Bouwen aan een betaalbare & duurzame toekomst. Ondernemingsplan

Bouwen aan een betaalbare & duurzame toekomst

Ondernemingsplan 2015-2018

Datum

22 oktober 2014

Inhoudsopgave Voorwoord

3

Ver anderend speelvel d

4

Trends & ontwikkelingen landelijk

4

Lokaal profiel & opgave

5 8

Onze koers

9

Sturen op klant, vastgoed en organisatie

10

Missie Klant: brede doelgroep

11

Sociale doelgroep

11

Middeninkomens

11

Bijzondere doelgroepen

12

Doelstellingen & acties Klant 2015-2018

13

Vastg oed: ver nieuwen & verduurzamen

14

Vernieuwing

14

Verduurzaming

16

Doelstellingen & acties vastgoed 2015-2018

17

Organisatie

18

Kernwaarden

18

Van buiten naar binnen

18

Solide organisatie

19

Doelstellingen & acties organisatie 2015-2018

21

Kalender 2015 -2018

Ondernemingsplan WSN 2015 -2018Fout! Onbekende naam voor documenteigenschap.

22

Blad 2

Voorwoord De afgelopen periode hebben we scherp aan de wind gevaren om in de crisis, maar ook door veranderende wet- en regelgeving, onze maatschappelijke opgave waar te maken. Daarin heeft altijd de focus gelegen op het beschikbaar stellen van onze woningvoorraad voor mensen met een smalle portemonnee. In deze periode hebben we ook onze organisatie stevig onder de loep genomen en ingezet op efficiëntere inrichting van processen en werkwijzen. Dit maakt dat we anno 2015 gezond aan de startstreep staan. Nu de tekenen van economisch herstel zichtbaar zijn, bieden we ook de komende jaren onze doelgroepen een thuis in Nijkerk. Met een diverse woningportefeuille sturen we op beschikbaarheid en betaalbaarheid. Deze combinatie maakt dat we continuïteit bieden in de lokale woningmarkt, met een aantrekkelijke ligging. Daarnaast gaan we door om als organisatie ons verder te professionaliseren, gericht op de kwaliteit van onze dienstverlening en toekomstbestendigheid van onze organisatie. We zijn trots dat we de komende jaren onze opgaven vanuit zelfstandige positie kunnen waarmaken en dat we in staat zijn om samen met partners, collega-corporaties maar vooral ook met onze huurders het verschil te maken op het brede terrein van wonen. En dit is ook nodig, omdat we willen gaan voor een optimaal woon- en leefklimaat. Aan ons en u de uitdaging om deze handschoen samen op te pakken! Bertus Rakhorst Directeur-bestuurder Woningstichting Nijkerk


Blad 3

Veranderend speelveld De wereld om ons heen is in beweging. Vooral landelijke wetten en regels die van invloed zijn op ons functioneren, volgen elkaar snel op. Daarnaast vragen lokale opgaven in de gemeente Nijkerk, mede gevoed door veranderingen in de bevolkingsopbouw, van ons een continue inzet om ons woningaanbod zo goed mogelijk af te stemmen. De belangrijkste ontwikkelingen en opgaven voor onze (toekomstige) huurders, voor de directe woonomgeving van huurders en voor Nijkerk sommen we hier kort op. Hoe wij hier mee omgaan, staat in onze koers beschreven.

Trends & ontwikkelingen landelijk Terug naar de kerntaak Maatregelen van de overheid zijn erop gericht om de totale voorraad van huurwoningen terug te brengen. De Europese wet- en regelgeving, met een toewijzingsnorm van minimaal 90% aan bewoners met een inkomen tot € 34.678,- (peildatum 2014), is een feit. Inmiddels is de concept Novelle 2014 gepubliceerd, met daarin onder meer verscherpte (financierings-)regels ten aanzien van DAEB- en niet-DAEBactiviteiten. Uiteindelijk zijn de concept Novelle, het akkoord tussen Aedes en het kabinet en eventueel de resultaten uit de Parlementaire Enquête input voor de definitieve Woningwet, waarin de maatschappelijk gestuurde inzet van het vermogen en de governance is geborgd. Beperking op investeringsruimte Corporaties zijn genoodzaakt om financieel meer bij te dragen. Naast de saneringssteun en de VPB-verplichting is per 2013 de verhuurderheffing ingevoerd. De verhuurderheffing loopt de komende jaren flink op. Er is berekend dat corporaties gezamenlijk in 2017 1,7 miljard afdragen aan de overheid. Ook voor 2014 hebben corporaties de mogelijkheid om voor de hogere inkomensgroepen een extra huurverhoging door te voeren. Met het doorvoeren van deze huurverhoging en door extra verkopen krimpt niet alleen de huursector, maar is de heffing ook realiseerbaar. Effect van de crisis De eerste tekenen van economisch herstel zijn inmiddels te zien, ook waar het gaat om de woningmarkt. Toch staat de verkoop van huurwoningen en andere vormen van (maatschappelijk) vastgoed als extra bron van inkomsten nog steeds onder druk. Dit laatste kan een negatief effect hebben op de financierbaarheid van nieuwe activiteiten. Bovendien is het de vraag of onze huurders op dit moment in staat zijn de huurverhoging te betalen.

Vergrijzing en toenemende zorgvraag De vergrijzing zet de komende jaren door. Een stijging van het aandeel 65-plus (van 16% in 2012 naar 26% in 2040) zorgt ervoor dat niet alleen het aandeel 1- en 2-persoonshuishoudens toeneemt, maar dat er ook sprake is van een andere woningvraag waar nodig ondersteund met zorg. Dit geldt helemaal door de relatief sterke toename van het aandeel 75plussers.


Blad 4

Wonen & zorg Waar welzijn het moet doen met minder (gemeentelijk) budget, ontvangt een steeds groter aantal mensen in een kwetsbare positie minder zorg en ondersteuning. De effecten van de overheveling van de begeleiding vanuit de AWBZ naar de WMO zijn nog onvoldoende zichtbaar. Bovendien geldt dat per januari 2013 zorgbehoevenden met zorgzwaartepakket (ZZP) 1 t/m 3 en op termijn ZZP 4 niet meer intramuraal worden opgenomen. Dit vraagt om een andere manier van zorg (aan huis) en specifiek voor ons extra aandacht voor ons zorgvastgoed, maar ook waar nodig een aanpasbare woningvoorraad om deze cliënten op te vangen. Toekomstgerichtheid woning De komende periode wordt, met het oog op huisvesting van meerdere doelgroepen, de toekomstbestendigheid van de woning steeds belangrijker. Dit geldt zowel voor aanpasbaarheid van de woning, als voor duurzaam materiaalgebruik. Het belang van energiezuinigheid als onderdeel van de totale woonlasten neemt toe. Omdat we ons vastgoed neerzetten voor langere termijn, is het goed om op deze ontwikkelingen vooruit te zien.

Conclusie De conclusie is dat de dynamiek in de samenleving niet aan de corporatiesector voorbij trekt. Waar de opgave in het maatschappelijk middenveld er zeker niet minder op wordt, worden we geconfronteerd met een inperking op onze bewegingsvrijheid en investeringsruimte. Dit schept een nieuwe uitdaging. Enerzijds het blijvend aanbieden van woningen voor de sociale doelgroep vanuit onze kerntaak, anderzijds met huurders en partners gaan voor een maximaal resultaat.

Lokaal profiel & opgave Demografie WSN is lokaal verankerd in de gemeente Nijkerk. Kijkend naar het aantal inwoners en huishoudens, constateren we het volgende:  De bevolking in Nijkerk groeit de komende jaren beperkt tot bijna 45.000 inwoners.  De huishoudontwikkeling laat een sterke groei zien. De Primosprognose (2013) spreekt van een groei van 16.000 in 2014 naar 18.000 in 2025. Dit komt voornamelijk voort uit het feit dat er steeds meer kleine(re) huishoudens zijn.  Er is sprake van vergrijzing, waarbij met name de groep 75-plussers sterk groeit. Richting 2030 verdubbelt deze groep in omvang, waardoor ook het belang van zorggeschikte woningen toeneemt.  Tussen 2010 en 2013 is het aandeel 55-plussers toegenomen van 27% naar 34%.  Het aandeel 35-54 jaar (onder andere gezinnen) neemt weliswaar licht af, maar blijft toch sterk vertegenwoordigd in Nijkerk. Ditzelfde geldt voor de groep van 35 jaar en jonger. Ook deze neemt licht af, maar blijft een stevige basis vormen voor Nijkerk.


Blad 5

Hieronder een beeld van de ontwikkeling van het aandeel huishoudens in Nijkerk in de periode 2015–2030 (Primos 2013): 20.000

Aantal huishoudens

15.000 1&2p 75+ 1&2p 55-75 10.000

gezin 1&2p 35-54 1&2p <35

5.000

0 2015

2020

2025

2030

Woonvisie & prestatieafspraken Met de Woonvisie 2012+ “Kiezen voor Kwaliteit” heeft de gemeente Nijkerk, mede naar aanleiding van de veranderende woningmarkt, een vervolg gegeven aan de Woonvisie uit 2005. De Woonvisie is opgebouwd uit de volgende vier beleidsambities: 1.

2.

3.

4.

Bouwen voor de lokale en regionale behoefte: Het realiseren van 3.400 woningen in de gemeente Nijkerk t/m 2030, met extra aandacht voor de lage en middeninkomensgroepen, de positie van starters en gezinnen, bijzondere doelgroepen en voldoende aanbod van (specifieke) vormen van wonen met zorg. Kwaliteit van de woningvoorraad en woonomgeving: Verbetering van de woonomgeving van bestaande wijken en de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad, mede gelet op de uitkomsten uit het woningmarktonderzoek. Keuzevrijheid en zelfredzaamheid: Het realiseren van een stabiele en gedifferentieerde woningbouwproductie (type, prijsklasse en locatie) is nodig om voldoende keuzevrijheid te geven aan de huidige en toekomstige bewoners. Woningbouw die doorstroming bevordert en kwaliteit voor de lange termijn: Deze extra beleidsambitie is, gelet op de economische situatie, nodig om beweging te brengen in de verhuisketen en de bereikbaarheid voor onder andere starters te vergroten. De nieuwbouwproductie dient er dan ook op gericht te zijn de doorstroming in de verschillende marktsegmenten zoveel mogelijk te stimuleren.

Bovenstaande beleidsambities zijn vertaald in negen woonopgaven, waar de gemeente Nijkerk de komende jaren mee aan de slag wil. De belangrijkste zijn:  Meer mogelijkheden voor lagere inkomensgroepen met het op peil houden van de kernvoorraad (3.500 woningen) en het toevoegen van nieuwe woningen in het goedkope en middeldure huursegment. Daarnaast dienen de keuzemogelijkheden onder andere via het woonruimteverdeelsysteem te worden vergroot.


Blad 6

 Meer mogelijkheden voor de middeninkomens met het bevorderen van de doorstroming door onder andere nieuwbouwwoningen in de koop en dure huur te programmeren.  Specifieke aandacht voor starters en gezinnen op de woningmarkt, deze laatste mede gelet op het vitale belang voor de lokale economie en samenleving.  Ontwikkelen van aanbod wonen met zorg gelet op de vergrijzing en specifieke behoeften al dan niet gecombineerd met (zorg) voorzieningen.  Kwaliteit van de woning onder andere gericht op energiegebruik, duurzame materialen en levensloopbestendigheid. In de prestatieafspraken 2013 en 2014 is, in lijn met deze woonvisie, een aantal (proces-)afspraken vastgelegd. Dit betreft onder meer het vergroten van de keuzevrijheid in de regionale woonruimteverdeling, het inzichtelijk maken van de gevolgen scheiden van wonen en zorg, de te nemen maatregelen op het terrein van duurzaam bouwen, het verbeteren van de positie van de middeninkomens en het optimaliseren van de woningbouwproductie.


Blad 7

Onze koers WSN is dè aanbieder van (sociale) huurwoningen in de gemeente Nijkerk. Gelegen nabij Amersfoort en op de Veluwe vormt Nijkerk een aantrekkelijke woningmarkt, waarbij voorzieningen van de eigen gemeente, de grotere steden maar ook de natuur goed bereikbaar zijn. Het woningaanbod kenmerkt zich door veel eengezinswoningen en een verhouding van 70% koop en 30% huur. Binnen dit huursegment zijn we de prominente aanbieder. Het grootste deel van ons woningbezit is gelegen in de kern Nijkerk (2842 woningen), gevolgd door de kern Nijkerkerveen (62 woningen). In Hoevelaken heeft WSN geen bezit. Voor de komende periode is het belangrijk dat we zorgdragen voor een woningvoorraad die kwalitatief goed en betaalbaar is en blijft. In deze tijd is dit zeker een uitdaging. Zo neemt onze bewegingsruimte als gevolg van wet- en regelgeving verder af, terwijl de woningmarkt in Nijkerk juist vraagt om te investeren in een passend en betaalbaar woningaanbod nu en in de toekomst. Dit geldt zowel voor de sociale doelgroep als de middeninkomens die, mede ingegeven door de huizenprijzen en economische situatie, moeilijk in aanmerking komen voor een koopwoning in Nijkerk. Ook gaat speciale aandacht uit naar de starters en het toenemend aandeel ouderen, dit mede tegen de achtergrond van het scheiden van wonen en zorg. Vanuit onze stevige positie op de woningmarkt willen we ook de komende jaren het verschil maken. Beschikbaarheid en betaalbaarheid zijn daarin voor ons leidend: Beschikbaarheid: We zetten onze portefeuille in voor een brede doelgroep. Alhoewel de focus ligt op de sociale doelgroep met een inkomen tot € 34.678,- (peildatum 2014), vraagt de lokale woningmarkt namelijk dat we ook voorzien in een aanbod voor de middeninkomens. Vanuit een gedifferentieerde en kwalitatief goede woningvoorraad dragen we met zowel nieuw- als bestaande bouw hiertoe bij. Daarin hebben we oog voor woningen die voor meerdere doelgroepen (naar wens) geschikt te maken zijn. Betaalbaarheid: Minstens zo belangrijk is de betaalbaarheid van onze woningvoorraad. Daarom hanteren we meerdere betaalbaarheidsklassen in het sociale segment. Bovendien sturen we op een voorraad met een ‘groen label’. Dit betekent concreet dat onze investeringen er op gericht zijn om de woonlasten voor onze huurders betaalbaar te houden. Waar we voor vraagstukken op het terrein van wonen ons primair verantwoordelijk voelen, dragen we daar waar we kunnen ook vanuit het wonen oplossingsgericht bij aan integrale vraagstukken op het terrein van zorg en welzijn. Daarin zoeken we vanuit het belang van onze doelgroep de verbinding met huurders en maatschappelijke partners.


Blad 8

Sturen op klant, vastgoed en organisatie Onze koers voor de komende periode, waarin we dicht bij onze kerntaak blijven en dus primair verantwoordelijkheid zijn op het terrein van wonen, is uitgewerkt in de volgende drie samenhangende thema’s:

Klant Vastgoed

Organisatie

Klant: bedienen van een brede doelgroep De woningmarkt van Nijkerk vraagt om het bedienen van een brede doelgroep. Zowel naar typen huishoudens (starters, gezinnen en senioren), als naar inkomens (sociale doelgroep en middeninkomens). Vanuit het oogpunt van keuzevrijheid, maar ook mede ingegeven vanuit onze ervaring, gaan we daarin zo min mogelijk sturend optreden. Zo vinden we dat binnen de geldende wet- en regelgeving iedereen mag wonen in een woning en woonomgeving naar keuze. Uiteraard zonder dat dit ten koste gaat van de sociale doelgroep (< € 34.678,-), waar onze primaire verantwoordelijkheid ligt. Voor de periode 2015-2018 onderscheiden we de volgende doelgroepen, die in ons ondernemingsplan verder staan uitgewerkt:  Sociale doelgroep (< € 34.678,-): Voor deze doelgroep houden we onze kernvoorraad en zorgen we voor een beschikbare en betaalbare woningvoorraad.  Middeninkomens (> € 34.678,-): Mede gelet op de beperkende wet- en regelgeving voor de huursector, maar ook het specifieke karakter van de woningmarkt van Nijkerk met relatief hoge koopprijzen, is het belangrijk dat we oog hebben voor de middeninkomens.  Bijzondere doelgroepen: Het bieden van huisvesting aan statushouders, maar ook mensen met een lichamelijke of verstandelijke beperking rekenen we tot onze kerntaak. Mede gevoed door de vergrijzing neemt de groep van zorgbehoevenden eerder toe- dan af. We zien het als onze taak om hier met ons bezit goed op in te spelen.


Blad 9

Vastgoed: investeren in kwaliteit en nieuwbouw Met ons vastgoed maken we het verschil op de woningmarkt in Nijkerk. Met een gevarieerd aanbod zorgen we voor de huisvesting van meerdere doelgroepen en zijn we in staat om binnen ons eigen bezit bewoners een wooncarrière te bieden. Bovendien dragen we zorg voor de kwaliteit van wonen. De komende jaren zetten we in op:  Vernieuwing: Gelet op de groei van het aandeel huishoudens en de kwaliteit van ons huidig bezit, kiezen we bewust voor het investeren in nieuwbouw en daarmee uitbreiding van ons bezit.  Verduurzaming: We werken aan de verduurzaming door te investeren in de energiezuinigheid van onze bestaande woningvoorraad. Dit heeft tevens een positief effect op de woonlasten voor onze huurders.

Organisatie: klaar voor de toekomst De afgelopen periode hebben we als organisatie flinke stappen gezet in de verdere professionalisering, zowel op het personele vlak als in onze bedrijfsvoering. Zo sturen we op ‘lean werken’ met onder meer een efficiënte en effectieve inrichting van onze processen. Verder hebben we het nieuwe werken geïmplementeerd en gaan daarmee onze medewerkers maximaal ondersteunen in hun eigen manier van werken. De komende periode gaan we als organisatie door met het optimaliseren van onze werkwijzen, gericht op de kwaliteit van onze dienstverlening zowel in- als extern.

Missie Gevoed vanuit onze koers en aansluitend bij onze speerpunten is het de missie van WSN om:

met een passend woningaanbod mensen die hier niet zelfstandig in kunnen voorzien een thuis te bieden in Nijkerk. Hiervoor gaan én staan we samen met onze huurders en partners.


Blad 10

Klant: brede doelgroep Als WSN gaan we voor het bedienen van een brede doelgroep, waarin we zo min mogelijk sturend willen optreden. We vinden namelijk dat (toekomstige) inwoners die afhankelijk zijn van een huurwoning, zoveel mogelijk vrijheid moeten hebben waar het gaat om de woning en de woonomgeving. Bovendien leert de ervaring dat met het aanbieden van woningen in meerdere kwaliteit- en betaalbaarheidsniveaus de lokale woningmarkt zichzelf reguleert. Met onze partners nemen we een gezamenlijke verantwoordelijkheid om ervoor te zorgen dat er geen groepen tussen wal en schip (dreigen te) raken. Dit is de reden dat we binnen deze brede doelgroep een aantal instrumenten inzetten voor de sociale doelgroep, de middeninkomens en de zorgbehoevenden.

Sociale doelgroep We zijn er primair voor de huishoudens met een laag inkomen. Afgestemd op ons strategisch voorraadbeleid houden we tot en met 2018 minimaal 2900 woningen met een huurprijs van maximaal € 699,48 voor deze groep aan. Hiermee houden wij verspreid over de gemeente Nijkerk voldoende en betaalbaar aanbod. Binnen deze kernvoorraad wijzen we minimaal 90% toe aan de wettelijk bepaalde inkomensgroep tot € 34.678,- (peildatum 2014). Richting 2030 is ons voornemen om dit aandeel, mede gelet op de opgave, uit te breiden in een marge van 3.100 tot 3.300 woningen. Binnen ons Strategisch Voorraad beleid streven wij in 2030 naar de volgende differentiatie in ons woningbezit:

€ 389,05 <10%

€ 596,75 60%

€ 699,48 30%

Hiermee bieden we mogelijkheden om passend bij het inkomensniveau een woning te huren. Mede gelet op typen woningen en kwaliteitsniveaus verbonden aan het huursegment, laten we bij toewijzing volledig vrij wie, waar en voor welke prijs een woning huurt. Dit met als uitgangspunt dat we voor elke huurder een goede basiskwaliteit hebben waaraan onze woningen dienen te voldoen. Wanneer zich in de periode van dit ondernemingsplan, als gevolg hiervan, problemen voordoen dan spelen we hier adequaat op in.

Middeninkomens Mensen met een inkomen net boven de € 34.678,-, hebben een lastige positie op de woningmarkt als gevolg van regels in de sociale huursector en een moeilijk toegankelijke koopmarkt. Zo liggen de woningprijzen in de gemeente relatief hoog en is een hypotheek steeds lastiger te krijgen. Als WSN benutten we daarom de periode tot 2018 om maximaal 10% van de toewijzing vanuit onze sociale woningvoorraad te benutten voor de inkomensgroep van € 34.678,- tot € 43.000,-. Dit percentage is


Blad 11

mede afhankelijk van het wel of niet ophogen van de inkomensgrens tot € 38.000,- (in plaats van € 34.678,-), waarvoor nu wet- en regelgeving in de maak is. Daarnaast positioneren we voor deze groep een deel van ons bezit in het huursegment tussen € 699,48,- en € 850,- per maand. Gelet op onze benodigde kernvoorraad, maar ook de inzet op verkoop van ons bestaand bezit, is dit over de periode 2015-2018 maximaal 5% van onze totale woningvoorraad. Dit betreft onze bestaande woningvoorraad, omdat we de komende periode alleen woningen bouwen voor de sociale doelgroep. Binnen de bandbreedte van 0% tot 5%, bepalen we ieder jaar welk deel van onze sociale woningvoorraad we willen overhevelen naar de vrije sector huur (niet-DAEB). Dit onderstreept het belang om de vraag van middeninkomens, wet- en regelgeving maar ook lokale marktontwikkelingen goed te blijven monitoren. Mede gelet op het verleggen van de inkomensgrens en de consequenties die dit heeft voor onze kernvoorraad, betaalbaarheidsgrenzen en ons aanbod aan het middensegment, passen we in 2015 ons huurbeleid aan. Verder bieden we huishoudens met een inkomen van € 34.678,- of hoger de mogelijkheid om een woning van ons te kopen. Naast ‘definitieve’ verkoop maken we ook gebruik van instrumenten als de Starters Renteregeling en in mindere mate Koopgarant aan. Deze verkoop ondersteunende producten bieden wij alleen aan, aan huishoudens met een inkomen tot 1,5 keer de inkomensgrens (€ 52.000).

Bijzondere doelgroepen We gaan voor maximale keuzevrijheid binnen ons bezit, maar zien tegelijkertijd dat naast de huisvesting van statushouders het bieden van passend woningaanbod aan mensen met een zorgindicatie steeds belangrijker wordt. Naast onze primaire taak voor de huisvesting van lichamelijk en/of verstandelijk gehandicapten, is dit vooral ingegeven door de vergrijzing (met een sterke toename van het aandeel 75-plussers) in combinatie met het scheiden van wonen & zorg. Dit laatste betekent in de praktijk dat steeds meer zorgbehoevenden zo lang mogelijk zelfstandig thuis blijven wonen. Echter, we merken ook dat de aanpasbaarheid van onze (bestaande) woningvoorraad, mede in combinatie met zorgvoorzieningen in de woning of woonomgeving, steeds belangrijker wordt. Bovendien willen we met het scheiden van wonen en zorg voorkomen dat de woonkwaliteit van zorgbehoevenden achteruit gaat en dat we worden geconfronteerd met een verhoogd risicoprofiel van ons bezit. Daarom stellen we in 2015 samen met onze zorgpartners een plan van aanpak op. Afgestemd op de vraag in Nijkerk gaat dit plan van aanpak onder meer in op:    

benodigde samenstelling van het woningaanbod voor zorgbehoevenden specifieke vraag in de gemeente Nijkerk de mogelijkheden van de complexen in de wijken in relatie tot wonen en zorg ontwikkelen van oplossingsrichtingen die noodzakelijk zijn om scheiden wonen en zorg goed te laten verlopen.  wijze van samenwerking op onder meer signalering en doorverwijzing.


Blad 12

Op basis van dit plan van aanpak willen we, ieder vanuit eigen verantwoordelijkheid, komen tot een afgestemd woon- en zorgaanbod maar ook een afgestemde samenwerkingsrelatie. Dit met als doel om zorgbehoevenden zo prettig mogelijk te laten wonen in de woonomgeving naar keuze. Aan de hand van de uitkomsten investeren we daar waar nodig gericht in onze (bestaande) woningvoorraad.

Doelstellingen & acties Klant 2015 -2018 Sociale doelgroep  In de periode 2015-2018 hebben we een kernvoorraad (< € 699,48) van minimaal 2.900 woningen.  We wijzen gedurende de periode van dit ondernemingsplan, conform de wet- en regelgeving, minimaal 90% van onze woningen toe aan de inkomensgroep tot € 34.678,-.  Binnen onze kernvoorraad hanteren we drie betaalbaarheidsklassen, die mogelijkheden bieden om afgestemd op het inkomen en gewenste kwaliteit een passende woning te huren. Middeninkomens  We wijzen maximaal 10% van onze sociale huurwoningen toe aan de middeninkomens.  We positioneren maximaal 5% van onze woningvoorraad in het duurdere huursegment (€ 699,48 - € 850,-). We bepalen jaarlijks op basis van wet- en regelgeving en de lokale markt welk deel we bestemmen voor dit segment.  We herijken gegeven de veranderingen in de wet- en regelgeving ons huurbeleid in 2015. Bijzondere doelgroepen  In 2015 maken we met onze zorgpartners een plan van aanpak, voor een afgestemd woonzorgaanbod en een afgestemde samenwerkingsrelatie op het terrein van wonen en zorg.


Blad 13

Vastgoed: vernieuwen & verduurzamen Het vastgoed is ons belangrijkste middel om huisvesting te bieden aan onze doelgroepen, maar ook om beweging op de woningmarkt te creëren en te werken aan duurzame (woon-)oplossingen. Onze focus voor 2015-2018 ligt op het ‘vernieuwen & verduurzamen’ van ons woningbezit. Zo voegen we de komende periode woningen toe en werken we aan de (energetische) kwaliteit van onze bestaande woningvoorraad. De uitwerking op dit thema is afgestemd op ons vastgestelde strategisch voorraadbeleid (SVB) uit 2013. De uitgangspunten en keuzes blijven onveranderd en komen op hoofdlijn terug in dit ondernemingsplan. Dit neemt niet weg dat we, gelet op de impact van veranderende wet- en regelgeving (onder andere herziene Woningwet en hervormingsagenda woningmarkt) ons strategisch voorraadbeleid in 2016 aanpassen. Op basis van deze aanpassing actualiseren we tevens ons huurbeleid, zoals benoemd bij het speerpunt Klant.

Vernieuwing Gelet op het hoogwaardig kwaliteitsniveau van onze woningvoorraad en de groei van het aantal huishoudens, kiezen we er voor om te investeren in nieuwbouw.. Dit betekent dat we de mogelijkheden die er zijn binnen de gemeente Nijkerk benutten om ons woningbezit te verjongen. Uitgangspunt is dat dit niet ten koste mag gaan van de verhuurbaarheid van ons huidig bezit. In de periode 2015-2018 voegen we met een divers programma minimaal 170 woningen toe. Dit komt neer op een gemiddelde van meer dan 40 woningen per jaar. De oplevering van de volgende projecten staat gepland: Circa 60 appartementen centrum Nijkerk: Met projecten als Oosterpoort en Het Baken voegen we circa 40 appartementen (app.) toe. Daarnaast realiseren we ook nog ca. 20 huurwoningen (vhe) op de Fiatlocatie en de Torenstraat. Hiermee vergroten we de aantrekkelijkheid van het centrum voor zowel ouderen als jongeren. Arkemheen (WOZOCO) Met de WOZOCO Arkemheen leveren we 43 zorgappartementen op en 16 eenheden voor groepswonen. De woningen zijn specifiek geschikt voor zorgbehoevende ouderen

2015  Oosterpoort: 20 app.  Het Baken: 20 app. 2016  Fiat locatie: 11 vhe.  Torenstraat: 9 vhe.

Doornsteeg Binnen de gemeente Nijkerk vormt Doornsteeg de laatste grote nieuwbouwlocatie. WSN bouwt hier de komende jaren 46 grondgebonden woningen (ggb). Wij dragen bij aan de realisatie van een duurzame, groene en veilige wijk.

2016  Doornsteeg 1: 16 ggb. 2017  Doornsteeg 2: 15 ggb. 2018  Doornsteeg 3: 15 ggb.


2015 Arkemheem  43 zorgapp.  16 eenheden voor groepswonen.

Blad 14

Paasbos (met Amaris) Bij het winkelcentrum Paasbos ontwikkelen we 24 zorgwoningen voor een zorgpartner en ca. 20 zelfstandige appartementen voor eigen beheer.

2018  Paasbos: 24 zorgwoningen en 20 appartementen.

Het is onze ambitie om al deze projecten doorgang te laten vinden ten behoeve van onze (toekomstige) huurders in de gemeente Nijkerk. We sluiten hiermee aan op het strategisch voorraadbeleid. De belangrijkste opgaven zijn het toevoegen van grondgebonden woningen en het maken van een kwaliteitsslag in onze voorraad appartementen. Dit doen we met name door nieuwbouw en verkoop, waarbij we onze appartementen buiten het centrum vervangen door nieuwe appartementen in het centrum van Nijkerk. Heroverweging deelname CV De Uithof In 2004 hebben we in het kader van financiële matching geparticipeerd in de CV De Uithof in Utrecht, als project van de Stichting Studenten Huisvesting Utrecht om woonruimte voor studenten te realiseren. De beschikbaarheid van onvoldoende bouwgrond, het (zij het in beperkte mate) laten profiteren van Nijkerkse studenten in deze deelname maar bovenal het optimaal benutten van onze middelen voor de volkshuisvestelijke opgaven waren de overwegingen. We zien echter ook dat in de afgelopen jaren de volkshuisvestelijke wereld mede als gevolg van wet- en regelgeving sterk is veranderd en de investeringsruimte beperkter is. Daarom nemen we uiterlijk in 2018 het besluit of we deze deelname willen continueren. Het belang om de vrijkomende middelen weer in te zetten voor de volkshuisvesting in Nijkerk is hierin zwaarwegend. Verkoop als instrument Om doorstroming te bevorderen op de lokale woningmarkt, maar ook om onze nieuwbouwopgave te financieren, is verkoop van onze woningen een belangrijk instrument. Het is onze ambitie om in de periode 2015-2018 120 woningen te verkopen. Dit komt neer op gemiddeld 30 woningen per jaar. Hiervoor hebben we een deel van ons woningbezit gelabeld en verkopen we bij mutatie of aan zittende huurders. Samenstelling vastgoedportefeuille Met onze projecten, maar ook door de verkoop van woningen, verandert onze portefeuille de komende jaren. Bij de herijking van ons SVB in 2016 geven wij nader invulling aan de veranderopgave van ons vastgoed, eveneens afgestemd op eventuele knelpunten als gevolg van het scheiden van wonen en zorg. Type woning Appartementen Nultreden Eengezinswoning Totaal SVB WSN 2013


2014 40% 10% 50% 100%

2030 25 – 30 % 10% 60-65% 100%

Blad 15

Product van de toekomst In onze nieuwbouw zoeken we naar mogelijkheden om de uiteindelijke huurprijs meer in verhouding te brengen met de stichtingskosten van een woning. We kijken dan niet alleen kritisch naar het aantal m2 van een woning in relatie tot de huishoudenssamenstelling van de toekomstige bewoners, maar ook naar het afwerkingsniveau van de woning. Met oog voor de maatschappelijke en demografische trends, zijn onze bestaande en toekomstige projecten gericht op het bouwen van kleine(re) eengezinswoningen. Deze woningen zijn goedkoper, geschikt voor meerdere doelgroepen en sluiten aan bij de toename van het aandeel kleinere huishoudens. We streven naar een daling van de gemiddelde stichtingskosten per woning van 10% in 2018 ten opzichte van het gemiddelde in 2014. Hierbij passen we inflatiecorrectie toe.

Verduurzaming Duurzaamheid speelt bij WSN een belangrijke rol in zowel de bestaande als in de nieuw te bouwen woningvoorraad. Dit betreft zowel het sturen op het energieverbruik van de woning, de toepassing van duurzame materialen als het verlengen van de levensduur van ons vastgoed. Met al deze maatregelen zorgen we ervoor dat onze woningvoorraad in meerdere opzichten geschikt is om bij te dragen aan het woonplezier in de gemeente Nijkerk. Als we kijken naar energiezuinigheid, dan was per 1 januari 2014 de gemiddelde energie-index van onze woningen 1,37. Met zowel het investeren in onze bestaande woningvoorraad als door nieuwbouw, is het onze ambitie om eind 2018 op een gemiddelde te staan van 1,24 (label B). Hiermee scoren we beter dan de doelstelling uit het Aedes-energieconvenant van 1,25 voor 2021. Voor onze bestaande en nieuwe te bouwen woningvoorraad hebben we de komende periode de volgende ambitie: Ambitie bestaande woningvoorraad:  In onze bestaande woningvoorraad investeren we in duurzame maatregelen in de cyclus van het planmatig onderhoud, waarbij we de investeringen gedeeltelijk verdisconteren in de huurprijs. Tot 2018 investeren wij hiervoor 3,4 miljoen, waarvan in 2014 € 1,3 miljoen inmiddels is besteed. Van onze totale investering is € 600.000 onrendabel. Hier staat geen huurverhoging tegenover.  Er zijn meerdere mogelijkheden om de energielasten van onze woningen terug te dringen. Alhoewel dit niet altijd leidt tot verbetering van het energielabel, hebben deze maatregelen een direct effect op de energiekosten en daarmee totale woonlasten van onze huurders. In 2016 geven we hieraan concrete uitwerking en starten we hiervoor een pilot energielastenbeheersing op. Bovenstaande investeringen zijn onderdeel van het continue werken aan kwalitatief goede woningen. Waar we dit aan de buitenkant van de woning doen via planmatig onderhoud, is onderhoud aan de binnenzijde vraaggestuurd. Op het moment dat we groot onderhoud/renovatie aan een woning of


Blad 16

een blok woningen doen, kijken we ook naar de aanpasbaarheid van een woning voor het langer zelfstandig thuis wonen. Waar mogelijk (en gewenst) nemen we dit direct mee. Ambitie nieuwbouw:  Onze nieuwbouw leveren we op met minimaal label A. Dit betekent dat op dit moment al onze nieuwbouwwoningen voldoen aan een EPC-norm van maximaal 0,6.  We willen echter de lat voor onszelf hoger leggen, met de ambitie dat vanaf 2018 al onze nieuwbouw energieneutraal is. Dit wil zeggen dat een woning, over een heel jaar bekeken, netto geen energietoevoer van buitenaf nodig heeft die afkomstig is van fossiele of nucleaire brandstoffen. Bewonersgedrag is hierin essentieel. Hiertoe ontwikkelen we in 2017 een plan van aanpak, met onze huurders die we vooraf informeren en die we betrekken bij eventueel te nemen vervolgstappen.

Doelstellingen & acties vastgoed 2015-2018  Gelet op de impact van de veranderende wet- en regelgeving herijken we in 2016 ons strategisch voorraadbeleid en geven wij nader invulling aan de veranderopgave. Vernieuwen  Over de periode 2015-2018 voegen we met een divers programma minimaal 170 woningen toe.  We leveren de komende jaren de volgende woningen op: . - Centrum Nijkerk: Oosterpoort (20 app. 2015), Het Baken (20 app. 2015), Fiat locatie (11 he 2016) en Torenstraat (9 vhe2016). - Arkemheen: 43 zorgappartementen en 16 eenheden voor groepswonen in 2015. - Doornsteeg: Totaal 46 grondgebonden in de periode 2016-2018. - Paasbos: 20 appartementen 2018 en 24 zorgwoningen.  Uiterlijk in 2018 nemen besluit om deelname in de CV De Uithof wel of niet te continueren.  In de periode 2015-2018 verkopen we 120 woningen. Dit komt neer op gemiddeld 30 woningen per jaar.  In 2018 hebben we de gemiddelde stichtingskosten per woning met 10% verlaagd ten opzichte van het gemiddelde in 2014. Verduurzamen  In 2018 hebben we over het totaal van onze portefeuille gemiddeld label B (energie-index van 1,24).  Tot 2018 reserveren we een budget van € 3,4 miljoen voor (extra) investeringen in duurzaamheid bij planmatig onderhoud, waarvan € 1,3 miljoen in 2014 is besteed. Van deze investering is € 600.000 onrendabel.  In 2016 starten we de pilot ‘energielastenbeheersing’ op.  Vanaf 2018 is al onze nieuwbouw energieneutraal. Hiertoe ontwikkelen we in 2017 met betrokkenheid van onze huurders een plan van aanpak


Blad 17

Organisatie De afgelopen jaren hebben we flinke stappen gezet in de professionalisering van onze organisatie. Hier gaan we de komende jaren mee door. Leidend daarin is het optimaliseren van onze dienstverlening, zowel naar huurders en partners als in de verbinding met de organisatie.

Kernwaarden Zowel naar buiten als naar binnen hanteren we daarin de volgende kernwaarden, die bij ons hoog in het vaandel staan:  Betrokken: Als maatschappelijk ondernemer in Nijkerk zoeken we in het belang van de brede doelgroep continue samenwerking met huurders en maatschappelijke partners.  Professionele dienstbaarheid: Als professionals op het terrein van wonen staan we voor een efficiënte dienstverlening; we zijn doelgericht en bieden kwaliteit en snelheid.  Lef: Met het oog op onze doelgroepen maken we duidelijke keuzes en kiezen we voor maatwerk daar waar wij vinden dat dit nodig en verantwoord is.

Op deze kernwaarden zijn we intern, maar ook extern door onze huurders en maatschappelijke partners aanspreekbaar.

Van buiten naar binnen De huurder aan zet De kwaliteit van ons woningaanbod en dienstverlening is leidend, en de organisatie is hieraan dienend. Als Woningstichting Nijkerk vinden we het daarom belangrijk om structureel met onze huurders in gesprek te blijven, om zo een dienstenpakket te ontwikkelen dat aansluit bij de wensen en behoeften. De komende jaren ondernemen we hiervoor de volgende initiatieven:  Participatiebeleid & proces We laten onze huurders participeren bij de totstandkoming/ herziening van beleid dan wel het optimaliseren van onze processen. Per jaar kiezen we één onderwerp, waarover we met huurders in gesprek gaan. Hierbij laten we hen reflecteren op de huidige situatie en meedenken over nieuwe richtingen en oplossingen. Principes als de kwaliteit van dienstverlening, maar ook ‘lean’ gericht op efficiency en doelmatigheid zijn hierin leidend.  Pilot onderhoudsbudget In 2016 starten we een pilot waarbij een groep van huurders een budget krijgt voor het dagelijks onderhoud aan hun woning. Zij mogen, binnen randvoorwaarden, dit budget zelf besteden. Op


Blad 18

deze manier willen we enerzijds de keuzevrijheid vergroten en eigen verantwoordelijkheid stimuleren, en anderzijds kijken wat voor effect dit heeft op onze efficiency. Uiterlijk 2018 evalueren we deze pilot en bekijken we of en op welke wijze we dit voor al onze huurders mogelijk maken.  Benutten digitale mogelijkheden In de continue ontwikkelende digitale dienstverlening zien we volop mogelijkheden voor huurders om huurderszaken snel, eenvoudig en op ieder gewenst moment online te regelen (zoals het opzeggen van de huurovereenkomst). Om dit mogelijk te maken willen we werken met een huurdersportal. In 2015 stellen we hiervoor een business case op, waarin we zowel kijken naar wat dit oplevert voor de huurder als onze investering. Biedt deze business case voldoende aanleiding voor een huurdersportal, dan gaan we in 2016 ‘live’ en bouwen het portal in de volgende jaren verder uit. Uitgangspunt voor het contact met onze huurders is “digitaal waar het kan, en persoonlijk waar het moet”. Voor huurders die minder vertrouwd zijn met de digitale snelweg, behouden wij uiteraard onze vertrouwde contactmogelijkheden. Onze dienstverlening gewaardeerd Wij vinden het belangrijk dat onze huurders tevreden zijn. Om dit te meten, voeren wij tweejaarlijks een klanttevredenheidsonderzoek uit. In de periode van ons ondernemingsplan betekent dit in ieder geval in 2015 en 2017 een meting. Uitgangspunt is dat de klantwaardering als totaalscore minimaal op het niveau van een 7 zit. Naar aanleiding van de uitkomsten van ieder onderzoek, stellen we daar waar nodig een plan van aanpak op om onze dienstverlening te verbeteren. Daarnaast meten we onze prestaties met de visitatie, die we in 2015 laten uitvoeren. De visitatie is een ijkpunt voor onze organisatie naar maatschappelijke inzet. Ons doel is dat we op alle onderdelen een voldoende scoren. Met partners in overleg We zien, mede ingegeven door demografische ontwikkelen en wet- en regelgeving, een toenemend belang van een goed woningaanbod voor de mensen die hierin niet zelfstandig kunnen voorzien. Daarom is het belangrijk dat we de handen ineen slaan om kansen te benutten om de sociale voorraad (nieuw & bestaand) beter te positioneren. We stellen ons hierin actief op richting gemeente, zorgpartners en andere partijen die een rol spelen op de woningmarkt. Kortom, we gaan verder op de ingeslagen weg zoals in ons stakeholdersbeleid verwoord. Dit betekent regelmatig overleg met onze partners in Nijkerk. De koers en gekozen strategische lijn in dit ondernemingsplan is daarin voor ons leidend. Bovendien stellen we met de zorgpartijen in 2016 een plan van aanpak op, en maken we met de gemeente in 2015 nieuwe prestatieafspraken die we jaarlijks actualiseren. Het in 2014 opgerichte (digitale) klantenpanel voor huurders gaan we continueren. In 2016 evalueren we ons stakeholdersbeleid en scherpen we deze waar nodig verder aan.

Solide organisatie De afgelopen jaren hebben we als organisatie een kwaliteitsslag gemaakt met onder meer het aanscherpen van onze werkwijzen, het efficiënter inrichten van een aantal processen en het bewuster sturen op de competenties van de medewerkers. Ook hebben we het nieuwe werken in 2013 geïm-


Blad 19

plementeerd. De volgende stap is dat we naast het nadrukkelijker betrekken van onze huurders, sturen op hetgeen nodig is om niet alleen nu maar ook in de toekomst als organisatie continuïteit te leveren. Dit kan ook betekenen dat we onze organisatiestructuur en/of werkwijzen aanpassen. In ieder geval gaan we de komende periode aan de slag met:  Verdere digitalisering In het ondersteunen van efficiënte werkwijzen intern maar ook in het contact met de huurder, zien we een verdere digitalisering in onze werkprocessen als een belangrijk middel. Denk aan het eerder genoemde huurdersportal, maar ook de mogelijkheid om een woning digitaal op te nemen voor onze opzichters. Om onze uitgangspunten, voorwaarden, visie en mogelijkheden op het terrein van digitalisering in de organisatie en voor onze huurders helder te maken, stellen we in 2015 een visiedocument digitalisering op. Op basis van dit visiedocument maken we een gericht plan van aanpak. Ons motto daarin is dat we digitale dienstverlening inzetten daar waar het kan, maar persoonlijk blijven daar waar het moet.  Samenwerken met collega-corporaties In samenhang met het optimaliseren van onze processen en de verdergaande digitalisering, zoeken we met collega-corporaties in de regio hoe we onze krachten verder kunnen bundelen. Zo zijn we allemaal geconfronteerd met ontwikkelingen die ons beperken in wat we afzonderlijk doen. Door samen te werken proberen we elkaars kwetsbaarheid te verkleinen en waar mogelijk onze opgave (nog) beter op te pakken.  Financiële sturing Financiële continuïteit is cruciaal om blijvend onze inzet te garanderen en met onze vastgoedportefeuille in te spelen op de ontwikkelingen die zich in de gemeente Nijkerk voordoen. Daarin wegen we ons financieel resultaat altijd af aan het te bereiken maatschappelijk rendement. Daarin is het in ieder geval van belang dat we over de periode 2015-2018: -

‘voldoende’ naar vermogen presteren conform de geldende regels van de daartoe bevoegde instanties (zoals het CFV) vanuit de overheid voldoen aan de financiële ratio’s (ICR, DSCR, LtV, IRR, Solvabiliteit en Dekkingsratio) zoals gesteld door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) voldoende faciliteringsvolume van het WSW hebben om onze plannen en projecten in de gemeente Nijkerk uit te kunnen voeren.

 Verlaging van de bedrijfslasten De bedrijfslasten van woningcorporaties liggen op dit moment onder een vergrootglas. Onderwerpen zijn de verhouding tussen vhe en fte, maar ook naar projectfinanciering en de in- en uitgaande kasstromen. De afgelopen jaren heeft het volkshuisvestelijk beleid van WSN niet geleid


Blad 20

tot een verhoogd risicoprofiel. Ook in de organisatie is goed omgegaan met de beschikbare middelen en zijn we met elkaar scherp op mogelijkheden voor besparingen. Toch vraagt de komende periode, mede ingegeven vanuit onze beoogde investeringen, dat we extra inzet plegen om onze bedrijfslasten verder te verlagen. Ons doel is dat we in 2018 10% op onze bedrijfslasten hebben bezuinigd ten opzichte van het niveau van 2013 (uitgezonderd belasting en heffingen). Dit alles doen we niet zonder de komende jaren verder te werken aan de ontwikkeling van onze medewerkers, als belangrijke factor die het succes bepaalt van onze volkshuisvestelijke prestaties. Dit betekent concreet dat we met trainingen en cursussen inzetten op de voor hen maar ook voor de organisatie passende ontwikkeling. We vragen van onze medewerkers om buiten de gebaande paden te denken en samenwerking binnen en buiten de organisatie als vanzelfsprekend te zien. Als WSN willen we een goede werkgever zijn, in 2014 hebben we een medewerkertevredenheidsonderzoek uitgevoerd. De resultaten gebruiken we in de opeenvolgende jaren voor verbeterslagen. Ons doel is dat we in 2017 minimaal hetzelfde niveau scoren op medewerkertevredenheid.

Doelstellingen & acties organisatie 2015-2018 Van buiten naar binnen  Per jaar gaan we over een beleidsthema of proces het gesprek aan met onze huurders, gericht op het verbeteren van de kwaliteit van onze dienstverlening en efficiency voor de organisatie.  In 2016 starten we een pilot waarbij huurders zelf beschikking krijgen over een onderhoudsbudget voor het dagelijks onderhoud aan hun woning. Uiterlijk in 2018 bekijken we of en op welke manier we dit mogelijk maken voor al onze huurders.  In 2015 stellen we een businesscase voor het huurdersportal op. Wanneer de businesscase voldoende aanleiding biedt, gaan we in 2016 ‘live’.  We meten de klanttevredenheid in ieder geval in 2015 en 2017. Daar waar nodig stellen we een gericht plan van aanpak om, met als doel om met een minimale overallscore van een ‘7’ op goed niveau te blijven.  In 2015 gaan we op voor de visitatie, met als doel om op alle te meten onderdelen een voldoende te scoren.  We maken in 2015 nieuwe prestatieafspraken met de gemeente, die we jaarlijks actualiseren.  In 2016 evalueren we ons stakeholdersbeleid en scherpen deze waar nodig aan. Solide organisatie  In 2015 stellen we een visiedocument digitalisering op, om vanuit een eenduidige visie zowel intern als extern de verdere digitalisering gestructureerd vorm te geven.  Over 2015-2018 presteren we voldoende naar vermogen, voldoen we aan de door het WSW gestelde financiële ratio’s en hebben we voldoende faciliteringsvolume om onze plannen en projecten uit te voeren.  In 2018 hebben we 10% op onze bedrijfslasten exclusief inflatie bezuinigd ten opzichte van het niveau van 2013 (uitgezonderd belastingen en heffingen).  In 2017 houden we een medewerkertevredenheidsonderzoek, met als doel om minimaal hetzelfde te scoren op het niveau van 2014.


Blad 21

Kalender 2015-2018 Doelstellingen en acties ondernemingsplan 2015 - 2018 2015 2016 2017 2018 Thema Klant Onze kernvoorraad (< € 699,48) is minimaal 2900 woningen. Sociale Toewijzing 90% van woningvoorraad aan de inkomensgroep tot € 34.678,-. doelgroep Hanteren van drie betaalbaarheidsklassen gericht op prijs/kwaliteit verhouding. Toewijzing max. 10% van sociale huurwoningen aan middeninkomens. MiddenPositioneren max. 5% van woningvoorraad in duurdere huursegment ( € 699,48 - € 850,-). inkomens Actualisatie huurbeleid. PvA zorgpartners Bijzondere voor afgestemd doelgroepen woon-zorg aanbod. Thema Vastgoed Herijken SVB. Besluit betreft deelAlgemeen name CV De Uithof. Oplevering 79 app. Oplevering 36 vhe en Realisatie van 15 ggb Realisatie 15 ggb incl. 43 zorgen 16 16 ggb Doornsteeg. woningen. woningen en 20 app. groepswoningen. (Fase 1 (34) reeds in 2014) Vernieuwen Verkoop gemiddeld 30 woningen per jaar. Gem. stichtingskosten verlaagd met 10% t.o.v. 2014. Gemiddeld label B portefeuille. VerduurTot 2018 investeren wij hiervoor 3,4 miljoen, waarvan in 2014 1,3 miljoen inmiddels is bezamen steed. Van onze totale investering is € 600.000,- onrendabel. Starten pilot ‘enerPvA energieneutraal Vanaf 2018 energiegielastenbeheersing’. bouwen. neutrale nieuwbouw. Thema Organisatie Betrekken huurders Betrekken huurders Betrekken huurders Betrekken huurders bij beleid of proces. bij beleid of proces. bij beleid of proces. bij beleid of proces. Opstellen businessOpstart pilot onderHuurdersportal ‘live’ Evaluatie pilot oncase huurdersportal. houdsbudget. bij positieve uitderhoudsbudget + komst. PvA. Klanttevredenheid Klanttevredenheid meten: score >7. meten: score >7. Van buiten Visitatie, voldoende naar binnen op alle onderdelen. Prestatieafspraken Evaluatie stakeholgemeente. dersbeleid. Visiedocument digiOnderzoek medeBedrijfslasten 10% talisering. werker, min. score lager t.o.v. 2014. niveau 2014. Voldoende presteren naar vermogen conform eisen overheid (o.a. CFV), voldoen aan de door het WSW gestelde financiële ratio’s en voldoende faciliteringsvolume.


Blad 22

Bouwen aan een betaalbare & duurzame toekomst. Ondernemingsplan

Recommend Documents