Gemeente Den Haag
Retouradres: Postbus 12 600, 2500 DJ Den Haag
De gemeenteraad
Uw brief van Uw kenmerk Ons kenmerk
rm 2005.290 - DSO/2005.4097 RIS 133721_06-dec-2005 Doorkiesnummer
070 - 353 5000 E-mailadres Aantal bijlagen
1 Datum
6 december 2005 Onderwerp
Invulling van de complexen KPN-hallen en Lulofsstraat (Laakhaven-West ) 1. Aanleiding De raad heeft in het voorjaar van 2005 ingestemd met het uitwerken van de variant Wonen-Werken voor Laakhaven-West. In het gebied Laakhaven (West en Centraal) ligt een tweetal panden die een vliegwiel kunnen zijn in de daadwerkelijk invulling van dit concept. Het gaat hier om de KPN-hallen en de Lulofsstraat 55. Tevens is het afgelopen half jaar een onderzoek gedaan door Marktplan naar de haalbaarheid van een evenementen-/topsporthal. De raad heeft in de begroting 2005 een voorbereidingskrediet gereserveerd voor een haalbaarheidsstudie. Deze haalbaarheidsstudie is in nauwe samenhang uitgevoerd met het onderzoek naar de toekomstige mogelijkheden (op middellange of lange termijn) voor een eventuele nieuwe congresaccommodatie In deze raadsmededeling wordt u op de hoogte gebracht van de invulling van beide panden naar aanleiding van de haalbaarheidsstudie naar een evenementen/topsporthal. 2. Invulling Laakhaven-West In april 2005 (Collegebesluit DSO/2005.1175 met bijbehorende Commissiebrief DSO/2005.1099) is door het college voor Laakhaven-West gekozen voor de Ontwikkelingsvariant Wonen en Werken. Deze ontwikkelingsvariant streeft naar een transformatie van het gebied Laakhaven-West tot een gemengd stedelijk gebied waarin wordt gewoond en gewerkt. Het gebied zal zich de komende jaren moeten ontwikkelen tot een moderne urban woon- en werkomgeving. Bestaande gebouwen kunnen een vliegwielfunctie hebben ten aanzien van de transformatie van dit gebied.
Inlichtingen bij
Postadres: Postbus 12 600, 2500 DJ Den Haag Bezoekadres: Spui 70, Den Haag Internetadres: www.denhaag.nl
Telefoon: 070 - 353 5000 Fax: 070 - 353 2782
DSO/2005.4097
2
Op dit moment wordt een samenwerkingsovereenkomst opgesteld met een Consortium van marktpartijen, waaraan deelnemen Johan Matser Projectontwikkeling, Ballast Nedam Ontwikkelingsmaatschappij en Kristal. Ook naar mening van het Consortium van marktpartijen kunnen de KPN-hallen als tijdelijke evenementenhal een belangrijke rol spelen als aanjager voor de ontwikkeling van Laakhaven-West. Uitgangspunt bij de transformatie is dat de veranderingen een uiting moeten zijn van een creatieve stroom door de economie van Laakhaven. 3. De gebouwen In Laakhaven-West liggen twee gebouwen die als vliegwiel kunnen dienen voor de verdere stedelijke ontwikkeling van het gebied, te weten: de KPN-hallen en de Lulofsstraat 55. KPN-hallen De voormalige Rijksautomobielcentrale (R.A.C.) in Laakhaven is in december 2000 door de gemeente aangekocht. Tot die tijd hebben de zgn. KPN-hallen dienst gedaan als parkeergarage en wasplaats voor de auto’s van de KPN. De panden zijn door de gemeente strategisch aangekocht in het kader van de herontwikkeling van het gebied Laakhaven-West. De KPN-hallen bestaan uit vier verschillende gebouwen. Een ronde betonnen hal en een stalen spitse hal, beide met een verdiepingsvloer erin. Naast deze twee hallen is er nog een kantoorgebouw van drie verdiepingen, dat als gecombineerd kantoor-/woongebouw in gebruik is geweest. Als laatste bevinden zich op de locatie nog een aantal bergingen/garages. Het kantoorgebouw is circa 1.300 m2. De geschakelde hallen hebben een vloeroppervlak van circa 40 x 40 meter en 30 x 40 meter, zijn circa 9 meter hoog en hebben beiden een verdiepingsvloer. Het bruikbaar vloeroppervlak is circa 5.600 m2 (ca. twee voetbalvelden). De gebouwen zijn gebouwd in het begin van de twintigste eeuw. Het casco van de hallen is in orde, de buiten- en binnenkant van het gehele complex dient gerenoveerd te worden. De verdiepingsvloeren zijn later aangebracht en zijn los van de constructie van de hallen aangebracht. Dit maakt het mogelijk de vloeren geheel of gedeeltelijk te verwijderen zonder de constructie van de hallen te hoeven aanpassen. Gekozen zou kunnen worden voor het realiseren van 2 verschillende hallen: 1 hal zonder verdiepingsvloer met een vrije hoogte van circa 9 meter en 1 hal met verdiepingsvloer of een hal met een halve verdiepingsvloer (à la Paradiso en Tivoli) met mogelijkheden voor zaalindeling, beursruimte, commerciele annexen die een exploitatie als evenementenhal mogelijk kunnen maken. De bouwkundige kwaliteit van het kantoorgebouw en de bergingen zijn matig. Het kantoorgebouw zou kunnen dienen als facilitair gebouw voor de KPN-hallen. Op dit moment liggen de hallen op een afgelegen bedrijfsterrein in Laakhaven-West. Binnen de bestaande handhavingsnormen is de eerste jaren veel mogelijk in de KPN-hallen. Het aangrenzende braakliggende terrein kan de komende jaren fungeren als parkeervoorziening. Lulofsstraat nr. 55 De Lulofsstraat 55 is in 2004 aangekocht. Het complex bestaat uit twee afzonderlijke panden die via een doorloopgedeelte onder de oprit naar het parkeerdak met elkaar verbonden zijn: • Het grootste pand is in twee lagen van bijna vijf meter (inpandige) hoogte opgebouwd en beslaat ruim 7.000 m² aan vrij indeelbare ruimte. • Het kleinere deel is in vier lagen van ongeveer 3,40 meter opgebouwd en bevat 2.350 m² aan invulbare ruimte;
DSO/2005.4097 •
3
Door de ligging tussen de Lobattostraat en Wentholtstraat heeft het pand een duidelijk zichtbare voorzijde alsmede een goed bereikbare achterzijde.
De ligging van het complex is optimaal: goed bereikbaar van binnen en buiten Den Haag, vlakbij het station en ander openbaar vervoer. Daarnaast zijn er voldoende parkeermogelijkheden (eigen parkeerplaatsen en parkeergarage) en een beperkte overlastverwachting van parkeren voor de omgeving. Het pand grenst aan de achterzijde aan het woningcomplex aan de Calandstraat. Het pand bestaat nu vooral nog uit lokalen ten behoeve van de vakopleidingen die er werden gegeven door het Centrum voor Vakopleidingen (CVO). 4. Uitkomsten haalbaarheidsonderzoek Evenementen-/topsporthal In 2005 is een haalbaarheidsonderzoek uitgevoerd naar een evenementen/topsporthal door Marktplan. Aan dit haalbaarheidsonderzoek is een onderzoek naar een eventuele nieuwe congresfunctie toegevoegd. In relatie tot het onderzoek naar een mogelijke toekomstige congresaccommodatie spreekt het adviesbureau een voorkeur uit om, op het moment dat de keuze opportuun is, te kiezen voor een combinatievariant van congres en evenementenhal. Dit op basis van marktverwachtingen, de verwachte exploitatie, de vereiste investering en de gemeentelijke bijdrage. Een belangrijk element hierin is dat door te kiezen voor de combinatie eventuele concurrentie tussen twee afzonderlijke nieuwe functies op de markt wordt uitgeschakeld. Daarnaast wordt het advies gegeven te kiezen voor middencategorie en hoogwaardige evenementen. De mogelijke ontwikkeling van een dergelijke combinatie tussen congres- en evenementenfunctie kent een lange doorlooptijd (circa 10 jaar). In de tweede helft van 2006 zal hierover besluitvorming plaatsvinden. Om in deze periode van 10 jaar toch evenementen in de stad te kunnen faciliteren, is onderzoek gedaan naar mogelijkheden voor een tijdelijke evenementenlocatie. Hierbij is vooral gekeken naar de verschillende soorten evenementen en de eisen die deze evenementen stellen aan accommodaties. Feitelijk kan geconcludeerd worden dat in één accommodatie niet alle soorten evenementen gehouden kunnen worden. De eisen die verschillende evenementen aan een accommodatie stellen zijn zeer verschillend: aankleding, uitstraling, ambiance, cateringmogelijkheden, prijsstelling, etcetera. In het onderstaande wordt een indeling van categorieën en accommodatie-eisen aangegeven. Voor de ‘buitencategorie’ accommodaties (1 a 2 keer per jaar, vergelijk Holiday on Ice of Holland Art Fair) kan in uitzonderingssituaties uitgeweken worden naar het Malieveld. Voor deze gelegenheden kan een demontabele tent van hoge kwaliteit worden opgesteld (à la jubileumconcert 25-jarig regeringsjubileum). Buitenaccommodatie en Topsportfaciliteiten Het gaat dan om funsportevenementen als sportshows, media events, vechtsporten, auto’s/motoren, beachsporten, hippische sporten en sportevenementen als WK’s , EK’s nationale en regionale kampioenschappen, judo, tennis, turnen etc.
DSO/2005.4097
4
Hiervoor zijn de volgende locaties in de stad aanwezig: (Unicef) Beachlounge (of definitief Beachstadion): strandsporten, funevenementen en cultuur - e.e.a. is uiteraard afhankelijk van de omvang (pax) en uitstraling- , deze kan middels een Beachstadion een flinke sprong voorwaarts maken . Over de realiseerbaarheid bestaat op dit moment nog geen duidelijkheid. Momenteel wordt vanuit de productsubsidiëring een financiële bijdrage gegeven aan de (tijdelijke) hardware en vanuit topsport aan een aantal topsportevenementen. Nieuwe IJshal Uithof: De locatie heeft een afmeting van 80 bij 50 meter met een hoogte tot aan de spanten van 8.70 meter. De vrije hoogte, van belang voor internationale eisen die gesteld worden aan accommodaties, is minder als gevolg van diverse installaties. De locatie heeft inclusief VIP plaatsen een capaciteit van 2.165 zitplaatsen. Op basis van eisen die verschillende sporten internationaal stellen aan een accommodatie kunnen er in deze hal de volgende sporten plaatsvinden: Basketbal, boksen, gewichtheffen, handbal, hippische sport, ijshockey, kunstrijden, shorttrack, judo, schermen, taekwondo, tafeltennis, worstelen, zaalhockey en zaalvoetbal. Uiteraard geldt er voor de winterperiode een beperking vanwege de aanwezige ijsvloer. Hoogwaardig accommodatie Het gaat dan om het accomoderen van showevents als musicals, locatietheaterspektakel, circus, opera en muziekspektakel, Holiday on Ice, Riverdance, Cirque du Soleil De volgende locaties zijn hiervoor geschikt: Fortis Circustheater: showevents en musicals NCC met PWA zaal: showevents, zakelijke bijeenkomsten, culturele evenementen, kids-events Middencategorie, hoogwaardigere grote accommodatie Publiekmanifestaties/beurzen: kleinschalige lifestyle beurzen, culinaire evenementen, fanclubdagen, strip-, kunst- en verzamelaarsdagen, reli, healing en andere festivals. Muziekconcerten: rock, pop, klassiek en andere concerten Dance-events: dansfeesten, thema-dance, lifestyle-events ‘Laagdrempelige’ zalenaccommodatie Kleinschalige besloten activiteiten: bruiloften, religieuze feesten als doop- en besnijdenisfeesten, galabals, disputen et cetera. Kleinschalige sportactiviteiten: boksgala, danswedstrijden, taekwondo et cetera. Commerciële feesten: discofeesten, ook voor specifieke allochtone doelgroepen met eigen wensen voor muziek en ambiance. Voor evenementen in de laagdrempelige categorie en de middencategorie ontbreken op dit moment accommodaties. De bestaande locaties zijn hiervoor niet geschikt c.q. beschikbaar. Daarom is onderzoek gedaan naar andere geschikte locaties in de stad waar tijdelijk (voor een periode van tien jaar) dergelijke evenementen ondergebracht zouden kunnen worden. De gebouwen in LaakhavenWest blijken hiervoor een uitstekende tijdelijke vervangende mogelijkheid.
DSO/2005.4097
5
5. Visie op programmering van de KPN-hallen en de Lulofsstraat 55 De KPN-hallen behoren vanwege de architectuur tot het industrieel ‘erfgoed’, hierdoor is het een vernieuwende en aantrekkelijke locaties voor allerlei soorten activiteiten, bijeenkomsten en evenementen. Vanuit de ambitie om in Laakhaven-West wonen, werken en cultuur te mengen moet voor de toekomstige programmering van de KPN-hallen worden gedacht aan een breed scala van evenementen, bijeenkomsten en activiteiten met een commercieel, cultureel en sportief karakter. In de hallen zouden o.a. publiekmanifestaties/beurzen, tentoonstellingen/exposities muziekconcerten, events en cultuurproducties gehouden kunnen worden. Gezien de ligging en aard van het pand lenen de KPNhallen zich goed voor lifestyle georiënteerde activiteiten, bijeenkomsten en evenementen. Als referenties wordt gedacht aan Las Palmas in Rotterdam, de Rijnhal in Arnhem, de Westergasfabriek in Amsterdam en de Fabrique in Utrecht. Een brede, commercieel gedragen invulling met aandacht voor lifestyle en cultuur past uitstekend binnen de ambitie voor Laakhaven-West. De hallen kunnen zo een broedplaats zijn voor allerlei initiatieven, alsmede een plek waar marktinitiatieven op het gebied van evenementen een plaats kunnen krijgen. Grootschalige artistieke (theater)producties of grote tentoonstellingen zouden ook binnen het concept mogelijk moeten zijn. Ook naar de mening van het Consortium van marktpartijen kan een dergelijke invulling van de KPNhallen een belangrijke aanjager vormen voor de gewenste ontwikkeling van het gebied LaakhavenWest. De voorgestane visie op de programmering wordt ondersteund door de marktpartijen. De Lulofsstraat 55 kan de functie vervullen van laagdrempelig zalencentrum. Het college heeft inmiddels een programma vastgesteld voor de invulling van dit gebouw. Dit programma omvat: A. 1.200 m2 bedrijfshuisvesting voor startende ondernemers; B. 6.000 m2 laagdrempelige congres- en feestzaal- en evenementenruimte; C. 2.200 m2 budget hotel. In het Masterplan zijn in de hal, rekening houdend met wet en regelgeving, 6 zalen gepland die onderling schakelbaar zijn met in totaal een maximale capaciteit van 4.000 bezoekers. Middels het programma van startersruimten, budgethotel en zalencentrum probeert de gemeente invulling te geven aan een maatschappelijke en economische behoefte, waarin de markt op dit moment onvoldoende voorziet. De voornaamste reden hiervoor is dat Den Haag over onvoldoende passende locaties beschikt die tegen beperkte investeringen geschikt gemaakt kunnen worden voor soortgelijk gebruik. Vanuit de stad bestaat een grote behoefte aan zalen en evenementenruimte geschikt voor zowel bedrijven als particulieren. Met name vanuit bepaalde groepen van de Haagse samenleving, zoals Hindoestanen, bestaat behoefte aan goede zalen voor feesten en culturele evenementen. Zonder een inspanning vanuit de gemeente blijkt een dergelijke voorziening, welke voldoet aan alle gebruiks- en handhavingseisen, niet realiseerbaar. De ligging en het bestaande afwerkingniveau maken het gebouw geschikt voor de exploitatie van een feestzalen- en evenementencentrum, gericht op de kleinschalige besloten activiteiten, familie of cultureel gebonden bijeenkomsten en commerciële evenementen. Uitgangspunt is een zeer diverse programmering om een zo breed mogelijk publiek te trekken voor organisaties en doelgroepen met een beperkt budget.
DSO/2005.4097
6
Dit impliceert dat de exploitatie zich vooral zal richten op verenigingen, stichtingen, scholen, particulieren en party organisatoren in het multiculturele circuit die diverse groepen binnen de Haagse samenleving vertegenwoordigen. In totaal komen de kosten voor het herstel en de aanschaf van de KPN-hallen op € 9,7 mln. Dekking voor deze kosten zal middels een drietal opbrengstenposten plaats kunnen vinden. Allereerst door dekking uit de exploitatie van de hallen. De opbrengsten die hiervoor zijn geraamd bedragen € 3,48 mln., voor een tijdsbestek van tien jaar. Deze raming is marktconform en gaat uit van een markthuur van circa € 45,- per m². Wij gaan ervan uit dat marktpartijen deze kosten voor hun rekening nemen en dat in de exploitatie van de KPN-hallen geen additionele financiële bijdrage vanuit de gemeente noodzakelijk is. Daarnaast is D2-subsidie beschikbaar van € 2,42 mln. voor het cascoherstel van de hallen. Tot slot zal de overige dekking gefinancierd kunnen worden uit de gemeentelijk cofinanciering, middels de bestemmingsreserve operationele plannen. Het betreft hier een bedrag van € 3,8 mln. Met de herontwikkeling van de Lulofsstraat is een investering gemoeid van circa € 13 mln. (incl. verwerving). Door het college is een subsidie toegekend van ruim € 5,6 mln. Het overige deel van de investering van € 7,4 mln. moet worden opgebracht via toekomstige huuropbrengsten. Om tot herontwikkeling en gebruik van de KPN-hallen en de Lulofsstraat 55 ten behoeve van activiteiten, bijeenkomsten en evenementen, worden drie trajecten uitgezet. 1. Allereerst zal de gemeente middels een tenderprocedure de toekomstig exploitant (cultureel entrepreneur/commerciële exploitant) selecteren voor de KPN-hallen. 2. Daarnaast zal de gemeente parallel aan dit traject als opdrachtgever fungeren voor het herstellen van het casco van de KPN-hallen. 3. Voor de Lulofsstraat is gezocht naar een aanbestedingsvorm waarmee de Starterspanden Den Haag CV eigenaar blijft van het vastgoed, terwijl de herontwikkeling en het exploitatierisico wordt ondergebracht bij een marktpartij. De verbouwing en de exploitatie van het pand zal in één keer gegund aan een private partij. Dit in tegenstelling tot de KPN-hallen, waar exploitatie en verbouwing in aparte trajecten zijn ondergebracht. Reden hiervan is dat de functies binnen de Lulofsstraat hoge eisen stellen aan de wijze waarop het gebouw is ingericht. Dit moet exact volgens de behoefte van de toekomstig exploitant worden gedaan. Het rendabele deel van de investering komt voor rekening van de private partij. Als tegenprestatie verkrijgt deze het exploitatierecht voor een periode van 25 jaar. De exploitatie van de startershuisvesting is een kerntaak van de Starterspanden Den Haag CV. Indien geconcludeerd wordt dat de voorgestelde exploitatie niet haalbaar is, dan is er de mogelijkheid om te bieden op een variant zonder het budgethotel. De reden hiervoor is dat het exploiteren van een budgethotel andere eisen stelt dan de exploitatie van een evenementenfunctie. Gezien de nijpende behoefte aan evenementenruimten is het niet wenselijk dat de hotelfunctie een blokkade vormt voor het realiseren van de evenementenfunctie en de startershuisvesting.
DSO/2005.4097
7
6. Slot Met de voorgestelde invulling van deze panden kan het gebied Laakhaven-West zich de komende jaren ontwikkelen tot een moderne urban woon- en werkomgeving. Alle betrokken partijen zijn het eens over de voorgestelde invulling. Deze bestaande gebouwen kunnen door de gekozen invulling een vliegwielfunctie hebben ten aanzien van de transformatie van dit gebied. Uitgangspunt bij de transformatie is dat de veranderingen een uiting moeten zijn van een creatieve stroom door de economie van Laakhaven. In de KPN-hallen zal door een mix van commerciële, creatieve, culturele en sportieve activiteiten een klimaat in Laakhaven-West ontstaan, wat goed zal aansluiten bij de ontwikkeling van het gebied tot de gewenste moderne urban woon- en werkomgeving. Tevens wordt met de invulling van de Lulofsstraat voor laagdrempelige, commerciële activiteiten een oplossing gevonden voor het nijpende tekort aan feestzalen in de stad. In 2006 zal de besluitvorming rond een definitieve evenementenhal/topsporthal al dan niet gecombineerd met een congresfunctie zijn beslag krijgen. Het college van burgemeester en wethouders, De secretaris, de burgemeester, D.M.F. Jongen
W.J. Deetman
