JAARVERSLAG Woningstichting Brummen

JAARVERSLAG 2013

Woningstichting Brummen

1

2

INHOUDSOPGAVE Pag.

Algemene gegevens I.

5

Jaarverslag/volkshuisvestingsverslag 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Inleiding Verslag van de directeur-bestuurder Verslag van de Raad van Commissarissen over 2013 Governancecode woningcorporaties Personeel en organisatie Volkshuisvestingsverslag 6.1 De kwaliteit van het woningbezit 6.2 De bereikbaarheid van de woningvoorraad 6.3 Het betrekken van huurders bij beheer en beleid 6.4 Leefbaarheid 6.5 Wonen en zorg 6.6 Risico’s 6.7 Financiële continuïteit Verklaring van de Raad van Commissarissen en het Bestuur 7. Kengetallen

7 9 15 23 25 29 29 31 36 38 40 40 42 44 45

II. Jaarrekening Balans Winst- en verliesrekening Kasstroomoverzicht Toelichting op de waarderingsgrondslagen Toelichting op de balans Toelichting op de winsten verliesrekening Overige informatie

48 51 53 55 59 69 75

III. Overige gegevens Controleverklaring

77

3

4

ALGEMENE GEGEVENS

Naam toegelaten instelling:


Adres:

Kampweg 31 6971 XA BRUMMEN

Postadres:

Postbus 117 6970 AC BRUMMEN

Telefoon:

(0575) 56 15 53

Fax:

(0575) 56 13 66

E-mail:

[email protected]

Internet-website:

www.woningstichtingbrummen.nl

Statutaire vestigingsplaats:

Brummen

Statutair werkgebied:

Regio Stedendriehoek

Datum oprichting:

14 januari 1919

Datum laatste statutenwijziging:

11 juli 2003

Nationaal Register Volkshuisvesting:

3370

Kamer van Koophandel:

41041816

RSIN-nummer:

0027.01.649

Landelijke federatie:

Aedes

5

6

1.

INLEIDING

De maatregelen om de crisis in Nederland te boven te komen, hebben ook de volkshuisvesting hard geraakt. Het in 2012 afgesloten Regeerakkoord is in 2013 verder uitgewerkt in het Woonakkoord. Hierin is afgesproken dat verhuurders van sociale huurwoningen een verhuurderheffing gaan betalen die oploopt tot € 1,7 miljard in 2017. Eind december 2013 werd dit besluit door de Eerste Kamer aangenomen. Volgens het Kabinet kunnen verhuurders deze uitgave opvangen door het innen van extra huurverhogingen (inkomensafhankelijk) en door het verlagen van hun uitgaven. Niets is echter minder waar. Massaal hebben corporaties hun nieuwbouwen renovatieplannen geschrapt of uitgesteld of op een lager niveau gebracht. Uitgelekte novelle Ook wordt het werkgebied van de corporaties sterk ingekrompen en behoort het bouwen van woningen met een aanvangshuur boven de liberalisatiegrens en het bouwen van koopwoningen (al dan niet in het sociaal domein) niet meer tot hun kerntaken. Medio 2013 lekte een novelle van minister Blok uit, waarbij hij onder andere aangaf te willen dat huurwoningen met meer dan 142 woningwaarderingspunten ondergebracht zouden moeten worden in een aparte entiteit, los van de Toegelaten Instelling. Ook wilde minister Blok dat woningcorporaties hun commerciële vastgoed zoals koophuizen, dure huurwoningen, winkels, kantoren en parkeergarages afstoten en onderbrengen in een 'overgangs-BV' die verkocht zou moeten worden. Blok wilde met een 'juridische splitsing' van het commerciële en niet-commerciële vastgoed van woningcorporaties hun taak terugbrengen tot 'het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen' in de eigen regio. Tegelijkertijd stelde hij strikte voorwaarden aan andere activiteiten van corporaties, zoals wijkvernieuwing. Na de uitgelekte novelle, medio 2013, waar brede maatschappelijke verontwaardiging over was, zijn Aedes en minister Blok tot een akkoord gekomen. De corporatiesector beschouwt voor deze kabinetsperiode de verhuurdersheffing als een voldongen feit. Het kabinet en Aedes hebben randvoorwaardelijk afgesproken dat de potentiële huuropbrengst van het huurbeleid in stand blijft, ook bij de invoering van de huursombenadering. Zowel het kabinet als corporaties blijven oog houden voor de beschikbaarheid en betaalbaarheid van sociale huurwoningen. Binnen hun mogelijkheden investeren corporaties zo veel als mogelijk is. Hiervoor komt uit het energieakkoord € 400 miljoen euro beschikbaar, verdeeld over meerdere jaren, voor energiebesparende maatregelen in de sociale huursector. Verder vervalt de BTWintegratieheffing. Dit scheelt de corporatiesector jaarlijks € 60 miljoen euro aan belasting. Corporaties kunnen kiezen voor een juridische dan wel administratieve splitsing. In het eerste geval worden de niet-DAEB activiteiten in een aparte rechtspersoon ondergebracht zodat eventuele risico’s niet op de corporatie drukken. Bij een administratieve scheiding is dat niet het geval. Corporaties die voor een administratieve splitsing kiezen, krijgen met zwaarder toezicht te maken. Ook zijn er minder niet-DAEB activiteiten toegestaan en wat wel geoorloofd is moet ten dienste staan van de kerntaak. Zowel bij een juridische als administratieve scheiding geldt dat op termijn de nieuwe niet-DAEB activiteiten tegen marktvoorwaarden gefinancierd moeten worden zodat er een gelijk speelveld ontstaat. Het kabinet en Aedes zijn het verder eens over een grotere rol van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw bij saneringen. Randvoorwaarde van het kabinet is daarbij wel dat de risico’s voor de staat als achtervanger van dit fonds niet toenemen. Parlementaire enquête Naar aanleiding van een aantal affaires bij corporaties zoals die bij Vestia (derivaten), Woningstichting Geertruidenberg (o.a. grondposities), Woonbron (SS Rotterdam) en een aantal malversaties, heeft de Tweede Kamer besloten een parlementaire enquête te houden. De kennismaking met de sector en de verkennende gesprekken vonden eind 2013 plaats en de verhoren beginnen in de loop van 2014. 7

Ongetwijfeld zullen de uitkomsten van deze enquête doorwerken in de definitieve vaststelling van de herziene Woningwet. Jaarverslag 2013 Voor u ligt het jaarverslag 2013. Het jaarverslag bestaat uit het verslag van de directeur-bestuurder, de Raad van Commissarissen en een hoofdstuk over Personeel en organisatie. In het volkshuisvestingsverslag wordt ingegaan op de prestatievelden uit de BBSH, met in de jaarrekening de financiële vertaling hiervan.

8

2.

VERSLAG VAN DE DIRECTEUR-BESTUURDER

In dit jaarverslag leggen wij verantwoording af over de werkzaamheden die wij in 2013 hebben uitgevoerd. Ook voor Woningstichting Brummen, haar huurders en andere belanghouders zijn de gevolgen van de crisis en de door de regering genomen maatregelen voor de komende jaren evident. Wij realiseren ons ten zeerste dat onze mogelijkheden de komende jaren een stuk minder zijn dan die in de afgelopen jaren. 2.1 Landelijke ontwikkelingen Woonakkoord In 2013 werd het zogenoemde Woonakkoord gesloten waarbij werd bepaald dat de verhuurderheffing in komende jaren wordt verhoogd naar circa € 1,7 miljard in 2017. Volgens de minister kunnen de corporaties dit bedrag opbrengen door hun huren te verhogen en hun bedrijfslasten te matigen. Inkomensafhankelijke huurverhoging Om de verhuurderheffing op te kunnen brengen is in 2013 de inkomensafhankelijke huurverhoging ingesteld. Met deze maatregel wil het kabinet het scheefwonen tegen gaan en huurders met midden- (€ 34.000 - € 43.000) en hogere inkomens dwingen om woningen vrij te maken om op deze manier de doorstroming te bevorderen en het aantal benodigde sociale huurwoningen te verminderen. Ook in 2014 is een inkomensafhankelijke huurverhoging mogelijk; de minister heeft toegezegd in 2015 te komen met een huurverhoging op basis van huursombenadering. Scheiden wonen en zorg Om de zorgkosten in de toekomst in de hand te kunnen houden, heeft het kabinet besloten dat hulpbehoevenden langer zelfstandig moeten blijven wonen. Het scheiden van wonen en zorg wordt stapsgewijs ingevoerd, te beginnen met mensen met zorgzwaartepakket 1 en 2 (ZZP 1-2) per 1 januari 2013. Per 1 januari 2014 moeten ook mensen met ZZP-3 zelfstandig blijven wonen. Het gevolg is dat veel woonzorginstellingen de komende jaren noodgedwongen moeten sluiten en veel hoogwaardige gebouwen leeg komen te staan. Een groot aantal zorgtaken wordt overgeheveld naar de gemeenten. Verhuurderheffing Nu de verhuurderheffing een feit is en de gevolgen van deze heffing zijn doorberekend, blijkt wat de gevolgen zijn voor de investeringscapaciteit. Veel nieuwbouwplannen zijn geschrapt of uitgesteld, en veel herstructurering-, renovatie- en groot-onderhoudsplannen aangepast door versobering of uitstel. Ook voor Woningstichting Brummen heeft de verhuurderheffing grote gevolgen. Onze bijdrage in 2013 bedroeg € 29.523 en loopt op tot € 1,2 miljoen per jaar vanaf 2017. Onze opgaven hebben we flink neerwaarts moeten bijstellen. Van nieuwbouw zal de komende jaren geen sprake zijn en sloop- en vervangende nieuwbouwprojecten worden jaren later uitgevoerd dan oorspronkelijk gepland was. Ook hebben wij op de waardering van een aantal complexen fors moeten afboeken. In voorgaande jaren werden soms nieuwbouwwoningen gebouwd voor speciale doelgroepen, waarbij de niet dekkende exploitatielasten gedragen konden worden uit de exploitatieoverschotten uit de bestaande voorraad. Vanwege de gevolgen van de verhuurderheffing zal daar in de toekomst uiterst kritisch mee worden omgegaan. Saneringssteun Corporaties hebben zich verplicht elkaar te helpen wanneer een van hen in de problemen komt. Daarvoor is in het verleden het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) ingesteld. Door het nemen van onbeheersbare financiële risico’s (WSG) en onverantwoordelijke derivatenportefeuilles (Vestia) is in 2013 aan alle corporaties een heffing opgelegd om saneringssteun mogelijk te maken.

9

Verscherpen toezicht en inperken werkterrein Mede door een aantal uitwassen, maar ook ingegeven door het feit dat de minister meer grip op de sector wil hebben, heeft minister Blok al aangekondigd dat ook het financiële toezicht op de corporaties zal worden ondergebracht bij het ministerie. Het ligt ook in de bedoeling van de minister dat de saneringssteun wordt ondergebracht bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Ook heeft de minister aangekondigd het werkterrein van de corporaties drastisch te willen inperken; de kerntaak wordt weer het bouwen, beheren en verhuren van sociale huurwoningen. Pas wanneer er projecten zijn waar gemeenten geen derden kunnen vinden die deze projecten gaan trekken, mag bij hoge uitzondering en onder stringente voorwaarden de corporatie zich richten op het bouwen van dure huurwoningen en sociale koopwoningen. Inkomensgrenzen toewijzing De Europese discussie over het geven van staatssteun heeft geleid tot het instellen van een toewijzingsnorm. Corporaties mogen sinds 2011 nog maar 10% van hun toe te wijzen sociale huurwoningen, toewijzen aan mensen met een inkomen hoger dan € 34.229,-. Overschrijden zij die grens, dan wordt dit gesanctioneerd door leningen niet meer te borgen via het WSW. Parlementaire enquête In 2013 heeft de Tweede Kamer opdracht gegeven tot het houden van een parlementaire enquête woningcorporaties. De commissie is in de tweede helft van 2013 gestart met voorbereidende werkzaamheden. Medio 2014 starten de openbare verhoren. Ter voorbereiding op de parlementaire enquête heeft de parlementaire enquêtecommissie in het najaar van 2013 een werkbezoek gebracht aan Woningstichting Brummen. Meer hierover in paragraaf 2.4.

2.2 Lokale ontwikkelingen Discussie over uitleggebieden Provincie Gelderland heeft in haar Kwalitatief Woonprogramma III (KWP-3) de in het KWP-2 te bouwen woningen fors bijgesteld. Ook voor de Gemeente Brummen, waar het aantal daalde van ruim 1.800 woningen naar circa 510 woningen. Aangezien de Gemeente Brummen veel meer harde plancapaciteit heeft dan de in het KWP-3 vastgestelde aantal en de Gemeente Brummen deze plancapaciteit nog niet heeft aangepast, heeft de Provincie gedreigd om alle bestemmingsplannen waarbij een of meer extra woningen worden toegevoegd, niet in behandeling te nemen. Mede gezien de financiële gevolgen van de verhuurderheffing en vanwege het uitgangspunt “inbreiden gaat voor uitbreiden” heeft Woningstichting Brummen ervoor gekozen om de komende jaren in te zetten op het verbeteren van haar bestaande voorraad. Krimp en vergrijzing Uit onderzoeken blijkt dat de bevolking in Brummen meer en sneller vergrijst dan gemiddeld. Dat betekent dat Woningstichting Brummen moet inzetten op meer geschikte woningen voor ouderen. Maar de toename van ouderen is tijdelijk. De laatste bevolkingsprognose uit 2010 gaat uit van een forse krimp van het aantal inwoners in de regio vanaf 2025. Het aantal huishoudens stijgt nog licht tot 2035 en daalt daarna. Een groei zoals in het verleden is voorzien, zal de komende jaren uitblijven. Een deel van de oplossing voor het bieden van passende huisvesting voor ouderen zal gezocht moeten worden in het aanpassen van het bestaand bezit. De doorstroming stagneert Ingrijpende bezuinigingen, dalende koopkracht, kortingen op pensioenvoorzieningen en een stijgende werkeloosheid maakt mensen onzeker over hun toekomst. Met als gevolg dat er geen beslissingen worden genomen om een huis te kopen of te verhuizen naar een beter passende (en vaak duurdere) huurwoning. Men blijft zitten waar men nu is, dat geeft zekerheid. Ook in Brummen stagneert de doorstroming op de woningmarkt.

10

Een tweede reden is dat door huurharmonisatie weinig mensen geneigd zijn om door te stromen naar de daardoor duurder geworden huurwoningen. Ondanks de toenemende vergrijzing blijkt dat de vraag naar seniorenwoningen achter blijft. Ongetwijfeld spelen financiële onzekerheden voor deze doelgroep daarbij een grote rol. Een andere oorzaak dat de woningmarkt stagneert, is de EU regel waarbij het corporaties verboden is om meer dan 10% van de toewijzingen van sociale huurwoningen toe te wijzen aan huishoudinkomens hoger dan € 34.229. Dat betekent dat wij huurders met een dergelijk inkomen amper woningen kunnen aanbieden. In veel gevallen is koop geen optie vanwege de moeilijke financierbaarheid of de leeftijd van de huurder. Het aanbod van duurdere huurwoningen is in Brummen nagenoeg nihil.

2.3

Ons antwoord op de uitdagingen

Nadat eind 2012 de eerste uitkomsten van het Regeerakkoord waren doorgerekend, hebben wij in de begroting 2013 en de meerjarenraming 2013-2022 nagenoeg al onze nieuwbouw en renovatieplannen opgeschort om ons opnieuw te bezinnen hoe Woningstichting Brummen de komende jaren haar volkshuisvestelijke taak nog kan uitvoeren. Het jaar 2013 is gebruikt om onze taken te herijken en onze positie opnieuw te bepalen. Onze bedrijfslasten zijn kritisch bekeken en waar mogelijk zijn zij naar beneden bijgesteld. Ook is zeer intensief de meerjarenonderhoudsbegroting doorgelicht, geplande projecten bijgesteld en zijn onderhoudsuitgaven voor de komende jaren naar beneden bijgesteld. Ondernemingsplan Vanwege een veranderende woningmarkt, verslechterende financiële situatie en veranderend speelveld sloot het ondernemingsplan 2009-2015 niet meer aan bij de huidige situatie. Vooral de betaalbaarheid staat onder druk. Daarom hebben we onze ambities bijgesteld en verwoord in een nieuw ondernemingsplan 2014-2017, getiteld “gedreven en zakelijk”, wat we eind 2013 aan onze belanghouders hebben gepresenteerd. We blijven ons inzetten voor goede betaalbare sociale huurwoningen. Alleen is de (financiële) ruimte die de overheid ons nog biedt, wel heel marginaal. Daarom hebben we ons beleid in overleg met onze belanghouders herzien. Waar hebben we voor gekozen?.  Onze financiële middelen hebben invloed op de snelheid waarmee we onze koers lopen, niet op die koers zelf.  Onze klant blijft voorop staan. Om die met minder geld meer te kunnen bieden, willen we nog beter weten wie ze zijn en wat ze nodig hebben.  Om onze doelen te halen, stellen wij ons zakelijker op. Bewoners krijgen keuzemogelijkheden, maar aan een aantal keuzes hangt een prijskaartje. We vragen vaker een eigen bijdrage en gaan kosten vaker met huurders delen.  We houden onze uitgaven opnieuw tegen het licht en beperken die waar mogelijk.  We onderstrepen het principe ‘inbreiden gaat vóór uitbreiden’ uit de Woonvisie van de Gemeente Brummen. We focussen ons de komende jaren dan ook op ons bestaande bezit.  De omgeving is veranderd, onze missie niet. En wat blijft, is onze gedrevenheid om vanuit een zo breed mogelijke taakopvatting te werken aan maatschappelijke problemen die betrekking hebben op wonen. Wij doen meer dan alleen het bouwen en beheren van woningen: als woningcorporatie staan wij midden in de samenleving. Samen met onze bewoners en onze belanghouders. 2.4 Overige zaken In november heeft de Parlementaire Enquête Commissie in het kader van kennismaking met een kleine plattelandscorporatie ons bezocht. Op verzoek van hen werd ingezoomd op de volgende onderwerpen: 11

   

Ons woningbezit en onze inspanning om kwaliteit te blijven bieden Duurzame aanpassingen en energiebesparende maatregelen Woningtoewijzing bij een plattelandscorporatie Samenstelling huurders (bewoners, woningzoekenden, inkomens, leeftijdsgroepen, wegtrekken jongeren, dubbele vergrijzing)  Omgang met de gemeente, plaatselijke politiek  Good Governance: hoe werkt het interne toezicht bij een kleine corporatie.

2.5


Sloop en vervangende nieuwbouw In 2013 zijn de volgende woningen opgeleverd:  12 huur- en 2 koopwoningen (4 multifunctionele- en 10 eengezinswoningen) aan de Buurtweg in Oeken. Eén woning is regulier verkocht, één woning staat nog te koop. Van de 12 huurwoningen is één woning verkocht onder Koopgarant.  10 huurwoningen (4 multifunctionele- en 6 eengezinswoningen) aan de Voorsterweg in Brummen. Renovatie en groot-onderhoud Complex 39/40 In 2013 is het groot-onderhoud van 63 woningen aan de Valkstraat, Kampweg en omgeving afgerond. Complex 34/35 Renovatie van 30 seniorenwoningen aan de Baron Van Sytzamastraat, Cortenoeverseweg en Leeuwerikstraat. Projecten in voorbereiding  Renovatie van 155 eengezinswoningen complexen 26/27/28/30 (Huco’s); de totale kosten bedragen € 13,5 mln. Het energielabel gaat van D/E naar A en de levensduur wordt met 40 jaar verlengd.  Sloop en vervangende nieuwbouw van 20 appartementen (1-2 persoons-huishoudens) aan De Bongerd; te vervangen door 30 appartementen voor senioren. Verkoop woningen en Te Woon In 2013 zijn per saldo 11 woningen verkocht, waarvan 7 onder Koopgarant-voorwaarden en 4 regulier. Alle Koopgarantwoningen zijn aan zittende huurders verkocht. In 2013 zijn 2 woningen teruggekocht en zonder korting opnieuw verkocht. Daarmee is het aantal verkochte woningen ultimo 2013 opgelopen tot 98. Samenwerking Samenwerken zien wij de komende jaren als een steeds grotere opdracht. Wij zijn ervan overtuigd dat samenwerking met diverse partijen werkzaam in de Gemeente Brummen en ook in de regio leidt tot een aanzienlijke meerwaarde voor onze klanten. Woningstichting Brummen participeert in Stichting Woonkeus Stedendriehoek voor de uitvoering van de woonruimteverdeling in de Stedendriehoek. Woningstichting Brummen is vertegenwoordigd in de Raad van Toezicht en neemt deel in verschillende werkgroepen en commissies. In ons ondernemingsplan hebben wij ons voorgenomen tenminste 1 keer per 2 jaar een overleg te organiseren voor onze belanghouders. In 2013 hebben wij bij het opstellen van ons ondernemingsplan onze belanghouders geïnterviewd en eind 2013 is het ondernemingsplan “Gedreven en zakelijk” aan hen gepresenteerd.

12

Woningstichting Brummen kent nog de volgende samenwerkingsverbanden: het aanbieden van zorg in diverse complexen seniorenwoningen in Brummen in samenwerking met Stichting Riwis Sprengenland Wonen: gezamenlijk ontwikkelen van beleid, algemene huurvoorwaarden , detachering bij zwangerschap enz. Stichting Welzijn Brummen: op diverse terreinen zoals buurtbemiddeling, schuldhulpverlening, urgentiebeleid, huisvesting statushouders, Laatste Kansbeleid en leefbaarheid (tuindagen) samenwerking op diverse beleidsterreinen met een aantal kleine corporaties in de regio: Woningstichting IJsseldal Wonen uit Twello, Woonstichting De Marken uit Schalkhaar, Woningbedrijf Warnsveld en Sprengenland Wonen uit Eerbeek met een aantal gemeenten en corporaties is enige jaren geleden een hennepconvenant gesloten. Verbeteren van de organisatie Niet alleen de kwaliteit van de woning en de woonomgeving is voor ons een continu punt van aandacht. Ook de dienstverlening, de gevarieerdheid van het aanbod alsmede de kwaliteit daarvan heeft onze constante aandacht. Om de dienstverlening te optimaliseren neemt Woningstichting Brummen sinds 2007 deel aan het KWH-huurlabel. Het KWH-huurlabel is één van de meetproducten van Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH) waarmee corporaties professioneel inhoud geven aan het continue proces van kwaliteitsverbetering. Aan het KWH-huurlabel nemen ongeveer 150 corporaties deel. Woningstichting Brummen heeft ook in 2013 het label behaald. Met een gemiddelde klantwaardering van 8,1 zijn we als tweede geëindigd (in de regio als eerste). In 2012 heeft Woningstichting Brummen een nulmeting laat uitvoeren om te kunnen bepalen op welke gebieden de participatie kan worden versterkt. Hieraan is in 2013 verder gewerkt en wij gaan ervan uit dat wij in 2015 het participatielabel behalen. Interne organisatie en toezicht Woningstichting Brummen treedt op als goed werkgever in het besef dat onze ambities alleen worden gerealiseerd als medewerkers zich met hart en ziel willen en kunnen inzetten om de gewenste resultaten te bereiken. Daarom kiezen wij voor een goede balans tussen ambities van de organisatie én de kwaliteiten en ambities van de medewerkers binnen onze organisatie. We trainen en ontwikkelen ons aan de hand van de opgestelde ambities en gewenste cultuur van Woningstichting Brummen en de ambities, kwaliteiten en motivatie van onze medewerkers. Aan Good Governance hechten wij veel waarde. Periodiek wordt het functioneren van de leden van de Raad van Commissarissen en de directeur-bestuurder geëvalueerd. Transparantie in het handelen Het Bestuur en de Raad van Commissarissen kunnen zich op 2 punten na, vinden in de Governancecode en Woningstichting Brummen handelt hier ook naar. Meer hierover in hoofdstuk 4. Brummen, 24 juni 2014 w.g.

F.M.M. Visschedijk (directeur-bestuurder)

13

14

3. VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN OVER 2013 Intern toezicht, taken en bevoegdheden In de bestuurlijke organisatie van Woningstichting Brummen wordt het intern toezicht uitgeoefend door de Raad van Commissarissen (RvC). In deze vorm is naast het intern toezicht ook ruimte voor een klankbordfunctie. De taken en bevoegdheden van de raad zijn vastgelegd in de statuten. In de statuten is duidelijk aangegeven waar de scheiding ligt in taken en verantwoordelijkheden tussen de Raad van Commissarissen en het bestuur. Jaarlijks wordt naar het functioneren gekeken. De Raad van Commissarissen houdt zich nadrukkelijk bezig met het toezicht op de financiële continuïteit en de risico’s van de organisatie. De financieringsbehoefte wordt vastgesteld in de begroting. Alle activiteiten in dit kader worden getoetst aan het vigerende treasurystatuut. In het treasurystatuut wordt de ondergrens van de financiële continuïteit vermeld. De solvabiliteit dient, op basis van historische kostprijs óf de bedrijfswaarde indien deze lager is, minimaal 10% te bedragen. Deze norm wordt intern gehanteerd. Indien er op enig moment grote investeringsmogelijkheden zijn, mag deze ondergrens tijdelijk worden verlaten. Uiteraard dient aan de vereisten van het CFV en het WSW te worden voldaan. Vóór vaststelling van de begroting vindt toetsing plaats. Gedurende het verslagjaar is door middel van kwartaalrapportages gemonitord. Verder voelt de Raad van Commissarissen zich vanzelfsprekend ook verantwoordelijk voor het realiseren van de volkshuisvestelijke taken. Via de maanden kwartaalrapportages wordt een en ander gevolgd en getoetst. In het Volkshuisvestingsverslag zijn de resultaten van diverse onderwerpen, zoals het huisvesten van de doelgroep, de kwaliteit van het wonen, wonen-welzijn-zorg en leefbaarheid, over het verslagjaar weergegeven. Alle leden van de Raad zijn lid van de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties (VTW). 1. Toezichtstaak a. Algemeen De Raad heeft de politieke discussie over het domein van de sociale volkshuisvesting gevolgd en is daar niet bepaald gelukkig mee. Zo wordt het de komende jaren nagenoeg onmogelijk om dure huurwoningen te bouwen of gemengde projecten huur- en koopwoningen te realiseren. De in 2013 uitgelekte novelle van de minister om woningen met meer dan 142 WWS-punten verplicht over te hevelen naar een aparte juridische entiteit met daarin de richtlijn dat na een aantal jaren de lijn met de corporatie verbroken zou moeten worden, is gelukkig ingetrokken. Met een gemiddeld aantal van 156 WWS-punten van het bezit zouden op termijn nagenoeg alle nieuwe en gerenoveerde en duurzaam verbeterde woningen aan de voorraad van Woningstichting Brummen worden onttrokken. Het aantal woningen dat na invoering van het voorgestelde beleid zou leiden tot een veel te kleine voorraad betaalbare huurwoningen voor onze doelgroep. Ook zou het voortbestaan van de woningstichting zeer onzeker worden. Om de gevolgen van de verhuurdersheffing, waar de Eerste Kamer in december 2013 definitief mee instemde, op te kunnen vangen en om toch zo goed mogelijk de volkshuisvestelijke opgaven in het werkgebied van Woningstichting Brummen te kunnen uitvoeren, is in 2013, vooruitlopend op de vaststelling van verhuurdersheffing al een aantal belangrijke stappen gezet. Zo heeft de Raad geconstateerd dat de onderhoudskosten voor de komende jaren kritisch zijn bekeken en naar beneden zijn bijgesteld en dat nieuwbouwen verbeteringsprojecten opnieuw tegen het licht zijn gehouden. Ook op de bedrijfslasten wordt de komende jaren bespaard.

15

b. Strategie In 2013 is het ondernemingsplan “Gedreven en zakelijk” voor de periode 2014-2017 opgesteld om aan te geven welke koers de woningstichting de komende jaren zal volgen. Vanwege het noodzakelijk bijstellen van de ambities was het noodzakelijk het lopende ondernemingsplan 2009-2015 in 2013 te herzien. De Raad is nauw betrokken geweest bij het opstellen en heeft geconstateerd dat de woningstichting de wensen van haar belanghouders zo veel mogelijk in dit plan heeft verwerkt. Uiteraard zal de Raad de uitvoering van het ondernemingsplan blijven monitoren middels jaarlijkse werkplannen. Jaarlijks beoordeelt de Raad het werkplan voor komend jaar. Gedurende het hele jaar wordt door de Raad het werkplan over het lopend jaar gemonitord en zo nodig bijgesteld. c. Financieel beleid De Raad van Commissarissen is zich terdege bewust van haar toezichthoudende en controlerende taak op financieel gebied. Vermeldenswaardige punten: o Jaarlijks bespreekt de Raad van Commissarissen de managementletter, het rapport van bevindingen en de controles door de accountant met de accountant. Ook wordt ieder jaar de accountant officieel benoemd. o Jaarlijks worden de liquiditeitsoverzichten besproken en goedgekeurd, waarna de directeur/bestuurder bevoegd is, om binnen de gestelde kaders van het treasurystatuut, de benodigde financiële middelen aan te trekken. Melding vindt plaats door middel van maandelijkse rapportages. o In het treasurystatuut uit 2008 is als eis gesteld dat de solvabiliteit niet onder de 10% mag dalen. In het verslagjaar is de solvabiliteit ruim boven de gestelde norm gebleven. o De Raad heeft in 2013 de begroting 2014 en meerjarenraming 2014-2023 besproken en deze in januari 2014 goedgekeurd. o Door de Raad is het jaarverslag 2012 goedgekeurd. o De Raad heeft kennisgenomen van de oordeelsbrief 2013 van het Ministerie van Binnenlandse zaken en Koninkrijksrelaties, het continuïteitsoordeel 2013 (A1oordeel) van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de beoordeling van de kredietwaardigheid van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw; o Verkopen in 2013 hebben plaatsgevonden mede ten behoeve van de toekomstige investeringsopgaven. Van overtollige middelen is dan ook geen sprake. o De Raad heeft zich ervan vergewist dat alle uitgaven zijn gedaan ten behoeve van de volkshuisvesting, dat de bedrijfsvoering sober en doelmatig is en getuigt van een grote mate van efficiency. o Meetpunten daarbij zijn onder andere de geleverde prestaties, het aantal fte’s en de salariskosten van het werkapparaat in relatie tot de cijfers in de branche en de uitkomsten van het visitatierapport. d. Te Woon en verkoop woningen De Raad heeft zich ervan vergewist dat met de verkoop van 11 woningen (4 regulier en 7 onder koopgarant) en een boekwinst van € 1,02 miljoen het taakstellende deel van 8 te verkopen woningen in 2013 ruim is gehaald. e. Realisering volkshuisvestelijke opgaven Huisvesting primaire doelgroepen Hoewel de vraag naar sociale huurwoningen afneemt (mede veroorzaakt door de gevolgen van de crisis), is de Raad ervan doordrongen dat de huisvesting van primaire doelgroepen absoluut de hoogste prioriteit heeft. Aan huisvesting van bijzondere doelgroepen, zoals mensen met een verstandelijke beperking en zorgbehoeftige ouderen, wordt door Woningstichting Brummen voldoende aandacht besteed.

16

De Raad heeft kennis genomen van de melding van de accountant dat Woningstichting Brummen in 2013 heeft voldaan aan de regel dat slechts 10 % van de toe te wijzen woningen met een huurprijs beneden € 681 toegewezen mag worden aan woningzoekenden met een inkomen hoger dan € 34.229. Betrekken bewoners bij beheer/beleid De Raad heeft zich ervan vergewist dat de bewoners in voldoende mate worden betrokken bij het opstellen van het beleid en het beheer van de bestaande voorraad, o.a. door periodiek overleg met de huurdersvereniging. De Raad heeft aandacht besteed aan de wijze waarop Woningstichting Brummen met haar bewoners en woningzoekenden communiceert en de waardering die bewoners en woningzoekenden daarvoor hebben. Zij heeft er kennis van genomen dat Woningstichting Brummen ook in 2013 weer het KWH-huurlabel heeft behaald. Ook is de Raad ervan overtuigd dat het verbeteren van het participatietraject zodanig op schema ligt dat in 2015 het Participatie-label kan worden behaald. De Huurdersvereniging Brummen heeft in 2013 een bindende voordracht gedaan voor het benoemen van een nieuw lid van de Raad. Net als in voorgaande jaren is in 2013 door de Raad een gesprek gevoerd met Huurdersvereniging Brummen. Deze gesprekken wil de Raad intensiveren om het bestuur van Huurdersvereniging Brummen te ondersteunen. Leefbaarheid De Raad heeft kennis genomen van de projecten Buurtbudget en Laatste-Kansbeleid. Ook is zij er van op de hoogte dat Woningstichting Brummen medeondertekenaar is van een regionaal Hennepconvenant en een actieve bijdrage levert aan Buurtbemiddeling, het leefbaarheidsnetwerk en de schuldhulpverlening. Zij is ervan overtuigd dat mede door deze acties en projecten een goede invulling wordt gegeven aan de leefbaarheid in het werkgebied van Woningstichting Brummen. Wonen en zorg De Raad heeft geconstateerd dat Woningstichting Brummen ook in 2013 veel energie heeft gestoken in wonen en zorg. In 2013 is een aantal woningen aangepast in het kader van de WMO en is Woningstichting Brummen betrokken bij de discussies over de 3-D: de decentralisaties Maatschappelijke betrokkenheid, Jeugdzorg en Arbeidsparticipatie. Vanwege de overheidsmaatregelen betreffende het scheiden van “wonen en zorg” is de Woningstichting Brummen nadrukkelijk in overleg met zorgpartijen, ten einde mogelijke toekomstige risico’s te minimaliseren en de zorgbehoeftige ouderen passende huisvesting te blijven bieden. De kwaliteit van het bestaande bezit. De Raad heeft geconstateerd dat de voorgestelde acties uit het in 2012 vastgestelde strategische voorraadbeleid op schema liggen. Woningstichting Brummen heeft op zich genomen het gasverbruik en de CO-2 uitstoot met 20% te reduceren in de periode 2008-2018. De Raad heeft met instemming geconstateerd dat eind 2013 deze doelstelling met 32,7% (gasverbruik) en 24,8% (CO-2) al is gehaald. f. Verbindingen Woningstichting Brummen participeert in Stichting Woonkeus Stedendriehoek voor de uitvoering van de woonruimteverdeling in de Stedendriehoek.

17

g. Governance De Raad oefent het toezicht uit op het Bestuur. Woningstichting Brummen onderschrijft als Aedes-lid de Governance Code voor woningcorporaties en past de voorschriften toe. De Raad verantwoordt haar handelen in hoofdstuk 4 van het jaarverslag. Op de website van Woningstichting Brummen is de Governancecode opgenomen. h. Toezichtkader Aan de hand van het ondernemingsplan wordt jaarlijks door de directeur-bestuurder een werkplan vastgesteld, dat is opgesteld door het managementteam met inspraak van de organisatie. Dit werkplan, alsmede de begroting voor het komende jaar, is door de Raad van Commissarissen goedgekeurd. Maandelijks is door de directeur-bestuurder over lopende zaken gerapporteerd. Vier maal per jaar worden door de organisatie rapportages opgesteld, die door de Raad worden besproken. In elke vergadering wordt ook de voortgang van het werkplan in de Raad besproken. De directeur-bestuurder heeft een contract voor onbepaalde tijd. Een deel van het salaris van de directeur-bestuurder is variabel. Jaarlijks worden met de directeur-bestuurder prestatieafspraken gemaakt en door twee leden van de Raad (voorzitter en vice-voorzitter) geëvalueerd. Zij bespreken ook jaarlijks het functioneren van de directeur-bestuurder. De uitkomsten van deze gesprekken worden gerapporteerd in de Raad. Het uit te keren variabele deel van het salaris van de directeurbestuurder is afhankelijk van de mate waarin de vastgestelde doelen zijn gerealiseerd. In 2010 is het salaris van de directeur-bestuurder bekeken en is geconcludeerd dat het huidige salarisniveau (categorie E) past binnen de beloningscode zoals die destijds is vastgesteld door de Vereniging Toezichthouder Woningcorporaties (VTW) en Aedes. i. Wet Normering Topinkomens (WNT) In 2013 is door de minister als uitvloeisel van de Wet Normering Topinkomens (WNT) een staffel voor topinkomens vastgesteld. De Raad conformeert zich aan deze wet. j. Zelfevaluatie van de Raad van Commissarissen Ook in 2013 heeft de Raad haar functioneren kritisch bekeken en de nodige aandacht daaraan besteed. De zelfevaluatie van de Raad is onder leiding van een extern adviseur uitgevoerd. In verband met het aftreden en niet herkiesbaar zijn van een tweetal leden van de Raad van Commissarissen zijn nieuwe functieprofielen opgesteld, waarbij opnieuw is gekeken naar de opgaves van de Woningstichting Brummen en de toezichthoudende rol die een Raad van Commissarissen daarin heeft.

2. Integriteit Woningstichting Brummen kent een gedragscode, verwoord in de integriteitnota. De voorzitter van de Raad is aangewezen als vertrouwenspersoon. De leden van de Raad van Commissarissen zijn onafhankelijk en hebben geen (neven)functies waarbij sprake kan zijn van belangenverstrengeling in hun rol als commissaris van Woningstichting Brummen. Er zijn in het verslagjaar dan ook geen tegenstrijdige belangen geweest.

18

3. Verantwoording In 2013 werden door de Raad van Commissarissen de volgende besluiten genomen:  Accountantskeuze voor controle jaarstukken 2013: BDO Audit & Assurance B.V.  Verkoop woningen en woningen Te Woon  In de komende jaren te slopen/vervangen woningen  Monitoring projecten nieuwbouw en groot-onderhoud  Variabele beloning directeur/bestuurder en vaststellen doelen komend jaar. De volgende bestuursbesluiten werden aan de Raad van Commissarissen voorgelegd:  Jaarverslag 2012  Herziene begroting 2013 en meerjarenraming 2013-2022  Begroting 2014 en meerjarenbegroting. De volgende zaken werden besproken:  Woonakkoord en de gevolgen daarvan  Wooninvesteringsfonds (WIF)  Beleid inzake verkoop woningen onder Koopgarant  Verkoop woningen (monitoring)  Beleid huurincasso en ontruimingen  Inkomensafhankelijke huurverhoging 2013  Advies Huurdersvereniging Brummen inzake inkomensafhankelijke huur  Ondernemingsplan 2014-2017  Nieuwbouw en renovatieplannen  Zorgvastgoed  Kwartaalrapportages en eindejaarprognoses  Wet Normering Topinkomens  Samenwerking met Sprengenland Wonen en collega-corporaties  Werkplan 2013 (monitoring)  KWH-huurlabel  Participatie  Oordeelsbrief 2012 Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties  Toezichtbrief 2013 van het CFV  Overzicht Corporaties in Perspectief 2013  Kredietwaardigheid en faciliteringsvolume WSW  Fiscale positie Woningstichting Brummen  Zelfevaluatie  Accountantsverslag 2012 en managementletter  Jaarlijks overleg met de Huurdersvereniging Brummen.

4. Samenstelling van de Raad van Commissarissen en het Bestuur Het Bestuur Het Bestuur van Woningstichting Brummen wordt sinds 1 januari 1989 gevormd door de directeur/bestuurder, de heer F.M.M. Visschedijk (geboren 6-3-1954). Hij is de enige bestuurder van de corporatie. De heer Visschedijk heeft een arbeidscontract voor onbepaalde tijd. Hij is voorzitter van Kranenburgs Belang (dorpsbelangenorganisatie in de gemeente Bronckhorst). De Raad van Commissarissen heeft geconstateerd dat de bestuurder geen conflicterende nevenfuncties uitoefent.

19

Minimaal één keer per jaar vindt een functionerings-/beoordelingsgesprek plaats tussen de RvC en de directeur-bestuurder, waarbij vanzelfsprekend naar het verleden wordt gekeken, maar met name de toekomst wordt besproken. In dat gesprek komen ook de primaire en secundaire arbeidsvoorwaarden aan de orde. Deskundigheid en samenstelling Raad van Commissarissen Per 31 december is de Raad samengesteld uit vijf leden. Twee leden zijn op voordracht van huurdersvereniging aangesteld. De reguliere zittingstermijn bedraagt 4 jaar, met een mogelijkheid e tot herbenoeming van 4 jaar voor een 2 periode. De samenstelling van de Raad is evenwichtig. Gekeken is naar kennis, deskundigheid en achtergrond van de leden. De Raad heeft, gezien de omvang van de organisatie, geen Audit- en Remuneratiecommissie. Medio december zijn de heer Bielderman en de heer Martens afgetreden, vanwege het bereiken van de maximale zittingstermijn. Per 16 december 2013 zijn mevrouw Willemsen en de heer Huyben benoemd als nieuwe leden van de Raad. Mevrouw Willemsen en de heer Nijman zijn benoemd op voordracht van de huurdersvereniging. De werving van deze twee nieuwe leden vond plaats door middel van een advertentie in de regionale dagbladen. Samenstelling van de Raad van Commissarissen per 31 december 2013 Naam Functie in de RvC Geboortedatum Beroep Relevante nevenfuncties

: : : : : :

Benoemd in Benoemd tot Benoemd op voordracht Herbenoembaar Specifieke deskundigheid

: : : : :

Ing. G.W. Nijman (voorzitter) lid 29-1-1951 directeur van Nijman Vastgoed BV - commissaris bij Salland Wonen Raalte - lid van de Raad van Toezicht van Stichting Zorg-Samen Het Zand te Zwolle - lid van de Raad van Toezicht van de Stichting Openbare Scholengemeenschap Erasmus te Almelo 2010 31-12-2014 Huurdersvereniging Brummen ja vastgoed en volkshuisvesting

Naam Functie in de RvC Geboortedatum Beroep Relevante nevenfuncties Benoemd in Benoemd tot Benoemd op voordracht Herbenoembaar Specifieke deskundigheid

: : : : : : : : : :

Drs. F.T. Hendriks (vice-voorzitter) lid 03-10-1959 controller/security-officer gemeente Apeldoorn geen 2010 31-12-2015 nee ja financieel, governance, volkshuisvesting

:

20


: : : : : : : : : :

Mr. Drs. J.H. van Breda lid 10 januari 1964 rechter algemeen bestuurslid van het CDA Zutphen-Warnsveld 2010 31-12-2014 medewerkers Woningstichting Brummen ja juridisch, maatschappij


: : : : : : : : : :

Mevr. J.E. Willemsen-Masselink lid 20 mei 1957 manager Pro Senectute (ouderenzorg) geen 2013 31-12-2017 Huurdersvereniging Brummen ja maatschappelijk, zorg

Naam Functie in de RvC Geboortedatum Beroep

: : : :

Relevante nevenfuncties Benoemd in Benoemd tot Benoemd op voordracht Herbenoembaar Specifieke deskundigheid

: : : : : :

Drs. R.P. Huyben RA RB lid 30 november 1950 accountant en zelfstandig financieel economisch adviseur MKB Voorzitter fiscale kring SRA Arnhem 2013 31-12-2017 nee ja financiën en ondernemerschap

Conform de Governance Code bedraagt voor alle Commissarissen het maximum aantal termijnen twee. Honorering van Raad van Commissarissen en Bestuur In onderstaande tabellen is respectievelijk de honorering en de onkostenvergoeding van de vijf leden van de Raad van Commissarissen in euro’s weergegeven en het inkomen van de directeur-bestuurder.

Voorzitter RvC Vice-voorzitter RvC Lid RvC (1 x) Lid RvC (2 x) Lid RvC (2 x) Totaal

Periode

Brutohonorering

Onkostenvergoeding

Totaal

01/01-31/12 01/01-31/12 01/01-16/12 01/01-16/12 16/12-31/12

8.400 7.700 7.000 14.000 -

-

8.400 7.700 7.000 14.000 37.100

21

Directeur-bestuurder

Vast inkomen

Variabel inkomen

Pensioenlasten werkgever

Belaste vergoedingen

Totaal

117.761

10.948

25.337

0

154.046

Brummen, 24 juni 2014 Raad van Commissarissen: w.g.

Ing. G.W. Nijman

w.g.

Drs. F.T. Hendriks

w.g.

Mr. Drs. J.H. van Breda

w.g.

J.E. Willemsen-Masselink

w.g.

Drs. R.P. Huyben RA RB

22

4. GOVERNANCE CODE WONINGCORPORATIES In 2009 is de Governance Code Woningcorporaties door de Raad van Commissarissen en het bestuur uitgewerkt. De wijzigingen in 2011 zijn door de Raad overgenomen. De stukken die door de Raad zijn vastgesteld, zijn op de website van Woningstichting Brummen geplaatst:  Governance principes en uitwerkingen  Protocol Belangenverstrengeling  Statuten Woningstichting Brummen  Directiestatuut Woningstichting Brummen  Integriteitscode en klokkenluiderregeling  Beginselen Good Governance voor de Raad van Commissarissen Woningstichting Brummen onderschrijft als Aedes-lid de Governance Code. De code kent als voorschrift: “pas toe of leg uit”. De principes resp. uitwerkingen van die principes in de Code die wij niet toepassen zijn de volgende: 

Rechtspositie en bezoldiging bestuur (II.2) Volgens de code wordt een lid van het bestuur voor maximaal vier jaar benoemd. De huidige directeur-bestuurder is eind jaren 80 voor onbepaalde tijd benoemd. Daaraan wordt niet getornd



De interne accountant c.q. controller(IV.3) Woningstichting Brummen kent geen controller. Het MT is bij de vergaderingen van de Raad van Commissarissen aanwezig. De Raad van Commissarissen vindt dat zij op deze manier voldoende geïnformeerd wordt over de interne risicobeheersing en controlesystemen.

23

24

5. PERSONEEL EN ORGANISATIE Sleutelwoorden voor de interne organisatie van Woningstichting Brummen zijn klantgerichtheid en teamgericht werken. In dat kader streeft Woningstichting Brummen naar een organisatie die ondernemend is en inspeelt op de veranderende taken van de corporatie en vragen vanuit de markt. De organisatiestructuur Het organogram van Woningstichting Brummen ziet er als volgt uit: Raad van Commissarissen

Directeur-bestuurder Huurdersvereniging Brummen

Klachtencommissie

Bedrijfsbeheer

Klant & Vastgoed

Bewonerszaken Administratieve dienst Technische dienst Bedrijfsbureau en ICT

Schilder

De doorgetrokken lijnen geven een hiërarchische lijn aan, de gestippelde lijnen een advies- en overleglijn. Het werkapparaat Het werkapparaat bestond op 31 december 2013 uit 10 fulltime en 6 parttime formatieplaatsen. Het aantal fte’s (formatierekeneenheden) is 13,50. Het werkapparaat is vormgegeven volgens het woondienstenmodel. De directeur-bestuurder, de manager Bedrijfsbeheer en de manager Klant & Vastgoed vormen het managementteam van de corporatie. De geringe omvang van het werkapparaat betekent dat de organisatie kwetsbaar is voor het wegvallen van één of meerdere personeelsleden. Om het maximaal haalbare hiertegen te doen wordt er naar gestreefd om elke taak minimaal door twee personen te kunnen laten uitvoeren. Ook zijn er met collega-corporaties afspraken gemaakt om elkaar bij te staan in geval van nood. Stageplaatsen In het verslagjaar zijn geen stageplaatsen vergeven. Secundaire arbeidsvoorwaarden Er geldt een aantal secundaire arbeidsvoorwaarden. Dit zijn een 4% eindejaarsuitkering (afhankelijk van de resultaten) en het fietsenplan. Opleiding en bijscholing We vinden het belangrijk om ons als een goede werkgever te profileren, onder andere door een zorgvuldig en transparant personeelsbeleid te voeren. Als onderdeel van het arbeidsvoorwaardenbeleid acht Woningstichting Brummen persoonlijke ontwikkeling van belang. Ook de deelname aan diverse netwerken vinden wij belangrijk. In 2013 volgde een medewerker een HTS-opleiding en zijn door een aantal medewerkers cursussen gevolgd zoals 25

verhuurmakelaar, warmtewet en vastgoed-rekenen. Voor scholing/opleiding werd in het verslagjaar circa € 15.000 uitgegeven. Beoordelings- en functioneringsgesprekken Eenmaal per jaar vinden functioneringsgesprekken en beoordelingsgesprekken plaats. Indien gewenst of noodzakelijk worden meer gesprekken gevoerd over het functioneren. Tevens worden eenmaal per jaar bij de afdeling Klant & Vastgoed planningsgesprekken gevoerd. Het Arbobeleid Woningstichting Brummen kent een ziekteverzuimbeleid. Voor het begeleiden van het verzuim alsmede voor het uitvoeren van een Risico-Inventarisatie en Evaluatie (RI&E) en een Periodiek Algemeen Geneeskundig Onderzoek (PAGO) is Woningstichting Brummen per 1 januari 2012 aangesloten bij de 365/ArboNed. In 2011 is nog een PAGO uitgevoerd. In 2013 is een RisicoInventarisatie uitgevoerd. Drie medewerkers zijn aangewezen als bedrijfshulpverlener. Een viertal medewerkers zijn gecertificeerd om de aanwezige AED (defibrillator) te mogen bedienen. Er is voldoende aandacht voor het voorkomen van agressie. Naast het interne arbobeleid worden met name de ontwikkelingen op arbogebied bij bouwbedrijven nauwlettend gevolgd. Er zijn geen Arbo-incidenten geweest. Ziekteverzuim Het ziekteverzuim bedroeg in 2013 2,6%. Overleg Tweewekelijks vindt overleg plaats tussen de leden van het managementteam. De MT-verslagen zijn voor alle medewerkers toegankelijk. Enkele keren per jaar wordt met een extern deskundige aandacht besteed aan allerlei zaken zoals het opzetten en bewaken van werkplannen, het bereiken van de gewenste bedrijfscultuur, aansturing en coachen van medewerkers. Waar nodig wordt de Raad van Commissarissen ingelicht over zaken die besproken zijn in het MT, onder andere via de periodieke rapportages. Binnen de afdeling Klant & Vastgoed vindt periodiek overleg plaats over zaken die deze afdeling betreffen. Daarnaast zijn er onderwerp-specifieke overleggen met de verschillende medewerkers. Integriteit en klokkenluiderregeling Woningstichting Brummen kent een integriteitnota die in 2011 is herzien en op de website is geplaatst. Tevens is afgesproken dat in het kader van de zogenoemde ‘klokkenluiderregeling’ de voorzitter van de Raad van Commissarissen de vertrouwenspersoon is. Ondernemingsraad Woningstichting Brummen kent een ondernemingsraad, bestaande uit drie personen. In het verslagjaar is regelmatig met de ondernemingsraad overleg gevoerd. De klachtencommissie Conform het bepaalde in artikel 16, lid I van het BBSH hebben huurders de gelegenheid om klachten in te dienen over het handelen (of het nalaten daarvan) door Woningstichting Brummen. Eind 2012 heeft Woningstichting Brummen haar klachtenregeling ondergebracht bij de klachtencommissie van Woonkeus. In 2013 zijn twee klachten ingediend. Een klacht is ingetrokken en in een geval is de Woningstichting Brummen deels in het gelijk gesteld. Huurdersvereniging Brummen In 2012 heeft Woningstichting Brummen door KWH een participatie-labelmeting laten uitvoeren met als doel duidelijk in kaart te brengen op welke wijze de participatie verbeterd kan worden.

26

In 2013 is het participatiebeleid verder uitgewerkt en met de Raad van Commissarissen en de Huurdersvereniging Brummen besproken. De samenwerking tussen Woningstichting Brummen en de Huurdersvereniging Brummen is vastgelegd in een samenwerkingsovereenkomst. In die overeenkomst zijn onder meer het adviesrecht, instemmingsrecht en informatierecht geregeld. Met de Huurdersvereniging Brummen vindt structureel goed en constructief overleg plaats. Eind 2013 kende de huurdersvereniging 296 leden. Overige samenwerking Wij hebben een samenwerkingsovereenkomst met de bewonerscommissie van de Molenhorst. Woningstichting Brummen voert jaarlijks overleg met wijkraden. Bij herstructurering, renovatie- en groot-onderhoudsprojecten worden, indien gewenst, complexgewijs bewonerscommissies opgericht. De bewonerscommissie is een aanspreekpunt en belangenbehartiger voor- en namens de bewoners gedurende het project.

27

28

6. VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG 6.1 De kwaliteit van het woningbezit Nieuwbouw Het Elzenbos In het totale plangebied Het Elzenbos van ongeveer 33 hectare zijn in de periode 2008-2010 circa 120 woningen gebouwd. In dit plan zijn door Woningstichting Brummen 58 woningen gerealiseerd, alsmede het complex Buiten de Veste. Momenteel ligt nog ruim 20 hectare braak waarvan de gemeente Brummen eigenaar is. Vanwege de uitkomsten van het Kwalitatief Woonprogramma 3 en het besluit om de circa 250 woningen die nog in de gemeente Brummen mogen worden gebouwd elders in de gemeente te realiseren, zal naar verwachting de komende jaren nog nauwelijks in Het Elzenbos gebouwd worden. Woningstichting Brummen heeft geen grondposities meer in Het Elzenbos. Sloop en vervangende nieuwbouw Onderhanden werk Op diverse plaatsen in ons werkgebied willen wij de komende jaren bestaande woningen slopen en vervangen voor nieuwbouw. Wij streven er naar om betrokken bewoners zo vroeg mogelijk te informeren en te zoeken naar de breedst mogelijke steun. In het verslagjaar hebben wij de volgende projecten gerealiseerd: o de bouw van 2 koop- en 12 huurwoningen (2012-2013) aan de Buurtweg te Oeken. Van de koopwoningen is er een verkocht; 1 huurwoning is verkocht onder Koopgarant. o de bouw van 10 huurwoningen (2012-2013) aan de Voorsterweg te Brummen. Projecten in voorbereiding Sloop en vervangende nieuwbouw In verband met de geplande sloop van 20 appartementen (1- en 2 persoons-huishoudens) aan De Bongerd (2016) zijn de leegkomende appartementen verhuurd in het kader van de Leegstandswet. Het plan om op deze locatie 30 appartementen voor senioren te bouwen wordt herzien. In verband met bezuinigingen vanwege de verhuurderheffing is het plan om 50 seniorenwoningen aan de Beukenhof, Larixhof, Lindehof en Buizerdstraat te slopen vervallen. In 2014 wordt aan deze woningen groot-onderhoud gepleegd, zodat de woningen 20 jaar door geëxploiteerd kunnen worden. Renovatie en groot-onderhoud In 2013 is het uitgevoerde groot-onderhoud en geriefsverbeteringen aan 63 woningen omgeving Wielewaalstraat, Patrijsstraat en Valkstraat afgerond. De totale kosten bedroegen circa € 2.3 miljoen. Deze woningen hebben door dit groot-onderhoud het energielabel A. In 2013 is groot-onderhoud uitgevoerd aan 30 seniorenwoningen Leeuwerikstraat, Cortenoeverseweg en omgeving. De woningen zijn voorzien van nieuwe daken en kozijnen, de vloeren zijn geïsoleerd en toiletten, keukens en sanitair vervangen. Ook is een vraaggestuurd ventilatiesysteem gemonteerd. De totale kosten bedroegen circa € 2,1 miljoen. Ook deze woningen hebben nu het energielabel A. In 2013 zijn de plannen om een grootschalige renovatie in 2015- 2016 voor de 155 grote eengezinswoningen (de Huco’s) uit te voeren, verder uitgewerkt. De 155 woningen worden voorzien van een nieuw dak en buitengevels en optimaal geïsoleerd. Ook worden binnen de nodige verbeteringen aangebracht. Het plan voorziet in een energielabel A. 29

De kosten zijn begroot op € 13,5 miljoen. Vanwege de toekomstige verhuurderheffingen wordt in 2014 bezien of dit plan nog aangepast moet worden. De sloop en vervangende nieuwbouw van 25 woningen aan de Wethouder Giermanstraat is, na overleg met de bewoners, uitgesteld tot 2022. Ook hier geldt dat een definitief besluit later wordt genomen. Aankoop woningen In het verslagjaar zijn geen woningen aangekocht. Te Woon en verkoop woningen In samenwerking met een vijftal corporaties in de regio is in 2007 het product Te Woon geïmplementeerd. Wanneer een woning die is aangewezen als een Koopgarantwoning, vrijkomt, kan deze worden verhuurd of met/zonder korting verkocht worden. Van het bezit van de woningstichting zijn circa 640 woningen als Te Woon-woningen aangewezen. Deze woningen worden ook onder Koopgarant aangeboden. Behalve de zittende huurder kunnen jaarlijks ook maximaal 5 andere woningzoekenden van dit product gebruik maken. In 2013 zijn per saldo 11 woningen verkocht. Daarvan zijn 7 woningen onder Koopgarant verkocht en 4 regulier. Twee Koopgarantwoningen zijn teruggekocht en daarna weer regulier verkocht. De woningen die onder Koopgarant zijn verkocht, zijn verkocht met de maximale korting van 25%. Ultimo 2013 zijn 98 woningen onder Koopgarant verkocht. Beheer bestaande voorraad Servicefonds Om de kwaliteit van de woning in stand te houden én om de huurder nog beter ten dienst te zijn, beschikken wij over een servicefonds. Huurders die lid zijn van dit fonds kunnen, tegen een laag abonnementstarief, een aantal huurderswerkzaamheden vakkundig door Woningstichting Brummen laten uitvoeren. Eind 2013 zijn 1.304 huurders deelnemer (89,6%), in 2012 waren dat er 1.314 (89,6%). Reparatie- en mutatieonderhoud (dagelijks onderhoud) In 2013 werden er 1.969 reparatieverzoeken ingediend (in 2012: 2.246). Aan klachten- en mutatie-onderhoud werd in 2013 € 509.000 uitgegeven ( 2012: € 560.000). Tevens is in 2013 € 229.000 aan overig dagelijks onderhoud uitgegeven (2012: € 236.000). Dagelijks onderhoud (klachten- en mutatieonderhoud)

Aantal klachten Uitgaven klachten-/ mutatieonderhoud

2009 1.894

2010 2.117

2011 2.329

2012 2.246

2013 1.969

€ 307.000

€ 545.000

€ 514.000

€ 560.000

€ 509.000

Overig onderhoud Bij mutatie wordt de vrijkomende woning, behorende tot een complex waar reeds grootonderhoud en geriefsverbetering is toegepast, in overleg met de nieuwe bewoner, voorzien van geriefsverbeteringen en aanvullend groot-onderhoud. Aan woningverbetering is voor 18 verbeteringen € 74.400 uitgegeven, waarvan € 18.600 niet is geactiveerd (in 2012: 26 verbeteringen € 94.200 resp. € 40.700). Aan groot-onderhoud bij mutatie is in 2013 € 304.400 uitgegeven waarvan € 34.500 niet is geactiveerd (in 2012: € 364.100 resp. € 52.100). Het planmatig/preventief onderhoud bedroeg in 2013 € 353.700 (in 2012: € 347.800).

30

6.2

De bereikbaarheid van de woningvoorraad

Alle woningen van Woningstichting Brummen vallen onder de categorie sociale huurwoningen. Woningstichting Brummen hanteert met de jaarlijkse huurverhoging de maximaal toegestane huurverhoging. Om de woningen betaalbaar te houden en bewoners te enthousiasmeren worden voor een aantal geriefsverbeteringen geen of niet-kostendekkende huurverhogingen berekend. Ook wordt zo veel mogelijk geïnvesteerd in energie-beperkende maatregelen om de woonlasten zo laag mogelijk te houden. Huurprijsbeleid Het huurprijsbeleid van Woningstichting Brummen bestaat uit de volgende punten: 1. we streven naar een gemiddeld huurprijsniveau van 75% van maximaal redelijk voor onze woningvoorraad. 2. voor een gering aantal complexen wordt gewerkt met een hogere streefhuur (80% of 90%). 3. we positioneren een mutatiewoning in principe op 75% van maximaal redelijk (streefhuur). 4. we toppen de huurprijs af naar € 591,22 voor tussenwoningen en € 618,08 voor hoekwoningen. Deze bedragen worden jaarlijks geïndexeerd. 5. we kijken naar de huidige huur ↔ streefhuur. Indien de huidige huurprijs hoger is dan de streefhuur, wordt de huidige huurprijs gehanteerd (eventueel wordt er een correctie doorgevoerd omdat de hoogte huidige huurprijs is ontstaan a.g.v. inkomensafhankelijke huurverhoging). Huurverhoging 2013 Woningstichting Brummen heeft in 2013 de inkomensafhankelijke huurverhoging doorgevoerd. De huurverhoging was afhankelijk van het huishoudinkomen van de huurder. De huurprijzen van de garages zijn met 4% verhoogd. Gehanteerde percentages en inkomensgrenzen huishoudinkomens tot € 33.614 huishoudinkomens van € 33.614 tot € 43.000 huishoudinkomens boven € 43.000

4,0% (2,5% inflatie + 1,5%) 4,5% (2,5% inflatie + 2,0%) 6,5% (2,5% inflatie + 4,0%)

Aantal huishoudens 1.014 (68,9%) 201 (13,6%) 258 (17,5%)

Er is in 2013 geen officieel bezwaar gemaakt tegen de huurverhoging. Ook zijn er in 2013 geen aanvragen voor huurverlaging ingediend bij de Huurcommissie. De gemiddelde huur is per 1 juli 2013 met 4,46% verhoogd. Huurprijsopbouw woningbezit De gemiddelde huurprijs van een woning in 2013 is € 498. De huurprijzen zijn als volgt opgebouwd:

Aantal woningen Percentage van het woningbezit

goedkoop

betaalbaar

middelduur

tot € 375 159

€ 375 tot € 574 1.126

€ 574 tot € 681 201

duur/ vrije sector boven € 681 31

10%

74%

13%

2%

Woningtoewijzing Ten aanzien van de woningtoewijzing hebben we ons te houden aan Europese, landelijke en regionale beleidskader. EU-regels schrijven voor dat woningcorporaties 90% van de nieuwe verhuringen moeten toewijzen aan woningzoekenden met een maximum inkomen van € 34.229. Dit betreft alle huurwoningen tot de liberalisatiegrens (2013: € 681). 31

Landelijke regelgeving ligt vast in de Huisvestingswet en de Wet op de Huurtoeslag. Tot slot is er regionaal een convenant afgesloten (2013-2016) tussen de gemeenten en de corporaties in de Stedendriehoek. Hierin liggen de ‘spelregels’ vast ten aanzien van de woonruimteverdeling. De uitvoering van de woningtoewijzing is door de gezamenlijke corporaties ondergebracht bij Woonkeus Stedendriehoek. 1. Toewijzing gebeurt aan ingeschreven woningzoekenden op volgorde van inschrijfduur of loting. De inschrijfduur wordt uitgedrukt in punten (1 punt per maand). Een deel van het woningaanbod (tussen 10% en 15%) wordt zonder rekening te houden met inschrijfduur verloot onder spoedzoekers. 2. Loting bepaalt de volgorde van woningen die tevoren als lotingwoning zijn aangemerkt en deze zijn bedoeld voor spoedzoekers. 3. Er gelden in de meeste gevallen geen passendheidsregels voor de verhouding inkomen/huur of woningtype/ huishoudgrootte. Wel kan een woning gelabeld zijn voor een bepaalde doelgroep zoals jongeren of senioren. 4. Bij de verhuur van woningen in een kleine kern behorend tot het landelijk gebied kan in 50% van de gevallen via labeling voorrang worden gegeven aan kandidaten uit diezelfde kleine kern. 5. Er geldt een streng urgentiebeleid waarbij alleen in concrete noodsituaties een urgentie kan worden toegekend door een regionale urgentiecommissie. 6. Aan bewoners van aangewezen slooppanden kan een herstructureringsurgentie toegekend worden. 7. Van de te huur aangeboden woningen mag aan maximaal 20% het label “urgenten hebben geen voorrang” gegeven worden. 8. Verhuurders kunnen 10% van hun woningaanbod via afwijkende regels toewijzen, voor zover die woningen deel uitmaken van een bijzonder project of experiment (bijvoorbeeld om de doorstroming vanuit eengezinswoningen te bevorderen). In onderstaande paragrafen wordt de woningtoewijzing 2013 verder toegelicht. Hierbij wordt de procesgang van huuropzegging tot nieuwe verhuring gevolgd. Omdat het mutatieproces een doorlopend proces is, zullen aantallen van opzeggingen, toewijzingen en verhuringen niet aansluiten. In dit jaarverslag wordt verantwoording afgelegd over hetgeen zich van 1 januari tot en met 31 december heeft afgespeeld. De actief woningzoekenden Omdat het totaal aantal ingeschreven woningzoekenden weinig zegt over de actuele vraag naar woningen, wordt met name gekeken naar het aantal actief woningzoekenden. Dit zijn woningzoekenden die het afgelopen jaar minimaal één keer op een woning gereageerd hebben. Aantal actief woningzoekenden naar leeftijd in 2013 Leeftijd 18-22 23-29 30-54 Gemeente 42 109 118 Brummen *) Totaal regio 903 2.742 3.506 Stedendriehoek Buiten 108 344 602 Stedendriehoek

32

55-64 25

65+ 39

totaal 333

548

507

8.206

118

108

1.280

Aantal actieve woningzoekenden naar inschrijfduur in 2013 Inschrijfduur in korter tussen tussen tussen jaren dan 1 1 en 3 3 en 5 5 en 7 Gemeente 47 36 121 36 Brummen *) Totaal regio 1.300 2.031 2.845 1.349 Stedendriehoek Buiten 446 344 298 130 Stedendriehoek Slagingspercentages van gewone woningzoekenden in 2013 Woningzoekenden actief in 2013 toegewezen aan gewone woningzoekenden Gemeente Brummen *) 333 138 Totaal regio 8.206 2.301 Stedendriehoek Buiten Stedendriehoek 1280 253

meer dan 7 93

totaal

681

8.206

62

1.280

333

geslaagd percentage gewone woningzoekenden 41% 28% 20%

*) Woningzoekenden gemeente Brummen: betreft mensen die op zoek zijn naar een huurwoning van Sprengenland Wonen of Woningstichting Brummen. De actieve woningzoekenden in de gemeente Brummen worden voor ruim 45% gevormd door jongeren tot 30 jaar en nog eens ruim 35% bestaande uit de middengroep (tussen 30 en 55 jaar). De overige actief woningzoekenden zijn senioren (19%). Relatief weinig 65-plussers zijn actief op zoek naar woonruimte (39). Een groot aantal 65plussers woont in een eengezinswoning, maar is niet actief op de woningmarkt. Wellicht is men wel geholpen met een verhuizing naar een comfortabele gelijkvloerse woning. In Apeldoorn loopt sinds 2011 een experiment om ouderen uit eengezinswoningen een voorkeursbehandeling te geven. De Brummense woningzoekenden hebben relatief veel inschrijfduur, maar liefst 28% heeft meer dan 7 jaar inschrijfduur. In de Stedendriehoek ligt dat op 8,3%. Dit heeft te maken met het feit dat de ingeschreven woningzoekenden tijdens de overgang naar Woonkeus (september 2012) hun opgebouwd aantal punten gunstig om konden zetten naar inschrijfduur. Het slagingspercentage van Brummense woningzoekenden is dan ook relatief hoog (41%) ten opzichte van de woningzoekenden uit de rest van de regio (28%). De geadverteerde woningen (reacties en aanbiedingsgraad) In 2013 zijn er 124 nieuwe huurcontracten gesloten. Hiervan zijn er 104 geadverteerd via Woonkeus. Type woning

woninglabel

Aantal advertenties

Appartement met lift

senioren (55+) geen senioren (55+) senioren (55+) geen geen geen

Laagbouwwoning Multifunctionele laagbouwwoning Duplexwoning beneden Duplexwoning boven Eengezinswoning

33

Aanbiedings graad

1 2 3 26

Gemiddeld aantal reacties 6 31 3 4

4 4 64

20 17 34

1,0 2,5 2,2

2,0 1,0 1,7 1,6

Gemiddeld komen er 22 reacties op een woning van Woningstichting Brummen. In de gemeente Brummen en in de Stedendriehoek ligt dat hoger, respectievelijk 24 en 45. Opvallend is het lage aantal reacties op een woning voor senioren, slechts 4. In 2013 is een voor senioren geschikte woning regelmatig voor een tweede of derde keer geadverteerd omdat er geen reacties waren. De leeftijdsgrens is dan telkenmale met 5 jaar verlaagd. Gemiddeld moet een woning 1,9 keer aangeboden worden, voordat deze geaccepteerd wordt door de woningzoekenden. In de Gemeente Brummen ligt de aanbiedingsgraad iets hoger (2,0). In de Stedendriehoek ligt dit beduidend hoger: gemiddeld 3 keer. De woningtoewijzing naar selectiemethode Toewijzingen naar selectiemethode en uitgesplitst naar nieuwbouw Inschrijfduur/urgentie Nieuwbouw Loting Bemiddeling Totaal

0%

Toewijzingen naar selectiemethode en nieuwbouw

10%

16%

77 17 10 0 104

inschrijfduur/urgentie

nieuwbouw loting

74%

bemiddeling

In het regionale convenant is afgesproken dat er minimaal 10% en maximaal 15% van de aangeboden woningen verloot worden. Dit om starters meer kans te geven op de woningmarkt. Woningstichting Brummen heeft in 2013 10% via loting aangeboden. Toewijzingen naar directe bemiddeling, urgenten en gewone woningzoekenden Toewijzingen naar directe bemiddeling urgenten en gewone woningzoekenden Directe bemiddeling Herstructurering Urgentie Gewone woningzoekenden Totaal

0% 0% 1%

0 0 1 103 104

Toewijzingen naar directe bemiddeling, urgentie en gewone woningzoekenden directe bemiddeling herstructurering urgentie

99% gewone woningzoekenden

In 2013 is er slechts 1 woning toegewezen aan een urgent woningzoekende. Het overig aanbod is naar ‘gewone’ woningzoekenden gegaan. Er zijn geen woningen via bemiddeling aangeboden. Althans, niet inzichtelijk gemaakt bij Woonkeus. In totaal zijn er 14 woningen op basis van voordracht verhuurd (zie voor een toelichting het onderdeel ‘bijzondere woonvormen’. Verhuurde woningen Mutatiegraad De mutatiegraad (nieuwe verhuringen) binnen de bestaande woningvoorraad bedraagt:

aantal mutaties aantal woningen in exploitatie mutatiegraad

2013 124 1.517 8,2%

2012 92 1.507 6,0%

34

2011 105 1.536 6,8%

2010 117 1.545 7,6%

2009 106 1.515 6,8%

EU-beschikking Vanaf 2011 is Woningstichting Brummen gehouden aan de EU-beschikking. Dit betekent dat 90 procent van de huurwoningen onder de liberalisatiegrens (€ 681) moet worden toegewezen aan huishoudens met een maximaal verzamelinkomen van € 34.229 per jaar. In 2013 voldoet 96% van de te verantwoorden woningen aan de inkomenstoets conform de EUbeschikking (119 van de 124 woningen). Verhuurde woningen: afkomst woningzoekenden naar gemeente in 2013 Woningzoekende uit gemeente Brummen Zutphen Apeldoorn Deventer Lochem Voorst Buiten de Stedendriehoek

percentage 66% 9% 7% 2% 2% 2% 12%

Verhuringen naar doelgroep Hieronder een overzicht van de verhuringen naar doelgroep. Het aantal verhuringen betreft de reguliere verhuringen (via Woonkeus) inclusief woningruil, nieuwbouw, de extramurale woningen bij Tolzicht, Woongroep voor Ouderen en verhuring aan statushouders. 1-persoonshuishoudens leeftijd inkomen €

onder 65 onder 65 65 en ouder 65 en ouder Totaal

Tot en met Boven Tot en met Boven

21.025 21.025 21.100 21.100

2-persoonshuishoudens leeftijd inkomen €



28.550 28.550 28.725 28.725

Meer dan 2-persoonshuishoudens leeftijd inkomen €



28.550 28.550 28.725 28.725

huurprijsklassen onder € 375 tot € 375 € 536 5 12 2 1 0 6 0 3 7 22

€ 536 tot € 681 24 15 3 2 44


€ 536 tot € 681 10 8 6 1 25


€ 574 tot € 681 14 3 0 0 17

35

Bijzondere doelgroepen Statushouders In de Prestatieafspraken met de Gemeente Brummen is vastgelegd dat Woningstichting Brummen en Sprengenland Wonen samen garanderen te voldoen aan de realisering van de gemeentelijke taakstelling met betrekking tot de huisvesting van statushouders. In 2013 is aan de taakstelling voldaan. Gehandicapten Woningstichting Brummen past, in het kader van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO), regelmatig woningen aan. Huurders die beperkingen ondervinden in het gebruik van hun woning kunnen op basis van een indicatie de woning laten aanpassen. Dit gebeurt in goed overleg met de gemeente. Ook bij mutatie verloopt de toewijzing in overleg met de gemeente. Bijzondere woonvormen In het regionale convenant liggen de spelregels vast die gehanteerd worden bij woonruimteverdeling. Er mag afgeweken worden van de spelregels voor bijzondere woonvormen met een specifiek volkshuisvestelijke doelstelling. Bij Woningstichting Brummen betreft het de volgende wooncomplexen: Complex

Aantal woningen

Tolzicht (Burgemeester de Wijslaan)

55 extramurale zorgappartementen

10

Van Limburg Stirumplein

32 appartementen verdeeld over 3 woongebouwen

1

Molenhorst

33 appartementen

3

Woonleefgemeenschap voor Ouderen (Kruisenkstraat)

21 appartementen

0

6.3

Aantal verhuringen 2013

Toewijzing op basis van :

Woningtoewijzing op basis van een indicatie en op voordracht van Riwis. Er wordt gewerkt met een wachtlijst. Als er geen kandidaten zijn, dan wordt de woning geadverteerd via Woonkeus. Voorwaarden: 55+, voorrang voor personen met een CIZ/WMO-indicatie. Woningtoewijzing aan kandidaten op voordracht van Stichting WvO. Er wordt gewerkt met een wachtlijst. Als er geen kandidaten zijn, dan wordt de woning geadverteerd via Woonkeus. Voorwaarden: 55+.

Het betrekken van huurders bij beheer en beleid

Woningstichting Brummen hecht grote waarde aan goede contacten met haar bewoners. Huurders worden dan ook op verschillende manieren bij beheer en beleid betrokken. Statuten, reglementen, begroting en jaarverslag zijn gepubliceerd op onze website of liggen voor iedere belangstellende ter inzage. Bewonersblad Twee maal per jaar wordt aan alle huurders het bewonersblad ‘Open Huis’ toegezonden. In ‘Open Huis’ worden bewoners voorgelicht over allerlei zaken die betrekking hebben op de sociale huisvesting in het werkgebied van de stichting. Nieuw beleid en beleidsveranderingen worden ook in het blad toegelicht. 36

Website Op onze website www.woningstichtingbrummen.nl is informatie te vinden over onze organisatie, de dienstverlening, ons beleid, onze projecten en het woningbestand. De klanten gebruiksvriendelijkheid wordt jaarlijks beoordeeld door het KWH. In 2013 was het cijfer een 8,5. Huurdersvereniging In 2013 is er regelmatig overleg geweest met de Huurdersvereniging Brummen. Besproken zijn onder meer:  Jaarverslag 2012, begroting 2013 en meerjarenraming  Ondernemingsplan 2014-2017  Regeerakkoord  Inkomensafhankelijke huurverhoging  Huurdersparticipatie  Bezuinigingsvoorstellen  Actualisatie Huurovereenkomst en Algemene Voorwaarden  Groot-onderhouds- en renovatieprojecten  KWH  Nieuwbouwprojecten  Samenwerking Huurdersvereniging en Woningstichting Brummen  Woonkeus Stedendriehoek Woonruimteverdeling  Jaarplan 2013. De Huurdersvereniging Brummen heeft eind 2013 296 leden. De Huurdersvereniging Brummen heeft in 2013 een negatief advies uitgebracht over de inkomensafhankelijke huurverhoging. Dit advies is niet opgevolgd. Twee leden van de Raad van Commissarissen zijn op voordracht van de Huurdersvereniging Brummen voorgedragen. Betrekken van huurders bij projecten Bij groot-onderhoudsplannen en het aanbrengen van geriefsverbeteringen worden alle betrokken bewoners uitgenodigd. Nadat de plannen in grote lijnen zijn toegelicht, wordt een bewonerscommissie gevormd. Met de commissie worden de plannen besproken en nader uitgewerkt. Wensen van bewoners worden zoveel mogelijk meegenomen. Nadat de plannen uitgewerkt zijn, worden alle bewoners opnieuw geïnformeerd. Individuele huurder betrekken bij zaken van beheer en beleid Ook in het verslagjaar werd veel aandacht besteed aan klantgerichte en klantvriendelijke benadering van onze bewoners. Bij technisch verantwoorde ingrepen door huurders stelt Woningstichting Brummen zich klantvriendelijk op. Wanneer een bewoner zelf technische veranderingen aan wil brengen, zijn onze medewerkers bereid hem/haar met advies terzijde te staan. Een en ander past in ons streven dat huurders, binnen bepaalde kaders, zouden moeten kunnen handelen als waren zij eigenaar. Voorlichtingsmateriaal Continu wordt het voorlichtingsmateriaal beoordeeld en zo nodig aangepast. Alle folders zijn verkrijgbaar aan de balie of via internet aan te vragen of te downloaden. KWH Huurlabel In 2007 is besloten om te gaan werken met het KWH huurlabel. Als doelstelling is gesteld om binnen 2 jaar conform het KWH huurlabel te werken. De eerste meting (nulmeting) is in 2007 uitgevoerd. Sinds 2008 voert Woningstichting Brummen het label en ook in 2013 werd het label behaald. 37

Voorlichting aan woningzoekenden en nieuwe huurders Naast overleg met en informatieverstrekking aan zittende huurders, wordt ook veel aandacht besteed aan het informeren van woningzoekenden en nieuwe huurders. Bij woningtoewijzing ontvangen toekomstige huurders een informatiemap met allerhande nuttige informatie waaronder ook plattegronden van de woning. Elke verhuring wordt verantwoord op de website van Woonkeus Stedendriehoek.

6.4 Leefbaarheid Woonomgeving In de beleving hoe men woont is niet alleen de kwaliteit van de woning bepalend. Bijna even belangrijk is hoe de bewoner de ‘woonomgeving’ ervaart. Onder woonomgeving verstaat Woningstichting Brummen niet alleen de straat, het openbaar groen e.d. maar ook de mensen die deel uitmaken van de omgeving. Vergeleken met de problemen in de grote steden kent Brummen absoluut geen onleefbare wijken en/of buurten. Recentelijk gehouden leefbaarheidsonderzoeken geven enkel een paar kleine aandachtspunten aan. Woningstichting Brummen zet zich actief in voor een goede leefbaarheid. Wijkraden In het dorp Brummen zijn 3 wijkraden actief. De wijkraden zetten zich in voor de leefbaarheid van de wijken in de breedste zin van het woord. Bij de vergaderingen van de gezamenlijke wijkraden is Woningstichting Brummen aanwezig. Buurtbudget Als verhuurder investeren wij ook in de woonomgeving van onze huurders. Woningstichting Brummen ondersteunt graag initiatieven die leiden tot een (fysieke) verbetering van de leefomgeving. Wij hebben jaarlijks een budget van € 15.000 om een financiële bijdrage te leveren aan de ideeën van huurders, buurtverenigingen en wijkraden. In 2013 ontvingen wij negen aanvragen zoals bijdragen voor buurtbarbeques, een kindermiddag en tuindagen. Deze hebben we alle negen gehonoreerd. In totaal ging dit om een bedrag van ongeveer € 3.600. Tuindagen Dit jaar werkten en betaalden wij mee aan de organisatie van een tuindag in Brummen. Hierbij werkten wij samen met de betreffende wijkraad en Stichting Welzijn Brummen. Uitgaven leefbaarheid Ten behoeve van de leefbaarheid zijn in het verslagjaar de volgende uitgaven gedaan:  Project Buurtbemiddeling € 4.800  Buurtbudget € 3.600  Groenvoorzieningen en straatwerk € 11.000  Plaatsen AED Kampweg en Elzenbos € 4.200  Huismeester Molenhorst € 9.700  Lekker Leven € 1.700  Stichting Welzijn Brummen Laatste Kansbeleid € 4.700  Stichting Welzijn Brummen Budget Advies Centrum € 5.000  Inrichting Heemtuin Voorsterweg € 4.250  Bijdrage wijkraad € 750  Herdenkingsboek € 1.500  Afronding projecten met buurt € 1.500  Diverse kleine bijdragen € 1.700 € 54.400 38

Sociaal overleg Elke zes weken wordt met de wijkagenten, de maatschappelijke werkers en de opbouwwerker van Stichting Welzijn Brummen en verpleegkundigen van de Openbare Geestelijke Gezondheidszorg (OGGZ) overleg gevoerd met als doel multi-probleemsituaties gezamenlijk aan te pakken. Project Buurtbemiddeling In samenwerking met verschillende partijen (gemeente, politie, OGGZ, Stichting Welzijn Brummen, Sprengenland Wonen) bestaat het project Buurtbemiddeling. Dit is in 2006 opgestart. Voor dit project zijn lokale vrijwilligers opgeleid om conflicten tussen buren te bemiddelen en daarmee de leefbaarheid te vergroten. De beide woningstichtingen en de gemeente financieren dit project. De ervaringen in 2013 zijn opnieuw positief. Ontruimingen In 2013 zijn er 14 vonnissen tot ontruiming uitgesproken. Uiteindelijk zijn 5 woningen daadwerkelijk ontruimd. Ook hebben wij 3 tijdelijke huurcontracten opgezegd in verband met huurachterstand. In de rest van de gevallen hebben de huurders de achterstand geheel of voor het grootste gedeelte betaald. Laatste Kans Sommige huurders slagen er niet in om ondanks allerlei inspanningen zich als een goed huurder te gedragen. Soms zijn de problemen die daarbij een rol spelen zo complex dat alleen andere woonruimte niet de oplossing is. Of dat een eventuele ontruiming onevenredig veel gevolgen heeft (denk aan ontruiming van een gezin met kinderen). Hulpverlening is in deze gevallen noodzakelijk. Met een Laatste Kans wordt voorkomen dat veroorzakers van overlast of huurschuld door een ontruimingsvonnis dak- of thuisloos worden. In 2009 heeft Woningstichting Brummen hierover afspraken gemaakt met Stichting Welzijn Brummen. Zij voeren bij deze overeenkomsten het casemanagement uit. In 2013 sloten wij 3 Laatste Kans-contracten af. Incassobeleid en Budget Advies Centrum Om ontruimingen te voorkomen wordt een preventief incassobeleid gehanteerd. Persoonlijk contact in de eerste maanden zoals; brieven, uitnodiging voor een gesprek, telefonisch contact, langsgaan, kosteloze betalingsregelingen, worden daarbij ingezet. Als deze acties geen succes hebben verwijzen wij door naar het Budget Advies Centrum. Als huurders geen bezwaar hebben, wordt door het Budget Advies Centrum contact opgenomen met de huurders. Door een nauwe samenwerking met deze organisatie, wordt actief ingezet op het voorkomen van huisuitzettingen. Woningstichting Brummen draagt jaarlijks bij in de kosten van het Budget Advies Centrum. Hennepconvenant In 2008 is in het politiedistrict IJsselstreek, met politie, gemeentes en woningcorporaties een hennepconvenant afgesloten. Het project ‘Hennepconvenant district IJsselstreek’ heeft tot doel om de illegale teelt van hennep binnen het district IJsselstreek tegen te gaan. Door regiobreed met verschillende partijen samen te werken, wordt geprobeerd de illegale hennepteelt zo effectief mogelijk aan te pakken. In 2013 zijn er als gevolg van hennepteelt, geen ontruimingen geweest, wel hebben we meldingen van vermoedelijke hennepteelt doorgegeven aan de politie.

39

6.5 Wonen en zorg Woningstichting Brummen rekent sinds jaar en dag de combinatie wonen en zorg tot haar corebusiness. Het faciliteren van zorg voor ouderen, voor lichamelijk en verstandelijk gehandicapten en voor alternatieve leefgemeenschappen krijgt bijzonder veel aandacht. Wij verhuren:  een woonzorgcentrum met daarin een aantal verpleeghuisbedden, intra- en extramurale appartementen aan de Stichting Riwis.  een aantal woningen aan Stichting Philadelphia en Stichting Riwis voor mensen die wonen in één of andere woonvorm van begeleid- of beschermd wonen.  appartementen in het complex ‘Molenhorst’ waarin op voorhand bouwkundige voorzieningen zijn getroffen om zonder veel aanpassingen zorg te kunnen bieden aan de bewoners. Met Stichting Riwis is afgesproken dat door genoemde stichting aanvullende zorg kan worden verstrekt en dat de vrijkomende woningen in de Molenhorst, worden toegewezen aan geïndiceerde ouderen. Er is in de huurcontracten geen verplichte afname van zorg opgenomen.  appartementen in het complex Graaf van Limburg Stirumplein 11 (1/3 van het aantal) woningen worden toegewezen aan geïndiceerde ouderen, waarbij dezelfde afspraken als bij de Molenhorst zijn gemaakt met Riwis.  een aantal seniorenwoningen met gemeenschappelijke ruimten.  aan Stichting Riwis een aantal gebouwen voor cliënten in het kader van begeleid wonen en intramurale bewoning door senioren ‘Buiten de Veste’.  aan Stichting Philadelphia in het Elzenbos een woongebouw, bestemd voor de huisvesting van 24 cliënten en aan de Wezeboom tien kleine appartementen.  en aan de Stichting Heimdal een tweetal woningen. Het initiatief daarbij is genomen door de ouders van enkele gehandicapte kinderen. Op deze manier dragen wij bij aan kleine zorg op maat initiatieven.

6.6 Risico’s Als maatschappelijk ondernemer zijn we financieel volledig zelfstandig. Die zelfstandigheid brengt met zich mee dat we op een verantwoorde manier met onze middelen moeten omgaan. In 2011 is een uitgebreide risico-inventarisatie opgesteld en besproken met de Raad van Commissarissen. In 2014 wordt deze opnieuw getoetst. In deze paragraaf zijn de belangrijkste risico’s beschreven en de beheersmaatregelen die we ervoor getroffen hebben. Marktrisico De markt is nog steeds gespannen. De vraag is groter dan het aanbod. In 2013 hebben we dan ook geen verhuurproblemen gehad en we verwachten dit ook niet voor de komende tijd. Wel zal, als het aanbod de komende jaren toeneemt, de vraag steeds meer een kwalitatieve vraag worden en zal niet elke woning een antwoord leveren op elke vraag. Het woningtype, de huurprijs en de locatie gaat bij een stijgend aanbod steeds vaker een belangrijke rol spelen. Met name de vraag naar seniorenwoningen is sterk teruggelopen. Wij verwachten dat door het scheiden van wonen en zorg de vraag naar woningen geschikt voor senioren de komende jaren toe zal nemen. Woningstichting Brummen bewaakt de verhuurbaarheid via het aantal woningzoekenden, het aantal reacties op woningen, demografische ontwikkelingen en het Woningbehoeften-onderzoek. Via het strategisch voorraadbeleid wordt de woningvoorraad, als dat nodig is, bijgesteld. Financiële risico’s Alle plannen van Woningstichting Brummen en activiteiten worden vertaald in een financiële meerjarenbegroting. Jaarlijks wordt dit uitgewerkt in een begroting. De realisatie wordt bewaakt via periodieke interne rapportages en de jaarlijkse verantwoordingsstukken. De belangrijkste inkomsten zijn de huuropbrengsten en het resultaat uit verkoop van woningen. Daarom wordt continu veel aandacht besteed aan huurincasso. 40

In 2013 zijn per saldo 11 woningen verkocht (in 2013 zijn 2 woningen teruggekocht en opnieuw regulier verkocht. De verkoopwinst over 2013 bedroeg € 1,2 miljoen. Voor 2014 en volgende jaren is rekening gehouden met de verkoop van minimaal 10 woningen per jaar met een geschatte boekwinst van € 1 miljoen. De begrote boekwinst en aantallen zijn taakstellend maar worden wel over een langere periode gesaldeerd. Gezien de discrepantie tussen de grote vraag naar goedkope koopwoningen en het aanbod, zijn wij ervan overtuigd dat deze aantallen, ondanks de kredietcrisis, haalbaar zijn. Voor de uitgaven is er een duidelijke procuratie en mandateringsregeling. De belangrijkste risico’s die grote financiële gevolgen hebben zoals storm, brand, fraude en dergelijke zijn verzekerd. Jaarlijks wordt de verzekeringsportefeuille geanalyseerd en bijgesteld aan nieuwe risico’s of regelgeving. De onzekerheid met betrekking tot de financiële situatie van het Wooninvesteringsfonds (W.I.F.) wordt vooralsnog zodanig negatief ingeschat dat dit leidt tot het treffen van een voorziening van € 0,50 miljoen, zijnde 50% op onze certificaten. Renterisico’s Woningstichting Brummen werkt aan de hand van een Financierings- en beleggingsstatuut waarin het speelveld voor de treasuryactiviteiten is opgenomen. Dit wordt jaarlijks beoordeeld door de Raad van Commissarissen. Er is gekozen voor een minimale risicostructuur. Dit betekent geen beleggingen in aandelen, obligaties en dergelijke. Bij het aantrekken van nieuwe leningen wordt erop toegezien dat de looptijden zodanig worden gekozen dat in enig jaar niet boven de 15% van het totale leningenbedrag moet worden afgelost. Op korte termijn worden de geldstromen dagelijks bewaakt via een liquiditeitsprognose versus realisatie. In 2008 is het Financierings- en beleggingsstatuut 2008-2013 vastgesteld. In 2014 wordt een nieuw treasurystatuut opgesteld. Woningstichting Brummen kent geen derivaten. Grondrisico’s In het uitleggebied Elzenbos loopt Woningstichting Brummen geen grondrisico’s omdat de Gemeente Brummen de grondexploitatie voor haar rekening neemt. Eind 2009 is aan de Buurtweg in Oeken 4.100 m2 grond aangekocht voor een bedrag van € 184.500. Vanwege het woningbouwprogramma KWP-3 is de eerste jaren geen woningbouw mogelijk. Projectrisico’s De basis van projecten ligt in het strategisch voorraadbeheer. Recente incidenten, misstanden en ontwikkelingen in de sector èn vraagstukken rondom het toezicht zorgen ervoor dat meer dan voorheen de nadruk komt te liggen op risicobeheersing en zorgvuldige besluitvorming bij projecten. We zijn ons steeds bewuster van de (financiële) risico's die zich kunnen afspelen op het gebied van project(ontwikkeling). Ook zijn we steeds meer genoodzaakt bedrijfsmatiger te gaan werken. Projectmatig werken In 2013 hebben we het 'projectmatig werken' geïntroduceerd met als doel: goede sturing, beheersing en verantwoording van projecten. Vastgoedprojecten bij Woningstichting Brummen kennen voortaan een projectmatige aanpak met formele beslismomenten. Er wordt gewerkt op basis van een heldere werkwijze, (investerings)beslissingen worden genomen op basis van duidelijke criteria en/of een toetsingskader en de risico's worden beheerst. Een beheersbaar project begint met een duidelijk vertrekpunt: de projectopdracht. In de projectopdracht staat het doel en het resultaat van het project, de planning, budget (gebaseerd op de eerste uitwerking van het project) en de risico's. Voorafgaand aan de projectopdracht, wordt er meestal een haalbaarheidsstudie verricht. Deze wordt ter goedkeuring aan de Raad van Commissarissen voorgelegd. Vervolgens wordt aan het einde van iedere fase door de opdrachtgever (de directeurbestuurder) een ‘go/no-go’ besluit genomen op basis van een beslisdocument en wordt dit gerapporteerd aan de Raad van Commissarissen. 41

Risicomanagement Door het projectteam wordt per fase een risicoanalyse uitgevoerd en worden beheersmaatregelen beschreven. Omdat dit op gestructureerde wijze gebeurt, is de kans klein dat er risico's over het hoofd gezien worden. In het beslisdocument wordt een aparte paragraaf aan risicomanagement gewijd. Organisatierisico Woningstichting Brummen is een kleine organisatie: met 15 medewerkers (13.5 fte’s) worden alle werkzaamheden verricht. Een kleine organisatie heeft veel voordelen (korte lijnen, dichtbij de klant en belanghouders, sterk lokaal betrokken e.d.), maar kent ook een nadelige kant. We zijn erg kwetsbaar. Bij ziekte of verlof van medewerkers, is er een zeer gering vangnet. Het opbouwen van specialistische kennis is moeilijk omdat de medewerkers brede, generalistische functies hebben. Innovatiekracht en het volgen van de nieuwste ontwikkelingen is moeilijk omdat onze tijd en aandacht veelal gaat zitten in ‘going-concern-zaken’. Om dit organisatierisico op te vangen, organiseren we ons werk aan de hand van de volgende uitgangspunten:  het streven om elke taak door twee personen te kunnen laten uitvoeren  we zorgen voor een goed opleidingsniveau van onze medewerkers  we zijn continu op zoek naar het behalen van efficiency in onze manier van werken.  het zoeken naar intensieve samenwerking met collega-corporaties (o.a. Sprengenland Wonen)  werken met externe (vaste) adviseurs, bedrijven en invalkrachten  we kopen specialistische kennis in  we doen alleen die zaken zelf , waar we goed in zijn. Hebben we de benodigde kennis niet in huis of kunnen anderen werkzaamheden beter en goedkoper, dan besteden we werk uit  we doen zelf niet of nauwelijks aan innovatie of productontwikkeling; wel nemen we over wat ‘bewezen goed’ is.

6.7 Financiële continuïteit Het resultaat 2013 (voor belastingen) bedraagt - € 2,7 miljoen. De oorzaak van dit negatieve resultaat ligt grotendeels in de verlaging van de boekwaarde van materiële vaste activa tot aan de (lagere) bedrijfswaarde. Overigens is het resultaat 2013 na belastingen € 1,2 miljoen positief. Inzicht in de ontwikkeling van de solvabiliteit betekent inzicht in het vermogen om op middellange en lange termijn te kunnen voldoen aan alle verplichtingen, nodig om de bedrijfsdoelstellingen te realiseren zonder extra ingrepen. De solvabiliteit wordt uitgedrukt in een verhoudingsgetal tussen het eigen vermogen en het totale vermogen, waarbij Woningstichting Brummen een ondergrens hanteert van 15%. Hieraan wordt per 31 december 2013 met 21,3% ruimschoots voldaan. Ook gedurende de looptijd van de meerjarenraming is het vooruitzicht data niet door deze ondergrens wordt gezakt, ondanks dat de verhuurdersheffing, de saneringssteun en de administratieve verwerking van verkopen onder voorwaarden (Koopgarant) zorgen voor een drukkend effect. De liquiditeit geeft aan in hoeverre er op korte termijn aan de financiële verplichtingen kan worden voldaan, waarbij de doelstelling is minimaal een liquiditeit van 1% te hebben. Ook voor deze ratio geldt dat ultimo 2013 hieraan wordt voldaan.

42

Verklaring van de Raad van Commissarissen en het Bestuur In het voorgaande zijn wij nader ingegaan op de zes prestatievelden. Wij menen dat wij aan de hand van deze verslaglegging duidelijk gemaakt hebben, dat Woningstichting Brummen op de manier waarop zij functioneert, een actieve en positieve bijdrage levert aan de volkshuisvesting in de gemeente Brummen. Wij verklaren dat de uitgaven in het verslagjaar uitsluitend aangewend zijn in het belang van de volkshuisvesting, zoals omschreven is in artikel 11 van het BBSH. Tevens verklaren wij dat alle woningen die door Woningstichting Brummen worden geëxploiteerd, liggen binnen het statutair vastgelegd werkgebied.

Raad van Commissarissen:

Directeur-bestuurder:

w.g.

w.g.

w.g.

Ing. G.W. Nijman, voorzitter

Drs. F.T. Hendriks, vice-voorzitter

w.g.

Mr. Drs. J.H. van Breda

w.g.

Mevr. J.E. Willemsen-Masselink

w.g.

Drs. R.P. Huyben RA RB

43

F.M.M. Visschedijk (directeur-bestuurder)

44

7 KENGETALLEN OVER DE AFGELOPEN 5 JAAR PER ULTIMO BOEKJAAR 2013

2012

2011

2010

2009

Gegevens woningbezit Aantal verhuureenheden in exploitatie: - Woningen/woongebouwen - Garages (na administratieve correctie) - Bedrijfsruimten - Overige verhuureenheden

1.517 76 0 0

1.507 77 0 0

1.536 77 0 0

1.545 77 0 0

1.515 77 0 0

Totaal

1.593

1.584

1.613

1.622

1.592

140.000

138.000

148.000

162.000

160.000

22 2 14 0

0 0 13 16

6 0 15 0

58 0 22 6

0 0 17 0

159 1.358

228 1.279

242 1.294

244 1.301

312 1.203

Kwaliteit (per woning) - Aantal reparatieverzoeken - Kosten niet-planmatig onderhoud - Kosten planmatig onderhoud - Totaal onderhoudskosten

1,30 522 233 755

1,49 590 231 821

1,52 731 412 1.143

1,37 864 1.214 2.078

1,25 752 694 1.446

Prijs/kwaliteitsverhouding - Gemiddeld aantal punten WWS - Gemiddelde netto-huurprijs

156 486

156 471

155 456

146 446

144 431

Het verhuren van woningen - Mutatiegraad - Acceptatiegraad - Huurachterstand in % - Huurderving in %

8,2 57 0,61 0,67

6,0 60 0,48 0,68

6,8 55 0,48 0,63

7,6 62 0,48 1,60

6,8 70 0,46 0,99

Financiële continuïteit - Solvabiliteit - Liquiditeit - Rentabiliteit eigen vermogen - Rentabiliteit vreemd vermogen - Rentabiliteit totaal vermogen - Interne financiering (woning)

21,30 1,47 7,83 3,07 4,08 14.405

18,85 1,72 16,22 3,08 5,56 14.607

15,49 0,65 -18,84 3,32 -0,11 14.507

18,99 0,85 19,45 4,04 6,97 6.796

16,64 2,63 -19,89 4,17 0,16 2.759

Balans / winsten verliesrekening - Eigen vermogen (woning) - Jaarresultaat (woning)

10.012 784

9.027 1.464

6.706 -1.264

7.234 1.407

5.942 -1.182

1,00 9,75 2,75

1,00 9,26 2,75

1,00 9,26 2,89

1,00 8,36 2,89

1,00 8,50 2,89

13,50

13,01

13,15

12,25

12,39

Gemiddelde WOZ-waarde (woning) Mutaties in het woningbezit - Aantal opgeleverd - Aantal aangekocht - Aantal verkocht - Aantal gesloopt Aantal woningen per huurprijsklasse - Laag - Overig

Personeelsbezetting - Directie - Klant en Vastgoed - Bedrijfsbeheer Totaal

45

46

47

BALANS voor resultaatbestemming (bedragen x € 1) ACTIVA

ref.

31-12-2013

31-12-2012

52.305.127 789.276

51.192.945 3.043.673

315.028

404.092

53.409.431

54.640.710

10.715.600

10.414.600

666.178

766.178

11.381.778

11.180.778

3.598.662 106.142 500.000

615.840 144.423 1.000.000

4.204.804

1.760.263

68.996.013

67.581.751

500 215.702 0

500 0 78.414

216.202

78.914

53.408 241.321 116.693 35.568

41.023 0 68.367 92.546

446.990

201.936

1.644.965

4.304.825

2.308.157

4.585.675

71.304.170

72.167.426

VASTE ACTIVA Materiële vaste activa - sociaal vastgoed in exploitatie - vastgoed in ontwikkeling - onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

1

Vastgoedbeleggingen - onroerende zaken verkocht onder voorwaarden - vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

2

Financiële vaste activa - actieve latentie verliescompensatie - actieve latentie belastingverplichting leningen - overige vorderingen

3

Totaal vaste activa

VLOTTENDE ACTIVA Voorraden - voorraden - vastgoed bestemd voor verkoop - vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop

Vorderingen - huurdebiteuren - belastingen en premies sociale verzekeringen - overige vorderingen - overlopende activa

4

5

Liquide middelen - liquide middelen

6

Totaal vlottende activa BALANSTOTAAL

48

PASSIVA

ref.

Eigen vermogen - overige reserves - herwaardering verkocht onder voorwaarden - resultaat boekjaar

31-12-2013

31-12-2012

5.276.721 8.721.292 1.189.963

2.673.996 8.723.407 2.206.937

15.187.976

13.604.340

0

950.909

0

950.909

113.667 42.825.000

1.314.073 42.495.000

11.612.273

11.135.063

54.550.940

54.944.136

510.857 66.047 0 988.350

831.653 279.960 61.824 1.494.604

1.565.254

2.668.041

71.304.170

72.167.426

7

Totaal eigen vermogen

Voorzieningen - passieve latentie afwaardering lagere WOZ

8

Totaal voorzieningen

Langlopende schulden - leningen overheid - leningen kredietinstellingen - terugkoopverplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

9

Totaal langlopende schulden

Kortlopende schulden - schulden aan leveranciers - belastingen en premies sociale verzekeringen - overige schulden - overlopende passiva

10

Totaal kortlopende schulden

BALANSTOTAAL

49

50

WINST- EN VERLIESREKENING (bedragen x € 1) Omschrijving

ref.

2013

2012

BEDRIJFSOPBRENGSTEN - huren - vergoedingen - verkoopopbrengsten - overige bedrijfsopbrengsten

11 12 13 14

8.759.814 199.265 750.512 83.902

8.449.617 196.743 90.584 81.462

9.793.493

8.818.406

2.075.764 4.290.841 755.047 101.435 143.863 1.145.431 54.430 2.041.680

1.958.452 0 757.837 97.450 143.191 1.237.697 48.848 1.201.730

10.608.491

5.445.205

Totaal bedrijfsopbrengsten

BEDRIJFSLASTEN - afschrijvingen op materiële vaste activa - overige waardeveranderingen - lonen en salarissen - sociale lasten - pensioenlasten - onderhoudslasten - leefbaarheid - overige bedrijfslasten

15 16 17 18 19 20 21 22

Totaal bedrijfslasten

NIET-GEREALISEERDE WAARDEVERANDERINGEN - niet-gerealiseerde waardeveranderingen

23

-191.885

-219.600

FINANCIELE BATEN EN LASTEN - rentebaten - rentelasten

24 25

21.891 -1.720.495

38.119 -1.804.298

Saldo financiële baten en lasten

-1.698.604

-1.766.179

RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING VOOR BELASTINGEN

-2.705.487

1.387.422

3.895.450

819.515

1.189.963

2.206.937

Belastingen

26

RESULTAAT NA BELASTINGEN

51

52

KASSTROOMOVERZICHT (bedragen x € 1) 2013

Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat (incl. verkoopopbrengsten) Aanpassingen voor: Afschrijvingen Waardeverandering VoV Vennootschapsbelasting

2012

-814.998

3.373.201

2.075.764 -191.885 3.895.450

1.958.452 -219.600 819.515

-950.909 507.029

-241.957 8.639

Mutatie voorraden Mutatie vorderingen Mutatie kortlopende schulden

-137.288 -252.083 -1.102.787

-78.414 291.172 -158.687

Rentebaten Rentelasten

21.891 -1.720.495

38.119 -1.804.298

Mutatie voorziening passieve latentie Mutatie overige voorzieningen

Kasstroom uit operationele activiteiten

1.329.689

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen materiële vaste activa Desinvesteringen materiële vaste activa Waardeveranderingen materiële vaste activa Investeringen t.d.v. de exploitatie Desinvesteringen t.d.v. de exploitatie Mutatie materiële vaste activa in ontwikkeling Mutatie waardering VoV Mutatie financiële vaste activa

3.986.142

-7.697.553 413.433 4.220.000

-1.155.610 315.909 -1.022.923

-46.759 12.000

-56.896 0

2.354.397 92.670 -2.944.541

-2.443.642 134.998 -577.559

Kasstroom uit investeringsactiviteiten

-3.596.353

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende leningen Aflossingen van langlopende leningen Mutatie terugkoopverplichting VoV

6.000.000 -6.870.406 477.210

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Mutatie liquide middelen

53

-4.805.723

4.500.000 -1.882.849 1.185.325 -393.196

3.802.476

-2.659.860

2.982.895

54

TOELICHTING OP DE WAARDERINGSGRONDSLAGEN ALGEMEEN De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met algemeen in Nederland aanvaardbare grondslagen voor financiële verslaggeving zoals hierna vermeld. Dit betekent dat de jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de daartoe geldende bepalingen volgens titel 9 BW 2 en de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving. Voor de indeling en presentatie van de in deze jaarrekening opgenomen gegevens is gekozen voor het model voor de balans en de winsten verliesrekening zoals genoemd in bijlage 1 van de RJ 645.

JAARREKENING De waardering van de activa en passiva en de bepaling van het resultaat berusten op de grondslag van verkrijgings- of vervaardigingsprijs of nominale waarde, tenzij anders wordt vermeld. Grondslagen voor het opstellen van het kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld in overeenstemming met de indirecte methode zoals opgenomen in de RJ 360. Aangegane verplichtingen De door de corporatie aangegane (restant-)verplichtingen worden vermeld onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen.

BALANSWAARDERING Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken Sociaal vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens en het maatschappelijk vastgoed. De huurprijs is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Per 1 januari 2013 bedraagt deze grens € 681,02 (2012: € 664,66). Onder maatschappelijk vastgoed wordt bedrijfs-onroerend goed verstaan dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties (waaronder zorg-, welzijns-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners. Woningstichting Brummen kwalificeert haar sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel, aangezien het beleid is gericht op het realiseren van volkshuisvestelijke taken. De materiële vaste activa zijn gewaardeerd tegen historische kostprijs verminderd met de daarop toegepaste afschrijvingen, dan wel lagere bedrijfswaarde. De afschrijvingen zijn bepaald op basis van de verwachte economische levensduur en zijn vanaf boekjaar 2011 berekend volgens het lineaire systeem. Bij na-investeringen worden alleen kosten geactiveerd, wanneer deze kosten leiden tot een uitbreiding van de capaciteit, verlenging van de gebruiksduur, toename van de restwaarde of die een gevolg zijn van wettelijke verplichtingen. Er dient derhalve sprake te zijn van een structurele waardevermeerdering. De restant-levensduur van de bouwkosten is gerelateerd aan de economische levensduur. Op grondkosten wordt vanaf boekjaar 2006 niet meer afgeschreven. De verwachte economische levensduur luidt als volgt: - bouw 40-50 jaar - centrale verwarming 10-25 jaar - warmwatervoorziening 25 jaar - isolatie 8-25 jaar - garages 25-40 jaar

55

Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling De onroerende zaken in ontwikkeling zijn gewaardeerd tegen de tot en met balansdatum bestede bedragen, onder aftrek van eenmalige subsidies en het eventueel onrendabele deel van de investering. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Deze activa zijn gewaardeerd tegen aanschafwaarde verminderd met afschrijvingen bepaald op basis van de verwachte economische levensduur. De afschrijvingen zijn berekend volgens het lineaire systeem. De verwachte economische levensduur luidt als volgt: Kantoor en werkplaats 30 jaar Inventaris 3-15 jaar Vervoermiddelen 5 jaar

Vastgoedbeleggingen Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende zaken die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) zijn overgedragen aan een derde en waarvoor Woningstichting Brummen een terugkoopverplichting kent worden aangemerkt als financieringsconstructie. De betreffende onroerende zaken worden gewaardeerd tegen actuele waarde, zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs (eerste waardering) en daarna de marktwaarde op basis van VOV (deze is gebaseerd op basis van 70% van de WOZ-waarde). Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans een terugkoopverplichting opgenomen. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij de overdracht ontstane verplichting, rekening houdend met de contractvoorwaarden. Vastgoed in exploitatie bestemd voor eigen exploitatie Dit vastgoed is gewaardeerd tegen historische kostprijs, dan wel lagere actuele waarde.

Financiële vaste activa Latente belastingen Voor latente belastingen wordt een vordering dan wel een voorziening getroffen voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen ten behoeve van de financiële verslaggeving en de fiscale boekwaarde van die posten. Er wordt uitsluitend een latente belastingvordering opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst belastbare winsten beschikbaar zullen zijn die voor de realisatie van het tijdelijke verschil dan wel compensabele verliezen kunnen worden aangewend. Latente belastingvorderingen worden per iedere verslagdatum herzien en verlaagd voor zover het niet langer waarschijnlijk is dat het daarmee samenhangende belastingvoordeel zal worden gerealiseerd. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de vlottende activa of onder de financiële vaste activa indien de verwachte looptijd langer is dan een jaar. De latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. De latenties worden gewaardeerd tegen contante waarde. Saldering van latenties vindt plaats indien en voor zover de corporatie bevoegd is tot saldering, simultane afwikkeling en tevens het stellige voornemen heeft om dit te doen. Overige vorderingen De overige vorderingen, zijnde leningen u/g, zijn opgenomen tegen nominale waarden, onder aftrek van een gevormde voorziening voor mogelijke oninbaarheid.

Voorraden Gezien de geringe omzet van materiaal en de relatief geringe voorraad is gekozen voor een ijzeren voorraad systeem. Hierbij wordt de voorraad per balansdatum niet geïnventariseerd, en vormen de gedane inkopen het materiaalverbruik. 56

Daarnaast wordt onder deze noemer de voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop opgenomen. Dit betreft een in de verkoop staande nieuwbouwwoning, gewaardeerd tegen werkelijke stichtingskosten.

Vorderingen De vorderingen zijn gewaardeerd tegen nominale waarden onder aftrek van een gevormde voorziening voor mogelijke oninbaarheid.

Voorzieningen Voorziening latente belastingverplichtingen Voor in de toekomst te betalen belastingbedragen uit hoofde van verschillen tussen commerciële en fiscale balanswaarderingen wordt een voorziening getroffen ter grootte van de som van deze verschillen vermenigvuldigd met het geldende belastingtarief. De latentie is gewaardeerd tegen contante waarde.

Schulden op lange termijn Leningen De leningen zijn opgenomen tegen nominale waarden en worden, afhankelijk van contractuele afspraken, afgelost op basis van annuïteiten, fixe-aflossing of volgens de lineaire aflossingsmethode.

RESULTAATBEPALING Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen. Baten worden verantwoord in het jaar dat zij geïnd of invorderbaar waren. Lasten worden toegerekend aan het jaar waarin zij worden gerealiseerd, dan wel voorzienbaar zijn.

Huren De huren zijn door Woningstichting Brummen vastgesteld conform de overheidsvoorschriften. Daar waar deze voorschriften de ruimte laten is rekening gehouden met de beleidsuitgangspunten van de Woningstichting Brummen.

Huurderving Onder deze post is de huurderving opgenomen wegens leegstand in verband met het niet aansluitend kunnen verhuren en leegstand veroorzaakt door de uitvoering van groot-onderhoud en geriefsverbeteringen bij mutaties.

Vergoedingen Dit betreft de vergoedingen die de huurders, naast de netto huur, verschuldigd zijn voor energielevering, schoonmaakkosten en dergelijke.

Afschrijvingen De afschrijvingen op de materiële waarde vaste activa worden gebaseerd op basis van verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur.

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Hieronder wordt het verschil tussen boekwaarde en lagere bedrijfswaarde verantwoord, als deze duurzaam is.

57

Kosten onderhoud Hieronder vallen de kosten voor het jaarlijks terugkerend onderhoud alsmede het planmatig onderhoud. In de winsten verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoorten lonen en salarissen, sociale lasten en pensioenlasten.

Overige bedrijfslasten Hieronder worden de overige kosten verantwoord die zijn gemaakt in het kader van de gewone bedrijfsvoering zoals huisvestingskosten, algemene kosten, overige personeelskosten, belastingen, verzekeringen en dergelijke.

Rentebaten Hieronder worden de renteopbrengsten verantwoord van uitgezette gelden (deposito’s en leningen u/g) en de eventuele rente op rekening-courantverhoudingen.

Rentelasten Hieronder worden de aan het boekjaar toe te rekenen rentekosten verantwoord.

Belastingen Belastingen over de resultaten omvatten de over de verslagperiode verschuldigde en verrekenbare winstbelastingen en latente belastingen. De belastingen worden in de winsten verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking hebben op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt. De over het boekjaar verschuldigde en verrekenbare belasting is de naar verwachting te betalen belasting over de belastbare winst over het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de vaststellingen overeenkomst (VSO), berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten en eventuele correcties op de over voorgaande jaren verschuldigde belasting.

OVERIG Pensioenregeling De pensioenregeling is ondergebracht bij Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW) en is naar zijn aard een toegezegd-pensioenregeling. Woningstichting Brummen heeft in het geval van een tekort bij SPW geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies.

Wet Normering Topinkomens Voor de uitvoering van de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen in de (semi-)publieke sector (WNT) heeft Woningstichting Brummen zich gehouden aan de Beleidsregels toepassing WNT. Woningstichting Brummen heeft de Beleidsregels toepassing WNT, waaronder het wetsvoorstel Aanpassingswet WNT, als normenkader bij het opmaken van deze jaarrekening gehanteerd. Eerder genoemd wetsvoorstel mag op grond van de mededeling van de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van 12 februari 2014 worden toegepast als ware de wettekst reeds in werking getreden.

58

TOELICHTING OP DE BALANS ACTIVA VASTE ACTIVA 31-12-2013

31-12-2012

Deze post is als volgt samengesteld: 1 - sociaal vastgoed in exploitatie 2 - vastgoed in ontwikkeling 3 - ten dienste van de exploitatie

52.305.127 789.276 315.028

51.192.945 3.043.673 404.092

Totaal

53.409.431

54.640.710

(1) Materiële

vaste activa

Het verloop van deze posten is in 2013 als volgt: ad 1 - Sociaal vastgoed in exploitatie Woningen en woongebouwen

Onroerende zaken niet zijnde woningen

Overige zaken

Totaal

67.697.760

129.621

18.452

67.845.833

-16.512.200

-122.236

-18.452

-16.652.888

Boekwaarde

51.185.560

7.385

0

51.192.945

Mutaties in het boekjaar - investeringen nieuwbouw/groot-onderhoud - investeringen in bestaande voorraad - desinvesteringen - afschrijvingen - correcties op afschrijvingen - waardeveranderingen

6.990.615 706.938 -538.368 -1.950.839 124.939 -4.220.000

0 0 0 -1.103 0 0

0 0 0 0 0 0

6.990.615 706.938 -538.368 -1.951.942 124.939 -4.220.000

1.113.285

-1.103

0

1.112.182

74.856.945

129.621

18.452

75.005.018

-22.558.100

-123.339

-18.452

-22.699.891

52.298.845

6.282

0

52.305.127

Saldo per 1 januari 2013 - aanschafwaarde - cumulatieve afschrijvingen/ waardeveranderingen

Saldo Saldo per 31 december 2013 - aanschafwaarde - cumulatieve afschrijvingen/ waardeveranderingen Boekwaarde

Zekerheden Er zijn geen activa als zekerheid gesteld voor de verstrekte leningen. Verzekeringen De onroerende en roerende zaken in exploitatie zijn verzekerd bij Raetsheren van Orden tegen het risico van brand- en stormschade. In de polisvoorwaarden is opgenomen dat er geen sprake kan zijn van onderverzekering. Actuele waarde De totale waarde in bewoonde staat volgens de onroerende zaakbelasting bedraagt circa € 213.000.000 (peildatum 01-01-2013).

59

Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van het saldo van de kasstromen verbonden met de toekomstige inkomsten en uitgaven over de resterende economische levensduur van de investering. Vanaf 2013 is bij de bepaling van eventuele onrendabele investeringen uitgegaan van de complexindeling conform de wijken- en kernenbenadering in het strategisch voorraadbeleid. Bezit in de kleine kernen zien wij per kern als één geheel. Voor het dorp Brummen is een nadere onderverdeling naar wijken gemaakt. Tot en met 2012 werd de bedrijfswaarde bepaald op basis van de oorspronkelijke (financiële) complexindeling. Op basis van de vermelde uitgangspunten bedraagt de bedrijfswaarde op 31 december 2013 op totaalniveau circa € 72.000.000 (2012: € 92.000.000). Bij de berekening van de bedrijfswaarde zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: - huurstijging: conform verwachte prijsontwikkeling (variërend van 1,5% tot 2,0%), met in 2014 en 2015 inkomensafhankelijke opslag voor lagere / midden- / hogere inkomens per: 1 juli 2014: +1,5% / +2,0% / +4,0% 1 juli 2015: +0,75% / +1,0% / +2,0% - jaarlijkse ontwikkeling onderhoudskosten: +3,0% - jaarlijkse ontwikkeling overige kosten: +2,5% De bedrijfswaarde heeft ten opzichte van de boekwaarde van de materiële vaste activa in exploitatie een overwaarde van circa € 15.500.000. De bedrijfswaarde is op totaalniveau circa € 20.000.000 lager dan ultimo 2012. Deze daling wordt vrijwel geheel verklaard door het inrekenen van de verhuurderheffing gedurende de resterende economische levensduur van de complexen.

ad 2 - Vastgoed in ontwikkeling Woningen en woongebouwen

Onroerende zaken niet zijnde woningen

Overige zaken

Totaal

3.043.673

0

0

3.043.673

4.783.639 -47.421 -6.990.615

0 0 0

0 0 0

4.783.639 -47.421 -6.990.615

Saldo per 31 december 2013

789.276

0

0

789.276

Deze post is als volgt opgebouwd: Troelstralaan/De Bongerd Complex 4/5 Huco's (124 woningen) Huco's (31 woningen)

664.396 20.928 101.835 2.117

Saldo per 1 januari 2013 Mutaties in het boekjaar - investeringen - afboeking geannuleerde projecten - overboeking naar activa in exploitatie

789.276 De onroerende en roerende zaken zijn opgenomen voor de volle waarde die daaraan bij ingebruikneming naar verwachting zal worden toegekend. Er is in het boekjaar geen rente tijdens de bouw geactiveerd.

60

ad 3 - Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Kantoorpand

Werkplaats

Inventaris

Vervoermiddelen

Totaal

659.683

108.044

717.440

78.259

1.563.426

-367.554

-93.636

-635.386

-62.759

-1.159.335

Boekwaarde

292.129

14.408

82.054

15.500

404.091

Mutaties in het boekjaar - investeringen - desinvesteringen - afschrijvingen - correcties op afschrijvingen - waardeveranderingen

3.974 0 -73.841 0 0

0 0 -4.992 0 0

10.240 -488.935 -37.989 488.935 0

32.545 -60.750 -7.000 48.750 0

46.759 -549.685 -123.822 537.685 0

Saldo

-69.867

-4.992

-27.749

13.545

-89.063

663.657

108.044

238.745

50.054

1.060.500

-441.395

-98.628

-184.440

-21.009

-745.472

222.262

9.416

54.305

29.045

315.028

Saldo per 1 januari 2013 - aanschaffingswaarde - cumulatieve afschrijving/ waardeverandering

Saldo per 31 december 2013 - aanschaffingswaarde - cumulatieve afschrijving/ waardeverandering Boekwaarde

Verzekeringen De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn per 31 december 2013 voor circa € 1.140.000 verzekerd. De laatste wijziging heeft plaatsgevonden in 2012. De verzekeringen van de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie is in de volgende categorieën te specificeren: kantoorpand/werkplaats, inventarissen, automatiseringsapparatuur en vervoermiddelen. Actuele waarde De totale waarde van de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie bedraagt op basis van de waarde welke gehanteerd wordt voor de onroerende zaakbelasting circa € 379.000 (peildatum 01-01-2013). 31-12-2013

31-12-2012

Deze post is als volgt samengesteld: 1 - onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 2 - vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

10.715.600

10.414.600

666.178

766.178

Totaal

11.381.778

11.180.778

(2) Vastgoedbeleggingen

61

Het verloop van deze posten is als volgt: ad 1 - Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Saldo per 1 januari Mutaties in het boekjaar - verkoop van woningen - terugkoop van woningen - waardeverandering verkochte woningen Saldo per 31 december

31-12-2013

31-12-2012

10.414.600

9.448.875

946.688 -249.900 -395.788

1.385.625 0 -419.900

10.715.600

10.414.600

De waardedaling bedraagt per 31 december 2013 € 1,7 miljoen ten opzichte van de aankoopprijs. Ultimo 2013 zijn er 99 woningen onder voorwaarden verkocht.

ad 2 - Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Saldo per 1 januari 766.178 Mutaties in het boekjaar - pand Marktplein te Brummen -100.000 - gronden Buurtweg te Oeken 0

575.000 191.178

Saldo per 31 december

666.178

766.178

3.598.662 106.142

615.840 144.423

1.000.000

1.000.000

-500.000

0

4.204.804

1.760.263

(3) Financiële

0

vaste activa

Deze post is als volgt samengesteld: - actieve latentie verliescompensatie - actieve latentie belastingverplichting leningen - onderhandse lening verstrekt aan het Wooninvesteringsfonds - af : voorziening voor mogelijk oninbaar deel vordering op het Wooninvesteringsfonds Saldo per 31 december

De post latente belastingvorderingen betreft de tot waardering gebrachte beschikbare voorwaartse verliescompensatie en de tot waardering gebrachte verrekenbare tijdelijke verschillen. De latente belastingvordering inzake voorwaartse verliescompensatie bedraagt € 3,6 miljoen en is gebaseerd op waardering tegen de contante waarde met een disconteringsvoet na belasting van 20% (2012: 20%). De totale verrekenbare verliezen bedragen ultimo 2013 € 18,0 miljoen (ultimo 2012: € 3,1 miljoen). De leningenportefeuille kent tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde en de fiscale waarde. Dit tijdelijke verschil bedraagt nominaal € 531.000 (2012: € 722.000) en is in de balans gewaardeerd tegen een contante waarde van € 106.000.

VLOTTENDE ACTIVA (4) Voorraden

Deze post is als volgt samengesteld: 1 - voorraden 2 - vastgoed bestemd voor verkoop 3 - vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Totaal

62

500 215.702

500 0

0

78.414

216.202

78.914

ad 1 - Voorraden: Dit betreft de aanwezige voorraad onderhoudsmaterialen. ad 2 - Vastgoed bestemd voor verkoop: Dit betreft de in de verkoop staande woning Buurtweg te Oeken. ad 3 - Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop: Dit betreft de in de verkoop staande woning Buurtweg te Oeken. 31-12-2013

31-12-2012

Deze post is als volgt samengesteld: 1 - huurdebiteuren 2 - belastingen/premies sociale verzekeringen 3 - overige vorderingen 4 - overlopende activa

53.408 241.321 116.693 35.569

41.023 0 68.367 92.546

Totaal

446.991

201.936

ad 1 - Huurdebiteuren Deze post is als volgt samengesteld: 1 - vorderingen 2 - af : voorziening huurdebiteuren

53.408 0

41.023 0

Totaal

53.408

41.023

(5) Vorderingen

De huurachterstanden kunnen als volgt naar tijdsduur en naar aantal huurders worden gespecificeerd: Periode:

Aantal 31-12-2013

Aantal 31-12-2012

Achterstand 31-12-2013

Achterstand 31-12-2012

70 13 7 5 3 3

66 8 9 2 1 2

16.261 9.946 8.594 7.166 5.037 6.404

16.683 6.799 7.557 2.707 2.122 5.155

101

88

53.408

41.023

0 < 1 maand 1 < 2 maanden 2 < 3 maanden 3 < 4 maanden 4 < 5 maanden > 5 maanden

Achterstanden worden na 65 dagen in handen gesteld van de deurwaarder indien niet met de huurders een betalingsregeling kan worden getroffen. De huurachterstanden bedragen ultimo boekjaar 0,61% (2012 : 0,48%) van de brutojaarhuur.

31-12-2013

31-12-2012

ad 2 - Belastingen en premies sociale verzekeringen Deze post is als volgt samengesteld: 1 - nog terug te ontvangen omzetbelasting

241.321

0

Totaal

241.321

0

63

31-12-2013

31-12-2012

ad 3 - Overige vorderingen Deze post is als volgt samengesteld: 1 - vertrokken bewoners 2 - af: voorziening voor vertrokken bewoners

152.513 46.097

99.236 39.068

Saldo vertrokken bewoners Onderhoud voor rekening bewoners Overige debiteurennota's

106.416 4.845 5.432

60.168 4.975 3.224

Totaal

116.693

68.367

Voor het risico van wanbetaling door vertrokken bewoners is een voorziening getroffen. Deze voorziening geeft het volgende verloop te zien: Saldo per 1 januari Mutaties in het boekjaar - vrijval wegens ontvangen posten - vrijval wegens afgeboekte posten - dotatie aan voorziening

39.068

30.429

0 0 7.029

0 0 8.639

Saldo per 31 december

46.097

39.068

ad 4 - Overlopende activa Deze post is als volgt samengesteld: 1 - te ontvangen rente 2 - te ontvangen van Riwis 3 - te ontvangen schade-uitkering 4 - te ontvangen van woonleefgemeenschap 5 - te ontvangen fietsenplan 6 - te ontvangen inkoop personeel 7 - te ontvangen afrekening diftar 8 - te verwerken afkoop Ecomaat 9 - te verwerken onderhoudslasten 10 - te verwerken energiekosten Brunheim

23.932 0 0 500 1.588 163 1.092 0 6.526 1.767

38.388 16.950 2.766 500 1.790 0 0 30.000 305 1.847

Totaal

35.568

92.546

De looptijd van alle vorderingen is, naar verwachting, korter dan een jaar.

(6) Liquide

middelen

Deze post is als volgt samengesteld: 1 - kas 2 - rekening-courant bij banken 3 - deposito's bij banken

404 144.561 1.500.000

572 449.253 3.855.000

Totaal

1.644.965

4.304.825

64

PASSIVA 31-12-2013

31-12-2012

5.276.721 8.721.292 1.189.963

2.673.996 8.723.407 2.206.937

15.187.976

13.604.340

2.673.996

3.986.957

2.206.937

-1.732.861

395.788

419.900

5.276.721

2.673.996

8.723.407

8.042.584

622.590 -228.917 -395.788

1.100.723 0 -419.900

8.721.292

8.723.407

Deze post is als volgt samengesteld: 1 - passieve latentie afwaardering lagere WOZ

0

950.909

Totaal

0

950.909

(7) Eigen

vermogen

Deze post is als volgt samengesteld: 1 - overige reserves 2 - herwaardering verkocht onder voorwaarden 3 - jaarresultaat Totaal

ad 1 - overige reserves Saldo per 1 januari Mutaties in het boekjaar - saldo vorig boekjaar - overheveling van herwaardering verkocht onder voorwaarden Saldo per 31 december

ad 2 - herwaardering verkocht onder voorwaarden Saldo per 1 januari Mutaties in het boekjaar - door verkopen - door terugkopen - door waardeverandering Saldo per 31 december

(8) Voorzieningen

Voor de onroerende en roerende zaken in exploitatie, die in de komende jaren naar verwachting blijvend zullen worden verhuurd (exclusief verkopen), zijn semi-permanente verschillen aanwezig tussen de boekwaarde en de fiscale waarde. Het semi-permanente verschil bedraagt € 122 miljoen nominaal. Vanwege de blijvende verhuur zal de afwikkeling van de fiscale claim naar verwachting ver in de toekomst liggen. Derhalve tendeert de contante waarde van de latente belastingclaim naar nihil en is om die reden niet in de balans verantwoord.

(9) Langlopende

schulden 31-12-2013

31-12-2013

31-12-2012

31-12-2012

totaal

looptijd >5 jaar

totaal

looptijd >5 jaar

1 - leningen overheid 2 - leningen kredietinstellingen 3 - terugkoopverplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

113.667 42.825.000

113.667 35.500.000

1.314.073 42.495.000

118.422 29.500.000

Totaal

54.550.940

11.612.273

65

11.135.063 35.613.667

54.944.136

29.618.422

Het verloop van deze posten is als volgt: ad 1 - leningen overheid Saldo per 1 januari Mutaties in het boekjaar - nieuwe leningen - aflossingen Saldo per 31 december

ad 2 - leningen kredietinstellingen Saldo per 1 januari Mutaties in het boekjaar - nieuwe leningen - aflossingen Saldo per 31 december

31-12-2013

31-12-2012

1.314.073

1.822.716

0 -1.200.406

0 -508.643

113.667

1.314.073

42.495.000

39.369.206

6.000.000 -5.670.000

4.500.000 -1.374.206

42.825.000

42.495.000

Rentevoet en aflossingssysteem De gemiddelde rentevoet van de leningen bedraagt ultimo 2013 3,92% (2012 : 4,15%). Onderverdeeld in bovenstaande categorieën geeft dit het volgende beeld: - leningen overheid 4,12% - leningen kredietinstellingen 3,92% De leningen worden op basis van annuïteiten, lineair of ineens (fixe) afgelost. Het aflossingsbestanddeel in het komend jaar zal circa € 5.065.000 bedragen. Zekerheden De rente en aflossing van de leningen wordt gegarandeerd door de gemeente Brummen of het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. De borging verkregen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft betrekking op de leningen kredietinstellingen (€ 42,8 miljoen).

ad 3 - terugkoopverplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Saldo per 1 januari Mutaties in het boekjaar - verkoop woningen - terugkoop woningen - waardeverandering Saldo per 31 december

(10) Kortlopende

31-12-2013

31-12-2012

11.135.063

9.949.738

946.688 -265.575 -203.903

1.385.625 0 -200.300

11.612.273

11.135.063

510.857

831.653

66.047 0 988.350

279.960 61.824 1.494.604

1.565.254

2.668.041

schulden

Deze post is als volgt samengesteld: 1 - schulden aan leveranciers 2 - belastingen en premies sociale verzekeringen 3 - overige schulden 4 - overlopende passiva Totaal

66

31-12-2013

31-12-2012

ad 1 - schulden aan leveranciers Deze post is als volgt samengesteld: - crediteuren

510.857

831.653

Totaal

510.857

831.653

ad 2 - belastingen en premies sociale verzekeringen Deze post is als volgt samengesteld: - omzetbelasting - loonheffing - sociale verzekeringen

25.952 40.095 0

235.732 44.033 195

Totaal

66.047

279.960

ad 3 - overige schulden Deze post is als volgt samengesteld: - onderhanden project koopwoningen

0

61.824

Totaal

0

61.824

ad 4 - overlopende passiva Deze post is als volgt samengesteld: 1 - niet-vervallen rente 2 - vooruit ontvangen huur 3 - vooruit ontvangen huurtoeslag 4 - te betalen controlekosten 5 - te betalen verzekeringspremie 6 - te betalen kosten diftar-aanslag 7 - te betalen premies SPW/SVW 8 - te betalen afrekening Tolzicht 9 - te betalen presentievergoeding 10 - saldo personeelsvereniging 11 - afwikkeling plan Elzenbos 12 - afwikkeling groot-onderhoud 2013 13 - afwikkeling nieuwbouw te Oeken 14 - afwikkeling Buurtweg 10 te Oeken

773.969 70.207 347 0 0 1.284 1.831 2.943 4.447 2.561 12.811 18.400 98.700 850

882.400 32.720 29.257 5.000 835 408 0 0 0 2.666 541.318 0 0 0

Totaal

988.350

1.494.604

De looptijd van alle kortlopende schulden is korter dan een jaar.

NIET UIT DE BALANS BLIJKENDE VERPLICHTINGEN Voorwaardelijke verplichtingen Obligo aan het WSW uit hoofde van de door het WSW geborgde leningen, die opeisbaar wordt indien blijkt dat het aan het WSW betaalde disagio niet voldoende is om de aanspraken op het WSW te dekken. Het WSW verwacht conform de actuele meerjarenliquiditeitsprognose voor de komende vijf jaar geen beroep te doen op deze obligoverplichting. Jubileumuitkering Voor eventuele jubileumuitkeringen is geen voorziening gevormd omdat de omvang van deze verplichting niet betrouwbaar kan worden bepaald. Overigens gaat dit om een bedrag dat niet materieel is. Aangegane verplichtingen Er is geen sprake van aangegane verplichtingen. 67

68

TOELICHTING OP DE WINST- EN VERLIESREKENING BEDRIJFSOPBRENGSTEN 2013

2012

8.790.076 28.389

8.480.728 27.151

8.818.465

8.507.879

-52.128 -6.523

-57.496 -766

8.759.814

8.449.617

(11) Huren

Te ontvangen netto-huur van: - woningen en woongebouwen - onroerende goederen, niet zijnde woningen

- af : huurderving wegens leegstand - af : huurderving wegens oninbaarheid Totaal

De te ontvangen netto-huur 2013 is ten opzichte van 2012 gewijzigd als gevolg van: - de huurverhoging per 1 juli 2013 die gemiddeld 1,30% bedroeg (2012: 2,30%) - huurverhoging als gevolg van aanleg centrale verwarming, verbetering van woningen etc. - het toepassen van huurharmonisatie bij mutatiewoningen - verkoop van 11 woningen uit de bestaande voorraad - oplevering van 22 nieuwbouwwoningen (waarvan er 1 direct bij oplevering is verkocht). De huurderving bedroeg in het boekjaar 0,67% (2012: 0,68%) van de te ontvangen huur. 2013

2012

200.258

197.905

-993 0

-1.162 0

199.265

196.743

(12) Vergoedingen

Te ontvangen vergoedingen voor: - overige zaken, leveringen en diensten - af : huurderving wegens leegstand - af : huurderving wegens overige redenen Totaal

Dit betreffen bijdragen die huurders boven de netto-huurprijs betalen voor glasverzekering, servicefonds en dergelijke. De vergoedingen zijn gebaseerd op geraamde kosten en worden, indien noodzakelijk, jaarlijks aangepast. De vergoedingsderving bedroeg in het boekjaar 0,50% (2012: 0,58%) van de te ontvangen vergoedingen.

2013

2012

926.117

166.811

-175.605

-76.227

750.512

90.584

(13) Verkoopopbrengsten

Te ontvangen vergoedingen voor: - verkoopopbrengsten (reguliere verkoop) - af : verkoopkosten, boekwaarde en derving Totaal

69

2013

2012

Te ontvangen vergoedingen voor: - bij bewoners in rekening gebrachte kosten - detachering personeel bij collega-corporatie - prorata-afrekening BTW 2008-2010 - overige bedrijfsopbrengsten

4.500 8.536 70.362 504

80.740 0 0 722

Totaal

83.902

81.462

- woningen en woongebouwen - onroerende zaken niet-zijnde woningen - activa ten dienste van de exploitatie

1.950.839 1.103 123.822

1.815.731 1.102 141.619

Totaal

2.075.764

1.958.452

- afboekingen als gevolg van structureel lagere bedrijfswaarden bestaande woningvoorraad - waardeverandering vastgoedbeleggingen - onrendabele investering onderhoud cpl. 34/35

3.360.000 70.841 860.000

0 0 0

Totaal

4.290.841

0

746.577 18.620

748.638 9.199

765.197

757.837

- af : ontvangen ziekengelden

-10.150

0

Totaal

755.047

757.837

- sociale lasten

101.435

97.450

Totaal

101.435

97.450

- pensioenlasten

143.863

143.191

Totaal

143.863

143.191

(14) Overige

bedrijfsopbrengsten

BEDRIJFSLASTEN (15) Afschrijvingen

(16) Overige

(17) Lonen

op materiële vaste activa

waardeveranderingen

en salarissen

- salarissen - uitzendkrachten

(18) Sociale

lasten

(19) Pensioenlasten

70

2013

2012

350.304 158.833 229.435 18.621 34.503

404.836 155.945 236.247 40.723 52.100

791.696

889.851

353.735

347.846

1.145.431

1.237.697

(20) Onderhoudslasten

Niet-planmatig onderhoud: 1 - klachtenonderhoud 2 - mutatieonderhoud 3 - dagelijks onderhoud 4 - woningverbetering 5 - groot-onderhoud bij mutatie

Planmatig onderhoud: 6 - planmatig onderhoud Totaal

ad 1 - Klachtenonderhoud: In 2013 werden er 1.969 reparatieverzoeken ingediend. In 2012 werden er 2.246 reparatieverzoeken ingediend. ad 2 - Mutatieonderhoud: In 2013 betreft dit 86 mutaties (gemiddelde kosten per mutatie: € 1.847). In 2012 betreft dit 70 mutaties (gemiddelde kosten per mutatie: € 2.228). ad 4 - Woningverbetering: In 2013 betreft dit 18 verbeteringen. Daarnaast is € 55.778 geactiveerd, dan wel elders gedeclareerd. In 2012 betreft dit 26 verbeteringen. Daarnaast is € 53.522 geactiveerd, dan wel elders gedeclareerd. ad 5 - Groot-onderhoud bij mutatie: In 2013 betreft dit 14 mutaties (gemiddelde kosten: € 21.745). Daarnaast is € 269.925 geactiveerd. In 2012 betreft dit 17 mutaties (gemiddelde kosten: € 20.391). Daarnaast is € 311.982 geactiveerd.

2013

2012

- leefbaarheid

54.430

48.848

Totaal

54.430

48.848

(21) Leefbaarheid

71

2013

2012

1 - Overige kostensoorten: - overige personeelskosten - huisvestingskosten - kosten raad van commissarissen - algemene kosten

46.101 42.273 63.569 405.282

65.351 48.825 51.157 415.609

2 - Zakelijke bedrijfslasten: - belastingen - verzekeringen - contributie landelijke federatie - bijzondere projectsteun wijkenaanpak - saneringsheffing CFV - verhuurdersheffing

255.759 37.117 15.284 0 332.775 29.523

288.312 29.950 16.431 28.572 0 0

3 - Overige lasten: - gas, water en elektra - onderhouds- en schoonmaakkosten - afboeking geannuleerd nieuwbouwproject - dotatie voorziening dubieuze debiteuren - dotatie voorziening vordering op het WIF - diversen

29.979 142.966 47.421 7.029 500.000 86.602

24.855 139.394 0 8.639 0 84.635

2.041.680

1.201.730

- controle van de jaarrekening - fiscale adviesdiensten

39.105 20.484

36.673 35.173

Totaal

59.589

71.846

Woningen Verkoop onder Voorwaarden: - waardemutatie door wijziging WOZ-waarden - terugkoopwaarde VoV-woningen

-395.788 203.903

-419.900 200.300

Totaal

-191.885

-219.600

(22) Overige

bedrijfslasten

Totaal

Accountantshonoraria De volgende kosten van de accountantsorganisatie, die belast is met de controle van deze jaarrekening, zijn ten laste van het resultaat gebracht:

(23) Niet-gerealiseerde

waardeveranderingen

72

FINANCIELE BATEN EN LASTEN 2013

2012

- rente op uitgezette middelen

21.891

38.120

Totaal

21.891

38.120

21.825 1.690.252

74.830 1.723.640

8.418

5.829

1.720.495

1.804.299

(24) Rentebaten

(25) Rentelasten

Langlopende schulden: - rente leningen overheid - rente leningen kredietinstellingen Kortlopende schulden: - rente overige schulden Totaal

73

BELASTINGEN 2013

2012

- mutatie latentie leningen - opname latentie verliescompensatie - latentie afwaardering lagere WOZ-waarde - vrijval latentie herbestedingsreserve

-38.281 2.982.822 950.909 0

-38.281 615.840 -950.909 1.192.866

Totaal

3.895.450

819.515

(26) Vennootschapsbelasting

De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winsten verliesrekening, rekening houdend met de vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet of beperkt aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met mutaties in de latente belastingvorderingen en -schulden.

De berekening van de belastingplicht is als volgt opgebouwd:

Commercieel resultaat conform winsten verliesrekening Bij: - fiscaal lagere afschrijving mat. vaste activa - fiscaal geen waardeveranderingen - fiscaal lagere lasten onderhoud - bijdrage Centraal Fonds Volkshuisvesting - gemengde kosten

Af: - fiscaal geen opbrengsten woningverkopen - fiscaal lager projectresultaat nieuwbouw - afwaardering door lagere WOZ-waarde - vrijval (dis-)agio op leningen - investeringsaftrek

Belastbaar resultaat

2013

2012

-2.705.487

1.387.422

1.293.722 4.290.841 229.865 332.775 4.400

1.893.399 219.600 76.978 28.572 4.400

6.151.603

2.222.949

711.487 93.235 7.915.266 191.405 3.980

108.532 0 6.339.396 191.405 15.470

8.915.373

-6.654.803

-5.469.257

-3.044.433

Er is over zowel 2012 als 2013 geen vennootschapsbelasting verschuldigd.

74

OVERIGE INFORMATIE Werknemers Gedurende het verslagjaar 2013 had de corporatie gemiddeld 13,50 werknemers in dienst (2012: 13,01). Dit aantal is gebaseerd op het aantal full-time equivalenten.

Honorering directeur-bestuurder in het boekjaar 2013 Op 1 januari 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) in werking getreden. De directeur-bestuurder wordt op grond van deze wet gezien als topfunctionaris. In het kader van de WNT worden de volgende gegevens gemeld. Naam

F.M.M. Visschedijk

Functie

directeur-bestuurder

Bruto-salaris

128.709

Door de werkgever betaalde vrijwillige sociale verzekeringspremies Belastbare vaste en variabele onkostenvergoedingen Voorzieningen ten behoeve van beloningen betaalbaar op termijn (pensioenpremies) Totale uit publieke middelen gefinancierde bezoldiging en relevant voor de toepassing van de WNT

0 0 25.337 154.046

Duur van het dienstverband in het boekjaar (in maanden) Omvang van het dienstband in het boekjaar

12 36 uur

Einde dienstverband

niet van toepassing

Jaar waarin het dienstverband is geëindigd

niet van toepassing

In het boekjaar verrichte uitkeringen wegens beëindiging van het dienstverband

niet van toepassing

De directeur-bestuurder valt in de overgangsregeling van de WNT, nu de met hem gemaakte bezoldigingsafspraak (ruim) voor 1 januari 2013 is overeengekomen. Dat betekent dat de bezoldiging overeenkomstig de wettelijke regeling in zeven jaar zal worden aangepast.

75

Bezoldiging leden van de Raad van Commissarissen De WNT geeft ten aanzien van de bezoldiging van commissarissen aan dat deze per 1 januari 2013 maximaal 5% (lid) of 7,5% (voorzitter) mag bedragen van de voor de organisatie geldende maximale bezoldiging van de directeur-bestuurder. Een commissaris die voor 1 januari 2013 is benoemd en wiens vergoeding hoger is dan de WNT aangeeft, kan deze hogere vergoeding blijven ontvangen tot het moment van herbenoeming op basis van het overgangsrecht. De bezoldiging van de afzonderlijke leden van de Raad van Commissarissen in 2013 is als volgt: Naam

Functie

Periode

Dhr. M. Bielderman

voorzitter

01-01-2013 / 15-12-2013

8.400

Dhr. J. Martens

vice-voorzitter

01-01-2013 / 15-12-2013

7.700

Dhr. Ing. G.W. Nijman

01-01-2013 / 15-12-2013 16-12-2013 / 31-12-2013 01-01-2013 / 15-12-2013 16-12-2013 / 31-12-2013 01-01-2013 / 31-12-2013

7.000

Dhr. Mr. Drs. J.H. van Breda

lid voorzitter lid vice-voorzitter lid

Mevr. A.J.E. Willemsen-Masselink

lid

16-12-2013 / 31-12-2013

0

Dhr. Drs. R.P. Huyben RA RB

lid

16-12-2013 / 31-12-2013

0

Dhr. Drs. F.T. Hendriks

Bezoldiging

7.000 7.000

OVERIGE GEGEVENS Toerekening jaarresultaat In afwachting van goedkeuring van de Raad van Commissarissen is het resultaat nog niet aan de reserves toegevoegd c.q. onttrokken. 2013

2012

De verdeling van het resultaat is als volgt: - ten laste/ten gunste van de overige reserves - ten laste van de herwaarderingsreserve

1.585.751 -395.788

2.626.837 -419.900

Totaal

1.189.963

2.206.937

Belangrijke gebeurtenissen na balansdatum Er zijn geen belangrijke gebeurtenissen na balansdatum.

76

CONTROLEVERKLARING VAN DE ONAFHANKELIJKE ACCOUNTANT

Aan: de raad van commissarissen van Woningstichting Brummen

Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2013 van Woningstichting Brummen te Brummen gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de enkelvoudige balans per 31 december 2013 en de enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2013 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh), richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT), alsmede voor het opstellen van het jaarverslag in overeenstemming met de bepalingen inzake het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Het bestuur is tevens verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die voldoet aan de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid, zoals opgenomen in het Controleprotocol WNT in de Beleidsregels toepassing WNT. Het bestuur van de toegelaten instelling is voorts verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening en de naleving van de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden, het controleprotocol in rubriek A van Bijlage III bij het Bbsh en de Beleidsregels toepassing WNT, inclusief het Controleprotocol WNT. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan alsmede voor de naleving van de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risicoinschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en de gebruikte WNT-eisen van financiële rechtmatigheid en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden. 77

Oordeel betreffende de jaarrekening Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Woningstichting Brummen per 31 december 2013 en van het resultaat over 2013 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT). Voorts zijn wij van oordeel dat de jaarrekening in alle van materieel belang zijnde aspecten voldoet aan de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid, zoals opgenomen in het Controleprotocol WNT in de Beleidsregels toepassing WNT. Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel b van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g BW bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW.

Hengelo, 30 juni 2014 BDO Audit & Assurance B.V. namens deze,

w.g. R.W. van Hecke RA

78

JAARVERSLAG Woningstichting Brummen

Recommend Documents