Kijken • Kiezen • Doen Jaarverslag Woningstichting Barneveld 2011 • In vogelvlucht
Voorwoord Durven, bewust doen, betrouwbaar en met elkaar. Daar staan wij voor en zo willen we werken. In 2011 hebben we deze kernwaarden vastgesteld en een gezicht gegeven met onze nieuwe huisstijl, waaronder een nieuwe website. In 2012 en de jaren erna gaan we deze waarden meer en meer in het DNA van onze organisatie en in de werkwijze van onze medewerkers doorvoeren. We hebben onze kernwaarden niet op eigen houtje bedacht, zoals we ook ons werk nooit helemaal alleen doen. Als maatschappelijke organisatie vinden we het vanzelfsprekend dat we onze omgeving betrekken bij onze plannen en luisteren naar wat die omgeving wil en vindt. In 2011 kregen we een goed beeld van wat onze belanghouders van ons beleid vinden door de visitatie van onze organisatie. Een onafhankelijk bureau heeft onze prestaties be keken en beoordeeld. We zijn blij met het positieve resultaat (7,2) en gebruiken de uitkomsten voor verbeteringen in de toekomst. Daarnaast hebben we in 2011 de samenwerking met de Huur dersvereniging Barneveld nogmaals bekrachtigd met de onder tekening van een nieuwe samenwerkingsovereenkomst. In 2012 maken we met de gemeente Barneveld nieuwe prestatieafspra ken, zodat we met elkaar kunnen werken aan goed wonen in de gemeente. Met onze stakeholders en onze medewerkers hebben we veel voor elkaar gekregen in 2011. We hebben woningen gebouwd en gerenoveerd, we hebben buurtevenementen gehouden om mensen dichter bij elkaar te brengen en we hebben een thuis kunnen bieden aan mensen die zorg of begeleiding nodig hebben. Ook hebben we in het kader van ‘bewust doen’ (financiële) keuzes gemaakt om een gezonde organisatie te blijven, geanticipeerd op de ontwikkelingen in de woningmarkt en overheidsbeslissingen. En we hebben plannen gemaakt voor de toekomst. U kunt het in vogelvlucht lezen in dit verkorte jaarverslag. Arjen Jongstra, directeur Wilt u meer lezen, ga dan voor het uitgebreide verslag naar www.woningstichtingbarneveld.nl.
we hebben
3.931
huurwoningen
”Als je zo’n kans krijgt, moet je hem grijpen” Jacqueline Veenschoten, kocht haar huurwoning
Verhuur en verkoop Het verhuren van woningen aan mensen met een inkomen tot anderhalf keer modaal en bijzondere doelgroepen, is en blijft onze belangrijkste taak. De laatste jaren is ook de verkoop van (huur)woningen een belangrijk onderdeel geworden van ons werk. Waar zijn we voor gegaan? Negentig procent van de vrijkomende woningen met een huurprijs onder € 652,52 wilden we toewijzen aan mensen met een inkomen tot € 33.614. Sinds begin 2011 zijn alle corporaties in Nederland hiertoe verplicht. We namen ons verder voor om twintig bestaande huur woningen te verkopen met de kortingsregeling Koop garant of voor een vrije sectorprijs. Met de verkoop van huurwoningen zijn wij in 2010 begonnen. Om tegemoet te komen aan woningzoekenden met middeninkomens en starters namen we ons voor om 35 nieuwe woningen met de kortingsregeling Koopgarant aan te bieden. Daarnaast wilden we onverminderd verder werken aan voldoende aanbod van (nieuwe) woningen voor senioren en andere bijzondere doelgroepen. Wat hebben we gedaan? We hebben 94 procent van de vrijgekomen woningen met een huurprijs tot € 652,52 toegewezen aan wo ningzoekenden met een inkomen lager dan € 33.614. In 2011 hebben we 56 bestaande huurwoningen ver kocht: 27 tegen een vrije sectorprijs en 29 met Koop garant. Daarnaast hebben we ook 35 nieuwbouw woningen met Koopgarant aangeboden, waaronder drie in de wijk De Kromme Akker in Voorthuizen en in Barneveld twaalf in het project Vondelhove en twintig appartementen in het project De Schout. We hebben 26 vluchtelingen en 23 urgent woning zoekenden gehuisvest. Zestig procent van de vrijge
komen woningen wezen we toe aan starters. En we verhuurden 92 seniorenwoningen, waarvan we er 46 nieuw bouwden. Ook hebben we veel woningen gebouwd voor en verhuurd aan mensen met een hulpvraag (lees meer onder Wonen met zorg en Nieuwbouw). Daarnaast hebben we eind 2011 besloten om onze huurprijzen te harmoniseren. Dit wil zeggen dat we de huurprijs verhogen zodra een woning van huurder wisselt. De huidige huurprijzen liggen namelijk ruim onder wat onze woningen volgens het woningwaarde ringsstelsel mogen kosten. En zelfs met huurharmoni satie blijft dat zo. We zorgen er uiteraard voor dat er voldoende goedkope woningen beschikbaar blijven. Woningstichting Barneveld kiest voor huurharmoni satie om ook in de toekomst te kunnen zorgen voor goede en betaalbare woningen. In het verslagjaar waren er 323 verhuringen. Eind 2011 stonden er 7.739 woningzoekenden ingeschreven. De jaarlijkse huurverhoging was 1,3 procent. Hier gaan we voor in 2012 In de nieuwe wijk Puurveen in Kootwijkerbroek leve ren we vijf nieuwe Koopgarantwoningen op. We kie zen daarnaast in 2012 voor een nieuw kortingsproduct en we willen minimaal dertig huurwoningen verkopen. In 2012 beslist de overheid of woningcorporaties huurders met een inkomen boven € 43.000 een extra huurverhoging van maximaal vijf procent mogen op leggen. Daarna besluiten wij of wij dit gaan doen.
Prettig wonen Prettig wonen is een optelsom van verschillende factoren, waarvan een goed huis er één is. Een andere, minstens zo belangrijke factor is een prettige woonomgeving. Woningstichting Barneveld doet wat ze kan om hieraan bij te dragen. Dat doen we samen met andere organisaties en met de bewoners. Waar zijn we voor gegaan? Samen met bewoners zorgen voor een buurt of wijk waar mensen graag wonen. Met name onze consulentes leefbaarheid en de wijkbeheerder werkten hier aan. Wat hebben we gedaan? Een greep uit wat we hebben ondernomen: vier scholieren liepen bij ons een maatschappelijke stage. Onze wijkbeheerder knapte samen met hen tuintjes op. We lieten Ons Bedrijf een koffiekar maken om bij buurtbijeenkomsten in te zetten en fleurden de Chopinlaan in Voorthuizen op met nieuwe luifels. Ook hielden we nieuwjaarsrecepties in verschillende buurten en flats en in de hofjes aan de Valkhof in Barneveld knapten we samen met de gemeente de middenterreinen en het straatwerk op. Daarnaast overlegden we geregeld met huurders, zoals bij de renovatie van de wijk De Plantage in Barneveld en onderteken den we in maart de herziene samenwerkingsovereenkomst met
€ 479.563 gaven we uit aan leefbaarheidsprojecten
de Huurdersvereniging Barneveld. Verder onderhielden we goede contacten met politie, hulpverleners en de gemeente en praatten mee in de Wijkplatforms en de Verenigingen voor Plaatselijk Belang. Vertrekkende huurders die minimaal vijftien jaar in hun woning hadden gewoond en de woning spik en span aan ons terug op leverden, gaven we een cadeautje voor hun goed huurderschap. Hier gaan we voor in 2012 In 2012 zetten we ons onverminderd in voor leefbare buurten en wijken. Ook in 2012 willen we trouwe huurders in het zonnetje te zetten. Daarnaast staan er verschillende leefbaarheidsevene menten en -acties op het programma, waaronder een wijkfeest in De Lors in Barneveld en de inrichting van de openbare ruimte in De Plantage. Daarnaast leveren we een (financiële) bijdrage aan de komst van de Sport- en Spelkast bij de Lijsterhofschool in Barneveld.
“Als mensen elkaar ontmoeten, leren ze elkaar kennen met alle positieve gevolgen van dien” Marjan Tuhusula, consulent leefbaarheid
“Het wordt allemaal heel netjes gedaan. En we krijgen weer comfortabele huizen” Dick Geel, bewoner renovatiewijk De Plantage
70%
van onze woningen heeft minimaal energielabel C
Kwaliteit van wonen Een energiezuinige, goed onderhouden woning. Willen we dat niet allemaal? Woningstichting Barneveld denkt van wel en investeert daarom volop in onderhoud en verbetering van haar woningen. Waar zijn we voor gegaan? We wilden in 2011 tachtig tot honderd bestaande woningen op een hoger kwaliteitsniveau brengen. Daarnaast heeft Woningstichting Barneveld bepaald dat een woning die van huurder wisselt, minimaal het energielabel C moet krijgen. In 2011 informeren we alle bewoners die van ons een woning huren waarin vermoedelijk asbesthoudende materialen verwerkt zijn. We vertellen ze waar het asbest mogelijk zit en hoe ze hiermee moeten omgaan. Daarnaast verwijderen we bij een woning die vrijkomt zoveel als noodzakelijk - alle asbesthoudende materialen. Wat hebben we gedaan? We hebben in 2011 € 8.754.250 uitgegeven aan het verbeteren en behouden van de kwaliteit van onze woningen. Hieronder vallen alle denkbare werkzaamheden, zoals onderhoud na reparatieverzoeken van huurders, onderhoud dat we plegen als de woning van huurder wisselt, cv-onderhoud, planmatig onderhoud, renovatie en woningverbeteringen. Een omvangrijk project is het groot onderhoud aan 156 woningen in de wijk De Plantage. Daarmee zijn we in 2011begonnen.
In 2011 hebben we de kwaliteit van 114 woningen, bij verhuizing of in bewoonde staat (inclusief de woningen van De Plantage) verbeterd. Dit deden we door onder andere het aanbrengen van isolerende voorzieningen en aanbrengen en/of vervangen van de cv-installatie. Nadat wij ze hadden aangepakt, had 88 procent van de vrij gekomen woningen minimaal energielabel C. Eind 2011 hebben we bijna alle huurders in gemeente Barneveld geïnformeerd over mogelijke asbestdelen in hun woning. We investeerden € 156.607 in het verwijderen van asbest bij vrijgekomen woningen en bij klachtenonderhoud. Hier gaan we voor in 2012 In de zomer van 2012 ronden we het groot onderhoud aan de woningen in De Plantage af. In 2011 hebben we besloten dat we de drie flats met maisonnettes aan de Oldenbarnevelderweg in Barneveld grondig gaan renoveren. We werken dit in 2012 uit in concrete plannen. Medio 2012 hebben we alle bewoners geïnformeerd over eventuele asbesthoudende delen in hun woning.
“Het is een verademing dat het er nu is” Elly Roos van GGZ Centraal over de woonvorm voor mensen met een autismespectrum stoornis in het nieuwe Vondelhove
we leverden
46
huurwoningen voor senioren op
Wonen met zorg Woningstichting Barneveld bouwt en verhuurt niet alleen woningen, maar is ook een samenwerkingspartner op het gebied van wonen, zorg en welzijn. Dit betekent dat we samen met anderen maatschappelijk vastgoed ontwikkelen en zorgen voor woningen voor bijzondere doelgroepen. Waar zijn we voor gegaan? Tussen 2010 en 2014 wil Woningstichting Barneveld minimaal honderd seniorenwoningen en minimaal twee woonzorg complexen bouwen. We namen ons voor een bijdrage te leveren aan de verdere ontwikkeling van woonservicezones. Deze zones moeten het mogelijk maken dat senioren zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen. Informatie over wonen voor senioren wilden we bundelen in een brochure.
Wat hebben we gedaan? In 2011 hebben we in het nieuwbouwproject Vondelhove en naast verzorgingshuis Ruimzicht in Barneveld in totaal 46 huur woningen voor senioren in het sociale huursegment opgeleverd. Daarnaast hebben we in het project De Harmonie in Barneveld achttien woningen voor senioren in de vrije sector opgeleverd. In december 2010 zijn we begonnen met de bouw van een woongebouw met 24 appartementen voor Molukse ouderen. De toekomstige bewoners kunnen er zorg ontvangen. Begin 2011 hebben we in Vondelhove aan GGz centraal een woonvoorziening met tien appartementen voor mensen met
een autistische beperking opgeleverd. Daarnaast hebben we acht begeleid wonen appartementen verhuurd aan mensen met een lichte beperking. Hier werken GGz centraal en Stichting de Rozelaar samen. In de nieuwbouwwijk Veller in Barneveld is het begeleid wonen project ’De Vlinder’ opgeleverd. Het project bestaat uit 23 appartementen die Stichting de Rozelaar verhuurt aan mensen met een beperking én een kantoor/zorgruimte. Verder werkten we aan de doorontwikkeling van woonservice zones. We overlegden hierover onder andere met de verzor gingshuizen Nebo en Ruimzicht en verpleeghuis Norschoten. Daarnaast delen we onze kennis in de projectgroep Blijvend Thuis van de gemeente. Deze groep richt zich op voorlichting en com municatie om daarmee mensen zo lang mogelijk in staat te stellen zelfstandig te blijven wonen. Ook bundelden we informatie over wonen voor ouderen in een seniorenwoonwijzer. Hier gaan we voor in 2012 In 2012 leveren we Rumah Maluku op met 24 appartementen. Verder willen we de ruimtelijke ordeningsprocedure starten voor de bouw van seniorenwoningen aan de Apeldoornsestraat en in de wijk De Kromme Akker in Voorthuizen.
Nieuwbouw Om tegemoet te komen aan de vraag naar woningen, bouwen we nieuwe huur- en koopwoningen. Een groot deel hiervan is bestemd voor speciale doelgroepen, zoals senioren of jongeren. Bij nieuwbouwprojecten zoeken we meer en meer de samenwerking met anderen op. Waar zijn we voor gegaan? Tussen 2010 en 2014 willen we elk jaar minimaal 65 sociale huurwoningen en veertig koopwoningen bouwen. Wat hebben we gedaan? In 2011 hebben we 119 nieuwe huurwoningen opgeleverd, allen in Barneveld. Waarvan 52 woningen en een gemeenschappelijke ruimte in Vondelhove, 23 woningen aan de Aldegondestraat, 23 begeleid wonen appartementen in De Vlinder en twintig appartementen aan het Harmonieterrein. 111 van deze woningen zijn sociale huurwoningen. Daarnaast leverden we 53 koopwoningen op: in Barneveld twintig aan de Schoutenstraat, tien aan het Harmonieterrein en twintig in Vondelhove en drie in De Kromme Akker in Voorthuizen. Hiervan zijn er 43 met de Koopgarant kortings regeling verkocht. We bouwden in het verslagjaar verder aan het huis voor Molukse ouderen Rumah Maluku en vierden op 25 oktober dat de bouw het hoogste punt had bereikt.
we leverden
119
nieuwe huurwoningen op en
53
koopwoningen
Samen met De Bunte Vastgoed Oost maakten we plannen voor een nieuwe wijk aan de Kallenbroekerweg/Schoutenstraat op het voormalige gasfabriekterrein in Barneveld. In dit project ‘Hof van Callenbroeck’ komen ongeveer zestig woningen, waarvan wij er negentien aankopen om te verkopen en te verhuren. Hier gaan we voor in 2012 In 2012 start de bouw van het Hof van Callenbroeck en veertig eengezinswoningen in Veller II in Barneveld. We leveren Rumah Maluku en vijf Koopgarantwoningen in de wijk Puurveen in Kootwijkerbroek op. We gaan verder met de voorbereidingen voor nieuwbouw in onder andere Zwartebroek, voor verpleeghuis Norschoten in Kootwijkerbroek en aan de Apeldoornsestraat in Voorthuizen. We werken, samen met een projectontwikkelaar en de gemeente, verder aan plannen om de nieuwe wijk Holzen bosch bij Voorthuizen-Zuid (met totaal ongeveer vierhonderd woningen) zo duurzaam mogelijk te bouwen.
“Ik heb elke dag gekeken hoe ver ze met de bouw waren” Joop van den Top, huurder nieuwe Harmoniegebouw
2011 in cijfers Onze woningen In aanbouw: 25 woningen Huurwoningen verkocht: 56 (2010: 24) Aantal sociale huurwoningen: 3931, waarvan 548 goedkoop (< € 362),
3.006 betaalbaar (in 2010: 2.601, € 362 < € 555) en 377 overig sociaal (> € 555) Verhuur Verhuurd: 323 vrijgekomen woningen Mutatiegraad: 7,7 % Huurachterstand 0,58 % Huurderving: 0,69 % van de jaarhuur
Kwaliteit Aantal reparatieverzoeken: 4254 (2010: 4092) Onderhoudslasten per woning inclusief renovatie: € 1.687 (2010: € 1.341) Onderhoud en woningverbetering: € 8.754.000 (2010: € 6.343.000)
Onze financiën Investeringen in materiële vaste activa
2011
2010
€ 18.980.000
€ 13.820.000
€ 6.920.000
€ 1.455.000
Nieuwe leningen
€ 14.000.000
€18.000.000
Afgelost op leningen
€ 11.717.000
€ 11.595.000
4,3%
4,4%
18,3%
20,8%
0,73
0,42
Gemiddelde boekwaarde
€ 44.310
€ 44.714
Gemiddelde bedrijfswaarde
€ 57.747
€ 54.013
€ 214.825
€ 214.400
Eigen vermogen
€ 10.043
€ 11.189
Langlopende schuld
€ 38.920
€ 36.484
Bedrijfsopbrengsten
€ 7.926
€ 6.731
Bedrijfslasten
€ 8.108
€ 3.246
Rentelasten per saldo
€ 1.423
€ 1.462
-€ 1.605
€ 2.022
€ 3.255
€ 2.136
Formatieplaatsen in fte
44,1
44,0
Personeelsbezetting per 1.000 verhuureenheden (incl. interne aannemerij)
10,7
10,9
Afboeking wegens onrendabele investeringen nieuwbouw
Gemiddelde rentevoet leningenportefeuille Solvabiliteit Liquiditeit Financiële kengetallen per verhuureenheid
Gemiddelde WOZ-waarde
Jaarresultaat voor belastingen Cash flow
Bezoek / Post
Telefoon / Fax / E-mail
Internet
Parmentierstraat 1 Postbus 61 3770 AB Barneveld
T 0342 - 427 500 F 0342 - 427 599
[email protected]
wstg-barneveld.nl
