Thuis in Drimmelen. Ondernemingsplan Woningstichting Volksbelang

Thuis in Drimmelen Ondernemingsplan Woningstichting Volksbelang 2011 - 2015

woord vooraf Al meer dan 90 jaar is Woningstichting Volksbelang actief in de gemeente Drimmelen. We beheren en verhuren er zo’n 1.900 woningen, garages en bedrijfsruimtes. In 2010 hebben we een maatschappelijke visitatie afgerond. Hierin is, met onze samenwerkingspartners zoals gemeente, Huurdersvereniging en zorgorganisaties teruggekeken op onze prestaties in voorgaande jaren. Duidelijk is dat we binnen de gemeente een belangrijke bijdrage leveren aan de huisvesting van de inwoners en de ontwikkeling van de dorpen waarin Volksbelang actief is: Made, Terheijden, Wagenberg en Drimmelen. De komende jaren staan we voor een aantal stevige uitdagingen. Dit vraagt van ons een afgewogen visie en duidelijke keuzes. In dit ondernemingsplan geven we aan welke koers we gaan varen. Het motto van ons ondernemingsplan is ‘Thuis in Drimmelen’. Hiermee brengen we tot uiting dat onze inzet zich richt op onze gemeente. We willen een betrokken organisatie zijn voor onze huurders en de inwoners van de gemeente Drimmelen. We geven aan met welke activiteiten Drimmelen, ook in de toekomst, een aantrekkelijke woongemeente blijft. Uit de bijeenkomsten met onze samenwerkingspartners en Huurdersvereniging bleek dat onze keuzes op draagvlak kunnen rekenen. Het werken aan dit ondernemingsplan heeft onze medewerkers veel plezier en inspiratie opgeleverd. We gaan enthousiast aan de slag om onze plannen tot uitvoer te brengen. Voor een uitvoerige versie van ons ondernemingsplan verwijs ik u naar onze website www.volksbelang-made.nl. Heeft u vragen of opmerkingen over ons ondernemingsplan, dan hoor ik dat graag van u. Made, april 2011

Eric van den Einden directeur-bestuurder Telefoon 0162 - 67 98 00 E-mail [email protected]

Waar we voor staan Missie > Volksbelang is actief in de gemeente Drimmelen. We voelen ons er thuis, kennen de lokale situatie en de mensen. We willen invulling geven aan de woonwensen van inwoners en voelen ons mede verantwoordelijk voor de leefbaarheid van de dorpen. Om dit te realiseren zijn we actief in het aangaan van verbindingen met inwoners en betrokken partijen op het gebied van wonen, zorg en welzijn. Kernwaarden > Volksbelang wil herkend worden op de volgende kernwaarden: Verbindend Betrokken Actief Duidelijk De verbindende rol die we willen vervullen komt duidelijk naar voren in onze missie. Verbindend zijn kan niet zonder betrokkenheid. Betrokkenheid bij onze huurders, kopers en woningzoekenden en betrokkenheid bij de leefbaarheid van dorpen en buurten. We wachten niet af. We gaan actief op zoek naar de behoeften van onze klanten, de achtergronden van maatschappelijke of sociale problemen en de oplossingen. We zijn duidelijk naar onze klanten en samenwerkingspartners over wat we wel en niet doen en de wijze waarop we dingen doen. In alles wat we doen klinken onze kernwaarden door.

Aan de slag > De komende jaren verandert de omgeving waarin we werken. De bevolking van Drimmelen zal qua omvang krimpen en ouder worden. Door de vergrijzing zijn er straks veel meer een- en tweepersoonshuishoudens. Onze klanten stellen meer eisen aan de kwaliteit van de woning en de leefbaarheid van de woonomgeving. De Drimmelse samenleving verwacht dat we een bredere maatschappelijke rol vervullen dan louter verhuur van woningen. Door de overheden worden we meer als een zakelijke ondernemer behandeld waardoor onze investeringsmogelijkheden afnemen. Deze ontwikkelingen hebben we vertaald in zes strategische opgaven voor de periode 2011 tot en met 2015:



De klant centraal. Bouwen en beheren in balans. Investeren in duurzaamheid. Werken aan leefbaarheid. Maatschappelijk ondernemen. Presteren naar financieel vermogen.

de klant centraal de opgave > De komende jaren neemt het aantal ouderen fors toe. Deze vergrijzing heeft consequenties voor ons aanbod van woningen en woondiensten. We zien dat starters moeizaam een betaalbare woning kunnen kopen en de dorpen verlaten. De rijksoverheid heeft bepaald dat we de middeninkomens in principe niet meer mogen huisvesten in onze huurwoningen. Daarom moeten we nadrukkelijker onze doelgroepen in beeld brengen en ons woningaanbod en de dienstverlening daarop afstemmen. We gaan huurders meer keuzevrijheid bieden in onze onderhouds- en verbeteringsaanpak. Ook blijven we inzetten op de betaalbaarheid van onze woningen voor klanten met een laag inkomen en onderzoeken we onze mogelijkheden voor middeninkomens. dit gaan we doen > Vanaf 2011 vragen we onze klanten structureel naar hun wensen. We houden een jaarlijks klanttevredenheidsonderzoek, waarin we minimaal een 7 willen krijgen voor onze dienstverlening. De uitkomsten gebruiken we om onze dienstverlening te verbeteren. Vanaf 2012 gaan we trouw huurderschap belonen. We onderzoeken de mogelijkheden van dienstverlening aan senioren met een eigen woning. In 2011 onderzoeken we de woonwensen van senioren en baseren daarop ons nieuwbouwprogramma. Eind 2015 hebben we 240 nieuwe huurwoningen opgeleverd met een huurprijs tot € 653 (prijspeil 2011).











Ondanks het feit dat we de huur verhogen bij nieuwe verhuringen heeft eind 2015 ruim 80% (nu 99%) van onze woningen een huurprijs tot € 550 (prijspeil 2011). Met o.a. de koperskortingsregeling SlimmerKopen® en Startersleningen realiseren we betaalbare koopwoningen voor starters en middeninkomens. Starters worden actief betrokken bij hun eigen nieuwbouwplannen via een vorm van Collectief Particulier Opdrachtgeverschap. We onderzoeken de mogelijkheden middeninkomen huisvesting aan te bieden ondanks de belemmeringen die de Europese regelgeving opwerpt. We gaan de mogelijkheden onderzoeken om de hoogte van de huur te koppelen aan huishoudensinkomen. Landelijke pilots volgen we met belangstelling.

Bouwen en beheren in balans de opgave > In Drimmelen is veel vraag naar zowel koop- als huurwoningen, ook omdat de bouwproductie de afgelopen jaren is achtergebleven. We zijn bezig met een inhaalslag, maar merken wel een terughoudendheid bij kopers in verband met de moeizame verkoop van de eigen woning. Op dit moment staan ruim 2.100 woningzoekenden ingeschreven waarvan er 500 actief reageren op aangeboden huurwoningen. Het aantal woningzoekenden is fors gestegen. Eenderde deel is starter, 40% zijn ouderen. Woningzoekenden zijn kritischer op de kwaliteit van de woning. De vraag naar kwaliteit is vaak groter dan de noodzaak om te verhuizen. Door de vergrijzing daalt de gemiddelde huishoudensgrootte. Het aandeel eenen tweepersoonshuishoudens bedraagt nu al 61%. De vraag verschuift naar woningen voor ouderen en kleinere huishoudens, terwijl onze voorraad met name gezinswoningen omvat. Dit vraagt om een strategische visie op onze bestaande woningvoorraad en investeren in kwaliteit en nieuwbouw. Ook blijven we een actief verkoopbeleid voeren en worden woningen zonder toekomstwaarde gesloopt en vervangen door nieuwe woningen. dit gaan we doen > We formuleren basiskwaliteitseisen voor ons woningbezit. We maken strategische keuzes die worden vertaald in beheerplannen en maatregelen per woningcomplex. We verbeteren en moderniseren jaarlijks gemiddeld 80 woningen. We investeren jaarlijks gemiddeld drie miljoen in onderhoud. Eind 2015 hebben we 240 huurwoningen gebouwd, waarvan circa 120 voor senioren en 35 specifiek voor starters. Mochten alle plannen doorgaan, dan slopen we 64 woningen op vijf locaties.







Eind 2015 hebben we circa 230 koopwoningen gebouwd, waarvan circa 30 voor senioren en 60 specifiek voor starters. Daarvan zijn er reeds 110 verkocht, waarvan 49 voor starters, die in 2011 en 2012 worden opgeleverd. We formuleren een ontwikkelingstrategie voor onze bouwgrond die we in het verleden hebben gekocht, gezien de afnemende nieuwbouwbehoefte. 10% van ons bezit wordt aangewezen voor verkoop. Eind 2015 hebben we minimaal 40 huurwoningen verkocht.

Investeren in duurzaamheid de opgave > In de samenleving is er steeds meer aandacht voor duurzaamheid en energiebesparing. We gaan komende jaren actief inzetten op duurzaam bouwen en beheren. We onderschrijven de afspraken die vanuit de corporatiesector in een landelijk convenant met de rijksoverheid zijn gemaakt. Dit betekent dat we ons inzetten om tot 2018 zo’n 20% te besparen op het energieverbruik in ons woningbezit. Al onze woningen zijn inmiddels gelabeld op basis van energieprestaties. Eind 2018 heeft ons bezit gemiddeld een B-label. De komende jaren gaan naar verwachting de energiekosten veel sterker stijgen dan de overige woonlasten. Vanwege onze maatschappelijke verantwoordelijkheid gaan we actief investeren in duurzaamheid en beheersing van energiekosten. Dit doen we in het belang van een goed milieu en de portemonnee van onze huurders. dit gaan we doen > We formuleren een energiebeleid voor het duurzaam beheren en bouwen van woningen, het energiegedrag van onze bewoners en een energiebewuste werkomgeving. In nieuwbouw en beheer kiezen we voor energiezuinige installaties en duurzame materialen. Onze nieuwbouwplannen voldoen aan de actuele duurzaamheidseisen. De toenemende eisen aan duurzaamheid en kwaliteit zullen we afwegen tegen de effecten op de huurprijs en daarmee de betaalbaarheid van nieuwe woningen. We treffen jaarlijks in gemiddeld 80 woningen energiemaatregelen waardoor deze een verbeterd energielabel krijgen.





We lichten onze bewoners voor over energiebewust woongedrag. Voor het merendeel van onze energiemaatregelen hoeven huidige huurders geen directe huurverhoging te betalen, maar zal dit onder andere via een huurverhoging bij nieuwe verhuringen worden gefinancierd. We volgen innovatieve ontwikkelingen op het gebied van duurzaamheid. We onderzoeken de mogelijkheden van het gebruik van duurzame energiebronnen zoals zonne-energie en grondwater als warmtebron.

Werken aan leefbaarheid de opgave > Krimp, ontgroening en vergrijzing van de bevolking en overheidsbezuinigingen hebben effect op de leefbaarheid in de dorpen. Verschraling van het voorzieningenniveau in de dorpen en vertrek van jongeren liggen op de loer. Samen met betrokken partijen blijven we werken aan de leefbaarheid van de dorpskernen en betrekken hierin ook de veiligheid van de woonomgeving. De afgelopen jaren hebben we met partners en inwoners succesvol samengewerkt in het project Dorpsgericht Werken. Dit blijven we doen. We realiseren in verschillende dorpen circa 60 koopwoningen specifiek voor starters zodat deze doelgroep in de dorpen kan blijven wonen. Starters nemen ook vaak actief deel aan het verenigingsleven. Samen met partners willen we ons inzetten voor het op peil houden van het voorzieningenniveau voor de leefbaarheid. Het accent zal liggen op zorg- en welzijnsvoorzieningen, omdat ons vertrekpunt is dat inwoners dan langer zelfstandig in hun dorp kunnen blijven wonen. dit gaan we doen > We leveren een financiële bijdrage en nemen actief deel aan het project Dorpsgericht Werken. We reserveren jaarlijks € 100.000 voor leefbaarheidsmaatregelen, zoals aanleg van achterpadverlichting en speel- en ontmoetingsplekken. We reserveren jaarlijks € 3.500 voor sponsoring van bewonersinitiatieven die de sociale samenhang bevorderen. Met onze partners gaan we ons actief inzetten in het op peil houden van het voorzieningenniveau van de steunpunten in de dorpen.







We maken ons woningbezit veiliger en bepalen daarvoor een veiligheidsstandaard of keurmerk. Jaarlijks treffen we in gemiddeld 80 woningen maatregelen waardoor deze voldoen aan deze standaard of het keurmerk. We gaan meer aandacht besteden aan het signaleren van individuele problemen van huurders. Samen met onze partners zoeken we naar een oplossing. We zijn alert op betalingsproblemen van huurders en werken samen met schuldhulpverleners om dit te voorkomen.

Maatschappelijk ondernemen de opgave > De maatschappelijke rol van woningcorporaties staat in de spotlights. We worden nadrukkelijk aangesproken op onze bijdrage aan maatschappelijke vraagstukken, ons ondernemerschap en de bedrijfsvoering. Dit stelt eisen aan onze medewerkers, de samenwerking met onze partners en de wijze waarop we verantwoording afleggen over onze activiteiten. dit gaan we doen > Onze interne en externe verantwoording is gebaseerd op de richtlijnen van de Governancecode Woningcorporaties. Onze interne richtlijnen zijn in 2011 Governance proof. Medio 2011 is een volledig nieuwe Raad van Toezicht benoemd. De benoemingstermijn is teruggebracht tot maximaal acht jaar. De Raad van Toezicht wordt nadrukkelijker geïnformeerd en betrokken bij Investeringsbesluiten ten aanzien van projectontwikkeling. Ons ondernemingsplan is gebaseerd op de Maatschappelijke Visitatie van 2010. In 2014 laten we ons weer visiteren. In 2011 ondertekenen we een samenwerkingsovereenkomst met de Huurdersvereniging waarin de rollen, taken en bevoegdheden worden vastgelegd. In 2011 wordt de nieuwe Woonvisie met prestatieafspraken met de gemeente ondertekend. We gaan actief samenwerken met collegawoningcorporaties als het bundelen van krachten op specifieke beleidsterreinen meerwaarde biedt.











Met de Huurdersvereniging organiseren we jaarlijks een voorjaars- en najaarsvergadering waarin we o.a. ons beleid, de jaarstukken, werkplannen en begroting toelichten. Daarnaast wordt periodiek informeel overlegd. In 2012 ronden we een interne oriëntatie op de meerwaarde van schaalvergroting af. Met onze partners werken we aan visies en plannen voor wonen, zorg en welzijn in de verschillende dorpen. We stellen een transparant inkoop- en aanbestedingsbeleid op. Ons ondernemingsplan vertalen we in werkplannen en afspraken met individuele medewerkers. Jaarlijks reserveren we 4% van de loonsom voor opleidingen. We gaan nadrukkelijker over onze activiteiten en plannen communiceren in ons nieuwe bewonersblad. Tweemaal per jaar informeren we de inwoners van de gemeente Drimmelen via het huis-aanhuis-blad ’t Carillon. Jaarlijks organiseren we een bijeenkomst met onze belanghouders over actuele thema’s.

presteren naar financieel vermogen de opgave > Door de gewijzigde markt- en economische omstandigheden staan onze financiën onder druk. Ook is sprake van stevige overheidsheffingen en een terughoudend beleid ten aanzien van jaarlijkse huurverhogingen. Verkoop van huurwoningen is voor ons een belangrijke inkomstenbron om onze doelen te realiseren. De komende jaren gaan we stevig investeren in nieuwbouw en de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad. Dit legt een fors beslag op de financiele middelen van de organisatie. We moeten scherp blijven sturen op de haalbaarheid van onze plannen, zonder onze maatschappelijke betekenis te verliezen. Het financiële rendement is, anders dan bij commerciële partijen, voor ons niet leidend. Voorwaarde is dat onze continuïteit gewaarborgd blijft. Voor de financierbaarheid van onze plannen dienen we te sturen op positieve operationele kasstromen. Vooral projectontwikkeling is dynamisch en kent een jarenlange doorloop. We monitoren daarom voortdurend de ontwikkeling van onze financiële positie en kasstromen, waardoor we zicht houden op de effecten van beleidswijzigingen. dit gaan we doen > Onze (financiële) toetsingskaders baseren we op de visies en normeringen van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. De solvabiliteit op basis van actuele waarde dient minimaal 20% te zijn. Onze operationele kasstromen moeten over een periode van 5 jaar positief zijn. We sturen op onze bedrijfslasten via benchmarks en deze zitten maximaal op het niveau van vergelijkbare corporaties.





We formuleren jaarlijks op basis van actuele bedrijfsgegevens per type vastgoed minimale rendementseisen waarop we onze projectinvesteringen beoordelen. We onderscheiden sociale huur, vrije sector-huur, goedkope koop, duurdere koop en maatschappelijk en commercieel vastgoed. Onze strategische opgaven zijn vertaald in meetbare prestaties. Vanaf 2011 rapporteren we aan de Raad van Toezicht op basis van de Balanced Scorecard over de resultaten en risico’s en beheersmaatregelen.

Woningstichting Volksbelang Bezoekadres Middelmeede 40 4921 BZ Made Postadres Postbus 87 4920 AB Made Telefoon 0162 67 98 00 [email protected]

www.volksbelang-made.nl