Thuis in Zeist Ondernemingsplan tot en met 2015

Thuis in Zeist Ondernemingsplan tot en met 2015

Inhoudsopgave 1

Actuele ontwikkelingen

5

1.1 Landelijke ontwikkelingen

5

1.2

5

Ontwikkelingen binnen de corporatiesector

1.3 Regionale ontwikkelingen

6

1.4 Lokale ontwikkelingen

6

2

9

Organisatiefilosofie

2.1

Onze missie

9

2.2

Onze visie

9

2.3

Onze ambities

9

3

Speerpunten prettig wonen in Zeist

10

3.1 Inleiding

10

3.2 Toegang tot de woningmarkt

10

3.3 Woonkwaliteit

10

3.4

11

Woonkansen voor bijzondere doelgroepen

4

Doelstellingen, ambities en acties

13

4.1

Speerpunt 1: Toegang tot de woningmarkt

13

4.2

Speerpunt 2: Woonkwaliteit

15

4.3

Speerpunt 3: Woonkansen voor bijzondere doelgroepen

18

4.4 Interne ambities

19

5

22

Onze organisatie

5.1 Professional in vastgoed

22

5.2 Dichtbij onze klanten

22

5.3

22

Flexibele organisatie

5.4 Cultuur

23

5.5 Midden in de wijk

24

5.6

24

Solide lokale verankering

5.7 Belanghouders

24

5.7.1 Hoe geven we belanghouders invloed?

24

5.8 Gezonde financiële basis

24

Seyster Veste | Thuis in Zeist | Ondernemingsplan tot en met 2015

2

Ondernemingsplan tot en met 2015 | Thuis in Zeist | Seyster Veste

Voorwoord De samenleving wordt gemaakt door de mensen die daar actief in deelnemen. In ons vorige ondernemingsplan 2006 - 2009 ‘Maatschappelijk ondernemen - Keuzes maken onze toekomst’ beschreven wij dat wij met hen en voor hen midden in de samenleving staan en inspelen op de vraag van de markt. In ons nieuwe ondernemingsplan werken we het verder uit. We maken keuzes uit de veelheid aan ambities die we hebben. Vooral vertalen we onze ambities in concrete doelen, zodat we in de gaten kunnen houden of we nog ‘op schema’ zitten. Daarmee ontwikkelen we ons de komende jaren van een klantvriendelijke organisatie naar een organisatie die extern gericht is. Zo bereiken we samen ons doel: we maken prettig wonen in Zeist voor meer mensen bereikbaar.

Leeswijzer Dit plan bestaat uit vijf hoofdstukken. Nadat we in het eerste hoofdstuk een beknopte schets geven van de actuele ontwikkelingen, bespreken we in het tweede hoofdstuk onze organisatiefilosofie. Het derde hoofdstuk gaat over onze speerpunten. We zetten ons in voor een betere toegang tot de woningmarkt, goede woonkwaliteit en woonkansen voor bijzondere doelgroepen. De vertaling van deze ambities in maatregelen en de planning van onze acties om deze speerpunten vorm te geven, leest u in hoofdstuk 4. In het vijfde hoofdstuk staan we stil bij belangrijke randvoorwaarden: kritische succesfactoren voor onze organisatie. We beschrijven waar we aan werken om ons sterk te kunnen maken voor de mensen die ons nodig hebben. Daar hoort ook een gezonde financiële basis bij.

Zeist, 30 augustus 2011


3

4


1. Actuele ontwikkelingen In dit hoofdstuk leest u recente ontwikkelingen op het gebied van wonen. Zo krijgt u een beeld van het veld waarin wij ons bewegen. We beschrijven eerst een aantal landelijke ontwikkelingen. Daarbij kijken we vooral naar de rol van de overheid en de ontwikkelingen in de sector. Daarna leest u meer over de regionale ontwikkelingen: hoe gaat het met de regio Utrecht? We sluiten af met een blik op Zeist. 1.1 Landelijke ontwikkelingen De wereldeconomie verandert. De Europese schuldproblemen

wegens Europese richtlijnen niet langer via waarborging gefi-

zijn verontrustend. Het vertrouwen dat ons land door de recessie

nancierd worden. De tweede ontwikkeling is dat bezitters van

heen komt, wankelt.

huurwoningen een deel van de huurtoeslag voor hun rekening zullen moeten nemen. De lasten zullen fors meer stijgen dan de

De woningmarkt is bij uitstek een markt van vertrouwen. De wo-

huurinkomsten, en dat zet investeringen onder druk. Corporaties

ningmarkt heeft volop te maken met de gevolgen van de eco-

moeten delen van de portefeuille verkopen, een richting die de

nomische crisis. Het woningtekort neemt toe, investeringen zijn

steun heeft van het kabinet-Rutte. Kopers zijn zeer terughoudend

afgenomen, de doorstroming op de woningmarkt is sterk vermin-

in dergelijke grote aankopen.

derd en er is ook sprake van een belangrijke investeringsvraag in de woon- en leefomgeving. In de komende tien jaar zal het aantal huishoudens dat een woning nodig heeft toenemen met

1.2 Ontwikkelingen binnen de corporatiesector

500.000 tot 600.000.

De overheid is bezig met een heroriëntatie van het woonbeleid, die moet leiden tot een doelmatiger verdeling van woonruimte,

De prijzen van koopwoningen hebben zich anno 2011 gemiddeld

verbetering van het investeringsperspectief en versterking van

genomen niet hersteld. Er is per saldo - met regionale verschil-

het vertrouwen in de woningmarkt.

len - sprake van een lichte daling. Dat de prijzen zich niet herstellen, is vooral te wijten aan een gebrek

Van overheidsgestuurd naar zelfstandig

aan vertrouwen en dat zorgt weer voor weinig marktdynamiek. Er

Corporaties hebben sinds de ‘bruteringsoperatie’ in 1995 een

zijn relatief weinig verkooptransacties. Een aanzienlijk deel van het

enorme ontwikkeling doorgemaakt. Zij ontwikkelden zich van

woningaanbod staat langer dan een jaar te koop. Aan de andere

gesubsidieerde, overheidsgestuurde organisaties naar zelfstan-

kant is in delen van het land de druk op de huurwoningenmarkt

dige organisaties. Dit leidde tot financiële professionalisering en

steeds groter met langere wachttijden en specifieke doelgroepen

een verbetering van het vastgoedbeheer. Daarbij was er aandacht

die geen plek kunnen veroveren.

voor vastgoedontwikkeling en klantmanagement. Nu houden zij zich ook nadrukkelijk bezig met hun maatschappelijke positie. Het

Een duidelijk effect van de crisis is dat het aantal opgeleverde

BBSH is daartoe aangepast. Medio 2011 is de nieuwe woonvisie

nieuwbouwwoningen is gedaald. De komende jaren zal dit aantal

bekend gemaakt. Het kabinet kiest voor meer keuzevrijheid, meer

vermoedelijk laag blijven. Ten eerste omdat het aantal in aanbouw

zeggenschap en meer verantwoordelijkheid bij burgers, bedrijven

genomen woningen in 2009 en 2010 sterk is gedaald. En ten

en maatschappelijke instellingen.

tweede omdat het aantal afgegeven bouwvergunningen fors lager ligt. Ook de nieuwbouwproductie van huurwoningen komt onder

Een en ander wordt uitgewerkt rondom de thema’s:

druk te staan. Het is voor woningcorporaties steeds moeilijker

• versterken vertrouwen koopmarkt

om investeringsruimte vrij te maken.

• betere werking huurmarkt

Woningcorporaties krijgen door twee ontwikkelingen met flink

• verbeteren van investeringscondities woningbouw

hogere lasten te maken. Ten eerste mag een deel van het bezit

• woon- en leefomgeving


5

Maatschappelijke positionering

belastbaar inkomen is maximaal € 33.614 per jaar, peildatum

De positie van de corporaties is sterk onderhevig aan de maat-

1-1-2011). Tenminste 90% van de jaarlijks vrijkomende sociale

schappelijke discussie. Wat de exacte positie wordt en of deze

huurwoningen dient aan deze doelgroep te worden toegewezen

zo ongewis blijft zoals nu in 2011, is onbekend. Corporaties zien

om staatssteun geoorloofd te laten zijn. Met een inkomen (net)

zelf dat een maatschappelijke positionering onmisbaar is, hoe

boven deze grens kom je echter in een groot deel van Nederland

moeilijk dat ook is nu de financiën van corporaties zo onder druk

(waaronder Zeist) niet in aanmerking voor een koopwoning en ook

staan. Het gaat om legitimiteit van de sector, transparantie, ver-

niet voor een vrije sector huurwoning. Reden waarom corpora-

antwoording en het investeren in zaken die verder gaan dan vast-

ties manieren zoeken om deze groep die anders tussen wal en

goed. Daarom benoemen zij lokale belanghouders, laten zich

schip valt, te bedienen.

conform de Aedes-code visiteren en gaan ze volop de discussie aan. Corporaties geven belanghouders invloed op het beleid en leggen aan hen verantwoording af.

1.3 Regionale ontwikkelingen Utrecht is het kloppend hart van Nederland en van onze pro-

Meewerken aan duurzaamheid en CO2-reductieplannen

vincie. Door de centrale ligging in het land, als schakel tussen

Corporaties willen de komende tien jaar de energieprestaties

Randstad en Ruhrgebied en door het hoge opleidingsniveau

van hun woningen met gemiddeld twintig procent verbeteren.

van de inwoners, heeft de provincie een sterke positie. Utrecht

Ze hebben er bovendien voor gezorgd dat alle huurwoningen

kent daarom ook de hoogste economische groei van Nederland.

op 1 januari 2009 een energiecertificaat hadden.

Van krimp is geen sprake, juist het tegenovergestelde. Het is een provincie waar het goed wonen, werken en recreëren is, met

Europese regelgeving

prachtige, afwisselende landschappen en aantrekkelijke steden

Binnenkort gaat de Herzieningswet Toegelaten Instellingen

als Utrecht en Amersfoort, uitstekende culturele voorzieningen

Volkshuisvesting (de nieuwe Woningwet) naar de Tweede Ka-

en internationaal bekende kennisinstituten.

mer. De vernieuwde wet gaat onder meer in op de relatie tussen corporaties, overheid en lokale belanghouders en regelt ook de

We zien dat de regio Utrecht niet veel andere trends laat zien

gevolgen van de Europese Beschikking.

dan het landelijk beeld. Er wordt gezocht naar steeds meer samenhangend beleid op regionaal niveau, zoals al gebeurt in de woonruimteverdeling, de economische bedrijvigheid en het algemeen bestuur.

Eén van de eisen van de Europese Commissie is een concrete begrenzing voor de inzet van staatssteun aan woningcorporaties.

Door gebrek aan grond is er sprake van een achterblijvende productie van sociale woningbouw in de regio. Het RWU (Regioplatform Woningcorporaties Utrecht) ziet de regio als één woningmarkt. Corporaties ontwikkelen daarom gezamenlijke volkshuisvestingsdoelen. De organisatie richt zich op belangenbehartiging en lokaal en regionaal volkshuisvestingsbeleid. Wij participeren actief in het RWU.

1.4 Lokale ontwikkelingen 1 Die Europese regels spelen een dominante rol in het huidige

De positie van Zeist in de regio is een sterke. Ze profiteert volop

debat over het werkterrein van de corporaties. Sinds 2002 is on-

van de economisch sterke ontwikkelingen die er in en rond Utrecht

derhandeld tussen de Nederlandse overheid en de Europese

aanwezig zijn. De werkeloosheid is laag tot nihil en het algemene

Commissie (EC) over staatssteun aan corporaties in Nederland.

kennisniveau is hoog.

De resultaten van deze onderhandelingen zijn in december 2009

Zeist is een dure gemeente ten opzichte van Utrecht. De verhou-

gerapporteerd aan de Tweede Kamer. Eén van de eisen van de

ding koopwoningen huurwoningen ten opzichte van de regio

EC is een concrete begrenzing voor de inzet van staatssteun aan

slaat door naar de koop, bovendien zijn de gemiddelde huur- en

woningcorporaties. Dit houdt in dat er een specifieke doelgroep

koopprijzen hoger dan in de regio.

op basis van het inkomen is afgebakend voor woningen met een

In het buitengebied van Zeist zijn veel instellingen voor ouderen-

huur beneden de liberalisatiegrens (€ 652,52, prijspeil 1-7-2011,

zorg en een aantal inrichtingen voor geestelijke gezondheidszorg

1) De cijfers in deze paragraaf zijn ontleend aan de Analyse Woningmarkt en vastgoedportefeuille van ABF uit 2011.

6


(‘care valley’). Bijna 4.000 inwoners van Zeist wonen in instellingen.

ningen naar duurdere huurwoningen en koopwoningen. In com-

Deze woonvoorzieningen zullen krimpen en zich toeleggen op

binatie met de situatie dat tot voor kort sociale huurwoningen

specifieke intramurale dienstverlening. Alle andere zorg zal ex-

ook aan midden- en hogere inkomens werden toegewezen, is

tramuraal worden georganiseerd.

scheefwonen in de sociale sector ontstaan. We hebben immers

Voor Zeist geldt dat vergrijzing aan de orde is. Niet alleen door de

jarenlang gestimuleerd dat huishoudens met hogere inkomens

hoge concentratie van ouderenzorginstellingen, maar ook door

onze woningen huurden, om al te eenzijdige samenstelling van

het groter wordende deel steeds ouder wordende zelfstandig wo-

wijken en buurten te bestrijden.

nende mensen. Zeist is voor ouderen een interessante woonplaats

Daarom, en om de keuzevrijheid op de huurmarkt te verbeteren,

door de goede gezondheidsvoorzieningen en centrale ligging.

neemt het kabinet maatregelen om de doorstroming te bevorderen: Hogere inkomens krijgen in de sociale huursector te maken

De woningmarkt in Zeist is meer gespannen dan in andere ge-

met een extra huurverhoging van maximaal 5%. Medio 2011 is

meenten in de regio. Dit vertaalt zich onder meer in een hogere

de overdrachtsbelasting tijdelijk verlaagd van 6% naar 2%. Het

gemiddelde koopsom (€ 359.000 t.o.v. € 200.000 provincie Utrecht)

is de bedoeling van het kabinet dat scheefwonen hiermee wordt

dan in de rest van de provincie de afgelopen jaren. De druk op

ontmoedigd en doorstroming bevorderd.

de huurwoningenmarkt vertaalt zich door lange wachttijden op met name eengezinswoningen, lage slaagkansen voor starters

Thema’s die aandacht vragen in deze gespannen woningmarkt zijn:

op de koopmarkt en een forse mate van scheefwonen.

• De druk op de (huur)woningmarkt zal blijven groeien. Zeist is en blijft een aantrekkelijke gemeente in de regio. Meer dan de

Scheefwonen

helft van de actief woningzoekenden in Zeist komt uit de regio.

Er zijn veel belemmeringen om te verhuizen in Zeist. In de huur-

• De gemeente Zeist geeft aan geen mogelijkheid op grote

sector is de overstap tussen de sociale sector en de vrije sector

schaal te (kunnen) bieden om goedkope eengezinswoningen

groot en in de koopsector vormen de overdrachtsbelasting (hoe-

toe te voegen.

wel deze tijdelijk is verlaagd naar 2%), de financiering en hoge koopprijzen een belemmering. Het ‘gat’ tussen de koopmarkt

• Er is in Zeist vraag naar meer seniorenwoningen met zorgvoorzieningen en een goede prijs/kwaliteitverhouding.

en de betaalbare en vrije sector huur is zo groot, dat dit het onaantrekkelijk maakt het huurcontract op te zeggen en te kopen.

De bevolking zal volgens de prognose toenemen tot circa 64.000

Met andere woorden: de doorstroming van de huursector naar

inwoners. Samengevat vallen de volgende ontwikkelingen het

de koopsector is gestagneerd.

meest op:

Huurprijsregulering heeft in schaarsteregio’s zoals Zeist voor

• De groep huishoudens 30-64 jaar neemt af, vooral de meer-

kunstmatig lage huurprijzen gezorgd. De vraag is (vaak) groter dan het aanbod. Dit leidt tot belemmeringen voor bijvoorbeeld verpleegsters, politieagenten, onderwijzers en leraren die zich hier willen vestigen. Hierdoor is er onvoldoende doorstroming van sociale huurwo-


persoonshuishoudens/gezinnen. • Na 2015 groei van de groep 65-74 jaar en met name groei van de groep 75+. • Groei eenpersoonshuishoudens in 2020 met 45%, met name door vergrijzing.

7

8


2 Organisatiefilosofie We hebben een missie en een visie die samen onze organisatiefilosofie vormen. En we hebben ambities die vertaald zijn in doelen. Met deze doelen geven we invulling aan onze missie en visie. 2.1 Onze missie Het verbeteren van de woon- en leefomgeving van met name

teren dat dat ten koste kan gaan van het financiële rendement,

kwetsbare groepen in de samenleving.

zolang de financiële soliditeit van onze organisatie gewaarborgd

Vanuit maatschappelijke betrokkenheid als drijfveer legt Seyster

blijft. Daarvoor sturen we op een positieve waardeontwikkeling

Veste verbanden en brengt partijen bij elkaar. Onze kernwaarden

van ons bezit en verdienen we waar het binnen de grenzen van

zijn samenwerken, ondernemen en verbinden. Ook duidelijkheid,

onze doelen kan. We beschouwen ons ondernemingsvermogen

openheid en integriteit spelen een belangrijke rol.

als maatschappelijk bestemd vermogen en vinden het vanzelfsprekend dat we transparant zijn over de wijze waarop we daar mee omgaan.

2.2 Onze visie Seyster Veste maakt zich sterk voor mensen die verbonden zijn met de regio Zeist, maar wiens kansen op een passende woning zonder onze steun te gering zijn. Dat kan zijn omdat de geschikte woning in de bestaande woningmarkt te duur is of omdat bijzondere aanpassingen aan de woning nodig zijn. Voor deze mensen scheppen we mogelijkheden om hun woonwensen als volwaardig lid van de Zeister gemeenschap waar te maken. Daarvoor zorgen we voor de beschikbaarheid van betaalbare en duurzame woningen met een basiskwaliteit die minimaal voldoet aan de huidige standaarden. Hiermee bieden we voor iedereen een stevig fundament voor prettig wonen. Prettig wonen is persoonlijk wonen. We vinden het belangrijk dat

Seyster Veste maakt zich sterk voor mensen die verbonden zijn met de regio Zeist, maar wiens kansen op een passende woning zonder onze steun te gering zijn.

mensen waar mogelijk de vrijheid hebben om de eigen woonsituatie in te richten: wonen alsof de woning van jezelf is. Prettig wonen is ook samen wonen. Samen wonen in een leef-

Zo maken we prettig wonen in Zeist voor meer mensen bereikbaar.

omgeving waar je je veilig en verbonden voelt en waar je je voor

En dat is waar we voor gaan!

wilt inzetten. We rekenen het tot onze verantwoordelijkheid om samen met de bewoners en andere betrokkenen de samenhang en fysieke kwaliteit van de woon- en leefomgeving te verbeteren,

2.3 Onze ambities

vooral daar waar onze klanten wonen.

We willen onze missie waarmaken. Daarvoor hebben we drie

Bij dit alles past een houding waarin we bewoners en andere

speerpunten uitgesproken. Per thema hebben we doelstellingen,

direct betrokkenen ruimte geven om te participeren in zowel

ambities en maatregelen geformuleerd. Onze speerpunten voor

onze beleidskeuzes als in de realisatie ervan. Dat vraagt van onze

de komende jaren zijn:

kant om flexibiliteit, maar vooral ook om duidelijkheid over wat

• toegang tot de woningmarkt

mogelijk en wat niet mogelijk is. Voor onze bewoners en andere

• woonkwaliteit

betrokkenen zijn we een betrouwbare partner met wie je afspraken

• woonkansen voor bijzondere doelgroepen

kunt maken en die haar afspraken ook nakomt. Door een gerichte inzet van middelen realiseren we een maat-

In het volgende hoofdstuk leest u wat deze speerpunten behelzen.

schappelijk rendement op ons financiële vermogen. We accep-

Verderop in dit plan leest u hoe wij onze plannen gaan waarmaken.


9

3. Speerpunten prettig wonen in Zeist 3.1 Inleiding Het bouwen, verhuren en beheren van woningen voor mensen met

gevolg daarvan is dat in Zeist de doorstroming te laag en het

een inkomen tot circa € 33.000 beschouwen wij als onze kerntaak.

aantal scheefwoners erg hoog is, en daarmee de kansen voor

Ons werkgebied Zeist behoort tot de duurste woningmarkten van

woningzoekenden met een lager inkomen te beperkt zijn.

ons land. Vanuit beleggersperspectief biedt dat volop kansen

Wij vinden dat onwenselijk en hebben het vergroten van de

om de waarde van ons vastgoed te behouden of te vergroten.

doorstroming c.q. het verminderen van scheefwonen in ons bezit

Die kansen benutten we, door zowel bij de verhuur als bij de

benoemd als een speerpunt van beleid. We spannen ons in om

verkoop van woningen in principe marktprijzen te vragen. We

de kansen van mensen met een middeninkomen te vergroten

weten ook dat vanuit volkshuisvestelijk perspectief de spanning

door hen te faciliteren in het realiseren van hun woonbehoeften.

op de woningmarkt voor velen een barrière vormt voor prettig

Daarvoor bouwen wij ook woningen voor de vrije sector die we

wonen. We zien er daarom op toe dat de woonlasten voor onze

verhuren of verkopen. Door het gebruik van uiteenlopende (so-

doelgroep op te brengen zijn. In de eerste plaats door zorg te

ciale) koopvormen verlagen we de drempel tot de koopmarkt.

dragen voor de beschikbaarheid van betaalbare woningen en

Tegelijkertijd beogen we met ons huurprijsbeleid te bereiken

deze aan te bieden aan mensen met een lager inkomen. Maar ook

dat mensen gelet op hun inkomen niet te goedkoop wonen en

door bouwprojecten te realiseren in de huur- en/of koopsector

daarom niet willen doorstromen.

waar we financieel rendement op kunnen maken. Mocht de goede

Het is onze overtuiging dat we met genoemde activiteiten niet

match tussen vraag en aanbod niet mogelijk blijken of toch nog

alleen de doorstroming bevorderen maar ook onze financiële

resulteren in te hoge woonlasten, dan overwegen we aanvullend

mogelijkheden vergroten. Mogelijkheden die we kunnen inzetten

op een overheidstoeslag een korting op de huur- of verkoopprijs.

ten behoeve van al onze speerpunten van beleid.

3.2 Toegang tot de woningmarkt

3.3 Woonkwaliteit

In de huidige marktomstandigheden is een inkomen van minstens

Ons tweede speerpunt is de kwaliteit van onze woningen. Seyster

tweemaal modaal nodig om op eigen kracht een passende wo-

Veste bouwt, verhuurt, beheert, vernieuwt en verkoopt kwalita-

ning in Zeist te verwerven. Veel mensen met een middeninkomen

tief goede woningen die zo veel mogelijk zijn afgestemd op de persoonlijke behoeften van onze klanten. Dat doen we door de bewoners invloed te geven op de kwaliteit van onze woningen,

We hebben het vergroten van de doorstroming c.q. het verminderen van scheefwonen in ons bezit benoemd als een speerpunt van beleid.

via inspraak in ons beleid, via keuzemogelijkheden in ons aanbod of via het geven van ruimte voor eigen initiatief. Onze aandacht voor de kwaliteit van ons vastgoed reikt verder dan de gebruikskwaliteit voor onze huidige bewoners. We werken aan duurzame woningen door het gebruik van duurzame materialen en treffen maatregelen voor goede energieprestaties en daardoor ook lagere woonlasten. Onze klantgedreven dienstverlening zorgt er voor dat bewoners onze betrokkenheid bij hun wonen positief waarderen. Tenslotte richten we ons op de woonomgeving. Ons complexbeheer maakt dat de directe woonomgeving van

die momenteel in een goedkopere huurwoning wonen, zijn in

onze complexen in ieder geval schoon, heel, veilig en sociaal is.

de huidige woningmarkt dan ook niet in staat om hun wooncar-

Daartoe rekenen we ook het optreden tegen geluidsoverlast en

rière op de door hen gewenste wijze te vervolgen. Een belangrijk

het bemiddelen en doorverwijzen bij burenruzies.

10


Onze betrokkenheid houdt echter niet op bij de individuele wo-

groep met zorgzwaartepakket 0 t/m 3 en ouderen die niet langer

ning of het complex. We zijn aanspreekbaar op het leveren van

zelfstandig zonder hulp kunnen wonen, het perspectief hebben/

een bijdrage aan de leefbaarheid in de wijken waar onze klan-

houden op prettig wonen in Zeist.

ten wonen. Daarvoor participeren we in of ondersteunen we op

Daarom houden wij woningen voor bijzondere doelgroepen

leefkwaliteit gerichte wijkinitiatieven van betrokken bewoners of

beschikbaar en treffen we waar mogelijk de benodigde voorzie-

onze professionele partners.

ningen (voor bewoner en/of begeleiding). Wanneer wij merken dat

Leefbaarheid wordt ook bepaald door de aanwezigheid van

een bepaalde specifieke problematiek zich vanuit Zeist verplaatst

maatschappelijke voorzieningen. Daarom agenderen wij dit on-

naar een andere plaats in de regio, dan zijn wij aanspreekbaar

derwerp in het lokale netwerk. Waar nodig en mogelijk initiëren

op het leveren van een financiële of anderszins ondersteunende

en faciliteren wij voorzieningen.

bijdrage aan de oplossing van het probleem.

Onze aandacht voor leefbaarheid uit zich ook in de inspanningen

De concentratie van zorginstellingen in de regio Zeist betekent

die we doen om wijken qua leefstijlen en leeftijds- en inkomens-

meer dan bijzondere aandacht voor de woonkansen van bijzondere

groepen gedifferentieerder te maken.

doelgroepen. Het betekent ook dat we ons betrokken voelen bij het vinden van een oplossing voor de huisvesting van de medewerkers van die zorginstellingen die vanwege hun werk in de directe

3.4 Woonkansen voor bijzondere doelgroepen

omgeving van Zeist moeten wonen, maar ook de huisvesting van

Ons derde speerpunt is woonkansen voor bijzondere doelgroe-

andere professionals die van strategisch belang zijn voor prettig

pen. Mede vanwege de aanwezigheid van verschillende grote

wonen in Zeist (onderwijs, politie, dienstverlening etc.). Een groot

zorginstellingen is in Zeist het aantal mensen met een beperking

deel van hen behoort tot de inkomenscategorie die zonder steun

danwel zorgbehoefte dat de woningmarkt betreedt, groot. Wij

buiten de boot valt, omdat ze te veel verdienen voor de sociale

vinden het belangrijk dat ook deze mensen, waaronder een grote

huurmarkt en te weinig voor de koopmarkt.


11

12



13

1) 2) 3) 4)

> 2.862 vhe

verbetering in 2015 van +2%

Aantal mgw 2) blijft gelijk of neemt toe

Slaagkans verhogen (=wachttijd verkorten) voor alle doelgroepen

egw = eengezinswoning mgw = meergezinswoning vhe = verhuureenheid svb = strategisch voorraadbeleid

> 1.265 vhe

Aantal egw 1) blijft gelijk of neemt toe (=opgave uit prestatieafspraken)

Samenstelling woningbezit/ mogelijkheid om te huren

> 4.127 vhe 3)

Omvang moet gelijk blijven of toenemen

Omvang woningbezit

Prestatie indicator (=ambitie)

Doelstelling

Thema

2011-2015 (bijsturen)



Allen

2011-2015

2011-2015 (bouw programma)

2011-2015 (bouw programma)

Projecten

Regelgeving bijsturen tijdens formuleren woonvisie.

2011-2015 (monitoren)



FEZ

2011-2015

2011-2012

2011 (SVB)

2011 (SVB)

2011 (SVB)

Wonen

Experimenten opzetten.

Opzetten monitor per Zeister corporatie.

Verwerken in SVB en bouw programma. Monitoren. Indien nodig bijsturen. (Koopgarant blijft in ons bezit)

Verwerken in SVB en bouw programma. Monitoren. Indien nodig bijsturen. (Koopgarant blijft in ons bezit)

Verwerken in SVB 4). Monitoren. Indien nodig bijsturen.

Maatregel

(€ 33.614 tot circa € 60.000). Het vergroten van de toegang tot de woningmarkt hebben we als volgt geconcretiseerd:

Het gaat om: beschikbaarheid van betaalbare woningen voor huishoudens met lagere inkomens (< € 33.614) en kansen op de woningmarkt bieden voor huishoudens met een middeninkomen

4.1 Speerpunt 1: Toegang tot de woningmarkt

4. Doelstellingen, ambities en acties

14


Ontwikkeling huursegmenten

Het huurniveau is marktgericht en sluit aan bij de kwaliteit van de woning

Verkoop van bestaande woningen

Samenstelling woningbezit/ mogelijkheid om te huren (vervolg)

Marktconform huurprijsbeleid

Doorstroming stimuleren (=scheefwonen bestrijden)

Nieuwbouw in goedkope huursegment is tbv vernieuwing kernvoorraad

Doelstelling

Thema

2012

Shortlist van kansrijke experimenten opstellen.

10% van de nieuwbouw is tbv verkoop middeldure woningen tot € 250.000 (voorrang voor huurders)

Bouwen.

10% van de nieuwbouw is tbv verkoop goedkope woningen tot € 130.000 (voorrang starters)

Aantallen vaststellen.

Uitvoering in jaarplannen.

Verkoopbevorderende maatregelen bedenken en uitvoeren.

Bouwen.

Verkoopbevorderende maatregelen.

Monitoren.

2011

2011

2011-2015 (SVB)

2011 (SVB)

Wonen

Nieuwe experimenten inventariseren.

Nieuw huurbeleid opstellen en uitvoeren, monitoren en jaarlijks bijstellen. Nieuwbouw huurbeleid opstellen.

Indien nodig bijsturen. Koopgarant blijft in ons bezit.

Verwerken in SVB. Verwerken in bouwprogramma. Monitoren.

Maatregel

10% van de nieuwbouw is tbv vernieuwing kernvoorraad

Verkoop middeldure woningen tot € 250.000 met MGE (voorrang voor huurders): 30 per jaar

Verkoop goedkope woningen tot € 130.000 (voorrang voor starters): 10 per jaar

Streefhuur is 92% van maximaal redelijk in 2024

Streven naar 25%-75% (vrije sector - sociale huur)

Nieuw huurbeleid in 2011 en actueel houden

Aantal woningen in vrije sector (SVB): 325 - 1.215 in 2024

Aantal woningen in betaalbare voorraad (SVB): 345 - 765 in 2024

Aantal woningen in kernvoorraad >1.773 in 2024

Aantal sociale huurwoningen >2.627 in 2024





2011-2015



FEZ

2011

2012-2015

2011-2015

2012-2015

2012-2015

2011-2015

2012

2011

2011-2015

Projecten

2011-2015

Allen


15

1) PvE = programma van eisen

Voorraad voldoet aan de basiskwaliteit

Bewoners in de toekomst (betaalbare) woonkwaliteit bieden (basiskwaliteit)

De woningvoorraad heeft gemiddeld een energielabel B

Doelstelling

Thema

2012-2015

Bouwen. Bij groot onderhoud wordt daar waar technisch en financieel mogelijk gekozen voor energielabel B, behalve in complexen waar de investering niet in verhouding staat tot de opbrengst

2012

2012

Energiemaatregel pakketten maken die combineerbaar zijn met gepland onderhoud. Energetische verbeteringen aanbrengen. Monitoren.

2011

Medewerkers scholen betreffende energielabel (inhoud en systeem bijhouden).

2012-2015

GPR normen vaststellen voor nieuwbouw en bestaand bezit.

2012

2012-2024

2012

Nieuwbouw en bestaand bezit voldoen aan GPR normen

2012

Projecten

pstellen (technisch) PvE voor O nieuwbouw. Opstellen (functioneel PvE voor nieuwbouw. Bouwen.

2011-2015

FEZ

Alle nieuwbouw voldoet aan PvE (bevat deels, circa 80% van het Woonkeur)

2012

Wonen

Opstellen PvE 1) per woningtype en klant/prijssegment. Inventariseren hoeveel woningen verbeterd moeten worden. Woningen aanpakken (planning afhankelijk van opgave).

Maatregel

In 2024 voldoet 90% aan de basiskwaliteit


Het verbeteren van de woonkwaliteit hebben we als volgt geconcretiseerd:

Het gaat om: duurzame woningen, duurzaam wonen, persoonlijk wonen en de kwaliteit van de woon- en leefomgeving in wijken en kernen.

4.2 Speerpunt 2: Woonkwaliteit

Allen

16


1) PvA = plan van aanpak

Goede dienstverlening blijven bieden aan alle klanten van Seyster Veste

Vergroten tevredenheid huurders over de woning en leefomgeving

Bewoners in de toekomst (betaalbare) woonkwaliteit bieden (basiskwaliteit) (vervolg)

Thema

KWH huurlabel behouden, dus op alle labelonderdelen score > 7

90% van de respondenten oordeelt niet lager dan een 6.

Huurders waarderen de leefomgeving

Klanten zijn tevreden over dienstverlening (KWH)

90% van de respondenten oordeelt niet lager dan een 6 in de aftersales enquête

SVB: > 109 in 2024

Behouden en indien mogelijk vergroten woonmogelijkheden bijzondere doelgroepen

Huurders waarderen de woning

SVB: 315 - 695 in 2024

80% van de bewoners is bewust inzake energieverbruik


Vergroten aanbod geschikte seniorenwoningen

Doelstelling

2011-2012

2011

Telefonische bereikbaarheid & klantbehandeling verbeteren.

2012-2015

Samen met partners aan de wijkvisie werken. Inzicht krijgen in de aard van de geschillen. Procedure geschillenafhandeling verbeteren.

2012-2015

2011-2015

Maandelijks meten, per kwartaal rapporteren. In wijken met lage scores onderzoek / PvA samen met andere partijen.

2011-2015

2012-2015

2011-2012

Online klantonderzoek.

Aftersales klantonderzoek opnieuw inrichten met het online klantenpanel. Maandelijks meten, per kwartaal rapporteren.

Monitoren.

Bouwen/aanpassen.

Behoefte inventariseren bij partners.

2012-2013

2013-2015

PvA uitvoeren en resultaat meten. In elk bouwprogramma zit 10% aanbod dat geschikt is voor senioren.

2012-2013

Wonen

PvA 1) maken hoe bewoners bewuster te maken inzake energieverbruik.

Maatregel

2011-2015


FEZ

2011-2015

Projecten

2011-2015

2012-2015

Allen


17

1) ZAV = zelfaangebrachte voorziening

Initiëren, faciliteren en soms financieren van maatschappelijk vastgoed

5 wijkinitiatieven per jaar nemen/ ondersteunen

Ondersteunen en participeren in wijkgerichte initiatieven

Maatschappelijk vastgoed

Tenminste 300 klanten nemen deel aan een vorm van bewonersparticipatie (nu circa 50 klanten in bewoners- en projectcommissies)

Onze klanten participeren in bewonersoverleg

Vergroten inspraak van bewoners

Initiëren, faciliteren en soms financieren van maatschappelijk vastgoed

75% van de huurders is tevreden met onze reactie op wijk initiatieven

Collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO).

95% van de bewoners weet welke keuzevrijheid hij heeft in het aanpassen van de woning.

Keuzevrijheid / ruimte voor eigen initiatief

>7

Klanten zijn tevreden bij herstructurering en nieuwbouw

Persoonlijk wonen

80% van de overlastmeldingen wordt afgewikkeld

Optreden tegen burenoverlast

Goede dienstverlening blijven bieden aan alle klanten van Seyster Veste (vervolg)


Doelstelling

Thema

Onderzoek naar aanwezigheid en kwaliteit voorzieningen en maatschappelijk vastgoed. Nadere maatregelen vaststellen.

2011-2015

2011-2015

Tevredenheid meten. Actief participeren in Wijkgericht Werken.

2011-2015

2011-2015

Jaarlijks één themabijeenkomst waarbij bewoners worden uitgenodigd om op het betreffende thema ons beleid te beïnvloeden. Jaarlijks één themabijeenkomst voor belanghouders. Wijkinitiatieven nemen.

2011-2015

2012-2015

2011-2015

2012

2011-2012

2011-2012

Wonen

Online klantenonderzoek.

Opstarten 2 CPO projecten in de ondernemingsplanperiode.

Wonen op Maat beleid toepassen. Monitoren met online klantenpanel.

ZAV 1) / Wonen op Maat beleid actualiseren. ZAV / Wonen op Maat beleid communiceren.

Online klantonderzoek. Per project meten en rapporteren.

Monitormethodiek opzetten. Aanpak afspreken.

Maatregel

FEZ

2012

2011-2015

2011-2015

2011-2015

2011-2015 2011-2015

Projecten

2013

2011-2015

Allen

18


100% van de medisch urgenten zijn binnen de norm van de huisvestingsverordening gehuisvest. Toename met 10%

Realisatie woonvoorziening voor Alzheimer patiënten en/of GGZ patiënten Zorgdienstverlening is verbeterd, < 10% oordeelt lager dan een 6 in klantonderzoek

Er is woonbegeleiding waar nodig

Alle uitstromers met een urgentieverklaring zijn gehuisvest

Huurders met een indicatie krijgen een woning toegewezen

Aanbod zorggeschikte woningen vergroten

Woonvoorziening voor Alzheimer patiënten en GGZ patiënten

Voorzieningen ten behoeve van zorgverlening verbeteren

Goede samenwerking met partners realiseren en inzetten om te zorgen dat woonbegeleiding er komt

Huisvesten uitstroom uit instellingen

Kansen vergroten op een zorggeschikte woning met een goede zorginfrastructuur voor huurders met een indicatie


Doelstelling

Hierop zijn wij aanspreekbaar

Huisvesten urgenten. We doen onderzoek naar de behoefte aan huisvesting voor uitstroom uit instellingen.

Opzetten netwerk samenwerkingspartners. Vaststellen van behoefte. Vaststellen onze inzet.

lantonderzoek naar tevredenK heid met zorgdienstverlening. Plan maken voor de aanpak buurten met lage scores.

Opstarten woonvoorziening Alzheimer patiënten.

Introductie sterrensysteem. Inventariseren huidige stand van zaken. Labelen voorraad volgens sterrensysteem. Voorraad afstemmen op woonwensen (ivm zorggeschiktheid).

Woningen toewijzen aan woningzoekenden met urgentie.

Maatregel

Het gaat om: Lichamelijk en psychiatrisch beperkten, uitstromers uit instellingen en andere zorgbehoevenden. Concreet:

4.3 Speerpunt 3: Woonkansen voor bijzondere doelgroepen

2011-2015

2013

2011-2015

2012

2011

2011-2015

Wonen

FEZ

2012-2015

2012-2015

Projecten

2012-2015

2012 2013

2012

2012

Allen


19

Klanten hebben invloed op ons beleid, we werken vraag gestuurd

KWH meting > 7

We worden gezien als een organisatie met lef en daadkracht

We zijn verbonden met onze klanten en hebben kennis, respect en geven invloed. We voelen ons verbonden met onze klanten, we kennen ze en zij kennen ons

We respecteren onze klanten en hechten aan tevreden klanten

Een goed imago houden

Waardering door samenwerkingspartners over de samenwerking

We werken samen waar nodig om de kwaliteit van wonen te waarborgen

Dichtbij onze klanten/Midden in de wijk

Per niveau weten we wat de opgave is en wie de spelers zijn.

Op verschillende abstractie niveaus doen we onderzoek en werken we aan visieontwikkeling. We hebben hedendaagse kennis en toegang tot netwerken van specialistische kennis

Professional in vastgoed


Doelstelling

Thema

Imago-onderzoek online klantenpanel. Nadere maatregelen formuleren.

KWH label behouden.

Visitatie.

Structurele meting van klantmeningen invoeren.

Deelname in Wijkgericht Werken, WOM Kerckebosch, Zeister corporatie overleg, RWU-overleg. Ontwikkelen tweejaarlijkse imago-monitor. Visitatie.

Vraag ophalen en beleid afstemmen. Marktonderzoek. Afstemmen met belanghouders. Lidmaatschap van netwerken waaronder MOVe.

Maatregel

2011

Wonen

Om ons sterk te kunnen maken voor de mensen die ons nodig hebben, moeten we zelf ook sterk zijn. We hebben dit als volgt geconcretiseerd:

4.4 Interne ambities

FEZ

Projecten

2012

2011-2012

2011-2015

2014

2014

2012-2015

2011-2015

2011-2015

Allen

20


Pi’s per proces zijn benoemd We werken vraaggestuurd

Efficiënt en effectief ingerichte bedrijfsprocessen

Gezonde financiële basis

Medewerkers hebben een klantgestuurde houding

Wij zijn flexibel in onze klantbenadering: ja, tenzij…

Flexibele organisatie

PvA maken.

Afwijkingen verklaren.

Bedrijfslasten dalen naar onder het gemiddelde van onze referentiegroep (€ 1.286 per vhe, zonder aftrek leefbaarheidsuitgaven, prijspeil CFV CiP 2010)

inancieel sturings- en toetsingsF kader opstellen. Risicomonitoring invoeren. Scenario analyses gebruiken bij vaststelling kasstromen.

Financieel sturings- en toetsingskader opstellen. Risicomonitoring invoeren. Jaarlijks Treasury jaarplan. Treasury statuut update.

Project stroomlijnen processen. Wocas4all implementeren. DMS implementeren.

Competentiemanagement ingevoerd. Strategisch personeelsbeleid op orde. Opleidingsplannen zijn gemaakt. Opleidingsbudget is besteed.

Participeren in netwerken. Ondernemingsplan bespreken met partners. Beleidsvoornemens afstemmen met partners. Jaarlijks contact met belanghouders vormgeven. Resultaten samen evalueren.

Maatregel

Voldoen aan de normen van het CFV

Kasstromen zijn positief

Voldoende kasstroom om toegang tot de kapitaalmarkt te houden

Afname bedrijfslasten

Behoud A status

Volkshuisvestelijk vermogen en kredietwaardigheid voldoet aan minimumeisen CFV/WSW

Prestatieafspraken zijn gemaakt

Goede relatie met belanghouders

We zijn sterk verankerd in de Zeister gemeenschap

Solide lokale verankering


Doelstelling

Thema

Wonen

2012-2015

2012

2011-2015

2013

2011-2015

2011 2012 2012

FEZ

Projecten

2013 2011-2015

2012

2012

2011-2015

Allen


21

Cultuur

Gebaseerd op samenwerken, ondernemen, verbinden, openheid, integriteit

2012

Indien nodig afwijkingen uitleggen.

We worden bewuster van duurzaamheid en onze bijdrage daaraan

We zijn netwerkers en bruggenbouwers We leggen verbanden en houden partijen bij elkaar We praten met elkaar en niet over elkaar We ontwikkelen ons naar een extern gerichte organisatie

We leven de Governancecode na of leggen uit waarom wij denken dat het beter is dat op toegestane aspecten niet te doen

2013

2013 2012 en 2014

Beoordelingssystematiek update. Aanpassen kantoorgebouw. Tweejaarlijks medewerkerstevredenheidsonderzoek.

2012-2013

2013

Opleidingsplannen maken.

Aanpassen kantoorgebouw. We verminderen ons energieverbruik (gas, water, licht, papier enz.) Nadere maatregelen uitwerken. Prestatie-indicatoren vaststellen.

2012

Competentiemanagement invoeren.

2012 2012

2012

2012

Allen

Inventarisatie governance.

Projecten

Good governance

FEZ

Financieel sturings- en toetsingskader opstellen. Risicomonitoring invoeren. Prestatie-indicatoren vaststellen.

Wonen

We hebben een financieel sturingskader waardoor we verdienen waar we kunnen en maatschappelijk uitgeven waar nodig

Maatregel

Gezonde financiële basis (vervolg)


Doelstelling

Thema

5 Onze organisatie Om ons sterk te kunnen maken voor de mensen die ons nodig hebben, moeten we zelf ook sterk zijn. Seyster Veste is een sterke woningcorporatie, een professional in vastgoed die dichtbij haar klanten en midden in de wijk staat. 5.1 Professional in vastgoed Wij zijn en blijven goed in beheren, verhuren en bouwen van

realiseren. We zijn daarvoor steeds in dialoog met onze klanten.

woningen. We beschikken over de kennis die daarvoor nodig

We gaan naar de mensen toe, zodat we weten wat er speelt en

is en hebben toegang tot netwerken van specialistische kennis.

aanspreekbaar zijn voor wie ons nodig heeft.

De kwaliteit van wonen van onze huurders is direct gerelateerd aan de woonomgeving, en daarom spelen we hierin ook een rol,

Respect: we nemen de woonwensen van onze klanten zoveel

met name als dienstenleverancier en organisator/initiator. Het

mogelijk als uitgangspunt voor ons eigen beleid. We vinden het

samenspel en de samenwerking met anderen is daarin belang-

normaal dat we onze klanten in een vroeg stadium betrekken

rijk, waarbij we een van de partijen zijn die activiteiten op deze

bij beleidsontwikkeling en productontwikkeling. Dat geldt zeker

vlakken stimuleren of ondersteunen.

wanneer onze besluiten direct ingrijpen in het persoonlijke woongenot zoals bij herstructurering, renovatie, sloop, nieuwbouw en

5.2 Dichtbij onze klanten

groot onderhoud. We kunnen luisteren en nemen wat we horen

We zien voor onszelf een belangrijke rol weggelegd in het wonen

serieus, ook als dat niet helemaal past binnen de aanpak die we

van onze huidige en toekomstige klanten. We willen voor hen de

voor ogen hadden. We hechten grote waarde aan de tevreden-

dingen doen die de persoonlijke woonkwaliteit verbeteren, maar

heid van onze klanten. Invloed: Wonen alsof de woning van jezelf is. Dat gevoel gunnen we onze individuele klanten en daarbij past een corporatie die

We zijn steeds in dialoog met onze klanten. We gaan naar de mensen toe, zodat we weten wat er speelt en aanspreekbaar zijn voor wie ons nodig heeft.

ruimte geeft om eigen keuzes te maken en te realiseren. Seyster Veste geeft die ruimte mits deze eigen keuzes geen afbreuk doen aan het woongenot van anderen of aan de financiële positie van Seyster Veste. Via projectcommissies, bewonerscommissies en de Bewonersvereniging Seyst bieden we onze klanten bovendien ook als collectief invloed op ons beleid.

5.3 Flexibele organisatie Onze organisatie is zo ingericht dat we onze rol in gebieden (samen met andere beleidsmakers), in wijken en buurten (samen met professionals en wijkbewoners) en in woningen (samen met onze klanten) kunnen waarmaken. Onze bedrijfsprocessen zijn efficiënt ingericht en leiden tot kwalitatief hoogwaardige producten

voor hen ook mogelijkheden creëren om zelf het eigen wonen

voor en dienstverlening aan onze klanten. Tegelijkertijd zijn we

vorm te geven. Dat kan alleen indien we ons verbonden voelen

flexibel genoeg om ons aan te passen aan de bijzondere kenmer-

met onze klanten en onze klanten met ons. Kennis, respect en

ken van de samenwerkingen waaraan we ons verbinden. Zowel

invloed zijn daarbij de sleutelwoorden.

binnen onze organisatie als naar onze coproducenten hebben we als standaard antwoord ‘ja, tenzij’ (…tenzij er zwaarwegende

Kennis: we weten wie onze klanten zijn en wat voor hen belangrijk

bezwaren zijn, en dat leggen we dan goed uit).

is. We zijn in staat om veranderingen in woonwensen tijdig op te halen. We zorgen ook dat onze klanten weten wie wij zijn en

We werken vraaggestuurd en stellen daarop heldere doelen in

welke mogelijkheden wij bieden om de eigen woonwensen te

onze bedrijfsvoering. We weten per klus hoeveel inzet en welke

22


inzet er nodig is. We hebben inzichtelijk welke competenties er

maken mag, en daar leren we dan van. Daarnaast zijn we duidelijk,

nodig zijn en passen daar ons strategisch personeelsbeleid op aan.

open en integer. Wij praten met elkaar en niet over elkaar. We werken samen en

5.4 Cultuur

helpen elkaar indien nodig. We zoeken eerst de kansen en pro-

Onze cultuur is gebaseerd op samenwerken, ondernemen en

beren eventuele beperkingen op te lossen in plaats van ons daar

verbinden, maar ook op openheid en integriteit.

door te laten weerhouden. We delen onze kennis en informeren

Samenwerken en verbinden, wij zijn samen Seyster Veste. We

onze collega’s over ons werk. We komen onze afspraken na, be-

zijn netwerkers en bruggenbouwers, omdat we het belangrijk

trekken onze belanghebbenden (zowel intern als extern) bij het

vinden dat Seyster Veste de woon- en leefomgeving van met name

maken van de afspraken en we communiceren over wat we doen

kwetsbare groepen in de samenleving verbetert en omdat we daar

en hoe we dat doen.

graag onze bijdrage aan willen leveren. We kiezen bewust voor werken bij een corporatie met een maatschappelijke doelstel-

De drijfveren van onze medewerkers zijn o.a. ontwikkelkansen,

ling en daar zijn we trots op. We creëren een zodanig netwerk en

uitdaging en vrijheid voor het individu. Daarvoor is het een voor-

omgeving dat we optimaal deze doelstelling kunnen realiseren.

waarde dat we goed samenwerken, elkaar aanspreken op gedrag, niet alleen schrijven maar ook doen. We vinden het belangrijk dat

Wij leggen verbanden en brengen partijen bij elkaar. We zijn

directie/MT duidelijke keuzes maakt. We hebben behoefte aan

ondernemend en durven een risico te nemen. Ondernemend

kaders, zodat een ieder weet wat zijn bijdrage aan het geheel is

betekent dat we initiatieven nemen en ons proactief opstellen

en waar hij of zij verantwoordelijk voor is. We richten ons op deze

(taakvolwassen), we nemen onze verantwoordelijkheid. Fouten

gezamenlijke doelen en kaders, waarop gestuurd kan worden en


23

waar we op beoordeeld mogen worden. Dit vereist een flinke

5.7 Belanghouders

ontwikkelslag: van intern naar extern gerichte organisatie, zowel

Onze belanghouders zijn (groepen van) organisaties die er belang

in houding als gedrag.

bij hebben dat het goed gaat met ons en waar wij een diepgaande en langdurige relatie mee hebben opgebouwd of willen opbou-

5.5 Midden in de wijk

wen. Het zijn organisaties waarvan wij ons realiseren dat wij elkaar

Onze woningen en onze klanten zijn in de wijken, wij ook. Met

nodig hebben om onze doelen te kunnen halen.

complexbeheerders, opzichters, woonconsulenten en in allerlei netwerkverbanden. Wij dragen bij op het vlak van leefbaarheid,

Onze belanghoudersgroepen:

wijkgericht werken en buurtbemiddeling. We zijn betrokken bij

• Bewoners (waaronder BV Seyst en bewonerscommissies)

initiatieven in de wijk, waarbij onze rol kan variëren tussen die van re-

• Collega corporaties (waaronder De Kombinatie en RK Woning-

gisseur, (mede)financier, dienstverlener en/of vastgoedleverancier.

bouwvereniging Zeist) • Gemeente Zeist (waaronder wethouders, ambtenaren en raads-

5.6 Solide lokale verankering

fracties)

Seyster Veste is goed verankerd in de Zeister gemeenschap. We

• Wijkontwikkelingsmaatschappij Kerckebosch

weten wat er op het terrein van de volkshuisvesting aan de hand

• Politie en wijkagenten

is en hebben een goede relatie met onze verschillende type

• Welzijnsinstellingen (MeanderOmnium)

belanghouders (klanten, wijkbewoners, professionele partners,

• Zorginstellingen (waaronder Altrecht, Reinaerde, Abrona, Stich-

beleidsmakers). We participeren in formele netwerken en over-

ting Park Boswijk)

leggen, maar onze voelhoorns vangen ook signalen op uit meer informele structuren en verbanden in de wijken.

5.7.1 Hoe geven we belanghouders invloed? Lokaal verankerd zijn is weten wat er speelt en weten welke andere partijen hier (samen met ons) in kunnen voorzien. En ervoor

Onze woningen en onze klanten zijn in de wijken, wij ook.

zorgen dat wij een verbinding met elkaar hebben. Per niveau willen we weten wat de opgave is en wie de spelers zijn (wie doet wat). Op ieder niveau hebben we te maken met een andere partner. We weten van elkaar wat we kunnen en waar we goed in zijn. We weten elkaar snel te vinden en schakelen elkaar in waar dat nodig is. Daarom: • Vragen we ze advies op de hoofdlijnen van onze belangrijkste

Onze beleidsvoornemens stemmen we af met anderen die zich

beleidsdocumenten: Het periodieke ondernemingsplan, het

hebben verbonden aan onze maatschappelijke thema’s. De be-

strategische voorraadbeleid en de jaarbegroting.

haalde resultaten evalueren we. Waar mogelijk zoeken we de

• Overleggen we ieder jaar met onze belanghouders. We leggen

samenwerking. We maken prestatieafspraken waarover we ons

ons jaarverslag voor en lichten dit toe. We blikken terug en we

publiek verantwoorden (in het jaarverslag en via visitatie).

kijken vooruit naar wat we het komende jaar willen bereiken en op welke manier.

De samenleving vindt dat wij een rol te vervullen hebben inzake de volgende onderwerpen. Deze onderwerpen krijgen daarom

5.8 Gezonde financiële basis

een plek in ons beleid:

Dit alles is alleen mogelijk als Seyster Veste kan vertrouwen op

a) duurzaam bouwen en wonen

een gezonde financiële basis. Dat betekent in de eerste plaats

b) kwaliteit van woningen

dat het volkshuisvestelijk vermogen langdurig voldoet aan de

c) toegankelijkheid van woningen en woongebouwen

minimumeisen van de extern toezichthouder en dat de bedrijfs-

d) veiligheidsvoorzieningen aan en rondom woningen

voering voldoende kasstromen genereert om de toegang tot de

e) wonen voor lagere inkomensgroep

kapitaalmarkt te behouden. De gezonde financiële basis wordt

f) zuinig energiegebruik

ook gevormd door de aanwezigheid van een sturingskader dat

g) betrokkenheid en participatie van bewoners stimuleren

recht doet aan ons principe dat we willen verdienen waar we kun-

h) eigen verantwoordelijkheid stimuleren

nen om uit te geven waar het maatschappelijk gezien nodig is.

i) achterstanden op de woningmarkt van bijvoorbeeld starters verhelpen j) faciliteren zelfstandigheid van ouderen en gehandicapten k) combinaties van wonen, zorg en ontwikkeling l) wonen voor de middeninkomens (€ 33.000 - € 45.000)

24


Seyster Veste Zeisteroever 1 Postbus 1000 3700 BA Zeist

T 030 69 40 200 E [email protected] www.seysterveste.nl Seyster Veste is de handelsnaam van Stichting De Seyster Veste

Thuis in Zeist Ondernemingsplan tot en met 2015

Recommend Documents