Gemeente Den Haag
de gemeenteraad
rm-2013.214 - DSO2013.1301 RIS265110 070 - 7525106
2 25 september 2013 Vergelijking Spuiforum en Renovatievariant
Geachte voorzitter, 1. Inleiding Op 18 juli 2013 heeft de gemeenteraad een belangrijk besluit genomen over de toekomst van cultuur in de Haagse binnenstad. Besloten is tot realisatie van een nieuw onderkomen voor het Koninklijk Conservatorium, Residentie Orkest, Nederlands Danstheater en Stichting Dans- en Muziekcentrum aan het Spuiplein. De raad heeft gekozen voor een onderkomen waarin de bestaande samenwerking tussen de instellingen beter kan functioneren. Een huis waarin studenten, dansers, klassiek geschoolde musici, amateurgezelschappen en populaire vormen van cultuur naast elkaar én met elkaar hun creatieve proces kunnen ontwikkelen, vormgeven en uitvoeren. De raad heeft gevraagd om naast het voorliggende Spuiforum een nadere studie naar een renovatievariant uit te voeren, zoals voorgestaan door de werkgroep Dooievaar+. Besloten is dat indien uit de studie blijkt dat het alternatief van Dooievaar+, op basis van in het raadsvoorstel genoemde criteria leidt tot een significant beter en goedkoper voorstel dan Spuiforum, dat de basis is voor de realisatie van de gezamenlijke huisvesting van de vier organisaties Residentie Orkest, Nederlands Danstheater, Stichting Dans- en Muziekcentrum en Koninklijk Conservatorium. De raad heeft nog twee voorwaarden gesteld aan het realiseren van Spuiforum, namelijk de second opinion en het bestemmingsplan. Aan deze voorwaarden voldoet het college door het uitbrengen van de op 16 augustus 2013 opgestelde second opinion van Twijnstra Gudde en het ter besluitvorming voorleggen van het ontwerp-bestemmingsplan Spuikwartier e.o.
DSO/2013.1301
2
2. Uitgangspunten ontwerpproces renovatievariant In de periode van augustus t/m medio september 2013 heeft het ontwerpteam, bestaande uit Neutelings Riedijk Architecten en de adviseurs die ook in het ontwerpteam van Spuiforum deelnamen, aan het schetsontwerp van de renovatievariant gewerkt. Vóór aanvang van de werkzaamheden is met Dooievaar+ overleg gevoerd over de inrichting van het proces, waarbij de visie en het gedachtengoed van Dooievaar optimaal tot hun recht komen in het ontwerpproces. De in de raadsvergadering van 18 juli 2013 bekrachtigde punten, zoals de vergelijkingscriteria, de planning en de vergelijkbaarheid, vormden daarbij het uitgangspunt. Daarop voortbordurend zijn afspraken gemaakt over de ontwerpsessies, overleg met de gebruikers, communicatie/radiostilte en de vertegenwoordiging van de werkgroep Dooievaar in de verschillende overlegvormen. In een brief van 1 augustus 2013 aan Dooievaar is het procesvoorstel verwoord, waarna Dooievaar is ingestapt en samen met het ontwerpteam en de gebruikers vanaf 12 augustus aan de slag is gegaan. Dit overigens onder begeleiding en aansturing van een door Dooievaar+ aangedragen onafhankelijke externe projectleider, de heer D.G. Mans. De heer Mans heeft een rapportage opgesteld over het gevolgde proces en kortheidshalve wordt hiernaar verwezen. Hij concludeert: “Het schetsontwerp met de bijbehorende analyses en bouwkostenraming geeft, ondanks de aangegeven beperkingen, voldoende informatie om de potenties van de renovatievariant voor wat betreft bouwkosten en andere aspecten in te schatten en daarmee tot een waardering te komen, zoals bedoeld in het raadsbesluit van 18 juli 2013” Het ontwerpteam heeft zoveel mogelijk ontworpen naar de basisgedachten van Dooievaar. Middels uitgebreide wekelijkse ontwerpteamvergaderingen op het kantoor van Neutelings Riedijk Architecten, waaraan Dooievaar+ participeerde, heeft hierover afstemming plaatsgevonden en zijn keuzes voorgelegd. De belangrijkste doelstellingen van Dooievaar daarbij waren: - Zoveel mogelijk behoud van bestaande zalen - Hergebruik van het ministeriegebouw - Gefaseerde ontwikkeling, waarin de tijdelijke huisvesting geïntegreerd wordt - Voegen naar stedelijke morfologie van het gebied zoals Dooievaar+ voor ogen heeft - Spuiplein zoveel mogelijk behouden Daarnaast heeft wekelijks uitgebreid en constructief gebruikersoverleg plaatsgevonden om ook de instellingen goed bij het ontwerpproces te betrekken. Daarin werden tussentijdse ontwerpen, gesignaleerde dilemma’s en ontwerpkeuzes aan de instellingen voorgelegd en gevraagd naar hun visie hierop. Het ontwerpteam heeft de opdracht gekregen om ter wille van de vergelijkbaarheid hetzelfde Functionele en technische Programma van Eisen als Spuiforum (en het PvE tijdelijke huisvesting) te hanteren. De instellingen zijn hiermee immers akkoord gegaan. Als dat binnen de logica van hergebruik niet mogelijk is of zou leiden tot irreële bouwkundige of financiële effecten, is daarvan op voorstel van Dooievaar afgeweken. De kostenadviseur in het ontwerpteam, IGG Bointon De Groot, heeft met gebruikmaking van dezelfde parameters als Spuiforum de bouwkostenbegroting van de renovatievariant opgesteld. Vervolgens heeft hierop – net als ten behoeve van de kredietaanvraag Spuiforum - een second opinion plaatsgevonden. De second opinion van Twijnstra Gudde heeft uitsluitend betrekking op de bouwkosten en geen betrekking op andere financiële ramingen, zoals dat ook eerder bij de Spuiforum-raming niet het geval was. Langs deze weg willen wij onze dank en waardering uitspreken voor de inzet en denkkracht die leden van de werkgroep Dooievaar+ in korte tijd hebben geleverd om hun gedachtengoed en afwegingen zo goed mogelijk op het ontwerpteam over te brengen.
DSO/2013.1301
3
Het college neemt de conclusie van de heer Mans (onafhankelijk projectleider welke door Dooievaar is voorgedragen) over en concludeert dat het ontwerpproces zorgvuldig is geweest, met goede en professionele inbreng van het ontwerpteam, Dooievaar en de instellingen en oordeelt dat dit een goede basis vormt voor de navolgende vergelijking. 3. Schetsontwerp renovatievariant Fasering en planning De renovatievariant voorziet niet alleen in een nieuwe huisvesting voor betrokken instellingen die ook in Spuiforum gehuisvest kunnen worden, maar ook in de tijdelijke huisvesting van het Nederlands Danstheater (NDT), Residentie Orkest (RO) en Stichting Dans- en Muziekcentrum (DMC) gedurende de periode dat de huidige theaters worden verbouwd. Het renovatie-/nieuwbouwproject bestaat uit 6 bouwblokken, zie onderstaand kaartje. Bouwdeel G maakt geen onderdeel uit van het plan en financiële vergelijking.
Gestart wordt met sloop en nieuwbouw van de laagbouw van het voormalige complex van het Ministerie van Justitie en Binnenlandse Zaken (JuBi, bouwdeel A) en het nieuw te bouwen bruggebouw (bouwdeel C). Nadat deze nieuwbouw gereed is in 2016, zullen het DMC, NDT en RO hierin hun tijdelijke intrek nemen voor twee seizoenen. In de twee tijdelijke seizoenen worden de Dr. Anton Philipszaal (DAPZ) en het Lucent Danstheater (LDT) (bouwdelen E en F) gerenoveerd en wordt de nieuwe voorbouw aan de Spuizijde van het theater gerealiseerd (bouwdeel D).
DSO/2013.1301
4
Na oplevering van de theaters verhuizen de theaterinstellingen terug en wordt de laatste fase van het project ingezet. De laagbouw van JuBi wordt intern verbouwd (o.a. opdelen grote zaal in ensemble- en repetitiezaal) en de hoogbouw wordt intern gesloopt en gerenoveerd. Het Koninklijk Conservatorium (KC) kan in 2019 verhuizen naar de binnenstad. Een uitvoeriger beschrijving van de bouwopgave is te vinden in het presentatieboek Schetsontwerp Renovatievariant / Technische Studie d.d. 19 september 2013 van Neutelings Riedijk Architecten. Planning renovatievariant per bouwdeel Bouwfase Blok Fase 1 A – laagbouw JuBi Fase 2
C – bruggebouw D – voorbouw E – DAPZ F – LDT
Fase 3
B – hoogbouw JuBi A – laagbouw JuBi
Soort bouwactiviteit Volledige sloop en nieuwbouw Nieuwbouw Nieuwbouw Gedeeltelijke sloop en renovatie Gedeeltelijke sloop en renovatie Interne sloop en renovatie Verbouwing
Datum start Medio 2015
Datum afronding Medio 2017
Medio 2017
Eind 2018
Medio 2017
Medio 2019
In bovenstaande planning en fasering word uitgegaan van een doorlopend voorbereidings- en bouwproces en verhuizing van de instellingen tussen de fasen in. Tegenslagen en bouwuitloop zijn niet meegenomen. Daarnaast is een versnelling in deze planning opgenomen (op verzoek van Dooievaar+), welke ervan uitgaat dat er geen nieuwe aanbestedingsprocedure voor de adviseurs en architect gevolgd hoeft te worden. Hieronder wordt de fasering van de bouw en verhuizingen in stappen weergegeven.
DSO/2013.1301
5
4. Significant beter en goedkoper In het raadsvoorstel staat dat de vergelijking tussen het Spuiforum en het alternatief kan plaatsvinden op basis van een aantal criteria. Deze criteria hebben wij gegroepeerd rond de in het dictum gehanteerde begrippen “goedkoper” en “beter”, zodat de afweging de volgende indeling krijgt. Goedkoper 1. Realisatiekosten 2. Mogelijkheden (commerciële) exploitatie 3. Risico’s Beter 4. Functionaliteit gebouw 5. Waardering culturele instellingen 6. Stedenbouwkundige kwaliteit 7. Duurzaamheid 8. Economische spin-off en maatschappelijke baten Criterium 1 – Realisatiekosten In deze paragraaf worden de realisatiekosten van de renovatievariant vergeleken met de kosten van Spuiforum. Onder ‘realisatiekosten’ worden verstaan: de bouwkosten, bijkomende kosten en staartkosten (in de bouwwereld gezamenlijk bekend onder de term ‘stichtingskosten’) (paragraaf 1.1), de netto bijdrage aan de tijdelijke huisvesting van de theaterinstellingen (paragraaf 1.2), de bijdrage aan de grondexploitatie(s) (paragraaf 1.3) en de kosten van losse inrichting van theaters (1.4).
DSO/2013.1301
6
Resumé realisatiekosten Realisatiekosten 1.1 Stichtingskosten 1.2 Grondexploitatie(s) 1.3 Tijdelijke huisvesting theaters 1.4 Losse inrichting theaters totaal 1.1
Renovatie 182,5 2,0 0 4,2 188,7
(Bedragen x € 1 mln) Verschil -14,7 + 2,2 + 5,0 0 duurder: 7,6
Spuiforum vertrouwelijk
Renovatie vertrouwelijk
(Bedragen x € 1 mln) Verschil - 7,6
vertrouwelijk
vertrouwelijk
-7,1
167,7
182,5
duurder: 14,7
Spuiforum 167,7 4,2 5,0 4,2 181,1
Stichtingskosten
1.1 Stichtingskosten Bouwkosten Ruwbouw, afbouw, afwerking, theatertechniek incl. reserveringen en prijsstijgingen tot einde werk Bijkomende kosten en staartkosten Honoraria architect en adviseurs, projectmanagement, toezicht en directievoering, adviezen, onderzoeken, bouwleges, bouwrente, grondkosten, aansluitkosten, overige kosten. totaal
Toelichting De bouwkosten van de renovatievariant zijn inclusief sloopkosten van de laagbouw van de JuBi-toren. In de kosten zijn tevens inbegrepen de kosten voor de tijdelijke huisvesting, alsmede het nadien weer verbouwen ten behoeve van ingebruikname door het KC na afloop van de tijdelijke theaterseizoenen. De bouwkosten van de renovatievariant zijn € 7,6 mln. hoger dan Spuiforum (bron: IGG raming bouwkosten Spuiforum Renovatievariant van 13 september 2013). Belangrijk kostenbesparend in de renovatievariant is het hergebruik van de fundering en de draagconstructies in de te renoveren delen. Bovendien blijft de dans-/theaterzaal vrijwel ongemoeid, waar deze in Spuiforum geheel nieuw wordt gebouwd. Daar staat tegenover dat het renovatieplan nog relatief veel (sloop en) nieuwbouw en renovatiewerk kent. Zo is het laagbouwdeel van JuBi niet meer geschikt voor de nieuwe functie en moet dit worden gesloopt. De hoogbouw JuBi is bruikbaar, maar de verdiepingshoogte voldoet niet voor de nieuwe functie van les- en oefenruimte voor het KC. Hierdoor moet om de verdieping worden gesloopt. Tussen het JuBi-deel en het theater dient over de ondergrondse toegang van de parkeergarages heen een bruggebouw te worden gebouwd, dat de verbinding vormt tussen beide bouwdelen. Het totaal kent een fors hoger aantal m2 bvo (+25%), die moet worden omsloten door relatief nog meer gevels en daken (totale buitenschil: +60%). Dit zijn relatief dure elementen. Ook in de kosten van de wand-, plafond- en vloerafwerking tellen de extra m2 bvo door in de bouwkosten. Hergebruik van de installaties is, op enkele kleine uitzonderingen na, niet mogelijk en de capaciteit van de nieuwe installaties dient ten opzichte van Spuiforum hoger te zijn vanwege het grotere gebouw. De bijkomende kosten van de renovatievariant zijn hoger dan voor Spuiforum (bron: raming projectbureau Spuiforum gemeente Den Haag).
DSO/2013.1301
7
Aangezien de renovatievariant één jaar langer doorloopt, is ook een bouwkostenindexering doorberekend en zal de bouwrente hoger zijn, doordat één jaar langer rente moet worden bijgeschreven op de uitgegeven kosten. Tot slot zijn ook de grondkosten hoger vanwege het hogere aantal gerealiseerde m2 bvo. De tegenhanger hiervan is berekend in de grondexploitatie Spuiforum en Wijnhaven 2.2, waarin navenant hogere grondopbrengsten verwerkt zijn. 1.2
Tijdelijke huisvesting theaters
1.2 Tijdelijke huisvesting Bijdrage tijdelijke huisvesting
Spuiforum 5,0
Renovatie 0
(Bedragen x € 1 mln.) Verschil goedkoper: 5,0
Toelichting Waar de netto gemeentelijke bijdrage aan de tijdelijke huisvesting Zuiderstrandtheater € 5 mln. bedraagt, zijn de totale kosten, inclusief het tijdelijke theater in de stichtingskosten van de renovatievariant meegenomen. 1.3
Grondexploitaties
De renovatievariant heeft zowel gevolgen voor de grondexploitatie Spuiforum als voor de grondexploitatie Wijnhaven fase 2. (Bedragen x € 1 mln.) 1.3 Grondexploitaties Spuiforum Renovatie Verschil Bijdrage grondexploitatie(s) 4,2 2,0 goedkoper: 2,2 Toelichting Het Project Spuiforum betreft een grondexploitatie met een plangebied dat de footprint van het Spuiforum betreft alsmede de direct daaraan gerelateerde gebieden. De renovatievariant heeft daarnaast ook betrekking op de grondexploitatie Wijnhaven 2, omdat ook de JuBi hoogbouw en laagbouw bij de renovatie/nieuwbouwopgave wordt betrokken. Daardoor heeft de renovatievariant effect op twee grondexploitaties en worden de effecten hiervan in de realisatiekosten doorberekend. De bijdrage aan de grondexploitaties bedraagt in de renovatievariant € 2,0 mln. (bron: haalbaarheidsanalyse renovatievariant, DSO afdeling Planeconomie gemeente Den Haag). Dat is € 2,2 mln. minder dan in het Project Spuiforum. Het verschil is een optelsom van effecten, waarvan de grootste zijn: Voordelig: - Verwerving van delen van het hotel, restaurant en parkeergarage is niet noodzakelijk - Hergebruik van de JuBi-torens, waardoor geen sloopkosten (sloopkosten van de wel te slopen laagbouw zijn meegenomen in de bouwkosten) - Hogere grondopbrengst door hoger aantal m2 bvo cultureel/onderwijs (tegenhanger hiervan is nadelig zichtbaar in de grondkosten, die onderdeel zijn van de stichtingskosten) en commercieel Nadelig: - Grondopbrengsten Wijnhaven zijn lager, doordat in de ministerietorens maatschappelijke functies in plaats van woningen/commerciële functies worden ondergebracht. Bovendien wordt het aantal m2 uitgeefbare ruimte beperkt doordat in de hoogbouw om de verdieping een vloer wordt verwijderd. - Rekening is gehouden met een gedeeltelijke schadevergoeding aan ontwikkelaar Proper Stok/Heijmans i.v.m. onttrekking van de ministerietorens incl. parkeergarage aan de tijdelijke exploitatie en mogelijk andere belemmeringen in de ontwikkeling. Niet meegenomen in de vergelijking zijn de ontwikkelingen (en bijbehorende grondexploitaties) aan de Ammunitiehaven/Schedeldoekshaven. Deze ontwikkeling is niet mogelijk bij de renovatievariant. Voor de stedenbouwkundige effecten hiervan, zie de uitwerking hiervan onder criterium 6. Financieel blijft hiermee een potentiële ontwikkellocatie onbenut.
DSO/2013.1301 1.4
Losse inrichting theaters
1.4 Losse inrichting theaters Kosten losse inrichting/theatertechniek 1.5
8
Spuiforum 4,2
Renovatie 4,2
(Bedragen x € 1 mln.) Verschil nihil
Overige financiële effecten gemeente Den Haag
Fundraising De dekking van Spuiforum bestaat deels uit fundraising. Er wordt door ons geen verschil verwacht tussen de mogelijke opbrengsten voor Spuiforum of de renovatievariant. Buiten beschouwing: administratieve aspecten De andere specificaties en stichtingskostenraming van het gebouw kunnen effect hebben op de financiële boekhouding van de gemeente Den Haag. Ter wille van de eenvoud van de vergelijking, worden de volgende aannames gedaan: - de renovatie en nieuwbouw heeft in zijn geheel een economische levensduur van 40 jaar - er bestaat geen intentie het gebouw na 40 jaar te slopen, zodat volgens gemeentelijke regels delen van de investering ineens ten laste van de begroting mogen worden gebracht - ook in de renovatievariant treedt de gemeente op als eigenaar en verhuurder aan het DMC, die delen van het gebouw doorverhuurt aan het RO, NDT en KC - de verdeling tussen investeringen in gebouw (afschrijving 40 jaar), installaties (15 jaar) en grond (geen afschrijving) wordt hetzelfde gehouden - het gebouw wordt als één geheel beschouwd, waarin alle instellingen onlosmakelijk zijn gehuisvest. In de fictieve kostentoedeling wordt aangenomen dat het KC-deel van de investeringskosten hetzelfde is als in Spuiforum, namelijk € 66 mln. incl. BTW (€ 54,5 mln. excl. BTW), ongeacht de morfologie en vormfactor van de huisvesting in de renovatievariant. Ook de in mindering op het KC-deel (en in KC-huur te corrigeren) te brengen financiële bijdragen blijven hetzelfde. Hierdoor volgen uit administratieve toerekeningen en beheersregels geen afwijkingen en worden alleen de werkelijke kosten geacht onderscheid te maken. Aangezien de stichtingskosten € 14,7 mln. hoger zijn, kan de keuze nog worden gemaakt om deze eenmalig ten laste van de begroting te brengen of te activeren en de kapitaallasten jaarlijks te begroten. Criterium 2 - Exploitatie Het DMC heeft het bedrijfsplan Spuiforum op een aantal punten bewerkt tot een bedrijfsplan dat past bij de gebouwkenmerken van de renovatievariant. Ten aanzien van de commerciële exploitatiemogelijkheden van de renovatievariant is advies van Skonk ingewonnen. Waar het DMC er bij Spuiforum in slaagt de bij aanvang noodzakelijke gemeentelijke bijdrage van € 0,9 mln. per jaar in 10 jaar tijd af te bouwen naar € 0,00, leidt de renovatievariant tot verslechtering van de exploitatie met € 1,5 mln. per jaar en tot een onmogelijke exploitatieopgave voor het DMC. Dat zal erop neerkomen dat de gemeente dit structurele verschil zal moeten bijpassen. (Bedragen x € 1 mln. per jaar) Kosten en inkomsten DMC Verschil a. Kosten - huisvestingslasten 1,0 N - personeelslasten 0,2 N b. Inkomsten - programmering danszaal 0,2 N - commercieel 0,1 N totaal 1,5 N
DSO/2013.1301
9
Ad a – belangrijkste verschil ten opzichte van het Bedrijfsplan DMC aan de kostenzijde is dat het aantal te beheren m2 bvo in de renovatievariant 12.300 m2 bvo hoger ligt. Door middel van extrapolatie van eerdere berekeningen van gebouwgebonden huisvestingslasten (Exploitatieopzet Spuiforum, Overakker) kan indicatief becijferd worden dat de jaarlijkse huisvestingslasten stijgen met € 1,0 mln. per jaar. Dit betreft vaste kosten (belastingen, heffingen, verzekering) en variabele onderhoudskosten, verbruikskosten (elektra, gas, water) en schoonmaak. Extrapolatie van de kosten op basis van m2 bvo is niet geheel zuiver, maar redelijk toepasbaar als indicatie voor de effecten op de exploitatie. Ongevoeliger voor stijging van m2 bvo is de OZB, omdat die aan de stichtingskosten gerelateerd zijn, het waterverbruik en de onderhoudskosten aan theatertechniek. Meer dan gevoelig zijn de kosten van gebouw- en interieuronderhoud, verbruik van gas en elektra en schoonmaak, vanwege het meer dan evenredig gegroeide gevel- en dakoppervlak. Per saldo wordt de eerder berekende gemiddelde jaarlijkse m2 bvo-prijs aangehouden. Ook de personeelskosten gerelateerd aan huisvesting worden ongunstig beïnvloed: In plaats van 1 centrale receptie zijn er nu 2 of mogelijk 3 recepties. Dat betekent circa 2 à 3 fte op jaarbasis. De grote afstand tussen de horecavoorzieningen en de foyers leidt tot 2 à 3 fte extra personeelsinzet toezicht, huismeesterschap, facilitaire dienst en techniek. In totaal is dus circa 4 fte op jaarbasis extra noodzakelijk. Dat betekent een verhoging van de exploitatielasten met € 0,2 mln. Ad b – De inkomsten uit programmering van de danszaal nemen met € 0,2 mln. per jaar af. Nu daar geen balkon met 200 stoelen komt en de maximum capaciteit geen 1.300 maar 1.100 zitplaatsen is, heeft dat bij 40 uit te verkopen voorstellingen per seizoen met een gemiddelde netto opbrengst van € 25 per plaats tot gevolg dat € 0,2 mln. per jaar wordt misgelopen. Het commerciële resultaat van de renovatievariant is volgens adviseur Skonk iets lager dan Spuiforum, de eerste 3 jaren netto circa € 0,2 mln. en structureel circa € 0,1 mln. Het nadelige effect treedt alleen op bij de zakelijke commerciële verhuur, niet bij de commerciële culturele programmering en festivals. De renovatievariant kent voor de zakelijke markt enkele voor- en nadelen. Groot voordeel voor de organisator en bezoekers is de horizontale oriëntatie, waardoor de groep gemakkelijker bij elkaar gehouden kan worden. Nadeel is het verminderde ‘cultuurhuisgevoel’ door meerdere en minder herkenbare entree aan de Turfmarktzijde, de afgezonderd gelegen ensemblezaal en de langgerekte, minder multifunctionele foyers en der afzijdig gelegen VIP-ruimtes. De ligging van kantine voor de instellingen direct aan de straat wordt gezien als een gemiste kans voor de commerciële verhuring. Het € 0,2 mln. lagere nettoresultaat van commerciële verhuring in de eerste jaren wordt toegeschreven aan de inschatting dat Spuiforum 2 jaar langer kan profiteren van het ‘new kid in town’-effect ten opzichte van de renovatievariant. Vanaf jaar 4 blijft het verschil netto € 0,1 mln. Criterium 3 - Risico’s Het risicoprofiel van de renovatievariant is op veel punten verschillend van Spuiforum. Het project kent een geheel andere bouwopgave, fasering, bouwlogistiek en grondaspecten dan Spuiforum. Met de renovatievariant ontstaat een aanmerkelijk hoger risicoprofiel met betrekking tot de bouw en een lager risicoprofiel met betrekking tot de grondexploitatie. De risicoprofielen kunnen als volgt kwalitatief worden geduid. Negatieve effecten van de renovatievariant op het risicoprofiel: Fasering in meerdere fasen levert meer achtereenvolgende mogelijkheden van vertraging op. Telkens ontstaat het risico dat een fase niet binnen de deadline wordt afgerond, waardoor vanwege de theaterseizoenen de volgende fase niet op tijd kan starten. Vanwege de langere doorlooptijd en latere aanbesteding van deelprojecten ontstaat het risico dat de bouwkosten van de laatste deelprojecten stijgen door herstel van de bouwmarkt. Uitloop van de planning indien de aanbesteding
DSO/2013.1301
10
Renovatie van de hoogbouw JuBi en de theaters levert meer kans op onverwachte problemen/tegenvallers op dan nieuwbouw Bezoekers en werknemers van de theaters lopen 4 jaar lang door een bouwput Geluidsoverlast voor de theaters Veiligheid bezoekers en werknemers Positieve effecten van de renovatievariant op het risicoprofiel: Lagere verwervingsrisico’s: aankoop van de trappen/bordes van het hotel en het restaurant is niet nodig. Medewerking van de eigenaar en exploitant van de parkeergarage is echter nog wel noodzakelijk. Minder noodzaak tot financiële compensatie voor eventuele tegenvallers in de exploitatie van instellingen gedurende de periode van tijdelijke huisvesting. Criterium 4 – Functionaliteit gebouw 4.1 Vergelijking gebouw Spuiforum en renovatievariant Om een goede vergelijking te maken tussen de renovatievariant en Spuiforum, heeft de raad gesteld zoveel mogelijk hetzelfde Programma van Eisen (PvE) uit te werken. Het ontwerpteam heeft deze opdracht daarom meegekregen. Vanwege het gegeven dat bij renovatie rekening moet worden houden met bestaande constructies is op een aantal punten in overleg tussen het ontwerpteam en Dooievaar afgeweken van het PvE, omdat het toch voldoen aan het PvE, tegen de fysieke beperkingen in, buitensporige kosten zou opleveren. Het ontwerpteam is erin geslaagd het gehele PvE in het schetsontwerp onder te brengen, op enkele punten na, maar ook met toevoeging van functies. Dit zijn de belangrijkste afwijkingen: - lichte geluidsisolatie van het Lucent Danstheater ter voorkoming van sloop/nieuwbouw van het gehele dak en toneeltoren, met ingrijpende constructieve verzwaringen. Hierdoor ontstaat een beperking in het geluidsniveau tot 88 dB (avond). Dit vormt een beperking voor (breedte)programmering met luide muziek. - geen balkon in het Lucent Danstheater, waardoor 200 minder zitplaatsen in de dans-/theaterzaal - er is extra ruimte gecreëerd voor een museum. 4.2 Overige aspecten functionaliteit Een onvermijdelijk gevolg van renovatie en hergebruik van bestaande gebouwen is een andere verhouding tussen functioneel bruikbare oppervlakte (fno) en bruto vloeroppervlakte (bvo). Het schetsontwerp laat zien dat de footprint, het bruto vloeroppervlak, het gevel- en het dakoppervlak hoger zijn dan Spuiforum.
Footprint incl. over- en onderbouwd Functioneel oppervlak - excl. commercieel - incl. commercieel Bruto oppervlak - excl. commercieel - incl. commercieel Geveloppervlak Bruto dakoppervlak
(m2 excl. parkeren) Spuiforum Renovatievariant Verschil 6.200 12.000 + 5.800 27.843 28.443
30.842 32.342
+ 2.999 + 3.899
46.701 48.317 17.500 11.500
58.985 61.170 30.500 16.000
+ 10.854 + 11.839 + 13.000 + 4.500
Het effect van deze verschillen is merkbaar in het dagelijkse gebruik, met andere stromen van publiek, personeel, docenten, studenten, maar ook van goederen, instrumenten en catering.
DSO/2013.1301
11
De renovatievariant kent langere horizontale looplijnen, diverse verticale verbindingen en een aantal hoog liggende verblijfsvloeren in de JuBi-toren. Met name in het KC-deel vindt veel verticaal verkeer plaats via liften. Het gebouw kent meerdere entrees. De hoofdentree ligt aan het Spuiplein, de personeels- en secundaire publieksentree aan de Turfmarkt. Verder zijn er twee artiesteningangen en twee aparte expeditiezones. Het NDT houdt haar eigen ingang. De functionaliteit van de foyers en VIP-ruimtes in de renovatievariant is minder vanwege ligging, omvang en vorm. Het voert te ver om hier de talrijke verschillen nader te duiden. Verwezen wordt naar de waardering van de instellingen die het gebouw dagelijks zullen gebruiken. Opgemerkt wordt dat de commerciële ruimte in de renovatievariant groter is, waarbij de door Dooievaar beoogde locatie voor een museum is aangemerkt als commerciële functie en ook in financiële termen als commerciële m2 zijn doorgerekend in de haalbaarheidsanalyse renovatievariant. Criterium 5 - Waardering culturele instellingen De instellingen hebben per brief van 19 september 2013 gereageerd op de renovatievariant. “Als gebruikers hechten wij er aan nog eens te benadrukken, dat onze opstelling jegens het Spuiforum (de nieuwbouwvariant) niet is veranderd. Het Programma van Eisen (PvE) en het daarop gebaseerde Voorlopig Ontwerp zijn met onze medewerking en instemming vastgesteld en wij hebben een op de ontwikkeling, de exploitatie en het gebruik van het Spuiforum gerichte Samenwerkingsovereenkomst (SOK) getekend. Wij staan dus nog altijd zeer positief tegenover de ontwikkeling van het Spuiforum.” en: “De samenvattende conclusie is dat drie van de vier instellingen (DMC, KC, RO) niet de verwachting hebben dat de renovatievariant ‘ beter en goedkoper’ wordt dan de nieuwbouwvariant en ook geen realistische mogelijkheid zien om de nu geldende bezwaren tegen de renovatievariant in een proces van SO naar VO in voldoende mate weg te werken. Voor NDT geldt dat als het gaat om het ‘ eigen domein’ (NDT productiehuis en door NDT mede gebruikt danstheater) de renovatievariant de voorkeur heeft boven het Spuiforum.”
DSO/2013.1301
12
Voor de integrale versie van de brief wordt verwezen wordt naar de bijlage. Criterium 6 – Stedenbouwkundige kwaliteit De vergelijking van de stedenbouwkundige aspecten kan worden uitgevoerd naar de volgende thema’s: zichtlijnen looplijnen en routes bebouwingsafstanden tot de omgeving pleinen en (semi-)openbare ruimtes (terrassen/atria) afmetingen bebouwing en grondoppervlak hoogtes bebouwing entrees en expeditie functies in de plint bezonning en windklimaat Deze aspecten lenen zich niet in alle gevallen voor een scoring ‘beter’ of ‘slechter’ en kunnen een bepaalde mate van subjectiviteit bevatten, maar er zijn wel duidelijke verschillen aanwijsbaar en zichtbaar. In de bijlage “Stedenbouwkundige vergelijking Spuiforum – renovatievariant” worden de verschillen op de fysieke thema’s in de plattegrond aangeduid. In het Schetsontwerp deel 2 is de visie van Neutelings Riedijk Architecten op de stedenbouwkundige vergelijking van beide varianten opgenomen, alsmede een visuele vergelijking van beide plannen, gezien vanuit vooraf afgesproken, identieke camerastandpunten en lenzen op ooghoogte. De hoofdroutes in de belangrijkste looplijnen in het centrum verschillen niet tussen beide varianten. Op fijnmaziger niveau is dat wel het geval en laat het plan Spuiforum meer looproutes open, met name van en naar de Rivierenbuurt (duidelijk zichtbaar op de visualisatie). De zichtlijnen verschillen wezenlijk. Vanaf de hoek Grote Markt/Spui is of het Spuiforum te zien of het plein en eventuele bebouwing aan het hotel. Gezien vanaf de Turfmarkt is het theatercomplex in beide gevallen goed te zien, maar blijft de Nieuwe Kerk in de renovatievariant verscholen achter de gehandhaafde bolle uitbouw van de DAPZ.
DSO/2013.1301
13
De bebouwingsafstand tussen Nieuwe Kerk en het theatercomplex verschilt 20 meter. Spuiforum staat op 90 meter afstand en de renovatievariant op 110 meter. De afstand tot het stadhuis bedraagt resp. 35 à 40 meter en 20 meter. In de renovatievariant blijft het Spuiplein behouden, ondanks een voorbouw aan de DAPZ en bebouwing aan het hotel. De oppervlakte van het naar de Turfmarkt verplaatste plein bij Spuiforum is groter, maar ook langgerekter.
DSO/2013.1301
14
De afmeting van de bebouwing verschilt. Waar Spuiforum één bouwmassa kent met een schouder van 40 meter en een koepel tot 70 meter, kent de renovatievariant met geschakelde bebouwing verschillende bouwhoogtes, variërend van 9 tot 74 meter hoog. Hoe dit op straatniveau wordt ervaren, is zichtbaar in de vergelijkende visualisaties. Duidelijk is dat dit leidt tot een langgerekte strook van gesloten bebouwing aan de zijde van de Schedeldoekshaven waardoor geen verbinding met de Rivierenbuurt mogelijk is, zoals bij Spuiforum.
Het grondoppervlak is bij de renovatievariant twee keer zo groot als Spuiforum. Hierna valt te lezen dat dit ook effect heeft op de ontwikkelpotentie in beide varianten. De ligging van de entrees en expeditie zijn in beide plannen verschillend. Spuiforum kent één hoofdentree voor bezoekers, theatergezelschappen en docenten/studenten. De renovatievariant kent er twee: één voor publiek en één voor personeel (eventueel ook voor publiek open te stellen. Spuiforum kent één gecombineerd expeditiecentrum, de renovatievariant kent er twee, waarbij de loading docks van het NDT aan de Schedeldoekshaven blijven. De functies in de plint zijn in beide varianten levendig, zodat de wandelaar in beide gevallen langs een uitnodigende plint zal lopen. Bij de renovatievariant slechts onderbroken door de ronde uitstulping, waar zich de foyer van de DAPZ bevindt. De door DGMR bestudeerde effecten op windklimaat en bezonningsnormen laten geen noemenswaardige verschillende effecten zien tussen de renovatievariant en Spuiforum (zie technische studie). Ruimte voor ontwikkeling Nadere aandacht in de stedenbouwkundige vergelijking tussen Spuiforum en de renovatievariant verdient de ontwikkelmogelijkheid van de ontwikkeling zelf, alsmede in de omgeving.
DSO/2013.1301
Ontwikkeling Theater/KC - footprint - fno - bvo Wijnhaven fase 2.2 - footprint - bvo Ammunitiehaven/ Schedeldoekshaven - bvo Hotel aan Spuiplein - bvo Totaal bvo
15
Spuiforum
(m2, afgerond in 1.000m2) Renovatievariant 6.000 28.000 47.000
12.000 31.000 59.000
ca. 5.000 48.000
0 0
19.000
0 + pm
-1.000 114.000
5.000 + pm 64.000
Direct gevolg van de renovatievariant is dat er geen woningbouw- en commerciële ontwikkelmogelijkheden resteren aan de JuBi-kavel (Wijnhaven fase 2.2). In de grondexploitatie is rekening gehouden met 47.500 m2 bvo ontwikkeling. Ten tweede is ontwikkeling van circa 400 woningen aan de Ammunitiehaven/Schedeldoekshaven niet mogelijk doordat de bebouwing van het LDT dicht tegen de Schedeldoekshaven blijft staan en vrachtwagentrailers direct aan het achtertoneel van het podium blijven laden en lossen en ook het loading dock bij het bruggebouw een aanrij- en keerroute voor vrachtwagens vergt. Daar staat tegenover dat toevoeging van circa 5.000 m2 bvo aan hotel- en/of commerciële functies aan de Spuipleinzijde van het hotel mogelijk is. Er is geen haalbaarheidsanalyse gemaakt van eventuele herontwikkelingsmogelijkheden aan de Schedeldoekshaven in de renovatievariant. Hier zijn wellicht bescheiden mogelijkheden voor, maar het is de vraag of dit financieel realistisch is, gezien de geringere mogelijkheid om via gronduitgifte de forse civieltechnische kosten (aanpassing straatprofiel, verleggen tramrails etc.) terug te verdienen. Vandaar dat de mogelijkheden in bovenstaande tabel met ”+ pm” zijn aangeduid. Criterium 7 - Duurzaamheid In de opdracht voor het schetsontwerp is aangegeven dat de duurzaamheidsscore vergelijkbaar moet zijn met die van Spuiforum, dat wil zeggen een gemiddelde GPR-score van ten minste 8. Uit het onderstaande overzicht van duurzaamheidsscores op 5 aspecten, berekend door DGMR, blijkt dat het ontwerpteam hierin is geslaagd.
Duurzaamheidsaspect
Spuiforum (GPR nieuwbouw)
Energie Milieu Gezondheid Gebruikskwaliteit Toekomstwaarde energieverbruik
8,0 8,1 9,5 9,6 8,8 18.589 GJ
(GPR-scores 1-10) Renovatievariant (GPR bestaande bouw) 8,3 8,2 9,3 9,4 8,8 22.662 GJ
In de bijdrage van DGMR aan de technische studie worden de verschillen op de 5 duurzaamheidsaspecten weergegeven.
DSO/2013.1301
16
Hoofdconclusie is dat de renovatievariant minder energiezuinig is. Hoewel GPR bestaande bouw en GPR nieuwbouw niet geheel te vergelijken zijn, zijn de overige scores gelijkwaardig. Criterium 8 – Economische spin off en maatschappelijke baten Het bureau Decisio heeft de afgelopen jaren meerdere keren een Maatschappelijke Kosten- en Batenanalyse (MKBA) uitgevoerd ten behoeve van een op dat moment actuele en relevante vergelijking van alternatieven. Ook ten behoeve van de nu voorliggende vergelijking tussen Spuiforum en de renovatievariant is een analyse opgesteld (zie bijlage). Bezoekersaantal Het bezoekersaantal wordt in de renovatievariant wordt iets lager ingeschat op 308.000 bezoekers, waar in Spuiforum 320.000 bezoekers worden verwacht. Het niet realiseren van een balkon met circa 200 stoelen heeft volgens informatie van het DMC tot gevolg dat bij 40 uitverkopende voorstellingen per seizoen 8.000 bezoekers worden gemist. Het aantal zakelijke bezoekers neemt volgens adviseur Skonk met 4.000 af. Bouwkosten en exploitatiekosten De met de bouw van de complexen gemoeide stichtings- en andere kosten verschillen eveneens (zie criterium 1) en daarnaast is er een verschil in de jaarlijkse exploitatiekosten. Beide in het nadeel van de renovatievariant. Effect op netto contante waarde Het effect van realisatie van de renovatievariant ten opzichte van Spuiforum bedraagt netto contant € 24 mln. negatief. Dat wil zeggen dat Spuiforum een gunstiger verhouding tussen kosten en baten laat zien. Daarbij is geen berekening gemaakt van het mogelijke effect op de vastgoedwaarde als gevolg van de iets lagere bezoekersaantallen en de mogelijk grotere uitstraling van het Spuiforum ten opzichte van de renovatievariant. Overige maatschappelijke effecten Er zijn geen inzichten die ertoe leiden dat het aantal in te zetten arbeidsplaatsen voor de voorbereiding en bouw verschilt. Het aantal manjaren zal bij de renovatievariant ongeveer gelijk zijn. Ook de mogelijkheden voor social return wijzigen niet. Additionele vergelijking: tijdelijke huisvesting Zoals bekend heeft de tijdelijke situatie van Spuiforum, namelijk tijdelijke huisvesting in Scheveningen gedurende vier theaterseizoenen, een belangrijke impact op de instellingen. Het feit dat in de tijdelijke situatie slechts één podium in plaats van twee beschikbaar zijn, doet een groot beroep op de instellingen in goede samenwerking een programmering overeen te komen. In het geval van Spuiforum is het zeker dat de instellingen 4 jaar tijdelijk in Scheveningen zullen programmeren, verblijven en optreden. Voor de aantrekkelijkheid en ontwikkeling van Scheveningen zou dit een goede impuls betekenen. De renovatievariant biedt het voordeel dat de theaterinstellingen 2 jaar korter in tijdelijke huisvesting en op een andere locatie (in het centrum) verblijven. Dat zal wel gepaard gaan met allerlei vormen van bouwhinder die merkbaar is voor de instellingen en het publiek. Zoals u weet heeft het NDT grote moeite met een tijdelijk verblijf in Scheveningen. Het betreft hier het ‘woonhuis’ waar de dagelijkse repetities en bedrijfsvoering plaatsvinden. Wel is steun voor het optreden in het Zuiderstrandtheater. De gemeente is met het NDT in gesprek over een andere plek van het ‘woonhuis’ van het NDT. Gezocht wordt naar een kostenefficiënte oplossing die geen nadelige planningseffecten voor de bouw van het Zuiderstrandtheater met zich meebrengt. U zult hierover te zijner tijd worden geïnformeerd.
DSO/2013.1301
17
5. Conclusie vergelijking Op basis van bovenstaande vergelijking, ontleend aan tal van externe bijdragen van de architect, adviseurs, instellingen, komt het college tot de conclusie dat de onderzochte renovatievariant niet significant beter en goedkoper is dan Spuiforum. Op ieder criterium scoort de renovatievariant gelijkwaardig of slechter: de realisatiekosten van de renovatievariant zijn hoger dan die van het Spuiforum; de exploitatie blijkt structureel veel duurder uit te vallen bij de renovatievariant dan bij het Spuiforum; de renovatievariant kent meer negatieve effecten op het risicoprofiel dan positieve effecten; de functionaliteit van de renovatievariant is op diverse aspecten minder aantrekkelijk dan Spuiforum, onder andere door meer entrees, langere looproutes en meer stijgpunten; stedenbouwkundig beoordeelt het college de renovatievariant als niet aantrekkelijk. Hoewel een groter deel van het Spuiplein behouden kan blijven, leidt de renovatievariant tot slechte zichtlijnen op de Nieuwe Kerk en een gesloten muur aan de zijde van de Schedeldoekshaven die het college als onaantrekkelijk beoordeelt; op het gebied van duurzaamheid komen Spuiforum en de renovatievariant tot gelijkwaardige GPRscores. Het energieverbruik van de renovatievariant is echter hoger; drie van de vier instellingen kunnen niet uit de voeten met de renovatievariant, het NDT vindt de renovatievariant wel aantrekkelijk als het gaat om het eigen domein; de maatschappelijke kosten van Spuiforum zijn iets lager en de baten iets hoger. Per saldo een verschil van € 24 mln. netto contant. Daarom is de conclusie van het college dat: 1. in lijn met de conclusie van de door Dooievaar voorgedragen onafhankelijke projectleider, het schetsontwerp “…voldoende informatie (geeft) om de potenties van de renovatievariant voor wat betreft de bouwkosten en andere aspecten in te schatten“; 2. de renovatievariant niet voldoet aan het door de raad op 18 juli 2013 vastgestelde criterium “significant beter en goedkoper”. Sterker: het college constateert op basis van externe onderzoeken en studies dat de renovatievariant duurder is in de bouw en exploitatie, grotere risico’s met zich meebrengt, niet aansluit bij de wensen van de gebruikers en minder goed is in te passen in de omgeving. 3. aan alle voorwaarden van het raadsbesluit van 18 juli 2013 invulling is gegeven (1. uit second opinion blijkt dat realisatie van Spuiforum binnen het beschikbaar gestelde budget mogelijk is, 2. vaststelling van het bestemmingsplan waarin de ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt en 3. de renovatievariant is niet significant beter en goedkoper) en gaat verder met de uitvoering ervan middels realisatie van het Spuiforum. Tot slot Het college verwacht dat in de stad de komende tijd over het Spuiforum zal worden doorgesproken. Daar waar nodig zal het college dat faciliteren met als doel de feiten over het Spuiforum zo goed mogelijk voor het voetlicht te brengen. Het college van burgemeester en wethouders, de locosecretaris, de burgemeester, G.J. Boot
J.J. van Aartsen
DSO/2013.1301
18
bijlagen: Schetsontwerp renovatievariant, Neutelings Riedijk Architecten, 19 september 2013 Schetsontwerp renovatievariant/technische studie, Neutelings Riedijk Architecten, 19 september 2013 Vergelijking maatschappelijke kosten en baten Spuiforum en Renovatievariant Dooievaar, 23 september 2013, Decisio Stedenbouwkundige vergelijking, 23 september 2013 Planning renovatievariant, IGG, september 2013 Memo Schetsontwerp renovatievariant Spuiforum, het proces, D.G. Mans, 19 september 2013 Brief reactie instellingen, 19 september 2013. Samenvatting second opinion renovatievariant, Twijnstra Gudde, 18 september 2013 vertrouwelijk ter inzage: Raming bouwkosten renovatievariant, IGG, 13 september 2013 Vergelijking stichtingskosten, 18 september 2013 Haalbaarheidsanalyse renovatievariant, 19 september 2013 Exercitie commerciële verhuur bij renovatie, Skonk, september 2013 Bedrijfsplan DMC renovatievariant, 19 september 2013 Second opinion renovatievariant, 18 september 2013
