Update MKBA Spuiforum Den Haag

Update MKBA Spuiforum Den Haag

OPGESTELD IN OPDRACHT VAN: Gemeente Den Haag

OPGESTELD DOOR:

Adres:

Valkenburgerstraat 212 1011 ND Amsterdam

Telefoon:

020 – 67 00 562

Fax:

020 – 47 01 180

E-mail:

[email protected]

Website:

www.decisio.nl

TITEL RAPPORT: Update MKBA Spuiforum Den Haag

STATUS RAPPORT: Eindrapport

DATUM: 5 september 2012

OPDRACHTGEVER: Gemeente Den Haag, Dienst Stedelijke Ontwikkeling, Carsten Hof

PROJECTTEAM DECISIO: Kees van Ommeren ([email protected]), Gerwin van der Meulen en John Pertijs

Inhoud 1

Inleiding 1.1

1.2

Achtergrond............................................................................................................................... 1 1.1.1

De basis MKBA (2010) samengevat.......................................................................... 1

1.1.2

De 1e aanvulling (2011) ............................................................................................. 1

Update MKBA Spuiforum ......................................................................................................... 2 1.2.1

1.3

1

Doel, methodiek en eindresultaat.............................................................................. 3

Leeswijzer.................................................................................................................................. 3

2

Kosten en uitgangspunten update MKBA Spuiforum

4

3

Resultaat

5

3.1.1

Interpretatie ................................................................................................................ 6

3.1.2

Kosten ......................................................................................................................... 6

3.1.3

Directe baten............................................................................................................... 6

3.1.4

Variaties in bezoekersaantallen planalternatief ....................................................... 6

3.1.5

Indirecte effecten ........................................................................................................ 7

3.1.6

Overige indirecte effecten .......................................................................................... 8

Update MKBA Spuiforum Den Haag – Eindrapport

i

1 Inleiding Dit rapport is een aanvulling op de door Decisio uitgevoerde ‘MKBA Cultuurforum Spui’(10 juni 2010) en de 1e aanvulling ‘Aanvulling MKBA Spui: drie alternatieve scenario’s (januari 2011).

1.1 Achtergrond 1.1.1

De basis MKBA (2010) samengevat

In de eerste helft van 2010 heeft Decisio in opdracht van de gemeente Den Haag een maatschappelijk kosten-batenanalyse (MKBA) uitgevoerd van het Internationaal Cultuurforum Spui. Deze gebiedsontwikkelingsvisie is een ruimtelijke vertaling van een breed gedragen ambitie om het Spui te herontwikkelen tot het culturele hart van Den Haag met nationale en internationale uitstraling. De uitgevoerde MKBA draagt bij aan de uitwerking van verschillende planonderdelen en onderbouwing van de definitieve besluitvorming van dit project. In de analyse stonden twee alternatieven centraal:  Planalternatief: het Internationaal Dans- en Muziekcentrum op locatie Spui is het nieuwe culturele hart. Hierin zijn het Residentie Orkest (RO), Nederlands Dans Theater (NDT), Gastprogrammering (GP) en óók het Koninklijk Conservatorium gehuisvest. Jaarlijks trekt deze locatie 460.000 (waarvan 50.000 aan het KC) bezoekers.  Realistisch nulalternatief: het Koninklijk Conservatorium (KC) blijft op de huidige locatie gevestigd. De belangrijkste knelpunten die de instellingen nu ervaren worden grotendeels opgelost door beperkte uitbreiding van de bestaande accommodatie en een upgrading van een aantal zalen en bijhorende voorzieningen zoals onder meer foyerruimte. De bezoekersaantallen blijven op het huidige niveau van 180.000 per jaar.  Absoluut nulalternatief: Beide bovenstaande alternatieven zijn afgezet tegen een denkbeeldig scenario waarin in het geheel niet wordt geïnvesteerd 1.  Resultaten: Afgezet tegen het absoluut nulalternatief heeft het realistisch nulalternatief een Netto Contante Waarde-saldo (NCW-saldo) van € - 66 mln (kosten € 102 mln, baten € 36 mln) en het projectalternatief een NCW-saldo van € +2 mln (kosten € 228, baten € 230 mln) 2. Daarnaast scoort het planalternatief kwalitatief beter op het vergroten van de kans dat Den Haag de culturele hoofdstad van Europa wordt in 2018 en de verbetering van de vestigingsplaatspositie van Den Haag voor met name internationale bedrijven en instellingen. 1.1.2

De 1e aanvulling (2011)

Onder druk van financiële en politieke ontwikkelingen besloot het nieuwe College begin 2011 om drie aanvullende scenario’s door te rekenen:

1 Dit ‘niets doen-scenario’ is niet realistisch omdat de instellingen dan niet meer goed kunnen functioneren en het cultuuraanbod in Den Haag in een neerwaartse spiraal terecht komt. Ook de bezoekersaantallen nemen ieder jaar verder af. 2 Hierbij moet aangetekend worden dat daarbij rekening is gehouden met alle kwantificeerbare effecten.

Update MKBA Spuiforum Den Haag – Eindrapport

1



Scenario 1: Dit scenario omvat een iets kleiner en minder luxe uitgevoerd Dans- en Muziekcentrum dan het oorspronkelijke plan (inclusief een niet integraal aangepakte openbare ruimte) rondom het centrum). Het resulterende NCW-saldo is € +8 mln als gevolg van € 41 mln aan lagere kosten en € 35 mln minder inkomsten aan baten als gevolg van een daling van het aantal bezoekers met 60.000 per jaar.



Scenario 2: In dit scenario wordt het programma van eisen samenhangend ondergebracht op het Spuiplein en Wijnhaven 2. Het gevolg is dat de functies verder uit elkaar liggen en de architectonische uitstraling van het planalternatief ontbreekt. Het resulterende negatieve NCW-saldo is € -17 mln ten opzichte van het absoluut nulalternatief op basis van 320.000 jaarlijkse bezoekers.



Scenario 3: Dit is een variant waarbij de noodzakelijke investeringen worden gepleegd aan de huidige culturele instellingen om de functionering te behouden, maar zonder dat de terugloop in bezoekersaantallen wordt gestopt (-19% in 8 jaar). Het resulterende NCW-saldo van € -21 mln ten opzichte van het absoluut nulalternatief op basis van 145.000 bezoekers per jaar is het slechtst scorende scenario.

1.2 Update MKBA Spuiforum Op 31 maart 2011 is door de gemeenteraad van Den Haag besloten om een investeringsvoorstel voor een nieuw Spuiforum op te stellen. De belangrijkste aanpassingen ten opzichte van het oorspronkelijke planvoorstel zijn: o

Het vervallen van de kleine theaterzaal (- 350 zitplaatsen);

o

De bibliotheek wordt grotendeels geschrapt;

o

Kantooroppervlakte en vergaderruimte wordt verkleind;

o

Er komen meer commerciële functies (840 m² aan detailhandel en horeca in plaats van 398m²);

o

Vergroting publieksruimten;

o

Kwartslag draaiing van het forum;

o

De herinrichting van de openbare ruimte kent een hoogwaardige afwerking maar geen bijzondere elementen;

o

Het begrote aantal bezoekers bedraagt 166.000 (180.000 in oorspronkelijk planalternatief).

Dit plan moet op efficiëntere wijze de beoogde allure en overige doelstellingen van de gemeente Den Haag op cultureel gebied verwezenlijken. De investeringskosten bedragen € 170 mln (prijspeil 20173). Ter vergelijking: De investeringskosten van het oorspronkelijke ‘realistisch nulalternatief’ bedragen € 107 mln (prijspeil 2017).

3 Voor deze update zijn in opdracht van de gemeente Den Haag alle bedragen uitgedrukt in het prijspeil 2017.

Update MKBA Spuiforum Den Haag – Eindrapport

2

1.2.1

Doel, methodiek en eindresultaat

Het doel van deze update is om het nieuwe investeringsvoorstel 2012 door te rekenen zoals de alternatieven in de eerder uitgevoerde MKBA (en de eerste update van de MKBA). Het resultaat is een identiek totaaloverzicht zoals gepresenteerd in het eindrapport ‘MKBA Internationaal Cultuurforum Spui’ (dd 10 juni 2010). Qua methodiek sluiten we zoveel mogelijk aan bij de methode en uitgangspunten die bij de oorspronkelijke MKBA zijn gebruikt. Dit houdt in dat de analyse gebaseerd is op gegevens voor kosten en bezoekersaantallen die door de gemeente Den Haag zijn aangeleverd. Disclaimer: Decisio heeft geen eigen marktonderzoek uitgevoerd en ook geen toets uitgevoerd op de noodzakelijke uitgangspunten ten aanzien van de kosten van de investeringen en de bezoekersaantallen.

1.3 Leeswijzer In het volgende hoofdstuk lichten we de belangrijkste uitgangspunten en (investerings)kosten toe. Hoofdstuk 3 licht de resultaten toe van de update aan de hand van een NCW-tabel.

Update MKBA Spuiforum Den Haag – Eindrapport

3

2 Kosten en uitgangspunten update MKBA Spuiforum Qua opzet sluit deze update MKBA Spuiforum aan bij de oorspronkelijke MKBA. Dit betekent dat dezelfde effecten worden gekwantificeerd. Wel zijn er enkele verschillen in instellingen en definities. De belangrijkste verschillen zijn: 

Het verschil in prijspeilniveau: In deze update worden alle kosten en baten gerekend naar het prijspeil in 2017. Daarnaast wordt er gecorrigeerd voor de BTW-verhoging die dit jaar plaatsvindt.



Het startjaar van de investeringen lag in 2014 en verschuift nu naar 2015 (net als het NCW-jaar)

Tabel 2.1 Overzicht kosten en uitgangspunten Planalternatief Spuiforum 2012

Realistisch nulalternatief

Kosten Stichtingskosten (mln €)

170,2

107,1

Inrichtingskosten culturele instellingen (mln €)

4,2

1,1

Kosten tijdelijke huisvesting (mln €)

5,0

5,0

0,3 p.j.

0,3 p.j.

2

6,3

5,8 p.j.

5,0 p.j.

2015

2015

Kosten beheer openbare ruimte (mln € p.j.) Kosten grondexploitatie (mln €) Exploitatiekosten (mln € p.j.) Uitgangspunten Startjaar investering Duur bouwinvestering in jaren

3

3

Discontovoet

5,5%

5,5%

NCW-jaar

2015

2015

Tijdshorizon

2050

2050

Prijspeil

2017

2017

Bron: Gemeente Den Haag

De kosten van de inrichting van openbare ruimte bedragen voor het nieuwe planalternatief € 992.000. De eerste baten treden op in 2018. De discontovoet kan worden gezien als een soort rentevoet, het renteniveau waartegen de investeerder kan lenen verhoogd met een risico-opslag. Alle effecten worden doorgerekend tot en met het jaar 2050 en worden ‘contact gemaakt’ naar het basisjaar 2015.

Update MKBA Spuiforum Den Haag – Eindrapport

4

3 Resultaat In tabel 3.1 zijn de resultaten van de ‘Update MKBA Spuiforum’ opgenomen. Hierbij merken we op dat de in deze tabel gepresenteerde bedragen afwijken van die van tabel 2.1 omdat hier sprake is van netto contante waarden. De ‘scores’ van het nieuwe planalternatief en het realistisch nulalternatief zijn afgezet tegen het ‘absoluut nulalternatief’ (in de derde kolom). Tabel 3.1 Netto Contante Waarden Spuiforum Den Haag in miljoenen euro’s Planalternatief Spuiforum 2012

Realistisch nulalternatief

Absoluut nulalternatief

-161 -4 -5 0 -2 -24 -195

-102 -1 -5 -2 0 -14 -123

0 0 0 0 0 0 0

Directe baten Welvaartswinst (bestedingen) Totaal NCW directe baten t.o.v. absoluut nul

108 108

43 43

0 0

Indirecte effecten Waarde-effect vastgoed

72

0

-23

Kosten Stichtingskosten Inrichtingskosten culturele instellingen Kosten tijdelijke huisvesting Ontwikkelingskosten Kosten openbare ruimte Exploitatielasten Totaal NCW kosten t.o.v. absoluut nul

Woningen Winkels en kantoren

71 2

0 0

22 1

Herontwikkeling Beatrixkwartier Totaal NCW indirecte effecten t.o.v. realistisch nul

5 77

0 0

0 -23

Overige indirecte en externe effecten Vergroten kans 'Culturele Hoofdstad 2018' Verbetering positie DH vestigingsplaats bedr. en inst. Behoud culturele topinstellingen / impact op woon- en leefklimaat

+ +

0 0

-

+

0

-

Totaal NCW-saldo (mln €)

-10 +PM

-80 +PM

-23 -PM

Totaal NCW-saldo (mln €) t.o.v. absoluut nulalternatief

+13 +PM

-57 +PM

0

Update MKBA Spuiforum Den Haag – Eindrapport

5

3.1.1

Interpretatie

Het saldo van de gekwantificeerde maatschappelijke baten en kosten is voor het planalternatief Spuiforum € 70 mln (in NCW) gunstiger dan voor het realistisch nulalternatief en € 13 mln gunstiger dan het absolute nulalternatief. Naast de gekwantificeerde effecten zijn ook de niet gekwantificeerde effecten van belang. Het is bekend dat het cultuuraanbod een positieve invloed heeft op het leefen woonklimaat van een stad en voor het vestigingsklimaat voor bedrijven, dit effect is in de analyse niet gekwantificeerd. Het absolute nulalternatief lijkt (als alleen naar de cijfers wordt gekeken) beter te scoren dan het realistische nulalternatief, maar in dit scenario is het goed mogelijk dat, als gevolg van de afnemende bezoekersaantallen (enkele van) de culturele topinstellingen Den Haag op termijn verlaten wat grote negatieve gevolgen kan hebben voor het Haagse woon-, leef- en vestigingsklimaat. 3.1.2

Kosten

Het planalternatief Spuiforum heeft hogere kosten dan het realistisch nulalternatief. De NCW van de kosten van het planalternatief Spuiforum is € 72 mln hoger dan het realistisch nulalternatief. Dit verschil wordt vooral veroorzaakt door de hogere stichtingskosten van het Spuiforum (zie tabel 2.1). 3.1.3

Directe baten

Het effect op de welvaartswinst bestaat uit de bestedingen van het aantal extra bezoekers ten opzichte van de bestedingen in het absoluut nulalternatief. Het planalternatief Spuiforum trekt in totaal 320.000 bezoekers ten opzichte van 180.000 bezoekers in het realistisch nulalternatief en het absoluut nulalternatief4. Het verschil tussen het absoluut nulalternatief en het realistisch nulalternatief is dat door de investeringen in het realistisch nulalternatief het bezoekersaantal van 180.000 gehandhaafd blijft in de loop der tijd. De bezoekers aan het KC zijn apart gedefinieerd omdat hiervoor een andere gemiddelde besteding is aangehouden in de MKBA dan voor de overige bezoekers. Voor de bezoekers aan het KC is uitgegaan van een gemiddelde besteding van € 6 per bezoeker, voor de overige bezoekers bedraagt de gemiddelde besteding € 44 per bezoeker 5. 3.1.4

Variaties in bezoekersaantallen planalternatief

Voor een break-even scenario waarbij de maatschappelijke kosten van het planalternatief Spuiforum 2012 gelijk zijn aan de (kwantificeerbare) baten zijn circa 332.000 bezoekers per jaar vereist 6. In

4 In het absoluut nulalternatief bedraagt het aantal bezoekers in 2018 136.000. Dit als gevolg van de jaarlijkse daling van het verwachte aantal bezoekers. 5 Hierbij is rekening gehouden met wat deze mensen in het absoluut nulalternatief zouden doen. Prijspeil is 2017. 6 Hierbij gaat het met nadruk niet zoals in de MKBA Internationaal Cultuurforum Spui (2010) om het minimum aantal bezoekers waarbij het planalternatief nog steeds beter scoort dan het realistisch nulalternatief.

Update MKBA Spuiforum Den Haag – Eindrapport

6

een scenario met 350.000 bezoekers bedraagt het NCW-saldo van het planalternatief Spuiforum € 13 mln en bij 400.000 bezoekers € 49 mln. 3.1.5

Indirecte effecten

Waarde-effect vastgoed De ontwikkeling van het Spuiforum zorgen voor een stijging van de vastgoedwaarde. ABF Valuation heeft in 2010 onderzocht wat het effect van culturele voorzieningen binnen grootstedelijke agglomeraties in Nederland is op de waarde van woningen en vastgoed. Voor de MKBA ‘Internationaal Cultuurforum Spui’ heeft ABF (2010) berekend wat het waarde-effect van de ontwikkeling van het cultuurforum op de vastgoedwaarde in Den Haag. Aangezien dit effect onder meer samenhangt met de verwachte bezoekersaantallen zijn de uitkomsten van dit onderzoek lineair teruggeschaald naar de bezoekersaantallen voor het planalternatief Spuiforum 2012. Dit resulteert in een NCW van € 168 mln aan welvaartsbaten door bestedingen. Het realistisch nulalternatief heeft € 102 mln aan bestedingen. Waarde-effect vastgoed in het absoluut nulalternatief Door de daling van het bezoekersaantal zal in de loop der tijd zal een negatief waarde-effect op het omliggende vastgoed optreden. ABF heeft geconstateerd dat een toename van het bezoekersaantal met 120.000 (van 180.000 naar 300.000) leidt tot een waarde-effect op vastgoed van +65 miljoen euro. Een verdere toename met 150.000 bezoekers tot 450.000 leidt tot een extra waarde-effect van 31 miljoen euro. Dit laat zien dat er boven een bepaald niveau sprake is van een afnemend effect van een extra bezoeker op de vastgoedwaarde. Hoewel ABF dit niet heeft onderzocht, is er naar alle waarschijnlijkheid ook sprake van een negatief effect op de vastgoedwaarde bij een afname van de bezoekersaantallen. Als we er van uitgaan dat de door ABF gevonden relatie tussen een toename van de bezoekersaantallen even sterk is als bij een afname van de bezoekersaantallen, zou in het absolute nulalternatief, waar de bezoekersaantallen met 4% per jaar teruglopen, de waardedaling van het vastgoed na 10 jaar € 25 miljoen NCW bedragen (bij een bezoekersaantal van ca. 120.000). Daarna gaat deze waardedaling in deze redenering nog door bij verder teruglopende bezoekersaantallen. In deze tabel is voorzichtigheidshalve het bedrag van de waardedaling na 10 jaar als voorzichtige schatting opgenomen7. Beatrixkwartier In het planalternatief Spuiforum 2012 verplaatst het KC zich van de huidige locatie (Beatrixkwartier) naar de locatie Spui. Deze locatie wordt gezien als toekomstige locatie voor kantoor- en woningontwikkeling. De hiermee gepaard gaande welvaartswinst als gevolg van intensiever ruimtegebruik en de grondexploitatie bedraagt € 5,4 mln. In het realistisch nulalternatief is er geen sprake van verplaatsing.

7 Overigens is dit negatieve effect in eerder uitgevoerde analyses niet gekwantificeerd.

Update MKBA Spuiforum Den Haag – Eindrapport

7

3.1.6

Overige indirecte effecten

De overige indirecte effecten van het planalternatief Spuiforum 2012 zijn net als bij het planalternatief MKBA ‘Internationaal Cultuurforum Spui’ uit 2010 positief. Dit betekent dat nog steeds een positief effect bestaat op de kansen voor Den Haag om te worden verkozen tot Culturele Hoofdstad, er een positief effect is op de positie van Den Haag als vestigingsplaats voor bedrijven en instellingen, en dat er een positief effect bestaat op het behoud van culturele instellingen. Dit alles is een belangrijk onderdeel voor het woon- en leefklimaat in Den Haag.

Update MKBA Spuiforum Den Haag – Eindrapport

8