Uitvoeringsprogramma bij Ondernemingsplan GroenWest ‘Een thuis in het Groene Hart’ 2011 - 2013, September 2011
De klant voorop
Ambitie Wij hebben kennis van de wensen van onze klanten Wij meten klanttevredenheid en leren van de uitkomsten Wij staan klaar voor onze klanten
Activiteit 2011-2013 Wij stellen klantprofielen en bijbehorende woonwensenprofielen op op basis van eigen en bestaand onderzoek Wij meten de tevredenheid van onze klanten en belanghebbenden door deelname aan het KWH-huurlabel en eigen enquetes; we halen voor alle KWH-labelonderdelen minimaal een 7 Wij zijn voor klanten goed bereikbaar op de vestiging: zowel telefonisch, fysiek, via de vernieuwde, interactieve website en ook buiten kantooruren bij calamiteiten Wij denken actief mee met klanten met een acuut woonprobleem. Wij informeren hen en helpen hen met het zoeken naar mogelijke oplossingen. Wij hebben hiervoor bijzondere voorzieningen zoals shortstay woningen Het aantal huisuitzettingen is tot een absoluut minimum beperkt. Indien nodig gaan wij proactief in gesprek met de klant en verwijzen waar nodig door naar hulpverleningsinstanties
Wij zien participatie als wens
Wij zetten in op samenwerking
Wij hebben samen met de bestaande huurdersvertegenwoordigingen vorm en inhoud gegeven aan een nieuwe huurdersorganisatie Wij organiseren een jaarlijkse themabijeenkomst voor de bewonerscommissies, lokale huurdersorganisaties en de Centrale Bewonersraad Wij stimuleren de oprichting van nieuwe bewonerscommissies Wij hebben andere (nieuwe) vormen van participatie opgezet (zoals bijvoorbeeld ‘social media’) om bewoners te betrekken bij ons beleid en beheer Wij hebben een goede dialoog met belanghebbenden, wij hebben minimaal een keer per jaar bestuurlijk overleg met elk van de gemeenten in ons werkgebied. Ook op ambtelijk niveau hebben wij goede contacten. Wij hebben nieuwe prestatieafspraken met de gemeenten waarin de huidige afspraken verlopen zijn
2
Pijler 1 Een huis voor een thuis
Wij willen waar nodig betaalbare woningen realiseren
Wij leveren in 2012 en 2013 554 nieuwbouwwoningen op: o Gemeente Woerden: 264 woningen en de aankoop voormalig gemeentehuis Harmelen o Gemeente Ronde Venen: 240 woningen, o Gemeente Montfoort: 38 woningen en herontwikkeling tot kinderdagverblijf o Gemeente Utrecht: 12 woningen In 2012 en 2013 nemen wij 284 nieuwbouwwoningen in ontwikkeling en uitvoering*: o Gemeente Woerden: 83 woningen o Gemeente Utrecht: 42 woningen + commerciële ruimte o Gemeente De Ronde Venen: 72 woningen o Gemeente Montfoort: 46 woningen * Dit zijn alleen de projecten waarvoor verplichtingen zijn aangegaan/waarover bestuursbesluiten genomen zijn
Wij zijn een motor en zetten in op doorstroming
Wij streven naar zoveel mogelijk keuzevrijheid in woonruimteverdeling Wij streven naar meer differentiatie in onze voorraad
Wij zetten het product koopwoning in om de keuzevrijheid te vergroten en middelen te genereren
Om de doorstroming te bevorderen hebben wij onderzocht hoe we klanten met een verhuiswens actief kunnen ondersteunen Wij hebben ons ingezet om vormen van onrechtmatige bewoning op te sporen en te beëindigen door actieve controle en het reageren op signalen uit de woonomgeving Indien mogelijk volgens de regelgeving relateren wij huur aan inkomen en vermogen Wij hebben onderzocht hoe we de woonruimteverdelingssystematiek beter kunnen laten aansluiten op de woonwensen van onze klanten Wij hebben een nieuw integraal onderhoudsbeleid ontwikkeld en met als uitgangspunten een gedifferentieerde voorraad, doelmatig beheer en een hoge klanttevredenheid. Onderdelen zijn: o ZAV-beleid; o beleid referentiekwaliteit; o beleid voor geriefsverbeteringen; o beleid legionella en asbest. Wij differentiëren onze voorraad ook via nieuwbouw Wij bepalen in onze portefeuillestrategie onze verkoopambitie en werken dit verder uit in ons verkoopbeleid
3
Onze portefeuillestrategie sluit aan bij de wensen van onze (toekomstige) klanten
Wij maken een sterkere koppeling tussen portefeuillestrategie en onderhoud
Wij zorgen voor een balans tussen keuzevrijheid en investeringscapaciteit
Pijler 2 Plezierig wonen in het Groene Hart
Wij zorgen voor een betere risico-inschatting bij investeringen in zorgvastgoed Wij werken samen met de gemeente aan een prettige openbare ruimte Wij investeren in gewenste voorzieningen in kernen Wij investeren in lokale sociale netwerken
Wij hebben onze vastgoedstrategieën bepaald en afgestemd op ons Ondernemingsplan en dit vertaald naar een portefeuillestrategie, strategisch voorraadbeleid, energiebeleid, huurbeleid en verkoopbeleid Wij hebben een woningmarktmonitor ontwikkeld waardoor we meer voeling kunnen houden met de ontwikkelingen op de woningmarkt (huur en koop) Wij voeren bij in totaal 975 woningen groot onderhoud uit Wij voeren in totaal bij 1.839 woningen planmatig onderhoud uit: o Gemeente Woerden: 763 o Gemeente De Ronde Venen: 544 o Gemeente Montfoort: 57 o Gemeente Utrecht: 475 Wij renoveren 4 woonwagenstandplaatsen in Linschoten (gemeente Montfoort) Wij renoveren 334 woningen o Gemeente Woerden: 326 o Gemeente De Ronde Venen: 8 o Wij bereiden de renovatie voor van 95 woningen in de gemeente Woerden Wij hebben een goede woningcartotheek ontwikkeld waarmee in de toekomst op verantwoorde wijze klantgestuurd wordt gewerkt. Wij realiseren geen betaalbare huurwoningen op toplocaties Wij bepalen in onze portefeuillestrategie welk bezit wij afstoten vanwege een te hoge WOZ waarde Wij houden in ons huurbeleid meer rekening met de kwaliteit van de locatie Wij ontwikkelen beleid voor het investeren in zorgvastgoed en de wijze waarop wij omgaan met de daaraan verbonden risico’s Wij hebben in de nieuwe prestatieafspraken met de gemeenten afspraken over onze investeringen in de woonomgeving Wij investeren alleen in zgn. niet-DAEB maatschappelijk vastgoed bij marktconforme rendementseisen en als het voorziet in een aantoonbare behoefte Wij hebben bij woonoverlast bewoners begeleid en indien nodig hulpverleningsinstanties ingeschakeld
4
Pijler 3 Oog voor de toekomst
Wij houden bij keuzes en investeringen nadrukkelijk rekening met de verschillen tussen wijken en kernen Wij zorgen voor een balans tussen nieuwbouw in de kernen en het karakter van de kernen Wij zetten in op blijvend betaalbare woningen door energetische maatregelen
Wij onderzoeken de inzet van duurzame energie Wij investeren in het veranderen van gewoonten
Wij signaleren vroegtijdig stille problematiek achter de voordeur en schakelen indien nodig hulpverleningsinstanties in Wij zijn beter zichtbaar in wijken en buurten door: o de inzet van huismeesters, vaklieden, huisbezoeken en actief contact met de klant; o de inzet van een klussendienst voor schoonmaakwerkzaamheden, groenonderhoud en schilderwerk o participatie in Servicepunten Wij stellen een leefbaarheidsbudget beschikbaar om initiatieven van onze bewoners ter verbetering van de leefbaarheid te ondersteunen en promoten het gebruik van dit budget Wij nemen deel aan Wijkgericht Werken en aan Wijkplatforms in samenwerking met gemeente, sociale partners, politie, etc. Wij organiseren jaarlijks een schouw met bewonerscommissies en samenwerkingspartners zoals de politie Wij hebben wijk- en kernprofielen opgesteld voor alle wijken/kernen in ons werkgebied, die we gebruiken bij de ontwikkeling van onze vastgoed- en investeringsstrategie en bij wijkgericht werken Wij houden in nieuwbouw in uitstraling (o.a. bouwhoogte, architectuur en sfeer) rekening met het karakter van de betreffende kern Bij het uitvoeren van onderhoud (zowel planmatig, grootonderhoud als renovatie) streven wij naar minimaal energielabel C Alle woningen hebben het juiste energielabel en zijn correct opgenomen in de cartotheek Wij hebben een toolkit en een marketingstrategie ontwikkeld voor draagvlak onder onze huurders voor het aanbrengen van energiebesparende maatregelen Wij maken de energieprestatie van bestaande en nieuwe woningen onderdeel van de prestatieafspraken met de gemeenten Wij hebben meer kennis over duurzame energie en onderzoeken de inzet hiervan Wij hebben onze huurders geattendeerd op wat ze zelf kunnen doen om energie te besparen
5
Wij vragen een verantwoorde bijdrage van onze bewoners Wij handelen milieubewust binnen onze organisatie
Pijler 4 Een gezonde organisatie
Wij werken aan één nieuwe organisatie
Wij bieden optimale omstandigheden voor zelfstandige medewerkers/wij hebben gedreven medewerkers die plezier in hun werk Wij houden rekening met de wensen van onze medewerkers
Wij hanteren als uitgangspunt bij energetische maatregelen dat de totale woonlasten op termijn minimaal gelijk zijn of zelfs lager worden. Wij laten onze huurders meebetalen aan energetische maatregelen aan hun woning Wij hebben een duurzaamheidsprogramma opgesteld, waarbij de bewustwording bij het personeel is opgenomen Wij hebben een plan gemaakt om zoveel mogelijk digitaal te werken Wij hebben de mogelijkheden voor het ‘Nieuwe werken’ onderzocht Wij hebben in onze beleidsstukken een paragraaf opgenomen over duurzaamheid Bij al onze te renoveren woningen werken wij zo veel mogelijk met duurzame en milieuvriendelijke materialen. Hiervoor maken wij gebruik van bestaande LCA (LevensCyclusAnalyse) berekeningen zoals GPR onderhoud Wij geven duurzaamheid een belangrijke rol in onze bedrijfsvoering, denk hierbij aan: o Papiergebruik o Wagenpark o Energiegebruik o Waterverbruik o Inkoopbeleid o Personeelsbeleid Wij hebben een goede interne dialoog tussen alle lagen van de organisatie. Onderdelen hierbij zijn: o Alle medewerkers kennen de GroenWest cultuur o Alle leidinggevenden weten welke stijl van leidinggeven wordt gevraagd o Wij hebben het nieuwe personeelsinformatiesysteem ingevoerd o Wij zetten intranet in om de dialoog en informatieoverdracht in de organisatie te bevorderen Wij hebben onze ICT zodanig ingericht dat medewerkers goed ondersteund worden in hun werkzaamheden Wij faciliteren onze medewerkers optimaal door sturen op resultaat en het bieden van flexibiliteit in werkplek en werktijd. Alle medewerkers worden beoordeeld volgens een nieuw systeem
6
Wij communiceren open en transparant
Wij zijn financieel gezond
Wij hebben meer kennis van belastingzaken We bedden risicomanagement in in de gehele organisatie
Wij investeren in informatisering en automatisering
Wij hebben een overzichtelijke, interactieve website Wij maken waar mogelijk gebruik van ‘social media’ bij de communicatie met onze huurders en andere belanghebbenden Wij bouwen actief aan een positief imago van GroenWest. Daarvoor initiëren we onder andere de volgende activiteiten: o nieuwjaarsborrel belanghebbenden o kennismaking gemeenteraden en overige belanghebbenden met GroenWest en haar werkgebied Wij zoeken actief de media op om onze boodschap uit te dragen (persberichten, advertenties) Wij voldoen aan de Aedes Governancecode Wij hebben een investeringsstatuut en verbindingenstatuut, gebaseerd op de herziene Aedes Governancecode Wij behouden de A-status bij het CFV Wij blijven borgbaar bij het WSW Wij kunnen ook voor niet-DAEB activiteiten financiering krijgen Wij hebben processen ontwikkeld die continuïteit bieden voor de begroting 2013 en verder Wij streven naar zoveel mogelijk aansluitende verhuur van onze woningen; de gemiddelde leegstandderving is niet hoger dan 0,4% van de bruto jaarhuur, bij nieuwbouw 0 % Wij innen de huur tijdig; de huurachterstanden zijn lager dan 0,6 % van de bruto jaarhuur We hebben de vennootschapsbelasting verder geïntegreerd in de bedrijfsvoering; We hebben de eerste stappen gezet naar fiscaal in control zijn en taxplanning Wij voeren jaarlijks een bedrijfsbrede risico-inventarisatie uit op strategisch en tactisch niveau naar aanleiding van ondernemings- en jaarplan Wij hebben beleid vastgesteld ten aanzien van de risico’s die GroenWest bereid is te lopen Wij maken de realisatie van de ambities uit het ondernemingsplan onderdeel van de managementrapportages Wij stellen een intern controlestatuut vast Wij hebben een vastgesteld I&A beleid
7
