
115.336
Vlottende activa Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed i.o. bestemd voor verkoop
4 4.1 4.2
731 745
2.232 1.000 1.476
Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten Overige vorderingen Overlopende activa
Liquide middelen
5 5.1 5.2 5.3 5.4
6
Som der vlottende activa Totaal activa
35
83 123 21 282
3.232
103 916 23 84 509
1.126
454
8
2.439
4.366
132.454
119.702
31-12-2014
31-12-2013
€ 1.000
€ 1.000
Passief Eigen vermogen Overige reserve
7 7.1
44.867
26.826 44.867
Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen Voorziening latente belastingen Overige voorzieningen
8 8.1 8.2 8.3
132 57 44
26.826
2.582 53 233
Langlopende schulden Schulden/leningen overheid Schulden/leningen kredietinstellingen Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Overige schulden
2.635
9 9.1 9.2
3.182 73.728
3.250 72.271
9.3 9.4
7.604 23
8.014 23 84.537
83.558
Vlottende passiva
Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Schulden ter zake van pensioenen Overige schulden Overlopende passiva
10 10.1 10.2 10.3 10.4 10.5 10.6
Totaal passiva
36
199 153 34 2.431
1.759 1.755 681 3 16 2.469 2.817
6.683
132.454
119.702
Winst en verliesrekening 2014 2014
2013 € 1.000
€ 1.000
Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Netto verkoopresultaat vastgoed Geactiveerde productie eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoed Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoed Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten
11 12 13 14 15
13.252 528 3.317 77 56 17.230
Financiële baten en lasten Opbrengsten van vorderingen die behoren tot vaste activa Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten
3.793
4.115
18 19 19 20 21 22 23 24
-1.372 1.189 200 230 2.787 50 522 3.746
7.501 1.069 162 231 2.975 51 596 2.401
25
-5
26
-
11.145
19.101
6.085
-4.501
-360 267 -5
26 26 26
1 3 -3.185
Saldo financiële baten en lasten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Belastingen op resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Resultaat deelnemingen
14.600
17
Bedrijfsresultaat Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoed Waardeveranderingen van financiële vaste activa Waardeveranderingen vastgoedportefeuille
12.379 596 1.385 109 131
27 28
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen
37
-93
2 23 -3.052 -3.181
-3.027
2.899
-7.621
-289 -
-504 8
2.610
-8.117
Kasstroomoverzicht 2014
Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor: Afschrijvingen en waardeveranderingen Verkoopresultaat Geactiveerde uren Mutatie voorzieningen Mutatie werkkapitaal
2013 € 1.000
€ 1.000
6.085
-4.501
2.421 -3.317 -77 -65 -1.469
11.616 -1.385 -109 -1 -553 -2.507
Ontvangen interest Betaalde interest
4 -3.185
25 -3.052 -3.181 397
Kasstroom uit operationele activiteiten Investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen materiële vaste activa Investeringen in vastgoedbeleggingen Desinvesteringen vastgoedbeleggingen Investeringen in activa ten dienste van Desinvesteringen in financiële vaste activa Investeringen in koopwoningen Desinvesteringen in koopwoningen Kasstroom uit investeringsactiviteiten
-6.597 5.669 191 480 -44 631 -599 687
Financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden Aflossingen van langlopende schulden Kasstroom uit financieringsactiviteiten
11.400 -10.011
-3.027 2.040
-11.388 2.561 567 -55 -897 387 418
Mutatie geldmiddelen
Saldo liquide middelen 31 december Saldo liquide middelen
9.568
1 januari
38
-8.825
26.000 -22.837 1.389
3.163
2.204
-3.622
454
-1.750
-1.750
1.872
2.204
-3.622
Toelichting op de jaarrekening Algemeen Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari tot en met 31 december. Alle bedragen luiden in duizenden Euro’s, tenzij anders vermeld.
Activiteiten De activiteiten van Woningstichting Volksbelang Wijk bij Duurstede, statutair gevestigd en kantoor houdende in Karel de Grotestraat 59, Wijk bij Duurstede, zijn erop gericht om dé partner voor wonen te zijn in Wijk bij Duurstede en Langbroek.
Fusie Woningstichting Volksbelang had tot en met 31 december 2013 een 100%-belang in B.V. Volksbelang Wijk bij Duurstede B.V., te Wijk bij Duurstede. Met goedkeuring van het Ministerie van infrastructuur en milieu is per 1 januari 2014 de besloten vennootschap samengevoegd met de woningstichting. De waarderingsgrondslagen van beide partijen waren aan elkaar gelijk en derhalve ontstonden er geen effecten van harmonisatie van grondslagen op het eigen vermogen per 1 januari 2014. Overeenkomstig RJ216 is de vennootschap verwerkt middels de ‘carry over accounting’ methode. Middels deze methode worden de boekwaarden van de activa en verplichtingen op overnamedatum samengevoegd. Hierbij worden de vergelijkende cijfers niet aangepast.
Algemene grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening De jaarrekening van Woningstichting Volksbelang is opgesteld volgens de bepalingen van het Besluit beheer sociale huursector (Bbsh). Dit besluit schrijft voor om Titel 9 Boek 2 BW toe te passen, behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Tevens is deze jaarrekening opgesteld overeenkomstig de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. De waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis van actuele waarde. Tenzij bij de desbetreffende grondslag voor de specifieke balanspost anders wordt vermeld, worden de activa en passiva gewaardeerd volgens het kostprijsmodel. Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben. Winsten worden slechts verantwoordt voor zover zij op balansdatum zijn gerealiseerd. Verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden.
Stelselwijziging In 2014 heeft een stelselwijziging plaatsgevonden ten aanzien van de wijze van opstelling van het kasstroomoverzicht. Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld op basis van de indirecte methode in plaats van de directe methode om zo aan te sluiten bij hetgeen in de sector gebruikelijk is.
Financiële instrumenten Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten, zoals vorderingen en schulden, als financiële derivaten verstaan. In de toelichting op de verscheidene posten van de balans wordt de reële waarde van het betreffende instrument toegelicht als deze afwijkt van de boekwaarde. Indien het financiële instrument niet in de balans is opgenomen, wordt de informatie over de reële waarde gegeven in de toelichting op de ‘Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen’. Kostprijshedge accounting Woningstichting Volksbelang past kostprijshedge accounting toe op basis van generieke hedge documentatie. Woningstichting Volksbelang documenteert de wijze waarop de hedgerelaties passen in
39
de doelstellingen van het risicobeheer, de hedgestrategie en de verwachting aangaande de effectiviteit van de hedge. Het effectieve deel van financiële derivaten die zijn toegewezen voor kostprijshedge accounting, worden tegen kostprijs gewaardeerd. Voor het ineffectieve deel wordt het verschil tussen de kostprijs en de lagere reële waarde in de winst-en-verliesrekening verwerkt.
Grondslagen voor de waardering van de activa en passiva 1. Materiële vaste activa 1.1 Sociaal vastgoed in exploitatie Grondslag sociaal vastgoed in exploitatie geclassificeerd als bedrijfsmiddel: Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 januari door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Ultimo 2014 bedraagt deze grens € 699,48 (2013: € 681,02). Maatschappelijk vastgoed is bedrijfs-onroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijns-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Woningstichting Volksbelang kwalificeert het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel, aangezien Woningstichting Volksbelang een beleid heeft dat gericht is op het realiseren van de volkshuisvestelijke taken. Het volkshuisvestelijk beleid staat hierbij centraal.
Grondslag waardering als bedrijfsmiddel en waardering tegen actuele waarde gebaseerd op bedrijfswaarde: Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen de actuele waarde gebaseerd op bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen van de kasstroomgenererende eenheid uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De indeling naar kasstroom genererende eenheid is gedefinieerd op clusterniveau. Woningstichting Volksbelang kiest voor deze indeling van de kasstroom genererende eenheden aangezien deze aansluit bij haar interne bedrijfsvoering en hierbij de basis vormt voor haar vastgoedsturing. De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van de clusters. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2014 intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van vijf jaar, behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjarenonderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van het actief, worden geactiveerd. Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan, worden in de waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren of vergroten van de oorspronkelijke capaciteit. Periodiek groot onderhoud wordt volgens de componentenbenadering geactiveerd. Hierbij worden de totale uitgaven toegewezen aan de samenstellende delen. De lasten van onderhoud, niet zijnde 40
periodiek groot onderhoud, waaronder renovatie, onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van dergelijk onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen. Afschrijvingen worden berekend over de bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde is gesplitst naar de componenten grond en opstal. Over het aandeel van de grond wordt niet afgeschreven. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur per component en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. -
Een waardevermeerdering van een cluster onder het sociaal vastgoed wordt in beginsel direct ten gunste van de herwaarderingsreserve gebracht. Uitzondering betreft het geval wanneer voor een cluster in het verleden een afwaardering ten laste van het resultaat is gebracht. In die situatie worden waardevermeerderingen van ditzelfde cluster als positief resultaat in de winst-en-verliesrekening verwerkt, voor zover dit een terugname betreft van deze eerdere waardevermindering. Hierbij dient opgemerkt te worden dat de terugneming nooit hoger is dan de boekwaarde die bepaald zou zijn indien in voorgaande jaren geen bijzonder waardeverminderingsverlies voor het cluster zou zijn verantwoord.
-
Een waardevermindering van een cluster onder het sociaal vastgoed wordt in beginsel ten laste van het resultaat gebracht. Indien echter een herwaarderingsreserve voor dit cluster gevormd is, wordt de waardevermindering direct ten laste van de herwaarderingsreserve gebracht tot het bedrag dat met betrekking tot het desbetreffende cluster in de herwaarderingsreserve is opgenomen.
1.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft clusters in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie. De clusters in aanbouw worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering. Voorts wordt rente tijdens de bouw niet toegerekend wegens de onrendabele top bij nieuwbouw. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen verkrijgingsprijs en bijkomende kosten inclusief noodzakelijke afwaardering naar de lagere realiseerbare waarde. Rentetoerekening vindt eerst plaats nadat ontwikkelactiviteiten zijn gestart. Afschrijving vindt plaats na ingebruikneming van de clusters. 1.3 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van de verkrijgingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op terreinen wordt niet afgeschreven. Onderhoud Kosten voor periodiek groot onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen.
2. Vastgoedbeleggingen Een vastgoedbelegging is een onroerend goed (of een deel daarvan) dat wordt aangehouden om huuropbrengsten of een waardestijging, of beide, te realiseren. 2.1 Commercieel vastgoed in exploitatie Het commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed.
41
Het commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op basis van actuele waarde. De actuele waarde kan worden vastgesteld aan de hand van courante prijzen op een actieve markt. De actuele waarde wordt vastgesteld aan de hand van: a) courante prijzen op een actieve markt voor onroerende zaken met een afwijkende aard, staat of locatie (of onderworpen aan afwijkende lease- of andere contracten) met aanpassingen voor de betreffende afwijkingen; of b) recente prijzen op minder actieve markten, met aanpassingen die de veranderingen in de economische omstandigheden weergeven sinds de laatste transactiedata; of c) de contante waarde van geprognosticeerde kasstromen gebaseerd op betrouwbare schattingen, ondersteund door de bepalingen in bestaande lease- en andere contracten en door extern bewijsmateriaal zoals actuele huurprijzen voor gelijksoortige onroerende zaken op dezelfde locatie en in dezelfde staat, en gebruikmakend van een disconteringsvoet die de onzekerheid ten aanzien van de hoogte en het realisatietijdstip van de kasstromen weerspiegelt (Discounted Cash Flow methode, hierna: DCF-methode). Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de actuele waarde van het commercieel vastgoed worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening over de periode waarin de wijziging zich voordoet, onder de categorie “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille”. Daarnaast wordt ten laste van de resultaatbestemming een herwaarderingsreserve gevormd. De herwaarderingsreserve betreft het ongerealiseerde positieve verschil tussen de actuele waarde en de historische kostprijs. 2.2 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden die zijn gekwalificeerd als een financieringstransactie worden gewaardeerd op basis van actuele waarde. De actuele waarde wordt vastgesteld aan de hand van courante prijzen op een actieve markt voor gelijksoortige onroerende zaken op dezelfde locatie en in dezelfde staat. Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de actuele waarde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening over de periode waarin de wijziging zich voordoet, onder de categorie “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille”. Daarnaast wordt ten laste van de resultaatbestemming een herwaarderingsreserve gevormd. De herwaarderingsreserve betreft het ongerealiseerde positieve verschil tussen de actuele waarde en de historische kostprijs. 2.3 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging betreft clusters in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie als commercieel vastgoed. De clusters in aanbouw worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs en indien van toepassing verminderd met bijzondere waardeverminderingen. De verkrijgingsprijs bestaat uit materiaalkosten, toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering en toegerekende rente tijdens de bouw onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. De bijzondere waardevermindering wordt bepaald door het verschil tussen de realiseerbare waarde (taxatiewaarde van het object of DCF van exploitatiekasstromen) en de stichtingskosten. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen verkrijgingsprijs, bijkomende kosten en indien van toepassing verminderd met bijzondere waardeverminderingen. Rentetoerekening vindt eerst plaats nadat ontwikkelactiviteiten zijn gestart.
42
3. Financiële vaste activa 3.1 Deelnemingen in groepsmaatschappijen Andere deelnemingen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd op netto vermogenswaarde en indien van toepassing onder aftrek van bijzondere waardeverminderingen. 3.2 Latente belastingvorderingen Onder de financiële vaste activa is een actieve belastinglatentie verantwoord voorkomend uit tijdelijke verschillen tussen commerciële en fiscale waardering. Het tijdelijke verschil inzake de leningenportefeuille is gewaardeerd tegen contante waarde. In de fiscale openingsbalans zijn de leningen o.g. en u.g. gewaardeerd op de waarde in het economisch verkeer, overeenkomstig de regels van VSO2. Het waarderingsverschil tussen de fiscale en bedrijfseconomische waarde wordt als agio / disagio in de fiscale openingsbalans opgenomen. Het agio / disagio wordt jaarlijks op basis van de duration van de leningen evenredig ten laste / ten gunste van het fiscale resultaat verantwoord. 3.3 Overige effecten De onder de financiële vaste activa opgenomen overige effecten betreffen beursgenoteerde aandelen die niet behoren tot een handelsportefeuille en worden gewaardeerd tegen de verkrijgingsprijs. 3.4 Te vorderen BWS-subsidies De onder de financiële vaste activa opgenomen vordering uit hoofde van binnen het Besluit Woning gebonden Subsidies (BWS) toegezegde bedragen (contante waarde van de uitbetalingen) wordt jaarlijks verminderd met de door de budgethouders beschikbaar gestelde bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 20 jaar. Het kortlopende deel van deze post is opgenomen onder de vlottende activa.
4. Voorraden 4.1 Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed bestemd voor verkoop betreft de voorraad woningen (bestaand en nog niet verkocht). Vastgoed bestemd voor verkoop wordt gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere nettoopbrengstwaarde. Deze lagere netto-opbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van de voorraden. 4.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop betreft het onderhanden werk (onroerende zaken onverkocht in aanbouw bestemd voor de verkoop). Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs of lagere netto-opbrengstwaarde. Deze lagere nettoopbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van de voorraden. De vervaardigingsprijs omvat de bouwkosten, de directe loonkosten en de overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. De netto-opbrengstwaarde is gebaseerd op een verwachte verkoopprijs, onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop.
5. Vorderingen De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs (gecorrigeerd voor oninbaarheid). De reële waarde en geamortiseerde kostprijs zijn gelijk aan de nominale waarde. Noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid worden in mindering gebracht. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen.
43
6. Liquide middelen De liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder de kortlopende schulden. De liquide middelen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde. Indien middelen niet ter vrije beschikking staan, dan wordt hiermee bij de waardering rekening gehouden.
7. Eigen vermogen Hieronder wordt begrepen het verschil tussen de activa en passiva inclusief winstbestemming en overige reserves.
8. Voorzieningen 8.1 Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de woningcorporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de woningcorporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de verplichting heeft plaatsgevonden. Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen en herstructureringen worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het cluster waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende cluster overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus de aan deze investering toe te rekenen bedrijfswaarde of actuele waarde. 8.2 Voorziening latente belastingen Voor in de toekomst te betalen belastingbedragen uit hoofde van verschillen tussen commerciële en fiscale balanswaarderingen is een voorziening getroffen ter grootte van de som van deze verschillen gewaardeerd tegen het geldende belastingtarief. Op deze voorziening zijn in mindering gebracht de in de toekomst te verrekenen belastingbedragen uit hoofde van beschikbare voorwaartse verliescompensatie, voor zover het waarschijnlijk is dat de toekomstige fiscale winsten beschikbaar zijn voor verrekening. De belastinglatentie heeft betrekking op tijdelijke verschillen tussen waardering in de jaarrekening en de fiscale balanswaardering. De latentie is gewaardeerd tegen de contante waarde, waarbij discontering plaatsvindt tegen de netto-rente en hebben overwegend een langlopend karakter. De latentie is gevormd voor complexen bestemd voor verkoop en langlopende leningen. De bestemming van het bezit bestemd voor sloop en herontwikkeling is niet met zekerheid aan te duiden. Uit oogpunt van voorzichtigheid wordt de latentie van het bezit bestemd voor sloop en herontwikkeling derhalve op nihil gewaardeerd. 8.3 Overige voorzieningen Tenzij anders vermeld, worden de overige voorzieningen gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de betreffende verplichtingen af te wikkelen.
9. Langlopende schulden De langlopende leningen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag, rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten.
44
Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt samen met de verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening wordt verwerkt. Woningstichting Volksbelang heeft in het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden een terugkoopverplichting die afhankelijk is van de waardeontwikkeling van de woningen. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden, is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. Woningstichting Volksbelang maakt gebruik van derivaten om het rente- en kasstroomrisico af te dekken. Voor de verwerking, waardering en resultaatbepaling, past Woningstichting Volksbelang met betrekking tot deze derivaten (hedge-instrumenten) kostprijshedge-accounting toe.
10. Kortlopende schulden De kortlopende schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde (indien deze lager is dan de verkrijgings-/vervaardigingsprijs) en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk kan zijn aan de nominale waarde.
45
Grondslagen voor de bepaling van het resultaat 11. Huuropbrengsten De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2014 bedroeg dit maximumpercentage 6,5% (2013: 6,5%). De opbrengsten uit hoofde van huur worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid, daar bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt.
12. Opbrengsten servicecontracten Opbrengsten servicecontracten betreffen overeengekomen bijdragen van huurders en worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van levering van de goederen en diensten. De bijdragen zijn voor de dekking van de te maken en gemaakte servicekosten. Verrekening op basis van daadwerkelijke bestedingen vindt jaarlijks plaats. Gemaakte servicekosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten.
13. Overheidsbijdragen Overheidsbijdragen betreffen de vrijval uit de egalisatierekening rijksbijdragen en overige overheidsbijdragen. De overheidsbijdragen hebben betrekking op specifieke regelingen en worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid.
14. Netto verkoopresultaat vastgoed De post netto verkoopresultaat vastgoed betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde (bestaand bezit) dan wel de vervaardigingsprijs (projecten voor derden). Opbrengsten bij verkoop van bestaand bezit worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Mogelijke verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. Projectopbrengsten uit hoofde van de onderhanden projecten worden als opbrengsten verwerkt in de winst-en-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties op balansdatum.
15. Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf De toe te rekenen interne directe kosten in het kader van voorfinanciering ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord.
16. Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder worden onder andere de inschrijfgelden van woningzoekenden, de opbrengsten van overige dienstverlening en incidentele opbrengsten verantwoord.
17. Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoed De afschrijvingen materiële vaste activa worden gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Afschrijving van het actief vindt plaats tot de restwaarde is bereikt. De afschrijvingen op sociaal vastgoed in exploitatie worden gebaseerd op de bedrijfswaarde. Binnen de afschrijving op het sociaal vastgoed in exploitatie worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan tien procent uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend.
46
18. Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa en vastgoed De overige waardeveranderingen worden gevormd door de waardevermindering die is ontstaan door gedurende het verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en herstructurering.
19. Lonen, salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winsten-verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn met betrekking tot eigen werknemers.
20. Pensioenlasten Woningstichting Volksbelang heeft een pensioenregeling bij het pensioenuitvoerder SPW (bedrijfstakpensioenfonds). De regeling wordt gefinancierd door afdrachten aan pensioenuitvoerders, te weten het bedrijfstakpensioenfonds. De pensioenverplichtingen worden gewaardeerd volgens de ‘verplichting aan de pensioenuitvoerder benadering’. In deze benadering wordt de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie als last in de winst-en-verliesrekening verantwoord. Aan de hand van de uitvoeringsovereenkomst wordt beoordeeld of en zo ja welke verplichtingen naast de betaling van de jaarlijkse aan de pensioenuitvoerder verschuldigde premie op balansdatum bestaan. Deze additionele verplichtingen, waaronder eventuele verplichtingen uit herstelplannen van de pensioenuitvoerder, leiden tot lasten voor Woningstichting Volksbelang en worden in de balans opgenomen in een voorziening. De waardering van de verplichting is de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om deze per balansdatum af te wikkelen. Indien het effect van de tijdswaarde van geld materieel is, wordt de verplichting gewaardeerd tegen de contante waarde. Discontering vindt plaats op basis van rentetarieven van hoogwaardige ondernemingsobligaties. Toevoegingen aan en vrijval van de verplichtingen komen ten laste respectievelijk ten gunste van de winst-en-verliesrekening. Een pensioenvordering wordt in de balans opgenomen wanneer Woningstichting Volksbelang beschikkingsmacht heeft over de pensioenvordering, wanneer het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen die de pensioenvordering in zich bergt, zullen toekomen aan Woningstichting Volksbelang, en wanneer de pensioenvordering betrouwbaar kan worden vastgesteld. Ultimo 2014 (en 2013) waren er geen pensioenvorderingen en geen verplichtingen naast de betaling van de jaarlijkse aan de pensioenuitvoerder verschuldigde premie.
21. Onderhoudslasten Onder onderhoudslasten worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen. Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst-en-verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. Overigens wordt klachtenonderhoud elders in deze jaarrekening aangeduid als dagelijks onderhoud.
22. Leefbaarheid Leefbaarheid omvat gemaakte kosten voor fysieke ingrepen die de leefbaarheid in buurten en wijken bevorderen. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden.
47
23. Lasten servicecontracten De gemaakte servicekosten voor huurders worden verantwoord onder de lasten servicecontracten in het verslagjaar waarop de servicekosten betrekking hebben.
24. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.
25. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoed Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille betreffen winsten of mogelijke verliezen, die ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedbeleggingen in het verslagjaar.
26. Financiële baten en lasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen. Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoop klaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging.
27. Belastingen De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-enverliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Sinds 1 januari 2008 vallen de woningcorporaties integraal onder de vigerende belastingwetgeving. Eind 2008 is er overeenstemming bereikt tussen Aedes en de belastingdienst betreffende de Vaststellingsovereenkomst 2 (VSO 2). De VSO 1 is eenzijdig in 2008 door de belastingdienst opgezegd. Woningstichting Volksbelang heeft de VSO 1 en VSO 2 getekend. Woningstichting Volksbelang heeft op basis van de uitgangspunten van VSO 1 en VSO 2 de fiscale positie ultimo 2014 en het fiscale resultaat 2014 bepaald. Doordat jurisprudentie inzake de uitwerking van VSO 1 en VSO 2 voor woningcorporaties nog ontbreekt, kan de werkelijk te betalen of te verrekenen belasting afwijken van de in de jaarrekening opgenomen schatting.
28. Resultaat deelnemingen Als resultaat van deelnemingen waarin invloed van betekenis wordt uitgeoefend op het zakelijke en financiële beleid, wordt opgenomen het aan de woningcorporatie toekomende aandeel in het resultaat van deze deelnemingen. Dit resultaat wordt bepaald op basis van de bij Woningstichting Volksbelang geldende grondslagen voor waardering en resultaatbepaling. Bij deelnemingen waarin geen invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, wordt het dividend als resultaat aangemerkt. Verwerking hiervan vindt plaats onder de financiële baten en lasten.
48
Grondslagen voor de opstelling van het kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de indirecte methode. De methode van opstellen is in 2014 gewijzigd van de directe methode naar de indirecte methode. De wijziging is doorgevoerd om aan te sluiten bij de in de sector algemeen gebruikte methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen en eventuele schuld aan de bank via de rekening courant. Winstbelastingen, ontvangen interest en betaalde interest worden opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.
49
Toelichting op de onderscheiden posten van de balans 1. Materiële vaste activa Een overzicht van de materiële vaste activa is hierna opgenomen: Sociaal vastgoed in exploitatie
1 januari 2014 Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve herwaarderingen Cumulatieve waardeveranderingen Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde per 1 januari 2014
Mutaties Investeringen Mutatie voorraad Herwaardering overboeking voorraad Desinvesteringen Afschrijvingen Sloop Overboekingen oplevering projecten Onrendabele investeringen projecten Onrendabele investeringen Overboeking tlv voorziening onrendabel Herclassificatie/herkwalificatie Herwaarderingen Overige waardeverminderingen en terugnemingen daarvan Totaal mutaties 2014 31 december 2014 Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve herwaarderingen Cumulatieve waardeveranderingen Cummulatieve afschrijvingen Boekwaarde per 31 december 2014
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie €
Totaal
€
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie €
92.171 29.067 -19.869 -10.317 91.052
7.787 -5.354 2.433
1.803 -1.135 668
101.762 29.067 -25.224 -11.452 94.153
610 -325 -102 -737 -3.738 25 7.698 -4.419 -6.560 12.300
6.028 114 -177 -7.698 4.596 -2.450 -1.216 -
44 -55 -
6.682 -211 -102 -914 -3.793 25 177 -2.450 -1.216 -6.560 12.300
2.344 7.096
-803
-11
2.344 6.282
103.594 37.130 -28.521 -14.055 98.148
6.055 -4.425 1.630
1.847 -1.190 657
111.496 37.130 -32.946 -15.245 100.435
€
De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek luiden als volgt: Sociaal vastgoed in exploitatie: Grond Casco Installaties Inrichting
geen afschrijvingen lineair lineair lineair
50
50 jaar 25 jaar 15-30 jaar
Over vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt niet afgeschreven. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie: Bedrijfsgebouwen Terreinen Installaties Inventaris Computers
lineair geen afschrijvingen lineair lineair lineair
50 jaar 50 jaar 10-15 jaar 5 jaar
De uitgangspunten voor de bedrijfswaardeberekening van het sociaal vastgoed in exploitatie zijn:
Jaarlijkse huurverhogingen Huurharmonisatie bij zittende huurders (inkomen meer dan € 43.000) Huurharmonisatie bij zittende huurders (inkomen lager dan € 43.000) Mutatiegraad Jaarlijkse huurderving Norm dagelijks klachten- en mutatieonderhoud per vhe Kosten planmatig onderhoud per vhe o.b.v. meerjaren onderhoudsbegroting Jaarlijkse stijging onderhoudskosten Norm exploitatielasten per vhe Jaarlijkse stijging exploitatielasten Minimale levensduur Maximale levensduur Restwaarde grond Disconteringsvoet Moment van discontering
2014
2013
2,0%
2,0%
div%
div%
div% 6,0% 1,0% €250
div% 5,6% 1,0% €204
3% € 3.920 3% 15 jaar 50 jaar € 5.323 5,25% medionumerando
3% € 3.917 3% 15 jaar 50 jaar € 5.323 5,25% medionumerando
De verkoopopbrengsten voor de jaren 2015 tot en met 2019 zijn ingerekend in de bedrijfswaarde. Tabel parameters ten behoeve van bedrijfswaarde
Periode
2015 2016 2017 2018 2019-20xx 2020-20xx
Huurstijging in % 2,5-5,0 2,5-5,0 2 2 2 2
Prijsinflatie in %
Stijging loonkosten in %
2 2 2 2 2 2
3 3 3 3 3 3
51
Stijging kosten onderhoud
Stijging overige var. lasten in % 3 3 3 3 3 3
3 3 3 3 3 3
Exploitatielasten De exploitatielasten per verhuureenheid zijn ontleend aan de begroting van Woningstichting Volksbelang. De exploitatielasten bestaan uit de volgende elementen: - Directe exploitatielasten, onder andere belastingen, verzekeringspremies etc. - Indirecte exploitatielasten welke betrekking hebben op het sociaal vastgoed (geen kosten van projectontwikkelingsactiviteiten). Deze kosten bestaan onder andere uit administratieve lasten, beleid en automatisering. Woningstichting Volksbelang heeft de totale indirecte exploitatie toegerekend op de verdeelsleutel van het aantal Onroerend Goed Eenheden (OGE’s) dat betrekking heeft op sociaal vastgoed. - Leefbaarheidsuitgaven zijn opgenomen in de indirecte exploitatielasten. - Heffingen van overheidswege (o.a. Verhuurderheffing) die gekoppeld zijn aan het sociaal vastgoed in exploitatie, welke conform het wettelijk kader zijn geformaliseerd. Levensduur De gehanteerde uitgangspunten bij de bepaling van de resterende economische levensduur zijn: - Bij de geschatte resterende economische levensduur wordt rekening gehouden met marktomstandigheden, het kwaliteitsbeleid van de corporatie en de feitelijke staat van onderhoud. De levensduur vormt de basis voor de looptijd van de verwachte kasstromen. Restwaarde De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde bedraagt € 5.323 per woning. Indeling in kasstroom genererende eenheden De kasstroom genererende eenheden zijn bepaald in overeenstemming met het strategisch voorraadbeheer van Woningstichting Volksbelang. De indeling van het strategische voorraadbeheer is gebaseerd op de indeling van product/marktcombinaties, geografische ligging, woningtype en levensduurinschatting. Algemeen Het onroerend goed is wat betreft vreemd vermogen nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met rijksleningen of met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie waarvoor jegens Waarborgfonds Sociale Woningbouw een obligoverplichting geldt, welke is opgenomen onder de ‘Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen’. Als gevolg hiervan is het onroerend goed dat met deze leningen is gefinancierd niet hypothecair bezwaard. De activa zijn verzekerd tegen de herbouwwaarde. De verzekerde som op basis van herbouwwaarde op balansdatum bedraagt ca. € 175 miljoen (2013 € 175 miljoen). In de post sociaal vastgoed in exploitatie zijn 1.849 (2013: 1.917) verhuureenheden opgenomen. De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ-beschikkingen van deze verhuureenheden bedraagt € 317,1 miljoen (2013 € 323,8 miljoen). Herclassificatie/herkwalificatie Door de jaarlijkse huurverhoging en de huurverhoging als gevolg van mutatie zijn 75 woningen van sociaal naar commercieel verschoven. Mutatie reële waarde sociaal vastgoed in exploitatie De reële waarde in het verslagjaar is toegenomen met een bedrag van € 7,1 miljoen ten opzichte van de reële waarde ultimo voorgaand verslagjaar. Deze toename is in belangrijke mate toe te schrijven aan de toename van het aantal te verkopen woningen.
52
De mutatie in de reële waarde laat zich als volgt verklaren: 2014 x € 1.000
2013 x € 1.000
7.096
-13.004
Effect contante waarde en restant levensduur
386
-161
Gevolgen nadere interne schattingen parameters: - In de huurcomponent - In de onderhoudslasten - In de overige lasten - In de vermogenskostenvoet (Rw correctie) - In de sectorspecifieke heffingen - In de levensduur - In de restwaardeverwachting - In de voorgenomen (des)investeringen
1.721 4.917 -2.214 831 1.083 -167 5.274
5.036 -2.454 2.063 -24.844 904 -50 4.485
Gevolgen van mutaties in het bezit: Aangekocht bezit (inclusief nieuwbouw en renovatie) Verkocht bezit Woningen naar de verkoopvoorraad Gewijzigde clusterindeling (van sociaal naar commercieel)
3.569 -1.276 -348 -6.680
6.815 -1.021 -1.183 -2.593
Jaarresultaat: Mutatie in de reële waarde van het sociaal vastgoed in exploitatie: -
Jaarresultaat (autonome waardemutatie) In de autonome waardemutatie wordt gekeken naar de geprognosticeerde bedrijfswaarde eind 2014 op basis van de uitgangspunten die in de jaarrekening 2013 zijn vastgesteld. Aan de hand van deze informatie kan de vrijval van kasstromen, het effect van een jaar opschuiven en de nieuwe (des)investeringen binnen de horizon worden bepaald. De bedrijfswaarde ultimo 2014 maakt gebruik van de kasstromen van 2015 en verder. Daarom valt de kasstroom uit 2014 vrij in de bedrijfswaarde. Deze kasstromen worden in de bedrijfswaarde per 31 december 2014 één jaar minder contant gemaakt dan in de bedrijfswaarde eind 2013. Hierdoor ontstaat een toename van de bedrijfswaarde van € 386.000. Gevolgen nadere interne schattingen parameters De wijziging in de huurcomponent zijn het gevolg van de volgende effecten: -
de verhoging van het streefhuurpercentage naar gemiddeld 71% (2013: 67%) heeft een positief effect op de bedrijfswaarde
-
het positieve effect van de wijziging van het streefhuurpercentage wordt afgevlakt door de lagere huurstijgingen. Deze zijn in 2015 en 2016 1% lager dan aanvankelijk in 2014 ingeschat.
De onderhoudslasten zijn met een lager bedrag ingerekend in de bedrijfswaarde. Dit is het gevolg van de aanpassingen van het meerjarenonderhoudsbeleid. De overige lasten zijn licht gestegen door hogere lasten voor OZB en verzekeringen. De levensduur van alle clusters bedraagt minimaal 15 jaar tenzij expliciet anders is beslist. Dit is voorgeschreven in de RJ 645. Hierdoor neemt de bedrijfswaarde toe. De restwaarde is niet gewijzigd, dus geen mutatie.
53
Gevolgen van mutaties in het bezit -
Aangekocht bezit (incl. nieuwbouw en renovatie)
Door de oplevering van verschillende projecten is het bezit toegenomen hetgeen een positief effect heeft gehad op de bedrijfswaarde van € 3,6 miljoen. -
Overgang van sociaal naar commercieel
In 2014 zijn er 75 woningen van sociaal naar commercieel gemuteerd als gevolg van een huurverhoging na mutatie. De verlaging van de bedrijfswaarde bedraagt € 6,7 miljoen.
2. Vastgoedbeleggingen Een overzicht van de vastgoedbeleggingen is hierna opgenomen:
1 januari 2014 Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve herwaarderingen Cumulatieve waardeveranderingen Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde per 1 januari 2014
Mutaties: Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen Subsidies Overboekingen activa in ontwikkeling Onrendabele investeringen Herclassificatie/herkwalificatie Herwaarderingen Overige waardeverminderingen en terugnemingen daarvan Totaal mutaties 2014 31 december 2014 Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve herwaarderingen Cumulatieve waardeveranderingen Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde per 31 december 2014
Commercieel vastgoed in exploitatie €.000
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden €.000
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie €.000
Totaal €
7.071 5.437 -248 12.260
8.633 -744 7.889
462 -275 187
16.166 5.437 -1.267 20.336
-382 270 -20 6.560 3.120
-457 -
-191 -270 20 -
-191 -839 6.560 3.120
260 9.808
60 -397
254 -187
574 9.224
10.248 11.807 13 22.068
8.176 -684 7.492
-
18.424 11.807 -671 29.560
De bedrijfswaarde van het commercieel vastgoed in exploitatie berekend op basis van de uitgangspunten van het sociaal vastgoed in exploitatie bedraagt per 31 december 2014 € 19.840 (2013: € 11.711). Het commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op basis van actuele waarde. De actuele waarde wordt bepaald aan de hand van de discounted cashflow benadering. De discounted cashflow benadering betreft de contante waarde van de kasstromen op basis van betrouwbare schattingen, ondersteund door bepalingen in de bestaande huur- en andere contracten en extern bewijsmateriaal zoals actuele huurprijzen voor gelijksoortige onroerende zaken op dezelfde locatie en in dezelfde staat en gebruikmakend van een disconteringsvoet, die de onzekerheid ten aanzien van de hoogte en het realisatietijdstip van de kasstromen weerspiegelt. Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de actuele waarde van het commercieel vastgoed, worden verantwoord in de winst- en verliesrekening over de periode waarin de wijziging zich voordoet. Daarnaast wordt ten laste van de resultaatbestemming een herwaarderingsreserve gevormd. De
54
herwaarderingsreserve betreft het ongerealiseerde positieve verschil tussen de actuele waarde en de historische kostprijs. Bij de discounted cashflow berekening gelden de volgende uitgangspunten:
Jaarlijkse huurverhogingen Jaarlijkse huurderving Gemiddelde looptijd huurovereenkomsten Norm onderhoudslasten per vhe Jaarlijkse stijging onderhoudskosten Norm verhuur en beheerlasten per vhe Jaarlijkse stijging verhuur en beheerlasten Norm exploitatielasten per vhe Jaarlijkse stijging exploitatielasten Exploitatietermijn Disconteringsvoet
2014
2013
Range 1,8%-2,6% Aanvangsleegstand 2-3 maanden 15 jaar Gem. € 1.000 3% Gem. € 300 3% Gem. € 400 3% 15 jaar Van 6,75% - 11,50% Medio-numerando
Range 3,5%-4,7% Aanvangsleegstand 2-3 maanden 15 jaar Gem. € 1.000 3% Gem. € 300 3% Gem. € 400 3% 15 jaar Van 6,75% - 11,50% Medio-numerando
Van 6,75% – 8,50% Van 6,75% - 8,00%
Van 6,75% – 8,50% Van 6,75% - 8,00%
Moment van discontering Rendementseis (exit yield) Uitponden Door exploiteren
Toelichten totstandkoming van de aannames van de uitgangspunten. Indeling in kasstroom genererende eenheden De kasstroom genererende eenheden zijn bepaald in overeenstemming met het strategisch voorraadbeheer van Woningstichting Volksbelang. De indeling van het strategische voorraadbeheer is gebaseerd op de indeling van product/marktcombinaties, geografische ligging, woningtype en levensduurinschatting. Tabel verkoopopbrengsten De in het commercieel vastgoed in exploitatie opgenomen verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop worden gewaardeerd tegen actuele waarde bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. De verkopen worden wel in de waardering betrokken tegen het uitpondscenario. In het boekjaar werd ter zake vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie overeenkomstig 2013 geen bouwrente geactiveerd. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden:
Aantal eenheden 1 januari Verkopen boekjaar onder koopgarant Terugkopen boekjaar Aantal verkochte eenheden 31 december
2014 Koopgarant
2013 Koopgarant
54 -3 51
55 1 -2 54
Bij de contracten gebaseerd op het “Koopgarant”-principe geldt dat er sprake is van verleende kortingen tussen 10% en 25%. Daarnaast heeft Woningstichting Volksbelang een terugkoopverplichting. Het aandeel van Woningstichting Volksbelang in de waardeontwikkeling van de woning is maximaal 32,46% in 2014 (2013: 37,66%). De actuele waarde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden is gebaseerd op een waardering door een onafhankelijke en ter zake kundige taxateur. In 2014 is op basis van de verwachtingen in de markt geen waardestijging toegerekend aan de huidige portefeuille.
55
Herclassificatie/herkwalificatie Er is één woningen van commercieel naar sociaal gemuteerd.
3. Financiële vaste activa 3.1 Deelneming(en) Het verloop van de post deelnemingen is als volgt:
Boekwaarde per 1 januari Mutatie Boekwaarde per 31 december
2014 €
2013 €
631 -631 -
622 9 631
De deelneming betrof Volksbelang Wijk bij Duurstede B.V. gevestigd te Wijk bij Duurstede. Woningstichting Volksbelang was 100% van de aandelen in de B.V.. Per 1 januari 2014 is de besloten vennootschap gefuseerd met de stichting en zijn de fusie partners verder gegaan als Stichting Volksbelang Wijk bij Duurstede. 3.2 Latente belastingvordering(en) Het saldo betreft latente belastingvorderingen die zijn ontstaan uit hoofde van verschillen tussen de waarde van activa en passiva voor de fiscale resultaatbepaling en de waarde in deze jaarrekening. De waarderingsverschillen betreffen: De waardering van leningen en derivaten Het tijdelijk verschil inzake de leningenportefeuille bedraagt € 460.751 ( 2013 € 507.334) en is gewaardeerd tegen de contante waarde. In de fiscale openingsbalans zijn de leningen o.g. gewaardeerd op de waarde in het economisch verkeer, overeenkomstig de regels van VSO2. Het waarderingsverschil tussen de fiscale en bedrijfseconomische waarde wordt als agio/disagio in de fiscale openingsbalans opgenomen. Het agio/disagio wordt jaarlijks op basis van de duration van de leningen evenredig ten laste/ ten gunste van het fiscale resultaat verwoord. Het verloop van de post latente belastingvordering(en) (exclusief verliescompensatie) is als volgt:
Boekwaarde per 1 januari Verkopen Overige mutaties Saldering voorziening latente belastingen Boekwaarde per 31 december
2014 €
2013 €
175 -45 -15 -115
164 45 -34
-
175
2014 €
2013 €
12 12
12 12
3.3 Overige effecten Het verloop van de post overige effecten is als volgt:
Boekwaarde per 1 januari Mutatie Boekwaarde per 31 december
De boekwaarde van de effecten betreffen 1.000 aandelen Woningnet (2013:1.000). Het groepsvermogen van WoningNet was bij de opmaak van deze jaarrekening nog niet bekend. (2013: € 6.697).
56
3.4 Te vorderen BWS-subsidies
1 januari Te vorderingen BWS-subsidie Bij: kortlopend deel Te vorderen BWS-subsidie incl. vlottend deel Mutaties Bij: toevoeging rente Af: ontvangen BWS-subsidie Overige mutaties Totaal mutaties 31 december Te vorderen BWS-subsidie Bij: kortlopend deel Te vorderen BWS-subsidie incl. vlottend deel
2014 €
2013 €
29 29
49 49
1 22 -21
2 22 -20
8 8
29 29
4. Voorraden 4.1 Vastgoed bestemd voor verkoop Koopgarant Teruggekocht €
Koopwoningen bestaand bezit €
Koopwoningen opgeleverd €
Totaal €
341 341
529 654 1.183
708 708
1.578 654 2.232
-510 473 -37
-1.183 325 102 -756
111 -705 -114 -708
111 -2.398 473 -114 325 102 -1.501
304 304
427 427
-
731 731
1 januari 2014 Cumulatieve verkrijgingsprijs Cumulatieve herwaarderingen Cumulatieve waardeveranderingen Boekwaarde per 1 januari 2014
Mutaties: Investeringen Verkocht in boekjaar Aangekocht in boekjaar Overboeking naar activa in ontwikkeling Van sociaal vastgoed in exploitatie Herrubricering van onderhanden projecten Waardeveranderingen Totaal mutaties 2014 31 december 2014 Cumulatieve verkrijgingsprijs Cumulatieve herwaarderingen Cumulatieve waardeveranderingen Cumulatieve verkrijgingsprijs Boekwaarde per 31 december 2014
Ultimo 2014 staan tien woningen (2013: 22) in de verkoop waarvan twee koopgarant woningen. De verwachting is dat deze in de loop van 2015 worden verkocht. 4.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Zorgboederij €
Totaal €
Boekwaarde per 1 januari 1.000
1.000
Mutaties Bij: Investeringen Af: voorziening verwachte verliezen (zorgboerderij)
15 270
15 270
Boekwaarde per 31 december
745
745
57
5. Vorderingen 2014 €
2013 €
Huurdebiteuren Gemeenten Overige vorderingen Overlopende activa
83 123 21 282
103 916 23 84
Boekwaarde per 31 december
509
1.126
2014 €
2013 €
218 135
188 85
83
103
5.1 Huurdebiteuren Het saldo huurdebiteuren kan als volgt worden gespecificeerd.
Huurdebiteuren Af: voorziening wegens oninbaar Boekwaarde per 31 december
De huurachterstand huurdebiteuren eind 2014 is 1,75% van de netto jaarhuur (2013: 1,52%). Het verloop van de voorziening wegens oninbaarheid is als volgt:
Boekwaarde per 1 januari Dotatie ten laste van de exploitatie Afgeboekte oninbare vorderingen Boekwaarde per 31 december
2014 €
2013 €
85 59 9
49 53 17
135
85
2014 €
2013 €
123 -
914 2
123
916
5.2 Gemeenten Het saldo gemeenten kan als volgt worden gespecificeerd:
Gemeente Wijk bij Duurstede Overige gemeenten
De post vorderingen op gemeenten betreft van gemeenten te ontvangen bijdrage in projecten en te ontvangen bijdragen voor WMO aanpassingen. 5.4 Overlopende activa Het saldo overlopende activa kan als volgt worden gespecificeerd:
Te vorderen VPB Vooruitbetaalde posten Overige overlopende activa
58
2014 €
2013 €
228 44 10
59 25
282
84
6. Liquide middelen 2014 €
2013 €
Kas Bank
2 452
1 7
Totaal liquide middelen per 31 december
454
8
2014 €
2013 €
26.826 2.610 15.431 44.867
38.809 -8.117 -3.866 26.826
Het saldo van de liquide middelen staat ter vrije beschikking van Volksbelang.
7. Eigen vermogen
Stand per 1 januari Resultaat Overige mutaties Stand per 31 december
Het resultaat is te herleiden naar het resultaat zoals gepresenteerd in de Verlies- & Winstrekening. De overige mutaties zijn als volgt te specificeren:
Investeringen zonder waardeverhoging Realisatie uit hoofde van sloop Mutatie uit hoofde van stijging van de bedrijfswaarde / marktwaarde Toename uit hoofde van stijging van de bedrijfswaarde / marktwaarde
2014 €
2013 €
-14 25 12.300 3.120
-10 -5.031 1.175
15.431
-3.866
Het vermogen is onder te verdelen in gerealiseerd vermogen en niet-gerealiseerd vermogen. Dat is als volgt onderverdeeld:
Gerealiseerd eigen vermogen Niet gerealiseerd eigen vermogen
2014 €
2013 €
-4.172 49.039
-8.331 35.159
44.867
26.826
2014 €
2013 €
-8.332 2.610 -151 629 1.072 -4.172
-927 -8.117 43 142 528 -8.331
7.1 Gerealiseerd eigen vermogen Het verloop van het gerealiseerde vermogen is als volgt:
Boekwaarde per 1 januari Gerealiseerd resultaat conform resultatenrekening Ongerealiseerde waardeverandering vastgoedbelegging Gerealiseerd door afschrijving Gerealiseerd uit hoofde van verkoop Boekwaarde per 31 december
59
7.2 Niet gerealiseerd eigen vermogen Het verloop van het niet gerealiseerde vermogen is als volgt:
Boekwaarde per 1 januari 2013 Correctie beginwaarde 1-1-2013 Realisatie door afschrijving Realisatie uit hoofde van verkoop Verschuiving naar voorraad verkoop Investering 2013 zonder verhoging Bedrijfswaarde Afname uit hoofde van daling van de bedrijfswaarde / marktwaarde niet gerealiseerd. Toename uit hoofde van stijging van de bedrijfswaarde / marktwaarde niet gerealiseerd Waardeverandering marktwaarde i.v.m. taxatie Herclassificaties/herkwalificaties Boekwaarde per 31 december 2013 Boekwaarde per 1 januari 2014 Correctie beginwaarde Realisatie uit afschrijvingen Realisatie uit hoofde van verkoop Realisatie uit hoofde van verkoop naar voorraad Investeringen zonder waardeverhoging Realisatie uit hoofde van sloop Mutatie uit hoofde van waardeverandering van de bedrijfswaarde / marktwaarde Toename uit hoofde van stijging van de bedrijfswaarde / marktwaarde Waardeverandering marktwaarde ivm taxatie Herclassificaties/herkwalificaties Overige mutaties Boekwaarde per 31 december 2014
Herwaarderingsreserve sociaal vastgoed in exploitatie € 35.717 668 -499 -528 -654
Herwaarderingsreserve Herwaarderingscommercieel reserve voorraad vastgoed in onroerende exploitatie zaken verkoop € € 4.019 -668 358 654
Totaal € 39.736 -141 -528 -
-10
-
-
-10
-5.031
-
-
-5.031
1.175
-
1.175
-596 29.067
-42 596 5.438
654
-42 35.159
29.067 79 -1.105 -305
5.438 -79 475 -113
654
-654
35.159 -630 -1.072
-102
-
102
-
-14 25
-
-
-14 25
12.300
-
-
12.300
-
3.120
-
3.120
-2.815 37.130
151 2.815 11.807
102
151 49.039
8. Voorzieningen 8.1 Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Het verloop van de post voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen is als volgt:
Boekwaarde per 1 januari Dotaties Vrijval dotaties Onttrekkingen Boekwaarde per 31 december
2014 €
2013 €
2.582 747 -3.197
6.285 2.482 -1.119 -5.066
132
2.582
De voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen is overwegend kortlopend van aard. Verwacht wordt dat van dit bedrag op balansdatum een bedrag van € 132 (2013: € 2.582) binnen
60
een jaar wordt gerealiseerd. De onttrekking is volledig terug te voeren op de projecten Steenstraat 2e fase en het renovatieproject cluster 11 Van Brederodestraat. 8.2 Voorziening latente belastingen De voorziening latente belastingen ontstaan uit hoofde van verschillen tussen commerciële en fiscale balanswaarderingen ten behoeve van de fiscale resultaatbepaling. De waarderingsverschillen betreffen: Waardering van vastgoed dat voor verkoop is gelabeld. Het tijdelijk verschil inzake waardering van de commerciële en fiscale waardering van het vastgoed waarvan wordt verwacht dat deze in de komende 5 jaar verkocht wordt, bedraagt € 797.471. De nominale belastinglatentie bedraagt op basis van de netto contante waarde € 171.733. De waardering van leningen en derivaten Het tijdelijk verschil inzake de leningenportefeuille bedraagt € 460.751 ( 2013 € 507.334) en is gewaardeerd tegen de contante waarde. Dit betreft een latente belastingvordering van € 115.188. De vorderingen en voorziening zijn op grond van de bepalingen in de RJ gesaldeerd. Het verloop van de voorziening latente belastingen is als volgt:
Boekwaarde per 1 januari Dotatie Saldering latente belastingvordering Boekwaarde per 31 december
2014 €
2013 €
172 -115 57
-
2014 €
2013 €
53 9 -8 -10
54 6 -5 -2
44
53
8.3 Overige voorzieningen Het verloop van de post overige voorzieningen is als volgt:
Boekwaarde per 1 januari Dotaties Uitgaven Vrijval Boekwaarde per 31 december
De overige voorzieningen hebben betrekking op het loopbaanbudget.
9. Langlopende schulden Het verloop van de post langlopende leningen van Woningstichting Volksbelang is als volgt: 2014 €
2013 €
Boekwaarde per 1 januari Bij: nieuwe leningen Af: aflossingen
75.521 11.400 10.011
72.358 26.000 22.837
Boekwaarde per 31 december
76.910
75.521
61
9.1 Langlopende leningen overheid 2014 €
2013 €
Boekwaarde per 1 januari Bij: nieuwe leningen Af: aflossingen
3.250 68
3.315 65
Boekwaarde per 31 december
3.182
3.250
2014 €
2013 €
Boekwaarde per 1 januari Bij: nieuwe leningen Af: aflossingen
72.271 11.400 9.943
69.043 26.000 22.772
Boekwaarde per 31 december
73.728
72.271
9.2 Langlopende leningen kredietinstellingen
Rente- en kasstroomrisico Hierna is de leningportefeuille uitgesplitst naar rentepercentage en naar resterende looptijd. Rente-% Roll over 0% - 1% 2% - 3% 3% - 4% 4% - 5% 5% - 6%
€ Renteherziening 16.000 7.400 9.659 41.942 1.909
3 tot 6 maanden 6 maanden tot 1 jaar 1 tot 5 jaar 5 tot 10 jaar > 10 jaar n.v.t.
76.910
€ Resterende looptijd 16.000 469 2.713 57.728
< 1 jaar (kortlopend) van 1 tot 5 jaar van 5 tot 10 jaar van 10 tot 15 jaar van 15 tot 20 jaar > 20 jaar
76.910
€ 8.500 18.909 10.919 7.400 8.000 23.182 76.910
WSW-obligoverplichting Per 31 december 2014 heeft Woningstichting Volksbelang een obligoverplichting jegens WSW ten bedrage van € 2.807 (2013: € 2.744) uit hoofde van een door WSW verstrekte borgstelling. 9.3 Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (VOV) De terugkoopverplichting woningen VOV betreft de terugkoopverplichting van onroerende zaken die onder een regeling Verkoop onder Voorwaarden – zoals Koopgarant - zijn overgedragen aan derden. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting. Bij de jaarlijkse toetsing van de terugkoopverplichting wordt rekening gehouden met de waardeontwikkelingen van onroerende zaken en specifieke contractvoorwaarden met derden.
62
De samenstelling en het verloop is als volgt:
1 januari Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht Waardemutatie Boekwaarde per 1 januari Mutaties Toename door verkopen Terugname koopgarant woningen Afwaarderingen Saldo mutaties 31 december Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht Waardemutatie Boekwaarde per 31 december
2014 €
2013 €
8.625 -611 8.014
8.770 -344 8.426
-410 -410
161 -307 -266 -412
8.214 -610 7.604
8.625 -611 8.014
Gedurende 2014 is er geen woning (2013: 1) onder een VOV-regeling overgedragen aan derden. In 2014 zijn drie woningen (2013: 2) teruggekocht, welke worden verkocht op de vrije markt. Hierdoor is de verplichting met € 410 afgenomen. 9.4 Overige schulden De post overige schulden is als volgt samengesteld:
Waarborgsom
2014 €
2013 €
23
23
23
23
2014 €
2013 €
199 153 34 2.431
1.759 1.755 681 19 2.469
2.817
6.683
2014 €
2013 €
-
1.759
-
1.759
10. Kortlopende schulden
Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva
10.1 Schulden aan kredietinstellingen
Overige schulden aan kredietinstellingen
Woningstichting Volksbelang heeft bij Bank Nederlandse Gemeenten een kredietfaciliteit ter grootte van € 4 miljoen (2013: € 4 miljoen). Op balansdatum is geen gebruik gemaakt van deze faciliteit gebruikt (2013: 1,8 miljoen). Hier waren geen zekerheden voor gesteld.
63
10.2 Belastingen en premies sociale verzekeringen Het saldo te betalen belastingen en premies sociale verzekeringen kan als volgt worden gespecificeerd: 2014 €
2013 €
68 85 -
54 388 239
153
681
2014 €
2013 €
Schulden ter zake van salarissen Schulden ter zake van pensioenen
34
16 3
Totaal pensioenpremies
34
19
2014 €
2013 €
Niet vervallen rente Vooruitontvangen huren Nog te verrekenen servicekosten Overige overlopende passiva
1.791 76 193 371
1.613 89 179 588
Totaal overlopende passiva
2.431
2.469
Loonheffing en premies sociale verzekeringen Omzetbelasting Vennootschapsbelasting
10.3 Overige schulden De post overige schulden is als volgt samengesteld:
10.4 Overlopende passiva De post overlopende passiva is als volgt samengesteld:
Financiële instrumenten Woningstichting Volksbelang maakt gebruik van derivaten om het rente- en kasstroomrisico af te dekken. Voor de verwerking, waardering en resultaatbepaling, past Woningstichting Volksbelang met betrekking tot deze derivaten kostprijshedge-accounting toe. De marktwaarde van de derivaten is eind 2014 € 1,7 miljoen negatief.(2013 € -2,1 miljoen) Doelstellingen risicobeheer In het treasury statuut van Woningstichting Volksbelang staan de kaders benoemd omtrent het beheersen van risico's. De financiële instrumenten voldoen aan de kaders genoemd in het treasury statuut. In het statuut is het gebruik van afschermende instrumenten toegestaan ter beheersing van het renterisico op zekere kasstromen en de instrumenten zijn defensief van aard. -
De volgende eisen worden gesteld ten aanzien van het gebruik van derivaten: De leden van de treasurycommissie dienen voldoende kennis van zaken te hebben; Derivaten mogen slechts gebruikt worden om bepaalde risico’s, zoals beleggings-, rente- en financieringsrisico’s af te dekken; Derivaten moeten voldoen aan de richtlijnen van het WSW; Slechts een beperkt aantal soorten derivaten is toegestaan. Uitsluitend toegestaan zijn Payer Swaps, Caps en Basisrenteleningen onder strikte voorwaarden van de geldende beleidsregels; Voor het gebruik van derivaten dient te allen tijde en direct (voordat het contract aangegaan wordt) instemming te worden gevraagd aan de RvC inclusief een motivatie, waarom een derivaat wordt gebruikt.
Hedge-strategie De hedge-strategie is het risico van wijzigingen in de rente afdekken met derivaten. 64
Type hedge Kostprijshedge-accounting op basis van individuele leningen. Kostprijshedge-accounting wordt toegepast op basis van de aansluiting van de kritische kenmerken van de instrumenten met de financieringen. Deze kenmerken zijn terug te vinden in de originele contracten. Afgedekte positie Woningstichting Volksbelang dekt de variabiliteit in kasstromen voortvloeiende uit toekomstige rentebetalingen gerelateerd aan huidige leningen af. Hierbij worden de kasstromen van de rentebetalingen van de afgesloten leningen afgedekt. Hedge-instrumenten Woningstichting Volksbelang maakt gebruik van 4 Interest Rate Swaps om toekomstige kasstromen gerelateerd aan rentebetalingen van huidige leningen af te dekken. Alle Interest Rate Swaps (IRS) zijn Payer Interest Rate Swaps, waarbij Woningstichting Volksbelang een vaste rente betaalt en een korte rente ontvangt van de tegenpartij. De laatste overeenkomst eindigt op 1 november 2018. De hoofdsom van de in totaal 4 Interest Rate Swaps bedraagt € 16 miljoen (nominale waarde). Renterisico Woningstichting Volksbelang loopt renterisico over de rentedragende langlopende schulden. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt de woningcorporatie risico ten aanzien van toekomstige kasstromen. Met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt Woningstichting Volksbelang risico's over de marktwaarde. Liquiditeitsrisico Het gaat hierbij om het risico dat over onvoldoende middelen wordt beschikt om aan de directe verplichtingen te kunnen voldoen. Dit geldt voor alle verplichtingen van Woningstichting Volksbelang en haar tegenpartijen, ongeacht of dit nu crediteuren of financiële instellingen zijn. Woningstichting Volksbelang heeft op verschillende manieren gewaarborgd dat zij altijd aan haar verplichtingen kan voldoen. De afgesloten derivaten zijn ultimo 2014 als volgt verdeeld in boekwaarde, nominale waarde en marktwaarde. Boekwaarde €
Nominaal €
Marktwaarde €
16.000
16.000
-1.687
16.000
16.000
-1.687
Interest rate swaps
Margin call is op één lening van toepassing. Ultimo 2014 dient deze niet te worden volgestort. De Margin Call met een omvang van 4 miljoen loopt af op 1 april 2015. De resterende looptijden van de derivaten zijn als volgt. 1 jaar
1 - 5 jaar
5 - 10 jaar
€
€
€
Interest rate swaps
4.000
12.000
-
Totaal
4.000
12.000
-
De derivaten starten nominaal als volgt in tijd: Reeds lopend € Interest rate swaps
16.000
Totaal
16.000
65
Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen Investeringen en onderhoud Per 31 december 2014 zijn verplichtingen aangegaan ten behoeve van sociaal vastgoed in exploitatie ter grootte van € 1,4 miljoen (2013: € 4,8 miljoen). Woningstichting Volksbelang is ten behoeve van uit te voeren werkzaamheden met betrekking tot planmatig onderhoud per 31 december 2014 verplichtingen aangegaan ter grootte van € 58.000 (2013: € 54.000). Ultimo 31 december heeft Woningstichting Volksbelang ten behoeve van ontwikkeling en exploitatie een koopovereenkomst gesloten voor een pand. Deze verplichting bedraagt € 700.000. Verplichtingen persoonsgebonden loopbaanbudget In de CAO Woondiensten is een persoonsgebonden loopbaanbudget per medewerker afgesproken. Elke medewerker heeft recht, afhankelijk van indiensttreding, op een budget ten behoeve van zijn loopbaanontwikkeling. Ultimo 2014 bedraagt het budget € 44.000 (2013: € 53.000). WSW-obligoverplichting Per 31 december 2014 heeft Woningstichting Volksbelang een obligoverplichting jegens WSW ten bedrage van € 2,8 miljoen (2013: € 2.7 miljoen) uit hoofde van door WSW verstrekte borgstelling.
66
Toelichting op de onderscheiden posten van de winst-en-verliesrekening 11. Huuropbrengsten
Huuropbrengsten sociaal vastgoed in exploitatie Woningen en woongebouwen Onroerende zaken, niet zijnde woningen Af: huurderving wegens leegstand Af: huurderving wegens oninbaarheid Subtotaal huuropbrengsten sociaal vastgoed in exploitatie
2014 €
2013 €
11.914 112 12.026 149 50 11.827
11.698 27 11.725 129 11.596
1.426 69 1.495 60 10 1.425
813 49 862 79 783
13.252
12.379
2014 €
2013 €
529 1
597 1
528
596
Huuropbrengsten commercieel vastgoed in exploitatie Woningen en woongebouwen Onroerende zaken, niet zijnde woningen Af: huurderving wegens leegstand Af: huurderving wegens oninbaarheid Subtotaal huuropbrengsten commercieel vastgoed in exploitatie Totaal huuropbrengsten
Alle huuropbrengsten zijn in de gemeente Wijk bij Duurstede behaald.
12. Opbrengsten servicecontracten
Overige goederen, leveringen en diensten Af: Opbrengstenderving wegens leegstand
Alle servicekostenopbrengsten zijn in de gemeente Wijk bij Duurstede behaald.
13. Netto verkoopresultaat vastgoed Netto verkoopresultaat vastgoed betreft het resultaat/de opbrengsten uit verkopen van bestaand bezit sociaal en commercieel vastgoed aan derden en de opbrengst uit verkochte nieuwbouwwoningen en is als volgt te specificeren: 13.1 Sociaal vastgoed in exploitatie
Opbrengst verkopen bestaand bezit Af: direct toerekenbare kosten Af: boekwaarde
2013 €
2012 €
5.902 233 2.432
2.841 279 1.345
3.237
1.215
2014 €
2013 €
502 22 382
-
98
-
13.2 Commercieel vastgoed in exploitatie
Opbrengst verkopen bestaand bezit Af: direct toerekenbare kosten Af: boekwaarde
67
13.3 Verkoopopbrengsten vanuit projecten
Opbrengst verkopen projecten Af: vervaardigingskosten Bij/af: resultaatneming op projecten
Totaal netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
2014 €
2013 €
687 705 -18
567 397 170
3.317
1.385
2014 €
2013 €
77 -
105 4
77
109
2014 €
2013 €
29 27 -
49 12 70
56
131
14. Geactiveerde productie eigen bedrijf
Geactiveerde productie m.b.t. nieuwbouw huurwoningen Geactiveerde productie m.b.t. onderhoud huurwoningen
15. Overige bedrijfsopbrengsten
Beheerdiensten Overige bedrijfsopbrengsten Inbrengwaarde grond
17. Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
Sociaal vastgoed in exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
2014 €
2013 €
3.738 55
4.063 52
3.793
4.115
18. Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa en vastgoed
Materiële vaste activa waardevermindering sociaal Terugname van eerder genomen verliezen sociaal Vastgoedbeleggingen waardevermindering Vastgoedbeleggingen waardevermeerdering
68
2014 €
2013 €
2.110 -3.239 270 -513
8.141 -1.119 479 -
-1.372
7.501
Waardevermindering materiële vaste activa Sociaal bezit Waardeverminderingen sociaal bezit:
Ontwikkelkosten D. Fockstraat 2-84 Ontwikkelkosten/afboekingen dr. Cuypers-/Brederodestraat Ontwikkelkosten renovatie K. Martelstraat Ontwikkelkosten/afboekingen postkantoorlocatie (K. de Grotestraat) Afboeking Oranjepoort woningen Afboeking Oranjepoort school Afboeking Oranjepoort dorpshuis Afboeking Hoogstraat 75-85 Afboeking Steenstraat 1e fase Afboeking Steenstraat 2e fase Overige waardeverandering Totaal waardeverminderingen materiële vaste activa
2014 €
2013 €
16 623 270 258 41 36 127 125 614
62 135 3 9 36 278 1.688 5.930
2.110
8.141
De oorzaak van de waardeverminderingen betreft de reguliere onrendabele toppen bij nieuwbouw en de verlaging van de bedrijfswaarde t.o.v. de historische kostprijs als gevolg van wijzigingen van parameters. Tevens worden de ontwikkelkosten van onrendabele projecten afgeboekt. Waardevermeerderingen sociaal bezit: 2014 €
2013 €
Overige waardeverandering Terugname afboeking Oranjepoort school Terugname afboeking Steenstraat 1e fase Terugname afboeking de Geer Terugname afboeking Hoogstraat 75-85
-3.185 -19 -35 -
-47 -221 -578 -190 -83
Totaal waardevermeerdering materiële vaste activa
-3.239
-1.119
De waardevermeerderingen zijn ontstaan als gevolg de terugname van in het verleden verantwoorde onrendabele investeringen. Vastgoedbeleggingen Waardeverminderingen vastgoedbeleggingen: 2014 €
2013 €
Oranjepoort, supermarkt Zorgboerderij (Cothen, Groenewoudseweg) Overige waardeveranderingen
270 -
269 147 63
Totaal waardeverminderingen vastgoedbeleggingen
270
479
De oorzaak van de waardeverminderingen is het gevolg van een daling van de marktwaarde. Waardevermeerderingen vastgoedbeleggingen: 2014 €
2013 €
Terugname afboeking Oranjepoort supermarkt Overige waardevermeerdering
-254 -259
-
Totaal waardevermeerderingen vastgoedbeleggingen
-513
-
69
De oorzaak van de waardeverandering is het gevolg van de wijziging in de stichtingskosten en de terugname van in het verleden verantwoorde onrendabele investeringen.
19.20. Lonen, salarissen, sociale lasten en pensioenlasten
Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten
2014 €
2013 €
1.189 200 230
1.069 162 231
1.619
1.462
De jaarlijkse opbouw van de pensioenaanspraken bedraagt 31% van het pensioengevend salaris dat is gebaseerd op het brutoloon minus een franchise (ad € 13.449). Het pensioengevend salaris is niet gemaximeerd. De jaarlijkse premie die voor rekening komt van de werkgever bedraagt ten minste 14,99% en maximaal 21,31% van het pensioengevend salaris. De dekkingsgraad van het betrokken bedrijfstakpensioenfonds bedraagt ultimo 2014 volgens opgave van het fonds 114%. Op basis van het uitvoeringsreglement heeft de groep bij een tekort in het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan door hogere toekomstige premies. Het gemiddeld aantal bij Woningstichting Volksbelang werkzame werknemers, berekend op fulltime basis en uitgesplitst naar activiteiten, bedroeg:
Afdeling wonen (verhuur en verkoop) Afdeling nieuwbouw Afdeling vastgoed Afdeling staf Afdeling financiën Overige (directeur-bestuurder)
2014 €
2013 €
8,64 1,00 3,72 4,23 3,74 0,78
7,70 1,00 3,89 2,33 3,74 1,11
22,11
19,77
2014 €
2013 €
572 2.215
520 2.456
2.787
2.975
2014 €
2013 €
2.530 257
2.873 102
2.787
2.975
Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam.
21. Onderhoudslasten
Onderhoudslasten (niet cyclisch) Onderhoudslasten (cyclisch)
Onderhoudslasten sociaal vastgoed in exploitatie Onderhoudslasten commercieel vastgoed in exploitatie
70
De onderhoudskosten voor het sociaal vastgoed in exploitatie zijn te verdelen in:
Planmatig onderhoud Mutatieonderhoud Klachtenonderhoud (of dagelijks onderhoud)
2014 €
2013 €
2.118 151 261
2.385 195 293
2.530
2.873
De onderhoudskosten voor het commercieel vastgoed in exploitatie zijn te verdelen in: 2014 €
2013 €
214 24 19
70 23 9
257
102
2014 €
2013 €
Leefbaarheid (niet cyclisch) Leefbaarheid (cyclisch)
50 -
51 -
Totaal leefbaarheid
50
51
Planmatig onderhoud Mutatieonderhoud Klachtenonderhoud (of dagelijks onderhoud)
22. Leefbaarheid De leefbaarheidskosten zijn te verdelen in niet cyclisch en cyclisch:
De leefbaarheidskosten verdeeld in sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie: 2014 €
2013 €
Leefbaarheid sociaal vastgoed in exploitatie
50
51
Totaal leefbaarheid
50
51
2014 €
2013 €
Overige goederen, leveringen en diensten
522
596
Totaal servicecontracten
522
596
23. Lasten servicecontracten
Alle lasten servicecontracten zijn in de gemeente Wijk bij Duurstede gerealiseerd.
71
24. Overige bedrijfslasten 2014 €
2013 €
387 102 51 65 389
278 127 50 89 345
994
889
944 25 17 1.662
878 21 19 498
2.648
1.416
104
96
104
96
3.746
2.401
Beheerkosten: Algemene beheers- en administratiekosten Automatiseringskosten Bestuurs- en toezichtskosten Huisvestigingskosten Overige personeelskosten
Heffingen: Belastingen Verzekeringen Contributie Overige heffingen
Overige bedrijfslasten: Diverse bedrijfslasten
Totaal overige bedrijfskosten
De overige heffingen bestaan uit verhuurdersheffing € 1.252 (2013: € 48) en saneringssteun € 410 (2013: €449).
Honorarium externe accountant en de accountantsorganisaties 2014
Deloitte Accountants €
Verder Fiscaal €
Totaal netwerk acc. organisatie €
84 15 99
8 8
84 15 8 107
32 6 38
3 3
32 6 3 41
Controle van de jaarrekening Andere controleopdrachten Fiscale adviesdiensten Andere niet-controlediensten 2013 Controle van de jaarrekening Andere controleopdrachten Fiscale adviesdiensten Andere niet-controlediensten
72
25. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 2014 €
2013 €
Waardevermeerdering commercieel vastgoed in exploitatie Waardevermindering commercieel vastgoed in exploitatie Waardevermeerdering onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Waardevermindering onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
-5
-43 -317
Totaal niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
-5
-360
26. Financiële baten en lasten Waardeveranderingen van financiële vaste activa, van effecten en van verplichtingen: 2014 €
2013 €
-
267
-
267
2014 €
2013 €
1
2
1
2
2014 €
2013 €
Overige rentebaten
3
23
Totaal andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten
3
23
2014 €
2013 €
Rentelasten leningen overheid en kredietinstellingen Rentelasten rekening-courant Resultaten derivaten
2.457 8 720
2.234 4 814
Totaal rentelasten en soortgelijke kosten
3.185
3.052
2014 €
2013 €
57 57
515 515
232 232
-11 -11
-289
-504
Waardeveranderingen van terugkoopverplichtingen
Opbrengsten van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten
Renteopbrengsten BWS-subsidie
Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten
Rentelasten en soortgelijke kosten
27. Belastingenresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
Acute vennootschapsbelasting (lasten) Latente vennootschapsbelasting (lasten) 2014 2013
Totaal belastingenresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
73
Aansluiting commercieel en fiscaal resultaat: De effectieve belastingdruk in 2014 is 9,2%(€ 268) tegenover -7,06% (€ -515) in 2013 en kan als volgt worden gespecificeerd: 2014 €
2013 €
Commercieel resultaat na vennootschapsbelasting
2.610
-8.117
Af: Fiscale afschrijving op BOG Overige waardeveranderingen Fiscale afschrijving op agio leningen o/g Fiscaal resultaat projecten Verkoopopbrengst volgens V&W Correctie onderhoud Resultaat deelneming Waardeverandering financiële vaste activa Fiscale afboeking activa Investeringsaftrek Milieu investeringsaftrek
70 1.372 47 3.317 346 1.566 10 -
87 135 529 1.385 9 267 69 15 5
Bij: Correctie opbrengst verkopen Correctie afschrijvingen (geen fiscale kosten) Correctie afschrijvingen activa ten dienste van Niet gerealiseerde waardeveranderingen Fiscale activering rente m.v.a. in ontwikkeling Gemengde kosten aftrek Bijdrage saneringsheffing Betalingskorting vpb 2013 Correctie waardeveranderingen Afboeking onrendabel Correctie belastingen
235 3.738 55 5 60 4 289
4.063 52 360 163 4 4 7.501 69 504
268
2.102
57 57
515 515
2014 €
2013 €
-
8
-
8
Belastbaar bedrag Belastingbedrag Totaal
28. Resultaat deelnemingen
Resultaat deelneming
74
Toelichting op de onderscheiden posten van het kasstroomoverzicht Toelichting op kasstromen Het kasstroomoverzicht is opgesteld op basis van de indirecte methode. Deze methode is in de jaarverslaggeving de meest gehanteerde methode. Onder de investeringen in materiële vaste activa zijn alleen de investeringen opgenomen waarvoor in 2014 geldmiddelen zijn opgeofferd. Van de totale (des)investeringen van € 0,4 miljoen kan een bedrag van ongeveer € 6,6 miljoen worden aangemerkt als uitbreidingsinvesteringen.
Samenstelling geldmiddelen € Liquide middelen per 31 december 2013
€
-1.750
Geldmiddelen per 31 december 2013
-1.750
Balansmutatie geldmiddelen in 2014
2.204
Liquide middelen per 31 december 2014
454
Geldmiddelen per 31 december 2014
454
Van de per 31 december 2014 aanwezige geldmiddelen is een bedrag van € 454 (31 december 2014: € 0) niet vrij beschikbaar. Het saldo liquide middelen per 31-12-2013 bestaat uit: € Liquide middelen Kredietfaciliteit
454 -
Totaal
454
75
Overige toelichting Bezoldiging van directeur-bestuurder en commissarissen Voor de bezoldiging van directeur-bestuurder van de woningcorporatie kwam in 2014 een bedrag van € 74.000 (2013: € 134.000) ten laste van de woningcorporatie. Voor de bezoldiging van commissarissen van de woningcorporatie kwam in 2014 een bedrag van € 33.000 (2013: € 43.000) ten laste van de woningcorporatie. De bezoldiging van de directeur-bestuurder omvat:
periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, doorbetaling bij vakantie en ziekte, sociale lasten, vakantiegeld en presentiegelden); beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten en arbeidsongeschiktheidsverzekeringen); overige belaste vergoedingen (reiskosten).
De bezoldiging van de directeur-bestuurder van de woningcorporatie is als volgt:
Naam Periodiek betaalde beloning Beloningen betaalbaar op termijn Overige belaste vergoedingen
Functie Duur van het dienstverband Omvang dienstverband
2014 €
2013 €
2013 €
B. Nieuwerth 61 13 74
B. Nieuwerth 20 6 26
G.E. Nellestein 72 34 1 107
directeur bestuurder onbepaalde tijd 0,78 fte
directeur bestuurder onbepaalde tijd 0,78 fte
directeur bestuurder onbepaalde tijd 0,67 fte
Het aanpassen van de bezoldiging van de directeur-bestuurder is de uitkomst van overleg tussen de directeur-bestuurder en de Raad van Commissarissen. Drie aspecten kwamen daarbij aan de orde:
de ontwikkelingen in het loongebouw in de sector; de ontwikkelingen van de bezoldiging van de directeur-bestuurder in de semipublieke sector; de maatschappelijke aanvaardbaarheid van de bezoldiging.
De directeur-bestuurder is ingeschaald conform de WNT. Met de directeur-bestuurder maakten wij in 2014 geen afspraken over een variabele bezoldiging op basis van bepaalde prestatiecriteria. 2014 €
2013 €
Belastbaar loon Pensioenafdracht Overige vergoedingen
61 13 -
92 40 1
Totaal
74
133
76
De bezoldiging van de commissarissen van de woningcorporatie is als volgt: Naam
A. Mellink A.M.J. Driessens-Kuijpers C.R.W. Mulder A.W.H. van den Heuvel H.A. van Leeuwen E. Brakké-Ingenhuls
Bezoldiging als lid van de Raad
Bezoldiging als voorzitter
Totaal (inclusief sociale lasten)
2014 €
2013 €
2014 €
2013 €
2014 €
2013 €
8 8 6
10 4 8 6 -
15 -
15 -
15 8 8 6
15 10 4 8 6 -
22
28
15
15
37
43
Er zijn geen onkostenvergoedingen uitbetaald aan de commissarissen. Overzicht zittingsduur leden Raad van Commissarissen: Naam A. Mellink A.M.J. Driessens-Kuijpers C.R.W. Mulder A.W.H. van den Heuvel H.A. van Leeuwen E. Brakké-Ingenhuls
Wijk bij Duurstede, 10 maart 2015
Was getekend: B. Nieuwerth Directeur-bestuurder
Raad van Commissarissen
Was getekend: A. Mellink Voorzitter
77
Periode actief
Functie
2007-2015 2008-2016 2004-2013 2010-2014 2003-2013 2013-2017
Voorzitter Lid Lid Lid Lid Lid
DEEL 3
OVERIGE GEGEVENS
Gebeurtenissen na balansdatum Er zijn geen gebeurtenissen na balansdatum.
Controleverklaring van de accountant Voor de controleverklaring verwijzen wij u naar de hierna opgenomen pagina’s.
Statutaire regeling betreffende de bestemming van het resultaat In de statuten van Woningstichting Volksbelang Wijk bij Duurstede is geen artikel opgenomen betreffende het resultaat.
Voorstel tot bestemming van het resultaat over het boekjaar Het bestuur stelt aan de Raad van Commissarissen voor het resultaat over het boekjaar 2014 ten bedrage van € 2.610.000 geheel ten gunste van de overige reserves te brengen. Dit voorstel is in de jaarrekening verwerkt.
78
79
80
81
