Ondernemingsplan Woningstichting Brummen 2014-2017
Gedreven én zakelijk
Inleiding
Inhouds opgave
In dit ondernemingsplan beschrijven wij de koers van Woningstichting Brummen voor de periode 2014-2017. Wij verwachten in deze periode grote veranderingen
Inleiding
3
1. Omgeving
6
2. Missie
10
3.
11
Visie, keuzes, doelen en resultaten
Ondernemingsplan Woningstichting Brummen 2014-2017
in de maatschappij. Veranderingen die consequenties zullen hebben voor volkshuisvesting en de taakopvatting van corporaties.
3.1
Visie op klant
11
Een nieuwe omgeving, een nieuw ondernemingsplan
eigen medewerkers als onze belanghouders hebben ons
3.2
Visie op dienstverlening
13
De woningmarkt verandert en onze klanten krijgen andere
van dienst kunnen zijn. Zo hebben we onder andere gesprek-
wensen en stellen andere eisen. Ook onze financiële situatie
ken gevoerd met onze voornaamste belanghouders:
verslechtert. Woningstichting Brummen speelt hierop in met
Gemeente Brummen (college en ambtenaren),
een nieuw ondernemingsplan.
Riwis Zorg & Welzijn, Stichting Philadelphia, Stichting Welzijn
Ons vorige ondernemingsplan dateert uit 2008 en
In deze gesprekken kwamen de volgende vragen aan de orde:
bestrijkt de periode 2009-2015. Sindsdien is er echter
• wat is uw huidige ervaring met Woningstichting Brummen?
veel veranderd:
• waarin zijn we sterk?
• De forse groei van nieuwbouw gaat niet door.
• wat kan beter, wat kunnen we versterken?
• Woningzoekenden met een inkomen van meer dan
• wat zijn volgens u onze toekomstige opgaven?
3.3
Visie op wonen en zorg
13
3.4
Visie op woningen
14
3.5
Visie op duurzaamheid
15
3.6
Visie op leefbaarheid
16
3.7
Visie op financiën
16
3.8
Visie op organisatie
18
geholpen scherp te krijgen waar wij in deze tijd het meest
Brummen, Sprengenland Wonen en de adviesraad WMO.
F 34.000,- vallen niet meer onder het sociale segment
• wat verwacht u van ons?
en behoren dus niet meer tot onze primaire doelgroep. • De scheiding tussen Wonen en Zorg is ingezet. Mensen met
Over de laatste twee vragen bleken onze belanghouders
een 'beperkte' zorgvraag blijven langer zelfstandig wonen.
nagenoeg eensgezind: ‘blijf gaan voor kwaliteit en temporiseer,
• Met ingang van 2013 moet Woningstichting Brummen
indien nodig, de uitvoering. Let op de betaalbaarheid. Bereid
jaarlijks een verhuurderheffing betalen die oploopt tot
je voor op de komende grijze golf. Maak gebruik van nieuwe
F 1,4 miljoen in 2017.
technieken als domotica.’
• De sanering van wankele corporaties kan ons de komende jaren honderdduizenden euro kosten. • Er is discussie ontstaan rondom ons takenpakket.
Alle partijen gaven aan net als wij last te hebben van de economische crisis; samenwerking en afstemming tussen alle betrokken partners is dan ook meer dan ooit noodzakelijk.
De overheid wil dat corporaties zich beperken tot één kerntaak: het bouwen en beheren van woningen voor de laagste inkomens. Het ondernemingsplan 2009- 2015 sluit niet meer aan bij de hierboven beschreven huidige situatie. Vooral de betaalbaarheid staat onder druk. Daarom zullen we onze ambities moeten bijstellen en meer nog dan in het verleden keuzes moeten maken. We blijven ons inzetten voor betaalbare sociale huurwoningen. Alleen is de (financiële) ruimte die de overheid ons nog biedt, wel heel marginaal. Daarom hebben we ons beleid in overleg met onze belanghouders herzien.
Een gezamenlijk antwoord op: Wat is er nodig? We zijn maatschappelijk ondernemer en stemmen ons beleid af op wat de maatschappij van ons nodig heeft. Zowel onze
2
3
In essentie zetten we ons de komende jaren in om:
De omgeving is veranderd, onze missie niet. En wat blijft
• het woon- en leefgenot te verhogen van mensen die dat
is onze gedrevenheid om vanuit een zo breed mogelijke
nodig hebben. • bewoners een woonomgeving te bieden waar ze zich vrij
taakopvatting te werken aan maatschappelijke problemen die betrekking hebben op wonen. Wij doen meer dan alleen
en veilig kunnen bewegen en ontwikkelen en waar ze zich
het bouwen en beheren van woningen: als woningcorporatie
thuis voelen.
staan wij midden in de samenleving. Samen met onze
• schaarse goederen en middelen eerlijk te verdelen.
bewoners en onze belanghouders, samen met u. Graag
• samen met onze partners op lokaal niveau dat te doen
wil ik iedereen bedanken die een bijdrage heeft geleverd
waar behoefte aan is in de maatschappij.
aan dit ondernemingsplan.
• alle projecten die op stapel staan te realiseren. • de zelfstandigheid en keuzevrijheid te ondersteunen en te
Ambitieus? Dat zijn we zeker. Ambitieus én realistisch?
bevestigen bij klanten, partners, collega's en onszelf. Want
Dat laten we zien met dit ondernemingsplan, getiteld
voor iedereen is zelf regie houden in leven en werk belangrijk.
‘Gedreven én zakelijk’.
Wij zullen met hart en ziel ons nieuwe ondernemingsplan uitvoeren. Daarbij rekenen we op de hulp en inbreng van alle
Brummen, september 2013
betrokkenen. Want als er één gedachte centraal staat in
Onze ambities
In dit ondernemingsplan leest u welke keuzes we hebben
Sommige ambities die we hadden, zijn door demografische
gemaakt. We hebben onze keuzes gebaseerd op dat wat
veranderingen niet meer gewenst (Grootschalige nieuwbouw
de maatschappij nodig heeft en op dat waar wij voor staan:
in het uitleggebied Elzenbos tot 2019). Andere kunnen we
onze klanten optimaal bedienen. Dit plan wil:
niet onverkort uitvoeren, omdat de financiële middelen ertoe
• helder en zonder omhaal van woorden aangeven wat
ontbreken. Denk bijvoorbeeld aan: • 155 Huco-woningen grootschalig renoveren en verduurzamen naar energielabel A+(+); • Sloop en vervangende nieuwbouw van het complex De Bongerd met daarin dertig appartementen voor senioren; • Sloop van vijftig seniorenwoningen aan en rondom de Beukenhof voor vervangende nieuwbouw van multifunctionele (levensloopbestendige) woningen;
dit ondernemingsplan is het wel dat je samen heel veel voor
Frans Visschedijk
elkaar krijgt.
Directeur-bestuurder
wij willen realiseren. • onze ambities en doelen verwoorden en waar mogelijk al vertalen in daden en acties. • voor herkenning zorgen bij onze lokale belanghouders. • verdere richting en zin geven aan het handelen van alle collega's binnen onze organisatie. • Een kader bieden waarbinnen wij concrete doelstellingen kunnen formuleren voor onze jaarplannen.
• Sloop en vervangende nieuwbouw van 25 woningen aan Wethouder Giermanstraat; • Projecten die moesten leiden tot 30% CO2-reductie in de periode 2008-2020 en tot gemiddeld energielabel B voor onze woningen.
Waar hebben we voor gekozen? • We blijven onze belanghouders betrekken bij onze koers. • Onze financiële middelen hebben invloed op de snelheid waarmee we onze koers lopen, niet op die koers zelf. • Onze klant blijft voorop staan. Om die met minder geld
Onze financiële situatie dwingt ons tot keuzes: • Worden het minder projecten of spreiden we ze uit over meerdere jaren?
ze zijn en wat ze nodig hebben. • Om onze doelen te halen, gaan wij ons zakelijker opstellen.
• Stellen we ons ambitieniveau naar beneden bij?
Bewoners krijgen keuzemogelijkheden, maar aan een
• Zetten we in op techniek of op duurzaamheid?
aantal keuzes hangt een prijskaartje. We vragen vaker een
Of kan het allebei? • Hoe vangen we de scheiding van wonen en zorg op? • Kunnen we onze dienstverlening én klantgerichtheid nog op hetzelfde peil houden? • Zetten we ons in voor mensen met een inkomen hoger dan F 34.000,- en zo ja, tot welk inkomen dan?
4
meer te kunnen bieden, willen we nog beter weten wie
eigen bijdrage en gaan kosten vaker met huurders delen. • We gaan onze uitgaven opnieuw tegen het licht houden en waar mogelijk beperken. • We onderstrepen het principe ‘inbreiden gaat vóór uitbreiden’ uit de Woonvisie van de Gemeente Brummen. We zullen ons de komende jaren dan ook focussen op ons bestaande bezit.
5
1. Omgeving Wat is de context waarin dit ondernemingsplan tot stand is gekomen? Wat zijn de omstandigheden waaronder Woningstichting Brummen de komende jaren werkt? In dit hoofdstuk een
en Apeldoorn. De bevolkingsomvang daalt in Brummen
met 25 % (circa 1.000 personen). Daarna trekt de situatie
gestaag (met ongeveer 900 personen tot 2020), terwijl
enigszins bij. Voor de groep 45-65 jaar blijft de omvang tot
die in de regio nog een lichte stijging doormaakt. Daar-
2040 dalen met gemiddeld 70 personen per jaar (2.100
naast stijgt het aantal huishoudens in de regio sterker:
mensen). De omvang van de groep 65-75 jaar neemt de
7-8% tot 2030.
komende 35 jaar gestaag toe. De stijging van het aantal 75-plussers is zelfs explosief te noemen, namelijk in 2040
Vergrijzing
bijna een verdubbeling ten opzichte 2010. Elk jaar komen
De gemiddelde leeftijd in de Gemeente Brummen stijgt de
er naar verwachting gemiddeld 55 personen ouder dan
komende decennia aanmerkelijk. De volgende twee grafieken
75 bij (1.650 personen in totaal).
illustreren dit. De eerste grafiek geeft de ontwikkeling weer
analyse van ons werkveld.
van verschillende leeftijdscategorieën vanaf 2010. Hierin
De tweede grafiek vergelijkt de leeftijdsopbouw in 2040 met
komt naar voren dat alle leeftijdsgroepen onder de 65 jaar
die in 2010. De gemiddelde leeftijd en de leeftijdsopbouw
in omvang afnemen. Opmerkelijk is de afname van de leef-
zijn voor de verschillende woonkernen en het buitengebied
tijdsgroepen 30-44 jaar en 45-65 jaar (gezinsfase). De
globaal identiek. Na 2050 zal de omvang van de groep
groep 30-44 jaar neemt in de periode tot 2020 zelfs af
ouderen (> 65 jaar) weer duidelijk afnemen.
Ontwikkeling totaal bevolking en huishoudens | prognose 2010 - 2040 procentuele stijging/daling t.o.v. 2010
Economische veranderingen
De voornaamste conclusies over de bevolkings- en
Sinds 2008 kampt Nederland met een crisis. Medio 2013
huishoudensontwikkeling zijn:
groeit de werkloosheid nog steeds en telt ons land al meer
• De Gemeente Brummen moet rekening houden met dalen-
dan 650.000 werkzoekenden. Veel pensioenfondsen halen
de bevolkingscijfers. Daarbij zal de leeftijdsopbouw aanmer-
hun dekkingsgraad niet, zodat kortingen op toekomstige
kelijk veranderen. De vergrijzing neemt sterk toe, terwijl
pensioenaanspraken onontkoombaar lijken. Het consumenten-
vooral het aantal personen in de gezinsfase afneemt.
vertrouwen in de economie is tot een dieptepunt gedaald. Hierdoor geven mensen minder geld uit, wat de economie
ontwikkeling van belang. Hierbij doen zich twee trends voor:
niet ten goede komt en weer leidt tot nieuwe bezuinigings-
1. Het aantal huishoudens blijft licht stijgen tot 2030.
maatregelen. Door deze neerwaartse spiraal verhuizen er
Tot 2020 is de stijging ongeveer 3% (circa 275 huis-
minder mensen. Ook investeren ze minder in hun woning,
houdens) en van 2020 tot 2030 komen er nog
inrichting en leefomgeving. Een steeds grotere groep
ongeveer honderd huishoudens bij. Daarna treedt
mensen heeft moeite om de stijgende kosten van levens-
een daling in.
onderhoud, waaronder de woonlasten, op te brengen.
Ontwikkeling lee2ijdsgroepen gem. Brummen prognose 2010 -‐ 2040
• Voor de woningbehoefte is vooral de huishoudens-
2. De samenstelling van huishoudens verandert mee
procentuele s?jging/daling t.o.v. 2010
Ontwikkeling leeftijdsgroepen Gemeente Brummen | prognose 2010 - 2040 procentuele stijging/daling t.o.v. 2010
225 200
0-‐14 jr
175
15-‐29 jr
met de veranderingen in de leeftijdsopbouw van de
Demografische veranderingen
bevolking. Er zullen veel minder huishoudens met twee
Samen met de Gemeente Brummen en Sprengenland
of meer personen komen, terwijl het aantal één- en
Wonen hebben wij de woningvoorraad in kaart gebracht.
tweepersoonshuishoudens van senioren sterk toe-
Daarvoor hebben we een monitor van de woningmarkt
neemt. De één- en tweepersoonshuishoudens van
samengesteld: het woningvoorraaddashboard. Wij hebben
jongeren blijft globaal gelijk. Het effect is gezins-
daarbij zoveel mogelijk gebruik gemaakt van lokale en
verdunning, oftewel minder bewoners per woning.
regionale onderzoeken. Op basis van de woonwensen van
6
150
30-‐44 jr
125 45-‐65 jr 100
• Deze ontwikkelingen zijn in Brummen duidelijk sterker dan
ondervraagde huishoudens geven deze onderzoeken onder
elders in de regio. De prognoses voorspellen dat Brummen
andere een prognose over de toekomstige woningbehoefte
een andere ontwikkeling zal doormaken dan de aangrenzende
in Brummen.
gemeenten in de regio Stedendriehoek: Voorst, Zutphen
65-‐75 jr
75 50
> 75 jr 2010
2015
2020
2025
2030
2035
2040
7
Opbouw leeftijd Gemeente Brummen | 2010 en 2040
Opbouw lee5ijd gemeente Brummen: 2010 en 2040
aantal personen
aantal personen
2000 1500 1000 500 9 -‐9
4
95
-‐9
9
90
-‐8
4
85
-‐8
9
80
-‐7
4
75
-‐7
9 -‐6
70
4
65
-‐6
9
60
-‐5
4
55
-‐5
9
huidige situaCe
50
-‐4
4
45
-‐4
9
40
-‐3
4
35
-‐3
9
30
-‐2
4
25
-‐2
9 -‐1
20
4
15
-‐1
9
10
5-‐
0-‐
4
0
prognose CBS 2040
Maatschappelijke veranderingen
Nieuwe regelgeving voor de sector
Het Kabinet Rutte II heeft de scheiding tussen wonen en
Nagenoeg alle politieke partijen willen de voorraad sociale
zorg versneld ingezet. Mensen met een zorgzwaartepakket
huurwoningen al jaren drastisch verkleinen. De overheid
(ZZP) van 1 tot 3 worden sinds 1 januari 2013 niet meer
heeft hiertoe al verschillende stappen gezet. Zo mogen
opgenomen in een intramurale instelling en moeten langer
woningcorporaties sociale huurwoningen alleen nog aanbieden
zelfstandig blijven wonen. Zij moeten zorg aan huis apart
aan woningzoekenden met een inkomen lager dan circa
inkopen, waarbij de korting op de WMO-gelden een forse
F 34.000,- (Dit geldt voor ten minste 90% van hun voorraad,
impact heeft op hun mogelijkheden en welzijn. Deze scheiding
de overige 10% kunnen zij gebruiken voor lokaal maatwerk
tussen zorg en wonen stelt uiteraard speciale eisen
voor bijvoorbeeld woningzoekenden met een CIZ-indicatie.)
aan onze woningen. Ook zijn er de komende jaren meer woningen voor deze doelgroep nodig.
De politieke opvatting over de taken van corporaties verandert. Zo is de minister van mening dat leefbaarheid geen zaak voor corporaties is, maar bij de lokale overheid thuishoort. Hij staat maatschappelijke investeringen nog maar beperkt toe. De minister vindt dat bouw en beheer van sociale huurwoningen de enige kerntaak van woningcorporaties zou moeten zijn.
grotendeels betalen uit de opbrengst van huurverhogingen.
failliet te gaan en moest door de corporatiesector overeind
Brancheorganisatie Aedes en minister Blok hebben dit jaar
gehouden worden. De sector heeft voorlopig zevenhonderd
DAEB
een akkoord gesloten waarin de verhuurderheffing als onont-
miljoen euro bijgedragen, maar dit bedrag kan nog oplopen.
In 2012 bereikten de Nederlandse regering en de Europese
koombaar is aangemerkt. In ruil daarvoor heeft minister
Daarbij is de kans aanwezig dat ook andere corporaties in
Commissie overeenstemming over de staatssteun aan
Blok de verplichte juridische scheiding tussen DAEB en
de toekomst gesaneerd moeten worden, wat dus betekent
corporaties. De Europese commissie accepteert steun aan
niet-DAEB activiteiten geschrapt en merkt hij alleen de bouw
dat de gezonde corporaties nieuwe saneringsheffingen te
woningcorporaties alleen voor Diensten van Agemeen Econo-
van woningen met een huur hoger dan F 681,- per maand
wachten staan.
misch Belang (DAEB). De bouw van sociale huurwoningen is
(1-1-2013) aan als niet-DAEB. (NB In plaats van een juridische
bijvoorbeeld zo’n dienst. De bouw van duurdere huurwoningen
scheiding, komt er nu een administratieve. De precieze
Investeringsruimte
en commercieel vastgoed is dat niet, dat valt onder niet-DAEB.
afbakening van toegestane niet-DAEB activiteiten vindt plaats
Diverse instanties hebben de kabinetsplannen doorberekend.
De minister heeft enige ruimte in de uitwerking van het Euro-
in een Algemene Maatregel van Bestuur. Het interne en
Hun conclusie is dat huurverhogingen slechts een klein deel
pese akkoord. Zo wil hij niet-DAEB activiteiten toestaan als
externe toezicht op naleving van de scheiding wordt
van de geplande verhuurderheffing kunnen opvangen. Ook de
ze ten dienste staan aan DAEB activiteiten, zoals herstructu-
verbeterd en geïntensiveerd.)
verkoop van meer woningen en een efficiëntere bedrijfsvoering
rering in achterstandswijken en stads- en dorpsvernieuwing
8
zullen niet voldoende zijn. De komende jaren leggen zowel
Saneringsheffingen
het regeringsbeleid als saneringsheffingen een fors beslag
Ook financieel worden de corporaties onder druk gezet. Na
De verhuurderheffing is niet de enige heffing waaronder de
op het vermogen van woningcorporaties. Woningstichting
de Vennootschapsbelasting, de BTW-integratieheffing en de
woningcorporaties gebukt gaan. Woningcorporatie Vestia
Brummen ziet haar investeringsmogelijkheden in nieuwbouw
Vogelaarsheffing heeft Rutte II de Verhuurderheffing ingevoerd.
kwam begin 2012 in het nieuws vanwege haar derivaten-
en in de bestaande voorraad hierdoor enorm afnemen.
Deze heffing loopt in 2017 op tot meer dan 1,7 miljard euro
portefeuille. Het bleek dat deze veel te groot en te ingewikkeld
De kwaliteit van het onderhoud komt onder druk te staan
per jaar. Volgens het kabinet kunnen de corporaties de heffing
was en niet paste bij een woningcorporatie. Vestia dreigde
net als investeringen in duurzaamheid.
9
3. Visie, keuzes, doelen en resultaten Onze financiële armslag is afgenomen. Dat betekent dat wij keuzes moeten maken. Bepaalde zaken zullen anders moeten of kunnen niet meer. Onze missie is nog steeds dezelfde, maar onze visie is door de financiële druk deels veranderd. Onze keuzes moeten betaalbaar zijn. Voor ons maar ook voor onze bewoners. Want ook zij hebben structureel minder te besteden en gaan een ongewisse toekomst tegemoet.
3.1 Visie op klant We onderscheiden drie klantdoelgroepen:
2. Missie Alhoewel de context waarin we werken sterk is gewijzigd, blijft onze missie onveranderd:
1. Onze primaire doelgroep bestaat uit: • mensen met een inkomen minder dan F 34.000,(jaarlijks geïndexeerd). • multi-probleemgezinnen en bijzondere doelgroepen (gehandicapten, statushouders e.d.) met een middeninkomen ( F 34.000,- tot F 43.000,-). 2. Onze secundaire doelgroep bestaat uit mensen met een inkomen tussen F 34.000,- en F 43.000,- die zelfstandig
• Woningstichting Brummen is een maatschappelijke onderneming die zich inzet voor mensen die zelf niet in hun eigen huisvesting kunnen voorzien. • Wij hebben een duidelijke vangnetfunctie en een sociale missie.
kunnen wonen. 3. De tertiaire doelgroep bestaat uit mensen met een
Onze prioriteit ligt bij onze primaire doelgroep, daarna bij de
inkomen boven de F 43.000,- die zelfstandig kunnen
secundaire doelgroep. Voor de tertiaire doelgroep zien wij
wonen en een eventuele hulpvraag zelf kunnen regelen.
als verhuurder geen taak meer voor ons weggelegd.
• Wij dragen bij aan het woon- en leefgenot van die mensen die dat echt nodig hebben. • Wij werken actief samen met onze klanten en samenwerkingspartners.
Prioriteit op basis van inkomen
• Wij zetten in op duurzaamheid: wij werken met duurzame materialen, Inkomen < x 34.000,-
leveren een bijdrage aan de beperking van de CO2-uitstoot en investe-
Inkomen > x 34.000,-
Inkomen > x 43.000,-
en < x 43.000,-
ren in duurzame relaties, zowel intern als extern. Multi-probleemgezinnen
Primaire doelgroep
Primaire doelgroep
Tertiaire doelgroep
Primaire doelgroep
Secundaire doelgroep
Tertiaire doelgroep
Bijzondere doelgroepen Zelfstandig
10
11
Wat gaan we doen?
Huisvestingswet. Daarbij moeten wij die woningen minimaal
Onze primaire doelgroep kan op ons rekenen. Woningstichting
kostendekkend kunnen exploiteren. Afhankelijk van de vraag
Brummen blijft zorgen voor goed en betaalbaar wonen. We
en onze mogelijkheden kunnen we daarnaast een aantal
realiseren ons daarbij dat het voor deze mensen steeds
woningen uit de bestaande woningvoorraad van DAEB over-
moeilijker wordt om hun woonlasten op te brengen. Daarom
boeken naar niet-DAEB.
gaan we meer dan ooit de wensen en behoeften van deze klanten inventariseren. We willen deze mensen kénnen en
Hoewel onze tertiaire doelgroep niet onze aandacht heeft,
weten wat zij nodig hebben. We richten de komende periode
biedt Woningstichting Brummen hen voormalige huurwoningen
klantenpanels in, digitaliseren onze contacten met onze
aan die te koop staan. Deze doelgroep kan echter geen
doelgroepen en organiseren bewonersbijeenkomsten ruim
gebruik maken van de Koopgarant-constructie.
voordat wij met planvoorbereiding beginnen.
Communicatie met onze klanten Ook onze secundaire doelgroep bieden wij graag een passend
Als we onze klanten willen leren kennen, is communicatie
woonaanbod. Door Europese regelgeving komen zij niet meer
een eerste vereiste. We noemden al klantenpanels en
in aanmerking voor een sociale huurwoning, terwijl de lokale
bewonersbijeenkomsten. Daarnaast zullen we de komende
woningmarkt weinig mogelijkheden biedt. De huur- en koop-
jaren moeilijke boodschappen moeten overbrengen. Daarin
prijzen zijn voor hen grotendeels onbetaalbaar. Wij willen hen
nemen we onze verantwoordelijkheid. De bezuinigingen
koopwoningen met korting aanbieden, waarbij we gebruik
dwingen ons tot keuzes. We zullen die keuzes, hoe pijnlijk
maken van het product Koopgarant. Daarnaast willen we
soms ook, goed onderbouwen. Naar belanghouders, maar
hen waar mogelijk duurdere huurwoningen kunnen bieden.
vooral naar onze bewoners, onze klanten. We willen daarbij
Of wij die kunnen realiseren, hangt af van de nieuwe
zo transparant mogelijk zijn.
3.2 Visie op dienstverlening Onze kijk op goede dienstverlening draait niet om woorden
• We richten onze dienstverlening zo efficiënt mogelijk in.
als klantvriendelijk, klantgericht of klantgedreven. Wij
We digitaliseren diensten, maar we blijven kiezen voor
vinden dat onze huurder moet kunnen huren als ware
persoonlijk contact waar dit wenselijk of noodzakelijk is.
hij eigenaar. Deze visie bepaalt mede ons beleid, onze
• Wij zijn aanspreekbaar als zaken onverhoopt niet lopen
communicatie en ook onze producten en diensten.
zoals gewenst. Wij zoeken dan samen met de klant naar oplossingen en willen leren van hetgeen er gebeurd is.
Wat doen we? • Wij houden de kwaliteit van onze dienstverlening hoog.
Wat willen we bereiken?
Daarvoor vragen wij onze klanten naar hun tevredenheid
• Behouden KWH-huurlabel
en beleving.
• Behalen van het KWH participatielabel in 2015
• De vraag van onze klant staat centraal. We werken oplossingsgericht en sluiten aan bij de behoeften van onze klanten. • Wij beantwoorden de vragen van onze klanten snel en duidelijk. Daarvoor zijn we telefonisch goed bereikbaar en
• Afstoten van aanvullende diensten waar nauwelijks behoefte aan is, zoals Lekker Leven • Verder ontwikkelen van heldere communicatie • Onderzoeken en afwegen welke diensten we kunnen digitaliseren
bieden wij klanten de mogelijkheid om online zaken met
• Ontwikkelen van diensten ten behoeve van de oudere klant
ons te doen.
• Voorkomen en beperken van problematische
• Onze klanten weten wat zij van ons kunnen verwachten.
(huur)schulden
Wij informeren hen over onze producten, diensten en
• Vroegtijdig betrekken van bewoners bij renovatieprojecten
werkwijzen. En we berichten hen tijdig over onze koers
• In beeld krijgen van de klantvraag, onder andere door het
en keuzes. Wat we beloven, maken we waar.
invoeren van (digitale) klantenpanels.
3.3 Visie op Wonen en Zorg Door de ingevoerde scheiding van wonen en zorg kunnen
bouwen en de bestaande voorraad deels aanpassen (opplus-
mensen met een zorgzwaartepakket 1,2 of 3 (ZZP 1-3)
sen). Dit laatste kan ook betekenen dat wij in samenwerking
niet meer verhuizen naar een voor hen geschikte woon-
met gemeente en zorgpartners de benodigde domotica
omgeving (verzorgd, beschermd of begeleid). Zij zullen
aanbrengen. Dat zijn technische hulpmiddelen, zoals
blijven wonen in ‘gewone’ woningen in de wijk. Het gaat
personenalarmering en afstandsbedieningen die op beweging
niet alleen om ouderen, maar ook om mensen met
reageren. Omdat de overheid woningaanpassingen via de
psychiatrische problemen, verslaafden enzovoort. Wij
WMO inkomensafhankelijk heeft gemaakt, stemmen we
voorzien problemen rondom vereenzaming, verwaarlozing
met de gemeente af wie welke aanpassingen aanbrengt.
en verloedering. Om deze problemen tot een minimum te reduceren is een goede samenwerking tussen gemeente,
Doordat de meeste ouderen en bijzondere doelgroepen
zorgaanbieders en woningstichting onontbeerlijk. Op
(verslaafden, psychiatrische patiënten, verstandelijk gehandi-
termijn zullen wij met onze zorgpartners een oplossing
capten e.d.) niet meer worden opgenomen, vormen zij een
moeten zoeken voor overtollig zorgvastgoed.
nieuwe doelgroep op de woningmarkt. We weten nog niet hoe groot deze nieuwe doelgroep zal zijn. De kans bestaat
Wat doen wij met ons vastgoed?
dat wij de vraag krijgen om ook mensen uit Apeldoorn op te
De bestaande voorraad seniorenwoningen is onvoldoende om
vangen. De nieuwe doelgroep bestaat uit kleine huishoudens
alle ouderen te huisvesten die voorheen naar het verzorgings-
die voortaan zelfstandig wonen met zorg en begeleiding aan
huis verhuisden. Er is niet alleen een kwantitatief, maar ook
huis. Het is voor ons een grotendeels nieuwe en naar
een kwalitatief tekort. Daarom gaan we de bestaande
verwachting (zeer) moeilijke doelgroep. Mogelijk kunnen deze
woningvoorraad aanpassen. Daarbij hebben bewoners die
huishoudens prima wonen in woningen die woontechnisch
gebruik maken van een rollator of rolstoel meer ruimte
gezien niet meer geschikt zijn voor onze andere doelgroepen.
nodig, terwijl bewoners met beginnende dementie vooral
In dat geval kunnen wij sommige van onze gebouwen een
behoefte hebben aan een veilige woning. Woningstichting
nieuwe bestemming geven.
Brummen gaat dus extra levensloopbestendige woningen
12
13
zelfstandig wonen ligt vereenzaming daarbij op de loer. Wij hebben hierin, samen met gemeente en zorg- en
3.5 Visie op duurzaamheid
welzijnspartners, een belangrijke signaalfunctie. Wij komen bij de mensen thuis en kunnen aan de bel trekken als we vereenzaming vermoeden. Ook hebben we een rol bij: • wijkgericht werken met sociale wijkteams (Brummen is één wijk); • geclusterd wonen, zodat zorg gemakkelijker te realiseren is; • faciliteren van 24-uurs zorglocaties met een ontmoetingsmogelijkheid. De wetgeving rondom werk en inkomen, welzijn en (jeugd)zorg gaat veranderen. Zo komt de uitvoering van jeugdzorg, AWBZ en de participatiewet bij de gemeentes te liggen. Zij gaan hier samen met hun (lokale) partners invulling aan Het moge duidelijk zijn dat we niet meer investeren in nieuw-
geven. Wij zullen ons actief opstellen in dit proces. Zonder
bouw voor zorgcentra. We zullen ons bestaand zorgvastgoed
onze eigen doelstellingen uit het oog te verliezen, werken
onderhouden. Indien nodig zoeken wij samen met de zorg-
we graag mee aan het slagen van deze decentralisatie,
aanbieder naar een goede herbestemming.
zodat bewoners er zo min mogelijk last van hebben. Wij zijn daarbij voorstander van het formeren van kleine
Wat doen wij op het sociale vlak?
samenwerkingsverbanden met de gemeente en ‘preferente’
De overheid doet de komende jaren een steeds groter beroep
zorg- en welzijnspartners. Dat geeft de nodige slagkracht
op de ‘zelfredzaamheid’ van bewoners. Met het langer
en leidt sneller tot goede resultaten.
3.4 Visie op woningen
na in plaats van A+. Voor nieuwbouw handhaven we de
Woningstichting Brummen draagt niet alleen zorg voor de huisvesting van onze huidige bewoners, maar ook van de generaties die volgen. Daarin nemen we onze verantwoordelijkheid.
• Energiezuinige woningen; onze woningvoorraad moet over tien jaar gemiddeld energielabel B hebben. • Duurzaamheidswensen honoreren; willen bewoners bij groot onderhoud een energielabel hoger dan B, dan kan dit. Zij betalen dan een deel van de meerkosten wel zelf.
Duurzaamheid heeft bij ons betrekking op:
• Levensloopbestendig bouwen; bij nieuwbouw of bij sloop
• bruikbaarheid en functionaliteit van ons bezit
en vervangende nieuwbouw bouwen wij bij voorkeur levens-
• levensduur en transformeerbaarheid van ons bezit
loopbestendig, waarbij ten minste 50% van de nieuwe
• kwaliteit van ons bezit
woningen geschikt is voor senioren.
• energieverbruik • materiaalgebruik • betaalbaarheid van woningen op de lange termijn • sociale en vitale wijken en buurten.
• Milieuvriendelijke materialen; vanaf 2015 gebruiken wij alleen nog gecertificeerd hout. • Veiligheid; in 2017 hebben we alle asbesthoudende materialen uit onze woningen verwijderd.
Waar kiezen we voor? • Inbreiden; dit gaat vóór uitbreiden • Kwaliteit; liever minder woningen goed renoveren dan meer woningen halfslachtig verbeteren. Dit betekent wel dat sommige huurders langer moeten wachten tot hun woning aan de beurt is voor een renovatieproject.
landelijke norm (minimaal A+), waarbij wij ons ook willen Wij willen onze bestaande woningvoorraad toekomst-
richten op energieneutrale woningen. Goedkoop bouwen om
bestendig houden. Ondanks de financiële druk, blijft
het goedkoop is voor ons geen optie. Natuurlijk kiezen we
dit één van onze voornaamste uitgangspunten.
prijsbewust, maar we blijven kwaliteit leveren bij nieuwbouw, groot onderhoud, renovatie, sloop en vervangende
Toekomstbestendig betekent voor ons:
nieuwbouw.
• technisch goed en goed onderhouden • met lage energielasten
Vergrijzing
• voldoend aan de wensen van de bewoners
Het is ten enenmale onmogelijk om aan de toekomstige
• in een prettige leefomgeving
vraag naar gelijkvloerse woningen te voldoen. Dat is ook niet
• betaalbaar en duurzaam
zinvol, omdat deze vraag tijdelijk is. Daarbij hebben niet alle
• levensloopbestendig en anticiperend op
senioren een traploze woning nodig. Er zijn allerlei goedko-
vergrijzing en ontgroening.
pere alternatieven waardoor mensen langer zelfstandig in hun woning kunnen blijven (bijvoorbeeld: boven toilet plaat-
Onderhoud
sen, extra trapleuning en beugels aanbrengen, drempels
Wij zijn verantwoordelijk voor een duurzame instandhouding
weghalen, toegankelijkheid van een woning verbeteren, ook
van ons bezit. Onze financiële situatie dwingt ons echter te
in de woning). Wij zullen hiervoor middelen reserveren en
bezuinigen op onderhoudskosten en investeringen. Op de
samen met onze partners zo goed en efficiënt mogelijk in-
onderhoudskosten gaan we dit doen door de technische
springen op de woonbehoeftes van onze senioren.
levenscycli van een aantal bouwonderdelen te verlengen.
14
Ook hebben we het evenwicht tussen gepland en niet-gepland
Starters
onderhoud verschoven. Met deze maatregelen besparen we
We bieden jongeren voldoende passende woonruimte:
geld en blijven we de kwaliteit van ons woningbezit waarborgen.
Woningstichting Brummen heeft veel kleine eengezins-
De financiële druk op onze investeringen zien we terug in ons
woningen die uitermate geschikt zijn voor één- en
energiebeleid. Zo streven wij bij renovaties nog energielabel A
tweepersoonshuishoudens.
15
3.6 Visie op leefbaarheid Woningstichting Brummen staat voor een woonomgeving waar bewoners zich thuis voelen en waar ze thuis zijn. Voor prettige en leefbare buurten en wijken, waar mensen zich vrij en veilig kunnen bewegen en ontwikkelen. Vanwege de huidige opvattingen over de taken van een woningcorporatie én onze financiële middelen hebben we ons leefbaarheidsbeleid bijgesteld. Wij investeren alleen nog in leefbaarheidsaspecten die een breed maatschappelijk belang dienen of bijdragen aan meer veiligheid. Hoe bewoners hun woonsituatie waarderen, wordt niet alleen bepaald door de kwaliteit van de woning. Zeker zo belangrijk is hoe de bewoner zijn woonomgeving beleeft. Daarom investeren wij als verhuurder ook in deze woonomgeving. En daarbij gaat het ons niet alleen om de fysieke inrichting van een straat, maar ook om de bewoners van die straat. Wij ondersteunen graag initiatieven die de woonomgeving verbeteren. Met onze nieuwe kaders in gedachten stoppen we echter met onze bijdragen aan buurtbarbecues, kinderactiviteiten en tuinendagen. Wel blijven we activiteiten als een buurtbus
3.7 Visie op financiën
sponsoren, omdat de link met het algemeen maatschappelijk belang hier duidelijk is. Ook blijven we buurtoverlast
Eén van onze kernkwaliteiten is de passie en gedreven-
Om onze financiële toekomst veilig te stellen, hebben wij als
• Kosten besparen
bestrijden en buurtbemiddeling ondersteunen. Tot slot
heid waarmee we ons inzetten voor onze bewoners.
maatschappelijk ondernemer de volgende mogelijkheden:
• Verkopen van een deel van ons bezit
houden het Laatste Kansbeleid, het Budget Advies
Zonder hieraan afbreuk te doen, zullen wij een strakker
• huurbeleid aanpassen
• Zoeken naar en creëren van financiële ruimte
Centrum (BAC) en het beleid rondom hennepteelt
en zakelijker financieel beleid moeten gaan voeren.
• kosten doorberekenen aan klanten
• Hanteren van een goed risicomanagementsysteem.
onze aandacht.
Die combinatie is onze uitdaging voor de komende jaren.
(vertrekkende huurder en aanbrengen verbeteringen)
Het betekent dat we weloverwogen keuzes gaan maken
• verkopen van woningen
Besparen op onderhoud
over hoe we onze beperkte middelen het beste kunnen
• kritisch kijken naar onze dienstverlening
In 2013 hebben we onze onderhoudsopgaven voor de
besteden. Ook houden we onze organisatie tegen het
• selectiever aanbrengen van verbeteringen
komende jaren opnieuw bekeken. Daarbij kozen we voor
licht om te kijken waar we nog iets kunnen ‘verdienen’.
• de uitvoering van dagelijks en planmatig onderhoud
de volgende besparingen:
En tot slot stellen we ons zakelijker op naar onze bewoners en partners.
optimaliseren
• we kopen scherper in
• investeren
• we bakenen scherper af welk onderhoud voor onze
Een woningstichting is kapitaalintensief. Enige tienden procenten
• aantrekken van nieuwe financieringsmogelijkheden
rekening is en welk onderhoud voor rekening van de huurder.
meer of minder rente hebben al een grote invloed op onze
• temporiseren van plannen
resultaten en op termijn op ons eigen vermogen. Dit vraagt
• een balans zoeken tussen zelf doen en laten doen
Bezuinigen op bedrijfslasten
om een stevige financiële basis en om financiële continuïteit.
• optimaal gebruikmaken van de fiscale mogelijkheden.
Ook al liggen onze bedrijfslasten relatief lager dan het
Daarom zetten wij in op behoud van onze A1-status, van onze ‘borgbaarheid’ en van onze toegang tot de kapitaalmarkt. Wij zijn ons ervan bewust dat een financiële toekomstbesten-
16
• we rekken de cycli van de onderhoudstermijnen op
• verlagen van de bedrijfslasten
landelijk gemiddelde, toch valt er nog iets te bezuinigen.
Waar richten we ons op?
Wij hebben voor de komende jaren de volgende drie
• Zorg dragen voor structureel stabiele en positieve,
bezuinigingsmaatregelen genomen:
operationele kasstromen
digheid voorwaarde is om onze ambities waar te maken.
• Behouden van de A1-status
Daarbij bepalen de beschikbare middelen het tempo waar-
• Sturen op resultaten
mee we onze ambities kunnen realiseren. Hoe efficiënter we
• Ontwikkelingen vertalen in geld en risico’s
deze middelen inzetten, des te meer kunnen we realiseren.
• Snel inspelen op ontwikkelingen
• we bevriezen onze bedrijfslasten op het niveau van 2012 (zonder indexering) • we leggen ons eenmalig een taakstellende bezuiniging van F 20.000,- op • we verlengen geen tijdelijke contracten.
17
3.8 Visie op organisatie In gesprek met onze belanghouders hebben wij hen
Sturen op samenwerken
gevraagd hoe zij ons zien. Wat doen wij volgens hen
Het MT draagt een heldere visie uit: meer dan voorheen
goed, wat had beter gekund en waar zijn wij sterk in?
gaan we sturen op resultaat en op samenwerking. Dat
Uit hun antwoorden komt het volgende beeld naar voren:
vraagt onder meer om een andere leiderschapsstijl. We letten niet alleen op efficiency en effectiviteit, maar ook op
Wij zijn een plattelandscorporatie, sterk lokaal verankerd,
cultuur, houding en gedrag. Dat betekent aandacht voor
transparant, toegankelijk, sociaal en met een groot
hoofd en hart, denken en gevoel, resultaat en passie.
inlevingsvermogen in onze klanten. We zijn laagdrempelig, onderscheiden ons door korte lijnen en staan naast onze
Samenwerking vindt plaats op veel terreinen:
belanghouders in plaats van ertegenover. We komen
1. Om onze doelen te bereiken zoeken we meer dan ooit
afspraken na en doen geen gekke dingen. We hechten
de samenwerking met onze belanghouders. Samen met
aan de menselijke maat, hebben een sober en doelmatig
hen bepalen we onze doelstellingen. En waar mogelijk
beleid en staan met beide benen op de grond. Onze relaties
stemmen we onze doelen en die van hen op elkaar af.
zijn duurzaam; gericht op wederzijds respect, waarbij de
2. We sturen op interne samenwerking door:
inbreng van onze partners een hoog goed is.
• medewerkers bij activiteiten en projecten te betrekken
Natuurlijk zijn wij trots op dit imago. Belangrijker is dat we
• draagvlak onder medewerkers te creëren
ons erin herkennen. Ook het KWH-huurlabel onderschrijft
• medewerkers te stimuleren om voor elkaar een
en invloed te geven
onze kwaliteiten. We scoren zeer hoog in de landelijke metingen. Daarom willen we graag blijven wat we nu zijn. Met de intentie te verbeteren wat nodig is.
signaalfunctie te vervullen • medewerkers te stimuleren activiteiten op elkaar af te stemmen • samenwerking expliciet aan de orde te brengen in
Wat willen we bereiken? We gaan onze organisatie aanpassen aan onze toekomstige opgaven. Dat heeft op vele terreinen invloed. • We gaan kostenbewuster werken en brengen onze bedrijfslasten omlaag. • We gaan onze kennis over onze klant verder vergroten. Gelukkig hebben wij als plattelandsorganisatie al korte lijnen met onze klant, belanghouders en eigen medewerkers. Deze ingangen willen we alle drie gebruiken om de behoefte van onze klanten in kaart te brengen. • We zorgen voor voldoende bijscholing van onze medewerkers,
plannings-, functionerings- en beoordelingsgesprekken • in afdelingsplannen op te nemen waar andere afdelingen nodig zijn en hoe de samenwerking wordt geregeld. 3. Zonder een fusie te willen aangaan, versterken wij onze samenwerking met regionale corporaties, in het bijzonder met Sprengenland Wonen. De komende tijd gaan beide corporaties gericht onderzoeken hoe we de samenwerking (op onderdelen) de komende jaren vorm kunnen geven. 4. In het kader van kostenbeheersing besteden we werkzaamheden uit daar waar anderen iets beter of goedkoper kunnen uitvoeren.
zodat hun kennis actueel en op niveau blijft. Samen met hen stellen we goede opleidingsplannen samen. Daarbij
De volgende stap
vragen we organisaties als het KWH (Kwaliteitscentrum
Dit ondernemingsplan is de eerste stap naar een nieuwe
Woningcorporaties Huursector) om houding en gedrag
koers. In de volgende stap vertalen wij in onze jaarplannen
van onze medewerkers te evalueren. Hierover krijgen
onze ambities in concrete resultaten. Ook dat doen we…
medewerkers voldoende feedback. We waarderen hun gedrevenheid en motivatie en stimuleren die graag. • We doen alleen die zaken zelf, waar we goed in zijn. Hebben we de benodigde kennis niet in huis of kunnen anderen werkzaamheden beter en goedkoper uitvoeren dan wij, dan besteden we werk uit.
18
...gedreven én zakelijk en samen met onze partners, samen met u!
19
Woningstichting Brummen, Kampweg 31, Brummen Postbus 117, 6970 AC Brummen Tel. (0575) 56 15 53 Fax (0575) 56 13 66
[email protected] www.woningstichtingbrummen.nl
www.woningstichtingbrummen.nl
