JAARVERSLAG 2012 WONINGSTICHTING BRUMMEN

JAARVERSLAG 2012

WONINGSTICHTING BRUMMEN

1

2

INHOUDSOPGAVE

Pag. Algemene gegevens I.

5

Jaarverslag/volkshuisvestingsverslag 1. Inleiding

7

2. Verslag van de directeur-bestuurder

9

3. Verslag van de Raad van Commissarissen over 2012

15

4. Governancecode woningcorporaties

23

5. Personeel en Organisatie

25

6. Volkshuisvestingsverslag 6.1. De kwaliteit van het woningbezit 6.2. De bereikbaarheid van de woningvoorraad 6.3. Het betrekken van huurders bij beheer en beleid 6.4. Leefbaarheid 6.5. Wonen en zorg 6.6. Risico’s 6.7. Financiële continuïteit

29 29 31 36 38 40 41 42

Verklaring van de Raad van Commissarissen en het Bestuur 7. Kengetallen

45 47

II. Jaarrekening Balans Winst- en verliesrekening Kasstroomoverzicht Grondslagen van de balanswaardering en resultaatbepaling Toelichting op de balans Toelichting op de winst- en verliesrekening Overige gegevens III. Controleverklaring

3

50 53 55 57 63 75 81

4

ALGEMENE GEGEVENS

Naam toegelaten instelling:

Woningstichting Brummen

Adres:

Kampweg 31 6971 XA BRUMMEN

Postadres:

Postbus 117 6970 AC BRUMMEN

Telefoon:

(0575) 56 15 53

Fax:

(0575) 56 13 66

E-mail:

[email protected]

Internet Web site:

www.woningstichtingbrummen.nl

Statutair werkgebied:

Regio Stedendriehoek

Datum oprichting:

14 januari 1919

Datum laatste statutenwijziging:

11 juli 2003

Nationaal Register Volkshuisvesting: Nummer 3370 Kamer van Koophandel:

RSIN 002701649

Landelijke federatie:

Aedes

5

6

1.

INLEIDING

Het jaar 2012 kenmerkte zich door de diepe crisis waarin Europa zich bevindt. Ook Nederland ontkomt daar niet aan, waardoor het kabinet zich genoodzaakt vindt middels forse bezuinigingen het Nederlandse begrotingstekort terug te dringen tot de door Europa gestelde norm van maximaal 3 procent. Tal van maatregelen zijn intussen getroffen waarbij ook de woningcorporaties niet buiten schot zijn gebleven. Uiteindelijk hebben de vele discussies die in het parlement zijn gevoerd, geleid tot een woonakkoord dat voor de huurders een forse verhoging van de woonlasten en voor de corporaties een grote aanslag op de liquiditeit en de solvabiliteit zal betekenen. Al met al maatregelen die de slagvaardigheid en het investeringsvermogen van de sector en dus ook die van onze woningstichting een gevoelige klap toedienen. Wij zullen blijven trachten onze kerntaken, het zorgen voor goede en betaalbare woningen en het onderhouden en waar nodig renoveren van ons bestaande bezit, ondanks de ook voor ons grote aanslagen op onze financiële mogelijkheden, zo goed mogelijk uit te voeren. Woonakkoord Aangezien de coalitiepartijen in de Eerste Kamer geen meerderheid hebben, bleek dat, om het voorstel te laten doorgaan, het Regeerakkoord aangepast moest worden en werd met steun van D’66, SGP en CU begin maart 2013 het Woonakkoord besloten. De belangrijkste maatregelen zijn: Huren en kopen Een jaarlijkse verhoging van de huur met maximaal 4% boven inflatie (in plaats van 6,5% in het regeerakkoord) voor de mensen met een inkomen boven de € 43.000 per jaar. Voor de mensen met een inkomen tussen de € 33.614 en € 43.000 wordt het 2% boven inflatie (in plaats van 2,5% in het regeerakkoord). Voor de inkomens tot € 33.614 gaat de huur met 1,5% boven inflatie omhoog. De verhuurdersheffing die de woningcorporaties zullen moeten afdragen zal langzamer oplopen. Hij bedraagt in 2013 € 50 miljoen en loopt op tot € 1.7 miljard in 2017. De heffing kan volgens het kabinet in de komende jaren grotendeels worden betaald uit de opbrengst van de huurverhoging. Corporaties kunnen ook zelf een bijdrage leveren door verkoop van woningen en efficiënter werken. Het volledig en annuïtair aflossen van hypotheken binnen 30 jaar blijft de norm. Wel komt er de mogelijkheid om naast de hypotheek een 2e lening af te sluiten tot 50% van de waarde van de woning en een looptijd van maximaal 35 jaar. Deze 2e lening kan niet worden afgetrokken van de belasting. De bijdrage van het Rijk aan startersleningen wordt in 2013 verhoogd van € 20 miljoen naar € 50 miljoen. Daarmee kunnen circa 11.000 startersleningen worden verstrekt. Bouwen Het Rijk gaat de investeringscapaciteit in de bouw stimuleren door: Een Btw-verlaging van 21% naar 6% voor bouwwerkzaamheden in de bestaande bouw. Dit geldt per maart 2013 en voor de periode van 1 jaar. Een investeringsfonds van € 150 miljoen voor energiebesparende maatregelen. Dit geldt voor verhuurders en woningbezitters. Het fonds wordt aangevuld met middelen uit de markt, zodat het zal verviervoudigen tot € 600 miljoen. Overige maatregelen Mensen die te maken krijgen met een inkomensdaling, terwijl zij eerder een inkomensafhankelijke huurverhoging hebben gekregen, krijgen recht op huurverlaging. Dit tot het niveau dat zij aan huur zouden hebben moeten betalen als zij geen inkomensafhankelijke huurverhoging zouden hebben gekregen; met 7

een maximum van 2 jaar terugwerkende kracht. En tot het niveau van de huurtoeslaggrens als de huurprijs daarboven was gestegen. Om de laagste inkomensgroep te ontzien, zal het budget voor de huurtoeslag worden verhoogd. Dit gebeurt van 2013 tot en met 2017 in een reeks van € 45 miljoen, naar € 135 miljoen, € 225 miljoen, € 315 miljoen en € 420 miljoen. Voor gehandicapten en chronisch zieken kan een uitzondering worden gemaakt voor de inkomensafhankelijke huurverhogingen. Hiermee wordt voorkomen dat er investeringen in aanpassingen van woningen verloren gaan en mantelzorg zou worden ontmoedigd Vestia Woningcorporatie Vestia kwam begin 2012 in het nieuws vanwege haar derivatenportefeuille. Het bleek dat deze veel te groot en te ingewikkeld was en niet paste bij een woningcorporatie. De bijbehorende financiële risico’s brachten niet alleen het voortbestaan van Vestia in gevaar, maar doen ook een zwaar beroep op de financiële achtervang van de corporatiesector. Die achtervang bedraagt voorlopig € 700 miljoen in 2013 maar kan nog oplopen. De komende jaren zullen zowel het Woonakkoord als de Vestia-affaire dan ook een fors beslag leggen op het vermogen en zullen de investeringsmogelijkheden van de woningcorporaties zwaar worden beperkt. Jaarverslag 2012 Voor u ligt het jaarverslag 2012. Het jaarverslag bestaat uit het verslag van de directeur-bestuurder, de Raad van Commissarissen en een hoofdstuk over Personeel en Organisatie. In het volkshuisvestingsverslag wordt ingegaan op de prestatievelden uit de BBSH, met in de jaarrekening de financiële vertaling hiervan.

8

2.

VERSLAG VAN DE DIRECTEUR-BESTUURDER

2.1 De crisis Het jaar 2012 is een bewogen jaar geweest. De crisis die Europa en ook Nederland trof werd niet bezworen. Een dreigend faillissement van Griekenland, oplopende begrotingstekorten in nagenoeg alle EU-landen en stagnerende economische groei al of niet gevolgd door krimp werden door nagenoeg alle landen bestreden door fors te bezuinigen. Ook Nederland ontkwam hier niet aan en zit in een crisis. Om daar uit te komen heeft de rijksoverheid besloten dat het begrotingstekort voor de komende jaren aan de Europese norm moet voldoen. Een en ander heeft forse consequenties voor de samenleving. De overheid bezuinigt en dat merken niet alleen de gemeenten, zorginstellingen en corporaties. Ook de gewone burger merkt het. In het Regeerakkoord is een aantal maatregelen genoemd die diep ingrijpen in het leven en welbevinden van de burgers. Langzamerhand begint ook bij hen door te dringen wat de effecten van het Regeerakkoord zijn. Niet alleen eigenaren en kopers van woningen, maar ook huurders.

2.2 Het Woonakkoord De gevolgen van het Regeerakkoord zouden desastreus uitpakken voor huurders en corporaties. Jaarlijks huurverhogingen met 6,5% boven inflatie voor huishoudens met een inkomen boven € 43.000,-, waarvoor geen huurmaximum meer zou bestaan. Een maximale huurprijs voor de overige inkomensgroepen gebaseerd op 4,5% van de WOZ-waarde van de woning. En een verhuurdersheffing oplopend tot jaarlijks € 2 miljard in 2017. Gelukkig was een aantal politieke partijen het hier niet mee eens en hebben, zij het in beperkte mate, een aantal scherpe kantjes van dit akkoord afgehaald. Zo zijn de extra huurverhogingen gedaald, is voor de hoogste inkomensgroep de maximale huurprijs weer van toepassing en is de 4,5% grens losgelaten. Ook is de verhuurdersheffing verlaagd naar €1,7 miljard. Desondanks zijn, in tegenstelling tot de beweringen van de minister, de extra huuropbrengsten niet voldoende om de verhuurdersheffing te kunnen betalen. Voor Woningstichting Brummen betekent dit dat wij vanaf 2017 jaarlijks al € 700.000,tekort komen. Geld dat wij niet kunnen gebruiken om te investeren. 2.3 Vestia Ook in 2012 is er een aantal woningcorporaties geweest die onverantwoorde risico’s hebben genomen. De grootste risico’s werden genomen door de woningcorporatie Vestia. Vestia is door een risicovolle derivatenportefeuille diep in de problemen gekomen. In het herstelplan voor Vestia is afgesproken dat de gezamenlijke corporaties in totaal circa € 700 miljoen bijeenbrengen en dat door verkoop van het bezit van Vestia nog eens een bedrag van € 1,3 miljard wordt opgehaald. Er klinken duidelijke geluiden dat dit laatste doel niet wordt gehaald, waardoor een hogere achtervang door de sector meer dan waarschijnlijk is.

Behalve de reeds genoemde bijdrageheffing worden de corporaties sinds een aantal jaren ook aangeslagen voor vennootschapsbelasting, betalen we integratieheffing en is de ANBI-status voor wat betreft de vennootschapsbelasting per 1 januari 2012 opgeheven, waardoor het aanleggen van een herinvesteringsreserve na die datum niet meer mogelijk is. Er vloeien grote stromen geld uit de sector. Geld dat niet ingezet kan worden voor bijvoorbeeld nieuwbouw, het verbeteren van de bestaande voorraad, maatschappelijk vastgoed of de leefbaarheid van wijken of buurten.

9

2.4 De woningmarkt stagneert De woningmarkt stagneert, ze is nagenoeg tot stilstand gekomen. En daar zijn een aantal oorzaken aan te wijzen, waarvan de voornaamste zijn: Het gedaalde consumentenvertrouwen; De EU maatregel om niet meer dan 10% van de sociale huurwoningen te verhuren aan mensen met een inkomen boven de € 34.000,Ingrijpende bezuinigingen, dalende koopkracht, kortingen op pensioenvoorzieningen en een stijgende werkeloosheid maakt mensen onzeker over hun toekomst. Met als gevolg dat er geen beslissingen worden genomen om een huis te kopen of te verhuizen naar een beter passende (en vaak duurdere) huurwoning. Men blijft zitten waar men nu is, dat geeft zekerheid. Een tweede reden is dat door huurharmonisatie weinig mensen geneigd zijn om door te stromen naar de daardoor duurder geworden huurwoningen. Een andere oorzaak dat de woningmarkt stagneert, is de EU regel waarbij het corporaties verboden is om meer dan 10% van de toewijzingen van sociale huurwoningen toe te wijzen aan huishoudinkomens hoger dan € 34.000,-. Dat betekent dat wij huurders met een dergelijk inkomen amper woningen kunnen aanbieden. In veel gevallen is koop geen optie vanwege de moeilijke financierbaarheid of de leeftijd van de huurder. Het aanbod van duurdere huurwoningen is in Brummen nagenoeg nihil. Corporaties zullen inzetten op bouw van betaalbare huurwoningen, mede ook gezien de opmerkingen in het akkoord dat zij terug moeten naar hun core-business, het bouwen en beheren van woningen voor hun primaire doelgroep. En de interesse van beleggers voor woningen met een huurprijs van circa € 850,- per maand is nagenoeg nihil. 2.5 Krimp en vergrijzing Uit onderzoeken blijkt dat de bevolking in Brummen meer en sneller vergrijst dan gemiddeld. Dat betekent dat Woningstichting Brummen moet inzetten op meer geschikte woningen voor ouderen. Maar de toename van ouderen is tijdelijk. De laatste bevolkingsprognose uit 2010 gaat uit van een forse krimp van het aantal inwoners in de regio vanaf 2025. Het aantal huishoudens stijgt nog licht tot 2035 en daalt daarna. Een groei zoals in het verleden is voorzien, zal de komende jaren uitblijven. Niet alleen de vergrijzing speelt een rol, maar ook de wegtrekkende jeugd die steeds meer de voorkeur geeft aan grootstedelijk woon- en werkgebied. Om die reden is het aantal te bouwen woningen in de Regio Stedendriehoek voor de periode 2009-2019 sterk teruggebracht naar 8.500 woningen in de periode 20092019. Woningstichting Brummen zal daarom ook woningen moeten bouwen die na de vergrijzingsgolf, als de bevolkingskrimp toeslaat, nog toekomstwaarde hebben. 2.6 Good governance De laatste jaren is de maatschappij door een aantal onverkwikkelijke zaken in onze sector onaangenaam verrast. Negatieve zaken volgen elkaar op, je kunt nauwelijks nog spreken van incidenten. Dat de roep naar een beter toezicht en aanvullende beperkingen en te nemen maatregelen luider wordt, is naar mijn mening dan ook terecht. Naar aanleiding van het derivatendebacle van een grote corporatie heeft het parlement begin 2012 ingestemd met het houden van een parlementaire enquête. Het toezicht zal de komende jaren moeten worden verbeterd en het aanscherpen van de Governance Code lijkt onafwendbaar. De Tweede Kamer heeft onlangs besloten tot een parlementair onderzoek. Onze branchevereniging Aedes is het hiermee eens maar legt wel de nadruk op een breed onderzoek waarbij ook de rol van andere partijen wordt bekeken. Wij zijn ervan overtuigd dat de komende jaren Good Governance een van de meest belangrijke issues in onze sector zal zijn.

10

2.6 Woonvisie en prestatieafspraken Begin 2011 zijn de Gemeente Brummen met Sprengenland Wonen en Woningstichting Brummen begonnen met het maken van nieuwe prestatieafspraken. Tegelijkertijd werd door de Gemeente Brummen, in nauwe samenwerking met beide woningcorporaties een Woonvisie opgesteld die in november 2011 door de gemeenteraad werd vastgesteld. Het proces om te komen tot prestatieafspraken is eind 2012 afgerond in januari 2013 getekend. Met deze prestatieafspraken willen partijen in de Gemeente Brummen een aantal problemen aanpakken: Met de afname van het aantal inwoners en in eerste instantie nog een toename van het aantal huishoudens, wordt voor de nabije toekomst ook een sterke vergrijzing verwacht. Op het gebied van wonen, zorg en voorzieningen zal speciale aandacht moeten uitgaan naar de ouderen. De woningcorporaties staan garant voor een adequate huisvesting van de doelgroepen van beleid, zoals de woningzoekenden die zelf niet in huisvesting kunnen voorzien, gehandicapten enz. Zij zorgen voor een passende 'kernvoorraad' sociale huur- en koopwoningen. Er is daarnaast ook een groep mensen die niet binnen de doelgroepen van beleid hoort, maar die voor huisvesting ook niet terecht kan op de particuliere markt. Aangescherpte regels vanuit de rijksoverheid en 'Europa' in combinatie met de vastzittende woningmarkt veroorzaken dat deze groep tussen wal en schip valt. Ook voor deze groep willen we ons inspannen waar het gaat om huisvesting. De demografische ontwikkelingen (een lage aanwas en een relatief kleine groep inwoners in de leeftijd tussen 30 en 50 jaar) zorgt voor specifieke problemen. Vooral inwoners tussen 30 en 50 jaar zoeken een oplossing buiten onze gemeente. Het wegtrekken van deze groep gezinsvormers heeft negatieve consequenties voor de leefbaarheid en het op peil houden van voorzieningen. De woningmarkt zit op slot. De crisis op de financiële markten en op de woningmarkt drukt ons sinds 2008 met de neus op de feiten. Tussen de huursector en de koopsector vindt nauwelijks nog doorstroming plaats. Er worden steeds minder woningen verkocht en dan nog alleen tegen steeds lagere prijzen. Het wordt steeds moeilijker om een hypotheek te krijgen. De markt van sociale huurwoningen laat nog wel beweging zien, maar ook steeds minder. De kwaliteit van de woningvoorraad sluit niet altijd aan op de gevraagde kwaliteit en woningtypes, maar nieuwbouw wordt steeds moeilijker realiseerbaar. Kortom, de woningmarkt zit op slot. Nieuwbouw, herstructurering, upgrading en renovatie van woningen was altijd al een onrendabele investering, maar in de huidige context is dit steeds moeilijker rond te krijgen, met name voor sociale woningen. De maatschappij verandert. Normen en waarden veranderen. Omgangsnormen veranderen. Het schaalniveau van de wijk, de buurt wint aan belang. Dit is de menselijke maat, waar buurtbewoners elkaar vinden. Maar de leefbaarheid staat onder druk. De corporaties hebben andere ambities op het gebied van duurzaamheid en energie. Realiseren van CO2-reductie en gemiddeld label C voor de gehele sociale voorraad ligt voor op schema, maar vraagt nog aandacht. Nieuwbouw op label A, label A+ of A++ wordt steeds moeilijker, maar is het streven. Het in toom houden van de woonlasten is wel een probleem. Deze worden voor een steeds groter deel bepaald door andere lasten dan de huurquote: elektriciteit, gas, water, belastingen, gemeentelijke heffingen, huur- of hypotheeklasten, verzekeringen, ze dragen allemaal bij aan de woonlasten. Draagvlak en participatie bij onze inwoners is van wezenlijk belang voor het doen van de juiste dingen en voor een goede aansluiting bij de behoeftes van mensen. Het betrekken van bewoners kan nog beter. Bij het oppakken van bovenstaande problemen hebben we echter steeds nadrukkelijker te maken met veranderende politieke, maatschappelijke, financiële en 11

procedurele kaders. De context waarbinnen zowel de gemeente als de woningcorporaties moeten opereren, is continu in beweging. Zekerheden zijn minder vanzelfsprekend geworden. De gemeente en de corporaties moeten fors bezuinigen. Steeds meer taken worden op het gemeentelijk niveau neergelegd, maar verzuimd wordt hier overeenkomstig budget en capaciteit bij te leveren. Ook woningcorporaties moeten 'scherp aan de wind varen' om aan alle nieuwe eisen en regels van het Rijk, het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en Europa te kunnen voldoen. De Verhuurdersheffing, de bijdrage aan het Vestia-debacle (de saneringsheffing of Vestia-heffing) en de Vpb-heffing hakken fors in op de begroting van de woningcorporaties. Deze ontwikkelingen hebben gevolgen voor de woningmarkt in de gemeente Brummen. De vernieuwing van bestaande woningvoorraad door grootschalige renovatieprojecten en nieuwbouwprojecten vertragen, de verkoop van woningen zakt in en de doorstroming stagneert. 2.7

Woningstichting Brummen

Nieuwbouw Elzenbos In het verleden heeft Woningstichting Brummen een samenwerkingsovereenkomst met de projectontwikkelaars en de Gemeente Brummen afgesloten, waarbij alle grond die in handen was van de projectontwikkelaars/Woningstichting Brummen, is overgedragen aan de Gemeente Brummen. Het pakket te bouwen koopwoningen is verkocht aan een tweetal projectontwikkelaars. Woningstichting Brummen loopt noch in de exploitatie van de grond noch in de verkoop van nieuwbouwwoningen enig risico. Gezien de ontwikkelingen in het Kwalitatief Woonprogramma 3 gaat Woningstichting Brummen er van uit dat in het uitleggebied Elzenbos de komende jaren geen huurwoningen gebouwd worden. Sloop en vervangende nieuwbouw In 2012 is gestart met de sloop en vervangende nieuwbouw van: 8 huurwoningen aan de Buurtweg te vervangen door 12 huur- en 2 koopwoningen (4 multifunctionele- en 10 eengezinswoningen). Oplevering medio 2013; 8 huurwoningen aan de Voorsterweg te vervangen door 10 huurwoningen (4 multifunctionele- en 6 eengezinswoningen). Oplevering medio 2013; Renovatie en groot –onderhoud Complex 39/40 In 2012 is gestart met het groot-onderhoud van complex 39 en 40, 62 woningen Valkstraat, Kampweg en omgeving. Het groot-onderhoud wordt medio 2013 afgerond. Plannen in voorbereiding Renovatie van 30 seniorenwoningen aan de Baron Van Sytzamastraat, Cortenoeverseweg en Leeuwerikstraat. (uitvoering 2013); Renovatie van 155 woningen complexen 26/27/28/30 (Huco’s); Sloop en vervangende nieuwbouw van 20 appartementen (1-2 persoonshuishoudens) aan De Bongerd; te vervangen door 30 appartementen voor senioren; Sloop en vervangende nieuwbouw 50 seniorenwoningen Beukenhof, Larixhof e.o.; Sloop en vervangende nieuwbouw 25 woningen aan de Wethouder Giermanstraat.

12

De bewoners van een aantal projecten zijn al geïnformeerd. Echter gezien de uitkomsten van het Regeerakkoord en de beperkte borging (alleen voor 2013) die het WSW geeft, worden in 2013 geen verplichtingen aangegaan behalve voor de renovatie van 30 seniorenwoningen. Vanwege het slecht functioneren van de warmtepomp in Brunheim en de slechte service en onderhoud van de warmteleverancier is de warmtepompinstallatie in 2012 door Woningstichting Brummen overgenomen. Verkoop woningen en Te Woon In 2012 zijn 13 woningen verkocht, waarvan 12 onder Koopgarantvoorwaarden. Van deze Koopgarantwoningen zijn er 3 aan zittende huurders verkocht. In 2012 zijn geen woningen teruggekocht. Daarmee is het aantal verkochte woningen ultimo 2012 opgelopen tot 93. Samenwerkingsverbanden/verbindingen Samenwerken zien wij de komende jaren als een steeds grotere opdracht. Wij zijn ervan overtuigd dat samenwerking met diverse partijen werkzaam in de Gemeente Brummen en ook in de regio leidt tot een aanzienlijke meerwaarde voor onze klanten. Woningstichting Brummen participeert in Stichting Woonkeus Stedendriehoek voor de uitvoering van de woonruimteverdeling in de Stedendriehoek. Woningstichting Brummen is vertegenwoordigd in de Raad van Toezicht en neemt deel in verschillende werkgroepen en commissies. In ons ondernemingsplan hebben wij ons voorgenomen tenminste 1 keer per 2 jaar een overleg te organiseren voor onze belanghouders. Doordat het Regeerakkoord ons noopt het Strategisch Voorraadbeleid nader in te vullen (temporiseren, ambities bijstellen of projecten schrappen) en onze opgaven voor de komende jaren nog niet in overleg met de gemeente zijn bepaald en pas eind 2012 de prestatieafspraken zijn afgerond, is in 2012 geen stakeholdersbijeenkomst gehouden. Besloten is in 2013 een nieuw ondernemingsplan op te stellen en dat met de belanghouders te bespreken. Samenwerking Woningstichting Brummen kent nog de volgende samenwerkingsverbanden: - Het aanbieden van zorg in diverse complexen seniorenwoningen in Brummen in samenwerking met Stichting RIWIS; - Wijs met Groen en Grijs Brummen, met daarin de Gemeente Brummen, Sprengenland Wonen, Stichting RIWIS, Zorggroep Apeldoorn, Stichting Welzijn Brummen, Stichting Verian en de Stichting Philadelphia; - Sprengenland Wonen: woonvisie, prestatieafspraken en afspraken op diverse beleidsterreinen; - Stichting Welzijn Brummen: op diverse terreinen zoals buurtbemiddeling, schuldhulpverlening, urgentiebeleid, huisvesting statushouders, Laatste Kansbeleid en leefbaarheid (tuindagen); - samenwerking op diverse beleidsterreinen met een aantal kleine corporaties in de regio: Woningstichting De Groene Waarden uit Gorssel, Woonstichting De Marken uit Schalkhaar, Woningbedrijf Warnsveld, Stichting Eigen Bouw uit Deventer, Goed Wonen uit Twello en Sprengenland Wonen uit Eerbeek/Loenen; - Met een aantal gemeenten en corporaties is enige jaren geleden een hennepconvenant gesloten.

13

Verbeteren organisatie Niet alleen de kwaliteit van de woning en de woonomgeving is voor ons een continu punt van aandacht. Ook de dienstverlening, de gevarieerdheid van het aanbod alsmede de kwaliteit daarvan heeft onze constante aandacht. Om de dienstverlening te optimaliseren neemt Woningstichting Brummen sinds 2007 deel aan het KWH-huurlabel. Het KWH-huurlabel is één van de meetproducten van Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH) waarmee corporaties professioneel inhoud geven aan het continue proces van kwaliteitsverbetering. Aan het KWH-huurlabel nemen ruim 200 corporaties deel. Woningstichting Brummen is in 2012 (meting over 2011) op de eerste plaats geëindigd. In 2012 verandert het meetsysteem en wordt Woningstichting Brummen continu gemeten. In 2012 heeft Woningstichting Brummen een nulmeting laat uitvoeren om te kunnen bepalen op welke gebieden de participatie kan worden versterkt. Wij gaan ervan uit dat wij in 2015 het participatielabel behalen. Strategisch Voorraadbeleid In 2012 is het Strategisch Voorraadbeleid in samenwerking met het Rigo herijkt. Het grootste verschil met het Strategisch Voorraadbeleid uit 2006 is dat er vanwege de bijgestelde demografische gegevens en de daaruit voortvloeiende bouwmogelijkheden amper nog uitbreidingsmogelijkheden zijn. Transformatie en upgrading van de huidige voorraad heeft nu de hoogste prioriteit. Risicomanagement Woningstichting Brummen heeft in 2011 een brede risico-inventarisatie uitgevoerd. In deze risico-inventarisatie zijn ook de fraude en integriteitrisico’s benoemd. Deze risico-inventarisatie wordt jaarlijks getoetst en bijgesteld. Om beter en tijdiger scenario’s door te kunnen rekenen is in 2012 het programma FMP (Financiële Meerjaren Planning) ingevoerd. Interne organisatie en toezicht Woningstichting Brummen treedt op als goed werkgever in het besef dat onze ambities alleen worden gerealiseerd als medewerkers zich met hart en ziel willen en kunnen inzetten om de gewenste resultaten te bereiken. Daarom kiezen wij voor een goede balans tussen ambities van de organisatie én de kwaliteiten en ambities van de medewerkers binnen onze organisatie. We trainen en ontwikkelen ons aan de hand van de opgestelde ambities en gewenste cultuur van Woningstichting Brummen en de ambities, kwaliteiten en motivatie van onze medewerkers. Aan Good Governance hechten wij veel waarde. Periodiek wordt het functioneren van de leden van de Raad van Commissarissen en de directeurbestuurder geëvalueerd. Transparantie in het handelen Het Bestuur en de Raad van Commissarissen kunnen zich volledig vinden in de Governancecode en Woningstichting Brummen handelt hier ook naar. Brummen, 24 juni 2013 w.g.

Frans Visschedijk Directeur-bestuurder

14

3. VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN OVER 2012

Intern toezicht, taken en bevoegdheden In de bestuurlijke organisatie van Woningstichting Brummen wordt het intern toezicht uitgeoefend door de Raad van Commissarissen (RvC). In deze vorm is naast het intern toezicht ook ruimte voor een klankbordfunctie. De taken en bevoegdheden van de raad zijn vastgelegd in de statuten. In de statuten is duidelijk aangegeven waar de scheiding ligt in taken en verantwoordelijkheden tussen de Raad van Commissarissen en het bestuur. Jaarlijks wordt naar het functioneren gekeken. De Raad van Commissarissen houdt zich nadrukkelijk bezig met het toezicht op de financiële continuïteit en de risico’s bij aankoop van gronden en ontwikkelen van projecten. De financieringsbehoefte wordt vastgesteld in de begroting. Alle activiteiten in dit kader worden getoetst aan het vigerende treasurystatuut. In het treasurystatuut wordt de ondergrens van de financiële continuïteit vermeld. De solvabiliteit dient, op basis van historische kostprijs óf de bedrijfswaarde indien deze lager is, minimaal 10% te bedragen; met dien verstande dat, indien er op enig moment grote investeringsmogelijkheden zijn, deze ondergrens tijdelijk mag worden verlaten. Vóór vaststelling van de begroting vindt toetsing plaats. Gedurende het verslagjaar is door middel van kwartaalrapportages gemonitord. Verder voelt de Raad van Commissarissen zich vanzelfsprekend ook verantwoordelijk voor het realiseren van de volkshuisvestelijke taken. Via de maanden kwartaalrapportages wordt een en ander gevolgd en getoetst. In het Volkshuisvestingsverslag zijn de resultaten van diverse onderwerpen, zoals het huisvesten van de doelgroep, de kwaliteit van het wonen, wonen-welzijn-zorg en leefbaarheid, over het verslagjaar weergegeven. Alle leden van de Raad zijn lid van de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties (VTW). . 1.

Toezichtstaak

a. Algemeen De Raad is niet gelukkig met de uitkomsten van het Regeerakkoord. De verhuurdersheffing beperkt de uitvoering van de ambitieuze plannen die Woningstichting Brummen heeft en draagt niet bij tot een betere volkshuisvesting in Brummen. Ook stelt de Raad vraagtekens bij de betaalbaarheid van de sociale huurwoningen wanneer de inkomensafhankelijke huurverhoging een aantal jaren wordt doorgevoerd. De Raad is ingenomen met het feit dat de beide woningstichtingen in de Gemeente Brummen met de Gemeente prestatieafspraken hebben gemaakt. b. Strategie De Raad is nauw betrokken bij het opstellen en het monitoren van het ondernemingsplan. Het ondernemingsplan 2009-2015 is vertaald in jaarlijkse werkplannen. Jaarlijks beoordeelt de Raad het werkplan voor komend jaar. Gedurende het hele jaar wordt door de Raad het werkplan over het lopend jaar gemonitord en zo nodig bijgesteld. In 2012 is uitvoerig gesproken over de uitkomsten van het Strategisch Voorraadbeleid. Aangezien de omgeving (o.a. de financiële uitgangspunten en demografische gegevens) niet meer aansluit bij de uitgangspunten van het ondernemingsplan 2009-2015 is de Raad content met het voornemen van de bestuurder om in 2013 een nieuw ondernemingsplan op te stellen.

15

c. Financieel beleid De Raad van Commissarissen is zich terdege bewust van haar toezichthoudende en controlerende taak op financieel gebied en heeft daartoe onder meer de volgende acties ondernomen: o

o

o o o o

o o

Jaarlijks bespreekt de Raad van Commissarissen de managementletter, het rapport van bevindingen en de controles door de accountant met de accountant. Ook wordt ieder jaar de accountant officieel benoemd. Jaarlijks worden de liquiditeitsoverzichten besproken en goedgekeurd, waarna de directeur/bestuurder bevoegd is, om binnen de gestelde kaders van het treasurystatuut, de benodigde financiële middelen aan te trekken. Melding vindt plaats door middel van maandelijkse rapportages. In het treasurystatuut uit 2008 is als eis gesteld dat de solvabiliteit niet onder de 10% mag dalen. In het verslagjaar is de solvabiliteit ruim boven de gestelde norm gebleven. De Raad heeft in 2012 de begroting 2013 en meerjarenraming 20132022 besproken en deze in januari 2013 goedgekeurd. Door de Raad is het jaarverslag 2011 goedgekeurd. De Raad heeft kennisgenomen van de oordeelsbrief 2012 van het Ministerie van Binnenlandse zaken en Koninkrijksrelaties, het continuïteitsoordeel 2012 (A1-oordeel) van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de beoordeling van de kredietwaardigheid van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw; Verkopen in 2012 hebben plaatsgevonden mede ten behoeve van de toekomstige investeringsopgaven. Van overtollige middelen is dan ook geen sprake. Overig financiële zaken: De Raad heeft zich ervan vergewist dat alle uitgaven zijn gedaan ten behoeve van de volkshuisvesting; dat de bedrijfsvoering sober en doelmatig is en getuigt van een grote mate van efficiency. Meetpunten daarbij zijn onder andere de geleverde prestaties, het aantal fte’s en de salariskosten van het werkapparaat in relatie tot de cijfers in de branche en de uitkomsten van het visitatierapport.

d. Te Woon en verkoop woningen De Raad heeft zich ervan vergewist dat met de verkoop van 13 woningen en een boekwinst van € 1.2 miljoen het taakstellende deel van 8 te verkopen woningen in 2012 ruim is gehaald. e. Realisering volkshuisvestelijke opgaven Huisvesting primaire doelgroepen Met ruim 2300 woningzoekenden, inschrijftijden van gemiddeld 2 tot 3 jaar en een woningvoorraad van ruim 1.500 woningen, is de Raad ervan doordrongen dat de huisvesting van primaire doelgroepen absoluut de hoogste prioriteit heeft. Aan huisvesting van bijzondere doelgroepen, zoals mensen met een verstandelijke beperking, wordt door Woningstichting Brummen voldoende aandacht besteed. De Raad is tevreden over de aansluiting van Woningstichting Brummen bij Woonkeus, een regionaal woonruimteverdelingssysteem. De Raad heeft kennis genomen van het standpunt van de accountant om zich te onthouden van een oordeel over 2011 dat is voldaan aan de regel dat slechts 10 % van de toe te wijzen woningen met een huurprijs beneden € 652,- toegewezen mag worden aan woningzoekenden met een inkomen hoger dan € 33.614,-. Vanwege de onduidelijkheid en late berichtgeving van 16

het Ministerie hoe deze gegevens moesten worden vastlegt is bij de meeste corporaties deze oordeelonthouding afgegeven. Betrekken bewoners beheer/beleid De Raad heeft zich ervan vergewist dat de bewoners in voldoende mate worden betrokken bij het opstellen van het beleid en het beheer van de bestaande voorraad. De Raad heeft aandacht besteed aan de wijze waarop Woningstichting Brummen met haar bewoners en woningzoekenden communiceert en de waardering die bewoners en woningzoekenden daarvoor hebben. Zij heeft met genoegen kennisgenomen dat Woningstichting Brummen met het KWH-huurlabel in 2012 eerste is geworden. Ook is de Raad van mening dat het uitvoeren van een nulmeting voor het Participatielabel de participatie van belanghouders nog meer kan verbeteren. Net als in voorgaande jaren is in 2012 door de Raad een gesprek gevoerd met Huurdersvereniging Brummen. Deze gesprekken wil de Raad intensiveren om het bestuur van Huurdersvereniging Brummen te ondersteunen. Leefbaarheid De Raad heeft kennis genomen van de projecten Buurtbudget en LaatsteKansbeleid. Ook is zij er van op de hoogte dat Woningstichting Brummen medeondertekenaar is van een regionaal Hennepconvenant en een actieve bijdrage levert aan Buurtbemiddeling, het leefbaarheidsnetwerk en de schuldhulpverlening. Zij is ervan overtuigd dat mede door deze acties en projecten een goede invulling wordt gegeven aan de leefbaarheid in het werkgebied van Woningstichting Brummen. In het kader van dorpsvernieuwing, met name het dorpscentrum, wil Woningstichting Brummen een actieve rol spelen mits ook andere partijen hun verantwoordelijkheid nemen. Wonen en zorg De Raad heeft geconstateerd dat Woningstichting Brummen ook in 2012 veel energie heeft gestoken in wonen en zorg. In 2012 is de brandveiligheid van het Woonzorgcentrum Tolzicht aangepast en voldoet volledig aan de daaraan te stellen eisen. In 2012 is een aantal woningen aangepast in het kader van de WMO en maakt Woningstichting Brummen deel uit van de project- en stuurgroep in het gemeentelijk project “Wijs met groen en grijs”.

De kwaliteit van het bestaande bezit. De raad heeft geconstateerd dat de voorgestelde acties uit het in 2006 vastgestelde strategische voorraadbeleid op schema liggen en het nieuwe Strategisch Voorraadbeleid opgesteld in 2012, goed aansluit bij het vorige beleid. Woningstichting Brummen heeft op zich genomen het gasverbruik en de CO-2 uitstoot met 20% te reduceren in de periode 2008-2018. De Raad heeft met instemming geconstateerd dat eind 2012 deze doelstelling met 28,4% (gasverbruik) en 21.1% (CO-2) al is gehaald. Prestatieafspraken De Raad heeft de in 2012 gemaakte prestatieafspraken met de Gemeente Brummen en Sprengenland Wonen besproken en heeft deze vastgesteld. f. Verbindingen Woningstichting Brummen participeert in Stichting Woonkeus Stedendriehoek voor de uitvoering van de woonruimteverdeling in de Stedendriehoek. 17

g. Governance De Raad wil zich houden aan de Governancecode. Zij past het principe “Pas toe…..of leg uit” toe en verantwoordt haar handelen in hoofdstuk 4 van het jaarverslag. Op de website van Woningstichting Brummen is de Governancecode opgenomen. h. Toezichtskader Aan de hand van het ondernemingsplan wordt jaarlijks door de directeur/bestuurder een werkplan opgesteld en vastgesteld, dat is opgesteld door het managementteam met inspraak van de organisatie. Dit werkplan, alsmede de begroting voor het komende jaar, is door de Raad van Commissarissen goedgekeurd. Maandelijks is door de directeur/bestuurder over lopende zaken gerapporteerd. Vier maal per jaar worden door de organisatie rapportages opgesteld, die door de Raad worden besproken. In elke vergadering wordt ook de voortgang van het werkplan in de Raad besproken. De directeur-bestuurder heeft een contract voor onbepaalde tijd. Een deel van het salaris van de directeur-bestuurder is variabel. Jaarlijks worden met de directeur-bestuurder prestatieafspraken gemaakt en door twee leden van de Raad (voorzitter en vice-voorzitter) geëvalueerd. Zij bespreken ook jaarlijks het functioneren van de directeur-bestuurder. De uitkomsten van deze gesprekken worden gerapporteerd in de Raad. Het uit te keren variabele deel van het salaris van de directeur-bestuurder is afhankelijk van de mate waarin de vastgestelde doelen zijn gerealiseerd. In 2010 is het salaris van de directeurbestuurder bekeken en is geconcludeerd dat het huidige salarisniveau (categorie E) past binnen de nieuwe beloningscode zoals die is vastgesteld door de Vereniging Toezichthouder Woningcorporaties (VTW) en Aedes. i. Wet Normering Topinkomens (WNT) Met de door de minister als uitvloeisel van de Wet Normering Topinkomens (WNT) opgestelde staffel voor topinkomens heeft de Raad grote moeite. Zij is van mening dat door de daar gehanteerde normen WNT het aantrekken van gekwalificeerd personeel moeilijk wordt. j. Zelfevaluatie van de Raad van Commissarissen Op 24 september heeft de Raad onder begeleiding van een externe deskundige stilgestaan bij zijn eigen functioneren en de samenwerking met de bestuurder. Daarbij zijn met name de verschillende kennis disciplines die de Raad in zijn huidige vorm bergt, aan de orde geweest. Deze brede deskundigheid en kleur, de openheid maar ook het kritische vermogen en de open dialogen onderling en met bestuurder en management team geven de Raad de overtuiging op een verantwoorde wijze te kunnen functioneren. Met overtuiging kan de RvC dan ook stellen dat debacles als b.v. bij Vestia bij Woningstichting Brummen niet kunnen voorkomen, de controles, de deskundigheid en de adequaat verkregen gegevens (al dan niet op verzoek) sterken die overtuiging. Ook de wijze waarop in de bijeenkomst de individuele kwaliteiten en het feitelijk functioneren van elk lid van de RvC op open en eerlijke wijze werd besproken, draagt aan een goed functioneren van de Raad bij. 2. Integriteit Woningstichting Brummen kent een gedragscode, verwoord in de integriteitnota. De voorzitter van de Raad is aangewezen als vertrouwenspersoon. De leden van de Raad van Commissarissen zijn onafhankelijk en hebben geen (neven)functies waarbij sprake kan zijn van belangenverstrengeling in hun rol als commissaris van Woningstichting Brummen. Er zijn in het verslagjaar dan ook geen tegenstrijdige belangen geweest. 18

3. Verantwoording In het kalenderjaar werden door de Raad van Commissarissen de volgende besluiten genomen:  accountantskeuze voor controle jaarstukken 2012: BDO Audit & Assurance B.V.;  verkoop woningen en woningen Te Woon;  in de komende jaren te slopen/vervangen woningen;  monitoring projecten nieuwbouw en groot-onderhoud;  variabele beloning directeur/bestuurder en vaststellen doelen komend jaar. De volgende door het bestuur genomen besluiten werden aan de Raad van Commissarissen voorgelegd: jaarverslag 2011; begroting 2013 en meerjarenbegroting; De volgende zaken werden uitgebreid besproken:  Regeerakkoord en de gevolgen daarvan  diverse scenario’s begroting 2013 en meerjarenraming 2013-2022  overstap naar Woonkeus  instellen nieuwe klachtencommissie  prestatieafspraken  strategisch voorraadbeleid  monitoring energiebesparende maatregelen  risicomanagement en analyse  huurverhoging per 1 juli 2012  uitleggebied Elzenbos  centrum Brummen  KWH: huurlabel en participatielabel  onthouding oordeel accountant over toewijzing 10% regel  nieuwbouw en renovatieplannen  warmtepomp Brunheim  Wooninvesteringsfonds  kwartaalrapportages en eindejaarprognoses  Wet Normering Topinkomens  BTW-afdracht vergoeding commissarissen  samenwerking met collega-corporaties  werkplan 2012 (monitoring) en werkplan 2013  privacyreglement en informatiebeveiliging  oordeelsbrief 2011 van het Ministerie van Binnenlandse zaken en Koninkrijkrelaties;  solvabiliteitsoordeel en continuïteitsoordeel CFV  overzicht Corporaties in Perspectief  kredietwaardigheid en faciliteringsvolume WSW  kwartaalrapportages/eindejaarprognoses  zelfevaluatie  accountantsverslag 2011 en managementletter 2012  jaarlijks overleg met de Huurdersvereniging Brummen.

Samenstelling van de Raad van Commissarissen per 31 december 2012 Naam : M. Bielderman Functie in de RvC : voorzitter Geboortedatum : 1 mei 1946 Beroep : vennootschapsdirecteur Relevante nevenfuncties : commissaris bij een papier- en textieldrukkerij en bij Inland Container Terminal Benoemd in : 2005 Benoemd tot : 31-12-2013 19

Herbenoembaar Benoemd op voordracht Specifieke deskundigheid

: nee : Huurdersvereniging Brummen : financieel en ondernemerschap

Naam Functie in de RvC Geboortedatum Beroep

: : : :

Relevante nevenfuncties Benoemd in Benoemd tot Herbenoembaar Benoemd op voordracht Specifieke deskundigheid

: : : : : :

Naam Functie in de RvC Geboortedatum Beroep Relevante nevenfuncties:

: : : : :

Benoemd in Benoemd tot Benoemd op voordracht Herbenoembaar Specifieke deskundigheid

: : : : :

Naam Functie in de RvC Geboortedatum Beroep

: : : :

Relevante nevenfuncties:

: :

J. Martens vice-voorzitter 31 juli 1953 programmamanager Gemeente Rheden en zelfstandig adviseur geen 2006 31-12-2014 nee Huurdersvereniging Brummen sociale zaken en maatschappij Mr. Drs. J.H. van Breda lid 10 januari 1964 rechter algemeen bestuurslid van het CDA ZutphenWarnsveld; lid van de raad van toezicht van Stichting Scholengroep Gelder Veste tot 1 juli 2012 2010 31-12-2014 medewerkers Woningstichting Brummen ja juridisch, maatschappij

Benoemd in Benoemd tot Herbenoembaar Specifieke deskundigheid

: : : :

Ing. G.W. Nijman lid 29-1-1951 directeur van Nijman Vastgoed BV directeur van Gebiedsontwikkeling Schuytgraaf bij Arnhem tot 1 december 2012 - commissaris bij Salland Wonen Raalte lid van de Raad van Toezicht van Stichting Zorg-Samen Het Zand te Zwolle vanaf 1 juni 2012 - lid van de Raad van Toezicht van de Stichting Openbare Scholengemeenschap Erasmus te Almelo (vanaf 1 juni 2012) 2010 31-12-2014 ja vastgoed en volkshuisvesting

Naam Functie in de RvC Geboortedatum Beroep Relevante nevenfuncties Benoemd in Benoemd tot Herbenoembaar Specifieke deskundigheid

: : : : : : : : :

Drs. F.T. Hendriks lid 03-10-1959 controller/security-officer gemeente Apeldoorn geen 2010 31-12-2015 ja financieel, governance en volkshuisvesting

:

20

Conform de nieuwe Governance Code bedraagt voor alle Commissarissen het maximum aantal termijnen twee. Het bestuur Het bestuur van Woningstichting Brummen wordt sinds 1 januari 1989 gevormd door de directeur/bestuurder, de heer F.M.M. Visschedijk (geboren 6-3-1954). Hij is de enige bestuurder van de corporatie. De heer Visschedijk heeft en arbeidscontract voor onbepaalde tijd. Hij is voorzitter van Kranenburgs Belang (dorpsbelangenorganisatie in de gemeente Bronckhorst). De Raad van Commissarissen heeft geconstateerd dat de bestuurder geen conflicterende nevenfuncties uitoefent. Minimaal één keer per jaar vindt een functionerings-/beoordelingsgesprek plaats tussen de RvC en de directeur-bestuurder, waarbij vanzelfsprekend naar het verleden wordt gekeken, maar met name de toekomst wordt besproken. In dat gesprek komen ook de primaire en secundaire arbeidsvoorwaarden aan de orde. Honorering van RvC en bestuur In onderstaande tabellen is respectievelijk de honorering en de onkostenvergoeding van de vijf leden van de Raad van Commissarissen in euro’s weergegeven en het inkomen van de directeur-bestuurder.

Functie

Periode

Voorzitter Vice-voorzitter Lid (3 x) Totaal

1/1-31/12 1/1-31/12 1/1-31/12 Vast inkomen

Directeurbestuurder

Bruto honorering

Variabel inkomen

109.479

Onkostenvergoeding

8.400 7.700 21.000 Pensioenkosten werkgever

9.163

24.951

Brummen, 24 juni 2013 Raad van Commissarissen: w.g.

M. Bielderman, voorzitter

w.g.

J. Martens, vice-voorzitter

w.g.

Mr. Drs. J.H. van Breda

w.g.

Ing. G.W. Nijman

w.g.

Drs. F.T. Hendriks

21

Totaal 8.400 7.700 21.000 37.100

Pensioenkosten werknemer

Vergoedingen

Totaal

9.311

1.200

154.104

22

4. GOVERNANCE CODE WONINGCORPORATIES In 2009 is de Governance Code Woningcorporaties door de Raad van Commissarissen en het bestuur uitgewerkt. De wijzigingen in 2011 zijn door de Raad overgenomen. De stukken die door de Raad zijn vastgesteld, zijn op de website van Woningstichting Brummen geplaatst: Governance principes en uitwerkingen Protocol Belangenverstrengeling Statuten Woningstichting Brummen Directiestatuut Woningstichting Brummen Integriteitscode en klokkenluiderregeling Beginselen Good Governance voor de Raad van Commissarissen Woningstichting Brummen onderschrijft als Aedes-lid de Governance Code. De code kent als voorschrift : “pas toe of leg uit”. De principes resp. uitwerkingen van die principes in de Code die wij niet toepassen zijn de volgende: Met betrekking tot het principe: Rechtspositie en bezoldiging bestuur (II.2): Volgens de code wordt een lid van het bestuur voor maximaal vier jaar benoemd. De huidige directeur-bestuurder is eind jaren 80 voor onbepaalde tijd benoemd. Daaraan wordt niet getornd. Met betrekking tot het principe: De interne accountant c.q. controller (IV.3): Woningstichting Brummen kent geen controller. Het MT is bij de vergaderingen van de Raad van Commissarissen aanwezig. De rvc vindt dat zij op deze manier voldoende geïnformeerd wordt over de interne risicobeheersing en controlesystemen.

23

24

5. PERSONEEL EN ORGANISATIE Sleutelwoorden voor de interne organisatie van Woningstichting Brummen zijn klantgerichtheid en teamgericht werken. In dat kader streeft Woningstichting Brummen naar een organisatie die ondernemend is en inspeelt op de veranderende taken van de corporatie en vragen vanuit de markt. De organisatiestructuur Het organogram van Woningstichting Brummen ziet er als volgt uit:

Raad van Commissarissen

Directeur-bestuurder Huurdersvereniging Brummen

Klachtencommissie

Bedrijfsbeheer

Klant & Vastgoed

Bewonerszaken Administratieve dienst Technische dienst Bedrijfsbureau en ICT

Schilder

De doorgetrokken lijnen geven hierin een hiërarchische lijn aan, de gestippelde lijnen een adviesen overleglijn.

Het werkapparaat Het werkapparaat bestond op 31 december 2012 uit 10 fulltime en 5 parttime formatieplaatsen. Het aantal fte’s (formatierekeneenheden) is 13,0. Het werkapparaat is vormgegeven volgens het woondienstenmodel. De directeur-bestuurder, de manager Bedrijfsbeheer en de manager Klant & Vastgoed vormen het managementteam van de corporatie. De geringe omvang van het werkapparaat betekent dat de organisatie kwetsbaar is voor het wegvallen van één of meerdere personeelsleden. Om het maximaal haalbare hiertegen te doen wordt er naar gestreefd om elke taak minimaal door twee personen te kunnen laten uitvoeren. Ook zijn er met collega-corporaties afspraken gemaakt om elkaar bij te staan in geval van nood. Stageplaatsen In het verslagjaar zijn geen stageplaatsen vergeven. Secundaire arbeidsvoorwaarden Er geldt een aantal secundaire arbeidsvoorwaarden. Dit zijn: een 4% eindejaarsuitkering (afhankelijk van de resultaten), een levensloopregeling (waaraan niemand heeft deelgenomen) en het fietsenplan. Opleiding en bijscholing We vinden het belangrijk om ons als een goede werkgever te profileren, onder andere door een zorgvuldig en transparant personeelsbeleid te voeren. Als onderdeel van het arbeidsvoorwaardenbeleid acht Woningstichting Brummen persoonlijke ontwikkeling van belang. Ook de deelname aan diverse netwerken vinden wij belangrijk. In 2012 volgde een medewerker een HTS-opleiding en heeft een medewerker de opleiding EPA-opnemer gevolgd. Ook zijn door 25

verschillende medewerkers cursussen gevolgd. Voor scholing/opleiding werd in het verslagjaar circa € 20.000,- uitgegeven. Beoordelings- en functioneringsgesprekken Eenmaal per jaar vinden functioneringsgesprekken en beoordelingsgesprekken plaats. Indien gewenst of noodzakelijk worden meer gesprekken gevoerd over het functioneren. Tevens worden eenmaal per jaar bij de afdeling Klant & Vastgoed planningsgesprekken gevoerd. Het Arbobeleid Woningstichting Brummen kent een ziekteverzuimbeleid. Voor het begeleiden van het verzuim alsmede voor het uitvoeren van een Risico-Inventarisatie en Evaluatie (RI&E) en een Periodiek Algemeen Geneeskundig Onderzoek (PAGO) is Woningstichting Brummen per 1 januari 2012 aangesloten bij de 365/ArboNed. In 2011 is nog een PAGO uitgevoerd. In 2013 staat een RisicoInventarisatie gepland. Drie medewerkers zijn aangewezen als bedrijfshulpverlener. Een viertal medewerkers zijn gecertificeerd om de aanwezige AED (defibrillator) te mogen bedienen. Er is voldoende aandacht voor het voorkomen van agressie. Naast het interne arbobeleid worden met name de ontwikkelingen op arbogebied bij bouwbedrijven nauwlettend gevolgd. Er zijn geen Arbo-incidenten geweest. Ziekteverzuim Het ziekteverzuim bedroeg in 2012 4%. Overleg Tweewekelijks vindt overleg plaats tussen de leden van het managementteam. In dit overleg worden alle zaken besproken die van belang zijn voor strategische keuzes, beleidsvoorbereiding en een goede taakuitoefening van het werkapparaat. Ook wordt de voortgang van lopende zaken in de gaten gehouden, wordt kritisch gekeken naar de klanttevredenheid en wordt bezien in hoeverre er personeelszaken aan de orde zijn (ziekte, werkdruk, opleidingen en dergelijke). De MT-verslagen zijn voor alle medewerkers toegankelijk. Enkele keren per jaar wordt met een extern deskundige aandacht besteed aan allerlei zaken zoals het opzetten en bewaken van werkplannen, het bereiken van de gewenste bedrijfscultuur, aansturing en coachen van medewerkers. Waar nodig wordt de Raad van Commissarissen ingelicht, onder andere via de periodieke rapportages. Binnen de afdeling Klant & Vastgoed vindt periodiek overleg plaats over zaken die deze afdeling betreffen. Hierbij zijn de manager Klant & Vastgoed en de medewerkers van deze afdeling betrokken. Daarnaast zijn er onderwerpspecifieke overleggen met de verschillende medewerkers. Integriteit en klokkenluiderregeling Woningstichting Brummen kent een integriteitnota die in 2011 is herzien en op de website is geplaatst. Tevens is afgesproken dat in het kader van de zogenoemde ‘klokkenluiderregeling’ de voorzitter van de Raad van Commissarissen de vertrouwenspersoon is. Ondernemingsraad Woningstichting Brummen kent een ondernemingsraad, bestaande uit drie personen. In het verslagjaar is regelmatig met de ondernemingsraad overleg gevoerd.

26

De klachtencommissie Conform het bepaalde in artikel 16, lid I van het BBSH hebben huurders de gelegenheid om klachten in te dienen over het handelen (of het nalaten daarvan) door Woningstichting Brummen. Hiertoe is in 1995 een klachtencommissie in het leven geroepen. Vanaf januari 1999 heeft Woningstichting Brummen gezamenlijk met Woningstichting Beter Wonen te Loenen en Woningstichting Eerbeek te Eerbeek (nu beiden gefuseerd tot Sprengenland Wonen) een klachtencommissie. Het functioneren hiervan is geregeld middels een afzonderlijk reglement. Iedere woningstichting heeft 2 leden benoemd. Eind 2012 is deze klachtencommissie opgeheven en heeft Woningstichting Brummen haar klachtenregeling ondergebracht bij de klachtencommissie van Woonkeus. In 2012 is een klacht behandeld waarin Woningstichting Brummen in het gelijk is gesteld. De huurderparticipatie In 2012 heeft Woningstichting Brummen door KWH een participatie-labelmeting laten uitvoeren met als doel duidelijk in kaart te brengen op welke wijze de participatie verbeterd kan worden. De uit te voeren acties worden in 2013 opgestart. De verhoudingen tussen Woningstichting Brummen en de Huurdersvereniging Brummen zijn vastgelegd in een samenwerkingsovereenkomst. In die overeenkomst zijn onder meer het adviesrecht, instemmingsrecht en informatierecht geregeld. Met de Huurdersvereniging Brummen vindt structureel goed en constructief overleg plaats. Behalve over de reguliere onderwerpen zoals de begroting, jaarrekening en jaarlijkse huurverhoging is ook gesproken over het Regeerakkoord en de gevolgen daarvan, het aansluiten bij Woonkeus, het reglement voor de klachtencommissie ondergebracht bij Woonkeus. Ook hebben wij gesproken over de nulmeting van het Participatielabel en zijn wij in overleg hoe de participatie valt te verbeteren. Tevens hebben wij Huurdersvereniging Brummen hulp aangeboden bij het ontwikkelen van hun website. Eind 2012 kende de huurdersvereniging 302 leden. Met de bewonerscommissie van de Molenhorst is in 2012 een samenwerkingsovereenkomst gesloten. Bij herstructurering, renovatie- en groot-onderhoudsprojecten worden, indien gewenst, complexgewijs bewonerscommissies opgericht. De bewonerscommissie is een aanspreekpunt en belangenbehartiger voor- en namens de bewoners gedurende het project.

27

28

6. VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG 6.1 De kwaliteit van het woningbezit Nieuwbouw Het Elzenbos In het totale plangebied Het Elzenbos van ongeveer 33 hectare zijn in de periode 2008-2010 circa 120 woningen gebouwd. In dit plan zijn door Woningstichting Brummen 58 woningen gerealiseerd, alsmede het complex Buiten de Veste. Momenteel ligt nog ruim 20 hectare braak waarvan de Gemeente Brummen eigenaar is. Vanwege de uitkomsten van het Kwalitatief Woonprogramma 3 en het besluit om de circa 250 woningen die nog in de Gemeente Brummen mogen worden gebouwd elders in de gemeente te realiseren, zal naar verwachting de komende jaren nog nauwelijks in het Elzenbos gebouwd worden. Sloop en vervangende nieuwbouw Onderhanden werk Op diverse plaatsen in ons werkgebied willen wij de komende jaren bestaande woningen slopen en vervangen voor nieuwbouw. Wij streven er naar om betrokken bewoners zo vroeg mogelijk te informeren en te zoeken naar de breedst mogelijke steun. In het verslagjaar hebben wij navolgende plannen verder uitgewerkt en de bewoners daarover geïnformeerd. Het betreft hier de sloop en vervangende nieuwbouw van: o 8 huurwoningen aan de Buurtweg te vervangen door 2 koop- en 12 huurwoningen (2012-2013); de stichtingskosten voor de 12 huurwoningen bedragen ruim € 2.1 miljoen, waarvan circa € 684.000 als onrendabele investering wordt gezien. o 8 huurwoningen aan de Voorsterweg te vervangen door 10 huurwoningen (2012-2013); de stichtingskosten bedragen ruim € 1,7 miljoen, waarvan circa € 570.000 als onrendabele investering wordt gezien. Projecten in voorbereiding Sloop en vervangende nieuwbouw Over de sloop van 20 appartementen (1- en 2 persoons-huishoudens) aan De Bongerd en de vervangende nieuwbouw van ruim 30 appartementen voor senioren in 2015 aan De Bongerd zijn de bewoners geïnformeerd. Voor de bewoners is een sociaal plan opgesteld en in werking getreden. In oktober 2011 zijn de bewoners van de 50 seniorenwoningen aan de Beukenhof, Larixhof, Lindehof en Buizerdstraat op de hoogte gebracht van het besluit dat vanaf 2015 deze woningen worden gesloopt. Vanwege de verhuurdersheffing die Woningstichting Brummen de komende jaren moet betalen is niet zeker wanneer en hoe deze projecten uitgevoerd kunnen worden. Daarom is besloten deze projecten verder voor te bereiden, maar het definitieve besluit tot uitvoering later te nemen. Groot-onderhoud In 2012 zijn wij gestart met de uitvoering van groot-onderhoud en geriefsverbeteringen aan 62 woningen omgeving Wielewaalstraat, Patrijsstraat en Valkstraat. De totale kosten bedragen circa € 2.3 miljoen. Na uitvoering hebben deze woningen het energielabel A. In 2012 is een start gemaakt met de voorbereiding van groot-onderhoud van 30 seniorenwoningen Leeuwerikstraat, Cortenoeverseweg en omgeving. Er worden nieuwe daken en kozijnen aangebracht, vloeren worden geïsoleerd en toiletten, keukens en sanitair wordt vervangen. Tevens wordt een vraag gestuurd ventilatiesysteem gemonteerd. De uitvoering vindt plaats in 2013 en de totale kosten bedragen circa € 2 miljoen. 29

In 2012 zijn de plannen om een grootschalige renovatie in 2014- 2015 voor de 155 grote eengezinswoningen (de Huco’s) uit te voeren, verder uitgewerkt. De 155 woningen worden voorzien van een nieuw dak en buitengevels en optimaal geïsoleerd. Ook worden binnen de nodige verbeteringen aangebracht. Het plan voorziet in een energielabel A+. De kosten zijn begroot op € 13,7 miljoen. Vanwege de toekomstige verhuurdersheffingen wordt eind 2013/begin 2014 bezien of dit plan nog aangepast moet worden. Voor de sloop en vervangende nieuwbouw van 25 woningen aan de Wethouder Giermanstraat is in 2012 een bewonersavond gehouden. Wij hebben de bewoners gevraagd of met de sloop en vervangende nieuwbouw in 2015 kan worden gestart of dat het plan nog circa 8 jaar moet worden uitgesteld. De benodigde 70% instemming voor sloop en vervangende nieuwbouw in 2015 is niet gehaald zodat het plan wordt doorgeschoven. Ook hier geldt dat een definitief besluit later wordt genomen. Aankoop woningen In het verslagjaar zijn geen woningen aangekocht. Te Woon en verkoop woningen In samenwerking met een vijftal corporaties in de regio is in 2007 het product Te Woon geïmplementeerd. Dit om de stap voor huurders van huren naar kopen te vergemakkelijken en de keuzevrijheid te vergroten. Uiteraard spelen factoren van evenwichtige wijkopbouw, toekomstige onderhoudslasten en dergelijke mee. Maar ook het simpele feit dat Woningstichting Brummen, gezien haar opgaven voor de komende jaren, voldoende middelen moet genereren. Van het bezit van de woningstichting zijn circa 640 woningen als Te Woon-woningen aangewezen. Tevens worden bij mutatie nog 25 woningen te koop aangeboden zonder kortingsvariant. In 2012 zijn 13 woningen verkocht waaronder 12 onder voorwaarden. Eén woning is onder voorwaarden verkocht met een korting van 20%, de overige 11 met de maximale korting van 25%. Ultimo 2012 zijn 93 woningen onder Koopgarant verkocht.

Beheer bestaande voorraad Servicefonds Om de kwaliteit van de woning in stand te houden én om de huurder nog beter ten dienst te zijn, beschikken wij over een servicefonds. Huurders die lid zijn van dit fonds kunnen, tegen een laag abonnementstarief, een aantal huurderswerkzaamheden vakkundig door Woningstichting Brummen laten uitvoeren. Eind 2012 zijn 1314 huurders deelnemer (89,6%), in 2011 waren dat er 1243 (80,9%). Reparatie- en mutatieonderhoud (dagelijks onderhoud) In 2012 werden 2246 reparatieverzoeken ingediend (in 2011: 2329). Aan klachten- en mutatie-onderhoud werd in 2012 € 523.000,- uitgegeven ( 2011 € 514.000,-). Tevens is in 2012 € 225.000,- aan overig dagelijks onderhoud uitgegeven (2011 € 224.000,-).

30

Klachtenonderhoud 2329

2500

2246

2117 1894

1972

2000 1500

uitgaven x €1000 1000 498 500

aantal klachten

545 514

307

523

0 2008

2009

2010

2011

2011

Overig onderhoud Bij mutatie wordt de vrijkomende woning, behorende tot een complex waar reeds groot-onderhoud en geriefsverbetering is toegepast, in overleg met de nieuwe bewoner, voorzien van geriefsverbeteringen en aanvullend grootonderhoud. Aan woningverbetering is voor 26 verbeteringen € 89.200,- uitgegeven waarvan € 36.000,- niet is geactiveerd (in 2011 30 verbeteringen € 112.000,resp € 37.000,-). Aan groot-onderhoud bij mutatie is in 2012 € 347.000,uitgegeven waarvan € 35.000,- niet is geactiveerd (2011 € 407.000,- resp. € 98.000,-). Het planmatig/preventief onderhoud bedroeg in het verslagjaar € 340.000,- (in 2011 € 663.000,-). 6.2 De bereikbaarheid van de woningvoorraad In de gemeente Brummen behoren woningen, conform de grenzen zoals deze zijn aangegeven in het BBSH, met een huur tot € 366,37 tot de goedkope woningen. Woningstichting Brummen hanteert met de jaarlijkse huurverhoging de maximaal toegestane huurverhoging. Per 1 juli 2012 is een huurstijging van 2,3% berekend. Om de woningen betaalbaar te houden en bewoners te enthousiasmeren worden voor een aantal geriefsverbeteringen geen of niet kostendekkende huurverhogingen berekend. Per 1 september is het woonruimteverdeling systeem in de Gemeente Brummen opgegaan in de regionale woonruimteverdeling Stedendriehoek en ondergebracht bij Woonkeus. Aangezien Woonkeus een andere rapportage hanteert dan het Brummense model zijn de gegevens waar nodig gesplitst. Zo maakt Woonkeus geen onderscheid in woningzoekenden voor alleen het werkgebied van Woningstichting Brummen maar van de hele regio Stedendriehoek. De periode 1 september 2012 tot 31 december 2012 is te kort om daar apart overzichten, statistieken en grafieken voor op te nemen. In de onderstaande gegevens is aangegeven of de informatie betrekking heeft op geheel 2012 of een de periode 1 januari 2012-31 augustus 2012.

31

Aantallen huishoudens aan wie in 2012 is verhuurd: 1 persoons huishouden Leeftijd Inkomen

≤€ 22.025 >€ 22.025 ≤€ 20.625 >€ 20.625

< 65 < 65 ≥ 65 ≥ 65

2 persoons huishouden Leeftijd Inkomen

≤€ 29.900 >€ 29.900 ≤€ 28.225 >€ 28.225

< 65 < 65 ≥ 65 ≥ 65

> 2 persoons huishouden Leeftijd Inkomen

< 65 < 65 ≥ 65 ≥ 65

≤€ >€ ≤€ >€

29.900 29.900 28.225 28.225

Huurprijs Kwaliteitskortingsgrens <€ 366 8

€ 366 tot € 524 (laagste aftoppingsgrens) 7

> € 524

5

4

6

7

0

7

5

0

3

1

Huurprijs Kwaliteitskortingsgrens <€ 366 0

€ 366 tot € 524 (laagste aftoppingsgrens) 0

> € 524

`6

0

0

1

0

2

3

0

0

3

Huurprijs Kwaliteitskortingsgrens <€ 366 0 0 0 0

€ 366 tot € 524 2 0 0 0

> € 524

8 0 0 0

Aan de taakstelling huisvesting statushouders is in 2012 voldaan. 6.2.1 Woningzoekenden Onderstaande gegevens hebben betrekking op de periode 1 januari 2012 tot en met 31 augustus 2012. Het aantal woningzoekenden in het werkgebied van Woningstichting Brummen is tot 1 september met 43 woningzoekenden gestegen en komt uit op 2.340 woningzoekenden, bestaande uit 553 starters en 1787 doorstromers. Van de 2.340 woningzoekenden hebben 165 woningzoekenden, waarvan 77 starters (10%) het laatste jaar één of meerdere keren op een vrijgekomen woning gereageerd. In 2012 hebben 161 nieuwe woningzoekenden zich in laten schrijven, waarvan 47 personen geen formele binding hebben met de gemeente Brummen. Woningstichting Brummen vroeg tot 1 september 2012 geen inschrijfgeld (Woonkeus € 30,-) 32

Inschrijvingsduur Inschr.duur Tot 3 mnd 3 tot 6 mnd 6 mnd tot 1 jaar 1 tot 2 jaar 2 tot 3 jaar 3 tot 6 jaar 6 jaar en meer Totaal

2008 aantal in % 78 112 142 247 152 391 379 1501

5% 7% 9% 16% 10% 26% 25% 100%

2009 aantal in % 86 122 165 329 243 293 640 1878

5% 6% 9% 18% 13% 16% 34% 100%

2010 aantal in % 76 66 152 348 320 512 621 2095

4% 3% 7% 17% 15% 24% 30% 100%

2011 aantal in % 56 64 163 299 336 660 719 2297

2% 3% 7% 13% 15% 29% 31% 100%

2012 aantal in % 68 79 186 332 358 633 684 2340

3% 3% 8% 14% 15% 27% 29% 100%

Opbouw woningbezit versus aantal woningzoekenden Type woning

Grote woningen Kleine woningen *1 Seniorenwoningen Intramurale appartementen * Totaal

Aantal beschikbare woningen Totaal Huur< € 366 711 60 299 161 470 7 54 Nvt 1507 228

* 54 intramurale appartementen, niet in telling *1 incl. 56 zorg/app complex 81, 82 en 83

33

Huur> € 366 651 138 463 27 1279

Aantal woningzoekenden 579 815 946 Nvt 2340

Het aantal woningzoekenden per type woning gerelateerd aan het aantal woningen uit de bestaande voorraad geeft het volgende beeld:

Aantal actief woningzoekenden (starters en doorstromers) Jaar 2008 2009 2010 2011 2012

Doorstromers 169 193 222 144 88

Starters 113 97 115 87 77

Totaal actief 282 290 337 231 165

6.2.2. Vrijkomende woningen Mutaties Het aantal mutaties in 2012 bedroeg 92. Van de vrijkomende woningen is met 64 geadverteerd. Er waren 106 aanbiedingen nodig om deze woningen te verhuren. Inkomensvoorwaarde In totaal zijn in het verslagjaar 7 woningzoekenden met een inkomen hoger dan € 34.085,- geholpen aan een andere woning. Woningstichting Brummen heeft 91% van de vrijkomende woningen toegewezen aan woningzoekenden met een inkomen lager dan € 34.085,-. Daarmee is voldaan aan de gestelde voorwaarden bij toewijzing. In het kader van de EU maatregel is voor woningzoekenden met een inkomen tussen € 34.085,- en € 43.000,- een hardheidsclausule ingesteld om schrijnende gevallen op te kunnen lossen. Advertenties Van de 64 woningen waarmee is geadverteerd zijn er 15 aan starters en 43 aan eenpersoonshuishoudens (niet zijnde senioren en enkele daarvan ook starters) toegewezen.

34

Aantal advertenties en gemiddeld aantal reakties per geadverteerde woning

Jaar

Kleine eengezinswoningen Mutaties

Gem aantal reakties

Grote eengezinswoningen Mutaties

Gem aantal reakties

Totaal eengezinswoningen Mutaties

Gem aantal reakties

Senioren woningen

Mutaties

Totaal

Gem aantal reakties

Mutaties

Gem aantal reakties

2008 2009

17 19

22 22

41 28

22 15

58 47

22 18

22 23

6 7

80 70

18 14

2010

29

17

37

16

66

16

18

8

84

15

2011

15

17

26

17

41

17

33

6

74

12

2012

15

13

21

14

36

14

24

4

60

10

35

Aantal mutaties uitgesplitst naar dorp en type:

Brummen Empe Leuvenheim Oeken Totaal

Grote * ) woningen 15 (22) 0 ( 0) 0 ( 0) 0 (0) 15 (22)

Kleine *) woningen 49 (63) 0 ( 0) 1 ( 1) 0 ( 0) 50 (64)

Senioren woningen 38 (29) 0 ( 0) 0 ( 0) 1 ( 0) 39 (29)

Garages 1 ( 2) 0 ( 0) 0 ( 0) 0 ( 0) 1 ( 2)

Totaal 103(116) 0 ( 0) 1 ( 1) 1 ( 0) 105(117)

(cijfers over 2012)

Vanaf 1 september wordt er geen onderscheid meer gemaakt tussen grote en kleine woningen. Mutaties vanaf september zijn bij de grote woningen meegerekend. 6.2.3. Bestrijden woonfraude Ons uitgangspunt is dat een huurder van een sociale huurwoning verplicht is zijn of haar hoofdverblijfplaats te hebben in de woning die hij of zij huurt. Dit staat ook in onze algemene huurvoorwaarden. In 2012 hebben de medewerkers van de afdeling Klant & Vastgoed geen signalen gekregen waaruit bleek dat er sprake was van vermeende onderhuur. In 2012 heeft Woningstichting Brummen dan ook geen gebruik hoeven maken van de diensten van Experian. Bij deze organisatie kun je als verhuurder informatie opvragen die eventueel nodig is voor goede dossiervorming bij woonfraude. 6.3 Het betrekken van huurders bij beheer en beleid Woningstichting Brummen hecht grote waarde aan goede contacten met haar bewoners. Huurders worden dan ook op verschillende manieren bij beheer en beleid betrokken. Indirect via Huurdersvereniging Brummen. Direct door de open organisatie, zowel collectief, projectmatig als individueel. Woningstichting Brummen is open. Statuten, reglementen, begroting en jaarverslag zijn gepubliceerd op onze website of liggen voor iedere belangstellende ter inzage. Van het betrekken van huurders bij beheer en beleid valt over het verslagjaar te melden: Huurdersvereniging. In 2012 is er regelmatig overleg geweest met de Huurdersvereniging Brummen. Besproken zijn onder meer: Jaarverslag 2011, begroting 2012 en meerjarenraming Inkomensafhankelijke huurverhoging Huurdersparticipatie Groot-onderhoud KWH Nieuwbouwprojecten Samenwerking Huurdersvereniging en Woningstichting Brummen Woonkeus Stedendriehoek Woonruimteverdeling Begroting Jaarplan De Huurdersvereniging Brummen heeft eind 2012 302 leden. Twee leden van de Raad van Commissarissen zijn op voordracht van de Huurdersvereniging Brummen voorgedragen.

36

Betrekken van huurders bij projecten Bij groot-onderhoudsplannen en het aanbrengen van geriefsverbeteringen worden alle betrokken bewoners uitgenodigd. Nadat de plannen in grote lijnen zijn toegelicht, wordt een bewonerscommissie gevormd. Met de commissie worden de plannen besproken en nader uitgewerkt. Wensen van bewoners worden zoveel mogelijk meegenomen. Nadat de plannen uitgewerkt zijn, worden alle bewoners opnieuw geïnformeerd. Individuele huurder betrekken bij zaken van beheer en beleid. Ook in het verslagjaar werd veel aandacht besteed aan klantgerichte en klantvriendelijke benadering van onze bewoners. Bij technisch verantwoorde ingrepen door huurders stelt Woningstichting Brummen zich klantvriendelijk op. Wanneer een bewoner zelf technische veranderingen aan wil brengen, zijn onze medewerkers bereid hem/haar met advies terzijde te staan. Een en ander past in ons streven dat huurders, binnen bepaalde kaders, zouden moeten kunnen handelen als waren zij eigenaar. Bewonersblad Drie maal per jaar wordt aan alle huurders het bewonersblad ‘Open Huis’ toegezonden. In ‘Open Huis’ worden bewoners voorgelicht over allerlei zaken die betrekking hebben op de sociale huisvesting in het werkgebied van de stichting. Getracht wordt in een zo vroeg mogelijk stadium huurders te informeren over onderwerpen zoals nieuwbouw- en renovatieplannen, uit te voeren onderhoud in de komende maanden enzovoort. Nieuw beleid en beleidsveranderingen worden ook in het blad toegelicht. Website De website is geheel aangepast aan onze huisstijl. De contactmogelijkheden en de communicatie van deze website en daarmee de gebruikersvriendelijkheid, zijn goed. Voorlichtingsmateriaal Continu wordt het voorlichtingsmateriaal beoordeeld en zo nodig aangepast. Alle folders zijn via internet aan te vragen of te downloaden. KWH Huurlabel In 2007 is besloten om te gaan werken met het KWH huurlabel. Als doelstelling is gesteld om binnen 2 jaar conform het KWH huurlabel te werken. De eerste meting (nulmeting) is in 2007 uitgevoerd. Zowel na de meting in 2008 als 2009 bleek de Woningstichting Brummen, met zeer goede cijfers, het KWH-huurlabel te hebben behaald. Aan het KWH Huurlabel nemen ruim 200 woningcorporaties deel. In 2012 haalde Woningstichting Brummen de eerste plaats! ( In 2011 derde en in 2010 een tweede plaats). Om het label te behouden, wordt elk jaar een meting uitgevoerd. Met ingang van 2012 is de systematiek veranderd en wordt Woningstichting Brummen continu gemeten. Voorlichting aan woningzoekenden en nieuwe huurders Naast overleg met en informatieverstrekking aan zittende huurders, wordt ook veel aandacht besteed aan het informeren van woningzoekenden en nieuwe huurders. Tevens ontvangen zij informatie over de manier waarop in de Gemeente Brummen de woningen worden verdeeld en toegewezen. Bij aanvragen van medische-, sociale- of financiële indicatie worden woningzoekenden, nadat de urgentie is bepaald, over de toegekende urgentie geïnformeerd. Bij afwijzing wordt de beslissing gemotiveerd. De urgentieprocedure verloopt sinds september 2012 via Woonkeus Stedendriehoek. Bij woningtoewijzing ontvangen toekomstige huurders een informatiemap met allerhande nuttige informatie waaronder ook plattegronden van de woning.

37

De toewijzingen werden tot september 2012 via een plaatselijk weekblad verantwoord. Vanaf september wordt elke verhuring verantwoord op de website van Woonkeus Stedendriehoek. Sociaal plan Er is een sociaal plan voor herstructureringsprojecten, welke in overleg met de Huurdersvereniging Brummen is vastgesteld. 6.4 Leefbaarheid Woonomgeving In de beleving hoe men woont is niet alleen de kwaliteit van de woning bepalend. Bijna even belangrijk is hoe de bewoner de ‘woonomgeving’ ervaart. Onder woonomgeving verstaat Woningstichting Brummen niet alleen de straat, het openbaar groen e.d. maar ook de mensen die deel uitmaken van de omgeving. Vergeleken met de problemen in de grote steden, kent Brummen absoluut geen onleefbare wijken en/of buurten. Recentelijk gehouden leefbaarheidsonderzoeken geven enkel een paar kleine aandachtspunten aan. Woningstichting Brummen zet zich actief in voor een goede leefbaarheid. Wijkraden In principe worden de wijkraden gesubsidieerd door de gemeente Brummen. In een aantal gevallen is deze subsidieverstrekking niet voldoende. Met de wijkraden is afgesproken dat in gevallen waarbij het de leefbaarheid betreft, Woningstichting Brummen in principe bereid is financiële steun te verlenen. Ook worden een aantal wijkraden facilitair ondersteund. Bij de vergaderingen van de gezamenlijke wijkraden is Woningstichting Brummen aanwezig. Buurtbudget Als verhuurder investeren wij ook in de woonomgeving van onze huurders. Woningstichting Brummen ondersteunt graag initiatieven die leiden tot een verbetering van de leefomgeving. Wij hebben jaarlijks een budget van € 15.000,om een financiële bijdrage te leveren aan de ideeën van huurders, buurtverenigingen en wijkraden. In 2012 ontvingen wij negen aanvragen zoals bijdragen voor buurtbarbeques, een kindermiddag en tuindagen. Deze hebben we alle negen gehonoreerd. In totaal ging dit om een bedrag van ongeveer € 3.400,-. Tuindagen Dit jaar werkten en betaalden wij mee aan de organisatie van een tuindag in Brummen. Hierbij werkten wij samen met de betreffende wijkraad en Stichting Welzijn Brummen. Sponsoring Woningstichting Brummen sponsorde in 2012 alleen De Buurtbus met een bedrag van €650,00. Deze sponsoren wij jaarlijks omdat deze buurtbus bijdraagt aan de leefbaarheid van het dorp Brummen. Ons logo en naam staan vermeld op de buurtbussen.

38

Uitgaven leefbaarheid Ten behoeve van de leefbaarheid zijn in het verslagjaar de volgende uitgaven gedaan: Project Buurtbemiddeling € 4.800,Buurtbudget - 3.400,Groenvoorzieningen en straatwerk - 21.100,Huismeester Molenhorst - 9.650Buurtbus 650,Lekker Leven - 1.600,Stichting Welzijn Brummen Laatste Kansbeleid - 2.700,Stichting Welzijn Brummen Budget Advies Centrum - 5.000,Diverse kleine bijdragen 950,€ 49.850,=========

Woongedrag In de toewijzing van de woningen besteden wij aandacht aan de woongeschiedenis van toekomstige bewoners op basis van een verhuurdersverklaring. Klachten over overlast en onaangepast woongedrag worden met betrokken bewoners besproken. Hierover maken wij afspraken als bijlage bij de huurovereenkomst om overlast in de toekomst te voorkomen. Elke zes weken wordt met de wijkagenten, de maatschappelijke werkers en de opbouwwerker van Stichting Welzijn Brummen en verpleegkundigen van de Openbare Geestelijke Gezondheidszorg (OGGZ) over afwijkend woongedrag van bepaalde huurders gesproken. Hierbij is een gezamenlijke aanpak om de overlast voor omwonenden zoveel mogelijk te beperken het uitgangspunt. Project Buurtbemiddeling In samenwerking met verschillende partijen (gemeente, politie, OGGZ, Stichting Welzijn Brummen, Sprengenland Wonen) bestaat het project Buurtbemiddeling. Dit is in 2006 opgestart. Voor dit project zijn lokale vrijwilligers opgeleid om conflicten tussen buren te bemiddelen en daarmee de leefbaarheid te vergroten. De beide woningstichtingen en de gemeente financieren dit project. De ervaringen in 2012 zijn opnieuw positief. Ontruimingen In 2012 zijn 9 ontruimingen, waarvan 2 door illegale hennepteelt, aangezegd. Hiervan zijn 4 ontruimingen uitgevoerd (bij illegale hennepteelt wordt per definitie ontruimd). In 4 van de overige 5 zaken zijn afspraken gemaakt. In één geval kreeg de huurder een Laatste Kans contract in haar huidige woning. Over Laatste Kans contracten leest u hierna meer. Laatste Kans Sommige huurders slagen er niet in om ondanks allerlei inspanningen zich als een goede huurder te gedragen. Soms zijn de problemen die daarbij een rol spelen zo complex dat alleen andere woonruimte niet de oplossing is. Of dat een eventuele ontruiming onevenredig veel gevolgen heeft (denk aan ontruiming van een gezin met kinderen). Hulpverlening is in deze gevallen noodzakelijk. Met een Laatste Kans wordt voorkomen dat veroorzakers van overlast of huurschuld door een ontruimingsvonnis dak- of thuisloos worden. In 2009 heeft Woningstichting Brummen hierover afspraken gemaakt met Stichting Welzijn Brummen. Zij voeren bij deze overeenkomsten het casemanagement uit. In 2012 sloten wij één Laatste Kans contract af.

39

Incassobeleid en Budget Advies Centrum Om ontruimingen te voorkomen wordt een preventief incassobeleid gehanteerd. Persoonlijk contact in de eerste maanden zoals; brieven, uitnodiging voor een gesprek, telefonisch contact, langsgaan, kosteloze betalingsregelingen, worden daarbij ingezet. Als deze acties geen succes hebben verwijzen wij door naar het Budget Advies Centrum. Als huurders geen bezwaar hebben, wordt door het Budget Advies Centrum contact opgenomen met de huurders. Door een nauwe samenwerking met deze organisatie, wordt actief ingezet op het voorkomen van huisuitzettingen. Woningstichting Brummen draagt jaarlijks bij in de kosten van het Budget Advies Centrum. 

Hennepconvenant In 2008 is in het politiedistrict IJsselstreek, met politie, gemeentes en woningcorporaties een hennepconvenant afgesloten. Het project ‘Hennepconvenant district IJsselstreek’ heeft tot doel om de illegale teelt van hennep binnen het district IJsselstreek tegen te gaan. Onder illegale hennepteelt wordt in deze verstaan het anders dan voor strikt persoonlijk gebruik (maximaal 5 planten) hennep te telen, bewaren, bereiden, bewerken of verwerken. Door regiobreed met verschillende partijen samen te werken, wordt geprobeerd de illegale hennepteelt zo effectief mogelijk aan te pakken. Met betrekking tot de illegale teelt van hennep is gebleken dat dit een structurele bron is van criminaliteit op lokaal niveau. Ook bestaat er een bewezen link tussen illegale hennepteelt en georganiseerde criminaliteit (onder meer voor het witwassen van geld, van de grote georganiseerde criminaliteit is 40% softdrugs gerelateerd) en wordt, als gevolg van illegale hennepteelt de leefbaarheid van wijken aangetast. Daarnaast zorgt de illegale teelt van hennep vaak voor gevaarlijke situaties. Situaties die Woningstichting Brummen in haar wijken niet wenst te accepteren. In 2012 zijn er als gevolg van hennepteelt, twee ontruimingen geweest. Waarvan een woning een Koop Garant woning is en wij nog met de juridische procedure bezig zijn om de woning verplicht terug te kopen.

6.5 Wonen en zorg Woningstichting Brummen rekent sinds jaar en dag de combinatie wonen en zorg tot haar core-business. Het faciliteren van zorg voor ouderen, voor lichamelijk en verstandelijk gehandicapten en voor alternatieve leefgemeenschappen krijgt bijzonder veel aandacht. Woningstichting Brummen verhuurt een woonzorgcentrum met daarin een aantal verpleeghuisbedden, intra- en extramurale appartementen aan de Stichting Riwis. Woningstichting Brummen verhuurt een aantal woningen aan Stichting Philadelphia en Stichting Riwis voor mensen die wonen in één of andere woonvorm van begeleid- of beschermd wonen. Woningstichting Brummen is eigenaar van het appartementencomplex ‘Molenhorst’ waarin op voorhand bouwkundige voorzieningen zijn getroffen om zonder veel aanpassingen zorg te kunnen bieden aan de bewoners. Met Stichting Riwis is afgesproken dat door genoemde stichting aanvullende zorg kan worden verstrekt en dat de vrijkomende woningen in de Molenhorst, worden toegewezen aan geïndiceerde ouderen. Er is in de huurcontracten geen verplichte afname van zorg opgenomen. Ook is met Stichting Riwis afgesproken dat in het complex Graaf van Limburg Stirumplein 11 (1/3 van het aantal) woningen worden toegewezen aan geïndiceerde ouderen, waarbij ook zorg wordt geleverd. Woningstichting Brummen verhuurt een aantal seniorenwoningen met gemeenschappelijke ruimten. Met Stichting Riwis is het project ‘Buiten de Veste’ gebouwd. Het gaat hierbij om een aantal gebouwen voor cliënten in het kader van begeleid en beschermd wonen, intramurale bewoning door senioren en een sociale dagopvang voor 20 personen. 40

Aan Stichting Philadelphia verhuren wij in het Elzenbos een woongebouw, bestemd voor de huisvesting van 24 cliënten en aan de Wezeboom tien kleine appartementen. Ook zijn twee woningen aan de Stichting Heimdal verhuurd. Het initiatief daarbij is genomen door de ouders van enkele gehandicapte kinderen. Op deze manier dragen wij bij aan kleine zorg op maat initiatieven.

6.6 Risico’s Als maatschappelijk ondernemer zijn we financieel volledig zelfstandig. Die zelfstandigheid brengt met zich mee dat we op een verantwoorde manier met onze middelen moeten omgaan. In 2011 is een uitgebreide risico-inventarisatie opgesteld en besproken met de Raad van Commissarissen. De nog te nemen maatregelen zijn in het werkplan 2012 opgenomen. In deze paragraaf zijn de belangrijkste risico’s beschreven en de beheersmaatregelen die we ervoor getroffen hebben. Marktrisico De markt is nog steeds gespannen. De vraag is groter dan het aanbod. In 2012 hebben we dan ook geen verhuurproblemen gehad en we verwachten dit ook niet voor de komende tijd. Wel zal, als het aanbod de komende jaren toeneemt, de vraag steeds meer een kwalitatieve vraag worden en zal niet elke woning een antwoord leveren op elke vraag. Het woningtype, de huurprijs en de locatie gaat bij een stijgend aanbod steeds vaker een belangrijke rol spelen. Woningstichting Brummen bewaakt de verhuurbaarheid via het aantal woningzoekenden, het aantal reacties op woningen, demografische ontwikkelingen en het Woningbehoeften-onderzoek. Via het strategisch voorraadbeleid wordt de woningvoorraad als dat nodig is, bijgesteld. Financiële risico’s Alle plannen van Woningstichting Brummen en activiteiten worden vertaald in een financiële meerjarenbegroting. Jaarlijks wordt dit uitgewerkt in een begroting. De realisatie wordt bewaakt via periodieke interne rapportages en de jaarlijkse verantwoordingsstukken. De belangrijkste inkomsten zijn de huuropbrengsten en het resultaat uit verkoop van woningen. Daarom wordt continu veel aandacht besteed aan huurincasso. In 2012 zijn 13 woningen verkocht. De verkoopwinst over 2012 bedroeg € 1.2 miljoen. Voor 2013 en volgende jaren is rekening gehouden met de verkoop van circa 8 woningen per jaar met een geschatte boekwinst van € 0.8 miljoen. De begrote boekwinst en aantallen zijn taakstellend maar worden wel over een langere periode gesaldeerd. Gezien de discrepantie tussen de grote vraag naar goedkope koopwoningen en het aanbod, zijn wij ervan overtuigd dat deze aantallen, ondanks de kredietcrisis, haalbaar zijn. Voor de uitgaven is er een duidelijke procuratie en mandateringsregeling. De belangrijkste risico’s die grote financiële gevolgen hebben zoals storm, brand, fraude en dergelijke zijn verzekerd. Jaarlijks wordt de verzekeringsportefeuille geanalyseerd en bijgesteld aan nieuwe risico’s of regelgeving. De onzekerheid met betrekking tot de financiële situatie van het Wooninvesteringsfonds (W.I.F.) wordt vooralsnog niet zodanig negatief ingeschat dat dit leidt tot het treffen van een voorziening. Renterisico’s Woningstichting Brummen werkt aan de hand van een Financierings- en beleggingsstatuut waarin het speelveld voor de treasuryactiviteiten is opgenomen. Dit wordt jaarlijks beoordeeld door de Raad van Commissarissen. Er is gekozen 41

voor een minimale risicostructuur. Dit betekent geen beleggingen in aandelen, obligaties en dergelijke. Bij het aantrekken van nieuwe leningen wordt erop toegezien dat de looptijden zodanig worden gekozen dat in enig jaar niet boven de 15% van het totale leningenbedrag moet worden afgelost. Op korte termijn worden de geldstromen dagelijks bewaakt via een liquiditeitsprognose versus realisatie. In 2008 is het Financierings- en beleggingsstatuut 2008-2013 vastgesteld. In 2013 wordt een nieuw treasurystatuut opgesteld. Woningstichting Brummen kent geen derivaten. Projectrisico’s De complexiteit bij projectontwikkeling neemt nog steeds toe. De basis van projecten ligt in het strategisch voorraadbeheer. Vervolgens wordt per project een haalbaarheidsstudie opgesteld. Aan de haalbaarheidsstudie is een voorcalculatie verbonden. Deze wordt ter goedkeuring aan de Raad van Commissarissen voorgelegd. Na deze goedkeuring gaat het project in uitvoering. De uitvoering wordt bewaakt via het bijwonen van bouwvergaderingen, interne procedures en tussentijdse verantwoording in de kwartaalrapportages. Zo zijn er bewuste momenten van bijsturing opgebouwd. Naast de woningbouw worden er steeds vaker andere elementen opgenomen, zoals infrastructuur, riolering en inrichting in de woonomgeving. Bij de haalbaarheidsstudie wordt daarom ook ingegaan op mogelijke risico’s die gelden voor elk specifiek project. Daarnaast investeren we veel tijd in de voorbereiding, zodat we zo weinig mogelijk verrassingen tijdens de realisatie tegenkomen. In 2006 is het voormalige Rabobankgebouw aangekocht voor € 600.000,-. (in 2012 getaxeerd op € 575.000,-). Het is nog niet duidelijk of dit pand wordt verkocht of ingebracht in het Dorpscentrumplan. Grondrisico’s In het uitleggebied Elzenbos loopt Woningstichting Brummen geen grondrisico’s omdat de Gemeente Brummen de grondexploitatie voor haar rekening neemt. Eind 2009 is aan de Buurtweg in Oeken 4.100m2 grond aangekocht voor een bedrag van € 184.500,-. Woningstichting Brummen is van plan om op deze grond, bij de vervangende nieuwbouw van de huurwoningen aan de Buurtweg, 8 koopwoningen te realiseren. Afhankelijk van een onderzoek of er op dit moment nog voldoende vraag is naar koopwoningen op deze locatie besluiten wij de komende jaren of wij de Gemeente Brummen opnieuw willen vragen of de gemeente aan dit plan medewerking wil verlenen. 6.7 Financiële continuïteit Om ook op langere termijn de doelstellingen van de Woningstichting Brummen te kunnen realiseren is een gezond financieel beleid nodig. Het resultaat over 2012 bedraagt positief € 2.206.937,- na belastingen en wordt voor een belangrijk deel veroorzaakt door de verwerking van een belastinglatentie. Als gevolg van het toepassen van de herbestedingsreserve is er geen belasting verschuldigd tot en met het boekjaar 2012. Vanwege de onzekerheid met betrekking tot de besteding van de fiscale herbestedingsreserve is in 2011 ter grootte van over voorgaande jaren behaalde winsten maal het geldende belastingtarief een voorziening latente belastingen opgenomen. In 2012 is deze herbestedingsreserve geheel aangewend. Met een solvabiliteit van 18,85 % is de financiële positie van de Woningstichting Brummen goed te noemen. De solvabiliteit blijft tot en met 2017 redelijk constant op circa 19%. Het eigen vermogen van de Woningstichting Brummen bedraagt ultimo 2012 € 13.604.340,-. Dit eigen vermogen zal ultimo 2017 ongeveer € 15.000.000,- bedragen. 42

Onderstaande parameters zijn gebruikt voor de berekeningen van de financiële kerncijfers tot en met 2017. Huurstijging tot en met 2016 3%, daarna 2% Kostenstijging tot en met 2017 2,5%, daarna 3% Het eigen vermogen geeft het volgende beeld: Ontw ikkeling eigen verm ogen in m ln € 16

15,1

14

14,6

13,6

12

11,1

10,8

10

15,1

14,5

14

10,3

9

8 6 4 2 0 2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

Eigen vermogen

Onderstaand de verwachte ontwikkeling van de solvabiliteit en rentabiliteit van het totale vermogen: Ontwikkeling solvabiliteit en rentabiliteit in % 25 21,9 20

19,7

18,9 16,7

15

19,7

18,85

17,5

18,3

19,5

15,49

10 5

7

5,7

6,07 2,55

0,2

0 2008

2009

2010

-0,12 2011 2012

0,47 2013

2014

1,84

0,6

2015

2016

2,18

2017

-5 solvabiliteit

rentabiliteit totaal vermogen

.

De invoering van de integrale belastingplicht en de daaruit voortvloeiende te betalen vennootschapsbelasting en de ingevoerde heffing voor projectsteun aan het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en de Heffing Huurtoeslag met ingang van 2013 zijn van invloed zijn op de ontwikkeling van de solvabiliteit en de overige reserves.

43

44

Verklaring van de Raad van Commissarissen en het Bestuur. In het voorgaande zijn wij nader ingegaan op de zes prestatievelden. Wij menen dat wij aan de hand van deze verslaglegging duidelijk gemaakt hebben, dat Woningstichting Brummen op de manier waarop zij functioneert, een actieve en positieve bijdrage levert aan de volkshuisvesting in de Gemeente Brummen. Wij verklaren dat de uitgaven in het verslagjaar uitsluitend aangewend zijn in het belang van de volkshuisvesting, zoals omschreven is in artikel 11 van het BBSH. Tevens verklaren wij dat alle woningen die door Woningstichting Brummen worden geëxploiteerd, liggen binnen het statutair vastgelegd werkgebied.

Raad van Commissarissen:

Directeur-bestuurder:

w.g.

M. Bielderman, voorzitter

w.g.

w.g.

J. Martens, vice-voorzitter

w.g.

Mr. Drs. J.H. van Breda

w.g.

Ing. G.W. Nijman

w.g.

Drs. F.T. Hendriks

45

F.M.M. Visschedijk

46

KENGETALLEN OVER DE AFGELOPEN 5 JAAR PER ULTIMO BOEKJAAR 2012

Gegevens woningbezit Aantal verhuureenheden in exploitatie: - Woningen/woongebouwen - Garages - Bedrijfsruimten - Overige verhuureenheden

2011

2010

2009

2008

1507 77 -------1584

1536 77 ------1613

1545 77 ------1622

1515 77 ------1592

1532 77 ------1609

80 138

77 148

73 162

72 160

71 157

16 13

6 15

58 6 22

17

99 36

228 1279

242 1294

244 1301

312 1203

320 1212

1,49 542 225 0 768

1,52 731 412 0 1143

1,37 864 1214 0 2078

1,25 752 694 0 1446

1,29 1002 765 0 1768

Prijs/kwaliteitsverhouding - Gemiddeld aantal punten WWS - Gemiddelde netto-huurprijs

156 471

155 456

146 446

144 431

153 419

Het verhuren van woningen - Mutatiegraad - Acceptatiegraad - Huurachterstand in % - Huurderving in %

6,0 47 0,48 0,68

6,8 55 0,48 0,63

7,6 62 0,48 1,60

6,8 70 0,46 0,99

7,4 76 0,53 1,13

Totaal

Gemiddeld verzekerde waarde/woning x € 1000 Gemiddeld grondslag onroerend zaakbelasting/ woning x € 1000 Mutaties in het woningbezit - Aantal opgeleverd - Aantal aangekocht - Aantal opgesplitst - Aantal gesloopt - Aantal verkocht Aantal woningen naar huurprijsklasse: - Laag - Overig Kwaliteit - Aantal reparatieverzoeken/ woning - Kosten niet-planmatig onder- houd/woning - Kosten planmatig onderhoud/ woning - Kosten grootonderhoud en woningverbetering - Totaal kosten onderhoud/woning

47

2012

Financiële continuïteit - Solvabiliteit - Liquiditeit - Rentabiliteit eigen vermogen - Rentabiliteit vreemd vermogen * - Rentabiliteit totaal vermogen - Renteresultaat in % eigen verm. - Interne financiering/woning

2011

2010

2009

2008

18,85 1,72 16,22 3,08 5,56 13,93 14607

15,49 0,65 -18,84 3,32 -0,11 18,89 14507

18,99 0,85 19,45 4,04 6,97 11,99 6796

16,64 2,63 -19,89 4,17 0,16 15,66 2759

19,74 2,52 10,45 4,49 5,66 9,40 2668

Balans en winst- en verliesrekening - Eigen vermogen/woning - Voorziening onderhoud/woning - Totaal opbrengsten/woning - Kapitaalslasten/woning - Overige bedrijfslasten/woning - Renteresultaat/woning - Jaarresultaat/woning

9027 0 5852 3729 2459 1257 1464

6706 0 5736 3711 3538 1267 -1264

7234 0 6668 2557 3744 867 1407

5942 0 6477 2532 5455 931 -1182

7045 0 7608 2109 6204 662 797

Personeelsbezetting - Direktie - Klant en Vastgoed - Bedrijfsbeheer

1 9,26 2,75

1 9,26 2,89

1 8,36 2,89

1 8,50 2,89

1 8,94 2,89

* Berekening: Totaal rentelasten / 1 % van (balanstotaal -/- eigen vermogen)

48

49

Woningstichting te Boekjaar

Brummen Brummen 2012

ACTIVA

BALANS 31-12-2011

31-12-2012

VASTE ACTIVA

€

€

51.192.945 3.043.673

52.170.077 1.366.209

404.092

488.814

54.640.710

54.025.100

0 0

0 0

10.414.600

9.448.875

766.178 11.180.778

0 9.448.875

1.760.263

1.182.704

67.580.751

64.656.679

500 0 78.414

500 0 0

0 78.914

0 500

41.023 0 0

41.467 0 0

68.367 92.546 201.936

185.291 274.989 501.747

4.304.825

1.321.929

72.167.426

66.480.855

Materiële vaste activa - Sociaal vastgoed in exploitatie - Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie. - Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Vastgoedbeleggingen -Commercieel vastgoed in exploitatie -Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging -Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden -Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Financiële vaste activa - Overige vorderingen

Totaal vaste activa

VLOTTENDE ACTIVA -Voorraden -Vastgoed bestemd voor de verkoop -Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop -Overige voorraden

Vorderingen - Huurdebiteuren - Gemeenten - Belastingen en premies sociale verzekeringen - Overige vorderingen - Overlopende activa Liquide middelen Totaal vlottende activa TOTAAL

50

PER 31 DECEMBER 2012 PASSIVA

31-12-2012

Eigen vermogen - Wettelijke en statutaire reserves - Overige reserves - Resultaat boekjaar Totaal eigen vermogen

Egalisatierekening

31-12-2011 €

€

2.254.094 8.723.707 2.626.538

3.986.955 8.042.584 -1.732.861

13.604.340

10.296.678

0

0

Voorziening - Voorziening onrendabele investering en herstructureringen - Voorziening latente belastingverplichtigen - Overige voorzieningen

0

1.022.923

950.909

1.192.866

0

0

Totaal voorzieningen

950.909

2.215.789

1.314.073 42.495.000 11.135.063

1.822.716 39.369.206 9.949.738

0 54.944.136

0 51.141.660

Langlopende schulden - Schulden/leningen overheid - Schulden/leningen kredietinstellingen - Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden - Overige schulden Totaal langlopende schulden Kortlopende schulden - Schulden aan leveranciers - Belastingen en premies sociale verzekeringen - Overige schulden - Overlopende passiva

831.653 279.960

452.742 117.878

61.824 1.494.604

0 2.256.108

Totaal kortlopende schulden

2.668.041

2.826.728

72.167.426

66.480.855

TOTAAL

51

52

Woningstichting te Boekjaar

Brummen Brummen 2012

WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2012 OMSCHRIJVING

2012

2011 €

€

8.449.617 196.743 0

8.343.321 197.479 1.714

90.584

30.795

0 81.462 8.818.406

0 236.960 8.810.269

- Afschrijvingen (im)materiele vaste activa en vastgoedportefeuille - Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille - Lonen en salarissen - Sociale lasten - Pensioenlasten - Onderhoudslasten - Leefbaarheid - Overige bedrijfslasten

1.958.452

1.983.288

219.600

1.462.603

757.837 97.450 143.191 1.237.697 48.848 1.201.730

707.489 86.331 134.833 1.755.456 66.675 1.221.541

Som der bedrijfslaten

5.664.805

7.418.216

0

0

38.119

94.478

1.804.298 1.766.179

1.865.727 1.771.249

1.387.422

-379.196

BUITENGEWOON RESULTAAT NA BELASTINGEN

819.515 0 2.206.937 0 0 0 0

-1.565.243 0 -1.944.439 0 0 0 0

RESULTAAT NA BELASTINGEN

2.206.937

-1.944.439

BEDRIJFSOPBRENGSTEN

- Huuropbrengsten - Vergoedingen - Overheidsbijdragen - Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille - Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille - Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten BEDRIJFSLASTEN

NIET-GEREALISEERDE WAARDEVERANDERING VASTGOEDPORTEFEUILLE

- Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten - Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten - Rentelasten en soortgelijke kosten Saldo financiële baten en lasten RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING VOOR BELASTINGEN

- Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsvoering - Resultaat deelnemingen RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING NA BELASTINGEN

- Buitengewone baten - Buitengewone lasten - Belastingen buitengewoon resultaat

53

54

Kastroomoverzicht 2012 (bedragen x € 1,000,-)

Operationele activiteiten Ontvangsten: Huren A. Zelfstandige huurwoningen B. Onzelfstandig overige wooneenheden C. Maatschappelijk vastgoed D. Overige niet woongelegenheden Vergoedingen Overheidsontvangsten Overige bedrijfsontvangsten Renteontvangsten

8450

Saldo ingaande kasstromen Uitgaven: Erfpacht

8766

7.585 837 0 28 197 0 81 38

0

998

Personeelsuitgaven: Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudsuitgaven Overige bedrijfsuitgaven Renteuitgaven Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van resultaat Leefbaarheid externe uitgaven niet investeringsgebonden Vennootschapsbelasting

758 97 143 1.238 1.165 1.804 28 49 0

5282 3484

Saldo uitgaande kasstromen Kasstroom uit operationele activiteiten

(Des)investeringsactiviteiten MVA ingaande kasstroom A. DAEB en B. niet DAEB activiteiten Verkoopontvangsten bestaande huur, woon- en niet woongelegenheden

91

Verkoopontvangsten woongelegenheden (VOV) na inkoop in dPi periode Verkoopontvangsten nieuwbouw, woon- en niet woongelegenheden Verkoopontvangsten nieuwbouw, woon- en niet woongelegenheden Verkoopontvangsten grond (Des)Investeringsontvangsten overig

1.340 44 0 63 -751

Tussentelling ingaande kasstroom MVA MVA uitgaande kasstroom A. DAEB en B. niet DAEB activiteiten Nieuwbouw huur, woon- en niet woongelegenheden

787 543

Nieuwbouw huur, woon- en niet woongelegenheden Woningverbetering, woon- en niet woongelegenheden Leefbaarheid externe uitgaven projectgebonden Aankoop, woon- en niet woongelegenheden

0 3.227 0 0

Nieuwbouw verkoop, woon- en niet woongelegenheden

80

Aankoop woongelegenheden (VOV) voor doorverkoop Sloopuitgaven, woon- en niet woongelegenheden Aankoop grond Investeringen overig Externe kosten bij verkoop Tussentelling MVA uitgaande kasstroom

0 0 0 55 0 3.905

Saldo in- en uitgaande kasstroom MVA FVA Ontvangsten verbindingen Ontvangsten overig Uitgaven verbindingen Uitgaven overig Saldo in- en uitgaande kasstroom FVA

-3118

Kasstroom uit (des)investeringen

-3118

0 0 0 0 0

55

Financieringsactiviteiten Ingaand Nieuwe te borgen leningen Nieuwe ongeborgde leningen Daeb-investeringen Nieuwe ongeborgde leningen niet-Daeb-investeringen Uitgaand Aflossing geborgde leningen Aflossing ongeborgde leningen Daeb-investeringen Aflossing ongeborgde leningen niet-Daeb-investeringen

4.500 0 0 23 1.860 0

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

2617

Mutatie liquide middelen Wijziging kortgeldmutaties

2983 0

Liquide middelen per 1-1 Liquide middelen per 31-12

1.322 4.305

56

GRONDSLAGEN VAN DE BALANSWAARDERING EN RESULTAATBEPALING

STELSELWIJZIGING In het verslagjaar heeft Woningstichting Brummen, naar aanleiding van de invoering van de nieuwe Richtlijn voor de Jaarverslaggeving 645, een wijziging doorgevoerd in de verslaggeving en presentatie van onroerende zaken in exploitatie. Met ingang van 1 januari 2012 is er sprake van sociaal vastgoed en commercieel vastgoed. Het sociaal vastgoed wordt gewaardeerd op historische kostprijs en verantwoord onder de materiële vaste activa. Het commercieel vastgoed wordt gewaardeerd op historische kostprijs en verantwoord onder de vastgoedbeleggingen. Het toepassen van de nieuwe RJ 645 kwalificeert als een stelselwijziging. Conform de verslaggevingsvereisten heeft Woningstichting Brummen de vergelijkende cijfers over het boekjaar 2011 herrekend naar de nieuwe waarderingsgrondslagen en als zodanig verwerkt in de jaarrekening. De eventuele effecten van de stelstelwijziging zijn retrospectief verwerkt in het beginvermogen. Het effect van de stelselwijziging op het vermogen per 31 december 2011 bedraagt € 0 en het effect op het resultaat over 2011 bedraagt € 0. ALGEMEEN Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende zaken die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) zijn overgedragen aan een derde en waarvoor de woningcorporatie een terugkoopverplichting kent worden aangemerkt als financieringsconstructie. De betreffende onroerende zaken worden gewaardeerd tegen actuele waarde, zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs (eerste waardering) en daarna de marktwaarde op basis van VOV (deze is gebaseerd op basis van 70% van de WOZwaarde). Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans een terugkoopverplichting opgenomen. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij de overdracht ontstane verplichting, rekening houdend met de contractvoorwaarden. De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met algemeen in Nederland aanvaardbare grondslagen voor financiële verslaggeving zoals hierna vermeld. Dit betekent dat de jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de daartoe geldende bepalingen volgens titel 9 BW 2 en de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving. Voor de indeling en presentatie van de in deze jaarrekening opgenomen gegevens is gekozen voor het model voor de balans en de winst- en verliesrekening zoals genoemd in bijlage 1 van de RJ 645. BELASTINGEN Woningcorporaties zijn met ingang van het jaar 2008 integraal belastingplichtig voor de Wet op de Vennootschapsbelasting. De regels voor woningcorporaties zijn uitgewerkt in een vaststellingsovereenkomst (VSO II). Omdat de afspraken (VSO II) nog op een aantal punten onduidelijk zijn, wordt het inzicht in de toekomstige verrekeningsmogelijkheden van (latente)belastingen op dit moment nog bemoeilijkt. Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatentie in de jaarrekening zijn een aantal standpunten ingenomen die eerst bij afwerking van de aangifte over de verslagjaren 2006 tot en met 2011 door de fiscus zullen worden getoetst. Dientengevolge kan de fiscale last over 2011 en voorgaande jaren nog wijzigingen ondergaan 57

In RJ 272.306 is geregeld dat voor alle verrekenbare tijdelijke verschillen tussen de fiscale en commerciële waardering een latente belastingpost (actief\passief) dient te worden gevormd tot het bedrag dat het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa indien de verwachte looptijd > 1 jaar, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen contante waarde. De waardering van latente belastingverplichtingen en latente belastingvorderingen is gebaseerd op de fiscale gevolgen van de per balansdatum voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling van de activa, voorzieningen, schulden of overlopende passiva. De voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling is onder meer gebaseerd op het strategisch voorraadbeleid. De horizon voor toetsing bedraagt derhalve een periode tussen de 5 tot maximaal 10 jaren. Om deze reden zijn ten aanzien van de waarderingsverschillen uit hoofde van het bezit (o.a. openingsbalans materiële vaste activa per 1 januari 2008) geen latenties in de jaarrekening verwerkt. JAARREKENING De waardering van de activa en passiva en de bepaling van het resultaat berusten op de grondslag van verkrijgings- of vervaardigingsprijs of nominale waarde, tenzij anders wordt vermeld. Grondslagen voor het opstellen van het kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld in overeenstemming met de indirecte methode zoals opgenomen in de RJ 360. Aangegane verplichtingen Als gevolg van wijziging van RJ 252 is het niet langer toegestaan aangegane verplichtingen inzake nieuwbouwprojecten te verwerken op de balans. Met ingang van het boekjaar 2007 worden de door de corporatie aangegane (restant) verplichtingen vermeld onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. GRONDSLAGEN VAN BALANSWAARDERING

Materiële vaste activa Onroerende goederen in exploitatie De grond, de woningen met de daarbij behorende installaties, garages en aanpassingen zijn gewaardeerd op complexniveau tegen historische aanschafwaarde, verminderd met de daarop toegepaste afschrijvingen, dan wel lagere bedrijfswaarde. De afschrijvingen zijn bepaald op basis van de verwachte economische levensduur. Ten aanzien van grond wordt ervan uitgegaan dat bij beëindiging van de exploitatie sloopkosten gemaakt worden. Met ingang van 2006 wordt niet meer op grond afgeschreven. De afschrijving vindt plaats op lineaire basis. De verwachte economische levensduur luidt als volgt: Grond Bouw Centrale verwarming Warmwatervoorziening Isolatie Garages

40-75 jaar 40-50 jaar 10-25 jaar 25 jaar 8-25 jaar 25-40 jaar 58

Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling De onroerende zaken in ontwikkeling zijn gewaardeerd tegen de tot en met balansdatum bestede bedragen, onder aftrek van eenmalige subsidies en het eventueel onrendabele deel van de investering. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Deze activa zijn gewaardeerd tegen aanschafwaarde verminderd met afschrijvingen bepaald op basis van de verwachte economische levensduur. De afschrijvingen zijn berekend volgens dan wel het lineaire systeem. De verwachte economische levensduur luidt als volgt: Kantoor en werkplaats Inventaris Vervoermiddelen

30 jaar 3/15 jaar 8 jaar

Financiële vaste activa Overige vorderingen. De overige vorderingen, zijnde leningen u/g, zijn opgenomen tegen nominale waarden. Te vorderen BWS-subsidies. Waardering van de te vorderen subsidies BWS vindt plaats door aan de contante waarde van de subsidie bij aanvang van de exploitatie jaarlijks rente toe te rekenen tegen het subsidierendement onder aftrek van de ontvangen bijdrage. Latente belastingen Onder de financiële vaste activa zijn actieve belastinglatenties opgenomen, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat realisatie van de belastingclaim te zijner tijd zal kunnen plaatsvinden. Deze actieve latenties zijn gewaardeerd tegen contante waarde. De actieve latentie heeft betrekking op tijdelijke verschillen tussen waardering in de jaarrekening, de fiscale waardering, en op de aanwezige compensabele verliezen. Bij de materiële vaste activa in exploitatie is sprake van een latente belastingvordering wegens een fiscaal hogere dan commerciële boekwaarde. De latente vordering stijgt elk jaar aangezien commercieel wel en fiscaal niet (in verband met de bodemwaarde) kan worden afgeschreven. Gezien het langlopend karakter tendeert de latentie op basis van contante waarde naar nihil. De latentie is derhalve niet in de jaarrekening verwerkt. Vlottende activa Voorraden Gezien de geringe omzet van materiaal en de relatief geringe voorraad is gekozen voor een ijzeren voorraad systeem. Hierbij wordt de voorraad per balansdatum niet geïnventariseerd, en vormen de gedane inkopen het materiaalverbruik. Debiteuren De debiteuren zijn gewaardeerd tegen nominale waarden. Pensioenregeling De pensioenregeling is ondergebracht bij Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW) en is naar zijn aard een toegezegd-pensioenregeling. Woningstichting Brummen heeft in het geval van een tekort bij SPW geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies.

59

Voorziening latente belastingverplichtingen Voor in de toekomst te betalen belastingbedragen uit hoofde van verschillen tussen commerciële en fiscale balanswaarderingen wordt een voorziening getroffen ter grootte van de som van deze verschillen vermenigvuldigd met het geldende belastingtarief. De latentie is gewaardeerd tegen contante waarde. Schulden op lange termijn Leningen De leningen zijn opgenomen tegen nominale waarden en worden afgelost op basis van annuïteiten, fixe, lineair of volgens het dynamische kostprijssysteem. GRONDSLAGEN VOOR DE RESULTAATBEPALING Algemeen Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen. Baten worden verantwoord in het jaar dat zij geïnd of invorderbaar waren. Lasten worden toegerekend aan het jaar waarin zij worden gerealiseerd, dan wel voorzienbaar zijn. Huren De huren zijn door Woningstichting Brummen vastgesteld conform de overheidsvoorschriften. Daar waar deze voorschriften de ruimte laten is rekening gehouden met de beleidsuitgangspunten van de Woningstichting Brummen. Huurderving Onder deze post is de huurderving opgenomen wegens A: leegstand in verband met het niet aansluitend kunnen verhuren en B: leegstand veroorzaakt door de uitvoering van groot-onderhoud en geriefsverbeteringen bij mutaties.

Vergoedingen Dit betreft de vergoedingen die de huurders, naast de netto huur, verschuldigd zijn voor energielevering, schoonmaakkosten enz.

Overheidsbijdragen De bijdragen zijn gebaseerd op het Besluit Woninggebonden Subsidies (BWS). Afschrijvingen De afschrijvingen op de materiële waarde vaste activa worden gebaseerd op basis van verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de annuïtaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. 60

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Hieronder wordt het verschil tussen boekwaarde en lagere bedrijfswaarde verantwoord, als deze duurzaam is. Kosten onderhoud Hieronder vallen de kosten voor het jaarlijks terugkerend onderhoud alsmede het planmatig onderhoud. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoorten lonen en salarissen, sociale lasten en pensioenlasten. Overige bedrijfslasten Hieronder worden de overige kosten verantwoord die zijn gemaakt in het kader van de gewone bedrijfsvoering zoals huisvestingskosten, algemene kosten, overige personeelskosten, belastingen, verzekeringen etc. Rentebaten Dit betreft de ontvangen rente op beleggingen (deposito’s en leningen u/g) en de bijschrijving van de rente op de nog te vorderen BWS-bijdragen. Rentelasten Dit betreft de betaalde rente op leningen en de bijschrijving van de rente op de egalisatierekening BWS. Belastingen Sinds 1 januari 2008 is Woningstichting Brummen integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Eén en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en verliesrekening. Daarbij wordt rekening gehouden met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen én na bijtelling van nietaftrekbare kosten. Ook wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.

61

62

TOELICHTING OP DE BALANS VASTE ACTIVA Materiële vaste activa

Deze post is als volgt samengesteld 1. - in exploitatie 2. - in ontwikkeling 3. - ten dienste van de exploitatie Totaal

31-12-2012

31-12-2011

51.192.945 3.043.673 404.092 ---------------54.640.710 =========

52.170.077 1.366.209 488.814 ---------------54.025.100 =========

Het verloop van deze post in 2012 is als volgt: 1. Onroerende en roerende zaken in exploitatie Woningen en Onroerende Overige woongebouwen zaken niet zaken zijnde woningen Saldo per 1 januari - aanschaffingswaarde 74.220.238 129.621 18.452 - cumulatieve afschrijvingen incl.waarde-veranderingen -22.058.648 -121.134 -18.452 ---------------------------------------------boekwaarde 52.161.590 8.487 0 ========= ========= ========= Mutaties in het boekjaar - investeringen 1.155.610 0 0 - desinvesteringen -452.165 0 0 - afschrijvingen -1.815.731 -1.102 0 - waardeveranderingen 0 0 0 - correcties vorige afschrijvingen 136.256 0 0 ---------------------------------------------Saldo -976.030 -1.102 0 ========= ========= ========= Saldo per 31 december - aanschaffingswaarde - cumulatieve afschrijvingen incl. waarde-veranderingen

Boekwaarde

Totaal

74.368.311 -22.198.234 ---------------52.170.077 ========= 1.155.610 -452.165 -1.816.833 0 136.256 ----------------977.132 =========

51.185.560 ========= 74.923.683

7.385 ========= 129.621

0 ========= 18.452

51.192.945 ========= 75.071.756

-23.738.123 ---------------51.185.560 =========

-122.236 ---------------7.385 =========

-18.452 ---------------0 =========

-23.878.811 ---------------51.192.945 =========

63

Afschrijvingsmethode en termijnen Alle materiële vaste activa in exploitatie worden lineair volledig afgeschreven.

De afschrijvingstermijnen bedragen: Woningen 40-50 jaar Grond 40-75 jaar Centrale verwarming 10-25 jaar Warmwatervoorziening 25 jaar Isolatie 8-25 jaar Garages 25-40 jaar Woningverbetering 25 jaar Met ingang van boekjaar 2006 wordt niet meer op grond afgeschreven. Zekerheden Er zijn geen activa als zekerheid gesteld voor de verstrekte leningen. Verzekeringen De vaste activa zijn verzekerd tegen het risico van brand- en stormschade. Alle woningen en garages zijn verzekerd zonder opname van een verzekerd bedrag. In geval van schade zal de verzekeraar geen beroep doen op onderverzekering. De totale verzekerde waarde per 31 december 2012 bedraagt circa € 126.000.000. De laatste aanpassing heeft plaatsgevonden in 2012. Actuele waarde De totale waarde in bewoonde staat volgens de onroerende-zaak belasting bedraagt circa € 219.000.000. (peildatum 01-01-2012) Bedrijfswaarde Op basis van de berekening van de bedrijfswaarde op het niveau van kasstroom genererende eenheden hebben (in het verleden) bijzondere waardeverminderingen plaatsgevonden. Voor de bepaling van kasstroom genererende eenheden is uitgegaan van de complexindeling die intern wordt gehanteerd voor levensduurschattingen en de bepaling van de differentiatie in het onderhouds- en huurbeleid. Op basis van de hieronder vermelde uitgangspunten bedraagt de bedrijfswaarde op totaalniveau circa € 92.000.000. De huurstijging in 2013 is 3%. Voor 2014 t/m 2016 3%, daarna 2%. De kostenstijging tot 2018 is 2,5%, daarna 3%. De bedrijfswaarde heeft ten opzichte van de boekwaarde van de materiële vaste activa in exploitatie een overwaarde van circa € 41.000.000. De bedrijfswaarde is in totaal circa € 2.000.000 lager dan in 2011. In 2012 is geen afwaardering op de materiële vaste activa gedaan als gevolg van de berekeningen van de bedrijfswaarde. In 2012 zijn voor een aantal complexen de termijnen van de restant levensduur aangepast aan het Strategisch Voorraad Beheer (SVB) als gevolg van grootschalige renovatie.

64

2. Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Woningen en Onroerende woongebouwen zaken niet zijnde woningen Saldo per 1 januari 791.209 575.000 Mutaties in het boekjaar - Investeringen - Overboeking naar activa in exploitatie/vastgoedbelegging - Overboeking van voorziening onrendabele investering Saldo per 31 december

Overige zaken

Totaal

0

1.366.209

3.483.155

0

0

3.483.155

-207.768

-575.000

0

-782.768

-1.022.923 ---------------3.043.673 =========

0 ---------------0 =========

0 ---------------0 =========

-1.022.923 --------------3.043.673 ========

De post is als volgt opgebouwd: -Groot onderhoud complex 39/40 -Troelstralaan -De Bongerd -Nieuwbouw Voorsterweg -Nieuwbouw Buurtweg -Complex 4/5 -Complex 34/35 -Huco’s 124 woningen -De Hofjes -Diversen

1.908.489 518.991 143.706 42.201 180.605 20.928 84.912 89.857 47.421 6.563 ---------------3.043.673 =========

Totaal

De onroerende en roerende zaken zijn opgenomen voor de volle waarde die daaraan bij ingebruikneming naar verwachting zal worden toegekend. In het boekjaar is geen rente tijdens de bouw geactiveerd onder de roerende en onroerende zaken in ontwikkeling. 3. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Saldo per 1 januari - aanschaffingswaarde - cumulatieve afschrijvingen incl. waardeveranderingen Boekwaarde

Kantoorpand

Werkplaats

Inventarissen

Vervoermiddelen

Totaal

656.875

108.044

663.352

78.259

1.506.530

-294.782 -88.644 -578.531 -55.759 -1.017.716 ---------------- ---------------------------------- --------------- ---------------362.093 19.400 84.821 22.500 488.814 ========= ========= ========= ======== ========= 65

Mutaties in het boekjaar: - investeringen - afschrijvingen - desinvestering - - overboeking naar activa in ontwikkeling - correctie op afschrijving - waardeverandering Saldo Saldo 31 december - aanschafffingswaarde - cumulatieve afschrijvingen incl. waarde veranderingen Boekwaarde

2.808 -72.772 0

0 -4.992 0

54.088 -56.855 0

0 -7.000 0

56.896 -141.619 0

0 0 0 -----------69.964 ====== 292.129 ====== 659.683

0 0 0 -----------4.992 ====== 14.408 ====== 108.044

0 0 0 -----------2.767 ====== 82.054 ====== 717.440

0 0 0 -----------7.000 ====== 15.500 ====== 78.259

0 0 0 -----------84.723 ====== 404.091 ====== 1.563.426

-367.554 ----------292.129 ======

-93.636 ----------14.408 ======

-635.386 ----------82.054 ======

-62.759 ----------15.500 ======

-1.159.335 ----------404.091 ======

Afschrijvingsmethode en –termijnen. Alle materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie worden lineair afgeschreven. De afschrijvingstermijnen bedragen: - Kantoorpand en werkplaats 30 jaar - Verbouw garage 15 jaar - Inventarissen 3 tot 10 jaar - Vervoermiddelen 5 jaar

Verzekeringen De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn per 31 december 2012 voor circa € 1.000.000 verzekerd. De laatste wijziging heeft plaatsgevonden in 2012. De specificatie van de verzekeringen van de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie is als volgt: - Kantoorpand en werkplaats - Inventarissen - Automatiseringsapparatuur - Vervoermiddelen Actuele waarde De totale waarde van de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie bedraagt op basis van de waarde welke gehanteerd wordt voor de onroerende-zaak belasting circa € 400.000.

66

VASTGOEDBELEGGINGEN Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Saldo per 1 januari Mutaties in het boekjaar: Verkoop woningen Waardedaling verkochte woningen

9.448.875 1.385.625 -419.900 ------------965.725 -------------10.414.600 ========

Saldo per 31 december Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Saldo per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - Rabopand Marktplein Brummen - Gronden Buurtweg Oeken

0 575.000 191.178 ------------766.178 -----------766.178 =======

Saldo per 31 december

FINANCIELE VASTE ACTIVA Deze post is als volgt samengesteld: Overige vorderingen

Overige vorderingen - Latentie verliescompensatie - Latentie belastingverplichting leningen - Overige Totaal

31-12-2012 1.760.263 ------------1.760.263 =======

31-12-2011 1.182.704 ------------1.182.704 =======

615.840 144.423 1.000.000 ------------1.760.263 =======

0 182.704 1.000.000 ------------1.182.704 =======

Latentie belastingverplichting leningen Deze post is opgenomen omdat de marktwaarde van de leningen lager is dan de nominale waarde.

Overige Onderhandse leningen: - Wooninvesteringsfonds (W.I.F.)

1.000.000 ------------1.000.000 =======

Totaal

67

1.000.000 ------------1.000.000 =======

De onzekerheid met betrekking tot de financiële situatie van het W.I.F. wordt vooralsnog niet zodanig negatief ingeschat dat dit leidt tot het treffen van een voorziening.

VLOTTENDE ACTIVA Voorraden Dit betreft: Onderhoudsmaterialen

31-12-2012

31-12-2011

500 ======

500 =====

78.414 =======

0 ======

41.023 68.367 92.546 ----------201.936 ======

41.467 185.291 277.268 ---------504.026 ======

41.023 0 ----------41.023 ======

41.467 0 ---------41.467 ======

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Dit betreft: Buurtweg Oeken Vorderingen Deze post is als volgt samengesteld: 1. Huurdebiteuren 2. Overige vorderingen 3. Overlopende activa Totaal 1. Huurdebiteuren Vorderingen Af: voorziening huurdebiteuren *

* Voor het risico van wanbetaling door huurdebiteuren is geen voorziening getroffen. De huurachterstanden kunnen als volgt naar tijdsduur en aantal huurders worden gespecificeerd: Periode < 1 maand 1 < 2 maanden 2 < 3 maanden 3 < 4 maanden 4 < 5 maanden 5 < 6 maanden > 6 maanden

Aantal huurders 31-12-2012 31-12-2011 66 64 8 9 9 7 2 1 1 1 0 0 2 3 --------------- ---------------88 85 ========= =========

Huurachterstand 31-12-2012 31-12-2011 16.683 15.142 6.799 6.772 7.557 8.160 2.707 1.783 2.122 2.154 0 0 5.155 7.456 ---------------- --------------41.023 41.467 ========= ========

Achterstanden worden na 65 dagen in handen gesteld van de deurwaarder indien niet met de huurders een betalingsregeling kan worden getroffen. De huurachterstanden bedragen ultimo boekjaar 0,48% (2011; 0,49%) van de brutojaarhuur. 68

2. Overige vorderingen Vertrokken bewoners Af : voorziening voor vertrokken bewoners *

31-12-2012 99.236 39.068 ----------60.168 4.975 3.224 0 ----------68.367 ======

Saldo vertrokken bewoners Onderhoud voor rekening bewoners Overige debiteurennota's Belastingen Totaal

31-12-2011 62.496 30.429 ----------32.067 2.916 4.912 145.396 -----------185.291 ======

* Voor het risico van wanbetaling door vertrokken bewoners is een voorziening getroffen. De voorziening voor vertrokken bewoners geeft het volgende verloop te zien: Saldo per 1 januari Vrijval wegens: - ontvangen posten - afgeboekte posten Toevoeging Correctie Saldo per 31 december

30.429 0 0 8.639 0 ---------39.068 ======

31-12-2012 3. Overlopende activa Nog te ontvangen rente banken Nog te ontvangen van Riwis Nog te verwerken afkoop Ecomaat Brunheim Nog te ontvangen schadeuitkering Julianalaan 12 Nog te verwerken energiekosten Brunheim Nog te ontvangen woonleefgemeenschap Nog te verwerken onderhoud Nog te ontvangen fietsenplan Overige overlopende activa 2011

38.388 16.950 30.000 2.766 1.847 500 305 1.790 -----------92.546 ========

Totaal

69

31-12-2011

277.268 -----------277.268 ========

LIQUIDE MIDDELEN Deze post is als volgt samengesteld: - Kas - Rekening-courant banken - Deposito’s Totaal

31-12-2012 572 449.253 3.855.000 -----------------4.304.825 ==========

Passiva Eigen vermogen Deze post is als volgt samengesteld: Reserves Herwaarderingsreserve Jaarresultaat Totaal Reserves Saldo per 1 januari Resultaat 2011

31-12-2011 107 19.322 1.302.500 --------------1.321.929 ========= 31-12-2012

31-12-2011

2.254.094 8.723.707 2.626.538 -------------13.604.340 ========

3.986.955 8.042.584 -1.732.861 -------------10.296.678 ========

3.986.955 -1.732.861 -------------2.254.094 ========

Saldo per 31 december Herwaarderingsreserve Saldo per 1 januari Ongerealiseerde herwaardering

8.042.584 1.100.723 ------------9.143.307

Af: waardeverandering volgens: Winst-en verliesrekening

419.900 ------------8.723.407 ========

Saldo per 31 december Voorzieningen 1. Passieve latentie i.v.m. afwaardering WOZ 2. Voorziening onrendabele investeringen 3. Passieve latentie i.v.m. herbestedingsreserve

950.909 0 0 -------------950.909 ========

0 1.022.923 1.192.866 -------------2.215.789 ========

LANGLOPENDE SCHULDEN Deze post is als volgt samengesteld 31-12-2012 31-12-2011 Totaal Waarvan Totaal Waarvan Looptijd > 5 jaar Looptijd > 5 jaar 1. Leningen overheid 1.314.073 118.422 1.822.716 122.992 2. Leningen kredietinstellingen 42.495.000 29.500.000 39.369.206 25.000.000 -----------------------------------------------------------Totaal 43.809.073 29.618.422 41.191.922 25.122.992 70

=========

=========

1. Leningen overheid Het verloop van deze post in 2012 is als volgt: Saldo per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - nieuwe leningen - aflossingen - aflossingen ineens Saldo mutaties

Saldo per 31 december

1.822.716 ========= 0 -22.372 -486.271 ---------------508.643 ========= 1.314.073 =========

2a. Leningen onder overheidsgarantie Deze post is als volgt samengesteld: Saldo per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - nieuwe leningen - bijstorting/klim dkph-leningen - aflossingen - aflossingen ineens Saldo mutaties

Saldo per 31 december

1.374.206 =========== 0 0 -1.374.206 0 -------------------1.374.206 =========== 0 ===========

2b. Overige leningen Deze post is als volgt samengesteld: Saldo per 1 januari

Mutaties in het boekjaar: - nieuwe leningen - aflossingen - aflossingen ineens Saldo mutaties Saldo per 31 december

37.995.000 ===========

4.500.000 0 0 -------------------4.500.000 =========== 42.495.000 =========== 71

=========

=========

Rentevoet en aflossingssysteem De gemiddelde rentevoet van de leningen overheid en kredietinstellingen ultimo 2012 bedraagt 4,15% (2011 4,17%) Onderverdeeld in bovenstaande categorieën geeft dit het volgende beeld: 1. Leningen overheid 4,43 % 2a. Leningen onder overheidsgarantie 0,00 % 2b. Overige leningen 4,15 % De leningen worden op basis van het annuïteiten-, lineair-, dynamische kostprijssysteem of ineens (fixe) afgelost. Het aflossingsbestanddeel in het komend jaar zal circa € 6.870.000 bedragen. Zekerheden Er zijn geen complexen hypothecair bezwaard. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Saldo per 1 januari Mutaties in het boekjaar: Verkoop woningen Wijziging verkoop in 2011 van in 2010 teruggekochte woningen

9.949.738 1.385.625 -200.300 ------------1.185.325 ------------11.135.063 ========

Saldo per 31 december

KORTLOPENDE SCHULDEN Deze post is als volgt samengesteld: 1. Schulden aan leveranciers 2. Schulden ter zake van belastingen en premies sociale verzekering 3. Overige schulden 4. Overlopende passiva Totaal

De specificaties zijn als volgt: 1. Schulden aan leveranciers De specificatie is op de administratie aanwezig 2. Schulden ter inzake van belastingen en premies sociale verzekeringen - Omzetbelasting - Loonheffing - Sociale verzekeringen Totaal 72

31-12-2012

31-12-2011

831.653

452.742

279.960 61.824 1.494.604 ------------2.668.041 =========

117.878 0 2.254.851 ------------2.825.471 =========

831.653 =========

452.742 =========

235.732 44.033 195 -----------279.960

61.782 39.837 16.259 ----------117.878

======= 3. Overige schulden Onderhanden project koopwoningen

61.824 =======

=======

0 =======

4. Overlopende passiva 31-12-2012 De specificatie is als volgt: Niet vervallen rente Vooruit ontvangen huur Vooruit ontvangen huurtoeslag Nog te betalen gronden Elzenbos Nog te verwerken gronden Elzenbos Nog te ontvangen facturen Buiten de Veste Nog te betalen controlekosten Saldo personeelsvereniging Nog te betalen nota Interpolis Nog te verwerken kosten diftar Overige overlopende passiva 2011

31-12-2011

882.400 32.720 29.257 212.968 277.500 50.850 5.000 2.666 835 408 -------------1.494.604 ========

Totaal

2.254.851 -------------2.254.851 ========

NIET UIT DE BALANS BLIJKENDE VERPLICHTINGEN Voorwaardelijke verplichtingen Obligo aan het WSW uit hoofde van de door het WSW geborgde leningen, die opeisbaar wordt indien blijkt dat het aan het WSW betaalde disagio niet voldoende is om de aanspraken op het WSW te dekken. Het WSW verwacht conform de actuele meerjarenliquiditeitsprognose voor de komende vijf jaar geen beroep te doen op deze obligoverplichting.

Jubileumuitkering Voor eventuele jubileumuitkeringen is geen voorziening gevormd omdat de omvang van deze verplichting niet betrouwbaar kan worden bepaald. Overigens gaat dit om een bedrag dat niet materieel is. Aangegane verplichtingen Er is sprake van restant verplichtingen inzake 12 nieuwbouw woningen aan de Buurtweg van circa € 1.200.000 en 10 nieuwbouwwoningen aan de Voorsterweg van circa € 1.100.000. Totaal circa € 2.300.000.

73

74

TOELICHTING OP DE WINST- EN VERLIESREKENING

BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huren Te ontvangen netto-huur: - Woningen en woongebouwen - Onroerende goederen niet zijnde woningen Subtotaal

2012

2011

8.480.728 27.151 ---------------8.507.879 =========

8.367.976 26.383 --------------8.394.359 =========

57.496 766 --------------58.262 ========= 8.449.617 =========

49.647 1.391 --------------51.038 ========= 8.343.321 =========

Af: huurderving: - wegens leegstand - wegens oninbaar Subtotaal Totaal

De " te ontvangen netto-huur " is ten opzichte van het vorige boekjaar gewijzigd als gevolg van: a) De huurverhogingen per 1 juli 2012 en 2011 die respectievelijk gemiddeld 2,30% en 1,30% bedroegen. b) Huurverhoging als gevolg van aanleg centrale verwarming, verbetering van woningen etc. alsmede het toepassen, bij mutatiewoningen, van huurharmonisatie. c) Verkoop van 13 woningen in 2012. De huurderving bedroeg in het boekjaar 0,68% (2011; 0,60%) van de te ontvangen huur. Vergoedingen

Te ontvangen vergoedingen: - Overige zaken, leveringen en diensten - Overige zaken, leveringen en diensten Af: vergoedingsderving - wegens leegstand - wegens overige redenen Subtotaal Totaal

75

2012

2011

197.905 ----------197.905 ======

198.426 ----------198.426 ======

1.162 0 ----------1.162 ====== 196.743 ======

947 0 ----------947 ====== 197.479 ======

Dit betreffen de bijdragen die huurders boven de netto-huurprijs betalen voor glasverzekering, servicefonds etc. De vergoedingen zijn gebaseerd op geraamde kosten en worden, indien noodzakelijk, jaarlijks aangepast. De vergoedingsderving bedroeg in het boekjaar 0,58% van de te ontvangen vergoedingen (2011; 0,47%). Overheidsbijdragen Bijdrage van de gemeente in het exploitatietekort: jaarlijkse bijdrage Verkoopopbrengsten woningen Verkopen

2012

2011

0 =======

1.714 =======

90.584 =======

30.795 =======

2012

2011

80.740 0

76.757 155.487

722 ---------81.462 ======

4.716 ----------236.960 ======

2012

2011

1.815.731 1.102 141.619 ------------1.958.452 =======

1.846.237 1.102 135.949 -----------1.983.288 =======

219.600 -------------219.600 ========

1.462.603 ------------1.462.603 ========

De opbrengst is als volgt opgebouwd: Verkoop (regulier) 166.811 Kosten verkoop en huurderving 76.227 ---------90.584 ====== Overige bedrijfsopbrengsten Deze post kan als volgt nader worden gespecificeerd: Vergoedingen voor verrichte diensten - bij bewoners in rekening gebrachte kosten - vergoeding verzekeringmaatschappij i.v.m. brandschade - overig

BEDRIJFSLASTEN

Afschrijvingen op materiële vaste activa Woningen en woongebouwen Onroerende goederen niet zijnde woningen Activa ten dienste van de exploitatie Totaal Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Woningen en woongebouwen Totaal 76

Dit bedrag is als volgt opgebouwd: Waardeverandering Verkoop Onder Voorwaarden (VoV) Dit bedrag is als volgt opgebouwd: - Waardeverandering

419.900 -----------419.900 =======

Totaal Waardeverandering Verkoop Onder Voorwaarden (VoV) Deze post is opgenomen in verband met de waardedaling van de WOZ waarden van de verkochte woningen Saldo 2012

Lonen en salarissen De lonen en salarissen betreffen: - Salarissen - Uitzendkrachten

Af: ziekengelden Totaal

-200.300 -----------219.600 ======= 2012

2011

748.638 9.199 ----------757.837 0 ----------757.837 ======

702.413 5.076 ----------707.489 0 ----------707.489 ======

97.450 ======

86.331 ======

143.191

134.833

======

======

817.334 339.623 ------------1.156.957 =======

1.122.281 633.175 ------------1.755.456 =======

Sociale lasten Sociale lasten Pensioenlasten Pensioenlasten

Lasten onderhoud De lasten onderhoud betreffen: Niet planmatig onderhoud Planmatig onderhoud Totaal

77

Toelichting kosten onderhoud: Klachtenonderhoud Het klachtenonderhoud bedroeg € 375.721. In 2012 werden 2.246 reparatieverzoeken ingediend. (2011: 2329, € 401.575). Mutatieonderhoud Het mutatieonderhoud bedroeg € 146.594. (2011: € 112.900). Dit bedrag is uitgegeven aan 70 mutaties. (2011: 81). Het gemiddelde bedrag per mutatie bedroeg in 2012 € 2.094 (2011: € 1.394). Dagelijks onderhoud Deze kosten bedroegen € 224.673 (2011: € 224.082). Woningverbetering Deze kosten bedroegen € 89.203 en werden uitgegeven aan 26 verbeteringen. (2011: 30, € 111.885). In 2012 is € 53.522 geactiveerd. Nettolast € 35.681. Planmatig onderhoud De belangrijkste posten worden vermeld: - schilderwerk - geveltimmerwerk - metselwerk gevels - hang/sluitwerk - dakbedekking - glaskapconstructie - combiketels/warmtepompinstallatie - liften - bestrating - overige posten

127.000 29.000 33.000 7.000 18.000 8.000 25.000 61.000 20.000 12.000 ----------340.000 ======

Groot onderhoud bij mutatie Er is in 2012 bij mutatie aan 17 woningen groot onderhoud uitgevoerd voor een bedrag van € 346.647. (2011: 20 woningen totaal € 407.446). De gemiddelde kosten per mutatie zijn € 20.391 (2011: € 20.372). In 2012 is voor € 311.982 geactiveerd. Netto last is dus € 34.665.

Leefbaarheid - Leefbaarheid - Lekker Leven - Buurtbemiddeling - Buurtbudget

78

2012

2011

39.061 1.607 4.785 3.395 ----------48.848 ======

56.721 1.564 4.785 3.605 ---------66.675 ======

Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten betreffen: 1. Overige kostensoorten - overige personeelskosten - huisvestingskosten - kosten raad van commissarissen - algemene kosten

65.351 48.825 51.157 415.609

52.299 51.464 47.136 399.636

2. Zakelijke bedrijfslasten - belastingen - verzekeringen - contributie landelijke federatie - bijdrage Centraal Fonds Volkshuisvesting

288.312 29.950 16.431 28.572

292.787 29.698 16.267 92.572

24.855 139.394 84.635 8.639 --------------1.201.730 =========

29.280 122.969 71.502 15.931 --------------1.221.541 =========

3. Overige lasten - gas, water en elektra - onderhouds- en schoonmaakkosten - diversen - voorziening dubieuze debiteuren Totaal

Honoraria externe accountant Ten laste van de stichting zijn in het boekjaar de volgende bedragen opgenomen in verband met werkzaamheden die door de accountantsorganisatie zijn uitgevoerd die belast is met het onderzoek van deze jaarrekening.

onderzoek van de jaarrekening adviesdiensten op fiscaal terrein Totaal

2012

2011

36.673 35.173 ---------71.846 ======

27.473 21.081 ----------48.554 ======

2012

2011

0

0

0

0

00 0

0 0 0

0

0

38.120 -----------38.120 =======

94.478 -----------94.478 =======

FINANCIELE BATEN EN LASTEN

Rentebaten - Materiële vaste activa * Toegerekende rente onroerende en roerende zaken in ontwikkeling * Toegevoegde rente onroerende en roerende zaken t.d.d. exploitatie - Financiële vaste activa * Rente op overige vorderingen * Rente op te vorderen subsidie BWS - Vorderingen * Rente op overige vorderingen - Liquide middelen * Rente op termijn uitgezette middelen Totaal rentebaten (B)

79

Rentelasten - Langlopende schulden * Rente leningen overheid * Rente leningen kredietinstellingen - Kortlopende schulden * Rente overige schulden Totaal rentelasten (A)

74.830 1.723.640

84.351 1.775.858

5.829 ------------1.804.299 =======

5.518 -----------1.865.727 =======

819.515 ========

-1.565.243 =========

Belastingen Vennootschapsbelasting 2012 bate, 2011 last

Deze post is als volgt opgebouwd: - Mutatie latentie leningen - Latentie verliescompensatie - Vrijval latentie herbestedingsreserve - Latentie afwaardering woningen

-38.281 615.840 1.192.866 - 950.909 ------------819.515 ========

Totaal

De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van nietaftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt 25,5%. Een afwijkende effectieve belastingdruk wordt veroorzaakt door het benutten van fiscale verliescompensatie, de waardering van latenties en fiscaal vrijgestelde winstbestanddelen. De berekening van de belastingplicht is als volgt opgebouwd: Commercieel resultaat conform de winst- en verliesrekening over 2012 1.387.422 Bij: Fiscaal lagere afschrijving materiële vaste activa Fiscaal geen waardeveranderingen Fiscaal lagere lasten onderhoud Bijdrageheffing bijzondere projectsteun wijkenaanpak Gemengde kosten

1.893.399 219.600 76.978 28.572 4.400 -------------2.222.949

Af: Fiscaal geen opbrengst woningverkopen Afwaardering o.b.v. dalende WOZ-waarde Vrijval (dis-)agio op leningen overheid en kredietinstellingen Investeringsaftrek

108.532 6.339.396 191.405 15.470 --------------6.654.803 ----------------3.044.433 ========

Belastbare winst 2012 Over 2012 is geen vennootschapsbelasting verschuldigd. 80

OVERIGE INFORMATIE Werknemers Gedurende het verslagjaar 2012 had de corporatie gemiddeld 13,01 werknemers in dienst (2011 13,15). Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten. Bestuurders en commissarissen Lasten ter zake van bezoldiging en ter zake van pensioenen van - bestuurders en voormalige bestuurders € 154.105 (2011 € 152.490) - commissarissen en voormalige commissarissen € 39.735 (2011 € 39.975) De bezoldiging van bestuurders omvat - periodiek betaalde beloningen - variabele beloningen OVERIGE GEGEVENS

Toerekening jaarresultaat In afwachting van goedkeuringen van de Raad van Commissarissen is het resultaat nog niet aan de reserves toegevoegd/onttrokken. De verdeling van het resultaat is als volgt: 2012 2.626.838 -419.900 ---------------2.206.937 =========

Ten laste c.q. ten gunste van de reserve: Ten laste van de herwaarderingsreserve

2011 -1.732.861 -211.578 ---------------1.944.439 =========

Belangrijke gebeurtenissen na balansdatum Op het moment van opstellen van de jaarrekening waren er geen belangrijke gebeurtenissen na balansdatum bekend.

81

82

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: de Raad van Commissarissen van Woningstichting Brummen Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2012 van Woningstichting Brummen te Brummen gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2012 en de winst-en-verliesrekening over 2012 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening en het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh) en de richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Het bestuur van de toegelaten instelling is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden en het controleprotocol in rubriek A van Bijlage III bij het Bbsh. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controleinformatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden. Oordeel betreffende de jaarrekening Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en samenstelling van het vermogen van Woningstichting Brummen per 31 december 2012 en van het resultaat over 2012 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh en de richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. 83

Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel b van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g BW bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW.

Hengelo, 24 juni 2013 BDO Audit & Assurance B.V. namens deze,

w.g. R.W. van Hecke RA

84