Ondernemingsplan 2012-2016
13 september 2012
Inhoudsopgave
Leeswijzer .......................................................................................................................................................................... 3 Missie, Ontwikkelingen en Visie ...................................................................................................................................... 4 Ontwikkelingen................................................................................................................................................................ 4 Missie ............................................................................................................................................................................ 11 Visie .............................................................................................................................................................................. 12 Bedienen primaire doelgroep ......................................................................................................................................... 14 Betaalbaarheid woningvoorraad ................................................................................................................................... 16 Beschikbaarheid woningvoorraad ................................................................................................................................. 17 Kwaliteit woningvoorraad............................................................................................................................................... 18
Invloed van bewoners ..................................................................................................................................................... 20
Financiële continuïteit .................................................................................................................................................... 22
Organisatie ...................................................................................................................................................................... 24
Financieel Perspectief .................................................................................................................................................... 27
2
Leeswijzer Het Ondernemingsplan heeft de volgende structuur:
We starten met ontwikkelingen, missie en visie (hoofdstuk 1): wat voor een onderneming is Bo-Ex, hoe staan we in de wereld en hoe kijken we aan tegen recente ontwikkelingen en de nabije toekomst? Op basis hiervan hebben we 4 inhoudelijke thema’s benoemd: Het bedienen van de primaire doelgroep (hoofdstuk 2), het instandhouden en verbeteren van de kwaliteit van ons woningbezit (hoofdstuk 3), invloed van bewoners (hoofdstuk 4) en het waarborgen van onze financiële continuïteit (hoofdstuk 5). In de hoofdstukken 6 (Organisatie) en 7 (Financieel Perspectief) geven we inzicht in de inzet – mensen, Euro’s - die we plegen om de vier hoofddoelen te realiseren.
De volgende bijlagen behoren bij dit Ondernemingsplan:
Financiële scenario’s voor de periode 2012-2016; Het strategisch voorraadbeleid 2012-2016. In deze notitie geven we ons vastgoedbeleid in hoofdlijnen weer; Een notitie huurbeleid, met daarin de toelichting op de keuzes t.a.v. het huurbeleid; Een notitie verkoopbeleid, met daarin de toelichting op de keuzes t.a.v. het verkoopbeleid; Een analyse van de woningmarkt en het bezit van Bo-Ex. Deze analyse vormt een belangrijke basis voor de uitwerking van ons beleid in het Ondernemingsplan en het Strategisch Voorraadbeleid; Een activiteitenplan voor de periode 2012-2016. In dit plan laten we zien hoe we onze doelstellingen uit het Ondernemingsplan willen bereiken.
3
1. Ontwikkelingen, Missie en Visie We leven momenteel in een snel veranderende wereld: veranderingen die forse impact hebben op de activiteiten die Bo-Ex verricht op de Utrechtse woningmarkt. Desalniettemin blijven we ook de komende jaren de vertrouwde Utrechtse sociale verhuurder die gaat voor goed wonen. Weliswaar zijn we door omstandigheden gedwongen scherpere keuzes te maken c.q. prioriteiten te stellen: onze focus is echter niet veranderd. Hoe we dit mogelijk maken, valt in dit en de volgende hoofdstukken te lezen.
Inleiding Het ondernemingsplan voor de periode 2012 – 2016 is in een onzekere politiek-economische tijd tot stand gekomen. De onzekerheid heeft voor dit plan met name betrekking op de financieel-economische mogelijkheden van Bo-Ex. Uit de gepubliceerde onderhandelingsteksten van het demissionaire Kabinet blijkt dat er een aanzienlijke bezuinigingstaakstelling bij de woningcorporaties wordt neergelegd in de vorm van een vervroegde verhuurdersheffing. Inmiddels is duidelijk dat een meerderheid in de Tweede Kamer dit voorstel doorzet, overigens wel met een extra huurverhogingsmogelijkheid (+1%) voor lagere middeninkomens. Eventuele negatieve omstandigheden hebben als eerste effect op het investeringsprogramma, en niet op het dagelijks beheer. Dit ondernemingsplan begint met een verkenning van de onzekere factoren en de bespreking van hoe Bo-Ex hier mee om gaat.
Ontwikkelingen – Algemeen Nederland verkeert in een economische crisis. Het Centraal Planbureau verwacht voor 2012 een krimp van de economie van 0,75%. Tegelijk loopt het financieringstekort op tot ruim boven de Europese verdragsnorm van 3% van het Bruto Binnenlands Product. De meerderheid in de Tweede Kamer wil inspanningen leveren om het tekort terug te brengen tot binnen deze 3% norm: na de val van het kabinet Rutte hebben een aantal partijen een akkoord gesloten om het financieringstekort binnen de 3% norm te houden. Het al dan niet willen voldoen aan de 3% norm is hét politieke ijkpunt in de huidige politiek, niet alleen in Nederland. Voor veel partijen is het de bepalende factor voor beleid. Het Kabinet heeft in haar zittingstermijn de verhuurdersheffing al voorzien en corporaties extra huurruimte geboden door twee maatregelen:
Woningen in schaarste gebieden krijgen extra punten in het Woningwaarderingsstelsel;
Huishoudens met een inkomen boven € 43.000,- kunnen een huurverhoging van 5% boven de wettelijke huurverhoging krijgen.
De eerste maatregel is inmiddels geïmplementeerd. Een aantal schaarsteregio’s, waaronder Utrecht, valt onder een maatregel waarbij woningen 15 of 25 extra WWS punten krijgen. Woningen met een WOZ-waarde per vierkante meter lager dan € 2900,- krijgen er 15 WWS-punten bij. Woningen met een WOZ-waarde hoger dan € 2900,- per vierkante meter krijgen er 25 WWS- punten bij.
4
De extra huurverhoging voor huishoudens met een inkomen boven € 43.000,- mag 5% extra boven inflatie bedragen. Deze extra opbrengsten tellen niet mee in de gemaximeerde toename van de huursom. Deze maatregel kon niet voor 1 juli 2012 worden geïmplementeerd, in verband met problemen rond de privacy wetgeving. Het wetsvoorstel ligt momenteel nog bij de Eerste Kamer. Door gebruik te maken van de hierdoor ontstane huurruimte, zouden woningcorporaties de heffing kunnen compenseren. Op korte termijn geldt dit overigens maar beperkt: de verhuurdersheffing leidt op korte termijn tot een forse verlaging van de kasstromen, terwijl de compensatieruimte pas op termijn meer inkomsten biedt. Het verhogen van de huursom geschiedt door de lage mutatiegraad langzaam. De komende verhuurdersheffing, de toekenning van extra punten en de scherpe scheiding DAEB / niet-DAEB zijn aanleiding om het huurbeleid van Bo-Ex fundamenteel tegen het licht te houden. Bijlage bij dit ondernemingsplan is een notitie Huurbeleid. Door de gang van zaken kan de indruk ontstaan, dat de huurruimte een begeleidende maatregel is om de heffing te kunnen betalen. Maar dat is maar een deel van de waarheid. De laatste jaren zijn diverse studies en rapporten verschenen over de woningmarkt. Hieruit komen enkele zaken naar voren:
Er is overeenstemming dat er een kloof is tussen kopen en huren; Bij sociale verhuur is sprake van impliciete subsidies, het gat tussen markthuur en feitelijk gevraagde huur;
Deze impliciete subsidies komen deels terecht bij huishoudens die het niet nodig hebben; Bij marktconforme huren bestaan deze impliciete subsidies niet meer, het gat tussen kopen en huren wordt daardoor aanmerkelijk kleiner en er is ruimte voor de rijksoverheid om het extra rendement van corporaties af te romen.
De extra WWS punten en de 5% maatregel passen heel goed in het eerder door diverse commissies geschetste ‘gewenste ontwikkelingsbeeld’ voor een beter functionerende woningmarkt. Het maatschappelijk gevolg van de implementatie van deze maatregelen zal zijn, dat de huurvoorraad op termijn duurder wordt. Dit levert op het eerste gezicht een spanningsveld op met de koopkracht van de burger. Het effect drukt echter niet op alle zittende huurders. De extra WWS punten en het bijbehorende huurbeleid worden pas in rekening gebracht bij nieuwe huurders. De huidige huurder merkt daar niets van in zijn huur. De huidige huurder ervaart wel de positieve effecten van onze energiebesparende maatregelen. Die zullen een drukkende werking op de stijging van de woonlasten hebben. Meer hierover valt te lezen in de hoofdstukken 2 en 3.
Ontwikkelingen – Wonen Wetgeving: Europa Op 1 januari 2011 is een Europese richtlijn in werking getreden, die het bereik van staatssteun voor woningcorporaties beperkt. Staatssteun is volgens Europese verdragen alleen toegestaan voor Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB). In die richtlijn wordt op hoofdlijnen aangegeven welke activiteiten van woningcorporaties als DAEB mogen worden gezien en welke niet. Ook geeft de richtlijn aan wat als staatssteun moet worden aangemerkt en wat niet. De overheids-contragarantie op leningen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) wordt als staatssteun aangemerkt en het WSW mag alleen garantie verlenen voor DAEB activiteiten. Woningcorporaties voeren ook niet-DAEB activiteiten uit. Uit de richtlijn vloeit voort, dat commercieel vastgoed een nietDAEB activiteit vormt. Dus alle bedrijfspanden, los verhuurde bergingen, los verhuurde parkeergarages en – plekken e.d. zijn in beginsel niet-DAEB activiteiten, waarvan de (her)financiering in de toekomst niet door het WSW geborgd kan worden.
5
Woningen zijn in principe wel DAEB, maar uitsluitend wanneer ze een huur hebben beneden €664,66 (prijspeil 1-1-2012) en wanneer van de woningen beneden die prijs, tenminste 90% wordt toegewezen aan huurders met een inkomen beneden € 34.085 of huurders die anderszins aangewezen zijn op een sociale huurwoning. Ook maatschappelijk vastgoed - doorgaans gedefinieerd als een gebouw met een publieke functie op het gebied van onderwijs, sport, cultuur, welzijn, maatschappelijke opvang en/of zorg-medisch -.wordt gezien als DAEB. Wat onder maatschappelijk vastgoed wordt verstaan, wordt bij een herziening van de Woningwet scherper gedefinieerd. Duidelijk is wel, dat de in een gebouw uitgeoefende functie grotendeels bepaalt of het gebouw ‘DAEB’ is, of niet. De woningvoorraad van Bo-Ex bestaat deels uit woningen die tot het niet-DAEB deel behoren, samen met ander vastgoed. De overheid zal geen alternatief bieden voor de financiering van niet-DAEB activiteiten. Het gaat immers om activiteiten waar geen staatssteun voor gegeven mag worden. Het wetsvoorstel Herziening Wetgeving Toegelaten Instellingen dat in behandeling is, geeft aan dat tenminste een administratieve scheiding moet worden aangebracht tussen DAEB en niet-DAEB activiteiten. In de Herzieningswet wordt de tijdelijke wet - waarin de Europese richtlijn is neergelegd - opgenomen en waar nodig verder uitgewerkt.
Rijksbeleid Het Rijk heeft de afgelopen jaren diverse fiscale maatregelen genomen die de woningcorporatiesector raken. Daartoe behoren de invoering van Vennootschapsbelasting, het aanscherpen van het fiscale regime daarbinnen en in de laatste helft van 2011 het bij wet uitsluiten van woningcorporaties als Algemeen Nut Beogende Instellingen. Het Rijk is al ruim een decennium bezig alle voordelen die woningcorporaties voorheen genoten, systematisch op te ruimen:
2003 vrijstelling overdrachtsbelasting geschrapt; 2004 vrijstelling vennootschapsbelasting geschrapt, effectuering 2006-2007 voor commerciële activiteiten, vanaf 2008 voor alle activiteiten; 2005 vrijstellingsmogelijkheid bouwleges geschrapt; 2010 vrijstelling integratieheffing omzetbelasting (btw) geschrapt.
Het Rijk is dus al langere tijd bezig geweest om woningcorporaties stapsgewijs om te vormen van een onderdeel van de verzorgingsstaat, naar ‘gewone’ ondernemingen, zij het met maatschappelijk gebonden kapitaal.
Herzieningswet Tot op heden zijn de taakvelden van woningcorporaties vastgelegd in het Besluit Beheer Sociale Huursector (Bbsh). Het Bbsh biedt behoorlijk wat ruimte voor interpretatie van het werkveld van woningcorporaties. Het Bbsh wordt in de nabije toekomst geïntegreerd in de nieuwe Woningwet. In de toelichting op de Herzieningswet hiertoe valt te lezen dat de ‘werkdomeinen’ van woningcorporaties comform de nieuwe wet- en regelgeving zijn onder te verdelen in:
Het ‘Wonen’. Het gaat om het voorzien in de woonbehoefte van de traditionele doelgroep middels bouw, beheer en verhuur van woningen. Woningcorporaties hebben hier een autonome taak in.
6
“De primaire taak van toegelaten instellingen, het eerste deeldomein, is gelegen in de huisvesting van huishoudens die door hun inkomen of door andere omstandigheden moeilijkheden ondervinden bij het vinden van passende huisvesting”.
Maatschappelijk vastgoed. Het gaat om het bouwen tot en met het exploiteren van het maatschappelijk vastgoed, niet het verrichten van de activiteiten/werkzaamheden daarbinnen. De wijk is voor dit vastgoed het hoogst denkbare schaalniveau. Gezien de aard van deze activiteit zal altijd afstemming met gemeente en/of maatschappelijke partners plaatsvinden. “Het tweede deeldomein van de toegelaten instelling omvat de ontwikkeling, de verwerving, het beheer, de exploitatie en de instandhouding van maatschappelijk vastgoed met een functie in de wijk (zoals welzijns- of sportvoorzieningen in de wijk, brede scholen, basis- of MBO-onderwijs). Toegelaten instellingen kunnen hiermee een grote bijdrage leveren aan het zorgen voor basisvoorzieningen in een woonwijk, waar zij zelf en hun huurders ook een direct belang bij hebben”.
Bedrijfsmatige wijkvoorzieningen en leefbaarheid in wijken en buurten. Voor de eerste geldt hetzelfde als hierboven geschetst. Voor leefbaarheid geldt dat er sprake dient te zijn van problemen en achterstanden die de leefbaarheid en daarmee het woongenot bedreigen. Ook hier geldt dat woningcorporaties niet de werkelijke activiteiten/werkzaamheden mogen verrichten. Woningcorporaties hebben een uitvoerende taak onder regie van de gemeente. “Het derde deelwerkdomein is te betitelen als de bedrijfsmatige wijkvoorzieningen en de leefbaarheid in wijken en buurten. Het gaat daarbij om het mede ervoor zorgen dat er een basisvoorzieningenstructuur in de wijk aanwezig is, om het investeren in de sociale en economische ontwikkeling van mensen in de wijk en om het zorgen dat mensen daar veilig kunnen wonen. Op dit deelterrein ligt het voortouw in veel gevallen bij de gemeenten en andere maatschappelijke partners en bedrijven, maar van de toegelaten instellingen wordt wel verwacht dat zij als ondernemingen met een maatschappelijke taak hier in redelijkheid en naar kunnen aanvullende bijdragen aan leveren, omdat dit terrein in belangrijke mate het woongenot en de woonontwikkeling van de bewoners in een wijk bepaalt”.
Daarnaast wordt in de Herzieningswet behoorlijk wat aandacht besteed aan de relatie met het woonbeleid van de overheid. Het werkveld voor woningcorporaties is met de introductie van de Herzieningswet niet wezenlijk is veranderd. De Minister geeft aan nog steeds onverminderd vertrouwen in de verdiensten en werking van het stelsel te hebben. De Herzieningswet scherpt duidelijk een aantal zaken aan, zoals bijvoorbeeld de schaalgrootte van projecten (woningcorporaties investeren in buurten en wijken!) en de aard van de activiteiten (wel gebouwen ontwikkelen en beheren, geen diensten leveren!). Geconcludeerd kan worden dat de Herzieningswet in feite kan worden gezien als een bevestiging van de koers die Bo-Ex al jaren in de praktijk brengt.
Woningmarkt De woningmarkt is uit het lood geslagen, in het bijzonder de koopsector. Dit blijkt o.a. uit aanhoudende dalingen van verkoopsommen en een zeer lage mutatiegraad bij woningcorporaties. Op de vrije sector huurmarkt lopen de huren daarentegen op. Dat heeft voor Bo-Ex directe gevolgen:
Op de eerste plaats is het verkopen van nieuwbouwwoningen moeilijker geworden. Nieuwbouw projecten die vroeger haalbaar waren door verliezen op de sociale huur te compenseren met winst op koop, zijn nu niet meer
7
haalbaar. Weliswaar is het mogelijk om koopwoningen om te zetten naar vrije sector huur, maar dat betekent
een kostenpost en een extra financieringsprobleem voor de korte, mogelijk middellange termijn; Ook de verkoop van woningen uit bestaand bezit is moeilijker geworden. In Utrecht is het verkoopvolume sterk gedaald en zijn de doorlooptijden bij verkoop fors langer geworden; Woningen uit bestaand bezit worden pas bij leegkomen van de woning verkocht. Om per jaar dan toch de financiële doelstelling te halen, moeten – gegeven de lage mutatiegraad - aanmerkelijk meer woningen voor verkoop worden aangemerkt.
Een van de oorzaken voor de lagere verkopen is het stapsgewijs aanscherpen van de hypotheekvoorwaarden door de Autoriteit Financiële Markten (AFM). Hypotheekproducten die enkele jaren geleden nog werden afgezet, worden nu door de AFM verboden. Daarbij gaat het met name om de verhouding van de hypotheeksom t.o.v. de marktwaarde van de woning. Kon men vroeger 30% tot 40% bovenop de kale aankoopsom bijlenen, nu is dat beperkt tot 6%. In de nabije toekomst wordt dit percentage mogelijk verlaagd tot 0. Daardoor kunnen vooral starters minder lenen dan kort geleden. Dit heeft een prijsdrukkende werking. Ook de onzekerheid over de toekomst van de hypotheekrenteaftrek draagt bij tot de prijsdalingen. De dalende koopsommen leiden vervolgens tot uitstel van koop bij geïnteresseerden, vanuit de verwachting dat prijzen mogelijk nog verder dalen. De toegang van starters tot de markt voor koopwoningen is sterk afgenomen, waardoor zij vaak een beroep moeten – blijven – doen op een sociale huurwoning. De starters op de huurwoningenmarkt hebben het daardoor nog moeilijker gekregen. De roep om direct voor deze groep te bouwen is daardoor sterker geworden. Op moment van schrijven van dit stuk was er geen helderheid met betrekking tot de eventuele verplichting van woningcorporaties grote delen (75%) van hun bezit te koop aan te bieden. Indien dit voornemen van het demissionaire Kabinet werkelijkheid wordt, heeft dit een grote invloed op het beleid van woningcorporaties. Het voeren van een strategisch voorraadbeleid wordt dan nagenoeg onmogelijk. In dit ondernemingsplan en de aanpalende notities is geen rekening gehouden met een eventuele aanbiedingsplicht.
Financiering Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) en het WSW stellen hogere eisen aan de solvabiliteit en geprognosticeerde kasstroom positie dan in het verleden. Deels in samenhang met bovenstaande factoren, omdat men de bedrijfsrisico’s hoger inschat dan in het verleden. Het WSW stelt liquiditeitseisen en kredietwaardigheidseisen. Een positieve beoordeling van het WSW op kredietwaardigheid is een absolute voorwaarde voor toegang tot de kapitaalmarkt. Gegeven de aangescherpte eisen enerzijds en de grotere druk op kasstromen anderzijds, zal Bo-Ex scherper moeten sturen op haar financiële positie. Dit drukt zich onder andere uit in meer criteria waaraan die financiële positie wordt getoetst. Deze criteria zijn als doelstellingen in het ondernemingsplan opgenomen. In de woningmarkt is een aanzienlijke en toenemende markt voor vrije sectorwoningen. Bo-Ex bezit een fors aantal woningen met een vrije sector potentie. De huidige wet- en regelgeving zorgt er echter voor dat vrije sector bezit moeilijker financierbaar is. De demissionair Minister heeft aangekondigd deze wet- en regelgeving onder de loep te nemen. We gaan ervan uit dat in 2013 een eenmalige heffing van het CFV zal plaatsvinden, ten behoeve van de ondersteuning van woningcorporaties in moeilijkheden. Ingerekend is een bedrag van 1,8 miljoen Euro.
8
De Stad Utrecht In 2011 heeft Bo-Ex afspraken gemaakt met de gemeente Utrecht, vastgelegd in het document Bouwen aan de Stad. De grote stagnatie op de woningmarkt is een fors probleem. Er is nog steeds sprake van kwaliteitsachterstanden in de woningvoorraad, ook bij Bo-Ex. Ook daar waar niet direct van achterstanden gesproken kan worden, is de woningvoorraad niet altijd voldoende toekomstbestendig. Daarbij gaat het met name om de isolatie van woningen tegen warmteverlies. De productie van woningen stagneert. De Woonvisie van de gemeente legt een ambitie neer van 2600 woningen per jaar, tot 2030. Het zal erg moeilijk worden deze ambitie waar te maken. Onder invloed van de Woonvisie is de focus in de nieuwbouw verschoven naar de bouw van meer woningen in de categorie met een huur tussen € 561,98 en € 664,66, de zogenaamde categorie H3. In de Woonvisie werd geconstateerd dat er voldoende woningen zijn voor de primaire doelgroep (lage inkomens met recht op huurtoeslag), maar dat er een groot tekort is aan woningen voor de lage middeninkomens. In de samenwerkingsafspraken zijn op grond van deze analyse andere accenten in de productie neergelegd. De onzekerheid over de economische ontwikkelingen leidt er toe, dat mensen langer in hun woning blijven wonen. De mutatiegraad in de woningvoorraad is tot een niveau gezakt van rond de 5%. Dit verlaagt de slaagkansen voor alle woningzoekenden. Afgesproken is op zoek te gaan naar mogelijkheden om de doorstroming te bevorderen. Aanpassingen in het systeem van woonruimteverdeling zou daar deel van kunnen uitmaken. Inmiddels zijn de eerste verkenningen uitgevoerd. Recent demografisch onderzoek laat zien, dat de Randstad de komende jaren nog een forse groei in het aantal huishoudens laat zien. Deze huishoudens zullen voor het overgrote deel éénpersoonshuishoudens zijn. In Utrecht ligt het aandeel éénpersoonshuishoudens al op een hoog niveau (53% van alle huishoudens) en dat zal naar verwachting verder toenemen.
Ontwikkelingen – Lange termijn perspectief Naar een andere huurs ector? Recent zijn er enkele rapporten verschenen, die een doorkijk geven op de lange termijn ontwikkeling van de huursector in de Nederland. In deze studies worden de huur- en koopmarkt doorgaans in onderling verband bezien. De financieeleconomische invalshoek is dominant. Een recent voorbeeld is het 6 stappen plan van een groep economen en woningmarktdeskundigen. In deze analyses lijkt zich op enkele punten consensus af te tekenen. Deze punten zijn:
De hypotheekrente aftrek moet worden beperkt De huren moeten naar een marktconform niveau Scheefwonen en verstrekken van impliciete subsidies moet worden bestreden De extra middelen die hierdoor vrijkomen, kunnen naar het Rijk, deels om de huurtoeslag uit te betalen Kleinere sociale huursector Betaalbaarheidsondersteuning uitsluitend via subjectsubsidies (dus niet middels lage huren) Strengere aansturing van de inzet van de surplus middelen van woningcorporaties op publieke doelen
Achter deze punten liggen drie doelstellingen, die elkaar deels in het Rijksbeleid versterken. De eerste doelstelling is de integrale hervorming van de woningmarkt. Daarvoor is het nodig dat de prijzen in de koopwoningmarkt op een
9
vergelijkbaar niveau komen te liggen als die in de huurwoningenmarkt. De prijzen in de koopwoningenmarkt zijn kunstmatig hoog, als gevolg van de hypotheekrente aftrek. Door die geleidelijk aan te beperken, wordt het prijsniveau reëler. Door tegelijkertijd de prijzen in de sociale huurwoningenmarkt naar marktconform niveau te laten stijgen, komen de prijzen bij gelijke kwaliteit geleidelijk aan bij elkaar te liggen. Elke hervorming van de woningmarkt zal vermoedelijk op één of andere manier langs deze weg verlopen. Op termijn betekent dit dat er geen verschil meer is tussen de wijze van vaststellen van sociale- en markthuren. Het verschil tussen een corporatie en een commerciële marktpartij bestaat dan vooral uit hoe omgegaan wordt met bewoners. De tweede doelstelling is het afromen van surplus middelen die de stijging naar marktconforme huren zal opleveren. De derde doelstelling betreft het vergroten van de democratische legitimiteit van de besteding van corporatie middelen aan publieke doelen. Dat zal betekenen dat op één of andere wijze de positie van de gemeente ten opzichte van de corporaties wordt versterkt. In de Herzieningswet wordt dit streven van een wettelijke grondslag voorzien. Het komt er op neer, dat de positie van de gemeente en het gemeentelijk woonbeleid een belangrijkere plek krijgt. Corporaties moeten naar redelijkheid bijdragen aan het gemeentelijk woonbeleid. Het wetsvoorstel geeft de gemeente een belangrijkere plaats dan huurders en stelt dat de gemeente meer is dan een ‘stakeholder’. De verwachting is dat het beleid van achtereenvolgende kabinetten op deze punten zal koersen. Verschillen zullen eerder betrekking hebben op het tempo en de mate waarin één en ander zal worden nagestreefd. Maar de richting is duidelijk. “Woningcorporaties moeten efficiënter werken”, is een veel gehoorde stelling. Soms wordt gesteld, bijvoorbeeld in de vastgoedlezing van Johan Conijn, dat woningcorporaties een marktconform rendement zouden moeten halen. Bo-Ex acht het wezenlijk voor haar karakter als maatschappelijke onderneming, dat haar huurders als burgers en niet als louter klant worden benaderd. Zaken als een tweedekans-beleid, het huisvesten van bijzondere, soms ook moeilijke doelgroepen, horen bij het wezen van de corporatie en Bo-Ex wil dat voorzetten. Ook als dat tot extra lasten leidt.
10
Missie In onderstaande missie beschrijven we het motief van Bo-Ex, het antwoord op de vraag waarom we onze activiteiten verrichten, waarom we ‘op aard’ zijn.
“Bo-Ex biedt als Utrechtse woningcorporatie betaalbaar en goed wonen in een leefbare en prettige woonomgeving. Dit doen we vooral voor huishoudens met een bescheiden inkomen en huishoudens die om andere redenen aangewezen zijn op de sociale huursector. Dat doen we in nauwe samenwerking met onze huurders en de gemeente”.
Bo-Ex vindt haar bestaansrecht in het verhuren van betaalbare woningen aan mensen die zich niet zelfstandig op de woningmarkt kunnen redden. Vaak zijn dit huishoudens met een laag inkomen, soms ook huishoudens met een zorg gerelateerde vraag. Dat doen we in een geografisch afgebakend gebied: de stad Utrecht. En dat doen we niet alleen: we betrekken onze belangrijkste belanghouders, onze huurders en de gemeente, nadrukkelijk bij ons beleid en onze activiteiten.
11
Visie Bo-Ex: een woningcorporatie Woningmarktdeskundigen zien een aantal punten waarop de woningmarkt tekort zou schieten, als er geen ingrijpen in de woningmarkt zou zijn. Woningcorporaties zijn heel goed in staat om de tekortkomingen van een vrije woningmarkt op te heffen. De tekortkomingen komen neer op de volgende punten.
Voorzien in betaalbare woningen voor lage inkomens. Daarbij geldt, dat die woningen wel van goede kwaliteit moeten zijn. Door sterke doorwerking van de markt, kan het zijn dat ‘goedkoop’ steeds meer zal tenderen naar ‘klein’. Goed hoeft ook niet per se het allerbeste te zijn. Maar wél, dat er geen belangrijke tekortkomingen zijn ten aanzien van gezondheid, veiligheid en duurzaamheid. Toegankelijkheid verzekeren van die betaalbare woningen. Voor woningcorporaties zoals Bo-Ex moet het een wezenskenmerk zijn, niet aan risicoselectie te doen: iedereen is in principe welkom. Het kan wel heel verstandig zijn, om niet veel mensen met grote psychische problemen zonder begeleiding bij elkaar te zetten in ‘gewone’ woningen. Ook kan het verstandig zijn, om mensen te adviseren een voor hen te dure woning niet te accepteren. Maar de basis moet zijn, dat corporaties bereid zijn iedereen die door omstandigheden een beroep moet doen op sociale huur, te huisvesten. Dat betekent dus ook, dat corporaties er goed in zouden moeten zijn, met mensen om te gaan, die extra aandacht vragen. Bereidheid tot investeren in zwakke wijken. Op winst gerichte ondernemingen investeren vooral daar, waar winst verwacht wordt. Niet waar problemen op hun staan te wachten. Zij vermijden daarom investeringen in achterstandswijken en dorpen die met krimp te maken krijgen. Woningcorporaties laten zich niet door winst leiden en investeren ook in zwakke wijken, om de kwaliteit van het wonen op (middel)lange termijn weer omhoog te krijgen. En daarbij hoeft het niet alleen te gaan om woningen, het kan ook gaan om maatschappelijk vastgoed of andere wijkgerichte voorzieningen.
Er wordt wel eens geopperd, dat deze drie punten ook via aanbesteding door de bijvoorbeeld de gemeente geregeld zouden kunnen worden. Corporaties - en zeker Bo-Ex – doen deze dingen echter vanuit een interne gedrevenheid. Het zit in onze missie om deze dingen te doen. Daarom hoeven we ons ook niet af te vragen of iets in het aanbestedingscontract past – en het laten wanneer het niet past. Wanneer het aanpakken van problemen in onze missie past, dan doen we ze. Uit onszelf. En dat werkt beter voor de maatschappij.
Ambities en prioriteiten De wereld brengt ook voor Bo-Ex veel onzekerheden met zich mee. Maar we blijven ons ten volste inzetten om onze missie te volbrengen: we halen daarvoor alles uit de kast. De situatie van nu en straks vraagt er wel om scherpere prioriteiten te stellen. In principe willen we – binnen de wettelijke kaders – al onze ambities waarmaken, maar als we voor keuzes komen te staan, zal de prioritering zijn: 1.
Bo-Ex stelt haar verantwoordelijkheid voor de huidige huurders, met wie ze een contract heeft, voorop. Bo-Ex houdt de kwaliteit van het onderhoud en het sociaal beheer op peil. Het woongenot van de huurders of de kwaliteit van de dienstverlening houden de hoogste prioriteit, samen met het onderhoud.
2.
Op de tweede plaats komt het op peil brengen van onze woningvoorraad, daar waar deze aanwijsbare tekortkomingen vertoont.
12
3. 4.
Op de derde plaats volgt het investeren in de duurzaamheid van onze woningvoorraad. Om maatschappelijke redenen, maar ook als preventieve maatregel tegen al te grote stijgingen van de woonlasten in de toekomst. Op de vierde plaats de uitbreiding van de woningvoorraad. Er ligt nog steeds een flinke opgave om het woningtekort in Utrecht terug te dringen. Aan deze opgave kunnen wij pas werken, wanneer aan de andere drie geen afbreuk wordt gedaan. De mogelijkheden daartoe worden meebepaald door de mogelijkheid te kunnen verkopen.
Om onze ambities waar te kunnen maken, zal het noodzakelijk zijn om goed te sturen op inkomsten en kosten. Dat kan o.a. door de huren te verhogen, het verkoopvolume te vergroten en de beheer- en onderhoudslasten te verlagen. Daarmee kan op termijn de verhuurdersheffing worden betaald, en hoeft niet van de huidige ambities af worden gezien. De uitwerking van deze maatregelen zijn te vinden in de separate notities huur- en verkoopbeleid.
Tot slot De nu volgende hoofdstukken sluiten uiteraard aan op de werkdomeinen uit de Herzieningswet. De hoofdstukken 'Bedienen primaire doelgroep’ en ‘Kwaliteit van de woningvoorraad’ bestrijken het domein Wonen. Het hoofdstuk ‘Invloed van bewoners’ bestrijkt de andere twee werkdomeinen. In het hoofdstuk ‘Waarborgen financiële continuïteit’ geven we invulling aan het voortbestaan van onze organisatie.
13
2. Bedienen primaire doelgroep Woningcorporaties zijn ooit – overigens als private organisaties – opgericht om mensen met een bescheiden portemonnee aan een fatsoenlijke, betaalbare woning te helpen. Ruim honderd jaar later is dat nog steeds de essentie van een woningcorporatie. Dit hoofdstuk over het bedienen van de primaire doelgroep– en ook het volgende hoofdstuk over kwaliteit van de woningvoorraad– gaan over deze kerntaken van Bo-Ex. Waar 100 jaar geleden de bedroevende kwaliteit van de stedelijke woningvoorraad de belangrijkste drijfveer was voor het corporatiewerk, staat nu met name de enorme vraag naar huurwoningen centraal. Utrecht heeft zich door de jaren heen ontwikkeld tot één van de populairste woon- en werkgebieden van Nederland: dit uit zich o.a. in hoge prijzen op de particuliere huur- en koopmarkt en in lange wachttijden voor sociale huurwoningen. Het hoge voorzieningenniveau, de grootste onderwijsinstelling van Nederland: dit alles draagt bij aan de grote vraag naar betaalbare huurwoningen in de stad en de omliggende regio. Bo-Ex alleen kan aan deze vraag onmogelijk tegemoetkomen. Bo-Ex wil echter wel een bijdrage blijven leveren aan het leveren van betaalbare, kwalitatief goede huurwoningen, ook in moeilijkere economische tijden.
Doelgroep Onder doelgroepen verstaan we die groepen in de samenleving waar we onze activiteiten direct voor verrichten. Onder klantgroepen verstaan we die groepen in de samenleving waar we activiteiten voor verrichten, maar die niet expliciet doelgroep zijn.
Bo-Ex is er in eerste instantie voor mensen met een inkomen tot ongeveer €29.000: dit is de primaire doel- en klantgroep, de groep die gezien het inkomen aanspraak kan maken op huurtoeslag; Bo-Ex bedient daarnaast ook de secundaire doel- en klantgroep – de inkomensgroep tussen pakweg €29.000 en €34.000, de groep die volgens ‘Europa’ recht heeft op een sociale huurwoning; Ook de tertiaire doel- en klantgroep (€34.000-€45.000) wordt door Bo-Ex bediend, hetzij in de sociale huur (maximaal 10% van het totale aanbod als gevolg van de 90% regeling), hetzij in de vrije sector huur. De motivatie voor het bedienen van deze groep zit in het grote gebrek aan betaalbare alternatieven op de Utrechtse woningmarkt (nagenoeg ontbreken middensegment); Tenslotte bedient Bo-Ex ook nog (beperkt) de quartaire klantgroep, inkomens boven €45.000. Bo-Ex bedient deze groep echter alleen in de niet-sociale sfeer (vrije sector huur of koop). Deze groep is geen doelgroep, omdat Bo-Ex geen direct belang heeft bij het bedienen van deze groep. Indirect (vrijkomend aanbod voor onze doelgroepen, functioneren woningmarkt) is dit wel het geval. Bijzondere doelgroep tenslotte zijn die doelgroepen die om andere redenen dan alleen inkomen afhankelijk zijn van een sociale huurwoning, in het bijzondere doelgroepen met een bijzondere zorgvraag.
14
Groep (naar inkomen)
Toelichting
Doelgroep of klant?
Woonproduct prijscategorie)
<€29.000
Huurtoeslaggroep
Beide
<€664,66
€29.000 - €34.000
Europa-norm, geen huurtoeslag Lage middeninkomens Middenen hoge inkomens
Beide
>€366,37, <€664,66
Beide
>€561,98
Alleen klant
>€664,66
€34.000 - €45.000 >€45.000
(naar
N.B. Bij woonproducten worden onderscheiden woningen tot de kwaliteitskortingsgrens (€366,37, de grens waarboven jongeren <23 jaar geen huurtoeslag kunnen ontvangen), de tweede aftoppingsgrens (€561,98, de voorraad waarbij huurtoeslag van toepassing is in geval van een laag inkomen) en de liberalisatiegrens (sociale huur, boven deze grens is over de gehele huur geen huurtoeslag te verkrijgen).
Doelen Om onze doelgroepen te kunnen bedienen, hebben we ons een tweetal doelen gesteld: 1. 2.
Bo-Ex zorgt voor een betaalbaar woningbezit voor onze doelgroepen. Bo-Ex levert een bijdrage aan de beschikbaarheid van woningen voor onze doelgroepen;
Er zit een ‘natuurlijke’ spanning tussen de doelen t.a.v. beschikbaarheid en betaalbaarheid. Het verruimen van de beschikbaarheid vergt immers vaak investeringen (bijvoorbeeld nieuwbouw), terwijl bijdragen aan betaalbaarheid vaak juist betekent dat we afzien van potentiele inkomsten (en dus verenging van diezelfde investeringsruimte). Een hogere bijdrage aan betaalbaarheid kan dus gevolgen hebben voor de investeringscapaciteit voor beschikbaarheid en andersom. Uitgangspunten zijn:
Bo-Ex blijft garant staan voor een betaalbare voorraad, zoals vastgelegd in de prestatieafspraken met de gemeente Utrecht. Bo-Ex blijft werken aan uitbreiding van de woningvoorraad. We kunnen de huidige spanning op de woningmarkt, inclusief de gebrekkige doorstroming, niet negeren. Om dit te kunnen doen zullen we onze inkomsten moeten verhogen en onze lasten moeten verlagen. Daar verkoop van bezit in de huidige woningmarktomstandigheden weinig zekerheid biedt, zullen de inkomsten o.a. moeten komen uit ons huurbeleid.
Binnen de grenzen van betaalbaarheid en zonder concessies te doen aan kwaliteit en sociaal beheer, blijven we dus werken aan de beschikbaarheid van betaalbare huurwoningen op de Utrechtse woningmarkt.
15
Betaalbaarheid woningvoorraad Van oudsher verhuren woningcorporaties woningen tegen een niet-marktconforme huur. Hierdoor blijven – zeker in relatief dure woningmarktgebieden als de regio Utrecht – de huren voor onze doelgroepen betaalbaar. We laten dus bewust geld ‘liggen’ om aan onze taak als sociale huisvester invulling te kunnen geven. De betaalbaarheid van onze woningvoorraad wordt echter niet alleen bepaald door de prijs van onze woningen, maar ook door het inkomen van onze klanten. Dit laatste kunnen en willen we niet beïnvloeden, maar we realiseren ons ook dat een ‘mismatch’ tussen woningprijs en huishoudinkomen kan leiden tot betaalbaarheidsproblemen bij onze klanten. Wij willen klanten dan ook begeleiden in het vinden van een passende woning. Middels het woonruimteverdelingssysteem kunnen we sturen op passende toewijzing. Het aantal woningen dat in de sociale huur kan worden aangeboden is niet alleen afhankelijk van de doorstroming, maar ook van de omvang van de sociale huurwoningvoorraad. Gemeente en Utrechtse corporaties vinden het belangrijk dat een sociale huurwoningvoorraad van voldoende omvang wordt zeker gesteld. Daarom hebben gemeente en Utrechtse corporaties in Bouwen aan de Stad afgesproken, dat de Utrechtse woningcorporaties garanderen dat zijn tot en met 31 december 2015 minimaal 44.000 zelfstandige woningen in bezit zullen hebben met een sociale huurprijs (op 1-1-2012 bedroeg deze € 664,66). Het aandeel van Bo-Ex in deze 44.000 woningen bedraagt 7.317. In onze beleidsvoorstellen speelt deze garantie een belangrijke rol: ze is keihard.
Betaalbaarheid woningvoorraad Doel 1: Bo-Ex zorgt voor de betaalbaarheid van haar woningbezit voor onze doelgroepen. Doelstelling 1: Doelstelling 2:
Doelstelling 3: Doelstelling 4:
Doelstelling 5: Doelstelling 6:
Op 31 december 2015 heeft Bo-Ex 7.317 zelfstandige woningen beschikbaar met een prijs beneden €664,66 (prijspeil 2012) Op 31 december 2015 heeft minimaal 70 % van de voorraad zelfstandige woningen van BoEx een huur onder de 2e aftoppingsgrens. Deze woningen zijn – als het inkomen van de bewoner zich daarvoor leent – volledig huurtoeslagtoegankelijk. Bo-Ex zet zich in om op 31 december 2013 in het regionale woonruimteverdelingssysteem een verantwoorde verhouding te hebben tussen inkomen en huurprijs. Vanaf 1 juli 2013 geven wij kandidaat-huurders inzicht in de relatie tussen hun woonlasten en hun huishoudinkomen. Wij ondersteunen hen bij hun beslissing de aangeboden woning eventueel te accepteren. Bo-Ex helpt huurders in hun afweging de woonlasten in overeenstemming te brengen met hun inkomen. Bo-Ex stimuleert en adviseert bewoners tot energiezuiniger- en besparend woongedrag om het energieverbruik, en daarmee de woonlasten, te beperken.
16
Beschikbaarheid woningvoorraad Om onze doelgroepen te kunnen bedienen, zijn er natuurlijk wel woningen nodig die kunnen worden verhuurd aan deze doelgroepen. Nieuwbouw is een zeer voor de hand liggend instrument hiertoe. Niet alleen omdat daardoor (te verhuren) woningen aan de Utrechtse woningvoorraad worden toegevoegd, maar ook omdat we weten dat nieuwbouw verhuisketens op gang brengen die zorgen voor doorstroming in de bestaande voorraad. De Woonvisie van de gemeente laat zien, dat er een overmaat aan woningen is met een huurprijs gericht op lage inkomens, dus lager dan de zogenaamde tweede aftoppingsgrens voor de huurtoeslag, die momenteel € 561,98 bedraagt. Tegelijk is er een tekort aan woningen voor lage middeninkomens, met een huur tussen € 561,98 en € 664,66. Ook ten behoeve van de doorstroming binnen de sociale huursector is het daarom van groot belang dat Bo-Ex blijft bouwen. Voor het functioneren van de Utrechtse woningmarkt is het goed wanneer dat vooral in de categorie voor lage middeninkomens zal zijn, dus met een huur tussen € 561,98 en € 664,66. Bo-Ex zal in overeenstemming met het gemeentelijk beleid haar productie daarop richten. Omdat het nieuwbouwvolume t.o.v. enkele jaren geleden fors is gedaald, zoekt Bo-Ex nadrukkelijk ook naar andere instrumenten om de beschikbaarheid van betaalbare huurwoningen te vergroten. Bijvoorbeeld door in te zetten op een woonruimteverdelingssysteem dat gericht is op bevordering van doorstroming. Meer doorstroming levert een hoger aantal verhuisbewegingen op, en dus meer beschikbare woningen. Ook door de prijzen van onze woningen meer aan te laten sluiten bij de waarde van deze woningen kunnen we doorstroming stimuleen. Of door verkoop van woningen aan middeninkomens, zodat sociale huurwoningen vrijkomen voor de eigenlijke doelgroep. 40% van de kopers van goedkope koopwoningen in Utrecht laat immers een sociale huurwoning achter.
Beschikbaarheid voorraad Doel 2: Bo-Ex levert een bijdrage aan de beschikbaarheid van woningen voor onze doelgroepen. Doelstelling 1: Doelstelling 2:
Bo-Ex streeft er naar op 31 december 2015 370 nieuwbouw woningen te hebben gebouwd. Bo-Ex streeft er naar op 31 december 2015 plannen voor 129 woningen in de uitwerkingsfase te hebben gebracht.
Doelstelling 3:
Bo-Ex streeft er naar op 31 december 2013 in samenwerking met de regionale partners tot een nieuw woonruimteverdelingssysteem te zijn gekomen, gericht op het bevorderen van de doorstroming.
17
18
3. Kwaliteit woningvoorraad Naast het leveren van voldoende, betaalbare woningen is ook ‘kwaliteit van de woningvoorraad’ een kerntaak van de woningcorporatie. De kwaliteit van ons woningbezit houden we in eerste instantie op peil door middel van onderhoud. Soms is een forsere ingreep – in de vorm van een renovatie – noodzakelijk. Af en toe kiezen we voor sloop/nieuwbouw, bijvoorbeeld als de kwaliteit van een complex niet meer tegen redelijke kosten op het gewenste niveau te brengen valt. De normen voor kwaliteit verschuiven in de tijd. Soms is dit een gegeven: een arbeiderswoning uit de jaren ’20 voldoet niet aan de maatstaven van de rolstoeltoegankelijke woning uit 2012. We voeren we in onze bestaande voorraad diverse programma’s uit die bijdragen aan kwalitatief betere woningen. Onder kwaliteit verstaan we dan o.a. veilig (aanbrengen Politiekeurmerk Veilig Wonen, CO-melders plaatsen), gezond (Asbestsaneringsprogramma) en duurzaam (Energieprogramma).
Verbetering woningvoorraad Doel 3: Bo-Ex realiseert haar bijdrage aan de verbetering van de woningvoorraad in Utrecht, overeenkomstig de ambitie zoals die is verwoord in Bouwen aan de Stad. Doelstelling 1:
Doelstelling 2:
Doelstelling 3:
Bo-Ex streeft er naar op 31 december 2015 533 woningen te hebben gerenoveerd en voor 724 woningen de renovatie te hebben gestart, of het plan in de uitwerkingsfase te hebben gebracht. Bo-Ex streeft er naar op 31 december 2015 81 woningen te hebben gesloopt om plaats te maken voor nieuwbouw. Op 31 december 2015 blijkt dat Bo-Ex een plan in uitwerking heeft om 174 woningen te slopen en te vervangen door nieuwbouw. Bo-Ex streeft er naar op 31 december 2015 ongeveer 200 sociale huurwoningen vervangende nieuwbouw te hebben gebouwd en ongeveer 115 vervangende koopwoningen.
Energieprogramma Doel 4: Bo-Ex realiseert haar haar energiebesparingsprogramma. Doelstelling 1:
Doelstelling 4:
In 2020 hebben wij onze voorraad naar een gemiddeld energielabel B gebracht. En minimaal label C voor afzonderlijke complexen. Per jaar ondergaan in deze periode gemiddeld 400 woningen een aanpak waarbij de energie-index wordt verlaagd. Per jaar realiseert Bo-Ex gemiddeld 700 labelstappen d.m.v. renovatie, sloop/nieuwbouw en verbeteringen die in het planmatig onderhoud worden meegenomen. Bo-Ex voert haar aandeel in het energiebesparingsproject Kanaleneiland Zuid uit,
Doelstelling 5:
zoals beschreven in het plan Vooruit in Kanaleneiland Zuid. Bo-Ex zet zich in voor een energie-neutrale wijk West.
Doelstelling 2: Doelstelling 3:
19
Veilige, gezonde en duurzame woningen Doel 5: Bo-Ex bezit veilige, gezonde en duurzame woningen. Doelstelling 1:
Eind 3e kwartaal 2013 heeft Bo-Ex haar beleid met betrekking tot de technische basiskwaliteit (veilig, gezond en duurzaam) - waaraan alle woningen en complexen moeten voldoen - vastgelegd.
Doelstelling 2:
Eind 1e kwartaal 2014 is deze beleidsnotitie uitgebreid met een uitvoeringsprogramma.
20
4. Invloed van bewoners Bo-Ex is een maatschappelijke organisatie die, binnen de wettelijke context, actief is op de terreinen die haar stakeholders aangeven. Een belangrijke stakeholder voor Bo-Ex is haar huurder. Als corporatie moeten wij vragen en verlangens zichtbaar krijgen om daarop vervolgens een antwoord te geven. Voor de komende beleidsperiode gaat het vooral om samenwerken. Voorheen zagen we vooral dat bewoners steeds meer individualiseerden en onverschillig waren naar elkaar. Inmiddels bemerken wij een omslag. Bewoners zijn meer en meer bereid om te werken aan sociale cohesie. Het wordt voor ons van belang om de netwerken die zich hiervoor inzetten zoveel als mogelijk te benutten. Samen met onze huurders willen we onze missie en visie realiseren. Dit vereist een open houding waarbij wij onze oor te luister leggen bij deze partner. Daarnaast dienen we oog te hebben voor hun expliciete en impliciete signalen. Huurders zijn tegenwoordig goed geïnformeerd en maken deel uit van allerlei netwerken. De technologische ontwikkelingen om met elkaar in contact te komen, maken dit mogelijk. Het is voor ons de uitdaging om met alle betrokkenen ideeën in kaart te brengen en te realiseren. Door dit samen met onze huurders te realiseren ontstaat meer betrokkenheid en draagvlak. Bo-Ex wil in deze ondernemingsplanperiode de huurder directer betrekken bij haar beleid met betrekking tot dienstverlening en vastgoed. De geformuleerde doelstellingen kunnen alleen tot stand komen in samenspraak met hen. Daarbij gelden uiteraard wel kaders, zoals de financiële continuïteit van de organisatie of het oog hebben voor zowel korte- als lange termijn belang. De Samenwerkingsovereenkomst met STOK en bewonerscommissies, de uitkomsten uit het onderzoek van het Kennis en Adviescentrum van de Woonbond naar de samenwerking én de uitkomsten uit het MRM-onderzoek geven belangrijke kaders en handvatten. Uiteraard hebben wij ook in de afgelopen periode geluisterd naar de wensen en behoeften van onze huurders. Maar we concluderen dat wij daarbij niet altijd wisten door te dringen tot de kern van hun wensen en behoeften. In de komende periode willen wij ons steeds meer afvragen: wat betekent het voor de ander dat hij/zij dit ter sprake brengt. Dit vereist een open houding van ons en een opstelling van Luisteren, Inleveren en Acteren (LIA). De wensen en behoeften van onze huurders hebben niet alleen betrekking op hun woning, maar ook op hun directe woonomgeving. De inzet die wij daarop plegen valt onder de noemer ‘leefbaarheid’. Voor alle leefbaarheidsinvesteringen geldt dat er sprake moet zijn van:
Een aanzienlijk bezit van Bo-Ex in het gebied waar de investering plaatsvindt; Een evident leefbaarheidsprobleem in het gebied waar de investering plaatsvindt.
In essentie gaat het erom dat bewoners zoveel mogelijk betrokken én verantwoordelijk gemaakt worden voor hun inzet. Daar waar bewoners de capaciteit hebben om zelf initiatieven te ontwikkelen en te realiseren, laten we dat aan hen over. Wanneer huurders ondersteuning nodig hebben dan bieden wij die. Afhankelijk van de noodzaak in de wijk passen wij ons hierop aan. Zo zijn er wijken (aandachtswijken) waar wij actief aanwezig zijn, wijken waar wij een oogje in het zeil houden en wijken die geheel zelfstandig/beperkt ondersteund worden.
21
Voor en door bewoners Doel 6: Bewoners zijn tevreden met hun invloed op de kwaliteit van de woning, de directe woonomgeving en dienstverlening. Doelstelling 1:
Eind 2013 kent Bo-Ex de behoeften die leven onder haar huurders.
Doelstelling 2:
Vanaf half 2013 optimaliseert Bo-Ex de betrokkenheid en inzet van huurders.
Doelstelling 3:
Medio 2014 gebruikt Bo-Ex een bedieningsmodel dat aansluit op de wensen van de huurders en dat past binnen een doelmatige en efficiënte bedrijfsvoering.
Doelstelling 4:
In 2015 heeft Bo-Ex op basis van de wensen en behoeften van huurders een bijdrage geleverd aan een schone, hele en veilige woonomgeving.
Doelstelling 5:
Bo-Ex continueert haar voornemens vastgestelde Wijkactieprogramma’s.
22
in
de
Krachtwijkenaanpak
volgens
de
5. Financiële continuïteit Een financieel gezonde basis is een randvoorwaarde om onze doelen als maatschappelijke onderneming te kunnen realiseren. De druk van de markt en politiek zorgt ervoor dat de komende beleidsperiode financiën meer dan in het verleden een belangrijke rol heeft en dat de financiële huidhouding op orde is en blijft. Bo-Ex heeft altijd een gedegen, risicomijdend financieel beleid gevoerd en zal dat ook in de toekomst blijven voortzetten. Bo-Ex zal geen activiteiten verrichten die niet tot de kerntaak behoren. Investeringen zullen voor een belangrijk deel extern gefinancierd moeten worden. Toegang tot de geld- en kapitaalmarkt is verzekerd als er voldaan wordt aan de criteria van het CFV en het WSW voor geborgde financiering. Bo-Ex stelt zich normen welke zijn getoetst aan wat in de markt en specifiek de corporatiesector als wenselijk wordt geacht. Daarnaast hebben wij ons in een aantal gevallen een extra marge opgelegd als signaleringsgrens. Deze signaleringsgrens geeft de mogelijkheid om tijdig te kunnen (bij) sturen, zodat voorkomen wordt dat niet wordt voldaan aan de eisen van de externe toezichthouders. Tevens zorgt dit voor een extra buffer voor het opvangen van calamiteiten. Bo-Ex monitort haar normen in de planning en controlcyclus. Wij hanteren risicomanagementsysteem om risico’s te identificeren en zoveel als mogelijk te beheersen.
een
geïntegreerd
Waarborgen financiële continuïteit Doel 7: Bo-Ex waarborgt de continuïteit van haar onderneming. Doelstelling 1:
Om haar activiteiten te kunnen verwezenlijken zorgt Bo-Ex ervoor dat zij voldoende financiële middelen beschikbaar heeft. Zij hanteert daarvoor de volgende normen (signaleringsgrenzen):
Solvabiliteit ≥ 20% ICR ≥ 1,5 DSCR ≥ 1,1 De bruto bedrijfslasten op het niveau van het landelijk gemiddelde per gewogen verhuureenheid.
De splitsing van het vastgoed als gevolg van de EU-regelgeving zullen leiden tot andere financieringsstructuren. Er is nog geen onderscheid gemaakt in DAEB en niet-DAEB. Ad 1.a De solvabiliteit geeft als kengetal de mate aan waarin op lange termijn aan de verplichtingen kan worden voldaan. Het solvabiliteitspercentage geeft het eigen vermogen tegen bedrijfswaarde weer in verhouding tot het balanstotaal. Als ondergrens wordt de door het CFV volkshuisvesting opgegeven minimale solvabiliteitsniveau gehanteerd, welke deze jaarlijks in haar continuïteitsoordeel aangeeft.
23
Ad 1.b
ICR (intrest coverage ratio). De rentedekkingsratio geeft aan de mate waarin vanuit de operationele
kasstromen de financieringslasten kunnen worden voldaan. Dit kengetal geeft de operationele kasstroom weer in verhouding tot de betaalde rente. Het WSW hanteert een norm van 1,4. Bo-Ex hanteert een ondergrens van 1,5. Ad 1.c DSCR (debt service coverage ratio). Dit kengetal verschilt met de ICR door niet alleen de financieringslasten, maar ook de aflossingsverplichting vanuit de operationele kasstroom te kunnen voldoen. De DSCR moet minimaal 1,0 zijn. Bo-Ex hanteert een minimale norm van 1,1. Hierbij wordt dezelfde aflossingsfictie van 2% van het WSW gehanteerd. Ad 1.d
De bruto bedrijfslasten bestaan uit de lonen en salarissen, de sociale lasten en pensioenlasten en de
overige bedrijfslasten. De bruto bedrijfslasten zijn gelijk aan de variabele lasten minus de onderhoudslasten. De bruto bedrijfslasten, uitgedrukt in een waarde per gemiddeld gewogen verhuureenheid, geeft een indicatie van de efficiency van de werkorganisatie.
Doelstelling 2:
Om toegang tot de kapitaal- en geldmarkt te waarborgen voldoet Bo-Ex minimaal aan de normen van WSW en CFV:
CFV verleent Bo-Ex de A1-status
Bo-Ex voldoet minimaal aan monitorprofiel 2 van het WSW
Ad 2.a Bij het voldoen aan de A1 status heeft het CFV op basis van de door Bo-Ex verstrekte prospectieve informatie vastgesteld dat alle door de corporatie voorgenomen activiteiten op basis van het vermogen financierbaar zijn. Ad 2.b Monitorprofiel 2 van het WSW betekent dat specifieke zaken aanleiding kunnen geven tot het verstrekken van uitgebreidere informatie van de corporatie aan het WSW.
Doelstelling 3:
Bo-Ex hanteert een risicomanagement systeem om de risico’s te beheersen:
Strategische en algemene risico’s Operationele risico’s Projectrisico’s
Financieringsrisico’s
24
6. Organisatie Wonen begint bij mensen en wordt geleverd door mensen. Mensen vormen Bo-Ex als organisatie en in dat georganiseerd verband willen wij hoogwaardige prestaties neerzetten: Wonen en bijbehorende dienstverlening. Het leveren van die prestaties geschiedt in een sterk veranderende omgeving. Niet alleen op financieelvolkshuisvestelijk terrein, maar ook op het terrein van de klantrelaties zijn diverse veranderingen aan de orde. Daar moet de organisatie op voorbereid en ingesteld zijn. Dit vergt van de organisatie tijdig inspelen op alle voorziene veranderingen. Dit zal gebeuren door aan de vier onderdelen ‘Mensen’, ‘Cultuur’, ‘Systemen’ en ‘Structuren’ integraal aandacht te besteden.
Mensen en Cultuur De organisatie blijft allereerst uitgaan van haar kernwaarden Sociaal, Persoonlijk, Oplossingsgericht, Realistisch en Transparant (SPORT). Deze waarden vormen letterlijk de kern van onze cultuur. Deze vormen de basis voor ons handelen. Daarmee zijn de kernwaarden van essentieel belang. Door onze belangrijkste belanghouders, onze huurders en de gemeente Utrecht, willen wij dan ook als zodanig herkend en erkend worden. Ten aanzien van de kernwaarden zal in de komende beleidsperiode meer aandacht uitgaan naar het onderdeel ‘Sociaal’. Deze kernwaarde is in het verleden als laatste kernwaarde toegevoegd en is in helderheid iets onderbelicht gebleven. Voor de komende vijf jaren zal deze in herkenbaarheid toenemen door de extra aandacht die de organisatie gaat geven aan het klantbedieningsconcept. Onze dienstverlening gaat verder dan alleen het verhuren van woningen. Samen met huurders en gemeente willen wij onze doelen realiseren. Dit vereist een open houding waarbij wij onze oren te luister leggen bij deze partners. Daarnaast dienen we oog te hebben voor hun expliciete en impliciete signalen. Bij het luisteren naar onze stakeholders komt het erop aan om ècht te luisteren. In hoofdstuk 4 is hier reeds aandacht aan besteed. Met betrekking tot het personeelsbeleid zal meer aandacht worden besteed aan de klantgedrevenheid van onze medewerkers. Dit betekent, dat wij ons willen ontwikkelen richting een organisatie waarin de medewerkers de klant als drijfveer en uitgangspunt neemt. Dit gaat voor de gehele organisatie op en heeft niet alleen betrekking op onze relatie met de huurders, maar ook voor de interne onderlinge klantrelatie. Het bovenstaande houdt ook in dat wij moeten leren van ons handelen. Een lerende organisatie, die daardoor haar producten en haar dienstverlening verbetert en op een hoger plan brengt. Dit betekent leren omgaan met het geven en nemen van feedback op onze handelingen. In ons competentiebeleid zullen wij de bovengenoemde zaken moeten meenemen en daar waar nodig aanpassingen doorvoeren. Daartoe zal een meer inhoudelijk gericht competentiebeleid worden opgesteld, waarin ook het monitoren van de ontwikkelingen nadrukkelijker aan de orde zal komen. In dat kader zullen wij verder voortgaan met ons leiderschapstraject waarin wij specifiek ingaan op de daar vereiste competenties van alle leidinggevenden. Dit zal mede geschieden aan de hand van de methodiek van ‘management drives’. Hierbij zal niet alleen aandacht worden besteed aan de individuele leidinggevenden maar ook aan de groepsprofielen. In de veranderde omgeving waarin wij als corporatie opereren wordt van overheidswege van ons geëist, dat wij een efficiënte en doelmatige bedrijfsvoering kennen. Dit zal de komende beleidsperiode extra aandacht krijgen. Efficiënt en doelmatig werken dient een basishouding van alle medewerkers te zijn. Daartoe zullen wij als organisatie meer aandacht besteden aan onze financiële kaders waarbinnen de organisatie werkzaam is. Dit
25
versterkt het herkennen van de noodzaak voor een efficiënte en doelmatige bedrijfsvoering, maar ook de keuzes die wij als organisatie maken. In onze manier van communiceren zullen wij ook teruggrijpen op onze kernwaarden. Onze uitingen – in welke vorm dan ook – zullen van de kernwaarden afgeleid worden. Daarnaast moeten wij als organisatie het resultaat van onze dienstverlening meer onder de aandacht van de belanghouders moeten brengen. Wij doen veel en wij doen veel op een goede manier, maar dat wordt te weinig gezien. Geen ‘borstklopperij’ maar wel een gefundeerde berichtgeving over onze resultaten. Verder zal aandacht worden gegeven aan ‘social media’ als ‘nieuwe’ communicatiekanalen. Een en ander zal in een communicatiebeleidsplan nader worden uitgewerkt.
Systemen en structuren De werking van onze software voor de primaire processen ( zoals verhuur en het dagelijks onderhoud) en de kantooromgeving vormt een belangrijk onderdeel in onze dagelijkse werkprocessen. Deze moeten goed en soepel verlopen. Tezamen met de juiste processen maakt dit dat medewerkers in hun dagelijkse werkzaamheden een goede ondersteuning van deze middelen krijgen. Mede daardoor is een efficiënte bedrijfsvoering mogelijk. Wij zullen derhalve het bestaande ICT-beleidsplan herijken en daar waar nodig aanpassen. Dit geldt ook voor onze processen. Ook deze zullen in de komende vijf jaren tegen het licht worden gehouden. Alles met als doel, een efficiënte en doelmatige bedrijfsvoering waarin wij niet alleen intern voordeel van zullen hebben, maar uiteindelijk ook onze klanten. Tenslotte zullen wij in het kader van de ‘Structuren’ het bedrijfsonderdeel ‘com-bo’ verder uitwerken. com-bo is voor externen – huurders van zorg- en maatschappelijke panden, commerciële huurder en afnemers van VvE beheer activiteiten – een eerste aanspreekpunt en ook als zodanig apart herkenbaar. Dit vergt intern nog de nodige aanpassing van de interne rolverdeling waarbij het doel is dat onze ‘corebusiness’, het proces van het verhuren van onze woningen, goed en ongestoord kan blijven verlopen. De ingeslagen weg zal worden voortgezet en de producten, processen en structuren die daar mee gemoeid zijn worden uitgekristalliseerd.
Organisatie Doel 8:
Bo-Ex beschikt over een organisatie die ervoor zorgt dat haar doelen kunnen worden gerealiseerd.
Doelstelling 1:
Bo-Ex heeft eind eerste kwartaal 2013 een integraal personeelsbeleidsplan opgesteld op basis waarvan gericht zal worden gewerkt aan de vier onderdelen Mensen, Cultuur, Systemen en Structuren.
Doelstelling 2:
Eind 2012 is een op onze kernwaarden gebaseerde communicatiebeleidsplan gereed.
Doelstelling 3:
Eind 2013 heeft Bo-Ex een op de uit het ondernemingsplan blijkende ontwikkelingen afgestemd ICT-beleidsplan.
Doelstelling 4:
Medio 2014 zijn alle kernprocessen in het kader van efficiënte en doelmatige organisatie doorgenomen en waar nodig aangepast.
Doelstelling 5:
Uiterlijk in 2014 zal Bo-Ex haar belanghouders bevragen op een (h)erkenning van onze kernwaarden ‘SPORT’.
26
Doelstelling 6:
Eind 2013 zijn bij com-bo alle interne processen gereed alsmede alle processen en procedures tussen com-bo en de Bo-Ex-afdelingen waardoor een efficiënte en doelmatige uitvoering de Bo-Ex processen blijvend mogelijk is.
27
7. Financieel Perspectief Bo-Ex kiest voor het uitvoeren van de in dit ondernemingsplan voorgenomen activiteiten en het investeringsprogramma met betrekking tot renovatie, nieuwbouw, duurzaamheid en wijkaanpak. Dit noemen wij het “totaalprogramma”. Dit programma bestaat uit reeds gestarte activiteiten of activiteiten waar Bo-Ex reeds vergaande verplichtingen voor is aangegaan, aangevuld met investeringen welke Bo-Ex voor haar bestaande bezit en de stad noodzakelijk acht. Uitgangspunt blijft dat de financiële continuïteit van Bo-Ex gewaarborgd moet blijven. Zij hanteert daarvoor de volgende normen (signaleringsgrenzen) (zie ook onder 5. Financiële continuïteit):
Solvabiliteit ≥ 20% ICR ≥ 1,5 DSCR ≥ 1,1 De bruto bedrijfslasten op het niveau van het landelijk gemiddelde per gewogen verhuureenheid.
Uit de door Bo-Ex uitgewerkte analyse blijkt dat dit totaalprogramma uitsluitend huurbeleid. In dit huurbeleid worden de huren van leegkomende woningen streefhuurniveau (inclusief schaarstepunten) en wordt gebruik huurverhogingsmogelijkheden die de Rijksoverheid biedt. Tevens worden de afgetopt op de DAEB grens (volgens intern beleid).
mogelijk is met een aangepast opgetrokken naar een nieuw gemaakt van de extra huren, indien van toepassing,
Aanvullende uitgangspunten in de uitwerking van het financieel perspectief van het ondernemingsplan zijn:
de in het ondernemingsplan 2012 opgenomen parameters; het minimaal op peil houden van beheer en onderhoudsniveau en het voortzetten en verder optimaliseren van een efficiënte bedrijfsvoering; het niet inrekenen van verkopen van zowel bestaand bezit als nieuwbouw (Transwijk); het niet inrekenen van de aangekondigde BTW verhoging per 1 oktober 2012.
Deze zal worden gecompenseerd door efficiënte bedrijfsvoering en gebruikmaking van de marktomstandigheden; de verhuurdersheffing (verhuurdersbelasting) vanaf 2013; de saneringsbijdrage van het CFV.
Wij hanteren naast de door de markt en toezichthouders opgelegde normen, waar minimaal aan moet worden voldaan, een eigen signaleringsgrens. Deze is bedoeld om vroegtijdig inzicht te krijgen in de financiële impact van de scenario’s en ontwikkelingen daarin op de financiële kengetallen. Daarnaast biedt dit de mogelijk om tijdig te kunnen bijsturen en zorgt dit voor een extra buffer. De scenario’s zullen voortdurend worden gemonitord en indien van toepassing worden aangepast aan de gewijzigde omstandigheden.
28
Solvabiliteit De solvabiliteit geeft als kengetal de mate aan waarin op lange termijn aan de verplichtingen kan worden voldaan. Het solvabiliteitspercentage geeft het eigen vermogen tegen bedrijfswaarde weer in verhouding tot het balanstotaal. Als ondergrens wordt de door het CFV opgegeven minimale solvabiliteitsniveau gehanteerd, welke deze jaarlijks in haar continuïteitsoordeel aangeeft.
De solvabiliteit voldoet in de beleidsperiode aan de intern gestelde minimale solvabiliteitsnorm van 20%. We zien wel een dalende lijn, welke wordt veroorzaakt door het forse investeringsprogramma in de komende vijf jaar. Daarnaast wordt de verhuurdersheffing door de Rijksoverheid vanaf 2013 ingevoerd. Deze heeft met name effect op de solvabiliteit vanaf 2014. Nauwgezet zal de vinger aan de pols worden gehouden om, indien de ontwikkelingen ongunstiger worden, bij te sturen. Dit kan dan betekenen dat projecten worden uitgesteld of zelfs geheel niet doorgaan.
29
ICR (intrest coverage ratio) De rentedekkingsratio geeft aan de mate waarin vanuit de operationele kasstromen de financieringslasten kunnen worden voldaan. Dit kengetal geeft de operationele kasstroom weer in verhouding tot de betaalde rente. Het WSW hanteert een norm van 1,4. Bo-Ex hanteert een ondergrens van 1,5.
De ICR blijft in de beleidsperiode boven de intern gestelde norm van 1,5. Vanaf het jaar 2013 treedt een verlaging op door voornamelijk de betaling van de verhuurdersheffing, welke in 2014 een nog grotere invloed heeft. De jaren erna stabiliseert zich dat door met name de spreiding van de projecten en de verdere uitwerking van het huurbeleid waardoor de operationele kasstromen dit compenseren.
30
DSCR (debt service coverage ratio) Dit kengetal verschilt met de ICR door niet alleen de financieringslasten, maar ook de aflossingsverplichting vanuit de operationele kasstroom te kunnen voldoen. De DSCR moet minimaal 1,0 zijn. Bo-Ex hanteert een minimale norm van 1,1. Hierbij wordt dezelfde aflossingsfictie van 2% van het WSW gehanteerd.
De DSCR blijft in de beleidsperiode boven de intern gestelde norm van 1,1. Ook hiervoor geldt, evenals bij de ICR dat vanaf het jaar 2013 een verlaging optreedt door voornamelijk de betaling van de verhuurdersheffing, welke in 2014 een nog grotere invloed heeft. De jaren er na stabiliseert zich dat door met name de spreiding van de projecten en de verdere uitwerking van het huurbeleid, waardoor de operationele kasstromen dit compenseren..
31