RIS113555_23-FEB-2004
Gemeente Den Haag
Retouradres: Postbus 12 600, 2500 DJ Den Haag
de gemeenteraad
Uw brief van Uw kenmerk Ons kenmerk
rm 2004.029 - DSO/2004.599 RIS 113555 Doorkiesnummer
070 - 353 5000 E-mailadres Aantal bijlagen
5 Datum
17 februari 2004 Onderwerp
nadere informatie heruitgifte in eeuwigdurende erfpacht
Op 3 december 2003 is de beantwoording van de raadsadressen van het wijkberaad Vruchtenbuurt en het wijkberaad Bomenbuurt inzake de hoogte van de grondwaarde-taxaties in de commissie Stedelijke ontwikkeling, Wonen en Economie behandeld. De commissie heeft daarbij nadere informatie gevraagd, die U bij deze aantreft. Heruitgifte achtergrond en historie In Den Haag wordt grond sinds 1911 in erfpacht uitgegeven. Indertijd als tijdelijke rechten met een looptijd van 75 jaar. In Den Haag zijn er ruim 30.000 van dergelijke rechten van erfpacht gevestigd. Met het oog op het aflopen van de termijn heeft midden jaren tachtig onderzoek en discussie plaatsgevonden inzake handhaven erfpacht dan wel verkoop van de grond. De uitkomst daarvan is het in 1986 vastgestelde beleid dat uitgaat van handhaven van het erfpachtsysteem maar waarbij de rechten eeuwigdurend worden gevestigd tegen een vaste grondwaarde. Het gewijzigde Haagse grondbeleid (o.a. invoering eeuwigdurende erfpacht) werd in 1986 vastgelegd in de “Algemene Bepalingen voor de uitgifte in erfpacht van gronden van de gemeente ’s-Gravenhage” (AB 1986, later herzien in 1993). Een en ander heeft tot gevolg dat, zeker als gebruik wordt gemaakt van de mogelijkheid om de canonverplichting af te kopen, in dit systeem de erfpacht sterk lijkt op eigendom. Waardestijging van de grond, bij gelijk blijvend gebruik, komt ten goede aan de erfpachter. De gemeente houdt middels de gebruiksbepalingen in de heruitgiftevoorwaarden greep op het gebruik van de grond.
Inlichtingen bij
Postadres: Postbus 12 600, 2500 DJ Den Haag Bezoekadres: Spui 70, Den Haag Internetadres: www.denhaag.nl
Telefoon: 070 - 353 5000 Fax: 070 - 353 2782
DSO/2004.599
2
Alleen indien en voor zover in de toekomst de erfpachter onder toegestane publiekrechtelijke condities kiest voor een economisch waardevoller gebruik van zijn recht kan de gemeente de meerwaarde die als gevolg daarvan ontstaat afromen. Speculatie met het schaarse goed grond en het gemeentelijke bezit wordt daarmee voorkomen. In 1986 was het beleidsuitgangspunt dat erfpacht geen middel is om gemeentelijke inkomenspolitiek te bedrijven. Met een vaste eeuwigdurende grondwaarde worden erfpachters in de toekomst niet geconfronteerd met lastenverhogingen bij gelijkblijvend gebruik van de grond. Bij het bepalen van de (her)uitgifteprijs wordt uitgegaan van het marktwaardebeginsel. Hoewel er na afloop van de looptijd van een erfpachtcontract sprake is van een open contractuele situatie en de gemeente bij de onderhandelingen van een nieuwe uitgifte juridisch volkomen correct de marktwaarde van dat moment mag betrekken is besloten, tot meerdere zekerheid en uit overwegingen van redelijkheid en billijkheid, dat de grondwaarde bij heruitgifte niet hoger mag worden dan 55% van de marktwaarde van vergelijkbare onbebouwde kavels. In de paragraaf over de bepaling van de grondwaarde gaan wij hier nader op in. Het heruitgifte beleid is aldus vastgesteld in 1986 en sindsdien ongewijzigd uitgevoerd. In 1993 heeft vanwege een wijziging van het Burgerlijk Wetboek een beperkte herziening plaatsgevonden van juridisch-technische aard. In 1999 heeft de Hoge Raad geoordeeld dat de gemeente bij heruitgifte rechtmatig handelt en uit mag gaan van de actuele marktwaarde van de grond. Inmiddels zijn ruim 14.000 rechten onder deze voorwaarden heruitgegeven. Heruitgifte procedure In de vergadering van 3 december jongstleden zijn vragen gesteld ten aanzien van de voorlichting aan erfpachters over het aflopen van hun recht van erfpacht. De noodzaak van adequate informatieverstrekking aan de erfpachters is evident. De informatievoorziening en de procedure zijn daarop afgestemd. Enige jaren voordat in een wijk de termijn van de rechten van erfpacht afloopt wordt een projectmatige vervroegde aanbieding tot heruitgifte in eeuwigdurende erfpacht uitgebracht. De procedure begint met een schriftelijke herinnering aan de erfpachter dat het recht op termijn afloopt. Tevens wordt medegedeeld dat de gemeente voornemens is tot heruitgifte in eeuwigdurende erfpacht over te gaan en dat daarom in een bepaalde periode makelaars/taxateurs de grondwaarde komen taxeren waarna een aanbieding zal worden uitgebracht. Daarna wordt een aantal informatieavonden gehouden waarvoor de erfpachter schriftelijk wordt uitgenodigd. Bij de uitnodiging wordt een informatiepakket inzake heruitgifte meegestuurd. Tevens wordt in een wijkkrant of een ander lokaal orgaan de informatieavond aangekondigd en melding gedaan van het feit dat heruitgifte wordt voorbereid. Na de informatieavond wordt de aanbieding verstuurd. Deze aanbieding is vier maanden geldig. Een projectmatige vervroegde aanbieding is een vrijblijvende aanbieding. De erfpachter is niet gehouden op dit aanbod in te gaan. Indien een erfpachter geen gebruik maakt van de aanbieding ontvangt deze enige maanden voordat het recht van erfpacht expireert de zogeheten eindaanbieding. Overigens kan de erfpachter gedurende de periode gelegen tussen de projectmatige aanbieding en de eindaanbieding om een tussentijdse aanbieding verzoeken. Omdat een aanbieding wordt gedaan op basis van de actuele marktwaarde van de grond wordt steeds opnieuw getaxeerd en kan een latere aanbieding afwijken van de eerder gedane aanbieding.
DSO/2004.599
3
Als bijlage I is een complete set van een projectmatige vervroegde en een eindaanbieding bijgevoegd. Heruitgifte programma Naast de inhoud van de informatie welke aan erfpachter wordt verstrekt is ook gevraagd naar het tijdstip waarop erfpachters worden geïnformeerd inzake heruitgifte. De Aanvullende Algemene Regels voor de heruitgifte in erfpacht van aflopende rechten van erfpacht voor bepaalde tijd en voor de omzetting van voortdurende rechten van erfpacht op gronden der gemeente ’s-Gravenhage 1986 herz. 1993 (hierna AAR 1986 herz. 1993) scheppen zekerheden rond het heruitgifteproces. Formeel heeft de erfpachter recht op een aanbieding tot heruitgifte op expiratiedatum van zijn oude recht van erfpacht. In artikel 2 AAR wordt de ‘Verordening 26 van 2 december 1930 betreffende vaststelling van canons bij vernieuwing van erfpachtovereenkomsten’ voor alle rechten onder de AV 1911 en AV 1923 van toepassing verklaard. In deze verordening wordt voorgeschreven dat de erfpachter uiterlijk twee jaar voor het verstrijken van de erfpachttermijn schriftelijk de datum van afloop van het recht in herinnering wordt gebracht en de gemeente daarbij zo mogelijk vermeldt of tot heruitgifte in eeuwigdurende erfpacht kan worden overgegaan. Vanaf 10 jaar voor het aflopen van het oude recht kunnen erfpachters, op grond van artikel 4.2 AAR , zelf verzoeken om heruitgifte. Als daartegen geen planologische bezwaren bestaan kan de gemeente daarop een aanbieding tot heruitgifte doen. Dit komt ongeveer 250 keer per jaar voor, vooral in het kader van aan- en verkoop van woningen. In artikel 4.1 AAR is voorgeschreven dat de gemeente binnen de termijn van vijf jaar tot expiratie de erfpachter zo spoedig mogelijk bericht zal geven omtrent haar standpunt aangaande de beëindiging of heruitgifte van zijn recht. Indien de grond kan worden heruitgegeven zal de gemeente daartoe ook een aanbieding doen. Teneinde de werklast te verdelen in de tijd en naar capaciteit worden wijksgewijs projectmatige vervroegde aanbiedingen uitgebracht. Gelet op de beschikbare capaciteit bij de gemeente ten opzichte van het aantal expirerende rechten is het niet mogelijk om alle erfpachters op een gelijk tijdstip, teruggerekend vanaf het moment waarop ieders recht van erfpacht eindigt een aanbieding tot heruitgifte te doen. In bijlage II is een overzicht van de expirerende rechten per jaar aangegeven. Hieruit volgt dat er grote verschillen bestaan. In de jaren 2000, 2003, 2004 en 2005 expireren grote aantallen rechten. In tussenliggende jaren werd de beschikbare capaciteit aangewend om zoveel mogelijk vervroegde aanbiedingen uit te brengen. De verbetering van de automatisering in 2000 heeft echter een aanzienlijk beslag gelegd op de capaciteit. Bepaling van de grondwaarde Betreffende de bepaling van de grondwaarde bij heruitgifte is het navolgende in art. 6.1 AAR bepaald: In afwijking van het bepaalde in art 8 AB1986 herz. 1993, zal de gemeente bij de bepaling van de grondwaarde bij heruitgifte rekening houden met de waardedrukkende werking van eventueel bestaande opstallen. Als zich op de her uit te geven grond opstallen bevinden, zal het uitgangspunt voor de grondwaarde bij heruitgifte het aandeel van de waarde van de grond in de totale marktwaarde van de grond met opstallen bij oplevering vrij van huur en/of gebruik zijn.
DSO/2004.599
4
De overeen te komen grondwaarde, die de basis vormt van de bepaling van de canon conform art. 8 AB 1986 herz. 1993, zal vanwege de waardedrukkende werking van de bestaande opstallen nooit hoger bepaald worden dan op 55% van de actuele waarde van een vergelijkbare onbebouwde kavel bouwgrond. Dit laatste is een politiek compromis uit 1986. De waarde van de (bebouwde) ondergrond wordt bij heruitgifte beperkt tot 55% van de waarde van een vergelijkbare, onbebouwde kavel, de zogenaamde ‘55% regel’. Eerder waren ten behoeve van de (her)uitgifte een groot aantal proeftaxaties uitgevoerd. Voor bepaling van het aandeel van de waarde van de grond in de totale verkoopprijs van een woning op erfpacht is de taxatie-instructie een aantal variabelen opgenomen die bij de taxatie een rol spelen. Uit de proeftaxaties bleek dat indertijd de grondwaarde welke werd bepaald aan de hand van de deze methode van waardebepaling veelal 70% -80% bedroeg van de waarde van een vergelijkbare kavel bouwgrond. De conclusie was daarom dat met het compromis om de grondwaarde te beperken tot 55% van de waarde van een vergelijkbare bouwkavel wordt bereikt, dat alle eventuele prijseffecten van het bebouwd zijn van de grond en/of van het wel of niet in gebruik of verhuurd zijn van de opstallen, bij courant onroerende zaken met de korting van 45% op de bouwgrondwaarde zijn inbegrepen. De conclusie uit de proeftaxaties was o.a. dat de grootste groep percelen, waaronder alle woningen, onder de ‘55% regel’ vielen. Uit de taxatiepraktijk blijkt, dat een grondwaarde van 55% van de waarde van een vergelijkbare bouwkavel lager is dan het aandeel van de grond in het totaal van grond en opstal. Deze ervaringsregel wordt bij de taxaties ten behoeve van heruitgifte(projecten) echter altijd getoetst. Indien blijkt dat de ervaringsregel van toepassing is, wordt bij heruitgifte getaxeerd op basis van vergelijking met de waarde van onbebouwde kavels bouwgrond. Zie bijlagen III en IV : Taxatie-instructie en 3 taxaties berekend volgens de taxatie-instructie en getaxeerd met toepassing van de 55% regel Toelichting op de taxatie en grondprijsontwikkeling De grondwaarde van vergelijkbare onbebouwde bouwkavels komt tot stand middels de residuele methode, ofwel verkoopprijs geheel van opstal en grond -/- investeringen = grondwaarde. Daar de verkoopprijzen in de afgelopen jaren sterker gestegen zijn dan de benodigde investeringen is de grondwaarde verhoudingsgewijs sterker gestegen. In de periode 1999 – 2003 geeft dit het beeld dat de stijging met 60% van de koopsommen van modale eengezinswoningen leidt tot een stijging van de hieraan gerelateerde grondwaarde van 117,4%. In bijlage V: Landelijke grondprijs ontwikkeling, wordt dit aan de hand van cijfers onderbouwd. De stijgingen van de grondwaarden bij heruitgifte, welke in de periode 1998 – 2003 waar te nemen zijn, zijn niet afwijkend van de stijging van de waarde van vergelijkbare onbebouwde kavels bouwgrond in dezelfde periode. Taxatierapport Bij iedere aanbieding tot heruitgifte wordt een taxatierapport bijgevoegd. Dit taxatierapport wordt opgesteld door de makelaars die de grondwaarde hebben getaxeerd. Vanaf medio 2000 worden in deze taxatierapporten ook de referentiepercelen met name genoemd. De vraag is gerezen of dit invloed heeft gehad op de grondwaarde. Dit is niet het geval. Al vanaf het begin van het proces van heruitgifte is gewerkt met referentiepercelen van vergelijkbare onbebouwde kavels.
DSO/2004.599
5
De taxatiemethode is ongewijzigd gebleven. Dat de referentiepercelen worden genoemd in de taxatieverslagen is het gevolg van een gerechtelijke procedure, die in Amsterdam werd gevoerd door een aantal erfpachters. Eén van de aanbevelingen van de rechter was om enkele van de gebruikte referentiepercelen in het taxatieverslag te noemen. Hierop volgend hebben de voor de gemeente Den Haag werkende onafhankelijke makelaars/taxateurs, na overleg met het Erfpachtbedrijf, besloten genoemde aanbeveling op te volgen door ook enkele referentiepercelen in het taxatieverslag op te nemen. Ten overvloede zij opgemerkt, dat de grondwaarde van de vergelijkbare onbebouwde kavel níet één op één overgenomen wordt, maar door de makelaars/taxateurs gecorrigeerd c.q. in verhouding geplaatst wordt met de te taxeren kavel ten behoeve van heruitgifte, waarbij onder meer rekening gehouden wordt met de locatie, het bebouwingspercentage en de bebouwingsindex. Deskundigenprocedure Ter waarborging van de rechten van de individuele erfpachter hebben zij bij elk aanbod van de zijde van de gemeente recht op een zgn. deskundigenprocedure. Dit houdt in dat zowel de gemeente als de erfpachter een deskundige aanwijst, die in gezamenlijk overleg een derde deskundige benaderen. Gedrieën dienen zij een uitspraak te doen over de hoogte van de getaxeerde waarde. De gemeente acht zich gebonden aan de uitkomst van de deskundigenprocedure. De kosten van de gevoerde procedure worden gezamenlijk door de erfpachter en de gemeente gedragen. In de afgelopen jaren zijn geen deskundigen procedures gevoerd. Tot een halfjaar geleden. Er zijn inmiddels drie deskundigenprocedures gevoerd. Ten aanzien van twee percelen, gelegen in het Westbroekpark was de uitkomst dat grondwaarde gelijk is gebleven. De heruitgifte is inmiddels geregeld. De derde deskundigenprocedure betrof de Vissenbuurt. De uitkomsten daarvan was dat de grondwaarden van de kavels in onbebouwde staat circa 5% lager zijn geworden. De grondwaarde bij heruitgifte bedraagt 55% daarvan. Op dit moment loopt nog een deskundigenprocedure in Moerwijk. Daarbij gaat het om de vraag hoe een fysiek beperkt bruikbare ruimte dient te worden gewaardeerd. Ervaringen bij heruitgifte Uit het voorgaande volgt dat de grondwaarden zoals die momenteel bij heruitgifte worden aangeboden het gevolg zijn van de ontwikkeling van de marktwaarde van de grond. Anderzijds voegt heruitgifte een waarde toe aan de verkoopwaarde van opstal en grond. Ten opzichte van de afgelopen jaren is de woningmarkt aan het stabiliseren. De bereidheid om de gevraagde verkoopprijzen te betalen of daar overheen te bieden neemt af. Woningen staan langer te koop en de prijzen stijgen nog slechts zeer licht. Hoewel woningen moeilijk onderling zijn te vergelijken aangezien de staat van onderhoud bij verkoop een grote rol speelt in de verkoopprijs zijn er inmiddels enkele voorbeelden van verkopen van vergelijkbare panden waaruit blijkt dat het feit dat de heruitgifte is geregeld en de canonverplichting eeuwigdurend is afgekocht een duidelijk verschil in verkoopprijs te zien geeft. Te verwachten valt dat dit verschil sterker wordt in de huidige huizenmarkt waarin meer ruimte is voor een rationele aankoopbeslissing. Dit doet niet af aan het feit dat een erfpachter na heruitgifte te maken krijgt met een canon gebaseerd op de huidige marktwaarde van de grond en dat dit, hoe redelijk ook, toch een aanzienlijk verschil zal zijn met de oude jaarlijkse canon, welke sinds de uitgifte vijfenzeventig jaar geleden niet is gewijzigd. Toch is er geen aanleiding om aan te nemen dat heruitgifte tot grote financiële problemen leidt bij erfpachters.
DSO/2004.599
6
Uit navraag bij Haagse makelaars blijkt dat zij geen merkbare veranderingen waarnemen in het aantal verkopen van woningen in die wijken waar de rechten van erfpacht op zeer korte termijn aflopen. Het Erfpachtbedrijf heeft de inning van de canon bekeken. Daar blijken geen achterstanden of veel deurwaarderszaken. Het Erfpachtbedrijf heeft tot en met 2003 circa 14.000 rechten van erfpacht heruitgegeven. Circa 170 rechten zijn op of voor 31 december 2002 geëxpireerd maar nog niet heruitgegeven. In een aantal gevallen kan de heruitgifte om redenen van echtscheiding, curatele, niet geregelde nalatenschappen en dergelijke nog niet worden geregeld. Voorts bevindt zich een aantal erfpachters zich in het buitenland waardoor communicatie langdurig en moeizaam is. Tot nu is er overleg met twee erfpachters met financiële problemen. In al deze gevallen is een individuele benadering noodzakelijk. De ervaring is dat daardoor in de meeste gevallen alsnog de heruitgifte wordt geregeld. Een nadere analyse van de oorzaken van de vertraging in de heruitgifte zal plaatsvinden. Over de bevindingen zal de commissie Stedelijke ontwikkeling, Wonen en Binnenstad worden gerapporteerd. Financieringsconvenant 1996 Hoewel de ervaring over de afgelopen jaren dit niet aangeeft is toch al jaren geleden onderkend dat heruitgifte voor een deel van de erfpachters tot financiële problemen zou kunnen leiden. Eind jaren tachtig en begin jaren negentig zijn afspraken gemaakt met de Gemeentelijke Krediet Bank (GKB) over de opvang van en hulp aan deze erfpachters. Van die opvang is tot 1996 summier gebruik gemaakt. In 1996 is tussen de GKB en de Dienst Stedelijke Ontwikkeling voor die erfpachters die de heruitgifte niet kunnen betalen maar wel willen regelen een convenant gesloten. De afspraken komen er op neer dat de gemeente een verhoogd risico neemt bij het aangaan van leningen met erfpachters. Aan erfpachters die niet bij een commerciële bank terecht kunnen, wordt de mogelijkheid geboden leningen te verstrekken en dat tegen een iets lagere rente dan gebruikelijk bij een commerciële instelling. Afdekking van het risico geschiedt ten laste van de heruitgifteopbrengsten. De GKB bood de volgende producten aan: - een (2e) hypotheek of persoonlijke lening voor afkoop canonverplichting; - een continu krediet alleen bedoeld voor de rechtstreekse betaling van de canon aan het erfpachtbedrijf; - een persoonlijke lening voor de bijkomende kosten (notaris, overdrachtsbelasting). Eind jaren negentig is een aantal malen gebruik gemaakt van de mogelijkheid een persoonlijke lening te sluiten door die erfpachters die de afkoopsom voor de afkoop van de canonverplichting niet ineens konden betalen. Van de andere mogelijkheden is geen gebruik gemaakt. Met de inwerkingtreding van de Wet financiering decentrale overheden (Wet fido) en de gevolgen daarvan zoals in 2003 vastgesteld in RV 218 verstrekt de GKB geen hypotheken meer maar nog slechts persoonlijke kredieten aan bepaalde doelgroepen (bepaalde leeftijd en een inkomen van maximaal 130% van het wettelijk minimum loon). Dit betekent dat niet langer alle mogelijkheden van het convenant openstaan. Hypotheekverstrekking en persoonlijke lening ten behoeve van financiering van de afkoop van de canonverplichting is niet langer mogelijk.
DSO/2004.599
7
Daar staat tegenover dat een erfpachter niet verplicht is tot afkoop van de canonverplichting over te gaan. Het staat de erfpachter vrij te kiezen voor canonbetaling. De canon wordt bepaald als een percentage van de vastgestelde grondwaarde. Dit percentage wordt bepaald aan de hand van een aantal langlopende renten (art. 8.3 AB 1986 herz. 1993). Het bedrag van de canon zal daarmee lager liggen dat het bedrag aan rente en aflossing van een hypotheek. De canon en hypotheekrente zijn overigens beide fiscaal aftrekbaar. Voor de laagste inkomensgroep blijft wel de mogelijkheid van een continu krediet. En een persoonlijke lening kan een oplossing bieden voor hen die kiezen voor canonbetaling, maar problemen hebben met de betaling van de eenmalige kosten welke zijn verbonden aan het notarie el vestigen van een recht van erfpacht. Samenvattend In 1986 zijn de methode en uitgangspunten voor heruitgifte door de gemeenteraad vastgesteld. Uit overwegingen van redelijkheid en billijkheid is toen vastgesteld dat de grondwaarde bij heruitgifte niet hoger mag worden dan 55% van de marktwaarde van vergelijkbare onbebouwde kavels. Dat ligt ruimschoots beneden het gemiddelde niveau dat op basis van taxaties van makelaar wordt berekend. De marktwaarde van erfpachtgrond ligt gemiddeld tussen de 70%- en 80% van de marktwaarde van vergelijkbare onbebouwde kavels. In bijlage IV worden de verschillen in taxaties getoond. Wij stellen dan ook vast dat bij de bepaling van de grondwaarde bij heruitgifte het gemeentebestuur jegens de erfpachters in financieel opzicht een zeer tegemoetkomende opstelling heeft gekozen. Wij zijn ons er terdege van bewust dat erfpachters, zeker degenen die zich de consequenties van hun tijdelijke erfpachtrecht en/of de waardeontwikkeling van onroerend goed niet bewust waren, onaangenaam door de omvang van de nieuwe canon dan wel de afkoopsom zijn verrast. Wij stellen daarbij vast dat de stijging van de grondwaarde een afgeleid effect is van de marktontwikkeling ten aanzien van de waarde van de woningen. Wij kunnen ons ook goed voorstellen dat de budgettaire inpassing van de hogere kosten voor betrokkenen niet eenvoudig kan zijn. Zeker omdat zij, soms vele jaren lang, een relatief zeer laag bedrag betaalden voor de grond onder hun woning. Immers dat bedrag was gerelateerd aan een 75 jaar geleden vastgestelde canon, die alleen al door de inflatie in die periode gaandeweg fors aan waarde inboette. Op basis van de contractuele afspraken (erfpachtvoorwaarden) tussen de gemeente en de erfpachter wordt na verloop van de contractstermijn de grondwaarde weer in verhouding gebracht met de marktwaarde in deze tijd. Wij achten dat in zakelijk opzicht correct en rechtvaardig ten opzichte van de burgers van deze stad, die er op mogen vertrouwen dat het gemeentebestuur zorgvuldig met de bezittingen van de gemeente en de daarmede verbonden financiën omgaat. Voorts achten wij het rechtvaardig ten opzichte van de erfpachters die, zoals wij hierboven hebben gemeld, te maken krijgen met een grondwaardeniveau dat op basis van redelijkheid en billijkheid wordt vastgesteld. Het college van burgemeester en wethouders, de secretaris, de burgemeester, D.M.F. Jongen
W.J. Deetman