Ondernemingsplan Staedion 2016 tot 2020 Wij maken een eigen thuis bereikbaar met onze bewoners
Voorwoord
Inhoud
Staedion is een woningcorporatie in de regio Haaglanden. We bezitten circa 36.000 huurwoningen,
waarvan 97% in de stad Den Haag. We zijn de grootste sociale verhuurder in Den Haag (40-45% van de corporatiewoningen). Onze woningen staan nagenoeg allemaal in een stedelijke omgeving, gekenmerkt door
-
Voorwoord
3
hoge dichtheden, variatie aan achtergronden van onze bewoners en menging met andere functies in de buurt.
1
Onze opgaven
4
We zijn een maatschappelijke organisatie en zien dagelijks het belang van een sociale huursector voor
1.1 Ontwikkelingen in de omgeving
4
bewoners met een beperkt inkomen. Onze besluiten zijn dan ook niet winst gedreven maar maatschappelijk
1.2 Een blik in de spiegel
6
gemotiveerd. Financieel gedegen beleid en kostenbewustzijn zijn noodzakelijke randvoorwaarden om nu en
1.3 De belangrijkste opgaven samengevat
6
in de toekomst in betaalbare woningen te kunnen voorzien.
2
Onze missie en speerpunten
7
Dit ondernemingsplan verwoordt onze visie en de keuzen die we voor de komende vier jaar maken. Het geeft richting aan ons dagelijks handelen en maakt derden duidelijk waar onze bewoners en partners Staedion wel
3
Onze maatschappelijke prestaties
9
en niet op aan kunnen spreken. Het ondernemingsplan beschrijft de hoofdlijn, die verder wordt uitgewerkt in
3.1 Met onze bewoners
9
plannen, projecten en werkwijzen. Jaarlijks kijken we terug: wat hebben we de afgelopen tijd bereikt en liggen
3.2 Betaalbaar wonen
11
we daarmee op koers? En vooruit: wat betekent dit voor de komende periode? Dit plan is daarvoor het kader.
3.3 Kwaliteit woningen: basis op orde, veilig en gezond
13
Het is voor ons ook de basis voor de prestatieafspraken met gemeenten.
3.4 Onze support voor wonen met zorg
15
3.5 Een gewaardeerde woonomgeving
16
Dit ondernemingsplan is tot stand gekomen in een tijd waarin nog veel onzekerheden bestaan over uitwerkingen
3.6 Richtingen voor portefeuille- en huurbeleid
17
van de herziene Woningwet. We kijken jaarlijks of er ontwikkelingen zijn die aanpassing van dit plan vergen.
4
Onze manier van werken
19
4.1 Een sterk en betrokken Staedion
19
Het ondernemingsplan kent de volgende opzet (de cijfers verwijzen naar de hierna volgende hoofdstukken):
4.2 Invloed voor belanghouders en samenwerking met derden
20
4.3 Adequate automatisering
21
4.4 Financiële kaders en transparantie
22
4.5 Risicomanagement
23
4.6 Verankering ondernemingsplan denken en handelen
24
-
Bijlagen
25
I
Begrippen en afkortigen
25
II
Governance cyclus
26
Leeswijzer
1 Onze opgaven • Ontwikkelingen in de omgeving • Een blik in de spiegel • De belangrijkste opgaven samengevat
2 Onze missie en speer punten
3 Onze maatschappelijke prestaties • Met onze bewoners • Betaalbaar wonen • Kwaliteit woningen: basis op orde, veilig en gezond • Onze support voor wonen met zorg • Een gewaardeerde woonomgeving • Richtingen voor portefeuille- en huurbeleid
4 Onze manier van werken • Een sterk en betrokken Staedion • Invloed voor belang houders en samenwerking met derden • Adequate automatisering • Financiële kaders en transparantie • Risicomanagement • Verankering onder nemingsplan denken en handelen
Bijlage I bevat een definitielijst en bijlage II een schematische weergave van onze governancecyclus.
1
• De primaire doelgroep is grotendeels aangewezen op woningen met een huur tot de aftoppingsgrenzen, of iets daarboven als het een energiezuinige woning is. Kleine oudere huishoudens kunnen ook daarboven
Onze opgaven
terecht. • De secundaire doelgroep kan ook terecht in het segment tot de huurtoeslaggrens. Kleine huishoudens met een inkomen aan de bovenkant van de secundaire doelgroep, kunnen ook een huur net boven de huur toeslaggrens betalen. • De middeninkomens zijn aangewezen op de range € 600 - € 850 voor meerpersoonshuishoudens en wat
1.1 Ontwikkelingen in de omgeving
hoger voor eenpersoonshuishoudens.
Bewoners: gestagneerde inkomensontwikkeling, vergrijzing en gezinsverdunning
Waar het afgelopen decennium in veel regio’s de inkomensnormen bij de toewijzing zijn versoepeld of losgelaten
We zien dat de afgelopen jaren de druk op de sociale huursector is toegenomen. Waar tot voor kort de
(met uitzondering van Haaglanden), klinkt steeds luider de roep om die weer op te poetsen. Dit ligt ook ten
voorspellingen een afname van de doelgroep voor een sociale huurwoning lieten zien, is dat beeld gewijzigd.
grondslag aan de voorgestelde passendheidscriteria in de uitwerking van de nieuwe Woningwet.
De inkomensgroei is gestagneerd en de doelgroep is gegroeid in omvang .Dit is in Den Haag zo en komt over1
een met de landelijke tendens. Diverse onderzoeken laten zien dat - ook als de economie verder aantrekt -
De markt: blijvende druk op de huur
we rekening moeten houden met hooguit een stabilisatie van de omvang van de doelgroep. Deels zijn dit
Rekening houdend met de hiervoor geschetste ontwikkelingen zal de druk op de sociale sector en in het
overigens senioren in een koopwoning waarvan na het bereiken van het pensioen het inkomen onder de
bijzonder de voorraad tot de aftoppingsgrenzen voorlopig niet afnemen. Dit wordt versterkt door ontwikke
grens daalt. Die zullen niet zo maar uitwijken naar de sociale sector.
lingen in de toegankelijkheid van de koop. Vooral jonge huishoudens aarzelen om over te gaan tot koop. De financieringsmogelijkheden zijn beperkt en we verwachten dat de waardestijging niet meer zo zal zijn als
Middeninkomens kunnen nog maar zeer beperkt aanspraak maken op een sociale huurwoning . Een deel van
vroeger. Daarbij wordt de arbeidsmarkt flexibeler waardoor kopen minder gunstig uitpakt. Dit leidt tot een
de middeninkomens is financieel wel afhankelijk van een sociale huurwoning. Het gaat dan om de huishoudens
langere woonduur in de (ook sociale) huurvoorraad (minder of later uitstroom naar koop) en een toenemende
met een inkomen net boven de grens van de EU-doelgroep en om gezinnen. Zittende huurders van wie het
vraag naar sociale en middeldure huur.
2
inkomen stijgt tot die inkomensklasse, hebben niet altijd de mogelijkheid om vanuit een sociale huurwoning een alternatieve woning te vinden. Overigens is de zogenaamde scheefheid in Den Haag minder dan het
We betwijfelen echter of al deze ontwikkelingen vragen om een grotere sociale sector. De wachttijden zijn
landelijk gemiddelde .
momenteel beperkter dan in vergelijkbare steden (in 2012 en 2013 bedroeg de zuivere wachttijd in Den Haag
3
gemiddeld 24 maanden). Dit stelt ons voor een dilemma: investeren we in het beperken van de wachttijden, Van grote invloed de komende jaren zijn de veranderingen in samenstelling van de bevolking. We zien dat het
met hogere huren tot gevolg (investeringsruimte is beperkt) of accepteren we de wachttijden en beperken we
aandeel ouderen toeneemt en het aandeel jongeren en jonge gezinnen licht daalt. Samenhangend daarmee
de woonlast? Dit vraagstuk vergt een genuanceerde benadering. Kijken we bijvoorbeeld naar de gezinnen, dan
neemt het aandeel alleenstaanden toe. Dat is van grote betekenis voor de woningvraag en betekent dat de
is het aanbod gering en zijn de wachttijden lang. Daar is de omvang van de geschikte voorraad belangrijk. Voor
verhuisdynamiek zal afnemen. Senioren verhuizen immers minder vaak en als zij verhuizen gaat de vraag
andere huishoudens is de prijsstelling belangrijker dan het verruimen van het aanbod.
vooral uit naar woningen die geschikt zijn om in te blijven wonen als de mobiliteit afneemt en de vraag naar zorg ontstaat. Deze trend wordt versterkt door de extramuralisering en decentralisaties. Als mensen in hun
woning blijven wonen als ze ouder worden, stelt dat eisen aan de toegankelijkheid en de indeling van die
De financiële ruimte voor ons als corporatie is drastisch beperkt. De verhuurdersheffing en de sanerings-
De middelen: beperkt
woning, maar ook aan de organisatie van de zorg en dienstverlening. Innovatie, onder andere in de ICT,
heffing beperken de investeringscapaciteit. De afgelopen jaren heeft Staedion de huren verhoogd en flink
vergroten de mogelijkheden daartoe. De vraag naar wonen met zorg of begeleiding komt overigens niet alleen
gesneden in de bedrijfslasten. Herstructurerings- en onderhoudsplannen zijn versoberd of getemporiseerd.
van senioren, ook van andere groepen huishoudens die vaker en langer zelfstandig zullen wonen.
Dit heeft ertoe geleid dat Staedion nu weer een gezonde financiële positie heeft en er ruimte ontstaat voor investeringen in kwaliteit en voor een gematigd huurbeleid. Waakzaamheid blijft geboden, aangezien de con-
Woonlasten nemen toe, betalingsachterstanden lopen op
sequenties van verandering in wet- en regelgeving nog veel onzekerheden op financieel gebied in zich hebben.
De afgelopen jaren zijn de inkomens gemiddeld genomen licht gedaald, terwijl de huren zijn gestegen. Dat is een landelijk beeld dat ook voor Den Haag geldt. Vanuit diverse hoeken is de woonlastenproblematiek onder
de aandacht gebracht. De verhouding inkomen-huur is in Den Haag relatief ongunstig4 . Het Nibud biedt
Met de herziening van de Woningwet is het werkdomein van corporaties ingeperkt en de relatie met de
Verandering spelregels en beleidskaders
aanknopingspunten voor ‘aanvaardbare’ woonlasten, rekening houdend met inkomen en minimale bedragen
gemeente verstevigd. We maken onderscheid tussen diensten van algemeen economisch belang (DAEB, waar-
voor levensonderhoud en de huurtoeslag.
onder de sociale huurwoningen) en niet-DAEB activiteiten. Niet-DAEB activiteiten mogen alleen worden ondernomen als daarmee een bijdrage wordt geleverd aan de DAEB-activiteiten, als de gemeente daarom vraagt en als daarvoor geen commerciële partijen te vinden zijn. De herziening van de Woningwet is een stap naar het verkleinen van de sector en het versterken van de bemoeienis van de overheid. Wij pleiten voor een sterke sociale huursector en voor het beperken van regels om op laag schaalniveau maatwerk te kunnen
1. I n Den Haag behoort 36% van de huishoudens tot de primaire doelgroep (Haaglanden totaal: 30%) en 47% tot de EU-doelgroep (Haaglanden 42%). 2. Deze moeten immers voor ten minste 80% worden toegewezen aan de EU-doelgroep. Maximaal 10% mag worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen hoger dan €38.950. 3. Ongeveer een kwart van de corporatiewoningen tot de liberalisatiegrens in Den Haag wordt scheef bewoond, waarvan bijna de helft door middeninkomens (tot €44.000). 4. Zo blijkt onder meer uit WoON 2012 en Corpovenista, Betaalbaar Wonen, 2014. Zo liggen onze DAEB huren op ruim 80% van maximaal redelijk ten opzichte van 70% gemiddeld in Nederland).
leveren. De verstevigde relatie met de gemeente is geen grote verandering voor Staedion, omdat we een hechte samen werking met de gemeente hebben. We zullen daarin een grotere transparantie moeten betrachten. Die transparantie gaat over onze financiële positie en over onze keuzen en prestaties. De prestatieafspraken zijn
2
bepalend voor ons handelen. In de regio zijn eind 2014-begin 2015 nieuwe prestatieafspraken gemaakt. Het gesprek over lokale prestatieafspraken in Den Haag liep parallel aan de opstelling van dit ondernemingsplan,
Onze missie en speerpunten
waardoor de inhoud op elkaar is afgestemd. Met dit ondernemingsplan dragen we bij aan de ambities zoals de gemeente Den Haag die heeft omschreven in de Woonvisie en de Volkshuisvestelijke agenda.
1.2 Een blik in de spiegel
Onze startpositie om de uitdagingen aan te kunnen is goed. De financiële positie is verstevigd en we
hebben flink geïnvesteerd in verdere professionalisering van onze organisatie. We werken gericht samen met andere partijen om het aanbod voor onze bewoners te verbeteren.
Wij maken een eigen thuis bereikbaar met onze bewoners.
Van onze woningen is 92% sociaal. De prijs-kwaliteit verhouding is minder gunstig dan gemiddeld in Nederland: de huren zijn relatief hoog en het aantal kwaliteitspunten laag. Deels heeft dit te maken met het grote
We bieden een betaalbaar eigen thuis voor onze bewoners. Dit zijn vaak mensen met een kwetsbare positie op de woningmarkt vanwege inkomen, deels met behoefte aan begeleiding of zorg.
aandeel kleine woningen. Vanuit de optiek van betaalbaarheid is dit ook een kwaliteit: woningen moeten betaalbaar zijn voor de doelgroep. Huurtoeslag compenseert maar ten dele en de omvang van de huurtoeslag
Betaalbaarheid voor onze bewoners staat bij ons voorop. Onze woningen zijn gezond, heel en veilig. Bij een eigen thuis hoort ook een aangename buurt, waarbij we ons richten op de directe woon omgeving van onze bewoners. We werken samen met partners voor zorg en begeleiding.
is onzeker. Een deel van onze woningen is verouderd en beperkt levensloopbestendig. Ons bezit is geconcentreerd in buurten met een relatief slechte score op leefbaarheid, waar de fysieke omgeving onvoldoende schoon, heel en veilig is. De afgelopen decennia hebben we daar samen met anderen flink in geïnvesteerd. Via herstructurering bijvoorbeeld en via de inzet van onze thuisteams. Dat neemt niet weg dat er nog steeds ‘rode’ complexen zijn die extra aandacht vragen op basis van onze BeheerIntensiteitsKaart,
waarmee we de ontwikkeling op het gebied van leefbaarheid volgen.
staat in het teken van het zorgdragen voor betaalbare kwaliteit van wonen waarin onze bewoners zich thuis
Staedion is een verhuurder van betaalbare huurwoningen in de regio Haaglanden. Alles wat we doen,
kunnen voelen. We hechten aan lokale betrokkenheid, noodzakelijk om het verschil te kunnen maken in de De relatie met onze bewoners is verbeterd. Onze bewoners geven ons over het algemeen een voldoende, zo
vraagstukken die er in de verschillende complexen en buurten spelen. Dat impliceert dat we buiten Haaglanden
blijkt uit de Klantcontactmonitor. Belangrijkste aandachtspunt is de afhandeling van vragen. Onze mede
afstoten wat we nog in bezit hebben. In andere gemeenten in Haaglanden dan Den Haag stellen we ons terug-
werkers zijn vriendelijk, zo is de reactie van bewoners, maar we zijn moeilijk bereikbaar en vragen blijven
houdend op. Een bijdrage kunnen we desgevraagd overwegen als partijen ter plekke onvoldoende mogelijk
te lang in de organisatie liggen. We constateren ook dat onze bewoners een beperkte stem hebben in de
heden hebben om de volkshuisvestelijke opgaven in die gemeente op te pakken. Dit mag niet ten koste gaan
inrichting en het beheer van de eigen woning en directe omgeving, terwijl zij ons daar steeds vaker om vragen.
van onze prioriteiten als beschreven in het volgende hoofdstuk. We zijn er voor iedereen met een laag inkomen, ongeacht levensfase of huishoudensamenstelling. De variatie
1.3 De belangrijkste opgaven samengevat
typeert Staedion en past bij de verantwoordelijkheid als grootste sociale huisvester van Den Haag. We zijn er bijvoorbeeld niet specifiek voor studenten en gaan in principe ook niet meer specifiek voor studenten bouwen.
Onderstaand vatten we de belangrijkste opgaven kort samen, als basis voor onze visie en prioriteiten in
Studenten kunnen wel bij ons terecht. We kiezen ervoor onze reguliere woningvoorraad zo veel mogelijk
de volgende hoofdstukken.
flexibel in te zetten. Waar het gaat om groepen die zorg of begeleiding nodig hebben zorgen wij voor huis
• We zien dat betaalbaarheid in de komende periode een belangrijke opgave blijft. Deze opgave zit niet alleen
vesting. Ook weer zo gewoon mogelijk.
in de omvang van de sociale huurvoorraad, maar ook (vooral) in de prijsstelling van die voorraad. • We zien een opgave (basiskwaliteit) bij de verouderde complexen vanwege energiebesparing en gezondheid, en gezien de behoefte aan aanpasbaarheid/ toegankelijkheid vanwege vergrijzing en extramuralisering. • We zien dat ons bezit is geconcentreerd in de eenzijdige wijken en in buurten die relatief laag scoren op de aspecten schoon, heel en veilig (urgentie van stedelijke vernieuwing) • Vanuit bewoners komen er steeds meer vragen om zelf aspecten van het beheer op zich te nemen en ideeën
Ons hoger doel is dat wij ‘een eigen thuis bereikbaar maken met onze bewoners’, met als gewaagd doel dat al onze bewoners zich thuis voelen in 2020. Wij vinden het belangrijk te weten wat onze bewoners belangrijk vinden en willen de invloed op ons werk vergroten. We hebben met elke bewoner contact en willen deze contacten beter benutten; om onze bewoners beter te leren kennen en daarmee onze dienstverlening te verbeteren. Met ‘onze bewoners’ doelen we op onze huidige en onze toekomstige bewoners.
ten aanzien van gebruik van de open ruimte (zelfwerkzaamheid). • We zien een grote verandering in de spelregels, die extra nadruk leggen op de professionaliteit en financiële continuïteit van onze organisatie.
Paragraaf 4 beschrijft onze koers op de verschillende prestatievelden waar van ons een bijdrage wordt verwacht en waarmee we bijdragen aan dit thuisgevoel. Daarbinnen leggen we de komende vier jaar de volgende prioriteiten: • Mét onze bewoners: we maken de slag van gericht op naar met onze bewoners. • Betaalbaar wonen: voor onze bewoners is betaalbaarheid cruciaal. Dat is onze primaire focus, waarbij we streven naar betaalbare woonlasten en voldoende betaalbaar aanbod. • Kwaliteit woningen: basis op orde, veilig en gezond. Ons streven is al onze woningen op basiskwaliteit te brengen.
Onderstaand schema vat de maatschappelijke prestaties samen:
3
Onze maatschap pelijke prestaties
Wij maken een eigen thuis bereikbaar met onze bewoners In 2020 voelen al onze bewoners zich thuis
Met onze bewoners
• Bewoners zijn tevreden over onze dienstverlening: waardering tenminste een 8 in 2020
• Bewoners waarderen de keuzevrijheid en invloed met tenminste een 7 in 2020
• We bieden ruimte voor zelfbeheer
Betaalbaar wonen
• Onze woningen zijn betaalbaar voor onze bewoners
• In 2020 sturen we op woonlasten (rekening houdend met energiecomponent)
• Slechts een bescheiden rol voor middeninkomens
Kwaliteit: basis op orde, veilig en gezond
• Al onze woningen op basiskwaliteit; in de periode 2015 tot 2020 brengen we
• Op termijn geen F & G energielabels meer, reductie van 10% naar 4% in de
3.1 Met onze bewoners
Met onze bewoners
minimaal 3.200 woningen op basiskwaliteit
• Bewoners zijn tevreden over onze dienstverlening: een 8 in 2020 • Bewoners ervaren keuzevrijheid en invloed en waarderen dat met ten minste een 7 in 2020 • We bieden ruimte voor zelfbeheer
periode tot 2020 Onze support voor wonen met zorg
• Ontwikkelen van minimaal drie nieuwe woonzorgconcepten • Voldoende woningen beschikbaar voor mensen met behoefte aan zorg of begeleiding
• Het aanbod bewonerssupport door ons én onze partners: passend en in voldoende mate
Gewaardeerde woonomgeving
• Geen complexen meer met een lage waardering (rood of oranje) conform de B eheerintensiteitskaart (dit instrument maakt op buurtniveau de behoefte op gebied van leefbaarheid inzichtelijk).
• Onze bewoners zijn tevredenheid met de woonomgeving
• Kansen benutten om verdere segregatie tegen te gaan
Het zijn onze bewoners waar het om draait in ons werk. Wij hechten aan hun mening en willen hun
inbreng in ons werk vergroten. Dat doen we de komende periode op verschillende manieren.
Bewoners voelen zich uitgenodigd
We hebben met elk van onze bewoners contact. De komende periode willen we het rendement van deze contacten vergroten, door het slim inzetten van onze mensen en middelen. We benaderen onze bewoners met respect. We luisteren en proberen ons in te leven in de situatie van onze bewoners. We zijn integer, betrokken en komen onze afspraken na. We vinden het belangrijk dat onze bewoners zich in gesprek met onze organisatie veilig en gewaardeerd voelen. Via de Klantcontactmonitor en de persoonlijke contacten van onze medewerkers met bewoners weten wij steeds beter wat er speelt en leren wij de wensen en behoeften van onze bewoners steeds beter kennen. Dat gaat om contacten via de klantenservice, met de huismeesters, complexbeheerders en bewonersconsulenten, maar bijvoorbeeld ook om het thuisbezoek bij nieuwe bewoners. De komende jaren zetten we ICT-toepassingen in om de contacten te verbreden en de informatie uit de diverse contacten beter te kunnen benutten. Bovenstaande moet tot uitdrukking komen in een hoge waardering door bewoners van de dienstverlening. We streven naar een 8 voor onze dienstverlening in 2020. Dit is een forse uitdaging. Gezien het doel dat in 2020 al onze bewoners zich thuis voelen, is een 8 wel ons streven.
We bieden keuzevrijheid
We bieden onze bewoners ruimte voor keuze, invloed en ruimte voor eigen verantwoordelijkheid. Daardoor ervaren bewoners meer zelfcontrole en dat kan bijdragen aan de zelfstandigheid en de zelfredzaamheid van deze bewoners. We vergroten de keuzevrijheid en de ruimte voor eigen verantwoordelijkheid op verschillende vlakken. In de eerste plaats gaat het om de woning zelf. We zorgen voor de basiskwaliteit van de woning en bieden bij onderhoud en vernieuwing waar mogelijk keuzes aan. We zorgen er tenminste voor dat bewoners van het betreffende complex bij grootschalige ingrepen in een vroeg stadium worden betrokken bij de planvorming, van ten minste informeren tot en met samen ontwerpen. De intensiteit en vorm kan per project verschillen.
Er zijn diverse mogelijkheden om in contact te treden met Staedion: telefonisch, persoonlijk of digitaal.
Ruimte voor zelfbeheer
We versterken de informatie op en functionaliteiten van de website, om het de bewoners makkelijker te
Veel bewoners hebben goede ideeën over hun woning en woonomgeving en willen zich hiervoor inspannen.
maken en om processen binnen Staedion soepeler te laten verlopen.
Deze bewoners geeft Staedion de ruimte om zelf zaken te beheren die anders door anderen werden beheerd. Voorbeelden hiervan zijn het samen onderhouden van de gemeenschappelijke tuin of schoonmaak in en om
Zo verschillend als onze bewoners zijn, zo slim moeten wij zijn in het contact met de bewoners. Een bewoner
het complex. Er zullen ook bewoners zijn die ideeën hebben over de verlichting van de gemeenschappelijke
die naar zijn zin woont en verder geen belang heeft bij contact, moet weten waar informatie gevonden kan
ruimten en hierin besparingsmogelijkheden zien. We zullen dergelijke initiatieven omarmen en stimuleren.
worden en als deze bewoner contact wil, moet dat soepel en duidelijk verlopen. Andere bewoners hebben
Soms betekent dit dat wij iets uit handen moeten geven. Dat maakt het ruimte bieden voor zelfbeheer voor
belang bij contact maar zoeken dat zelf niet op. Daar moeten we zelf het initiatief nemen, bijvoorbeeld als
Staedion best spannend. We zien ook kansen. Door zelfbeheer krijgen bewoners immers de ruimte om zelf
we hun mening willen horen over onze werkzaamheden of instemming nodig hebben met de hoogte van de
verantwoordelijkheid te nemen voor de woonsituatie. Ook kan het leiden tot besparing van servicekosten.
servicekosten. En er zijn bewoners die we zien vereenzamen en die we in contact willen brengen met anderen.
Zelfbeheer draagt dan bij aan het thuisgevoel en aan betaalbaarheid.
Bij het beoordelen in welke mate we zelf initiërend moeten zijn, speelt de Beheerintensiteitskaart (BIK) een belangrijke rol, waaruit blijkt welke gebieden aandacht nodig hebben. Daarbij benutten we bewoners die van
Het aansluiten bij initiatieven van bewoners kan verder gaan. We staan bijvoorbeeld open voor bewoners die
nature betrokken zijn bij het complex of de buurt.
een wooncoöperatie willen oprichten. Afhankelijk van de kenmerken van een complex en de bewoners kunnen we daar ook zelf proactief op inzetten.
Invloed via bewonersparticipatie nieuwe stijl
Een verdergaande vorm van betrokkenheid is participatie, waarbij bewoners invloed kunnen uitoefenen op ons beleid. De komende jaren willen we de participatie verder versterken.
3.2 Betaalbaar wonen
We blijven de Huurdersvereniging Staedion (HVS) betrekken bij ons beleid en vragen hen om mee te denken
Betaalbaar wonen
over onze toekomst. We blijven met onze bewonerscommissies in gesprek. Zij dragen bij aan de sociale cohesie
• Onze woningen zijn betaalbaar voor onze bewoners • In 2020 sturen we op woonlasten (rekening houdend met energiecomponent) • Een bescheiden rol voor middeninkomens
in het complex en dat willen we stimuleren. We luisteren naar hun ideeën of dagen ze uit ideeën te ontwikkelen. We verkennen nieuwe vormen van samenwerking met huurders. Een voorbeeld daarvan is een leespanel van bewoners om de kwaliteit van onze externe communicatie te toetsen. Een ander idee is een digitale bewoners commissie. We dagen bewoners uit zelf met initiatieven te komen. Bijvoorbeeld bewoners die willen fungeren
Betaalbaarheid is de komende jaren onze belangrijkste opgave. We vinden het belangrijk dat mensen
als contactpersoon voor zijn of haar complex of een groep bewoners die wel ad hoc problemen in de buurt op
met een bescheiden inkomen goed kunnen wonen en kunnen kiezen op de woningmarkt. Onze focus ligt op
willen lossen, maar geen structurele bewonerscommissie willen vormen. We denken mee en faciliteren waar
de doelgroep voor de sociale huur met prioriteit bij de doelgroep voor de huurtoeslag. Dat zijn immers de
mogelijk.
mensen met de financieel meest kwetsbare positie op de woningmarkt. Met het oog op doorstroming, variatie in eenzijdige buurten en kansen voor specifieke huishoudenstypen, zien we ook een bescheiden rol voor ons
We ontwikkelen vormen van doelgroep-specifieke participatie, om gericht producten en diensten voor de
weggelegd voor de lage middeninkomens. Bij het definiëren van ‘betaalbaar’ houden we rekening met de eerder
betreffende groep te kunnen ontwikkelen en/of onze communicatie te verbeteren. Daarbij hebben we ook
genoemde bandbreedten die zijn gebaseerd op de adviezen van het Nibud (waarin huurtoeslag is betrokken).
aandacht voor onze kwetsbare bewoners. We verwachten de komende jaren door veranderingen in de zorg een groeiend aandeel bewoners die zorg of ondersteuning nodig hebben. Betrokkenheid bij het wooncomplex en de
Conform de opgaven zoals we die in hoofdstuk 2 hebben geduid, gaan we hier eerst in op de hoogte van de
woonomgeving is dan niet altijd vanzelfsprekend. Met samenwerkingspartners zoals gemeenten, vrijwilligers
woonlast (zijn onze woningen betaalbaar voor de doelgroep?). Daarna gaan we in op de omvang van de sociale
organisaties en aanbieders van zorg en welzijn betrekken we ook deze groep bewoners bij participatie en
huurvoorraad.
zelfbeheer. Juist deze groep kan profiteren van de contacten met en de hulp van anderen.
Onze woningen: betaalbaar voor onze bewoners
Participatie zichtbaar maken is belangrijk. Dat inspireert, motiveert en informeert. Daarom is een digitale
Voornaamste component in de woonlasten is de huurprijs, die we beïnvloeden door de jaarlijkse verhoging en
participatiekaart en een participatie-index ontwikkeld. De participatiekaart laat in één oogopslag zien waar
door harmonisatie bij mutatie. Bij het bepalen van de huurprijs (neergelegd in het meerjarig streefhuurbeleid)
participatie plaatsvindt: waar bewonerscommissies en individuele contacten actief zijn, waar Staedion net-
kijken we primair naar kwaliteit, gebaseerd op het stelsel van woningwaardering (WWS). Wij zijn ons ervan
werkpartners heeft die zij kan inschakelen en waar nieuwe vormen van participatie zijn ingezet. We streven
bewust dat het grootste deel van onze doelgroep afhankelijk is van huurtoeslag. We sturen daarom gericht op
ernaar dat in 2020 de huurders van ongeveer de helft van onze woningen vertegenwoordigd worden door een
behoud van voldoende woningen beneden de kwaliteitskortingsgrens en de aftoppingsgrenzen uit de wet op
bewonerscommissie (complex) of een contactpersoon (galerij of portiek).
de huurtoeslag. In de wensportefeuille en het streefhuurbeleid wordt dit verder uitgewerkt, uitgaande van de verwachte vraagontwikkeling. Daarin wordt ook de vertaalslag gemaakt naar gebieden, passend bij de vraag
Bijzonder aspect in deze is de rol van onze huurders in Verenigingen van Eigenaren. We zullen de rol van eigenaar
uit die gebieden en de wens verdere segregatie tegen te gaan. We doen periodiek onderzoek naar de vraag
in een Vereniging van Eigenaren (VvE) steeds meer delen met onze huurders in de betreffende complexen.
ontwikkeling en stellen zo nodig de wensportefeuille en het streefhuurbeleid bij.
Juist als het gaat om bewoners-gerelateerde besluiten, willen we een deel van ons stemrecht in de VvE op het gebied van leefbaarheid en sociaal beheer verleggen naar de bewoners. Zij kennen ten slotte hun woning en
Afhankelijk van verandering in wet- en regelgeving, kunnen we deze ondernemingsplanperiode onderzoeken
complex het beste en kunnen ook het beste bepalen wat er nodig is om er een eigen thuis van te maken.
of subject-gebonden huurkorting (al dan niet tijdelijk) een goed middel is om bij te dragen aan betaalbaarheids vraagstukken van huurders in financiële problemen.
10
11
Ten aanzien van de jaarlijkse huurverhoging verwachten we vanaf 2016 te kunnen gaan werken met de huur-
3.3 Kwaliteit woningen: basis op orde, veilig en gezond
sombenadering. De details over de mogelijkheden hiervan worden nog uitgewerkt door het ministerie. Mocht er een mogelijkheid ontstaan om binnen de huursombenadering een inkomensafhankelijke component mee te
Kwaliteit woningen: basis op orde, veilig en gezond
nemen, dan benutten we die. Dit geeft ons de mogelijkheid om de huurverhoging voor de doelgroep te beperken.
• Al onze woningen op basiskwaliteit; in de periode 2016 tot 2020 brengen we minimaal 3.200 woningen op basiskwaliteit • Alle F en G labels weg op termijn, reductie van 10% naar 4% in de periode tot 2020
Voor de doelgroep hanteren we de streefhuren als plafond voor de huurverhoging. Naast de huurprijs gaat het bij de kansen voor onze doelgroep ook om beschikbaarheid van betaalbare woningen. Dan hebben we het over de omvang van ons bezit en over het vrijkomend aanbod voor nieuwe verhuur. Gezien de verwachte ontwikkelingen (zie hoofdstuk 2) gaan we tenminste uit van consolidatie van onze sociale voor-
raad in de komende periode. Zoals eerder in deze paragraaf gesteld, is binnen de sociale voorraad een variatie
decennia is (in heel Nederland) sterk ingezet op verhoging van kwaliteit. Ook wij hebben woningen gesloopt
aan prijsklassen noodzakelijk; sober en goedkoop is een belangrijke kwaliteit voor mensen met een minimum
om plaats te maken voor kwalitatief hoogwaardige nieuwbouw. In de komende periode leggen we het accent
inkomen. Voor woningzoekenden is de prijsstelling van het voor nieuwe verhuur beschikbare aanbod van belang.
op verbetering van bestaande complexen. We zorgen voor een sobere maar degelijke basis, al dan niet met
Om gericht doorstroming te bevorderen, zetten we menskracht in en werken we samen met de gemeente.
keuzepakketten voor bewoners. Daarbij schuwen we niet gebruik te maken van innovatieve oplossingen en
De werkwijze leggen we vast in prestatieafspraken.
materialen, mits deze bewezen effectief, en betaalbaar zijn.
Toetspunt voor succes is de positie van woningzoekenden in termen van slaagkansen en wachttijden. We
benutten daarvoor de monitor zoals die in de regio Haaglanden wordt ontwikkeld. Met de gemeenten hebben
We streven naar een voorraad die bestaat uit gezonde, hele en veilige woningen. Dit is uitgewerkt in een set
we afspraken gemaakt over de omvang van de kernvoorraad en prijsstelling van het aanbod. Ook is er nieuwe
aan minimum eisen die samen de basiskwaliteit vormen. Daarin maken we onderscheid tussen de schil van de
wet- en regelgeving in de maak ten aanzien van de huurprijzen en de toewijzing aan de doelgroep. Natuurlijk
woning en de binnenpakketten. Aangezien het brengen naar basiskwaliteit voor de huurders van groot belang
komen wij afspraken na en houden we ons aan de wet. Onze hiervoor geschetste visie is leidend voor de manier
wordt geacht, maken we op korte termijn (Q3 2015) een ook voor de huurders begrijpelijke beschrijving van de
waarop we invulling geven aan de wet en de afspraken.
basiskwaliteit.
De basiskwaliteit is de leidraad bij het verbeteren van de woningen. Ons streven is dat binnen afzienbare
5
In 2020 sturen we op woonlasten
De technische staat van de woning is cruciaal voor het thuisgevoel van de bewoners. De afgelopen
Alle woningen naar basiskwaliteit
Betaalbaarheid gaat verder dan de huurprijs. Om goed in te kunnen spelen op vraagstukken van betaalbaar-
termijn al onze woningen aan de basiskwaliteit voldoen. In de periode tot 2020 brengen we ten minste 3.200
heid moeten we kijken naar woonlasten. De door ons te beïnvloeden woonlasten bestaan naast huur ook uit
woningen naar basiskwaliteit. We inventariseren op korte termijn voor elk complex wat de huidige staat is
servicekosten en energielasten (dit laatste gemiddeld bijna een derde van de woonlasten van de huurders bij
en wat er nodig is om de basiskwaliteit te bereiken of behouden. In Q1 van 2016 hebben we een concreet plan
corporaties). De eerste periode van dit ondernemingsplan gebruiken we om meer inzicht te krijgen in woon
gereed met daarin de opgaven, de aanpak, de planning en de kosten in relatie tot de meerjarenonderhouds
lasten. Dit gebruiken we om onze bewoners beter te informeren en om op woonlasten te kunnen sturen.
raming en -investeringsraming.
Daarin nemen we ook het contractonderhoud mee, waarbij we actief uitdragen dat huurders invloed kunnen
Basiskwaliteit in het kort:
• Algemene ruimten zijn schoon, heel en veilig en hebben een lichte, frisse uitstraling.
• Het hang- en sluitwerk is op orde met het oog op inbraakveiligheid.
We nemen zoals gezegd ook een bescheiden rol ten aanzien van de (lage) middeninkomens. Deze mensen zijn
• In de woning zal geen open verbrandingstoestel aanwezig zijn.
vaak aangewezen op de laaggeprijsde vrije sector huurwoningen en goedkope koopwoningen. Onze rol voor
• Brandveiligheid: een rookmelder in de woning, geen brandgevaarlijke plafonds.
de middeninkomens zal gezien onze focus op de primaire doelgroep bescheiden zijn en zich toespitsen op
• A sbest: het woongebouw is veilig bij normaal gebruik. Bewoners zijn geïnformeerd over
uitoefenen op de kosten door onderdelen ervan zelf op te pakken.
Een bescheiden rol voor middeninkomens
eventueel asbest en de risico’s.
eenzijdige buurten waar wij al bezit hebben. Het aandeel vrije sector in ons bezit zal niet hoger zijn dan 10%. In de komende periode onderzoeken we of we een toewijzingsinstrument kunnen ontwikkelen voor onze
klasse tot € 190.000 zoveel mogelijk aan deze groep ten goede kunnen laten komen.
• Zo optimaal mogelijke opzet keuken met minimaal drie onderkastjes, twee bovenkastjes en een gladde harde afwerking van het aanrechtblad.
goedkopere (€ 710 - € 850) vrije sector woningen en kijken we hoe we de te verkopen woningen in de prijs
• Minimaal één toiletruimte, af te sluiten met een deur. Het toilet kan in de badkamer zijn gesitueerd.
• Zo optimaal mogelijke opzet van de badkamer (zo mogelijk geen toegang via de keuken). De badkamer is zo groot dat hier zowel een douche als een wastafel passen en er voldoende ruimte is om je af te drogen en aan- en uit te kleden.
Stedelijke vernieuwing continueren
Wij staan voor een stad met veerkrachtige wijken waar het prettig wonen is. In een aantal gebieden is het nodig de stedelijke vernieuwing te continueren om de woningen en woonomgeving op peil te brengen. Daar ligt dan ook de focus bij het op basiskwaliteit brengen van onze woningen. Het gaat in het bijzonder om Transvaal-Noord, Den Haag Zuidwest en Mariahoeve. Dat neemt niet weg dat we ook in andere gebieden blijven investeren. Het accent ligt op verbetering van bestaande complexen. Sloop gebeurt op kleine schaal, in veel mindere mate dan 5. Uitwerking van de Herziene Woningwet
12
we jaren geleden beoogden.
13
Duurzaam en betaalbaar
3.4 Onze support voor wonen met zorg
We zetten in op verduurzaming van het bezit onder de voorwaarde dat de betaalbaarheid niet in het geding komt. Duurzaamheid uit zich in het beperken van energieverbruik, het gebruik van milieuvriendelijke materi
Onze support voor wonen met zorg
alen en het aanboren van duurzame energiebronnen. We beogen daarmee in de eerste plaats het comfort
• Ontwikkelen van minimaal drie nieuwe woonzorgconcepten • Voldoende woningen beschikbaar voor mensen met behoefte aan zorg of begeleiding • Het aanbod bewonerssupport door ons én onze partners: passend en in voldoende mate
en de betaalbaarheid voor de bewoners te verbeteren. Nevendoel is het verminderen van de CO2 uitstoot. In deze ondernemingsplanperiode ontwikkelen we een integrale visie op duurzaamheid. Daarbij hanteren we de volgende uitgangspunten: • G edrag van bewoners is cruciaal. We vinden het belangrijk onze bewoners bewust te maken van hun eigen
Door de vergrijzing en door grote veranderingen in de zorg wonen steeds meer mensen met een
gedrag en de invloed daarvan op hun woonlasten, op gezondheid en op de uitstoot van CO2. Bewustzijn
zorgvraag in een gewone woning. Dit zijn voor een belangrijk deel ouderen, maar ook jongere mensen met een
ontstaat door bij nieuwe verhuur informatie te geven over de totale woonlasten. Vervolgens door bewoners
verstandelijke of lichamelijke beperking, mensen met een psychiatrisch ziektebeeld of ex dak- en thuislozen
actief te benaderen en inzicht te geven in keuzen die de bewoner heeft en impliciet maakt. We geven bewoners
wonen steeds vaker (weer) thuis. Een groot deel van hen heeft een laag inkomen en is aangewezen op een
ook ruimte om desgewenst zelf energiebesparende maatregelen te nemen. Kaders hiervoor werken we de komende tijd uit.
sociale huurwoning. Wij richten ons daarom ook op het goed huisvesten van deze bewoners. Dit doen we op een aantal manieren.
• T echnische aanpak bestaande voorraad. Elk van onze woningen kent een energieprestatie, uitgedrukt in een letter6 . Het doel is om over tien jaar geen woningen met labels F en G (Energie Index (EI) groter dan 2,40)
Ontwikkelen nieuwe woonconcepten
meer te hebben (reductie van 10% naar 4% van ons bezit in de periode tot 2020) en het aandeel woningen
Door de ontwikkelingen in de zorg verandert de vraag van onze zorgbehoevende bewoners. Zij wonen vaker
met labels A en B (EI kleiner dan 1,41) te hebben uitgebreid naar ten minste 30% van ons totale woningbezit.
in een gewone, soms aangepaste, woning of een andere zelfstandige woonvorm, waarbij zorg of begeleiding
Het streven is om de totale gemiddelde energieprestatie van ons bezit in de periode van het ondernemings-
op afroep geleverd worden. Ze wonen steeds minder in verzorgingstehuizen of andere ‘intramurale’ woon
plan te veranderen van D naar C (naar een gemiddelde EI tussen 1,41 en 1,80). Op de korte termijn (voor eind
vormen. Wij ontwikkelen daarom nieuwe woonconcepten, die uitgaan van scheiden van wonen en zorg en
2017) ligt de prioriteit bij het vervangen van de open verbrandingstoestellen. We kijken bij elk project naar
van een integrale benadering van wonen, zorg, diensten en ontmoeten. Dit doen we nadrukkelijk samen
kansen voor verbetering van de energieprestatie, bijvoorbeeld naar het kunnen aanbrengen van dubbel glas.
met zorgaanbieders, bewoners en gemeenten, waarbij onze rol de woning betreft. Belangrijke voorwaarden
Indien hoge investeringen nodig zijn om het streven te halen, plegen we die investering alleen als dat ook
zijn dat het geheel van woning, zorg en diensten voor onze bewoners betaalbaar is en zorginstellingen de
bijdraagt aan de doelen van betaalbaarheid.
begeleiding organiseren.
• G ebruik duurzame bronnen. Naast de technische aanpak van de bestaande voorraad is het gebruik van duurzame bronnen een middel om de uitstoot te verminderen en de energiekosten voor de bewoner te beperken.
Met deze woonconcepten koppelen we op een nieuwe manier losse of geclusterde woningen aan zorg en
We zien bijvoorbeeld kansen in ons bezit voor het plaatsen van zonnepanelen. Daarnaast zijn er mogelijk-
dienstenverlening en/of aan faciliteiten zoals ontmoetingsruimten. Ons uitgangspunt is dat wij het wonen
heden voor het gebruik van duurzame bronnen op kleine schaal (complexniveau). Inzetten van duurzame
voor bewoners met zorg zo gewoon mogelijk maken. Nieuwe woonconcepten (in bestaande woningen of in
warmtebronnen op grotere schaal vraagt om samenwerking. Zelf investeren in warmtenetten doen we
nieuwbouw) zijn wat ons betreft niet veel anders dan gewone, vaak rolstoeltoegankelijke huurwoningen.
nadrukkelijk niet. Aansluiten op een warmtenet willen we per complex overwegen, waarbij niet alleen de
Voor specifiekere zorgvragen zijn soms vormen van beschermd7 wonen nodig. Uitgangspunt is ook bij deze
financiële inzet van Staedion, maar ook het resultaat voor de bewoner voor ons een belangrijk toetspunt is.
voorzieningen dat ze in bouwvorm en functionaliteiten flexibel inzetbaar zijn en bij verandering van de vraag
• Innovatieve materiaalkeuze. Een andere manier om uitstoot te verminderen is om te gaan werken met duur-
naar wonen met zorg ook prima bewoond kunnen worden door andere doelgroepen.
zame materialen. Bij investeringen kijken we steeds welk materiaal daar het beste is, waarbij we de totale kosten (ook op termijn) in ogenschouw nemen.
Voldoende woningen beschikbaar
De hoeveelheid woningen die wij in het (jaarlijkse) woningaanbod reserveren voor bewoners met zorg kan de
Bewuste organisatie
komende jaren toenemen als gevolg van het scheiden van wonen en zorg en de extramuralisering. Wij stellen
Ook zien we kansen om in onze eigen organisatie bewuster om te gaan met het milieu. Hierop ontwikkelen we
voldoende sociale huurwoningen beschikbaar voor bewoners met een laag inkomen en een zorgvraag. We
de komende periode beleid. Dat gaat van klein (gebruik van plastic bekertjes) tot groot (introductie van papier-
bepalen de omvang van het te reserveren woningaanbod jaarlijks samen met de gemeente en op basis van
loos werken) en op vele gebieden (huisvesting, mobiliteit, kantoorartikelen, catering, en dergelijke). Staedion
inzicht in vraag en aanbod (uit het Regionale onderzoek Haaglanden8 en scenarioanalyses). Vertrekpunt is
wil ook haar eigen ecologische voetafdruk verkleinen.
een goede balans tussen de beschikbaarheid van woningen voor gewone woningzoekenden en voor bewoners met zorg of begeleiding, waarbij alle groepen een vergelijkbare kans op een betaalbare sociale huurwoning hebben. Alleen wanneer er een urgente noodzaak is, beoordeeld door een onafhankelijke externe partij, krijgen bewoners met een zorgvraag voorrang bij toewijzing van een sociale huurwoning, onder de voorwaarde van levering van adequate begeleiding en zorg.
6. De EPA normering is inmiddels vervangen door de Energieindex (EI)
14
7. Beschermd/beschut wonen: woonvormen waar zorg op afroep of continu beschikbaar is. 8. Het regionaal onderzoek 2015 vanuit de regionale prestatieafspraken Haaglanden is bepalend. Woningaanbod voor mensen met een zorgvraag wordt hierin naar zorgdoelgroep en het voor hen benodigde type woningaanbod gespecifieerd.
15
Support voor onze bewoners: passend en in voldoende mate
Door de nieuwe wetgeving gaan steeds meer bewoners zelf de woning huren. Met een huurcontract op eigen
Daarnaast hebben we een leefbaarheidsbudget waarmee we leefbaarheidsprojecten financieren. We werken samen met andere partners in de wijk, onder meer via de signaleringsoverleggen.
naam zijn zij verantwoordelijk voor het betalen van de huur, voor het voorkomen van woonoverlast en voor het schoonhouden van de eigen woning. Een deel van de bewoners lukt dat niet direct. Zij hebben (al dan niet
We voorzien geen uitbreiding van maatschappelijk- en bedrijfsonroerend goed (MOG en BOG). Bij bestaand
tijdelijk) ondersteuning nodig.
MOG en BOG in buurten met een kwetsbare leefbaarheid sturen we actief op een bijdrage aan de sociale kwaliteit van de buurt. Mocht dat geen oplossing bieden, dan overwegen we omzetting naar betaalbare huur-
Zelfredzaamheid van bewoners is altijd ons uitgangspunt; we spreken dan ook van bewonerssupport. We
woningen om hier verloedering te voorkomen. In wijken waar de leefbaarheid goed is en we weinig woningen
kunnen hier op verschillende manieren wat in betekenen. We bieden zelf ondersteuning voor zover die
bezitten, bezien we kritisch of we ons MOG en BOG bezit daar moeten (mogen) behouden. We kijken daarbij
bewonerssupport tot onze wettelijke kerntaak hoort of onze werkprocessen direct raakt. Dit is deels het
ook naar de mogelijkheid tot omzetting naar betaalbare woningen.
geval bij bewoners met betalingsproblemen. Veel vaker wordt ondersteuning geleverd door de gemeente of aanbieders van zorg en welzijn. Denk aan het ondersteunen van senioren met dementie of mensen met een
verstandelijke beperking of psychiatrische problematiek, ook op het gebied van inkomen en administratie,
Met een scherpe focus op deze taken kunnen wij ons werk in en om wooncomplexen steeds beter doen. Wij
Een betere woonomgeving met en door onze bewoners
omgangsvormen en het organiseren van een huishouden. Zij weten wat aan ondersteuning nodig is om deze
zoeken actief naar oplossingen voor knelpunten met onze bewoners om het thuisgevoel samen te kunnen
mensen zelfstandig te kunnen laten wonen. Deze organisaties zijn specialist en deels ook wettelijk verant-
verbeteren. Onze huismeesters, (sociaal) complexbeheerders en bewonersconsulenten hebben hierin een
woordelijk voor het leveren of financieren van zorg en begeleiding. Afspraken met deze partijen worden voor
belangrijke rol. Zij kennen de kwaliteiten en knelpunten in en om een wooncomplex. Zij werken samen met
ons steeds belangrijker om goed wonen voor onze bewoners mogelijk te maken. In samenwerkingsovereen-
bewoners om te doen wat op die plek nodig is. We geven bewoners daarbij steeds meer regie en stimuleren
komsten en/of passende huur- of begeleidingsovereenkomsten leggen wij deze afspraken gezamenlijk vast.
zelfbeheer voor bijvoorbeeld het beter schoonhouden van het portiek of het tuinonderhoud. We streven naar
We participeren in de signaleringsoverleggen en in (de tweede ring van) de Sociale Wijkzorgteams met onder
een toename van de participatiegraad in vormen die bewoners aanspreken (zie ook 3.1).
andere de gemeente en zorgpartijen.
Overal een plek om te wonen
Via regionale en lokale prestatieafspraken verbinden wij ons aan de inzet voor een ongedeelde regio en een
3.5 Een gewaardeerde woonomgeving
ongedeelde stad. Het idee dat bewoners met een laag inkomen alleen nog maar in de minst gewaardeerde wijken kunnen wonen, willen wij zoveel mogelijk voorkomen. Dit geldt ook voor kwetsbare bewoners die van
Gewaardeerde woonomgeving • Geen complexen meer met een lage waardering (rood of oranje) conform de BeheerIntensiteitskaart • Onze bewoners zijn tevreden met de woonomgeving • Kansen benutten om verdere segregatie tegen te gaan
zorg of begeleiding afhankelijk zijn. Tegelijkertijd is de periode van grootschalige herstructurering voorbij en worden sociale huurwoningen steeds meer bewoond door de laagste inkomens. Om daar enigszins tegenwicht aan te bieden willen we kansen om sociale huurwoningen toe te voegen in niet-eenzijdige wijken zo veel mogelijk benutten. Een mogelijkheid grijpen we met beide handen aan, tenzij dit gepaard gaat met een onevenredig hoge investering of onevenredig laag financieel rendement in vergelijking met kansen elders. Andersom geredeneerd zullen we ook zoeken naar kansen om meer variatie te realiseren in eenzijdige wijken. Voldoende betaalbaar aanbod in totaal heeft echter prioriteit. In beide gevallen geldt maatwerk per project,
De waardering voor de plek waar onze bewoners wonen is heel bepalend voor de mate waarin zij zich
met de ongedeelde stad als een van de afwegingscriteria.
thuis voelen. Wij blijven ons richten op een schone, hele en veilige woonomgeving voor en met onze bewoners in onze complexen.
3.6 Richtingen voor portefeuille- en huurbeleid
De bewoners waarderen de woonomgeving positief
Om je thuis te voelen in je woning is de kwaliteit van de woonomgeving erg belangrijk. Maar wat we belang-
In deze paragraaf benoemen we de richtingen voor het portefeuille- en huurbeleid, volgend uit voor-
rijk vinden in onze woonomgeving verschilt van bewoner tot bewoner. Het oordeel over de kwaliteit van het
gaande paragrafen.
wonen in de buurt, ligt dus bij onze bewoners. Wij vragen periodiek naar het oordeel van onze bewoners en
• We zijn een corporatie in Haaglanden. Buiten Haaglanden stoten we het bezit dat we nog hebben af. Binnen
volgen de ontwikkeling van de waardering via onze BeheerIntensiteitskaart. Wij sluiten aan bij de kenmerken
Haaglanden ligt de focus in Den Haag. We willen uitbreiding van sociale huur in andere gemeenten binnen
van de directe woonomgeving die onze bewoners daar waarderen en proberen deze te behouden of te ver-
Haaglanden overwegen indien er opgaven liggen die niet door lokale partijen zelf kunnen worden opgepakt.
sterken. Onze sterkste inzet zal zijn op plekken waar de problematiek het grootst is of een negatieve ontwik-
• We gaan uit van consolidatie van de omvang van ons woningbezit. Groei is geen doelstelling op zich, maar kan
keling zichtbaar is. Deze focus bepalen we met behulp van de Beheerintensiteitskaart en de Participatiekaart.
een gevolg zijn van kansen in relatie tot de volkshuisvestelijke opgaven. We bouwen nieuw om vernieuwing
Problemen in de woonomgeving die het thuisgevoel daar onder druk zetten, pakken wij samen met onze
mogelijk te maken. We bouwen in de periode 2016 tot 2020 zeker 100 woningen per jaar en streven ernaar
bewoners en partners aan.
dit getal te verhogen tot 150, als daarvoor, naast de in dit ondernemingsplan gestelde prioriteiten, financiële ruimte is.
Onze kernactiviteiten
Onze primaire taak in de woonomgeving is smaller geworden door nieuwe wetgeving. We richten ons echter nog altijd op schone, hele en veilige wooncomplexen en de directe woonomgeving daarvan. We blijven in de
• We zorgen voor variatie in prijsklasse binnen de sociale huur, passend bij de afspraken met gemeenten over de voorraad en het aanbod. • Indien nodig voor de nieuwe woonzorgconcepten verruimen we het aandeel toegankelijke of nultreden
complexen en buurten aanwezig: de huismeesters, (sociaal) complexbeheerders en bewonersconsulenten zijn
woningen. Dit doen we in overleg met zorgpartners en gemeente en zo veel mogelijk in de bestaande voor-
de ogen en oren in de wijk en spelen een belangrijke rol in het tegengaan van woonoverlast en woonfraude.
raad.
16
17
4
• We verruimen het aantal voor gezinnen geschikte en betaalbare woningen in onze portefeuille. Door demografische veranderingen huisvesten we steeds meer kleine huishoudens. De voorraad voor gezinnen
Onze manier van werken
geschikte woningen is echter veel kleiner dan de vraag met relatief lange wachttijden als gevolg. We behouden ten minste 13% voor gezinnen uit de doelgroep geschikte woningen in de prijsklasse tot de tweede aftoppingsgrens. • We brengen al onze woningen op basiskwaliteit in de periode tot 2030. In de periode 2016-2020 pakken we op die manier ten minste 3.200 woningen aan. • We verkopen maximaal 150 woningen per jaar. Bij plannen voor verkoop houden we rekening met de in dit ondernemingsplan geformuleerde doelen, in het bijzonder het tegengaan van verdere segregatie en het verruimen van het woningaanbod voor gezinnen. • We zijn een sociale verhuurder. Een rol in niet-DAEB 9 vervullen we alleen als dit nodig is voor onze sociale opgave in het betreffende gebied en een marktpartij dit niet op wil pakken. Bestaande niet-DAEB bezien
Om onze doelen te bereiken zijn onze medewerkers van cruciaal belang. We vinden het belangrijk dat
we op de bijdrage aan de sociale doelstelling. Solitair gelegen niet-DAEB bezit stoten we in principe af. Daar
iedereen over de juiste kennis en vaardigheden beschikt en dat medewerkers zichzelf blijven ontwikkelen om
waar het een belangrijke functie vervult (bijvoorbeeld de plinten in aandachtsgebieden) blijven we verant-
breed inzetbaar te blijven. De afgelopen jaren hebben we een grote slag gemaakt in het professionaliseren
woordelijkheid nemen.
van onze organisatie. De komende periode zetten we dat voort. Daarbij kijken we naar binnen (verankeren kernwaarden en een degelijke financiële positie) en naar buiten (versterken van de relatie met onze bewoners
Ten tijde van het opstellen van dit ondernemingsplan is nog veel onzeker over de financiële consequenties van
en een betrouwbare partner zijn voor gemeenten en ketenpartners).
de Herzieningswet (in het bijzonder de financiële consequenties van de scheiding tussen DAEB en niet-DAEB en van passend toewijzen). Als de financiële ruimte beperkter blijkt, bijvoorbeeld als we meer aanbod moeten realiseren onder de aftoppingsgrenzen, dan kan dat consequenties hebben voor de totale omvang van onze
4.1 Een sterk en betrokken Staedion
sociale huurvoorraad. We leggen immers de prioriteit bij betaalbare woonlasten (zie 3.2). Extra financiële ruimte zetten we in voor betaalbaarheid (indien noodzakelijk gezien passendheidsnormen bijvoorbeeld) en/of
Onze visie en kernwaarden zijn herkenbaar. We leggen verantwoordelijkheden laag in de organisatie. We bieden medewerkers de ruimte om beslissingen te nemen binnen afgesproken kaders en faciliteren gericht ontwikkeling van medewerkers.
voor extra nieuwbouw van sociale huurwoningen.
Kortom: als u bij ons een woning huurt, mag u van ons verwachten…
• ... dat u respectvol wordt behandeld en vragen snel en adequaat worden beantwoord.
• ... dat uw ideeën en meningen gehoord worden en er ruimte is om invloed uit te oefenen op
Onze kernwaarden geven weer waar we voor staan als organisatie en zijn herkenbaar in onze manier van werken.
keuzen ten aanzien van het eigen complex.
Visie en kernwaarden
Het zijn onze diepgewortelde overtuigingen waar we elkaar op blijven aanspreken. De kernwaarden hebben
• ... dat de huurverhoging gematigd is voor de doelgroep van beleid.
we in 2014 als onderdeel van de organisatievisie met elkaar
• ... dat uw woning op basiskwaliteit is of wordt gebracht: schoon, heel en veilig en basisuitrusting
benoemd en vertaald naar gedrag. Via gerichte training en
van badkamer en keuken.
• ... dat u in uw buurt medewerkers van Staedion kunt aanspreken (huismeester, (sociaal) complex beheerder en bewonersconsulent).
vertaling ervan in werkwijzen en in de beoordelingscyclus zorgen we ervoor dat deze waarden zich verder ontwikkelen. We blijven elkaar intern hierop aanspreken. We vinden het
Wees betrokken bij elkaar, onze bewoners en onze omgeving
belangrijk dat bewoners en belanghouders onze kernwaarden terugzien in onze manier van werken en in onze dienstverlening. Daarom meten we continu de klanttevredenheid.
Maak af waaraan je begint
Doe het steeds beter
Een heldere en consistente koers
Medewerkers van Staedion zijn bereid om hun kennis, talenten en energie zo goed mogelijk in te zetten. Door actief de samen-
Denk in oplossingen
werking met collega’s op te zoeken, zowel binnen als buiten het team, zijn we betrokken bij elkaar. De veranderende omgeving waar we ons als corporatie in bevinden, vraagt flexibiliteit en wendbaarheid van zowel onze medewerkers als Staedion in zijn geheel. Een heldere en consistente koers geeft ons richting en focus om de juiste dingen te blijven doen. Dit gebeurt via eenduidige werkprocessen en via een heldere strategie met duidelijk gedefinieerde resultaten. Eenduidige werkprocessen (rond verhuur, verkoop, vastgoedsturing, enzovoort) zorgen dat we op een efficiënte manier de gewenste kwaliteit leveren. De strategie geeft weer wat we willen bereiken en hoe we dit gaan doen. 9. niet-DAEB: geen Dienst van Algemeen Economisch Belang, denk aan vrije sector huur of commerciële ruimten
18
Dit wordt uitgewerkt in (afdelings-) plannen en projecten. Daarin staan de te bereiken resultaten waarvoor de betreffende afdelingen/ teams verantwoordelijkheid nemen.
19
beïnvloeding van strategische keuzes. Deze afspraken bevatten ook spelregels over de onderlinge informatieEIGEN • Iets van jezelf. • Een (t)huis op maat. • Goed zorgen voor wat ‘eigen’ is. • Eigen verantwoordelijkheid.
Bereikbaar maken • Woningen bereikbaar maken. • Primair voor mensen die deze mogelijkheid anders niet krijgen. • Het is onze drijfveer om onze specifieke doelgroep te huisvesten.
voorziening en het onderlinge overleg. We organiseren twee keer per jaar een dialoog met een breder gezelschap aan belanghouders. Dat kan verschillende functies hebben. Naast het informeren van onze belanghouders gaat het om het organiseren van feedback, het verkennen van opgaven en/of het genereren van ideeën voor het aanpakken van specifieke opgaven. De focus (thema, functie, groep belanghouders) zal telkens verschillen. Rode draad is de jaarlijkse dialoog waarin we terug- en vooruitblikken op ons handelen. Ook deze dialoog kan verschillende vormen
wij maken een eigen thuis bereikbaar met onze bewoners
aannemen, die niet alleen moet passen bij onze behoefte, maar ook bij de manier waarop belanghouders zelf daarin betrokken willen worden.
THUIS • Meer dan alleen stenen. • Geborgenheid en veiligheid. • Vrijheid. • Fijne woonomgeving.
ONZE BEWONERS • Dit is onze doelgroep. • We voelen ons betrokken bij onze doelgroep. • Meer dan ‘mensen en klanten’
Samenwerking benutten en waar nodig versterken
We intensiveren waar nodig de samenwerking met partners. We beogen daarmee het volgende: • Verbetering dienstverlening voor onze bewoners, in het bijzonder in het sociale domein. • Vergroten van de flexibiliteit van onze organisatie. Door slim samen te werken vullen we expertise gericht aan. De komende jaren verkennen we of en onder welke condities uitbesteden van onderdelen van onze werkzaamheden voordelen biedt. • Vergroten innovatiekracht. Dit doen we de komende jaren bijvoorbeeld met partners in de bouw ten behoeve van betaalbare kwaliteit in onderhoud en (ver-)nieuwbouw en bij ICT.
Investeren in ontwikkeling
Bij de samenwerking geldt de oriëntatie op onze missie als randvoorwaarde. In contracten met onze samen-
Onze medewerkers bieden we moderne arbeidsvoorwaarden en faciliteiten: we zorgen ervoor dat mede
werkingspartners verankeren we dit. Dit heeft te maken met een respectvolle benadering van onze bewoners,
werkers zich thuis voelen bij Staedion. We bieden een divers opleidingsaanbod zodat iedereen aan zijn
maar ook met afspraken over bijvoorbeeld social return.
professionele en persoonlijke ontwikkeling kan werken. We volgen en ontwikkelen talentvolle medewerkers op een systematische en structurele manier. Met behulp van personeelsschouwen weten we in welke medewerkers kwaliteit en ontwikkelpotentieel zit en of dit aansluit op de toekomstige behoefte van de
4.3 Adequate automatisering
organisatie.
Een goede informatievoorziening is cruciaal voor het versterken van de relatie met onze bewoners en
Om de veranderingen die op ons af komen goed te begeleiden en vorm te geven, is sterk leiderschap nodig.
de interne afstemming. De komende periode werken we gericht aan het optimaliseren en ontwikkelen van
Daarom investeren we in de verdere professionalisering en ontwikkeling van onze leidinggevenden. Als
ICT toepassingen om ons werk te verbeteren. Dit moet bijdragen aan:
integraal leidinggevende zijn zij verantwoordelijk voor het selecteren van de juiste medewerkers, het maken
• Efficiënte bedrijfsvoering, zoals:
van heldere afspraken, sturen op hoofdlijnen, feedback geven en scherp beoordelen. Daarnaast verwachten
- ondersteunen sturen op processen;
we van onze leidinggevenden dat zij de medewerkers stimuleren tot optimale prestaties en ontplooiing van
- versterken informatiemanagement, onder meer de technische informatie over het woningbestand;
talenten. Dit betekent investeren in zowel de individuele medewerker als in het team als geheel.
- veranderbaarheid. • Beter kennen van onze bewoners, om onze dienstverlening en ons productaanbod te verbeteren: - bundelen en ontsluiten van informatie over onze bewoners;
4.2 Invloed voor belanghouders en samenwerking met derden
- overdracht informatie over contacten (individueel niveau); - opbouw database met algemenere informatie (woonwensen, tevredenheid, enzovoort, naar doelgroep/
We betrekken onze bewoners en de gemeenten meer dan voorheen bij de keuzes die wij maken en we versterken de samenwerking met derden.
gebied/segment). • Goede communicatie met onze bewoners (vanuit onze optiek en vanuit de optiek van bewoners) in het bijzonder bij activiteiten in de woning van de bewoner: - Staedion is goed benaderbaar voor bewoners;
Invloed voor belanghouders
Onze belanghouders zijn naast onze bewoners in de eerste plaats de gemeenten waar wij bezit hebben. We
- bewoners kunnen makkelijk informatie vinden en informatie is begrijpelijk voor de verschillende groepen bewoners;
willen onze bewoners en de gemeenten waar wij werken de komende jaren meer betrekken bij ons denken
- de bewoner kan digitaal informatie over de eigen situatie inzien en zaken regelen;
en handelen. Met de Huurdersvereniging Staedion hebben we heldere afspraken over hun betrokkenheid bij
- de bewoner kan zelf digitaal afspraken plannen/ wijzigen en informatie vinden;
onze keuzen. Paragraaf 3.1 maakt duidelijk hoe we de positie van onze bewoners willen versterken, inclusief
- ondersteunend bij participatie van bewoners in onderhoud en vernieuwingstrajecten (informeren, raad
experimenten om besluitvorming over specifieke aspecten of budgetten bij bewoners neer te leggen. Met de gemeenten maken we prestatieafspraken, rekening houdend met de veranderende verhoudingen in de nieuwe
plegen, keuze bieden). • Ondersteunen relatie met leveranciers.
Woningwet. We hebben afspraken met de gemeente Den Haag en met alle gemeenten in het verband van de regio Haaglanden voor de periode van dit ondernemingsplan. Met deze afspraken is sprake van wederzijdse
20
21
4.4 Financiële kaders en transparantie
Transparant over budget en bestedingen
Ten opzichte van de periode waarin we ons vorig ondernemingsplan schreven, hebben we financieel een Een solide financiële positie is essentieel om blijvend te kunnen voldoen aan de maatschappelijke opgaven waar wij als sociale verhuurder voor staan. We zijn transparant over budget en bestedingen richting gemeente en huurdersvertegenwoordiging.
sterkere positie. Dat betekent dat er meer ruimte gaat ontstaan voor maatschappelijke investeringen. De prioritering daarvan komt uit voorgaand hoofdstuk: • Het grootste deel van de in potentie beschikbare middelen besteden we aan het gematigd houden van de huren. Dit is een knop waar we aan kunnen draaien om de huuropbrengsten te maximaliseren. Het matigen daarvan is echter een essentieel deel van onze kerntaak.
Solide financiële positie
Staedion is financieel gezond. Daarmee bedoelen we ten minste een positieve beoordeling door de toezichthouder (ILT/CFV) en een gunstige kredietbeoordeling door het WSW. Deze organisaties kijken naar onze vermogenspositie en de kasstromen en hanteren strikte normen die periodiek herijkt worden.
• Daarnaast voeren we de komende jaren het budget voor onderhoud en verbetering op en gaan we voor zover de financiële ruimte dat toelaat de (ver-)nieuwbouwproductie langzaam maar zeker weer laten toenemen. • Ten opzichte van het voorgaande is het budget voor leefbaarheid beperkt, maar cruciaal voor het thuis gevoel van onze bewoners. We optimaliseren onze inzet binnen het wettelijk opgelegde maximum van € 125 per woning per jaar.
Financiële ratio’s toezichthouders (mei 2015)
We zijn transparant over onze inzet en de (financiële en maatschappelijke) effecten. Daarmee betrekken we
• ICR (WSW) > 1,40
onze partners bij de dilemma’s waar we voor staan in de besteding van de (beperkte middelen). De herziene
Interest Coverage ratio, geeft aan in welke mate uit de operationele kasstromen de rente betaald kan worden
redelijkheid bijdragen aan het lokale volkshuisvestingsbeleid.
• LTV (WSW o.b.v. bedrijfswaarde) < 75,00%
Loan to value: de nominale waarde van de leningportefeuille ten opzichte van de bedrijfswaarde
Woningwet stelt nadere eisen aan de transparantie, zodat de overheden kunnen beoordelen of we naar
4.5 Risicomanagement
• Solvabiliteit (WSW) > 20%
Risicomanagement is onlosmakelijk verbonden met de doelstellingen, maakt een vast onderdeel uit van de besluitvorming en is geïntegreerd in de processen. De methodiek is passend en laag drempelig, betreft relevante belanghouders en voegt waarde toe voor de organisatie.
Verhouding eigen vermogen - totaal vermogen
• DSCR (WSW) > 1,00
Debt Service Coverage Ratio, geeft aan of er voldoende operationele kasstromen worden gegenereerd voor rente en aflossing
Doelstellingen van het risicomanagement zijn:
• voldoen aan wet- en regelgeving; • vergroten van het risicobewustzijn; We kiezen ervoor het eigen vermogen duurzaam in stand te houden. Het direct rendement op het eigen
• leren van gemaakte fouten uit het verleden;
vermogen dient jaarlijks daarom minimaal inflatie te bedragen.
• efficiënt, effectief en rechtmatig behalen van doelstellingen; • verbeteren kwaliteit dienstverlening (richting intern- en externe klanten);
Het rendement op investeringen dient minimaal gelijk te zijn aan inflatie, en minimaal gelijk te zijn aan het
• blijvend beschikken over voldoende solvabiliteit (bedrijfswaarde).
gemiddeld rentepercentage op het vreemd vermogen (leningenportefeuille). De werkwijze is als volgt: jaarlijks worden de toprisico’s geïdentificeerd en geanalyseerd door de proces Aan de inkomstenkant van de exploitatie vormen de huuropbrengsten en verkoopbaten de voornaamste
verantwoordelijken (dat zijn de DR-leden) in wisselwerking met Treasury & Control. Er wordt een inschatting
bronnen. Het huurprijsbeleid motiveren we maatschappelijk: we streven niet naar een maximale huur
gemaakt van kans en impact, waarbij onderscheid wordt gemaakt in financiële impact en impact op
opbrengst, maar naar optimalisatie in het oog van onze opgaven op het gebied van betaalbaarheid.
de reputatie. Om kans en impact te dempen worden beheersmaatregelen getroffen. Elk kwartaal wordt verslag gedaan van opgetreden risico’s en halfjaarlijks over de voortgang en werking van de beheersmaat
Aan de kostenkant wordt constant gekeken naar reductie van de bedrijfslasten. We streven naar categorie A
regelen. De beheersmaatregelen worden getoetst door Treasury & Control, internal audit en door de externe
in de Corporatie Bench Mark.
accountant. De aanbevelingen en verbetermaatregelen die hieruit voortvloeien leiden tot een structurele verbetering van de interne beheersing. Het jaarlijkse risicomanagementproces is geïntegreerd in de
De verplichte splitsing van DAEB en niet-DAEB en de passendheidstoets zullen een verandering en mogelijk
Governancecyclus (zie bijlage 2).
aanscherping van de financiële kaders betekenen en tot een andere financiële sturing leiden dan tot op heden. De financiële kaders worden jaarlijks samen met de gewenste maatschappelijke prestaties uitgewerkt in de kaderbrief. Bij veranderende omstandigheden met een negatief gevolg voor onze financiële positie, zullen we bij besparingen de ambities op het gebied van betaalbare huren en basiskwaliteit zo veel mogelijk ontzien. Bij afwijking in positieve zin benutten we de ruimte voor extra nieuwbouw van sociale huurwoningen.
22
23
Bijlage I
4.6 Verankering ondernemingsplan denken en handelen
De visie en doelen zoals in dit ondernemingsplan geformuleerd, worden vertaald in facetbeleid (zoals
huurbeleid, portefeuillebeleid, toewijzingsbeleid, enzovoort) en afdelingsplannen. Dit geheel is kaderstellend voor projecten en activiteiten. Door zorgvuldig te monitoren en te evalueren kunnen we tijdig bijsturen.
Uitleg begrippen en afkortingen
We volgen de realisatie via kwartaalrapportages en jaarlijks staan we uitgebreider stil bij de resultaten in
Doelgroep sociale huur/ EU-doelgroep
Prijspeil 2015
het jaarverslag. We confronteren daarin de realisatie met de doelen van dit ondernemingsplan: liggen we op
• Primaire doelgroep
€ 21.950/ € 29.825 (Wet op de Huurtoeslag)
koers? Bij de jaarlijkse evaluatie kijken we niet alleen of de geplande activiteiten zijn gerealiseerd, maar ook
• Secundaire doelgroep
of deze daadwerkelijk hebben bijgedragen aan de beoogde doelen: voelen onze bewoners zich thuis? Hebben
Tijdelijke doelgroep sociale huur/
onze bewoners meer invloed? Krijgen bewoners met een zorgbehoefte tijdig een passende woning? Lukt het
lage middeninkomens
voldoende woningen op basiskwaliteit te brengen en zijn onze bewoners tevreden over de woning? Als dat
Middeninkomens
niet of onvoldoende het geval is, zullen we de aanpak heroverwegen om te zorgen dat de doelen alsnog bereikt
Hoge inkomens
Inkomen hoger dan € 44.000
worden.
Sociale huur
Prijspeil 2015
Inkomen tussen primaire doelgroep en € 34.911
Inkomen tussen EU-doelgroep en € 38.950
Inkomen tussen EU-doelgroep en € 44.000
• Kwaliteitskortingsgrens
€ 403
In 2019 vindt een uitgebreidere evaluatie plaats als input voor het ondernemingsplan voor de daarop volgende
• Aftoppingsgrenzen
€ 576 (1 en 2 persoonshuishoudens)
periode. Daarbij kijken we naar de omgeving (woningmarkt, wetgeving, opvattingen belanghouders) en naar
€ 618 (3 en meerpersoonshuishoudens)
de interne doorwerking. We besteden daarin ook aandacht aan de manier waarop het bewonersperspectief in
• Liberalisatiegrens
€ 710
de hele organisatie is verankerd.
Goedkope huur
Woningen met een huur beneden de kwaliteitskortingsgrens
Betaalbare huur
Woningen met een huur beneden de tweede aftoppingsgrens
Sociale huur
Woningen met een huur beneden de liberalisatiegrens
Vrije sector huur
Huur hoger dan de liberalisatiegrens
Streefhuur
Beoogde huur voor nieuwe huurders en van belang bij het
Zuivere wachttijd
bepalen van het plafond voor de jaarlijkse huurverhoging De tijd vanaf het moment dat een woningzoekende zich inschrijft op Woonnet-Haaglanden tot aan het moment van het verkrijgen van een huurwoning BTIV
Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting, de algemene maatregel van bestuur behorende bij de Herzieningswet die op 17 maart door de Eerste Kamer is aangenomen.
24
DAEB
Diensten van Algemeen Economisch Belang
Wmo
Wet maatschappelijke ondersteuning
WWS
Woning Waardering Stelsel
25
Bijlage II Governance cyclus
Organisatievisie
Monitoren en verantwoorden • In Control Statement • dPI en dPI+ • dVI • Gedrags- en cultuurrapport • Medewerker tevredenheid • Imago-onderzoek • Visitatierapport
Toezicht • Reglement RvC • Bestuurs- en directiestatuut • Samenwerking HVS • Internal auditcharter • Huishoudelijk reglement RvA • Statuten • Verbindingenstatuut
ACT
Jaarverslag en jaarrekening
Ondernemingsplan
Beheersen • Treasurystatuut • Risicomanagementbeleid • Governance- en P&C cyclus • ICT-beleid • Klokkenluidersregeling • Inkoopbeleid • Gedragscode • Regeling ongewenste omgangsvormen • Klachtenreglement • Communicatiebeleid • Personeelsbeleid
26
Bedrijfsjaarplan en begroting (incl. MJR)
Q-rapportages
AfdelingsQ-rapportages
Afdelingsjaarplannen
DO
PLAN
CHECK
Kaderbrief
Sturen • Wens-portefeuille • Beheer-intensiteitskaart • Financieel beleid • Prestatie-afspraken • Fiscaal statuut
Staedion Koningin Julianaplein 2 Postbus 40406 2504 LK Den Haag Telefoon (070) 376 77 00 E-mail
[email protected] Website www.staedion.nl Juni 2015
