AGB Autonoom Gemeentebedrijf Turnhout. ONDERNEMINGSPLAN STADSONTWIKKELING AGB TURNHOUT Bouwen aan een centrumstad

AGB

Autonoom Gemeentebedrijf Turnhout

ONDERNEMINGSPLAN 2007-2009 STADSONTWIKKELING AGB TURNHOUT Bouwen aan een centrumstad

Goedgekeurd door de Raad van Bestuur op 28 mei 2008

Inhoudstafel 1.

Inleiding ................................................................................................................... 5

2.

Woonbeleid ............................................................................................................. 6

2.1

Algemeen Beleidsplan 2008-2013 Stad Turnhout .................................................................. 6

2.2

Stedenfonds .............................................................................................................................. 6

2.3

Maatschappelijke effecten........................................................................................................ 7 Toename van het aantal inwoners .............................................................................................. 7 Daling van de sociaal-selectieve stadsvlucht ............................................................................... 7 Betere sociale mix op stads- en wijkniveau .................................................................................. 7 Toename van het aanbod betaalbare, aangepaste en kwalitatieve woningen .................................. 7 Verbetering van de kwaliteit van de stedelijke woonomgeving ....................................................... 8

2.3.1 2.3.2 2.3.3 2.3.4 2.3.5

3

AGB Turnhout ......................................................................................................... 9

3.1

Oprichting .................................................................................................................................. 9

3.2

Opdrachtverklaring ................................................................................................................... 9

4

Projectontwikkeling .............................................................................................. 11

4.1 4.1.1 4.1.2 4.1.3 4.1.4

Bouwen aan een centrumstad ............................................................................................... 11 Stedelijke projecten ................................................................................................................. 11 Grond- en pandenbeleid .......................................................................................................... 11 Andere ................................................................................................................................... 12 Aandacht voor duurzaamheid en stedelijk groen ........................................................................ 12

4.2

Projectoverzicht ...................................................................................................................... 12 4.2.1 Stedelijke projecten ................................................................................................................. 12 4.2.1.1 Meuletiende fase 2 ......................................................................................................... 12 4.2.1.2 Pidpa ............................................................................................................................ 13 4.2.1.3 Bruyne Strijd fase 2 ........................................................................................................ 13 4.2.1.4 Nieuwe Erven ................................................................................................................ 14 4.2.2 Grond- en pandenbeleid .......................................................................................................... 15 4.2.2.1 Lukerstraat 32 ................................................................................................................ 15 4.2.2.2 Pastorij OLV Middelares ................................................................................................. 15

4.3

Potentiële projecten ................................................................................................................ 16 4.3.1 Stedelijke projecten ................................................................................................................. 16 4.3.1.1 Melkhoek ....................................................................................................................... 16 4.3.1.2 Melkhoek-Zuidoost ......................................................................................................... 16

ONTWERP Ondernemingsplan 2007-2009 Stadsontwikkeling AGB Turnhout

Pagina 2 van 44

4.3.1.3 Begijnenstraat binnengebied ........................................................................................... 17 4.3.1.4 Kasteelloop.................................................................................................................... 17 4.3.1.5 Muylenberg.................................................................................................................... 17 4.3.1.6 Stedelijk Plateau ............................................................................................................ 17 4.3.2 Grond- en pandenbeleid .......................................................................................................... 18 4.3.2.1 Schorvoortstraat ............................................................................................................. 18 4.3.2.2 Steenweg op Zevendonk................................................................................................. 18

4.4 4.4.1 4.4.2 4.4.3 4.4.4

Realisatiewijze: de 4 identiteiten van het AGB ..................................................................... 19 Ontwikkelaar........................................................................................................................... 19 Deskundige ............................................................................................................................ 19 Doorgeefluik ........................................................................................................................... 19 Exploitant ............................................................................................................................... 19

4.5

Projectwerking ........................................................................................................................ 20 4.5.1 Projectwerking 10 fasen........................................................................................................... 20 4.5.2 Procedure .............................................................................................................................. 21 4.5.3 Overleg Stad Turnhout ............................................................................................................ 21

5

Personeel, organisatie en investeringen ............................................................ 22

5.1 5.1.1 5.1.2 5.1.3

5.2 5.2.1 5.2.2 5.2.3

6

Personeel ................................................................................................................................. 22 Algemene en financiële coördinatie........................................................................................... 22 Personeel zwembad ................................................................................................................ 22 Personeel stadsontwikkeling .................................................................................................... 22 Organisatie .............................................................................................................................. 22 Raad van Bestuur ................................................................................................................... 22 College van Commissarissen ................................................................................................... 23 Directiecomité ......................................................................................................................... 23

Financieel beleid ................................................................................................... 24

6.1 6.1.1 6.1.2 6.1.3 6.1.4

6.2

7.

Projectgebonden begroting stadsontwikkeling ................................................................... 24 Projectgebonden begroting/Financiële quickscan ...................................................................... 24 Rollend fonds......................................................................................................................... 24 Stedenfonds .......................................................................................................................... 24 Externe financiering................................................................................................................ 25 Niet-projectgebonden begroting............................................................................................ 25

BIJLAGEN ............................................................................................................. 26

7.1

Overzicht projecten ................................................................................................................ 26

7.2

Projectfiches ........................................................................................................................... 27 Meuletiende fase 2 .................................................................................................................. 27

7.2.1


Pagina 3 van 44

7.2.2 7.2.3 7.2.4 7.2.5 7.2.6

Pidpa ..................................................................................................................................... 29 Bruyne Strijd fase 2 ................................................................................................................. 31 Nieuwe Erven ......................................................................................................................... 33 Lukerstraat 32......................................................................................................................... 35 Pastorij OLV Middelares .......................................................................................................... 37

7.3

Planning ................................................................................................................................... 39

7.4

Programmatie projecten ......................................................................................................... 39

7.5

Financieel overzicht ................................................................................................................ 40 7.5.1 Projectgebonden begroting Stadsontwikkeling ........................................................................... 40 7.5.2 Niet-projectgebonden begroting ................................................................................................ 43


Pagina 4 van 44

1.

Inleiding

In 2012, aan het einde van deze legislatuur, bestaat Turnhout 800 jaar. Door die gelegenheid krijgt Turnhout als kleinste centrumstad van Vlaanderen de kans om zich groots te tonen naar de buitenwereld toe. Het is hoe dan ook een moment dat niet onopgemerkt voorbij mag gaan. Voordat de Stad Turnhout deze historische kaap kan afronden, staan we nog voor belangrijke uitdagingen. Het is dan ook de ambitie om vóór 2012 een aantal grote structuur- en beeldbepalende projecten in de stadskern af te ronden, zoals het Turnova-project, de heraanleg van de Grote Markt en de Noordboulevard. Turnhout wil in 2012 op de kaart van Vlaanderen alsnog een stad op mensenmaat blijven, waar bewoners zich thuis voelen in een aangename buurt. Zowel in het bestuursakkoord, het algemeen beleidsplan 2008-2013 als in het ruimtelijk structuurplan wordt erop gewezen dat Turnhout een uniek woonconcept in Vlaanderen bezit: “stedelijk, overal dichtbij en tegelijk groen en rustig”. Geborgenheid die je in kleinere gemeenten vindt, wordt verbonden met het veelzijdig aanbod van een bruisende stad. Hiermee moet Turnhout niet alleen nieuwe bewoners aantrekken, maar ook de huidige bevolkingsgroepen een gezellig thuis bieden. In deze leefomgeving moeten de inwoners van de stad een warm nest vinden. Een goed gevoel hebben in de stad begint met kwaliteitsvol en betaalbaar wonen. Daarom is een actief huisvestingsbeleid nodig waarbij betaalbaar en sociaal wonen hun plaats krijgen. Een gezonde mix tussen private en publieke initiatieven moet het aanbod aanzienlijk verhogen. Hierbij zal gestreefd worden om binnen de nieuwe woonprojecten 15% sociale huisvesting te realiseren. Het autonoom gemeentebedrijf krijgt de taak om als uitvoerder van het stedelijke beleid een actieve rol te spelen op de huisvestingsmarkt. Op deze manier moet zij ertoe bijdragen dat de kwaliteit en betaalbaarheid van het wonen in Turnhout verhoogd wordt. Dit ondernemingsplan licht de werking van het AGB Turnhout voor de periode 2007-2009 toe. Hierbij mag niet vergeten worden dat vele van de vermelde projecten kaderen in een breder tijdsperspectief. In dit ondernemingsplan worden de financiële consequenties voor de komende jaren weergegeven en desgevallend nader toegelicht.

De afgevaardigd bestuurder

De voorzitter

Dimitri Gevers

Marcel Hendrickx


Pagina 5 van 44

2.

Woonbeleid

2.1

Algemeen Beleidsplan 2008-2013 Stad Turnhout

In zitting van 21 december 2007 keurde de gemeenteraad het Algemeen Beleidsplan 2008-2013 van de stad Turnhout goed. Het algemeen beleidsplan 2008-2013 geeft aan waarop het stadsbestuur van Turnhout de volgende jaren wil inzetten. Het is een geïntegreerd en strategisch beleidsplan met een missie, een visie, strategische, tactische en operationele doelstellingen. “Wonen” speelt een zeer prioritaire hoofdrol bij het algemeen beleid van de stad. Turnhout wil immers een divers woonaanbod creëren en het beleid heeft daarbij gekozen om prioritair in te zetten op meerdere thematische woonprojecten en de realisatie van vijf prioritaire stadsvernieuwingsprojecten (Grote Markt, Turnova, Noordboulevard/Stationsomgeving, Warandesite en Stedelijk Plateau). Ter verhoging van de woonkwaliteit in Turnhout, engageert de stad zich tevens om in te zetten voor het openbaar domein, een integrale veiligheidsaanpak en een gebiedsgerichte aanpak voor de vergroting van de betrokkenheid van de burgers. Door het samenspel van de verschillende beleidsdoelstellingen en in te zetten op de drie speerpunten (wonen, beleven en ondernemen) kan Turnhout haar troeven uitspelen en verder groeien tot een veelzijdige, creërende stad waar mensen zich volledig thuis kunnen voelen. Om de strategische doelstellingen opgenomen in het Algemeen Beleidsplan waar te maken, kunnen en zullen verschillende van deze diverse projecten autonoom, gedeeltelijk of mede ontwikkeld worden door het AGB Turnhout. De afweging of een project al dan niet (deels) door het AGB wordt gerealiseerd dient voor elk project afzonderlijk gescreend en bekeken in het licht van de eventuele meerwaardes die het AGB kan creëren, bv. qua flexibiliteit, verhoging timing, financiële ruimte, e.d.

2.2

Stedenfonds

Het Stedenfonds, de opvolger van het SIF (Sociaal Impuls Fonds) heeft de opdracht om Vlaamse steden financieel te ondersteunen bij het voeren van een duurzaam stedenbeleid. Turnhout heeft in deze beleidsovereenkomst een exclusieve keuze gemaakt voor het thema „wonen‟ en is hiermee een uitzondering in vergelijking met de andere centrumsteden. De keuze om op één thema in te zetten is echter een sterkte gebleken, aangezien het totaalbudget niet versnipperd wordt over een aantal activiteiten, maar er geconcentreerd ingezet wordt om een nieuw aandachtsgebied tot ontwikkeling te brengen. Deze keuze is in samenspraak met de Cel stedenbeleid van de Vlaamse Gemeenschap tot stand gekomen en goedgekeurd door de Vlaamse Regering. Vanuit deze insteek luidt de strategische doelstelling voor Turnhout als volgt: “De huidige bewoners behouden en gezinnen met kinderen aantrekken, met aandacht voor lokaal sociaal zwakkeren, door het verhogen van het aanbod aan betaalbare en kwaliteitsvolle woningen.” Op 30 juni 2003 heeft de gemeenteraad de beleidsovereenkomst tussen de Vlaamse gemeenschap en de stad Turnhout voor de periode 2003-2007 goedgekeurd. De overeenkomst werd op 18 juli 2003 ondertekend en aangepast/aangevuld door latere wijzingen. Binnen deze opdracht werd ondermeer volgende prestatie opgenomen: “het versterken van het stedelijk woonbeleid met het oog op het verhogen van het aanbod betaalbare en kwalitatieve woningen”. Gelet op verschillende ontwikkelingen, keurde de gemeenteraad en de raad van bestuur in zittingen van 3 december 2007 respectievelijk 4 december 2007, de bijzondere samenwerkingsovereenkomst aangaande de verwerving van strategische gronden in functie van de doelstellingen van het Stedenfonds 2003-2007, goed. Door deze overeenkomst werd bepaald dat de genoemde beschikbare middelen van het Stedenfonds 2003-2007 konden aangewend worden door het AGB Turnhout voor de aankoop van gronden met als doelstelling de realisatie van sociale en/of betaalbare huisvesting binnen projecten. In de “nieuwe” beleidsovereenkomst voor de periode 2008-2013, goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 5 november 2007, wordt opnieuw maximaal ingezet op het thema “wonen” en de uitbouw van het


Pagina 6 van 44

woonbeleid, alleen wordt er nu wel meer ruimte gelaten voor accentverschillen. Het betreft meer bepaald een ruimere formulering ter verhoging van de algemene woonkwaliteit. Zo kunnen middelen Stedenfonds ook ingezet worden voor de verwerving van eigendommen en de financiering van infrastructuurwerken met het oog op het ter beschikking stellen van deze eigendommen als publiek toegankelijke groenvoorzieningen of kwalitatieve buitenruimte. Daarnaast kan het stadsbestuur de kwaliteit en de aantrekkelijkheid van de stedelijke woonomgeving verhogen door de aankoop van strategische eigendommen met als doel deze zelf te ontwikkelen als kwalitatieve groen- en buitenruimtes of de kwaliteit van het particulier patrimonium te verhogen, en dit alles aangepast aan de noden en troeven van de woonomgeving.

2.3

Maatschappelijke effecten

Door het dermate inzetten op het woonbeleid, worden een aantal maatschappelijk effecten gecreëerd die hun invloed hebben op verschillende aspecten van de stad: 2.3.1 Toename van het aantal inwoners Turnhout startte het jaar 2008 met 40.077 inwoners. De kaap van 40.000 werd voor het eerst in de geschiedenis overschreden, al dient wel gemeld te worden dat het inwonersaantal een dynamisch gegeven is. Door actief te werken op vlak van woonbeleid wordt getracht de kaap van 40.000 inwoners definitief te overschrijden om op die manier op weg te gaan naar de 50.000 inwoners. Deze doelstelling dient mede te garanderen dat Turnhout zich kan handhaven binnen de groep van steden met centrumfunctie, waar het heden op basis van het lagere inwoneraantal een uitzondering is. Door middel van een duurzame bevolkingsgroei wordt gestreefd naar een evenwichtige mix van doelgroepen zodat de financiële draagkracht van Turnhout in relatie staat tot haar takenpakket o.a. inzake sociale uitsluiting. 2.3.2 Daling van de sociaal-selectieve stadsvlucht Turnhout blijft starters op de woonmarkt aantrekken, hetgeen een sterkte kan zijn. Het blijkt echter moeilijk om deze inwijkelingen te behouden zodra er binnen de gezinnen kinderen zijn of gepland worden. Deze groep lijkt uit te wijken. Dat het zoals vermoed hierbij gaat om iets meer kapitaalkrachtige gezinnen, wordt gesuggereerd door de gegevens op vlak van het inkomen zoals weergegeven in het “onderzoek naar de vestigings- en verhuismotieven bij de Turnhoutse bevolking”. Gezinnen met kinderen komen ook nog terug naar Turnhout, maar vaker gaat het hierbij om eenoudergezinnen. De buurgemeenten blijven hierbij de voornaamste bron voor nieuwe inwoners, maar tevens zijn zij de grootste concurrenten voor de huisvesting van jonge gezinnen met kinderen. 2.3.3 Betere sociale mix op stads- en wijkniveau Een gezonde mix tussen private en publieke initiatieven moet het aanbod aanzienlijk verhogen. Zo zal er binnen alle nieuwe woonprojecten naar gestreefd worden om 15% sociale huisvesting te voorzien. Binnen de projecten wordt een sociale mix bevorderd, met name de creatie van evenwicht tussen koop- en huurwoningen in sociale huisvestingsprojecten. Ongewenste effecten tengevolge van de clustering van bepaalde bevolkingsgroepen in het verleden (bv. gettovorming) wordt tegengegaan door strategisch aankopen van panden in (potentiële) probleemwijken. 2.3.4 Toename van het aanbod betaalbare, aangepaste en kwalitatieve woningen Het creëren van een aanbod aan betaalbare prijzen zal preventief een aantal aanwezige problemen oplossen of voorkomen. Primair is het wegnemen van de druk op vastgoedprijzen zodat de stad voor meer mensen betaalbaar wordt. Het gedifferentieerd aanbod slaat op een gedifferentieerde vraag. Ze heeft betrekking op de typologie (bv. gezinswoningen, appartementen, enz.), prijs i.c. betaalbaarheid én specifieke oplossingen voor specifieke doelgroepen (bv. ouderen, enz.). Kwalitatief slaat op het feit dat een kwalitatief goede huisvesting voor gelukkigere mensen zorgt.


Pagina 7 van 44

2.3.5 Verbetering van de kwaliteit van de stedelijke woonomgeving Sturen van de kwaliteit van de stedelijke woonomgeving kan voornamelijk gebeuren in nieuwe projecten of stadsvernieuwingsprojecten. Sturen in het bestaand stedelijk weefsel, zoals de binnenstad, is verre van evident. Minimaal wordt geschikte buiten- of groenruimte beschermd en wordt indien mogelijk particuliere groenruimte publieke toegankelijk gemaakt. Toch kan ook in het bestaand stedelijk weefsel, m.n. de binnenstad, terug ruimte gecreëerd worden, mits degelijk planning en investering. Hierbij kan de stad sturen door gebruik te maken van het instrumentarium van de lokale overheid inzake ruimtelijke ordening (structuurplanning en vergunningenbeleid (opleggen lasten bij verkavelingsvergunningen (vb. % groen), stedenbouwkundige verordeningen, enz.). Door strategische verwervingen van gronden en/of panden kan de stad en/of het autonoom gemeentebedrijf een speler worden op de markt. Als mede-eigenaar kan medewerking verleend worden aan de realisatie van het project in ruil voor de realisatie van ruimere (te formuleren) beleidsdoelstellingen, die niet via het officiële instrumentarium kunnen worden opgelegd, zoals bijvoorbeeld de realisatie en inrichting van extra groen, specifieke speel- en buurtvoorzieningen,… Investeren in ruimte voor speelvoorzieningen en groen in de stad is echter niet evident gelet op de hoge grondprijzen en concurrentie met projectontwikkelaars op de markt. Soms zal er grond verworven worden die geschikt (en geschat) is om appartementen te bouwen, toch bestemd dienen te worden als openbaar domein, speelvoorzieningen, groen, enz. De aantrekkelijkheid van de woonomgeving voor jonge gezinnen met kinderen kan hier op langere termijn voor een financiële return zorgen.


Pagina 8 van 44

3

AGB Turnhout

3.1

Oprichting

Op 29 mei 2006 werd groen licht gegeven voor de oprichting van een autonoom gemeentebedrijf met rechtspersoonlijkheid, gekend als AGB Turnhout, met als taak infrastructuur- en patrimoniumbeheer in de Stad Turnhout. Het bedrijf verwierf zijn rechtspersoonlijkheid in navolging van het ministerieel besluit van 6 september 2006, waarin zowel de oprichting als de statuten van het AGB Turnhout werden goedgekeurd. Het autonoom gemeentebedrijf is de rechtsmatige opvolger van de vroegere Regie voor Grond- en Bouwbeleid, die werd stopgezet per 1 januari 2007 (gemeenteraadsbeslissing dd. 18 december 2006). Het nieuwe „dochter‟bedrijf van de Stad Turnhout biedt heel wat meer mogelijkheden om stadsvernieuwingsprojecten te realiseren of stadspatrimonium te beheren en te valoriseren. Alhoewel de grondregie zeker zijn nut heeft bewezen inzake grondverwervingen en een aantal huisvestingsprojecten, was ze onvoldoende bij machte om op de woningen vastgoedmarkt een betekenisvolle rol te spelen. Met het autonoom gemeentebedrijf kan dit wel wat betreft het opzetten van vernieuwingsprojecten, het oprichten van gemeenschappelijke rechtspersonen, het voeren van een gronden pandenbeleid en het beheren van het onroerend patrimonium.

3.2

Opdrachtverklaring

In de vorige legislatuur werd zeer veel tijd gestoken in het uittekenen van plannen om de selectieve stadsvlucht te keren en Turnhout verder als centrumstad op de kaart te zetten. Zo werd onder andere zeer veel tijd gestoken in de opmaak van het ruimtelijk structuurplan, waarbij een aantal strategische projecten naar voor werden geschoven. De uitvoering bleek echter niet altijd even snel te volgen, aangezien stadsontwikkeling een gepaste organisatievorm en een zeer hoge financiële investering vereist. Om aan deze organisatorische en financiële verzuchtingen van de stad tegemoet te komen, werd het autonoom gemeentebedrijf opgericht. Het is dan ook een „instrument‟ om uitvoering te geven aan beleidsengagementen van de stad Turnhout en aan belangrijke strategische projecten vervat in het structuurplan. De regie blijft steeds in handen van de stad Turnhout. Zo bepalen de gemeenteraad en het college van burgemeester en schepenen het beleid en zetten zij de grote politieke lijnen uit. De opdrachtverklaring van het bedrijf, dat aansluitend bij het statutair doel de essentie van het bedrijf omschrijft, en in het bijzonder zijn strategisch ambities, zijn activiteitensfeer en de wijze waarop het zijn ambities wil waarmaken, luidt als volgt: “AGB Turnhout is een publiek bedrijf van de Stad Turnhout. Als ontwikkelingsagentschap staat het bedrijf in voor het infrastructuur- en patrimoniumbeheer en voor de realisatie van stadsprojecten die zichtbaar en duurzaam ingrijpen op de structuur van de stad. Het bedrijf verricht daartoe vastgoedtransacties en kan zorgen voor de begeleiding en uitvoering van stadsprojecten, de exploitatie van infrastructuren bestemd voor culturele, sportieve of toeristische activiteiten en het beheer van bovenlokale structuurfondsen en/of subsidies. Het bedrijf onderscheidt zich door zijn bedrijfseconomische organisatievorm1.” Wat het autonoom gemeentebedrijf uniek maakt, is de combinatie van publieke doelstellingen en bedrijfsmatige middelen: - doelstellingen: AGB Turnhout streeft niet zo zeer eigen belangen na, maar tracht eerder de maatschappelijke doelstellingen te realiseren die door de democratisch verkozen organen van het stadsbestuur zijn bepaald en die per gemeentelijke legislatuur in een samenwerkingsovereenkomst worden vastgelegd; het is dus een uitvoerend agentschap van de stedelijke overheid;

Mission statement van het AGB Turnhout zoals beschreven in de samenwerkingsovereenkomst tussen de Stad Turnhout en het AGB Turnhout. 1


Pagina 9 van 44

-

middelen: AGB Turnhout maakt daarbij zoveel mogelijk gebruik van een bedrijfsmatige organisatie en werking, zoals een snellere besluitvorming met een kortere toezichtstermijn, een soepeler financieel beleid en ruimere mogelijkheden voor publiek-private samenwerkingsverbanden dan de stad zelf en dezelfde fiscale voordelen als privé-ondernemingen.

Om deze missie te volbrengen, werkt het AGB Turnhout samen met de Stad Turnhout, het O.C.M.W. Turnhout, de Turnhoutse Maatschappij voor Huisvesting, de Gewestelijke Maatschappij voor de Kleine Landeigendom, en private ontwikkelaars en investeerders.


Pagina 10 van 44

4

Projectontwikkeling

4.1

Bouwen aan een centrumstad

Een stad, en zo ook Turnhout, is steeds in beweging en is daarbij nooit af. Turnhout heeft nog veel potentieel om haar stadskern sterk uit te breiden, daar er nog heel wat binnengebieden binnen de ring niet ontwikkeld zijn. Hierdoor kan Turnhout nog sterk groeien binnen haar bestaande weefsel en werkingsgebied, voornamelijk wat betreft wonen, beleven en ondernemen, de drie speerpunten opgenomen in het beleidsplan. Het AGB Turnhout kan daarbij mede bijdragen tot de verdere uitbreiding en verfijning van de centrumstad. 4.1.1 Stedelijke projecten De realisatie van diverse stedelijke projecten op verschillende niveaus kan de ruimtelijke groei van Turnhout versnellen. Projecten kunnen een impact hebben op verschillende niveaus (wijk, stedelijk, regionaal) en hun realisatie dient bekeken in het licht van volgende aspecten: schaal, strategisch belang, dringendheid en fasering. Het AGB kan de bestaande (project)bouw gerealiseerd door particuliere gezinnen, private projectontwikkelaars en sociale huisvestingsmaatschappijen ondersteunen en stimuleren. Zo bestaat de mogelijkheid om publiekprivate samenwerkingen (PPS) aan te gaan, waarbij een evenwichtige verdeling van de lusten en de lasten van de projecten wordt nagestreefd tussen overheid en privé. Daarnaast kan het AGB Turnhout zelf initiatieven nemen in samenwerking met de Stad Turnhout. Het AGB erkent daarmee het belang van een strategisch overleg met alle mogelijke betrokken partijen, zodat er een doordachte selectie van projecten en een prioriteitenstelling overeengekomen wordt die inspeelt op de behoeftes, noden en wensen van Turnhout. Door een sterke regiefunctie uit te bouwen kunnen de lopende en nieuwe projecten zowel qua tijdsplanning als financieel op elkaar worden afgestemd. 4.1.2 Grond- en pandenbeleid Het AGB Turnhout dient haar rol als “nieuwe” speler op de huisvestingsmarkt uit te werken in nauwe samenwerking met de dienst huisvesting van de stad Turnhout. Er wordt daarbij gestreefd om strategische aan- en verkopen te realiseren, voornamelijk binnen de stadsring van Turnhout. Zo kan het AGB Turnhout een aantal panden, bij voorkeur in groep, verwerven en renoveren om deze nadien aan betaalbare prijzen terug op de markt te brengen. Zo zal er in samenwerking met de dienst huisvesting van de stad Turnhout een screening van de lijst leegstand en/of verwaarlozing van gebouwen gebeuren, om na te gaan waar er projecten wenselijk en nodig zijn. De screening van de mogelijke “probleemgebieden” specifiek in het kader van deze doelstelling dient als onderdeel opgenomen te worden in het verdere activiteitengebied van het AGB Turnhout. Het AGB Turnhout zal ook instaan voor de aankoop van zgn. opportuniteiten. Dit zijn aankopen die niet kaderen binnen een goedgekeurd project. Dit kan gaan over aankopen in functie van de eigen ontwikkeling van het AGB Turnhout maar ook over aankopen op vraag van de stad Turnhout in functie van andere ontwikkelingen waarbij het AGB Turnhout niet is betrokken. Vaak gaat het om aankopen omwille van gebrek aan onmiddellijk beschikbare kredieten op de begroting van de stad Turnhout. Deze verwervingen worden dan op een later tijdstip aan de stad Turnhout of derden doorverkocht wanneer er terug middelen voorhanden zijn. Deze prefinanciering kan het AGB Turnhout niet onbeperkt dragen. Het bedrijf zal in de vorm van een bijzondere samenwerkingsovereenkomst met de stad trachten sluitende garanties af te spreken over de terugbetaling ervan.


Pagina 11 van 44

4.1.3 Andere Uitzonderlijk kan het AGB Turnhout ook andere types projecten ontwikkelen, bijvoorbeeld voor economische, sociale of cultureel-recreatieve functies. 4.1.4 Aandacht voor duurzaamheid en stedelijk groen Om de betaalbaarheid van het wonen te bevorderen kan het AGB Turnhout reeds ingrijpen bij de bouw van de woningen. Door een aantal duurzame maatregelen te integreren bij de bouw van de woning, wordt getracht de energiefactuur te drukken, waardoor besparingen op lange termijn verwezenlijkt worden. In samenwerking met de milieudienst van de stad Turnhout werden enkele maatregelen reeds naar voor geschoven: - bouwen van een laag-energiewoning (dikkere isolatie, zuinige verwarming, energiezuinige ventilatie,…) - groendaken op platte daken - hergebruik van hemelwater Per project zal er onderzocht worden op welke wijze er kan worden opgelegd dat ontwikkelaars en bouwers aan minimaal één van de voorgestelde maatregelen voldoen. Daarnaast dient er aandacht besteed aan duurzame mobiliteit, zoals het STOP principe e.d. Door zelf autonoom projecten te ontwikkelen of als mede-eigenaar medewerking te verlenen aan de realisatie van een stadsontwikkelingsproject kan in ruil hiervoor de realisatie van ruimere (te formuleren) beleidsdoelstellingen gecreëerd worden, die niet via het officiële instrumentarium kunnen worden opgelegd, zoals bijvoorbeeld de realisatie en inrichting van extra groen, specifieke speel- en buurtvoorzieningen,…. Investeren in ruimte voor speelvoorzieningen en groen in de stad is echter niet evident gelet op de hoge grondprijzen en concurrentie met projectontwikkelaars op de markt. Soms zal er grond verworven worden die geschikt (en geschat) is om appartementen te bouwen, toch bestemd dienen te worden als openbaar domein, speelvoorzieningen, groen, enz. De aantrekkelijkheid van de woonomgeving voor jonge gezinnen met kinderen kan hier op termijn voor een return zorgen.

4.2

Projectoverzicht

Het AGB Turnhout wenst zich een belangrijke rol toe te eigenen bij de realisatie van nieuwe projecten en de stadsontwikkeling van Turnhout in het algemeen. Er heerst dan ook een grote verscheidenheid in de aard van de te realiseren projecten en de potentiële projecten opgenomen in dit ondernemingsplan. Hierbij vindt u een omschrijving van de projecten die met zekerheid uitgevoerd zullen worden door het AGB; in bijlage kunt u de projectfiches raadplegen. 4.2.1

Stedelijke projecten

4.2.1.1 Meuletiende fase 2 In zitting van 19 december 2007 en 21 december 2007 hecht de Raad van Bestuur van het AGB, respectievelijk de gemeenteraad, goedkeuring aan de bijzondere samenwerkingsovereenkomst tussen de Stad Turnhout en het Autonoom Gemeentebedrijf Turnhout inzake de realisatie van het woonproject Meuletiende fase 2. Aansluitend werd de overeenkomst, die de voorziene modaliteiten inzake de ontwikkeling van het project bepaalt, ondertekend door afgevaardigden van beide partijen. Het AGB zal de gronden Meuletiende fase 2, met een totale oppervlakte van circa 28.500 m², autonoom ontwikkelen tot een buurt met woonerfkarakter, bestaande uit een 55-tal betaalbare koopkavels en 8 sociale huurwoongelegenheden, vermoedelijk duplexwoningen. Het AGB, dat de stadsgronden in volledige eigendom zal verwerven, staat dan ook autonoom in voor de financiering, uitwerking en realisatie van het project.


Pagina 12 van 44

Bij de ontwikkeling van het gebied worden volgende strategische doelstellingen nagestreefd: het aantrekken van jonge gezinnen door het aanbieden van betaalbare kavels en het creëren van een kwalitatief hoogstaand woongebied dat voldoet aan de eisen opgelegd door de Stad Turnhout, o.a. qua speelnetwerk en buurtgroen. Voor de realisatie wordt heden volgende timing voorzien: - Ontwerpfase: januari 2008 – december 2008 - Vergunningsfase: januari 2009 – december 2009 - Uitvoeringsfase gronden: eind 2009 – 2010 - Commercialisatie: najaar 2010 4.2.1.2 Pidpa In zitting van 19 december 2007 gaat de Raad van Bestuur van het AGB akkoord met de aankoop voor algemeen nut van delen van de eigendommen Pidpa, gelegen aan de Steenweg op Oosthoven. De aankoop gebeurt met middelen Stedenfonds waardoor de gronden en aanhorigheden dienen bestemd tot het creëren van sociale en/of betaalbare woningen. Voor de effectieve ontwikkeling van het projectgebied wordt er in de loop van 2008-2009 een bijzondere samenwerkingsovereenkomst opgesteld tussen de stad en het AGB. Het betreft een projectzone van 5.562 m² gelegen in woongebied, waarbinnen volgens huidige schetsen een 14tal ééngezinswoningen kunnen worden gerealiseerd rond een woonerf. De mogelijkheid tot realisatie van eventuele meergezinswoningen werd heden nog niet onderzocht. Dit dient verder bekeken door de aan te stellen ontwerper. Het AGB zal optreden als autonoom ontwikkelaar, mogelijk in samenspraak met andere partijen, bv. een sociale huisvestingsmaatschappij. Derhalve zal het AGB autonoom instaan voor de financiering, uitwerking en realisatie van (haar aandeel in) het project. Voor de realisatie wordt heden volgende timing voorzien: - Ontwerpfase: 2008-2009 - Vergunningsfase: 2009-2010 - Uitvoeringsfase gronden: eind 2010 – 2011 - Commercialisatie: 2012 4.2.1.3 Bruyne Strijd fase 2 In zitting van 19 december 2007 gaat de Raad van Bestuur van het AGB akkoord met de aankoop voor algemeen nut van een perceel grond gelegen binnen het projectgebied Bruyne Strijd fase 2, met een totale kadastrale oppervlakte van 9.685 m². De aankoop gebeurt met middelen Stedenfonds waardoor de grond dient bestemd tot het creëren van sociale en/of betaalbare woningen. In juli 2003 werd een voorontwerp van een gedetailleerd ontwikkelingsplan voor Bruyne Strijd (Heizijdse Velden) opgemaakt door studiegroep Omgeving. Hierin werd een visie uitgewerkt waarbij getracht wordt om op lange termijn geheel het gebied Heizijdse Velden te ontwikkelen als een nieuw type woonpark met gestructureerde, kwalitatieve woonclusters in een groene omgeving en een waardevol landschap. De nieuwe wooncluster Bruyne Strijd is de eerste stap in de ontwikkeling van Heizijdse Velden als overgang tussen de stad en het waardevolle open landschap ten noorden. De sfeer in Heizijdse Velden wordt een hybride tussenvorm van stedelijkheid en natuurlijkheid. Het is de bedoeling om de bestaande woonstraten binnen Bruyne Strijd in te bedden in een nieuwe groene woonomgeving die sterk op de omliggende open ruimte gericht is. Het geheel wordt een herkenbare wijk met duidelijke grenzen. Bruyne Strijd wordt een (vernieuwde) stadswijk waar vooral jonge gezinnen zich zouden moeten kunnen vestigen. De woontypes worden best gemengd zodat ook oudere koppels die zich terug in de stad willen vestigen en alleenstaanden een plaats kunnen vinden in de wijk. Naast wonen zullen in Heizijdse


Pagina 13 van 44

Velden een brede waaier aan recreatiemogelijkheden aanwezig zijn: van actieve sportmogelijkheden langs Bels Lijntje, tot passieve activiteiten zoals wandelen en fietsen. Om de grond te ontwikkelen dient het AGB een overeenkomst aan te gaan met andere betrokken partners in het projectgebied, zijnde de Stad Turnhout, Ebelco Vastgoed bvba, de familie Sterkens, met een sterke regierol voor de Stad Turnhout en AGB Turnhout. Hiertoe wordt er in de loop van 2008-2009 een bijzondere samenwerkingsovereenkomst opgesteld tussen de stad en het AGB. Zo zijn er voor de ontwikkeling van de eigendom van de Stad Turnhout een aantal mogelijkheden: - de Stad Turnhout draagt de grond over naar het AGB Turnhout welk dan zelf als ontwikkelaar zal instaan voor de ontwikkeling van deze grond. - De Stad Turnhout geeft de opdracht aan het AGB Turnhout om deze gronden te ontwikkelen tegen een bepaalde commissie. Het AGB Turnhout zal hier dan optreden als deskundige. Bij de ontwikkeling van het hele projectgebied worden, naast de algemeen geldende kwalitatieve eisen, volgende strategische doelstellingen nagestreefd: de creatie van voldoende wijkgroen (de zogeheten groene vingers), de sociale woningmix en voldoende speel- en groenruimte op buurtniveau. Voor de realisatie wordt heden volgende timing voorzien: - Ontwerpfase: 2008-2009 - Vergunningsfase: 2009-2010 - Uitvoeringsfase gronden: 2010-2011 - Commercialisatie: 2011-2012 4.2.1.4 Nieuwe Erven In zitting van 19 december 2007 gaat de Raad van Bestuur van het AGB akkoord met de aankoop voor algemeen nut van een projectzone binnen “Nieuwe Erven”, met een totale oppervlakte van 7.195 m². De aankoop gebeurt met middelen Stedenfonds waardoor de grond dient bestemd tot het creëren van sociale en/of betaalbare woningen. De aankoopakte werd verleden op 18 maart 2008. Voor het volledige projectgebied Nieuwe Erven, waarvan fase 1 reeds deels ontwikkeld en bewoond is, werd een stedenbouwkundig attest nr. 2 afgeleverd in januari 2005. Dit attest bepaalde dat het groot aandeel van de gronden in fase 2 (heden te ontwikkelen) uit meergezinswoningen zou bestaan. Omwille van een veranderende woningmarkt, worden deze plannen echter herbekeken. De projectzone aangekocht door het AGB dient bestemd tot de realisatie van 15% sociale huisvesting binnen Nieuwe Erven. Het betreft vermoedelijk een 25-tal sociale woongelegenheden. De gesprekken met zowel TMH en KLE werden hierover reeds aangevat. In gezamenlijk overleg zullen de maatschappijen een ontwerper aanstellen voor de opmaak van een inrichtingsschets. Een belangrijk gegeven voor de rendabiliteit in deze projectzone is de dichtheid. Mogelijk, indien realisatie niet rendabel blijkt, kan gezocht worden naar een oplossing door financiering via erfpacht voor wat de huurwoningen betreft. Doelstelling is om niet enkel oog te hebben voor de betaalbaarheid van de woningen, maar ook voor duurzaamheid. De verdere modaliteiten voor ontwikkeling van het projectgebied zullen worden vastgelegd in een bijzondere samenwerkingsovereenkomst tussen de Stad Turnhout en het AGB Turnhout. Het AGB zal in dit project derhalve vermoedelijk optreden als doorgeefluik. Voor de realisatie wordt heden volgende timing voorzien: - Ontwerpfase: 2008-2009 - Vergunningsfase: 2010-2011 - Uitvoeringsfase gronden: 2012 - Commercialisatie: 2013-2014


Pagina 14 van 44

4.2.2

Grond- en pandenbeleid

4.2.2.1 Lukerstraat 32 In zitting van 27 juni hecht de raad van bestuur goedkeuring aan de bijzondere samenwerkingsovereenkomst tussen de Stad Turnhout en het AGB Turnhout inzake het projectbeheer voor de renovatie van de stadswoning Lukerstraat 32. Daarbij zal het AGB optreden als deskundige (projectbeheerder) voor de renovatie van de woning Lukerstraat 32, eigendom van de Stad Turnhout, met als doel de woning opnieuw te kunnen verhuren als sociale woning. De woning dient gesloopt en heropgebouwd zodat ze als sociale woning kan worden verhuurd, conform de gemeenteraadsbeslissing van 25 juni 2007. Het verhuur van de woning zal verder worden uitgevoerd en gecoördineerd door de stad. De Stad Turnhout kocht het pand Lukerstraat 32 in het verleden aan als strategische eigendom binnen het projectgebied “Melkhoek-Zuidoost”. Het pand staat momenteel leeg en kan niet meer worden verhuurd aangezien het aan renovatie toe is. Het AGB kan middelen van het Stedenfonds aanwenden om het project uit te voeren. Voor de realisatie wordt heden volgende timing voorzien: - Ontwerpfase: gefinaliseerd 2007 - Vergunningsfase: voorjaar 2008 - Uitvoeringsfase: najaar 2008-voorjaar 2009 - Commercialisatie: 2009 4.2.2.2 Pastorij OLV Middelares Het gebouw gelegen De Merodelei 191, zijnde de vroegere pastorij van de OLV Middelareskerk, is sinds 1964 eigendom van de stad Turnhout en staat sinds maart 2005 leeg. Structureel is het pastorijgebouw nog in goede staat, met uitzondering van de achterbouw. Binnenin zijn serieuze renovatiewerken noodzakelijk. De samenwerkingsovereenkomst tussen de Stad Turnhout en het AGB, ondertekend op 18 december 2006, bepaalt dat de pastorij ingebracht wordt als kapitaalinbreng in het AGB. Doel is dat het AGB het pand verkoopt zodat er extra werkingsmiddelen kunnen worden gecreëerd. Zoals blijkt uit het kadasterplan is een groot gedeelte van de overdekte gang naast de kerk en zelfs een heel klein stukje van het kerkgebouw, alsook van een gedeelte van de huidige open ruimte voor de kerk, verweven in de eigendom. Een klein gedeelte van de tuin en de overdekte gang behoort dan weer tot het kerkgebouw en is dus eigendom van de Kerkfabriek van de OLV Middelaresparochie. Het AGB dient derhalve, voorafgaandelijk aan de verkoop van het pand, de noodzakelijke ruiloperaties met de kerkfabriek uit te voeren, zodat een gebouw met een behoorlijk grote tuin gecreëerd kan worden, geschikt voor meerdere doeleinden. Het AGB speelt hier de rol van doorgeefluik naar de private markt. Voor de realisatie wordt heden volgende timing voorzien: - Ruiloperatie: najaar 2008 - Verkoop: 2009


Pagina 15 van 44

4.3

Potentiële projecten

Naast de projecten opgesomd in hoofdstuk 4.2, zijn er nog andere projecten die in de toekomst mogelijk door het AGB Turnhout uitgevoerd kunnen worden. Per project afzonderlijk dient de meerwaarde van ontwikkeling door het AGB bekeken op verschillende niveaus. Zo zal er bij goedkeuring van een nieuw project een financiële quickscan opgemaakt moeten worden die geïmplementeerd wordt in de meerjarenplanning van het AGB. Het systeem van het “rollend fonds” is namelijk niet onuitputtelijk en in de toekomst dienen er desnoods extra toelagen van de stad naar het AGB overgedragen. Daarnaast dienen er vaak nog een aantal politieke beslissingen genomen, onderhandelingen opgestart of afgerond, waardoor het hoe en wanneer van volgende projecten nog niet nader kan worden bepaald. Om deze reden vindt u van deze mogelijk projecten hierbij telkens een korte toelichting en de mogelijke rol die het AGB Turnhout bij de ontwikkeling kan spelen. Projectfiches vindt u niet terug in bijlage, maar zijn wel ter beschikking bij de dienst projectmanagement van de Stad Turnhout. 4.3.1

Stedelijke projecten

4.3.1.1 Melkhoek Het project Melkhoek is in het algemeen beleidsplan 2008-2013 Turnhout opgenomen als prioritair project in het kader van het thema “wonen tussen centrum en ring”, met als doel het creëren van een divers woonaanbod. In fase 1 is er plaats voor 143 wooneenheden. In deze ontwikkeling dient zeer veel aandacht besteed aan de waterproblematiek van het gebied Melkhoek. Hierdoor dient een zeer groot bufferbekken voorzien te worden deels aan de kant van de Melkhoek en deels aan de kant van de Meirgoren. Tevens wordt er veel aandacht besteed aan de creatie van een gezonde mix van sociale huur- en koopwoningen en voldoende openbaar groen (minimum 20 m² aaneengesloten openbaar groen per wooneenheid). Voor de ontwikkeling van het project Melkhoek fase 1 kan er een publiek-private samenwerking uitgewerkt worden tussen de stad Turnhout/AGB Turnhout enerzijds en nv Matexi en de firma Imwo-invest anderzijds. Het AGB Turnhout kan het project mede realiseren als ontwikkelaar of deskundige, en kan tevens de rol spelen van doorgeefluik naar bijvoorbeeld de sociale huisvestingsmaatschappijen. 4.3.1.2 Melkhoek-Zuidoost Melkhoek-Zuidoost (deel van de Lukerstraat) is een geheel van kleine arbeiderswoningen en tuintjes met garages of bergplaatsen. De Stad Turnhout voert in dit gebied een actieve aankooppolitiek, zonder de woonzekerheid van de huidige bewoners in het gedrang te brengen. De projectzone bevindt zich binnen de ring. De eigendomssituatie is gemengd: deels eigendom van de Stad Turnhout, deels private eigenaars. Het project Melkhoek-Zuidoost is tevens in het algemeen beleidsplan 2008-2013 Turnhout opgenomen als prioritair project in het kader van het thema “wonen tussen centrum en ring”. Momenteel is studiebureau Stramien in opdracht van de Stad Turnhout bezig met een studie- en onderhandelingsopdracht die de realisatie van volgende deelprojecten mogelijk dient te maken en met elkaar verweeft in een haalbaar geheel: - Het geven van een betere structuur aan het gebied, met name door de herschikking van de bestaande tuinen, garages en het openbaar domein; - De ontwikkeling van een kleinschalig woonproject op de stadseigendommen; - De creatie van een fietsen voetgangersverbinding naar Melkhoek. Mogelijk kan het AGB Turnhout het project realiseren voor de Stad Turnhout als ontwikkelaar of deskundige.


Pagina 16 van 44

4.3.1.3 Begijnenstraat binnengebied De gebouwen van de basisschool gelegen in de Begijnenstraat worden weldra verlaten. Aangrenzend liggen de eigendommen van het stadsbestuur (Taxandria-museum en tuin) en van Aguma NV, die al jaren op de lijst van leegstaande en verkrotte gebouwen staan. Mogelijk kunnen deze eigendommen gelegen in het binnengebied in het centrum begrensd door de Begijnenstraat, Korte Begijnenstraat, Paterstraat en de grote Markt, samen ontwikkeld worden. In dit mogelijke stadsvernieuwingsproject gaat veel aandacht uit naar de kwaliteit van het openbaar domein, voldoende open en speelruimte, ruimte voor kinderopvang, duurzame bebouwing, een mix van diverse woonvormen en sociale woningbouw. Daarnaast wil de stad in dit gebied ook meerdere wandelen fietsdoorsteken realiseren. Door de ontwikkeling tot een rustig en open gebied voor diverse vormen van stedelijk wonen, ruimte voor groen, kunst en cultuur, voor openbare beroepen en wandeldoorsteken krijgt dit project een belangrijke motorfunctie voor de ruimere omgeving. Samenwerking tussen de scholengemeenschap, het stadsbestuur en de private partner AGUMA nv is een basis voor een stedelijke ontwikkeling die zowel ruimtelijk, sociaal als economisch duurzaam is voor alle partijen. Mogelijk kan het AGB Turnhout het project realiseren voor de Stad Turnhout als ontwikkelaar of deskundige. 4.3.1.4 Kasteelloop De gronden gelegen tussen de Kruisbergstraat, Patriottenstraat en Rubensstraat kunnen worden ontwikkeld. Het betreft de binnenkant van een bouwblok waarvoor in het verleden een stedenbouwkundig attest werd opgesteld (dd. 2/08/2004), dat uitgaat van een gediversifieerde ontwikkeling voor het binnenstedelijk wonen. Momenteel is er nog geen strategie voor ontwikkeling bepaald; in principe zijn verschillende samenwerkingsvormen mogelijk waarbij het AGB een rol kan spelen. 4.3.1.5 Muylenberg De Stad Turnhout beschikt over heel wat eigendommen gelegen in de projectzone tussen de Sint-Jozefstraat, Veldstraat, Korte Veldstraat, Mermansstraat en Herentalsstraat, beter bekend als Muylenberg. In het verleden werden er reeds een aantal oefeningen gemaakt omtrent de ontwikkeling van dit gebied, dat een belangrijk onderdeel uitmaakt van het Mobiliteitsplan Turnhout. Momenteel is er nog geen strategie voor ontwikkeling bepaald; in principe zijn verschillende samenwerkingsvormen mogelijk waarbij het AGB een rol kan spelen. 4.3.1.6 Stedelijk Plateau De Stad Turnhout beoogt de realisatie van een „stedelijk plateau‟ ten zuiden van de Turnhoutse binnenstad. Door het zuidelijke deel van de Ring (R13) ter hoogte van het stadspark in een tunnel te leggen wordt naar een nieuw evenwicht gestreefd tussen de doorstromings- en verdeelfunctie van de Ring enerzijds en een verminderde barrièrewerking ervan anderzijds. Het stedelijk plateau dat op die manier ontstaat biedt nieuwe ruimte voor stedelijke ontwikkelingen gericht op bovenlokale en bezoekersintensieve voorzieningen. Het versterkt bovendien de relatie tussen de binnenstad en de stedenbouwkundige ontwikkelingen in het zuiden van de Stad Turnhout: stadspark, zwembad, zuidelijke woonwijken, uitbreiding bedrijvenzone,… In de omgeving van het stedelijk plateau wordt ook een knooppunt voor openbaar vervoer uitgebouwd. Door een kwalitatieve inrichting van deze omgeving en door een hoogstaande architectuur van de bebouwing kan hier een sterk nieuw stadsbeeld gecreëerd worden als handelsmerk van Turnhout. Door in de creatie van het stedelijk plateau bovendien voldoende aandacht te besteden aan groen, water en open ruimte kunnen groenblauwe netwerken gecreëerd worden die het stadshart binnendringen om zo het wonen in de stad aangenamer te maken. De ontwikkeling van het stedelijk plateau brengt daarenboven de sfeer van het stadspark via aangename loop- en fietsroutes tot in de ziekenhuissite van het Sint-Elisabeth ziekenhuis. Mogelijk is een rol voor het AGB weggelegd in de ontwikkeling en realisatie van het Stedelijk Plateau.


Pagina 17 van 44

4.3.2

Grond- en pandenbeleid

4.3.2.1 Schorvoortstraat Ten oosten van de woning Schorvoortstraat 83 bevindt zich een braakliggend stuk grond in woongebied, bestaande uit twee kadastrale percelen. De Stad Turnhout is eigenaar van een lange smalle repel restperceel (gemiddelde diepte van 5m) gelegen aan de Schorvoortstraat met een oppervlakte van 421m²; de familie EggersDegroote bezit een oppervlakte van 3.600m² grotendeels gelegen in binnengebied. De stadseigendom is niet diep genoeg om autonoom ontwikkeld te worden. Indien de percelen echter verenigd worden, kunnen er een aantal (4 tot 8, afhankelijk van type bebouwing) kavels gevormd worden langs de Schorvoortstraat. Een gezamenlijke openbare verkoop met de achtergelegen percelen is dan ook wenselijk indien er een verkavelingsvergunning kan worden bekomen. Indien er bouwkavels worden gevormd en de bebouwing in dezelfde lijn wordt verder gezet, komt dit de goede ruimtelijke ordening ten goede. Bovendien zien op die manier de betrokken partijen de waarde van hun eigendom aanzienlijk stijgen. Mogelijk kan de stadseigendom ingebracht worden als kapitaalinbreng in het AGB met als doel dat het AGB de nodige onderhandelingen voert met de private eigenaar en de latere “bouwkavels” verkoopt zodat er extra werkingsmiddelen kunnen worden gecreëerd. 4.3.2.2 Steenweg op Zevendonk De stad Turnhout is eigenaar van 4 braakliggende kadastrale percelen gelegen in woongebied aan de Steenweg op Zevendonk, met een totale kadastrale oppervlakte van 800m². De familie Nuyts-De Visscher bezit in dezelfde projectzone een ingesloten kadastraal perceel met een oppervlakte van 435m². Door samenwerking en vereniging van de percelen, kunnen er 2 kavels gevormd worden langs de Steenweg op Zevendonk. Hiervoor werd reeds een verkavelingsvergunning afgeleverd op 6 juli 2006. Mogelijk kunnen de stadseigendommen ingebracht worden als kapitaalinbreng in het AGB met als doel dat het AGB de nodige afspraken maakt met de private eigenaar en de latere “bouwkavels” verkoopt zodat er extra werkingsmiddelen kunnen worden gecreëerd.


Pagina 18 van 44

4.4

Realisatiewijze: de 4 identiteiten van het AGB

Voor de uitvoering van de hoger beschreven projecten biedt het AGB Turnhout een ruime waaier aan mogelijkheden. Zo kan het bedrijf vier verschillende identiteiten aannemen: 4.4.1 Ontwikkelaar Het AGB Turnhout kan zelf projecten autonoom ontwikkelen als zij alle gronden binnen een bepaald projectgebied in eigendom hebben. Dit kan gebeuren door de gronden zelf te verwerven of door de gronden in eigendom van de stad Turnhout bij voorkeur als kapitaalinbreng over te dragen naar het AGB Turnhout. Voor deze projecten zal een bijzondere samenwerkingsovereenkomst opgemaakt worden tussen de stad Turnhout en het AGB Turnhout waar een duidelijk programma voor het project en een duidelijke opdrachtbeschrijving naar voor wordt geschoven. Indien binnen het projectgebied ook andere private eigenaars aanwezig zijn, dan kan het AGB Turnhout door middel van publiek-private samenwerkingen (PPS) het project stimuleren en ondersteunen. In de PPSovereenkomst zal er dan gezocht worden naar een evenwichtige verdeling van lusten en lasten tussen overheid en privé. Vooraleer het AGB Turnhout een PPS opstart met de private partners zal er eerst een bijzondere samenwerkingsovereenkomst opgemaakt worden tussen de stad Turnhout en het AGB Turnhout waarin de opdracht zeer duidelijk beschreven zal worden. 4.4.2 Deskundige Het AGB Turnhout kan de opdracht krijgen van een grondeigenaar binnen een projectzone om als tussenpersoon op te treden bij de ontwikkeling van een project. In ruil voor een commissieloon, waarvan de nadere modaliteiten verder bepaald worden in een bijzondere samenwerkingsovereenkomst, zal het AGB Turnhout instaan voor de begeleiding en uitwerking van het project zonder dat zij eigenaar worden van de betrokken gronden. Voorbeelden van zo‟n grondeigenaar zijn de stad Turnhout, OCMW Turnhout, enz. 4.4.3 Doorgeefluik Het AGB Turnhout kan instaan voor opportuniteitsaankoop van gronden of gebouwen die niet kaderen binnen een goedgekeurd project. Dit kan gaan over aankopen in functie van een eigen ontwikkeling van het AGB Turnhout maar ook over aankopen op vraag van externe actoren zoals de stad Turnhout, sociale huisvestingsmaatschappijen, e.d. Het AGB Turnhout dient hiervoor niet betrokken te worden bij de verdere ontwikkeling van de goederen. Vaak gaat het om aankopen omwille van gebrek aan onmiddellijk beschikbare kredieten bij de externe actor, ten gevolge van begrotingen, subsidies, e.d. Deze verwervingen worden dan op een later tijdstip aan de externe actor doorverkocht wanneer er terug middelen voorhanden zijn. Deze prefinanciering kan het AGB Turnhout niet onbeperkt dragen. Het bedrijf zal in de vorm van een bijzondere samenwerkingsovereenkomst met de externe actor trachten sluitende garanties af te spreken over de terugbetaling ervan. 4.4.4 Exploitant Zoals beschreven in de opdrachtverklaring kan het AGB instaan voor de exploitatie van infrastructuren bestemd voor culturele, sportieve of toeristische activiteiten. Zo werd in 2007 het stedelijk zwembad overgedragen naar het AGB Turnhout, waarna deze instaat voor de exploitatie hiervan. Voor meer informatie omtrent het zwembad wordt verwezen naar het “Financieel Plan” opgemaakt door KPMG dd. 17 mei 2006, aangevuld via addenda dd. 13 september 2006 en 11 februari 2008.


Pagina 19 van 44

4.5

Projectwerking

4.5.1 Projectwerking 10 fasen In dit verband baseert het AGB Turnhout zich op de projectwerking van het autonoom gemeentebedrijf AG Stadsontwikkelingsbedrijf Gent (AG SOB), waar de projectwerking in verschillende chronologische fasen wordt onderverdeeld. Deze fasen volgen de specifieke stappen die in projectwerking voor onroerend goed worden gevolgd. Elk onderdeel vereist een specifieke taakuitvoering en regenereert telkens andere kosten en opbrengsten. Het financiële ondernemingsplan is dan ook in die vorm opgemaakt. Indien het AGB Turnhout de integrale ontwikkeling van een project voor zijn rekening neemt, worden de volgende 10 fasen doorlopen: 1

HAALBAARHEIDSFASE

Signaleren of ontvangen van behoefte of opportuniteit, eventuele haalbaarheidstudie, beslissing go/no go

Behoefte Haalbaarheidsstudie Haalbaarheidsnota Goedkeuring

2

VOORBEREIDINGSFASE

3

VERWERVINGSFASE

Projectorganisatie, goedkeuring, advies stuurgroep Evaluatie van de eigendomstructuur, aankopen, onteigenen, bodemonderzoeken, opzegging zakelijk en persoonlijke rechten

Projectorganisatie Goedkeuring Aankoop Onteigenen

4

EXPLOITATIEFASE

Tijdelijke exploitatie

5

ONTWERPFASE

Uitvoeren instandhoudingskosten, problematiek leegstand en verwaarlozing, beheer nutsvoorzieningen, verzekeringen, verhuren, precair gebruik Opmaken bestekken overheidsopdrachten, marktraadpleging, metingen, studiekosten voor slopingen, architectuurontwerp

6

VERGUNNINGSFASE

Stedenbouwkundige vergunning

7

CONTRACTFASE

Aanvraag verkavelingsplan, aanvraag bouwvergunningen en slopingsvergunningen Aanbesteding, onderhandelingen, bestellingen

8

UITVOERINGSFASE GRONDEN

Slopen, saneren, groenvoorziening, bouwrijp maken, aanleg infrastructuur

Slopen Saneren Verkavelen Bouwrijp maken

9

UITVOERINGSFASE PANDEN

Slopen, renoveren, bouwen, verbouwen, veiligheidscoördinatie, tuinuitbreiding, parkingaanleg

Bouwen Renoveren Verbouwen

Publiciteit, makelaarskosten, verzekeringen, onderhoudskosten, onroerende voorheffing

Opleveren Verhuren Verkopen

10 COMMERCIALISATIE


Verkavelingsplan Stedenbouwkundig plan Architectuurplan Studie

Bestek Offertes Aanbesteding Bestelling

Pagina 20 van 44

4.5.2 Procedure Alvorens het AGB Turnhout een project aanvat, wordt er een bijzondere samenwerkingsovereenkomst opgesteld op maat van het betreffende project. In deze overeenkomsten worden de doelstellingen en uitvoeringsmodaliteiten van de projecten, die op vraag van de stad Turnhout worden uitgevoerd, duidelijk vastgelegd. Zo kunnen onder andere volgende elementen nauwkeurig bepaald en vastgelegd worden: de taakverdeling tussen de medewerkers van het AGB Turnhout en de stadsdiensten , de timing van de onderscheiden subtaken, de terbeschikkingstelling van eventuele (financiële) middelen door de Stad Turnhout, enz. Tevens zal een financiële quickscan van het project toegevoegd worden aan de bijzondere samenwerkingsovereenkomst die een duidelijk beeld geeft van de financiële implicaties op de project-gebonden begroting van het AGB Turnhout. De bijzondere samenwerkingsovereenkomsten worden opgesteld door het Directiecomité van het AGB Turnhout en ter goedkeuring voorgelegd aan de gemeenteraad en de Raad van Bestuur. Ter bekrachtiging hiervan wordt de overeenkomst ondertekend door afgevaardigden van beide partijen, zijnde de burgemeester en secretaris van de Stad Turnhout enerzijds en twee bestuurders van het AGB Turnhout anderzijds. Aangezien niet alle modaliteiten, knelpunten en opportuniteiten in beginstadium kunnen worden voorzien, bestaat steeds de mogelijkheid tot het opmaken van addenda, waarbij toevoegingen en/of wijzigingen kunnen worden doorgevoerd aangaande bestaande samenwerkingsovereenkomsten. De goedkeuring en bekrachtiging hiervan dient hiervoor dezelfde procedure te doorlopen. 4.5.3 Overleg Stad Turnhout Tijdens een tweewekelijks directiecomité worden de verschillende projecten van het AGB Turnhout besproken met de projectmanagers van de stad Turnhout. Naast een stand van zaken worden hier ook de nodige beslissingen genomen om de voortgang van het project te stimuleren. Indien andere diensten sterk betrokken zijn in het project worden deze ook bij de vergadering gevraagd. Tijdens het maandelijkse overleg van de sector “stedelijke ontwikkeling” worden actuele projecten van het AGB Turnhout overlopen met alle diensthoofden van de sector stedelijke ontwikkeling. Op die manier tracht het AGB Turnhout alle betrokkenen op de hoogte te houden van de stand van zaken van de projecten. Op deze manier kunnen mogelijke problemen tijdelijk gesignaleerd en opgelost worden.


Pagina 21 van 44

5

Personeel, organisatie en investeringen

5.1

Personeel

5.1.1 Algemene en financiële coördinatie Voor de functie van Bureauchef Stafdienst AGB, eindverantwoordelijke voor de financiële en algemene coördinatie van het AGB, werd de heer Erik Crols aangesteld. De bureauchef vervult de rol van secretaris van het AGB en staat in voor de middelen en facilities die de werking van het AGB mogelijk maken, zijnde: - Personeel: zie 5.1.2 en 5.1.3. - Financiën: de bureauchef staat in voor de beschikbaarheid van de middelen zodat de werkzaamheden op een kwaliteitsvolle manier uitgevoerd kunnen worden. De bureauchef fungeert tevens als algemeen aanspreekpunt en zorgt voor de nodige open communicatie tussen verschillende partijen, zowel intern als extern. Hij is op de hoogte van lopende zaken en projecten zodat alle vragen en kwesties door de juiste personen en instanties binnen de werking van het AGB behandeld worden. 5.1.2 Personeel zwembad Voor het luik personeel zwembad wordt verwezen naar het “Financieel Plan” opgemaakt door KPMG dd. 17 mei 2006, aangevuld via addenda dd. 13 september 2006 en 11 februari 2008. 5.1.3 Personeel stadsontwikkeling Aangezien het AGB Turnhout niet over eigen personeel beschikt voor wat het luik stadsontwikkeling betreft, is de medewerking van de stadsdiensten en leden van het stadspersoneel vereist en wordt automatisch verondersteld voor acties die specifiek dienen uitgevoerd en bekrachtigd door het lokale bestuur. De medewerking van stadsdiensten en leden van het stadspersoneel gebeurt kosteloos voor wat betreft de personeelskost en de gewone werkingsmiddelen (bureaumateriaal, telefoon, kopie, verplaatsingskosten,…). Uitgaven door de stadsdiensten die buiten de gewone werking vallen en specifiek en alleen betrekking hebben op een specifiek project zijn ten laste van het AGB. Deze uitgaven moeten vooraf ook door het AGB worden goedgekeurd. Het AGB Turnhout kan voor de uitvoering van de projecten op de bijzondere medewerking rekenen van volgend stadspersoneel: - Ive Van Bouwel, projectmanager stedelijke ontwikkeling (Stad Turnhout) - Hanne Teunckens, projectmanager stedelijke ontwikkeling (Stad Turnhout) - Kelly Verheyen, adviseur stafdienst interne organisatie (Stad Turnhout) - Leen Driesen, patrimoniumbeheerder (Stad Turnhout) Zij werken als werknemer van de stad Turnhout “deeltijds” ten behoeve van het AGB Turnhout en bewaken de continuïteit van de projecten.

5.2

Organisatie

5.2.1 Raad van Bestuur In gemeenteraadszittingen van 22 januari 2007, 4 juni 2007 en 5 november 2007 werd goedkeuring verleend aan volgende samenstelling van de raad van bestuur. De raad van bestuur bestaat uit 16 leden en heeft volgende samenstelling: Raadsleden Marcel Hendrickx Francis Stijnen Eric Vos Karel De Busser

Politieke groep CD&V CD&V CD&V CD&V

Gemeenteraadslid Ja Ja Ja Ja


Pagina 22 van 44

Luc Hermans Suzy Maes Dimitri Gevers Peter Segers An Van Tornout Deborah Langman Jan Maes Paul Meeus Astrid Wittebolle Staf Lauwerysen Luc Lenaerts Bruno Otten

CD&V CD&V Sp.a Sp.a CD&V Sp.a VLD Vlaams Belang Groen! / (stadssecretaris) / (extern) / (extern)

Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Nee Nee Nee

Op de installatievergadering van 5 juni 2007 werd Marcel Hendrickx verkozen tot voorzitter en Dimitri Gevers tot afgevaardigd bestuurder. De raad van bestuur heeft volheid van bevoegdheid om alle nuttige of noodzakelijke handelingen te verrichten om het doel en de missie van het bedrijf te verwezenlijken. De raad van bestuur wordt benoemd voor de duur van de bestuursperiode. De raad van bestuur oefent controle uit op het directiecomité en komt maandelijks samen. 5.2.2 College van Commissarissen Het toezicht op het financieel beheer en op de jaarrekeningen van het bedrijf wordt opgedragen aan een college van drie commissarissen die door de gemeenteraad worden gekozen buiten de raad van bestuur en waarvan ten minste één lid is van het instituut voor bedrijfsrevisoren. Bij beslissing van de gemeenteraad van 22 januari 2007 werd goedkeuring verleend aan volgende samenstelling van het college van commissarissen: - André Clybauw, commissarisrevisor – erkend lid Instituut der bedrijfsrevisoren - Marc Clymans, gemeenteraadslid Groen! - Luc Debondt, gemeenteraadslid CD&V Zij worden benoemd voor een hernieuwbare termijn van 3 jaar. 5.2.3 Directiecomité De dagelijkse werking van het autonoom gemeentebedrijf is in handen van het directiecomité. Het directiecomité bestaat uit vijf leden en heeft volgende samenstelling (cfr beslissing raad van bestuur dd. 5 juni 2007 en 23 januari 2008): - Dimitri Gevers, afgevaardigd bestuurder - Jef Konings, bestuurder-directeur stadsontwikkeling - Hugo Meeus, bestuurder-directeur stadsontwikkeling - Francis Stijnen, bestuurder-directeur zwembad - Eric Vos, bestuurder-directeur zwembad Het directiecomité komt tweewekelijks samen.


Pagina 23 van 44

6

Financieel beleid

Het AGB Turnhout koestert een hoge ambitie zowel omtrent stadsontwikkeling als de uitbating van het zwembad. Deze hoge ambities betekenen echter dat kosten hoog kunnen oplopen, waardoor een weldoordacht gezond financieel beleid noodzakelijk is. Als sluitstuk van dit ondernemingsplan volgt hieronder dan ook de begroting van het AGB Turnhout voor de periode 2007-2009. Die bestaat uit 2 onderdelen: − een projectgebonden begroting stadsontwikkeling; − een niet-projectgebonden begroting/werkingsmiddelen (exclusief middelen zwembad); Voor de begroting zwembad wordt verwezen naar het “Financieel Plan” opgemaakt door KPMG dd. 17 mei 2006, aangevuld via addenda dd. 13 september 2006 en 11 februari 2008

6.1

Projectgebonden begroting stadsontwikkeling

6.1.1 Projectgebonden begroting/Financiële quickscan De projectgebonden begroting is weergegeven in bijlage en omvat alle uitgaven en ontvangsten die rechtstreeks verband houden met de stadsontwikkelingsprojecten die het AGB Turnhout uitvoert. Ze is dan ook deels afhankelijk van de bijzondere samenwerkingsovereenkomsten die de stad en het bedrijf zullen afsluiten per project. Het gaat voornamelijk om investeringen. Een ruwe financiële meerjarenplanning per project (2007-2012) is niet opgenomen in het ondernemingsplan, maar wel beschikbaar. 6.1.2 Rollend fonds De Stad Turnhout heeft in het jaar 2008 een bedrag van 1.680.000 EUR in de begroting voorzien die overdragen zal worden naar het AGB Turnhout in de vorm van kapitaalinbreng. Als eerste inbreng volstort de stad dit kapitaal voor een bedrag van 10.000 EUR in speciën. Het AGB Turnhout kan de stad steeds gemotiveerd verzoeken om het saldo van het kapitaal deels of geheel te volstorten. Dit bedrag zal door het AGB Turnhout gebruikt worden als startkapitaal voor de opbouw van een “rollend fonds”. Budgetten uit dit rollend fonds zullen aangewend worden als investering in de bovengenoemde stedelijke projecten. De inkomsten van deze projecten kunnen op hun beurt gebruikt worden om in nieuwe projecten te investeren. Door op zoek te gaan naar een gezond financieel evenwicht van dit rollend fonds moet het mogelijk zijn om zowel de winstgevende commerciële projecten als de sociale of groene, economisch minder of niet-rendabele projecten uit te voeren. 6.1.3 Stedenfonds In zittingen van 3 december 2007 en 4 december 2007 keurde respectievelijk de gemeenteraad en de raad van bestuur de bijzondere samenwerkingsovereenkomst aangaande de verwerving van strategische gronden in functie van de doelstellingen van het Stedenfonds 2003-2007 goed. Door deze overeenkomst werd bepaald dat de genoemde beschikbare middelen van het Stedenfonds 2003-2007 konden aangewend worden door het AGB Turnhout voor de aankoop van gronden met als doelstelling de realisatie van sociale en/of betaalbare huisvesting binnen projecten. Concreet werd een totaalbedrag van 2.403.027,11 EUR aangewend voor strategische grondverwervingen (inclusief kosten) in volgende projecten: - Nieuwe Erven: 1.179.852,11 EUR - Pidpa: 658.873,00 EUR - Bruyne Strijd fase 2: 564.302,00 EUR


Pagina 24 van 44

In zitting van 5 november 2007 werd de “nieuwe” beleidsovereenkomst voor de periode 2008-2013 door de gemeenteraad van de stad Turnhout goedgekeurd. In navolging van deze beleidsovereenkomst zal er jaarlijks een budget van ca. 618.000 EUR beschikbaar zijn ter uitvoering van de beleidsdoelstellingen van het Stedenfonds. Door middel van het uitwerken van bijzondere samenwerkingsovereenkomsten kan het AGB Turnhout mits motivatie aanspraak maken op (delen van) dit budget voor de uitvoering van de projecten. Bij de inkomstengenererende projecten die gesubsidieerd worden door het Stedenfonds dient rekening gehouden te worden met het feit dat een deel van de inkomsten terug zullen moeten worden overgedragen naar het reservefonds zodat deze middelen kunnen worden herbestemd voor andere doelstellingen van het Stedenfonds (cfr. beleidsovereenkomst stedenfonds 2003-2007 en 2008-2013). 6.1.4 Externe financiering Het AGB Turnhout kan worden belast met het financieel-administratief beheer van structuurfondsen en/of subsidies. Dit beheer omvat het opvolgen van deadlines en procedures, de begeleiding van projectaanvragers, de financiële opvolging van de fondsen en de rapportering aan de subsidieverlenende overheid. Het beheer van structuurfondsen en/of subsidies kan het voorwerp uitmaken van specifieke overeenkomsten tussen de stad Turnhout en/of het AGB Turnhout enerzijds, en de hogere overheden anderzijds.

6.2

Niet-projectgebonden begroting

De niet-projectgebonden begroting omvat alle uitgaven en ontvangsten die geen rechtstreeks verband houden met de stadsontwikkelingsprojecten die het bedrijf uitvoert, noch met de exploitatie van het zwembad. Het gaat voornamelijk om vaste algemene werkingskosten.


Pagina 25 van 44

7.

BIJLAGEN

7.1

Overzicht projecten


Pagina 26 van 44

7.2

Projectfiches

7.2.1

Meuletiende fase 2

Project Projectdefinitie en type

Organisatie en programma

Eigendomsstructuur Deelprojecten

Timing

Financiering Opportuniteiten Knelpunten

Meuletiende fase 2 Kleine ontwikkeling: realisatie woonwijk met woonerfkarakter, bestaande uit betaalbare koopkavels en sociale woongelegenheden. Het AGB organiseert de verkoop van gerealiseerde bouwkavels. Er wordt gestreefd naar een verkoopprijs circa 20% onder de marktprijs. De toewijzing gebeurt na houden van voldoende publiciteit, voldoende mogelijkheden tot inschrijving en via vast te stellen criteria aan vooraf vastgestelde prijzen. Projectregie en -ontwikkeling door AGB - 55 kavels AGB - 7 kavels privé (familie Kuppens) - 8 sociale huurwoongelegenheden - min. 2.000m² openbaar groen - creatie voldoende doorsteken zwakke weggebruikers - 28.000m² eigendom stad-AGB - 3.000 m² eigendom familie Kuppens - Conform opmaak verkavelingsplan en –dossier - Afspraken met TMH en familie Kuppens - Afschaffing buurtpad - ontwerpfase: januari 2008 – december 2008 - vergunningsfase: januari 2009 – december 2009 - uitvoeringsfase gronden: eind 2009 – 2010 - commercialisatie: najaar 2010 AGB, mogelijk deels Stedenfonds Mogelijke grondverwervingen in Meuletiende fase 3 dienen gezien als een opportuniteit ten behoeve van eventuele latere ontwikkelingen /


Pagina 27 van 44


Pagina 28 van 44

7.2.2

Pidpa



Eigendomsstructuur Deelprojecten Timing

Financiering Opportuniteiten

Knelpunten

Pidpa Kleine ontwikkeling: projectzone gelegen in woongebied, waarbinnen volgens huidige schetsen een 14-tal ééngezinswoningen kunnen worden gerealiseerd rond een woonerf. De mogelijkheid tot realisatie van eventuele meergezinswoningen werd heden nog niet onderzocht. Dit dient verder bekeken door de aan te stellen ontwerper. Projectregie en -ontwikkeling door AGB - 14 kavels AGB (nader te onderzoeken) - percentage sociale huisvesting - creatie voldoende kwaliteit: groen, openbaar domein, doorsteken zwakke weggebruikers, etc. - 5.562 m² eigendom AGB (conciërgewoning + binnengebied) - aanpalend kantoorgebouw door te verkopen aan nader te bepalen doelgroep Afhankelijk van ontwerp. - Ontwerpfase: 2008-2009 - Vergunningsfase: 2009-2010 - Uitvoeringsfase gronden: eind 2010 – 2011 - Commercialisatie: 2012 AGB, mogelijk deels Stedenfonds Mogelijke grondverwervingen van aanpalende eigenaar Iveka dienen gezien als een opportuniteit voor uitbreiding van de projectzone. Momenteel lijkt dit echter niet mogelijk owv andere plannen grondeigenaar. /


Pagina 29 van 44


Pagina 30 van 44

7.2.3

Bruyne Strijd fase 2


Organisatie en programma Eigendomsstructuur

Deelprojecten Timing

Financiering

Opportuniteiten Knelpunten

Bruyne Strijd fase 2 Gebiedsontwikkeling binnen de cluster Heizijdse Velden, overgang tussen de stad en het waardevolle open landschap ten noorden. Het is de bedoeling om de bestaande woonstraten binnen Bruyne Strijd in te bedden in een nieuwe groene woonomgeving die sterk op de omliggende open ruimte gericht is. Bruyne Strijd wordt een (vernieuwde) stadswijk waar vooral jonge gezinnen zich zouden moeten kunnen vestigen, doch met gemengde woontypes. Creatie van voldoende wijkgroen (groene vingers), de sociale woningmix en voldoende speel- en groenruimte op buurtniveau. Projectregie en -ontwikkeling door AGB / Stad Turnhout Aantal te realiseren woongelegenheden: min. 30 WE/ha Totale oppervlakte projectzone: ca 50.000 m² - AGB: 9.700 m² - Stad Turnhout: 2.500 m² - familie Sterkens: 18.900 m² - familie Mertens: 8.400 m² - Ebelco Vastgoed bvba: 9.500 m² Afhankelijk van het ontwerp. - Ontwerpfase: 2008-2009 - Vergunningsfase: 2009-2010 - Uitvoeringsfase gronden: 2010-2011 - Commercialisatie: 2011-2012 Mogelijk in PPS-vorm, financiële modaliteiten aldus nader te bepalen en te verdelen tussen: - private partners - Stad Turnhout, mogelijk deels Stedenfonds - AGB Turnhout, mogelijk deels Stedenfonds Afhankelijk van ontwerp en verdere besprekingen met de betrokken partners /


Pagina 31 van 44


Pagina 32 van 44

7.2.4

Nieuwe Erven



Eigendomsstructuur

Deelprojecten

Timing

Financiering

Opportuniteiten Knelpunten

Nieuwe Erven Kleine ontwikkeling. De projectzone aangekocht door het AGB dient bestemd tot de realisatie van 15% sociale huisvesting binnen Nieuwe Erven. Het betreft vermoedelijk een 25tal sociale woongelegenheden. Projectregie privé: Taxandria Invest Fase 1: reeds in bouwen vergunningsfase. Fase 2: huidig voorstel omvat: - 22 percelen binnen verkaveling - 78 woningen (opp. 150 à 210 m²) - 58 meergezinswoningen / appartementen - 15% sociale huisvesting (projectzone AGB) - min. 2.000m² openbaar groen Totale oppervlakte projectzone: ca. 63.400 m² - eigendom Taxandria Invest: 56.200 m² (reeds deels bebouwd en bewoond) - eigendom AGB: 7.195 m² - Fase 1 (aan de Gierledreef): reeds deels bebouwd en bewoond - Fase 2 privé: plannen zijn in opmaak. - 15% Sociale Huisvesting: te realiseren door KLE en TMH (sociale mix bij voorkeur) - Ontwerpfase: 2008-2009 - Vergunningsfase: 2010-2011 - Uitvoeringsfase gronden: 2012 - Commercialisatie: 2013-2014 Projectzone sociale huisvesting werd door AGB aangekocht via middelen Stedenfonds. Mogelijk kan met de TMH een overeenkomst via erfpacht worden uitgewerkt indien realisatie huurwoningen bij aankoop gronden aldaar niet rendabel blijkt. Doelstelling is om niet enkel oog te hebben voor de betaalbaarheid van de woningen, maar ook voor duurzaamheid. De te realiseren dichtheid dient haalbaar te zijn.


Pagina 33 van 44


Pagina 34 van 44

7.2.5

Lukerstraat 32


Organisatie en programma Eigendomsstructuur Deelprojecten Timing

Financiering Opportuniteiten Knelpunten

Lukerstraat 32

Projectbeheer voor de sloop en heropbouw Lukerstraat 32, via middelen Stedenfonds, met als doel de woning opnieuw te kunnen verhuren als sociale woning. Het verhuur van de woning zal verder worden uitgevoerd en gecoördineerd door de stad. Nvt Eigendom Stad Turnhout Nvt - Ontwerpfase: gefinaliseerd 2007 - Vergunningsfase: voorjaar 2008 - Uitvoeringsfase: najaar 2008-voorjaar 2009 - Commercialisatie: 2009 Middelen Stedenfonds Nvt Nvt


Pagina 35 van 44


Pagina 36 van 44

7.2.6

Pastorij OLV Middelares


Organisatie en programma Eigendomsstructuur Deelprojecten Timing Financiering Opportuniteiten Knelpunten

Pastorij OLV Middelares Het gebouw gelegen De Merodelei 191, zijnde de vroegere pastorij van de OLV Middelareskerk, staat sinds maart 2005 leeg. Structureel is het pastorijgebouw nog in goede staat, met uitzondering van de achterbouw. Binnenin zijn serieuze renovatiewerken noodzakelijk. Doel is dat het AGB het pand verkoopt zodat er extra werkingsmiddelen kunnen worden gecreëerd. Nvt Eigendom AGB Turnhout (akte overdracht Stad-AGB dient nog verleden, compromis cfr. goedkeuring samenwerkingsovereenkomst 18 december 2006) - Noodzakelijke ruiloperaties met kerkfabriek - Organisatie (openbare) verkoop - Ruiloperatie: najaar 2008 - Verkoop: 2009 Kosten verbonden aan ruiloperatie voor rekening van AGB. Winsten verbonden aan verkoop ten gunste van AGB. Nvt Nvt


Pagina 37 van 44


Pagina 38 van 44

7.3

Planning

7.4

Programmatie projecten

WONINGBOUW

AGB

Particulier

Sociale Huisvestingsmaatschappijen

Project

Kavels / woningbouw 55 14 34 0 103

Particuliere woningbouw

Sociale huurSociale koopwoongelegenheden woongelegenheden 8 0 0 0 25 0 17 8 50 8

Meuletiende fase 2 Pidpa Bruyne Strijd fase 2 Nieuwe Erven TOTAAL

7 0 106 158 271


Pagina 39 van 44

7.5

Financieel overzicht

7.5.1

Projectgebonden begroting Stadsontwikkeling

STEDELIJKE PROJECTEN AGB

2007

2008

2009

UITGAVEN Haalbaarheids-en voorbereidende fase Consultancy

0,00 0,00

0,00 0,00

0,00 0,00

Verwervingsfase Kosten opmeting landmeter/kadaster Bodemonderzoek Aankoop gemene muren Aankoopprijs grond Aankoopprijs gebouw Vergoeding erfpacht/opstal Kosten onteigening, opzeggen zakelijke zekerheden Notariskosten

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

3.260.452,11 0,00 0,00 0,00 2.205.906,00 1.043.577,00 0,00 0,00 10.969,11

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Tijdelijke exploitatie Algemene instandhouding- en onderhoudskosten Kosten verbonden aan de verhuur Algemene instandhoudingskosten advocaat Algemene instandhoudingskosten gerechtsdeurwaa Electriciteitsverbruik Taxen onroerende voorheffing Taxen andere Kosten wegnemen voorzieningen Andere

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

500,00 0,00 0,00 0,00 0,00 500,00 0,00 0,00 0,00 0,00

5.500,00 5.000,00 0,00 0,00 0,00 500,00 0,00 0,00 0,00 0,00

11.162,25 0,00 0,00 0,00 0,00 11.162,25 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

35.541,80 0,00 15.000,00 0,00 0,00 5.541,80 0,00 15.000,00 0,00 0,00 0,00

73.305,45 0,00 29.920,00 0,00 0,00 1.385,45 2.000,00 40.000,00 0,00 0,00 0,00

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

147.965,72 26.942,02 0,00 0,00 0,00 0,00 5.000,00 0,00 0,00 0,00

742.480,00 0,00 20.000,00 0,00 0,00 0,00 273.500,00 97.125,00 110.000,00 56.025,00

Ontwerp-, vergunnings- en contractfase Landmeter Ereloon verkavelingsplan/rooilijnenplan Ereloon bouwvergunning Kosten procedure selectie ontwerper Achitectuurontwerp Studiekost sloop bestaande opstallen Erelonen ontwerper infrastructuur Erelonen ingenieur stabiliteit, energieprestatie, … Erelonen MER/MOBER Andere Uitvoeringsfase gronden en gebouwen Sloopkosten bestaande opstallen Bouwrijp maken Saneringskosten Grondverzet Plaatsbeschrijving Aanleg nutsvoorziening riolering Aanleg nutsvoorziening electra-verlichting Aanleg nutsvoorziening electra-aansluitingen Aanleg nutsvoorzieningen water


Pagina 40 van 44

Aanleg nutsvoorzieningen gas Aanleg nutsvoorzieningen elektriciteit Aanleg nutsvoorzieningen telecom en -distributie Aanleg wegenis (incl. pleinen, bovengr. parking, …) Aanleg openbaar groen Aanleg speelpleinen Aanleg andere Risicobudget totale aanleg infrastructuur(10%) Ondergrondse parking Risicobudget ondergrondse parking (10%) (Ver)Bouwkost opstallen Risicobudget (verbouwkost) opstallen (10%) Veiligheidscoördinator EPB-coördinator Verzekeringen Juridisch advies

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

5.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 111.023,70 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

50.625,00 48.600,00 20.925,00 0,00 0,00 0,00 0,00 65.680,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Commercialisatie kosten juridisch advies Makelaarskosten Onroerende voorheffing (bij verhuur) Onderhoudkosten Kosten opmeting landmeter/kadaster (bij verkoop) Projectgebonden communicatie

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

3.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 3.000,00

11.162,25

3.444.459,63

824.285,45

130.000,00 130.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

2.473.027,11 2.473.027,11 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Verkoop Verkoop van gronden Verkoop van gebouwen Co-financiering private partner Overname door de stad

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

848.800,00 0,00 848.800,00 0,00 0,00

736.800,00 300.000,00 436.800,00 0,00 0,00

Verhuur/erfpacht/opstal/onroerende leasing Verhuur erfpacht opstal onroerende leasing (intresten) onroerende leasing (aflossingen)

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

130.000,00

3.321.827,11

736.800,00

TOTAAL DER UITGAVEN

ONTVANGSTEN Subsidies Subsidies stedenfonds Subsidies provincie Subsidies gewest Subsidies gemeenschap Subsidies federaal Subsidies europees Subsidies andere

TOTAAL DER ONTVANGSTEN


Pagina 41 van 44

Cash-Flow Kosten Opbrengsten

11.162,25 130.000,00

3.444.459,63 3.321.827,11

824.285,45 736.800,00

Te financieren saldo Bijdrage van de stad in de exploitatie Bijdrage van de stad tgv intresten doorgeefleningen Borgen van de stad Overname door de stad Leningen tlv AGB Turnhout 5jr Leningen tlv AGB Turnhout 10jr Leningen tlv AGB Turnhout 20jr Doorgeefleningen van de stad 5 jr Doorgeefleningen van de stad 10jr Doorgeefleningen van de stad 20jr

118.837,75

-122.632,52

-87.485,45

Financieringsontvangsten Aflossingen tlv AGB Turnhout Intresten tlv AGB Turnhout Aflossingen tlv stad Intresten tlv stad

0,00

0,00

0,00

Financieringsuitgaven

0,00

0,00

0,00

118.837,75 118.837,75

-122.632,52

-87.485,45 -87.485,45

Impact op de cash-Flow Cumulatief


Pagina 42 van 44

7.5.2

Niet-projectgebonden begroting

NIET-PROJECTGEBONDEN KOSTEN

2007

2008

2009

UITGAVEN Algemene investeringen (los van projecten en zwembad) Meubilair IT Kantoormachines Rollend materiaal Gebouw

2.015,00 0,00 2.015,00 0,00 0,00 0,00

2.000,00 0,00 2.000,00 0,00 0,00 0,00

3.000,00 0,00 3.000,00 0,00 0,00 0,00

-341,17 0,00 -341,17 0,00 0,00 0,00

0,00 0,00

0,00 0,00

0,00 0,00 0,00

0,00 0,00 0,00

Personeelskosten (zonder personeel zwembad) Weddes Sociaal secretariaat Presentiegelden

3.932,48 0,00 0,00 3.932,48

7.000,00

7.000,00

7.000,00

7.000,00

Andere algemene kosten Telefonie Portkosten Onderhoud en inrichting gebouwen EGW Verzekeringen Promotiekosten Beheerskosten Kantoorbenodigdheden Drukwerk Documentatie Vervoerskosten Diensten en diverse werken Opleidingen Erelonen boekhouding Erelonen bedrijfsrevisor Erelonen externen Onroerende voorheffing Diverse taksen Bankkosten Onderhoud software Interesten

6.808,76 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 50,00 0,00 0,00 2.886,76 3.872,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

18.110,00 200,00 0,00 0,00 0,00 810,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 50,00 0,00 0,00 10.000,00 4.000,00 3.000,00 0,00 0,00 50,00 0,00 0,00

20.200,00 250,00 0,00 0,00 0,00 850,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 50,00 0,00 0,00 10.000,00 4.000,00 5.000,00 0,00 0,00 50,00 0,00 0,00

12.415,07

27.110,00

30.200,00

Afschrijvingen Meubilair IT Kantoormachines Rollend materiaal Gebouw

TOTAAL DER UITGAVEN


Pagina 43 van 44

ONTVANGSTEN Tussenkomsten Andere dan deze van de Stad

0,00 0,00

0,00 0,00

0,00 0,00

TOTAAL DER ONTVANGSTEN

0,00

0,00

0,00

12.756,24 2.015,00 3.932,48 6.808,76

27.110,00 2.000,00 7.000,00 18.110,00

30.200,00 3.000,00 7.000,00 20.200,00

0,00

0,00

0,00

-12.756,24 -12.756,24

-27.110,00 -39.866,24

-30.200,00 -70.066,24

Cash-Flow Kasuitgaven Algemene investeringen (los van projecten en zwembad) Personeelskosten Andere algemene kosten Kasontvangsten Bijdrage van de stad in het verlies Impact op de cash-Flow Cumulatief


Pagina 44 van 44

AGB Autonoom Gemeentebedrijf Turnhout. ONDERNEMINGSPLAN STADSONTWIKKELING AGB TURNHOUT Bouwen aan een centrumstad

Recommend Documents