Ondernemingsplan 2015-2018 Missie, visie, doelgroepen, kernwaarden Ambities, strategieën en ideeën
Datum vaststelling bestuur: 27-01-2015 Datum goedkeuring RvC: 16-02-2015
1
Inleiding Voor u ligt het werkdocument “Ondernemingsplan 2015-2018”. Hierin is beschreven hoe we met onze visie, missie, doelgroepen en kernwaarden tot een definitief ondernemingsplan zijn gekomen. Naast dat het document als intern werkdocument gebruikt wordt, is het een goed informatie- respectievelijk toetsdocument voor medewerkers, belanghouders en huurdersorganisaties en de Ondernemingsraad van UWOON. Het bestuur en managementteam van UWOON staan achter dit document. In het document leest u welke ambities (doelstellingen) UWOON heeft voor de jaren 2015 tot en met 2018. De gepresenteerde strategieën en ideeën beslaan het jaar 2015. In de loop van 2015 zal opnieuw een tussenstand opgemaakt worden: hoever zijn we in het realiseren van de ambitie, strategieën en ideeën? Waar nodig of mogelijk zullen nieuwe strategieën en/of ideeën toegevoegd worden aan het uitvoeringsjaar 2016. Kortom: de horizon van het Ondernemingsplan loopt tot en met 2018, jaarlijks vindt een herijking van strategieën en ideeën plaats. Het Ondernemingsplan beschrijft sowieso niet alle activiteiten die UWOON onderneemt. We beschrijven die zaken, waarop we extra nadruk zullen leggen de komende jaren en wat hierbij de belangrijkste randvoorwaarden zijn. Onze andere activiteiten zullen uiteraard een bijdrage moeten leveren aan onze visie, missie en kernwaarden. Later dit jaar zal dit getoetst worden. Het Ondernemingsplan komt voort uit een strategische blik op de toekomst en maatschappelijke opgaven van UWOON. Deze verkenning vormt het kader waarop het bestuur en het RvC het nieuwe Ondernemingsplan toetst. Elementen uit deze strategische blik op de toekomst zijn: Uit UWOON’s kernwaarden en visie op onze maatschappelijke opgave halen we inspiratie en bepalen we onze toekomstige ontwikkelingen. Wij verwachten dat we niet om een smallere taakopvatting heen kunnen, maar dat gaan we zó goed organiseren en uitvoeren dat we toch maximaal de middelen beschikbaar houden voor investeren in zowel bestaande als nieuwbouw, leefbaarheid en wijkontwikkeling. Exogene factoren zullen de komende jaren wel leiden tot noodzakelijke keuzes in kwaliteit en dienstverlening van UWOON. Deze keuzes maken we op basis van waarden (resultaten) en binnen het kader van onze missie en visie. Gezond en veilig wonen is een grondrecht, maar niet iedereen kan hier zelf in voorzien. Hetzij vanwege inkomen, vanwege gezondheid, of vanwege de kansen op maatschappelijk of economische participatie. Wonen staat niet op zichzelf, maar is o.a. verbonden met zorg, welzijn, leefbaarheid. Samen bepalen ze voor een belangrijk deel het geluk van mensen. Zeggenschap en zelfredzaamheid van burgers vergroten is de brede taak van maatschappelijke partijen. UWOON heeft hier op het terrein van wonen een wezenlijke rol in. UWOON gelooft in het eigen kunnen van mensen en van mensen samen en de kracht die emancipatie en zelfredzaamheid mensen oplevert. UWOON staat dichtbij mensen. De corporatie zal niet meer alles zelf kunnen of moeten willen doen, maar resultaten bereiken door nieuwe coalities te smeden, bewoners zelfstandiger te laten functioneren. We willen creatiever en effectiever werken om onze doelstellingen te realiseren. Daarbij past een verdere emancipatie van onze huurders. Onze middelen zijn geen doel op zich, maar vormen een randvoorwaarde voor ons handelen.
2
Hoofdstuk 1. Onze visie op onze maatschappelijke opgave Onze visie Wij willen dat mensen wonen in goede, duurzame, betaalbare woningen, in aantrekkelijke en sociaal veilige buurten. Betaalbaar betekent daarbij dat de kwaliteit en de woonlasten van onze woningen aansluiten bij het inkomen van onze huurders. Duurzaam houdt in dat onze woningen lage energielasten hebben en het wonen het milieu zo min mogelijk belast. Sociale veilige buurten zijn voor ons buurten waar mensen graag willen wonen, met elkaar begaan zijn en zich betrokken bij tonen. Onze ideale situatie ontstaat niet vanzelf. Wij zijn overtuigd van de kracht van mensen en dat op basis van gelijkwaardige samenwerking met anderen het beste resultaat ontstaat. Eigen verantwoordelijkheid, betrokkenheid en de mogelijkheid om ons handelen te beïnvloeden zijn voor ons de basisvoorwaarden om onze droom een stap dichterbij te kunnen brengen. Belangrijkste elementen Woonomgeving: we willen dat mensen wonen in een leefbare woonomgeving, waar zij zelf ook bij betrokken zijn. Voor het wonen in een buurt is wederkerigheid het uitgangspunt: we verwachten ook een verantwoordelijkheid van onze klanten en andere partijen. Betaalbaarheid van de woning: onze woningen hebben een goede prijs-kwaliteitverhouding en passen bij het inkomen van onze klanten. Duurzaamheid van de woning: onze woningen zijn energiezuinig en milieuvriendelijk in bredere zin, waardoor zij lage energielasten hebben en bijdragen aan een milieuvriendelijke wereld. Daarnaast zijn onze woningen ook in bredere zin toekomst bestendig: technisch goede woningen die geschikt zijn voor de huidige klant én de toekomstige klant. Klantrelatie: wij vinden het belangrijk dat wij betrokken en tevreden klanten hebben. Onze klanten beïnvloeden ons handelen. We kennen onze klant. Vertrouwen: Wij hebben vertrouwen in de kracht van mensen. Op basis van dit vertrouwen werken we samen. Uitgangspunt is dat mensen hun eigen verantwoordelijkheid nemen. Missie Onze missie UWOON laat als woningcorporatie mensen wonen zoals zij dat zelf willen, met respect voor elkaars leefstijl. Dit betekent dat wij kwalitatief goede en betaalbare woningen en woondiensten bieden, zodat huurders zich op hun plek voelen in hun buurt, straat en huis. Doelgroep Onze doelgroep Onze klanten zijn mensen die niet de mogelijkheid hebben een woning te kopen of in de vrije sector te huren. Wij richten ons primair op huishoudens met een inkomen tot € 34.229 (prijspeil 2013); de groep waaraan wij volgens de wet 90% van onze huurwoningen moeten toewijzen. Daarnaast ondersteunen wij ook de lage midden inkomens (tot € 50.000) zolang dit binnen onze mogelijkheden past. Ook deze groep ondervindt moeilijkheden op de woningmarkt.
3
Hoofdstuk 2. Onze kernwaarden (ethisch kompas) Kernwaarden vormen een leidraad voor UWOON’s handelen, een ethisch kompas. De waarden blijken uit het doen en laten van UWOON. Anders gezegd: ons handelen moet altijd te verbinden zijn aan één of meer kernwaarden. En omgekeerd geldt ook dat ons handelen niet in strijd mag zijn met één of meer kernwaarden. Toekomstbestendig UWOON onderneemt op een duurzame manier. Dit betekent dat wij niet alleen kijken naar de situatie op dit moment, maar ook naar de toekomst. Zowel huidige als toekomstige generaties bieden wij een betaalbare woning met een kwaliteit die er daarbij past. Juist om toekomstige generaties kansen te kunnen bieden, gaan wij met een respectvolle manier om met het (woon)milieu. Verbinden Als corporatie hebben wij een toegevoegde waarde voor de samenleving. Samenwerking staat daarbij centraal. Wij vinden het belangrijk te luisteren naar wat anderen ons vertellen, ontvankelijk te zijn en dit te vertalen in ons handelen en de samenwerking aan te gaan. In welke vorm we samenwerken kan per situatie, tijd en plaats verschillen. Soms past een regierol bij ons, maar vaak ook hebben we een faciliterende rol. Tot onze samenwerkingspartners behoren in ieder geval onze huurders, de gemeenten in ons werkgebied en ook organisaties op het gebied van wonen, zorg en welzijn. Verbeteren De wereld waarin wij ons werk doen verandert continu. Maatschappelijke, politieke en economische ontwikkelingen komen en gaan. De samenleving mag van ons verwachten dat we vakbekwaam werken; dat we de markt en de omgeving kennen. In ons werk zoeken wij steeds naar mogelijkheden om te verbeteren. Dit kan gaan om verbeteringen in onze interne organisatie met als doel vragen goed, snel en duidelijk te beantwoorden. Het kan ook gaan om verbeteringen in wijken en buurten met als doel mensen prettig te laten samenwonen. Betrouwbaar Voor iedereen die wij in ons handelen tegenkomen zijn wij een betrouwbare partner. Betrouwbaar betekent voor ons dat wij aanspreekbaar zijn, dat wij toegankelijk zijn voor de meningen en ideeën van anderen. Betrouwbaar betekent ook dat wij transparant zijn, doen wat we zeggen en daar verantwoording over afleggen. Aan betrouwbaarheid is onze integriteit verbonden. We hechten grote waarde aan het integer handelen van iedereen in de organisatie. In onze Integriteitscode stellen we het zo: “Integer handelen is belangrijk voor iedereen maar zeker voor een maatschappelijke organisatie als UWOON. Wij bestaan voor en door onze klanten; we zijn gericht op dienstverlening. Integer willen handelen is daaraan onlosmakelijk aan verbonden. Uit principe.”
4
Hoofdstuk 3. Onze ambities Ambitie 1 Terugdringen van de energielasten om hiermee de totale woonlasten beperkt te houden. Doel 1 Door het terugdringen van de energielasten zijn de totale woonlasten van huurders (gemeten als gemiddelde van het woningbezit) in de periode 2014-2018 niet meer dan X%1 gestegen. Motivatie Energielasten stijgen de komende jaren en zijn daarmee sterk van invloed op de woonlasten van onze huurders. Het belasten van het milieu wordt in de samenleving een steeds belangrijker onderwerp. Dit komt o.a. tot uiting in de toenemende politieke aandacht. Het aanbrengen van energiebesparende voorzieningen heeft een positief effect op de kwaliteit en het leefklimaat van onze woningen. Wat zien we als de belangrijkste uitdagingen op dit doel2? Inzicht krijgen in de woonlasten (huur + energie) van onze huurders (uitgesplitst naar verschillende groepen). Inzicht krijgen in factoren waardoor de hoogte woonlasten van onze huurders worden bepaald. Inzicht krijgen in de afweging tussen technische aanpassingen en gedragsbeïnvloeding. Waar kan je het beste op inzetten? En aan de hand daarvan opnieuw het gewenste labelniveau bepalen. Alle woningen die geen strategie sloop- of verkooplabel hebben voor 2022 naar energielabel C brengen (beleid reeds ingang gezet). Het gedrag van huurders beïnvloeden zodat zij zelf ook minder energie gebruiken. Het bedenken van oplossingen om ook het elektragebruik van huurders terug te dringen. Doel 2 Het beperken van woonlasten middels het bewaken van de prijs-kwaliteitverhouding van de woningen, en het bewaken van de huurprijs in relatie tot de inkomensgroepen van onze klanten. Motivatie Landelijke cijfers wijzen op een toenemend aantal huurders in financiële problemen. UWOON is bezorgd voor de blijvende betaalbaarheid van het wonen voor de doelgroep en in het bijzonder de mensen die recht hebben op Huurtoeslag. Wat zien we als de belangrijkste uitdagingen op dit doel? Beter inzicht in grootte van het betaalbaarheidsprobleem in onze regio krijgen. Zowel de huidige situatie als de verwachting voor de toekomst. Indien UWOON een terughoudender huurbeleid moet gaan hanteren, beschikt UWOON over minder huurinkomsten en daarmee minder investeringscapaciteit voor de te realiseren ambities.
1 2
Percentage wordt na nader onderzoek ingevuld.
In bijlage 1 is een nadere uitleg gegeven van de aanleiding voor de keuze van iedere ambitie. Ook is daar de analyse van mogelijke oorzaken voor het betreffende knelpunt te lezen en waar UWOON staat op deze ambitie.
5
Ambitie 2 Meer kans op een woning naar wens binnen de mogelijkheden van de huurder. Doel De slaagkans van starters en doorstromers is in 2018 gelijk (met een afwijking van maximaal 5%-punt), waarbij de gemiddelde slaagkans voor starters is toegenomen en voor doorstromers minimaal gelijk gebleven. Slaagkans=
aantal mutaties aantal reagerende woningzoekenden
Motivatie De wachttijd wordt voor sommige groepen, met name door starters, als lang ervaren. Dit geldt niet voor alle gebieden even sterk. De geschiktheid van woningen voor een bepaalde huishoudensgrootte is beperkt. Dit geldt niet voor alle gebieden even sterk. Spoedzoekers (mensen met een dringende verhuiswens, die niet urgent zijn) met een korte inschrijftijd maken zeer weinig kans. Sommige mensen accepteren een woning uit nood, om een dak boven hun hoofd te hebben, niet uit wens. De huurder voelt hierdoor mogelijk minder betrokkenheid bij woning en woonomgeving. Een ander risico is dat de woning te duur is in verhouding tot het inkomen van de huurder. Voor de komende jaren verwachten we dat het lastig wordt om de wachttijd niet verder op te laten lopen. Wat zien we als de belangrijkste uitdagingen op dit doel? De slaagkans van starters en doorstromers dichter bij elkaar laten komen. De slaagkans van woningzoekenden uit Harderwijk dichter bij die van Ermelo en Elburg brengen. Meer inzicht krijgen in de urgentie van de verhuiswens, de daadwerkelijke zoektijd, reden van acceptatie, reden van vertrek en reden van weigering. Wat is de verhouding tussen kans en wens? Meer inzicht krijgen in de waardering van ons woningbezit door huurders en woningzoekenden, zodat we ons bezit beter kunnen laten aansluiten op de woonwensen. Nieuwbouw die zeer goed aansluit bij de woonwensen van senioren (in het bijzonder huurders), om zo meer doorstroming op gang te brengen. Focus op de voordelen van de kwaliteit ten opzichte van de prijs (veelal meer dan wat mensen nu betalen en ook willen betalen) staat daarbij centraal. Het bedenken van creatieve oplossingen voor tijdelijke huisvesting.
Ambitie 3 Mensen met een fysieke, verstandelijke of psychische beperking meer mogelijkheden bieden om zelfstandig te kunnen wonen. Doel Van de groep mensen die aangeeft problemen te ondervinden bij het zelfstandig wonen als gevolg van beperkingen is jaarlijks 75% naar tevredenheid geholpen. Motivatie Er is, o.a. door veranderingen in de zorgsector, een toename van het aantal klanten/woningzoekenden met een beperking (zowel lichamelijk, verstandelijk als psychisch) die zelfstandig blijft wonen. 6
Mensen met een beperking zoeken vaak een ander type woning dan we beschikbaar hebben in onze voorraad. Zij zoeken vooral beschermd en verzorgd wonen in de buurt van voorzieningen (winkel, zorg, welzijn). Ouderen blijven het liefst op hun eigen plek wonen (woning en buurt).
Wat zien we als de belangrijkste uitdagingen op dit doel? Inzicht krijgen in waar huurders met beperkingen (zowel fysiek als mentaal) wonen en welke beperkingen ervaren worden bij het wonen. Inzicht krijgen in de woonwensen/behoeften van huurders en woningzoekenden met een beperking. Eventueel aanpassen van een deel van onze voorraad aan mensen met fysieke beperkingen. Er is een (theoretisch) overschot aan eengezinswoningen en een tekort aan gelijkvloerse woningen. Mensen met psychische of een verstandelijke beperking regulier huisvesten in onze buurten, zonder dat dit een negatief effect heeft op het leefklimaat van buren/de buurt en waarbij de draagkracht van de buurt wordt benut.
Ambitie 4 Huurders en belanghouders meer betrekken bij de eigen woning/woonomgeving en meer invloed geven op beleid en de uitvoering. Doel 75% van de belanghouders en 75% van de huurders vindt dat zij voldoende betrokken zijn bij de woning/woonomgeving en voldoende invloed hebben op beleid en de uitvoering. Motivatie We verwachten dat regie en invloed op de directe leefomgeving mensen gelukkiger maakt. Het vergroot de tolerantie en solidariteit, waardoor het gemakkelijker is om te communiceren met en samen te werken in een buurt. De meerwaarde van wat we doen wordt bepaald door onze belanghouders. Hun invloed legitimeert UWOON’s handelen en dienstverlening. Invloed vergroot het draagvlak voor UWOON’s gemaakte en te maken beleidskeuzes. We hebben vertrouwen in het kunnen van mensen en hebben de wens om op een gelijkwaardige manier samen te werken. Meer invloed betekent betere beleidskeuzes en levert minder faalkosten op. Wat zien we als de belangrijkste uitdagingen op dit doel? Duidelijk definiëren wat wij verstaan onder ‘invloed geven’ en ‘betrokkenheid’. Meer inzicht krijgen in de wijze waarop huurders invloed willen uitoefenen en betrokken willen zijn. Meer inzicht krijgen in de wijze waarop belanghouders invloed willen uitoefenen op het beleid van UWOON. De uitkomsten van contacten met huurders en belanghouders gestructureerd vastleggen en vertalen in beleid. Bereiken dat het structureel betrekken van klanten en medewerkers bij beleid en dagelijks handelen van UWOON, vanzelfsprekend is.
7
Hoofdstuk 4. Randvoorwaarden voor bereiken ambities Om de ambities te bereiken zullen strategieën en acties uitgewerkt worden. Deze worden altijd getoetst aan een aantal randvoorwaarden. Welke zijn deze randvoorwaarden? Interne randvoorwaarde: Financieel Op korte en lange termijn moet UWOON blijven voldoen aan haar financiële verplichtingen. Hiermee is de continuïteit van onze organisatie is gegarandeerd, zolang dit voor het bedienen van de doelgroep noodzakelijk is. UWOON hanteert als criteria voor financiële continuïteit: externe eisen (CFV en WSW) en wet en regelgeving (o.a. Woningwet,) de externe randvoorwaarde van blijvende betaalbaarheid van woningen voor de doelgroep interne rendementseisen in relatie tot de financiële risico’s. Interne randvoorwaarden: Organisatie Naast dat UWOON financieel gezond blijft, is het van belang dat onze organisatie zó is ingericht en dat onze werkwijzen zodanig zijn, dat de ambities en doelen uit het Ondernemingsplan, gehaald kunnen worden. De organisatorische randvoorwaarden die UWOON stelt, zijn de volgende: - Voldoen aan wet- en regelgeving in het kader van Governance. - Verantwoordelijkheden met heldere doelstellingen laag in de organisatie leggen en de kennis en invloed van medewerkers beter benutten. De leidinggevenden zullen in overleg met de medewerkers resultaatafspraken maken en medewerkers begeleiden deze resultaten te bereiken. - Consequenties van de gemaakte keuzes in dit Ondernemingsplan, vertalen in organisatie en dienstverlening. Op basis van de definitieve keuzes in dit Ondernemingsplan zullen huidige activiteiten en dienstverlening van UWOON beoordeeld worden op hun bijdrage aan visie, missie, kernwaarden of ambities. Waar nodig worden ze bijgesteld of geschrapt. - Efficiënt werken: met zo min mogelijk middelen op een slimme manier goede resultaten halen en doelen bereiken. Processen onderzoeken op efficiëntiewinst, bijvoorbeeld middels de Lean-aanpak. - Verbinden met anderen: beter samenwerken met andere partijen in buurt en wijk, bij vastgoedprojecten (ketensamenwerking) en optimaal en efficiënt samenwerken met collega’s. - Het - waar gewenst onafhankelijk - continu monitoren van resultaten van onze diensten en doelen. - Om resultaten te bereiken op sommige onderwerpen meer kennis vergaren en/of vastgelegd moet worden. Het gaat hierbij om kennis van klant en markt. - Om als medewerker meer eigen verantwoordelijkheid te kunnen nemen is het van belang dat de informatievoorziening en interne communicatie binnen de organisatie goed op orde is. Dit betekent dat informatie die van belang is voor het realiseren van resultaten tijdig beschikbaar moet zijn voor zowel werknemer als werkgever. Het vraagt eveneens om een actieve opstelling van beide partijen om informatie te brengen, op te halen, te raadplegen en waar nodig vroegtijdig te signaleren als er informatie ontbreekt.
8
Hoofdstuk 5. Uitwerking ambities naar strategieën en ideeën. Hoe gaan we onze ambities bereiken? Ofwel: hoe zorgen we ervoor dat UWOON eind 2018 minimaal alle doelstellingen uit het Ondernemingsplan heeft bereikt? Daar gaat dit hoofdstuk over. 5.1 Ambitie 1 Terugdringen van de energielasten om hiermee de totale woonlasten beperkt te houden. Doel Door het terugdringen van de energielasten zijn de totale woonlasten van huurders (gemeten als gemiddelde van het woningbezit) in de periode 2014-2018 niet meer dan X%3 gestegen.
Strategie 1 Het toepassen van technische maatregelen aan woningen/gebouwen om de woningen energiezuiniger te maken Idee Hogere energie zuinigheid van de woningvoorraad van UWOON door isoleren en installaties. Binnen een periode van 6 jaar heeft UWOON geen woningen meer in haar bezit met een label G. De overige woningen van de voorraad van UWOON worden binnen een periode van 12 jaar (2x een cyclus van 6 jaar) naar label C gebracht. Alle technische maatregelen worden genomen op natuurlijke onderhoudsmomenten. Woningen, welke in aanmerking komen voor hoog renovatie, worden minimaal gebracht naar Label A. Maatregel 2015 Voor alle woningen van UWOON is het label geactualiseerd (volgens de wettelijke normen) en zijn de aanpassingskosten inzichtelijk gemaakt. Actiestappen 1. Goedkeuring en onderzoek van de labels en kosten. (gereed jan. 2015) 2. Start EPA-opnames conform PvA en kostenramingen. (jan. 2015) 3. Actualisatie labels en kostenbegroting. (gereed sept. 2015) 4. Totale actualisatie van de energielabels en kostenbegroting is gereed. (dec. 2015)
Strategie 2 Naast het terugdringen van energielasten, bewaken we de (ontwikkeling van de) huurprijzen. Indien nodig grijpen we in met ons huurbeleid. Idee Huurbeleid opnieuw onder de loep nemen in 2014. Indien nodig een ander en/of terughoudender huurbeleid formuleren.
3
Percentage wordt na nader onderzoek ingevuld.
9
5.2 Ambitie 2 Meer kans op een woning naar wens binnen de mogelijkheden van de huurder. Doel De slaagkans van starters en doorstromers is in 2018 gelijk (met een afwijking van maximaal 5%-punt), waarbij de gemiddelde slaagkans voor starters is toegenomen en voor doorstromers minimaal gelijk gebleven.
Strategie 1 Flexibeler maken van de woonruimteverdeling. Idee Het opstarten van enkele experimenten met andersoortige toewijzingsmethoden: We starten een experiment waarbij per jaar een bepaald aantal woningen niet op basis van de bestaande regelgeving wordt toegewezen, maar op basis van open inschrijving met loting. We starten een experiment waarbij een bepaald aantal woningen aan wordt gewezen aan spoedzoekers. Maatregel 2015 Experimenten beschreven en gereed voor uitvoering. Actiestappen 1. Beschrijven van de 2 experimenten, o.a. spelregels, randvoorwaarden, keuze voor welk bezit het experiment wordt toegepast, voor welke doelgroepen. (gereed sept. 2015) 2. Gelijktijdig met stap 1: in gesprek gaan met het samenwerkingsverband regionale woonruimteverdeling om ruimte te creëren om de experimenten uit te kunnen voeren Indien niet regionaal mogelijk opties op gemeenteniveau bekijken. (gereed sept. 2015) 3. Voorbereidende werkzaamheden treffen zodat de experimenten gereed zijn voor uitvoering. (gereed dec. 2015)
Strategie 2 Aanbod van tijdelijke en permanente woonruimte vergroten. Idee Op zoek naar snelle oplossingen om op korte termijn aanbod beschikbaar te krijgen tbv de starters en/of spoedzoekers. We gaan mogelijkheden onderzoeken voor het inzetten van flexibele, tijdelijke wooneenheden. Bijvoorbeeld door toepassing van demontabele bouw. De eerste inzet is hierbij om, zo mogelijk met partners, geschikte locaties te vinden. Meer aanbod in de vorm van onzelfstandige woonruimte realiseren door de interne regelgeving m.b.t. onderverhuur te versoepelen. Op dit moment zijn we zeer terughoudend in het toestemming geven voor onderverhuur. In plaats daarvan promoten we de mogelijkheden. Dat maakt de weg vrij voor een enorm potentieel aan kamerbewoning zodat het aanbod aan woonruimte wezenlijk toeneemt. Maatregelen 2015 1a. Drie potentiële locaties bekend inclusief advies tijdelijke woonoplossingen per locatie Actiestappen 1a. Inventariseren van de mogelijke locaties, grondposities of tijdelijke plekken door gemeenten etc. te raadplegen. (gereed mei 2015) 10
1b. Inventariseren van zowel bestaande als nieuwe mogelijkheden voor tijdelijke woonoplossingen, inclusief brainstorm met andere corporaties / belanghouders/ aannemers etc. in de regio. (gereed mei 2015) 2. Opstellen van de criteria waaraan de tijdelijke woning moet voldoen en de inventarisatie daaraan toetsen. (gereed mei 2015) 3a. Inventariseren van verschillende mogelijkheden inclusief prijsindicatie. (gereed sept. 2015) 3b. Ambtelijk en bestuurlijk overleg met gemeenten over randvoorwaarden van verschillende mogelijkheden. (gereed sept. 2015) 4. Advies met keuze voor locatie en oplossingen. (gereed dec. 2015)
1b. Evaluatierapport (incl. aanbevelingen) gereed van de proef rondom de versoepeling van de interne regels onderhuur Actiestappen 1. In kaart brengen van de bestaande situatie per vestiging. (gereed jan. 2015) 2. Opstellen nieuwe spelregels waaronder onderhuur wordt toegestaan; spelregels juridisch getoetst. (gereed maart 2015) 3. Uitvoer pilot onderhuur. (gereed nov. 2015) 4. Evaluatie pilot, geldend als nulmeting. (dec. 2015)
5.3 Ambitie 3 Mensen met een fysieke, verstandelijke of psychische beperking meer mogelijkheden bieden om zelfstandig te kunnen wonen. Doel Van de groep mensen die aangeeft problemen te ondervinden bij het zelfstandig wonen als gevolg van beperkingen is jaarlijks 75% naar tevredenheid geholpen.
Strategie 1 Woningvoorraad beter aan laten sluiten op de marktvraag en deze bovendien juist laten bewonen. Idee Vernieuwbouw en planmatig onderhoud inzetten voor geschikt maken van de voorraad We stellen vast in onze veranderopgave hoeveel woningen geschikt moeten zijn voor mensen met een fysieke, verstandelijke of psychische beperking. Woningen die niet meer voldoen aan de vraag en technisch verouderd zijn slopen we en vervangen we door woningen die geschikt zijn voor mensen met beperkingen. Woningen die bij planmatig onderhoud technisch en qua plattegrond nog wel geschikt te maken zijn, verbeteren we wanneer bewoners hier behoefte aan hebben. Hiermee bereiken we dat voldoende woningen toekomstbestendig zijn en geschikt voor mensen met een beperking. Maatregel 2015 Het vastgestelde bestuursbesluit is verankerd in het SVB. Actiestappen 1. Verschillende rapportages opvragen. O.a. huurwoningen op niveau en rapport Companen behoefte aan wonen met zorg. Intern gegevens verzamelen tbv theoretische behoefte (in kwaliteit & kwantiteit) en vraag tot 2020. (Hierbij gebruik maken van de gegevens van het SVB.) (gereed maart 2015) 11
2. 3. 4.
Onderzoeken hoeveel en welke woningen al geschikt zijn, of al in de pijplijn zitten om geschikt gemaakt te worden. (gereed mei 2015) Bepalen van de mogelijke aanpassingsbehoefte en die doorvertalen in een discussienotitie met advies voorleggen aan MT. (gereed aug. 2015) Bestuursbesluit gereed en vastgesteld en verankerd in het SVB. (gereed dec. 2015)
Strategie 2 Bewoners motiveren om met elkaar om te kijken naar elkaar. Idee Gebruik maken van bestaande positieve krachten. We gebruiken positieve krachten in wijken bijvoorbeeld kerk, sportclub, buurthuis om hun bijdrage te leveren aan de verbondenheid tussen wijkbewoners. Dit doen we door contacten te leggen en te onderzoeken wat deze organisaties nodig hebben om dit met succes te kunnen doen en leveren hier dan, waar nodig, een financiële bijdrage. Hierdoor ontstaat er een sterker sociaal vangnet in wijken en kunnen huurders langer zelfstandig blijven wonen en tevreden zijn met hun woon/leefsituatie. Maatregel 2015 In kaart brengen en activeren van bestaande positieve krachten in de wijk. Met als doel de mogelijkheden van de kwetsbare bewoners te benutten en zodoende problemen te voorkomen. Actiestappen 1. Intern inventariseren van actieve (vrijwilligers)organisaties/partijen in alle wijken. (gereed maart 2015) 2. Inventariseren behoefte/kwetsbare bewoners waarbij we gebruik maken van de kennis van eigen medewerkers en bestaande wijkpartijen zoals actieve buurtbewoners. (gereed mei 2015) 3. Overtuigen/inspireren instellingen/vrijwilligersorganisaties om het al beschikbare instrument ‘sociale kaart’ uit te breiden met vrijwilligersorganisaties, actieve bewoners en behoefte/kwetsbare bewoners. Daarnaast overtuigen van noodzaak om verschillende communicatiekanalen te gebruiken om voor meer bekendheid te zorgen. (gereed sept. 2015) 4. Resultaten beschrijven in discussienotitie met advies aan MT over vervolgstappen. (gereed dec. 2015)
5.4 Ambitie 4 Huurders en belanghouders meer betrekken bij de eigen woning/woonomgeving en meer invloed geven op beleid en de uitvoering. Doel 75% van de belanghouders en 75% van de huurders vindt dat zij voldoende betrokken zijn bij de woning/woonomgeving en voldoende invloed hebben op beleid en de uitvoering.
Strategie 1 Het interessanter en laagdrempeliger maken voor huurders en belanghouders om te gaan participeren. Idee Huurders actief benaderen. Elementen uit de aanpak die we daarbij kiezen zijn: 12
• • • •
Specifieke onderwerpen. Het betrekken van huurders en belanghouders bij specifieke onderwerpen, het, met andere woorden, kortdurend participeren op thema of onderwerp of omgeving. Het betreffen ‘onderwerpen’ die huurders en belanghouders ook echt raken. Lastige thema’s. In goed overleg met huurder gaan we ook lastige thema’s aansnijden met als doel betrokkenheid en verantwoordelijkheid te vergroten, bijvoorbeeld meebetalen bij woningverbetering. Persoonlijk benaderen. We gaan hiervoor huurders persoonlijk en actief benaderen en werken ook vanuit de gedachte van goed voorbeeld doet volgen, door het brengen van positieve verhalen van huurders voor huurders. Creatieve werkvormen. We gaan creatieve werkvormen en locaties inzetten en niet kiezen voor een vergaderachtige setting, maar kiezen voor een inspirerende, laagdrempelige, bij de huurder of belanghouder aansluitende omgeving. Ook gaan we meer gebruik maken van reeds bestaande platforms. Zo zijn er bijvoorbeeld jongerenraden die we willen benaderen op specifieke jongeren thema’s. Afhankelijk van het thema, doel zetten we de verschillende ideeën in. Soms in combinatie met elkaar, soms onafhankelijk van elkaar. Uitgangspunt: focus op kortdurende participatie + vestigingsgericht.
Maatregel 2015 Voorstel voor nieuwe werkvormen ontwikkeld en thema’s/onderwerpen getoetst bij huurders Actiestappen 1. Informatie binnenhalen/behoefte in beeld brengen, PvA opstellen. (gereed april 2015) Sessies met huurders uitvoeren en verwerken. 2. Voorstel met onderwerpen en werkvormen resulterend in een experiment en voorgelegd aan MT. (gereed april 2015) 3. Experimenten (2 à 3) opstarten en uitvoeren. (vanaf mei 2015) 4. Evaluatie experiment met voorstel vervolgacties/advies toekomst en vaststellen in MT. (gereed okt. 2015)
Strategie 2 Meer ‘baas-in-eigen-thuis’ gevoel stimuleren /faciliteren Idee Werken met vraaggestuurd binnenonderhoud We gaan werken met vraaggestuurd binnenonderhoud, dit geldt zowel voor het planmatig als voor het niet planmatig onderhoud. Wij verwachten dat dit ertoe zal leiden dat een huurwoning ook als eigen huis wordt ervaren. De kaders voor vraaggestuurd binnenonderhoud zijn: Vraaggestuurd binnenonderhoud heeft betrekking op de binnenkant, keuken, badkamer, toilet. De installaties zoals de cv-ketel valt hier buiten. Vraaggestuurd binnenonderhoud mag niet meer kosten dan regulier planmatig binnenhoud. De veiligheid mag niet in het geding komen We moeten ons realiseren dat vraaggestuurd werken kan leiden tot een nieuwe manier van organiseren. Out of the box denken is nodig. De datum van einde levensduur is van belang bij bepaling kostenverdeling tussen bewoner en UWOON. De verhuurbaarheid mag niet in het geding komen. Bv doordat de kwaliteit van de woning dusdanig toeneemt, dat de huurprijs te hoog wordt na mutatie.
13
Maatregel 2015 Nieuw beleid op vraaggericht binnenonderhoud inclusief werkplan gereed en vastgesteld in MT. Actiestappen 1. Behoeften t.a.v. vraaggestuurd onderhoud beter in beeld krijgen. PvA opstellen ter voorbereiding van sessies met een aantal medewerkers en huurders. (gereed febr. 2015) 2. Leren van anderen door al bestaande werkwijzen van ervaringsdeskundigen (aannemers en corporaties) te inventariseren. Hiervan komt een verslag. (gereed febr. 2015) 3. Instellen van een werkgroep om de beleidskaders te formuleren en die laten vaststellen in MT. (gereed juni 2015) 4. Uitvoeringsplan laten opstellen door werkgroep, presenteren in MT en plan laten vaststellen. (gereed okt. 2015) Terugkoppeling beleid naar huurders. (gereed nov. 2015) Strategie 3 Duidelijke kaders stellen als organisatie: waarover en binnen welk gebied is participatie en betrokkenheid gewenst? Idee Meer invloed geven op onderwerpen/thema’s waar we een gemeenschappelijk belang hebben. Om te kunnen bepalen op welke onderwerpen/thema’s we belanghouders en huurders meer willen betrekken gaan we op zoek naar gemeenschappelijk belang en maken we onze eigen doelstelling per onderwerp scherp. We formuleren op welke terreinen wij betrokkenheid wensen en welk doel wij daarbij hebben. Vervolgens leggen wij deze aan onze huurders en belanghouders voor om hun reactie hierop te krijgen. Daarnaast bieden wij ruimte om thema’s en onderwerpen die van belang zijn voor huurders en belanghouders bespreekbaar te maken Maatregel 2015 Kadernotitie gereed en geborgd in de organisatie. Actiestappen 1. Informatie verzamelen vanuit het bestaande belanghoudersbeleid, resulterend in een overzicht van belangrijke thema’s. (gereed febr. 2015) 2. Aanpak en planning opstellen voor externe raadpleging (belanghouders). (gereed juli 2015) 3. Thema's uit stap 1 leggen we voor aan belanghouders in “droomsessies”. (gereed okt. 2015) 4. Kadernotitie gereed en geborgd in de organisatie. Verwerken in jaarplannen en kwartaalrapportages. (gereed dec. 2015)
14