Economie Ingekomen stuk D1 (PA 27 juni 2012) Bureau Economische Ontwikkeling. Datum uw brief

Economie

Ingekomen stuk D1 (PA 27 juni 2012)

Bureau Economische Ontwikkeling

Korte Nieuwstraat 6 6511 PP Nijmegen

Openbare besluitenlijst 18 december 2007 Collegevergadering no 47

Aan de gemeenteraad van Nijmegen

Aanwezig: Voorzitter Wethouders Gemeentesecretaris Communicatie Datum Verslag 12 juni 2012 Onderwerp

Telefoon 14024 Telefax

(024) 329 95 80

E-mail gemeente@

nijmegen.nl

Postadres Postbus 9105

Th. de Graaf 6500 HG Nijmegen P. Depla, H. van Hooft sr., L. Scholten, H. Kunst, P. Lucassen, J. van der Meer P. Eringa A. Kuil Ons kenmerk Contactpersoon M. Sofovic EZ20/ 12.0012328 Domien Driessen/ Ilse Nieskens

Visie ontwikkeling bedrijvenlocatie Ressen

Datum uw brief

Doorkiesnummer

(024) 3299748

Geachte leden van de Raad,Aldus vastgesteld in de vergadering van: Al langere tijd is de locatie Vlek 14 in Nijmegen-Noord naar voren geschoven als locatie voor een retailpark voor Nijmegen. Vlek 14 is centraal gelegen in het stedelijk hart van de Stadsregio en vormt de noordelijke entree van de stad. De locatie heeft een omvang van 19 hectare bruto en wordt ontsloten door de Ovatonde. Vlek 14 is per auto zeer goed bereikbaar door haar ligging aan de A325 en de directe nabijheid van de A15. De omvang van de locatie maakt het mogelijk een De voorzitter, De secretaris, programma te realiseren met voldoende massa en goede mogelijkheden voor parkeren. Het terrein is goed zichtbaar vanaf de weg. Direct naast Vlek 14 ligt de Landschapszone, een recreatiegebied met plassen en een leisure-programma. Hier wordt mogelijk op termijn een megabioscoop gerealiseerd. Nijmegen heeft hiervoor met initiatiefnemer Cinemec een intentieovereenkomst getekend. De gemeentelijke planexploitatie Waalsprong voorziet in de ontwikkeling van Ressen (vlek 14). Voor Vlek 14 heeft U een grondexploitatie vastgesteld met een bepaalde opbrengstverwachting. In het halfjaarlijkse voortgangsrapportage Grote Projecten is gesteld dat de gronduitgifte vanaf 2014 gaat plaatsvinden. Momenteel is gestart met de planvoorbereiding om uiteindelijk te komen tot daadwerkelijke afspraken met marktpartijen. Voor de locatie Vlek 14 is door de gemeente een gebiedsanalyse gemaakt en is een extern bureau (Stec groep) de opdracht gegeven om een markttoets uit te voeren, om tot een succesvolle invulling van de locatie te komen. Daarbij gaat het ons om kwaliteit, economische versterking van de stad en invulling geven aan de opbrengstverwachting. We willen echt iets neerzetten op deze locatie en de entreefunctie ten volle benutten. We willen een programma voor Vlek 14 dat tegelijkertijd recht doet aan de sterke kanten van deze bijzondere locatie, maar ook een kwaliteitsimpuls voor de stad Nijmegen betekent. Tegelijkertijd staan we voor behoud van onze winkelstructuur in Nijmegen en moeten de economische effecten van het programma versterkend zijn voor de stad.

www.nijmegen.nl

Brief aan de raad.doc

1

Gemeente Nijmegen Economie Bureau Economische Ontwikkeling

Vervolgvel

1

Markttoets In de markttoets wordt een aantal mogelijk scenario’s voor Vlek 14 beoordeeld op basis van de criteria markt (vraag vanuit de markt, relatie met bestaande aanbod), opbrengsten, fasering en risico. Het scenario “vrije tijd” komt als beste uit de bus. Bij dit scenario gaat het om een retailpark, aangevuld met o.a. kantoren, horeca en leisure. Voor dit scenario zijn goede marktperspectieven: er is marktruimte in de Stadsregio voor grootschalige retail, de opbrengsten van dit scenario zijn het grootst en het risico is beperkt. Er zijn wel concurrerende projecten in de Stadsregio en afstemming is vereist. Uit de markttoets komt een retailpark naar voren rond het thema “in en om het huis”. Het gaat daarbij niet om een traditionele woonboulevard, maar om een retailpark van circa 30.000 m2 wvo waar naast woonwinkels ook bruin en witgoed, doe het zelf, sport en spel en huishoudelijke artikelen terugkomen. Als voorbeeld van een succesvol retailpark wordt o.m. Retailpark Roermond en Hengelo Plein Westermaat genoemd. Winkels die behoren tot de branchegroep mode en dagelijkse boodschappen zijn, volgens de markttoets, niet wenselijk op Vlek 14 omdat ze sterk concurreren met de binnenstad (mode) en buurt- en wijkcentra (dagelijkse boodschappen). We hebben met nadruk aan het adviesbureau gevraagd om ook te kijken naar de effecten van het scenario Vrije tijd. Zo zal realisatie van een retailpark leiden tot extra omzet en banen voor Nijmegen, maar ook omzetverschuiving en verandering van de detailhandelsstructuur tot gevolg hebben. Veranderingen in het winkellandschap De binnenstad van Nijmegen trekt jaarlijks miljoenen bezoekers. Primaat voor winkelen in Nijmegen ligt dan ook bij de binnenstad. Het is een sfeervolle binnenstad met voor ieder wat wils. Voor de bekende ketens kun je terecht in de hoofdwinkelstraten. De speciaalzaken, winkels met een eigen Nijmeegse smoel, vind je terug in de ringstraten. Ook Nijmeegse ondernemers merken dat bestedingen van de consument onder druk staan. Tegelijkertijd zien we dat bezoekersaantallen wel gelijk blijven. Vooral de koopzondagen zijn een succes en trekken extra bezoekers naar de binnenstad. Dit past in de trend dat het karakter van binnensteden aan het veranderen is. Bezoekers komen niet langer alleen naar de binnenstad om te winkelen, maar ook om daar iets te beleven. We zien de binnenstad dan ook van functie verandert. Het is al langer gaande dat winkelmeters in de binnenstad plaats maken voor andere functies als horeca, cultuur en dienstverlening. We hebben vorig jaar dan ook de vestigingsregels voor dit soort functies versoepeld. Ook is de binnenstad een groeiend woonmilieu. Minder courante winkelmeters (verdiepingsvloeren, periferie) vinden nogal eens een tweede leven als woonruimte. De consument heeft verschillende winkelmotieven. In zijn koopgedrag maakt hij onderscheid tussen boodschappen doen, recreatief winkelen en doelgerichte aankopen. Voor de dagelijkse boodschap kan hij terecht in de buurt- en wijkwinkelcentra in de directe nabijheid van waar hij woont. In de binnenstad kan hij terecht voor het recreatief en vergelijkend winkelen.

www.nijmegen.nl



Vervolgvel

2

Branches in de categorie mode en vergelijkend winkelen zullen hun belangrijke positie in de binnenstad blijven behouden. Nu al zorgen deze branches voor 80% van het winkelbestand. Bij de aankoop van doelgerichte producten gaat het om artikelen die de consument snel en efficiënt wil kopen op een locatie de gemakkelijk en bereikbaar is. Consumenten gaan dan doelgericht – met de auto- naar een goedbereikbare locatie vaak aan de rand van de stad, op zoek naar een ruim aanbod aan grote winkels. Doelgericht winkelen op een perifere locatie We zien dan ook in steeds meer steden winkellocaties aan de rand van stad verschijnen die worden ingevuld met branches die het moeten hebben van een ander soort koopgedrag, dan waar de binnensteden het van moeten hebben. De locaties bieden een winkelaanbod in branches als wonen, doe-het-zelf, bruinen witgoed, vrije tijd. Deze branches zijn nu al deels uit onze binnenstad verdwenen of staan onder druk. Zo heeft Nijmegen al langere tijd geen grotere woonzaken meer in de binnenstad en tegelijkertijd zijn wel kleinere, specialistische zaken rond het woonthema overgebleven. Voor “bruin en witgoed” geldt dat door de opkomst van internet en de tendens tot schaalvergroting formules als bijvoorbeeld It’s en Megapool het niet meer bolwerken. Alleen grotere formules als een BCC en Mediamarkt weten de consument te binden, maar vragen om locaties aan de rand van de stad, namelijk goed per auto bereikbaar, ruime parkeermogelijkheden en voldoende ruimte om flink wat meters winkeloppervlak neer te zetten. Voor sectoren als sport en huishoudelijke artikelen blijft de binnenstad aantrekkelijk. Binnensteden zullen weliswaar moeten concurreren met aanbod op meer perifere locaties; de binnensteden blijven aantrekkelijk voor speciaalzaken. De trend van schaalvergroting in de detailhandel, ingegeven door kostenreductie en de behoefte van de consument aan een ruim assortiment is een gegeven. Een retailpark aan de rand van de stad komt tegemoet aan deze tendens en maakt het mogelijke grotere aanbieders op één centrale plek te clusteren. Ook bij ons melden zich aantrekkelijke grotere marktinitiatieven die horen bij een stad als Nijmegen. Het gaat daarbij bijvoorbeeld om grotere concepten als een Mediamarkt, Decathlon en Hornbach. Ervaring van de afgelopen tijd leert dat de omvang van dit soort initiatieven er toe leidt dat ze moeilijk inpasbaar zijn in de binnenstad. Deze marktinitiatieven vragen zelf ook om andersoortige locaties dan een binnenstad. Uiteindelijk is het de consument die bepaalt, waar hij gaat winkelen. Een retailpark komt tegemoet aan de behoefte die er is bij consumenten in de Stadsregio. Aanbieders van grote winkelconcepten kloppen ook elders in de Stadsregio aan. Denk daarbij aan Arnhem, Zevenaar en Duiven, maar ook kleinere omliggende gemeenten. Door Vlek 14 aan te wijzen als locatie voor grootschalige detailhandel wordt de markt ruimte geboden en vindt tegelijkertijd concentratie van dit soort initiatieven in de Stadsregio plaats. Economisch versterkend We hebben met nadruk gevraagd om in de Markttoets ook te kijken naar de effecten van het scenario Vrije tijd. Zo zal realisatie van een retailpark leiden tot extra omzet en banen voor Nijmegen, maar ook omzetverschuiving en verandering van de winkelstructuur. In de Markttoets wordt uitgegaan van 4 tot 8% omzetverschuiving voor de stad Nijmegen. Vraag is of we een dergelijke mogelijke omzetverschuiving op dit moment bij de (binnen)stad kunnen neerleggen. We zijn hierover het gesprek aangegaan met het Huis voor de Binnenstad.

www.nijmegen.nl



Vervolgvel

3

Hoog op de agenda staat de leegstand in de binnenstad. De retailsector staat immers onder druk, vooral door de toenemende verkoop via internet en de niet langer stijgende bestedingen van consumenten. Nijmegen kent volgens Locatus nog steeds een leegstandspercentage van 11% en zit hiermee op vergelijkbaar niveau met andere steden. Wel zien we in Nijmegen ook de algemene tendens dat vooral op b- en c-milieus in de binnenstad 1 steeds meer panden leegstaan. Dit heeft te maken met het veranderend karakter van de binnenstad en is ook een gevolg van het achterblijven van bestedingen door de consument in die binnenstad. Daarnaast beëindigen veelal oudere MKB-ondernemers hun zaak en kunnen geen opvolger vinden. Jongeren zijn minder geneigd om een eigen zaak te beginnen en lopen tegen belemmeringen als financiering aan. Het gaat hier om autonome ontwikkelingen in de binnenstad die gaande zijn, los van de vraag of er een retailpark bij Ressen komt. Om te kunnen inspelen op deze autonome ontwikkelingen willen we samen met het Huis voor de Binnenstad de binnenstad meer weerbaar maken voor de toekomst. Op korte termijn starten we met een weerbaarheidsanalyse, die moet resulteren in een aanpak á la ringstraten, enerzijds gericht op de meest kwetsbare delen van de binnenstad en anderzijds bedoeld om sterke kanten van de binnenstad beter te benutten. Afspraken in de Stadsregio In het Regionaal Plan 2005-2020 van de Stadsregio zijn drie locaties aangewezen voor grootschalige detailhandel, te weten Ressen, Gelredome en De Aam in Elst. In de tussentijd zijn daar plannen bij Duiven en Zevenaar bijgekomen. Momenteel vindt de evaluatie van het afsprakenkader in de Stadsregio plaats. Daarbij wordt ook gekeken naar de marktruimte voor PDV/GDV die er in de regio is. Uitgangspunt voor Nijmegen bij deze evaluatie is, dat grootschalige winkels thuis horen bij de steden en dat een retailpark inspeelt op veranderend winkelgedrag. Tegelijkertijd hebben we rekening te houden met de marktruimte die er is in de Stadsregio en willen we ons houden aan afspraken die daar worden gemaakt. Met de Kamer van Koophandel hebben we gesproken over haar “Agenda voor de toekomst”, waarin de Kamer waarschuwt voor een teveel aan winkelmeters in de regio en pleit voor afstemming van plannen op regionaal niveau om overbewinkeling te voorkomen. Een punt dat wij onderschrijven en dat maakt dat we belang hechten aan het maken van afspraken in Stadsregioverband. Tegelijkertijd vinden we in “Agenda voor de toekomst” ook terug dat nuancering op zijn plaats is. Zo dient er onderscheid gemaakt te worden tussen krimp (randen stadsregio) en groeigebieden (A325-gebied Arnhem-Nijmegen) in de Stadsregio. En ook de Kamer maakt onderscheid tussen de verschillende soorten winkellocaties (onderscheid: dagelijkse boodschappen, recreatief winkelen, doelgericht winkelen). Vervolgafspraken Kortom, er zijn zowel duidelijke argumenten die de komst van een retailpark bij Ressen ondersteunen. Maar ook overwegingen om hier, zeker in deze economisch mindere tijd, zorgvuldig mee om te gaan. We hebben de afgelopen tijd gebruikt om hierover in gesprek te gaan met het Huis voor de Binnenstad, Kamer van Koophandel en omliggende gemeenten in stadsregio-verband. Graag nodigen wij u nu uit voor een bijeenkomst op 25 juni 2012, 19.301

A-milieu zijn hoofdwinkelstraten als bijvoorbeeld Broerstraat, Burchtstraat en Marikenstraat. Ben C- milieu zijn omliggende winkelstraten als bijvoorbeeld Hezelstraten, Van Welderenstraat, Bloemerstraat etc.

www.nijmegen.nl



Vervolgvel

4

20.30 uur om de resultaten van het Stec-onderzoek te bespreken en opvattingen met elkaar te delen. Dit najaar wil het College de definitieve balans opmaken voor het te realiseren programma voor vlek 14. Na het gesprek met de Raad en belangrijkste stakeholders kan in het najaar van 2012 opdracht worden gegeven voor het opstellen van het bestemmingsplan voor Vlek 14. Wat gaan we tot dat moment doen: - We gaan de komende tijd door met het betrekken van stakeholders (deskundigen, ondernemers en marktpartijen) bij dit traject. - We spreken met regelmaat met omliggende gemeenten in Stadsregio-verband en blijven deelnemen aan de evaluatie van het beleid rond grootschalige detailhandel in de Stadsregio. Een retailpark in Nijmegen heeft immers een uitstraling die verder gaat dan alleen Nijmegen. We houden u op de hoogte van dit traject. - In september willen we met U een bezoek brengen aan een voorbeeldpark voor retail en opgedane ervaringen rond realisatie en functioneren van dit park met u delen. Het gaat daarbij om een bezoek aan het Retailpark in Roermond. - Ook willen we met U een bezoek brengen aan een nieuwe vestiging van Hornbach in Breda. - Vlek 14 is de poort van Nijmegen en het hart van de Stadsregio. Zo’n plek verdient een hoogwaardige uitstraling en een kwalitatief goede invulling. We zetten in op een retailpark met een groene en aantrekkelijke verschijningsvorm. We starten met een stedenbouwkundige visie voor deze locatie en het opstellen van een ontwikkelstrategie die rekening houdt met deze aspecten. - Eind 2012 willen we het ontwerp bestemmingsplan voor Ressen vrijgeven voor inspraak. We zullen u over dit traject tzt informeren. Hoogachtend, College van Burgemeester en Wethouders van Nijmegen, De Burgemeester,

De Gemeentesecretaris,

drs. H.M.F. Bruls

drs. B. van der Ploeg

www.nijmegen.nl


MARKTTOETS VLEK 14 NAAR EEN SUCCESVOLLE ONTWIKKELING VAN VLEK 14 IN WAALSPRONG Stec Groep aan Gemeente Nijmegen

Stec Groep B.V. Esther Geuting, Guido Scheerder en Boudewijn Kuijl Mei 2012

INHOUDSOPGAVE 1.

INLEIDING 1.1 Uw vraag 1.2 Onze aanpak 1.3 Leeswijzer

1 1 2 3

2.

LOCATIEPROFIEL VLEK 14 2.1 Vlek 14 heeft veel sterke, maar ook enkele zwakke punten 2.2 Vlek 14 is niet even aantrekkelijk voor alle vastgoedsegmenten 2.3 Aandachtspunten voor de ontwikkeling van Vlek 14 gezien het locatieprofiel 2.4 Vier scenario’s die bij het locatieprofiel van Vlek 14 passen

4 4 6 7 8

3.

VLEK 14: CENTRUM VAN VRIJE TIJD 3.1 Vlek 14: centrum voor vrije tijd 3.2 Scenario vrije tijd sluit als beste aan op de marktvraag 3.3 Vrije tijd genereert in potentie de meeste grondopbrengsten 3.4 Het scenario vrije tijd is relatief makkelijk te faseren 3.5 De gemeente loopt relatief minder risico met het scenario vrije tijd 3.6 Alternatief scenario

13 13 16 18 18 19 19

4.

EFFECTEN VOORKEURSVARIANT VRIJE TIJD 4.1 Marktverschuivingen binnen Stadsregio bedragen gemiddeld 2 to 4% 4.2 Marktverschuivingen Nijmegen bedragen gemiddeld 4 tot 8%

22 22 25

5.

ONTWIKKELSTRATEGIE EN RANDVOORWAARDEN 5.1 Randvoorwaarde 1: stem regionaal af op het gebied van bedrijventerreinen en kantoren 5.2 Randvoorwaarde 2: zorg voor goede afstemming retailplannen binnen de Stadsregio 5.3 Randvoorwaarde 3: zet in op een sterke HOV verbinding 5.4 Randvoorwaarde 4: zorg voor voldoende massa en onderscheidend vermogen

30 30 31 32 32

5.5 Randvoorwaarde 5: zorg voor sterke kandidaten voor het leisureprogramma met een onderscheidend aanbod 5.6 Randvoorwaarde 6: zet in op een groene en aantrekkelijke verschijningsvorm 5.7 Uw strategie: kies voor het scenario ‘vrije tijd’, maar alleen met rendabele leisure 5.8 Uw strategie: werk met een aantrekkelijk terugvalscenario 5.9 Uw strategie: zorg voor organische groei: negatief bestemmen in plaats van positief bestemmen 5.10 Uw strategie: realiseer u dat als op Vlek 14 geen retailpark landt, het ergens anders in de stadsregio komt

32 32 36 36 36 37

1.

INLEIDING

In dit rapport geven we adviezen hoe u tot een succesvolle ontwikkeling van Vlek 14 komt. Dit hoofdstuk gaat kort in op uw vragen aan ons, onze aanpak en de leeswijzer.

1.1 Uw vraag U bent volop bezig met de ontwikkeling van de Waalsprong. In het uiterste noorden ontwikkelt u Vlek 14, dat in 2014 of 2015 op de markt moet komen. Vlek 14 (19 hectare groot) is een belangrijk gebied omdat het vanuit de noordkant de entree vormt van Nijmegen. U wilt daarom ‘echt iets neerzetten’ op deze locatie en de entreefunctie ten volste benutten. Beeldkwaliteit en uitstraling zijn daarom belang. Naast Vlek 14 ligt de Landschapszone waarin u functies wilt vestigen op het gebied van leisure en vrije tijd (20.000 m2 bvo); het bestemmingsplan voor deze locatie is reeds van kracht. U wenst een optimale wisselwerking tussen het programma in Vlek 14 en de Landschapszone. U wilt nu weten voor welke functies op Vlek 14 markt is en wat de meerwaarde van deze functies voor Vlek 14, Nijmegen en de Stadsregio is. Meer concreet heeft u de volgende vragen:  Welke doelgroepen zijn kansrijk voor Vlek 14?  Wat is de omvang van de vraag van deze doelgroepen?  Welke positionering en programma is het beste voor Vlek 14? Hoe is de wisselwerking met de aangrenzende Landschapszone?  Wat betekent dit alles voor de opzet en inrichting van het terrein? Met welke grondprijzen, welk uitgiftetempo en welke fasering moet u rekening houden?  Wat zijn de effecten van het programma voor Vlek 14 voor Nijmegen en de Stadsregio?  Welke (markt)risico’s hangen met de ontwikkeling van Vlek 14 samen? Hoe kunt u deze beheersen?

Markttoets Vlek 14 – definitief – Stec Groep aan gemeente Nijmegen 11.165

1

U wilt een succesvolle ontwikkelstrategie Naast de marktverkenning wilt u ook een goede ontwikkelstrategie voor Vlek 14 en u wilt antwoorden op de volgende vragen: hoe moet u het programma in de markt zetten om Vlek 14 tot een succes te maken? En met wie moet u samenwerken en hoe zorgt u voor branding en klanten?

1.2 Onze aanpak Om bovenstaande vragen te beantwoorden, volgden we samen met u een aanpak in vijf stappen:  Stap 1: kick-off en locatiebeoordeling  Stap 2: markanalyse relevante doelgroepen  Stap 3: kansrijke ontwikkelscenario’s voor Vlek 14  Stap 4: uitwerking voorkeursvariant en workshop rekenen en tekenen  Stap 5: adviezen ontwikkelstrategie voor Vlek 14 Hieronder geven we kort aan wat we in iedere stap hebben gedaan. Stap 1: kick-off en locatiebeoordeling In stap 1 brachten we een bezoek aan de locatie en de directe omgeving om de meest actuele informatie ter plekke op te nemen. Vervolgens vertaalden we de eerste marktfeiten en oordelen in een helder locatieprofiel waardoor de sterke en zwakke punten van de locatie direct naar boven komen. Stap 2: marktanalyse relevante doelgroepen In deze stap brachten we de aantrekkelijkheid van Vlek 14 voor de verschillende doelgroepen in beeld. Hierbij gingen we in op de volgende doelgroepen: kantoren, bedrijfsruimte, horeca, retail, leisure en zorg. Hierdoor verkregen we een helder beeld van de aard en omvang van de vraag per doelgroep, Op basis hiervan gaven we een oordeel over de aantrekkelijkheid van Vlek 14 voor elke doelgroep. Ook brachten we de concurrerende ontwikkelingen in de directe omgeving in beeld en trokken we conclusies over de wisselwerking tussen Vlek 14 en andere locaties in de Waalsprong en Nijmegen.


2

Stap 3: kansrijke ontwikkelscenario’s voor Vlek 14 Vervolgens stelden we in stap 3 vier potentiële ontwikkelscenario’s op. Van elk scenario beschreven we de positionering, het programma en de ruimtelijke kwaliteit. Op basis van de criteria: aantrekkelijkheid Vlek 14, concurrentie, marktvraag en opbrengstenpotentieel,stelden we het voorkeursscenario vast. Stap 4: uitwerking voorkeursvariant en workshop rekenen en tekenen Deze voorkeursvariant werkten we in stap 4 verder uit. In een interactieve workshop gingen we in op wat dit scenario betekent voor de opzet, inrichting en profilering van Vlek 14. Ook maakten we bij dit scenario een Economische Effecten Rapportage met en focus op de retail en gaven we een overzicht van marktconforme prijzen. Dit deden we door middel van de residuele grondprijsmethode. Stap 5: adviezen ontwikkelstrategie voor Vlek 14 In deze laatste stap gaven we op basis van onze analyses en marktinschattingen een kort en bondig advies. Hierin gaven we een overzicht van de stappen die moeten worden gezet om het voorkeursscenario te realiseren.

1.3 Leeswijzer In hoofdstuk 2 geven we door middel van een locatieprofiel de belangrijkste kenmerken van Vlek 14 en komen we op basis hiervan tot vier scenario’s. In hoofdstuk 3 kiezen we het voorkeursscenario en geven we de belangrijkste argumenten hiervoor. Vervolgens geven we in hoofdstuk 4 een overzicht van de belangrijkste effecten van dit scenario; voor zowel de stadsregio, Nijmegen en diverse locaties binnen Nijmegen. In hoofdstuk 5, ten slotte, geven we u handvatten en randvoorwaarden om het voorkeursscenario daadwerkelijk te realiseren. Voor de onderbouwing en achterliggende analyses verwijzen we naar het bijlagenboek. Dit boek bevat:  Bereikbaarheidskaart Vlek 14.  Marktanalyse vastgoedsegmenten.


3

2.

LOCATIEPROFIEL VLEK 14

In dit hoofdstuk geven we allereerst een opsomming van de belangrijkste sterktes en zwaktes van Vlek 14. Op basis hiervan beschrijven we vier potentieel aantrekkelijke ontwikkelscenario’s.

2.1 Vlek 14 heeft veel sterke, maar ook enkele zwakke punten Sterk: terrein is uitstekend bereikbaar per auto Door de ligging aan de N325 en het feit dat de (doorgetrokken) A15 op slechts enkele autominuten van Vlek 14 is gelegen, is het terrein per auto zeer goed bereikbaar. Pas in 2015 wordt daadwerkelijk begonnen met het doortrekken van de A15 richting Duitsland. Daarnaast ligt de (geplande) HOV-halte zeer nabij. Vlek 14 is met de auto binnen 15 minuten bereikbaar voor 400.000 Nederlandse consumenten en binnen 30 minuten voor circa anderhalf miljoen consumenten (zie ook de bereikbaarheidskaart in het bijlagenboek). Sterk: door ruime locatie is het mogelijk volume te creëren Vlek 14 heeft een omvang van circa 19 hectare. Met deze omvang is het mogelijk om een programma met voldoende massa en parkeervolume te creëren. Om een ruimtelijke ontwikkeling tot een succes te maken is de omvang van het programma wezenlijk belang. Zo geldt voor retail dat door het moderne consumentengedrag en door de schaalvergroting in de detailhandel concepten onder de 20.000 m² weinig kansrijk zijn. De consument wil kijken en vergelijken, moet er een ritje voor over hebben en de auto makkelijk kwijt kunnen.


4

De definitieve terreincapaciteit moet overigens nog worden vastgesteld. Ook met een aantal hectare minder is er capaciteit voor een sterk programma met ruim parkeren. Kans: terrein is goed zichtbaar door potentiële zichtlocaties Door de directe ligging aan de N325 is het mogelijk zichtlocaties aan de rand van het terrein te realiseren. Door realisatie van deze zichtlocaties wordt het terrein zichtbaarder en het vergroot de herkenbaarheid van het terrein. Kans: centrale ligging binnen de stadsregio en entree van Nijmegen De centrale ligging binnen de stadsregio is een duidelijke kans. Vlek 14 is op deze manier aantrekkelijk voor bedrijven die klanten zowel in Arnhem als in Nijmegen willen bedienen. Ook is het aantrekkelijk dat Vlek 14 gelegen is het deel van de stadsregio waar de bevolkingsgroei plaats vindt. Vlek 14 ligt in het dynamische en stedelijke hart van de regio. Behalve een spil voor de Stadsregio vormt Vlek 14 een Poort voor Nijmegen. Kans: grenzend aan Landschapszone maakt synergie mogelijk Vlek 14 grenst aan de Landschapszone. Dit gebied van circa 200.000 m² heeft een focus op leisure en vrije tijd. In het creëren van synergie tussen beide locaties ligt een belangrijke kans voor Vlek 14. Beide ontwikkelingen kunnen immers complementair aan elkaar zijn. Bedreiging/kans: Vlek 14 heeft nog geen bewezen identiteit Vlek 14 is nog geen bewezen locatie en nog niet bij alle ondernemers en potentiële vestigers bekend. Het is mogelijk dat Vlek 14 door deze beperkte naamsbekendheid potentiële vestigers misloopt. Hier ligt een belangrijke marketing- en acquisitieopgave. Voordeel van een terrein Markttoets Vlek 14 – definitief – Stec Groep aan gemeente Nijmegen 11.165

5

zonder identiteit is dat het niet gebukt gaat onder een negatief imago en dat u vanaf de grond af aan zorgvuldig kunt werken aan een aantrekkelijk gebied met een positief imago. Zwak: geen treinstation in directe omgeving De autobereikbaarheid van Vlek 14 is uitstekend, maar de bereikbaarheid per trein is dat niet. Lent is het meest nabij gelegen station. Dit station ligt op enkele autominuten van Vlek 14. Het ontbreken van een goede treinverbinding is een zwakte van het terrein voor sommige functies. Voor met name kantoorlocaties is een dubbele bereikbaarheid een vereiste. Bedreiging: er zijn diverse concurrerende ontwikkelingen in de omgeving In vrijwel alle vastgoedsegmenten (bedrijventerrein, kantoren, retail, leisure, zorg) is sprake van concurrerende projecten in de directe omgeving van Vlek 14. Deze concurrerende projecten kunnen een deel van de vraag van Vlek 14 wegsnoepen wat een vertragende werking op de ontwikkeling en uitgifte van Vlek 14 kan hebben. Voorbeelden van concurrerende projecten zijn: de Grift, bedrijvenpark A15, 7Poort, Nieuwgraaf Duiven en Arnhem-Zuid. Sterk punt van Vlek 14 ten opzichte van ontwikkelingen in Zevenaar of Duiven is de ligging in het centrum van de Stadsregio, waar de demografische groei plaats vindt. Daarnaast is Vlek 14 van alle locaties het best in staat (ook) het zuidelijke deel van de Stadsregio te bedienen.

2.2 Vlek 14 is niet even aantrekkelijk voor alle vastgoedsegmenten Met bovenstaande sterkte-zwakte-analyse, de marktanalyse uit het bijlagenboek en indicatie van de opbrengstenpotentie per vastgoedsegment geven we in tabel 1 een overzicht welke vastgoedsegmenten het beste op Vlek 14 passen en aantrekkelijk zijn. Hieruit blijkt dat met name retail, leisure en horeca goed bij de kenmerken van Vlek 14 passen. Andere vastgoedsegmenten scoren minder goed. Uit de marktanalyse komen geen vastgoedsegmenten zonder perspectief naar boven. Zie het bijlagenboek voor een verdere onderbouwing hiervan.


6

Tabel 1: relatieve aantrekkelijkheid vastgoedsegmenten op Vlek 14? functie

aantrekkelijkheid locatie

concurrentie

marktvraag

opbrengst potentie

eindoordeel1

kantoren

0

0

-

+

0

bedrijfsruimte

+

0

0

0

0

retail

+

0

+

+

+

leisure

+

+

+

0

+

horeca

+

+

+

+

+

zorg

+

0

0

0

0

vakantiepark

+

0

+

-

0

museum

0

+

0

-

0

Bron: Stec Groep, 2012

2.3 Aandachtspunten voor de ontwikkeling van Vlek 14 gezien het locatieprofiel Verstop Vlek 14 niet Vlek 14 is een sterke locatie. Het terrein bezit een uitstekende autobereikbaarheid, ligt centraal in het dynamische hart van de stadsregio en vormt de noordelijke entree of poort voor Nijmegen. Doordat de voor Vlek 14 kansrijke vastgoedsegmenten (retail, leisure en horeca) gebaat zijn bij zichtbaarheid, is het belangrijk dat Vlek 14 een goed zichtbaar terrein wordt. U moet Vlek 14 daarom niet ‘verstoppen’ achter bijvoorbeeld een aarden wal. Om de zichtbaarheid te versterken maakt u zichtlocaties aan de N325 en zorgt u voor een goede 1

Uiteraard is binnen elk vastgoedsegment weer een nadere onderverdeling. Zo is binnen de leisure met name een megabioscoop en een poolhouse interessant terwijl een discotheek veel minder goed past op Vlek 14.


7

beeldkwaliteit. Ook houdt u in de stedenbouw rekening met de passerende automobilist. Denk hierbij aan voldoende ruimte tussen terrein en snelweg, parkeren achter het gebouw en het ritme tussen de zichtlocaties. Niet bedrijfslocatie na bedrijfslocatie en daarna een grote afstand open weide. Maar een duidelijke samenhang tussen open ruimte en bebouwing. Vlek 14 staat niet op zichzelf maar heeft een duidelijke samenhang met de omgeving U ziet de ontwikkeling van Vlek 14 in samenhang met andere ontwikkelingen in Nijmegen en de stadsregio. Het ontwikkelen van meerdere locaties binnen de Waalsprong, Nijmegen of de stadsregio die elkaar in de wielen rijden, moet u voorkomen. Dit om onnodige concurrentie tussen locaties en vertraging en afzettempo te vermijden. Het creëren van synergie tussen locaties moet juist worden gestimuleerd. Locaties waarmee u binnen Nijmegen rekening dient te houden, zijn o.a.: de Landschapszone, Citadel, De Grift, de binnenstad en woonboulevard Novium en binnen de stadsregio: Zevenaar, Arnhem, Duiven en Elst. Vlek 14 als locatie met een ‘groene’ verschijningsvorm Naast de programmatische afstemming biedt ligging en omgeving van Vlek 14 ook belangrijke kansen om voor wat betreft verschijningsvorm aan te takken op het groene karakter van de omgeving en de koppeling aan de landschapszone.

2.4 Vier scenario’s die bij het locatieprofiel van Vlek 14 passen In deze paragraaf onderscheiden we op hoofdlijn vier scenario’s die in meer of mindere mate bij Vlek 14 passen. Het gaat om de scenario’s: vrije tijd, werken, zorgen en mixen op Vlek 14. Bij elk scenario schetsen we een beeld hoe dit terrein er na realisatie uitziet, ook tonen we een aantal beelden die dit scenario goed samenvatten.


8

Vrije tijd op Vlek 14 Mensen komen in dit scenario naar Vlek 14 om doelgericht grootschalige winkels en leisurevoorzieningen te bezoeken. Bezoekers van binnen en buiten de regio rijden snel naar Vlek 14 en kunnen de auto makkelijk en gratis kwijt. De bezoekers komen om bijvoorbeeld een nieuw bankstel of wasmachine te kopen in het retailpark, of een (mid)dagje te skiën in de skihal. Naast een programma retail en leisure zijn er nog een hotel en enkele kantoorpanden op het terrein te vinden. Veel functies op het terrein hebben een grootschalige uitstraling. Denk aan een retailpark of grootschalige leisure als een popzaal, een evenemententerrein, grootschalige horeca en een zwemparadijs. In dit scenario is sterker dan in andere scenario’s sprake van piekbezoek.


9

Werken op Vlek 14 Mensen komen in dit scenario vooral naar Vlek 14 om te werken. Een deel van de mensen werkt in bedrijfsruimtes met functies als handel, productie en logistiek. Daarnaast werkt een deel in de kantoren op het terrein. Kantoorgebruikers als accountants, advocaten, adviesbureaus, banken, verzekeraars, pensioenfondsen zijn op deze locatie gevestigd en bieden werk aan honderden mensen. In verhouding tot andere scenario’s zijn hier veel mensen in pak en werkkleding. Op het terrein is ook een kleine hoeveelheid winkels waar werknemers kunnen lunchen en ’s middags of aan het eind van de dag kleine inkopen kunnen doen en er is een restaurant waar mensen kunnen borrelen en dineren. Ten slotte zijn er een hotel, enkele zorgfuncties als een tandarts en een huisarts en een bioscoop op het terrein. Al deze overige functies staan ten dienste van de werkfuncties kantoren en bedrijfsruimtes.


10

Zorgen op Vlek 14 In dit scenario bezoeken voornamelijk mensen met een zorgbehoefte Vlek 14. Mensen komen voor de tandarts, hebben medicijnen nodig, hun arm is gebroken of moeten onder het mes. Vlek 14 is ingericht als een grootschalige zorgboulevard. Functies als een ziekenhuis, apotheek, tandarts, drogisterij, diëtist, consultatiebureau en een fysiotherapeut zijn op het terrein geconcentreerd. Patiënten, artsen, verpleegsters en behandelaars bepalen het straatbeeld. Dit scenario sluit goed aan bij de sterke omzetontwikkeling van de zorgsector. Onder andere door de vergrijzing en de technologisering van de gezondheidszorg gaat er steeds meer geld in deze sector om. Inzetten op de zorgsector is een duidelijke kans voor Vlek 14 en past goed bij het profiel en imago van Nijmegen. Naast de concentratie van zorgfuncties zijn er diverse andere ondersteunende functies op deze locatie gevestigd. Denk hierbij aan een hotel, winkels, kantoren, bedrijfsruimtes, een restaurant en een bioscoop.


11

Mixen op Vlek 14 Mensen bezoeken om verschillende redenen Vlek 14. Zo zijn er kantoorpanden en bedrijfsruimtes waarin mensen werken. Er is thematische retail en er is een gedeelte van het terrein waar diverse zorggerelateerde functies als een tandarts, een fysiotherapeut en een verloskundige zijn gevestigd. Ten slotte zijn er een hotel en restaurants op de locatie. Door deze mix van functies is er op alle tijden reuring op het terrein en het terrein trekt een grote diversiteit aan mensen. Mensen die werken, maar ook mensen die winkelen, uitgaan of onderzocht worden. Binnen het mix-scenario zijn verschillende accenten mogelijk. Bijvoorbeeld een wat sterker accent op zorg of werken en minder op leisure.


12

3.

VLEK 14: CENTRUM VAN VRIJE TIJD

In dit hoofdstuk geven we een onderbouwing voor het voorkeursscenario. Waarom is dit scenario aantrekkelijker dan de andere scenario’s? Daarnaast gaan we kort in op de argumenten voor het terugvalscenario.

3.1 Vlek 14: centrum voor vrije tijd Als we de scenario’s beoordelen op basis van de criteria: markt (er is vraag vanuit de markt, ook in relatie tot aanbod), opbrengsten, faseren en risico’s scoort het scenario vrije tijd het best. Tabel 2: afweging scenario’s op basis van vier argumenten Scenario

markt

opbrengsten

faseren

risico beperkt

eindoordeel

vrije tijd

++

+++

+

++

+++

Werken

0

+

+

0

0

Zorg

0

++

-

0

0

mix Bron: Stec Groep, 2012

+

++

++

++

++

Voor het scenario vrije tijd zijn goede marktperspectieven aanwezig, terwijl de opbrengsten hoog zijn. Dit is vooral te danken aan het onderdeel retail. Na vrije tijd scoort het scenario mix het best. De scenario’s werken en zorg scoren minder goed qua risicobeperking. Bij het scenario werken komt dit vooral door de marktkansen en bij zorg door de ‘lastige’ faseerbaarheid (grote vraag, maar onduidelijkheid over het moment van ‘landen’ en daardoor extra risico in het ontwikkelingsproces).


13


14

Wat voor vastgoedprogramma past bij vrije tijd? Om een goed idee van het vastgoedprogramma op hoofdlijnen te krijgen, geven we in tabel 3 een overzicht in bandbreedtes van elke functie. Afhankelijk van de gekozen bandbreedtes komt een footprint van circa 11 tot 19 hectare naar voren. Voor deze bandbreedte is gekozen omdat op dit moment nog niet exact duidelijk is hoeveel hectare van de totale oppervlakte uitgeefbaar is. Dit programma heeft een behoefte aan grofweg 2.000 tot 4.000 parkeerplaatsen. Tabel 3: indicatief vastgoedprogramma scenario ‘vrije tijd’ functie thematische retail kantoorruimte hotel restaurants bioscoop grootschalige leisure*

totaal

fsi2

Footprint

30.000 – 50.000

0,5

60.000 – 100.000

15.000

1

15.000

5.000 – 10.000

2

2.500 – 5.000

1.000 – 5.000

1

1.000 – 5.000

2.000

1

2.000

15.000 – 40.000

0,5

30.000 – 80.000

totaal Bron: Stec Groep, 2012

110.500 – 193.000

Bij thematische retail denken wij aan een retailpark. Voor een monofunctionele woonboulevard zien wij minder marktkansen. Deze woonboulevards hebben het lastig en zijn steeds minder aantrekkelijk voor de consument en daardoor ook voor beleggers. De consument wil ruime keuze binnen het thema in en om ’t huis. Voorbeelden van succesvolle retailparken in Nederland zijn: Retail Park Roermond, Hengelo Plein Westermaat, Hoofddorp Cruquius en Leeuwarden De Centrale. Naast een breed aanbod wonen en doe-hetzelf kennen deze parken ook grootschalige aanbieders in branches als: bruinen witgoed, sport en spel en huishoudelijke artikelen.

2

FSI is Floor Space Index: de verhouding tussen het bebouwde bruto vloeroppervlak en de oppervlakte van het terrein. Een FSI van 1,0 betekent dus dat één hectare grond een bebouwde bruto vloeroppervlak van 10.000 m² heeft.


15

Voorbeelden van (grootschalige) leisure zijn onder andere een skihal, waterbaan, duiktoren, sky dive, fitkids, bowling, gaming, poolhouse en indoorgolf.

3.2 Scenario vrije tijd sluit als beste aan op de marktvraag Het eerste criterium is de markt: in hoeverre sluit het scenario aan op de marktvraag? Een programma dat goed aansluit op de marktvraag leidt tot verbetering van het economisch profiel van Nijmegen en de stadsregio en voldoet aan wensen van ondernemers en consumenten. Daarnaast leidt dit scenario tot een hoger afzettempo en omwonenden en markt hebben het gevoel dat Vlek 14 leeft en snel tot ontwikkeling komt. Dit is goed voor het imago van het gebied. Daarnaast wordt (toekomstige) leegstand3 voorkomen en loopt de rentetikker door behoud van het afzettempo minder lang door. Retail en leisure passen als hoofdcomponenten van het scenario ‘vrije tijd’ niet alleen goed bij de locationele kwaliteiten van Vlek 14, maar bezitten ook voldoende marktpotentieel. Als we kijken naar het type retail dat past bij Vlek 14, grootschalig en doelgericht, dan is er binnen de Stadsregio voldoende marktruimte voor een retailpark op Vlek 14 (zie bijlagenboek, paragraaf 5.2). Voor een park met grootschalige en doelgericht bezochte retail komen branches in aanmerking die vallen onder de branchegroepen ‘in en om ’t huis’ en ‘vrije tijd’. Het gaat dan om branches als wonen, doe-het-zelf, tuincentra, rijwielen, bruin-/witgoed, sport en spel. Winkels die behoren tot de branchegroepen dagelijkse boodschappen en mode zijn niet wenselijk op Vlek 14, omdat ze sterk concurreren met de binnenstad (mode) en buurt- en wijkcentra (boodschappen). De marktruimte in de Stadsregio bedraagt in de branchegroepen ‘in en om ’t huis’ en ‘vrije tijd’ richting 2020 circa 90.000 m² bvo (zie bijlagenboek paragraaf 5.2). Behalve Vlek 14 zijn er meer locaties in de Stadsregio die denken aan de ontwikkeling van een retailprogramma grootschalige en doelgerichte detailhandel, zoals: Duiven Nieuwgraaf, Zevenaar Spoorallée, Elst De Aam en Arnhem Zuid. 3

Een programma dat goed aansluit bij de marktvraag leidt tot minder leegstand dan een programma dat niet aansluit bij de marktvraag (bouwen voor de leegstand)


16

De plannen voor de ontwikkeling van een cluster grootschalige en doelgericht bezochte detailhandel en leisure op Vlek 14 spelen al lang. Dit in tegenstelling tot bijvoorbeeld de retailplannen voor de Spoorallée in Zevenaar die van recentere datum zijn. Box: continuïteit in beleid voor Vlek 14 In het beleid van de gemeente Nijmegen speelt de ontwikkeling van grootschalige retail en leisure al lange tijd:  In het voorkeursmodel Waalsprong (2003) vormt Vlek 14 een onderdeel van een keten bedrijvigheid die kan ontstaan langs de hoofdwegenstructuur;  In de structuurvisie Nijmegen (2010) staat dat Vlek 14, gezien de goede bereikbaarheid en de ligging aan de waterplassen en voorzieningen van de Landschapszone, uitermate interessant is voor de combinatie van perifere en grootschalig winkels rond het thema wonen en vrije tijd. Ook liggen er kansen voor kantoren gezien de mogelijkheid tot zichtlocaties. Tenslotte is Vlek 14 een zoeklocatie voor leisure en voorzieningen als aanvulling op de functies in de Landschapszone.  In het economisch beleidskader (o.a. structuurvisie bedrijventerreinen en werklocaties van Provincie Gelderland (2010), Regionaal Plan van de Stadsregio (2005-2020) en het RPB van de stadsregio (2011)) zijn in de stadsregio Arnhem-Nijmegen afspraken gemaakt voor realisatie van bovenlokale winkelen vrijetijdsvoorzieningen. Vlek 14 is een van de locaties die hiervoor is aangewezen. De huidige plannen voor ontwikkeling van Vlek 14 als centrum van vrije tijd sluiten goed aan op eerder visies en beleidstukken.

De plannen voor Vlek 14, Duiven Nieuwgraaf, Zevenaar Spoorallée, Arnhem Zuid en Els De Aam betekenen dat binnen de Stadsregio afstemming nodig is om niet teveel meters op de markt te brengen en te bouwen voor leegstand.


17

3.3 Vrije tijd genereert in potentie de meeste grondopbrengsten Een tweede criterium voor de afweging tussen de vier scenario’s zijn de opbrengsten. Het is immers belangrijk dat Vlek 14 een rendabele ontwikkeling wordt. Met name het scenario ‘werken’ zorgt voor lagere grondopbrengsten dan de andere scenario’s. Dit komt vooral doordat bedrijfsruimtes in relatie tot de andere functies relatief weinig huur kunnen betalen en daardoor de grondopbrengsten lager zijn. De overige scenario’s ontlopen elkaar qua opbrengsten minder. Wel is het zo dat het scenario ‘vrije tijd’ door de thematische retail de grootste opbrengstpotentie bezit.

3.4 Het scenario vrije tijd is relatief makkelijk te faseren As derde kijken we naar de fasering. Is het mogelijk het terrein aantrekkelijk te faseren? Een scenario met een te grote focus op één vastgoedsegment (bijvoorbeeld zorg) is lastiger te faseren dan een terrein dat op meerdere paarden wedt. Als het ene vastgoedsegment een dip kent, is het nog wel mogelijk het andere vastgoedsegment in de markt te zetten. Hierdoor blijft de uitgifte van het terrein op stoom en drukt de rente minder zwaar op de exploitatie. Logischerwijs scoort het mix-scenario goed op dit onderdeel. Dit scenario kent relatief veel vastgoedsegmenten waardoor het makkelijk is een alternatief vastgoedsegment aan te boren als er sprake is van een dip in een bepaald vastgoedsegment. Het mix-scenario heeft een behoorlijk omvangrijk en breed programma van kantoren, bedrijfsruimtes, zorgfuncties, retail en leisure. Duidelijk minder goed scoort het scenario ‘zorg’ omdat dit scenario een zeer sterke focus op slechts één vastgoedsegment heeft. Vandaar een negatieve score. Een middenpositie wordt ingenomen door ‘vrije tijd’ en ‘werken’: beide scenario’s leunen op circa twee vastgoedsegmenten. ‘Vrije tijd’ leunt op retail en leisure en ‘werken’ op kantoren en bedrijfsruimtes. Markttoets Vlek 14 – definitief – Stec Groep aan gemeente Nijmegen 11.165

18

3.5 De gemeente loopt relatief minder risico met het scenario vrije tijd Het vierde en laatste criterium is het risico. Hoeveel risico loopt Nijmegen met in de verschillende scenario’s? Welke concurrerende projecten zijn er in Nijmegen en de stadsregio? Een scenario met weinig vergelijkbare ontwikkelingen in de directe omgeving heeft de voorkeur. Projecten met een soortgelijk profiel snoepen namelijk een deel van de marktvraag af waardoor de gemeente meer risico loopt. Voor het scenario ‘vrije tijd’ is er in verhouding tot de andere scenario’s een beperkt risico. Er is een beperkt aantal concurrerende projecten in Nijmegen en de stadsregio: Duiven Nieuwgraaf, Zevenaar Spoorallée, Elst De Aam en Arnhem Zuid. Het gaat op de meeste van deze locaties (nog) niet om harde plannen. Bovendien is er marktruimte in dit segment en scoort Vlek 14 goed qua locatie. Binnen de Stadsregio ligt er een opgave in de afstemming van deze plannen. Voor de scenario’s ‘werken’ en ‘zorg’ is de concurrentie groter. Voor een vastgoedsegment als kantoren zijn veel locaties mogelijk die vaak ook beter scoren (binnenstad, station). Vlek 14 is in dit segment vooral interessant voor een grote partij met een functie voor Arnhem-Nijmegen.

3.6 Alternatief scenario Om Vlek 14 goed in de markt te zetten, moet u een duidelijk toekomstbeeld voor ogen hebben. Het toekomstbeeld met het meeste perspectief voor Vlek 14 is het scenario ‘vrije tijd’. Gezien de grillige economische ontwikkelingen, is het belangrijk een flexibel programma te hebben. Door de oogharen beschouwd, voldoet het scenario vrije tijd aan deze eisen. Daarnaast is het aantrekkelijk om een alternatief terugvalscenario te hebben. Het ‘mix-scenario’ is hiervoor aantrekkelijk. Dit scenario sluit goed aan op verschillende kansrijke marktsegmenten (retail, maar ook zorg), zorgt voor hoge grondopbrengsten en is relatief eenvoudig te faseren. Wat voor vastgoedprogramma past bij het terugvalscenario mix? Zoals de naam van het scenario al zegt, zijn er verschillende functies die een prominente plaats innemen. Zo hebben zowel de thematische retail, kantoren, bedrijfsruimtes en zorg een belangrijk aandeel in het programma. Samen met de ondersteunende functies (hotel, restaurants en bioscoop) heeft dit programma Markttoets Vlek 14 – definitief – Stec Groep aan gemeente Nijmegen 11.165

19

een oppervlakte van circa 13 tot 18 hectare. Dit programma heeft een behoefte aan 2.000 tot 3.200 parkeerplaatsen. Tabel 4: indicatief vastgoedprogramma scenario mix functie

totaal

fsi

Footprint

30.000

0,5

60.000

kantoorruimte

15.000 – 25.000

1

15.000 – 25.000

bedrijfsruimte

15.000 – 25.000

0,5

30.000 – 50.000

zorg

15.000 – 25.000

0,8

18.750 – 31.250

hotel

5.000 – 10.000

2

2.500 – 5.000

1.000 – 5.000

1

1.000 – 5.000

2.000

1

2.000

thematische retail

restaurants bioscoop totaal Bron: Stec Groep, 2012

129.000 - 178.250

Door het relatief grote aandeel van functies met een hoge opbrengst per m² (retail, kantoorruimte en zorg) heeft dit scenario een hoge totaalopbrengst. In tabel 5 is een meer concreet ‘mix-scenario’ weergegeven, waarin niet langer uitgegaan van bandbreedtes per functies en het hotel en de bioscoop buiten het scenario zijn gelaten. Dit programma heeft een footprint van circa 16 hectare.


20

Tabel 5: indicatief vastgoedprogramma scenario mix zonder bandbreedtes functie

totaal

fsi

Footprint

thematische retail

30.000

0,5

60.000

kantoorruimte

15.000

1

15.000

bedrijfsruimte

35.000

0,5

70.000

zorg

10.000

0,8

12.500

5.000

1

5.000

restaurants totaal Bron: Stec Groep, 2012


162.500

21

4.

EFFECTEN VOORKEURSVARIANT VRIJE TIJD

In dit hoofdstuk leest u de belangrijkste effecten van de voorkeursvariant vrije tijd voor de Stadsregio en Nijmegen.

4.1 Marktverschuivingen binnen Stadsregio bedragen gemiddeld 2 to 4% Meer structuur in winkellandschap door retailpark De ontwikkeling van een retailpark past binnen het koopgedrag van de moderne consument. Die maakt het volgende onderscheid in koopgedrag:  boodschappen doen (wijk- en buurtcentra);  funshoppen (grotere binnensteden);  doelgerichte aankopen (goed bereikbare PDV/GDV clusters). Onderstaand figuur illustreert genoemde ontwikkeling in het koopgedrag en laat zien dat in de Nijmeegse binnenstad het accent steeds sterker op het funshoppen is komen te liggen en de functie voor doelgerichte aankopen in de binnenstad afneemt.

Bron: O&S gemeente Nijmegen, 2012


22

Met de ontwikkeling van een retailpark op Vlek 14 wordt een goed bereikbaar cluster grootschalige en doelgericht bezochte detailhandel aan de gemeente Nijmegen en de Stadsregio toegevoegd. Dit cluster trekt bezoekers van buiten Nijmegen en de Stadsregio en zorgt voor ‘nieuwe’ omzet4. Hier staat tegenover dat het grootschalige retailcluster ook zorgt voor marktverschuivingen bij de al gevestigde detailhandel in Nijmegen en de Stadsregio. Op het niveau van de hele niet-dagelijkse sector gaat het in de stadsregio om een marktverschuiving van gemiddeld 2%. Wanneer de marktverschuiving wordt toegespitst op de branchegroepen die op een retailpark zijn vertegenwoordigd (‘in en om ’t huis’ en ‘vrije tijd’5) bedraagt de marktverschuiving circa 4%. Tabel 6: effecten retailpark op omzet bestaande retail in stadsregio Arnhem-Nijmegen niet-dagelijkse sector

branches retailpark

30.000 € 1.800 54 mln. euro

30.000 € 1.800 54 mln. euro

8 mln. euro 46 mln. euro

8mln. euro 46 mln. euro

huidig aantal m² wvo stadsregio normomzet per m² wvo omzetclaim huidig aanbod stadsregio(m² x normomzet)

906.000 € 2.070 1.875 mln. euro

646.000 € 1.800 1.162 mln. euro

omzetverschuiving binnen stadsregio door retailpark omzetclaim huidig aanbod stadsregio % marktverschuiving binnen Stadsregio

46 mln. euro 1.875 mln. euro


2%

4%

aantal m² wvo retailpark normomzet per m² wvo omzetclaim retailpark (m² x normomzet) nieuwe omzet van buiten Stadsregio (15%) omzetverschuivingen binnen stadsregio

Bron: Stec Groep, 2012 4

we zijn uitgegaan van een bescheiden aandeel nieuwe omzet van 15%. Wanneer op Vlek 14 een voor de regio unieke trekker wordt toegevoegd, wordt het aandeel nieuwe omzet groter en de verschuivingen binnen de regio kleiner. 5 Branches: wonen, doe-het-zelf, tuincentra, dierbenodigdheden, rijwielen, bruinen witgoed, sport en spel. Markttoets Vlek 14 – definitief – Stec Groep aan gemeente Nijmegen 11.165

23

Box: visie op detailhandelsstructuur Stadsregio Arnhem-Nijmegen Ontwikkelingen als online shoppen en vergrijzing zorgen er voor dat de bestedingen in de detailhandel onder druk staan. In veel regio’s in Nederland komt daar ook nog krimp bij. Dat laatste is in de Stadsregio Arnhem-Nijmegen niet het geval. Neemt niet weg dat ook in de Stadsregio de detailhandel het op veel plekken moeilijk krijgt. Sterke locaties als de A1-milieus in de grotere binnensteden als Arnhem en Nijmegen blijven onverminderd aantrekkelijk. De toekomst voor de aanloopstraten, buurtwinkelcentra zonder sterke supermarkt en kleinschalige monofunctionele woonboulevards ziet er minder rooskleurig uit. Voor deze winkelgebieden ligt de komende jaren een flinke opgave voor sanering en transformatie van winkelvastgoed. Nieuwe perifere winkelconcentraties hebben alleen kans van slagen als zij worden ontwikkeld op toplocaties en beschikken over voldoende massa en trekkracht. Retailparken zoals die in Roermond, Hengelo, Leeuwarden, Hoofddorp functioneren goed en zijn in trek bij de consument. Die wil funshoppen in de grotere binnensteden en runshoppen op goed bereikbare locaties. Binnensteden, retailparken en buurt- en wijkcentra zijn complementair en kunnen naast elkaar bestaan als:  Het winkelaanbod in het retailpark bestaat uit grootschalige winkels in doelgericht bezochte branches als wonen, doe-het-zelf, tuincentra,dierbenodigdheden, bruinen witgoed, rijwielen, sport en huishoudelijke artikelen  Op het retailpark geen modewinkels, warenhuizen en supermarkten zijn toegestaan  Op het retailpark geen kleinschalige winkels zijn toegestaan  Bij binnensteden de beleving centraal staat en zij alles bieden om te funshoppen. Veel keuze aan modewinkels, hippe speciaalzaken en sfeervolle horeca en terrasjes .  De wijkcentra beschikken over een compleet dagelijks aanbod met sterke en ruime supermarkten. Binnen de stadsregio is marktruimte voor een retailpark, maar spelen ook diverse plannen en ontwikkelingen. De plannen voor Vlek 14, Duiven Nieuwgraaf, Zevenaar Spoorallée, Arnhem Zuid en Elst De Aam betekenen dat afstemming nodig is om niet teveel meters op de markt te brengen en te bouwen voor leegstand. Daarnaast zijn voor de consument één of maximaal twee sterke locaties met een ruim en compleet aanbod aantrekkelijker, dan meerdere kleinschalige locaties. Vlek 14 bezit sterke uitgangspunten voor een retailpark: uitstekend bereikbaar en centraal gelegen in het stedelijke en dynamische hart van de Stadsregio. Van alle potentiële locaties in de Stadsregio is Vlek 14 het best in staat het zuidelijk deel van de regio te bedienen. Zoals dit voor de grootschalige detailhandel op Duiven Nieuwgraaf voor het noordelijke deel van de Stadsregio geldt.


24

4.2 Marktverschuivingen Nijmegen bedragen gemiddeld 4 tot 8% Eenzelfde berekening is te maken voor de gemeente Nijmegen. De effecten zijn hier gemiddeld wat groter dan op het niveau van de hele stadsregio het geval is. Tabel 7: effecten retailpark op omzet bestaande retail in Nijmegen niet-dagelijkse sector

branches retailpark

aantal m² wvo retailpark

30.000

30.000

normomzet per m² wvo

€ 1.800

€ 1.800

omzetclaim retailpark (m² x normomzet)

54 mln. euro

54 mln. euro

omzetverschuiving binnen Nijmegen

16 mln. euro

16 mln. euro

huidig aantal m² wvo stadsregio

179.000

111.000

normomzet per m² wvo

€ 2.070

€ 1.800

omzetclaim huidig aanbod Nijmegen(m² x normomzet)

370 mln. euro

200 mln. euro

omzetverschuiving binnen Nijmegen door retailpark

16 mln. euro

16 mln. euro

omzetclaim huidig aanbod Nijmegen

370 mln. euro

200 mln. euro

4%

8%

% marktverschuiving binnen Nijmegen Bron: Stec Groep, 2012

Effecten op binnenstad, Citadel en Novium verschillen De binnenstad van Nijmegen vervult vooral een functie voor het funshoppen. De kleding en modewinkels in de binnenstad verliezen geen omzet aan meubel- en bruin- / witgoedzaken op Vlek 14. Wel is het zo dat met de vestiging van grootschalige bruinen witgoedzaken en sportzaken op Vlek 14, deze winkels in de binnenstad het moeilijker krijgen en een enkele zaak het hier wellicht niet meer redt. Voor bruinen witgoedzaken geldt dat zij het sowieso lastig hebben. Onder meer door de toenemende aankopen via internet. Er zijn alleen kansen voor grootschalige en prijsagressieve formules als Mediamarkt, Saturn of BCC, Markttoets Vlek 14 – definitief – Stec Groep aan gemeente Nijmegen 11.165

25

of voor super specialisten als een B&O dealer. Middle off the road fomules als Megapool, IT’S, Correct en Leo van Schaijk vallen tussen servet en tafellaken en zijn inmiddels ter ziele gegaan. In de binnenstad zijn vooral kansen voor specialisten. Daarnaast is het zo dat een cluster grootschalige retail in of direct grenzend aan de binnenstad zorgt voor meer spin-off voor de binnenstad, dan bij een ontwikkeling op Vlek 14. Maar dan moet dit cluster wel kunnen landen in of grenzend aan de binnenstad. Zowel de fysieke mogelijkheden als de interesse uit de markt lijken hiervoor te ontbreken. De nieuwe ontwikkeling van Plein 1944 krijgt vooral een invulling met mode, waarbij een nieuwe formule als de Primark de binnenstad een flinke boost geeft. Box: kunnen retailpark en binnenstad naast elkaar bestaan? Uit de markt komt een divers beeld naar voren op de vraag of retailpark en binnenstad naast elkaar kunnen bestaan: • Leeuwarden: retailpark De Centrale heeft niet geleid tot verschraling van het winkelaanbod in de binnenstad. In de binnenstad wordt met het project Nieuw Zaailand volop geïnvesteerd. • Hoofddorp: ontwikkeling van het retailpark van 80.000 m² en uitbreiding van het bestaande centrum met 30.000 m² gaan samen. Het leegstandspercentage in het centrum bedraagt maar 4% en de koopkrachttoevloeiing is min of meer verdubbeld van 17% naar 36%. • Hengelo Plein Westermaat: sinds het retailpark is gerealiseerd, is sprake van een flinke sanering van bruinen witgoedwinkels in de regio. Maar we zien ook elders in Nederland sanering in deze branche. Ook is de positie van het centrum van Hengelo achteruit gegaan sinds Westermaat. Maar ligt dit aan het retailpark of verliest het centrum van Hengelo de slag met de binnenstad van Enschede? • retailpark Roermond: nog weinig effect op het centrum. Wel zijn er geluiden dat de grootschalige supermarkt op het retailpark een substantieel effect heeft op de supermarkten in de omgeving.

Voor het te ontwikkelen stadsdeelcentrum Citadel geldt dat in het marktadvies6 voor dit winkelcentrum de bruinen witgoedwinkels al niet zijn opgenomen. Dit vanwege ontwikkelingen als toenemende aankopen via internet en schaalvergroting in de detailhandel en de vestigingsvoorkeuren van retailketens (goed bereikbare autolocaties). Als we kijken naar de overlap in branchering tussen Vlek 14 en Citadel gaat het om de branches: rijwielen, sport, spel en huishoudelijke artikelen. In het marktadvies voor Citadel is voor deze 6

Marktadvies winkelcentrum Citadel, Stec Groep 2011


26

branches uitgegaan van 1.500 m² bvo. De ontwikkeling van een retailpark op Vlek 14 kan invloed hebben op deze branches en metrage van Citadel. Voorbeelden in de praktijk laten zien dat ondanks de aanwezige overlap, branches zowel zijn vertegenwoordigd op een retailpark als in de binnenstad en in de wijk- en stadsdeelcentra. Zo is de Blokker in Leeuwarden vertegenwoordigd op Retailpark De Centrale, de binnenstad en in de wijk- en stadsdeelcentra. Dichter bij huis zien we in Woonboulevard Arnhem (Elden), dezelfde branches als in het nabijgelegen stadsdeelcentrum Kronenburg (o.a. huishoudelijke artikelen, bruinen witgoed en speelgoed). Ook woonboulevard Novium ondervindt effect van een retailpark op Vlek 14. Doordat de invulling van Vlek 14 niet alleen met meubelzaken plaats vindt en Novium aan de ander kant van Nijmegen ligt, zullen de marktverschuivingen hier niet sterk bovengemiddeld zijn. Naar verwachting zullen deze de 10% niet te boven gaan. Het winkelgebied dat het meeste effect ondervindt van een retailpark op Vlek 14, is woonboulevard Arnhem (Elden). Dit vanwege de ligging nabij Vlek 14 en invulling van deze woonboulevard (wonen en ook bruinen witgoed, speelgoed en huishoudelijke artikelen).


27

Box: visie op relatie Nijmeegse binnenstad en retailpark De in de vorige box beschreven voorbeelden, illustreren dat een binnenstad en een retailpark naast elkaar kunnen bestaan. Het is dan een voorwaarde dat het in het retailpark gaat om runshoppen en in de binnenstad om funshoppen. Dit betekent dat in het retailpark geen plek is voor modewinkels, warenhuizen en kleinschalige winkels. Deze winkels zijn bepalend voor de aantrekkingskracht van de binnenstad. Het perspectief voor de Nijmeegse binnenstad is gunstig, als aan de volgende voorwaarden wordt voldaan:  Versterk modeaanbod. Voor het funshoppen spelen de keuzemogelijkheden binnen de modebranche een cruciale rol. Met de ontwikkeling van Plein 1944 en de komst van Primark krijgt de binnenstad een stevige impuls.  Zet in op sfeer en beleving. Winkelen in de binnenstad is steeds meer een beleving, waar je komt voor een hapje en een drankje, rondsnuffelt en waar je ziet en gezien wordt. De uitgangspunten voor Nijmeegse binnenstad zijn goed. Nijmegen kent al een ruim aanbod aan horeca en terrasjes en gezellige sfeer. Het is zaak deze kwaliteit verder te uit te buiten en te versterken. Blijf investeren in het verblijfsklimaat en investeer in de branding en promotie.  Wees bereikbaar. Hoewel voor een binnenstad bereikbaarheid en parkeren minder zwaar wegen dan bij een retailpark, blijft het een factor van belang. Zorg daarom voor een goede bereikbaarheid van de binnenstad voor alle modaliteiten, ruime parkeermogelijkheden direct aan de randen van de binnenstad en redelijke parkeertarieven. Als deze voorwaarden niet goed zijn ingevuld, wijkt de regionale consument snel uit naar andere binnensteden in en buiten de regio als Arnhem en Den Bosch.  Realiseer een compacte binnenstad. Consumenten willen een compact winkelgebied. We zien dat in de meeste binnensteden het A1-gebied het nog steeds goed doet, maar door de afnemende detailhandelsbestedingen de aanloopstraten het steeds moeilijker hebben en de leegstand hier fors toeneemt. Aanloopstraten hebben alleen toekomst als ze kiezen voor een thema. Bijvoorbeeld exclusieve modezaken in één sfeervolle straat of een cluster discountwinkels voor de consument met de kleine beurs. Zonder duidelijk winkelthema resteert de keuze tussen leegstand of herontwikkeling met andere functies. De teruglopende winkelfunctie in aanloopstraten biedt mogelijkheden het centrumwinkelgebied compacter te maken.  Internet biedt ook kansen. Alleen een winkel op internet exploiteren heeft zijn beste tijd gehad7. Hoewel een grote verplaatsing van de fysieke winkel naar internet plaatsvindt, gaat de lol om alles op internet te kopen eraf. ’Mensen willen zien, voelen, vergelijken en beoordelen. Hoe tegenstrijdig het ook klinkt, fysieke winkels worden een duidelijke succesfactor in het nieuwe internettijdperk’8. Daarbij zijn de grote binnensteden als die van Nijmegen 7 8

Bron: Cross channel retail de toekomst ABN Amro, CBW Mitex Webshop is kansloos zonder winkel, Michel Koster onderzoeker ABN Amro (Telegraaf 13 januari 2012)


28



aantrekkelijk voor webwinkels. In de grote binnensteden kan de consument uitgebreid funshoppen en is veel traffic en exposure. Speel slim in op het ‘Nieuwe Winkelen’ Op het toenemende belang van multichanelling geeft het ‘Nieuwe Winkelen’ antwoord. Centraal staat hoe de detaillist de kansen van internet optimaal kan benutten. In de pilot in Veenendaal brengt mobiel internet de webinformatie die voorheen enkel thuis werd gebruikt naar het winkelgebied. Denk bijvoorbeeld aan het plannen van een route door het winkelcentrum via het boodschappenlijstje, digitale spaarsystemen of het scannen van productinformatie na sluitingstijd.

Extra detailhandelsomzet van ruim € 40 miljoen en 150 extra fte’s voor Nijmegen De ontwikkeling van een retailpark op Vlek 14 leidt niet alleen tot marktverschuivingen bij de bestaande detailhandel maar ook tot meer omzet in Nijmegen. Dit omdat een retailpark op Vlek 14 voor een belangrijk deel bezoekers van buiten Nijmegen trekt en door combinatiebezoek van Vlek 14 en de binnenstad. Per saldo komt dit neer op ruim € 40 miljoen nieuwe omzet voor Nijmegen. Deze extra omzet is goed voor zo’n 150 extra fte’s. Tabel 8: indicatieve impact analyse ontwikkeling Vlek 14 omschrijving omzet retailpark Vlek 14 omzetverlies detailhandel Nijmegen spin off combinatiebezoek omzeteffect Nijmegen per saldo werkgelegenheid per saldo Bron: Stec Groep, 2012


bedrag 54 miljoen -/- 16 miljoen 3 tot 5 miljoen 41 tot 43 miljoen 150 fte’s

29

5.

ONTWIKKELSTRATEGIE EN RANDVOORWAARDEN

In dit hoofdstuk geven wij u handvatten om Vlek 14 succesvol te realiseren. We maken daarbij onderscheid tussen randvoorwaarden (daar waaraan minimaal moet worden voldaan) en strategie (elementen die de ontwikkeling van Vlek 14 tot een succes maken).

5.1 Randvoorwaarde 1: stem regionaal af op het gebied van bedrijventerreinen en kantoren Uit tabel 1 en de marktanalyse uit het bijlagenboek wordt duidelijk dat er op het gebied van bedrijventerreinen en kantoren behoorlijke concurrentie is in de stadsregio. Om overbodige concurrentie tussen locaties tegen te gaan is regionale afstemming op het gebied van bedrijventerreinen en kantoren randvoorwaardelijk. Daarnaast raden wij u aan het kantorenaanbod van stadsrandlocatie te verminderen. Op de kantorenmarkt hebben stadsrandlocaties minder toekomstpotentie dan bijvoorbeeld centrum of stationslocaties. Dit blijkt bijvoorbeeld uit tabel 9 waar het leegstandsrisico voor locaties rondom een intercitystation duidelijk lager is dan voor bijvoorbeeld snelweglocaties.


30

Tabel 9: leegstandsrisico kantoren naar gebied en gebouw

Bron: FGH Bank, 2011

5.2 Randvoorwaarde 2: zorg voor goede afstemming retailplannen binnen de Stadsregio Voor het slagen van een retailpark op Vlek 14 is het belangrijk om het aanbod van concurrerende locaties zo veel mogelijk te beperken. Als er sprake is van te veel concurrerend aanbod gaat dit ten koste van de ontwikkeling en het uitgiftetempo. Concurrerende locaties nemen immers een deel van de markt van Vlek 14 weg. De belangrijke concurrerende locaties voor retail op Vlek 14 zijn Arnhem Zuid, Duiven Nieuwgraaf en Zevenaar Spoorallée. De uitgangspunten voor Vlek 14 zijn sterk. Het gaat hier om een goed bereikbare locatie die centraal ligt in het dynamische en stedelijke hart van de Stasdregio. Deze locatie is het makkelijkst bereikbaar vanuit de zuidkant van de Stadsregio. Zoals de grootschalige detailhandel in Duiven Nieuwgraaf dat nu is voor het noordelijke deel.


31

5.3 Randvoorwaarde 3: zet in op een sterke HOV verbinding Vlek 14 is verzekerd van een goede bereikbaarheid per auto. Om deze bereikbaarheid zo goed mogelijk te faciliteren zijn voldoende parkeerplaatsen en laad- en losruimte eveneens een vereiste. Daarnaast is een frequente HOV verbinding zeer belangrijk met name door het ontbreken van een goede treinverbinding. Locaties met een dubbele bereikbaarheid hebben immers de meeste toekomstpotentie.

5.4 Randvoorwaarde 4: zorg voor voldoende massa en onderscheidend vermogen Om voldoende omzet te realiseren moet het retailprogramma op Vlek 14 de consument over (enige) afstand trekken. Om dit te realiseren moet het programma een substantiële omvang hebben. Voorbeelden uit de markt9 laten zien dat een retailprogramma vanaf circa 30.000 m² succesvol is. Naast omvang dient het programma onderscheidend te zijn. Niet alle retailers weten consumenten over grotere afstand te trekken. Voorbeelden van retailers die in staat zijn om consumenten over grotere afstand te trekken, zijn: Ikea, Saturn, Decathlon en Hornbach.

5.5 Randvoorwaarde 5: zorg voor sterke kandidaten voor het leisureprogramma met een onderscheidend aanbod Naast het onderdeel retail kent het voorkeursscenario ook een groot deel leisure. Aanbod van leisure staat of valt met aantrekkelijke en sterke aanbieders. Dit zijn aanbieders met een substantiële omvang en een onderscheidend aanbod dat bezoekers vanuit de stadsregio en daarbuiten kan trekken. Daarnaast kunnen zij dienen als een ‘launching customer’. Door het aantrekken van een grote en sterke leisurespeler weten andere leisurepartijen dat er iets gebeurt op Vlek 14 waardoor zij zich ook op Vlek 14 willen vestigen. Als deze sterke aanbieders ontbreken, komt het succes van het leisureprogramma niet van de grond.

5.6 Randvoorwaarde 6: zet in op een groene en aantrekkelijke verschijningsvorm Een aantrekkelijke omgeving wordt steeds belangrijker bij succesvolle locatieontwikkeling. Bedrijven en bewoners geven immers de voorkeur aan een locatie met een goede en aantrekkelijke uitstraling. Belangrijk hierin is de verschijningsvorm van de panden (denk hierbij aan de menselijke maat) maar ook voldoende

9

Roermond, Hengelo, Hoofdorp, Leeuwarden


32

groenvoorzieningen. Beide elementen zorgen ervoor dat gebruikers en bezoekers zichl gemakkelijker met de omgeving kunnen identificeren.

Voor Vlek 14 betekent dit ten eerste dat bij het ontwerp van de panden rekening moet worden gehouden met de passerende automobilist op de A325. De box hieronder geeft een goed overzicht met welke elementen rekening moet worden gehouden. Ten tweede moet Vlek 14 ingericht worden met aantrekkelijk groen en dient dit groen in een goede relatie te staan met de omgeving (o.a. Landschapszone). In de figuur op de voorgaande pagina staan enkele Nederlandse referentiebeelden waarbij beide aspecten zijn toegepast met als resultaat een aantrekkelijke en groene verschijningsvorm.


33

Box: Overzicht diverse aantrekkelijkheidsaspecten De volgende uitgangspunten helpen om werklocaties langs de snelweg stedenbouwkundig te verbeteren en aantrekkelijker te laten zijn: 

Vorm en kleurgebruik. Simpel gebruik van materialen en zachte kleuren geven een aantrekkelijker beeld.

Lijnden, Badhoevedorp 

Eenduidigheid van de bedrijven en gebouwen op de locatie is van belang. Niet dat elk bedrijf schreeuwt om aandacht en zijn eigen visie / ideologie verspreidt. Eenheid in ideologie van het terrein is van belang.

Oosterambacht (Pijnacker-Nootdorp) en De Meerpaal (Houten)


34

=> Vervolg box 

Afstand tot de weg. Hoe verder van de weg, hoe minder storend. Door gebruik van een tussenzone (groene ruimte) wordt het terrein als minder storend ervaren.

Afstand houden, 

Bron: Bloeiende Bermen, RPB, 2006

Parkeren achter het gebouw. Parkeren achter het gebouw (vanaf de snelweg bekeken) helpt sterk voor een prettig gevoel vanaf de snelweg. Parkeren voor het gebouw is namelijk rommelig en onaantrekkelijk.

Samenhang

Bron: Bloeiende Bermen, RPB, 2006



 

Ontwerp van de locatie en het bedrijf in relatie tot snelheidsbeleving. Soms lijkt vanaf de snelweg de achterkant van een bedrijf zichtbaar (de automobilist kijkt in de dock stations) in plaats van de voorkant. De samenhang van bedrijventerreinen met de snelweg moet beter. Ritme tussen zichtlocaties. Niet bedrijfslocatie na bedrijfslocatie en daarna een grote afstand open weide. Zorg voor een samenhang / ritme tussen open ruimte en bebouwing. Hoogte van de snelweg. Hoe hoger je zit, hoe minder storend je blik op de bedrijfslocaties ernaast. Je kunt dan


35

5.7 Uw strategie: kies voor het scenario ‘vrije tijd’, maar alleen met rendabele leisure Uit de analyses en argumentatie in hoofdstuk 3 blijkt dat het scenario ‘vrije tijd’ het meest kansrijk is voor Vlek 14. Wij adviseren u dan ook om dit scenario op Vlek 14 uit te voeren. Wel is het zo dat de grondopbrengsten in dit scenario een flinke bandbreedte hebben. Dit hangt samen met het feit dat de grondopbrengsten van leisure negatief kunnen zijn. Te denken valt bijvoorbeeld aan grootschalige leisurefuncties als een duiktoren, een zwemparadijs of een skibaan. Om een zo groot mogelijke grondopbrengst te realiseren, adviseren wij u in het scenario ‘vrije tijd’ geen onrendabele leisure te faciliteren.

5.8 Uw strategie: werk met een aantrekkelijk terugvalscenario De toekomst laat zich nooit geheel voorspellen. Om te voorkomen dat van een te rigide plan wordt uitgegaan, raden wij u aan te werken met een terugvalscenario. U werkt in eerste instantie met uw voorkeursscenario. Mocht de conjunctuur op een dusdanige wijze veranderen waarmee in eerste instantie geen rekening werd gehouden, is het nog mogelijk terug te vallen op het terugvalscenario. Uit hoofdstuk 3 blijkt dat het ‘mix-scenario’ het meest geschikt is als terugvalscenario. Ten eerste omdat het op de vier criteria in hoofdstuk 3, na het voorkeursscenario vrije tijd het beste scoort. Daarnaast leent het mix-scenario zich vanwege de flexibiliteit heel goed als terugvalscenario. Kenmerk van dit scenario is namelijk dat het door de mix van functies vrijwel alle typen vastgoed (o.a. kantoren, bedrijfsruimtes, zorg en retail) faciliteert.

5.9 Uw strategie: zorg voor organische groei: negatief bestemmen in plaats van positief bestemmen Veel bestemmingsplannen in Nederland passen op dit moment het positief bestemmen toe. In het bestemmingsplan worden alle functies genoemd die op die locatie worden toegelaten. Een rigide bestemmingsplan is hiervan het resultaat omdat alle functies die niet genoemd worden niet op die locatie mogen landen. Vlek 14 is echter niet gebaat bij een rigide bestemmingsplan. Vlek 14 heeft juist profijt van een organische groei van het terrein waardoor zo optimaal mogelijk wordt ingespeeld op de vraag van de markt. Dit is te realiseren door een negatief bestemmingsplan. In dit type bestemmingsplan wordt enkel beschreven welke functies absoluut niet mogen landen op deze locatie waardoor een organische groei veel gemakkelijker te realiseren is.


36

5.10 Uw strategie: realiseer u dat als op Vlek 14 geen retailpark landt, het ergens anders in de stadsregio komt In de stadsregio zijn niet alleen op Vlek 14 plannen voor de ontwikkeling van een retailpark. Dit betekent dat als het retailpark niet op Vlek 14 landt, dit park met grote waarschijnlijkheid ergens anders in de stadsregio wordt gerealiseerd. Dit is een argument vóór de ontwikkeling van een retailpark op Vlek 14. Met de ontwikkeling van een retailpark buiten Nijmegen treden ook omzetverschuiving (zie hoofdstuk 4) binnen Nijmegen op, maar profiteert Nijmegen niet van de positieve effecten. Zoals nieuwe omzet en werkgelegenheid en combinatiebezoek met de Nijmeegse binnenstad.


37

MARKTTOETS VLEK 14 NAAR EEN SUCCESVOLLE ONTWIKKELING VAN VLEK 14 IN WAALSPRONG Stec Groep aan Gemeente Nijmegen

= BIJLAGENBOEK =

Stec Groep B.V. Esther Geuting, Guido Scheerder en Boudewijn Kuijl Mei 2012

INHOUDSOPGAVE: Bijlage A: Bereikbaarheidskaart Vlek 14 Bijlage B: Marktvisie Vlek 14

Bijlagen bij markttoets Vlek 14 – definitief – Stec Groep aan gemeente Nijmegen 11.165

1

BIJLAGE A: Bereikbaarheid Vlek 14


2

Bijlage B: Marktanalyse Vlek 14 1.

LOCATIEPROFIEL VLEK 14

2.

MARKTANALYSE BEDRIJFSRUIMTEGEBRUIKERS 2.1 Aanbod en plannen 2.2 Marktvraag 2.3 Kanrijke doelgroepen

5 5 12 14

3.

MARKTANALYSE KANTOREN 3.1 Aanbod en plannen 3.2 Marktvraag

19 19 20

4.

MARKTANALYSE ZORGECONOMIE 4.1 Aanbod en plannen 4.2 Marktvraag 4.3 Kanrijke doelgroepen

24 24 25 27

5.

MARKTANALYSE RETAIL 5.1 Aanbod en plannen 5.2 Marktvraag en effecten 5.3 Kansrijke doelgroepen

29 29 37 43

6.

MARKTANALYSE LEISURE 6.1 Aanbod en plannen 6.2 Marktvraag 6.3 Kansrijke doelgroepen

46 46 46 47

7.

MARKTOORDEEL SEGMENTEN OP EEN RIJ

48


2

1

1. LOCATIEPROFIEL VLEK 14


2

Naam terrein Ligging

Bereikbaarheid (vracht)auto

Bereikbaarheid OV Multimodaliteit

Type terrein

Doelgroepen

Omvang locatie


Vlek 14 Ligging en bereikbaarheid Vlek 14 ligt in het uiterste noorden van de Waalsprong. Het ligt ten oosten van de N325 en ten westen van de Zwarteweg. Deze locatie ligt centraal in de Stadsregio. In dit stedelijke deel van de regio vindt de (bevokings)groei plaats.  Uitstekend, terrein ligt direct aan de N325;  Het knooppunt met de A15 ligt op enkele autominuten. In 2015 wordt begonnen met het doortrekken van de A15 richting Duitsland.  Redelijk, momenteel bevindt zich een transferium op het terrein (circa 3,5 hectare). Formeel moet dit transferium in 2014 verdwijnen. Er is echter nog geen alternatieve locatie beschikbaar. Dit kan een vertragende werking op de ontwikkeling van Vlek 14 hebben.  De (geplande) HOV-verbinding ligt in de (directe) nabijheid van Vlek 14.  Het terrein heeft geen treinstation. Profiel Hoogwaardig bedrijventerrein: beeldkwaliteit en uitstraling zijn voor Vlek 14 belangrijke uitgangspunten. Daarnaast heeft het terrein door zijn ligging een entreefunctie tot Nijmegen.  In de huidige grondexploitatie is ruimte voor 5 hectare GDV en 7.000 m² kantoren. De overige ruimte is gereserveerd voor bedrijventerrein. Een accent van de locatie is wonen en vrije tijd.  Vanuit de markt is een groot aantal partijen met interesse voor Vlek 14. Zij vinden de sterke autobereikbaarheid, het grote aantal consumenten binnen 15 en 30 autominuten en de fysieke ruimte omeen cluster met ruim parkeren te realiseren, aantrekkelijk  Naast Vlek 14 ligt de Landschapszone met een focus op leisure en vrije tijd (20.000 m²). Locatieontwikkeling Vlek 14 is 19 hectare groot.

3

Nog uitgeefbaar in ha

 

Zichtbaarheid

Het is nog niet bekend hoeveel van deze 19 hectare uitgeefbaar is. Aangezien het gebied een hoge archeologische waarde heeft zou dit lager dan gebruikelijk kunnen zijn. Bedrijventerreinen in Nederland hebben over het algemeen een bruto-netto verhouding van 0,7. Grondprijzen zijn nog niet vastgesteld. Wel is het zo dat de Waalsprong onder financiële druk staat. Grondopbrengsten en afzettempo zijn in Vlek 14 daarom belangrijk. Er is nog geen grondprijsmethodiek vastgesteld. Hierin zijn nog geen keuzes gemaakt.  De gemeente is voornemens Vlek 14 in 2014 of 2015 op de markt te brengen.  Naar verwachting wordt het gehele gebied in drie jaar uitgegeven.  In de Waalsprong ontwikkelt de GEM Waalsprong de woonlocaties.  De gemeente Nijmegen ontwikkelt de niet-woonlocaties en dus Vlek 14.  Vlek 14 is geheel in eigendom van de gemeente Nijmegen. Kwaliteit/uitstraling Het terrein ligt aan de N325 en is goed zichtbaar vanaf deze weg

Parkmanagement

Er zijn nog geen plannen met betrekking tot parkmanagement

Grondprijzen en huurprijzen

Grondprijsmethodiek Omvang en type kavels Planning/ fasering

Partijen betrokken bij uitgifte


4

2. Marktanalyse Bedrijfsruimtegebruikers 2.1 Aanbod en plannen In deze paragraaf maken we een concurrentie analyse voor Vlek 14 op de bedrijventerreinenmarkt. We gaan daarbij in op de belangrijkste concurrerende bedrijventerreinen in de omliggende regio. De Grift, Bedrijvenpark A15 en 7Poort belangrijkste concurrenten van Vlek 14 De bedrijfsruimtemarkt is geografisch gezien een sterk regionale markt. De Figuur 1: doorslaggevende wensen en eisen toekomstige vraag naar bedrijventerrein is in de praktijk voor zo’n 90 tot vestigingslocatie bedrijfsruimtegebruikers 95% afkomstig van bedrijven die al in de regio zijn gevestigd. Cijfers over Goede ontsluiting auto bedrijfsdynamiek van de Kamer van Koophandel en onze eigen Database 63% Dichtbij huidige vestiging Bedrijfsruimtegebruikers in Beeld (Stec Groep, 2002-heden) bevestigden Uitstraling omgeving 50% dit beeld voor de bedrijfsruimtemarkt. Belangrijkste redenen om slechts Dichtbij klanten 41% over korte afstand van de huidige vestiging te verhuizen zijn vooral de woonplaats/herkomst van de werknemers en de nabijheid van het netwerk 26% van toeleveranciers en afnemers. Bovendien speelt ook de woonplaats van de directeur/eigenaar een niet te verwaarlozen rol in de vestigingsdynamiek van bedrijven (zie figuur 1). In de concurrentie analyse Bron: Stec Groep, 2010 zien we daarom alleen terreinen die in de directe omgeving van Vlek 14 liggen als potentieel concurrerend. Daarnaast nemen we te kleine bedrijventerreinen niet in de concurrentie analyse op of bedrijventerreinen die op dit moment minder dan 20 hectare uitgeefbaar hebben. Vlek 14 heeft circa 19 hectare uitgeefbaar en komt pas op z’n vroegst in 2014 op de markt waardoor te kleine terreinen of terreinen met weinig uitgeefbare grond niet concurrerend zijn. Tenslotte nemen we de A73 zone niet in de concurrentie analyse mee omdat van dit ‘terrein’ nog niet bekend wanneer het precies op de markt komt en op welke doelgroepen het ‘terrein’ zich richt.


5

Tabel 1 geeft een overzicht van de beoordeling van de belangrijkste concurrerende locaties in de directe omgeving van Vlek 14. Hierbij gebruikten we de volgende indicatoren:  Fasering: wanneer komt het terrein op de markt? De uitgifte periode van Vlek 14 loopt van circa 2014 tot en met 2020. Alleen locaties die overlap in de uitgifte periode hebben, zien we als concurrerend.  Doelgroepen: Vlek 14 richt zich op bedrijvigheid in het segment wonen en vrije tijd. Alleen locaties met een zelfde focus worden als concurrerend gezien.  Bereikbaarheid: Vlek 14 is door z’n ligging aan de N325 en nabijheid het knooppunt met de A15 goed ontsloten. Concurrerende locaties hebben minimaal een aantrekkelijkere ligging ten opzichte van belangrijke ontsluitingswegen.  Grondprijs: de grondprijs van Vlek 14 is momenteel nog onbekend. Vlek14 ondervindt veel concurrentie van bedrijventerreinen met een lage grondprijs en weinig concurrentie van terreinen met een hoge grondprijs. Tabel 1: concurrentieanalyse concurrent

fasering

doelgroep

bereikbaarheid

grondprijs

concurrentie

De Grift

+

0

+

0

+

Bedrijvenpark A15

+

0

+

0

++

-

0

+

0

0

7 Poort

+

0

+

0

++

Koningspleij

+

-

0

0

0

Bijsterhuizen

Uit tabel 1 komt naar voren dat we met name De Grift, Bedrijvenpark A15 en 7 Poort als potentieel concurrerend zien voor Vlek 14.


6

De Grift; Nijmegen Omvang



Het totale gebied is 71,5 hectare netto, waarvan 34,5 hectare al is uitgegeven.

Uitgeefbaar



Na 2015 komt er 47 hectare beschikbaar.

Planfase



Met de ontwikkeling van de Grift wordt gewacht tot na 2015 (na doortrekking van de A15).

Type terrein



Modern gemengd.

Ligging



Het terrein ligt ten zuidwesten van het knooppunt A15 en A325. Vanwege de gemeentelijke herindeling rondom de Waalsprong is dit terrein aan het grondgebied van de stad toegevoegd. Het omvat het voormalige industrieterrein Oosterhout, De Rietgraaf en de strook aan weerszijden van de Stationsstraat.

Bereikbaarheid 

Terrein is goed bereikbaar vanwege de ligging van de A15 en de A325.

Doelgroep(en)  

Modern gemengde bedrijvigheid. Er zijn plannen voor lichte bedrijvigheid en beperkte detailhandel. In het noordelijk deel is plaats voor lichte industrie, handel, nijverheid en kleinschalige of middelgrote logistieke bedrijven.

Grondprijs



De verkoopprijs van woon-/ werkkavels op de Grift-Zuid is vanaf € 175,- per m² en € 50.000,- voor het bouwen van een bedrijfswoning.

Overig



Geen.


7

Bedrijvenpark A15; Overbetuwe Omvang



Park 15 heeft circa 120 hectare bruto en 85 hectare netto uitgeefbaar.

Uitgeefbaar



Omdat het terrein nog niet op de markt is, is de volledige 85 hectare nog uitgeefbaar.

Planfase



Begin 2010 is het bestemmingplan van de locatie door de gemeenteraad goedgekeurd. Op dit moment loopt echter tegen dit bestemmingsplan een beroepsprocedure bij de afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Type terrein



Modern gemengd, logistiek en hoogwaardig

Ligging



Terrein ligt nabij Oosterhout in de gemeente Overbetuwe.

Bereikbaarheid 

Goed. Het terrein ligt direct aan de A15 vlakbij de nieuw te realiseren afrit.

Doelgroep(en) 

Bedrijvenpark A15 richt zich voornamelijk op kleine, middelgrote en grote (grootschalige logistiek) bedrijvigheid.

Grondprijs



Momenteel nog onbekend.

Overig



Geen.


8

Bijsterhuizen; Nijmegen Omvang



Bedrijventerrein Bijsterhuizen is ruim 240 hectare bruto en 157 hectare netto.

Uitgeefbaar



Van deze 157 hectare is ruim 120 hectare uitgegeven. Er is dus nog ruim 30 hectare uitgeefbaar.

Planfase



Terrein is al in uitgifte. Dit terrein moet tot 2014 voorzien in de vraag naar bedrijfslocaties.

Type terrein



Modern gemengd terrein.

Ligging



Terrein ligt ten westen van Nijmegen en ten oosten van Wijchen.

Bereikbaarheid 

Terrein is door de ligging van de A326 en de A73 goed bereikbaar.

Doelgroep(en) 

Bedrijven in de sectoren industrie, handel en logistiek.

Grondprijs



Grondprijzen beginnen vanaf € 145 per m².

Overig



Er is parkmanagement op Bijsterhuizen


9

7Poort; Zevenaar Omvang



Zevenpoort I en II zijn samen 131 hectare bruto en 90 hectare netto.

Uitgeefbaar



Hiervan is nog circa 85 hectare uitgeefbaar. Circa 35 hectare is direct uitgeefbaar en 50 hectare niet direct uitgeefbaar.

Planfase



Het terrein wordt op dit moment uitgegeven.

Type terrein



Modern gemengd tot hoogwaardig.

Ligging



Zevenpoort ligt in de gemeente Zevenaar direct aan de A12.

Bereikbaarheid 

Terrein is goed bereikbaar door ligging aan de A12.

Doelgroep(en)  

Terrein richt zich op kleine en grote ondernemingen (tot maximaal 8 hectare). Er is een lichte focus op logistieke bedrijven.

Grondprijs



Prijzen beginnen vanaf € 126 per m² en lopen op tot circa € 168 per m².

Overig



Er is parkmanagement op het terrein aanwezig.


10

Koningpleij Noord; Arnhem Omvang



Bedrijventerrein is circa 90 hectare groot. Hiervan is de helft in eigendom van de gemeente Arnhem en de helft van het Industriepark Kleefse Waard.

Uitgeefbaar



Het gehele terrein is nog uitgeefbaar.

Planfase



Om de ontwikkeling van Kleefse Waard mogelijk te maken is een nieuw bestemmingsplan opgesteld. Gemeente en provincie zijn inmiddels akkoord met het bestemmingsplan. Terrein komt naar verwachting rond 2013 op de markt

 Type terrein



Terrein richt zich voornamelijk op bedrijven die zich richten op energie- en milieutoepassingen en innovatieve industriële activiteiten.

Ligging



Het terrein ligt in het zuiden van de gemeente Arnhem en grenst in het zuiden aan de N325.

Bereikbaarheid 

Het terrein is redelijk goed bereikbaar vanwege de ligging aan de N325. Daarnaast liggen de A12 en de A325 op enkele autominuten.

Doelgroep(en) 

Bedrijvigheid tot en met milieucategorie 4 wordt op het terrein toegelaten. Voor milieucategorie 5 is een vrijstelling noodzakelijk.

Grondprijs



pm

Overig



geen


11

2.2 Marktvraag In deze paragraaf maken we vervolgens een vraag-aanbod confrontatie voor de gemeente Nijmegen. Hiervoor brengen we eerst de omvang van de vraag in beeld, vervolgens brengen we het aanbod in beeld om deze tenslotte te confronteren. Vraag en aanbod op Nijmeegse bedrijventerreinmarkt min of meer in evenwicht De totale vraag naar bedrijventerreinen in Nijmegen tot en met 2020 ligt op circa 65 hectare. De totale vraag is berekend aan de hand van drie componenten. Voor de prognose van de uitbreidingsvraag wordt uitgegaan van het Transatlantic Market (TM) scenario van de bedrijfslocatiemonitor (CPB, 2005). Uit studie van het Centraal Planbureau blijkt dat de werkelijke vraag naar bedrijfsruimte dit groeiscenario het meest benadert. Ook op Rijksniveau wordt voor dit scenario gekozen (onder meer in het Convenant Bedrijventerreinen 20102020 tussen Rijk, IPO en VNG). De uitbreidingsvraag voor Nijmegen tot en met 2020 is 48,1 hectare.1 De BLM prognose is echter beleidsarm. Dat wil zeggen dat geen rekening is gehouden met aspecten zoals vervangingsvraag, economisch beleid van een stad of regio en bovenregionale vraag. De afgelopen tien jaar kende Nijmegen weinig tot geen bovenregionale instroom. De instromers die Nijmegen kenden waren alle kantoorgebruikers2. Hierdoor is de bovenregionale op 0 hectare gesteld. Ook de vervangingsvraag baseren we op het Regionaal Programma Bedrijventerreinen. Uit deze bron komt naar voren dat Nijmegen tussen nu en 2020 een vervangingsvraag van circa 18 hectare heeft3. Wanneer we deze drie typen vraag bij elkaar optellen, blijkt een totale vraag van zo’n 65 hectare. Mogelijk valt deze vraag nog enkele hectares hoger uit door het ‘spaareffect’ dat mogelijk optreedt doordat ondernemers hun

1

Regionaal Programma Bedrijventerreinen Stadsregio Arnhem Nijmegen (concept). April 2011. Bron: Database Locatiebeslissingen Nederland, Stec Groep 2011. De instromers waren: Explore (2000), Quaraad (2001), Bosch Communication Centre (2002), Vos Logistics (2003), My Call Callcenters (2004) en Structon Rail (2010). 3 Dit heeft betrekking op Noord Kanaalhaven. Zie pagina 26 van dit document voor nadere onderbouwing. 2


12

verplaatsingenbeslissingen in slechte economische jaren voor zich uitschuiven. Zie tabel 2 voor een nadere uitwerking van deze vraagraming. Tabel 2: totale vraag naar bedrijventerreinen gemeente Nijmegen tot en met 2020 Vraag BLM-prognose (TM-scenario) Bovenregionale vraag Vervangingsvraag Totaal Bron: CPB, 2005; Bewerking: Stec Groep, 2011

Netto hectares 48 0 18 Circa 65

Tabel 3 geeft een overzicht van het aanbod aan bedrijventerreinen in de gemeente Nijmegen. Anders dan bij de concurrentieanalyse kijken we bij de vraag-aanbod confrontatie alleen naar de gemeente Nijmegen. Hieruit blijkt dat er ruim 70 hectare uitgeefbaar is. Hiervan is circa 55 hectare uitgeefbaar tot en met 2020. Wederom laten we het ‘terrein’ A73 zone buiten beschouwing omdat van dit terrein nog niet duidelijk is wanneer deze op de markt komt. Wanneer we beide cijfers combineren blijkt dat vraag en aanbod tot en met 2020 min of meer in evenwicht zijn. Er is kortom zeer beperkte marktruimte voor een nieuwe bedrijventerreinen. Tabel 3: totale aanbod bedrijventerreinen gemeente Nijmegen tot en met 2020 Locatie

Netto uitgeefbaar 37 (19) De Grift 5 30 Bijsterhuizen Winkelsteeg 6 Totaal 73 (55) Bron: IBIS, 2011 en Regionaal Programma BedrijventerreinenStadsregio Arnhem Nijmegen 4

4

Uitgifte is waarschijnlijk na 2015. Circa 18 hectare wordt na 2020 uitgegeven Bron: gemeente website. Omdat dit terrein deels in de gemeente Nijmegen ligt en omdat het merendeel van de bedrijfsverplaatsingen over maximaal 10 kilometer zijn, wordt dit terrein in deze berekening in z’n geheel aan de gemeente Nijmegen toegerekend

5


13

Als we een doorkijk maken na 2020 blijkt eveneens weinig tot geen marktruimte in de gemeente Nijmegen. Na 2020 is namelijk sprake van afname van de vraag naar bedrijventerreinen en tegelijkertijd komt er nog circa 18 hectare van De Grift op de markt.

2.3 Kanrijke doelgroepen Bedrijfsruimtegebruikers: eenheid en verscheidenheid De bedrijfsruimtegebruikers houden zich voornamelijk bezig met productie (31%) en reparatie en/of onderhoud (18%). De segmenten groothandel (15%) en logistiek (14%) zijn duidelijk kleiner. 22% behoort tot de categorie overig. Hieronder vallen onder andere hoofdkantoren, call centra, research en development. Hieronder volgt een overzicht van de belangrijkste kenmerken en eisen per doelgroep. Tabel 4: profiel industrie Indicator Verwachte omvang vraag

Omgevingseisen

Pand- en kavelgrootte en -type Eigendomssituatie Voorzieningen / parkmanagement

Omschrijving  Flinke markt. Circa een derde deel aan de bedrijfsruimtevragers uit deze doelgroep. Groeiverwachting conjunctuurafhankelijk.  Nabijheid van (technisch geschoold) personeel.  Kosten personeel.  Beschikbaarheid en kosten van grond/bedrijfsruimte.  Centrale ligging ten opzichte van afzetmarkt en toeleveranciers.  Overwegend kleinschalig (kwart tot 500 m² bvo, 1000 m² kavel) en middelgroot (2.500 m²).  Kleine, groeiende bedrijven huur, grotere vestigers behoefte aan eigendom. 

Weinig behoefte aan parkmanagement, met uitzondering van beveiliging van het terrein. Voor het overige met name interesse in een laagdrempelig pakket. Slechts incidenteel behoefte aan delen of clusteren van voorzieningen op het terrein als geheel.


14



Wensen en eisen aan verschijningsvorm zijn laag.

Tabel 5: profiel groothandel Indicator Verwachte omvang vraag

Omgevingseisen

Pand- en kavelgrootte en -type

Eigendomssituatie Voorzieningen/ parkmanagement

Omschrijving  Gaat om een hele brede groep bedrijven die zich bezig houden met handel van uiteenlopende producten in zowel food als non-food.  Op basis van onze Database Bedrijfsruimtegebruikers in Beeld constateren we dat deze doelgroep een aandeel heeft in de vraag van 15 tot 25%.  De vraag komt grotendeels uit de regio.  Goede wegverbinding.  Voldoende ruimte voor open overslag  Bereikbaarheid is belangrijk voor distributie van goederen; ligging direct aan de snelwegafslag niet per se noodzakelijk wanneer de toegangswegen goed zijn.  (Eventueel) zichtlocatie.  500 m² tot 2.000 m².  20% kantoor, 80% bedrijfsruimte: veel opslagruimte nodig (1 bouwlaag, gemiddeld minimaal 7 meter hoog).  Afhankelijk van de omvang zijn geschakelde units mogelijk, grotere vestigers (> 25 werknemers) veelal solitair pand.  Overwegend behoefte aan eigendom.  Beperkte behoefte aan algemene voorzieningen als beveiliging, algemene groenvoorziening en catering.


15

Tabel 6: profiel reparatie en onderhoud Indicator Verwachte omvang vraag Omgevingseisen



Omschrijving  Omvangrijke lokale/regionale markt.  Bedrijven in reparatie en onderhoud gebruiken hun bedrijfsruimte grotendeels voor opslag van goederen en als werkplaats. Uitstraling is voor deze bedrijven nauwelijks van belang.  250 m² tot 700 m².  Meeste vraag naar kleine kavels met 80% tot 90% bedrijfsruimte.  Eventueel ruimte voor showroom, ruimte voor wagenpark en laden/lossen van goederen (overheaddoors).  Overwegend behoefte aan eigendom.  (Zeer) beperkte behoefte aan algemene voorzieningen als beveiliging, algemene groenvoorziening en catering.

Tabel 7: profiel logistiek Indicator Verwachte omvang vraag Omgevingseisen

Pand en kavelgrootte en – type Eigendomssituatie Voorzieningen/

Omschrijving  Regionale of nationale marktoriëntatie  Goede autobereikbaarheid essentieel (langs snelweg).  Centrale ligging t.o.v. klanten.  Ruimte voor wagenpark en uitbreiding en groei.  Daarnaast zijn omvang/kavelgrootte, zichtbaarheid, aandeel kantoor en beeldkwaliteit/verschijningsvorm ook van belang.  1.000 m² tot 3.000 m².  Bedrijfspanden met een toenemend aandeel kantoorruimte (10% tot 30%).  Overwegend huur: logistieke bedrijfshallen hebben grootste aandeel huurders.  Beperkte behoefte aan algemene voorzieningen.


16

parkmanagement

Tabel 8: profiel bouw Indicator Verwachte omvang vraag

Omgevingseisen



Omschrijving  Voorbeelden van bedrijven in dit segment zijn: (elektrotechnische) bouwinstallatiebedrijven, installatiebedrijven actief in sanitair, centrale verwarmingsinstallaties, luchtbehandelingsinstallaties en overige bouwinstallatie.  Omvangrijke lokale/regionale markt.  De verhuisradius van deze bedrijven is zeer lokaal en beperkt regionaal. Eventueel concurrerende bedrijventerreinen bevinden zich dan ook vooral in Nijmegen en directe omgeving. Denk dan aan de bestaande bedrijventerreinen.  Installatiebedrijven gebruiken hun bedrijfsruimte grotendeels voor opslag van goederen en als werkplaats.  Uitstraling van pand en locatie is voor deze bedrijven van ondergeschikt belang. Tot zo’n 90% van deze bedrijven zoekt vooral een functionele, verzorgde locatie, zonder veel poespas vanuit beeldkwaliteit en stedenbouw.  Kleinschalig. Gros 250 m² tot 1.500 m²,  Meeste vraag naar kleine kavels met 70% tot 90% bedrijfsruimte. Eventueel ruimte voor showroom, ruimte voor wagenpark en laden/lossen van goederen (overheaddoors).  Ook vaak gehuisvest in bedrijfsverzamelgebouw of in woonwerkeenheden.  Overwegend behoefte aan eigendom hoewel het aandeel huur groeit.  Beperkte behoefte aan gezamenlijke faciliteiten.


17

Conclusies:  De directe concurrentie is qua aantrekkelijkheid vergelijkbaar met Vlek 14. Vlek 14 is, net als de concurrerende terreinen, goed bereikbaar en er wordt ingezet op een hoogwaardig bedrijventerrein qua uitstraling.  De vraag en aanbod confrontatie laat zien dat er zeer beperkte marktruimte is voor nieuw bedrijventerrein in Nijmegen. Het aanbod op de bedrijventerreinenmarkt tot en met 2020 is groter dan de vraag. Na 2020 is de marktruimte eveneens zeer beperkt: er is sprake van 0-groei en volgens planning komt er nog aanbod op de markt.


18

3. Marktanalyse kantoren 3.1 Aanbod en plannen Concurrentieanalyse kantorenmarkt: andere locaties hebben aantrekkelijkere kenmerken De huidige Nederlandse kantorenmarkt wordt gekenmerkt door een hoge leegstand (circa 14%). In de stadsregio Arnhem-Nijmegen ligt het leegstandscijfer met 14% maar net onder het landelijk gemiddelde6. In Nijmegen (9%) ligt deze een stuk lager dan in Arnhem (16%)7. Deze leegstand verschilt van regio tot regio en zelfs binnen gemeenten zijn grote verschillen. We zien dat met name snelweglocatie en kantoren op bedrijventerreinen verhoudingsgewijs een hoge leegstand kennen. Dit type locaties wordt door gebruikers dus als minder aantrekkelijk ervaren. Locatie die door gebruikers aantrekkelijk worden bevonden kennen een lagere leegstand en over het algemeen een langere levenscyclus en verouderen minder snel. Gesteld kan worden dat toekomstbestendige en aantrekkelijke locaties aan een aantal eisen voldoen: 1. uitstekende dubbele bereikbaarheid (OV, liefst intercity, en auto); 2. voldoende parkeerruimte; 3. een aantrekkelijke gebiedskwaliteit; 4. menging van functies (multi-use); 5. kwalitatief goede gebouwen (met moderne vereisten als ICT, klimaatbeheersing en duurzaamheid). Hieronder geven we een opsomming van de aantrekkelijkste (toekomstige) locaties op de Nijmeegse kantorenmarkt en in de directe omgeving:  Nijmegen Centraal / Metterswane: de stationsomgeving van Nijmegen gaat naar verwachting de komende jaren op de schop. De exacte uitwerking van de locatie is nog niet bekend, maar naar verwachting is er ook ruimte voor kantoorontwikkelingen. Met name het voormalige Talis-pand Metterwane is aantrekkelijk voor herontwikkeling. Er zijn diverse plannen met het gebouw, waarschijnlijk dit jaar zal duidelijk worden wat er met het gebouw gaat gebeuren en of het zijn huidige functie als kantoorruimte behoudt of deels een herbestemming krijgt. 6 7

Bron: Vastgoedrapportage Stadsregio Arnhem-Nijmegen 2011 en DTZ Zadelhoff, 2012 Bron: gemeente Nijmegen en DTZ Zadelhoff, 2012


19

Waalsprong: tot voor kort was er ruimte voor een aanzienlijk kantorenprogramma in de Waalsprong (Citadel) gereserveerd. Vanwege de huidige crisis is dit programma teruggebracht van 110.000 tot 65.000 m². Het gebied is multifunctioneel, multimodaal bereikbaar en beschikt over een aantrekkelijke gebiedskwaliteit.  Arnhem Centraal: het centrale station van Arnhem wordt al enkele jaren verbouwd en de komende jaren gaat de locatie verder op de schop. Onderdeel van deze ontwikkeling is de realisatie van circa 44.000 m² bvo kantoorruimte. Het stationsgebied voldoet aan vrijwel alle kenmerken van een aantrekkelijke kantoorlocatie.  Arnhems Buiten: op het voormalig KEMA-terrein wordt circa 40.000 m² kantoorruimte ontwikkeld. Hier landt ook het hoofdkantoor van Tennet. Wanneer we deze locatie vergelijken met het stationsgebied van Arnhem is deze locatie duidelijk minder aantrekkelijk. Het gebied beschikt echter wel over een aantrekkelijke gebiedskwaliteit.  IJsseloord 2: een ontwikkeling van circa 90.000 m² kantoorruimte in een parkachtige omgeving aan de A12. Gezien het feit dat bovenstaande locaties duidelijk beter voldoen aan de eisen van een aantrekkelijke kantoorlocatie kunnen we stellen dat de concurrentie op de kantorenmarkt voor Vlek 14 zeer fors is. 

3.2 Marktvraag Nieuwbouwbehoefte aan kantoren in Nijmegen: zo’n 8.500 m² bvo per jaar tot 2020 In tabel 9 is de nieuwbouwbehoefte aan kantoorruimte voor Nijmegen berekend. Hiervoor zijn de twee componenten van de vraag naar kantoorruimte in Nijmegen, de uitbreidingsvraag en de vervangingsvraag bij elkaar opgeteld. Van de vervangingsvraag wordt gesteld dat een derde van de gebruikers behoefte heeft aan een nieuwbouwpand. Er wordt gerekend met een moderne kantoorquotiënt van 25 m² bvo per werkzame persoon. In totaal is er tot 2020 behoefte aan het toevoegen van zo’n 75.000 m² bvo nieuwe kantoorruimte in Nijmegen. Dit komt neer op een jaarlijkse behoefte in verhuurbaar vloeroppervlak van zo’n 7.200 m² vvo.


20

Tabel 9: nieuwbouwbehoefte aan kantoorruimte in Nijmegen8, periode 2012-2020, in m² bvo kenmerk

totale vraag naar kantoren in oppervlakte (m² bvo)

Nieuwbouwbehoefte kantoren in oppervlakte (m² bvo) 9 50.000 55.000

uitbreidingsvraag vervangingsvraag waarvan in nieuwbouw (1/3) nieuwbouwbehoefte kantoren

circa 105.000

50.000 17.500 circa 70.000

Bron: CPB, 2005; EIB 2010; bewerking: Stec Groep, 2011 Box 1: aantal vierkante meters per werkzame persoon neemt af Door de economische crisis zijn bedrijven momenteel genoodzaakt om directe kosten voor huisvesting te reduceren (Twynstra, 2010). Ten behoeve van kostenbesparingen ligt de focus bij een groot aantal kantoorgebruikers op het verkleinen van hun ruimtegebruik door een aantal efficiencymaatregelen, zoals toepassing van meer kantoortuinen om het aantal vierkante meters (per werknemer) terug te dringen. Overigens zullen ook na de economische crisis kantoormeters zo efficiënt mogelijk worden benut. Thuiswerken wordt meer gestimuleerd en bedrijven kiezen steeds meer voor flexplekken. Dit is duurzaam, immers, wanneer werknemers parttime werken of op wisselende uren op kantoor zijn, wordt een werkplek toch optimaal benut. De verwachting is dat, zeker op (middel)lange termijn, het aantal vierkante meters per werkzame persoon, zal afnemen (EIB, 2010). Zo komt een ruimtegebruik van 15 vierkante meter in de praktijk al voor bij grote bedrijven op toplocaties, zoals Microsoft op Schiphol Airport.

Voor de uitbreidingsvraag wordt uitgegaan van het Transatlantic Market-scenario De uitbreidingsvraag is de vraag naar kantoorruimte als gevolg van capaciteitsgebrek van de huidige huisvesting; deze extra ruimtebehoefte ontstaat door werkgelegenheidsgroei (uitbreiding/inkrimping van activiteiten van bestaande bedrijven, oprichting/opheffing van bedrijven en vestiging/vertrek van bedrijven in/uit Nijmegen). In Nijmegen wordt voor de prognose van de uitbreidingsvraag uitgegaan van het Transatlantic Market-scenario (TM) van de provincie Gelderland10. Dit scenario houdt rekening met het 8

Uitgaande van een (moderne) kantoorquotiënt (aantal m² kantoorruimte per werkzame persoon) van 25 m² bvo. De nieuwbouwbehoefte bestaat uit de uitbreidingsvraag en de vervangingsvraag die neerslaat in nieuwbouw (circa 1/3 van totale vervangingsvraag) 10 Gelderland in vier bedrijven, 2006. 9


21

teruglopen van de Nederlandse beroepsbevolking en gaat zelfs uit van een relatief lichte afname van de beroepsbevolking op termijn. Een groot deel van de babyboomgeneratie gaat de komende jaren immers met pensioen. De omslag in de werkgelegenheidsgroei betekent een trendbreuk voor de kantorenmarkt die altijd is gekenmerkt door een relatief hoge uitbreidingsvraag (EIB, 2010). Ook voor Nijmegen betekent dit een daling van de uitbreidingsvraag naar kantoorruimte. Vervangingsvraag is gebaseerd op gemiddelde levensduur van een kantoorpand van circa 50 tot 55 jaar Vervangingsvraag is de vraag naar kantoorruimte die ontstaat doordat kantoren, om verschillende redenen anders dan capaciteitsgebrek, niet meer voldoen. Deze vraag wordt bepaald door technische slijtage (het pand is onbruikbaar en de levensduur loopt af), maar ook door normatieve slijtage; dit houdt in dat het pand niet meer aan de (kwaliteits)eisen van de gebruiker voldoet. Door de afname van de uitbreidingsvraag zal de vraag naar kantoren op lange termijn overwegend vervangingsvraag zijn. Voor het bepalen van de vervangingsvraag in Nijmegen is ervan uitgegaan dat in 2011 circa de helft van de voorraad aan kantoren ouder is dan 20 jaar. Ook hier wordt gerekend met een kantoorquotiënt van 25 m² per werkzame persoon. Gekozen wordt voor een ‘reëel’ vervangingspercentage van 1,5%. De gemiddelde levensduur van een kantoorpand komt daarmee op zo’n 55 jaar. Dit is voor kantoorpanden een gangbaar uitgangspunt (Stec Groep, 2006, 2008 en Zuidema, 2005). De vervangingsvraag tot 2020 komt daarmee op zo’n 55.000 m² bvo. Wanneer we stellen dat circa een derde van de vervangingsvraag neerslaat in nieuwbouw, komen we op een nieuwbouwbehoefte van bijna 20.000 m² bvo. Géén extra bovenregionale vraag in Nijmegen We rekenen niet met een extra aandeel bovenregionale vraag bovenop de uitbreidingsvraag. Dit baseren we op onze Database Locatiebeslissingen Nederland (DLN) met daarin alle strategisch bovenregionale locatiebeslissingen waarbij bedrijven een afgewogen keuze maken voor een stad/regio in concurrentie met andere steden/regio’s en waarmee meer dan 50 arbeidsplaatsen – bij volledig operationeel zijn van de nieuwe vestiging – zijn gemoeid. In Nijmegen zijn de afgelopen tien jaar circa zes kantoorgebruikers van buiten de


22

regio gevestigd. Al met al schatten we daarom in dat het rekenen met een extra bovenregionale vraag voor Nijmegen weinig realistisch is. Uit een eerst blik op de planvoorraad blijkt sprake van een overaanbod Tabel 10 geeft een overzicht van de planvoorraad nieuwbouw in Nijmegen. Uit tabel 9 blijkt een nieuwbouwbehoefte van circa 70.000 m² terwijl er een planvoorraad van circa 92.000 m² bvo is. Er is dus sprake van een overaanbod op de Nijmeegse kantorenmarkt. Tabel 10: planvoorraad nieuwbouw kantoren Nijmegen in m² bvo. Locatie Planvoorraad nieuwbouw Centrum 10.000 Noord 65.000 Zuid (Brabantse Poort) 12.000 Oost 0 West 5.000 Totaal 92.000 Bron: vastgoedrapportage Stadsregio Arnhem Nijmegen, 2011

Conclusies:  De vraag en aanbod confrontatie laat zien dat er weinig marktruimte is voor nieuwe kantoorontwikkeling in Nijmegen. De marktvraag tot en met 2020 (circa 70.000 m²) is duidelijk kleiner dan het planaanbod (circa 92.000 m²).  Diverse kantoorontwikkeling die op dit moment in Nijmegen of in de direct omgeving op stapel staan, beschikken over een grotere aantrekkelijkheid dan Vlek 14.


23

4. Marktanalyse zorgeconomie 4.1 Aanbod en plannen Zorgaanbod in Nijmegen Zoals uit voorgaande paragraaf blijkt, is de zorgsector goed vertegenwoordigd in Nijmegen. Figuur 2 geeft een overzicht van de belangrijkste zorginstellingen in Nijmegen. De werkgelegenheid in de Nijmeegse zorgsector is geconcentreerd bij deze werkgevers. Uiteraard is het zorgaanbod in Nijmegen veel ruimer. Te denken valt aan huisartsposten, tandartsen, apotheken, etc. Deze zijn echter niet in de figuur opgenomen. Het opnemen van dit aanbod komt de leesbaarheid van de figuur namelijk niet ten goede. Figuur 2: overzicht belangrijkste zorginstellingen Nijmegen


24

4.2 Marktvraag Het begrip zorgeconomie is lastig af te bakenen Het is niet eenvoudig een allesomvattende definitie te geven van zorgeconomie. Het omvat in principe alle economische activiteiten die direct of indirect een relatie hebben met zorg. Zorgeconomie is daarmee veel meer dan alleen gezondheid- en welzijnszorg. Het gaat ook om een breed scala aan andere zorggerelateerde activiteiten binnen de zakelijke en financiële dienstverlening (zoals zorgverzekeraars), productie, handel en logistiek (zoals farmaceutische industrie, medische technologie, etc.), science en R&D (universiteiten, hogescholen, kennisinstellingen, etc.), detailhandel (drogisterijen, opticiens, etc.) en voorzieningen voor sport en ontspanning (fitnesscentra, sauna, etc.). Zie ook figuur 3. Figuur 3: segmenten binnen de zorgeconomie

Bron: Stec Groep, 2012


25

Box 2: trends in de zorgmarkt De zorgmarkt is sterk aan verandering onderhevig. Hieronder geven we een opsomming van de belangrijkste trends die van invloed zijn op de zorgmarkt in Nederland en Nijmegen in het bijzonder:  meer concurrentie in de zorg leidt tot een toenemend belang van kwaliteit;  schaalvergroting, outsourcing en fusies worden vaker toegepast als middelen tegen concurrentie;  invoering van ketenintegratie: het op elkaar en op de wensen van de consument aansluiten van de eerste, tweedeen derdelijnszorg;  veranderende vraag naar zorgproducten en –concepten. Denk hierbij bijvoorbeeld aan ouderen die steeds langer thuis willen blijven wonen;  groeiende aandacht voor preventie  gezondheid en ontspanning als lifestyle. Zo groeit bijvoorbeeld de vraag naar toeristische en recreatieve voorzieningen in combinatie met health, sport en beauty  toenemende druk op de arbeidsmarkt. Als gevolg van een toenemende vraag naar zorg (onder meer door vergrijzing) en een afname van het arbeidspotentieel in de komende jaren (ontgroening) zal de druk op de arbeidsmarkt voor zorgpersoneel sterk doen toenemen.

Gezondheidszorg is een belangrijk groeisegment en een grote werkgever in Nijmegen Zorg heeft een belangrijk aandeel in de Nederlandse en Nijmeegse economie. Onderstaande cijfers illustreren dit beeld:  De zorgeconomie is van wezenlijk belang voor de Nederlandse economie. Het segment heeft namelijk een aandeel van 10 tot 12% in het Bruto Binnenlands Product en het neemt naar verwachting een steeds groter deel van de nationale economie voor zijn rekening. Volgens het CPB11 is de gemiddelde jaarlijkse volumegroei in de zorg 2,8% per jaar; dit is ongeveer 1% hoger dan de gemiddelde economische groei.  In Nijmegen werken bijna 24.000 personen in de gezondheid- en welzijnszorg. In totaal komt 24% van de totale werkgelegenheid in Nijmegen voor rekening van deze sector. Daarmee is de zorgsegment veruit de grootste werkgever in Nijmegen. De segmenten zakelijke dienstverlening en onderwijs volgen op afstand. Ten opzichte van het provinciale en landelijke gemiddelde scoort Nijmegen duidelijk beter. In Gelderland heeft de zorg sector een aandeel van circa 18% in de werkgelegenheid; het Nederlandse gemiddelde ligt rond de 15%. 11

Centraal Planbureau, 2007. Een scenario voor de zorguitgaven 2008 - 2011


26



De werkgelegenheid in de zorg is in 5 jaar tijd met circa 13% toegenomen, van circa 21.000 naar bijna 24.000 arbeidsplaatsen. Dit terwijl de totale werkgelegenheid in Nijmegen in diezelfde periode met 5% toenam.  Ook andere economische segmenten als detailhandel, groothandel, toerisme en bouw (woningcorporaties) hebben een sterke verbinding met de zorg. Naar schatting nog zo’n 3% tot 5% van de totale werkgelegenheid in Nijmegen heeft (min of meer) een relatie met de zorgeconomie in Nijmegen. Op basis van bovenstaande cijfers kunnen we concluderen dat de zorg een aantrekkelijke groeisector voor de komende jaren voor Nijmegen is. Deze groei vertaalt zich in een toename van de ruimtevraag.

4.3 Kanrijke doelgroepen Zorgfunctie landt alleen op Vlek 14 als deze synergie creëert Op de vraag of Vlek 14 geschikt is voor zorgfuncties volgt niet meteen een ontkennend antwoord. Wel is het zo dat zorg op Vlek 14 naar alle waarschijnlijkheid een onderschikte rol krijgt. Zo zijn er bijvoorbeeld momenteel geen plannen dat er een regionaal of academisch ziekenhuis op Vlek 14 landt waardoor dit meteen een stempel op de locatie drukt. Vanwege deze ondergeschikte rol is het belangrijk dat potentiële zorgfuncties in lijn zijn met de andere reeds aanwezige functie en deze zelfs versterken. Het is dus zoeken naar functies die synergie creëren! In het begin van deze bijlage blijkt dat de zorgsector een hele brede sector is en dat diverse sectoren sterk aan de zorgsector zijn gerelateerd. Gaan we terug naar figuur 3 dan lijkt met name leisure, toerisme, wellness, sport en preventie aan deze eisen van synergie te voldoen. Wanneer ook kantoren of bedrijfsfuncties op Vlek 14 landen, voldoen ook de zakelijke en financiële dienstverlening en de productie, handel en distributie aan deze eisen.


27

Het Radboud Ziekenhuis trekt de Betuwe in Het Radboud Ziekenhuis maakt de sprong naar de Betuwe. Een vijftiental eerstelijns zorgpraktijken in de Over-Betuwe gaat vanaf de zomer 2012 samen met het Radboud aan de slag in een gezondheidscentrum in de Thermionhallen langs de Prins Mauritssingel (A325) in Lent. De specialisten zullen vooral via directe televerbindingen met de huisarts de klachten van patiënten in zijn bijzijn bespreken. Emile Lohman, topman van het UMC St Radboud, sprak maandag bij de aftrap van het samenwerkingsverband van een uniek concept. Straks kan 98 procent van de medische zorg via de huisarts geleverd worden, vooral dankzij de betere samenwerking. In het Thermion, komen 60 parttime zorgverleners (huisartsen, tandartsen, psychologen, logopedisten, mondhygiënisten, verloskundigen, maatschappelijk werkers, fysiotherapeuten, thuiszorgmedewerkers en fysio- en ceasartherapeuten) te werken. Het UMC richt er ook een voorpost in voor controle en nabehandeling van onder andere nier- en reumapatiënten die aan de noordzijde van de Waal wonen. Bovendien komen er operatiekamers voor kleine ingrepen. Opknappen van het Thermion kost ruim 5 miljoen euro, los van de inrichting. Bron: De Gelderlander, september 2011

Conclusies:  De komende jaren neemt de vraag naar zorg flink toe. Dit vertaalt zich in een bovengemiddeld groeivolume, een sterke groei van de werkgelegenheid en een relatief sterke toename van de ruimtevraag.  Het merendeel van het zorgaanbod is geconcentreerd bij een aantal grote zorgaanbieders (qua personeel, ruimte, omzet, etc). Daarnaast is er een breed speelveld van kleine(re) zorgaanbieders.  Omdat zorg zeer waarschijnlijk geen dominantie positie op Vlek 14 krijgt is het zoeken van synergie met reeds gelande functies een vereiste. Met name het subsegment leisure, toerisme, wellness, sport en preventie voldoet aan deze eisen.


28

5. Marktanalyse Retail 5.1 Aanbod en plannen Ook plannen en ontwikkelingen in Duiven, Zevenaar , Elst en Arnhem Vlek 14 is een goed bereikbare en ruime locatie, geschikt voor grootschalige doelgericht bezochte winkels. Het gaat hier om winkels met een andere functie dan de winkels in de binnenstad. Laatstgenoemde winkels vervullen vooral een functie voor het funshoppen. Een doelgericht bezocht retailconcept op een autolocatie als Vlek 14 moet de consumenten over (enige) afstand trekken. Vanwege de uitstekende bereikbaarheid zijn de mogelijkheden hiervoor aanwezig en verwachten wij dat Vlek 14 een (boven)regionale functie kan vervullen. Inspelend op de locatie en op de trends in de detailhandel (o.a. schaalvergroting) en in het consumentengedrag (gemak, veel keuze) is het een voorwaarde dat Vlek 14 beschikt over een retailprogramma met voldoende massa en onderscheidend vermogen. Indicatief kan hierbij gedacht worden aan een woonthemacentrum van circa 50.000 m², of een retailpark van circa 30.000 m². Een kleiner programma bezit onvoldoende massa om voldoende autonome trekkracht te realiseren. Locaties in de Stadsregio waar plannen spelen voor een nieuw cluster doelgerichte en grootschalige winkels zijn Nieuwgraaf in Duiven, Arnhem Zuid (Rijnhal), Zevenaar Spoorallée en Elst De Aam. In de hiernavolgende overzichten ziet u de kenmerken van de belangrijkste bestaande grootschalige retailclusters en concurrerende ontwikkelingen voor Vlek 14 in de Stadsregio Arnhem-Nijmegen.


29

Duiven Nieuwgraaf Omvang

 

Gehele terrein is circa 300 hectare bruto en 200 hectare netto Centerpoort Zuid (het gedeelte met PDV) is circa 20 hectare bruto en 15 hectare netto

Uitgeefbaar

 

Op het gehele terrein is nog circa 20 hectare uitgeefbaar Centerpoort Zuid is volledig uitgegeven

Planfase



Terrein is op dit moment in uitgifte

Ligging

 

Terrein ligt ten noordwesten van de kern Duiven. De PDV-zone bevindt zich op het zuidwestelijke deel van het terrein

Bereikbaarheid  Aanwezige formules

  

Overig

  

Door ligging aan de A12 is het terrein goed bereikbaar. Centerpoort Zuid ligt ten zuiden van de A12. De Ikea van circa 25.000 m² wvo is een belangrijke consumententrekker. Het overige winkelaanbod op Nieuwgraaf bestaat voor een belangrijk deel uit andere woninginrichtingszaken als Piet Klerkx Woonexpress, Leen Bakker en Kwantum, de bouwmarkten Praxis en Gamma en het tuincentrum Intratuin. Ook bevindt zich op Nieuwgraaf een sportzaak en een Makro. Nieuwgraaf wordt de komende jaren opgeknapt en de infrastructuur wordt verbeterd. De politiek heeft nog niet uit een van de vijf ontwikkelscenario’s gekozen en daarom is het op dit moment nog onduidelijk of hier wel of geen retailpark wordt ontwikkeld. Uitgangspunt is dat de verdere ontwikkeling van Nieuwgraaf de herontwikkeling van het centrum niet mag frustreren.


30

Arnhem Centrum-Zuid Omvang



Arnhem Centrum-Zuid is aangewezen als ontwikkelingslocatie voor perifere detailhandel. Indicatief wordt in de plannen uitgegaan van circa 60.000 m² detailhandel.

Uitgeefbaar



Nvt

Planfase



Het gebied is een van de drie locaties in het ‘zoekgebied PDV A325-zone’ naast Vlek 14 en Aamse Poort. Verplaatsing van de huidige woonboulevard Arnhem naar deze locatie is een mogelijke optie. In de plannen voor Centrum Zuid wordt het gebied verder ontwikkeld, waarbij op dit moment diverse functies worden overwogen waaronder perifere detailhandel, kantoren, woningen, horeca en leisure. Vanwege de vastgoedcrisis heeft de gemeente Arnhem de ambities bijgesteld en wil de gemeente niet meer de motor achter de ontwikkeling zijn. Op dit moment zijn er vanuit de markt plannen voor ontwikkeling van grootschalige detailhandel bij de Rijnhal met een omvang van circa 12.000 m² rondom het thema vrije tijd.

 

Ligging




 

Overig

 

Gebied ligt in het zuidelijke deel van de gemeente Arnhem rondom het punt waar de A325 de N225 kruist. Terrein is goed bereikbaar door de ligging aan de A325 Het gebied kent op dit moment enkele grootschalige stedelijke functies: Gelredome (voetbalstadion en evenementenlocatie), Stadsdeelcentrum Kronenburg en Rijnhal. Rond het stadion ligt een groot parkeerterrein en transferium. Naast de Rijnhal liggen enkele sportvoorzieningen. Er is op dit moment geen sprake van samenhang tussen de verschillende functies in het gebied. Dit komt door de relatief grote onderlinge afstanden en fysieke barrières. Bovendien functioneren de functies overwegend autonoom en hebben zij elk verschillende doelgroepen, bezoekmotieven en bezoekmomenten.


31

Aamse Poort Omvang



Aamse poort is onderdeel van het bedrijventerrein De Aam. Dit terrein is circa 100 hectare bruto en 55 hectare netto.

Uitgeefbaar



Hiervan is nog circa 5 hectare uitgeefbaar.

Planfase



Deze locatie is een van de drie locaties in het ‘zoekgebied PDV A325-zone’ naast Ressen en Arnhem Centrum-Zuid. De gemeente Elst zet voor deze locatie in op het thema Tuinen en Buiten Leven. Het bestemmingsplan voor een nieuw tuincentrum op de Aamse poort-Zuid geldt inmiddels.

 Ligging






 Overig



Aamse poort ligt ten oosten van Elst en ten zuiden van de Aamsestraat. De Aamsestraat is de verbindingsweg van de kern Elst met de A325. Goed: Aamse poort ligt direct aan de afrit van de A325. Verspreid over bedrijventerrein De Aam ten zuiden van de Aamsestraat bevindt zich diverse bedrijvigheid, waaronder solitaire vestigingen met perifere detailhandel (bouwmarkt, woninginrichting). Ten noorden van de Aamsestraat wordt de woonwijk Westeraam ontwikkeld. Op dit moment is aan de noordzijde nog een tuincentrum gevestigd. In de toekomst zal circa drie hectare ten westen van de A325, ten zuiden van de Aamsestraat worden (her)ontwikkeld. Hierbij wordt onder meer uitgegaan van perifere detailhandel. Groot tuincentrum. Nvt.


32

Waalsprong Citadel Omvang



In het gebied is ruimte gepland voor een stadsdeelcentrum met circa 20.000 m² winkels. Daarnaast is er ruimte voor maatschappelijke voorzieningen en horeca. De ontwikkeling van grootschalige detailhandel beziet de gemeente Nijmegen in samenhang met Vlek 14

Uitgeefbaar



Nvt.

Planfase



Project bevindt zich op dit moment in de planfase.

Ligging



De Citadel wordt het stadsdeelcentrum voor de Waalsprong.

Bereikbaarheid 

De Citadel is in de toekomst goed te bereiken. Het knooppunt Lent komt ten zuiden van het huidige NS-station Lent, dichtbij de toekomstige winkelstraten, scholen en kantoren. Het is eveneens het knooppunt voor de hoogwaardig openbaar vervoer verbinding. De HOV-lijn Waalsprong - centrum – Heyendaal maakt straks een snelle rechtstreekse verbinding van het transferium in Ressen naar de universiteit mogelijk.

Aanwezige formules



In De Citadel komen winkels die passen bij een stadsdeelcentrum (supermarkten, warenhuis, mode, etc.)

Overig



Voor de gemeente Nijmegen is de afstemming met Vlek 14 essentieel.


33

Woonboulevard Novium, Nijmegen Omvang



Novium is grofweg 10 hectare.

Uitgeefbaar



Terrein is volledig uitgegeven.

Planfase




Ligging



Novium ligt aan de westkant van Nijmegen vlak bij het station Nijmegen Dukenburg.

Bereikbaarheid  

Terrein wordt ontsloten door een NS-station, grenst aan de N326 en de N324 en ligt op enkele autominuten van de A73. Daarnaast is zijn er enkele bushaltes langs de Wijchenseweg.

Aanwezige formules



Op het terrein bevinden zich diverse woonwinkels (o.a. Bruynzeel Keukens en Novium keukens). Daarnaast is een Kwantum op het terrein gevestigd.

Overig



Er is ook een discotheek (The Matrixx), een Mac Donalds en een wokrestaurant op het terrein gevestigd.


34

Elden Arnhem-Zuid Omvang



Arnhem-Zuid omvat grofweg 4 hectare.

Uitgeefbaar




Planfase




Ligging



De woonboulevard van Arnhem-Zuid ligt in de oksel van de A325 en de Burgemeester Matsersingel.

Bereikbaarheid 

Terrein is door de ligging aan belangrijke ontsluitingswegen goed bereikbaar, maar ligt niet direct aan A325, kent een wat verscholen ligging en is niet goed zichtbaar en herkenbaar.

Aanwezige formules



Op de boulevard bevinden zich keukenspecialisten, een bouwmarkt, een tapijtcentrum en een Leen Bakker.

Overig



Daarnaast zijn er enkele electronica zaken, een Toys XL en een Prenatal op het terrein gevestigd.


35

Ook zijn recent (november 2011) plannen gepresenteerd voor de ontwikkeling van een retail & leisure park in Zevenaar. Het gaat om een plan van KWP en MAB op de locatie Spoorallée van 33.000 m². De Spoorallée maakt onderdeel uit van het gebied 7Poort. Voor een beschrijving van dit gebied verwijzen wij u graag naar hoofdstuk 2 ‘marktanalyse bedrijfsruimte’. Naast het in de overzichten beschreven concurrerende retailaanbod en plannen zijn er kleinere perifere clusters als de woonboulevard Zevenaar, Jansen Wonen Huissen, Woondrome Wychen en de Schoenaker Beuningen. Deze vervullen vooral een streekverzorgende functie en scoren qua bereikbaarheid minder dan Vlek 14 en zijn nauwelijks concurrerend. In de hiernavolgende tabel 11 is de concurrentiekracht van de perifere retailclusters in de regio op een rij gezet. Tabel 11: concurrentieanalyse retail Omvang Nieuwgraaf Duiven Woonboulevard Zevenaar HuissenJansen Wonen Woonboulevard Nijmegen De Aam Woonboulevard Arnhem Beuningen Schoenaker Woondrome Wychen Arnhem: Cenrum-Zuid (Gelredome, Rijnhal, Kronenburg) Waalspong Citadel Spoorallée Zevenaar


Doelgroep

+ 0 )--++

+ 0 0 00))0 --+ +

+

+

36

Bereikbaarheid/ ontsluiting + + 0 0 0 +

Concurrent voor Vlek 14? + 0 + +

5.2 Marktvraag en effecten Er is markt voor retailpark in de Stadsregio In tabel 12 ziet u de marktruimte voor de kansrijke thema’s in en om het huis en vrije tijd. Tabel 12: Marktruimte sectoren in en om het huis en vrije tijd*12 inwonertal stadsregio bestedingen per inwoner stadsregio** omzetpotentieel stadsregio koopkrachtbinding stadsregio*** regionaal gebonden bestedingen koopkrachttoevloeiing*** totale omzetpotentie normvloerproductiviteit* economische ruimte m² wvo aanwezig aantal m² wvo stadsregio uitbreidingsruimte m² wvo uitbreidingsruimte m² bvo * ** ***

750.000 € 1.650 1.238mln. euro 86% 1.064 mln. euro 18% 1.298 mln. euro € 1.873 693.000 612.000 81.000 90.000

branches: wonen, bouwmarkten, tuincentra, bruin- wit- en grijsgoed, sport, spel, hobby media, rijwielen bron: kengetallen voor ruimtelijk-economisch onderzoek HBD 2011 bron: Koopstromenonderzoek SAN

12

In onze analyse zijn wij uitgegaan van de actuele cijfers voor de detailhandelsbestedingen en normvloerproductiviteit. Het is onduidelijk hoe deze zich richting toekomst ontwikkelen. Door internet kunnen de detailhandelsbestedingen verder afnemen waardoor de uitbreidingsruimte lager kan uitvallen dan de geschetste 90.000 m². Anderzijds kan door de schaalvergroting de normvloerproductiviteit afnemen, waardoor de uitbreidingsruimte weer wat groter wordt.


37

Uit tabel 12 blijkt dat er in de Stadsregio voldoende markt is voor de ontwikkeling van een groot woonthemacentrum vergelijkbaar met woonboulevards als die in Breda, Eindhoven of Heerlen of voor een retailpark zoals in Roermond, Hengelo, Leeuwarden of Hoofddorp. Vanwege de ontwikkelingen in de detailhandel en in het consumentengedrag adviseren wij in te zetten op een retailpark. Monofunctionele woonboulevards hebben het moeilijk. Grote Boulevards (> 50.000 m²) als die in Heerlen, Breda en Eindhoven functioneren goed, maar de kleiner bieden onvoldoende keuze om de moderne consument te verleiden. Deze consument wil een breed aanbod binnen het thema in en om het huis. Met een retailpark wordt een breder en completer aanbod geboden. De retailparken in Nederland zoals die in Leeuwarden, Roermond, Hengelo en Hoofddorp doen het goed en zijn in trek bij de consument en marktpartijen. Voor woonboulevards is dit niet het geval. Het is bovendien lastig om vanaf scratch in 1 keer een boulevard neer te zetten met voldoende massa (> 50.000 m²). Voor een retailpark geldt dat minder massa nodig is (> 30.000 m²). Bovendien is de marktvijver om in te vissen groter (meer branches) en is het concept aantrekkelijker voor consument en marktpartijen. Hoewel marktruimte in de Stadsregio aanwezig is voor de ontwikkeling van een retailpark op Vlek 14, dient u zich te bedenken dat er meer kapers op de kust zijn, zoals Duiven, Zevenaar en Arnhem (zie vorige paragraaf). Een goede afstemming van plannen is noodzakelijk. Op het niveau van de hele stadsregio is er ruimte voor 1, maximaal 2 grootschalige retailclusters met voldoende massa. Retailpark Vlek 14 leidt tot marktverschuivingen binnen Stadsregio en Nijmegen Hoewel er markt is voor de ontwikkeling van een retailpark, heeft een dergelijke ontwikkeling op Vlek 14 marktverschuivingen bij het bestaande retailaanbod in Nijmegen en in de Stadsregio tot gevolg. In de hiernavolgende tabellen vindt u een indicatie van de omvang van deze verschuivingen.


38

Tabel 13: marktverschuivingen stadsregio door retailpark Vlek 14 niet-dagelijkse sector

branches retailpark

30.000 € 1.800 54 mln. euro

30.000 € 1.800 54 mln. euro

8 mln. euro 46 mln. euro

8mln. euro 46 mln. euro

906.000 € 2.070 1.875 mln. euro

646.000 € 1.800 1.162 mln. euro

omzetverschuiving binnen stadsregio door retailpark 46 mln. euro 1.875 mln. euro omzetclaim huidig aanbod stadsregio % marktverschuiving binnen Stadsregio 2% * bron: kengetallen voor ruimtelijk-economisch onderzoek HBD 2011


aantal m² wvo retailpark normomzet per m² wvo* omzetclaim retailpark (m² x normomzet) nieuwe omzet van buiten Stadsregio (15%) omzetverschuivingen binnen stadsregio huidig aantal m² wvo stadsregio normomzet per m² wvo* omzetclaim huidig aanbod stadsregio(m² x normomzet)

4%

Op het niveau van de Stadsregio leidt de ontwikkeling van een retailpark tot een marktverschuiving in de hele niet-dagelijkse sector van zo’n 2%. Wanneer de effecten toegespitst worden op de branches die ook in het retailpark zijn gevestigd, loopt het effect op tot gemiddeld 4%.


39

Tabel 14: marktverschuivingen Nijmegen door retailpark Vlek 14 niet-dagelijkse sector

branches retailpark

aantal m² wvo retailpark normomzet per m² wvo omzetclaim retailpark (m² x normomzet) omzetverschuiving binnen Nijmegen

30.000 € 1.800 54 mln. euro

30.000 € 1.800 54 mln. euro

16 mln. euro

16 mln. euro

huidig aantal m² wvo stadsregio normomzet per m² wvo* omzetclaim huidig aanbod Nijmegen(m² x normomzet)

179.000 € 2.070 370 mln. euro

111.000 € 1.800 200 mln. euro

omzetverschuiving binnen Nijmegen door retailpark 16 mln. euro 370 mln. euro omzetclaim huidig aanbod Nijmegen % marktverschuiving binnen Nijmegen 4% * bron: kengetallen voor ruimtelijk-economisch onderzoek HBD 2011

16 mln. euro 200 mln. euro 8%

De marktverschuivingen in Nijmegen als gevolg van de ontwikkeling van een retailpark op Vlek zijn gemiddeld hoger dan voor de hele Stadsregio. Dit vanwege de meer nabije ligging. Gemiddeld bedragen de effecten in Nijmegen 4% op het niveau van de niet-dagelijkse sector en 8% wanneer de effecten worden toegespitst op de branches die ook in het retailpark zijn vertegenwoordigd. Voor de binnenstad van Nijmegen treden met name marktverschuivingen op in de branches die ook in het retailpark worden ontwikkeld zoals, bruinen witgoed, sport en spel en huishoudelijke artikelen. Voor bruinen witgoed geldt dat deze winkels veelal uit de binnensteden trekken en alleen kleinere speciaalzaken (bijv. B&O dealer) overblijven. Door de schaalvergroting en opkomst van internetaankopen in deze branche konden middle off the road formules als Megapool, Correct en IT’S het de afgelopen jaren niet meer bolwerken


40

Voor sport, spel en huishoudelijke artikelen blijft de binnenstad een aantrekkelijk vestigingsmilieu. Ontwikkeling van een grootschalige sportzaak op Vlek 14 kan tot gevolg hebben, dat grotere sportzaken in de binnenstad te maken krijgen met omzetdalingen en dat een enkele winkel in dit segment het niet meer redt. Kansen voor sportzaken zijn er in de binnenstad vooral voor specialisten en door sterk het accent te leggen op fashion. Verder trekken grootschalige bruinen witgoedzaken als Mediamarkt of grootschalige sportzaken veel bezoekers, waarvan driekwart ook nog andere winkels bezoekt13. Omdat deze winkels niet in de binnenstad van Nijmegen willen of kunnen landen, kan de binnenstad niet profiteren van de komst en aantrekkingskracht van grootschalige aanbieders in deze branches. Hier staat tegenover dat de binnenstad van Nijmegen met de Primark een trekker van formaat krijgt. Voor woonboulevard Novium treden met een retailpark ook enige marktverschuivingen op, maar die zijn minder groot dan bij de ontwikkeling van een woonthemacentrum op Vlek 14 het geval zou zijn. Doordat de invulling van Vlek 14 in een retailpark niet alleen met meubelzaken plaats vindt en Novium aan de andere kant van Nijmegen ligt, zullen de marktverschuivingen hier niet sterk bovengemiddeld zijn. Naar verwachting zullen deze de 10% niet te boven gaan. Het winkelgebied dat het meeste effect ondervindt van een retailpark op Vlek 14 is woonboulevard Arnhem (Elden). Dit vanwege de nabije ligging en invulling van deze woonboulevard (wonen en ook bruinen witgoed, speelgoed en huishoudelijke artikelen). het aanbod wonen bij een retailpark kleiner is dan bij een woonthemacentrum. Voor De Citadel geldt dat bij een retailpark op Vlek 14 de kansen voor bruinen witgoed, sport en spel en huishoudelijke artikelen in dit stadsdeelcentrum kleiner worden. In ons eerdere advies voor De Citadel hadden we gezien de trends in de detailhandel geen ruimte gereserveerd voor een bruin- / witgoedaanbieder, maar wel 700 m² voor sport en spel, 500 m² huishoudelijke artikelen en 300 m² wvo voor rijwielen. Het is niet gezegd dat met een retailpark op Vlek 14 deze winkels in De Citadel geen draagvlak meer hebben, maar de kansen worden wel kleiner. Voorbeelden in de praktijk laten zien dat ondanks de aanwezige overlap, branches zowel zijn vertegenwoordigd op een retailpark als in de binnenstad en in de wijk- en 13

Bron: de vraag naar grootschaligheid, DTNP 2011


41

stadsdeelcentra. Zo is de Blokker in Leeuwarden vertegenwoordigd op Retailpark De Centrale, in de binnenstad en in de wijk- en stadsdeelcentra. Dichter bij huis zien we op Woonboulevard Arnhem (Elden), dezelfde branches als in het nabijgelegen stadsdeelcentrum Kronenburg (o.a. huishoudelijke artikelen, bruinen witgoed en speelgoed). Onze analyses betreffen de effecten van een retailpark op Vlek 14 en gaan niet uit van de ontwikkeling van een ander retailpark in regio. Dit omdat de marktruimte voor meerdere van deze centra krap is. En omdat door de schaalvergroting in de detailhandel, het beter is 1 groot cluster doelgerichte aankopen te realiseren dan meerdere kleine. Indien een retailpark op Vlek 14 wordt ontwikkeld en ook een retailpark in bijvoorbeeld Arnhem, Duiven of Zevenaar, worden de marktverschuivingen in de regio vanzelfsprekend groter. Per saldo positief effect voor Nijmegen Naast marktverschuivingen levert een retailpark Nijmegen ook nieuwe omzet en banen op. Tabel 15 laat zien dat er per saldo sprake is van een positief effect voor Nijmegen. Tabel 15: per saldo effect retailpark Nijmegen omzet retailpark Vlek 14 omzetverlies detailhandel Nijmegen spin off combinatiebezoek omzeteffect Nijmegen per saldo werkgelegenheid per saldo

54 mln. -16 mln. + 3 tot 5 mln. 41 – 43 mln. 150 fte’s

Tabel 15 laat zien dat van de 54 miljoen omzet op een retailpark zo’n 16 miljoen ten koste gaat van de bestaande detailhandel in Nijmegen. De overige ruim 40 miljoen is nieuwe omzet voor Nijmegen. Voorbeelden in de praktijk laten zien dat het combinatiebezoek tussen een cluster doelgerichte detailhandel en de binnenstad zo rond de 25% bedraagt14. De spin-off voor de binnenstad van Nijmegen bedraagt zo’n 3 14

O.a. De Centrale Leeuwarden, woonboulevards Veenendaal en Terneuzen.


42

tot 5 miljoen. Uitgaan van 2 tot 3 miljoen bezoekers van het retailpark op Vlek 14, waarvan 70% nieuw voor Nijmegen en rekeninghoudend met een voorzichtig combinatiebezoek met de binnenstad van 10% en een besteed bedrag van 20 tot 25 euro. De in totaal ruim 40 miljoen nieuw omzet voor Nijmegen is voldoende voor circa 150 nieuwe fte’s. Op het moment dat het retailpark in de Stadsregio niet op Vlek 14 wordt gerealiseerd, maar in bijvoorbeeld Arnhem Zuid, geldt dat Nijmegen ook marktverdingingseffecten ondervindt. In dat geval staan hier dan geen positieve effecten als nieuwe omzet en werkgelegenheid voor Nijmegen tegenover.

5.3 Kansrijke doelgroepen Vlek 14 uitermate geschikt voor grootschalige doelgericht bezochte retail Vlek 14 biedt vanwege de ruimte en uitstekende bereikbaarheid volop kansen voor doelgericht bezochte grootschalige winkels rond de thema’s in en om het huis en vrije tijd. Een dergelijk thematisch centrum speelt bovendien in op de actuele ontwikkelingen in de detailhandel en trends in het consumentengedrag. Tabel 16: Trends retail Trend winkelmotief steeds sterker bepalend voor bezoekgedrag

toenemende schaalvergroting

Toelichting De consument maakt in het koopgedrag onderscheid tussen: boodschappen doen (buurt- en wijkcentra), recreatief winkelen (stadscentra) en doelgerichte aankopen (PDV/GDV clusters). Inspelend op het consumentengedrag, neemt de schaalvergroting in de detailhandel steeds verder toe. Zeker in branches als bouwmarkten, woninginrichting, bruin-/witgoed, sport, supermarkten etc.. De consument wil ruime keuze binnen een thema en scherpe prijzen.


43

Betekenis Vlek 14 Vlek 14 is geen locatie voor boodschappen doen (wijk) of recreatief winkelen (binnenstad), maar vanwege de ligging en uitstekende bereikbaarheid bij uitstek een locatie voor doelgerichte aankopen (PDV/GDV). Vlek 14 biedt ruime fysieke mogelijkheden om in te spelen op de schaalvergrotingstrends en voor de ontwikkeling van grootschalige winkels met voldoende parkeren

sterke opkomst internetaankopen

ontwikkeling retail op trafficlocaties

stadscentra worden multifunctionele verblijfsgebieden

Richting 2020 is het aandeel van internet in de detailhandelsbestedingen verder opgelopen. Dit heeft gevolgen voor de vraag naar winkelvastgoed. Clicks in plaats van bricks. Kansen zijn er op sterke locaties, terwijl op zwakke locaties sanering en transformatie van winkelvastgoed onvermijdelijk is. Retail zoekt mensen op. Belang van retail buiten winkelgebieden op trafficlocaties als stations, ziekenhuizen en musea wordt steeds groter. Retail is de belangrijkste trekker voor stadscentra, maar kan het niet alleen. Door vergrijzing en toenemende vrije tijd gaan mensen graag een dagje uit en wordt de combinatie met andere voorzieningen als horeca en musea steeds belangrijker.

Internetaankopen spelen ook een rol bij de potentiële winkels voor Vlek 14. Zo wordt in een branche als bruinen witgoed veel via internet gekocht. Daarnaast zijn er ook veel consumenten die vergelijken via internet en daarna graag in de winkel kopen. Het moeten dan wel grote winkels zijn met veel keuze en scherpe prijzen. Deze winkels spelen voor Vlek 14 geen rol, of het moet gaan om voorzieningen bij het transferium, of OV halte. Retail op Vlek 14 moet aanvullend zijn op retail in de stadscentra. Doelgericht i.p.v. recreatief. Neemt niet weg dat een modern PDV/GDV cluster ook behoefte heeft aan enige ondersteunende functies als horeca.

In de hiernavolgende tabel leest u een kort profiel van de doelgroep voor Vlek 14. Tabel 17: profiel doelgroep retail Indicator verwachte omvang vraag omgevingseisen

kwaliteitseisen kavelgrootte en -type

Omvang In stadsregio marktruimte voor circa 90.000 m² (zie tabel12).  uitstekende bereikbaarheid, zichtbaarheid en herkenbaarheid.  ruime parkeerfaciliteiten (circa 5 plaatsen per 100 m²).  dicht verzorgingsgebied.  doelmatige inrichting. Zie voorbeelden retailpark Hengelo, Roermond, Hoofddorp en Leeuwarden  winkels van circa 1.000 m² of meer, vaak over twee lagen.


44


45

6. Marktanalyse Leisure 6.1 Aanbod en plannen Nijmegen is een echte horecastad. Het toeristisch imago van Nijmegen is goed. In de ranglijst van La Group15 komt Nijmegen op de derde plaats, na Amsterdam en Maastricht. De binnenstad speelt hierin een belangrijke rol, met een veelzijdig aanbod aan cafés, restaurants, winkels, schouwburg, Holland Casino, Valkhof museum en cultuurcentrum Lux. Buiten de binnenstad kent Nijmegen een aantal sterke leisuretrekkers op het gebied van vermaak (o.a. attractiepark Tivoli), sport en gezondheid (o.a. Tiavium, Sanadome, De Thermen) en kunst en cultuur (o.a. Doornroosje).

6.2 Marktvraag In onderstaande tabel noemen we vijf belangrijke trends voor leisure. Ook gaan we in op de betekenis voor Vlek 14 Tabel 18 : Trends leisure Trend vergrijzing

Toelichting De doelgroep ‘nieuwe’ ouderen neemt sterk toe. Deze groep is vooral gericht op genieten veiligheid, gezondheid en authenticiteit.

storytelling

Toeristen en recreanten willen iets unieks beleven en erover vertellen. Gereserveerd vanwege relatief lage opbrengst en courantheid vastgoed. Voorkeur voor multifunctionele ontwikkeling. Leisure is uitermate geschikt om een

vastgoedpartijen zijn gereserveerd met investeren in leisure leisure werkt 15

Gastvrij Nijmegen, horecavisie gemeente Nijmegen 2007


46

Betekenis voor Vlek 14 Vlek 14 biedt de ruimte voor concepten rondom health en wellness. Vlek 14 scoort minder op het aspect authenticiteit, maar daar liggen kansen in combinatie met de authentieke binnenstad van Nijmegen. Ontwikkel een voor de regio uniek concept. Bijvoorbeeld een sportpark als in Landgraaf. Vlek 14 biet mogelijkheden voor multifunctionele ontwikkeling. Leisure in combinatie met retail, kantoren etc. Vlek 14 is gebied dat op de kaart gezet moet

imagoversterkend

multifunctionele gebieden hebben de toekomst

gebied op de kaart te zetten. Dit genereert hogere vastgoedwaarden voor andere functies Leisure zorgt voor levendigheid en laat zich goed combineren met andere functies als bedrijven, kantoren, retail en wonen. Vooral leisurefuncties als horeca. Ook hier zorgt leisure voor hogere vastgoedwaarden bij ander functies

worden. Gebruik leisure als katalysator.

Gebruik leisure om de levendigheid in het gebied te vergroten en als ondersteuning voor de andere functies.

Vlek 14 is aantrekkelijke locatie voor leisure met marktpotentie De marktruimte voor leisurefuncties is niet zo hard in cijfers uit te drukken als bijvoorbeeld voor retail het geval is. Het succes van leisure hangt in zeer sterke mate af van de kwaliteit van de ondernemer en van het concept en daarna van de locatie. Vlek 14 is in ieder geval een aantrekkelijke locatie voor leisure. Centraal gelegen in de Stadsregio, uitstekend bereikbaar en voldoende fysieke ruimte voor grotere concepten met genoeg parkeren. De combinatie van Vlek 14 met de aangrenzende landschapszone, maak het gebied geschikt voor leisurefuncties als een wildwaterbaan of openluchtmuseum.

6.3 Kansrijke doelgroepen Rekeninghoudend met de kwaliteiten van Vlek 14 en het regionale aanbod aan leisure zijn op Vlek 14 kansen voor de volgende functies: - sky dive - indoor golf / pitch and putt - hotel; - bowling - family restaurants; - gaming - congrescentrum; - poolhouse - poppodium; - fitness; - skihal; - health and wellness; - waterbaan; - attractiepark. - dive World;


47

7. Marktoordeel segmenten op een rij Leisure, retail en horeca meest aantrekkelijk voor Vlek 14 Tabel 19 geeft een overzicht hoe aantrekkelijk het is om een specifiek segment op Vlek 14 te laten landen. We baseerden ons eindoordeel op vier criteria:  aantrekkelijkheid: past deze functie bij de kenmerken van Vlek 14, zoals beschreven in het locatieprofiel? Bij een + gaan we er van uit dat deze functie aantrekkelijk is op Vlek 14. Bij een – juist niet;  concurrentie: als er sprake is van weinig concurrerende locaties beoordeelden we dit met een +. Als er juist sprake is van veel concurrerende locaties scoorden we een -;  marktvraag: hoe groot is de marktvraag? Als er veel marktvraag is wordt dit gewaardeerd met een +. Bij veel marktvraag is het immers aantrekkelijk deze functie op Vlek 14 te laten landen. Als er weinig marktvraag is, hebben we deze gewaardeerd met een -;  opbrengstpotentie: functies met een relatief hoge opbrengstpotentie beoordelen wij met een +. Functies met een lage opbrengstpotentie waarderen wij logischerwijs met een -; De onderbouwing van de scores vindt u in de voorgaande hoofdstukken; Tabel 19: Eindoordeel diverse functies Segment Aantrekkelijkheid kantoren 0 bedrijfsruimte + retail + leisure + horeca + zorg + vakantiepark + museum 0 Bron: Stec Groep, 2011


concurrentie 0 0 0 + + 0 0 +

marktvraag 0 + + + 0 + 0

48

opbrengstpotentie eindoordeel 0 + 0 0 + + + 0/+ + 0 0 0 0 -

Tabel 19 laat zien dat de functies retail, leisure en horeca goed bij de locatie passen. Voor alle drie de functies lijkt voldoende marktvraag en ze passen goed bij de kenmerken van de locatie. Daarbij hebben de functies retail en horeca voldoende opbrengstpotentie. Een risico hierbij vormen de concurrerende ontwikkelingen in de regio (onder andere Duiven) en de effecten op de bestaande detailhandel. Belangrijk is om er op te sturen dat functies die op Vlek 14 landen complementair aan de binnenstad zijn en juist niet concurrerend. De andere functies, die we in tabel 19 met een 0 waardeerden, zijn we als aanvullende functies of kunnen gebruikt worden in een terugvalscenario.


49

Economie Ingekomen stuk D1 (PA 27 juni 2012) Bureau Economische Ontwikkeling. Datum uw brief

Recommend Documents