Bouwen aan een duurzaam thuis. Ondernemingsplan

Bouwen aan een duurzaam thuis Ondernemingsplan 2013 - 2017

Inhoud Voorwoord

5

1 FidesWonen: onze missie

7

1.1 FidesWonen

7

1.2

7

Voor wie (doelgroep)

1.3 Positionering

8

1.4 Kernwaarden

8

1.5 Missie

9

2 Ontwikkelingen richting 2020 2.1

Maatschappelijke ontwikkelingen

11

2.2

Regionale en lokale ontwikkelingen

12

2.3

Landelijke en Europese politiek en regelingen

13

3 Van visie naar ambities 2013 - 2017

Marije Dronkers Roderik van Loon

11

15

3.1

Ambities en doelstellingen

15

3.2

Samenwerken

21

4 Wij gaan ervoor!

22

5 Wat we doen

24

Bijlage 1 - Geïnterviewde belanghouders

33

Bijlage 2 - Deelnemers belanghoudersbijeenkomst

34

5

"Alsof je een plek bereikt, om je heen kijkt, en weet dat je thuis bent"

Voorwoord FidesWonen is inmiddels alweer ruim een jaar bezig met het opbouwen van de nieuwe organisatie na de fusie op 18 november 2011. Een proces dat veel tijd en energie vergt. En dat ook nog eens in een tijd waar de corporaties in Nederland geconfronteerd worden met grote en ingrijpende veranderingen.De komende vier jaar zal de focus liggen op het goed neerzetten van FidesWonen; het afmaken van de fusie. Zodat onze huurders goed kunnen (blijven) wonen en woningzoekenden een woning aangeboden kunnen krijgen. Als nieuwe organisatie zijn wij ambitieus maar hebben we ook oog voor de huidige realiteit. We zullen ons minder gaan bezighouden met grote (nieuwbouw)projecten en meer met de kwaliteit van ons bestaande woningbezit. Door externe omstandigheden is onze financiële positie er ook niet naar om grootse projecten op te gaan pakken. We zullen inventief en creatief moeten omgaan met de ons ter beschikking gestelde middelen. In de komende vier jaar zullen we ons nadrukkelijker laten zien op ons mooie eiland Goeree-Overflakkee,

Kees Spierings

met name in de kernen waar onze huurders leven en wonen. Als sociale huisvester zijn we er tenslotte voor onze huurders! We zullen duidelijk (blijven) maken wie FidesWonen is, wat we doen en waar we voor staan. Dat we een organisatie zijn waar we, samen met onze huurders, trots op mogen zijn en dat willen we graag laten zien. 2012 was voor FidesWonen het fusiejaar, 2013 zullen we typeren als overgangsjaar en in 2014 willen we “gesetteld” zijn. Daar zal zeker nog het nodige voor gedaan moeten worden. Maar wij zijn ervan overtuigd dat we samen met onze medewerkers, partners, huurders, en allen die FidesWonen een warm hart toedragen het voor elkaar gaan krijgen. Dit Ondernemingsplan “Bouwen aan een duurzaam thuis” dient als koersdocument voor de komende jaren. In het vervolgproces gaan wij aan de slag met het omzetten van deze koers in concrete acties en activiteiten. Daarnaast zal de uitwerking van onze visie ook zijn weerslag hebben op de ontwikkeling van onze organisatie. Hartelijk dank aan een ieder die heeft bijgedragen aan het tot stand komen van ons breed gedragen Ondernemingsplan 2013 - 2017. G.J. (Gert-Jan) van der Valk, directeur-bestuurder

juni 2013

FidesWonen | Ondernemingsplan 2013-2017

7

1. FidesWonen: onze missie 1.1 FidesWonen Wooncorporatie FidesWonen verhuurt ruim 2.250 huurwoningen op Goeree-Overflakkee, inclusief vijf woonvoorzieningen. Wij zorgen daarmee voor de huisvesting van ruim 2.200 huishoudens in ons werkgebied. Ons bezit staat in de dorpskernen van Achthuizen, Den Bommel, Dirksland, Herkingen, Melissant, Middelharnis, Ooltgensplaat, Sommelsdijk en Zuidzijde. Onze maatschappelijke opgave is in de kern vastgelegd in het BBSH en per 1 januari 2014 in de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting. Binnen deze kaders gaan wij voor een eigen koers die we uitwerken in dit ondernemingsplan. Wij staan midden in de samenleving en willen dicht bij mensen staan. Als maatschappelijke organisatie hebben wij een belangrijke vangnetfunctie voor huishoudens die zelf onvoldoende kunnen voorzien in goede huisvesting. Als FidesWonen willen wij dan ook in goede en betaalbare woningen voorzien voor deze groep mensen. Omdat er meer dan alleen een woning nodig is om mensen prettig te laten wonen, werken wij ook aan een prettige leefomgeving (zowel fysiek als sociaal).

1.2 Voor wie (doelgroep) Wij zien het als onze kerntaak mensen te huisvesten op Goeree-Overflakkee die onvoldoende in staat zijn in hun eigen woonwensen te voorzien. Onze primaire doelgroep die hieruit voortkomt zijn mensen die, volgens de wettelijk vastgestelde inkomensgrens voor sociale huurwoningen (prijspeil 2013: tot € 34.229,-), onvoldoende inkomen hebben om dit te doen. Daarnaast huisvesten wij mensen die een zorgvraag hebben en (mogelijk) aanpassingen in de woning nodig hebben, mensen met urgentie, andere sociaal kwetsbaren en middeninkomens. Voor deze laatste groep willen wij in ieder geval woningen aanbieden binnen de 10% ruimte die we hebben binnen de huidige regelgeving. Indien er behoefte aan woningen is boven de liberalisatiegrens, is het mogelijk dat we een deel van onze woningen liberaliseren, mits dit niet ten koste gaat van onze primaire doelgroep. Senioren en starters zijn belangrijke doelgroepen voor FidesWonen. Op Goeree-Overflakkee blijkt dat starters op dit moment voldoende goede mogelijkheden hebben om aan hun woonwensen te voldoen. Dit zien wij ook in onze wachtlijsten, waar geen oververtegenwoordiging van deze groep is te zien. Voor senioren zetten wij ons de komende tijd nadrukkelijk in.


8

9

1.3 Positionering

1.5 Missie

Als corporatie zien wij diverse maatschappelijke vraagstukken waar wij vanuit onze visie aan willen en moeten werken.

In onze missie staat centraal dat wij mensen zekerheid bieden. Zekerheid dat zij hun leven lang bij ons kunnen wonen en

Dit doen we natuurlijk als FidesWonen, maar steeds meer in samenwerking met partners. Daarbij kijken we goed naar

zekerheid dat wij als corporatie als ‘vangnet’ dienen op de woningmarkt.

ons werkgebied. We richten ons op het eiland Goeree-Overflakkee en zijn actief in de kernen waar we ons bezit hebben staan. De gemeentelijke fusie per 1 januari 2013 zorgt ervoor dat het bestuurlijk speelveld op het eiland verandert.

Onze missie luidt dan ook:

Op dit moment zien wij geen noodzaak om als corporatie ook groter te worden, wij bouwen de komende jaren

Wij bieden zekerheid in wonen op Goeree-Overflakkee, primair voor mensen die daar zelf onvoldoende in kunnen voorzien

aan onze nieuwe organisatie. Als er in de (nabije) toekomst sprake is van een organisatorische of volkshuisvestelijke noodzaak, bij onszelf of een collega-corporatie, dan staan wij daar open voor. Effectieve en nauwe samenwerking met de collega-corporaties is wel van essentieel belang voor de volkshuisvestingsopgaven op Goeree-Overflakkee.

Onze missie vertaalt zich in de volgende uitganspunten voor de organisatie en medewerkers:

Wij pakken dit op via het Federatieve verband.

•

Wij zijn een betrouwbare wooncorporatie op Goeree-Overflakkee en richten ons op diverse doelgroepen die

onvoldoende in staat zijn in de eigen woonwensen te voorzien.

1.4 Kernwaarden

•

Wij staan daarbij midden in de samenleving.

Wij vinden het belangrijk dat bij onze medewerkers, management, directeur-bestuurder, raad van commissarissen en

•

Wij dragen vanuit een dynamische organisatie zorg voor huisvesting op maat. Rekeninghoudend met een continu

ledenraad de kernwaarden hoog in het vaandel staan. Als organisatie gaan wij hiervoor en dragen dit ook naar buiten

veranderende maatschappelijke omgeving.

toe uit. Onze kernwaarden zijn:

•

Wij werken aan een duurzame woon- en leefomgeving, met eenvoud en doelmatigheid, vanuit modern

vakmanschap. • Betrouwbaar

•

Wij hebben de menselijke maat centraal staan en werken hierin laagdrempelig en transparant.

•

Menselijke maat

•

Wij zijn aanspreekbaar op waar wij voor staan.

•

Eenvoudig en doelmatig

•

Modern vakmanschap

•

Dynamisch en duurzaam

•

Laagdrempelig en transparant.

FidesWonen: onze missie

8


11

2. Ontwikkelingen richting 2020 Vanuit een brede inventarisatie van ontwikkelingen op lokaal, regionaal en landelijk niveau benoemen we hier de belangrijkste ontwikkelingen voor onze (toekomstige) huurders, voor de directe woonomgeving van huurders en voor Goeree-Overflakkee. Het zijn diverse ontwikkelingen die wij in de (soms nabije) toekomst in onze omgeving zien ontstaan. Hoe wij hier mee omgaan, staat in het volgende hoofdstuk.

2.1 Maatschappelijke ontwikkelingen Op dit moment zitten we midden in een (woningmarkt)crisis. Huizenprijzen dalen, er staan veel woningen te koop (minder transacties), financiering is lastiger en de doorstroming verloopt moeizaam. Daarnaast wordt in toenemende mate duidelijk dat huishoudens minder te besteden hebben als gevolg van de crisis. Hun koopkracht daalt of mensen verliezen zelfs hun baan. Daarnaast stijgen de vaste lasten, waaronder de energielasten. We (voor)zien dat steeds meer van onze huurders te kampen hebben met meervoudige problematiek; een combinatie van financiële, sociale en zorgproblemen. Daarnaast behoort een steeds groter deel van onze huurders, (mede) als gevolg van de toewijzingsregels door de staatssteunregeling, tot een sociaal kwetsbare groep. Verder komt er, meer nog dan nu het geval is, aandacht voor duurzaamheid, met name op het terrein van energiegebruik. Duurzaam bouwen krijgt een steeds prominentere rol evenals het stimuleren van duurzaam omgaan met schaarse energiebronnen. Innoveren of het toepassen van nieuwe reeds bewezen methoden en materialen zijn hierbij essentieel. Ontwikkelingen, financieel en beleidsmatig, in de zorgen welzijnssector leiden ertoe dat een steeds groter aantal kwetsbare mensen minder zorg en ondersteuning ontvangt. Een voorbeeld is de extramuralisering per 1 januari 2013 voor ZorgZwaartePakketten (ZZP) 1&2 (op termijn ook ZZP 3&4). Dit betekent dat mensen met fysieke en/of sociale en/of psychische beperkingen zich in eerste instantie zelf moeten redden. Een groot deel hiervan kan naar verwachting niet zelf in huisvesting voorzien en is aangewezen op een woningcorporatie.


12

13 Huishoudensontwikkeling Goeree-Overflakkee, Primos 2011

7.000 6.000

1&2p <35

5.000

1&2p 35-54

4.000

gezin <54

3.000

gezin >54

2.000

1&2p 55-75

1.000

2011

2020

2030

2040

1&2p 75+

0

2.3 Landelijke en Europese politiek en regelingen Vanwege druk uit Europa en de visie van de Nederlandse overheid op de woningmarkt, en specifiek de huurmarkt, zien we een duidelijke afbakening van ons werkveld. We moeten ons (nog) meer richten op onze kerntaak, het

2.2 Regionale en lokale ontwikkelingen

bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen. Daarnaast is met de invoering van de staatssteunregeling

Als eiland heeft Goeree-Overflakkee een unieke positie. Het ligt relatief dicht bij Rotterdam en vormt een prettige

in 2011, de toegankelijkheid van sociale huurwoningen steeds meer voorbehouden aan de laagste inkomens-

woon- en werkomgeving. De goede ontsluiting met het vaste land heeft hieraan bijgedragen. Als eiland wordt

groepen. Huishoudens met een inkomen dat boven € 34.229,- (prijspeil 2013) ligt, komen zeer beperkt in

Goeree-Overflakkee geassocieerd met ruimte, water, rust, natuur en recreatie.

aanmerking voor een woning gefinancierd met staatssteun. Daarnaast staat in het woonakkoord dat onlangs is gesloten dat de verhuurdersheffing wordt verhoogd naar 1,7 miljard in 2017. Om dit te compenseren mogen

Goeree-Overflakkee kent veel kleine kernen. In deze kernen zijn veel voorzieningen in de loop der jaren verdwenen,

corporaties hun huren maximaal 4% boven inflatie verhogen (afhankelijk van inkomen huurder). Wat dit exact

in de kernen waar nog voorzieningen aanwezig zijn staan deze onder druk. Bezuinigingen bij diverse maatschappelijke

betekent voor FidesWonen is nog onduidelijk, maar zeker is dat dit van invloed is op onze financiële positie en

instanties, een terugtrekkende overheid en een veranderende samenstelling van de bevolking dragen hieraan bij.

investeringscapaciteit.

Daarnaast zijn mensen mobieler geworden. Ze gaan voor hun boodschappen naar de supermarkt 5 kilometer verderop en doen dit niet meer bij de lokale bakker en slager. In enkele kernen lijkt ook de toekomst van de

Recent heeft zich, naast bovengenoemde, nog een aantal ontwikkelingen voorgedaan die van grote invloed kunnen

basisschool onder druk te staan. Deze ontwikkelingen zorgen ervoor dat, op termijn, de leefbaarheid een aan-

zijn op ons werk.

dachtspunt wordt. Mensen trekken weg naar de grote kernen met voorzieningen, waardoor leegstand kan ontstaan.

•

Zo heeft het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) de borging van financieringsbehoefte tot en met

Daarnaast ligt er een specifieke vraag met betrekking tot oudere/minder mobiele mensen die in deze kleine kernen

2013 voorlopig beperkt. Dit heeft een forse impact op het kunnen doen van investeringen en al voorgenomen

wonen. Blijven voorzieningen voor hen bereikbaar of worden zij gedwongen te verhuizen naar een grotere kern waar

plannen. Ook voor FidesWonen.

de voorzieningen waar zij behoefte aan hebben (onder andere zorg) nog wel aanwezig zijn?

•

De invoering van de herzieningswet is (weer) opgeschoven naar op zijn vroegst 1 januari 2014.

•

De laatste tijd zijn woningcorporaties veelvuldig negatief in het nieuws geweest. Het imago van woning-

Vanuit het Intergemeentelijk Samenwerkingsverband Goeree-Overflakkee (ISGO) is op deze ontwikkeling

corporaties heeft dan ook een flinke deuk opgelopen. Er is een discussie gaande over onze toekomst,

ingespeeld. De kernenprofilering die zij hebben opgesteld maakt een onderverdeling naar type kern en de daarin

welke kant gaat het op en hoe wordt dit georganiseerd (onder andere toezicht).

aanwezige (gewenste) voorzieningen. Niet alles kan overal, is daar de stellingname. Kijkend naar de leeftijdsen huishoudensontwikkeling op Goeree-Overflakkee, zien we een sterk toenemend aantal ouderen. Tot 2040

Wat als een rode draad door al deze ontwikkelingen loopt is de instabiliteit van de politiek. Voor dit moment

verdubbelt het aantal 75-plussers. Daarnaast zien we dat het aantal jongeren afneemt (ontgroening). Het totaal

moeten we uitgaan van wat nu bekend is. Belangrijkste is echter dat we flexibel genoeg zijn om te kunnen

aantal huishoudens op Goeree-Overflakkee neemt tot 2030 toe, daarna stabiliseert het aantal huishoudens.

anticiperen op veranderingen. Inventiviteit, creativiteit en verdergaande samenwerking zullen meer dan nodig zijn.

Ontwikkelingen richting 2020


15

3. Van visie naar ambities 2013 - 2017 De belangrijkste ontwikkelingen samenvattend, leiden tot de volgende speerpunten: •

Het wegtrekken van voorzieningen in kleine kernen, de leefbaarheid in deze kernen staat hierdoor onder druk.

•

Op lange termijn sterke vergrijzing, dit vraagt een woningaanbod dat hierbij aansluit.

•

Een kwalitatieve opgave met betrekking tot de lokale woningmarkt.

•

Een noodzaak om duurzaam te werken en te investeren.

•

Toename van (meervoudige) problematiek bij onze doelgroep, hier moeten wij bij aansluiten in onze

dienstverlening. De veranderde marktomstandigheden vragen tevens een omslag in denken. Waar voorheen veelal werd gedacht in termen van kwantiteit vraagt de huidige tijd iets anders. De komende vier jaar richten wij ons veel sterker op kwaliteit. Bijvoorbeeld wanneer het gaat over de kwaliteit van onze woningen. Sluit ons aanbod, kwalitatief, aan bij de toekomstige vraag? Efficiënt en effectief Een financieel gezonde organisatie is van essentieel belang om onze taak te kunnen (blijven) vervullen. Op dit moment staan, zoals bij alle woningcorporaties, de financiële middelen onder stevige druk. We zullen bij de realisatie van onze ambities dan ook inventief moeten zijn, en stappen zetten om onze financiële continuïteit te waarborgen. Daarbij gaan wij voor efficiënt en effectief. Zo kijken wij kritisch naar ons onderhoudsbeleid. Goed onderhoud is belangrijk voor onze woningen maar moet zijn doel niet voorbij schieten. Doelmatig en slim onderhoud staat bij ons voorop; een keuken pas vervangen als dit echt nodig is, niet omdat deze al 15 jaar oud is.

3.1 Ambities en doelstellingen Onze missie is: wij bieden zekerheid in wonen op Goeree-Overflakkee, primair voor mensen die daar zelf onvoldoende in kunnen voorzien. Daar werken wij iedere dag aan. We hebben echter ook te maken met de realiteit van de dag. Het zijn financieel onzekere tijden en als organisatie bevinden we ons in een opbouwende fase (fusiejaar). Dit tezamen leidt ertoe dat we, op basis van de benoemde speerpunten, onze ambities en doelstellingen hebben geformuleerd.


17

16

Bouwen aan leefbare kleine kernen

Bouwen voor onze ouderen

Wij zorgen voor kwalitatief goede woningen voor een redelijke prijs in verschillende kernen op Goeree-

Als FidesWonen anticiperen wij op de vergrijzende bevolking op Goeree-Overflakkee. Dit vraagt erom goed te

Overflakkee. Ook in de toekomst. Belangrijk aandachtspunt daarbij is de leefbaarheid in deze kernen.

kijken naar wat daadwerkelijk de behoefte is. Mensen worden immers steeds (gezonder) ouder en hebben daardoor

Leefbaarheid wordt bepaald door de inwoners van een kern en de door hen gewenste voorzieningen. Wij willen

specifieke behoeften. Inspelen op individuele behoeften is wenselijk. Wij vinden dat onze ouder wordende huurders

daarin een actieve partner zijn die samen met bewoners en partners op zoek gaat naar mogelijkheden om de

zo lang mogelijk thuis moeten kunnen wonen. Om dit te bereiken is het nodig dat onze woningen hiervoor geschikt

leefbaarheid in kernen te behouden en/of te verbeteren. Daarbij zijn wij primair gesprekspartner. Als corporatie

zijn. Wij kijken kritisch naar de kwaliteit van onze woningen. Waar nodig en mogelijk passen wij woningen aan of

zijn wij er niet om (commerciële) voorzieningen in een kern in stand te houden. Als wij kijken naar de aanwezige

faciliteren we de mogelijkheden voor aanpassingen door bewoners. Daarnaast bouwen we levensloopbestendige

voorzieningen op Goeree-Overflakkee is het belangrijk om te kijken naar het totaalbeeld. Zijn de gewenste

woningen. Het accent ligt daarbij op de aanpassing van ons bestaande bezit (transformatie). Daarbij werken wij

voorzieningen op het eiland aanwezig, welke is waar te vinden en zijn deze goed bereikbaar. Niet in alle kernen

samen met onze (zorg)partners.

kunnen immers voorzieningen aanwezig zijn. Een goede bereikbaarheid van voorzieningen is met het oog op de toekomst zeer belangrijk. Als FidesWonen hebben wij hierin een signalerende rol en gaan we samen met partners zoeken naar oplossingen. Voorop staat dat wij geen taken van anderen zullen overnemen.

Ambitie:

Maatwerk is essentieel in het komen tot leefbare kernen. Het dient dan ook aanbeveling dat er per kern een visie/

Wij bieden samen met partners onze huurders zo lang mogelijk een thuis in eigen huis

plan komt waarin een toekomstbeeld uitgewerkt wordt. Als FidesWonen praten wij hier graag over mee.

Doelstelling:

Ambitie:

Samen met huurders, bewoners en partners werken wij aan kernen waar het prettig wonen is

•

In 2017 is het aantal woningen dat geschikt is voor ouderen (= het aantal woningen gelabeld voor

senioren) gestegen van 26% naar 29% van ons bezit.

•

Huurders ervaren ook in 2017 ondersteuning bij het doen van woningaanpassingen in de woning.

Doelstelling:

Bouwen aan een gezonde lokale woningmarkt

•

Wij zijn actief in gesprek met bewoners en partners van kernen en dragen vanuit een gezamenlijk

Als FidesWonen zijn wij een belangrijk vangnet voor mensen die zelf onvoldoende kunnen voorzien in geschikte

beeld van de toekomst bij aan prettig wonen. In 2017 worden wij herkend als actieve partner voor

huisvesting. Door onze kernvoorraad op peil te houden, blijft dit zo. Een klein deel van ons woningbezit zetten

leefbare kernen.

wij flexibel in voor doelgroepen die dit op enig moment nodig hebben, bijvoorbeeld de middeninkomens. Tevens bieden wij huurders de mogelijkheid om een woning te kopen.

Van visie naar ambities 2013 - 2017


18

19

Betaalbaarheid is en blijft de komende jaren een van de uitgangspunten voor onze woningen. Wij zien ons echter

Bouwen aan een duurzame toekomst

genoodzaakt, gezien onze financiële positie en externe ontwikkelingen, om onze huren de komende jaren extra

Wij investeren in de verduurzaming van onze woningen. Door diverse aanpassingen bij planmatig en grootonderhoud

te verhogen. Bij mutatie van een woning harmoniseren wij de huur, waarbij passendheid bij de lokale markt een

krijgen woningen een beter label. Dit levert direct voordeel op voor de zittende huurder en het verduurzaamt ons bezit.

belangrijk criterium is. In het Strategisch Vastgoed Beleid zullen we nader concretiseren wat dit betekent voor onze streefhuren als percentage van de maximaal redelijke huur. Tevens maken wij een onderscheid tussen kernen.

Bij het onderhoud aan onze woningen kijken wij kritisch naar welke verbeteringen we aanbrengen.

De prijzen van onze woningen worden gedifferentieerd, afhankelijk van de vraag naar woningen in een kern.

Betere installaties hebben immers maar een beperkt effect als de isolatie van een woning niet op orde is.

De verwachting is immers dat enkele kleine kernen gaan krimpen en dat heeft zijn weerslag op de verhuurbaarheid

Daarbij maken wij voornamelijk gebruik van bewezen technieken. Hoe goed duurzaamheidsverbeteringen ook

van woningen.

kunnen zijn, comfort gaat bij ons vóór energiezuinig. Mensen moeten prettig kunnen wonen.

Een van de belangrijkste uitdagingen is de transformatie van ons bezit. Er staat een grote verandering te wachten,

Naast de fysieke maatregelen om tot een duurzamer woningbestand te komen zetten wij in op de bewustwording

onze doelgroep vergrijst sterk en de behoeften van huurders veranderen. De transformatie van ons bezit doen we

bij onze huurders. Huurders hebben zelf invloed op hun energieverbruik. Het aantal kamers waar de verwarming

zoveel mogelijk op natuurlijke momenten, zoals bij groot onderhoud. Transformatie van ons bezit alleen zal niet

aan staat, de temperatuurinstelling ’s nachts en het ventileren van de woning zijn belangrijke factoren. Door

voldoende zijn om te anticiperen op de veranderende vraag. Onze huidige nieuwbouwplannen zetten wij dan

het bewustzijn hierop te vergroten, bijvoorbeeld bij het betrekken van een woning of via publiciteitscampagnes,

ook door. Daarnaast vergelijken wij momenteel, bij de totstandkoming van ons Strategisch Vastgoed Beleid (door

willen wij huurders faciliteren om het energieverbruik in de hand te houden. Temeer omdat de energiekosten een

middel van dorpsscans), onze huidige voorraad met de toekomstig gewenste voorraad. Bij toekomstige nieuwbouw-

belangrijk deel zijn van de woonlasten. Daarnaast willen wij bewonersinitiatieven ter verduurzaming van de eigen

plannen kijken wij zeer kritisch naar de opgave waar we voor staan en of onze plannen hierbij aansluiten.

woning faciliteren door hen bijvoorbeeld te adviseren en begeleiden.

Ambitie:

Ambitie:

Wij anticiperen op de veranderende vraag naar woningen op Goeree-Overflakkee

We kiezen voor duurzaam energiegebruik, met aandacht voor woning en huurder Doelstelling:

Doelstelling:

•

In 2016 heeft minimaal 55% van onze woningen een A-,B- of C-label (nu 45%).

•

In 2013 stellen we ons strategisch vastgoedbeleid voor de komende 12 jaar vast, met daarin

•

Onze huurders zijn zich in 2016 bewust van wat zij zelf kunnen doen aan vermindering van energieverbruik.

kwantitatieve en kwalitatieve doelstellingen.

•

In 2016 faciliteren wij huurders die zelf willen investeren in een meer duurzame woning.

•

In 2016 hebben wij een dynamische werkwijze ontwikkeld om onze vastgoedportefeuille doelmatig

•

In 2016 hebben wij de mogelijkheden om te participeren in een lokale energie exploitatie

aan te passen aan de voortdurend veranderende behoefte.

maatschappij verkend.



20

21

Bouwen aan onze dienstverlening

3.2 Samenwerken

Wij verwachten dat een toenemend aandeel van onze huurders in de categorie sociaal en economisch kwetsbaar

Het loopt als rode draad door dit ondernemingsplan en onze ambities en doelstellingen; samenwerken. Er spelen

zal vallen. Daarnaast zal een groter aandeel van deze huurders te maken hebben met een meervoudige

verschillende maatschappelijke vraagstukken en problemen die wij als corporatie niet (meer) alleen kunnen

problematiek (sociaal, fysiek, financieel). Dit is voor ons een belangrijk aandachtspunt in de dienstverlening.

oplossen. Ofwel omdat daar de (financiële) middelen niet meer voor zijn, ofwel omdat problemen steeds complexer

We moeten dit herkennen en onderkennen en ons daarvan bewust zijn in onze dienstverlening. Maatwerk vinden wij

worden en een aanpak door één partij niet (meer) voldoende is. Bovendien zijn wij niet de enige partij die hiermee

hierin zeer belangrijk. Daarnaast werken we samen met verschillende partners om snel en adequaat te signaleren

wordt geconfronteerd. Ook onze collega-corporaties, gemeenten, zorgen welzijnsinstellingen en andere partners

en door te verwijzen.

worden geconfronteerd met deze ontwikkelingen.

Op dit moment zijn wij in onze dienstverlening al sterk gericht op maatwerk. Zo proberen wij bijvoorbeeld, binnen

Als FidesWonen zetten wij de komende vier jaar dan ook in op een integrale aanpak van de diverse vraagstukken

onze mogelijkheden, er alles aan te doen om een huisuitzetting te voorkomen. Wij gaan daarin ver, maar het levert

en problemen die er spelen op Goeree-Overflakkee. Wij gaan daarom, nog nadrukkelijker dan voorheen, de

voor onze huurders en ons vaak een winwinsituatie op. Wij willen dit graag zo houden en zetten ons hier ook de

samenwerking opzoeken met onze huurders en partners op het eiland. Relevante organisaties waar wij nog geen

komende jaren voor in.

samenwerking mee hebben, zullen wij benaderen om te zien of we iets voor elkaar kunnen betekenen in de aanpak van een vraagstuk. Voor ons staat daarbij voorop dat samenwerking geen doel op zich is, maar een middel om te

Verder zetten wij stevig in op voorlichting van onze huurders. Onder andere wanneer het gaat over de totale

komen tot door ons gewenste resultaten. Het belang van onze huurders en inwoners van Goeree-Overflakkee staat

woonlasten. Wij informeren hen daarbij naast de huur dus ook over gemiddelde energielasten voor het type woning

daarbij altijd voorop. Daarbij zullen wij geen verantwoordelijkheden van partners overnemen, maar samen op zoek

dat betrokken wordt.

gaan naar het best passende antwoord op de vraag.

Ambitie:

Een project dat wij graag zouden oppakken samen met verschillende partners op Goeree-Overflakkee is het opstellen van een gezamenlijke visie voor de lokale/regionale woningmarkt. Andere vraagstukken waar

Ook in 2016 staat de huurder bij ons centraal

samenwerking wordt gevraagd zijn bijvoorbeeld de problematiek rond de leefbaarheid in kleine kernen of de gevolgen van het afschaffen van ZZP1&2 (en later mogelijk 3&4).

Doelstelling: •

Onze primaire processen zijn in 2014 zo ingericht dat huurders ervaren dat zij als mens

centraal staan en er ruimte is voor maatwerk.

•

In 2016 zijn onze medewerkers in staat om huurders met een (meervoudige) problematiek te

herkennen, hier op een juiste wijze mee om te gaan en deze signalen door te geven bij partners.

•

In 2017 worden wij beoordeeld door onze huurders als een goede verhuurder.



22

23

4. Wij gaan ervoor! Waar in de voorgaande hoofdstukken onze visie en ambities centraal staan, staan wij in dit hoofdstuk stil bij de organisatie die daarbij past. Wij zijn, bij dit schrijven 1 jaar na de fusie, druk bezig met het opbouwen van onze nieuwe organisatie. Het doel voor de komende jaren is dan ook dat er één FidesWonen, één FidesWonen-cultuur ontstaat. Wij willen FidesWonen steviger neer zetten, zowel binnen onze organisatie als naar buiten toe. Zodat zowel medewerkers als belanghouders zich verbonden voelen met de organisatie. Werken vanuit 1 locatie Een belangrijke stap is het werken vanuit één locatie. Eind 2013/begin 2014 betrekken wij ons nieuwe kantoor en werken onze medewerkers allemaal vanuit dezelfde locatie. Dit zorgt ervoor dat wij efficiënter en effectiever kunnen werken. Vanuit deze nieuwe locatie zijn wij tevens beter bereikbaar voor onze huurders, zowel fysiek als digitaal. We staan daarbij, letterlijk en figuurlijk, midden in de samenleving. Daarbij gaan wij actief in gesprek met onze huurders en partners en laten wij zien wat FidesWonen allemaal doet. Hoe willen we werken Een nieuwe organisatie vraagt andere processen en verantwoordelijkheden. Op dit moment werken wij hard om dit meer invulling te geven. Hierbij gaat het zowel om het afbakenen en vaststellen van taken en verantwoordelijkheden als het opstellen van heldere werkprocessen en de communicatie met elkaar. Binnen de eerste twee jaar van dit ondernemingsplan moet het op orde zijn. Om aan bovenstaande taken, verantwoordelijkheden en werkprocessen de juiste invulling te geven vragen wij

Automatisering

van onze medewerkers dat zij zelfstandig kunnen werken. Waarbij zij actief verder kijken dan de eigen specifieke

In deze tijd van digitalisering volgen ICT-ontwikkelingen elkaar snel op, ook in onze organisatie. Voorop moet staan

taak en bewust zijn van de opgaven waar FidesWonen voor staat. Vanuit de kaders die het MT en verschillende

dat het bijdraagt aan efficiënt en effectief werken en dat het ondersteunend is aan onze medewerkers en processen

beleidstukken hen meegeven wordt verwacht dat zij zelfstandig aan de slag gaan. Om samen en individueel

in de organisatie.

continu te werken gedrag, houding, kennis, competenties en vaardigheden, stellen we een opleidingsplan op en voeren we deze gedurende de looptijd van dit ondernemingsplan uit.

Concrete activiteiten Dit ondernemingsplan geeft op hoofdlijnen onze koers voor de komende jaren aan. Samen met medewerkers en

Het MT is verantwoordelijk voor het richten, inrichten en aansturen van de organisatie. Zij opereert als team en

belanghouders hebben we dit verder concreet gemaakt. Omdat wij in beeld hebben wat wij per jaar oppakken,

dient medewerkers te begeleiden in hun rol binnen de nieuwe organisatie. Daarnaast stuurt zij processen bij waar

dit kunnen communiceren en ons hierover kunnen verantwoorden aan interne en externe toezichthouders, én aan

nodig. Coachend leidinggeven aan medewerkers is hierbij van belang.

onze belanghouders.

Wij gaan ervoor!


24

25

5. Wat we doen De ambities en doelen hebben we verder uitgewerkt in concrete acties per jaar. Deze herijken en vullen we jaarlijks aan bij het opstellen van ons jaarplan en de begroting. In ieder geval maken we de stand van zaken op in 2015.

B. Wij bieden samen met partners onze huurders zo lang mogelijk een thuis in eigen huis. Doelstelling B1: In 2016 is het aantal woningen dat geschikt is voor ouderen (= het aantal woningen gelabeld

A. Samen met huurders, bewoners en partners werken wij aan kernen waar het prettig wonen is. Doelstelling A1: Wij zijn actief in gesprek met bewoners en partners van kernen en dragen vanuit een gezamenlijk beeld van de toekomst bij aan prettig wonen. In 2016 worden wij herkend als actieve partner voor leefbare kernen.

Actie

2013

A1.1. Wijk- en buurt inloopavonden organisewelzijnspartijen, dorpsraden (per dorpskern elke 2/3 jaar) inloopavonden en aangeven welke acties, door wie ondernomen gaan worden

partners

•

A1.4. Resultaatmeting via klantonderzoek. A1.5. Resultaatmeting via reputatieonderzoek. A1.6. Uitvoeren visitatie

Wat we doen

2016

2017

• • • •

A1.2. Bewoners informeren over uitkomsten

benoemen en communiceren aan huurders en

2015

• • • •

ren samen met gemeente, politie, zorgen

A1.3. Binnen FidesWonen wijkaanspreekpunten

2014

•

voor senioren) gestegen van 26% naar 29% van ons bezit.

Actie B1.1. Vaststellen definitie seniorenlabel, met behulp van woonkeur en in gesprek met zorgen welzijnspartijen. B1.2. In nieuwbouw- en herstructureringsplannen specifiek richten op geschikte woningen voor senioren. In PvE meenemen dat woning moet voldoen aan seniorenlabel. B1.3. Inventarisatie welke woningen uit ons bezit geschikt zijn te maken voor senioren. B1.4. De woningen die binnen de beschikbare financiële middelen op te plussen zijn opnemen in een verbeter/renovatieplan en dit gefaseerd

•

•

•

uitvoeren.

2013

2014

2015

2016

2017

• • • •

• FidesWonen | Ondernemingsplan 2013-2017

26

27

Doelstelling B2: Huurders ervaren ook in 2016 ondersteuning bij het doen van woningaanpassingen in de woning.

Actie

2013

2014

• •

B2.1. Schrijven van een voorlichtingsbrochure voor huurders gericht op woningaanpassingen (partners bij betrekken). B2.2. Actief begeleiden van huurders bij WMO aanpassingen. B2.3. Opstellen van communicatietraject en uitvoeren.

2015

2016

2017 Actie C2.1. Jaarlijks overleg, om ontwikkelingen scherp te hebben en af te stemmen, met collega wooncorporaties, zorg en welzijnspartijen. C2.2. Analyseren inschrijvingsgegevens en

•

mutatiegegevens. C2.3. Verwerken en vastleggen van de veranderde behoeften in het SVB (jaarlijks).

C. Wij anticiperen op de veranderende vraag naar woningen op Goeree-Overflakkee. Doelstelling C1: In 2013 stellen we ons strategisch vastgoedbeleid voor de komende 12 jaar vast, met daarin kwantitatieve en kwalitatieve doelstelling.

Actie

2013

C1.1. Opstellen strategisch complexbeheers-

•

plan en 'doorvertalen' in onderhoudsbeleid en huurbeleid. C1.2. Jaarlijks rapporteren, evalueren en bijstellen SVB. C1.3. Informeren van personeel, huurders en belanghouders m.b.t. SVB op basis van communicatieplan.

Wat we doen

2014

Doelstelling C2: In 2016 hebben wij een dynamische werkwijze ontwikkeld om onze vastgoedportefeuille doelmatig aan te passen aan de voortdurend veranderende behoefte.

2015

2016

C2.4. In samenwerking met Gemeente en overige woningcorporaties houden van een eilandelijk vierjarig woononderzoek.

2013

2014

2015

2016

2017

• • • • • • • • • •

2017

• • • • • FidesWonen | Ondernemingsplan 2013-2017

28

29

D. We kiezen voor duurzaam energiegebruik, met aandacht voor woning en huurder.

Doelstelling D2: Onze huurders zijn zich in 2016 bewust van wat zij zelf kunnen doen aan vermindering van energieverbruik.

Doelstelling D1: In 2016 heeft minimaal 55% van onze woningen een A-, B- of C-label (nu 45%).

Actie Actie

2013

D1.1. Analyse maken van de huidige labels

•

van onze woningvoorraad en vaststellen welke energetische maatregelen mogelijk zijn. D1.2. Analyse maken met welke energetische maatregelen we eenvoudig (tijd/geld) labelstappen kunnen maken. D1.3. Beleid maken op duurzaamheid. Welke woningen wel/niet, welke energetische maatregelen wel/niet. Opnemen in meerjarenonderhoudsplanning.

2014

2015

2016

2017

2013

D2.1. Rubriek in FW magazine m.b.t slimmer energie gebruik en/of opwekking. D2.2. Website (interactief) gebruiken voor informatie en nieuwsitems over het thema

•

energiegebruik.

2015

2016

2017

• • • • • • • •

D2.3. Afstemmen met gemeente en federatief verband over wat te communiceren en rubriek

•

2014

verzorgen in de lokale nieuwsbladen. D2.4. In overleg gaan met huurder om aan

•

de slag te gaan met de verbeterpunten die bij afgifte van energielabel worden genoemd, verduidelijking richting huurder over totale woonlasten (huurlasten + energielasten).

Doelstelling D3: In 2016 faciliteren wij huurders die zelf willen investeren in een meer duurzame woning.

Actie D3.1. Diverse items concreet in zav beleid benoemen, evalueren 1x per jaar en indien nodig aanpassen. D3.2. Adviseren en faciliteren over toepassing energiebesparende maatregelen op maat. Actief bij mutatie, reactief bij ZAV.

Wat we doen

2013

2014

2015

2016

2017

• • • • • • FidesWonen | Ondernemingsplan 2013-2017

30

31

Doelstelling D4: In 2016 hebben wij de mogelijkheden om te participeren in een lokale energie exploitatie

Doelstelling E3: In 2016 worden wij beoordeeld door onze huurders als een goede verhuurder.

maatschappij verkend.

Actie D4.1. Aansluiten bij bestaande initiatieven op ons eiland (of daarbuiten).

2013

2014

2015

2016

2017

• • • • •

Doelstelling E1: Onze primaire processen zijn in 2014 zo ingericht dat huurders ervaren dat zij als mens centraal staan en er ruimte is voor maatwerk.

E1.1. Bewustwording/feedback/training medewerkers gedrag en houdingsaspecten. E1.2. Klantonderzoek uitvoeren. E1.3. Processen evalueren en aanpassen met uitkomsten klantonderzoek.

2013

E3.1. Een cultuur creëren waarin klantvriendelijkheid vanzelfsprekend is. E3.2. Klantonderzoek uitvoeren. E3.3. Periodiek enquêtes primaire processen

E. Ook in 2016 staat de huurder bij ons centraal.

Actie

Actie

2014

2015

2016

2017

• • • • • • • • •

uitzetten en gebruiken als input voor leren en verbeteren dienstverlening (pdca). E3.4. Uitkomsten onderzoeken bespreken met medewerkers en waar nodig werkwijze aanpassen, en instrueren/trainen op gedrag en houding.

2013

2014

2015

2016

2017

• • • • • • • • • • • • •

Doelstelling E2: In 2016 zijn onze medewerkers in staat om huurders met een (meervoudige) problematiek te herkennen, hier op een juiste wijze mee om te gaan en deze signalen door te geven bij partners.

Actie E2.1. Kennisdelen met partners, 'hoe herken ik...', om medewerkers te trainen. E2.2. Verankering in werkproces eventueel met partnerorganisatie(s). Wat we doen

2013

2014

2015

2016

2017

• • • • • • •


33

Bijlage 1 - Geïnterviewde belanghouders Organisatie

Gesproken met

Beter Wonen Ooltgensplaat

de heer M. Troost

Brandweer G-O

de heer P. Kievit

Careyn

de heer R. Poppen

Curamare

de heer W. Driesse

De 3 Linden Makelaardij

de heer T. Kramer

Dorpsraad Dirksland

de heer F. Veringmeijer

Dorpsraad Herkingen

de heer A. Knöps

Dorpsraad Melissant

mevrouw A. Krouwel

Gemeente Dirksland

de heer P. Koningswoud

Gemeente Middelharnis

de heer Ph. van den Berg

Gemeente Oostflakkee

de heer W.P.M. Heintjes

GGD Zuidhollandse Eilanden

de heer M. Fonkert de heer H. Muller

Huurdersvereniging Woonbelang

Huurdersvereniging Uw Belang Ons Belang

mevrouw W. Noteboom de heer G. vd Linde de heer G. Gertenbach de heer P. van Loo

Dörr & van Rossum Makelaardij

de heer A. van Rossum

Pameijer

mevrouw M. vd Velde wijkagente D'ind mevrouw H. Westerbrink

Politie Rotterdam Rijnmond

wijkagent D'ind de heer B. Hulzebosch wijkagente S'Dijk mevrouw E. Lobbezoo

Stichting Sjabloom Zorg

de heer H. Brinkman

Van Alphen Makelaardij

de heer A. van Alphen

WMO Adviesraad G-O

de heer W.J. van vd Kamp

Woningbouwvereniging Beter Wonen

de heer A. Pijl

Woongoed GO

de heer S. van Nieuwaal FidesWonen | Ondernemingsplan 2013-2017

34

35

Bijlage 2 - Deelnemers belanghoudersbijeenkomst Organisatie

Deelnemer

ANBO

Meerdere deelnemers

Brandweer G-O

P. Kievit

Careyn

R. Poppen

Organisatie

Deelnemer J. de Vries P.J. de Bakker C.A. Hakkenbrak-Buijs L. Broere

Ledenraad FidesWonen

W. Drooger

Curamare

W. Driesse

Dorpsraad Dirksland

Meerdere deelnemers

Dorpsraad Herkingen

Meerdere deelnemers

M.J.J. Bakelaar

Dorpsraad Melissant

Meerdere deelnemers

K. van Wuyckhuyse

G.J. van der Valk J. Capitain

A.A. Kamp

Pameijer Politie Rotterdam Rijnmond

A. van Biert

E.F. Louwerse Raad van Commissarissen FidesWonen

H. Stuurman

L. Briel-Dekker

GGD Zuidhollandse Eilanden

H. van Corven

Van Alphen Makelaardij

A. van Alphen

P. Koningswoud

WMO Adviesraad G-O

Meerdere deelnemers

Woningbouwvereniging Beter Wonen

A. Pijl

Woongoed GO

S. van Nieuwaal

D. Breen C. Kransse M. Fonkert G.M. Ruijgers

Huurdersvereniging Uw Belang Ons Belang

Meerdere deelnemers

Huurdersvereniging Woonbelang

Meerdere deelnemers

Dörr & van Rossum Makelaardij

A. van Rossum

Bijlages

F. van Nimwegen D. van Lith-Woestenberg

P. van der Waal-Kom

Gemeente Goeree-Overflakkee

H. Westerbrink

P. Klink L. Nauta

FM Consultans

C. de Witte B. Hulzebosch G.C. van der Ent

J. Maliepaard FidesWonen

D. Damen-Dal


Kantooradressen Hoofdkantoor FidesWonen Sperwer 17 3245 VP Sommelsdijk Steunpunt Dirksland Ring 61 3247 BN Dirksland Steunpunt Den Bommel Nassaustraat 37 3258 AR Den Bommel

Design: Sfa Print bv

Contact Postbus 9 3240 AA Middelharnis Tel.: (0187) 89 04 00 Fax: (0187) 89 04 39 [email protected] www.fideswonen.nl

Openingstijden Hoofdkantoor Sommelsdijk Ma. 8.30 uur t/m 16.30 uur Di. 8.30 uur t/m 16.30 uur Wo. 8.30 uur t/m 12.00 uur Do. 8.30 uur t/m 16.30 uur Vr. 8.30 uur t/m 12.00 uur Steunpunt Dirksland Ma. 8.30 uur t/m 16.30 uur Di. 8.30 uur t/m 12.00 uur Wo. 8.30 uur t/m 16.30 uur Do. 8.30 uur t/m 12.00 uur Vr. 8.30 uur t/m 16.30 uur Steunpunt Den Bommel Ma. 13.00 uur t/m 14.45 uur Di. Gesloten Wo. Gesloten Do. 13.00 uur t/m 14.45 uur Vr. Gesloten Tussen 12.00 uur en 13.00 uur zijn wij gesloten.

Meer dan een huis

Werkgebied Achthuizen, Den Bommel, Dirksland, Herkingen, Melissant, Middelharnis, Ooltgensplaat, Sommelsdijk en Zuidzijde.

Bouwen aan een duurzaam thuis. Ondernemingsplan

Recommend Documents