ONDERNEMINGSPLAN 2016-2020
“WOONVESTE BLIJFT IN BEWEGING”
Vastgesteld door bestuur op 10 december 2015
1
Woonveste, Afrikalaan 92, 5152 MD Drunen, Tel: 0416 - 37 87 80, Fax: 0416 - 37 32 76
Inhoudsopgave
01
Inleiding........................................................................................................................ 3
02
Maatschappelijke omgeving ......................................................................................... 4
03
Missie, kernwaarden en organisatiestructuur................................................................ 6
04
De Klant ....................................................................................................................... 7
05
Huurdersparticipatie ..................................................................................................... 8
06
Betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit ..............................................................10
07
Energie en duurzaamheid ...........................................................................................12
08
Wonen, zorg en welzijn ...............................................................................................13
09
Automatisering ............................................................................................................15
10
Rendement en waarderen ...........................................................................................16
11
Financiële continuïteit en risicomanagement ..............................................................17
12
Medewerkers maken de organisatie ............................................................................18
13
Werkgebied en schaalgrootte .....................................................................................19
14
Verantwoording aan de maatschappij.........................................................................20
15
Inbreng door de partners .............................................................................................21
2
01 Inleiding Het Ondernemingsplan zet de koers van Woonveste uit voor de komende jaren. Het is een plan op strategisch niveau; het gaat vooral om de grote lijnen. De koers uit het ondernemingsplan wordt vertaald naar concrete activiteiten in de jaarplannen, te starten met het Jaarplan 2016. Verder vindt doorwerking van de koersonderdelen plaats bij de actualisatie van de beleidsnota‟s van Woonveste. Aan het voorliggende plan ging het Ondernemingsplan 2011 t/m 2015 vooraf. De belangrijkste punten uit dit plan waren: het energiezuiniger maken van de woningvoorraad, leefbaarheidsactiviteiten realiseren in wijken en buurten, woningen bouwen voor de sociale doelgroep met als doel de wachttijden te verlagen, zorgbehoevenden zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen. De klant stond centraal in dit plan. Verder werd ingezet op een optimale samenwerking met belanghouders en andere samenwerkingspartners. De noodzaak van een structureel gezonde financiële positie werd benadrukt, evenals de verdere ontwikkeling van de medewerkers. Woonveste ligt op koers, zo bleek ook uit de recent gehouden visitatie. Er is geen reden tot ingrijpende koerswijzigingen. Woonveste is financieel gezond, het woningonderhoud is op orde en volgt een bestendige lijn, er is een passende vraag naar woningen, er wordt volgens planning verkocht en er is een passende realisatie van nieuwbouw. Woonveste werkt hard aan het verduurzamen van de woningvoorraad. En uit de recente Aedes-Benchmark blijkt dat Woonveste gunstig scoort op het gebied van bedrijfslasten en van huurdersoordeel. Woonveste wil de bestendige lijn vasthouden. Die bestendige lijn moet echter wel geplaatst worden in het licht van de nieuwe woningwet. De wetgeving is van grote invloed op de wijze waarop corporaties hun opdracht dienen uit te voeren. De nieuwe wet leidt tot een aangescherpte koers van Woonveste en tot nieuwe bewegingen. De wetgeving -en de bredere context van de maatschappelijke omgeving- komt aan de orde in hoofdstuk 02. De belangrijkste koersonderdelen worden vervolgens benoemd in de hoofdstukken 03 en verder. Woonveste kan haar taak alleen optimaal vervullen met de juiste inzet van overheden, huurdersorganisaties en samenwerkingspartners. In het laatste hoofdstuk is daarom opgenomen wat Woonveste van anderen vraagt. Dit plan is tot stand gekomen na discussiebijeenkomsten van het management van Woonveste. Daarbij dankbaar gebruikmakend van de voorstellen afkomstig uit de afdelingen. Rekening is gehouden met nieuwe wetgeving en de bevindingen vanuit de visitatie. De eerste contouren zijn besproken in een discussiebijeenkomst tussen managementteam en raad van commissarissen. De concept tekst van het Ondernemingsplan is besproken met de Huurdersvereniging en de gemeenten Heusden en Haaren. Ik dank allen die aan dit plan hebben bijgedragen!
Aart Jan Gorter directeur-bestuurder 3
02 Maatschappelijke omgeving De wetgeving stelt eisen aan de wijze waarop Woonveste haar taak dient te vervullen. Regionale en lokale omgevingsfactoren bepalen in belangrijke mate het speelveld voor Woonveste. Woningwet De in 2015 tot stand gekomen woningwet is de belangrijkste bepalende factor voor woningcorporaties en dus voor Woonveste. De woningwet betekent op diverse terreinen een trendbreuk met eerdere wetgeving. Corporaties krijgen –als toegelaten instellingen- een striktere wettelijke opdracht. De controles op het functioneren worden omvangrijker. Enkele belangrijke elementen zijn: een verplichte scheiding van daeb-woningen (vooral sociale woningen) en niet-daeb woningen (vooral commerciële woningen); wsw-borging wordt beperkt tot het segment daeb; nieuwe commerciële woningen mogen slechts bij uitzondering gerealiseerd worden. De betaalbaarheid van sociale woningen krijgt meer nadruk en er dient passend toegewezen te worden; voor huurtoeslaggerechtigde woningzoekenden betekent dit dat aan hen alleen nog goedkope of betaalbare woningen aangeboden mogen worden. De positie van huurders wordt sterker. Huurdersorganisaties worden een volwaardige partij bij prestatieafspraken met corporaties en gemeenten. Huurdersorganisaties krijgen meer informatie over de financiën en investeringskracht van corporaties en mogen informatie opvragen bij toezichthouders. Verhuurders moeten bijdragen aan de professionalisering van huurdersorganisaties Tussen gemeenten en corporaties moeten prestatieafspraken gemaakt worden. Dat is hun beider verantwoordelijkheid. De wetgeving noodzaakt enerzijds tot effectiever en efficiënter handelen. Anderzijds leidt met name de controle en verantwoording tot bureaucratisering. Marktvraag We zien een forse toename van het aantal éénpersoons-huishoudens dat een woning zoekt; het betreft zowel jongeren als senioren. De huisvesting van vergunninghouders vraagt om een continue inzet. Bij jongeren is sprake van een afnemende wens en geringere mogelijkheden tot eigen woningbezit. Eigen woningbezit betekent naar verwachting niet meer een vermogensaanwas. De huurklant is een steeds kritischer klant. Vanwege het passend toewijzen is steeds minder sprake van marktwerking en steeds meer van overheidsregulering. Ontwikkelingen binnen het kerngebied De gemeenten Haaren en Heusden maken thans deel uit van het bestuurlijk gebied Noordoost Brabant. Heusden werkt daarnaast (volkshuisvestelijk) samen met de gemeenten van Midden-Brabant en daarbinnen met de Langstraatgemeenten. Heusden beschikt over een Woonvisie. De gemeente heeft grote bouwlocaties in Vlijmen (Geerpark en De Grassen). Gemeente en Woonveste ontwikkelen samen de duurzame woonwijk Geerpark. De gemeente Haaren heeft eveneens een Woonvisie. Er is een intergemeentelijke samenwerking met onder andere Boxtel. Haaren oriënteert zich op de toekomst van de gemeente. De gemeente heeft diverse kleinschaliger bouwlocaties in ontwikkeling. In Haaren werkt Woonveste samen met de woon/zorgcorporatie „t Heem bij de realisatie en vervolgens exploitatie van de woonzorgcomplexen Leyenhof en Haarensteyn. 4
Energie De verwarming van woningen leidt tot een omvangrijke energievraag. Binnen Europa, Nederland en Noord-Brabant is er een belangrijke doelstelling om het energiegebruik terug te dringen. Corporaties hebben in deze een maatschappelijke verantwoordelijkheid. Minder energiegebruik betekent voor de huurder minder woonlasten; ook dit is een belangrijk uitgangspunt voor woningcorporaties. Woonveste neemt deel aan de Brabantse Stroomversnelling. Doel is vooral een grootschalige omzetting van bestaande woningen in nul-op-de-meter woningen (woningen die bij een gemiddeld woongedrag geen energiekosten opleveren) . Visitatie en wensen van belanghouders Aan Woonveste zijn vanuit de visitatie de volgende boodschappen meegegeven: Huurdersvereniging: “laat je sociale gezicht meer zien” en “laat onze adviezen meer doorklinken in beleid” Gemeenten: “geef duidelijk aan waar de mogelijkheden en onmogelijkheden van Woonveste liggen” en “kom gezamenlijk tot afstemming over posities, rollen en processen”. Zorgpartijen: “treedt vroegtijdig in gesprek als zich problemen aandienen” en “werk samen om tot kennisontwikkeling te komen”. Codes De Governancecode geldt voor de hele corporatiesector. De Aedescode voor de leden van Aedes. De codes hebben als doelstelling een goed functionerende en transparante sector, waarbij excessen zoveel mogelijk voorkomen worden. Woonveste onderschrijft de codes en wil zich daaraan houden.
5
03 Missie, kernwaarden en organisatiestructuur Missie Woonveste Woonveste is een maatschappelijk ondernemer op het terrein van de volkshuisvesting. Onze primaire aandacht richt zich op het huisvesten van mensen die vanwege hun inkomen of door andere omstandigheden moeilijk zelfstandig passende huisvesting kunnen vinden. Wij zorgen dat er voldoende sociale huurwoningen tegen een passende prijs en kwaliteit beschikbaar zijn. Speciale aandacht gaat daarbij uit naar het aanbieden van betaalbare huurwoningen aan de primaire doelgroep. Ons ultiem doel is het hebben van tevreden klanten. Wij luisteren goed naar wat huurders en gemeenten van ons verlangen en wij werken met andere partijen samen om de juiste zaken voor onze huurders te realiseren. Woonveste investeert in duurzaam vastgoed en leefbaarheid in buurten en wijken in haar werkgebied. Wij handelen verantwoord waardoor Woonveste ook in de toekomst haar missie kan blijven waarmaken. Wij realiseren dit alles met professionele en gemotiveerde medewerkers. Kernwaarden: Klantgericht Betrokken Integer Ondernemend Resultaatgericht en samenwerkend
Organisatiestructuur De organisatie wordt bestuurd door een directeur-bestuurder; samen met de drie afdelingsmanagers vormt deze het management-team. De raad van commissarissen ziet toe op een goed en verantwoord functioneren van de organisatie. De raad telt vijf leden waarvan er twee zijn benoemd op voordracht van de huurdersvereniging Heusden. Woonveste kent de volgende afdelingen: - Wonen - Ontwikkeling - Bedrijfsmanagement De afdeling Wonen heeft als opdracht het realiseren van een uitstekende dienstverlening rond de individuele bewoner en zijn/haar woning en binnen de grenzen van het portefeuilleplan kostenbewust te verhuren en te onderhouden. De opdracht voor de afdeling Ontwikkeling is het als actieve partner in de keten Wonen, Welzijn en Zorg realiseren van woningen en wijken waar onze huurders graag wonen en waar het Woonveste-vastgoed zich gezond kan ontwikkelen. De afdeling Bedrijfsmanagement heeft als opdracht het optimaal ondersteunen van de afdelingen en het management door het waarborgen van de financiële continuïteit, het realiseren van goed werkgeverschap en het leveren van interne diensten.
6
04 De Klant Visie op klant en dienstverlening Woonveste is een klantgerichte organisatie. We kennen de wensen en verwachtingen van onze klanten als het gaat om woongenot. We leveren daarbij de beste oplossing die aansluit op onze beleidskaders met speelruimte om maatwerk te bieden. We geven duidelijk aan waar de klant op kan rekenen (management van verwachtingen). We zijn onze klanten efficiënt van dienst. Dienstverlening vindt zoveel mogelijk digitaal/online plaats. Daarnaast blijft er ruimte voor offline contact. Kanaalsturing In de kontakten met Woonveste kan de klant zelf kiezen voor het kanaal van zijn voorkeur. De gewenste volgorde voor Woonveste is click (website, e-mail, social media) – call (telefoon) – face (balie) teneinde een efficiënte dienstverlening te kunnen garanderen tegen acceptabele kosten. Thans is 80% van de binnenkomende klantcontacten digitaal. Doel is om dit binnen 4 jaar naar 85% te brengen. Om dat te bereiken wordt ingezet op verleiding richting online communicatie in combinatie met ontmoedigen van offline communicatie. Er worden geen kanalen uitgesloten. Persoonlijk contact blijft mogelijk. Woonveste gaat de online dienstverlening verder uitbouwen waar dat resultaat oplevert (in klanttevredenheid, efficiëntie) en waar dat financieel verantwoord is. Dit doen we omdat de klant steeds vaker vraagt om 24/7 dienstverlening. Daarnaast houden we de offline dienstverlening beschikbaar voor wie niet online kan. Een en ander wordt in de jaarplannen verder uitgewerkt. Voor 2016 staat op de planning om uitgaande post en betalingen via acceptgiro‟s meer digitaal te laten verlopen. Verwachtingenmanagement en maatwerk Woonveste achterhaalt de wensen en verwachtingen van de klant door hier regelmatig naar te vragen. Dit doen we onder andere via huurdersparticipatie, onderzoeken en (individueel) klantcontact. We geven duidelijkheid aan de klant wat wel en niet kan. Er is sprake van een helder beleid waarbij in de uitvoering speelruimte benut kan worden om maatwerk te leveren. Deze flexibiliteit leidt naar verwachting tot klantgerichte oplossingen. Klantbeleving in organisatie Voorgaande uitgangspunten vergen ook het een en ander van de medewerker. Hiervoor is een verdere ontwikkeling van bedrijfscultuur nodig met als doel een klantgerichte prestatiecultuur. Dit betekent een verbeterslag in het klantencontact van de medewerkers die nu veelal specialist zijn op hun vakgebied. Deze slag zal met name gemaakt worden op het gebied van communicatie. Meten van klanttevredenheid Klanttevredenheid is het verschil tussen wat de klant verwacht en wat de klant ervaart. Klanttevredenheid wordt gemeten door externen en via eigen onderzoek. De resultaten van de uitgevoerde onderzoeken vormen belangrijke input om de klant beter te bedienen. We constateren dat de klant tevreden is over onze dienstverlening op één aspect na en dat is hoe we omgaan met ontevredenheid. Met name in de mondelinge communicatie moeten hier verbeterslagen gemaakt worden. Met name op de punten: duidelijkheid over verwachtingen, concrete afspraken maken, afspraken nakomen, terugkoppeling geven, omgaan met emotie van klanten, hoe slecht nieuws brengen, zoeken van alternatieven. Hiervoor is een trainingstraject opgestart en worden medewerkers gecoacht. In het algemeen zal meer nadruk gelegd worden op maatwerkmetingen waardoor de klantenwens specifieker in beeld wordt gebracht en Woonveste daarop kan inspelen.
7
05 Huurdersparticipatie Woonveste is zichtbaar aanwezig in de wijk. We organiseren activiteiten om contact te onderhouden met huurders (oa. koffiegesprekken en wijkbijeenkomsten). In de aandachtswijken Vliedberg, Oudheusden en Venne-oost is Woonveste aanwezig in een wijkwinkel, waar laagdrempelig contact met de klant mogelijk is. Bij projecten ingrijpend onderhoud en nieuwbouw worden informatiebijeenkomsten georganiseerd om huurders te informeren over uitvoering en op onderdelen hebben huurders invloed op uitvoering. Participatie Een huurdersorganisatie is een belangrijke gesprekspartner voor een woningcorporatie en wordt dat ook voor gemeenten. De Huurdersvereniging Heusden is de partij die de belangen van huurders vertegenwoordigt bij Woonveste. Op basis van de Overlegwet voert Woonveste over beleidszaken overleg met deze vereniging en op woning-/complex niveau met bewonerscommissies. Woonveste vindt de standpunten van de Huurdersvereniging belangrijk en legt beleidszaken die de huurders raken vooraf en vroegtijdig ter bespreking aan haar voor. Woonveste zal de huurdersorganisatie uitdagen om initiatieven te nemen die kunnen leiden tot een passender beleid door Woonveste. Woonveste zal zich open opstellen om deze initiatieven waar mogelijk en verantwoord is te verankeren in beleid. Woonveste beschikt over een kadernota bewonersparticipatie, waarin de participatiestructuur is uitgewerkt. In de gemeente Haaren ontbreekt een huurdersorganisatie. Woonveste vindt dat een gemis. Woonveste heeft de huurdersvereniging Heusden gevraagd om haar werkgebied uit te breiden met het gebied Haaren. Mocht dit niet haalbaar blijken, dan zal initiatief genomen worden om een huurdersorganisatie in de gemeente Haaren op te (doen) richten. Ondersteuning De Huurdersvereniging Heusden is bezig zich te professionaliseren. De vereniging ontvangt een financiële bijdrage voor haar activiteiten, voor hun opleidingen en voor het eventueel inschakelen van deskundige(n). Prestatieafspraken De Huurdersvereniging Heusden is actief in gemeente Heusden. De vereniging wordt betrokken bij het maken van prestatieafspraken met de gemeente Heusden. Het proces om te komen tot afspraken wordt in overleg met gemeente en Huurdersvereniging voorbereid. Samenwerking Huurdersvereniging en bewonerscommissies Volgens de Overlegwet zijn de huurdersvereniging en bewonerscommissies de formele gesprekspartners. De samenwerking tussen vereniging en bewonerscommissies is gering. Voor een breder draagvlak wordt de Huurdersvereniging gestimuleerd verbinding te leggen met bewonerscommissies. Dit is een uitdaging omdat bewonerscommissies zich meer richten op hun eigen complex en vooral daar hun invloed willen uitoefenen. Woonveste heeft regelmatig overleg met bewonerscommissies (10). Na oplevering van nieuwbouw wordt het opzetten van bewonerscommissie gestimuleerd. De frequentie en inhoud van het overleg is wisselend. De samenwerking met bewonerscommissies bestaat vooral uit maatwerk en dit willen we behouden. Raadpleging Naast het verbeteren van de formele overlegstructuur gaat Woonveste onderzoek doen naar aanvullende vormen die invulling geven aan beleidsbeïnvloeding en zeggenschap van de individuele huurder. Doel is het krijgen van een bredere legitimatie voor beleidszaken. 8
We willen dit bereiken door meer inzet van digitale mogelijkheden, een klantenpanel en/of een adviesforum. In 2016 wordt dit thema verder uitgewerkt in de te actualiseren Kadernota bewonersparticipatie.
9
06 Betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit Betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden en dienen in samenhang bezien te worden. Woonveste biedt een relatief hoge kwaliteit aan haar huurders. Prijs en kwaliteit zijn in balans. Betaalbaarheid Woonveste stelt zich ten doel om huurwoningen met aanvaardbare woonlasten voor de primaire doelgroep beschikbaar te stellen. Bij de primaire doelgroep (inkomensgrens €34.911, peil 2015) wordt onderscheid gemaakt tussen huurtoeslaggerechtigden en niethuurtoeslaggerechtigden. Huurtoeslaggerechtigden kunnen aanspraak maken op het woningaanbod onder de eerste of tweede aftoppingsgrens. Niet-huurtoeslaggerechtigden huren vanaf de tweede aftoppingsgrens. Woonveste geeft de woningzoekende inzicht in de woonlasten van de beschikbare huurwoningen; zo is informatie over o.a. huur, servicekosten en energieprestatie van de woning bij de woningaanbieding opgenomen. Tevens wordt inzicht gegeven in de mogelijkheden voor huurtoeslag. Woonveste beschikt over een huurbeleid. In dit beleid wordt de huurprijs gerelateerd aan de kwaliteit van de woning. De basis hiervoor wordt gevormd door het woningwaarderingsstelsel. De nota Huurbeleid zal begin 2016 worden geactualiseerd, onder meer vanwege de door het Rijk aangekondigde huursombenadering. Uitgangspunt voor de jaarlijkse huurverhogingen door Woonveste is het accoord (juni 2015) dat tussen Aedes en de Woonbond is gesloten. De inzet van Woonveste is er daarbij met name op gericht om het segment betaalbare woningen daadwerkelijk betaalbaar te houden voor de doelgroep. Woonveste zet daarnaast in op vroegtijdige signalering van betaalbaarheidsproblemen, met als doel het beperken van huurachterstanden. Beschikbaarheid Uitgangspunt voor het huisvesten van de primaire doelgroep is dat er voldoende woningen beschikbaar zijn in de verschillende huurprijssegmenten. Het aanbod dient qua aantallen en woningtypen in balans te zijn met de marktomvang per huurprijssegment. Een tekort aan woningen is ongewenst, maar er mogen ook geen overschotten ontstaan en dus geen langdurige leegstand. Woonveste zal met name gaan zorgen voor voldoende betaalbare woningen. Hiertoe zal een deel van de voorraad aan duurdere woningen worden afgeprijsd. Dit zal in stappen gebeuren, zodat de noodzakelijk beschikbare voorraad aan betaalbare woningen in verhouding wordt gebracht met de feitelijke vraag naar deze woningen. De eerste evaluatie zal in de loop van 2016 plaatsvinden. Er zal –conform de wetgeving- passend worden toegewezen. Daarbij streeft Woonveste naar een gemiddelde wachttijd voor een actief woningzoekende in de primaire doelgroep van gemiddeld maximaal 12 maanden. Betaalbare (sociale) huurwoningen zullen niet beschikbaar worden gesteld aan woningzoekenden die geen recht hebben op huurtoeslag. Duurdere (sociale) huurwoningen zullen niet verhuurd worden aan woningzoekenden met een inkomen hoger dan €34.911 (prijspeil 2015). Woonveste heeft als uitgangspunt het scheefwonen zoveel mogelijk tegen te gaan. Doel is met name de betaalbare voorraad ten goede te laten komen aan de doelgroep die daar ook daadwerkelijk afhankelijk van is. 10
Zonder aanvullende maatregelen blijven mensen met een toenemend inkomen in de betaalbare woningen wonen. En is een oplopende wachttijd voor deze woningen onvermijdelijk. Indien er wettelijke mogelijkheden komen om het scheefwonen tegen te gaan zal Woonveste die gaan benutten. Woonveste ziet het als haar taak om specifieke (sociale) doelgroepen die een vraag naar bijzondere woonvormen hebben (zoals ouderen en verstandelijk of lichamelijk beperkten) te faciliteren. Uitgangspunt is om deze groepen daar waar mogelijk in de bestaande voorraad te huisvesten; lukt dat niet dan zal nieuwbouw overwogen worden. Naar verwachting zal de vraag naar passende huisvesting voor vluchtelingen van buiten de EU flink toenemen. Gemeenten zijn primair verantwoordelijk voor hun huisvesting. De minister erkent, dat corporaties deze doelgroep niet kunnen huisvesten zonder dat dit spanning oplevert met reguliere woningzoekenden. Woonveste vindt dat ook zij een verantwoordelijkheid heeft voor het bijdragen aan het huisvestingsprobleem van vergunninghouders en wil daarover –middels de prestatieafspraken- met de gemeenten afspraken maken. Belangrijk uitgangspunt daarbij is, dat alle partijen van wie een inbreng verwacht mag worden deze ook daadwerkelijk gaan leveren. Woonveste biedt ook commerciële huurwoningen aan. Een flink deel van de commerciële woningvoorraad sluit aan op de huurtoeslaggrens.Oogmerk is om met name inkomensgroepen tussen de 35.000 en ca 45.000 euro te voorzien van een goede huurwoning. De commerciële woningen zijn daarnaast bedoeld voor woningzoekenden die op termijn toe zijn aan een eigen woning. Woonveste ziet geen taak in het aanbieden van huurwoningen met een huurprijs die meer dan 300 euro boven de maximale prijs van een sociale huurwoning ligt. Strategisch voorraadbeleid Woonveste beschikt over een actueel strategisch voorraadbeleid. Dit is opgesteld in 2013 en heeft een tijdshorizon van 10 jaar. Dit wordt jaarlijks gemonitord en wanneer noodzakelijk bijgesteld. Een keer per vijf jaar wordt het beleid volledig herijkt. De eerstvolgende keer is in 2018. Woonveste onderhoudt haar woningen waarbij minimaal de waarde van het vastgoed in stand blijft. Bij onderhoud (mutatie/planmatig) is het strategisch voorraadbeleid leidend. In het voorraadbeleid is een norm voor de basiskwaliteit van elke woning opgenomen en is aangegeven welke aanvullende kwaliteiten bij onderhoud aangebracht moeten worden. In beginsel zal bij ingrijpend onderhoud de woning op nul-op-de-meter niveau gebracht worden (zie ook hoofdstuk 07). Nieuwbouw vindt plaats vanuit vervanging en daarmee verjonging van de voorraad. Woonveste bouwt vooruit op wat wordt verkocht. Gelet op de vereisten met betrekking tot het passend toewijzen, zal Woonveste met name bouwen in het betaalbare segment. Het uitrustingsniveau zal zoveel mogelijk nul-op-de-meter zijn. In de ondernemingsplanperiode zullen 300-400 nieuwbouwwoningen worden gerealiseerd. Hiervan zijn er circa 100 specifiek woon-zorg gericht. De overige woningen zijn bedoeld als noodzakelijke uitbreiding van het aantal betaalbare woningen en daarnaast als vernieuwing van de bestaande voorraad. Woonveste beschikt over een actueel verkoopbeleid. Het verkoopbeleid is gerelateerd aan de nieuwbouwopgave. Hierbij gaat de toevoeging van nieuwbouw vooraf aan verkoop. De aantallen genoemd in het portefeuilleplan zijn hierbij kader stellend. Woonveste verkoopt per jaar circa 25 woningen. Het verkoopbeleid wordt jaarlijks gemonitord. Wanneer daartoe aanleiding is wordt dit bijgesteld. Woonveste zal de komende jaren geen woningen gaan slopen, tenzij het complex op geen enkele wijze rendabel is om te zetten naar vernieuwbouw, dan wel is te verkopen. 11
07 Energie en duurzaamheid Investeringen in energiebesparing en duurzaamheid dragen bij aan de betaalbaarheid van huurwoningen, evenals aan een beter milieu, een gezond binnenklimaat, lagere woonlasten en meer comfort voor huurders. Tevens leiden investeringen tot waardeontwikkeling van woningen. Verantwoord investeren in de energieprestatie van de woning kan alleen wanneer daar een acceptabel verdienmodel onder ligt. Nul op de meter (NOM) anticipeert hierop. NOM werkt vanuit een energieprestatievergoeding waarbij woningen in één keer naar een niveau nul-op de-meter moeten worden gebracht. Uitgangspunt Woonveste kiest als uitgangspunt: we verbeteren de woningvoorraad naar NOM niveau en we bouwen nieuwe woningen op NOM niveau, ja mits, … Dit is een forse stap die (technisch en financieel) uitdagend is en waarvan de gevolgen nog niet geheel zijn te overzien. Het mits kan daarom betrekking hebben op de technische (on)mogelijkheden en/of het te behalen financiële rendement van de investering. De woningvoorraad zal worden gescreend op geschiktheid op NOM producten. Nieuwe technische ontwikkelingen op het gebied van woningverduurzaming worden scherp in de gaten gehouden en vanuit de aansluiting op de woningvoorraad beoordeeld. Optimaal zal gebruik worden gemaakt van externe financiële en technische ondersteuning, zoals via het project Brabantse Stroomversnelling, waar Woonveste partner van is. Prioriteit Intensieve woningverbetering vindt plaats op de natuurlijke momenten volgens de meerjarenbegroting planmatig onderhoud (meestal rond het 35e levensjaar). Zoveel mogelijk zal de nadruk gelegd worden op het verbeteren van de betaalbare voorraad, om daarmee de energielasten (en daarmee de woonlasten) van deze woningen te beperken. Vervolgens komt duurder en daarna mogelijk commercieel aan de orde. Binnen dit uitgangspunt ligt de focus op het deel van de woningvoorraad met een energielabel lager dan C. Woonveste stelt als ondergrens voor de woningvoorraad een C label met als uitdaging om zoveel mogelijk woningen naar het niveau nul-op-de-meter te brengen. Het streven is om uiterlijk 2023 het minimale niveau bereikt te hebben (met uitzondering van de verkoop gelabelde woningen). De planning die Woonveste kiest bij het aanpassen van de bestaande voorraad naar NOM niveau wordt in 2016 nader bepaald. Hiertoe worden onder meer (financiële en organisatorische-) kaders gesteld waarbinnen Woonveste uitvoering verantwoord vindt. De huidige meerjarenplanning onderhoud zal hierop worden aangepast. Voor de komende jaren zetten wij in op 50 tot 100 NOM-vernieuwingen per jaar. Het gedrag van de huurder die een energiezuinige woning bewoont vormt een belangrijk aspect bij het behalen van een optimaal energieverbruik. Woonveste zal de bewoner hierover bij bewoning of na aanpassing van de woning goed informeren. Woonveste streeft er naar ook nieuwbouw te realiseren conform het uitgangspunt NOM. Per locatie zal de haalbaarheid, mede aan de hand van het rendement, beoordeeld worden. Zonne-energie De in 2015 uitgevoerde pilot zonnepanelen wordt geëvalueerd. In het jaarplan 2016 wordt opgenomen hoe verder te gaan met het aanbieden en plaatsen van zonnepanelen, mede in relatie tot NOM. Uitgangspunt voor Woonveste blijft dat de investering in zonnepanelen door een externe partij geschiedt. De ambities met betrekking tot energie en duurzaamheid van Woonveste worden eind 2015/begin 2016 uitgewerkt in een nota “Energie en duurzaamheid”. 12
08 Wonen, zorg en welzijn De veranderende wetgeving in wonen, zorg en welzijn leidt tot een heroriëntatie op de rol en positie van Woonveste in het sociaal domein. Naar verwachting zal meer maatwerk naar de klant nodig zijn. Geschiktheid van de woningvoorraad De toegankelijkheid en geschiktheid van woningen zal voor de woningzoekende in beeld worden gebracht. Middels een mobiliteitsclassificering (bijv. sterrensysteem) wordt de klant meer inzicht geboden. In specifieke complexen gaat Woonveste voorzieningen ten behoeve van veilig wonen aanbrengen, zoals een veilig sluitsysteem/toegang (ook voor zorgorganisaties), communicatie-infrastructuur (evt. in combinatie met alarmering) en brandalarm. Uitgangspunt is dat de kosten in de huur worden verwerkt. Woonveste heeft voldoende nultredenwoningen in voorraad. Via nieuwbouw zal nog een aantal nultredenwoningen worden toegevoegd. Het toewijzingsbeleid voor deze woningen is ook voor de komende jaren passend. Woonveste gaat met gemeenten in overleg om afspraken te maken over inzet van WMOgelden voor het aanpassen van algemene ruimten/woningen voor het langer zelfstandig thuis wonen. Voor specifieke doelgroepen die passen binnen de missie van Woonveste zorgen we voor voldoende woningaanbod. Woonveste staat open voor alternatieve (sociale) woonvormen; voorwaarde is een langdurige contractvorm en een flexibel in te richten woongebouw. Leefbaarheid Woonveste richt zich op het zo goed mogelijk bieden van - in de ogen van de klantvoldoende woongenot. Ingezet wordt op het bestrijden van overlast en het schoon, heel en veilig houden van woning en directe omgeving. Over onze inzet op het gebied van de leefbaarheid maken wij waar mogelijk afspraken met de gemeenten. Als gevolg van het feit dat steeds minder mensen met een zorgvraag opgenomen kunnen worden in een instelling verwachten we een toename van het aantal huurders met een complexe achtergrond of onvoldoende zelfredzaamheid. Dit kan leiden tot meer overlast, maar ook van problemen bij huurders die zich “achter de voordeur” manifesteren (zoals verwaarlozing, vervuiling en eenzaamheid). Woonveste zet in op tijdige signalering en doet dit door zichtbaar te zijn in de wijk. We informeren instanties die deskundig zijn in het ondersteunen van de klant. Zo willen we voorkomen dat multiprobleem situaties ontstaan die ook de verhuur van het vastgoed negatief beïnvloeden. We zorgen voor voldoende deskundigheid bij onze medewerkers in de benadering van en omgang met bijzondere doelgroepen. Een deel van de mensen die voorheen een beroep kon doen op intramurale AWBZ-zorg zal aangewezen zijn of behoefte hebben aan een “beschutte” woonomgeving. Woonveste heeft er belang bij dat deze huurders goed worden begeleid. We zorgen voor korte lijnen en maken samenwerkingsafspraken met zorgorganisaties en gemeenten. In de samenwerking tussen lokale maatschappelijke en zorgorganisaties wil Woonveste een –bescheiden- rol spelen in het maken van verbindingen tussen formele en informele zorg. Medewerkers van Woonveste hebben veel kennis van de wijk. Door goede contacten te 13
hebben met de (formele en informele) netwerken kunnen wij sneller en effectiever schakelen en de beschikbare kennis inzetten. Met inachtneming van haar verantwoordelijkheden als volkshuisvester staat Woonveste open voor de samenwerking binnen nieuwe formele of informele verbanden.
14
09 Automatisering Woonveste blijft de komende jaren continu en in samenhang werken aan het verbeteren van haar dienstverlening en de uitvoering van haar werkzaamheden. Continu is noodzakelijk om in te spelen op veranderende omstandigheden en nieuwe ontwikkelingen. En in samenhang om zo te realiseren dat de organisatie, de medewerkers, de systemen en de informatievoorziening flexibel kunnen inspelen op de voortdurende veranderingen. Informatie en communicatie technologie (ICT) is een onmisbaar onderdeel in het realiseren van een goede dienstverlening aan klanten en bij het realiseren van een efficiënt en effectief werkende organisatie. Woonveste beschikt over een Informatiebeleid, een ICT-beleid en een nota Informatiebeveiliging en zal deze nota‟s actueel houden. Woonveste heeft de ambitie om in 2017 100% digitaal te werken, behalve op die onderdelen/processen waar dit niet effectief of efficiënt is. Deze ambitie is gebaseerd op de verwachting dat hierdoor onze klant beter bediend kan worden, met gelijke of minder inzet vanuit de organisatie. Hierbij kan gedacht worden aan digitalisering van de post, acceptgiro‟s en ook aan het op termijn meer digitaal laten verlopen van het mutatieproces (eerste- en eindinspecties) en het verhuurproces. Waar nu bijvoorbeeld bij een nieuwe verhuur klanten nog inkomensgegevens op papier aanleveren, kan dat in de toekomst veel meer digitaal. Met als doel dat ICT de dienstverlening aan klanten optimaal blijft ondersteunen en de organisatie kostenefficiënt werkt. Om 100% digitaal te realiseren zal Woonveste de daartoe noodzakelijke ICT-maatregelen nemen. Woonveste beoogt een efficiënte informatie-uitwisseling met onze ketenpartners (klanten, leveranciers). Daartoe is toegang tot onze systemen nodig. Voorwaarde hierbij is een adequate toegang- en autorisatiebeveiliging zodat de betrouwbaarheid en de vertrouwelijkheid van de informatie geborgd blijven. In de komende beleidsperiode zal passende aandacht besteed worden aan de informatiebeveiliging. Woonveste blijft alert op de mogelijkheden om eventuele ICT werkzaamheden uit te besteden. Uitbesteding of samenwerking met anderen kan aan de orde zijn wanneer daardoor de activiteit goedkoper, sneller en betrouwbaarder uitgevoerd kan worden. Teneinde een stabiele en beheersbare ICT-omgeving te realiseren zal de ICT infrastructuur en architectuur aansluiten op binnen de sector gangbare standaarden (Cora en Vera). Middels het groeipad informatisering en automatisering worden de beleidsambities door vertaald naar projecten die in de komende jaren uitgevoerd worden.
15
10 Rendement en waarderen Rendementseis De rendementseis richt zich met name op de nieuwbouw. Voor nieuwe sociale huurwoningen is een minimaal rendement van 3.0% het uitgangspunt. Dit geldt eveneens voor de investeringen in woningen om het NOM-niveau te behalen. Marktwaarde In de Woningwet is opgenomen dat corporaties het vastgoed moeten gaan waarderen conform de systematiek van de marktwaarde in verhuurde staat. De verplichte invoering van marktwaarde biedt kansen om ten behoeve van besluiten inzake verkoop, verduurzamen en/of doorexploïteren van bestaand bezit rendements-berekeningen te maken. Daarmee kan de marktwaarde een rol gaan spelen bij de beleidskeuzen rond het voorraadbeheer. Woonveste heeft gekozen voor het toepassen van de light versie bij het bepalen van de marktwaarde omdat: de waarde zonder tussenkomst van taxateur vastgesteld kan worden en zodoende kosten worden bespaard. Woonveste relatief weinig verkooptransacties heeft en in beperkte mate actief is met asset-management waardoor de noodzaak om de gevalideerde marktwaarde te hebben beperkt is. de organisatie weinig ervaring heeft met het hanteren van het uitgangspunt marktwaarde Teneinde ervaring op te bouwen met het sturen op marktwaarde wordt in stappen gewerkt: (stap 1 2015) Het bepalen van de marktwaarde. Dit is noodzakelijk omdat de splitsing daeb -niet daeb op basis van marktwaarde gaat plaatsvinden. Om dit te realiseren zijn de systemen in 2015 klaar gemaakt en is onderzocht hoe de noodzakelijke gegevens om de marktwaarde te kunnen berekenen beschikbaar te krijgen zijn. stap 2 2015/16 Het onderbrengen van de woningvoorraad bij daeb en niet-daeb. Interne besluitvorming over de levensvatbaarheid van de beide onderdelen en voorleggen aan het ministerie. stap 3 2017
Het vaststellen van de notitie “Sturen op marktwaarde bij Woonveste”: voors en tegens en een keuze voor de toekomst.
16
11 Financiële continuïteit en risicomanagement Financiële continuïteit Woonveste heeft als leidraad voor haar financieel beleid: een structureel gezonde operationele kasstroom. Dit uitgangspunt betreft zowel de daeb als de niet-daeb activiteiten. De uitgangspunten voor het financieel handelen zijn vastgelegd in de nota Financieel beleid. In dit beleid zijn normen opgenomen, waaronder de maximum-norm loan-to-value -bij bedrijfswaarde- van 75% (overeenkomstig een minimale solvabiliteit van 25%). De minimale internal rate of return (irr) voor nieuwe sociale huurwoningen bedraagt 3.0% (systematiek anno 2015). Om de financiële continuïteit te blijven waarborgen zal Woonveste bij haar beleidsvoering gebruik maken van scenario-analyses. Dit doen we om de impact van mogelijke relevante ontwikkelingen te duiden en om de beleidskeuzes die Woonveste maakt te kunnen verantwoorden. De treasurycommissie komt minimaal één maal per jaar bijeen met de auditcommissie van de raad van commissarissen, waarbij de actuele financiële situatie van Woonveste en de toekomstige ontwikkelingen en financieringen aan de orde komen. Woonveste beschikt over een Treasurystatuut. Het management besteedt voortdurend aandacht aan het beheersbaar houden en zo mogelijk beperken van de kosten. Risicomanagement Het risicomanagement is er op gericht de financiële continuïteit van Woonveste te waarborgen. Als gevolg van het toenemend toezicht en aanvullende regelgeving krijgt Woonveste de komende jaren te maken met uniformering van berekeningswijzen en waardebepalingen (zoals invoering van marktwaarde, gegevens tbv de Aedes-benchmarking) die de controleerbaarheid en transparantie van corporaties vergroten. Ook wordt een omvangrijker vraag verwacht van externen tot het aanleveren van informatie, met als doel aan te tonen dat Woonveste verantwoord en correct handelt. Woonveste draagt er zorg voor dat de interne beheersing op orde is. Voldoende aandacht zal worden besteed aan het passend inrichten van de interne beheersing, zodat de risico‟s die Woonveste loopt op een adequate manier worden beheerst. Het bestuur van Woonveste maakt minimaal één keer per jaar een risicoanalyse en bespreekt deze met de raad van commissarissen. De nota Risicomanagement zal in 2016 geactualiseerd worden. Bij medewerkers zal het risico bewustzijn regelmatig aan de orde worden gesteld, evenals integer handelen en het besef dat de verantwoordingsplicht noodzaakt tot het vastleggen van relevante gegevens. Medewerkers Control kunnen onafhankelijk rapporteren aan directeur-bestuurder en/of raad van commissarissen.
17
12 Medewerkers maken de organisatie Efficiency en klanttevredenheid Woonveste scoort op het gebied van efficiency en klantbenadering goed in de Aedesbenchmark, mede dankzij de inzet en kwaliteit van haar medewerkers. Dit geeft vertrouwen en vormt een goede basis voor de verdere groei van de organisatie. Het blijven groeien en ontwikkelen is nodig om goed in te kunnen spelen op nieuwe situaties. Zo komen er nieuwe klantgroepen aan, zoals gehandicapte of psychiatrische bewoners zonder begeleiding, die een specifiekere klantbenadering vergen. Woonveste zet de komende jaren in op efficiënt en resultaatgericht werken en een klanttevredenheid die op het landelijk gemiddelde ligt. Ook dit stelt scherpere eisen aan de kennis en kunde van de medewerker. Houding De organisatie is procesgericht georganiseerd, met als doel de processen goed te beheersen. Daarmee zijn we helder naar de klant en bieden we duidelijkheid aan de medewerker. Maar de klant vraagt meer. De klant vraagt om een oplossing van zijn of haar probleem. Interne processen kunnen dan een hulpmiddel zijn, maar ook een beletsel om tot een maatwerk-oplossing te komen. Voor de medewerker kan dit tot onzekerheid leiden: wat is de juiste handelwijze en kan ik mij daarover verantwoorden. Het vereist een hogere mate van zelfstandigheid van medewerkers in hun handelen. Veranderende wet- en regelgeving vereist ook een hogere mate van flexibiliteit in handelen van medewerkers. Het kunnen begrijpen van de klant en het kunnen uitleggen aan de klant stelt eisen aan de medewerker, waarbij gedrag, houding en communicatie relatief belangrijker worden dan vakinhoudelijke kennis. Aan al deze aspecten zal bij het ontwikkelen van medewerkers aandacht besteed worden. Teneinde de externe klant goed te kunnen bedienen zal ook de interne klant als zodanig gezien en tevreden gesteld moeten worden. Dit vereist een passende houding: niet één gericht op het eigen werk of de eigen afdeling, maar één van hoe kan ik jou helpen zodat we als totaliteit beter kunnen presteren. Op dit gebied is een verdere cultuurontwikkeling nodig. Hieraan zal door iedereen binnen de organisatie bijgedragen moeten worden en gaan worden. Ontwikkeling Waar de organisatie voor een benadering van efficiency en klanttevredenheid kiest, zal de individuele medewerker in deze lijn dienen te volgen. Woonveste zal investeren in scholing, coaching en verdere ontwikkeling van haar medewerkers. Daarbij is inzicht nodig in de drijfveren, talenten en (natuurlijke) competenties van medewerkers. Deze zullen in beeld worden gebracht. Waar een passend niveau uiteindelijk niet haalbaar blijkt, zal de medewerker naar een externe functie begeleid worden. Medewerkers zullen Woonveste vooral moeten ervaren als een goede en prettige werkgever en niet als een plek die hen langdurige zekerheid biedt voor de eigen toekomst. Woonveste beschikt over een Strategisch HR-beleid en de HR-cyclus is succesvol geïmplementeerd. Het HR-beleid zal de komende jaren actueel worden gehouden en leidend zijn voor de verdere ontwikkeling van de medewerkers en van de cultuur van de organisatie. Formatie Naar verwachting zal het aantal formatieplaatsen ongeveer op het niveau van 2015 gehandhaafd kunnen blijven (48 fte). 18
13 Werkgebied en schaalgrootte Werkgebied Woonveste is voornamelijk actief in de gemeenten Heusden en Haaren. Beide gemeenten vormen onderdeel van het bestuurlijk gebied noord-oost Brabant. Op deze twee gemeenten richt Woonveste haar ontwikkelactiviteiten. Nieuwbouw buiten deze twee gemeenten zal alleen plaatsvinden indien er door de potentiële huurder een beroep op Woonveste wordt gedaan en corporaties in de betreffende andere gemeente niet (goed) in staat zijn om de gevraagde nieuwbouw te realiseren. In het geval de gemeente Haaren onderdeel gaat vormen van (een) grotere gemeente(n) zal Woonveste deze grotere gemeente(n) als haar primaire werkgebied gaan zien. Omvang Met zo‟n 5600 woningen en totaal 6400 verhuureenheden is Woonveste een middelgrote corporatie en behoort zij tot de groep van eenderde grootste woningcorporaties in Nederland. Woonveste werkt -zo blijkt uit de Aedes-benchmark- kosteneffectief en klantgericht. Ook staat zij dicht bij haar huurders. Een fusie is geen noodzaak. Mogelijk vallen er echter schaalvoordelen uit een fusie te behalen. Woonveste gaat in de komende jaren niet actief op zoek naar een fusiepartner. In het geval een corporatie binnen de regio waar Woonveste toegelaten is een verzoek aan Woonveste richt om de mogelijkheden van een fusie in beeld te brengen, dan zal Woonveste daar in beginsel positief op in gaan. Voorwaarde is dat een eventuele partner qua cultuur, aard van het werkgebied en scores binnen de benchmark een “vergelijkbare club” is. Uit een nader onderzoek zal moeten blijken dat er aantoonbare volkshuisvestelijke meerwaarden kunnen worden behaald.
19
14 Verantwoording aan de maatschappij Woonveste is een maatschappelijke organisatie en werkt ten dienste van de maatschappij. Voor het goed functioneren als maatschappelijke organisatie is het noodzakelijk dat Woonveste weet wat de maatschappij van haar verwacht. De verwachtingen komen naar voren uit onze persoonlijke kontakten met huurders en bewonersgroepen. En uit gesprekken met onze belanghouders (de Huurdersvereniging Heusden en de gemeenten Heusden en Haaren). In jaarlijkse formele gesprekken met belanghouders en samenwerkingspartners vragen we naar hun verwachtingen ten aanzien van Woonveste en evalueren we met hen de afgelopen periode. Belanghouder en samenwerkingspartner Deze definiëren we als volgt: Belanghouder: een organisatie die wat betreft het volkshuisvestingsbeleid of wat betreft het huurdersbelang in sterke mate afhankelijk is van het beleid van Woonveste: Huurdersvereniging en gemeenten Samenwerkingspartner: een organisatie die veel samenwerkt met Woonveste met als doel om de eigen belangen te behartigen én waar mogelijk de gezamenlijke belangen te behartigen Samenwerkingspartners op het gebied van leefbaarheid zijn: ContourdeTwern, Juvans, Thebe, Vivent, Modus en Politie. Samenwerkingspartners op het gebied van vastgoed zijn: : „t Heem, Schakelring, Van Neynsel, Prisma, Cello, alsmede opdrachtnemers onderhoud met een langduriger relatie. Verantwoording Woonveste legt formele verantwoording af aan het Rijk en wel via de Autoriteit Woningcorporaties. Verantwoording aan de Belanghouders vindt plaats middels het Jaarverslag en de evaluatie van de lopende Prestatieafspraken Woonveste wil haar Jaarverslag ook graag presenteren aan de huurders, bij voorkeur tijdens de jaarvergadering van de Huurdersvereniging (waarvoor dan alle leden uitgenodigd worden). De huidige inhoud van Jaarverslag voldoet grosso-modo als verantwoordingsinstrument (en wordt aangepast waar de nieuwe wetgeving dat vereist). Aandacht zal worden besteed aan waarom we activiteiten wel of niet hebben uitgevoerd. Evenals aan de geleverde inspanning om het resultaat te bereiken. Het Jaarverslag wordt integraal op de website geplaatst. De highlights komen in het huurdersblad Woonvenster, met bijzondere aandacht voor het op een begrijpelijke wijze presenteren van de resultaten. Visitatie Visitatie vindt eens in de vier jaar plaats. De eerstvolgende keer over jaren 2015-2018. Het visitatierapport vormt een belangrijke verantwoording aan de maatschappij en vormt tevens input voor het Ondernemingsplan. Gemeenten en Huurdersvereniging worden expliciet gevraagd naar hun mening ten aanzien van het visitatierapport.
20
15 Inbreng door de partners Om haar volkshuisvestelijke doelstellingen goed te kunnen waarmaken heeft Woonveste inbreng van haar partners nodig. Zonder deze inbreng kan Woonveste haar maatschappelijke taak niet of niet voldoende tot stand brengen. Woonveste verwacht van: Rijk: het mogelijk maken van maatregelen tegen scheefwonen. Dit is hard nodig om de voorraad betaalbare woningen beschikbaar te doen zijn voor woningzoekenden met recht op huurtoeslag. Als scheefwonen niet tegen gegaan kan worden, zal de wachttijd voor huurtoeslaggerechtigden onbeheersbaar oplopen. Rijk: verhuurdersheffing beëindigen. Deze heffing legt een fors beslag op de financiële middelen van Woonveste waardoor het moeilijker wordt om de huurstijging te beperken en de woningvoorraad op het niveau NOM te brengen. Rijk: het terugdringen van de regeldruk. De toenemende regeldruk staat efficiënt werken in de weg. Gemeenten: voldoende en betaalbare bouwgrond ter beschikking stellen, gericht op de realisatie van betaalbare huurwoningen. Procedureel meewerken aan de nieuwbouw en de realisatie van NOM-woningen in de bestaande voorraad. Prestatieafspraken overeen komen die de ambities van Woonveste mogelijk maken. Samen-werken aan leefbaarheid van wijken en buurten. Huurdersvereniging: kennis inbrengen vanuit de praktijk van de huurder. Goed in staat om de beleidskwesties die bij Woonveste spelen te begrijpen en -waar dat door hen gewenst iste beïnvloeden. Pro-actief beleidszaken bij Woonveste aankaarten. Zorgorganisaties: de kwaliteit van de zorg in de zorg-gerichte complexen van Woonveste op peil houden en het mede mogelijk maken dat minder zelfredzame huurders zo lang mogelijk op een goede wijze in de huurwoning kunnen blijven wonen. Corporaties binnen de woningmarkt waar Woonveste actief is: geen inzet van volkshuisvestelijke middelen met als oogmerk elkaar te beconcurreren.
21
