Ondernemingsplan 2010-2014
2
Ondernemingsplan 2010-2014 Inhoudsopgave Inleiding
4
Onze kernwaarden
7
1. Thuis in de wijk
11
2. Wonen voor iedereen
15
3. Duurzaam bouwen
19
4. Presteren naar vermogen
23
5. Mensen maken het verschil
27
Samenvatting
34
Bijlage 1: definities
36
3
Inleiding Casade staat, leert en ontwikkelt. Er is een goede organisatie. De dienstverlening aan onze klanten is op orde en mensen werken graag bij ons. We werken nauw samen met onze maatschappelijke partners. De doelstellingen uit het ondernemingsplan 2006 -2009 zijn vrijwel allemaal gerealiseerd: dit jaar bouwen we de laatste woning van het 1000-woningen plan, alle wijken hebben een wijkwerkplan, drie wijkpunten zijn gerealiseerd en we scoren prima op het KWH-huurlabel, INK en MOM.
Samen met onze medewerkers en partners hebben we dan ook mooie resultaten bereikt. Maar we kunnen nog veel leren en verbeteren. Bijvoorbeeld door de komende jaren scherper onze grenzen te benoemen. Meer focus leggen op die zaken die er echt toe doen. Visie en daadkracht willen we meer in evenwicht hebben. Wat dat betreft geeft het visitatie-rapport uit 2008 wel een duidelijk signaal van de samenwerkende partners: maak duidelijk waarvoor je als Casade staat en wat je wel of niet oppakt. Die raad nemen we ter harte, zeker nu in tijden van economische neergang het vraagstuk van de financiering van onze doelstellingen zeer van belang is.
4
We zeilen namelijk scherp aan de wind als het gaat om het financieel vermogen. We varen onze eigen koers maar zijn er alert op dat we niet het risico lopen te kapseizen. Daarom stellen we ook in dit nieuwe ondernemingsplan realistische ambities en maken weloverwogen keuzes in beleid. We worden hiertoe in toenemende mate gedwongen door de overheid: onze financiële grenzen worden steeds vaker bepaald door bijvoorbeeld afdrachten naar de Vogelaar-wijken, de vennootschapsbelasting, en de krappe ruimte in het huurbeleid. Maar ook het functioneren van de woningmarkt en de betekenis voor Casade hebben onze bijzondere aandacht. De woningbouw stagneert en de verkoopprijzen staan onder druk. Evenals in de afgelopen periode blijven we inzetten op het versterken van onze bedrijfsvoering. De nadruk ligt op efficiency en slagvaardigheid. Voor de komende vier jaren hebben wij in dit licht onze koers bepaald.
‘Thuis in de wijk’ is onze missie Rekening houdend met onze financiële reikwijdte vinden wij dat het echte vermogen in de wijken zit. Wij zijn er als Casade namelijk niet enkel en alleen om huizen te bouwen en te verhuren. Vrijwel alle keuzes die wij maken gaan over mensen en dat wat je voor hen wilt betekenen. En wij willen graag veel voor de mensen in de wijken betekenen.
Bijvoorbeeld op het terrein van leefbaarheid. De betrokkenheid van mensen bij elkaar, daar gaat het om. Dat mensen elkaar vinden in hun leefomgeving, dat de voorzieningen er zijn en dat het goed wonen is in onze wijken. Het is een belangrijke maatschappelijke ontwikkeling. Wij kunnen hier als wijkgerichte corporatie naadloos op inspelen. We hebben de mogelijkheden, de contacten, de woningen, het maatschappelijk vastgoed en tot bepaalde hoogte het geld om te investeren. Kortom: we willen dat mensen zich thuis voelen in hun eigen wijk. Langs vier lijnen leveren wij daar een bijdrage aan.
Participatie Het gaat er bij de eerste lijn om dat mensen participeren in de maatschappij. Meedoen op het terrein van wonen, welzijn, arbeid, sport, kunst, cultuur, et cetera. Centraal staat het bevorderen van actief burgerschap: het gaat erom dat mensen zelf keuzes kunnen maken en verantwoordelijkheid dragen voor eigen woon- en leefomgeving. Actief burgerschap wordt ook gestimuleerd door een goede wisselwerking tussen burgers en professionals. Degene die daarbij ondersteuning nodig heeft kan rekenen op ons en onze maatschappelijke partners.
Vitale coalities
Professionaliteit
Wij werken aan participatie langs de lijn van vitale coalities. Dat is de tweede lijn. Samenwerking met maatschappelijke partners is essentieel om tot sterke wijken te komen. Een gezamenlijk gedragen visie versterkt de positie van (kwetsbare) bewoners in onze wijken. We rekenen onder andere zorgorganisaties, welzijnsorganisaties, onderwijsinstellingen en gemeenten tot onze partners. Wij bieden onze deskundigheid en ervaring aan op het gebied van volkshuisvesting, wijkontwikkeling en maatschappelijk vastgoed. Hier ligt echter ook een duidelijke grens: we zijn geen jongerenwerker, mantelzorgconsulent of zorgverlener.
Samenwerking op wijkniveau is complex. We werken in een constellatie van partners met verschillende financieringsstromen, opleidingen, culturen en verantwoordelijkheden. Om op wijkniveau effectief te kunnen acteren zoeken we steeds vaker de dialoog met elkaar. We gaan in gesprek over de betekenis van samenwerking op wijkniveau, de verbinding naar de wijkbewoners toe en de wijze waarop we tot meerwaarde in samenwerking kunnen komen. Centraal staat actief burgerschap. Via een gericht programma met masterclasses geven we in de komende periode deze dialoog verder vorm en inhoud. We maken hierover bindende afspraken met elkaar. Dit is de vierde lijn waarlangs we werken.
Maatschappelijk vastgoed
Ons missiestatement
En dan de derde lijn. Wij bouwen en verhuren als het ware een maatschappelijk marktplein. Wij noemen dit ‘wijkpunten’. Wij leveren in wijkpunten het facilitaire beheer en het locatie management. Maatschappelijke partners zoeken de samenwerking op, ook met de wijkbewoners. Dit levert ontmoetingen op en een aantal maatschappelijk diensten. Hiermee versterken we de sociale infrastructuur in wijken waardoor mensen langer zelfstandig kunnen blijven wonen in hun eigen wijk. De wijkpunten zijn bovendien een permanente leeromgeving voor scholieren vanuit het middelbaar onderwijs of het beroepsonderwijs. Er worden tot slot combinaties gelegd tussen professionals en vrijwilligers.
‘Thuis in de wijk’ is de missie van Casade voor de periode 2010-2014. Om helder te maken wie wij als Casade zijn en waarop wij ons de komende vier jaar richten hebben we de missie vertaald in een missiestatement.
Missiestatement Wij zijn een wijkgerichte corporatie die lokaal verankerd is en van betekenis is voor de mensen in onze wijken. We stimuleren actief burgerschap en verbindingen met maatschappelijke partners. Specifieke aandacht hebben we voor mensen met een laag inkomen en kwetsbare groepen. Wij spannen ons in dat deze doelgroepen betaalbaar wonen. Onze medewerkers zijn maatschappelijk betrokken, daadkrachtig en hebben vertrouwen. Ons maatschappelijk vastgoed faciliteert samenwerking.
5
6
Onze kernwaarden In ons missiestatement herkennen we de belangrijkste kernwaarden die Casade typeren. Deze kernwaarden geven aan waar wij voor staan, wie we willen zijn, waar we in geloven en wat ons verbindt. Kortom: ze geven onze identiteit aan en geven ons een herkenbaar gezicht. Onze kernwaarden zijn:
Maatschappelijke betrokkenheid
Daadkracht
Vertrouwen
Verbinden
Vanuit een signalerende rol weten wij de juiste partners en medewerkers in actie te brengen. Daarbij hebben we oog voor elkaars kwaliteiten. We beseffen dat het werken binnen netwerken de motor is voor maatschappelijke en organisatieontwikkelingen. De leidinggevenden van Casade stemmen voortdurend af op deze kernwaarden om zo de consistentie in beleid en uitvoering te waarborgen. Vanzelfsprekend worden medewerkers betrokken bij de strategische besluitvorming en beleidsthema’s. We gaan de dialoog aan. Dit vormt mede de grondslag voor een aantrekkelijke cultuur van Casade waardoor succesvolle resultaten worden geboekt. Bij ons zijn de kernwaarden geen loze kreten. We dragen ze breed uit in de organisatie. Er is structureel aandacht voor de betekenis daarvan in het licht van de ontwikkeling van de organisatie. We geven concreet betekenis aan deze vier kernwaarden door ze een plaats te geven in bijvoorbeeld onze (arbeidsmarkt)communicatie, opleidingen, managementprogramma, werving en selectie en beoordelingssystematiek.
Maatschappelijke betrokkenheid
De motto’s voor 2010-2014…
Medewerkers werken bij Casade omdat zij zich verwant voelen met de maatschappelijke betrokkenheid die onze organisatie uitdraagt. Wij zijn in de lokale samenleving verankerd en willen een positieve bijdrage leveren aan maatschappelijke vraagstukken. Wij erkennen dat juist samenwerking leidt tot toegevoegde waarde. Daar willen wij ook verantwoordelijkheid in nemen.
Om invulling te geven aan onze missie van Thuis in de wijk hebben we vijf motto’s bepaald. Per motto hebben we concreet geformuleerd welke resultaten we willen bereiken. Daarmee geven we ook aan welke keuzes we hebben gemaakt waarover we afspraken maken met en verantwoording afleggen aan onze maatschappelijke partners. De concreet benoemde resultaten vormen bovendien input voor onze Balanced Score Card. Drie motto’s zijn extern gericht en twee motto’s hebben betrekking op de eigen interne organisatie.
Daadkracht Tegelijkertijd weten medewerkers wat van hen wordt verwacht en zijn ze in staat om daadkracht te tonen binnen of soms buiten gestelde kaders. We tonen initiatief en durven nieuwe wegen in te slaan. Daarbij hebben we oog voor efficiëntie en effectiviteit.
Vertrouwen Het vertrouwen in eigen kunnen, in de organisatie en de kracht van de samenwerking is leidend. We hebben een open klimaat waarin we vertrouwen op elkaars mogelijkheden. We zijn transparant en respectvol in ons handelen naar bewoners en maatschappelijke partners. Afspraken komen we altijd na.
Verbinden Onze medewerkers zijn in staat om te verbinden. We zijn bruggenbouwers, zowel intern als extern. We werken soms in complexe situaties. Daarin houden wij ons staande.
Externe motto’s 1 Thuis in de wijk 2 Wonen voor iedereen 3 Duurzaam bouwen
Interne motto’s 1 Presteren naar vermogen 2 Mensen maken het verschil
7
Met de drie externe motto’s leveren we een bijdrage aan het versterken van een duurzame woon- en leefomgeving. Met de interne motto’s versterken we onze eigen organisatie en bewaken we de balans tussen ‘willen’ en ‘kunnen’. Wij staan als Casade ook voor vernieuwing. In ‘Thuis in de wijk 2010-2014’ hebben we een aantal onderscheidende projecten opgenomen waarmee we deze vernieuwing typeren. Zo gaan we concreet op zoek naar nieuwe verhoudingen met onze bewoners. Vanuit de gedachte van ‘zelfregie’ hebben we een aantal locaties benoemd voor uitwerking van de coöperatieven, mede-opdrachtgeverschap en collectief opdrachtgeverschap. De wijkpunten worden een permanente plek voor vrijwilligers, scholieren en leerwerktrajecten. Het maatschappelijke effect van onze gezamenlijke inzet in de wijken leggen we vast en meten we. We werken hierin samen met de Universiteit van Tilburg, Futura en de Thesaurusgroep. En tot slot maken we de betekenis van ruimtelijke kwaliteit onderdeel van onze gebiedsgerichte benadering. In de verdere hoofdstukken in Thuis in de wijk 2010-2014 worden de vijf motto’s en de onderscheidende projecten toegelicht.
8
De basis waarop dit ondernemingsplan rust bestaat uit drie uitgangspunten: • we gaan uit van eigen kracht; • de betaalbaarheid staat voorop; • het fundament moet sterk zijn.
We gaan uit van eigen kracht In 2008 hebben we een visitatietraject doorlopen met onze maatschappelijke partners. We worden door onze maatschappelijke partners positief beoordeeld en onze inzet op allerlei domeinen wordt bijzonder gewaardeerd. Maar daar ligt tegelijkertijd ook de crux: maatschappelijke partners geven aan dat onze inzet op vastgoed en wijkontwikkeling ook leidt tot onduidelijkheid over de positionering van ons ten opzichte van hen. Grenzen tussen organisaties vervagen daardoor. Onze maatschappelijke partners hebben ons nadrukkelijk gevraagd aan te geven waar Casade wel van is en niet van is. Bovendien vragen zij transparantie over de middelen die wij inzetten ten behoeve van (maatschappelijk) vastgoed en wijkontwikkeling. Dit was voor ons aanleiding om onze maatschappelijke partners in een vroegtijdig stadium te betrekken bij dit ondernemingsplan. We hebben bij hen het draagvlak voor onze ambities getoetst en gepolst waaraan zij een bijdrage willen leveren. Draagvlak voor onze ambities is er voldoende. Echter, het concreet benoemen waaraan onze partners vervolgens een bijdrage willen leveren ligt genuanceerder.
Onzekerheid over de eigen (financiële) toekomst is hierbij een factor van belang. Onze partners worden geconfronteerd met stelselwijzigingen, bezuinigingsopgaven en toenemende concurrentie. Daardoor worden zij gedwongen om beleidskeuzes te maken en zich meer en meer te richten op de eigen core-business. Dat heeft vanzelfsprekend consequenties voor ons als Casade. Daarom gaan wij in dit ondernemingsplan uit van eigen kracht. Zonder daarbij overigens de samenwerking met onze maatschappelijke partners uit het oog te verliezen. We hebben dit ondernemingsplan zoveel mogelijk geconcretiseerd naar te behalen resultaten. Dit geeft maatschappelijke partners inzicht in onze prestaties. Over datgene wat ons bindt willen we afspraken maken. Daarom zoeken we jaarlijks de dialoog met onze maatschappelijke partners. We hechten grote waarde aan een goede communicatie met hen.
De betaalbaarheid staat voorop Wij zijn een sociale volkshuisvester met oog voor bijzondere doelgroepen in de samenleving. Bovenaan staat dat we de betaalbaarheid voor de bewoners hoog in het vaandel hebben, zeker in dit tijdsgewricht. De huren mogen momenteel vanuit rijkswege niet meer stijgen dan de inflatie. Dat betekent veel voor onze huurders. Maar ook belangrijk is de betaalbaarheid van de woning als geheel: de woonlasten. We zien dat de energierekening van onze bewoners fors omhoog is gegaan de laatste jaren. We verwachten dat de energielasten in de komende jaren meer stijgen dan de inflatie. Dat betekent dat energie en milieu voor ons een belangrijk thema is voor de komende jaren. Niet alleen vanuit het oogpunt van duurzaamheid, maar ook vanwege de woonlasten zullen we de komende jaren fors investeren in maatregelen van energiezuinigheid.
Het fundament moet sterk zijn We zijn ons terdege bewust dat ‘Thuis in de wijk’ alleen gerealiseerd kan worden als het fundament waarop het rust stevig en stabiel is: (renderend) vastgoed en voldoende financiële reikwijdte. We zijn voor onze investeringen in vastgoed onder andere afhankelijk van de opbrengst uit woningverkopen. De opbrengst uit woningverkopen is de laatste jaren minder zeker geworden. Dit zal gezien het economische gesternte waarin we verkeren naar verwachting ook de komende jaren nog zo blijven. Op een gerichte en professionele manier nemen we maatregelen om de verkoopdoelstellingen te bereiken. We hebben inmiddels het aantal te verkopen woningen vergroot, we passen Koopgarant toe waardoor de woningen aantrekkelijker worden voor potentiële kopers en het verkoopapparaat is versterkt.
Deze inspanningen hebben effect gehad maar of dit voor de komende jaren ook gaat gelden is niet zeker. Discussies over afschaffing van de hypotheekrenteaftrek, aanzienlijke bezuinigingsoperaties bij het Rijk, maar ook de toenemende werkloosheid zullen ongetwijfeld een weerslag hebben op de te bereiken verkoopresultaten. Gezien onze afhankelijkheid van verkoopopbrengsten en de grotere onzekerheid over de financiële opbrengsten passen wij de regel toe van ‘eerst verdienen en dan uitgeven’. Dit houdt in dat we de relatie tussen ‘kasstroom-desinvesteringen’ en ‘kasstroom-investeringen’ stevig bewaken. Als de verkoopopbrengsten tegenvallen, dan worden de verplichtingen voor nieuwe investeringen opnieuw beoordeeld. Andersom, bij het aangaan van nieuwe verplichtingen wordt de betaalbaarheid getoetst. Nieuwe omstandigheden vragen om nieuwe spelregels. Deze nieuwe spelregels worden eveneens toegepast indien externe factoren zoals een stijging van de sociale grondprijzen aan de orde zijn. Naast de verkoopresultaten zijn de rendementen van nieuwbouwprojecten van grote invloed op onze financiële positie. Dit geldt voor de operationele kasstroom na oplevering van het project, maar ook voor de afwaardering van investering tot bedrijfswaarde. Zowel voor balansverhoudingen als voor kasstromen zijn de consequenties van deze investeringeningrijpend. In het financieel beleid zijn om die reden minimale (directe) rendementen als eis gesteld. Ook hier zullen optimalisatie en sterke sturing (investering/dekking) noodzakelijk blijven.
Onze ambities in Thuis in de wijk 2010-2014 zijn financieel doorgerekend en haalbaar gebleken. We voldoen aan de eisen die het WSW stelt en het rendement uit de gewone bedrijfsvoering is gezond. Maar we zullen continu een vinger aan de pols houden om te bezien of de gestelde doelstellingen nog steeds overeind blijven. Dat is een absolute voorwaarde om scherp aan de wind te kunnen blijven zeilen… In het geval we onze ambities in deze ondernemingsplanperiode moeten bijstellen vanwege interne of externe factoren, dan hebben we de volgende prioriteiten gesteld: 1 In ons portfoliobeleid zullen we dan de nieuwbouwopgave bijstellen van 750 naar 600 woningen; 2 De realisatie van wijkpunten, de woningverbeteringen en nieuwbouw rondom de wijkpunten en het vasthouden aan betaalbaar wonen, zal prevaleren boven het bouwen in uitleglocaties en het realiseren van nieuwe (middel)dure huurwoningen; 3 De kwaliteit van de bestaande woningvoorraad en het goede niveau van de dienstverlening aan de klant blijft voorop staan; 4 Besluitvorming over prioritering ligt bij Casade.
9
10
1
Thuis in de wijk
Wij zijn een wijkgerichte corporatie. Dit hebben we in onze missie vertaald: Thuis in de wijk. Mensen willen zich thuis voelen in hun eigen wijk. Naast een fijn huis is een prettige woonomgeving waarin mensen elkaar kennen en zich vertrouwd voelen bijna een basisbehoefte. Thuis in de wijk heeft ook betrekking op Casade zelf. Willen wij als een wijkgerichte corporatie functioneren dan hebben wij niet alleen kennis van het aanwezige vastgoed in de wijken. Onze medewerkers kennen ook de mensen in de wijken en zijn zichtbaar aanwezig. We werken bovendien nauw samen met organisaties zoals bewonerscommissies, welzijnswerk en onderwijs. Thuis in de wijk stelt hoge eisen aan ons.
Onze wijkmedewerkers schakelen namelijk tussen verschillende schaalniveaus: enerzijds is de wijk voor een groot deel van onze activiteiten hét schaalniveau waarop verknoping van organisaties plaats vindt. We kiezen om deze reden nadrukkelijk voor de schaal van de wijk als perspectief voor duurzame relaties met
de aanwezige professionele partners. Anderzijds zoeken onze wijkmedewerkers aansluiting bij de leefwereld van de mensen in de wijk. De schaal waarop we aansluiting zoeken bij bewoners is op het niveau van de woning, straat of buurt. En dat vraagt om een veel fijnmazigere manier van kijken en handelen in de wijk. Wij leveren in de komende jaren een stevige bijdrage aan ontwikkelingen in die wijken waar wij bezit hebben. Maar we zijn niet overal van en onze financiële inbreng kent grenzen. De uitkomsten van het recente visitatierapport en gesprekken met maatschappelijke partners laten bovendien zien dat niet altijd duidelijk is welke rol Casade op wijkontwikkeling vervult. Voor effectieve samenwerking is het echter wel van belang om onze bijdrage helder te hebben. Op hoofdlijnen is onze bijdrage in het onderstaande schema te zien:
Positionering Casade in de wijk Waar is Casade wel van…
Waar is Casade niet van…
Betaalbaar wonen
Commerciële vastgoedontwikkeling
Bouwen van maatschappelijk vastgoed
Projectleiding op het sociale programma in wijken
Facilitair management (basispakket en aanvullende modules)
Leveren van zorg en welzijn
11
Locatiemanagement (wijk(punt)coördinator) Duurzaam bouwen Knooppunt in de wijk(punten) Leeromgeving in de wijk(punten) Werktoegeleiding in de wijk(punten) Signaleren en verbinden De ervaring leert dat wijkpunten als vliegwiel functioneren voor samenwerking in de wijk. Naast bestaande wijkpunten zoals Pannenhoef, BaLaDe en Koetshuis worden in de komende jaren meerdere wijkpunten gerealiseerd. Wij faciliteren de organisaties die actief samenwerken in de wijkpunten op een aantal onderdelen. Naast een facilitair basispakket (schoonmaak e.d.) kunnen deelnemende partners in de wijkpunten uit verschillende modules kiezen zoals receptiefuncties, ICT en flexwerkplekken. Dit biedt kansen voor een permanente leeromgeving in en vanuit de wijkpunten
voor leerlingen van het (beroeps)onderwijs en vrijwilligers. Daarnaast leveren wij het locatiemanagement van de wijkpunten. De wijkpunten zijn nadrukkelijk geen bedrijfsverzamelgebouw. Juist vanuit de samenwerking tussen organisaties ontstaat meerwaarde: maatschappelijke diensten. Deze diensten stellen mensen in de wijk in staat om mee te doen. Het draagt bij aan het verstevigen van actief burgerschap, de leefbaarheid en sociale infrastructuur in de wijk. Wij zijn één van de partners in de totstandkoming en uitvoering van deze diensten.
Nog niet alle wijken beschikken over een wijkpunt. Daar waar geen wijkpunt is nemen onze wijkteams het initiatief om wijkwerkplannen op te stellen. In een wijkwerkplan wordt met de bewoners en samenwerkingspartners besproken waarop de wijk in de komende jaren kan versterken. Daar zetten we vervolgens gezamenlijk gerichte acties op.
Ook in de signalerende rol spelen onze wijkteams een zeer belangrijke rol. Zij zijn degene die achter de voordeur van mensen komen. Van belang is dat we niet alleen signaleren of ondersteuning van een gezin of persoon wenselijk is. We sporen juist ook de kwaliteiten van de mensen op en stimuleren hen deze in te zetten in de wijk of buurt: actief burgerschap.
Thuis in de wijk Doelstellingen:
Samen met bewoners en professionals scheppen we de juiste condities waaronder bewoners hun eigen woonomgeving als prettig ervaren, zich betrokken voelen en iedereen mee kan doen in de samenleving. We versterken de ondersteuningsstructuur waarbij actief burgerschap leidend is.
Wanneer zijn de doelstellingen in ’Thuis in de wijk’ een succes?
12
1 In minimaal zes wijken hebben we een wijkpunt in 2014 De wijkpunten zijn een belangrijk middel om een sterke sociale infrastructuur op wijkniveau te realiseren. Zij zijn een katalysator voor samenwerking tussen organisaties in de wijk. Inmiddels beschikken we over drie wijkpunten: Pannenhoef in Kaatsheuvel-West, BaLaDe in Waalwijk en Het Koetshuis in Sprang-Driessen. Tot 2014 zullen we in ieder geval drie nieuwe wijkpunten realiseren. Daarmee hebben we in zes van de negen wijken in deze ondernemingsplanperiode een wijkpunt.
2 Er is een opleidingsprogramma voor medewerkers van Casade, partners en bewoners Samenwerken op wijkniveau is complex. Culturele verschillen, diversiteit aan beelden en visies en soms tegengestelde belangen spelen hierin een belangrijke rol. Succesvolle wijkontwikkeling komt alleen tot stand als de partners gezamenlijk optrekken en elkaars meerwaarde leren benutten. Het uitgangspunt van handelen daarbij is ‘actief burgerschap’. De burger in de wijken is aan zet en professionals zijn ondersteunend hieraan indien gewenst. De weg waarlangs we dit willen bereiken loopt ondermeer via een opleidingsprogramma. Medewerkers van Casade, de samenwerkingspartners en wijkbewoners kunnen hieraan deelnemen. De programmainhoud wordt gezamenlijk vastgesteld. 3 De scores op leefbaarheid liggen in Waalwijk en Loon op Zand boven het gemiddelde Casade investeert in haar wijken en bewoners. Samen met partners en bewoners werken we via wijkwerkplannen aan het in stand houden en verbeteren van de leefbaarheid in de wijken en buurten. Op gezette tijden worden de resultaten gemeten via een leefbaarheidsonderzoek zoals Lemon. Casade streeft ernaar dat de scores uit deze monitoren boven het gemiddelde liggen van alle deelnemende gemeenten.
Wijkpunt Wijkp unt Besoyen B esoyen In Invoorbereiding voo rbereiding
Koetshuis WijkpWijkpunt unt Koe tshu is In aan bo2010 Gereed uw Gereed 2010
Wijkpunt Wijkp unt BaLaDe B aLaD e Gereed In aan bo2009 Gereed 2009 uw
Wijkpunt Pannenhoef Wijkp unt P annenh oef Gereed 2006 Gereed
Wijkpunt Wijkp unt Bloemenoord In voorbereiding Bloem en oo rd In voo rbereiding
Wijkpunt Kaatsheuvel Wijkp W ijkp unt Kaatsh eu vel O os t Oost In voorbereiding In voo rbereiding
Onderscheidende projecten:
Thuis in de wijk
1 ‘Locatie zoekt bewoners’ Er zijn veel initiatieven waarin groepen mensen een kleinschalige locatie zoeken om hun woonwensen te realiseren. Denk hierbij aan ouderinitiatieven in de zorg voor mensen met een beperking. Casade wil dit omdraaien en stelt een locatie beschikbaar aan vernieuwende initiatieven die toegevoegde waarde hebben in de wijk of wijkpunt. Dat kunnen initiatieven zijn van bijvoorbeeld senioren of kunstenaars. Het gaat daarbij niet alleen om de realisatie van nieuwbouwprojecten. We willen vanuit de visie van Casade toe naar vernieuwende en moderne verhoudingen tussen onze klanten en onze organisatie. Verhoudingen die zich kenmerken door een grotere mate van zelfregie, om nieuwe organisatievormen van burgers zoals CPO en coöperatieven en het belang van gemeenschapszin en groepsvorming. Iedere locatie kent daarbij zijn eigen kenmerken en uitgangspunten. We hebben vijf locaties aangewezen rondom diverse thema’s: 1 de Coöperatie en duurzaamheid (Sweensstraat in Kaatsheuvel); 2 collectief particulier opdrachtgeverschap en starters (Van Salm-Salmstraat in Loon op Zand); 3 collectief particulier opdrachtgeverschap en senioren (Landgoed Driessen); 4 ouderinitiatief in de (jeugd)zorg (Landgoed Driessen); 5 een vernieuwend initiatief rondom dementerenden (Kaatsheuvel-Oost). Een uitgewerkt voorbeeld van de gedachten achter de coöperatie en duurzaamheid treft u aan in het motto ‘Wonen voor iedereen’. Elk project zal zijn eigen communicatietraject kennen om de doelgroep te interesseren.
Thuis in de wijk
2 Maatschappelijke winst We investeren veel in onze wijken en wijkpunten. We bouwen maatschappelijk vastgoed, we verknopen partijen en we zetten samen met bewoners projecten op die gericht zijn op het versterken van de sociale samenhang. Maar wat levert dit nu allemaal op? Bereiken we de resultaten die we willen bereiken? Sorteert onze inzet effect? Het zichtbaar maken van deze maatschappelijke winst van onze inzet is belangrijk. Maatschappelijke winst geeft namelijk een beeld van de geleverde prestatie, in verhouding tot de benodigde investering. We laten daarmee zien welke toegevoegde waarde we leveren aan de samenleving. Op het moment dat we reëel inzichtelijk kunnen maken welke effecten onze inzet en samenwerking opleveren, dan vergroten we daarmee tegelijkertijd het draagvlak voor maatschappelijk ondernemen. In samenwerking met de Universiteit van Tilburg, Futura en de Thesauruspartijen zullen we dit via een onderzoek in kaart gaan brengen voor de wijk Pannenhoef. Het onderzoek is een continue wisselwerking tussen theorie en praktijk. We richten ons op toepasbare scenario’s voor wijkontwikkeling. Ook de wijze waarop we gezamenlijk werken aan wijkontwikkeling is een facet van het onderzoek. Tot slot willen we meer inzicht krijgen in de relatie tussen de investeringen die we gezamenlijk plegen en de effecten op het terrein van kwaliteit van leven, leefbaarheid en de ontwikkeling van de vastgoedwaarde.
13
Onderscheidende projecten:
14
Samenvattend
Thuis in de wijk
3 Permanente verbindingen in wijkpunten We zien dat er de komende jaren fors bezuinigd wordt op het gemeentefonds, AWBZ en WMO. Daarnaast vindt er een modernisering van ons sociale zekerheidsstelsel plaats waarin meer verantwoordelijkheden aan de burger en gemeenten worden toebedeeld. Zo zullen aanspraken in de AWBZ vervallen zoals de lichte vormen van ondersteunende en activerende begeleiding. Het schrappen van dergelijke aanspraken in de AWBZ zal het beroep op vrijwilligers en mantelzorgers doen vergroten. Zorgaanbieders hebben nauwelijks de financiële spankracht om de huidige aanspraken voort te zetten. De druk op welzijnsorganisaties om het huidige producten en dienstenaanbod te moderniseren zal toenemen. Dit betekent veel voor de samenwerking in wijkpunten. Willen we een gezonde sociale infrastructuur op wijkniveau realiseren of vasthouden dan zullen we een permanente verbinding moeten maken tussen de professionele inzet en de vrijwillige inzet. Dat kan op vele terreinen zoals de horeca, receptiefuncties, lokaal loket, dagbesteding, en dergelijke. Met oog voor de belasting van vrijwilligers en mantelzorgers. Sinds 2007 bieden wij leerlingen uit onderwijsinstellingen de mogelijkheid om leerwerkervaring op te doen. Op allerlei terreinen wordt de samenwerking opgezocht: groenonderhoud, servicediensten, horeca, facilitair of administratief. Tientallen leerlingen hebben op deze manier kennisgemaakt met het werkterrein van ons als corporatie. Met de komst van wijkpunten zien we uitstekende mogelijkheden om daar een permanente leer omgeving te realiseren: binnen en vanuit de wijkpunten is een scala aan werkzaamheden en diensten die verleend kunnen worden en die mede uitgevoerd kunnen worden door deze leerlingen. Maar dit gaat niet vanzelf. Het vraagt om een samenhangende benadering vanuit het locatiemanagement van de wijkpunten naar de gebruikers van een wijkpunt en de wijk. In dit onderscheidende project willen we flinke stappen zetten om binnen de wijkpunten een klimaat van permanente verbinding te scheppen. Verbindingen tussen professionals, vrijwilligers, mantelzorgers, leerlingen of mensen met een grotere afstand tot de arbeidsmarkt.
Speerpunt
Doelstellingen
Streefwaarden
Onderscheidende projecten
Thuis in de wijk
Versterken ondersteunings structuur
Minimaal 6 wijkpunten
Locatie zoekt bewoners
Samenwerking met bewoners en professionals
Gezamenlijk opleidings programma 2010-2014
Versterken leefbaarheid
Scores op leefbaarheid liggen boven het gemiddelde
Actief burgerschap
Maatschappelijke winst
Permanente verbindingen in wijkpunten
2
Wonen voor iedereen Transformatie van woningvoorraad
Het is goed wonen in Waalwijk en Loon op Zand. Er is veel ruimte en groen, de steden nabij en er is een rijk verenigingsleven. Veel mensen wonen dan ook met plezier in hun gemeente. Dat willen we voor de toekomst ook graag behouden. En juist naar de komende jaren toe zien we behoorlijke uitdagingen voor ons liggen.
Betaalbaarheid staat bij ons voorop… Betaalbaarheid van onze woningen is in deze tijden een belangrijk onderwerp. De vaste lasten die onze huurders hebben ten aanzien van hun woning zijn fors gestegen in de afgelopen jaren. De stijgende energieprijzen zijn hier debet aan. Wij verwachten dat de energieprijzen in de komende jaren nog verder zullen gaan stijgen. Om de woning als geheel betaalbaar te houden staan de totale woonlasten voor ons centraal: de huren en de energieprijzen. Niet alleen vanuit het oogpunt van duurzaamheid maar ook vanwege de woonlasten zal Casade de komende jaren fors investeren in maatregelen in onze woningvoorraad.
Prijsklasse
5%
8%
Bouwjaarklasse
2% 19%
16%
64%
79%
Nieuwbouw 2010 2011 2012 2013 2014 Totaal
1000woningenplan 281 131
412
71%
Gewoon wonen 6248 1274 Senioren Verzorgd en beschermd 396
Eengezinswoning 5097 1343 Etagewoning met lift Etagewoning zonder lift 1416 Onzelfstandige eenheid 62
16%
Streefvoorraad 31-12-2014
Doelgroep
Ontwikkeling portfolio 2010-2014
7%
7% 1%
14%
17%
Portfoliobeleid 2010-2014
Woningvoorraad 31-12-2009
Woningtype 1% 18%
We hebben de afgelopen jaren hard gewerkt aan de transformatie van onze woningvoorraad. Nog nooit in de geschiedenis van Casade heeft de nieuwbouw productie zo hoog gelegen als in de afgelopen periode. Ook de bestaande voorraad ligt er kwalitatief gezien goed bij. Het vernieuwen van de voorraad zullen we ook in de komende periode blijven doen. Dat is en blijft wenselijk. In de periode 2010-2014 zullen we 1012 nieuwe woningen realiseren in met name de betaalbare en middeldure huur. Circa 480 woningen zullen worden verkocht in Koopgarant. We spelen daarbij vanzelfsprekend in op de wensen en behoeften van onze klanten. Zowel in koop als huur. 200 woningen worden via de vrije verkoop definitief aan de portfolio onttrokken. We zullen minimaal 6300 woningen in de goedkope en betaalbare voorraad houden. Dat is voor ons een absolute ondergrens.
20102014 59 181 180 180 600
1%
1499 5648 625 146
Goedkoop Betaalbaar Middelduur Duur
Verkoop Totaal 281 190 181 180 180 1012
11%
85 1109 2657 2980 566 521
< 1945 1945-1959 1960-1974 1975-1990 1991-2000 2001-2014 Sloop
2010 2011 2012 2013 2014 Totaal
7%
34%
37%
100 70 70 70 70 380 2%
2010 2011 2012 2013 2014 Totaal
15%
19%
21%
74 72 46 97 0 289 1%
+ 343 11%
7% 29%
24% 59% 4890 Eengezinswoning 1981 Etagewoning met lift Etagewoning zonder lift 1281 Onzelfstandige eenheid 109
72% 5890 Gewoon wonen Senioren 1771 Verzorgd en beschermd 600
72% Goedkoop Betaalbaar Middelduur Duur
1234 5929 906 192
33% < 1945 1945-1959 1960-1974 1975-1990 1991-2000 2001-2014
59 949 2434 2720 566 1533 8261
15
Onze nieuwbouw als motor…
Wonen voor iedereen...
De economische neergang waarin we momenteel verkeren raakt de woningmarkt. Het aantal verkochte woningen neemt dramatisch af en de huizenprijzen dalen sterk. Het aantal nieuw te bouwen woningen blijft achter. De woningmarkt zit stevig op slot. In deze economische omstandigheden is voor veel mensen het huren van een woning aantrekkelijk. Casade ondervindt dit dagelijks. De wachtlijsten groeien en de verhuisgeneigdheid vanuit een huurwoning naar een andere (koop)woning is geringer. Daardoor moeten mensen die op zoek zijn naar woonruimte lang wachten voordat ze een huurwoning naar hun wensen hebben. Om hier een doorbraak in te forceren heeft Casade samen met haar collega-corporatie Slagenland Wonen en de gemeenten Waalwijk en Loon op Zand afspraken over de bouw- en woningproductie vastgelegd in het convenant ‘Bouwen in tijden van recessie’. Het convenant bevat een lijst met veertien nieuwbouwprojecten (580 woningen) en vier buurtplannen in de gemeenten Waalwijk en Loon op Zand. De buurtplannen vergen een totale investering van 22 miljoen euro.
Een andere uitdaging die voor ons ligt zijn de demografische ontwikkelingen. Er komen steeds meer senioren. Tegelijkertijd daalt het aantal jongeren. Met het klimmen der jaren neemt ook de vraag naar zorg toe. Mensen willen, ook als hun gezondheidstoestand afneemt, het liefst zo lang als het mogelijk is in hun woning blijven. Dat kan alleen als deze woning daarvoor geschikt is. Levensloopbestendige woningen functioneren het meest optimaal in een omgeving waarin ook de voorzieningen nabij zijn. De komst van wijkpunten past daar uitstekend bij. In wijkpunten werken zorg- en welzijnsorganisaties samen. Vanuit de wijkpunten worden diensten bij de mensen thuis geleverd. Dit biedt ook kansen voor mensen met een beperking om een volwaardige plaats in de wijk te hebben. Juist voor deze bijzondere doelgroepen hebben wij oog.
Wonen voor iedereen Doelstellingen:
16
Casade heeft voldoende passende woningen die zowel in de huur als koop betaalbaar zijn voor de lage en middeninkomens. We beschikken over een voorraad huurwoningen die gelijkwaardig is aan de kwaliteitsontwikkelingen in de koopsector. De dienstverlening aan onze klanten blijft goed.
Wanneer zijn de doelstellingen in ’Wonen voor iedereen’ een succes? 1 We hebben in 2014 voldoende passende huur- en koopwoningen voor diverse doelgroepen Wij zijn een sociale volkshuisvester met oog voor de wensen en behoeften van de diverse doelgroepen. De vraag naar betaalbare woningen is nog steeds groter dan het beschikbare aanbod. De woningvoorraad zal dan ook tot en met 2014 verder stijgen naar 8300 woningen. Daarvan zullen er 1800 levensloopbestendig zijn. Dit houdt in dat de woning dusdanig aangepast kan worden dat de bewoners in hun eigen woning kunnen blijven wonen op het moment dat er een zorgvraag is. Voor mensen met een zwaardere zorgvraag zijn in 2014 600 woningen in onze woningvoorraad beschikbaar.
Veel mensen staan ingeschreven voor een woning van Casade. De meeste uit voorzorg overigens. We streven naar jaarlijks 800 verhuringen. Niet iedereen wil huren. Mede daarom verkopen we jaarlijks gemiddeld 60 nieuwbouwwoningen in Koopgarant. 2 We hebben voldoende betaalbare huuren koopwoningen voor mensen met een laag of modaal inkomen De primaire doelgroep van Casade zijn mensen die niet zelfstandig een positie kunnen verwerven op de vrije woningmarkt. Vaak is het inkomen hierbij een belangrijke factor. Wij zorgen dat er voor mensen met een laag of modaal inkomen voldoende betaalbare huuren koopwoningen zijn in Waalwijk en Loon op Zand. In 2014 hebben dan ook minimaal 6300 woningen van Casade een lage en betaalbare huurprijs. Bovendien hebben we in dat jaar 625 koopwoningen die met een korting te koop zijn via een Koopgarantconstructie. Op deze manier zijn ook koopwoningen bereikbaar voor mensen met een laag of modaal inkomen. 3 Onze woningvoorraad kent een gelijkwaardige kwaliteitsontwikkeling als die in de koopsector De kwaliteit van onze woningen is in het algemeen goed. Om dit kwaliteitsniveau vast te houden en waar nodig te verbeteren wordt een deel van de woningvoorraad jaarlijks vernieuwd. Dit doen we via o.a. nieuwbouw, sloop en verkoop. Tot 2014 transformeren we jaarlijks gemiddeld 1% van onze woningvoorraad.
De kwaliteit van de bestaande voorraad zal op peil worden gehouden. 80% van onze woningvoorraad zal een Casade- of CasadePlus kwaliteitsniveau hebben in 2014. In de tabel hieronder wordt weergegeven hoeveel procent van de woningen van Casade een bepaalde kwaliteit hebben. Ontwikkeling woningkwaliteit 2008-2020 100% 80% 60% 40% 20% 0%
HR Ketel 2008
Dubbelglas Groepenkast Opplussen 2009-2014
2015-2020
niet
Eind 2014 zullen bijna alle woningen van Casade een Hoogrendementsketel (HR) hebben en beschikken zij over vier of meer groepenkasten. Ruim 85% van alle woningen is in 2014 voorzien van dubbelglas.
Onze seniorenwoningen worden via een gericht opplusprogramma geschikt gemaakt voor mensen met een ondersteuningsvraag. Na het opplussen hebben deze woningen een seniorenlabel. In 2014 is 60% van onze seniorenwoning opgeplust. 4 We hebben een goede dienstverlening aan onze klanten We hebben een goede dienstverlening aan onze klanten hoog in het vaandel staan. Onze medewerkers hebben hier permanent aandacht voor. Het oordeel van de klanten van Casade over de dienstverlening vinden wij erg belangrijk. Om dit te meten nemen wij deel aan het KWH-Huurlabel. De KWH-metingen houden ons een spiegel voor waardoor we gericht werken aan verbeteringen. We leggen echter de lat hoger dan alleen het behalen van het KWH-Huurlabel. Wij willen een jaarlijkse score bereiken die op alle tien labelonderdelen boven het gemiddelde ligt van alle deelnemende corporaties.
17
Onderscheidend project:
Wonen voor iedereen
Coöperatieven en Duurzaamheid
Samenvattend
18
Er ontstaan nieuwe verhoudingen tussen woningcorporaties en burgers. Dat geldt ook voor Casade en haar klanten. We zoeken als wijkgerichte corporatie steeds meer verbinding met onze burgers. We streven naar een breed draagvlak voor onze inzet binnen de lokale gemeenschap. En daarbij sluiten we aan op de thema’s die burgers raken en in beweging brengen. Als Casade willen we onze maatschappelijke verankering verstevigen door de rol van de burger betekenis te geven. We bereiken dit door de betrokkenen meer keuzevrijheid en invloed te geven binnen onze volkshuisvestelijke doelstellingen. Daarmee vergroten we uiteindelijk de diversiteit van diensten die wij als corporatie aanbieden. We verlaten als Casade daarmee het traditionele pad dat mensen alleen in aanmerking kunnen komen voor een huur- of koopwoning als men ingeschreven staat bij Casade en men reageert op de aanbiedingen van woningen in de lokale media of website. We constateren namelijk dat we hiermee de betrokkenheid van onze doelgroep niet stimuleren. Een differentiatie van de vraag van burgers betekent dat er een gedifferentieerd aanbod geformuleerd moet worden vanuit de corporatie. Het vraagt ook om een vernieuwende werkwijze. Als Casade zijn wij in staat om in te spelen op de vragen en behoeften van de burgers. We ondersteunen hen in het maken van keuzes. Slagen we hierin dan versterken we ook onze maatschappelijke legitimiteit. Casade stimuleert nieuwe organisatievormen van burgers binnen ons werkgebied. We hebben inmiddels ervaring opgedaan met Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO). Ongeveer 61 jongeren zijn met elkaar aan de slag gegaan om hun eigen woning te realiseren. Deze vorm van zelforganisatie leidt tot gemeenschapszin ruim voordat men de woning betrekt. Het concept bewijst zichzelf in den lande gezien de veelheid aan CPO-projecten in de afgelopen periode. Het zijn collectieve initiatieven op een laag schaalniveau: complex of buurt. We zijn inmiddels ook een CPO-project gestart in Loon op Zand. Kernmerkend voor CPO-projecten zijn zelforganisatie en gemeenschaps zin. Dit ligt sterk in lijn met het fenomeen van de Duitse ‘Wohnungsgenossenschaften’. Er zijn Duitse coöperatieven die al meer dan 120 jaar bestaan. Volgens onderzoek van Futura slagen zij erin hun bewoners te bewegen tot zelforganisatie en is binnen die coöperatieven een actieve gemeenschap ontstaan. Volgens de onderzoekers liggen er kansen voor de Nederlandse corporaties om variaties op dit soort initiatieven te stimuleren. Dat kan alleen als er een evenwicht is tussen de mate van zelforganisatie van de bewoners en een gepaste ‘afzijdigheid’ van de corporatie. Wij gaan als Casade graag die uitdaging aan door dergelijke nieuwe organisatievormen te stimuleren. Naast CPO verleiden wij bewoners die een passie hebben voor het thema duurzaamheid om zich te verbinden. We starten een project in de Sweensstraat in Kaatsheuvel waarbij we een groep burgers zoeken die vanaf het begin hun enthousiasme voor duurzaamheid delen. Zij gaan als coöperatie aan de slag om met elkaar duurzame woningen te bouwen en te beheren. In die zin spreken we van ‘een locatie zoekt bewoners’. Zij voegen met het thema van duurzaamheid waarde toe aan de wijk en onze woningvoorraad. We willen dit onderscheidende initiatief ook inbrengen binnen Futura. We delen de ervaringen ten aanzien van zelforganisatie, gemeenschapszin, uitstraling op de woonomgeving en de verhouding tussen de corporatieen de coöperatie. We hopen hiermee meer variatie te introduceren in de verhoudingen tussen Casade en de burgers in Waalwijk en Loon op Zand.
Speerpunt Doelstellingen
Streefwaarden 2010 - 2014
Onderscheidende projecten
Wonen voor iedereen
Voldoende passende huur- en koopwoningen voor diverse doelgroepen
- 8300 woningen in 2014 - 1800 levensloopbestendige woningen - 600 woningen beschermd/verzorgd - 800 verhuringen per jaar - 60 verkopen in Koopgarant per jaar in nieuwbouw
Coöperatieven en duurzaamheid
Voldoende betaalbare huur- en koopwoningen voor lage en midden inkomens
- 6300 betaalbare huurwoningen in 2014 - 625 koopgarantwoningen
Goede kwaliteit voorraad huurwoningen
- 1500 woningen gebouwd in 2001‑2014 - Transformatie voorraad gemiddeld 1% per jaar
Goede dienstverlening aan klanten
- 80% woningen heeft Casade of CasadePlus kwaliteit - Score KWH-huurlabel ligt per labelonderdeel boven gemiddelde van alle deelnemers
3
Duurzaam bouwen Ook de toepassing van vernieuwende technologieën en bouwmethoden heeft onze volle aandacht. Er worden passiefwoningen gebouwd en er worden hoogrendementsketels geplaatst die zelfs energie opleveren. We lichten bewoners voor over woonlasten, energieverbruik en installaties. Het terugdringen van de woonlasten is namelijk ook het bewust omgaan met je eigen woning. Wij vinden het tot slot belangrijk dat onze huurders en kopers zien dat Casade duurzaamheid serieus neemt.
Als maatschappelijk ondernemer dragen wij bij aan een betere samenleving. Duurzaamheid is dan ook een wezenlijk onderdeel van onze taakopvatting. We investeren in duurzaamheid in brede zin. Het gaat niet alleen om duurzame investeringen in onze woningvoorraad. We investeren heel nadrukkelijk ook in sociaal perspectief. We hechten waarde aan duurzame relaties in onze wijken en met onze samenwerkingspartners. Een verbinding dus tussen onze investeringen in wonen, wijkontwikkeling en partnership. Het thema ‘Thuis in de wijk’ in dit ondernemingsplan gaat in op het aspect van wijk ontwikkeling en partners. In ‘Duurzaam bouwen’ staat het vastgoed van Casade centraal.
We zoeken bij duurzaam bouwen vanzelfsprekend aansluiting bij onze partners zoals de gemeente Waalwijk en Loon op Zand. Ook zij hebben het thema duurzaamheid op de agenda voor de komende jaren staan, bijvoorbeeld in de woonvisie of op woningbouwniveau. De prestatieafspraken met beide gemeenten zijn een belangrijk instrument om de wederzijdse doelstellingen op het vlak van duurzaam bouwen vast te leggen.
Waarom willen we eigenlijk investeren in duurzaam bouwen? We zien dat in het huishoudboekje van onze bewoners steeds meer uitgegeven moet worden voor het wonen. Met name de energieprijzen en de belastingen zijn in de afgelopen jaren flink gestegen. Hoewel de huren inflatievolgend zijn geweest zien we dat de totale woonlasten (huren en energielasten) toenemen. En we verwachten dat de woonlasten ook in de toekomst verder zullen stijgen. Als corporatie zien wij kansen om de verwachte stijging van de woonlasten voor onze bewoners te verminderen.
Wat hebben we daarbij voor ogen?
Investeringen energetische maatregelen 4.000
2.000
Kosten (x € 1000)
Casade heeft zich aangesloten bij het ‘Antwoord aan de samenleving’ van Aedes. Hierin is de afspraak 1.000 gemaakt dat de corporaties voor 2018 het gasverbruik in de bestaande woningvoorraad gaan terugdringen met 20%. Wij verbinden ons aan deze afspraak. Dit kan worden gerealiseerd door bijvoorbeeld onze woningvoorraad beter te isoleren en daarmee de energieprestaties te verbeteren. Daar gaan we fors in investeren: bijna 7 miljoen euro voor de buurt plannen en vanaf 2011 investeren we jaarlijks 1 miljoen euro voor energiebesparende maatregelen in onze bestaande voorraad. Samen met de vier buurtplannen, het onderhouds programma en nieuwbouw levert dit een flinke verbetering van de energielabels op. En daarmee een beperking van de stijging van de woonlasten voor onze huurders en kopers.
Buurtplannen Bij Planmatig Onderhoud
3.000
19
2009 2010 1.812 3.757
2011 1.366 1.000
2012 422 1.000
2013
2014
2015
1.000
1.000
1.000
Duurzaam bouwen Doelstellingen:
2 Het percentage woningen met een energielabel A t/m C is gestegen van 39% in 2009 naar 58% in 2014 Via transformatie van de woningvoorraad (nieuwbouw en sloop), energetische maatregelen, onderhoud en buurtplannen willen we de energieprestaties van de bestaande woningvoorraad op een hoger niveau krijgen. Onze maatregelen moeten er toe leiden dat gemiddeld gezien het woningbezit er qua energielabel op vooruit gaat. Casade zal bovendien in haar huur- en koopadvertenties de energieprestaties van de woningen presenteren. Daarmee vergroten we de transparantie naar potentiële kandidaten. De verbetering van de energieprestaties van de woning wordt gerealiseerd binnen verschillende projecten. Zo leiden de vier buurtplannen er toe dat er een verschuiving is te zien van de E-F-G labels naar B-C-D labels. Door onze investeringen vanaf 2011 van 1 miljoen per jaar in energetische maatregelen verschuiven de D-E-F-G labels naar B-C-D. Sloop van onze woningen zorgt voor een afname van E-F-G labels terwijl door nieuwbouw alleen A-labels worden toegevoegd. Verkoop van onze bestaande voorraad leidt tot een afname van alleen de C-D-E-F-G labels.
Casade investeert als maatschappelijk ondernemer in een duurzame woon- en leefomgeving in wijken waar Casade bezit heeft. Daarvoor neemt Casade maatregelen die bijdragen aan het verbeteren van het klimaat. De CO2-uitstoot van de woningvoorraad wordt verminderd, de huurlasten en energielasten worden in samenhang gebracht en de ruimtelijke kwaliteit stijgt.
Wanneer zijn de doelstellingen in ’Duurzaam bouwen’ een succes?
20
1 Het gasverbruik per woning is gemiddeld met 15% gedaald in 2014 ten opzichte van 2010 We conformeren ons aan de doelstellingen van de sector als het gaat om het verminderen van het gasverbruik. Binnen tien jaar willen wij via gerichte maatregelen het gasverbruik in onze woningen teruggebracht hebben met 20%. Casade heeft onder andere vier buurtplannen benoemd waarin de fysieke ingrepen leiden tot een forse vermindering van het gas- en energieverbruik. Deze vier buurtplannen zijn: • Oranjeplein in Waalwijk • Nieuwe Vaart in Sprang-Capelle • A. Poirtersstraat in Waalwijk • Hertog Janpark in Waalwijk
3 Casade gaat drie projecten opstarten waarin vernieuwende technologieën worden toegepast De technologische ontwikkelingen op het terrein van duurzaam bouwen gaan snel en zijn steeds meer beproefd. Casade zal daarom drie beproefde concepten of technieken gaan toepassen die bijdragen aan duurzaam bouwen. Op de pagina hiernaast staan deze projecten beschreven. 4 80% van de bewoners ziet Casade als een corporatie die duurzaamheid bevordert Ook in deze ondernemingsplanperiode bouwen we stevig aan een duurzame samenleving. Wij vinden het belangrijk dat onze bewoners zien dat we duurzaamheid serieus nemen. Wij sporen onze bewoners ook aan om bewust met duurzaamheid bezig te zijn. Daarvoor zullen we onze communicatiemiddelen inzetten zoals CasaDivers. Via klantenpanels bevragen we onze bewoners of ze de inzet van Casade op duurzaamheid herkennen en waarderen. Uiteindelijk streven we ernaar dat onze inzet op duurzaamheid in brede zin op een groot draagvlak kan rekenen en hoog gewaardeerd wordt door onze bewoners en maatschappelijke partners.
Om te kunnen beoordelen of het gasverbruik daadwerkelijk vermindert, gaat Casade het gasverbruik monitoren in zowel de buurtplannen als in het geplande onderhoud. In 2009 is het gemiddelde gasverbruik per woning per jaar 1.549 m³ gas. Als wij onze voorgenomen energetische maatregelen realiseren zal dit in 2015 met 15% afgenomen zijn tot gemiddeld 1.316 m³ per woning per jaar. Ook de gemiddelde CO2-uitstoot per woning neemt af en wel met 14%. Energielabels woningbezit Casade F 9%
G 7%
A 2% F 9%
G B7% 9%
A 2%
B 9%
E 15%
G F G A F 1% 3%1% 10% 3% E 15%
A 10%
B 18%
B 18% E 19%
C 28%
E 19%
C 28% D 23%
Situatie 2009
D 23%
Situatie 2015 D 26%
D 26%
C 30%
C 30%
1 Energieneutraal bouwen De aandacht voor energieneutrale woningbouw is groot. Met name de passiefhuis-methode is beproefd. Een passiefhuis is een zeer energiezuinige woning. Casade gaat een project starten waar verschillende bouwmethoden worden toegepast om ervaring op te doen met vernieuwende technologieën. We gaan een aantal huizen bouwen op een traditionele manier, een aantal huizen volgens de Passiefhuis- methode, en een aantal met een Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC) van 0,6. Door deze projecten simultaan uit te voeren kunnen de voor- en nadelen van de verschillende bouwwijzen met elkaar vergeleken worden. De locatie aan de Sweensstraat in Kaatsheuvel biedt uitstekende kansen om dit te realiseren.
2 Warmte-koude opslag We passen warmte-koude opslag (WKO) toe in 500 nieuwbouwwoningen. Een WKO-installatie is een duurzame oplossing die leidt tot lagere energiekosten, reductie van CO2-uitstoot en prettig binnenklimaat. De activiteiten van de Casade Energie BV worden hiermee uitgebreid.
3 hrE-ketels We starten twee projecten met hrE-ketels. Een hrE-ketel is een kleine energiecentrale in huis. Net als de gewone hr-ketel maakt hij warmte en warm water. Maar tegelijkertijd ook elektriciteit. Op deze manier wordt het verbruikte gas veel efficiënter benut en is een fors hoger rendement mogelijk. Het hogere rendement is goed voor een besparing op de energienota en voor een aanzienlijke vermindering van de CO2-uitstoot. We gaan in twee projecten deze huisenergiecentrales toepassen.
21
Onderscheidend project:
22
Samenvattend
Duurzaam bouwen
Ruimtelijke kwaliteit Eén van de onderscheidende projecten heeft betrekking op ruimtelijke kwaliteit. Ruimtelijke kwaliteit is een thema dat nieuw is op de agenda van Casade en binnen Futura. Het begrip ruimtelijke kwaliteit is moeilijk te definiëren. Bij het bepalen van wat onder ruimtelijke kwaliteit verstaan moet worden is altijd een dialoog nodig tussen groepen als bijvoorbeeld bewoners, architect, ondernemers, en bouwers. De dialoog verloopt op maat van het project. De invulling van het begrip ruimtelijke kwaliteit is voor het ene project namelijk niet hetzelfde als voor een ander project. Het wordt grotendeels bepaald door de creativiteit in het samenspel tussen de verschillende groepen, door rekening te houden met de eigenschappen van de omgeving en kwaliteit van het stedelijk en landschappelijk raamwerk. Ruimtelijke kwaliteit wordt dan ook vooral in de praktijk opgebouwd, niet vanuit de ruimtelijk ordeningsmodellen. We gaan dit thema verder uitwerken naar de uitvoeringspraktijk. We hebben daarvoor een gebied aangewezen binnen het werkgebied waar we ervaring gaan opdoen met ruimtelijke kwaliteit: wijkpunt Besoyen. De opgedane kennis en ervaringen delen we binnen Futura-verband.
Speerpunt
Doelstellingen
Streefwaarden
Duurzaam bouwen
Bijdrage aan klimaats verbetering door vermindering CO2-uitstoot van onze woningvoorraad
Het percentage woningen met een energielabel A t/m C is gestegen van 39% in 2009 tot 58% in 2014 Drie projecten gerealiseerd waarin vernieuwende technologie is toegepast
Beperking van de woonlasten door vermindering gasverbruik
Het gasverbruik per woning is gemiddeld gedaald met 15% in 2014 ten opzichte van 2009
Positief imago van Casade als corporatie die duurzaamheid bevordert
80% van de bewoners ziet Casade als een corporatie die duurzaamheid bevordert
Onderscheidende projecten
Ruimtelijke kwaliteit
4
4
Presteren naar vermogen Ruim 15 jaar functioneren woningcorporaties formeel als zelfstandige ondernemingen. Het ondernemerschap van corporaties wordt ook wel afgemeten aan het rendement van hun ingezette kapitaal. Casade zet haar behaalde rendement op het vermogen in om onder andere maatschappelijke doelstellingen te realiseren. Daardoor is Casade in staat om bijvoorbeeld lagere huren te vragen voor bepaalde doelgroepen. We hebben bovendien de verplichting om ons vermogen in te zetten om publieke taken te realiseren op het gebied van de sociale huisvesting, leefbaarheid en zorg. Casade gaat zorgvuldig en transparant om met haar opgebouwde vermogen. We herkennen dat het optimaal laten renderen van ons vermogen de kapitaalsbasis is waarop we onze activiteiten op het terrein van wijkontwikkeling kunnen uitvoeren. Zonder financieel rendement geen wijkontwikkeling. Maar we zien tegelijkertijd dat we tegen financiële grenzen aan lopen om deze maatschappelijke opgave op een adequate wijze te kunnen invullen. De financiële positie van steeds meer corporaties is onder druk komen te staan. Overheidsmaatregelen als de invoering van een integrale vennootschapsbelasting voor corporaties, bijzondere projectsteun voor de wijkenaanpak en het inflatievolgend huurbeleid liggen hieraan ten grondslag. Ook de huidige economische situatie heeft gevolgen voor corporaties en haar samenwerkingspartners. Verkoop van woningen stagneert en financiers brengen aanvullende renteopslagen in rekening. Partners van corporaties worden geconfronteerd met beperktere budgettaire middelen vanuit de AWBZ, gemeentefonds of WMO.
Casade heeft echter een stevige financiële basis nodig om volkshuisvestelijke en maatschappelijke investeringen te kunnen plegen. Dit vraagt om een uitgekiende treasurystrategie en daaruit voortvloeiende financierings- en beleggingsactiviteiten. Immers: hoe meer we renderen, des te beter kunnen we invulling geven aan onze lokale volkshuisvestelijke opgave en maatschappelijke ambities. Of we als Casade onze ambities in de nieuwe ondernemingsplanperiode kunnen realiseren is sterk afhankelijk van de reikwijdte van onze financiële polsstok en de mate waarin we succesvol anticiperen op gekwantificeerde risico’s. Kortom: we willen presteren naar vermogen zonder dat de continuïteit van de organisatie in gevaar komt.
Wat gaat Casade in 2010-2014 investeren? In de ondernemingsplanperiode 2010-2014 investeert Casade in totaal € 189 miljoen in haar vastgoed. Zo wordt een bedrag van € 135 miljoen geïnvesteerd in de bouw van nieuwe huurwoningen en de realisatie van maatschappelijk vastgoed, € 30 miljoen wordt geïnvesteerd in de realisatie van Koopgarantwoningen en € 22 miljoen wordt geïnvesteerd in buurtplannen. De uitgaven voor energetische maatregelen, als onderdeelvan de buurtplannen of als onderdeel van het planmatig onderhoud, bedragen € 10 miljoen. De totale investering van € 189 miljoen wordt gefinancierd door de verkoopopbrengst van huurwoningen en Koopgarantwoningen die € 112 miljoen oplevert. € 43 miljoen wordt gefinancierd uit de operationele kasstroom. Het restant ad € 34 miljoen betreft het saldo van aflossingen en (her)financiering.
23
Presteren naar vermogen Doelstellingen:
Om onze volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelen te realiseren wil Casade haar vermogen optimaal laten renderen. Er is een goede balans tussen het financiële beleid en de gestelde ambities. Een professionele wijze van risicomanagement, een uitgekiende treasury- en beleggingsstrategie en een efficiënte werkorganisatie zijn essentieel.
Wanneer zijn de doelstellingen in ’Presteren naar vermogen’ een succes? 1 Alle financiële kengetallen voldoen aan de gestelde normen Deze financiële continuïteit wordt niet uitsluitend afgemeten aan de grootte van het eigen vermogen. Het financieel beleid is geënt op een aantal kengetallen en normen en daar zal strak en nauwlettend op worden gestuurd.
24
Kengetal
Norm
Direct rendement
≥ 4%
Interest dekkingsratio
≥ 1,3
Financieringsratio
≤ 75%
Financieringsratio netto investeringen
≥ 25%
Kredietfaciliteit
≥ 2%
IRR nieuwbouw
Per segment minimaal IRR
WSW
Voldoen aan normen WSW
CFV
A-oordeel
Het uitgangspunt bij deze financiële kengetallen wordt gevormd door de onderliggende kasstromen. Immers, geld dat uitgegeven wordt moet ook beschikbaar zijn. Het vermogen van Casade kan niet altijd en direct te gelde worden gemaakt.
2 Casade voldoet aan de normen van WSW en CFV Onze kasstroomprognoses geven een goed beeld van de lengte van de financiële polsstok. Hierbij gaan we uit van de operationele kasstroom. Dit is het saldo van inkomsten en uitgaven uit de reguliere activiteiten van Casade (huur minus onderhoud, rente en overige kosten). Van dit saldo moet de aflossing van het vreemd vermogen worden betaald. Hierbij wordt een norm aflossing van 2% van de financieringsportefeuille gehanteerd. Wat resteert, de operationele kasstroom na normaflossing, is in de periode tot 2014 positief. Daarmee zijn de gestelde ambitie uit het voorliggende ondernemingsplan financieel haalbaar. Voor de financiering van onze activiteiten is het van belang om te voldoen aan de voorwaarden van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Ook het WSW kijkt in eerste instantie naar de operationele kasstromen. Als de normale kasstroom (na normaflossing) negatief is, wordt de financierbaarheid door het WSW op een andere manier beoordeeld. Hiervoor wordt 50% van de WOZ-waarde van het vastgoed verminderd met het schuldrestant van de opgenomen geldleningen. Deze beoordeling is voor Casade positief. Ook met deze andere manier van beoordelen zijn de ambities uit het ondernemingsplan financieel haalbaar. 3 Risicomanagementsysteem wordt op een adequate wijze ingevuld We zijn een kapitaalintensief bedrijf. Ondernemen gaat niet zonder risico’s. Onze vermogensontwikkeling drukken we uit als solvabiliteit. De ontwikkeling van deze solvabiliteit is afhankelijk van diverse economische variabelen zoals de vastgoedwaarde, de rente en inflatie. Verandering van deze variabelen kan grote invloed hebben op de solvabiliteit. Met behulp van een scenario analysemodel zijn de risico’s inzichtelijk gemaakt van veranderingen en gerelateerd aan de genoemde economische variabelen. Rekening houdend met de verwachte spreiding van de economische variabelen zijn 100 scenario’s doorgerekend. Dit leidt vervolgens niet tot één lijn met de solvabiliteitsontwikkeling maar tot een waaier van lijnen (zie grafiek pagina 25 bovenaan). De ambities uit ‘Thuis in de wijk 2010-2014’ zijn financieel doorgerekend. In deze periode stijgt de solvabiliteit van 25% eind 2009 naar 30% eind 2014. In het slechtste scenario is dit 16%. Bij dit slechtste scenario wordt uitgegaan van een daling van de vastgoedwaarde van gemiddeld 5,5% per jaar, terwijl de rente jaarlijks 8% bedraagt. In het beste scenario komt de solvabiliteit uit op 44%. Hier wordt uitgegaan van een jaarlijkse stijging van de vastgoedwaarde van ruim 9%, terwijl de lange rente jaarlijks 4% bedraagt. In totaal komen 78 van de 100 scenario’s uit boven de intern gedefinieerde solvabiliteitsnormering van minimaal 25%. Alle scenario’s komen uit boven de 15%-grens. De ontwikkeling van de solvabiliteit in verschillende scenario’s laat dan ook zien dat de financiële continuïteit van Casade gewaarborgd is.
Ontwikkeling solvabiliteit 50
Minimum Minimum +10% Verwachting Maximum -10% Maximum
Solvabiliteit (%)
40
30
20
10
0
2009
2011
2010
4 Casade heeft een efficiënte werkorganisatie In de afgelopen periode hebben we veel aandacht besteed aan de efficiency van de werkorganisatie onder het motto ‘minder en beter’. Dat zal ook in de periode 2010-1014 volop centraal staan. De beheerkosten mogen niet meer bedragen dan 22% van de bruto huuromzet. Dat betekent dat de formatie niet boven de 100 fte komt te liggen.
2013
2012
2014
De inzet van externen zal alleen mogelijk zijn als kennis of capaciteit niet voorhanden is en inschakeling hoge prioriteiten kent. Ook ten aanzien van de onderhoudsuitgaven zal strak worden gestuurd. In de periode 2010-2014 is € 53 miljoen begroot aan onderhoudskosten, exclusief de buurtplannen. Via monitoring en verbetering van de onderhoudsprocessen zal de kwaliteit van de beoordelingen en uitgaven worden beoordeeld.
Kosten planmatig onderhoud per woning 2008-2015 1200
25 1000
800
600
400 Landelijk Begroting 2010 200
2008 861 968
2009 887 898
2010 914 1018
2011 941 1058
2012 970 1133
2013 999 717
2014 1029 1021
2015 1059 932
Samenvattend
Speerpunt
Doelstellingen
Normen 2010 - 2014
Presteren naar vermogen
Voldoen aan normen van financieel beleid
Direct rendement ≥ 4% Interest dekkingsratio ≥ 1,3% Financieringsratio ≤ 75% Financieringsratio netto investeringen ≥ 25% Kredietfaciliteit ≥ 2% Solvabiliteit ≥ 25 % IRR nieuwbouw: per segment minimaal IRR
Voldoen aan de normen WSW en CFV
A-status (CFV) Positief operationele kasstromen (WSW)
Adequaat risicomanagement Jaarlijkse risicotoets Efficiënte werkorganisatie
Maximaal 100 fte Beheerkosten maximaal 22% van bruto huuromzet Het jaarlijkse werkplan wordt voor minimaal 80% binnen het desbetreffende jaar gerealiseerd
26
5
Mensen maken het verschil... Bij Casade hebben medewerkers een sterke wil om het verschil te maken. Daarbij maakt het niet uit of men nu in de wijken werkt of op centraal kantoor. Men wil van toegevoegde waarde zijn. Dit type medewerker maakt onze ambities tot een succes. Het is dan ook van belang om de juiste medewerkers te boeien en te binden. Aantrekkelijk werkgeverschap is belangrijk, maar niet voldoende. Casade wil namelijk een maatschappelijke ondernemer zijn die zich kenmerkt door innovatief vermogen, de ontplooiingskansen en betrokkenheid op de samenleving.
Ook leidinggevenden willen bij Casade het verschil maken. Zij inspireren en creëren een gevoel van betrokkenheid en uitdaging. Leidinggevenden weten de inzet van medewerkers op juiste waarde te schatten en weten resultaten te behalen in een lerende omgeving. Werken bij Casade betekent eveneens werken bij een organisatie die voorop loopt in de ontwikkelingen en het bedenken van nieuwe concepten om haar volkshuisvestelijke en maatschappelijke ambities te verwezenlijken. Casade is continu in beweging en zoekt de samenwerking op met partners die er voor haar toe doen.
27
Mensen maken het verschil Doelstellingen:
De ‘Casadiaan’ is betrokken bij de maatschappij. Dit beweegt ons om het verschil te maken in ons professioneel handelen en te werken in een uitdagende, innovatieve en lerende omgeving. Wij verbinden ons aan de kernwaarden van Casade. De organisatie faciliteert dit en wordt daar waar nodig ingericht als wijkgerichte corporatie.
Wanneer zijn de doelstellingen in ‘Mensen maken het verschil’ een succes? Om deze doelstellingen op dit thema waar te kunnen maken zullen wij als Casade op drie motto’s gerichte stappen zetten: 1 Medewerkers maken het verschil… 2 Leidinggevenden maken het verschil… 3 Samenwerking maakt het verschil...
28 Medewerkers maken het verschil… Men werkt bij Casade omdat men het verschil wil maken. Casade biedt haar medewerkers dan ook volop mogelijkheden en faciliteiten om zich te ontplooien. Het stimuleren van medewerkers loopt als een rode draad door de organisatie. Een continue leeromgeving hebben we voor ogen. We richten ons op het verder versterken van de individuele en teamkwaliteiten.
Elke medewerker kan zijn eigen loopbaanpad uitstippelen. Naast professionele groei hecht Casade veel belang aan het principe van sturen op vertrouwen. Door te sturen op basis van vertrouwen voelen medewerkers zich gewaardeerd en is er een ruime mate van autonomie in handelen. Medewerkers denken zelf na over hoe de doelstellingen te realiseren zijn. Het sturen op vertrouwen stimuleert ook de intrinsieke motivatie, waardoor medewerkers optimaal plezier en voldoening hebben in hun werk. De kennis en kunde van medewerkers wordt bij Casade in de volle breedte benut, ook in de strategische koers van de organisatie. Via brede functies krijgen medewerkers veel regelmogelijkheden en procesverantwoordelijkheden.
1 Casade heeft een gericht professionalise ringsprogramma voor medewerkers In het kader van de organisatieontwikkeling zal Casade voor een aantal functies een gericht professionaliseringsprogramma opstellen en uitvoeren. Daarmee wordt voortgeborduurd op de slag die in de achterliggende jaren is gemaakt. Denk aan de wijkteams en de functies binnen de wijkpunten. Juist hier zal zoveel als mogelijk gezamenlijk met onze partners worden opgetrokken. Het gaat echter niet alleen om een gericht programma voor wijkmedewerkers. Van belang is ook dat er op vestigings- en afdelingsniveau continu aandacht is voor de wijze waarop we de werkzaamheden effectief en efficiënt inrichten. ‘Minder en beter’ zal ook in 2010-2014 centraal blijven staan. 2 Via strategische personeelsplanning worden medewerkers ingezet waar hun competenties en talenten het meest tot hun recht komen De ontwikkelingen in de maatschappij gaan snel. We werken steeds vaker in lokale en regionale netwerken, soms met tegengestelde belangen. Het belang van participatie in vitale coalities neemt toe. Kortom: de complexiteit van het werk stijgt. Casade streeft ernaar om een flexibele organisatie te hebben: iedereen heeft kwaliteiten en deze kwaliteiten dienen ingezet te worden daar waar ze het best tot uiting komen. De kans op succes neemt hierdoor toe. Via strategische personeelsplanning brengen we de aanwezige en gewenste competenties en talenten van medewerkers in kaart. Op basis hiervan zijn we vervolgens beter in staat om inzet van de medewerkers te relateren aan de organisatiedoelstellingen. 3 De score van de Medewerkers Opinie Meting (MOM) is boven het gemiddelde van alle deelnemers In 2010 en 2012 zullen we nog twee MOM-metingen uitvoeren. De goede resultaten van de vorige twee metingen willen we minimaal vasthouden. Dat houdt in dat we boven het gemiddelde scoren op alle onderdelen in vergelijking tot alle deelnemers.
Leidinggevenden maken het verschil… Leiderschap is een belangrijke randvoorwaarde om de strategische positionering tot een succes te maken. Bovendien wordt veel gevraagd van het leiderschap in de huidige tijdgeest. Meer en meer komt het managen van mensen centraal te staan in plaats van het managen van structuren. De rol van leidinggevenden verandert steeds meer van een sturende begeleider bij het uitvoeren van werkzaamheden naar een inspirerend en stimulerend voorbeeld binnen de organisatie. Het gaat om inspireren, mobiliseren, waarderen en reflecteren.
1 Er is een gericht programma voor managementontwikkeling gevolgd Er wordt veel van de leidinggevenden gevraagd binnen Casade. Zij zijn visie- en strategiebepalend, moeten effectief kunnen sturen binnen en buiten de organisatie, dienen uitstekende communicatieve vaardigheden te hebben en resultaatgericht te zijn. In deze ondernemingsplanperiode zal een gericht programma wordenopgesteld voor de leidinggevenden waarin verschillende facetten van leidinggeven binnen Casade worden uitgediept.
Aan de orde kunnen facetten komen zoals: • Leiderschap in een veranderende omgeving • Resultaatgericht coachen • Organisatiecultuur Integraal management als besturingsfilosofie binnen de organisatie en de wijze waarop dit wordt ingevuld door het managementteam in relatie tot de medewerkers bij Casade zal eveneens aan bod komen. Op gezette tijden zullen de leidinggevenden ook met de medewerkers in dialoog gaan over het thema van leiderschap. 2 De score van leidinggevenden van Casade ligt boven het gemiddelde van alle deelnemers in de MOM In de nieuwe ondernemingsplanperiode zal Casade twee Medewerkers Opinie Metingen (MOM) uitvoeren. Een van de acht onderdelen in deze MOM heeft betrekking op leidinggeven. We stellen ons ten doel dat alle leidinggevenden van Casade een score bereiken die boven het gemiddelde ligt van alle deelnemende organisaties in de MOM.
29
Samenwerking maakt het verschil Als maatschappelijk ondernemer spelen we in op de veranderende omstandigheden in de samenleving. We groeien in de periode 2010-2014 van een woningcorporatie naar een wijkgerichte corporatie. Dat houdt in dat we de organisatie van Casade hebben toegerust en ingericht op de brede volkshuisvestelijke en sociale opgaven in wijken waarin wij bezit hebben. De geformuleerde ambities van Casade vragen om een verandering in zowel de structuur van de organisatie als in de cultuur van de organisatie. Qua organisatiestructuur zal bijvoorbeeld de vestiging Wijkpunten haar intrede doen. Daarin worden de business-to-businessrelaties onderhouden.
30
1 De business-to-businessrelaties in het maatschappelijk vastgoed worden onderhouden via een nieuwe volwaardige vestiging Wijkpunten Op dit moment heeft Casade drie wijkpunten in exploitatie: Pannenhoef (Kaatsheuvel), BaLade (Waalwijk) en Koetshuis (Sprang-Driessen). In deze ondernemingsplanperiode zullen we nog minimaal drie wijkpunten gaan ontwikkelen. De organisatie en exploitatie van de wijkpunten zijn voor Casade een andere tak van sport dan de reguliere werkzaamheden waarmee we als corporatie ervaring hebben. Het exploiteren van meerdere wijkpunten vraagt om een andere manier van werken dan Casade gewoon is. Om hierin structuur aan te brengen en een eenduidige manier van werken te verankeren richten we een apart onderdeel in binnen onze organisatiestructuur: de vestiging ‘Wijkpunten’. Deze heeft maatschappelijke partners in het wijkpunt als klant. Het facilitair management binnen wijkpunten, de coördinatie van wijkpunten, het beheerconcept, de contractering en acquisitie van partners e.d. worden op een bedrijfsmatige manier ingevuld. De vestiging Wijkpunten zal in de periode 2010-2014 moeten uitgroeien tot een volwaardig organisatieonderdeel van Casade.
2 In 2014 hebben we met minimaal 80% van onze maatschappelijke partners geformaliseerde samenwerkingsafspraken Casade werkt met veel partners samen. Deze partners zijn te vinden in de sectoren overheid, zorg, onderwijs, welzijn, vastgoed, financiële dienstverlening en dergelijke. Nadrukkelijk hebben onze maatschappelijke partners tijdens de interviews voor dit ondernemingsplan aangegeven dat zij meer helderheid willen hebben over de rol van Casade in de samenwerking. Om deze reden willen wij met minimaal 80% van onze samenwerkingspartner afspraken geformaliseerd hebben. Aspecten als te bereiken resultaten, wederzijdse verantwoordelijkheden en financiering worden vastgelegd en gemonitord. 3 In 2012 zal Casade wederom een visitatietraject ingaan. Het presteren van Casade volgens onze maatschappelijke partners is dan gestegen van een 7 in 2009 naar een 7,5 in 2012 We vinden het belangrijk dat onze maatschappelijke partners op een passende manier invloed hebben op de koers die we volgen. Dat doen wij op verschillende manieren: we betrekken ze in onze projecten, we maken prestatieafspraken met ze, we vormen stuurgroepen of platforms en we organiseren bijeenkomsten. Hun mening over onze prestaties nemen we serieus, onder andere via visitatietrajecten. We streven ernaar om ons presteren continu te verbeteren. In 2012 organiseren we wederom een visitatietraject. De score uit 2009 (gemiddeld een 7) is in 2012 verbeterd tot een 7,5. In de tabellen op de volgende pagina’s wordt aangegeven wie de maatschappelijke partners van Casade zijn en waar de samenwerking zich op richt.
Maatschappelijke partner
Samenwerking
Naam
Aard
Bereik
Type afspraken
Prisma
Ondersteuning mensen met een beperking
Thuis in de wijk Wonen voor iedereen
Convenant Thesaurus
Gemeente Waalwijk
Overheid
Thuis in de wijk Wonen voor iedereen Duurzaam bouwen Presteren naar vermogen
Prestatieafspraken 2010-2014 Convenant Bouwen in tijden van recessie
Gemeente Loon op Zand
Overheid
Thuis in de wijk Wonen voor iedereen Duurzaam bouwen Presteren naar vermogen
Prestatieafspraken 2010-2014 Convenant Bouwen in tijden van recessie Convenant wijkgericht werken
WLS Stichting Huurdersbelangen W.L.S.
Huurdersbelangen
Thuis in de wijk Wonen voor iedereen Duurzaam bouwen Presteren naar vermogen
Samenwerkings overeenkomst
Cofier
Bouwontwikkeling
Thuis in de wijk Wonen voor iedereen Duurzaam bouwen
Werkwijzen nieuwbouw
Juvans
Ondersteuning mensen met psychische problemen
Thuis in de wijk Wonen voor iedereen
Convenant Thesaurus
Praktijkschool Met
Onderwijs
Thuis in de wijk
Samenwerkings overeenkomst
31
Maatschappelijke partner
Samenwerking
Naam
Aard
Bereik
Type afspraken
Thebe
Gezondheidszorg
Thuis in de wijk Wonen voor iedereen
Convenant Thesaurus
Mozaïek/De Twern
Welzijnswerk
Thuis in de wijk Wonen voor iedereen
Convenant Thesaurus
RIBW Midden-Brabant
Ondersteuning mensen met psychische problemen
Thuis in de wijk Wonen voor iedereen
Convenant Thesaurus
Schakelring
Gezondheidszorg
Thuis in de wijk Wonen voor iedereen
Convenant Thesaurus
WML
Sociale werk voorziening
Thuis in de wijk
Samenwerkings overeenkomst
Futura
Kennis
Presteren naar vermogen Mensen maken het verschil
Samenwerkings overeenkomst
Politie
Overheid
Thuis in de wijk
Convenant wijkgericht werken
CFV/WSW
Toezichthouders
Presteren naar vermogen
Informatie en communicatie
32
Samenvattend
Speerpunt
Doelstellingen
Streefwaarden 2010-2014
Mensen maken het verschil…
Medewerkers maken het verschil… Professionaliseringprogramma medewerkers uitgevoerd Via strategische personeelsplanning medewerkers ingezet waar hun competenties en talenten meest tot hun recht komen De scores op de MOM in 2010 en 2012 liggen boven het gemiddelde van alle deelnemers Leidinggevenden maken het verschil…
Programma voor managementontwikkeling is uitgevoerd De scores op de MOM in 2010 en 2012 op het onderdeel Leidinggeven liggen boven het gemiddelde van alle deelnemers
Samenwerking maakt het verschil…
De vestiging Wijkpunten is een volwaardig onderdeel van de organisatie Casade Met minimaal 80% van onze maatschappelijke partners heeft Casade geformaliseerde samenwerkingsafspraken Onze maatschappelijke partners beoordelen Casade op haar prestaties in 2012 met een 7,5 tijdens het visitatietraject
33
Samenvatting Speerpunt
Doelstellingen
Streefwaarden
Onderscheidende projecten
Thuis in de wijk
Versterken ondersteuningsstructuur
Minimaal 6 wijkpunten
1. Locatie zoekt bewoners
Samenwerking met bewoners en professionals
Gezamenlijk opleidingsprogramma 2010-2014
Versterken leefbaarheid
Scores op leefbaarheid boven het gemiddelde
Actief burgerschap Wonen voor iedereen
Voldoende passende huuren koopwoningen voor diverse doelgroepen
- 8300 woningen in 2014 4. Coöperatieven en duurzaamheid - 1800 levensloop bestendige woningen - 600 woningen beschermd/verzorgd - 800 verhuringen per jaar - 60 verkopen in Koopgarant per jaar
Voldoende betaalbare huur- en koopwoningen voor lage en midden inkomens
- 6300 betaalbare huurwoningen in 2014 - 625 koopgarant woningen
Goede kwaliteit voorraad huurwoningen
- 1500 woningen gebouwd in 2001-2014 - Transformatie voorraad gemiddeld 1% per jaar - 80% woningen heeft Casade of CasadePlus kwaliteit
Uitstekende dienst verlening aan klanten
- Score KWH-huurlabel boven gemiddelde van alle deelnemers
Bijdrage aan klimaats verbetering door vermindering CO2-uitstoot van onze woningvoorraad
Het percentage woningen met een energielabel A-C is gestegen van 39% in 2009 tot 58% in 2014
34
Duurzaam bouwen
2. Maatschappelijke winst 3. Permanente verbindingen in wijkpunten
Drie projecten gerealiseerd waarin vernieuwende technologie is toegepast Beperking van de woonlasten door vermindering gasverbruik
Het gasverbruik per woning is gemiddeld gedaald met 15% in 2014 ten opzichte van 2009
Positief imago van Casade als corporatie die duurzaamheid bevordert
80% van de bewoners ziet Casade als een corporatie die duurzaamheid bevordert
5. Ruimtelijke kwaliteit
Speerpunt
Doelstellingen
Streefwaarden
Presteren naar vermogen
Voldoen aan normen van financieel beleid
Direct rendement ≥ 4% Interest dekkingsratio ≥ 1,3% Financieringsratio ≤ 75% Financieringsratio netto investeringen ≥ 25% Kredietfaciliteit ≥ 2% Solvabiliteit ≥ 25 % IRR nieuwbouw: per segment minimaal IRR
Voldoen aan de normen WSW en CFV
A-status (CFV)
Onderscheidende projecten
Positieve operationele kasstromen (WSW) Adequaat risicomanagement
Jaarlijkse risicotoets
Efficiënte werkorganisatie
Maximaal 100 fte Beheerkosten maximaal 22% van bruto huuromzet Het jaarlijkse werkplan wordt voor minimaal 80% binnen het desbetreffende jaar gerealiseerd
Mensen maken het verschil
Medewerkers maken het verschil…
Professionaliseringprogramma wijkteams uitgevoerd Via strategische personeelsplanning medewerkers ingezet waar hun competenties en talenten meest tot hun recht komen De scores op de MOM in 2010 en 2012 liggen boven het gemiddelde van alle deelnemers
Leidinggevenden maken het verschil…
Programma voor managementontwikkeling is uitgevoerd De scores op de MOM in 2010 en 2012 op het onderdeel Leidinggeven ligt boven het gemiddelde van alle deelnemers
Samenwerking maakt het verschil…
De vestiging Wijkpunten is een volwaardig onderdeel van de organisatie Casade Met minimaal 80% van onze maatschappelijke partners heeft Casade geformaliseerde samenwerkingsafspraken Onze maatschappelijke partners beoordelen Casade op haar prestaties in 2012 met een 7,5 tijdens het visitatietraject
35
Definities Goedkope huur Huurprijsgrenzen per maand tot aan de kwaliteitskortingsgrens. De huurprijs is tot 357,37 euro per maand (1 juli 2009). Betaalbare huur Huurprijsgrenzen per maand tot aan de aftoppingsgrens voor een- en tweepersoonspersoonshuishoudens. De huurprijs is tot 511,50 euro per maand (1 juli 2009). Middeldure huur Huurprijsgrenzen per maand tot aan de aftoppingsgrens voor drie- en meerpersoonshuishoudens of huurtoeslaggrens. De huurprijs is tot 647,53 euro per maand (1 juli 2009). Dure huur Huurprijsgrenzen per maand boven de huurtoeslaggrens. De huurprijs is vanaf 647,53 euro per maand (1 juli 2009). Casade instandhoudingskwaliteit Een woning die wind- en waterdicht is en maximaal 6 jaar geleden planmatig onderhoud heeft gehad.
36
Casade Kwaliteit Woning die wind- en waterdicht is en maximaal 6 jaar geleden planmatig onderhoud heeft gehad. De woning is voorzien van minimaal 90% dubbelglas en heeft een HR CV (combi) ketel. Casade Pluskwaliteit Woning die wind- en waterdicht is en maximaal 6 jaar geleden planmatig onderhoud heeft gehad. De woning is voorzien van minimaal 90% dubbelglas en heeft een hr cv (combi) ketel. De bewoner heeft een uitgebreidere keuze ten aanzien van keukenblad, keukenkastjes, tegelwerk, luxe fournituren in toilet en douche en thermostatische kraan in douche. Casade Senior Kwaliteit Woning die wind- en waterdicht is en maximaal 6 jaar geleden planmatig onderhoud heeft gehad. De woning is voorzien van minimaal 90% dubbelglas en heeft een hr cv (combi) ketel. De woning is aangepast voor senioren door lagere/geen drempels, opgehoogde galerijen, seniorenbeslag (aangepast hang- en sluitwerk), toepassing van thermostatische mengkraan in douche en een hendelmengkraan op overige kranen.
Casade Plus Senior Kwaliteit Woning die wind- en waterdicht is en maximaal 6 jaar geleden planmatig onderhoud heeft gehad. De woning is voorzien van minimaal 90% dubbelglas en heeft een hr cv (combi) ketel. De bewoner heeft een uitgebreidere keuze ten aanzien van keukenblad, keukenkastjes tegelwerk, luxe fournituren in toilet en douche en thermostatische kraan in douche. De woning is aangepast voor senioren door lagere/geen drempels, opgehoogde galerijen, seniorenbeslag (aangepast hang- en sluitwerk) en een hendelmengkraan op overige kranen. Koopgarant Het principe van Koopgarant is dat de koper tegen een gereduceerde koopprijs een woning kan kopen. Hij wordt eigenaar van die woning. De woningcorporatie koopt de woning binnen drie maanden terug als de eigenaar aangeeft dat hij de woning wil verkopen. Er worden vooraf contractuele afspraken gemaakt over de wijze waarop de koopprijs wordt vastgesteld en de wijze waarop bij verkoop de mogelijke financiële winst of verlies wordt verdeeld. CPO CPO staat voor Collectief Particulier Opdrachtgeverschap. Dit is een vorm van sociale projectontwikkeling waarbij toekomstige bewoners gezamenlijk opdrachtgever zijn voor hun eigen nieuwbouw-project. Een belangrijk uitgangspunt van CPO is het bewerkstelligen van sociale binding tussen toekomstige buurtbewoners. Levensloopbestendige woningen Dit zijn woningen die zo zijn gebouwd dat de bewoners erin kunnen blijven wonen als hun levensomstandigheden veranderen, bijvoorbeeld door ouderdom, ziekte of een handicap. Bijzondere doelgroepen Dit zijn groepen personen met een bijzondere onder steuningsvraag op het terrein van wonen, welzijn en zorg. Om passende huisvesting te bieden werken wij samen met maatschappelijke organisaties in de gehandicaptenzorg, ouderenzorg, geestelijke gezondheidszorg, maatschappelijke opvang en thuiszorg. Duurzaam bouwen Een bouwmethode waarbij vanaf het ontwerp tot en met het gebruik zo veel mogelijk rekening wordt gehouden met het milieu, zowel nu als in de toekomst.
Modaal inkomen Dit is het bruto inkomen net onder de maximum premie-inkomensgrens van de zorgverzekeringswet. Buurtplan Een gebiedsgerichte benadering waarbij een verhoging van de kwaliteit van het desbetreffende gebied wordt nagestreefd. Een buurtplan heeft betrekking op meerdere complexen. Samen met de bewoners vindt er een integrale afweging plaats op fysiek, sociaal, economisch en cultureel vlak. De te nemen maatregelen hebben betrekking op de korte, middellange en lange termijn. Maatschappelijk ondernemen Het agenderen en helpen oplossen van lokaal maatschappelijke (woon)vraagstukken, met als doel dat mensen prettig wonen en leven in buurten en wijken. Vanuit de lokale maatschappelijke agenda wordt open de dialoog aangegaan met klanten en maatschappelijke partners. De beleidskeuzes en maatschappelijke prestaties worden transparant gemaakt en verantwoord. Direct rendement De operationele kasstroom in een jaar, uitgedrukt als percentage van de bedrijfswaarde materiële vaste activa in exploitatie aan het begin van het jaar. Interest dekkingsratio De operationele kasstroom in een jaar, uitgedrukt als factor van de (gesaldeerde) financiële baten en lasten van dat jaar.
Financieringsratio De rentabiliteitswaarde van de langlopende leningen, uitgedrukt als percentage van de bedrijfswaarde materiële vaste activa in exploitatie. Financieringsratio netto investeringen De totale vrije kasstroom van de afgelopen vijf jaar, uitgedrukt als percentage van het totaal van de netto investeringen van de afgelopen vijf jaar. Kredietfaciliteit De som van het ongebruikte gedeelte van het rekening-courant krediet en het ongebruikte gedeelte van de leningen met variabele hoofdsom, gerelateerd aan het balanstotaal. Solvabiliteit Het eigen vermogen in procenten van het totale vermogen (balanstotaal) ultimo het boekjaar. IRR nieuwbouw De disconteringsvoet, die benodigd is om de netto contante waarde van geprojecteerde kasstromen van een investering in vastgoed gelijk te laten zijn aan de stichtingskosten van de investering zelf.
37
Vestiging Kaatsheuvel Jan de Rooijstraat 43 tel. 0416 36 58 58 fax 0416 36 58 68 Vestiging Sprang-Capelle Raadhuisplein 30 tel. 0416 31 58 58 fax 0416 31 58 68 Vestiging Waalwijk Grotestraat 409 tel. 0416 68 58 58 fax 0416 68 58 68 Centraal kantoor Vredesplein 5, Waalwijk Tel. 0416 78 47 84 Fax 0416 78 47 94 Openingstijden ma. t/m do. 8.30 - 16.30 uur vr. 8.30 - 12.30 uur 0800 55 222 22 gratis www.casade.nl
[email protected]