Woningstichting SWS. Jaarverslag 2005

Woningstichting SWS Jaarverslag 2005

Woningstichting SWS – Jaarverslag 2005

Inhoudsopgave jaarverslag 2005

Voorwoord Volkshuisvestingsverslag 1. Inleiding

7

2. Bouwen

9

3. Gebiedontwikkeling

15

4. Prestatievelden

21

5. Organisatie

35

Bericht van de Raad van Commissarissen

39

Jaarrekening 6. Jaarrekening

43

Accountantsverklaring

80

Bijlagen

81

3


Voorwoord

Woningstichting SWS is een ambitieuze organisatie, die aan haar maatschappelijke verantwoordelijkheid ook in 2005 serieus inhoud heeft gegeven. De steeds complexer wordende samenleving en nadrukkelijker geformuleerde, collectieve en individuele woonwensen van burgers – verwoord in het BBSH – hebben ons werkterrein verbreed. De opgaven zijn fors in omvang en vergen, naast een sterke marktpositie en lokale verankering, uitbreiding van specialistische kennis en operationele capaciteit. Deze ontwikkeling is al enige jaren gaande en heeft aan de basis gestaan van ons besluit om samen te werken met Woonstichting Hertog Hendrik van Lotharingen (Hhvl).

van twee corporaties die in de loop der tijd een gedegen reputatie hebben opgebouwd. Vanuit een sterke positie als beheerder/ontwikkelaar van woongebieden kan WOONBEDRIJF processen op gang brengen die gericht zijn op materiële en immateriële waardeontwikkeling, op bredere dienstverlening aan de klant en op effectieve samenwerking met andere belanghouders. Uitgangspunt is niet zozeer het stapelen van stenen, maar veel meer het creëren van maatschappelijke en voelbare meerwaarde, met name voor mensen in kwetsbare posities. Daarnaast staan we voor de opgave om het verschil tussen de gevraagde en geboden woonkwaliteit én kwantiteit in Eindhoven en omgeving te overbruggen. Deze regio is aangewezen als de brainport van het land. Daarmee zijn we samen met Amsterdam en Rotterdam de motor van de Nederlandse economie. Die motor kan alleen draaien als er voldoende woonruimte is. SWS en Hhvl willen de komende tien jaar 5.300 nieuwe woningen bouwen. Met de plannen is bijna één miljard euro gemoeid. Bovendien is een aantal grote renovatieprojecten voorzien, waarvoor de komende vier jaar nog eens 233 miljoen euro

De duurzame samenwerking – die in het verslagjaar gestalte kreeg in de vorm van een gezamenlijke werkorganisatie Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl (kortweg WOONBEDRIJF) en naar verwachting medio 2006 zal leiden tot een juridische vervlechting – is voor beide partijen geen doel op zich, maar een middel om doelen te bereiken. In de nieuwe organisatie WOONBEDRIJF, die begin 2005 van start ging, komen kennis en ervaring samen

4

Voorwoord

wordt uitgetrokken. Met de fusie in het vooruitzicht heeft SWS en Hhvl door matching van middelen en capaciteit deze ambitieuze taakstelling veilig gesteld.

Hhvl hebben gelegd. Heel belangrijk is dat de contacten en inbedding in dorpen, wijken en buurten bewaard zijn gebleven door de districtstructuur. Door de samenwerking kunnen we extra mensen vrijmaken – of binnen hun functie ruimte bieden – om inhoud en vorm te geven aan eigentijdse netwerken van professionals, die organisaties, initiatieven en sectoren met elkaar verbinden. Op die manier zijn integrale oplossingen haalbaar voor de hedendaagse vraagstukken in buurten en wijken.

Het realiseren van deze plannen vereist de inzet en het enthousiasme van alle betrokken partijen, in het bijzonder onze eigen medewerkers. In het verslagjaar is hard gewerkt aan het implementeren en optimaliseren van ICT-systemen voor de primaire processen en het verder optuigen van de nieuwe organisatie. Daarnaast is veel werk verricht dat direct ten goede is gekomen aan het klantperspectief en het maatschappelijk perspectief, in de vorm van gerealiseerde bouwprojecten, gebiedontwikkeling, koppeling van wonen en zorg, en leefbaarheidbevordering. Daarnaast werd tevens invulling gegeven aan de andere prestatievelden van het BBSH.

We zijn de medewerkers van WOONBEDRIJF bijzonder erkentelijk dat ze de uitdaging hebben opgepakt om van meet af aan inhoud te geven aan de doelstellingen en kernwaarden van WOONBEDRIJF, dat wil opereren met een open en coachende managementstijl en gekend wil zijn als toegankelijk, vooruitstrevend, maatschappelijk betrokken, verbindend en integer.

Een negatief jaarresultaat van ruim € 129 miljoen vraagt om een toelichting. Het jaarresultaat moet in samenhang met de doorgevoerde stelselwijzing worden gezien. Het overgrote deel van het jaarresultaat bestaat namelijk uit aanpassingen en verfijningen van de waarderingsgrondslagen van het vastgoed. Uiteindelijk leiden de stelselwijziging en deze verfijningen tot een afname van het eigen vermogen ten opzichte van het herberekend eigen vermogen 2004, waarbij met name het conservatiever inschatten van de huurontwikkeling tot deze afname heeft geleid. Een nadere toelichting wordt gegeven in de toelichting op de geconsolideerde winsten verliesrekening 2005.

Het bestuur van Woningstichting SWS, Ir. C.H. Hinnen Drs. F.P. Osterop

De nieuwe organisatie heeft een goede start gemaakt en bouwt verder op de fundamenten die SWS en

5


Basisgegevens

Woningstichting SWS Bezoekadres

Europalaan 7 5622 NB Eindhoven

Postadres

Postbus 280 5600 AG Eindhoven

Telefoon E-mail

(040) 2 43 43 43 [email protected]

Koninklijk besluit toelating

11 augustus 1971 Nummer 56 NRV-nummer 1035

Inschrijving Kamer van Koophandel

Eindhoven 21 maart 1971 Nummer 170 38672

Woningstichting SWS is een toegelaten instelling met een bezit van 12.570 verhuureenheden in de gemeente Eindhoven en een bezit van 2.664 verhuureenheden in de gemeente Geldrop-Mierlo.

6

Volkshuisvestingsverslag

1. Inleiding

De centrale doelstelling van woningcorporaties is en blijft het huisvesten van mensen die daartoe niet goed zelfstandig in staat zijn. Deze doelstelling heeft ook voor SWS in 2005 ons handelen bepaald; al onze activiteiten leveren direct of indirect een bijdrage aan dit doel. Binnen de centrale doelstelling hebben we daarnaast als doel ‘beter huisvesten’. Om dit doel te bereiken hebben we als SWS gekozen voor klantgericht werken. Wij willen werken vanuit de behoeften en wensen van onze klanten (individueel en collectief). Dit stelt eisen aan de inrichting van onze organisatie en aan de manier waarop we samenwerken met andere organisaties in ons werkgebied.

te bouwen met de klanten en organisaties in dit gebied. De samenwerking tussen SWS en Hhvl heeft per 1 januari 2005 geleid tot de oprichting van de Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl, de gezamenlijke werkorganisatie van SWS en Hhvl. De gezamenlijke werkorganisatie vormde een belangrijke stap in het proces dat uiteindelijk moet leiden tot fusie van SWS en Hhvl. SWS en Hhvl hebben de minister van VROM gevraagd om toestemming voor de voorgenomen fusie. Op 13 januari 2006 hebben wij de formele toestemming van VROM voor de voorgenomen fusie ontvangen. Het Ministerie van VROM oordeelde dat de fusie zal leiden tot een bundeling van kennis en ervaring met het oog op het beter realiseren van de gewenste woonkwaliteit in de regio Eindhoven, het optimaliseren van de dienstverlening aan de klanten, het ontwikkelen van nieuwe woongebieden en het verbeteren van de kwaliteit van bestaande woningen en hun omgeving. In het perspectief van de juridische fusie met Hhvl

De noodzakelijkheid en mogelijkheid om meer klantgericht te werken vormt een belangrijke reden voor de beoogde fusie tussen SWS en Hhvl. De concentratie van woningbezit maakt het mogelijk ons werkgebied in te delen in negen districten in de regio Eindhoven. Ieder district is verantwoordelijk voor het actief beheer van een relatief klein gebied met veel woningbezit van SWS en Hhvl. Dit maakt het mogelijk het gebied en de bewoners goed te leren kennen en nauwe samenwerkingsrelaties op

7


hebben wij besloten te participeren in enkele nieuwbouwprojecten van Hhvl met een aanzienlijke onrendabele top. Ook heeft SWS in het kader van matching van middelen voor 3 miljoen euro deelgenomen in het Wif dat middels het aankopen van panden corporaties van de benodigde middelen voorziet om hun volkshuisvestelijke taken te realiseren.

het uitvoeren van dagelijks onderhoud, het zoveel mogelijk beperken van leegstand en de incasso van achterstallige vorderingen. Verder hebben we verbeteringen gerealiseerd in interne processen. Een voorbeeld hiervan is de nieuwe opzet van de managementinformatie, waarmee medewerkers en leidinggevenden via het interne netwerk Intranet de resultaten van hun eigen primaire processen kunnen bewaken via de systematiek van de Balanced Score Card (BSC).

Daarnaast hebben SWS en Hhvl in 2005 de voorgenomen fusie gemeld bij de Nederlandse Mededingingsautoriteit (NMa). Op 30 januari 2006 hebben wij van de NMa bericht ontvangen dat zij voor de afronding van de fusie een vergunningprocedure voorschrijft. De vergunningaanvraag is op 24 maart 2006 ingediend.

Behalve aan interne zaken hebben we ook werk verricht dat direct ten goede komt aan het klantperspectief en het maatschappelijk perspectief. In de volgende hoofdstukken gaan we achtereenvolgens in op de door SWS gerealiseerde bouwprojecten in 2005, de invulling die in 2005 is gegeven aan gebiedontwikkeling en de overige prestatievelden van het Besluit Beheer Sociale Huursector. In hoofdstuk 5 tenslotte gaan we meer in detail in op de organisatorische ontwikkelingen in 2005.

Per 1 januari 2005 zijn alle medewerkers van SWS en Hhvl in dienst getreden van WOONBEDRIJF. Voor een heel groot deel van de circa 350 medewerkers betekende dit ander werk, andere collega’s, een andere leidinggevende en een andere werkplek. Ons motto bij deze overgang was ‘de klant mag er niets van merken’. Met voldoening kunnen we op dit moment constateren dat dit voor een groot deel gelukt is. Daarbij moeten we ook en helaas erkennen dat we op enkele punten, waaronder de telefonische bereikbaarheid, nog niet het oude niveau terug hebben. In 2006 zal gestreefd worden naar het wederom behalen van het oude niveau van de dienstverlening. Het afgelopen jaar hebben we veel aandacht besteed aan het met de medewerkers van WOONBEDRIJF structureren van de primaire processen. Hierbij moet gedacht worden aan het verhuren van woningen,

8

Bouwen

2. Bouwen

2.1

Algemeen

van hun buurt of wijk. Daarbij horen voorzieningen als onderwijs, welzijn, gezondheidszorg en winkels. Het bouwen van dergelijk ‘maatschappelijk vastgoed’ kan een bijdrage leveren aan het bevorderen van de woonkwaliteit van buurten en wijken en daarmee aan de samenhang en leefbaarheid in deze gebieden. Overigens bevestigt de minister van VROM in haar brief van 12 december 2005 aan de Tweede Kamer dat naar haar mening corporaties een taak hebben op het terrein van maatschappelijk vastgoed. Wij worden steeds meer betrokken bij de ontwikkeling van maatschappelijk vastgoed. We hebben bewust nog geen algemeen beleid geformuleerd met betrekking tot dergelijke projecten. Wij wegen ieder mogelijk project op zijn bijdrage aan de doelstellingen van SWS. Daarbij is belangrijk of wij in een gebied veel woningen bezitten; in dat geval ervaren onze klanten de meerwaarde van het verbeteren van de kwaliteit van het betreffende woongebied namelijk pas echt. Bovendien kan er op deze wijze een wisselwerking ontstaan tussen het realiseren van maatschappelijk rendement en financieel rendement. Woningen die in een gewilde woonomgeving liggen, omdat het sociaal klimaat er aangenaam is,

Een van de taken die voorvloeit uit onze centrale doelstelling ‘het huisvesten van mensen die niet zelfstandig in hun eigen huisvesting kunnen voorzien’ is het bouwen en revitaliseren van woningen en het herstructureren van wijken en buurten waarin SWS actief is. Zoals in de inleiding al aangegeven hebben we daarnaast als doelstelling het ‘beter huisvesten’ van onze klanten, hetgeen we het best kunnen bereiken door uit te gaan van de behoeften en wensen van onze klanten. Dit is enerzijds van invloed op de aard van de woningen die we bouwen voor de primaire aandachtsgroep maar is anderzijds met name ook van belang bij het bouwen voor groepen klanten met bijzondere woonbehoeften. Een doelgroep met specifieke woonbehoeften wordt bijvoorbeeld gevormd door mensen met lichamelijke of verstandelijke beperkingen; zij hebben behoefte aan soms heel kleinschalig maatwerk zoals wooncomplexen met extra voorzieningen en diensten. Onze klanten hebben niet alleen behoefte aan woningen maar ook aan een goede woonkwaliteit

9


zullen ook in financieel opzicht beter presteren. Een gezonde financiële waardeontwikkeling is, met name op de langere termijn, een voorwaarde voor het kunnen realiseren van maatschappelijk rendement.

ties aan de Tweede Kamer voorgelegd. De beleidsvisie bevat een nieuw arrangement tussen overheid en woningcorporaties. Het nieuwe arrangement richt zich primair op het zekerder stellen van de prestaties van corporaties door de inzet van hun maatschappelijk gebonden vermogen, alsmede het vergroten van de mogelijkheden voor zelfstandig ondernemerschap van corporaties. De Minister spreekt in haar beleidsvisie het voornemen uit om corporaties op twee concrete doelstellingen te gaan afrekenen.

Bij het nemen van investeringsbeslissingen in het algemeen en met betrekking tot maatschappelijk vastgoed in het bijzonder is het nuttig om zo objectief mogelijk de bijdrage te bepalen die een investering naar verwachting zal leveren aan de doelstellingen van SWS. Op dit moment beschikken we bij SWS nog niet over een methode om het maatschappelijk rendement en financieel rendement van de verschillende investeringsmogelijkheden in maatschappelijk vastgoed, woningen of niet-fysieke projecten met elkaar in verband te brengen. In 2006 gaan we nadenken over een methode om maatschappelijk rendement en financieel rendement met elkaar in verband te brengen. Hierbij is het belang om vooraf te definiëren wat onder maatschappelijk rendement wordt verstaan, welke maatschappelijke doelstellingen hieruit voortvloeien en hoe de realisatie van deze doelstellingen kan worden gemeten. Daarnaast zal ook een methode worden ontwikkeld om het financieel rendement en de financiële waardeontwikkeling van vastgoed beter inzichtelijk te maken. Aan dit laatste ligt de overtuiging ten grondslag dat financiële waardeontwikkeling een randvoorwaarde is voor het kunnen realiseren van maatschappelijk rendement. 2.2

Ten eerste is dit de doelstelling dat woningen binnen het gereguleerde segment (voor Eindhoven en omstreken zijn dit woningen met een WOZ-waarde tot € 175.000) zoveel mogelijk worden toegewezen aan de primaire aandachtsgroep, zijnde huishoudens met een inkomen tot € 33.000 per jaar. Ten tweede is dit de doelstelling om maatschappelijk gebonden vermogen in te zetten om enerzijds te komen tot realisatie van nieuwbouw en anderzijds om te komen tot de aanpak van (sociale) problematiek in met name oude stadswijken door middel van herstructurering. De Minister wil op deze wijze bereiken dat het woningtekort in 2010 is gedaald tot een aanvaardbaar niveau. Voor het zekerstellen van de realisatie van nieuwbouw en herstructurering is de Minister voornemens om een stelsel in te richten dat prikkels bevat om sneller te komen tot prestatiecontracten tussen gemeenten en corporaties. Dit stelsel is daarbij gebaseerd op lokale afspraken tussen corporaties, gemeenten en stakeholders, waarbij zelfsturing de voorkeur krijgt boven gedetailleerde wetgeving vanuit de Rijksoverheid. Hiertoe moeten de gemeenten wel beschikken over

Investeringsprojecten in 2005

In 2005 heeft de Minister van VROM haar nieuwe beleidsvisie over de toekomst van woningcorpora-

10

Bouwen

een woonvisie met bijbehorend investeringsplan, waarin zij ook duidelijk hun prioriteiten aangeven. Het is de bedoeling dat de corporaties vervolgens een ‘investeringsbod’ uitbrengen op de gemeentelijke woonvisie. De Minister verwacht dat lokale partijen er in de meeste gevallen op deze wijze samen uit zullen komen. Voor die gevallen waarin het zonder interventie van de Rijksoverheid niet lukt, zal er een transparante berekeningsmethode worden ontwikkeld die de ‘investeringsruimte’ per corporatie bepaalt. Deze berekening maakt duidelijk wat er in individuele gevallen van een corporatie redelijkerwijs aan investeringen in nieuwbouw en herstructurering mag worden verwacht (de ‘investeringsdoelstelling’). Enerzijds kan deze methode de individuele corporatie aansporen om de gemeentelijke opgave beter in te vullen en anderzijds kan deze methode de betreffende corporatie ook beschermen wanneer een gemeente onredelijke eisen aan een corporatie zou stellen.

gemeenten. Daarnaast is in 2005 ook weer een aantal nieuwbouwprojecten opgeleverd. Onderstaand zal een aantal concrete nieuwbouwprojecten en revitaliseringsprojecten c.q. herstructureringsprojecten die in 2005 door SWS zijn opgeleverd worden besproken. Holstraat Gestel Eindhoven (Vier Jaargetijden) In de Holstraat in het stadsdeel Gestel heeft SWS het aldaar bestaande complex gesloopt, omdat het complex technische verouderd was en bouwfysisch in een slechte staat verkeerde. De verhuurbaarheid van het complex was vooralsnog geen probleem; de technische staat vormde de aanleiding tot de herstructurering van het complex. Er heeft voor de Holstraat een afweging plaatsgevonden tussen revitalisering van het complex en sloop met vervangende nieuwbouw. Uiteindelijk is gekozen voor sloop met vervangende nieuwbouw, omdat revitalisering alleen mogelijk bleek met onevenredig hoge investeringsbedragen.

De hierboven omschreven investeringsdoelstelling kan zowel betrekking hebben op activiteiten die met staatssteun mogen worden uitgevoerd als op activiteiten die zonder staatssteun moeten worden uitgevoerd. In het kader van een gedifferentieerde opbouw van een wijk bij bijvoorbeeld herstructurering omvat de investeringsdoelstelling immers ook vaak de wat duurdere huur-en koopwoningen.

Bij het project is nadrukkelijk gekozen voor herstructurering en niet primair voor het ‘terugbouwen voor de wijk’. Met de herstructurering wordt gestreefd naar een grotere diversiteit in de wijk. De 127 nieuwbouwappartementen zijn gebouwd in het duurdere segment, waardoor er naar verwachting nieuwe bewoners naar de wijk komen met een hoger besteedbaar inkomen (de zogenaamde tertiaire doelgroep). Achterliggende gedachte is dat de wijk hierdoor een algehele kwaliteitsimpuls zal krijgen. Een gedeelte van het complex de Vier Jaargetijden

Hoewel de definitieve uitwerking van de beleidsvisie van de Minister op dit moment nog niet gereed is, heeft SWS zich in 2005 wederom ingezet om verder invulling te geven aan de revitalisering en herstructurering van haar bezit in Eindhoven en omliggende

11


is in juni 2005 opgeleverd (de ‘lente’ en de ‘zomer’), terwijl in oktober 2005 en december 2005 respectievelijk de ‘herfst’ en de ‘winter’ is opgeleverd. Met de bouw van de 127 appartementen is een investering gemoeid van circa € 18,2 mln., ofwel € 144.000 per appartement.

kopere koop- of huurwoning achterlaten. Door de verhuisbeweging die hierdoor ontstaat komen binnen de gemeente Geldrop weer betaalbare woningen beschikbaar voor woningzoekenden met een laag inkomen. In september 2005 is gestart met de bouw van zowel de 40 huurwoningen als de 50 koopwoningen. In de loop van 2006 worden hier nog 3 koopwoningen aan toegevoegd. De eerste woningen worden voor de zomer van 2006 opgeleverd. De bouw van de huurwoningen zorgt voor een investering van circa € 5,5 mln., terwijl de stichtingskosten van de koopwoningen circa € 11,5 mln. bedragen. Het project staat aan het einde van deze nieuwbouwwijk en vormt in een mooie boog een prachtige grens naar het buitengebied toe.

Op dit moment vormt de verhuurbaarheid van het nieuwe complex nog enigszins een probleem. Het kost erg veel energie om de appartementen te verhuren. Binnenkort zal een onderzoek worden gestart naar de tevredenheid van nieuwe bewoners. Genoenhuis Geldrop Op dit moment is de mutatiegraad in Geldrop-Mierlo laag waardoor de wachttijden voor een huurwoning erg zijn opgelopen. Dit vormde voor SWS de aanleiding om in de wijk Genoenhuis in Geldrop een aantal huurwoningen en koopwoningen te ontwikkelen, dat er primair voor moet gaan zorgen dat de doorstroming in Geldrop weer op gang gebracht wordt.

Reinoutlaan Coevering Geldrop In de wijk Coevering in Geldrop zijn in 2005 189 eengezinswoningen gerevitaliseerd. In de jaren ervoor waren de omliggende woningen al opgeknapt en het complex met de 189 woningen stond hierdoor inmiddels in schril contrast tot de rest van de buurt. Naast technische gebreken vormde dan ook de mindere uitstraling en de dalende populariteit om in deze woningen te wonen de voornaamste reden om deze woningen ingrijpend te revitaliseren. Zo zijn bij de woningen de voor-en achtergevels volledig vervangen, zijn de woningen geïsoleerd en is het sanitair inclusief tegelwerk volledig vernieuwd. De totale investering bedraagt naar verwachting € 10,7 mln., ofwel een bedrag van € 57.000 per woning. De laatste gerevitaliseerde

De ontwikkeling in Genoenhuis bestaat uit de bouw van 40 huurwoningen en 50 koopwoningen. De huurwoningen bestaan uit grondgebonden eengezinswoningen en seniorenwoningen. De koopwoningen bestaan uit 8 goedkope en 42 middeldure en dure koopwoningen. Door de bouw van de 40 huurwoningen kan een grote groep woningzoekenden aan een nieuwe huurwoning worden geholpen. Een groot deel van de 50 koopwoningen (90%) is verkocht aan inwoners van de gemeente GeldropMierlo. Veel van hen zijn bewoners die een goed-

12

Bouwen

woningen worden in het voorjaar van 2006 opgeleverd.

8.000 klanten van SWS en Hhvl die in de omliggende wijken wonen. Het gebouw is in nauw overleg met de gebruikers tot stand gekomen. Inmiddels is het gebouw daadwerkelijk gegroeid naar een 'gezondheidscentrum' voor de buurt.

De bewoners zijn actief betrokken geweest bij de voorbereiding. Via een klankbordgroep hadden zij inspraak en individueel veel keuzemogelijkheden zowel voor interne als externe ingrepen aan de woning. Naast de keuze voor tegelwerk en keuken kon ook gekozen worden voor verschillende kozijnindelingen, voordeurtypen en kleur van schilderwerk. Hierdoor heeft elke woning zijn individuele accenten gekregen.

Zoals in paragraaf 2.1 Algemeen reeds is opgemerkt is het Ministerie van VROM van mening dat corporaties een taak hebben bij het invullen van de behoefte aan maatschappelijk vastgoed. Het ontwikkelen van maatschappelijk vastgoed leidt tot meer sociale cohesie in de buurt en verbetert het leefklimaat in de buurt. SWS wordt in toenemende mate geconfronteerd met de behoefte aan maatschappelijk vastgoed en probeert hieraan samen met de gemeente en instanties invulling te geven. In het komende jaar zal SWS proberen om een meer uitgewerkt beleid met betrekking tot investeringen in dit vastgoed te ontwikkelen. Tot die tijd wordt ieder potentieel project op zijn merites beoordeeld.

De reacties die SWS op deze revitalisering heeft ontvangen zijn overwegend positief. Van de bewoners van deze woningen maar ook van de overige bewoners uit de wijk. Behalve het verhoogde wooncomfort in de woning is door de nieuwe gevels de uitstraling van de buurt erg verbeterd. De woningen zijn hierdoor weer goed verhuurbaar.

Bruggelaan Woensel-Noord Eindhoven

Gezondheidscentrum De Koppele Woensel-Noord Eindhoven

In het voorjaar 2005 is na een uitgebreide voorbereiding gestart met de revitalisering van 184 eengezinswoningen aan de Bruggelaan in het stadsdeel Woensel-Noord in Eindhoven. Zowel binnen als buiten de woning waren meerdere zaken aan vervanging dan wel aan verbetering toe. Tevens wordt een facelift gegeven waarmee de woningen in dit complex een meer eigen gezicht krijgen. De revitalisering vindt plaats in bewoonde staat, hetgeen nogal wat vraagt van de medewerking en het incasseringsvermogen van bewoners.

In mei 2005 is in de wijk Vaartbroek in WoenselNoord in Eindhoven een gezondheidscentrum in gebruik genomen met 13 disciplines (zoals huisartsen, apotheek, fysiotherapeut, zuidzorg, ed.) in een modern functioneel gebouw. De realisatie van dit zogenaamde maatschappelijk vastgoed is gefaciliteerd door SWS met een investering van ruim € 3,2 mln. De bundeling en uitbreiding van gezondheidsfuncties biedt meerwaarde aan de bewoners in de omliggende wijken en daarmee ook aan ca.

13


Met name in het begin van de uitvoering heeft het moeite gekost om de revitalisering goed op gang te krijgen hetgeen enerzijds gevolgen heeft gehad voor de planning van het project en anderzijds voor de verwachtingen van bewoners omtrent het project. Het project zal naar verwachting vóór de zomer van 2006 worden opgeleverd. Dan zal een evaluatie worden uitgevoerd aan de hand waarvan we kunnen leren voor toekomstige renovaties van deze schaal. De revitalisering van de 184 woningen vergt een investering van circa € 10,5 mln., ofwel bijna € 58.000 per woning. 2.3

stellingen niet gehaald worden moet aanvullend beleid geformuleerd worden of moet de investeringsbegroting worden aangepast. Het meest recente meerjarenperspectief bestrijkt de periode 2006-2015. In dit meerjarenperspectief is de nieuwbouw van ruim 1.700 woningen voor de verhuur begroot, waarvan 900 reguliere nieuwbouwwoningen en 800 nieuwbouwwoningen in herstructureringsgebieden. De nieuwbouw van deze huurwoningen levert een investering van ruim € 248 mln. op, ofwel gemiddeld € 145.000 per woning. De onrendabele top bedraagt € 94 mln., ofwel 38% van de totale investering.

Bouwproductie komende jaren

Naast de begroting voor het komende jaar, wordt door SWS ieder jaar een geactualiseerd meerjarenperspectief voor een periode van 10 jaar opgesteld. Input voor het geactualiseerde meerjarenperspectief vormt de strategische visie van SWS die door de verantwoordelijke sectoren en afdelingen van SWS ieder jaar wordt vertaald naar complexbeheerplannen en plannen inzake de verdere ontwikkeling van bestaande locaties danwel de ontwikkeling van nieuw aan te kopen locaties. De plannen inzake de ontwikkeling en herstructurering van bestaande locaties en de plannen voor nieuwbouw op nieuwe locaties worden vertaald naar een investeringsbegroting voor een periode van 10 jaar. Binnen het geactualiseerde meerjarenperspectief voor de komende 10 jaar wordt de investeringsbegroting, samen met de overige elementen van het meerjarenperspectief, integraal doorgerekend. De uitkomsten van de doorrekening worden getoetst aan interne financiële doelstellingen. Indien deze doel-

Naast nieuwbouwwoningen voor de verhuur wordt in de periode 2006-2015 de bouw van circa 250 woningen voor de verkoop begroot. Dit betreft enkel reguliere verkoopwoningen; in herstructureringsgebieden worden vooralsnog geen woningen voor de verkoop gebouwd. De stichtingskosten van deze nieuwbouwwoningen bedragen in totaal € 50 miljoen, ofwel gemiddeld € 198.000 per woning. Het totaal begrote verkoopresultaat voor 250 woningen bedraagt € 4,6 mln., ofwel € 18.000 per woning. De geprognosticeerde winsten op de verkoop van woningen worden ingezet om de onrendabele toppen op de huurwoningen af te dekken. Naast de investeringen in nieuwbouw worden er in de periode 2006-2015 voor een bedrag van ruim € 42 mln. aan revitaliseringsprojecten verwacht. Dit betreft de revitalisering van 826 woningen, met een gemiddeld investeringsbedrag van € 51.000 per woning.

14

Gebiedontwikkeling

3. Gebiedontwikkeling

3.1

Algemeen

De nieuwe districten zijn op 1 april 2005 gestart. Toch merken we nu reeds dat we door klanten en stakeholders vaker gezien worden als een partner voor allerlei activiteiten. Daarbij zijn opvallend veel activiteiten die niet gaan over woningen en bouwen, maar over manieren om het samenwonen in een buurt leuker te maken, over woonkwaliteit en leefbaarheid. Het prestatieveld leefbaarheid is daarmee een onlosmakelijk onderdeel geworden van de ruimere begrippen gebiedbeheer en gebiedontwikkeling. Een ander opvallend punt is dat er meer contacten ontstaan buiten de gebruikelijke kring van gemeenten, zorgen welzijnsinstellingen. Als voorbeeld noemen we scholen, detailhandel, creatieve en vrije-tijdsorganisaties, horeca, culturele organisaties en kerkbesturen. Tenslotte zien we ook onze inbreng veranderen. Afhankelijk van de behoeften van het gebied en het doel dat we willen bereiken is het wenselijk dat wij in staat zijn om vanuit verschillende rolopvattingen een bijdrage te leveren. Soms is het voldoende om als initiatiefnemer op te treden en mensen of organisaties met elkaar in contact te brengen. In andere situaties nemen we verant-

In hoofdstuk 1 is aangegeven dat SWS de centrale doelstelling ‘het huisvesten van mensen die niet zelfstandig in hun eigen huisvesting kunnen voorzien’ het meest optimaal kan invullen door te werken vanuit de behoeften en wensen van klanten in hun buurt of wijk. Om er voor te zorgen dat we weten waar behoefte aan bestaat is de werkorganisatie WOONBEDRIJF klanten gebiedgericht opgezet. Het werkgebied is ingedeeld in negen districten. Ieder district is verantwoordelijk voor het actief beheer van een relatief klein gebied met veel woningbezit van SWS en Hhvl. Dit maakt het mogelijk het gebied en de bewoners goed te leren kennen en samenwerkingsrelaties op te bouwen met de klanten en maatschappelijke organisaties in dit gebied. SWS werkt van buiten naar binnen door input te vragen van buiten en door bij voorkeur voor activiteiten te kiezen waar klanten of organisaties zelf ook actief een bijdrage aan willen leveren. Zo bevordert SWS de realisatie van maatschappelijk rendement en vermijden we een ‘u vraagt en wij draaien’ mentaliteit.

15


woordelijkheid om een traject in een startfase van de grond te krijgen, of nemen we een rol op ons als investeerder of –duurzaam- als eigenaar of zelfs beheerder. Als het doel van een gebiedontwikkelingsproject is dat een voorziening echt gebruikt gaat worden door een buurt, kan onze rol zelfs zijn om dat gebruik te stimuleren. 3.2

3.2.2 De kwekerij Eind 2004 is SWS samen met Hhvl en de gemeente Eindhoven gestart met een ‘expeditie’ in WoenselNoord. Het gezamenlijke doel van de gemeente en SWS/Hhvl is om meer leefkwaliteit toe te voegen aan dit stadsdeel. In het kader van Civic Centers wordt gezocht naar een andere wijze van ontwikkelen; een 5-tal principes vormt daarbij de leidraad: • Sociaal boven fysiek • Kansen boven knelpunten • Identiteit boven uniformiteit • Activeren boven beheersen • Waardecreatie boven budgetdenken

Gebiedontwikkeling in 2005

In het jaar 2005 heeft SWS een aantal verschillende activiteiten ontplooid die ieder op hun eigen manier een bijdrage hebben geleverd aan gebiedontwikkeling binnen de wijken en buurten waarin SWS actief is. Hieronder geven we een aantal voorbeelden van gebiedontwikkeling.

In een inspirerend traject met ondernemers, kunstenaars, studenten, bewoners en representanten van diverse instanties zijn een aantal ‘schatten’ van dit stadsdeel opgegraven welke de betrokkenen verder tot ontwikkeling willen brengen. Voorbeelden zijn een broedplaats voor creatieve professionals, de Woenselse Ranger, een netwerk van wandelroutes en loungeplekken en een tuinmaand. Ter ondersteuning van de ‘expeditie’ heeft SWS/Hhvl een gebouw ter beschikking gesteld. Dit gebouw in Woensel-Noord is een broedplaats van ideeën, initiatieven en plannen voor de toekomst van WoenselNoord en een ontmoetings- en marktplaats van coproducenten van de stad. Op 10 oktober 2005 is met de betrokkenen ‘de kwekerij’ geopend door wethouder Schreurs. De ‘expeditie’ heeft zich inmiddels uitgebreid. Er zijn nieuwe levensvatbare ideeën bijgekomen, een aantal initiatieven worden voortvarend uitgewerkt

3.2.1 Prestatie-afspraken met de gemeenten in de regio Eindhoven SWS is samen met Hhvl actief in méér dan 10 gemeenten. In elk van deze gemeenten heeft de gemeente het initiatief genomen om te komen tot een woonvisie om vervolgens op basis van deze visie nadere afspraken te maken met het maatschappelijk middenveld over het realiseren van de bijbehorende doelen. In de gemeente Eindhoven is de Woonvisie in 2005 vastgesteld. Vervolgens is de gemeente gesprekken gestart met de verschillende corporaties over hun aandeel in het realiseren van de verschillende doelen. SWS/Hhvl heeft de gemeente een aanbod gedaan. Naar verwachting zullen in de eerste helft van 2006 de gesprekken worden afgerond en een prestatieovereenkomst met een looptijd tot en met 2010 worden afgesloten.

16

Gebiedontwikkeling

en organisaties zoals LoketW en Fontys behoren inmiddels tot de vaste leden van de ‘expeditie’. Voor SWS en Hhvl is ‘de kwekerij’ een logisch uitvloeisel van gebiedontwikkeling; één van de speerpunten van de samenwerking van SWS en Hhvl.

aan bijeenkomsten met de kinderen ontstond er een samenwerking die zich niet richtte op problemen maar juist op de kansen en mogelijkheden die er liggen. Uiteindelijk werden op basis van dit project vier aanbevelingen gedaan. Een van deze aanbevelingen leidde er toe dat op kosten van en in samenwerking met SWS en Hhvl de gevel van het jongerencentrum de Vaart werd voorzien van een door de kinderen zelf ontworpen uiterlijk. Ook hierbij werd uiteraard weer een groot beroep gedaan op de zelfwerkzaamheid van de kinderen. Uit het project is een werkgroep Amandelpark ontstaan die doorgaat met het uitwerken van de aanbevelingen en tevens zoekt naar nieuwe kansen in Vaartbroek.

3.2.3 Project ‘In volle Vaart’ Medio april 2005 is met een feestelijk tintje het project ‘In volle vaart’ afgerond. In dit project hebben medewerkers van Stichting de Bakkerij met kinderen van basisschool Louis Buelens in de wijk Vaartbroek te Eindhoven een zoektocht gemaakt door de wijk waarin zij leven. Stichting de Bakkerij is een onafhankelijke organisatie die de leefkwaliteit in stedelijke woonwijken wil verbeteren door zich te richten op de sociale peiler. Gefinancierd door onder andere SWS en Hhvl hebben de kinderen in dit project antwoorden gezocht op vragen als: hoe ziet mijn leefomgeving eruit, welke invloed heeft dat op mijn leven, wat vind ik mooi, wat vind ik eng, wat zou ik willen en kunnen veranderen in mijn woonomgeving? Op creatieve wijze werden door middel van het maken van foto’s, filmpjes, tekeningen en verhalen, antwoorden op de gestelde vragen uitgewerkt. Op deze manier kwamen de kinderen er achter dat de wijk een grote rol speelt in hun dagelijkse leven.

3.2.4. Samenwerking in stadsdeel Stratum Eindhoven In het stadsdeel Stratum te Eindhoven maakte voorheen elke woonbuurt deel uit van een eigen rooms-katholieke parochie, maar sinds de jaren negentig zien de meeste van deze parochies zich genoodzaakt te fuseren. Door het wegvallen van de vertrouwde parochiestructuur is voor veel inwoners van Stratum de eigen identiteit van de woonbuurt weggevallen. Zowel SWS als Hhvl zijn actief in Stratum, maar tot aan het moment van de samenwerking tussen SWS en Hhvl was er nauwelijks verband tussen de verschillende projecten. Sinds in april 2005 WOONBEDRIJF als werkorganisatie van SWS en Hhvl van start is gegaan, is een verandering teweeggebracht in het beheer en de ontwikkeling van dit stadsdeel in Eindhoven. WOONBEDRIJF gebruikt actief gebiedsbeheer als instrument om

Via de kinderen werden ook ouders en belangstellende bewoners bij het project betrokken. Het materiaal van de kinderen vormde het uitgangspunt voor discussies op school over leefomgeving en leefkwaliteit. Door regelmatige deelname van maatschappelijke organisaties zoals SWS en Hhvl

17


haar maatschappelijke ambities te realiseren en blijkt in staat te zijn juist vanuit de bestaande sociale structuren te zoeken naar oplossingen.

krijgen we nieuwe kansen om onze maatschappelijke ambities te realiseren. 3.2.5 Sociaal ontwikkelen in stadsdeel Tongelre Eindhoven

Daarbij speelt mee dat door het verdwijnen van een aantal parochies mogelijkheden ontstonden om de bijbehorende kerkelijke gebouwen te betrekken bij gebiedontwikkeling. Een concreet voorbeeld hiervan is Boulevard-Zuid, een project met betrekking tot de levensvatbaarheid op de lange termijn van het winkelcentrum aan de Heezerweg en de Korianderstraat.

De buurt Doornakkers in Tongelre staat op het punt te veranderen. Een compleet nieuwe woonwijk wordt toegevoegd en er komt een nieuw centrum. Doornakkers krijgt een ander gezicht. Het nieuwe centrum van de buurt moet een belangrijke plek worden. Het centrum moet een sterk sociale functie gaan vervullen en de nieuwe verbinding gaan vormen tussen het oude Doornakkers en de nieuwe Tongelresche Akkers.

Tot op heden was het nog niet gelukt om tot een integrale oplossing te komen met een evenwicht tussen wonen en winkelen in dit gebied. In 2005 bleek na overleg met onze bewonersorganisatie in de Nieuwe Erven en het Bewonersplatform Stratum dat daar wél draagvlak was voor een oplossing die zowel de kwaliteit van het winkelen, als de kwaliteit van de woonomgeving ten goede zou komen. Vervolgens bleek WOONBEDRIJF vanuit de nieuwe rol als gebiedbeheerder verbindend tussen partijen. In onze opdracht werd een stedenbouwkundige studie verricht waarvan de resultaten enorm enthousiast ontvangen werden door gemeentebestuur, winkeliers en vastgoedeigenaren maar vooral door de bewoners van Stratum.

Het centrum levert alleen een bijdrage aan de doelstellingen van SWS en Hhvl als het niet alleen de juiste voorzieningen bevat maar vooral ook in de praktijk door de buurtbewoners ervaren wordt als een bijdrage aan de woonkwaliteit van de buurt. Een buurt is immers niet gemaakt van steen maar van mensen, van verbindingen tussen mensen, van historie, van familiebanden, van verschillende culturen, van sociale interactie. Om een succes van het nieuwe centrum te maken is het nodig om goed te luisteren naar de mensen die het centrum in de toekomst gaan gebruiken.

De waardering voor deze nieuwe rol heeft er inmiddels tevens toe geleid dat WOONBEDRIJF gevraagd is om na te denken over een integrale oplossing voor de Don Boscokerk in Stratum. De herontwikkeling van de kerk zou aan moeten sluiten bij de nieuwe Boulevard-Zuid. Als WOONBEDRIJF vanuit het gebied als waardevolle partner wordt gezien

SWS en Hhvl zijn in 2005, samen met andere partijen bezig geweest in een zogenaamde ‘proeftuin’ een nieuwe aanpak te ontwikkelen die uitgaat van het goed luisteren naar toekomstige gebruikers, nog voordat er wordt geschetst, ontworpen en gebouwd.

18

Gebiedontwikkeling

Er zijn in 2005 drie werkgroepen gevormd die heel verschillend aan de slag zijn gegaan. Er is in de buurt gesproken met de bewoners, enerzijds om sociale verbanden in kaart te brengen, anderzijds om te peilen wat men van het nieuwe centrum verwacht en waar behoeftes liggen. Een tweede werkgroep richt zich op de allianties in de wijk. En een derde werkgroep kijkt naar de wijze waarop de werkorganisatie van SWS en Hhvl beter zou kunnen worden ingericht voor wat betreft dit soort projecten. Met andere woorden: wat leren we uit deze proeftuin over onze eigen werkwijzen en methodes. Waar kunnen we verbeteren en veranderen. Hoe kunnen we deze gebiedsgerichte werkwijze verankeren in onze organisatie.

werk uitgerold. In de Eindhovense wijk Tongelre is onder dezelfde naam in 2005 een vergelijkbaar project gerealiseerd bij zo’n 6.500 huur- en koopwoningen. In deze wijk werd een penetratiegraad van 90% bereikt. De in Tongelre deelnemende huishoudens hebben via de coöperatieve vereniging Ons Net elk € 800,- subsidie in de Netwerk Exploitatie Maatschappij Eindhoven B.V. (NEM B.V.) ingebracht. NEM B.V. is de eigenaar en beheerder van het glasvezelnetwerk. In ruil hiervoor krijgen de deelnemers een jaar lang gratis supersnel internet. SWS en Hhvl bezitten samen bijna 2.200 huurwoningen in Tongelre en hebben dus een groot belang bij de ontwikkeling van een glasvezelnetwerk in dit gebied.

Concreet is SWS en Hhvl momenteel de beoogd toekomstig eigenaar van het SPILgebouw: een multifunctioneel gebouw met daarin een basisschool, kinderopvang, peuterspeelzaal, consultatiebureau, een sportzaal, een vrijetijdsaccomodatie, een jongerenruimte, een buurtinfowinkel en woningen. Kortom, een gebouw gericht op ontmoeting, ontplooiing en ontspanning.

WOONBEDRIJF werkt als werkorganisatie van SWS en Hhvl samen met de andere Eindhovense corporaties en met lokale en landelijke partijen om content te ontwikkelen die optimaal gebruik maakt van de bandbreedte van glasvezel. De aandacht gaat daarbij uit naar diensten die zijn gericht op veiligheid, zorg en sociale cohesie in buurten en wijken. 3.2.7 ZuidZorg; PuntExtra

3.2.6 Kenniswijk Eindhoven-HelmondNuenen Het Ministerie van Economische Zaken heeft in 2001 de regio Eindhoven-Helmond-Nuenen aangewezen als proeftuin voor breedbandinfrastructuur en breedbanddiensten, bekend onder de naam Kenniswijk.

SWS biedt haar huurders een breed pakket van aanvullende producten en diensten aan, zoals woonenergie, inboedelverzekering, oppluspakketten en een abonnement op het huurdersonderhoud. In 2005 is het dienstenpakket fors uitgebreid met aanvullende woondiensten en zorgen welzijnsdiensten.

Zo is in Nuenen onder de naam Ons Net in 2004 bij 7.500 huur- en koopwoningen een glasvezelnet-

Er is voor gekozen om deze diensten niet zelf te ontwikkelen maar om samenwerking aan te gaan

19


met derden. SWS en Hhvl hebben het in 2005 mogelijk gemaakt dat de huurders gebruik kunnen maken van de dienstenintermediair PuntExtra (onderdeel van de thuiszorginstelling ZuidZorg). Voorbeelden uit het dienstenpakket van PuntExtra zijn: klussendienst, tuinonderhoud, aan-huis-diensten (pedicure, kapper), verhuisservice en dergelijke. De huurder neemt de dienst rechtstreeks af bij de leverancier. Minder dan 5% van de huurders heeft aangegeven geen gebruik te willen maken van PuntExtra. Het huidige aantal deelnemers woonachtig in woningen van SWS en Hhvl is ca. 27.500.

20

Prestatievelden

4. Prestatievelden

4.1

Toewijzen, verhuren en vervreemden van woningen

oude stadswijken. Deze doelstelling is besproken in hoofdstuk 2 Bouwen.

4.1.1 Verhuren van woningen aan de primaire doelgroep

Daarnaast zullen corporaties beoordeeld worden op hun invulling van de doelstelling om woningen die binnen het gereguleerde huursegment vallen, primair toe te wijzen aan huishoudens met een inkomen tot € 33.000. De grenzen van het gereguleerde huursegment zijn daarbij, per regio, door de Minister zodanig bepaald dat de gereguleerde huurwoningenvoorraad op regionaal nationaal niveau en dus ook op nationaal niveau overeenkomt met het aantal huishoudens met een inkomen tot € 33.000. De Minister haakt daarbij dus voor de definitie van het gereguleerde segment aan bij het huurbeleid. Voor de stad Eindhoven en de omliggende regiogemeenten is de grens voor het gereguleerde bezit bepaald op een WOZ-waarde ter grootte van € 175.000. De Minister benadrukt dat zij corporaties niet zal verplichten om gereguleerde woningen uitsluitend toe te wijzen aan de primaire aandachtsgroep; in die gevallen waarin het uit het oogpunt van gemengde inkomenssamenstelling in bepaalde wijken wenselijk is, zal ook instroom van hogere

Zoals in de inleiding van dit jaarverslag nog eens expliciet vermeld is, blijft de centrale doelstelling van SWS het goed huisvesten van mensen die daar gezien hun persoonlijke en/of financiële omstandigheden niet goed zelfstandig toe in staat zijn. Deze centrale beleidsdoelstelling wordt nadrukkelijk bevestigd door de beleidsvisie van het Ministerie van VROM die in 2005 aan de Tweede Kamer is voorgelegd. Volgens deze beleidsvisie is de missie van corporaties de brede zorg voor wonen. Als verbijzondering van deze brede missie noemt de Minister twee concrete doelstellingen waarop zij de corporaties wil gaan afrekenen. In de eerste plaats wil zij dat er op lokaal niveau afspraken worden gemaakt tussen gemeenten en corporaties om te komen tot het gewenste niveau van woningbouw en herstructurering van met name

21


inkomens mogelijk moeten zijn. Ook bij de toewijzing van woningen vanuit een urgentie of vanuit een zorgbehoefte zal inkomen niet het enige criterium hoeven te zijn. Er wordt evenwel verwacht dat uiteindelijk 90% van de huurwoningen in het gereguleerde segment wordt toegewezen aan de primaire doelgroep.

4.1.2 Verhuren van woningen aan bijzondere doelgroepen Naast de toewijzing van woningen op basis van inschrijvingsduur heeft SWS in 2005 ook een aantal woningen verhuurd aan bijzondere doelgroepen. In 2005 heeft WOONBEDRIJF, als werkorganisatie van SWS en Hhvl, 11 personen in het kader van de taakstelling asielzoekers gehuisvest; in 2005 werd een contingent van 16 personen aan WOONBEDRIJF toegewezen. De resterende 5 personen worden naar verwachting in 2006 gehuisvest. Daarnaast werd door WOONBEDRIJF in 2005 aan 156 urgenten een woning toegewezen. Het grootste gedeelte van de urgenten (136 personen) kreeg binnen een half jaar een woning toegewezen. In totaal 20 urgenten hebben de door WOONBEDRIJF toegewezen woning geweigerd. Tenslotte werden in het kader van het project DOOR! (begeleid wonen) door WOONBEDRIJF in 2005 50 personen gehuisvest.

SWS stelt zich op het standpunt dat het stellen van inkomenseisen bij de toewijzing van woningen haaks staat op het principe van keuzevrijheid dat door SWS wordt gehanteerd. De toewijzing van woningen vindt in principe plaats op basis van de inschrijvingsduur als woningzoekende, waarbij we zo weinig mogelijk additionele eisen stellen. Overigens is het in de dagelijkse praktijk van SWS al zo dat meer dan 90% van onze woningen wordt toegewezen aan mensen met een inkomen tot € 33.000. We vinden het echter, in het kader van keuzevrijheid, minder juist om vooraf bepaalde inkomenseisen te stellen bij de toewijzing van woningen.

4.1.3 Indeling van het bezit naar huurprijs In 2005 heeft SWS 1.185 woningen (2004: 1.157) opnieuw verhuurd. Hiervan werden 29 woningen verhuurd in het geliberaliseerde segment en 1.156 woningen verhuurd in het gereguleerde segment.

Voor de (financiële) toegankelijkheid van woningen voor de primaire doelgroep is met name de maandelijkse huurprijs van belang. SWS streeft ernaar om minimaal 80% van haar woningvoorraad in het goedkope en betaalbare segment aan te houden. Als grens voor het al of niet betaalbaar zijn van een woning houdt SWS de grenzen aan van de individuele huursubsidie (IHS). Voor het jaar 2005 betekent dit concreet dat woningen met een huurprijs tot € 509 (2004: € 500) als betaalbaar worden aangemerkt. Goedkope woningen zijn woningen met een huurprijs tot € 332 (2004: € 327) per maand. Woningen

In 2005 reageerden gemiddeld 178 personen op een vrijgekomen woning van SWS. De gemiddelde wachttijd voor het realiseren van een woonwens blijft hiermee in Eindhoven onveranderd hoog.

22

Prestatievelden

met een huurprijs groter dan € 509 worden als duur aangemerkt. In 2005 viel 94% van de woningvoorraad van SWS in de categorie goedkoop of betaalbaar. Hiermee wordt ruimschoots voldaan aan de interne doelstelling van 80%. De indeling van de woningvoorraad naar prijs kan als volgt schematisch worden weergegeven:

van de maximale boveninflatoire huurstijging van 0,4% was voor SWS noodzakelijk gelet op het belang van het realiseren van de toekomstige herstructureringsopgave in oude stadswijken van Eindhoven. Voor de huurverhoging per 1 juli 2006 is vooralsnog uitgegaan van het vigerende huurbeleid van SWS dat uitgaat van het inflatiecijfer over het voorafgaande kalenderjaar, waarbij tevens gebruik wordt gemaakt van (een gedeelte van) de maximale boveninflatoire huursomstijging in 2006. De inflatie over het jaar 2005 is door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) vastgesteld op 1,7%. De maximale boveninflatoire huurstijging per 1 juli 2006 bedraagt 0,8%. De maximale huursomstijging per 1 juli 2006 zou dus 2,5% zijn. Voor de huurverhoging per 1 juli 2006 heeft SWS besloten om de boveninflatoire huursomstijging conform het in 2005 gevolgde beleid te beperken tot 0,4%, zodat de huurverhoging per 1 juli 2006 is bepaald op 2,1%. Conform voorgaande jaren wordt de huurverhoging bij complexen met een afwijkende prijs/kwaliteitsverhouding hoger of lager vastgesteld dan de algemene huurstijging.

4.1.4 Huur en huurbeleid De huurverhoging die op 1 juli 2005 door SWS is toegepast is gebaseerd op de inflatie in het jaar 2004 die door het CBS is berekend op 1,2%. Daarnaast heeft SWS gebruik gemaakt van de ruimte om de huursom boveninflatoir te laten stijgen met maximaal 0,4%, zodat de algemene huurverhoging per 1 juli 2005 op 1,6% is bepaald. SWS heeft op beperkte schaal differentiatie toegepast in de huurverhoging per 1 juli 2005. In die gevallen waar dat om reden van een afwijkende prijs/kwaliteitsverhouding noodzakelijk was, is de huurverhoging per 1 juli hoger of lager vastgesteld dan de algemene huurstijging van 1,6% per 1 juli 2005. Op corporatieniveau heeft SWS per 1 juli 2005 een huursomverhoging van 1,58% (2004: 2,90%) gerealiseerd. Het gebruik maken

Hoewel op dit moment nog niet door de Tweede Kamer aangenomen, gaat SWS ervan uit dat de Wet Betaalbaarheidsheffing Huurwoningen in 2006 een feit wordt. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde van het vastgoed per 31 december 2005 is derhalve rekening gehouden met de verschuldigde heffing in het kader van deze wet. De betaalbaarheidsheffing zal naar verwachting een structureel karakter hebben en is om die reden gedurende de gehele restant economische levensduur van het vastgoed ingerekend in de bedrijfswaarde, hoewel zich inmiddels

23


aftekent, dat als gevolg van het uitstel van de verdere liberalisering van de huurmarkt de heffing voor 2006 zal worden gehalveerd.

4.2

Kwaliteit van de woongelegenheden

Zoals reeds is opgemerkt onder huurbeleid wil SWS, in samenwerking met Hhvl, het huurprijsbeleid en kwaliteitsbeleid van onze woningen meer met elkaar in overeenstemming gaan brengen. Het kwaliteitsbeleid zoals dat tot nog toe is vastgelegd en uitgevoerd in de complexbeheerplannen heeft nooit een expliciete relatie gelegd met het huurprijsbeleid voor het betreffende complex. In 2006 zal er nagedacht worden over de wijze waarop we deze aspecten met elkaar in evenwicht kunnen brengen, waarbij het uitgangspunt met betrekking tot het kwaliteitsbeleid uiteraard altijd blijft dat de veiligheid, het basale woongenot en de waardevastheid van het vastgoed gewaarborgd moet blijven.

In de bedrijfswaardeberekeningen wordt de heffing ieder jaar met 2% geïndexeerd. In afwachting van de ontwikkeling van nieuw huurbeleid in samenwerking met de collega’s van Hhvl, is in de bedrijfswaardeberekening nog geen rekening gehouden met een eventuele verruiming van het huurbeleid als compensatie voor de betaalbaarheidsheffing. De huurachterstand per 31 december 2005 bedraagt 2,28% van de te incasseren jaarhuren en vergoedingen (2004: 1,80%). In 2005 is een bedrag van € 0,7 mln. (2004: € 1,8 mln.) ten laste van het jaarresultaat gebracht in verband met de kosten van huurderving als gevolg van oninbare vorderingen en als gevolg van leegstand van woningen. In 2005 is geen sprake geweest van structurele leegstand van woningen als gevolg van verhuurbaarheidsproblemen.

Het primaire vertrekpunt voor het formuleren van een onderbouwd kwaliteitsbeleid is het inventariseren van de huidige technische status van het vastgoed, de op korte termijn gewenste status en de financiële consequenties van de voorgenomen acties met betrekking tot kwaliteit. Een goede meerjarenonderhoudsplanning die is gebaseerd op fysieke technische conditiemetingen is daarvoor een eerste vereiste.

SWS heeft de beschikking over een reglement Bijdrage in Verhuiskosten. Volgens dit reglement hebben bewoners bij gedwongen verhuizing als gevolg van sloop, renovatie of anderszins recht op een bijdrage in de verhuiskosten van € 5.000.

Reeds in 2004 hebben de directies van SWS en Hhvl daarom beslist tot de aanschaf van een nieuw meerjarenonderhoudssysteem (MJO). Voorwaarde voor een succesvolle implementatie van een meerjarenonderhoudssysteem vormt een technische conditiemeting, die als zogenaamde nulmeting in 2005 is gestart en die doorloopt tot het eerste kwartaal van 2006. De implementatie wordt uitgevoerd

4.1.5 Vervreemden van woningen Gezien de druk op de huurmarkt heeft SWS besloten om alle woningen beschikbaar te houden voor de huursector en vooralsnog geen woningen te verkopen.

24

Prestatievelden

in drie fasen. Fase 1en 2 zijn in 2005 afgerond en Fase 3 zal eind maart 2006 worden afgerond. Daarmee heeft WOONBEDRIJF als werkorganisatie van SWS en Hhvl een MJO-systeem waarmee door één en dezelfde bril naar de technische kwaliteit van het totale vastgoedbezit van SWS en Hhvl gekeken wordt. Elk jaar wordt de technische conditie van één derde deel van het totale woningbezit gemeten volgens NEN 2767. Een aantal medewerkers binnen Bouwmanagement zullen daarvoor in 2006 worden gecertificeerd.

Een goede communicatie en afstemming tussen Wonen en de beheerder van STRAVIS staan er garant voor dat het systeem binnen twee tot drie jaar fijn gesteld wordt en optimaal kan werken. In 2005 is voor een bedrag van € 49,4 mln. (2004: € 37,7 mln.) uitgegeven aan onderhoud en revitalisering. Dit bedrag bestaat voor € 24,4 mln. uit uitgaven voor onderhoud (2004: € 29,7 mln.) en voor € 25,0 mln. uitgaven voor revitalisering van vastgoed (2004: € 8,0 mln.). De onderhoudsuitgaven bestaan uit de uitgaven voor planmatig onderhoud en de uitgaven dagelijks onderhoud (klachtenonderhoud, mutatie-onderhoud en contractonderhoud). Onderstaand worden de in 2005 gedane uitgaven op revitaliseringsprojecten gespecificeerd:

Met dit systeem krijgt de beheerder van het vastgoed (sector Wonen) inzicht in de technische staat van zijn bezit. Vervolgens kan aan de hand van de complexbeheerplannen, het prijsbeleid voor het betreffende complex en afspraken met bewoners het onderhoudsbeleid bepaald worden. De beheerder kan van verschillende in het systeem opgenomen kwaliteitssleutels gebruik maken, waarbij per gekozen kwaliteitsniveau inzicht verkregen wordt in de te plegen activiteiten en kosten op zowel de korte als de lange termijn. Hierdoor kan ook een betere afstemming tussen kwaliteit en prijs op complexniveau worden gemaakt, omdat de effecten van het gekozen kwaliteitsniveau meteen inzichtelijk zijn. Verder kan het systeem ook de financiële consequenties van strategische keuzes op het gebied van woonconcepten inzichtelijk maken.

Bedragen x € 1 mln. Revitaliseringsproject

Uitgaven in 2005

Reinoutlaan revitalisering 189 woningen

8,0

Bruggelaan revitalisering 184 woningen

7,1

Lakerlopen revitalisering 26 monumentwoningen

4,0

Samarialaan revitalisering 202 woningen

3,3

Overige complexen

2,6

Totaal uitgaven in 2005

25,0

Het beleid met betrekking tot klachten-en mutatieonderhoud wordt op complexniveau vastgelegd in complexbeheerplannen. De complexbeheerplannen worden door de individuele districten opgesteld op basis van de huidige conditie van het vastgoed in combinatie met de gewenste conditie op basis van de strategische visie met betrekking tot het betreffende complex.

In de begroting planmatig onderhoud van 2006 is voor een klein deel van het bezit reeds gebruik gemaakt van de resultaten van STRAVIS. Voor de begroting planmatig onderhoud van 2007 en verder zal STRAVIS voor 100% worden ingezet.

25


4.3

Bewonersparticipatie

besturen van SWS en Hhvl. De commissie heeft de volgende drie taken: • het voorbereiden van de fusie van HORG en WOON; • de behartiging van de belangen van de huurders bij de oprichting van WOONBEDRIJF; • het ontwikkelen van voorstellen voor de inrichting van het toekomstige overleg van de huurderorganisaties met WOONBEDRIJF.

4.3.1 WOON en HORG Zowel SWS als Hhvl hebben allebei een samenwerkingsovereenkomst met een organisatie die hun huurders vertegenwoordigt. SWS heeft een overeenkomst met de stichting HORG; Hhvl heeft een overeenkomst met de stichting WOON. Geïnspireerd door de samenwerking en de voorgenomen fusie van SWS en Hhvl hebben beide huurderorganisaties in 2005 met elkaar contact gezocht om achtereenvolgens met elkaar kennis te maken, de samenwerking aan te gaan en een conclusie te trekken over de toekomstige situatie. Beide organisaties zijn tot de conclusie gekomen dat het samengaan in één organisatie van huurders de beste mogelijkheden biedt om de belangen van de huurders op beleidsniveau te vertegenwoordigen bij WOONBEDRIJF.

De voorstellen voor de inrichting van het toekomstige overleg zullen betrekking hebben op de overlegstructuren en de daarbij beschikbare faciliteiten en werkafspraken. In 2005 is duidelijk geworden dat de partijen de basis voor de bewonersparticipatie zoeken bij een goede organisatie van huurders op complexniveau (of een combinatie van complexen) en een organisatie op bedrijfsniveau (WOONBEDRIJF). De besturen van SWS en Hhvl hebben de beide huurdersorganisaties frequent verslag gedaan van de vorderingen in de samenwerking tussen SWS en Hhvl. De samenwerking was ook het thema van de twee door WOONBEDRIJF georganiseerde avonden voor alle huurderscommissies, -vertegenwoordigers en overlegpartners. Medio 2005 hebben HORG en WOON laten weten “niet onwelwillend te staan tegenover de voorgenomen fusie van SWS en Hhvl”.

Medio 2005 zijn er gesprekken gestart over de toekomstige situatie. Afgesproken is dat WOONBEDRIJF ondertussen zo goed mogelijk gevolg zou geven aan de oude afspraken en werkwijzen. Er bleek echter al snel dat hier op onderdelen van afgeweken moest worden als gevolg van de verschillen in de structuur tussen WOONBEDRIJF enerzijds en SWS en Hhvl anderzijds. In de tweede helft van 2005 is de commissie ‘fusie’ van start gegaan met vertegenwoordigers van de besturen van HORG en WOON. De commissie overlegt regelmatig met vertegenwoordigers van WOONBEDRIJF c.q. vertegenwoordigers van de

In de eerste helft van 2005 zijn gesprekken gevoerd met de vertegenwoordigers van huurders en bewonerscommissies over de plannen voor 2006, dit conform de werkwijze in de voorgaande jaren. In de tweede helft van 2005 heeft het accent gelegen

26

Prestatievelden

op een hernieuwde kennismaking van de medewerkers van WOONBEDRIJF met dezelfde vertegenwoordigers van huurders en commissies.

wordt genomen door de secretaris in overleg met de voorzitter van de klachtencommissie. In de meeste gevallen stuurt de klachtencommissie de klacht door naar de interne organisatie met het verzoek om, binnen de gestelde termijnen, de klacht alsnog op te lossen. Meestal leidt deze werkwijze tot een positief resultaat en wordt de klacht (alsnog) tot tevredenheid van de klant opgelost. Als een klant niet tevreden blijft, bestaat de mogelijkheid de klacht voor te leggen aan de klachtencommissie.

4.3.2 Behandeling klachten Vanaf 1 januari 2005 is de klachtencommissie voor WOONBEDRIJF haar werkzaamheden gestart. Alle medewerkers van SWS en Hhvl zijn bij de oprichting van WOONBEDRIJF in dienst getreden van WOONBEDRIJF en omdat vanuit WOONBEDRIJF alle klantcontacten worden verzorgd, is ervoor gekozen om voor WOONBEDRIJF een eigen klachtencommissie op te richten en de klachten(advies)commissies van SWS en Hhvl per 1 januari 2005 op te heffen.

Als de klacht gaat over het handelen of nalaten van WOONBEDRIJF of personen die in opdracht van WOONBEDRIJF opdrachten verrichten, neemt de klachtencommissie de klacht in behandeling. Hierna volgt in de meeste gevallen een hoorzitting waarin beide partijen worden gehoord, waarna de klachtencommissie een advies opstelt voor het bestuur.

Eind 2004 is een reglement opgesteld voor de nieuwe klachtencommissie. Dit reglement voldoet aan de eisen die vanuit het BBSH hieraan worden gesteld. Daarnaast voldoet het reglement aan de eisen die vanuit het KWH-kwaliteitslabel worden gesteld. Om de operationele continuïteit te waarborgen zijn alle leden van de klachtencommissie van Hhvl herbenoemd en is, volgens afspraak met de huurderorganisaties, de klachtencommissie aangevuld met een lid dat is voorgedragen door de huurdersorganisatie van SWS (HORG).

In onderstaande tabel is een overzicht opgenomen van de ontvangen klachten in 2005: Totaal ontvangen klachten

88

Werkapparaat WOONBEDRIJF

69

- Doorgestuurd naar werkapparaat

63

- Anders opgelost Klachtencommissie

De klachtenprocedure binnen WOONBEDRIJF start met een schriftelijke klacht gericht aan de klachtencommissie. De klachtencommissie toetst eerst of de klacht in behandeling wordt genomen. Eén van de criteria hierbij is de toets of de interne organisatie van WOONBEDRIJF voldoende in staat is gesteld om de klacht op te lossen. Deze beslissing

6 19

- Afgewezen door klachtencommissie

9

- Afgewezen door klachtencommissie na hoorzitting

7

- Toegewezen door klachtencommissie na hoorzitting

2

- Nog in behandeling klachtencommissie

1

Hieronder staat een overzicht van het aantal klachten en het aantal adviezen dat door de klachtencommissie is uitgebracht over de afgelopen vijf jaar.

27


Daarbij moet worden opgemerkt dat in deze tabel tot en met 2004 uitsluitend het aantal klachten en adviezen van Hhvl wordt vermeld, omdat in de periode 2000 - 2004 bij de klachtenadviescommissie van SWS geen klachten zijn ingediend en dus ook geen adviezen zijn uitgebracht. Jaar

2005

2004

2003

2002

2001

Klachten

88

24

25

10

12

Adviezen

9

3

5

1

1

borgen van de financiële continuïteit van essentieel belang voor de mogelijkheid om invulling te blijven geven aan onze centrale beleidsdoelstellingen. In zijn algemeenheid wordt onder de financiële continuïteit van een organisatie verstaan de mogelijkheid om op lange termijn aan de financiële verplichtingen te blijven voldoen. De traditionele wijze om inzicht te verkrijgen in de mate waarin een organisatie aan haar verplichtingen kan blijven voldoen is het meten van de solvabiliteit. De solvabiliteit geeft de mate aan waarin de totale activa van een organisatie zijn gefinancierd met eigen vermogen. Bij woningcorporaties wordt het overgrote deel van de totale activa gevormd door het vastgoed dat verhuurd wordt. De wijze waarop dat vastgoed op de balans gewaardeerd wordt is van grote invloed op de hoogte van de solvabiliteit. Immers het eigen vermogen wordt bepaald door de waarde van de activa te verminderen met de waarde van de schulden op de balans.

Gezien de verdubbeling van het woningbestand door het oprichten van een gezamenlijke klachtencommissie voor WOONBEDRIJF als werkorganisatie van SWS en Hhvl werd rekening gehouden met een verdubbeling van het aantal klachten. In de praktijk blijkt het aantal klachten echter meer dan evenredig te zijn gestegen. Wij zijn van mening dat de toename van het aantal klachten niet los kan worden gezien van de vergroting van de transparantie in het handelen van SWS en Hhvl en het feit dat de procedure voor het indienen van een klacht toegankelijker is gemaakt. 4.4

Tot en met het boekjaar 2004 werd de waarde van het vastgoed van SWS bepaald op basis van de historische kostprijs verminderd met cumulatieve afschrijvingen. Alleen in die gevallen waar de bedrijfswaarde lager was dan de boekwaarde op basis van historische kosten werd de bedrijfswaarde als waardering op de balans gebruikt. Met ingang van het boekjaar 2005 wordt het vastgoed van SWS integraal gewaardeerd tegen de bedrijfswaarde. De waardering van het vastgoed bevat daarmee het saldo van alle toekomstige inkomsten en uitgaven die samenhangen met de exploitatie van het vastgoed, contant gemaakt tegen de door SWS gehan-

Financiële continuïteit en interne beheersing

4.4.1 Financiële continuïteit Algemeen Hoewel het waarborgen van de financiële continuïteit niet tot de centrale beleidsdoelstelling van SWS behoort en in feite een van de centrale beleidsdoelstellingen afgeleide doelstelling betreft, is het waar-

28

Prestatievelden

teerde rendementseis. Op deze wijze weerspiegelt de waardering van het vastgoed de toekomstige verdiencapaciteit van het vastgoed. Wanneer deze verdiencapaciteit geconfronteerd wordt met de waarde van het vreemd vermogen (schulden) ontstaat een beter inzicht in de hoogte van het eigen vermogen dan volgens de methode waarbij het vastgoed wordt gewaardeerd tegen de in het verleden betaalde kostprijs (historische kostprijs). Het eigen vermogen bepaald op basis van de bedrijfswaarde vormt aldus een betere indicator voor de financiële continuïteit van SWS dan het eigen vermogen op basis van de historische kostprijs waarderingsmethode.

norm in enig jaar niet gehaald wordt zal additioneel beleid geformuleerd worden. In 2006 zal door SWS, samen met Hhvl, worden nagedacht over een nadere bepaling van de minimale hoogte van het eigen vermogen. Het eigen vermogen wordt gezien als een financiële buffer die noodzakelijk is om financiële tegenvallers te kunnen opvangen, zonder dat dit leidt tot problemen met betrekking tot de financiële continuïteit. Financiële tegenvallers kunnen in allerlei vormen optreden. Hierbij kan gedacht worden aan externe factoren, zoals het oplopen van de rentestand, de inflatie, tegenvallende verkoopopbrengsten of ingrepen in het huurbeleid door de Rijksoverheid. Ook interne factoren zoals kasstromen die lager uitvallen dan geprognosticeerd kunnen leiden tot het interen op eigen vermogen. De hoogte van de noodzakelijke buffer is, naast een buffer voor algemene risico’s, afhankelijk van specifieke risico’s die worden gelopen op het gebied van projectontwikkeling, herstructurering, treasury, de interne organisatie en de marktpositie van de corporatie.

Bewaking financiële continuiteit Voor de bewaking van de financiële continuïteit van SWS wordt dus primair gestuurd op de ontwikkeling van de solvabiliteit op basis van waardering van het vastgoed tegen bedrijfswaarde. Voor de beoordeling van de ontwikkeling van de solvabiliteit wordt gebruik gemaakt van het jaarlijks geactualiseerde meerjarenperspectief voor een periode van 10 jaren. In dit meerjarenperspectief wordt de strategische visie van SWS door de verantwoordelijke districten en afdelingen vertaald naar beleid inzake het beheer en de ontwikkeling van bestaand vastgoed, alsmede de investeringsplannen voor herstructurering, revitalisering en nieuwbouw van woningen. De financiële consequenties van dit ingezette beleid worden ieder jaar opnieuw doorgerekend voor een periode van 10 jaar. De geprognosticeerde solvabiliteit voor de periode van 10 jaren wordt daarbij getoetst aan de interne norm voor de solvabiliteit. Indien de

Ruimte voor maatschappelijk presteren De minimale hoogte van het eigen vermogen is ook het startpunt voor het bepalen van de additionele ruimte voor (onrendabele) maatschappelijke prestaties. In 2006 wil SWS samen met Hhvl gaan nadenken over de wijze waarop de financiële ruimte voor additionele maatschappelijke prestaties in kaart gebracht kan worden. SWS en Hhvl gaan ervan uit dat de volgende bestanddelen van de financiële

29


waarde (eigen vermogen) kunnen worden ingezet voor additionele maatschappelijke doelen: • Het huidig eigen vermogen op basis van waardering van het vastgoed tegen bedrijfswaarde verminderd met het minimaal noodzakelijk eigen vermogen. • Het jaarlijks gerealiseerd rendement op het eigen vermogen en overige niet rentedragende vermogensbestanddelen Naast het feit dat we op deze wijze meer inzicht krijgen in de daadwerkelijke mogelijkheden voor additionele maatschappelijke inzet van financiële middelen dwingt deze methode ons ook om goede afwegingen te maken voor de besteding van het maatschappelijke ‘budget’. De verschillende mogelijkheden voor maatschappelijke inzet moeten, in relatie tot de hoogte van het budget, goed tegen elkaar worden afgewogen. Basisgedachte hierbij is en blijft dat de minimale hoogte van het eigen vermogen zodanig wordt vastgesteld dat de financiële continuïteit niet in gevaar komt.

van de begrotingshorizon positief. Bij toepassing van bedrijfswaarde als waarderingsgrondslag weerspiegelt dit exploitatieresultaat na rente idealiter het behaalde rendement op het eigen vermogen en de overige niet rentedragende vermogensbestanddelen. Zoals hierboven vermeld vormt dit in feite (een gedeelte van) de ruimte om in te zetten voor additionele maatschappelijke doelen. Naast het exploitatieresultaat na rente vormen ook de bijzondere resultaten zoals de onrendabele toppen van nieuwbouwprojecten en het verkoopresultaat op nieuwbouwwoningen een belangrijke componenten van de jaarresultaten over de periode 2006-2015. Het totale verkoopresultaat op nieuwbouwwoningen wordt geprognosticeerd op € 4,7 mln., terwijl de totale onrendabele toppen op nieuwbouw over deze periode worden geprognosticeerd op bijna € 71 mln. Waardering van het bezit Zoals hierboven reeds vermeld wordt het vastgoed van SWS met ingang van 31 december 2005 gewaardeerd tegen bedrijfswaarde. Voor de bepaling van de bedrijfswaarde is het meerjarenperspectief 2006-2015 qua uitgangspunten en parameters in grote lijnen het uitgangspunt geweest. De voor de bepaling van de bedrijfswaarde gebruikte uitgangspunten en parameters worden toegelicht in paragraaf 6.4 van de jaarrekening 2005. Ten opzichte van het meerjarenperspectief zijn drie belangrijke wijzigingen doorgevoerd voor wat betreft de bepaling van de bedrijfswaarde: • De restwaarde van de woningen wordt aan het einde van de economische levensduur in de bedrijfswaarde ingerekend op basis van het

Zoals hierboven opgemerkt wordt de financiële continuïteit primair bewaakt door toetsing van de ontwikkeling van het eigen vermogen aan de interne normen. Secundair wordt ook nog gestuurd op de individuele toetsing van voorgenomen investeringsprojecten op basis van geprognosticeerde kasstromen. Uit de beoordeling van het voor SWS opgestelde meerjarenperspectief voor de jaren 2006-2015 blijkt dat de toetsing van het eigen vermogen aan de huidige norm in géén van de jaren van de begrotingshorizon tot problemen leidt. De geprognosticeerde exploitatieresultaten na rente zijn in alle jaren

30

Prestatievelden

•

•

werkelijk aantal m2 kaveloppervlak vermenigvuldigd met een reëel gemiddeld tarief per m2 en onder aftrek van sloopkosten en overige kosten van bouwrijp maken. Voorheen werd deze opbrengst ingerekend op basis van 10% van de oorspronkelijke stichtingskosten. De uitgaven in het kader van revitalisering in herstructureringsgebieden zijn als uitgaande kasstroom in de bedrijfswaardeberekening meegenomen. Voorheen werd de onrendabele top van deze uitgaven opgenomen in de voorziening voor verbeterings- en herstructureringsprojecten. In de bedrijfswaardeberekeningen zijn als uit gaande kasstroom tot aan het einde van de economische levensduur de uitgaven in het kader van de Wet Betaalbaarheidsheffing Huurwoningen opgenomen.

Met de waardering van het vastgoed tegen bedrijfswaarde bedraagt de geconsolideerde solvabiliteit ultimo 2005 32,2% (2004: 55,0%) en voldoet daarmee ruimschoots aan de interne norm. Beleggingen In 2005 zijn er geen activiteiten ontplooid in het kader van aankoop of verkoop van beleggingen. 4.4.2 Interne beheersing Algemeen Met ingang van 1 januari 2005 worden de beheertaken van SWS en Hhvl gezamenlijk uitgevoerd door WOONBEDRIJF. In dit kader zijn de werkorganisaties van SWS en Hhvl in het eerste kwartaal 2005 samengevoegd en wordt vanaf die datum door een werkorganisatie voor de twee bedrijven gewerkt. Het beleid ten aanzien van het beheersen van risico’s is gebaseerd op het beheersen en beperken van risico’s door middel van: • een eenduidige strategische visie en beleid • gestructureerd risicomanagement, • heldere procedures, • adequate managementinformatie • interne audits.

De bedrijfswaarde ultimo 2005 van de onroerende zaken in exploitatie is bepaald op een bedrag van € 310 mln. (2004: € 402 mln.). De in 2005 opgetreden daling van de bedrijfswaarde wordt geanalyseerd in paragraaf 6.6 van de jaarrekening. Ultimo 2005 bedraagt het verschil tussen de bedrijfswaarde en de waardering op basis van historische kostprijs € 18 mln.; conform de wettelijke verplichting is dit verschil opgenomen in een herwaarderingsreserve op de balans ultimo 2005. De herwaarderingsreserve is weliswaar onderdeel van het totale eigen vermogen van SWS, maar weerspiegelt het nog niet gerealiseerde gedeelte van het eigen vermogen. Bij realisatie van (een gedeelte van) de herwaarderingsreserve wordt deze telkens overgeheveld naar de overige reserve, die het gerealiseerde gedeelte van het eigen vermogen bevat.

SWS heeft een vigerend ondernemingsplan dat een werking had tot 2005. In de loop van 2006 zal een nieuw ondernemingsplan worden vastgesteld, waarin de strategische visie op onderdelen op basis van voortschrijdend inzicht en nieuwe inzichten opnieuw zal worden vastgesteld.

31


De financiële positie van SWS is zodanig dat met het oog op de fusie met Hhvl een aantal investeringsopgaven is overgenomen zodat gezamenlijk de (her)ontwikkeling van een aantal nieuwe woongebieden in de stad en de regio kan worden gerealiseerd. Ter beoordeling of deze opgave past bij de financiële draagkracht wordt jaarlijks een meerjarenbegroting van zowel de exploitatie van het bestaande bezit als de resultaten van de diverse projecten gemaakt. Basis voor de beoordeling is het uitgangspunt, dat de solvabiliteit in enig jaar op basis van actuele waarde niet lager dan 15% van het balanstotaal mag zijn. De eind 2005 vastgestelde meerjarenbegroting 2006-2015 voldeed aan dit beleidsuitgangspunt.

ven. In gezamenlijkheid tussen de medewerkers van de twee bedrijven zijn voor de meeste processen eenduidige procedureafspraken gemaakt. Hierbij is nog geen gebruik gemaakt van een gestructureerd risicomanagement welke voor 2006 is voorzien. Managementinformatie Managementinformatie heeft tot doel het bestuur en de interne toezichthouder in staat te stellen zich een oordeel te kunnen vormen in hoeverre de stichting in control is en in welke mate er voortgang wordt geboekt met het halen van de (jaar)doelstellingen. Uitgangspunt is dat de operationele managers verantwoordelijk zijn voor de feitelijke interne beheersing. Bij de opzet van het informatiesysteem is gekozen voor een centrale en geautomatiseerde structuur van de informatievoorziening vanuit de visie dat bij een centrale informatievoorziening eenduidigheid, betrouwbaarheid en efficiency beter gewaarborgd zullen zijn. In 2005 was een deel van deze voorziening operationeel, waarbij ook hier de eerste aandacht uitging naar de meest risicovolle processen. De eerste ervaringen met het nieuwe managementinformatiesysteem zijn positief.

Interne beheersing Interne beheersing heeft tot doel te waarborgen dat operationele en financiële doelstellingen worden gerealiseerd en dat de betrouwbaarheid van de diverse vormen van verslaggeving gewaarborgd is. Procedures Om te komen tot een werkbare omgeving is WOONBEDRIJF in het kader van de vervlechting in 2004 gestart met de beschrijving van de meest essentiële procedures, waarbij risicoinschatting een belangrijke reden was om bepaalde processen bij voorrang te behandelen. Zo is gestart met die processen waarbij de klant betrokken is, maar ook met processen als projectontwikkeling, inkopen en procuratie. Bij deze laatste processen waren de financiële risico’s bepalend om deze processen als eerste te gaan beschrij-

Audits Zoals al eerder gesteld is in 2005 de meeste aandacht uitgegaan naar het opzetten van nieuwe werkprocessen binnen de nieuwe gezamenlijke werkorganisatie. Hierdoor werd het niet zinvol geacht om de werking van deze nieuwe procedures in 2005 al te toetsen aan de hand van audits. Wel is in dit kader al een tweetal processen getoetst

32

Prestatievelden

omdat signalen uit de managementinformatie daar aanleiding toe gaven. In het kader van de toetsing van het jaarverslag 2005 heeft de externe accountant in 2005 eveneens een aantal processen getoetst. In de interim-managementletter die de accountant in dit kader heeft uitgebracht werd aangegeven dat de organisatie ondanks de zeer recente vervlechting in control is gebleven.

Projectontwikkeling De risico’s met betrekking tot projectontwikkeling concentreren zich op de toegevoegde waarde van projecten voor de doelstellingen van SWS in relatie met de kosten, de voortgang van de projecten in de tijd en de beheersing van de kostenbudgetten. Om deze punten de juiste aandacht te geven zijn uitgebreide procedures ontwikkeld, waarbij fasegewijs met behulp van een beslisboom besluiten worden genomen ten aanzien van het beoogd resultaat en de daarbij behorende kostenoverwegingen. De daadwerkelijke voortgang van de projecten ten opzichte van de planning wordt maandelijks via de managementrapportage gevolgd. Projectontwikkeling in samenwerking met derden worden in principe in aparte rechtspersonen ondergebracht om daarmee de toegelaten instellingen zoveel mogelijk te beschermen tegen mogelijke risico’s.

Treasury Voor het beheersen van de financiële risico’s ten aanzien van financieringsactiviteiten is een treasurystatuut vastgesteld. Jaarlijks wordt in dit kader door de interne treasury-commissie op basis van de meest actuele begroting een treasury-beleidsplan opgesteld. Het primaire doel van treasury is het beheren en beheersen van financiële posities die voortvloeien uit de normale bedrijfsvoering, en wel op een zodanige wijze dat • de daaraan verbonden risico’s binnen aanvaardbare grenzen blijven • de daarmee gepaard gaande kosten zo laag mogelijk zijn en • de te realiseren opbrengsten zo hoog mogelijk zijn.

4.4.3

Verklaring van het bestuur

De in 2005 beschikbare middelen zijn uitsluitend besteed in het belang van de volkshuisvesting.

Het beleid op het gebied van financieringen beoogt het minimaliseren van de financieringslasten en (her)financieringsrisico’s waarbij het risico niet meer dan 15% van de leningenportefeuille in enig jaar mag bedragen. Periodiek wordt met behulp van de managementrapportage verslag gedaan van de posities en jaarlijks een verslag gemaakt ten behoeve van het bestuur.

33


Tot slot Het bestuur van SWS wil de medewerkers van WOONBEDRIJF en de leden van HORG en de Huurdersdelegatie dankzeggen voor hun bijdrage in de verwezenlijking van de doelstelling van de stichting: “Het uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting werkzaam zijn, in het bijzonder ten behoeve van beperkt financieel draagkrachtigen”. Eindhoven, 27 april 2006 Ir. C.H. Hinnen Drs. F.P. Osterop

34

Organisatie

5. Organisatie

Vervlechting SWS en Hhvl

dat cultuurproblemen tussen beide organisaties zich maar heel beperkt hebben voorgedaan. Dit is te danken aan de aanpak van het samenwerkingsproces; vanaf begin 2002 zijn steeds verdergaande stappen gezet. Daarnaast zijn in 2004 veel medewerkers van SWS en Hhvl in gezamenlijke werkgroepen bezig geweest met het uitwerken van werkprocessen voor een nieuw automatiseringssysteem. Door de dagelijkse contacten wordt ‘de ander’ al gauw een naaste collega.

Zoals in hoofdstuk 1 al is vermeld zijn alle medewerkers van SWS en Hhvl per 1 januari 2005 in dienst getreden van WOONBEDRIJF, de werkorganisatie van SWS en Hhvl. Beide corporaties hebben vooral in de stad Eindhoven veel aan elkaar grenzend woningbezit in dezelfde wijken en buurten. Een belangrijke reden voor de samenwerking was de mogelijkheid om effectiever en efficiënter de volkshuisvestelijke doelen te kunnen bereiken door de concentratie van woningbezit en door de inrichting van de organisatie in kleinere districten met het gezamenlijke woningbezit van SWS en Hhvl.

Sociaal Statuut Voorafgaand aan het vervlechtingsproces van SWS en Hhvl en de overgang van de medewerkers naar de werkorganisatie WOONBEDRIJF is een sociaal statuut opgesteld dat in voorkomende gevallen de belangen van medewerkers op een adequate wijze moet behartigen.

De ‘vervlechting’ van de organisaties was daarmee letterlijk een vervlechting voor de medewerkers. Voor een heel groot deel van de bijna 350 medewerkers in dienst van WOONBEDRIJF betekende het ander werk, andere collega’s, een andere leidinggevende en een andere werklocatie.

In het kader van het sociaal statuut zijn per 1 januari 2005 347 medewerkers (in dienst van de organisaties SWS en Hhvl) geplaatst in de nieuwe organisatie.

In 2005 is veel energie gaan zitten in het weer op orde krijgen van de werkprocessen. Erg positief was

35


Deze medewerkers zijn als volgt in de nieuwe organisatie geplaatst: • nieuwe functies 40 • gewijzigde functies 41 • ongewijzigde functies 266

Verkiezingen werden uiteindelijk gehouden bij Bouwservice en Overig, waarbij de opkomst schommelde rond de 75%. Bij de sector Wonen waren geen verkiezingen nodig, omdat het aantal kandidaten gelijk was aan het aantal zetels. Personeel overig

Voor 1 medewerker is in het kader van het sociaal statuut een loopbaan interventieprogramma opgestart.

In 2005 zijn 53 nieuwe medewerkers (48,54 fte) bij WOONBEDRIJF in dienst getreden, terwijl 34 medewerkers (32,30 fte) de organisaties hebben verlaten. Ultimo 2005 bestond de totale personele bezetting uit 424,7 fte, waarvan 371,8 fte in dienst van WOONBEDRIJF en 52,9 fte ingeleend personeel.

Voor 6 medewerkers is een andere oplossing gezocht dan de functie waarin ze in eerste instantie binnen WOONBEDRIJF waren geplaatst. De geschillencommissie is niet in actie hoeven te komen.

Het gemiddelde ziekteverzuim bedroeg in 2005 7,43%, waarvan 4,83% lang verzuim en 2,60% kort verzuim. Dit relatief hoog verzuim in vergelijking met de “oude”organisaties is deels toe te wijzen aan de gevolgen van de vervlechting. Een groot aantal medewerkers heeft immers een andere functie, een andere werkwijze een andere leidinggevende gekregen. In de loop van het jaar is vanuit de bestuurlijke aandacht voor het ziekte verzuim extra ondersteuning ingehuurd zodat de werkdruk enigszins kon afnemen.

Verkiezingen Ondernemingsraad Op 7 september 2005 kozen de personeelsleden van WOONBEDRIJF hun eerste Ondernemingsraad (OR). Een gemengde verkiezingscommissie van oud SWSers en oud-Hhvl-ers begeleidde de verkiezingen op verzoek van de onderneming. Uitgangspunt bij de verkiezing was het standaard ORreglement zoals de Sociaal Economische Raad (SER) dat heeft ontwikkeld. Dit is een neutraal reglement.

Leerwerkorganisatie Om voldoende spreiding van vertegenwoordigers over het bedrijf te krijgen, koos de onderneming na overleg met de oude raden van SWS en Hhvl voor een kiesgroepenstelsel. De drie kiesgroepen waren: Bouwservice met 3 zetels, Wonen met 4 zetels en Overig met eveneens 4 zetels. De OR kwam daarmee in totaal op 11 zetels.

WOONBEDRIJF is een maatschappelijke onderneming. Dat willen we niet alleen laten zien in volkshuisvestelijke prestaties. Een maatschappelijke organisatie heeft ook een verantwoordelijkheid om waar mogelijk een bijdrage te leveren aan andere maatschappelijke doelen. In dit kader heeft het bedrijfs-

36

Organisatie

onderdeel Bouwservice in 2005 een rol gespeeld als opleidingsbedrijf voor leerlingen die via de Beroeps Begeleidende Leerweg (BBL) een bouwvak willen leren. In 2005 heeft Bouwservice 3 leerlingen opgeleid voor het vak tegelzetter. Deze leerlingen zijn na het opleidingstraject ook als (aankomend) vakman bij het bedrijfsonderdeel Bouwservice aan de slag gegaan. In 2005 heeft 1 leerling het traject voortijdig beëindigd.

mensen komt zijn ze niet zo blij, want meestal hebben ze een hoop narigheid gehad. En als wij weg gaan dan heb je een mooi stukje vakwerk geleverd en dan het enthousiasme van de mensen, dat is het mooiste!”. Naast de specifieke taak in het BBL traject stelt de Bouwservice ook jaarlijks een aantal stageplekken beschikbaar voor de VMBO-t opleiding van het ROC om de leerlingen kennis te laten maken met de diverse vakdisciplines.

Bouwservice heeft het afgelopen jaar 14 verzoeken gehad van kandidaat-leerlingen om bij Bouwservice een opleiding via de BBL constructie te kunnen volgen. Van deze verzoeken zijn er 3 gehonoreerd. Aan het einde van 2005 zijn 4 leerlingen werkzaam bij de Bouwservice, 1 leerling stukadoor, 1 leerling schilder en 2 leerling tegelzetters. Om deze leerlingen op te mogen/kunnen leiden is Bouwservice door de instituten Bouwradius, Stichting Vakopleiding Schilder en Stukadoorsbedrijven, Stichting Praktijkopleiding Tegelzetters en het ROC opgenomen in het register van erkende leerbedrijven. Dit houdt tevens in dat op al deze vakdisciplines gecertificeerde leermeesters in het bedrijf aanwezig zijn. De kwaliteit van Bouwservice als opleidingsbedrijf blijkt ook uit het feit dat leerlingen die via de Bouwservice hun opleiding volgen verkozen zijn tot onder andere beste leerling sector afbouw regio Zuidoost-Brabant en dat er nominaties zijn voor de leerling tegelzetters. Overigens is de beste leerling afbouw niet alleen vakbekwaam maar ook klantgericht. Wanneer aan hem bij de prijsuitreiking gevraagd wordt naar het leukste deel van het werk, antwoordt hij: “Als je bij

37



Algemeen

hoe in 2005 inhoud is gegeven aan corporate governance.

De Raad van Commissarissen van Woningstichting SWS onderschrijft het belang van een deugdelijk ondernemingsbestuur, een goed toezicht op dit ondernemingsbestuur en het afleggen van verantwoording over het door haar uitgevoerde toezicht. Het in 1998 gepubliceerde rapport ‘Naar professioneel toezicht’ van de commissie Glasz dient bij SWS nog steeds als een belangrijke leidraad voor de structuur van de corporate governance. Vanaf 1 januari 2004 is bovendien de Nederlandse Corporate Governance Code van de commissie Tabaksblat van toepassing op alle Nederlandse beursgenoteerde vennootschappen. Hoewel de code nog niet van toepassing is op woningcorporaties wordt de code in belangrijke mate toch door SWS onderschreven. Naar de mening van de Raad van Commissarissen en het Bestuur is de code een goed instrument voor behoud van het vertrouwen van het publiek en de stakeholders in een eerlijke, integere en transparante gang van zaken binnen organisaties. Zo beschikt de organisatie over een integriteitscode. In paragraaf 4 wordt toegelicht

Taak en werkwijze van de Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen heeft tot taak toezicht te houden op het beleid van het bestuur en op de algemene gang van zaken in de corporatie en de met haar verbonden onderneming en staat het bestuur met raad ter zijde. De Raad van Commissarissen richt zich bij de vervulling van haar taak naar het belang van de corporatie en de met haar verbonden onderneming en weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van de corporatie en de betrokkenen af. De Raad van Commissarissen is verantwoordelijk voor de kwaliteit van haar eigen functioneren. De Raad van Commissarissen heeft in 2005 vier maal regulier vergaderd. Vanaf de tweede vergadering van de Raad van Commissarissen op 28 april 2005 heeft aansluitend aan de vergadering een gezamenlijke vergadering met de Raad van Commissarissen van woonstichting Hhvl plaatsgevonden. Tijdens deze

38


bijeenkomsten zijn die zaken aan de orde gekomen die te maken hebben met het functioneren van de gezamenlijke werkorganisatie WOONBEDRIJF en de voortgang van de uitvoering door WOONBEDRIJF van hetgeen is overeengekomen in de overeenkomsten van opdracht tussen SWS en Hhvl en WOONBEDRIJF door middel van kwartaalrapportages.

• • •

Op 31 oktober 2005 heeft een extra vergadering van de Raad plaatsgevonden. Op 10 oktober 2005 heeft een themabijeenkomst plaatsgevonden met de Raad van Commissarissen van Hhvl over de input voor een nieuw ondernemingsplan. Op 16 februari 2005 heeft de Raad van Commissarissen een werkbezoek gebracht aan het call center van WOONBEDRIJF. Tevens werd op 16 juni 2005 door de Raden van Commissarissen van SWS en Hhvl in gezamenlijkheid een aantal projecten bezocht van beide organisaties. • In het verslagjaar heeft de Raad van Commissarissen zich intensief gericht op onderwerpen zoals onder andere: • Samenwerking SWS en Hhvl: voortgang totstandkoming WOONBEDRIJF (overgang personeel, huisvesting), voortgang procedure VROM en NMa, bestuurlijke continuïteit en werving directeur • Huurverhoging 2005 • Werkwijze Raden van Commissarissen • Activiteitenplan 2005 WOONBEDRIJF • Themanotities Input op te stellen ondernemingsplan WOONBEDRIJF • Voortgang aansluiting woningen op glasvezelnetwerk in de wijk Tongelre

•

•

Majeure projectontwikkelingen (ontwikkelingen Strijp S, Kanaalzone, Victoriakwartier). Keuze nieuwe accountant Het jaarverslag 2004 is in april 2005 met het bestuur besproken en goedgekeurd. Voorafgaand aan deze goedkeuring is met de externe accountant Deloitte van gedachten gewisseld over de bevindingen bij de accountantscontrole over het boekjaar 2004, het aan de Raad van Commissarissen en bestuur uitgebrachte accountantsverslag en het rapport van bevindingen met betrekking tot het volkshuisvestingsverslag 2004. In zijn algemeenheid is met de accountant afgesproken dat eventuele opmerkingen die bij de interim-controles naar voren komen en die van belang zijn voor het intern toezicht, door het bestuur worden teruggekoppeld aan de Raad van Commissarissen via de kwartaalrapportages. De door de directie vastgestelde begroting 2006 is door de Raad van Commissarissen in haar novembervergadering 2005 goedgekeurd. Tevens is aan de orde geweest het meerjarenperspectief 2007-2015. Aansluitend aan de novembervergadering heeft de Raad van Commissarissen haar eigen functioneren geëvalueerd conform één van de aanbevelingen van de commissie Glasz. Hoofdelijke aansprakelijkheid gezamenlijke kredietfaciliteit WOONBEDRIJF

Informatie op basis waarvan de RvC inzicht heeft gekregen in het besturen van de organisatie Met het bestuur zijn afspraken gemaakt over de

39


informatievoorziening. Aan de hand van kwartaalrapportages wordt de RvC door het bestuur geïnformeerd. Deze rapportages zijn opgebouwd volgens de systematiek van de Balanced Scorecard. In samenspraak met het bestuur zijn de kritische succesfactoren benoemd en parameters vastgesteld. Éénmaal per jaar vindt een herijking plaats van de benoemde aandachtsgebieden. Naast deze rapportages wordt gebruik gemaakt van de begroting, jaarverslag, de toekomstvisie, bestuursverslagen en verslagen van de bewonersparticipatie. Op gezette tijden heeft de voorzitter een bilateraal overleg met de voorzitter van het Bestuur. Betreffende de samenwerking met Hhvl hadden de voorzitters van beide Raden geregeld informeel overleg.

Overig Na de verslaglegging van het vierde kwartaal vindt met het Bestuur een algemeen functioneringsgesprek plaats waarna de voorzitter en vice-voorzitter van de RvC met de individuele bestuursleden een persoonlijk functioneringsgesprek voeren. Met de individuele bestuursleden zijn afspraken gemaakt over hun positie na de oprichting van Woonbedrijf SWS.Hhvl.

Alle leden zijn geabonneerd op Magazine, een door Aedes uitgegeven vaktijdschrift voor woningcorporaties. Alle leden zijn lid van de vereniging van toezichthouders in woningcorporaties (VTW). Voor de Raad vormt de periodieke verslaglegging de basis om de uitvoering van het ondernemingsplan op een juiste manier te toetsen. Opvolging van het meerjarenperspectief en de marktontwikkelingen kritisch volgen, zijn de belangrijkste ingangen voor meningsvorming over besluiten. Het van toepassing zijnde treasurystatuut is een goede waarborg dat een verantwoord risicoprofiel voor financiële transacties in acht wordt genomen.

40


Persoonlijke gegevens Raad van Commissarissen De samenstelling van de RvC per ultimo 2005 is als volgt: Naam

functie

J.F.G.M. van Kemenade

voorzitter

Leeftijd

Achtergrond

52

Sociaalmaat-

titel

Benoemd sinds

Aftredend per

Persoonlijke titel

01-07-1995

2006

Personeel/

Voordracht

14-12-1993

2008

organisatie

personeel Persoonlijke titel

28-08-2002

2006

Voordracht

04-03-1997

2006

schappelijk/ Volkshuisvestelijk J.M. Agterbosch

vicevoorzitter

62

G.M. van Wijk RA. vice

voorzitter

48

Financieel

mw. mr. M.T. van Geest-

lid

63

Juridisch

Kouwenhoven

huurderdelegatie

drs. Th.W.L. van de Laar

lid

63

Economisch

Persoonlijke titel

28-08-2002

2006

ir. J.P.G. van Moll

lid

52

Sociaalmaat-

Voordracht

14-12-1993

2008

schappelijk/

huurdersdelegatie

13-05-1996

2008

Volkshuisvestelijk mr. drs. D.W.M. Weesie

lid

53

Medisch/Juridisch

De Raad van Commissarissen is zodanig samengesteld dat de leden ten opzichte van elkaar, het bestuur en welk deelbelang dan ook onafhankelijk en kritisch kunnen opereren. In 2005 hebben zich geen situaties voorgedaan waarbij twijfel is ontstaan over de onafhankelijkheid van de leden van de Raad van Commissarissen. De Raad van Commissarissen is van mening dat de raad zodanig is samengesteld dat zij haar taak naar behoren kan vervullen.

Persoonlijke titel

verantwoordelijkheid en de inzet van specifieke deskundigheid ter verhoging van de kwaliteit van de Raad als geheel. De leden van de RvC ontvangen in 2005 voor hun werkzaamheden een vergoeding van in totaal € 54.200. Corporate Governance De Raad van Commissarissen besteedt aandacht aan de corporate governance structuur van de organisatie. Daarbij zijn de aanbevelingen zoals deze door de VTW zijn gedaan in de beschouwing meegenomen. Ook heeft de Raad kennisgenomen van

De Raad heeft geen remuneratie- en auditcommissie ingesteld omdat de Raad bewust heeft gekozen voor het benadrukken van de gemeenschappelijke

41


het rapport van het Centraal Fonds Volkshuisvesting ‘Private taak, publieke zaak – vijf indicatoren voor een professionele verantwoording door interne toezichthouders bij woningcorporaties’.

De notities zijn besproken in een themabijeenkomst voor de leden van de Raden van commissarissen van SWS en Hhvl. De notities en de resultaten van de themabijeenkomst worden door het bestuur gebruikt bij de opstelling van het nieuwe ondernemingsplan voor WOONBEDRIJF.

SWS beschikt over een integriteitscode die daar waar nodig regelmatig wordt geactualiseerd. Deze code is beoordeeld door de externe accountant.

Eindhoven, 27 april 2006

Samen met de collega’s van de Raad van Commissarissen van Woonstichting Hhvl is in 2005 in werkgroepverband gewerkt aan de verdere vormgeving van corporate governance. Er zijn notities geschreven over de onderwerpen: • Thema volkshuisvestelijk beginselprogram, “waarvoor zijn we er?” • Thema maatschappelijke legitimatie, “van wie zijn we?” • Thema corporate governance structuur WOONBEDRIJF, “hoe gaan we onze transparantie verder vergroten?” Bij dit laatste thema staat de volgende visie centraal: • De kern van corporate governance is dat de corporatie haar stakeholders moet overtuigen dat ze vertrouwen verdient. • Goed verantwoording afleggen vereist een transparante organisatie. • Transparantie moet gezien worden als een code voor gewenst gedrag, daarnaast moet transparantie ook een basis hebben in procedures en regels. • Integriteit moet een grondhouding zijn van de organisatie

Namens de Raad van Commissarissen, J.F.G.M. van Kemenade Voorzitter.

42

Jaarrekening

6. Jaarrekening

43


6.1

Geconsoideerde balans per 31 december 2005 (bedragen x €1 mln.)

Activa

2005

2004 nieuw

2004 oud

310,5

402,4

237,2

11,4

16,1

6,6

4,1

3,3

3,3

6.5.2 Te vorderen BWS- subsidies

2,7

2,9

2,9

6.5.2 Deelnemingen

4,6

1,6

1,6

6.5.2 Effecten

18,3

16,5

16,5

6.5.2 Leningen u/g

11,8

4,4

4,4

0,4

0,6

0,6

363,8

447,8

273,1

Vaste activa Materiële vaste activa 6.5.1 Onroerende en roerende zaken in exploitatie 6.5.1 Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling 6.5.1 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Financiële vaste activa

6.5.2 Overige

Totaal vaste activa

6.5.3 Vlottende activa Voorraden - Onderhanden werken

2,9

0,0

0,0

- Voorraad materialen

0,1

0,2

0,2

- Huurdebiteuren

1,6

0,8

0,8

- Gemeenten

1,0

0,1

0,1

- Overige vorderingen

2,2

0,8

0,8

- Overlopende activa

2,1

0,2

0,2

Liquide middelen

0,0

4,2

4,2

Totaal vlottende activa

9,9

6,3

6,3

373,7

454,1

279,4

Vorderingen

Totaal activa

44

Jaarrekening

Passiva

2005

2004 nieuw

2004 oud

120,3

249,7

45,5

0,0

0,0

2,9

0,0

0,0

46,0

- Voorziening herstructurering

29,2

34,0

34,0

- Overige voorzieningen

19,8

0,0

0,0

30,5

52,3

52,3

119,9

89,6

89,6

6.5.4 Groepsvermogen

- Eigen vermogen

6.5.5 Egalisatierekening - Egalisatierekening BWS-subsidies

6.5.6 Voorzieningen - Voorziening vastgoedbeheer

6.5.7 Langlopende schulden - Leningen overheid - Leningen kredietinstellingen

6.5.8 Kortlopende schulden - Schulden aan kredietinstellingen - Schulden aan leveranciers - Aangegane verplichtingen inzake onroerende zaken - Overige schulden - Overlopende passiva - Rekening Courant Hhvl

Totaal passiva

45

15,3

3,3

3,3

0,0

3,3

3,3

15,4

19,4

0,0

2,5

0,0

0,0

3,2

2,5

2,5

17,6

0,0

0,0

373,7

454,1

279,4


6.2

Geconsolideerde winsten verliesrekening 2005 (Bedragen x € 1 mln.)

Omschrijving

2005

2004 nieuw

2004 oud

70,0

68,4

68,4

- Vergoedingen

3,4

4,2

4,2

- Overheidsbijdragen

0,0

0,4

0,4

- Overige dienstverlening

0,0

0,7

0,7

- Verkoopopbrengst onroerende zaken

0,2

0,6

0,0

- Toegerekende kosten aan eigen bedrijf

0,0

0,0

7,2

- Overige opbrengsten

6,3

1,1

1,7

79,9

75,4

82,6

6.6.2 Afschrijvingen op materiële vaste activa

0,6

0,7

11,5

6.6.3 Overige waardeveranderingen materiële vaste activa

-7,2

-1,1

-1,4

6.6.4 Onderhoudslasten

24,4

30,4

8,7

6.6.5 Revitaliseringsuitgaven

23,7

0,0

0,0

0,0

0,0

22,5

10,1

9,3

9,3

0,8

1,1

1,1

6.6.1 Bedrijfsopbrengsten - Huren

Som der bedrijfsopbrengsten

Bedrijfslasten

6.6.6 Dotatie voorziening vastgoedbeheer 6.6.7 Lonen en salarissen 6.6.7 Sociale lasten 6.6.7 Pensioenlasten

1,3

1,5

1,5

6.6.8 Overige bedrijfslasten

17,1

14,9

14,7

Som der bedrijfslasten

70,8

56,8

67,9

9,1

18,6

14,7

- Financiële baten

0,7

2,6

2,6

- Financiële lasten

Bedrijfsresultaat

6.6.9 Financiële baten en lasten

-8,4

-9,6

-9,6

- Waardeverandering financiële vaste activa en effecten

1,7

0,8

0,8

Groepsresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

3,1

12,4

8,5

6.6.10 Resultaat deelnemingen

0,1

0,0

0,0

6.6.11 Mutatie reële waarde materiële vaste activa

-132,6

-42,0

0,0

Groepsresultaat

-129,4

-29,6

8,5

46

Jaarrekening

6.3

Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2005 (bedragen x € 1 mln.) 2005

Ontvangsten van huurders

2004

73,4

72,6

Ontvangsten van subsidiegevers

0,0

0,4

Ontvangsten overig

6,5

2,4

Betalingen aan werknemers

-12,2

-11,9

Betalingen aan leveranciers

-37,7

-47,5

Betalingen overig

-17,1

-8,9

Kasstroom uit bedrijfsoperaties

Ontvangen interest Betaalde interest

12,9

7,1

2,5

3,4

-8,4

-9,6 -5,9

-6,2

Kasstroom uit operationele activiteiten

Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen materiële vaste activa Investeringen in financiële vaste activa Desinvesteringen financiële vaste activa

7,0

0,9

-30,2

-2,4

0,0

0,0

-12,2

-2,6

0,4

20,8

Kasstroom uit investeringsactiviteiten

-42,0

15,8

Ontvangsten uit langlopende schulden

34,5

0,3

Aflossingen langlopende schulden

-26,0

-29,1

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

Mutatie liquide middelen

47

8,5

-28,8

-26,5

-12,1


6.4

Grondslagen voor de waardering en resultaatbepaling

maatschappijen. Dit betreft alle maatschappijen waarmee zij een organisatorische en economische eenheid vormt. Integraal in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen waarin een beslissende invloed op het beleid kan worden uitgeoefend. Proportioneel in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen in entiteiten voorzover eenzelfde invloed op het beleid kan worden uitgeoefend als door elk van de overige participanten. De waarderingsgrondslagen van groepsmaatschappijen zijn waar nodig aangepast aan de waarderingsgrondslagen van de groep. Daar waar van de gegevens in totaliteit geen belangrijke invloed uitgaat op de geconsolideerde winst-en verliesrekening is van correctie van de waarderingsgrondslagen afgezien.

Algemeen De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de stellige uitspraken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. De jaarrekening is opgesteld met gebruikmaking van de waarderingsgrondslag actuele waarde, voorzover niet anders vermeld. Als uitwerking van de actuele waarde voor de materiële vaste activa is gekozen voor de bedrijfswaarde. De gevolgen van de stelselwijziging van historische kostprijs naar actuele waarde zijn, voorzover mogelijk, verwerkt in de vergelijkende cijfers van 2004.

Vanaf de oprichtingsdatum worden de resultaten en de identificeerbare activa en passiva van nieuwe groepsmaatschappijen opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening. De oprichtingsdatum is het moment vanaf wanneer beslissende invloed op het beleid van de groepsmaatschappij kan worden uitgeoefend.

Schattingen Het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening volgens algemeen aanvaarde grondslagen voor financiële verslaggeving noodzaakt het management tot het maken van schattingen en veronderstellingen. Deze hebben betrekking op de bedragen die zijn opgenomen voor activa en passiva alsmede de verantwoording van baten en lasten gedurende de verslagperiode. De werkelijke bedragen kunnen afwijken van de geschatte bedragen.

De in de consolidatie begrepen rechtspersonen en vennootschappen zijn: Volledig geconsolideerd SWS Holding B.V. (100%) SWS Lichtrijk B.V. (100%)

Grondslagen voor consolidatie Proportioneel geconsolideerd In de consolidatie worden opgenomen de financiële gegevens van Woningstichting SWS en haar groeps-

Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl (50%)

48

Jaarrekening

Deelnemingen • • •

laten instellingen SWS en Hhvl. De roerende zaken ten dienste van de exploitatie, zoals inventaris, ICTapparatuur, vervoermiddelen en overige zaken zijn per 1 januari 2005 tegen boekwaarde (€ 1,3 miljoen) in eigendom overgedragen aan de Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl.

Stichting Administratiekantoor NCCW Lichtrijk Beheer B.V. (20%) Wooninvesteringsfonds

Intercompany-transacties, intercompany-winsten en onderlinge vorderingen en schulden tussen groepsmaatschappijen worden geëlimineerd. Resultaten op intercompany-transacties tussen in de consolidatie opgenomen groepsmaatschappijen worden volledig uit zowel de balanswaardering als het groepsresultaat geëlimineerd voorzover deze resultaten nog niet door een overdracht van het verkregen actief of passief aan derden buiten de groep zijn gerealiseerd. Naast deze deelnemingen is er sprake van een bestuurlijke verbinding met de stichting Eurostaete, de eigenaar van het kantoorpand aan de Europalaan.

De met het beheer en ontwikkeling van het woningbezit samenhangende kosten, zoals personeelskosten, automatiseringskosten, huisvestingskosten en overige kosten komen vanaf 1 januari 2005 voor rekening van de Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl en zullen door middel van verdeelsleutels worden doorberekend aan de toegelaten instellingen SWS en Hhvl. Alle kosten die rechtstreeks zijn te herleiden tot de exploitatie van het woningbezit, zoals zakelijke lasten, onderhoud en verzekering komen rechtstreeks voor rekening van de toegelaten instellingen SWS en Hhvl.

Oprichting Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl

De financiële gegevens van Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl zijn partieel (50%) geconsolideerd in de geconsolideerde jaarrekening van SWS.

Per 1 januari 2005 is de Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl opgericht die het gezamenlijke beheer van het woningbezit voor de toegelaten instellingen SWS en Hhvl verzorgt.

Stelselwijziging In het verslagjaar heeft SWS verdere stappen ondernomen om de transparantie in de financiële berichtgeving van de corporatie te vergroten en een beter inzicht te geven in het resultaat, de vermogenspositie en de kasstromen van de Groep. Voor dit doel is een aantal wijzigingen in de verslaggeving en presentatie doorgevoerd. De redenen voor de stelselwijziging worden hieronder uitgebreid toegelicht. Hiernaast is aandacht besteed aan de implementatie

Per dezelfde datum is nagenoeg het gehele personeel van de samenwerkende toegelaten instellingen SWS en Hhvl in dienst getreden bij de Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl. De onroerende en roerende zaken in exploitatie, de onroerende en roerende zaken in ontwikkeling, alsmede de kantoorpanden aan de Raedeckerstraat in Eindhoven en Slachthuisstraat in Geldrop blijven in eigendom van de toege-

49


van nieuwe en gewijzigde richtlijnen voor de jaarverslaggeving. Een en ander is hieronder toegelicht. In 2005 zijn om die reden drie stelselwijzigingen doorgevoerd, namelijk: • de overgang naar de waarderingsgrondslag actuele waarde voor de onroerende zaken in exploitatie; • de afschaffing van de Voorziening Vastgoedbeheer; • de afschaffing van de egalisatierekening BWS-subsidie.

•

waarde als waarderingsgrondslag en ook de verschillende sectorinstituten gebruiken de bedrijfswaarde om de financiële positie van toegelaten instellingen te beoordelen; tenslotte is met ingang van het boekjaar 2005 de nieuwe richtlijn 645 voor toegelaten instellingen van toepassing. Deze richtlijn laat voor het eerst de voorkeur voor toepassing van historische kostprijs vallen en spreekt zelfs een lichte voorkeur uit voor toepassing van actuele waarde.

Binnen de bepaling van de bedrijfswaarde wordt het voor verkoop bestempelde bezit met ingang van boekjaar 2005 tegen reële waarde opgenomen. De reële waarde wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden zonodig taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen danwel worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd.

De cumulatieve invloed van deze stelselwijzigingen is rechtstreeks ten gunste van het eigen vermogen per 1 januari 2005 gebracht. Overgang naar actuele waarde voor onroerende zaken in exploitatie Vanaf boekjaar 2005 wordt de waardering van de onroerende zaken in exploitatie vastgesteld tegen actuele waarde, waarbij als uitwerking is gekozen voor de bedrijfswaarde. Een drietal redenen ligt ten grondslag aan de beslissing om over te gaan naar een waardering tegen bedrijfswaarde: • het hanteren van bedrijfswaarde leidt tot meer inzicht in de reële waarde van het onroerend goed en verschaft direct inzicht in de financiële consequenties van genomen beleidsbeslissingen; • het hanteren van bedrijfswaarde wordt steeds meer gemeengoed in de branche; steeds meer toegelaten instellingen gebruiken de bedrijfs-

Afschaffing Voorziening vastgoedbeheer De voorziening vastgoedbeheer wordt afgeschaft om de volgende redenen: • in het kader van richtlijn 645 voor de jaarverslaggeving voor toegelaten instellingen mag geen voorziening vastgoedbeheer meer worden gevormd volgens de traditionele egalisatiemethode. Het planmatig onderhoud wordt met ingang van het boekjaar 2004 rechtstreeks ten laste van de resultatenrekening geboekt. De

50

Jaarrekening

•

voorziening vastgoedbeheer op de balans per 31 december 2003 is ten gunste van het eigen vermogen per 1 januari 2004 vrijgevallen. vanaf 01.01.2004 worden de onroerende zaken in exploitatie in de balans tegen bedrijfswaarde opgenomen, waardoor de onderhoudskosten impliciet in de waardering van de onroerende zaken in exploitatie zijn opgenomen. Dit betekent dat het niet meer mogelijk is om een voorziening egalisatie onderhoudsuitgaven in de balans te handhaven.

hoofde van de BWS-subsidieregeling zijn opgenomen in de waardering van de onroerende zaken in exploitatie, die als gevolg van de stelselwijziging van waardering tegen actuele waarde (bedrijfswaarde) plaatsvindt. Gevolgen stelselwijzigingen voor vermogen en resultaat Op basis van bovenstaande stelselwijzigingen is het vermogen per 1 januari 2005 herrekend. Daarnaast zijn ook de vergelijkende cijfers 2004 voor wat betreft het vermogen en het resultaat herrekenend. In onderstaande tabel worden de gevolgen van de stelselwijziging voor zowel vermogen als resultaat toegelicht.

Afschaffing egalisatierekening BWSsubsidies De voorziening egalisatierekening BWS-subsidie wordt afgeschaft omdat de te ontvangen opbrengsten uit Invloed op vermogen (bedragen x € 1 mln) Omschrijving

2004 oud

2004 nieuw

237,2

402,4

46,0

0,0

+

46,0

Vrijval egalisatierekening

2,9

0,0

+

2,9

Van resultaat 2004

8,5

-29,6

+

38,1

Onroerende zaken in exploitatie Onroerende zaken in ontwikkeling Voorziening vastgoedbeheer

Invloed stelselwijziging op vermogen + 165,2 -

Invloed op beginvermogen 2005

9,9 **

+ 242,3

** Onroerende zaken in ontwikkeling

+ 9,5

Aangegane verplichtingen inzake onr. zaken in ontw

-19,4

Per saldo stelselwijziging onr. zaken in ontwikkeling

-9,9

51


Invloed op resultaat (bedragen x € 1 mln) Omschrijving

2004 oud

2004 nieuw

Toegerekende kosten

+7,2

0,0

-7,2

Afschrijvingen M.V.A.

-11,5

-0,7

+10,8

0,0

-42,0

- 42,0

Mutatie reële waarde M.V.A. Dotatie Voorziening vastgoedbeheer

Invloed stelselwijziging op resultaat

-22,5

0,0

+ 22,5

Onderhoudslasten

-8,7

-30,4

-21,7

Overige invloeden

-11,6

-12,1

- 0,5

Invloed op resultaat 2004

-38,1

Materiële vaste activa

een periode van tien jaar behoudens de verwachte elementen met een werkingsduur van meer dan tien jaar. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjarenbegroting onderkende cycli per complex. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus.

Onroerende en roerende zaken in exploitatie De woningen bestemd voor blijvende verhuur inclusief grond, installaties, aanpassingen en garages worden gewaardeerd tegen actuele waarde, waarbij voor de bepaling van de actuele waarde de bedrijfswaarde wordt gehanteerd. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatie-opbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden.

Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt vooralsnog uitgegaan van de, overwegend geografisch gerichte, complexindeling zoals die in voorgaande jaren ook reeds door SWS is gebruikt. Deze complexindeling wordt gezien als de kleinste kasstroomgenererende eenheid op basis waarvan de bedrijfswaarde bepaald kan worden.

De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van het bestuur weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2005 intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken

Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten: • huurprijsstijging van 2,1% voor 2006, daarna een jaarlijkse stijging van 2,0% (voorgaand jaar: 3,5%); • jaarlijkse huurderving van 1,0% (voorgaand jaar: 0,5%);

52

Jaarrekening

•

mutatiegraad: per complex bepaald op basis van historische gegevens; • jaarlijkse stijging van de variabele lasten van 2,0% (voorgaand jaar: 2,5%); • resterende economische levensduur van de woningen per complex vastgesteld (standaard bij nieuwbouw: 50 jaar); • beheerkosten conform begroting 2006; jaarlijkse indexering met 2,0%; • jaarlijkse stijging van de bouwkosten van 3,0% (voorgaand jaar: 2,5%); • klachten- en mutatieonderhoudskosten per complex bepaald (voorgaand jaar: idem); • kosten van planmatig onderhoud, conform intern geformaliseerde onderhoudsbegroting tot einde economische levensduur, • een restwaarde op basis van geschatte grondwaarde aan het einde van de economische levensduur onder aftrek van te maken kosten of de verwachte opbrengstwaarde bij verkoop (voorgaand jaar: restwaarde grond gelijk aan sloopkosten, per saldo nihil); • discontovoet van 6,25% (voorgaand jaar: 5,5%); Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille.

SWS verkoopt op beperkte schaal woningen. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen. De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt plaats op basis van een gemiddelde prijs per m2 bouwrijpe grond voor het bezit van SWS. Deze gemiddelde prijs is voor het SWS-bezit bepaald op € 204 per m2 en wordt geïndexeerd naar het einde van de economische levensduur. De aldus bepaalde restwaarde van de grond wordt verminderd met verwachte sloopkosten en overige kosten voor een totaalbedrag van € 15.000 per woning (voor studenteneenheden: € 2.000 per eenheid).

De rentabiliteitswaardecorrectie betreft het verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en de waardering tegen nominale waarde van deze posten op de balans. De rentabiliteitswaardecorrectie wordt toegevoegd of afgetrokken van de bedrijfswaarde. Ultimo 2005 bedraagt de rentabiliteitswaardecorrectie € 12,3 miljoen positief.

Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling De onroerende zaken in ontwikkeling worden, voorzover de externe opdracht aan de aannemer is verstrekt, gewaardeerd tegen de historische kostprijs of tegen de bedrijfswaarde indien deze lager is. Indien de externe opdracht aan de aannemer nog

53


niet is verstrekt, vindt waardering altijd plaats tegen de historische kostprijs. Indien en voorzover de bedrijfswaarde van de onroerende zaken in ontwikkeling lager is dan de historische kostprijs, wordt het verlies direct ten laste van de resultatenrekening gebracht.

toor NCCW. De waarde van deze certificaten is tot 30 juni 2009 door stichting NWR gegarandeerd, mits de certificaten per 30 juni 2009 aan stichting NWR worden aangeboden. De certificaten zijn in de balans gewaardeerd tegen hun kostprijs. Een waardering tegen actuele waarde is niet noodzakelijk, omdat de waarde van de certificaten gegarandeerd is.

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

SWS heeft in 2005 ingeschreven op 6 certificaten a € 500.000 per stuk van het Wooninvesteringsfonds (Wif) en heeft deze certificaten vervolgens in 2005 volgestort. Hiermee geeft SWS actief invulling aan de wens binnen de sector om middelen te matchen. Het Wif is een toegelaten instelling en kan derhalve bij deconfiture gebruik maken van het vangnet van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting. Het Wif voorziet behoeftige corporaties van middelen door met name uitpondcomplexen over te nemen en die te financieren tegen laagrentende achtergestelde leningen bij certificaathouders. Het Wif verwacht op termijn een rendement van ongeveer 4,5 % te kunnen uitkeren. De certificaten zijn tegen nominale waarde opgenomen in de balans.

Hieronder zijn opgenomen de kantoorpanden. De waardering van deze activa geschiedt tegen historische kostprijs onder aftrek van lineaire afschrijvingen op basis van de geschatte economische levensduur. Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies De vordering uit hoofde van binnen het Besluit Woninggebonden Subsidies toegezegde bedragen wordt jaarlijks verminderd met de door de budgethouders beschikbaar gestelde bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van de discontovoet en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar.

Effecten

Deelnemingen

Hieronder zijn zowel verantwoord de beleggingen, die door derden worden beheerd als de obligaties in eigen beheer. Waardering geschiedt tegen de beurswaarde op balansdatum.

De deelnemingen waarin SWS een belang heeft van 20% of meer worden gewaardeerd tegen hun netto-vermogenswaarde. De netto-vermogenswaarde wordt bepaald volgens de grondslagen die gelden voor de jaarrekening van SWS. Onder de deelnemingen zijn tevens opgenomen 2.000 certificaten van Stichting Administratiekan-

Leningen u/g Deze worden gewaardeerd tegen nominale waarde.

54

Jaarrekening

Vlottende activa

zijn gewaardeerd tegen hun nominale waarde. De onrendabele toppen zijn berekend op basis van de intern geformaliseerde en extern gecommuniceerde meerjarenbegroting voor investeringen in herstructurering in de periode 2006-2015. De geprognosticeerde verkoopwinsten op nieuwbouwwoningen binnen herstructureringsgebieden zijn in mindering gebracht op de in de voorziening opgenomen onrendabele toppen.

Voorraad onderhanden werken Onder deze post zijn opgenomen de in aanbouw zijnde woningen bestemd voor verkoop. De waardering van deze woningen geschiedt tegen historische kostprijs, danwel tegen de directe opbrengstwaarde indien deze lager is. Eventuele winsten die worden gemaakt bij verkoop van deze woningen worden genomen op het moment van daadwerkelijke verkoop van de woningen.

Met ingang van het boekjaar 2005 zijn de onrendabele toppen van verbeteringsprojecten binnen herstructureringsgebieden niet meer in de voorziening herstructurering opgenomen. De uitgaven die verband houden met verbeteringsprojecten binnen herstructureringsgebieden zijn, naar analogie van de uitgaven van reguliere verbeteringsprojecten, opgenomen in de bedrijfswaardeberekening van de betreffende complexen.

Voorraad materialen De waardering van de voorraad materialen van de eigen onderhoudsdienst geschiedt tegen de meest recente inkoopprijs. Vorderingen

Het gedeelte van de voorziening herstructurering dat betrekking had op bovengenoemde verbeteringsprojecten is rechtstreeks toegevoegd aan het eigen vermogen.

De onder de vorderingen en overlopende activa opgenomen posten worden gewaardeerd tegen hun nominale waarde onder aftrek van een voorziening voor mogelijk oninbare vorderingen.

Overige voorzieningen Voorzieningen In de overige voorzieningen is opgenomen de bedrijfswaarde van complexen voorzover die bedrijfswaarde op complexniveau structureel een negatieve waarde heeft. Het in de voorziening opgenomen bedrag voor de negatieve waarde is opgenomen tegen zijn nominale waarde.

Voorziening herstructurering De voorziening herstructurering bestaat uit een voorziening ter dekking van de te verwachten onrendabele toppen op nieuwbouwprojecten in herstructureringsgebieden in de komende 10 jaren. De in de voorziening opgenomen onrendabele toppen

55


Voorziening pensioenen

Langlopende schulden

De groep heeft een aantal pensioenregelingen. De hoofdregeling betreft een toegezegd-pensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds (SPW). Hierbij is een pensioen toegezegd aan personeel op de pensioengerechtigde leeftijd , afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. Deze toegezegd-pensioenregeling is verwerkt als zou sprake zijn van een toegezegde-bijdrageregeling.

De leningen zijn tegen nominale waarde opgenomen. De rentabiliteitswaardecorrectie op de leningen is verantwoord onder de bedrijfswaarde van de onroerende zaken in exploitatie. Kortlopende schulden Deze zijn eveneens tegen nominale waarde opgenomen.

Voor de pensioenregelingen betaalt SWS verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen. Behalve de betaling van premies heeft SWS geen verdere verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregelingen. SWS heeft in geval van een tekort bij het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien deze tot een terugstorting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen.

Overige activa en passiva Voorzover in het bovenstaande niet anders is aangegeven worden activa en passiva gewaardeerd op nominale waarde. Hierbij wordt op vorderingen, indien dit noodzakelijk is, een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht. Algemene grondslagen resultaatbepaling Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde activa.

Verwerking verplichtingen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten.

56

Jaarrekening

Opbrengstverantwoording

•

Opbrengsten voortvloeiend uit de verkoop van zelfvervaardigde of van derden verkregen goederen worden in het verslagjaar verwerkt indien aan alle volgende voorwaarden wordt voldaan: • Alle belangrijke rechten op economische voordelen alsmede alle belangrijke risico’s met betrekking tot de goederen zijn overgedragen aan de koper; • De voortgezette betrokkenheid bij de verkochte goederen is niet zodanig dat de corporatie feitelijk kan beschikken over die goederen en daarmee kan besluiten over de aanwending van die goederen; • Het bedrag van de opbrengst kan op betrouwbare wijze worden bepaald; • Het is waarschijnlijk dat de economische voordelen met betrekking tot de transactie de corporatie zullen toevloeien; • De reeds gemaakte kosten en de kosten die (mogelijk) nog moeten worden gemaakt met betrekking tot de transactie kunnen op betrouwbare wijze worden bepaald.

•

De mate waarin de dienstverlening op de balansdatum is verricht op betrouwbare wijze kan worden bepaald; De reeds gemaakte kosten en de kosten die (mogelijk) nog moeten worden gemaakt om de dienstverlening te voltooien kunnen op betrouwbare wijze worden bepaald. Verkoopopbrengst onroerende zaken

In afwijking van de historische kostprijs variant worden bij de actuele waarde variant de verkopen opgenomen tegen de behaalde netto verkoopopbrengst en vindt derhalve geen aftrek van een boekwaarde en/of bedrijfswaarde plaats. Als tegenhanger van deze post ontstaat een mutatie in de bedrijfswaarde, die is verantwoord onder de post overige waardeveranderingen materiële vast activa. De post verkoopopbrengst onroerende zaken betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten. Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn.

Opbrengsten met betrekking tot het verlenen van diensten worden verwerkt naar rato van de verrichte prestaties. Het resultaat kan betrouwbaar worden geschat indien aan alle volgende voorwaarden is voldaan: • Het bedrag van de opbrengst kan op betrouwbare wijze worden bepaald; • Het waarschijnlijk is dat de economische voordelen met betrekking tot de transactie de corporatie zullen toevloeien;

Afschrijvingen op materiële vaste activa Onder deze post worden alleen de afschrijvingen op de activa ten dienste van de exploitatie verantwoord, de mutatie in de bedrijfswaarde wordt niet als afschrijving gezien, maar wordt verantwoord onder de post mutatie reële waarde materiële vaste activa.

57


Overige waardeveranderingen materiële vaste activa

hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Revitalisering onderscheidt zich van onderhoud door de langere doorlooptijd van het project, de grotere impact op het vastgoed, de leefomgeving en de klant. In het algemeen leidt de uitvoering van revitaliseringsprojecten tot een verlenging van de economische levensduur of een verhoging van de huuropbrengst en dus tot toename van de actuele waarde (bedrijfswaarde).

De overige waardeveranderingen worden gevormd door de waardevermindering die is ontstaan door gedurende het verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en herstructurering. Tevens wordt onder deze post verantwoord de bedrijfswaarde van het verkochte bestaande bezit. Onderhoudslasten Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen.

Periodiek betaalbare beloningen Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winsten-verliesrekening voorzover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Voor de verwerking van de pensioenen wordt verwezen naar de toelichting onder ‘Voorziening pensioenen’.

Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en van de eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winsten verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten.

Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.

Revitaliseringsuitgaven

Financiële baten & lasten

Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van revitalisering verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar

Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening

58

Jaarrekening

gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen.

Renterisico De groep loopt renterisico over de rentedragende vorderingen en rentedragende langlopende en kortlopende schulden. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt de groep risico ten aanzien van toekomstige kasstromen, met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt de groep risico’s over de marktwaarde.

Financiële instrumenten en risico-beheersing Financiële instrumenten Binnen het treasurybeleid dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van inherente (rente-, looptijden- en markt-) risico's. Op grond van het vigerende interne treasurystatuut is het gebruik van financiële instrumenten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met het belegde/gefinancierde vermogen kan worden gelegd en de toepassing ervan tot een positie van de totale leningen-/beleggingenportefeuille leidt welke vergelijkbaar is met een positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten.

Met betrekking tot de vorderingen worden geen financiële derivaten met betrekking tot renterisico gecontracteerd. Kredietrisico De groep heeft geen significante concentraties van kredietrisico. Voorzover noodzakelijk worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten.

In de balans opgenomen financiële instrumenten zijn gewaardeerd tegen de kostprijs, normaal gesproken de nominale waarde, tenzij anders vermeld. Financiële derivaten (met name interestswaps) worden niet in de balans verwerkt en gewaardeerd. De financiële effecten van dergelijke instrumenten worden verantwoord bij afloop van het contract, of bij de effectuering van de ingedekte positie.

Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. Bij deze methode worden de operationele ontvangsten en uitgaven als zodanig gerapporteerd en niet door middel van balansvergelijking bepaald. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactivi-

Valutarisico De groep is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valuta risico.

59


teiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten).De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen.

6.5

6.5.1

Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2005 (bedragen x € 1 mln.) Materiële vaste activa

Het verloop van elk der posten is het jaar 2005 als volgt: Onroerende en roerende zaken in exploitatie

2005

2004

Boekwaarde per 1 januari

402,4

235,8

- Effect stelselwijziging

165,2

- Investeringen

24,6

15,2

0,0

-10,9

-3,6

-2,9

- Desinvesteringen - Afschrijvingen - Herwaardering - Overige waardeveranderingen - Mutatie reële waarde (bestaand)

-132,6

- Overheveling naar voorziening complexen met negatieve bedrijfswaarde

19,7

Boekwaarde per 31 december

310,5

402,4

Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling

2005

2004

Stand per 1 januari

16,1

19,9

- Effect stelselwijziging

-9,9

- Uitgaven op onderhanden werk

43,8

1,8

- Overgeboekt naar activa in exploitatie

-23,2

-15,1

- Waardeverminderingen

-39,8

- Mutatie aangegane verplichtingen

14,5

19,4

Stand per 31 december

11,4

16,1


2005

2004


3,3

3,2

- Investeringen

0,3

0,7

- Afschrijvingen

-0,1

-0,6

- Af: Overdracht aan WOONBEDRIJF

-1,3

- Bij: Partiële consolidatie (50%) Stichting WOONBEDRIJF

1,9


4,1

60

3,3

Jaarrekening

De onroerende en roerende zaken in exploitatie worden met ingang van 2005 gewaardeerd tegen hun bedrijfswaarde. In voorgaande jaren vond waardering plaats tegen historische kostprijs onder aftrek van afschrijvingen, of tegen de bedrijfswaarde indien deze lager was. Het verschil tussen de waardering tegen bedrijfswaarde en de waardering op basis van historische kostprijs is opgenomen in een herwaarderingsreserve. Om de noodzakelijke hoogte van de herwaarderingsreserve te kunnen bepalen wordt de waarde op basis van historische kostprijs extracomptabel bijgehouden. De boekwaarde op basis van historische kosten is daarbij gefixeerd op het niveau van 31 december 2003 en wordt enkel aangepast voor investeringen en desinvesteringen. Er wordt niet meer afgeschreven op de onroerende zaken in exploitatie.

op de geconsolideerde resultatenrekening onder paragraaf 6.6 Toelichting op de geconsolideerde winsten verliesrekening 2005. Per 1 januari 2005 zijn de roerende zaken ten dienste van de exploitatie verkocht aan WOONBEDRIJF, inclusief de rechten en verplichtingen voortvloeiend uit de onderliggende overeenkomsten. In de geconsolideerde balans van SWS is Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl partieel (50%) geconsolideerd, waardoor 50% van de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie van WOONBEDRIJF in de geconsolideerde balans van SWS zijn opgenomen. Verzekering De materiële vaste activa betreffende de verhuureenheden zijn verzekerd tegen schade door brand en storm. De verzekerde waarde wordt jaarlijks geïndexeerd. De verzekerde waarde bedraagt ultimo 2005 € 1.409 miljoen (2004: € 1.394 miljoen).

Het effect van de stelselwijziging op de waardering van de onroerende zaken in exploitatie bedraagt ultimo 2003 € 165,2 miljoen. Het effect is conform Richtlijn 140 paragraaf 214 als een rechtstreekse vermogensmutatie verwerkt in het eigen vermogen per 1 januari 2004. De mutatie in de reële waarde van de onroerende zaken in exploitatie bedraagt in 2005 € 132,6 miljoen en heeft betrekking op de onroerende zaken in exploitatie die op 1 januari 2005 in bezit van SWS waren. Mutaties als gevolg van investeringen en desinvesteringen worden hierbij buiten beschouwing gelaten. De waardemutaties met betrekking tot investeringen en desinvesteringen zijn verantwoord op de post overige waardeveranderingen. De mutatie in de reële waarde wordt toegelicht in de toelichting

61


6.5.2 Financiële vaste activa BWS-subsidies

2005

2004

Stand per 1 januari

2,9

3,1

Bij: Rente over vordering

0,2

0,2

Af: Ontvangen bijdrage

-0,4

- 0,4


2,7

2,9

2005

2004

Stand per 1 januari

1,6

0,0

Bij: Verwerving aandelen in Lichtrijk Beheer B.V.

0,0

Deelnemingen

Bij: Verwerving certificaten NCCW

1,6

Bij: Verwerving certificaten Wooninvesteringsfonds

3,0

Bij: Aandeel in het jaarresultaat van de deelnemingen Bij: Overige mutaties Stand per 31 december

4,6

Deze post bestaat uit deelnemingen in de volgende rechtspersonen: • Stichting Administratiekantoor NCCW (2000 certificaten) • Lichtrijk Beheer B.V. (20%) • Certificaten Wooninvesteringsfonds

1,6

certificaten per 30 juni 2009 aan stichting NWR worden aangeboden. De certificaten zijn in de balans gewaardeerd tegen hun kostprijs. Een waardering tegen actuele waarde is niet noodzakelijk, omdat de waarde van de certificaten gegarandeerd is. SWS heeft in 2005 ingeschreven op 6 certificaten à € 500.000 per stuk van het Wooninvesteringsfonds (Wif) en heeft deze certificaten vervolgens in 2005 volgestort. Het Wif verwacht op termijn een rendement van ongeveer 4,5% te kunnen uitkeren.

De deelnemingen waarin SWS een belang van minimaal 20% heeft, worden gewaardeerd tegen de netto-vermogenswaarde. Voor de bepaling van de netto-vermogenswaarde worden dezelfde grondslagen gebruikt als die welke voor deze jaarrekening worden gebruikt.

Effecten

2005

2004

16,5

15,5

Bij: Bijgeschreven dividenden en rente

0,1

0,2

Bij: Koersmutaties

1,7

0,6

Stand per 1 januari

Onder de deelnemingen zijn tevens opgenomen 2.000 certificaten van Stichting Administratiekantoor NCCW. De waarde van deze certificaten is tot 30 juni 2009 door stichting NWR gegarandeerd, mits de

Bij: Aan-/verkopen cq uitloting van effecten Stand per 31 december

62

0,0

0,2

18,3

16,5

Jaarrekening

Onder deze post zijn de navolgende effecten opgenomen:

6.5.3 Vlottende activa Voorraden

Effecten

Beurswaarde

ING – Coconote I

Onder deze post zijn opgenomen de in aanbouw zijnde woningen bestemd voor verkoop. De waardering van deze woningen geschiedt tegen historische kostprijs, danwel tegen de directe opbrengstwaarde indien deze lager is. Eventuele winsten die worden gemaakt bij verkoop van deze woningen worden genomen op het moment van daadwerkelijke verkoop van de woningen.

2,0

ING – Liric Estox

2,1

ING - Robeco diversen

4,2

Robeco-bedrijven

0,6

ING-vermogensbeheer

5,4

ABN-AMRO garantie-maatwerk

4,0


18,3

De ING-Robeco diversen met een balanswaarde van € 4,2 miljoen zijn in onderpand gegeven tot zekerheid voor een lening o/g. Leningen u/g

2005

Daarnaast zijn in deze post opgenomen de voorraden materialen van de eigen onderhoudsdienst van Stichting WOONBEDRIJF (Bouwservice). De waardering van deze voorraden geschiedt tegen de meest recente inkoopprijs.

2004

Stand per 1 januari

4,4

4,5

Af: Aflossingen

0,0

-0,1

Bij: Nieuwe lening WOONBEDRIJF

1,4

Onderhanden werken inclusief materialen

Bij: Nieuwe leningen NEM B.V.

5,4

Bij: Consolidatie SWS Holding B.V. Stand per 31 december

0,6 11,8

4,4

2005

2004

Stand per 1 januari

0,2

3,5

Bij: Uitgaven nieuwbouwwoningen t.b.v. verkoop

7,6

Af: Afwaardering naar lagere opbrengstwaarde

In 2005 zijn er twee leningen verstrekt aan NEM B.V. met een totale hoofdsom van € 5,4 miljoen. Beide leningen hebben een looptijd van 9 jaar en een rentevoet van 4,2% per jaar. Voor de lening die is verstrekt aan Stichting Exploitatiemaatschappij Eurostaete van € 4,4 miljoen is geen zekerheid afgegeven. Vanuit de consolidatie met SWS Holding B.V. is er een lening verstrekt aan NEM B.V. wat per saldo een schuldpositie oplevert van € 0,6 miljoen.

Af: termijnen kopers nieuwbouw koopwoningen

-4,7

-3,2

Bij: materialen

-0,1

-0,1


3,0

0,2

Liquide middelen De post liquide middelen is als volgt samengesteld: Liquide middelen Rekening-courant tegoeden

63

2005

2004

0,0

4,2

Kortlopende deposito’s

0,0

0,0

Totaal

0,0

4,2


Alle betalingen worden door WOONBEDRIJF namens SWS en Hhvl verricht en via de Rekening Courant verhouding verrekend met SWS respectievelijk Hhvl.

geheel ten laste van het groepsvermogen te brengen. Dit besluit is in de jaarrekening 2005 verwerkt. 6.5.5 Egalisatierekening BWS-subsidies

6.5.4 Groepsvermogen Het verloop van de egalisatierekening is als volgt: In het geconsolideerde groepvermogen van Woningstichting SWS is per 31 december 2005 het eigen vermogen opgenomen van Woningstichting SWS (100%), SWS Holding B.V.(100%), SWS Lichtrijk B.V. (100%) en Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl (50%).

Egalisatierekening BWS-subsidies Stand per 1 januari

2005

2004

0,0

3,1

Af: mutaties boekjaar

-0,2

Af: Stelselwijziging vrijval ten gunste van groepsvermogen

De effecten van de onder de paragraaf ‘Stelselwijziging’ genoemde wijzigingen in de toegepaste grondslagen van waardering en resultaatbepaling zijn conform richtlijn 140 paragraaf 214 verwerkt in het groepvermogen per 1 januari 2004.


-2,9 0,0

0,0

6.5.6 Voorzieningen Voorziening vastgoedbeheer

Voor een nadere specificatie van deze effecten wordt verwezen naar de paragraaf ‘Gevolgen stelselwijzigingen voor vermogen en resultaat’.

Het verloop van de voorziening vastgoedbeheer kan als volgt worden toegelicht:

Het verloop van het groepsvermogen is als volgt :

Voorziening vastgoedbeheer Stand per 1 januari

Groepsvermogen

2005

Stand per 1 januari

249,7

2004

Af: mutaties boekjaar

2005

2004

0,0

49,9 -3.9

37,0

Af: Stelselwijziging vrijval ten

Bij: Effecten stelselwijzigingen

242,3

gunste van groepsvermogen

0,0

-46,0

Bij: Toevoeging geconsolideerd jaarresultaat -129,4

-29,6


0,0

0,0


120,3

249,7

Het Bestuur bepaalt, met goedkeuring van de Raad van Commissarissen, welke delen van het resultaat van een boekjaar aan het groepsvermogen worden toegevoegd. Het Bestuur heeft besloten het jaarresultaat 2005 ten bedrage van € 129,4 miljoen verlies

64

Jaarrekening

Voorziening herstructurering

vermogen per 1 januari 2004. De herrekening van de bedrijfswaarde 2004 heeft, omdat dit praktisch niet uitvoerbaar is, niet meer plaatsgevonden.

Het verloop van de voorziening herstructurering kan als volgt worden weergegeven:

Overige voorzieningen Voorziening Herstructurering

2005

2004

Stand per 1 januari

34,0

50,0

0,0

0,0

Bij: Gewijzigde parameters

-6,5

0,0

Af: Afgewikkelde projecten

-8,9

-5,4

geactiveerde projectkosten

10,6

-10,6


29,2

34,0

Bij: Onrendabele toppen nieuwe projecten

In de overige voorzieningen zijn de bedrijfswaarden van onroerende zaken in exploitatie opgenomen indien en voorzover deze structureel negatief zijn. Bij de beoordeling of de bedrijfswaarde van een complex structureel negatief is, wordt de geprognosticeerde bedrijfswaarde van het complex voor een periode van vijf jaren beoordeeld.

Bij/af: In mindering op reeds

De voorziening herstructurering bestaat uit een voorziening ter dekking van de te verwachten onrendabele toppen op nieuwbouwprojecten in herstructureringsgebieden in de komende 10 jaren. De geprognosticeerde verkoopwinsten op nieuwbouwwoningen binnen herstructureringsgebieden zijn in mindering gebracht op de in de voorziening opgenomen onrendabele toppen.

Het verloop van de voorziening kan als volgt worden weergegeven: Overige voorzieningen Stand per 1 januari

2005

2004

0,0

0,0

Toevoeging nieuwe complexen met negatieve bedrijfswaarde Overige mutaties Stand per 31 december

Met ingang van het boekjaar 2005 zijn de onrendabele toppen van verbeteringsprojecten binnen herstructureringsgebieden niet meer in de voorziening herstructurering opgenomen. De uitgaven die verband houden met verbeteringsprojecten binnen herstructureringsgebieden zijn, naar analogie van de uitgaven van reguliere verbeteringsprojecten, opgenomen in de bedrijfswaardeberekening van de betreffende complexen.

19,7 0,1 19,8

0,0

De post overige mutaties bestaat uit de Voorziening glas- en ontstoppingsfonds.

De effecten van deze stelselwijziging zijn, conform richtlijn 140 paragraaf 214, verwerkt in het groeps-

65


6.5.7 Langlopende schulden

post is opgenomen onder de onroerende en roerende zaken in ontwikkeling. De overige schulden hebben een looptijd van korter dan een jaar.

De mutaties in 2005 van de langlopende schulden kunnen als volgt worden toegelicht:

Rekening courant

2005

2004

Leningen o/g

2005

2004

Rekening-courant schuld aan Hhvl

17,6

0,0

Stand per 1 januari 2005

141,9

169,4

Totaal

17,6

0,0

33,0

0,0

0,3

0,3

Bij: Nieuwe leningen Af: Klim in het boekjaar Af: Vervroegde aflossingen

-22,7

-16,3

Af: Reguliere aflossingen in boekjaar

-3,3

-11,5

Bij: lening WOONBEDRIJF

1,2

Stand per 31 december 2005

150,4

Niet in de balans opgenomen verplichtingen (bedragen x € 1 mln) Met ingang van het jaar 2005 worden opgedragen werken in het kader van nieuwbouw en planmatig onderhoud in de balans opgenomen als onderhanden werken en niet meer in deze post opgenomen.

141,9

De gemiddelde rentevoet van vreemd vermogen bedraagt in 2005 5,02% (2004: 5,68%).

In het kader van de ontwikkeling van Strijp S is een overeenkomst gesloten waarbij SWS zich verplicht om onder voorwaarden gronden aan te kopen tegen een waarde van € 8,6 miljoen.

In 2005 zijn leningen met een totale schuldrest van € 22,7 miljoen en een gemiddelde rentevoet van 6,00% vervroegd afgelost. In het schuldrestant per 31 december 2005 is een aflossingsverplichting van € 16,8 miljoen voor het komend jaar opgenomen. Een schuldrestant van € 122,2 miljoen heeft een looptijd langer dan vijf jaar. Ultimo 2005 is € 123,7 miljoen aan uitstaande leningen door middel van garanties en vrijwaringen door het WSW geborgd.

In de samenwerking met Hhvl en WOONBEDRIJF wordt gebruik gemaakt van een Cashpool waarbij de drie partijen zich met ingang van 1 januari 2006 over en weer garant stellen voor de volledige kredietfaciliteit voor de cashpool van € 45 miljoen. Ten behoeve van de gemeente Eindhoven loopt er een terugbetalingsverplichting ad € 0,1 miljoen van een in het verleden ontvangen bedrage inclusief rente voor de realisatie van garages in een aantal woonwijken.

6.5.8 Kortlopende schulden De vervalkalender van de aangegane verplichtingen is afhankelijk van de voortgang van de met de verplichtingen samenhangende projecten. De als tegenhanger van de aangegane verplichtingen fungerende

66

Jaarrekening

Op een groot gedeelte van de leningenportefeuille rust een obligoverplichting in verband met de door het WSW gewaarborgde leningen, namelijk: WSW waarborging

Schuldrestant per 31-12-2005

Percentage obligo

Bedrag obligo

Oorspronkelijk gewaarborgd

26,7

2,50%

0,7

Obligo nieuwe leningen

97,1

3,75%

3,7

Niet gewaarborgd

26,6

n.v.t.

0,0

Totaal

150,4

6.6

In het kader van de financiering van de besloten vennootschap Netwerk Exploitatie Maatschappij Eindhoven B.V. (NEM B.V.) heeft de stichting zich samen met de 4 Eindhovense collega-corporaties, hoofdelijk garant gesteld voor de terugbetaling van een financiering ten behoeve van NEM B.V. ten bedrage van € 6,5 miljoen. De stichting kan alleen aansprakelijk gesteld worden voor de terugbetaling indien na 30 juni 2006 geen overeenstemming is bereikt over de financieringsstructuur van NEM B.V.

4,4

Toelichting op de geconsolideerde winsten verliesrekening 2005

6.6.0 Algemeen De rubricering van de posten in de winst-en verliesrekening 2005 is gewijzigd ten opzichte van de rubricering in 2004. De gewijzigde rubricering heeft enerzijds te maken met de in 2005 doorgevoerde stelselwijziging van historische kostprijs naar actuele waarde en anderzijds met de proportionele consolidatie (50%) van Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl in de jaarrekening van Woningstichting SWS. Voor vergelijkingsdoeleinden zijn de oude cijfers van 2004 in de resultatenrekening toegevoegd. Het negatief jaarresultaat van € 129,4 mln. kan als volgt worden gespecificeerd (x € 1 mln.): Analyse jaarresultaat 2005 Exploitatieresultaat na rente Onrendabel gedeelte nieuwbouw

2005 0,8 -8,1 -7,3

Opname betaalbaarheidsheffing in bedrijfswaarde Verfijning bepaling bedrijfswaarde

-21,1 -101,0 -122,1

Jaarresultaat 2005

67

-129,4


6.6.1 Overige opbrengsten

Dit kunnen zowel reguliere nieuwbouwprojecten zijn als nieuwbouwprojecten in herstructureringsgebieden, waarvoor een voorziening op de balans is gevormd.

In de post overige opbrengsten is met name opgenomen 50% van de door Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl doorbelaste kosten aan investeringsprojecten en onderhoudskosten. WOONBEDRIJF is proportioneel geconsolideerd (50%) in de jaarrekening van SWS.

Bij reguliere nieuwbouwprojecten wordt het (negatieve) verschil tussen de geprognosticeerde bedrijfswaarde van het project na gereedmelding en de geprognosticeerde stichtingskosten als verlies in de resultatenrekening verantwoord op het moment dat de externe aannemingsovereenkomst voor het betreffende project is gesloten.

6.6.2 Afschrijvingen op materiële vaste activa Onder de post afschrijvingen op materiële vaste activa zijn vanaf het boekjaar 2005 enkel opgenomen de afschrijvingen op onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie. Op onroerende en roerende zaken in exploitatie wordt met ingang van 2005 niet meer afgeschreven, omdat de waardering van de onroerende en roerende zaken in exploitatie tegen bedrijfswaarde geschiedt. Mutaties in de bedrijfswaarde worden verantwoord op de post ‘Mutatie reële waarde materiële vaste activa’. Voor vergelijkingsdoeleinden zijn de cijfers in de resultatenrekening 2004 aangepast aan de nieuwe waarderingsgrondslag. Voor de invloed op het resultaat wordt verwezen naar de paragraaf ‘Gevolgen stelselwijzigingen voor vermogen en resultaat’.

Bij nieuwbouwprojecten in herstructureringsgebieden wordt voor de geprognosticeerde onrendabele toppen een voorziening in de balans gevormd. Aan het einde van het jaar wordt een statische toetsing uitgevoerd om de benodigde hoogte van de voorziening te bepalen. De eventueel benodigde dotaties aan de voorziening worden in de resultatenrekening op de post ‘overige waardeveranderingen materiële vaste activa’ verantwoord. De post ‘overige waardeveranderingen materiële vaste activa’ kan als volgt worden gespecificeerd: Overige waardeveranderingen materiële vaste activa 2005 2004 Afboeking reguliere nieuwbouwprojecten Dotatie aan de voorziening herstructurering


8,1

-1,1

-15,3

0,0

-

-

-7,2

-1,1

Desinvesteringen onroerende en roerende zaken in exploitatie Totaal

Onder deze post zijn verantwoord de waardeverminderingen die zijn ontstaan door de afwaardering van (voorgenomen) investeringen in nieuwbouw.

68

Jaarrekening


keningen is de voorziening vastgoedbeheer per 31 december 2004 opgeheven. De uitgaven voor revitalisering zijn met ingang van 2005 opgenomen in de bedrijfswaarde van het vastgoed en worden dus financieel gezien op dezelfde wijze behandeld als onderhoudskosten.

Onder de post onderhoudslasten zijn de werkelijke onderhoudskosten met betrekking tot planmatig onderhoud, klachtenonderhoud, mutatie-onderhoud en overig dagelijks onderhoud verantwoord. De kosten van planmatig onderhoud werden tot en met het boekjaar 2004 via de voorziening vastgoedbeheer geëgaliseerd. Als gevolg van de stelselwijziging van historische kostprijs naar bedrijfswaarde worden de kosten van planmatig onderhoud met ingang van het boekjaar 2005 in de bedrijfswaardeberekening van het vastgoed opgenomen en is de vorming van een egalisatierekening niet langer noodzakelijk. Bovendien is het aanhouden van egalisatierekeningen voor onderhoudskosten volgens de vigerende regelgeving niet langer toegestaan.

6.6.6 Dotatie voorziening vastgoedbeheer

De voorziening vastgoedbeheer, die ultimo 2004 € 46,0 mln. bedroeg, is conform richtlijn 140 paragraaf 214, toegevoegd aan het eigen vermogen per 1 januari 2004. De resultatenrekening 2004 is voor vergelijkingsdoeleinden aangepast aan de nieuwe verwerkingswijze van onderhoudslasten.

6.6.7 Lonen en salarissen/sociale lasten en pensioenlasten

Onder deze post was in de jaarrekening 2004 de dotatie aan de voorziening vastgoedbeheer opgenomen. De voorziening voor vastgoedbeheer is als gevolg van de stelselwijziging (overgang naar actuele waarde) vrijgevallen ten gunste van het groepvermogen. De uitgaven voor vastgoedbeheer zijn opgenomen in de bedrijfswaardeberekening van het vastgoed, waardoor de vorming van een voorziening niet langer noodzakelijk is.

Het aantal personeelsleden in dienst bij SWS bedraagt ultimo 2005 2 (2004: 247). Het personeel in dienst van SWS betreft de 2 bestuurders van SWS. Het personeel van SWS is per 1 januari 2005 nagenoeg geheel in dienst getreden van Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl. In de geconsolideerde jaarrekening is, conform de gemaakte afspraken in de Service Level Agreement tussen SWS en WOONBEDRIJF, tevens 50% van de personeelsbezetting van Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl opgenomen. De jaarrekening van Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl is proportioneel (50%) geconsolideerd in de jaarrekening van Woningstichting SWS.

6.6.5 Revitaliseringsuitgaven De post revitaliseringsuitgaven bevat de uitgaven die worden gedaan in het kader van revitalisering van vastgoed. Tot en met het boekjaar 2004 kwamen de uitgaven voor revitalisering (verbetering) ten laste van de voorziening vastgoedbeheer. In het kader van de stelselwijziging naar bedrijfswaarde en de veranderde wet-en regelgeving inzake egalisatiere-

69


Het aantal personeelsleden (geconsolideerd) bedroeg eind 2005 188.1 fte (2004: 237.2 fte) en kan als volgt worden gespecificeerd: Afdeling Bestuur incl. secretariaat

2005

De enkelvoudige personeelslasten 2005, die voornamelijk bestaan uit de beloning voor het Bestuur, kunnen als volgt worden gespecificeerd (bedragen x € 1.000).

2004

4,7

3,0

Wonen

67,7

61,8

Vastgoedontwikkeling en Stedelijke Vernieuwing

11,3

0,0

Interne leveranciers

97,4

159,8

Staf en overig back-office Totaal

7,0

12,6

188,1

237,2

Ir. C.H. Hinnen

Belastbaar loon Bonus

De totale personeelslasten bestaan uit lonen & salarissen, sociale lasten en pensioenlasten en bedragen voor 2005 € 12,2 miljoen (2004: € 11,9 miljoen). De personeelslasten kunnen als onderstaand worden verdeeld naar de personeelslasten van SWS enkelvoudig en het aandeel in de personeelslasten van WOONBEDRIJF. De personeelskosten kunnen als volgt worden gespecificeerd: 2005

2004

Personeelslasten SWS enkelvoudig

2,5

11,9

Aandeel personeelslasten WOONBEDRIJF (50%)

9,7

0

12,2

11,9

Totaal

Drs. F.P. Osterop

2005

2004

2005

2004

164,9

175,8

118,7

126,9

34,0

0,0

24,0

0,0

Uitkering uitdiensttreding

23,0

0,0

17,0

0,0

Afdracht pensioen

34,8

37,6

25,1

27,1

Storting stamrecht

1.012,0

0,0

1.017,0

0,0

De storting stamrecht 2005 betreft de invulling van een in de herziene arbeidsovereenkomst van 20 september 1995 opgenomen bepaling, dat voor een juiste aansturing van de organisatie de arbeidsovereenkomst eerder dan bij het bereiken van de 65-jarige leeftijd kan worden beëindigd. In onderling overleg is besloten om dit per 1 december 2005 te effectueren. Omdat hiervoor in het verleden geen voorzieningen zijn getroffen zijn de hieruit voortvloeiende financiële verplichtingen contant gemaakt en per 1 december 2005 in een stamrecht gestort. De bestuursleden zullen tot aan de beoogde datum van de fusie met Woonstichting Hhvl in 2006 zonder bezoldiging in functie blijven. De bezoldiging van de leden van de Raad van Commissarissen is opgenomen onder de personeelslasten en bedraagt voor 2005 gezamenlijk € 54.200.

70

Jaarrekening

6.6.8 Overige bedrijfslasten

Daarnaast zijn de waardeveranderingen van financiële vaste activa en effecten onder deze post opgenomen. De samenstelling van de post is als volgt:

In deze post zijn opgenomen de kosten van zakelijke lasten en verzekeringen, contributies en abonnementen, overige personeelskosten, huur gebouwen en overige lasten. De samenstelling van deze post is als volgt: Overige bedrijfslasten

2005

2004

Belastingen en verzekeringen

4,2

4,6

Overige personeelskosten

3,3

1,2

Huur gebouwen

0,5

0,7

Vervlechtingskosten

0,7

0,7

Bestuurskosten

0,1

0,5

Huisvestingskosten

2,3

1,9

Dotatie voorziening dubieuze huurdebiteuren

0,3

0,1

Uitgaven Stook- servicekosten

3,3

3,6

Doorbelasting vanuit WOONBEDRIJF

0,5

Overige lasten

1,9

1,6

17,1

14,9

Totaal

Financiële baten en lasten

2005

2004

financiële baten

0,7

2,6

Totaal financiële lasten

8,4

9,6

Waarveranderingen financiële vaste activa en effecten

1,7

0,8

-6,0

-6,2

Totaal financiële baten & lasten

6.6.10 Resultaat deelnemingen Onder deze post is het resultaat van de niet-geconsolideerde deelnemingen van Woningstichting SWS opgenomen. Het resultaat van deze deelnemingen is bepaald op basis van dezelfde grondslagen voor waardering en resultaatbepaling als die welke voor deze jaarrekening zijn gebruikt. Het resultaat kan als volgt worden gespecificeerd: Naam deelneming

6.6.9 Financiële baten & lasten

% deelneming

Resultaat 2005

5

0,1

20

0,0

Stichting Administratiekantoor NCCW (2000 certificaten)

In deze post zijn met name opgenomen de kosten van financiering van activa met vreemd vermogen en de renteopbrengsten over tijdelijk overtollige kasmiddelen en beleggingen die in het kader van beheersing van renterisico’s worden aangehouden.

Lichtrijk Beheer B.V.

71

Certificaten Wooninvesteringsfonds

0,0

Totaal

0,1


6.6.11 Mutatie reële waarde materiële vaste activa De mutatie in de bedrijfswaarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie bedraagt in 2005 € 91,9 mln. en kan als volgt worden verklaard: Mutatie bedrijfswaarde woningen en woongebouwen

2005

Effect contante waarde en restant economische levensduur

4,9

Autonome mutatie bedrijfswaarde

4,9

Mutaties als gevolg van wijzigingen in de voorraad

21,0

Voorraadmutaties verslagjaar

21,0

Mutaties als gevolg van opnemen verkoopopbrengsten

7,8

Mutaties als gevolg van wijzigingen in huurprijscomponent

8,0

Mutaties als gevolg van wijzigingen in onderhouds- en verbeteringscomponent

38,6

Mutaties als gevolg van opnemen restwaarde grond

92,7

Mutaties als gevolg van betaalbaarheidsheffing

-21,1

Mutaties als gevolg van wijziging samenstelling variabele lasten

-94,4

Mutaties als gevolg van opnemen bedrijfswaarde niet-woningen

15,7

Mutaties als gevolg van nieuw beleid en niveauwijzigingen

47,3

Mutaties als gevolg van wijziging huurparameters

-152,6

Mutaties als gevolg van wijziging inflatieparameters

-22,5

Mutaties als gevolg van wijziging disconteringsvoet

-40,4

Mutaties als gevolg van wijziging levensduur

15,0

Mutaties als gevolg van overige wijzigingen/modelwijzigingen

4,8

Mutatie als gevolg van wijzigingen beleidsparameters/ uitgangspunten

-195,7

Toevoeging complexen met negatieve bedrijfswaarde

19,7

Mutaties rentabiliteitswaardecorrectie

10,9

Overige mutaties

30,6

Totaal

-91,9

72

Jaarrekening

De mutatie in de bedrijfswaarde ad € 91,9 mln. negatief is gedeeltelijk via de resultatenrekening verantwoord en gedeeltelijk via de balans. Onderstaand wordt de specificatie gegeven: Bedragen x € 1 mln. Bedrijfswaarde nieuwbouwcomplexen

21,0

Toevoeging negatieve bedrijfswaarde naar voorziening

19,7

Totaal via balans

40,7

Mutatie reële waarde bezit

-132,6

Bedrijfswaarde desinvesteringen

-

Totaal via resultatenrekening

-132,6

Per saldo mutatie bedrijfswaarde

-91,9

73


6.7Vennootschappelijke balans per 31 december 2005 (bedragen x 1 mln.) Activa

2005

2004 nieuw

2004 oud

310,5

402,4

237,2

11,4

16,1

6,6

2,2

3,3

3,3

6.5.2 Te vorderen BWS- subsidies

2,7

2,9

2,9

6.9.2 Deelnemingen

4,6

1,6

1,6

6.5.2 Effecten

18,3

16,5

16,5

6.5.2 Leningen u/g

11,2

4,4

4,4

0,4

0,6

0,6

361,3

447,8

273,1

Vaste activa Materiële vaste activa 6.5.1 Onroerende en roerende zaken in exploitatie 6.5.1 Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling 6.9.1 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Financiële vaste activa

6.5.2 Overige Totale vaste activa

Vlottende activa

Voorraden 6.5.3 Onderhanden werken

2,9

0,0

0,0

6.9.3 Voorraad materialen

0,0

0,2

0,2

6.5.3 Vorderingen - Huurdebiteuren

1,4

0,8

0,8

- Gemeenten

1,0

0,1

0,1

- Overige vorderingen

0,8

0,8

0.8

0,2

0,2

- Overlopende activa

6.5.3 Effecten 6.5.3 Liquide middelen

0,0

4,2

4,2

Totaal vlottende activa

6,1

6,3

6,3

367,4

454,1

279,4

Totaal activa

74

Jaarrekening

Passiva

2005

2004 nieuw

2004 oud

102,3

89,7

45,5

18,0

160,0

-

0,0

0,0

2,9

- Voorziening herstructurering

29,2

34,0

34,0

- Overige voorzieningen

19,8

0,0

46,0

30,5

52,3

52,3

118,7

89,6

89,6

0,0

0,0

0,0

3,3

3,3

0,0

3,3

3,3

15,4

19,4

0,0

5,0

2,5

2,5

454,1

279,4

6.9.4 Eigen vermogen - Overige reserve - Herwaarderingsreserve

6.5.5 Egalisatierekening - Egalisatierekening BWS-subsidies

6.5.6 Voorzieningen

6.5.7 Langlopende schulden - Leningen overheid - Leningen kredietinstellingen - Waarborgsommen

6.5.8 Kortlopende schulden - Schulden aan kredietinstellingen - Schulden aan gemeenten - Schulden aan leveranciers - Belastingen en premies sociale verzekering - Aangegane verplichtingen inzake onroerende zaken - Overige schulden - Overlopende passiva - Rekening Courant WOONBEDRIJF

10,9

- Rekening Courant Hhvl

17,6

Totaal passiva

367,4

75


6.8

Vennootschappelijke winsten verliesrekening 2005 (bedragen x 1 mln.)

Omschrijving

2005

2004 nieuw

2004 oud

70,0

68,4

68,4

- Vergoedingen

3,4

4,2

4,2

- Overheidsbijdragen

0,0

0,4

0,4

- Overige dienstverlening

0,0

0,7

0,7

- Verkoopopbrengst onroerende zaken

0,2

0,6

- Toegerekende kosten aan eigen bedrijf

0,0

0,0

7,2

- Overige opbrengsten

0,4

1,1

1,7

74,0

75,4

82,6

6.9.5 Afschrijvingen op materiële vaste activa

0,2

0,7

11,5


-7,2

-1,1

-1,4


24,4

30,4

8,7

6.6.5 Revitaliseringsuitgaven

23,7

6.6.1 Bedrijfsopbrengsten - Huren

Som der bedrijfsopbrengsten

Bedrijfslasten

6.6.6 Dotatie voorziening vastgoedbeheer

22.5

6.6.7 Lonen en salarissen

2,4

9,3

9,3

6.6.7 Sociale lasten

0,0

1,1

1,1

0,1

1,5

1,5

8,5

14,9

14,7

64,9

56,8

67,9

9,1

18,6

14,7

- Financiële baten

0,7

2,6

2,6

- Financiële lasten

6.6.7 Pensioenlasten 6.9.6 Doorbelaste kosten Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl

12,8

6.6.8 Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten

Bedrijfsresultaat 6.6.9 Financiële baten & lasten

-8,4

-9,6

-9,6

- Waardeverandering financiële vaste activa en effecten

1,7

0,8

0,8

Bedrijfsresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

3,1

12,4

8,5

6.9.7 Resultaat deelnemingen

0,1

6.6.11 Mutatie reële waarde materiële vaste activa

-132,6

-42,0

Jaarresultaat

-129,4

-29,6

76

8,5

Jaarrekening

6.9

Toelichting op de vennootschappelijke balans en winsten verliesrekening 2005

6.9.1 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Op de vennootschappelijke balans per 31 december 2005 zijn enkel de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie opgenomen die in bezit zijn van Woningstichting SWS. Op de geconsolideerde balans is daarnaast 50% van de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie van Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl opgenomen. De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie kunnen als volgt worden gespecificeerd:

6.9.0 Algemeen Grondslagen van waardering en bepaling van het resultaat De grondslagen van waardering en van resultaatbepaling voor de vennootschappelijke jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening zijn aan elkaar gelijk. Deelnemingen in groepsmaatschappijen worden gewaardeerd op de netto-vermogenswaarde in overeenstemming met de geconsolideerde jaarrekening. Voor de grondslagen van de waardering van activa en passiva en voor de bepaling van het resultaat wordt verwezen naar de opgenomen toelichting op de geconsolideerde balans en winst-enverliesrekening.


2005

2004


3,3

3,2

- Investeringen

0,3

0,7

- Afschrijvingen

-0,1

-0,6

- Af: Overdracht aan Stichting

Toelichting op de vennootschappelijke balans per 31 december 2005

Woonbedrijf SWS.Hhvl

-1,3


2,2

3,3

6.9.2 Deelnemingen

De toelichting op de vennootschappelijke balans per 31 december 2005 is beperkt tot die posten die afwijken van de corresponderende posten die op de geconsolideerde balans per 31 december 2005 zijn opgenomen.

In de vennootschappelijke balans zijn de navolgende deelnemingen opgenomen: Deelnemingen

2005

2004

SWS Holding B.V. SWS Lichtrijk B.V. Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl Lichtrijk Beheer B.V.

77

Wooninvesteringsfonds

3,0

Stichting Administratiekantoor NCCW

1,6

1,6

Totaal

4,6

1,6


De deelnemingen worden tegen netto-vermogenswaarde gewaardeerd, behoudens de 2000 certificaten die worden gehouden in de Stichting Administratiekantoor NCCW, die tegen kostprijs worden gewaardeerd.

Overige reserve

SWS heeft in 2005 ingeschreven op 6 certificaten à € 500.000 per stuk van het Wooninvesteringsfonds en heeft deze certificaten vervolgens in 2005 volgestort. Het Wif verwacht op termijn een rendement van ongeveer 4,5% te kunnen uitkeren.


2005

2004

-

46,8

Stand per 1 januari 89.7 37.0 Effecten stelselwijzigingen Realisatie herwaarderingsreserve

142,0

Toevoeging uit resultaatbestemming

-129,4

5,9

102,3

89,7

Overige mutaties

Voor een specificatie van het totale effect van de stelselwijziging wordt verwezen naar de paragraaf ‘Gevolgen stelselwijzigingen voor vermogen en resultaat’, die is opgenomen onder paragraaf 6.4 Grondslagen voor de waardering en de resultaatbepaling.

6.9.3 Voorraden In de vennootschappelijke balans zijn, in tegenstelling tot de geconsolideerde balans, geen voorraden materialen opgenomen, omdat deze eigendom zijn van Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl.

Het in 2005 gerealiseerde vennootschappelijk resultaat bedraagt € 129,4 mln. verlies en wordt onttrokken aan de overige reserve.

6.9.4 Eigen vermogen

Toelichting op de vennootschappelijke winst-en verliesrekening over 2005

Het verloop van het vennootschappelijk eigen vermogen, dat bestaat uit een herwaarderingsreserve en een overige reserve, kan als volgt worden weergegeven: Herwaarderingsreserve

2005

2004

Stand per 1 januari

160,0

0,0

Effecten stelselwijzigingen Terugnemen/realiseren van herwaarderingen Toevoeging uit resultaatbestemming

De toelichting op de vennootschappelijke winsten verliesrekening over 2005 is beperkt tot die posten die afwijken van de corresponderende posten die op de geconsolideerde winst-en verliesrekening over 2005 zijn opgenomen. 6.9.5 Afschrijvingen op materiële vaste activa

195,5 -142,0 -

-35,5

Onder de post afschrijvingen op materiële vaste activa zijn in de vennootschappelijke winsten verliesrekening enkel opgenomen de afschrijvingen op onroerende en roerende zaken ten dienste van

Overige mutaties Stand per 31 december

18,0

160,0

78

Jaarrekening

de exploitatie die in bezit zijn van Woningstichting SWS. In de geconsolideerde resultatenrekening zijn tevens opgenomen de afschrijvingen op onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie die in bezit zijn van Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl. In de vennootschappelijke resultatenrekening zijn de afschrijvingen op onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie die in bezit zijn van WOONBEDRIJF opgenomen onder de post doorbelaste kosten WOONBEDRIJF.

Het resultaat deelnemingen kan als volgt worden gespecificeerd: Deelnemingen

2005

2004

SWS Holding B.V. SWS Lichtrijk B.V. Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl Lichtrijk Beheer B.V.

6.9.6 Doorbelaste kosten Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl

Stichting Administratiekantoor NCCW

0,1

Totaal

0,1

6.10

0,0

OVERIGE GEGEVENS Resultaatbestemming

In deze post is opgenomen 50% van de door Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl gemaakte beheerkosten ten behoeve van de toegelaten instellingen Woningstichting SWS en Woonstichting Hhvl. In de geconsolideerde resultatenrekening zijn deze kosten categoriaal verdeeld, conform de door Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl zelf gehanteerde indeling van de kosten. Conform de vigerende Service Level Agreement (SLA) tussen Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl en de beide toegelaten instellingen SWS en Hhvl belast WOONBEDRIJF naar beide toegelaten instellingen 50% van de gemaakte beheerkosten.

Volgens de statuten wordt een eventueel batig saldo volledig ingezet voor de volkshuisvesting. Het besluit is dan ook om het jaarresultaat van € 129,4 mln. verlies ten laste van het eigen vermogen te brengen. Een bedrag van € 12,6 mln. wordt toegevoegd aan de overige reserve, terwijl een bedrag van € 142,0 mln. wordt onttrokken aan de herwaarderingsreserve. Gebeurtenissen na balansdatum Inmiddels heeft SWS in 2006 van de minister van VROM de formele toestemming voor de voorgenomen fusie met Hhvl ontvangen. Daarnaast heeft SWS (samen met Hhvl) de voorgenomen fusie gemeld bij de Nederlandse Mededingingsautoriteit (NMa); de NMa heeft geconstateerd dat er een vergunningaanvraag ingediend moet worden. Deze vergunningaanvraag is inmiddels in het eerste kwartaal van 2006 ingediend.

6.9.7 Resultaat deelnemingen Het resultaat deelnemingen in de vennootschappelijke balans bestaat uit het jaarresultaat van alle deelnemingen van Woningstichting SWS, dit in tegenstelling tot het resultaat deelnemingen in de geconsolideerde resultatenrekening dat enkel de niet-geconsolideerde deelnemingen van SWS bevat.

79


7. Accountantsverklaring

Na controle van de jaarrekening 2005 heeft PricewaterhouseCoopers een goedkeurende accountantsverklaring afgegeven bij de jaarrekening met de volgende strekking:

de toelichtingen in de jaarrekening. Tevens omvat een controle een beoordeling van de grondslagen voor financiële verslaggeving die bij het opmaken van de jaarrekening zijn toegepast en van belangrijke schattingen die de leiding van de toegelaten instelling daarbij heeft gemaakt, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat onze controle een deugdelijke grondslag vormt voor ons oordeel.

Opdracht Wij hebben de in artikel 26, eerste lid, onderdeel a, van het Besluit beheer sociale- huursector bedoelde jaarrekening 2005 van Woningstichting SWS te Eindhoven gecontroleerd. De jaarrekening is opgesteld onder verantwoordelijkheid van de leiding van de toegelaten instelling. Het is onze verantwoordelijkheid een accountantsverklaring inzake de jaarrekening te verstrekken.

Oordeel Wij zijn van oordeel dat de jaarrekening een getrouw beeld geeft van de grootte en de samenstelling van het vermogen op 31 december 2005 en van het resultaat over 2005 in overeenstemming met in Nederland algemeen aanvaarde grondslagen voor financiële verslaggeving en voldoet aan de bepalingen inzake de jaarrekening als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector. Tevens zijn wij nagegaan dat het jaarverslag voorzover wij dat kunnen beoordelen verenigbaar is met de jaarrekening.

Werkzaamheden Onze controle is verricht overeenkomstig in Nederland algemeen aanvaarde richtlijnen met betrekking tot controleopdrachten. Volgens deze richtlijnen dient deze controle zodanig te worden gepland en uitgevoerd, dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen onjuistheden van materieel belang bevat. Een controle omvat onder meer een onderzoek door middel van deelwaarnemingen van informatie ter onderbouwing van de bedragen en

’s-Hertogenbosch, 27 april 2006 PricewaterhouseCoopers Accountants N.V.

80

Bijlagen

Bijlagen

81


Preadvies Raad van Commissarissen

De directie heeft de balans per 31 december 2005 en de winst-en verliesrekening over het boekjaar 2005 van Woningstichting SWS opgesteld en met bijbehorende toelichtingen alsmede met een verslag omtrent het gevoerde beleid aan de Raad van Commissarissen voorgelegd. De jaarrekening is gecontroleerd door PricewaterhouseCoopers Accountants en voorzien van een goedkeurende accountantsverklaring. Wij verlenen het Bestuur, onder dankzegging aan medewerkers en directie, decharge en stellen het Bestuur voor de jaarrekening over 2005 conform vast te stellen. Eindhoven, 27 april 2006 Namens de Raad van Commissarissen J.F.G.M van Kemenade, voorzitter.

82

Bijlagen

Kengetallen

2005

2004

2003

2002

2001

1. Woningen

15.234

15.098

15.051

15.037

15.186

a. in exploitatie

15.098

15.047

15.001

15.037

15.168

136

51

50

0

18

1.273

1.273

1.273

1.273

1.275

134

134

133

132

131

1

4

1

14

1

1.409

1.394

1.385

1.360

1.180

92

92

92

90

78

120,3

45,5

37,0

29,3

77,3

0,0

46,0

49,9

46,3

49,6

2a. Voorziening herstucturering

29,2

34,0

50,0

50,0

0,0

2b. Voorziening negatieve bedrijfswaarde

19,8

0,0

0,0

0,0

0,0

3. Bruto Huren

70,0

68,4

65,8

63,4

61,9

3,4

4,2

4,0

3,9

3,8

aantal verhuureenheden

b. in aanbouw 2. Garages en parkeerplaatsen 3. Overig 4. Verkochte woningen Totaal verzekerde waarde (x € 1 mln.) Verzekerde waarde per woning (x € 1.000,-) Balans en Winst- en verliesrekening (x € 1 mln.) 1. Eigen vermogen 2. Voorzieningen vastgoedbeheer

4. Vergoedingen 5. a. Jaarresultaat b. Overige mutaties in het eigen vermogen

-129,4

8,5

7,7

-48,0

13,3

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

2,2

1,8

1,9

1,8

2,0

Algemeen 1. Huurachterstand per 31 december in % van huren en vergoedingen 2. Huurderving in % van de huren en vergoedingen

0,63

0,44

0,29

0,50

0,49

1.616

2.505

1.793

2.068

2.512

32,19

17,32

12,34

10,59

25,80

2. Liquiditeit in %

0,00

0,69

1,54

0,40

0,50

3. Rentabiliteit eigen vermogen in %

-108

17,6

19,1

-147,2

16,5

4. Gemiddelde rentevoet lopende leningen ultimo boekjaar in %

5,02

5,68

6,15

6,45

6,76

10.604

6.333

4.426

5.829

5.780

3. Onderhoudsuitgaven per woning (x € 1) Financiële continuïteit 1. Solvabiliteit in %

5. Interne financiering per woning (x € 1) 6. Eigen vermogen einde boekjaar per woning (x € 1)

7.968

3.024

2.467

1.949

5.096

171,86

66,13

55,89

45,92

124,08

8. Onderhoudsvoorzieningen einde boekjaar per woning (x € 1)

1.934

5.317

6.660

6.404

3.270

Personeelsbezetting einde boekjaar op basis full-time

188,1

247

241

230

229

7. Eigen vermogen einde boekjaar in % van de huren en overheidsbijdragen

83


Woningstichting SWS. Jaarverslag 2005

Recommend Documents