Gemeentelijk detailhandelsbeleid Leiderdorp

Gemeentelijk detailhandelsbeleid Leiderdorp 2012 - 2016

Gemeente Leiderdorp Datum collegebesluit: Datum raadsbesluit:

4 juni 2012

Voorwoord In deze nota gemeentelijk detailhandelsbeleid wordt ingegaan op de structuur van de detailhandel en winkelgebieden in Leiderdorp. De aanleiding om gemeentelijk detailhandelsbeleid op te stellen is meerledig. Ten eerste is in 2011 de gemeentelijke Structuurvisie Detailhandel 2011 geactualiseerd. Deze actualisatie heeft aangetoond dat er ruimte bestaat voor meer detailhandel in Leiderdorp. In deze Structuurvisie zijn voor een aantal winkelgebieden scenario’s geschetst over de invulling ervan. In dit beleid zal een scenario worden gekozen en verder worden uitgewerkt. Ten tweede wordt in de regio Holland Rijnland het perifere detailhandelsbeleid geactualiseerd. Mede op ons initiatief is de discussie in de regio geopend om te onderzoeken in hoeverre een brancheverruiming mogelijk is op de perifere detailhandelslocaties (pdv). De resultaten van de actualisatie van het regionaal pdv-beleid zijn meegenomen in dit gemeentelijk beleid. De derde reden om een gemeentelijk detailhandelsbeleid op te stellen vloeit voort uit de behoefte van het (lokale) bedrijfsleven, doordat we regelmatig verzoeken ontvangen van bedrijven/ winkels die zich in Leiderdorp willen vestigen. Deze beleidsnota kan bijdragen aan het aantrekkelijker maken van het vestigingsklimaat in onze gemeente. Sinds de inwerkingtreding van de Europese Dienstenrichtlijn in 2006 is het niet meer mogelijk om als overheid economische motieven aan te voeren voor de vestiging van winkels/ bedrijven; ruimtelijke argumenten zijn sindsdien leidend. Dit brengt met zich mee dat in de gemeente geen ontwrichting van de bestaande winkelstructuur mag ontstaan op het moment een winkel zich op een andere locatie dan in een regulier winkelcentrum wil vestigen. De gemeente moet goed kunnen onderbouwen waarom een vestiging van een winkel buiten een winkelcentrum gerechtvaardigd kan worden. In 2011 hebben we een aantal gesprekken georganiseerd waarbij een open discussie is gevoerd met de Leiderdorpse Ondernemersvereniging (LOV), winkeliersverenigingen en enkele individuele (vastgoed)ondernemers in Leiderdorp. Ook het Hoofdbedrijfsschap Detailhandel en de Kamer van Koophandel hebben een bijdrage geleverd aan deze discussie. Het doel van deze gesprekken was om in open setting van elkaar te horen hoe het bedrijfsleven aankijkt tegen de bestaande winkel- en detailhandelsstructuur in Leiderdorp. Naast deze gesprekken hebben we regelmatig met de LOV, winkeliersverenigingen en individuele ondernemers overleg om over hun visie op de winkel- en detailhandelstructuur te praten. Al deze input is voor ons belangrijk om tot een afgewogen toekomstgericht beleid te komen. Ondernemers de ruimte geven om te ondernemen. Dat is waar wij als college voor staan. Dit betekent niet dat we alles willen toestaan en willen en zullen meewerken aan alle initiatieven. De geldende wet- en regelgeving, de beleidsvisies die recent zijn geschreven én de opvattingen van de ondernemers geven aan dat er geen ontwrichting van de bestaande winkelstructuur in Leiderdorp mag ontstaan. Dit is ons vertrekpunt van deze beleidsnota. Dit houdt dan ook in dat wij de drie hoofdcentra – Winkelhof, Baanderij en WOOON – onderscheidend willen laten zijn met allen een eigen karakter. Iedere locatie is uniek en dat willen we zo houden. Hier is ook de consument bij gebaat.

Namens het College van Burgemeester en Wethouders van Leiderdorp,

drs. H.L. Zilverentant Wethouder economische zaken

2

Hoofdstuk 1. Inleiding

In dit inleidende hoofdstuk wordt ingegaan op het doel van dit gemeentelijk beleid en binnen welk kader dit beleid is opgesteld. Dit kader is onderverdeeld in onderzoeksvragen en het benoemen van de winkelgebieden en detailhandelslocaties in Leiderdorp.

1.1 Doel Het doel van dit gemeentelijk detailhandelsbeleid is: “Het formuleren van een toekomstbestendige structuur voor de winkel- en detailhandelsgebieden in Leiderdorp.”

1.2 Onderzoeksvragen De geformuleerde doelstelling wordt bereikt door een aantal onderzoeksvragen te stellen. Deze vragen zijn opgesteld aan de hand van de Actualisatie van de gemeentelijke structuurvisie (2011) en de vragen die wij onszelf hadden gesteld ter voorbereiding op de gesprekken met de ondernemers. Het gaat om de volgende vragen: 1. Hoe ziet de structuur van de winkelgebieden en detailhandelslocaties er op dit moment uit? 2. Wat zijn de wensen van de ondernemers en winkeliersverenigingen? 3. Met welke wet- en regelgeving moet worden rekening gehouden? 4. Welke wettelijke ruimte is er om brancheverruiming op de pdv-locaties toe te staan? 5. Hoe moet worden voorkomen dat de bestaande winkelstructuur wordt ontwricht met inachtneming van de belangen van de winkelcentra De Winkelhof en Santhorst? 6. Welke behoefte is er aan een winkelvoorziening in Leiderdorp Zuid en wat is hiervoor de meest geschikte locatie?

1.3 Overzicht winkel- en detailhandelsgebieden In de gemeente Leiderdorp zijn de volgende winkel- en detailhandelsgebieden: • Baanderij (bedrijventerrein en pdv-opvanglocatie) • WOOON (pdv-locatie) • Winkelhof (winkelcentrum) • Santhorst (winkelcentrum) • Oranjegalerij (winkelcentrum) Deze winkel- en detailhandelsgebieden worden hieronder kort beschreven. Daarnaast is er een aantal solitaire vestigingen; wij hechten eraan om deze volledigheidshalve wel te benoemen, maar deze zullen in deze beleidsnota verder niet aan bod komen. De bestemming van deze solitaire vestigingen verandert niet.

3

Geografisch zijn deze locaties als volgt gesitueerd:

Figuur 1. Overzicht winkel- en detailhandelgebieden in Leiderdorp De Baanderij De Baanderij is een bedrijventerrein en een detailhandelslocatie (pdv). Op de pdv-opvanglocatie zijn 19 winkels met een oppervlakte van ruim 25.000 m2. Het aanbod varieert van doe-het-zelfzaken, wonen en een gemengd aanbod van watersport en computers.

WOOON WOOON is een detailhandelslocatie (pdv) dat gericht is op woongerelateerd aanbod. De nadruk ligt op het midden en hoge segment. WOOON omvat 29 winkels met ruim 34.000 m2 wvo. Het meubelcentrum bestaat uit een oorspronkelijk naar binnen gericht meubelplein en een grootschalige winkelstrip parallel aan de snelweg A4.

4

Winkelhof De Winkelhof is het hoofdwinkelcentrum van Leiderdorp. Er zijn 65 winkels en heeft een oppervlakte van bijna 12.400 m2 wvo. De Winkelhof kenmerkt zich met een sterk accent op boodschappen, een gevarieerd aanbod in niet-dagelijkse artikelen en het aandeel recreatief winkelaanbod is groot en er is sprake van enig doelgericht aanbod. In het kader van het Centrumplan zal de Winkelhof worden uitgebreid met 6.400 m2 wvo. De uitbreiding is voorzien in 2014.

Santhorst De Santhorst is een wijkgericht winkelcentrum met het accent op de dagelijkse boodschappen. Het winkelcentrum omvat ruim 2.000 m2 wvo, waarvan ruim 1.700 m2 dagelijks aanbod. De Santhorst is een onderdeel van het Centrumplan, waarbij Winkelhof en Santhorst ruimtelijk met elkaar zijn verbonden door de Park Promenade (Laan van Berendrecht).

Oranjegalerij De Oranjegalerij is een buurtcentrum gelegen in Leiderdorp Zuid (het oude dorp). Het centrum heeft vier winkels met een totaal oppervlakte van 310 m2 wvo. Daarnaast is er een bank en zijn er nog twee zaken gevestigd die zich richten op persoonlijke verzorging.

Solitaire vestigingen Hieronder volgt een korte opsomming van een aantal solitaire vestigingen in de categorie detailhandel zoals deze in de Actualisatie structuurvisie detailhandel zijn opgesomd: • Splinterlaan (“Shopcenter Zijlkwartier”; bestaat uit onder andere een turkse bakker/ eethuis, een kledingzaak, een kapper en een cafetaria); • Hoogvliet Leyhof (supermarkt); • Tuincentrum Ranzijn; • Enkele winkels in de Hoofdstraat (waaronder een kapper en een bloemenzaak). De verwachting is dat de Ikea in 2014 een vestiging in Leiderdorp opent.

1.4 Beleidsevaluatie Deze beleidsnota wordt vastgesteld voor een periode van 4 jaar, te weten de periode 2012-2016, om hiermee een consistent en toekomstbestendig beleid te hebben. Een jaar voor het aflopen van deze periode, in 2015, wordt de beleidsnota geëvalueerd en geactualiseerd.

5

Hoofdstuk 2. Kader In dit hoofdstuk wordt beschreven met welke wet- en regelgeving we te maken hebben en welke maatschappelijke ontwikkelingen en trends zijn waar te nemen.

2.1 Wet- en regelgeving Europese dienstenrichtlijn De Europese Dienstenrichtlijn ziet toe op het vrije verkeer van diensten. Deze Europese richtlijn is op 28 december 2006 in werking getreden. De Nederlandse wetgever staat, na een kleine omzwerving, ogenschijnlijk richting economische criteria, branchering slechts toe, indien er sprake is van een dwingende reden van algemeen belang. In dit verband is artikel 1.1.2 aan het Besluit ruimtelijke ordening toegevoegd, dat bepaalt dat bij het stellen van regels in een bestemmingsplan moet worden voorkomen dat strijdigheid ontstaat met artikel 14, vijfde lid, van de Dienstenrichtlijn. Oftewel, er mogen geen economische criteria ten grondslag liggen aan eisen die in een bestemmingsplan zijn opgenomen1.

Nota Ruimte In de Nota Ruimte (2005) is het beleid voor perifere detailhandelsvestigingen vervangen door het integrale locatiebeleid met een sterk gedecentraliseerd karakter. Vastgelegd is dat de provincies het locatiebeleid concretiseren in het provinciale beleid. Hierbij staat voorop dat nieuwe locaties voor detailhandel niet ten koste mogen gaan van de bestaande detailhandelsstructuur in wijkcentra en binnensteden.

Wet ruimtelijke ordening De nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro, 2008) biedt ten opzichte van de “oude” Wet Ruimtelijke Ordening meer mogelijkheden tot brancheren in bestemmingsplannen. Voor gemeenten betekent dit: • De verplichting om voor het hele grondgebied actuele bestemmingsplannen op te stellen; • Dat branchering in bestemmingsplannen is toegestaan; • Dat branchebeperkingen gemotiveerd moeten worden vanuit overwegingen van ruimtelijke kwaliteit en niet op basis die concurrentiebeperkend kunnen werken. Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening, als uitvoering van de Wro, kan detailhandel worden toegestaan in een bestemmingsplan. Artikel 3.1.2, lid 2 Bro zegt: “ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening kan een bestemmingsplan regels bevatten met betrekking tot branches van detailhandel en horeca”.

1

De Vries Juristen, Brancheringsregels voor detailhandel in relatie tot de Europese Dienstenrichtlijn, 8 maart 2011

6

In de Nota van Toelichting behorende bij het Besluit ruimtelijke ordening wordt artikel 3.1.2, lid 2 Bro nader toegelicht: De Nota Ruimte heeft als uitgangspunt dat nieuwe vestigingslocaties voor detailhandel niet ten koste mogen gaan van de bestaande detailhandelsstructuur in wijkwinkelcentra en binnensteden. Gemeenten dienen de mogelijkheid te hebben om in een bestemmingsplan de vestiging van bepaalde branches van detailhandel te beperken of uit te sluiten. Jurisprudentie op basis van de Wet op de Ruimtelijke Ordening belette dat in het verleden. In de kabinetsreactie van 22 november 2006 op de door het IPO voorgestelde richtlijnen met betrekking tot perifere detailhandel is toegezegd dat in de Wro en in het Bro de mogelijkheid voor dergelijke branchebeperkingen zal worden geboden. Deze toezegging is in artikel 3.1.2, tweede lid geëffectueerd. Hoewel de jurisprudentie inmiddels is versoepeld, stelt deze bepaling buiten twijfel dat branchering in bestemmingsplannen is toegestaan. De bepaling leidt ertoe dat gemeenten ter bevordering van de ruimtelijke economische kwaliteit in hun bestemmingsplan eisen kunnen stellen ten aanzien van de vestiging van bepaalde branches van detailhandel. Met beperkingen van de vestiging van bijvoorbeeld grote supermarkten aan de rand van de stad kan de gemeente ongewenste ontwikkelingen voor de bestaande detailhandelsstructuur voorkomen of tegengaan. Hierbij dient te worden opgemerkt dat de eisen zullen moeten worden gemotiveerd vanuit overwegingen van ruimtelijke kwaliteit en niet zullen kunnen zijn gegrond louter op argumenten van concurrentiebeperking.

Verordening Ruimte provincie Zuid-Holland De Verordening Ruimte (artikel 9) stelt regels aan gemeentelijke bestemmingsplannen. Bepaald is dat nieuwe detailhandel gevestigd moet worden in de bestaande winkelgebieden in de centra van steden, dorpen en wijken of nieuwe wijkgebonden winkelcentra. Uitzonderingen zijn mogelijk voor perifere detailhandel die niet goed inpasbaar zijn in bestaande winkelcentra. Daarnaast zijn enkele uitzonderingen opgenomen voor onder andere kleinschalige detailhandel (maximaal 200 m2 bvo) en het afhalen van artikelen die via internet zijn besteld. Bij grootschalige ontwikkelingen moet een distributieplanologisch onderzoek worden opgesteld en is advies nodig van het Regionaal Economisch Overleg (REO). Daarnaast wordt een zevental perifere locaties genoemd, waaronder de Baanderij en WOOON in Leiderdorp.

Regionale detailhandelsstructuurvisie Holland Rijnland Centraal in de regionale detailhandelsstructuurvisie van Holland Rijnland (2006) staat de versterking van bestaande (winkel)centra. Daarnaast is voor de opvang van (nieuwe) perifere (detailhandels)ontwikkelingen een aantal locaties benoemd (opvanglocaties). De locaties ten aanzien van Leiderdorp worden als volgt beschreven: • WOOON: het totaalconcept rond het thema wonen. Deze locatie zou zich in combinatie met IKEA in de toekomst moeten kunnen ontwikkelen tot het regionale aankoopcentrum op het gebied van woninginrichting in het midden en hoge segment. Op beperkte schaal zijn ondersteunende activiteiten met een directe relatie tot wonen (bijvoorbeeld hypotheekshop en interieurarchitect) mogelijk, om een totaalconcept rond het thema wonen te realiseren. Voorwaarde is dat het aanbod aanvullend is op de bestaande winkelcentra. Vestiging van bouwmarkten en andere winkels die niet tot de woonbranche behoren, is niet toegestaan. • De Baanderij: deze locatie is eveneens als opvanglocatie voor voornamelijk de Leidse regio aangewezen. Mogelijkheden in de toekomst zijn de verdere uitbouw als de pdv-

7

opvanglocatie voor de as Leiden-Katwijk en de opvang van nieuwe winkelformules (m.u.v. foodsector) die zich niet lenen voor vestiging in bestaande centra.

Actualisatie regionaal pdv-beleid Holland Rijnland Het Portefeuillehoudersoverleg Economische Zaken van Holland Rijnland (hierna: Pho EZ) heeft op 18 mei 2011 om een herijking van de regionale detailhandelsstructuurvisie uit 2006 gevraagd. De aanleiding hiervoor zijn recente adviesaanvragen aan het REO (Regionaal Economisch Overleg) over de vestiging van een Bristol op de Rijneke boulevard in Zoeterwoude en de vestiging van een Piet Kerkhof en Action op de Baanderij in Leiderdorp. Aan Droogh Trommelen en partners (hierna: DTNP) is de opdracht verleend om onderzoek naar de pdv-locaties te doen, waarbij de volgende onderzoeksvragen zijn gesteld2: 1. Voldoet het aantal en de spreiding van pdv-locaties in Holland Rijnland aan de wensen en mogelijkheden van de markt? 2. Onder welke voorwaarden kunnen de pdv-locaties3 de komende jaren optimaal functioneren? Geef aan wat onder die omstandigheden de effecten en consequenties zijn voor het functioneren van andere winkelgebieden cq aankoopplaatsen. Geef aan wat de gevolgen zijn voor het vigerende pdv-beleid. Op 30 maart 2012 heeft DTNP haar conceptrapport gepresenteerd aan het Pho EZ. Constateringen en algemene aanbevelingen zijn: • De winkelmarkt is door de economische crisis, overaanbod, krimp, internet en stagnerende afnemende bestedingen sterk veranderd. Er is een verdringingsmarkt ontstaan met een toenemende mate van leegstand; • In de regio is een groot overaanbod aan pdv, met name in de branche woninginrichting; • In de doe-het-zelfsector is nog enige ruimte voor uitbreiding; • Concentratie van het volumineuze winkelaanbod op de zeven pdv-clusters, waarbij WOOON het regionaal woonthemacentrum is en de overige zes clusters zich richten op grootschalige winkels met volumineuze artikelen; • Perifere vestiging van nieuwe detailhandelsbedrijven of substantiële uitbreiding van winkels buiten de zeven pdv-clusters is niet toegestaan; • Op de pdv-clusters geen brancheverruiming toestaan; • Alle initiatieven voor winkelvestiging op pdv-locaties worden ter toetsing voorgelegd aan het REO. Specifiek voor Leiderdorp zijn WOOON en de Baanderij onderzocht. Ten aanzien van WOOON wordt het volgende gesteld: • Concentratie van het aanbod woninginrichting in Holland Rijnland in het midden- en hogere marktsegment; • Versterking van het thema met kleinere speciaalzaken (< 1.000 m2 wvo) binnen het thema woninginrichting toestaan; • Duidelijk profiel van WOOON vasthouden: alleen woninginrichters. 2

Plan van aanpak project Strategie pdv-locaties Holland Rijnland, 20 oktober 2011 De pdv-locaties in Holland Rijnland zijn (Verordening Ruimte provincie Zuid-Holland 2010): Euromarkt/ Da Vinci, Alphen aan den Rijn; Rijnekeboulevard, Rijnwoude/ Zoeterwoude; Meubelplein (WOOON), Leiderdorp; Baanderij, Leiderdorp; Lammenschansweg, Leiden; ’t Heen, Katwijk; nader te bepalen locatie, Lisse/ Hillegom/ Noordwijkerhout 3

8

Ten aanzien van de Baanderij wordt het volgende gesteld: • Het duidelijke profiel van de Baanderij vasthouden; • Verbreding van het winkelaanbod met een (overdekt) tuincentrum; • Nieuwe initiatieven proberen te faciliteren binnen de bestaande panden. Het rapport van DTNP is te vinden op de website van Holland Rijnland: http://www.hollandrijnland.nl/vergaderingen/economische-zaken/30-03-12/agenda-en-stukkenpho-economische-zaken-reo-30-maart-2012-09.00u.-12.00u.-gemeentehuis-katwijk En na vaststelling door het DB van Holland Rijnland wordt het rapport gepubliceerd in het ondernemersloket op de gemeentelijke website. De planning van besluitvorming door Holland Rijnland is voorzien op: - 18 juni 2012: portefeuillehoudersoverleg economische zaken - 28 juni 2012: dagelijks bestuur

Gemeentelijke structuurvisie detailhandel 2011 Op 28 juni 20114 is de Actualisatie Structuurvisie detailhandel 2003 vastgesteld. De actualisatie is erop gericht om (1) als input te dienen voor de ruimtelijke structuurvisie die in 2012 wordt ontwikkeld, (2) om inzicht te geven in de mogelijkheden voor detailhandelsvoorzieningen in het Oude Dorp/ Leiderdorp Zuid en (3) om inzicht te geven in de mogelijkheden om verruiming van detailhandel op de Baanderij mogelijk te maken, waarbij rekening moet worden gehouden met de locatie en de detailhandelsstructuur. De algemene conclusie is dat de detailhandelsstructuur voldoet en niet structureel is gewijzigd ten opzichte van 2003. Wel is er een toename van het aanbod op de Baanderij, WOOON en de ontwikkeling van winkelcentrum Santhorst. De dagelijkse sector laat een gemiddeld goed functioneren zien, waarbij vooral Winkelhof een sterke positieve invloed heeft op het totaalbeeld. Uitzondering op een goed functionerende detailhandel is de Oranjegalerij (beperkt en verouderd dagelijks aanbod). Ten behoeve van de positie van Leiderdorp Zuid (Oranjegalerij) en de wens om brancheverruiming op de Baanderij toe te staan, worden voor beide locaties scenario’s (varianten) geschetst. Deze scenario’s worden hieronder per locatie kort beschreven.

Leiderdorp Zuid (Oranjegalerij) Variant 0 - niet actief ingrijpen in de situatie van de Oranjegalerij Variant 1 - de winkelfunctie van het centrum van de Oranjegalerij versterken met een volwaardige buurtsuper Variant 2 - de winkelfunctie van de Oranjegalerij herbestemmen en het ontwikkelen van een supermarktlocatie elders in Leiderdorp Zuid (Willem-Alexanderlaan) De Baanderij Variant 0 Variant 1

4

- het consolideren van de huidige situatie en structuur - beperkte brancheverruiming toestaan wat niet mag leiden tot ontwrichting van de bestaande structuur

Besluit College van Burgemeester en Wethouders, 28 juni 2011, postregistratienummer 2011i01183

9

Variant 2

- ontwikkeling 20.000 m2 (Mostertterrein) met detailhandel in de niet-dagelijkse sector

In de besluitvorming van de actualisatie van de Structuurvisie Detailhandel Leiderdorp zijn de scenario’s voor beide locaties open gelaten. In het volgende hoofdstuk wordt voor beide locaties een keuze gemaakt in het scenario (variant).

2.2 Maatschappelijke ontwikkelingen5 Historie pdv-beleid/ branchering Van oudsher was het pdv-beleid bedoeld voor winkels die vanwege de aard en omvang van de artikelen (volumineus) een groot oppervlak nodig hadden. In de loop der jaren is de aard en omvang van de assortimenten op perifere locaties sterk gewijzigd. De nadruk is steeds meer komen te liggen op niet-volumineuze artikelen en branchevreemde artikelen. Hierdoor is het onderscheid met bestaande winkelcentra kleiner geworden. Ook binnen de centrumgebieden is het nodige veranderd. Ook in deze gebieden heeft in vrijwel alle branches een grote schaalvergroting plaatsgevonden. Supermarkten, drogisterijen, modewinkels en sportzaken zijn veelal ruim boven de 1000 m2, waardoor de omvang niet meer onderscheidend is die van winkels op perifere locaties. Consumentengedrag verandert continu. Consumenten willen gemak en kiezen in de meeste gevallen voor het dichtstbijzijnde aanbod waar “het doel bereikt kan worden”. Ook winkeliers spelen hier op in door de aanbodstructuur te veranderen: winkelformules of winkelgebieden vestigen op locaties met een zo groot mogelijk verzorgingsgebied. Doordat de winkelformule creatief omgaat met de planologische regels in bestemmingsplannen (onder de noemer “volumineuze artikelen”), is het assortiment dat wordt aangeboden voor een groot deel gelijk aan het assortiment dat in een regulier winkelcentrum wordt verkocht. Enkele voorbeelden van deze branchevervaging zijn: • Tuincentrum dat naast bloemen en planten ook dierenbenodigdheden, woninginrichting (tuinmeubelen), doe-het-zelfartikelen en huishoudelijke artikelen verkoopt; • Een sportwinkel die zich, naast sport en spel, ook op vrijetijdsmode richt.

Winkeltypen Niet de branches zijn bepalend, maar het winkelgedrag waarop de winkel zich richt. Er kunnen vijf typen winkelgedrag worden onderscheiden: • Recreatief winkelen; • Thematisch winkelen; • Doelgericht aankopen; • Boodschappen doen; • Ondergeschikte aankopen doen.

5

Gebaseerd op Kiezen of delen, DTNP, 2010

10

Internetverkopen6 Het winkelen via internet is gemeengoed geworden. In 2009 lag dit aandeel nog op 23%. De groei is mede het gevolg van de online aankoop van artikelen die voorheen nog vooral in de winkel werden gekocht, zoals kleding en schoenen. Bij ruim twee derde van de aankopen via een winkel is de website van deze winkel (wel eens) bezocht. Dit blijkt uit de Multichannel Monitor 2011, een onderzoek van het Hoofdbedrijfschap Detailhandel (HBD) en Thuiswinkel.org, uitgevoerd door Blauw Research. De opmars van het internetkanaal geldt niet alleen voor de geijkte productgroepen, zoals voor tickets, dvd/blu-ray en boeken. Speelgoed, kleding en schoenen, (mobiele) telecom en homeentertainment software worden steeds vaker via internet gekocht. Ook fietsen vinden hun weg via dit kanaal. Opvallend is verder de toename in de internetaankopen van computer hardware. Ten opzichte van vorig jaar is dat met 18% toegenomen. Vermoedelijk wordt dit veroorzaakt door de toename van iPads/tablets aankopen. De consument wordt bij vier op de tien van zijn aankopen beïnvloed bij de keuze van de aankoopplaats door uitwisseling van meningen of ervaringen van anderen. Dit gebeurt voornamelijk door personen uit de directe omgeving. Na de aankoop wordt bij ruim een kwart van de aankopen de ervaring gedeeld met anderen, dit is vergelijkbaar met voorgaande jaren. Steeds vaker delen consumenten hun ervaring met anderen na de aankoop van een auto, maar minder vaak na de aankoop van fiets (accessoires) of foto/film apparatuur.

Behoud van centra Ons beleid is gericht op het behoud en het versterken van de bestaande winkelcentra. De winkelcentra moeten zich richten op het type winkelgedrag zoals hiervoor beschreven. Perifere concepten zijn kwetsbaar ten opzichte van reguliere winkelcentra, omdat er geen specifieke categorie bezoekers zijn; elke bezoeker moet voor elk bezoekdoel aangetrokken worden. Bijvoorbeeld een Action (met een assortiment van onder andere huishoudelijke artikelen, kantoorartikelen, textiel en doe-het-zelf) trekt zijn eigen publiek, terwijl een naastgelegen beddenzaak ook zijn eigen bezoekersstroom heeft. Beide type winkels trekken een eigen en zelfstandig publiek.

2.3 Actualiteit en maatschappelijke betrokkenheid 2.3.1 Koopstromenonderzoek 2011 Op 23 november 2011 zijn de resultaten uit het Koopstromenonderzoek gepresenteerd7. Aan het koopstromenonderzoek hebben 66.000 consumenten in 158 gemeenten in de provincies NoordHolland, Zuid-Holland en Utrecht deelgenomen. Voor Leiderdorp zijn, naast een algemeen beeld, specifieke gegevens beschikbaar over de Winkelhof, WOOON en de Baanderij. Hieronder volgt een samenvatting van de belangrijkste uitkomsten met betrekking tot Leiderdorp. Een vergelijk wordt gemaakt met de resultaten uit het koopstromenonderzoek uit 2004. De belangrijkste uitkomsten voor Leiderdorp zijn: • het winkelaanbod is met 20% gegroeid; 6

http://www.thuiswinkel.org/persberichten/persberichten-detail/2011/september/internet-niet-meer-wegte-denken-bij-het-winkelen

7

Voor alle resultaten uit het Koopstromenonderzoek 2011 wordt verwezen naar www.kso2011.nl

11

• • • • • •

de vloerproductiviteit is hoog; de omzet van dagelijkse artikelen is gestegen van € 68 mln naar € 82 mln; 18% van de omzet van dagelijkse artikelen komt uit Leiden; het aantal winkels voor dagelijkse artikelen is gestegen van 33 (7717 m2) naar 35 winkels (8118 m2); het totaal aantal winkels is gestegen van 146 (73.516 m2) naar 163 winkels (89.802 m2); tweederde van de inwoners koopt via internet en 60% van de inwoners bezoekt een koopzondag.

Ten aanzien van de Winkelhof wordt geconstateerd dat: • het aantal winkels voor dagelijkse artikelen is gestegen van 15 winkels (4.981 m2) naar 18 winkels (5.357 m2); • de omzet is gestegen van € 85 mln naar € 89 mln; • 65% van de omzet voor dagelijkse artikelen en 62% van de niet dagelijkse artikelen komt van inwoners uit Leiderdorp; • parkeren en de bereikbaarheid per auto en openbaar vervoer wordt als goed gekwalificeerd. Voor wat betreft WOOON: • er is een stijging van het aantal winkels waar te nemen van 14 (21915 m2) naar 29 winkels (34494 m2); • de omzet is fors afgenomen, namelijk van € 55 mln naar € 17 mln; • WOOON heeft een sterke regionale aantrekkingskracht: een klantenkring in de kring Noordwijk – Haarlemmermeer – Amstelveen – Alphen aan den Rijn – Delft – Westland – Den Haag. Tot slot de Baanderij: • de winkelvloeroppervlakte is vrijwel gelijk gebleven, maar het aantal winkels is bijna gehalveerd (van 33 naar 19); • de totale besteding is zo’n € 21 mln, ruim de helft daarvan wordt besteed aan woninginrichting. Daarnaast is de besteding aan doe-het-zelf artikelen belangrijk (€ 9 mln); • ten opzichte van 2004 zijn de bestedingen teruggelopen met zo’n 40%. De factsheets van het Koopstromenonderzoek 2011 die betrekking hebben op Leiderdorp zijn als bijlage bij deze beleidsnota opgenomen.

2.3.2 Maatschappelijke betrokkenheid LOV, winkeliersverenigingen en ondernemers bij de totstandkoming van het gemeentelijk detailhandelsbeleid Naast de reguliere overleggen die we met de LOV, winkeliersverenigingen en individuele ondernemers hebben, hebben we in 2011 een tweetal plenaire open discussiebijeenkomsten georganiseerd om over de toekomst van de winkel- en detailhandelstructuur in Leiderdorp te spreken. Bij een van deze bijeenkomsten waren ook vertegenwoordigers van het Hoofdbedrijfsschap Detailhandel en de Kamer van Koophandel aanwezig. Het algemene beeld van deze discussiebijeenkomsten was: • De ondernemers hebben elkaar nodig om elkaar te versterken én om de positie van Leiderdorp in de regio te versterken; • Onderscheidend vermogen van de winkelgebieden en detailhandelslocaties is belangrijk om versnippering te voorkomen; 12

• • •

Indien brancheverruiming wordt toegestaan, moeten hier weloverwogen argumenten voor zijn om elkaars positie niet te ondermijnen; Internetverkoop is een landelijke trend en heeft gevolgen voor de bestaande winkelgebieden; De situatie op WOOON is zorgelijk vanwege de teruglopende bezoekersaantallen en de parkeerdruk door “niet-detailhandel-bezoekers”.

Economische visie Leiderdorpse Ondernemersvereniging Op 4 maart 2012 heeft de LOV een economische visie op Leiderdorp8 vastgesteld. De conceptversie hiervan is besproken tijdens het tweejaarlijkse ondernemersoverleg tussen de LOV en de gemeente. Wij hechten waarde aan de visie van de LOV en zullen enkele relevante passages ten aanzien van de winkelgebieden en detailhandelslocaties aanhalen: • “De LOV meent dat recente ontwikkelingen, zoals schaalvergroting in de detailhandel, functievermenging van sectoren (industrie doet aan detailhandel, internetverkoop wordt gecombineerd met productie, creatieve industrie en detailhandel gaan steeds vaker samen, enz.) aanleiding geven tot een herbezinning op de aloude vestigingsregels zonder dat de verdere ontwikkeling van bv. de Winkelhof aangetast mag worden”. • “De Oranjegalerij ontbeert al jaren een goede buurtsuper, die als trekker voor het winkelcentrum kan gaan functioneren. De LOV roept de gemeente op zich in te zetten voor de vestiging van zo’n buurtsuper nu de eigenaar van de C1000 aan de Santhorst daar winkelruimte heeft gekocht. Herinrichting van het centrum, vergroting van het beschikbare winkeloppervlak en verbetering van de bereikbaarheid en de parkeergelegenheid zijn noodzakelijk om een renderende supermarkt mogelijk te maken”. • “Enige versoepeling van die regels (lees: regels ten aanzien van de vestiging van perifere detailhandel) zou de bedrijvigheid op de Baanderij (vooral de Zijlbaan) en in mindere mate WOOON kunnen stimuleren. Dat mag overigens niet ten koste gaan van de Winkelhof, die binnenkort wordt uitgebreid op het Statendaalderplein”. In hoofdstuk 3 (gemeentelijke visie) zullen wij zowel de uitkomsten van de discussiebijeenkomsten, als de Economische visie van de LOV betrekken bij onze overwegingen om te komen tot een gemeentelijke visie op de winkelgebieden en detailhandelslocaties.

8

Leiderdorpse Ondernemersvereniging, economische visie 2012 en verder, 4 maart 2012

13

Hoofdstuk 3. Gemeentelijke visie Op basis van het voorgaande, wordt in dit hoofdstuk de gemeentelijke visie op de winkel- en detailhandelsgebieden van Leiderdorp vormgegeven. De visie is bedoeld om voor meerdere jaren een constructief detailhandelsbeleid te voeren. We onderscheiden de volgende winkelgebieden en detailhandelslocaties met de daarbij behorende functies: • De Winkelhof, De Baanderij en WOOON zijn de drie hoofdgebieden van Leiderdorp en hebben alle drie een onderscheidend karakter: o De Winkelhof is het hoofdwinkelcentrum, gericht op dagelijkse artikelen, mode, warenhuisareaal en recreatief winkelen; o De Baanderij is een pdv-locatie, gericht op grootschalige en volumineuze detailhandel met een beperkt aanbod overige detailhandel; o WOOON is een pdv-locatie, gericht op de branche “woninginrichting”. • De Santhorst: een wijkwinkelcentrum met het accent op de dagelijkse artikelen. • De Oranjegalerij: de huidige bestemming van detailhandel en dienstverlening blijft ongewijzigd • Locatie hoek Ericalaan – Willem-Alexanderlaan naast het zwembad: is een ontwikkellocatie ten behoeve van een supermarkt met flankerend aanbod (max. 1.500 m2 bvo) en woningbouw • De bestemming van de in hoofdstuk 1 genoemde solitaire vestigingen blijft onaangetast. Hieronder volgt een uitwerking per locatie waar de beleidskaders worden bepaald. Winkelhof Conform de rapporten “Actualisering DPO winkelcentrum Winkelhof Gemeente Leiderdorp” en de “Actualisatie Structuurvisie Detailhandel Leiderdorp 2011”9 heeft Winkelhof de functie van hoofdwinkelcentrum. De Winkelhof kenmerkt zich door het accent te leggen op boodschappen, met een gevarieerd aanbod van niet-dagelijkse artikelen, een groot aandeel recreatief winkelaanbod en enig doelgericht aanbod. Net als in 2003 staat Winkelhof aan de vooravond van een grootschalige uitbreiding en opwaardering. Winkelhof functioneert momenteel goed, maar voldoet niet meer geheel aan de wensen van huurders en bezoekers. Het winkelcentrum heeft vanwege haar situering en vormgeving een relatief beperkte omvang en is in de afgelopen 20 jaar beperkt uitgebreid. Om Winkelhof ook in de toekomst goed te laten functioneren, zal het bestaande winkelaanbod worden opgewaardeerd. Het centrum zal met circa 6.400 m2 winkelvloeroppervlak (wvo) worden uitgebreid. Dit plan van de eigenaar van Winkelhof (Wereldhave) is cijfermatig onderbouwd. De uitbreiding heeft tot doel om: • De zittende ondernemers de mogelijkheid te bieden om uit te breiden en om enkele nieuwe ondernemers zich in Winkelhof te laten vestigen; • Meer keuze in het aanbod aan mode, dagelijkse artikelen en warenhuisareaal; • De positie van Winkelhof in de regio te versterken door middel van ruimtelijke en functionele kwaliteitsvergroting, met de volgende randvoorwaarden: o Van een introvert naar een extravert attractief winkelcentrum o Goede bereikbaarheid o Voldoende parkeervoorzieningen 9

BRO, Actualisering DPO winkelcentrum Winkelhof Gemeente Leiderdorp, 2008 en NSI ruimtelijk economisch advies, Structuurvisie detailhandel Leiderdorp, actualisatie visie 2003, 2011

14

De voorgenomen uitbreiding van Winkelhof zal de distributieve structuur in Leiderdorp en omgeving niet wezenlijk aantasten. Hierbij wordt ervan uitgegaan dat de huidige supermarkten en drogisterijen uitbreiden, maar geen derde supermarkt aan het areaal wordt toegevoegd. Naast toevoeging van dagelijkse speciaalzaken zal de uitbreiding zich richten op efficiënt recreatief winkelen.

Samenvatting Winkelhof • Gericht op boodschappen, niet-dagelijkse artikelen, recreatief winkelaanbod en doelgericht aanbod; • Toekomstige uitbreiding van 6.400 m2 gericht op mode, dagelijkse artikelen en warenhuisareaal. Geen derde supermarkt; • Ruimtelijke en functionele kwaliteitsvergroting door onder andere goede bereikbaarheid en voldoende parkeervoorzieningen.

De Baanderij Gelet op de eerder genoemde scenario’s uit de vastgestelde Actualisatie van de Structuurvisie Detailhandel Leiderdorp, is dit de plaats om een van de scenario’s te kiezen die het beleidskader voor De Baanderij vormt. De actualisatie van het pdv-beleid van Holland Rijnland stelt dat het aanwezige aanbod (omvang, branchering, marktsegmentering) op de Baanderij past bij de beoogde functie en positie. Hiermee kan De Baanderij zich goed onderscheiden van het nabijgelegen WOOON. Een (overdekt) tuincentrum zou het aanbod compleet maken. Marktontwikkelingen staan niet stil en dat is te merken op De Baanderij. Er is behoefte aan detailhandelszaken om zich op deze locatie te vestigen en ook de consument wil bediend worden. Zoals eerder in dit beleid is aangehaald, stelt DTNP in het rapport Kiezen of Delen dat het consumentengedrag continu verandert. Consumenten willen gemak en kiezen voor het dichtstbijzijnde aanbod waar “het doel bereikt kan worden”. Door hierop in te spelen profileert De Baanderij zich hiermee steeds meer van lokaal bedrijventerrein naar een perifere detailhandelslocatie met een subregionale functie (Leiden e.o. en een deel van de Bollenstreek/ Teylingen). De keuze voor een scenario is hiermee onderbouwd; wij staan voor variant 1: beperkte brancheverruiming toestaan wat niet mag leiden tot ontwrichting van de bestaande structuur. Dit betekent het volgende: De Baanderij zal vooral als opvanglocatie de ruimte kunnen bieden aan bestaand detailhandelsaanbod dat gevestigd is elders in Leiderdorp of in de regio. Voor het versterken van de bestaande structuur is het van belang dat het onderscheidend vermogen van De Baanderij bij voorgenomen uitbreiding van het aanbod wordt aangevuld of versterkt. Het gaat om aanbod in het laag/middensegment dat zich richt op doelgericht koopgedrag en grotendeels lokaal verzorgend is. Wij nemen hiermee het gestelde in de actualisatie van het regionaal pdv-beleid van Holland Rijnland over. Wat we ten aanzien van de brancheverruiming willen toestaan, is: • Verbreding van het winkelaanbod met een (overdekt) tuincentrum (conform actualisatie Holland Rijnland) • Naar het zich laat aanzien zal Holland Rijnland nog dit jaar een besluit nemen om een aantal op dit moment al in beeld zijnde ontwikkelingen (via een inventarisatie) alsnog toe te staan. 15

Op het moment dat daartoe wordt besloten kan door middel van het verlenen van omgevingsvergunningen voor de activiteit afwijken van het bestemmingsplan medewerking worden verleend10. Om de bestaande winkelstructuur in bijvoorbeeld de Winkelhof niet te ontwrichten, dient ten behoeve van de verlening van de bedoelde omgevingsvergunningen te worden aangetoond dat in de Winkelhof geen fysieke ruimte is voor uitbreiding in de branches sport/leisure en het segment waarin Piet Kerkhof en Action actief zijn. In totaal gaat het om maximaal 4.000 m2, met een ondergrens per bedrijf van minimaal 1.000 m2. Uitbreiding van detailhandel op deze locatie houden we beheersbaar door een maximum m2voor het totaal toe te kennen. Aanvullende voorwaarden die wij stellen voor dergelijke vestiging van detailhandel voor genoemde branches is: o Bij de vrijstelling/ ontheffing dient aangetoond te worden dat de vrijstelling niet leidt tot een duurzame ontwrichting van de distributieplanologische voorzieningenstructuur; o De vrijstelling/ ontheffing mag uitsluitend verleend worden ten behoeve van maximaal 4.000 m2 detailhandel uitsluitend in genoemde branches, met een minimum oppervlakte van 1.000 m2 wvo; o De initiatiefnemer dient zorg te dragen voor voldoende parkeergelegenheid; o De vrijstelling/ ontheffing mag niet verleend worden ten behoeve van zodanig verkeersaantrekkende activiteiten die kunnen leiden tot een nadelige beïnvloeding van de normale afwikkeling van het verkeer dan wel tot een onevenredige parkeerdruk op de openbare ruimten; o Er mogen geen bezwaren vanuit milieukwaliteit tegen de vrijstelling/ ontheffing bestaan (bijvoorbeeld geluid). Sportzaken zorgen niet voor een duurzame ontwrichting11, want hoewel het om veel modeaanbod kan gaan, is het maar een fractie van het modeaanbod in een binnenstad of een winkelcentrum. Het is van belang dat de consument altijd op acceptabele afstand voldoende keuzemogelijkheden moet hebben. Uit onderzoek is gebleken12 dat de branche sport weinig vertegenwoordigd is in Leiderdorp. Ten aanzien van toekomstige ontwikkelingen, zoals het mogelijk vrijkomen van het “Mostertterrein” en de herbestemming ervan, zullen we beoordelen op het moment dat dit actueel is. Wij zullen echter niet meewerken aan uitbreiding van detailhandel op deze locatie. Samenvatting De Baanderij • Perifere detailhandelslocatie met een subregionale functie; • Om de bestaande winkelstructuur in bijvoorbeeld de Winkelhof niet te ontwrichten, dient ten behoeve van de verlening van de bedoelde omgevingsvergunningen te worden aangetoond dat in de Winkelhof geen fysieke ruimte is voor uitbreiding in de branches sport/leisure en het segment waarin Piet Kerkhof en Action actief zijn. In totaal gaat het om maximaal 4.000 m2, met een ondergrens per bedrijf van minimaal 1.000 m2. Aan genoemde voorwaarden zal moeten worden voldaan

10

In geval van omgevingsvergunning met uitgebreide procedure moet ook worden getoetst aan provinciale beleid. 11 BRO – Whitepaper “brancheren in bestemmingsplannen” – www.bro.nl 12 Actualisatie structuurvisie detailhandel gemeente Leiderdorp 2011

16

WOOON In de actualisatie van het regionaal pdv-beleid van Holland Rijnland wordt geadviseerd WOOON te behouden als regionaal woonthemacentrum dat zich richt op woninginrichting in het midden en hogere marktsegment. Ondanks dat in de gehouden discussiebijeenkomsten een pleidooi is gehouden om pdv-locaties De Baanderij en WOOON ten aanzien van de bestemming en inrichting gelijk te trekken, zijn wij van oordeel dat juist toekomstperspectief wordt geboden als de drie hoofdcentra onderscheidend van elkaar zijn. We onderschrijven hierin de argumentatie uit de actualisatie van het pdv-beleid van Holland Rijnland. De argumentatie die wordt gebruikt is in verhouding met de andere zes pdv-clusters in de regio. In het navolgende kader wordt de onderbouwing gegeven. Onderbouwing woonthemacentrum WOOON op basis van rapport “Strategie voor detailhandel op perifere locaties in Holland Rijnland” Voor Holland Rijnland zien wij kansen voor twee typen pdv-clusters, elk met een eigen identiteit en functie: een (boven)regionaal woonthemacentrum en clusters voor grootschalige winkels in volumineuze artikelen (die niet inpasbaar zijn in reguliere winkelgebieden). Het winkelgedrag in de woninginrichtingsbranche in met name het midden- en hogere marktsegment is in belangrijke mate gericht op vergelijkend winkelen (voorgenomen koop, maar nog geen keuze op artikelniveau). Een cluster met voldoende kritische massa (omvang) is noodzakelijk om in Holland Rijnland te komen tot een woonthemacentrum dat kan concurreren met het aanbod in de omliggende regio’s. De beperkte marktruimte voor woninginrichting is hierbij een knelpunt. Dit betekent dat gestreefd moet worden naar een zo groot mogelijke clustering van het aanbod woninginrichting in het midden- en hogere marktsegment. Uitgaande van de huidige pdv-clusters in Holland Rijnland heeft WOOON de beste uitgangspositie voor een regionaal woonthemacentrum. Het cluster heeft reeds een zeer duidelijke thematisering, een passende marktsegmentering, een compacte ruimtelijke opzet en het ligt centraal in de regio. De kracht van WOOON is het herkenbare thema. Bij de verdere versterking van de positie van WOOON is het van belang dit specialisme niet te vertroebelen. Ook in de toekomst blijft WOOON zich exclusief richten op branches in het thema woninginrichting. Om het thema te versterken, worden ook kleinere en meer gespecialiseerde winkels binnen het thema woninginrichting toegestaan. Daarnaast kan de positie van WOOON worden aanzienlijk worden versterkt door de komst van Ikea. Het aanbod rondom WOOON wordt zo, binnen het thema, in de bandbreedte uitgebreid.

Zoals in het kader hierboven is geschetst, adviseert DTNP enkele maatregelen ter verbetering van een goed functionerend woonthemacentrum. De belangrijkste hierin is het toestaan van kleinere en meer gespecialiseerde winkels binnen het thema “woninginrichting” toestaan (kleine speciaalzaken < 1.000 m2 wvo). Wij nemen dit advies over en volgen hiermee de lijn van Holland Rijnland. De maatregelen die in de private sfeer worden gedaan (zoals verbetering van de parkeersituatie, onderschrijven wij, maar het is aan WOOON om hier verdere invulling aan te geven.

17

Samenvatting WOOON • Woonthemacentrum met regionaal verzorgingsgebied (perifere detailhandelslocatie) • Gericht op het thema “woninginrichting” • Binnen het thema “woninginrichting” worden ook kleine speciaalzaken (kleiner dan 1.000 m2 wvo) toegestaan Santhorst We blijven vasthouden aan de huidige functie van de Santhorst waar het accent ligt op dagelijkse boodschappen. Momenteel lijkt het winkelcentrum weer aan te trekken, doordat nieuwe winkels zich daar hebben gevestigd. Door het centrum verder aan te vullen met een passend aanbod en door de een aantal knelpunten op te lossen zal het centrum in de toekomst een volwaardig wijkwinkelcentrum worden. Een positieve invloed van de toename van het winkelbezoek op de Santhorst heeft: - De verscheidenheid aan winkels en de vestiging van nieuwe winkels die het probleem van de leegstand verminderen; - De bouw van de Sterrentuin met allerlei functies (zoals sociaal cultureel centrum, milieu educatief centrum, bibliotheek) ; - De weekmarkt; - Het Palet met winkelruimte op de begane grond; - Verbeterde parkeergelegenheid.

Samenvatting Santhorst • Volwaardig wijkwinkelcentrum • Accent op dagelijkse boodschappen

Oranjegalerij vs. locatie hoek Ericalaan – Willem-Alexanderlaan naast het zwembad; winkelvoorziening Leiderdorp Zuid Het huidig winkeloppervlak in buurtcentrum Oranjegalerij is sinds 2003 verder verschraald. Zo zijn de afgelopen jaren de slager en groenteboer vertrokken. Momenteel bestaat het centrum uit vier winkels in zowel het dagelijkse als niet-dagelijkse aanbod met in totaal 310 m2 wvo13. Daarnaast zijn twee zaken voor persoonlijke verzorging en een bankfiliaal gevestigd. Het verzorgingsgebied van de Oranjegalerij als buurtvoorziening in het Oude Dorp is zo’n 4.000-5.000 inwoners. NSI stelt in de Actualisatie structuurvisie detailhandel Leiderdorp 2011 dat het huidige winkelareaal niet voldoet aan de eisen van deze tijd. Ter vergelijking: een gemiddeld buurtwinkelcentrum heeft minimaal vijf winkels en een gemiddeld winkeloppervlak van 1.300 m2 wvo. Het perspectief om de Oranjegalerij te behouden als winkel-/buurtcentrum moet kunnen rekenen op voldoende draagvlak en marktruimte. Een supermarkt van moderne omvang is niet haalbaar. Daarentegen is er wel ruimte voor een volwaardige buurtsuper.

13

Cijfers gebaseerd op Actualisatie Structuurvisie detailhandel Leiderdorp, NSI, 2011

18

In de Actualisatie Structuurvisie detailhandel Leiderdorp 2011 is een aantal varianten genoemd met mogelijke oplossingsrichtingen voor de Oranjegalerij. Deze zullen nogmaals benoemd worden. Ook zal onze visie op de variant worden gegeven en vervolgens onze voorkeursvariant verder worden uitgewerkt. - Variant 0: geen actie. Deze variant biedt geen oplossing voor het probleem, namelijk de uitstraling van het winkelcentrum verschraald en er zal nog meer leegstand optreden. - Variant 1: versterking Oranjegalerij met een volwaardige buurtsuper. Geconstateerd wordt dat er in de Oranjegalerij mogelijkheden bestaan voor de vestiging van een volwaardige buurtsuper. Hiervoor bestaat marktruimte. Echter, er zijn in de loop der jaren meerdere pogingen ondernomen door diverse supermarkten die zich op de Oranjegalerij wilden vestigen. Tot op heden is er geen enkel haalbare optie van de kant van de supermarkten aan de gemeente voorgelegd. Hieruit concluderen we dat een volwaardige buurtsuper op de Oranjegalerij praktisch niet haalbaar is. - Variant 2: het ontwikkelen van een supermarktlocatie elders in Leiderdorp Zuid. In deze variant wordt de winkelfunctie in de Oranjegalerij herbestemd en wordt een supermarktlocatie elders in Leiderdorp Zuid (Willem-Alexanderlaan) ontwikkeld. De locatie voldoet aan de basisvoorwaarden voor een supermarktcentrum: goede bereikbaarheid en toegankelijkheid vanuit de wijk en goede parkeermogelijkheden.

Voorkeursvariant: Het ontwikkelen van een supermarktlocatie elders in Leiderdorp Zuid Bovengenoemde variant 2 heeft onze voorkeur en zal worden toegelicht. Door NSI is in de Actualisatie Structuurvisie 2011 aangetoond dat er in Leiderdorp Zuid marktruimte is voor een (volwaardige buurt)supermarkt. Dit betekent dat er een keuze gemaakt moet worden tussen de locatie Oranjegalerij en de ontwikkellocatie hoek Ericalaan - Willem-Alexanderlaan naast het zwembad. In de afgelopen jaren hebben marktpartijen meerdere malen onderzoek verricht in de haalbaarheid van de vestiging van een volwaardige buurtsuper in de Oranjegalerij (ca. 1300 m2 bvo). Deze pogingen – inclusief een recente poging – hebben niet geleid tot een financieel haalbaar plan voor de Oranjegalerij. Dit heeft ons doen besluiten om een andere locatie in Leiderdorp Zuid te onderzoeken. Op grond van de op 14 mei 2012 door de gemeenteraad vastgestelde Gebiedsvisie WillemAlexanderlaan wordt de mogelijkheid gecreëerd om op deze locatie (terrein naast het zwembad) een supermarkt met flankerend aanbod, maximaal 1500 m2 bvo, in combinatie met woningbouw te ontwikkelen. De locatie op de hoek Ericalaan – Willem-Alexanderlaan naast het zwembad wordt al lang aangemerkt als ontwikkellocatie. Hoewel er verschillend wordt gedacht over de intensiteit van de ontwikkeling, is er wel een consequent beeld in de mogelijke functies die worden voorgesteld. De goede bereikbaarheid van de locatie maakt het een geschikte plek voor een supermarkt. Een supermarkt is ook geen gevoelige functie en past daarom ook beter in de strook langs de Willem-Alexanderlaan. Een belangrijk aspect is daarbij het parkeren. Een te vestigen supermarkt zal moeten kunnen voorzien in de eigen behoefte. Voor kantoren, bedrijven en (niet-gevoelige) maatschappelijke functies is de locatie op zich geschikt. Daarvoor is echter in Leiderdorp en de regio een overaanbod. Deze functies kunnen natuurlijk een ondergeschikte rol hebben bij andere in het gebied te realiseren functies. (combinaties wonen/werk, service en dienstverlening bij een supermarkt e.d.).

19

In de Gebiedsvisie Willem-Alexanderlaan wordt het terrein op de hoek met de Ericalaan naast het zwembad nader ingevuld: - Fietsverbinding naar Essenlaantje - Behoud speelterrein en parkeerterrein zwembad - Supermarkt met flankerend aanbod, maximaal 1500 m2 bvo - Nieuwbouw supermarkt op de hoek, met gebouwde parkeeroplossing - Entree en bevoorrading niet aan de hoofdwegen - Woningbouw langs Ericalaan, maximaal 3 lagen - Parkeren, water en groen rondom woningen - Erfontsluitingsweg verbetert entree afasiecentrum De bestemming zoals deze voor de Oranjegalerij op dit moment geldt, zal niet worden gewijzigd.

Kanttekeningen ontwikkeling supermarkt locatie hoek Ericalaan - Willem-Alexanderlaan naast het zwembad Wij zijn ons bewust van de gevolgen van onze keuze door het faciliteren van een supermarkt op de locatie hoek Ericalaan – Willem-Alexanderlaan naast het zwembad. De inwoners van het Oude Dorp die het gemak ervaren van een buurtwinkelcentrum vlakbij hun woning, de geplaatste kanttekeningen van de Winkeliersvereniging Oranjegalerij en de gedane oproep van de LOV bieden hiertoe argumenten. Echter, de praktijk wijst anders uit, doordat er zich bij de gemeente geen enkele supermarkt heeft gemeld die het financieel haalbaar acht om zich op de Oranjegalerij te vestigen. De vestiging van een supermarkt op de locatie hoek Ericalaan – Willem-Alexanderlaan naast het zwembad kan van negatieve invloed zijn op de dagelijkse structuur en kan leiden tot een negatief effect op de winkelcentra Winkelhof en Santhorst. Hier tegenover staat dat onderzoek heeft uitgewezen dat er (beperkte) marktruimte is voor de vestiging van een volwaardige buurtsupermarkt. Dit argument wordt versterkt doordat er zich meerdere supermarktketens zich bij ons hebben gemeld voor de locatie aan de Willem-Alexanderlaan. Bovendien heeft een supermarkt aan de WillemAlexanderlaan geografisch een ander verzorgingsgebied dan de winkelcentra Winkelhof en Santhorst.

Samenvatting Oranjegalerij vs terrein hoek Ericalaan – Willem-Alexanderlaan naast het zwembad • De bestemming van de Oranjegalerij (detailhandel, dienstverlening) blijft ongewijzigd; • De locatie hoek Ericalaan – Willem-Alexanderlaan naast het zwembad is een ontwikkellocatie. Op grond van de Gebiedsvisie Willem-Alexanderlaan wordt de mogelijkheid gecreeerd om op deze locatie een supermarkt met flankerend aanbod, maximaal 1500 m2 bvo, in combinatie met woningbouw te ontwikkelen

20

Hoofdstuk 4. Conclusies en aanbevelingen

4.1 Conclusies Algemeen • Consumentengedrag verandert continu. Consumenten willen gemak en kiezen in de meeste gevallen voor het dichtstbijzijnde aanbod waar “het doel bereikt kan worden”; • Winkelformules die “volumineuze artikelen” verkopen, bieden steeds meer branchevreemde artikelen aan. Voorbeelden hiervan zijn een tuincentrum die naast bloemen en planten ook doe-het-zelfartikelen en woninginrichting (tuinmeubelen) verkoopt en een sportwinkel die zich, naast sport en spel, ook op vrijetijdsmode richt; • Internetverkoop neemt drastisch toe, met name in de branches tickets, cd/dvd, boeken, kleding en schoenen. Koopstromenonderzoek 2011 mbt Leiderdorp • De resultaten van het Koopstromenonderzoek 2011 (ten opzichte van 2004) betekenen voor Leiderdorp: o Het totaal winkelaanbod is met 20% gegroeid; o De totale omzet van dagelijkse artikelen is gestegen van € 68 mln naar € 82 mln o Zowel het aantal winkels als de omzet van de Winkelhof is gestegen; o Een verdubbeling van het aantal winkels op WOOON, maar een forse omzetdaling (van € 55 mln naar € 17 mln); o Het aantal winkels op de Baanderij is gehalveerd en de bestedingen zijn met 40% teruggelopen. Winkel- en detailhandelsgebieden in Leiderdorp • De winkel- en detailhandelsgebieden in Leiderdorp zijn verdeeld in: o Winkelgebieden: Winkelhof, Santhorst, Oranjegalerij en enkele solitaire gebieden; o Detailhandelslocaties: de Baanderij en WOOON (beide perifere locaties) • De Winkelhof is gericht op boodschappen, niet-dagelijkse artikelen, recreatief winkelaanbod en doelgericht aanbod. De toekomstige uitbreiding van 6.400 m2 is voorzien ten behoeve van mode, dagelijkse artikelen en warenhuisareaal. Een derde supermarkt zal niet worden gefaciliteerd. Om de ruimtelijke en functionele kwaliteit te vergroten, is een goede bereikbaarheid en voldoende parkeervoorzieningen van belang; • De Baanderij is een perifere detailhandelslocatie met een subregionale functie. Om de bestaande winkelstructuur in bijvoorbeeld de Winkelhof niet te ontwrichten, dient ten behoeve van de verlening van de bedoelde omgevingsvergunningen te worden aangetoond dat in de Winkelhof geen fysieke ruimte is voor uitbreiding in de branches sport/leisure en het segment waarin Piet Kerkhof en Action actief zijn. In totaal gaat het om maximaal 4.000 m2, met een ondergrens per bedrijf van minimaal 1.000 m2. Uitbreiding van detailhandel op deze locatie houden we beheersbaar door een maximum m2 voor het totaal toe te kennen. • WOOON is een perifere detailhandelslocatie gericht op het thema “woninginrichting”. Binnen het thema “woninginrichting” worden ook kleine speciaalzaken (kleiner dan 1.000 m2 wvo) toegestaan; • De Santhorst is een volwaardig wijkwinkelcentrum met het accent op de dagelijkse boodschappen; • De bestemming Oranjegalerij blijft ongewijzigd; • De locatie hoek Ericalaan – Willem-Alexanderlaan naast het zwembad is een ontwikkellocatie. Op grond van de Gebiedsvisie Willem-Alexanderlaan wordt de mogelijkheid gecreëerd 21

om op deze locatie een supermarkt met flankerend aanbod, maximaal 1.500 m2 bvo, in combinatie met woningbouw te ontwikkelen.

4.2 Aanbevelingen • Bij herziening van de bestemmingsplannen De Baanderij/ toekomstvisie Baanderij en de W4 (WOOON) zal rekening moeten worden gehouden met de kaders die in deze beleidsnota zijn opgenomen; • Het onderwerp “detailhandel” verdient blijvende aandacht in zowel de regio Holland Rijnland als bij de provincie Zuid-Holland; • Er dient blijvende aandacht te zijn voor de rol van de gemeente op economisch gebied: kaders stellen en initiatieven faciliteren binnen de geldende wet- en regelgeving; • Er moet blijvende aandacht zijn in de communicatie vanuit de gemeente naar de Leiderdorpse Ondernemersvereniging, de winkeliersverenigingen en de individuele ondernemers.

22

Literatuurlijst -

Resultaten koopstromenonderzoek www.kso2011.nl NSI ruimtelijk advies, actualisatie structuurvisie detailhandel Leiderdorp 2011, 28 juni 2011 Rapport DTNP strategie pdv-locaties Holland Rijnland, concept versie 1 maart 2012 DTNP – Kiezen of Delen, 2010 De Vries Juristen, Brancheringsregels voor detailhandel in relatie tot de Europese Dienstenrichtlijn, 8 maart 2011 Leiderdorpse Ondernemersvereniging, Economische visie 2012 en verder, visiedocument LOV, 4 maart 2012

23

Bijlagen -

Factsheets koopstromenonderzoek Leiderdorp algemeen, Baanderij, Winkelhof, WOOON (www.kso2011.nl)

24