JAARVERSLAG
KIEZEN DELEN DOEN
Voorwoord
Inhoud
Kiezen, delen, doen! Met de economie gaat het niet vooruit in de westerse wereld. Nadat de overheid zich in de negentiger jaren op veel velden terugtrok, was het aan de markt om te ‘leveren’. En dat deed ze: de marktwerking bezorgde Nederland grote welvaart. En daarnaast is er een systeem van sociale zekerheid om trots op te zijn. Lukt het onszelf niet om het hoofd boven water te houden, dan is er een vangnet, van de wieg tot het graf. Ondanks de forse bezuinigingen geldt dat in Nederland nog steeds.
“Times they are a-changin’ ”
Maar die marktwerking toonde ook z’n tekortkomingen en systeemfouten. Verkeerde prikkels, het recht van het individu zich te ontplooien en te profileren, desnoods ten koste van de ander, complexiteit en ondoorzichtigheid. In 2012 voelen veel gezinnen, stellen, alleenstaanden, ouderen, al concreet dat ze het met minder moeten doen. Ook ons systeem van sociale zekerheid is op punten doorgeschoten. Voor de vraag van een individu moeten vaak veel te veel instanties of professionals worden ingeschakeld die niet altijd goed samenwerken. De vragen worden groter: redden we ons straks met ons pensioen? Met de zorg die we nodig hebben? Met een helpende hand in de buurt? Wie voelt zich soms niet een beetje verloren in de snelle digitale, anonieme wereld vol informatie? “Times they are a-changin’ ” gold voor de zestiger jaren, en het geldt nu. En daarmee is de crisis een kans op verandering. Er zijn al veel praktische bewijzen dat mensen lokaal werken aan verbetering: met hun buurtgenoten in de eigen, directe omgeving. Aan het verbeteren van de sfeer in de buurt, aan het oplossen van een chronisch probleem van een buurtgenoot, aan wat de buurt nodig heeft. Of bijvoorbeeld een bundeling van kracht om samen een energiecoöperatie op te richten. Ook veel ‘professionals’ zien dat het hard nodig is macht en zeggenschap terug te geven aan de mensen om wie het gaat. Dat mensen meer kunnen dan gedacht, dat er oplossingen gevonden worden voor langere tijd. Deze crisisjaren kunnen wel eens een omslag in ons denken en leven gaan brengen. Met meer belang voor het samen doen, op lokale schaal. Samen sterker door een duidelijk gezamenlijk belang. Corporaties speelden in 2012 de slechterik in het debat over de publieke waarde ‘volkshuisvesting’. In de afgelopen jaren vormde zich de publieke opinie in negatieve zin, mede door uit de hand gelopen projecten, hoge bestuurssalarissen en fraudezaken. Risicovolle speculaties met derivaten door Vestia en het gebrekkig toezicht daarop, leidden er in 2012 mede toe dat het kabinet Rutte II maatregelen gaat treffen: beperking van taken van corporaties en aanscherping van regels. Daarnaast moet er een groot begrotingstekort worden opgelost, waar verhuurders voor aangeslagen worden ten koste van twee maanden huur per jaar. Landelijk lijkt er weinig vertrouwen te zijn in het handelen van corporaties en andere maatschappelijke sectoren, zoals gezondheidszorg en onderwijs.
4
Woon zoals u wilt
Jaarverslag 2012
Er zijn zeker teveel voorbeelden geweest van slechte praktijken. Maar heeft de landelijke politiek voldoende zicht op alle positieve resultaten die corporaties in de wijken en buurten van Nederland boeken? Welke rol corporaties dagelijks spelen in het wonen en leven van een groot deel van de Nederlandse bevolking? En met hoeveel toewijding en kennis van zaken dat door onze medewerkers gebeurt? De lokale waardering van onze huurders en partners merken wij gelukkig heel duidelijk. Met dit jaarverslag willen we u laten zien welke resultaten UWOON samen met hen in 2012 heeft kunnen bereiken. Wat kon er - in weerwil van naderende bezuinigingen en een verslechtering van financiële mogelijkheden van ongetwijfeld een deel van onze huurders - allemaal nog wèl bereikt worden in onze buurten en wijken? In 2012 hebben we ons weer volledig ingezet op onze missie: ‘UWOON zorgt voor huisvesting en diensten op het gebied van wonen, zorg, welzijn en werken, gericht op een door de klant gewenste wooncarrière met respect voor verschillende woon- en leefstijlen’. Misschien zullen we deze missie in de toekomst specifieker invullen, omdat we moeten kiezen. Maar ‘wij van UWOON’ geloven in een taak die breder ligt dan alleen het bouwen en onderhouden van sociale huurwoningen. We zien het daarbij als een uitdaging om een belangrijke rol te blijven vervullen in het goed wonen op de Veluwe; door ons netwerk in buurten door slimmer samen te werken door grenzen te stellen waar nodig ofschoon met minder middelen maar met kennis van zaken gerichte en verstandige keuzes te maken, en nieuw elan aan te boren bij bewoners, vrijwilligers, professionals, en allen verbonden met het goede wonen en samen leven in wijken en buurten.
1.
2.
3.
4.
5.
6.
VOORWOORD ........................................................................................................................................................................................ 4 INHOUD .................................................................................................................................................................................................... 5 BOUWEN EN VERBOUWEN .................................................................................................................................................... 6 1.1 NIEUWBOUW ........................................................................................................................................................................... 6 1.1.1 Elburg ............................................................................................................................................................................... 6 1.1.2 Ermelo ............................................................................................................................................................................. 7 1.1.3 Harderwijk .................................................................................................................................................................. 8 1.1.4 Herstructurering .................................................................................................................................................. 9 1.2 STRATEGISCH VOORRAADBELEID ..................................................................................................................... 10 1.3 ONDERHOUD ......................................................................................................................................................................... 10 1.3.1 Planmatig onderhoud ................................................................................................................................... 11 1.3.2 Niet planmatig onderhoud ..................................................................................................................... 13 VERHUREN ............................................................................................................................................................................................. 14 2.1 HUURBELEID ............................................................................................................................................................................ 14 2.2 HUURVERHOGING 1 JULI 2012 .............................................................................................................................. 14 2.3 WONINGBEZIT UWOON ............................................................................................................................................. 15 2.4 WOONRUIMTEVERDELING ...................................................................................................................................... 16 2.5 HUURTOESLAG ...................................................................................................................................................................... 17 2.6 HUURACHTERSTANDEN .............................................................................................................................................. 17 2.7 BIJZONDERE DOELGROEPEN ................................................................................................................................... 18 2.7.1 Elburg ............................................................................................................................................................................ 19 2.7.2 Ermelo .......................................................................................................................................................................... 19 2.7.3 Harderwijk ............................................................................................................................................................... 19 2.8 VERKOOP VAN HUURWONINGEN .................................................................................................................. 20 LEEFBAARHEID ................................................................................................................................................................................... 21 3.1 LEEFBAARHEIDSPROJECTEN .................................................................................................................................... 21 3.1.1 Elburg ............................................................................................................................................................................ 22 3.1.2 Ermelo .......................................................................................................................................................................... 23 3.1.3 Harderwijk ............................................................................................................................................................... 23 3.2 SPONSORING .......................................................................................................................................................................... 25 ZORGEN ................................................................................................................................................................................................ 26 4.1 ELBURG ........................................................................................................................................................................................ 26 4.2 ERMELO ......................................................................................................................................................................................... 27 4.3 HARDERWIJK ........................................................................................................................................................................... 27 MEEPRATEN .......................................................................................................................................................................................... 28 5.1 SAMENWERKING HUURDERS .............................................................................................................................. 28 5.2 BELANGHOUDERS ............................................................................................................................................................ 29 5.3 KLANT TEVREDEN OVER UWOON .................................................................................................................... 32 5.4 REGIONALE KLACHTENADVIESCOMMISSIE ........................................................................................... 32 5.5 KLACHTENCOMMISSIE WOONRUIMTEVERDELING NOORD-VELUWE ..................... 33 WERKEN ................................................................................................................................................................................................. 34 6.1 ORGANISATIE .......................................................................................................................................................................... 34 6.2 PERSONEEL EN ORGANISATIE ............................................................................................................................... 37 6.3 ONDERNEMINGSRAAD ............................................................................................................................................... 38
7.
8.
9.
10. 11. 12.
GOVERNANCE .................................................................................................................................................................................... 39 7.1 BESTUURSVERSLAG .......................................................................................................................................................... 39 7.2 VERSLAG RAAD VAN COMMISSARISSEN ................................................................................................... 42 7.2.1 Toezichtkader ........................................................................................................................................................ 43 7.2.2 Governancecode ................................................................................................................................................ 43 7.2.3 Profielschets leden Raad van Commissarissen ................................................................ 43 7.2.4 Samenstelling Raad van Commissarissen ............................................................................. 43 7.2.5 Rooster van aftreden .................................................................................................................................... 45 7.2.6 Vergaderingen 2012 ....................................................................................................................................... 45 7.2.7 Commissies ............................................................................................................................................................ 46 7.2.8 Vergoedingen Raad van Commissarissen .............................................................................. 47 7.2.9 Evalueren Raad van Commissarissen ......................................................................................... 47 7.2.10 Visitatie ...................................................................................................................................................................... 48 7.2.11 Verantwoording ................................................................................................................................................ 48 7.3 VERKLARING ........................................................................................................................................................................... 48 ALGEMEEN ........................................................................................................................................................................................... 49 8.1 INVESTERINGEN ................................................................................................................................................................. 50 8.2 JAARRESULTAAT ..................................................................................................................................................................... 51 8.3 FINANCIËLE POSITIE ........................................................................................................................................................ 52 8.4 VERWACHTINGEN (MEERJARENBELEID) ................................................................................................... 56 8.5 KENGETALLEN ........................................................................................................................................................................ 57 8.6 NEVENSTRUCTUREN ...................................................................................................................................................... 57 JAARREKENING ................................................................................................................................................................................ 58 9.1 GECONSOLIDEERDE BALANS PER 31 DECEMBER 2012 (NA RESULTAATBESTEMMING) ................................................................................................................................ 58 9.2 GECONSOLIDEERDE WINST-EN-VERLIESREKENING OVER 2012 ....................................... 60 9.3 GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT 2012 ......................................................................... 61 9.4 WAARDERINGSGRONDSLAGEN ........................................................................................................................ 62 9.4.1 Algemene toelichting .............................................................................................................................. 62 9.4.2 Grondslagen voor de waardering van de geconsolideerde activa en passiva ............................................................................................................................................ 63 9.4.3 Grondslagen voor de bepaling van het geconsolideerde resultaat ....... 69 9.4 4 Grondslagen voor de opstelling van het geconsolideerde kasstroomoverzicht .................................................................................................................................... 72 9.5 TOELICHTING OP DE GECONSOLIDEERDE BALANS ........................................................................ 73 9.6 TOELICHTING OP DE GECONSOLIDEERDE WINST-EN-VERLIESREKENING ........... 80 9.7 OVERIGE INFORMATIE ................................................................................................................................................... 85 9.8 ENKELVOUDIGE BALANS PER 31 DECEMBER 2012 (NA RESULTAATBESTEMMING) ........................................................................................................................... 86 9.9 ENKELVOUDIGE WINST-EN-VERLIESREKENING OVER 2012 .................................................. 88 9.10 TOELICHTING OP DE ENKELVOUDIGE BALANS .................................................................................. 89 9.11 TOELICHTING OP DE ENKELVOUDIGE WINST-EN-VERLIESREKENING ....................... 95 9.12 VERKLARING BESTUUR ................................................................................................................................................ 99 9.13 VERKLARING RAAD VAN COMMISSARISEN ........................................................................................... 99 OVERIGE GEGEVENS ............................................................................................................................................................... 100 10.1 CONTROLEVERKLARING VAN DE ONAFHANKELIJKE ACCOUNTANT ........................... 101 OPGAVE VERBINDINGEN .................................................................................................................................................... 103 UWOON IN HET KORT ............................................................................................................................................................ 105
Jaarverslagen, bestuursreglement en reglement van de Raad van Commissarissen zijn ook beschikbaar via www.uwoon.nl
Ik hoop dat u de resultaten die we in 2012 bereikten zult herkennen. En dat ze u het vertrouwen geven dat UWOON ook in de toekomst actief in de wijken en aanspreekbaar zal blijven op het goed wonen op de Noord-Veluwe. Moniek van Balen-Uijen Directeur-bestuurder Jaarverslag 2012
Woon zoals u wilt
5
1. Bouwen en verbouwen Minder opgeleverde nieuwbouwwoningen dan in 2011, kleinere projecten en langere ontwikkelplanningen. Bovendien stagneerde de koopmarkt in veel categorieën nog meer dan verwacht, waardoor de nadruk ligt op nieuwbouw van huurwoningen en renovatie en onderhoud van bestaande woningen. Dat waren een aantal ontwikkelingen die kenmerkend zijn voor 2012. UWOON moet daarop anticiperen omdat de aanpak en de samenwerking met partners verandert. In 2012 werd daarom de nieuwe afdeling vastgoed samengesteld. Die is gevormd uit de al in 2011 ingezette samenvoeging van de afdelingen vastgoedbeheer en projectontwikkeling.
“Veel aandacht voor planmatig onderhoud”
Onze grondposities en ontwikkellocaties waren in 2012 en zijn in de komende jaren een belangrijk speerpunt voor UWOON. Per locatie wordt bekeken of er ontwikkelmogelijkheden zijn of niet. Zijn er kansen, dan zetten we die om in concrete plannen. UWOON besteedt ook veel aandacht aan planmatig onderhoud van bestaande woningen. Kwaliteit en duurzaamheid zijn vaste aandachtsgebieden in de aanpak van ons bezit. De zware periode voor de bouwsector waarin faillissementen aan de orde van de dag zijn, betekent een risico voor UWOON. Daarom beoordelen we bij de besluitvorming rondom nieuwbouw- en renovatieprojecten alle risico’s zodat we negatieve verrassingen achteraf beperken. Uiteraard volgen we ook alle voorwaarden van ons eigen investeringsstatuut.
De Singel ‘t Harde: impressie en uiteindelijk resultaat
1.1 Nieuwbouw Projectleiders en opzichters van onze nieuwe afdeling vastgoed zijn voor verschillende projecten inzetbaar, of het nu gaat om nieuwbouw of om planmatig onderhoud. Expertise van onze medewerkers op het gebied van onderhoud en de contacten met huurders zetten we ook in bij projectontwikkeling. Afhankelijk van het soort project werken we samen met bouwpartners en huurders op basis van ketenintegratie. Kennis en wensen van bouwpartners en huurders worden in een vroeg stadium in de bouwplannen opgenomen. Daarnaast realiseren we projecten door middel van turnkey aankopen, bouwteamovereenkomsten en traditionele werkwijzen. Ondanks de veranderde economische- en politieke omstandigheden wil UWOON op verschillende ontwikkellocaties met een concreet project aan de slag. De vraag naar huurwoningen voor verschillende doelgroepen groeit vermoedelijk de komende jaren alleen maar verder. UWOON vindt het belangrijk dat mensen zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen, óók als zij ouder worden en beperkingen krijgen. Daarom bouwen we huurwoningen zoveel mogelijk levensloopbestendig.
1.1.1 Elburg Opgeleverde projecten Bouw winkelcentrum ’t Harde De eerste vier woningen aan de Singel in ’t Harde zijn in juli opgeleverd. Ze zijn onderdeel van het nieuwe winkelcentrum van ‘t Harde. Alle huurders komen uit de woningen aan de Sportlaan. Die staan op de planning voor sloop. Van Sytzamalaan in Oldebroek UWOON realiseerde in Oldebroek een complex in drie bouwlagen met in totaal twaalf appartementen. Bewoners kregen in augustus de sleutel. Het appartementencomplex in het centrum is met name voor ouderen ideaal. Ze hebben alle dagelijkse voorzieningen binnen handbereik.
Projecten in voorbereiding Bouw centrum ‘t Harde UWOON bereidt de volgende fase van het nieuwe winkelcentrum van ‘t Harde voor. De intentie is om hier 22 huurwoningen te realiseren en 26 koopwoningen. De woningen worden gebouwd bovenop de winkelruimte. Naar verwachting start de bouw eind 2013/begin 2014. Vier woningen in ‘t Loo UWOON zal vier starterswoningen in ’t Loo bouwen, zodra er twee verkocht zijn. De andere vier woningen worden gebouwd zodra ook daarvan een deel verkocht is. Twee bouwkavels voor mensen die zelf willen bouwen zijn ook beschikbaar. Projecten in uitvoering Bouw winkelcentrum ‘t Harde in volle gang De bouw van de eerste winkels in het nieuwe winkelcentrum van ‘t Harde is in volle gang. Boven op de winkels komen 36 appartementen, waarvan 26 koop- en tien huurappartementen. De koopappartementen worden in verschillende soorten en maten gebouwd en zijn daardoor voor een breed publiek toegankelijk. Deze variatie is ook in de koopprijzen terug te zien, namelijk van ruim € 139.000,= tot € 238.000,= vrij op naam.
1.1.2 Ermelo Het WoOn-onderzoek bracht in 2012 de woningbehoeften van de gemeenten op de Noord-Veluwe in kaart. Een deel van de resultaten is bekend, maar een verdere analyse volgt in het eerste kwartaal van 2013. Eind 2012 startten UWOON en de gemeente Ermelo het gesprek over de prestatieafspraken. De huidige afspraken stammen uit 2005. Lopende prestatieafspraken Startersregeling Ermelo-West Volgens de oude prestatieafspraken met de gemeente Ermelo moet UWOON jaarlijks tien huurwoningen verkopen aan starters op de woningmarkt. Dit is niet gelukt, onder meer omdat het zogenoemde project Koop Goedkoop in Ermelo West niet het gewenste verkoopresultaat opleverde. De huidige huurders willen hun woning niet kopen. Starters op de woningmarkt hadden bovendien het probleem dat de banken de (erfpacht)constructie niet willen financieren. In 2012 zijn er dankzij de Starters Renteregeling toch weer vier woningen verkocht.
Opgeleverde projecten De Verbinding succes Alle 23 huurwoningen binnen het project De Verbinding zijn verhuurd. Tien woningen hebben een huurprijs tot de huurtoeslaggrens en dertien woningen zijn voor de verhuur in het geliberaliseerde segment. Hiermee geeft UWOON woonmogelijkheden voor de middeninkomens die anders in de huidige markt niet aan een woning kunnen komen. Oude Arnhemsekarweg UWOON leverde in april tien woningen op in het project Oude Arnhemsekarweg. Dit zijn goedkopere koopwoningen waarmee we, veelal, jonge mensen een prima start op de woningmarkt kunnen geven. Veel interesse Het Trefpunt Alle woningen in de eerste fase van Het Trefpunt zijn opgeleverd. Eind december waren er van de 35 nog maar drie te koop. Eén woning in de eerste fase fungeert als modelwoning.
Starterswoningen in ‘t Loo (gemeente Oldebroek)
Oplevering Oude Arnhemsekarweg
Modelwoning Het Trefpunt
6
Woon zoals u wilt
Jaarverslag 2012
Jaarverslag 2012
Woon zoals u wilt
7
1. Bouwen en verbouwen
Projecten in voorbereiding Taxi Bakker wordt De Herbergier Er vestigt zich een ‘Herbergier’ op de oude locatie van Taxi Bakker. Dit is een organisatie die woonvormen voor demente ouderen ontwikkelt. UWOON en De Drie Notenboomen ondertekenden daarvoor in december 2012 een samenwerkingsovereenkomst. De Drie Notenboomen is de ontwikkelingsorganisatie achter De Herbergier. Uitstel voor Oude Kom Op de locatie ‘Oude Kom’ komen 12 patiowoningen. Dit is een centrale plek in Ermelo en heel geschikt voor senioren. UWOON wilde al eerder starten met het project, maar de afronding van de ontwikkeling duurde langer dan verwacht. De voorbereidingen zijn inmiddels afgerond en in het eerste kwartaal van 2013 spreken we met belangstellenden om te onderzoeken of zij nog steeds geïnteresseerd zijn en of wij hun woonwensen op deze plek kunnen realiseren.
Nieuwbouw Zeebuurt Harderwijk
Projecten in uitvoering De Amaniet van start UWOON startte in het voorjaar met de bouw van de nieuwe Amaniet. Het woonzorgcomplex krijgt een nieuwe functie als multifunctioneel centrum. Naast zorgwoningen voor cliënten van de Stichting Zorggroep Noordwest-Veluwe komen in het pand ook een basisschool en een buitenschoolse opvang. In dit prachtige pand kunnen medio 2013 51 ouderen terecht die een beschermde woonvorm nodig hebben. Woningen Trefpunt beschikbaar Woningzoekenden kunnen terecht in Het Trefpunt in Ermelo. Vanwege de marktomstandigheden
Taxi Bakker
FOTO: TON PORS
Sloop Burgemeester de Meesterstraat Harderwijk
8
Woon zoals u wilt
Jaarverslag 2012
wordt het plan in delen ontwikkeld. Van de 14 bouwkavels zijn er twee verkocht. De gemeente en UWOON hebben alternatieven voor het woningprogramma gezocht. De tweede fase van het plan wordt in twee delen opgeknipt. Van de 28 woningen in het eerste deel van deze fase zijn er al twintig verkocht.
1.1.3 Harderwijk Prestatieafspraken De gemeente Harderwijk, UWOON, Omnia en de vertegenwoordigers van de huurdersraden van UWOON en Omnia maakten een start met de prestatieafspraken. Geheel in lijn met de aankomende Woningwet zitten alle drie partijen aan tafel bij de totstandkoming. De gesprekken die in het eerste kwartaal van 2012 begonnen, ronden we in het eerste halfjaar van 2013 af. Projecten in voorbereiding Uitstel voor Prinsenhof UWOON heeft de plannen voor de Prinsenhof moeten uitstellen. Op deze locatie staan 24 sociale huurappartementen en tien koopappartementen gepland, maar kopers zijn momenteel moeilijk te vinden. Projecten in uitvoering Sloop en nieuwbouw appartementen Zeebuurt De sloop van twee oude appartementencomplexen aan de Burgemeester de Meesterstraat startte eind 2012. In plaats daarvan komen twee nieuwe galerijflats met in totaal 28 woningen, waarvan 22 voor huur en 6 voor koop zijn bestemd. Eind 2013 zijn de appartementen klaar.
Opgeleverde projecten ‘t Schild bij Zeven Akkers ‘t Schild is de naam van de 38 intramurale zorgappartementen die UWOON bouwde bij De Zeven Akkers. Careander huurt deze woningen voor een groep verstandelijk gehandicapte ouderen. Zij verhuisden in september van het oude Schild (uit Stadsdennen) naar hun nieuwe onderkomen. Dit gebouw heeft een warmtekoude-opslagsysteem.
Op de huidige locatie komen twee gebouwen van acht rug-aan-rugwoningen in de huursector en vijf eengezinswoningen in de koopsector. De rug-aanrugwoningen delen dezelfde achtermuur en hebben lichtinval aan de voorzijde. De woningen zijn levensloopbestendig, betaalbaar en zeer energiezuinig.
1.1.4 Herstructurering Elburg Eerste bewoners Sportlaan verhuisd De vier nieuwbouw seniorenwoningen aan de Singel zijn opgeleverd. Bewoners van de Sportlaan verhuisden hier met Stadsvernieuwingsurgentie naartoe. Andere bewoners van de Sportlaan wachten op de nieuwbouw van de eengezinswoningen of appartementen in het winkelcentrum. Sloop van de woningen aan de Sportlaan staat voor begin 2014 gepland. Ermelo Renovatie appartementen Spechtstraat De 28 appartementen aan de Spechtstraat zijn gerenoveerd. De uitstraling van de woningen is compleet veranderd. Bewoners die binnen het project terugkeren naar de gerenoveerde woning betrokken tijdelijk een wisselwoning. Alle huurders kregen in 2012 de sleutel van hun gerenoveerde appartement. De geplande extra woonlaag leverde veel bezwaren uit de buurt op. UWOON luisterde hiernaar en besloot alleen te renoveren. Nieuwe plannen Eksterstraat UWOON paste in overleg met de bewoners en gemeente de bouwplannen voor de Eksterstraat aan. Daarbij blijft het woonblok nabij de Leemkuul behouden en komt daarop een extra woonlaag. De omgevingsvergunning is inmiddels aangevraagd. Lift en trappenhuis krijgen een andere plaats, de galerijen komen tegen de gevels aan en worden afgeschermd tegen weersinvloeden. Nieuwbouw Kampvelderweg Nieuwbouw vervangt de twintig duplexwoningen aan de Kampvelderweg. Die hebben het einde van de levensduur bereikt. De sloop begint medio 2013. Alle twintig bewoners kregen vanaf 1 juni 2012 Stadsvernieuwingsurgentie. De meeste bewoners verhuizen naar een andere, bestaande woning. De overige bewoners verhuizen tijdelijk naar een wisselwoning en betrekken daarna een nieuwbouwwoning.
Harderwijk Renovatie Schrassertstraat begint De renovatie van de woningen in de Schrassertstraat gaat in 2013 van start. Daarvoor is in 2012 een aantal belangrijke stappen gezet. Zo zijn een grote meerderheid (76%) van de bewoners van de Schrassertstraat voorstander van het renovatieplan. De bijbehorende huurverhogingen zijn voor hen reëel omdat hun energielasten naar verwachting fors zullen dalen. UWOON werkt in nauwe samenwerking met de bewoners aan de plannen voor de Zeebuurt. In de projectgroep Zeebuurt zit een vaste groep bewoners die over het gebied en de plannen meepraten. Per project start UWOON een werkgroep met daarin ook bewoners van de betreffende straten. Zo zijn de bewoners bij elke fase van het project nauw betrokken. Tijdens het project verhuizen de bewoners ongeveer vier maanden naar een wisselwoning. UWOON stelt deze gestoffeerde woning beschikbaar. Na de renovatie keert de helft van de bewoners terug naar hun eigen huis. De huren van de zittende bewoners van de Schrassertstraat worden na renovatie niet naar het nieuwe streefhuurniveau gebracht, dit gebeurt pas na verhuizing. Dit betekent dat een geheel gerenoveerde woning voor een lagere prijs verhuurd wordt dan mogelijk is. UWOON vindt dit een belangrijke voorwaarde voor de zittende huurders.
Nieuwbouw Kampvelderweg Ermelo
Woningen Spechtstraat Ermelo
Inmiddels is de planning voor de renovatie van de Zeebuurt vastgesteld en via de nieuwsbrief voor de Zeebuurt verspreid aan de bewoners. Tijdens informatieavonden hoorden zij ook de plannen voor de volgende twee fases van de herstructurering van de wijk.
Jaarverslag 2012
Woon zoals u wilt
9
1. Bouwen en verbouwen
1.2 Strategisch voorraadbeleid Met Strategisch Voorraadbeleid (SVB) houdt UWOON de kwaliteit van haar voorraad op peil. Zo stemmen we onze woningen optimaal af op de wensen van de huurders. In 2011 stelde UWOON de strategie met betrekking tot haar woningen vast. Bij die keuzes hielden we rekening met de volgende punten: UWOON kan alleen blijvend borg staan voor voldoende goede huurwoningen als de vermogens en kasstroompositie positief zijn. We investeren in energiebesparing, leefbaarheid en aanpassingen voor ouderen in woningen die nog lange tijd meegaan.
Verbeteren van de toegankelijkheid doen we als de huurder er om vraagt. Deze regio heeft minder kleine en oudere eengezinswoningen nodig en juist meer nultreden eengezinswoningen en meergezinswoningen met lift. Het voorraadbeleid stond centraal in 2012. Per complex werd bekeken welke strategie het beste bij de vraag van de toekomst hoorde. Dit kan standaard onderhoud zijn, maar ook renovatie of vervangende nieuwbouw. Huurniveau, technische en energetische maatregelen en huurstelling kwamen ook aan bod. Vervolgens zijn per complex maatregelen vastgelegd. Uiteindelijk leidde dit tot de volgende keuzes: Strategie SVB
totaal
■ Doorexploiteren ■ Opwaarderen ■ Sloop ■ Verkoop
3.302 4.243 570 407
Totaal
8.522
Per 1 januari 2013 gaan we daadwerkelijk met de plannen aan de slag. Werkzaamheden die met de beslissingen samenhangen staan in de Meerjaren onderhoudsbegroting. Daarnaast bekijken we ook of, gezien het regeerakkoord, alle beoogde maatregelen nog realistisch zijn of dat we deze moeten bijstellen.
1.3 Onderhoud De onderhoudswerkzaamheden zijn in 2012 volgens planning en in overleg met onze huurders uitgevoerd. UWOON kon door gebundeld aanbesteden van werk inkoopvoordeel behalen. Ook sommige contracten zijn opnieuw in de markt uitgezet. Het prijsvoordeel komt uiteindelijk ten goede aan de huurders.
“Een goed resultaat en beter samengewerkt”
10
Woon zoals u wilt
Ketensamenwerking is de toekomst De resultaten van een eerste pilotproject ketenintegratie in het Rode Dorp in Elburg, zijn zeer bemoedigend. Werkzaamheden zijn tot grote tevredenheid van de bewoners binnen de planning en het taakstellende budget afgerond. Er was dan ook geen meerwerk op het project. Door ketensamenwerking werd de doorlooptijd en de voorbereidingstijd korter dan bij een regulier onderhoudsproject. Door ketenintegratie is er een goed resultaat bereikt en is er beter samengewerkt. Alle betrokken ketenpartners, de gemeente Elburg en de huurders kijken daarom met veel enthousiasme terug op het project. Door het succesvolle eerst pilotproject is UWOON van plan om in 2013 meerdere projectmatige projecten via ketenintegratie uit te voeren.
Jaarverslag 2012
Nieuwe kozijnen in Ermelo
Huurders van UWOON beschikten in 2012 over veel keuzevrijheid binnen het planmatig onderhoud en voor eventuele zelf aangebrachte voorzieningen. Ze kunnen aan de binnenkant van een woning veel veranderen. Medewerkers van de showroom in Harderwijk geven graag advies. Huurders zien daar de verschillende soorten materialen. Tegen betaling neemt UWOON huurders ook klussen uit handen. Niet alle onderhoudswerkzaamheden kunnen gepland worden. Huurders melden dagelijks, veelal kleine, gebreken aan de woning bij UWOON. Onderhoudsuitgaven De onderhoudsuitgaven van UWOON bedroegen in 2012 € 17,0 miljoen (2011: € 19,1 miljoen). Hiervan besteedden wij € 5,6 miljoen aan dagelijks onderhoud, inclusief maatregelen bij mutatie als gevolg van het Strategisch Voorraadbeheer. Aan het planmatig onderhoud is € 11,4 miljoen besteed (2011: € 12,1 miljoen).
1.3.1 Planmatig Onderhoud Met planmatig onderhoud houdt UWOON de kwaliteit van het woningbezit op peil. In 2012 inspecteerden medewerkers van UWOON weer een groot deel van de voorraad. Na deze inspecties werken we plannen voor planmatig onderhoud financieel en technisch verder uit. Ook opmerkingen en adviezen van huurders en ervaringen uit het dagelijks onderhoud spelen daarbij een rol. Centraal uitgangspunt van planmatig onderhoud is dat de technische en functionele kwaliteit van een woning gegarandeerd blijft. UWOON heeft in 2012 onder meer de volgende projecten gerealiseerd: Dakrenovatie bij 81 woningen in Elburg 81 woningen in de gemeente Elburg kregen nieuwe dakpannen met isolerende dakplaten. Tegelijkertijd vervingen wij schoorstenen en dakgoten. Acht eengezinswoningen aan de Vicariestraat in Elburg kregen ook nieuwe buitenkozijnen met optimaal isolerend HR++ glas. Tijdens dit onderhoud zijn waar nodig
aanvullende isolerende maatregelen uitgevoerd zodat de woningen een hoger energielabel kregen. Monumenten terug in oude stijl 26 monumentale woningen in Elburg zijn in oude stijl hersteld. Hiervoor namen we onder meer de dakpannen inclusief dakkapel, dakgoten en schoorstenen onder handen. Ook is een groot deel van het snijvoegwerk uitgehakt en opnieuw ingevoegd en zijn de woningen waar nodig nageïsoleerd. Dit alles in goed overleg met de gemeente Elburg en de monumentencommissie . Nieuwe kozijnen in Ermelo UWOON heeft in Ermelo de buitenkozijnen van 68 woningen vervangen en meteen de hele buitenschil aangepakt. Zo versterkten we het metselwerk boven de kozijnen met lateien, vernieuwden we het lood en vervingen we het voegwerk van de gevels. Waar nodig brachten we dakisolatie, spouwisolatie en/of vloerisolatie aan om de woningen naar een hoger energielabel te brengen.
“Veel keuzevrijheid voor huurders”
Badkamer en toiletvervanging in Ermelo Een complex van 85 woningen in Ermelo kreeg nieuwe badkamers en toiletten. Ook verbeterde UWOON de mechanische afzuiging en verving de elektrische groepenkasten. Gevelonderhoud Harderwijk Planmatig onderhoud in Harderwijk richtte zich in 2012 vooral op de buitenschil. Zo vervingen wij het buitenschilderwerk van een complex met 233 woningen. Tegelijkertijd brachten we waar nodig isolerende beglazing aan. Bij andere complexen in Harderwijk is het complete gevelmetselwerk van de buitenschil extra verankerd, het gevelvoegwerk vernieuwd en kregen de galerijen een nieuwe coating. Daardoor zien de complexen er weer prachtig uit. Wij vervingen in meerdere Harderwijker complexen ook de badkamers, toiletten en keukens. Veel woningen zijn bovendien nageïsoleerd zodat ze een beter energielabel kregen.
Jaarverslag 2012
Woon zoals u wilt
11
1. Bouwen en verbouwen
“Steeds meer woningen met A, B of CEnergielabel”
A
G
B
F
E C D
2011 2012 Verschil
Het mutatie onderhoud en het reparatie onderhoud is een belangrijk onderdeel van de dienstverlening voor de huurders van UWOON. Dat zijn momenten waarop wij bij mensen thuis komen, afspraken maken en zorgen dat reparaties uitgevoerd worden en een woning netjes wordt opgeleverd. Alle huurders moeten daarbij dezelfde dienstverlening krijgen.
UWOON verzorgt zelf de opnames voor het energielabel. Onze wijkteamleiders zijn opgeleid tot energielabel opnemer en drie medewerkers van de afdeling Vastgoed zijn energielabel adviseur. Zij verwerken gegevens in een softwarepakket dat uiteindelijk de energie-index van de woning berekent. De energielabel adviseur van UWOON adviseert vervolgens hoe het energielabel tijdens planmatig onderhoud verbeterd kan worden. Het onderstaande overzicht van 31 december 2012 laat zien dat we op de goede weg zijn met het verbeteren van energielabels. Combineren van werkzaamheden is daarbij ons uitgangspunt. Dat is efficiënter en bezorgt huurders minder overlast. In 2012 heeft de investering van UWOON in duurzaamheid in totaal 541 labelstappen opgeleverd. Zoals in de tabel te lezen is, is het aantal F en G labels minder geworden. Omdat de energiebesparende maatregelen niet als pakket maar in combinatie met het planmatig onderhoud worden uitgevoerd, is er een stijging van het aantal E-labels.
Label
1.3.2 Niet-planmatig onderhoud
Energielabeling en duurzaamheid UWOON verving In 2012 ruim 550 cv-ketels door een HR-ketel. Dit gebeurde tijdens het planmatig onderhoud. Het doel is het verbeteren van de energiezuinigheid door bijvoorbeeld HR++ beglazing in nieuwe kozijnen, en zo woningen op het niveau van minimaal energielabel C te brengen.
A
B
C
D
E
F
G
284 429 145
1.271 1.551 280
2.280 2.396 116
1.773 1.563 -210
1.012 1.083 71
1.146 1.038 -108
590 434 -156
Legionella in kaart In 2012 is het risico op een legionellabesmetting in onze zorggebonden complexen onderzocht. Indien nodig is per locatie het beheersplan opgesteld of aangepast. Dit beheersplan wordt getoetst aan de veiligheidsregels. Legionella is een bacterie die de legionellagriep of de veteranenziekte kan veroorzaken. Met de nieuwe Drinkwaterwet en het Drinkwaterbesluit wil de overheid risico’s voorkomen. UWOON is als verhuurder aan zorginstellingen verantwoordelijk voor de waterinstallaties en geeft die extra aandacht als dat nodig is. Bij sommige locaties voorkomen we met wekelijkse acties en halfjaarlijkse analyses een legionellabesmetting. Efficiënter liftonderhoud UWOON sloot in 2012 nieuwe onderhouds- en servicecontracten af met enkele liftonderhoudsfirma’s. Het is een bewuste keuze om het onderhoud onder te brengen bij meerdere bedrijven. Wel werken we nu met drie in plaats van zeven liftbedrijven. De contractvoorwaarden zijn verbeterd en voor alle bedrijven gelden dezelfde contractvoorwaarden. Daardoor kunnen wij beter sturen en controleren op het nakomen van afspraken. De aanbesteding heeft een besparing van ruim 35% opgeleverd op het totale budget voor de onderhoudscontracten voor liften. Ook besparen we op de storingskosten en interne kosten voor bijvoorbeeld het verwerken van facturen.
Advies van een energiecoach of via het E-loket
Geld besparen via E-loket Vijfhonderd huurders hebben zich aangemeld voor het E-loket. Dit in 2011 geopende digitale loket van UWOON is een hulpmiddel bij het besparen van energie en het creëren van bewustwording. ‘Mijn E-loket’ ondersteunt huurders interactief bij energiebesparing in de eigen woning. Het systeem houdt rekening met de specifieke gegevens van de woning en de gezinssituatie. Energiecoach Vijftig huurders uit Ermelo kregen in 2012 op eigen verzoek een bezoek van een energiecoach. Die geeft advies over energiebesparingen. Begin 2013 bekijkt UWOON of deze pilot een vervolg krijgt.
Dagelijks onderhoud UWOON onderzocht in 2012 hoe we kunnen besparen op het dagelijks onderhoud. Een onderzoeksbureau onderzocht de werkwijze bij het dagelijks onderhoud, ofwel het klachten- en mutatieonderhoud. Hieruit kwamen sterke punten naar voren, zoals de klantvriendelijkheid, maar ook een aantal verbeterpunten. Er zijn in 2012 procesafspraken gemaakt om kosten terug te brengen en de werkwijze efficiënter te maken. Ook in 2013 zal het doorzetten van verbeteringen in dit proces veel aandacht krijgen. De allround onderhoudsmannen van UWOON zijn dagelijks in de wijk. Zij voeren op verzoek van huurders reparaties uit aan de woningen. Meestal melden klanten zich daarvoor telefonisch bij het klantcontactcentrum. Vanaf 2012 kan de huurder zelf aangeven op welk tijdstip een allrounder langs kan komen. In 2012 ontvingen wij ongeveer 9000 verzoeken van huurders voor een reparatie aan de woning. Dit komt neer op ongeveer 1 reparatieverzoek per woning. Mutatieproces UWOON bracht het mutatieproces in 2012 goed in kaart om eventuele verschillen in de werkwijzen van de drie vestigingen gelijk te trekken. Aansluitend verhuren, kwaliteit in oplevering en klantcommunicatie stonden daarbij centraal. Ook in 2013 besteden we veel aandacht aan een effectiever en efficiënter mutatieproces.
Energiecoach Jan Weerdestijn (r)
12
Woon zoals u wilt
Jaarverslag 2012
Jaarverslag 2012
Woon zoals u wilt
13
2. Verhuren
2.3 Woningbezit UWOON
UWOON vindt het belangrijk dat er voldoende woningen zijn voor onze doelgroep. In eerste instantie zijn dat de inkomens tot € 34.085. Dit is het uitgangspunt in ons nieuwe huurbeleid waarmee we sinds 2012 werken. Daarnaast rekenen wij huishoudens met een iets hoger inkomen tot onze klanten. Met de verhuur van 26 woningen in het geliberaliseerde segment (> € 664) boden we deze huishoudens een woonmogelijkheid. Ook 27 andere mensen met een hoger inkomen verhuurden wij een woning. Daarmee maakten we gebruik van de mogelijkheid om 10 procent van de te huur aangeboden woningen toe te wijzen aan die doelgroep. Dit zijn vaak mensen die met urgentie een woning zoeken.
“Woningen financieel bereikbaar houden”
Toewijzingen middeninkomens UWOON vervolgde in 2012 het, een jaar eerder gestarte, onderzoek naar een Coöperatie Duurzame Verhuur Middeninkomens. Bedoeling is dat wij woningen verkopen aan de coöperatie die ze verhuurt in het dure segment aan middeninkomens. Behalve financiers van die coöperatie (banken en beleggers) zitten ook bewoners in het bestuur. UWOON en drie of vier andere corporaties willen vanaf 2013 experimenteren met zo’n coöperatie. Dit doen we omdat we met de Europese beschikking nog maar een heel klein deel van onze woningen tot € 664 (en dat zijn bijna al onze woningen) mogen toewijzen aan mensen die meer verdienen dan € 34.085 terwijl we inkomens tot € 50.000 op de Veluwe tot onze doelgroep rekenen. Die hebben nu nauwelijks mogelijkheden op de koopmarkt en er zijn te weinig huurwoningen waarvoor ze in aanmerking komen. Vandaar onze inspanningen in dit experiment voor deze doelgroep.
2.1 Huurbeleid Eén huurbeleid voor UWOON UWOON werkt sinds medio 2012 met het nieuwe huurbeleid dat in 2011 is opgesteld. Daarmee komt een einde aan de situatie dat de drie vestigingen nog hun eigen huurbeleid hanteerden van voor de fusie in 2008. Uitgangspunt bij het nieuwe beleid is het maximaliseren van de huuropbrengst, zonder dat onze woningvoorraad financieel onbereikbaar wordt voor sommige doelgroepen. Concreet betekent dit dat UWOON niet de 100% maximale redelijke huurprijs vraagt, maar een streefhuurpercentage hanteert, afhankelijk van de grootte van de woning. Vanwege het regeerakkoord moeten we in 2013 opnieuw kijken of we het huurbeleid moeten aanpassen om onze doelen te kunnen bereiken. Experiment: meenemen huidige huur Op voorstel van de huurdersorganisaties mogen huurders die vanuit een eengezinswoning naar een gelijkvloerse woning verhuizen, hun huidige percentage van de maximaal redelijke huur naar de nieuwe woning meenemen. Dit moet de doorstroming van ouderen bevorderen. Na een jaar kijken we of de doorstroming verbeterd is en of de financiële consequenties voor ouderen inderdaad de belangrijkste belemmering is om door te stromen naar een andere gelijkvloerse woning.
Woningvoorraad per 31-12-2012 naar vestiging/huurklasse Huurklasse
goedkoop < € 366,37
Vestiging: Elburg Ermelo Harderwijk totaal %
betaalbaar € 366,37 <> € 561,98
duur > € 561,98
totaal
322 447 314
1242 1779 3306
364 342 471
1928 2568 4091
1083 12,6%
6327 73,7%
1177 13,7%
8587
Woningvoorraad per 31-12-2012 naar woningtype/huurklasse Huurklasse
goedkoop < € 366,37
Woningtype: Benedenwoning Bovenwoning Eengezinswoning Eengezinswoning met slaapkamer en badkamer op de begane grond Etagewoning met lift Etagewoning zonder lift Kamer Totaal
betaalbaar € 366,37 <> € 561,98
duur > € 561,98
totaal
205 46 409 105
474 79 3559 658
117 0 751 35
796 125 4719 798
61 249 8
1131 426 0
263 11 0
1455 686 8
1083
6327
1177
8587
Woningvoorraad per 31-12-2012 naar woningtype/huurklasse, per vestiging Huurklasse Vestiging: Woningtype: Benedenwoning Bovenwoning Eengezinswoning Eengezinswoning met slaapkamer en badkamer op de begane grond Etagewoning met lift Etagewoning zonder lift Kamer Totaal
goedkoop < € 366,37
betaalbaar € 366,37 <> € 561,98
duur > € 561,98
totaal
Elburg Ermelo Harderwijk Elburg Ermelo Harderwijk Elburg Ermelo Harderwijk
Elburg Ermelo Harderwijk
Totaal
31 21 216 19
139 24 94 67
35 1 99 19
40 2 902 229
112 38 1258 129
322 39 1399 300
26 0 237 15
57 0 154 2
34 0 360 18
97 23 1355 263
308 62 1506 198
391 40 1858 337
796 125 4719 798
4 31 0
25 94 4
32 124 4
63 6 0
143 99 0
925 321 0
86 0 0
122 7 0
55 4 0
153 37 0
290 200 4
1012 449 4
1455 686 8
322
447
314
1242
1779
3306
364
342
471
1928
2568
4091
8587
2.2 Huurverhoging 1 juli 2012 UWOON verhoogde de huren in 2012 voor de woningen met 2,3% procent. Dit is het gemiddelde CBS inflatiecijfer over 2011. Hiermee handhaafden we de systematiek van inflatievolgende huurverhoging.
14
Woon zoals u wilt
Jaarverslag 2012
Jaarverslag 2012
Woon zoals u wilt
15
2. Verhuren
2.4 Woonruimteverdeling Toewijzing middeninkomens Vanaf 2011 moeten corporaties minimaal 90 procent van de woningen met een huurprijs tot € 664,66 (prijspeil 2012) verhuren aan huishoudens met een inkomen van minder dan € 34.085. Dit betekent dat UWOON een inkomenstoets moet uitvoeren bij het verhuren van een woning.
Er hebben in 2012 578 nieuwe verhuringen plaatsgevonden. Per gemeente gaat het om: Elburg: 139 woningen Ermelo: 188 woningen Harderwijk: 251 woningen
Doelgroepen
“Huurportaal erg toegankelijk voor woningzoekenden”
Huurportaal positief ontvangen De eerste reacties op het huurportaal www.hurennoordveluwe.nl zijn positief. Regionale woningcorporaties tonen daarop sinds december 2011 het vrijkomende bezit. De site is erg toegankelijk voor woningzoekenden en biedt veel informatie over het beschikbare woningaanbod. De site linkt belangstellenden door naar de woning van hun keuze. Ze kunnen vervolgens op de site van de corporatie reageren met een digitale woonbon. Het huurportaal verschaft in 2013 ook meer informatie over het energielabel en het classificatiesysteem toegankelijkheid. Slechts een paar mensen maken nog gebruik van een gratis abonnement op een printversie van het huurportaal. Met de keuze voor dit portaal besparen we kosten en het milieu doordat we geen magazines meer hoeven te laten drukken. Een puntentelling is cruciaal bij het toewijzen van geadverteerde woningen. Daarbij zijn twee groepen te onderscheiden: Starters: woningzoekenden zonder eigen woning. Het aantal maanden dat iemand staat ingeschreven, bepaalt het aantal punten. Doorstromers: mensen die al een woning hebben in de regio Noord Veluwe (huur of koop), maar die een andere zoeken. Hiervoor is de woonduur in de huidige woning de basis voor de puntenberekening.
16
Woon zoals u wilt
Jaarverslag 2012
Elburg
Ermelo
Harderwijk
Starters Doorstromers
70 69
78 110
123 128
Elburg
Ermelo
Harderwijk
14 5 66 25
37 8 65 9
36 5 60 16
21 8
44 22
96 35
-
2 1
2 1
139
188
251
Woningtype Type Benedenwoning Bovenwoning Eengezinswoning Eengezinswoning met badkamer en slaapkamer op bgg Etagewoning met lift Etagewoning zonder lift Kamer Woonwagen/ standplaats
Maximaal 10% van de woningen mogen toegewezen worden aan middeninkomens. Over geheel 2012 zijn we uitgekomen op een percentage van 5,3%. UWOON komt hierbij uit op een percentage ruim onder de 10%. Zelfs in combinatie met de compensatie van de overschrijding in 2011 voldoet dit aan de gestelde eisen. Samenwerkingsovereenkomst Elburg, Epe, Ermelo, Harderwijk, Hattem, Heerde, Nunspeet, Oldebroek en Putten werken sinds 2004 samen volgens de Samenwerkingsovereenkomst Woonruimteverdeling Noord-Veluwe. Deze verdeelt het schaarse aantal woningen zo eerlijk mogelijk. Voor woningen onder de huurtoeslaggrens (per 1 januari 2012: € 664,66) geldt dat mensen een maatschappelijke of economische binding moeten hebben met de regio. Zonder die binding kunnen woningzoekenden alleen in Harderwijk terecht.
Doelgroepen
Aantal mutaties in 2012 Elburg Ermelo
Harderwijk
3D Taartdiagram:Totaal
Totaal3D Taartdiagram: 3D Taartdiagram:De nieuwe verhuringen naar huishoudsamenstelling en huurprijs in 2012 200
200 200 -350 -350 -350 100 100 100 Perspectief: Perspectief: 0 0 Perspectief: 0 Diepte: Diepte: 20 20 Diepte: 20
Totaal aantal vhe’s in 2012 Elburg Ermelo
Harderwijk
Totaal
Huishoudsamenstelling: Huishouden/Huurprijs Elburg
Ermelo
Harderwijk Totaal
Eenpersoons <€366,37 366,37 – 561,98 >561,98 Subtotaal
14 41 21 76
20 59 34 113
18 113 15 146
52 213 70 335
Tweepersoons <€366,37 366,37 – 561,98 >561,98 Subtotaal
14 20 34
10 31 41
2 40 19 61
2 64 70 136
Drie- of meer persoons <€366,37 366,37 – 561,98 >561,98 Subtotaal
2 8 19 29
14 20 34
22 22 44
2 44 61 107
139
188
251
578
Totaal
Harderwijk
Totaal
2.6 Huurachterstanden De recessie begint in veel huishoudens sterker te knellen in 2012. Meer mensen hebben moeite om inkomsten en uitgaven in balans te houden. Voor UWOON vertaalt zich dit in een stijging van het aantal huurders met een huurachterstand. In 2012 liep het bedrag aan achterstallige huur van de lopende contracten op met 11,6% tot € 259.000. Het aantal huurders met een achterstand steeg met 5,8%, de gemiddelde achterstand per huurder met 5,3%. Het voorkomen van huurachterstanden staat hoog op de agenda van UWOON en daarbij gaan we verder dan aanmaningen sturen. Als een huurder niet reageert op twee betalingsherinneringen van UWOON maakt onze medewerker huurincasso een persoonlijke afspraak met de betreffende huurder. Het kan namelijk zijn dat er meer problemen spelen. Wij leggen dan desgewenst contact met hulpverleningsorganisaties zoals de Maatschappelijke Dienstverlening Veluwe. Meestal levert een huisbezoek een maatwerk betalingsregeling op. Alleen in het uiterste geval geeft UWOON de vordering uit handen. Aantal huurders met een huurachterstand per 31-12-2012: Vestiging Elburg Ermelo Harderwijk
2.5 Huurtoeslag
Mutatiegraad in 2012 Elburg Ermelo
Huurders kunnen de huurtoeslag op hun eigen rekening laten bijschrijven door de belastingdienst. Ook is het mogelijk dat UWOON de huurtoeslag verrekent met de huur. In 2012 kozen 1.417 huurders voor die laatste optie. UWOON helpt huurders desgewenst bij het aanvragen van huurtoeslag.
Aantal contracten
Totaal bedrag
Gemiddeld bedrag
82 61 275
52.465 22.217 184.398
634,00 361,00 669,00
Huurders die te weinig inkomen hebben voor de volledige huur, kunnen huurtoeslag aanvragen bij de overheid. Of iemand daarvoor in aanmerking komt, hangt af van de hoogte van de huurprijs (in 2012 tot € 664,66) en het gezamenlijk inkomen en het vermogen van de huurder. Maximaal gezamenlijk inkomen eenpersoonshuishouden meerpersoonshuishouden
Onder 65 jr Boven 65 jr € 22.025 € 29.900
€ 20.675 € 28.225
Jaarverslag 2012
Woon zoals u wilt
17
2. Verhuren
Vijftien UWOON-huurders met een huurachterstand vallen onder de wettelijke schuldsanering (WSNP), negen in Elburg, vier in Ermelo en twee in Harderwijk. Invordering van de totale huurschuld wordt in dat geval stopgezet, de huurder betaalt alleen de lopende huur. UWOON heeft in 2012 dertien keer keer een woning laten ontruimen, het uiterste middel bij het niet betalen van de huur. Dit aantal ontruimingen ligt ruim onder het landelijk gemiddelde. Per vestiging ging het om: Elburg: 3 woningen Ermelo: 1 woning Harderwijk: 7 woningen
2.7 Bijzondere doelgroepen
“60 bijzondere toewijzingen, een stijging van 50%”
De regionale urgentiecommissie kende het afgelopen jaar 109 van de 185 aanvragen toe. Via UWOON kregen 22 mensen op deze manier een woning in Harderwijk, veertien in Ermelo en een persoon kwam in Elburg terecht. Een jaar eerder waren er 184 aanvragen, waarvan er 125 zijn toegekend. In 2012 werd er in de regio ook negentig keer een woning verhuurd met een bijzondere toewijzing. Dit zijn woningtoewijzingen aan bijvoorbeeld stadsvernieuwingsurgenten, statushouders, opvanghuizen en woningen die tijdelijk verhuurd worden in het kader van de leegstandswet. Afspraken omtrent bijzondere toewijzing worden regionaal gemaakt. Vorig jaren waren er 60 bijzondere toewijzingen, een stijging van 50%. De regionale urgentiecommissie neemt besluiten over woningzoekenden die in aanmerking komen voor voorrang, omdat ze niet kunnen wachten tot ze voldoende punten hebben. UWOON vindt deze bijzondere doelgroepen heel belangrijk. Een corporatie is er immers ook voor mensen die het zelf niet redden op de woningmarkt. De urgentiecommissie is onderdeel van de Samenwerkingsovereenkomst Woonruimteverdeling Noord-Veluwe. De commissie maakt met behulp van vastgestelde procedures en referentiekaders een objectieve afweging tussen de problematiek van de aanvrager en de gespannen huurwoningmarkt. Urgentie is mogelijk vanwege een aantal redenen: medische urgentie dreigende dakloosheid van minderjarige kinderen nadat ouders scheiden of hun relatie verbreken financiële problemen huuropzegging van legale zelfstandige woonruimte, gehuurd voor onbepaalde tijd calamiteiten
18
Woon zoals u wilt
Jaarverslag 2012
Bijzondere zorgvraag Een andere groep die het op eigen kracht niet redt, zijn mensen met een bijzondere zorgvraag. UWOON verhuurt bijvoorbeeld woningen aan mensen die binnen de Maatschappelijke Zorg vallen. Dit kunnen mensen zijn die uit de nachtopvang komen, of mensen met een verslavingsachtergrond. De woonbegeleiding wordt door partijen binnen de maatschappelijke zorg gegeven. UWOON zorgt in overleg met gemeenten ook dat mensen met een vluchtelingenstatus een woning krijgen toegewezen. Sociaal vangnetoverleg Ook in 2012 nam UWOON iedere zes weken deel aan het zogenoemde Sociaal vangnetoverleg. Dit vindt plaats in zowel Elburg, Ermelo als Harderwijk. Alle zes Noord-Veluwse gemeenten werken samen binnen het overleg. De GGD Noord- en Oost-Gelderland coördineert dit vanuit het meldpunt Maatschappelijke Zorg. Centraal tijdens het overleg staan multiprobleemsituaties waarbij samenwerking en afstemming noodzakelijk zijn. Deelnemers aan dit overleg zijn onder andere MEE Veluwe, Maatschappelijke Dienstverlening Veluwe, Icare, Tactus verslavingszorg, Stichting De Ontmoeting, Stichting GGZ Centraal, Sociale Dienst Veluwerand, Politie, Iriszorg, Steunpunt Huiselijk geweld, Bureau Jeugdzorg, Centrum voor Jeugd en Gezin en de woningcorporaties.
2.7.2 Ermelo Bijzondere doelgroepen Ermelo
2.7.1 Elburg Bijzondere doelgroepen in Elburg Woningen voor statushouders De werkwijze voor toewijzing van woningen aan statushouders veranderde in oktober. UWOON ontvangt nu gegevens van de kandidaten waarvoor een woning gezocht wordt en biedt vervolgens een woning aan. Eerder bood UWOON via de landelijke COA-site woningen aan, waarop statushouders konden reageren. Dat leverde weinig belangstelling op. Dankzij de nieuwe werkwijze liep UWOON de achterstand van zeven personen over 2011 in. Wij boden in 2012 zes woningen aan die allemaal zijn geaccepteerd. De taakstelling voor 2012 was gesteld op twaalf personen. Tien personen kregen een woning. Woonwagenbewoners UWOON voert het beheer van het woonwagenkamp aan de Giek voor de gemeente. Het kamp bestaat uit zes standplaatsen. Die kregen in 2012 geen nieuwe bewoners. Woningzoekenden met zorgvraag UWOON verhuurt in de gemeente Elburg 72 woongelegenheden aan of via een aantal instellingen. Careander is daarvan met 36 woningen de grootste afnemer. Andere instellingen zijn EBC met twaalf woningen, GGZ-CD, Stichting Philadelphia en Stichting InteraktContour met ieder zes, ’s Heeren Loo met vier en Stichting Hart van de Vader en Stichting Chu Shin met elk een woning. Op 1 februari startte UWOON samen met GGZ-c en EBC project Vale Ouwe. Dat is een tussenstap tussen 24-uursbegeleidng en volledig zelfstandig wonen. Beide organisaties begeleiden bewoners voor een periode van maximaal vijf jaar. Negen bewoners maakten gebruik van dit project. Zelfs in het eerste jaar vond al doorstroming plaats naar een reguliere woning Urgenten Negentien woningen zijn als bijzondere toewijzing verhuurd aan kandidaten via een zorginstelling. Ook gingen woningen naar mensen met een reguliere urgentie (een), stadsvernieuwingsurgentie (vier) en Wmo-urgentie (een). Vier mensen kregen een tijdelijke huurwoning via de leegstandswet.
Woningen voor statushouders Zoals bij alle gemeenten in Nederland moet de gemeente Ermelo jaarlijks een aantal statushouders een woning toewijzen. Deze gemeentelijke taakstelling bestond in 2012 uit het onderdak bieden aan zes personen. In samenwerking met de Sociale Dienst Veluwerand werden 3 woningen van UWOON voor dit doel toegewezen. Woonwagenbewoners UWOON voert voor de gemeente Ermelo het beheer van woonwagenkamp Patrijzenhof. De gemeente verstrekt hiervoor een jaarlijkse vergoeding. Woningzoekenden met zorgvraag UWOON verhuurt in de gemeente Ermelo 248 woongelegenheden aan of via de volgende instellingen: ’s Heeren Loo (76), GGZ (59), Bartiméus (62), Stichting Zorggroep Noordwest-Veluwe (38), Stichting Sirach (7), Stichting ZorgNvrij (6). Urgenten 25 woningen gingen naar kandidaten met een urgentie. Daarbij gaat het om tien reguliere urgenties, negen stadsvernieuwingsurgenties en zes Wmo-urgenties.
2.7.3 Harderwijk Bijzondere doelgroepen in Harderwijk Woning voor tien statushouders UWOON bood in 2012 nieuw onderdak aan tien statushouders. Zij wonen in zeven woningen van UWOON. Ook in 2012 voldoet de gemeente Harderwijk weer aan haar taakstelling, die overigens drastisch is teruggeschroefd vergeleken bij eerdere jaren. Opvallend is dat nog maar zeer weinig gezinnen met kinderen huisvesting zoeken. Afgelopen jaar ging het in Harderwijk bijvoorbeeld om slechts één gezin. 31 keer urgentie Negen mensen kregen in 2012 een woning via stadsvernieuwingsurgentie. Ook kregen 22 mensen een woning via een reguliere urgentieverklaring. Huurders van een woonwagen De in 2012 gerealiseerde nieuwe standplaats aan de Ariadreef is meteen verhuurd. Verder verhuisde niemand van de huurders van woonwagens in Harderwijk. UWOON stelde nieuw beleid vast waardoor huurders van een woonwagen deze van UWOON kunnen kopen. De standplaatsen blijven in bezit van UWOON. Er is op dit moment nog één optie op een standplaats aan de Ariadreef. Jaarverslag 2012
Woon zoals u wilt
19
3. Leefbaarheid
2. Verhuren
Goed wonen is mogelijk dankzij een goede woning én een fijne leefomgeving. UWOON zet zich daarom in voor activiteiten die de leefbaarheid in wijken vergroten. Ook onze wijkteams en spreekuren voor bewoners dragen daaraan bij. Verder werken we nadrukkelijk samen met de politie, welzijnsorganisaties, gemeenten en andere maatschappelijke partners die werken aan leefbaarheid van wijken. Ook ondersteunen wij initiatieven van mensen uit de buurt. Zij kunnen immers ook zelf op veel manieren de leefbaarheid vergroten. Zo werken we samen aan leefbare en weerbare wijken.
Woningzoekenden met zorgvraag Naast onderstaande woningen verhuurt UWOON in Harderwijk 243 woningen aan of via diverse instellingen: Fokus (14), Icare (72), Abbeyfield (10), Careander (101), ’s Heeren Loo (8), IrisZorg (31), BMO (4), Nové/Lijn 5 (2) en de T.R.I.N. stichting (1). Twee vrouwenopvanghuizen Twee vrouwen uit vrouwenopvanghuizen kregen in 2012 via UWOON een woning in deze regio. UWOON stelt voor deze doelgroep elk jaar drie woningen beschikbaar. Woningen voor Tactus UWOON stelde ook in 2012 vier woningen beschikbaar aan het project begeleid wonen van Tactus Verslavingszorg. Cliënten kunnen na een geslaagde begeleiding de huurwoning overnemen. Dit gebeurde in 2012 twee keer. Kansrijk Wonen UWOON verhuurt in Harderwijk twee woningen voor Kansrijk Wonen. Samen met het EBC en de gemeente zetten wij ons in voor een goede dialoog met de buurt. Kansrijk Wonen biedt jongeren die het nodig hebben een steun in de rug. Kansrijk Wonen I is er specifiek voor deze jongeren. Kansrijk Wonen II biedt onderdak aan jongeren met meerdere problemen.
2.8 Verkoop huurwoningen Algemeen Ondanks de dalende verkoopprijzen was de interesse in een koopwoning in 2012 minimaal. De economische crisis, beperking fiscale renteaftrek en gewijzigde financieringsnormen bij de banken zijn daar debet aan. Vanuit het SVB zijn circa 450 woningen aangewezen voor verkoop. Verkoopbeleid UWOON voerde in 2012 nieuw verkoopbeleid in. We houden in de begroting rekening met 12 verkopen uit
20
Woon zoals u wilt
Jaarverslag 2012
bestaand bezit. Dit jaar verkochten we 14 woningen en daarnaast nog 2 woningen die wij aankochten vanwege een eerder project dat verkocht werd met terugkoopgarantie. De woningen zijn aantrekkelijk geprijsd en verkopen hierdoor iets makkelijker dan de nieuwbouwkoopwoningen in een hoger segment. Wij maakten dit jaar concrete gezamenlijke afspraken met één makelaar voor Ermelo en Harderwijk en één makelaar voor Elburg. In het verkoopbeleid is ook vastgelegd dat woningen voor een gemaximeerde periode te koop staan. Door de gunstige prijsstelling verkocht UWOON toch iets meer woningen dan minimaal als doel is gesteld. Elburg In Elburg kwamen in totaal zestien woningen vrij die op de verkooplijst stonden. Daarvan namen wij er in de loop van het jaar vijf terug voor verhuur. Als deze woningen opnieuw vrij komen, worden ze weer te koop aangeboden. Vestiging Elburg hield in het vierde kwartaal van 2011 tot en met het eerste kwartaal van 2012 een verkoopactie onder het motto ‘Oktober (U)WOONmaand’. Belangstellenden konden een woning vrij op naam kopen. Zoals begroot verkocht UWOON op die manier vijf woningen. De andere woningen staan nog te koop. Ermelo Met de verkoop van vijf huurwoningen heeft UWOON in Ermelo haar streven om het begrote aantal van vijf woningen te verkopen gehaald. Met name de Starters Renteregeling zorgde voor een verkoopimpuls. Daarnaast verkocht UWOON nog twee woningen die we moesten aankopen vanwege een terugkoopgarantie uit de regeling ‘kopen met korting’.
Veel bewoners uit Elburg, Ermelo en Harderwijk hebben zich direct of indirect ingezet voor het in stand houden, verbeteren of vergroten van de leefbaarheid in hun eigen wijk. Ze hielpen mee bij veel activiteiten die wijkbewoners bindt. UWOON vindt dit belangrijk omdat dit de betrokkenheid van mensen bij hun woning en zelfs hun complex vergroot. Het is ook goed dat mensen elkaar kennen, omdat ze elkaar dan ook eerder aanspreken bij eventuele problemen. Wijkbewoners beseffen steeds meer dat leefbaarheid niet alleen voor UWOON, maar ook voor hen een onderwerp is. Tegelijkertijd doen ze daardoor steeds vaker een beroep op UWOON om mee te werken.
3.1 Leefbaarheidsprojecten UWOON werkt via een groot aantal projecten aan een fijn leefklimaat in de verschillende wijken. De meeste daarvan zijn lokaal. Een overzicht: Buurtbemiddeling krijgt vervolg Het project Buurtbemiddeling gaat ook in 2013 door, zo is eind 2012 besloten. De gemeenten en UWOON werken samen bij het project en betalen gezamenlijk de gemeentelijke projecten in de vestigingen Elburg, Ermelo en Harderwijk. De kracht van buurtbemiddeling is dat onafhankelijke vrijwilligers met de partijen praten om begrip te kweken en ze tot elkaar brengen. Voordeel voor UWOON is dat er minder overlast in de wijk is. Alleen in Harderwijk loste het initiatief al 70 van de 109 aangemelde conflicten op.
In Harderwijk coachte buurtbemiddeling in 2011 zeven gezinnen in gevallen waarbij de andere partij niet wilde meewerken aan bemiddeling. Zij kregen handvatten om met de situatie om te gaan. Dit bleek een succesvol initiatief. Daarom keken we of deze aanpak ook in Elburg en Ermelo kan werken, maar daar deden zich in 2012 geen soortgelijke zaken voor. In Harderwijk deden zich in 2012 drie gevallen voor. Vestiging Elburg Ermelo Harderwijk
Aantal bemiddelingen
Gemeld door UWOON
63 22 109
12 14 60
Geslaagd 10 8 40
Jubileum voor Straatvoetbal Het UWOON straatvoetbaltoernooi is van april tot en met juni gespeeld. De organisatie was in handen van de welzijnsorganisaties Stichting Wiel, Plaza/ Pinel en Welzijn op Maat. De finale was dit keer in Harderwijk, waar het toernooi al voor het tiende jaar op rij plaatsvond. Het toernooi kan niet zonder de vele vrijwilligers, waaronder veel jongeren. De jongens en meisjes doen hiermee een flinke ervaring op in het organiseren van evenementen en UWOON maakt gebruik van hun talenten. Het toernooi is een toegevoegde waarde voor de leefbaarheid in de wijken. Samen voetballen draagt bij aan het samengaan van culturen.
Verschillende instanties voeren de coördinatie van buurtbemiddeling uit. Dat zijn: In Harderwijk: de Algemene Hulpdienst In Ermelo: de Maatschappelijke Dienstverlening Veluwe In Elburg: een externe projectleider
Harderwijk In Harderwijk zijn in 2012 zoals begroot drie woningen verkocht. Ook kwamen twee woningen vrij van de verkooplijst voortvloeiend uit het SVB. Daarvan staat er nog een te koop, de andere is teruggetrokken uit de verkoop. Jaarverslag 2012
Woon zoals u wilt
21
3. Leefbaarheid
Burendag succesvol Alle vestigingen van UWOON besteedden dit jaar aandacht aan burendag. UWOON ondersteunde diverse activiteiten van huurders, bijvoorbeeld door het uitlenen van materialen als partytenten en springkussens. De burendag wil contact tussen buren bevorderen, zodat een sterkere sociale samenhang ontstaat. Het landelijke fenomeen maakt buurten leuker, socialer en veiliger. Het Oranje Fonds en Douwe Egberts ondersteunen de dag. In de Ir. Leemanstraat in Harderwijk mondde het uit in een druk bezocht en gezellig samenzijn. Bewoners deden mee aan activiteiten zoals bloemschikken. Ook op tal van andere plaatsen hebben bewoners elkaar opgezocht en leuke samenkomsten georganiseerd. Deze liepen uiteen van een kopje koffie en thee tot een grootse BBQ waar 160 personen aan deelnamen. UWOON heeft deze dag voor lekkere koeken gezorgd.
“UWOON wil meer initiatieven uit de wijk stimuleren”
In Elburg was UWOON tijdens de Burendag op twee locaties aanwezig. Samen met Stichting Wiel en Buurtbemiddeling werd in Winkelcentrum Vrijheid het winkelend publiek een kopje koffie met een tompouce aangeboden. Op deze manier werd Burendag en de mogelijkheid om zelf met financiële ondersteuning van het Oranje Fonds een activiteit te organiseren onder de aandacht gebracht. Zo probeert UWOON voor 2013 meer initiatieven vanuit de wijk te stimuleren. ’s Middags waren medewerkers van UWOON in Oldebroek. Samen met Omnia Wonen en Buurtbemiddeling werd er een Boerenburenmarkt georganiseerd op het plein voor het gemeentehuis. De opkomst voor deze voor Oldebroek nieuwe manifestatie viel wat tegen.
Dag van de Dialoog In de vestigingen in Ermelo en Harderwijk vonden tijdens de Dag van de Dialoog rondetafelgesprekken plaats. Onze buurtbeheerders fungeerden als gespreksleider. Het doel van de Dag van de Dialoog is dat mensen met verschillende achtergronden met elkaar in gesprek gaan. De uiteenlopende achtergronden van de deelnemers draagt bij aan het vergroten van kennis over elkaar. Dit jaar is er onder andere gesproken over ‘elkaar waarderen’. Een thema dat naar de versterking van de sociale samenhang in de samenleving verwijst.
3.1.1 Elburg Nieuwjaarsbijeenkomst Baron van Lynden Bewoners van het appartementencomplex Baron van Lynden hielden voor het eerst een nieuwjaarsbijeenkomst. UWOON stelde daarvoor tafels en stoelen beschikbaar. Ook was onze buurtbeheerder aanwezig. Omdat het appartementencomplex een half jaar eerder was opgeleverd, stond de bijeenkomst in het teken van kennismaken en elkaar beter leren kennen. De bijeenkomst gaf de eerste aanzet tot het oprichten van een bewonerscommissie. Boedelbeursdag ’t Harde Oost UWOON zorgde tijdens de Boedelbeursdag van Stichting Wiel voor koffie met wat lekkers. Ook de buurtbeheerder was aanwezig tijdens de dag. Opknapbeurt plantsoentje Vale Ouwelaan Samen met Stichting Wiel en Buurtbemiddeling organiseerden we op een zaterdag in oktober een
tuinproject aan de Vale Ouwelaan. De buurtbeheerder en de bewoners van de HAT-woningen knapten het plantsoentje op tussen woningen van UWOON en de nieuwbouw aan de Eperweg. Dit was een geslaagd initiatief dankzij de inzet van veel bewoners, die de actie enorm waardeerden. Groenonderhoud uitbesteed UWOON besteedt vanaf 2013 het groenonderhoud bij meerdere complexen uit aan een lokaal hoveniersbedrijf. Dat heeft mensen met een beperking en/of achterstand in dienst. Prijs en kwaliteit speelden een rol bij de beslissing.
3.1.2 Ermelo
Woon zoals u wilt
Jaarverslag 2012
Aanpak overlast Samen met de gemeente en omwonenden pakten we de overlast in een speeltuin in Ermelo West aan. De buurt had daar veel last van overlast door hangjongeren. Nu staan op een bord de spelregels.
Het Plantsoen Jongeren van Het Plantsoen verrichten verschillende groenwerkzaamheden voor UWOON. De jongeren leren tijdens dit werkervaringsproject niet alleen werken, maar ook hoe ze moeten omgaan met buurtbewoners. Zo hielpen ze bij enkele verwaarloosde tuinen. De jongeren helpen ook regelmatig mee met bijzondere klussen, zoals het ontruimen van een woning na bijvoorbeeld overlijden van de huurder of verwaarlozing.
Verwaarloosde woningen Soms verwaarlozen huurders hun woning of leven in een vervuilde omgeving. We zijn, via de buurtbeheerder, in gesprek met onder andere kerken en welzijnswerk. Hiermee bereiken we dat andere partijen zich deze problemen aantrekken en deze gezinnen gaan helpen om hun leven weer op de rails te krijgen.
Samenleven in VVE’s In complexen met huurders en kopers is de communicatie complexer omdat eigenaren en huurders niet altijd gelijke belangen hebben. Dat blijkt bijvoorbeeld in Groot Horloo in Horst en in De Verbinding, waar UWOON sinds 2012 een aantal appartementen verhuurt. Interpretatie en handhaving van het huishoudelijk reglement leidt bijvoorbeeld tot discussie. Op Groot Horloo spraken we daarom een aantal keren met het Bestuur en bewonersgroep, die gesprekken leidden tot wederzijds begrip. Bij beide complexen zijn bewonerscommissies actief.
In gesprek met de buurt UWOON bespreekt regelmatig met bewonerscommissies van diverse complexen in de wijk onderwerpen over gepland onderhoud of de directe woonomgeving. Ook zijn er bijvoorbeeld bijeenkomsten over de overlast van jongeren in wijken.
Wijkaanpak uitgebreid UWOON, welzijnsinstelling Pinel, politie en gemeente spraken eind 2012 over een verdere
22
uitrol van de wijkaanpak. Met de wijkaanpak gaan de genoemde partijen samen met bewoners in de wijk samenwerken en per wijk bekijken wat nodig is. Deze gesprekken krijgen in 2013 een vervolg. UWOON verwacht daarvan dat de communicatielijnen naar de gemeente korter worden waardoor er slagvaardiger gewerkt kan worden. In 2011 sloten Pinel en de politie al aan bij het spreekuur van de buurtbeheerders.
3.1.3 Harderwijk
UWOON draagt frequent bij aan buurtactiviteiten en wijkcommissies. Vaak faciliteren wij met materialen, zoals stoelen, tenten of een springkussen tijdens de Burendag. Ook ondersteunen wij wijkcommissies waar nodig met arbeid en hulp. Verder bespreken we met wijkcommissies hoe we de leefbaarheid kunnen vergroten en wie daarvoor per project verantwoordelijk is.
Jaarverslag 2012
Woon zoals u wilt
23
3. Leefbaarheid
“Saamhorigheid vergroten”
Activiteiten in de wijk UWOON is betrokken bij verschillende activiteiten die de saamhorigheid van bewoners vergroten. Voor 2012 waren dat onder meer deze projecten: Iedere woensdagmiddag kinderactiviteiten in Het Clusterhuis Burendag Gezamenlijke schoonmaakacties op de nationale schoonmaakdag door kinderen en volwassenen Kinderen uit de Stromenwaard schilderden zitbanken en prullenbakken Nationale Boomfeestdag voor kinderen en volwassenen in de Stromenwaard UWOON straatvoetbal in de wijken Reclassering Ook in 2012 werkten 12 cliënten van de reclassering en 5 Halt jongeren voor UWOON. Ze hielpen bij al het voorkomende opruim- en herstelwerk in de wijk. Er is altijd nauw contact met de Reclassering, Tactus of Halt over de voortgang. In Harderwijk waren in de wijken veel leefbaarheidsactiviteiten. UWOON ondersteunt en stimuleert deze waar mogelijk. Enkele voorbeelden zijn: Tuinonderhoud Stichting de Ontmoeting Dak- en thuislozen van Stichting de Ontmoeting helpen bewoners die vanwege lichamelijke klachten of ouderdom niet zelf hun tuin kunnen onderhouden. Buurtbeheerders van UWOON melden deze bewoners aan. Er is gestart met twee tuinen in woningen van UWOON. Na deze succesvolle start werken zij inmiddels binnen heel UWOON Harderwijk en zijn er 22 tuinen in onderhoud. Juist deze mensen die een kortere of langere periode
van hun leven aan de zijlijn hebben gestaan of nog staan, gaan nu anderen helpen in plaats van zelf geholpen te worden. De bewoners spreken hun dankbaarheid uit, maar ook hun bewondering dat dak- en thuislozen zo goed en hard werken. De beeldvorming over deze groep wordt zo bijgesteld. Prullenbakken in Stromenwaard UWOON plaatste extra prullenbakken in de wijk Stromenwaard. Kinderen schilderden deze in frisse kleuren en voorzagen ze van een logo. Het initiatief moet zorgen voor minder zwerfafval in de wijk. Huttenbouwfeest Het aantal deelnemers aan het Huttenbouwfeest steeg in 2012 opnieuw. In de laatste week van de zomervakantie konden 500 kinderen hun hart ophalen met het bouwen van hutten. Het festijn is inmiddels een ware traditie. Inzet in de wijk De Schone wijkdag zorgde 24 november voor veel bedrijvigheid in de wijk Tinnegieter. Vooraf informeerde UWOON bewoners wekelijks met brieven en flyers. Tijdens de dag zelf stonden ons springkussen en een tent in de wijk. Aanwezigen konden daar chocolademelk, koffie, thee en soep krijgen. De bewoners hebben met elkaar zwerfvuil opgeruimd en blad geveegd. Eind van de middag kwam een kraakwagen van de gemeente langs, waarin mensen gratis grof vuil kwijt konden. Veel wijkbewoners stelden dat deze dag een herhaling waard is.
Jongeren Kwadrant helpen mee UWOON besteedde ook in 2012 weer werk uit aan Kwadrant Emaus. Kwadrant Emaus behandelt jongeren van 12 tot ongeveer 23 jaar met gedragsproblemen. Zij volgen bovendien een opleiding. Het gaat om jongeren die vaak vervelende en teleurstellende ervaringen achter de rug hebben, in andere instellingen hebben gezeten of een nare thuissituatie kennen. Bedoeling is dat ze via Kwadrant Emaus een zinvolle dagbesteding hebben en bovendien door te werken weer terug kunnen keren in de maatschappij. UWOON draagt graag haar steentje bij om deze jongeren te helpen hun leven beter op de rit te krijgen. Onder leiding van arbeidstrainer Rinco de Kaste leggen ze bijvoorbeeld tuinen aan en verrichten onderhoud.
3.2 Sponsoring Sponsorverzoeken toetsen we aan ons sponsorbeleid. UWOON sponsort bij voorkeur activiteiten die bijdragen aan het oplossen van een concreet probleem in wijken waar onze huurders wonen. Ook draagt UWOON graag bij aan projecten die zich op termijn financieel zelf kunnen bedruipen. Dat laatste is echter niet in alle gevallen mogelijk. Elk sponsorverzoek toetsen we in ieder geval aan de volgende criteria: De sponsoractiviteiten hebben een relatie met de kerntaak huisvesting (zorg en leefbaarheid en het met elkaar in contact komen) Het initiatief of project moet gericht zijn op (een deel) van de doelgroep van UWOON. Dat is de plaatselijke gemeenschap waar UWOON woningen bezit of beheert: Elburg, Ermelo en Harderwijk De gesponsorde activiteit moet een bijdrage leveren aan de stimulering van samenhang in wijken en buurten Tegenover de sponsoring moet daar waar mogelijk een tegenprestatie staan De sponsoraanvrager staat financieel, politiek en religieus niet ter discussie In 2012 droeg UWOON bij aan projecten die de integratie van kwetsbare groepen in de samenleving stimuleren (€ 8.350,-). Voorbeelden zijn de professor Lindeboomprijs in Ermelo, en wederom proeverij de Ontmoeting in Ermelo en MultiCulti in Harderwijk.
24
Woon zoals u wilt
Jaarverslag 2012
Daarnaast waren er ook sponsordoelen op het gebied van lokale verbondenheid en cultuurhistorisch besef (€ 1.240,-) en sport als middel om mensen samen te brengen en te activeren (€ 3.500,-). Daaronder vallen bijvoorbeeld het Comité Open Monumenten en Botterijdagen in Elburg, en de ijsbaan op de Markt in Harderwijk.
“Sponsoring draagt bij aan de wijk”
In 2013 zal een beperkter sponsorbudget beschikbaar zijn gezien de noodzakelijke besparingen op onze uitgaven. Wel hebben we besloten om vanaf 2013 de stichting JoCo te sponsoren voor een periode van 3 jaar, met een jaarlijkse bijdrage van € 1.500,-. Vrijwillige jongerencoaches van deze stichting helpen jongeren in onze regio om hun leven weer op de rit te krijgen. We gaan daarbij bekijken hoe we de inzet van jongerencoaches kunnen combineren met de inzet voor leefbaarheid door UWOON.
Jaarverslag 2012
Woon zoals u wilt
25
4. Zorgen Het kabinet wil minder complexe zorg meer bij mensen thuis regelen en de zwaardere zorg concentreren bij instellingen. Gemeenten zijn straks verantwoordelijk voor ondersteuning, begeleiding en verzorging en de Wet Maatschappelijke Ondersteuning bepaalt hun beleid. Centraal daarin staat de hulp en ondersteuning die burgers nodig hebben om in de lokale maatschappij mee te draaien.
Niveau 1:
Gelijkvloerse woning
Niveau 2:
Rollator toegankelijk
Niveau 3:
Rollator doorgankelijk, rolstoel toegankelijk
Niveau 4:
Rolstoel doorgankelijk
Voor deze decentralisatie van taken en bevoegdheden is het cruciaal dat lokale partijen die zich bezighouden met wonen, zorg en welzijn, goed samenwerken. Zeker omdat tegelijkertijd met deze decentralisatie ook flinke bezuinigingen worden doorgevoerd. Betrokken partijen moeten creatief met de beschikbare middelen omgaan en goede afspraken maken. De burger moet weten waarop hij kan rekenen en wat hij zelf moet doen. UWOON speelt in op al deze ontwikkelingen. Zo werken we vanaf 1 april 2013 met een classificatiesysteem toegankelijkheid voor gestapelde woningen. Duidelijke afbeeldingen bij advertenties van woningen geven direct de toegankelijkheid van woningen aan. Belangstellenden zien daarmee direct of een woning geschikt voor ze is. Met de zorgorganisaties waarmee we samenwerken hebben we ook in 2012 gesproken over ontwikkelingen
in het toekomstige zorglandschap. Wij vroegen daarbij hoeveel extramurale zorgwoningen ze de komende jaren nodig hebben. Veel zorginstellingen ontwikkelen momenteel immers nieuw beleid vanwege het scheiden van wonen en lichtere zorg zoals dat op 1 januari 2013 ingaat. De komende tijd moet blijken wat dit betekent voor hun eigen vastgoed en de behoefte aan extramurale zorgwoningen. De ontwikkelingen rond de toekomstige zorgverlening hebben grote invloed op het welzijn van mensen. Het welzijns- en zorgbeleid moet bijvoorbeeld worden aangepast op een situatie dat mensen langer thuis blijven wonen in plaats van verhuizen naar een verzorgings- of verpleeghuis. Voor UWOON is het onder andere belangrijk om te weten welke invloed het zorg- en welzijnsbeleid op de leefbaarheid in de wijken heeft. Daarover blijven we voortdurend in gesprek met de betrokken lokale organisaties.
4.1 Elburg Wonen en zorg UWOON voerde samen met de gemeente gesprekken met lokale instellingen over de extramuralisering van de zorg, waardoor de woningbehoefte binnen instellingen verandert. Zowel oude als nieuwe locaties kwamen daarbij op tafel. UWOON heeft in de regiegroep Ouderen- en Gehandicaptenbeleid van de gemeente Elburg laten zien wat de gevolgen van deze ontwikkelingen zijn voor het totale aanbod van geschikte woningen. De uitkomst van deze gesprekken gebruikt UWOON in 2013 voor het opstellen van het beleidsplan wonen, welzijn en zorg. In 2012 leverde UWOON geen zorgwoningen in Elburg op. Gewoon Gemak Het regionale project Gewoon Gemak is begin 2012 gestart. UWOON was daarbij betrokken vanwege de ervaring met een project in Elburg. Bedoeling is dat bewoners van de Noord-Veluwe langer zelfstandig kunnen blijven wonen. Eenvoudige woningaanpassingen maken dat vaak al mogelijk, waarvan de Wmo een aantal daarvan vergoedt. Uit informatie van de gemeente blijkt dat er veel verzoeken om gesubsidieerde aanpassingen binnen komen.
26
Woon zoals u wilt
Jaarverslag 2012
Rondom dit thema organiseerden de gemeente en een thuiszorgorganisatie een minisymposium in ’t Huiken. UWOON gaf daar informatie over allerlei voorzieningen die langer zelfstandig wonen mogelijk maken.
4.2 Ermelo Geen koper voor Salem UWOON zoekt sinds 2011 een partij die het pand van Astmabehandelcentrum Salem van ons wil overnemen. Helaas had die zoektocht in 2012 geen succes. Partijen hebben geen belangstelling voor dit gebouw in deze economisch slechte tijd . De Amaniet Waar eerst een woning en bomen waren, verrijst straks Woonzorgcomplex De Amaniet, een multifunctioneel centrum met 51 zorgwoningen voor cliënten van de Stichting Zorggroep NoordwestVeluwe. Ook een basisschool en een buitenschoolse opvang vinden daar onderdak. Kinderdagverblijf ‘Beertje Puk’ zorgt voor de buitenschoolse opvang en Stichting PrOo (primair Openbaar onderwijs NoordVeluwe) voor het onderwijs. Het complex opent in 2013 de deuren. De Leemkuul opgeschort De ontwikkeling van woonzorgcentrum De Leemkuul is opgeschort. Reden daarvoor is de veranderde financiering in de zorg. Alleen voor mensen in de hoogste zorgcategorie is een dergelijk woonzorgcentrum nog mogelijk. Dit gaat dan om beschermd wonen. Tot dusver is het niet gelukt om een partij te vinden die zo’n woonvorm op de locatie van De Leemkuul wil huren. Taxi Bakker UWOON tekende eind december een samenwerkingsovereenkomst met De Drie Notenboomen voor de ontwikkeling van een Herbergier op de plaats van Taxi Bakker. Hier komt een woonvorm voor zestien dementerende ouderen. Dit onder begeleiding van een ondernemer die de zorg organiseert en zelf ook woont bij de woonvoorziening.
Ouderenhuisvesting Ermelo De locatie Drieluik en de terreinen van De Dillenburg en Rehoboth zijn in Ermelo de beste opties voor ouderenhuisvesting. Dat bleek uit een notitie waaraan de gemeente, Zorggroep Noordwest Veluwe en UWOON in 2012 werkten. De partijen beoordelen verschillende locaties op kansrijkheid en risico’s. UWOON is eigenaar van locatie ’t Drieluik. De Dillenburg en Rehoboth zijn bezit van woningcorporatie Vestia.
4.3 Harderwijk De Zeven Akkers UWOON leverde in 2012 ‘t Schild bij de Zeven Akkers op aan Careander. Bewoners verhuisden in september naar dit nieuwe complex. Careander is een zorgorganisatie voor mensen met een verstandelijke beperking. De nieuwbouw bestaat uit een groot aantal appartementen en bijbehorende voorzieningen. UWOON knapte bovendien de Zeven Akkers op en verfde het gebouw in dezelfde kleuren als de nieuwbouw. Beide gebouwen vormen daarmee een eenheid. UWOON en Careander onderzoeken of vanuit ‘t Schild ook dienstverlening aan de bewoners van De Zeven Akkers mogelijk is. Kansrijk Wonen II In 2012 startte een tweede Kansrijk Wonen project in Stadsdennen. UWOON werkt daarin opnieuw nauw samen met de gemeente Harderwijk, het EBC en andere welzijnspartijen. Dit project richt zich op jongeren met meerdere problemen en biedt hen de kans hun leven meer op orde te krijgen. Ook Kansrijk Wonen II werkt met een voorbeeldjongere in de woning. Iemand die in het huis woont en samen met de andere jongeren het huishouden voert.
De Zeven Akkers Harderwijk
Start bouw woonzorgcomplex De Amaniet Ermelo
De betrokken partijen evalueerden in 2012 ook Kansrijk Wonen I. De uitkomsten van deze evaluatie zijn positief. De gemeente besluit in 2013 of het project doorgaat.
Jaarverslag 2012
Woon zoals u wilt
27
5. Meepraten UWOON vindt goede communicatie met alle belanghouders heel belangrijk. Juist in een tijd waarin de corporatiesector regelmatig negatief in het nieuws is, moeten wij goed duidelijk maken waarvoor wij staan. Daarom communiceren wij vaak wat we wel en niet mogen op grond van overheidsbeleid en wat onze prioriteiten zijn. Daarover spreken we veel met belanghouders zodat we precies weten wat hen bezighoudt en hoe wij kunnen helpen bij het vervullen van hun wensen. Belangrijk gespreksonderwerp in 2012 was de aanstaande wijziging in de AWBZ en dan met name het scheiden van wonen en zorg per 1 januari 2013. We brachten samen met zorgpartijen en de gemeente de veranderingen en de mogelijke gevolgen daarvan voor de huisvesting van ouderen en mensen met een beperking in kaart. Begin 2013 bepaalt UWOON hoe we met de veranderingen in de zorgsector moeten omgaan.
5.1 Samenwerking huurders Een werkgroep, met daarin ook huurders, werkt het onderwerp huurdersparticipatie uit. UWOON betrekt sinds 2011 huurders in een zeer vroeg stadium bij planvorming en beleid. Dit vinden we erg belangrijk, omdat huurders onze belangrijkste klanten zijn. Zij nemen producten af in de vorm van woningen en diensten. Om te weten wat de klant wil, is nauw contact van groot belang. Op die manier stemt UWOON vraag en aanbod optimaal op elkaar af, terwijl klanten weten wat UWOON als goede ‘huisbaas’ verwacht. De speciale werkgroep moet in kaart brengen welke vormen van participatie het beste werken. De verwachting is dat in 2013 drie nieuwe vormen van huurdersparticipatie starten. Lokaal overleg UWOON heeft uiteraard dagelijks contact met individuele huurders. Daarnaast hebben de vestigingsmanagers gemiddeld zes keer per jaar overleg met de lokale huurdersorganisaties. Onderwerpen die volgens een vaste agenda aan bod komen zijn huur en verhuur, bewonersaangelegenheden, dagelijks onderhoud en planmatig onderhoud, nieuwbouwprojecten, jaarplannen en begroting. Dit overleg staat vooral in het teken van elkaar informeren over lokale en regionale aspecten van huur en verhuur van woningen. Begrip voor elkaars standpunten is daarbij het doel. Een andere vorm van samenwerking met huurders is het overleg met bewonerscommissies. Die bestaan vaak uit huurders van appartementencomplexen. Het overleg gaat over zaken die in een complex
28
Woon zoals u wilt
Jaarverslag 2012
spelen. Gemiddeld komen de commissies twee tot drie keer per jaar bij elkaar. Gezamenlijk overleg De gezamenlijke huurdersorganisaties overleggen gemiddeld eens per twee maanden met de bestuurder van UWOON. Deze bijeenkomsten gaan over beleid en samenwerking. Op welke manier huurdersorganisaties invloed hebben op het beleid van UWOON is vastgelegd in een protocol. De drie huurdersorganisaties hebben ook een paar keer per jaar onderling overleg. Elburg Huurdersraad De Betere Woning De vestigingsmanager en de teamleider klantcontact van UWOON overleggen iedere twee maanden met huurdersraad De Betere Woning. Beide partijen kunnen onderwerpen op de agenda zetten. UWOON beschouwt de huurdersorganisatie als de ‘oren en ogen’ in de lokale samenleving en is blij met de positief kritische houding. Bewonerscommissies In Elburg zijn drie bewonerscommissies betrokken bij ouderenhuisvesting: Hart van Thornspic, Palaver en Baron van Lynden. Met de bewonerscommissies overleggen we gemiddeld tweemaal per jaar. Daarnaast heeft de buurtbeheerder regelmatig overleg met een of meerdere leden van de bewonerscommissie als de dagelijkse praktijk daartoe aanleiding geeft. Ermelo Huurdersbelangenorganisatie De Rode Draad De vestigingsmanager overlegde in 2012 zes keer met huurdersbelangenorganisatie De Rode Draad. Deze gesprekken gaan over zaken die specifiek over Ermelo of heel UWOON gaan. Voor Ermelo waren dat bijvoorbeeld de activiteiten van De Rode Draad, servicekosten en het jaarplan 2013. Onderwerpen over UWOON waren de stand van zaken rondom nieuwbouwprojecten, voortgang van de activiteiten in het jaarplan en planmatige onderhoudswerkzaamheden in 2012. UWOON sprak tijdens de jaarvergadering van De Rode Draad over nieuwbouwprojecten in Ermelo.
Bewonersvertegenwoordiging Medewerkers van UWOON voeren regelmatig overleg met bewoners van een aantal complexen. Onderwerpen zijn onderhoudswerkzaamheden, leefbaarheid en activiteiten. Deze overleggen vinden plaats bij: Weegakker IJsvogel Vijverhof Parc Viventra Burg. Langmanlaan Groot Horloo Spechtstraat/Eksterstraat De Verbinding Harderwijk Huurdersraad Woonwijs Woonwijs en UWOON vergaderden in 2012 weer verschillende keren. Op de agenda stonden vaste thema’s zoals nieuwbouwprojecten, lokale projecten en leefbaarheid. Ook aan bod tijdens deze vergaderingen komen signalen uit de wijken en van de achterban van de huurdersraad Belangrijk thema in 2012 was het jaarplan van UWOON. Dankzij het samen kijken naar dit plan krijgt Woonwijs duidelijk zicht op de activiteiten van UWOON. Met de gemeente Harderwijk startten UWOON en Woonwijs ook gesprekken over prestatieafspraken. De verschillende partijen vertellen per onderwerp hun zienswijze. Bewonerscommissies Bij veel wooncomplexen van UWOON kennen wij een actieve bewonerscommissie waarmee we regelmatig vergaderen. Voorbeelden daarvan zijn de Kortekamp in Frankrijk, de Zeven Akkers, en de P.C. Boutenslaan. Ook is UWOON actief binnen verschillende buurtteams. Onze buurtbeheerders werken verder nauw samen met de toezichthouders binnen de verschillende wooncomplexen. Toezichthouders zijn betrokken bewoners die belangrijk zijn voor de leefbaarheid. UWOON vindt de samenwerking daarom heel waardevol. Wijkaanpak De in 2010 opgerichte bewonersplatforms in Stadsdennen, Zeebuurt en in Stadsweiden gingen in 2012 verder met hun plannen voor ontwikkelingen van deze wijken. Dit jaar was er ook de eerste samenwerking met de nieuwe wijkmanagers van de gemeente Harderwijk. UWOON is blij met de korte lijnen die zo ontstaan. De buurtbeheerders en de wijkteamleiders hebben zich tijdens verschillende bijeenkomsten in de wijk ingezet voor de bewoners.
5.2 Belanghouders UWOON legt niet alleen verantwoording af aan belanghouders, maar vindt het belangrijk dat zij ook invloed hebben op ons beleid. Belanghouders zijn partijen die vanuit belangenbehartiging bij ons werkveld betrokken zijn of die vanuit hun werkveld raakvlakken met ons hebben. Deze partijen hebben soms een binding met één van onze vestigingslocaties, maar werken soms ook regionaal. Wij organiseerden in 2012 een druk bezochte bijeenkomst voor belanghouders over het thema Scheiden van Wonen en Zorg. Het samen van gedachten wisselen tijdens de bijeenkomst is, met wellicht nog bredere deelname van partijen, voor herhaling vatbaar. In het kader van good governance vinden we het belangrijk dat contacten met belanghouders goed geregeld zijn.
“Samenwerking heel waardevol”
VAC UWOON hecht veel waarde aan de mening van de VAC’s (Voorlichting- en Adviescommissie) en betrekt haar graag bij haar nieuwbouw en renovatieprojecten. In het hele werkgebied zijn inmiddels VAC’s actief. Deze voormalige vrouwenadviescommissies adviseren corporaties en gemeenten bij bouwplannen en groot onderhoudsprojecten. Zo stemmen wij nieuwbouwwoningen en gerenoveerde woningen nog beter af op wensen en gebruiksgemak van (toekomstige) bewoners. Een belangrijk project waarbij een VAC adviseerde is het renovatieproject de Zeebuurt. De commissie oordeelde positief over de tekeningen en plannen van de Schrassertstraat.
Jaarverslag 2012
Woon zoals u wilt
29
5. Meepraten
Gemeente Elburg Met de gemeente Elburg wordt ambtelijk en bestuurlijk structureel overleg gevoerd. Het Prestatiecontract Wonen 2011-2015 is hierbij leidend, echter actuele situaties komen eveneens aan de orde. In het najaar hebben we het nieuwe Strategisch Voorraad Beleidsplan aan het College van Burgemeerster & Wethouders en enkele beleidsambtenaren gepresenteerd, hetgeen zeer op prijs werd gesteld. Tevens waren we aanwezig bij de Expertmeeting Woningmarkt, die de gemeente in oktober had georganiseerd voor de raadsleden. We hebben daar onze visie op huren en zorg in de toekomst weergegeven. Samen met de wethouder en beleidsambtenaren hebben we in oktober/november met alle zorgpartijen in Elburg overleg gevoerd, om de gevolgen van de ontwikkelingen op het gebied van scheiden van wonen en zorg voor de lokale doelgroepenhuisvesting in kaart te brengen.
Gemeente Oldebroek Vanwege het terugtreden van het merendeel van de wethouders in het afgelopen jaar, is het contact met de gemeente Oldebroek beperkt gebleven tot de beleidsambtenaar. Verder is er regelmatig overleg geweest met de betrokken ambtenaren over het nieuwbouwcomplex Van Sytzamalaan, dat in de zomer is opgeleverd. In november hebben we deelgenomen aan de discussieavond op het gemeentehuis met betrekking tot flexibele en tijdelijke huisvesting in de gemeente Oldebroek, in het bijzonder van arbeidsimmigranten. Gemeente Ermelo UWOON overlegt vier keer per jaar op bestuurlijk niveau met de gemeente Ermelo. Daarnaast is er regelmatig overleg met ambtenaren. Belangrijk gespreksonderwerp in 2012 was de ouderenhuisvesting in Ermelo en het strategisch vastgoedbeleid van UWOON. Ook wisselden de commissie Ruimte en UWOON van gedachten over verschillende onderwerpen op het gebied van de volkshuisvesting. Een ander gespreksonderwerp was ‘samen leven in Ermelo’. Een wijkteam met daarin UWOON, Politie, Welzijn en de gemeente moet onderwerpen in de wijken slagvaardiger aanpakken. Andere onderwerpen in 2012 waren: Voortgang bouwplannen Europese beschikking en woningtoewijzing Prestatieafspraken Gemeente Harderwijk UWOON en de gemeente Harderwijk voeren structureel overleg. Zo nemen wij deel aan de stuurgroep wijkaanpak en het veiligheidsoverleg en overleggen we iedere zes tot acht weken over lopende nieuwbouwprojecten. Mede hierdoor is de samenwerking tussen de gemeente en UWOON goed. We houden elkaar op de hoogte en denken met elkaar mee. Omdat we elkaars agenda kennen, verlopen processen soepel. UWOON, de gemeente Harderwijk en de huurdersraad startten in 2012 de gesprekken over de prestatieafspraken. In onderling overleg stellen we de thema’s op die onderdeel worden van deze prestatieafspraken. De verwachting is dat we in 2013 nieuwe prestatieafspraken hebben.
30
Woon zoals u wilt
Jaarverslag 2012
Alle vestigingen of vestigingoverstijgend: Overzicht betrokken organisaties en werkgroepen/ overlegverbanden Betrokken organisaties Gemeentelijke organisatie, bestuur, gemeenteraad Buurtbemiddeling Maatschappelijke dienstverlening Politie GGZ Icare Stichting Careander EBC Stichting InteraktContour Stichting ’s Heeren Loo Bureau Jeugdzorg
Werkgroepen Overlast netwerk Wijk- en buurtplatforms Stuurgroep Maatschappelijke Zorg Stuurgroep Wonen Zorg Welzijn Sociaal vangnetoverleg
Elburg: Overzicht betrokken organisaties en werkgroepen/overlegverbanden Plaatselijk betrokken organisaties Stichting WIEL (welzijn Elburg) Seniorenraad Stichting Philadelphia Zorg Woonzorg Unie Veluwe
Werkgroepen Regiegroep Ouderen en Gehandicaptenbeleid Werkgroep Wijk- en buurtgericht werken Werk- en klankbordgroep Gewoon Gemak
Ermelo: Overzicht betrokken organisaties en werkgroepen/overlegverbanden Plaatselijk betrokken organisaties Bartiméus Stichting Pinel SWO Ermelo Stichting ZorgNvrij St Jansdal Emauscollege Atelier Leonardo Da Vinci Natuurwerkplaats Materra De Herbergier
Werkgroepen Ermelo Onbelemmerd en Zorgzaam (EOZ) Meldpunt bijzondere zorg Netwerk Instellingen Zorg Ermelo (Nize)
Harderwijk: Overzicht betrokken organisaties en werkgroepen/overleg verbanden Plaatselijk betrokken organisaties (onder andere) Sociale Dienst Veluwerand Steunpunt Huiselijk geweld Welzijn Centrum voor Jeugd en Gezin Iris Zorg Tactus Verslavingszorg Stichting De Ontmoeting Algemene Hulpdienst Stichting Welzijn Ouderen Welzijn op Maat
Werkgroepen Basisnetwerk aanpak jeugdoverlast Lokaal overleg coördinatie Beleid Wonen Zorg Welzijn Stuurgroep Integrale Veiligheid Klankbordgroep Waterfront Stuurgroep wijkaanpak Harderwijk Werkgroep individueel wonen binnen de maatschappelijke zorg Werkgroep Kansrijk wonen Werkgroep zwerfjongeren Stem van de oudere migrant
Jaarverslag 2012
Woon zoals u wilt
31
5. Meepraten Steeds meer enquêtes zijn sinds 2011 digitaal. Dit bespaart tijd en kosten en levert bovendien een groter aantal reacties van huurders op. Als zij niet tevreden zijn, krijgt UWOON direct een digitaal bericht zodat we snel kunnen reageren. Dit is een verbetering ten opzichte van 2011. Toen hoorden we pas na een jaar hoeveel mensen er ontevreden waren.
5.4 Regionale Klachtenadviescommissie De regionale Klachtenadviescommissie werkt voor de woningcorporaties in de regio Noord-Veluwe en voor Woonpalet in Zeewolde. De commissie is onafhankelijk en adviseert over de afhandeling van klachten die huurders over hun verhuurder hebben.
“Voortdurend alert zijn op kwaliteit van dienstverlening”
5.3 Klant tevreden over UWOON UWOON scoorde over 2012 gemiddeld een 8 bij de metingen van het KWH (Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector). Deze score behaalden we door de beoordeling van onze dienstverlening door huurders. Nieuw in 2012 is dat we continu worden gemeten en niet meer, zoals voorheen, een meetperiode van 3 maanden. Dit betekent dat we voortdurend alert zijn op de kwaliteit van onze dienstverlening. We zijn er trots op dat onze dienstverlening zo goed gewaardeerd wordt door onze klanten. Ook onderzocht KWH onze telefonische bereikbaarheid en de informatie en communicatie die wij bieden. KWH hield verder enquêtes onder huurders die hun woning opzegden, nieuwe huurders, huurders waar we planmatig onderhoud uitvoerden en huurders die een klacht of een reparatieverzoek indienden. Daarnaast ontving een grote groep huurders een enquête over onze dienstverlening in het algemeen. Waar KWH voorheen slechts vier onderdelen per jaar onderzocht, toetst het sinds 2012 alle onderdelen continu. Dat betekende bijvoorbeeld dat onze telefonische bereikbaarheid steekproefsgewijs wordt bekeken. Dit leverde een 8,0 op. Wij hebben de afgelopen jaren veel aandacht besteed aan het verbeteren van de bereikbaarheid en zijn daarom blij met dit cijfer.
32
Woon zoals u wilt
Jaarverslag 2012
De samenstelling in 2012: De heer A. Tuitel, voorzitter (gekozen in december 2010) De heer K.J.W. de Leeuw, secretaris (herkozen in maart 2011) Mevrouw M. Bulsink, lid (gekozen in februari 2011). Het secretariaat wordt verzorgd door mevrouw I. Eilert, werkzaam bij Omnia Wonen. Huurders kunnen hun klacht rechtstreeks aan de Klachtenadviescommissie voorleggen. Die bepaalt of de klacht in behandeling wordt genomen en brengt advies uit aan de directeurbestuurder van de betreffende corporatie en de klager. De Klachtenadviescommissie heeft in 2012 twee klachten over UWOON tijdens een hoorzitting behandeld. Een klacht betrof schade aan spullen in de buitenberging doordat het gemeentelijk riool overstroomde, waardoor regenwater naar binnenstroomde. De huurder vond dat de corporatie hem ervan op de hoogte had moeten stellen, dat dit kon gebeuren. De Klachtenadviescommissie achtte de klacht ongegrond, omdat de verhuurder op basis van overstromingsklachten uit het verleden maatregelen heeft getroffen. De extreme weersomstandigheden, waarbij de buitenberging onder water liep, waren overmacht. De andere klacht ging over geluidsoverlast door de bovenburen. Oorzaak was de plafondconstructie, waardoor iedere stap hoorbaar was op de verdieping eronder. Huurder vond dat de oplossing van UWOON te lang op zich liet wachten. De Klachtenadviescommissie vond de klacht gegrond en adviseerde UWOON het probleem in overleg en overeenstemming met de klager voor 31 december
2012 op te lossen. UWOON heeft de betreffende werkzaamheden in nauw overleg met de huurder uitgevoerd. Een klacht over UWOON die eind 2012 aan de commissie werd voorgelegd, wordt in 2013 tijdens een hoorzitting behandeld. Twee klachten konden niet in behandeling worden genomen. De ene omdat de procedure bij de desbetreffende corporatie nog niet was doorlopen. De andere had betrekking op huurprijs en algemeen beleid; deze neemt de commissie niet in behandeling.
5.5 Klachtencommissie Woonruimteverdeling Noord-Veluwe De gemeenten hebben voor de regionale samenwerkingsovereenkomst voor de woonruimteverdeling een onafhankelijke klachtencommissie ingesteld: de Klachtencommissie Woonruimteverdeling Noord-Veluwe. Deze moet de rechtszekerheid waarborgen voor iedereen die bij de uitvoering van de overeenkomst rechtstreeks in zijn belang is getroffen. De commissie heeft een signalerings- en een adviesfunctie. De klachten hebben betrekking op zowel de uitvoering van de samenwerkingsovereenkomst voor de woonruimteverdeling in de deelnemende gemeenten, als beslissingen van de Urgentiecommissie woonruimteverdeling Noord-Veluwe.
Uitvoering samenwerkingsovereenkomst In 2012 zijn er in deze categorie geen klachten gegrond verklaard. Er werden drie klachten ingediend. Twee daarvan betroffen UWOON (Ermelo en Harderwijk). Eén klacht is niet in behandeling genomen. Eén klacht is in een zitting behandeld en niet-ontvankelijk verklaard, omdat deze geen betrekking had op de uitvoering. De derde klacht is in de eerste vergadering van 2013 behandeld. Afwijzing urgentieaanvraag Van de in 2012 gedane uitspraken over klachten over het afwijzen van een verzoek om urgentie, zijn twee klachten gegrond verklaard. Dit is beduidend lager dan de zes van 2011. Elf klachten zijn als nietgegrond aangemerkt. Drie klachten zijn na de zitting aangehouden. Eén daarvan is kort na de zitting ingetrokken, de intrekking van de andere wordt nog verwacht. De overige klacht wordt in 2013 afgehandeld.
De samenstelling in 2012 was als volgt: de heer J.W. Klein, voorzitter, mevrouw C.G.G. Krabben-Sluiter, lid, de heer mr. P.M. Hoekstra, lid, de heer mr. B. Blokzijl (reservelid), mevrouw M.Y.M. Baars-van Veen (adviseur/ secretaris) In 2012 zijn in totaal zeventien klachten bij de commissie in behandeling genomen: Twee klachten hadden betrekking op de uitvoering van de samenwerkingsovereenkomst (een derde klacht is niet in behandeling genomen). Vijftien klachten waren er over de afwijzing van urgentieaanvragen. Het aantal klachten is in 2012 weer licht gedaald.
Jaarverslag 2012
Woon zoals u wilt
33
6. Werken Het is belangrijk dat onze medewerkers de missie, visie en kernwaarden van UWOON onderschrijven. Kwaliteit leveren en efficiënt en effectief werken moeten vanzelfsprekend zijn. Als maatschappelijke organisatie zoeken we bij investeringen en uitgaven altijd naar een evenwicht tussen financieel en maatschappelijk rendement. Hoe efficiënter en effectiever wij onze bedrijfsvoering inrichten, hoe meer ruimte we hebben voor onze maatschappelijke doelstellingen. HRM-beleid heeft hierin een prominente rol. Voor het grootste deel bepalen onze medewerkers wat de kwaliteit van onze dienstverlening is en of we onze middelen efficiënt en effectief gebruiken. Daarom is ons HRM-beleid gericht op het bevorderen van een optimale arbeidsproductiviteit, continuïteit, kennis en vaardigheden. Wij besteden structureel aandacht aan een gezonde en veilige werkomgeving en willen het beste uit onze mensen halen. Medewerkers en stagiairs krijgen de kans, worden geprikkeld en nemen het
initiatief om zich verder te ontwikkelen. Daarbij maken we steeds een zakelijke afweging. UWOON werkt in een publiek taakveld. Wij vinden het terecht dat klanten, samenwerkingspartners en de lokale maatschappij kritisch naar ons handelen kijken. Dat doen we zelf ook. Ons beleid is continu gericht op transparant en integer handelen. Daarom heeft UWOON interne gedragscodes, een integriteitscode en een meldregeling voor overtredingen van deze code.
2012
(peildatum: 31-12-2012)
0 tot 5 jaar 5 tot 10 jaar 10 tot 15 jaar 15 tot 20 jaar meer dan 20 jaar totaal gemiddelde diensttijd
2012 44 27 20 11 19 121 10,4
Leeftijdsopbouw UWOON
6.1 Organisatie Personeelsbestand
Aantal dienstjaren UWOON
2011
verschil 2012-2011
36,4% 22,3% 16,5% 9,1% 15,7% 100,0%
48 29 17 10 17 121 9,6
2012
verschil 2012- 2011 39,7% 24,0% 14,0% 8,3% 14,0% 100,0% jaar
2011
jonger dan 25 jaar 25-35 jaar 35-45 jaar 45-55 jaar 55 jaar en ouder totaal gemiddelde leeftijd
1 22 32 40 26 121 46,3
0,8% 18,2% 26,4% 33,1% 21,5% 100,0% jaar
Ziekteverzuim
2012
2011
ziekteverzuim totaal * gemiddelde duur in kalenderdagen (lang verzuim) frequentie (lang verzuim) ziekteverzuim kort**
3,1% 13,3 1,2 1,2%
4,1% 14,2 1,1 1,4%
2 22 34 40 23 121 45
-4 -2 3 1 2
-3,3% -1,7% 2,5% 0,8% 1,7%
verschil 2012- 2011 1,7% 18,2% 28,1% 33,1% 19,0% 100,0% jaar
verschil 2012- 2011
-1 0 -2 0 3
-0,8% 0,0% -1,7% 0,0% 2,5% 0 jaar
1,3
gemiddeld over 2008 t/m 2012
-1,0% -0,9 0,1 -0,2%
3,8%
* uitgedrukt in kalenderdagen ** uitgedrukt in kalenderdagen, verzuim tot één week.
gemiddeld fte in loondienst in kalenderjaar gemiddeld aantal medewerkers in kalenderjaar
100,41 120,67
102,20 121,25
-1,79 -0,58
fte mw
aantal fte in loondienst aantal medewerkers in loondienst*
99,76 121
101,89 121
-2,13 0,00
mw
aantal man in loondienst aantal vrouw in loondienst
62 59
51,2% 48,8%
63 58
52,1% 47,9%
-1,00 1,00
-0,8% 0,8%
aantal 0-uren deeltijd voltijd
4 47 70
3,3% 38,8% 57,9%
2 49 70
1,7% 40,5% 57,9%
2,00 -2,00 0,00
1,7% -1,7% 0,0%
gemiddelde arbeidsduur van deeltijdwerkers**; gemiddelde arbeidsduur allen; excl 0-uren
22,8 30,7
** **
-0,90 -0,20
uur per week uur per week
2012
2011
verschil 2012-2011
wegens arbeidsongeschiktheid (inclusief zwangerschapsverlof)* in afwachting vervulling vacature* overig*
53,47% 0% 46,53%
83,40% 16,30% 0,30%
totale kosten van inleenpersoneel als percentage van de begrote loonkosten voor regulier personeel
0,89%
4,70%
23,7 30,90
2011
Verloop verlooppercentage*
2012
2011
verschil 2012- 2011
3,30%
4,10%
-0,80%
* aantal medewerkers uit dienst/gemiddeld aantal medewerkers (in kalenderjaar)
* Exclusief stagiaires; inclusief tijdelijke inzet ter vervanging van arbeidsongeschikte medewerkers ** exclusief 0-uren medewerkers Inleenpersoneel
-3,81%
* als percentage van de totale kosten voor inleenpersoneel in rapportagejaar
34
Woon zoals u wilt
Jaarverslag 2012
Jaarverslag 2012
Woon zoals u wilt
35
Overzicht van afdelingen/vestigingen met aantal medewerkers per vestiging/afdeling.
Bestuursdiensten Vestiging Elburg
Vestiging Ermelo
6.2 Personeel en Organisatie
1
Bestuur
Controller
Vestiging Harderwijk
Bedrijfsvoering
Woonconsulent
Medewerker huurincasso
Medewerker Servicelijn en telefonie
1
1
Interieurverzorger 2
1
Medewerker huurincasso
3
1
Receptionist
Interieurverzorger 2
Buurtbeheerder 2
Medewerker huurincasso
4
Receptionist 2
Buurtbeheerder 3
1
1
Teamleider Documentaire Informatievoorziening (DIV)
Mdw. Interne controle en fin.
3
Mdw. Crediteuren
3
Mdw. Financiële administratie
1
1
ICT-Beheerder
Medew. DIV
1
Secretarieel Medewerker Projectontwikkeling
1
Medewerker Projectadministratie
1
3
Projectleider Planmatig Onderhoud
Directiesecretaresse
1
1
Medewerker ICT
1
Administrateur Projecten
1
Secretarieel Medewerker Vastgoedbeheer
1
1
4
Projectmedew. Planmatig Onderhoud
3
Teamleider Planontwikkeling en Realisatie
Opzichter Planmatig Onderhoud
2
Administratief Medewerker P&O
Jaarverslag 2012
Planontwikkelaar
Senior Planontwikkelaar 1
2
Senior projectleider
1
Opzichter Nieuwbouw 2
1
Communicatieadviseur
1
1
Woon zoals u wilt
Arbo 2012 UWOON vindt Arbo-beleid een belangrijk onderdeel van de bedrijfsvoering. Samen met de Ondernemingsraad werken we aan een actueel Arbo-beleid. Dat moet arbeidsongeschiktheid voorkomen en houdt rekening met specifieke risico’s in de organisatie en tijdens het werk. Overal op de werkvloer is zichtbaar wat ons beleid is.
2
Hoofd Bestuursdiensten/ Adviseur P&O
36
6
Teamleider Planmatig Onderhoud
1
2
Medewerker overlastzaken
1
Teamleider Bedrijfsbureau Vastgoed Medewerker Informatie & Rapportage
3
Allround vakman
Medewerker applicatiebeheer
1
Medewerker Bedrijfsbureau Vastgoed
Naast individuele opleidingstrajecten investeerden we voor een groot aantal medewerkers in de volgende onderwerpen: Omgaan met emotie en agressie; Gebruik van Office 2007; EPA-certificatie (Energielabeling), herhaling huurrecht; een coachingstraject voor buurtbeheerders (Harderwijk) en medewerkers overlast wegens toenemende complexiteit van hun werkzaamheden. Managers en leidinggevenden bekwaamden zich in 2012 verder in situationeel leidinggeven. In 2013 verdiepen we de leidinggevende vaardigheden verder in een intern intervisieprogramma.
2
1
Manager Vastgoed Conceptontwikkelaar
3
4
4
Manager bedrijfsvoering Teamleider Financiële zaken
1
Allround vakman
Wijkteamleider
Medewerker showroom
1
Allround vakman
1
Vestigingsmanager Harderwijk
Woonconsulent
1
Medewerker herstructurering
2
1
Buurtbeheerder
2
Wijkteamleider
1
Teamleider klantcontact
Projectassistent/ administratieve ondersteuning
1
Vestigingsmanager Ermelo
Woonconsulent
1
Wijkteamleider
5
Teamleider klantcontact
Vastgoed
1
Receptionist
Scholing Medewerkers die de kwaliteit van hun werk vasthouden of verbeteren zijn cruciaal voor een dienstverlenende organisatie als UWOON. Daarom investeren we volop in scholing. UWOON vindt het als werkgever ook belangrijk dat er een goede balans is tussen bedrijfsdoelstellingen en persoonlijke ambities van medewerkers. Met medewerkers bespreken we jaarlijkse welke opleidingen nodig zijn voor het realiseren van onze bedrijfsdoelen én persoonlijke loopbaanontwikkeling. Voor persoonlijke loopbaanontwikkeling kunnen onze medewerkers een individueel Loopbaanontwikkelingbudget (een uitwerking van Cao-bepalingen) gebruiken.
1
Vestigingsmanager Elburg Teamleider klantcontact
1
2
Beleidsmedewerker
1
1
In 2012 voegden we de volgende onderwerpen toe aan ons Arbo-beleid: Protocol Melding en afhandeling van arbeidsongevallen, bijna ongevallen, incidenten en gevaarlijke situaties. Dit protocol borgt de melding van arbeidsongevallen. Met deze meldingen houden we ook ons beleid voor veilige en gezonde arbeidsomstandigheden actueel. Agressieprotocol. Dankzij dit protocol gaan we professioneel en eenduidig om met agressieincidenten. Tijdens een jaarlijkse evaluatie bepalen we of aanpassingen aan het beleid nodig zijn. Beleid medicijn-, alcohol- en drugsgebruik. Hierin staat wat wel en niet mag rond medicijn-, alcohol- en drugsgebruik en hoe we handelen bij problematisch alcohol-, drugs- of medicijngebruik.
Organisatie UWOON wijzigde in 2012 de organisatiestructuur. We voegden op 1 april de afdelingen Projectontwikkeling en Vastgoedbeheer samen in één afdeling Vastgoed. Verder brachten we de hiërarchische aansturing van de afdeling Bestuursdiensten onder bij de Adviseur P&O. De overwegingen voor de wijzigingen waren: 1. De komende jaren zijn veel minder nieuwbouwwoningen nodig dan eerder gedacht, zo blijkt uit verschillende onderzoeken. Er gaat relatief gezien meer geld naar bestaand vastgoed: herstructurering, renovatie of onderhoud. Omdat het efficiënt is als medewerkers in onderhoud en nieuwbouw elkaar versterken, voegden wij de afdelingen vastgoedbeheer en projectontwikkeling samen. 2. Tijdens de formatie na de fusie in 2008 was voor de afdeling Bestuursdiensten oorspronkelijk een Manager Bestuursdiensten (communicatie, P&O, bestuurssecretariaat, beleidsmedewerker(s)) ingepland. Omdat UWOON echter twee bestuurders kreeg, verviel deze managersfunctie. Ondanks dat we sinds april 2012 een eenhoofdig bestuur hebben, trekken we nu geen nieuwe manager aan. Daarom verzorgt de P&O adviseur de hiërarchische aansturing van de afdeling Bestuursdiensten. 3. UWOON streeft bij dergelijke organisatiewijzigingen steeds naar maximale efficiëntie en zo weinig mogelijk organisatiekosten. Meldregeling Integriteitscode UWOON hecht groot belang aan integer handelen en stelde daarom in 2010 een integriteitscode op. Deze code is openbaar en staat op www.uwoon.nl. Sinds 2011 maakt UWOON gebruik van het geautomatiseerde meldsysteem SpeakUp. Medewerkers kunnen via deze meldregeling geheel anoniem frauduleus, onethisch of onwettig gedrag van anderen melden. Daarnaast krijgt UWOON bij integriteitzaken ondersteuning van het onafhankelijk Bureau Integriteit Nederlandse Gemeenten (BING).
“Actief werken aan Arbo-beleid”
= aantal werknemers per functie op 31-12-2012 exclusief oproepkrachten
Jaarverslag 2012
Woon zoals u wilt
37
6. Werken
Integriteitsmeldingen in 2012 UWOON kreeg in 2012 één melding binnen dat een medewerker niet integer zou handelen. De melding is onderzocht en bleek ongegrond. Wij hebben de melder daarover gerapporteerd.
De Ondernemingsraad informeerde de achterban via de nieuwsbrief De OmRoeper. In een jaarverslag verantwoordde de OR haar werk in 2011. In 2012 was er één informeel overleg met de leden van de Raad van Commissarissen en één keer met het bestuur.
Overig UWOON heeft sinds 2012 beleid voor instroom, doorstroom en uitstroom van personeel. Vanwege gewijzigde wetgeving vernieuwden wij ook de verlofregeling. Verder deden wij een verkenning voor de strategische personeelsplanning.
De OR werkt proactief en participerend. De OR denkt in een vroegtijdig stadium mee, kiest voor speerpunten op een beperkt aantal beleidsterreinen, maar is waakzaam op het gehele bedrijfsproces. De OR ziet het bestuur als partner en voelt zich medeverantwoordelijk voor de belangen van het personeel èn de organisatie. De OR luistert goed naar wat er onder de medewerkers leeft en bij belangrijke besluiten raadpleegt de OR actief de achterban.
We staken energie in de voorbereiding van de vanaf 2014 verplichte Werkkostenregeling. Ook in 2013 zijn we daarmee nog bezig. In 2012 is verder voorbereid: beleid Mantelzorg, protocol bij overlijden van medewerkers, beleid bijzondere beloning, stagebeleid. De implementatie van dat beleid staat gepland voor 2013.
“De OR werkt pro-actief en participerend”
6.3 Ondernemingsraad De zittingstermijn van de OR is eind 2012 nagenoeg ten einde. Omdat de OR-verkiezingen voor januari 2013 op de agenda staan, is een vacature uit 2011 niet ingevuld. Per 31 december 2012 bestaat de OR daarom uit zes in plaats van zeven leden. Jan Braamburg (vz) Mark de Jager (vice-vz) Bert Smits Patrick Vos Mieke Vierwind Monique Willems Vacature Ambtelijk secretaris Anneke Vos staat de OR bij. In 2012 schreef de OR in totaal vijf vergaderingen en drie overlegvergaderingen uit. De belangrijkste onderwerpen waren: Agressieprotocol Protocol. Medicijnen, Alcohol- en Drugsgebruik Protocol Melding Gevaarlijke situaties en ongevallen Protocol Veilig werken Ri&E/thuiswerkplek Werkkostenregeling In-/door- en uitstroom Intranet Bedrijfskleding Kwartaalrapportage/begroting Efficiëntie bij UWOON Wijziging OR-reglement OR Verkiezingen
38
Woon zoals u wilt
Jaarverslag 2012
De OR werkt met commissies om de taken onderling te verdelen en om optimaal gebruik te maken van de specifieke kennis van de leden. De OR bestaat uit de volgende commissies: Commissie Personeelsbeleid Commissie Arbo Commissie Financiën Commissie Communicatie De diverse commissies bereiden afzonderlijk onderwerpen, advies- en -instemmingsaanvragen voor. Daarna komen onderwerpen op de agenda en worden ze met de voltallige OR en vervolgens met de bestuurder besproken. De commissie Communicatie verzorgt de communicatie binnen de OR en richting de achterban. De OR heeft voor 2013 de volgende speerpunten: Verkiezingen Communicatie met de achterban Werkkostenregeling RI&E: bewaking uitvoering en voortgang Arbo: het nieuwe werken en Arbo: het veilig werken
7. Governance 7.1 Bestuursverslag Na een jarenlange inzet trad Leo van Doorn op 1 april 2012 terug als bestuurder. Tot het einde van het jaar was hij nog bestuursadviseur. Bestuur en Raad van Commissarissen van UWOON hebben grote waardering voor de inzet van Leo van Doorn en zijn resultaten als bestuurder. Moniek van Balen-Uijen is sinds het afscheid van Van Doorn de enige bestuurder van UWOON. De corporaties hebben een roerig jaar achter de rug. UWOON moet bijvoorbeeld vanwege de misrekening van Vestia ook bijdragen aan het saneringsfonds. Landelijke kritiek op het handelen van corporaties overschaduwde soms de resultaten die we iedere dag in de wijken boeken. Medewerkers en bestuur moesten wat dat betreft het hoofd in 2012 koel zien te houden. Speerpunt van het bestuur was een betere efficiëntie en afstemming in diverse processen. Zo voegden we in 2012 de afdelingen Planmatig onderhoud en Projectontwikkeling samen tot één afdeling Vastgoed. Vanaf 1 januari 2013 stuurt één vestigingsmanager de vestigingen Elburg en Ermelo aan. Ook besteedden we aandacht aan het optimaliseren van het proces dagelijks onderhoud. Dat loopt door in 2013. Veel tijd ging zitten in het ontwikkelen en vaststellen van nieuw beleid, waaronder verkoopbeleid, beleid geriefsverbeteringen en milieubeleid. Al dit beleid komt samen in het proces Vastgoedsturing dat we in 2012 vaststelden en deelden met belanghouders.
Het bestuur is ook verantwoordelijk voor het naleven van alle relevante wet- en regelgeving en voor het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten van UWOON. Het bestuur rapporteert hierover en bespreekt de interne risicobeheersing- en controlesystemen met de Raad van Commissarissen en haar auditcommissie. Wij bereiden een bedrijfsbreed risicobeheersingsysteem voor. Van een grondige voorbereiding kunnen we jarenlang plezier hebben. Het In Control Statement (ICS) wordt naar verwachting in 2015 afgegeven. Besluiten die de Raad van Commissarissen moet goedkeuren, staan in artikel 11 lid 1 van de statuten van UWOON. De taken en verantwoordelijkheden van het bestuur zijn vastgelegd in het bestuursreglement, dat we in 2012 aanpasten aan de veranderde samenstelling van het bestuur. Statuten en bestuursreglement staan op de website: www.uwoon.nl.
“Betere
Het bestuur is verantwoordelijk voor realisatie van de missie, doelen, doelstellingen en resultaten van UWOON. Onze missie is de basis van het Ondernemingsplan 2011-2014. Die missie luidt: ‘UWOON zorgt voor huisvesting en diensten op het gebied van wonen, zorg, welzijn en werken, gericht op een door de klant gewenste wooncarrière met respect voor verschillende woon- en leefstijlen’. Belanghouders zijn actief betrokken bij het opstellen van het ondernemingsplan. Daarvoor werken we jaarlijks doelen uit in jaar/activiteitenplannen. Het jaarplan delen we met gemeenten en huurdersorganisaties. De voortgang van activiteiten en financiële monitoring gebeurt in kwartaalrapportages. Het bestuur bespreekt deze rapportages met de Raad van Commissarissen. Daarnaast verschaft het bestuur de Raad van Commissarissen de overige informatie die nodig is voor uitoefening van hun taak.
eff iciëntie en afstemming in processen” Het bestuur Tot 1 april 2012 bestond het bestuur van UWOON uit twee directeuren-bestuurders. De heer L.A. van Doorn (1950) legde op 1 april 2012 zijn functie als voorzitter van de Raad van Bestuur van UWOON neer. Tot 31 december 2012 had hij een adviesfunctie bij UWOON. Mevrouw ir. M.C.F. van Balen-Uijen (1967) is sinds 2005 bestuurder bij UWOON en directeur van UWOON Holding BV en de twee 100% dochterondernemingen. Per 1 april 2012 vormt zij het eenhoofdig bestuur van UWOON.
Jaarverslag 2012
Woon zoals u wilt
39
7. Governance
Benoemingstermijn De Governance Code beveelt aan om bestuurders voor maximaal vier jaar te benoemen. De Raad van Commissarissen kiest daar niet voor, omdat de raad continuïteit in de besturing van de organisatie heel belangrijk vindt. Beoordeling De remuneratiecommissie hield in november het jaarlijkse functioneringsgesprek met de bestuurder. Nevenactiviteiten en netwerken 2012 bestuurder: Lid Raad van Advies Bouwkunde ROC Landstede Lid stuurgroep Wonen Welzijn Zorg Lid stuurgroep maatschappelijke zorg Lid Klankbordgroep van het plan Waterfront in Harderwijk Lid Directeurenoverleg Regio Noord-Veluwe De directeur-bestuurder was in 2012 niet betrokken bij transacties waarin tegenstrijdige belangen zouden kunnen spelen. Honorering Het salaris van het bestuur past binnen de sectorbrede beloningscode voor bestuurders van woningcorporaties. Het salaris bestaat uit een vast inkomen, pensioen en overige arbeidsvoorwaarden, waaronder een auto van de zaak met een cataloguswaarde tot maximaal 35% van het jaarsalaris. Daarnaast geldt een representatievergoeding van € 80 per maand. Het inkomen van de heer L.A. van Doorn bedroeg in 2012 € 37.375 bruto, de pensioenlasten waren € 2.557; vergoedingen en werkgeverslasten bedroegen € 3.870. (periode t/m 31-3-2012) Het inkomen van mevrouw M.C.F. van Balen bedroeg € 115.854 bruto; de pensioenlasten bedroegen € 25.757, vergoedingen en werkgeverslasten € 17.138. De arbeidsovereenkomsten bevatten geen afspraken over een bijzondere uitkering bij beëindiging dienstverband.
De heer L.A. van Doorn was door de gemeente Harderwijk gedetacheerd bij UWOON. Sinds 1 november 2005 maakte de heer Van Doorn gedeeltelijk gebruik van de FPU-regeling voor ambtenaren. Door deze arbeidsduurverkorting is zijn brutosalaris verlaagd. In de dagelijkse praktijk is een arbeidsduurverkorting van acht uur niet mogelijk. Deze uren zijn gespaard en direct voorafgaand aan het eind van de dienstbetrekking opgenomen. De brutosalarislasten worden jaarlijks in de salariskosten verwerkt; in 2012 € 38.780. Belangrijke thema’s voor het bestuur in 2012 Jubileumproject UWOON bestond in 2012 precies een eeuw. Dat vierden we sober met het aanbieden van een cadeau aan de samenleving. Wij hopen in 2013 een opvangplek te realiseren voor jonge meiden en tienermoeders. Zij krijgen daar begeleiding in bij wonen, leren en werken. UWOON werkt daarbij samen met zorg- en welzijnsinstellingen die de begeleiding op zich nemen. Zodra de meiden hun leven beter op de rails hebben, gaan ze via de reguliere weg naar een volgende woonplek. Terugbrengen kosten niet-planmatig onderhoud (NPO) UWOON liet in 2012 een sterkte- en zwakte analyse uitvoeren. Die moest mogelijkheden opsporen voor het terugdringen van kosten in het dagelijks onderhoud en het vinden van efficiëntievoordelen. Dit zijn belangrijke doelen uit ons jaarplan. Uit de analyse blijkt dat onze medewerkers klantgerichtheid en service dagelijks in de praktijk brengen. De klant staat centraal en dat is van grote waarde. Daar staat tegenover dat kostenafwegingen en efficiëntie een minder hoge prioriteit hebben en dat de drie vestigingen beleid verschillend uitvoeren. Daarom is een herijking van het proces dagelijks onderhoud wenselijk. Daarbij betrekken wij mogelijk ook andere taakvelden in de vestiging. De gedeeltelijke reorganisatie die in 2013 vorm krijgt, moet onze sterke kanten (klantgerichtheid en service) behouden en de efficiëntie en kostenbeheersing vergroten. Ketensamenwerking UWOON voerde in 2012 het eerste project op basis van ketensamenwerking uit. De ervaringen daarmee in het Rode Dorp in Elburg zijn positief. UWOON, aannemer, onderaannemers, gemeente en bewoners zijn enthousiast over de werkwijze.
40
Woon zoals u wilt
Jaarverslag 2012
Ketensamenwerking doorbreekt de traditionele rolverdeling in de bouw tussen allerlei partijen. De keten van opdrachtgever, aannemer, onderaannemer, adviseurs, en toetsers van wet- en regelgeving werken nauw samen bij bouwprojecten, maar regelmatig is er sprake van miscommunicatie, afstemmingsproblemen en gebrek aan vertrouwen of transparantie. Dit leidt uiteindelijk tot faalkosten. Ketensamenwerking moet dit voorkomen. Een betere samenwerking en afstemming leidt tot een snellere doorlooptijd, minder afstemmingsverliezen en meer tevreden huurders. In het Rode Dorp is inderdaad veel tijdwinst behaald. Wij informeerden bewoners uitvoerig in het voortraject en betrokken hen bij de uitvoering. Zij hadden ook minder overlast omdat werkzaamheden beter op elkaar waren afgestemd. Positief is ook dat het project goedkoper uitviel dan was begroot. Plezierig was dat de gemeente Elburg in een landelijke krant haar enthousiasme liet blijken. Ook de provincie Gelderland prees dit project als een verantwoorde investering en een voorbeeld voor andere projecten. Verbeterpunten zijn er ook: we kunnen bewoners nog eerder betrekken bij de plannen. In 2013 starten we drie nieuwe onderhoudsprojecten. Visitatie UWOON kreeg een 6,9 tijdens een visitatie in 2011. Dit cijfer is vergelijkbaar met het landelijk gemiddelde. We pakten in 2012 een aantal leerpunten op, waaronder de efficiency van onze organisatie. We verbeterden de kwartaalrapportage en toetsten onze ambities in jaarplannen extra op realiseerbaarheid. Het rapport staat bij Stichting Visitatie Wooncorporaties Nederland op de website. Strategisch Voorraadbeleid Het bestuur stelde in 2012 het Strategisch Voorraadbeleid vast en de Raad van Commissarissen keurde dat goed. Vanaf 1 januari 2013 voeren we dit beleid uit. We werkten het Strategisch Voorraadbeleid in 2011 al uit in concrete maatregelen per woning. Deze zijn ingevoerd in het meerjaren onderhoudsprogramma. Ook werkten we het begrip ‘levensfasegeschikt’ nader uit en wij inventariseerden nieuwbouwmogelijkheden. Wij brachten in beeld welke woningen voor sloop of verkoop in aanmerking komen. Deze cijfers zetten we af tegen de verwachte toekomstige vraag naar woningen. In het strategisch voorraadbeleid staan ook het milieubeleid, het huurbeleid en het verkoopbeleid. Belanghouders zijn betrokken in de totstandkoming van dit beleid.
Financiële kaders, investeringsstatuut en verbindingenstatuut Investeringen in woningen en vastgoed beïnvloeden onze bedrijfsvoering en soliditeit. Daarom is een goed beslissingskader cruciaal, zeker in een tijd waarin risico’s en consequenties van beslissingen veel duidelijker zijn. Risicobewustzijn en -beheersing spelen bij UWOON een grote rol. We stelden bijvoorbeeld in 2011 een investeringsstatuut op. Daarin staan de kaders voor investeringsbeslissingen en minimaal vereiste rendementen voor investeringen in nieuwbouw en verbeterprojecten. Het statuut is een sturingsmiddel in het waarborgen van de financiële continuïteit van UWOON. In 2012 hebben wij nog geen verbindingenstatuut vastgesteld. UWOON wil in 2013 de bestaande verbindingen ontbinden. Risicobeheersing UWOON werkt met een planning- en controlcyclus die de gang van zaken binnen de organisatie bewaakt en vaststelt of doelen zijn gehaald. De cyclus onderscheidt de fasen ‘plan’, ‘do’, ‘check’ en ‘act’. Het bestuur wil een bedrijfsbreed risicobeheersingsysteem en uiteindelijk een In Control Statement (ICS) afgeven. Hierin verklaart UWOON dat haar bedrijfsvoering zo op orde is dat redelijk zeker is dat ondernemingsdoelstellingen realiseerbaar zijn. Het afgeven van een ICS vraagt om een grondige voorbereiding van proces- en risicobeheersingsystemen. Duidelijk is dat de ambitie uit het ondernemingsplan om in 2014 een ICS af te geven niet realistisch is. We verwachten eind 2015 een ICS te hebben.
Het Rode Dorp Elburg
Om ‘In Control’ te zijn is een risicomanagementsysteem nodig. Daarvoor moeten we eerst de belangrijkste risico’s van processen herkennen en omschrijven. Dit begint met het uniform omschrijven van de belangrijkste werkprocessen van UWOON. In 2012 zijn de primaire processen Verhuur en Verkoop geactualiseerd en vastgesteld. Daarnaast controleerden we intern het proces van woningtoewijzing en analyseerden we in het kader van risicomanagement onze crediteuren. Wij bepaalden ook de randvoorwaarden, ambitie, reikwijdte en tijdspad voor het ICS. In 2013 werken we een aantal processen uit en komen we organisatiebreed tot een risicoprofiel.
Jaarverslag 2012
Woon zoals u wilt
41
7. Governance
“Denken in scenario’s brengt risico’s in kaart”
7.2.1 Toezichtkader
Denken in scenario’s Tijdens de bijstelling van ons Ondernemingsplan in 2011 raakten wij vertrouwd met het denken in scenario’s, waaronder toekomstvarianten van politiek, economie en samenleving. In scenario’s komen strategische doelstellingen, wet- en regelgeving, financiële ruimte en risico’s samen. Denken in scenario’s maakt de gevolgen op beleid en financiële kengetallen duidelijker dan wanneer een verwacht scenario wordt doorberekend. UWOON berekent daarom de consequenties van verschillende reële scenario’s. Naast risico’s en haalbaarheid brengen ze de ontwikkeling van financiële kengetallen in beeld: interest dekkingsratio, lening/ investeringsratio, loan to value, solvabiliteit en direct rendement. Het bestuur stuurt op beleid, doelstellingen en eventuele aanpassingen daarvan, waarbij bepalende kengetallen binnen een veilige marge blijven. Wij werkten voor de meerjarenbegroting 2013 meerdere scenario’s uit om onze doelstellingen ook in de toekomst te kunnen blijven realiseren. Belangrijke risico’s zijn de Verhuurdersheffing, de stagnatie van de woningmarkt met daaraan gekoppeld grondposities en woningverkopen, en investeringen in nieuwbouw en onderhoud. Ook het doorrekenen van de mogelijke gevolgen van het Regeerakkoord in de meerjarenbegroting was zeer belangrijk. Omdat de inhoud van de kabinetsmaatregelen niet volledig bekend was, hanteerden we verschillende uitgangspunten waarmee UWOON financiële verplichtingen kan nakomen en de belangrijkste ondernemingsdoelen haalt. De conclusie is dat UWOON vanaf 2014 aan de Verhuurdersheffing kan voldoen, als ze de huren verhoogt (het nieuwe regeringsbeleid biedt daarvoor ruimte) en bezuinigt op onderhoud en investeringen in nieuwbouw. Wij moeten in 2013 bekijken op welke taakvelden en/of beleidsonderdelen aanpassingen nodig zijn. Hierover communiceren wij met de belanghouders. ir. M.C.F. van Balen-Uijen
Het toezichtkader wordt gevormd door: Wet- en regelgeving Statuten Governancecode Het ondernemingsplan 2011-2014 Het strategisch voorraadbeleid De jaarlijkse bedrijfsbegroting en de daaruit voortvloeiende investeringsbegroting en het jaarplan De kwartaalrapportages met daarin de verantwoordingsvelden uit het Besluit Beheer Sociale Huursector De belangrijkste bevindingen uit de externe controlerapportages van onze accountant Prestatieafspraken met de gemeenten De gesprekken die de RvC voert met de onafhankelijke accountant, ondernemingsraad en huurdersraden Beleid voor dochters en deelnemingen.
7.2.2 Governancecode
7.2 Verslag Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen (RvC) houdt toezicht op het bestuur, de algemene gang van zaken in de woningcorporatie en de met haar verbonden ondernemingen. Zij adviseert het bestuur en fungeert als klankbord. De RvC is bovendien werkgever van het bestuur. De RvC houdt onder meer toezicht op: Realisatie van doelstellingen, volkshuisvestelijke opgaven, strategie en de risico’s die de activiteiten van de corporatie met zich meebrengen Opzet en werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen en het kwaliteitsbeleid Integriteit van de organisatie. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden staan in de statuten en zijn verder uitgewerkt in het reglement voor de RvC van 29 oktober 2008. Een profielschets omschrijft daarnaast de gewenste deskundigheid en achtergrond van de leden. Het reglement en de profielschets staan op www.uwoon.nl. De RvC heeft in 2012 drie commissies: De remuneratiecommissie De auditcommissie De vastgoedcommissie
42
Woon zoals u wilt
Jaarverslag 2012
UWOON vindt goed ondernemingsbestuur van groot belang. Wij onderschrijven de principes van de governancecode woningcorporaties van Aedes. Bestuur en RvC realiseren hiermee op herkenbare en transparante wijze de maatschappelijke en volkshuisvestelijke doelstellingen. Op één punt wijkt UWOON af van de governancecode. In tegenstelling tot de bepalingen uit de code stellen wij bestuurders voor onbepaalde tijd aan. De Raad van Commissarissen doet dat omdat ze continuïteit in de besturing van de organisatie heel belangrijk vindt. Er is een rooster van aftreden opgesteld voor de leden van de RvC. Volgens de statuten bestaat de RvC uit minimaal vijf en maximaal zeven leden. Vijf leden heeft de voorkeur, omdat die de meest fundamentele beleidsterreinen en competenties afdekken. In 2012 telt de RvC zes leden. Dit wordt in 2013 teruggebracht naar vijf leden. Wij hebben in 2012 het rooster van aftreden aangepast. Zoals de Governancecode voorschrijft is de maximale zittingsduur nu acht jaar. UWOON stelde begin 2011 een integriteitscode vast. In combinatie met deze code stelde UWOON een meldregeling op. De RvC houdt de integriteit nauwlettend in het oog.
7.2.3 Profielschets leden Raad van Commissarissen UWOON heeft een profielschets voor de selectie van RvC-leden. Die waarborgt dat de Raad voldoende kennis heeft van strategie, financiële risicobeheersing, realisering van de volkshuisvestelijke taken en projectontwikkeling. Ieder lid van de Raad heeft voldoende bestuurlijke kwaliteiten en deskundigheden. De voorzitter voldoet daarnaast aan een aantal specifieke eisen. De huurdersbelangenorganisaties hebben volgens een convenant inspraak bij de benoeming van alle nieuwe RvC-leden. Huurders dragen sindsdien geen ‘huurdersleden’ meer voor in de RvC. De RvC functioneert als één college met een gezamenlijke verantwoordelijkheid.
7.2.4 Samenstelling Raad van Commissarissen De samenstelling van de Raad van Commissarissen in 2012: Drs.ing. C.H.P. Oosterwijk (voorzitter) Geboortejaar Functie Nevenfuncties
Lidmaatschap Expertise
1951 Partner BMC, vennoot DichterbijKunst Lid van de Raad van Advies van Staatsbosbeheer; Lid van de Raad van Commissarissen van Wooninc., woningcorporatie in Eindhoven; Vice-voorzitter van de RvC van Woonmensen, Apeldoorn, een combinatie van woningcorporatie en zorginstelling. Lid van remuneratiecommissie UWOON Bestuur & Management Vastgoed ontwikkeling woningcorporaties Architectuur Kunst en cultuur Bestuurlijke organisatie
De heer C.H. Louwerse MMO (lid) Geboortejaar Functies Nevenfuncties Lidmaatschap Expertise
1949 Algemeen directeur/bestuurder bij Home-Base Support en algemeen directeur bij Koninklijke PIT Pro Rege Vicevoorzitter SWO Ermelo Voorzitter van DVS ’33 Ermelo Lid van Nederlands Centrum van Directeuren en Commissarissen Lid van auditcommissie UWOON Brede kennis en ervaring op gebied van zorg en welzijn en maatschappelijk ondernemerschap Kennis van organisatieontwikkeling en -verandering Bestuurlijke kennis, ervaring en netwerken
Jaarverslag 2012
Woon zoals u wilt
43
7. Mevrouw A.E. van der Haar-Ros (lid) vanaf 1 september 2012 Geboortejaar Functie
1976 Werkzaam bij Stichting zorgverlening ’s Heeren Loo, sectie vastgoed, projectleider vastgoedontwikkeling n.v.t. Lid van vastgoedcommissie UWOON Bouwkunde Zorgregelgeving bij bouwprojecten Haalbaarheidstoetsen bij projectontwikkeling (financiële studies voor bouw-zorgprojecten)
Nevenfunctie Lidmaatschap Expertise
De heer J.K. Pel (lid) Geboortejaar Functie Nevenfuncties Lidmaatschap Expertise
1946 Vervroegd uitgetreden. Voorheen werkzaam als hoofd personeel en organisatie. Voorzitter Stadsmuseum Harderwijk Voorzitter dr. G.C.J. Kruisinga-fonds Voorzitter van remuneratiecommissie UWOON Organisatieontwikkeling Bedrijfsvoering Lokale overheid
De heer drs. G.W. Hop RA (lid) Geboortejaar Functies
1968 Directeur eigenaar Rexcom Holland BV Directeur eigenaar Konnex Global Enterprise BV n.v.t. Voorzitter van auditcommissie UWOON Ondernemerschap Financieel
Nevenfunctie Lidmaatschap Expertise
De heer drs. W.C. Verbaan (lid) Geboortejaar Functies Nevenfuncties Lidmaatschap Expertise
44
Woon zoals u wilt
1946 Lector Vastgoedeconomie aan de Hogeschool van Amsterdam Ondernemer Commissaris Iterfidelis Raad van Toezicht Stichting Roges Lid van vastgoedcommissie UWOON Infrastructuur/gebiedsontwikkeling Water en ruimte Mobiliteit Volkshuisvesting Financial engineering Publiek-private samenwerking (PPS) en DBFM contracten
Jaarverslag 2012
Alle commissarissen zijn lid van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) en wonen geregeld themabijeenkomsten bij. Onafhankelijk Activiteiten van leden mogen de onafhankelijkheid van de RvC niet aantasten. Eén lid werkt bij ’s Heeren Loo in Ermelo. Zij heeft dit gemeld bij beide organisaties. De RvC van UWOON vindt deze functie geen bezwaar. Indien nodig onthoudt betrokkene zich van stemming, bijvoorbeeld bij wel of niet aangaan van samenwerkingsverbanden. Geen van de commissarissen was ooit in dienst van de corporatie of heeft direct of indirect een band met toeleveranciers of afnemers. Ook verleent niemand direct of indirect andere diensten dan die voortvloeien uit het RvC-lidmaatschap of onderhoudt buiten het commissariaat een band met UWOON. In het verslagjaar waren leden van de RvC niet betrokken bij transacties met tegenstrijdige belangen.
7.2.5 Rooster van aftreden RvC-leden worden voor vier jaar benoemd. Volgens de richtlijn van de governancecode is daarna een herbenoeming van vier jaar mogelijk. Op 2 januari 2013 is het rooster van aftreden dat op 14 maart 2012 is vastgesteld herzien. In het nieuwe schema staat niet langer dat de heer Verbaan de plaats overnam van de heer Gardenbroek. Hij is de volle acht jaar ingeroosterd. De RvC heeft vastgesteld dat het sabbatical van mevrouw Van der Haar een opschortende werking heeft. Met het vertrek van de heer Pel per 1 maart 2013 is het gewenste aantal van vijf commissarissen bereikt. 1e benoeming
herbenoembaar
aftredend
C.H.P Oosterwijk
01-01-12
01-01-16
01-01-20
W.C. Verbaan
21-06-10
21-06-14
A.E. v.d. Haar-Ros
01-12-05
G.W. Hop
01-12-10
C.H. Louwerse
19-04-01
01-12-13
J.K. Pel
01-03-05
01-03-13
21-06-18 01-03-15 *
01-12-14
01-12-18
*Mevrouw A.E. van der Haar-Ros was van 1 juni 2011 tot 1 september 2012 met sabbatical. Zij is in deze periode uitgeschreven als commissaris. De sabbatical periode heeft een opschortende werking in het rooster van aftreden tot gevolg van 1,25 jaar.
7.2.6 Vergaderingen 2012 De voorzitter van de RvC en het bestuur bereiden de vergaderingen van de RvC voor. De agendering is gebaseerd op actualiteiten, statutaire bepalingen over bestuursbesluiten die de Raad vooraf moet goedkeuren en afspraken over periodieke informatie zodat de Raad de ontwikkelingen in het bedrijf en in de branche kan volgen. Ook wil de Raad periodiek contact onderhouden met de accountant, de ondernemingsraad en de huurdersorganisaties. De RvC vergaderde in 2012 vijf keer volgens het jaarlijks vastgestelde vergaderschema. Bovendien stond een aantal verdiepende bijeenkomsten over actuele onderwerpen op de agenda. Ook was er overleg met huurdersorganisaties en de ondernemingsraad. Dit had een constructief en open karakter. De belangrijkste onderwerpen waarover de Raad zich in 2012 boog: 25 januari 2012: Themabijeenkomst over relevante externe ontwikkelingen en de verdeling van de functies binnen de RvC. 14 maart 2012: Herijking en goedkeuring bestuursmandaat. Aanpassing rooster van aftreden RvC leden op basis van de nieuwe Governancecode. Besluit over selectieprocedure werving nieuwe accountant. Het bestuur informeert de RvC over de grondposities van UWOON. 6 juni 2012: Bevindingen accountant na controle van de jaarverslagen en de jaarrekeningen 2011. De accountant heeft een goedkeurende controleverklaring afgegeven. De financiële positie beoordeelt men als passend bij de ambitie van UWOON. De interne beheersing is op orde.
Goedkeuring jaarrekeningen van UWOON, UWOON Holding BV, UWOON Projectontwikkeling BV en UWOON Beheer en Onderhoud BV. De Raad stemde in met de jaarrekeningen van De Driesprong Ontwikkeling BV en UWOON-Bouwfonds BV. Het bestuursreglement is aangepast vanwege de overgang naar een eenhoofdig bestuur en goedgekeurd door de RvC. Deloitte Accountants verricht het komende jaar accountantswerkzaamheden, zo besloot de RvC. 21 juni 2012: Goedkeuring van het Strategisch Voorraadbeleid, met als onderdelen milieubeleid, huurbeleid en verkoopbeleid dat het bestuur eerder vaststelde. De RvC nam kennis van de resultaten van het voorraadbeleid en de nieuwbouwstrategie, zowel vanuit de volkshuisvestelijke als de financiële invalshoek. De RvC vindt dat het bestuur met het beleid een verstandige koers vaart. Omdat de wereld snel verandert, blijft de Raad de cijfers goed volgen. 20 september 2012: De bestuurder geeft haar visie op maatschappelijke ontwikkelingen in de toekomst en de rol die UWOON daarin speelt. Ook is er een toelichting op het herontwikkelingsbesluit van deelfase 2a van het project Het Trefpunt in Ermelo. Om efficiënt te kunnen vergaderen en de adviesrol van de RvC optimaal te vervullen, installeerde de Raad naast de remuneratiecommissie en auditcommissie ook een vastgoedcommissie. Die bestaat uit de heer Verbaan en mevrouw Van der Haar. De vastgoedcommissie start in het eerste kwartaal van 2013. 21 november 2012: Goedkeuring begroting 2013 en meerjarenbegroting 2013-2022. Goedkeuring Treasuryjaarplan 2013. Vanaf het verslagjaar 2012
Jaarverslag 2012
Woon zoals u wilt
45
7. Governance
* Bij het opstellen van de jaarrekening 2012 is alsnog besloten, met het oog op een betere transparantie van de cijfers, de waardering van het vastgoed op historische kosten te handhaven en niet over te gaan tot waardering tegen actuele waarde.
is er een nieuwe richtlijn voor de Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting van kracht: de RJ645. UWOON waardeert haar sociaal vastgoed tegen bedrijfswaarde en haar commercieel vastgoed tegen marktwaarde in verhuurde staat. De RvC stelde de waarderingsgrondslagen vast.* Toegevoegde vergadering 12 december 2012: Bespreken honorering van de commissarissen, de vergoedingen aan commissies en de interpretatie van het overgangsrecht in verband met de Wet Normering bezoldiging Topfunctionarissen (WNT). Tijdens de vergaderingen deelde de RvC de zorgen met het bestuur over het regeerakkoord, de marktontwikkelingen en de heffingen die de corporaties de komende jaren moeten opbrengen.
7.2.7 Commissies Remuneratiecommissie De remuneratiecommissie bereidt de besluitvorming voor die de RvC neemt over werving en selectie van leden van het bestuur of de RvC. Ook het bezoldigingsbeleid en de arbeidsvoorwaarden voor het bestuur komen op de agenda. Daarnaast bereidt de commissie evaluatiegesprekken voor en voert deze uit. De remuneratiecommissie bestond in 2012 uit de heer J.K. Pel (voorzitter) en de heer C.H.P. Oosterwijk (lid, tevens voorzitter RvC). Het reglement van de remuneratiecommissie is vastgesteld op 7 januari 2009. Verslag van de Remuneratiecommissie De remuneratiecommissie informeerde of bereidde bespreking of besluitvorming van de RvC voor over de volgende onderwerpen: instellen vastgoedcommissie aanpassing van het bestuursreglement aanpassing rooster van aftreden RvC zelfevaluatie RvC functioneringsgesprek met bestuurder voortzetting lidmaatschap RvC van mevrouw Van der Haar btw-verplichting leden RvC per 1 januari 2013, beëindiging extra vergoedingen commissieleden RvC per 1 januari 2013 toepassing overgangsrecht Wet Normering Topinkomens (WNT). Ter toelichting: De persoonlijke invulling van de commissies veranderde in 2012. De remuneratiecommissie bestaat uit de heren Pel (vz) en Oosterwijk, de auditcommissie uit de heren Hop (vz) en Louwerse. De nieuwe vastgoedcommissie bestaat uit mevrouw Van der Haar en de heer Verbaan. Welke precieze taken de audit- en vastgoedcommissie voor hun rekening nemen, moet nog vastgesteld worden. Dat geldt ook voor een reglement. Omdat dankzij de nieuwe
46
Woon zoals u wilt
Jaarverslag 2012
vastgoedcommissie de werkzaamheden binnen de RvC evenredig verdeeld zijn, is de extra vergoeding voor commissiewerk per 1 januari 2013 beëindigd. Dit is in overeenstemming met de Honoreringscode voor commissarissen. De remuneratiecommissie had op 21 november 2012 het functioneringsgesprek met de directeurbestuurder. Op grond van het advies van de commissie ging de RvC over tot realisering van beloningsafspraken conform de arbeidsovereenkomst. Die passen binnen de bandbreedte van de ‘beloningscode bestuurders woningcorporaties’. Mevrouw Van der Haar hield van medio 2011 tot 1 september 2012 een sabbatical. Zij was in die periode uitgeschreven als commissaris. In 2011 is besloten dat zij vanaf 1 september 2012 weer deel uitmaakt van de RvC. De sabbatical periode heeft een opschortende werking in het rooster van aftreden tot gevolg. De heer Hop is per 21 november 2012 waarnemend voorzitter RvC. De Wet Normering Topinkomens publieke en semipublieke sector is per 1 januari 2013 van kracht. De regeling heeft zowel betrekking op de directeur-bestuurder als de leden van de RvC. De RvC stelde op 12 december 2012 vast dat zowel de directeur-bestuurder als de leden van de RvC voldoen aan de voorwaarden die gelden voor het overgangsrecht. Een externe jurist heeft vastgesteld dat het besluit correct is. De remuneratiecommissie vergaderde in het verslagjaar één keer en voerde daarnaast digitaal overleg. De RvC volgde workshops/themabijeenkomsten rond ontwikkelingen in corporatieland, Strategisch Voorraadbeleid en strategische verkenning van de toekomst. Individuele leden volgden workshops (onder meer van VTW) op het gebied van wonen en zorg, en financiën. Auditcommissie De auditcommissie bereidt de vergaderingen van de RvC voor over de begroting, jaarrekening, kwartaalrapportages, treasuryjaarplan, risicobeheerplan en uitvoering daarvan. De auditcommissie bestaat uit de heren W.C. Verbaan (voorzitter) en C.H. Louwerse. De heer Verbaan verruilde in augustus 2012 de auditcommissie voor de vastgoedcommissie. Zijn opvolger is de heer G. Hop. Het reglement van de auditcommissie is vastgesteld op 23 september 2009. Verslag auditcommissie over 2012 De auditcommissie vergaderde in 2012 vijf keer. Het verslag van de commissievergadering staat op de agenda van de daaropvolgende vergadering van de Raad van Commissarissen. Onderdelen van de cyclus zijn uiteraard de begroting, de jaarrekening, het treasuryjaarplan en de kwartaalrapportages.
De auditcommissie stelde in het bijzijn van de accountant PWC de jaarrekening 2011 vast en behandelde het accountantsverslag. De kwartaalrapportages behoorden tot de vaste agendapunten. De controller veranderde het format van deze rapportage flink en volgens de commissie is dat een sterke verbetering. De auditcommissie adviseerde de Raad van Commissarissen over een nieuw te benoemen accountantskantoor. Naast de reguliere vergadering was er een gesprek met UWOON’s controller over kpi’s, de planningsystematiek en de controlecyclus. De auditcommissie kon in 2012 beschikken over alle gegevens die zij nodig had voor de uitoefening van haar taak. Specifieke onderwerpen waren: de waarderingsgrondslagen vastgoed het treasuryjaarplan 2013. Ondanks de verslechtering van de economische situatie, heeft UWOON gedurende het verslagjaar een gezonde financiële positie.
7.2.8 Vergoedingen Raad van Commissarissen De commissarissen ontvangen een vaste vergoeding. Op basis van de ‘Adviesregeling toezichthouders in woningcorporaties’ krijgen leden van de RvC per 1 juli 2008 € 7.500 en de voorzitter € 11.250. Conform de adviesregeling worden vergoedingen jaarlijks geïndexeerd. Daarnaast declareren de commissarissen de reiskosten en de kosten voor opleidingen die ze in het belang van UWOON volgen. De vergoedingen aan de commissarissen in het verslagjaar passen binnen de Governancecode Woningcorporaties. Als lid van de Raad van commissarissen Functie
Naam
Voorzitter
H.M Ridder
lid
A.E. Ros
Voorzitter
C.H.P. Oosterwijk
Lid
C.H. Louwerse
Lid
T. Kroon
-
8.663
Lid
J.K. Pel
8.809
10.829
2.202
Lid
W.C. Verbaan
8.673
10.777
2.157
Lid
G.W. Hop
8.809
9.927
2.202
51.313
71.472
8.717
Totaal
7.2.9 Evalueren Raad van Commissarissen De RvC evalueert jaarlijks het eigen functioneren en de samenwerking met het bestuur. Dit gebeurt afwisselend met of zonder externe begeleiding. Op 3 januari 2013 blikte de Raad van Commissarissen van UWOON terug op 2012. Een bewogen jaar, zowel intern als extern. Met het afscheid van Leo van Doorn en de na een sabbatical teruggekeerde Moniek van Balen ging UWOON een nieuwe fase in. Per 1 januari trad Cees Oosterwijk aan als nieuwe voorzitter van de Raad. Hij startte met een persoonlijke ronde langs de commissarissen, het bestuur, de huurdersverenigingen en het MT. Daardoor nam hij in korte tijd zowel de inhoudelijke missie als de personele inzet daarbij tot zich.
2012
2011
-
16.243
2.936
4.368
Als lid van commissies
13.414
-
8.672
10.665
2012
2011
Overige kosten vergoedingen 2012
2011
382 2.156
382
-
De Raad keek eind 2012 tevreden terug op de start met onze eenhoofdige directie. Onze bestuurder heeft de zaak stevig in handen. Ook waarderen alle spelers de onderlinge relatie met de Raad en de open cultuur van samenwerken en kritisch volgen. De Raad beseft dat er turbulente tijden aankomen, maar UWOON gaat gelukkig vanuit een gezonde vertrekpositie die moeilijke fase in. Toch moet ook UWOON zich kritisch beraden op haar financiële reilen en zeilen en het programma voor de komende jaren. We ontkomen niet aan een heroverweging van taken en een heroriëntatie op de interne organisatie. De regeringsverklaring bracht nog eens nieuwe obstakels op tafel. Kortingen door het VESTIA-fiasco en bezuiniging van de regering geven de begroting van 2013 een buitengewoon krachtige neerwaartse zet. Desondanks geloven we in onze missie, waarbij de kwaliteit van de woningen en een leefbare samenleving in onze wijken en buurten centraal blijft staan. Jaarverslag 2012
Woon zoals u wilt
47
7. Governance
“Innovatieve vormen van bouw en beheer”
De Raad heeft de juiste samenstelling om het bestuur de komende tijd op een doortastende en opbouwend kritische wijze te volgen en te adviseren. Juist die verhouding tussen toetsen en adviseren is door de brede expertise en de persoonlijke betrokkenheid van de leden bij de Raad in goede handen. Hoewel we het vertrek (en het niet invullen van de vacature) van Jan Pel als een aderlating zien, hebben we vertrouwen in elkaar en in ons team. Ook omdat we Anita van der Haar na een jaar afwezigheid weer in ons midden konden verwelkomen. Een onmisbare kracht in de Raad! Hoewel we goed scoren op expertiseverdeling en effectiviteit, hebben we elkaar kritisch onder de loep genomen en een aantal verbeterpunten genoteerd. Ook ontwikkelen we ons in 2013 verder, vooral op de gebieden van innovatieve vormen van bouw en beheer (duurzaamheid en kostenbesparing) en burgerparticipatie in wijken en buurten. Met onze stakeholders willen we nog betere relaties opbouwen om in de komende moeilijke jaren succesvol en respectvol samen te werken. Cees Oosterwijk, voorzitter.
7.2.10 Visitatie Ecorys Vastgoed voerde van januari tot juni 2011 een maatschappelijke visitatie uit bij UWOON. De cijfers in het visitatierapport zijn vergelijkbaar met het landelijk gemiddelde. De commissie constateerde dat zowel intern als extern goede prestaties zijn geleverd. Met de aanbevelingen uit het visitatierapport zijn we in 2012 verder aan de slag gegaan. Het intern toezicht is goed tot stand gekomen. Aandachtspunten zijn dat we de gewone zaken wel moeten beschrijven en dat we ambities tijdig moeten bijstellen, of aangeven waarom zaken niet gerealiseerd zijn.
7.2.11 Verantwoording Deze jaarrekening is door Deloitte gecontroleerd en goedgekeurd, zoals blijkt uit de controleverklaring van de onafhankelijke accountant, die u in dit verslag op pagina 101 aantreft. Wij kunnen ons met deze stukken verenigen en stellen de bestuurder voor de jaarrekening 2012 vast te stellen. Goedkeuring door de RvC strekt het Bestuur tot volledige decharge.
7.3 Verklaring Het Bestuur en de Raad van Commissarissen verklaren dat de middelen in 2012 uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting zijn aangewend. Vastgesteld door de directeur-bestuurder op 17 juni 2013 Mevrouw ir. M.C.F. van Balen-Uijen Goedgekeurd door de Raad van Commissarissen op 17 juni 2013 De heer drs. ing. C.H.P. Oosterwijk, voorzitter Mevrouw A.E. van der Haar-/Ros, lid De heer drs. G.W. Hop RA, lid De heer C.H. Louwerse MMO, lid De heer drs. W.C. Verbaan, lid
48
Woon zoals u wilt
Jaarverslag 2012
8. Algemeen UWOON heeft geen winstoogmerk, maar gebruikt financiële voordelen uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting. Waarborgen van de financiële continuïteit en een goede financiële sturing staan centraal. De kern van het financieel beleid is een adequaat vermogensbeheer en risicobeheersing bij de bedrijfsprocessen. Voorbereiding In Control Statement Het bestuur wenst te komen tot een bedrijfsbreed risicobeheersingsysteem waarmee een In Control Statement (ICS) afgegeven kan worden. Hierin verklaart UWOON dat haar bedrijfsvoering dusdanig op orde is dat met redelijke mate van zekerheid kan worden gesteld dat de doelstellingen worden gerealiseerd. Het afgeven van een ICS vraagt om een grondige voorbereiding van proces- en risicobeheersingsystemen. Duidelijk is dat de ambitie uit het ondernemingsplan, namelijk om in 2014 een ICS af te kunnen geven, niet reëel is. We verwachten eind 2015 een ICS te hebben. In 2012 heeft UWOON de eerste stap gezet om hiertoe te komen. In het Plan van Aanpak dat is vastgesteld, zijn de randvoorwaarden, ambitie, reikwijdte en tijdspad bepaald. In 2013 wordt de focus gelegd op een aantal processen dat zal worden gemonitord en uitgewerkt. Vervolgens zal in 2013 een opzet worden gemaakt om te komen tot een organisatiebreed risicoprofiel. In 2012 werkt UWOON echter al met een risicobeheersing- en controlesysteem. Intern risicobeheersing- en controlesysteem Het bestuur is verantwoordelijk voor het intern risicobeheersing- en controlesysteem. Dit heeft betrekking op bijvoorbeeld beleidsvorming, processen en taken, waarmee UWOON haar doelstellingen realiseert, afwijkingen snel signaleert en negatieve effecten voorkomt. Procesgerichte (horizontale) Control Bij sturing en beheersing vanuit de procesdoelen en de daarbij behorende risico’s wordt naast de gebruikelijke controledoelstellingen (AO/IC) ook gekeken naar efficiency, continuïteit, kwaliteits- en veiligheidsaspecten en bijvoorbeeld de afhandeling van diensten binnen een bepaalde tijd. Zowel voor de fusie in 2008 als daarna heeft UWOON een groot aantal processen in kaart gebracht. Om ‘In Control’ te zijn is een risicomanagementsysteem nodig. Hiervoor moeten de belangrijkste risico’s van processen herkend en omschreven worden. Het begint dus met het uniform omschrijven van de belangrijkste werkprocessen van UWOON. In 2012 zijn de primaire processen Verhuur en Verkoop geactualiseerd, geüniformeerd en vastgesteld. Daarnaast heeft er een interne audit plaatsgevonden op het proces van woningtoewijzing
en heeft er in het kader van risicomanagement een analyse plaatsgevonden van onze crediteuren. Naast de procedures zijn de belangrijkste onderdelen van het risicobeheersing- en controlesysteem een overzicht met taken en verantwoordelijkheden per functie (de RVB-lijst), het budgetsysteem en de kwartaalrapportage. UWOON is zich binnen het totale proces bewust van de risico’s, zonder dat deze al integraal zijn beschreven. Er wordt gewerkt met een vorm van risicoscan, die risico’s bij projectontwikkeling inzichtelijk maakt. Medewerkers denken daardoor goed na over risico’s. Management (verticale) Control Hierbij gaat het om de sturing en beheersing vanuit strategische of organisatiedoelen. Binnen UWOON worden deze strategische- en organisatiedoelen, hun onderlinge verbanden, eventueel te treffen maatregelen die gekoppeld zijn aan risico’s, continu gemonitord én verantwoord in de kwartaalrapportage. In 2012 is gestart met de nieuw ontwikkelde kwartaalrapportage. De kwartaalrapportage is vooral een sturingsdocument. UWOON monitort hierin in hoeverre de operationele doelstellingen (KPI’s) en de strategische doelstellingen worden gerealiseerd en stuurt bij wanneer noodzakelijk. Onderdeel van de kwartaalrapportage is de voortgang van de jaarplannen, die jaarlijks opgesteld worden op basis van doelstellingen van het ondernemingsplan. UWOON werkt met een planning- en controlcyclus die de gang van zaken binnen de organisatie bewaakt en vaststelt of doelen zijn gehaald. De cyclus bestaat uit een aantal fases: Plan De cyclus begint met het opstellen van plannen. Uitgangspunt hierbij zijn de beleidsvoornemens in het Ondernemingsplan. De activiteiten zijn vertaald in jaarplannen. Daaruit stelt UWOON vervolgens de integrale meerjarenbegroting op, waarin ook lopende activiteiten een plaats vinden. Do In deze fase worden plannen uitgevoerd. Check Via de kwartaalrapportage, de jaarrekening en het jaarverslag vergelijkt UWOON de realisatie met de begrote doelen. Ook bespreken bestuur en de diverse managers maandelijks de voortgang van verschillende activiteiten. Act Als doel en realisatie niet gelijk zijn, bekijkt UWOON of een beleidsaanpassing nodig is voor het behalen van de ondernemingsdoelstellingen. Jaarverslag 2012
Woon zoals u wilt
49
8. Algemeen
Om onze doelstellingen ook in de toekomst te kunnen blijven realiseren, is voor de meerjarenbegroting 2013 een aantal scenario’s uitgewerkt. Hierin komen strategische doelstellingen, wet- en regelgeving, financiële ruimte en risico’s samen. Belangrijke risico’s zijn de Verhuurdersheffing, stagnatie van de woningmarkt met daaraan gekoppeld grondposities en woningverkopen en investeringen in nieuwbouw en onderhoud. Behalve de risico’s en haalbaarheid brengen de scenario’s de ontwikkeling van financiële kengetallen in beeld: interest dekkingsratio, lening/investeringsratio, loan to value, solvabiliteit en direct rendement.
8.1 Investeringen
Kernactiviteit - bedrijfsopbrengsten - bedrijfslasten - financiële baten en lasten
In 2012 heeft UWOON de volgende projecten opgeleverd: Woningen 12 appartementen Van Sytzamalaan in Oldebroek 4 eengezinswoningen Singel in ‘t Harde 10 appartementen (sociale huur) Branderskamp in Ermelo 13 appartementen (vs-huur) Branderskamp in Ermelo
Jaarresultaat kernactiviteit -
Overige woongelegenheden 38 zorgeenheden Guido Gezellelaan in Harderwijk 39 woonwagenstandplaatsen in Harderwijk (aankoop van gemeente Harderwijk) 13 woonwagens in Harderwijk (aankoop van gemeente Harderwijk) 1 woonwagenstandplaats in Harderwijk
aantal
gem. stichtingskosten
totale stichtingskosten
totale onrendabele investeringen
Ermelo: mgw Branderskamp (soc. huur) mgw Branderskamp (vs huur) mgw Spekster (renovatie)
10 13 28
€ 151.202 € 228.121 € 156.755
€ 1.512.024 € 2.965.574 € 4.389.157
n.v.t. n.v.t. € 2.736.149
Harderwijk: Overige woongelegenheden G. Gezellelaan Standplaatsen en woonwagens Harderwijk
38 53
€ 138.075
€ 5.246.826 € 285.258
€
840.936 n.v.t.
Oldebroek: mgw Van Sytzamalaan ’t Harde egw Singel
12 4
€ 174.565 € 92.765
€ 2.094.776 € 371.057
€ €
778.686 49.161
UWOON treft bij projecten waarvoor een definitief bouwbesluit is genomen een voorziening voor het onrendabele deel van de investering. Ten laste van het resultaat 2012 is € 1,3 miljoen dotatie geboekt voor nieuwe projecten.
Woon zoals u wilt
Jaarverslag 2012
waardeveranderingen resultaat verkopen bestaand bezit resultaat verkopen nieuwbouw incidentele posten belastingen
Jaarresultaat
Met deze investeringen is € 16,9 miljoen gemoeid, waarvan een deel wordt terugverdiend uit de huuropbrengsten. Wat rest is een onrendabele top van € 4,3 miljoen.
50
Het jaarresultaat 2012 bedraagt € 7,6 miljoen negatief tegen € 1,0 miljoen positief in 2011. Voor 2012 was € 8,4 miljoen negatief begroot. Onderstaande tabel geeft op hoofdlijnen een toelichting op de belangrijkste verschillen tussen het jaarresultaat volgens de jaarrekening 2012 en het jaarresultaat volgens de begroting 2012. UWOON maakt hierbij onderscheid tussen het resultaat uit de exploitatie van het vastgoed, de kernactiviteit en de resultaten uit waardeveranderingen, verkopen, belastingen en overige incidentele posten. X € 1.000
Opgeleverde projecten
Project
8.2 Jaarresultaat
Jaarresultaat kernactiviteit Het resultaat uit de kernactiviteit is € 2,5 miljoen hoger dan begroot door: Minder geactiveerde uren eigen bedrijf (-/- € 0,4 miljoen) Meer doorberekende kosten (+ € 0,4 miljoen) Nagekomen baten (+ € 0,3 miljoen) Vervallen posten en aanbestedingsresultaten in het planmatig onderhoud en minder uitgaven t.b.v. Strategisch Voorraadbeheer (+ € 5,3 miljoen) Minder kosten klachten- en mutatieonderhoud ( + € 0,2 miljoen) Meer afschrijvingslasten (-/- € 3,6 miljoen) Diverse overige verschillen ( -/- € 0,1 miljoen) Minder rentelasten als gevolg van geringere financieringsbehoefte en gunstiger rentecondities bij de aangegane financiering ( + € 0,6 miljoen) Minder geactiveerde rente nieuwbouwprojecten (-/- € 0,4 miljoen) Meer rente op liquide middelen ( + € 0,2 miljoen) Waardeveranderingen De waardeveranderingen komen € 1,4 miljoen slechter uit dan begroot. Hiervoor zijn de oorzaken: In 2012 is € 1,3 miljoen (2011: € 3,0 miljoen) toegevoegd aan de voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw. In de begroting is uitgegaan van € 10,7 miljoen. Reden hiervoor is de vertraging in de ontwikkeling en de start van diverse nieuwbouwprojecten waarvoor in 2012 geen bouwbesluit is genomen, terwijl dat wel was verwacht. Voor een aantal projecten is besloten niet tot uitvoering over te gaan. Een aantal projecten is definitief afgewikkeld. Hierop is een positief resultaat van € 0,5 miljoen geboekt.
Jaarrekening 2012
Begroting 2012
Jaarrekening 2011
52.676 -39.903 -8.451
52.541 - 41.798 - 8.915
50.948 -38.205 -7.750
4.322
1.828
4.993
-12.145 2.141 345 -180 - 2.236
-10.727 1.817 490 0 -1.802
-5.813 1.407 677 -550 276
-7.753
-8.394
990
Bij de toepassing van de minimumwaarderingsregeling voor bestaande bouw in 2012 is € 9,5 miljoen afgeboekt op de boekwaarde obv historische kosten (2011: € 2,2 miljoen bijboeking). Op diverse projecten in Ermelo is € 1,8 miljoen afgeboekt. Naar verwachting kan de op deze locaties geplande grondopbrengst niet worden gerealiseerd. Deze afboeking was niet begroot. Verkopen bestaand bezit UWOON hield € 0,3 miljoen meer over uit de verkoop van bestaande woningen dan begroot. In 2012 zijn 13 woningen verkocht (2011: 8 woningen). De gemiddelde netto-opbrengst bedroeg € 176.000. In de begroting is uitgegaan van de verkoop van 12 woningen in 2012. Belastingen Sinds 1 januari 2008 is UWOON volledig belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. In 2012 zijn de aangiftes 2010 en 2011 opgesteld en ingediend. Beide aangiftes resulteren in een belastbaar bedrag van nihil. Over beide jaren is derhalve geen vpb verschuldigd. De last voor 2012 komt uit op € 2,2 miljoen, € 2,7 miljoen acute belastinglast en -/- €0,5 miljoen mutatie in de belastinglatenties. In de begroting is rekening gehouden met € 1,8 miljoen. Het verschil wordt met name veroorzaakt door lagere bedrijfskosten en wijzigingen in de belastinglatenties. De stichting UWOON vormt met haar dochter-bv’s een fiscale eenheid voor de btw en de vennootschapsbelasting.
Jaarverslag 2012
Woon zoals u wilt
51
8. Algemeen
8.3 Financiële positie Een evenwichtig financieel beleid waarborgt de continuïteit van UWOON. Daarom streeft de corporatie naar een gelijkmatige ontwikkeling van het eigen vermogen en naar het behoud van een goede technische kwaliteit van het woningbezit. UWOON financiert investeringen zoveel mogelijk uit eigen middelen en verliest daarbij de liquiditeit en flexibiliteit van de leningenportefeuille niet uit het oog. Solvabiliteit Solvabiliteit is het vermogen om te voldoen aan langlopende verplichtingen. Dit blijkt uit een vergelijking tussen het eigen vermogen en het balanstotaal. Met het eigen vermogen vangt UWOON indien nodig verliezen op uit de woningexploitatie en onrendabele investeringen voor nieuwbouw in de sociale huursector. De omvang van het eigen vermogen is ook een belangrijke graadmeter voor de verschaffers van externe financieringsmiddelen. De ontwikkeling van het eigen vermogen, het lang vreemd vermogen en de voorzieningen geeft per 31 december het volgende beeld (bedragen in miljoenen euro’s):
Eigen vermogen Lang vreemd vermogen Balanstotaal Solvabiliteit (procenten)
2012
2011
45,9 254,7 333,3 13,8%
53,6 246,0 336,1 16,0%
Het vermogen is gebaseerd op waardering van bezit tegen historische kostprijs dan wel de lagere bedrijfswaarde. UWOON vindt de solvabiliteit toereikend, gezien de bestaande exploitatie en de begrote investeringen. Solvabiliteits- en continuïteitsoordeel 2011 Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) Het CFV hanteert het begrip ‘volkshuisvestelijke exploitatiewaarde’ (of volkshuisvestelijk vermogen) en gebruikt de actuele waarde (bedrijfswaarde) als waarderingsmethodiek. Om tot vergelijkbare grootheden te komen, past het CFV een aantal correcties toe op de bedrijfswaarde die corporaties aanleveren. De solvabiliteit op basis van de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde is niet te vergelijken met de bovengenoemde solvabiliteit. Die is gebaseerd op de historische kostprijs minus afschrijving, of de lagere bedrijfswaarde. Deze methode is veel conservatiever, omdat deze uitgaat van de gerealiseerde resultaten en niet kijkt naar toekomstige ontwikkelingen en verwachtingen.
52
Woon zoals u wilt
Jaarverslag 2012
Het volkshuisvestelijk vermogen van UWOON was per 31 december 2011 € 209,7 miljoen, 44,8% van het totaal vermogen. Volgens het CFV (bron: Solvabiliteitsoordeel 2012) heeft UWOON een minimum solvabiliteit van 11,5 % nodig voor uitvoering van al haar plannen. UWOON voldoet hier ruimschoots aan. Het CFV geeft ook een continuïteitsoordeel af. Hieruit blijkt hoe actief een corporatie is met haar vermogen. Deze uitspraak is gebaseerd op de meerjarenbegroting (5 jaar) van de corporatie. UWOON heeft de A1-status. Dit betekent dat de voorgenomen activiteiten in financieel opzicht passen bij de omvang van het volkshuisvestelijk vermogen. Het CFV is kortom positief over de solvabiliteit en continuïteit van UWOON. In onderstaande tabel worden de cijfers van UWOON vergeleken met de landelijke gemiddelden vanuit de benchmark van het CFV (bron: Corporatie in Perspectief ).
De netto bedrijfslasten van UWOON zijn de afgelopen jaren redelijk stabiel. De daling in 2012 ontstaat door het vervallen van incidentele posten. UWOON presteert goed ten opzichte van het landelijk gemiddelde. Treasury De treasuryactiviteiten binnen UWOON zijn gebaseerd op het treasuryjaarplan. Dit plan wordt gelijktijdig met de begroting opgesteld. Het kader hiervoor is het Treasurystatuut, dat iedere drie jaar wordt geactualiseerd. De treasurycommissie bespreekt ieder kwartaal de actuele ontwikkelingen en acties. Een extern adviseur begeleidt UWOON hierbij. De activiteiten zijn gericht op (rente)risicospreiding, het voorzien in de financieringsbehoefte en beperken van de gemiddelde vermogenskostenvoet. Risicobeheersing van de leningportefeuille gebeurt vooral door te streven naar een gelijkmatige verdeling van de rente-exposures (de som van de renteconversies en de (her)financieringsbehoefte) over de jaren heen. Als norm geldt de WSW-norm voor rente-exposures (maximaal 15% van het rentedragend vermogen mag rente-exposure ondergaan in enig jaar). Rente-exposure analyse leningenportefeuille per 31-12-2012
Benchmark gegevens CFV per verhuureenheid Per verhuureenheid
UWOON 2012
2011
Landelijk cf CFV 2010
2011
2010
Netto kasstroom (excl. verkopen) € 2.466 € 2.000 € 1.915 € 2.410 € 2.350 Netto bedrijfslasten € 1.098 € 1.157 € 1.038 € 1.393 € 1.356 Gemiddelde huurprijs € 454 € 439 € 427 € 434 € 421
Verhuureenheid: gemiddeld aantal (gewogen) verhuureenheden per begin en ultimo verslagjaar. Netto kasstromen De netto kasstroom is wat overblijft nadat de netto variabele lasten zijn afgetrokken van de huuropbrengsten. Netto variabele lasten is de optelsom van lonen en salarissen, sociale lasten en pensioenlasten, onderhoudslasten en de overige bedrijfslasten, verminderd met de overige bedrijfsopbrengsten, geactiveerde productie voor het eigen bedrijf en ontvangen vergoedingen voor geleverde diensten. De netto bedrijfslasten bestaan uit de variabele exploitatielasten minus onderhoud en de aan het onderhoud toegerekende personeelskosten, de ontvangen vergoedingen voor geleverde diensten, overige bedrijfsopbrengsten en de geactiveerde productie eigen bedrijf. Ontwikkeling kasstromen en bedrijfslasten Uit de cijfers blijkt dat UWOON een hogere netto kasstroom heeft dan in 2010 en 2011. Dit komt door gemiddeld minder onderhoudsuitgaven en bedrijfslasten per vhe en meer huurinkomsten in 2012.
Schuldrest bij renteconversie Extendible fixe-lening
Eindaflossing leningen Spreadherziening basisrenteleningen
WSW norm
WSW norm obv 2013
Treasuryactiviteiten in 2012 In 2012 heeft UWOON opnieuw de nodige aandacht geschonken aan het financieringsmanagement. Op 2 april 2012 was er sprake van een verplichte eindaflossing, een lening van de BNG is op dat moment afgelost. Dit betrof een roll-overlening op basis van 3-maands Euribor. Het schuldrestant op aflossingsdatum bedroeg € 5.000.000. Op 1 juni 2012 was er sprake van een verplichte eindaflossing, een lening van de BNG is op dat moment afgelost. Dit betrof eveneens een rolloverlening op basis van 3-maands Euribor. Het schuldrestant op aflossingsdatum bedroeg € 3.400.000. Op 1 december 2012 is een lening van de BNG afgelost. Dit betrof een annuïtairelening met een rentepercentage van 4,88%. Het schuldrestant op aflossingsdatum bedraagt € 2.539.000.
Renterisico rollover-lening Spreadherziening rolloverlening
In 2012 was er één lening met een openstaande renteconversie. Op 31 mei 2012 is de renteconversie van een 20-jarige annuïtaire lening bij de NWB met een restanthoofdsom van € 659.600 geconverteerd van 5,39% naar 2,77% op basis van een 20 jaar vaste renteperiode. In 2012 waren er twee fixe-basisrenteleningen bij de NWB met een spreadherzieningsdatum. Op 2 februari 2012 is de spreadherziening van de NWB-fixe-basisrentelening ad. € 10.000.000 per 17 februari 2012 gefixeerd. De spread voor de huidige periode bedroeg op basis van 2 jaar: 0,00%. De nieuwe spreadperiode is 3 jaar en tot 17 februari 2015 bedraagt de afgesproken spread 55 basispunten, met als grondslag een basisrente van 3,858%. Op 13 juni 2012 is de spreadherziening van de NWB-fixe-basisrentelening ad. € 15.000.000 per 9 juli 2012 gefixeerd. De spread voor de huidige periode bedroeg op basis van 3 jaar: 45 basispunten met als grondslag Euribor. De nieuwe spreadperiode is 3 jaar en tot 9 juli 2015 bedraagt de afgesproken spread 25 basispunten, met als grondslag een basisrente van 4,16%.
Jaarverslag 2012
Woon zoals u wilt
53
8. Algemeen
In 2012 zijn de volgende stortingen ontvangen van leningcontracten die al voor 1/1/2012 waren afgesloten: Stortingsdatum van 27 maart 2012: op 23 november 2005 is een 21-jarige fixe-lening afgesloten bij de BNG met een hoofdsom van € 5,0 miljoen. De interest bedraagt 4,389% Stortingsdatum van 28 mei 2012: op 23 november 2005 is een 21-jarige fixe-lening afgesloten bij de BNG met een hoofdsom van € 3,4 miljoen. De interest bedraagt 4,394% Stortingsdatum van 2 juli 2012: op 16 december 2010 is een 40-jarige lineaire lening afgesloten, de NWB is de geldgever, met een hoofdsom van € 12,0 miljoen. De afgesproken rente voor de periode 2 juli 2012 tot 2 januari 2021 bedraagt 4,25%, op basis van halfjaarcoupon, act/act. De eerste renteconversie vindt plaats op 2 januari 2021. De restantschuld van de leningportefeuille is € 266,4 miljoen. De rentabiliteitswaarde van de restantschuld, bij een rekenrente van 5,25%, is € 252,0 miljoen. De gemiddelde restant looptijd (duration) van de leningportefeuille is 8,2 jaar. Derivaten Conform het UWOON-Treasurystatuut is het gebruik van derivaten slechts toegestaan in situaties waarin sprake is van renterisicoreductie. Met andere woorden: derivaten mogen gehanteerd worden als defensief instrument. Het speculatief gebruik van derivaten is te allen tijde verboden. Indien renterisico gereduceerd kan worden op een meer ‘traditionele’ on-balancewijze (financiële transacties die in de balans worden opgenomen, bijvoorbeeld leningen met uitgestelde storting) geniet dit de voorkeur. Er moet steeds een verband bestaan tussen de opbouw van de leningportefeuille, beleggingen en/of nieuw aan te trekken middelen en de inzet van rente-instrumenten. Deze instrumenten dienen een fixerend karakter te hebben. Aan een besluit om rente-instrumenten in te zetten ligt te allen tijde een schriftelijke rentevisie ter grondslag die is afgestemd op de rentevisies van financiële instellingen. De kosten die samenhangen met het gebruik van deze instrumenten zullen in de besluitvorming worden betrokken. UWOON zal onder geen beding gebruik maken van derivaten met een open-einde karakter. Het speculatieve karakter van dergelijke instrumenten is in strijd met de aard van de toegelaten instelling en de daarvoor geldende regels. Per ultimo 2012 heeft UWOON de volgende derivaten in portefeuille:
Type
Hoofdsom
Interest Rate Cap Interest Rate Floor met knock-in Interest Rate Cap Interest Rate Floor met knock-in Interest Rate Cap
€ 3.600.000
Marktwaarde ult 2012
Einde looptijd
Rente
Strike
0
01-02-2014
3-maands Euribor
5,50%
€ 3.600.000 € 5.000.000
-180.611 642
01-02-2014 02-05-2016
3-maands Euribor 3-maands Euribor
3,50%, knock-in 1,50% 5,50%
€ 5.000.000 € 3.750.000
-557.475 0
02-05-2016 04-04-2014
3-maands Euribor 3-maands Euribor
3,50%, knock-in 2,50% 5,50%
De premies voor de derivaten zijn upfront voldaan. Faciliteringsvolume WSW Het faciliteringsvolume is het maximale bedrag aan externe financiering waarvoor het WSW borg staat. Prognosecijfers die UWOON jaarlijks in februari aanlevert vormen hiervoor de basis. Het kasstroomoverzicht is gebaseerd op de integrale bedrijfsbegroting. De actuele investeringsplannen worden hierin toegelicht. In augustus 2012 heeft het WSW het faciliteringsvolume voor de periode 2012-2014 bekendgemaakt. Met het oog op de mogelijke effecten van het Regeerakkoord is de faciliteringsruimte voor 2014 volledig beklemd. Faciliteringsvolume 2012-2014 Claims Vooruit ontvangen leningen Uitgegeven leningen sinds 1-1-2012 Restant vrijgegeven faciliteringsvolume 2012-2014
€ -/- € -/- € -/- €
89,6 25,4 2,4 20,4
miljoen miljoen miljoen miljoen
€ 41,4 miljoen
De borgbare activiteiten vanuit de meerjarenbegroting 2013 passen binnen dit faciliteringsvolume.
54
Woon zoals u wilt
Jaarverslag 2012
Cashmanagement Het werkkapitaal is met € 2,0 miljoen toegenomen tot € 10,2 miljoen. In het werkkapitaal zijn de aangegane verplichtingen voor de lopende nieuwbouwprojecten en het planmatig onderhoud nog niet opgenomen. Bij elkaar is hiermee € 30,7 miljoen gemoeid. In het werkkapitaal is de aflossingsverplichting van de leningportefeuille voor het komende jaar opgenomen. Deze verplichting bedraagt € 11,7 miljoen waarvan € 5,8 miljoen als eindaflossing. UWOON streeft naar een minimale liquiditeit, zonder dat betalingsproblemen ontstaan. Voor het opvangen van tijdelijke liquiditeitstekorten beschikt UWOON over rekening-courant krediet van € 5,0 miljoen bij de BNG. Financiële kengetallen UWOON heeft de financiële randvoorwaarden voor het financieel beleid vastgelegd in een financieel sturingskader. Het kader bevat een aantal kengetallen en normen, die met name zijn gebaseerd op kasstromen. De normen zullen ten minste iedere 3 jaar worden geactualiseerd. Qua termijn wordt hiermee aangesloten bij de actualisatiefrequentie van het Treasurystatuut. De geprojecteerde kengetallen voor de komende vijf jaar zijn gebaseerd op de interne meerjarenbegroting 2013 die op 23 januari 2013 door de Raad van Commissarissen is vastgesteld, aangevuld met de realisatie 2012. In de begroting is rekening gehouden met de in het Regeerakkoord voorgenomen verhuurdersheffing, het benutten van de ruimte in het huurbeleid die het Regeerakkoord biedt en aanvullende noodzakelijke bezuinigingen in onze bedrijfsvoering.
Interest dekkingsratio (icr) Lening/investeringsratio Loan to Value Direct rendement Solvabiliteit obv bedrijfswaarde WSW-oordeel kredietwaardigheid CFV – solvabiliteitsoordeel CFV – continuïteitsoordeel
Norm:
2012
2013
2014
2015
2016
2017
Min. 1,4 Max 75 % Max.75% Min 4% Min 15% Voldoet Voldoende A-oordeel
2,14 0% 54% 4,2% 46,1% ✓ ✓ ✓
1,88 54% 56% 3,7% 46,4%
1,51 62% 59% 3,6% 44,5%
1,54 67% 59% 3,8% 43,6%
1,59 0% 57% 4,1% 45,1%
1,63 0% 54% 4,1% 47,3%
Toelichting op de tabel Interest dekkingsratio (ICR) De interest dekkingsratio toont aan of de exploitatie van het bestaande bezit voldoende middelen genereert voor het dragen van de rentelast. Bij een ICR van 1 voldoet UWOON aan dit criterium, maar dan is er geen rendement op het eigen vermogen én geen ruimte voor het betalen van aflossingen. Gezien de toenemende risico’s in de exploitatie is de norm voor de interest dekkingsratio bijgesteld naar minimaal 1,4. Hiermee sluiten we aan bij de norm die het WSW hanteert. Uit de tabel blijkt dat UWOON aan de norm voldoet. Lening/investeringsratio UWOON financiert nieuwe investeringen deels uit de operationele kasstroom en met verkopen en externe financiering. De ratio geeft aan in welke verhouding de interne en externe financiering staan. Uit de tabel blijkt dat UWOON aan de criteria voldoet. De sterke daling van het percentage is het gevolg van afnemende investeringen.
Loan to Value Loan to Value legt een verband tussen de waarde van de materiële vaste activa in exploitatie en de netto-schuldpositie (totale schuldpositie minus de vlottende activa). Onrendabele investeringen en geplande verkopen beïnvloeden dit kengetal sterk. In de komende jaren blijft UWOON ruim binnen de gestelde norm. Direct rendement Zicht op het directe rendement van de vastgoedportefeuille ontstaat door de operationele kasstroom af te zetten tegen de bedrijfswaarde van het bezit. Wij gaan hierbij uit van de gemiddelde bedrijfswaarde per jaar. Als ondergrens voor het direct rendement wordt veelal aansluiting gezocht bij de gewogen gemiddelde kapitaalskosten. De vastgoedportefeuille moet voldoende rendement opleveren voor het bekostigen van zowel de rentelast op het vreemd vermogen als ten minste een inflatiecorrectie op het eigen vermogen.
Jaarverslag 2012
Woon zoals u wilt
55
8. Algemeen
De operationele kasstromen nemen sterk af als gevolg van de verhuurdersheffing en de saneringsheffing van het CFV. Daar staat een toename van huurinkomsten tegenover vanwege het toepassen van een inkomensafhankelijke huurverhoging. De gestegen inkomsten zijn niet voldoende om de heffingen te compenseren. UWOON neemt aanvullende maatregelen in de bedrijfsvoering om de uitgaven te verlagen. De verhuurdersheffing wordt als exploitatielast meegenomen in de bedrijfswaardeberekening; deze daalt hierdoor. Omdat zowel de kasstroom als de bedrijfswaarde dalen, blijft het directe rendement (kasstroom in % van de bedrijfswaarde) wel op peil.
8.4 Verwachtingen (meerjarenbeleid) UWOON doet de eerstkomende jaren volgens prognose forse investeringen in nieuwbouw sociale huur. De kasstroom uit de reguliere exploitatie is positief ondanks de extra lasten van heffingen en vennootschapbelasting. UWOON financiert de investeringen in huurwoningen deels met de verkoop van bestaand bezit. In de huidige marktomstandigheden vraagt de verkoop een extra inspanning van de organisatie. Voor de invulling van het restant financiering trekt UWOON vreemd vermogen aan onder WSW-borging. De financieringsruimte bij het WSW is zodanig dat dit mogelijk is. De solvabiliteit op basis van de bedrijfswaarde blijft in de begrotingsperiode redelijk constant op een niveau tussen 40-45%. De solvabiliteit blijft boven de normen van de externe toezichthouders. De Interest Coverage Ratio daalt onder invloed van de toenemende heffingen naar een niveau tussen 1,5-1,6. Hierbij is de invloed van de toekomstige investeringen, verkopen en externe financiering verwerkt. UWOON interpreteert gezien de onzekere ontwikkelingen in de sector de begrotingscijfers met de nodige voorzichtigheid. Behoorlijke verschuivingen zijn onder meer mogelijk door een gewijzigde nieuwbouwplanning voor huur en koop en mutaties in de geraamde verkopen van bestaand bezit. Desondanks blijkt uit de meest recente meerjarenprognoses dat UWOON financieel gezond is.
56
Woon zoals u wilt
Jaarverslag 2012
Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde is opgebouwd uit de contante waarde van de toekomstige kasstromen (inkomsten en uitgaven) over de restant levensduur van het bezit. Hiermee toont de bedrijfswaarde op basis van de gehanteerde uitgangspunten de verdiencapaciteit van het bezit. Basis voor de kasstromen is de in januari 2013 intern geformaliseerde meerjarenbegroting 2013-2022. In 2012 is de bedrijfswaarde met € 32,7 miljoen toegenomen van € 437,8 miljoen ultimo 2011 naar € 470,5 miljoen ultimo 2012. Op basis van waardering tegen bedrijfswaarde bedraagt het eigen vermogen ultimo 2012 € 245,6 miljoen. * € 1 miljoen Bedrijfswaarde ultimo jaar Boekwaarde materiële vaste activa Saldo bedrijfswaarde minus boekwaarde Kapitaal en overige reserves Gecorrigeerd eigen vermogen op basis van bedrijfswaarde
2012
2011
470,5 437,8 -/- 270,9 -/- 277,4 199,6 160,4 + 45,9 + 53,6 245,5 214,0
8.5 Kengetallen Gegevens bezit In exploitatie: - woningen - overige woongelegenheden - maatschappelijk onroerend goed - garages - bedrijfsruimten en overige verhuureenheden Totaal In aanbouw: - woningen - overige woongelegenheden - bedrijfsruimten en overige verhuureenheden
2012
2011
8.587 396 15 361 14 9.373
8.561 306 15 361 14 9.257
10 51 1
49 38
6,7% 2,3 0,91 0,94
7,0% 1,3 0,93 0,90
13,80% 1,4 10.200 -16,6% 0,8% 3,9% 2,14 54%
16,0% 1,3 8.200 1,8% 3,3% 3,9% 1,74 57%
Verhuur Mutatiegraad (aantal toewijzingen/gem.aantal woningen) Gemiddelde huurverhoging per 1 juli in % Huurachterstand uitgedrukt in % van de huren en vergoedingen (jaartotaal) Huurderving uitgedrukt in % van de huren en vergoedingen (jaartotaal) Financiële continuïteit Solvabiliteit (op basis van historische kosten) Liquiditeit Werkkapitaal ( x € 1.000,--) Rentabiliteit eigen vermogen Rentabiliteit totaal vermogen Gem. rente vreemd vermogen Interest dekkingsratio Loan to value
8.6 Nevenstructuren UWOON kent een nevenstructuur bestaande uit de volgende deelnemingen: UWOON Holding B.V. Hieronder vallen de twee dochter-B.V.’s: Beheer en Onderhoud B.V. en Projectontwikkeling B.V. Daarnaast participeert UWOON Holding B.V. voor 50% in: De Driesprong B.V., 50%-partner is Bemog B.V. Doel van de B.V. is projectontwikkeling rond de Driesprong in Ermelo. UWOON Beheer en Onderhoud B.V. In deze B.V. hebben geen activiteiten plaatsgevonden.
UWOON Projectontwikkeling B.V. Alle projectontwikkelingsactiviteiten vinden nu plaats onder de vlag van UWOON. Door de invoering van de integrale vennootschapsbelastingplicht per 1 januari 2008, vervalt de noodzaak om vanuit fiscaal oogpunt projectontwikkeling door de B.V. uit te laten voeren. UWOON financiert de B.V.’s tegen marktconforme condities. Per saldo is hiermee per ultimo 2012 een bedrag gemoeid van circa € 2.391.000. De cijfers van de B.V.-structuur maken deel uit van de geconsolideerde jaarrekening van UWOON. De algemene vergadering van aandeelhouders van de ondernemingen wordt gevormd door UWOON; er is daarom sprake van een 100% deelneming. Het totale startkapitaal voor deze structuur is € 100.000.
Jaarverslag 2012
Woon zoals u wilt
57
9. Jaarrekening 9.1 Geconsolideerde balans per 31 december (na resultaatbestemming) Alle bedragen x € 1.000 ACTIVA
Ref.
31-12-2012
31-12-2011
Alle bedragen x € 1.000 PASSIVA
VASTE ACTIVA 253.292 13.649 7.117
Kapitaal, wettelijke en statutaire reserves Overige reserves Resultaat boekjaar
262.131 6.890 7.533
Totaal eigen vermogen
31-12-2011
53.638 7.753-
52.648 990 45.885
9.5.11
53.638
276.554 VOORZIENINGEN
17.657 2.409 -
15.286 1.772 2.790 20.066
9.5.2
Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies Latente belastingvordering Overige vorderingen Totaal financiële vaste activa
274.058
9.5.1
Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende zaken Verkocht onder Voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Totaal vastgoedbelegging
31-12-2012
EIGEN VERMOGEN
Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal materiële vaste activa
Ref.
1.700 1.182 9.5.3
Totaal vaste activa
Voorziening latente belastingverplichtingen Voorziening onrendabele investeringen 19.848
31 1.330 1.096
9.5.12 9.5.13
1.198 2.889
Totaal voorzieningen
1.295 4.343 4.087
5.638
LANGLOPENDE SCHULDEN
2.882
2.457
297.006
298.859
Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Terugkoopverplichting woningen Verkocht onder Voorwaarden Waarborgsommen
9.5.14 9.5.14 9.5.15 9.5.16
325 254.338 2.425 4
Totaal langlopende schulden
341 245.658 1.780 4 257.092
247.783
VLOTTENDE ACTIVA KORTLOPENDE SCHULDEN
Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Overige voorraden
982 13.389 48
Totaal voorraden
9.5.4
14.419
Onderhanden projecten
9.5.5
448
Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten Overige vorderingen Overlopende activa
9.5.6 9.5.7 9.5.8 9.5.9
Liquide middelen Totaal vlottende activa TOTAAL
Woon zoals u wilt
Jaarverslag 2012
19.789 -
Onderhanden projecten Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan gemeente Schulden aan leveranciers Schulden ter zake van belastingen en premies sociale verzekering Overige schulden Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden
Totaal vorderingen
58
19.741 48
9.5.10
468 47 1.136 337
9.5.5
9.5.17
11.736 52 2.860 5.514 63 5.961
594 16.573 145 4.231 1.863 71 5.532 26.186
29.009
333.250
336.068
464 3.529 1.767 857 1.988
6.617
19.389
10.803
36.244
37.209
333.250
336.068
TOTAAL
Jaarverslag 2012
Woon zoals u wilt
59
9. Jaarrekening
9.2 Geconsolideerde winst-en-verliesrekening over 2012
9.3 Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2012
Alle bedragen x € 1.000
Bedrijfsopbrengsten Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Verkoop onroerende zaken Gerealiseerde opbrengst onderhanden projecten Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten
Ref.
2012
2011
9.6.1 9.6.2 9.6.3 9.6.4 9.6.5 9.6.6 9.6.7
49.347 1.806 29 2.141 345 720 774
47.559 1.827 35 1.407 677 855 672
55.162
53.032
Alle bedragen x € 1.000 2012
2011
KASSTROOM UIT OPERATIONELE ACTIVITEITEN
Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa Erfpacht Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten
(volgens indirecte methode)
9.6.8 9.6.9 9.6.10 9.6.11 9.6.12 9.6.13 9.6.14 9.6.15
Som der bedrijfslasten
9.597 11.841 60 4.905 702 894 16.168 7.757
5.201 5.812 94 5.043 661 875 18.201 8.680
51.924
44.567
Bedrijfsresultaat na belastingen Aanpassingen voor: Afschrijvingen Waardeveranderingen Vrijval/dotatie egalisatierekeningen Vrijval/dotatie voorziening latente belastingen Vrijval/dotatie voorziening onrendabele investeringen Verandering in werkkapitaal: - voorraden - onderhanden projecten - vorderingen - effecten - kortlopende schulden
3.238
9.597 9.245 971.282
5.201 2.207882.990 3.885 868 4.823252-
11.565 32.594
32214.314
304 10.43112 -
266 9.99412 10.115-
Kasstroom uit operationele activiteiten
Bedrijfsresultaat
8.740
5.370 1.0424.629 2.608
Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen interest Betaalde interest Ontvangen dividend Ontvangen/Betaalde belasting naar de winst
1.002
9.71622.479
4.598
8.465 KASSTROOM UIT INVESTERINGSACTIVITEITEN
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Opbrengsten financiële vaste activa en effecten Rentelasten en soortgelijke kosten
9.6.16
9.6.18 9.6.17 9.6.18
Groepsresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen
304-
1-
1.968 12 10.431-
2.232 12 9.994-
5.517-
714
2.236-
276
7.753-
990
Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen in materiële vaste activa Investeringen in financiële vaste activa Desinvesteringen in financiële vaste activa
13.8023.49345732
Kasstroom uit investeringsacitiviteiten
13.2155.303 53 17.720-
7.859-
KASSTROOM UIT FINANCIERINGSACTIVITEITEN Belastingen Groepsresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen Aandeel derden Nettoresultaat na belastingen
60
Woon zoals u wilt
Jaarverslag 2012
9.6.19
7.753-
990
Ontvangsten uit langlopende schulden nieuw Contractbijschrijvingen klimleningen Aflossing langlopende schulden Mutatie in waarborgsommen
20.400 16.5730
26.500 13.8891-
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
3.827
12.610
TOENAME/AFNAME GELDMIDDELEN
8.586
9.349
Verloop liquide middelen Liquide middelen en effecten ultimo 2011 Netto kasstroom 2012
10.803 8.586
1.454 9.349
Liquide middelen en effecten ultimo 2012
19.389
10.803
Jaarverslag 2012
Woon zoals u wilt
61
9. Jaarrekening
9.4 Waarderingsgrondslagen 9.4.1 Algemene toelichting Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2012 tot en met 31 december 2012. Alle bedragen luiden in euro’s, tenzij anders vermeld. Activiteiten UWOON is een stichting met de status van ‘toegelaten instelling volkshuisvesting’. Zij heeft specifieke toelating in de gemeenten Ermelo, Elburg, Harderwijk, Nunspeet, Oldebroek en Putten en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woonwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. UWOON is statutair gevestigd te Harderwijk en heeft vestigingen in Elburg, Ermelo en Harderwijk. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen. Groepsverhoudingen UWOON te Harderwijk staat aan het hoofd van een groep rechtspersonen. Een overzicht van de gegevens vereist op grond van de artikelen 2:379 en 2:414 BW is hierna opgenomen:
Geconsolideerde maatschappijen: Naam
Statutaire zetel Deelnemingspercentage
UWOON Holding BV UWOON Projectontwikkeling BV UWOON Beheer en onderhoud BV De Driesprong BV
Hoofdactiviteit
Ermelo
100%
Vastgoedbeheer
Ermelo
100%
Projectontwikkeling
Ermelo Zwolle
100% 50%
Vastgoedbeheer Projectontwikkeling
Grondslagen voor de consolidatie In de geconsolideerde jaarrekening van UWOON zijn de financiële gegevens verwerkt van de tot de groep behorende maatschappijen en andere rechtspersonen waarop een overheersende zeggenschap kan worden uitgeoefend of waarover de centrale leiding wordt gevoerd. De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld met toepassing van de grondslagen voor de waardering en de resultaatbepaling van UWOON. De financiële gegevens van de groepsmaatschappijen en de andere in de consolidatie betrokken rechtspersonen en vennootschappen zijn volledig in de geconsolideerde jaarrekening opgenomen onder eliminatie van de onderlinge verhoudingen en transacties. Belangen van derden in het vermogen en in het resultaat van groepsmaatschappijen zijn afzonderlijk in de geconsolideerde jaarrekening tot uitdrukking gebracht.
62
Woon zoals u wilt
Jaarverslag 2012
De resultaten van nieuw verworven groepsmaatschappijen en de andere in de consolidatie meegenomen rechtspersonen en vennootschappen worden geconsolideerd vanaf de overnamedatum. Op die datum worden de activa, voorzieningen en schulden gewaardeerd tegen de reële waarden. De betaalde goodwill wordt geactiveerd en afgeschreven over de economische levensduur. De resultaten van afgestoten deelnemingen worden in de consolidatie verwerkt tot het tijdstip waarop de groepsband wordt verbroken. Algemene grondslagen voor de opstelling van de geconsolideerde jaarrekening De geconsolideerde jaarrekening van UWOON is opgesteld volgens de bepalingen van het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh). In dit besluit wordt voorgeschreven Titel 9 Boek 2 BW toe te passen, behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Tevens is deze geconsolideerde jaarrekening opgesteld volgens de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. Deze richtlijn is in 2011 herzien. UWOON past deze herziene Richtlijn vanaf het verslagjaar 2012 toe. Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld, vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben. Winsten worden slechts opgenomen voor zover zij op balansdatum zijn gerealiseerd. Verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden. Stelselwijzigingen UWOON past vanaf verslagjaar 2012 de herziene Richtlijn voor de jaarverslaggeving, 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (2011) toe. In deze herziene Richtlijn is een aantal belangrijke wijzigingen opgenomen. Zo heeft UWOON haar vastgoed in exploitatie geclassificeerd naar de categorieën sociaal vastgoed en commercieel vastgoed, waarbij het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel wordt aangemerkt. Als waarderingsgrondslag kiest UWOON voor de historische kostprijs. Concreet betekent dit dat zowel sociaal vastgoed als commercieel vastgoed wordt gewaardeerd tegen historische kostprijs.
Het toepassen van de nieuwe RJ 645 kwalificeert als een stelselwijziging. De stelselwijziging beperkt zich tot de herclassificatie van het vastgoed in exploitatie; de waarderingsgrondslag blijft de historische kostprijs. Dit betekent dat de stelselwijziging geen effect heeft op het vermogen. De vergelijkende cijfers over het boekjaar 2011 behoeven derhalve geen aanpassing. Schattingswijzigingen Gedurende het verslagjaar is de afschrijvingsmethodiek van de materiële vaste activa in exploitatie gewijzigd van annuïtair naar lineair. Voor het kalenderjaar zijn hierdoor de afschrijvingslasten met € 4,1 miljoen toegenomen. Door deze schattingswijziging verlopen de afschrijvingen vanaf heden lineair in plaats van progressief. In het kader van de bepaling van de bedrijfswaarde van de materiële vaste activa in exploitatie zijn de volgende schattingswijzigingen doorgevoerd: de minimale levensduur voor complexen is gesteld op 15 jaar tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is; het effect op de bedrijfswaarde bedraagt + € 2,7 miljoen huurharmonisatie bij mutatie wordt voor een periode van maximaal 5 jaar ingerekend; het effect op de bedrijfswaarde bedraagt -/- € 32,4 miljoen. Financiële instrumenten Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten, zoals vorderingen en schulden, als financiële derivaten verstaan. In de toelichting op de verscheiden posten van de balans wordt de reële waarde van het betreffende instrument toegelicht als deze afwijkt van de boekwaarde. Indien het financiële instrument niet in de balans is opgenomen, wordt de informatie over de reële waarde gegeven in de toelichting op de ‘Niet in de geconsolideerde balans opgenomen rechten en verplichtingen’. Voor de grondslagen van primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de behandeling per balanspost. UWOON maakt gebruik van rentederivaten. Deze worden tegen geamortiseerde kostprijs opgenomen. De wijze van verwerking van waardeveranderingen van het afgeleide financiële instrument is afhankelijk van of er met het afgeleide financiële instrument hedge accounting wordt toegepast. Indien er geen kostprijs hedge accounting wordt toegepast, wordt er door UWOON een voorziening getroffen voor een eventuele reële waarde van het derivaat die lager is dan de kostprijs.
UWOON past waar mogelijk kostprijs hedge accounting toe. Op het moment van aangaan van een hedge relatie, wordt dit door UWOON gedocumenteerd. UWOON stelt middels een test periodiek de effectiviteit van de hedge relatie vast. Dit gebeurt door het vergelijken van de kritische kenmerken van het hedge instrument met die van de afgedekte positie, of door het vergelijken van de verandering in reële waarde van het hedgeinstrument en de afgedekte positie indien de kritische kenmerken van het hedge instrument en die van de afgedekte positie niet aan elkaar gelijk zijn. Bij het toepassen van kostprijshedge-accounting is de eerste waardering en de grondslag van verwerking in de balans en de resultaatbepaling van het hedge-instrument afhankelijk van de afgedekte post. Dit betekent dat UWOON derivaten tegen kostprijs waardeert omdat de afgedekte leningen ook tegen kostprijs in de balans worden verwerkt.
9.4.2 Grondslagen voor de waardering van de geconsolideerde activa en passiva Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Grondslag sociaal vastgoed in exploitatie geclassificeerd als bedrijfsmiddel: Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Ultimo 2012 bedraagt deze grens € 664,66 (2011: € 652,52). Maatschappelijk vastgoed is bedrijfs onroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijns-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. UWOON kwalificeert het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel, aangezien UWOON een beleid heeft dat gericht is op het realiseren van de volkshuisvestelijke taken. Het volkshuisvestelijk beleid staat hierbij centraal.
Jaarverslag 2012
Woon zoals u wilt
63
9. Jaarrekening
Grondslag waardering als bedrijfsmiddel en waardering tegen historische kostprijs: Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op verkrijgingsprijs/vervaardigingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. Of sprake is van een bijzondere waardevermindering wordt jaarlijks getoetst op basis van boekwaarde versus bedrijfswaarde. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de bedrijfswaarde duurzaam overschrijdt en wordt direct in de winsten-verliesrekening verwerkt onder de post overige waardeverminderingen van materiële vaste activa. Afschrijvingen De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs, indien van toepassing gecorrigeerd met bijzondere waardeverminderingen, rekening houdend met een eventuele residuwaarde. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op grond wordt niet afgeschreven. Binnen het vastgoed worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan 10% uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend. Tot ultimo 2011 is onderscheid gemaakt tussen de componenten grond en opstal. Het onderscheiden van de componenten installaties en inventaris binnen de historische kosten van het vastgoed, is op basis van de beschikbare, historische informatie niet mogelijk gebleken. Als alternatief is uitgegaan van de actuele vervangingskosten van de installaties en inventaris zoals opgenomen in de meest recente intern vastgestelde meerjarenonderhoudsbegroting. Uit de toetsing volgt dat de componenten installaties en inventaris binnen de 10%-materialiteitsgrens blijven en derhalve niet als afzonderlijke component worden opgevoerd. Onderhoud Kosten voor periodiek groot onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen. Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen van de kasstroomgenererende eenheid uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekom-
64
Woon zoals u wilt
Jaarverslag 2012
stige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De indeling naar kasstroomgenererende eenheid is gedefinieerd op complexniveau. UWOON kiest voor deze indeling van de kasstroomgenererende eenheden aangezien deze aansluit bij haar interne bedrijfsvoering en hierbij de basis vormt voor haar vastgoedsturing. De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van de complexen. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de begin 2013 intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van tien jaar, behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjarenonderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten: jaarlijkse huurverhogingen van 3,75% (2013); 4,5% (2014-2017); 2,00% (na 2017); jaarlijkse huurderving van 0,5 %; mutatiegraad van 4 % (2013-2017); 7% (na 2017) en huurharmonisatie tot 67 of 72% van de maximaal redelijke huur afhankelijk van het verhuurcomplex; jaarlijkse stijging van de onderhoudskosten van 2,00% (2013-2017); 3,00% (na 2017); jaarlijkse stijgingen van de variabele lasten van 2,00% (2013-2017); 2,00% (na 2017); genormeerde zakelijke lasten en verzekeringen van € 242 per verhuureenheid; genormeerde kosten voor reparatieonderhoud van € 364 per verhuureenheid; genormeerde kosten voor mutatieonderhoud van € 3.905 per mutatie; indirecte exploitatielasten welke betrekking hebben op het sociaal resp. commercieel vastgoed. Deze kosten bestaan onder andere uit administratieve lasten, beleid en automatisering. De kosten zijn toegerekend op de verdeelsleutel van het aantal vhe’s in het sociaal resp. commercieel vastgoed; kosten van planmatig onderhoud, conform levensduur onderhoudsbegroting;
heffingen van overheidswege die gekoppeld zijn aan het sociaal vastgoed in exploitatie; een restwaarde op basis van geschatte grondwaarde aan het einde van de exploitatieperiode uitgaande van herbestemming van de grond binnen de sociale huursector; een disconteringsvoet van 5,25 %; de periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen/investering (variërend van 15 tot 50 jaar), de minimale levensduur is gesteld op 15 jaar tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is. De heffingsbijdrage van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de te betalen vennootschapsbelasting maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen. Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten nainvesteringen) die leiden tot een waardeverhoging van het actief, worden geactiveerd. Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan, worden in de waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren of vergroten van de oorspronkelijke capaciteit.
bare kavel of vierkante meterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Per saldo is rekening gehouden met een restwaarde van € 5.352 (prijspeil 2012). Indien feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft complexen in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie. De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken, wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen verkrijgingsprijs, bijkomende kosten en indien van toepassing verminderd met bijzondere waardeverminderingen. Rentetoerekening vindt eerst plaats nadat ontwikkelactiviteiten zijn gestart. Afschrijving vindt plaats na ingebruikneming van de complexen.
De lasten van onderhoud, niet zijnde periodiek groot onderhoud, waaronder renovatie, onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van dergelijk onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen.
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van de verkrijgingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs. Afschrijvingen vangen aan in het jaar volgend op het jaar van investering. Op terreinen wordt niet afgeschreven.
De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden plaats op basis van de huidige vergelijk-
Onderhoud Kosten voor periodiek groot onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen. Jaarverslag 2012
Woon zoals u wilt
65
9. Jaarrekening
Vastgoedbeleggingen Een vastgoedbelegging is een onroerend goed (of een deel daarvan) dat wordt aangehouden om huuropbrengsten of een waardestijging, of beide, te realiseren. Commercieel vastgoed in exploitatie Het commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed. Grondslag classificatie als vastgoedbelegging en waardering tegen historische kostprijs: Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op verkrijgingsprijs/vervaardigingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. Of sprake is van een bijzondere waardevermindering wordt jaarlijks getoetst op basis van boekwaarde versus bedrijfswaarde. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de bedrijfswaarde duurzaam overschrijdt en wordt direct in de winsten-verliesrekening verwerkt onder de post overige waardeverminderingen van materiële vaste activa. Afschrijvingen Zie onder Sociaal Vastgoed Onderhoud Zie onder Sociaal Vastgoed Bedrijfswaarde Zie de uitgangspunten onder Sociaal Vastgoed. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging betreft complexen in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie als commercieel vastgoed. De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs en indien van toepassing verminderd met bijzondere waardeverminderingen. De verkrijgingsprijs bestaat uit materiaalkosten, toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering en toegerekende rente tijdens de bouw onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. De bijzondere waardevermindering wordt bepaald door het verschil tussen de realiseerbare waarde (DCF van exploitatiekasstromen) en de stichtingskosten. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, wordt de onroerende zaak op nihil
66
Woon zoals u wilt
Jaarverslag 2012
gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen verkrijgingsprijs, bijkomende kosten en indien van toepassing verminderd met bijzondere waardeverminderingen. Rentetoerekening vindt eerst plaats nadat ontwikkelactiviteiten zijn gestart. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden die zijn gekwalificeerd als een financieringstransactie worden gewaardeerd op basis van actuele waarde. De actuele waarde wordt vastgesteld aan de hand van courante prijzen op een actieve markt voor gelijksoortige onroerende zaken op dezelfde locatie en in dezelfde staat. Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de actuele waarde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening over de periode waarin de wijziging zich voordoet, onder de categorie ‘Nietgerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’.
geoefend, worden gewaardeerd op verkrijgingsprijs en indien van toepassing onder aftrek van bijzondere waardeverminderingen. Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen De vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk zijn aan de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Latente belastingvorderingen Onder de financiële vaste activa zijn actieve belastinglatenties opgenomen, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat realisatie van de belastingclaim te zijner tijd zal kunnen plaatsvinden. Deze actieve latenties zijn gewaardeerd tegen nominale waarde. De actieve belastinglatentie heeft betrekking op tijdelijke verschillen tussen waardering in de jaarrekening en de fiscale waardering en op de aanwezige compensabele verliezen.
Financiële vaste activa
De opgenomen latentie heeft betrekking op complexen bestemd voor de verkoop binnen een beleidshorizon van 5 jaar.
Deelnemingen in groepsmaatschappijen Deelnemingen in groepsmaatschappijen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd op de nettovermogenswaarde, doch niet lager dan nihil. Deze nettovermogenswaarde wordt berekend op basis van de grondslagen van UWOON.
Leningen u/g De verstrekte leningen (leningen u/g) worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk zijn aan de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen.
Deelnemingen met een negatieve nettovermogenswaarde worden op nihil gewaardeerd. Wanneer UWOON geheel of ten dele instaat voor schulden van de desbetreffende deelneming, respectievelijk de feitelijke verplichting heeft de deelneming (voor haar aandeel) tot betaling van haar schulden in staat te stellen, wordt een voorziening gevormd. Bij het bepalen van de omvang van deze voorziening wordt rekening gehouden met reeds op vorderingen op de deelneming in mindering gebrachte voorzieningen voor oninbaarheid.
Te vorderen BWS-subsidies De onder de financiële vaste activa opgenomen vordering uit hoofde van binnen het Besluit Woninggebonden Subsidies (BWS) toegezegde bedragen (contante waarde van de uitbetalingen) wordt jaarlijks verminderd met de door de budgethouders beschikbaar gestelde bedragen.
Vorderingen op groepsmaatschappijen De vorderingen op groepsmaatschappijen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk zijn aan de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Andere deelnemingen Andere deelnemingen waarin geen invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uit-
De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. Het kortlopende deel van deze post is opgenomen onder de vlottende activa. Overige vorderingen De overige financiële vaste activa worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk zijn aan de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen.
Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed bestemd voor verkoop betreft de voorraad woningen (opgeleverd en nog niet verkocht). Vastgoed bestemd voor verkoop wordt gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs of lagere netto-opbrengstwaarde. Deze lagere netto-opbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van de voorraden. De vervaardigingsprijs omvat de bouwkosten, de directe loonkosten en de overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. De netto-opbrengstwaarde is gebaseerd op een verwachte verkoopprijs, onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop betreft het onderhanden werk (onroerende zaken onverkocht in aanbouw bestemd voor de verkoop). Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs of lagere netto-opbrengstwaarde. Deze lagere nettoopbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van de voorraden. De vervaardigingsprijs omvat de bouwkosten, de directe loonkosten en de overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. De netto-opbrengstwaarde is gebaseerd op een verwachte verkoopprijs, onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop. Overige voorraden De overige voorraden worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere netto-opbrengstwaarde. Deze lagere netto-opbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van de voorraden. De waardering van de overige voorraden komt tot stand onder toepassing van de FIFO-methode (first in, first out) . Onderhanden projecten De onderhanden projecten in opdracht van derden betreft onroerende zaken verkocht in aanbouw en worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectkosten vermeerderd met de toegerekende winst en verminderd met verwachte verliezen en gedeclareerde termijnen. Indien het resultaat op een onderhanden project niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat wordt geen winst toegerekend. De projectkosten omvatten de direct op het project betrekking hebbende kosten, de kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend. Jaarverslag 2012
Woon zoals u wilt
67
9. Jaarrekening
In de onderhanden projecten zijn tevens begrepen de uit projectontwikkeling voortkomende projecten indien en voor zover voor eenheden van het project voor of tijdens de constructie een onvoorwaardelijke verkoopovereenkomst is afgesloten. Projectopbrengsten en projectkosten uit hoofde van de onderhanden projecten worden als opbrengsten en kosten verwerkt in de winst-en-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties op balansdatum. De mate waarin de prestaties zijn verricht is bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Indien het totaal van alle onderhanden projecten een debetstand vertoont, wordt het totaalsaldo gepresenteerd onder de vlottende activa. Indien het totaal van alle onderhanden projecten een creditsaldo vertoont, wordt het totaalsaldo gepresenteerd onder de kortlopende schulden. Vorderingen De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. De reële waarde en geamortiseerde kostprijs zijn gelijk aan de nominale waarde. Noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid worden in mindering gebracht. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen. Liquide middelen De liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder de kortlopende schulden. De liquide middelen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde. Indien middelen niet ter vrije beschikking staan, dan wordt hiermee bij de waardering rekening gehouden. Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de woningcorporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen
68
Woon zoals u wilt
Jaarverslag 2012
en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de woningcorporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de verplichting heeft plaatsgevonden.
Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt samen met de verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening wordt verwerkt.
Overheidsbijdragen Overheidsbijdragen betreffen de vrijval uit de egalisatierekening rijksbijdragen en overige overheidsbijdragen. De overheidsbijdragen hebben betrekking op specifieke regelingen en worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid.
Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen en herstructureringen worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus de aan deze investering toe te rekenen bedrijfswaarde of actuele waarde.
De aflossingsverplichting voor het komend jaar is opgenomen onder de kortlopende schulden.
Nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille De post nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde (bestaand bezit) dan wel de vervaardigingsprijs (projecten voor derden). Opbrengsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Mogelijke verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn.
Voorziening latente belastingverplichtingen Voor in de toekomst te betalen belastingbedragen uit hoofde van verschillen tussen commerciële en fiscale balanswaarderingen wordt een voorziening getroffen ter grootte van de som van deze verschillen vermenigvuldigd met het geldende belastingtarief. Op deze voorziening worden in mindering gebracht de in de toekomst te verrekenen belastingbedragen uit hoofde van beschikbare voorwaartse verliescompensatie, voor zover het waarschijnlijk is dat de toekomstige fiscale winsten beschikbaar zullen zijn voor verrekening. De belastinglatentie heeft betrekking op tijdelijke verschillen tussen waardering in de jaarrekening en de fiscale waardering. De latentie is gewaardeerd tegen contante waarde. De gehanteerde disconteringsvoet bedraagt 5,25%. De opgenomen latentie heeft betrekking op de commercieel-fiscale verschillen in de waardering van de leningportefeuille bij aanvang van VSOII. Voorziening deelnemingen De voorziening is gevormd voor het bedrag van de te verwachten betalingen voor rekening van de vennootschap ten behoeve van deelnemingen. Langlopende schulden De langlopende leningen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag, rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten.
UWOON heeft in het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden een terugkoopverplichting die afhankelijk is van de waardeontwikkeling van de woningen. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden, is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. UWOON maakt gebruik van derivaten om het renteen kasstroomrisico af te dekken. Voor de verwerking, waardering en resultaatbepaling, past UWOON met betrekking tot deze derivaten (hedge-instrumenten) kostprijshedge-accounting toe. Kortlopende schulden De kortlopende schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde (indien deze lager is dan de verkrijgings-/vervaardigingsprijs) en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk kan zijn aan de nominale waarde. Investeringssubsidies Subsidies in verband met de aanschaf van (materiele) vaste activa worden in mindering gebracht op het geïnvesteerde bedrag.
9.4.3 Grondslagen voor de bepaling van het geconsolideerde resultaat Huuropbrengsten De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2012 bedroeg dit maximumpercentage 2,3%. De opbrengsten uit hoofde van huur worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid daar bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt. Opbrengsten servicecontracten Opbrengsten servicecontracten betreffen overeengekomen bijdragen van huurders en worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van levering van de goederen en diensten. De bijdragen zijn voor de dekking van de te maken en gemaakte servicekosten. Verrekening op basis van daadwerkelijke bestedingen vindt jaarlijks plaats. Gemaakte servicekosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten.
Projectopbrengsten uit hoofde van de onderhanden projecten worden als opbrengsten verwerkt in de winst-en-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties op balansdatum. Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf De toegerekende interne directe kosten ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord, met uitzondering van geactiveerde rente welke onder de financiële baten en lasten worden opgenomen. Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder worden onder andere de opbrengsten van overige dienstverlening en incidentele opbrengsten verantwoord. Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille worden gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Afschrijving van het actief vindt plaats tot de restwaarde is bereikt. De afschrijvingen op sociaal vastgoed in exploitatie worden gebaseerd op de bedrijfswaarde. Binnen de afschrijving op het sociaal vastgoed in exploitatie worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan 10 procent uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend.
Jaarverslag 2012
Woon zoals u wilt
69
9. Jaarrekening
Overige waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De overige waardeveranderingen worden gevormd door de waardevermindering die is ontstaan door gedurende het verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en herstructurering. Erfpacht Erfpacht wordt jaarlijks door de gemeente in rekening gebracht voor het gebruik van de grond onder de verhuureenheden. De eenmalig afgekochte meerjarige erfpachtcontracten maken deel uit van de vervaardigingsprijs van het sociaal vastgoed in exploitatie en/of het commercieel vastgoed in exploitatie. Lonen, salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-enverliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden door de werknemers. Pensioenlasten UWOON heeft een pensioenregeling via Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties. De regeling betreft een toegezegd-pensioenregeling. Hierbij is een pensioen toegezegd aan personeel op de pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. Deze toegezegdpensioenregeling is verwerkt als zou sprake zijn van een toegezegde-bijdrageregeling. Voor de pensioenregelingen betaalt UWOON premies aan het pensioenfonds gebaseerd op het salaris in het betreffende jaar. UWOON heeft in geval van een tekort bij het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies (per 31 december 2012 bedroeg de geschatte dekkingsgraad van SPW afgerond 106 procent). De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien deze tot een terugstorting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen. Onderhoudslasten Onder onderhoudslasten worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden.
70
Woon zoals u wilt
Jaarverslag 2012
Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen. Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst-en-verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. Leefbaarheid Leefbaarheid omvat gemaakte kosten voor fysieke ingrepen die de leefbaarheid in buurten en wijken bevorderen. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Lasten servicecontracten De gemaakte servicekosten voor huurders worden verantwoord onder de lasten servicecontracten in het verslagjaar waarop de servicekosten betrekking hebben. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille betreffen winsten of mogelijke verliezen, die ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedbeleggingen in het verslagjaar. Financiële baten en lasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen. Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging.
Financiële instrumenten en risicobeheersing Binnen het treasurybeleid van UWOON dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van inherente (rente-, looptijden- en markt-) risico’s. Op grond van het vigerende interne treasurystatuut is het gebruik van financiële instrumenten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met het belegde/gefinancierde vermogen kan worden gelegd en de toepassing ervan tot een positie van de totale leningen-/beleggingenportefeuille leidt welke vergelijkbaar is met een positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten.
UWOON past hedge accounting toe op een aantal afgeleide financiële instrumenten. Op het moment van aangaan van een hedge relatie, wordt dit door de Stichting gedocumenteerd. De stichting stelt door middel van een test periodiek de effectiviteit van de hedge relatie vast. Dit gebeurt door het vergelijken van de kritische kenmerken van het hedge instrument met die van de afgedekte positie.
Valutarisico UWOON is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valuta risico.
Bij het toepassen van kostprijshedge-accounting is de eerste waardering en de grondslag van verwerking in de balans en de resultaatbepaling van het hedge-instrument afhankelijk van de afgedekte post. Dit betekent het volgende: Indien de afgedekte post tegen kostprijs in de balans wordt verwerkt, wordt ook het derivaat tegen kostprijs gewaardeerd. Zolang de afgedekte post in de kostprijshedge nog niet in de balans verwerkt wordt, wordt het hedge-instrument niet geherwaardeerd. Het ineffectieve deel van de hedgerelatie wordt indien van toepassing direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt.
Prijsrisico UWOON loopt geen prijsrisico’s doordat zij geen effecten heeft. Renterisico UWOON loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder financiële vaste activa, effecten en liquide middelen) en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen). Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt UWOON risico ten aanzien van toekomstige kasstromen, met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt UWOON risico’s over de marktwaarde. Met betrekking tot de vorderingen worden geen financiële derivaten met betrekking tot renterisico gecontracteerd. Met betrekking tot bepaalde vastrentende schulden (schulden aan kredietinstellingen) heeft UWOON geen rente-instrumenten ingezet. Bij schulden met variabele renteafspraken worden, rekening houdend met de door het WSW aangegeven grenzen, rente-instrumenten ingezet ter beperking van het renterisico. Kredietrisico UWOON heeft geen significante concentraties van kredietrisico. UWOON maakt gebruik van meerdere banken teneinde over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Voorzover noodzakelijk worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten. Liquiditeitsrisico UWOON maakt gebruik van meerdere banken om over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Voor zover noodzakelijk, worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten.
Afgeleide financiële instrumenten die worden gewaardeerd tegen kostprijs en waarop kostprijshedge-accounting wordt toegepast.
Belastingen De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Sinds 1 januari 2008 vallen de woningcorporaties integraal onder de vigerende belastingwetgeving. Eind 2008 is er overeenstemming bereikt tussen Aedes en de belastingdienst betreffende de Vaststellingsovereenkomst 2 (VSO 2). De VSO 1 is eenzijdig in 2008 door de belastingdienst opgezegd. UWOON heeft de VSO 1 en VSO 2 getekend. UWOON heeft op basis van de uitgangspunten van VSO 1 en VSO 2 de fiscale positie ultimo 2012 en het fiscale resultaat 2012 bepaald. Doordat jurisprudentie inzake de uitwerking van VSO 1 en VSO 2 voor woningcorporaties nog ontbreekt, kan de werkelijk te betalen of te verrekenen belasting afwijken van de in de jaarrekening opgenomen schatting.
Jaarverslag 2012
Woon zoals u wilt
71
9. Jaarrekening
Resultaat deelnemingen Als resultaat van deelnemingen waarin invloed van betekenis wordt uitgeoefend op het zakelijke en financiële beleid, wordt opgenomen het aan de woningcorporatie toekomende aandeel in het resultaat van deze deelnemingen. Dit resultaat wordt bepaald op basis van de bij UWOON geldende grondslagen voor waardering en resultaatbepaling. Bij deelnemingen waarin geen invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, wordt het dividend als resultaat aangemerkt. Verwerking hiervan vindt plaats onder de financiële baten en lasten. Buitengewone baten en lasten Onder buitengewone baten en lasten worden verstaan baten en lasten die voortvloeien uit gebeurtenissen of transacties die duidelijk te onderscheiden zijn van de activiteiten in het kader van de gewone bedrijfsuitoefening en derhalve naar verwachting zelden zullen voorkomen.
9.4.4 Grondslagen voor de opstelling van het geconsolideerde kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de indirecte methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen en vlottende effecten. De effecten kunnen worden beschouwd als zeer liquide beleggingen. Winstbelastingen, ontvangen interest, betaalde interest en ontvangen dividenden worden opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden worden opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten. De verkrijgingsprijs van verworven groepsmaatschappijen wordt opgenomen onder de kasstroom uit investeringsactiviteiten, voor zover betaling in geldmiddelen heeft plaatsgevonden. Hierbij worden geldmiddelen aanwezig in deze groepsmaatschappijen afgetrokken van de aankoopprijs.
72
Woon zoals u wilt
Jaarverslag 2012
Transacties waarbij geen ruil van geldmiddelen plaatsvindt, waaronder financiële leasing, worden niet in het kasstroomoverzicht opgenomen. De betaling van de leasetermijnen uit hoofde van het financiële leasecontract wordt voor het gedeelte dat betrekking heeft op de aflossing als een uitgave uit financieringsactiviteiten aangemerkt en voor het gedeelte dat betrekking heeft op de interest als een uitgave uit operationele activiteiten.
9.5 Toelichting op de geconsolideerde balans
Alle bedragen x € 1.000
9.5.1 MATERIËLE VASTE ACTIVA De mutaties in de materiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat:
1 januari 2012 Verkrijgingsprijzen Cumulatieve waardeverminderingen Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarden Mutaties 2012 Investeringen Desinvesteringen Afschrijving Afschrijving desinvestering Waardeverminderingen Terugneming van waardeverminderingen Overboekingen naar onderhanden werk Overboekingen naar activa in exploitatie Totaal mutaties 31 december 2012 Verkrijgingsprijzen Cumulatieve waardeverminderingen Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarden
Sociaal vastgoed in exploitatie
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Totaal
347.211 20.05765.023262.131
10.669 3.7796.890
11.745 4.2127.533
369.625 23.83669.235276.554
547 7598.712122 9.2459.208 8.839-
14.530 4.6232.7355.140 3.655 9.2086.759
192 14156598 416-
15.269 5.5239.277220 11.9805.140 3.655 2.496-
356.207 29.30273.613253.292
15.023 1.37413.649
11.796 4.6797.117
383.026 30.67678.292274.058
De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek luiden als volgt: Grond geen afschrijvingen Bedrijfsruimten Stichtingskosten lineair 50 jaar Overige zaken Garages lineair 50 jaar In het boekjaar werd terzake van onroerende zaken in ontwikkeling en onderhanden werk een bedrag ad € 1,7 miljoen aan rente over grond- en bouwkosten geactiveerd. Bij niet-specifiek gefinancierde nieuwbouwprojecten werd een gemiddelde rentevoet gehanteerd van 5,0%. De vaste activa zijn verzekerd voor brand-, vliegtuig- en stormschade. Alle woningen en garages zijn verzekerd zonder opname van een verzekerd bedrag. In geval van schade zal de verzekeraar geen beroep doen op onderverzekering. Voor zover het onroerend goed met vreemd vermogen is gefinancierd, is dit nagenoeg geheel geschied met rijksleningen of met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie/WSW-borging Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven.
lineair 50 jaar lineair 50 jaar
Per balansdatum waren verplichtingen aangegaan met betrekking tot materiële vaste activa voor een bedrag van € 30,5 miljoen. De actuele waarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie gebaseerd op reële waarde bedraagt € 444,3 miljoen. Zie voor de gehanteerde normen en parameters de toelichting onder de Waarderingsgrondslagen. Er hebben schattingswijzigingen plaatsgevonden in 2012. Zie voor de toelichting de Waarderingsgrondslagen.
Jaarverslag 2012
Woon zoals u wilt
73
9. Jaarrekening
Alle bedragen x € 1.000
9.5.2 VASTGOEDBELEGGINGEN
9.5.4 VOORRADEN
De mutaties in de vastgoedbeleggingen zijn in het navolgende schema samengevat: Commercieel vastgoed in exploitatie 1 januari 2012 Verkrijgingsprijzen Herwaardering Cumulatieve waardeverminderingen Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarden Mutaties 2012 Investeringen Desinvesteringen Herwaardering Afschrijving Afschrijving desinvestering Waardeverminderingen Terugneming van waardeverminderingen Overboekingen naar onderhanden werk Overboekingen naar activa in exploitatie Totaal mutaties 31 december 2012 Verkrijgingsprijzen Herwaardering Cumulatieve waardeverminderingen Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarden
Alle bedragen x € 1.000
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Onroerende en roerende zaken verkocht onder voorwaarden
Totaal
17.218 9201.01215.286
2.790 2.790
1.848 761.772
21.856 769201.01219.848
21 3202962.966 2.371
176 2.9662.790-
1.020 28598637
1.217 28598320296218
-
2.583 1742.409
22.788 1741.2161.33220.066
Vastgoed bestemd voor verkoop Locatie Trefpunt Ermelo De Verbinding Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Elburg: Locatie Beltgravenweg Locatie Oude Bovendwarsweg Ermelo: Project Postlaantje Project Driesprong Locatie Amaniet Locatie Oude Kom/Van de Vlis Locatie Wegwijzer e.o. Locatie Witte Herbergh e.o. Locatie Trefpunt Locatie Taxi Bakker Locatie Kampvelderweg Harderwijk: Locatie Burg. de Meesterstraat Overige voorraden Onderhoudsmaterialen
2012
2011
787 195 982
-
457 1.870
68 362
1.000 1.339 74 880 7.562 45
1.000 1.333 186 1.218 2.560 845 11.549 515 -
162 13.389
105 19.741
48
48
9.5.5 ONDERHANDEN PROJECTEN 20.205 1.2161.33217.657
De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek zijn conform Sociaal vastgoed in exploitatie. In totaal zijn 16 woningen verkocht onder voorwaarden. De contracten zijn gebaseerd op het ‘Kopen met Korting’ principe waarbij geldt dat er sprake is van verleende kortingen tussen 15% en 29,2% en een terugkoopverplichting door UWOON. De actuele waarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie gebaseerd op reële waarde bedraagt € 26,2 miljoen Zie voor de gehanteerde normen en parameters de toelichting onder de Waarderingsgrondslagen.
Ermelo: Locatie Trefpunt Locatie Oude Arnhemsekarweg
448 448
53163594-
Voor onderhanden projecten die per balansdatum niet zijn voltooid, bedraagt de cumulatieve netto-omzet € 1.589 (2011: € 5.388). Het totaal aan ontvangen voorschotten voor deze onderhanden projecten bedraagt € 1.141 (2011: € 5.982). In 2011 was de stand van de post onderhanden projecten negatief en derhalve aan de passivazijde van de balans verantwoord. Vorderingen Alle vorderingen hebben een resterende looptijd korter dan een jaar. De reële waarde van de vorderingen benadert de boekwaarde ervan, gegeven het kortlopende karakter ervan en het feit dat waar nodig voorzieningen voor oninbaarheid zijn gevormd. 9.5.6 HUURDEBITEUREN
9.5.3 FINANCIËLE VASTE ACTIVA
Huurdebiteuren
De mutaties in de financiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat:
1 januari 2012 Boekwaarden Mutaties 2012 Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen/aflossingen Waardevermindering Terugneming waardevermindering Resultaat deelnemingen Dotatie voorziening deelnemingen Totaal mutaties
Te vorderen BWS subsidie
Latente belasting vordering
Overige
Totaal
31
1.330
1.096
2.457
3131-
370 370
87 186
457 32425
31 december 2012 Boekwaarden
1.700
1.182
2.882
464
9.5.7 GEMEENTEN Elburg Ermelo Harderwijk Totaal gemeenten
40 7 47
3.477 18 34 3.529
187 100 128 721
108 582 53 1.024
1.136
1.767
337
857
337
857
19.369 20 -
10.748 19 36
19.389
10.803
9.5.8 OVERIGE VORDERINGEN Belastingen Termijnen kopers Rente Overige
9.5.9 OVERLOPENDE ACTIVA Overige
-
468
9.5.10 LIQUIDE MIDDELEN Kas/bank/giro Overige Kruisposten
De liquide middelen zijn tot een bedrag van € 20 niet direct opvraagbaar. UWOON heeft bij de BNG een kredietfaciliteit van € 5 miljoen. Hiervoor zijn geen zekerheden overeengekomen.
74
Woon zoals u wilt
Jaarverslag 2012
Jaarverslag 2012
Woon zoals u wilt
75
9. Jaarrekening
Groepsvermogen
Alle bedragen x € 1.000
9.5.11 EIGEN VERMOGEN
2012
2011
Alle bedragen x € 1.000 9.5.14 LENINGEN OVERHEID EN KREDIETINSTELLINGEN De mutaties in 2012 van de langlopende schulden kunnen als volgt worden toegelicht:
Het verloop van het eigen vermogen is als volgt: Stand per 1 januari Saldo uit de winstverdeling over het boekjaar
53.638 7.753-
52.648 990
45.885
53.638
Voorzieningen 9.5.12 VOORZIENING LATENTE BELASTINGVERPLICHTINGEN Stand per 1 januari Toevoegingen Onttrekkingen Overige mutaties Stand per 31 december
1.295 971.198
1.383 881.295
De voorziening latente belastingverplichtingen is gevormd voor belastbare tijdelijke verschillen in de fiscale waardering en de waardering van de financiële passiva in deze jaarrekening. De voorziening valt gedurende 50 jaar vrij ten gunste van het commerciële resultaat. 9.5.13 VOORZIENING ONRENDABELE INVESTERINGEN Stand per 1 januari Toevoegingen Onttrekkingen Overige mutaties Stand per 31 december
4.343 1.282 2.7362.889
5.412 2.990 4.0594.343
Stand per 1 januari Bij: nieuwe leningen Af: aflossingen Stand per 31 december Aflossingsverplichting volgend boekjaar Saldo jaarrekening
Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden Waarborgsommen Totaal Aflossingsverplichting volgend boekjaar Saldo jaarrekening
Looptijd langer dan vijf jaar
Totaal 2012
47.810 47.810
341 218.248 2.425 4 221.018
341 266.058 2.425 4 268.828 11.736257.092
356 15341 16-
262.216 20.400 16.558266.058 11.720-
262.572 20.400 16.573266.399 11.736-
325
254.338
254.663
Leningportefeuille uitgesplitst naar rentepercentage,periode tot eerstvolgende renteherziening en resterende looptijd. Rentepercentage
€
Rente herzieningsperiode
€
roll-over 0%-3% 3%-4% 4%-5% 5%-6% >6%
27.200 2.949 59.480 162.365 11.349 3.056
1-3 maanden 6-12 maanden 1-5 jaar 5-10 jaar > 10 jaar
7.217 41.676 63.329 58.580 95.597
266.399
Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na de afloop van het jaar zijn opgenomen onder de kortlopende schulden. De rentabiliteitswaarde (contante waarde van de uit hoofde van bestaande leningscontracten rente- en aflossingsverplichtingen) bedraagt € 253,5 miljoen.
Totaal
Er zijn geen complexen hypothecair bezwaard. Van de leningenportefeuille is € 260,9 miljoen gewaarborgd door het WSW.
Totaal 2011 357 262.215 1.780 4 264.356 16.573247.783
Leningen kredietinstellingen
De gemiddelde betaalde rente over de totale leningportefeuille bedraagt 3,9%. De duration van de portefeuille bedraagt 8,2 jaar.
Langlopende schulden Looptijd korter dan vijf jaar
Leningen overheid
Resterende looptijd <1 1-5 5-10 10-15 15-20 > 20
266.399
jaar jaar jaar jaar jaar jaar
€ 5.828 28.186 37.343 30.040 14.081 150.921 266.399
Van de variabelrentende leningen is € 12,35 miljoen afgedekt met collars of caps. Over € 14,85 miljoen loopt UWOON een renterisico. Conform het UWOON-Treasurystatuut is het gebruik van derivaten slechts toegestaan in situaties waarin sprake is van renterisicoreductie. Per ultimo 2012 heeft UWOON de volgende derivaten in portefeuille: Type
Hoofdsom
Marktwaarde per 31/12/2012
Einde looptijd
Rente
Strike
Interest Rate Cap Interest Rate Floor met knock-in
€ 3.600.000 € 3.600.000
- € 180.611
01-02-14 01-02-14
3-maands Euribor 3-maands Euribor
Interest Rate Cap Interest Rate Floor met knock-in
€ 5.000.000 € 5.000.000
€ 642 - € 557.475
02-05-16 02-05-16
3-maands Euribor 3-maands Euribor
Interest Rate Cap
€ 3.750.000
-
04-04-14
3-maands Euribor
5,50% 3,50%, knock-in 1,50% 5,50% 3,50%, knock-in 2,50% 5,50%
De premies voor de derivaten zijn upfront voldaan. UWOON heeft twee extendible leningen met de navolgende kenmerken: lening 1: hoofdsom € 5 miljoen; ingangsdatum 1-2-2007; looptijd 22 jaar renteafspraken: tot 1-2-2019: 3,58%; 1-2-2019 - 1-2-2029: 4,15% of 3-m Euribor lening 2: hoofdsom € 10 miljoen; ingangsdatum 05-11-2007; looptijd 50 jaar renteafspraken: tot 05-11-2031: 4,5875%; 05-11-2031 - 05-11-2057: 4,75% of 3-m Euribor
76
Woon zoals u wilt
Jaarverslag 2012
Jaarverslag 2012
Woon zoals u wilt
77
9. Jaarrekening
Alle bedragen x € 1.000
9.5.15 TERUGKOOPVERPLICHTING WONINGEN VERKOCHT ONDER VOORWAARDEN
2012
2011
1 januari Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht
1.780
1.617
Mutaties: 6 woningen Arianehof verkocht 2 woningen Korenbloem afgewikkeld
1.020 287-
Opwaarderingen Afwaarderingen 31 december Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht
170 -
88
7-
2.425
1.780
9.5.16 WAARBORGSOMMEN
Het verloop van de waarborgsommen is als volgt: Stand per 1 januari Toegevoegde waarborgsommen Uitbetaalde waarborgsommen Stand per 31 december
4 -
5 1-
4
4
11.736 52 2.860 326 2.612 2.576 63
16.573 145 4.231 336 1.582 5571
20.225
22.883
4.018 372 249 338 250 317 417
3.640 347 249 325 241 555 175
9.5.17 KORTLOPENDE SCHULDEN
Alle schulden hebben een looptijd korter dan 1 jaar Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan gemeenten Schulden aan leveranciers Loonheffing en premies sociale verzekeringen Omzetbelasting Vennootschapsvelasting Overige schulden Overlopende passiva Te betalen rente Vooruitontvangen huur Vooruitontvangen huursubsidie Beloningen betaalbaar op termijn Vakantieverplichtingen Nog te ontvangen facturen Overig Overlopende passiva
78
Woon zoals u wilt
Jaarverslag 2012
5.961
5.532
26.186
28.415
Niet uit de balans blijkende verplichtingen Investeringsverplichtingen Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw aangegaan tot een bedrag van € 30,5 miljoen. Onderhoudsverplichtingen In het kader van planmatig onderhoud 2012 is per ultimo 2012 voor € 0,2 miljoen aan opdrachten verstrekt waarvan de werkzaamheden in 2013 worden uitgevoerd. Verplichtingen jubileumuitkeringen en loopbaanontwikkeling UWOON heeft de verplichtingen die ontstaan bij het uitkeren van jubileumuitkeringen bij 12,5- 25- en 40-jarig dienstverband en bij pensionering niet als verplichting in de balans opgenomen. UWOON beschouwt jubileumuitkeringen als een onderdeel van de normale jaarlijkse personeelslasten. Deze visie wordt ondersteund door het feit dat jubileumuitkeringen min of meer gelijkelijk over de jaren zijn verdeeld en hierbij geen pieken zijn te onderscheiden. Daarbij zijn in de huidige arbeidsomgeving jubilea van meer dan 12,5 jaar een grote uitzondering zodat het financieel belang minimaal is. UWOON heeft de verplichting van het loopbaanontwikkelingsbudget niet als verplichting in de balans opgenomen. UWOON beschouwt het loopbaanontwikkelingsbudget als een onderdeel van de normale jaarlijkse personeelslasten. Het financieel belang is minimaal. Voorwaardelijke verplichtingen Obligo aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) uit hoofde van door het WSW geborgde leningen, die opeisbaar wordt indien blijkt dat het garantievermogen van het WSW niet voldoende is
om de aanspraken op het WSW te dekken. Ultimo 2012 bedroeg het obligo € 10,0 miljoen. Latente belastingverplichtingen Van de niet-opgenomen verrekenbare tijdelijke verschillen en compensabele verliezen is het (nog) niet waarschijnlijk dat toekomstige fiscale winst beschikbaar komt ter compensatie of dat verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Verbonden partijen Met haar deelnemingen heeft UWOON naast haar aandelenbelang ook een zakelijke relatie. Zo wordt er door de deelnemingen personeel ingehuurd van UWOON. Ook vindt financiering van de deelnemingen plaats door UWOON. Deze transacties vinden plaats tegen marktconforme condities. Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen In de periode 2008-2011 zijn woningen verkocht onder de noemer Koop-Goedkoop. In totaal 12 woningen. UWOON heeft voor deze woningen een terugkooprecht, op basis van een door de verkoper te bepalen vraagprijs. De woningen kwalificeren derhalve niet als Verkoop onder Voorwaarden en zijn niet in de balans gewaardeerd. Aansprakelijkheid bij een fiscale eenheid UWOON vormt met UWOON Holding BV en haar dochterondernemingen een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. Op grond van de standaardvoorwaarden zijn de Stichting en de met haar gevoegde dochteronderneming ieder hoofdelijk aansprakelijk voor ter zake door de combinatie verschuldigde belasting. UWOON vormt met UWOON Holding BV en haar dochterondernemingen een fiscale eenheid voor de omzetbelasting. Op grond van de standaardvoorwaarden zijn de Stichting en de met haar gevoegde dochteronderneming ieder hoofdelijk aansprakelijk voor ter zake door de combinatie verschuldigde belasting.
Jaarverslag 2012
Woon zoals u wilt
79
9. Jaarrekening
9.6 Toelichting op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening Alle bedragen x € 1.000
9.6.1 HUREN Woningen en woongebouwen Onroerend zaken niet zijnde woningen Af: huurderving wegens leegstand
De geografische onderverdeling van de nettohuuropbrengsten kan als volgt worden weergegeven: Gemeente Elburg Gemeente Ermelo Gemeente Harderwijk
9.6.6 GEACTIVEERDE PRODUCTIE TEN BEHOEVE VAN HET EIGEN BEDRIJF
2012
2011
48.518 1.317 49.835 488-
46.810 1.199 48.009 450-
49.347
47.559
9.6.7 OVERIGE BEDRIJFSOPBRENGSTEN
11.015 15.475 22.857 49.347
10.406 14.953 22.200 47.559
2012
2011
Geactiveerde productie m.b.t. nieuwbouwprojecten huur- en koopwoningen
720
855
Totaal geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf
720
855
52 393 41370 774
54 379 47 192 672
Beheerdiensten Doorberekende loon- en algemene kosten derden Diversen Nagekomen baten voorgaande jaren Totaal overige bedrijfsopbrengsten
9.6.8 AFSCHRIJVINGEN OP (IM)MATERIËLE VASTE ACTIVA EN VASTGOEDPORTEFEUILLE
9.6.2 VERGOEDINGEN Overige goederen, leveringen en diensten Af: vergoedingsderving wegens leegstand
Alle bedragen x € 1.000
1.819 131.806
1.852 251.827
29
35
29
35
Afschrijving onroerende zaken woningen in exploitatie Afschrijving onroerende zaken niet-woningen in exploitatie Afschrijvingen onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie Totaal afschrijvingen
8.762 270 565 9.597
4.576 53 572 5.201
9.245
2.207-
9.6.3 OVERHEIDSBIJDRAGEN Overige rijksbijdragen Totaal rijksbijdragen
9.6.4 VERKOOP ONROERENDE ZAKEN Sociaal vastgoed in exploitatie Opbrengst verkopen bestaand bezit Af: Direct toerekenbare kosten Af: Boekwaarde
2.361 65217-
1.503 96-
Verkoopresultaat bestaand bezit
2.079
1.407
Commercieel vastgoed in exploitatie Opbrengst verkopen gereed product Af: Direct toerekenbare kosten Af: Boekwaarde Verkoopresultaat bestaand bezit
403 14327-
-
62
-
9.6.5 GEREALISEERDE OPBRENGST ONDERHANDEN PROJECTEN Elburg Opbrengsten Vackenordestraat Kosten Vackenordestraat Opbrengsten verkopen Vos HOED Koop Kosten verkopen Vos HOED Koop Ermelo Opbrengst verkopen De Witte Herberg Kosten verkopen De Witte Herberg Opbrengsten verkopen Trefpunt fase 1a Kosten verkopen Trefpunt fase 1a Opbrengsten verkopen Trefpunt fase 2a1 Kosten verkopen Trefpunt fase 2a1 Opbrengst Verbinding Opbrengsten verkopen Oude Arnhemsekarweg Kosten verkopen Oude Arnhemsekarweg Totaal opbrengst onderhanden projecten
80
Woon zoals u wilt
Jaarverslag 2012
15 7-
575 546919 885-
645 9101.818 1.5561.589 1.664325 440 350-
5.472 4.9351.335 1.258-
345
9.6.9 OVERIGE WAARDEVERANDERINGEN (IM)MATERIËLE VASTE ACTIVA EN VASTGOEDPORTEFEUILLE Afboeking onrendabel deel toepassen minimumwaarderingsregel per complex Elburg: Afrekening project WC ‘t Harde Afrekening project WC Oldebroek Afboeken kosten vooronderzoek projecten Afboeken project de Melde Afboeken project Vossenakker Afrekening project Vackenordestraat Afrekening project Zalk Dotatie aan voorziening onrendabele investeringen project Koeland Oldebroek Dotatie aan voorziening onrendabele investeringen project WC Oldebroek Ermelo: Afboeken kosten vooronderzoek projecten Afrekening project Spekster fase 1 Dotatie aan voorziening onrendabele investeringen project Amaniet Dotatie aan voorziening onrendabele investeringen project Spekster fase 2 Harderwijk: Dotatie aan voorziening onrendabele investeringen project Burg. de Meesterstraat Dotatie aan voorziening onrendabele investeringen project 7-Akkers Afrekening project 7-Akkers Afrekening project W.A. School Afboeken project Veldkampkerk Afboeken project Baanweg Afboeken kosten garantiezaken Afboeken kosten vooronderzoek projecten Totaal waardeveranderingen Waardeverandering grondpositie en/of ontwikkellocaties
49 71 23 56 11 -
91 21 204 35708
26 -
45246374
-
246
1.282 856963 7 49 26
1.696 8
10.043
815
1.798
4.997
677
Jaarverslag 2012
Woon zoals u wilt
81
9. Jaarrekening 9.6.10 ERFPACHT Erfpacht Totaal
Alle bedragen x € 1.000 2012
2011
60 60
94 94
4.859 46 4.905
4.816 227 5.043
9.6.11 LONEN EN SALARISSEN Totaal uitbetaalde lonen en salarissen Inhuren van tijdelijk personeel Totaal
9.6.12 SOCIALE LASTEN Premies bedrijfsvereniging Totaal
702 702
661 661
894 894
875 875
9.6.13 PENSIOENLASTEN Premies pensioenfonds Totaal
5.581 11.416 16.997 82916.168
7.028 12.084 19.112 91118.201
11.416 2.042 3.539 16.997
12.084 2.935 4.093 19.112
De onderhoudsuitgaven zijn te verdelen in: Planmatig onderhoud Mutatieonderhoud Klachtenonderhoud Totaal
9.6.15 OVERIGE BEDRIJFSLASTEN
2012
2011
Beheerkosten: - Algemene beheer- en administratiekosten - Automatiseringskosten - Huisvestingskosten - Kosten Raad van Commissarisen Subtotaal beheerkosten
2.321 413 252 67
2.153 410 325 105
3.053
2.993
Heffingen: - Belastingen - Verzekeringen - Contributie landelijke federatie Subtotaal heffingen
1.916 120 76
1.830 113 76
2.112
2.019
Overige bedrijfslasten: - Servicekosten - Betaalbaarheidsheffing - Uitgaven leefbaarheid - Diverse bedrijfslasten Subtotaal overige bedrijfslasten
1.787 180 196 429 2.592
1.894 550 179 1.045 3.668
Totaal overige bedrijfslasten
7.757
8.680
ACCOUNTANTSHONORARIA In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria via de overige bedrijfslasten ten laste van het resultaat gebracht:
9.6.14 LASTEN ONDERHOUD Onderhoudsuitgaven niet planmatig onderhoud Onderhoudsuitgaven planmatig onderhoud Subtotaal Af: kosten eigen dienst (elders verantwoord)
Alle bedragen x € 1.000
Controle van de jaarrekening 2012 resp. 2011 Controle van de jaarrekening 2010 Andere controlewerkzaamheden Fiscale advisering Andere niet-controlediensten
39 58 97
57 24 2 44 127
Waardevermeerdering commercieel vastgoed in exploitatie Waardevermindering commercieel vastgoed in exploitatie
304
1
Totaal waardeveranderingen financiële vaste activa en effecten
304
1
Opbrengst WIF
12
12
Totaal opbrengsten financiële vaste activa en effecten
12
12
Bovenstaande honoraria betreffen de werkzaamheden die bij de Stichting en de in de consolidatie betrokken maatschappijen zijn uitgevoerd door accountantsorganisaties en externe accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties), alsook door binnenlandse en buitenlandse accountantskantoren, inclusief hun fiscale afdelingen en adviesafdelingen. 9.6.16 NIET-GEREALISEERDE WAARDEVERANDERINGEN VASTGOEDPORTEFEUILLE
9.6.17 OPBRENGSTEN FINANCIËLE VAST ACTIVA EN EFFECTEN
82
Woon zoals u wilt
Jaarverslag 2012
Jaarverslag 2012
Woon zoals u wilt
83
9. Jaarrekening 9.6.18 RENTELASTEN EN RENTEBATEN
Alle bedragen x € 1.000 2012
2011
Rentelasten Rente langlopende schulden: - Leningen overheid - Leningen kredietinstellingen Overige financieringslasten
17 10.340 74
17 9.921 56
Totaal rentelasten en soortgelijke schulden
10.431
9.994
1.664
1.966
1
3
162 141
111 152
1.968
2.232
Rentebaten Geactiveerde rente materiële vaste activa: - Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Rente financiële vaste activa: - Te vorderen BWS subsidies Rente op vorderingen: - Rente op liquide middelen - Overige vorderingen Totaal rentebaten en soortgelijke opbrengsten
9.6.19 BELASTINGEN De belastingen kunnen als volgt worden gespecificeerd: Acute belastingen Correctie belasting voorgaande jaren Mutatie latente belastingen Totaal belastingen Resultaat stichting UWOON Permanente en tijdelijke verschillen Belastbaar bedrag Verschuldigde vennootschapsbelasting
2.703 4672.236 5.53216.342 10.810
Resultaat UWOON Holding BV Permanente en tijdelijke verschillen Belastbaar bedrag Verschuldigde vennootschapsbelasting
14 14
Resultaat UWOON Projectontwikkeling BV Permanente en tijdelijke verschillen Belastbaar bedrag Verschuldigde vennootschapsbelasting
3 3
Resultaat UWOON Beheer en Onderhoud BV Permanente en tijdelijke verschillen Belastbaar bedrag Verschuldigde vennootschapsbelasting Totaal verschuldigde vennootschapsbelasting
-
223539276-
9.7 Overige informatie Werknemers Gedurende het jaar 2012 had de corporatie gemiddeld 100,4 werknemers in dienst (2011: 102,2). Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten. Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam. Bestuurders en commissarissen Lasten ter zake van bezoldiging en ter zake van pensioenen van: bestuurders en voormalige bestuurders € 237.461 commissarissen en voormalige commissarissen € 60.412 De bezoldiging van bestuurders omvat periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, sociale lasten, vakantiegeld, doorbetaling bij vakantie en ziekte, ter beschikking stelling van auto en presentiegelden) beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten, VUT, sabbatical leave en jubileumuitkeringen) uitkeringen bij beëindiging van het dienstverband winstdelingen en bonusbetalingen en crisisheffing (16% over het loon uit tegenwoordige dienstbetrekking dat zij in 2012 aan een medewerker hebben betaald, voor zover dat loon hoger was dan € 150.000). Het totaalbedrag kan als volgt per individueel lid van het bestuur worden gespecificeerd: Periodiek betaalde beloningen
2.700
3
Naam L.A. van Doorn 1) M. van Balen-Uijen Totaal
Woon zoals u wilt
Jaarverslag 2012
2011 210.336 125.560 335.896
2011 58.988 25.150 84.138
2012
2011
Winstdeling en bonus
2012
2011
Crisisheffing
2012
2011
De bezoldiging van de Raad van Commissarissen kan als volgt worden gespecificeerd: 1
Als lid van de Raad van Commissarissen
22-
2012 41.337 25.757 67.094
Uitkeringen bij beëindiging van het dienstverband
1) De heer L.A. van Doorn is per 1 april 2012 met vervroegd pensioen gegaan.
12.703
Functie Voorzitter Lid Voorziter Lid Lid Lid Lid Lid Totaal
84
2012 37.375 132.992 170.367
Beloningen betaalbaar op termijn
Naam H.M. Ridder A.E. Ros C.H.P. Oosterwijk C.H. Louwerse T. Kroon J.K. Pel W.C Verbaan G.W. Hop
Als lid van commissies
2012 2.936 13.414 8.672 8.809 8.673 8.809
2011 16.243 4.368 10.665 8.663 10.829 10.777 9.927
2012
2.156
51.313
71.472
8.717
2011
Overige kosten vergoedingen 2012
2011
382 2.202 2.157 2.202 -
382
Jaarverslag 2012
-
Woon zoals u wilt
85
9. Jaarrekening
9.8 Enkelvoudige Balans per 31 december 2012 (na resultaatbestemming)
ACTIVA
Ref.
31-12-2012
Alle bedragen x € 1.000 PASSIVA
31-12-2011
VASTE ACTIVA 253.292 13.649 7.117
17.657 2.409 -
276.554 15.286 1.772 2.790
20.066
9.10.2
2.193 1.700 1.182 9.10.3
Totaal vaste activa
Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Overige voorraden
19.848
4.650
299.199
301.052
982 11.050 48
Onderhanden projecten
9.10.5
448
9.10.6 9.10.7 9.10.8 9.10.9 9.10.10
Totaal vorderingen
86
17.408 48 12.080
TOTAAL
Woon zoals u wilt
Jaarverslag 2012
53.638 7.753-
52.648 990 45.885
9.10.12
9.10.11
440 47 1.133 198 337
9.10.13 9.10.14 9.10.15
1.198 2.889 3
Totaal voorzieningen
Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Terugkoopverplichting woningen Verkocht onder Voorwaarden Waarborgsommen
5.075
9.10.4
Totaal vlottende activa
31-12-2011
53.638
1.295 4.343 15 4.090
5.653
LANGLOPENDE SCHULDEN
31 2.193 1.330 1.096
Totaal voorraden
Liquide middelen
Totaal eigen vermogen
Voorziening latente belastingverplichtingen Voorziening onrendabele investeringen Voorziening deelnemingen
VLOTTENDE ACTIVA
Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten Overige vorderingen Rekening Courant deelnemingen Overlopende activa
31-12-2012
VOORZIENINGEN
Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies Leningen BV-structuur Deelnemingen Latente belastingvordering Overige vorderingen Totaal financiële vaste activa
Kapitaal, wettelijke en statutaire reserves Overige reserves Resultaat boekjaar
262.131 6.890 7.533 274.058
9.10.1
Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende zaken Verkocht onder Voorwaarden Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Totaal vastgoedbelegging
Ref.
EIGEN VERMOGEN
Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal materiële vaste activa
Alle bedragen x € 1.000
17.456 -
9.10.16 9.10.16 9.10.17 9.10.18
325 254.338 2.425 -
Totaal langlopende schulden
341 245.658 1.780 257.088
247.779
KORTLOPENDE SCHULDEN Onderhanden projecten Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan gemeenten Schulden aan leveranciers Schulden ter zake van belastingen en premies sociale verzekering Overige schulden Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden
9.10.5
9.10.19
11.736 52 2.859 5.514 5.961
594 16.573 145 4.209 1.863 5.531 26.122
28.915
333.185
335.985
445 3.529 1.763 186 857 2.155
6.780
19.303
10.697
33.986
34.933
333.185
335.985
TOTAAL
Jaarverslag 2012
Woon zoals u wilt
87
9. Jaarrekening
9.9 Enkelvoudige Winst-en-verliesrekening over 2012 Ref.
Bedrijfsopbrengsten Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Verkoop onroerende zaken Gerealiseerde opbrengst onderhanden projecten Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten
9.11.1 9.11.2 9.11.3 9.11.4 9.11.5 9.11.6 9.11.7
Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa Erfpacht Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten
9.11.8 9.11.9 9.11.10 9.11.11 9.11.12 9.11.13 9.11.14 9.11.15
Som der bedrijfslasten Bedrijfsresultaat
Alle bedragen x € 1.000
2012
2011
49.253 1.732 29 2.141 337 724 774
47.458 1.802 35 1.407 648 889 672
54.990
52.911
9.597 11.841 60 4.905 702 894 16.162 7.659
5.201 5.812 94 5.043 661 875 18.194 8.599
51.820
44.479
3.170
8.432
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
9.11.16
304-
1-
Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Opbrengsten financiële vaste activa en effecten Rentelasten en soortgelijke kosten
9.11.18 9.11.17 9.11.18
2.020 12 10.430-
2.284 12 9.991-
5.532-
736
2.23312
274 20-
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen
7.753-
990
Nettoresultaat na belastingen
7.753-
990
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Belastingen Resultaat deelnemingen
9.11.19 9.11.17
9.10 Toelichting op de enkelvoudige balans per 31 december 2012 Algemeen Voor de algemene grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening, de grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat, alsmede voor de toelichting op de onderscheiden activa en passiva en de resultaten wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde jaarrekening, voor zover hierna niet anders wordt vermeld. Alle bedragen x € 1.000 9.10.1 MATERIËLE VASTE ACTIVA De mutaties in de materiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat: Sociaal vastgoed in exploitatie 1 januari 2012 Verkrijgingsprijzen Cumulatieve waardeverminderingen Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarden Mutaties 2012 Investeringen Desinvesteringen Afschrijving Afschrijving desinvestering Subsidies Waardeverminderingen Terugneming van waardeverminderingen Overboekingen naar onderhanden werk Overboekingen naar activa in exploitatie Totaal mutaties 31 december 2012 Verkrijgingsprijzen Cumulatieve waardeverminderingen Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarden
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Totaal
347.211 20.05765.023262.131
10.669 3.7796.890
11.745 4.2127.533
369.625 23.83669.235276.554
547 7598.712122 9.2459.208 8.839-
14.530 4.6232.7355.140 3.655 9.2086.759
192 14156598 416-
15.269 5.5239.277220 11.9805.140 3.6552.496-
356.207 29.30273.613253.292
15.023 1.37413.649
11.796 4.6797.117
383.026 30.67678.292274.058
Onroerende en roerende zaken verkocht onder voorwaarden
Totaal
9.10.2 VASTGOEDBELEGGINGEN De mutaties in de vastgoedbeleggingen zijn in het navolgende schema samengevat: Commercieel vastgoed in exploitatie 1 januari 2012 Verkrijgingsprijzen Herwaardering Cumulatieve waardeverminderingen Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarden Mutaties 2012 Investeringen Desinvesteringen Herwaardering Afschrijving Afschrijving desinvestering Subsidies Waardeverminderingen Terugneming van waardeverminderingen Overboekingen naar onderhanden werk Overboekingen naar activa in exploitatie Totaal mutaties 31 december 2012 Verkrijgingsprijzen Herwaardering Cumulatieve waardeverminderingen Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarden
88
Woon zoals u wilt
Jaarverslag 2012
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
17.218 9201.01215.286
2.790 2.790
1.848 761.772
21.856 769201.01219.848
21 3202962.966 2.371
176 2.9662.790-
1.020 28598637
1.217 28598320296218
20.205 1.2161.33217.657
-
2.583 1742.409
22.788 1741.2161.33220.066
Jaarverslag 2012
Woon zoals u wilt
89
9. Jaarrekening
Alle bedragen x € 1.000
Alle bedragen x € 1.000
9.10.3 FINANCIËLE VASTE ACTIVA
9.10.5 ONDERHANDEN PROJECTEN
De mutaties in de financiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat:
Ermelo: Locatie Trefpunt Locatie Oude Arnhemsekarweg
Te vorderen BWS subsidie
Leningen BV-structuur
1 januari 2012 Boekwaarden
31
2.193
Mutaties 2012 Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen/aflossingen Waardevermindering Terugneming waardevermindering Resultaat deelnemingen Dotatie voorziening deelnemingen
31-
-
Totaal mutaties
31-
-
31 december 2012 Boekwaarden
-
Deelnemingen
Latente belasting vordering
Overige
1.330
1.096
4.650
12 12-
370 -
87 1-
457 3212 12-
-
370
86
425
-
1.700
1.182
5.075
-
2.193
Totaal
Lening UWOON Projectontwikkeling BV inzake project Postlaantje Lening UWOON Holding BV inzake De Driesprong BV Totaal leningen BV-structuur
1.135 1.058 2.193
Saldo deelnemingen begin boekjaar Resultaat deelnemingen Mutatie voorziening deelnemingen Saldo deelnemingen einde boekjaar
12 12-
Totaal deelnemingen De deelnemingen betreffen: UWOON Holding BV UWOON Projectontwikkeling BV UWOON Beheer & Onderhoud BV De Driesprong BV VOF UWOON-Bouwfonds
Huurdebiteuren
UWOON Holding BV UWOON Projectontwikkeling BV UWOON Beheer en Onderhoud BV
100% 100% 100% 50% 50%
6 2 116
324 397 -
594-
440
445
40 7 47
3.477 18 34 3.529
184 100 128 721 1.133
103 582 53 1.025 1.763
101 56 41
91 55 40
198
186
337 337
857 857
19.283 20 19.303
10.641 19 37 10.697
9.10.8 OVERIGE VORDERINGEN
9.10.9 REKENING-COURANT VERHOUDINGEN
Nettovermogenswaarde per 31-12-2012
448
9.10.7 GEMEENTEN
Resultaat boekjaar
53163-
9.10.6 HUURDEBITEUREN
-
Aandeel
448 -
Vorderingen
Belastingen Termijnen kopers Rente Overige
DEELNEMINGEN
2011
Voor onderhanden projecten die per balansdatum niet zijn voltooid, bedraagt de cumulatieve netto-omzet € 1.589 (2011: € 5.388). Het totaal aan ontvangen voorschotten voor deze onderhanden projecten bedraagt € 1.141 (2011: € 5.982). In 2011 was de stand van de post onderhanden projecten negatief en derhalve aan de passivazijde van de balans verantwoord.
Elburg Ermelo Harderwijk Totaal gemeenten
LENINGEN BV-STRUCTUUR
2012
9.10.10 OVERLOPENDE ACTIVA Vooruitbetaalde rente en aflossing Overige
9.10.11 LIQUIDE MIDDELEN 9.10.4 VOORRADEN Vastgoed bestemd voor verkoop Locatie Trefpunt De Verbinding Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Elburg: Locatie Beltgravenweg Locatie Oude Bovendwarsweg Ermelo: Locatie Amaniet Locatie Oude Kom/Van de Vlis Locatie Wegwijzer e.o. Locatie Witte Herbergh e.o. Locatie Trefpunt Locatie Taxi Bakker Locatie Oude Arnhemsekarweg Locatie Kampvelderweg
Harderwijk:
Locatie Burg. de Meesterstraat Overige voorraden Onderhoudsmateriaal
90
Woon zoals u wilt
Jaarverslag 2012
2012
2011
787 195
-
982
-
457 1.870
68 362
74 880 7.562 45
186 1.218 2.560 845 11.549 515 -
162 11.050
105 17.408
48
48
Direct opvraagbaar Kas/bank/giro Overige Kruisposten
De liquide middelen zijn tot een bedrag van € 20 niet direct opvraagbaar. Eigen vermogen 9.10.12 EIGEN VERMOGEN Het verloop van het eigen vermogen is als volgt: Stand per 1 januari Saldo uit de winstverdeling over het boekjaar
53.638 7.753-
52.648 990
45.885
53.638
Jaarverslag 2012
Woon zoals u wilt
91
9. Jaarrekening
Voorzieningen
Alle bedragen x € 1.000
9.10.13 VOORZIENING LATENTE BELASTINGVERPLICHTINGEN
2012
2011
Stand per 1 januari Toevoegingen Onttrekkingen Overige mutaties Stand per 31 december
1.295 971.198
1.383 881.295
4.343 1.282 2.7362.889
5.412 2.990 4.0594.343
Leningportefeuille uitgesplitst naar rentepercentage, periode tot eerstvolgende renteherziening en resterende looptijd. Rentepercentage
€
Rente herzieningsperiode
€
roll-over 0%-3% 3%-4% 4%-5% 5%-6% >6%
27.200 2.949 59.480 162.365 11.349 3.056
1-3 maanden 6-12 maanden 1-5 jaar 5-10 jaar > 10 jaar
7.217 41.676 63.329 58.580 95.597
9.10.14 VOORZIENING ONRENDABELE INVESTERINGEN Stand per 1 januari Toevoegingen Onttrekkingen Overige mutaties Stand per 31 december
Stand per 1 januari Toevoegingen Onttrekkingen Overige mutaties Stand per 31 december
15 123
37 20215
Langlopende schulden Looptijd korter dan vijf jaar
Looptijd langer dan vijf jaar
Totaal 2012
Totaal 2011
47.810 47.810
341 218.248 2.425 221.014
341 266.058 2.425 266.824 11.736257.088
357 262.215 1.780 264.352 16.573247.779
9.10.16 LENINGEN OVERHEID EN KREDIETINSTELLINGEN De mutaties in 2012 van de langlopende schulden kunnen als volgt worden toegelicht: Leningen overheid
Leningen kredietinstellingen
Totaal
356 15341 16-
262.216 20.400 16.558266.058 11.720-
262.572 20.400 16.573266.399 11.736-
325
254.338
254.663
De gemiddelde betaalde rente over de totale leningportefeuille bedraagt 3,9%. De duration van de portefeuille bedraagt 8,2 jaar Er zijn geen complexen hypothecair bezwaard. Van de leningenportefeuille is € 260.877 gewaarborgd door het WSW.
92
Woon zoals u wilt
Jaarverslag 2012
<1 1-5 5-10 10-15 15-20 > 20
266.399
jaar jaar jaar jaar jaar jaar
€ 5.828 28.186 37.343 30.040 14.081 150.921 266.399
Van de variabelrentende leningen is € 12,35 miljoen afgedekt met collars of caps. Over € 14,85 miljoen loopt UWOON een renterisico. Conform het UWOON-Treasurystatuut is het gebruik van derivaten slechts toegestaan in situaties waarin sprake is van renterisicoreductie.
Type
Hoofdsom
Marktwaarde per 31/12/2012
Einde looptijd
Rente
Strike
Interest Rate Cap Interest Rate Floor met knock-in
€ 3.600.000 € 3.600.000
- € 180.611
01-02-14 01-02-14
3-maands Euribor 3-maands Euribor
Interest Rate Cap Interest Rate Floor met knock-in
€ 5.000.000 € 5.000.000
€ 642 - € 557.475
02-05-16 02-05-16
3-maands Euribor 3-maands Euribor
Interest Rate Cap
€ 3.750.000
-
04-04-14
3-maands Euribor
5,50% 3,50%, knock-in 1,50% 5,50% 3,50%, knock-in 2,50% 5,50%
De premies voor de derivaten zijn upfront voldaan.
Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na de afloop van het jaar zijn opgenomen onder de kortlopende schulden. De rentabiliteitswaarde (contante waarde van de uit hoofde van bestaande leningscontracten rente- en aflossingsverplichtingen) bedraagt € 253,5 miljoen
Stand per 1 januari Bij: nieuwe leningen Af: aflossingen Stand per 31 december Aflossingsverplichting volgend boekjaar Saldo jaarrekening
266.399
Resterende looptijd
Per ultimo 2012 heeft UWOON de volgende derivaten in portefeuille:
9.10.15 VOORZIENING DEELNEMINGEN
Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden Waarborgsommen Totaal Aflossingsverplichting volgend boekjaar Saldo jaarrekening
Alle bedragen x € 1.000
UWOON heeft twee extendible leningen met de navolgende kenmerken: lening 1: hoofdsom € 5 miljoen; ingangsdatum 1-2-2007; looptijd 22 jaar renteafspraken: tot 1-2-2019: 3,58%; 1-2-2019 - 1-2-2029: 4,15% of 3-m Euribor lening 2: hoofdsom € 10 miljoen; ingangsdatum 05-11-2007; looptijd 50 jaar renteafspraken: tot 05-11-2031: 4,5875%; 05-11-2031 - 05-11-2057: 4,75% of 3-m Euribor 9.10.17 TERUGKOOPVERPLICHTING WONINGEN VERKOCHT ONDER VOORWAARDEN
2012
2011
1 januari Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht
1.780
1.617
Mutaties: - 6 woningen Arianehof verkocht - 2 woningen Korenbloem afgewikkeld
1.020 287-
170
88-
7-
2.425
1.780
Opwaarderingen Afwaarderingen 31 december Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht
9.10.18 WAARBORGSOMMEN Het verloop van de waarborgsommen is als volgt: Stand per 1 januari Toegevoegde waarborgsommen Uitbetaalde waarborgsommen Stand per 31 december
-
Jaarverslag 2012
-
Woon zoals u wilt
93
9. Jaarrekening
9.11 Toelichting op de enkelvoudige winst-en-verliesrekening Alle bedragen x € 1.000
9.10.19 KORTLOPENDE SCHULDEN Onderhanden projecten Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan gemeenten Schulden aan leveranciers Loonheffing en premies sociale verzekeringen Omzetbelasting Vennootschapsbelasting Overige schulden Overlopende passiva Te betalen rente Vooruitontvangen huur Vooruitontvangen huursubsidie Beloningen betaalbaar op termijn Vakantieverplichtingen Nog te ontvangen facturen Overig
11.736 52 2.859 326 2.612 2.576 -
594 16.573 145 4.209 336 1.582 55-
20.161
22.790
4.018 372 249 338 250 317 417
3.640 347 249 325 241 555 174
5.961
5.531
26.122
28.321
9.11.1 HUREN Woningen en woongebouwen Onroerend zaken niet zijnde woningen Af: huurderving wegens leegstand
2012
2011
48.462 1.279 49.741 488-
46.754 1.154 47.908 450-
49.253
47.458
De ‘te ontvangen nettohuur’ is gewijzigd als gevolg van : verhoging van de huren wegens algemene huurverhoging en wegens woningverbetering tot een bedrag van €1.615 het in exploitatie komen van nieuwe woningen en woongebouwen of van aangekochte woningen tot een bedrag van € 137 overige redenen tot een bedrag van € 43 De geografische onderverdeling van de nettohuuropbrengsten kan als volgt worden weergegeven: Gemeente Elburg Gemeente Ermelo Gemeente Harderwijk
11.015 15.381 22.857
10.406 14.852 22.200
49.253
47.458
1.745 131.732
1.826 241.802
Overige rijksbijdragen
29
35
Totaal rijksbijdragen
29
35
9.11.2 VERGOEDINGEN Overige goederen, leveringen en diensten Af: vergoedingsderving wegens leegstand
9.11.3 OVERHEIDSBIJDRAGEN
9.11.4 VERKOPEN ONROERENDE ZAKEN Sociaal vastgoed in exploitatie Opbrengst verkopen bestaand bezit Af: Direct toerekenbare kosten Af: Boekwaarde Verkoopresultaat bestaand bezit Commercieel vastgoed in exploitatie Opbrengst verkopen gereed product Af: Direct toerekenbare kosten Af: Boekwaarde Verkoopresultaat bestaand bezit
2.361 652172.079 403 1432762
1.503 961.407 -
9.11.5 GEREALISEERDE OPBRENGST ONDERHANDEN PROJECTEN Elburg Opbrengsten verkopen Vos HOED Koop Kosten verkopen Vos HOED Koop Ermelo Opbrengst verkopen De Witte Herberg Kosten verkopen De Witte Herberg Opbrengsten verkopen Trefpunt fase 1a Kosten verkopen Trefpunt fase 1a Opbrengsten verkopen Trefpunt fase 2a1 Kosten verkopen Trefpunt fase 2a1 Opbrengsten verkopen De Verbinding Opbrengsten verkopen Oude Arnhemsekarweg Kosten verkopen Oude Arnhemsekarweg Totaal opbrengst onderhanden projecten
94
Woon zoals u wilt
Jaarverslag 2012
645 9101.818 1.5561.589 1.664325 440 350337
Jaarverslag 2012
919 8855.472 4.9351.335 1.258648
Woon zoals u wilt
95
9. Jaarrekening 9.11.6 GEACTIVEERDE PRODUCTIE TEN BEHOEVE VAN HET EIGEN BEDRIJF
Alle bedragen x € 1.000 2012
2011
Geactiveerde productie m.b.t. nieuwbouwprojecten huur- en koopwoningen
724
889
Totaal geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf
724
889
9.11.7 OVERIGE BEDRIJFSOPBRENGSTEN Beheerdiensten Doorberekende loon- en algemene kosten derden Diversen Nagekomen baten voorgaande jaren Totaal overige bedrijfsopbrengsten
Alle bedragen x € 1.000 9.11.13 PENSIOENLASTEN
2012
2011
Premies pensioenfonds
894
875
Totaal
894
875
5.575 11.416 16.991 82916.162
7.021 12.084 19.105 91118.194
Planmatig onderhoud Mutatieonderhoud Klachtenonderhoud
11.416 2.042 3.533
12.084 2.935 4.086
Totaal
16.991
19.105
2.275 413 252 67
2.133 411 325 105
3.007
2.974
1.914 120 76
1.828 112 76
2.110
2.016
9.11.14 LASTEN ONDERHOUD 52 393 41370 774
54 378 48 192 672
Onderhoudsuitgaven niet cyclisch Onderhoudsuitgaven cyclisch Subtotaal Af: kosten eigen dienst (elders verantwoord) De onderhoudsuitgaven zijn te verdelen in:
9.11.8 AFSCHRIJVINGEN OP IMMATERIËLE EN MATERIËLE VASTE ACTIVA EN VASTGOEDPORTEFEUILLE Afschrijving onroerende zaken woningen in exploitatie Afschrijving onroerende zaken niet-woningen in exploitatie Afschrijvingen onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie Overige
8.762 270 565 -
4.575 54 572 -
Totaal afschrijvingen
9.597
5.201
9.11.9 OVERIGE WAARDEVERANDERINGEN (IM)MATERIËLE VASTE ACTIVA EN VASTGOEDPORTEFEUILLE Afboeking onrendabel deel toepassen minimumwaarderingsregel per complex Elburg: Afrekening project WC ‘t Harde Afrekening project WC Oldebroek Afboeken kosten vooronderzoek projecten Afboeken project de Melde Afboeken project Vossenakker Afrekening project Vackenordestraat Afrekening project Zalk Dotatie aan voorziening onrendabele investeringen project Koeland Oldebroek Dotatie aan voorziening onrendabele investeringen project WC Oldebroek Ermelo: Afboeken kosten vooronderzoek projecten Afrekening project Spekster fase 1 Dotatie aan voorziening onrendabele investeringen project Amaniet Dotatie aan voorziening onrendabele investeringen project Spekster fase 2 Harderwijk: Dotatie aan voorziening onrendabele investeringen project Burg. de Meesterstraat Dotatie aan voorziening onrendabele investeringen project 7-Akkers Afrekening project 7-Akkers Afrekening project W.A. School Afboeken project Veldkampkerk Afboeken project Baanweg Afboeken kosten garantiezaken Afboeken kosten vooronderzoek projecten Totaal waardeveranderingen Waardeverandering grondpositie en/of ontwikkellocaties
9.245
2.207-
49 71 23 56 11 -
91 21 204 35708
26 -
45246374 246
1.282 856963 7 49 26
1.696 8
10.043
815
1.798
4.997
9.11.10 ERFPACHT 60
94
60
94
Totaal uitbetaalde lonen en salarissen Inhuren van tijdelijk personeel
4.859 46
4.816 227
Totaal
4.905
5.043
Totaal erfpacht
9.11.15 OVERIGE BEDRIJFSLASTEN Beheerkosten: - Algemene beheer- en administratiekosten - Automatiseringskosten - Huisvestingskosten - Kosten Raad van Commissarisen Subtotaal beheerkosten Heffingen: - Belastingen - Verzekeringen - Contributie landelijke federatie Subtotaal heffingen Overige bedrijfslasten: - Servicekosten - Betaalbaarheidsheffing / Vogelaarheffing - Uitgaven leefbaarheid - Diverse bedrijfslasten Subtotaal overige bedrijfslasten
1.787 180 196 379
1.894 550 179 986
2.542
3.609
Totaal overige bedrijfslasten
7.659
8.599
ACCOUNTANTSHONORARIA In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria via de overige bedrijfslasten ten laste van het resultaat gebracht: Controle van de jaarrekening 2012 resp. 2011 Controle van de jaarrekening 2010 Andere controlewerkzaamheden Fiscale advisering Andere niet-controlediensten
37 58
52 24 45 -
95
121
Bovenstaande honoraria betreffen de werkzaamheden die bij de Stichting en de in de consolidatie betrokken maatschappijen zijn uitgevoerd door accountantsorganisaties en externe accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties), alsook door binnenlandse en buitenlandse accountantskantoren, inclusief hun fiscale afdelingen en adviesafdelingen.
9.11.11 LONEN EN SALARISSEN 9.11.16 NIET-GEREALISEERDE WAARDEVERANDERINGEN VASTGOEDPORTEFEUILLE Waardevermeerdering commercieel vastgoed in exploitatie Waardevermindering commercieel vastgoed in exploitatie
304
1
Totaal waardeveranderingen financiële vaste activa en effecten
304
1
9.11.12 SOCIALE LASTEN
96
Premies bedrijfsvereniging
702
661
Totaal
702
661
Woon zoals u wilt
Jaarverslag 2012
Jaarverslag 2012
Woon zoals u wilt
97
9. Jaarrekening 9.11.17 OPBRENGSTEN FINANCIËLE VASTE ACTIVA EN EFFECTEN
Alle bedragen x € 1.000 2012
2011
Opbrengsten financiële vaste activa en effecten Opbrengst WIF
12
12
Totaal opbrengsten financiële vaste activa en effecten
12
12
-
1327 322-
Resultaat deelnemingen Resultaat deelneming De Dahlia BV (50%) Resultaat deelneming De Driesprong BV (50%) vof UWOON-Bouwfonds (50%) Resultaat deelneming UWOON Holding BV Resultaat deelneming UWOON Projectontwikkeling BV Resultaat deelneming UWOON Beheer en onderhoud BV Totaal resultaat deelnemingen
16 6 2 112
20-
Rentelasten Rente langlopende schulden: - Leningen overheid - Leningen kredietinstellingen Overige financieringslasten
1710.34073-
179.92153-
Totaal rentelasten en soortgelijke schulden
10.430-
9.991-
1.664
1.966
1
3
214 141
163 152
2.020
2.284
Totaal rentebaten en soortgelijke opbrengsten
In de statuten van UWOON is vastgelegd dat het bestuur binnen zes maanden na afloop van het boekjaar een volkshuisvestingsverslag, een jaarrekening en een verslag van werkzaamheden oplevert, die moeten voldoen aan de voorschriften die ter zake voor toegelaten instellingen gelden. De Raad van Commissarissen (RvC) verleent opdracht tot beoordeling van de jaarrekening van de stichting. Deze opdracht wordt gegeven aan een door de RvC aangewezen accountant. De jaarrekening, het jaarverslag en het volkshuisvestingsverslag moeten worden vastgesteld door het bestuur en vervolgens ter goedkeuring worden voorgelegd aan de RvC. Het bestuur stelt de jaarrekening, het jaarverslag en het volkshuisvestingsverslag niet vast en de RvC keurt deze niet goed alvorens zij kennis hebben genomen van de bevindingen van de accountant. Het bestuur van UWOON heeft het jaarverslag 2012 met de daarin opgenomen jaarrekening en de daarbij behorende door de accountant afgegeven goedkeurende verklaring vastgesteld.
9.11.18 RENTELASTEN EN RENTEBATEN
Rentebaten Geactiveerde rente materiële vaste activa: - Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Rente financiële vaste activa: - Te vorderen BWS subsidies Rente op vorderingen: - Rente op liquide middelen - Overige vorderingen
9.12 Verklaring bestuur
ir. M.C.F. van Balen -Uijen directeur-bestuurder Harderwijk, 17 juni 2013
9.11.19 BELASTINGEN
9.13 Verklaring Raad van Commissarissen De leden van de Raad van Commissarissen van UWOON verklaren kennis te hebben genomen van de jaarstukken 2012 met de daarin opgenomen jaarrekening en de daarbij behorende door de accountant afgegeven goedkeurende verklaring. De Raad van Commissarissen heeft goedkeuring verleend aan het jaarverslag inclusief jaarrekening.
De belastingen kunnen als volgt worden gespecificeerd: Acute belastingen Correctie belasting voorgaande jaren Mutatie latente belastingen
2.700 467-
23539-
Totaal belastingen
2.233
274-
De heer drs. ing. C.H.P. Oosterwijk, voorzitter
De acute belastinglast 2012 is als volgt bepaald: Resultaat voor belastingen volgens de enkelvoudige jaarrekening bij: Bijzondere waardeverminderingen Afschrijvingen MVA in exploitatie Heffing Centraal Fonds Volkshuisvesting Correctie fictie algemene kosten af: Opbrengsten verkopen sociale huurwoningen tgv Herinvesteringsreserve Correctie comm. resultaat nieuwbouw 2012 Correctie toegerekende rente activa in ontwikkeling en BWS Mutatie actieve en passieve latenties Overige verschillen Dotatie aan de herinvesteringsreserve Totaal permanente en tijdelijke verschillen
98
11.884 9.032 180 8
5.532-
1.7247891.5563798306-
16.342
Belastbaar bedrag
-
10.810
Verschuldigde winstbelasting
-
2.700
Woon zoals u wilt
Jaarverslag 2012
Mevrouw A.E. van der Haar-Ros De heer drs. G.W. Hop RA De heer C.H. Louwerse MMO De heer drs. W.C. Verbaan Harderwijk, 17 juni 2013
Jaarverslag 2012
Woon zoals u wilt
99
10. Overige gegevens Controleverklaring van de onafhankelijk accountant Hiervoor wordt verwezen naar de hierna opgenomen verklaring. Bestemming van het resultaat over het boekjaar 2011 De jaarrekening 2011 is vastgesteld in de vergadering van de Raad van Commissarissen gehouden op 6 juni 2012. De vergadering heeft de bestemming van het resultaat vastgesteld conform het daartoe gedane voorstel.
Voorstel tot bestemming van het resultaat over het boekjaar 2012 Het bestuur stelt aan de Raad van Commissarissen voor het resultaat over het boekjaar 2012 ten bedrage van € 7.753.000 negatief, geheel ten laste van de overige reserves te brengen. Dit voorstel is in de jaarrekening verwerkt. Gebeurtenissen na balansdatum Er hebben zich geen bijzondere gebeurtenissen voorgedaan.
10.1 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan de Raad van Commissarissen van Stichting UWOON te Harderwijk Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in het jaarverslag in hoofdstuk 9 opgenomen jaarrekening 2012 van Stichting UWOON te Harderwijk gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de geconsolideerde en enkelvoudige balans per 31 december 2012 en de geconsolideerde en enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2012 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening en het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh) en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Het bestuur van de toegelaten instelling is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden en het controleprotocol in rubriek A van bijlage III bij het Bbsh. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden.
100
Woon zoals u wilt
Jaarverslag 2012
Jaarverslag 2012
Woon zoals u wilt
101
10. Overige gegevens
Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Stichting UWOON per 31 december 2012 en van het resultaat over 2012 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel b, van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van titel 9 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 391 lid 4 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. Arnhem, 17 juni 2013 Deloitte Accountants B.V. Was getekend: drs. M. Knip RA
11. Opgave Verbindingen Bijlage bij het Volkshuisvestingsverslag van Woningstichting UWOON Verslagjaar 2012 Algemene gegevens Naam van de verbinding Rechtsvorm Vestigingsadres Vestigingsplaats Statutaire doelstelling Kern-/nevenactiviteiten in verslagjaar Op welke wijze heeft consolidatie binnen de corporatie plaatsgevonden?
UWOON Holding BV Dokter Holtropstraat 77 3851 JH Ermelo Uitoefenen van de directie over, samenwerken met, deelnemen in en/of het voeren van administratie van andere vennootschappen of ondernemingen Zie boven Netto-vermogenswaarde
Financiële gegevens 2012 Vennootschap Eigen vermogen Balanstotaal Jaaromzet Direct c.q. indirect corporatiebelang in procenten Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit Datum vaststelling jaarverslag en datum controleverklaring van de onafhankelijk accountant
Negatief € 3.000 € 1.402.000 € 10.000 100% € 100.000 8 april 2013 / geen controleverklaring
Verslagjaar 2012 Algemene gegevens Naam van de verbinding Rechtsvorm Vestigingsadres Vestigingsplaats Statutaire doelstelling Kern-/nevenactiviteiten in verslagjaar Op welke wijze heeft consolidatie binnen de corporatie plaatsgevonden?
UWOON Projectontwikkeling BV Dokter Holtropstraat 77 3851 JH Ermelo Het ontwikkelen (doen) stichten, verhuren of anderszins exploiteren van onroerende zaken Zie boven Netto-vermogenswaarde
Financiële gegevens 2012 Vennootschap Eigen vermogen Balanstotaal Jaaromzet Direct c.q. indirect corporatiebelang in procenten Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit Datum vaststelling jaarverslag en datum controleverklaring van de onafhankelijk accountant
102
Woon zoals u wilt
Jaarverslag 2012
Positief € 24.000 € 1.268.000 € 168.000 100% € 18.000 8 april 2013 / geen controleverklaring
Jaarverslag 2012
Woon zoals u wilt
103
12. UWOON in het kort
Verslagjaar 2012 Algemene gegevens Naam van de verbinding Rechtsvorm Vestigingsadres Vestigingsplaats Statutaire doelstelling Kern-/nevenactiviteiten in verslagjaar Op welke wijze heeft consolidatie binnen de corporatie plaatsgevonden?
Gegevens van de toegelaten instelling UWOON Beheer en Onderhoud BV Dokter Holtropstraat 77 3851 JH Ermelo Het beheren en onderhouden van vastgoed, al dan niet in opdracht van derden. Zie boven Netto-vermogenswaarde
Financiële gegevens 2012
Naam
Stichting UWOON
Vestigingsplaats
Harderwijk
Correspondentieadres
Postbus 270, 3840 AG Harderwijk
Bezoekadressen
Robbertsmatenstraat 2, 8081 HL Elburg Dokter Holtropstraat 77, 3851 JH Ermelo Deventerweg 5, 3843 GA Harderwijk
Statutair werkgebied
De stichting heeft toelating in de gemeenten Ermelo, Elburg, Harderwijk, Nunspeet, Oldebroek en Putten.
Oprichtingsdatum
Stichting UWOON is opgericht op 1 oktober 1912.
Datum en nummer van het Koninklijk Besluit waarbij de instelling is toegelaten
26 maart 1913, nummer 58
Datum en nummer inschrijving in het Handelsregister te Harderwijk
13 januari 1967, nummer 08012356 te Harderwijk
BTW-nummer
8100.95.737
Nummer Registerkamer te Rijswijk in het kader van de Wet Persoonsregistratie
P0000285
Lidmaatschap landelijke federatie
Aedes vereniging van woningcorporaties, Hilversum
Nummer Stichting Nationaal Register Volkshuisvestingsinstellingen (NRV)
2770
VROM-nummer
L0369
Bedrijfstakcode
Op 7 oktober 1996 is UWOON geregistreerd in het Nationaal Register Volkshuisvestingsinstellingen (NRV) als organisatie die de bedrijfstakcode woningcorporaties onderschrijft. Hiermee verschaffen wij anderen duidelijkheid over onze volkshuisvestelijke taakopvatting.
Vennootschap Eigen vermogen Balanstotaal Jaaromzet Direct c.q. indirect corporatiebelang in procenten Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit Datum vaststelling jaarverslag en datum controleverklaring van de onafhankelijk accountant
Negatief € 39.000 € 8.875 Nihil 100% € 18.000 8 april 2013 / geen controleverklaring
Verslagjaar 2012 Algemene gegevens Naam van de verbinding Rechtsvorm Vestigingsadres Vestigingsplaats Statutaire doelstelling Kern-/nevenactiviteiten in verslagjaar Op welke wijze heeft consolidatie binnen de corporatie plaatsgevonden?
De Driesprong BV Jufferenwal 30 8011 LE Zwolle Het opzetten, ontwikkelen en (doen) uitvoeren van projecten. Zie boven Netto-vermogenswaarde
Financiële gegevens 2012 Vennootschap Eigen vermogen Balanstotaal Jaaromzet Direct c.q. indirect corporatiebelang in procenten Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit Datum vaststelling jaarverslag en datum controleverklaring van de onafhankelijk accountant
104
Woon zoals u wilt
Jaarverslag 2012
Positief € 15.000 € 2.712.000 € 13.000 50% € 18.000 22 januari 2013 / geen controleverklaring
Per 1 januari 2007 ging de Bedrijfstakcode over in de Aedescode. Onderdeel hiervan is de Governancecode voor woningcorporaties. UWOON onderschrijft zowel de Aedescode als de Governancecode. Raad van Commissarissen op 31-12-2012
De heer drs. ing. C. H. P. Oosterwijk (voorzitter) Mevrouw A.E. van der Haar-Ros De heer drs. G.W. Hop De heer C.H. Louwerse MMO De heer J.K. Pel De heer drs. W.C. Verbaan
Bestuur
Mevrouw ir. M.C.F. van Balen-Uijen
Jaarverslag 2012
Woon zoals u wilt
105
106
Woon zoals u wilt
Jaarverslag 2012
Jaarverslag 2012
Woon zoals u wilt
Woon zoals u wilt Bezoekadres Elburg: Robbertsmatenstraat 2, 8081 HL Elburg T 0525 68 49 00 E
[email protected] I www.uwoon.nl Geopend: maandag t/m vrijdag: 8.30 - 17.00 uur Bezoekadres Ermelo: Dokter Holtropstraat 77, 3851 JH Ermelo T 0341 56 51 00 E
[email protected] I www.uwoon.nl Geopend: maandag t/m vrijdag: 8.30 - 17.00 uur
Ingeschreven in Handelsregister Oost Nederland onder nummer 08012356
Juni 2013
Bezoekadres Harderwijk: Deventerweg 5, 3843 GA Harderwijk T 0341 41 68 94 E
[email protected] I www.uwoon.nl Geopend: maandag t/m vrijdag: 8.30 - 17.00 uur
