I: toelichtende nota

stad brugge

dienst ruimtelijke ordening

gemeentelijk nr 220 Gemeentelijk Ruimtelijk Uitvoeringsplan

RUP Tempelhof I: toelichtende nota Status ontwerp juli 2013

Ans Vanhevel, ruimtelijk planner Sofie Haspeslagh, Sectorhoofd

plan_id RUP_31005_214_00220_00001

datum

aanpassing | fase

9-7-2011 16-9-2011 13-3-2012 16-04-2012 23-04-2012 22-05- 2012 18-06-2012 27-06-2012 14-11-2012 19-12-2012 29-05-2013 12-07-2013

startnota nota voorstel van voorontwerp voorontwerp RUP ambtelijk overleg overleg schepen R.O. en dienst urbanisatie aangepast voorontwerp RUP bewonersvergadering omgeving Tempelhof toelichting aan Gecoro ter advies aangepast voorontwerp RUP plenaire vergadering beslissing LNE, dienst mer: ontheffing opmaak van een plan-MER ontwerp RUP Tempelhof

algemeen directeur Geert Sanders

coördinator cel ruimtelijke planning en mobiliteit David Vandecasteele

ruimtelijk planners Dirk Verté Mathias Delrue

gezien en voorlopig vastgesteld door de gemeenteraad in vergadering van ...................... De Secretaris,

De voorzitter van de Gemeenteraad,

zegel der gemeente

het college van burgemeester en schepenen verklaart dat onderhavig RUP voor eenieder ter inzage heeft gelegen van ...................... tot ...................... De Secretaris, De Burgemeester,

zegel der gemeente

gezien en definitief vastgesteld door de gemeenteraad in vergadering van ...................... De Secretaris,

De voorzitter van de Gemeenteraad,

zegel der gemeente

i n h ou d

ont we rp RUP Te mp e lhof

1

inleiding

3

1. 2. 3. 4.

beslissing tot opmaak........................................................................................................................................... 3 motivering tot opmaak........................................................................................................................................... 3 in uitvoering van GRS............................................................................................................................................ 3 dossiersamenstelling............................................................................................................................................ 3

a n a l y s e f e i t e l ij ke r u i m t e l ij ke c o n t e x t 1. 2. 2.1. 2.2. 2.3. 2.4. 2.5. 2.6. 2.7. 2.8. 2.9.

situering.................................................................................................................................................................. 5 bestaande ruimtelijke structuur........................................................................................................................... 5 nederzettingsstructuur.............................................................................................................................................. 5 natuurlijke structuur.................................................................................................................................................. 5 verkeersstructuur...................................................................................................................................................... 5 agrarische structuur.................................................................................................................................................. 5 landschappelijke structuur........................................................................................................................................ 5 economische structuur............................................................................................................................................. 6 fysisch systeem........................................................................................................................................................ 6 toeristisch-recreatieve structuur............................................................................................................................... 6 lijninfrastructuur........................................................................................................................................................ 6

a n a l y s e j u r i d i s c h e c o n t e x t 1. 1.1. 1.2. 1.3. 1.4. 1.5. 1.6. 1.7. 1.8. 1.9. 1.10. 2. 2.1. 2.2. 2.3. 3. 3.1. 3.1.1. 3.1.2. 3.1.3. 3.2. 3.2.1. 3.2.2. 3.3. 3.3.1. 3.3.2. 3.3.3. 3.3.4. 3.3.5. 3.3.6. 4.

5

7

juridisch planningskader...................................................................................................................................... 7 gewestplan................................................................................................................................................................ 7 bijzondere plannen van aanleg (BPA’s).................................................................................................................... 7 ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP’s).................................................................................................................... 9 vogelrichtlijn-, RAMSAR-, habitatrichtlijn-, VEN- en IVON-gebieden...................................................................... 9 beschermde monumenten en landschappen........................................................................................................... 9 inventaris bouwkundig erfgoed................................................................................................................................ 9 waterwingebied........................................................................................................................................................ 9 atlas der buurtwegen................................................................................................................................................ 9 rooilijnplannen.........................................................................................................................................................11 onteigeningsplan.....................................................................................................................................................11 vergunningen.........................................................................................................................................................11 verkavelingsvergunningen.......................................................................................................................................11 bouwvergunningen..................................................................................................................................................11 milieuvergunningen.................................................................................................................................................11 planningscontext..................................................................................................................................................11 Vlaanderen..............................................................................................................................................................11 ruimtelijk structuurplan Vlaanderen (RSV)..............................................................................................................11 afbakening regionaal stedelijk gebied Brugge .......................................................................................................11 ruimtelijke visie landbouw, natuur en bos................................................................................................................11 provincie..................................................................................................................................................................12 provinciaal ruimtelijk structuurplan (PRS)...............................................................................................................12 landschapsstudie ‘de Blankenbergse dijk tussen Blankenberge en Sint-Pieters-op-de dijk’.................................12 gemeente.................................................................................................................................................................12 gemeentelijk ruimtelijk structuurplan (GRS)............................................................................................................12 mobiliteitsplan..........................................................................................................................................................13 gemeentelijke beleidsnota detailhandel (GBD).......................................................................................................13 woonbeleidsplan Brugge 2008-2013.......................................................................................................................13 speelruimtebeleidsplan Brugge 2008-2013............................................................................................................14 lokale archeologische advieskaart..........................................................................................................................14 stedenbouwkundige voorschriften-toets...........................................................................................................15

p r o b l e e m s t e l l i n g e n o n t we r p e n d o n d e r z o e k 1. 2. 2.1. 2.2. 2.3. 2.3.1. 2.3.2. 2.3.3. 2.3.4. 2.4. 2.4.1. 2.4.2. 2.4.3. 2.4.4. 2.4.5. 2.5. 2.6. 3. 3.1. 3.2. 3.3. 3.3.1. 3.3.2. 3.3.3. 3.3.4. 3.3.5. 3.3.6. 3.4. 3.5. 4. 5. 5.1. 5.2. 5.3. 5.4.

16

algemene aandachtspunten voor de herziening van het BPA Tempelhof.................................................... 16 sportpark Tempelhof............................................................................................................................................17 specifieke terreinanalyse.........................................................................................................................................17 probleemstelling sportpark Tempelhof................................................................................................................... 18 ruimtelijke swot-analyse sportpark Tempelhof....................................................................................................... 18 sterkten sportpark Tempelhof................................................................................................................................. 18 zwakten sportpark Tempelhof................................................................................................................................ 18 opportuniteiten sportpark Tempelhof..................................................................................................................... 20 bedreigingen sportpark Tempelhof......................................................................................................................... 20 ruimtelijke scenario’s en ontwerpend onderzoek................................................................................................... 21 scenario 1: uitbreiding bestaande sporthal in noordelijke richting ........................................................................ 21 scenario 2: uitbreiding bestaande sporthal in oostelijke richting........................................................................... 22 scenario 3: uitbreiding bestaande sporthal in zuidelijke richting............................................................................ 22 scenario 4: vrijstaande nieuwbouw sporthal op voetbalveld ten zuiden van sporthal........................................... 23 scenario 5: nieuwbouw sporthal op verlaten bedrijfssite ‘Catharine Binding’ ....................................................... 23 beoordeling van de vijf uitbreidingsscenario’s voor de sporthal:........................................................................... 24 Beleidsbeslissing ruimtelijke ordening inzake sportpark Tempelhof...................................................................... 25 nabestemming drukkerij-site ‘Catharine Binding’........................................................................................... 26 specifieke terreinanalyse........................................................................................................................................ 26 probleemstelling voormalige bedrijfssite ‘Catharine Binding’................................................................................ 26 ruimtelijke scenario’s en ontwerpend onderzoek................................................................................................... 27 princiepsvraag Catherine Press – Tempelhof........................................................................................................ 28 ontwerpend onderzoek: vertrekpunt ..................................................................................................................... 35 ontwerpend onderzoek: scenario 1........................................................................................................................ 36 ontwerpend onderzoek: scenario 2........................................................................................................................ 38 ontwerpend onderzoek: scenario 3........................................................................................................................ 40 ontwerpend onderzoek: scenario 4.........................................................................................................................41 tussentijds rapport van de ruimtelijke scenario’s voor de zone 3 uit BPA Tempelhof............................................ 46 beleidsbeslissing ruimtelijke ordening inzake herbestemming zone voor ambachtelijke werkplaatsen, kleine on... dernemingen, (detail)handel, horeca en kantoren in het BPA Tempelhof............................................................. 46 doorsteek Blankenbergse Dijk en omgeving.................................................................................................... 47 andere aandachtspunten.................................................................................................................................... 47 recreatieve route oude spoorwegbedding.............................................................................................................. 47 erfgoed................................................................................................................................................................... 47 waardevol groen..................................................................................................................................................... 47 vermenging wonen, handel en diensten................................................................................................................. 48

G e we n s t e s t r u c t u u r e n p l a n o p z e t vo o r o n t we r p RU P Te m p e l h o f

49

O p t e h e f f e n vo o r s c h r i f t e n

51

Ru i m t e b a l a n s/p l a n s c h a d e/p l a n b a t e n e . a .

52

1. 2. 3. 4. 5.

Ruimtebalans........................................................................................................................................................ 52 Planschade............................................................................................................................................................ 52 Planbaten.............................................................................................................................................................. 52 Bestemmingswijzigingscompensatie en/of gebruikerscompensatie............................................................ 52 Beschermingsvoorschriftencompensatie en/of gebruikerscompensatie.................................................... 52

Pl a n o p r o c e s 1. 2. 3. 3.1.

54

Beslissing tot opmaak......................................................................................................................................... 54 Voorstel van voorontwerp................................................................................................................................... 54 Voorontwerp......................................................................................................................................................... 54 Bewonersvergadering en GECORO...................................................................................................................... 54

3.2. 3.3. 3.4. 3.5. 4. 4.1. 4.2. 4.3. 4.4.

Adviesronde............................................................................................................................................................ 54 Plenaire vergadering ............................................................................................................................................. 55 Aanpassingen......................................................................................................................................................... 55 Onderzoek tot milieueffectrapportage.................................................................................................................... 55 Ontwerp RUP Tempelhof..................................................................................................................................... 56 Voorlopige vaststelling............................................................................................................................................ 56 Openbaar onderzoek.............................................................................................................................................. 56 Advies GECORO.................................................................................................................................................... 56 Definitief RUP Tempelhof....................................................................................................................................... 56

B ij l a g e n

57

ont werp

RUP Tempelhof

2

R U P Te m p e l h o f - s t a d B r u g g e | j u l i 2 0 1 3 | w v i

inle idin g 1. b e s li s s in g t o t o p m a ak Het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan (GRS) Brugge werd op 3 augustus 2006 goedgekeurd door de Deputatie van de Provincie West-Vlaanderen. N.a.v. een princiepsaanvraag voor reconversie van de site van Catherina Press beslist het CBS op 3 september 2010 tot opmaak van een ruimtelijk uitvoeringsplan voor de wijziging van het BPA Tempelhof ggk M.B. 17 november 1994. Op 17 december 2010 besliste het Stadsbestuur Wvi te belasten met de ontwerpopdracht voor dit gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan.

2 . m o t i ve r in g t o t o p m a ak Belangrijkste redenen tot opmaak van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) waren: Reconversie mogelijk maken van de site Catherina Press en andere ambachtelijke sites; Na onderzoek eventuele noden van het sportpark invullen, Verruimen van de functiemogelijkheden binnen de woonzones, o.m. i.f.v. diensten; Mogelijkheden voorzien in het verlengde van de spoorwegdoorsteek van de recreatieve route op de bedding van de Blankenbergse Dijk; De mogelijkheid inschrijven van een fietsen wandelverbinding op de voormalige spoorwegbedding naast de Palingstraat; Actualiseren van de stedenbouwkundige voorschriften e.a..

3. in ui t vo e r in g van G R S Met de opmaak van het RUP wordt in belangrijke mate uitvoering gegeven van het GRS: de verweving van woningtypes (i.f.v. een sociale mix) en functies om leefbare buurten te creëren (RD p. 22) de wenselijkheid om sociale en culturele voorzieningen op wijkniveau best te situeren in de kernen van de deelgemeenten (RD p. 26-27); het herbestemmen van leegstaande bedrijfspanden in combinatie met het nastreven van een kwalitatieve woonverdichting (R.D. p. 30); het invullen van de behoefte voor lokale sportinfrastructuur op te vangen op de bestaande locaties, o.m. 1 bijkomend veld in Tempelhof (RD p. 84-85) het belang van een kwalitatieve uitbouw, een sociale mix van de te ontwikkelen Sint-Pietersmolenwijk en een goede verbinding ervan met de kernpunten in de wijk, o.m. Tempelhof en De Dijk (RD p. 91)

4 . d o s s i e r s am e n s t e llin g Het bundel omvat:

een plan bestaande en juridische toestand, een grafisch verordenend plan, een tekstbundel met de toelichtingsnota, een tekstbundel met de stedenbouwkundige voorschriften.

w v i | j u l i 2 0 1 3 | R U P Te m p e l h o f - s t a d B r u g g e

3

Schaal 1:2.750

4


analys e f e it e lijke ruimt e lijke c ont e x t 1. s i t u e r in g Het plangebied is gesitueerd in het oude centrum van de deelgemeente Sint-Pieters tussen de spoorlijn BruggeBlankenberge, de oude spoorweg naast de Palingstraat, de Sint-Pieterskerklaan, de Blankenbergse steenweg, de straat Tempelhof en de Oostendse steenweg

2 . b e s t a an d e r uim t e lijke s t r u c t uur

2.1. nederzettingsstructuur Binnen het plangebied zijn zeer uiteenlopende functies aanwezig, horend bij de nederzettingsstructuur. Langs de straat Tempelhof komen voornamelijk eengezinswoningen in gesloten bebouwing voor. Ten noorden van het SintPieterspleintje en de Sint-Pieterskerklaan is de gesloten bebouwing met woningen vermengd met kleinschalige handelszaken, diensten en horeca. In het tussenliggende deel langs de Blankenbergse steenweg is er een sterke vermenging met o.m. bedrijvigheid (vleescentrale) en openbare voorzieningen nl. het CC De Dijk, school, kerk met pastorie en begraafplaats en toegang tot het sportcentrum. Belangrijk potentieel element voor reconversie binnen het plangebied wordt gevormd door de voormalige drukkerij Catherine Press langs Tempelhof. Ten noorden van het plangebied, aan de overzijde van de spoorweg situeert zich de in ontwikkeling zijnde Sint-Pietersmolenwijk. 2.2. natuurlijke structuur Binnen het plangebied hebben voornamelijk de spoorwegbermen en kleine onderdelen met loofhoutaanplant op het sportpark een natuurwaarde. De hoogstamboomgaard op het erf van de Tempelhofhoeve is vanuit natuuroogpunt minder waardevol, maar niettemin landschappelijk waardevol. 2.3. verkeersstructuur Het plangebied is goed ontsloten via de invalswegen Oostendse steenweg en vooral Blankenbergse steenweg. Tempelhof fungeert als verbindingsweg tussen beide en als ontsluiting voor het sportpark en – in mindere mate voor de wijk Rustenburg, ten zuiden van het plangebied. Door de aanwezigheid van een afzonderlijke toegang voor voetgangers- en fietsers via het erf van de Tempelhofhoeve is er een scheiding van verkeer, waarmee ook ingespeeld kan worden op het openbaar vervoer langs de Blankenbergse steenweg (haltes Tempelhof en Sint-Pieterskerk). In de directe omgeving is er ook het treinstation Sint-Pieters en een bushalte op de lijn naar het AZ Sint-Jan en naar Wenduine. De ontsluiting via fietsverkeer kan in de nabije toekomst nog worden versterkt via de doortrekking van de Blankenbergse Dijk en recreatief verkeer op de vroegere spoorwegbedding, weliswaar enkel richting Sint-Pieterspleintje, zonder rechtstreekse ontsluiting van het sportpark zelf. Op het sportpark is ruime parkeervoorziening aanwezig t.b.v. de sportactiviteiten, doch op piekmomenten, bij evenementen (voetbalwedstrijden) is het aanbod (tijdelijk) ontoereikend. . Binnen het plangebied bevinden zich ook 3 sites met gegroepeerde autobergplaatsen, gesitueerd op achtergelegen gronden. 2.4. agrarische structuur Binnen het plangebied is geen landbouwactiviteit aanwezig. 2.5. landschappelijke structuur Binnen het plangebied zijn een ruim aantal waardevolle panden, die werden opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed en dan ook belangrijk zijn voor het stadslandschap. Vooreerst zijn er de kerk met een aantal aansluitende panden, zoals de pastorie, een aantal herbergen rond het Sint-Pieterspleintje en het voormalig klooster. Daarnaast zijn de sites van de Villa Ter Poel en de Tempelhofhoeve met hoogstamboomgaard beeldbepalend voor zowel de Blankenbergse steenweg als het sportpark. In het noordelijk deel van de Blankenbergse steenweg zijn nog een aantal waardevolle panden uit het Interbellum en de voormalige wachthuisjes. Tenslotte is ook de voormalige drukkerij Catherine Press met de directeurswoning beeldbepalend voor Tempelhof.


5

2.6. economische structuur Binnen het plangebied is er wat kleinschalige handel en reca (restaurants en cafés) op het Sint-Pieterspleintje aanwezig. Langs Tempelhof is wat handel aanwezig (bakker) en diensten (ziekenfonds). Ten oosten van het plangebied, langs de Blankenbergse steenweg is grootschalige detailhandel aanwezig (grootwarenhuis) en naar het centrum toe handel en ook diensten. Buiten de vleescentrale langs het zuidelijke deel van de Blankenbergse steenweg en en de voormalige drukkerij langs Tempelhof zijn er geen middelgrote tot grote bedrijfsactiviteiten binnen het plangebied aanwezig. Wel zijn er een paar kleine bedrijfjes langs de noordelijke zijde van de Blankenbergse steenweg gesitueerd en wat vrije beroepen (tandarts) en kleinschalige handel/restaurant (frituur) in de zuidelijke helft van de Blankenbergse steenweg in het plangebied.. 2.7. fysisch systeem Met uitzondering van de spoorwegbermen is het plangebied vlak. Er komen geen waterlopen binnen het plangebied voor, dat behoort tot het Bekken Brugse Polders. Het plangebied is op de recentste overstromingskaarten voortaan volledig als niet overstromingsgevoelig aangegeven. 2.8. toeristisch-recreatieve structuur Samen met de sportvoorzieningen ten noorden van het plangebied vormen de voorzieningen binnen het plangebied het sportcentrum Tempelhof met velden voor diverse sporten en een sporthal. Het Sportcentrum Tempelhof heeft een belangrijke functie voor de deelgemeente Sint-Pieters en bevat ook de thuisbasis voor de voetbalvereniging Daring Brugge. Ook het CC De Dijk heeft een belangrijke functie in het cultureel gebeuren in het noordelijk deel van Brugge. Daarnaast zijn diverse recreatieve netwerken in ontwikkeling, via de doortrekking van de Blankenbergse Dijk onder de spoorweg en de aanleg van een recreatieve fietsverbinding op de oude spoorwegbedding, waar ter hoogte van de Sint-Pieterskerklaan (kant Palingstraat) de aanleg van een helling is voorzien, i.f.v.. een verbinding met het Sint-Pieterspleintje. 2.9. lijninfrastructuur Naast de Blankenbergse steenweg in het noorden van het plangebied en de wegenis (weg en spoor) op de grens van het plangebied zijn er binnen het plangebied geen lijninfrastructuren aanwezig.

6


analys e juridi s c he c ont e x t 1. jur i di s c h p l annin g s ka d e r

1.1. gewestplan Volgens het gewestplan is het grootste deel van het plangebied gelegen in woongebied. Een deel van het sportpark is gelegen in gebied voor dagrecreatie. De gewestplanbestemmingen werden evenwel gedetailleerd ingevolge de goedkeuring van het BPA Tempelhof, waarbij een deel van woongebied evenzeer een recreatieve bestemming kreeg.

1.2. bijzondere plannen van aanleg (BPA’s) Het bestaande BPA werd bij M.B. d.d. 17.11.1994 goedgekeurd. Het plangebied werd onderverdeeld in diverse bestemmingszones. Langs de Blankenbergse steenweg zijn deze bestemmingszones voornamelijk woongebied in een tweetal typologieën, al dan niet met ambachtelijke bedrijvigheid in nevenbestemming. Het overige deel van het plangebied is bestemd voor sport (het sportpark Tempelhof) en gemeenschapsvoorzieningen (kerk, begraafplaats en aanpalende parochiaal en cultureel centrum). Vooral voor de woonbebouwing worden de bebouwbare zones strikt afgebakend. Het plangebied wordt omringd door diverse BPA’s, (BPA Molenstraat Zuid, BPA Kerklaan Noord, BPA Vaartstraat, BPA Sint-Pieters Z0 en Rustenburg waar – cf. het BPA – de gewestplanbestemming woongebied nader wordt gedetailleerd.


7

8


1.3. ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP’s) Het RUP Sint-Pietersmolenwijk is in opmaak (goedkeuringsprocedure is nog niet opgestart). Dit RUP wordt opgemaakt i.f.v. wijziging van het BPA Molenstraat Zuid, (cf. een opgemaakt masterplan in opdracht van het ministerie van het Vlaamse Gewest Afdeling Gesubsidieerde Infrastructuur met eindrapport d.d. november 2004). In het gewestelijke RUP voor de afbakening van het regionaal stedelijk gebied Brugge ligt het plangebied van het RUP Tempelhof binnen de afbakeningslijn met name op het deelplan 1 Er zijn geen verordenende bestemmingsvoorschriften voor dit plangebied van RUP Tempelhof hierin voorzien. 1.4. vogelrichtlijn-, R AMSAR-, habitatrichtlijn-, VEN- en IVON-gebieden Het plangebied en de omgeving ervan maakt geen deel uit van Vogelrichtlijn-, RAMSAR-, habitatrichtlijn-, VENen IVON-gebieden 1.5. beschermde monumenten en landschappen Binnen het plangebied zijn er recente enkele monumenten en/of stads- en dorpsgezichten beschermd bij besluit van de Vlaamse regering van 13-03-2013: 1° Wegens de artistieke waarde, de historische waarde in casu architectuurhistorische waarde en de sociaalculturele : - als monument : Sint-Pieterskerk, gelegen te Brugge, Blankenbergse Steenweg z. nr. Bekend ten kadaster : Brugge, 8e afdeling, sectie L, perceelnummers 460G (deel), 461A. 2° Wegens de historische, in casu architectuurhistorische waarde en de sociaal-culturele waarde : - als monument : Voormalige herberg/gemeentehuis, gelegen te Brugge, Blankenbergse Steenweg 233. Bekend ten kadaster : Brugge, 8ste afdeling, sectie L, perceelnummer 459G (deel) 3° Wegens de historische waarde : - als stads- en dorpsgezicht: Omgeving van de Sint-Pieterskerk, gelegen te Brugge, Blankenbergse Steenweg z. nr.. Bekend ten kadaster : Brugge, 8ste afdeling, sectie L, perceelnummers 459G (deel), 460G (deel), 461A, 463E 1.6. inventaris bouwkundig erfgoed Binnen het plangebied zijn een aantal panden gelegen, die zijn opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed:. Tempelhof 13-19, woningrij Tempelhof 29, woning Tempelhof 39, woning Interbellum Tempelhof 41, voormalige drukkerij ‘Sainte-Catherine’ en directeurswoning van 1922 Blankenbergse Steenweg 189, hoeve ‘Tempelhof’, 19° eeuw Blankenbergse Steenweg 187-191, ‘Villa Ter Poel’ Blankenbergse Steenweg 217-219, Parochiaal Centrum °De Toren’ en school van 1932 Blankenbergse Steenweg 225, Pastorie bij de Sint-Pieterskerk van 1845 Blankenbergse Steenweg 227, Sint-Pieterskerk, 18° en 19° eeuw Blankenbergse Steenweg 233, (voormalige( herberg ‘In het Oud Sint-Pieters’, 18° en 19° eeuw Blankenbergse Steenweg 257-259, herberg ‘De Barrière’ van 1906 Blankenbergse Steenweg 269,alleenstaande woning uit het Interbellum van 1937 Blankenbergse Steenweg 216, woning uit het Interbellum van 1936 Blankenbergse Steenweg 250, woning/ café uit het Interbellum van 1937 Blankenbergse Steenweg 260-262 voormalige wachthuisjes van 1906 1.7. waterwingebied Het plangebied is niet gelegen binnen waterwingebied. 1.8. atlas der buurtwegen Op de atlas van de buurtwegen komen een tweetal elementen voor in de directe omgeving van het plangebied. Enerzijds is er de ‘chemin 4’, zijnde de Sint-Pietersgroenestraat, die loopt vanaf de kerk richting Sint-Pieterskaai. Anderzijds is er de ‘sentier 11-12’, die van de Oude Oostendse steenweg naar de (omgeving van) de kerk loopt, maar door de aanleg van de spoorweg geen functie meer heeft.


9

76

N3 N374

N3 1

71 N3

Park begraaf plaats

B

N9

B

N351

BINNENSTAD

Te ontwikkelen regionaal bedrijventerrein Blauwe Toren: te herstructureren gemengd terrein bedrijvigheid -handel Blauwe Toren Noord: te ontwikkelen grootschalige detailhandelszone

Bestaand woonweefsel

Ecologische infrastructuur

Te ontwikkelen / af te werken woongebied Woonproject

Uitbouw kanalen als groenassen en assen voor zachte recreatie Uit te bouwen lightrail met haltes in Sint-Pieters en bedrijvenzone

BRUGGE

Lokaal bedrijventerrein

Strategisch woonproject

Primaire weg

Opdrachtgever

Uitbreiding voor openluchtrecreatie en verblijfsaccommodatie Stedelijk landbouwgebied te vrijwaren voor bedrijvigheid

Secundaire weg Te versterken as met lokale voorzieningen

Buffer tussen woonwijken en bedrijvigheid

Recreatieve fietsroute

Te structureren en af te bakenen zone voor grootschalige detailhandel

In te richten speelzone / speelbos

Fietsdoorsteek

Uitbouw socio-medische campus

Groenzone in te passen in groene gordel rond Brugge

Kerk / kasteel / sportcentrum

Zeehavengebied Overgangszone haven-stedelijk gebied (exacte grens te bepalen) Oude Veemarkt: stedelijk strategisch project

10

Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan

:

Stadsbestuur

van

Brugge

KAART 13

GEWENSTE RUIMTELIJKE STRUCTUUR NOORDELIJKE VLEUGEL Maart 2006

1881 - HVD


1.9. rooilijnplannen De rooilijnen van de wegenis op de grens van het plangebied zijn vastgelegd in de diverse BPA’s. 1.10. onteigeningsplan Samen met het bestaande BPA werd een onteigeningsplan goedgekeurd, dat gedeeltelijk is gerealiseerd.

2 . ve r gunnin g e n

2.1. verkavelingsvergunningen Binnen het plangebied zijn 3 niet-vervallen verkavelingen gesitueerd, alle langs Tempelhof: VK 6629 ggk 30.06.1966 (4 loten) VK 6822 ggk 17.05.1968 (5 loten) VK 7345 ggk 15.10.1976 (5 loten) 2.2. bouwvergunningen Binnen het plangebied zijn recent geen relevante bouwvergunningen verleend. 2.3. milieuvergunningen Binnen het plangebied zijn diverse meldingsplichtige activiteiten en werden ook milieuvergunningen verleend, met als belangrijkste: Hondenclub Tempelhof (klasse 2) voor het exploiteren van een trainingscentrum voor honden, tot 06.11.2023; Brugse Vleescentrale, Blankenbergse steenweg 173 (klasse 2) voor het exploiteren van een vleesfabriek, tot 20.09.2016.

3. p l annin g s c o n t e x t

3.1.

Vlaanderen

3.1.1. ruimtelijk structuurplan Vlaanderen (RSV) In het RSV, dat definitief werd vastgesteld door de Vlaamse regering op 23 december 1997, wordt uitgegaan van 4 basisdoelstellingen:

selectieve uitbouw van de stedelijke gebieden met het gericht verweven van functies en voorzieningen; het behoud en de versterking van het buitengebied; het concentreren van economische activiteiten op plaatsen die deel uitmaken van de bestaande economische structuur; het optimaliseren van de bestaande verkeers- en vervoersstructuur.

In het RSV wordt Brugge, samen met delen van omliggende gemeenten geselecteerd als (af te bakenen) regionaal stedelijk gebied. 3.1.2. afbakening regionaal stedelijk gebied Brugge Het afbakeningsproces, in uitvoering van het RSV, resulteerde in een gewestelijk RUP, dat op 4.2.2011 door de Vlaamse Regering definitief werd vastgesteld, waarbij naast diverse deelplannen ook de afbakeningslijn van het regionaal stedelijk gebied werd vastgelegd, zijnde de grens tussen gebieden, waar enerzijds stedelijk en anderzijds buitengebied-beleid dient gevoerd. Het plangebied is gesitueerd binnen de afbakeningslijn. 3.1.3. ruimtelijke visie landbouw, natuur en bos In uitvoering van het RSV werd voor diverse gebieden een ruimtelijke visie voor landbouw, natuur en bos ontwikkeld, enerzijds i.f.v. de afbakening van herbevestigde gewestplanbestemmingen (o.m. de agrarische gebieden) en anderzijds het formuleren van een operationeel uitvoeringsprogramma voor andere initiatieven. In de ruimtelijke visie voor de regio Kust-Polders-Westhoek, die werd goedgekeurd door de Vlaamse regering op 31.3.2006, wordt o.m. het concept geformuleerd van het ‘ontwikkelen van landschappelijk en ecologisch waardevolle lineaire


11

elementen met recreatief medegebruik’, dat van toepassing is op de Blankenbergse Dijk (13.20) (p. 20-21, kaart 11 op p 45) 3.2.

provincie

3.2.1. provinciaal ruimtelijk structuurplan (PRS) In het PRS, dat op 6.3.2002 door de Vlaamse Regering werd goedgekeurd, fungeert Brugge als scharnier tussen de Brugse ruimte, de Kustruimte, de Oostendse Polderruimte en de Veldruimte, met o.m. als belangrijk element het ondersteunen van het regionaal stedelijk gebied Brugge als concentratie van stedelijke activiteiten en verdere ontwikkeling als toeristisch-recreatief knooppunt, complementair aan de Kustruimte. In het PRS wordt de Oostendse steenweg tussen de N31 en de ring geselecteerd als secundaire weg categorie II (hoofdfunctie verzamelen op bovenlokaal en lokaal niveau) en de Blankenbergse steenweg als secundaire weg categorie III (hoofdfunctie verbinden voor openbaar vervoer en fietsverkeer op bovenlokaal en lokaal niveau). 3.2.2.

landschapsstudie ‘de Blankenbergse dijk tussen Blankenberge en Sint-Pietersop-de dijk’ In opdracht van het provinciebestuur werd omtrent de Blankenbergse Dijk een landschapsstudie opgemaakt, die in 2006 werd afgerond, met als ambitie de historisch en landschappelijk belangrijke Blankenbergse dijk (opnieuw) zichtbaar en leesbaar te maken, met bijzondere aandacht voor de beeldkwaliteit. Naast herstel- en landschappelijke ingrepen werden o.m. ook als actiepunten het bestemmen voor plaatselijk en fietsersverkeer vooropgesteld, alsook het ‘op een subtiele manier’ aanbrengen van zit- en informatie-infrastructuur op karakteristieke plekken. Ter hoogte van Sint-Pieters-op de dijk (ten noord-westen van de spoorweg) werd in de landschapsstudie voorgesteld de historische hoogstamboomgaarden op de dijk en de flankerende percelen te herstellen. 13b beeldkwaliteitsplan st pietersplas herprofileren en herstel van grachten bestaand struweel behouden en versterken hooiland kaprijk bestaande populieren: vervangen door 3 rijen bomen: Ulmus laevis herprofileren grachten + aanplant van hier en daar knotwilgen + struweel hooiland en aanplant van 3 rijen bomen: Ulmus laevis

herprofileren en herstel van grachten parking in grasdallen + aanplant van verspreid staande bomen

herprofileren en herstel van grachten + aanplant van hier en daar knotwilgen + struweel hooiland + behoud en herstel hoogstam fruitbomen (streekeigen soorten).

kaart 1: Kaart: Beeldkwaliteitsplan Sint-Pietersplas uit de landschapsstudie De Blankenbergse Dijk tussenBlankenberge en SintPieters-Op-De-Dijk, provincie West-Vlaanderen, oktober 2006.

3.3.

gemeente

3.3.1. gemeentelijk ruimtelijk structuurplan (GRS) Het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan (GRS) werd op 3.8.2006 door de deputatie goedgekeurd. 12


M.b.t. het plangebied en de invulling ervan zijn de belangrijkste visie-elementen en aandachtspunten uit het GRS:

de verweving van woningtypes (i.f.v. een sociale mix) en functies om leefbare buurten te creëren (RD p. 22) de wenselijkheid om sociale en culturele voorzieningen op wijkniveau best te situeren in de kernen van de deelgemeenten (RD p. 26-27); de verdichtingsstrategie waarbij voor de vroegstedelijke wijk Sint-Pieters een minimum dichtheid van 25 woningen per hectare naar voor wordt geschoven. Hierin kadert ook de beleidsvisie om een herbestemming van leegstaande bedrijfspanden na te streven en zo een betere benutting te maken van het stedelijke weefsel (RD p. 30) . het invullen van de behoefte voor lokale sportinfrastructuur op te vangen op de bestaande locaties, o.m. 1 bijkomend veld in Tempelhof (RD p. 84-85) het belang van een kwalitatieve uitbouw, een sociale mix van de te ontwikkelen Sint-Pietersmolenwijk en een goede verbinding ervan met de kernpunten in de wijk, o.m. Tempelhof en De Dijk (RD p. 91).

3.3.2. mobiliteitsplan Het Beleidsplan mobiliteitsplan werd op 9.4.2001 conform verklaard. In het kader van de sneltoetsprocedure werd geopteerd voor ‘spoor 3’, wat vooral bevestiging van de globale opties en actualisatie van het actieplan inhoudt. Dit leidde tot een geactualiseerde versie, die ook afstemming inhield op het GRS en het afbakeningsproces van het regionaal stedelijk gebied Brugge, die op 23.1.2009 door het P.A.C. conform werd verklaard en door het CBS op 6.3.2009 goedgekeurd. Rekening houdend met het RSV, de afbakening en het PRS en cf. het GRS werd de Oostendse steenweg van Brugge - N31 geselecteerd als secundaire weg II (van de N31 tot Bredene is dit een primaire weg II p. 19). De Blankenbergse steenweg ter hoogte van het plangebied is geselecteerd als secundaire weg III (p.22). Belangrijke aandachtspunten m.b.t. het plangebied (en de omgeving) zijn: de optie voor een lightrail, met het station Sint-Pieters als halte (p.9); aanpassingen van de Blankenbergse steenweg ten zuiden van de Kolvestraat i.f.v. beter evenwicht tussen de diverse weggebruikers (p. 29-30); doorsteek van de buslijn door het te ontwikkelen woongebied Sint-Pietersmolenwijk (p. 34); aanvullende fietsverbindingen doorheen het plangebied (kaart 10 p. 49) (waarbij evenwel nog geen rekening werd gehouden met de doorsteek in het verlengde van de Blankenbergse Dijk).

3.3.3. gemeentelijke beleidsnota detailhandel (GBD) In de Gemeentelijke Beleidsnota Detailhandel (GBD), die door het CBS op 24.12.2008 werd goedgekeurd, werd geopteerd om grootschalige detailhandel (verkoopoppervlakte > 400 m²) enkel toe te laten in een aantal afgebakende zones. Het plangebied maakt geen deel uit van één van die zones. De Blankenbergse steenweg en de Oostendse steenweg, waar reeds handel, diensten en horeca aanwezig zijn, werden in de GBD wel geselecteerd als handelsassen, waar het specifieke karakter dient versterkt, waarbij verweving van kleinschalige detailhandel (< 400 m²) met andere functies (horeca, kantoren, diensten, cultuur, vrije tijd, ontspanning en wonen) dienen gestimuleerd.

3.3.4. woonbeleidsplan Brugge 2008-2013 Het woonbeleidsplan Brugge 2008-2013 werd eind 2008 gefinaliseerd, waarna door het college van burgemeester en schepenen op 5.12.2008 in totaal 87 actiepunten werden weerhouden. I.f.v. de doelstelling betaalbaar wonen worden i.f.v. het verhogen van het aanbod het herbestemmen van leegstaande gebouwen (p.97) en verdichting (p.98) vooropgesteld, met bij verdichting aandacht voor kwaliteitsvol openbaar domein met veel groen en ruimte voor ontmoeting. I.f.v. sociale huisvesting wordt geopteerd om de leefbaarheid te verhogen door een sociale mix (p.100). I.f.v. private woningbouw wenst het beleid dat er naar een grotere variatie in woningtypes wordt gestreefd. Innovatieve en alternatieve woonvormen (zoals co-housing, casco- of prefabbouw) dienen kansen te krijgen.


13

Ter uitvoering van deze aandachtspunten zijn de belangrijkste actiepunten, die de basis vormen voor de opmaak van het RUP: (5) Evaluatie van BPA’s naar hun huidige relevantie en werkbaarheid (bv. Niet meer actuele bestemmingen en regelgeving); (13) Herbestemmen van leegstaande bedrijfspanden (in woongebieden), die hun functie hebben verloren; (15) BPA’s doorlichten en RUP’s opmaken teneinde nabestemming wonen te realiseren 3.3.5.

speelruimtebeleidsplan Brugge 2008-2013

Met het ‘speelruimtebeleidsplan 2002-2013’ wordt een beleidskader geschapen met als doel de stad uit te bouwen op maat van kinderen en jongeren via het creëren van kindvriendelijke en bespeelbare publieke ruimte, veilige en speelse verbindingen en speelruimte in verschillende maten en vormen, m.a.w. creëren van een speelweefsel. Hiertoe werd een actieprogramma opgesteld o.m. i.f.v. het creëren van nieuwe speelpleinen en herinrichting van bestaande. Het sportpark Tempelhof maakt deel uit van het uitgebreide gamma speelterreinen in Brugge. Ook de inrichting van de oude spoorwegbedding, die gedeeltelijk gelegen is binnen het plangebied kadert binnen de uitvoering van dit Speelbeleidsplan.  

    



   

 

     







   

 

 





kaart 2: Kaart: conceptvoorstel inrichting oude spoorwegbedding te Sint-Pieters, Groendienst stad Brugge november 2009

3.3.6.

lokale archeologische advieskaart

De lokale archeologische advieskaart wordt opgesteld in functie van een zorgzaam gemeentelijk beleid voor het archeologisch erfgoed. Aan de hand van een basisinventaris, landschappelijke kenmerken en knelpunten bakent deze kaart zones af waarin al dan niet advies aan de bevoegde archeologische dienst moet worden gevraagd. Volgens de lokale archeologische advieskaart is het plangebied gelegen binnen ‘zone met advies vanaf 2.500m²’. Dit betekent dat bij de behandeling van elke dergelijke aanvraag voor een stedenbouwkundige vergunning of verkavelingsvergunning met een structurele wijziging van de bodem advies dient te worden gevraagd aan de

14


bevoegde archeologische dienst. (GRS, RD richtinggevend gedeelte, 4.7 Gewenste Landschappelijke structuur 4.7.2 Beleidselementen).

4 . s t e d e nb o uwk un di g e vo o r s c hr i f t e n - t o e t s Naast wijziging van bestemmingsgebieden als gevolg van gewijzigde inzichten is het niet wenselijk percelen onder te brengen in diverse bestemmingsgebieden (strook bebouwing, strook tuin en voortuin) vermits overschrijding van de afbakeningen neerkomen op bestemmingsafwijkingen. Er wordt dan ook geopteerd voor algemenere bestemmingsgebieden, waarbij interne differentiatie in voorschriften wordt verwerkt. Daarnaast zijn er nog andere knelpunten bij de huidige voorschriften (niet-limitatief): %-beperking van nevenbestemmingen; nood aan opname en specificatie (ook van randvoorwaarden) van bij wonen horende functies (o.m. diensten); inplantingsvoorschriften (kleine) bijgebouwen; uitbreiding bestemming sport tot o.m. jeugdvoorzieningen en andere recreatievormen (met beperkte bebouwing); nood aan bepalingen inzake waardevolle groenelementen nood aan algemene bepalingen inzake beperking van wateroverlast. Tenslotte dienen ook de verkavelingen binnen het plangebied, waarvan de voorschriften verwijzen naar een voormalig BPA worden gewijzigd of opgeheven.


15

pr ob le e m s t e lling e n ont we rp e n d on de r zo e k 1. al g e m e n e a an d a c h t s p un t e n vo o r d e h e r z i e nin g van h e t B PA Te mp e lh o f In de offertevraag van de stad Brugge staan volgende aandachtpunten die in rekening dienen gebracht te worden bij de opmaak van het RUP Tempelhof voor de herziening van het BPA 33 Tempelhof (M.B. 17-11-1994):

de ontwikkelingsmogelijkheden onderzoeken voor de site van de drukkerij Catharina Press en omgeving (o.m. nabijheid sportpark Tempelhof); nadenken over een kwalitatieve nabestemming van ambachtelijke zones, waar na stopzetting van de huidige activiteit geen dergelijke activiteit meer wenselijk/mogelijk is; eventuele noden van het sportpark Tempelhof onderzoeken, waarbij de relatie met het deel aan de andere kant van de spoorweg niet uit het oog mag verloren worden; het verruimen van de mogelijkheden langs de Blankenbergse steenweg in functie van diensten; de mogelijkheid voorzien van een langzame verkeersverbinding op het tracé van de Blankenbergse Dijk tussen de (nog te realiseren) onderdoorgang onder het spoor en de kerk; een aangepaste bestemming geven aan de talud van de voormalige spoorwegbedding langs de Palingstraat waar de Stad Brugge een wandel- en fietsverbinding voorziet naar het Duivekeetbos; toetsing aan de lijst “inventaris bouwkundig erfgoed” door de stedelijke dienst Monumentenzorg en vertaling in het RUP; het actualiseren van verouderde en/of te beperkende voorschriften (bijv. problematiek van apart afgebakende voor- en achtertuinzones, materiaalgebruik, dakvorm,...).

Uit deze aandachtpunten en een eerste overschouwing van het plangebied kan er afgeleid worden dat er eigenlijk twee grote ruimtelijke entiteiten zijn binnen het plangebied die nader onderzocht dienen te worden samen met een aantal thematische onderwerpen die op geheel het plangebied betrekking hebben. Deze twee ruimtelijke entiteiten zijn het stedelijk sportpark Tempelhof en de site er net ten zuiden van met name de verlaten bedrijfssite van ‘Catherine Binding’. De thematische onderwerpen zijn dan de functieverruiming en -menging, de actualisatie van de stedenbouwkundige voorschriften en het fietsers- en wandelmobiliteitsverhaal.

foto 1: Panoramafoto, zicht vanaf parkeerterrein naar sporthal en voorliggende speelterrein in groene omkadering

foto 2: fotoreeks, achterkant sporthal met toegang tot regiepost sted. groendienst en rijweg langs noorden westgevel sporthal.

16


2 . s p o r t p ar k Te mp e lh o f

2.1.

specifieke terreinanalyse

Het stedelijke sportpark Tempelhof beslaat een oppervlakte van 43.760 m² of 4,38 ha. De eerste, oorspronkelijke sporthal is gebouwd halfweg de jaren 1970. In 1995 werd beslist om de sporthal te moderniseren en uit te breiden. In 2002 werden deze werken opgeleverd en is de huidige sporthal operationeel. In 2011 zijn opfrissingswerken voorzien van de toiletten, sanitair en kleedkamers. Ten noorden van de sporthal is een regiepost van de stedelijke groendienst gelegen. Deze gebouwen zijn anno 2009 uitgebreid met burelen voor de groendienst. Nog eens ten noorden daarvan bevindt zich een clustering van gemeenschapsvoorzieningen zoals het cultuurcentrum De Dijk, Bibliotheek De Dijk, Vrije basisschool Sint-Leo Sint-Pieters, Sint-Pietersparochie kerk met kerkhof en pastorie. Ten zuiden van het sportpark is de site gelegen van het voormalige drukkerijbedrijf Catherine Press. Dit 7.015 m² grote terrein staat sedert begin 2006 op de lijst ter bestrijding en voorkoming van leegstand en verwaarlozing van bedrijfsruimten. Ten westen van het sportpark Tempelhof loopt de spoorlijn Brugge - Blankenberge/Knokke-Heist op een verhoogde berm. Centraal over het sportpark loopt een zachte verbindingsas voor voetgangers en fietsers vanaf de Blankenbergse steenweg onder de spoorlijn door tot aan de twee voetbalvelden en de accommodatie van Daring Brugge v.v. gelegen ten westen van de spoorlijn binnen het BPA Molenstraat-Zuid. Ten oosten van het sportpark Tempelhof bevindt zich de bebouwingsstrook langs de Blankenbergse steenweg. Hier zijn een vijftal diepe achtertuinen gelegen die niet echt deel uitmaken van de woonbestemming langs de Blankenbergse steenweg gezien de benutting als weiland. Daarnaast is de oude hoeve Tempelhof gelegen met bijhorende oude boomgaard wat tevens onderdeel uitmaakt van de site van het sportpark maar er functioneel geen echt deel van uitmaakt. Uitgezonderd natuurlijk dat de oost-west lopende verbindingsas vanaf de westelijke zijde van de spoorwegberm tot aan de Blankenbergse steenweg erlangs loopt. De rest van het sportpark zelf wordt gekenmerkt door de inplanting van de sporthal in het noordelijke deel aansluitend bij de regiepost en de gemeenschapsvoorzieningen. Deze laatste zijn eerder naar de Blankenbergse steenweg gericht qua ontsluiting en hebben geen ruimtelijk-functionele relatie met het sportpark of de regiepost van de groendienst en de hierbij gelegen parkeerplaatsen. Het zuidelijke deel van het sportpark omvat een voetbal- en een petanqueveld en een basketbalterrein. De zuidelijke resthoeken zijn middels groenaanplantingen uitgegroeid tot een ruimtelijk en blijkbaar ook biologisch waardevolle entiteit in dit binnengebied. De enige bebouwing in het zuidelijke deel van het sportpark is deze van een houten gebouw ten diensten van een hondenclub.

foto 3: Panoramafoto, zicht vanaf toegangsweg Tempelhof in oostelijke richting naar clubhuis en terreinen van de hondenclub.


17

2.2.

probleemstelling sportpark Tempelhof

Voornaamste ruimtevragen betreffende het stedelijke sportpark Tempelhof zijn: Nood aan bijkomende specifieke gevechtssporthal voor de judovereniging. Gezien de toekomstige stedelijke woonontwikkeling op de Sint-Pietermolenwijk ten westen van het sportpark Tempelhof aan de overzijde van de spoorlijn Brugge - Blankenberge/Knokke-Heist nood aan verdere capaciteitsuitbreiding van de huidige sporthal of realisatie nieuwe sportinfrastructuur hierop aansluitend. Nood aan bijkomende parkeermogelijkheden voor de sportbeoefenaars en bezoekers van het sportpark en net ten westen gelegen voetbalaccommodatie van Daring Brugge v.v. (twee voetbalvelden, kleedkamers en kantinegebouw). Dit is zo volgens de stedelijke sportdienst en wordt tegengesproken door de stedelijke groendienst. Nood aan herlokalisatie skatepark die nu ten westen van de spoorberm is gelegen en die dient te verplaatsen inzake de spoorlijnverbreding. In het masterplan voor de Sint-Pietersmolenwijk opgemaakt in opdracht van het AGI van de Vlaamse Gemeenschap (eindrapport 2004) wordt de strook tussen de spoorlijn en de hoogspanningslijn geconcipieerd als een recreatief gebied. Deze strook omvat de bestaande twee voetbalvelden en bijhorende accommodatie van Daring Brugge v.v. In deze recreatieve strook die loopt vanaf de Oostendse steenweg in het Zuiden tot aan de Blankenbergse dijk in het Noorden wordt evenwel slechts één bijkomend voetbalterrein ingetekend. 2.3.

ruimtelijke swot-analyse sportpark Tempelhof

Een swot-analyse of ‘strengths-weaknesses-opportunities-threats’-analyse (= sterkten-zwakten-opportuniteitenbedreigingen-analyse) van een ruimte beoogt een interne en externe analyse om zo beter beeld te krijgen op deze ruimte. Dit met als doel om een beoordeling te kunnen onderbouwen voor strategische keuze voor een verdere kwalitatieve ontwikkeling ervan. 2.3.1. sterkten sportpark Tempelhof Het sportpark Tempelhof is goed centraal gelegen in Sint-Pieters-op-de-Dijk en op wandelafstand van een aantal andere gemeenschapsfuncties, scholen en jeugdbewegingslokalen. Er kunnen een heel aantal sporten beoefend worden in de huidige sporthal dat twee omni-sportvelden omvat: basketbal en mini-basketbal, tennis, volleybal, badminton, mini-voetbal voor jongeren -12 jaar, handbal, turnen, dansen en judo. Op de site van het sportpark Tempelhof zelf is er ook nog een outdoor voetbal veld en basketterrein en een groot petanqueveld aanwezig alsook een speelplein aansluitend bij de cafetaria in de sporthal. De site zelf is bij een gangbaar gebruiksintensiteit goed ontsloten voor gemotoriseerd verkeer naar de straat Tempelhof. De site heeft ook een zachte verbindingsas op de Blankenbergse steenweg en zo verder naar de omliggende woonwijken. Deze wandel- en fietsas loopt vanaf de Blankenbergse steenweg in het oosten langs de boomgaard en tussen de oude hoevegebouwen van het Tempelhof in westelijke richting tot aan de spoorwegberm van de lijn Brugge - Blankenberge/Knokke-Heist. Deze loopt zelfs nog door onder deze spoorwegberm zodat ook de bestaande Sint-Pietersmolenwijk vlot tot het sportpark kan komen. Het sportpark heeft een heel groen en open karakter. Dit is het gevolg van de weinige bebouwing op de site zelf (de enige bebouwing is de sporthal met cafetaria, het gebouw van de regiepost van de stedelijke groendienst, de kleinschalige hoevegebouwen van de Tempelhof-hoeve en een klein houten clubgebouw van de hondenclub ‘Tempelhof’. Deze bevinden zich allen aan de randen van de eigenlijke site). Ook de verdere groene inkleding van de restdelen van het sportpark dragen bij tot dit parkkarakter. Deze groeninkleding bestaat uit de boomgaard bij de hoevegebouwen en verschillende aaneengesloten boommassa’s aan de randen van het terrein met onder andere de begroeide spoorwegtalud. Deze groenomkadering van het sportpark zelf vormt ook een ruimtelijke kwaliteit voor de omliggende woonfuncties. 2.3.2. zwakten sportpark Tempelhof Het sportpark is ingesloten door harde ruimtelijke grenzen en kent geen grote vrije, onbebouwde ruimten er direct aanpalend.

18


kaart 3: kaart: waargave uitbreidingsscenario’s sporthal Tempelhof


19

In het oosten en zuiden liggen de achterzijden van de lintbebouwing langs de straat Tempelhof en Blankenbergse Steenweg. In het uiterste noorden ligt de begraafplaats van de Sint-Pieterskerk. Enkel in het westen aan de andere kant van de verhoogde spoorwegtalud waar nu de voetbalterreinen van Daring Brugge v.v. liggen zijn er onbebouwde terreinen. Maar deze zijn met enkel één beperkte ondertunneling naar de huidige sportpark Tempelhofsite ontsloten. 2.3.3. opportuniteiten sportpark Tempelhof Met de opmaak van een RUP Tempelhof dat het bestaande BPA 33 Tempelhof herziet dient de opportuniteit zich aan om eventueel een beperkte uitbreiding van de bestemming voor dagrecreatieve functies te voorzien naar aanpalende hoofdzakelijk onbebouwde private perceelsdelen. Dit is enerzijds mogelijk daar het BPA in 1994 een aantal private perceelsdelen ten oosten van de sporthal middels de bestemming K: ‘koeren en hovingen’ en de bijhorende stedenbouwkundige voorschriften van een doorgedreven harde ruimtelijke ontwikkeling (verdere bebouwing) heeft gespaard. Dit samen met de vaststelling dat nagenoeg al deze perceelsdelen louter als onbebouwde weidegronden worden gebruik en geen integraal onderdeel van de woonbestemming op de rest van deze percelen is geworden. Zodoende is het nu aangewezen om de mogelijke optie van een laatste mogelijke uitbreiding van het bestaande sportpark Tempelhof met onbebouwde perceelsdelen juridisch-planologisch mogelijk te maken. In het masterplan van AGI Vlaanderen voor de ontwikkeling van de Sint-Pietersmolenwijk is evenwijdig met de spoorwegtalud een groene-recreatieve strip voorzien tot aan de hoogspanningleidingen. In deze strip zitten de voetbalterreinen en -accommodatie van Daring Brugge v.v. Binnen deze strip zouden er dus bijkomende sportrecreatieve of vrijetijds- en/of jongerenactiviteiten kunnen plaatsvinden. De concrete invulling van deze circa 90 meter brede strook wordt het best samen bekeken met de gewenste ontwikkelingen voor de huidige sportpark Tempelhofsite. Wel dient hierbij rekening gehouden te worden dat met de verbreding van de spoorwegbedding er een deel van deze strip hierdoor zal ingenomen worden. Hopelijk wijzigt deze optie voor deze groen-recreatieve strip tussen hoogspanningleiding en spoorwegtalud niet naar aanleiding van het op termijn verdwijnen van deze hoogspanningsleiding (zie het in procedure zijnde gewestelijke RUP ‘optimalisatie van het hoogspanningsnetwerk in Vlaanderen’ deelplan A hoogspanningsleiding Zomergem-Brugge (project Stevin) waarin deze hoogspanningsleiding binnen het plangebied van het BPA 32 Molenstraat Zuid wordt opgeheven). Andere mogelijke opportuniteit voor het sportpark Tempelhof is het verlaten bedrijf Catharina Press dat ten zuiden paalt aan het sportpark zij het achter het voetbalveld en achter het grootste bosgeheel van het sportpark. 2.3.4. bedreigingen sportpark Tempelhof Gezien het grote aantal sporten en andere vrije tijdsactiviteiten die kunnen plaatsvinden op de site Tempelhof, gezien de vele verenigingen die er gebruik van maken en in meer of mindere mate een toename van actieve gebruikers met zich meebrengen, gezien de geplande uitbreiding van de nabijgelegen Sint-Pietermolenwijk met meerdere honderden woonentiteiten, zal de gebruiksintensiteit en de uitbreidingsvraag voor deze verschillende activiteiten toenemen. Dit vormt een bedreiging voor het huidig functioneren en ruimtelijke karakter van het sportpark Tempelhof dat nu reeds bijna alle ruimte binnen de eigendom van de stad benut voor deze verschillende activiteiten. Uitbreiding voor de ene activiteit/functie gaat gepaard met een inperking van de ruimte of gebruiksmogelijkheden voor een andere activiteit/functie. En indien creatieve win-win situaties niet worden nagestreefd of blijken niet mogelijk te zijn zullen conflicten optreden. Andere bedreiging voor het sportpark Tempelhof betreft het parkeren en enkele verkeersconflicten. De verspreide ligging van de verschillende parkeerterreinen binnen de site op één lijn (parelsnoer-principe) van de in- en uitgang aan de straat Tempelhof tot aan het feitelijke einden keerpunt achter de sporthal (die voor vele bezoekers niet voldoende gekend is) leidt bij piekmomenten tot enkele verkeersconflicten (wildparkeren, spoorvorming op grasstroken, enz.). Deze altijd weerkerende vraag naar bijkomende parkeerplaatsen na dergelijke piekevenementen (v.b. thuiswedstrijden eerste elftal Daring Brugge v.v. e.a.) verhoogt de druk om nog verder parkeerparels aan dit snoer te rijgen wat meestal ten koste gaat van het groene parkkarakter. Een beter parkeerbeheer dient nagestreefd te worden.

20


2.4.

ruimtelijke scenario’s en ontwerpend onderzoek

Binnen het kader van deze opdracht voor de herziening van het BPA 33 Tempelhof middels een RUP Tempelhof dient er nagegaan te worden welke mogelijke scenario’s er kunnen uitgewerkt worden om de voornaamste ruimtevragen voor het sportpark Tempelhof te beantwoorden. Uit de ruimtelijke SWOT-analyse blijkt dat dit moet samen beschouwd worden met het masterplan voor de ontwikkeling van de Sint-Pietersmolenwijk en de aldaar in voorziene groene-recreatieve strip langs de spoorwegtalud. Daar deze optie in dit masterplan uit 2004 voor de verdere ontwikkeling van de Sint-Pietersmolenwijk tot een stedelijke woonwijk met verschillende functies aanleunend bij de hoofdbestemming van het wonen in stedelijke dichtheid niet nader onderbouwd is door een ruimtelijk beleidsdocument over de stedelijke (sport-)recreatievefuncties, is het aangewezen om in eerste instantie de ruimtelijke scenario’s binnen het plangebied van het RUP Tempelhof nader te bestuderen. Dit neemt niet weg dat suggesties van en naar dit masterplan uit 2004 kunnen gedaan worden. Dit betekent dat er eerst wordt nagegaan welke uitbreidingscenario’s er zijn voor de indoorsportcapaciteit binnen het plangebied van het RUP Tempelhof. Er zijn een vijftal scenario’s te onderzoeken: uitbreiding bestaande sporthal in noordelijke richting (kant regiepost groendienst) uitbreiding bestaande sporthal in oostelijke richting (kant lintbebouwing langs Blankenbergse steenweg) uitbreiding bestaande sporthal in zuidelijke richting (voorkant van sporthal waar nu een buitenspeelplein ligt) vrijstaande nieuwbouw sporthal op bestaande voetbal-, basket- en petanqueterrein nieuwbouw op verlaten bedrijfssite ‘Catharine Binding’ Een theoretisch zesde uitbreidingsscenario wordt a priori afgevoerd met name de inname van de boomgaard bij de gebouwen van de hoeve Tempelhof. Gezien het architectuurhistorisch waardevolle karakter van de hoevegebouwen enerzijds en de bijhorende boomgaard die gekarteerd is als een complex van biologisch minder waardevolle en waarde volle elementen en de intrinsieke ruimtelijke kwaliteiten van dit geheel, is het niet aangewezen om een volledige tabula rasa ervan ten voordele van de sportrecreatieve ruimtenoden door te voeren.

Haalbaarheidsstudie stedelijke gebouwendienst/ontwerpbureau 2010 Voor de concrete ruimtevraag voor een specifieke gevechtsportzaal is reeds door de gebouwendienst van de stad een haalbaarheidsstudie opgemaakt in 2010. De conclusie van deze studie is dat het aanbouwen van deze specifieke sportzaal voor gevechtsporten aan de zuidelijke zijde van de bestaande sporthal wordt opgericht. Hierdoor kan de gevechtsport zaal volledig autonoom functioneren en wordt het gebruik van de multi-sportvelden in de bestaande sporthal niet gestoord. Alle ondersteunende functies van de huidige sportinfrastructuur kunnen gebruikt worden. De gevechtsportzaal krijgt een eigen gezicht aan de voorzijde van het complex en een interactie binnen-buiten is mogelijk. Door de zaal hier in te planten zijn verdere ontwikkelingen op de site mogelijk. Deze oplossing is ook de goedkoopste. Hoewel deze haalbaarheidsstudie niet heeft geleid tot een concreet verder initiatief wordt in deze nota voor de opmaak van het RUP Tempelhof verder gewerkt op deze haalbaarheidsstudie en zijn conclusies. 2.4.1. scenario 1: uitbreiding bestaande sporthal in noordelijke richting Pluspunten: + op gronden van de stad; + aan te bouwen aan bestaande sporthal; + bestaande sporthal kan verdubbeld worden in grootte; + site wordt verruimd met ca. 4.762 m²; + beperkte rooi van groenelementen.


21

Minpunten: - herlokalisatie voor de regiepost stedelijke groendienst; - slopen gebouwen regiepost groendienst (incl. recente bureeluitbreiding t.w.v. 49.123 € in 2009); - verlies van bestaande parkeerplaatsen tussen regiepost en C.C. De Dijk; - moeilijke integratie achterontsluiting (bedieningsvervoer) C.C. De Dijk; - inneming enige uitbreidingsmogelijkheid voor het C.C. De Dijk en Bib aan de Blankenbergse steenweg; - nieuwe sportzalen zijn minder goed gelegen t.o.v. bestaande kleedkamers en dienen bereikt te worden door bestaande zalen te doorkruisen. 2.4.2. scenario 2: uitbreiding bestaande sporthal in oostelijke richting Pluspunten: + aan te bouwen aan bestaande sporthal; + maximaal 3 gelijke omni-sportvelden als de bestaande 2 in de sporthal kunnen erbij komen; + site wordt verruimd met maximaal ca. 5.146 m², na inname van weiden en niet benutte onbebouwde perceelsdelen achter de lintbebouwing langs de Blankenbergse steenweg; + betere functionele benutting mogelijk van de huidige restzone ten oosten van de bestaande sporthal die nu grasveld en plantsoenen zijn; + parking voor bestaande sporthal kan verdubbeld worden in oppervlakte. Met behoud van bestaande bosje ten noordwesten van de hoeve Tempelhof (als biologisch waardevol gekarteerd); + mits toepassen van meervoudig ruimtegebruik en creatieve bouwconcepten bij de uitbreiding (parkeren half-ondergronds of op maaiveld en sporthal erbovenop) kan ook klein spietje bos dat biologisch waardevol is gekarteerd uitgebreid worden en zo de maximale uitbreiding van de sporthal groen inkapselen naar de lintbebouwing langs de Blankenbergse steenweg; + site sluit rechtstreeks aan op de functionele oostwest-as voor fietsers en wandelaars die loopt van de Blankenbergse steenweg naast de Tempelhof hoeve en ten zuiden van de sporthal naar de voetbalvelden ten westen van de spoorwegberm en zo naar de toekomstige nieuwe stedelijke woonontwikkeling op de Sint-Pietermolenwijk; + site regiepost groendienst blijft behouden alsook potentiële laatste uitbreidingpotentie C.C. De Dijk. Minpunten: - niet volledig op gronden van de stad, maar ook niet gelegen langs uitgeruste wegen en dus zonder veel bebouwingsmogelijkheden wat gunstig is qua schattingswaarde ervan i.f.v. verwerving; - maximaal met 5 verschillende eigenaars te onderhandelen. 2.4.3. scenario 3: uitbreiding bestaande sporthal in zuidelijke richting Pluspunten + op gronden van de stad; + aan te bouwen aan bestaande sporthal; + bestaande sporthal kan maximaal verdubbeld worden in grootte; + volledig nieuwe voorzijde kan gecreëerd worden met grotere beeldkwaliteit dan huidige sporthal, dit zowel bij een maximale uitbreiding van twee omni-sportvelden als bij een beperktere uitbreiding;. + bij een beperkte uitbreiding onder de vorm van maximaal één omni-sportveld of kleinere sportruimte (bv. specifieke gevechtssportzaal) dient enkel een beperkter deel van het buitenspeelterrein ingenomen te worden en kan inkom en cafetaria nagenoeg ongewijzigd behouden blijven. Minpunten: - bestaande buitenspeelterrein met groene omkadering dient bij volledige inname i.f.v. maximale uitbreiding sporthal te verdwijnen => verlies van de synergie tussen buitenspeelplein en cafetaria en overige functies; - een maximale uitbreiding zal gepaard gaan met sloop en/of herinrichting van delen van de kleedkamers en cafetaria. - bestaande inkom en mogelijks ook de cafetaria dienen verplaatst te worden zonder open groene buitenruimte daar deze wordt ingenomen door de maximale uitbreiding.

22


2.4.4.

scenario 4: vrijstaande nieuwbouw sporthal op voetbalveld ten zuiden van sporthal Pluspunten: + op gronden van de stad; + grote oppervlakte komt vrij voor sporthal en aanhorige accommodatie; + mogelijkheid voor groot aantal bijkomende parkeerplaatsen aansluitend op bestaande infrastructuur; + site sluit rechtstreeks aan op de functionele oostwest-as voor fietsers en wandelaars die loopt van de Blankenbergse steenweg naast de Tempelhof hoeve en ten zuiden van de sporthal naar de voetbalvelden ten westen van de spoorwegberm en zo naar de toekomstige nieuwe stedelijke woonontwikkeling op de Sint-Pietermolenwijk; + groene omkadering in dit zuidelijke deel van het sportpark Tempelhof kan nagenoeg volledig behouden blijven: groene spoorweg talud en grootste bomencomplex in meest zuidelijke uithoek van het sportpark. Minpunten: - verlies van zeker het voetbalveld en mogelijks ook het basketterrein en petanqueveld en deel oefenterreinen hondenclub ‘Tempelhof’; - dit scenario heeft een grote impact op huidige sportaanbod binnen huidige sportpark Tempelhof en dient eigenlijk verder bekeken te worden met de mogelijkheden in de voorziene groen-recreatieve activiteitenstrip in het masterplan voor de Sint-Pietersmolenwijk. Door het verdwijnen van nagenoeg alle buitenactiviteiten qua sport en recreatie verwordt dit deel van het sportpark Tempelhof tot een overwegend ‘sporthal-met-parkeerterreinnen-site’; - niet aangebouwd aan bestaande sporthal, nieuwe losstaande sporthal brengt meer- of dubbelkosten met zich mee qua beheer, verwarmings- en installatiekosten, enzovoort.

2.4.5. scenario 5: nieuwbouw sporthal op verlaten bedrijfssite ‘Catharine Binding’ Pluspunten: + verruiming bestaande sportpark Tempelhof met maximaal ca. 7.000 m² (bv. i.f.v. skatepark, zie advies Jeugddienst 25-01-2011); + opportuniteit gezien leegstand en verkommering van voormalige bedrijfssite om een kwalitatieve ruimtelijke herontwikkeling te realiseren; + maar met één eigenaar te onderhandelen; + mogelijkheid tot bijkomende ontsluiting voor gemotoriseerd verkeer naar de straat Tempelhof; Minpunten: - niet op gronden van de stad; - verlaten bedrijfssite met mogelijk aanzienlijke kosten sanering (sloop gebouwen, grondsanering,…); - voorste strook van de site langs de straat Tempelhof ligt langs een uitgeruste weg zijnde de straat Tempelhof en dit heeft repercussie op de schattingswaarde van dit deel van het terrein. - sluit niet ruimtelijk aan op bestaande sportparkfuncties door visuele en fysische barrière van klein bosgeheel ten zuiden van voetbalveld; - terrein sluit nauwer aan bij de direct aanpalende residentiële bebouwing dan bij het sportpark en ligt op meer dan 250 meter van huidige sporthal en aanliggende parking; - rooien van dit klein bosgeheel is niet evident gezien dit grotendeels biologisch gewaardeerd wordt als waardevol en deels gewaardeerd als een complex van biologisch minder waardevolle en waardevolle elementen en gezien de ruimtelijke kwaliteit ervan voor de omliggende residentiële bebouwing (wegnemen bestaande ruimtelijke kwaliteit voor omwonenden); - bestaande architectuurhistorisch waardevolle directeurswoning en stadslandschappelijk waardevolle gevel ertegen aangeschakeld zijn moeilijk te integreren in een sporthalproject;


23

2.5.

beoordeling van de vijf uitbreidingsscenario’s voor de sporthal:

Van de vijf uitbreidingsscenario’s zijn er twee types te onderscheiden. Type A is een uitbreiding middels de aanbouw aan de bestaande sporthal. Dit is zo in de scenario’s 1, 2 en 3. Type B is een uitbreiding middels vrijstaande nieuwbouw op het bestaande sportpark Tempelhof (scenario 4) of op aanpalende grond (scenario 5). Voor de type B uitbreidingen zijn er meerdere minpunten op het vlak van het realiseren van een optimaal sportpark in verhouding tot de totale kosten ervan. Daar in scenario 4 de bestaande openlucht terreinen (zeker het voetbalterrein en mogelijks ook het basketterrein en petanqueveld) dienen te verdwijnen i.f.v. de nieuwbouw sporthalinfrastructuur dient er voor deze verloren terreinen een nieuwe locatie gezocht te worden. Deze kan niet gevonden worden op de huidige site van het sportpark Tempelhof aan de oostelijke zijde van de spoorwegberm. Dit betekent dat er in het masterplan voor de uitbouw van de Sint-Pietersmolenwijk plaats moet gevonden worden voor deze verloren terreinen. Er is nu reeds nood aan een bijkomend voetbalveld en blijkbaar kan er in het masterplan voor de Sint-Pietersmolenwijk slechts één bijkomend voetbalveld gerealiseerd worden, hetgeen dus in het licht van scenario 4 uitkomt op een nuloperatie i.p.v. bijkomende voetbalterreinen. Wat scenario 5 betreft zijn er meerdere ruimtelijke minpunten die niet afdoende gecompenseerd worden door de pluspunten ervan. Ten eerste is de site van de voormalige drukkerij ‘Catharine Binding’ ruimtelijk-functioneel afgesneden van het huidige sportpark door een kwalitatief klein boscomplex dat ook nog een biologisch waardevol blijkt te zijn. Deze locatie is ook ruimtelijk meer aansluitend bij de residentiële bebouwing langs de straat Tempelhof en ligt het verst van alle uitbreidingsmogelijkheden verwijderd van de oost-west-verbindingsas vanaf de Blankenbergse steenweg naar de Sint-Pietermolenwijk. Deze as zal in belang nog meer toenemen gezien de stedelijke woonontwikkeling op de Sint-Pietersmolenwijk en de concentratie van handels- en buurtgebonden voorzieningen langs de Blankenbergse steenweg. Ook zijn er meerdere minpunten voor scenario 5 qua kosten/baten. Het betreft duurdere gronden gezien deze gelegen zijn langs een uitgeruste weg en gezien de aanwezige bouwvallige gebouwen enerzijds en de mogelijkse (grond-)saneringskosten anderzijds. Ook zijn de voormalige directeurswoning centraal op het terrein langs de straat Tempelhof en de smalle loods op de zuidelijke perceelsgrens als te behouden bestempeld omwille van architectuurhistorische en erfgoedredenen. Deze twee gebouwen zijn moeilijk te integreren in een sporthalbebouwing. En na een potentiële afsplitsing van een 30 meter diepe strook langs Tempelhof, voor een woonbestemming, van de rest van de verlaten bedrijfssite om aan deze integratieproblematiek te beantwoorden blijft er een nog minder interessant terrein over om alsnog uitbreiding voor de sportinfrastructuur op te realiseren. De type A uitbreidingen hebben de meeste pluspunten t.o.v. hun respectievelijke minpunten. Daarbij valt meteen op dat scenario’s 1 en 3 de meest verregaande consequenties hebben voor de huidige ruimtelijke organisatie op het sportpark. In het scenario 1 dient de regiepost van de stedelijke groendienst te herlokaliseren en worden niet alleen een aantal parkeerplaatsen opgeofferd maar ook de enige potentiële uitbreidingsmogelijkheid voor het C.C. De Dijk. In scenario 3 moet bij een maximale uitbreiding het volledige buitenspeelplein met zijn groene omkadering weggenomen worden. Hoewel scenario’s 1 en 3 volledig binnen stedelijke eigendom vallen, is de uitbreiding van de sporthal maar maximaal met twee omni-sportvelden hier mogelijk. In scenario 2 is er zonder inname van aanpalende onbebouwde gronden op korte termijn een uitbreiding van de bestaande sporthal mogelijk met één omni-sportveld binnen de stadsgronden. Mits inname van de max. 4.500 m² aan achtergelegen weiden en niet ingerichte tuinen, kan een uitbreiding van drie omni-sportvelden gerealiseerd worden. Hierbij kan dan ook nog eens de bestaande parkeercapaciteit voor de bestaande sporthal verdubbeld worden door ofwel de niet-bebouwde delen van de 4.500 m² in te richten als parking ofwel door toepassing van principes van meervoudig ruimtegebruik (parkeren half-ondergronds onder uitbreiding sporthal). In dit laatste geval kunnen de niet door de uitgebreide sporthal bezette gronden ingericht worden als groenuitbreiding van het bosje ten noordwesten van de gebouwen van de hoeve Tempelhof. 24


In de type A uitbreidingen liggen de meest haalbare oplossingen en ruimtelijke meerwaarden voor zowel sportpark, andere stedelijke voorzieningen in de omgeving als de omliggende bebouwing zonder dat de sterke punten van het huidige sportpark Tempelhof er op achteruit gaan.

2.6. Beleidsbeslissing ruimtelijke ordening inzake sportpark Tempelhof Naar aanleiding van deze analyse van de site en het programma van het sportpark en de directe omgeving en na advisering ervan door de Gecoro en respons uit een bewonersvergadering, wordt geopteerd om de uitbreiding van de sporthal aansluitend bij de bestaande sporthal te situeren of op zijn minst binnen de huidige eigendomsstructuur van de stad Brugge te opereren. Dus het scenario 5 wordt volledig verlaten en zal niet nader meegenomen worden daar het stadsbestuur onder andere omdat men hier de kaart wenst te spelen van een kwalitatieve herbestemming van verlaten bedrijfsruimten in functie van woonbestemming en aan de directe omgeving aangepaste woonondersteunende functies. Hierbij dient voornamelijk aandacht geschonken te worden aan kwalitatieve open stedelijke ruimten met veel groen en ruimte voor ontmoeting. ook dient van dergelijke potentierijke locatie gebruik gemaakt worden om een grotere variatie in woningtypes te laten ontwikkelen, zowel klassieke kwalitatieve woontypes zoals grondgebonden woningen met eigen private tuinen en meergezinswoningen met per appartement een voldoende ruime en goedgeoriënteerde buitentuimte.alsook innovatieve en alternatieve woonvormen (zoals co-housing, casco- of prefabbouw) dienen op dergelijke locatie nagestreefd te worden. Het scenario 2 wordt deels ingeperkt tot binnen de huidige stadseigendom. Met andere woorden slechts de oostelijke uitbreiding van de huidige sporthal met één omnisportveld is hier ruimtelijk mogelijk. Dus wenst het stadsbestuur de in dit scenario voorgestelde verdere uitbreiding te verlaten met die grondinname van de hoofdzakelijk onbebouwde perceelsdelen met tuin- of weidegebruik aan de oostelijke zijde van het sportpark. Deze werd voorzien om op termijn de parkeerbehoefte en de herschikking van openlucht recreatieve terreinen en/of bijkomende kleinschalige openlucht terreinen (speelterrein, basketbalveld, petanque,...) hier te lokaliseren. Het scenario 1 waarbij de huidige regiepost van de stedelijke groendienst dient te worden geherlokaliseerd wordt wel weerhouden waarbij de mogelijk heid dient voorzien te worden dat deze nieuwe locatie binnen de huidige stadseigendom van het sportpark Templehof kan gefaciliteerd worden. Door deze uitbreidingsscenario’s buiten de huidige eigendomssituatie van de stad binnen dit plangebied te verlaten, engageerd het stadsbestuur er zich toe om op een innovatieve manier een masterplanvisie te ontwikkelen op vlak van jeugd- en sportrecreatieve voorzieningen waarbij aspecten van meervoudig ruimtegebruik en bouwkostintensievere oplossingen (half-ondergrondsparkeren of benutting van de dakoppervlakten) nader onderzocht zullen worden.

foto 4: Panoramafoto, zicht vanaf centrale fietsen wandelpad tussen hoevegebouwen Tempelhof in oostelijke richting steenweg, dit pad sluit aan op de Blankenbergse steenweg t.h.v. supermarkt Delhaize.


25

3. n ab e s t e mmin g dr uk ke r ij - s i t e ‘C a t h ar in e B in din g ’

3.1.

specifieke terreinanalyse

Deze site omvat het overgrote deel van de zone 3 in het BPA Tempelhof (M.B. 17-11-1994) met name ca. 7.015 m². De resterende ca. 1.660 m² omvat het perceel er ten zuiden van waarop een woonhuis met tuin staat en een rij van 22 garages langs de gemeenschappelijke zijperceelsgrens met de site van ‘Catharine Binding’. Zone 3 heeft als hoofdbestemming ambachtelijke werkplaatsen en kleine ondernemingen en handel, detailhandel, horeca en kantoren. Op beide percelen zijn geen ambachtelijke noch andere economische activiteit meer aanwezig (uitgezonderd de functie van private garageboxen op het kleinste van de twee percelen). Deze twee percelen zijn elk een enclave binnen het stedelijk bouwblok omschreven door de spoorwegberm, de Blankenbergse steenweg en straat Tempelhof. Ze hebben elk een eigen rechtstreekse ontsluiting op de straat Tempelhof en hebben geen nadere ruimtelijke relatie noch met elkaar noch met de andere omliggende percelen. Het perceel met het woonhuis en de garages heeft enkel een heel smalle toerit op de straat Tempelhof. Deze circa 4 meter smalle toerit zit gekneld tussen twee blinde scheidsmuren. Dit is onder andere de scheidsmuur met het linker poortgebouw van de voormalige drukkerij dat belangrijke erfgoedwaarden bezit.

foto 5: Tempelhof zicht op site ‘Catharine Binding’

3.2.

probleemstelling voormalige bedrijfssite ‘Catharine Binding’

Sedert 2006 is deze bedrijfslocatie van ‘Catharina Press’, eigendom van de nv Catherine Binding, met adres Kleine Pathoekeweg 5/7 te Brugge, opgenomen in het leegstandsregister. De site is sedert geruime tijd onderhevig aan een verdergaande aftakeling van de gebouwen en overwoekering door wildgroeiende beplanting. Zowel het stadsbestuur als de huidige eigenaar wensen een andere ruimtelijke ontwikkeling voor deze voormalige bedrijfssite. Gezien deze percelen niet geschikt zijn om een monofunctionele ontwikkeling als kantoren- of handelsconcentratie te herbergen (wat volgens het BPA Tempelhof mogelijk is), o.a. omwille van de ligging langs een voornamelijk residentiële straat Tempelhof en dergelijke grotere concentratie van kantoren en handelsfuncties volgens het stedelijke ruimtelijk-economische beleid best langs een handelsas zijn gelegen. In de directe omgeving zijn dit de Blankenbergse steenweg en de Oostendse steenweg volgens de Gemeentelijke Beleidsnota Detailhandel (GBD); Gezien een nieuwe kleinschalige ambachtelijke activiteit of groepering van kleine ondernemingen enerzijds mogelijk hinderend kan zijn voor de directe woonomgeving en anderzijds vanuit ontwikkelingsstandpunt niet zo vanzelfsprekend is op deze locatie;

26


Gezien de gehele of gedeeltelijke opname van de site voor de uitbreiding van het sportpark Tempelhof heel wat vraagtekens omvat qua haalbaarheid, wenselijkheid en minst aangewezen mogelijke scenario is voor deze stedelijke ruimtevraag naar bijkomende sportinfrastructuur; Is het aangewezen dat aan een andere bestemming wordt gedacht dan dewelke in het huidige BPA Tempelhof is vastgelegd voor deze percelen, die gelegen zijn in algemeen woongebied volgens het gewestplan. Wel zijn er een aantal heel specifieke ruimtelijk kenmerken van de site die blijvend in beschouwing moeten worden gehouden: Het is een op zich staande enclave die ruimtelijk enkel via de straatgevel langs Tempelhof contact heeft met het bebouwde weefsel; De site van ‘Catharina Binding’ wordt ruimtelijk begrensd aan de westelijke zijde door de spoorwegberm en aan de noordelijke zijde door het waardevolle kleine boscomplex op de stedelijke gronden van het sportpark Tempelhof. De zuidelijke grens is een lange blinde scheidsmuur van een drietal meter hoog van de rij van 22 garageboxen op het naastliggende perceel. Dit maakt dat de site enkel een verbindingsrelatie aangaat met de straat Tempelhof en geen functionele relatie-potenties in zich heeft naar de andere zijden toe en zo eigenlijk een van de omgeving weggekeerde ruimte vormt met uitzondering van de straatgevel langs Tempelhof. Langs Tempelhof liggen de twee te behouden waardevolle gebouwen van de directeurswoning en de loods met karakteristieke gevel met twee poorten op de zuidelijke perceelsgrens. De site sluit ruimtelijk eerder aan bij de residentiële bebouwing er ten zuiden van en langs Tempelhof die nagenoeg volledig bestaat uit grondgebonden ééngezinswoningen. De site is ook enig in zijn soort in de directe omgeving en van een dergelijke grootte dat een kwalitatief inbreidingsproject hier mogelijk is. Het kleinere perceel van ca. 1.660 m² er ten zuiden heeft deze kenmerken veel minder en is eigenlijk qua perceelstype een variante op de residentiële percelen er ten zuiden van, zij het met de woonbebouwing dieper op het perceel gelegen dan langs de straatzijde zoals de aanpalende residentiële percelen. Dus indien beide percelen niet samen kunnen ontwikkeld worden na herbestemming is een duidelijke splitsing van beide te verkiezen waarbij het kleinste perceel nauwer dient aan te sluiten op de residentiële bestemming onder de vorm van ééngezinswoningen. Het grotere perceel (‘Catharina Binding’) wordt dan best als een specifieke projectzone beschouwd waarin een kwalitatief inbreidingproject wordt gefaciliteerd en geordend met de klemtoon op de functie stedelijk wonen en in ondergeschikte mate op kantoren of gemengd wonen & kantoren.

3.3.

ruimtelijke scenario’s en ontwerpend onderzoek

Uit de probleemstelling blijkt dat er een andersoortige ruimtelijke ontwikkeling dient te komen dan deze die door het vigerende BPA Tempelhof enkel mogelijk is: ambachtelijke werkplaatsen en KMO’s, (auto-)bergplaatsen, kantoren, handel en horeca. Uit de ruimtelijke scenario’s in het kader van de site sportpark Tempelhof blijkt dat een geheel of gedeeltelijke opgaan van de verlaten bedrijfssite in het sportpark de minst voor de handliggende is van de vijf mogelijke scenario’s. De eigenaar van de verlaten bedrijfssite heeft het architectenbureau LMS Vermeersch uit Brugge een projectvoorstel voor de herbestemming van de site laten uitwerken. Dit wordt in de volgende pagina’s aangegrepen als een ontwerpend onderzoek op de site vanuit de wensen en visie van de eigenaar en als dus becommentarieerd. Daarna worden middels een verdergaand ontwerpend onderzoek de voornaamste ruimtelijke aandachtpunten gedistilleerd dewelke binnen het kader van de opmaak van het RUP Tempelhof best nader vertaald worden in voorschriften en bestemmingsplan.


27

3.3.1. princiepsvraag Catherine Press – Tempelhof Het architectenbureau LMS Vermeersch heeft in opdracht van de eigenaar van de verlaten bedrijfssite, Catherine Binding nv uit Brugge een principeschets opgemaakt met een mogelijke ruimtelijke en programmatorische invulling van de site rekening houdend met een eerste aantal bemerkingen van de stedelijke diensten. Dit document van begin 2010 omvat een projectvoorstel voor een “duurzaam kwalitatief woonpark Tempelhof” waarbij een gemengd programma van grondgebonden ééngezinswoningen, gestapelde meergezinswoningen en kantoren wordt voorgesteld met ondergrondse private parkeerplaatsen met mogelijks een verruiming van deze laatste om eventuele buurtparkeernoden op te vangen. Dit werd als een princiepsaanvraag ingediend bij de stad Brugge. In augustus 2010 werd hierop door de woonbeleidscoördinator een gunstige beoordeling gegeven mits aan een heel aantal opmerkingen zou voldaan worden. Hierbij dient o.a. het duurzame karakter, zowel ecologisch als ruimtelijk verder te worden geoptimaliseerd. En dient er meer kwaliteit gerealiseerd worden inzake groenaanleg/speelruimte en qua schaalgrootte van programma en gebouwen. Ook dient er een wijziging van het BPA doorgevoerd te worden om dit stedelijke inbreidingsproject vergunbaar te maken. Het CBS beslisite in dit verband een opdracht voor een RUP uit te schrijven, omdat voor deze site dringend een oplossing moest komen.

evaluatie projectvoorstel LMS Vermeersch architecten: De twee te behouden gebouwen langs Tempelhof, zijnde de directeurswoning en het loodsgebouw met de twee poorten met scheidsmuur op de zuidelijke perceelsgrens, worden opgenomen in een aaneengesloten rij grondgebonden ééngezinswoningen. Naast de directeurswoning voorziet men de ontsluitingsweg naar het achtergelegen binnengebied met een 14 meter brede rooilijn. Daarnaast wordt nog een ruimere woning voorzien tot tegen de zijperceelsgrens met de aanpalende half-vrijstaande woning (Tempelhof nr. 43). Deze inplanting tot tegen de gemeenschappelijke zijperceelsgrens met deze woning is niet passend qua goede plaatselijke ordening. Dit is omdat er geen aanbouw tegen bestaande gebouwen plaatsvindt en er in het huidige BPA Tempelhof een bouwvrije zone is vastgelegd van 4 meter aan beide zijden van deze gemeenschappelijke zijperceelsgrens. Positief aan de aaneengesloten rij langs Tempelhof is dat er geen garages in de 6 meter smalle nieuwbouw rijwoningen worden voorzien en zodoende een open straatgevelwand (met ramen en inkomdeuren) wordt gerealiseerd tussen de directeurswoning en het loodsgebouw. Ook is het van belang dat er geen private opritten in de 5 meter bouwvrije strook tussen deze straatgevel en de rooilijn worden voorzien bij de 4 nieuwbouw rijwoningen en de directeurswoning. Zodoende gaan er geen publieke langsparkeerplaatsen langs Tempelhof verloren. Wel is het te verantwoorden dat er voor de twee poorten in het loodsgebouw er wel de mogelijkheid blijft om een oprit te behouden. Ook het voorstel van de architect om middels een sheddak-architectuur voor de nieuwbouwwoningen een contextuele link te maken met de oorspronkelijke industriële architectuur van dit deel van het verlaten bedrijfsgebouw is kwalitatief. 28


Alle zes de grondgebonden woningen hebben een voldoende ruime private buitenruimte onder de vorm van een private tuin die naar het westen is georiënteerd. Wel is het niet duidelijk in hoeverre ook de loft in het loods/poortgebouw ook beschikt over een voldoende ruime en kwalitatieve private buitenruimte die geen zichthinder veroorzaakt naar de omliggende bebouwing. Meer zelfs, gezien in het schetsvoorstel beide zijmuren ook scheidsmuren zijn met private percelen, zullen er geen raamopeningen mogelijk zijn in dit loodsvolume. Het is niet duidelijk hoe in deze loods een loft met kantoorruimte kan uitgewerkt worden conform alle hedendaagse comfort- en veiligheidseisen (brandweer). Eigenlijk is enkel via het dak en de voorgevel licht binnen het volume te trekken en zal er met patio’s of dakterrassen moeten gewerkt worden. De invulling van het binnengebied, dat middels de voldoende ruime toerit (14 m rooilijn breedte) op Tempelhof wordt ontsloten, wordt gekenmerkt door het behoud van het volume in de zuidwestelijke hoek van het terrein. Dit volume wordt omgevormd tot 2 landschapskantoren (gelijkvloers en eerste bouwlaag). Hierbij is blijkbaar een ruime kelder aanwezig die plaats kan bieden aan 12 à 14 parkeerplaatsen en die middels een inrit aan de noordelijke zijde van dit volume wordt ontsloten. Deze inrithelling neemt een hap uit de open ruimte voor dit kantoorvolume en snijdt een heel stuk van het gelijkvloers af van de rest van het maaiveld ervoor. Behoud van bestaande gebouwen en deze hergebruiken is lovenswaardig op vlak van duurzaam ruimte- en materiaalgebruik. Maar dit is slechts één aspect van duurzaamheid. Wat met het energieverbruik om dergelijk te verwarmen of te koelen gezien de achtergevel pal op het zuiden is georiënteerd? Door te vertrekken van het behoud van dit volume worden een heel aantal andere invullingsmogelijkheden met andere oriëntaties uitgesloten. Voor het kantoorvolume loopt de interne ontsluitingslus van het binnengebied. Deze lus loopt langs de noordelijke perceelsgrens tot aan de spoorwegberm en dan rond het nieuwbouw volume met de gestapelde appartementen en het centrale groenpleintje bovenop de grote ondergrondse nieuwbouw parking en zo terug naar de toerit naar de straat Tempelhof. Het nieuwbouwvolume met de gestapelde appartementen heeft een bouwdiepte van 14 meter (zowel op het gelijkvloers als op de verdiepingen) en een lengte van 45 meter op het gelijkvloers. Dit is goed voor een bruto vloeroppervlakte van 630 m². In het conceptvoorstel worden de kopse uiteinden van dit volume op de verdieping in overkraging over de ontsluitinglus verlengd. Deze kopse einden krijgen een afschuining in plan, zoals ook voorkomt bij het bestaande volume dat omgevormd wordt tot kantoren aan de kant van de spoorwegberm. Deze ingreep verruimt de bruto vloeroppervlakte van het nieuwbouwvolume tot 791 m². De architecten stellen dat er bij een bouwhoogte van 3 bouwlagen voor dit nieuwbouwvolume er 23 appartementen worden gerealiseerd: 7 op het gelijkvloers en 8 op de verdiepingen. Bij een extra vierde bouwlaag zijn dit er in totaal 30 appartementen. Gezien er een travéebreedte gehanteerd wordt van ca. 6,5 meter bruto voor de appartementen met een bruto bouwdiepte van 14 meter zullen de meeste appartementen een bruto oppervlakte hebben van 91 m². Dit zal dan hoogstwaarschijnlijk zonder de private buitenruimten zijn bij deze appartementen wat veronderstelt dat er nog uitpandige balkons aan de (zuidelijke) buitengevel zullen moeten komen. Dit is niet echt aangewezen daar deze ten eerste boven het centrale groenpleintje zullen reiken en zelf voor de gelijkvloerse appartementen delen van dit kleine groenpleintje zullen privatiseren. En zal dit ook eerder aanleiding zijn voor de gekende banale balkongevelarchitectuur bij nieuwbouwappartementen. Het is aangewezen om de gebouwen-typologie van het bestaande volume, dat tot kantoren wordt omgevormd, aan te houden: compact volume zonder uitbouwen en dus is het aangewezen om inpandige buitenkamers of balkons in het nieuwbouwvolume op te nemen. Dit brengt met zich mee dat er minder appartementen dan nu voorgesteld zullen kunnen gerealiseerd worden in dit nieuwbouw appartementenvolume. Ook de maximalisatie van het nieuwbouwvolume op de verdiepingen middels de kopse afschuiningen in overkraging zijn voornamelijk aan de oostelijke zijde niet echt verantwoord. Dit brengt niet alleen een groter gevelvlak met zich mee dat naar het oosten is gericht. Dit komt ook tot op 10 meter van de aanpalende residentiële percelen langs Tempelhof.


29

30



31

Het is eerder aangewezen om een voldoende ruime afstand op de verdieping aan te houden ten aanzien van deze aanpalende bebouwing en deze hoek middels groenbuffering zoveel mogelijk aan het zicht te onttrekken vanuit de private tuinen van deze bebouwing langs Tempelhof. Deze groenbuffer komt best in de hoek van het terrein waar er nu een ruime verbreding is van de lusontsluiting en waar er garageboxen en een ruime vuilnisberging worden voorzien. Door hier een voldoende ruime groenbuffer onder de vorm van een bosje te voorzien sluit dit ook aan op het deel bos op de gronden van de stad op het sportpark Tempelhof en zodoende wordt deze stedelijke wooninbreiding kwalitatief omzoomd door hoogstammig groen en wordt ook goed ruimtelijk nabuurschap bekomen tussen deze wooninbreiding, de bestaande bebouwing langs Tempelhof en het sportpark. Het is zeker niet aangewezen om de bouwhoogte van deze nieuwbouw aan de oostelijke kant tot vier wouwlagen te laten komen, gezien de nabijheid van de aanpalende residentiële bebouwing (twee bouwlagen met dak) langs Tempelhof. Een bouwhoogte van vier bouwlagen is meer te verantwoorden aan de kant van de spoorwegberm en dus verder in het inbreidingproject gelegen. Geheel het centrale groenpleintje ligt boven op de ondergrondse parkeergarage horende bij dit nieuwbouw appartementen volume. Hierop wordt een groenplein met enkele hoogstammen getekend in het projectvoorstel. De vraag is of er effectief kwalitatief hoogstamgroen kan gerealiseerd worden op deze maximale footprint van de ondergrondse parkeergarage. De ruimtelijke kwaliteit van dit centrale groenpleintje is essentieel voor het behalen van een afdoende ruimtelijke kwaliteit voor de omliggende wooneenheden in dit stedelijke woonproject. Voornamelijk voor de nieuwbouwappartementen, daar dit pleintje aan de zuidelijke zijde ervan is gelegen. Het bestaande kwalitatieve boscomplex op het sportpark Tempelhof ligt aan de noordzijde en is eerder als omkadering groen te beschouwen en zichtgroen voor de slaapkamers. Maar de dagdelen van de appartementen zijn (hoogstwaarschijnlijk) gericht naar dit centrale groenpleintje. Daarenboven worden ook nog eens zeven parkeerplaatsen in dit groenpleintje voorzien, die eerder in relatie staan met het kantoorprogramma daar de inkompartijen tot de appartementen aan de noordgevel zijn gelegen. Ook het gebouwtje dat als fietsberging staat aangeduid neemt een hap uit dit “groenpleintje” en neemt daarenboven het zicht van de twee nieuwbouw rijwoningen in het binnengebied af op dit “groenpleintje”. Eigenlijk kan van nagenoeg alle ‘bollen’ op het schetsplan, die aangeplante bomen moeten voorstellen en samen met de groene kleur voor groenaanleg en tuinzones, aangenomen worden dat die er ofwel nooit zullen komen (i.e. de bollen binnen de kleine private stadstuintjes van de grondgebonden woningen) ofwel enkel een excuusboompje zullen zijn en blijven die nooit tot volle wasdom kunnen komen (i.e. alle ‘bollen boven op de ondergrondse parkeergarage). Dit “groenpleintje” rammelt nogal op vlak van ruimtelijke functionaliteit en kwaliteit. Het is aangewezen om een effectief kwalitatief centraal openbaar plein te realiseren met voldoende hoogstammig groen en gebruikswaarde voor de bewoners als mens en niet alleen als autobestuurder/fietser. Een deel van de oplossing zou erin kunnen bestaan om de ondergrondse parking niet volledig onder het groenpleintje door te trekken. Dit kan door zoals de architecten al zelf suggereren om naar een tweelaagse ondergrondse parking te gaan voor een 50-tal parkeerplaatsen, hetgeen voldoende is voor de eigen parkeerbehoefte van het inbreidingproject. Hoogst waarschijnlijk zal de breedte van de ondergrondse parkeergarage groter zijn dan de bouwdiepte van de strook appartementen (14 m is te smal om een optimale parkeergarage te organiseren). Dus zal de bouwbreedte van de ondergrondse garage circa 20 meter zijn en dit is al een inperking van de huidige 31 meter in het projectvoorstel. Naast het kantoorprogramma en de appartementen in het binnengebied worden er ook vier rijwoningen voorzien aan de achterzijde van de woningen langs Tempelhof. Maar de kwaliteit van de twee meest zuidelijke ervan is ondermaats qua oriëntatie. Deze twee woningen hebben een voorgevel op 8 meter van de kopse inkomgevel van het kantoorgebouw en hebben geen relatie met het centrale groenpleintje.

32


statuut open ruimten binnen het herbestemmingsproject Een heel belangrijk aspect aan deze herbestemming van de verlaten bedrijfssite betreft het statuut van de open ruimten binnen deze enclave. Zullen het groenpleintje en de rijweg met aanpalende parkeerplaatsen privaat blijven en door de private eigenaars van de appartementen, woningen en kantoren verder beheerd worden? Of zullen deze in het stedelijke openbaar domein opgenomen worden en verder door de stad onderhouden worden? Elk van deze twee opties hebben specifieke kenmerken. In het private verhaal zal het onderhoud en het beheer moeten geregeld worden door de verschillende eigenaars op de site zelf (middels contractuele overeenkomsten en bemiddeling van een syndicus). Dit heeft ook gevolgen naar aansluitingen op de nutsvoorzieningen en andere publieke diensten (bv. vuilnisophaling). Dit kan ook evolueren naar een nog meer afgesloten entiteit van de omgeving dan het ruimtelijk op zich al is, i.e. in meer of mindere mate een soort ‘gated community’ worden. Een blijvend goed onderhouden open domein (rijwegen, parkeervakken, maar in het bijzonder de groenelementen en de ondergrondse leidingen) berust dan volledig op de financiële draagkracht van de verenigde eigenaars en hun onderlinge samenwerking. Bij een manklopend beheer kan de gemeenschap (i.e. het stadsbestuur) niet actief ingrijpen daar alles zich afspeelt op privaat domein. In het publieke verhaal zullen alle infrastructuurelementen in het aan de stad over te dragen open domein aan specifieke technische voorwaarden dienen te voldoen (last bij realisatie voor ontwikkelaar die op de uiteindelijke eigenaars wordt verhaald). Na definitieve overname in het openbaar domein zal de stad verder instaan voor het onderhoud en eventuele verdere investeringen. Dit garandeert een blijvende kwaliteit van de groenelementen en de infrastructuur, ook op de lange termijn. Dit heeft ook voordelen naar aansluitingen op nutsleidingen en publieke dienstverlening tot bij de verschillende gebouwen binnenin het herbestemmingsproject. Problematisch in de princiepsaanvraag van LMS Architecten is echter de verstrengeling van het publieke groenplein en de private parkeergarage eronder. Een eenduidiger scheiding tussen privaat domein, horende bij de appartementen, de rijwoningen en kantoren enerzijds en de publiek toegankelijke delen, zoals rijweg, voetpaden, parkeervakken en groenruimtes anderzijds is aangewezen. Zo voorkomt men het best latere heikele discussies qua schade en verantwoordelijkheid bij eventuele calamiteiten. Ander specifiek aspect bij het opnemen van deze open binnenruimtes binnen de enclave is welke meerwaarde biedt de opname ervan voor de bredere gemeenschap, in casu de omliggende bewoners? Daar door het ruimtelijke afgesloten karakter van de site op zich die enkel één ontsluiting heeft met name naar de straat Tempelhof, en daar deze nieuwe openbare ruimtes niet ingekaderd kunnen worden in een groter netwerk van kwalitatieve publieke ruimtes, komt deze publieke verantwoordelijkheid voornamelijk de private eigenaars van het herbestemmingproject ten bate. Er kan ook geen nieuwe doorsteek naar bestaande openbare plaatsen gerealiseerd worden zodat dit binnengebied een aanwinst wordt voor de ruimere omgeving. Dit binnengebied zal, ook al is het openbaar domein, een grote mate van semi-privaat karakter behouden. Dit was in het project van de herbestemming van De Nieuwe Molens tussen de Kolenkaai en de Leopold II-laan veel minder het geval. Specifiek voor dit binnengebied van dit herbestemmingsproject draait een groot deel van het welslagen ervan rond de kwalitatieve inrichting en ruimtelijke functionaliteit van het binnengebied en een blijvend goed beheer en onderhoud ervan. Hiervoor zijn de twee klassieke opties kort beschreven: privaat domein en privaat beheerd versus opname in openbaar domein en publiek beheerd. Dit zijn de twee meest voorkomende opties in Vlaanderen. Dit is het gevolg van het feit dat de initiatiefnemer van een (herbestemmings-)project ofwel een private partij is ofwel een publieke actor is (gemeente, sociale bouwmaatschappij, intercommunale, stadsontwikkelingsbedrijf) die een project concipiëren en realiseren voor niet in dit proces actief betrokken derden: bewoners/latere individuele eigenaars/huurders. Er zijn nog andere opties mogelijk. Deze komen in Vlaanderen echter nog maar heel sporadisch voor. Dit is onder ander het geval voor formeel privaatbeheerde openbare ruimte.


33

tussentijds besluit en afgeleide ruimtelijke randvoorwaarden nuttig voor het RUP Tempelhof: Er zijn een heel aantal passende elementen in het projectvoorstel van LMS Vermeersch aanwezig opdat deze verlaten bedrijfssite tot een passend stedelijk inbreidingsproject met voldoende kwaliteiten kan omgevormd worden. Wel zijn er een aantal essentiële randvoorwaarden die moeten vastgelegd worden middels een RUP naast de noodzakelijke bestemmingswijziging. Dit zal meer dan waarschijnlijk aanleiding zijn tot een aanpassing van het programma. Dit zal ook een meer rechtszekere realisatie helpen bewerkstelligen. het projectvoorstel in enkele kerncijfers: zie tabel op pagina 44. Voor dergelijke verlaten bedrijfssites zijn er ook subsidiekanalen bij de Vlaamse overheid te bekomen (cfr. De Nieuwe Molens aan de Kolenkaai). Voornaamste randvoorwaarden die uit de evaluatie van dit projectvoorstel komen zijn: behoud en herstel van de cottage-achtige directeurswoning en gedeeltelijk behoud van het loods/poortgebouw aan de straatzijde; opnieuw vervolledigen van de straatgevelwand tussen te behouden loods/poortgebouw en directeurswoning van de voormalige drukkerij Catherine Binding; een open straatgevelwand (met ‘ziende gevels’ middels voldoende raamopeningen en inkomdeuren en dus zonder doodse garagepoorten) en geen afname van publieke langsparkeerstroken door verbieden en verhinderen van opritten voor deze straatgevel (uitgezonderd bestaande toestand voor loods/poortgebouw uiterst links); een voldoende brede ontsluiting op de straat Tempelhof ten oosten van de directeurswoning met breed zicht tot diep in het binnengebied teneinde het enclave-aspect nog enigszins te matigen en zo nauwer bij de bestaande omgeving te betrekken (straat Tempelhof en Sint-Paulusstraat); voldoende ruime, private en goed georiënteerde buitenruimten voorzien bij de individuele woonentiteiten; een architectuur waarin ook de specifieke identiteit van de voormalige drukkerij-gebouwen resoneert zonder daarom louter historiserend of banaal kopiërend te zijn; een goede plaatselijke ordening van de nieuwe gebouwen ten aanzien van de omliggende percelen en bewoning (voldoende afstand, passende gabariten, enz.); een goed functioneel binnengebied op vlak van bezoekersparkeren, circulatie en toegankelijkheid brandweer (o.a. voldoende ruim keerpunt) en passende hoeveelheid aan parkeerplaatsen voor de interne behoefte (aanzuigeffect creëren door buurtparkeergarages te voorzien is niet aangewezen daar dit de leefkwaliteit van het binnengebied ondermijnt); een kwalitatieve, voldoende ruime en aaneengesloten collectieve buitenruimte voor het binnengebied met voornamelijk een passende groene inrichting waarbij de aanplantingen tot volle wasdom kunnen komen en verder goed onderhouden kunnen worden (dus geen kunstgrepen van schaamboompjes op ondergrondse parkeergarages of enkel kleine restplantvakjes in parkeerstroken maar voldoende ruime vollegrond plantvakken en gave aaneengesloten bruikbare groenruimten); een passende mix van functies (wonen onder de vorm van verschillende woningtypes) en kantoor- of diensten functies waarbij het functioneren van de ene geen belemmering mag zijn voor de andere (schaalgrootte, bezoekersparkeren, laden en lossen, privacy, enz); een eenduidige scheiding tussen de private en de in het openbaar domein over te dragen delen van het binnengebied realiseren (dus geen private happen uit het openbaar domein halen zoals bv. private ondergrondse parkeergarages onder groenplein of parkeerbeugels in parkeervakken).

foto 6: Panoramafoto, zicht vanuit Sint-Paulusstraat in richting van Templehof en de site ‘Catherine Binding’. 34


3.3.2. ontwerpend onderzoek: vertrekpunt Vertrekkende van de randvoorwaarden gedistilleerd uit het schetsontwerp van LMS Vermeersch architecten en rekening houdend met algemene kwaliteitsbepalingen inzake grondgebonden woningen, appartementen, bezoekers- en bewonersparkeren, groeninrichting zullen een aantal scenario’s uitgewerkt worden voor deze her te bestemmen zone 3. Het eerste scenario is een verdere uitwerking van het schetsontwerp van LMS Vermeersch architecten rekening houdend met de voornaamste pijnpunten uit de voorgaandebespreking ervan. Een volgend scenario gaat hier verder op in door ook het aanpalende perceel (Tempelhof nr. 39, opp. 1.660 m²) met de woning en garageboxen er mee in beschouwing te nemen en nog verder enkele pijnpunten te remediëren. Een derde scenario verlaat het kantoorverhaal in het schetsvoorstel van LMS Vermeersch en neemt de gehele her te bestemmen zone 3 uit het BPA Tempelhof in beschouwing i.f.v. grondgebonden woningen en het appartementsgebouw. Een vierde scenario gaat hierop nog verder en voorziet enkel nog grondgebonden woningen en terraswoningen. Belangrijk blijvend aandachtpunt is het plaats geven aan de auto’s. Bij een hogere dichtheid en groter programma neemt de benodigde ruimte voor het stallen van de auto’s van de bewoners en de bezoekers alsmaar toe. Bij een programma van grondgebonden woningen is dit normaal gezien op het maaiveld en bij gestapelde woningen in een voldoende groot project kan dit mogelijks ook (half-)ondergronds. Hierbij is vertrokken van volgende nagenoeg vaststaande elementen uit het schetsontwerp van LMS Vermeersch architecten zijn: behoud ‘directeurswoning’ en ‘poortgebouw’ voormalige drukkerij ‘Catherine Binding’; brede ontsluitingsweg op de straat Tempelhof ten noorden van de ‘directeurswoning’ zodat tussen de bestaande scheidsmuren van het poortgebouw en de directeurswoning het straatbeeld kan aaneengesloten blijven middels grondgebonden woningen; een open straatgevel langs Tempelhof zonder bijkomende garagepoorten noch private opritten; inplanting grootschaliger gebouw (dan omliggende bebouwing van twee bouwlagen plus dak) op binnengebied aan de noordelijke zijde kant sportpark Tempelhof (nabij waardevol klein boscomplex ten zuiden van voetbalveld). Dit grootschaliger gebouw maakt een ondergrondse parkeergarage haalbaar en heeft best overwegend een woonfunctie middels appartementen waarbij een doorzon-type wordt gehanteerd (d.w.z. appartementen met dubbel zicht: zowel zicht naar noorden (boscomplex) als naar zuiden (binnenplein). Voornaamste bijkomende kwaliteitselementen die hier aan toegevoegd dienen te worden zijn: een voldoende ruime en een voldoende ruimtelijk en functioneel kwalitatieve open groene ruimte (plein) op het binnengebied; een passende privacy en goede plaatselijke ordening naar de omliggende bebouwing en tussen de interne gebouwen op de site zelf; een goed georiënteerde en voldoende ruime private buitenruimte bij elke woongelegenheid; een duidelijke scheiding tussen openbare delen en private/semi-private delen op het binnengebied; een voldoende hoeveelheid parkeerruimte voor bezoekers voor zowel de woningen als de nevenfuncties (kantoren en diensten, winkels binnen in deze enclave zijn niet aangewezen en ook niet echt economisch levensvatbaar); een voldoende hoeveelheid private parkeerplaatsen voor de bewoners binnen een aanvaardbaar functioneel verhaal (geen te grote loopafstanden tussen private woning en private autostelplaats of fietsenstalling, geen storende interferentie tussen kantoorgebruikers en bewoners.


35

3.3.3.

ontwerpend onderzoek: scenario 1

In dit ontwerpscenario is rekening gehouden met de voornaamste pijnpunten in het schetsontwerp van LMS Vermeersch architecten. Deze pijnpunten zijn: De oostelijke gevel van het appartementenblok met zijn afgeschuinde zijgevel op 10 meter van de aanpalende woonpercelen met achterliggende garages langs Tempelhof; Het appartementsgebouw is te zeer in het uitzicht van de omliggende woonbebouwing langs Tempelhof gelegen; De bouwhoogte van 4 bouwlagen over geheel de lengte van dit appartementsgebouw is niet te verantwoorden dichter bij de omliggende bewoning; Het programma in het appartementsgebouw per bouwlaag is te zwaar (23 à 30 app. bij resp. 3 of 4 bouwlagen)gezien de 14 meter bouwdiepte en de 6,5 m bruto travéebreedte (d.i. 91 m² bruto oppervlakte per appartement exclusief circulatie en buitenruimte, dit geeft aanleiding tot uitpandige balkons op zuidelijke gevel aan het centrale openbare groenplein); De ondergrondse parkeergarage reikt tot onder de noodzakelijke groene openbare open ruimte (te grote vermening privaat-openbaar domein en belemmering voor kwalitatieve inrichting groenplein); De twee meest zuidelijk gelegen rijwoningen in het binnengebied hebben geen kwalitatieve relatie met het centrale groenplein en worden gehinderd door het programma van het kantoorgebouw; Het centrale openbaar groenplein wordt al te zeer aangetast door parkeerplaatsen en nutsconstructies (fietsenberging); De woonfunctie in het poortgebouw langs Tempelhof heeft geen kwalitatieve private buitenruimte en heeft weinig mogelijkheden tot een kwalitatieve woonbestemming (ook qua licht en zicht); De meeste rijwoningen hebben geen goede functionele relatie met de bijhorende private autostelplaatsen (te grote loop afstand tussen ondergrondse parkeergarage en rijwoningen wat wild parkeren bij de woningen in de hand werkt en mogelijks individuele vragen tot private opritten bij de woningen met zich mee kan brengen). De nieuwbouw woning ten noorden van de toegangsweg aan de straat Tempelhof creëert een hoge blinde scheidsmuur op de zuidelijke zijperceelsgrens van de aanpalende halfopen gezinswoning. In dit scenario is: De oostelijke afgeschuinde zijgevel meer teruggetrokken van de perceelsgrens en reikt niet verder dan de inrit naar de verkleinde ondergrondse parkeergarage; Een plantvak voorzien in de hoek van het perceel dichtst bij de woonbebouwing langs Tempelhof. Deze is voldoende ruim voor het uitgroeien van een hoogstamboom die mee met het boscomplex op het sportpark Tempelhof een groenbufferend karakter opbouwt; De bouwhoogte van het appartementsgebouw is beperkt tot 3 bouwlagen dichtst bij de bestaande bebouwing langs Tempelhof en reikt tot 4 bouwlagen aan de zijde van de spoorwegtalud;

36


Het programma van het appartementsgebouw (14m diep en 45 m breed) is gewijzigd tot 6 appartementen per volledige bouwlaag middels een bruto travéebreedte van 7,5 m. Dit maakt dat er in totaal 22 appartementen van bruto 105 m² vloeroppervlakte worden gerealiseerd; De ondergrondseparkeergarage beperkt tot een breedte van 20 meter. Dit is een gangbare breedte voor dergelijke appartementsgebouw met doorzontypologie. Dit is goed voor een 24-tal ruime parkeerboxen per laag; Bovenop het deel van de ondergrondse parkeergarage dat niet overbouwd wordt door het 14m diepe appartementsgebouw worden private zuidelijkgerichte terrastuinen voorzien horende bij de gelijkvloerse appartementen; Door het beperken van de bouwdiepte van de ondergrondse parkeergarage en zo een zuivere scheiding tussen openbaar en privaat te realiseren kan een 11 m breed en 35 m lang openbaar groenplein gevrijwaard worden. Ook op het maaiveld kan dit groenplein vrij gehouden worden van parkeervakken en nutsconstructies. Dit openbare groenplein wordt omrand door de nieuwbouw appartementen met de ‘daggevel’ (zuidgevel met private buitenruimten van de appartementen), het herbestemde gebouw tot twee kantoorentiteiten, de twee rijwoningen met tuin aan de oostzijde en de spoorwegtalud aan de westzijde. Een brede openbare toegangsweg verbindt dit via de straat Tempelhof naar de ruimere omgeving; De twee meest zuidelijke rijwoningen in het binnengebied die niet aan het centrale groenplein waren gelegen zijn verlaten ten voordele van het parkeervraagstuk. Hier worden 8 garages voorzien en 6 parkeervakken. Deze 8 garages worden via een wandelpad ontsloten naar de omliggende rijwoningen in het project. De fietsen- en collectieve vuilnisberging worden voorzien in het verlengde van de private garages van de aanpalende woonbebouwing langs Tempelhof;


37

De nieuwbouw woning ten noorden van de toegangsweg maakt een terugsprong ten aanzien van de zijperceelsgrens van de aanpalende halfopen bebouwing. Verder blijft het schetsvoorstel van LMS Vermeersch verder ongewijzigd. Nadere verfijning is wel aangewezen qua inrichting en architectuur en qua haalbaarheid van de 12 à 14 parkeerplaatsen in de bestaande kelder. Want anders is het aantal parkeerplaatsen op maaiveld is in dit scenario nog ontoereikend voor het kantoorprogramma.

3.3.4. ontwerpend onderzoek: scenario 2 In dit tweede scenario wordt de site van het eerste scenario uitgebried met het perceel van ca. 1.660 m². Dit bijkomende perceel omvat 22 garageboxen en een eengezinswoning (en is ook in de zone 3 gelegen volgens het BPA Tempelhof). Door dit perceel mee op te nemen in de ruimtelijke logica van het herbestemmingsscenario 1 kunnen de blijvende pijnpunten ervan enigszins aangepakt worden: de parkeerbehoefte bij de kantoorfunctie (onzekere haalbaarheid in gebruik name kelder van her te bestemmen gebouw tot 2 landschapskantoren van elk 400 m² vloeroppervlakte); de weinig kwalitatieve mogelijkheden tot herbestemming poortgebouw langs Tempelhof tot max. 2 loftwoningen (poortgebouw heeft blinde scheidsmuren met aanpalende percelen en dit geeft gevolgen voor licht, zicht en veiligheid en er is geen kwalitatieve private buitenruimte). Daarenboven wordt het perceel Tempelhof nr. 39 met zijn 22 garageboxen gekenmerkt door een weinig kwalitatieve ontsluiting naar Tempelhof: een 4 meter brede toerit met scheidsmuren van aanpalende bebouwing aan beide zijden op de rooilijn. De vraag is of deze garageboxen nog echt alsdusdanig functioneren (autostal- en bergingsbehoefte directe omgeving). Dit perceel wordt enerzijds aangewend, na tabula rasa van de garageboxen en behoud van de ééngezinswoning met bijhorende tuinzone, om de zuidelijke zijde van het kantoorgebouw op een ruime private parkeerruimte te richten met nog ruimte voor private landscaping en zo ook de achterzijde van dit her te bestemmen gebouw de nodige ruimte te geven voor een kwalitatieve gevelaankleding. Anderzijds wordt het deel van het bijkomende perceel palend aan de straat Tempelhof, dat in een spie vernauwt tot die 3 meter smalle toerit op deze openbare wegenis, toegevoegd bij het her te bestemmen poortgebouw van de voormalige drukkerij ‘Sint Catherine Binding’. Door dit aanpalende perceel zo mee op te nemen in een herbestemmingsscenario voor geheel de zone 3 van het BPA Tempelhof en verder te gaan op het scenario 1 zoals hiervoor aangegeven, kunnen volgende ruimtelijke meerwaardes gerealiseerd worden: voldoende private parkeerplaatsen op maaiveld niveau bij de kantoorfunctie (9-tal) in het her te bestemmen bedrijfsgebouw volgens LMS Vermeersch architecten; storende autotoerit tot kelderniveau van her te bestemmen bedrijfsgebouw aan de zijde van het centrale groenplein kan achterwege blijven; het her te bestemmen waardevolle poortgebouw langs Tempelhof kan nu in de zuidelijke blinde scheidsmuur lichten en zichten nemen alsook een nieuwbouw uitbreiding bevatten. Dit verhoogt de gebruikswaarde van dit pand aanzienlijk en draagt bij tot een blijvend duurzame herbestemming van dit waardevolle erfgoed; het bestaande woonhuis met tuin op dit perceel kan behouden worden en beter ontsloten worden (ook qua infrastructuur) op het gehele binnengebied en zo blijvend een kwalitatief leefbaar woongeheel verder functioneren; de algemene meerwaarde is dat van een gebrekkige perceelsstructuur een nieuwe situatie wordt gecreëerd die een verdere duurzame ruimtelijke ontwikkeling kan kennen van de verschillende nieuwe onderdelen in plaats van een individuele stand still van achtergelegen woonhuis naast 22 garageboxen die slecht ontsloten zijn op de straat Tempelhof. Wat ook duidelijk blijkt uit de scenario’s 1 en 2 is dat het binnengebied van het perceel Tempelhof nr. 41, dus de site van het schetsvoorstel van LMS Vermeersch architecten te smal is om aan beide zijden van een minimaal centraal groenplein woonfuncties te realiseren. Dit zou theoretisch kunnen door ook een ondiepe strook met appartementen te voorzien waar nu het kantoorgebouw is gesitueerd. Maar dit is niet aangewezen omdat de achtergevel van 38


dit bijkomende appartementsgebouw op het zuiden is georiënteerd en dus ook naar de privatere delen van de aanpalende zone. Indien er aan de zuidelijke flank van de centrale groenzone woonfunctie moet voorzien worden is het niet aangewezen dat dit onder de vorm van gestapelde entiteiten gebeurt, zoals bij een appartementsgebouw. Hier is het ruimtelijk stedenbouwkundig aangewezen om dan grondgebonden woningen te voorzien met tuinen op het zuiden. Zo sluiten deze tuinen ook aan op de tuinen van de omliggende tuinen. Dit wordt in het volgende scenario 3 aangegeven.


39

3.3.5. ontwerpend onderzoek: scenario 3 In dit derde scenario wordt verder gegaan op het vorige door niet alleen het perceel Tempelhof nr. 39 erbij te nemen maar ook te vertrekken van een volledige tabula rasa. Hierdoor kan de 11 meter smalle groenzone verbreed worden tot een echt volwaardige multifunctionele en kwalitatief inrichtbare openbare groenzone (tot 23 meter breed). Zo kunnen de twee verwijderde rijwoningen uit de scenario’s 1 en 2 terug toegevoegd worden omdat deze nu wel volwaardig op dit centrale plein gericht zijn. De private parkeerplaatsen gelinkt aan de grondgebonden woningen van het project schuiven mee op in zuidelijke richting en blijven middels een wandelpad ontsloten naar de respectievelijke rijwoningen zodat de loopafstanden tussen private woningen en de garages aanvaardbaar blijven. Met het verlaten van de kantoorfunctie op het binnengebied zal het statuut van dit centrale groenplein ook eenduidiger worden. Er is niet langer een interferentie tussen de werkfunctie horende bij de twee landschapskantoren van elk 400 m² en de omliggende bewoning binnen deze enclave of pijpenkop. Met zijn circa 690 m² kan dit openbare groenplein een veelvoudige meerwaarde zijn voor de omliggende rijwoningen en de appartementen in het bijzonder. Dit groenplein ligt aan de voorzijden van de grondgebonden woningen vrij van garagepoorten en aan de zuidgevel van de laagbouwappartementen en kent zo een grote mate van sociale controle. Mits een passende groeninrichting en beheer kan dit plein multifunctioneel benut worden aanleunend bij de dagdagelijkse woonactiviteiten: recreatie, sport en spel, rust, ontmoeting en bij speciale gelegenheden: feesten en andere bijeenkomsten.

40


Dergelijk groenplein is meer dan een buffer- of gebouwscheidende overgangszone maar kan een volwaardige gemeenschappelijk stedelijke woonruimte worden binnen dit herbestemmingsproject. Zij het wel omzoomd door een openbare rijweg.

3.3.6. ontwerpend onderzoek: scenario 4 In dit vierde en laatste scenario wordt een sprong vooruit genomen en wordt vanuit de discipline van ontwerpend onderzoek een toekomstig alternatief voorstel aangereikt. Dit scenario dient om bovenop de voorgaande scenario’s en vanuit een kritisch perspectief vernieuwing op te zoeken en de verbeeldingskracht van U als lezer van deze nota te prikkelen. Gezien het blijvende enclave karakter van het binnengebied dat door de beplanting op de spoorwegtalud en het boscomplex op het aanpalende sportpark Tempelhof een overwegend groene omkadering kent; Gezien de invulling van het deel van de site langs de straat Tempelhof het best wordt ingevuld met passende traditioneel stedenbouwkundige oplossingen (straatgevel opvulling tussen de twee waardevolle te behouden gebouwen van de voormalige drukkerij ‘Sint Catherine Binding’: poortgebouw en directeurswoning) en de afwerking van de rij private garages en residentiële bebouwing langs Tempelhof;


41

Gezien de beperkte breedte van het binnengebied voor een traditionele invulling van standaard rijwoningen met ruime individuele stadstuinen rondom een voldoende ruim groenplein; Gezien de weerslag van een project met een grote stedelijke dichtheid op het binnengebied heeft op het parkeervraagstuk en een bijhorende kwalitatieve inrichting; Gezien voor een verlaten of verwaarloosde bedrijfssite aanzienlijke subsidies van de Vlaamse overheid kunnen bekomen worden voor sloop- en saneringswerken; Wordt in dit scenario gewerkt met volledige tabula rasa van het binnengebied. Dit wordt dan ingevuld middels een specifiek gebouwtype: veranda-woningen met bel-étagekarakter en dit in een gewone stedelijke dichtheid van 25 woningen per hectare i.p.v. de hogere dichtheden uit de voorgaande scenario’s. Deze ‘veranda-woningen’ hebben geen individuele private stadstuin maar een 4 meter diep en 6 meter breed terras en omzomen hiermee een ruime collectieve groenzone die aansluit op de groene spoorwegtalud. Deze terrassen liggen 2,5 meter boven het maaiveld maar worden via landscaping onder de vorm van lichte taluds verbonden met de collectieve groenzone. Deze drie rijen van ‘veranda-woningen’ van twee bouwlagen plus dak hebben elk twee private autostaanplaatsen op het maaiveld waarop een hobbyruimte aansluit. Op de verdieping of de bel-étage kunnen dan de dagruimten van de woning gesitueerd worden en onder het dak de nachtgedeelten (drie slaapkamers, badkamer en kleine zolder). Ook de rijwoningen langs Tempelhof hebben nu elk direct aansluitend op het eigen individuele private perceel een dubbele autostelplaats/garage mogelijkheid. Dit scenario tracht aan te tonen dat met een innovatief woningtype en met een vernieuwende stedenbouwkundige opzet een hoogwaardige leef- en woonomgeving met een stedelijke dichtheid kan gerealiseerd worden op dit erg afgesloten binnengebied. Het scenario daagt ook de twee gangbare opties uit qua beheer van de niet individuele open ruimten in dergelijke stedelijke projecten. Het ruime groengebied wordt omringd door de zuidelijk en westelijk georiënteerde private terrassen/veranda’s die er op een vloeiende manier mee verbonden worden middels lichte taluds. Dit groengebied wordt op een beperkt aantal plaatsen ontsloten op de openbare interne ontsluitingsweg achter de verandawoningen. Zo verkrijgt dit collectieve groengebied een meer privatief karakter dan een groenplein omzoomd door een openbare rijweg maar het blijft wel bereikbaar. Dergelijk concept nodigt uit tot een andersoortig beheer dan louter eenzijdig publiek domein maar vraagt in meer of mindere mate een gezamenlijk beheer overheid-bewoners of zelfs bewoners-onderling. Dit komt tegemoet aan vernieuwende hedendaagse woonwensen in de bredere context van ‘co-housing’. Iets wat in het woonbeleidsplan Brugge 2008-2013 wordt aangehaald als uit te testen nieuwsoortig model in de private woningbouw of publiek private samenwerking (PPS) (zie pagina’s 103-105 van dit woonbeleidsplan). Hierna vindt men verdere informatie betreffende dit woningtype dat reeds te Almere in Nederland is gerealiseerd. Meer bepaald aan de Joostlaan en de Kapitein Wal Ruslaan anno 2005. Gelieve evenwel enigszins abstractie te maken van de architectuur. Het is voornamelijk de typologie van de bebouwing en de stedenbouwkundige merites ervan die hier belicht worden. Vanzelfsprekend is architectuur een belangrijk onderdeel van het geheel maar het is niet het enige.

42


foto 7: fotoreeks project 36 verandawoningen te Almere, NL v.d.h.v. Onix architecten met buurtenscheidende groengordel en een collectief erf.


43

44


won/ha m²

m²

LMS V. Arch. L LMS V. Arch. XL LMS V. Arch. Tris scenario 1 scenario 2 scenario 3 scenario 4 7.015 7.015 7.015 7.015 8.676 8.676 7.015 10 10 10 8 9 14 18 2 1 2 2 0 1 2 23 30 30 22 22 22 0 34 42 42 31 33 38 18 48,5 59,9 59,9 44,2 38,0 43,8 25,7 0 0 800 800 800 800 800 12 14 14 12 9 0 0 51 106 51 36 38 42 36 63 120 65 48 47 42 36 25 25 25 21 21 19 11 0,74 0,60 0,60 0,68 0,64 0,50 0,61 1,50 2,52 1,21 1,16 1,15 1,11 2


Scenario’s 1, 2, 3 en 4 zijn de scenario’s uit het ontwerpend onderzoek.

Scenario LMS V. Arch. Tris is een afgeleide variant tussen beide voorgaande in waarbij het appartementsgebouw 4 bouwlagen hoog is en de ondergrondse parking één laag.

Scenario LMS V. Arch. XL is de maximale variant van het schetsvoorstel van LMS Vermeersch architecten: appartementsgebouw van 4 bouwlagen hoog en ondergrondse parkeergarage van twee lagen.

Scenario LMS V. Arch. L is de minimale variant van het schetsvoorstel van LMS Vermeersch architecten: appartementsgebouw met 3 bouwlagen en ondergrondse parkeergarage van één laag.

oppervlakte project site aantal ééngezinswoningen aantal bijkomende won. Speciaal (vb. loft) aantal appartementen totaal aantal woonentiteiten woondichtheid kantoorfunctie aantal parkeerplaatsen privaat bij kantoorfunctie aantal parkeerplaatsen privaat bij woonfunctie totaal aantal parkeerplaatsen privaat aantal parkeerplaatsen in openbaar domein aantal publieke parkeerplaatsen / won aantal private parkeerplaatsen / won

Tabel met kencijfers van de verschillende variantes van het schetsvoorstel van LMS Vermeersch architecten en de vier scenario’s uit het ontwerpend onderzoek:

45

3.4.

tussentijds rapport van de ruimtelijke scenario’s voor de zone 3 uit BPA Tempelhof

Voor de twee onderdelen van deze zone 3 uit het BPA Tempelhof zijn uit de ruimtelijke scenario’s een aantal conclusies te trekken. De bestemming van de zone 3 is achterhaald daar er geen ambachtelijke activiteiten meer plaatsvinden noch kleine ondernemingen zijn gevestigd. Ook is het niet aangewezen om hier een handelsfunctie te laten ontwikkelen op het binnengebied. Gezien de site van de voormalige drukkerij op Tempelhof 41 voldoende ruim is en de potenties heeft om een stedelijke woonontwikkeling met eventueel ondergeschikt kantoorfuncties te herbergen maar er een heel aantal onzekerheden zijn die in rekening dienen gebracht te worden (saneringskosten, realisator,...) is het aangewezen om dit in het RUP Tempelhof als een specifieke projectzone te behandelen. Hierbij dienen wel de ruimtelijke zekerheden die in de scenario’s naar voor komen duidelijk aangegeven te worden zodat welke realisator dit ook zal aanpakken een duidelijk kader heeft hoe dit project dient uitgewerkt te worden. Hierbij dient ook de rechtzekerheid voor de omliggende bewoners in rekenschap gehouden te blijven. Het perceel Tempelhof 39 is op zich te kleinschalig en te geaccidenteerd (te smalle eigen ontsluiting op Tempelhof) om hier een grotere ruimtelijke ontwikkeling te kennen dan de huidige toestand (i.e. één interbellum woonhuis met tuin en 22 garageboxen). Enkel indien dit perceel mee opgaat in het projectverhaal op de site van de voormalige drukkerij ‘Sint-Catherine Binding’ kan dit een andersoortige ruimtelijke ontwikkeling kennen. Indien dit niet gebeurt dan dient dit perceel middels het RUP herbestemd te worden tot een speciaal type horende bij de residentiële percelen er ten zuiden van waarbij een bestaand woonhuis met tuin dieper ten opzichte van de voorliggende rooilijn is gesitueerd en waarbij er geen meer of andere ontwikkelingen komen dan de huidige situatie (berging en stallen van auto’s in de garageboxen). Uit al deze scenario’s kan ook een duidelijk beeld bekomen worden van de ruimtelijke draagkracht voor deze site qua ontsluiting, maximaal programma, bouwhoogte en inplanting en dus ook qua woondichtheid. Gezien de grote mate van ingeslotenhied van de site zal voldoende aandacht moeten geschonken worden aan voldoende open ruimte(n) en de kwalitateit en beleefbaarheid van deze. Ook een te grote woondichtheid is niet aangewezen o.m. gezien het residentiële karakter van de directe omgeving.

3.5.

beleidsbeslissing ruimtelijke ordening inzake herbestemming zone voor ambachtelijke werkplaatsen, kleine ondernemingen, (detail)handel, horeca en kantoren in het BPA Tempelhof

Op basis van de specifieke terreinanalyse, de probleemstelling van de bedrijfssite ‘Catharine Binding’ en het ontwerpend onderzoek en na advies van de Gecoro en de bevindingen uit een bewonersvergadering wenst het stadsbestuur ten volle de visie-elementen uit het GRS voor leegstaande bedrijfspanden en de kwalitative verdichting van het woonweefsel te concretiseren. Hierbij dienen ook de doelstellingen uit het woonbeleidsplan gerealiseerd te worden zijnde: woonverdichting op verlaten bedrijfsruimten met aandacht voor kwaliteitsvol openbaar domein met veel en volwaardige groenruimten en plaatsen voor ontmoeting. En ook het realiseren van een grotere variatie aan kwalitatieve woningtypes aanvullend en complementair aan de directe woonomgeving staat hierbij voorop. Uit het ontwerpend onderzoek blijkt ook duidelijk dat deze site zich leent voor innovatieve en alternatieve woonvormen zoals co-housing, casco- of prefabbouw en alternatieve gemeenschappelijk open ruimten die de woonkwaliteit laten primeren. Gezien de concrete vraag uit de omgeving om het bestaande private aanbod aan autostalplaatsen te vrijwaren of mogelijks zelfs te verhogen zullen specifieke voorschriften opgenomen worden om dit te garanderen en te faciliteren. Gezien het residentiële karakter en de bestaande morfologie wordt geopteerd om de stedelijke dichtheid te limiteren op maximaal 35 won/ha voor deze her te bestemmen terreinen. Gezien de aanwezigheid van betekenisvolle en identiteitsbepalende gebouwen op de site zal hieraan voldoende aandacht moeten geschonken worden bij een concreet herbestemmingsproject naar wonen met mogelijks beperkt kantoorfunctie i.f.v. duurzaam hergebruik van te hergebruiken bedrijfsgebouwen. 46


4 . d o o r s t e e k B l anke nb e r g s e D ijk e n o m g ev in g In aansluiting met de recreatieve ontwikkeling van de Blankenbergse Dijk en de doorsteek onder de spoorweg naar het Sint-Pieterspleintje, ontstaat een start- of aankomstknooppunt, wat voor gevolg heeft dat er op dit knooppunt behoefte is aan voorzieningen (rustpunt, beperkte infrastructuur i.f.v. informatie en herkenning). Door deze ontwikkeling ontstaat ook de potentie voor een verbinding tussen de doorsteek en het Sint-Pieterspleintje via de begraafplaats richting gemeenschapsvoorzieningen en sportpark, wat nu enkel ‘extern’, via de Blankenbergse steenweg kan. Dit kan al dan niet in combinatie met een beperkte uitbreiding en interne herinrichting van de begraafplaats in overweging worden genomen.

foto 8: Panoramafoto, zicht vanaf pleintje ten noorden van Sint-Pieterskerk. Rechts de Blankenbergse steenweg.

foto 9: foto t.h.v. geplande fietsen wandeldoorsteek naar nieuwe onderdoorgang onder de spoorlijn naar de Blankenbergse dijk.

5. an d e r e a an d a c h t s p un t e n

5.1. recreatieve route oude spoorwegbedding In functie van de uitvoering van het project inzake de recreatieve fietsverbinding op de oude spoorwegbedding langs de Sint-Pietersgroenestraat/Palingstraat richting Duivekeetbos (met aftakking t.h.v. het Sint-Pieterspleintje) dienen de nodige bestemmings- en inrichtingsbepalingen te worden opgenomen. 5.2. erfgoed Cf. het huidige BPA dienen bepalingen opgenomen i.f.v. maximaal respect voor het waardevol erfgoed, zowel de individuele erven als de sites, zoals de Tempelhofhoeve, de Villa Tempelhof en de kerkomgeving met de pastoriesite.. 5.3. waardevol groen Binnen de sportparksite bevinden zich een aantal beeldbepalende groenelementen, nl. de hoogstamboomgaard bij de Tempelhofhoeve en het bosje op de zuidelijke rand, palend aan de site van de voormalige drukkerij. het is wenselijk het behoud van deze groenelementen in het RUP in te schrijven. Ook de begroeiing op de spoorwegtalud is een waardevol lineair groenelement, zowel op vlak van biologische waardering als van stedelijk landschappelijke betekenis naast de bufferfunctie ervan ten aanzien van het spoorwegverkeer.


47

5.4. vermenging wonen, handel en diensten Cf. de gemeentelijke beleidsnota Detailhandel de mogelijkheid voorzien om langs de Blankenbergse steenweg detailhandel in verweving met de woonomgeving mogelijk te maken, doch beperkt tot een verkoopoppervlakte van 400 m². Voor het overige dient vermenging van wonen met buurtvoorzieningen (handel en diensten) te worden mogelijk gemaakt, zonder beperking van %-vloeroppervlakte, doch met de verplichting in elk pand woongelegenheid te voorzien.

48


G ewe n s t e s t ruc t uur e n p lanopze t vo or ont we rp RUP Te mp e lho f Volgende elementen uit de analyse van de feitelijke en de juridische context en uit de probleemstelling en het ontwerpend onderzoek van de ruimtelijke aandachtspunten dienen verder uitgewerkt te worden in het ontwerp RUP Tempelhof (grafisch plan, verordenende stedenbouwkundige voorschriften en toelichtingsnota). Al deze elementen zullen ook gepaard gaan met de noodzakelijke inrichtingsvoorschriften.

JJ A. faciliteren uitbreiding sporthal- en parkeerinfrastructuur Tempelhof Hierbij zullen ook enige bestemmingswijzigingen doorgevoerd moeten worden. Deze bestemmingswijzigingen dienen een eventuele noordelijke uitbreiding mogelijk te maken qua stedenbouwkundige vergunbaarheid. In het geval van de noordelijke uitbreiding op de gronden van de stad gaat dit om eventuele uitbreiding van het gebouwencomplex van de sporthal. Verder wordt er aangegeven dat elke uitbreiding van de bestaande parkeer- en sporten jeugdinfrastructuur binnen de huidige eigedomsstructuur van de stad Brugge binnen het plangebied dient te gebeuren. Hiertoe is het bij elke vergunningsaanvraag nodig om een inrichtingsstudie en een mobiliteitsnota toe te voegen aan het aanvraagdossier opdat deze adequaat en samenhangend kunnen beoordeeld worden in het licht van een verdere kwalitatieve ontwikkeling van de stedelijke site Tempelhof.

JJ B. valoriseren waardevolle groenelementen binnen sportpark Tempelhof Binnen het huidige sportpark zijn een tweetal kleine boscomplexen aanwezig en de ruime boomgaard bij de Tempelhof hoevegebouwen die een blijvende waardevolle betekenis hebben voor het parkachtige karakter van deze stedelijke sportzone. Een functionele fietsen wandeldoorsteek vanuit het sportpark doorheen het boscomplex aan de zuidelijke rand naar de stedelijke projectzone op de gronden van de voormalige drukkerij Sainte Catherine dient middels het RUP gefaciliteerd te worden.

C. faciliteren trage verbinding van sportpark naar doorsteek Blankenbergse dijk/ Sint-Pieterspleintje Het sportpark heeft enkel via de oost-west-lopende voetgangers- en fietsers as een trage verbinding via de Blankenbergse steenweg naar de cluster van gemeenschapsvoorzieningen in het noorden van het plangebied. Een bijkomende noordelijke trage verbindingsas naast de spoorwegtaludvia de restzone ten zuiden van de nieuw te realiseren doorsteek onder de spoorwegtalud naar de Blankenbergse dijk kan een beter circulatie netwerk realiseren van het sportpark met de directe omgeving. JJ

JJ D. herbestemmen restzone ten zuiden van doorsteek Blankenbergse dijk Deze zone is in het huidige BPA Tempelhof bestemd als een zone 3 voor ambachtelijke bedrijven en KMO. Dit is achterhaald en niet langer wenselijk en dient dus herbestemd te worden rekening houden met de nieuwe verkeersstructuur na realisatie van de doorsteek onder de spoorwegtalud naar de Blankenbergese Dijk. Deze restzone is qua vorm en qua ontsluititngsmogelijkheden te beschouwen als een laagdynamisch gebied voor tuin met beperkte bijgebouwen en idem dito bij mogelijkse inschakeling in een verruimde zone voor gemeenschapsvoorzieningen in functie van de recreatieve en traagverkeerverbinding die er nabij is gepland.

E. herbestemmen zone 3 uit BPA en faciliteren van een stedelijke projectzone Deze zone dient als een specifieke projectzone aangeduid te worden in het voorontwerp-RUP: met klemtoon op stedelijke wooninbreiding met mogelijkheid tot beperkte kantoor- of dienstenfuncties. Hierbij blijven er twee mogelijkheden: ofwel een gezamenlijk herbestemmingsproject voor beide onderdelen (verlaten bedrijfssite ‘Catherine Binding’ en naastliggende perceel met woonhuis en garageboxen) ofwel enkel een herbestemmmingsproject voor het grootste deel van de twee. Het perceel Tempelhof 39 gaat dan mee op in de zuidelijker gelegen residentiële zone met specifieke bepalingen inzake de bestendiging van bestaande toestand zonder verdere hardere ruimtelijke ontwikkelingen. Ook dienen de noodzakelijke ruimtelijke elementen vastgelegd te worden dewelke een duidelijke en rechtszekere ontwikkeling mogelijk maken maar met ruimte voor flexibel inspelen op bouwtechnische en markteconomische JJ


49

randvoorwaarden (vastleggen ontsluiting, maximale bouwprogramma en inplantings- en bouwhoogteaspecten). Deze worden afgeleid uit het ontwerpend onderzoek.

JJ F. valoriseren groene spoorwegtalud Dit lineaire groenelement die de westelijke grens van het plangebied vormt dient een hogere mate van juridische zekerheid te bekomen opdat dit als een stedelijk landschappelijk element voor de directe omgeving kan blijven functioneren. JJ G. faciliteren stedelijke functievermening binnen het plangebied Dit betreft een aanpassing van de stedenbouwkundige voorschriften gekoppeld aan een gebiedsspecifieke differentiatie om aanvaardbare en voor het stedelijk functioneren van de omgeving noodzakelijke functievermenging mogelijk te maken.

JJ

H. waardevol erfgoed aanduiden en mee opnemen als belangrijk aandachtselement in de stedelijke kwaliteit.

50


O p t e he f f e n vo or s c hri f t e n De voorschriften en de bestemmingen van het GRUP vervangen: de bestemmingen en de stedenbouwkundige voorschriften van het BPA Tempelhof, goedgekeurd bij M.B. 17 november 1994; de bestemmingen woongebied en gebied voor dagrecreatie van het Gewestplan Brugge-Oostkust, goedgekeurd bij K.B. 7 april 1977.


51

Ruimt e balan s/p lan s c ha de/p lanbat e n e . a. 1. Ruim t e b al an s Het GRUP houdt geen wijzigingen in van gebiedscategoriëen t.o.v. de gebiedscategoriëen van het BPA Tempelhof, dat wordt gewijzigd, namelijk: wonen (gedetailleerd in specifieke bestemmingsgebieden), recreatie; lijninfrastrcutuur (spoorweg).

2 . Pl an s c h a d e In toepassing van art. 2.6.1 van de Codex R.O. kan onder bepaalde voorwaarden een planschadevergoeding worden toegekend indien op basis van een goedgekeurd ruimtelijk uitvoeringsplan een perceel niet in aanmerking komt voor het afleveren van een vergunning tot bouwen of verkavelen, waar dat de dag voor de inwerkingtreding van het ruimtelijk uitvoeringsplan wel het geval was. Binnen het ruimtelijk uitvoeringsplan komen geen gebieden voor die aanleiding kunnen geven tot een planschadevergoeding.

3. Pl anb a t e n In toepassing van art. 2.6.4 van de Codex R.O. is onder bepaalde voorwaarden een planbatenheffing verschuldigd indien een goedgekeurd ruimtelijk uitvoeringsplan een in het art. 2.6.4 opgesomde bestemmingswijziging doorvoert, waardoor de ontwikkelingsmogelijkheden van de gronden verhogen. Deze heffing zal verschuldigd zijn bij een transactie of na het afleveren van een vergunning. Binnen het ruimtelijk uitvoeringsplan komen geen gebieden voor die aanleiding kunnen geven tot planbaten.

4 . B e s t e mmin g s wij z i gin g s c o mp e n s a t i e e n/o f g e b r uike r s c o mp e n s a t i e In toepassing van art. 6.2.1. van het decreet gronden pandenbeleid is onder bepaalde voorwaarden een compensatie van de kapitaalschade verschuldigd indien een goedgekeurd ruimtelijk uitvoeringsplan een zone, die onder de bestemmingcategorie ’landbouw’ valt, omzet naar een zone, die onder de categorie ‘reservaat en natuur’, ‘bos’ of ‘overig groen’ valt. Ingevolge het decreet inzake gebruikerscompensatie is er in dezelfde gevallen gebruikerscompensatie verschuldigd, indien er geen andere compensatieregeling (compensatie van kapitaalschade, e.a.) van toepassing is. Binnen het ruimtelijk uitvoeringsplan komen geen gebieden voor die aanleiding kunnen geven tot een bestemmingswijzigings- of gebruikerscompensatie.

5. B e s c h e r min g s vo o r s c hr i f t e n c o mp e n s a t i e e n/o f g e b r uike r s c o mp e n s a t i e In toepassing van art. 6.3.1. van het decreet gronden pandenbeleid is onder bepaalde voorwaarden een compensatie van de kapitaalschade verschuldigd indien een goedgekeurd ruimtelijk uitvoeringsplan op een zone, die onder de bestemmingcategorie ’landbouw’ valt, via een overdruk betreffende ‘ecologisch belang’, ‘ecologische waarde’, ‘overstromingsgebied’, reservaat’, ‘valleigebied’ of een (door de Vlaamse overheid aangewezen) vergelijkbare overdruk, meer beperkingen op het vlak van economische aanwending oplegt dan redelijker wijze moeten geduld worden. 52


Ingevolge het decreet inzake gebruikerscompensatie is er in dezelfde gevallen gebruikerscompensatie verschuldigd, indien er geen andere compensatieregeling (compensatie van kapitaalschade, e.a.) van toepassing is. Binnen het ruimtelijk uitvoeringsplan komen geen gebieden voor die aanleiding kunnen geven tot een beschermingsvoorschriften- of gebruikerscompensatie.


53

Planopr o c e s 1. B e s li s s in g t o t o p m a ak Na principiële beslissing tot opmaak van het RUP in september 2010 aanstelling op 17.12.2010 van wvi als ontwerper had op 25.1.2011 een startvergadering plaats, waarop na een eerste terreinverkenning de belangrijkste aandachtspunten werden overlopen en verdere afspraken werden gemaakt voor het procesverloop, o.m. een adviesvraag en vraag om informatie bij de diverse stadsdiensten

2 . Vo o r s t e l van vo o r o n t we r p Na een vergadering van de plangroep op 9.6.2011 werd een startnota opgemaakt, die als basis diende voor bespreking van een ambtelijke werkgroep met de voor het RUP belangrijkste stadsdiensten, die plaats vond op 16.08.2011.. Hierop werd een voorstel van voorontwerp d.d. september 2011 opgemaakt, dat .op 23.12.2011 door het CBS werd goedgekeurd, mits rekening wordt gehouden met een aantal opmerkingen.

3. Vo o r o n t we r p

3.1.

Bewonersvergadering en GECORO

Een eerste voorontwerp d.d. mei 2012 werd door het CBS op 29.5.2012 principieel goedgekeurd, waarbij werd beslist de goedkeuringsprocedure op te starten en ook een bewonersvergadering te organiseren. Op de bewonersvergadering, die doorging op 18.6.2012, en op de GECORO-vergadering d.d. 27.6.2012 werden een aantal opmerkingen geformuleerd, o.m. inzake behoud van tuinen, invulling site voormalige drukkerij, mobiliteits- en parkeerproblematiek e.a. Na kennis te hebben genomen van deze opmerkingen, besliste het CBS op 9 11.2012 tot enkele aanpassingen, met als belangrijkste: Behoud van de tuinen ten oosten van de sporthal, ten oosten van de geplande doorsteek en ten noorden van de begraafplaats; Vermindering van de max. bezetting op de site van de voormalige drukkerij van 45 naar 35 wo/ha en voorzien van de mogelijkheid voor co-housing. Garanties voor compensatie van de bestaande gegroepeerde garages bij ontwikkeling van een globaal project op en naast de site van de voormalige drukkerij. . Het voorontwerp d.d. november 2012 houdt rekening met deze beslissing.

3.2.

Adviesronde

In het kader van de adviesronde werd inzake het voorontwerp advies gevraagd aan: Deputatie Provincie West-Vlaanderen, t.a.v. Dienst Ruimtelijke Planning Departement RWO West-Vlaanderen, gewestelijk stedenbouwkundig ambtenaar, Departement LNE, Dienst Veiligheidsrapportage Agentschap Onroerend erfgoed VMM Vlaamse Milieumaatschappij VLM Vlaamse Landmaatschappij Agentschap Infrastructuur, Afdeling Wegen en Verkeer Toerisme Vlaanderen BLOSO, Agentschap ter Bevordering van de Lichamelijke Ontwikkeling, de Sport en de Openluchtrecreatie Infrabel GECORO.

54


Er werd schriftelijk advies uitgebracht door: Deputatie van de provincie West-Vlaanderen, DRP Dient Ruimtelijke Planning Departement RWO - gewestelijk stedenbouwkundig ambtenaar Gemeentelijke Commissie voor Ruimtelijke Ordening Departement LNE Leefmilieu, Natuur en Energie Departement LNE - dienst VR Dienst Veiligheidsrapportering Agentschap Infrastructuur - AWV BLOSO, Agentschap ter Bevordering van de Lichamelijke Ontwikkeling, de Sport en de Openluchtrecreatie Toerisme Vlaanderen

3.3.

Plenaire vergadering

Tijdens de plenaire vergadering d.d. 19.12.2012 werden de binnengekomen adviezen besproken, waarbij als belangrijkste aandachtspunten aan bod kwamen: de sterke relatie met de Sint-Pietersmolenwijk aan de overzijde van de spoorweg, waar de te verwachten ontwikkelingen evenwel nog onduidelijk zijn; de ontbrekende visie inzake de ontwikkelingen van de restzone tussen de Blankenbergse Dijk en de begraafplaats; de al dan niet inname van de tuinen achter de woningen aan de Blankenbergsesteenweg, i.f.v. een eventuele oostelijke uitbreiding van de recreatiezone; de afbakening van de aanzet van de fietsdoorsteek onder de spoorweg en de aanpalende toerit; de strenge voorschriften voor de site Sainte Catherine en de vraag om lagere dichthied (GECORO); de grondinname, inclusief afbraak van bouwkundig erfgoed i.f.v. geplande werken aan de spoorweg; de mogelijkheid om gastenkamers in de woningen te voorzien.

3.4.

Aanpassingen

Rekening houdend met de adviezen en de bespreking op de plenaire vergadering werd het voorontwerp aangepast, met als belangrijkste elementen: uitbreiding van de zone voor spoorwegdomein, cf. geplande werken terzake; opname van de bouwvrije (rest)deelzone van de zone voor gemeenschapsvoorzieningen nabij de doorsteek in de zone voor gemengd wonen, als deelzone met wisselbestemming i.f.v. eventuele opname in de zone gemeenschapsvoorzieningen; aanpassing van de afbakening van de fietsdoorsteek onder de spoorweg en de toerit; diverse verduidelijkingen aan de voorschriften, cf. voorstellen stedelijke dienst. Op een aantal elementen uit de adviezen werd evenwel niet ingegaan, cf. bespreking op de plenaire vergadering en de beslissingen van het CBS terzake: opmaak globaal masterplan, incl. recreatiezone aan de overzijde van de spoorweg, gezien de onduidelijke ontwikkelingen en de vertraging, die dat zou inhouden; opname van de tuinen achter de woningen aan de Blankenbergse steenweg als uitbreidingsmogelijkheid van de recreatiezone, gezien het bezwaar van betrokkenen en de bevestigde beslissing van het CBS terzake; aanpassing van de voorschriften (minder streng, lagere dichtheid) voor de site Saint Catherine, gezien deze gebaseerd zijn ontwerpend onderzoek, waarbij stedelijke dichtheid wordt beoogd aangepast aan de directe omgeving.

3.5.

Onderzoek tot milieueffectrapportage

Met schrijven d.d. 30.5.2013 werd door Departement LNE - dienst mer vrijstelling verleend voor opmaak van een plan-mer.


55

4 . O n t we r p RU P Te mp e lh o f

4.1.

Voorlopige vaststelling

4.2.

Openbaar onderzoek

4.3.

Advies GECORO

4.4.

Definitief RUP Tempelhof

56


Bijlage n

adviezen plenaire vergadering d.d. 19-12-2012: Deputatie van de provincie West-Vlaanderen, DRP Dienst Ruimtelijke Planning; Departement RWO West-Vlaanderen, gewestelijk stedenbouwkundig ambtenaar, Vlaanderen; GECORO Gemeentelijke Commissie Ruimtelijke Ordening stad Brugge; Departement LNE, Leefmilieu, Natuur en Energie, Vlaanderen; Departement LNE - dienst VR Veilighiedsrapportering, Vlaanderen; Agentschap Infrastructuur, AWV Afdeling Wegen en Verkeer West-Vlaandern, Vlaanderen; BLOSO Agentschap ter Bevordering van de Lichamelijke Ontwikkeling, de Sport en de Openluchtrecreatie, Vlaanderen; Toerisme Vlaanderen. verslag van de plenaire vergadering d.d. 19-12-2012. schrijven Departement LNE - dienst mer Milieueffectenrapportagebeheer, Vlaanderen.


57

58


stad brugge dienst ruimtelijke ordening

verslag GECORO – B d.d. 27 juni 2012 19 uur – Conferentiezaal Stadhuis Brugge

Aanwezigheidslijst

Effectieve leden: -

Yolande Barbez-Malfroot Sandrine De Crom Barbara Lefebure Kaat Lust Andries Neirynck Gerda Schotte Paul Schroé Paul Van de Vijver Wim Van Isacker Jo Van Valckenborgh Mathias Verlée Johan Weyts (voorzitter)

Plaatsvervangende leden: -

Sofie Beernaert

Ambtenaren: -

Annelies Saron (secretaris) Sofie Haspeslagh Ans Vanhevel Dirk Verté (wvi) Mathias Delrue (wvi)

Verontschuldigd: -

Dorine Cordy Anneleen De Schrijver Rien Gellynck Thierry Lemahieu Jean – Marie De Plancke

Politieke fracties:

Schepen Ruimtelijke Ordening en Huisvesting

Verslag vergadering GECORO – B d.d.27 juni 2012 - pagina 1 van 7

Verwelkoming door dhr. Johan Weyts - voorzitter Dhr. Weyts verwelkomt de aanwezigen.

Agendapunt 1 - goedkeuring verslag vergadering GECORO – B d.d. 9 mei 2012 Opmerkingen op het verslag Er worden geen opmerkingen gemaakt.

Besluit Het verslag van de GECORO – B d.d. 9 mei 2012 wordt goedgekeurd.

Agendapunt 2 – voorontwerp RUP Tempelhof d.d. mei 2012 Toelichting De ontwerpers van de wvi geven aan de hand van een powerpoint-presentatie toelichting bij het voorontwerp RUP Tempelhof. De voornaamste redenen die aan de basis liggen tot opmaak van het RUP worden aangehaald: reconversie mogelijk maken van de verlaten bedrijfssite Catherina Press en aanpalende perceel actueel bestemd voor ambachtelijke werkplaatsen, KMO en handel, horeca en kantoren; onderzoek ruimtelijke noden sportpark Tempelhof i.f.v. uitbreiding indoorsportfaciliteiten; verruimen van de functiemogelijkheden langs de Blankenbergse Steenweg en Tempelhof; vergunningstechnisch mogelijk maken van de recreatieve verbinding van de Blankenbergse Dijk naar de Blankenbergse steenweg; gewijzigde gebruik van de voormalige spoorwegberm naast Palingstraat opnemen i.f.v. de huidige inrichting tot fietsen wandelroute; actualiseren van de stedenbouwkundige voorschriften. Op het einde wordt kort verslag gedaan van de voornaamste geuite opmerkingen tijdens de informatievergadering aan de buurtbewoners d.d. 18 juni 2012. De voornaamste opmerkingen waren: Alle eigenaars van de achterliggende diepe tuinen van de bebouwing langs de Blankenbergse Steenweg gaven aan om deze te willen behouden. Zij wensen dat er geen inname zou gebeuren van deze

Verslag vergadering GECORO – B d.d. 27.06.2012 - pagina 2 van 7

perceelsdelen zoals voorzien in het voorontwerp RUP ten dienste van de uitbreiding van het sportpark Tempelhof (zie de bouwvrije deelzone onder de zone 5: zone voor dagrecreatie en jeugdvoorzieningen op het grafisch plan). Vele buurtbewoners halen de mobiliteitsproblematiek aan die zowel te maken heeft met het bezoekersparkeren i.f.v. het sportpark Tempelhof en de voetbalvelden van Daring Brugge ten westen van het plangebied over de spoorwegberm, als met het sluipverkeer (vnl. n.a.v. wegenwerken in de omgeving) doorheen de straat Tempelhof. Vele buurtbewoners vragen ook om minstens een behoud van het huidige aantal publieke en private autostelplaatsen. Ook het punt van de geplande fietsen wandelverbinding van de Blankenbergse Steenweg via het SintPieterpleintje naast de parochiekerk naar de voorziene ondertunneling van de spoorwegberm naar de Blankenbergse Dijk wordt vermeld. Hier zijn alle betrokken bewoners en eigenaars waar enige grondinname voor nodig is vragende partij voor een aanpassing van het voorontwerp RUP i.f.v. de verdere mogelijkheden van hun onbebouwde perceelsdelen. Deze vragen situeren zich vnl. op het vlak van mogelijkheden voor behoud ervan voor private tuin en bijhorende inrichtingen en niet voor gemeenschapsvoorzieningen of openbaar nut.

Bespreking De voornaamste opmerkingen gaan naar het aspect van het sportpark Tempelhof en de zone 3: projectzone Sainte Catherine en de samenhang tussen beide. 1. Uitbreiding sportpark Er wordt gevraagd welk uitbreidingsscenario voor de sporthal nu concreet zal gerealiseerd worden en wat dit voor consequenties zal hebben naar de verdere inrichting en het beheer ervan, voornamelijk op vlak van mobiliteit (in het bijzonder het parkeervraagstuk en verkeersdruk in de straat Tempelhof). Is er een locatie voorzien waar de bijkomende parkeerplaatsen voorzien kunnen worden bij uitbreiding van de sporthal? (Wim Van Isacker) 

Hierop wordt geantwoord dat er nog geen concrete uitbreidingsprojecten zijn en dat het voorontwerp RUP de ruimtelijke krijtlijnen aangeeft voor de verschillende mogelijke scenario’s. Want elk scenario brengt andere consequenties met zich mee qua herinrichting van het gehele sportpark. De oostelijke uitbreiding (tuintjes) werd aangeduid als gebouwvrije zone. Dit betekent dat hier geen gebouwen mogen opgericht worden. Parking en/of openlucht recreatieve activiteiten zijn hier wel mogelijk. Met dit RUP beoogt men rechtszekerheid te bekomen voor de omwonenden van wat er kan komen alsook voor het stadsbestuur van wat kan en onder welke voorwaarden qua inplanting, inrichting, bouwhoogte.

Is er een onteigeningsplan gekoppeld aan het RUP? De bestemmingen van private percelen worden immers gewijzigd. (Paul Schroé)  Er is (nog) geen onteigeningsplan gekoppeld aan het RUP. De huidige tuinzone staat nu ook in het BPA aangeduid als koeren tuinzone. Er kan nu ook niets gebouwd worden. Eventueel kan er in latere fase overgegaan worden tot minnelijke aankoop van de percelen. Waarom worden er niet veel meer synergiën gezocht tussen beide projectzones in het RUP niet aan elkaar gekoppeld, nl. Sportpark Tempelhof en Catherina Press? De enige piste hiervan (uitbreidingscenario 5)? werd wel zeer snel verlaten, op basis dat het biologisch waardevolle boscomplexje dat tussen beide is gesitueerd niet deels kan gerooid worden i.f.v. een wegverbinding tussen beide locaties. Waarom zou er


toch geen gedeeltelijke opname van deze site gebeuren i.f.v. de uitbreidingsbehoeften of herinrichting van het sportpark? (Paul Schroé) 

Hierop wordt geantwoord dat scenario 5 vanuit de stadsdiensten als minst realistische scenario werd beschouwd. Er werden verder geen andere mogelijkheden verkend.

Een verbinding tussen beide sites is zeker mogelijk, bv. onder de vorm van een wandelpad. Dit kan een grote meerwaarde zijn voor de nieuwe woningen die men op Catherina Press wil realiseren. (Wim Van Isacker) Indien men een nieuw project voorziet op de site van Catherine Press en de bestaande garageboxen worden afgebroken, worden ze dan ondergronds voorzien. (Andries Neirynck) 

Ja, indien dit perceel meegaat gecompenseerd te worden.

in

het

project

dienen

deze

plaatsen

ondergrondse

Er is toch wel een bijzondere discrepantie vast te stellen in de geleverde inspanningen voor het gevoerde onderzoek naar de mogelijkheden tot ontwikkeling van de site Catherina Binding en de ontwikkeling van het sportpark Tempelhof. Er is hier een duidelijk onevenwicht tussen beide. Het is absoluut wenselijk dat voor de ontwikkeling van het sportpark Tempelhof een meer diepgaande onderzoeksinspanning wordt geleverd (Jo Valckenborgh)  Hierop wordt geantwoord door het studiebureau dat dit het gevolg is van de onderzoeksopdracht en beschikbare informatie. Beide projectsites (Catharina Press en perceel met garages ernaast) worden te veel los van elkaar bekeken, er wordt teveel uitgegaan van de persoon (eigendomssituaties) en de princiepsaanvraag. Dit is duidelijk een gemiste kans. Er dient te worden uitgegaan van het potentieel van het gebied, ongeacht het eigendomsstatuut. Deze percelen zouden in één kleur/één zone moeten opgenomen worden.(Jo Van Valckenborgh) 

Hierop antwoordt de heer Delrue, stedenbouwkundige wvi, dat er door de ontwerpers vanuit de kadastrale ruimtelijke situatie is gewerkt, los van de eigendomssituatie. Elk perceel met zijn configuratie, oriëntatie, ligging t.o.v. de omliggende percelen, ontsluitingsmogelijkheden, heeft objectief waarneembare ruimtelijke kenmerken en potenties. Een RUP wordt sowieso opgemaakt op basis van de kadastrale onderlegger. Zo wordt er in dit voorontwerp RUP gestreefd naar een eenduidige bestemming voor elk kadastraal perceel en niet langer volgens de oudere opvatting van verschillende bestemmingszones over eenzelfde kadastraal perceel zoals in het huidige BPA Tempelhof. Het voorontwerp RUP biedt de mogelijkheid dat beide percelen samen ontwikkelen, maar ook apart worden mogelijkheden gegeven. Het kleinste perceel (met villa en garageboxen) kan ofwel mee ontwikkelen bij de rest van de zone 3, zijnde de reconversie van de voormalige drukkerij, ofwel behouden blijven binnen zone 1. Ze kunnen dus apart ontwikkelen op eigen perceel, maar samen kunnen ze meer.

Je bent te veel afhankelijk van de twee eigenaars om iets goed te realiseren op deze sites. (Jo Van Valckenborgh) De in het RUP voorgestelde mogelijkheden qua reconversie van de site Catherina Press en het aanpalende perceel zijn te groot. Catherina Press is waarschijnlijk op de huidige locatie historisch gegroeid, maar vandaag een leegstaand bedrijfsgebouw dat blijkbaar niet meer voldoet aan de huidige noden voor bedrijven of wordt een onaangepaste prijszetting voor verhuur of verkoop gehanteerd. Ruimtelijk gezien


ligt het inderdaad eerder op een ongeschikte plaats en is een actualisatie naar woonbestemming zinvol. De vraag is wel naar de aard van woonbestemming. Het beantwoorden van die vraag moet echter losstaan van de problematiek van heffingen op bedrijfsleegstand. Het is onbekend welke initiatieven de eigenaar reeds genomen heeft, welke prijzen hij hanteert, enz… In extremis: Waarom wordt het niet gewoon gesloopt? Een nieuwe zinvolle bestemming zou rekening moeten houden met de ruimtelijke context en de aanwezige grondgebonden woonfunctie en de functie van het sportpark Tempelhof. De invulling met grondgebonden woningen aan de straat is positief. Er wordt voortgewerkt op de princiepsvraag die uitgaat van een maximalisatie van woningen en andere functies op dit terrein. Een appartementsgebouw is niet passend op deze plaats, het is een eilandje zonder link met de context. Dit is geen positieve ruimtelijke ontwikkeling. Een combinatie met het sportpark Tempelhof/regiepost is hier wel ruimtelijk perfect mogelijk. Bijvoorbeeld door herbestemming van de gebouwen i.f.v. diensten en recreatie. Hij stelt voor te kiezen voor scenario 4 cfr. het ontwerpend onderzoek voor deze te herbestemmen zone voor ambachten, KMO, horeca en kantoren; dus voor veel lagere woondichtheden dan wat de eigenaar hier vooropgesteld had. (Paul Schroé) Is er nagedacht over de mobiliteit? De Tempelhofstraat is een moeilijke straat waar tweerichtingsverkeer nauwelijks kan kruisen gelet op de geparkeerde auto’s. Het is nu reeds zeer moeilijk om te parkeren. Met de 40 bijkomende woningen, die ook geënt worden op deze straat, zal de situatie er niet op verbeteren. (Lust) 

De kantoren worden opgevat als niet-verkeersgenerende functie, bv. studiebureau. Er is ook veel sluipverkeer in deze straat.

Is een herbestemming van Catharine Press tot judozaal niet onderzocht? Als men wil uitbreiden hangt dit samen met veel verschillende aspecten: moet er geherlocaliseerd worden? – Waar kan er geparkeerd worden? - … (Wim Van Isacker) 

Er is nog geen masterplan, er is nog veel mogelijk naar concrete invulling. enkel de aanzet.

Het RUP vormt

Er wordt opgemerkt dat bij een noordelijke uitbreiding de regiepost van de groendienst in de problemen komt. Misschien kan dit wel in een wisselbestemming in een nieuwe sporthal. Daarom wordt een regiepost best mogelijk gemaakt binnen de bestemming dagrecreatie en jeugdvoorzieningen. Dubbel gebruik van bv. kleedkamers wordt zo ook mogelijk. (Sofie Beernaert) Is er onderzocht waar de groendienst naartoe kan? (Jo Van Valckenborgh) Het nieuwe gebouw voor de groendienst kan misschien vervat worden in de uitbreiding van de sporthal (onder één dak). (Sofie Beernaert)  Er werd onderzocht of huidige sporthal kon uitbreiden maar deze is in het verleden al eens uitgebreid en beantwoordt niet meer aan huidig comfort zodat men die dan eigenlijk zou moeten afbreken. Indien er wordt uitgegaan van afbraak en herlocaliseren van de sporthal in zijn geheel zal er een aantal jaar geen sporthal zijn. Het deel van Sportpark Tempelhof aan de overzijde van de spoorweg hoort functioneel bij het deel dat in het RUP ligt. Dit dient samen bekeken te worden. (Sofie Beernaert) Gezien met dit voorontwerp RUP voornamelijk een breed kader geboden wordt aan mogelijke invullingen, is het voor de leden niet duidelijk in te schatten wat dit als resultaat zal hebben. Er wordt daarom gevraagd om eerst een algemene visie te geven op het hele sportpark, dus in samenhang met het deel van de


sportinfrastructuur aan de overzijde van de spoorwegberm (site Daring Brugge en aanpalende terreinen gelegen in het plangebied van het RUP Sint-Pietersmolenwijk). Er is nood aan een masterplan voor het sportpark, en misschien zelfs voor een ruimer gebied verder in noordelijke richting (cultuur en gemeenschapsvoorzieningen, regiepost, groen). (Jo Van Valckenborgh, Gerda Schotte en Sofie Beernaert) Kan er in de lichtblauwe zone geparkeerd worden? (Wim Van Isacker) 

Ja dat kan, deze kan ook aangelegd worden als groenzone. De huidige bestemming in het BPA is niet wenselijk, deze dient zeker herzien te worden. Deze ruimte heeft veel potenties, ondermeer omdat ze functioneel aansluit op de fietsroute.

Was het een vraag van cultuurcentrum De Dijk om uit te breiden? (Jo Van Valckenborgh) 

Neen, niet direct. Er zouden wel multifunctionele gebouwen kunnen voorzien worden dienstig voor sport, cultuur, jeugd, … De geel/blauwe zone is recreatie maar met mogelijkheden voor de school, De Dijk, …

De vertegenwoordigers van de politieke fracties verlaten de zaal.

Advies De GECORO is van mening dat de mogelijkheden voor de site Catherine Binding te ruim zijn. Allereerst is er een grondigere analyse noodzakelijk. Er wordt gevraagd om de mogelijkheden wat in te perken en hier te kiezen voor een typologie van grondgebonden woningen en geen appartementen toe te laten. De maximale densiteit is te beperken tot 25 à 35 woningen per ha. De GECORO stelt ook voor om een zachte verbinding met het sportpark Tempelhof te voorzien. De GECORO vraagt dat de gewenste ontwikkelingen voor het sportpark beter uitgewerkt worden. Nu is dit niet in verhouding met hoe de site van Catherine Binding werd uitgewerkt. De GECORO dringt ook sterk aan dat de nodige stadsdiensten (sport, jeugd, groen) samen nadenken over een soort masterplan voor het gebied (gehele sportpark en noordelijk gebied met gemeenschapsvoorzieningen), waarbij rekening gehouden wordt met de behoeftes van de stad. Ook de link met de ontwikkelingen aan de andere zijde van spoorweg dient gemaakt te worden. De GECORO adviseert om de oostelijke uitbreiding van het sportpark Tempelhof, met inname van de tuinen, in functie van toekomstige parkeerbehoefte te behouden. Er dient wel eerst een beter onderzoek te komen naar de ontwikkelingsbehoeften, -mogelijkheden en –richtingen van het sportpark Tempelhof in relatie met de ontwikkelingen aan de andere zijde van de spoorweg en van de mogelijke synergiën en mogelijkheden van de site van Catherina binding. Indien deze terreinuitbreiding niet kan gerealiseerd worden, zullen de benodigde bijkomende parkeerplaatsen binnen de huidige site van sportpark Tempelhof moeten ingericht worden wat dan weer gevolgen heeft voor de huidige inrichting (speelplein, basketbalveld, petanquevelden,…). De vergadering wordt afgesloten om 21u.

Mevr. Annelies Saron

Dhr. Johan Weyts

Secretaris GECORO-B

Voorzitter GECORO

Het secretariaat van de GECORO-B is te bereiken: tijdens de diensturen: Oostmeers 17 – 8000 Brugge t 050 44 85 87 (mevr. Annelies Saron) f 050 44 85 96 t 050 44 85 35 (dhr. Eddy Franckaert) [email protected]


Stad Brugge T.a.v. College van Burgemeester en Schepenen Burg 12 8000 BRUGGE

Afdeling Milieu-, Natuur- en Energiebeleid Koning Albert II-laan 20 bus 8 1000 Brussel

uw bericht van 21.11.2012

uw kenmerk DRO/sector noord/AV/2.14_00220_RUP

ons kenmerk LNE/RUP/12-304

vragen naar / e-mail [email protected]

telefoonnummer 02 553 75 14

datum 6 december 2012

Betreft :

bijlagen 1

Voorontwerp van RUP Tempelhof te Brugge

Geachte heer, mevrouw, Het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie (LNE) heeft op 21 november 2012 uw adviesvraag ontvangen over het voorontwerp van RUP Tempelhof te Brugge. Dat verzoek om advies is intern verspreid bij verschillende afdelingen van LNE. We hebben een advies ontvangen van de dienst Veiligheidsrapportering (afdeling Milieu-, Natuuren Energiebeleid). U vindt dat advies als bijlage. De dienst Milieueffectrapportagebeheer (afdeling Milieu-, Natuur- en Energiebeleid) heeft de volgende opmerkingen: Het verplichte onderzoek tot milieueffectrapportage van het voorontwerp van RUP is nog niet opgestart. We willen u erop wijzen dat de dienst Milieueffectrapportagebeheer uiterlijk bij de voorlopige vaststelling van het plan een beslissing genomen moet hebben over de plan-MERplicht van het RUP. Als uit de screeningsprocedure blijkt dat milderende maatregelen noodzakelijk zijn om (mogelijke) aanzienlijke negatieve milieueffecten te vermijden, moet u die op gepaste wijze vertalen in het RUP en het flankerende beleid, uiterlijk bij de voorlopige vaststelling van het plan. Dat is noodzakelijk om in orde te zijn met de plan-m.e.r.-wetgeving. Daarnaast beveelt de dienst Mer sterk aan om de eventuele overige milderende maatregelen die beperkte negatieve milieueffecten inperken, en de overige maatregelen die positief zijn voor het leefmilieu, te vertalen in het RUP en de flankerende maatregelen. Het Departement LNE raadt aan ook rekening te houden met de onderstaande aanbevelingen om het plan en zijn voorschriften milieuvriendelijker en duurzamer te maken. Dat kan door in deze fase aandacht te besteden aan een aantal aspecten die daartoe kunnen bijdragen. Vaak wordt pas echt over de duurzaamheid van een plan nagedacht op het moment dat er effectief gebouwd wordt. Op dat ogenblik zijn bepaalde mogelijkheden echter al sterk afgenomen, waardoor duurzaamheidsmaatregelen beperkt zijn (tot bijvoorbeeld voorzien in een aantal verplichte EPBtoepassingen, de toevoeging van een zonnepaneel waar de oriëntatie toevallig gunstig is, …).

Door de meest doelmatige maatregelen en inrichtingsprincipes al in het plan, de voorschriften en eventueel in het flankerende beleid te integreren, kunt u doorgaans veel duurzamere plannen realiseren. Het Departement LNE raadt aan om in elke stap van het proces (schetsontwerp van RUP, voorontwerp van RUP, ontwerp van RUP, verkavelingsplan … tot en met de uitvoering en het beheer) zo veel mogelijk gepaste duurzaamheidsmaatregelen te integreren. De verantwoordelijkheid daarvoor ligt zowel bij initiatiefnemers en overheden als bij ontwikkelaars. Voorzien in voldoende en gemakkelijk bereikbare fietsparkeerplaatsen is een belangrijke maatregel om overmatig autogebruik te vermijden. Gezien het aantal personeelsleden, bezoekers ... dat zich naar en van de sportinfrastructuur in het plangebied zal verplaatsen is het noodzakelijk om daar meer aandacht aan te besteden. Het is daarbij belangrijk om minimale normen vast te leggen voor fietsstalplaatsen op goed toegankelijke en diefstalveilige locaties. Voor andere functies dan woonfuncties kan de toepassing van een fietsstalnorm per oppervlakte-eenheid, per bezoeker of per werknemer aangewezen zijn. Ter informatie: afhankelijk van het parkeersysteem, afwisselend hoog-laag of op gelijk niveau, neemt een geparkeerde fiets een oppervlakte in van respectievelijk 0,80 m² tot 1,50 m², exclusief de keerruimte. Inclusief de keerruimte betekent dat 1,10 m² tot 2,85 m² per fiets.

Besluit Het advies van het Departement LNE is gunstig, op voorwaarde dat er wordt tegemoetgekomen aan de bovenvermelde opmerkingen. Dit advies staat los van het advies van de dienst Veiligheidsrapportering dat u integraal als bijlage bij deze brief terug kan vinden. Het Departement LNE verontschuldigt zich voor de plenaire vergadering.

Hoogachtend,

Jean-Pierre Heirman Secretaris-generaal Departement LNE

Paul Van Snick Algemeen directeur Afdelingshoofd AMNEB

College van Burgemeester en Schepenen van de stad Brugge Burg 12 8000 Brugge

uw bericht van

uw kenmerk 8375

vragen naar / e-mail telefoonnr. Griet Goossens 02/553.27.21 [email protected] Betreft:

Afdeling Milieu-, Natuur- en Energiebeleid Dienst Veiligheidsrapportering Koning Albert II-laan 20 bus 8 1000 BRUSSEL Tel 02 553 80 35 - Fax 02 553 21 25 [email protected] ons kenmerk RUP 12-304

bijlagen /

Datum

Advies over het gemeentelijk RUP Tempelhof te Brugge Versie november 2012 (voettekst toelichtingsnota mei 2012)

Geachte,

Met betrekking tot het in rubriek vermelde onderwerp vindt u hierbij het advies van de dienst Veiligheidsrapportering (dienst VR) van mijn afdeling. Ter uitvoering van artikel 12 van de Seveso II-richtlijn1 dient in het beleid inzake ruimtelijk ordening rekening gehouden te worden met de noodzaak om op langetermijnbasis voldoende afstand te laten bestaan tussen Seveso-inrichtingen2 enerzijds en aandachtsgebieden3 anderzijds. Deze doelstelling wordt verwezenlijkt door het houden van toezicht op de vestiging van nieuwe Sevesoinrichtingen, op wijzigingen van bestaande Seveso-inrichtingen, en op nieuwe ontwikkelingen rond bestaande Seveso-inrichtingen. Het voorliggend plan is een wijziging van het BPA Tempelhof uit 1994 met het oog op onder andere de reconversie van de site Catherine Press (een oude drukkerij), het verruimen van functiemogelijkheden binnen woonzones, het voorzien van een sportpark, het actualiseren van de stedenbouwkundige voorschriften, … Het advies van de dienst VR heeft specifiek betrekking op het aspect externe mensveiligheid zoals bedoeld in de Seveso II-richtlijn, of, m.a.w. op de risico’s waaraan mensen in de omgeving van Seveso-inrichtingen (kunnen) blootgesteld worden ten gevolge van de aanwezigheid van gevaarlijke stoffen in die inrichtingen. De dienst VR stelt vast dat het aspect ‘externe veiligheid’ niet behandeld werd in het voorontwerp van RUP. Om een inschatting te maken van het aspect externe mensveiligheid, dient het voorliggende RUP afgetoetst te worden aan de hand van criteria die werden opgenomen onder de vorm van een beslissingsdiagram in bijlage bij het besluit van de Vlaamse Regering van 26/01/2007 houdende nadere regels inzake de ruimtelijke veiligheidsrapportage.

1

Richtlijn 96/82/EG betreffende de beheersing van de gevaren van zware ongevallen waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn, omgezet in Belgisch recht via het Samenwerkingsakkoord van 21 juni 1999 tussen de federale Staat, het Vlaams gewest, het Waalse gewest en het Brussels Hoofdstedelijk Gewestbetreffende de beheersing van de gevaren van zware ongevallen waarbij gevaarlijke stoffen zijn betrokken (B.S. 16/06/2001) en zijn wijzigingen (B.S. 26/04/2007) 2 Dit zijn inrichtingen met een zodanige hoeveelheid aan gevaarlijke stoffen op het terrein dat zij vallen onder het toepassingsgebied van de Seveso II richtlijn. 3 Zoals gedefinieerd in het besluit van de Vlaamse Regering van 26/01/2007 houdende nadere regels inzake ruimtelijke veiligheidsrapportage.

www.lne.be

Gelet op het feit dat: 

volgens de gegevens van de dienst VR4 in het plangebied geen Seveso-inrichtingen aanwezig zijn,



volgens de gegevens verstrekt in het RUP in het plangebied geen Seveso-inrichtingen mogelijk zijn, aangezien in de gebieden waar eventuele bedrijvigheid toegestaan is, de hoofdbestemming steeds wonen is,



volgens de gegevens verstrekt in het RUP in het plangebied aandachtsgebieden aanwezig zijn, onder meer gebied met woonfunctie en mogelijks een kwetsbare locatie (school),



4 volgens de gegevens van de dienst VR binnen een perimeter van 2 km rond het plangebied drie Seveso-inrichtingen aanwezig zijn, namelijk de lagedrempel Sevesoinrichting Van der Sluijs Depot Brugge op ca. 500 m, de lagedrempel Seveso-inrichting Total Belgium op ca. 1.000 m en de hogedrempel Seveso-inrichting Pemco op ca. 750 m,



de dienst VR voldoende elementen in handen heeft om de risico’s in te schatten waaraan mensen in de omgeving van deze inrichtingen blootgesteld worden ten gevolge van de aanwezigheid van gevaarlijke stoffen bij deze inrichtingen, en te besluiten dat de inplanting van de aandachtsgebieden te verzoenen is met de aanwezigheid van deze Sevesoinrichtingen,

beslist de dienst VR dat er geen ruimtelijk veiligheidsrapport dient opgemaakt te worden.

De dienst VR wenst zich hierbij te verontschuldigen voor de plenaire vergadering.

Hoogachtend,

Paul Van Snick Algemeen directeur Afdelingshoofd AMNEB

4

Bron: webstek http://www.lne.be/themas/veiligheidsrapportage/inrichtingen/lijsten

www.lne.be

Mathias Delrue Van: Verzonden: Aan: Onderwerp:

Ans Vanhevel woensdag 19 december 2012 10:38 Dirk Verté; Mathias Delrue Doorgest.: FW: GRUP Tempelhof

nog de verontschuldiging van AWV >>> "De Cloedt, Sylvie" <[email protected]> 18/12/2012 16:56 >>> Beste, Gelieve AWV te verontschuldigen. Mvg, De gek oppelde afbeelding k an niet worden weergegev en. Het bestand is mogelijk v erplaatst, heeft een andere naam gek regen of is v erwijderd. Controleer of de k oppeling v erwijst naar het juiste bestand en de juiste locatie.

Sylvie De Cloedt - DISTRICTSCHEF-BEHEER Vlaamse overheid Agentschap Wegen en Verkeer - Afdeling Wegen en Verkeer West-Vlaanderen Koning Albert I-laan 293 - 8200 Brugge - T. 050 40 49 00 F. 050 39 21 89 Dit bericht is onderhevig aan volgende e-maildisclaimer: http://www.wegenenverkeer.be/emaildisclaimer

Van: De Cloedt, Sylvie Verzonden: dinsdag 18 december 2012 16:55 Aan: 'Ans Vanhevel' CC: SCHABALLIE, Bart Onderwerp: GRUP Tempelhof Urgentie: Hoog Beste, Zoals zonet besproken zijn er geen opmerkingen vanuit mobiliteitsoogpunt. Echter wil ik de bemerking maken dat de zone van achteruitbouw langs de Blankenbergse Steenweg gewijzigd is t.o.v. het vroegere BPA. Ik vroeg mij af of daar een bepaalde reden toe is? Vanuit AWV is er geen bezwaar tegen de wijziging van zone achteruitbouw (terugbrengen naar 0m). Mvg, De gek oppelde afbeelding k an niet worden weergegev en. Het bestand is mogelijk v erplaatst, heeft een andere naam gek regen of is v erwijderd. Controleer of de k oppeling v erwijst naar het juiste bestand en de juiste locatie.

Sylvie De Cloedt - DISTRICTSCHEF-BEHEER Vlaamse overheid Agentschap Wegen en Verkeer - Afdeling Wegen en Verkeer West-Vlaanderen Koning Albert I-laan 293 - 8200 Brugge - T. 050 40 49 00 F. 050 39 21 89 Dit bericht is onderhevig aan volgende e-maildisclaimer: http://www.wegenenverkeer.be/emaildisclaimer

This e-mail message has been scanned for Viruses and Content and cleared by MailMarshal

Deze e-mail en zijn bijlagen zijn uitsluitend bedoeld voor de bestemmeling. Indien u niet de bedoelde bestemmeling bent, gelieve de afzender te verwittigen en de e-mail bij u te verwijderen. Tenzij de e-mail anders vermeldt, is hij vertrouwelijk en is kopieren, doorzenden of verspreiden ervan niet toegelaten. Deze e-mail heeft slechts informatieve waarde. Hij doet geen rechten of 1

RUP Tempelhof Brugge

Toerisme Vlaanderen heeft dit RUP met veel interesse gelezen. Toch hebben we nog enkele opmerkingen bij het voorliggende plan.

STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN ART. 1 - ZONE VOOR RESIDENTIEEL WONEN ART. 2 - ZONE VOOR GEMENGD WONEN ART. 3 - PROJECTZONE SAINTE CATHERINE Volgens de voorschriften worden in deze woongebieden geen kleinschalige logies toegelaten. Nochtans kunnen deze woningen, omwille van hun typologie geschikte locaties zijn voor het inrichten van vb. gastenkamers. Daarenboven is het zo dat kleinschalige toeristische logies absoluut niet meer dynamiek veroorzaken dan vb. een klein kantoor of een kleine praktijkruimte. Zowel het voorschrift voor woongebieden volgens het gewestplan als het gewestelijke typevoorschrift voor woongebied laten horeca/en of toeristische voorzieningen toe in woongebieden. Daarenboven is het zo dat zelfs in de agrarische gebieden van het gewestplan mogelijkheden worden geboden voor het inrichten van kleinschalig toeristisch logies (verblijfsgelegenheden) en dit via het ‘besluit van de Vlaamse Regering van 28 november 2003 tot vaststelling van de lijst van toelaatbare zonevreemde functiewijzigingen’. Advies: Gezien de typologie van de bestaande en toekomstige woningen in deze woongebieden vraagt Toerisme Vlaanderen om het inrichten van kleinschalig logies als nevenbestemming bij het wonen mogelijk te maken.

Toerisme Vlaanderen

verslag Plenaire vergadering opdracht dossiernummer datum uur plaats volgende vergadering verslaggever bijlage(n)

GRUP Tempelhof 05695 19/12/2012 9.00 DIRO Stad Brugge Dirk Verté adviezen aanwezig verontschuldigd afwezig (zonder kennisgeving)

naam Sylvie Dewart Bert Van Severen Frederik Doyen Sofie Haspeslagh Ans Vanhevel Mathias Delrue Dirk Verté Sylvie De Cloedt Luc Maes Jeroen Vanlooy Griet Goossens

organisatie | functie Provincie W-Vl - DRP Dep. RWO TUC RAIL Wnd Hoofd GSA Sector Noord DRO Ruimtelijk planner Sector Noord DRO wvi wvi AWV West-Vlaanderen Infrabel Dep. LNE Dep. LNE – Dienst VR BLOSO Toerisme Vlaanderen GECORO Agentschap Onroerend Erfgoed VMM Bekkensecretariaat Brugse Polder

contactgegevens

A VO AFW

A | VO | AFW

A A A A A A A VO VO VO VO VO VO VO AFW AFW AFW

west-vlaamse intercommunale baron ruzettelaan 35 | 8310 brugge | www.wvi.be T 050 36 71 71 | F 050 35 68 49 | E wvi@wvi. be

1.

Adviesvraag

In het kader van de adviesprocedure werd advies gevraagd aan:  Deputatie van de provincie West-Vlaanderen, DRP  Departement RWO - gewestelijk stedenbouwkundig ambtenaar  Gemeentelijke Commissie voor Ruimtelijke Ordening  Agentschap Onroerend Erfgoed  Departement LNE - dienst VR  Agentschap Infrastructuur - AWV  Infrabel  BLOSO  Toerisme Vlaanderen  VMM  Bekkensecretariaat van de Brugse Polder Er werd schriftelijk advies uitgebracht door:  Deputatie van de provincie West-Vlaanderen, DRP  Departement RWO - gewestelijk stedenbouwkundig ambtenaar  Gemeentelijke Commissie voor Ruimtelijke Ordening  Departement LNE  Departement LNE - dienst VR  Agentschap Infrastructuur - AWV  BLOSO  Toerisme Vlaanderen 2.

Bespreking

Bij de bespreking worden de diverse adviezen (zie bijlage) overlopen, maar komen ook andere aspecten aan bod. Hierna worden de belangrijkste elementen van de bespreking weergegeven. 2.1.









2 / 4

Deputatie - DRP Vanuit het juridisch aspect zijn de belangrijkste aandachtspunten: o Er dient nog een screening te gebeuren i.f.v. de ontheffing van een plan-mer; o Voor de indicatieve tracés, die niet buiten het plangebied mogen vallen, dient aangegeven hoeveel kan worden verschoven en bij voorkeur wordt ook in de legende verduidelijkt dat het om indicatieve aanduidingen gaat; o Bepalingen in de voorschriften dienen nog gescreend op duidelijkheid. Het RUP is conform de diverse RS’en, maar - zoals ook in de toelichting vermeld - is er een sterke relatie met de Sint-Pietersmolenwijk aan de overzijde van de spoorweg, wat ook in het advies van de GECORO aan bod komt. Er wordt in dat verband opgemerkt dat die ontwikkelingen nog onduidelijk zijn. Er werd dan ook geopteerd met dit RUP verder te gaan maar in dit RUP diverse ontwikkelingsmogelijkheden, cf. de diverse scenario’s, te voorzien. Ingaande op de opmerking dat voor de binnengronden tussen de Blankenbergse Dijk en de begraafplaats toch beste een visie op lange termijn wordt uitgewerkt, wordt er op gewezen dat in eerste instantie werd gedacht aan mogelijke ontwikkelingen i.f.v. uitbreiding van gemeenschapscvoorzieningen, doch dat door het stadsbestuur werd geopteerd voor behoud cf. het BPA. Enkel de restzone wordt gereserveerd voor mogelijke ontwikkelingen, doch ook door RWO wordt aangedrongen om te verduidelijken wat in die zone kan: nu is dat immers een bouwvrije zone, waardoor ook beperkte bebouwing niet mogelijk is. Ook inzake de inname van de tuinzone, i.f.v. een mogelijke oostelijke uitbreiding van de recreatiezone, wordt de vraag geopperd waarom die mogelijkheid niet wordt weerhouden, zoals ook door de GECORO vooropgesteld. Ook hier wordt gewezen naar de beleidsbeslissing, na de

G RU P Tem pe lhof | 19 d ecem be r 201 2 | wv i

 

bewonersvergadering, om de bepalingen van het BPA te behouden. Er wordt geklemtoond dat indien toch een noodzaak zou blijken voor uitbreiding het RUP opnieuw zal dienen gewijzigd. Een bevestigend standpunt van het (nieuwe) CBS ware wenselijk vooraleer het RUP door de GR voorlopig wordt vastgesteld en in openbaar onderzoek gaat. I.f.v. de fietsverbinding tussen de doorsteek onder de spoorweg en het pleintje dient een grondverwerving te gebeuren, wat tot betwisting met de eigenaar leidt, o.m. op de bewonersvergadering. Hieromtrent dient juridische duidelijkheid te worden geschapen. De opmerking inzake de (te grote) hoogte van tribunes en de sporthal zal nader worden onderzocht, mede in relatie tot de bepalingen inzake de afstand tot de perceelsgrenzen. Dep. RWO

2.2.

  





Op de vraag om niet enkel de bepalingen van het BPA, maar ook de bepalingen van het gewestplan op te heffen zal worden ingegaan. Voor wat betreft de natuurwaarden op het talud van het spoorwegdomein zal worden opgenomen dat rekening dient gehouden te worden met de visie van de spoorwegbeheerder. Ingaande op de opmerking om de zone voor toerit (art. 9) op te nemen in bestemmingscategorie lijninfrastructuur (i.p.v. categorie wonen), wordt er op gewezen dat die zone cf. andere (openbare wegenis) wordt beschouwd als detaillering van ‘wonen’. Die bestemming (private) toerit was ook als zodanig voorzien in het BPA, maar zal wellicht best worden verduidelijkt, bvb. als gemeenschapsvoorziening, in relatie tot de fietsverbinding. Ingaande op de opmerking dat omzetting van de ‘restzone’ van ambachtelijke zone naar bouwvrije zone voor gemeenschapsvoorzieningen aanleiding geeft tot bouwverbod en daardoor planschade wordt er op gewezen dat de eventuele realisatie van gemeenschapsvoorziening zal gepaard gaan met verwerving. Er wordt ook opgemerkt dat deze ‘restzone’ niet gelegen is aan een openbare weg. Voor wat betreft de strenge voorschriften voor de projectzone Sainte Catherine wordt er op gewezen dat die gebaseerd zijn op het ontwerpend onderzoek i.f.v. het vastleggen wat mogelijk is en wat de randvoorwaarden zijn (bouwhoogte, opp. groenzone, doorsteek naar recreatiezone). De dichtheid bedraagt min. 25 wo/ha. Er werd ook een max. van 35 wo/ha opgenomen, die lager is dan wat door de eigenaar werd voorgesteld. Het is immers belangrijk ook een bovengrens op te leggen. Infrabel – TUC RAIL

2.3.





Vanwege Infrabel zijn er geen opmerkingen op het RUP, maar er wordt gewezen op de geplande tijdelijke innemingen voor de uitvoering van de geplande werken. Overleg met betrokkenen inzake de ontsluiting van de sporthal, de regiepost van de Groendienst en de begraafplaats (en het CC De Dijk voor wat betreft decor e.d. – cf. opm. bewonersvergadering) ware zeker wenselijk. Er wordt ook melding gemaakt van sloop van één van de koppelgebouwen naast de spoorweg ten oosten van de Blankenbergsesteenweg. Beide panden zijn opgenomen in de inventaris van het Bouwkundig erfgoed: advies van Ag. Onroerend erfgoed zal vereist zijn. Het is aangeraden zo vlug mogelijk overleg te plegen. Er dient ook nagegaan hoe wordt omgegaan met de blinde gevel van het overblijvende deel. Ook de zonegrens zal wellicht dienen aangepast, voor zover het Ag. Onroerend Erfgoed akkoord gaat met de sloop. GECORO

2.4.

 

De GECORO bevestigt het advies van 27.6.2012, doch stelt vast dat slechts beperkt op de vraag naar lagere dichtheid werd ingegaan. Op de vragen om geen appartementen toe te laten en de oostelijke uitbreiding mogelijk te laten werd niet ingegaan (cf. beslissing van het stadsbestuur). Ook de vraag naar een masterplan voor het volledige recreatiegebied, incl. de ontwikkelingen aan de overzijde van de spoorweg in de Sint-Pietersmolenwijk, wordt bevestigd. LNE – Dienst Veiligheidsrapportage

2.5.



Er dient geen ruimtelijk veiligheidsrapport te worden opgemaakt LNE

2.6.



Er worden in het advies een aantal algemene aanbevelingen geformuleerd i.f.v. een milieuvriendelijker en duurzamer inrichting, o.m. inzake fietsstallingen, waarover in het RUP reeds

wv i | 19 december 2012 | GRUP Tempelhof

3 / 4

bepalingen

zijn

opgenomen,

die

eventueel

nog

kunnen

worden

aangevuld.

Toerisme Vlaanderen

2.7.



Ingaande op de vraag om ook de mogelijkheid voor gastenkamers in de woningen te voorzien, wordt opgemerkt dat die mogelijkheid in de stedenbouwkundige verordening van de Stad Brugge is voorzien, maar het wordt wenselijk geacht dit ook in het RUP te specifiëren. BLOSO

2.8.

 2.9.



4 / 4

Er wordt een gunstig advies gegeven. De opmerkingen hebben vooral te maken met de invulling van het recreatiegebied. AWV Ingaande op de opmerking dat in tegenstelling tot het BPA de achteruitbouwstrook werd geschrapt wordt verduidelijkt dat de voortuinstroken niet meer op het plan werden ingetekend, doch dat wel een - soepele - bepaling werd opgenomen waarbij de bestaande bouwlijn als richtinggevende bouwlijn geldt.

G RU P Tem pe lhof | 19 d ecem be r 201 2 | wv i

I: toelichtende nota

Recommend Documents