"Kiezen en delen" Rapportage Detailhandelsbeleid Almere Verslag van de gevoerde gesprekken in het voorjaar van 2013 inzake het detailhandelsbeleid van de gemeente Almere, in opdracht van het College van B&W, conclusies en aanbevelingen De Krom Advies Augustus 2013
"Kiezen en delen"
Inhoudsopgave Samenvatting en conclusies............................................................... 4
Hoofdstuk 1 Opdracht ........................................................................ 6 1.
Opdracht ......................................................................................... 6
2.
Proces en uitvoering.......................................................................... 7
Hoofdstuk 2 Context: ontwikkelingen en trends ................................ 8 1.
Demografie................................................................................ 8
2.
Economie ................................................................................ 10
3.
Internet: het "Nieuwe winkelen" ................................................. 12
4.
De consument .......................................................................... 13
5.
Het aanbod .............................................................................. 13
6.
Conclusie................................................................................. 16
Hoofdstuk 3 Regionale ontwikkelingen ............................................ 19 1.
Ontwikkelingen in de Metropoolregio .......................................... 19
2.
Concurrerende locaties .............................................................. 19
3.
Almere in de regio .................................................................... 20
4.
Conclusie................................................................................. 22
Hoofdstuk 4 Detailhandelsvisie Almere 2012................................... 22 1.
Algemeen ................................................................................ 22
2.
Specifiek beleid m.b.t. tot de stad(deel)centra en retailcentra ........ 24
Hoofdstuk 5 Resultaten gesprekken ................................................ 25 1.
Detailhandelsvisie algemeen ...................................................... 25
2
"Kiezen en delen" 2.
Het sturingsmodel .................................................................... 28
3.
Almere in de regionale context ................................................... 32
4.
Het Stadscentrum..................................................................... 33
5.
Stadscentrum in relatie tot stadsdeelcentra ................................. 35
6.
Ontwikkeling Poort.................................................................... 37
7.
Ontwikkeling Doemere .............................................................. 40
8.
Ontwikkeling Twentsekant ......................................................... 43
9.
Perifere Detailhandels Vestigingen (PDV) ................................... 43
----------------------------------------------------------------------
Bijlagen: 1. Detailhandelsvisie Almere 2012 2. Voorbeeld van een vragenlijst als leidraad 3. Lijst geraadpleegde instanties en personen 4. Meest recente bevolkingsprognoses (2012) 5. Ontwikkelingsvisie Almere, Panteia, 19 augustus 2010 6. Retail Park Almere Poort, context en effecten, Panteia, juni 2011 7. Leegstandscijfers Almere per 4 maart 2013.
3
"Kiezen en delen"
Samenvatting De Detailhandelsvisie zoals vastgesteld in 2012 wordt in grote lijnen door de gesprekspartners onderschreven en behoeft geen fundamentele aanpassing. Wel moet voor wat betreft nieuwe ontwikkelingen rekening worden gehouden met vertraagde groei, is er behoefte aan daadwerkelijke handhaving van de gemaakte keuzes en aan meer regie door de gemeente.
Het voorziene groeitempo van Almere is, zowel demografisch en economisch, vertraagd. De ontwikkeling van het bijbehorende voorzieningenniveau moet aan het vertraagde tempo worden aangepast. Uitbreiding van het detailhandelsvolume in een krimpende, gelijkblijvende of lage-groei markt betekent een "zero-sum game": werkgelegenheid en omzet op de ene locatie gaat dan snel ten koste van een andere. Ofwel: “linten knippen” bij de voordeur leidt dan tot verschraling bij de achterdeur. Om dit te voorkomen moet alle aandacht worden gegeven aan het versterken van de aantrekkingskracht van de huidige detailhandelscentra. Prioriteit dient te liggen bij kwaliteit en herontwikkeling van bestaande winkellocaties.
Gegeven de economische en demografische trends dienen nieuwe (grootschalige) concurrerende detailhandelsontwikkelingen zoals Poort en Twentsekant voor de toekomst niet op slot te worden gezet, maar wel worden gethematiseerd, getemporiseerd en/of gefaseerd om de bestaande detailhandel de tijd te geven zich op nieuwe ontwikkelingen voor te bereiden. Duidelijkheid over de gemaakte keuzes is noodzakelijk om het vertrouwen en het investeringsklimaat te bevorderen. PDV op bedrijfsterreinen dient te worden beperkt tot de huidige locaties. Zeker zolang de huidige ongunstige conjuncturele omstandigheden voortduren.
De keuze voor Almere centrum als stadscentrum voor gehéél Almere betekent dat terughoudend dient te worden omgegaan met concurrerende ontwikkelingen elders in de stad, in ieder geval zolang Almere centrum zich nog niet heeft kunnen ontwikkelen tot een volwaardig, compact multifunctioneel centrum van kwalitatief hoog niveau, en met een hoge "belevingswaarde". Daarvoor is meer tijd nodig.
4
"Kiezen en delen" Overtollige c.q. "slechte" meters dienen zo mogelijk uit de markt te worden genomen, zeker in het geval van nieuwe ontwikkelingen.
Het beleid van de gemeente dient overeenkomstig de Detailhandelsvisie te worden uitgevoerd. De gemaakte keuzes dienen te worden gehandhaafd. Daardoor ontstaat voor investeerders en ondernemers duidelijkheid en een gunstig investeringsklimaat dat nu ontbreekt. Investeringen in vastgoed veronderstellen immers langjarige terugverdientrajecten waarbij men er van op aan moet kunnen dat de ingeslagen weg koersvast zal zijn.
Dit laat onverlet dat het niet de taak is van de overheid markten kunstmatig af te schermen om concurrentie buiten de deur te houden. Het is primair de taak van ondernemers zélf in te spelen op (concurrerende) ontwikkelingen in de markt. Voor Almere als vestigingslocatie zijn in de toekomst voldoende kansen en mogelijkheden om zich verder te ontwikkelen. Het geheel afsluiten van dergelijke mogelijkheden schaadt de toekomst van Almere en haar inwoners.
De tijd van "blauwdruk- of tekentafelplanning" is voorbij. De complexiteit en omvang van de gemeente en de snelle technologische en marktontwikkelingen betekenen dat sturing van het beleid in de toekomst méér zal moeten gebeuren op basis van een model waarbij gemeente (als regisseur) en belanghebbenden in gezamenlijkheid snel en flexibel inspelen op nieuwe ontwikkelingen. Daarbij kan zoveel mogelijk worden ingezet op overleg met alle betrokken partijen "aan de voorkant" om vertraging c.q. juridische procedures "aan de achterkant" te voorkomen.
Waar
bestuursrechtelijke
sturings-
en
handhavingsmogelijkheden
beperkt zijn, kunnen privaatrechtelijke afspraken (bijvoorbeeld over branchering) worden gemaakt.
5
"Kiezen en delen"
Hoofdstuk 1 Opdracht
1. Opdracht Deze rapportage is het resultaat van de toezegging door de wethouder ruimtelijke ontwikkeling in de raadsvergadering van 20 december 2012 aan de Gemeenteraad van Almere, om "uitwerking te geven aan het voorstel om gesprekken te organiseren tussen
de
gemeente
vastgoedeigenaren
en
Almere, het
vertegenwoordigers
retailpark,
met
een
van
onafhankelijk
stadsdeelcentra, voorzitter,
om
gezamenlijk beleid te ontwikkelen over hoe om te gaan met detailhandel".
Aan deze toezegging is door het College uitvoering gegeven door de benoeming van Paul de Krom, voormalig Staatssecretaris van Sociale Zaken en Werkgelegenheid, om in de rol van onafhankelijk voorzitter de hierboven genoemde gesprekken te voeren en als adviseur voor de gemeente op te treden.
De nader uitgewerkte opdracht luidde als volgt. Voer een reeks van gesprekken met a) georganiseerde vertegenwoordigers van de detailhandel in de verschillende stadsdeelcentra (winkeliersverenigingen), b) georganiseerde vertegenwoordigers van groot- en kleinschalig vastgoed, c) vertegenwoordigers van de gemeente en – naar eigen inzicht – met d) deskundigen op het terrein van detailhandel.
Het doel van de te voeren gesprekken was om te zoeken naar gemeenschappelijke beelden over de ontwikkeling van de detailhandel. Centraal daarbij stond de vraag of aanscherping van het vastgestelde detailhandelbeleid nodig is, met als doel te komen tot een zodanige onderlinge positionering van de binnen de stadsdelen gelegen (of toekomstige) retailcentra met een bovenlokale aantrekkingskracht, waardoor de centra elkaar gaan versterken en daarmee een meerwaarde krijgen voor de (Almeerse) consument.
6
"Kiezen en delen" De resultaten van deze gesprekken dienden te worden verwerkt in een rapportage. Daarbij diende te worden aangegeven op welke punten draagvlak aanwezig is voor een gemeenschappelijke
visie
op de
detailhandel, met
als
vertrekpunt
de
Detailhandelsvisie Almere 20121. Tevens werd door het College verzocht mede op basis hiervan tot een zelfstandig advies te komen over een toekomstbestendige detailhandelsstructuur van Almere op de korte, middellange en lange termijn. Tenslotte is door het College verzocht een concreet voorstel te doen voor de wijze waarop structureel overleg tussen de te onderscheiden partijen in de toekomst zou kunnen plaatsvinden.
In de opdracht van het College werden de ruimtelijke hoofdstructuur van Almere (één stadshart met meerdere stadsdelen met elk een eigen verzorgend centrum en enkele bovenlokale centra) en de door de gemeente reeds aangegane publieke en private verplichtingen als randvoorwaarden gesteld. Hieruit volgt dat besluitvorming in het verleden geen onderwerp van onderzoek was. Het advies richt zich uitsluitend op de toekomst van het detailhandelsbeleid in Almere.
Het advies diende direct na de zomer van 2013 gereed te zijn. Op basis van dit advies zal het College in overleg met de Raad besluiten of en welke vervolgstappen c.q. beleidswijzigingen noodzakelijk zijn.
In de context van de opdracht wordt in deze rapportage vrijwel uitsluitend gesproken over de non-foodsector. Immers, dagelijkse detailhandel is vooral te zien als bevolkingsvolgend en heeft geen directe gevolgen voor de winkelstructuur.
2. Proces en uitvoering Ter uitvoering van de opdracht zijn door mij een reeks gesprekken gevoerd met verschillende instanties en personen2, zowel binnen als buiten de gemeentelijke organisatie. Ambtelijk werd ondersteuning verleend door medewerkers van de afdeling Economische Zaken van de Dienst Stedelijke Ontwikkeling (DSO).
1 2
Bijlage 1 Bijlage 3
7
"Kiezen en delen"
De gesprekspartners ontvingen vooraf de huidige Detailhandelsvisie Almere 2012 en een vragenlijst gericht op beantwoording van de gestelde vragen. Deze vragenlijst diende als leidraad tijdens het gesprek1. De gesprekken namen doorgaans 1 tot 1,5 uur in beslag en werden gevoerd in de periode februari - mei 2013.
Aan de hand van de gesprekken is een conceptrapportage opgesteld die vóór finale vaststelling en aanbieding aan het College mondeling is toegelicht en besproken met alle bij de interviews betrokken instanties en personen. Daarnaast heeft een viertal externe deskundigen de inhoud “meegelezen” en van commentaar voorzien.
De uitkomsten van de door mij gevoerde gesprekken vormen de basis voor deze rapportage. Daarbij is niet getracht alle individuele opvattingen en meningen van alle geïnterviewden weer te geven. Gezocht is c.q. gerapporteerd zijn, conform de opdracht, naar "algemene beelden" en de "rode draad" c.q. de hoofdlijnen die uit de reeks van de gevoerde gesprekken naar voren zijn gekomen.
Hoofdstuk 2 Context: ontwikkelingen en trends In dit hoofdstuk worden, op basis van beschikbare rapporten en literatuur, de meest relevante ontwikkelingen voor de detailhandelsstructuur in Almere op hoofdlijnen kort geschetst2. 1. Demografie3 Tot 2040 staan Nederland grote demografische veranderingen te wachten. De effecten van de vergrijzing en de bevolkingskrimp zijn nu al in delen van het land merkbaar. De bevolking en het aantal huishoudens in Nederland als geheel blijven 1
Bijlage 2 als voorbeeld Onder meer kan worden verwezen naar het rapport van Panteia van 19 augustus 2010, “Ontwikkelingsvisie Almere” (bijlage 5). 3 Zie het rapport "Demografische ontwikkelingen 2010 - 2040, ruimtelijke effecten en regionale diversiteit", PBL, Den Haag 2013. http://www.pbl.nl/sites/default/files/cms/publicaties/PBL_2013_Demografische%20ontwikkelingen-20102040_1044.pdf 2
8
"Kiezen en delen" groeien. Tot 2040 wordt voorzien dat er ongeveer 1,3 miljoen mensen en 1,1 miljoen huishoudens bijkomen. Maar in een hoog scenario kan de bevolkingsgroei tweemaal zo hoog zijn, terwijl in een laag groei scenario bevolkingskrimp op nationale schaal al vanaf 2020 denkbaar is. Waar in het ruimtelijk beleid van veel regio's tot nu toe is uitgegaan van een perspectief van groei, moet nu meer rekening worden gehouden met een perspectief van krimp en onzekerheid.
Het aantal ouderen (65 jaar en ouder) verdubbelt tot 2040. Dit betekent overal een toenemende behoefte aan voor ouderen geschikte voorzieningen. Daarnaast krimpt de bevolking in de werkende leeftijd. Deze krimp kan onder andere tot leegstand van
kantoren
en
bedrijventerreinen
leiden,
en
doorwerken
in
het
woon-
werkverkeer.
De groei concentreert zich in de Randstad en enkele andere dichtbevolkte regio’s in Nederland. In deze stadsgewesten neemt het aantal huishoudens tot 2040 toe met ongeveer 700.000, en groeit de woningbehoefte met hetzelfde aantal. Door veranderingen in de bevolkingssamenstelling, zoals de vergrijzing en de toename van het aantal alleenstaanden, treden wel grote verschuivingen op in de vraag naar bepaalde typen voorzieningen (en woningen). Doordat de beroepsbevolking ongeveer gelijk blijft neemt de vraag naar ruimte voor werken niet meer toe en vlakt de groei van de mobiliteit af.
Stadsgewesten bestaan uit een centrale stedelijke gemeente, met daaromheen gelegen stedelijke, suburbane of landelijke gemeenten waarvan de bewoners sterke relaties
met
deze
centrale
stad
onderhouden.
Het
gaat
dan
zowel
om
woningmarktrelaties (verhuizingen), arbeidsmarktrelaties (woon-werkverkeer) en verzorgingsrelaties (voorzieningengebruik). De meeste Nederlandse stadsgewesten kenmerken zich door een (voorziene) groei van de bevolking en van de werkgelegenheid in de nabije toekomst. Almere kan worden gerekend tot het stadsgewest Amsterdam.
9
"Kiezen en delen" Hoewel Almere volgens de prognoses nog behoort tot de groeiregio's, zal die groei zich minder snel ontwikkelen dan tot voor kort was voorzien. De oorspronkelijke schaalsprong berekeningen gingen uit van een bevolkingsomvang van 350.000 inwoners in 2030. Dit aantal is in de laatste prognoses1 inmiddels naar beneden bijgesteld naar 253.000 inwoners. In totaal dus 97.000 minder.
Ondanks de inzettende vergrijzing heeft en behoudt Almere, evenals andere stadsgewesten, een relatief jonge (gezins-)bevolking. Maar de concurrentie wordt heviger. Volgens Gerard Marlet2 zouden steden die jonge huishoudens aan zich weten te binden het minste last ondervinden van krimp. In het verleden vertrokken veel gezinnen, vooral vanuit Amsterdam, naar Almere vanwege de beschikbaarheid van betaalbare woningen in een suburbane omgeving. Op dit moment krijgen mensen als gevolg van veranderende economische en marktomstandigheden meer keuze in het woningaanbod elders in het land. Almere is dan een minder vanzelfsprekend alternatief. De verminderde vraag verdeelt zich over meer gebieden.
Conclusie: het aantal inwoners van Almere zal ook in de komende decennia naar verwachting blijven groeien, maar met significante vertraging ten opzichte van het oorspronkelijke schaalsprongscenario voor 2030.
2. Economie Over het algemeen houdt de ontwikkeling van de detailhandelsomzet gelijke tred met de ontwikkeling van de Nederlandse economie. Sinds 2005 lopen deze ontwikkelingen ongeveer parallel.
1 2
Afdeling Onderzoek & Statistiek gemeente Almere (bijlage 4). Gerard Marlet van Atlas voor Gemeenten in Almere Vandaag, 22 april 2010
10
"Kiezen en delen"
Economische groei en de omzetontwikkeling van de detailhandel (2000 = 100), bijgewerkt 14 augustus 2013 Bron: CBS, CPB, HBD
In lijn met de teruglopende economische conjunctuur - in samenhang met de dalende consumptie, dalende koopkracht en een laag consumentenvertrouwen - is ook de omzet (absoluut en per m2) in de detailhandel sinds 2008 teruggelopen, vooral in de non-food sector. CPB prognoses gaan voor de komende jaren (t/m 2017) uit van een lage economische groei van 1% of minder dan 1%1. De vraag is of de groeicijfers de komende decennia structureel de gemiddelde groei van 2% bbp over de
afgelopen dertig
jaar
zullen evenaren. Gegeven het feit dat
de
beroepsbevolking, in tegenstelling tot de afgelopen decennia, niet meer groeit, bestaat daarover onzekerheid.
De geschetste economische ontwikkelingen gaan ook aan Almere niet voorbij. Almere kent bovendien relatief veel gezinnen met tweeverdieners en relatief hoge hypotheken. Daardoor is ondanks het relatief hoge inkomen, ten opzichte van het gemiddelde in Nederland, de reële bestedingsruimte kleiner. De relatief grote uitgaande "pendel" betekent dat een deel van de bestedingen in de plaats waar 1
CPB, centraal Economisch Plan 2013
11
"Kiezen en delen" wordt
gewerkt
plaatsvindt.
De
uitgaande
pendel
als
percentage
van
de
beroepsbevolking is ongeveer 56% in Almere1.
Conclusie: De detailhandel in Almere staat onder druk door de huidige economische conjuncturele tegenwind. Op lange termijn, indien de omzet gelijke tred blijft houden met de economische ontwikkeling, moet rekening worden gehouden met structureel lagere groei dan in de periode vóór 2008.
3. Internet: het "Nieuwe winkelen" Online shoppen wordt steeds belangrijker, het marktaandeel groeit. Het aantal online kopers groeide in de periode 2004 - 2011 met 28%. In dezelfde periode groeide het gemiddelde online besteed bedrag jaarlijks met 9%. Het geschatte online marktaandeel in de non-foodsector bedroeg in 2012 ongeveer 10 tot 12%. Deze groei zet door, maar vertraagd in de periode na 2008. De totale internet shoppenetratie in 2011 bedroeg 70%2.
De fysieke en virtuele mogelijkheden
(“bricks en clicks”) worden tegelijk door elkaar heen gebruikt (“sociaal, locaal en mobiel”). Het stelt consumenten in staat onafhankelijk van tijd en plaats te shoppen. Het winkellandschap is daardoor snel aan het veranderen. E-commerce en m-commerce zijn nieuwe ontwikkelingen waar retailers en beleggers op in zullen moeten spelen. Geïntegreerde combinaties van fysieke winkels en internetwinkels (“crosschannel”) worden maatgevend. De functie van de winkel zal ook steeds meer verschuiven van verkoopvloer naar showroom.
Conclusie: internet c.q. online shoppen wordt steeds belangrijker. Geïntegreerde combinaties van fysieke winkels en internetwinkels (“crosschannel”) worden maatgevend. Dit heeft gevolgen voor het benodigde aantal vierkante meters winkelruimte.
1
Economie en arbeidmarkt Flevoland 2011-2012 Frank Quix, presentatie op jaarcongres NRW, 10 april 2013. Internet shopping penetratie: percentage tussen 16 en 75 jaar dat weleens een aankoop via internet deed. 2
12
"Kiezen en delen" 4. De consument Terwijl het consumentenvertrouwen laag is, het reële besteedbare inkomen en de koopkracht dalen, de vooruitzichten zowel demografisch als economisch vertragen, de consument in toenemende mate de beschikking krijgt over meer retailkanalen (internet, het "Nieuwe Winkelen") en de omzet per m2 sinds 2004 met 13% is gedaald, is sinds 2004 het aantal winkelmeters substantieel toegenomen (per branche variërend van +8% tot +21%). De als gevolg daarvan toenemende druk op de detailhandel betekent dat er in toenemende mate sprake is en zal zijn van verschuiving van de “macht” van de retailer/vastgoedkant naar die van de consument1.
Bovendien heeft de ‘nieuwe’ consument heeft weinig tijd en gaat daarom zeer bewust met die tijd om. Hij kiest bewuster voor bepaalde winkelgebieden, afhankelijk van het specifieke winkeldoel: recreatief en op zoek naar beleving of functioneel en op zoek naar snelheid en gemak, oftewel fun of functie”2. De klant zal steeds vaker koper zijn in plaats van bezoeker omdat men van te voren het aanbod al heeft bekeken op internet. Een minder druktebeeld in het winkelcentrum wil derhalve niet per se zeggen dat er minder wordt gekocht.
Conclusie: in een krimpende markt is de consument "de baas". Naast druk op zijn reëel besteedbare inkomen heeft hij de keuze uit meerdere retail kanalen.
5. Het aanbod Voor retailers is het cruciaal te weten wat de consument wil, en hoe hij het wil. De toegevoegde waarde van winkelgebieden in termen van "kwaliteitsbeleving", van de individuele winkel, het winkelgebied als geheel c.q. de openbare ruimte, zal aan belang toenemen. Almere Centrum bijvoorbeeld heeft geen historische kern en zal 1
Zie hiervoor bijvoorbeeld ook de uitgave “Het Nederlandse winkellandschap in transitie. Actoren op een dynamisch speelveld”, Ed Nozeman,Wim van der Post & Michael Langendoen (red.), 2012 2 Fun of functie, verschuivingen in ruimtelijk koopgedrag, Rabobank, Kennis en Economisch Onderzoek, mei 2013
13
"Kiezen en delen" het daarom bij uitstek moeten hebben van andere onderscheidende kwaliteiten. De concurrentie met internetaankopen en andere winkel- c.q. werksteden kan leiden tot koopkrachtafvloeiing. Prioriteit moet daarom in de eerste plaats liggen bij koopkrachtbehoud of, beter nog, het vergroten van de koopkrachtbinding van de eigen bevolking.
Winkelgebieden die een functie hebben voor recreatief winkelen (“funshoppen”), zoals Almere centrum, dienen daarop in te spelen (belevenis toevoegen). Het gebied moet aantrekkelijk zijn om (langdurig) te verblijven, de consument en andere bezoekers een gevoel van “sense of place” bieden, een gezellige aankoopplek die meer is dan alleen aankopen. Een ontmoetingsplek (terrassen, horeca) met verblijfskwaliteit. Het winkelgebied dient naast een “place to buy”, ook een “place to be” te zijn (vergelijk de slogan van Corio: “Favourite Meeting Places”), wil het economisch goed willen blijven functioneren. Vermaak en beleving (sociaal, emotioneel)
wordt
de
komende
jaren
steeds
meer
bepalend
om
het
onderscheidende karakter en de aantrekkelijkheid van een centrum vorm te geven.
Naast de belevenisfactor is er de toenemende trend tot sterkere menging van verschillende functies als detailhandel, leisure, horeca, persoonlijke verzorging, maar ook met kantoren en wonen (multifunctionele verdichting). De menging van functies is belangrijk voor centrumgebieden. Niet alleen dragen de verschillende functies bij tot levendigheid, de winkels profiteren van zowel de bestedingen van het winkelend publiek als van de werknemers van kantoren. De focus van investeerders en beleggers verschuift van monofunctionele locaties in de periferie naar multifunctionele centrumgebieden1.
Aan
de
aanbodkant
schaalvergroting
en
van
de
detailhandel
anderzijds
is
tevens
schaalverkleining,
sprake
van
enerzijds
branchevervaging
en
verdergaande filialisering. Naast deze trends is er in de vastgoedsector (die sterk bepalend is voor de retailsector) in het algemeen sprake van de volgende ontwikkelingen: 1
Zie bijvoorbeeld PropertyNL. d.d. 20 maart 2013
14
"Kiezen en delen" -
van kwantiteit naar kwaliteit
-
van aanbodgericht naar vraaggericht
-
van uitbreiding naar vervanging (en verdringing)
-
van groei naar krimp
-
van ontwikkeling naar herontwikkeling
-
van gepland naar organisch
-
van fysiek naar virtueel
Conclusie: in aansluiting op de veranderende behoeften van de consument verandert ook de preferentie van huurders en investeerders. Kwaliteit gaat boven kwantiteit. De nadruk verschuift van ontwikkeling naar herontwikkeling, van groei naar krimp
In het afgelopen decennium groeide het winkelaanbod in Almere met 150%, terwijl het aantal inwoners groeide met 30%. Het aantal beschikbare meters per inwoner is daarmee meer dan Amsterdam (maar minder dan bijv. Den Haag). Daarbij moet wel worden bedacht dat Almere, in tegenstelling tot bijvoorbeeld Amsterdam en Amstelveen, vrijwel geen regionale functie kent. In het rapport van Panteia1 bedroeg de leegstand in Almere 20.467 m² w.v.o., terwijl de marktruimte 8.300 m² w.v.o. bedroeg. Als de leegstand wordt verdisconteerd met de marktruimte, dan was er in 2011 in Almere sprake van een overcapaciteit van 12.167 m² w.v.o. Met andere woorden: de voorraad is groter dan het berekende haalbare aanbod.
In het rapport wordt geconcludeerd dat overcapaciteit van winkelruimte betekent dat uitbreiding van bestaande meters op de ene plek hand in hand zou moeten gaan met afbouw en sanering van slechte meters op andere plekken.
1
Rapport Panteia “Retail Park Almere Poort, context en effecten”, juni 2011 (bijlage 6). De berekende overcapaciteit is gebaseerd op een dpo, waarbij de variabelen onder meer zijn het gevestigde en het haalbare aanbod
15
"Kiezen en delen" Inmiddels (maart 2013) bedraagt volgens Locatus1 de leegstand in Almere 27.027 m². Volgens deze berekenmethode staat dat gelijk aan 6,3%. Landelijk ligt het percentage op 6,9%. In het stadscentrum is dit 8,9% (zie voor een uitgebreid overzicht bijlage 7). Daarmee valt de leegstand in Almere relatief mee.
Conclusie: hoewel de leegstand in Almere relatief meevalt, is er reeds enkele jaren sprake van overcapaciteit en leegstand.
De veranderde economische conjunctuur, de veranderde bevolkingssamenstelling en de technologische ontwikkelingen veranderen het winkellandschap drastisch en onomkeerbaar. Frank Quix noemt dit “het nieuwe normaal2”: de trend naar minder en andersoortige winkels. Retailers zullen nog meer vraaggestuurde formules moeten ontwikkelen en het aanbod nog meer moeten afstemmen op de specifieke behoefte
van
de
klant.
Winkels
gaan,
naast
de
traditionele
functie
van
transactieplek, ook een verleidings- en logistieke functie vervullen. Onder de eerste wordt verstaan een showroom als verrassings- belevenisparadijs, onder de tweede een click & collect/pick up locatie (afhaal- en terugbrengloket). Daarnaast zal de behoefte
aan
gemakswinkels
passantenlocaties.
Dit
winkelformules
in
en
“nieuwe
toenemen: normaal”
winkelgebieden,
kleine vraagt
waarbij
met
winkels
op
drukke
om
aanpassingen
alle
betrokken
van
partijen
samengewerkt dient te worden onder het motto “maatwerk binnen een raamwerk”.
6. Conclusie De
huidige
economische
tegenwind,
laag
consumentenvertrouwen,
dalende
koopkracht, en het toenemend aandeel "internetshoppen" betekenen dat de marges in de detailhandel momenteel flink onder druk staan, voornamelijk in de non1
Locatus, het bureau dat deze cijfers voor Nederland bijhoudt, hanteert voor leegstandspercentàges een specifieke berekeningsmethode, die landelijk worden gebruikt (vergelijkbaarheid). Volgens Van Dongen, Buitelaar en Breedijk (Real Estate research Quarterly, juni 2013, p. 52 - 58) zouden onvolkomenheden in de door Locatis gehanteerde methodiek leiden tot onderschatting van de feitelijke leegstand. 2 Frank Quix, (R)evolutie: retail in het nieuwe normaal, in Shopping Centre News, NRW Special, april 2013, blz. 48-59 en presentatie Frank Quix op NRW congres op 10 april 2013
16
"Kiezen en delen" foodsector. In combinatie met de realisering van veel m² winkelvastgoed in het recente verleden leiden de ontwikkelingen ertoe dat momenteel sprake is van overaanbod van gerealiseerd winkeloppervlak1. Dit leidt tot verschraling van het winkelaanbod en tot leegstand. Hoewel op langere termijn Almere naar verwachting een groeigemeente blijft, zal de demografische en economische groei ten opzichte van eerdere prognoses naar verwachting achterblijven. Ongebreidelde groei van het aantal winkelmeters betekent het risico van structurele leegstand van verouderde, of op slechte locaties gelegen, winkelruimte.
Aanbeveling 1: Nieuwe (grootschalige) projecten dienen gelet op de verwachte structurele groei van Almere niet te worden uitgesloten. Maar het tempo waarmee die worden ontwikkeld moet in lijn worden gebracht met de huidige (negatieve) economische groei en de vertraagde groei op lange termijn.
In dat kader is van belang dat vanuit het Rijk de wenselijkheid bestaat van duurzame stedelijke ontwikkeling (Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte, SVIR, met de ladder van duurzame verstedelijking). Per 1 oktober 2012 dient deze als motiveringseis in het Besluit RO te worden opgenomen. Dit betekent dat plannen c.q. projecten moeten worden getoetst aan optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Eventuele behoeften dienen zoveel als mogelijk opgevangen te worden binnen bestaand stedelijk gebied.
Bij de behandeling van de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) door de Tweede Kamer is een motie aangenomen over het toevoegen van detailhandel aan de
1
ladder
van
duurzame
verstedelijking.
Deze
“ladder”
is
een
ruimtelijk
Zie hierover o.a. Elsevier, 23 februari 2013, blz. 50-56.
17
"Kiezen en delen" afwegingskader, ook bekend als de “SER-ladder”, die al meerdere jaren wordt toegepast voor bedrijventerreinen. De ladder van duurzame verstedelijking voor detailhandel
vraagt
gemeenten
bij
nieuwe
winkelontwikkelingen
eerst
naar
herstructurering binnen of aan de rand van bestaande winkelgebieden te kijken, voordat een nieuwe perifere locatie wordt overwogen. Het schema bestaat uit drie onderdelen en is bedoeld als een hulpmiddel bij de besluitvorming. In de redenering die de SER-ladder volgt, worden de volgende stappen doorlopen: •
een optimaal gebruik van de beschikbare (of door herstructurering beschikbaar te maken) ruimte;
•
de mogelijkheden om door meervoudig ruimtegebruik de ruimteproductiviteit te verhogen;
•
uitbreiding van het ruimtegebruik
Daarmee wordt beoogd: een duurzame winkelstructuur met een beperkt aantal sterke winkellocaties, het tegengaan van winkelleegstand en zuinig omgaan met de schaarse ruimte1.
Aanbeveling 2: Herontwikkeling van bestaand gebied moet, zeker zolang de economische
ontwikkeling
tegenzit,
prioriteit
krijgen
boven
nieuwe
ontwikkelingen in uitleggebieden.
Aanbeveling 3: Overcapaciteit van winkelruimte betekent, zeker in een krimpende markt, dat toevoeging van winkelmeters op de ene plek hand in moet gaan met afbouw en sanering van "slechte" meters elders.
1
Dit is in lijn met de aanbevelingen in de door DTNP opgestelde rapporten over detailhandel: 'Kiezen of delen', 2010 en 'Dynamiek door beleid', 2011.
18
"Kiezen en delen"
Hoofdstuk 3 Regionale ontwikkelingen 1. Ontwikkelingen in de Metropoolregio Uit het rapport van het Bureau Stedelijke Planning1 blijkt dat in 2010 voor de Metropoolregio Amsterdam nog werd uitgegaan van 500.000 tot 650.000 m² winkelvloeroppervlak (w.v.o.) aan uitbreidingsruimte voor detailhandel in de periode tot 2020. In de periode 2020 - 2030 werd een uitbreiding voorzien van nog eens 100.000 m². In de periode 2010-2012 groeide het aantal winkelmeters in de MRA met 90.000, terwijl de leegstand groeide met 40% in dezelfde periode.
In 2012 (actualisatierapport) werden de marktmogelijkheden in de MRA flink naar beneden bijgesteld2. Daarbij is uitgegaan van een beperkte toevoeging van slechts 80.000 m² w.v.o. tot 2020 en nog eens 100.000 m² in de periode 2020 - 2030. Deze drastische bijstelling was het gevolg van a) de forse bestedingsterugval in vooral de non-food sector, b) de reeds gerealiseerde meters tussen 2010 en 2012 en c) de grotere vlucht die internet heeft genomen.
Conclusie: de prognoses m.b.t. de benodigde uitbreidingsruimte in de Metropoolregio Amsterdam zijn aanzienlijk neerwaarts bijgesteld
2. Concurrerende locaties De regio rondom Almere kent een aantal grootschalige concurrerende winkellocaties die medebepalend zijn voor de regionale trekkracht van Almere. Voorbeelden zijn IKEA in Amsterdam
en Amersfoort, het Factory Outlet Center Bataviastad in
1
Bureau Stedelijke Planning: “Marktruimte detailhandel Metropoolregio Amsterdam 2010-2040”, Eindrapportage, 4 februari 2011, blz. 24. In dit rapport werd al het substitutie-effect van internet verdisconteerd waarin de marktruimte met 75.000 m² wvo neerwaarts werd bijgesteld. 2 Bureau Stedelijke Planning: “Metropoolregio Amsterdam, Ontwikkelingsmogelijkheden detailhandel, Actualisatie rapport februari 2011”, Definitief rapport, d.d. 7 november 2012.
19
"Kiezen en delen" Lelystad en de
Arena Boulevard in Amsterdam. Ook de historische binnensteden
van Amsterdam (de grootste van Nederland) en Haarlem (uitgeroepen als de aantrekkelijkste binnenstad van Nederland) zijn hierbij van belang. Daarnaast zijn er plannen voor GDV/PDV in onder meer Zaanstad (een IKEA), Halfweg (Sugar City, een Factory Outlet Centre). De vraag is in hoeverre Almere in staat is, gelet op de reeds beschikbare en geplande grootschalige winkellocaties in de directe omgeving, consumenten te verleiden "over het water" naar Almere te komen. Op dit moment heeft Almere geen regionale functie. Sterker, uit het Koopstromenonderzoek 20111 blijkt dat er in de sector niet-dagelijks voor Almere zelfs een koopkracht afvloeiing is van 25%, waarvan 11% internet, 6% Amsterdam en 8% overig Nederland.
Aanbeveling 4: Almere heeft op dit moment geen regionale functie. Prioriteit op korte termijn zou moeten liggen bij behoud van koopkracht voor Almere zélf. Op lange termijn zou, aangepast aan het demografische en economische groeitempo, die functie wél kunnen worden ontwikkeld.
3. Almere in de regio De detailhandelsontwikkelingen in Almere staan uitgebreid beschreven in de reeds eerder genoemde rapporten "Ontwikkelingsvisie Almere" van 2010 (zie bijlage 5) en in het rapport "Retail Park Almere Poort, context en effecten" van 2011 (zie bijlage 6)2.
De relatieve ontwikkelingsmogelijkheden in Almere als percentage van het totaal aan m² w.v.o. van het huidige aanbod (= voorraad) tot 2020 bedragen volgens het MRA rapport uit 2012 vijf tot twintig procent3. De uitbreidingsruimte in 2012 (met perspectief op 2020) wordt in het MRA rapport voor Almere op 30.000 m² w.v.o. berekend. De planvoorraad in de MRA is tweemaal zo hoog als de becijferde 1
Randstad Koopstromenonderzoek 2011, factsheet Almere november 2011, I&O Research “Ontwikkelingsvisie Almere”, Panteia, 19 augustus 2010 en “Retail Park Almere Poort, context en effecten”, Panteia, juni 2011. 3 Factsheet ontwikkelingsmogelijkheden detailhandel regio Almere, MRA rapport 2012 2
20
"Kiezen en delen" ontwikkelingsmogelijkheden. Almere heeft in de regio - na Amsterdam - met 61.000 m² winkelvloeroppervlak de grootste planvoorraad. Volgens de meest actuele eigen cijfers bedraagt deze echter 98.000 m² winkelvloeroppervlak, w.v.o. Een verschil van 37.000 m²1.
Conclusie: De sterke neerwaartse bijstelling van koopkrachtbinding en –toevloeiing (op basis van DPO’s), de dalende bestedingen in de detailhandel, het toegenomen aantal winkelmeters en de opkomst van internet winkelen leiden tot aanzienlijk lagere ontwikkelingsruimte voor de detailhandel in de MRA dan in 2010 werd becijferd.
Voor Almere betekent dat in een op korte termijn krimpende markt, en op langere termijn een markt met mogelijk structureel lagere groei dan aanvankelijk was voorzien, uitbreiding van het winkelaanbod c.q. toevoeging van vierkante meters aan het bestaande aanbod, bij "default" dat uitbreiding op de ene locatie voornamelijk ten koste gaat van de capaciteit en/of kwaliteit op een andere. Het resultaat daarvan is, zonder aanvullende maatregelen, een "zero sum" game: werkgelegenheid en omzet die op de ene locatie wordt gerealiseerd gaat ten koste van een andere.
Conclusie:
Uitbreiding
gelijkblijvende
of
van
lage-groei
het
detailhandelsvolume
markt
betekent
een
in
een
krimpende,
"zero-sum
game".
Werkgelegenheid en omzet die op de ene locatie wordt gerealiseerd gaat snel ten koste van een andere
1
Hierbij wordt in de regel een vormfactor van 0,8 aangehouden (verhouding b.v.o - w.v.o.), m.a.w., 76.000 m² brutovloeroppervlak (zoals in het MRA rapport van 7 november 2012 staat), is circa 61.000 m² w.v.o. De planvoorraad is feitelijk dus ruim 37.000 m² hoger dan in het MRA onderzoek. Planvoorraad Metropoolregio: tabel 4 bladzijde 25 van het Metropoolrapport van 7 november 2012.
21
"Kiezen en delen"
4. Conclusie De prognoses voor de MRA zijn substantieel naar beneden bijgesteld. Tegelijkertijd zijn er in de regio rondom Almere een aantal met Almere concurrerende winkel locaties. Op dit moment heeft Almere geen regionale functie terwijl Almere koopkracht verliest aan de omringende regio. Eerste prioriteit moet zijn koopkracht voor Almere te behouden. Op langere termijn kan een regionale functie worden ontwikkeld. Uitbreidingen van het volume aan winkelaanbod dienen echter gelijke tred te houden met de economische en demografische ontwikkelingen teneinde leegstand, verlies aan kwaliteit en een "zero sum game" te voorkomen.
Hoofdstuk 4 Detailhandelsvisie Almere 2012 1. Algemeen De in 2012 door de gemeenteraad van Almere vastgestelde Detailhandelsvisie geeft op hoofdlijnen de op termijn gewenste richting aan. Winkelen wordt, naast de functie van voorziening, ook gezien als een vorm van vrijetijdsbeleving en bron van levendigheid. Daarnaast bepalen de winkels voor een groot deel het imago van de stad. Bij het vaststellen van de visie werd uitgegaan van een sterke groei van Almere en werden substantiële uitbreidingen in het detailhandelsaanbod voorzien. Tegelijkertijd werd besloten grootschalige locaties zoals het A6-park voorlopig niet in ontwikkeling te nemen.
Belangrijke uitgangspunten in het detailhandelsbeleid van Almere zijn: •
Fijnmazigheid van winkelvoorzieningen gericht op de dagelijkse verzorging van Almeerders
•
De
positie
van
het
stadscentrum
wordt
gedefinieerd
als
hét
centrale
(winkel)centrum van Almere, een multifunctioneel gebied met stedelijke en regionale trekkracht waar ook inwoners van Buiten, Haven en Poort regelmatig winkelen. Dit betekent niet dat reguliere detailhandel bij voorkeur wordt
22
"Kiezen en delen" gevestigd in het stadscentrum en wordt beperkt in de overige stadsdeelcentra. Het
stadscentrum
heeft
een
gemeenteverzorgende
functie
tegenover
de
stadsdeelverzorgende functie van de stadsdelen. Het stadscentrum onderscheidt zich
door
een
combinatie
van
een
gedifferentieerd
aanbod
en
van
gemeentebrede voorzieningen •
Aan ondernemers wordt ruimte geboden. “Het kan in Almere”. Er wordt niet voor gekozen doelbewust schaarste te creëren in Almere als geheel of in de stadsdelen. Dit betekent echter niet dat er ongebreideld nieuwe locaties in ontwikkeling worden gebracht. Gelet op een dreigende overcapaciteit in enkele segmenten bij realisering van het volledige planaanbod zal vooralsnog zeer terughoudend worden opgetreden bij het initiëren van nieuwe ontwikkelingen. Kleinschalige detailhandel wordt in de plinten, in woningen en op een beperkt aantal perifere locaties mogelijk gemaakt.
•
Ruimte wordt geboden aan e-commerce ontwikkelingen. Juist in Almere als nieuwe stad met een relatief jonge bevolking en een hoge internetpenetratie kan het inspringen op en het faciliteren van internetontwikkelingen nieuwe kansen bieden.
De rol die de gemeente voor zichzelf ziet weggelegd is drieledig: a. Voorwaardenscheppend: het ter beschikking hebben van voldoende divers locatieaanbod om de vraag van ondernemers optimaal te kunnen accommoderen en innovatieve concepten kansen te bieden b. Regisserend: ter ondersteuning van de gewenste detailhandelsstructuur sturend op vooral ruimtelijk relevante criteria en niet om de marktwerking te verstoren. Op grond van Europese richtlijnen kan sturing uitsluitend nog plaatsvinden op ruimtelijk relevante gronden - en niet op economische c.q. argumenten van concurrentievervalsing. Met andere woorden: marktpartijen worden niet geweerd op grond van berekende marktcapaciteiten. c. Handhavend:
instrumenten
die
de
gemeente
daarbij
inzet
zijn
strakke
handhaving op grond van ruimere regels en heldere, meetbare en eenduidige criteria, programmering, actualisering via bestemmingsplannen (als belangrijkste instrument van de Wet Ruimtelijke Ordening) en overleg met marktpartijen.
23
"Kiezen en delen"
Voor de verschillende vormen van detailhandel geldt dat dagelijkse detailhandel uitsluitend is toegestaan in of aan buurt-, wijk- en stadsdeelcentra, in het stadscentrum en in een aantal solitaire supermarkten. Niet-dagelijkse detailhandel wordt
geconcentreerd
in
het
stadscentrum
en
de
stadsdeelcentra,
waarbij
uitzonderingen beperkt mogelijk zijn. PDV wordt geclusterd en gezoneerd. PDV/GDV wordt geclusterd in een beperkt aantal "themacentra"
2. Specifiek beleid met betrekking tot de stad(deel)centra en retailcentra Naast reguliere detailhandel is er de perifere detailhandel (PDV). Dit is beperkt mogelijk buiten de stads(deel)centra, waaronder, onder voorwaarden, op de binnenstedelijke en modern gemengde bedrijventerreinen en deels op de agrarische bedrijventerreinen (in overleg met marktpartijen zouden voor vestiging op deze terreinen nog nadere toetsingscriteria worden opgesteld). Hierbij is clustering en zonering leidraad, zoals op Markerkant.
Daarnaast
wordt
gestreefd
naar
clustering
van
specifieke
PDV
en
GDV
(grootschalige detailhandel) in een beperkt aantal ‘themacentra’. Het streven is er hierbij op gericht de regionale positie van Almere te ontwikkelen c.q. versterken. Met Doemere beschikt Almere over een dergelijk themacentrum voor detailhandel in doe-het-zelf,
sport-
en
woninginrichtingsartikelen.
In
Almere
Poort
is
een
themacentrum voor sport- en leisure in voorbereiding.
Voor de langere termijn heeft Almere in Hout-Noord de locatie A6-park (inmiddels "Twentsekant") beschikbaar. Op deze locatie wordt, op basis van integrale conceptontwikkeling,
gestreefd
naar
een
onderscheidend
aanbod
dat
een
kwalitatieve aanvulling betekent voor het bestaande detailhandelsaanbod. Ook zal in beperkte mate ruimte worden geboden aan supergrootschalige PDV (10.000 tot 30.000 m² b.v.o. per vestiging). Gezien de huidige marktsituatie zal Almere deze locatie vooralsnog niet actief ontwikkelen.
24
"Kiezen en delen" Echter, indien zich initiatiefnemers melden met plannen voor "Twentsekant", zullen deze apart gewogen worden op grond van onder meer de mate van kwalitatieve aanvulling ten opzichte van het bestaande detailhandelsaanbod in de stad: wordt een nieuwe markt aangeboord of de voorziening vervult een bovenlokale functie. Als die beoordeling positief uitvalt zal, conform de ‘SER-ladder’ en de ‘provinciale beleidsregel locatiebeleid stedelijk gebied 2011’, beoordeeld worden of er voor het initiatief alternatieven in of aan de bestaande winkelgebieden beschikbaar zijn.
Op strategische locaties wordt gestreefd naar realisering van voorzieningen die een bovenlokale functie vervullen. Belangrijke uitgangspunten voor de programmering van detailhandelsvoorzieningen zijn de huidige en toekomstige afspraken met onder meer het Rijk over de verdere groei van Almere. De vraagprognoses voor detailhandel zijn onder meer afgeleid van op deze afspraken gebaseerde prognoses van de woningbouw- en in het verlengde daarvan de bevolkingsontwikkeling.
Hoofdstuk 5 Resultaten gesprekken Uit de gevoerde gesprekken zijn alleen die aspecten meegenomen die direct uit de opdracht voortvloeien, dan wel daar direct of indirect betrekking op hebben. Om de rapportage overzichtelijk te houden, zijn de opmerkingen niet per gesprekspartner weergegeven, maar is de hoofdlijn c.q. rode draad uit de reacties weergegeven. Getracht is een algemeen beeld uit de gesprekken te destilleren betreffende de context van de detailhandelsontwikkelingen in Almere. In dit hoofdstuk worden de reacties op de verschillende onderwerpen die in de gesprekken aan de orde kwamen samengevat weergegeven.
1. Detailhandelsvisie algemeen In het algemeen wordt de in de detailhandelsvisie beschreven functioneelhiërarchische winkelstructuur breed gesteund. Op details is er wel commentaar. Maar de hoofdlijn staat niet breed ter discussie. Met uitzondering van een tweetal onderdelen. Uit de gevoerde gesprekken komt duidelijk naar voren dat de
25
"Kiezen en delen" detailhandelsontwikkelingen meer zouden moeten aansluiten bij de economisch en demografisch vertraagde groei. De ongebreidelde groei is voorbij en daarmee ook die van het winkeloppervlak. Hierbij speelt mee de in het verleden zeer sterk toegevoegde aantal m² winkelvloeroppervlak (inhaalslag).
Waar de visie nog uitgaat van een voorziene "sterke groei" en "substantiële uitbreidingen", wordt dit door de gesprekspartners in het licht van de hierboven beschreven
demografische
en
economische
ontwikkelingen,
uitdrukkelijk
genuanceerd. De opvatting dat Almere te sterk is gefocust op snelle groei, leeft breed. Die focus op groei is overigens vanuit historisch perspectief verklaarbaar. Maar recente ontwikkelingen nopen er volgens gesprekspartners toe dat de verwachtingen, zowel op korte als lange termijn, bij te stellen. Enkele respondenten spraken over een benodigde "cultuuromslag": in plaats van op snelle groei zou de prioriteit meer moeten komen te liggen op versterking van de huidige voorzieningen (meer specifiek de detailhandels-) structuur. "Herontwikkelen" in plaats van "ontwikkelen".
De meeste gesprekspartners steunen het uitgangspunt dat nieuwe ontwikkelingen voor de toekomst niet moeten worden afgesloten. De huidige economisch ongunstige omstandigheden zorgen voor veel dynamiek op de markt en dus ook voor kansen op vernieuwing en ontwikkeling. Met de woorden van Hans-Hugo Smit1 kan gesteld worden dat “een overschot aan en een leegstand van winkelmeters niet altijd vertaald dient te worden in geen uitbreidingsruimte of in een bouwstop. Een nieuwbouwstop
is
in
breder
maatschappelijk
opzicht
onwenselijk.
Zonder
nieuwbouw wordt elke vorm van dynamiek en vernieuwing in de retailsector tegengegaan. In plaats van noodzakelijke investeringen in krachtige, moderne winkelgebieden, die bovendien een aanjager kunnen zijn voor verduurzaming en verdichting
van
binnensteden
in
het
algemeen,
worden
bestaande,
deels
verouderde, retailstructuren in stand gehouden. Dit protectionisme is nadelig voor het winkelend publiek, en daarmee ook voor de burgers en de algehele economie.
1
Hans-Hugo Smit in een column over leegstandsverlamming in winkelland, d.d. 15 maart 2013 op www.gebiedsontwikkeling.nu
26
"Kiezen en delen" Nieuwbouw blijft nodig om ervoor te zorgen dat de juiste panden worden aangeboden op de juiste plekken en om actief vorm te geven aan een winkelapparaat
dat
kwalitatief
blijft
aansluiten
bij
veranderende
consumentenbehoeften. Deze kwalitatieve benadering vraagt wel degelijk om beleidskaders, maar dan niet van het verbiedende type dat vastlegt wat allemaal niet mag. Er is behoefte aan richtinggevende kaders op basis van een lange termijn visie op winkelen, die in positieve termen gewenste eindbeelden schetsen. Natuurlijk mogen die kaders bestaande structuren in ogenschouw nemen, zo lang ze ook maar expliciet maken hoe dat bestaande getransformeerd wordt tot een toekomstbestendige detailhandelsstructuur en hoe daarvoor zaken als sloop, functieverandering, herontwikkeling én nieuwbouw onmisbaar zijn”.
Specifiek in de jonge, en ook nog in zeer korte tijd snel gegroeide stad Almere, is er sprake van een dilemma tussen verdergaande groei (uitleggebieden) en de bestaande stad, ofwel tussen het genereren van grondinkomsten versus een goed functionerend winkelapparaat. "Grexgedreven" ontwikkelingen zijn in een periode van vertraagde economische groei en zelfs krimp moeilijk verenigbaar met (her)investeringen
in
de
bestaande
stad.
Gesproken
wordt
over
het
“achterdeureffect”: aan de voorkant, de bouw in de uitleggebieden, worden linten geknipt, en bij de achterdeur
valt er
het een en
ander om. Duurzame
herontwikkeling en verdichting in de bestaande centra is alleen mogelijk als er een relatieve schaarste gecreëerd wordt. De verdichtings mogelijkheden in de bestaande stad kunnen onvoldoende worden benut indien teveel wordt geïnvesteerd in de uitleggebieden. Daarnaast is er steeds meer behoefte aan kleinschalige organische herontwikkelingen.
Aanbeveling 5: de Detailhandelsvisie behoeft op dit moment op hoofdlijnen geen aanpassing. Wel moet rekening worden gehouden met een vertraagde groei c.q. een lager groeiscenario voor de komende jaren dan waarvan in de Detailhandelsvisie nog werd uitgegaan. Prioriteit dient te liggen bij herontwikkeling en beheer, in plaats van ontwikkeling en groei.
27
"Kiezen en delen"
Het tweede punt van kritiek betreft de handhaving. Waar in de detailhandelsvisie wordt aangegeven dat strak wordt gehandhaafd (op ruimere regels), missen gesprekspartners handhaving in de praktijk. Vooral ondernemers geven aan dat daardoor onduidelijkheid ontstaat in de markt. Met als gevolg schade voor het investeringsklimaat. In de Detailhandelsvisie is bijvoorbeeld opgenomen dat de locatie "Twentsekant" voorlopig niet wordt ontwikkeld. In de praktijk wordt dit echter niet gehandhaafd. Immers: indien een interessante investeerder zich meldt zou het gebied alsnog op korte termijn in ontwikkeling kunnen worden gebracht. Als gevolg van deze onzekerheid zijn investeerders terughoudend te investeren in bestaand detailhandelsgebied dat mogelijk geraakt zou kunnen worden door nieuwe ontwikkelingen elders.
Een tweede voorbeeld dat veelvuldig wordt genoemd is de ontwikkeling van Poort. In de detailhandelsvisie is opgenomen dat dit gebied kan worden ontwikkeld als themalocatie "sport en leisure". Veel gesprekspartners zijn echter van mening dat de invulling daarvan niet strookt met de intentie zoals die in de detailhandelsvisie was neergelegd (zie verder paragraaf 6). Kennelijk is er onduidelijkheid c.q. verwarring ontstaan over de invulling van het begrip "sport en leisure".
Aanbeveling 6: Het in de visie neergelegde beleid dient in de praktijk te worden
gehandhaafd:
"houd
je
er
aan".
Een
aantrekkelijk
investeringsklimaat vraagt om duidelijkheid en vertrouwen. Investeerders baseren hun beslissingen immers op de "terugverdienmogelijkheden" op lange termijn. Wees duidelijk en zorg voor "rust" op het investeringsfront.
2. Het sturingsmodel
28
"Kiezen en delen" In de Detailhandelsvisie wordt ervoor gekozen ondernemers de ruimte te geven. Ondernemingen worden niet
geweerd op grond
van
marktcapaciteiten. Dit
uitgangspunt wordt breed gedeeld. Het antwoord op nieuwe marktontwikkelingen kan immers niet zijn om een muur om bestaande ontwikkelingen te bouwen en de ophaalburg op te halen met als doel concurrentie buiten de deur te houden. Dit zou kunnen leiden tot onnodige prijsopdrijving, stagnatie en verlies aan kansen voor investeerders, ondernemers en de stad. Consumenten zouden daarvoor, zowel in termen van bevrediging van hun behoeften als in financiële zin, de rekening voor gaan betalen. Het is in de eerste plaats de verantwoordelijkheid van ondernemers zélf concurrentie het hoofd te bieden door in te spelen op nieuwe behoeften en ontwikkelingen.
Daartegenover staat dat "marktfeilen" niet automatisch door de markt wordt gecorrigeerd c.q. in de prijzen geïncorporeerd. Indien het vanuit financieel oogpunt aantrekkelijker
is om
te
investeren
in
nieuwe
ontwikkelingen
dan
om
te
herinvesteren in bestaand gebied, zal de markt de neiging hebben dit in de regel te doen. Een ongecorrigeerd "laissez faire" beleid kan leiden tot leegstand in en/of leegloop
uit
bestaand
gebied,
met
grote
ongewenste
economische
en
maatschappelijke gevolgen. Ongebreidelde groei van perifere c.q. grootschalige ontwikkelingen die niet complementair maar concurrerend is met detailhandel in bestaand gebied kan dan tot gevolg hebben dat bestaand gebied "leegloopt" zonder dat daar een alternatieve invulling aan wordt gegeven. Om deze reden is een regisserende
c.q.
sturende
rol
van
de
gemeentelijke
overheid
gewenst.
Ondernemers geven zelf ook aan behoefte te hebben aan die regisserende rol van de overheid1. Europese regelgeving maakt publiekrechtelijke sturing op economische gronden echter moeilijk2. Om toch economisch te kunnen sturen c.q. om "marktfeilen" te 1
Uit een grootschalig ondernemersonderzoek in Limburg bijvoorbeeld blijkt dat veel ondernemers behoefte hebben aan een strakkere regie op detailhandelsontwikkelingen. Zo vindt bijna 90% van deze ondernemers dat overheid, vastgoedpartijen en ondernemers de handen ineen moeten slaan om leegstaand winkelaanbod uit de markt te halen. 2 “Toepassing van de Europese Dienstenrichtlijn kan betekenen dat het steeds moeilijker wordt om op grond van branchering een bepaalde winkel niet toe te laten op een bepaalde locatie. In het kort kunnen gemeenten op basis van art. 14, lid 5 Dienstenrichtlijn geen economische of concurrentiemotieven gebruiken om winkels te weren van bepaalde locaties. Alleen ruimtelijke ordeningscriteria kunnen bij locatiebeleid van overheden nog een rol spelen. Daarbij moet gedacht worden aan niet economische belangen als milieu, stedelijk milieu, verkeersbelasting, groot
29
"Kiezen en delen" voorkomen zal daarom meer dan voorheen moeten worden ingezet op sturing aan de "voorkant" en via privaatrechtelijke afspraken. Sturing "aan de voorkant" betekent dat de gemeente als regisseur actief de leiding neemt in het overleg tussen verschillende belanghebbenden, met als doel gezamenlijk met betrokken partijen
een
balans
ondernemerschap
en
te
vinden
anderzijds
tussen het
enerzijds
voorkomen
voldoende
van
vrijheid
mogelijke
voor
ongewenste
maatschappelijke en sociale effecten. Dit proces kan tijdrovend zijn, maar uiteindelijk, doordat juridische procedures "aan de achterkant" worden voorkomen, toch kosteneffectief.
Door de Dienstenrichtlijn wordt schaalvergroting bovendien in de hand gewerkt, omdat dominante spelers meer mogelijkheden krijgen grootschalige vestigingen op te zetten en hun netwerk uit te breiden. Branchering is immers alleen nog toegestaan wanneer er publiekrechtelijke argumenten aan ten grondslag liggen met betrekking tot de ruimtelijke kwaliteit, zoals parkeerbehoefte, ruimtebeslag of verkeerskundige argumenten, overlast voor woon- en leefklimaat en dreigende “duurzame ontwrichting” van het voorzieningenniveau.
Via
privaatrechtelijke
weg
(inclusief
ketenbepalingen)
kunnen
echter
wél
handhaafbare afspraken worden gemaakt over branchering indien er naar wordt gestreefd nieuwe ontwikkelingen complementair te laten Hoewel
in
zijn
algemeenheid
sprake
is
van
zijn aan bestaande.
"branchevervaging"
kan
dus
privaatrechtelijk met een investeerder worden overeengekomen toch een strikte branchering
te
hanteren.
Deze
afspraken
moeten
in
lijn
zijn
met
de
Detailshandelsvisie.
Aanbeveling 7: Het is de verantwoordelijkheid van ondernemers zélf om in te spelen op nieuwe ontwikkelingen in de markt. Het is niet de rol van de
ruimtebeslag, duurzame ontwrichting (die ten koste gaat van de consument – en niet van concurrenten)”- IVBN visie op de winkelmarkt, maart 2012
30
"Kiezen en delen" gemeente bestaande markten kunstmatig af te schermen. De gemeente kan privaatrechtelijk wel actief sturen indien "marktfeilen" dreigt.
Door sommige gesprekspartners werd opgemerkt dat de rol van de gemeente tweeledig
is:
scheidsrechter
(publiekrechtelijk)
en
belanghebbende
(privaatrechtelijk). Via het grondbedrijf zijn de resultaten van grondverkoop en exploitatie van invloed op de gemeentelijke begroting. Daardoor kan volgens hen het risico ontstaan dat de nadruk in het gemeentelijk beleid te eenzijdig ligt bij het behalen van financieel resultaat, waarbij de afweging ten opzichte van andere maatschappelijke
belangen
(kwaliteit
van
de
ruimtelijke
en/of
economische
structuur) in het gedrang zou kunnen komen.
Aanbeveling 8: Maak duidelijk c.q. communiceer beter hoe de relatie tussen grondexploitatie en de gemeentelijke begroting in elkaar zit. Wees duidelijk over rol en motieven bij het handelen van de gemeente. Het grond(-exploitatie) beleid dient de kwaliteit van de ruimtelijke en/of economische structuur te versterken.
Door
sommige
gesprekspartners
werd
opgemerkt
dat
het
beleid
geen
vastgespijkerde blauwdruk dient te zijn van een bepaalde situatie. Immers, economische, technologische en marktomstandigheden veranderen snel. Het beleid dient ruimte te laten voor aanpassingen, experimenten en het "vergroten van de koek”. Experimenten zouden zowel in tijd als in omvang (privaatrechtelijk) kunnen worden afgebakend. Goede procesafspraken c.q. goed geïnstitutionaliseerd overleg met betrokken partijen is hiervoor een voorwaarde. Een model waarbij stakeholders bij
ontwikkelingen
worden
betrokken
dient
tevens
om
faalkosten
winkelontwikkelingen te beperken.
31
van
"Kiezen en delen" Verschillende gesprekspartners menen tevens dat sommige ondernemers zich meer kunnen organiseren en gezamenlijk optrekken. De gemeente Almere is als jonge, sterk gegroeide en "geplande" gemeente, gewend geweest veel zelf te doen en te initiëren. De maakbaarheidsgedachte speelde hierbij een grote rol, evenals de blauwdrukplanning. Dit model is niet langer houdbaar. De complexiteit en omvang van de huidige gemeente en zijn omgeving, betekent dat processen meer dienen te worden gestuurd via een overlegmodel om de juiste randvoorwaarden voor het beleid te creëren. Met andere woorden: Almere wordt steeds meer een gewone stad waarbij de gemeente niet meer alles kán regelen. De aandacht voor geplande, grootschalige nieuwe projecten zal plaats moeten maken voor meer aandacht naar en beheer van bestaande structuren, inclusief herontwikkeling en organische groei.
Aanbeveling 9: De tijd van blauwdrukplanning door de overheid is voorbij. Betrek stakeholders binnen de detailhandel en bewoners "aan de voorkant" bij het maken van beleid en de uitvoering daarvan.
3. Almere in de regionale context De visie van gesprekspartners op de haalbaarheid van Almere als regionaal centrum verschilt. Enerzijds wordt de haalbaarheid positief ingeschat vanwege onder andere de uitstekende bereikbaarheid van Almere, anderzijds wordt door sommigen gewezen op ontwikkelingen in de omringende regio's waardoor de behoefte aan c.q. de ruimte voor bovenstedelijke ontwikkelingen in Almere laag wordt ingeschat. Gewezen wordt op de psychologische barrière van "het water" en het geringe onderscheidend vermogen van ontwikkelingen in Almere ten opzichte van die op het "oude land".
Aanbeveling 10: De potentie van Almere als regionaal centrum is onzeker. Voorlopig
is het verstandig prioriteit te geven aan het binden van de
Almeerse consument zélf aan Almere. Ruimte voor nieuwe grootschalige
32
"Kiezen en delen" ontwikkelingen die concurreren met bestaande detailhandel in Almere moet worden behouden maar dient pas te worden gerealiseerd als er ruimte is in de regionale markt. Beperk daarom voorlopig de ontwikkeling van concurrerende themacentra en concurrerende perifere ontwikkelingen.
4. Het Stadscentrum De Detailhandelsvisie stelt dat het stadscentrum hèt centrum moet zijn van heel Almere. Menig gesprekspartner merkt daar bij op dat het stadscentrum tevens het visitekaartje is van Almere. Het centrum dient dan wel de tijd te krijgen om tot een volwaardig stadscentrum uit te groeien. Almere beschikt, mede door zijn recente ontstaan en planmatige nieuwe centrumopzet, over unieke grootschalige retail mogelijkheden,
zoals
deze
elders
in
binnensteden
weinig
voorkomen.
Het
stadscentrum dient dan wel veel sterker boven de stadsdeelcentra uit te stijgen met (groot)stedelijke functies en idealiter op termijn een regionale functie. Voor menig gesprekspartner is het nu meer een veredeld stadsdeelcentrum voor stadsdeel Stad.
Vernieuwende concepten, hetzij op een nieuwe locatie, hetzij in de bestaande stad (stadscentrum) geeft de nodige dynamiek in het winkellandschap. Tegelijk kunnen zo nodig verouderde m² uit de markt genomen worden. Het gaat vooral om de kwaliteit van de meters volgens het “nieuw-voor-oud-principe”. Het verschil tussen goede en slechte locaties wordt immers steeds groter. Dat geldt voor winkels als ook voor kantoren en woningen. “Iconische publiekstrekkende concepten” zouden zoveel als mogelijk in of nabij het stadscentrum geaccommodeerd moeten worden, volgens enkele gesprekspartners.
Verschillende gesprekspartners zijn van mening dat in het centrum van Almere op dit moment geen m² winkelruimte dient te worden worden toegevoegd. De huidige capaciteit van Almere centrum is gebouwd op ongeveer 230.000 - 250.000 inwoners (waarbij ook gerekend werd met een koopkrachttoevloeiing), terwijl het huidige aantal nog onder de 200.000 zit. Er is dus sprake van een demografische groeiachterstand ten opzichte van de prognoses, terwijl de oorspronkelijk voorziene benodigde capaciteit inmiddels wel is gerealiseerd. Naast formele leegstand is er
33
"Kiezen en delen" volgens sommige gesprekspartners ook sprake van een aanzienlijke “gemaskeerde” (of verborgen) leegstand in de vorm van huurprijskortingen en lagere huurprijzen. Gesprekspartners voegen daar aan toe dat, wil Almere centrum zich ontwikkelen tot een volwaardig centrum voor de hele stad, tijd een belangrijke factor is. Verwezen wordt naar bijvoorbeeld het centrum van Amstelveen. Het heeft na een grondige verbouwing en uitbreiding eind jaren negentig ongeveer tien jaar geduurd voordat dit winkelcentrum (met een grote regionale functie) weer goed functioneerde. Omdat
Almere
nauwelijks
een
regionale
functie
heeft,
verwachten
deze
gesprekspartners dat voor Almere centrum zelfs meer tijd nodig is. Naast overcapaciteit en leegstand kampt het centrum op dit moment volgens sommige gesprekspartners ook nog met een onvoldoende divers aanbod en te weinig belevingswaarde. Ook daar moet de komende jaren aan worden gewerkt om het centrum tot een volwaardig centrum (met voldoende concurrentiekracht) voor de hele stad te laten uitgroeien. Alles bij elkaar genomen verdraagt een te snelle of grootschalige ontwikkeling van alternatieve locaties (grootschalig, perifeer) zich moeilijk met de visie van het stadscentrum als "kloppend hart" (trekker, magneet) van Almere.
Om Almere Centrum de tijd te geven te groeien naar functie van stadshart voor heel Almere bepleiten veel gesprekspartners dat concurrerende ontwikkelingen binnen de stad worden gefaseerd in de tijd en afhankelijk worden gemaakt van de beschikbare marktruimte.
Daarnaast
is
ook
gesuggereerd
om
in
de
themacentra
een
minimum
oppervlaktemaat per winkelvestiging te hanteren - met als doel concurrentie met kleinschaliger detailhandel elders te voorkomen - als specifiek element van een themacentrum.
In
concreto
zou
in
het
geval
van
grootschalige,
perifere
ontwikkelingen gekozen kunnen worden voor een grens van 1.000 of zelfs 1.500 m².
Aanbeveling 11: Geef het stadscentrum van Almere voldoende tijd zich tot een volwaardig centrum te ontwikkelen. Concurrerende ontwikkelingen
34
"Kiezen en delen" dienen in de tijd te worden gefaseerd. Daarnaast zou een minimum oppervlak concurrerende vierkante meters per winkelvestiging kunnen worden vastgesteld. Duidelijkheid over de fasering in de tijd is zeer gewenst.
De visie op het stadscentrum van Almere behoeft geen wijziging. Wel zou, in het licht van de geschetste ontwikkelingen, prioriteit moeten komen te liggen bij verfijning en diversificatie van het (totale voorzieningen-)aanbod in plaats van vergroting. 5. Stadscentrum in relatie tot stadsdeelcentra Almere is geen typisch traditionele, maar een meerkernige stad met onderling beperkte
samenhang
(o.a.
fysieke
barrières).
De
gekozen
winkel
voorzieningenstructuur is daarentegen traditioneel hiërarchisch (stadscentrum, stadsdeel, wijk- en buurtcentra). Dit hoeft geen onoverkomelijk probleem te zijn, mits de grootte van het op het stadsdeel afgestemde winkeloppervlak en de stadsdeelverzorgende functie van de winkels wordt gehandhaafd, terwijl het stadshart een functie voor heel Almere heeft. Gesprekspartners vinden dit in de kern nog steeds een prima model.
Bij de gesprekspartners blijkt een tamelijk brede consensus te bestaan over de ambities van Almere en de te varen koers. Deze worden als veel te hoog ervaren en dienen naar meer realistische proporties te worden teruggebracht. Dit heeft ook zijn weerslag op de relatie stadscentrum - stadsdeelcentra. Vooral het voorkómen dat stadsdelen elkaars concurrent worden in het uitvoering geven aan de ambities van de stad is een aandachtspunt, zeker daar waar het de uitleggebieden (ook onderling) versus de bestaande stad betreft.
Volgens vastgesteld beleid moet het stadscentrum hét centrum zijn voor geheel Almere. Dat betekent dat de Almeerse consument veel meer dan tot nu toe aan het stadscentrum gebonden zal moeten worden, alvorens ervan uit te gaan dat er consumenten van buiten Almere naar het stadscentrum komen. Logisch uitvloeisel
35
"Kiezen en delen" van de keuze van het stadscentrum als centrum voor héél Almere is dat aan concurrerende ontwikkelingen op stedelijk niveau in de stadsdeelcentra indien nodig beperkingen moeten worden opgelegd. Overigens merken sommige respondenten op dat de huidige stadsdeelcentra door hun kleinschaligheid nauwelijks concurreren met de grootschaligheid van Almere centrum. Verschillende gesprekspartners in de stadsdeelcentra voegen daar aan toe dat de voorwaarden waaronder men kan ondernemen wel gelijk moeten zijn ("level playing field": vergunningen, parkeren etc.)
In het rapport van Panteia van 2010 wordt gewezen op de interne concurrentie tussen de stadsdelen. Vooral het toevoegen van recreatief aanbod in Buiten en Poort zal de interne concurrentie en de problematiek in het Stadshart vergroten. Verder wordt ook in rapport gesteld dat om het stadshart van Almere het centrum te laten zijn van heel Almere schaarste dient te worden gecreëerd in de stadsdelen1.
Aanbeveling 12: De keuze voor stadscentrum Almere als centrum voor héél Almere impliceert dat concurrerende ontwikkelingen, zolang er geen ruimte is in de markt, moeten worden beperkt. Slechte, overtollige meters buiten het stadscentrum dienen uit te markt te worden genomen
Dat klinkt overigens eenvoudiger dan het is. Uit de markt nemen van overtollige meters kost immers geld. In de “IVBN visie op de winkelmarkt’ uit maart 2012 wordt als mogelijkheid geopperd de saneringskosten te financieren uit de opbrengst van nieuwe ontwikkelingen2. Daarnaast kan bijvoorbeeld worden overwogen om
1
“De realisatie van het koppelstuk tussen DoeMere en BuitenMere in Almere Buiten met recreatieve (voornamelijk modische) detailhandel zal de toevloeiing van Buiten naar Stad aanmerkelijk inperken. Evenzo zal de eventuele realisatie van een Retail Park met grootschalige recreatieve detailhandel in Almere Poort de toevloeiing naar Stad beperken. Het is in het belang van het Stadshart dat ontwikkelingsplannen in Poort en Buiten worden geschrapt”(blz. 47). 2 Zie bijvoorbeeld “IVBN visie op de winkelmarkt”, maart 2012: “Cruciaal bij een striktere ruimtelijke ordening is dat met het plannen van eventuele nieuwe ontwikkelingen – nieuwbouw of renovati e- onlosmakelijk ook het opknappen van winkelmeters met toekomstwaarde en het zo nodig saneren van slechte meters worden meegenomen.
36
"Kiezen en delen" alternatieve bestemmingen te zoeken voor “vrijvallende” winkelruimte, in overleg met vastgoedeigenaren en/of detailhandelondernemers.
6. Ontwikkeling Poort Een
stadsdeelverzorgend
stadsdeelcentrum
in
Poort,
behorend
bij
een
overeenkomstige bevolkingsomvang, wordt door de gesprekspartners als een logische ontwikkeling gezien. Ten aanzien van een retailpark in Poort wordt door de meeste gesprekspartners opgemerkt, als consequentie van de hiervoor geschetste ontwikkelingen, dat als er geen sprake is van een wezenlijke toegevoegde waarde van het retailpark Poort, dit dan ook niet zou moeten worden ontwikkeld. Gelet op de huidige economische crisis en de detailhandelsontwikkelingen in het bijzonder, zou het Retailpark Poort er volgens de meeste gesprekspartners idealiter vooralsnog niet moeten komen. Tegelijkertijd vinden zij die ontwikkeling aanvaardbaar mits wordt vastgehouden aan een strakke beperking tot "sport & leisure" zoals opgenomen in de Detailhandelsvisie. Een thematische invulling van Poort dient zowel complementair te zijn aan het stadsdeelcentrum Poort, aan Doemere, aan het stadscentrum en aan een eventuele invulling van Twentsekant (voorheen het A6Park). Het thema in Poort zou scherper afgebakend kunnen worden tot alleen “sport”, in samenhang met het Topsportcentrum. Immers, “leisure” is al een heel ruim uit te leggen containerbegrip, los van de brede branchering.
Volgens sommige gesprekspartners betekent een te ruime branchering, waaronder een PDV ontwikkeling, in Poort het einde voor Doemere. De contractueel vastgelegde ruime branchering betekent volgens menig gesprekspartner een potentieel sterke verschraling van het stadscentrum en heeft zelfs consequenties voor Buitenmere, mede gelet op de specifieke problematiek daar van "bouwput en parkeerregime". De gesprekspartners zijn in het algemeen van mening dat de gemeente publiekrechtelijk weinig invloed kan uitoefenen op de branchering, maar dat via gronduitgifte aan investeerders goede privaatrechtelijke en houdbare afspraken te maken zouden moeten zijn. Indien tóch aan brede branchering wordt
De slechte meters moeten uit de markt worden genomen. De (vaak hoge) kosten daarvan zouden kunnen worden gefinancierd uit een deel van de opbrengsten van nieuwe ontwikkelingen”
37
"Kiezen en delen" vastgehouden, zou gestreefd moeten worden naar temporisering en fasering (organische groeimogelijkheden inbouwen). Volgens informatie verstrekt door Dura Vermeer zou het negatieve effect van het retailpark overigens maximaal slechts 3,6% omzetverlies betekenen voor de bestaande detailhandel. Deze opvatting wordt door geen van de andere gesprekspartners gedeeld.
38
"Kiezen en delen"
Tabel 3: Mogelijke verdringingseffect Retail Park Almere Poort1
In bovenstaande tabel is het netto omzeteffect ( het negatieve (verdringings)effect op de omzet van de bestaande detailhandel) geschat op min negen tot min elf procent, waarbij rekening is gehouden met de aanwezige onder- of overcapaciteit van het aanbod. Het grootst is het effect op de bruin- en witgoedbranche (min eenentwintig tot mijn vijfentwintig procent), waarvan de aanbodcapaciteit in Almere met meer dan vijftig procent zou worden vergroot. Deze negatieve effecten doen zich gemiddeld genomen in gelijke mate voor, voor alle winkels in de desbetreffende branches in Almere. Aangenomen is immers dat heel Almere tot het primaire verzorgingsgebied van het retail park behoort.
Panteia stelt dat “van deze effecten op de grotere centra in Almere (Stadshart, Doemere, Buitenmere) geen structuurverstoring uitgaan. Wel kunnen zij leiden tot faillissementen van individuele winkels” (blz. 26). Of er inderdaad sprake zal zijn van duurzame ontwrichting van de winkelstructuur (in de zin dat enerzijds de consumenten niet meer op aanvaardbare afstand hun inkopen kunnen doen en anderzijds welke omzetverliezen voor de ondernemers in de centra aanvaarbaar zijn) is afhankelijk van verschillende aspecten zoals: de conjuncturele ontwikkelingen (consumptieve bestedingen); de internetontwikkelingen; de groei van de Almeerse bevolking; de toekomstige uitbreiding van de winkelvoorraad in Almere en de regio;
1
Rapport Panteia “Retail Park Almere Poort, context en effecten”, juni 2011.
39
"Kiezen en delen" de mate waarin flankerend beleid wordt gevoerd om negatieve omzeteffecten op te vangen. Hierbij kan onder meer gedacht worden aan het parkeerbeleid; de mate waarin wordt geïnvesteerd
in de
kwaliteit
van de bestaande
winkelgebieden; zo kan succesvolle herontwikkeling van Doemere ook leiden tot leegstand in het te realiseren Retail Park Poort.
Aanbeveling 13: Gelet op de toekomstige - weliswaar vertraagde - groei van Almere moet de ontwikkeling van retailpark Poort als kans niet worden uitgesloten.
Het
verdient
aanbeveling
alsnog
met
de
investeerder/verhuurder in overleg te treden om de overeengekomen ruime branchering te beperken, het project te faseren/temporiseren en/of het minimum aantal vierkante meters per winkel alsnog te verhogen.
Het belang van de investeerder om alsnog in overleg te treden met andere partijen c.q. het project aan te passen kan zijn gelegen in het voorkomen van verdere juridische procedures en dus (kostbare) vertraging.
7. Ontwikkeling Doemere Ten aanzien van de toekomst van Doemere, gelegen bij Buiten (Buitenmere),
het stadsdeelcentrum
komt uit de gesprekken een enigszins diffuus beeld naar
voren. Dat er een vernieuwingsslag gemaakt dient te worden gemaakt is voor een ieder duidelijk. Het concept is verouderd, de vraag veranderd en de fysieke omgeving achterhaald. Een veelgehoorde klacht vanuit Doemere (en Buitenmere) is het
extra
probleem
vanwege
het
gehanteerde
parkeerregime
waardoor
er
koopkrachtafvloeiing plaatsvindt uit stadscentrum Buiten naar o.a. Markerkant (PDV vestigingen) en naar de supermarkten buiten het centrum. De klacht lijkt niet zozeer de invoering van parkeertarieven zélf te betreffen, als wel de wijze van betaling (per tijdseenheid) en het ontbreken van een level playing field Almere breed. Omdat het parkeerbeleid buiten de opdracht valt, blijft een verdere beschouwing daarvan op deze plaats achterwege.
40
"Kiezen en delen" Uit alle gesprekken komt naar voren dat concurrerende ontwikkelingen op andere (perifere) locaties vanwege de aanzuigende werking voor Doemere de doodssteek zal zijn.
Uit de gesprekken komen twee opties voor Doemere naar voren: revitaliseren of transformeren. Doemere dient een duidelijk herkenbaar themacentrum te zijn, waarbij de optie van een PDV themacentrum nog steeds tot de mogelijkheden behoort (zeker geen GDV). Wel zal Doemere op termijn te groot zijn, zeker als er op de bedrijventerreinen PDV mogelijk is. PDV in afgeslankte vorm is dan een mogelijkheid. Andere niet-detailhandel functies zouden dan tevens kunnen worden overwogen. Dit zou dan wel in overleg moeten gebeuren met de ondernemers in vooral
stadsdeelcentrum
Buitenmere
om
ongewenste
nieuwe
concurrentie,
waardoor stadsdeelcentrum Buitenmere zou kunnen worden "leeg getrokken", te voorkomen. Tevens zou kunnen worden ingezet op versterking van de "as" themacentrum Doemere - stadsdeelcentrum Buitenmere met als doel voor beide centra een meerwaarde te ontwikkelen ("het geheel is meer dan de som der delen").
Gedacht wordt momenteel aan twee (experimentele) invullingen, waarbij het PDV thema wel leidend zal blijven. Door verschillende gesprekspartners wordt een bazaar (á la Beverwijks model) als gedeeltelijke alternatieve invulling voor de huidige verouderde en te grootschalige PDV-sector in Doemere. De locatie is daarvoor meer geschikt dan het stadscentrum. Anderzijds wordt het - vooral door ondernemers in stadsdeelcentrum Buitenmere - ook als een potentiële bedreiging gezien
vanwege het kleinschalige reguliere detailhandelskarakter. Immers, er
worden nog enkele blokken gebouwd in Buitenmere bestemd voor reguliere detailhandel. Voor Doemere als zodanig kan het een goede in/aanvulling zijn, waarbij de relatie tot het gehele stadsdeelcentrum goed afgewogen dient te worden. Opgemerkt zij hier dat Doemere en een deel van Buitenmere Noord in handen is van een en dezelfde vastgoedeigenaar, wat vanuit de positie van de belegger voldoende reden zou moeten zijn hier behoedzaam mee om te gaan.
41
"Kiezen en delen" Als tweede alternatief wordt het "click en collect" concept overwogen. Ook dit initiatief kan enerzijds rekenen op steun vanwege het inspelen op het specifiek bij Almere passende concept (internet en afhaalpunten), anderzijds wordt ook dit gezien als een mogelijke bedreiging voor Buitenmere.
Bij een eventuele vestiging van bijvoorbeeld een Hornbach op Twentsekant zal Doemere getransformeerd moeten worden, waarbij geheel afgestapt zou moeten worden van detailhandel. De vraag is dan welke alternatieve bestemming Doemere zou moeten krijgen. Uit de gevoerde gesprekken komen geen duidelijke of voor de hand liggende alternatieven naar voren.
Zoals er een relatie is tussen Doemere en Twentsekant, zo is die er ook tussen Doemere en de Retailpark Poort locatie. Immers, ook in dit geval zou te overwegen zijn PDV vestigingen te verplaatsen naar Poort. Ondernemers in Doemere geven in de gesprekken aan dat zowel verplaatsing van hun activiteiten naar Twentsekant als naar retailcentrum Poort tot de reële mogelijkheden behoort.
De meest vergaande opvatting is dat Doemere een verouderd concept is, op de verkeerde plek is gelegen en dat hiervoor betere vervanging mogelijk is op Twentsekant, in samenspraak met de gevestigde winkeliers en beleggers. Deze opvatting wordt niet breed onder de gesprekspartners gedeeld. De vraag blijft dan overigens ook welke alternatieve bestemming Doemere zou moeten krijgen.
Aanbeveling
14:
Doemere
is
in
de
huidige
vorm
niet
houdbaar.
Revitalisering dient serieus te worden overwogen ook vanwege het ontbreken van een goed alternatief voor de bestaande fysieke ruimte. Om renderende herinvesteringen mogelijk te maken is a) tijd nodig, b) experimenteerruimte, c) duidelijkheid over de ontwikkeling van vooral Twentsekant en d) goed overleg met ondernemers, óók die in Buitenmere. De gemeente kan hierbij het initiatief nemen.
42
"Kiezen en delen"
8. Ontwikkeling Twentsekant Het terrein (voorheen A6-park) is een uitstekende strategische locatie vanwege de beschikbare fysieke ruimte en de bereikbaarheid nabij twee snelwegen. Door enkele gesprekspartners worden twijfels geuit ten aanzien van een bovenregionale vestiging van PDV/GDV: genereert deze locatie wel voldoende regionale trekkracht? Dit onder meer omdat er in de regio al veel concurrerende vestigingen c.q. ontwikkelingen zijn. Volgens hen is er overlap van verzorgingsgebieden aan het ontstaan op regionale schaal. Een eventuele Hornbach op deze locatie zal in ieder geval de doodsteek voor Doemere zijn. Beiden een PDV locatie, Twentsekant èn Doemere kan niet, het is of de één of de ander. Een eventuele ontwikkeling op Twentsekant zal uiteindelijk de PDV vestigingen uit Doemere in het kielzog van een interessante vestiging als een Hornbach, Woonexpress of IKEA meezuigen vanwege de uitstralings- en meeprofiteringseffecten. Het voordeel van nieuwe clustering op een goed bereikbare locatie zal dan de doorslag geven.
De beste strategie voor Twentsekant die wordt genoemd is temporiseren (minstens vijf jaar) en eerst gefaseerd ontwikkelen als over de concrete invulling brede consensus bestaat met relevante Almeerse (markt)partijen. Bovendien is gelet op de economische crisis en de negatieve ontwikkelingen in de meubelbranche het moment om Twentsekant op de markt te zetten verre van ideaal, zeker nu de ontwikkeling van retailcentrum Poort de facto al in gang is gezet.
Aanbeveling 15: Bevries de ontwikkeling van Twentsekant met een aantal jaren, bijvoorbeeld tot 2020
9. Perifere Detailhandels Vestigingen (PDV) Een enkele gesprekspartner pleitte voor beperking, of in ieder geval zonering, van perifere detailhandel op bedrijventerreinen omdat extra mobiliteit beslag kan leggen
43
"Kiezen en delen" op de beschikbare milieuruimte, bedrijven een voorkeur hebben voor gelijksoortige bedrijven om zich heen en om potentiële "verrommeling" te voorkomen. Gelet daarop en in het verlengde van bovengenoemde aanbeveling dat de herontwikkeling van bestaand gebied voorlopig prioriteit dient te krijgen boven de ontwikkeling op uitleglocaties (aanbeveling 2) en dat rust dient te worden gecreëerd op het investeringsfront (aanbeveling 6), wordt voorgesteld ten aanzien van PDV een beleidswijziging door te voeren. Om de themacentra de kans te geven zich op een voor de detailhandel in Almere gezonde wijze te (her)ontwikkelen is het van belang dat de huidige vestigingsmogelijkheden voor PDV niet worden verruimd, zodat de themacentra de winkels binnen dit marktsegment kunnen vestigen. Naast het voorstel om voorlopig de ontwikkeling van PDV op Twentsekant te bevriezen, wordt voorgesteld ook de uitbreiding van PDV op bedrijfsterreinen voorlopig te bevriezen. De huidige PDV op bedrijfsterreinen zou als gevolg daarvan kunnen blijven bestaan, maar er komt dan voorlopig geen nieuwe bestemmingsplanruimte voor winkels bij1.
Aanbeveling 16: Anders dan in de huidige detailhandelsvisie, waarin is opgenomen
dat
PDV
bedrijfsterreinen zones PDV
op
alle wordt
binnenstedelijke toegestaan,
en wordt
gemengde voorge-
steld terughoudend te zijn met het toestaan van PDV1 op bedrijventerreinen. PDV wordt dan primair in de themacentra toegestaan en daar waar
het
zich
nu
bevindt
op
de
huidige
modern
gemengde
bedrijventerreinen (delen van Markerkant, Poldervlak en De Steiger).
1
Het voorstel is om ten behoeve van de categorieën auto’s-boten-caravans een uitzondering te maken, gezien het feit dat het hier niet om winkels gaat waar ‘en detail’ zaken worden verkocht.
44
Detailhan delsvisie Almere 20 12
Colofon Detailhandelsvisie Almere 2012 Auteurs xxxxxx Vormgeving Gemeente Almere/CBW/Communicatie/team Vormgeving Foto’s Gemeente Almere Drukwerk OBT, Den Haag April 2012
Detailhan delsvisie Almere 20 12 Inhoudsop
gave
Waarom herziening
Wettelijke- en
Inleiding
detailhandelsnota?
beleidskaders
pagina 2
pagina 4
pagina 6
Wat willen
Welke rol willen
Welke beleids-
we bereiken?
we spelen?
keuzen maken we
pagina 8
pagina 10
pagina 12
Bijlagen
Pagina 18
1
2
Detailhan delsvisie Almere 20 12 Inleiding De detailhandel is van wezenlijk belang
voornemen strakker te handhaven op ruimere
mers. Het vormt een belangrijk onderdeel
programmering of het handhavingsbeleid wordt
voor de stad, haar inwoners en ondernevan de kwaliteit van het woon- en leef
klimaat voor de inwoners van Almere. Het
regels). Maar de visie is niet de plek waarin de vastgelegd.
gaat om het (dagelijkse) voorzieningen
De programmering wordt jaarlijks vastgesteld
winkelen is ook een vorm van vrijetijds
taties Almere (MPGA)’en gemonitord via de
niveau in de buurt en in de stad. Maar
besteding en draagt daarmee ook bij aan de levendigheid in de stad. Het biedt
ontmoetingsplekken en bepaalt voor een
deel het imago van de stad bij het publiek. Detailhandel is een bron van ondernemerschap en werkgelegenheid en niet in de
laatste plaats een belangrijke goederen-
markt, waar in Nederland één derde van de consumptieve bestedingen naartoe gaat.
middels het ‘Meerjarenperspectief Grondexploi ‘Bestuurlijke Voortgangsrapportage Stedelijke Programmering Almere (BVR – SPA)’. Over de programmering van detailhandel, mede in relatie tot de grondexploitaties, zal een separate uitvoeringsnota verschijnen. De visie geeft tenslotte slechts het algemene beleidsstreven met betrekking tot winkel openingstijden en warenmarkten aan. Indien noodzakelijk worden ook deze deelaspecten nader uitgewerkt in separate notities.
Deze Detailhandelsvisie Almere 2012 geeft in
Een eerder concept van deze visie is besproken
hoofdlijnen antwoord op de vraag hoe Almere in
met de Kamer van Koophandel en verschillende
de komende jaren met detailhandel in de stad wil
in Almere gevestigde marktpartijen, waaronder
omgaan. Met deze detailhandelsvisie kiezen we
beleggers en winkeliers. Wij willen het overleg
bewust voor een beknopte visie die de gewenste
met deze partijen continueren en samen met
detailhandelsstructuur van Almere op hoofdlijnen
hen de feitelijke ontwikkelingen in de detail
vastlegt. De visie geeft daarnaast aan welke rol
handel binnen Almere monitoren.
de gemeente voor zichzelf ziet bij het realiseren en bewaken van die gewenste structuur.
Deze detailhandelsvisie vervangt de nota Detailhandel in Almere, Ruimte en diversiteit in
Belangrijke instrumenten daarbij zijn onder
winkelgebieden (2004); Nota vestigingsbeleid
meer programmering, handhaving, actualiseren
Perifere Detailhandel (1999); Nota Waren
bestemmingsplannen en periodiek overleg met
markten 1998-2002 (1998); Beleid bij bouw
marktpartijen. Voor programmering en hand
markten en tuincentra (2000).
having bevat deze visie de belangrijkste
Bovendien vervangt deze visie die onderdelen
uitgangspunten (zoals de wens op elk moment
van de Gemeentelijke Visie op het Vestigings
voldoende locaties in de verschillende
beleid (GVV, 2010) die betrekking hebben op
segmenten beschikbaar te hebben en het
detailhandel1).
1) H et betreft met name tabel 3: Kader voor functiemenging van vestigingslocaties tbv bestemmingsplannen uit de GVV. De regels detailhandel (regulier); PDV en GDV >1.000 m² wvo uit die tabel worden vervangen door de hier als bijlage bijgevoegde ‘kaders detailhandel Almere’ (bijlage 4).
3
Detailhan delsvisie Almere 20 12
Waarom h erziening detailhand elsnota?
Almere wil doorgroeien naar een complete
stad met een eigen economische identiteit en daarmee de concurrentiepositie van de
Noordvleugel van de Randstad versterken. Detailhandel is in Almere een belangrijke
economische sector die veel werkgelegen-
heid biedt. Tegelijkertijd streeft Almere voor haar bewoners naar een leefbare stad met vitale wijken en buurten. Winkels zijn de ruggengraat van een attractief stads
centrum en vormen een belangrijk onderdeel van de kwaliteit van het woon- en
leefklimaat voor de inwoners van Almere.
Winkels zijn ontmoetingsplekken in de stad en bepalen ook voor een groot deel het imago van de stad.
In 2004 is de nota ‘Detailhandel in Almere; ruimte en diversiteit in winkelgebieden’ vast gesteld. Destijds was sprake van een flinke uitbreidingsruimte in alle onderdelen van de detailhandel. De nota was er vooral op gericht de groei in goede banen te leiden. Sindsdien is het winkelaanbod in Almere aanzienlijk gegroeid. In het afgelopen decennium is het aantal m² winkelvloeroppervlak in Almere met 150% toegenomen. In diezelfde periode groeide het aantal inwoners met 30%. Als gevolg daarvan is het aantal beschikbare vierkante meters per inwoner van 2000 tot 2010 toegenomen van 0,78 tot 1,50. Dit is meer dan Amsterdam (1,33) en iets minder dan Den Haag (1,56).
4
In de detailhandelsnota uit 2004 werd
bevolking koopt, al dan niet frequent, op
gesignaleerd dat Almere op dat moment slechts
internet. 10% van alle Nederlandse aankopen
beschikte over één formele locatie voor Perifere
doet men inmiddels online2).
Detailhandel (PDV), DoeMere. De locatie A6/A27 (A6-park) is aangewezen als toekomstige
Als gevolg van zowel conjuncturele als boven
clusterlocatie voor PDV, terwijl destijds ook in
genoemde structurele ontwikkelingen staat de
het centrum van Almere Poort een clusterlocatie
detailhandel de laatste jaren overal onder grote
voor hoogwaardige woninginrichting werd
druk. Er dreigt overcapaciteit en de winkelleeg
voorzien. Daar beide locaties pas op termijn
stand neemt toe. In een nog altijd snel groeiende
beschikbaar zouden komen is daarnaast
stad als Almere is nog beperkte ruimte voor
bedrijventerrein Markerkant opgenomen als
groei, maar groei is minder vanzelfsprekend
vestigingslocatie voor bepaalde vormen van
geworden. De markt vraagt om een actieve
perifere detailhandel. Gesignaleerd werd dat
sturende rol van de overheid. De overheid moet
door het tekort aan ruimte voor de vestiging van
keuzes maken en deze in helder beleid vastleggen.
perifere detailhandel deze versnipperd is over verschillende bedrijventerreinen in de stad.
Voor Almere is dit aanleiding het detailhandels
Die versnippering is sindsdien toegenomen.
beleid te herijken.
Lange tijd is gepoogd binnen PDV te sturen op branchering, maar op grond van nieuwe Europese richtlijnen kan sturing nog uitsluitend plaatsvinden op ruimtelijk relevante gronden. Een andere belangrijke ontwikkeling is de snelle opkomst van ‘e-commerce’. De aanvankelijke drempelvrees bij online winkelen is weg, nieuwe betaalmethoden hebben betalen via internet steeds makkelijker gemaakt. De omzet van verkoop via internet groeit niet alleen elk jaar, maar het groeipercentage neemt ook elk jaar toe. Nederland neemt in Europa een koppositie in op het gebied van internetaankopen, samen met Denemarken, het Verenigd Koninkrijk en Zweden. Circa 70% van de Nederlandse
2) Bron: Jaarverslag Currence, mei 2011
5
Detailhan delsvisie Almere 20 12
Wettelijkeen beleidskad ers
Het wettelijk kader voor de Detailhandelsvisie Almere 2012 is de Algemene wet
bestuursrecht (Awb). Op grond van artikel
4:81 van deze wet kan een bestuursorgaan
beleidsregels vaststellen met betrekking tot een hem toekomende of onder zijn verant-
woordelijkheid uitgeoefende, dan wel door hem gedelegeerde bevoegdheid.
Deze beleidsregels vormen het uitgangspunt bij het opstellen van ruimtelijke visies en
plannen, waaronder bestemmingsplannen. Artikel 4:84 van de Awb regelt dat het
bestuursorgaan handelt overeenkomstig
de beleidsregel, tenzij dat voor een of meer belanghebbenden gevolgen zou hebben die wegens bijzondere omstandigheden
onevenredig zijn in verhouding tot de met de beleidsregel te dienen doelen.
Rijksbeleid met betrekking tot detailhandel heeft zich de afgelopen decennia vooral gericht op het stellen van randvoorwaarden aan Perifere- en Grootschalige Detailhandelsvestigingen (PDV/ GDV-beleid). Vanaf de invoering van de Nota Ruimte (2006) is dit rijksbeleid geleidelijk afge schaft. Detailhandelsbeleid is sindsdien vooral een verantwoordelijkheid van provincie en gemeenten. In de ‘Rijksstructuurvisie Infrastructuur en Ruimte’ (IenM 2011) zijn de laatste resten van het locatiebeleid komen te vervallen.
6
In het Omgevingsplan Flevoland 2006 (OPF)
In het detailhandelsbeleid kunnen dus keuzes
heeft de provincie haar locatiebeleid uiteengezet.
gemaakt worden omtrent ruimtelijke spreiding,
Dit beleid is nader uitgewerkt in de Beleidsregel
locatie, omvang en aanbod. Het beperken van
Locatiebeleid Stedelijk Gebied 2011 (vastgesteld
de toegestane branches of winkelgroottes op
op 23 augustus 2011).
een specifieke locatie is ook toegestaan. Van belang is dat de keuze ruimtelijk relevant worden
Binnen bovengenoemde provinciale en rijks
onderbouwd.
kaders kunnen gemeenten eigen beleid vorm geven. In de nieuwe Wet ruimtelijke ordening visie en de normering (via het bestemmingsplan).
beleidskaders voor deze detailhandelsvisie zijn:
De Wro verplicht gemeenten tot het opstellen
- het Oostvaardersakkoord 2010-2014 (2010)
van actuele bestemmingsplannen. Ook voor het
- Almere Inc.
detailhandelsbeleid is uiteindelijk het bestemmings
- de Economische Visie Almere 2030 (2008)
plan het belangrijkste juridische instrument.
- de Almere Principles (2008)
Hierin wordt bepaald waar in welke mate
- de Concept Structuurvisie Almere 2.0 (2010)
detailhandel wordt toegestaan.
- de Europese Dienstenrichtlijn (2009)
(Wro) wordt onderscheid gemaakt tussen de
- de Gemeentelijke Visie op het Vestigingsbeleid Een andere belangrijk kader is de Europese
(GVV, 2010).
Dienstenrichtlijn 2006/123/EG. Krachtens deze richtlijn is het niet meer mogelijk om bouwver gunningen te laten afhangen van economische criteria, zoals marktruimte, economische impact of economische beleidsdoelstellingen. In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) bij de nieuwe Wro is de mogelijkheid opgenomen om binnen de bestemming detailhandel regels op te nemen met betrekking tot branches. De motivering ervan dient te gebeuren op basis van ruimtelijk relevante argumenten, niet vanuit argumenten van concurrentiebeperking.
7
Detailhan delsvisie Almere 20 12
Wat willen we bereike n
?
We streven naar een complete stad met
aantrekkelijke voorzieningen voor de eigen inwoners. Een leefbare stad met bruisende centra waar een mix van winkels, cultuur, horeca, leisure, onderwijs, woningen en
kantoren is te vinden. Zo’n aantrekkelijke stad zal op termijn ook een bovenlokale aantrekkende werking kunnen krijgen,
waardoor - meer dan nu het geval is - ook koopkrachttoevloeiing naar de stad plaatsvindt.
We willen de bestaande detailhandels
structuur - zoals vastgelegd in de nota
Detailhandel uit 2004 - in stand houden.
De belangrijkste uitgangspunten voor die detailhandelsstructuur zijn:
1. de fijnmazigheid van winkelvoorzieningen 2. de positie van het stadscentrum als hét centrale (winkel)centrum van Almere 3. ruimte bieden aan ondernemers 4. E-commerce faciliteren
1. Fijnmazigheid Almere heeft een fijnmazige detailhandelsstructuur met stadsdeelcentra, buurt- en wijkcentra en solitaire supermarkten. Veel Almeerders doen hun dagelijkse boodschappen bij de supermarkt in de buurt. Deze winkelcentra leveren een belangrijke bijdrage aan de sociale cohesie en de levendigheid. Daarnaast hebben ze betekenis voor de werkgelegenheid en economie in de wijken.
8
2. Positie Stadscentrum ten opzichte van stadsdeelcentra
geheel of de stadsdelen. Het betekent echter
Het stadscentrum is een multifunctioneel gebied
ontwikkeling zullen nemen. In dit kader betekent
met stedelijke en regionale trekkracht waar ook
het vooral dat we streven naar een constant
inwoners uit Buiten, Haven en Poort regelmatig
locatieaanbod in verschillende prijsklassen en
winkelen. Dit betekent niet dat reguliere detail
segmenten. Omdat voor sommige branches
handel bij voorkeur wordt gevestigd in het
de huurprijzen in de het stadscentrum of de
stadscentrum en wordt beperkt in de overige
stadsdeelcentra moeilijk zijn op te brengen zijn in
stadsdeelcentra. Het stadscentrum onder
de afgelopen jaren verschillende van dergelijke
scheidt zich vooral van de andere stadsdeel
detailhandelsvoorzieningen gevestigd op
centra door de combinatie van detailhandels
bedrijventerreinen. Door kleinschalige detail
voorzieningen met andere voorzieningen met
handel in plinten, in woningen en op een
een gemeentebrede verzorgingsfunctie, zoals de
beperkt aantal perifere locaties mogelijk te
Schouwburg, het Intercity Station, het Stadhuis,
maken ontstaan hiervoor meer geschikte
de bibliotheek en de Hogeschool Windesheim.
mogelijkheden.
Deze combinatie van voorzieningen, in combinatie
ook niet dat we ongebreideld nieuwe locaties in
met een groot en gedifferentieerd aanbod in het
4. E-commerce faciliteren
winkelgebied, zorgt er voor dat het stadscentrum
E-commerce is een nieuwe vorm van handel die
een gemeenteverzorgende functie heeft tegen
past bij een moderne stad als Almere. We willen
over de stadsdeelverzorgende functie van de
e-commerce in Almere blijven faciliteren. De
stadsdeelcentra.
trend naar meer online winkelen is niet te keren
3. Ruimte bieden aan ondernemers
en zal zich ook in Almere manifesteren in verschillende ruimtelijke vormen; in woningen,
We willen de mogelijkheden voor zittende en
op bedrijventerreinen (magazijn en verzending),
nieuwe detailhandelsondernemers in Almere
maar ook in bestaande winkelvestigingen.
behouden en vergroten. Een gezond onder
Almere kan de e-commerce stad van Nederland
nemersklimaat is daarvoor een belangrijke
worden. Bestaande winkels in centra zullen naar
randvoorwaarde. We houden vast aan onze
verwachting niet overleven zonder ook de
slogan ‘Het kan in Almere’ en zullen alles in het
mogelijkheden voor online winkelen aan te
werk stellen ondernemers de ruimte te geven
bieden. Daar waar dit leidt tot een aanvullende
hun onderneming in Almere te realiseren en/of
ruimtevraag van zittende winkeliers zal de
uit te breiden.
gemeente zich inspannen deze vraag met voorrang te accommoderen.
Dit betekent dat we er niet voor kiezen doel bewust schaarste te creëren in Almere als
9
Detailhan delsvisie Almere 20 12
Welke rol w illen we spelen ?
De nota uit 2004 zegt: “In de komende jaren wil de gemeente haar voorwaardenscheppende rol voortzetten,
maar tevens stimuleren en soms initiëren.
De gemeente wil positieve ontwikkelingen stimuleren en negatieve ontwikkelingen afremmen. Ze richt zich daarbij op het
voeren van regie op basis van het beleid
van de detailhandelsnota, het begeleiden
van de uitvoering en in sommige gevallen kiezen voor een aanjaagfunctie. Met de uitvoering van de nota “Detailhandel in
Almere” betekent dit verdere intensivering van beleid, samenwerking met betrokken
marktpartijen en daarbij inzetten op vooral ruimte en diversiteit in winkelgebieden. De primaire rol van de gemeente wat
betreft detailhandelsbeleid ligt op het vlak
van de ruimtelijke ordening, het aanwijzen
van winkelgebieden, gronduitgifte, investeringen in de openbare ruimte en de infra-
structuur, het reguleren van de ambulante handel en van winkelopenstelling”.
In grote lijnen is dit ook anno 2012 hoe wij onze rol met betrekking tot detailhandel zien. Ook voor de toekomst zien we voor de gemeente vooral een voorwaardenscheppende rol. Net zoals bijvoorbeeld bij het particulier opdracht geverschap, streven we er naar op elk moment
10
voldoende locatieaanbod te hebben in alle
op grond van door ons of anderen berekende
verschillende segmenten, teneinde de vraag van
marktcapaciteiten.
zittende en startende ondernemers zo optimaal mogelijk te kunnen accommoderen. Faciliteren
Cijfers over marktcapaciteit spelen weliswaar
willen we vooral nieuwe, kansrijke en innove
een rol in onze programmering, maar zijn voor
rende ontwikkelingen, zoals bijvoorbeeld
ons uitsluitend sturend in beslissingen over
e-commerce en startende ondernemingen in
eventueel noodzakelijke voorinvesteringen
niche markten.
(bouwrijp maken, aanleg wegen etc.) in het kader van onze voorwaardenscheppende rol.
Daarnaast nemen we een beperkte regisse rende rol. We voeren een beleid van sturen
Tenslotte spelen we een belangrijke hand
en loslaten. We sturen op het behoud van de
havende rol. Aandachtspunt is de handhaaf
fijnmazige winkelstructuur. Ter bescherming
baarheid van beleid. Dat vraagt om heldere,
van de detailhandelsstructuur in de stad willen
meetbare en eenduidige criteria.
we beperkt sturen op plaats en omvang van detailhandelsvestigingen. Die sturing vindt plaats op grond van ruimtelijke overwegingen. Op andere aspecten is het beleid meer gericht op loslaten. Zo verruimen we de mogelijkheden voor kleinschalige detailhandel, onder meer in woonwijken. Het is niet de wens via het detailhandelsbeleid te sturen op economische motieven. Recente Europese regelgeving maakt dat ook onmogelijk. Detailhandel behoort tot de vrije markt en Almere heeft niet de intentie marktwerking in dit segment te verstoren. Dit, gecombineerd met onze wens ondernemers die dat willen de ruimte te geven hun onderneming in Almere te realiseren en/of uit te breiden, leidt ertoe dat wij geen ondernemingen zullen weren
11
Detailhan delsvisie Almere 20 12
Welke bele ids keuzen ma ken we 1
Concentratie dagelijkse detailhandel in of aan buurt-, wijken stadsdeelcentra Dagelijkse detailhandel is uitsluitend toegestaan in of aan buurt-, wijk- en stadsdeelcentra, in het stadscentrum en in een aantal solitaire supermarkten3). Voor supermarkten in wijk- en stadsdeelcentra streven we naar een verscheidenheid aan formules. Per wijk- of stadsdeelcentrum willen we, indien daarvoor fysieke ruimte is, meerdere formules toelaten. In een buurtcentrum zal over het algemeen slechts ruimte voor één supermarktformule zijn. Om te voorkomen dat buurt- en wijksupermarkten een buurtoverschrijdende verzorgingsfunctie krijgen, waarmee supermarkten in aangrenzende gebieden onder druk zouden komen te staan en het fijnmazige karakter4) van de winkelvoorzieningen wordt bedreigd, hanteren we voor supermarkten in deze centra een maximale omvangsnorm. In de afgelopen jaren was deze norm gesteld op 1.200 m² wvo (winkelvloeroppervlak) in buurtcentra en 1.500 m² wvo in wijkcentra. Al jaren is er een trend in de supermarktbranche naar schaalvergroting en vooral meer productdifferentiatie. De afgelopen jaren hebben met name de nieuwe buurtsupermarkten in Almere een grote groei gekend. Was eind jaren negentig de gemiddelde grootte van een buurtsuper in Almere nog 800 tot 1.000 m², nu is dat al 1.200 m², terwijl bij de supermarktondernemers de wens naar nog groter duidelijk aanwezig is. Om de buurtsupermarkten voldoende trekkracht te bieden is de gemeente bereid, onder voorwaarden5), beperkt ruimte te bieden voor uitbreiding. Het bestaande onderscheid tussen buurt- en wijkcentra wordt opgeheven en voor beide centra wordt de norm gesteld op 1.500 m² wvo (winkelvloeroppervlak)6). Voor supermarkten in of aansluitend aan het stadscentrum en de stadsdeelcentra gelden geen omvangbeperkingen.
2
Concentratie niet-dagelijkse detailhandel in of aan stadsdeelcentra Het beleid van de gemeente is er op gericht niet-dagelijkse detailhandel te concentreren in of aan het stadscentrum en de stadsdeelcentra. Dat betekent dat deze vorm van detailhandel daarbuiten zo veel mogelijk wordt beperkt.
3)Zowel de buurt-, wijk- en stadsdeelcentra als de solitaire supermarkten zijn aangegeven op de als bijlage bij deze detailhandelsvisie opgenomen kaart. 4) Uitgangspunt is dat iedere Almeerder zijn dagelijkse boodschappen op aanvaardbare afstand van de eigen woning kan doen. 5) Randvoorwaarden zijn: de uitbreiding is fysiek/ruimtelijk inpasbaar; er is een goede bereikbaarheid, ook voor aanvoer van goederen en laden/lossen; er is voldoende parkeergelegenheid (minimaal 5 parkeerplaatsen per 100 m² bvo). 6) Om de bestaande detailhandelsstructuur in Almere Haven die, als gevolg van het feit dat de buurten in Haven kleiner zijn, nog fijnmaziger van karakter is dan in de andere kernen in Almere, te kunnen handhaven, geldt in Almere Haven een omvangsnorm van 1.200 m² wvo.
12
Uitzonderingen zijn beperkt mogelijk voor detailhandelsvoorzieningen die naar hun aard en omvang een groot oppervlak nodig hebben voor de uitstalling en daardoor lastig ruimtelijk in bestaande centra zijn in te passen; de zogenaamde perifere detailhandelsvoorzieningen (PDV)7). Voor veel bedrijventerreinen maken de huidige bestemmingsplannen PDV al mogelijk en ook in de praktijk zien we de afgelopen jaren een uitbreiding van PDV op verschillende bedrijventerreinen. Bij komende bestemmingsplanherzieningen voor binnenstedelijke en modern gemengde bedrijven terreinen8) kunnen dergelijke voorzieningen uitsluitend in daartoe aangewezen zones worden toegestaan, mits voldaan wordt aan ruimtelijk relevante randvoorwaarden met betrekking tot bereikbaarheid, parkeren, laden-lossen en milieu eisen. Wij zetten daarbij ook voor bestaande PDV in op clustering en zonering. Het concept bestemmingsplan Markerkant is daarvan een goed voorbeeld. Clustering en concentratie van PDV kan in veel gevallen bijdragen aan een betere ruimtelijke kwaliteit en uitstraling van de locatie en de mobiliteitseffecten kunnen daarmee beter worden beheerst. In een uitwerking van deze detailhandelsvisie zullen wij – bij voorkeur in overleg met marktpartijen nadere toetsingscriteria aangeven voor PDV op bedrijventerreinen. Daarnaast streeft de gemeente naar clustering van specifieke PDV en GDV9) in een beperkt aantal ‘themacentra’. Het streven is er op gericht met deze themacentra de regionale positie van Almere te versterken. Met DoeMere beschikt Almere over zo’n themacentrum voor detailhandel in doe-het-zelf, sport- en woninginrichtingsartikelen. In Almere Poort is een themacentrum voor sport- en leisure in voorbereiding. Voor de langere termijn heeft Almere in Hout-Noord de locatie A6-park beschikbaar. Op deze locatie streven wij naar een onderscheidend aanbod dat een kwalitatieve aanvulling betekent voor het bestaande detailhandelsaanbod. Hiertoe wordt gestreefd naar integrale conceptontwikkeling. Ook zal in beperkte mate ruimte worden geboden aan supergrootschalige PDV (10.000 tot 30.000 m² bvo per vestiging). Gezien de huidige marktsituatie zal Almere deze locatie vooralsnog niet actief ontwikkelen. Wanneer zich in de komende jaren initiatiefnemers melden met plannen voor het A6-park, zullen wij deze plannen apart wegen. Allereerst zullen wij daarbij beoordelen of het initiatief een kwalitatieve aanvulling betekent ten opzichte van het bestaande detailhandelsaanbod in de stad. Deelvragen daarbij zijn onder meer of een nieuwe markt zal worden aangeboord en of de voorziening een bovenlokale functie zal vervullen. Als die beoordeling positief uitvalt zullen wij, alvorens tot ontwikkeling te besluiten, conform de zogenaamde ‘SER-ladder’ en de ‘provinciale beleidsregel locatiebeleid stedelijk gebied 2011’, beoordelen of er voor het initiatief alternatieven in of aan de bestaande winkelgebieden beschikbaar zijn.
7) Voor definitie zie bijlage 1. 8) Daarnaast kunnen op agrarische bedrijventerreinen tuincentra worden toegestaan. 9) Grootschalige Detailhandelsvoorzieningen; voor definitie zie bijlage 1.
13
3
Prioriteit voor kansrijke innoverende concepten We willen nieuwe kansrijke innoverende concepten met voorrang faciliteren en zullen dat zo veel mogelijk doen in samenwerking en overleg met de EDBA. Vanuit de EDBA wordt op dit moment bijvoorbeeld onderzocht op welke manier e-commerce in Almere kan worden gestimuleerd. e-commerce is een markt in opkomst die erg past bij een moderne stad als Almere. Het verkopen van producten via een internet- of webwinkel en het verzenden daarvan vanuit een magazijn is niet aan te merken als detailhandel. Op het moment dat bestelde producten kunnen worden afgehaald en/of de producten in een ‘showroom’ tentoongesteld worden is wel sprake van detailhandel. Deze vormen van detailhandel zijn toegestaan in alle winkelgebieden. Indien wordt voldaan aan de criteria voor ‘detail handel als ondergeschikte activiteit’10), is deze vorm van detailhandel bovendien toegestaan op binnen stedelijke, modern gemengde en logistieke bedrijventerreinen. Tenslotte kan e-commerce ook worden uitgeoefend vanuit een woonhuis (zie daarvoor ook beleidskeuze 4).
4
Verruimen mogelijkheden kleinschalige detailhandel buiten de winkelgebieden Vooral ten behoeve van kleinschalige detailhandel willen we meer prijsdifferentiatie mogelijk maken. We streven daarom naar vergroting van het aanbod aan locaties tegen relatief lagere huurprijzen. Bij voorkeur worden dergelijke locaties aangeboden in zogenaamde aanloopstraten naar het stads centrum en de stadsdeelcentra. Daarnaast willen we levendigheid, sociale cohesie en werken in de wijk bevorderen. Detailhandel kan hieraan een belangrijke bijdrage leveren. Daarom continueren wij het bestaande beleid gericht op het realiseren van bedrijfsruimten in woonwijken die zijn bedoeld voor kleinschalige bedrijven en voorzieningen, waaronder detailhandel (richtlijn minimaal één bedrijfsruimte per 100 woningen) en verruimen de mogelijkheden voor kleinschalige detailhandel buiten de winkelgebieden via twee sporen: • Kleinschalige detailhandel aan huis: De Detailhandelsnota 2004 maakt voor verschillende specifieke gebieden detailhandel in woonwijken mogelijk (bijvoorbeeld centrum-randzone en plinten in het Europakwartier). Daarnaast heeft het college in 2006 besloten tot het uitvoeren van een pilot waarbij onder een aantal voorwaarden kleinschalige detailhandel aan huis planologisch mogelijk werd gemaakt in een vijftal wijken (Stedenwijk, Staatsliedenwijk, Parkwijk, Regenboogbuurt en de Wierden). Mede als gevolg van de beperkende voorwaarden is het gebruik van deze mogelijkheid in de praktijk beperkt gebleken. In die gevallen waar van de regeling gebruik is gemaakt heeft dat niet tot onwenselijke situaties geleid. Voor de komende jaren stellen wij deze mogelijkheid onder soort gelijke voorwaarden open voor alle wijken in de stad.
10) De ondergeschikte activiteit is gelieerd aan de hoofdactiviteit en wordt beperkt tot een maximum van 20% van het bruto vloeroppervlak van het bedrijf tot een maximum van 100 m² wvo of tot maximaal 20% van de totale omzet.
14
De bedoelde voorwaarden zijn:
-
De winkelruimte is zeer kleinschalig in omvang: maximaal 25 m² wvo.
- De winkelruimte voldoet aan de normen van wet- en regelgeving, zoals op het gebied van (brand)veiligheid, bouw, reclame-uitingen en milieu (milieucategorie 1). - Het bedrijf staat ingeschreven bij de Kamer van Koophandel. Detailhandelsbedrijven in levens middelen zijn tevens verplicht zich te registreren bij de Voedsel en Waren Autoriteit. - De aanvrager toont aan dat de woon- en leefsituatie of de openbare orde in de omgeving van de winkel niet op ontoelaatbare wijze nadelig wordt beïnvloed door de te vestigen winkel. - Het karakter van een woonstraat in een woonwijk moet na de vestiging van de detailhandel behouden blijven. -
Er zijn voldoende parkeerfaciliteiten.
-
De activiteit wordt door de bewoner zelf uitgeoefend.
-
Horeca wordt niet toegestaan.
• Starters in kleinschalige detailhandel op Markerkant: Hoewel starters in detailhandel bij voorkeur worden gehuisvest in (aanloopstraten naar) de reguliere winkelgebieden of in de woonwijken, werd in de detailhandelsnota 2004 aangekondigd dat, daar Almere dergelijke aanloopstraten mist, in het bestemmingsplan Markerkant beperkt ruimte zou worden gemaakt voor een aantal kleinschalige vestigingen. In het Ontwerp Bestemmingsplan is inmiddels de mogelijkheid opgenomen voor het toevoegen van 10 vestigingen met kleinschalig winkelaanbod met een omvang van maximaal 100 m² wvo per vestiging in twee bedrijfsverzamelpanden in deelgebied 12 van Markerkant, naast het reeds bestaande11) kleinschalige winkelaanbod in deelgebied 12.
5
Vergroten verzorgingsfunctie en complementariteit warenmarkten In Almere zijn er op dit moment warenmarkten in het Stadshart, in Almere Haven, Almere Buiten en Almere Hout (biologische markt). Regulering van deze markten vindt plaats via de marktverordening. Almere streeft naar een divers aanbod, passend bij en inspelend op de vraagontwikkeling van burgers en ondernemers. Almere streeft ernaar in elk stadsdeel een warenmarkt te houden, zodra daarvoor op stadsdeelniveau voldoende economisch draagvlak aanwezig is. Daarbij wordt er naar gestreefd dat op termijn iedere dag ergens in Almere een warenmarkt is. Warenmarkten in Almere hebben een lokale verzorgingsfunctie en vervullen een versterkende rol voor de overige detailhandel, omdat ze goed functioneren en een breed publiek aantrekken. Almere streeft naar vergroting van de verzorgingsfunctie en complementariteit (mate van synergie tussen warenmarkten en overige detailhandel en horeca) van de warenmarkten. Dat laatste kan bijvoorbeeld door nauwere samenwerking tussen winkeliers en marktkooplieden te stimuleren.
11) ‘Bestaand’ houdt in dit geval in dat het detailhandelsbedrijf op 23 november 2009 op deze locatie gevestigd was.
15
6
Behouden ruime mogelijkheden winkelopening Winkels mogen op grond van de Winkeltijdenwet open zijn van maandag tot en met zaterdag van 6.00 uur ‘s ochtends tot 22.00 uur ‘s avonds. Op koopzondagen bestaat daarnaast voor winkels in Almere de mogelijkheid om open te zijn van 9.00 uur ’s ochtends tot 20.00 uur ’s avonds. Almere heeft voor de gehele stad het toeristisch regime van toepassing verklaard, waardoor winkels op alle zondagen open kunnen zijn. We streven er naar deze ruime mogelijkheden op grond van het toeristisch regime ook in de toekomst te behouden.
7
Handhaven van ruimere regels Handhaving van de beleidsregels is in de praktijk van de afgelopen jaren vaak een lastige opgave gebleken. Dat heeft verschillende oorzaken. De regeldichtheid van het detailhandelsbeleid maakte handhaving soms lastig. Ook is in individuele casussen in de afgelopen jaren regelmatig bewust en veelal met redenen van de beleidslijn afgeweken. Met deze detailhandelsvisie biedt de gemeente enerzijds meer ruimte. Bijvoorbeeld door het beperkt en gericht verruimen van de vestigingsmogelijkheden voor PDV, maar ook door gerichte verruiming van de mogelijkheden voor kleinschalige detailhandel (pionierlocatie Markerkant en kleinschalige detailhandel aan huis). Anderzijds zal op de ruimere regels strenger worden gehandhaafd. De eenduidigheid van de in deze visie aangegeven regelset maakt dat ook eenvoudiger. Met name op bedrijventerreinen zal actief worden toegezien op de naleving van de regels in de bestem mingsplannen. De gemeente zal periodiek controleren of zich geen nieuwe bedrijven in strijd met het bestemmingsplan op bedrijventerreinen hebben gevestigd of dat aanwezige bedrijven een nieuwe dan wel aanvullende bestemming aannemen die in strijd is met het bestemmingsplan. Bestemmingsplannen vormen het belangrijkste kader voor het handhavingsbeleid. Het is daarom van belang dat deze detailhandelsvisie op korte termijn zijn vertaling krijgt in geactualiseerde bestemmings plannen. Volgens de huidige planning worden in de komende vier jaar de bestemmingsplannen van vrijwel alle bedrijventerreinen geactualiseerd. Het in deze visie beschreven detailhandelsbeleid wordt daarbij meegenomen.
16
8
Programmering gericht op kwaliteit De komende decennia zal Almere nog een sterke groei doormaken. Terwijl in veel gemeenten sprake zal zijn van een afnemende vraag naar detailhandelsmeters, wordt voor Almere als een van de weinige gemeenten in Nederland nog een groeiende vraag verwacht. Er zijn in Almere dan ook nog substantiële uitbreidingen in het detailhandelsaanbod voorzien. Programmering van deze uitbreidingen doen we via de Bestuurlijke Voortgangsrapportage (BVR) stedelijke programmering. In de afgelopen jaren is een aantal nieuwe ontwikkelingen reeds in gang gezet. Zo worden in het niet-dagelijkse segment nieuwe detailhandelsmeters toegevoegd in het zogenaamde koppelgebied in Almere-Buiten en in Olympiakwartier Oost in Almere-Poort. Daar uit de huidige cijfers blijkt dat bij realisering van al het harde planaanbod in enkele segmenten overcapaciteit dreigt, zullen wij vooralsnog zeer terughoudend optreden bij het initiëren van nieuwe ontwikkelingen. Gezien de huidige cijfers over de vraag- en aanbodontwikkeling in Almere zullen wij, naast genoemde ontwikkelingen, nieuwe grootschalige detailhandelslocaties, zoals bijvoorbeeld de geplande detailhan delszone in het A6-park, vooralsnog niet in ontwikkeling nemen. Op de langere termijn zullen wij dergelijke ontwikkelingen uitsluitend mogelijk maken indien deze een kwalitatieve toevoeging betekenen aan het bestaande detailhandelsaanbod in Almere en daarmee de detailhandelsstructuur versterken. Op strategische locaties zoals het reeds genoemde A6-park streven we daarbij vooral naar de realisering van voorzieningen die een bovenlokale functie vervullen. Belangrijke uitgangspunten voor de programmering van detailhandelsvoorzieningen zijn de huidige en toekomstige afspraken met onder meer het Rijk over de verdere groei van Almere. Onze vraagprognoses voor detailhandel zijn onder meer afgeleid van op deze afspraken gebaseerde prognoses van de woningbouw- en in het verlengde daarvan de bevolkingsontwikkeling. Naast de vraag van consumenten houden wij echter ook uitdrukkelijk rekening met de vraag van ondernemers. Wij streven er daarom naar om, net als bijvoorbeeld in ons beleid voor particulier opdrachtgeverschap bij woningbouw, op elk moment voldoende geschikt locatieaanbod te hebben voor alle detailhandelssegmenten (dagelijks, recreatief en doelgericht) en bij voorkeur in verschillende prijs segmenten. Dit aanbod bieden wij bij voorkeur in of aan de bestaande winkelcentra in Almere. Pas wanneer de wens van de ondernemer in deze gebieden niet te realiseren is, komen andere locaties in beeld. Dat natuurlijk uitdrukkelijk binnen de in deze visie aangegeven beleidskaders.
17
Bijlage 1
Begrippen
Detailhandel: het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, waaronder grootschalige detailhandel, perifere detailhandel en supermarkt. Dagelijks aanbod: alle winkels gericht op verkoop van voeding- en genotsmiddelen en drogisterijen. Niet-dagelijks aanbod: alle winkels, uitgezonderd het dagelijkse aanbod. Recreatief aanbod: het niet-dagelijkse aanbod inclusief de grootschalige detailhandel, maar exclusief de perifere detailhandel Doelgericht aanbod: de perifere detailhandel Grootschalige detailhandelsvestiging (GDV): een vestiging van detailhandel, met een minimum winkelvloeroppervlak (WVO) van 1.000 m² per vestiging, waarvan uitgezonderd de branches food en warenhuizen en perifere detailhandelsvestigingen (PDV). Perifere detailhandelsvestiging (PDV): een detailhandelsbedrijf te onderscheiden in de volgende categorieën: a. detailhandel in volumineuze goederen, zoals: auto’s, boten, motoren, caravans, landbouwwerk tuigen, grove bouwmaterialen, keukens, sanitair/badkamers en daarmee rechtstreeks samenhangende artikelen, zoals accessoires, onderdelen en onderhoudsmiddelen; b. grootschalige meubelbedrijven, inclusief in ondergeschikte mate woninginrichting en –stoffering; c. tuincentra; d. bouwmarkten. Tuincentrum: Een bedrijf, gericht op de teelt en/of de verhandeling van bomen, heesters, planten, bloemen en andere siergewassen en in samenhang daarmee op de verkoop van artikelen die met de tuinbewerking of de inrichting van tuinen verband houden, zoals tuingereedschap, tuinmeubilair en tuingrond en de ondergeschikte verkoop van dieren en dierenbenodigdheden en de huis- en tuin gerelateerde artikelen. Bouwmarkt: Een al dan niet geheel overdekt detailhandelsbedrijf, waarop een volledig of nagenoeg volledig assortiment aan bouw- en doe-het-zelfproducten uit voorraad wordt aangeboden en de ondergeschikte verkoop van tuin gerelateerde artikelen. Supermarkt: detailhandel met een verkoopvloeroppervlak van tenminste 500 m² wvo en een grote verscheidenheid aan artikelen, merendeels levens- en genotmiddelen, waarbij sprake is van zelf bediening door klanten.
18
Winkelvloeroppervlak (wvo): De voor winkelend publiek toegankelijke verkoopruimte van een detail handelsbedrijf, inclusief de etalages en de ruimte achter de toonbank en kassa’s. Brutovloeroppervlak (bvo): Bebouwd oppervlak van een ruimte of groep van ruimten is de oppervlakte, gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies, die de betreffende ruimte of groep van ruimten omhullen. Detailhandel als ondergeschikte nevenactiviteit: Detailhandel die plaatsvindt vanuit vestigingen of voorzieningen die een andere hoofdfunctie hebben. De detailhandelsfunctie: - dient aantoonbaar ondergeschikt te zijn aan de hoofdfunctie; - moet gelieerd zijn aan de hoofdfunctie; - mag geen verkeers- en parkeerproblemen veroorzaken; - mag maximaal 20% van het totale bvo van de vestiging bedragen met een maximummaat van 100 m² wvo of mag maximaal 20% van de totale omzet bedragen. E-commerce/internetverkoopbedrijf: Een bedrijf dat via het internet goederen aan derden te koop aanbiedt en deze vervolgens per post aan de eindgebruiker levert, met dien verstande dat detailhandel niet is toegestaan, tenzij ondergeschikt. Binnenstedelijke bedrijventerreinen12): Bedrijventerreinen binnen de kom van woonbebouwing, dat omsloten wordt door andere dan werkfuncties. Modern gemengde bedrijventerreinen: Bedrijventerrein met een hindercategorie één tot en met drie, bestemd voor reguliere bedrijvigheid en niet behorend tot de terreinen die zijn getypeerd als hoog waardig bedrijvenpark of distributiepark, terreinen die veelal een diversiteit aan bedrijven huisvesten. Hoogwaardig bedrijventerrein: Bedrijventerrein dat specifiek is bestemd voor bedrijven met hoogwaardige (productie- en/of R&D-) activiteiten, in de ruimtelijke kwaliteit van het terrein wordt een hoogwaardige uitstraling nagestreefd, gevestigde bedrijven kunnen een ‘kantoorachtige’ uitstraling hebben. Logistiek bedrijventerrein: Bedrijventerrein dat specifiek is bestemd voor transport- en distributiebedrijven, ruim opgezet met grote kavels met een goede ontsluiting, veelal in de nabijheid van een snelweg gelegen.
12) Definities bedrijventerreinen conform Gemeentelijke Visie op het Vestigingsbeleid (GVV).
19
Bijlage 2
Bestaande detailhandelsstr uctuur Almere
Almere heeft een hiërarchisch opgebouwde detailhandelsstructuur waarin het stadscentrum het hoofdwinkelgebied vormt. Het stadscentrum heeft bovendien een stadsdeelfunctie voor Almere Stad. Daarnaast zijn er twee andere stadsdeelcentra (Buitenmere in Almere-Buiten en het stadsdeelcentrum in Almere-Haven), enkele buurt- en wijkcentra, solitaire supermarkten, enkele locaties voor grootschalige en perifere detailhandel (waaronder DoeMere in Almere Buiten) en 4 warenmarkten. Detailhandelsvoorzieningen worden onderscheiden naar dagelijkse- en niet dagelijkse detailhandel. De niet dagelijkse detailhandel kan worden onderverdeeld in recreatief en doelgericht (=PDV).
Aanbodontwikkeling na 2000 In 2000 bedroeg het totale aanbod winkelvloeroppervlak (wvo) in Almere 112.035 m². In 2010 bedroeg dit aanbod voor heel Almere 278.361 m² wvo. Het totale aanbod in Almere is in het afgelopen decen nium (2000 t/m 2010) met circa 162.000 m² toegenomen, een stijging van bijna 150%. Van deze toename kwam 7% voor rekening van de dagelijkse sector en 93% van de niet-dagelijkse sector. De uitbreiding van het winkelaanbod heeft vooral plaatsgevonden in Buiten (+ 130%), het Stadshart (+ 275%) en Stad-overig (+ 125%). In diezelfde periode 2000-2010 nam het aantal inwoners van Almere met 30% toe. Dit betekent dat het niveau van winkelvoorzieningen in Almere in het afgelopen decennium fors is verhoogd. Dit komt tot uitdrukking in het verloop van het aantal m² wvo per inwoner. Tabel 1: winkelaanbod in Almere in m² wvo per inwoner (2010) Haven
Stad
Buiten
Totaal
dagelijks
0,30
0,27
0,25
0,27
recreatief
0,35
0,79
0,29
0,59
doelgericht
0,11
0,49
0,98
0,59
leegstand
0,01
0,05
0,04
0,05
Totaal
0,77
1,61
1,56
1,50
Bron: Locatusonline, februari 2010
Voor heel Almere nam het aantal vierkante meter per inwoner van 2000 tot 2010 toe van 0,78 tot 1,50. In de dagelijkse sector bleef dit kengetal min of meer constant (0,27 m² wvo per inwoner) terwijl zich in de niet dagelijkse sector een forse toename heeft voorgedaan (van 0,50 tot 1,18 m² wvo per inwoner). Onderstaande tabel geeft de verdeling van de winkelvloeroppervlak over de stadsdelen en over de verschillende segmenten. Leegstand is er vooral in het Stadshart (5.961 m² wvo) en in DoeMere (2.116 m² wvo). Deze centra nemen samen bijna 100% van de leegstand in Almere voor hun rekening.
20
Tabel 2: Winkelaanbod in Almere in m² wvo (2010) Haven
Stad
Buiten
Poort
Hout
Totaal Almere
dagelijks
6.629
29.506
13.898
1.306
60
51.399
recreatief
7.714
85.273
16.192
312
109.491
doelgericht
2.531
52.534
54.014
30
109.109
285
5.961
2.116
17.159
173.274
86.220
leegstand totaal
8.362 1.648
60
278.361
Bron: Locatusonline, februari 2010
21
Bijlage 3
Overzicht bedrijvente rreinen Almere
Binnenstedelijk
Hoogwaardig
Draaiersplaats
Stichtsekant (fase 4)
Bouwmeesterbuurt Frezersplaats
Industrieel
De Stripmaker
De Vaart I t/m IV
Gietersplaats Felserplaats
Agrarisch
De Uitgeverij
Buitenvaart
Het Atelier
Prieelvogelweg
De Binderij Middenkant De Paal Indische Buurt De Rederij Buitenhout Ambachtsmark De Striptekenaar Faunabuurt
Modern gemengd Gooisekant Veluwsekant Gooise Poort Lagekant Hogekant Stichtsekant (fase 1B en 2) Markerkant Poldervlak A6 Park Randstad De Steiger
Logistiek Stichtsekant (fase 1 en 3) Sallandsekant Hollandsekant
22
Bijlage 4
Kaders detailhand el Almere
Economische Dagelijks segmenten Milieus en locaties
Niet dagelijks Recreatief
Doelgericht (PDV)
E-commerce
Stadscentrum en stadsdeelcentra
Ja
Ja
Ja*
Ja
Wijk- en buurtcentra (incl. solitaire supermarkten)
Ja, supermarkt <1.500 m² wvo*/**
Ja
Nee
Ja
Themacentra***
Nee
Ja, mits passend Ja, mits passend Ja binnen thema binnen thema
Woonwijken
Ja, < 25 m² wvo*
Ja, < 25 m² wvo*
Nee
Ja, < 25 m² wvo*
Binnenstedelijke en modern gemengde bedrijventerreinen
Nee
Nee, tenzij ondergeschikt: <100 m² wvo + <20% bvo
Uitsluitend in via bestemmingsplan aan te wijzen zones*
Ja
Overige bedrijventerreinen
Nee
Nee
Nee****
Nee, m.u.v. logistieke terreinen
* Mits wordt voldaan aan randvoorwaarden met betrekking tot bereikbaarheid, parkeren, laden en lossen en milieu-eisen. ** In Haven max. 1.200 m² wvo *** Themacentra vallen onder het locatietype ‘voorzieningenmilieu’ uit de Gemeentelijke Visie op het Vestigingsbeleid (GVV, 2010) en de beleidsregel locatiebeleid 2011 van de provincie Flevoland **** Met uitzondering van tuincentra op agrarische bedrijventerreinen
23
Bijlage 5
Kaart deta ilhandelsstructuur A lmere
BUITENVAART
DE VAART IV
BUITENVAART
DE VAART I
DE VAART III
ALMER
DE VAART II POLDERVLAK
3KNS
BOUWMEESTERBUURT
GIETERSPLAATS
N FREZERSPLAATS
MARKERKANT
FAUNABUURT
BUITENHOUT RANDSTAD
ALMERE PAMPUS
HET ATELIER
SALLANDSEKANT HOLLANDSEKANT
IJMEER
ALMERE STAD
FELSERSPLAATS
DE BINDERIJ
DRAAIERSPLAATS
VELUWSEKANT OOST
ALMERE POORT N
VELUWSEKANT WEST
MIDDEN KANT
DE UITGEVERIJ GOOISE KANT
DE STEIGER
GOOISE POORT DE PAAL
LAGEKANT
AM RD
N N
E
A
T MS
N
V
N
V AMBACHTSMARK
ALMERE HAVEN
GOOIMEER
24
N
HOGEKANT
N
N
N
ALM
Kaders detailhandel Dagelijks
Economische segmenten
Niet dagelijks
Milieus en locaties
STRIPTEKENAAR
Recreatief
Ja
Ja
Ja*
Ja
Wijk-en buurtcentra (incl. solitaire supermarkten)
Ja, supermarkt < 1.500 m2 wvo*/**
Ja
Nee
Ja
Themacentra ***
Nee
Ja, mits passend binnen thema
Ja, mits passend binnen thema
Ja
Ja, < 25m2 wvo*
Ja, <25m2 wvo*
Nee
Ja, < 25m2 wvo*
Binnenstedelijke en modern gemengde bedrijventerreinen
Nee
Nee, tenzij ondergeschikt: < 100 m2 wvo + < 20% bvo
Uitsluitend in via Ja bestemmingsplan aan te wijzen zones*
Overige bedrijventerreinen
Nee
Nee
Nee ****
Woonwijken DE REDERIJ
D TA
YS EL
E-commerce
Stadscentrum en stadsdeelcentra
STRIPMAKER
RE BUITEN
Doelgericht (PDV)
L
Nee, m.u.v. logistieke terreinen
*
Mits wordt voldaan aan randvoorwaarden met betrekking tot bereikbaarheid, parkeren, laden en lossen en milieu-eisen. ** In Haven max. 1.200 m2 wvo *** Themacentra vallen onder het locatietype ‘voorzieningenmilieu’ uit de Gemeentelijke Visie op het Vestigingsbeleid (GVV, 2010) en de beleidsregel locatiebeleid 2011 van de provincie Flevoland **** Met uitzondering van tuincentra op agrarische bedrijventerreinen
RS
E LV
HI UM
Wel detailhandel toegestaan
H EC TRA27
/U
Stadscentrum en stadsdeelcentra
T
Wijk- en buurtcentra (Incl. solitaire supermarkten) Themacentra PRIEELVOGELWEG
MERE HOUT
N
Nieuw te bouwen
V
Te verwijderen Binnenstedelijk- en modern gemengde bedrijventerreinen (Toekomstige) woonwijken
Geen detailhandel toegestaan Overige bedrijventerreinen Groen / blauw STICHTSEKANT
Kantorenpark Olympia Office Park Gemeente Almere
DSO. Afd. S en L 23 december 2011
Bijlage 2
Intern memo
Dienst Stedelijke Ontwikkeling D.J. Somsen Telefoon (036) 036 54 84 258 Fax (036) 036 53 99 934 E-mail
[email protected] www.almere.nl
Aan
Ondernemers Vereniging Stadshart Almere, t.a.v. de heer M. Ort Kopie aan Van
Paul de Krom
Gesprek inzake detailhandel Almere Centrum Datum 1 maart 2013
Geachte heer Ort, Naar aanleiding van het gesprek dat – zowel in de raad als daarbuiten – is gevoerd over de komst van het Retailpark Almere Poort, heeft het college van burgemeester en wethouders de gemeenteraad tijdens de raadsvergadering van 20 december 2012 toegezegd “uitwerking te geven aan het voorstel om gesprekken te organiseren tussen de gemeente Almere, vertegenwoordigers van de stadsdeelcentra, vastgoedeigenaren en het Retailpark, met een onafhankelijke voorzitter, om gezamenlijk beleid te ontwikkelen over hoe om te gaan met detailhandel”. Het college van burgemeester en wethouders van Almere heeft mij gevraagd een reeks van gesprekken te organiseren met: a) georganiseerde vertegenwoordigers van de detailhandel in de verschillende stadsdeelcentra (winkeliersverenigingen), b) georganiseerde vertegenwoordigers van groot- en kleinschalig vastgoed, c) vertegenwoordigers van de gemeente en – naar eigen inzicht – met d) deskundigen op het terrein van detailhandel. Doel van de gesprekken is het zoeken naar gemeenschappelijke beelden over de ontwikkeling van de detailhandel. Centraal staat de vraag of aanscherping van het detailhandelbeleid nodig is, om te komen tot een zodanige onderlinge positionering van de binnen de stadsdelen gelegen (of toekomstige) retailcentra met een bovenlokale aantrekkingskracht, waardoor de centra elkaar gaan versterken en daarmee een meerwaarde krijgen voor de (Almeerse) consument. Ik heb met u een afspraak gemaakt voor donderdag 28 maart van 13.30 tot 15.00 uur op het Stadhuis in de Dreeskamer. In het gesprek wil ik graag kort met u praten over de situatie van Almere Centrum als winkelgebied. De hieronder geformuleerde vragen ten aanzien van de algemene detailhandelsstructuur, de huidige en toekomstige situatie zijn niet bedoeld om ieder afzonderlijk in het gesprek door u beantwoord te worden, maar voor de gedachtenvorming. Doel van het gesprek is om uiteindelijk te komen tot input/advies van uw kant ten aanzien van mogelijke aanpassingen van de detailhandelsvisie. Algemene detailhandelsstructuur
Kenmerk
Pagina 1/2
Hoe beoordeelt u de huidige dagelijksverzorgende en niet-dagelijksverzorgende detailhandelsstructuur van Almere in het algemeen en Almere Centrum in het bijzonder?
Datum 1 maart 2013 Kenmerk
Huidige situatie
Welke functie heeft Almere Centrum nu? Welke soorten winkels (branchering) en winkelformules zijn in Almere Centrum gevestigd? Hoe functioneren de winkels nu vanuit perspectief van de ondernemer? En wat zijn daarvoor de redenen? Hoe functioneren de winkels nu vanuit perspectief van de consument? En wat zijn daarvoor de redenen? Hoe is de organisatiegraad van de ondernemers in Almere Centrum? Hoe is de huidige leegstandssituatie? Hoe ziet u de relatie tot Almere Centrum en de andere retailcentra zoals Almere Poort (TCN-project), Doemere en het toekomstige retailcentrum op het A6-park? Hoe is de relatie met de eigenaren van Almere Centrum en de winkeliersvereniging?
Toekomstige situatie
Wat verwacht u ten aanzien van de toekomstige functie van Almere Centrum? Wat zal in de toekomst het verzorgingsgebied van Almere Centrum zijn? Zijn er concrete plannen voor uitbreiding/inkrimping/modernisering/ herpositionering van Almere Centrum? Wie heeft die plannen (gemeente, eigenaar)? Wat moet daarvoor gebeuren en wat is de rol van de gemeente daarin? Wat moet daarvoor gebeuren en wat is de rol van de eigenaar/eigenaren daarin? Hoe zijn de ondernemers in Almere Centrum betrokken bij mogelijke plannen voor de toekomst?
Advies aan college
Hoe beoordeelt u de inhoudelijk de in maart 2012 vastgestelde detailhandelsvisie Almere voor Almere Centrum? Wat adviseert u mij te formuleren in de door het college gevraagde aanscherping van het detailhandelbeleid vanuit oogpunt van Almere Centrum?
Pagina 2/2
Bijlage 3 Lijst geïnterviewde instanties en personen t.b.v. “herijking” Detailhandelsvisie a)
Georganiseerde vertegenwoordigers van de detailhandel in de verschillende stadsdeelcentra (winkeliersverenigingen)
1. Ondernemers Vereniging Stadshart Almere (OVSA), de heren Martin Ort, Olav van der Linden en Ed Schunselaar 2. Belangenvereniging Ondernemers Almere Haven (BVOAH), mevrouw Marjo Alosery (secretaris) en de heer Gerard Rijswijk (voorzitter) 3. Ondernemersvereniging Buitenmere, de heren Maarten Vroom (voorzitter) en Johan Scherpenkate 4. Ondernemerscoöperatie Doemere, de heren Bram en Hugo Wilders en Martin Spaan 5. Kamer van Koophandel Gooi-, Eem- en Flevoland (GEF), de heer Herman van der Werf en mevrouw Mariëlle Baars-Wielandt; 6. Vereniging Bedrijfskring Almere (VBA), de heer Joep Kramer b)
Georganiseerde vertegenwoordigers van groot- en kleinschalig vastgoed
1. Woningbouwcorporatie De Alliantie, de heer David Wolterbeek, adjunct directeur en mevrouw Margo Meijer, Gebiedsontwikkelaar 2. Urban Interest / BuitenMere Properties, de heer Remco Klomp, directeur 3. Unibail Rodamco, de heer John van Haren (regional managing director), mevrouw Dimphy van Wijk (operating manager) en de heer Allard Steenbeek, (Shopping Center Manager) 4. Corio, de heer Erik van Gelder (Center Manager Almere) en de heer Evert Vrijenhoek (Area Manager) 5. Bun Holding, de heer Jan Bun (directeur) en de heer Aart Jan van Duren (Bureau Stedelijke Planning) 6. Olympia CV, de heren Bart Kuil en Johan Spriensma (AM Vastgoed, dochter BAM) 7. Het Verzet van Almere (HvvA), Marco van Maanen (Dura Vermeer Vastgoed), Arjan Kuilman en Floris Roord c)
Vertegenwoordigers van de gemeente
1. Lex Dijkstra, strategisch adviseur Grondzaken 2. Frans van Deursen, projectdirecteur Poort 3. Albert Roozenburg, Afdelingsmanager Almere Poort & Hout 4. Frans Meijer, programmamanager Stadscentrum 5. Danny Louwers, programmamanager stadsdeel Haven 6. Monique van der Plas, programmamanager stadsdeel Buiten 7. Miranda Jonker, gebiedsmanager stadsdeel Haven 8. Gobert Beijer, adjunct directeur a.i. DSO 9. Aleida Winkelman, projecteleider Olympia Kwartier 10. Hester Hasenaar, jurist vastgoed afdeling Grondzaken 11. Pieternel Hol, afdelingsmanager Team Stad d) Deskundigen op het terrein van detailhandel 1. Henk Gianotten, directeur Garma, voorheen directeur Panteia, Research to Progress 2. Ed Nozeman, hoogleraar vastgoedontwikkeling ASRE en RUG 3. Pieter Affourtit, voorzitter Tasforce Dynamische RetailOntwikkeling, algemeen directeur WPM Nederland 4. Frank Quix, Q&A Research bv
e) Bewonersvertegenwoordiging Almere Buiten, mevrouw Regina van Oirschot en de heren Hein Walter en Obbe de Roos
Bijlage 4 Bevolkingsprognose december 2012 (O&S)
Haven Stad Buiten Poort Hout Pampus Oosterwold Total
2013 21927 108615 55679 7555 1411 4 0 195191
2014 22115 108802 56055 8514 1413 4 0 196903
2015 22193 108636 56094 9716 2042 4 0 198685
2016 22417 108355 55962 11490 2991 4 0 201219
2017 22666 108069 56019 13172 4031 4 0 203961
2018 22811 108171 56026 14395 5417 4 0 206824
2019 22988 108151 56145 15710 6808 4 0 209806
Aantal inwoners op 1 januari van het betreffende jaar, 2013 is bijgewerkt naar actuele stand.
2020 23106 108081 56003 17870 8167 4 0 213231
2021 23287 108076 55873 19888 9524 4 6 216658
2022 23521 107970 55775 21868 10879 4 71 220088
2023 23712 108185 55591 23687 12172 4 313 223664
2024 23824 108460 55483 25429 12437 348 1423 227404
2025 23908 108668 55326 27235 12631 962 2569 231299
2026 24169 108936 55201 29004 12571 1623 3961 235465
2027 24551 109213 55049 30300 12511 2621 5604 239849
2028 24955 109291 54952 30956 12423 4594 7244 244415
2029 25371 109376 54849 30796 12308 7444 8908 249052
2030 25817 109325 54717 30611 12154 10462 10594 253680
2031 25747 109261 54599 30372 12043 13969 12270 258261
2032 25669 109137 54441 30172 11902 17523 13941 262785
2033 25596 109030 54251 29945 11784 21050 15601 267257
2034 25536 108952 54069 29741 11633 24515 17230 271676
2035 25439 108703 53885 29547 11536 28169 18745 276024
2036 25294 108544 53704 29356 11441 31735 20233 280307
2037 25156 108338 53492 29186 11357 35300 21687 284516
2038 25014 107922 53297 28992 11271 39039 23117 288652
2039 24886 107591 53143 28864 11210 42450 24558 292702
2040 24751 107247 52998 28743 11152 45793 25981 296665
2041 24632 106854 52825 28637 11087 48842 27662 300539
2042 24508 106402 52606 28499 11031 51983 29301 304330
2043 24370 105947 52348 28388 10970 54724 31283 308030
Ontwikkelingsvisie Almere
Zoetermeer, 19 augustus 2010
Inhoudsopgave 1
Inleiding
5
2
Almere nu en in 2030
6
2.1
Het huidige Almere
6
2.2
Het Almere van de toekomst
6
3
De detailhandel van Almere
13
3.1
Inleiding
13
3.2
De structuur van de detailhandel
14
3.3
Toekomstige vraag- en aanbodontwikkeling
20
3.4
Conclusies
22
4
New town Almere
24
4.1
Inleiding
24
4.2
Almere en Milton Keynes
24
4.3
The Centre
25
4.4
De verschillen
26
4.5
De lessen van MK
27
5
Stedelijke ontwikkeling
28
5.1
De quantum leap van Almere
28
5.2
De aantrekkelijke stad
29
5.3
Doelgroepgerichte gebiedsontwikkeling als icoon
33
5.4
Cultuur
34
5.5
Dichtheid, wonen werken en winkelen
36
5.6
De relatie economie en creativiteit
36
5.7
Succesfactoren
37
6
Ontwikkelvisie Almere
38
6.1
Inleiding
38
6.2
Inplicaties van de schaalsprong
38
6.3
Investeren in kwaliteit
42
6.4
Ontwikkeling van de stadsdelen
42
6.5
Economisch opgave Almere
44
7
Doorontwikkeling Stadshart
46
7.1
Economisch functioneren van het Stadshart
46
7.2
Naar een nieuw evenwicht
48
7.3
Het functioneren van het huidige stadshart
50
7.4
De opgave voor het Stadshart
54
3
1
Inleiding
Wat ontbreekt aan de economische visie van Almere is een overall kader van waaruit de detailhandelssector in de komende jaren moet worden ontwikkeld. Dit kader moet ruimer worden opgevat dan uitsluitend de sector detailhandel zelf. In een moderne retailvisie past een kader waarin retail is ingebed in een context die niet alleen bestaat uit de publieke ruimten maar ook uit voorzieningen op het gebied van cultuur, leisure, horeca etc. En bovendien wordt die context bepaald door de ambities van de stad (de schaalsprong) en de positie die Almere op regionaal niveau wil innemen bij de doorontwikkeling van de Noordvleugel van de Randstad. De eerste vraag die Almere heeft gesteld, betreft het opstellen van een ontwikkelingsvisie op de detailhandel van de stad, vanuit een brede context en een breed kader van kansen en ambities. Een tweede vraagpunt betreft de wijze waarop het Stadshart doorontwikkeld moet worden tot hét centrum van Almere gericht op recreatief winkelen en vrijtijdsbesteding. Ook voor het beantwoorden van deze vraag is de toekomstvisie op Almere van belang. Het gaat immers om het versterken van de concurrentiekracht van de stad en de ontwikkeling naar een complete stad binnen de economische doelstelling van een groei van 100.000 banen. Dat dit een forse taakstelling is, bewijst ook de 2010-editie van de Atlas voor Gemeenten. Daarin wordt aangegeven dat Almere wel moet investeren in het voorzieningenniveau van de stad, indien deze aantrekkelijk wil zijn en blijven voor de huidige en toekomstige inwoners. De gemeente Almere heeft aan Panteia gevraagd om een brede analyse te maken van (1) de meest wenselijke ontwikkelingsrichting van de detailhandel van Almere en van (2) de doorontwikkeling van het Stadshart. Beide ontwikkelingsvragen hangen nauw met elkaar samen. De wijze waarop de binnenstad moet worden ontwikkeld is een afgeleide van de ontwikkelingsvisie op de retailsector als geheel. De Gemeente heeft twee duidelijke uitgangspunten geformuleerd voor de op te stellen ontwikkelingsvisie: uitgangspunt is de economische toekomstvisie op Almere 2030+; uitgangspunt is, dat het Stadshart hét centrum is van heel Almere. Dit rapport is als volgt opgebouwd. Hoofdstuk 2 de visie van de gemeente op het Almere van de toekomst, Almere 2.0. Hoofdstuk 3 brengt de detailhandel van Almere in kaart waarna in het vierde hoofdstuk wordt ingegaan op enkele voorbeelden van ontwikkelingen van new towns en in het 5e hoofdstuk op enkele voor Almere relevante zaken m.b.t. stedelijke ontwikkeling. In de hoofdstukken 6 en 7 komen de ontwikkelingsvisie op Almere aan de orde en de doorontwikkeling van het Stadshart.
5
2
Almere nu en in 2030
2.1
Het huidige Almere Het huidige Almere wordt gekenmerkt door een aantal sterke en zwakke punten. De publicatie ‘Economisch Offensief Almere’ een advies van Wim Meijer (2009) bevat hiervan een uitstekend overzicht. Geconstateerd wordt dat Almere geen beeldbepalende spelers heeft en dat er geen economische concepten zijn als drager van de identiteit van de stad. Almere heeft op dit moment een flets economisch profiel en een ‘dunne economie’, die gekenmerkt wordt door een onderontwikkelde kennisinfrastructuur onder andere vanwege het zeer beperkte aantal (hogere) opleidingsmogelijkheden. Hierdoor verlaten jong volwassen de stad om elders te gaan studeren. Als gevolg hiervan ontbreekt het Almere ook aan voldoende economische activiteiten met hoge toegevoegde waarde en een voor hoger opgeleiden interessante arbeidsmarkt. Als new town heeft Almere een sterk ontwikkeld vakgebied van de ruimtelijke ordening, maar de wisselwerking met sociale en economische zaken is niet sterk genoeg. De economie van Almere is vooral een lokale economie, waar nog steeds veel gepionierd kan worden. Dit laatste is een pluspunt. Geen enkele stad heeft zoveel startende ondernemers als Almere. Positief van Almere zijn ook de ruime mogelijkheden van groei op kantoorlocaties en bedrijventerreinen. Almere is een aantrekkelijke vestigingslocatie voor middenklassenfuncties van de Noordvleugel, waaronder backoffices en call centra. Tot op heden speelt Almere geen rol bij de ontwikkeling van de kennisintensieve Noordvleugel. Ook is er een grote onbalans in de pendel. Almere is nog steeds een woonstad en geen werkstad. Al 20 jaar lang bestaat 70% van de beroepsbevolking uit forenzen. Als woon- en leefstad biedt Almere echter veel voordelen. Het is een van de meest bos- en waterrijke steden van Nederland met aantrekkelijke en bijzondere suburbane woonmilieus. De ambities van Almere zijn groot en vastgelegd in een groot aantal rapporten die de afgelopen maanden zijn verschenen. Deze rapporten staan allemaal in het teken van de schaalsprong die in de jaren tot 2030 moet worden gemaakt. In een periode van 20 jaar, moet de bevolking van Almere verdubbelen, met alle consequenties van dien. Wat de rapporten kenmerkt is niet alleen een grote ambitie van de stad, maar ook dat er een visie op de stad in 2030 is ontwikkeld. In het navolgende zal deze visie beknopt uiteen worden gezet.
2.2
Het Almere van de toekomst 2 . 2 . 1 E c o n o m i sc h e v i si e 2 0 30 In december 2008 is de economische visie op Almere 2030 gepresenteerd (Stuurgroep Almere, 2008) Kenmerkend voor de economische visie op Almere in 2030 zijn de twee gedeeltelijk parallelle ontwikkelroutes van de stad. Naast de autonome ontwikkeling van de stad wordt gekozen voor een metropoolversterkende ontwikkeling van Almere. De door Almere beoogde economische schaalsprong heeft een dubbele doelstelling: bijdragen aan de versterking van de internationale concurrentiekracht van de Noordvleugel en bijdragen aan de ontwikkeling van Almere tot een complete stad met een eigen identiteit. Om dit laatste te bereiken zet Almere in op een bevolkingsvolgende strategie: lokaal verzorgend en vooral gericht op de middenklasse. Met name genoemde sectoren als detailhandel, horeca, cultuur en leisure moeten de
6
ontwikkeling van de lokale bevolking volgen. Om een bijdrage te kunnen leveren aan de internationale concurrentiekracht van de Noordvleugel wil Almere inzetten op drie strategieën: een doorgroei van Noordvleugelclusters (handel, logistiek, zakelijke diensten, toerisme en leisure) een beperkt aantal imagobepalende pieken (health, duurzaam bouwen en ontwikkelen, ICT) en ondernemerschap. In de economische visie van Almere wordt terecht opgemerkt, dat het vanuit de huidige dunne economie van Almere enige decennia kan duren voordat dergelijke pieken (en de hiermee samenhangende groei van de werkgelegenheid) zijn gerealiseerd. Er moet immers aan een aantal randvoorwaarden worden voldaan om voldoende draagvlak te verwerven voor hoogwaardige voorzieningen en bedrijven en kenniswerkers van buitenaf, waaronder de realisatie van unieke woon- en leefmilieus. In de economische visie wordt ook opgemerkt dat hiervoor de fysieke en mentale condities moeten worden gecreëerd, wat een uiterst complexe opgave is. De uitwerking van de economische visie is gedaan door Wim Meijer (2009), die het economische offensief heeft geformuleerd. De vraag die door Meijer wordt beantwoord is hoe de economische dynamiek kan worden geïnitieerd die is gericht op kennisintensieve clusterontwikkeling in de regio in relatie tot de schaalsprong. Voor Meijer is de Schaalsprong een economische kans van formaat (Meijer, pag. 42): ‘De potentie (in Almere) is er in ruime mate. Een unieke locatie, nergens is er binnen de Randstad een tweede plek te vinden met zoveel kwaliteiten in termen van ruimte, groene en blauwe kwaliteit, ondernemerschap, jonge bevolkingsopbouw en arbeidsmarkt. Een prachtige kans ook om als innovatiemotor te gaan dienen.’ Almere moet volgens het economisch offensief binnen de Randstad een innovatieve stad worden op het terrein van duurzaamheid en gezondheid. Almere moet complementair zijn aan Amsterdam en Utrecht en een economische identiteit ontwikkelen die conform de Almere Principles moeten worden ingevuld. Die Almere Principles staan achtereenvolgens voor: koester diversiteit, verbindt plaats en context, combineer stad en natuur, anticipeer verandering, blijf innoveren, ontwerp gezonde systemen en ga uit van burgers als drijvende kracht van de ontwikkeling (Gemeente Almere, 2008). Meijer benadrukt het vestigen van een identiteit van Almere, branding en marketing zijn essentieel. Branding van de economische ontwikkeling van Almere wordt door Meijer gezien als een van de randvoorwaardelijke ontwikkelingslijnen. Meijer stelt op basis van een SWOT-analyse 5 economische clusters voor als uitwerking van de economische visie. De 5 clusters zijn: duurzaam bouwen en gebiedsontwikkeling; ICT en media; handel (distributie) en logistiek; health, wellness en life sciences; de verdere ontwikkeling van luchthaven Airport Lelystad. Volgens Meijer moet voor de ontwikkeling van de clusters aan een aantal randvoorwaarden worden voldaan. Almere moet uitblinken in gastheerschap, er moet sprake zijn van een goed functionerend regionaal economisch beleid, een optimale dienstverlening aan bedrijven en een optimale aansluiting van het onderwijs op de arbeidsmarkt en vooral ook een goede ontsluiting van de stad. Bij de uitwerking van het economisch offensief wordt gekozen voor een procesgang, waarbij samenwerking tussen verschillende disciplines en alliantievorming worden benadrukt. Onder andere wordt een Economic Development Board (EDB) voorgesteld, die een economische strategie moet
7
ontwikkelen. Tafels van belanghebbende bedrijven, kennisinstellingen en overheid wordt gevraagd de voorstellen binnen de clusters uit te werken in business cases teneinde te kunnen worden opgenomen in de investeringsagenda. 2 . 2 . 2 D e s o c i a l e a g e n d a A l me r e 2 0 3 0 De sociale agenda van Almere gaat over de wijze waarop Almere zich kan en moet ontwikkelen tot een stad waarin mensen willen wonen (Gemeente Almere, 2009-1). Dit wordt gedaan in de overtuiging, dat in de komende decennia de ontwikkeling van Almere niet door de vraag, maar door de kwaliteit van het aanbod zal worden gestuurd. Het moet een stad worden die mensen verleid, die mensen wat te bieden heeft en ze uitdaagt om hun talenten en ambities te ontplooien. Onderwijs staat hoog op de sociale agenda. De agenda pleit verder voor stedelijke diversiteit met aantrekkelijke woonmilieus en een voorzieningenniveau dat daarbij hoort. In de agenda wordt veel aandacht gegeven aan de kwaliteit van onderwijs, de noodzaak om hoger onderwijs in Almere te vestigen, de vestiging van kennisbedrijven en dit alles vooral met het oog op diversiteit van de werkgelegenheidsgroei. Als onderdeel van de sociale agenda van Almere wordt een belangrijke rol wordt toegekend aan het tot stand komen van een stedelijke cultuur. Wat een stedelijke cultuur is, wordt in de agenda niet precies geduid, maar deze cultuur wordt geassocieerd met hoogwaardige werkgelegenheid en onderwijs (pag. 27), creatievelingen (pag. 53), woonmilieus voor hoogopgeleiden en studenten (pagina 75), een internationale toeristische attractie en een spraakmakend museum met prikkelende en unieke tentoonstellingen, die nieuwe bezoekersstromen naar de stad trekken (pagina 79), en toneelgezelschappen, muziekfestivals en poppodia en een cultuurbeleid dat zich richt op vernieuwende kunst (pag. 79). De agenda ziet cultuur vooral als het op innovatieve wijze ruimte bieden aan experimenten, pilots en innovatie. De agenda besteedt geen aandacht aan het verblijfsklimaat in algemene zin. Wel wordt op pag. 61 opgemerkt, dat Almere ‘een complete stad moet zijn, waar nieuwkomers met een laag inkomen kansen pakken om zich te emanciperen, hoger opgeleiden een inspirerende stedelijke cultuur vinden en Almeerse jongeren in hun eigen stad studeren. Waar toeristen een unieke Almere-experience beleven, pensioengenieters uit de voeten kunnen en de schoolkinderen de hobbel van de Cito-score met gemak nemen.’ Op één plaats wordt het stedelijke domein getypeerd als een diverse gelegenheid voor winkelen, ontspanning, horeca, cultuur en sport. Het creëren van een stedelijke cultuur wordt vooral belangrijk gevonden om hoger opgeleiden aan de stad te binden. De weg waarlangs dit moet worden bereikt loopt langs de afslag diversiteit. De eenzijdigheid in de samenstelling van de bevolking en de woningvoorraad moet door gerichte overheidsinterventies worden doorbroken. Volgens de agenda moet alles op alles worden gezet om Almere om te vormen tot een stad met een sterke en geheel eigen identiteit 2 . 2 . 3 S t r u ct u ur v is i e Al m e r e 2 . 0 De Structuurvisie Almere 2.0 is een verdieping en tegelijkertijd verbreding van de deelvisies. Deze deelvisies vormen gezamenlijk de bouwstenen van de structuurvisie. Naast de hiervoor besproken economische en sociaalmaatschappelijke bouwstenen, zijn er meer bouwstenen ontwikkeld, waaronder het Masterplan Pampus, de ontwikkelingsstrategieën voor Almere-Oost, de ruimtelijke bouwsteen voor het bestaande stedelijke gebied en de bouwsteen wonen. Deze bouwstenen hebben in eerste instantie geleid tot een aantal ruimtelijke alternatieven voor Almere, waaruit de Gemeente Almere het
8
alternatief Waterstad-Plus als beste heeft gekozen voor de verdere ontwikkeling van de stad (Gemeente Almere, 2008-1). Weerwater-Plus Het alternatief Waterstad-Plus – met een ‘Almeers-stedelijke’ ontwikkeling in het westen, een IJmeerlijn, een eiland op die lijn en een landelijke ontwikkeling in het oosten van Almere – is volgens de gemeenteraad van Almere het beste voor een gezonde ontwikkeling van de stad en voor de ontwikkeling van de Metropoolregio Amsterdam. De Schaalsprongas is een langgerekte verbinding van west tot oost, waarlangs de grootschalige gebiedsontwikkelingen in de komende decennia moeten gaan plaats vinden. Het alternatief Waterstad-Plus leidt volgens de gemeente Almere tot het hoogste OV-gebruik, tot de grootste sociale diversiteit en tot de beste kansen voor economische groei. Belangrijke onderdelen van Waterstad-Plus zijn de ontwikkeling van het gebied rond het Weerwater, de IJmeerlijn en Almere IJland. Volgens het plan wordt de A6 ingepast in het stedelijk patroon, zodat de aanleg van 2x4 rijstroken geen barrièrewerking heeft. Het Weerwater moet zich ontwikkelen tot het mentale centrum van de stad, waarlangs het Stadshart zich ontwikkelt. De IJmeerlijn is van belang voor zowel de Schaalsprong Almere als voor de ontwikkeling van de Metropoolregio Amsterdam. De IJmeerlijn moet bijdragen aan een verdergaande vervlechting van de ruimtelijke, economische en sociale structuren in de regio. Zo blijkt uit de sociaaleconomische effectrapportage, dat Almere met een IJmeerlijn er beter in zal slagen studenten, hoger opgeleiden en gepensioneerden aan de stad te binden. De IJmeerlijn maakt het voorts mogelijk in Almere een tweede openbaarvervoer-as te ontwikkelen. Almere IJland moet gaan bijdragen aan de vervoerswaarde van de IJmeerlijn, via bijdragen aan het ecologisch herstel van het IJmeer/Markermeer en door het toevoegen van nieuwe en unieke woon- en werkmilieus aan de noordelijke Randstad en Almere. Bron: Gemeente Almere (2009-2)
De structuurvisie Almere 2.0 is opgesteld door Almere in overleg met de provincies Flevoland, Noord-Holland en Utrecht, de gemeenten Amsterdam, Lelystad en Zeewolde, het Waterschap Zuiderzeeland en het Rijk. Het is een synthese van de ecologische, sociale, economische en ruimtelijke strategie van Almere. De structuurvisie wordt gepresenteerd als een kader of een raamwerk, dat organisch en gaandeweg ingevuld moet worden. Onderdeel van de Structuurvisie Almere 2.0 is de visie op het centrum van Almere (Gemeente Almere, 2009-3). Het centrum moet meegroeien met de stad en het culturele hart van Almere worden. Dit heeft implicaties voor zowel de doorontwikkeling van het Stadshart, het stationsgebied als voor de Weerwaterzone. Belangrijk onderdeel van de structuurvisie is het betrekken van de Weerwaterzone bij het Stadshart. De retail moet een sprong over het Weerwater maken zodat het hele gebied een aantrekkelijk winkelcentrum, cultureel centrum, uitgaanscentrum en onderwijs- en zakencentrum wordt. Met de ligging van Almere Weerwater en het Stadshart aan beide zijden van het Weerwater ontstaat een tweedelig stadscentrum, waarbij beide delen een eigen identiteit en culturele en economische betekenis voor de stad moeten krijgen. De bouwsteen Weerwater is door de gemeente in een afzonderlijke studie uitgewerkt (Gemeente Almere,
9
2009-5). In deze bouwsteen wordt de weguitbreiding Schiphol-AmsterdamAlmere uitgewerkt door uitbreiding van de A6/A1/A9-corridor om een eind te maken aan de bereikbaarheidsproblemen van Almere. Het is de bedoeling om de A6 langs het Weerwater op het maaiveld te leggen en te overkluizen en het Weerwatergebied te ontwikkelen, bijvoorbeeld met een combinatie van wonen, werken en bijzondere regionale voorzieningen, zoals leisure, sport, zorg en wetenschappelijke instituten. Almere Centrum De komende twintig jaar groeit het centrum mee met de stad. De aangrenzende bedrijventerreinen Markerkant en Randstad komen binnen de invloedsfeer van het centrum te liggen. Zij transformeren geleidelijk tot een intensiever bebouwd en meer gemengd stedelijk gebied. Ten oosten van het huidige winkelgebied worden de ‘Oostkavels’ ontwikkeld met stedelijke woonblokken boven winkels en voorzieningen. De volgende ontwikkelstap voor het Stadshart is gericht op het verbreden van het aanbod. Het aanbod wordt uitgebreid met hoger onderwijs, cultuur, zorg en grootstedelijke publieke functies. Almere Centrum is de vestigingsplaats voor (kennis)instituten op gebied van architectuur, new towns en duurzaamheid. Station Almere Centrum groeit uit tot een intercity-knooppunt. Dit betekent een impuls voor het gebied in de ruime omtrek van het station. Dit geeft aanleiding tot de herstructurering van het gehele stationsgebied zodat een multifunctioneel gebied met ‘16-uurlevendigheid’ ontstaat. Met de groei van de stad maakt het centrum zelf ook een Schaalsprong. Het Weerwater ontwikkelt zich tot het fysieke en mentale centrum van de stad, met aan de ene zijde het bestaande levendige stadshart en aan de andere kant een nieuwe ontwikkellocatie: Almere Weerwater. Daartussen ligt het Weerwater als het centrale stadspark van Almere. Met de ligging van Almere Weerwater en het Stadshart aan beide zijden van het Weerwater ontstaat een bipolair stadscentrum. Beide delen van het dit centrum hebben hun eigen karakter en zijn complementair aan elkaar. Het Stadshart met haar centrum- en winkelfunctie. Almere Weerwater met functiecombinaties van wonen, werken en bijzondere bovenregionale voorzieningen, zoals leisure, sport, zorg en wetenschappelijke instituten. In termen van winkelbestand concurreren het Stadshart en Almere Weerwater niet met elkaar. Met de interventies voor het stadshart, de stationsomgeving en de aanpak van het Weerwater krijgt Almere Centrum een andere positie in de regio. Het wordt een aantrekkelijk winkelcentrum, cultureel centrum, uitgaanscentrum en onderwijs en zakencentrum. Almere Centrum is een icoon voor Almere. Het straalt uit waar Almere voor staat: jong, innovatief, ruimte voor natuur, dynamisch. Bron: Concept Structuurvisie Almere 2.0 (Gemeente Almere, 2009-3)
Behalve het Stadscentrum moet ook het gebied aan de Zuidkant van Almere, IJland worden ontwikkeld tot een aaneenschakeling van recreatieve voorzieningen zoals een haven, sportvoorzieningen, hotels, cafés, restaurants en winkels. Het moet een thuishaven worden voor watersporters op het IJmeer (Gemeente Almere, 2009-4). Over waterfrontontwikkelingen is door de gemeente Almere nog een afzonderlijke bouwsteen samengesteld. Deze bouwsteen bevat 7 case studies van waterfronten (waaronder Vancouver, Valencia, San Francisco, Blackpool en Singapore) en 12 leisureconcepten, die kansrijk worden geacht als
10
onderdeel van het regionale aanbod op de Noordvleugel. Deze leisureconcepten variëren van een megaconcept voor gaming & gambling tot sports city en een boulevard/leisurecluster en van een grootschalig waterthemapark tot een groot cultuurcluster en een IJmeer-campus met voorzieningen op academisch en hogeschoolniveau (Gemeente Almere, 2009-5). 2 . 2 . 4 K n o o p p u n t e n A l me r e 2. 0 In juni 2009 verscheen een publicatie waarin een visie is gegeven op de rol die de verschillende stadsdelen van Almere kunnen spelen bij het ontwikkelen van een identiteit van de stad Almere als optelsom van de deelidentiteiten van de stadsdelen (Gemeente Almere, 2009-7). In deze visie vormen de stadsdelen een complementair netwerk van knooppunten, die ook afzonderlijk kunnen functioneren. Gekozen is voor thematische invulling van de knooppunten waardoor deze ieder voor zich een eigen karakter krijgen (zie tabel 1). Tabel 1 Thematische invulling knooppunten Almere Stadsdeel
Thematische invulling
Stadscentrum
Kernwinkelgebied
Hoofdkantoren bedrijven
Hotel
Hoofdkantoren voorzieningen
Museum
Wetenschappelijke congressen Universiteit of Hogeschool
Buiten
Hout
Weerwater
Circuit van Zandvoort
Recreatieve concepten
Pretpark, bv Legoland
Buitensporten
Mega Circus
Zomermusicals
Pilots bouwmarkten
Kenniscampus duurzaam
IKEA XL
Specialistische bedrijven
BouwRAI
Floriade
Mall of Holland
Ziekenhuis
Kleinschalige leisure
Kleinschalige healthcare
Cultuur Tivoli Haven
Poort
Pampus
Marine voorzieningen
Kleinschalige healthcare
Gooise wellness
Ruiterpaden en maneges
Werkplaats
Media cluster en campus
Waterrecreatie
Topsport
Boulevard
Eilandhotel
Casino
Cruise eiland
Uit de tabel blijkt een rijk geschakeerd geheel van ambities en plannen, waarmee wordt beoogd dat elk stadsdeel van Almere een eigen kleur krijgt. Het is de bedoeling, dat Almere als meest Amerikaanse stad van Nederland een brede bestemming krijgt. De keuze om onderscheidend te zijn heeft ten grondslag gelegen aan de beoogde knopenstructuur van de stad. Op dit moment is het Stadscentrum de enige knoop die Almere kent. In Almere 2.0 zal een netwerk van 7 knooppunten de stad moeten dragen. Deze knopen moeten een complementair netwerk vormen, maar tegelijkertijd ook zelfstandig kunnen functioneren.
11
Tot zover de ontwikkelvisie Almere 2.0. In het concluderende hoofdstuk 6 zullen hier enkele kanttekeningen bij worden geplaatst.
12
3
De detailhandel van Almere
3.1
Inleiding Nog maar 35 jaar geleden kwamen de eerste bewoners naar Almere. Zij vestigden zich in een stad – 25 kilometer verwijderd van Amsterdam - die volgens de principes van een new town werd opgezet. Er zou tegemoet worden gekomen aan de behoefte van bewoners aan rust en ruimte en aan betaalbare woningen in een landelijke omgeving. Kenmerkend voor Almere is, dat de toenmalige planners en ontwikkelaars er voor gekozen hebben Almere op te zetten als een meerkernen stad. Een stad, die bestaat uit meerdere kernen, waarbinnen de inwoners niet alleen ruimte, maar ook geborgenheid en veiligheid vinden. Zo konden Almere Haven, Almere Stad en Almere Buiten ontstaan en straks Almere Hout, Almere Poort en Almere Pampus. De idee was ook, dat de verschillende stadsdelen min of meer los van elkaar moeten kunnen functioneren, maar dat zij via bestuur en infrastructuur met elkaar verbonden zouden worden. De meerkernige opzet van Almere houdt in, dat de ruimtelijke structuur ervan eerder die van een stadsgewest is dan die van een stad. Almere heeft omvangrijke buitengebieden die niet buiten de stad liggen, maar tussen de verschillende stadsdelen in (INTI, 2008). Dit leidde ertoe, dat voorzieningen in de stadsdelen werden gerealiseerd . In de stadsdelen ontstonden grotere min of meer gelijkwaardige stadsdeelcentra, en in de buurten en wijken ontstonden centra die de inwoners van de stadsdelen konden voorzien in hun aankopen. In Almere Stad werd een stadsdeelcentrum ontworpen door Teun Koolhaas, dat geïnspireerd was door de lay-out van Barcelona en gekenmerkt wordt door een gridpatroon, dat wil zeggen een ruimtelijke structuur die is afgeleid van een orthogonaal patroon met terugkerende maten. De achterliggende gedachte was, dat het grid zorgt voor ruimtelijke samenhang en continuïteit tussen de verschillende delen van het gebied Tot in de jaren 90 van de vorige eeuw ontbrak het Almere echter aan een echt stadcentrum van heel Almere. Dit was voor het gemeentebestuur aanleiding om in 1994 te besluiten tot een quantum leap naar voren. Er zou een sprong gemaakt moeten worden van provinciestad naar minimetropool. Er werden uitgangspunten voor de verdere ontwikkelingen van de stad geformuleerd, die in feite een beleidsbreuk vormden met de bestaande uitgangspunten (Jantzen en Vetner, 2009): er moest een centraal stadshart komen voor heel Almere, dat ruimte zou bieden aan alle aspecten van het leven in een grote stad door een mix van winkels, cultuur, leisure, woningen en kantoren; dit stadshart zou worden gehuisvest aan een kunstmatig ontwikkeld meer, het Weerwater; het nieuwe stadshart zou een regionale aantrekkingskracht moeten hebben, en zou moeten bijdragen aan een eigen identiteit van Almere op de Noordvleugel van de Randstad. Die identiteit zou vooral gedragen worden door de innovatieve en ondernemende kwaliteiten van Almere; het nieuwe stadshart zou voor iedereen aantrekkelijk moeten zijn. Het zou heterogeen moeten zijn (zowel kleinschaligheid als grootschaligheid moeten herbergen), van hoge kwaliteit en coherent. Voor het ontwerp van het nieuwe Stadshart werd Rem Koolhaas aangetrokken.
13
3.2
De structuur van de detailhandel 3 . 2 . 1 A a n b o d s t r uc t u ur Almere heeft een klassieke hiërarchisch opgebouwde detailhandelsstructuur met enkele typische kenmerken van een new town, waaronder een groot aantal (18) solitaire supermarkten. De structuur bestaat uit een stadscentrum, twee stadsdeelcentra (Buitenmere in Almere Buiten en het stadsdeelcentrum in Almere Haven), enkele supermarktcentra, één buurt- en één wijkcentrum in Almere Stad, enkele locaties voor grootschalige en perifere detailhandel (waaronder Doemere in Almere Buiten) en 4 warenmarkten. De detailhandel in Almere heeft vooral een lokale verzorgingsfunctie, waarbij het Stadshart het centrale punt is in de verzorgingsstructuur. Om de structuur van het aanbod in kaart te brengen is uitgegaan van de gebruikelijke manier om branches te clusteren (zie tabel 2). Tabel 2
Clustering branches in de detailhandel
Dagelijks
Recreatief
Doelgericht (PDV)
Dagelijks
Niet-dagelijks
Niet-dagelijks
levensmiddelen
warenhuis
doe-het-zelf
persoonlijke verzorging
kleding en mode
wonen
schoenen en lederwaren
tuincentra
juwelier en optiek huishoudelijk en luxe plant en dier antiek en kunst hobby en media detailhandel overig bruin- en witgoed sport en spel auto en fiets
Het niet-dagelijkse aanbod bestaat uit het recreatieve aanbod en het doelgerichte aanbod (PDV). Bij het recreatieve aanbod is het aanbod in de segmenten sport en spel, bruin- en witgoed, autoaccessoires en fietsen inbegrepen. Reden hiervoor is dat dit aanbod zich grotendeels (nationaal gezien) in winkelcentra bevindt en dat juist in Almere van veel menging van deze branches met het recreatieve en sprake is, met name in het Stadshart1. 3 . 2 . 2 D e a an b o d o n t w i k k e l i n g n a 2 0 0 0 In 2000 bedroeg het totale aanbod winkelvloeroppervlakte in Almere 112.035 m² wvo. In 2010 bedroeg dit aanbod voor heel Almere 278.361 m² wvo. Het totale aanbod in Almere is in het afgelopen decennium (2000 t/m 2010) met rond 162.000 m² wvo toegenomen, een stijging van bijna 150%. Van deze toename
1
14
Bij dit soort indelingen wordt niet uitgegaan van locaties, maar van branches. Van de bruin- en witgoedzaken ligt 74% in winkelcentra, 23% verspreid en 3% op grootschalige concentraties. Van de fietsen-, sport- en speelgoedwinkels ligt 1% op grootschalige concentraties en van de autoaccessoirehandel 4%. Door Strabo werd in 2006 de normatieve vloerproductiviteit van Media Markt geraamd op 6.000 €/m². Volgens Strabo behaalt Media Markt de hoogste vloerproductiviteit op een perifere locatie. Dit pleit ervoor dit aanbod niet als PDV maar als GDV te beschouwen (Buvelot en Van der Weerd, 2006).
kwam 7% voor rekening van de dagelijkse sector en 93% van de niet-dagelijkse sector. De uitbreiding van het winkelaanbod heeft vooral plaatsgevonden in Buiten (+ 130%), het Stadshart (+ 275%) en Stad-overig (+ 125%). Zie voor een overzicht, de tabellen I.1 t/m I.3 in bijlage I; interne bron Gemeente Almere). In diezelfde periode 2000-2010 nam het aantal inwoners van Almere met 30% toe. Dit betekent dat het niveau van winkelvoorzieningen in Almere in het afgelopen decennium fors is verhoogd. Dit komt tot uitdrukking in het verloop van het aantal m² wvo per inwoner. Voor heel Almere nam het aantal vierkante meter per inwoner van 2000 tot 2010 toe van 0,78 tot 1,50. In de dagelijkse sector bleef dit kengetal min of meer constant (0,27 m² wvo per inwoner) terwijl zich in de niet dagelijkse sector een forse toename heeft voorgedaan (van 0,50 tot 1,18 m² wvo per inwoner). De laatste detailhandelsnota van Almere dateert van 2004 (Gemeente Almere, 2004). In deze nota zijn 2 scenario’s geschetst voor de kwantitatieve ontwikkeling van de detailhandel tot 2010. In het eerste scenario werd uitgegaan van 0% stijging boven het inflatieniveau van de bestedingen per jaar. In het tweede scenario van 2%. Uitgegaan werd van een bevolkingsomvang van 205.900 inwoners in 2010. Omdat de uitgangspunten van de scenario’s verschillen van de werkelijke ontwikkelingen in de periode 2005 - 2010 kan geen exacte vergelijking van de in 2004 gemaakte prognose voor 2010 en de realisatie worden gemaakt. Zo bedraagt het gerealiseerde aantal inwoners in 2010, 188.480 en bedroeg de feitelijke bestedingsontwikkeling in de periode 2005-2010 +1,4%. Wel kan uit de confrontatie van prognose worden afgeleid, dat de kwantitatieve ontwikkeling van de dagelijkse sector behoorlijk achterblijft bij de prognose, terwijl die van de niet-dagelijkse sector ogenschijnlijk min of meer in de pas loopt (zie tabel 3). Tabel 3
Confrontatie prognose 2004 en realisatie 2010 Aanbod
Prognose 2010
Prognose 2010
Gevestigd aanbod 2010
2005
bij 0% groei
bij 2% groei
37.369
58.000
68.000
51.399
Niet-dagelijks
150.700
205.000
240.000
218.690
Totaal
188.069
263.000
308.000
269.999
Dagelijks
In de volgende paragrafen wordt de analyse verbijzonderd voor de drie bestaande stadsdelen Stad, Buiten en Haven. Daarvoor dient het jaar 2008 als peiljaar omdat voor dit jaar de voor de analyse noodzakelijke gegevens beschikbaar zijn. 3 . 2 . 3 H e t w i n ke l aa n b o d i n d e s t a d s d e le n De totale omvang van het winkelvloeroppervlakte in de drie grote stadsdelen bedraagt (peiljaar 2008) 276.653 m² wvo1. Tabel 4 geeft de verdeling van de winkelvloeroppervlakte over de drie stadsdelen en over de verschillende segmenten.
1
De gegevens over het winkelaanbod zijn afkomstig van LocatusOnline d.d. februari 2010 en aangevuld met recent gereed gekomen winkelruimte in Almere die nog niet in de database van Locatus is opgenomen.
15
De leegstand is er vooral in het Stadshart (5.961 m² wvo) en in Doemere (2.116 m² wvo). Deze centra nemen samen bijna 97% van de leegstand in Almere voor hun rekening.
Tabel 4
Winkelaanbod in Almere in m² wvo (2010)1 Haven
Stad
Buiten
Som
Dagelijks
6.629
29.506
13.898
Recreatief
7.714
85.273
Doelgericht
2.531 285 17.159
Poort
Hout
50.033
1.306
60
16.192
109.179
52.534
54.014
109.079
5.961
2.116
8.362
173.274
86.220
276.553
Oud
Leegstand Totaal
Som
Totaal
Nieuw
Almere
1.366
51.399
312
312
109.491
30
30
109.109
1.708
278.361
8.362 1.648
60
In Almere is 18% van het totale aanbod, dagelijks aanbod. Het niet-dagelijkse aanbod beslaat 82% van het totale aanbod. Voor de Randstad als geheel bedraagt deze verhouding 25:75 (Goudappel Coffeng, 2005). Almere heeft in vergelijking met de Randstad relatief veel niet-dagelijks aanbod. 3 . 2 . 4 C o n s u me n te n d r a a g v l ak M e tr a g e p e r i n w on e r Almere heeft in 2010 188.480 inwoners, waarvan er 184.953 in de drie ‘oude‘ stadsdelen wonen. Het aantal vierkante meter winkelvloeroppervlakte per inwoner bedraagt in deze drie stadsdelen 1,50. Tabel 3 geeft de beschikbare winkelmeters per inwoner in de drie stadsdelen voor de respectievelijke bestedingscategorieën. De kengetallen in tabel 5 geven al een redelijk inzicht in de structuur van de detailhandel in Almere: vanwege DoeMere een hoge concentratie van het doelgerichte aanbod in Almere Buiten; een beperkt recreatief aanbod in Almere Buiten en in Almere Haven; een beperkt doelgericht aanbod in Haven; een concentratie van het recreatieve aanbod in Almere Stad; in relatieve zin een evenwichtige spreiding van de leegstand. Tabel 5
Beschikbaar winkelaanbod in m² wvo per inwoner (2010) Haven
Stad
Buiten
Totaal
Dagelijks
0,30
0,28
0,22
0,26
Recreatief
0,34
0,80
0,30
0,60
Doelgericht
0,11
0,49
1.00
0,59
Leegstand
0,01
0,05
0,04
0,05
Totaal
0,76
1,62
1,56
1,50
Het totale metrage per inwoner bedraagt voor Almere 1,50 m² wvo per inwoner. Dit is meer dan Amsterdam (1,33) en iets minder dan Den Haag (1,56). Eindhoven en Groningen hebben respectievelijk 2,05 en 2,38 m² wvo per inwoner. Rotterdam heeft 1,63, Tilburg 1,74 en Utrecht 1,79 m² wvo per inwoner (bron: LocatusOnline, februari 2010). Het verschil in metrage tussen Almere en andere
1
16
De doelgerichte winkels in de stadscentra zijn ondergebracht bij het recreatieve aanbod.
grote steden wordt voornamelijk verklaard uit de verschillen in koopkrachtbinding en vooral in koopkrachttoevloeiing. Veel minder dan andere grote steden heeft Almere een regiofunctie. Waar Almere een koopkrachttoevloeiing in de niet-dagelijkse sector heeft van 9%, heeft Den Haag een toevloeiing van 27%, Eindhoven van 45%, Rotterdam van 36% en Utrecht van 50%. De Groningse binnenstad heeft een toevloeiing van 59%. Indien wordt gecorrigeerd voor de binding en toevloeiing, heeft Almere in relatieve zin ten opzichte van de andere grote steden minder verkoopvloeroppervlakte in de dagelijkse sector en meer in de niet-dagelijkse sector (diverse gemeentelijke bronnen, 2006 – 2009). Ook kan nog de vergelijking worden gemaakt met Zoetermeer. Zoetermeer heeft 1,43 m² wvo per inwoner. Daarvan is 0,29 m² wvo per inwoner in de dagelijkse sector en 1,14 m² wvo per inwoner in de niet-dagelijkse sector. Hier tekent zich hetzelfde beeld af als in de vergelijking met de grote steden. Almere heeft relatief gezien minder aanbod in de dagelijkse sector en meer in de niet-dagelijkse sector. B e s t e d in g e n p e r i n w one r De detailhandelsbestedingen per inwoner in Almere kunnen worden geraamd door gebruik te maken van de gecombineerde gegevens van HBD, CBS en CPB. Ten behoeve van ruimtelijk-economisch onderzoek stelt het HBD jaarlijks omzetkengetallen beschikbaar, waaronder de detailhandelsbestedingen per inwoner en per m². De laatste gegevens van het HBD betreffen het jaar 2008. Het CBS heeft in februari 2010 omzetgegevens van de detailhandel in 2009 gepubliceerd en het CPB (eveneens in februari 2010) de prognose van de consumptieve bestedingen in 2010. In 2009 zijn de detailhandelsbestedingen met 4,1% gedaald. In de dagelijkse sector was nog sprake van een lichte stijging (+0,7%) en in de nietdagelijkse sector van een daling van 8 tot 9%. In 2010 wordt een stijging van de totale bestedingen verwacht van 0,5%. In de dagelijkse sector een stijging van iets meer dan 2% en in de niet-dagelijkse sector een daling van circa 1,5%. De bestedingen van de inwoners van Almere kunnen vervolgens worden geraamd door uit te gaan van gemiddelde bestedingen in Nederland en dat gemiddelde te corrigeren voor inkomensverschillen tussen Almere en de rest van het land (Gemeente Almere, 2009-8). Bovendien wordt bij deze raming rekening gehouden met de inkomenselasticiteit van de bestedingen. Aldus doende kunnen de gemiddelde bestedingen per inwoner in 2010 voor heel Nederland worden geraamd op € 5.058 per inwoner en voor de inwoners van Almere op € 4.944 per inwoner. Tabel 6 Stadsdeel
Bestedingen per inwoners Almere in 2010 (in € per inwoner) Dagelijkse
Recreatieve
Doelgerichte
Totale
bestedingen
bestedingen
bestedingen
bestedingen
Haven
2.514
1.799
811
5.124
Stad
2.451
1.722
754
4.927
Buiten
2.433
1.699
749
4.881
Gemiddeld
2.457
1.730
757
4.944
Hiervan uitgaande kunnen de totale detailhandelsbestedingen van de inwoners van Almere – met inbegrip van de nieuwe stadsdelen) in 2010 worden geraamd op € 932 miljoen (incl. BTW).
17
3 . 2 . 5 B e p a l i n g d is t r i b u t ie p l an o l o g i s c he m a r k t r u i m te Dagelijkse aanbod Almere heeft een vrij typische structuur van de dagelijkse voorzieningen. Almere Stad heeft een wijkcentrum, een buurtcentrum, twee supermarktcentra en 9 solitaire supermarkten. Almere Buiten heeft geen enkel buurt- of wijkcentrum, 5 solitaire supermarkten en 3 supermarkten in BuitenMere, waar ook het overige aanbod in de dagelijkse sfeer is gevestigd. Een aantal buurten in Buiten beschikt niet over een aanbod voor de dagelijkse voorzieningen. Almere Haven heeft 3 verspreide supermarkten in de wijken en 2 supermarkten in het stadsdeelcentrum. In totaal heeft Almere 31 supermarkten met een gemiddelde omvang van 1.176 m². De gemiddelde oppervlakte van de supermarkten is naar landelijke maatstaven gemeten, groot. Het gaat in Almere grotendeels om full service supermarkten met een oppervlakte oplopend tot 1.500 m². Almere heeft geen minisupers en allochtone supermarkten, met als gevolg dat het meer kleinschalige supermarktaanbod in Almere volledig afwezig is. Samengevat geldt voor dagelijkse sector in Almere het volgende (Gianotten, 2010-1): voor heel Almere geldt, dat het aanbod in de dagelijkse sector (berekend als m² wvo/inwoner) zo’n 17% onder het landelijk gemiddelde ligt; in Almere zijn er verschillen in winkeldichtheid tussen de stadsdelen. Almere Haven heeft in vergelijking met de andere stadsdelen een bovengemiddelde hoeveelheid aanbod aan levensmiddelenspeciaalzaken en een gemiddeld aanbod supermarkten (in m² wvo/inwoner); het aanbod van levensmiddelenwinkels (supermarkten plus speciaalzaken) ligt in Almere zo’n 16% onder het landelijk gemiddelde. Het levensmiddelenaanbod in Almere Haven ligt ongeveer 6% onder het gemiddelde van de grote steden; het supermarktaanbod (in m²/inwoner) in Almere ligt ruim 10% onder het landelijk gemiddelde. Ook in Haven ligt het supermarktaanbod ongeveer 10% onder het landelijk gemiddelde; Almere heeft relatief grote supermarkten. De gemiddelde omvang van de supermarkten in Almere is 1.230 m². Alleen in Almere Haven komen buiten het stadsdeelcentrum nog kleinere buurtsupers voor. Tabel III.1 van bijlage III presenteert voor de zes stadsdelen, de distributieplanologische berekening voor de dagelijkse sector. Bij deze DPO-berekeningen wordt gewoonlijk gebruik gemaakt van de vloerproductiviteit1. Gerekend is met een vloerproductiviteit van 7.244 €/m²2. Uit de analyse blijkt, dat de uitbreidingsruimte van 11.793 m² wvo, circa 25% bedraagt van het bestaande aanbod. Vooral in Stad en Buiten zijn er mogelijkheden het aanbod te vergroten. Deze
18
1
De vloerproductiviteit wordt als maat gebruikt voor het functioneren van de detailhandel. Het is een productiviteitskengetal dat de winkelopbrengsten per m² aangeeft, waarmee de winkelkosten moeten worden gedekt. Hoe hoger de kosten per m², hoe groter de vloerproductiviteit moet zijn om een rendabele operatie mogelijk te maken. Winkels met lagere kosten (b.v. grond- en personeelskosten) kunnen dus bij een lagere vloerproductiviteit winstgevend draaien. Vandaar dat op een perifere locatie met een lagere vloerproductiviteit genoegen kan worden genomen dan op een (duurdere) binnenstadslocatie. Een normatieve vloerproductiviteit wordt in het algemeen gebruikt als een gemiddelde per branche of groep bedrijven, dat is afgeleid uit een gemiddelde voor heel Nederland.
2
Volgens het HBD bedraagt de gemiddelde vloerproductiviteit in de dagelijkse sector in 2008, € 6.530 per m²(excl. BTW). Dit is € 7.033 per m²(incl. BTW). Op basis van de omzetontwikkeling in de dagelijkse sector in 2009 en 2010 kan de gemiddelde vloerproductiviteit in 2010 worden geraamd op € 7.244 per m² wvo (incl. BTW).
conclusie klopt wel met eerdere analyses van het dagelijkse aanbod in Almere (BRO, 2006; Gianotten, 2010-1). Dat er uitbreidingsruimte is, wordt eveneens bevestigd door marktbronnen. De supermarkten in Almere draaien goed tot zeer goed. Er zijn zowel in Stad als Buiten plannen om het aanbod te vergroten conform de beschikbare marktruimte. Zo heeft Albert Heijn plannen om zowel in Haven, Stad als Buiten meer dan 2.000 m² toe te voegen. In totaal gaat het om een toevoeging van zeker 6.000 à 7.000 m². H e t r e c r e a t ie ve a a n b o d Het recreatieve aanbod bestaat uit het niet-dagelijkse aanbod en het GDVaanbod. Tabel III.2 van bijlage III presenteert voor de zes stadsdelen, de distributieplanologische berekeningen. De gemiddelde vloerproductiviteit van de recreatieve sector bedroeg in 2008 voor heel Nederland rond 3.200 €/m² (bron: HBD, 2009). Vanwege de omzetontwikkeling in de afgelopen 2 jaar kan de gemiddelde vloerproductiviteit voor geheel Nederland in 2010 zo’n 10% lager worden ingeschat dan in 2009 (rond 2.900 €/m²). Voorts kan de vloerproductiviteit sterk variëren per locatie, per type centrum en per stad. Grotere steden behalen doorgaans een hogere vloerproductiviteit dan kleinere steden. Hetzelfde geldt voor centra op een hoger niveau in de winkelhiërarchie. Zo behalen winkels in de recreatieve sector in de Groningse binnenstad een vloerproductiviteit van 7.200 €/m². Aangenomen mag worden dat de winkels in Almere Stad een hogere vloerproductiviteit nodig hebben voor een winstgevende bedrijfsvoering dan de winkels in Haven en Buiten. Om die reden is voor Stad een vloerproductiviteit aangehouden van 3.600 €/m² wvo en voor Buiten en Haven van 3.200 €/m² wvo. Het aanbod in recreatieve sector beslaat de stadsdeelcentra en GDV-aanbod. In Stad gaat het hoofdzakelijk om GDV-aanbod in het (nieuwe) Stadshart (circa 10.500 m²) en in Buiten om aanbod in de GDV-branches in DoeMere. In Stad bedraagt het overaanbod 9.884 m² wvo en in Haven 2.339 m². In Buiten is sprake van een onderaanbod van 1.464 m². Het totale overaanbod in deze drie stadsdelen bedraagt 10.759 m² wvo. In Haven en Stad is sprake van overaanbod, in Buiten van onderaanbod. Dit wordt bevestigd door marktbronnen. In het Stadshart is sprake van toenemende leegstand in de recreatieve sector en bij het aflopen van huurcontracten in 2010 dreigt de leegstand vergroot te worden. Ondanks de uitbreidingen in de afgelopen paar jaar, heeft Buiten nog altijd een onderaanbod in de recreatieve sector. Dit onderaanbod heeft de afgelopen jaren geleid tot een forse toevloeiing vanuit Buiten naar het Stadshart. Uit de interne koopstromen van Almere (Strabo, 2008) blijkt dat de stromen – met name vanuit Buiten - richting Stadshart groot zijn. Dit duidt erop, dat de interne concurrentie (van Buiten met Stad) vooralsnog beperkt is geweest en niet de belangrijkste oorzaak is van de problemen van het Stadshart. Schaarste van het recreatieve aanbod in Buiten komt derhalve (op dit moment) het Stadshart ten goede. Verdere uitbreiding van het recreatieve aanbod in Buiten (met name door realisatie van het koppelstuk in BuitenMere) zal de toekomstige stromen vanuit Buiten naar Stad inperken.
Het perifere aanbod Het perifere aanbod (wonen, doe-het-zelf en tuincentra) in Almere wordt gedomineerd door de bedrijventerreinen Markerkant, Gooisekant/De Uitgeverij en Veluwsekant in Stad en DoeMere in Almere Buiten. Haven heeft nauwelijks PDV, alleen een grote Praxis.
19
De gemiddelde vloerproductiviteit is berekend op basis van gegevens van het HBD en bedraagt in 2010, 1.246 €/m² wvo. Uit de berekeningen blijkt in 2010 nog een marktruimte van 6.139 m² (zie tabel III.3 van bijlage III). Beoordeling In Almere is er nog 11.793 m² wvo marktruimte voor dagelijkse detailhandel. In deze sector is de aanbodontwikkeling in de afgelopen 5 jaar sterk achter gebleven bij de vraagontwikkeling. Dit geldt in iets mindere mate voor de doelgerichte sector, waarin nog een marktruimte bestaat van 6.139 m² wvo. Daarentegen is in de recreatieve sector sprake van overaanbod, met name in het Stadshart. Het totale overaanbod in de recreatieve sector bedraagt 10.225 m² wvo. Per saldo bedraagt het onderaanbod van de gehele detailhandel in Almere 7.707 m² wvo. Hier staat een leegstand van 8.362 m² wvo tegenover. Op over all niveau is het aanbod van detailhandel in Almere min of meer in overeenstemming met de vraag. De leegstand is iets groter dan het onderaanbod. Wel is sprake van een scheve verdeling van de winkelvoorraad over de deelsectoren en over de stadsdelen. Er is een fors overaanbod in de recreatieve sector en een onderaanbod in de dagelijkse en doelgerichte sector. Op dit moment leidt dit onevenwicht tot problemen voor de recreatieve detailhandel in het Stadshart.
3.3
Toekomstige vraag- en aanbodontwikkeling 3 . 3 . 1 B e v o l k i n g s on t w i k k e l in g Volgens de voorkeursvariant van de bevolkingsprognose (d.d. november 2009) neemt de omvang van Almere toe van 188.480 in 2010 tot 209.256 in 2015 en 320.000 inwoners in 2030. In deze variant worden (globaal genomen) tot 2016 jaarlijks circa 2.000 woningen toegevoegd. In de jaren na 2016 wordt het tempo opgevoerd tot circa 3.000 woningen die jaarlijks worden toegevoegd. 3 . 3 . 2 U i t b r e i d i n gs p l a n n e n t ot 2 0 1 5 In tabel II.1 van bijlage II zijn de uitbreidingsplannen voor de bestaande en nieuwe stadsdelen opgenomen. In de tabel is onderscheid gemaakt in de plannen die in 2009 zijn, c.q. in de periode 2010 - 2015 worden gerealiseerd. Het gaat in de periode 2010 – 2015 in totaal om een toevoeging van 116.670 m² wvo, waarvan 28.110 m² wvo in de dagelijkse sector en 88.560 m² wvo in de recreatieve sector. Enkele opmerkingen hierbij: het betreft uitsluitend harde plannen; er zijn (nog) geen harde plannen voor Almere Pampus; de branchering van Olympiakwartier is nog onduidelijk. Van het door TCN te ontwikkelen Olympiakwartier Oost is aangenomen dat het bestaat uit recreatieve detailhandel; Van het stadsdeelcentrum Olympiakwartier West is aangenomen dat het voor 2/3 deel bestaat uit dagelijkse detailhandel en voor 1/3 deel uit recreatieve detailhandel; vrijwel alle plannen worden uiterlijk in 2015 gerealiseerd. Uitzondering is het wijkwinkelcentrum Hout Noord, dat na 2015 wordt gerealiseerd. In tabel 7 zijn de uitbreidingsplannen samengevat. In Stad komt er de komende 5 jaar 18.000 m² wvo recreatieve detailhandel bij. In het Stadshart is nu al
20
sprake van recreatief overaanbod en dit overaanbod wordt de komende jaren aanmerkelijk vergroot. Tabel 7
Realisaties in 2009 en plannen 2010 – 2015 in de stadsdelen
Stadsdeel Haven
plannen
realisatie
plannen
2009-2015
in 2009
2010-2015
1.600
0
1.600
0
0
0
segment dagelijks recreatief
Stad
dagelijks recreatief
Buiten
Poort
Hout
Totaal Almere
dagelijks
2.800
0
2.800
27.600
9.600
18.000
7.800
2.370
5.430
recreatief
23.420
2.100
21.320
dagelijks
16.080
1.200
14.880
recreatief
46.480
0
46.480
dagelijks
3.400
0
3.400
recreatief
2.760
0
2.760
31.680
3.570
28.110
recreatief
dagelijks
100.260
11.700
88.560
totaal
131.940
15.270
116.670
De uitbreiding met 21.320 m² in Buiten is een toename met bijna 160% van het bestaande recreatieve aanbod in Buiten. In Poort komt er 46.480 m² recreatieve detailhandel bij voor een inwoneraantal van 16.762 in 2015. Voor heel Almere komt dit neer op een uitbreiding van het huidige aanbod aan recreatieve detailhandel met meer dan 80%. Hier staat een bevolkingsgroei van 11% tegenover. 3 . 3 . 3 C o n f r on t a t i e v r a a g - e n a a n b o d o n t w i k k e l i n g t o t 2 0 3 0 Inleiding De komende jaren wordt er – zowel in de bestaande als in de nieuwe stadsdelen - behoorlijk wat winkelruimte toegevoegd aan de bestaande voorraad. Tot 2015 gaat het om 116.670 m² wvo, waarvan 28.110 m² wvo in de dagelijkse sector en 88.560 m² wvo in de recreatieve sector. In deze paragraaf wordt voor de periode 2010 – 2030 de confrontatie gemaakt van de ontwikkeling van de bevolkingsomvang met die van de hoeveelheid winkelruimte. D a g e l ij k s e s e c t or In tabel III.1 van bijlage III is per stadsdeel de confrontatie gemaakt van de vraag- en aanbodontwikkeling tot 2030 voor de dagelijkse sector. In deze confrontatie is rekening gehouden met de bevolkingsontwikkeling en de uitbreidingsplannen. Voor Almere als geheel geldt dat de in 2010 bestaande ondercapaciteit van 11.793 m² in 2015 zal zijn omgebogen in een overcapaciteit van ruim 9.000 m² wvo. Hiervoor verantwoordelijk zijn met name de plannen voor uitbreiding van de dagelijkse sector in Poort. Ook in 2015 is in Stad en Buiten nog sprake van ondercapaciteit, hoewel kleiner van omvang dan in 2010.
21
R e c r e at i e v e s e c t o r In de recreatieve sector van Almere bestaat op dit moment een overaanbod, dat door de uitbreidingsplannen in Stad en Buiten fors vergroot zal worden. Daar komen de planontwikkelingen in de nieuwe stadsdelen nog eens bij. Vooral in Poort wordt een fors aanbod gerealiseerd van ca. 46.480 m² wvo recreatieve detailhandel (zie tabel III.2). In totaal zijn er harde plannen om de recreatieve sector in Almere in de periode 2010-2015 met 88.560 m m² wvo uit te breiden. Gezien de eerdere conclusies met betrekking tot het huidige overaanbod in Almere zal de ontwikkeling van een groot aanbod recreatieve detailhandel in vooral Poort de huidige problemen van het Stadshart vergroten. In tabel III.2 is de uitbreidingsruimte berekend, voor de periode 2010-2030. Aan het gepresenteerde scenario ligt een aantal veronderstellingen ten grondslag. Er is uitgegaan van een gemiddeld bindingspercentage van 40% voor alle stadsdelen (buiten Stad zelf). Het Stadshart wordt dus gezien als de plek waar de inwoners van Almere een groot deel van hun recreatieve inkopen doen. Dit betekent dat door de groei van de bevolking de toevloeiing van koopkracht vanuit de andere stadsdelen naar Stad kan oplopen van 35% in 2010 tot 60% in 2030. Gevolg daarvan is, dat de overcapaciteit zich – zeker in de jaren na 2020 – concentreert in de stadsdelen Buiten en Poort. En dus niet in Stad. Indien in de scenario’s lagere hogere bindingspercentages voor de stadsdelen buiten Stad worden aangehouden, dan zou de overcapaciteit grotendeels in Stad terecht komen. Dit alles neemt niet weg, dat voor Almere als geheel over de gehele planperiode tot 2030 sprake zal zijn van overcapaciteit. Deze loopt op tot ruim 80.000 m² in 2015 om daarna – als gevolg van de bevolkingsgroei – af te nemen tot ruim 20.000 m² wvo in 2030. D o e l ge r i c h te se c t or In het doelgerichte segment is op dit moment sprake van een ondercapaciteit van ruim 6.000 m² wvo. Omdat er geen harde ontwikkelingsplannen zijn, zal deze ondercapaciteit oplopen tot meer dan 85.000 m² wvo in 2030.
3.4
Conclusies Samengevat kan het volgende worden geconcludeerd: in de dagelijkse sfeer is er voldoende ruimte om het aanbod uit te breiden. Zelfs als de bestaande plannen (tot 2015) worden gerealiseerd blijft er in Almere marktruimte beschikbaar. Er moet vooral voor gezorgd worden dat met de ontwikkeling van het supermarktaanbod, de voorzieningenstructuur in de buurten en wijken wordt versterkt; in de recreatieve sector is nu al sprake van overaanbod, in Haven maar vooral in Stad. In Buiten is op dit moment sprake van marktruimte, maar de huidige schaarste in dit segment versterkt de positie van het Stadshart. De realisatie van het koppelstuk in Almere Buiten zal de recreatieve koopstroom van Almere Buiten naar het Stadshart aanzienlijk beperken; in het Stadshart is nu al sprake van recreatief overaanbod en dit overaanbod wordt de komende jaren aanmerkelijk vergroot. Dit zal de leegstand verder doen vergroten; er is op dit moment bijna 6.139 m² onderaanbod van doelgerichte detailhandel (PDV). Er zijn geen harde plannen voor de ontwikkeling van doelgerichte detailhandel. Bij aanhoudende bevolkingsgroei zal het onderaanbod de komende jaren toenemen.
22
Almere beschikt over een ruime hoeveelheid detailhandel. Er is 8.362 m² wvo leegstand en in de 6 stadsdelen een actueel overaanbod 10.225 m² wvo. in de recreatieve sector. In de dagelijkse sector is er evenals in de doelgerichte sector sprake van onderbewinkeling van respectievelijk 11.793 en 6.139 m² wvo. Er zijn in de periode 2010 - 2015 in Almere nogal wat uitbreidingen voorzien. In totaal gaat het om een toevoeging van ruim 116.670 m² wvo, waarvan 28.110 m² wvo in de dagelijkse sector en 88.560 m² wvo in de recreatieve sector.
23
4
New town Almere
4.1
Inleiding Als new town is het verleidelijk Almere te vergelijken met andere new towns, bijvoorbeeld met Milton Keynes in Engeland of met Zoetermeer in ons eigen land. Zoetermeer telt 121.000 inwoners. Zoetermeer heeft een geheel andere detailhandelsstructuur dan Almere. Zoetermeer telt 9 buurtwinkelcentra en 2 grotere wijkcentra, een groot stadscentrum en een meubelboulevard (Koornstra, 2009). Het Stadshart van Zoetermeer bevat een Albert Heijn XL maar is verder niet op de dagelijkse boodschappen ingesteld. De buurtcentra verzorgen alleen de dagelijkse boodschappen terwijl de 2 wijkcentra voor meer dan de helft gevuld zijn met winkels die goederen in de niet-dagelijkse sfeer verkopen (mode, speelgoed, optiek etc.). Overigens betekent dit, dat binnen de gemeentegrenzen van Zoetermeer sprake is van concurrentie tussen verschillende winkelcentra. Ook van Zoetermeer is de positie als regionaal centrum met Den Haag in de buurt, zeer beperkt (EZ Zoetermeer, 2007). Groot verschil met Almere is de aanwezigheid van de Randstadrail. Het gros van de buurtcentra in Zoetermeer beschikt over een station van Randstadrail, zodat elke Zoetermeerder vanaf het eigen buurtcentrum binnen 5 minuten in het Stadshart is en binnen een kwartier in het centrum van Den Haag. Een andere stad waarmee Almere nogal eens wordt vergeleken is Milton Keynes.
4.2
Almere en Milton Keynes Milton Keynes bij Londen heeft 230.000 inwoners. Die vergelijking met Almere is relevant, zeker ook vanuit een detailhandelsperspectief. Almere wordt vaak ‘A Dutch version of Milton Keynes’ genoemd, vanwege de uitgestrektheid van het stedelijk gebied en het enigszins wezenloze karakter dat beide steden kenmerkt (Provoost, 2007). Beide hebben ongeveer dezelfde leeftijd en zijn nog steeds snelgroeiende, succesvolle New Towns. Milton Keynes is een nieuwe stad op ongeveer 75 km ten noordwesten van Londen, richting Birmingham. Beide steden zijn ongeveer even groot en circa 40 jaar geleden tot ontwikkeling gekomen. Beide steden zijn policentrisch opgebouwd. Qua stedenbouwkundig concept hebben beide steden niet veel gemeen. Milton Keynes is een op de auto ontworpen gridstad, met een apart voetpadencircuit, heel veel kruispunten met rotondes en een lage dichtheid van eengezinswoningen in het groen. MK is volledig gebouwd op mobiliteit en het gebruik van de auto. Milton Keynes introduceerde al snel keuzevrijheid voor de bewoners (Provoost, 2007). Overeenkomst is wel, dat beide steden de snelst groeiende stad van hun land zijn. Milton Keynes moet evenals Almere verder groeien. Gepland zijn nog 70.000 woningen die er in de komende jaren in MK bijgebouwd moeten worden (Degen e.a. 2008). Zoals blijkt uit het strategisch plan 2004-2034 van MK zijn er ook overeenkomsten in wat de inwoners missen in de stad. De inwoners van MK willen meer vertier (leisure) in de stad, een voetbalclub in de premier league, een universiteit, beter, veiliger en goedkoper openbaar vervoer, een cultuuraanbod dat past bij de omvang van de stad, meer faciliteiten voor kinderen en jongeren en vooral ook behoud van het groene karakter van de stad (MKLSP, 2004). Maar waar indertijd in Almere is gekozen voor een decentrale voorzieningenstructuur werd een dergelijke keuze in MK al snel terzijde gelegd. Bij de ontwikkeling van Milton Keynes werd immers besloten dat het goed zou zijn voor het
24
imago van de stad dat er een groot winkelcentrum gevestigd zou worden. Aanvankelijk was het de bedoeling was om dit centrum in de loop der tijd geleidelijk in omvang te vergroten om ook de kleinere centra en winkels in de stadsdelen een kans op een goede start te geven. Toch werd er voor gekozen om MK onmiddellijk op de kaart te zetten met een megacentrum, The Centre van 100.000 m
. Dat dit is gelukt bewijst het succes van het centrum waarvan onmiddellijk
na de opening tot op de dag van vandaag sprake is.
4.3
The Centre Het centrum van MK is goed gestructureerd, een grid met lange brede lanen, waaraan de kantoren, woningen en winkels en woningen zijn gelegen, met hun toegangen aan wegen. Er is een behoorlijke mate van functiemenging en het centrum is goed ontsloten. Midden in het centrum van MK ligt een van de grootste winkelcentra van Engeland, The Centre. The Centre was de eerste grote regionale shopping mall van het Verenigd Koninkrijk. The Centre is niet zoals gebruikelijk in de periferie, maar in het hart van de stad gevestigd. Het winkelcentrum werd geopend in 1979 en profileert zich als het langste winkelcentrum van Europa. Toen het centrum werd gebouwd was het met 100.000 m
de grootste over-
dekte mall van Europa. Het bestaat uit een glazen constructie met een lengte van 800 meter en bijna 5 kilometer winkelfronts. Er zijn 230 winkels gevestigd en er komen meer dan 30 miljoen bezoekers per jaar, die gebruik kunnen maken van 16.000 parkeerplaatsen.
The experience of The Centre in Milton Keynes The mall The Centre is hugely popular, visited both by locals and by people from further away. A forest of exotic trees and shrubs grows along the covered passageways and, in the newer section of the mall, a venerable oak tree hosts regular gatherings of birds and teenagers. The mall contains two creches, the city-centre post office, and stalls for local charities as well as the usual chain stores and anchor stores. Here, people work and shop and eat and sit and play. They touch and taste and smell and listen and watch. It isn't just the shops though that attract people, it's the leisure facilities and the places where people can sit and eat their sandwiches, it's the whole environment. The space of Milton Keynes mall is punctuated by a dynamic array of visual and spatial interventions, which occur against the background of the architectural design of the structure. These intrusions of the`spectacular' might include an appearance by the Chitty Chitty Bang Bang car in the centre of a corridor, a full Italian market in a courtyard, celebrity signature sessions, staged TV shows, holiday-home exhibitions, new-car displays, craft shows, and Christmas wonderlands, amongst others. There is a clock in the newer part of the mall. The clock is a large, mechanical, toy-like object, mounted high in front of a series of escalators and facing a café. Every hour it starts an elaborate chiming process, with golden balls rolling and the recorded sound of children laughing. This display culminates with the rotation of a large metal frog: at the climax of the spectacle, a fan opens behind the frog and bubbles spew out of its mouth. Many people gather and wait for it to chime, especially those in the mall with small children. The children will often run to play with the bubbles, sometimes voluntarily and sometimes encouraged by their parents. Older people smile at this play, while teenagers mimic it. Bron: Degen, DeSilvey en Rose (2008).
25
Alle grote warenhuizen en ketens zijn er gevestigd, naast meer bijzondere speciaalzaken. Bezoekers komen vanuit de wijde omtrek naar The Centre, waarmee het een belangrijke regionale functie vervult. Drie dagen per week is er een ‘gewone’ markt en 1 dag per week een antiekmarkt. Het centrum is 7 dagen per week tot 8 uur ’s avonds geopend. Er is een expositiecentrum in The Centre gevestigd (Middletown Hall), er zijn 21 restaurants, verder zijn er bars en cafés en er zijn doorlopend straatvoorstellingen, lesprogramma’s en evenementen. In 1985 werd er de eerste multiplex cinema van het Verenigd Koninkrijk geopend. Naast The Centre ligt het theater district. De website van The Centre geeft een goede indruk van de levendigheid en het commerciële succes (zie ook de websites www.mkweb.co.uk en www.thecentremk.com). De aantrekkingskracht van The Centre wordt niet alleen bepaald door de winkels. De winkels vormen niet veel meer dan het decor van prettige ervaringen van de bezoekers (zie box).
4.4
De verschillen Behalve veel overeenkomsten zijn er ook grote verschillen tussen Milton Keynes en Almere. In het oorspronkelijke plan (rond 1968) van MK was het de bedoeling dat de stad een grote dichtheid zou krijgen, met winkels en dienstverleners langs de hoofdstraten, bushaltes en oversteekplaatsen. Ook zouden (net als in Almere) volgens het oorspronkelijke masterplan de winkels, diensten, woningen en kantoren gemengd en wijd verspreid worden over de alle stadsdelen. Volgens is Hillier is MK een stad van delen, die samen geen geheel vormen: ‘Milton Keynes is most often said to lack a real local sense of place and the sense of the urban whole’. Er zijn nauwelijks (woon- en werk)relaties tussen de verschillende delen van de stad in combinatie met veel functiescheiding. Volgens Hillier (1992) worden alle relaties tussen inwoners en bezoekers, tussen gebouwen en wegen, tussen de stad en de omgeving gescheiden en in afzonderlijke systemen geduwd. Van het spreiden van winkels over de stad is minder terecht gekomen dan aanvankelijk de bedoeling is geweest. Door de vestiging van het megacentrum in het stadshart kwamen de winkelvoorzieningen in de andere stadsdelen nauwelijks goed van de grond. Michael Edwards (2001), die in 1967 als adviseur bij de ontwikkeling van het masterplan was betrokken noemt achteraf de fout die bij de winkelplanning is gemaakt, een van de grootste misser bij het uitwerken van het uiteindelijke masterplan. Natuurlijk werd MK vanwege The Centre onmiddellijk op de nationale kaart gezet. De keerzijde van de medaille was echter dat de subcentra en de lokale winkels veel te lijden hadden, ook vanwege de overbewinkeling (Edwards, 2001). Of zoals Edwards het formuleerde: It rapidly became - in effect – the regional mall for a wide area, drawing customers from Northampton, Oxford, Bedford and beyond, and even bus tours from London. This gratified the Board, happy to see Milton Keynes quickly `on the map’, and meant that the citizens quickly came to enjoy superb comparison shopping that was much better than that in the early phases of the first new towns. The downside, however, were the quite adverse conditions for planners and retailers to create and sustain strong subcentres and local shopping. The battle to resist retail overconcentration was effectively lost. In de oudere buurten van MK is de verpaupering toegeslagen. Of zoals Schrijnen (2008) het heeft geformuleerd ‘het zijn eilanden van armoede met een eigen
26
richting’. Die armoede is in Almere afwezig. Gemiddeld genomen zijn de inwoners van Milton Keynes tevreden met de stad waarin zij wonen. Het gemiddeld inkomen ligt boven het landelijk gemiddelde, er is veel werkgelegenheid en een inwaartse pendel van werkenden, is centraal gelegen in midden-Engeland, het is een groene stad (20% van de stad bestaat uit parken) en er is veel keuze aan huizen. De open Universiteit is er gevestigd en MK scoort een 5 e plaats op de ranglijst van Engelse steden met het beste ondernemingsklimaat. Van het begin af aan heeft MK veel werk gemaakt van het welzijn van de burgers, met name op het buurt- en wijkniveau. Er is op dit moment een hiërarchische structuur en elke buurt heeft zijn eigen centrum (nieuwe bewoners moeten binnen 500 meter een centrum hebben). Ook wordt veel geïnvesteerd in de lokale gemeenschappen (communities). Zo is er geld vrij gemaakt voor allerlei lokale initiatieven (MKC, 2003). MK telt bijna 600 clubs en verenigingen (Shearcroft, 2007). Ook in het meest recente beleidsplan van de Gemeente MK geeft veel aandacht aan de bestaande buurten en wijken (MKC, 2009). De afgelopen jaren is er meer evenwicht gekomen in het winkelaanbod (MKC, 2008). Er is na 1985 behoorlijke geïnvesteerd in (de omvang) van de centra in de stadsdelen. Maar ook het Centrum van MK is uitgebreid; The Centre werd in 2000 met 40.000 m
toegevoegd. Er is
een strakke regie op uitbreidingen (MKC, 2003): ‘New shopping facilities have been provided in a co-ordinated manner, linked to population growth. Since the days of the development corporation, a retail strategy - reviewed at regular intervals - has guided shopping provision and provided a framework for resisting new development in less accessible locations.’ Er is op dit moment een overcapaciteit van 8.000 m
winkelvloeroppervlakte
(bvo). Tot 2016 wordt nog uitbreiding van het bvo verwacht van circa 60.000 m
, hoofdzakelijk in de sfeer van vergelijkend winkelen. Dit is in lijn met de be-
volkingsgroei van MK. De grootste groei wordt voor zien in het centrum van Milton Keynes. In de stadscentra gaat het om beperkte toevoegingen aan het vergelijkend winkelaanbod. Dat het de detailhandel in MK goed gaat, blijkt wel uit de ontwikkeling van de huurprijzen op A-locaties. De huurprijzen in MK namen tussen 2002 en 2008 toe met 15% toe. Zij zijn niet alleen qua ontwikkeling, maar ook qua niveau de hoogste van de hele regio (GVA Grimley, 2008).
4.5
De lessen van MK Milton Keynes is de snelst groeiende stad van het Verenigd Koninkrijk. In tegenstelling tot Almere werd al snel besloten om het centrum van MK te versterken met een mega winkelcentrum. Dit centrum heeft in korte tijd een sterke regionale positie verworven en trekt jaarlijks 31 miljoen bezoekers. Na aanvankelijke problemen in de stadsdelen en wijken is onder strakke regie van de lokale overheid een goed functionerende hiërarchische structuur van de detailhandel tot stand gebracht. Milton Keynes verschilt qua demografie en bedrijvigheid van Almere. Het gemiddelde inkomen is hoger dan het landelijk gemiddelde, de werkloosheid is laag en MK staat op de 5e plaats qua ondernemingsklimaat. De binnenstad, waarvan The Centre een onderdeel is – biedt een dynamisch en levendig verblijfsklimaat, waarbij de winkels het decor vormen van evenementen en leisurefaciliteiten.
27
5
Stedelijke ontwikkeling
5.1
De quantum leap van Almere Voor Almere zijn de investeringen in het nieuwe deel van het stadscentrum er mede op gericht om Almere te profileren in het land en in de regio. Volgens Almerejoy.nl hebben ‘stedenbouwkundige en architecten Almere met succes vorm weten te geven, getuige het feit dat Almere door deskundigen beschouwd wordt als de 4 e architectuurstad van Nederland, na respectievelijk Rotterdam, Amsterdam en Maastricht.’ Het door Rem Koolhaas en Floris van Alkemade van OMA ontwikkelde masterplan heeft een aantal sprekende onderdelen: de door Christian de Portzamparc ontworpen Citadel, een complex van 100 bij 100 meter dat in vier kwadranten is verdeeld door twee elkaar kruisende wandelstraten; het woonwinkelcomplex De Smaragd van Gigon en Guyer; de megabioscoop Utopolis ontworpen door Rem Koolhaas; The Lakeside, ook wel Blok 5 genaamd, (seARCH bv); The City van Erna van Sambeek; de Schouwburg op de Esplanada aan het Weerwater van de Japanse architecten Kazuyo Sejima en Ryue Nishisawa (SANAA). De zalen hebben respectievelijk 1050, 350 en 150 zitplaatsen; de twee woontorens Side by Side van Frits van Dongen van de Architekten Cie.; Blok 16, beter bekend als The Wave, van architect René van Zuuk; appartemententoren de 'Silverline' van Claus en Kaan Architecten; het Urban Entertainment Centre van de Britse architect William Alsop, met een oppervlakte van circa 16.000 m
, gelegen op een door OMA ontworpen
parkeergarage, met o.a. een winkelcomplex; Muzinq, een popcentrum met drie zalen, waarvan er een plaats biedt aan 1.200 personen en een andere aan 500 personen. het Apollo Hotel Almere Centre met een boven straatniveau zwevend 'slaapblok' van circa 4.000 m
.
De waardering van professionals blijkt onder meer uit de internationale prijzen die aan het nieuwe stadshart zijn uitgereikt, de NEPROM prijs 2007, de RESTORE Award en de ICSC MERIT Award in 2008. Volgens het juryrapport van de ICSC is ‘met name door ingenieuze architectuur een kloppend en futuristisch stadshart ontstaan. Dit multifunctionele project stijgt op uit een ondergronds netwerk van parkeren en vervoer, dat tegelijkertijd toegang geeft aan winkels die in bovenwereld gevestigd zijn. Op deze manier is een golvend tapijt ontstaan van detailhandel. Daar boven bevinden zich de stadappartementen met aangrenzende daktuinen.’ Zoals Almere het heeft gedaan met de architectuur van de stad, zijn er meer voorbeelden van steden, die door onderscheidende investeringen een boost hebben gegeven aan de stedelijke economie.
28
5.2
De aantrekkelijke stad I c o ne n e n pu b l i e k s tr e kk e r s Het afgelopen decennium heeft de wijze waarop de aantrekkingskracht van steden voor mensen en bedrijven kan worden vergroot een enorme boost gekregen. Vooral Richard Florida (2002) heeft wereldwijd het denken over de relatie tussen de creativiteit en de economie van een locatie gestimuleerd door het begrip creativiteit als economische productiefactor verder uit te werken. Voor Florida is creativiteit de drijvende kracht van economische ontwikkeling en wordt de aantrekkingskracht van steden bepaald door het culturele en culinaire aanbod, de openheid, diversiteit en tolerantie van de stad, de cultuur en historische waarden, wetenschap en technologie. Creativiteit is een ruim begrip en omvat kunst, theater, boeken, print, radio, tv, film en andere media, architectuur en design, sport, mode etc. Wereldwijd wordt bij stadsontwikkeling steeds meer rekening gehouden met de rol die cultuur en creativiteit spelen bij het vergroten van de aantrekkingskracht en aantrekkelijkheid van de stad. (Bayliss, 2006). Niet alleen voor de eigen inwoners, maar ook voor toeristen en voor het bedrijfsleven. Stadscentra gaan daarbij steeds meer als een magneet functioneren om een maximale trekkracht te kunnen ontwikkelen (Lorentzen, 2009). Voorbeelden zijn onder veel meer Rotterdam, Lissabon en Bristol, Sydney, Bilbao en Kopenhagen (Van den Berg cs, 1999; Schnabel, 2000; Bayliss, 2006; Throsby, 2006). Een van de kenmerken van succesvolle investeringen in kunst en cultuur als creatieve productiefactoren is, dat het beeld van een stad vaak wordt bepaald door één of meer flagships, ofwel blikvangers, publiekstrekkers of fysieke iconen. In een volgende paragraaf zal worden aangetoond, dat voor een aantrekkelijke stad meer nodig is dan het bezit van iconen, maar dat zij wel beeldbepalend zijn en zich vestigen in het collectieve geheugen van mensen. Een publiekstrekker kan een museum zijn, maar ook een schouwburg, EuroDisney bij Parijs, een waterfront als Darling Harbour in Sydney of zelfs een winkelcentrum zoals dat het geval bij The Centre in Milton Keynes. Symbolische iconen in de zin van publiekstrekkers kunnen ook staan voor hogere doelen: de Olympische spelen in Beiing of Almere (Zhang en Zhao, 2009) als culturele hoofdstad van Europa in 2018 (Kolder, 2008). Beeldbepalende fysieke iconen zijn het Sydney Opera House, het Guggenheim Museum in Bilbao, het Getty Center in Los Angeles, de Concert Hall van Calatrava in Tenerife en de Esplanade aan de Marina Bay in Singapore (zie box op pagina 30. P r o f il e r i n g e n i m a g o Er zijn verschillende manieren waarop steden zich kunnen profileren. Zo presenteren zowel Amsterdam, Rotterdam als Eindhoven zich als designstad (Van der Meulen, 2008). Amsterdam doet dat vooral ‘Oudhollands’, met de sfeer, de grachten en de musea. Eindhoven doet dit met activiteiten en met de instellingen die er zijn gevestigd (Design Academy, TU/e Industrial Design, Philips Design, European Design Week) en Rotterdam profileert zich vooral met flagships. In Rotterdam staat design voor moderne architectuur, gebouwen, de skyline, de Erasmusbrug en de kubuswoningen. In Rotterdam heeft het karakter als moderne designstad een impuls gekregen met de ontwikkeling van een sociaal zwakke deelgemeente op de Kop van Zuid aan de linkeroever van de Nieuwe Maas. De ontwikkeling van de Kop van Zuid tot een toplocatie voor kantoren heeft tot een verbetering van het imago van de stad geleid en tot een sociaal-economische revitalisering van de omliggende wijken. De Erasmusbrug – ontworpen door de architect Ben van Berkel die nog enige tijd heeft samen gewerkt met Zaha Hadid en Santiago Calatrava – is het boegbeeld van het Kop-van-Zuidproject (Van den
29
Berg cs, 1999) en is in korte tijd een van de imagobepalende flagships van Rotterdam geworden.
De Esplanade in Singapore De Esplanade - Theatres on the Bay bij de Marina Bay in Singapore is een opvallend gebouw met een concerthal, een theater, winkels en een galerie. Het is een groot cultuurcomplex rondom het theater met 2.000 zitplaatsen en een concertzaal met 1.600 plaatsen. Het complex is via een ondergrondse wandelgang verbonden met de MRT (metro). Het hele dak is voorzien van hoekige, metalen schermen, die dienen tegen direct zonlicht, maar die de bezoekers nog wel direct zicht naar buiten gunnen. Het ontwerp is van de Brit Michael Wilford. Het gebouw heeft als bijnaam The Durians gekregen, omdat het dak de vorm heeft van een durian. Er zijn nogal wat raakpunten met het beroemde Sydney Opera House: een kenmerkende architectuur, het theater en de ligging aan het water. Hierdoor heeft de Esplanade in Singapore ook om andere redenen overeenkomst met het theater aan het Weerwater.
Marina Bay is een artificiële baai, aangelegd op drooggelegd gebied in het uiterste Zuiden van het eiland, aan de monding van de Singapore River. Marina Bay biedt verschillende toeristische attracties zoals een reuzenrad, het Marina Centre, de Marina shopping mall, het Fullerton Hotel, bars en restaurants en de Merlion. De Merlion is een metershoge fontein in de vorm van een leeuw met vissenstaart, het symbool van Singapore. De Merlion een van de meest door toeristen gefotografeerde iconen van Singapore.
Uit onderzoek blijkt, dat Rotterdam en Amsterdam als designstad hoger scoren dan Eindhoven (Van der Meulen, 2008). Zowel Rotterdam als Eindhoven staat voor innovatief en modern. Kennelijk hebben de Rotterdamse flagships en de historische cultuurwaarden van Amsterdam meer aantrekkingskracht dan de vele instellingen die op dit gebied in Eindhoven zijn gevestigd. Die spreken vooral de professionals aan, en veel minder het grote publiek. Overigens reikt de trekkracht van Rotterdam en Eindhoven niet veel verder dan de landsgrenzen. Alleen voor Amsterdam geldt dat het hele pakket van musea, oud-Hollandse grachten en historische panden, mode en cultuur internationale betekenis heeft.
30
I c o ne n a a n h e t w at e r Een van de opmerkelijke constateringen is, dat veel moderne iconen aan het water zijn gelegen. Dit geldt zowel voor de Erasmusbrug, voor het Opera House in Sydney, het Guggenheim Museum in Bilbao, de Concert Hall in Tenerife en de Esplanade in Singapore. Throsby (2006) analyseert, dat gebouwen sterke statements zijn als zij op natuurlijke wijze deel uit maken van hun stedelijke omgeving. Kennelijk lukt dat goed bij gebouwen aan het water. In Sydney is niet alleen het Opera House een publiekstrekker aan het water. Dat geldt evenzeer voor Darling Harbour. Darling Harbour in Sydney Darling Harbour ligt in de oude haven van Sydney en is de ‘place to go’ van de lokale bevolking en van toeristen. Darling Harbour is een waterfrontontwikkeling met musea en galeries, winkelcentra, hotels en tientallen restaurants, theaters, congrescentra, parken, Sydney Wild Life World, een monorail, een casino en een IMAX theater. In Cockle Bay Wharf zijn de eetgelegenheden en de bars. Darling Harbour wordt ’s-avonds minstens even druk bevolkt wordt als overdag. Het congrescentrum telt jaarlijks meer dan een half miljoen bezoekers.
Vrijwel doorlopend zijn er evenementen en festivals plaats zoals het Jazz Festival in de winter en het Latina Fiesta in de zomer. De Chinese Garden of Friendship (1 ha groot en een geschenk van de Chinese stad Guangzhou aan Sydney) is een oase met Chinese theewinkeltjes en terrasjes. Tussen het centrum en Sydney rijdt een monorail. Vanaf Darling Harbour vertrekken rondvaartboten naar de haven van Sydney, onder door de Harbour Bridge en langs het Opera House. Sydney Wildlife Wold is met 7.000 m
het grootste zeeaquarium van Australië met meer dan
6.000 dieren. Het Darling Harbour Shopping Center heeft 150 winkels, die elke dag tot 9 uur ’s-avonds geopend zijn. Jaarlijks trekt Darling Harbour 30 miljoen bezoekers. 31
Een ander voorbeeld is de vestiging van het Guggenheim Museum in Bilbao1 aan de rivier de Nervion. Hierover heeft Paul Schnabel (2000) een zeer lezenswaardig essay geschreven. Bilbao is een negentiende eeuwse stad met een half miljoen inwoners. Aan de Nervion staat het museum dat niet alleen de economie van Bilbao maar die van het hele Baskenland weer op gang moest brengen. De regio is met 2 miljoen inwoners ongeveer even groot als de drie Noordelijke provincies en heeft een daarmee vergelijkbare positie ten opzichte van het centrum van het land. Bilbao werd het zwaartepunt van een omvangrijk ontwikkelingsplan waarvoor onder andere Calatrava werd aangetrokken om een brug over de Nervia te ontwerpen en Frank Gehri voor het ontwerp van het te bouwen museum. Met het aantrekken van architecten als Calatrava en Gehri wilde het bestuur door het bouwen van opmerkelijke gebouwen Bilbao op de internationale kaart zetten.
Opvallende gebouwen trekken internationaal de aandacht, worden genoemd in kranten en reisgidsen en gaan deel uitmaken van een collectieve herinnering, ook van degenen die er nooit zijn geweest (Schnabel, 2000). Volgens Schnabel is niet eens het feitelijke gebruik van het gebouw van betekenis. Het gaat om de suggestie van mogelijk gebruik die als katalysator kan dienen voor economische en sociale opleving. Het eerste jaar na de opening in 1997 trok het Guggenheim museum al meer dan 1,3 miljoen bezoekers per jaar. Nu bedraagt het aantal
1
Omdat het Guggenheim Museum in New York slechts 3% van de totale collectie kan herbergen
ging Thomas Krens de directeur op zoek naar locaties voor dependances. Vooraanstaande Basken in New York zorgden ervoor, dat hij open stond voor een aanbod van de Baskische regering om voor ca. 90 miljoen euro een museum in Bilbao te bouwen. Voor gebruik van de naam en de huur van de collectie van Guggenheim betaalt de Baskische regering jaarlijks ca. 20 miljoen euro. Inmiddels heeft Guggenheim dependances in Venetie, Bilbao en Berlijn. In Abu Dhabi is een museum in aanbouw. Over nieuwe dependances zegt Thomas Krens: "I receive requests from ambitious mayors in cities all over the world who have seen what the Guggenheim here has done for Bilbao," said Guggenheim Foundation director Thomas R Krens in a recent interview. "I get them from everywhere. So if there is potential, we send in a team which does a feasibility study, for which we get paid, and we're getting very good at this now. We look at the financial questions, the social mix, the physical and logistical set-up; we look at what art collections there are in the region." There's a $600 million price tag for a Bilbao, you know”.
32
jaarlijkse bezoekers al meer dan 1,5 miljoen, waarvan 80% uit het buitenland komt.
5.3
Doelgroepgerichte gebiedsontwikkeling als icoon De French Consession is een typische grootstedelijke voorziening in Shanghai die is gericht op enkele doelgroepen, met name hogere inkomensgroepen, zakenmensen en toeristen (Pan Lu, 2008; Ren, 2008 en Wing, 2006). Xintiandi, de wijk waarin de French Concession ligt, is een van de flagships van Shanghai als het gaat om economische ontwikkeling en culturele dynamiek. Of zoals Pan Lu (2008) het verwoord: ‘Xintiandi features a multitude of retail, entertainment, cultural, recreational, commercial and residential facilities, catering both to locals and tourists’. Het thema van Xintiandi is het oude Shanghai: where yesterday meets tomorrow on Shanghai today. Het is een goed voorbeeld van de gebiedsgerichte ontwikkeling van een icoon. Het hele gebied is ontwikkeld door de Shui On Group, die midden jaren negentig door de gemeente Shanghai werd uitgenodigd om een plan voor het gebied te ontwikkelen. De totale investering bedroeg 1,4 miljard Yuan, in geld van vandaag € 130 miljoen (Wing, 2006). Voor het ontwerp werd een groot aantal internationaal bekende architecten aangetrokken. Het masterplan werd opgesteld door Skidmore, Owings, and Merrill uit Chicago. De renovaties werden ontworpen door een ander Amerikaans architectenbureau, Wood & Zapata (Ren, 2008). Het noordelijke blok straalt de oude grandeur uit, het zuidelijke blok is hypermodern. Het totale oppervlakte beslaat 60.000 m², waarvan 30.000 m² met high-end retail en restaurants en bars als het Paulaner Brauhaus, Luna Café, Starbucks en La Maison Grill. Van de 79 units worden er 41 bezet door luxe bars, coffeeshops en restaurants, en 27 door winkels die kleding, arts en crafts en geschenkartikelen verkopen. De Franse Concessie in Shanghai De Franse Concessie is het gebied van Shanghai dat ooit was toegewezen aan de Fransen. De oude Franse Concessie is gelegen in de wijk Xintiandi tussen Julu Lu en Huai Hai Lu. Xintiandi is een populaire plek voor jongeren, met name voor de goed verdienende yuppies. De centraal gelegen Huaihai Road is nu een drukke winkelstraat. De met bomen omzoomde lanen, en de vele herenhuizen stralen nog steeds de Oostelijke Parijse sfeer uit.
Er zijn veel trendy restaurants, pubs en clubs. Naast deze pubs zijn er een aantal traditionele gebouwen in de typische architecturale stijl van Shanghai (Shikumen). Deze gebouwen stralen een unieke, europees-chinese mix uit. Er is een klein museum, waarin de configuratie en het interieur van een herbouwd Shikumen huis uit het jaar 1930 te zien is. De straten worden er gesierd door oude bomen en lokale Shanghainese drukte. Chang Le Lu en Xin Le Lu zijn de plaatsen waar kleine designers met hun kledingwinkels gevestigd zijn.
33
Xintiandi, de wijk waarin de French Concession ligt, is een van de flagships van Shanghai als het gaat om economische ontwikkeling en culturele dynamiek. Of zoals Pan Lu (2008) het verwoord: ‘Xintiandi features a multitude of retail, entertainment, cultural, recreational, commercial and residential facilities, catering both to locals and tourists’. De doelgroep bestaat uit mensen, die over geld en sociaal en cultureel kapitaal beschikken: de upper middle class, toeristen, en zakenlui. Gebiedsmarketing wordt ingezet om Xintiandi als een icoon te positioneren. Daaraan wordt bijgedragen door de huisstijl, de billboards, signing en slogans, maar ook door de lanen en de steegjes, de lantaarnpalen en de bomen en het Shukimen Museum, waarin het leven in de oude Shukimen huizen wordt verbeeld. Sinds de opening in 2001 is Xintiandi de top entertainment en toeristenbestemming geworden van Shanghai met een enorm uitstralingseffect op de omgeving: ‘Xintiandi’s success has helped to raise the property value in the area significantly and turned the surrounding area into the most expensive real estate in the city. Together with local governments and international developers, the professional and cultural elites—architects, planners, and design consultants as well as the media, are active boosters who have helped turn Xintiandi into a new icon’ (Ren, 2008). Dagelijks komen er 30.000 bezoekers, meer dan 10 miljoen per jaar. Daarvan bestaat 70% uit de eigen bevolking en 30% uit toeristen en zakenmensen.
5.4
Cultuur Florida is niet de enige die cultuur als een van de drivers van de aantrekkingskracht van steden heeft onderkend. Elizabeth Currid, hoogleraar aan Universiteit van Southern California beargumenteert in haar boek de Warhol Economy, dat de stedelijke economie draait om maatschappelijke en fysieke dichtheid van een stad, het vermogen om nieuwe ideeën te ontwikkelen en de informele sociale omgeving waar kunstenaars, muzikanten en producenten elkaar kunnen ontmoeten. Het is aan de gemeenten om hiervoor de plekken te creëren (Pekelsma en Houtch, 2009). Kunst en cultuur kunnen een dubbele functie hebben bij het vergroten van de aantrekkingskracht van een stad. In de eerste plaats draagt een gevarieerd kunst- en cultuuraanbod bij aan de aantrekkelijkheid van de stad als vestigingslocatie. In de tweede plaats trekken culturele manifestaties bezoekers aan de stad. Zo heeft Rotterdam kunnen profiteren van de keuze als culturele hoofdstad van Europa in 2001, wat in dat jaar leidde tot 20% meer bezoekers naar de stad. De projecten die in 2001 werden opgezet hebben echter niet bijgedragen aan een blijvende versterking van het imago van Rotterdam als cultuurstad. Ondanks een aantal kenmerkende publiekstrekkers en heel veel zomerfestivals, heeft Rotterdam nog altijd het minste hoogopgeleiden van de vier grote steden. Rotterdam heeft bijvoorbeeld geen culturele bovenlaag die als afzetmarkt van een groot cultureel aanbod van musea, theaters, boekhandels, filmhuizen galeries en kunstenaars kan dienen (Möring, 2009). Rotterdam heeft weliswaar veel festivals (waaronder Zomercarnaval, Red Bull Air Race en Dance Parade), die legio mensen uit de provincie trekken maar die onmiddellijk na afloop weer vertrekken. De winkelcentra zoals de Koopgoot zijn volgens Möring aantrekkelijk voor goedkoopteketens, maar de komst van een Studium Generale midden in het centrum van de stad, waarover met de Erasmus Universiteit is gesproken, is afgeblazen. Zo is een kans om het intellectuele en culturele leven een nieuwe impuls te geven voorbij gegaan. De stad heeft zich de laatste jaren steeds meer afgesloten van de buitenwereld en geconcentreerd op thema’s als
34
veiligheid en inburgering van minderheden. Een actief cultuurbeleid is afwezig en zo wordt Rotterdam steeds minder aantrekkelijk voor hoger opgeleiden. Volgens Möring hebben die weinig te zoeken in een stad waar weinig te doen is, waar weinig gelijkgestemden wonen en waar een lokale debatcultuur afwezig is. Deze Rotterdamse case lijkt de stelling van Florida te bevestigen dat aantrekkingskracht van een stad wordt bepaald door het geheel van het culturele en culinaire aanbod, de openheid, diversiteit en tolerantie van de stad, de cultuur en historische waarden, wetenschap en technologie. Dat Rotterdam een moderne en innovatieve stad is, in combinatie met enkele architectonische hoogstandjes heeft de stad nog niet kunnen afbrengen van het imago van een naoorlogse werkstad in plaats van een stad met een hoog niveau van ‘quality of life’. In 2007 kreeg Almere nogal wat publiciteit vanwege de slechte score in de Atlas voor Gemeenten, vooral vanwege het gebrekkige cultuuraanbod. Ook in Almere lijkt het ontbreken van een in cultuur geïnteresseerde bovenlaag hieraan debet. Aan goede wil heeft het in Almere niet ontbroken Er is de afgelopen jaren veel geïnvesteerd in cultuurgebouwen en in organisaties, zoals de Schouwburg, het Kunstcentrum, de Bibliotheek, Casla, Museum de Paviljoens, Cinescope, Corrosia en Glasbak. Maar er kunnen nogal wat teleurstellingen worden genoteerd. Zo ging de popzaal binnen een jaar failliet. De gewenste aanwas van culturele activiteiten hebben alle investeringen nog niet opgeleverd. Volgens Kolder (2008) omdat er meer is geïnvesteerd in gebouwen dan in inhoud. Liever ziet hij een symfonieorkest opgericht of broedplaatsen voor jonge kunstenaars aan de rafelranden rond de stad. Rotterdam kent sind kort enkele van deze broedplaatsen, bijvoorbeeld De Creative Factory in de voormalige Graansilo aan de Maashaven, waarin meer dan 80 bedrijven in de creatieve industrie zijn gehuisvest. Maar ook De machinist – een kennis- kunst- en cultuurfabriek nabij de Maastunnel – die ruimte biedt aan startende en gevestigde innovatieve ondernemers. Dit jaar heeft Rudi Fuchs in opdracht van de gemeente Almere een visie geformuleerd voor een stedelijk museum, dat gericht zou moeten zijn op de historie van de stad, stadsontwikkeling en hedendaagse kunst. Ongetwijfeld een lovenswaardig initiatief maar veel bezoekers van buiten Almere zal het museum niet trekken. Dit geldt vrijwel altijd voor musea die zijn gericht op de lokale cultuur en geschiedenis (Marlet cs, 2007). Ook het burgerinitiatief om Almere te kandideren als Culturele hoofdstad van Europa in 2018 is lovenswaardig. De initiatiefnemers willen hiermee bereiken ‘dat Almere een uitgaansstad van formaat wordt: met festivals, musea, debatcentra en fijne uitgaansgelegenheden’. ‘Als het maar geen event of iets dergelijks wordt’ verzuchtte Pieter Hoexum in Trouw (maart, 2009). Want dan stapt Almere in de valkuil van Rotterdam. Inmiddels heeft de gemeente Almere bekend gemaakt om bereid te zijn twee ton uit te geven voor een verkenningsonderzoek naar de haalbaarheid om Almere mee te laten doen aan de strijd om de titel ‘Culturele Hoofdstad’ van Europa 2018 (PMA, 2009). In 2009 is door de gemeenten Almere, Amersfoort en Utrecht, de provincies Flevoland en Utecht en het Ministerie van OCW het cultuurconvenant 2009-2012 afgesloten. Dit convenant regelt de gezamenlijke uitgaven aan de culturele basisinfrastructuur van de gemeenten. Uit het convenant blijkt, dat ook de komende jaren, de bestedingen aan cultuur in Almere ver achter blijven lopen bij die in Utrecht (Ministerie OCW, 2009). In verband met de schaalsprong wordt in het convenant geregeld, dat ‘de minister van OCW zich zal inspannen om het culturele voorzieningen niveau mee te laten lopen met de groei van de gemeente Almere’.
35
5.5
Dichtheid, wonen werken en winkelen De mate van stedelijkheid wordt in hoge mate bepaald door de dichtheid van functies en bebouwing. Veel steden (waaronder Den Haag) zetten dan ook in op binnenstedelijke functiemenging en verdichting met een hoge bebouwingsdichtheid. De combinatie van functies maakt werken dichtbij mogelijk en de dichte pakking van functies biedt voor doelgroepen die daarvan houden een stedelijke plek met veel mensen, bezoekers en activiteiten (De Vries e.a., 2007). Met de realisatie van het nieuwe Stadshart van Almere is beoogd om door menging van wonen, winkels, horeca, culturele voorzieningen en bedrijven te zorgen voor een hoogstedelijk vestigingsklimaat. De maatschappelijke meerwaarde moet vervolgens blijken uit de functie van het nieuwe Stadshart als stedelijke trekker voor heel Almere (De Vries e.a., 2007). In Almere is dit vooralsnog ten dele geslaagd. Het windklimaat is slecht, het water is niet of onvoldoende zichtbaar, de inrichting van staal, glas en beton is ‘stenig’, de invulling van de openbare schiet te kort en er is te weinig variatie in de omvang en het prijsniveau van de gebouwen. De zo nagestreefde stedelijkheid van Almere is onvoldoende. Centrumvorming is niet alleen noodzakelijk voor het aantrekken van doelgroepen, maar ook essentieel voor stedelijke netwerken. Centra vergroten de stedelijkheid. Zij vormen de basis voor samenwerking binnen stedelijke netwerken en zorgen voor een betere benutting van bestaand bebouwd gebied in samenhang met bestaande infrastructuur en verkeers- en vervoersknoopunten (Maat e.a., 2005; PBL, 2007). Uit de monitor ‘intensiteit van ruimtegebruik’ van het Planbureau voor de Leefomgeving (2009) blijkt, dat Almere op de ranglijst van 27 grote steden in ons land de laagste plaats inneemt als het gaat om dichtheid van functies in de stadscentra. Deze monitor meet de dichtheid van wonen, werken, winkelen en voorzieningen. Almere heeft op deze ladder een gemiddelde dichtheid van rond 33% terwijl het gemiddelde van alle stadscentra 55% bedraagt. Op deze ladder scoort Amsterdam het hoogst (74%), gevolgd door Utrecht en Haarlem (beiden rond 58%). Na Almere scoren Venlo (37%), Roermond (38%), Apeldoorn (41%) en Heerlen (32%) eveneens laag. Van Engelsdorp Gastelaars en Hamers constateren terecht dat stadscentra beter functioneren naarmate de aanwezige kantoren, scholen, uitgaansgelegenheden, winkels en culturele attracties dichter bij elkaar liggen. Voor Almere komt dit neer op verdichting van de stad en niet op versnippering.
5.6
De relatie economie en creativiteit Een kritiekpunt op Florida is de veronderstelde relatie tussen creativiteit en cultuur en economie. Marlet cs. (2007) constateren bijvoorbeeld dat de bewijsvoering voor de claim dat cultuur bedrijven zou aantrekken verre van overtuigend is. Wel is er voldoende overtuigend bewijs dat een ruim cultuuraanbod (in combinatie met horeca, architectuur en een aantrekkelijke binnenstad) een hoogopgeleide bevolking aantrekt en dat dit weer goed is voor de groei van de werkgelegenheid. Dit op zich bewijst weer dat bedrijven zich pas ergens gaan vestigen wanneer er op locatie geschikt personeel te vinden is. Het werkt dus niet andersom. De overall conclusie van Marlet cs. luidt, daarom dat theaters, musea, festivals, architectuur en monumenten vooral indirect een positief effecten kunnen hebben op werkgelegenheid, toerisme en bestedingen. Positieve effecten op het toerisme hebben interessante musea (Bilbao), monumenten (Amsterdamse) en architectuur (Barcelona), die bezoekers van buiten kunnen trekken. In een periode van 5 jaar is het aantal toeristen in Bilbao met meer dan 50% toegenomen. Kritiek krijgt Florida ook wel op zijn focus op hoger opgeleiden. Zo constateert Bayliss
36
(2006) dat de energie, die de gemeentelijke en landelijke overheid van Denemarken heeft gestoken in de geslaagde ontwikkeling van Kopenhagen tot creatieve stad, die aantrekkelijk is gemaakt voor de hogere inkomensklassen, de lagere inkomensklassen uit de stad heeft gedreven. Ook in Birmingham hebben de investeringen in de economische structuur van de stad en de aantrekkelijkheid voor zakelijke bezoekers geleid tot een tweedeling (Van den Berg cs, 1999). Ook in New York heeft de aandacht voor kunst en cultuur als negatief bijeffect gehad dat de economische verschillen tussen hoog- en laagopgeleiden zijn toegenomen (Pekelsma en Houtch, 2009). Bij de ontwikkeling van de stad gaat het dus niet alleen om het economisch welzijn van de hoogopgeleide inwoners, maar om de ‘quality of life’ van alle inwoners.
5.7
Succesfactoren Samenvattend kan een aantal succesfactoren worden genoemd van aantrekkelijke steden voor bewoners, toeristen en bedrijven. bedrijven volgen mensen en niet andersom; een goede stad is een verdichte stad en heeft een gevarieerd aanbod van cultuur, winkels, horeca, musea en allerlei andere voorzieningen. Dit aanbod moet gericht zijn op een brede doelgroep. Het gaat om de mix van functies en levendigheid in een aantrekkelijke openbare ruimte; een stad moet niet alleen gebouwen neerzetten, maar ook de randvoorwaarden scheppen voor de creatie van content: voor debating, betaalbare oefenruimte voor popgroepen en atelierruimte voor kunstenaars etc. Maar ook het aanbieden van stipendia kan de trek van creatievelingen naar Almere stimuleren; steden hebben iconen nodig die tot het collectieve geheugen van mensen gaan behoren. Dit kunnen fysieke iconen zijn, maar ook andere publiekstrekkers en/of aansprekende projecten; er is niet één oplossing voor iedereen. De ontwikkelingspotentie van een stad hangt volledig af van de samenstelling van de huidige en toekomstige bevolking die de gebruiker is van alle voorzieningen in een stad. Die gebruikers moeten altijd uitgangspunt zijn van de ontwikkeling anders leidt dit tot cynisme en uitsluiting.
37
6
Ontwikkelvisie Almere
6.1
Inleiding In dit rapport is vanuit een brede invalshoek inzicht gegeven in de huidige voorzieningenstructuur van Almere, de toekomstvisie 2030+ en bovendien in de kenmerken van aantrekkelijke steden. Er zijn 3 hoofdlijnen aan te geven van het advies: Almere moet de komende jaren meer investeren in kwaliteit in plaats van kwantiteit; Almere moet het aanbod concentreren in het Stadshart in plaats van versnipperen over de stadsdelen; Almere moet de ontwikkeling van de stad niet benaderen vanuit een monofunctionele invalshoek, maar vanuit een multifunctionele invalshoek. Allereerst zullen echter enkele algemene kanttekeningen worden geplaatst bij de uitwerking van de visie op de ontwikkeling van de stad.
6.2
Inplicaties van de schaalsprong Positief aan de bouwstenen van de Schaalsprong is, dat Almere een uitgesproken ambitieuze visie heeft. Hiermee wil Almere zich positioneren als een soevereine, actieve en zelfbewuste stad, die de concurrentiepositie van de Noordvleugel versterkt evenals de complementariteit in de regio. Almere verbindt de zoektocht naar onderscheidend vermogen aan de Almere Principles. Daar hoort ook bij dat Almere duurzaam wil zijn en een serieuze invulling wil geven aan het cradle to cradle principe. Toch is een visie op zich niet voldoende om tot succesvolle uitvoering te komen. Dat laten de recente ontwikkelingen met betrekking tot Blauwestad zien. Blauwestad is bedoeld om meer welgestelde bewoners aan te trekken in een recreatief-toeristisch aantrekkelijke woonomgeving met veel groen en water. De belangstelling voor de 1.500 woningen blijft echter sterk achter bij de verwachtingen. Van de 1.480 kavels zijn er na vier jaar nog maar 180 verkocht. Dat zijn zeker 300 minder dan gepland. Daar komt nog eens bij, dat private partijen niet zullen investeren als er ook niet aan te verdienen valt. En bij drastische voorinvesteringen in de openbare ruimte (zoals bij Blauwestad) gaat de renteteller ook nog eens meedogenloos tikken. Blauwestad laat ook zien dat zonder forse investeringen de gewenste vernieuwingsimpulsen uitblijven (Kleine, 2007). Het project de Blauwestad in Oost-Groningen toont aan, dat een inspirerende visie alléén, mensen en private marktpartijen nog niet in beweging brengt. Daarvoor is meer nodig, waaronder een samenhangend pakket van strategieën en instrumenten In het januarinummer 2010 van S+RO presenteert Frieling van INTI Almere een rekenvoorbeeld waaruit blijkt dat niet alleen van de overheid, maar ook van het bedrijfsleven forse investeringen worden gevraagd. Frieling berekent dat het realiseren van de voorkeursvariant van het bevolkingsscenario (319.000 inwoners in 2030) vraagt om investeringen ter waarde van € 15 miljard in woningen, € 10 miljard in arbeidsplaatsen en meer dan € 6 miljard in infrastructuur. De totale investering bedraagt dan ruim € 31 miljard, waarvan 72% opgebracht moet worden door de private sector en 28% door de publieke sector.
38
Almere: nog heel veel huiswerk voor het Rijk Maar juist in de startperiode (noot: 2010 – 2015) kunnen gezichtsbepalende stedelijke voorzieningen de markt vertrouwen geven in de ingezette koers. Vestiging van een Technische Universiteit, nieuwe onderzoeksinstituten en één of meer internationale toeristische trekkers doen op korte termijn meer goed voor het economisch profiel van Almere dan de IJmeerlijn, die op zijn vroegst in 2025 in gebruik wordt genomen. Bron: Frieling, 2010 Om private investeerders aan te trekken is het verwerven van vertrouwen van de markt een van de belangrijkste opgaven van Almere. Bij de visie op Almere kunnen daarom enkele kanttekeningen worden geplaatst die onderstaand verduidelijkt zullen worden. V r a a g g e st uu r d o f a a n bo d g e d r e v e n? Een van de leidende Almere Principles luidt, dat de burgers de drijvende kracht moet zijn van de ontwikkelingen. Onderbelicht blijven de behoeften van mensen of dat nu is in hun rol als burger of als consument. De visie op de ontwikkeling van Almere wordt meer gestuurd door het aanbod dan door de vraag. Op zich begrijpelijk, maar er wordt wel het risico gelopen dat nieuwe ontwikkelingen de burgers niet raken en consumenten niet aanspreken. Het is immers essentieel om de bevolking actief te betrekken bij de uitbreiding en vernieuwing van de stad. In hoofdstuk 7 zal worden ingegaan op de positie van het Stadscentrum en de problemen die door het centrum op dit moment worden ervaren. Opgemerkt wordt, dat het nieuwe Stadshart uitblinkt in vernieuwende architectuur, maar tekort schiet in iets dat gezelligheid kan worden genoemd. Dit heeft alles met belevingswaarde of de sense of the place te maken. Het zou goed zijn als goed gastheerschap niet alleen een functionele, maar ook emotionele lading wordt gegeven. Er moet veel meer aandacht worden gegeven aan de kwaliteit van de (binnen)stedelijke milieus, de dichtheid van de stad, de aansluiting van vraag en aanbod, de doelgroeporiëntatie etc. Analoog aan de observatie van Kleine (2007) kan de schaalsprong van Almere gezien worden als een kwantitatieve aanduiding van een kwalitatief probleem. Veel inzet van Almere zal dan ook moeten worden gericht op het introduceren van nieuwe kwaliteiten om daarmee bewoners vast te houden en nieuwe bewoners, bezoekers en bestedingen aan te trekken. I n ve s te r e n i n d e r o l tr ap f u n c t ie Jonge, hoogopgeleide alleenstaande starters kiezen bewust voor het leven in een stad. Maar wel onder de voorwaarde dat die stad hen gespecialiseerde onderwijsinstellingen biedt en bedrijven die op hoogopgeleide professionals zijn ingesteld. Van Engelsdorp Gastelaars en Hamers (2006) typeren de roltrapfunctie van een stad, die door het beleid moet worden ontwikkeld, in stand gehouden of uitgebouwd. Van Engelsdorp Gastelaars en Hamers wijzen er op, dat een stad ruime mogelijkheden moet bieden voor het volgen van hoger onderwijs én een ruim bestand aan banen voor kenniswerkers. Ook moeten er voldoende goedkope woon- en werkruimten zijn voor beginnende starters, evenals luxe stedelijke woningen voor hun succesrijke oudere soortgenoten. Door de gemeente Almere wordt het belang van de roltrapfunctie onderkend maar er zou ook meer aandacht moeten zijn voor de risico’s. Veel steden zetten namelijk in op de hetzelfde, kennis, creativiteit en innovatie. Maar de kans dat
39
dit succes oplevert is beperkt omdat de meeste steden niet voldoen aan twee essentiële voorwaarden, namelijk de beschikbaarheid van hooggespecialiseerde onderwijsinstellingen en een ruim aanbod van kenniswerk.
Stedelijke centra als domein van kenniswerkers Stedelijke centra, als de binnenstad maar ook nieuwe centra als de Amsterdamse Zuidas, worden steeds meer de plek waar mensen die afhankelijk zijn van intensieve rechtstreekse contacten, wonen, werken en elkaar ontmoeten. Het zijn ten eerste vooral de jonge, hoog opgeleide alleenstaande starters die bewust kiezen voor een leven als fulltime stedeling. Ten tweede worden deze stadscentra steeds meer het domein van de creatieve industrieën en de kleine gespecialiseerde kennisintensieve bedrijven met kenniswerkers die voor hun functioneren afhankelijk zijn van frequente face-to-face contacten. En ten derde worden de stadscentra steeds meer het domein van het publiek dat massaal op zoek gaat naar voorzieningen en naar elkaar. De stadscentra worden steeds meer het domein van specifieke bedrijven die voor hun functioneren afhankelijk zijn van frequente intensieve face-to-facecontacten, namelijk de kenniswerkers en dan met name de op de alfa- en gammagerichte kenniswerkers: de creatieve industrieën en de kleine gespecialiseerde kennisintensieve bedrijven, kantoren en ateliers. De stad is ook steeds meer het domein voor het publiek dat massaal de voorzieningen van de stad bezoekt. De aanwezigheid van instellingen voor universitair en hoger beroepsonderwijs, de aanwezigheid van kennisintensieve bedrijvigheid maar ook de aanwezigheid van een monumentale oude stadskern dragen ertoe bij dat een stad een florerende winkel- en uitgaansfunctie heeft. Verder worden goed functionerende publiekscentra gekenmerkt door intensieve contacten buitenshuis en een telkens wisselend omvangrijk publiek. Deze centra functioneren beter naarmate de aanwezige kantoren, scholen, uitgaansgelegenheden, winkels en culturele attracties dicht bij elkaar liggen. Engelsdorp Gastelaars en Hamers (2006).
I m a g o v o or w i e ? Iets dergelijks geldt voor het bouwen van een imago door Almere. Het branden van de economische identiteit van Almere wordt in hoofdzaak gericht op de clusters, ofwel de zakelijke markt. En veel minder op de consumentenmarkt, of de markt voor werknemers, hoger opgeleiden etc. Een imago ontstaat in de hoofden van mensen. Mensen willen graag wonen in een stad, die voldoet aan hun verwachtingen en die datgene biedt waarom zij vragen. Bedrijven volgen mensen en niet andersom. De economische pieken van Almere kunnen pas imagobepalend zijn nadat Almere een aantrekkelijk imago heeft gevormd in de hoofden van de burgers die er willen komen, willen werken, willen wonen, willen leven, willen consumeren en willen genieten. De bronnen van onderscheidend vermogen (energieneutraliteit, diensten, innovatie, unieke woon- en werkmilieus, natuurwaarden) zijn redelijk abstract en niet uitgewerkt naar bezoek-, woon- of werkmotieven. Zo wordt in Sociale Agenda van Almere de vergelijking gemaakt met de dubbelstad Minneapolis/St Paul in de VS, die zich gescheiden en gezamenlijk hebben ontwikkeld tot een krachtige economische regio met een afwisselend woon- en leefklimaat. Wat ontbreekt in deze vergelijking is, dat Minneapolis/St Paul zich vooral onderscheidend heeft gepositioneerd (en vervolgens imago heeft verworven) door de bouw van de Mall of America, die na
40
het gereedkomen de grootste van de wereld was. Deze Mall werd in 1992 geopend, had bij opening een oppervlakte van bijna 400.000 m² en een overweldigend aanbod van 400 winkels, een groot attractiepark Camp Snoopy, een achtbaan en 16 andere attracties, 9 nachtclubs, 14 bioscopen, 75 restaurants, bars en snackcorners. In de Mall werken meer dan 12.000 mensen en consumenten komen van heinde en verre om de Mall te bezoeken. Dit is geen pleidooi voor de bouw van een magamall in Almere. Het is wel een pleidooi voor het ontwikkelen van een aantrekkelijke voorzieningenstructuur die mensen bindt en boeit, die zich nestelt in de hoofden van mensen, die bepalend wordt voor de identiteit van de stad en vormend is voor het imago. B e v o l k i n g svo l g e n d o f s tu w e n d ? Door Almere wordt ingezet op een bevolkingsvolgende strategie: lokaal verzorgend en vooral gericht op de middenklasse. Met name sectoren als detailhandel, horeca, cultuur en leisure moeten de ontwikkeling van de lokale bevolking volgen. De ontwikkelingsvisie 2030+ betekent, dat Almere de komende jaren de schaalsprong moet maken naar het niveau van een moderne metropool. Dit impliceert, dat vooral de jaren na 2015 kritisch worden voor de wijze waarop de stad aantrekkelijk wordt gemaakt voor geheel andere inwonersgroepen dan op dit moment het geval. Wat daar onder veel meer voor vereist is, is de aanwezigheid van kunst, cultuur en technologie als vestigingsfactoren, een uitstekende bereikbaarheid en een voorzieningenstructuur van (minimaal) bovenregionale of zelfs nationale allure. Hier zal een bevolkingsvolgende strategie waarschijnlijk tekort schieten en zal veel meer moeten worden ingezet op de stuwende kracht – en tenminste op nationale pieken - die voor de beoogde doelgroepen van een aantrekkelijke aanbodstructuur uitgaat. C o m p l e me n t a r i te i t in de r e g i o Almere zet in op complementariteit in de regio, met name ook als zusterstad van Amsterdam. Op dit punt zal Almere veel nadrukkelijker keuzes moeten maken. Om enkele voorbeelden te geven. Amsterdam schiet tekort in het bieden van haalbare huisvesting voor studenten of atelierruimte voor kunstenaars. Betaalbare atelierruimte is een groot knelpunt in Amsterdam en honderden kunstenaars staan op de wachtlijst. Amsterdam voorziet niet in een luxe aanbod van winkels in het hogere marktsegment. En Amsterdam is by far de toeristische trekpleister van Nederland, waarbij niet alleen de grachten en de Wallen de trekpleisters zijn maar zeker ook de Amsterdamse musea. Musea, waarvan de kelders waarschijnlijk uitpuilen van hoogwaardige kunst waarvoor de tentoonstellingsruimte tekort schiet. Hoe kan Almere zijn complementariteit borgen. Bijvoorbeeld door het aanbieden van ruime studentenhuisvesting of goedkope atelierruimte voor kunstenaars, door het ontwikkelen van winkel(centra) in het hogere marktsegment of door het aanbieden van ruimten voor het vestigen van dependances van de Amsterdamse musea. S a m e nh a n g e n r e g i e Geconstateerd kan worden dat als het gaat om de deelplannen dat samenhang ontbreekt. Er lijkt geen sprake te zijn van strategische clustering maar eerder van een pragmatische verdeling van voorzieningen over de stadsdelen. Bovendien ontbreekt een vertaling van de visie naar de uitvoering en ook is er ogenschijnlijk geen regie op het over all niveau van de ontwikkeling van de stad.
41
6.3
Investeren in kwaliteit De detailhandel in Almere heeft na het realiseren van het Stadshart een behoorlijke sprong naar voren gemaakt. Op dit moment beschikt Almere over een hoeveelheid detailhandel, die per saldo min of meer in evenwicht is met de vraag. Er doen zich echter een kwalitatief onevenwicht voor. Er is een overschot aan recreatieve detailhandel, met name in Stad; Er is een tekort aan dagelijkse en doelgerichte detailhandel. Dit onevenwicht wordt versterkt door de plannen die voor de komende 5 jaar op de rol staan. Het overaanbod in de recreatieve sector is op dit moment is nog te overzien, maar vooral door de uitbreidingsplannen die voor de komende jaren op stapel staan, ontstaat een omvangrijk overaanbod. Als al die plannen worden gerealiseerd heeft Almere in 2015 een totale hoeveelheid detailhandel die gemiddeld genomen past bij een bevolkingsomvang van circa 230.000 inwoners. Op zich valt dit nog mee, maar het recreatieve segment vraagt rond 2015 al om een draagvlak van ruim boven de 250.000 inwoners. Er zal daarom in de komende 5 jaar een forse rem moeten worden gezet op de uitbreiding van de hoeveelheid detailhandel. Bovendien zal er – over de stadsdelen heen - een strakke regie moeten worden gevoerd op de ontwikkeling. Ook het monitoren van de relatie tussen de bevolkingsontwikkeling, de marktruimte en het economisch functioneren van de winkels is een noodzakelijke conditie. Door Almere wordt het Stadshart gezien als het centrum van heel Almere. Dit impliceert dat op bepaalde gebieden – vooral de recreatieve detailhandel – schaarste gecreëerd moet worden in de stadsdelen buiten Almere Stad. Indien de andere stadsdelen op dit punt zelfverzorgend zouden zijn, heeft het Stadshart geen toegevoegde waarde. Zo kan het realiseren van 21.320 m² wvo recreatieve detailhandel in Almere Buiten in het slechtste geval tientallen miljoenen euro’s omzet onttrekken aan het stadshart. Een restrictief beleid moet ook worden gevoerd ten aanzien van de detailhandelsontwikkeling in de nieuwe stadsdelen. Dit betreft bijvoorbeeld de geplande ontwikkeling van een retail park in Almere Poort. Voor het komende decennium zal Almere vooral moeten investeren in de kwaliteit van de voorzieningenstructuur, vooral ook in het Stadshart.
6.4
Ontwikkeling van de stadsdelen 6 . 4 . 1 R e c r e at i e v e s e c t o r Voor de ontwikkeling van de stadsdelen is een aantal zaken van belang. Allereerst de bestaande visie, dat de verschillende stadsdelen min of meer los van elkaar moeten kunnen functioneren, maar dat zij via infrastructuur en bestuur met elkaar verbonden zijn. Dit betekende dat in de ‘oude’ stadsdelen grotere min of meer gelijkwaardige stadsdeelcentra ontstonden en in de buurten en wijken centra die de bewoners konden voorzien van de dagelijkse aankopen. Vervolgens is daar het uitgangspunt van de centrale positie van het Stadshart aan toegevoegd. Dit laatste betekent dat in de stadsdelen min of meer schaarste moet worden gecreëerd om het Stadshart te kunnen laten functioneren als het centrum voor recreatief winkelen voor heel Almere. Nu vormen de toekomstplannen van Almere een rijk palet, maar tegelijkertijd ook een ogenschijnlijke wirwar van ambities. De plannen schuiven over de stad, wat aanleiding geeft tot versnippering en waarschijnlijk betekent dat Almere ook in de toekomst onvoldoende trekkracht kan uitoefenen op de beoogde doelgroepen, waaronder regioconsumenten, toeristen, zakenlui etc. Kenmerkend hiervoor is de thematische invulling van de 7
42
knooppunten (zie hoofdstuk 2.2.4). Kennisgebonden voorzieningen worden gespreid over 5 stadsdelen, c.q. knooppunten, leisurevoorzieningen krijgen een plaats in alle knooppunten, cultuur en winkelankers in 2 knooppunten (en daar komen de stadsdeelcentra en de beoogde retailparks nog eens bij). Hier is een aantal risico’s aan verbonden. Het vergroot de interne concurrentie van de stadsdelen, het beperkt de trekkracht van Almere als geheel, het verhoogt de interne mobiliteit, en het holt de positie van het Stadshart als het hart van Almere uit. In de analyse van hoofdstuk 3.3.3. is voor de recreatieve sector uitgegaan van een bindingspercentage van 40% voor de recreatieve aankopen van de eigen inwoners van de stadsdelen buiten Almere Stad. Dit betekent dat 40% van de recreatieve aankopen in het eigen stadsdeel worden gedaan en 60% daarbuiten, bij voorkeur in Stad. Ook is uitgegaan van een beperkte toevloeiing van 10% van de bestedingen van consumenten van buiten Almere. Dit betekent dat de recreatieve sector in Haven en Buiten gehandhaafd blijft op de huidige omvang van rond 6.000 c.q. 18.000 m² wvo. En vervolgens dat de omvang van de recreatieve sector in Poort, Hout en Pampus op termijn – in lijn met de bevolkingsontwikkeling tot 2030 – kan doorgroeien tot een omvang van respectievelijk 8.000, 10.000 en 13.000 m² wvo. Hierbij past nog de kanttekening, dat is uitgegaan van een beperkte autonome trekkracht van de stadsdelen op regioconsumenten. Indien zich hier aantrekkelijke ontwikkelingsplannen voordoen – bijvoorbeeld kust- en natuurgebonden voorzieningen en waterfrontontwikkelingen in Poort – dan schept dit aanvullende ruimte voor gespecialiseerde clusters van voorzieningen (waaronder functiegebonden detailhandel). 6 . 4 . 2 G r o o t s ch a l ig e d e t a i lh an d e l Grote verkoopoppervlakten bestaan uit zogenaamde perifere detailhandel (PDV) en grootschalige detailhandel (GDV). In dit onderzoek is perifere detailhandel benoemd als de doelgerichte detailhandel terwijl de grootschalige detailhandel is inbegrepen bij de recreatieve sector. Jarenlang heeft Nederland een PDV-beleid gevoerd, wat betekende dat uitsluitend bepaalde branches zich in de periferie van de stad mochten vestigen. Dit betrof winkels in de PDV-branches, de doehet-zelf branche, meubelzaken en tuincentra. Het belangrijkste argument om deze winkels toe te staan zich in de periferie te vestigen, is dat het vaak om grote oppervlakten gaat en volumineuze artikelen. De meeste steden in ons land hebben immers weinig grote oppervlakten in de stad zelf beschikbaar. Het afgelopen decennium is het rijksbeleid op dit punt liberaler geworden en kunnen gemeenten zelf beslissen over het vestigingsbeleid. Dit heeft ertoe geleid dat ook grote winkels in bruin- en witgoed, sport en spel en auto en fiets zich meer in de periferie hebben gevestigd. Hoewel hier vanuit kostenoverwegingen ook push factoren vanuit de retail een rol spelen, is hierop nog steeds de geringe beschikbaarheid van grote oppervlakten in de steden zelf, van invloed. In new towns als Almere en Zoetermeer is de beschikbaarheid van grote oppervlakten in de stad geen probleem zoals dat in de historisch ontwikkelde steden het geval is. Ook het Stadshart Almere bevat grootschalige detailhandelsvestigingen. Het beleid van Almere zal er daarom op gericht moeten blijven grootschalige detailhandel vooral in de stad zelf te vestigen. In de doelgerichte sector (PDV-branches) heeft Almere op dit moment een onderaanbod van ruim 6.000 m² wvo. Op dit moment zijn er geen concrete plannen het aanbod uit te breiden. Door de verwachte groei van de bevolking is er de komende 20 jaar ruimte om het aanbod met meer dan 85.000 m² wvo te vergro-
43
ten. Deze ruimte kan onder meer worden benut voor de ontwikkeling van bijzondere voorzieningen gericht op wonen en duurzaam bouwen in Almere Hout (A6 Park). Nieuwe kansrijke concepten in de voorgenomen PDV/GDV zone op het A6 park in Hout Noord passen bij een kwalitatieve impuls die de regionale positie van Almere kan versterken. Het idee van een innovatief woonconcept (woonboulevard/OaseDomus) al dan niet aangevuld met pdv-formules is voor een aanzienlijk deel een stuwende retailconcept 1. Het betreft een kwalitatieve upgrading van het woonaanbod in Almere, dat echter niet los gezien kan worden van de kwantitatieve aspecten elders in Almere, met name daar waar het betreft de integrale afweging in relatie tot DoeMere, het stadshart, Poort en de bedrijventerreinen. Het benodigde gebied hiervoor is circa 20 tot 25 ha bruto. Ook (woongerelateerde delen van) DoeMere zullen in het concept ingepast kunnen worden om zo meer geclusterde trekkracht te genereren. Eventueel kan ondersteunende leisure-voorzieningen hier plek vinden. 6 . 4 . 3 D a g e l ij k s e s e c t or In de dagelijkse sector van Almere bestaat op dit moment bijna 12.000 m² wvo ruimte om het aanbod te vergroten. Er zijn zowel in Haven, Stad als Buiten plannen om het aanbod te vergroten. Zo heeft Albert Heijn plannen om zowel in Haven, Stad als Buiten meer dan 2.000 m² wvo toe te voegen. In totaal gaat het om een toevoeging van zeker 6.000 à 7.000 m² wvo. Zelfs als de bestaande uitbreidingsplannen (tot 2015) worden gerealiseerd blijft er nog marktruimte beschikbaar. Er moet vooral voor gezorgd worden dat met de ontwikkeling van het supermarktaanbod, de voorzieningenstructuur in de buurten en wijken wordt versterkt. Vooral in het Stadshart kan nog worden nagegaan of leegstand kan worden opgevuld met winkels in de dagelijkse sector, vooral in de sfeer van persoonlijke verzorging. In Poort lijken de plannen behoorlijk vooruit te lopen op de bevolkingsontwikkeling. In Poort staan tot 2015 bijna 15.000 m² aan harde plannen in de dagelijkse sector op de rol wat erg veel is gezien de bevolkingstoename in Poort (minder dan 17.000 inwoners in 2015).
6.5
Economisch opgave Almere Uit het voorafgaande kunnen enkele conclusies worden getrokken met betrekking tot de economische opgave van Almere. Deze kunnen als volgt worden samengevat: Almere moet meer investeren in kwaliteit dan in kwantiteit. Dit betreft vooral de toeristisch-recreatieve functie van de stad. Er is een forse hoeveelheid recreatieve detailhandel. Deze detailhandel blinkt niet uit in uniciteit, waardoor de trekkracht op de regio gering is; Almere moet investeren in gezichtsbepalende stedelijke voorzieningen die de markt het vertrouwen geven in het toekomstperspectief van de stad (uitgroeien naar een stad met rond 320.000 inwoners in 2030). Dit vertrouwen is noodzakelijk om investeringen door de private sector aan te kunnen trekken;
1 Het concept OaseDomus is een specifieke interieurbeleving op het gebied van wonen. Het omvat 100.000 m² oppervlakte. Uit de nog op te stellen business case zal moeten blijken in hoeverre het concept financieel en economisch kan worden onderbouwd. OaseDomus is overigens vooral een interieurconcept dat zich richt op inspiratie, zonder dat sprake is van verkoop ter plaatse. De aankopen vinden dus bij lokale dealers plaats of elders. In totaal gaat het heel voorzichtig om 175.000 tot 185.000 m² wvo op het A6park, waarvan een deel een verplaatsing is vanuit DoeMere.
44
Gezichtsbepalende stedelijke consumentgerichte voorzieningen zijn ook nodig voor de vorming van de identiteit en het imago van de stad. Het branden van de economische identiteit van de stad berust vooral – en vrijwel uitsluitend – op voorzieningen, concepten en ideeën die mensen binden en boeien; Almere moet voorsorteren op de gewenste richting van de ontwikkeling van de stad. Wil Almere meer aantrekkelijk worden voor hoger opgeleiden en hogere inkomensgroepen, dat moet hier met de ontwikkeling van de voorzieningenstructuur op worden ingespeeld. Daarbij gaat het niet alleen om detailhandelsvoorzieningen, maar ook om de aanwezigheid van kunst, cultuur en technologie als aantrekkelijke vestigingsfactoren; Almere kan een complementaire functie in de regio vervullen, vooral ten opzichte van Amsterdam. Deze complementaire functie kan worden vervuld voor zowel de detailhandel, woningen, kunst- en cultuurvoorzieningen, toeristische voorzieningen en voor bedrijfshuisvesting; Er moet in de komende 5 jaar een forse rem worden gezet op de uitbreiding van de hoeveelheid detailhandel. Bovendien zal er – over de stadsdelen heen een strakke regie moeten worden gevoerd op de ontwikkeling. Ook het monitoren van de relatie tussen de bevolkingsontwikkeling, de marktruimte en het economisch functioneren van de winkels is een noodzakelijke conditie; Er moet in de stadsdelen buiten Stad min of meer schaarste moet worden gecreëerd om het Stadshart te kunnen laten functioneren als het centrum voor recreatief winkelen voor heel Almere; De recreatieve sector in Haven en Buiten moeten min of meer gehandhaafd blijven op de huidige omvang van rond 6.000 c.q. 18.000 m² wvo. De omvang van de recreatieve sector in Poort, Hout en Pampus kan op termijn – in lijn met de bevolkingsontwikkeling tot 2030 – doorgroeien tot een omvang van respectievelijk 8.000, 10.000 en 13.000 m² wvo; Ontwikkelingsplannen zijn aantrekkelijk wanneer zij trekkracht uitoefenen op regio- en andere consumenten. Dat kan bijvoorbeeld van toepassing zijn op kust- en natuurgebonden voorzieningen en waterfrontontwikkelingen in Poort. Dit schept dan aanvullende ruimte voor gespecialiseerde clusters van voorzieningen (waaronder functiegebonden detailhandel); De ontwikkeling van de dagelijkse sector is achtergebleven bij de bevolkingsontwikkeling. Dit schept in alle stadsdelen ruimte voor uitbreiding; Door de verwachte groei van de bevolking is er de komende 20 jaar ruimte om het aanbod met meer dan 85.000 m² wvo te vergroten. Deze ruimte kan onder meer worden benut voor de ontwikkeling van bijzondere voorzieningen gericht op wonen en duurzaam bouwen in Almere Hout (A6 Park). Nieuwe kansrijke concepten in de voorgenomen PDV/GDV zone op het A6 park in Hout Noord passen bij een kwalitatieve impuls die de regionale positie van Almere kan versterken.
45
7
Doorontwikkeling Stadshart
7.1
Economisch functioneren van het Stadshart 7.1.1 Grootsteeds, kwetsbaar en lokaal Het nieuwe Stadshart heeft een grootsteedse uitstraling. Met de ontwikkeling ervan is de gemeente Almere erin geslaagd een sprong naar voren te maken. Het Stadshart moet het hart van Almere zijn en huisvesting bieden aan een mix van winkels, cultuur, leisure, woningen en kantoren. Deze visie past in de eigentijdse opvatting dat stadscentra beter functioneren naarmate de aanwezige kantoren, scholen, uitgaansgelegenheden, winkels en culturele attracties dichter bij elkaar liggen. Het nieuwe Stadshart heeft zeker bijgedragen aan de versterking van de centrumfunctie. Dit neemt niet weg, dat het kernwinkelgebied van Almere zich ondanks alle vernieuwingen nog steeds kenmerkt door een hoofdzakelijk lokale en een beperkte regionale verzorgingsfunctie. Toch is het huidige Stadshart kwetsbaar. In de eerste plaats is het economisch draagvlak op dit moment nog onvoldoende groot om over de volle breedte een rendabele detailhandel te garanderen. Bij de aanleg van het nieuwe Stadshart zijn de ontwikkelaars uitgegaan van een inwonertal van 220.000. Hier is Almere op dit moment nog ruim 30.000 inwoners van verwijderd. Een tweede probleem is de beperkte trekkracht die het nieuwe Stadshart uitoefent op consumenten uit de regio. Het ontbreekt het nieuwe Stadshart aan echte publiekstrekkers – flagships en iconen – die grote delen van de bevolking aantrekken. Daarnaast kunnen 2 samenhangende ontwikkelingen de positie van het Stadshart verder uithollen. In de eerste plaats toenemende concurrentie met de andere stadsdelen en in de tweede plaats een versnippering van aantrekkelijke voorzieningen over de stadsdelen. 7 . 1 . 2 D e r e g i o f u n c t i e v a n Alm e r e Van alle bezoekers komt 90% uit Almere. In 2005 was dit 92% (Strabo, 2008). Dit is laag in vergelijking met steden van vergelijkbare omvang. Bovendien zijn er nogal wat winkelontwikkelingen in de rest van Flevoland geweest (Dronten, Zeewolde, Lelystad). Verder heeft Amsterdam een grote trekkracht op inwoners van Almere en het Gooi heeft sterke winkelgebieden. Almere heeft als nadeel, dat het perifeer ligt ten opzichte van de Randstad. De stad wordt omgeven door water, natuurgebieden en dun bevolkt landbouwgebied. Het hoge niveau van voorzieningen aan de zuidzijde van de stad (de zone Amersfoort-Amsterdam) is zowel een belemmering om deze voorzieningen ook in Almere te vestigen als voor nieuwe vestigingen (INTI, 2008). Op dit moment wordt slechts 10% van de aankopen in Almere door consumenten van buiten Almere gedaan. Voor andere grote binnensteden bedraagt dit percentage 30-60%. Bedacht moet worden dat koopkrachttoevloeiing, economisch draagvlak genereert voor de detailhandel. Gemiddeld genomen over de komende 10 jaar is dit circa 900 m² winkelvloeroppervlakte per 1% stijging van de toevloeiing. Zou de binnenstad van Almere qua toevloeiing op het gemiddeld percentage van alle grote steden zitten (van 40%) dan geeft dit draagvlak voor circa 27.000 m² recreatieve detailhandel in het Stadshart. 7 . 1 . 3 F l a g s h i p s e n i c o ne n De stad ontbreekt het – ondanks de uitgesproken ambities – aan flagships en iconen. Ook het nieuwe stadshart fungeert niet als zodanig en zal dit in de huidi-
46
ge vorm ook in de toekomst niet doen. Dit onderscheidt Almere van andere voorbeeldsteden als Milton Keynes en Minneapolis/St. Paul, die – via grootse winkelcentrumontwikkelingen – invulling hebben gegeven aan deze ambitie. Ook als architectonisch hoogstandje oefent Almere deze trekkracht op buitenconsumenten en toeristen niet of onvoldoende uit. Daarvoor heeft het nieuwe Stadshart onvoldoende allure, zeker in vergelijking met beeldbepalende fysieke iconen als het Sydney Opera House, het Guggenheim Museum in Bilbao, het Getty Center in Los Angeles, de Concert Hall van Calatrava in Tenerife en de Esplanade aan de Marina Bay in Singapore. Nu zijn deze steden qua grootte niet vergelijkbaar met Almere, maar er kan in elk geval worden geconcludeerd, dat Almere terecht zoekt naar flagships met een bovenlokale uitstraling. Dit kunnen fysieke iconen zijn als een museum, een schouwburg of een waterfront als Darling Harbour in Sydney of zelfs een winkelcentrum zoals dat het geval bij The Centre in Milton Keynes. Ook symbolische iconen die staan voor hogere doelen als de Olympische Spelen of het WK Voetbal kunnen bijdragen aan de aantrekkingskracht van de stad. 7 . 1 . 4 I n te r ne c onc u r r e n t ie De problemen van het Stadshart worden ook wel geweten aan de interne concurrentie met de centra in de stadsdelen. Dit is ten dele waar. Wanneer gekeken wordt naar de structuur van het recreatieve aanbod in Almere, blijkt sprake van overaanbod in Almere Stad en Almere Haven en onderaanbod in Almere Buiten. De aanbodstructuur kan niet direct worden herleid uit de recreatieve bestedingen van Almeerders in het eigen stadsdeelcentrum. Voor Stad is het bindingspercentage van het Stadshart 78%, voor het eigen stadsdeelcentrum van Haven en het centrum BuitenMere in Buiten is dat rond 40%. Van de totale recreatieve bestedingen van de inwoners van Haven stroomt 50% naar Almere Stad en van de totale recreatieve bestedingen van de inwoners van Buiten, 42%. Ongetwijfeld speelt hierbij een rol, dat Almere Buiten verder weg van Stad ligt, dan Almere Haven. Om het niveau van deze koopkrachttoevloeiing te kunnen waarderen ontbreken vergelijkende benchmarks. Dit neemt niet weg dat minder dan 45% van de recreatieve bestedingen van Almeerders die buiten Stad wonen, in Stad worden gedaan. Nu zijn er op dit moment concrete plannen om de recreatieve sector in Almere in de periode 2010-2015 met 88.560 m m² wvo uit te breiden. Deze uitbreidingen moeten vooral gerealiseerd worden in Poort (circa 46.000 m² wvo), Buiten (circa 21.000 m² wvo) en Stad (18.000 m² wvo). Gezien de eerdere conclusies met betrekking tot het recreatieve aanbod in Almere zal de ontwikkeling van een grote hoeveelheid recreatieve detailhandel in de stadsdelen Poort en Buiten de interne concurrentie en de huidige problemen van het Stadshart vergroten. Om het Stadshart het centrum voor heel Almere te laten zijn, moet schaarste gecreëerd worden in de stadsdelen. Aanbodcreatie in de stadsdelen verzwakt de centrumpositie van Stad. Het is dan ook noodzakelijk een strakke regie te zetten op de uitbreiding van het recreatieve aanbod in de stadsdelen buiten Stad. Dit betreft zowel het aanbod in de bestaande als nieuwe stadsdelen. De realisatie van het koppelstuk tussen DoeMere en BuitenMere in Almere Buiten met recreatieve (voornamelijk modische) detailhandel zal de toevloeiing van Buiten naar Stad aanmerkelijk inperken. Evenzo zal de eventuele realisatie van een Retail Park met grootschalige recreatieve detailhandel in Almere Poort de toevloeiing naar Stad beperken.Het is in het belang van het Stadshart dat ontwikkelingsplannen in Poort en Buiten worden geschrapt.
47
7 . 1 . 5 S p r e i d i n g va n v o o r z ie ni n g e n Een tweede ontwikkeling die de positie van het Stadshart uitholt is een te grote versnippering van voorzieningen over de stadsdelen (zie hoofdstuk 2.2.4). Beter is het voorzieningen grotendeels te concentreren in het centrum van Almere. Zo is het niet verstandig een ‘brede’ Mall of Holland te overwegen aan de overkant van het Weerwater. Een dergelijke Mall zal directe concurrentie vormen voor het bestaande Stadshart, dat zich sinds kort als Citymall 036 presenteert. Het zou meer voor de hand liggen om aan de Zuidzijde van het Weerwater wellnes en zorggerichte voorzieningen te alloceren. Toekomstige uitbreidingen moeten worden gevonden in het centrum van Almere. Voordeel is verdichting van de stad, waarmee tegelijkertijd moet worden bereikt dat de sense of the place verbetert (zie ook hoofdstuk 7). Bovendien moet rekening worden gehouden met de beoogde verandering van de samenstelling van de bevolking, die vraagt om meer winkels in het hogere marktsegment en meer horecagelegenheid. In deze visie past de ontwikkeling van de Grote Markt als horecaplein (Gemeente Almere, 2009-8). Clustering houdt ook in dat toekomstige uitbreidingen in of nabij het huidige Stadshart worden gerealiseerd (zie figuur 1). Ontwikkelingsrichtingen zijn: doortrekken van de Diagonaal naar de Noordwestkant van de Stadswetering en de Odeonstraat met een open terrein van zo’n 75.000 m². De Stadswetering betrekken bij het Stadshart, politiebureau verplaatsen, De paviljoens integreren en de Stationszone upgraden; het huidige evenemententerrein aan het Weerwater omvormen tot een stadspark met horeca aan de waterkant; doelgroepgerichte herontwikkeling van de Passages tot een gebied met onderscheidende high-end retail, restaurants en bars; grootschalige leisureontwikkeling realiseren op het eiland in het Weerwater. Ondanks de realisatie van het nieuwe Stadshart heeft Almere nog geen grootstedelijk klimaat. Het windklimaat is slecht, het water is niet of onvoldoende zichtbaar, de inrichting van staal, glas en beton is ‘stenig’, de invulling van de openbare schiet te kort, er is te weinig variatie in de omvang en het prijsniveau van de gebouwen en nog onvoldoende menging van wonen, winkels, horeca, culturele voorzieningen en bedrijven. De zo nagestreefde stedelijkheid van Almere is derhalve onvoldoende. Veel steden hebben de gewoonte stadsontwikkeling vanuit verschillende functionele invalshoeken te benadering, via afzonderlijke detailhandelsvisies, cultuurnota’s etc. Al langer is duidelijk geworden dat stadsontwikkeling vraagt om een multifunctionele benadering. Almere is een stad met een lage dichtheid van functies. Almere zal in de toekomst moeten streven naar een verdere verdichting van de stad en functiemenging. Hiervoor zijn veel mogelijkheden (van kiosken tot pleinfuncties) en hiervoor is nog veel ruimte in Almere Stad aanwezig.
7.2
Naar een nieuw evenwicht Toenemende leegstand in het Stadshart heeft niet alleen negatieve gevolgen. Er zal druk ontstaan op de huren, wat ruimte schept voor andersoortige huurders. Bijvoorbeeld voor kleinschalige specialisten die zich geen hoge huren kunnen permitteren. Eventueel kan dit samengaan met hercompartimentering van grote winkeloppervlakten. Dit kan gezien worden als een min of meer normaal ontwikkelingsproces van het Stadshart van Almere waarin voortdurend naar een nieuw evenwicht wordt gezocht. Almere is ook een moderne stad. Dit betekent dat Al-
48
mere eerder in broedplaatsen voor moderne retail (bijvoorbeeld internetbedrijven en ecommerce-gebonden bedrijvigheid, winkels aan huis) en ook creatieve en innovatieve ondernemers moet investeren dan in klassieke detailhandel. Als voorbeelden hiervan kunnen de Creative Factory en De Machinist in Rotterdam dienen. Dit neemt niet weg dat voor de economische ontwikkeling van het Stadshart een aantal zaken van belang is. Samenvattend: Almere moet inzetten op een grotere aantrekkelijkheid voor regioconsumenten en toeristen. Het ontbreekt de stad – ondanks de uitgesproken ambities – aan flagships en iconen. Ook het nieuwe stadshart fungeert niet als zodanig. In het Stadshart moeten publiekstrekkers worden gerealiseerd die aantrekkingskracht uitoefenen op grote groepen consumenten. De ambitie moet zijn, dat het huidige aandeel koopkrachttoevloeiing de komende 10 jaar stijgt van 10 tot minimaal 30%; Suggesties voor voorzieningen die hieraan kunnen bijdragen zijn: het huidige evenemententerrein aan het Weerwater omvormen tot een stadspark met horeca aan de waterkant; doelgroepgerichte herontwikkeling van de Passages tot een gebied met onderscheidende high-end retail, restaurants en bars; grootschalige leisureontwikkeling realiseren op het eiland in het Weerwater. Almere is een stad met een lage dichtheid van functies. Almere zal in de toekomst moeten streven naar een verdere verdichting van de stad en functiemenging. Hiervoor zijn veel mogelijkheden (van kiosken tot pleinfuncties) en hiervoor is nog veel ruimte in Almere Stad aanwezig; Om het Stadshart het centrum voor heel Almere te laten zijn, moet schaarste gecreëerd worden in de stadsdelen. Aanbodcreatie in de stadsdelen verzwakt de centrumpositie van Stad. Het is dan ook noodzakelijk een strakke regie te zetten op de uitbreiding van het recreatieve aanbod in de stadsdelen buiten Stad. Dit betreft zowel het aanbod in de bestaande als nieuwe stadsdelen; Er moet nu al rekening worden gehouden met de beoogde verandering van de samenstelling van de bevolking. Die vraagt om meer winkels in het hogere marktsegment en meer horecagelegenheid. In deze visie past de ontwikkeling van de Grote Markt als horecaplein; Toekomstige uitbreidingen moeten worden gevonden in het centrum van Almere. Voordeel is verdichting van de stad. Clustering houdt in dat toekomstige uitbreidingen in of nabij het huidige Stadshart worden gerealiseerd; Voor de hand ligt het doortrekken van de Diagonaal naar de Noordwestkant (zie figuur 1). Om in de toekomst de Stadswetering en nabij de Odeonstraat, het open terrein van zo’n 75.000 m² bij het Stadshart te betrekken, om het politiebureau verplaatsen, De Paviljoens te integreren en de Stationszone te upgraden; Wanneer een koopkrachttoevloeiing wordt behaald van 30% en een rem wordt gezet op de ontwikkeling van recreatieve detailhandel in Buiten en Poort kan in de komende 20 jaar circa 40.000 m² recreatieve detailhandel worden toegevoegd aan het Stadshart. Inkomensgroei en bestedingsgroei kunnen dit uitbreidingspotentieel in de komende jaren nog verder vergroten.
49
Figuur 1 Accommodatie toekomstige uitbreidingen
7.3
Het functioneren van het huidige stadshart Er zijn in de afgelopen jaren nogal wat rapporten gepubliceerd over het functioneren van het Stadshart (FPW Rotterdam, 2005; Adviesbureau Kardol, 2007; Bu-
50
ren & Van Deventer, 2007; Strabo, 2008; Gemeente Almere, 2009). Hierna volgt een samenvatting van de bevindingen in deze rapporten. FPW Rotterdam (2005) Kort na het gereedkomen van het nieuwe Stadshart is in 2004-2005 een onderzoek uitgevoerd door het Rotterdamse bureau FPW. Het onderzoek spitste zich toe op de woningmarkt in en rond het Stadshart, maar het hele voorzieningenniveau is uitgebreid aan de orde gekomen met (potentiële) bewoners en experts. Uit het onderzoek kwamen al direct enkele zaken naar voren (FPW Rotterdam, 2005). Een impressie van de commentaren in 2005: het aanbod van winkels is niet van gemiddeld tot hoogwaardig/exclusief zoals in de planfase is bedoeld maar van laag tot gemiddeld. Van exclusief winkelen is in het Stadshart geen sprake. Het winkelaanbod is niet onderscheidend; de aanrijroute is niet goed. Iedereen moet over dezelfde eenbaansweg en files hebben een afstotend effect; De routing en de architectuur zijn weliswaar onderscheidend maar inwoners van Almere “zijn al het hoogdravende gedoe rondom de architectuur zat”. Inwoners van Almere willen geen allure, maar gezelligheid. De gemeente focust zich volgens de ‘gewone man’ teveel op prestigieuze projecten en vergeet gezelligheid. Dat levert veel frustratie op. Het stadshart moet een soort Hollandse gezelligheid krijgen. Want alles draait om sfeer en emotie. Het gaat niet om stenen; het ambitieniveau is internationaal, maar begin eens bij de bewoners! Die willen gezelligheid, een sfeervol stadshart; Inwoners beoordelen de sfeer als kil en missen groenvoorzieningen. Ook wordt de buitenruimte niet schoon genoeg gevonden; De spreiding van de horeca in het centrum is te groot. De diversiteit is onvoldoende. De horeca moet als verblijfsduurverlengend element versterkt worden; Rondom de bioscoop en aan het Weerwater maakt het – zeker in de avond – een desolate indruk; Veel mensen vinden de routing in het Stadshart erg onoverzichtelijk. Het zijn allemaal losse gebiedjes zonder duidelijke verbinding. Buitenstaanders verdwalen in de straten en in de parkings; De overgang tussen het oude en nieuwe gedeelte is niet goed. De bewegwijzering moet veel beter; Kleine winkeltjes worden gemist. Deskundigen betwijfelen of die in het nieuwe Stadshart wel de huren kunnen betalen; De kwaliteit van de openbare ruimten is onvoldoende. Er moet beleving zijn, voor elk wat wils. Er moet meer rekening worden gehouden met de diversiteit aan doelgroepen, die Almere rijk is: jong en oud, lage en hoge inkomens, de kleurrijke samenleving. FPW constateerde al in 2005, dat de waardering van de gebruikers van het Stadshart achter blijft bij die van de bewoners. Er komen te weinig bezoekers, de bestedingen van de bezoekers zijn te laag en de trekkracht op de regio is gering. Dit leidt tot achterblijvende omzetten van de winkeliers met als gevolg toenemende leegstand. A d v i e s b u r e a u K a r d o l (2 0 0 7 ) In 2007 heeft Bureau Kardol een stevig advies uitgebracht op basis van een onderzoek naar het functioneren van het Stadshart.
51
Tabel 8
Knelpunten nieuwe deel Stadshart (bron: Kardol, 2007)
Fysiek
Functioneel
Te spectaculaire uitstraling
Ligging trekkers, met name HEMA
Te bede opzet, vrij spel wind en regen
Laag druktebeeld op werkdagen
Niet optimale circuitvorming
Aansluiting verschillende gebieden
Onwennig met stratenpatroon
Ligging bioscoop in het winkelgebied
Matige overzichtelijkheid
Beperkte traffic Belfort
Matige herkenning van buitenaf
Beperkte traffic Schutterstraat
Knelpunten aansluiting oud en nieuw
Geen trekkers op koppen/toegangen
Grote loopafstanden binnen Stadshart Opgangen woningen tussen winkels
Distributief
Te steile trappen
Teveel toevoeging m² vvo in één keer
Onderbroken winkelbeelden Belfort
Te vroege toevoeging in Buiten
Uitstraling exterieur winkels
Teveel toevoeging GDV in Stadshart
Beperkt effect bloembakken
Ontbreken gefaseerde toevoeging vvo
Geen haakse signalering winkels Kille aankleding openbare ruimtes
Diversen
Ongezellige pleinen
Betaald parkeren, ook koopzondagen
Ontbreken kleine horeca
Ontbreken gezamenlijke acties
Ontbreken kleinschalige winkels
Ontbreken duidelijke plattegronden
Onduidelijke looproutes
Moeilijk vindbare P-garages
Ongezellige sfeer
Gedeeltelijke zondagopenstelling
Weinig levendigheid bij Circus
Slechte attentiewaarde vanaf snelweg
Niveauverschillen lastig voor ouderen
Te weinig straatactiviteiten
Idem, lastig voor kinderwagens
Te grote afstanden binnen Almere
Geen Nederlandse gezelligheid
Geen aparte ondernemingsorganisatie
Over het aanbod constateerde Kardol, dat er een forse hoeveelheid winkelaanbod in Almere is, zowel in Stad als in de andere stadsdelen: ‘er is meer aanbod, dan de vraag veronderstelt’, bijna 12.000 m² vvo teveel. Deze overschrijding zal volgens Kardol na 2007 verder toenemen door de oplevering van het Circus en projecten in de andere stadsdelen. Bijgevolg zijn de vloerproductiviteiten van de winkels in het Stadshart te laag. Kardol plaatst overigens nogal wat vraagtekens bij de aannames en berekeningen, die door Ecorys in 2002 zijn gemaakt als basis voor de distributieve toetsing ten aanzien van de gewenste structuur van de detailhandel in 2010. Dit betreft onder meer aannames m.b.t. de groei van het aantal inwoners, de bestedingen per hoofd en de normatieve vloerproductiviteit. Volgens Kardol zijn al deze aannames te hoog gebleken. Kardol heeft een groot aantal knelpunten in het nieuwe Stadshart geconstateerd (zie tabel 8). De aanbevelingen van Kardol volgen rechtstreeks uit deze bevindingen: verbetering winkelcircuit, verbetering herkenbaarheid en vindbaarheid van de winkels, herinrichting openbare ruimten, betere looproutes, meer sfeer, verbetering verblijfskwaliteit, aanbrengen van rust- en (her) coördinatiepunten, toevoeging kleinschalige winkels en horeca, collectieve reclame-uitingen en het ondernemen van gezamenlijke activiteiten van het Stadshart. Bovendien beveelt Kardol aan om de winkeltoevoeging in Almere Stadshart en Buiten te temporiseren voor de periode 2007-2015 en om de relatie tussen de bevolkingsontwikkeling, de marktruimte en het functioneren van de winkels inzichtelijk te maken.
52
Buren en Van Deventer (2007) Buren & Van Deventer (B&VD) hebben in 2007 een inventarisatie van de winkelbeleving van het centrum van Almere gemaakt. Zij onderscheiden in het centrum 4 winkelgebieden: deelgebied 1: van Stationsplein tot en met Stadhuisplein; deelgebied 2: Korte Promenade, Passages, Zadelmaker- en Brouwerstraat; deelgebied 3: gebied tussen Diagonaal, Traverse, Belfort en Schutterstraat; deelgebied 4: Schipperplein en Traverse tot aan het Weerwater. B&VD maken een gedegen en gedetailleerde analyse van de branchering en de uitstraling van de vier winkelgebieden. Zij constateren nogal wat tekortkomingen, zowel qua branchering als uitstraling, met name in de ‘oude’ deelgebieden 1 en 2. In Retail Trends van oktober 2009 worden de knelpunten van Almere Centrum als volgt samengevat: het aan duidelijke verbindingen tussen het oude en nieuwe gedeelte; de invulling van de openbare ruimte is mager, met tochtige pleinen en straten als gevolg; de Bottelaarpassage en de Zoetelaarpassage hebben een rommelig winkelaanbod en er dreigt verpaupering; in het nieuwe Stadshart komt de menselijke maat in het gedrang omdat de architectuur de winkelfunctie overheerst; de consumentenbeleving is onvoldoende: het ontbreekt op sommige plaatsen aan sfeer en ontmoetingsplekken, er is sprake van achterstallig onderhoud en de routing is niet logisch. Vervolgens komen zij tot een groot aantal aanbevelingen om de kwaliteit van het centrum te verbeteren, duidelijke functies voor de pleinen, meer straatmeubilair, meer activiteiten, herkenbare bakens en standbeelden op de pleinen, meer groen, bewegwijzering en verkoopstalletjes in de binnenstad, een waterpassage door de binnenstad van oost naar west, zichtlijnen verbeteren, winkelgebieden verbinden door een tweede loopcircuit met speciaalzaken, leisure-elementen voor ouderen, rode draden aanbrengen in de openbare ruimten via verlichting, decoratie en signing, en de oude passages transformeren tot de Covent Garden van Almere. Strabo (2008) Het door Strabo uitgevoerde koopstromen- en passantenonderzoek Almere geeft een aantal inzichten in het functioneren van het Stadshart: het Stadshart trekt vooral jongeren aan. Deze jongere bezoekers zijn meer doelgericht dan ouderen en bezoeken t.o.v. ouderen minder winkels; Almere Stad heeft veel inwoners. Het Stadshart heeft in vergelijking met referentiegemeenten een sterk aanwezige boodschappenfunctie; de gemiddelde besteding van een bezoeker aan het Stadshart bedraagt € 31,76 per bezoek. Dit is € 10 onder het gemiddelde in vergelijkbare centra; de sfeer van het Stadshart is het minst goed beoordeelde aspect. De bereikbaarheid wordt door bezoekers als het beste aspect beoordeeld; de gemiddelde bezoekduur aan het centrum bedraagt 62 minuten. In Zoetermeer is dat 60 minuten. In Apeldoorn en Eindhoven rond 90 minuten en in Den Haag 2 uur. Door Strabo wordt geconstateerd dat in vergelijking met 2005 de waardering van het Centrum is toegenomen. Dit geldt vrijwel voor alle beoordeelde aspecten. De toegenomen waardering geldt in mindere mate voor de horeca- dan voor de win-
53
kelvoorzieningen. Volgens Strabo vraagt sfeerverhoging van het Stadshart veel aandacht. Verder adviseert Strabo – gezien de daling van de vloerproductiviteit tussen 2005 en 2007 – om toevoeging van nieuwe winkelmeters aan het Stadshart zoveel mogelijk in de pas te laten lopen met de toename van het economische draagvlak onder de bevolking. Ook plaatst Strabo een kritische kanttekening bij de bevinding dat meer bezoekers aan het Stadshart niet tot meer omzet hebben geleid.
7.4
De opgave voor het Stadshart De in de vorige paragraaf besproken rapporten bevatten tal van aanbevelingen die de aantrekkelijkheid van het Stadshart vergroten. Enkele van deze aanbevelingen zijn op dit moment in uitvoering van Rodamco, de eigenaar van het Stadshart. Doelstellingen van de verbeteringsinitiatieven van Rodamco zijn het vergroten van de gezelligheid en de warmte van de stad, de trekkracht op de regio, het verlengen van de verblijfsduur, het vergroten van het aantal bezoekers, het creëren van ontmoetingsplaatsen. Enkele van de verbeterpunten zijn (zie ook B&VD, 2007): Stationsplein: verbetering verblijfsklimaat en beleving door meer beschutting aan te brengen en meer groen. Een meetingpoint aanleggen, non-food en horeca toevoegen en aanzicht puien en luifels verbeteren; Schoutstraat en Marktmeesterstraat: doorontwikkelen in de route van het Station naar de Grote Markt. Accent leggen op diensten en aanvullende winkels en bijvoorbeeld afhaalpunten voor via internet bestelde producten; Metropole: mee ontwikkelen in de route van het Station naar de Grote Markt. Bovendien de look and feel (luifels en signing) verbeteren; Stationsstraat: ontwikkelen tot de Kalverstraat van Almere door minder middle-of-the road winkels en door meer hoogwaardige winkels toe te voegen.; Schrijverstraat: laten doorgroeien naar Grote Markt; Stadhuisplein en Stadhuisstraat: terraszones toevoegen en kiosken plaatsen in het middengebied. Meer activiteiten op het plein ondernemen; Grote Markt: ontwikkelen tot levendig horecaplein. Meer (winterproof) terrassen; Korte Promenade: accent op dagelijkse aankopen, o.a. onderscheidend maken door meer etnische foodwinkels en winkels met lokale producten. Winkels met ambachtelijke uitstraling toevoegen; Klokkeluiderstraat en Bottelaarpassage: minder wit, kil en sfeerloos maken, kleurstelling, puien, verlichting en signing verbeteren, kruising en doorloop naar Kolkplein verbeteren. Op langere termijn potentie ‘French Concession’look (zie ook H 5.3) Zoetelaarpassage: sfeer verbeteren (minder kil maken). Op korte termijn met de Bottelaarpassage tot fijnmazig dwaalmilieu ontwikkelen, plus het creëren van broedplaatsen; Zadelmakerstraat en Brouwerstraat: accent leggen op winkels met eigen identiteit en specialisme (voorbeeld: strip- en reisboekenwinkels, speelgoedspeciaalzaken, winkels in feestartikelen); Nieuwe Stadshart: menselijke maat verbeteren, meer kleine winkels e.v. na decompartimentering, kiosken toevoegen, sfeer verbeteren, meer groen, decoratie en levendigheid, signing verbeteren, afwisseling en aantrekkelijkheid winkelaanbod vergroten (ook richten op hogere leeftijdgroepen); Forum: doorontwikkelen tot entertainmentplein;
54
Diagonaal: ontwikkelen tot mainstreet als Nieuwendijk van Almere.in het verlengde van de Stationsstraat; Belfort: vanwege de locatie meer doelgerichte winkels; Esplanade: betrekken bij het nieuwe Stadshart en ontwikkelen naar het niveau van de Esplanade in Singapore en het Battery Park in New York. Stadspark en horeca en cultuurgerelateerde voorzieningen toevoegen en een aantrekkelijk verblijfsklimaat creëren. Er zijn enkele grote lijnen te trekken bij de doorontwikkeling van het Stadscentrum. B r a n c he r i n g m o e t a an s lu i t e n o p p r o f i l e r i n g de e l g e b ie d e n De branchering van het Stadscentrum moet aansluiten op de profilering van de deelgebieden: De mainstream van (ook hoogwaardige en internationale) ketens en brandstores moeten worden gevestigd op de as Stationsstraat – Diagonaal; De Passages moeten bestemd worden voor aantrekkelijke dwaalmilieus; Het gebied rond de Korte Promenade moet vooral bestemd worden voor het doen van dagelijkse aankopen; De detailhandel op het Forum moet aansluiten op de entertainmentfunctie; Vanwege de locatie leent het Belfort zich meer voor niet-volumineuze bestemmingsdetailhandel; De winkels op het Stationsplein moeten de ontmoetingsfunctie ervan versterken; Cultuurgerelateerde voorzieningen vestigen aan het Esplanade; Diensten en aanvullende winkels (bijvoorbeeld afhaalpunten voor via internet bestelde producten) vestigen aan de Schoutstraat en Marktmeesterstraat. A a n t r e k k e l i j k e h or e c a Aantrekkelijke steden kenmerken zich door een rijk aanbod van verspreid liggende horecagelegenheden. In Almere kunnen horecaconcentraties gecreëerd worden op de Grote Markt, aan de Esplanade, het Stationsplein, het Stadhuisplein en (op termijn) in de Bottelaar- en Zoeterlaarpassage. Meer verspreid liggende horeca kan worden gerealiseerd aan de route Stationsstraat-Diagonaal, het Metropole en het Forum. A n t i c i pe r e n o p d e 2 4 - u u r se c o n o mie Als new town moet Almere Stad anticiperen op de 24-uurseconomie. Die betekent ondermeer het accommoderen van afhaalpunten voor via internet bestelde producten, een ruim openstellingsbeleid van de winkels, een rijk geschakeerd pallet van een samenhangend geheel van winkels, diensten, leisure, cultuur en activiteiten. Sterke steden zijn gedurende het gehele jaar levendag, zowel overdag als ‘s –avonds. Dit kan ondermeer bereikt worden door het hanteren van ruime openstellingstijden, afstemming van openstellingstijden van winkels, horeca, diensten, leisure- en cultuurvoorzieningen en het ‘winterproof’ maken van terrassen. Ook de dienstverlening van gemeentelijke diensten moet een afgeleide zijn van de commerciële en culturele activiteiten in de stad. S c h e p p e n va n r a n d v o or w a a r d e n Voor de doorontwikkeling van het Stadshart is het essentieel dat wordt voldaan aan een aantal basisvoorwaarden. In de eerste plaats is dit noodzakelijk om het vertrouwen van de markt te wekken ten einde private investeerders aan te kunnen trekken. Daarnaast hebben die basisvoorwaarden alles te maken met de belevingswaarde – ofwel de sense of the place - van de stad voor consumenten. De
55
‘sense of a place’ staat in de traditie van de architectuur symbool voor indruk en de ervaringen die mensen opdoen in de stad. In het afgelopen decennium is – althans in het onderzoek naar het imago en waardering van binnensteden en winkelcentra – het inzicht ontstaan dat zaken als horecavoorzieningen en aanvullende diensten, entertainment, evenementen en veiligheid evenzeer van invloed zijn op het imago en de waardering van de binnenstad of het winkelcentrum als de winkels zelf. Een binnenstad wordt door consumenten gezien als een compleet systeem van sociale, culturele, artificiële, menselijke en landschappelijke objecten die daarvan deel uitmaken. Het gaat bij de waardering van de ‘sense of the place’ om tal van kenmerken van die externe omgeving de inrichting van de openbare ruimte Gianotten (2003, 2008, 2010-2) heeft uitgebreid onderzocht wat de kenmerken zijn van sterke binnensteden, die een aangename sense of the place uitstralen. Zowel de functionele kwaliteit van een binnenstad als de emotionele beleving van de stad heeft invloed op de waardering van de stad door consumenten. Er zijn veel factoren van invloed hebben op de functionele kwaliteit en de belevingswaarde van de stad. De moet (emotioneel gezien) de juiste emotionele snaar raken bij de bezoekers. Vooral in binnensteden zoeken consumenten zowel ‘the comfort of the known’ als de ‘exitement of the new’. Zij willen zich thuis voelen in de stad, maar zij willen ook verrast en gestimuleerd worden. Zo geven de bekende ketenbedrijven consumenten een vertrouwd gevoel. Maar consumenten willen ook verrast worden door bijzondere winkels, die geen alledaagse spullen verkopen. Functioneel gezien moet de stad daarom een veelzijdig, volledig en divers winkelaanbod hebben. Maar behalve de kwaliteit van het winkelaanbod, wordt de functionele kwaliteit van de stad ook bepaald door de aanwezige diensten, de leisure-, culturele en andere voorzieningen, de inrichting van de openbare ruimte, het decor, de symbolen en artefacten en alles wat de zintuigen prikkelt, temperatuur, geluiden, muziek lawaai, geroezemoes, kleuren en geuren, lay-out, meubilair en de sfeer, de bereikbaarheid, toegankelijkheid, oriëntatiemogelijkheden en parkeergelegenheid. Dit kunnen allemaal basisvoorwaarden worden genoemd, waaraan Almere moet voldoen om hoog te scoren in de belevingswereld van consumenten, inwoners en andere bezoekers. V a n v i si e na a r u i tv o e r in g Aan het begin van dit hoofdstuk is opgemerkt dat Almere een uitgesproken ambitieuze visie heeft. Hierbij is de kanttekening geplaatst, dat een inspirerende visie niet voldoende is om marktpartijen in beweging te brengen. Daarvoor is een samenhangend pakket van strategieën en instrumenten nodig. Een van die instrumenten kan de oprichting zijn van multidisciplinair samengestelde ontwikkelingsraad voor het Stadcentrum van Almere (zie het volgende punt). Belangrijk is echter ook dat (bij voorkeur in samenwerking met of na consultatie van marktpartijen) de aansluiting wordt gemaakt tussen visie en actie. De visie zal moeten worden vertaald in meerjarenplannen (bijvoorbeeld voor perioden van 4 jaar), die weer worden uitgewerkt in concrete jaarplannen. O n t w i k ke l i ng s r a a d v o o r h e t S t a d s ce n tr u m Er zal in Almere over de stadsdelen heen - een strakke regie moeten worden gevoerd op de ontwikkeling. Ook het monitoren van de relatie tussen de bevolkingsontwikkeling, de marktruimte en het economisch functioneren van de winkels is een noodzakelijke conditie. Het Stadscentrum neemt daarbij een bijzondere positie in. Het gaat immers (met name) in Almere Stad niet alleen om de detailhandelsontwikkeling maar om de ontwikkeling van het gehele aanbod van cultuur, leisure, horeca, technologie, huisvesting, onderwijsvoorzieningen etc. Het verdient daarom aanbeveling een speciale ontwikkelingsraad te formeren (een
56
multifunctionele Almere City Development Board, de ACDB), die zich bezig houdt met de ontwikkeling van Almere Stad en die is samengesteld uit de diverse functies die in Almere Stad aanwezig zijn.
57
Bijlage I Ontwikkeling aanbod winkelaanbod 2000-2010 Figuur I.1
Ontwikkeling m² wvo totale aanbod per stadsdeel 2000 – 2010 (incl. leegstand)
100.000 90.000 80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 2000
2001
2002 Haven
Figuur I.2
2003 Stad
2004
2005
Stadscentrum
2006
2007
Buiten
2008
Poort
2009
2010
Hout
Ontwikkeling m² wvo dagelijks per stadsdeel (2000 – 2010)
20.000 18.000 16.000 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0 2000
2001
2002 Haven
58
2003 Stad
2004
2005
Stadscentrum
2006 Buiten
2007
2008
Poort
2009 Hout
2010
Figuur I.3
Ontwikkeling m² wvo niet-dagelijks per stadsdeel (2000 – 2010)
90.000
80.000
70.000
60.000
50.000
40.000
30.000
20.000
10.000
0 2000
2001
2002 Haven
2003 Stad
2004
2005
Stadscentrum
2006 Buiten
2007
2008
Poort
2009
2010
Hout
59
Bijlage II Uitbreidingsplannen 2009 - 2015
Tabel II.1
Uitbreidingsplannen per stadsdeel (2009 – 2015)
Stadsdeel
segment
plannen
realisatie
plannen
2009-2015
in 2009
2010-2015
Haven Stadsdeelcentrum
dagelijks
400
0
400
De Wierden
dagelijks
1.200
0
1.200
Stad Korte Promenade
dagelijks
1.600
0
1.600
Noorderplassen
dagelijks
1.200
0
1.200
‘t Circus
recreatief
9.600
9.600
0
Metropool
recreatief
4.800
0
4.800
Noorderplassen
recreatief
400
0
400
Blok 5.2
recreatief
12.800
0
12.800
Buiten BuitenMere/Blok 9,13 en 14
dagelijks
5.240
2.370
2.870
Buiten Oost
dagelijks
2.240
0
2.240
Van Eesterenplein
dagelijks
320
0
320
BuitenMere (HEMA)
recreatief
2.100
2.100
0
Koppelgebied/Blok 9 en 14
recreatief
11.520
0
11.520
Buiten Oost
recreatief
560
0
560
BuitenMere
recreatief
9.240
0
9.240
Poort Europakwartier
dagelijks
1.200
1.200
0
Homeruskwartier
dagelijks
2.240
0
2.240
Columbuskwartier
dagelijks
2.000
0
2.000
Olympiakwartier West
dagelijks
9.600
0
9.600
Almere strand
dagelijks
1.040
0
1.040
Europakwartier
recreatief
6.160
0
6.160
Olympiakwartier Oost
recreatief
24.000
0
24.000
Olympiakwartier West
recreatief
4.800
0
4.800
Almere strand
recreatief
11.520
0
11.520
Hout
60
Hout Noord
dagelijks
3.400
0
3.400
Hout Noord
recreatief
2.760
0
2.760
Bijlage III Prognose 2010 – 2030
Tabel III.1
Prognose dagelijkse sector tot 2030 Haven
Stad
Buiten
Poort
Hout
Pampus
Almere
2010
22.201
107.732
55.020
2.171
1.352
4
188.480
2015
23.374
108.868
56.909
16.762
3.339
4
209.256
2020
25.597
108.350
57.106
29.676
13.600
9.507
243.836
2030
25.649
109.903
55.549
32.728
42.125
53.566
319.516
2.514
2.451
2.433
2.457
2.457
2.457
2.457
Inwoners
Bestedingen per hoofd % binding
88
92
95
98
98
98
98
% afvloeiing
3
5
11
1
1
1
1
Vloerproduc-
7.244
7.244
7.244
7.244
7.244
7.244
7.244
tiviteit Haalbaar aanbod 2010
6.985
35.298
19.727
728
454
0
63.192
2015
7.359
35.672
20.402
5.627
1.121
0
70.181
2020
8.059
35.502
20.473
9.963
4.566
3.192
81.755
2030
8.075
36.011
19.914
10.988
14.143
17.984
107.115
Gevestigd aanbod 2010
6.629
29.506
13.898
1.306
60
0
51.399
2015
8.229
32.306
19.328
16.186
3.460
0
79.509
2020
8.229
32.306
19.328
16.186
7.710
0
83.759
2030
8.229
32.306
19.328
16.186
7.710
0
83.759
2010
- 356
- 5.792
- 5.829
578
- 394
0
-11.793
2015
870
- 3.366
- 1.074
10.559
2.339
0
9.328
2020
170
- 3.196
- 1.145
6.223
3.144
-3.192
2.004
2030
154
- 3.705
- 586
5.198
-6.433
-17.984
-23.356
Overcapaciteit (+)
61
Tabel III.2
Prognose recreatieve sector tot 2030 Haven
Stad
Buiten
2010
22.201
107.732
2015
23.374
108.868
2020
25.597
2030
Poort
Hout
Pampus
Almere
55.020
2.171
1.352
4
188.480
56.909
16.762
3.339
4
209.256
108.350
57.106
29.676
13.600
9.507
243.836
25.649
109.903
55.549
32.728
42.125
53.566
319.516
1.799
1.722
1.699
1.730
1.730
1.730
1.730
38
95
42
40
40
40
96
11,4
35-60
29
10
10
10
10-16
3.200
3.600
3.200
3.200
3.200
3.200
3.500
Inwoners
Bestedingen per hoofd % binding % toevloeiing Vloerproductiviteit Haalbaar aanbod 2010
5.375
75.389
17.656
521
325
0
99.266
2015
5.663
85.539
18.256
4.027
802
0
114.287
2020
6.188
98.575
18.320
7.130
3.276
2.284
135.773
2030
6.201
124.985
17.820
7.863
10.122
12.870
179.861
. Gevestigd aanbod 2010
7.714
85.273
16.192
312
0
0
109.491
2015
7.714
103.273
37.512
46.792
2.760
0
198.051
2020
7.714
103.273
37.512
46.792
6.210
0
201.501
2030
7.714
103.273
37.512
46.792
6.210
0
201.501
Overcapaciteit (+)
62
2010
2.339
9.884
- 1.464
- 209
- 325
0
10.225
2015
2.051
17.734
19.256
42.765
1.958
0
83.764
2020
1.526
4.698
19.192
39.662
2.934
-2.284
65.728
2030
1.513
- 21.712
19.692
38.929
-3.912
-12.870
21.640
Tabel III.3
Prognose doelgerichte sector tot 2030 Haven
Stad
Buiten
2010
22.201
107.732
2015
23.374
108.868
2020
25.597
2030
25.649
Poort
Hout
Pampus
Almere
55.020
2.171
1.352
4
188.480
56.909
16.762
3.339
4
209.256
108.350
57.106
29.676
13.600
9.507
243.836
109.903
55.549
32.728
42.125
53.566
319.516
Inwoners
Bestedingen
757
per hoofd % binding
95,4
% toevloeiing
5
Vloerproduc-
1.246
tiviteit Haalbaar aanbod 2010
115.248
2015
127.667
2020
148.764
2030
194.937
Gevestigd aanbod 2010
2.531
52.534
54.014
30
0
0
109.109
2015
2.531
52.534
54.014
30
0
0
109.109
2020
2.531
52.534
54.014
30
0
0
109.109
2030
2.531
52.534
54.014
30
0
0
109.109
Overcapaciteit (+) 2010
- 6.139
2015
- 18.558
2020
- 39.655
2030
- 85.828
63
Literatuur
Adviesbureau Kardol (2007), ‘Almere 2007 Winkelstudie - Functioneren Stadshart Almere’. Bayliss, D. (2007), ‘The Rise of the Creative City: Culture and Creativity in Copenhagen’, European Planning Studies, Vol. 15, No. 7, augustus 2007. BRO (2006), ‘Gemeente Almere – DPO Discountsupermarkten’. Buren & Van Deventer (2007), ‘Inventarisatie Winkelbeleving’, Input workshop bestaand centrum Almere’, juli 2007. Buvelot, B. en J. van der Weerd (2006), ‘Media Markt versterkt met zijn vestigingen marktpositie winkelcentra’, Vastgoedmarkt/Winkels, maart 2006. CBS (2010), ‘Omzet Detailhandel Lager’, Persbericht 10-010 d.d. 12 februari 2010. CPB (2010), ‘Voorlopige ramingscijfers 2010 en 2011 beschikbaar’, Persbericht 4, d.d. 16 februari 2010. Degen, M., C. DeSilvey en G. Rose (2008), ‘Experiencing Visualities in Designed Urban Environments: Learning from Milton Keynes’, Environment and Planning, Volume 40, pages 1901-1920. Designbuild (2008), ‘The Guggenheim Effect’, http://www.designbuildnetwork.com, 15 januari 2008. Ecorys Nederland BV (2009), ‘Analyse detailhandel Almere – Detailhandelsvisie Almere 2030+’ van Ecorys Nederland BV, Rotterdam, definitief rapport, 15 mei 2009. Edwards, M. (2001), ‘City Design: What Went Wrong at Milton Keynes?’, Journal of Urban Design, Vol. 6, No. 1, pp. 87-96. Engelsdorp Gastelaars, R. van en D. Hamers (2006), ‘De Nieuwe Stad. Stedelijke Centra als Brandpunten van Interactie’, Rotterdam/Den Haag: NAi Uitgevers/RPB. EZ Zoetermeer (2007), ‘Winkels: de motor van stad en wijk - Structuurvisie Detailhandel 2006-2010’, Gemeente Zoetermeer, juli 2007. Florida, R. (2002), ‘The rise of the creative class, and how it is transforming work, leisure, community, and everyday life’, Perseus Books Group, New York. FPW Rotterdam (2005), ‘Almere Stadshart’, (1) Deskresearch: desk research en vergeleken met kwalitatieve analyse ‘deskundigen, (2) Veldonderzoek: kwalitatieve analyse 20 interviews met ‘deskundigen en (3) Frieling, D. (2010), ‘Almere: nog veel huiswerk voor het Rijk’, S+RO, 2010/01, pp. 71-74.
64
Gemeente Almere (2004), ‘Detailhandel in Almere – Ruimte en diversiteit in winkelgebieden’, Gemeente Almere, Economische Zaken, november 2004. Gemeente Almere (2008), ‘De Almere Principles, Voor een ecologisch, sociaal en economisch duurzame toekomst van Almere 2030’ Uitgeverij Toth, Bussum. Gemeente Almere (2008-1), ‘Van Bouwstenen naar drie Alternatieven’, Gemeente Almere, oktober, 2008. Gemeente Almere (2008-2), ‘Binnenstadsmonitor Stadshart Almere’, Gemeente Almere, Stadsdienst Bureauzaken, Afdeling Onderzoek & Statistiek, april, 2008. Gemeente Almere (2008-3), ‘Almere in de Peiling’, Factsheet, nr. 5, SBZ, Onderzoek & Statistiek, juni 2009. Gemeente Almere (2009), ‘Almere Centrum – Stadscentrum van nu, morgen en de toekomst’, Gebiedsprogrammaplan Stadscentrum Almere, Tijdshorizon 20092030, eindconcept 27 januari 2009. Gemeente Almere (2009-1), ‘Almere, Mensen maken de Stad – De sociale agenda’, Gemeente Almere, januari 2009. Gemeente Almere (2009-2), ‘Vragen en antwoorden, feiten en cijfers Over de Concept Structuurvisie Almere 2.0 en de Ontwerpcasus Almere IJland’. Gemeente Almere (2009-3), ‘Concept Structuurvisie Almere 2.0’, Gemeente Almere, juni 2009. Gemeente Almere (2009-4), ‘Samenvatting Concept Structuurvisie Almere 2.0’, Gemeente Almere, juli 2009. Gemeente Almere (2009-5), ‘Marktpotenties Leisure Waterfront Almere’, Gemeente Almere, mei 2009. Gemeente Almere (2009-6), ‘Almere Weerwater – Optimale Inpassing Verbrede A6’, Gemeente Almere, mei 2009. Gemeente Almere (2009-7), ‘Almere 2.0 – Perspectief Bijzondere Knooppunten’, Gemeente Almere, versie 5, juni 2009. Gemeente Almere (2009-8), ‘Bestemmingsplan Grote Markt Almere Stad ’, Gemeente Almere, 2009. Gemeente Almere (2009-9), ‘Sociale Atlas van Almere’. Gemeente Eindoven (2009), ‘Koopstromenonderzoek SRE 2009’, BRO, 2009. Gemeente Groningen (2009), ‘Detailhandelsmonitor 2008 Gemeente Groningen’, 2008. Gemeente Utrecht (2006), ‘Detailhandelsmonitor Gemeente Utrecht 2005’.
65
Gianotten, H.J., A. Mensen en M. Drost (2003), Look Listen Learn, Stichting Studiecentrum Marktontwikkeling (SSM), Den Haag. Gianotten, H.J. (2008), Look Listen Learn 2008 – Kijken Luisteren Leren en…., Stichting Studiecentrum Marktontwikkeling (SSM), Den Haag. Gianotten, H.J. (2010-1), Supermarkten Almere Haven, maart 2010. Gianotten, H.J. (2010-2), ‘De Waardering van Winkelcentra’, Real Estate Research Quarterly, April 2010, jaargang 9, nummer 1, pp. 25-32. Goudappel Coffeng (2005), ‘ Koopstromenonderzoek Randstad 2004’. GVA Grimley (2008), ‘Cambridge Sub-Region Retail Study’, Cambridge City Council and South Cambridgeshire District Council, oktober 2008. HBD (2009), Omzetkengetallen ten behoeve van ruimtelijk-economisch onderzoek’, juli 2009. Hillier, Bill (1992), ‘Look Back to London’, Architects' Journal, 195 (15). pp. 4246. Hoexum, P. (2009), ‘Almere gaat aan vlijt ten onder’, Trouw, 21 maart 2009. International New Town Institute (2008), ‘Financiering Nieuwe Steden – een verkenning met het oog op de schaalsprong van Almere’, Almere, december 2008. Jantzen, C. en M. Vetner (2009), ‘Designing Urban Experiences for a Suburban Population – The Case of Almere (Netherlands)’, paper gepresenteerd op het congres Understanding and Shaping Regions: Spatial, Social and Economic Futures, 6-8 April 2009, Leuven, België. Kleine, J. (2007), ‘Ruimte voor Krimp’, Ruimte en Debat, No. 01, pp. 9-10, Ruimtelijk Planbureau. Kolder, M. (2008), ‘Van Adolescente naar Volwassen Stad – Almere maakt haar eigen identiteit’, M&O, nummer ¾, augustus, pp. 18-49. Koornstra, R. (2009), ‘Kansen voor Buurtcentra’, Research Special Vastgoed, Retail Trends, oktober 2009, jaargang 6, nr. 10, pp. 51-54. Lorentzen, A. (2009), ‘Cities in the Experience Economy’, European Planning Studies, Vol. 17, No. 6, juni 2009. Maat K., J.J. Harts, M. Zeijlmans van Emmichoven en R. Goetgeluk (2005), ‘Dynamiek van Stedelijke Milieus 1996-2002’, Delft/Den Haag: Onderzoeksinstituut OTB/VROM: DG Ruimte. Marlet, G., J. Poort en F. Laverman (2007), ‘De Kunst van Investeren in Cultuur’, Atlas voor Gemeenten en SEO. Meijer, W. (2009), ‘Economisch Offensief Almere’, Advies Wim Meijer, Almere. Meulen, R. van der (2008), ‘Wat is de Designstad van Nederland?’ In: Tijdschrift voor Marketing, pag. 76. Milton Keynes Council, MKC (2003), ‘Town Centres and Retail Strategy’, Inquiry Topic Paper 5, april 2003.
66
Milton Keynes Council, MKC (2008), ‘Retail capacity and strategy review’. Milton Keynes Council, MKC (2009), Council Plan 2009 – 2011. MKLSP, Milton Keynes Local Strategic Partnership (2004), ‘MK New Futures’, Milton Keynes Community Strategy: Our Handbook for Change 2004-2034. Ministerie OCW (2009), ‘Cultuurconvenant 2009-2012’, Staatscourant, jaargang 2009. No. 92, 20 mei 2009. Möring, M. (2009), ‘Veel festivals, maar cultuur komt op de tweede plaats’, NRC, 19-20 september 2009, Opinie & Debat, pp. 2-3. O+S, (2007), ‘Winkelen in Amsterdam 2005-2006’, Dienst Onderzoek en Statistiek Gemeente Amsterdam, juni. PBL Planbureau voor de Leefomgeving (2009), ‘Dichtheid Wonen, Werken en Detailhandel in Stedelijke Centra’, Monitor Nota Ruimte, www.pbl.nl. Pan Lu (2008), ‘The Remaking of Shanghai Local Spaces’, Spaces of Identity, Vol 8, No 1, Special Olympics Issue. Pekelsma, S. en Y. Houtch (2009), ‘Kunnen Nederlandse steden zich spiegelen aan New York’, NICIS persbericht, 23 juni 2009. PMA (2009), ‘Twee ton voor verkenning mogelijkheden Culture Hoofdstad 2018’, Politieke Markt Almere, pag. 1, 10 oktober 2009. Provoost, M. (2007), ‘Almere New Town - De buitenlandse wortels van een oerHollandse polderstad’, Crimson Architectural Historians, mei 2007. Ren, Xuefei (2008), ‘Forward to the Past: Historical Preservation in Globalizing Shanghai’, City & Community 7:1, pp. 23-43, March 2008. Retail Trends (2009), ‘Buhren & Van Deventer - Stel consument echt centraal’, Karel de Vos, oktober 2009, jaargang 6, nr. 10, pp. 56-59 Schnabel, P. (2000). ‘Kunst als zware industrie. Het Guggenheim Museum Bilbao’, in: T. Gubbels, J. Vaessen en M. Willinge (red.), Museumarchitectuur als spiegel van de samenleving (p. 81-103). Abcoude/Amsterdam: Uitgeverij Uniepers/Stichting Boekmanstudies. Schrijnen, J. (2008), ‘Visie op de Structuurvisie’, Voorzitter quality team structuurvisie Almere 2030+, 21 oktober 2008. Shearcroft, D. (2007), ‘Learning from Milton Keynes’, BD Online, the Architects website, http://www.bdonline.co.uk/ Stadsregio Amsterdam (2008), ‘Tussentijdse Evaluatie Regionaal Detailhandelsbeleid Stadsregio Amsterdam 2006 – 2010’. Strabo (2008), ‘Passantenonderzoek Stadshart en Koopstromenonderzoek Almere’, Strabo, Amsterdam, juni 2008.
67
Stuurgroep Almere (2008), ‘Almere Inc. – De Economische Visie Almere 2030’. Throsby, D, (2006), 'The economics of the creative city: Iconic architecture and the urban experience', in Talking About Sydney: Population, Community, and Culture in Contemporary Sydney, B Randolph, R Freestone & C Butler-Bowdon (eds). Vries, J. de, P. van ’t Wout en G. Oosterink (2007, ‘Essay Maatschappelijke Betekenis van Nieuwe Maaiveld-projecten’, Kennisontwikkelingsproject Het Nieuwe Maaiveld. Williamson, C. (1996), ‘Urban Design in Central Milton Keynes: 25 Years on from the Masterplan’, Urban Design International, Volume 1, issue 4, pp. 335-356. Wing Tai Wai, A. (2006), ‘Place, Promotion and Iconography in Shanghai’s Xintiandi’, Habitat International, No 30, pp. 245-260. Zhang, Li en S. X. Zhao (2009), ‘City Branding and the Olympic Effect: A case study of Beiing’, in press, Cities, Elsevier.
68
Retail Park Almere Poort Context en effecten
Zoetermeer, juni 2011 Versie 3
Inhoudsopgave 1
Inleiding
5
2
Het concept Retail Park
6
2.1
Omschrijving
6
2.2
Referentiecentra
6
2.3
Plein Westermaat Hengelo
7
2.4
Conclusies voor Retail Park Almere Poort
8
3
De context van de marktontwikkelingen
10
3.1
Inleiding
10
3.2
De ontwikkeling van internetshoppen
11
3.3
Vergrijzing en bedrijfsbeëindiging
12
3.4
De conjuncturele ontwikkeling
13
3.5
Overcapaciteit winkelruimte
13
3.6
Relevantie voor Almere
13
4
De detailhandel van Almere
15
4.1
Inleiding
15
4.2
De aanbodontwikkeling 2000 - 2011
15
4.3
Branchering aanbod Almere
15
4.4
Voorbereiding detailhandelsnota Almere
18
5
Almere Poort
20
5.1
De ontwikkeling van het stadsdeel
20
5.2
Thematische retail in Olympiakwartier Oost
20
5.3
Retail Park Almere Poort
21
5.4
Marktpotentie Retail Park Almere Poort
22
5.5
Economische effecten
22
6
Conclusies
24
6.1
Hoofdvragen
24
6.2
Context van de ontwikkeling van het Retail Park in Almere
24
6.3
Context van de marktontwikkeling
25
6.4
Marktruimte van het retail park Almere
26
6.5
Economische effecten van het Retail Park Poort
26
Bijlage I
Ontwikkeling aanbod winkelaanbod 2000-2010
27
Bijlage II Uitbreidingsplannen 2009 - 2015
29
Bijlage III PDV – GDV locaties in aanbouw
30
Bijlage IV Plannen voor PDV – GDV locaties
31
Bijlage V
33
Bepaling marktruimte Almere 2011
Bijlage VI Voorbeeldbranches binnen thema sport, spel en vrije tijd
35
3
4
1
Inleiding
Eind maart 2011 hebben de Gemeente Almere, Dura Vermeer Vastgoed en TCN bekend gemaakt in 2011 het Retail Park Almere Poort te ontwikkelen. Dit Retail Park bestaat uit 30.000 m² bvo winkels en 5.000 m² horeca en leisure. Omdat er nogal wat bezwaren worden verwacht heeft de Gemeente Almere behoefte aan een ruimtelijke onderbouwing van het Retail Park Almere Poort. Om die reden heeft de Gemeente aan Henk Gianotten van Panteia een advies plus een onderbouwing gevraagd. Het advies zal moeten aangeven in welke context het Park wordt ontwikkeld, welke marktruimte daarvoor aanwezig is en welke effecten van de ontwikkeling van het Retail Park op de detailhandelstructuur van de gemeente Almere (en eventueel op de regio) zijn te verwachten. De hoofdvragen van de gemeente luiden als volgt: − in welke context wordt het Retail Park Almere Poort ontwikkeld? Tot deze context behoort zowel het beleidskader, het concurrentieveld in de regio als de conceptuele invulling van het plan voor het Retail Park; − welke marktruimte is daarvoor aanwezig? − Wat zijn de effecten van de ontwikkeling van het Retail Park op de detailhandelstructuur van de gemeente Almere? − Hoe past de ontwikkeling van het Retail Park in de algemene economische ontwikkeling, met name ook met het oog op de ontwikkeling van de detailhandelsbestedingen, demografische ontwikkeling en de internetontwikkeling? Het advies betreft niet de haalbaarheid of de gewenste branchering van het Retail Park. De omvang en het thema ‘sport, spel en vrije tijd’ van Retail Park Almere Poort zijn opgenomen in het bestemmingsplan van Almere Poort (maart 2007). In dit kader heeft de Gemeente Almere een privaatrechtelijke overeenkomst met TCN om het Retail Park in Almere Poort te ontwikkelen. Vervolgens is het aan de ontwikkelaars om tot invulling van het Retail Park te komen binnen het thema ‘sport, spel en vrije tijd’.
5
2
Het concept Retail Park
2.1
Omschrijving Een Retail Park is een centrum van grootschalige winkels, meestal gevestigd op een goed bereikbare locatie aan de rand van de stad en bestemd voor doelgericht consumentenbezoek. Omdat een Retail Park appelleert aan gemak, beschikt het behalve over een uitstekende bereikbaarheid over ruime parkeergelegenheid en voldoende ruimte voor laden en lossen voor de winkels. De kern van het aanbod bestaat doorgaans uit de branches elektronica, wonen, sport en speelgoed. Aan de bezoekers wordt ook horecagelegenheid geboden. Verwacht mag worden dat het Retail Park in Poort de koopkrachttoevloeiing naar Almere zal vergroten.
2.2
Referentiecentra 2 . 2 . 1 C o nc en tra t ie s g ro ots cha l ig e d eta i l ha n de l Retail Parken zijn concentraties van grootschalige winkels ook wel behorend tot de traditionele PDV-branches (wonen, doe-het-zelf, tuincentra) of tot de dagelijkse sector (megasupermarkt). Branches die ook steeds vaker op perifere clusters zijn te vinden zijn sport & spel, bruin- en witgoed en huishoudelijke artikelen. Als gevolg van het huidige detailhandelsbeleid zijn de verschillen tussen PDV- en GDV-locaties aan het vervagen. Retailparken (of vergelijkbare concentraties van grootschalige winkels) zijn onder meer gevestigd in Rotterdam (Megastores Alexandrium II omvang ca 23.000 m² wvo en Woonmall Alexandrium III ca 52.000 m² wvo), Maxis Muiden (ca 20.000 m² wvo), Plein Westermaat in Hengelo (ca 24.700 m² wvo) met Ikea (ca 23.000 m² wvo), Retail Park Roermond (ca 37.000 m² wvo), Woonboulevard Breda (ca 32.000 m² wvo), Alkmaar Overstad (ca 77.000 m² wvo), Vaanpark Barendrecht met IKEA (ca 38.000 m² wvo) en Reijerwaard en Cornelisland Barendrecht (ca 38.000 m² wvo). De verschillen in omvang van dergelijke winkelconcentraties wordt overwegend bepaald door de hoeveelheid winkelmeters in de woonbranche. 2 . 2 . 2 R e f er en t ie g eg ev en s Van grootschalige retailconcentraties zijn beperkt referentiegegevens beschikbaar: − Woonboulevard Breda herbergt voornamelijk woonzaken (waaronder IKEA en Prénatal) en keukenwinkels, aangevuld met electronicawinkels (BCC, de Harense Smit en Media Markt). Van de bezoekers woonboulevard Breda komt 45% uit Breda, 20% uit West-Brabant, 17% uit de rest van Brabant, 6% uit Zuid-West Nederland excl. West Brabant, 9% uit overig Nederland en 2% uit België (Economische Barometer Breda, 2005). De helft van de bezoekers aan de woonboulevard komt er slechts één of enkele keren per jaar. Van alle bezoekers verblijft 87% er minder dan 2 uur. Van alle bezoekers combineert 21% een bezoek aan de woonboulevard met een bezoek aan de binnenstad. Het bezoekmotief is overwegend doelgericht op een bepaalde winkel (IKEA, Media Markt of BCC) en mindere mate woonwinkelen. De winkeliers noemen als sterke punten van de woonboulevard de bereikbaarheid en het parkeergemak en de aanwezigheid van trekkers;
6
− Maxis Muiden heeft een omvang van ca. 15.000 m² wvo, waarvan ca 6.000 in de dagelijkse sector en 9.000 m² wvo in de niet-dagelijkse sector. Vanwege het uitgebreide dagelijkse aanbod is het jaarlijkse aantal bezoekers hoog (5 miljoen bezoekers; Retail Structuurvisie Gooi- en Eemland, 2006). Meer gegevens zijn beschikbaar van retail park Plein Westermaat in Hengelo. Vooral ook vanwege het kort geleden beschikbaar gekomen koopstroomonderzoek Overijssel.
2.3
Plein Westermaat Hengelo Plein Westermaat in Hengelo is eveneens door TCN ontwikkeld en heeft een omvang van ca 48.000 m² wvo, waarvan 23.000 m² wvo in beslag wordt genomen door de belangrijkste trekker IKEA. Het Retail Park is hoofdzakelijk gericht op woninginrichting, sport en spel en electro. Er zijn op Westermaat winkels in de woonbranche (IKEA, Prenatal en Beter Bed), doe-het-zelf (Praxis), bruin- en witgoed (Media Markt en BCC), sport en spel (intertoys en Toys XL), een McDonald en een fitnesscentrum (Fit for Free) gevestigd. Het Plein ligt aan de noordkant van de A1 en is in 2004 geopend. Aan de zuidzijde van de A1 ligt een PDVcluster met onder meer vestigingen van Leen Bakker, Brugman Keukens, Kwantum, Meubel Direct, Carpetright en Kwantum. Vooral de IKEA zorgt voor een hoge toevloeiing van bestedingen naar Hengelo. Voor de niet-dagelijkse aankopen is de koopkrachtbinding 71% en de toevloeiing 54% (Koopstroomonderzoek, 2010). Vooral voor de artikelgroepen woninginrichting (70%) en electro (65%) is de toevloeiing naar Hengelo hoog. Voor huishoudelijke artikelen is de binding 52%. De belangrijkste herkomstgebieden van de toevloeiing zijn Enschede en Almelo. Van de totale toevloeiing naar Hengelo uit Duitsland in de niet-dagelijkse sector kwam in 2005 87% voor rekening van Plein Westermaat (KvK Hengelo). Het Plein is zeer goed bereikbaar vanuit de regio. Volgens een ouder onderzoek uit 2004 combineert 20% van de Duitse bezoekers een bezoek aan Westermaat met een bezoek aan de binnenstad van Hengelo (Architectuur Lokaal, nr 48 maart 2005). Volgens het meest recente koopstromenonderzoek Overijssel (Provincierapport Overijssel, september 2010) heeft de komst van Plein Westermaat zowel effecten gehad op het verzorgingsgebied van deze stad Hengelo zelf als op dat van de omliggende steden. Het Plein heeft vooral het draagvlak van de Gemeente Hengelo vergroot. Na de centra van Zwolle, Enschede, Apeldoorn en Emmen is Plein Westermaat het vijfde koopcentrum van Overijssel. De omzet van Westermaat is in het koopstroomonderzoek 2010 geschat op € 145 miljoen (in 2005 € 142 miljoen) en overtreft daarmee de omzet van de binnenstad van Hengelo (€ 106 miljoen in 2010 en € 197 miljoen in 2005). In Hengelo zijn de bestedingen in de binnenstad (evenals in andere binnensteden van Overijssel) in de afgelopen vijf jaar afgenomen. Als verklarende factoren worden hiervoor in het koopstroomonderzoek de verschuiving van kooporiëntatie naar winkellocaties buiten het centrum, naar middelgrote kernen, en een minder grote toevloeiing vanuit Duitsland genoemd. In 2009 is de vloerproductivitet van IKEA door DHV geraamd op € 2.700 per m² (DHV, juni 2009). De omzet van IKEA Hengelo kan van hieruit geraamd worden op ruim € 62 miljoen per jaar. Uitgaande van een omzet van € 145 miljoen per jaar van heel Westermaat, bedraagt de omzet van Westermaat exclusief IKEA circa € 83 miljoen op jaarbasis. Hiervan uitgaande zou Westermaat exclusief IKEA een (zeer hoge) vloerproductiviteit behalen van 3.360 euro per m². Volgens
7
marktbronnen trekt Westermaat jaarlijks 3,5 miljoen bezoekers. Dit betekent dat de gemiddelde besteding per bezoeker bij IKEA € 17,71 per jaar bedraagt en in het overige retail park € 23,71 per jaar. In de niet-dagelijkse sector komt 46% van de omzet van de detailhandel in Hengelo van inwoners van Hengelo. Van de omliggende gemeenten hebben Enschede (9%), Hof van Twente (7%), Borne en Almelo (beiden 6%), Oldenzaal (4%), Dinkelland en Berkelland (beiden 3%), Haaksbergen, Rijssen-Holten, Deventer en Wierden (allen 2%) en Tubbergen, Hellendoorn, Twenterand en Losser (allen 1%) gezamenlijk een omzetaandeel van 50%. De resterende omzet (rond 5%) komt van elders. Dit betekent dat 46% van de omzet uit de eigen stad komt, 46% uit de regio binnen een straal van 30 autominuten en maximaal 8% uit een gebied op een reisafstand van meer dan 30 autominuten.
2.4
Conclusies voor Retail Park Almere Poort Uit de referentiebeelden blijkt, dat retail parken ruim 90% van de omzet verkrijgen uit een gebied met een straal van maximaal 30 autominuten rond de locatie. Ongeveer de helft van de omzet komt uit de eigen gemeente. Wanneer deze referentiegegevens ook voor Almere worden aangehouden, kan Almere – met 191.495 inwoners in 2011 – als het primaire verzorgingsgebied worden gezien. Door Locatus (Haalbaarheidsanalyse Almere Olympiakwartier, december 2007) is het secundaire verzorgingsgebied binnen een straal van 30 autominuten van Retail Park Almere Poort in kaart gebracht (zie figuur 1). Hierbij is door Locatus rekening gehouden met de concurrentie vanuit Amsterdam in westelijke richting en met de partiële oriëntatie van inwoners van Biddinghuizen en Zeewolde op Almere. Binnen dit secundaire verzorgingsgebied wonen iets meer dan 1 miljoen inwoners. Figuur 1
8
Secundair verzorgingsgebied Retail Park Almere Poort
De gemiddelde besteding kan worden geraamd op een bedrag van rond € 24, per bezoeker, per jaar. Retail parken met een IKEA of een ruim aanbod in de dagelijkse sfeer zullen jaarlijks meer bezoekers aantrekken, dan retail parken die hierover niet kunnen beschikken. De ontwikkelaars gaan uit van anderhalf tot 2 miljoen bezoekers per jaar, waarvan de helft afkomstig is uit Almere en de andere helft uit het secundaire verzorgingsgebied. Bij 2 miljoen bezoekers en een gemiddelde besteding van 24 euro per bezoek, bedraagt het omzetpotentieel 48 miljoen euro per jaar. Een bezoekersaantal van 2 miljoen per jaar zou betekenen dat inwoners van Almere gemiddeld genomen iets meer dan 5 keer per jaar een bezoek brengen aan het retail park in Poort en inwoners uit het secundaire verzorgingsgebied gemiddeld één keer per jaar. Een lager bezoekersaantal dan het geval is bij de retail parken in Muiden en Hengelo is plausibel vanwege de afwezigheid van de dagelijkse sector en IKEA. Toch lijkt het aantal bezoekers van anderhalf tot 2 miljoen per jaar aan de lage kant. Hier zal in hoofdstuk 4.4 verder op worden ingegaan.
9
3
De context van de marktontwikkelingen
3.1
Inleiding
Nieuwe projectontwikkelingen moeten vandaag de dag meer en beter in de context van de marktontwikkelingen worden beoordeeld. Uit een recent rapport Reail2020 van Q&A (2010, pagina 20) is het volgende citaat: ‘Als in 2020 een vijfde, een kwart of wel meer van alle detailhandelsaankopen via het internet zijn weg naar de consument vindt, gaat dit zijn weerslag krijgen op het aantal winkels. Je hebt immers niet meer winkels nodig voor minder handel. Ten opzichte van vandaag kan dit zomaar betekenen dat je zo’n 20% minder winkels nodig hebt in een binnenstad.’ Het onderzoek van Q&A leidde in de pers tot veel aandacht. Overwegend werd het verband gelegd tussen de groei van de internetaankopen en het verdwijnen van vierkante meters verkoopvloeroppervlakte. Zo berichtte De Stem op 22-112010 in een interview met Q&A-onderzoeker Quix en CBW/Mitex-voorzitter Meerman dat ‘de sector nog minstens een vijfde van de omzet verliest aan internetshops’. En verder over de binnensteden dat ’de hoofdwinkelstraten blijven bestaan, maar de zaken in de aanlooproutes vertrekken’ en dat ‘gemeentebesturen er goed aan doen een streep te halen door alle nieuwbouwplannen.’ Hoe moet hier tegenaan worden gekeken en welke nuanceringen kunnen worden aangebracht? Het betreft behalve de internetontwikkeling de volgende achterliggende problematieken: − Vergrijzing en bedrijfsbeëindiging; − De conjunctuur; − Het probleem van de overcapaciteit van winkelruimte. Hieraan voorafgaand kunnen 2 andere – meer algemene nuanceringen worden gegeven. In de eerste plaats is bij ontwikkelingen als vergrijzing, overcapaciteit van winkelruimte, omzetverlies en leegstand, altijd sprake van grote regionale verschillen. Wat zich in het Zuiden van het land voordoet hoeft helemaal niet te gelden voor het Westen, Noorden of Oosten van het land. Ook zijn er vaak verschillen tussen steden of winkelgebieden. Zo kunnen sterke steden meer hebben dan zwakke steden. In de tweede plaats moet bij alle toekomstvoorspellingen bedacht worden dat er een groot verschil is tussen scenario’s en prognoses. Een prognose geeft op een bepaald moment in de tijd een beeld van de meest waarschijnlijke toekomst. De bewering dat in 2020 het marktaandeel van de internetverkopen in de detailhandelsomzet 20% zal zijn, is een prognose. Met scenario’s naar de toekomst kijken gaat anders. Bij scenario’s wordt rekening gehouden met een set van mogelijke toekomsten. Welke toekomst werkelijkheid wordt is onzeker, maar wordt mede bepaald door de onderliggende dimensies van de scenario’s. Scenario’s hebben altijd enkele dimensies. Die dimensies worden bijvoorbeeld in geval van de toekomst van internetshoppen bepaald door het antwoord op de vraag: “Wat bepaalt het marktaandeel van internetwinkels in 2020?” Twee belangrijke variabelen zullen daarop van invloed zijn: het consumentengedrag (bijvoorbeeld de ontwikkeling naar conveniencegericht versus experiencegericht winkelen) en het winkeliersgedrag (cross-channel wel versus niet succesvol). Afhankelijk van posities in deze dubbele dichotomie zou het internetaandeel in de detailhandelsbestedingen in 2020 kunnen variëren tussen bijvoorbeeld 6 en 20%. Belangrijk is, dat scenario’s laten zien dat de detailhandelssector zelf van invloed is op de toe-
10
komstige ontwikkeling. Ook laten scenario’s zien dat andere stakeholders van invloed zijn op de toekomstige ontwikkeling. Zo kunnen gemeenten veel bijdragen aan het genot dat consumenten ervaren tijdens een dagje winkelen in de binnenstad. Ook de toepassing van technologische oplossingen in fysieke winkels draagt bij aan de aantrekkelijkheid van de winkels.
3.2
De ontwikkeling van internetshoppen
De technologische ontwikkeling – waaronder internet en mobiel – zal de komende jaren veel invloed hebben op de wijze waarop consumenten winkelen en boodschappen doen. Winkelen is 24 uur per dag mogelijk, via meerdere kanalen en de afhankelijkheid van fysieke winkels verdwijnt. Consumenten zullen meerdere kanalen naast elkaar gebruiken waarbij de real time digitale kanalen een groot deel van de informatiefunctie gaan overnemen. Daarnaast zullen er vele nieuwe technologische toepassingen worden ontwikkeld die evenzeer de mogelijk hebben om in store de functie van fysieke winkels te vergroten en de winkelfunctie te versterken. In 2010 was de internetomzet ruim € 8 miljard. In 2009 was dat € 6,5 miljard en voor het gemak wordt dit wel 8½ % van de detailhandelsomzet genoemd. Nu komt van die internetbestedingen meer dan de helft voor rekening van reizen (2,3 miljard), verzekeringen (0,5 miljard) en abonnementen (0,6 miljard). Deze dienstencategorieën worden niet meegerekend in de detailhandelsomzet van ruim € 83 miljard in 2009. Indien hiermee wel rekening wordt gehouden, was het marktaandeel van Internet in de detailhandelsbestedingen in 2009 rond 4%. Er zijn grote verschillen per sector. Van de dagelijkse sector wordt een half procent via Internet gekocht, van huis- en tuinartikelen 1,8%, van kleding en schoenen 3½, van boeken, CD’s en games 10% en van bruin- en witgoed 17%. Vooral de bestedingscategorieën boeken, CD’s en games en bruin- en witgoed zijn gevoelig voor internetaankopen. Internationaal gezien vertoont het internetshoppen een behoorlijke groei. Qua groei is Nederland met Duitsland en het VK koploper. In Duitsland is het aandeel van internetshoppen in de totale detailhandelsbestedingen (in 2010) 4,7% en in de Verenigde Staten 4,2%. Een aantal bestedingscategorieën is (ook internationaal gezien) minder gevoelig voor internetaankopen: levensmiddelen, tuinartikelen, woninginrichtingartikelen en in mindere mate kleding en schoenen. Vanaf het begin van de internetontwikkeling ruim 10 jaar geleden was al duidelijk welke kant het op zou gaan. Vooral homogene merkartikelen (zoals elektronica, waarvoor alleen de prijs een differentiërend productkenmerk is) en producten met een hoog informatiegehalte, zoals boeken, beeld- en geluidsdragers en reizen verkopen goed via Internet. Wanneer – bijvoorbeeld voor het jaar 2020 - percentages van 20% worden genoemd als internetaandeel in de detailhandelsbestedingen, moet dit gezien worden als marktaandeel in de non-food verkopen, dus in de niet-dagelijkse bestedingen. Het blijft lastig dit soort voorspellingen te beoordelen. Dit blijkt ook uit eerdere voorspellingen. Maurice de Hond voorspelde al rond 1998 dat in 2008 zo’n 40% van de detailhandelsomzet via internet zou gaan. Het Ruimtelijk Planbureau verwachtte in 2007 dat in 2012 een aandeel van de onlineverkopen in de detailhandelsomzet van 10% behaald zou worden. Locatus (Vastgoedmarkt, 25 januari 2011) verwacht overigens voor 2020 een internetaandeel in de detailhandelsverkopen van iets meer dan 8%.
11
Welke kantekeningen zijn hierbij te maken? Ten eerste dat bij het toekomst voorspellen vandaag de dag ook andere ontwikkelingen een rol spelen, bijvoorbeeld die van de nanotechnologie, mobiel internet, augmented reality, het eBook etc. Vast staat dat als gevolg van al deze ontwikkelingen de winkelfunctie verandert. Rationeel gezien zijn er veel redenen om op Internet te kopen, 24 uur beschikbaar oriëntatie- en betaalgemak, eenvoudige zoekmachines etc. Dus er zal een steeds groter beroep worden gedaan op de emotionele en sociale belevingswaarde van winkelen. Merk- en productbeleving, try and buy etc. Door de technologische ontwikkelingen zullen fysieke kanalen steeds meer worden geïntegreerd met mobiel, Internet en social media. De informatiefunctie zal steeds meer verdwijnen naar digitale media. Wat blijft is dat fysiek winkelen geen noodzaak is. Anders dan het geval is bij boodschappen doen, moeten consumenten niet winkelen, ze willen graag winkelen. Maar dat kan alleen als er wordt gezorgd voor een aantrekkelijk winkelaanbod. De dienstensector biedt voor de detailhandel nog veel groeimogelijkheden. Van alle verkopen in fysieke winkels bestaat minder dan 5% uit dienstenverkoop. Op Internet is dit 50%. Niet voor niets gaat DReizen reizen verkopen in supermarkten. Evenzo gaan Amerikaanse nonfoodretailers steeds meer food verkopen in hun winkels. Dit betekent dat niet alleen retailers maar ook retaillocaties zoals binnensteden steeds meer food- en dienstenverkoop zullen accommoderen. Evenzo leidt de technologieontwikkeling tot het ontstaan van compleet nieuwe of het vergroten van bestaande markten. De traditionele fotospeciaalzaak is verdwenen maar rond de digitale fotografie hebben zich grote markten ontwikkeld. Dit geldt evenzeer voor (mobiele) telefonie, tablets etc. De technologische ontwikkelen zal blijvend zorgen voor een enorme dynamiek in bestedingspatronen en in winkel- en productaanbod.
3.3
Vergrijzing en bedrijfsbeëindiging
Volgens Locatus leidt de Nederlandse retail meer onder vergrijzing dan onder Internet (Vastgoedmarkt, 25 januari 2011). Hierbij kan in een adem bevolkingskrimp worden genoemd. Wat betreft vergijzing en krimp zijn de regionale verschillen groot. Bevolkingskrimp treedt volgens de prognoses vooral op in de randen van Nederland. In het noordoosten van Groningen, het zuiden van Limburg en het zuiden van Zeeland is nu al sprake van krimp en deze zal de komende decennia voortzetten. Als groeistad zal Almere de komende decennia weinig van bevolkingskrimp merken. Integendeel, volgens het middenscenario van de bevolkingsprognose van rond de 190.000 inwoners in 2011 naar rond 320.000 inwoners in 2030. Van vergrijzing mag verwacht worden dat deze zich in Almere later zal voordoen dan in de rest van het land. Vergrijzing zal wel invloed hebben op het bestedingspatroon. Globaal genomen besteden 65-plussers evenveel geld als 65-minners aan hun woning en woninginrichting. Maar zij besteden ongeveer half zoveel aan kleding, schoenen en sportartikelen. Bezien vanuit de bevolkingsontwikkeling, bieden de regio’s rond Almere, als onderdeel van de Noordvleugel van de Randstad nog groeipotentieel voor koopkrachttoevloeiing. Een ander mogelijk gevolg van vergrijzing is groei van het aantal ondernemers dat het bedrijf beëindigt. Volgens MKB Nederland zullen in de komende tien jaar 15.000 bedrijven per jaar ter overname worden aangeboden. De meeste bedrijven komen te koop in de sectoren detailhandel en de zakelijke dienstverlening. De belangrijkste drijfveren achter deze aanbiedingsgolf zijn de vergrijzing, de groei van zelfstandig ondernemerschap en serieel onder-
12
nemerschap (MKB Dossier, 2010). Deze ontwikkeling biedt ook kansen aan Almere als moderne stad, waarin ruimte wordt geboden in broedplaatsen voor moderne retail (bijvoorbeeld internetbedrijven en ecommerce-gebonden bedrijvigheid, winkels aan huis) en aan creatieve en innovatieve ondernemers.
3.4
De conjuncturele ontwikkeling
Het Centraal Planbureau en het toenmalige Ruimtelijk Planbureau hebben in 2006 vier scenario’s ontwikkeld voor de mogelijk toekomstige ontwikkeling van Nederland. Voor het toenmalige Ministerie van VROM waren deze scenario’s een belangrijke basis voor het maken van beleid. In 2010 zijn deze scenario’s herijkt door het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL). Volgens deze scenario’s wordt voor de periode 2011-2015 een economische groei van gemiddeld 1,75 procent per jaar voorspeld. Voor de langere termijn is een sterker herstel denkbaar.
3.5
Overcapaciteit winkelruimte
Op dit moment is 46% van de retailruimte aanwezig op perifere locaties, 39% in hoofdwinkelgebieden (waaronder binnensteden) en 15% in ondersteunende winkelgebieden. Deze verdeling is al een jaar of 10 min of meer hetzelfde. Uitbreidingen van winkelmeters hebben relatief gezien in de afgelopen 10 jaar in gelijke mate plaats gevonden voor de drie typen winkellocaties. Er wordt (vaak terecht) geklaagd over de grote hoeveelheid winkelmeters die de afgelopen jaren is toegevoegd. Voor een groot deel is de vernieuwing en modernisering de dynamiek van de detailhandel wel ten goede gekomen, zeker wanneer uitbreidingen hebben bestaan uit waardevolle en onderscheidende winkelgebieden. Wat vaak ontbreekt is het plaatsen van de uitbreidingen in een structuurvisie waarin ook de gevolgen van de uitbreidingen voor de bestaande voorraad worden beoordeeld. Door de NRW (2010) is het standpunt ingenomen dat waar nodig afscheid moet worden genomen van meters, die niet meer aan de wensen van de consument voldoen: ‘Een integrale kijk op de attractiviteit en samenhang van winkelgebieden is noodzakelijk, waarbij ook naar de b- en c-milieus moet worden gekeken. In de detailhandelstructuurvisies moet ruimte worden gecreëerd voor dynamiek en attractiviteit. Dat kan betekenen dat verbetering en uitbreiding van bestaande meters op de ene plek hand in hand moet gaan met afbouw en sanering van slechte meters op andere plekken. In veel regio’s zijn moeilijke keuzes te maken. De keuzes, bijvoorbeeld voor functiewijzing van winkelgebieden, moeten gepaard gaan met flankerend beleid, met wet- en regelgeving en een daarbij behorend instrumentarium. Er zijn instrumenten die op het niveau van de functionele regio kunnen worden ingezet, zoals ‘zoet en zuur’-afspraken met ontwikkelaars, ontwikkelingsfondsen, verplaatsingsfondsen en saneringsfondsen.’1
3.6
Relevantie voor Almere
In recente perspublicaties is aandacht gegeven aan een rapport van Q&A waarin een forse teruggang van het aantal winkelmeters in Nederland wordt voorspeld.
1
Dynamiek van Winkelmeters – Van meer naar betere meters, NRW Taskforce dynamische winkelgebieden, 2010.
13
De technologische ontwikkeling – waaronder Internet en mobiel – zal de komende jaren veel invloed hebben op de wijze waarop consumenten winkelen en boodschappen doen. Op de verwachte behoefte aan winkelmeters zijn ook andere problematieken van invloed, waaronder vergrijzing en bedrijfsbeëindiging, de conjunctuur en het probleem van de overcapaciteit van winkelruimte. Ten aanzien van de te verwachten ontwikkelingen zullen zich grote regionale verschillen voordoen. Niet alleen de winkeliers, maar ook andere stakeholders als de gemeente kunnen een stimulerende en faciliterende rol spelen om te zorgen voor een sterke cross-channel winkelstructuur. De gemeente Almere zal alert moeten blijven op de technologische ontwikkelingen (monitoring), bedrijfsbeëindigingen moeten volgen, leegstand moeten managen, (nieuw) ondernemerschap moeten stimuleren en faciliteren en waar nodig verouderde winkelmeters moeten saneren. Voor de ontwikkeling van Retail Park Poort betekent de onvoorspelbaarheid van de internetontwikkeling, dat rekening moet worden gehouden met alternatieve bestemmingen van de gebouwen op het moment dat de marktomstandigheden dit noodzaken, bijvoorbeeld een woon- en werkbestemming (zie ook hoofdstuk 5.3). De schaal van het Retail Park is voldoende om regionale trekkracht uit te oefenen, maar wel onder de eis van innovatie. Daarbij zouden onderdelen als educatie, presentatie, training, demonstratie, merkbeleving, show & tell en experience hun plaats moeten krijgen. Er zou moeten worden ingespeeld op de veranderende functies die aan fysieke winkels onder invloed van het internetwinkelen moet worden toegekend. Ook voor toekomstgerichte stadsdistributie zou – ten behoeve van de ontlasting van de stad en het verbeteren van de bereikbaarheid – plaats kunnen worden ingeruimd evenals voor het afhalen en retourneren van internetaankopen.
14
4
De detailhandel van Almere
4.1
Inleiding Almere heeft een klassieke hiërarchisch opgebouwde detailhandelsstructuur met enkele typische kenmerken van een new town, waaronder circa 20 solitaire supermarkten. De structuur bestaat uit een stadscentrum, twee stadsdeelcentra (Buitenmere in Almere Buiten en het stadsdeelcentrum in Almere Haven), enkele supermarktcentra, één buurt- en één wijkcentrum in Almere Stad, enkele locaties voor grootschalige en perifere detailhandel (waaronder Doemere in Almere Buiten) en 4 warenmarkten. De detailhandel in Almere heeft vooral een lokale verzorgingsfunctie, waarbij het Stadshart het centrale punt is in de verzorgingsstructuur.
4.2
De aanbodontwikkeling 2000 - 2011 In 2000 bedroeg het totale aanbod winkelvloeroppervlakte in Almere 112.035 m² wvo. In 2011 beschikt Almere over 279.986 m² wvo detailhandel. Het totale aanbod in Almere is in het afgelopen decennium (2000 tot 2011) met rond 168.000 m² wvo toegenomen, een stijging van 150% (zie bijlage I). Van deze toename kwam 7% voor rekening van de dagelijkse sector en 93% van de nietdagelijkse sector. De uitbreiding van het winkelaanbod heeft vooral plaatsgevonden in Buiten (+ 130%), het Stadshart (+ 275%) en Stad-overig (+ 125%). In diezelfde periode 2000-2011 nam het aantal inwoners van Almere met ruim 30% toe tot 191.495 inwoners in 2011. Dit betekent dat het niveau van winkelvoorzieningen in Almere in het afgelopen decennium fors is verhoogd. Dit komt tot uitdrukking in het verloop van het aantal m² wvo per inwoner. Voor heel Almere nam het aantal vierkante meter per inwoner van 2000 tot 2011 toe van 0,78 tot 1,47.
4.3
Branchering aanbod Almere Om de structuur van het aanbod in kaart te brengen is uitgegaan van de gebruikelijke manier om branches te clusteren (zie tabel 1). Tabel 1
Clustering branches in de detailhandel
Dagelijks
Recreatief
Doelgericht (PDV)
levensmiddelen
warenhuis
doe-het-zelf
persoonlijke verzorging
kleding en mode
wonen
schoenen en lederwaren
tuincentra
juwelier en optiek huishoudelijk en luxe plant en dier antiek en kunst hobby en media detailhandel overig bruin- en witgoed sport en spel auto en fiets
15
In 2011 bedroeg dit aanbod voor heel Almere 279.986 m² wvo. Daarvan is 55.505 m² wvo dagelijkse detailhandel, 94.856 m² wvo recreatieve detailhandel en 109.158 m² wvo doelgerichte detailhandel. In de dagelijkse sector bleef dit kengetal in het afgelopen decennium min of meer constant (0,29 m² wvo per inwoner) terwijl zich in de niet-dagelijkse sector een toename heeft voorgedaan (van 0,50 tot 1,07 m² wvo per inwoner). De leegstand bedraagt op dit moment 0,11 m² wvo per inwoner. Tabel 2
Ontwikkeling detailhandelsaanbod per branche
Branche Levensmiddelen Persoonlijke verzorging Totaal dagelijks Warenhuis
2008
2010
2011
40.379
45.021
48.051
5.682
6.378
7.454
46.061
51.399
55.505
9.716
8.702
9.025
30.037
31.180
32.312
6.626
6.366
7.218
Juwelier en optiek
2.024
2.234
2.182
Huishoudelijk
7.092
6.946
8.714
Plant en dier
5.279
1.854
1.854
107
107
107
Kleding en mode Schoenen en lederwaren
Antiek en kunst Sport en spel
10.786
10.535
11.616
Hobby
1.826
2.789
2.789
Media
3.915
4.139
4.006
10.562
12.472
8.727
Auto en fiets
2.631
2.877
3.242
Overig
7.590
7.590
7.320
Bruin- en witgoed
Niet verdeeld Buiten
2.100
Niet verdeeld ‘t Circus
9.600
Totaal recreatief
98.191
109.491
99.112
Tuincentra
20.450
24.787
25.142
Doe het zelf
25.089
26.807
26.757
Wonen Totaal doelgericht Leegstand Totaal Almere
59.685
57.515
53.003
105.224
109.109
104.902
13.760
8.362
20.467
263.236
278.361
279.986
Ten opzichte van de 7 andere grote steden is de relatieve leegstand (7,3%) in Almere laag. Voor Eindhoven, Groningen, Rotterdam en Den Haag is deze gemiddeld meer dan 10%. Voor Amsterdam, Tilburg en Utrecht 8-10%. Gemiddeld voor de 8 grote steden bedraagt de leegstand 10,6%. Het niet-dagelijkse aanbod bestaat uit het recreatieve aanbod en het doelgerichte aanbod (PDV). Bij het recreatieve aanbod is het aanbod in de segmenten sport en spel, bruin- en witgoed, autoaccessoires en fietsen inbegrepen. Reden hiervoor is dat dit aanbod zich grotendeels (nationaal gezien) in winkelcentra bevindt
16
en dat juist in Almere van veel menging van deze branches met het recreatieve en sprake is, met name in het Stadshart1. Tabel 3
Distributieve ruimtebepaling 2010 en 2011 Dagelijks
Recrea-
Doelge-
Leeg-
tief
richt
stand
Totaal
Aantal inwoners 2010
188.480
188.480
188.480
188.480
Aantal inwoners 2011
191.495
191.495
191.495
191.495
2010
2.457
1.730
757
2.457
2011
2.344
1.684
785
4.831
2010
7.244
3.500
1.246
3.420
2011
7.431
3.500
1.310
3.516
2010 (1.000 €)
463,2
326,1
142,7
932,0
2011 (1.000 €)
448,9
322,4
150,3
921,6
98
96
95,4
98,4
1
10
5
2010 (1.000 €)
458,5
347,9
143,3
949,7
2011 (1.000 €)
444,4
343,9
151,0
939,2
2010
63.192
99.266
115.248
277.706
2011
60.447
99.497
107.875
259.519
2010
51.399
109.491
109.109
8.362
278.361
2011
55.505
99.112
104.902
20.467
279.986
2010
- 11.793
+10.225
- 6.139
- 7.707
2011
- 4.942
- 385
- 2.973
- 8.300
Bestedingen/hoofd (€)
Vloerproductiviteit (€/m²)
Bestedingspotentieel
Koopkrachtbinding (%) Koopkrachttoevloeiing (%) Omzet na toe- en afvloeiing
Haalbaar aanbod (m²)
Gevestigd aanbod (m²)
Overcapaciteit (+) excl. leegstand
Overcapaciteit (+) incl. leegstand
1
2010
- 655
2011
+12.167
Bij dit soort indelingen wordt niet uitgegaan van locaties, maar van branches. Van de bruin- en witgoedzaken ligt 74% in winkelcentra, 23% verspreid en 3% op grootschalige concentraties. Van de fietsen-, sport- en speelgoedwinkels ligt 1% op grootschalige concentraties en van de autoaccessoirehandel 4%. Door Strabo werd in 2006 de normatieve vloerproductiviteit van Media Markt geraamd op 6.000 €/m². Volgens Strabo behaalt Media Markt de hoogste vloerproductiviteit op een perifere locatie. Dit pleit ervoor dit aanbod niet als PDV maar als GDV te beschouwen (Buvelot en Van der Weerd, 2006).
17
De uitbreiding van het aanbod in 2010 (met name in Stad en Buiten) heeft in combinatie met de toegenomen leegstand geleid tot een min of meer gelijk aanbod in 2011 ten opzichte van 2010. Met name in het segment bruin- en witgoed is sprake geweest van een afname van het aanbod. Tabel 3 presenteert de aansluiting van de huidige (2011) verhouding van vraag naar en aanbod van detailhandel in Almere ten opzichte van de situatie in 2010. In 2010 is de marktruimte voor geheel Almere geschat 7.707 m² wvo (zie tabel 3). Hier stond 8.362 m² wvo leegstand tegen over. Op dit moment bedraagt de leegstand 20.467 m² wvo en de marktruimte 8.300. Uit tabel 3 kan geconcludeerd worden dat de toename van de leegstand zich voornamelijk in de recreatieve en doelgerichte sector heeft voor gedaan. De verschillen die zich tussen beide jaren voordoen zijn overigens niet alleen het gevolg van aanbod- en vraagveranderingen, maar ook van bijgestelde ramingen van HBD en CBS. Een meer gedetailleerde uitwerking van de vraag- en aanbodverhouding en van de beschikbare marktruimte op brancheniveau is opgenomen in bijlage V.
4.4
Voorbereiding detailhandelsnota Almere De detailhandelsnota 2004 is de laatste vastgestelde nota van Almere. Een opvolger is nog niet gereed. Wel is een opvolger van de nota in concept opgesteld (versie 22 maart 2010). Aan deze conceptnota ligt een Ontwikkelingsvisie Almere ten grondslag (Gianotten 2010). De in het Retail Park Almere Poort geplande detailhandelsbranches zijn zowel in de concept detailhandelsnota 2010 als in de ontwikkelingsvisie ondergebracht in het segment recreatieve detailhandel. Globaal kunnen (met betrekking tot de recreatieve detailhandel) de bevindingen in de ontwikkelingsvisie van 2010 als volgt worden samengevat: -
In de periode 2010 – 2015 wordt zowel in de bestaande als in de nieuwe stadsdelen - winkelruimte toegevoegd aan de bestaande voorraad. Bijlage II bevat een overzicht dat dateert van 2010. Op dat moment ging het tot 2015 om 116.670 m² wvo, waarvan 28.110 m² wvo in de dagelijkse sector en 88.560 m² wvo in de recreatieve sector. Inmiddels blijken een aantal voornemens (voor zover er al sprake van is) pas na 2015 gerealiseerd te worden;
-
Ook in de omliggende provincies zijn nogal wat PDV-GDV-ontwikkelingen in aanbouw (zie bijlage III; bron NEPROM 2011) en in de planning (zie bijlage IV; bron NEPROM 2011);
-
Volgens het bestemmingsplan wordt in Poort ca. 46.480 m² wvo recreatieve detailhandel. Een te groot aanbod recreatieve detailhandel buiten het Stadshart kan de bestaande problemen van het Stadshart vergroten;
-
Het gemiddelde bindingspercentage van de stadsdelen (buiten Stad zelf) bedraagt op dit moment 35 - 40%. Dit betekent dat 35 - 40% van alle recreatieve inkopen van de inwoners van Almere buiten Stad, in Stad worden gedaan. Naarmate de relatieve aantrekkelijkheid van het Stadshart toeneemt, zal de eventuele overcapaciteit (en bijgevolg leegstand) vooral in de Stadsdelen terecht komen. Als de relatieve aantrekkelijkheid van de detailhandel in de stadsdelen toeneemt, is het omgekeerde het geval;
-
Er zou een restrictief beleid moeten worden gevoerd ten aanzien van de detailhandelsontwikkeling in de nieuwe stadsdelen. Voor het komende
18
decennium zal Almere vooral moeten investeren in de kwaliteit van de voorzieningenstructuur, vooral ook in het Stadshart. In de concept detailhandelsnota (maart 2010) wordt naar aanleiding hiervan opgemerkt, dat conform het programmaplan Stadscentrum 2009 het stadscentrum van Almere gezien dient te worden als hèt centrale winkelcentrum van héél Almere. En voorts, -
dat de verschillende (nieuwe) winkel- c.q. projectgebieden als Stadscentrum, Haven, Buiten, Poort, Hout en Pampus qua detailhandelsontwikkelingen en volumes niet op zichzelf beschouwd dienen te worden, maar juist ook, als onderdelen van de gehele detailhandelsstructuur van Almere;
-
dat alleen dan kansrijke (grootschalige en/of thematische) initiatieven/winkelconcepten op detailhandelsgebied worden geaccommodeerd als deze een duidelijke meerwaarde voor Almere en de regio opleveren; het zal in dergelijke gevallen veelal gaan om combinaties van detailhandel, horeca en leisure;
-
dat vernieuwende concepten buiten het stadscentrum aanvullend dienen te zijn op de functie van het centrale stadscentrum.
Tot nu toe is het Stadshart van Almere gezien als hèt centrum van Almere. Gezien de branchering van het Retail Park Poort en de omvang mag een behoorlijke aantrekkingskracht op de bevolking van heel Almere worden verwacht en dus in zekere mate concurrerend voor het Stadshart. Het retail park kan dus de positie van het Stadshart verzwakken. Anderzijds is het retail park ook een versterking van de retailstructuur van Almere omdat het de koopkrachttoevloeiing van buiten de stad aanzienlijk vergroot.
19
5
Almere Poort
5.1
De ontwikkeling van het stadsdeel Almere Poort is het nieuwe stadsdeel van Almere, dat wordt ontwikkeld in het gebied tussen Almere Stad en de Hollandse Brug. In 2011 moet het inwoneraantal van Poort de grens van 6.000 passeren. In het middenscenario (bij een nieuwbouw van 2.000 woningen per jaar) zal Poort in 2019 ruim 26.000 inwoners tellen. Het stadsdeel Poort wordt gezien als de toekomstige strandstad van de Randstad. Volgens het bestemmingsplan moeten de ligging aan het water, het buitendijkse strand in combinatie met de woonboulevard en het leisureprogramma in het kustgebied het gebied een eigen, onderscheidende identiteit geven. Het plan voor Almere Poort is te verdelen in een noordelijk en een zuidelijk deel. De structuur in het zuidelijk deel is opgebouwd uit een waaier, het noordelijk deel bestaat uit een rechthoekige raster. De beide delen worden aan elkaar gekoppeld door de groenzone Cascadepark. Een belangrijk onderdeel van de structuur van Almere Poort wordt gevormd door de hoofdverkeersstructuur. Almere Poort kan worden opgedeeld in 5 deelgebieden. Een van de deelgebieden is het Olympiakwartier. Het Retail Park is gepland aan de oostzijde van het Olympiakwartier. De Westzijde van het Olympiakwartier wordt voorzien van een stadsdeelcentrum.
5.2
Thematische retail in Olympiakwartier Oost Volgens het basisprogramma in het bestemmingsplan Poort is in Olympiakwartier (maart, 2007) is (minimaal) 27.000 m² thematische detailhandel, 15.000 m² detailhandel en 3.000 m² ‘horeca en een hotel en dergelijke’ opgenomen. In de vigerende detailhandelsnota (Detailhandel in Almere, 2004) staat over het sporten leisurecluster in het Olympiakwartier: “Uit het onderzoek voor de detailhandelsnota is naar voren gekomen dat in de periode tot 2010 het realiseren van ca. 20.000 m2 b.v.o. detailhandel vooralsnog haalbaar zou zijn als onderdeel van een sport- en leisurecluster, daarbij uitgaande van Almere als verzorgingsgebied. Wanneer de plannen meer concreet zijn uitgewerkt (invulling, realisatieperiode) worden deze beoordeeld op toegevoegde waarde aan de hand van het toetsingskader.” Overigens is de onderbouwing van deze constatering niet direct uit de detailhandelsnota 2004 te herleiden. Wel bevat de detailhandelsnota 2004 de conclusie dat de (harde) uitbreidingsplannen niet-dagelijks aanbod in Almere voor de periode tot 2004-2010 min of meer in overeenstemming zijn met de uitbreidingsruimte. De ontwikkeling van de thematische retail in Almere Poort is in de nota 2004 gerubriceerd onder de zachte plannen. Inmiddels heeft de Gemeente Almere besloten het Retail Park in Poort te ontwikkelen, ook vanwege reeds gemaakt afspraken met de ontwikkelaars. Daarbij zullen eventuele consequenties voor andere retaillocaties in Almere (waaronder het Stadshart) moeten worden geaccepteerd. Overwegingen die hierbij een rol spelen zijn de volgende: -
Het onderscheidend motief van ‘kopen in Retail Park Almere’ ten aanzien van kopen in andere retailconcentraties, waaronder het Stadshart, Doe Mere etc;
20
-
De belangstelling van de markt voor vestiging in Retail Park Almere Poort;
-
De mogelijkheid om meer regionale koopkracht naar Almere te trekken;
-
De uitstraling van het project, die waarde toevoegt aan de aantrekkingskracht van heel Almere.
Het retail park in Poort onderscheidt zich van andere winkelgebieden in Almere door de schaal van de winkels, de thematisering (sport, spel en vrije tijd) en het concept (grootschalige retail in combinatie met leisure en horeca). Voor een overzicht van de Gemeente Almere van voorbeelden van passende branches bij het thema wordt verwezen naar bijlage VI. Uitgesloten zijn supermarkten en modespeciaalzaken (mode uitsluitend in aanvulling op sport en spel).
5.3
Retail Park Almere Poort De beoogde locatie van het Retail Park is het Olympiakwartier in Almere Poort, een zichtlocatie langs de snelweg A6, tussen Almere en de noordelijke Randstad. De thematische invulling van het park is gericht op sport, spel en vrije tijd. Het park moet een hoogwaardig voorzieningenniveau krijgen en een impuls geven aan de werkgelegenheid in Almere en in de regio (800 werkzame personen). De start van de bouw staat gepland voor medio 2011. Begin 2013 moet het Retail Park worden geopend. In het Retail Park gaan zich twaalf tot veertien grootschalige winkels vestigen, waarvan de grootste ruim 7.000 vierkante meter beslaat. Ook zullen zich enkele horecabedrijven vestigen en wordt er een 45 meter hoge toren gebouwd die vanaf de Hollandse Brug al te zien moet zijn. Het winkelcentrum moet beeldbepalend voor Almere worden en (volgens de ontwikkelaars) jaarlijks anderhalf tot twee miljoen bezoekers trekken. De beoogde doelgroep is afkomstig uit een gebied binnen een straal van 30 autominuten. Minstens de helft van de bezoekers moet van buiten de regio komen. Met het Retail Park wordt ingespeeld op twee consumentmotieven. Retail Park Almere Poort wil in de eerste plaats een bijzondere belevenis voor haar bezoekers zijn. Zo worden verschillende evenementen georganiseerd. Er moet een compleet aanbod worden geboden op het gebied van sport, spel en vrije tijd. Het (doelgericht) winkelen in het Retail Park moet een belevenis zijn, ook als antwoord op internetwinkelen. Met de ontwikkeling van het Retail Park moet volgens de ontwikkelaars worden ingespeeld op de beleveniseconomie. Dit wordt versterkt door de aansluiting van het thema van het Retail Park op het thema van het Olympiakwartier. Ook de horeca en leisure, de inrichting en het gebruik van de buitenruimte en de faciliteiten sluiten aan op het centrale thema. In de tweede plaats is de invulling van het Retail Park juist gericht op het doen van doelgerichte aankopen, waarbij gemak, volledigheid en bereikbaarheid voorop staan. De invulling van het park is niet gericht op het doen van de dagelijkse boodschappen (een supermarkt is niet toegestaan) of op vergelijkend winkelen (waarbij meerdere winkels worden bezocht). Met de invulling van het Retail Park wordt erop gemikt dat consumenten langer verblijven dan bij een bezoek aan een PDV-locatie, maar korter dan bij een bezoek aan een stadscentrum of stadsdeelcentrum. De verlenging van de verblijfsduur moet vooral mogelijk worden gemaakt door de aanvullende horeca en voorzieningen, de inrichting van het Retail Park en de context. Er wordt vanuit gegaan dat door bezoekers één of maximaal twee winkels worden bezocht. In de regio wordt vooral gemikt op bezoekers vanuit de westkant van Amsterdam en Het Gooi. In westelijke richting wordt onder andere de con-
21
currentie aangegaan met Maxis Megastores in Muiden. Richting Het Gooi is minder concurrerend aanbod aanwezig. Het retail park moet ook de concurrentie aangaan met internet. Vanwege de onzekerheid op langere termijn wat betreft de houdbaarheid van het concept worden de gebouwen zodanig uitgevoerd dat zij in de toekomst een andere functie kunnen krijgen (woon- en/of werkbestemming).
5.4
Marktpotentie Retail Park Almere Poort Het Retail Park heeft een bruto winkelvloeroppervlakte van 30.000 m² bvo. Tabel 4 presenteert een tentatieve invulling van het Retail Park. Tabel 4
Branchering Retail Park Almere Poort
Branche
bvo
wvo
Omzet/m²
Omzet
incl. BTW
incl. BTW
m²
m²
€
mln €
Sport en spel
5.700
4.650
2.270
10,6
Bruin- en witgoed
5.800
4.730
6.128
29,0
Huishoudelijk
4.800
3.920
2.544
10,0
Wonen
12.260
10.000
1.310
13,1
Totaal
30.000
23.300
2.690
62,7
Gebruik makend van de normatieve vloerproductiviteit (bron: HBD, 2010) kan een raming gemaakt worden van de omzet van het retail park. In tabel 4 is de totale omzet geraamd op 62,7 miljoen euro per jaar. In hoofdstuk 2.4 is – uitgaande van een gemiddelde besteding van 24 euro/bezoeker en volgens opgave van de ontwikkelaars 2 miljoen bezoekers/jaar – de omzet geraamd op 48 miljoen euro per jaar. Daarbij is de kanttekening gemaakt dat een gemiddelde opkomst van inwoners van Almere van iets meer dan 5 keer per jaar en van inwoners uit het secundaire verzorgingsgebied van één keer per jaar aan de lage kant lijkt. Daarom zal verder worden uitgegaan van een omzetverwachting voor het retail park van 50 tot 60 miljoen euro/jaar. Voorts wordt ervan uitgegaan dat 10% van de omzet (5 tot 6 miljoen euro) afkomstig is van inwoners uit een (tertiair) verzorgingsgebied op meer dan 30 autominuten van het retail park en vervolgens € 23-27 miljoen (45% van de omzet) afkomstig is van inwoners van Almere (primair verzorgingsgebied) en eveneens € 23-27 miljoen van inwoners uit het secundair verzorgingsgebied tot 30 autominuten.
5.5
Economische effecten 5 . 5 . 1 W e rk ge l e ge nh e id se ff ec te n De vestiging van een retail park in Almere Poort heeft zowel positieve als negatieve economische effecten. Positief is een koopkrachttoevloeiing van 28 tot 33 miljoen van buiten de regio naar Almere. Bij een gemiddelde arbeidsproductiviteit van 270.000 €/fte levert het retail park een werkgelegenheid op van 185 tot 225 full time arbeidsplaatsen per jaar. Dit levert jaarlijks een hoeveelheid extra werkgelegenheid voor Almere van 85 tot 100 full time arbeidsplaatsen.
22
5 . 5 . 2 O mz e te ff ec te n Behalve positieve effecten zijn er ook negatieve effecten. Er zal onder andere verdringing optreden van omzet bij de bestaande detailhandel in Almere. Tabel 5 Branche
Sport en spel
Verdingingseffecten Retail Park Almere Huidig
Markt-
Aanbod
Omzet
Omzet-
Bruto-
Netto-
aanbod
ruimte
retail
Almere
(+)
park
detail-
claim
omzet-
omzet-
handel
Retail
effect
Almere
effect
Park Poort
(-)
(-)
m²
m²
m²
€ 1.000
€ 1.000
%
%
11.616
- 44
4.650
38,0
3,9–4,6
10-12
10-12
Bruin- en witgoed
8.727
- 232
4.730
51,9
10,6–12,5
20-24
21-25
Huishoudelijk
8.714
+1.999
3.920
22,2
3,7–4,3
17-19
8-9
Wonen
53.003
+3.559
10.000
84,4
4,8-5,6
6-7
4-5
Totaal
82.060
+5.282
23.300
196,5
23,0-27,0
12-14
9-11
In Almere is er (afgezien van leegstand) in de betrokken branches een marktruimte van 5.282 m² wvo. Het bruto-omzeteffect houdt geen rekening met de (positieve of negatieve) marktruimte; het netto-omzeteffect houdt hier wel rekening mee. Marktruimte dempt het directe omzeteffect van het retail park op de bestaande detailhandel. In tabel 5 is het netto omzeteffect het negatieve effect op de omzet van de bestaande detailhandel waarbij rekening is gehouden met de aanwezige onder- of overcapaciteit van het aanbod. Gemiddeld genomen is het effect voor de betrokken branches -9 tot -11%. Het grootst is het effect op de bruin- en witgoedbranche (-21 tot -25%) waar de aanbodcapaciteit in Almere met meer dan 50% wordt vergroot. Bij deze berekeningen is geen rekening gehouden met leegstand en met geplande ontwikkelingen in Almere (zie bijlage II) en in de secundaire en tertiaire verzorgingsgebieden (zie bijlagen III en IV).
23
6
Conclusies
6.1
Hoofdvragen Het advies in dit rapport betreft niet de haalbaarheid of de gewenste branchering van het Retail Park. De omvang en het thema ‘sport, spel en vrije tijd’ van Retail Park Almere Poort zijn opgenomen in het bestemmingsplan van Almere Poort (maart 2007). In dit kader heeft de Gemeente Almere een privaatrechtelijke overeenkomst met TCN om het Retail Park in Almere Poort te ontwikkelen. Vervolgens is het aan de ontwikkelaars om tot invulling van het Retail Park te komen binnen het thema ‘sport, spel en vrije tijd’. In de inleiding zijn de vraagpunten als volgt geformuleerd: − in welke context wordt het Retail Park Almere Poort ontwikkeld? Tot deze context behoort zowel het beleidskader, het concurrentieveld in de regio als de conceptuele invulling van het plan voor het Retail Park; − Hoe past de ontwikkeling van het Retail Park in de algemene economische ontwikkeling, met name ook met het oog op de ontwikkeling van de detailhandelsbestedingen, demografische ontwikkeling en de internetontwikkeling? − welke marktruimte is daarvoor aanwezig? − Wat zijn de effecten van de ontwikkeling van het Retail Park op de detailhandelstructuur van de gemeente Almere? Onderstaand zullen deze hoofdvragen achtereenvolgens worden beantwoord.
6.2
Context van de ontwikkeling van het Retail Park in Almere − Retail Park Almere Poort appelleert aan gemak, beschikt behalve over een uitstekende bereikbaarheid en zichtbaarheid over ruime parkeergelegenheid. De kern van het aanbod bestaat uit de branches elektronica, wonen, sport en speelgoed. Aan de bezoekers wordt ook horecagelegenheid geboden. Verwacht mag worden dat het Retail Park in Poort de koopkrachttoevloeiing naar Almere zal vergroten; − In Almere wordt in het komend decennium, zowel in de bestaande als in de nieuwe stadsdelen van Almere nogal wat winkelruimte toegevoegd aan de bestaande voorraad. Ook in de omliggende provincies zijn nogal wat PDV-GDVontwikkelingen in aanbouw of staan in de planning; − In de concept detailhandelsnota van Almere (maart 2010) wordt opgemerkt, dat conform het programmaplan Stadscentrum 2009 het stadscentrum van Almere gezien dient te worden als hèt centrale winkelcentrum van héél Almere. In deze context kan het retail park in Almere Poort enerzijds gezien worden als een ontwikkeling die de positie van het Stadshart verzwakt. Anderzijds kan de ontwikkeling ook worden gezien als een versterking van de retailstructuur van Almere omdat het de koopkrachttoevloeiing van buiten de stad vergroot; − Op dit moment omvat het aanbod voor heel Almere 279.986 m² wvo. Daarvan is 55.505 m² wvo dagelijkse detailhandel, 94.856 m² wvo recreatieve detailhandel en 109.158 m² wvo doelgerichte detailhandel. De leegstand bedraagt in Almere 20.467 m² wvo en de marktruimte 8.300 m² wvo. Met als kanttekening dat de leegstand groter is dan de marktruimte. De toename van de leegstand in het afgelopen jaar heeft zich voornamelijk in de recreatieve en doelgerichte sector voor gedaan.
24
6.3
Context van de marktontwikkeling − Nieuwe projectontwikkelingen moeten vandaag de dag meer en beter in de context van de marktontwikkelingen worden beoordeeld. Het betreft behalve de internetontwikkeling de problematiek rond vergrijzing en bedrijfsbeëindiging, de conjunctuur en het probleem van de overcapaciteit van winkelruimte; − De technologische ontwikkeling – waaronder internet en mobiel – zal de komende jaren veel invloed hebben op de wijze waarop consumenten winkelen en boodschappen doen. Vast staat dat als gevolg van deze ontwikkeling de winkelfunctie verandert. Rationeel gezien zijn er veel redenen om op Internet te kopen, 24 uur beschikbaar oriëntatie- en betaalgemak, eenvoudige zoekmachines etc. Dus er zal een steeds groter beroep worden gedaan op de emotionele en sociale belevingswaarde van winkelen. Merk- en productbeleving, try and buy etc; − Als groeistad zal Almere de komende decennia weinig van bevolkingskrimp merken. Integedeel, volgens het middenscenario van de bevolkingsprognose van rond de 190.000 inwoners in 2011 naar rond 320.000 inwoners in 2030. Vergrijzing zal wel invloed hebben op het bestedingspatroon. − Bezien vanuit de bevolkingsontwikkeling, bieden de regio’s rond Almere, als onderdeel van de Noordvleugel van de Randstad nog groeipotentieel voor koopkrachttoevloeiing; − De ontwikkelingen bieden ook kansen aan Almere als moderne stad, waarin ruimte wordt geboden in broedplaatsen voor moderne retail (bijvoorbeeld internetbedrijven en ecommerce-gebonden bedrijvigheid, winkels aan huis) en aan creatieve en innovatieve ondernemers; − Overcapaciteit van winkelruimte betekent dat uitbreiding van bestaande meters op de ene plek hand in hand moet gaan met afbouw en sanering van slechte meters op andere plekken. In veel regio’s zijn moeilijke keuzes te maken. De keuzes, bijvoorbeeld voor functiewijzing van winkelgebieden, moeten gepaard gaan met flankerend beleid, met wet- en regelgeving en een daarbij behorend instrumentarium. Er zijn instrumenten die op het niveau van de functionele regio kunnen worden ingezet, zoals ‘zoet en zuur’-afspraken met ontwikkelaars, ontwikkelingsfondsen, verplaatsingsfondsen en saneringsfondsen etc; − Voor de ontwikkeling van Retail Park Poort betekent de onvoorspelbaarheid van de internetontwikkeling, dat rekening moet worden gehouden met alternatieve bestemmingen van de gebouwen op het moment dat de marktomstandigheden dit noodzaken, bijvoorbeeld een woon- en werkbestemming; − De schaal van het Retail Park is voldoende om regionale trekkracht uit te oefenen, maar wel onder de eis van innovatie. Daarbij zouden onderdelen als educatie, presentatie, training, demonstratie, merkbeleving, show & tell en experience hun plaats moeten krijgen. Er zou moeten worden ingespeeld op de veranderende functies die aan fysieke winkels onder invloed van het internetwinkelen moet worden toegekend. Ook voor toekomstgerichte stadsdistributie zou – ten behoeve van de ontlasting van de stad en het verbeteren van de bereikbaarheid – plaats kunnen worden ingeruimd evenals voor het afhalen en retourneren van internetaankopen.
25
6.4
Marktruimte van het retail park Almere − In het bestemmingsplan van het Olympiakwartier Almere Poort (maart, 2007) is (minimaal) 27.000 m² detailhandel en 3.000 m² ‘horeca en een hotel en dergelijke’ opgenomen; − Eventuele consequenties van de vestiging van het retail park in Poort voor andere retaillocaties in Almere (waaronder het Stadshart) worden door de gemeente Almere geaccepteerd; − Het Retail Park Poort heeft een bruto winkelvloeroppervlakte van 30.000 m² bvo; − Uit de referentiebeelden blijkt, dat retail parken ruim 90% van de omzet verkrijgen uit een gebied met een straal van maximaal 30 autominuten rond de locatie. Ongeveer de helft van de omzet komt uit de eigen gemeente. Wanneer deze referentiegegevens ook voor Almere worden aangehouden, kan Almere – met 191.495 inwoners in 2011 – als het primaire verzorgingsgebied worden gezien; − Op basis van vraag- en aanbodgegevens is uitgegaan van een omzetverwachting voor het retail park van 50 tot 60 miljoen euro/jaar. Daarvan is 5 tot 6 miljoen euro afkomstig van inwoners uit een (tertiair) verzorgingsgebied op meer dan 30 autominuten van het retail park, vervolgens € 23-27 miljoen (45% van de omzet) afkomstig van inwoners van Almere (primair verzorgingsgebied) en eveneens € 23-27 miljoen van inwoners uit het secundair verzorgingsgebied tot 30 autominuten.
6.5
Economische effecten van het Retail Park Poort − De vestiging van een retail park in Almere Poort heeft zowel positieve als negatieve economische effecten; − Positief is een koopkrachttoevloeiing van 28 tot 33 miljoen van buiten de regio naar Almere; − Bij een gemiddelde arbeidsproductiviteit van 270.000 €/fte levert het retail park een werkgelegenheid op van 185 tot 225 full time arbeidsplaatsen per jaar. Dit levert jaarlijks een hoeveelheid extra werkgelegenheid voor Almere van 85 tot 100 full time arbeidsplaatsen; − Het negatieve effect op de omzet van de bestaande detailhandel waarbij rekening wordt gehouden met de aanwezige onder- of overcapaciteit van het aanbod is gemiddeld genomen -9 tot -11%. Het grootst is het effect op de bruinen witgoedbranche (-21 tot -25%) waarvan de aanbodcapaciteit in Almere met meer dan 50% wordt vergroot; − Deze negatieve effecten doen zich gemiddeld genomen in gelijke mate voor, voor alle winkels in de desbetreffende branches in Almere. Aangenomen is namelijk dat heel Almere tot het primaire verzorgingsgebied van het retail park behoort. Van deze effecten op de grotere centra in Almere (Stadshart, Doemere, Buitenmere) zal geen structuurverstoring uitgaan. Wel kunnen zij leiden tot faillissementen van individuele winkels; − Bij deze berekeningen is geen rekening gehouden met leegstand en met geplande ontwikkelingen in Almere en in de secundaire en tertiaire verzorgingsgebieden.
26
.
Bijlage I Ontwikkeling aanbod winkelaanbod 2000-2010 Figuur I.1
Ontwikkeling m² wvo totale aanbod per stadsdeel 2000 – 2010 (incl. leegstand)
100.000 90.000 80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 2000
2001
2002 Haven
Figuur I.2
2003 Stad
2004
2005
Stadscentrum
2006
2007
Buiten
2008
Poort
2009
2010
Hout
Ontwikkeling m² wvo dagelijks per stadsdeel (2000 – 2010)
20.000 18.000 16.000 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0 2000
2001
2002 Haven
2003 Stad
2004
2005
Stadscentrum
2006 Buiten
2007
2008
Poort
2009
2010
Hout
27
Figuur I.3
Ontwikkeling m² wvo niet-dagelijks per stadsdeel (2000 – 2010)
90.000
80.000
70.000
60.000
50.000
40.000
30.000
20.000
10.000
0 2000
2001
2002 Haven
28
2003 Stad
2004
2005
Stadscentrum
2006 Buiten
2007
2008
Poort
2009 Hout
2010
Bijlage II Uitbreidingsplannen 2009 - 2015
Stadsdeel
segment
plannen
realisatie
plannen
2009-2015
in 2009
2010-2015
Haven Stadsdeelcentrum
dagelijks
400
0
400
De Wierden
dagelijks
1.200
0
1.200
dagelijks
1.600
0
1.600 1.200
Stad Korte Promenade Noorderplassen
dagelijks
1.200
0
‘t Circus
recreatief
9.600
9.600
0
Metropool
recreatief
4.800
0
4.800
Noorderplassen
recreatief
400
0
400
Blok 5.2
recreatief
12.800
0
12.800
Buiten BuitenMere/Blok 9,13 en 14
dagelijks
5.240
2.370
2.870
Buiten Oost
dagelijks
2.240
0
2.240
Van Eesterenplein
dagelijks
320
0
320
BuitenMere (HEMA)
recreatief
2.100
2.100
0
Koppelgebied/Blok 9 en 14
recreatief
11.520
0
11.520
Buiten Oost
recreatief
560
0
560
BuitenMere
recreatief
9.240
0
9.240
Europakwartier
dagelijks
1.200
1.200
0
Homeruskwartier
dagelijks
2.240
0
2.240
Columbuskwartier
dagelijks
2.000
0
2.000
Olympiakwartier West
dagelijks
9.600
0
9.600
Almere strand
dagelijks
1.040
0
1.040
Europakwartier
recreatief
6.160
0
6.160
Olympiakwartier Oost
recreatief
24.000
0
24.000
Olympiakwartier West
recreatief
4.800
0
4.800
Almere strand
recreatief
11.520
0
11.520
Poort
Hout Hout Noord
dagelijks
3.400
0
3.400
Hout Noord
recreatief
2.760
0
2.760
29
Bijlage III PDV – GDV locaties in aanbouw
Provincie
Stad
Project
Type
Branches
Metrage
Noord
Amsterdam
Westerpoort fase 2
Nieuwbouw
Huis tuin
18.000
PDV
keuken
Holland WC Oostpoort
Nieuwbouw
18.000
GDV Zaandam
Bruynzeelfabrieken
Herontwikkeling
20.000
GDV Utrecht
30
Amersfoort
Eemplein
Centrum
15.000
Bijlage IV Plannen voor PDV – GDV locaties
Provincie
Stad
Project
Type
Noord Holland
Amsterdam
Centrumgebied Noord
Nieuwbouw volumineus
Amsterdam
Food Center
Groothandelsmarkt
Amsterdam
Getz
Themacentrum
Amsterdam
Houthavens
Nieuwbouw PDV
Amsterdam
Sport Plaza
Nieuwbouw
Alkmaar
Overstad overig
Nieuwbouw PDV
25.000
2027
Alkmaar
Shopping Mall
Regionale Mall
55.000
2016
Castricum
WC Geesterduin
Nieuwbouw PDV
16.500
2012
Haarlem
Slachthuisbuurt
Nieuwbouw volumineus
5.000
2012
Hoorn
Run Shopping Center
Uitbreiding RSC
25.000
n.n.b.
Zaandam
Zuiderpoort
Uitbreiding PDV
21.600
n.n.b.
Utrecht
Utrecht
Ikea
Uitbreiding
20.000
n.n.b.
Gelderland
Apeldoorn
Omnisportcentrum
Nieuwbouw PDV-GDV
12.000
2012
Harderwijk
Thema wonen en vt
Uitbreiding PDV
15.000
n.n.b.
Harderwijk
Waterfront
Nieuwbouw VT
Overijssel
Branches Food
Metrage
Oplevering
23.000
2018
16.000
n.n.b.
21.000
n.n.b.
5.000 Sport
Wonen
Wonen en VT
Kampen
Thema Melmerpark
Nieuwbouw PDV-GDV
Zwolle
Ikea Zwolle
Nieuwbouw
Zwolle
Spoolderwerk
Nieuwbouw PDV
Wonen
31
20.000
2018 n.n.b.
5.000
2016
25.000
2012
32.000
2012
20.000
2014
32
Zuid Holland
Flevoland
Zwolle
Woonboulevard
Nieuwbouw PDV
Wonen
25.000
2014
Alphen Rijn
Factory Outlet fase 1
Nieuwbouw FOC
Mode, sport etc.
21.000
n.n.b.
Alphen Rijn
Factory Outlet fase 2
Uitbreiding FOC
Mode, sport etc.
10.000
n.n.b.
Leiderdorp
Ikea Bospoort
Nieuwbouw
22.000
n.n.b.
Zoetermeer
FOC, PDV, GDV
Nieuwbouw Bleizo
60.000
n.n.b.
40.000
2025
Almere
Hout Noord A6 Park
Thematisch volumineus
Almere
Poort Olympia West
Thematisch GDV
Wonen
30.000
2016
Almere
Poort Olympia Oost
Thematisch GDV
30.000
2012
Zeewolde
Themacentrum
Nieuwbouw PDV-GDV
22.000
n.n.b.
Bijlage V Bepaling marktruimte Almere 2011
Omzet
Omzet
Beste-
Beste-
Beste-
Omzet-
Omzet
Omzet
Omzet
Haal-
Locatus
Over(+)
per
incl.
dingen
dingen
dingen
Mutatie
2011
2011
2011
baar
2011
onder(-)
hoofd
BTW
per
inwoners
na toe-
2010
incl.
per m²
per m²
aanbod
capaci-
inwoner
Almere
en af-
(%)
BTW
(excl.
(incl.
2011
teit 2011
Almere
2009
vloeing
BTW)
BTW)
(2)
(3)
(4)
(5)
(6)
(7)
(8)
excl. BTW (0) Totaal dagelijks
(1)
(9)
(10)
(11)
2.210
2.380
2.344
448,9
444,3
+ 1,1
449,2
6.900
7.431
60.447
55.505
- 4.942
110
131
127
24,3
25,9
+ 2,3
26,5
2.520
3.542
7.480
9.025
+ 1.545
Mode, kleding, schoenen
590
702
681
130,4
139,1
- 0,3
138,7
2.580
3.627
38.241
39.530
+ 1.289
Juwelier, huishoudelijk, fiets
190
226
219
41,9
44,7
+ 3,0
46,0
1.810
2.544
18.098
16.099
- 1.999
Sport, spel, hobby, media
250
298
288
55,2
58,8
+ 2,3
60,2
2.330
3.275
18.367
18.411
+ 44
Bruin- en witgoed
220
262
254
48,6
51,9
+ 0,3
52,1
4.360
6.128
8.495
8.727
+ 232
Overig
100
119
115
22,0
23,5
+ 2,3
24,0
1.940
2.727
8.816
7.320
- 1.496
1.460
1.738
1.684
322,4
343,9
+ 1,1
347,5
2.490
3.500
99.497
99.112
- 385
70
83
80
15,3
15,4
- 2,0
15,1
570
678
22.260
25.142
+ 2.882
Doe-het-zelf
230
274
266
50,9
51,2
- 4,1
49,1
1.420
1.690
29.053
26.757
- 2.296
Wonen
380
452
439
84,1
84,4
- 4,3
80,8
1.200
1.428
56.562
55.003
- 3.559
Totaal doelgericht
680
809
785
150,3
151,0
- 4,0
145,0
1.101
1.310
107.875
104.902
- 2.973
4.350
4.927
4.831
921,6
939,2
+ 0,3
941,7
2.900
3.516
267.819
259.519
- 8.300
20.467
+20.467
4.350
4.927
4.831
921,6
939,2
+ 0,3
941,7
2.900
3.516
267.819
279.986
+12.167
Warenhuis
Totaal recreatief Tuincentra
Subtotaal Leegstand Totaal
33
Toelichting bij tabel Kolom
Toelichting
0
Bron HBD (2010), Omzetkengetallen ten behoeve van ruimtelijk-economisch onderzoek
1
BTW voedingsmiddelen 6%, overige productgroepen 19%
2
Correctie voor relatieve inkomen inwoners Almere: dagelijks (x 2457/2495), recreatief (x 1730/1783) doelgericht (x 757/780)
3
Totale bestedingen in miljoen € (incl. BTW) van 191.494 inwoners van Almere in 2011
4
Binding en afvloeiing in %: dagelijks (98/1), recreatief (96/10) en doelgericht (95,4/5)
5
Mutatie 2010 t.o.v. 2009. Bron CBS, persbericht 13 mei 2011. Tuincentra geschat; warenhuizen, sport en overig berekend
6
Omzetraming miljoen € (incl. BTW) op basis van besteding in 2010 en aantal inwoners in 2011
7
Bron: HBD (zie kolom 0)
8
BTW voedingsmiddelen 6%, overige productgroepen 19%; vloerproductiviteit recreatief: 3.500 €/m²(x 3500/2490)
9
Kolom (6)/(9)
10
Bron: Locatusonline.com, juni 2011
11
Kolom (10) - (9)
Bijlage VI Voorbeeldbranches binnen thema sport, spel en vrije tijd
Volgens opgave van de gemeente op basis van het bestemmingsplan (niet limitatief). Sport en bodycare Buitensport en outdoor Watersport Rijwielen Sportspecialty Sport (incl. sport modisch) Campingsport Hengelsport Dierenspeciaalzaak Baby/kind Drogist en parfumerie Persoonlijke verzorging Lifestyle (mode, schoenen, lederwaren, optiek) Spel (communicatie en edutainment) en vrije tijd Speelgoed Modelbouw/vliegers Electronica Bruin- en witgoed Wonen/woninginrichting Huishoudelijke artikelen Kookstudio/winkel Boekhandel Muziekinstrumenten Beeld- en geluidsdragers Foto/film Software en games Autoelectronica en automotive Kantoorartikelen Doe-het-zelf/bouwmarkt Tuincentrum
35
Totaal Almere
Centra Almere
Almere Haven
Leegstand Dagelijks Recreatief Doelgericht
Almere Stad
Leegstand Dagelijks Recreatief Doelgericht
Almere Buiten
Leegstand Dagelijks Recreatief Doelgericht
Almere Poort
Leegstand Dagelijks Recreatief Doelgericht
Totaal Almere Totaal Leegstand
WVO Aantal O&S Locatus 2.052 5 10,2% 7,0% 6.992 32 34,7% 4.038 23 20,0% 7.060 29 35,1% 20.142 89 15.354 49 8,6% 5,9% 34.299 111 19,2% 50.912 150 28,5% 78.181 174 43,7% 178.746 484 6.706 12 7,5% 5,1% 15.480 38 17,3% 6.738 31 7,5% 60.570 102 67,7% 89.494 183 2.915 8 53,9% 43,8% 1.608 7 29,7% 40 1 0,7% 847 9 15,7% 5.410 25 293.792 27.027
781 74
9,2%
6,3%
Centrum Almere Haven
Centrum Almere Stad
Centrum Almere Buiten
Europakwartier
Totaal Centra Totaal leegstand Centra
Bron: Locatus, afslag 4-3-2013 Totaal verkooppunten: 1.585, waarvan 781 met WVO Berekening leegstand: O&S: leegstand WVO/Totaal WVO Locatus: (2/3*LeegstandWVO)/(TotaalWVO-(1/3*LeegstandWVO) O&S, P. Mulder 4-3-2013
O&S Centra Overig 14,0%Almere Totaal Almere 12,0%
Leegstand Locatusin Almere 12,6% 4,4% 9,2%
8,8% 2,9% 6,3%
10,0% 8,0%
O&S Locatus
6,0% 4,0% 2,0% 0,0% Centra
Overig Almere
Totaal Almere
Overig Almere Leegstand Dagelijks Recreatief Doelgericht Leegstand Dagelijks Recreatief Doelgericht Leegstand Dagelijks Recreatief Doelgericht Leegstand Dagelijks Doelgericht
WVO Aantal O&S Locatus 909 3 8,0% 5,5% 4.388 24 38,5% 3.998 22 35,0% 2.114 18 18,5% 11.409 67 12.077 34 12,7% 8,9% 14.042 58 14,8% 49.397 135 52,0% 19.430 75 20,5% 94.946 302 5.849 7 9,5% 6,5% 9.261 24 15,0% 6.618 29 10,7% 39.982 60 64,8% 61.710 120 2.915 8 61,9% 52,0% 1.478 6 31,4% 315 5 6,7% 4.708 19
172.773 21.750
508 52 12,6%
8,8%
Almere Haven Overig
Leegstand Dagelijks Recreatief Doelgericht
Almere Stad Overig
Leegstand Dagelijks Recreatief Doelgericht
Almere Buiten Overig
Leegstand Dagelijks Recreatief Doelgericht
Almere Poort Overig
Dagelijks Recreatief Doelgericht
Totaal overig Totaal leegstand Overig
WVO 1143 2604 40 4946 8.733 3277 20257 1515 58751 83.800 857 6219 120 20588 27.784 130 40 532 702
121.019 5.277
Aantal 2 8 1 11 22 15 53 15 99 182 5 14 2 42 63 1 1 4 6
273 22
O&S Locatus 13,1% 9,1% 29,8% 0,5% 56,6% 3,9% 24,2% 1,8% 70,1%
2,6%
3,1% 22,4% 0,4% 74,1%
2,1%
18,5% 5,7% 75,8%
4,4%
2,9%
