Jaarverslag 2012 WONINGSTICHTING SWZ

Jaarverslag 2012 WONINGSTICHTING SWZ

Inhoudsopgave 1.

Maatschappelijke meerwaarde

4

2.

Wij maken duidelijk waar we voor staan 2.1 Missie en doelgroep 2.2 Ondernemingsplan 2013-2016

6 6 6

2.3 2.4

7 7

3.

4.

Strategisch voorraadbeleid 2012-2025 Huurprijsontwikkeling

Wij geven aan wat in 2012 is gerealiseerd 3.1 Leefbare wijken en buurten 3.1.1 Prestatieafspraken

8 8 8

3.1.2 3.1.3 3.1.4

De stad Zwolle Stadsdeel Zuid Stadsdeel Midden

9 12 13

3.1.5

Stadsdeel Noord

16

3.2

Tevreden klanten

19

3.2.1 3.2.2 3.2.3

Verhuur van woningen Verhuur van woningen aan bijzondere doelgroepen Verkoop van woningen

20 22 23

3.2.4 3.2.5

Dagelijks onderhoud aan de woning Resultaten KWH-Huurlabel

23 24

Wij werken aan een solide organisatie 4.1 Betaalbare woningen 4.1.1 Transformatie van de woningvoorraad

25 25 25

4.1.2 4.1.3

Energieneutraal wonen Zo gewoon mogelijk wonen voor iedereen

25 28

4.2 4.2.1 4.2.2

Financiële continuïteit Relevante ontwikkelingen Vergelijking jaarresultaat

29 29 30

4.2.3 4.2.4 4.2.5

Realisatie versus begroting Realisatie versus investeringsbegroting Doorkijk naar de toekomst

31 33 34

4.2.6 4.2.7 4.2.8

Kasstroomoverzichten 2013-2018 Treasury Ontwikkeling waarde bezit

36 37 38

4.3 4.3.1

Zelfstandige medewerkers Reorganisatie en aanpassing hoofdstructuur

38 39

4.3.2 4.3.3 4.3.4

Focus op ziekteverzuim Ontwikkelen van medewerkers Top 10 beste werkgevers 2012

40 40 41

Pagina 2 van 106

5.

4.4 4.4.1 4.4.2 4.4.3

Externe legitimatie Inrichting belanghoudersdomein Huurdersbelangenvereniging De Woonkoepel Centrale klachtenadviescommissie

41 41 43 44

4.4.4 4.4.5

Ondernemingsraad SWZ Centraal Fonds Volkshuisvesting en WSW

47 49

Wij leggen uit hoe het bestuur en toezicht functioneert 5.1 Werkwijze organisatie en intern toezicht 5.2 Bestuurlijke verantwoording

50 50 50

5.3 5.3.1 5.3.2

Toezicht door de Raad van commissarissen Reguliere vergaderingen en toezicht Zelfevaluatie Raad van commissarissen

52 52 54

5.3.3 5.3.4 5.3.5

Overleg met belanghouders Beloning Raad van commissarissen en directeurbestuurder Rooster van aftreden Raad van commissarissen

54 55 55

Jaarrekening 6. Balans per 31 december 2012

56

7. 8. 9.

Winst- en verliesrekening over het boekjaar 2012 Kasstroomoverzicht 2012 Toelichting op de waarderingsgrondslagen

58 59 60

1. Algemeen 2. Grondslagen voor de waardering van activa en passiva 3. Grondslagen voor de bepaling van het resultaat

60 62 66

10. 11. 12.

Toelichting op de balans Toelichting op de winst- en verliesrekening Kengetallen

69 83 90

13. 14. 15.

Overige gegevens Controleverklaring Verklaring Raad van commissarissen en bestuur

92 93 95

Bijlagen 1. Overzicht ontwikkeling 2. 3. 4.

Kengetallen organisatie Overzicht sponsoring Maatschappelijke belanghouders

5. 6. 7.

Beheersinstrument Deelnemingen en verbindingen Nevenfuncties Raad van commissarissen

Pagina 3 van 106

1.

Maatschappelijke meerwaarde

In het jaar 2012 schudde de volkshuisvesting in Nederland en de woningcorporatiesector in het bijzonder regelmatig op haar grondvesten. Begin 2012 gingen we er vanuit dat een verhuurdersheffing van € 250 à € 300 per woning per jaar middels een reductie van de bedrijfskosten kon worden voldaan. Na de val van het kabinet verscheen in november het regeerakkoord. De bijdrage die corporaties moeten voldoen aan rijksbezuinigingen is aanzienlijk. Het bedrag aan totale heffingen loopt voor SWZ op naar ruim € 5 miljoen per jaar in 2017. Het rijk wil dat de huren fors verhoogd worden en dat de zogenaamde inkomensafhankelijke verhuur wordt geïntrodu-ceerd. In december 2012 heeft SWZ daarom haar meerjarenraming naar beneden bijgesteld. Met name in Stadshagen gaan we de komende jaren minder bouwen. Prioriteit ligt bij onderhoud, renovatie en het afmaken van de wijkvernieuwing in Holtenbroek, Ittersumerlanden, Pierik en Dieze-Oost. In 2012 investeerde SWZ volop in Zwolle. We hebben 131 nieuwe woningen toegevoegd en aanzienlijke bedragen uitgegeven aan wijkvernieuwing en onderhoud. Uit de jaarlijkse benchmark voor woningcorporaties valt op te maken dat de uitgaven van SWZ op het gebied van leefbaarheid ten opzichte van vergelijkbare woningcorporaties hoog zijn. Dit is een bewuste keuze; we zijn van mening dat de meerwaarde van woningcorporatie ook betrekking heeft op leefbare buurten en wijken. De missie van SWZ is niet voor niets: ‘SWZ biedt betaalbare woningen in leefbare Zwolse buurten en wijken’. Ook de huisvesting van bijzondere doelgroepen is een belangrijk aandachtsveld voor SWZ. Concrete voorbeelden betreffen de continue inzet voor de Herberg in Zwolle en de oplevering in 2012 van een project voor de Van Benthem Stichting in Stadshagen. Door de grote consequenties van het regeerakkoord hebben we de definitieve afronding van het Ondernemingsplan en het strategisch voorraadbeleid opgeschort tot de eerste helft van 2013. De reductie van de bedrijfskosten is in 2012 wel doorgezet. SWZ heeft de woonwinkel nabij de binnenstad gesloten. Het mutatieproces is verbeterd en er is een Sociaal Statuut gesloten met de vakbonden. Negen medewerkers zijn eind 2012 boventallig verklaard op grond van dit Sociaal Statuut. Met de bedrijfskostenreductie proberen we te bewerkstelligen dat economische ontwikkelingen en rijksheffingen allereerst intern consequenties hebben en vervolgens pas ten koste gaan van onze investeringen. Het financiële resultaat over 2012 geeft een vertekend beeld van onze inzet, resultaten en financiële positie. In 2012 zijn de regels voor de jaarverslaglegging aangepast en ook de regels voor de waardering van woningen zijn gewijzigd. Nieuwe verslaglegging, de doorrekening van de rijksheffing en verminderde verkoopopbrengsten zouden tot een slechter financieel resultaat voor SWZ hebben geleid. De clustering vervolgens van complexen op grond van het strategisch voorraadbeleid leiden echter tot een opwaardering en daardoor een gunstig financieel resultaat. Een papieren handeling, die een positief jaarresultaat oplevert van ongeveer € 7 miljoen. Het werkelijke resultaat komt dicht bij de begroting uit. Tegenover de verminderde verkoopopbrengsten staan de reductie van bedrijfskosten en een besparing op onderhoud door gunstige aanbestedingen en minder mutaties in het woningbezit. Voor de berekening van de bedrijfswaarde en de onrendabele top, houdt SWZ rekening met het zogenaamde Woonakkoord (februari 2013). Dit betekent dat rekening wordt gehouden met rijksheffingen en met de (maximale) mogelijkheden om de huur te verhogen. De opbrengsten stijgen op termijn fors als bij mutatie een woning wordt verhoogd naar 100% van de maximale huur en een jaarlijks huurverhogingspercentage van 4% wordt gehanteerd. De vraag is of het reëel is om de huren zo fors te verhogen. Medio 2013 werkt SWZ dan ook scenario’s uit die een relatie aangeven tussen huurverhoging, opgaven en de Zwolse woningmarkt. De onderbouwde keuze van één van de scenario’s geeft dan aan hoe we vanaf 2013 willen/kunnen omgaan met de

Pagina 4 van 106

mogelijkheden om de huur te verhogen. Dit voorbehoud dient gemaakt te worden bij de uitwerking van het Woonakkoord in het jaarverslag/de jaarrekening. De ontwikkelingen op de woningmarkt in Zwolle baren zorgen. Er wordt te weinig gebouwd en de wachttijden voor huurwoningen lopen op. Een ontwikkeling die SWZ zich aantrekt waarbij zowel binnen het Concilium (vereniging van alle bij de woningbouw betrokken partijen in Zwolle) als het overleg tussen de gemeente en de Zwolse corporaties passende maatregelen worden gezocht. In 2012 heeft SWZ sowieso het contact met haar belang-houders aangehaald. Naar aanleiding van de visitatie in 2011 is in juni 2012 een Lagerhuisdebat georganiseerd voor onze belanghouders. De uitkomsten van het debat gebruikt SWZ bij het opstellen van het Ondernemingsplan 2013-2017. Eddy Veenstra, april 2013

Pagina 5 van 106

2.

Wij maken duidelijk waar we voor staan

SWZ is een organisatie zonder winstoogmerk die zich richt op het bouwen, beheren en verhuren van woonruimte. In dit hoofdstuk maken we duidelijk waar SWZ vanuit dit perspectief voor staat. 2.1 Missie en doelgroep SWZ wil mensen met een beperkt inkomen de mogelijkheid bieden, binnen de bescheiden mogelijkheden, zelf hun woonplezier te verbeteren. Wij doen dit door, samen met andere maatschappelijke belanghouders, actief te zorgen voor goede, betaalbare woningen in leefbare buurten en wijken in Zwolle. In deze buurten en wijken kunnen mensen prettig en veilig wonen en zichzelf zijn. Onze verantwoordelijkheid en inspanning richt zich daarin op het terrein wonen. Daar ligt de basis en vormt de woning de bron van onze inkomsten. Inkomsten die actief worden ingezet voor de te realiseren volkshuisvestingsopgave. Missie

SWZ biedt betaalbare woningen in leefbare Zwolse buurten en wijken.

De betrokkenheid en klantgedrevenheid richt zich in het geheel op het huisvesten van mensen met een beperkt inkomen en mensen die een vorm van wonen met welzijn en/of zorg nodig hebben om zelfstandig te kunnen (blijven) wonen. Doelgroep

De doelgroep bestaat uit mensen die nu een woning huren en een ieder die in Zwolle een sociale huurwoning wil gaan huren en een verzameljaarinkomen heeft < € 34.085.

2.2 Ondernemingsplan 2013-2016 In het jaar 2012 hebben we intensief stilgestaan bij de veranderingen op de woningmarkt en wat deze voor de toekomst van SWZ betekenen. Het ondernemingsplan 2013-2016 geeft hier het antwoord op en geeft aan welke maatschappelijke meerwaarde SWZ de komende jaren voor de stad Zwolle en haar burgers wil bieden. Demografische en economische ontwikkelingen maken duidelijk dat onze doelgroep blijft groeien, terwijl economische en politieke ontwikkelingen onze investeringsruimte beperken. In de afgelopen jaren is veel ingezet op het toevoegen van kwaliteit in ons woningbezit. Kwaliteit blijft - ook op langere termijn - van belang maar het kwantitatieve vraagstuk wordt pregnanter: hoe kunnen we met de aanwezige (beperkte) investeringsruimte zoveel mogelijk woningen leveren? Daarnaast blijft aandacht nodig voor de toenemende vraag van ouderen - ingegeven door demografische, politieke, economische en maatschappelijke ontwikkelingen - om in hun eigen woning oud te worden. Wij gaan er vanuit dat de komende jaren de vraag naar sociale huurwoningen in Zwolle hoog blijft. Er is nog steeds sprake van schaarste. Het is voor ons de uitdaging om een belangrijke bijdrage te leveren aan het opheffen van deze schaarste. Op de langere termijn kan een bredere inzet in wijken en buurten wenselijk zijn. Afhankelijk van het zich voordoende maatschappelijke vraagstuk kunnen we vanuit het domein wonen actief worden op het gebied van veiligheid, welzijn, zorg, educatie of werkgelegenheid. Hoe en of we dit handen en voeten kunnen geven is een interessante uitdaging en krijgt in samenspraak met belanghouders op de middellange termijn aandacht. Op de korte termijn ligt onze focus nadrukkelijk op het waarborgen van de financiële continuïteit van onze organisatie. Dit wordt mede tot uitdrukking gebracht in het doorgerekend strategisch voorraadbeleid. In het ondernemingsplan is concreet gemaakt wat SWZ in de periode 2013-2016 te doen staat en waarover we ons, graag, willen verantwoorden. Pagina 6 van 106

2.3

Strategisch voorraadbeleid 2012-2025

Ook in het afgelopen jaar is veel aandacht besteed aan het strategisch voorraadbeleid. Doordat de woningmarkt de afgelopen jaren wezenlijk is veranderd, is besloten het strategisch voorraadbeleid verder aan te scherpen. Vervolgens is inhoudelijk een forse stap gezet. Deze stap zien we als een basis waarbij updates in de toekomst op zowel de inhoud als het proces zorgen voor een scherpere focus. Voor vijf wijken in Zwolle zijn wijkkoersen ontwikkeld. Duidelijk is geworden in welke richting de wijken zich gaan ontwikkelen en welke complexstrategieën hierbij horen. In 2012 zijn de wijkkoersen afgerond en is het geheel doorgerekend. In verband met de nodige investeringsruimte is ook de verkoopstrategie mede bepalend. De selectie van te verkopen woningen bestaat voor de komende jaren uit ruim 2.000 woningen. Om een goede inschatting te maken van de investeringsruimte is besloten uit te gaan van jaarlijks ongeveer 40 te verkopen woningen met een bruto opbrengst van ongeveer € 5 miljoen. Dit is 50% van de verkoopopbrengst die we regulier hebben geraamd. Het strategisch voorraadbeleid is ook doorgerekend op basis van de heffingen die bekend zijn. Echter, de plannen uit het regeerakkoord met betrekking tot een ander huurbeleid en (de hogere) verhuurdersheffing waren in 2012 nog niet bekend, maar zijn natuurlijk wel sterk van invloed. Als het strategisch voorraadbeleid hierop moet worden aangepast, wordt de prioriteit in de projecten aan de hand van de volgende criteria bepaald:  

Waar verplichtingen in een project zijn aangegaan wordt het project afgemaakt; Aan onderhoudsprojecten wordt, conform methode van werken, inhoud gegeven met (waar het kan) soms een kleine verschuiving in de tijd;



Sloop en vervangende nieuwbouw in de bestaande stad evenals de verbeterprojecten in Dieze-Oost, kunnen naar voren of naar achteren worden geschoven; Nieuwbouw in de wijk Stadshagen komt tot 2017 op een laag pitje.



2.4 Huurprijsontwikkeling De focus ligt op mensen met de laagste inkomens en bijzondere doelgroepen. Dit betekent primair dat we moeten zorgen dat voldoende woningen beschikbaar zijn die betaalbaar zijn. De maximale huurgrens voor een sociale huurwoning was in 2012 € 664,66. Woningen met een huurprijs onder deze huurprijs zijn bereikbaar voor de doelgroep. Dit betekent niet dat de woningen voor hen ook betaalbaar zijn. Boven de aftoppingsgrens van € 524 (één- en tweepersoonshuishoudens) of € 561 (huishoudens van drie of meer personen) moeten de huurders meer betalen. Zo is een woning van bijvoorbeeld € 650 ook met huurtoeslag voor minima duur. Op dit moment heeft ongeveer 90% van onze woningen een huur onder de € 561 en is dus bereikbaar en betaalbaar voor de minima. Onze woningen hebben een huur van gemiddeld 68,2 % van de maximaal redelijke huur. In het huurbeleid van SWZ wordt uitgegaan van een gemiddelde streefhuur van 80% van de maximale huur. De gemiddelde huurprijs van SWZ is de laagste van de Zwolse corporaties. Daar staat tegenover dat ook de woningwaardering het laagst is, aldus het CFV, Corporatie in perspectief van 2012. Daarmee is de prijs versus de geboden kwaliteit redelijkerwijs in evenwicht.

Pagina 7 van 106

3.

We geven aan wat in 2012 is gerealiseerd

SWZ tracht haar (maatschappelijk) toegevoegde waarde voor de stad Zwolle en haar inwoners zo goed mogelijk inzichtelijk te maken. De definitie van maatschappelijk rendement is voor SWZ de verhouding tussen de investering in geld, mensen en middelen en de gewenste positieve (maatschappelijke) effecten. SWZ kent in relatie tot haar (maatschappelijk) toegevoegde waarde twee focusgebieden. Het eerste focusgebied richt zich op het werken aan en ontwikkelen van leefbare wijken en buurten. Het tweede focusgebied richt zich op het werken aan en behouden van tevreden klanten. 3.1 Leefbare wijken en buurten Voor SWZ staat voorop dat de bewoner zelf bepaalt of de wijk of buurt als leefbaar wordt ervaren. Daarbij is het tweejaarlijkse buurt-voor-buurtonderzoek van de gemeente Zwolle bepalend in de prioriteitstelling welke buurt of wijk aandacht nodig heeft. De waardering over het gevoel van veiligheid of de mate van overlast en verloedering zijn belangrijke punten. 3.1.1 Prestatieafspraken Prestatieafspraken zijn waardevol om de gezamenlijke afspraken tussen de gemeente en de corporaties in de stad te sturen en borgen. Voor de periode 2012 - 2015 zijn afspraken gemaakt. De afspraken worden jaarlijks geëvalueerd en geactualiseerd. Woonplan 2011-2015 De prestatieafspraken maken onderdeel uit van het Woonplan 2011-2015 waarin de thema’s die in die periode prioriteit hebben zijn vastgelegd. De thema's zijn: nieuwbouwopgave, sociale voorraad, natuurlijke wijkvernieuwing, energie, wonen en zorg. De komende jaren richten de woningcorporaties en de gemeente Zwolle zich op het op peil houden van de voorraad sociale huurwoningen. Het uitgangspunt is dat er voldoende huurwoningen zijn, verspreid over de Zwolse wijken. De corporaties zijn verantwoordelijk voor hun eigen woningvoorraad waarbij zij ervoor zorgen dat het aantal gesloopte, verkochte en nieuwbouw woningen in 2015 in balans is. De gemeente Zwolle draagt bij aan de betaalbaarheid van wonen door grond te leveren en voldoende sociale woningen in bestemmingsplannen op te nemen. Natuurlijke wijkvernieuwing is een nieuwe, meer geleidelijke vorm van stedelijke vernieuwing. Grootschalige herstructurering van wijken is niet meer aan de orde. Fysieke en/of sociale ingrepen worden per buurt gedaan. Duurzaamheid is een complex onderwerp dat continu in beweging is. We werken samen met andere partijen op basis van een gezamenlijke horizon, namelijk energiezuinige, comfortabele woningen met een lage woonlast. We zitten nog volop in het gezamenlijke zoekproces om te weten hoe dat precies moet. De visie vanuit het Woonplan is dat Zwolle ruimte biedt voor verschillende vormen van huisvesting voor bijzondere groepen die evenwichtig over de stad verspreid zijn. Het bevorderen dat wijken levensloopbestendig zijn, is daarbij een belangrijk uitgangspunt. Wijken in Zwolle bevatten kwantitatief en kwalitatief al die voorzieningen en woonvormen waaraan in verschillende levensfasen van een mens behoefte is.

Pagina 8 van 106

Kwantitatieve resultaten In het Woonplan 2011-2015 werd voor 2012 en 2013 een productie verwacht van respectievelijk 500 en 655 woningen en herstel van de woningmarkt per 2014. Voor 2012 is de prognose niet gehaald. In 2012 zijn 422 woningen opgeleverd in Zwolle (opgave gemeente Zwolle). Van de in 2012 opgeleverde woningen zijn door SWZ 131 woningen van de ongeveer 500 geplande woningen daadwerkelijk gerealiseerd. 3.1.2 De stad Zwolle Los van de wettelijke taak die SWZ heeft als het gaat om het verschaffen van woongenot, weten wij dat een leefbare woonomgeving - net als de kwaliteit van de woningen zelf ('de stenen') - niet alleen bijdraagt aan het woonplezier van de huidige huurders, maar ook aan de verhuur- en verkoopbaarheid van woningen in de toekomst. In die zin is leefbaarheid een sociaalmaatschappelijk en een financieel-economisch thema. De werkzaamheden met betrekking tot leefbaarheid bestaan grotendeels uit het houden van toezicht (preventief), het signaleren van problemen c.q. ongewenst bewonersgedrag en het oplossen van deze problemen (curatief), al dan niet in samenwerking of verwijzing naar zorginstelling, welzijnsorganisatie, politie of gemeente. Voor een klein deel bestaan de werkzaamheden uit het stimuleren en faciliteren van bewonersinitiatieven gericht op het versterken van de leefbaarheid in een wijk of buurt. Dat doen we vooral in buurten waarin wij veel bezit hebben en die onder de norm van het cijfer 7,0 scoren in het tweejaarlijkse buurt-voor-buurtonderzoek. De door ons ondersteunde initiatieven zijn altijd sterk verbonden met het wonen. Initiatieven die primair liggen op het gebied van bijvoorbeeld onderwijs of werkgelegenheid ondersteunen wij niet. We vinden het in toenemende mate belangrijk dat bewoners zelf de drijvende kracht zijn. Om onze rol op het gebied van leefbaarheid goed te kunnen vervullen hebben we, dit jaar, geparticipeerd in een aantal samenwerkingsverbanden met de andere Zwolse corporaties en de gemeente. Huurachterstand onder de norm Huurders met betalingsproblemen worden actief en persoonlijk benaderd. Daarbij wordt al het mogelijke gedaan om huisuitzettingen als gevolg van huurachterstanden te voorkomen. Huurders worden binnen tien dagen schriftelijk in kennis gesteld van een huurachterstand. Bij het uitblijven van een reactie benaderen we de huurders nogmaals schriftelijk, telefonisch of via een huisbezoek. Daar waar mogelijk treffen we een betalingsregeling of brengen we de huurder in contact met (schuld)hulpverlenende instanties. Met deze werkwijze streven we naar een goede relatie met onze huurders en een tijdig inzicht in de betalingsproblematiek. Hiermee kunnen we huurachterstanden voorkomen of sneller oplossen. Voor 2012 stelden we een achterstandspercentage van maximaal 0,8% van de jaarhuur als doel. De huurachterstand bedraagt in het jaar 2012 0,75%. Op grond van huurachterstanden sprak de rechter 56 ontruimingsvonnissen uit. We hebben 11 woningen vervolgens moeten ontruimen, waarvan er 9 voortijdig door de bewoners waren verlaten. De huishoudensamenstelling van de ontruimde woningen was als volgt: 7 alleenstaande mannen, 3 alleenstaande vrouwen en 1 alleenstaande moeder.

Pagina 9 van 106

Monitoren kengetallen wijken en buurten Naast de uitkomsten van het tweejaarlijkse buurt-voor-buurt onderzoek, monitoren wij zelf de huurachterstanden, de sociale problematiek (meldingen in ons klantinformatiesysteem) en de mutatiegraad per buurt. De cijfers zijn weergegeven in onderstaande grafieken. De huurachterstanden per ultimo 2012 zijn uitgedrukt in een percentage van de moethuur. De meldingen en mutatiegraden zijn uitgedrukt in een percentage van het aantal verhuureenheden. Alleen de buurten waar sprake is van 100 of meer verhuureenheden zijn Wijk 1 - Noord

Wijk 2 - Midden

Wijk 3 - Zuid

weergegeven. Ruim 95% van de verhuureenheden bevindt zich in deze buurten.

Pagina 10 van 106

Coördinatie probleemhuishoudens Voor de begeleiding van multiprobleemhuishoudens (huishoudens waarin bijvoorbeeld sprake is van schuldenproblematiek en psychische problematiek en verminderde zelfredzaamheid) werken we met zogenaamde regiogroepen: samenwerking tussen de vertegenwoordigers (hulpverleners) van de diverse bij een huishouden betrokken organisaties. De regiegroepen functioneren onder voorzitterschap van de coördinator probleemhuishoudens. Deze gemeentefunctionaris wordt deels betaald door de woningcorporaties. Bewonerstoezichthouders (anti-verloederingsteams) Dit is een concept gestart in de jaren '90 waarbij betrokken buurtbewoners onder aansturing van de gemeente worden ingezet om hun medebuurtbewoners te stimuleren tot het leveren van een bijdrage aan de leefbaarheid van de buurt respectievelijk hen aan te spreken op ongewenst (soms ook onbewust) bewonersgedrag. Dit jaar is gezien als een overgangsjaar waarin de bijdrage van de corporaties ten opzichte van 2011 gehalveerd is. ZorgSaam In 2011 heeft SWZ het convenant ZorgSaam in de Palestrinalaan getekend. Dit project beoogt middels een integrale ondersteuning van multiprobleemhuishoudens (één allround hulpverlener per huishouden), een beter antwoord te bieden op de hulpvraag en het totale beroep op de hulpverlening te laten afnemen. De pilotperiode is gestart. Vanuit de deelnemende corporaties (SWZ en deltaWonen) zijn zorgen geuit over het nog niet goed van de grond komen van de nieuwe wijze van werken. We ervaren nog niet dat we voor een totale hulpvraag naar één hulpverlener kunnen doorverwijzen. In de praktijk wijken we dan weer uit naar het betrekken van verschillende hulpverleners voor de diverse onderdelen van de hulpvraag. Ook stuiten we nog vaak op praktische obstakels. zoals het niet reageren op aanmeldingen. Buurtgeluk In de pilot Buurtgeluk werken twee corporaties (SWZ en deltaWonen), twee gemeentes (Zwolle en Kampen) en diverse zorg- en welzijnsorganisaties samen om in twee buurten (één in Zwolle en één in Kampen) een werkwijze te ontwikkelen waarbij de eigen kracht van bewoners aangeboord wordt om de leefbaarheid in de buurt te versterken. Vanuit de deelnemende organisaties zijn zogenoemde 'fronteers' aangewezen die het gezicht in de buurt zijn en die bewoners de weg wijzen bij het realiseren van initiatieven. Eind 2012 is besloten om een procesbegeleider aan te stellen om een en ander verder te concretiseren. Stichting Present Deze stichting koppelt de vraag van hulpbehoevende burgers aan het aanbod van mensen die hulp kunnen bieden. Het gaat dan om praktische zaken, zoals het opknappen van een verwaarloosde tuin, het schilderen van een woning of het helpen met een verhuizing. De Zwolse corporaties dragen voor ongeveer een kwart bij aan de begroting van Stichting Present Zwolle. In 2012 heeft Present aan 40 huurders van SWZ hulp geboden. Doe het zelf garage De 'Doe het zelf garage' is een ruimte waar, tegen betaling van een gering bedrag, zelf gesleuteld kan worden aan auto’s, aanhangers, motoren en brommers. Hierdoor wordt overlast op de openbare weg en in garageboxen tegengegaan. De garage is een ontmoetingsplek geworden voor kansarme mensen met een kleine beurs. De garage biedt een gelegenheid voor verwijzing door politie vanwege het, niet toegestane, sleutelen op de openbare weg. De corporaties en de

Pagina 11 van 106

gemeente financieren de huisvesting en exploitatie van de garage. De exploitatie wordt uitgevoerd door Travers Welzijn. 3.1.3

Stadsdeel Zuid

Stadsdeel Zuid bestaat uit de wijken Wipstrik, Indische Buurt, Pierik, Assendorp en Zwolle-Zuid. Zwolle-Zuid Planmatig onderhoud Totaal zijn 48 woningen in Zwolle-Zuid aan de buitenzijde geschilderd. Het betreft de woningen aan de Van Hogendorpware, Van Hallware, De Kempenaerware, Keucheniusware en Staatsmanlaan. Tijdens groot onderhoud aan de Van Dedemmarke e.o. is aan het licht gekomen dat een aantal huishoudens hier met grote problemen kampt. Voor deze bewoners is passende hulpverlening ingeschakeld. Sloop en nieuwbouw In Ittersumerlanden worden 27 eengezinswoningen, 7 appartementen en 29 wooneenheden voor Frion toegevoegd. Hiervoor worden 144 onzelfstandige wooneenheden gesloopt. Vanaf 1 januari 2012 is gestart met de uitverhuizing van de laatste bewoners van de onzelfstandige eenheden. De sloop is in oktober 2012 gestart en wordt in 2013 afgerond. In maart 2012 hebben SWZ, de gemeente en bewoners uit een prijsvraag aan vier aannemerscombinatie samen gekozen voor het ontwerp en de verdere uitwerking van het plan door aannemer Volker Wessels uit Apeldoorn. In de periode van de sloop van de onzelfstandige wooneenheden en de nieuwbouw zetten we ons in om de aanblik van de buurt op peil te houden. Met een initiatief van het RIBW en Travers in de wijkboerderij worden bewoners geholpen hun tuin op orde te maken. Het aanbod bestaat uit gratis stekjes, professioneel tuingereedschap en ondersteuning door bewoners met groene vingers. Assendorp Planmatig onderhoud In totaal zijn 55 woningen in Assendorp aan de buitenzijde geschilderd. Het betreft de woningen aan de Van der Laenstraat, Wagenmakerstraat, Weidjesstraat, Assendorperdijk, Assendorperstraat, Blokstraat, Enkstraat, Molenweg, Resedastraat en Celestraat. Bij 110 woningen aan de Ten Oeverstraat, Van Cuylenburchstraat en Hardesteinstraat zijn de houten gevelonderdelen schoongemaakt en is de kwaliteit van het schilderwerk gecontroleerd en waar nodig hersteld. Jozefkerk In dit complex heeft een grote brand gewoed. De impact voor bewoners was enorm. Gedurende zes weken is er schoongemaakt. Samen met de brandweer heeft SWZ een voorlichtingsavond georganiseerd. Aan het eind van het jaar bleek dat de bewoners op een aantal punten ontevreden waren over de afhandeling van de brand. Met name het gesprek over een alternatief voor de ontmoetingsruimte was nog niet afgerond. Er is een bedrag toegekend ter compensatie van de kerstversiering en na de jaarwisseling worden de nog openstaande punten opgepakt.

Pagina 12 van 106

Pierik Planmatig onderhoud In de Pierik is bij 110 van de 125 meergezinswoningen aan de Mimosastraat, Fresiastraat en Goudenregenstraat schilderwerk uitgevoerd. De werkzaamheden van de resterende woningen worden begin 2013 uitgevoerd. Sloop en nieuwbouw Voor de Pierik zijn er sloopplannen voor 16 eengezinswoningen aan de Lobelia- en Lavendelstraat en 42 duplexwoningen aan de Mimosastraat. Om omwonenden te informeren over deze plannen in deze wijk hebben we een wekelijks spreekuur ingesteld. De uitverhuizing van de oorspronkelijke bewoners op grond van het sociaal plan is in volle gang. Vrijkomende woningen worden tijdelijk verhuurd op grond van de leegstandswet. Leefbaarheid Alle stukken openbaar groen zijn in kaart gebracht. De gemeente pakt voortaan het onderhoud op van de stukken groen die voorheen door bewoners werden onderhouden maar van de gemeente waren. Enkele huishoudens in de Pierik zijn aangesproken op het niet goed onderhouden van de tuin. Deze zijn nu redelijk op orde. Een groepje bewoners heeft de wens uitgesproken om een buurtmoestuin te beginnen. SWZ staat hier positief tegenover en wil het braakliggende terrein naast de Ambachtsschool hiervoor beschikbaar stellen. Afgesproken is dat dit in 2013 uitgewerkt wordt. Wipstrik In de woningen aan de Abel Tasmanstraat 1-11 en 13-21 is het toilet en de badkamer vervangen. Ook zijn deze woningen aan de buitenkant geschilderd en is bij de badkamer een dakkapel aangebracht zodat de staruimte groter wordt. Bewoners kregen de mogelijkheid tegen een huurverhoging te kiezen voor aanvullend isolatieglas en cv in hun woning. Een aantal woningen aan De Keijzerstraat (exclusief de duplexwoningen) is geüpgraded. Daarbij is het gehele dak aangepast en voorzien van geïsoleerde dakplaten en nieuwe dakpannen. Het aanwezige asbest in de woning is gesaneerd. Bewoners konden tegen huurverhoging ook kiezen voor een vaste trap naar de zolder, cv en isolatieglas. In totaal zijn bij 33 woningen aan de Abel Tasmanstraat en De Keijzerstraat werkzaamheden uitgevoerd. De overige woningen worden in 2013 aangepakt. Indische Buurt De 24 woningen aan de Javastraat en Bankastraat zijn aan de buitenzijde geschilderd. Bij twee woningen aan de Pr. Mauritstraat en bij zes woningen aan de Soendastraat is het buitenschilderwerk uitgevoerd. Twee woningen aan de Soendastraat zijn voorzien van hoogrendement isolatieglas, dak, vloer en gevelisolatie. 3.1.4 Stadsdeel Midden Stadsdeel Midden bestaat uit de wijken Centrum, Kamperpoort, Diezerpoort, Aa-landen en Berkum. Centrum Bij 30 woningen aan de Kamperstraat in het centrum zijn de houten gevelonderdelen schoongemaakt en is de kwaliteit van het schilderwerk gecontroleerd en waar nodig hersteld.

Pagina 13 van 106

Diezerpoort Planmatig onderhoud De zes woningen aan de A. Cuypstraat zijn geschilderd. In 96 woningen aan de Minervalaan zijn renovatiewerkzaamheden uitgevoerd. De werkzaamheden bestonden uit het vernieuwen van badkamer en toilet. De kozijnen van de voor- en achtergevel, inclusief ramen en deuren, zijn vervangen door kunststof kozijnen, waarbij HR-isolatieglas is geplaatst. Daarbij is het voegwerk van de gevels aan weerszijden van de flats vernieuwd. Verder is een isolatiepakket aangebracht dat bestond uit het isoleren van het dak, de wanden van het trappenhuis en de plafonds van de bergingen (vormt de vloer voor de woningen op de eerste verdieping). Daarnaast is het dak voorzien van een nieuwe dakbedekking, zijn de resterende houten buitenkozijnen geschilderd en zijn trappenhuis, trappen, bordessen en balkonvloeren gecoat en wanden van de bergingsgangen gesausd. Curans Na een lange periode van onzekerheid, onderzoeken en werkzaamheden kwam voor de bewoners van Curans een eind aan de geluidshinder in het complex. SWZ trakteerde de bewoners daarom op een stamppotmaaltijd. Dieze-Oost De visie van SWZ op de wijkvernieuwing Dieze-Oost is om deze wijk toekomstbestendig te maken. Door in te grijpen zowel woontechnisch als op het gebied van leefbaarheid glijdt de wijk niet verder af en wordt het tij gekeerd. Ons bezit bestaat uit 770 portieketageflats en 16 eengezinswoningen. Het toekomstbestendig maken wordt bereikt door in de komende tien tot vijftien jaar éénderde van ons bezit te transformeren van portieketagewoningen naar eengezinswoningen en appartementen met lift en éénderde te renoveren. Het overige deel voorziet in de behoefte om een woning te huren met een laag wooncomfort en een lage huur. Het buurtrestaurant Resto Van Harte is officieel geopend. Bewoners uit de wijk zijn uitgenodigd voor een diner. SWZ levert een bescheiden bijdrage aan de exploitatie. CV-aanbod Dieze-Oost In het eerste kwartaal ontstond in een winterse periode veel onrust in Dieze-Oost over verwarming- en schimmelproblemen. Ook de lokale en regionale pers besteedde aandacht aan het onderhoudsniveau van de woningen. In Dieze-Oost strekt de wijkvernieuwing zich over een aantal jaren uit. De klachten waren terecht en maatregelen zijn genomen. Ook op korte termijn heeft SWZ een verantwoordelijkheid voor de staat van onderhoud. SWZ voerde gesprekken met bewoners om zicht te krijgen op de problematiek en mogelijke oplossingen. Huurders van de Caspar Fagelstraat, Isaäc van Hoornbeekstraat, de Anthonie Heinsiusstraat en de Binnenhofjes 3 hebben het aanbod gekregen om tegen huurverhoging centrale verwarming aan te laten leggen. Meer dan honderd huurders zijn op dit aanbod ingegaan. Ook zijn ongeveer 150 schimmelbestrijding pakketten uitgegeven. 

Pieter Steynstraat

Vanaf het tweede kwartaal is veel aandacht uitgegaan naar de voorbereiding van de renovatie van de eerste flat in de Pieter Steynstraat. De renovatiewerkzaamheden zijn uitgewerkt in een aantal ontwerpbijeenkomsten, waarin aannemersconsortia uitgedaagd zijn om het beste plan voor deze flat uit te denken. Uitgaande van hun kennis en expertise op dit vlak is gevraagd om deel te nemen aan dit proces. Mei 2012 is een keuze gemaakt voor een consortium. Dit is zowel voor

Pagina 14 van 106

het ontwerp van de werkzaamheden als de uitvoering verantwoordelijk. Gedurende de verdere uitwerking bleek dat er een langere voorbereidingstijd nodig was. In het najaar hebben de bewoners de modelwoningen kunnen bezichtigen en hun keuzes kunnen maken. De werkzaamheden aan de individuele woningen starten in het eerste kwartaal van 2013. Hoewel de meeste bewoners te spreken zijn over de geplande verbetering van hun woning, en bijna alle bewoners akkoord zijn met de renovatie, hadden zij graag meer inspraak willen hebben in onze aanpak. Hoewel bewoners in hun woning kunnen blijven tijdens de renovatie, hebben de meeste mensen aangegeven tijdens de werkzaamheden in een logeerwoning te willen verblijven. Voor de tweede tot en met de vierde flat van de Pieter Steynstaat is gekozen voor een lager renovatiebudget per woning. Er is een start gemaakt met het ontwikkelen van een participatieplan gericht op het verkrijgen van draagvlak voor deze, meer sobere, aanpak. In het eerste deel van de Binnenhofjes zijn individuele gesprekken gevoerd over de voorgenomen sloop en de verhuismogelijkheden. 

Isaäc van Hoornbeekstraat en Caspar Fagelstraat

Zoals gemeld hebben bewoners van de Isaäc van Hoornbeekstraat en Caspar Fagelstraat de keuze gehad om cv aan te laten brengen tegen huurverhoging. Ook hebben tien woningen aan de Caspar Fagelstraat in het kader van de Wet Geluidhinder naar aanleiding van de verkeershinder van de Centuurbaan isolerende beglazing en suskasten gekregen. 

Geert Grootestraat

De bewoners van de eengezinswoningen aan de Geert Grootestraat hebben dit jaar uitsluitsel gekregen dat hun woning in 2014 gerenoveerd gaat worden. Het energielabel wordt verhoogd van F naar C en de keuken, badkamer en toilet worden vernieuwd. De eerste flat aan de Geert Grootestraat is in 2011 gesloopt en er zijn nieuwe appartementen voor teruggekomen. De bewoners van de tweede flat aan de Geert Grootestraat worden vanaf 1 januari 2012 uitverhuisd. Ook deze flat wordt gesloopt en vervangen door een nieuw appartementengebouw. De start van de bouw van de nieuwe flat is gepland in 2013. De voorbereiding is in volle gang. 

Kop van Oost

De portieketageflat krijgt naar aanleiding van de verkeershinder van de Centuurbaan (Anthonie Heinsiusstraat) in het kader van de Wet Geluidhinder, isolerende beglazing en suskasten. Het schilderwerk is vernieuwd en de gevel is opgefrist door hier en daar kaders om de kozijnen aan te brengen. Ook hebben 26 van de 48 bewoners tegen huurverhoging cv laten plaatsen. 

Binnenhofjes

Deze locatie is binnen Dieze-Oost aangewezen om omgevormd te worden van flats naar eengezinswoningen. De bewoners van het eerste deelgebied worden per 1 januari 2013 uitverhuisd. De verwachting is dat deze woningen in het voorjaar van 2014 gesloopt worden. De bewoners van het tweede en derde deelgebied zijn ook op de hoogte gebracht van de toekomstige sloopplannen. Voor de tweede fase is een tijdelijke peildatum genoemd (1 november 2014). De bewoners van de derde fase hebben een aanbod voor het plaatsen van een cv-installatie tegen huurverhoging gehad, omdat we hen geen duidelijkheid kunnen geven over de datum waarop hun woning gesloopt gaat worden.

Pagina 15 van 106

Aa-landen Planmatig onderhoud Bij 61 woningen aan de Botlek en omgeving is schilderwerk uitgevoerd, waarbij ook isolatieglas (HR++ glas) en nieuwe cv-ketels zijn geplaatst. Bij 18 woningen hebben bewoners ook gekozen voor dakisolatie. Bij de garages zijn de aanwezige asbestplafonds gesaneerd en zijn nieuwe kanteldeuren geplaatst. Van de eengezinswoningen aan de Amer zijn 78 woningen aan de buitenzijde geschilderd. Bij 58 woningen is bovendien hoogrendement isolatieglas en vloerisolatie aangebracht. De resterende woningen die nog niet zijn geschilderd komen begin 2013 aan de beurt. De liftinstallaties in de complexen aan de Vlist, Alm, Gantel en de Noord zijn gereviseerd. Verkoop crisisopvangwoning aan Leger des Heils Het Leger des Heils had voor één jaar een woning in de Aa-landen gehuurd voor crisisopvang. Met omwonenden is tweemaandelijks geëvalueerd wat de impact is van deze bewoning. Er is niet of nauwelijks sprake geweest van overlast. In het najaar heeft SWZ de woning aan het Leger des Heils verkocht. 3.1.5 Stadsdeel Noord Stadsdeel Noord bestaat uit de wijken Holtenbroek, Westenholte en Stadshagen. Holtenbroek Planmatig onderhoud Bij de 144 meergezinswoningen aan de Buxtehudestraat, Frobergerstraat, Lassuslaan en Palestrinalaan is het buitenschilderwerk van een frisse laag voorzien. Ook de 154 eengezinswoningen zijn aan de buitenkant geschilderd. Bij 18 woningen hebben bewoners gekozen voor de vervanging van het aanwezige glas door isolatieglas met hoogrendement. Verder zijn bij 16 woningen de buitenspouwmuren geïsoleerd. Van de flats aan de Gombertstraat (168 woningen) is het beton van de balkons hersteld en van een nieuwe coating voorzien. De galerijvloerophoging ter plaatse van Gombertstraat 114 tot en met 224 is vervangen. Bij deze flats zijn de houten gevelonderdelen schoongemaakt en is de kwaliteit van het schilderwerk gecontroleerd en waar nodig hersteld. Bij de 218 woningen aan de Klooienberglaan (inclusief VvE), Gombert- en Wanningstraat (inclusief VvE), Palestrinalaan zijn de houten gevelonderdelen schoongemaakt en is de kwaliteit van het schilderwerk gecontroleerd en waar nodig hersteld. Sloop Bachlaan Besloten is de portiekflats, winkels en bedrijfsruimten aan de Bachlaan/Beethovenlaan per 1 maart 2013 te slopen. Om veiligheidsredenen is het niet verantwoord het complex nog langer te exploiteren voor de tijdelijke verhuur. Om de leefbaarheid tot de sloopdatum op peil te houden, is een beheerplan opgesteld. Onderdeel hiervan is het instellen van cameratoezicht en een dagelijks spreekuur voor de bewoners en omwonenden. Het beheerplan heeft goed gewerkt. Er zijn bijna geen overlastmeldingen uit de buurt ontvangen. De oorspronkelijke huurders zijn op grond van het Sociaal plan allemaal uitverhuisd. De tijdelijke huurders zijn steeds geattendeerd op de einde huurdatum van 1 maart 2013.

Pagina 16 van 106

Leefbaarheid Holtenbroek 3 Holtenbroek is voor de stad Zwolle en SWZ één van de belangrijkste aandachtswijken. Er zijn regelmatig incidenten van overlast en criminaliteit. Door de politie, het welzijnswerk en SWZ wordt veel energie gestoken in gesprekken met buurtbewoners. Zo houden we de vinger aan de pols als het gaat om de leefbaarheid en reageren we snel op overlastproblemen. Bewoners die aangeven iets te willen betekenen voor de buurt worden actief ondersteund. Een voorbeeld is de kerstmarkt georganiseerd met de bewoners van de Buxtehudestraat. Een integraal plan van aanpak vanuit de samenwerkende partners, met als doel het versterken van de leefbaarheid heeft door de uitval van betrokken professionals stagnatie opgelopen en is doorgeschoven naar 2013. In de Buxtehudestraat hebben we tijdens onderhoudswerkzaamheden te kampen gehad met vernielingen, onder andere aan de kraan van de schilders. Deze zaak is in onderzoek bij de politie. Ontwikkeling Muziekwijk Ook in 2012 was er volop activiteit in de Muziekwijk. Naast het ontwikkelen en bouwen van woningen werd er gewerkt aan het bouw- en woonrijp maken en het groenplan. De inrichting van het openbare gebied blijft een belangrijke pijler van het project. In totaal komen er 329 woningen in de Muziekwijk. De afronding van de laatste fase staat gepland voor het eerste kwartaal van 2014. De voortgang van de Muziekwijk is mede van belang om de bouwproductie in Zwolle op gang te houden. Daarbij komt dat het project de afronding is van de herstructurering van het eerste kwadrant van Holtenbroek. Binnen de Muziekwijk worden de (bouw)aannemers geselecteerd om een fase te ontwerpen en te bouwen. Door op deze manier de coördinatie bij de bouwaannemer te leggen, ontstaat een op efficiëntie ingerichte bouwketen. SWZ krijgt steeds meer ervaring met deze manier van werken en de resultaten zijn positief. Er werd een studiedag 'Muziekwijk Zwolle' georganiseerd door het Kennisplatform DGOO (KISS) in Zwolle. Belangrijke thema's van deze studiedag waren duurzaamheid en ketenintegratie in de bouw. 

Tweede fase Muziekwijk

Er zijn 66 eengezinswoningen (waarvan 46 koop, 3 vrije sector huur en 17 sociale huur), 20 appartementen en 25 appartementen met aanvullende ruimten bestemd voor cliënten van Frion opgeleverd. De woningen zijn inmiddels verhuurd. Van de eengezinswoningen is de onrendabele top nihil. In 2012 zijn acht woningen verkocht, waarmee het totaal in deze fase op 46 komt. Een groot succes gezien de marktomstandigheden. Van de provincie Overijssel heeft SWZ een subsidie (Duurzame energie en Energiebesparing Overijssel) ontvangen, omdat de woningen een significante bijdrage leveren aan het reduceren van CO2. 

Derde fase Muziekwijk

De derde fase van de Muziekwijk bestaat uit drie clusters met in totaal 118 woningen, waarvan 40 appartementen. De bouw van dit cluster start begin 2013. In 2012 is de bouwvoorbereiding gestart en is één cluster met 46 koopwoningen in de markt gezet.  MMWT In 2012 is een start gemaakt met de bouw van het project Mens- en Milieuvriendelijk Wonen (MMWT). Met de vereniging MMWT is samengewerkt om een project van 36 woningen te realiseren. Van de 19 eengezinswoningen en 17 appartementen is de huurder of koper bekend. Slechts één hoekwoning staat nog te koop. SWZ is verantwoordelijk voor de ontwikkeling, maar de vereniging MMWT is medeopdrachtgever en geeft zelf vorm aan het project. Binnen het project is veel aandacht voor materiaalgebruik, isolatie en andere duurzaamheidaspecten.

Pagina 17 van 106

Onderscheidend ten opzichte van de overige fases in de Muziekwijk is het groene binnengebied. Doordat in verhouding minder auto’s overdekt geparkeerd kunnen worden, ontstaat een prachtige ontmoetingsplek voor de bewoners.  Stadsverwarming Muziekwijk In de Muziekwijk is gekozen voor een vorm van stadsverwarming. De exploitant van de installatie is Cogas Duurzaam. De bron is nu nog een tijdelijke voorziening. De definitieve locatie is bekend en hiervoor zijn in november door de exploitant de noodzakelijke vergunningen aangevraagd. Eind 2013 wordt de installatie in gebruik genomen.  Jouw Energie Moment In de pilot onderzoeken we hoe we in Nederland anders kunnen omgaan met energie door vraag en aanbod beter op elkaar af te stemmen. Hiervoor is een slim netwerk nodig, genaamd smartgrid. SWZ maakt de woningen geschikt voor aansluiting op dit netwerk en rust de woningen voor de deelnemers uit met zonnepanelen. Toekomstige bewoners van de tweede fase en de daarop volgende fases ontvangen bij deelname zonnepanelen en slimme apparatuur. Het elektriciteitstarief is variabel en wordt 24 uur van te voren via de energiecomputer bekend gemaakt. Voor de deelnemers betekent dit dat zij de mogelijkheid krijgen om het gunstigste energiemoment te kiezen. Ook komt de in de woning opgewekte energie ten goede aan de bewoners. Dit levert een lagere energierekening op. Naast duurzaamheid draagt de pilot bij aan de bewustwording van het energieverbruikgedrag en grip op de woonlasten. De pilot is een gezamenlijk initiatief van SWZ, Enexis en een consortium waarvan de Technische Universiteit Eindhoven deel uitmaakt. De bewoners van fase 2 waren de eerste groep potentiële deelnemers. Van de 111 hebben 106 gekozen voor deelname. Een ongekend succes. Stadshagen Planmatig onderhoud Bij het appartementengebouw Ensemble aan de Belvédèrelaan zijn zes opstelplaatsen voor een scootmobiel gerealiseerd en zijn de liftinstallaties in de complexen aan de Winterdijkstraat gereviseerd. Twee woningen aan het Poldermolenpad en Gemaalpad zijn geschilderd. Bij het pand Kadera aan de Belvédèrelaan zijn de houten gevelonderdelen schoongemaakt en is de kwaliteit van het schilderwerk gecontroleerd en waar nodig hersteld. Klokkengieterlaan In april 2012 zijn 17 appartementen en 2 gezamenlijke ruimten voor de JP van den Bent stichting opgeleverd. Het betreft hier een bijzonder wooncomplex, waarbij zelfstandig wonen voor de doelgroep van JP van den Bent, jong volwassenen met een beperking, centraal staat. Plantage 1a SWZ heeft een contract gesloten met bouwbedrijf Mateboer B.V. voor de realisatie van 21 woningen. Hiervan worden 3 hoekwoningen te koop aangeboden. De andere 18 woningen worden sociale huurwoningen. De 3 koopwoningen zijn samen met de 20 woningen van Mateboer B.V. in verkoop gebracht. Havezate vlek 3 In 2012 is gestart met de bouw van 28 sociale huurwoningen, waarvan er vier geschikt en beschikbaar zijn als Wmo-woning. SWZ heeft hiervoor een bijdrage ontvangen van de gemeente Zwolle (Wmo). De woningen worden gebouwd door Nikkels bouwbedrijf bv. In Breecamp-Oost Pagina 18 van 106

heeft SWZ na realisatie van bovenstaande gebieden nog een concessie in twee gebieden, Plantage 1b en Oude Wetering, respectievelijk 31 (25 sociaal en 6 woonwagenlocaties) en 16 sociale huurwoningen te bouwen. Voor de locaties is besloten de ontwikkeling te verplaatsen naar 2017. Aanpassing plannen Stadshagen+ Dé grote nieuwbouwlocatie van Zwolle, Stadshagen II (in totaal ruim 4.500 woningen), is omgedoopt in Stadshagen+. Gekozen is om met twee pilots te starten, één in deelgebied Tippe en één in deelgebied Breezicht. SWZ richt zich voor de eerste ontwikkeling op deelgebied Breezicht. Het stedenbouwkundig plan wordt gekenmerkt door een landschappelijk gebied met daarin woonkernen of buurtschappen. Het eerste buurschap wordt gerealiseerd aan de Milligerplas en is ongeveer 180 woningen groot. SWZ neemt 42 woningen voor haar rekening. In 2012 is voor deze locatie gezamenlijk door SWZ, gemeente Zwolle, Bouwinvest en AM gewerkt aan de realisatie van het stedenbouwkundig plan gestoeld op een gezamenlijk vastgesteld woonprogramma. In het vierde kwartaal van 2012 is de planning en realisatie van dit gebied ter discussie gekomen. Als reactie op de huidige crises op de woningmarkt vindt een heroriëntatie plaats van de Zwolse vastgoedmarkt, waarbij de corporaties en het concilium een adviserende rol spelen. Breezicht wordt als onderscheidend, toekomstbestendig en waardevolle toevoeging gezien. Begin 2013 wordt duidelijk welke delen van Stadshagen prioriteit hebben en in welk tempo Stadshagen zich zal ontwikkelen en welke rol SWZ hierin heeft. Warmtenet BeGreen De Havezate en Plantage, maar ook de woningen van ontwikkelaar AM en toekomstige nabijgelegen plannen, worden verwarmd door het warmtenet van warmte exploitant BeGreen. In plaats van gas wordt via een ondergronds warmtenet warm water de woningen ingeleid om de woning te verwarmen en van warm tapwater te voorzien. De totale warmtebehoefte van de aangesloten woningen wordt collectief opgewekt door middel van een houtsnipperkachel. Begin 2013 wordt de installatie opgeleverd. Leefbaarheid Breecamp Een aantal bewoners uit deze wijk heeft het initiatief genomen om de leefbaarheid en de buurtbinding te verhogen. SWZ is daarop ingehaakt door bewoners hierin te ondersteunen. Samen met Travers en Centrum voor Jeugd en Gezin en vooral de vele buurtbewoners werd er ]een gezellige straatspeeldag georganiseerd. De gemeente Zwolle was ook aanwezig om uitleg te geven over de inrichting van de openbare ruimte en buurtbewoners kunnen hun ideeën kwijt over de wensen van een nieuwe speelplek. 3.2

Tevreden klanten

Wij verdiepen ons in de wensen van huidige en toekomstige klanten. Bij onze investeringen in bestaand en nieuw vastgoed beschouwen we deze wensen in het licht van de financiële consequenties. Op deze manier borgen we optimaal woonplezier op korte termijn en de verhuur- en verkoopbaarheid van ons bezit op langere termijn. Ook in de dienstverlening aan en de omgang met onze klanten laten we zien dat we hen serieus nemen. Dit betekent niet dat we klakkeloos alles doen wat klanten vragen. Het betekent wel dat we actief meedenken, flexibel, creatief en zorgvuldig zijn. Vooral in de communicatie met onze klanten. We doen dit niet alleen uit fatsoensbesef, maar ook op grond van de overtuiging dat we met snelle en adequate reacties op klantvragen, tijd- en geldrovende herstelacties kunnen voorkomen.

Pagina 19 van 106

3.2.1

Verhuur van woningen

De toewijzing en verhuur van onze huurwoningen vindt plaats via De Woningzoeker, het woonruimteverdeelsysteem voor Zwolle en Kampen waarin wij samenwerken met de corporaties deltaWonen, Openbaar Belang en Beter Wonen IJsselmuiden. De meeste sociale huurwoningen worden aangeboden via de wensmodule, waarin wordt toegewezen op basis van inschrijfduur. Ongeveer een derde van het beschikbare aanbod wordt toegewezen via de spoedmodule; in deze module worden woningen verloot. Daarnaast wordt een deel van het woningaanbod gebruikt voor de huisvesting van bijzondere doelgroepen en mensen die wegens sloop of renovatie worden uitverhuisd (bemiddelingsmodule). De vrije sectorwoningen worden toegewezen op basis van inschrijfduur. De volgende ontwikkelingen vallen in 2012 op: Aantal mutaties is stabiel Het aantal woningen dat dit jaar door de Zwolse corporaties is toegewezen, bedraagt 1.611. Dat zijn er 32 meer dan in 2011. Door SWZ zijn dit jaar in totaal 674 woningen toegewezen. Dit zijn er 100 minder dan in 2011 (774). Dit aantal is inclusief de 39 nieuwbouwwoningen in de Muziekwijk. Uitgesplitst naar module gaat het om 362 woningen die via de wensmodule zijn toegewezen, 204 via de spoedmodule, 16 via de vrije sectormodule en 92 via de bemiddelingsmodule. Uitgesplitst naar starters en doorstromers zien we de volgende verdeling: Woonsituatie

Totaal

Ik ben inwonend

264 (39,2 %)

Ik huur een kamer

117 (17,4 %)

Ik heb een huurwoning

254 (37,7%)

Ik heb een koopwoning

26 (3,9 %)

Onbekend

13 (1,9 %)

Eindtotaal

674

Uitgesplitst naar huishoudgrootte, leeftijdscategorie en inkomensgroep zien we de volgende verdeling:

Leeftijd

Jaarinkomen

≤ 366,37

> 366,37 ≤ 561,98

> 561,98 ≤ 664,66

> 664,66

Totaal

Jonger dan 65

Meerphh

1phh

jaar

< = 22.025

15,4%

27,2%

1,9%

0%

44,5%

Jonger dan 65 jaar

> 22.025

1,8%

8,9%

2,1%

0%

12,8%

65 jaar en ouder

<=20.675

0%

2,7%

0,7%

0%

3,4%

65 jaar en ouder

> 20.675

0%

1,0%

0,1%

0%

1,2%

Jonger dan 65 jaar

< = 29.900

3,3%

21,5%

4,7%

0%

29,5%

Jonger dan 65 jaar

> 29.900

0,3%

1,6%

0,9%

0%

2,8%

65 jaar en ouder

< = 28.225

0%

1,3%

0,3%

0%

1,6%

65 jaar en ouder

> 28.225

0%

0,6%

0,1%

0%

0,7%

< 34.085

0%

0,7%

0,3%

2,4%

3,4%

20,8%

65,6%

11,3%

2,4%

100,0%

Pagina 20 van 106

Reacties op spoedwoningen is groter dan op wenswoningen Het gemiddelde aantal reacties in Zwolle op een woning bedraagt 119. In de spoedmodule ligt het gemiddelde op 191, terwijl dat in de wensmodule 94 is. In de vrije sector module (woningen met een huurprijs > € 665) is het gemiddelde aantal reacties 21. De gemiddelde inschrijfduur van de mensen aan wie, via de wensmodule een woning is toegewezen, is eind 2012 3,7 jaar. In 2011 is dit 3,6 jaar. Slaagkans in de spoedmodule is lager dan beoogd Bij de start van het huidige woonruimteverdeelsysteem was het uitgangspunt dat 66% van de spoedzoekers binnen zes maanden aan een woning zou zijn geholpen, mits twee keer per week wordt gereageerd op een spoedwoning. Eind 2011 was de slaagkans echter 35%, en in de eerste twee kwartalen van 2012 zakte deze naar 26 respectievelijk 25%. In het derde kwartaal ging de slaagkans weer omhoog, en kwam deze uit op 37%. Per 1 oktober 2012 is een aantal maatregelen van kracht gericht op het verhogen van de slaagkans in de spoedmodule. Eén daarvan is dat de spoedmodule alleen nog toegankelijk is voor inwoners van Zwolle en Kampen. Verder geldt dat studenten niet meer bediend worden in de spoedmodule. In het vierde kwartaal blijkt de slaagkans echter op min of meer hetzelfde niveau te liggen als in het derde kwartaal (36%). Dit heeft waarschijnlijk deels te maken met de eerdere aanwezigheid van studentenwoningen in de spoedmodule, die de slaagkans juist opdreef doordat het aantal reacties op studentenwoningen relatief laag is. Dit betekent dat de slaagkans voor nietstudenten wel degelijk gestegen is. Daarnaast is er in het vierde kwartaal nog een overloop vanuit het derde kwartaal. Toch blijft de slaagkans achter bij het oorspronkelijke uitgangspunt. Daarmee kan gesteld worden dat de spoedmodule geen toereikend alternatief is voor de vroegere urgentieregeling. Hardheidsclausule is verruimd Op grond van de hardheidsclausule van het woonruimteverdeelsysteem kunnen mensen van wie de woning door calamiteiten (bijvoorbeeld brand) onbewoonbaar is geworden, een andere woning toegewezen krijgen. Door de praktijk waarin de slaagkans in de spoedmodule lager is dan beoogd, is de noodzaak om ook in andere, zeer schrijnende situaties een woning te kunnen toewijzen steeds pregnanter naar voren gekomen. Het gaat dan vooral om situaties waarin de leden van een 'overgebleven' gezin na een echtscheiding (veelal een moeder met kinderen) niet op één adres huisvesting kunnen vinden. In 2012 is zes keer toegewezen op grond van de hardheidsclausule. Bij twee toewijzingen ging het om een situatie zoals hier beschreven. Inmiddels is de (bescheiden) verruiming van de hardheidsclausule geformaliseerd. Ook zijn afspraken gemaakt over de beoordeling van 'twijfelgevallen' door een expertgroep. Toewijzing voldoet aan Europese toewijzingsregels Van alle toegewezen sociale huurwoningen (huurprijs tot € 665) hebben we dit jaar 1% toegewezen aan huishoudens met een inkomen boven de € 34.085. Hiermee zijn we binnen de grens van de Europese toewijzingsregels (10%) gebleven. Mutatiekosten zijn lager dan begroot Het nieuwe mutatieproces (waarvan het ontwerp eind 2011 was afgerond) is in vier stappen geïmplementeerd. Belangrijke kenmerken van het nieuwe proces zijn een helder opdrachtgeverschap, differentiatie tussen drie mutatieroutes (procesvarianten), toepassing van een digitale inspectiemodule en het werken met twee vaste aannemers voor het uit te besteden mutatieonderhoud. De totale mutatiekosten in 2012 bedroegen €1,6 miljoen, terwijl in de Pagina 21 van 106

begroting was gerekend op € 1,4 miljoen. De lagere mutatiekosten worden vooral veroorzaakt door het feit dat de huurderving op een lager niveau ligt. De daling van de mutatiekosten was in 2011 al zichtbaar en de daling heeft zich in 2012 doorgezet. Mutatiekosten cumulatief

(x € 1.000) 1.800 1.600

Norm

1.400

Budget

1.200 1.000 800 600 400 200 0 jan-87%

febr-65%

mrt-35%

apr-19%

mei-6%

juni-5%

juli-6%

aug1%

sept2%

okt6%

nov8%

dec11%

Mutatiekosten cumulatief

(x € 1.000) 1.800

1.620 1.600

1.444

1.400

Norm

Budget 1.215

1.200 1.000

810

1.190

848

800 546

600 400

405

200 0 2012-1 -35%

3.2.2

2012-2 -5%

2012-3 2%

2012-4 11%

Verhuur van woningen bijzondere doelgroepen

In 2012 heeft SWZ specifiek voor bijzondere doelgroepen, in samenwerking met zorg- en welzijninstellingen, de volgende woonlocaties gerealiseerd:  In de Kamperpoort zijn 31 woningen gerealiseerd voor cliënten met een



psychogeriatrische aandoening. Woonzorgconcern IJsselheem is de zorgleverancier en hoofdhuurder; In Stadshagen zijn 19 woningen gerealiseerd voor cliënten met een verstandelijke en



fysieke beperking. J.P. van den Bentstichting levert de zorg en is hoofdhuurder van het appartementencomplex; In de Muziekwijk zijn verspreid over twee locaties 25 woningen gerealiseerd voor cliënten

 

met een verstandelijke beperking. Frion levert de zorg en is hoofdhuurder; In de Aa-landen heeft SWZ één woning verkocht aan het Leger des Heils voor crisisopvang. In Dieze-Oost zijn drie woningen verhuurd aan Beyou voor huisvesting dakloze jongeren;



In Ittersumerlanden vindt herstructurering plaats van 48 onzelfstandige eenheden waarvan Frion hoofdhuurder is. We werken samen met de Zwolse corporaties en vier zorgpartijen om het wonen voor ouderen met zorg te optimaliseren. De verdeling van deze vaak schaarse woningen vindt plaats via het Servicepunt Zorgwoningen. SWZ bezit 196 zorgwoningen. In 2012 zijn vijftien zorgwoningen Pagina 22 van 106

gemuteerd. Drie woningen zijn wegens gebrek aan kandidaten met een zorgvraag via het reguliere woonruimteverdeelsysteem verhuurd. Eind 2012 zijn via het Servicepunt Zorgwoningen 1.503 woningzoekenden ingeschreven voor een zorgwoning. 3.2.3 Verkoop van woningen Wij verkopen een deel van het woningbezit om investeringsruimte te creëren. Maar ook om mensen die dat kunnen en willen in de gelegenheid te stellen een woning te kopen en om zo gevarieerde wijken te krijgen. Wij verkopen ook nieuwbouwwoningen. Verkoopdoelstelling niet gerealiseerd We hebben in de begroting 70 te verkopen woningen met een bruto opbrengst van € 10 miljoen opgenomen. Gerealiseerd is de verkoop van 44 woningen met een opbrengst van € 6.874.500. Net als vorig jaar hebben we last van de economische crisis, de politieke onzekerheid (hypotheekrenteaftrek) en de scherpe financieringsregels van hypotheekverstrekkers. Om de verkoop te optimaliseren blijven we investeren in de presentatie van onze woningen. In 2012 is een nieuwe verkoopsite ontwikkeld. Deze gaat live begin 2013. Naast de individuele verkoop hebben we de mogelijkheid van complexgewijze verkoop onderzocht. Over een complex in Dieze zijn we in gesprek geweest met een commerciële partij. Met de komst van het regeerakkoord en de daarin opgenomen koppeling tussen de maximale huurprijs en de WOZ-waarde heeft deze partij het besluit voorlopig opgeschort. Met het Wooninvesteringsfonds zijn we in gesprek geweest over de verkoop van enkele complexen in Zwolle-Zuid en Holtenbroek. Uiteindelijk hebben we geconcludeerd dat het aanbod niet interessant genoeg was in relatie tot de investeringsplanning en financieringsbehoefte. De verkoop van de koopwoningen in de derde fase van de Muziekwijk is minder voorspoedig verlopen dan in de voorgaande fasen. Van de 46 woningen zijn in 2012 15 verkocht. 3.2.4

Dagelijks onderhoud aan de woning

Het budget voor het dagelijks onderhoud is vastgesteld op € 3,8 miljoen. De werkelijke uitgaven bedragen € 3,0 miljoen. Dit is inclusief het contractonderhoud door derden. Het onderhoud betreft het uitvoeren van ‘kleine’ reparaties, onderhoud bij mutatie, groot onderhoud en serviceonderhoud. Onder groot onderhoud verstaan we onderhoud dat een structurele verbetering van het woongenot oplevert. De kosten van dit type onderhoud worden gezien als een structurele investering in het woningbezit. De werkzaamheden hebben betrekking op douche-, keukenen toiletrenovaties en plafond- en wandverbetering. Er is voor ongeveer € 0,4 miljoen aan investeringen uitgevoerd (€ 0,4 miljoen in 2011). Daarnaast zijn ruim 5.500 woningen minimaal één keer bezocht om één of meerdere reparaties te verrichten. Verzoeken met een hoge urgentie zijn gemiddeld in vijf dagen afgehandeld. De afhandeling van verzoeken duurt gemiddeld twaalf dagen. SWZ biedt haar klanten bovendien de mogelijkheid om een servicecontract af te sluiten tegen een vergoeding van € 4,63 per maand. De klant heeft daarmee recht op een aantal kosteloze reparaties. Ook komt een vakman eens in de twee jaar langs om preventief onderhoud te verrichten. Het serviceonderhoud heeft een tweeledig doel; enerzijds bereiken we hiermee dat minimaal eens per twee jaar een contactmoment met de bewoner plaatsvindt en anderzijds

Pagina 23 van 106

beogen we een terugdringing van het correctief onderhoud. De bijdrage is niet helemaal kostendekkend, maar wordt gezien als een maatschappelijke investering (€ 71.686,00.) In 2012 zijn 1.458 servicebeurten uitgevoerd in vergelijking met 1.923 servicebeurten in 2011. 3.2.5 Resultaten KWH-Huurlabel Op grond van de metingen in 2012 zijn we het KWH-Huurlabel kwijtgeraakt. Het minimale eindcijfer per onderdeel had een 7 moeten zijn (behalve op het onderdeel Klachten behandelen, daarvoor geldt het minimum van 6,5). Hoewel we op de meeste onderdelen fraaie eindcijfers behaalden, voldoen we op de onderdelen Reparaties en Klachten behandelen niet aan de norm.   

Contact Bereikbaarheid Communicatie en informatie

7,6 7,4 8,2

  

Woning zoeken Nieuwe woning Huur opzeggen

7,3 7,6 8,0

  

Reparaties Onderhoud Klachten behandelen

6,8 7,6 6,2

Het onderdeel Reparaties kunnen we verbeteren door meer en heldere informatie op internet te verstrekken (bijvoorbeeld over het servicecontract), door onze afspraken na te komen, en beter te communiceren over afspraken die niet kunnen doorgaan. Voor Klachten afhandelen geldt dat de informatie over het indienen van een klacht niet helder genoeg is en we de klachtenbehandeling vaak niet adequaat afronden. Op grond van de verbeterpunten zijn acties geformuleerd. Nieuwe systematiek kwaliteit dienstverlening Voordat de resultaten van de KWH-metingen bekend waren, hebben we besloten om in 2013 met een andere systematiek voor het meten van de kwaliteit van dienstverlening te gaan werken. We zijn op zoek gegaan naar een meetinstrument dat goedkoper is, gericht ingaat op de belangrijkste klantcontactmomenten en eenvoudig toepasbaar is in de zin dat rapportages snel en makkelijk leesbaar zijn en een vertaling naar verbeteracties sneller zichtbaar wordt. Met het onderzoeksbureau Totta (voorheen Quint result) is een online onderzoeksopzet ontwikkeld waarmee ingezoomd wordt op de vier belangrijkste klantcontactmomenten:   

rondom het aangaan van een huurcontract rondom beëindiging van een huurcontract rondom een reparatieverzoek

 rondom de uitvoering van planmatig onderhoud In de vraagstelling zijn op hoofdlijnen twee aspecten te onderscheiden die de kwaliteit van dienstverlening bepalen. De uitkomst van de dienstverlening en het proces rond de dienstverlening. Dit is de omgang en communicatie met de klant. In 2013 wordt de vragenlijst uitgewerkt en worden de praktische voorbereidingen voor het veldwerk getroffen.

Pagina 24 van 106

4.

Wij werken aan een solide organisatie

Vanuit een solide organisatie kan SWZ de gewenste (maatschappelijke) effecten bereiken en toegevoegde waarde ontwikkelen. We maken SWZ meer solide door te werken aan vier strategische speerpunten: het ontwikkelen van een betaalbare woningvoorraad, bevorderen van financiële continuïteit, meer focus op de zelfstandig functionerende medewerker en de wijze waarop SWZ haar externe en interne legitimatie inhoud geeft. 4.1 Betaalbare woningen Bij het aanbieden van betaalbare woningen focussen we ons op het in balans krijgen van de woonlasten in relatie tot het besteedbaar inkomen van de klant. Om het aanbod van betaalbare woningen op peil te houden is een transformatie van de voorraad noodzakelijk. 4.1.1 Transformatie van de woningvoorraad We koersen aan de hand van het strategisch voorraadbeleid inhoudelijk op een transformatie van de woningvoorraad die in 2025 voldoet en er voor zorgt dat SWZ een investeringsruimte heeft die past bij haar maatschappelijke positie en ambitie. De uitkomsten van het strategisch voorraadbeleid als proces leveren in de eerste plaats een goede doorkijk op de portefeuille van SWZ in 2025 en zijn de basis voor de begroting van 2013. Het resultaat van de doorrekening van het reële scenario is als volgt:  Het woningbezit neemt in omvang eerst af en vervolgens weer toe. Per saldo beschikt SWZ in 2025 over ongeveer dezelfde hoeveelheid woningen. Het sloopbesluit van de projecten Bachlaan, Pierik-Zuid en Dieze leggen vooral de komende jaren een beslag op de financiële middelen. Vanaf 2020 neemt het woningbezit toe. De toename vanaf 2021 is rekenkundig en niet gebaseerd op concrete plannen. 





Het goedkope bezit neemt af en het duurdere bezit neemt toe. Omdat in het strategisch voorraadbeleid de huur is gekoppeld aan de kwaliteit betekent een hogere huur ook een betere kwaliteit. Tot 2016 blijven we in de buurt van ons streven. Het bezit met een exploitatieduur langer dan vijftien jaar kent op termijn minimaal onderhoudsklasse III. Voor de lange termijn (2040) streven wij naar energieneutraliteit, voor de korte termijn (2020) focussen we ons op de besparing die is te realiseren op het terrein van energie. Dit betekent dat in 2020 de woningen, die binnen het strategisch voorraadbeleid de strategie hebben om door te exploiteren voor 25 jaar, minimaal een C-label hebben. De solvabiliteit in 2020 komt boven de 20%. Hierbij is geen rekening gehouden met de duurzaamheidinvesteringen, na 2020, om te komen tot energieneutrale woningen. De WSW aflossingsnorm (minimaal 2%) ontwikkelt zich van 3% naar ruim 6%.

Transformatie bezit 2012 Het bezit van SWZ bestaat eind 2012 uit 8.982 verhuureenheden. Hiertoe behoren 7.713 woningen en kamers, 42 commerciële ruimten, 221 parkeerplaatsen en 1.006 overige verhuureenheden. In 2012 zijn 83 nieuwbouwwoningen en 2 overige ruimten door nieuwbouw toegevoegd. Daarnaast zijn 44 woningen, 4 garages verkocht en 96 wooneenheden gesloopt. Per saldo is het bezit in 2012 met 54 verhuureenheden afgenomen. 4.1.2 Energieneutraal wonen We geven vanuit een duurzaam kader inhoud aan onze strategie en zijn bewust van ons handelen op de samenleving. Hierbij worden de effecten op het milieu als een belangrijke factor meegenomen. Duurzaamheid wordt bij ons voorgesteld vanuit de drie p’s. Dit zijn people (mensen in een sociale samenleving), planet (planeet, ecologie en natuur) en profit (economische Pagina 25 van 106

winst/welvaart). Bij duurzaamheid is het streven deze p's zoveel mogelijk harmonieus met elkaar te verbinden. Om niet te verzanden in het brede begrip van duurzaamheid en om concrete resultaten te behalen beperken we ons in eerste instantie tot de opgave energiebesparing/CO2reductie. Primaire doelstelling is om grip te krijgen op de woonlasten van onze huurders. De verbinding en balans in de drie p’s wordt gemaakt in de wijkstrategieën binnen het vernieuwde strategisch voorraadbeleid. In 2012 hebben wij de doelstelling op energiebesparing uit 2011 concreet gemaakt. Alle woningen die de strategie -doorexploiteren- hebben bevinden zich, in 2020, minimaal op energielabel C. In 2012 hebben wij 423 woningen geüpgraded naar label B en 219 woningen geüpgraded naar label C. Daarnaast zijn er nog 62 label A woningen bijgekomen. Bij de labels D t/m G is het aantal woningen met ongeveer 796 verminderd. Deze vermindering is mogelijk gemaakt door onder andere de verkoop van woningen, het uitvoeren van verbetermaatregelen, het installeren/vervangen van cv-installaties en door veldinspecties aanpassen van het label.

100% 701 90% 882

529

424

796

642

80% 70%

1.058

1.249

1.227

F

60% 50%

1.774

2.120

C 1.877

30%

10% 0%

Labels A+

1.658 1.199

776 606 216

528

590

2.010

2.011

2.012

-

2.011 -

B A

1.420

2.010

E D

2.531

40%

20%

G

2.012 2

A

216

528

590

B

606

776

1.199

C

1.420

1.658

1.877

D

2.531

2.120

1.774

E

1.227

1.249

1.058

F

882

796

642

G

701

529

424

Pagina 26 van 106

A+

Concreet maken van integrale prestatieafspraken In 2012 zijn de bijgestelde prestatieafspraken tussen de drie Zwolse corporaties en de gemeente (2012-2015) afgesloten. Als leidend principe voor de prestatieafspraken wordt duurzaamheid gehanteerd. Als basis dienen de doelen die in de convenantafspraken ‘energiebesparing’ tussen Aedes en de overheid zijn gemaakt:  uitstoot broeikasgassen in 2020 met 30% verminderen;  tempo van energiebesparing verdubbelen van 1% naar 2% per jaar; 

aandeel duurzame energie in 2020 verhogen naar 20% van het totale energiegebruik.

Toepassen duurzaam Programma van Eisen voor nieuwbouw/grootschalige renovatie In het Programma van Eisen voor nieuwbouw zijn duurzame randvoorwaarden toegevoegd die gebaseerd zijn op het principe van Trias Energetica. SWZ hanteert in de nieuwbouwprojecten de volgende uitgangspunten:   

hoge isolatiewaarden voor de woningschil – woninggebonden energiebesparing; lage temperatuurverwarming – duurzame energie toepassen; gebruik van een controle-instrument – bewustwording en bijsturing.

WoonKwaliteit onderzoek Energie De door de Voorlichting- en Adviescommissie Wonen (VAC) Zwolle is een onafhankelijk onderzoek gedaan naar de woonkwaliteit en het gebruiksgemak die bewoners in Pierik-Zuid ervaren na groot onderhoud aan hun woningen. De respondenten waarderen de energiebesparende maatregelen die toegepast zijn in de woning gemiddeld met een 7. De resultaten leveren inzichten op voor toekomstige projecten. Uit het onderzoek blijkt dat bewoners behoefte hebben aan meer praktische informatie over installaties in hun woning. Duurzaam Energie- en Ontwikkelbedrijf Zwolle In 2012 met een doorloop naar 2013 werken wij mee aan de verkenning om een Duurzaam Energie- en Ontwikkelbedrijf Zwolle op te richten. Insteek is om onderzoek te doen naar middelen om het vastgoed van corporaties en gemeente in een hoger tempo en niveau te verduurzamen dan dat partijen dit zelfstandig kunnen doen. Hiermee wordt beoogd de gewenste energie/woonlastenverlichting en CO2 reductie (sneller) te behalen. In 2012 heeft het onderzoek zich gericht op het uitwerken van de haalbaarheid van gezamenlijke duurzame businesscases. In 2013 wordt dit uitgewerkt in een businessplan op basis waarvan een go/no go besluit wordt genomen. Bewustwording duurzaamheid extern en intern In 2012 is een aantal activiteiten doorgezet om de bewustwording bij huurders en medewerkers te bevorderen, bijvoorbeeld:  

Participatie tijdens de Dag van de Duurzaamheid Deelname aan bewustwordingscampagne ‘Energie maakt je warm’ in samenwerking met Natuur en Milieu Overijssel, de gemeente Zwolle en de Zwolse woningcorporaties



Mailing WoonEnergie naar huurders

Focus op duurzaamheid in diverse samenwerkingsverbanden We zoeken de samenwerking op met andere partijen, bijvoorbeeld:  Stichting Duurzaamheidbarometer, doorontwikkelen van duurzaamheidbarometer in samenwerking met onder andere KWH   

Community of practice Duurzaamheid (Cop) Koplopergroep Corporaties Overijssel – Energiefonds Overijssel Overijsselse kenniskring van woningcorporaties voor Duurzaamheid Pagina 27 van 106

4.1.3

Zo gewoon mogelijk wonen voor iedereen

SWZ heeft in 2008 haar visie op Wonen, welzijn en zorg geformuleerd. De kern van deze visie is zo gewoon mogelijk wonen voor iedereen. De aandacht binnen dit thema richt zich op twee groepen: de ouder wordende bewoner die zorg nodig heeft om zelfstandig te kunnen (blijven) wonen en mensen met een verstandelijke en/of lichamelijke beperking. Onder deze doelgroepen verstaan we bewoners die zorg en of begeleiding nodig hebben om zelfstandig te kunnen wonen. Kwantitatieve opgave De zorgleverancier is vaak voor SWZ de hoofdhuurder, omdat het wonen zonder zorg voor deze doelgroep niet mogelijk is. Vanaf 2013 verandert echter de wetgeving. Het scheiden van wonen en zorg wordt dan strikt toegepast voor mensen met een lichte zorgindicatie. Na 2015 geldt deze wet ook voor personen met de indicatie III en IV. Voor nu wijzigt er niets in de contracten. SWZ is in gesprek met zorgpartners om voor de langere termijn oplossingen te zoeken waarbij keuzevrijheid en een veilige woning en woonomgeving het uitgangspunt is. In 2012 hebben we voor de doelgroep gerealiseerd dat de kwantitatieve opgave ( 5% bijzondere woonvormen, 15% 0-tredenwoningen) is vertaald naar de wijkstrategieën. In totaal zijn 320 woningen van de woningvoorraad bestemd voor deze doelgroep. Overlegstructuur SWZ participeert in een aantal overlegstructuren om de huisvestingssituatie van kwetsbare doelgroepen optimaal te kunnen realiseren. Werkgroep bijzondere doelgroepen De deelnemers zijn de corporaties en de gemeente Zwolle. In de werkgroep wordt afstemming en toetsing van de vraag naar zorghuisvesting gezocht. Zo wordt ook advies uitgebracht aan de politiek en het bestuur van de stad. Platform Wonen, welzijn en zorg Met ongeveer dertig wonen, zorg- en welzijnspartners wordt twee keer per jaar overleg gevoerd over de Zwolse vraagstukken op dit terrein. Vanaf 2011 zijn geagendeerd: accommodatiebeleid; innovaties op het gebied van wonen, welzijn en zorg, en de politieke besluitvorming en de gevolgen voor dit thema. Stuurgroep Servicepunt Zorgwoningen Met de Zwolse corporaties en vier zorgpartners is overleg over het verdelen van de zorgwoningen, maar ook over een verdergaande samenwerking in de wijk. Zo ook het verbeteren van de woningverdeling door aansluiting op de reguliere woonruimteverdeling.

Pagina 28 van 106

4.2

Financiële continuïteit

Niet alleen vandaag, maar ook morgen willen we de regie houden bij het inhoud geven aan maatschappelijke opgaven. Hierbij hoort de keuze om het beschikbare vermogen maximaal in de verschillende maatschappelijke opgaven te investeren en de organisatie op een resultaatgerichte en doelmatige wijze te laten functioneren om zo de financiële continuïteit te kunnen garanderen. 4.2.1

Relevante ontwikkelingen

Belangrijke voor SWZ, in relatie tot de financiële continuïteit, relevante ontwikkelingen zijn: Wijziging van de verslagleggingsregels In 2012 heeft SWZ besloten de waarderingskeuze van de activa op de historische kostprijs te handhaven. Voor de omzetting naar waardering op bedrijfswaarde is vanwege de grote jaarlijkse resultaatschommelingen niet gekozen. Ook een eventuele waardering op beleggingswaarde past niet bij binnen het beleidskader. Het handhaven van de waardering op basis van de historische kostprijs heeft wel de consequentie dat de afschrijvingsmethode van annuïteiten naar lineair moest worden omgezet. Verdere toelichting over dit onderwerp vindt plaats in de jaarrekening onder het hoofdstuk 9.1 waarderingsgrondslagen. Ook is er een wijziging in de verslagleggingsregels met betrekking tot de vaststelling van de bedrijfswaarde. De door SWZ toegepaste restwaarde van de grond (sociale kavelprijs) wordt niet meer geaccepteerd. Op de sociale kavelprijs dienen de uitverhuisvergoeding en de verwachte sloopkosten in mindering te worden gebracht. Een nadere toelichting over deze en andere aanpassingen wordt in de jaarrekening onder hoofdstuk 10 toelichting op de balans toegelicht. Kabinetsplannen & Vestia-debacle De kabinetsplannen, maar ook het Vestia-debacle, hangen als een donkere wolk boven de investeringsmogelijkheid van woningcorporaties. Onduidelijkheid over de besluitvorming van deze plannen geeft onzekerheid over de te maken keuzes en afgeleide financiële positie. In de meerjarendoorrekening en de bedrijfwaardeberekening is uitgewerkt hoe het huurbeleid, de voorgestelde huurverhogingen, saneringsheffing en de verhuurdersheffing is ingerekend. Ontwikkelingen Woningwet De nieuwe woningwet is nog steeds niet van kracht. De verwachting is nu dat de ingangsdatum in 2013 plaatsvindt. In deze wet worden onder andere de rol van de gemeente, de administratieve scheiding Daeb, en de financiering rondom niet Daeb-bezit duidelijk. Definitieve keuzes met betrekking tot het Daeb- en niet Daeb-bezit zijn nog niet gemaakt. Bedrijfskostenreductie Hoewel SWZ door de voorgestelde kabinetsmaatregelen een deel van haar investeringen voorlopig zal moeten uitstellen, grijpen wij elke mogelijkheid aan om de terugloop in investeringen te beperken. Dit betreft onder andere de reductie van de bedrijfskosten. In 2012 zijn wij erin geslaagd de bedrijfskosten (exclusief leefbaarheid) per verhuureenheid terug te dringen (2012 € 1.110, in 2011 € 1.182). Inclusief kosten leefbaarheid bedragen de bedrijfskosten per verhuureenheid in 2012 € 1.322 (2011€ 1.371). De ingezette kostenreductie maar ook de reorganisatie zullen in de komende jaren hun vruchten verder afwerpen. Hierdoor zal de doelstelling de bedrijfskosten (exclusief kosten leefbaarheid) te verlagen naar € 1.000 per verhuureenheid in 2014 worden gerealiseerd. Ook verwachten wij door verbeteringen in de bedrijfsprocessen reducties te realiseren in onderhoud- en ontwikkelprojecten. Een voorbeeld in het nieuwe mutatieproces is de reductie van de mutatie onderhoudskosten. Een nog verdere Pagina 29 van 106

verlaging van de bedrijfskosten wordt de volgende uitdaging. De inzet zal zijn uit de besparingen in de bedrijfskosten in combinatie met een ruimer huurbeleid een belangrijk deel van de toekomstige heffingen te betalen. 4.2.2 Vergelijking jaarresultaat Het jaarresultaat na belasting bedraagt € 7,0. miljoen positief (2011 positief € 2,4 miljoen). Een belangrijk deel van het verschil wordt verklaard door de doorgevoerde schattingswijzigingen. Tot en met 2011 werden de waardeveranderingen (onrendabele toppen) per project ten laste van het resultaat gebracht. Vanaf 2012 wordt de waardeverandering per project getoetst aan de beschikbare ruimte van de kasstroomgenererende eenheid, waartoe het project gaat behoren. Voor een specificatie van de waardeveranderingen in 2012 en de dekking hiervan wordt verwezen naar de jaarrekening onder hoofdstuk toelichting op de winst- en verliesrekening. Voor de diverse onderdelen wordt een nadere toelichting gegeven. De verschillen zijn(x 1 miljoen): Opbrengsten  Huren   

2,1

Vergoedingen Verkoopresultaat Geactiveerde productie

0,3 -3,3 -0,5

 Overige opbrengsten Bedrijfslasten  Afschrijvingskosten

-0,7 - 2,0

  

Waardeveranderingen Personeelskosten Onderhoudskosten

6,5 0,2 - 0,3

  

Leeefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten

-0,1 - 1,1

Niet gerealiseerde waardeveranderingen  Waardeverandering Financieringsbaten en -lasten  Rentelasten  Rentebaten Belastingen

-0,3 -0,1

Vennootschapsbelasting

3,7

Totaal resultaattoename

4,6

Opbrengsten Als gevolg van de in exploitatie genomen huurwoningen in 2011 en 2012 stijgt de huuropbrengst fors. Door afnemende verkopen in 2012 is het verkoopresultaat fors afgenomen. Als gevolg van de terugloop in projecten is de geactiveerde productie lager. De overige opbrengsten zijn lager als gevolg van de eenmalige bate in 2011 in verband met de verrekening van de prorata regeling over een aantal jaren.

Pagina 30 van 106

Bedrijfslasten De waardeveranderingen zijn jaarlijks aan verandering onderhevig. De lagere waardeveranderingen worden veroorzaakt door de in 2012 doorgevoerde stelsel- en schattingswijzigingen. De overige bedrijfslasten zijn hoger door een dotatie aan de reorganisatievoorziening. Belastingen Voorzichtigheidshalve is de latente belastingvordering ad € 3,7 miljoen uit hoofde van verrekenbare verliezen en fiscale afwaardering van de langlopende geldleningen ten laste van het resultaat in 2011 gebracht. In 2012 is de vennootschapslast nihil. Fiscale positie In 2012 is het fiscale resultaat negatief. Dit wordt met name veroorzaakt door de fiscaal hogere onderhoudskosten en de fiscale toerekening van kosten aan de koopwoningen van de Muziekwijk. In 2012 is evenals voorgaand jaar geen latente belastingvordering opgenomen. De verwachting is dat SWZ in verband met de herstructureringsplannen in verschillende wijken nog ten minste vijf jaren in een fiscale verliessituatie zal verkeren. 4.2.3 Realisatie versus begroting In dit onderdeel wordt de realisatie versus de begroting van de exploitatierekening en de investeringen toegelicht. Het begrotingsresultaat is opgenomen in de in de jaarrekening opgenomen verlies- en winstrekening. Het werkelijk gerealiseerde jaarresultaat bedraagt in 2012 € 7,0 miljoen en wijkt hiermee met € 4,1 miljoen positief af van het begrote positieve resultaat ad € 2,9 miljoen euro. De verschillen tussen de realisatie en de begrote resultatenrekening zijn (x € 1miljoen) Opbrengsten - Huuropbrengst - Vergoedingen

0,4 -0,4

- Opbrengsten uit verkoop - Geactiveerde productie - Overige opbrengsten

-2,3 -0,7 0,1

Bedrijfslasten - Waardeveranderingen - Afschrijvingen

9,3 -1,5

- Personeelskosten - Onderhoudslasten - Overige bedrijfslasten

0,2 1,0 -0,4

Financieringsbaten en -lasten - Rentelasten Belastingen

0,3

- Vennootschapsbelasting

-1,9

Totaal verschil tussen realisatie en begroting

-4,1

De belangrijkste afwijkingen in de resultatenrekening 2012 ten opzichte van de in de begroting opgenomen bedragen worden toegelicht.

Pagina 31 van 106

Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten De hogere huuropbrengsten dan begroot worden vooral verklaard door de hogere opbrengsten in de herstructureringscomplexen en lagere huurdervingslasten. Vergoedingen De lagere opbrengst uit vergoedingen wordt gecompenseerd door lagere servicekosten opgenomen onder de overige bedrijfslasten. Verkoop onroerende zaken Door de achterblijvende verkoop bestaand bezit in 2012 blijft het nettoresultaat fors achter bij de begroting. Over aanpassing van het verwachte verkoopresultaat heeft in 2012 al aanvullende besluitvorming plaatsgevonden. Het aantal te verkopen woningen is in het eerste kwartaal teruggebracht van 70 naar 44. Geactiveerde productie Door vooral vertraging in de uitvoering van de projecten blijft de geactiveerde productie (bouwrente en ontwikkelkosten eigen dienst) achter bij het begrote bedrag. Bedrijfslasten De werkelijke bedrijfslasten zijn bijna € 8,6 miljoen lager dan begroot. Waardeveranderingen De gewijzigde verslagleggingsregels en de goedkeuring van het nieuwe strategisch voorraadbeleid is de belangrijkste aanzet tot een (verplichte) aanpassing van de bedrijfswaardeberekening en de verwerking hiervan in de jaarrekening. De herbeoordeling van de in het verleden gemaakte keuze in kasstroomgenererende eenheden (=verzameling gelijkwaardige financiële complexen) zijn in de nieuwe opzet meegenomen. Ook de consequentie van het kabinetsbeleid is in de bedrijfwaardeberekening opgenomen. Het Woonakkoord (februari 2013) is onverkort doorgerekend. De verhuurdersheffing, maar ook de extra huuraanpassingmogelijkheid is voor het restant exploitatieperiode ingerekend. De grens voor de toepassing van de extra huurverhoging is de maximaal redelijke huur of de lagere huurtoeslaggrens. Het geheel aan maatregelen heeft ertoe geleid dat in 2012 op basis van de nieuwe kasstroomgenererende eenheden en de aanwezige bestedingsruimte hierin geen afboekingen plaatsvinden. De bouwplannen van de in de begroting opgenomen nieuwbouwprojecten Breezicht en Bema II zijn voorlopig uitgesteld waardoor deze in de bedrijfswaardeberekening in 2012 niet zijn meegenomen Voor een verdere toelichting wordt verwezen naar het onderdeel bedrijfswaarde in de jaarrekening. Afschrijvingen Vanaf 1-1-2012 gelden de nieuwe verslagleggingsregels en is afschrijving op annuitaire basis niet meer toegestaan. De waarderingsgrondslag voor de materiële vaste activa blijft de waardering op basis van de historische kostprijs. Door de verplichte omzetting van annuitaire naar lineaire afschrijving valt de post afschrijving fors hoger uit dan begroot. Hiermee wordt het belangrijkste verschil ten opzichte van de begroting 2012 verklaard.

Pagina 32 van 106

Personeelskosten Vooruitlopend op de reorganisatieplannen is een terughoudend beleid bij het invullen van vacatures gevoerd. Hierdoor vallen de werkelijke personeelskosten lager uit. Onderhoudskosten De lagere onderhoudsuitgaven dan begroot hebben betrekking op zowel het dagelijks onderhoud (€ 0,3 miljoen) als het planmatig onderhoud (€ 0,7 miljoen). De lagere uitgaven voor dagelijks onderhoud betreffen voornamelijk de posten klachten- en mutatieonderhoud. Het verbeterde mutatieproces en een strakkere sturing op de klachtenmelding werpt zijn vruchten af. De lagere uitgaven voor planmatig onderhoud worden in belangrijke mate veroorzaakt doordat een aantal planmatig onderhoudsprojecten doorschuiven naar 2013. Overige bedrijfslasten De belangrijkste verschillen ten opzichte van de begroting betreffen de dotatie aan de reorganisatievoorziening (overschrijding) en de lagere uitgaven voor de servicekosten. De lagere servicekosten ten opzichte van de begroting worden voor een belangrijk deel verklaard door lager uitgevallen energiekosten. Verrekening van deze kosten vindt plaats met de huurders, lagere servicekosten hebben nauwelijks invloed op het resultaat. Zie verder ook de toelichting bij bedrijfsopbrengsten. Financieringsbaten en lasten De financieringsvraag in 2012 is vrijwel conform begroting ingevuld. Door de gunstige renteontwikkeling vallen de rentelasten ruim € 0,3 miljoen lager uit dan begroot. Vennootschapsbelasting Het begrote fiscale negatieve resultaat over 2012 wordt vooral veroorzaakt door de toepassing van de afwaardering WOZ over de afgelopen jaren. In het fiscale jaarresultaat heeft in 2012 echter nog geen afwaardering WOZ plaatsgevonden. Met de fiscalist en de belastingdienst vindt nog nadere afstemming over het moment van toepassing van deze afwaardering. 4.2.4 Realisatie versus investeringsbegroting In de begroting 2012 zijn de investeringsplannen opgenomen van de volgende nieuwbouw- en verbeterprojecten. De stand van zaken wordt kort toegelicht. Nieuwbouw huur

Aantal woningen

Overige ruimtes

Budget (x € 1.000)

Havezate vlek 3 Breecamp Plantage vlek 1a Breecamp Ittersumerlanden fase 3

28 21 31

€ 4.189 € 3.733 € 6.097

Breezicht

35

€ 5.973

BEMA II Geert Grootestraat 2b (hoogbouw) Geert Grootestraat 2b (laagbouw)

16 22 8

1

€ 3.806 € 4.256 € 1.289

Verbeterprojecten huurwoningen Complex 111 A.Heinsiusstraat 1 t/m 111

56

€

365

Complex 111 P.Steynstraat 1 t/m 107

54

€ 4.380

10

€ 1.646

Nieuwbouw koopwoningen Stadshagen+ contingentafspraken

Pagina 33 van 106

Investering nieuwbouw/herstructurering Van de nieuwbouwplannen huurwoningen zijn de projecten Havezate, Plantage, Ittersumerlanden in 2012 in uitvoering gegaan. De oplevering van de plannen wordt in 2013 verwacht. Het project Geert Grootestraat 2b hoogbouw is in voorbereiding. De start van dit project vindt plaats in 2013. In 2012 zijn aanvullende investeringsbesluiten genomen over de projecten Ittersumerlanden, Bema II en Geert Grootestraat laagbouw. Het herstructureringsproject Ittersumerlanden is uitgebreid met vervangende sloop/nieuwbouw van de onzelfstandige eenheden. Onderdeel van dit besluit is het voorlopige uitstel van het project Bema II. Het project Geert Grootestraat laagbouw is omgezet van nieuwbouw naar renovatie. De voorbereidingen van deze werkzaamheden zijn in 2012 gestart. Over het project Breezicht heeft nog geen besluitvorming plaatsgevonden. Eind 2012 is onduidelijk wanneer met de uitvoering van dit project wordt gestart. Het verbeterproject 56 woningen A.Heinsiusstraat is volledig uitgevoerd. In het vierde kwartaal is gestart met het verbeterproject P. Steynstraat 1-107. Oplevering wordt in 2013 verwacht. In 2012 heeft geen besluitvorming plaatsgevonden over het nieuwbouwproject koopwoningen volgens bestaande contingentafspraken in Stadshagen. Eind 2012 is nog geen duidelijkheid over de uitvoering van het project. Investering bestaand bezit De levensduurverlengende investeringen en energiebesparende maatregelen zijn begroot op € 6,8 miljoen (€ 4,6 miljoen levensduurverlengende en € 2,2 miljoen energiebesparende maatregelen). Van een viertal projecten (€ 1,2 miljoen) vindt de oplevering van de werkzaamheden in 2013 plaats. De vertraging wordt veroorzaakt door het moeizaam bereiken van een akkoord uitvoering verbetermaatregelen met de bewoners. De overige projecten uit de begroting zijn zowel technisch als financieel afgewikkeld. De projecten uit de begroting 2012 inclusief de overloop naar 2013 worden binnen het beschikbare totaalbudget uitgevoerd. Investering bedrijfsmiddelen De investeringen in bedrijfsmiddelen zijn in 2012 begroot op ruim € 0,5 miljoen. Verder is in 2012 een aanvullend budget van € 50.000 voor een nieuw projectadministratiepakket goedgekeurd en is het in 2011 begroot project werkplekvirtualisatie (€ 62.000) afgerond. Ondanks de aanvullingen op de begroting 2012 bedragen de werkelijke uitgaven in 2012 ruim 0,2 miljoen en blijven achter op het beschikbare budget. Dit komt omdat naast het volledige budget voor de nieuwe projectadministratie wat nog niet is uitgegeven de besluitvorming over een aantal investeringen zijn doorgeschoven. Dit betreft:  Vervanging bestelbussen   

Softwarepakket strategisch voorraadbeleid Planningspakket Migratie E-archief



NCCW-Cloud DO-proces

4.2.5

Doorkijk naar de toekomst

Eind 2012 is er veel onduidelijkheid over de kabinetsplannen en de gevolgen hiervan voor de woningcorporaties. In een jaarverslag wordt doorgaans het meerjarenbeleid van de corporatie financieel vertaald in de meerjarenraming. Als de voorgenomen heffingen op corporaties uit het regeerakkoord doorberekend worden in de op basis van het strategisch voorraadbeleid vastgestelde meerjarenraming ontstaat voor SWZ een onverantwoord financieel beeld.

Pagina 34 van 106

In december 2012 is in overleg met de Raad van commissarissen afgesproken de vastgestelde meerjarenraming aan te passen in verband met de plannen van het regeerakkoord.. Voor deze aanpassing gelden de volgende uitgangspunten:  SWZ wil, ook na 2013, voldoen aan de norm van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw 

(borging) en Centraal Fonds Volkshuisvesting (A1 status); Solvabiliteit (verhouding eigen vermogen ten opzichte van het balanstotaal) bedraagt minimaal 15%;

 

De komende jaren wordt een positief jaarresultaat gerealiseerd; SWZ gaat uit van de kabinetsplannen (december 2012) en de daarin opgenomen maatregelen met betrekking tot huurverhoging en verhuurdersheffing;

 

Overige heffingen van rijkswege (onder andere Vestia) worden ingerekend; Het strategisch voorraad beleid (SVB) is de basis voor wijzigingen.

Om aan de uitgangspunten te voldoen heeft SWZ de volgende besluiten genomen:  Huuropbrengsten worden maximaal verhoogd conform de mogelijkheden in het regeerakkoord (maximaal 4,5% van de WOZ-waarde, maximum huurprijs volgens de 

huurtoeslaggrens voor het sociaal vastgoed); Verkoopopbrengsten blijven gehandhaafd op het niveau van het reële scenario uit het strategisch voorraadbeleid in 2012 wat een halvering betekent op de eerder



gepresenteerde meerjarenbegroting; Totale onderhoudskosten worden vanaf 2014 verlaagd met 10% (jaarschijf minus 10%). Verdere optimalisatie van de onderhoudsprocessen moet dit mogelijk maken;

 

Netto bedrijfskosten komen op 1 januari 2014 op € 1.000 per woning per jaar en worden vervolgens verder teruggebracht naar € 900 per woning per jaar op 1 januari 2018; Niet gestarte projecten in Stadshagen schuiven door naar na 2017;

 

Gedeeltelijke terugbouw van de Bachlaan is mogelijk vóór 2018; Maximaal budget voor de renovatie van Pieter Steynstraat (II, III en IV) en de eengezinswoningen in de Geert Grootestraat bedraagt € 55.000 per woning (all in);

 

Planvorming Binnenhofjes blijft gehandhaafd en de sloop (fase II en III) getemporiseerd; Project Geert Grootestraat (III en IV) betreft vrije sector huur/koop, geen onrendabele top.

Overige plannen en voornemens binnen de meerjarenraming blijven gehandhaafd. Bovengenoemde uitgangspunten en de daarbij genoemde besluiten zijn opgenomen in de dPI-aangifte 2013, welke voor 1 februari 2013 is ingediend. De opgenomen informatie in de dPi is inmiddels achterhaald. Van invloed is de meest actuele informatie uit het gesloten Woonakkoord. Dit akkoord houdt in dat de verhuurdersheffing met 12,5% wordt verlaagd, de basis voor de huurprijsvaststelling (puntenwaarderingssystematiek) blijft gehandhaafd en de voorgestelde huurverhogingen per 1-7-2013 worden verlaagd. SWZ heeft ervoor gekozen in het jaarverslag 2012 de doorrekening in haar meerjarenraming te baseren op de in december 2012 gekozen uitgangspunten en besluiten. Uitzonderingen zijn de doorrekening van de verhuurdersheffing en het huurbeleid. Deze zijn gebaseerd op de meest recente voorstellen uit het woonakkoord van februari 2013. De uitkomsten uit deze doorrekening moeten in 2013 worden vertaald in aangepast beleid binnen SWZ, waarbij zowel de macro- als micro-economische invloeden moeten worden beoordeeld. In onderstaande tabellen zijn achtereenvolgens de belangrijkste activiteiten en de (voorlopige) kasstromen voor de komende vijf jaar opgenomen.

Pagina 35 van 106

Belangrijke ontwikkelingen 2013-2018 2013

2014

2015

2016

2017

Sloop woningen

-280

-139

-21

-70

-115

Sloop bedrijfsruimt

-41

-21

0

-31

-60

Verkopen uit

-41

-38

-37

-36

-36

172

22

55

25

61

106

0

0

22

12

Mutaties

667

651

655

628

623

Verbeterplannen

112

42

100

bestaand bezit Nieuwbouw Huurwoningen Nieuwbouw Koopwoningen

( > € 20.000)

4.2.6 Kasstroomoverzichten 2013-2018 Omschrijving

2013

2014

2015

2016

2017

43.710

46.230

48.383

50.208

52.238

3.012

2.852

2.861

2.884

2.885

170

160

161

162

162

53

40

21

25

76

46.945

49.282

51.426

53.279

55.361

-3

-3

-3

-3

-3

Salarissen/Pensioenlasten/Sociale lasten

-6.623

-6.432

-6.601

-6.702

-6.770

Onderhoud

-9.821

-7.091

-6.020

-8.653

-6.707

Bedrijfskosten

-8.386

-8.211

-8.200

-8.161

-8.091

Sector specifieke heffing

-1.896

-4.374

-4.763

-4.510

-4.209

-10.974

-11.624

-11.694

-12.099

-12.327

-

-

-

-

-

-37.703

-37.735

-37.281

-40.128

-38.107

Operationele kasstroom Ontvangsten Huur Vergoedingen Overige bedrijfsopbrengsten Rentebaten Totaal ontvangsten

Uitgaven Erfpacht

Rentelasten Vennootschapsbelasting Totaal uitgaven

Pagina 36 van 106

Saldo operationele kasstroom

9.242

11.547

14.145

13.151

17.254

Verkoop

4.568

4.022

3.756

3.497

3.264

-6.678

-11.696

-7.092

-5.108

-3.352

Nieuwbouw huur

-22.521

-8.065

-4.493

-11.107

-7.456

Nieuwbouw koop

3.136

2.159

-862

-355

1.804

-444

-400

-400

-400

-400

-21.939

-13.980

-9.091

-13.473

-6.140

Kasstroom woningverbetering

Investeringen aktiva ten dienste Saldo kasstroom (des)investeringen

Het kasstroomoverzicht geeft inzicht in de operationele- en de (des)investerings-kasstromen over de periode 2013 t/m 2017. De opgenomen plannen in de prognose vallen binnen de door het Waarborgfonds borgbare activiteiten. Verder voldoet SWZ op basis van de opgestelde operationele kasstroom aan de fictieve 2% aflossingsnorm van het Waarborgfonds. De stand van het beschikbare faciliteringsvolume bij het Waarborgfonds bedraagt eind 2012 € 31 miljoen. 4.2.7 Treasury De jaarlijkse financieringsbehoefte op basis van de meerjarenprognose wordt vastgelegd in het treasury jaarplan. Vervolgens wordt het jaarplan goedgekeurd door de Raad van Commissarissen en vastgesteld door de directie. In dit jaarplan zijn ook de afgesloten rente-instrumenten (payerswaps) opgenomen. Vanaf 2012 wordt per kwartaal de werkelijke financieringsbehoefte hieraan getoetst. Eind 2012 hebben wij de beschikking over een negental langlopende swaps (einddatum eerst vervallende swap 2-5-2017) met een totale waarde van € 70 miljoen. In 2012 zijn geen derivatencontracten afgesloten. Eind 2012 is elke swap gekoppeld aan een lening. Aan geen van de afgesloten swaps zijn extra verplichtingen verbonden. Bijstorten of verplicht aanhouden van liquiditeiten bij een bepaalde positieve of negatieve afwijking van het afgesloten swappercentage is niet van toepassing. De marktwaarde van de swaps is opgenomen in de jaarrekening onder het hoofdstuk niet uit de balans blijkende verplichtingen. In ieder kwartaal wordt een geactualiseerd kasstroomoverzicht van alle inkomsten en uitgaven opgesteld, waarin (toekomstige) financieringsactiviteiten zijn opgenomen. Per kwartaal wordt deze financieringsbehoefte besproken in de treasurycommissie en worden door de externe treasury adviseur, indien van toepassing, transactievoorstellen uitgewerkt. In 2012 is voor een totaalbedrag van € 57,5 miljoen aan leningen ontvangen. Het herfinancieringsdeel bedraagt € 47,2 miljoen. Ruim € 10 miljoen is aangetrokken voor investeringen in 2012. De in 2012 aangetrokken financiering betreft voor € 22,5 miljoen aan financieringsafspraken uit 2011. Het restant van de financiering (€ 35 miljoen) is aangetrokken in 2012. De specificatie van de leningportefeuille en de gemiddelde rentevoet is opgenomen in de in dit jaarverslag opgenomen jaarrekening onder hoofstuk 10 toelichting op de balans. Eind 2012 zijn geen financieringsafspraken voor toekomstige renteaanpassing en aflossingsverplichtingen afgesloten.

Pagina 37 van 106

4.2.8 Ontwikkeling waarde bezit De bedrijfswaardeberekening in 2012 is als gevolg van de gewijzigde jaarverslagleggingsregels, maar ook op basis van de in de organisatie gemaakte keuzes (zie hoofdstuk 4.2.5. doorkijk naar de toekomst) zijn belangrijk gewijzigd. Of de keuze overeind blijft staan zal de komende periode moeten uitwijzen gezien het onrustige politieke en economische klimaat van de woningmarkt. De bedrijfswaarde bedraagt in 2012 € 558 miljoen (2011 502 miljoen). De belangrijkste wijziging ten opzichte van 2011 heeft betrekking op de doorrekening van het woonakkoord (februari 2013). Hoewel officieel nog geen wet, is zowel de verhuurdersheffing als de voorgestelde huurverhoging gedurende de restant exploitatieduur ingerekend. Andere belangrijke wijzigingen zijn de nieuwe verslagleggingsregels (bepaling restwaarde en de restant exploitatietermijnen) en de structureel doorgevoerde interne kostenverlaging. Ook is in de bedrijfswaarde de rentabiliteitsfactor conform de richtlijnen niet meer opgenomen (2011 € 13,1 miljoen). Voor een specificatie van de verschillen en de gehanteerde uitgangspunten wordt verwezen naar het verloopoverzicht opgenomen in de jaarrekening onder het hoofdstuk 10 toelichting op de activa. Naast de bedrijfswaarde heeft het bezit ook een marktwaarde (directe opbrengstwaarde bij vrije verkoop). SWZ beschikt niet over waardetaxaties bij verkoop van het gehele bezit. Wel is een belangrijk deel van het bezit voor verkoop aangewezen (bijna 2.000 woningen), waardoor voor een deel dit inzicht wel bestaat. De WOZ-taxaties worden hieraan getoetst en waar nodig wordt hierop bezwaar aangetekend. De WOZ-waarde geeft een redelijk goede afspiegeling van de marktprijzen in Zwolle. Op basis van de WOZ-beschikkingen bedraagt de totale waarde van het bezit € 1,15 miljard. In 2012 bedraagt de gemiddelde waarde per woning € 148.000 (in 2011 was dit € 146.000). 4.3 Zelfstandige medewerkers De komende jaren wordt veel gevraagd van de medewerkers. Om maatschappelijke vraagstukken effectief inhoud te kunnen geven heeft SWZ medewerkers nodig die betrokken zijn bij de klant en de organisatie en competent zijn in zijn of haar vakgebied. Vanuit dit streven behandelen we een aantal voor de organisatie belangrijke ontwikkelingen.

Pagina 38 van 106

4.3.1

Reorganisatie en aanpassing hoofdstructuur

De behoefte aan eenvoud en het oplossen van kwesties die intern niet efficiënt verlopen zijn leidend geweest bij de aanpassing van de hoofdstructuur. Wij denken dat de opgave van SWZ het beste kan worden gerealiseerd door een organisatie die bestaat uit de afdelingen Vastgoed, Wonen en Middelen en ter ondersteuning de afdelingen Staf en Officemanagement.

Directie

Officemanagement

Staf

Vastgoed

Wonen

Middelen

Begin 2012 zijn gesprekken met de vakbonden gestart die hebben geleid tot een akkoord over een sociaal plan. Dit sociaal plan biedt medewerkers duidelijkheid en zekerheid over hun positie gedurende de reorganisatie. Het biedt bovendien boventallige medewerkers duidelijkheid over hun rechten en plichten. Hierna is als eerste gestart met de benoeming van een nieuw MT. Het MT is teruggebracht naar vier leden. Dit heeft voor twee managers geleid tot boventalligheid. Het nieuwe MT heeft de nieuwe organisatie vormgegeven en dat resulteerde in een plaatsingsen benoemingstraject voor de medewerkers. Uiteindelijk zijn zes medewerkers niet geplaatst in de nieuwe organisatie en is één medewerker herplaatst in een passende andere functie. De boventallige medewerkers zijn gestart met een outplacementtraject.

Pagina 39 van 106

4.3.2

Focus op ziekteverzuim

Het ziekteverzuim is gestegen van 3,5% in 2011 naar 5% in 2012. We signaleren een hoog middellang en langdurig verzuim. In langdurig verzuim is een aantal gradaties in duur, waarbij we zien dat het aantal personen dat langer dan een half jaar ziek is, afgenomen is. In een aantal gevallen hebben we kunnen sturen op een succesvolle re-integratie. Helaas is dit niet altijd mogelijk en moeten we kiezen voor een ander traject. Het aantal medewerkers dat meer dan een week tot een half jaar uit de running is, is toegenomen. Ook het kortdurend ziekteverzuim laat, behalve de gebruikelijke stijging in de wintermaanden, een stijging zien ten opzichte van 2011. We zien dat de meldingsfrequentie gedaald is naar 1,21. We blijven aandacht besteden aan de begeleiding van het ziekteverzuim en hebben contact met de arbodienst over re-integratie. 4.3.3 Ontwikkelen van medewerkers In 2012 hebben 66 personen een functiegerelateerde opleiding of training gevolgd. Dit betreft zowel individuele als seminars, certificeringen en groepsgewijze in-company trainingen. Er hebben 4 in-company trainingen plaatsgevonden gericht op intervisie, ontwikkelingen op het vakgebied en efficiënt werken (de CiEP training). Aan deze CiEP training hebben weer 19 personen deelgenomen in 2012. In totaal heeft nu 44% van onze medewerkers deelgenomen aan dit traject. Van de mensen die hebben deelgenomen werkt 78% er nog mee. Uit evaluatie ná het afronden van de training blijkt dat bijna alle deelnemers meer inzicht hebben in het eigen werkproces. Men ervaart meer regie over het werk, werkt minder ad hoc, afspraken worden beter gemaakt en nagekomen en per saldo ervaart men een tijdwinst van ca. 2.5 uur per week. In 2012 is 65 % van het totale functiegebonden opleidingsbudget (€ 110.000,-) besteed. Er is 46% minder besteed dan in 2011. De verklaring voor de lagere besteding is de reorganisatie die in 2012 speelde. De focus is vanaf juni gericht geweest op dit traject.

Duizenden

2010

2011

2012

€ 100 € 80 € 60 € 40 € 20 €0 Staf en OM

Grafiek

Middelen

Vastgoed en Ontwikkeling

Wonen

Overig

investering in functiegerelateerde opleidingen en trainingen

Er is door 24 personen gebruik gemaakt van het loopbaanontwikkelingsbudget voor opleiding of training. Opvallend is dat daarbij even vaak werd ingezet op training die van toegevoegde waarde is voor de huidige functie, als op een andere loopbaanrichting. De totale besteding hieraan bedroeg in 2012 € 35.851,55. Vanuit de CAO heeft de medewerker zelf de regie in de besteding van het budget, wel stellen we als eis dat dit past binnen het loopbaanplan van de medewerker.

Pagina 40 van 106

Duizenden

2010

€ 20

2011

2012

€ 15 € 10 €5 €0 Staf en OM

Grafiek

Middelen

Vastgoed en ontwikkeling

Wonen

Overig

investering in loopbaanontwikkelingsbudget

4.3.4 Top 10 beste werkgevers 2012 Uit het medewerkeronderzoek dat door Effectory is gehouden blijkt dat SWZ tot de top 10 van beste werkgevers behoort in Nederland. Van de 58 corporaties die hebben meegewerkt aan dit onderzoek scoren we het beste. Goede scores zijn er voor de manier waarop medewerkers inhoud kunnen geven aan hun werkzaamheden en de prettige wijze waarop in de organisatie met elkaar wordt samengewerkt. Bijzonder is dat de uitkomsten van het onderzoek middenin de reorganisatie bekend werden. We vonden het daarom niet passend veel aandacht te besteden aan de uitkomsten. Wel denken we dat er een solide basis ligt, mede door de grote betrokkenheid van medewerkers, om veranderingen in de organisatie te realiseren. 4.4 Externe legitimatie Het handelen van SWZ staat of valt met de externe en interne legitimatie. We hebben op lokaal niveau aandacht voor de maatschappelijke belanghouders en willen de belanghouders graag betrekken en invloed laten uitoefenen op onze strategische keuzes. Met belanghouders vindt daarvoor, formeel en informeel, frequent intensief overleg plaats en worden prestatieafspraken gemaakt. 4.4.1

Inrichting belanghoudersdomein

SWZ heeft in de eerste plaats belanghouders, zoals de gemeente en woningcorporaties, waarmee we de lokale maatschappelijke opgave in de stad Zwolle inhoud geven. Tot deze eerste categorie rekenen we ook de samenwerking en het komen tot prestatieafspraken met de huurdersbelangenvereniging De Woonkoepel. Tot de tweede categorie rekenen we de belanghouders waarmee we specifieke maatschappelijke opgaven (in de regio) inhoud willen geven. Als derde categorie hebben we belanghouders waarmee we belangenbehartiging en kwaliteit van de bedrijfsvoering wensen te verbeteren. De samenwerking met Aedes rekenen we in het bijzonder tot deze categorie. In 2012 heeft SWZ een belanghoudersbijeenkomst georganiseerd. Naast een toelichting op de uitkomsten naar aanleiding van de visitatie heeft een debat plaatsgevonden op basis van stellingen. De stellingen richtten zich op de prioriteit en keuzen waar SWZ naar de toekomst toe voor staat. Onder andere ten aanzien van de inzet van haar financiële middelen voor de bestaande voorraad of nieuwbouw en de wijze waarop SWZ haar bewoners moet betrekken bij vraagstukken op het terrein van leefbaarheid. De belangrijkste uitkomsten van het debat zijn doorvertaald in het Ondernemingsplan.

Pagina 41 van 106

Hieronder wordt een overzicht gegeven van de belanghouders, de overlegvorm, de frequentie van het overleg en de te behandelen onderwerpen. Door het jaarverslag heen geven we een inhoudelijke verantwoording van de resultaten die mede vanuit de samenwerking met belanghouders zijn gerealiseerd. Voor een opsomming van de belanghouders verwijzen we bovendien naar bijlage 4.

Externe belanghouders

Verantwoordelijk

Overlegvorm

Frequentie

Onderwerp

Huurdersbelangenvereniging De Woonkoepel

Directie/RvC

Overleg

1x per kwartaal

Belangen huurders

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Directie/Financiën

Overleg

1x per jaar

Gemeenteraad (politiek)

Directie

Overleg

1x per kwartaal

Wethouder (bestuurlijk)

Directie

Overleg

1x per 6 weken

Raadsleden reiken onderwerpen aan. Woonthema’s

Ambtelijk (beleidsmatig) - afd. Ruimte en Strategie - gebied beheerteams (8) - begeleiding bijzondere doelgroepen - Duurzaamheid

Beleid & Innovatie Sociaal beheer Sociaal beheer Vastgoedbeheer

Vergadering Vergadering Vergadering Overleg

2x 1x 1x 1x

per per per per

jaar maand maand kwartaal

Prestatieafspraken Leefbaarheid Afst. vraag/aanbod Prestatieafspraken

Wonen, welzijn en zorg Platform WWZ Servicepunt Zorgwoning Bijzondere doelgroep Bijzondere doelgroep

Sociaal Beheer Sociaal Beheer Directie Sociaal beheer

Bijeenkomst Stuurgroep Stuurgroep Begeleidingsgroep

2x 1x 2x 1x

per per per per

jaar kwartaal jaar maand

WWZ gerelateerd

Communicatie Pers

Communicatie

Doorlopend

Div. onderwerpen

Gez. communicatie Kamperpoort Gez. communicatie Stadshagen Gez. communicatie Diezerpoort

Communicatie Communicatie Communicatie

Interviews/ persbijeenkomst Vergadering Vergadering Vergadering

1x per kwartaal 2x per jaar 1x per kwartaal

Communicatie naar buurtbewoners, potentiële kopers en huurders

Onderwijsinstellingen

Directie

Bijeenkomst

2x per jaar

Studentenstad en huisvesting

Gezamenlijke Zwolse corporaties Woonruimteverdeling

Klant & Markt

Stuurgroep

1x per maand

Woonruimteverdeling Wijkontwikkeling Wijkontwikkeling Wijkontwikkeling Wijkontwikkeling

Klant & Markt Ontwikkeling Ontwikkeling Ontwikkeling Ontwikkeling

Werkgroep Stuurgroep Stuurgroep Stuurgroep Stuurgroep

1x 1x 1x 1x 1x

Beleid woonruimte verdeel-systeem

Waarborgfonds Sociale Woningbouw Gemeente Zwolle

Pagina 42 van 106

per per per per per

2 2 2 2 2

weken maand maand maand maand

Huisvesting Huisvesting

Stadshagen Dieze Holtenbroek Kamperpoort

4.4.2

Huurdersbelangenvereniging De Woonkoepel

De huurdersbelangenvereniging De Woonkoepel zet zich in om de belangen van de huurders te vertegenwoordigen. De Woonkoepel heeft in 2012 één keer per maand een reguliere bestuursvergadering gehouden. In de bestuursvergaderingen komen onderwerpen aan de orde zoals de statuten, nieuwsbrief, huurverhoging, prestatieafspraken, gesprek Raad van commissarissen, taak- en functieomschrijving bestuursleden, plan van aanpak, financiële zaken, wijziging vergaderlocatie, klachtenbehandeling en deskundigheidsbevordering. Leden van het bestuur hebben bovendien deelgenomen aan de symposia energiebesparing en huurbeleid, provinciale vergaderingen van de Woonbond en het regiosymposium van de Woonbond. Met de directeurbestuurder van SWZ is bovendien vier keer vergaderd. Wijzigen huurvoorwaarden met een rioolheffing SWZ heeft aan De Woonkoepel instemming gevraagd om het huurcontract en de huurvoorwaarden te wijzigen door de rioolheffing. De Woonkoepel is er geen voorstander van dat overheidsheffingen via de verhuurder worden geïnd. SWZ moet een eigenstandig huurbeleid kunnen voeren ten aanzien van de kale huur en de servicekosten. De Woonkoepel stemt dus niet in met de voorgestelde wijziging van het huurcontract en de huurvoorwaarden. Samenwerkingsovereenkomst en prestatieafspraken De Woonkoepel en SWZ hebben in 2011 een nieuwe samenwerkingsovereenkomst getekend, waarin de verhoudingen tussen beide partijen uiteen zijn gezet. Deze afspraak is ook voor 2012 geldig. Als huurdersbelangenvereniging heeft De Woonkoepel adviesrecht over verschillende onderwerpen, zoals woonruimteverdeling, onderhoudsbeleid, wijkvernieuwing en huurbeleid. Instemmingsrecht is van toepassing bij het wijzigen van het huurreglement. Voortvloeiend uit de samenwerkingsovereenkomst is een aantal onderwerpen benoemd in de prestatieafspraken die De Woonkoepel en SWZ hebben gemaakt over belangrijke onderwerpen die in 2013 en verder aan de orde moeten komen. Bewonersverenigingen Het contact met de bewonersverenigingen is verstevigd. De Woonkoepel en de besturen van de verenigingen weten elkaar beter te vinden. Over een aantal zaken waarover onduidelijkheid bestond zoals aanvragen van een financiële bijdrage, verantwoording van ontvangen gelden, enz. zijn afspraken gemaakt die in 2013 nog een vervolg krijgen. De Woonkoepel heeft een actieve rol gehad bij het ondersteunen van een initiatief tot het oprichten van een bewonersvereniging. Spreekuur huurders Medio 2012 heeft het bestuur besloten dat het spreekuur geen structureel karakter krijgt. De opkomst liet te wensen over. Bovendien zoeken huurders contact met De Woonkoepel via mail en per post als er problemen zijn waarbij advies of hulp van De Woonkoepel gewenst is. Klachten worden besproken met de indiener, zo nodig direct doorgespeeld naar SWZ en komen terug in het reguliere overleg met de bestuurder. Functioneren bestuur Tijdens de algemene ledenvergadering van april 2012 hebben de leden besloten om een Commissie van Goede Diensten samen te stellen om de interne organisatie van De Woonkoepel te onderzoeken. Er was veel onrust en onduidelijkheid wat betreft het functioneren van de bestuursleden. Drie leden van De Woonkoepel hebben deze taak op zich genomen. Er zijn geen frauduleuze handelingen geconstateerd, wel is een uitgebreid aantal aanbevelingen gedaan ter verbetering van de interne organisatie en financiële administratie. Pagina 43 van 106

Tijdens de algemene ledenvergadering van juni 2012 zijn de zittende bestuursleden teruggetreden en is een interim-bestuur benoemd, bestaande uit drie leden van het 'oude' bestuur en drie nieuwe leden. Dit interim-bestuur kreeg als opdracht lopende zaken af te ronden, de werving en selectie van een nieuw bestuur voor te bereiden, competentieprofielen voor nieuwe bestuursleden te formuleren, de aanbevelingen van de Commissie van Goede Diensten uit te werken, voorstellen te doen en de algemene ledenvergadering van oktober voor te bereiden. Samenstelling bestuur Het bestuur van De Woonkoepel bestond in 2012 tot de algemene ledenvergadering van juni 2012 uit:   

de heer J.H.A. Croese de heer H. Eikenaar de heer F. de Rooij

  

de heer E.G. Kiffers mevrouw H. van den Hof de heer G. Meijeringh



mevrouw D. Weegenaar-Bosch

voorzitter tot april 2012 tijdelijk waarnemend voorzitter penningmeester

Vanaf juni 2012 bestond het bestuur a.i. uit:   

de heer H. Eikenaar mevrouw H. van den Hof mevrouw D. Weegenaar-Bosch

voorzitter a.i. secretaris a.i. 2e secretaris a.i.

  

de heer Th. van den Berg de heer A. Buning de heer J. van Ek

penningmeester a.i. (eind 2012 teruggetreden) 2e penningmeester a.i. algemeen bestuurslid a.i.

4.4.3 Centrale klachtenadviescommissie De drie Zwolse corporaties, deltaWonen, Openbaar Belang en SWZ en woningcorporatie Beter Wonen uit IJsselmuiden hebben gezamenlijk een centrale klachtenadviescommissie. De werkwijze en bevoegdheden van deze klachtenadviescommissie zijn vastgelegd in een reglement dat eind 2012 is geactualiseerd en met instemming van de bewonersvertegenwoordigingen door de directies is vastgesteld. De klachtenadviescommissie heeft in 2012 zes klachten ontvangen. Van de zes ingediende klachten heeft de commissie twee klachten in behandeling genomen en daarover advies uitgebracht aan de directie. De directie heeft beide adviezen overgenomen en conform adviezen gehandeld. Van de overige vier klachten hadden drie brieven betrekking op het woonruimteverdeelsysteem. Omdat het geen klachten betrof voor de klachtenadviescommissie, zijn de brieven ter behandeling doorgestuurd naar de stuurgroep woonruimteverdeling. Bij de laatste klacht heeft de commissie de afhandeling overgelaten aan de organisatie. Wat de klachten betreft voor de klachtenadviescommissie is in overleg met de betrokken huurders in de meeste gevallen een oplossing gevonden voor de klachten of problemen. Voor meer informatie wordt verwezen naar het eigen jaarverslag van de centrale klachtenadviescommissie. Overleg klachtenadviescommissie Voor een goede beoordeling en advisering van de ingediende klachten is het belangrijk dat de commissie op de hoogte blijft van ontwikkelingen binnen en buiten de organisaties. Hiervoor is een algemeen overleg ingesteld, waarbij de ambtelijk secretaris de verantwoordelijkheid draagt

Pagina 44 van 106

voor het overleg en de informatievoorziening. In 2012 heeft dit overleg twee keer plaatsgevonden bij de corporaties deltaWonen en SWZ. Behandelde klachten Zes klachten over SWZ worden door de Klachtenadviescommissie beschreven. Drie klachten hebben betrekking op het woonruimteverdeelsysteem en zijn door de stuurgroep woonruimteverdeling afgehandeld. Klacht 1 Een bewoonster heeft een klacht over het hang- en sluitwerk van een keukenraam. Tijdens het laatste schilderproject is het hang- en sluitwerk van ramen en deuren vervangen. Mevrouw kon haar keukenraam niet meer sluiten. Een medewerker van SWZ heeft toen een paar beugeltjes geplaatst waardoor het raam weer gesloten kon worden. Enkele weken later heeft mevrouw gebeld wanneer er weer normaal hang- en sluitwerk zou worden geplaatst. Bewoonster nam geen genoegen met de aangebrachte constructie, omdat zij van mening is dat zij haar raam zonder gebruik te maken van een trap moet kunnen openen en sluiten. Na het nodige contact over en weer is er iemand van SWZ komen kijken en die heeft met kantoor van SWZ gebeld om aan te geven dat het bedrijf dat tijdens het laatste project het hang- en sluitwerk heeft geplaatst dit opnieuw moet aanbrengen. Dat bedrijf was verantwoordelijk voor een goed werkend systeem. Naar aanleiding hiervan is iemand van dat bedrijf komen kijken en heeft geconstateerd dat het zo niet kan. Hij neemt contact op met SWZ en zegt dat het probleem snel wordt verholpen. Vervolgens gebeurt er niets. Mevrouw neemt diverse keren contact op en haar wordt verteld dat er aan wordt gewerkt. Omdat er niets gebeurt, stuurt bewoonster een brief aan de Klachtenadviescommissie. Zij verwijt SWZ nalatigheid en wil dat SWZ haar verantwoordelijkheid neemt en de kwestie oplost. De klacht is teruggelegd bij de werkorganisatie. De afdeling Dagelijks onderhoud heeft deze in behandeling genomen en bewoonster een voorstel gedaan. Bewoonster heeft hiervan geen gebruik gemaakt en heeft begin maart 2012 de huurovereenkomst opgezegd en is verhuisd. De Klachtenadviescommissie heeft de klacht niet in behandeling genomen. Klacht 2 Bij klagers zijn de badkamer en het toilet gerenoveerd. De werkzaamheden hebben veel langer geduurd dan aan het begin aan de bewoners was meegedeeld. Bewoners zijn van mening dat daardoor hun woongenot hier ernstig onder heeft geleden en zij vragen om een vergoeding voor het gederfde woongenot. De Klachtenadviescommissie is van oordeel dat de klacht ongegrond is. De renovatie heeft zeker onnodig lang geduurd. SWZ heeft steken laten vallen en bij de uitvoering zijn fouten gemaakt die tot vertraging hebben geleid. Klager heeft zich tijdens dit traject blijkbaar ongelukkig uitgedrukt wat door medewerkers van SWZ als een bedreiging is ervaren. Hierdoor heeft de afronding van de werkzaamheden langer op zich laten wachten. Klager is van mening dat hij niet de beschikking heeft gehad over het normale gebruik van zijn woning waarvoor hij wel de gebruikelijke huur moest betalen. De commissie concludeert dat de afronding van de werkzaamheden in de badkamer en het toilet enkele maanden heeft stilgelegen. Dat was vervelend voor de familie, maar de commissie is van mening dat de impact hiervan niet zodanig is dat gesproken kan worden over beperking van het woongenot. De Klachtenadviescommissie adviseert SWZ richting klager ruiterlijk te erkennen dat er fouten zijn gemaakt en daarbij een passende vorm van genoegdoening te vinden.

Pagina 45 van 106

De commissie adviseert SWZ afspraken te maken wie bij dergelijke projecten verantwoordelijk is voor de regie van de uitvoering en contactpersoon is voor de klant. De directie heeft het advies overgenomen, klager een passende financiële vergoeding verstrekt en heeft klager hierover geïnformeerd. Klacht 3 Bewoners klagen over burenoverlast en hebben daardoor een verminderd woongenot. Zij zijn van mening dat SWZ de overlast niet voortvarend genoeg aanpakt en oplost. In de woning onder hen woonde eerst een gezin illegaal dat voor veel overlast heeft gezorgd. Nu de eigenlijke huurder er weer woont, is er nog steeds sprake van overlast volgens klagers. De Klachtenadviescommissie is tot de conclusie gekomen dat de zaken die klager heeft genoemd duiden op vermindering van woongenot van de familie. Er zit een flinke periode tussen het tijdstip van de melding van de overlast en de uiteindelijke oplossing. De Klachtenadviescommissie acht de klachten zelf ongegrond, maar heeft begrip voor het feit dat klager van mening is dat het woongenot van zijn gezin in de afgelopen maanden is aangetast door de overlast. De commissie is echter van mening dat deze overlast niet zodanig groot was en evenmin gedurende een langere tijd plaatsvond, dat dit zou moeten leiden tot een financiële vergoeding. De communicatie met klagers en de veroorzakers van de overlast had beter gekund en gemoeten. Juist vanwege de achtergrond van betrokken partijen mocht van de regiegroep en medewerkers van SWZ een actievere begeleiding verwacht worden. Misschien was het goed geweest dat binnen de regiegroep was afgesproken dat één persoon de centrale en actieve rol op zich zou nemen en aanspreekpunt is voor de andere leden. De commissie adviseert de directie verder binnen de organisatie afspraken te maken over de verspreiding en vastlegging van emailverkeer. De directie heeft het advies overgenomen en heeft klager hierover geïnformeerd. Klacht 4 Bewoonster zegt dat zij sinds 2006 is ingeschreven bij het woonruimteverdeelsysteem van de corporaties. Bij de overgang naar het nieuwe systeem heeft zij zich niet tijdig (opnieuw) ingeschreven, zodat de punten die zij in het oude systeem had opgebouwd zijn vervallen. Klaagster heeft contact opgenomen met een corporatie en de medewerker die zij heeft gesproken heeft aangegeven dat haar gegevens nu zijn gewist. Het spijt klaagster dat zij door omstandigheden zich niet tijdig heeft aangemeld bij het nieuwe systeem en dat daardoor de in het verleden opgebouwde punten niet zijn opgenomen in het nieuwe systeem. Klaagster vraagt of het toch niet mogelijk is haar gegevens terug te halen en toe te voegen aan het huidige systeem. Omdat het hier geen echte klacht betreft is haar verzoek doorgestuurd naar de stuurgroep woonruimteverdeling met het verzoek een besluit te nemen en klaagster te informeren. Klacht 5 Klaagster woont in Kampen en wil vanwege gezondheidsproblemen graag naar Zwolle verhuizen, omdat daar haar familie woont. In het verleden is zij naar Kampen verhuisd voor een vaste baan in Kampen en zij heeft blijkbaar onvoldoende punten kunnen opbouwen om snel in aanmerking te komen voor een woning in Zwolle. Bewoonster hoopt dat de Klachtenadviescommissie iets voor haar kan betekenen zodat zij, misschien met de toekenning van extra punten, voor een driekamer flat met lift in aanmerking kan komen. Pagina 46 van 106

Omdat het hier geen echte klacht betreft is haar verzoek doorgestuurd naar de stuurgroep woonruimteverdeling met het verzoek een besluit te nemen en klaagster te informeren. Klacht 6 Bewoner nam contact op met deltaWonen om te horen hoe het met zijn inschrijving voor huurwoningen van deltaWonen stond. Tot zijn schrik ontdekte hij dat hij was uitgeschreven omdat hij niet op brieven (twee keer) en e-mails (drie keer) had gereageerd die namens de Woningzoeker waren verstuurd. Bewoner vraagt of het niet mogelijk is de uitschrijving weer ongedaan te maken. Zijn huidige woning wordt in augustus 2013 gesloopt, dus moet hij wel op zoek naar een andere woning. Het was dan ook zeker niet zijn bedoeling om niet meer ingeschreven te zijn bij het woonruimteverdeelsysteem. Bewoner geeft toe dat dit zijn eigen fout was, maar hoopt op begrip en vraagt of het niet mogelijk is de opzegging ongedaan te maken. Omdat het hier geen echte klacht betreft is haar verzoek doorgestuurd naar de stuurgroep woonruimteverdeling met het verzoek een besluit te nemen en klaagster te informeren. Werkwijze en samenstelling commissie Het jaarverslag van de Klachtenadviescommissie wordt jaarlijks toegezonden aan de huurdersbelangenvereniging De Woonkoepel. Ook de Raad van commissarissen ontvangt elk jaar het jaarverslag. De commissie bestaat uit onafhankelijke leden. Zij hebben geen werkrelatie met één van de corporaties en zijn ook niet bestuurlijk betrokken bij een huurdersbelangenvereniging. Twee leden zijn wel huurder bij één van de aangesloten corporaties. De vier afzonderlijke corporaties hebben elk een ambtelijk secretaris beschikbaar gesteld, die de commissie in haar werk ondersteunt. In de loop van 2012 is een sollicitatieprocedure opgestart, omdat twee commissieleden eind 2012 aftreden en niet langer zitting mogen nemen in de commissie. Begin 2013 treden twee nieuwe leden toe tot de commissie. Eind 2012 bestaat de klachtenadviescommissie uit:   

de heer A.F.M. ter Bekke de heer R.G. Berkhof de heer J. ter Schegget

voorzitter (onafhankelijk lid) plaatsvervangend voorzitter (onafhankelijk lid) huurderslid

  

mevrouw C.B. Bos mevrouw D. de Vries de heer J. Kiers

onafhankelijk lid huurderslid huurderslid

Het secretariaat wordt verzorgd door:  mevrouw F. Folkerts-Diekman ambtelijk secretaris deltaWonen   

mevrouw M. Vakkert de heer T. Post de heer J. Albada

ambtelijk secretaris Openbaar Belang ambtelijk secretaris Beter Wonen ambtelijk secretaris SWZ

4.4.4 Ondernemingsraad SWZ Ondanks het zware weer waar SWZ in terecht is gekomen heeft de OR bewust gekozen voor een positieve grondhouding. Richting de directie treedt de OR op als sparringpartner en fungeert ze als klankbord. De OR is van mening dat namelijk uiteindelijk hetzelfde belang wordt gediend: een gezonde organisatie waar het plezierig werken is voor iedereen. Duidelijk is ook dat het belang van de groep boven het belang van het individu staat. In alle vraagstukken is behoud van werkgelegenheid de eerste prioriteit geweest. Dat de reorganisatie tot de boventalligheid van een aantal collega's leidt valt zwaar. Pagina 47 van 106

Sociaal Statuut Het eerste kwartaal van 2012 stond ik het teken van het Sociaal Statuut. De OR is met alle afdelingen in gesprek gegaan om de mening over de reorganisatie te horen. Formeel heeft de OR geen rol bij het maken van het Sociaal Statuut, maar de OR heeft wel een informele rol toebedeeld gekregen. De OR is hier tevreden mee, omdat dit vertrouwen geeft dat directie het belang van haar medewerkers belangrijk vindt. In verband met de complexiteit van het onderwerp heeft de OR besloten een adviseur in de arm te nemen: Frits van Heusden. De belangrijke onderwerpen die terug moeten komen in het Sociaal Statuut zijn de outplacementtermijn van negen in plaats van zes maanden, de medezeggenschap bij de keuze van het outplacementbureau en het verhogen van het opleidingsbudget. De OR is tevreden met het behaalde resultaat. Adviesaanvraag reorganisatie Het afgelopen jaar stond door de reorganisatie in het teken van het geven van adviezen. In tegenstelling tot wat soms gedacht wordt gaat het dus niet om het verlenen van toestemming, maar om het geven van een evenwichtig advies. Mutatieproces Omdat de optimalisatie van het mutatieproces het begin was van de optimalisatie van de rest van de processen binnen de organisatie, heeft de OR de ontwikkelingen op de voet gevolgd. Door voeling te houden met de betrokken werknemers en door afdelingen te bevragen heeft de OR grip gekregen op de materie. De OR heeft een positief advies afgegeven, mits de KPI's vooraf en niet tijdens het traject, vastgesteld werden. De directie is hiermee akkoord gegaan. Het vaststellen van de KPI's krijgt een vervolg in 2013. Woonwinkel De woonwinkel aan het Lübeckplein voldeed niet afdoende aan de verwachtingen. De plek voor het uitvoeren van werkzaamheden voor medewerkers kon worden ingepast in de Galvaniweg, waardoor de huur van het pand aan het Lübeckplein kon worden opgezegd. De OR heeft ingestemd met een andere werklocatie voor de medewerkers. Na de ingestelde proefperiode heeft de OR vervolgens een positief advies uitgebracht. MT Op aandringen van de vakbonden en de OR heeft de directie besloten het verkleinen van het MT naar voren te halen. De OR is van mening dat het terugbrengen van fte's binnen de organisatie niet kan plaatsvinden zonder dat aan de top van de organisatie ook stappen worden gezet. Hiermee heeft de directie, volgens de OR, een goed voorbeeld gegeven naar de organisatie. Aanpassing hoofdstructuur en formatieplaatsenplan Om de zorgvuldigheid te waarborgen koos de directie ervoor de OR als eerste in te lichten. Een werkwijze waar de OR gezien de impact van het onderwerp achter staat. Ook in dit geval heeft de OR ervoor gekozen als een soort postbus voor vragen vanuit organisatie te fungeren. Een prima middel om te weten te komen hoe de organisatie over het plan denkt. Uiteindelijk heeft de OR van veel medewerkers wel een vraag of reactie gehad. Om met een gedegen advies te komen heeft de OR vervolgens de tijd genomen om de neuzen binnen de OR dezelfde kant op te krijgen. Geen gemakkelijke opgave, maar uiteindelijk heeft dit geleid tot een advies waarmee de OR verwacht de directie een goed handvat te hebben gegeven voor de eventuele verdere uitvoering van de reorganisatie. De directie heeft het advies van de OR overgenomen. Arie Boerman heeft vanuit de OR zitting genomen in de plaatsingsadviescommissie. Pagina 48 van 106

Verkiezingen In september 2012 hebben de OR-verkiezingen plaatsgevonden. Van de zeven leden waren zes leden niet herkiesbaar. In verband met het inkrimpen van het personeelsbestand is ook besloten om terug te gaan naar een OR van vijf leden. Om die reden zijn twee nieuwe kiesgroepen gemaakt: drie leden Vastgoed en Wonen en twee leden Ondersteuning en Staf. In de aanloop naar de verkiezingen gaven twee collega's aan interesse te hebben. Uiteindelijk heeft de directie een week voor de sluitingsdatum nog een oproep gedaan met als onverwacht resultaat zes kandidaten en dus verkiezingen. De dag zelf was een succes met een opkomst van 78%. Blijkbaar is toch de organisatie doordrongen van de noodzaak van een sterke OR. Vooruitblik De plannen van het huidige kabinet lijken niet bij te dragen aan een stabiele woningmarkt. De verhuurdersheffing legt een bom onder het verdienmodel van corporaties. Onzekerheid troef dus en werk aan de winkel voor de OR. Ook in 2013 zet de OR zich in voor het behoud van werkgelegenheid. Mocht het toch zo ver komen dat collega's gedwongen moeten vertrekken, dan wil de OR ervoor zorgen dat diegenen zo goed als mogelijk in staat worden gesteld een nieuwe uitdaging elders te vinden. De OR heeft er vertrouwen in dat op constructieve wijze kan worden samengewerkt met de directie. 4.4.5 Centraal Fonds Volkshuisvesting en WSW SWZ hecht er waarde aan maximaal te presteren binnen de randvoorwaarden gesteld door WSW en het Centraal Fonds Volkshuisvesting. SWZ streeft ernaar om het A1-oordeel te behouden en de borgingsruimte van het WSW optimaal te benutten voor vernieuwing van het bezit. Voor 2012 zijn de doelen bereikt. Zoals eerder is aangegeven, is de toekomst onzeker. SWZ probeert ook met die onzekerheden in haar meerjarenraming rekening te houden. De verwachting is dat SWZ ook in 2013 voldoet aan haar volkshuisvestelijke taak, maar dit zal wel gepaard gaan met een bijstelling van de aantallen te realiseren woningen en investeringen.

Pagina 49 van 106

5.

Wij leggen uit hoe het bestuur en toezicht functioneert

Eén van de waarden van SWZ is het open en helder willen zijn over het functioneren. SWZ heeft de Governance Code onderschreven en op basis van de code staan we in dit hoofdstuk stil bij de wijze waarop inhoud wordt gegeven aan aspecten zoals goed bestuur, toezicht, transparantie en externe verantwoording. 5.1 Werkwijze organisatie en intern toezicht De leiding van SWZ is in handen van de directeurbestuurder die verantwoording aflegt aan de Raad van commissarissen. De raad bestaat uit vijf leden, ieder met een eigen specifiek kennisgebied. De directeurbestuurder geeft leiding aan drie managementteamleden, de stafafdeling en Officemanagement. Eind 2012 zijn de contouren van de organisatie helder geworden en is het MT teruggebracht van 5 naar 3 leden. Het MT komt tweewekelijks samen voor afstemming en besluitvorming. De kwartaalrapportage is een belangrijk onderwerp in deze bespreking. Naast deze reguliere inbreng zijn de vernieuwingen van het strategisch voorraadbeleid, het Ondernemingsplan 2013-2016, de herinrichting van het mutatieproces en de meerjarenraming aan de orde geweest. Ook ontbraken in de besprekingen niet de voortgang in de bedrijfskostenreductie, het huurbeleid, bewonersparticipatie en investeringsbeslissingen. Interne controle SWZ hanteert voor haar werkzaamheden een intern controleplan. Dit dient ook als onderlegger voor de tussentijdse controle van de accountant. In de managementletter van de accountant worden aandachtspunten verwoord. De verbeteringen die naar aanleiding daarvan worden doorgevoerd worden aan het MT en de Raad van commissarissen gerapporteerd. Risicobeheersing Veranderende omstandigheden vragen om risicobeheersing. Binnen de diverse bijeenkomsten van het MT, auditcommissie en treasurycommissie wordt telkens nadrukkelijk aandacht besteed aan risicobeheersing, rapportage en de maatregelen die met risicobeheersing gepaard gaan. Auditcommissie De Auditcommissie uit de Raad van commissarissen heeft voorafgaand aan de vergadering van de Raad van commissarissen een eigen bijeenkomst om de financiële zaken die aan de orde zijn te bespreken. Bij dit overleg zijn ook een afvaardiging van de organisatie en één keer per jaar de externe accountant en treasury adviseur aanwezig. 5.2 Bestuurlijke verantwoording In 2012 is het nieuwe Ondernemingsplan voor de periode 2013-2016 nagenoeg gereed gemaakt. In verband met grote consequenties van het nieuwe regeerakkoord is de definitieve vaststelling doorgeschoven naar het tweede kwartaal 2013. Kostenreductie en focus zijn belangrijke pijlers in het nieuwe Ondernemingsplan. De missie voor de komende jaren is inmiddels geformuleerd: ‘SWZ biedt betaalbare woningen in leefbare buurten en wijken’. Voor SWZ wordt de financiële meerjarenraming meer leidend. De meerjarenraming wordt vertaald in jaarplannen en vervolgens in kwartaalberichten. Verantwoording in het kwartaalbericht is een belangrijke basis voor het structureel overleg tussen de directeurbestuurder en de Raad van commissarissen.

Pagina 50 van 106

SWZ heeft ook in 2012 de A-status conform de CFV-voorwaarden behouden en heeft voldaan aan blijvende financierbaarheid met voldoende borgingsruimte conform de WSW-voorwaarden. De afgelopen jaren is de interne beheersing van risico’s fors verbeterd. Bij ontwikkel- en investeringsvoorstellen wordt een risicoparagraaf opgenomen. Een risicoinventarisatie SWZ-breed heeft plaatsgevonden en daar wordt naar gehandeld. Vooral op het terrein van projectontwikkeling en planmatig onderhoud zijn specifieke en gerichte audits verricht. Naar aanleiding van de visitatie in 2011 is in juni 2012 een grote stakeholdersbijeenkomst georganiseerd. In de vorm van een zogenaamd Lagerhuisdebat zijn stellingen besproken, die betrekking hebben op het nieuwe ondernemingsplan. Bijna alle belanghouders waren vertegenwoordigd tijdens de bijeenkomst. Normaal gesproken voert de Raad van commissarissen jaarlijks overleg met de Ondernemingsraad en met De Woonkoepel. Het was voor de Raad van commissarissen goed om ook kennis te maken met andere belanghouders. Hoe ervaren zij de prestaties van SWZ en hoe denken zij over de keuzen die SWZ in te toekomst moet maken? Naar aanleiding van het visitatierapport is een actielijst opgemaakt, die de Raad van Commissarissen regelmatig in haar overleg naar voren laat komen. Na een grondige afweging is SWZ in 2012 weer lid geworden van Aedes. Het is belangrijk dat de corporatiesector één gezicht laat zien. Goede belangenbehartiging in Den Haag weegt op tegen de hoge contributie van Aedes. De deelnemingen in De Herberg en de Vrouwenopvang in Zwolle zijn in 2012 gecontinueerd. In dit jaarverslag zijn onder bijlage 7 de deelnemingen en samenwerkingverbanden met een toelichting opgenomen. Directeurbestuurder Het bestuur van SWZ bestond in 2012 uit één statutair directeur. De heer Eddy Veenstra is vanaf 1 augustus 2003 werkzaam als directeurbestuurder. Zijn aanstelling is voor onbepaalde tijd. Als directeurbestuurder van SWZ is Eddy Veenstra ook bestuurder van:  VOF Tussen de Verlaten (grondpositie Zwolse Woningcorporaties)  Stichting Bouwtalent Overijssel/Gelderland   

Concilium Zwolle (bouwproductie Zwolle) Stichting Jeugdsportfonds Zwolle Stichting Duurzaamheidbarometer (voorzitter)



Stichting Gereglementeerd Eigendom Zwolle (voorzitter)

Overige relevante nevenfuncties:   

Lid Provinciale Staten Drenthe (voorzitter PvdA-fractie) (vanaf maart 2003) Lid Raad van Toezicht Kjenning bv (vanaf 2008) Bestuurslid Stichting Earthship Zwolle (vanaf 2008)

 Lid Programmaraad Trendburo Overijssel (vanaf 2008) Het bestuur van SWZ verricht haar taak conform de Statuten van SWZ en de arbeidsovereenkomst uit 2003. Het bestuur legt inhoudelijke en financiële verantwoording af aan de Raad van commissarissen en opereert inhoudelijk vanuit de kaders zoals aangegeven in het Besluit Beheer Sociale Huursector.

Pagina 51 van 106

5.3

Toezicht door de Raad van commissarissen

De taken en verantwoordelijkheden van de Raad van Commissarissen van SWZ zijn vastgelegd in de Statuten van SWZ en het Reglement van de Raad van Commissarissen. De Raad van Commissarissen en haar individuele leden zijn onafhankelijk. De leden handelen zonder last en ruggespraak en conform de wettelijke vereisten. De samenstelling van de Raad van commissarissen is gedurende 2012:  Jacob Kielman (voorzitter)   

Ellen Kruize Theun Oosterhuis Magriet van der Werff



John van der Meer

5.3.1

Reguliere vergaderingen en toezicht

In 2008 is het Beleidsplan 2008-2011 opgesteld. In 2012 is op basis hiervan een jaarplan opgesteld en uitgewerkt. Hetzelfde geldt voor de begroting en de meerjarenraming (2012-2015). De drie documenten zijn voorgelegd aan en goedgekeurd door de Raad van Commissarissen. Ook voor de Raad van commissarissen wordt de financiële focus in 2012 scherper. Binnen de begroting en kwartaalberichten is scherp toezicht op de daadwerkelijke inkomsten versus de geplande uitgaven. De Raad van commissarissen heeft in 2012 vier reguliere vergaderingen gehouden. De belangrijkste onderwerpen zijn de bedrijfskostenreductie, begroting 2013, aandachtspunten uit de accountantscontrole, strategisch voorraadbeleid, Treasuryjaarplan en de in 2011 afgeronde visitatie. De hieraan ten grondslag liggende voorstellen zijn door de Raad van Commissarissen goedgekeurd. Verder was de uitwerking van het nieuwe regeerakkoord in 2012 nog niet definitief. Het vaststellen van de financiële meerjarenraming 2013-2018 is daarom uitgesteld naar januari 2013. In 2012 is de Raad van commissarissen twee keer extra bijeen geweest. In de maand april voor het jaarverslag en de jaarrekening 2011 en in de maand november voor het strategisch voorraadbeleid en het toezichtkader. Vanuit de Raad van Commissarissen zijn de Auditcommissie en Remuneratiecommissie actief. Auditcommissie De Auditcommissie laat zich in haar werkzaamheden bijstaan door de directeurbestuurder, de controller en de manager Financiën. De commissie is ingesteld om inhoud te geven aan de voorbereiding van de raadsvergaderingen waar het gaat om risicobeheersing en controle, financiële informatievoorziening, wet- en regelgeving en de aanbevelingen van de accountant. De Raad van commissarissen ontvangt een verslag van de beraadslagingen. De samenstelling van de commissie is in 2012 als volgt:  John van der Meer, voorzitter  Theun Oosterhuis, lid De Auditcommissie is viermaal bijeen geweest. Aan de orde kwamen onder andere: het jaarverslag, de kwartaalberichten, de begroting 2013, risicomanagement, treasury jaarplan en de managementletter.

Pagina 52 van 106

Remuneratiecommissie De Remuneratiecommissie is ingesteld om inhoud te geven aan de werkgeversfunctie van de Raad van Commissarissen ten aanzien van met de directeurbestuurder gemaakte prestatieafspraken. De samenstelling van de commissie is, in 2012, als volgt:  Jacob Kielman, voorzitter  Ellen Kruize De commissie is in 2012 één keer bijeen geweest. De hieruit voortgevloeide voorstellen zijn besproken en ter goedkeuring voorgelegd aan de voltallige Raad van Commissarissen. De voorzitter van de Remuneratiecommissie heeft de Raad van Commissarissen geïnformeerd over hetgeen de directeurbestuurder volgens afspraak heeft afgehandeld en opgepakt. De Raad van Commissarissen heeft de voorstellen van de Remuneratiecommissie overgenomen. De gevraagde prestaties directeur-bestuurder over het jaar 2012 zijn: Uitvoering geven aan het traject over missie en visie De in 2011 vastgestelde missie en visie is gedurende het jaar 2012 geïmplementeerd. Er is bijvoorbeeld een nieuw ondernemingsplan opgesteld en het strategisch voorraadbeleid is geactualiseerd. De plannen en voornemens zijn doorgerekend. De berekeningen en het voorraadbeleid zijn inmiddels achterhaald door het nieuwe regeringsbeleid. Het gedane werk is hiermee niet overbodig geworden. Het kan dienen als de basis voor de evaluaties. Realiseren van een reductie op de bedrijfskosten Het plan was om de bedrijfskosten per 1 januari 2014 terug te brengen tot € 1.000 per woning. Dit moet voornamelijk gerealiseerd worden door de personeelskosten te reduceren. Daartoe is in 2012 een Sociaal Statuut met de bonden gesloten en is een adviestraject met de OR afgerond. De Raad van commissarissen is van mening dat dit lastige traject van personeelsvermindering en -reductie ter invulling van het managementteam op een zeer zorgvuldige en transparante wijze heeft plaats gevonden. Actieplan visitatie De visitatie is positief afgerond en heeft geresulteerd in een aantal acties met gereed-data. Eén van de acties, het belanghoudersdebat, is inmiddels uitgevoerd. Het gevoerde Lagerhuisdebat heeft menigeen, in elk geval de daar aanwezige RvC-leden, bijzonder geïnspireerd. Verantwoording in kwartaalbericht aanscherpen Hoewel dit een continu activiteit is, is daar in het afgelopen jaar extra aandacht aan besteed. Dit heeft, in samenspraak met de Auditcommissie, geleid tot een substantiële verbetering van vooral de projectverslaglegging. Dit hebben we gezien in het derde kwartaalbericht 2012. Werkafspraken directeurbestuurder voor het jaar 2013  Adequaat inspelen op regeerakkoord en het ontwikkelen van een realistische  

meerjarenplanning; Doorzetten van de kostenreductie; Aandacht voor communicatie en het ontwikkelen van nieuwe vormen van



bewonersparticipatie; Visiedocument ontwikkelen met betrekking tot de vraag: hoe ziet SWZ er over vijf jaar uit?

Pagina 53 van 106

Algemeen oordeel Evenals in voorgaande jaren is de Remuneratiecommissie tevreden over het functioneren van de directeurbestuurder. De zorgvuldigheid en transparantie die is betoond in het lastige proces van personeelsreductie is daarbij bijzonder in het oog gesprongen. In mei 2012 is de sectorbrede beloningscode voor bestuurders van woningcorporaties vastgesteld. De waardering van de directeurbestuurdersfunctie van SWZ is vastgesteld op 480 FZD-punten en valt daarmee in functiegroep E met een bandbreedte van 442 tot 523 punten. Het bijbehorende jaarinkomen mag vanaf 1 januari 2011 liggen tussen € 92.141 en € 131.630. Het huidige brutosalaris is € 127.969. Op basis van het oordeel over het functioneren is besloten het salaris per 1 augustus 2012 te verhogen met 2%. De helft van de verhoging betreft inflatiecompensatie en de andere helft is te zien als een reguliere periodiek. Daarmee zit het salaris aan de bovenkant van de bandbreedte. De Raad van Commissarissen vindt dit een goede weergave van het functioneren. 5.3.2

Zelfevaluatie Raad van commissarissen

In juni 2012 heeft een zelfevaluatie van de Raad van commissarissen plaatsgevonden. Gezien de recente vervanging van twee commissarissen is specifiek gesproken over het optimaal gebruik maken van de competenties van de nieuwe leden in relatie tot de zittende leden. Ook kwam de samenstelling en werkwijze van commissies uit de Raad van Commissarissen aan de orde. Vier afspraken werden gemaakt: de raad wil nauw betrokken worden bij beleidbewaking en eventuele samenwerkingsambities; de raad legt meer nadruk op projectbewaking; de raad wil de risicoanalyse versterken en de raad zorgt voor een evenredige inbreng van de individuele commissarissen. De Raad van Commissarissen heeft van gedachten gewisseld over een toezichtskader. Leidraad vormde onder andere een uitgave van Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties (VTW); ‘Naar een toezicht – en toetsingskader voor woningcorporaties'. Het volgende kader is vastgesteld: Extern: wet- en regelgeving, code brancheorganisatie. Intern: statuten en reglementen, verbindingen, ondernemingsplan, jaarplan, prestatieafspraken met de overheid, belanghouders, begroting- en meerjarenraming, vastgoedbeleid, risicobeheersingsysteem, kwaliteitsbeleid, integriteitbeleid, kwartaalrapportage, jaarrekening en managementletter. Het toezichtskader komt in de vergaderingen in 2013 regelmatig aan de orde. 5.3.3 Overleg met belanghouders De Raad van commissarissen heeft in 2012 gesproken met een afvaardiging van huurdersbelangenvereniging De Woonkoepel. Ingegaan werd vooral op bewonersparticipatie, ontwikkelingen op rijksniveau en ontwikkelingen binnen De Woonkoepel. Ook heeft de Raad van commissarissen gesproken met de Ondernemingsraad. Bij dit gesprek was de directeurbestuurder niet aanwezig. Gesproken is over onder andere het Sociaal Statuut van SWZ, de bedrijfskostenreductie en ontwikkelingen in de sector. Ook schuiven de diverse MT-leden aan bij de reguliere vergaderingen van de Raad van Commissarissen. Op de website van SWZ is een pagina over de Raad van commissarissen opgenomen. Naast algemene informatie staan hier korte verslagen van de vergaderingen.

Pagina 54 van 106

5.3.4

Beloning Raad van commissarissen en directeur bestuurder

De beloning vindt plaats op basis van de ‘Code voor de honorering van commissarissen in woningcorporaties’. Volgens de Code geldt voor een commissaris een indicatief minimum van € 7.000 per jaar en maximaal € 12.000 per jaar (bruto/E). De vergoedingen voor de leden van de Raad van commissarissen zijn vastgesteld op € 7.000 per jaar. De vergoeding voor de voorzitter kan volgens de code +50% zijn, afgesproken is dat de vergoeding € 10.000 per jaar wordt. De kosten voor de commissarissen bedragen, in 2012, € 38.000,00 per jaar. Dit is hetzelfde bedrag als in 2011. De bezoldiging van de bestuurder is opgebouwd met de volgende posten: Bruto-inkomen (loon en vakantiegeld) Overige vergoedingen Sociale lasten

€ 128.957,00 € 2.908,00 € 9.325,00

Het bruto-inkomen van de bestuurder is ten opzichte van 2011 gestegen met 2.0%. De pensioenlasten bestaan enkel uit een reguliere afdracht en er zijn geen extra afspraken gemaakt. De pensioenlasten bedragen, in 2012, € 29.955,00. In de arbeidsovereenkomst is geen regeling getroffen voor een uitkering ineens bij beëindiging van de arbeidsovereenkomst. 5.3.5

Rooster van aftreden Raad van commissarissen

Naam

Aftredend in

Benoembaar in

J.E. Kielman

2013

2013

J.H.M. van der Meer

2014

2014

Th. Oosterhuis

2014

2014

H.F. Kruize

2016

2016

M.H.M. van der Werff

2016

2016

Pagina 55 van 106

6. Balans per 31 december 2012

(na resultaatbestemming)

(bedragen x € 1.000) Actief

31-12-2012 31-12-2011

Vaste activa Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie

293.531

286.591

7.422

4.317

3.940

4.372

304.893

295.280

Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

38.130 736 -

38.441 -

Totaal vastgoedbeleggingen

38.866

38.441

Sociaal vastgoed in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken ten dienste voor eigen exploitatie Totaal materiële vaste activa Vastgoedbeleggingen

Financiële vaste activa Deelnemingen Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen

11

11

1.180

567

Totaal financiële vaste activa

1.191

578

344.950

334.299

803

750

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Overige voorraden

2.983 352

2.893 311

Totaal voorraad

4.138

3.954

Vorderingen Huurdebiteuren

406

403

Gemeente Zwolle Overige vorderingen Overlopende activa

2.049 729 353

356 594 1.235

Totaal vorderingen Liquide middelen

3.537 7.349

2.588 861

15.024

7.403

359.974

341.702

Totaal vaste activa Vlottende activa Voorraad Vastgoed bestemd voor verkoop

Totaal vlottende activa Totaal activa

Pagina 56 van 106

(bedragen x € 1.000) PASSIVA

31-12-2012

31-12-2011

Overige reserves

63.924

56.920

Totaal eigen vermogen

63.924

56.920

2.701

3.538

752 418

-

3.871

3.538

10.500 267.517

13.227 254.476

47

48

702

-

278.766

267.751

Onderhanden werk Gemeente Zwolle Crediteuren

122 4.813

91 4.524

Belastingen en (pensioen)premies Overlopende passiva

2.323 6.155

2.073 6.805

13.413

13.493

359.974

341.702

Eigen vermogen

Voorzieningen Voorziening waardeveranderingen materiële vaste activa Voorziening reorganisatie Voorziening nieuwbouw Totaal voorzieningen Langlopende schulden Leningen overheid (gemeente Zwolle) Leningen kredietinstellingen Waarborgsommen Verplichtingen verkoop onder voorwaarden Totaal langlopende schulden Kortlopende schulden

Totaal kortlopende schulden

Totaal passiva

Pagina 57 van 106

7. Winst- en verliesrekening over het boekjaar 2012 (bedragen x € 1.000) Omschrijving

Begroting 2012

2012

2011

Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten

41.510

41.142

39.313

2.607 5.477 1.201

3.041 7.745 1.864

2.346 8.775 1.723

269

148

1.003

51.064

53.940

53.160

8.856

7.322

6.865

612 3

9.915 3

7.282 3

Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten

5.036 743 952

5.193 790 974

5.172 786 979

Lasten onderhoud Leefbaarheid Lasten servicecontracten

6.614 374 241

7.661 325 266

6.300 326 303

Overige bedrijfslasten

9.755

9.327

8.625

Totaal bedrijfslasten

33.186

41.776

36.641

Bedrijfsresultaat

17.878

12.164

16.519

Opbrengsten servicecontracten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten Totaal bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Erfpacht

Financiële baten en lasten Waardeveranderingen van financiële vaste activa, van effecten en van verplichtingen Rentebaten en soortgelijke opbrengsten

55

32

10

29

100

Rentelasten en soortgelijke kosten

-10.952

-11.240

-10.588

Saldo financiële baten en lasten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor

-10.887 6.991

-11.211 953

-10.456 6.063

-

1.901

-3.698

6.991

2.854

2.365

belastingen Vennootschapsbelasting Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen

Pagina 58 van 106

8. Kasstroomoverzicht (volgens de indirecte methode) (bedragen x € 1.000) Omschrijving

2012

2011

Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat

17.878

Aanpassingen voor: Verkoopopbrengst Geactiveerde productie Afschrijvingen Waardeveranderingen Mutatie voorzieningen

-158

-166

-1.201 8.856 612

- 1.723 6.865 7.090

734

Veranderingen in werkkapitaal Mutatie operationele vorderingen Mutatie voorraden Mutatie onderhanden projecten Mutatie operationele schulden

16.519

8.843

2.359

-950

2.038

-184

27 -1.685 485

-80

Kasstroom uit bedrijfsoperaties

-1.214 25.507

Ontvangen interest Betaalde interest

65 -10.953

Kasstroom uit operationele activiteiten

-10.888

132 -10.589

-20.697

-35.963

Desinvesteringen materiële vaste activa* Investeringen in financiële vaste activa

2.162 -613

2.550 63

Aflossingen van langlopende schulden Mutatie waarborgsommen/VOV

-19.148

-33.350

57.500

35.000

-47.186 703

-19.330 -

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

-10.457 21.352

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa*

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden

865 31.809

14.619

Kasstroom uit investeringsactiviteiten

14.425

11.017

15.670

6.488

3.672

861

-2.811

Saldo eind boekjaar

7.349

861

Mutatie in boekjaar

6.488

3.672

Toename/afname geldmiddelen Saldo liquide middelen en schulden kredietinstellingen Saldo begin boekjaar

Pagina 59 van 106

9. Toelichting op de waarderingsgrondslagen 9.1 Algemeen Activiteit De activiteiten van woningstichting SWZ, statutair gevestigd te Zwolle (Galvaniweg 2, 8013 RG) bestaan uitsluitend uit activiteiten die passen binnen de doelstelling op het gebied van volkshuisvesting zoals omgeschreven in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). Algemene grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met algemeen in Nederland aanvaardbare grondslagen voor financiële verslaggeving zoals hierna vermeld. Op de jaarverslaggeving van toegelaten instellingen is in overeenstemming met het Besluit Sociale Huursector (BBSH) titel 9 van boek 2 van het Burgerlijk Wetboek van toepassing. Voor de inrichting en de waardering van onze verslaggeving zijn de richtlijnen Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting, zoals die door de Raad van de Jaarverslaglegging (RJ) in RJ 645 zijn gepubliceerd, bepalend. Op 31 januari 2012 heeft de Raad voor de Jaarverslaggeving (RJ) de herziene Richtlijn 645Toegelaten Instellingen volkshuisvesting gepubliceerd. Met het toepassen van de hieruit volgende stelselwijziging zijn de vergelijkende cijfers over het boekjaar 2011 zijn herrekend naar de nieuwe waarderingsgrondslagen dan wel anders gepresenteerd. Met het toepassen van de hieruit volgende schattingswijzigingen zijn de effecten per post aanvullend toegelicht. Zie voor een nadere specificatie de onderdelen ‘Toepassing herziene richtlijnen voor de jaarverslaggeving’, ‘stelselwijziging’, ‘schattingswijziging’ en ‘presentatiewijziging’. Toepassing herziene richtlijnen voor de jaarverslaglegging De belangrijkste wijzigingen zijn: - Het classificeren en kwalificeren van de onroerende zaken in exploitatie; - Het aanscherpen van het actuele waarde begrip voor hot sociaal en commercieel vastgoed; - Het opnemen van aangepaste modellen voor de balans en winst- en verliesrekening; - Het niet langer verplicht opnemen van een mutatie overzicht bedrijfswaarde in de toelichting; - Het is niet langer toegestaan de rentabiliteitswaardecorrectie op de leningenportefeuille toe te passen; - Het integraal toepassen van de lineaire afschrijvingsmethode; - Het inrekenen van een restwaarde en van een minimale exploitatieduur van 15 jaar; - Geen specifieke voorgeschreven verwerking van de gecombineerde bouwprojecten; - Het ‘on balance’ verwerken van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (VOV); - De verwerking van de vennootschapsbelasting; Stelselwijziging - Het classificeren en kwalificeren van de onroerende zaken in exploitatie; - Het ‘on balance’ verwerken van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (VOV); Het on balance verwerken van de V.O.V. zorgt voor een stijging van het balanstotaal van € 259.000. Dit is inclusief het ontstane waarderingsverschil tot en met 2012 ad € 17.000, welke direct is verwerkt in het eigen vermogen. Deze waardemutatie in het boekjaar is dusdanig gering, waardoor deze verwerkt is in de beginbalans.

Pagina 60 van 106

Schattingswijziging In het kader van de bepaling van de bedrijfswaarde zijn schattingswijzingen doorgevoerd conform richtlijn RJ 145.301. De wijzigingen zijn: - Het is niet langer toegestaan de rentabiliteitswaardecorrectie op de leningenportefeuille toe te passen; - Het integraal toepassen van de lineaire afschrijvingsmethode; - Het inrekenen van een restwaarde en van een minimale exploitatieduur van 15 jaar; Presentatie - Het aanscherpen van het actuele waarde begrip voor het commercieel vastgoed; - Het opnemen van aangepaste modellen voor de balans en winst- en verliesrekening; - Het niet langer verplicht opnemen van een mutatie overzicht bedrijfswaarde in de toelichting; - Geen specifieke voorgeschreven verwerking van de gecombineerde bouwprojecten; - De verwerking van de vennootschapsbelasting; Grondslagen voor het opstellen van het kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het bedrijfsresultaat vermeerderd of verminderd met: opbrengsten en kosten uit de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de balansposten en posten waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit liquide middelen onder aftrek van gerealiseerde bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investering- en financieringsactiviteiten. Financiële instrumenten Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten, zoals vorderingen en schulden, als financiële derivaten verstaan. In de toelichting op de onderscheiden posten van de balans wordt de reële waarde van het betreffende instrument toegelicht als die afwijkt van de boekwaarde. Indien het financiële instrument niet in de balans is opgenomen wordt de informatie over de reële waarde gegeven in de toelichting op de ‘Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen’. De stichting past hedgeaccounting toe. Het effectieve deel van financiële derivaten die zijn toegewezen voor kostprijs hedge-accounting, wordt tegen kostprijs gewaardeerd en het ineffectieve deel wordt tegen reële waarde gewaardeerd. De waardeveranderingen van de reële waarde van het ineffectieve deel worden direct in de winst-enverliesrekening verwerkt.

Pagina 61 van 106

9.2 Grondslagen voor de waardering van activa en passiva MATERIELE VASTE ACTIVA Vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op verkrijgingsprijs/vervaardigingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. Of sprake is van een bijzondere waardevermindering wordt jaarlijks getoetst op basis van boekwaarde versus bedrijfswaarde per kasstroomgenerende eenheid.

Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de bedrijfswaarde duurzaam overschrijdt en wordt direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt onder de post overige waardeverminderingen van materiële vaste activa. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs, rekening houdend met een eventuele residuwaarde. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op grond wordt niet afgeschreven. Kosten voor periodiek groot onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen. De grondslag voor commercieel vastgoed is in overeenstemming met de grondslag voor sociaal vastgoed. Echter wordt de waardevermindering bepaald door het vergelijk tussen de boekwaarde en de realiseerbare waarde. Vastgoed in ontwikkeling Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft complexen in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie. De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken, wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen verkrijgingsprijs en bijkomende kosten. Rentetoerekening vindt eerst plaats nadat ontwikkelactiviteiten zijn gestart. Afschrijving vindt plaats na ingebruikneming van de complexen. De grondslag voor commercieel vastgoed is in overeenstemming met de grondslag voor sociaal vastgoed. Echter wordt de bijzondere waardevermindering bepaald door het verschil tussen de realiseerbare waarde (taxatiewaarde van het object of DCF van exploitatiekasstromen) en de stichtingskosten.

Pagina 62 van 106

Onroerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van de verkrijgingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op terreinen wordt niet afgeschreven. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (vov) Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden die zijn gekwalificeerd als een financieringstransactie worden gewaardeerd op basis van actuele waarde. De actuele waarde wordt vastgesteld aan de hand van courante prijzen op een actieve markt voor gelijksoortige onroerende zaken op dezelfde locatie en in dezelfde staat. Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de actuele waarde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening over de periode waarin de wijziging zich voordoet, onder de categorie “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille”. FINANCIELE VASTE ACTIVA Deelnemingen Deelnemingen waarin geen invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd op verkrijgingsprijs en indien van toepassing onder aftrek van bijzondere waardeverminderingen. Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen De vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk zijn aan de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. VLOTTENDE ACTIVA Voorraden De voorraad bestaat uit:  Vastgoed bestemd voor verkoop  Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop 

Overige voorraden

Vastgoed bestemd voor verkoop Het vastgoed bestemd voor verkoop betreft de voorraad woningen (opgeleverd en nog niet verkocht). Vastgoed bestemd voor verkoop wordt gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs of lagere netto-opbrengstwaarde. De vervaardigingprijs omvat de bouwkosten, de directe loonkosten en de overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. De nettoopbrengstwaarde is gebaseerd op een verwachte verkoopprijs, onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop. Deze lagere netto-opbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van de voorraden.

Pagina 63 van 106

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Het vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop betreft het onderhanden werk (onroerende zaken onverkocht in aanbouw bestemd voor de verkoop). Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs of lagere netto-opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat de bouwkosten, de directe loonkosten en de overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. De netto-opbrengstwaarde is gebaseerd op een verwachte verkoopprijs, onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop. Deze lagere netto-opbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van de voorraden. Overige voorraden De voorraden zijn gewaardeerd tegen eenheidsprijzen. Deze prijzen zijn gebaseerd op de historische kostprijs. De voorraad algemene goederen (grijpvoorraad) is bepaald op basis van een vaste voorraad per onderhoudsmedewerker. Resultaatneming Projectresultaten uit hoofde van de onderhanden projecten worden naar rato van het verrichte werk op balansdatum genomen. De mate waarin de prestaties zijn verricht is bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten/inspectie van het uitgevoerde deel van het project/de voltooiing van een fysiek onderscheidbaar projectonderdeel (percentation of completion methode). Onderhanden projecten waarvan het saldo een debetstand vertoont, worden gepresenteerd onder de vlottende activa. Onderhanden projecten waarvan het saldo een creditstand vertoont, worden gepresenteerd onder de kortlopende schulden.In het boekjaar gerealiseerde projectopbrengsten worden als opbrengsten in de winst-en-verliesrekening verwerkt in de post wijziging in onderhanden werk zolang het project nog niet is voltooid. Projectkosten zijn verwerkt in de kosten uitbesteed werk. Vorderingen De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. De reële waarde en geamortiseerde kostprijs zijn gelijk aan de nominale waarde. Noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid worden in mindering gebracht. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen. Liquide middelen De liquide middelen bestaan uit: kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening‐courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder de kortlopende schulden. De liquide middelen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde. Indien middelen niet ter vrije beschikking staan, dan wordt hiermee bij de waardering rekening gehouden.

Pagina 64 van 106

Voorziening waardeveranderingen materiële vaste activa In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de verplichting heeft plaatsgevonden. Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen en herstructureringen worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus de aan deze investering toe te rekenen bedrijfswaarde. Voorziening reorganisatiekosten Deze voorziening heeft betrekking op kosten in verband met de reorganisatie van activiteiten. In het derde kwartaal van 2012 is het sociaal plan voor de boventallig verklaarde medewerkers in werking getreden. De loonkosten inclusief afkoopsommen van de boventallig verklaarde medewerkers vanaf 1-1-2013, de kosten voor outplacement en overige advieskosten zijn ten laste van deze voorziening worden gebracht. Langlopende schulden De langlopende leningen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag, rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt samen met de verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening wordt verwerkt. De aflossingsverplichting voor het komend jaar is opgenomen onder de kortlopende schulden. Woningcorporatie SWZ heeft in het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden een terugkoopverplichting die afhankelijk is van de waardeontwikkeling van de woningen. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden, is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. Woningcorporatie SWZ maakt gebruik van derivaten om het rente- en kasstroomrisico af te dekken. Voor de verwerking, waardering en resultaatbepaling, past Woningcorporatie SWZ met betrekking tot deze derivaten (hedge-instrumenten) kostprijshedge-accounting toe. De leningen worden gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. Het (dis)agio op leningen wordt in het jaar van betaling geactiveerd, waarna deze gelijkmatig oploopt met de rentelasten van de betreffende lening.

Pagina 65 van 106

Kortlopende schulden De kortlopende schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde (indien deze lager is dan de verkrijgings-/vervaardigingsprijs) en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk kan zijn aan de nominale waarde. Het criterium “betalingstermijn” is beslissend voor de rubricering van een schuld onder de post langlopende of kortlopende schulden. Met betalingstermijn wordt die termijn bedoeld die is overeengekomen bij de normale tenuitvoerlegging van de overeenkomst. Indien de (oorspronkelijke) betalingstermijn van een schuld minder dan één jaar bedraagt, is deze schuld aan te merken als een kortlopende schuld. Uitzondering hierop is dat het kortlopende deel van de langlopende schulden als toelichting is opgenomen onder de langlopende schulden, maar geen onderdeel uitmaakt van de balansposten kortlopende schulden. Investeringssubsidies Subsidies in verband met de aanschaf van (materiële) vaste activa worden in mindering gebracht op het geïnvesteerde bedrag. 9.3. Grondslagen voor de bepaling van het resultaat Algemeen Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen. Baten worden opgenomen in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd. Lasten worden opgenomen in het jaar waarin zij gemaakt zijn dan wel waaraan zij kunnen worden toegerekend. Huuropbrengsten De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2012 bedroeg dit maximumpercentage 2,3%. De opbrengsten uit hoofde van huur worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid daar bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt. Opbrengsten servicecontracten Opbrengsten servicecontracten betreffen overeengekomen bijdragen van huurders en worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van levering van de goederen en diensten. De bijdragen zijn voor de dekking van de te maken en gemaakte kosten voor voorzieningen als energielevering, schoonmaakkosten, kosten huismeester enz. Verrekening vindt jaarlijks plaats op basis van daadwerkelijke bestedingen. Gemaakte servicekosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. Nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille De resultaten uit woningverkopen van zowel bestaande huurwoningen als nieuwbouw koopwoningen worden in de verlies- en winstrekening als afzonderlijke post opgenomen. De post netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde (bestaand bezit) dan wel de vervaardigingsprijs (projecten voor derden). Voor de verkoop van de bestaande huurwoningen geldt dat de resultaten worden verantwoord in het jaar waarin de eigendomsakte wordt getransporteerd. Van de koopwoningen in nieuwbouwcomplexen worden de verkoopresultaten verantwoord op basis van percentage of completion. Mogelijke verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. Projectopbrengsten uit hoofde van de onderhanden projecten worden als opbrengsten verwerkt in de winst-en-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties op balansdatum.

Pagina 66 van 106

Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf De toe te rekenen interne directe kosten (eigen diensten) aan ontwikkeling, onderhoudsactiviteiten en rente in het kader van voorfinanciering ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord. Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder worden o.a. de inschrijfgelden van woningzoekenden, de opbrengsten van overige dienstverlening en incidentele opbrengsten verantwoord. Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille worden gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Afschrijving van het actief vindt plaats tot de restwaarde is bereikt. De afschrijvingen op sociaal vastgoed in exploitatie worden gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Binnen de afschrijving op het sociaal vastgoed in exploitatie worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan 10 procent uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De overige waardeveranderingen worden gevormd door de waardevermindering die is ontstaan door gedurende het verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en herstructurering. Lonen en salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de verlies- en winstrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden door de werknemers. Pensioenlasten Voor de grondslagen wordt verwezen naar de paragraaf voorziening pensioenen. Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van het klachten-, mutatie- en het planmatig onderhoud verantwoord. Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst-en-verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen, waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van waardeverhoging.

Pagina 67 van 106

Leefbaarheid Leefbaarheid omvat gemaakte kosten voor fysieke ingrepen die de leefbaarheid in buurten en wijken bevorderen. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Lasten servicecontracten De gemaakte servicekosten voor huurders worden verantwoord onder de lasten servicecontracten in het verslagjaar waarop de servicekosten betrekking hebben. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Financiële baten en lasten Het renteresultaat wordt bepaald door het saldo van de betaalde, de ontvangen rente en de aan de in ontwikkeling zijnde projecten toegerekende rente. Eveneens wordt het resultaat uit deelnemingen onder deze post verantwoord. Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging. Belastingen De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-enverliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Sinds 1 januari 2008 vallen de woningcorporaties integraal onder de vigerende belastingwetgeving. Eind 2008 is er overeenstemming bereikt tussen Aedes en de belastingdienst betreffende de Vaststellingsovereenkomst 2 (VSO 2). De VSO 1 is eenzijdig in 2008 door de belastingdienst opgezegd. Woningcorporatie SWZ heeft de VSO 1 en VSO 2 getekend. Woningcorporatie SWZ heeft op basis van de uitgangspunten van VSO 1 en VSO 2 de fiscale positie ultimo 2012 en het fiscale resultaat 2012 bepaald. Doordat jurisprudentie inzake de uitwerking van VSO 1 en VSO 2 voor woningcorporaties nog ontbreekt, kan de werkelijk te betalen of te verrekenen belasting afwijken van de in de jaarrekening opgenomen schatting.

Pagina 68 van 106

10. Toelichting op de balans (bedragen x € 1.000) ACTIVA SOCIAAL VASTGOED IN EXPLOITATIE

1 januari 2012 Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen Boekwaarde per 1 januari 2012 Mutaties Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen Subsidies Overboekingen Overige waardeverminderingen en terugnemingen daarvan Totaal mutaties 2012 31 december 2012 Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen Boekwaarde per 31 december 2012

Sociaal vastgoed in exploitatie €

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie €

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie €

Totaal €

359.095

4.317

14.387

377.799

-72.504

-

-10.015

-82.519

286.591

4.317

4.372

295.280

7.064 -2.814 -6.850 9.540

13.482 -9.540

243 -675 -

20.789 -2.814 -7.525 -

-

-837

-

-837

6.940

3.105

-432

9.613

372.885

7.422

14.630

394.937

-79.354

-

-10.690

-90.044

293.531

7.422

3.940

304.893

Hieronder wordt de belangrijkste posten inzake de investeringen in 2012 in het sociaal vastgoed kort toegelicht: Sociaal vastgoed in exploitatie Levensduurverlengende/woningverbeteringen diverse woningen Omzetting koop naar huur (1 woning) Nagekomen investeringen opgeleverde nieuwbouw

6.420 196 448

Totaal

7.064

Sociaal Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Opgeleverde nieuwbouwcomplexen in boekjaar Nieuwbouw- en herstructureringsprojecten in uitvoering Nieuwbouw- en herstructureringsprojecten in voorbereiding Totaal

7.793 5.145 544 13.482

Pagina 69 van 106

VASTGOED BELEGGINGEN (COMMERCIEEL VASTGOED IN EXPLOITATIE) Onroerende Vastgoed in zaken ontwikkeling Commercieel verkocht bestemd voor vastgoed in onder eigen exploitatie voorwaarden exploitatie € € € 1 januari 2012 Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs 41.586 259 Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen -3.145 Boekwaarde per 1 januari 2012 38.441 259 -

Mutaties: Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen Subsidies Overboekingen Overige waardeverminderingen en terugnemingen daarvan Totaal mutaties 2012 31 december 2012 Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen Boekwaarde per 31 december 2012

-679 368

477 -

368 -368

Totaal €

41.845 -3.145 38.700

845 -679 -

-

-

-

-

-311

477

-

166

41.954

736

-

42.690

-3.824 38.130

736

-

-3.824 38.866

In 2012 heeft er een waardetoets plaatsgevonden, waarbij is vastgesteld dat deze waarde de boekwaarde van het commercieel vastgoed ruimschoots overschrijdt. De belangrijkste investeringen in 2012 in het commercieel vastgoed in exploitatie zijn: Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Koopgarantregeling koopwoningenproject MMWT (Muziekwijk) in uitvoering

477

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Nieuwbouwproject muziekwijk

368

De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek voor zowel het sociaal als het commercieel vastgoed luiden als volgt: Vastgoed in exploitatie: Component Grond Casco Installaties Inrichting Woningverbetering Garages/bedrijfsruimten

Afschrijvingsmethode geen afschrijvingen Lineair Lineair Lineair lineair lineair

Pagina 70 van 106

Levensduur N.v.t. 40-50 jaar 18-24 jaar 21-24 jaar 25/40 jaar 50 jaar

Over vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt niet afgeschreven. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie: Component Afschrijvingsmethode Grond geen afschrijvingen Bedrijfsgebouwen lineair Terreinen geen afschrijvingen Installaties Lineair Bedrijfsmiddelen Lineair Vervoermiddelen Lineair

Levensduur N.v.t. 40-50 jaar N.v.t. 18-24 jaar 5 jaar 5 jaar

Bedrijfswaarde De actuele waarde van de onroerende zaken in exploitatie, gebaseerd op de bedrijfswaardeberekening bedraagt op basis van de nieuwe jaarverslagleggingsregels in 2012 € 557,5 miljoen (sociaal vastgoed € 501,1 miljoen, commercieel vastgoed € 56,4 miljoen). Onze goedgekeurde begroting/meerjarenraming is de belangrijkste onderlegger voor de doorrekening van onze bedrijfswaarde. Voor zowel het sociaal vastgoed als het commercieel vastgoed is op basis van het huidige beleid binnen SWZ de bedrijfswaarde volgens dezelfde systematiek berekend. In 2011 bedroeg de totale bedrijfswaarde € 515,7 (exclusief rentabiliteitswaarde € 502,6 miljoen). In 2012 Op basis van de gewijzigde clusterindeling per 1-1-2012 is bepaald of de waardeveranderingen ten laste van het resultaat of ten laste van de beschikbare ruimte in het betreffende cluster moeten worden gebracht. De uitgangspunten voor de bedrijfswaardeberekening van zowel sociaal vastgoed als vastgoed in exploitatie zijn: 2012  Jaarlijkse huurverhogingen (inkomensafhankelijk van 2013 4%/4,5%/6,5% e.v.) Bij mutatie op  Huurharmonisatie bij zittende huurders sociaal vastgoed



Huurharmonisatie commercieel vastgoed



Mutatiegraad

 

Jaarlijkse huurderving Jaarlijkse stijging onderhoudskosten



Jaarlijkse stijging exploitatielasten

 

Disconteringsvoet Moment van discontering

maximaal redelijke huurprijs of lagere huurtoeslaggrens Bij mutatie op maximaal redelijke huurprijs Op basis van driejaars gemiddelde per complex 0,75% Jaar 1-5 gemiddeld 2,5.%, vanaf 2017 3% Vanaf jaar 1 2%

5,25% medionumerando

commercieel 2011 2% Bij mutatie op streefhuur of lagere huurtoeslaggrens Bij mutatie op streefhuur Op basis van driejaars gemiddelde Per complex 0,75% Jaar1-5 gemiddeld 1,7.%, vanaf 2016 3% Jaar 1-5 gemiddeld 1,7%, vanaf 2016 3% 5,25% medionumerando

Nb de jaarlijkse stijgingspercentages voor zowel de onderhoud- als de exploitatielasten zijn voor de eerste 5 jaar ontleend aan de cijfers van het Centraal Planbureau.

Pagina 71 van 106

Onderhoudskosten Zowel de dagelijks onderhouds als de planmatig onderhoudsuitgaven zijn ontleend aan de meerjarenonderhoudsbegroting 2013 en verder van SWZ. De verwachte kosten voor dagelijks onderhoud betreffen klachten-, mutatie- contract- en calamiteitenonderhoud. De kosten planmatig onderhoud betreffen het verwachte cyclisch onderhoud in de diverse complexen gedurende de resterende exploitatieduur. Exploitatielasten De exploitatielasten per verhuureenheid zijn ontleend aan de begroting van woningcorporatie SWZ. De exploitatielasten bestaan uit de volgende elementen: directe exploitatielasten, onder andere belastingen, verzekeringspremies etc. Indirecte exploitatielasten welke betrekking hebben op het sociaal vastgoed (geen kosten van projectontwikkelingsactiviteiten). Deze kosten bestaan onder andere uit administratieve lasten, beleid en automatisering. Woningcorporatie SWZ heeft de totale indirecte exploitatie toegerekend op de verdeelsleutel van het aantal fte’s dat betrekking heeft op sociaal vastgoed. Leefbaarheidsuitgaven binnen SWZ zijn op een kleine uitzondering na niet aan de afzonderlijke complexen toe te wijzen en worden op dezelfde wijze als de overige bedrijfslasten toegerekend. Heffingen van overheidswege die gekoppeld zijn aan het sociaal vastgoed in exploitatie toegerekend, welke conform het wettelijk kader zijn geformaliseerd. In de bedrijfswaardeberekening is in verband met het bereikte woonakkoord in februari 2013 hiervan afgeweken. De verhuurdersheffing is ondanks het ontbreken van een wettelijk kader wel in berekening van de bedrijfswaarde 2012 opgenomen. Levensduur Er wordt voor sociale huurwoningen uitgegaan van een weerlegbaar vermoeden dat de resterende economische levensduur maximaal 50 jaar en minimaal 15 jaar bedraagt. De restantlevensduur wordt echter primair bepaald met inachtneming van de reguliere richtlijnbepalingen inhoudende dat een bijstelling van de gebruiksduur periodiek wordt vastgesteld. Indien de administratieve minimale restantlevensduur korter is/wordt dan 15 jaar, is bijzondere aandacht nodig voor een hernieuwde inschatting van de restantlevensduur. Het strategisch voorraadbeheer van de corporatie is leidend. Voor maatschappelijk vastgoed kan uitgegaan worden van een kortere maximale levensduur. Restwaarde De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt, voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden, plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel of vierkante meterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijk dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond, dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden. De restwaarde van het commercieel vastgoed is bepaald op basis van een percentage (17 tot 33%) van de WOZ-waarde. Indeling in kasstroomgenererende eenheden De kasstroomgenererende eenheden zijn bepaald in overeenstemming met het strategisch voorraadbeleid van Woningcorporatie SWZ en vastgesteld en goedgekeurd door de bestuurder en de Raad van Commissarissen. Voor het sociale vastgoed is de indeling gebaseerd op de gekozen strategie en woningtype. Het totale commerciële vastgoedbezit wordt als één kasstroomgenererende eenheid gezien.

Pagina 72 van 106

Hieronder de specificatie van de in 2012 vastgestelde kasstroomgenererende eenheden: Sociaal vastgoed Hoogbouw 15

Commercieel vastgoed niet-Daeb vastgoed

Hoogbouw 25 Hoogbouw 25+ Laagbouw 15 Laagbouw 25 Laagbouw 25+ Overig vastgoed Het verloop in de bedrijfswaarde ten opzichte van 2011 wordt hieronder gespecificeerd weergegeven(x € 1.000): Bedrijfswaarde 2011(exclusief rentabiliteitscorrectie)

502.635

Autonome ontwikkeling Voorraadmutaties Parameterwijzigingen

-5.218 11.833 27.510

Wijzigingen exploitatiebeleid Wijzigingen (des)investeringsbeleid

20.983 -189

Bedrijfswaarde 2012

557.555

De belangrijkste verschillen in bovenstaande analyse hebben betrekking op: Voorraadmutaties De wijziging in de voorraad betreft de in 2012 in exploitatie genomen nieuwbouwprojecten in de Muziekwijk (T14+T18) en de Klokkegieterlaan Parameterwijziging De belangrijkste parameterwijzingen betreft de aanpassingen in de levensduur en de verkoopprijzen. De levensduren van de complexen zijn aangepast aan het in 2012 vastgestelde strategisch voorraadbeleid. Door de verhoogde exploitatietermijnen neemt de bedrijfswaarde belangrijk toe . Als gevolg van de ontwikkelingen op de verkoopmarkt zijn de verkoopprijzen in 2012 naar beneden bijgesteld, waardoor de bedrijfswaarde ten opzichte van 2011 behoorlijk afneemt. Wijzigingen in exploitatiebeleid De belangrijkste wijzigingen in het exploitatiebeleid worden veroorzaakt door de gewijzigde verslagleggingsregels per 1-1-2012 en de onverkorte doorrekening van het in februari 2012 bereikte Woonakkoord. De wijzigingen die hierdoor ten opzichte van 2011 zijn ontstaan hebben betrekking op: - huuropbrengsten - verhuurdersheffing - restwaarde

Pagina 73 van 106

Als gevolg van het bereikte Woonakkoord zijn vanaf 2013 gedurende de volledige exploitatieperiode zowel de huren als de verhuurdersheffing onverkort doorberekend. Dit houdt in dat de mogelijkheden tot extra huurverhogingen en de verschuldigde verhuurdersheffing tot en met einde exploitatietermijn maximaal zijn benut. De wijziging in de verslagleggingsregels hebben vooral betrekking op de restwaardebepaling. Tot en met 2011 werd de restwaarde gebaseerd op de kavelprijs voor sociale huurwoningen. Vanaf 2012 wordt de restwaarde bepaald op basis van de sociale kavelprijs rekeninghoudend met sloopkosten en de uitverhuisvergoeding. Hierdoor vindt een forse neerwaartse aanpassing in de restwaarde plaats ten opzichte van 2011. Naast de gevolgen van het woonakkoord en de gewijzigde verslagleggingsregels heeft SWZ heeft t/m 2011al flinke bezuinigingen in haar bedrijfskosten doorgevoerd. De doorgevoerde reorganisatie in 2012 levert een verdere besparing in de bedrijfskosten op. Samen met nog te halen bezuinigingen in de toekomst door optimalisering van de bedrijfsprocessen worden zowel lagere bedrijfs- als onderhoudslasten verwacht. Hiermee wordt de daling ten opzichte van 2011 verklaard. Zekerheden Het onroerend goed is, naast het optimaal benutten van het eigen vermogen, gefinancierd met gemeenteleningen (€ 10,5 miljoen), kapitaalmarktleningen (€ 266,2 miljoen) en een lening van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (€ 1,3 miljoen). Ons gehele woningbezit is als onderpand ingezet voor de door het waarborgfonds geborgde kapitaalmarktleningen. Op de leningportefeuille rusten geen hypothecaire zekerheden. Verzekerde waarde De activa zijn voor brand- en stormschade verzekerd tegen aanschaf- c.q. voortbrengingskosten. Voor de brand- en stormverzekering is een tarief per verhuureenheid afgesproken, waarbij door de verzekeraar geen beroep kan worden gedaan op onderverzekering. Het eigen risicobedrag bij brandschade bedraagt in 2012 € 2.000. Voor stormschade geldt een maximaal eigen risico van € 10.000 per gebeurtenis. Verkopen uit bestaand bezit Op basis van de binnen SWZ goedgekeurde verkoopplannen zijn ultimo 2012 nog 2037 woningen bij mutatie beschikbaar voor verkoop. Naar verwachting worden in 2013 41 woningen verkocht met een geprognosticeerd resultaat van € 3,5 miljoen.

FINANCIELE VASTE ACTIVA

2012

2011

Deelnemingen Deelnemingen betreffen participaties van SWZ. De samenstelling van de boekwaarde van de participaties is als volgt: Tussen de Verlaten Stadsherstel Zwolle Totaal deelnemingen Deelnemingen in overige verbonden maatschappijen Overige deelnemingen Totaal deelnemingen

Pagina 74 van 106

6 5

6 5

11

11

6 5

6 5

11

11

2012

2011

Belastinglatentie saldo 1-1 - vrijval latentie verliescompensatie - verlies 2011

-

2.506 -2.506 -

Subtotaal latentie in verband met verliescompensatie

-

-

Belastinglatentie o/g leningen correctie voorgaand boekjaar Vrijval latentie leningen o/g Subtotaal latentie in verband met leningen o/g

-

1.192 -1.192 -

Totaal belastinglatentie 31-12

-

-

Belastinglatenties

De toelichting op de belastinglatentie wordt gegeven in de toelichting op de resultatenrekening.

Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Leningen u/g Leningen aan gelieerde partijen

1.180

567

Totaal boekwaarde lening u/g

1.180

567

Boekwaarde per 1 januari

567

609

Mutaties leningen

680

3

-67

-45

1.180

567

1.191

578

803

750

2.983

2.893

352

311

Het verloop van de post leningen u/g is als volgt:

Ontvangen aflossingen Boekwaarde per 31 december In 2012 is aan de Stichting Gereglementeerd Eigendom door de drie corporaties in Zwolle voor de terugkoop van een aantal woningen tijdelijke financiering verstrekt. Het aandeel van SWZ hierin bedraagt € 680.000. TOTAAL FINANCIELE VASTE ACTIVA

VLOTTENDE ACTIVA Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Vervaardigingsprijs Het vastgoed bestemd voor verkoop bestaat uit het Lankhorstgebouw, bedrijfsruimte in complex Stradivarius en nog twee onverkochte woningen uit de muziekwijk Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Bestede kosten Overige voorraden Voorraad materialen Pagina 75 van 106

2012

2013

223 345 -122 122

-

-

-

312 347

332 314

659 -253

646 -243

406

403

Onderhanden werk Onderhanden projecten in opdracht van derden Totaal gedeclareerde termijnen Saldo onderhanden werk Gepresenteerd onder de kortlopende schulden Het onderhanden werk betreft zeven verkochte woningen uit twee verschillende koopprojecten in de Muziekwijk. Vorderingen

Huurdebiteuren Het saldo huurdebiteuren wordt als volgt gespecificeerd. Huurachterstand actieve contracten Overige vorderingen (actieve en niet actieve contracten) Af: voorziening dubieuze debiteuren Totaal huurdebiteuren (actieve en niet actieve contracten) Gemeente Zwolle Te ontvangen subsidies en bijdragen

2.049

356

Naast de toegekende isolatiesubsidie aan het project A. Heinsiusstraat en de toegezegde bijdrage WMO in project Werkerbrink bestaat het belangrijkste deel van de vordering op de gemeente uit een exploitatiebijdrage aan het project de Muziekwijk. Overige vorderingen Vorderingen op overige verbonden maatschappijen * Overige vorderingen

245 484

245 349

Totaal overige vorderingen per 31 december

729

594

353

1.235

* Het saldo van 2011 is inclusief een drietal vorderingen (€ 34). In 2011 zijn deze vorderingen onder overige activa opgenomen.

Overlopende activa Overige overlopende activa *

De onder overige vorderingen en overlopende activa verantwoorde posten hebben een verwachte looptijd van maximaal één jaar * cijfers 2011. zie ook opmerkingen bij overige vorderingen

Pagina 76 van 106

Liquide middelen Bank/giro Deposito Kas Totaal liquide middelen per 31 december De uitstaande deposito per 31-12-2012 ad € 6,5 miljoen bij de ABN-AMRO bank is direct opvraagbaar. Verder beschikt SWZ over een kredietlimiet bij ABN-AMRO tot maximaal € 8,5 miljoen.

Pagina 77 van 106

2012

2011

847 6.500

860

2

1

7.349

861

2012

2011

Stand per 1 januari Stelselwijziging per 1-1 i.v.m. verkoop onder voorwaarden

56.920 13

54.555

Gecorrigeerde stand overige reserves per 1 januari Resultaat

56.933 6.991

54.555 2.365

Stand per 31 december

63.924

56.920

PASSIVA Eigen vermogen Overige reserves Het verloop van de overige reserves is als volgt:

Voorzieningen Voorziening waardeveranderingen materiële vaste activa Het verloop van de post voorziening waardeveranderingen mva is als volgt: Boekwaarde per 1 januari Onttrekking in verband met investering in onderhanden werk Dotatie ten laste van resultaat in verband met nieuwe projecten Overige mutaties Boekwaarde per 31 december

3.538

1.179

-837 -

-1.179 3.538 -

2.701

3.538

De voorziening heeft betrekking op verliezen die ontstaan uit hoofde van investeringen in zowel bestaand bezit als in de bouw van nieuwe woningen voor eigen portefeuille. De in de voorziening opgenomen projecten betreft de grondexploitatie van het project Muziekwijk. Verwacht wordt dat dit bedrag binnen twee jaar wordt gerealiseerd. Voorziening nieuwbouw Het verloop van de post voorziening nieuwbouw binnen SWZ is als volgt: Boekwaarde per 1 januari Dotatie ten laste van resultaat in verband met nieuwe projecten Onttrekking in verband met gemaakte kosten Boekwaarde per 31 december

557

-

-139

-

418

-

De voorziening nieuwbouw heeft betrekking op het verwachte verlies op de 11 verkochte woningen in 2012 onder de koopgarantregeling in het project mens en milieuvriendelijk woningen. De afwikkeling van deze voorziening vindt in 2013 plaats. Voorziening reorganisatie Het verloop van de post voorziening reorganisatie binnen SWZ is als volgt: Boekwaarde per 1 januari

-

-

Dotatie ten laste van resultaat in verband met nieuwe projecten Onttrekking in verband met gemaakte kosten

791 -40

-

Boekwaarde per 31 december

751

.

Pagina 78 van 106

2012

2011

267.703 57.500

252.033 35.000

-47.186

-19.330

278.017

267.703

De voorziening reorganisatie wordt in 2013 afgewikkeld. Voor een toelichting op deze voorziening wordt verwezen naar onze waarderingsgrondslagen Langlopende schulden Leningen van de overheid en kredietinstellingen Het verloop van de post leningen van de overheid en kredietinstellingen van SWZ is als volgt: Boekwaarde per 1 januari Bij: nieuwe leningen Af: aflossingen Boekwaarde per 31 december

Van de leningportefeuille is ultimo 2012 271,5 miljoen geborgd door het WSW. Rente- en kasstroomrisico Onderstaand is de leningportefeuille uitgesplitst naar rentepercentage en naar resterende looptijd (x1.000).

< 1 jaar 1 - <5 jaar 5 - <10 jaar 10 - <15 jaar 15 - <20 jaar > 20 jaar Totaal

Roll-over 5.000 27.500 22.500 15.000 7.500 10.000 87.500

< 2% 1.300 673 1.973

< 3% 5.000 5.000

< 4% 19.392 41.274 1.048 57.317 119.031

< 5% 5.101 14.239 13.395 28.461 61.196

< 6% 2.644 2.644

< 8% 672 672

Totaal 6.300 47.564 72.192 30.287 20.895 100.778 278.017

Drie roll-over leningen zijn niet gehedged. De rente van deze leningen zijn gebaseerd op basis van het 3-maand euribortarief met een maximale opslag van 10 basispunten. De looptijd van deze leningen is maximaal 3 jaar.De gemiddelde rentevoet van de totaal uitstaande leningen bedraagt per balansdatum 3,96% (2011: 4,03%). De totale aflossingsverplichting voor het komende jaar bedraagt € 8,7 miljoen. Waarborgsommen Boekwaarde per 1 januari Mutaties

48 -2

48 -

Boekwaarde per 31 december

46

48

Toelichting op waarborgsommen: Het saldo van de waarborgsommen heeft betrekking op de tijdelijke huurcontracten in herstructureringsgebieden en in een aantal gevallen bij de verhuur van dure huurwoningen. Verplichtingen onder Verkoop onder Voorwaarden Boekwaarde per 1 januari

-

-

Mutatie

702

-

Boekwaarde per 31-december

702

-

Pagina 79 van 106

Kortlopende schulden en overlopende passiva Onderhanden Werk

2012

2011

122

-

Gemeente Zwolle Levering diverse goederen en diensten

-

91

Totaal schulden aan Gemeente Zwolle

-

91

Verschuldigd wegens levering diverse goederen en diensten

4.813

4.524

Totaal schulden aan crediteuren

4.813

4.524

Belastingen en (pensioen)premies Omzetbelasting (Pensioen) premies Loonheffing

1.868 236 219

1.589 269 215

Totaal belastingen en (pensioen)premies

2.323

2.073

Overlopende passiva Niet vervallen rente Vooruitontvangen huren Nog te verrekenen servicekosten Overige overlopende passiva

4.473 400 242 1.040

4.281 336 560 1.628

Totaal overlopende passiva

6.155

6.805

Crediteuren algemeen

De onder crediteuren en overlopende passiva verantwoorde posten hebben een verwachte looptijd korter dan één jaar.

Pagina 80 van 106

Niet uit de balans blijkende voorwaardelijke rechten en verplichtingen Obligo WSW Uit hoofde van de door het WSW geborgde leningen dient een obligo aangehouden te worden, die opeisbaar wordt indien blijkt dat de aan het WSW betaalde disagio/borgstellingsvergoeding niet voldoende is om de aanspraken op het WSW te dekken. Het WSW verwacht conform de actuele meerjaren-liquiditeitsprognose voor de komende vijf jaar geen beroep te doen op deze obligoverplichting. De maximale obligoverplichting voor SWZ bedraagt per 31 december 2012 € 9,78 miljoen. Aangegane verplichtingen Ultimo boekjaar is sprake van een totaal (restant) verplichting ad 29,2 miljoen betreffende nieuwbouw- en verbeterprojecten, waarvoor opdrachten met derden zijn aangegaan en die nog niet zijn afgewikkeld. Het bedrag aan aangegane verplichtingen (x € 1.000) heeft betrekking op: Nieuwbouwprojecten  Muziekwijk T17 MMWT  Muziekwijk fase 3 (T15 en T16)  Ittersumerlanden

3.144 11.584 5.893

 Plantage vlek 1a  Havezate vlek 3

2.240 1.751

Verbeterprojecten  Pieter Steyn 1-107 De Keyzerstraat  Amer

2.850 662

 De Keyzerstraat

1.032

Totaal verplichtingen nieuwbouw- en verbeterplannen

29.156

Jubileumuitkeringen Voor eventuele jubileumuitkeringen is geen voorziening gevormd omdat de omvang van deze verplichting niet betrouwbaar kan worden bepaald. Overigens gaat dit om een bedrag dat niet materieel is. Grondpositie Berkum Veldhoek SWZ heeft met de andere twee corporaties deltawonen en Openbaar Belang en bouwbedrijf Hegeman een gezamelijke grondpositie in Berkum-Veldhoek. De drie corporaties hebben het aandeel van Hegeman (50%) gezamenlijk voorgefinancierd. In de jaarrekening 2011 heeft SWZ op deze grondpositie € 1,4 miljoen afgewaardeerd. Van deze afboeking komt ongeveer € 0,7 miljoen (=50%) voor rekening van bouwbedrijf Hegeman. De corporaties zijn in gesprek over de betaling van Hegemans aandeel in het verwachte verlies. Verliescompensatie Op balansdatum is een voorwaardelijk recht op verliescompensatie voor een bedrag van € 7,6 miljoen (31-12-2012: € 1,3 miljoen) niet opgenomen.

Pagina 81 van 106

Voorziening voor pensioenen SWZ heeft voor haar werknemers een toegezegd-pensioenregeling. Hiervoor in aanmerking komende werknemers hebben op de pensioengerechtigde leeftijd recht op een pensioen dat is gebaseerd op het gemiddeld verdiende loon berekend over de jaren dat de werknemer pensioen heeft opgebouwd bij SWZ. De verplichtingen, welke voortvloeien uit deze rechten van haar personeel, zijn ondergebracht bij het bedrijfstakpensioenfondsen SPW. De pensioenrechten worden jaarlijks geïndexeerd, indien en voor zover de dekkingsgraad van het pensioenfonds (het vermogen van het pensioenfonds gedeeld door haar financiële verplichtingen) dit toelaat. Naar de stand van ultimo december 2012 is de dekkingsgraad van het pensioenfonds SPW 106% (zie www.spw.nl). In 2014 dient het pensioenfonds een dekkingsgraad van ten minste 105% te hebben. Het pensioenfonds verwacht hieraan te kunnen voldoen en voorziet geen noodzaak voor de aangesloten woningcorporaties om extra stortingen te verrichten of om bijzondere premieverhogingen door te voeren. SWZ heeft geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij de pensioenfondsen, anders dan het effect van hogere toekomstige premies. SWZ heeft daarom alleen de verschuldigde premies tot en met het einde van het jaar in de jaarrekening opgenomen. Rente-instrumenten SWZ heeft per 31-12-2012 de beschikking over negen payerswaps, welke al voor 2009 met verschillende (toekomstige) ingangsdata zijn afgesloten bij diverse banken. Met deze swaps zijn renteafspraken gemaakt, waarbij de hoogte van de rente voor SWZ is vastgelegd. Hierdoor wordt het (toekomstige) renterisico verminderd. Alle swaps zijn per 31-12-2012 gekoppeld aan aangetrokken roll-over leningen. Voor geen van de afgesloten payerswaps geldt de verplichting tot het bijstorten cq aanhouden van middelen als gevolg van te grote afwijking tussen markt- en swaprente. Een payerswap is een rente-instrument met een waardeontwikkeling, afhankelijk van de renteontwikkeling kan dit resulteren in een positieve of een negatieve marktwaarde. Kort gezegd zal bij een stijgende rente de swap een positieve waarde krijgen en bij een dalende rente een negatieve waarde.

De belangrijkste modaliteiten van de afgesproken payerswaps zijn: Tegenpartij

Hoofdsom

Ingangsdatum

Einddatum

ABN-AMRO ABN-AMRO ABN-AMRO ABN-AMRO ABN-AMRO ABN-AMRO BNG BNG BNG Totaal

€ 7,5 € 7,5 € 7,5 € 7,5 € 7,5 € 7,5 € 7,5 € 7,5 €10,0 €70,0

01-12-2006 02-05-2007 02-05-2008 01-12-2008 03-12-2007 03-09-2007 04-01-2010 03-05-2 10 01-10-2010

02-12-2019 02-05-2017 02-05-2018 01-12-2020 01-12-2023 01-09-2025 02-01-2031 03-05-2032 03-10-2033

mln. mln. mln. mln. mln. mln. mln. mln. mln. mln.

Te betalen vaste rente 3,74% 3,68% 3,77% 4,13% 4,14% 4,15% 4,87% 4,88% 4,88%

Marktwaarde (31/12/2012) -1,4 mln -1,0 mln -1,2 mln -1,7 mln -2,0 mln -2,1 mln -3,0 mln -3,5 mln -4,8 mln -20,7 mln

Naast bovenstaande rente-instrumenten heeft SWZ tot februari 2012 een Collar constructie voor een lening van € 5 miljoen gehad. Deze Collar heeft een bandbreedte van 2% en 5,5%. Als de rente buiten de bandbreedte komt dan wordt er niet meer betaald dan 5,5% en niet minder dan 2%.

Pagina 82 van 106

-

11. Toelichting op de winst- en verliesrekening (bedragen x € 1.000) 2012

2011

39.333

37.860

2.308

1.685

41.641

39.545

-131

-232

41.510

39.313

Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Woningen en woongebouwen Onroerende zaken niet zijnde woningen Subtotaal Af: huurderving wegens leegstand/oninbaarheid Totaal huuropbrengst

De “te ontvangen huur” is gewijzigd als gevolg van (x 1.000): - Verhoging van de huren wegens de algemene huurverhoging, in 2012 2,3% (2011 1,3%), tot een bedrag van .€ 0,7 miljoen. - Het in exploitatie komen van nieuwe woningen en woongebouwen tot een bedrag van € 1,4 miljoen. - Overige wijzigingen als gevolg van mutatiehuur, verkoop en sloop. Opbrengsten servicecontracten Ontvangen vergoedingen voor de levering van goederen en diensten Af: te verrekenen met bewoners Totaal vergoedingen Af: derving wegens leegstand/oninbaarheid Totaal vergoedingen

2.919 -161 2.758 -151 2.607

2.956 -546 2.410 -64 2.346

6.823 51

11.076 48

-501 -2.162 4.211 158

-565 -2.517 8.042 166

4.369

8.208

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Verkoopopbrengst sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie Opbrengsten verkopen bestaand bezit Opbrengsten verkopen bestaand bezit niet woningen Af:verkoopkosten Af:boekwaarde Verkoopresultaat bestaand bezit Doorberekende kosten eigen makelaardij Totaal verkoop onroerende zaken bestaand bezit De opbrengst met betrekking tot het bestaande bezit betreft de verkoop van 44 huurwoningen en 4 garages (2011 86 woningen en 4 garages). Verkoopopbrengsten vanuit projecten: Nieuwbouwkoopwoningen project Cello in muziekwijk Nieuwbouwkoopwoningen project Havezate Nieuwbouwkoopwoningen project fase II in muziekwijk Nieuwbouwkoopwoningen project Werkerbrink Totaal opbrengst verkopen onroerende zaken

1.107 1

149 32 323 63

1.108

567

Totaal opbrengst uit verkoop in resultatenrekening

5.477

8.775

De vergelijkende cijfers 2011 sluiten niet aan. Dit vanwege het gesaldeerd presenteren in 2012 van het verkoopresultaat nieuwbouw. In 2011 werden baten en lasten nog apart gepresenteerd.

Pagina 83 van 106

2012

2011

877 324

1.659 64

1.201

1.723

Belastingdienst: verrekening BTW 2005-2009 Overige opbrengsten

269

773 230

Totaal

269

1.003

Geactiveerde productie eigen bedrijf Geactiveerde productie m.b.t. nieuwbouw huurwoningen Geactiveerde productie m.b.t. onderhoud huurwoningen Overige opbrengsten

Pagina 84 van 106

Bedrijfslasten

2012

2011

van de eigen exploitatie Materiële vaste activa Activa ten dienste

8.181 675

6.088 776

Totaal

8.856

6.864

Afschrijvingen op materiële vaste activa en activa ten dienste

De stijging van de afschrijvingspost materiële vast activa is het gevolg van de gewijzigde jaarverslaglegging regels per 1-1-2012 (omzetting van annuitaire naar lineaire afschrijvingsmethode) Overige waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Materiële vaste activa Vastgoedbeleggingen Overige waardeveranderingen

612

6.798 -

-

484

612

7.282

Nieuwbouwproject Muziekwijk T14 + T18 (oplevering in 2012) Nieuwbouwproject Klokkegieterlaan (oplevering in 2012) Nieuwbouwproject Muziekwijk T15+T16+T19 (oplevering in 2013)

1.368 391 1.426

2.213 460 758

Nieuwbouwproject Muziekwijk T17 (oplevering in 2013) Nieuwbouwproject Plantage (oplevering in 2013) Nieuwbouwproject Havezate (oplevering in 2013)

386 1.457 1.885

1.714 -

Nieuwbouwproject Ittersummerlanden (oplevering in 2014) Nieuwbouwproject G. Grootestraat 2b Verbeterplan P.Steynstraat 1-107 (oplevering in 2013)

4.542 2.530 2.064

-

Diverse nagekomen investeringen afgewikkelde nieuwbouw Grondpositie Berkum-Veldhoek

448

193 1.460

16.497

6.798

-16.497

-

-

6.798

Totaal overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Materiële vaste activa

Totaal waardeverminderingen Ten laste van beschikbare investeringsruimte in de kasstroomgenerende eenheden Waardeverandering materiele vaste activa in resultatenrekening

Als gevolg van de gewijzigde verslagleggingsregels , maar ook de gewijzigde uitgangspunten voor de bedrijfswaardeberekening vindt de afwaardering in 2012 in verband met de beschikbare ruimte binnen de nieuw gekozen kasstroomgenerend eenheden plaats. Voor verdere informatie zie hoofdstuk toelichting op de materiele vast activa. Vastgoedbeleggingen Waardevermindering vastgoedbeleggingen Nieuwbouwkoopwoningenproject MMWT

Pagina 85 van 106

612

-

De waardevermindering betreft het verwachte verlies op het koopwoningenproject van 18 woningen, waarvan minimaal 11 woningen onder de koopgarantregeling worden verkocht.

2012

2011

-

484

3

3

5.036

5.172

743 952

786 979

6.731

6.937

Overige Waardevermindering overig Inrichtingsinvestering woonwinkel Lubeckplein Erfpacht Gemeente Zwolle: verschuldigde erfpacht De verschuldigde erfpacht heeft betrekking op 171 woningen. Lonen, salarissen, sociale lasten en pensioenlasten Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Totaal lonen, salarissen, sociale lasten en pensioenlasten

Gedurende het verslagjaar 2012 had de corporatie gemiddeld 102 werknemers in dienst (2011 104,1). Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten. Het gemiddeld werknemers ingedeeld naar de afdelingen binnen SWZ is als volgt: Directie Staf en ondersteunende diensten Middelen Vastgoed afdeling Ontwikkeling Vastgoed afdeling Realisatie Wonen afdeling Verhuur en Verkoop Wonen afdeling Sociaal beheer

1,0 16,0 10,5 11,0 29,0 18,0 16,5

Lasten onderhoud Onderhoudsuitgaven Onderhoudswerkzaamheden uitgevoerd door eigen dienst Totaal onderhoudslasten

7.494

7.153

-880

-853

6.614

6.300

4.203 2.413 878

3.535 2.539 1.079

De onderhoudskosten zijn te verdelen in: Planmatig onderhoud Klachtenonderhoud Mutatieonderhoud

Totaal onderhoudsuitgaven 7.494 7.153 Vanaf 2012 worden de lasten in verband met het servicecontract en de leesbaarheidsuitgaven als afzonderlijke posten in de jaarrekening gepresenteerd. De vergelijkende cijfers zijn hierop aangepast. Leefbaarheid Leefbaarheidsuitgaven (contract groenonderhoud)

374

326

241

303

Lasten servicecontracten Onderhoudskosten inzake servicecontract aan huurders

Pagina 86 van 106

Overige bedrijfslasten

2012

Beheerkosten Algemene beheer- en administratiekosten Automatiseringskosten Bestuurs- en toezichtskosten Huisvestingskosten

2011

578

653

275 94 369

274 106 407

941 394

573 434

Totaal beheerkosten

2.651

2.447

Heffingen Belastingen Verzekeringen

2.650 230

2.643 217

141 42

444 -

Totaal heffingen

3.063

3.304

Overige bedrijfslasten Servicekosten

Overige personeelskosten Overige beheerskosten

Heffing Centraal Fonds Volkshuisvesting Contributies

2.184

1.884

Beheer door derden Incassokosten Dotatie voorzieningen debiteuren

144 22 87

79 44 124

Dotatie overige voorzieningen Projectontwikkelings- en vastgoedactiviteiten Buurt- en wijkbeheer

791 228 381

183 377

Diverse bedrijfslasten

204

183

Totaal overige bedrijfslasten

4.041

2.874

Totaal overige bedrijfslasten

9.755

8.625

Naast kleine verschuivingen is vanaf 2012 een nadere specificatie van de overige bedrijfslasten opgenomen om het inzicht van de lezer te verhogen. De dotatie in de overige voorzieningen heeft betrekking op de in 2012 goedgekeurde reorganisatieplannen bij SWZ. Honorarium externe accountant en de accountantorganisatie 2012 Controle van de jaarrekening Andere controle/opdrachten Fiscale adviesdiensten Andere niet-controlediensten Totaal

Deloitte accountants Overige adviseurs Totaal 43

2011 Controle van de jaarrekening Andere controle/opdrachten Fiscale adviesdiensten Andere niet-controlediensten Totaal

Deloitte accountants 42

43

51

9

60

94

9

103

Overige adviseurs Totaal

13 7 62

Pagina 87 van 106

21 21

42 34 7 83

Financiële baten en lasten

2012

2011

Renteopbrengsten activa in ontwikkeling Renteopbrengsten leningen

16 39

27 5

Totaal opbrengsten van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten

55

32

Rente rekening-courant en uitgezette middelen Overige rentebaten

10 -

32 68

Totaal rentebaten

10

100

8.335 2.465 153

8.406 2.068 114

10.953

10.588

Opbrengsten van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten

Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten

Rentelasten en soortgelijke kosten Rente leningen overheid en kredietinstellingen Rente derivaten Rente overige schulden, bankkosten Totaal rentelasten

In 2012 is voor een bedrag van ruim 199.000 aan rentelasten geactiveerd. Deze geactiveerde rentelasten zijn opgenomen onder de post “geactiveerde productie nieuwbouw.

Vennootschapsbelasting Vennootschapsbelasting

-

-3.698

De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Het belastingtarief voor de vennootschapsbelasting bedraagt 25% (20% voor de winst < € 200.000). Een afwijkende effectieve belastingdruk wordt veroorzaakt door het benutten van fiscale verliescompensatie, de waardering van latenties en fiscaal vrijgestelde winstbestanddelen.

Pagina 88 van 106

Aansluiting commercieel een fiscaal resultaat Commercieel resultaat voor vennootschapsbelasting Bij:  Fiscaal lagere afschrijving MVA  Fiscaal terugname afwaardering huurwoningen  Fiscaal geen waardeveranderingen  Bijdrageheffing bijzondere projectsteun wijkenaanpak  Gemengde kosten  Boetes

6.991

6.491 0 612 141 20 -

Af:  Fiscaal geen opbrengst woningverkopen  Fiscaal afwaarderen huurwoningen op basis van WOZ 2011

5.318 -

 Fiscaal hogere lasten onderhoud  Vrijval disagio op leningen  Energie investeringsaftrek

4.816 970 75

 Fiscaal resultaat Muziekwijk T14/T18  Fiscaal resultaat Muziekwijk MMWT T17

3.506 846

Belastbare winst 2012

7.264

15.531 nihil

Af: te verrekenen verliezen

-

Belastbaar bedrag 2012

Nihil

Totaal te verrekenen verlies ultimo 2012 Belastbare winst 2006 Belastbare winst 2007 Belastbare winst 2008

-278 -238 -1.289

Belastbare winst 2009 Belastbare winst 2010 Belastbare winst 2011

-2.020 -2.153 -382

Belastbare winst 2012

-1.263

Totaal te verrekenen verlies ultimo 2012

-7.623

Het belastbare verlies in 2012 leidt ertoe dat over 2012 geen vennootschapsbelasting verschuldigd is. Op grond van de herstructureringsprojecten Muziekwijk, Bachlaan,Geert Grootestraat, Pierik en Zwolle-zuid is het niet de verwachting dat SWZ de komende jaren fiscale winsten zal genereren. Er is daarom geen latente belastingvordering opgenomen. Het is fiscaal echter wel mogelijk om het belastbaar (negatief) bedrag uit 2012 (inclusief verrekenbare verliezen uit 2006, 2007, 2008, 2009, 2010 en 2011) te verrekenen met belastbare (positieve) bedragen uit komende jaren, door het toepassen van de voorwaartse verliescompensatie.

Pagina 89 van 106

12. Kengetallen Boekjaar

Aantal verhuureenheden Woningen en woongebouwen in exploitatie per 1/1 Verkoop Sloop Nieuwbouw

2012

2011

2010

2009

2008

7.770

7.677

7.612

7.521

7.459

-44 -96 82

-86 -22 201

-77 0 142

-74 0 164

-85 -110 257

0 0

0 0

0 0

0 1

1 -1

7.712

7.770

7.677

7.612

7.521

Aankoop Omzetting/samenvoeging/overig Woningen en woongebouwen in exploitatie per 31/12 Winkels/bedrijfsruimten

42

42

37

35

33

Overige (voornamelijk garages)

1.227

1.224

1.162

1.022

1.016

Totaal

8.981

9.036

8.876

8.669

8.570

48

53

0

0

0

160 106

88 38

157 37

128 0

230 0

Mutatiegraad in % Huurachterstand in % van de jaarhuur

8,4 0,75

9,3 0,78

9,5 0,82

9,4 0,82

8,5 0,8

Huurderving in % Gemiddelde huurverhoging woningen in % Gemiddelde kale huurprijs per woning per maand

0,64 2,3 430

0,70 1,3 416

0,74 1,2 411

0,71 2,5 393

0,6 1,6 378

Jaarresultaat voor belastingen (x € 1.000)

6.991

6.063

-1.350

4.823

1.339

Jaarresultaat na belastingen (x € 1.000)

6.991

2.365

292

7.377

1.712

Solvabiliteit in % Current ratio Rentabiliteit eigen vermogen in %

17,8 1,1 10,94

16,7 0,55 10,65

16,9 0,4 -0.9

17,4 0,9 8,89

16,3 0,4 2,9

Rentabiliteit totaal vermogen in % Eigen vermogen per woning

4,91 8.289

4,54 7.326

2,79 7.106

4,33 7.129

3,3 6.234

Opgeleverde nieuwbouw koopwoningen Nieuwbouwwoningen en woongebouwen in aanbouw: Huurwoningen Koopwoningen

Pagina 90 van 106

Overige informatie Werknemers Gedurende het verslagjaar 2012 had de corporatie gemiddeld 101 werknemers in dienst (2011 104,1). Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten. Bestuurder en commissarissen De bezoldiging in 2012 van de bestuurder en commissarissen van de woningcorporatie is als volgt (excl. btw):

Naam E. Veenstra J. Kielman J. van der Meer

Functie Directeurbestuurder Commissaris (voorzitter) Commissaris

Th. Oosterhuis Commissaris H.F. Kruize Commissaris M.H.M. van der Werff Commissaris Totaal

Periodiek betaalde Pensioen- Overige Sociale beloning lasten vergoedingen lasten 128.957

29.955

3.208

9.325

171.445

9.325

10.000 7.000 7.000 7.000 7.000 7.000 209.445

10.000 7.000 7.000 7.000 7.000 166.957

29.955

3.208

Zie hoofdstuk 10.2 van het jaarverslag voor een toelichting op de bezoldigingen.

Pagina 91 van 106

Totaal

13. Overige gegevens Resultaatbestemming Het jaarresultaat over 2012 (na belasting) ad € 7,0 miljoen positief is vooruitlopend op de goedkeuring van de jaarrekening door de Raad van Commissarissen aan het eind van het boekjaar ten gunste gebracht van de post overige reserves. De resultaatbestemming van het jaarresultaat over 2011 ten gunste van de overige reserve is ongewijzigd goedgekeurd door de Raad van Commissarissen. Gebeurtenissen na balansdatum Er zijn geen materiële gebeurtenissen die van invloed zijn op de jaarrekening.

Pagina 92 van 106

14. Controleverklaring Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: de Raad van Commissarissen van Woningstichting SWZ te Zwolle Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de (in hoofdstuk 6 tot en met 13 van de in de jaarstukken opgenomen) jaarrekening 2012 van Woningstichting SWZ te Zwolle gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2012 en winst-en-verliesrekening over 2012 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Verantwoordelijkheid van de directeur-bestuurder De directeur-bestuurder van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, aismede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening en het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh), richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. De directeurbestuurder van de toegelaten instelling is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als hij noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden en het controleprotocol in rubriek A van bijlage III bij het Bbsh. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’ s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door de directeurbestuurder van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden. Pagina 93 van 106

Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Woningstichting SWZ per 31 december 2012 en van het resultaat over 2012 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel b, van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van titel 9 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek is opgesteld, en of de in artikel 2: 392, lid 1onder g, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 391, lid 4, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. Zwolle, 27 mei 2013 Deloitte Accountants B.V. Was getekend: J.S. Huizinga RA

Pagina 94 van 106

15. Verklaring Raad van commissarissen en bestuur Verklaring van besteding van middelen Conform het gestelde in artikel 26 van het Besluit Beheer Sociale Huursector zijn de beschikbare financiële middelen uitsluitend besteed in het belang van de volkshuisvesting. Verklaring van ondertekening van de jaarrekening en het jaarverslag Conform het gestelde in artikel 25 lid 5 van de statuten van Woningstichting SWZ wordt door de leden van de directie en alle leden van de Raad van commissarissen de jaarrekening en het jaarverslag van 2012 ondertekend. Zwolle, 25 april 2013 Opmaken van de jaarrekening

Vaststellen van de jaarrekening

directeurbestuurder wg de heer drs. E.R. Veenstra

Raad van commissarissen wg de heer J.E. Kielman

wg mevrouw H.F. Kruize

wg de heer drs. J.H.M. van der Meer

wg de heer Th. Oosterhuis

wg mevrouw mr. M.H.M. van der Werff

Pagina 95 van 106

Bijlage 1

Overzicht ontwikkeling

Opgeleverde woningen in 2012 Project

Appartementen koop sociaal

huur

duur

Grondgebonden koop

sociaal b. IHS* sociaal

Overig

huur

duur

sociaal

huur b.

IHS* Muziekwijk fase 2

46

Klokkengieterlaan

19

Totaal

65

40

4

22

40

4

22

Op te leveren woningen in 2013 Project

Appartementen koop sociaal

huur

duur

Grondgebonden koop

sociaal b. IHS* sociaal

Overig

huur

duur

sociaal

huur b.

IHS* Muziekwijk fase 3 Muziekwijk MMWT

18 8

9

6

46

12

4

9

Plantage vlek 1a Breecamp

21

Ittersumerlanden fase 3

36

27

Havezate vlek 3 Breecamp

28

Werkerhoven woonwagens

12

Totaal

8

63

6

50

109

Op te leveren woningen in 2014 Project

Appartementen koop sociaal

huur

duur

Grondgebonden koop

sociaal b. IHS* sociaal

Overig

huur

duur

sociaal

huur b.

IHS* Geert Groote vlek 2b

22

Muziekwijk fase 3

22

Totaal

22

20 22

Pagina 96 van 106

20

Op te leveren woningen in 2015 Project

Appartementen koop sociaal

huur

duur

Grondgebonden koop

sociaal b. IHS* sociaal

Overig

huur

duur

sociaal

huur b.

IHS* Pierik Zuid sloop/nieuwbouw

25

30

Totaal

25

30

Appartementen

Grondgebonden

Op te leveren woningen in 2016 Project

koop sociaal

huur

duur

koop

sociaal b. IHS* sociaal

Overig

huur

duur

sociaal

huur b.

IHS* Dieze-Oost Geert Groote 3

18

Bachlaan II Totaal

18

4 15

60

10

15

64

10

Op te leveren woningen in 2017 Project

Appartementen koop sociaal

Bachlaan II

duur

huur

Grondgebonden koop

sociaal b. IHS* sociaal

huur

duur

15

Dieze Oost Binnenhofjes 2 vlek

sociaal b. IHS* 10

12

36

12

46

6b Totaal

15

Pagina 97 van 106

Overig huur

Bijlage 2

Kengetallen organisatie 2006

Aantal medewerkers Aantal fte Inleners in fte Uit dienst In dienst Percentage vrouwen Percentage mannen Vrouwen in deeltijd Mannen in deeltijd Jubilarissen Gemiddelde leeftijd Gemiddelde dienstjaren Opleiding Ouderschapsverlof Ziekteverzuim WAO/WIA

2007

2008

2009

2010

2011

2012

111

111

115

120

123

112

105

100,6

98,7

104,7

105,11

106,46

102,65

99,33

4,2

9

12

10

10,5

8,5

2

9

7

4

2

7

6

9

11

9

5

1

1

43%

43%

47%

48%

48%

45%

43%

27

30

38

42

42

36

2

4

3

2

4

4

4

3

0

1

2

5

4

42,5

43

42,7

43,5

44,2

45,3

45

9,6

10,9

11

€ 132.268 € 157.935

€ 107.446

6

57%

8,7

9,1

8,9

9,1

€ 49.000

€ 86.369

€ 128.697

€ 154.392

4

3

3

3

3

5

5

2

6,4%

4,3%

3,9%

5,4%

5,6%

3,5%

5,0%

0

1

0

0

0

1

2

Pagina 98 van 106

Bijlage 3

Overzicht sponsoring

We zijn een maatschappelijke onderneming die haar huurders centraal stelt. SWZ steunt initiatieven van bewoners en maatschappelijke organisaties door activiteiten te faciliteren die in brede zin met wonen en de woonomgeving te maken hebben. Dan valt vooral te denken aan het prestatieveld ‘leefbaarheid’: veiligheid van de buurt, het bestrijden van vandalisme en burenoverlast, enzovoort. En met sponsoring willen we vooral onze doelgroepen bereiken: onze huurders in het algemeen, ouderen, jongeren en mensen met een beperking .

Sponsoractiviteit

Bedrag

Wijkorganisatie Holtenbroek, nieuwjaarsreceptie

€ 125

Culturele Raad Zwolle-Zuid

€ 150

Wijkcentrum De Enk: kookrestaurant

€ 250

Boottochtje bewoners Curans

€ 250

Winners Festival toernooi WRZV

€ 125

Buurtvereniging Botlek, buurtfeest

€ 150

Wijkorganisatie Holtenbroek, zomerfeest

€ 250

SWGN: maak de droom waar

€ 100

Zwols Muziektheater

€ 50

Buurtvereniging Vissersdorp

€ 250

Buurtvereniging Bollebieste

€ 150

Zomercarrousel Holtenbroek

€ 250

Wareweide

€ 50

Stadshagenfestival

€ 150

Jeugdsportfonds

€ 150

Sponsoring Jostiband

€ 119

Bewonersvereniging Dommel

€ 150

Zwolle-Zuid, BBQ-feest

€ 150

Yit in Zuid, culturele activiteiten

€ 150

Posteractie Hulphonden

€ 390

Wijkvereniging Strik

€ 100

Jeugdland Kamperpoort

€250

Keuken van Zuid

€ 628

Wijkorganisatie Holtenbroek, nieuwjaarsfeest

€ 125

Totaal

€ 4.662

Pagina 99 van 106

Bijlage 4

Maatschappelijke belanghouders

Onze maatschappelijke partners en belanghouders zijn globaal in te delen in vijf categorieën: zorg- en welzijnsinstellingen, huurders, de overheid, andere corporaties en de categorie overige. Zorg- en welzijnsinstellingen   

De Kern, Zwolle Driezorg, Zwolle Fokus, Groningen

  

Frion, Zwolle IJsselheem Ouderenzorg, Kampen RIBW IJssel Vecht, Zwolle

  

Stichting De Herberg, Zwolle Stichting De Wissel, Zwolle Stichting JP van de Bent, Deventer

  

Kadera, Zwolle Travers, Zwolle Leger des Heils, Zwolle

  

Stichting BeMa, Zwolle Zorgcombinatie Zwolle Icare Zwolle

 

WijZ Kadera

Huurders  Bewonersvereniging Amer  Bewonersvereniging BABUTI   

Bewonersvereniging Botlek Bewonersvereniging Dollard/Haringvliet Bewonersvereniging Ittersumerbroek

  

Bewonersvereniging Parkplan Berkum Bewonersvereniging ’t Vissersdorp Bewonersvereniging Tweestromen Veste



Huurdersbelangenvereniging De Woonkoepel, Zwolle

Overheid   

Gemeente Zwolle Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, Den Haag Provincie Overijssel, Zwolle

Corporaties  Openbaar Belang, Zwolle   

deltaWonen, Zwolle Beter Wonen, IJsselmuiden Beter Wonen Vechtdal, Hardenberg

Pagina 100 van 106

Overige   

Concilium, Zwolle Deltion College, Zwolle ROC Landstede, Zwolle

  

Stichting BE-MA, Zwolle Stichting MMWZ, Zwolle Stichting Present, Zwolle

  

Aedes Centraal Fonds Waarborgfonds Sociale Woningbouw

  

Politie Brandweer Natuur en Milieu Overijssel

Pagina 101 van 106

Bijlage 5

Beheersinstrument

Planning

Frequentie

Meerjarenplanning

om de vier jaar

Resultaat

Activiteiten

Middelen

Beleidsplan 2008-2011

jaarlijks Jaarplanning

jaarlijks

Prognose

Meerjarenprognose Jaarplannen

jaarlijks

Begroting

jaarlijks

Urenprognose

Control

Frequentie

Resultaat

Hoofdrapportage

maandelijks

Maandrapportage

kwartaal

Kwartaalrapportage per afdeling

jaarlijks

Jaarverslag

maandelijks

Verkopen

maandelijks

Projecten Planmatig onderhoud

maandelijks

Activiteiten Dagelijks onderhoud

maandelijks

Projecten Ontwikkeling

maandelijks

Projecten Sociaal beheer

maandelijks

Bedrijfskosten

maandelijks

Afdelingsrapportage

Interne controle en beoordeling

Frequentie

Resultaat

Controles ICP

doorlopend

AO en processen

Fraudeonderzoek

jaarlijks

Integriteit/volledigheid kosten opbrengsten

Meetpunten

kwartaal

Controle op jaarplannen

Personeelstevredenheidonderzoek

om de drie jaar

Onderzoek naar tevredenheid personeel

MT-stukken/besluiten

tweewekelijks

Beoordelen managementstukken

Overige rapportages

Pagina 102 van 106

Externe controle en beoordeling

Frequentie

Resultaat

Controle accountant

jaarlijks

Managementletter/jaarrekening/jaarverslag

CFV

jaarlijks

Rapportage Centraal Fonds

KWH-huurlabel

jaarlijks

Onderzoek KWH-label

Projectbeoordeling

jaarlijks

Onderzoek op gerealiseerde projecten

Waarderingsonderzoeken

kwartaal

Onderzoek op diverse bedrijfsprocessen

Het Glazen Huis

jaarlijks

Beoordeling jaarverslag

Benchmark

jaarlijks

Onderzoek naar passende benchmark

Pagina 103 van 106

Bijlage 6: Deelnemingen en verbindingen In deze bijlage worden de deelnemingen van SWZ behandeld. Stichting de Herberg Zwolle en Omgeving De stichting de Herberg Zwolle en Omgeving heeft als doel het bieden van opvang aan daklozen en andere hulpbehoevenden. In 2009 heeft de stichting de beschikking gekregen over een nieuw onderkomen. De statuten van de stichting zijn in 2009 gewijzigd. In een samenwerkingsverband tussen de Zwolse en zes regionale woningcorporaties wordt huisvesting, beveiliging en begeleiding aangeboden aan daklozen. De zorg wordt geleverd door de Regionale Instelling voor Begeleid Wonen (RIBW IJssel Vecht.) De exploitatie van de opvang is in handen van de stichting. In de samenwerkingsovereenkomst zijn de maximale deelnamebedragen, weliswaar geïndexeerd, voor de verschillende deelnemende corporaties opgenomen. Stichting Beheer Bijzondere Woonvormen De Stichting Beheer Bijzondere Woonvormen (opgericht door SWZ, deltaWonen en Openbaar Belang) is eind boekjaar 2012 een slapende stichting. Hierin worden mogelijk in de toekomst gezamenlijke projecten met de woningstichtingen deltaWonen en Openbaar Belang ondergebracht. In 2012, maar ook voor het volgende jaar, zijn geen gezamenlijke activiteiten gepland. Het eigen vermogen in de stichting is nihil en er bestaan geen onderlinge financiële verplichtingen tussen SWZ en de stichting. De omzet, evenals het resultaat, in 2012 is nihil. Geen aanvullende zekerheden zijn gesteld ten aanzien van deze stichting, waardoor het risico zich beperkt tot de eventuele activiteiten van de stichting. Stichting Beheer Onroerende Zaken Met de start van de verkoop van bestaande huurwoningen in het complex Gender in de wijk de Aa-landen is het eigendom van het gemeenschappelijk groen overgedragen aan de Stichting Beheer Onroerende Zaken. De deelnemers in deze stichting zijn Woningstichting SWZ en de kopers in het betreffende complex (eind 2012 34 verkochte woningen). Deze stichting is verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van het gemeenschappelijk groen in het betreffende complex. De officiële overdracht van de grond tegen een symbolische prijs van € 1 heeft in 2005 plaatsgevonden. De omzet in deze stichting beperkt zich tot het beheer van het groen. Het eigen vermogen in de stichting is nihil en de financiële verplichting aan SWZ beperkt zich tot de symbolische overdrachtsprijs. De omzet in 2012 bedroeg € 8.000. De gemaakte kosten voor tuinonderhoud worden volledig doorberekend aan de kopers in dit complex en aan SWZ. Het behaalde resultaat in 2012 in de stichting is nihil. De risico’s in deze stichting beperken zich tot de onderhoudskosten van gemeenschappelijk groen. BV Tussen de Verlaten In 2004 is door Openbaar Belang, deltaWonen en SWZ samen met andere marktpartijen 60 hectare grond aangekocht op een mogelijk toekomstige bouwlocatie in de wijk Berkum van de gemeente Zwolle. Met deze aankoop is voor SWZ een bedrag van € 1,3 miljoen gemoeid. De marktpartijen bezitten 30 hectare, terwijl de woningcorporaties ieder 10 hectare van de totale grondoppervlakte in eigendom hebben verkregen. De activiteit van SWZ in deze BV beperkt zich tot deelname in het aandelenkapitaal ad € 6.000 tot er duidelijkheid is over de bestemming van de aangekochte locatie. Hoewel de aangekochte locatie in de structuurvisie van de gemeente Zwolle als potentiële toekomstige woninglocatie is aangewezen, is de kans dat op de middellange termijn hier gebouwd gaat worden niet groot. In 2011 is uit voorzichtigheidsoverwegingen de grond reeds afgewaardeerd tot landbouwgrond. Met de andere partijen vindt heroriëntatie van Pagina 104 van 106

deze grondpositie plaats. De omzet in 2012 is nihil en de gemaakte kosten blijven beperkt tot de gemaakte accountantskosten voor het opstellen van de jaarrekening. Het risico voor SWZ blijft, totdat er duidelijkheid is over het bestemmingsplan in het betreffende gebied, beperkt tot de deelname in het aandelenkapitaal, de jaarlijkse exploitatielasten en de waardeontwikkeling van de grond. Stadsherstel Zwolle BV De Stadsherstel BV is een organisatie die zich bezighoudt met het opknappen/vernieuwen van panden in de binnenstad van Zwolle. In 2004 heeft SWZ een deelneming genomen in deze organisatie. Onze activiteit in deze deelneming beperkt zich tot het aanhouden van eigendomscertificaten tot een bedrag van € 5.000. De aandelen geven recht op maximaal 5% dividend per jaar. Uitkering daarvan gebeurt op voorstel van de vergadering van houders van prioriteitsaandelen. Voorwaarde is dat voldoende winst is behaald. Nu is Stadsherstel een organisatie zonder winstoogmerk. Dit betekent dat naar verwachting de eerste tientallen jaren geen winst wordt behaald. Uitkering van dividend zal voorlopig dus nog op zich laten wachten. De risico’s blijven beperkt tot het aandeel van SWZ in het aandelenkapitaal. Stichting Gereglementeerd Eigendom In de tweede helft van de jaren negentig van de vorige eeuw is in Zwolle Stichting Gereglementeerd Eigendom opgericht. Vanaf 2003 participeert SWZ bestuurlijk in deze stichting. De stichting heeft zich ten doel gesteld om goedkope koopwoningen blijvend beschikbaar te houden voor mensen met lagere inkomens. Hiertoe is een stelsel van gereglementeerd eigendom ontwikkeld. Onder het gereglementeerde eigendom vallen twee projecten in Stadshagen. In 2012 hebben de drie Zwolse woningcorporaties een lening verstrekt aan de stichting. Ontwikkelingen op de woningmarkt leiden namelijk tot langere verkooptijden. De leningen zijn bedoeld om deze periode te overbruggen. De lening wordt in het jaarverslag 2012 verantwoord.

Pagina 105 van 106

Bijlage 7

Nevenfuncties Raad van commissarissen

Jacob Kielman, voorzitter Commercieel directeur Gasterra B.V. te Groningen Nevenfuncties:  Voorzitter Raad van commissarissen van Groninger Film Onderneming B.V. te Groningen  Voorzitter beleggingscommissie van de Stichting Oude Groninger Kerken te Groningen 

Voorzitter Departement Groningen van de Maatschappij

Magriet van der Werff, lid Directeur MW Connect, Advies & Coaching voor Mens & Organisatie Nevenfuncties:  lid van Raad van toezicht van Bibliotheekservice Fryslân  

lid van Raad van toezicht van Tjallinga Hiem Vice-voorzitter van de Ombudscommissie Delfzijl

Ellen Kruize, lid Algemeen Directeur bij Stichting De Meerpaal in Dronten Nevenfuncties:   

voorzitter Raad van Toezicht Openbaar Onderwijs Zwolle lid Raad van Toezicht AOC De Groene Welle Zwolle lid Raad van Bestuur Kunstconnectie Utrecht

 

lid Raad van Bestuur Multifunctioneel Centrum De Marke Hattem lid Raad van Toezicht Stichting Driezorg Zwolle

John van der Meer, lid Directeur Meerpen BV en Meerpen Holding BV Nevenfuncties:   

Lid Raad van Toezicht en voorzitter auditcommissie van Bestuursstichting Lentis Lid Raad van Toezicht en lid auditcommissie van Carint Reggeland Groep Lid Raad van commissarissen en voorzitter auditcommissie van Countus Groep BV

 

Lid van het Bestuur en penningmeester van Alliance Française Twente (onbezoldigd) Commissaris woningcorporatie/zorginstelling Woonmensen, Apeldoorn (vanaf 1 juli 2012)

Theun Oosterhuis, lid Adviseur/interim manager Oosterhuis-advies Nevenfuncties:  

Auditor visitatie woningcorporaties Commissaris en voorzitter auditcommissie woningcorporatie/zorginstelling Woonmensen te Apeldoorn



Commissaris en voorzitter van de vastgoedcommissie bij onderwijsinstelling het Roelof van Echten College te Hoogeveen Gastdocent MRE opleiding Hanzehogeschool



Pagina 106 van 106