woningstichting swz 2014 Thuis in wonen swz onder nemings plan 2017

woningstichting swz

2014 Thuis in wonen swz onder nemings plan 2017

1

ondernemingspl an 2014 – 2017

Pierik-Zuid Een deel van de woningen Pierik-Zuid Een deel van de is gerenoveerd. Het andere woningen is gerenoveerd. deel wordt gesloopt. Vanwege Het andere deel wordt gewenste differentiatie in het gesloopt. Vanwege gewenste woningbezit wordt in deze buurt differentiatie in het woningbezit een appartementengebouw en wordt in deze buurt een grotere eengezinswoningen nieuw appartementengebouw en gebouwd. De huurprijs ligt onder de grotere eengezinswoningen huurtoeslaggrens. nieuw gebouwd. De huurprijs ligt onder de huurtoeslaggrens. 2


Voorwoord De afgelopen tijd heeft Woningstichting SWZ intensief stil gestaan bij de veranderingen op de woningmarkt en wat deze voor haar toekomst betekenen. Het Ondernemingsplan 2014 tot en met 2017 geeft hier antwoord op en maakt duidelijk welke maatschappelijke meerwaarde SWZ de komende jaren voor de stad Zwolle en haar inwoners gaat bieden. Tijdens de totstandkoming van het ondernemingsplan werden we geconfronteerd met een nieuwe werkelijkheid voor woningcorporaties vanuit Den Haag. Dit heeft grote consequenties, ook voor SWZ. Het afronden van het ondernemingsplan heeft dan ook meer tijd gekost om zo goed mogelijk in te spelen op de grote veranderingen die op corporaties afkomen. Het afronden van de wijken buurtvernieuwing heeft voor SWZ de komende jaren hoge prioriteit. Daarnaast steken we in op groot onderhoud binnen onze bestaande woningvoorraad, gecombineerd met duurzaamheidmaatregelen, zodat woonlasten niet te veel stijgen. Ondanks de aangekondigde verhuurdersheffingen en de voortdurende economische crisis, investeren we de komende jaren volop in Zwolle. De forse afdracht aan het rijk proberen we hierbij zo eerlijk mogelijk te verdelen: zittende huurders (jaarlijkse huurverhogingen), nieuwe huurders (huurverhoging bij mutatie), bedrijfskostenreductie (onder andere minder personeel bij SWZ) en minder investeren in nieuwbouw (met name in Stadshagen). SWZ is al enkele jaren geleden gestart met het terugdringen van de bedrijfskosten. Het ondernemingsplan is concreet en meetbaar gemaakt, zodat we ons kunnen verantwoorden op de vier bouwstenen die voor ons van belang zijn. Deze bouwstenen worden in dit ondernemingsplan verder uitgewerkt. De gemaakte strategische keuzen komen mede tot uitdrukking in het doorgerekende strategisch voorraadbeleid voor de periode 2012 tot en met 2025. Het strategisch voorraadbeleid is geen statisch geheel en wordt vanzelfsprekend zo goed mogelijk aangepast aan de veranderende werkelijkheid. Het strategisch voorraadbeleid is vertaald naar de Zwolse wijken en de wooncomplexen. Voor elke wijk waarin SWZ bezit heeft, is een strategie bepaald.

3


In de zomer van 2012 heeft SWZ een lagerhuisdebat georganiseerd, waar een groot aantal van onze belanghouders bij aanwezig was. Het debat heeft ons geholpen het ondernemingsplan verder aan te scherpen. In dit ondernemingsplan komen de discussies rondom drie stellingen terug. We blijven in gesprek met onze belanghouders. Het opgestelde ondernemingsplan bespreken we ook weer met onze belanghouders. Het maken van keuzes leidt tot meer transparantie. Afwegingen in deze gaan we meer en meer vooraf bespreken en voorleggen aan onze twee belangrijkste belanghouders: onze huurdersbelangenvereniging De Woonkoepel en de gemeente Zwolle. We zijn ervan overtuigd dat dit Ondernemingsplan 2014 tot en met 2017 en het geactualiseerde strategisch voorraadbeleid ons in staat stellen om passende antwoorden te formuleren. Er breken al met al uitdagende en spannende tijden aan voor SWZ. Graag maken we onze voornemens waar en zijn we hierop aanspreekbaar. Reacties op het ondernemingsplan zijn van harte welkom via [email protected].

november 2013

Eddy Veenstra directeurbestuurder SWZ

4


Breecamp-Oost SWZ heeft de afgelopen jaren in Stadshagen veel nieuwbouw gerealiseerd, zowel koop als sociale huur. De sleutels van deze sociale huurwoningen in Breecamp-Oost zijn kort geleden uitgereikt aan de nieuwe bewoners. 5


Keizerstraat De asbest sanering in de daken bood mogelijkheden om bij deze woningen de daken op te hogen. Dit levert de bewoners meer leefruimte op. Ook is de gevel geïsoleerd en zijn de douche en het toilet opgeknapt. 6


1. Waar staat SWZ voor? 1.1 Onze omgeving

SWZ heeft de afgelopen jaren gekozen voor een heldere maatschappelijke positie. Op vier terreinen hebben we een groot aantal positieve resultaten gerealiseerd en we blijven ons hier ook op richten. Dit zijn: investeren in en ontwikkelen van betaalbare woningen huisvesting van bijzondere doelgroepen verbeteren van de kwaliteit van de dienstverlening actief aanwezig zijn in wijken en buurten (leefbaarheid) 1.2 Visie, missie en doelgroep

SWZ ziet voldoende mogelijkheden om maatschappelijk meerwaarde voor de inwoners van Zwolle te kunnen bieden. Wij doen dit door samen met andere belanghouders actief te zorgen voor goede, betaalbare woningen in leefbare buurten en wijken in Zwolle. De verantwoordelijkheid van SWZ richt zich primair op het terrein Wonen. Onze inkomsten worden actief ingezet voor de te realiseren volkshuisvestingsopgave. SWZ richt zich in het geheel op het huisvesten van mensen met een beperkt inkomen tot maximaal € 34.229*.

Missie SWZ biedt betaalbare woningen in leefbare Zwolse buurten en wijken. Doelgroep De doelgroep van SWZ bestaat uit mensen die nu een sociale huurwoning huren en een ieder die in Zwolle een sociale huurwoning wil gaan huren en een huishoudinkomen heeft beneden de € 34.229*. * wettelijk prijspeil 2013

7


2. Wat heeft SWZ nodig? 2.1 Bouwsteen Betaalbare woningen

SWZ wil betaalbare woningen aanbieden. Daarbij ligt de focus op de woonlasten die in balans moeten zijn met het besteedbaar inkomen van de klant. Om het aanbod van betaalbare woningen op peil te houden is transformatie van de voorraad noodzakelijk onder andere door het verhogen van kwaliteit van het bestaande vastgoed en het toevoegen van nieuwbouw aan de woningvoorraad. Transformatie van de woningvoorraad

Het SVB koerst op een omzetting van de woningvoorraad die in 2026 is afgerond. De woningvoorraad is vervolgens op orde, toekomstgericht en goed verhuurbaar. Onderzoek in 2013 geeft aan dat er in de periode 2014 tot en met 2018 netto 500 sociale huurwoningen bijgebouwd moeten worden in Zwolle (ongeveer 100 per jaar, gebaseerd op de plannen van de drie Zwolse woningcorporaties). Om deze verwachte groei van de doelgroep in Zwolle te bedienen, heeft SWZ per wijk en buurt een koers bepaald. Het is belangrijk dat de waarde van de voorraad op peil wordt gehouden. De voorraad dient te bestaan uit courante woningen met een goede verhuur- en verkoopbaarheid. De verkoop van onze bestaande woningen is een voorwaarde, omdat we willen blijven investeren in de stad. Om een passend woningaanbod te hebben, is gekeken naar het inkomensniveau van de doelgroep. Hier is een driedeling in gemaakt en deze is terug te vinden in drie productmarktcombinaties (huurcategorieën). De (verwachte) omvang van de inkomenscategorie is bepalend voor de woningvoorraad binnen een huurcategorie. Jaarinkomen Huurcategorie

tot € 16.600

Tussen € 350 en € 450

Tussen € 16.600 en € 27.600

Tussen € 450 en € 550

Tussen € 27.600 en € 34.229

Tussen € 550 en € 681

Energieneutraal wonen

SWZ wil in het kader van duurzaamheid een bijdrage leveren in het terugdringen van de CO-2 uitstoot. De focus ligt op het verlagen van het energieverbruik met als positief gevolg het beperken van de woonlasten. Het investeren in duurzaamheid levert meerwaarde op voor de stad en haar burgers, de wijken en ons vastgoed. Duurzaamheid en het sturen op woonlasten worden steeds belangrijkere begrippen binnen SWZ. 8


Streefwaarde 1

SWZ beschikt over betaalbare woningen Ons doel is in 2025 te beschikken over een evenwichtige en passende woningvoorraad. De drie huurcategorieën binnen de woningvoorraad ontwikkelt zich richting 2017 als volgt: verdeling start ondernemingsplann

44% – 42% – 14%

verdeling eind ondernemingsplan

37% – 45% – 18%

Voor de periode 2014 tot en met 2017 is ons doel dat minimaal 4,5% van de portefeuille is vernieuwd en minimaal 20% van de portefeuille is verbeterd. In 2017 beschikken we over een v oorraad van minimaal 7.371 woningen. De totale woningvoorraad (uitgezonderd woningen met een exploitatietermijn korter dan 15 jaar) wordt verbeterd naar minimaal energielabel C in 2020.

Bachlaan Een groot project: sloop van 162 flatwoningen en commerciële ruimten. De nieuwbouw bestaat uit 100 tot 150 sociale huurwoningen (appartementen en eengezinswoningen). 10


2.2 Bouwsteen Financiële continuïteit

SWZ is een corporatie met een beperkt eigen vermogen per woning en een positief jaarresultaat. Diverse scenario’s zijn uitgewerkt ten behoeve van de meerjarenbegroting, gebaseerd op het strategisch voorraadbeleid. Bij de uitwerking wordt gestuurd op kasstromen. Met het in acht nemen van de consequenties van het Regeerakkoord en Woonakkoord, wordt in de scenario’s rekening gehouden met de geplande investeringen in nieuwbouw, kosten voor wijken buurtvernieuwing en kosten voor financiering. Ook wordt rekening gehouden met het efficiënter uitvoeren van de onderhoudsopgave, de mogelijkheid om de huurinkomsten verder te maximeren, de omvang van de verkoop en de reductie op de bedrijfskosten. De beschikbare middelen worden als volgt ingezet: In de eerste plaats het afronden en/of versnellen van de wijken buurtvernieuwing en de bestaande woningvoorraad op orde brengen en laten voldoen aan een basiskwaliteit (inclusief de koppeling aan energiemaatregelen). In de tweede plaats gelden de projecten die de leefbaarheid van wijk of buurt bevorderen. In de derde plaats gelden de investeringen in nieuwbouw om aan de groeiende vraag van de doelgroep te voldoen.

SWZ moet zich richten op de kwaliteit van de bestaande woningen en veel minder op uitbreiding van de woningvoorraad. VOOR Een deel van de groep vindt dat de prioriteit ligt bij de zittende klant en dus het op orde brengen van de bestaande woningvoorraad. Bovendien voldoet een deel van de woningen van SWZ niet aan de basiskwaliteit; hier moet dus aan gewerkt worden. Ook omliggende gemeenten kunnen een deel van de vraag bedienen.

11


TEGEN Een ruimer deel van de groep geeft aan dat we ons er voor moeten hoeden dat de stad Zwolle op slot komt te zitten. Uitbreiding geeft namelijk doorstroming. Er moet ook bebouwd worden voor nieuwe doelgroepen. Zwolle moet wel klaar zijn voor de toekomst.

Sturen op financiële kengetallen

Het inzetten van het vermogen wordt aangestuurd door een aantal streefwaarden. In de eerste plaats is een streefwaarde van toepassing op de verlies- en winstrekening. Behoudens ontwikkelingen in de regelgeving en de invulling van de verhuurderheffing, willen we elk jaar een positief bedrijfsresultaat behalen. Om de financiële continuïteit voor de komende jaren te waarborgen, worden naast het voldoen aan de solvabiliteitscriteria van de externe toezichthouder (Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV)), de kasstromen voor de komende vijf jaren per kwartaal via treasuryrapportages in beeld gebracht. Het saldo van onze kasstromen voldoet aan de normen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) (2%) met een extra veiligheidsmarge van 0,5%. Naast het continue monitoren van de operationele kasstroom, wordt met behulp van het minimale niveau van de rentedekkingsgraad van 1,4 onze renteverplichting bewaakt. Een solvabiliteitspercentage van 15% is de ondergrens. Kijkend naar de opgave zijn wij genoodzaakt de organisatie doelmatiger in te richten. Het effect hiervan is al terug te vinden in een structurele verlaging van de bedrijfskosten. Met minder mensen willen we de opgave op een doelmatige wijze realiseren. Onze organisatie

Resultaatgerichtheid, interne efficiëntie en eenvoud zijn leidend geweest bij de nieuwe indeling van de interne organisatie in 2013. Binnen SWZ zijn drie afdelingen: Vastgoed, Wonen en Middelen. Een belangrijke ondersteuning bij de bewaking van de strategie is de geplande invoering van de balance scorecard. De aandacht in de organisatie gaat uit naar: het optimaliseren van de werkprocessen de implementatie van het strategisch voorraadbeleid het verhelderen van taken en verantwoordelijkheden in projecten de verbetering van de informatievoorziening. Onze maatschappelijke verantwoordelijkheid krijgt aandacht door mensen met een bijzondere positie op de arbeidsmarkt (bijvoorbeeld wajong) in dienst te nemen en daarnaast ook een plek te bieden aan stagiaires.

12


Streefwaarde 2

SWZ heeft een financieel gezonde basis Ons doel is een door het CFV af te geven positief solvabiliteitsoordeel en te kunnen voldoen aan de fictieve aflossingseis van 2% uit het saldo operationele kasstroom, gesteld door het WSW en verhoogd met een veiligheidsmarge van 0,5%. Verder moet de rentedekkingsgraad de komende jaren minimaal 1,4 bedragen. Ons doel is een verlaging van de bedrijfskosten begin 2014 tot € 1.000 per woning per jaar en in 2017 tot € 900 per woning per jaar. Dit volgens de normen en definities van het CFV.

Streefwaarde 3

SWZ is een resultaatgerichte organisatie Ons doel is aan de hand van een meerjarenprogramma inhoud te geven aan een overzichtelijke, efficiënte en resultaatgerichte organisatie, gericht op duurzame inzetbaarheid van medewerkers. Belangrijke focuspunten zijn: aandacht voor in-, door- en uitstroom van medewerkers een passende beoordelings- en beloningssystematiek de brede inzetbaarheid van medewerkers 1% medewerker met een bijzondere positie

Ons doel is te komen tot een geactualiseerd informatiesysteem en invoering van de balance scorecard. Ons doel is dat alle primaire processen in 2017 zijn geoptimaliseerd. Ons doel is om in het medewerkerstevredenheidsonderzoek van Effectory (de standaard binnen woningcorporaties) tot de top drie te horen van de benchmark van woningcorporaties.

2.3 Bouwsteen Zelfstandige medewerkers

De komende jaren wordt veel gevraagd van de medewerkers. Om vraagstukken effectief aan te pakken heeft SWZ oplossingsgerichte medewerkers. Medewerkers die vanuit hun eigen rol en verantwoordelijkheid betrokken zijn bij de klant en de organisatie. Om de beoogde verandering goed te ondersteunen is een passende managementstijl nodig. Om de doelen uit ons ondernemingsplan te realiseren, heeft SWZ leidinggevenden en medewerkers nodig die: resultaatgericht zijn/gericht zijn op behalen van een doelstelling; oplossingsgericht vraagstukken aanpakken en vanuit hun rol en verantwoordelijkheid besluiten nemen en hierna handelen; zich verantwoordelijk voelen voor (het nakomen van) afspraken met huurders en collega’s; effectief samenwerken, zowel binnen als buiten SWZ, gericht op een te behalen resultaat; actief bezig zijn met de eigen ontwikkeling. In het opleidings- en ontwikkelingsbeleid ligt het accent op efficient samenwerken binnen onze organisatie. Hiernaast is de komende jaren een belangrijk thema het ‘fit’ blijven van zowel de medewerker als onze organisatie. Duurzame inzetbaarheid van onze medewerkers wordt een leidend thema, waarbij we het primair een verantwoordelijkheid van de medewerker vinden om ‘fit’ te blijven, maar natuurlijk ook onze verantwoordelijkheid nemen om passende randvoorwaarden te ontwikkelen.

15


2.4 Bouwsteen Externe legitimatie

SWZ moet helder zijn in wat zij wil en doet en moet dit vooral kunnen verantwoorden. Wij willen de dialoog met onze belanghouders optimaliseren en actieve verantwoording maakt daar deel van uit. Dit doen we vooraf op gemaakte keuzes en achteraf op onze prestaties. SWZ en haar belanghouders

Onze belangrijkste belanghouders zijn onze huurdersbelangenorganisatie De Woonkoepel en de gemeente Zwolle. Samen met hen en met de overige twee Zwolse woningcorporaties stellen wij ons een lokaal Woonakkoord voor, waarin in alle transparantie keuzes worden vastgelegd. De jaarlijkse huurverhoging is steeds meer verbonden met onze investeringsmogelijkheden. Met overige belanghouders in de stad hebben we frequent overleg, bijvoorbeeld over projecten op wijken buurtniveau. We zijn lid van Aedes en zijn ons bewust van de landelijke context waarin corporaties werken.

SWZ moet in alle wijken waar zij een ruime hoeveelheid woningen bezit het voortouw nemen bij alle maatschappelijke vraagstukken. VOOR De voorstanders hebben het met name over de signaleringsfunctie/regierol in de wijken (Holtenbroek en DiezeOost) waar SWZ een ruime hoeveelheid woningen heeft. Het is goed dat SWZ daar de touwtjes in handen neemt. Het gaat dan vooral om het signaleren van problemen op gebied van leefbaarheid en overlast. Signaleren en faciliteren, en gesprekken aangaan met andere welzijn-, zorgen onderwijspartijen. Wij laten daar kansen liggen.

16


TEGEN Er zijn verschillende argumenten waarom de grotere groep de stelling niet ziet zitten. In de eerste plaats moet vanuit de wijk en de bewoners zelf het initiatief komen. Bovendien is ‘alle’ vraagstukken wel erg ruim gesteld. Schoenmaker houd je bij je leest. Op het vraagstuk ‘werkloosheid’ zouden logischerwijs andere partijen aan zet moeten zijn. SWZ, overschat de situatie niet en doe in deze waar je goed in bent en verwacht niet dat je alle signalen die zich voordoen kunt oppikken.

Streefwaarde 46

SWZ gaat voor leefbare wijken en buurten. Ons doel is de leefbaarheid van de wijken en de buurten in Zwolle, in samenwerking met en eigen inzet bewoners, ten positieve te ontwikkelen. We focussen ons voor de duur van het Owndernemingsplan op de wijken Ittersumerlanden, Geren, Holtenbroek II t/m IV en Dieze-Oost en brengen de score in het buurt-voor-

SWZ beschikt over buurt-onderzoek in samenwerking met diverse maatschappelijke partners naar minimaal 7.0.

zelfstandige medewerkers

Om te komen tot leefbare wijken en buurten deeen stadmeerjarenZwolle stellen we ons op basis Ons doel is aan de hand in van van het strategisch voorraadbeleid voor de periode 2014 tot en met 2017 investeringen programma medewerkers op een zelfstandige ten doel om te komenmanier tot: te laten werken. De nieuwbouw van 297 woningen Belangrijke focuspunten in het programma zijn: Het verlengen van de levensduur van 1100 woningen het ontwikkelen van jaarplannen met Het verkopen van 148 woningen concrete resultaatgebieden (ook voor De sloop van 344 woningen medewerkers) Onderhoud aan woningen (expl. > 15 jaar) minimaal Onderhoudklasse III medewerkers ontwikkelen competenties aan Het verbeteren van de fysieke leefomgeving omvang 0.6 miljoen per jaar de hand van een individueel opleidings- en Om te komen tot leefbare wijken en buurten dragen we in de periode 2014 tot en met ontwikkelplan 2017 0.8 miljoen bij in de exploitatie van

omvang

€ 0.2 miljoen per jaar

maatschappelijk vastgoed (tbv huisvesting bijzondere doelgroepen) Om te komen tot leefbare wijken en buurten investeren we in de periode 2014 - 2017 2.3 miljoen in sociale activiteiten

omvang

0.6 miljoen per jaar

Streefwaarde 5

SWZ beschikt over externe legitimatie Ons doel is om ons verder te ontwikkelen tot een maatschappijgestuurde organisatie en te komen tot een goede maatschappelijke verantwoording. We hanteren de volgende uitgangspunten ten aanzien van de visitatie in 2016: het minimaal evenaren van de eindscore (7,3) uit de visitatie 2011 en een deelscore van 7,0 op de vijf resultaatgebieden uit het visitatierapport

3. Waar gaat SWZ voor? 3.1 Leefbare wijken en buurten

In onze missie is de term Leefbaarheid bewust opgenomen. Wij geloven dat een leefbare woonomgeving - net als de kwaliteit van de woningen zelf (‘de stenen’) - bijdraagt aan het woonplezier van onze huidige huurders. Daarnaast vergroot het de verhuur- en verkoopbaarheid van onze woningen in de toekomst. De werkzaamheden met betrekking tot leefbaarheid, dan wel sociaal beheer, bestaan grotendeels uit het houden van toezicht (preventief) en het signaleren van problemen/ongewenst bewonersgedrag. Daarnaast richten we ons op het oplossen van deze problemen (curatief), al dan niet in samenwerking met of middels een doorverwijzing naar partnerorganisaties (onder andere zorginstellingen, welzijnsorganisaties, politie en gemeente). Voor een klein deel bestaan onze werkzaamheden uit het stimuleren en faciliteren van bewonersinitiatieven gericht op het versterken van de leefbaarheid in een wijk of buurt (proactief). Dat doen we vooral in buurten waarin wij veel bezit hebben en die onder de norm van de score 7,0 scoren in het tweejaarlijkse buurt-voor-buurtonderzoek. Dat betekent dat onze aandacht in de komende jaren met name uit gaat naar de wijken Holtenbroek (met name Holtenbroek III), Dieze-Oost en delen van Zwolle-Zuid. De door ons ondersteunde initiatieven zijn altijd sterk verbonden aan het wonen. Initiatieven die primair liggen op het gebied van bijvoorbeeld zorg, onderwijs of werkgelegenheid, ondersteunen wij niet. Én we vinden het in toenemende mate belangrijk dat bewoners zelf de drijvende kracht zijn. Gerichte activiteiten

In samenspraak met de bewoners wordt in bovengenoemde wijken en buurten een plan uitgewerkt en een vertaling gemaakt in doelstellingen. Fysieke en sociale activiteiten worden ingezet. De fysieke activiteiten richten zich op nieuwbouw, renovatie, verkoop, sloop of investeringen in het onderhoud van de woning en de directe leefomgeving. De sociale activiteiten richten zich, in samenwerking met maatschappelijke partners, op de wijk of een individueel wooncomplex. Maatschappelijk vastgoed biedt ruimte aan niet-winst beogende instellingen op het gebied van onderwijs, welzijn, zorg en sport. Investeringen in dit soort vastgoed zien we primair als taak van de gemeente Zwolle. SWZ voert hierin een terughoudend investeringsbeleid.

19


We moeten bewoners verantwoordelijk maken voor de leefbaarheid in hun wijk. VOOR Een zeer ruime meerderheid is het eens met de stelling en acht een nadrukkelijke rol van de bewoner in zijn/haar eigen wijk als zeer wenselijk. “Wie anders dan de bewoners kunnen dit doen?”, “Wie anders dan de bewoner zelf van een wijk kan/moet verantwoordelijkheid nemen?”. De bewoner weet immers het beste wat de wijk nodig heeft en de professionals hebben dat serieus te nemen.

TEGEN De tegenstanders van de stelling hadden graag in de stelling het woord ‘medeverantwoordelijkheid’ gezien. De stelling is anders te makkelijk geformuleerd. Hoe bijvoorbeeld om te gaan met het collectieve belang versus het individuele belang.

3.2 Kwaliteit van dienstverlening

Wij streven er naar dat onze huurders niet alleen tevreden zijn over hun woning en woonomgeving, maar ook over de kwaliteit van onze dienstverlening. We willen in de omgang met onze klanten laten zien dat we hen serieus nemen. Dat betekent niet dat we klakkeloos alles doen wat klanten vragen; wel dat we actief meedenken, flexibel, creatief en zorgvuldig zijn. Vooral in de communicatie met onze klanten geldt dat afspraak is afspraak. Om een vinger aan de pols te houden en mogelijkheden te zien voor het verbeteren van onze dienstverlening, voeren we doorlopend onderzoek uit waarmee we inzoomen op vier klantcontactmomenten: rondom het aangaan van een huurcontract rondom het beëindigen van een huurcontract rondom een reparatieverzoek rondom planmatig onderhoud

20


Streefwaarde 6

SWZ gaat voor leefbare wijken en buurten Ons doel is de leefbaarheid van de wijken en de buurten in Zwolle, in samenwerking met en eigen inzet bewoners, ten positieve te ontwikkelen. We focussen ons voor de duur van het Ondernemingsplan op de wijken Ittersumerlanden, Geren, Holtenbroek II t/m IV en Dieze-Oost en brengen de score in het buurt- voor-buurt-onderzoek in samenwerking met diverse maatschappelijke partners naar minimaal 7,0. Om te komen tot leefbare wijken en buurten in de stad Zwolle stellen we ons op basis van het strategisch voorraadbeleid voor de periode 2014 tot en met 2017 investeringen ten doel om te komen tot: De nieuwbouw van

407 woningen

Het verlengen van de levensduur van

1100 woningen

Het verkopen van

148 woningen

De sloop van

276 woningen

Onderhoud aan woningen (expl. > 15 jaar)

minimaal

Onderhoudklasse III

Het verbeteren van de fysieke leefomgeving

omvang

0,6 miljoen per jaar

Om te komen tot leefbare wijken en buurten dragen we in de periode 2014 tot en met 2017 0,8 miljoen bij in de exploitatie van maatschappelijk vastgoed (tbv huisvesting bijzondere doelgroepen)

omvang

€ 0,2 miljoen per jaar

Om te komen tot leefbare wijken en buurten investeren we in de periode 2014 - 2017 2,3 miljoen in sociale activiteiten

omvang

0,6 miljoen per jaar

Dieze-Oost De geleidelijke wijkvernieuwing is hier enige jaren geleden gestart en loopt zeker nog tot 2020 door. Door renovatie en sloop/nieuwbouw maken we de wijk weer toekomstbestendig. 22


3.3 Huisvesting bijzondere doelgroepen

Keuzevrijheid, emancipatie en zelfstandigheid van de klant zijn belangrijke waarden. Afhankelijk van de eigen keuze moeten mensen in hun eigen woning kunnen blijven wonen of kiezen voor een andere woning. Door de toenemende vergrijzing zien we een stijging binnen deze doelgroep. De inhoudelijke visie op dit onderdeel is uitgewerkt in het visiedocument ‘Zo gewoon mogelijk wonen voor iedereen’ en een doorvertaling heeft plaatsgevonden in het strategisch voorraadbeleid. Ons doel is dat in 2020 minimaal 20% van de woningvoorraad beschikbaar is voor deze doelgroep. Daarbij hanteren we als onderverdeling dat 3/4 deel van deze 20% bestemd is voor de ouder wordende mens en 1/4 deel bestemd is voor de minder valide mens en overige bijzondere doelgroepen.

23


Streefwaarde 7

SWZ gaat voor tevreden klanten. klanten Ons doel is dat de resultaten van het onderzoek naar de kwaliteit van onze dienstverlening vertaald worden naar concrete verbeteracties en -projecten. Deze worden in de jaarplannen opgenomen. Verder willen wij dat onze klanten over de Verder willen dat onze klanten over de hele hele linie tevreden zijn zowel over de uitlinie tevreden zijn over zowel de uitkomst/het komst/het resultaat van onze dienstverlening resultaat van onze dienstverlening als over de als over de manier waarop SWZ met hen is manier waarop SWZ met hen is omgegaan. omgegaan.

Ittersumerlanden De bloemkoolwijk Ittersumerlanden heeft een metamorfose ondergaan. Bestaande eengezinswoningen zijn gerenoveerd, onzelfstandige eenheden zijn gesloopt en op 7 locaties is sociale huur nieuwbouw (eengezinswoningen en appartementen) toegevoegd. 25


Definities Woonlasten

Zelfstandige medewerkers

Deze bestaan uit de optelsom van huur minus de huurtoeslag, energielasten, gemeentelijke belastingen minus kwijtscheldingen en waterlasten.

Bij SWZ werken medewerkers die betrokken zijn bij de organisatie, bij haar missie en doelen, competent zijn in hun vakgebied en de uitdaging hebben zichzelf te blijven ontwikkelen.

Betaalbaar Betaalbaar betekent dat de woonlasten in de pas lopen met het netto besteedbaar inkomen van de doelgroep (is huishouden met een inkomen lager dan € 33.614). Hiervoor baseren we ons op de woonquotes zoals geformuleerd door het NIBUD.

Externe legitimatie Richting belanghouders in Zwolle optimaliseren we de dialoog en verantwoorden we ons over onze keuzes en prestaties.

Leefbare buurten en wijken Betaalbare woningen Centraal staan bij SWZ de mensen met een beperkt inkomen die huisvesting nodig hebben en daar niet zelf in kunnen voorzien. Ons aanbod van huurwoningen is voor deze doelgroep bereikbaar (inclusief de mogelijkheid tot huurtoeslag).

Financiële continuïteit Een stevige, solide financiële basis en een positieve kasstroom is noodzakelijk om nu en later de missie van SWZ, inhoud te kunnen geven. Bij het maken van keuzes, realiseren van doelen en het werken aan de hand van slimme bedrijfsprocessen is het terugdringen van de bedrijfskosten leidend.

26


Bewoners van een wijk of buurt komen op basis van eigen kracht, al dan niet ondersteund, zelf in beweging. We stellen prioriteiten als het gaat om leefbaarheid of verbeteringen in de woonomgeving.

Kwaliteit van dienstverlening In de omgang met de klant worden verwachtingen waar gemaakt en streven we naar tevreden klanten.

Mens- en Milieuvriendelijk Wonen (MMWT) MMWT is ontstaan als bewonersinitiatief. Zeer bijzonder is de betrokkenheid van de bewoners bij het tot stand komen van deze duurzame en milieuvriendelijke woningen in de Muziekwijk. Ook ‘noaberschap’ staat centraal bij de bewoners. 27


woningstichting swz Galvaniweg 2 8013 RG Zwolle (038) 468 01 23 [email protected] www.swz.nl

© Woningstichting SWZ, november 2013

28


woningstichting swz

2014 Thuis in wonen swz onder nemings plan 2017

29


woningstichting swz 2014 Thuis in wonen swz onder nemings plan 2017

Recommend Documents