Thuis in Albrandswaard Ondernemingsplan 2013-2016
2
Inhoud
VOORWOORD ........................................................................................................................ 5 1
WAAR WE STAAN ........................................................................................................... 7 1.1 1.2 1.3 1.4
2
WAT WE ZIEN ............................................................................................................... 10 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5
3
LANDELIJK .......................................................................................................................... 10 BIJ PARTIJEN WAARMEE WE SAMENWERKEN ......................................................................... 11 OP DE WONINGMARKT ......................................................................................................... 13 IN ONZE ORGANISATIE ........................................................................................................ 15 SWOT-ANALYSE................................................................................................................. 16
ONZE BASIS ................................................................................................................... 17 3.1 3.2 3.3
4
TERUGBLIK ........................................................................................................................... 7 NAAR EEN NIEUW ONDERNEMINGSPLAN.................................................................................. 7 MAATSCHAPPELIJKE VISITATIE ............................................................................................... 7 TEVREDENHEIDSONDERZOEK HUURDERS ................................................................................ 8
MISSIE ............................................................................................................................... 17 VISIE EN KERNWAARDEN ..................................................................................................... 17 MAATSCHAPPELIJKE POSITIE................................................................................................ 18
ONZE SPEERPUNTEN .................................................................................................. 20 4.1 VERBETEREN VAN DE KANSEN VAN ONZE DOELGROEPEN OP DE WONINGMARKT IN ALBRANDSWAARD .......................................................................................................................... 20 4.2 ZORGEN VOOR GOED WONINGBEHEER .................................................................................. 21 4.3 VERSTERKEN VAN DE SAMENWERKING MET PARTIJEN EN PARTICIPATIE VAN ONZE HUURDERS . 23
5
FINANCIËN EN BEDRIJFSVOERING........................................................................ 24
6
ONZE ORGANISATIE ................................................................................................... 26
7
TOT SLOT ........................................................................................................................ 27
8
BEGRIPPENLIJST ......................................................................................................... 28
De woningen aan de Statio in Poortugaal-Noord.
3
4
Voorwoord
Met gepaste trots presenteren wij u ons nieuwe ondernemingsplan ‘Thuis in Albrandswaard’. Een ondernemingsplan dat tot stand is gekomen in een vrij turbulente periode. De financieeleconomische crisis en de consequenties van het Regeerakkoord Rutte II gaan niet aan onze sector voorbij en dus ook niet aan Woningbouwvereniging Poortugaal. In dit ondernemingsplan leest u wat onze koers is voor de komende vier jaar en welke concrete resultaten wij willen bereiken. Het ondernemingsplan beschrijft waar we voor staan en waar we de komende jaren aan gaan werken. Tot en met 2013 kunnen we onze oorspronkelijke plannen voor leefbaarheid in de wijken, nieuwbouw en onderhoud van ons bezit uitvoeren. We verwachten dat nieuwe investeringen in de toekomst moeilijker worden. Nu is onze financiële situatie nog goed, maar waakzaamheid blijft geboden. Een goede financiële positie is niet zomaar gegarandeerd en blijft evenmin vanzelf overeind. Daar moeten wij voor zorgen. Dat doen we onder andere door het accent van onze investeringen te verschuiven van nieuwbouw naar de bestaande voorraad. In alles wat we doen nemen we de belangen mee van onze klanten en de maatschappij, maar hebben wij ook oog voor het voortbestaan van onze woningbouwvereniging. Bij de totstandkoming van dit ondernemingsplan analyseerden we samen met onze belanghouders ontwikkelingen en onderzoeksgegevens. De gedachten en ideeën die we zo aangereikt kregen, hebben we een plek gegeven. In duurzame samenwerking ligt voor ons de sleutel tot het in stand houden van een vitale gemeente. Niet omdat het moet, maar omdat we het willen. Het is goed te merken dat allerlei partijen ons daarvoor weten te vinden. Bij de voorbereiding van dit ondernemingsplan gaven onze belanghouders aan dat zij, net als wij, gezamenlijk antwoord willen geven op de diverse maatschappelijke vraagstukken die er spelen. Voor ons is een vitale gemeente een gemeente waar mensen wonen van alle leeftijden, culturen en achtergronden met verschillende inkomens. Waar voldoende voorzieningen zijn en mensen oog voor elkaar hebben. Waar ze kunnen wonen als ze jong zijn, maar ook als ze ouder worden. Als maatschappelijk georiënteerde organisatie willen we in de eerste plaats zorgen voor goed wonen van onze doelgroepen. Dat doen we met respect voor het milieu en het bijzondere karakter van onze dorpen. Voor ons betekent dit dat goed wonen, leefbaarheid, sociale en fysieke duurzaamheid sterk met elkaar zijn verbonden. Met dit ondernemingsplan maken we u graag deelgenoot van onze blijvende inzet voor goed wonen en leven in vitale dorpen, nu en in de toekomst.
M.J.M.M. Kouters RVGM-E Directeur-bestuurder
5
6
1 Waar we staan 1.1
Terugblik
Ons vorige Ondernemingsplan ‘Passie voor Poortugaal’ dateert uit 2008 en is opgesteld in een periode waarin de economie nog sterk groeide, het aantal openstaande vacatures een recordniveau bereikte en de vraag naar koopwoningen hoog was. Ook ons ambitieniveau was hoog. Nu, vijf jaar later, blikken we terug door een hele andere economische bril. Met tevredenheid constateren we dat we een aantal belangrijke voornemens hebben kunnen realiseren, zoals de nieuwbouw van 86 sociale huurwoningen in Essendael, de renovatie en herbestemming van de schuur aan de Achterweg, de prestatieafspraken met de gemeente en een professionaliseringsslag binnen onze organisatie. Tegelijkertijd realiseren we ons dat zeker niet alles is gelukt: de fusie met woningbouwvereniging Volksbelang is niet doorgegaan, een aantal projecten is niet of nog niet gerealiseerd zoals een zorg- en welzijnscluster in het centrum van Poortugaal en het WISH-huis, het opzetten van een wijkdialoog en de doorontwikkeling van de website. Met de activiteiten uit de afgelopen periode is onze woningvoorraad verder toegenomen tot bijna 1200 woningen. Ruim 90% van onze woningvoorraad ligt in de kern Poortugaal. Met de realisatie van de woningen in Essendael is het aandeel appartementen in onze woningvoorraad toegenomen. Van onze woningen is ruim driekwart een eengezinswoning. De rest van de woningvoorraad bestaat uit begane grondwoningen en beneden-/bovenwoningen. In de kern Poortugaal is het aandeel eengezinswoningen in onze woningvoorraad nog hoger. Het aandeel appartementen is daar met 5,5% relatief laag.
1.2
Naar een nieuw ondernemingsplan
Niet alleen vanwege het verstrijken van de looptijd van ons plan uit 2008, ook vanwege de sterk gewijzigde (markt)omstandigheden zijn wij toe aan een herijking van ons ondernemingsplan. Nog meer dan voorheen is het nodig om keuzes te maken. Om dit zorgvuldig te kunnen doen, hebben we voorafgaand aan het schrijven van dit ondernemingsplan gesproken met een aantal huurders, de gemeente, onze collega-corporaties en de zorgorganisaties Profila en ASVZ en hebben we gevraagd wat hun visie, verwachtingen en wensen zijn. Ook hebben we een maatschappelijke visitatie uit laten voeren en hebben we laten onderzoeken hoe tevreden onze huurders zijn over hun woning, woonomgeving en onze dienstverlening. De belangrijkste resultaten uit deze onderzoeken beschrijven we hieronder. Alle informatie die wij hebben gekregen hebben we gebruikt als input bij het formuleren van onze ambities voor de komende jaren.
1.3
Maatschappelijke visitatie
Wij zijn lid van de landelijke branchevereniging van woningcorporaties Aedes. Aan dit lidmaatschap is verbonden dat iedere woningcorporatie zich één keer per vier jaar laat visiteren. Corporaties laten een visitatie uitvoeren om zich lokaal te verantwoorden over de keuzes die ze maken, over hun maatschappelijk presteren en om intern van de uitkomsten te leren. In 2011 hebben wij een maatschappelijke visitatie laten uitvoeren door Resources Global Professionals. Naast de verplichting vanuit de branchevereniging wilden wij ook graag een onafhankelijk oordeel over het functioneren van de organisatie. Wij hadden zelf al geconcludeerd dat er zowel in procedureel als
7
in organisatorisch opzicht het nodige moest gaan veranderen om de vereniging toekomstbestendig te maken. De visitatie die is uitgevoerd kijkt terug op de periode 2007-2010. Gemiddeld kregen we het cijfer 6,5 voor onze prestaties. De conclusies van de commissie sloten in hoofdlijnen aan bij wat het Bestuur, de Raad van Commissarissen en de werkorganisatie zelf al hadden vastgesteld. De vereniging heeft goed gezorgd voor haar huurders. De woningen verkeren in een goede staat van onderhoud en er zijn meer woningen voor de doelgroep beschikbaar gesteld dan de norm van het ministerie voorschrijft. Ook zijn er relatief veel woningen aangepast voor onder meer senioren in het kader van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning. De vereniging had meer kunnen doen op het gebied van het bepalen van de strategie, het beleid, de huidige en toekomstige marktpositie en de vertaling daarvan in concrete ambities en opgaven. De vereniging had volgens de commissie ook meer kunnen inspelen op de professionalisering van de bestuurlijke top en het volgen van de voorschriften voor onder andere de zittingstermijnen. Inmiddels hebben we op al deze punten actie ondernomen. De geïnterviewde belanghebbenden waren overwegend (zeer) positief over onze maatschappelijke prestaties. De slotconclusie van de commissie is dat de vereniging een lokaal verankerde en een sociaal maatschappelijk betrokken organisatie met enthousiaste medewerkers is, die in twee jaar van een beheersmatige naar een ontwikkelende vereniging is getransformeerd.
1.4
Tevredenheidsonderzoek huurders
In 2012 hebben wij een tevredenheidsonderzoek onder onze huurders uit laten voeren. Uit dit onderzoek blijkt dat onze huurders over het algemeen tevreden zijn over hun woning, de woonomgeving en onze dienstverlening. Gemiddeld geven onze huurders het cijfer 7,4 voor hun woning. Zij zijn vooral tevreden over het aantal kamers, de indeling van de woning, de onderhoudsstaat en de grootte van de tuin. Er is geen enkel aspect dat als onvoldoende wordt beoordeeld. Wel zijn er verbeterpunten met betrekking tot de badkamer en keuken, de isolatie en de gehorigheid van de woningen, met name bij het wat oudere bezit. Ook het aanbrengen van een vaste trap naar zolder is genoemd. De leefbaarheid in de buurt wordt door de huurders met een 7,7 beoordeeld. Bewoners geven aan zich thuis en veilig te voelen in de buurt. Het aspect voorzieningen wordt het laagst beoordeeld met een 6,6. De aanwezigheid van voorzieningen voor jongeren vindt men onvoldoende. Ook het aantal winkels en de diversiteit van het winkelaanbod worden met respectievelijk een 6,4 en 6 relatief laag beoordeeld. Het hoogste cijfer (7,8) kregen we voor onze dienstverlening. De klantvriendelijkheid van de medewerkers, de telefonische bereikbaarheid, de snelheid van antwoord op telefonische vragen en hulp bij de balie worden met een acht of hoger beoordeeld. Hoewel niet veel huurders de afgelopen twee jaar een klacht hebben gemeld over onze dienstverlening (2%), vinden degenen die dat wel hebben gedaan, dat de afhandeling beter kan. Dit geldt ook voor overlastklachten. Dit is een aandachtspunt. Een ander aandachtspunt is onze online dienstverlening: als verbeterpunt geeft twee op de drie huurders aan dat ze graag een online reparatieverzoek willen kunnen indienen.
8
Tot slot heeft het externe bureau dat het onderzoek heeft uitgevoerd aan huurders gevraagd welke woorden het eerst bij hen op komen als ze aan woningbouwvereniging Poortugaal denken. Het onderzoeksbureau heeft de uitkomst als volgt verbeeld (des te groter, des te vaker genoemd):
Als woningbouwvereniging zijn we blij met de uitkomsten. Voor ons is niet alleen duidelijk wat we kunnen verbeteren, maar ook wat belangrijk is om te koesteren.
Ons 55+ Complex ‘De Bongerd’ in het centrum van Poortugaal.
9
2 Wat we zien 2.1
Landelijk
Economie Een van de meest duidelijke veranderingen sinds het verschijnen van ons vorige ondernemingsplan is de economische crisis die sinds een aantal jaren voelbaar is in Nederland en die langer lijkt te duren dan aanvankelijk gedacht. Dit heeft invloed op het bestedingsniveau van allerlei partijen, instanties en individuen. Dat geldt ook voor corporaties. Als gevolg van de economische crisis is er sprake van een stagnerende woningmarkt, niet alleen in de koopsector, maar ook in de huursector. Voor de huursector geldt dat de wachttijden oplopen en dat de mutatiegraad daalt: kortom de woningmarkt zit op slot.
Europese regelgeving Als woningbouwvereniging krijgen we in toenemende mate te maken met Europese regelgeving. Een van de meest duidelijke voorbeelden daarvan is de toewijzing van sociale huurwoningen met een maximale huurgrens van € 681,02 (prijspeil 1/1/2013): om nog in aanmerking te komen voor borging van leningen door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (waardoor we goedkoper geld kunnen lenen en daardoor meer kunnen investeren) moeten we minimaal 90% van onze leegkomende sociale huurwoningen toewijzen aan huishoudens met een huishoudinkomen tot de EU-grens (€ 34.229,00 prijspeil 1/1/2013). Omdat er in Albrandswaard nauwelijks vrije sectorhuurwoningen en goedkope koopwoningen zijn, is het vooral voor huishoudens met een middeninkomen (tussen de EU-grens en circa € 43.000) moeilijker geworden om een woning te vinden.
Een nieuw kabinet De komende periode zal vooral in het teken staan van de gevolgen van het regeerakkoord van het kabinet Rutte II. De extra heffingen die de corporatiesector opgelegd krijgt en de beperkingen in activiteiten zullen invloed hebben op wat wij als woningbouwvereniging kunnen blijven doen in de gemeente Albrandswaard en in Poortugaal in het bijzonder. De eerste doorrekeningen van maatregelen laten zien dat we onze oorspronkelijke ambities moeten bijstellen, soms in omvang en soms in tijd. Ook onze huurders gaan de invloed van de kabinetsplannen merken. Het kabinet wil huurprijzen meer marktconform maken en scheefwonen (inkomen te hoog in verhouding tot de huurprijs) tegen gaan. Om de extra heffingen te kunnen betalen en tegelijkertijd te kunnen blijven investeren in het woningbezit, zullen corporaties de huren moeten verhogen. Vooral huishoudens met een huishoudinkomen boven € 43.000 zullen dit gaan merken. De huurverhoging is voor hen het hoogst. Volgens recente CBS-cijfers gaat het in Albrandswaard om bijna 30% van de huurders (landelijk is dit 18%). Maar ook huishoudens met een laag inkomen merken de effecten doordat tegelijkertijd de huurtoeslag steeds lager wordt vanwege de bezuinigingen. De verwachting is dat met de uitvoering van alle kabinetsplannen de omvang van de sociale huurvoorraad in Nederland de komende jaren zal afnemen. De taken van de corporaties gaan weer terug naar de kern en het toezicht op de corporatiesector wordt verder aangescherpt.
10
Maatschappij Ook is er een aantal sociaal-maatschappelijke ontwikkelingen. Relevant voor ons beleid is onder meer de toenemende individualisering. Huishoudens worden kleiner en gezinssamenstellingen veranderen vaker. Het komt bijvoorbeeld steeds vaker voor dat woningzoekenden een deel van de week alleen wonen en een deel samen met de kinderen en/of partner. De omvang van het huishouden is niet langer een statisch gegeven. Daarnaast worden burgers mondiger en kritischer. De vraag naar comfort en kwaliteit neemt toe. Dit vertaalt zich in de eisen die aan een woning worden gesteld. Er is een toenemende behoefte aan keuzevrijheid, aan flexibiliteit en aan kwaliteit. Huishoudens willen een ruime woning en voldoende buitenruimte. Woningen die niet aan de gestelde eisen voldoen, worden makkelijker afgewezen. Tegelijkertijd merken we dat bijvoorbeeld tuinonderhoud niet alleen een zorgpunt is voor sommige ouderen, maar ook steeds meer van jongeren als het gevolg van de tijdsdruk die zij ervaren. Ontwikkelingen in de technologie hebben invloed op de manier waarop mensen leven en werken. De technologische ontwikkeling stelt ons in staat om op een andere wijze onze huurders en andere belanghebbenden te bereiken (twitter, facebook, website). Nu zetten we deze middelen nog maar beperkt en ten dele actief in. Door een toename van het gebruik van internet kunnen we 24 uur per dag bereikbaar worden. Persoonlijk contact blijft echter een belangrijk uitgangspunt. De fysieke en virtuele contacten moeten elkaar versterken. Toename van gebruik van internet maakt de fysieke nabijheid van voorzieningen steeds minder belangrijk. De economische crisis zorgt ook voor ontwikkelingen in de maatschappij als lastenverzwaring, een terugtrekkende overheid en bezuinigingen (o.a. drastische verlaging van subsidies voor organisaties en instellingen). Dit betekent voor bijvoorbeeld ouderen dat zij zo lang mogelijk in hun woningen moeten blijven wonen en voor ons o.a. meer aandacht voor de levensloopbestendigheid van deze woningen. Naast de technologische ontwikkelingen zien we tal van ontwikkelingen op ecologisch gebied. Duurzaamheid is de verzamelnaam van initiatieven die in het licht staan van aandacht voor het milieu en het zuiniger omgaan met producten. Ook van corporaties worden inspanningen op het gebied van duurzaamheid verwacht. Naast het milieu is dit ook van belang voor het beheersen van de woonlasten van huurders, omdat de energiekosten hier een steeds groter onderdeel van uitmaken. Op dit moment heeft nog veertig procent van onze woningen een energielabel E, F of G. Het zijn met name de nieuwere woningen in het centrum van Poortugaal, Poortugaal-Noord en Essendael in Rhoon die een energielabel A of B hebben.
2.2
Bij partijen waarmee we samenwerken
De gemeente De bezuinigingen bij de overheid hebben hun weerslag op hetgeen in een gemeente gebeurt, zo ook in Albrandswaard. De gemeente zal in de toekomst vaker de rol van regisseur op zich nemen, die partijen bij elkaar brengt. Er wordt meer dan in de afgelopen jaren initiatief en een grotere bijdrage van andere partijen en van bewoners zelf gevraagd (bijvoorbeeld op het gebied van sociale activiteiten in de leefomgeving) en dus ook van ons. Van marktpartijen, corporaties en bewoners wordt verwacht, dat ze zelf aangeven wat ze willen in de gemeente. Ook werkt de gemeente Albrandswaard steeds meer samen met de collega-gemeenten Barendrecht en Ridderkerk in BAR-verband. Dit betekent dat het ook voor ons nog belangrijker wordt om regelmatig contact te hebben met onze collega-corporaties in deze gemeenten.
11
Onze samenwerking met de gemeente is goed, de lijnen zijn kort. In het regeerakkoord is aangegeven dat corporaties onder directe aansturing van de gemeente komen. Wat dat precies inhoudt, is nog niet bekend.
De monumentale panden in de Kerkstraat die zeer recent weer aan de buitenkant op authentieke wijze zijn gerestaureerd.
Een schets van het toekomstige WISH-huis. Woningbouwvereniging Poortugaal en stichting WISH werken samen aan de realisatie van het WISH-huis. Stichting WISH (Wonen In SamenHang) is een ouderinitiatief voor kleinschalig wonen met zorg. De kinderen hebben een verstandelijke en/of lichamelijke handicap en kunnen dus niet zelf voor een toekomstige woonvoorziening zorgen.
12
Collega-corporaties Binnen de corporatiesector zien we de afgelopen jaren een tendens van schaalvergroting door fusies en verregaande samenwerking. Ook in Albrandswaard is dit het geval. Woningbouwvereniging Volksbelang uit Rhoon is gefuseerd met Woonvisie uit Ridderkerk en Havensteder is ontstaan door een fusie van Com.Wonen en PWS uit Rotterdam. Inmiddels zijn we in Albrandswaard met een woningvoorraad van bijna 1.200 woningen de kleinste corporatie geworden. Binnen Albrandswaard zijn wij echter wel de grootste verhuurder.
Zorginstellingen Ook in de zorgsector is sprake van schaalvergroting/fusies en bezuinigingen. Daarnaast hebben onze samenwerkingspartners te maken met het scheiden van wonen en zorg dat vanaf 2013 wordt ingevoerd. Een groot aantal nieuwe cliënten die voorheen een indicatie kregen voor verblijf in een zorginstelling, krijgt dat straks niet meer. Het is de bedoeling dat zij zelfstandig gaan of blijven wonen en zorg aan huis geleverd krijgen. Dit betekent dat er ook voor ons een opgave zal liggen in het huisvesten van deze cliënten en het geschikt maken van de woningen. Op dit moment is circa 1,5% van onze woningen verhuurd aan speciale doelgroepen.
2.3
Op de woningmarkt
Van uitbreiding naar beheer De tijd van grote uitbreidingsplannen zoals Portland is voorbij in onze gemeente. De komende jaren zal de focus steeds meer uitgaan naar het beheer van de bestaande voorraad. De mogelijkheden om nog nieuwe sociale huurwoningen aan de voorraad toe te voegen zijn beperkt. Dit betekent ook voor ons dat na een aantal jaren van nieuwbouw en een relatief sterke toename van het aantal sociale huurwoningen, de opgave de komende jaren vooral ligt bij het beheer en waar nodig de herstructurering van de voorraad. Onze woningvoorraad telt maar weinig vooroorlogse woningen, maar het aandeel woningen dat tussen 1945 en 1970 is gebouwd ligt daarentegen boven het gemiddelde in de regio en Nederland. In de kern Poortugaal gaat het zelfs om bijna 40% van het bezit. Veel van deze woningen hebben de theoretische levensduur van 50 jaar bereikt of naderen deze levensduur. Hoewel woningen in de praktijk een langere levensduur hebben, zullen we goed naar de onderhoudssituatie van deze woningen moeten kijken. De afgelopen jaren hebben we al veel geïnvesteerd in het verbeteren van de schil van de woningen. Uit het onderzoek dat we hebben uitgevoerd onder huurders blijkt ook dat huurders over het algemeen tevreden zijn over de onderhoudsstaat van de woning, maar dat bij een aantal complexen de isolatie en de badkamers/keukens punt van aandacht zijn.
Beperkt aanbod goedkope koopwoningen Ook in Albrandswaard is het aantal transacties in de koopsector sterk gedaald en is er druk op de prijzen van koopwoningen. Desondanks is er nauwelijks aanbod van goedkope koopwoningen (tot € 200.000) en worden goedkope eengezinswoningen nog steeds relatief goed verkocht. Uit het huurdersonderzoek blijkt dat er ook vanuit onze huurders belangstelling is voor het kopen van een woning. Meer dan een kwart van de huurders geeft aan interesse te hebben in de koop van hun huidige woning. Dit aandeel is aanmerkelijk hoger dan landelijk het geval is (20%).
Sociale huurvoorraad: beperkte doorstroming, veel vraag vanuit de regio Alle corporaties samen hebben ruim 2.600 huurwoningen in Albrandswaard. Wanneer we binnen onze gemeente de omvang van de doelgroep met een inkomen tot de EU-grens vergelijken met de omvang van de sociale huurvoorraad, dan constateren we dat de omvang van de sociale huurvoorraad theoretisch van ruim voldoende omvang is om deze doelgroep en zelfs een groot
13
deel van de huishoudens met een middeninkomen te huisvesten. Dit geldt ook op het niveau van de kern Poortugaal. Binnen de gemeente is het aandeel huurwoningen daar het hoogst (38%). In de praktijk wonen niet alle huishoudens met een laag inkomen in een huurwoning en zijn er andersom ook huurders met een hoger inkomen. Veel van deze huurders wonen al lange tijd in hun woning. Zij hebben de woning naar hun smaak ingericht en hebben vaak hechte sociale banden in de buurt. Uit het onderzoek dat we hebben laten uitvoeren, blijkt dat de verhuisgeneigdheid van onze bewoners erg laag is. Er komen dan ook relatief weinig woningen vrij, waardoor het aanbod beperkt is. Binnen de Stadsregio Rotterdam is afgesproken dat vrijkomende woningen worden geadverteerd via een regionaal woonruimteverdelingsysteem. Alle woningzoekenden in de regio kunnen reageren op een woning in Albrandswaard en andersom kunnen woningzoekenden uit Albrandswaard reageren op woningaanbod in andere plaatsen. Dit bevordert de keuzevrijheid van de klant, maar het bemoeilijkt soms het leveren van lokaal maatwerk. Van alle reacties die we op een woning krijgen is circa 90% afkomstig van bewoners uit omliggende gemeenten (vooral Rotterdam). Doordat onze woningmarkt veel groter is dan alleen onze gemeente, is ook de vraag hoog. We krijgen vaak meer dan 100 reacties op een woning. De gemiddelde slaagkans van actief woningzoekenden in 2011 was met 1,4% dan ook erg laag. De verwachting is dat de primaire doelgroep in de Stadsregio de komende jaren in omvang zal toenemen, doordat de individualisering en daarmee de toename van het aantal kleine huishoudens harder gaat dan de inkomensstijging.
Vergrijzing De woningmarkt in Albrandswaard krijgt de komende jaren te maken met vergrijzing. Het aantal huishoudens van 55 jaar en ouder zal tot 2025 met bijna 50% toenemen. Tussen 2025 en 2040 zal deze trend zich voortzetten. Dit gaat gepaard met een toename van het aantal kleine huishoudens. Dit heeft gevolgen voor de woningvraag. Bewoners geven aan dat er de komende jaren behoefte is aan maatwerk: geen standaard gezinswoningen meer, maar woningen aangepast voor 55-plussers, starters, één- en tweepersoonshuishoudens. De toekomstige vraag van ouderen zal zich naar verwachting niet zozeer concentreren in de sociale huursector. Er is namelijk een aanzienlijk verschil tussen huishoudens die nu nog jonger zijn dan 65 jaar en huishoudens die nu ouder zijn dan 65 jaar. Van alle huishoudens van 65 jaar en ouder in de kern Poortugaal woont ruim 65% in een van onze huurwoningen. Van alle huishoudens tussen 55 en 65 jaar is dit nog geen 30%. Waar de senioren van nu nog voor een belangrijk deel in een sociale huurwoning wonen, woont de senior van straks steeds vaker in een koopwoning. Binnen de sociale huursector in Rhoon en Poortugaal is het vergrijzingsvraagstuk dus feitelijk nu al aan de orde. Bijna 60% van onze huurders is 55 jaar of ouder en bijna 30% zelfs 70 jaar of ouder. Op dit moment is 13% van onze woningvoorraad specifiek bestemd voor senioren. Hoewel seniorenwoningen nog steeds worden gelabeld voor de doelgroep van 55 jaar en ouder, zijn bewoners van seniorenwoningen in de praktijk vaak 70 jaar of ouder. Ondanks het grote aantal senioren, constateren we dat de vraag naar seniorenwoningen relatief beperkt is. Het aantal reacties op een vrijgekomen seniorenwoning is relatief laag en de slaagkans is relatief hoog. Enerzijds heeft dat te maken met de hierboven genoemde lage verhuisgeneigdheid van onze huurders. Tegelijkertijd merken we dat de huidige voor senioren bestemde woningen niet altijd voldoen aan de wensen, bijvoorbeeld omdat de toegankelijkheid niet goed genoeg is of
14
omdat ze ver van het centrum liggen. Er lijkt dus binnen onze voorraad niet primair behoefte te zijn aan meer woningen voor senioren, maar wel aan woningen die meer passend zijn.
Starters De meerderheid van de actief woningzoekenden bestaat uit starters. Dit kunnen jongeren zijn, maar ook huishoudens die geen sociale huurwoning achterlaten (bijvoorbeeld als gevolg van een scheiding). De slaagkans van starters ligt nog lager dan de gemiddelde slaagkans. In 2012 waren er alleen al uit onze eigen gemeente circa 160 starters actief op zoek naar een woning.
Huishoudens met een middeninkomen Doordat huishoudens met een middeninkomen sinds 2011 nauwelijks meer in aanmerking komen voor een sociale huurwoning, zijn zij aangewezen op een vrije sector huurwoning of een koopwoning. Alleen in de kern Poortugaal wonen ruim 400 huishoudens met een middeninkomen. Zoals eerder vermeld, woont een groot deel van deze huishoudens in een sociale huurwoning. Veel huishoudens hebben niet de mogelijkheid om te kopen (vanwege het beperkte aanbod aan goedkope koopwoningen, hun leeftijd of andere oorzaken). Verhuizen naar een vrije sector huurwoning gaat gepaard met een forse huurverhoging en het aanbod is beperkt. In 2012 stonden er circa 675 huishoudens uit Albrandswaard met een huishoudinkomen boven de EU-grens geregistreerd als woningzoekend, waarvan circa 300 huishoudens uit Poortugaal. Het gaat vooral om huishoudens die willen doorstromen (80%). Van deze huishoudens was begin 2012 slechts 3% ook echt actief op zoek naar een woning in de gemeente. Dit lage percentage kan ook worden veroorzaakt doordat het geadverteerde aanbod niet voor hen bestemd was. Reageren heeft dan weinig zin.
Geleidelijke verandering in wijken Wat we zien is dat vooral één- en tweepersoonshuishoudens op zoek zijn naar een woning. Circa 90% van de woningzoekenden is jonger dan 55 jaar. Met name bij de eengezinswoningen rondom het centrum zal de komende jaren geleidelijk een verschuiving plaats gaan vinden naar een andere doelgroep. Van de huidige senioren naar jonge alleenstaanden, stellen en in toenemende mate eenoudergezinnen. De meerderheid van de nieuwe bewoners is afkomstig uit omliggende gemeenten, vooral uit Rotterdam. Nu al levert dit soms spanningen op met bestaande bewoners vanwege verschillen in achtergrond en leefstijl. Voor de komende jaren is dit een blijvend aandachtspunt.
2.4
In onze organisatie
Ook binnen onze organisatie hebben er de afgelopen jaren veranderingen plaatsgevonden. In juli 2012 is ons bestuursmodel gewijzigd van een drielagenstructuur met een Raad van Commissarissen, een bestuur en een directeur naar een tweelagenstructuur met een Raad van Commissarissen en een directeur-bestuurder. Als vereniging hebben wij een Algemene Vergadering (AV) als hoogste orgaan in de organisatie. De afgelopen jaren hebben we moeten constateren dat de deelname door leden aan de jaarlijkse Algemene Vergadering afneemt. We willen samen met onze leden bespreken hoe we hier in de toekomst mee omgaan en op welke wijze we een goede en representatieve huurdersvertegenwoordiging kunnen borgen. Uit het huurdersonderzoek blijkt dat ruim een kwart van de huurders bereid is om (op diverse manieren) te participeren. Hier ligt dus een kans.
15
Onze organisatie is relatief klein. Dit maakt dat de lijnen kort zijn, we snel besluiten kunnen nemen en we dichtbij onze samenwerkingspartners en huurders kunnen staan. Uit gesprekken en uit het huurderonderzoek is gebleken dat dit gewaardeerd wordt. Het betekent echter ook dat onze organisatie relatief kwetsbaar is bij langdurige afwezigheid van een werknemer. Waar nodig werken we samen met collega-corporaties of huren we bij zeer specifieke vraagstukken externe kennis in om ons te ondersteunen en onze dienstverlening te waarborgen. Onze financiële positie is goed, maar door alle heffingen staat onze investeringscapaciteit onder druk.
2.5
SWOT-analyse
Op basis van alle voorgaande gegevens hebben we de vier belangrijkste sterkten en zwakten van onze organisatie en onze woningvoorraad benoemd. Het gaat om interne elementen. Daarnaast hebben we de vier belangrijkste externe kansen en bedreigingen benoemd. Dit zijn de ontwikkelingen en gebeurtenissen waar onze organisatie en onze woningvoorraad aan onderhevig zijn. Door de interne en externe elementen met elkaar te combineren ontstaat inzicht in wat er nodig is de komende periode. We hebben deze tabel gebruikt bij het bepalen van onze ambities.
Sterkten
Zwakten
Kleinschaligheid
Kwetsbaarheid/personele continuïteit
Dienstverlening
Passendheid deel seniorenwoningen
Verhuurbaarheid woningen
Ontbreken huurdersvertegenwoordiging /
Flexibiliteit groot deel van de voorraad (ruimte om plattegronden te wijzigen of
lage opkomst AV
huurprijzen te differentiëren)
Matige tevredenheid huurders isolatie en badkamers/keukens
Kansen
Bedreigingen
Participatiebereidheid huurders
Heffingen (afname investeringscapaciteit)
Verbeteren woningbezit
Toewijzingsregels EU (eenzijdige wijken,
Meer mogelijkheden huurbeleid in te vullen en koopbereidheid huurders
middeninkomens)
Online dienstverlening
Beperkte nieuwbouwmogelijkheden in de toekomst
Aanhoudende recessie en stagnatie woningmarkt
De appartementen in Essendael in Rhoon.
16
3 Onze basis 3.1
Missie
Het bieden van kwalitatief goede, betaalbare en gevarieerde woningen aan onze doelgroepen in de gemeente Albrandswaard, met een duidelijke focus op de kern Poortugaal Dat is onze basis. Dat is waar we voor staan.
3.2
Visie en kernwaarden
Huurders die zich thuis voelen Dat is waar we voor gaan. Zoals we in het vorige hoofdstuk hebben beschreven, maken we als woningbouwvereniging deel uit van een continu veranderende omgeving. Een omgeving waarin vaste structuren steeds meer worden losgelaten en - soms vrijwillig, soms noodgedwongen – plaats maken voor tijdelijke verbanden en toenemende flexibiliteit. Wij verwachten dat deze trend zich door zal zetten. Langjarige dienstverbanden bij dezelfde werkgever of gouden huwelijksfeesten worden in de toekomst steeds spaarzamer. Ook op de woningmarkt is deze tendens zichtbaar. De sociale huursector wordt meer toegespitst op mensen die echt geen alternatieven hebben. Een sociale huurwoning zal naar verwachting steeds meer een tijdelijke voorziening worden voor alleen die periode waarin huishoudens daar vanwege hun inkomen of andere beperkingen op zijn aangewezen. Dit is een aanzienlijke verandering ten opzichte van de voorliggende jaren waarin huurders – nadat ze eenmaal verhuisd waren – te maken hadden met gematigde huurstijgingen en de zekerheid van wonen. Wij vinden het belangrijk om binnen deze context oog te hebben en te houden voor de functie die een woning voor veel huishoudens vervult. Niet alleen is het een primaire levensbehoefte, een woning vervult ook een aantal belangrijke waarden die per persoon kunnen verschillen. Het biedt zekerheid, geborgenheid, (keuze)vrijheid, veiligheid, een rustpunt. Ofwel: een thuis. Wij staan de komende jaren voor de opgave om samen met andere partners en onze huurders een weg te vinden binnen deze continu veranderende omgeving. Wij willen dat doen op een manier die zorgvuldig is, die rekening houdt met de hiervoor genoemde behoeften, die ervoor zorgt dat mensen zich thuis blijven voelen. Verandering is gemakkelijker wanneer er een alternatief en een perspectief voor handen is. Wij zien het als onze uitdaging om binnen onze mogelijkheden en binnen ons werkveld alternatieven en perspectieven te creëren. Hoe we daar invulling aan geven, beschrijven we in het volgende hoofdstuk. We houden daarbij rekening met de behoefte die wij signaleren aan kleinschaligheid, benaderbaarheid, een menselijke maat. Wij zijn ons bewust van de kleine schaal en het dorpse karakter waarbinnen wij werkzaam zijn. Mensen kennen elkaar, doen dingen samen en zijn trots op de historie en identiteit van de kern waarin zij wonen. Wij vinden het belangrijk om een bijdrage te leveren aan het in stand houden en versterken van deze identiteit. Wij kiezen er daarom voor onze
17
kleinschaligheid te behouden, als corporatie zelfstandig te blijven opereren en te werken vanuit de volgende kernwaarden: Betrouwbaar -
Wat we zeggen, dat doen we ook.
-
En als iets niet kan, dan zijn we daar duidelijk in.
Benaderbaar -
De lijnen zijn bij ons kort, we zijn allemaal aanspreekbaar.
-
In eenvoud ligt onze kracht. We voorkomen omslachtige procedures en bureaucratie.
-
Het formaat van onze organisatie maakt dat we van elkaar weten wie we zijn en wat we doen. Elkaar kennen maakt het mogelijk om samen te werken. Door de lijnen tussen medewerkers zo kort mogelijk te houden, reageren wij slagvaardig op wensen van belanghouders en ontwikkelingen in de buurt.
-
Het kantoor ligt centraal in ons bezit.
Betrokken -
Wij zijn thuis in Albrandswaard:
Wij kennen de karakteristiek van de omgeving.
Wij kennen onze samenwerkingspartners en huurders.
Wij kennen ons bezit.
Wij kennen onze wijken.
-
Onze medewerkers voelen zich verbonden met Albrandswaard en de organisatie.
-
We denken mee met onze huurders en samenwerkingspartners.
-
We denken in kansen, oplossingen en mogelijkheden.
3.3
Maatschappelijke positie
Om invulling te geven aan onze missie en visie hebben we een aantal keuzes gemaakt, die leidend zijn bij het bepalen van onze ambities voor de komende vier jaar.
Doelgroepen Wij richten ons op die huishoudens die vanwege hun inkomen of persoonlijke situatie de diensten van onze woningbouwvereniging nodig hebben. Zo hebben wij onze doelgroepen afgebakend.
Onze primaire doelgroep is de groep huishoudens met een huishoudinkomen tot de EU-grens of die vanwege een lichamelijke of andere reden op een sociale huurwoning aangewezen is.
Daarnaast richten we ons op huishoudens met een middeninkomen, zolang zij geen alternatief hebben in de huur- of koopsector. Op dit moment gaat het om huishoudens met een huishoudinkomen tussen de EU-grens en € 43.000.
Wij hebben daarbij - binnen de kaders van de regionale woonruimteverdeling - speciale aandacht voor de doelgroepen uit Albrandswaard.
Verantwoordelijkheden Samen met andere partijen werken we aan leefbaarheid, aan voldoende voorzieningen binnen een bereikbare afstand en aanvullende dienstverlening op het gebied van wonen, welzijn en zorg. We zijn van mening dat problemen het beste opgelost kunnen worden als iedere partij doet waar hij goed in is. Wij richten ons daarom vooral op:
Het bedienen van de woonvraag van onze doelgroepen.
Het kwalitatief op peil brengen en houden van onze woningvoorraad.
Het verzorgen van voorzieningen aan en direct rondom onze woningen in het kader van sociale veiligheid.
18
Het zorgen dat voldoende van onze woningen toegankelijk zijn voor mensen die zorg nodig hebben.
De aanpak van bepaalde vormen van overlast binnen onze woningvoorraad.
Het stimuleren van de betrokkenheid en participatie van onze huurders.
Op andere taakvelden, zoals openbaar groen, voorzieningen, overlast op straat en onderwijs, zijn andere partijen beter bekend. Wanneer we daar problemen signaleren, kiezen we voor een andere rol bijvoorbeeld door de verantwoordelijke partij snel op de hoogte te brengen of door actief mee te denken over mogelijke oplossingen.
Investeringen Onze investeringscapaciteit zetten we in daar waar dit het hardst nodig is. Dat betekent dat we kiezen voor focus.
We richten ons primair op de realisatie en het beheer van sociale huurwoningen en alleen waar dat nodig is en in beperkte mate op vrije sectorhuurwoningen en goedkope koopwoningen door liberalisatie of verkoop van bestaand bezit. We bouwen de komende vier jaar geen nieuwe vrije sectorhuurwoningen of goedkope koopwoningen.
We zijn terughoudend met het investeren in maatschappelijk vastgoed. Wij nemen een investering alleen in overweging als er sprake is van een buurtfunctie, er een duidelijke relatie is met het wonen en de investering voor onze huurders van belang is. Een investering in maatschappelijk vastgoed mag niet ten koste gaan van onze activiteiten op het gebied van wonen.
Wij investeren NIET in winkels, kantoren of bedrijven of andere commerciële ruimtes.
De komende vier jaar richten wij ons bij nieuwe investeringen primair op de kern Poortugaal. Wij breiden onze portefeuille in deze periode niet uit in Rhoon en Portland.
19
4 Onze speerpunten
Om verder invulling te geven aan onze missie en visie en voldoende in te spelen op de geschetste ontwikkelingen kiezen we ervoor ons de komende vier jaar te richten op de volgende drie speerpunten:
Verbeteren van de kansen van onze doelgroepen op de woningmarkt in Albrandswaard.
Zorgen voor goed woningbeheer.
Versterken van de samenwerking met onze partners en participatie van onze huurders.
4.1
Verbeteren van de kansen van onze doelgroepen op de woningmarkt in Albrandswaard
Wat willen we bereiken? Voor mensen met een lager inkomen is het van belang dat zij in een woning kunnen wonen die voor hen betaalbaar is. We constateren dat er binnen onze bestaande voorraad te weinig woningen voor deze doelgroep beschikbaar komen. De woningmarkt zit op slot. Door gerichter beleid te voeren voor de verschillende doelgroepen en hen perspectieven en alternatieven te bieden, willen we de kansen voor hen verbeteren. Concreet streven we naar:
Verbetering van de slaagkans van woningzoekenden met een inkomen onder de EU-grens binnen ons bezit. Dit geldt ook meer specifiek voor de slaagkans van starters.
Verbetering van de doorstroming. We streven naar een verhoging van de mutatiegraad van 4% naar 6%.
Meer differentiatie in onze woningvoorraad in de kern Poortugaal zowel in type als in prijs, zodat er meer keuzemogelijkheden voor de verschillende doelgroepen ontstaan.
Het vergroten van het aantal wooneenheden voor doelgroepen met bijzondere woonbehoeften.
Wat gaan we doen? Betaalbaarheid van de woningvoorraad
We zorgen ervoor dat minimaal 95% van onze huurwoningen een sociale huurwoning blijft en dat minimaal 60% van de woningen een streefhuurprijs houdt onder de hoogste aftoppingsgrens (€ 574,35, prijspeil 1/1/2013).
In de periode 2008-2011 hebben we ruim 85% van onze woningen passend toegewezen (volgens de criteria van de Wet Huurtoeslag). Wij streven ernaar om in de periode 2013-2016 gemiddeld 90% van onze woningen passend toe te wijzen. We hopen hiermee tevens betalingsproblemen bij huurders te voorkomen.
Huisvesting doelgroepen / differentiatie / doorstroming
We voeren in 2013 een nulmeting uit van de slaagkans van de verschillende doelgroepen binnen ons bezit, zodat we de slaagkans binnen onze woningvoorraad kunnen monitoren en kunnen vergelijken met de gegevens op gemeenteniveau.
We wijzen minimaal 90% van onze leegkomende sociale huurwoningen toe aan huishoudens met een inkomen onder de EU-grens.
We wijzen de overige maximaal 10% zoveel mogelijk toe aan huishoudens met een middeninkomen (tussen de EU-grens en € 43.000).
We realiseren een woonhuis met ten minste 15 wooneenheden voor jongeren met een verstandelijke en/of lichamelijke beperking.
20
De huisvesting van overige bijzondere doelgroepen vindt vraaggestuurd plaats. Jaarlijks inventariseren wij bij onze partners (Profila, Delta en WISH) hun wensen met betrekking tot de huisvesting van cliënten als gevolg van het scheiden van wonen en zorg.
We onderzoeken de mogelijkheid om in het centrum van Poortugaal nieuwe sociale huurappartementen voor met name senioren te realiseren.
We labelen onze woningen met een sterrensysteem voor toegankelijkheid.
Het aandeel voor senioren bestemde woningen blijft de komende vier jaar minimaal gelijk.
We voldoen samen met onze collega-corporaties Woonvisie, Havensteder en Woonzorg aan de gemeentelijke opgave voor huisvesting van statushouders.
We benutten de mogelijkheid om Lokaal Maatwerk te bieden maximaal.
Van de woningen die via Lokaal Maatwerk worden aangeboden, labelen we – met uitzondering van de woningen die specifiek bestemd zijn voor senioren - minimaal de helft voor jongeren of starters uit de gemeente.
We brengen de prijs van de woningvoorraad meer in evenwicht met de waarde van de woningen door meer differentiatie in ons huurbeleid aan te brengen.
We verhogen het aandeel vrije sector woningen binnen onze woningvoorraad van 1% naar minimaal 3%.
We bestemmen 90 tot 100 woningen voor verkoop. We richten ons daarbij vooral op wijken waar hoofdzakelijk sociale huurwoningen staan, zodat de differentiatie wordt vergroot en huurders de mogelijkheid krijgen om binnen de wijk door te stromen. Zittende huurders van deze woningen krijgen de mogelijkheid om hun woning te kopen. Wanneer de zittende huurders ervoor kiezen om te blijven huren, wordt de woning bij mutatie verkocht.
4.2
Zorgen voor goed woningbeheer
Wat willen we bereiken? We vinden het belangrijk dat onze huurders zich thuis voelen in hun woning en hun buurt. We willen daaraan bijdragen door goed woningbeheer voorop te stellen. Onder goed woningbeheer verstaan wij in de eerste plaats het minimaal op peil houden en waar nodig verbeteren van onze woningvoorraad. Daarnaast betekent het voor ons ook het bewaken van de leefbaarheid in een buurt. Jezelf thuis voelen heeft ook te maken met de woonomgeving. Voelt men zich veilig? Is het schoon? Is er sprake van overlast? Op de wat langere termijn zal onze woningvoorraad in omvang iets zijn afgenomen, maar in kwaliteit zijn verbeterd. In de komende vier jaar willen we het volgende bereiken:
Bewoners zijn tevreden over hun woning en de onderhoudsstaat van hun woning. Zij beoordelen de woning als totaal (7,4) en de onderhoudsstaat van de buitenkant (7,4) en binnenkant (7,1) met minimaal hetzelfde cijfer als in 2012.
De tevredenheid over de badkamer / keuken / toilet is gestegen. Huurders geven gemiddeld minimaal het cijfer 7.
In 2020 heeft minimaal 60% van onze woningen een energielabel C of beter en de overige woningen minimaal een energielabel D. De eerste maatregelen om dit te bereiken worden in de komende vier jaar gestart.
Onze bewoners wonen in een prettige woonomgeving. Zij beoordelen de buurt en de leefbaarheid met minimaal het cijfer 7.
21
Wat gaan we doen? We geven het vervangen van keukens en badkamers die niet meer voldoen en het verbeteren van isolatie de komende jaren prioriteit. Door huurders is aangegeven dat hier een verbeterpunt ligt en dat zij dit belangrijk vinden. Hoewel we door onze kleinschaligheid onze woningvoorraad goed kennen, starten we daarnaast met het objectief meten van de onderhoudstoestand van al onze complexen. Om de leefbaarheid te bewaken en waar nodig maatregelen te nemen, werken we nauw samen met andere partijen. In het huurdersonderzoek is ook het aanbrengen van vaste trappen naar zolder genoemd als verbeterpunt. Dit geven wij de komende jaren geen prioriteit. Onze woningvoorraad bestaat uit relatief veel eengezinswoningen van drie of meer kamers. Onze doelgroep bestaat grotendeels uit één- en tweepersoonshuishoudens. Het aantal kamers in de woningen is dus in de basis voldoende. Daarnaast zijn lang niet alle zolders geschikt om er een verblijfsruimte te realiseren.
Kwaliteit woningvoorraad en woningbeheer
Vanaf 2013 voeren we jaarlijks bij 1/3 deel van ons bezit een conditiemeting uit van de onderhoudssituatie. De resultaten daarvan verwerken we in ons meerjarenonderhoudsplan. We informeren huurders via ons bewonersblad over onze meerjarenonderhoudsplanning.
In de periode 2013-2016 vervangen we - waar technisch nodig en door de bewoner gewenst – tenminste 250 keukens of badkamers.
In de periode 2014-2020 benaderen wij alle bewoners (van woningen met een energielabel van D t/m G) met een voorstel voor de verbetering van de isolatie van de woning. De bewoners hebben de keuze om daar al dan niet aan mee te doen. De kosten worden voor 50% via de huurprijs doorberekend aan de huurders en zijn voor 50% voor rekening van de woningbouwvereniging. Wanneer bewoners niet meedoen, wordt de isolatie verbeterd bij mutatie. Verder plaatsen we alleen nog maar CV-ketels met een hoog rendement.
Schoon, heel en veilig
Bij mutatie in ieder complex gebouwd voor 1993, wordt een asbestinventarisatie gemaakt. Mocht blijken dat de asbest een direct gevaar voor de gezondheid kan opleveren dan zal het bij alle woningen uit dat complex worden gesaneerd.
In 1% van onze woningen is nog een geiser en/of een eigen cv (verwarmingsinstallatie) aanwezig. We benaderen de bewoners van deze woningen met een voorstel voor vervanging door een hoogrendementsketel.
Wij investeren al jaren in het Politiekeurmerk veilig wonen. Inmiddels hebben 656 woningen een certificaat. Wij verwachten hier t/m 2016 nog 48 woningen aan toe te kunnen voegen.
Kwaliteit wijken en buurten
Wij stellen vanaf 2013 jaarlijks een budget beschikbaar van € 10.000 voor benodigde leefbaarheidsingrepen in of direct rondom onze woningvoorraad.
We verbeteren de afhandeling van overlastklachten. Dit komt tot uitdrukking in een hogere beoordeling bij het huurdersonderzoek wat wij periodiek laten uitvoeren.
We controleren minimaal 2x per jaar op tuinonderhoud en nemen actief actie als dat nodig is.
We houden vanaf 2013 in elke wijk 1x per 3 jaar met bewoners een wijkschouw. We willen dit doen in overleg met de gemeente Albrandswaard.
22
4.3
Versterken van de samenwerking met partijen en participatie van onze huurders
Wat willen we bereiken?
We werken nauw samen met onze belanghouders: huurders, de gemeente Albrandswaard, collega-corporaties (Woonvisie, Havensteder en Woonzorg), zorginstellingen (Profila, Argos en Delta) en politie. We weten wie waarvoor verantwoordelijk is en weten elkaar snel te vinden als dat nodig is.
Wij betrekken onze huurders actiever bij onze plannen en vragen hen om hun visie. Bewoners kunnen als geen ander aangeven wat nodig is voor hun woning en woonomgeving. Zij wonen in de woning en de buurt, kennen de mensen, de sfeer en de goede en slechte aspecten. En ze weten hoe ze die graag zelf zouden willen oplossen.
Huurders voelen zich thuis bij onze woningbouwvereniging. Onze huurders blijven tevreden over onze dienstverlening. Zij beoordelen zowel onze dienstverlening als onze klantvriendelijkheid aan het einde van deze ondernemingsplanperiode met minimaal hetzelfde cijfer als in 2012 (respectievelijk een 7,8 en een 8,1).
Wat gaan we doen? Samenwerking en overleg
We organiseren 1x per jaar een overleg met onze belanghouders, waarin we aangeven welke resultaten we hebben gehaald en input vragen ten behoeve van onze voornemens.
We maken nieuwe prestatieafspraken met de gemeente en onze collega-corporaties na afloop van de huidige afspraken. We evalueren de gemaakte afspraken uit de vorige periode en geven waar nodig aan waar wij onze inzet verbeteren. We streven ernaar om zoveel mogelijk afspraken te maken op corporatieniveau, zodat ook duidelijk is welke bijdrage van ons kan en mag worden verwacht.
We maken met welzijnsinstellingen en politie concrete afspraken over de wijze van communicatie en de verantwoordelijkheid en inzet van alle partijen bij maatschappelijke vraagstukken.
We participeren in het Lokaal Zorgnetwerk, het plaatselijke overkoepelende netwerk waarin afstemming plaats vindt over ernstige problematiek binnen Albrandswaard op het gebied van zorg en welzijn.
We participeren in het WWZ-beraad (wonen, welzijn, zorg), een adviesorgaan van het college van burgemeesters & wethouders van Albrandswaard.
We participeren in overleggen en zijn nauw betrokken bij de Maaskoepel (samenwerkingsverband van woningcorporaties in Rotterdam e.o.) en de Stadsregio (samenwerkingsverband van gemeenten in Rotterdam e.o.).
Huurdersparticipatie
We hebben voor eind 2013 een klankbordgroep van huurders naast de Algemene Vergadering.
We hebben ons bezit opgedeeld in wijken. Vanaf 2013 benaderen wij een keer per 3 jaar de bewoners in deze wijk actief en organiseren wij een bewonersbijeenkomst waarin wij ingaan op de tevredenheid met de woning, de woonomgeving en onze dienstverlening.
Dienstverlening
We herhalen in 2016 het onderzoek onder onze huurders naar de tevredenheid over onze dienstverlening (en de woning en woonomgeving).
We breiden onze digitale dienstverlening uit. We ontwikkelen een nieuwe website. Vanaf 2014 krijgen huurders de mogelijkheid om hun vragen te stellen en reparatieverzoeken in te dienen via onze website.
23
5 Financiën en bedrijfsvoering
Voldoende liquide middelen (direct beschikbaar geld) en voldoende vermogen zijn essentieel om onze ambities te kunnen realiseren. Wij kunnen onze plannen alleen realiseren als we financieel gezond zijn. Een goede en continue financiële sturing is erg belangrijk om de continuïteit van onze woningbouwvereniging niet in gevaar te brengen. Voor ons betekent dit dat daar - nog meer dan voorheen – de aandacht heen zal gaan en dat we op een aantal onderdelen op korte termijn een verdere professionaliseringsslag maken. We zijn een financieel gezonde vereniging. Het grootste deel van ons vermogen zit vast in onze woningen. De afgelopen jaren zijn er extra investeringen gedaan en hebben we nieuwe sociale huurwoningen aan ons bezit toegevoegd zonder dat we woningen hoefden te verkopen. De komende jaren zal dat niet meer haalbaar zijn. De verschillende heffingen die we moeten betalen, leggen een groot beslag op ons investeringsvermogen. Om onze woningvoorraad te kunnen vernieuwen en verbeteren, zullen we ook woningen moeten verkopen.
Financiële continuïteit We richten ons investeringsprogramma zo in, dat we financieel gezond blijven en tijdig kunnen ingrijpen als dat nodig is. Om de financiële continuïteit te blijven waarborgen, sturen we op een aantal parameters:
We voldoen aan de eisen van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Onze solvabiliteit op basis van bedrijfswaarde stellen we op minimaal 25%. Dit is hoger dan de norm die het Centraal Fonds aanhoudt, maar de omvang van onze corporatie maakt ons ook gevoeliger voor vermogensschommelingen.
We waarderen intern onze woningen nog tegen de historische kostprijs. We berekenen daarnaast wel de bedrijfswaarde. We gaan zo snel mogelijk over op waardering op bedrijfswaarde. Dit kan echter pas nadat er een op de technische inventarisatie gebaseerde onderhoudsbegroting kan worden opgesteld. Tot die tijd hanteren we een minimale solvabiliteitseis van 7% op basis van historische kostprijs.
We voldoen aan de eisen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw: onze kasstromen zijn positief rekening houdend met een (fictief) aflossingspercentage van 2% van onze leningen.
Onze rentedekkingsgraad (ICR) is minimaal 1,4.
De Loan to Value op basis van bedrijfswaarde (onze schulden ten opzichte van de totale waarde van ons bezit) is maximaal 70%.
We hebben onze plannen uit dit ondernemingsplan doorgerekend en getoetst aan deze parameters en daaruit blijkt dat we de plannen kunnen uitvoeren.
24
Bedrijfsvoering
We streven naar een efficiënte bedrijfsvoering. Onze organisatie heeft relatief weinig medewerkers in verhouding tot het aantal verhuureenheden. Een bezuiniging vinden wij dan ook niet verantwoord. Dat gaat ten koste van onze dienstverlening. Met de extra activiteiten die in dit ondernemingsplan zijn opgenomen, zullen de netto bedrijfslasten naar verwachting stijgen. Onze doelstelling is om ervoor te zorgen dat onze netto bedrijfslasten lager blijven dan het landelijk gemiddelde en bij vergelijkbare corporaties.
In 2013/2014 maken wij een verdere professionaliseringsslag en nemen we een aantal maatregelen:
We onderzoeken of de hiervoor genoemde financiële parameters verder moeten worden aangescherpt.
We stellen normen op voor het rendement op ons eigen vermogen, voor het rendement bij nieuwe investeringen (IRR) en de mate van externe financiering bij nieuwe investeringen.
We verbeteren ons risicomanagement en leggen de uitgangspunten vast in een notitie.
We stellen een Treasurybeleid op en jaarlijks een Treasuryjaarplan.
We stellen een investeringsstatuut op voor nieuwe investeringen.
De woningen aan de Kerkachterweg in Poortugaal.
25
6 Onze organisatie
Woningbouwvereniging Poortugaal staat niet stil en wil ook de interne organisatie doorontwikkelen om te kunnen blijven voldoen aan de vraagstukken uit de omgeving. Uitgangspunt daarbij is, dat wij een organisatie willen blijven met een sterk ontwikkelde praktische insteek, met betrokken medewerkers en korte communicatielijnen die zorgen voor een slagvaardige organisatie.
Wat we willen bereiken
Het kennisniveau van onze medewerkers verder vergroten: onze medewerkers volgen meerdere malen per jaar diverse cursussen en zijn lid van diverse netwerken.
Professionaliseren van onze communicatie: in 2013 wordt een plan van aanpak opgesteld waarin duidelijk wordt hoe we de communicatie intern en extern professioneler kunnen oppakken.
Optimalisering van de bestaande automatisering, zodat we meer gebruik kunnen maken van de aanwezige gegevens.
Het verder professionaliseren van het bestuur en toezicht door:
Het invoeren van de PCDA cyclus: we starten met het opstellen van jaarplannen en kwartaalrapportages, zodat de ambities uit het ondernemingsplan vertaald worden in jaarlijkse activiteiten en per kwartaal de voortgang gevolgd kan worden.
Verdere toepassing van de Aedes code.
Verdere toepassing van de Governancecode. We onderschrijven de Governancecode volgens het principe ‘pas toe of leg uit’. Dat betekent dat corporaties vanuit deze principes gemotiveerd moeten uitleggen of zij afwijken van de code en waarom.
We laten opnieuw een visitatie uitvoeren in 2015 (over de periode 2011-2014).
We optimaliseren het interne toezicht en de interne controle.
Ons kantoorpand aan de Dorpsstraat 80 in Poortugaal.
26
7 Tot slot
Wanneer we dit ondernemingsplan vergelijken met het vorige ondernemingsplan dan constateren we dat er in onze omgeving veel veranderd is, maar dat tegelijkertijd ook nog veel hetzelfde is. We vinden nog steeds dezelfde zaken belangrijk: goed onderhoud, tevreden huurders, samenwerking. En dat is ook onze insteek geweest: veranderen wat nodig is en koesteren wat waardevol blijft. Het met elkaar werken aan dit ondernemingsplan heeft geresulteerd in een (nog) sterkere (ver-)binding met elkaar en met onze belanghouders. In dit ondernemingsplan hebben we getracht onze doelen en acties zo concreet mogelijk te verwoorden. We willen transparant zijn in het oppakken van onze ambities en opgaven. Hierdoor stellen we onszelf in staat verantwoording af te leggen aan onze toezichthouders en onze belanghouders over de voortgang en de resultaten. ‘Thuis in Albrandswaard’ is een groeidocument. Jaarlijks evalueren we de behaalde resultaten intern en met onze samenwerkingspartners. Bovendien toetsen we de inhoud steeds aan de ontwikkelingen in de maatschappij en aan de interne ontwikkelingen. Daar waar nodig werken we onderwerpen nog verder uit of passen we delen aan. Zo blijft ons ondernemingsplan een actueel document.
Van links naar rechts zijn dit; René Kouters (directeur-bestuurder), Robèrt de Baat (opzichter techniek), Gerda van der Vorm (medewerkster woondiensten), Debby Verhagen (medewerkster verhuurzaken), Petra van der Giessen (medewerkster financieel beheer en beleid), Marja van Assendelft - van Rosmalen (manager woondiensten), Lisette van Wingerden (medewerkster woondiensten), Huib van Heusden (manager techniek en ontwikkeling), Brenda Luiten (bestuurssecretaris), liggend: Ruud Brasser (medewerker techniek en ontwikkeling).
27
8 Begrippenlijst Huishoudinkomen/EU grens: Door de Europese Commissie zijn richtlijnen opgesteld voor het toewijzen van woningen tot een netto huurprijs van € 681,02 aan huishoudens met een huishoudinkomens van maximaal € 34.229. Bij de berekening van het huishoudinkomen wordt uitgegaan van het verzamelinkomen, zoals dat ook door de Belastingdienst wordt gebruikt. Hieronder vallen: inkomen uit werk en woning; inkomen uit dividend en aandelen; inkomen uit sparen en beleggen. Het huishoudinkomen is een optelsom van het inkomen van de aanvrager, eventuele partner en/of medebewoner(s) (zoals inwonende ouder, overige familie en overige bewoner). Het inkomen van inwonende kinderen (minderjarig en meerderjarig) wordt niet meegerekend. Primaire doelgroep: Een huishouden met een bruto huishoudinkomen tot € 34.229 per jaar (EU- grens). Midden inkomens: Een huishouden met een bruto huishoudinkomen tussen de EU- grens en € 43.000 per jaar. Bijzondere doelgroepen: Er zijn diverse bijzondere doelgroepen. Een woningzoekende die vanwege zijn persoonlijke situatie urgent is. De huisvesting van statushouders (asielzoekers). Een woningzoekende met een geestelijke en/of fysieke beperking. Starters: Een woningzoekende die nog geen zelfstandige woning bewoont en die dus ook niet achterlaat. Bijvoorbeeld iemand die het huis uitgaat, of iemand die van een studentenkamer komt. Sociale huurwoning: Een woning met een maandelijkse huurprijs van maximaal € 681,02. Vrije sector huurwoning: Een huurwoning met een maandelijkse huurprijs van meer dan € 681,02. Vrije verkoopwoning: Een woning die door de corporatie wordt verkocht zonder aanvullende voorwaarde dat de koper de woning bij verkoop aan de corporatie moet aanbieden. Deze woningen worden tegen minimaal 90% van de leegwaarde verkocht. Goedkope koopwoning: Een koopwoning die een netto verkoopprijs heeft van minder dan € 200.000. Maatschappelijk vastgoed: Vormen van vastgoed die geen woonruimte zijn maar een maatschappelijke functie hebben. Het gaat bijvoorbeeld om sportzalen, scholen, buurthuizen en dergelijke. Het gaat hier expliciet niet om woonzorgcomplexen, omdat die worden gerekend tot woonruimten. Mutatiegraad: De mutatiegraad wordt bepaald door het aantal nieuwe verhuringen van bestaande woongelegenheden uit te drukken in een percentage van het totaal aantal woongelegenheden exclusief de in het verslagjaar nieuw gebouwde of aangekochte woongelegenheden. Het aantal nieuwe verhuringen in de afgelopen jaren, uitgedrukt in de mutatiegraad, zegt iets over de bijdrage die de corporatie levert aan de doorstroming op de woningmarkt. Bedrijfswaarde: Contante waarde van alle toekomstige inkomsten en uitgaven van vastgoed.
28
Historische kostprijs: Oorspronkelijk geïnvesteerd bedrag in vastgoed + nieuwe investeringen - afschrijvingen. Waarborgfonds Sociale Woningbouw Het WSW zorgt er voor dat woningbouwcorporaties tegen gunstige rentetarieven geld kunnen lenen door het geven van garanties aan de financiers. De corporaties bouwen hierdoor tegen zo laag mogelijke kosten, sociale woningbouwprojecten en maatschappelijk vastgoed; de financiers krijgen maximale zekerheid. In verband met de (toekomstige) activiteiten van corporaties, is het van groot belang deze borging te behouden: zonder deze achtervang wordt het moeilijker de activiteiten te financieren. Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) Het CFV is het toezichtorgaan van het Rijk dat beoordeelt of de corporaties zich houden aan de wettelijke voorschriften zoals het BBSH. De term A-status is gereserveerd voor woningcorporaties die (ruim) voldoende weerstandsvermogen hebben. Dat wil zeggen, de norm die aangeeft hoeveel ‘Eigen Vermogen’ corporaties moeten hebben in relatie tot de portefeuille en (toekomstige) taken. Interest Coverage Ratio Interest-coverage ratio (ICR), of interest dekkingskengetal, geeft aan hoeveel maal een onderneming haar interestlasten verdient. Het is om die reden een maatstaf voor de mate waarin de winst voor interest en belasting kan terugvallen zonder dat de onderneming in financiële moeilijkheden komt. Ook geeft dit kengetal aan in hoeverre de onderneming nog leningen, met de daaraan verbonden interestlasten, aan kan gaan. De norm voor deze waarde is 3 tot 5 maal. Loan to value De loan to value geeft de verhouding aan tussen het totale leenbedrag en de zekerheden (woningen) die daar tegenover staan. Governance code/Aedes code: De codes bevatten normen voor goed bestuur en goed toezicht, transparantie, externe verantwoording en financiële beheersing. De Governancecode is gekoppeld aan de Aedescode, waarmee de code onderdeel is van de lidmaatschapseisen van brancheorganisatie Aedes. PDCA-cyclus: De cirkel beschrijft vier activiteiten die op alle verbeteringen in organisaties van toepassing zijn. De vier activiteiten zorgen voor een betere kwaliteit. De vier activiteiten: PLAN : Kijk naar huidige werkzaamheden en ontwerp een plan voor de verbetering van deze werkzaamheden. Stel voor deze verbetering doelstellingen vast. DO : Voer de geplande verbetering uit in een gecontroleerde proefopstelling. CHECK : Meet het resultaat van de verbetering en vergelijk deze met de oorspronkelijke situatie en toets deze aan de vastgestelde doelstellingen. ACT : Bijstellen aan de hand van de gevonden resultaten bij CHECK. CBS/Centraal bureau voor de statistiek: Het Centraal Bureau voor de Statistiek heeft als taak het publiceren van betrouwbare en samenhangende statistische informatie, die inspeelt op de behoefte van de samenleving. SWOT-Analyse: De sterkte-zwakteanalyse is een bedrijfskundig model dat intern de sterktes en zwaktes en in de omgeving de kansen en bedreigingen analyseert; op basis hiervan wordt vervolgens de strategie bepaald. De Engelse term SWOT-analysis wordt ook vaak in het Nederlands gebruikt en bevat de vier elementen: Strengths, Weaknesses, Opportunities & Threats. NB: Alle bedragen die in dit stuk worden genoemd zijn prijspeil 1 januari 2013 en worden jaarlijks geïndexeerd.
29
