Echt thuis Ondernemingsplan

Echt thuis Ondernemingsplan 2011-2015

VOORWOORD Mooiland heeft uitgebreide ervaring met mensen goed, betaalbaar en prettig laten wonen. Dat willen we ook de komende jaren blijven doen. En wie aan de toekomst wil werken, moet daar nu al mee bezig zijn. Vandaar dat we een nieuw ondernemingsplan ontwikkelden: wat willen we de komende jaren bereiken, voor wie willen we er zijn en wat betekent dat voor de organisatie van Mooiland? Bij het maken van dit plan benutten we verschillende informatiebronnen. Op basis van een onafhankelijke visitatie en een reeks ontmoetingen in de eigen organisatie schreven we een strategische visie. In de periode daarna gingen we in gesprek met onze partners en vroegen we onze huurders in klantgesprekken hoe zij onze dienstverlening ervaren en wat zij van ons verwachten. De opbrengst is vertaald in een nieuwe missie, drie kernbeloften met herkenbare doelstellingen en activiteiten, geborgd in een financieel beleidsperspectief en een goede organisatie. We benoemen niet alleen wat we willen bereiken, maar sturen ook op de realisatie ervan. Als woningcorporatie staan we midden in de samenleving. Een samenleving die, zeker voor onze sector, sterk aan veranderingen onderhevig is. Dit beïnvloedt ons werk en het karakter van het ondernemingsplan. We beseffen dat het er niet makkelijker op gaat worden om onze ambities te realiseren. De maatschappelijke en politieke context vraagt om continue sturing van strategie en processen, ondersteund door een sterke, samenwerkende organisatie. Door creatief en slim te werken, binnen heldere kaders en met gemotiveerde medewerkers, gaan wij deze uitdaging met vertrouwen tegemoet. Het betekent ook dat we nog intensiever met onze partners zullen optrekken, helder willen zijn over onze mogelijkheden en de juiste verwachtingen zullen uitwisselen. Raad van Bestuur (April 2011)

Ondernemingsplan Mooiland 2011-2015 Echt thuis

INHOUDSOPGAVE DEEL 1: DE TOEKOMST VAN MOOILAND 1. WAT ONS DRIJFT 2. WAAR WE ONS OP RICHTEN: GEBIEDSGERICHTE PROFILERING 3. WAT ER OM ONS HEEN GEBEURT 4. WAT GAAT GOED, WAT KAN BETER 5. VOOR WIE WE ER ZIJN 6. WAAR WE VOOR GAAN A: ONS GEZICHT LATEN ZIEN IN DRIE KERNBELOFTEN • WERKEN AAN WOONPLEZIER • SAMEN MET BEWONERS • UITNODIGENDE PARTNER B: SAMENWERKEN BINNEN MOOILAND • HET FUNDAMENT • ONS SPEELVELD • SAMENWERKEN AAN WOONPLEZIER • MOOILAND: HERKENBAAR EN ZICHTBAAR • OP ORDE 7. MET WIE WE ONZE AMBITIES REALISEREN DEEL 2: DE WEG ERNAARTOE WERKEN AAN DE KERNBELOFTEN DOOR DRIE WERKMAATSCHAPPIJEN 1. WIE ZIJN WE, WAT GAAT GOED, WAT KAN BETER 2. DRIE KERNBELOFTEN • WERKEN AAN WOONPLEZIER • SAMEN MET BEWONERS • UITNODIGENDE PARTNER


De toekomst van Mooiland Mooiland is een woningcorporatie met circa 27.000 woningen, verspreid over ruim 150 gemeenten in heel Nederland. We zijn met twee woonbedrijven gevestigd in Grave en Amersfoort. Mooiland Vastgoed is de vastgoedorganisatie, die de nieuwbouw en herstructureringsprojecten ontwikkelt en realiseert. Vanuit Ede zijn we met faciliterende functies als ICT, Financiën, Control en Strategie en Ontwikkeling werkzaam voor het hele werkgebied van Mooiland. Bij Mooiland werken ruim 360 medewerkers (ruim 290 FTE).

1783

1707 regio Alkmaar

Werkgebied Mooiland Maasland 3025

regio Ridderkerk

Wat ons bindt en drijft is een echt thuis bieden in een vitale buurt. We doen dat vanuit onze maatschappelijke doelstelling; we zijn er vooral voor mensen die een steuntje in de rug kunnen gebruiken. Onze missie:

Mooiland Echt thuis Echt thuis in een vitale buurt. Dat is waar wij met een hart voor wonen samen aan werken. We werken vanuit een goede basis. We willen onze basiskwaliteit versterken. In het hele werkgebied bieden we onze huurders een goede woning met goede dienstverlening. Groeien is niet onze doelstelling; we gaan voor kwaliteit.

Woningbezit Mooiland Werkgebied Mooiland Vitalis

regio Groningen

1. WAT ONS DRIJFT

regio Apeldoorn

2467

Noordoost-Brabant

13.986

NoordLimburg

Onze missie is ons fundament. We zijn ons bewust van een gewijzigde omgeving. We zien dat politieke, demografische en economische ontwikkelingen de speelruimte van ons én onze partners beperken. We willen binnen deze context samen met onze partners inspelen op die ontwikkelingen, zodat we onze missie nu en in de toekomst zo goed en breed mogelijk waar kunnen maken.

3257 regio Tilburg

2. WAAR WE ONS OP RICHTEN: GEBIEDSGERICHTE PROFILERING We willen bewoners een ‘echt thuis’ bieden in een ‘vitale buurt’. Maar we kunnen niet alles overal realiseren, in een werkgebied verspreid over 150 gemeenten. Zo simpel is het. Vandaar dat we kiezen voor gebiedsgerichte profilering. In specifieke gebieden willen we, samen met bewoners, partners en lokale spelers, heel gericht onze volkshuisvestelijke ambities waarmaken.


Focus op drie gebieden We kiezen drie profileringsgebieden. Gebieden waar we een historische verankering kennen en een stevige lokale positie hebben. Of gebieden waar we zien dat de lokale of regionale volkshuisvestelijke opgave om inzet vraagt, waar wij op willen anticiperen. Onze profileringsgebieden zijn: 1. Noordoost Brabant, het Land van Cuijk en Noord-Limburg 2. Stedendriehoek (regio Apeldoorn, Deventer en Zutphen) en Stadsregio Arnhem Nijmegen 3. Het noorden van Noord-Holland (ten noorden van Alkmaar-Purmerend) In het eerste profileringsgebied zijn we historisch verankerd en kunnen we voortbouwen op onze expertise en ons maatschappelijk ondernemerschap. In de andere gebieden bouwen we ons netwerk uit, zodat we onze profilering de komende jaren kunnen vormgeven. De rest van ons werkgebied bestaat uit onze servicegebieden. Uiteraard bieden we ook hier een basiskwaliteit in dienstverlening en onderhoud, die voldoet aan de kwaliteitstoets in onze sector. Met drie profileringsgebieden kiezen we bewust voor focus. We willen juist daar, vanuit onze Mooiland-brede ervaringen, het maatschappelijk ondernemerschap ontwikkelen en versterken. We zetten daar, sterker dan in de servicegebieden, in op brede investeringen in wonen, welzijn, zorg en leefbaarheid, zoals buurtontwikkelingsprojecten. Bovendien versterken we er ons netwerk met huurders en partners. We richten ons vooral op vraagstukken waarin wij het verschil kunnen maken, we ons gezicht kunnen laten zien en waarin onze kracht het best tot zijn recht komt. Vanuit die insteek onderhouden en verstevigen we onze contacten met collega-corporaties. Gericht op het ophalen van lokale vraagstukken, het bepalen van de regionale agenda en kansen in de bestaande en toekomstige portefeuille, wisselen we kennis en ervaring uit. Omdat we menen dat samenwerking met een partner die een goede basis in een gebied heeft, onze profileringstrategie aanzienlijk kan versnellen.

3. WAT ER OM ONS HEEN GEBEURT Als woningcorporatie werken we in een maatschappelijk speelveld. En juist dat speelveld is aan veranderingen onderhevig. De ontwikkelingen beïnvloeden ons werk en dit ondernemingsplan sterk. We beseffen dat de context, zoals we die hieronder schetsen, onzekerheden kent. Het speelveld biedt echter wel de kleur voor onze keuzes en de invulling van wat we willen bereiken. Zekerheden onder druk We zien een veranderende bevolkingssamenstelling, door ontgroening, vergrijzing en afnemende bevolkingsgroei. Zekerheden staan onder druk. Denk aan de verhoging van de AOW-leeftijd, de druk op de pensioenen, minder toestroom van jongeren, de ontwikkelingen op de arbeidsmarkt, stijgende energielasten en de toenemende noodzaak voor schuldhulpverlening. We ervaren ook dat steeds meer mensen met een bijzondere woonvraag een beroep op ons doen. Deels als gevolg van marktwerking zetten bewoners(groepen) een persoonsgebonden budget in voor hun specifieke vraag. Tegelijkertijd worden de vermogens en het werkterrein van corporaties landelijk en Europees beperkt. Het sociale huurbeleid is aan verandering onderhevig, terwijl de hypotheekrente voorlopig buiten schot is gebleven. En we zien dat de eindigheid van gangbare energiebronnen en de klimaatverandering om duurzamer denken en handelen vragen. Vergrijzing, ontgroening en zelfredzaamheid Demografische en economische ontwikkelingen beïnvloeden ons werk sterk. We constateren dat in een groot deel van ons werkgebied het aantal huishoudens toeneemt. Dat heeft voor een belangrijk deel te maken met vergrijzing en gezinsverdunning. De vraag naar kleine, een- of tweepersoonshuishoudens neemt toe. De verwachting is dat het aantal huishoudens rond 2030 stabiliseert. Tegelijkertijd zien we dat vooral aan de randen van Nederland de demografische krimp manifest wordt. In ons werkgebied gaat het dan om Groningen, Limburg en delen van NoordHolland. Daar daalt de vraag naar woningen én de waarde van het vastgoed. Daarnaast zet de vergrijzing de komende jaren door: de ‘baby boomers’ bereiken in deze periode de pensioengerechtigde leeftijd. In 2030 is naar schatting bijna een derde van de Nederlanders zestig jaar of ouder. En de verwachting is dat deze senioren zo lang mogelijk zelfstandig willen blijven wonen en dat verkiezen boven een verzorgingof verpleeghuis. De vraag van ouderen (65+) die zelfstandig willen wonen, neemt tot 2030 zelfs met 1,5 miljoen toe. Die Ondernemingsplan Mooiland 2011-2015 Echt thuis

groei en verzelfstandiging vragen om aandacht voor de specifieke woonwensen van deze doelgroep in de komende jaren. Met de economische ontwikkelingen – de crisis, onzekere arbeidsmarkt, werkloosheid, stijgende lasten – signaleren we dat we steeds meer te maken krijgen met huurders die met moeite zelfstandig rondkomen. Dat vraagt om een brede inzet, samen met maatschappelijke partners in zorg en (schuld)hulpverlening en andere vormen van ondersteuning. Veranderende woningmarkt We willen betaalbare woningen bieden. De beschikbaarheid en toegankelijkheid staan echter onder druk. We zeiden al dat de vraag naar woningen voor een- of tweepersoonshuishoudens toeneemt. Dat kan een vraag zijn van een (her)starter, een senior of iemand die een aangepaste (nultreden)woning wenst met zorg in de buurt. Ook signaleren we dat de vraag naar betaalbare woningen toeneemt, in een woningmarkt die in het merendeel van ons werkgebied nog altijd gespannen is. Het scheiden van wonen en zorg en de toenemende verzelfstandiging van ouderen neemt de druk allerminst weg. Tegelijkertijd begrenzen de regering en Europa het sociale huurbeleid. Een sociale huurwoning wordt alleen beschikbaar voor nieuwe huurders met een inkomen tot € 33.614. Voor hogere inkomens (> € 43.000) wordt een jaarlijkse huurstijging van maximaal 5% voorbereid. Deze beleidsvoornemens zetten de toegankelijkheid en betaalbaarheid onder druk. Voor de middeninkomens is het gat tussen huur en koop in veel gebieden (te) groot. Bovendien vergroten stijgende energielasten de woonlasten voor onze huurders. Als antwoord op de stijgende energielasten stelt het convenant ‘Energiebesparing corporatiesector’ – dat branchevertegenwoordiger Aedes en de Woonbond afsloten – als doel om 20% energiebesparing te realiseren in onze woningen, in de periode tot 2020. Met als streven een gezond leefmilieu voor de toekomst. Dat vraagt van ons een stevige inzet op duurzaam (ver)bouwen.

kansen voor huurders en starters. Maar ook vanwege de investeringsruimte voor Mooiland: de verkoopopbrengsten zetten we in voor nieuwe maatschappelijke investeringen, waaronder de bouw van sociale huurwoningen. Politieke context Met het nieuwe kabinet is fors ingezet op bezuinigingen in de maatschappelijke sector. Gemeenten, zorgen welzijnsorganisaties en culturele instellingen hebben aanzienlijk minder middelen ter beschikking dan voorheen. Naar verwachting zullen wij de komende jaren een substantiële bijdrage moeten leveren aan de huurtoeslag. Daarnaast leggen de Vennootschapsbelasting en de saneringsbijdrage aan het Centraal Fonds een beslag op ons vermogen. Vanuit Europa is er een verschil gemaakt tussen DAEB (Diensten van Algemeen Economisch Belang) en nietDAEB, zoals woningen met een huur boven € 652 en commerciële verhuur van bedrijfsruimten of parkeergarages. Dat vraagt om keuzes en mogelijk aanpassingen in onze organisatie (in een aparte B.V.) en in de wijze waarop wij deze ruimten kunnen aanbieden. Bovendien zien we dat de toezichthoudende rol verscherpt is. In de corporatiesector, maar ook in het zakelijk verkeer. De internationale kapitaal- en liquiditeitseisen die aan banken worden gesteld (verwoord door de centrale banken en toezichthouders in ‘Basel III’) verhogen - in samenhang met een toenemende inflatie - naar verwachting de rentelasten en beperken de hypotheekverstrekking. Deze ontwikkelingen leggen niet alleen een beslag op ons vermogen, zij zetten ook onze rol- en taakvervulling onder druk. We merken dat we, onder meer door onze partners, worden aangesproken op onze kerntaken. Onder het motto ‘schoenmaker blijf bij je leest’. Tegelijkertijd vraagt de huidige context om het verbreden van taken en het inspringen op gaten, om vitale buurten mogelijk te blijven maken. We zullen, weliswaar met minder middelen, vanuit een gedeelde ambitie en visie met onze partners op zoek gaan naar andere manieren van samenwerken.

Dit alles speelt in een periode waarin de verkoopmarkt stagneert. Niet alleen de doorstroming naar een koopwoning is beperkt, ook de toegankelijkheid van huur- en koopwoningen is afgenomen. Het belang van verkoop is voor ons echter groot. Niet alleen vanuit volkshuisvestelijke zin: verkoop draagt bij aan de wijkwaarde, de wijkontwikkeling, de variatie van huur- en koopwoningen en aan


4. WAT GAAT GOED, WAT KAN BETER? In de afgelopen periode stelden we op verschillende manieren de vraag ‘wat gaat goed, wat kan beter?’. We lieten ons visiteren door een onafhankelijke derde, we organiseerden een serie ontmoetingen met medewerkers, we gingen in gesprek met onze partners en vroegen onze huurders op verschillende manieren hoe zij onze dienstverlening ervaren en wat zij van ons verwachten.

Wat gaat goed De visitatiecommissie beoordeelt ons met een ruime voldoende, onder meer voor een goede basis van verhuur en dienstverlening. Dat wordt bevestigd door de reacties van onze huurders. Ook het behalen van het KWH-huurlabel in een van onze profileringsgebieden is daar een voorbeeld van. Onze partners en huurdervertegenwoordigers geven ons mee dat ze deze goede basis meer dan vanzelfsprekend vinden. Investeren in kwaliteit, door goed onderhoud en een goede dienstverlening, is voor hen simpelweg wat Mooiland doet en moet blijven doen. Daarnaast is er veel waardering voor onze prestaties op het gebied van leefbaarheid, het betrekken van bewoners en de expertise en kwaliteit van onze medewerkers. Binnen Mooiland is, met behoud van de regionale verschillen, de samenwerking gegroeid. Om te horen wat er speelt en leeft en op welke wijze we Mooiland meer gezicht kunnen geven, zijn er ontmoetingen tussen medewerkers en met onze partners georganiseerd. Een warmere missie (‘echt thuis’) geeft weer wat ons gezamenlijk bindt. In de praktijk zien we dat de verbinding bij volkshuisvestelijke thema’s - of bij Europese regelgeving en duurzaamheid en alles wat daarvoor nodig is - steeds meer vorm krijgt.

We zijn ons er bovendien van bewust dat onze partners het verloop van de nieuwbouwprojecten en de besluitvorming en communicatie daarover als onvoldoende ervaren. We betrekken onze partners (te) beperkt bij het verloop van deze ontwikkelingen. Ook tijdens de ontmoetingen met medewerkers, begin 2010, kwam naar voren dat de meerwaarde van ons gezamenlijke vastgoedbedrijf nog onvoldoende tot zijn recht komt. In 2010 hebben we al stevig ingezet om die synergie tot bloei te laten komen. En de komende tijd gaat aandacht uit naar het optimaliseren van de structuur en de processen, om zo goed mogelijk op de dynamiek in de vastgoedportefeuille in te kunnen spelen. In aansluiting daarop is ‘afspraak is afspraak’ een uitspraak die zowel bij huurders en partners als bij medewerkers tot herkenning leidt. Niet vanwege de eenvormigheid die van deze uitspraak uitgaat, maar vooral vanwege de behoefte om te weten waar je (wanneer) op kunt rekenen. De behoefte om dichtbij in contact te staan met Mooiland, waar ruimte is voor eigenheid en variëteit en openheid. Tot slot blijven de beoogde resultaten vanuit de samenwerking na de fusie extra aandacht vragen. De meerwaarde van de fusie tot Mooiland was, volgens de visitatiecommissie, onvoldoende zichtbaar. Daar willen we de komende periode intern en extern aan werken. De kansen die door onze medewerkers zijn benoemd tijdens de ontmoetingen, benutten we hiervoor. We zetten stevig in op kennis en expertise delen en elkaar aanvullen en versterken. Dit ondernemingsplan biedt de richtlijnen om die meerwaarde met elkaar vorm te geven.

Wat kan beter Vanuit de visitatiecommissie kregen we medio 2010 de aanbeveling mee de lokale en regionale verankering beter vorm te geven. Onze partners en huurdervertegenwoordigers zijn over het algemeen tevreden, maar vragen bij onze dienstverlening en keuzes daarin om heldere, simpele uitleg. In een aantal gebieden is meer inzicht in de volkshuisvestelijke opgave noodzakelijk. We zijn niet overal als verhuurder bekend. De visie en strategie van Mooiland vraagt meer stevigheid, zodat het ook voor alle partners duidelijk en helder is wat we waar willen doen. In aansluiting daarop kan het monitoren van die prestaties ook beter. Dat vraagt meer focus en heldere communicatie.


5. VOOR WIE WE ER ZIJN

6. WAAR WE VOOR GAAN

Als woningcorporatie zijn we er vooral voor de mensen die niet of niet gemakkelijk in hun woonbehoefte kunnen voorzien. Mooiland is er primair voor de doelgroep met een inkomen tot € 33.614, de grens die in 2011 gesteld is vanuit het Europese beleid. Daarnaast zijn we er voor mensen met een bijzondere woonvraag. We zijn er bijvoorbeeld voor mensen die begeleid wonen of iemand die een aangepaste woning nodig heeft voor zorg aan huis. Uiteraard blijven we een goede verhuurder voor al onze huurders.

Waar we voor staan en gaan, voor wie we er zijn en wat we om ons heen zien gebeuren, komt tot uiting in drie kernbeloften:

Inspelend op de lokale en regionale vraag in onze werkgebieden, willen we er waar mogelijk ook zijn voor mensen met een ‘gemiddelde beurs’. Een groep die net buiten de grenzen valt van huur- en zorgtoeslag en de inkomensgrens van € 33.614 en die haar woonbehoefte maar moeilijk kan invullen.

Werken aan woonplezier Samen met bewoners Uitnodigende partner Deze drie beloften vormen het hart van ons werk; op die manier willen wij werken en gekend worden. Dat betekent dat we ook moeten zorgen voor een professionele organisatie en dat onze ambities zijn afgestemd op de organisatie en de financiële middelen. Een organisatie waar de medewerkers met plezier werken. Vandaar de randvoorwaarde:

Goede organisatie Waar mogelijk - want we beseffen dat we er met het huidige regeerakkoord niet gemakkelijk kunnen zijn voor iedereen voor wie wij er willen zijn - beantwoorden we aan de eisen vanuit de Europese regelgeving en de financiële speelruimte. Maar dat neemt niet weg dat we de grenzen van onze mogelijkheden opzoeken. Door de randen op te zoeken willen we er ook zijn voor de groep die nu tussen wal en schip valt. Dat kan met een huurwoning, maar we laten de mogelijkheden voor andere koop- of huurvormen zeker niet onbenut. Kortom, wij zijn er voor mensen: • met een ‘kleine beurs’, die van huurtoeslag gebruik kunnen maken; • met een bijzondere woonvraag, die bijvoorbeeld een aangepaste woning nodig hebben voor zorg aan huis, of die op sociaal en maatschappelijk vlak een steuntje in de rug kunnen gebruiken; • en voor mensen met een ‘gemiddelde beurs’, die net buiten huur- en zorgtoeslag vallen en die hun woonvraag willen verwezenlijken.

1

Voor elke kernbelofte hebben we per werkmaatschappij gebiedsgericht verschillende doelen en beoogde resultaten benoemd. We geven daarmee richting aan voor de komende vier jaar. Een belangrijke randvoorwaarde is natuurlijk dat we daar een goede organisatie hebben. Ook daarvoor hebben we benoemd wat we, niet alleen per werkmaatschappij, maar vooral Mooiland-breed nodig hebben. Zodat we elkaar echt kunnen vinden en lokaal samen meer waar kunnen maken. We geven meer inzicht in onze kernbeloften onder de kop ‘ons gezicht laten zien in drie kernbeloften’. In het deel ‘samenwerken binnen Mooiland’ werken we onze interne randvoorwaarde nader uit.

Huurtoeslaggrenzen 2010: < 65 jaar alleenstaand inkomen max. € 21.450, gezamenlijk max. € 29.125; 65+ alleenstaand inkomen max. € 20.200, gezamenlijk max. € 27.575. Ondernemingsplan Mooiland 2011-2015 Echt thuis

A. ONS GEZICHT LATEN ZIEN IN DRIE KERNBELOFTEN Ons gezicht laten zien Mooiland kent een historie van lokaal maatwerk. We willen gebiedsgericht onze kennis en expertise van wonen en maatschappelijke vraagstukken inzetten en verbinden met bewoners en partners. We willen lokaal ons gezicht laten zien. We richten op ons nadrukkelijk op meer dan de stenen: juist ook op de sociale en maatschappelijke verbinding, op het mogelijk maken van ontmoetingen, samen met en door bewoners. In ons landelijke werkgebied zien we sterke regionale en lokale verschillen. In verstedelijkte gebieden als ArnhemNijmegen (de Stadsregio), maar ook in Noordoost Brabant zien we nog altijd een gespannen markt, waar starters en middengroepen met moeite een woning kunnen vinden. In regio’s als Den Helder en Limburg zien we dat de krimp inzet en we op een andere manier naar de woningmarkt en waardeontwikkeling moeten kijken. Een begrip als leefbaarheid vraagt in stedelijke gebieden een wezenlijk andere invulling dan in krimpgebieden en kleine kernen. Draait het in het eerste geval vooral om een aanpak van schoon, heel en veilig; in krimpgebieden of kleine kernen gaat het veelal om vraagstukken rond de beschikbaarheid en bereikbaarheid van voorzieningen. Zo zien we ook een onderscheid in de groei van het aantal kleinere huishoudens. In Nijmegen of Tilburg zetten we dan bijvoorbeeld vooral in op starters of studenten, in Noord-Limburg of Groningen mogelijk op herstarters of senioren. In alle gebieden zien we dat vergrijzing een thema is dat om het ontwikkelen van nultredenwoningen en passende dienstverlening vraagt.

in wonen en zorg. We doen dat door deze thema’s gebiedsgericht en gezamenlijk op te pakken. Goede basis en kwaliteit Huurders zijn in het algemeen tevreden over onze woningen en dienstverlening. We willen vanuit die goede basis onze kwaliteit versterken. We ontwikkelen een Mooiland basiskwaliteit, waarmee we zowel in service- als in profileringsgebieden al onze huurders kwaliteit garanderen. We willen de ervaringen en tevredenheid over onze dienstverlening meten. Vandaar dat we in ons hele werkgebied het KWH-huurlabel als meetinstrument inzetten. We kijken verder dan onze bestaande woningen en willen zo goed mogelijk inspelen op de lokale behoeften, onder meer door het vernieuwen van de bestaande voorraad en het bouwen van bijvoorbeeld nultredenwoningen, die gemakkelijk toegankelijk zijn. Thuis kunnen wonen We bieden mogelijkheden voor extra diensten aan huis. Bijvoorbeeld met zorgarrangementen, aanvullende dienstverlening aan huis en huismeesters. We streven ernaar mensen zo lang mogelijk thuis en prettig te laten wonen. Als dat niet langer kan, willen wij investeren in kleinschalige (beschermde) woonvormen die ‘zo thuis mogelijk zijn’. Wij gaan daarbij samen met partners zoeken naar vernieuwende concepten om dat voor iedereen die daaraan behoefte heeft en op elke locatie mogelijk te maken. We willen onze expertise versterken door kennis, ervaring en ontwikkelingen te bundelen.

Deze ontwikkelingen en verschillen vragen om continue aanscherping en keuzes over de wijze waarop of de mate waarin we ons gezicht laten zien. Zodat we in de drie profileringsgebieden, naast een goede basis, ook in kunnen zetten op langdurige en brede maatschappelijke investeringen. Dat doen we bij voorkeur samen met ons lokale netwerk van partners en bewoners. Een nadere verfijning van ons strategisch vastgoedbeleid en een gezamenlijk afwegingskader voor onze maatschappelijke investeringen vormen de basis voor onze keuzes op dit vlak. Waarmee we optimaal kunnen inspelen op de lokale of regionale behoefte en onze kernbeloften waar kunnen maken. 1e kernbelofte: Werken aan woonplezier Vanuit een goede basis werken we aan woonplezier. We willen die goede basis met name versterken in het beheer en de kwaliteit van de woningvoorraad, in leefbaarheid en


Duurzaamheid Vanuit onze maatschappelijke verantwoordelijkheid zetten we ons sterk in voor duurzaamheid. We willen een bijdrage leveren aan een gezonder leefmilieu. Ons doel is dat in 2020 al onze bestaande woningen minimaal het energielabel C hebben. Voor nieuwbouw realiseren we vanzelfsprekend een hoger label. Die investeringen betekenen voor onze huurders niet alleen een prettigere woning, maar ook een meer beheersbare ontwikkeling van de woonlasten, door een lager energieverbruik. We zetten op die manier ook in op betaalbaar wonen. Tegelijkertijd is onze inzet dat een groot deel van onze huurders zich meer bewust is van het energieverbruik in de woning en de effecten op de woonlasten. We geven de komende jaren veel aandacht aan huurders proactief informeren over de installatietechniek in de woning in relatie tot energieverbruik, woonlasten en gezondheid. Een selectie uit wat we willen bereiken in ons werkgebied (tot 2015): • We weten hoe tevreden onze huurders zijn en zetten overal in op het behalen van het KWH-huurlabel. • We hebben de individuele contactmomenten in onze dienstverlening met onze klanten verbeterd.

10

• We hebben het veiligheidsbeleid (brand, water, elektra) uitgebreid met aandachtspunten vanuit de beleving van huurders. • Huurders kunnen gebruik maken van zorgarrangementen en servicediensten via onze partners. • In twee profileringsgebieden (Stedendriehoek & Stadsregio en Noord-Holland) en in de servicegebieden maken we specifieke afspraken met maatschappelijke partners om zorgen welzijnsdiensten aan te bieden in Wonen Plus-flats (circa 1.000 woningen). • In het profileringsgebied (Noordoost Brabant e.o.) versterken we de bestaande afspraken met maatschappelijke partners als het gaat om woningaanbod, toewijzing en dienstverlening. • We zijn kennispartner voor kleinschalige woonconcepten voor mensen die niet zelfstandig kunnen wonen en voor starters op de woningmarkt. • We werken aan duurzaamheid: 70% van onze bestaande woningen heeft energielabel C in 2015 en we zorgen voor bewustwording en advies op het gebied van energieverbruik in relatie tot de woonlasten. • D e lokale woonbehoefte is groter dan onze mogelijkheden. Naast onderhoud en renovatie maken we jaarlijks keuzes in ons woningbezit. Een indicatie voor vier jaar: 1.500 nieuwbouwwoningen.


2e kernbelofte: Samen met bewoners Wonen is meer dan huren of kopen. We investeren niet alleen in de woning, maar ook in vitale buurten. We werken aan buurten waar het plezierig en veilig wonen is. Waar voorzieningen zijn. En waar mensen elkaar ontmoeten en samen wonen. Dat doen we samen met bewoners, gemeenten, organisaties voor welzijn en zorg, ondernemers en andere betrokkenen. Wij leren steeds beter te kijken naar de behoefte in de buurten en zoeken naar samenwerking om kansen en signalen op te pakken en gezamenlijk te vertalen naar oplossingsrichtingen. We gebruiken daar onze brede ervaring voor. Bekend en betrokken We versterken de komende jaren de verbinding met onze bewoners. Dat doen we door de organisatiegraad van onze huurdersorganisaties te verbeteren, door buurtinitiatieven te ontwikkelen en huurders meer te betrekken bij de ontwikkelingen van ons beleid en dienstverlening. We willen huurders daarnaast meer ruimte voor maatwerk bieden. Een heldere uitleg van de keuzemogelijkheden binnen onze dienstverlening staat daarbij centraal.

huurders en de lokale, actuele context. We maken daarbij gebruik van ervaringen die we Mooiland-breed hebben opgedaan, bijvoorbeeld met ‘schatgraven’. Tot slot willen we de tevredenheid meten via verschillende instrumenten, zoals het KHW-label of internet en klantenpanels. Een selectie uit wat we willen bereiken in ons werkgebied (tot 2015): • Het is voor onze huurders duidelijk onder welke voorwaarden en betalingscondities wij keuzemogelijkheden bieden. • We ondersteunen bewonersinitiatieven als ze bijdragen aan de leefbaarheid in de buurt en gebruiken ons netwerk hiervoor. • D e organisatiegraad van bewonersparticipatie is versterkt en we streven naar een groei van het aantal huurdersvertegenwoordigers. • We hebben nieuwe vormen van bewonersparticipatie ingezet, om onze plannen beter af te stemmen op onze huurders. • We realiseren en evalueren tenminste twee pilotprojecten, waarbij bewoners participeren in de ontwikkeling en realisatie van het project.

We zetten nieuwe vormen van bewonersparticipatie in, om onze plannen beter af te stemmen op de wensen van onze

11


3e kernbelofte: Uitnodigende partner Vitale buurten ontwikkelen. Bewoners een echt thuis bieden. Dat kunnen én willen we niet alleen doen. We nodigen bij voorkeur onze partners uit met ons mee te denken over ontwikkelingen op lange termijn en gezamenlijke inzet. Wij willen open en transparant werken; een betrouwbare en uitnodigende partner zijn. Wij willen hier professioneel invulling aan geven. Zeker in de profileringsgebieden tonen we onze betrokkenheid naar onze partners door een proactieve houding. We investeren in ons netwerk en ondersteunen bewonersinitiatieven, als ze bijdragen aan de leefbaarheid in de buurt. Binnen Mooiland investeren we in ‘medeopdrachtgeverschap’, wat betekent dat we nadrukkelijk de relatie verstevigen tussen de woonbedrijven en vastgoed, met als doel het ontwikkelproces en de communicatie met onze partners te verbeteren. Gerichte inzet We willen helder zijn over wat onze partners van ons mogen verwachten. En maken daar duidelijke afspraken over. We organiseren de samenwerking met onze partners naar thema of gebied. We geven duidelijk aan waarin we wel of geen partner zijn en op welke wijze we onze krachten bundelen en inzetten. In de huidige omstandigheden is het niet mogelijk om volledig te beantwoorden aan alle regionale opgaven. De economische situatie vraagt ons om jaarlijks onze investeringsruimte vast te stellen. Afhankelijk van markt en economie kan deze ruimte groter of kleiner worden. Deze insteek betekent ook dat de gekozen profileringstrategie prioritering met zich meebrengt. Dit gebeurt op basis van urgentie in de opgaven in overleg met onze partners en de inschatting en afweging welke investeringen een hoge meerwaarde hebben voor de regio en voor Mooiland.

voorheen. Er zijn minder nieuwbouwprojecten mogelijk. Dat betekent dat we keuzes maken in waar en wanneer we kunnen bouwen.

Een selectie uit wat we willen bereiken in ons werkgebied (tot 2015) • In elk profileringsgebied kiezen we voor een selectie van gemeenten waar we ons maatschappelijk onder nemerschap laten zien. • We zijn in de profileringsgebieden aangesloten en actief bij relevante netwerken, waarmee we kennis en expertise delen en Mooiland positioneren. • We geven duidelijk aan waar we wel of geen partner in (kunnen) zijn. • In de profileringsgebieden Stedendriehoek, Stadsregio en het noorden van Noord-Holland gaan we op zoek naar een kansrijke alliantie (bijvoorbeeld een studentenhuisvester) om profilering versneld tot stand te brengen. En op vier nieuwe locaties is een start gemaakt met vernieuwende woonconcepten en/of kleinschalige woonvormen voor mensen die niet zelfstandig kunnen wonen. • We kiezen voor medeopdrachtgeverschap tussen de woonbedrijven en Mooiland Vastgoed, zodat alle nieuwbouwprojecten professioneel georganiseerd zijn; wat uiteindelijk duurzame woonproducten oplevert. • Voor elk project bestaat een heldere procesplanning, waar gewenst samen met partners, waar we ons aan committeren. • Bij nieuwbouwprojecten ontwikkelen we samen met partners (gemeenten, zorg) scenario’s voor een optimaal stedenbouwkundig plan.

In elk profileringsgebied kiezen we gemeenten waar we ons maatschappelijk ondernemerschap tonen. In de Stadsregio en Stedendriehoek en in het noorden van Noord-Holland betekent dit dat we, na het ophalen van de lokale woonbehoefte en maatschappelijke vraagstukken, een selectie maken van vijf gemeenten per profileringsgebied. Zodat we ons gezicht ook echt kunnen laten zien. We gaan op zoek naar de juiste netwerken en allianties in ons werkgebied. Vanuit een gedeelde ambitie zullen we werken met intentie- of samenwerkingsovereenkomsten, waarbinnen we resultaatgerichte, projectmatige afspraken maken. In het profileringsgebied Noordoost-Brabant en omgeving blijven we actief in alle gemeenten. Maar we kunnen daar niet meer op dezelfde manier op inzetten als 12


B. SAMENWERKEN BINNEN MOOILAND Mooiland zorgt voor verbinding met drie kernbeloften; dat is waar we zichtbaar en herkenbaar aan werken. Dat vraagt om een goede organisatie, als randvoorwaarde voor samenwerken. Ons vertrekpunt: dichtbij huurders en partners Mooiland is een organisatie die is ontstaan vanuit de gedachte om krachten te bundelen, zowel financieel, beleidsmatig als in uitvoerende zin. Met een veranderende context zien we dat het matchen van financiële middelen, zoals we dat in het verleden heel gericht met collega’s deden, beperkt is. De reservering voor de saneringsbijdrage voor het Centraal Fonds voor de Volkhuisvesting, dat voor de hele corporatiesector wordt ingezet, vraagt in deze context al meer van ons vermogen dan we gewend waren. Verbinden van kwaliteit Niet voor niets zetten we dan ook in op een kwaliteitsstrategie. We zoeken ‘de kracht van de combinatie’ nadrukkelijk in het verbinden van onze kwaliteiten, kennis en kunde. Dat doen we nog altijd vanuit het geloof dat die verbinding het beste tot haar recht komt dichtbij onze huurders en partners. De zelfstandigheid van onze werkmaatschappijen staat nog altijd hoog in het vaandel. Door gezamenlijke afwegings- of beleidskaders te ontwikkelen, willen we de kwaliteit en ervaring die in huis zijn zo goed mogelijk benutten. De uitwerking en uitvoering laten we bij voorkeur daar waar die hoort: dichtbij onze klanten. Dat betekent dat de verantwoordelijkheden en middelen ook daar ter beschikking zijn en blijven. Op een aantal aspecten zoeken we elkaar heel nadrukkelijk op, zodat we onze ambities waar kunnen maken. Voor die Mooiland-brede ambities beoordelen we gezamenlijk hoe we onze capaciteit, kennis en creativiteit zo goed mogelijk in kunnen zetten. Ons speelveld: gezond maar beperkt Mooiland is een financieel gezonde organisatie. Maar we zien ook dat de beschikking vanuit Europa en het regeerakkoord en de verwachte bijdrage aan de huurtoeslag, naast de saneringsbijdrage voor het Centraal Fonds en de Vennootschapsbelasting, een beslag leggen op ons vermogen en onze investeringsruimte. Daarnaast zetten het economisch tij en de spanning op de woningmarkt - met minimale verkoopopbrengsten - de investeringsruimte verder onder druk.

13

We sluiten onze ogen niet voor deze ontwikkelingen, maar willen ook niet stilzitten. We willen maximaal inzetten op het realiseren van onze ambities, met name in de profileringsgebieden. Dat doen we door vooral in te spelen op de volkshuisvestelijke behoefte, op de lokale vraag. En door keuzes te maken op basis van onze relatie of toezeggingen met onze samenwerkingspartners en de waarde van het vastgoed op lange termijn. Investeringsruimte vergroten Om de investeringsruimte zo groot mogelijk te houden en maximaal in te kunnen zetten, hebben we de uitgangspunten van ons financieel beleid verscherpt. Met interne en externe toezichteisen zorgen we voor een toekomstbestendige financiële positie. Vanuit een sociaal perspectief zoeken we naar mogelijkheden om onze middelen zo goed en breed mogelijk in te zetten. Op basis van onze profileringstrategie en vastgoedstrategie kiezen we gericht waar we gaan bouwen of herstructureren. We zoeken daarbij naar mogelijkheden om de bouwkosten te verlagen en de maatschappelijke investeringen, die gepaard gaan met de bouw van sociale projecten, binnen aanvaardbare proporties te houden. Het betekent ook dat we zoeken naar mogelijkheden binnen het huurbeleid om de huuropbrengsten te vergroten. En aan de hand van de gedeelde basiskwaliteit beoordelen we waar mogelijkheden zijn om te besparen op het onderhoud. We gaan daarnaast actief aan de slag met het verkopen van woningen en versterken daarvoor de verkooporganisatie. De verkoopopbrengsten zetten we vervolgens in om maatschappelijk te investeren. We zetten bovendien sterk in het op slimmer en efficiënter samenwerken, zodat we de meerwaarde van één Mooiland gebruiken voor onze maatschappelijke ambitie. Bijvoorbeeld door te onderzoeken waar we gezamenlijk kunnen inkopen. En we zoeken naar mogelijkheden om de financiering en de rentelasten zo optimaal mogelijk te organiseren. Met dit ondernemingsplan richten we ons op een meerjarenstrategie waarbij we jaarlijks, inspelend op de actuele ontwikkelingen, onze investeringsruimte bepalen en per trimester de voortgang bewaken en (bij)sturen. Dat betekent dat we jaarlijks heldere keuzes maken over de invulling van onze volkshuisvestelijke opgave en de ruimte voor maatschappelijke investeringen op de lange en korte termijn, in overleg met onze partners.


Drie doelen als randvoorwaarde Onze ambities en beoogde resultaten zijn fors. We zijn ons bewust dat we niet alles tegelijkertijd kunnen doen. Onze prioriteit gaat de komende periode uit naar activiteiten die bijdragen aan het realiseren van onze volkshuisvestelijke ambities en het vergroten van de investeringsruimte en afwegingen op dat gebied, nadrukkelijk samen met onze partners. We zetten onder de randvoorwaarde ‘goede organisatie’ in op drie doelen die weergeven hoe we de kracht van onze organisatie versterken. Dat zijn: Samen werken aan wonen, Mooiland zichtbaar en herkenbaar en Op orde. Waarbij we in de eerste periode van dit ondernemingsplan de randvoorwaardelijke thema’s voor het vergroten van synergie en de investeringsruimte prioriteit geven. Zoals de vastgoedstrategie, de verkooporganisatie, het Mooiland brede afwegingskader voor onze maatschappelijke investeringen en het vergroten van doelmatigheid. 1e Doel: Samen werken aan wonen Met ‘samen werken aan wonen’ bundelen we onze krachten op volkshuisvestelijke thema’s. We ontwikkelen een gezamenlijk strategisch vastgoed beleid om per gebied de juiste keuzes te maken voor ons bestaande woningbezit en nieuw te bouwen woningen, waarbij we rekening houden met gebiedsgerichte risicospreiding en prijs-kwaliteitverhouding. Op basis van de vastgoedstrategie vullen we onze verkoopstrategie in, waarmee we een antwoord bieden op de lokale of regionale vraag en de toegankelijkheid van de woningmarkt vergroten. We gaan nadrukkelijk op zoek naar mogelijkheden voor meer aanbiedingsvarianten, zodat we meer dan alleen directe verhuur of verkoop bieden. Waar kansen zich voordoen, onderzoeken we complexgebonden verkoop. De opbrengsten van deze verkoop zetten we vervolgens in voor volkshuisvestelijke opgaven. We gaan onze ervaringen op de gebieden wonen, welzijn en zorg bundelen, waarmee we gedeelde expertise, denkkracht en innovatiekracht in kunnen zetten. We maken tijd vrij om landelijk en regionaal mee te denken en tot nieuwe concepten te komen.

14

Wat we willen bereiken (2011-2015): • We hebben een Mooiland strategisch vastgoedbeleid ontwikkeld en geïmplementeerd. • We hebben onze verkoopstrategie ontwikkeld en onze verkooporganisatie ingericht. • We hebben invulling gegeven aan onze expertise op de gebieden wonen, zorg en welzijn. 2e Doel: Mooiland zichtbaar en herkenbaar Eén Mooiland staat centraal in onze randvoorwaarde. We willen steviger dan voorheen de belofte van samenwerking tot stand brengen. Dat vraagt meer dan op inhoud de juiste mensen bij elkaar zetten. Ons doel is om de voorwaarden te scheppen die synergie mogelijk maken. Eén Mooiland als vanzelfsprekendheid. In een zowel extern als intern sterk veranderende omgeving is krachtig leiderschap nodig, dat zorgt voor verbinding en groei van Mooiland. Bestuur, directie en management zijn als ambassadeur het vliegwiel van de ontwikkeling van Mooiland. Met vertrouwen, begrip en draagvlak als kernbegrippen. De kracht van de combinatie – de belofte bij de fusie – willen we écht waarmaken. Door intensief samen te werken en van elkaar te leren. En door dat vooral praktisch te doen, door te ‘werken aan werk’. In die thema’s die ons met elkaar verbinden: van buurtontwikkelingsprojecten tot het verruimen van huur- en koopvarianten. De kracht van één Mooiland willen we komende jaren zichtbaar maken. We zetten daarom in op het doel dat alle organisatieonderdelen medio 2012 de naam Mooiland hanteren. We willen één naam gebruiken als katalysator voor de interne verbinding. Door één naam te hanteren, geven we aan dat we kennis en ervaring bundelen én onderling samenwerken. En zijn we extern als één organisatie herkenbaar. Wat we willen bereiken (2011-2015): • De manager is ambassadeur van één Mooiland. • We hebben een lerende organisatie ingericht. • Medio 2012 gebruiken alle organisatieonderdelen van Mooiland intern en extern de merknaam en huisstijl van Mooiland op basis van de gewenste Mooiland identiteit.


3e Doel: Op orde Op orde zijn, dat klinkt als een vanzelfsprekendheid. Toch formuleerden we dit doel heel bewust. We zijn ervan overtuigd dat onze context vraagt om continue sturing van strategie, processen en de wijze waarop we onze ambities gezamenlijk waar kunnen maken. We zullen slimmer en creatiever moeten zijn. De organisatie komt hier tot zijn recht: met een geoliede structuur, heldere kaders en besluitvorming, efficiënte en effectieve processen en medewerkers die gemotiveerd op de juiste plek zitten. Met dit ondernemingsplan stellen we een eenduidig financieel beleidsperspectief vast. Dat is de basis voor een helder financieel afwegingsmodel om gezamenlijk inzicht te hebben in de financiële mogelijkheden en onze maatschappelijke investeringsruimte. Om één Mooiland tot zijn recht te laten komen, besteden we extra aandacht aan ‘hoe we met elkaar werken’. We benoemen met heldere kaders wat we willen bereiken en sturen daar ook op. We zetten de Balanced Score Card in als monitoringsysteem en als sturingsmechanisme. We willen de efficiency en effectiviteit van onze organisatie verbeteren, zodat we de investeringsruimte voor volkshuisvestelijke opgaven maximaliseren. Dat doen we onder meer rond onze woningvoorraad en te ontwikkelen bouwprojecten. In brede zin zoeken we naar de schaalvoordelen om kosten te reduceren en bedrijfsprocessen efficiënter in te richten. Zo zullen we ook de kansen en mogelijkheden van ICT niet onbenut laten, om de synergie te vergroten en de samenwerking binnen Mooiland te vergemakkelijken. Uiteraard willen we dat medewerkers het beste tot hun recht komen, dat ze gemotiveerd zijn en dat de juiste kwaliteiten in voldoende mate aanwezig zijn. Met onze personeelsontwikkeling spelen we in op de behoeften van de (veranderende) organisatie en de drijfveren van onze mensen, waar ‘het hart voor wonen’ spreekt.

Wat we willen bereiken (2011-2015): • We hebben een helder financieel afwegingsmodel. • We bieden heldere kaders binnen onze Planning & Control cyclus. • We hebben de efficiency en effectiviteit van onze organisatie verbeterd ten behoeve van het maximaliseren van de investeringsruimte voor volkshuisvestelijke opgaven. • We hebben een onderzoek uitgevoerd naar één passend ICT-platform. • We hebben inzicht in en sturingsmogelijkheden voor gewenste personeelsontwikkeling.

7. MET WIE WE ONZE AMBITIES REALISEREN Met onze kernbeloften en randvoorwaarde willen we de meerwaarde van onze organisatie en de belofte van Mooiland zichtbaar maken. Met een gebiedsgerichte profileringstrategie brengen we focus aan in ons werkgebied, zodat we lokaal zichtbaar maatschappelijk ondernemen. De kern van gebiedsgericht profileren is wat ons betreft dat we samen optrekken met maatschappelijke organisaties, lokale spelers, huurders en buurtbewoners, zodat we ‘echt thuis in een vitale buurt’ betekenis geven. Als we zien wat er om ons heen gebeurt en wat de effecten zijn op onze investeringsruimte én die van onze partners, zal het er de komende jaren niet makkelijker op worden. Ook als woningcorporatie zoeken wij naar mogelijkheden om zoveel mogelijk te doen met de beschikbare middelen. Dat vraagt om andere manieren van samenwerken dan we gewend zijn. Tegelijkertijd betekent dat voor ons dat we nog intensiever met onze partners optrekken, helder willen zijn over onze mogelijkheden en de juiste verwachtingen over en weer scheppen. We gaan graag aan het werk, samen met én voor bewoners (de huurders, woningzoekenden, kopers en buurtbewoners) onze samenwerkingspartners (zoals gemeenten, politie en instanties op het gebied van wonen, welzijn, zorg en onderwijs) en onze leveranciers. Vanuit onze missie:

Echt thuis, dat is waar wij met een hart voor wonen samen aan werken.

15


De weg ernaartoe

Werken aan de kernbeloften Doelen & resultaten van de werkmaatschappijen

16

Mooiland Vitalis Actief in ruim 140 gemeenten van Groenlo tot Den Haag, van Waddenzee tot Maastricht. Wie we zijn Wij verhuren meer dan 12.000 woningen in verschillende regio’s in Nederland. We zijn met ruim 100 medewerkers actief in zo’n 140 gemeenten, vaak buiten de grootstedelijke gebieden. Ons hoofdkantoor zit in Amersfoort. Daarnaast hebben we regiokantoren in Alkmaar, Apeldoorn, Groningen, Ridderkerk en Tilburg en een satellietkantoor in Maastricht. We willen werken vlakbij onze huurders. We waarborgen die lokale binding met onze regiokantoren en de Woon Service Teams waarin ook huismeesters dagelijks actief zijn. Wat gaat goed In de visitatie scoorden we in het totaaloordeel een zeven. Huurders en zorgpartners zijn over het algemeen tevreden. We hebben een breed woningaanbod en kennen relatief geringe wachttijden voor woningzoekenden. We kennen een goede bedrijfsvoering met een goede sfeer, door onderlinge betrokkenheid. Dit biedt een goede basis voor wat we de komende jaren willen bereiken.

We willen een aantal van onze medewerkers meer inzetten als netwerkers. Zij zijn herkenbaar en aanspreekbaar voor onze partners en kunnen onze ambities kleur geven en stevige verbindingen aangaan, waardoor onze meerwaarde voelbaar en zichtbaar wordt. We gaan beter inspelen op ontwikkelingen als krimp en vergrijzing en de groei van een- en tweepersoonshuishoudens. Dit biedt nieuwe kansen voor ons woningaanbod. En we willen meer focus aanbrengen, gebiedsgericht kennis delen en proactief reageren, zodat we onze relatie met gemeenten en andere partners versterken. Betekenis profileringstrategie Mooiland wil een echt thuis bieden in een vitale buurt, voor huidige en toekomstige huurders. Die missie gaat verder dan een prettige woning en goede dienstverlening; ze vraagt ook inzet voor extra dienstverlening in de woning en de directe woonomgeving en rond ontwikkeling van buurten. En dat vraagt om betrokkenheid, een stevig netwerk, aan tafel zitten en investeren - niet alleen in geld maar ook in tijd.

Wat gaat niet goed Onze woningen zijn verspreid over het land, waardoor we werken met diverse vormen van dienstverlening rondom de woonruimteverdeling. Dit heeft effect op de herkenbaarheid van Mooiland. Wij zijn niet overal zichtbaar en herkenbaar als verhuurder. Gemeenten en welzijnsinstanties geven op dit thema een lagere waardering in de visitatie. In het verleden waren we meer georiënteerd op het beheer van de woningen. Dat is veranderd. Dat betekent dat we de lokale (maatschappelijke) agenda en woonbehoeften versneld moeten ophalen. Tot slot is er voor het overleg over (complexe) maatschappelijke issues geen eenduidig aanspreekpunt bij Mooiland Vitalis voor partners. Hier is wel behoefte aan.

Het werkgebied van Mooiland Vitalis is groot en we kunnen onze brede inzet niet in alle gemeenten realiseren. We kiezen om die reden voor focus in ons werkgebied. Dit betekent dat we voor Mooiland kiezen voor drie profileringsgebieden, waarvan er twee in het werkgebied van Mooiland Vitalis liggen. Het zijn de Stadsregio Arnhem Nijmegen en de Stedendriehoek (Apeldoorn, Deventer, Zutphen) en daarnaast het noorden van Noord-Holland (ten noorden van de lijn Alkmaar en Purmerend). Het zijn gebieden waar we kansen zien om ons netwerk uit te bouwen en echt verschil te maken. Juist daar zijn we meer actief en zichtbaar in de nabije toekomst. In die gebieden zetten we in op het ontwikkelen van vitale buurten. Daar willen we ons gezicht laten zien en actief deelnemen aan lokale netwerken, aan tafel zitten en meepraten over een gemeentelijke woonvisie of de lokale woonruimteverdeling en investeren in maatschappelijk ondernemerschap.

Wat kan beter We willen goed herkenbaar zijn en onze partners en bewoners meer betrekken. Met het ophalen van de lokale agenda in profileringsgebieden kunnen we de goede dingen doen en onze kennis en expertise inzetten.

Binnen elk profileringsgebied maken we een eerste selectie van maximaal vijf gemeenten, waar we verplichtingen kunnen aangaan. Hiervoor maken we jaarlijks keuzes in wat dat betekent op het gebied van investeringen voor woon- en maatschappelijke vraagstukken.

17

Ondernemingsplan Mooiland 2011-2015 De weg ernaartoe

In de overige gebieden blijven we inzetten op goede basiskwaliteit en meer dan dat. Alle huurders hebben recht op een goede dienstverlening, in welke gemeente dan ook. Dat is waar we met een hart voor wonen samen aan werken. We continueren niet alleen de reguliere verhuur en dienstverlening, maar streven ook naar het bereiken van het KWH-huurlabel en een goed beheer in en rond de woning, in alle gemeenten. DRIE KERNBELOFTEN 1e kernbelofte: Werken aan woonplezier Goede Basis Wij willen de komende jaren in alle gebieden betaalbare, goede woningen bieden voor mensen die een steuntje in de rug kunnen gebruiken. De basis hiervoor kan beter. Daarbij is niet alleen de woning, maar ook de directe woonomgeving van belang. We gaan hiermee aan de slag en versterken zo onze basis. Daarnaast willen we de kwaliteit van onze dienstverlening in beeld brengen en daar gericht op sturen. We willen inspelen op de klanttevredenheid en de klant beter leren kennen. We zetten in op het behalen van het huurlabel KWH, met als streven minimaal het landelijk gemiddelde te scoren. Een goede basis betekent ook dat we inzetten op duurzaamheid. Mooiland-breed is het streven dat bestaande woningen in 2020 minimaal energielabel C hebben. We doen forse investeringen in ons bestaande bezit om die ambitie waar te maken. Wat we binnen vier jaar willen bereiken: • We hebben programma’s van eisen voor de bestaande voorraad en de directe woonomgeving ontwikkeld, met een doorkijk naar het financiële effect. • We kennen de tevredenheid van onze klanten over de woning, woonomgeving en dienstverlening. We streven daarbij naar het bereiken van het KWH-huurlabel, waarbij de klanttevredenheid minimaal het landelijk gemiddelde scoort. • We hebben 20 complexen van onze transformatie van de bestaande voorraad fysiek in uitvoering of gerealiseerd (op basis van 100 complexen in 15 jaar) binnen de financiële kaders. • 70% van onze huurwoningen heeft minimaal energielabel C.

18

Onbezorgd Wonen Mensen wonen het liefst zo lang mogelijk zelfstandig in hun eigen buurt. Omdat meer dan de helft van onze huurders ouder is dan 55 jaar, bestaan voor een deel van het woningbezit zorgarrangementen. In de komende periode breiden we dat aantal uit naar 1.000 woningen. Zodat huurders op een prettige manier zelfstandig blijven wonen, ook wanneer er behoefte ontstaat aan zorg. We doen daarnaast onderzoek naar de veiligheid in en rondom complexen. Met name in de profileringsgebieden is er ruimte voor extra investeringen op dat gebied, bijvoorbeeld door videofoonverbindingen aan te leggen. Daarnaast zetten we in op ontwikkelen van vernieuwende woonconcepten voor mensen die niet zelfstandig kunnen wonen. We willen onze bewoners bij deze ontwikkelingen meer proactief en individueel benaderen, met ruimte voor keuzemogelijkheden. Dat betekent ook dat we beter willen inspelen op signalen van onze medewerkers en onze partners. En dat we dat in onze werkzaamheden moeten inbedden. Bijvoorbeeld door een kwaliteitsmanagementsysteem in te voeren rond de geleverde diensten. Wat we binnen vier jaar willen bereiken: • We hebben zowel in onze profileringsgebieden als in de servicegebieden afspraken met maatschappelijke organisaties om onze klanten in Wonenplus-flats zorgen welzijnsdiensten op maat aan te bieden, zodat ze langer zelfstandig blijven wonen. Dat betreft 8% van de voorraad (circa 1.000 woningen). • We hebben aan ons algemene veiligheidsbeleid (brand, water, elektra) de veiligheidsbeleving van bewoners toegevoegd. • In onze profileringsgebieden hebben we in totaal op vier locaties een vernieuwend woonconcept of een kleinschalige woonvorm voorbereid of ontwikkeld, voor mensen die niet zonder hulp zelfstandig kunnen wonen. • We evalueren of ontwikkelen jaarlijks een product of dienst ten behoeve van de keuzemogelijkheden voor onze klanten. • We werken met een Mooiland kwaliteitsmanagementsysteem rond geleverde diensten (door onszelf of derden).


2e kernbelofte: Samen met bewoners

3e kernbelofte: Uitnodigende partner

Betrokken We willen meer betrokken zijn bij onze huurders. We organiseren twee keer per jaar een landelijk overleg met vertegenwoordigers van huurdersorganisaties, met ruimte voor kennisuitwisseling en woonbeleving. Samen met de Woonbond en de bewonersvertegenwoordigers maken we een plan om de betrokkenheid steviger vorm te geven. De lokale betrokkenheid willen we vergroten, door de komende vier jaar van 40 naar 50 groepen van bewonersvertegenwoordigers te groeien. Daarnaast willen we bewoners activeren zelf initiatieven te nemen die de leefbaarheid en de vitaliteit van de buurt versterken.

Betrouwbare partner Om onze bewoners woonplezier en goede woondiensten te kunnen bieden, zoeken we samenwerking met onze belanghouders. Dat zijn zorgpartijen, gemeenten, collegacorporaties en studentenhuisvesters of huurdersorganisaties. In de profileringsgebieden zetten we daar expliciet op in. In de servicegebieden voeren we minder de boventoon. Daar zijn we vooral een betrouwbare partner in de samenwerking.

Wat we binnen vier jaar willen bereiken: • We hebben de organisatiegraad van bewonersparticipatie versterkt en zijn gestart met de groei van 40 naar 50 huurdersorganisaties. • We hebben met het landelijk overleg zeven beleidsthema’s gedeeld en waar nodig vernieuwd. • We hebben bewoners in alle gebieden uitgenodigd initiatieven te ondernemen met een waardeverhogend karakter voor hun wijk of buurt, waarbij we uitgaan van minimaal drie initiatieven per jaar.

Bekend met de klant We willen onze klanten beter leren kennen. We gaan op zoek naar mogelijkheden om met onze huurders en woningzoekenden in gesprek te gaan. Bijvoorbeeld via klantenpanels, zodat we meer inzicht hebben in specifieke woonbehoeften van verschillende groepen, zoals starters en senioren.

Open, transparant en resultaatgericht, dat vinden we in de samenwerking belangrijk. Ook als we projecten of vraagstukken niet kunnen oppakken, leggen we dat uit. De komende periode investeren we als organisatie, naast samenwerking met maatschappelijke partners, ook in goed opdrachtgeverschap en de samenwerking met Mooiland Vastgoed, zodat we onze ambities voor nieuwe woonprojecten op goede wijze waar kunnen maken. Wat we binnen vier jaar willen bereiken: • We zijn bij onze partners bekend als woningcorporatie door onze maatschappelijke bijdragen. • We hebben onze maatschappelijke partners op de hoogte gesteld van wat ze van Mooiland Vitalis kunnen verwachten. • We zijn elk jaar transparant naar onze partners over onze behaalde resultaten ten opzichte van onze gestelde ambities. • We hebben samen met Mooiland Vastgoed onze opdrachtgeversrol voor vastgoedontwikkelingsprojecten geoptimaliseerd en voelen ons gezamenlijk verantwoordelijk.

We zijn herkenbaar en gemakkelijk vindbaar, ook op het internet. Dat is ons streven. We zoeken daarbij naar nieuwe wegen vanuit een ‘e-klantvisie’. We bieden onze huurders een digitaal podium om ervaringen uit te wisselen. Wat we binnen vier jaar willen bereiken: • We hebben een (E)-Klantvisie vastgesteld en vertaald in beleid. • We hebben een podium voor alle huidige en potentiële klanten ontwikkeld om ervaringen te delen en wensen kenbaar te maken. • We hebben inzicht in de specifieke woonbehoeften van onze (potentiële) klanten - in de zin van starters, herstarters en senioren - en vertalen deze naar beleid.

19


Proactieve kennis- en expertisepartner Er is niet gekozen voor een groeistrategie, wel voor een kwaliteitsstrategie. Dat betekent dat we maatschappelijk willen ondernemen en gebiedsgericht een proactieve partner zijn. Met name in de twee profileringsgebieden nodigen we maatschappelijke partners uit om met ons in gesprek te gaan over toekomstige ontwikkelingen in ons gezamenlijk werkgebied, waar we samen krachtig in op kunnen trekken. We gaan op zoek naar kansrijke allianties en versterken ons netwerk. In de twee profileringsgebieden brengen we in 2011 de veranderopgave lokaal en regionaal in kaart. We benutten daarbij onze bestaande netwerken en bouwen ze uit. We focussen daarbij per profileringsgebied op vijf gemeenten, waar wij denken dat we het verschil kunnen maken. We willen de komende periode onze netwerken niet alleen versterken om de vraag op te halen, maar ook om kennis en expertise te delen, onder meer in de keten wonen, welzijn en zorg. We willen kleinschalige woonconcepten ontwikkelen en realiseren voor mensen die niet zonder hulp zelfstandig kunnen wonen. En dat proces willen we vooral samen met (maatschappelijke) partners vormgeven, om tot een goed resultaat te komen.

20

Afhankelijk van de vraag maken we ook keuzes in woonproducten en de wijze waarop we met onze bestaande voorraad omgaan. We richten ons daarbij met name op kleine huishoudens, waaronder starters en senioren. Met lokale spelers maken we samenwerkingsovereenkomsten en gerichte projectmatige afspraken. Wat we binnen vier jaar willen bereiken: • We hebben prestatieafspraken gemaakt in vijf gemeenten binnen onze twee profileringsgebieden, passend binnen de financiële kaders van Mooiland. • We zijn aangesloten bij vijf netwerken in de profileringsgebieden, waarin we kennis en expertise delen en Mooiland positioneren. • We zijn kennispartner voor kleinschalige woonconcepten voor mensen die niet zelfstandig kunnen wonen en voor starters op de woningmarkt. • We streven naar een kansrijke alliantie, bijvoorbeeld met een woningcorporatie of een studentenhuisvester, om profilering van Mooiland versneld tot stand te brengen.


Mooiland Maasland Actief in 11 gemeenten: Bernheze, Boxmeer, Cuijk, Den Bosch, Gennep, Grave, Landerd, Mill en Sint Hubert, Maasdonk, Oss en Sint Anthonis.

beperken door goede keuzes te maken. Daarbij willen we de meerwaarde van de fusie tot Mooiland en de wisselwerking tussen de werkmaatschappijen vergroten.

Wie we zijn Wij werken vanuit ons kantoor in Grave met zo’n 170 medewerkers in de regio Noordoost-Brabant, het Land van Cuijk en Noord-Limburg. We beheren ongeveer 15.500 huurwoningen en 500 andere verhuureenheden, zoals garages, bedrijfsruimtes, kantoren, winkels, standplaatsen, kamers en parkeerplaatsen.

Betekenis profileringstrategie Mooiland wil een echt thuis bieden in een vitale buurt, voor huidige en toekomstige huurders. In ons werkgebied zijn we juist vanuit die missie historisch verankerd. We kunnen voortbouwen op onze ervaring met werken aan vitale buurten en van daaruit gerichte keuzes maken. Die kennis en kunde van maatschappelijk ondernemen en investeren in een lokaal netwerk – met buurtontwikkelingsprojecten als ‘schatgraven’ - delen en benutten we voor de Mooiland-brede gebiedsprofilering. Zodat we voor heel Mooiland een netwerk uitbouwen, waarmee we gebiedsgericht de profilering van Mooiland vormgeven. En zodat we, vanuit gedeelde expertise op maatschappelijke vraagstukken, onze ambities lokaal waarmaken.

Wat gaat goed Mooiland Maasland krijgt een goede waardering voor haar inzet. In de visitatie scoorden we in het totaaloordeel een acht. Onze inzet als buurtontwikkelaar wordt als positief beoordeeld. Ons aanbod van betaalbare woningen en de kwaliteit van ons bezit wordt als vanzelfsprekend beschouwd. We zetten ons in voor goede dienstverlening; het behalen van het KWH-huurlabel is daar een voorbeeld van. Als organisatie kennen we een goede sfeer. In de afgelopen jaren maakten we een sterke organisatieontwikkeling door. Op het gebied van werkgeverschap mogen we het kwaliteitslabel van KWH voeren. Wat gaat niet goed Het verloop van de nieuwbouwprojecten en de communicatie daarover is onvoldoende. We betrekken onze partners (te) beperkt bij het verloop van de ontwikkelingen. De meerwaarde van de fusie tot Mooiland is niet alleen voor onze partners, maar ook voor onze medewerkers nog onvoldoende zichtbaar. Dat kwam naar voren in de visitatie en de ontmoetingen met onze medewerkers. We zijn blij met medewerkers die, vanuit het maatschappelijk belang, met passie werken bij Mooiland en die zich al jaren inzetten om een eigen stek in een vitale buurt mogelijk te maken. Maar als organisatie willen we vaak teveel tegelijkertijd, wat tot uitdrukking komt in een hoge werkdruk. Wat kan beter We willen onze partners meer betrekken en we willen meer functioneren als samenwerkingspartner. Intern willen we de samenhang van onze activiteiten verhelderen. We willen slimmer en efficiënter samenwerken en de werkdruk 21

DRIE KERNBELOFTEN 1e kernbelofte: Werken aan woonplezier Goede basis Wij willen ook de komende jaren betaalbare, goed onderhouden woningen bieden. We hebben daarvoor een goede basis gelegd en willen die vooral behouden. Daar waar het beter kan, verbeteren we onszelf. Een voorbeeld is het vergroten van persoonlijke contactmomenten met huurders, bijvoorbeeld bij mutatie en onderhoud. We spelen de komende jaren vooral in op de demografische ontwikkelingen en de mogelijkheden voor kleinere huishoudens en mensen met een zorgvraag. Dit doen we door het aanpassen van ons woningbezit en door het nieuwbouwaanbod van nultredenwoningen te vergroten. De spanning op de woningmarkt en het beslag dat op ons vermogen wordt gelegd door de overheid, staat onze ambitie om een antwoord te bieden op de lokale opgave in de weg. De investeringsruimte is beperkt. Dat betekent dat we veel gerichter keuzes moeten maken en samen met onze partners moeten zoeken naar mogelijkheden om een zo passend mogelijke invulling te geven aan de lokale woningbehoefte.


Wat we binnen vier jaar willen bereiken: • We hebben de bestaande contactmomenten met huurders verbeterd in tijd en persoonlijke aandacht, zodat we huurders beter van dienst zijn en zodat vervolgprocessen efficiënter verlopen. • We hebben onze plannen voor het transformeren van ons bestaande woningbezit en de nieuwbouw uitgevoerd. Dat betekent dat we de komende vier jaar circa 350 woningen ingrijpend hebben verbeterd en eenzelfde aantal woningen verkocht. Jaarlijks stellen we vast welk deel van de nieuwbouwopgave opgepakt kan worden. • We hebben het opleveringsniveau van elke te verhuren woning bij sleuteluitreiking verbeterd. • We hebben onze KWH-huurlabelscores die onder het landelijk gemiddelde lagen verbeterd (naar minimaal het landelijk gemiddelde) en de goede scores (cijfer boven landelijk gemiddelde) behouden.

bied, waar bewoners en partners met ons meedenken en werken. Steeds vanuit de gedachte dat het beste resultaat behaald wordt vanuit bewustwording en zichtbaar rendement. We stimuleren het denken in woonlasten (in plaats van huurlasten) en duurzame oplossingen, waar bewoners deels zelf in mee investeren. Onze ervaringen zetten we Mooiland-breed in. Wat we binnen vier jaar willen bereiken: • 70% van onze huurwoningen hebben minimaal energielabel C. • We informeren huurders proactief over de installatietechniek in de woning in relatie tot energieverbruik en gezondheid. • We maken onze huurders, voor zover mogelijk, bewust van de gevolgen die geboden duurzaamheidsmaat regelen hebben op de woonlasten.

Blijven wonen Onze missie richt zich op ‘echt thuis in een vitale buurt’. Dat bekent voor ons ook woningen en buurten ontwikkelen waar mensen zo lang mogelijk kunnen blijven wonen. We willen inspelen op de behoeften van onze bewoners, op hun bijzondere woonvragen, zodat zij zolang mogelijk prettig in hun eigen woning kunnen blijven wonen. We maken het mogelijk dat bewoners thuis gebruik kunnen maken van servicediensten en zorgarrangementen. Dat doen we samen met onze partners. Waar mogelijk investeren we, met onze partners, in maatschappelijk vastgoed, gericht op het versterken van de vitale buurt. ‘Blijven wonen’ betekent ook dat we vanuit een Mooiland verkoopstrategie meer variatie willen bieden in de bestaande verhuur en verkoopconstructies. Zodat we zo goed mogelijk in kunnen spelen op de lokale woonwensen. Wat we binnen vier jaar willen bereiken: • O nze huurders kunnen via onze partners gebruik maken van zorgarrangementen en servicediensten. En we maken afspraken met onze partners over huisvesting van mensen met een bijzondere woonvraag. • We nemen bijzondere woonvragen serieus en beoordelen altijd of het een taak voor ons is om deze in te vullen. Sterk in duurzaamheid We stellen ons zelfs ten doel sterk in duurzaamheid te zijn. Mooiland-breed is het streven dat bestaande woningen in 2020 minimaal energielabel C hebben. Wij werken deze ambitie uit in een helder energiebeleid voor ons werkge22


2e kernbelofte: Samen met bewoners Maatwerk Naast een goede basis leveren, willen we beter aansluiten bij wensen van onze huurders. We willen hen meer maatwerk bieden, waarmee we eenvoudig, eenduidig en kostendekkend in kunnen spelen op hun specifieke wensen. Zoals wensen voor de aanpassing van hun woning. Daarnaast merken we dat we al veel mogelijkheden bieden, maar dat ons aanbod nog niet altijd even bekend is. Het bieden van meer maatwerk vraagt ook het nodige van onze organisatie en medewerkers. Zij moeten daarvoor toegerust zijn. Wat we binnen vier jaar willen bereiken: • O nze huurder kan (onder voorwaarden) tegen betaling voorzieningen kiezen uit ons aanbod, die het woonplezier vergroten. • Het is voor onze huurders duidelijk onder welke voorwaarden en betalingscondities wij keuzemogelijkheden aanbieden. • O nze werkwijze is aangepast op maatwerkoplossingen en uitlegbaar voor de individuele huurder.

Betrokken Vitale buurten vragen om betrokken bewoners én partners. Wij blijven actief in de buurten. We verleggen onze blik door proactief te werk te gaan, maar het niet altijd zelf te willen doen en vanuit bestaande netwerken en de actualiteit samen in te spelen op de vraag. Vooral in de buurten waar beweging is - denk aan vernieuwing, groot onderhoud of een burendag – willen we aansluiten bij bewonersinitiatieven en stimuleren we die. We zoeken naar nieuwe vormen van verantwoordelijkheid en betrokkenheid met onze bewoners en partners. Die betrokkenheid bij vitale buurten willen we op verschillende manieren inzetten. Onder het doel ‘goede basis’ kwam het bouwen of vernieuwen van woningen al naar voren, als bijdrage aan vitale buurten. Dat doen we bij voorkeur samen met huurders en de buurt. Met betrokken bedoelen we ook dat we in overleg gaan met buurtbewoners; over leefbaarheid en hun eigen rol en verwachtingen daarin. We spelen in op specifieke, veelal acute vragen die de leefbaarheid sociaal of fysiek verbeteren. Soms vraagt dat inzet van ons, maar vaak van een van onze partners of de bewoners zelf. Waar nodig zetten we hier ons leefbaarheidbudget in. Daarnaast hebben we de afgelopen jaar veel ervaring opgedaan met vormen van bewonersparticipatie. Een kenmerkende vorm is ‘schatgraven’, waarbij ontmoeten centraal staat. Wij treden als procesbegeleiders op, om samen met de buurt en het lokale netwerk een duurzame impuls te geven aan vitale buurten en dorpen. We blijven op zoek naar nieuwe vormen die aansluiten bij de omgeving en het lokale netwerk.

23


Wat we binnen vier jaar willen bereiken: • O nze betrokkenheid blijkt uit een proactieve houding. Bijvoorbeeld een actieve deelname in het netwerk, after sales onderzoeken en de inzet van huismeesters • We ondersteunen bewonersinitiatieven als ze bijdragen aan de leefbaarheid in de buurt, en gebruiken ons netwerk hiervoor. • We hebben nieuwe vormen van bewonersparticipatie (bijvoorbeeld wijkschouw, digitaal klantenpanel) ingezet om onze plannen beter af te stemmen op onze huurders. • We hebben een samenwerkingsovereenkomst met de nieuwe centrale huurdersorganisatie gesloten. • O nze beheerplannen sluiten beter aan bij het gebied of thema en de actualiteiten daarin.

3e kernbelofte: Uitnodigende partner Partner zijn We willen nadrukkelijk samenwerkingspartner zijn. Dat betekent dat we minder in willen zetten op afspraken met partners afzonderlijk. We verwachten meer van afspraken met gezamenlijke partners, die gericht zijn op een thema of gebied. Afspraken ook die inspelen op actuele vragen. We passen onze werkwijze daarop aan, zodat we binnen onze beheerplannen actief in kunnen spelen op vragen die om snel handelen vragen. Maar het vraagt ook iets van onze partners. De basis moet gelegd zijn in een gedeelde visie of een gezamenlijke analyse.

24

We beseffen dat we niet altijd even duidelijk zijn geweest over wat we kunnen. We stellen onszelf ten doel helder te zijn in wat we beloven en wat we waar kunnen maken. Een Mooiland-breed afwegingskader voor investeringen in nieuwbouw, zorgvastgoed en maatschappelijk vastgoed is daar een voorbeeld van. Hiermee maken we onze prioriteiten en mogelijkheden inzichtelijk. Daarnaast investeren we in goed opdrachtgeverschap en de samenwerking met Mooiland Vastgoed, zodat we woonprojecten waar kunnen maken. Daarnaast willen we onze partners uitnodigen het gesprek te voeren over lange termijn ontwikkelingen in ons werkgebied, waar we juist samen krachtig in op kunnen trekken. We zoeken naar mogelijkheden om vanuit een gedeelde visie allianties te smeden en van daaruit de beschikbare investeringscapaciteit optimaal in te zetten voor volkshuisvestelijke en maatschappelijke vraagstukken. Wat we binnen vier jaar willen bereiken: • We hebben in enkele gemeenten onze samenwerking en gezamenlijke inzet met onze partners naar thema of gebied georganiseerd. • We geven duidelijk aan waarin we wel of geen partner zijn. Door duidelijk te zijn over onze investeringen in nieuwbouw en maatschappelijk vastgoed en zorgvastgoed. • We zijn duidelijk over waar wij jaarlijks onze beschikbare investeringscapaciteit voor inzetten. • We hebben samen met Mooiland Vastgoed onze opdrachtgeversrol voor vastgoedontwikkelingsprojecten geoptimaliseerd en voelen ons gezamenlijk verantwoordelijk.


Mooiland Vastgoed Vanuit Ede werkzaam door heel Nederland in het werkgebied van Mooiland Wie we zijn Mooiland Vastgoed is een besloten vennootschap en de eigen projectontwikkelaar van Mooiland. We bouwen in opdracht van de woonbedrijven goede en betaalbare woningen, zowel koop als huur, en ontwikkelen projecten in zorgen maatschappelijk vastgoed. We werken met ruim vijfentwintig medewerkers vanuit ons kantoor in Ede met projectontwikkelaars en projectleiders, veelal op locatie in het werkgebied van onze opdrachtgevers. Wat gaat goed We hebben de afgelopen jaren een aantal prachtige projecten gerealiseerd, met oog voor maatschappelijk rendement. We kennen de werkgebieden en de opgaven van Mooiland en weten wat wij hierin kunnen betekenen. We zijn er ons van bewust dat het op een aantal punten beter moet. Hiermee is al een start gemaakt. Met het traject ‘Spant & Stelpost’ is vorig jaar ingezet op het verbeteren van onze projecten en processen. Dat vormt de basis voor ons kwaliteitsmanagementsysteem. Wat gaat niet goed Onder de noemer ‘medeopdrachtgever’ zien we dat we het nog niet goed genoeg doen. We moeten en gaan intensiever aan de slag met thema’s als efficiënt procesmanagement, risicomanagement, communicatie en besluitvorming. We willen onze bedrijfsvoering, zeker gezien de veranderende context, meer ‘in control’ hebben, door procesefficiëntie en kostenbewustzijn te vergroten. ‘Afspraak is afspraak’ maken we wat ons betreft nog onvoldoende waar. Wat kan beter Om als professionele medeopdrachtgever te kunnen werken, moeten we ervoor zorgen dat onze processen op orde zijn, we goed met onze klanten en partners communiceren en ons aan planning en afspraken houden. Zodat onze toegevoegde waarde helder is. Daarbij moet onze basis goed zijn: een heldere organisatiestructuur en medewerkers met de juiste competenties op de juiste plek.

structuur en een overgang van een regiogebonden inzet van medewerkers naar inzet op competentie en capaciteit. Dit brengt veranderingen met zich mee. Daarnaast zorgt de overname van het vastgoed en de projecten van Pantein Wonen voor een vergroting van de opgave voor Mooiland Vastgoed. Een opgave die overigens ook steeds meer expertise van ons vraagt. Onze insteek is om te faciliteren in de doelstellingen van Mooiland en samen duurzaam vastgoed te ontwikkelen. Als betrokken partner willen wij consumenten klantgericht zijn: wij kennen onze klanten, weten wat ze willen en trekken samen op. Dit vraagt een goede basis: een organisatie die op orde en in control is. In het afgelopen jaar hebben we al een flink aantal stappen gezet - onder meer in de organisatiestructuur - om met vertrouwen een ‘professionele partner’ te zijn. We anticiperen de komende periode op de beperktere investeringsruimte van Mooiland. We bouwen voort op de ingezette koers, waarbij we rekening houden met wat de veranderende omgeving voor Mooiland Vastgoed betekent. In 2011 leggen we een stevige basis voor onze toekomstbestendigheid. DRIE KERNBELOFTEN 1e kernbelofte: Werken aan woonplezier Doelgroepgericht We willen aansluiten bij de opgave van onze opdrachtgevers, de woonbedrijven. Daarin trekken we samen op en bieden we meerwaarde met onze expertise. In een gespannen woningmarkt willen we zo goed mogelijk inspelen op de wensen van specifieke doelgroepen; van huurders en kopers. Om de investeringsruimte zo efficiënt mogelijk in te kunnen zetten, stellen we onder meer een programma van eisen op dat ons in staat stelt een goed, efficiënt en passend ontwerp te ontwikkelen. Het sluit niet alleen aan bij de wensen van de doelgroep en het woonbedrijf, maar speelt ook in op optimaal beheer en onderhoud.

Nieuwe start Mooiland Vastgoed maakt een nieuwe start. Met een centrale organisatie op één locatie, een nieuwe organisatie25


Wat we binnen vier jaar willen bereiken: • We hebben woonprogramma’s die zijn afgestemd op de behoeften van verschillende doelgroepen. • We hebben voor elk project een marktanalyse uitgevoerd voor het vaststellen en beoordelen van de vastgoedwaarde. • We hebben voor elk project een programma van eisen op maat, afgestemd op de wensen van het woonbedrijf. Leefbare woonomgeving Als vastgoedontwikkelbedrijf van Mooiland, doen ook wij meer dan stenen stapelen. We investeren niet alleen in de woning, maar ook in de woonomgeving. We kijken verder dan het vastgoed en nemen ook de voorzieningen en de inrichting van de buurt mee. Met oog op de toekomstwaarde van het vastgoed en het creëren van vitale buurten. We vertalen de ambities in een goed stedenbouwkundig plan en passende architectuur. Daarin trekken we nauw op met onze opdrachtgevers en partners. Wat we binnen vier jaar willen bereiken: • Wij hebben samen met onze partners (zoals gemeenten en zorg) scenario’s voor het meest optimale stedenbouwkundig plan en programma ontwikkeld. • We hebben de voorwaarden geboden om samen met onze partners een leefbare woonomgeving voor onze gebruikers te realiseren.

2e kernbelofte: Samen met bewoners Betrokken Samen met de woonbedrijven willen we nieuwe vormen van bewonersparticipatie inzetten en daar kaders voor opstellen. We willen, in samenwerking met hen, inventariseren op welke wijze we in de komende jaren bewoners nauwer bij de ontwikkeling van hun thuis kunnen betrekken. We zoeken naar vormen van particulier, collectief of medeopdrachtgeverschap. Wat we binnen vier jaar willen bereiken: • We hebben samen met de woonbedrijven bepaald wat de mogelijkheden zijn voor bewonersparticipatie (bijvoorbeeld tijdens het bouwproces). • We realiseren en evalueren tenminste twee pilotprojecten, waarbij bewoners participeren in de ontwikkeling en realisatie van het project. Professioneel en zakelijk In het verleden is de communicatie rond projecten niet altijd naar tevredenheid verlopen. We willen open en duidelijk zijn over de rolverdeling en de verwachtingen, zowel naar de woonbedrijven als de consumenten; huurders, kopers en andere gebruikers van ons vastgoed. We willen nadrukkelijker onze kennis en ervaring inzetten om de maatschappelijke opgave zo goed mogelijk in te kunnen vullen. Wat we binnen vier jaar willen bereiken: • D e woonbedrijven en de consumenten weten wat ze van ons mogen verwachten. • We hebben een proactieve houding en denken mee in oplossingen voor huidige en toekomstige problemen. 3e kernbelofte: Uitnodigende partner Medeopdrachtgeverschap We willen een betrokken partner zijn, die niet alleen uitvoerder is, maar zich ook probleemeigenaar voelt en met haar opdrachtgevers zoekt naar de best passende invullingen. Kennis en kunde samenbrengen, samen optrekken en verantwoordelijkheid nemen en van daaruit het vertrouwen en de synergie ontwikkelen: dat is wat we beogen met medeopdrachtgeverschap. Dat vraagt om betrokkenheid over en weer, om heldere afspraken en verwachtingen.

26


Wat we binnen vier jaar willen bereiken: • We hebben met de woonbedrijven medeopdrachtgeverschap ingevuld, om synergie te bereiken voor Mooiland. • We bouwen aan een bedrijfscultuur van vertrouwen, waardering, trots en plezier, vanuit betrokkenheid bij elkaar en de organisatie. Ondernemend Onze omgeving is in ontwikkeling. We kunnen de ogen niet sluiten voor de ontwikkelingen in de bouwen corporatiesector. Daar willen we op inspelen, door te reageren op wat er om ons heen speelt, door initiatief te nemen en kansen te benutten. Kostenbewustzijn, risicomanagement en financiële kaders zijn daarbij de randvoorwaarden. Vanuit die basis zoeken we creatief naar kansen, verkennen we scenario’s en brengen we de consequenties voor onze opdrachtgevers en partners in beeld. Wat we binnen vier jaar willen bereiken: • We hebben op basis van gesignaleerde kansen projecten geïnitieerd. • Wij zijn ons bewust van de kostenbepalende factoren in projecten en sturen hierop. • D e financiële kaders zijn helder en bekend.

27

Afspraak is afspraak Afspraak is afspraak. Dat zeggen we niet voor niets. Maar met het besef dat het veel vraagt om verwachtingen waar te maken, in een proces met zo veel partijen en wensen. In de afgelopen periode hebben we een stevige basis gelegd om dit doel waar te maken. We zetten die inspanning door. Door te werken met planningen, procesbeschrijvingen, heldere besluitvorming en overlegstructuren en een managementsysteem dat de kwaliteit van het geheel in kaart brengt en borgt. Wat we binnen vier jaar willen bereiken: • We hebben voor elk project een planning en we committeren ons daaraan. • We hebben heldere procesbeschrijvingen. • We hebben heldere besluitvormingsprocessen en overlegstructuren (intern en extern). • We hebben een kwaliteitsmanagementsysteem geïmplementeerd.


Colofon Tekst:Mooiland Eindredactie en ontwerp: Einder Communicatie Fotografie: Margot Meijer en Goedele Monnens

Echt thuis Ondernemingsplan

Recommend Documents