Het Woerdens Beraad en het Programmabureau Groene Hart organiseerden op 29 september 2011 een Kwaliteitsatelier over “Ruimte voor Ruimte in het Groene Hart”
Opening Mariken Fellinger, programmabureau Groene Hart, heet welkom. Het doel van dit atelier is om meer inzicht te krijgen over wat de Ruimte-voor-Ruimte Regeling te bieden heeft: hoe is de regeling met succes toe te passen? Verder het delen van kennis en ervaring over projecten waarin de regeling is toegepast, zoeken naar kritische succesfactoren en het te volgen proces. Een van de sprekers/ casushouders heeft zich moeten afmelden waarop het oorspronkelijke programma is aangepast. Martijn Oosterhuis en Jan Hendriks hebben zijn plaats in genomen en brengen beiden een case in, respectievelijk een inventarisatie van toepassingen van de de RvR regeling en een voorbeeld in het buitengebied van Amsterdam waar de regeling mogelijk (en mogelijk niet) een rol kan spelen.
Voorbeeldprojecten Case 1
Spreker: Jan Beelen Functie: beleidsmedewerker Ruimtelijke ontwikkeling Organisatie: gemeente Kaag en Braasem Achtergrond: gemeente met verschillende (lint)-dorpen, tegen Haarlemmermeer, met o.a. verspreid glasbouw. Jan Beelen benoemt drie voorbeelden waar in de gemeente de RvR regeling is toegepast. Bij de toepassing van de regeling zijn een aantal standaard uitgangspunten van toepassing, bijv. 1) de nieuwe bebouwing sluit aan bij de omgeving en 2) de uitgangspunten van de RvR zijn hard, wat wil zeggen dat er streng gekeken wordt naar bijv. de minimale oppervlakten. De voorbeelden: 1) een glastuinbedrijf/ akkerbouwer. We krijgen beelden te zien van de oude en de nieuwe situatie waarin de oude situatie met glas, coniferen etc. vervangen is voor twee woningen, opgeruimde begroeiing en gehandhaafde sloten. Specifiek bij deze situatie is de onderhandelruimte die de gemeente heeft gebruikt: Er is meer oud glas etc. is opgeruimd, waarvoor in de plaats de eigenaar bij een derde woning een schuur heeft mogen aanbouwen. Deze onderhandelruimte is afgestemd met de provincie Zuid-Holland.
2) bij de lintbebouwing in de kern Leimuiden was er een slechte ontsluiting van een van de agrarische bedrijven. In de plaats van het bedrijf zijn ook hier twee woningen gekomen. Hiermee is ruimtelijke kwaliteit gewonnen door een duurzame bestemming te realiseren.
Wat uit de eerste voorbeelden opvalt is dat de (architectonische) kwaliteit van de teruggeplaatste woningen geen discussiepunt zijn geweest in de toekenning/ onderhandeling. De reden hiervoor is de afwezigheid van een welstandcommissie. Er zijn geen te handhaven regels mee te geven die over kwaliteit van het te bebouwen perceel gaan, behalve dan de ‘vaste regels’ als goothoogte, oppervlakte bebouwd, etc. 3) Het laatste voorbeeld is een voorbeeld wat als ‘leermoment’ genoemd wordt. Er wordt een situatie beschreven waarbij na het traject van de RvR regeling er een situatie ontstond waarbij onduidelijkheid kwam over wie de eigenaren waren/ werden. Dit in een situatie waar erfgenamen een kindsdeel opeisten. Om problemen voor te zijn en ‘civielrechtelijk goed te zitten’ is het belangrijk om hier van te voren navraag over te doen bij de eigenaren. Tips:
ga kijken, ken de situatie. Weet wat op de plek ruimtelijke kwaliteit ‘doet’ neem de tijd (voor de procedure), zoek zaken goed uit lever maatwerk; onderhandelen is ok wees specifiek; zorg dat er geen losse eindjes blijven staan
Na afloop van de presentatie volgt een discussie over wat de toegevoegde kwaliteit is in bovengenoemde voorbeelden. En of de RvR regeling niet gezien kan worden als een soort cadeautje: Slaat de mix van belangen (bijv. provincie: toevoegen ruimtelijke kwaliteit) niet te vaak in het voordeel uit van de grondeigenaren en had hier het glas op deze plek niet beter nog 40 jaar lang verder vervallen laten worden tot een moment dat eigenaren het zelf opruimen? Het opruimen van kassen en plaatsen van nieuwe woningen is voor dhr. Beelen hier een toevoeging van ruimtelijke kwaliteit. Ook de provincie Zuid-Holland heeft als doelstelling in het beleid het opruimen van ‘vervallen glas’. De mogelijkheid wordt genoemd om ook bij terreinen van minder dan 1000m2 kwaliteitsverbeteringen toe te passen anders dan sloop. Bijvoorbeeld door gronden te ruilen/ te ‘boekhouden’: zijn er
2
mogelijkheden kleinere gebieden bij elkaar te voegen? Kan er een gebied worden geselecteerd dat wordt aangewezen voor woningbouw zodat (ongwenste) versnippering van woonplekken wordt tegengegaan? Dhr. Beelen geeft aan in de gemeente Kaag en Braasem hier niet actief een rol in wordt genomen maar dat er wel open gestaan wordt voor eigen ideeën voor woonplekken. Dhr. Beelen geeft aan dat zonder de RvR regeling er minder duurzaam aan ruimtelijke kwaliteit was gewerkt: de RvR regeling is voor hem niet zo zeer een instrument om ruimtelijke kwaliteit te verbeteren, maar in ieder geval een instrument om verslechtering van ruimtelijke kwaliteit te voorkomen.
Case 2
Spreker: Jan Hendriks Functie/ organisatie (voor deze case): voorzitter Centrale Dorpenraad Landelijk Noord (www.centraledorpenraad.nl) bewonersorganisatie van de vijf amsterdamse dorpen in Waterland (stadsdeel Amsterdam-Noord) Achtergrond: in het landelijke Waterland ten noorden van Amsterdam (Laag-Holland) neemt de bewonersvereniging een actieve rol aan om oplossingen te zoeken voor o.a. het gebruik van de gronden/gebouwen van stoppende boeren tbv de leefbaarheid in het gebied en de ruimtelijke kwaliteit rondom de dorpen. De bedrijfsopvolging bij agrariërs én een proactief gebruik van ‘Ruimte voor Ruimte’ zijn speerpunten in het CDR-beleid. De CDR is in 2009 met een rapport gekomen, ‘Dynamiek en beeldkwaliteit’, over de bedrijfsopvolging bij agrariérs. Het kwam tot stand op basis van gesprekken met alle agrariërs uit het gebied. Ook heeft de CDR in het voorjaar van 2011 voorstellen gedaan voor een effectievere inzet van het Ruimte voor Ruimte-instrument in het gemeentelijk RO-beleid rond stoppende bedrijven. Jan Hendriks heeft de volgende vraag voor de groep: Hij zoekt in het kader van RvR naar een vehikel voor een samenwerking van projectontwikkelaars, stoppende agrariërs en nieuwe ontwikkelingen/ bewoners/ functies: 1) hoe zou dit vehikel er uit kunnen zien? 2) Welke rol kan een projectontwikkelaar hierin spelen? 3) Welke medewerking mag verwacht worden van een gemeente? Dit naar aanleiding van de volgende case: In het lint Ransdorp woont een ‘oude weduwe’ die graag, nadat ze haar woning en land heeft verkocht, een plek wil laten creëren waar oude mensen kunnen wonen. In feite wil ze gebouwen en faciliteiten laten bouwen, elders zal dan gesloopt moeten worden. De CDR is met een projectontwikkelaar en de gemeente in gesprek over deze nieuwbouw en de ‘verevening’ met sloop van stallen elders: bovenstaande vragen zijn hier van toepassing. De projectontwikkelaar heeft namelijk een plan ingediend voor de ontwikkeling van de zorgwoningen (maar zonder de verplichting om zich te nemen om dit te compenseren met sloop elders). Jan Hendriks geeft aan op zoek te zijn naar handvaten om de rol van deze ontwikkelaar te sturen. Een uitgebreide discussie volgt, enkele van de ideeën die hierbij voorbij komen: Er is een risicodrager nodig, is dit niet al de eigenaresse of zou dit niet via een CPO kunnen (collectief), zodat het risico (en de rol) van de project ontwikkelaar verdwijnt, c.q. verminderd wordt maak een collectief van stoppende boeren en zoek tegelijkertijd - in samenspraak met de gemeente - een aantal locaties voor nieuwe woningbouw essentieel is dat nagedacht wordt met welke ruimtelijk kwaliteit er wordt gebouwd richt een bewonersvereniging op voor toekomstige bewoners. Jan Hendriks ziet het toepassen van de RvR regeling voor deze case als mogelijkheid en gaat met de in de discussie genoemde punten verder bekijken welke rol de gemeente en projectontwikkelaar hierin kunnen spelen.
3
Case 3
Spreker: Martijn Oosterhuis Functie: adviseur ruimtelijke kwaliteit Organisatie: Dorp Stad en Land (welstandcommissie Zuid-Holland, verzorging welstand- en monumentenadvisering) Achtergrond: Dorp, Stad & Land heeft onlangs in opdracht van de provinciaal adviseur ruimtelijke kwaliteit van Provincie Zuid-Holland geïnventariseerd hoe vaak en waar de RvR in Zuid-Holland wordt toegepast en welke effecten dit heeft gehad op de ruimtelijke kwaliteit.
Figuur 1: Voorblad rapport Dorp Stad & Land
Dorp, Stad & Land werkt o.a. aan welstandadviezen op de kleine schaal; en verzorgt bijv. de welstandparagrafen in gemeentelijke beleid. In opdracht van de PARK (provinciale adviseur Ruimtelijke Kwaliteit) van Zuid-Holland is onderzocht hoe het beleid doorwerkt, wat komt er van terecht? Een voorbeeld uit de inventarisatie die is gedaan: De gemeente Giessenlanden maakte van de RvR een gemeentelijke regeling. Twee zaken die hier opvallen is dat er 1) Volumevergroting (meer volume terugbouwen dan volgens de regels) is mogelijk mits deze voldoet aan de welstandsparagraaf: Dat betekent geen ruimtelijke plus, niet meer openheid maar wel kwaliteitverbetering. De volumevergroting moet passen binnen de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving. Dat kan betekenen 2 woningen in 1 gebouw. 2) Er wordt voor elk aanvraag een lokaal beeldkwaliteitsplan geëist; maak als initiatiefnemer inzichtelijk hoe de kwaliteit verbeterd wordt en hoe dit er dan uit komt te zien In overleg met de provincie (Zuid-Holland in deze) zijn deze verfijningen op de RvR bespreekbaar.
4
Jan Beelen merkt op dat gemeenten een eigen invulling geven aan de wijze van invullen van de RvR regeling. De provincie geeft deze ruimte ook blijkbaar en stelt daarmee de bedoeling van de regeling centraal, niet de exacte invulling. Aanbevelingen van de Martijn Oosterhuis: - zoek naar de verplichtingen die je stelt aan kwaliteit. Het vooraf door initiatiefnemers aan laten tonen wat de ruimtelijke kwaliteitsverbeteringen zijn werkt vaak goed. Soms is dat lastig, bijvoorbeeld bij een stoppende agrariër die dat vaak in stappen doet; op het moment dat de RvR in beeld komt is dat omdat er dan al een behoorlijke verval is van stallen en gebouwen.
Reflectie door intervisieteam Groene Hart en Kwaliteitsteam Groene Hart
Jan Bouwers, voorzitter van het gemeentelijk intervisieteam Groene Hart (zie bijlage 1) ziet het instrument RvR veranderen van een manier om ‘oude rotzooi op te ruimen’ in een ontwikkelinstrument waarmee gemeenten maar ook initiatiefnemers naar eigen optiek kwaliteit kunnen verbeteren. Het is goed om te horen dat de provincies eigenlijk veel ruimte geven om op een eigen manier de doelstelling van RvR te behalen. Oplossingen die hij noemt voor richtingen waar aan gedacht kan worden voor het succesvol inzetten van RvR: - Bekijk de mogelijkheid van een gezamenlijke grondbank - Benut de mogelijkheid van gezamenlijke boekhouding. Daar hoort ook bij het willen onderhandelen, voor meer slopen dan nodig kan best iets teruggeven worden - Kijk naar mogelijkheid om banken te betrekken in de regeling - Voor initiatiefnemers: benader de politiek één keer goed met een samenhangend plan, bijvoorbeeld gemaakt door een dorpsraad. Dus verenig je, kom niet voor elk klein onderdeel naar de gemeente en zorg voor een coherent verhaal. Frits van der Schans, lid van het Kwaliteitsteam Groene Hart (zie bijlage 2) noemt de volgende punten - Bij het saneren van terreinen wordt nu bijna alleen gekeken naar het aantal vierkante meters dat wordt opgeruimd. Er zou veel meer (ook) naar de ruimtelijke kwaliteit gekeken moeten worden. - Denk na over architectuur, ligging, begroeiing, etc. Niet alleen focus op het bouwen van iets nieuws maar bouwen met kwaliteit. - Vraag een wederdienst voor het veranderen van bestemming van agrarisch naar bewoning. - Parkeer vanuit de gemeente geld vanuit een soort verwijderbijdrage/ statiegeldfonds constructie om middelen te reserveren voor revalitisering.
Groepsgesprekken In drie verschillende groepen worden de volgende vragen besproken: 1. Hoe kunnen we het beste RvR faciliteren, met welke instrumenten? En welke rol spelen de bestemmingsplannen en gemeentelijke structuurvisies in relatie tot ontwikkelingsgericht plannen? Geconstateerd wordt dat er waardering is voor de Ruimte voor Ruimte regeling, maar dat het aantal toepassingen beperkt is. Reden daarvoor zou kunnen zijn dat de regeling onvoldoende bekend is. Hoe te faciliteren?
-
Per gebied een boekhouding bijhouden (geld en m2 ), een gebied kan gemeenteoverstijgend zijn Kwaliteitsfonds – Zuid-Holland biedt die mogelijkheid al – waarbij gewerkt wordt met verhandelbare bouwrechten (ook voor delen, bijvoorbeeld twee halve bouwrechten kunnen worden samengevoegd).Dit kan de doelstelling om te clusteren versterken. Eis: beeldkwaliteit.
5
NB er lijkt een verschil in benadering te zijn in Utrecht en Zuid-Holland (voor Noord-Holland niet bekend, zat niet aan tafel), resp. ‘zoveel mogelijk slopen om te kunnen bouwen’ en ‘recht om te bouwen als er gesloopt wordt’. Rol ruimtelijke plannen Als de RvR-regeling van tevoren geregeld is in een ruimtelijk plan, dan is de toepassing sneller te organiseren. In het bestemmingsplan dienen dan wel de voorwaarden voor bestemmingswijziging opgenomen te worden. Het opstellen van een structuurvisie biedt de mogelijkheid om te anticiperen (aanwijzen landbouwkerngebieden en clustergebieden). Opgemerkt wordt dat het van te voren aanwijzen van locaties ook beperkingen heeft en het risico van grondspeculatie met zich meebrengt. Dat laatste kan ondervangen worden door de Wet Voorkeursrecht gemeenten van toepassing te verklaren. 2. Levert RvR de gewenste kwaliteit op en hoe gaan we daarmee verder? De vraag wat kwaliteit is wordt om verschillende redenen bij gemeenten op een verschillende manier beantwoord. In het voorbeeld van Kaag en Braasem is er geen welstandscommissie waaraan aanvragen voorgelegd kunnen worden. De beoordeling vindt puur plaats op de door de gemeenteraad vastgestelde voorwaarden zoals locatie en oppervlakte. De voorwaarden zijn bepaald in de Woningwet en ook vastgelegd in de provinciale ruimtelijke verordening (?). Er kan hier simpelweg niet getoetst worden op welstands- of kwaliteitseisen omdat deze in de gemeente niet van toepassing zijn. Dit in tegenstelling tot de gemeente Reeuwijk waar wordt gewerkt met het beleidskader ‘erven met monumentale gebouwen’. Dit is geen sturingsinstrument maar kan werkt wel helpend en richtinggevend voor nieuwbouw met (ruimtelijke) kwaliteit. Vragen die discussie opriep waren: - Moet je je wel bemoeien met wat er gebouwd wordt, wat de een lelijk vindt en van slechte kwaliteit vindt de ander niet? - Voor de kwaliteit die je als gemeente vraagt; krijg je daar iets voor terug (geld?) in waardevermeerdering? - Is het wel handig dat je verwacht als gemeente dat de waarde van de sloop van een groot oppervlak terug te verdienen moet zijn op een klein terug te bouwen oppervlakte? - Striktheid van regels zorgen nu voor de kwaliteit, je in eerste instantie strak opstellen blijkt te werken. Gaat de deregulering dit niet tegenwerken? - Is een bestuurder van de gemeente wel aan het wachten op ‘provinciale inspiratie ruimtelijke kwaliteit’? In de provincie Noord-Holland vraagt de provincie bij uitbreidingen in het buitengebied/ buiten de kern aan de initiatiefnemer aan te tonen waarom de uitbreiding niet binnen de kern kan of past. Voor het leveren van ruimtelijke kwaliteit via RvR lijkt het belangrijk dat, vooral wanneer er geen welstandcommissie is, dat er mensen met RO kennis werken bij de gemeente. Zij kunnen meedenken met/adviseren aan initiatiefnemers door te wijzen op bijvoorbeeld gebiedseigen tuinen/ beplanting, verwijzen naar websites. Conclusies: RvR werkt waarvoor het bedoeld was, het opruimen van bebouwing. De kwaliteit van wat er terug moet komen is echter subjectief waardoor RvR niet altijd voor iedereen een kwaliteitsverbetering oplevert. Een nadelig gevolg van RvR is dat het grond duurder maakt. Gevolg is bijvoorbeeld dat een stoppende agrariër zijn opvolgende zoon de grond niet kan ‘gunnen’ door de hoge grondprijs. 3. Wat kunnen we van initiatiefnemers/ ondernemers verwachten en hoe kunnen we met hen meedenken? En wat betekent RvR voor de (sociale) samenhang van het buitengebied? Voor beantwoording van deze vraag is verder ingegaan op de casus van Jan Hendriks. Bekeken vanuit boeren-perspectief: voor een deel van de boeren is stoppen onvermijdelijk. In de regio is daarom collectief bekeken welke problemen er zijn en welke boeren van plan zijn in de toekomst te
6
stoppen. Collectief belang is de zorg voor de ruimte: het landschap en het gezond ondernemen daarin. Er wordt de parallel gelegd met park-beheerders van bedrijventerreinen: waarom zou je het ‘landschappelijke park met agrarische bedrijven’ niet ook zo beschouwen, met aanstelling van parkbeheerders. Dat kan opleveren: waardering voor elkaar als mede-park-beheerders en waardering voor het landschap/de ruimte. De RvR regeling zou in lijn moeten worden gebracht met de landbouwsector: hoe kan de RvR regeling de landbouwsector ondesteunen: ontwikkeling met kwaliteit. Dit kan door bepaalde kwaliteitseisen/kaders te formuleren bij de toepassing. Dit vraagt ‘tactischer’ inzetten van RvR: niet beschouwen als ‘opruiminstrument’ maar omvormen tot ‘ontwikkel-instrumen’.
Samenvatting van leerpunten -
RvR: maak van een opruiminstrument een ontwikkel-instrument In overleg met de provincie maatwerk onderzoeken biedt meerwaarde: met verfijning van regels kan ‘maximale’ ruimtelijke kwaliteit worden gerealiseerd Het ‘boekhouden’ van gronden kan mogelijkheden bieden om kleinere opruimplekken samen te nemen voor één terugbouw locatie Ook kan ruimtelijke kwaliteit gewonnen worden door één gebied aan te wijzen waar terugbouw plaatsvindt, in plaats van versnipperde locaties. Gemeente kan meedenken/eisen stellen aan de positionering van nieuwbouw ingepast in het landschap (zie voorbeeld Kaag en Braasem) Gemeente kan richtlijnen meegeven voor invulling van ruimtelijke kwaliteit (zie bijvoorbeeld Reeuwijk met ‘Erven met monumentale bebouwing’)
Samenvatting aandachtspunten: -
financieel kan RvR complex zijn: 1. invloed op grondprijs en daarmee speculatie (herbestemming/functiewijziging) 2. erfenissen bij stoppende boeren: zijn alle erfgenamen en kindsdelen betrokken in het proces
Reflectie op resultaten Punten die hierin naar voren kwamen: - Kijk minder naar afzonderlijke casussen maar benader (als gemeente) de RvR meer als gebiedsontwikkelingsinstrument, bijvoorbeeld door: a. de initiatiefnemer die aanspraak wil maken op RvR zorgt voor een beeldkwaliteitsplan b. je als gemeente een inspiratie of beeldkwaliteitsplan hebt waar naar verwezen wordt. - Jan Bouwens zou het goed vinden als er een bestuurlijk besluitmoment zou komen waarin wordt vastgesteld welke punten van belang zijn voor een succesvol RvR beleid.
7
